時(shí)間：2023-06-05 10:17:01
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)委托合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
委托合同（供物業(yè)委托管理用）
甲方：____________________
乙方：____________________
簽訂日期：____年____月____日
委托合同（供物業(yè)委托管理用）
[圖文]委托合同（供物業(yè)委托管理用）
甲方：（物業(yè)管理公司、受托方）
乙方：（房屋出售單位、委托方）
甲、乙雙方根據(jù)常政發(fā)[1994]107號(hào)文頒發(fā)的《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行辦法》要求，議定以下條款共同信守。
一、房屋管理
（一）乙方根據(jù)市＿＿＿＿文件規(guī)定將＿＿＿＿新村住房共計(jì)＿＿＿＿套＿＿＿平方米（建筑面積）出售給職工個(gè)人（說(shuō)見(jiàn)清冊(cè)），現(xiàn)委托由甲方管理并按本合同第三條款規(guī)定向甲方支付委托管理費(fèi)。
（二）上述房屋由甲方實(shí)行統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化管理。
二、房屋修繕
（一）甲方負(fù)責(zé)乙方委托房屋共用部位及設(shè)施的維修及日常養(yǎng)護(hù)，保證房共用部位設(shè)施的完好和正常使用。
（二）托管房屋室內(nèi)自用部位的正常零修若委托甲方負(fù)責(zé)，費(fèi)用由購(gòu)房人理。
三、托管費(fèi)用
（一）根據(jù)市政府文件關(guān)于“建立房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金“的規(guī)定，乙向甲方支付優(yōu)惠出售房或補(bǔ)貼出售房房?jī)r(jià)款＿＿＿＿共計(jì)人民幣（大寫(xiě)）＿＿＿元、Y＿＿＿＿元，作為房屋委托管理費(fèi)。
乙方在本合同簽字后15天內(nèi)，將上述款金額撥入甲方“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金“帳戶，帳號(hào)＿＿＿＿＿＿＿＿，甲方保證專(zhuān)款專(zhuān)用，并接受乙審查。
（二）甲方負(fù)責(zé)乙方房屋共用部位設(shè)施的日常維修，所需費(fèi)用從上述房屋用部位設(shè)施維護(hù)基金的增值部分中開(kāi)支。
遇有中、大、修以上項(xiàng)目，若上述基金增值部分不足時(shí)，不足部分由乙方按實(shí)分?jǐn)偂?/p>
（三）甲方對(duì)托管房屋共用部位設(shè)施提供及時(shí)的維修、養(yǎng)護(hù)。
若因甲方維不及時(shí)等原因造成不良后果的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。
四、其它
（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關(guān)房屋檔案、圖紙及其技術(shù)資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）
（二）遇有人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責(zé)任
（三）其它約定：
備注：
（一）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金“到位之日起生效。
（二）本合同有效期
年
月
日至
年
月
日止。
（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份報(bào)市物業(yè)主管部門(mén)備案
（四）本合同適用優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售兩類(lèi)房屋。
甲方：（公章）
乙方：（公章）
法人代表：
法人代表：
經(jīng)辦人：
經(jīng)辦人：
合同簽訂日期：
年
月
日
合同（B）適用于各類(lèi)公房，與合同（A）不同的是：
1．房屋修繕第二款變?yōu)椤耙曳桨词蟹慨a(chǎn)管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)從房屋租金中提撥修繕及管理費(fèi)用給甲方，托管房屋內(nèi)自用部位正常零修（人為損壞除外），上甲方負(fù)責(zé)。”
2．合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產(chǎn)管理局核定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（2）租金由甲方負(fù)責(zé)征收，其中租金收入＿＿＿＿返回乙方用于日常管，其余＿＿＿＿留作甲方用于托管理房屋室內(nèi)自用部位設(shè)施設(shè)備的日常維修與管。
合同（C）是針對(duì)各類(lèi)私房（優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動(dòng)：
1．房屋修繕第二款變?yōu)椤巴泄芊课菔覂?nèi)自用部位的正常零修，按（）種方式進(jìn)行：
（1）乙方自行修理。
（2）乙方委托甲方修理，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
2．房屋管理部分增加一款“乙方上述房屋的所有權(quán)性質(zhì)不變。”
合同編號(hào)：__________
物業(yè)管理委托合同示范文本一：委托人： 鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
受托人： 鎮(zhèn)雄縣物業(yè)管理中心 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
甲方將其位于鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)龍井路中段東城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的物業(yè)委托乙方管理。為明確甲乙雙方的權(quán)力及義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意特訂立本合同，以便雙方共同尊守。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置： 鎮(zhèn)雄 縣 烏峰 鎮(zhèn) 龍井路中段
四至界限：東至龍井路止__南至龍翔路止_西至東城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外墻止北至東城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外墻止
占地面積：________平方米
建筑面積：________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。
第二條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第三條 委托期限為： 年 月 日至 年 月 日
第四條 委托管理事項(xiàng)：
1) 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳等。
2) 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備。
3) 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井。
4) 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
5) 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、_____。
6) 公用環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_____。
7) 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
8) 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、______。
第五條：乙方在維護(hù)、管理等過(guò)程中，必須牢固樹(shù)立安全防范意識(shí)，定期不定期地對(duì)其工作人員進(jìn)行安全教育，采取一切安全防范措施，確保維護(hù)、管理等安全。無(wú)論任何原因發(fā)生的安全事故，概由乙方負(fù)責(zé)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
第六條 甲方權(quán)利義務(wù)
1.在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理：
(1)負(fù)責(zé)返修;
(2)委托乙方返修，支付全部費(fèi)用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米___元租用，其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列第___項(xiàng)執(zhí)行：
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用，其租金收入用于____。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起___日內(nèi)向乙方移交;
9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
12.______________________。
第七條 乙方權(quán)利義務(wù)
1)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;
2)對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;
3)按本合同第九條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;
4)可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5)負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
7)負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
8)每__個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目;
9)對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;
10)本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11)每月按時(shí)收取業(yè)主及使用人水、電使用費(fèi)，并交相關(guān)部門(mén)。
12)_______________________。
第八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1.房屋外觀：_____________________
2.設(shè)備運(yùn)行：_____________________
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：___________
4.公共環(huán)境：_____________________
5.綠化：_______________________
6.交通秩序：_____________________
7.保安：_______________________
8.急修：_______________________
小修：_______________________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：________
第九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1)本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按___調(diào)整。
3)空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按建筑面積每月每平方米____元向______收取。
4)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第____項(xiàng)處理：
(1)從逾期之日起按每天___元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬(wàn)分之__交納滯納金;
(3)_________________________。
第十條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的、維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。 第十一條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 1.高屋樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
2.____________________________
3.____________________________
第十二條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用： 1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。
2.房屋共用小修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。
3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。
4.公用綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用小修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。
5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用，在保修期內(nèi)由甲方承擔(dān)，保修期外由房屋大修基金承擔(dān)。
第十三條 甲方違反合同第六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第十四條 乙方違反本合同第八條的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第十五條 乙方違反本合同第九條的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第十六條 甲乙任一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵__元的違約金;給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第十七條 自本合同生效之日起__天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第十八條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可與業(yè)主委員會(huì)續(xù)訂合同。
第十九條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第二十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填
寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第二十一條 本合同正本連同附件共__頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第二十二條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第二十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第二十四條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向鎮(zhèn)雄縣人民法院起訴。
第二十五條 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章即生效，甲乙雙方必須嚴(yán)格遵守，不得反悔，否則，違約方支付對(duì)方違約金人民幣： 元。
第二十六條 本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，送相關(guān)部門(mén)一份，每份文本均具同等的法律效力。
甲方簽章：________ 乙方簽章：_________
地址： 地址：
法人代表人：_________ 法人代表人：__________
委托人：_________ 委托人：__________
年 月 日
物業(yè)管理委托合同示范文本二：第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方): 受委托方 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方):
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
座落位置：武昌 區(qū)
占地面積： 平方米
建筑面積： 平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目附后
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、
外觀墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳。
第五條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理， 包括道路、路燈、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)。
第六條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第七條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、
垃圾的收集、清運(yùn)。
第八條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第九條 維持公共秩序，包括小區(qū)公共安全、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤。
第十條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。 第十一條 組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
第十二條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
2、特約有償服務(wù)費(fèi)
第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十四條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、依法起訴等措施。
第三章 委托管理期限
第十五條 委托管理期限為 年。自 年 月 日起 年 月 日止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十六條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2、制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
5、審議乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;并按公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理辦法撥付給乙方。
6、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起30 日內(nèi)向乙方移交;合同期滿時(shí)負(fù)責(zé)取回。
7、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)協(xié)助催交;
8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。
第十七條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度;
2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，及時(shí)制止并同時(shí)提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;
3、按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;
4、可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，并支付費(fèi)用但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)甲方審議通過(guò)后由乙方領(lǐng)取公用設(shè)施專(zhuān)用基金組織實(shí)施;
6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
8、每個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人張榜公布一次管理費(fèi)用收支帳目;
9、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;
10、嚴(yán)格按合同價(jià)收費(fèi)，不得擅自加價(jià)。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第十八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，清退有損居民健康的租用戶(如油漆戶、高噪聲戶、高污染戶等)。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每 平方 米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按
2、管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，調(diào)整。
3、空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按建筑面積每月每平方按業(yè)主收取。
4、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，從逾期之日起按每天元交納滯納金;
第二十條 車(chē)位使用費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收取：
1、露天車(chē)位：
第二十一條 乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)、及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與甲方協(xié)商。
第二十二條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定如下：
1、高層樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;
第二十三條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1承擔(dān);大中修費(fèi)用，由維修基金 承擔(dān);更新費(fèi)用，由維修基金 承擔(dān)。
2承擔(dān);大中修費(fèi)用由維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，由維修基金 承擔(dān)。
3基金承擔(dān);大中修費(fèi)用，由維修基金承擔(dān);更新費(fèi)用，由維修基金承擔(dān)。。
第七章 違約責(zé)任
第二十四條 如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)或給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)該給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第二十五條 乙方如因管理不甚造成重大經(jīng)濟(jì)損失或違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，廣大業(yè)主負(fù)面影響強(qiáng)烈，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十六條 乙方違反合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十七條 甲乙雙方任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方伍萬(wàn)元 的違約金;給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第八章 附則
第二十八條 自本合同生效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第二十九條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。
第三十條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力。
第三十一條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。 6 本合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十二條 本合同共頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十三條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無(wú)法履行時(shí),雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十四條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成時(shí)，雙方同意由武漢市 仲裁委員會(huì)裁決(當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后以未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。
第三十五條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿前天內(nèi)向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第三十六條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
乙方：（房屋出售單位、委托方）
甲、乙雙方根據(jù)常政發(fā)〔1994〕107號(hào)文頒發(fā)的《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》要求，議定以下條款共同信守。
一、房屋管理
（一）乙方根據(jù)市________文件規(guī)定將________新村住房共計(jì)________套________平方米（建筑面積）出售給職工個(gè)人（詳見(jiàn)清冊(cè)），現(xiàn)委托由甲方管理并按本合同第三條款規(guī)定向甲方支付委托管理費(fèi)。
（二）上述房屋由甲方實(shí)行統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化管理。
二、房屋修繕
（一）甲方負(fù)責(zé)乙方委托房屋共用部位及設(shè)施的維修及日常養(yǎng)護(hù)，保證房屋共用部位設(shè)施的完好和正常使用。
（二）托管房屋室內(nèi)自用部位的正常零修若委托甲方負(fù)責(zé)，費(fèi)用由購(gòu)房人自理。
三、托管費(fèi)用
（一）根據(jù)市政府文件關(guān)于“建立房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”的規(guī)定，乙方向甲方支付優(yōu)惠出售房或補(bǔ)貼出售房房?jī)r(jià)款________％共計(jì)人 民幣（大寫(xiě)）________元、￥________元，作為房屋委托管理費(fèi)。乙方在本合同簽字后15天內(nèi)，將上述款項(xiàng)金額撥入甲方“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”帳戶，帳號(hào)________，甲方保證專(zhuān)款專(zhuān)用，并接受乙方審查。
（二）甲方負(fù)責(zé)乙方房屋共用部位設(shè)施的日常維修，所需費(fèi)用從上述房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金的增值部分中開(kāi)支。遇有中、大修以上項(xiàng)目，若上述基金增值部分不足時(shí)，不足部分由乙方按實(shí)分?jǐn)偂?/p>
（三）甲方對(duì)托管房屋共用部位設(shè)施提供及時(shí)的維修、養(yǎng)護(hù)。若因甲方維修不及時(shí)等原因造成不良后果的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。
四、其它
（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關(guān)房屋檔案、圖紙及其它技術(shù)資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）。
（二）遇有人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責(zé)任。
（三）其它約定：
備注：（一）本合同在簽訂后至“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”到位之日起生效。
（二）本合同有效期 年 月 日至 年 月日止。
（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份報(bào)市物業(yè)主管部門(mén)備案。
（四）本合同適用優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售兩類(lèi)房屋。
甲方：（公章） 乙方：（公章）
法人代表： 法人代表：
經(jīng)辦人： 經(jīng)辦人：
合同簽訂日期： 年 月 日
合同（B）適用于各類(lèi)公房，與合同（A）不同的是：
1、房屋修繕第二款變?yōu)椤耙曳桨词蟹慨a(chǎn)管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)從房屋租金中提撥修繕及管理費(fèi)用給甲方，托管房屋室內(nèi)自用部位正常零修（人為損壞除外），由甲方負(fù)責(zé)。”
2、合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規(guī)定
（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產(chǎn)管理局核定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（2）租金由甲方負(fù)責(zé)征收，其中租金收入_______％返回乙方用于日常管理，其余________％留作甲方用于托管房屋室內(nèi)自用部位設(shè)施設(shè)備的日常維修與管理。
合同（C）是針對(duì)各類(lèi)私房（優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動(dòng)：
1、房屋修繕第二款變?yōu)椤巴泄芊课菔覂?nèi)自用部位的正常零修，按（ ）種方式進(jìn)行：
（1）乙方自行修理。
乙方（受托人）：|＿＿＿＿物業(yè)管理公司
為加強(qiáng)＿＿＿＿住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅區(qū)條例）及其配套實(shí)施細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本物業(yè)管理合同，以便共同遵守。合同書(shū)面如下：
一、 物業(yè)管理范圍及內(nèi)容
（一） 甲方將位于＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。
（二） 管理事項(xiàng)包括：
1． 房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；
2． 區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所（地）[消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車(chē)房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等]的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
3． 清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；
4． 公共生活秩序；
5． 文娛活動(dòng)場(chǎng)所；
6． 便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所（不含肉菜市場(chǎng)）；
7． 車(chē)輛行駛及停泊；
8． 住宅區(qū)檔案管理；
9． 政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。
二、 委托管理原則
以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。
三、 委托管理期限確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指示，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。
四、 委托管理期限委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。
五、 雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1、 依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將＿＿＿＿住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；
2、 監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專(zhuān)用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理辦法付給乙方；
3、 按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0.5%）＿＿＿＿平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；
4、 給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；
5、 負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；
6、 不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
7、 對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；
8、 負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
9、 委托乙方對(duì)違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則以及業(yè)主公約的進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以集水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任進(jìn)行催交、催改；
10、 協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作；
11、 政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
（二）乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)
1． 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；
2． 遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺(jué)接受甲方檢查監(jiān)督；
3． 根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審義通過(guò)后，從公用設(shè)施專(zhuān)用基金中禽所需的維修經(jīng)費(fèi)；
4． 接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門(mén)報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；
5． 對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；
6． 乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處；
7． 建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；
8． 負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門(mén)繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專(zhuān)用基金的回收；
9． 有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；
10． 在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專(zhuān)用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；
11． 開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；
12． 有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位
六、 管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
（一） 各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)住宅管理部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后＿＿＿＿年內(nèi)達(dá)到＿＿＿＿標(biāo)準(zhǔn)。
（二） 確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)＿＿＿＿萬(wàn)元，合理支出＿＿＿＿萬(wàn)元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的＿＿＿＿%作為經(jīng)營(yíng)收入。
七、 風(fēng)險(xiǎn)抵押
（一） 乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金；
（二） 乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息；
（三） 如由于甲方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失；
（四） 如由于乙方過(guò)錯(cuò)致辭使合同不能履行，乙方無(wú)權(quán)要求反還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
八、 獎(jiǎng)罰措施
（一） 在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)用如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額＿＿＿＿%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。
（二） 如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣＿＿＿＿元（全國(guó)）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；獲得上級(jí)部門(mén)單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區(qū)稱(chēng)號(hào)被上級(jí)部門(mén)取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。
（三） 如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予襝或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；
（四） 如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；
（五） 由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失（以市住宅主管部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。
九、 合同更改、補(bǔ)充與終止
（一） 經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面合同為準(zhǔn)；
（二） 合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)；
（三） 合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。
十、 其他事項(xiàng)
（一） 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等），造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>
（二） 本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿為合同的有效組成部分。
（三） 本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門(mén)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
（四） 雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，提請(qǐng)市住宅主管部門(mén)或區(qū)住宅管理部門(mén)調(diào)解，或由深圳中級(jí)人民法院裁決。
（五）
（六）
甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：
1、根據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合蘇州市實(shí)際，印制本合同示范文本。
2、本示范文本于適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理（前期物業(yè)管理）。
3、經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，可以對(duì)本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇內(nèi)容、填寫(xiě)空格部位的內(nèi)容）進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或刪減（空格部位供甲乙雙方以打“√” 方式選定，未選擇部位打“x”）。
4、在簽訂合同時(shí)，合同雙方應(yīng)當(dāng)出示有關(guān)資質(zhì)證明及簽約主體資格的證書(shū)、證明文件。
5、簽約之前，合同雙方應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本示范文本的內(nèi)容，對(duì)文本中的條款及專(zhuān)業(yè)詞匯理解不一致的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)咨詢。
6、合同簽訂生效后，手寫(xiě)項(xiàng)及未被修改的文本印刷文字視為雙方對(duì)該部分內(nèi)容意思表示一致，涉及到選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。
7、根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起15日內(nèi)，將合同報(bào)送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門(mén)。
蘇州市房產(chǎn)管理局監(jiān)制
委托方 （房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：
單位名稱(chēng)：
法定代表人： 住所地：
聯(lián)系電話： 傳真：
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：
單位名稱(chēng)：
資質(zhì)等級(jí)： 證書(shū)編號(hào)：
法定代表人： 住所地：
聯(lián)系電話： 傳真：
甲方通過(guò)（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_______（物業(yè)名稱(chēng)）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況：
物業(yè)名稱(chēng)：________________________ 物業(yè)類(lèi)型：____________
座落位置：___________區(qū)____________路（街道）_______號(hào)
四至范圍：
總建筑面積：_______平方米；其中住宅_______平方米，商場(chǎng)_______平方米，辦公樓________平方米，工業(yè)廠房______平方米，停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）______平方米。其他：______________。
物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，規(guī)劃平面圖見(jiàn)附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_(kāi)___年____月（不超過(guò)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_____年_____月_____日_____時(shí)起至年_____月_____日_____時(shí)止。合同期未滿，業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。
關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù);合同;法律性質(zhì);性質(zhì)界定
中圖分類(lèi)號(hào):D92文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)07-0095-02
物業(yè)服務(wù)合同由于其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式的特殊性,雖然和其他類(lèi)型合同具備很多相似的特征,但是又絕不同于《合同法》所規(guī)定的有名合同。
一、物業(yè)服務(wù)合同不同于委托合同
在以往很多學(xué)者的論著中,將物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)做委托合同看待,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同完全符合委托合同的特征,是委托合同的一種,并據(jù)此認(rèn)為《合同法》所規(guī)定的委托合同的一般規(guī)則均適用于物業(yè)管理合同 [1]。筆者認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同與委托合同特別是有償委托合同確實(shí)有許多相似之處,但二者在本質(zhì)上有著明顯的區(qū)別:
1.合同的形式不同。委托合同可以是有償?shù)?也可以是無(wú)償?shù)?并且可以是要式的,也可以是不要式的;而物業(yè)服務(wù)合同只能是有償、要式合同,物業(yè)服務(wù)合同必須采用書(shū)面形式,而且需要統(tǒng)一格式,還需要將合同報(bào)所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案,并且部分物業(yè)服務(wù)合同的訂立需要采用招投標(biāo)方式。
2.法律后果不同。在委托合同中,受托人是以委托人的名義為委托人處理事務(wù)的,其后果直接歸屬于委托人;而在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)管理企業(yè)是以自己的名義處理事務(wù),物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)管理行為的后果通常由自己承擔(dān)。
3.合同目的不同。委托合同是由受托人處理委托人事務(wù)的合同,委托人委托的事務(wù)要與第三方發(fā)生一定關(guān)系。委托合同的目的就在于讓受托人委托人從事與第三方發(fā)生一定后果的行為。而在物業(yè)服務(wù)合同中,則不一定具有與第三方發(fā)生關(guān)系的目的。雖然物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)進(jìn)行清潔、綠化、維護(hù)等業(yè)務(wù)時(shí),要與第三方發(fā)生關(guān)系,但這并非物業(yè)服務(wù)合同的必然性要求,因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自己也可以提供這些服務(wù)。
4.處理事務(wù)的自不同。《合同法》第399條規(guī)定,“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這表明了受托人的忠實(shí)義務(wù),因此受托人處理委托事務(wù)的自受到委托人的約束;而物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的,物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)合同約定的范圍,獨(dú)立自主地開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng),只有監(jiān)督權(quán),而沒(méi)有干涉、指揮權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。
5.委托第三人事務(wù)的范圍不同。在委托關(guān)系中,受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù),經(jīng)委托人同意,受托人可以轉(zhuǎn)委托,轉(zhuǎn)委托的范圍可以是委托事務(wù)的全部,也可以是委托事務(wù)的一部分。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定,“物業(yè)管理企業(yè)只可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)企業(yè),但不可將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”
6.是否適用間接制度不同。委托合同中的受托人以自己的名義,在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立合同,第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的關(guān)系的,該合同直接約束委托人和第三人。該規(guī)定借鑒了英美法上的制度,打破了中國(guó)民事立法上只承認(rèn)直接的傳統(tǒng),確立了間接制度。而在物業(yè)服務(wù)合同中并不適用間接,物業(yè)管理企業(yè)與專(zhuān)業(yè)企業(yè)簽訂的專(zhuān)業(yè)服務(wù)合同并不約束業(yè)主一方。
7.在是否享有任意解除權(quán)上不同。《合同法》第410條規(guī)定,“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。”這說(shuō)明委任即以信賴(lài)關(guān)系為前提,則與當(dāng)事人之人格發(fā)生客觀上不能信賴(lài)之情況者,委任關(guān)系原則上亦應(yīng)終止 [2]。而立法對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主大會(huì)的單方解除權(quán)有嚴(yán)格限制。
8.物業(yè)服務(wù)合同與委托合同對(duì)支付報(bào)酬的方式要求也不同。委托合同將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬是分別規(guī)定的,處理事務(wù)的費(fèi)用,委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付,對(duì)于報(bào)酬則在完成委托事務(wù)后按合同約定支付。而現(xiàn)行物業(yè)管理收費(fèi)方式一般采用酬金制,由業(yè)主或住戶根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定按月交納固定金額的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)按一定比例提取報(bào)酬。
9.歸責(zé)原則不同。有償委托合同的受托人處理事務(wù)時(shí),因過(guò)錯(cuò)給委托人造成損失的,受托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任;但如果委托合同是無(wú)償?shù)?只有因受托人存在故意或重大過(guò)失時(shí),委托人才可以要求賠償。而從《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條的規(guī)定來(lái)看,物業(yè)服務(wù)合同采無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則,即物業(yè)管理企業(yè)無(wú)論是否存在過(guò)錯(cuò),只要其提供的物業(yè)服務(wù)不符合合同所要求的質(zhì)量或標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
二、物業(yè)服務(wù)合同不同于雇傭合同
由于在傳統(tǒng)的房屋管理模式中,房屋管理方通常居于優(yōu)勢(shì)地位,在現(xiàn)代物業(yè)管理模式中,為了強(qiáng)調(diào)業(yè)主同物業(yè)管理企業(yè)的平等地位,一些媒體的炒作多多少少把物業(yè)管理企業(yè)放在了業(yè)主的“仆人”、“管家”、“保姆”的位置,從而讓人誤以為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是一種雇傭關(guān)系。與雇傭合同相比,二者在形式上也都是當(dāng)事人一方為他方提供勞務(wù),他方給付報(bào)酬的合同,但二者也有區(qū)別:
首先,雇傭合同的受雇人是自然人,其提供的勞務(wù)是自然人通過(guò)自己的技能和經(jīng)驗(yàn)完成雇主所要求的任務(wù);而物業(yè)服務(wù)合同的受雇人即物業(yè)管理企業(yè),則是依法設(shè)立的專(zhuān)業(yè)企業(yè),它依靠自身的資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)人員的配備以及綜合性的管理服務(wù)能力提供物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)。其次,雇傭合同的受雇人在完成工作的過(guò)程中通常要聽(tīng)從雇用人的安排和指揮;而物業(yè)管理合同的受托人在完成管理服務(wù)過(guò)程中具有更強(qiáng)的獨(dú)立性,只需遵從法律與合同即可,在具體事務(wù)上不必聽(tīng)命于業(yè)主的支配。再次,雇傭合同包括勞動(dòng)合同和提供勞務(wù)的合同,前者注重勞動(dòng)的過(guò)程,后者注重勞動(dòng)的結(jié)果;而物業(yè)服務(wù)合同則既有對(duì)過(guò)程的關(guān)注,也有對(duì)結(jié)果的追求。最后,雇傭合同受到勞動(dòng)法等法律、法規(guī)的調(diào)整,對(duì)雇主和受雇人之間的權(quán)利義務(wù)及雇主所承擔(dān)的責(zé)任(如受雇人的工傷等)有一些特別的規(guī)定。而物業(yè)服務(wù)合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)完全是依據(jù)合同來(lái)調(diào)整的。
三、物業(yè)服務(wù)合同不同于承攬合同
物業(yè)服務(wù)合同與承攬合同都是雙務(wù)、有償、諾成性合同,但是但二者存在明顯的差別:
1.合同的標(biāo)的不同。物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是提供一定的勞務(wù),即對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)。其目的是使小區(qū)的環(huán)境清潔、物業(yè)保值增值、社會(huì)秩序良好。物業(yè)服務(wù)合同不是制造出一種新物,而是使原有的物保持良好的狀態(tài),物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)成果是一種無(wú)形的東西。而在承攬合同中,承攬方提供的勞務(wù)表現(xiàn)為一定的物化勞動(dòng),其勞動(dòng)成果為定作物,是一種有形的東西。
2.合同質(zhì)量的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不同。在承攬合同中,只要承攬人交付的產(chǎn)品達(dá)到了合同的要求,那么該方就全面履行了合同義務(wù),因此定作人往往不去關(guān)注合同履行的具體過(guò)程,而只是關(guān)注合同履行的結(jié)果,即定作人對(duì)承攬人的檢查只是一種結(jié)果檢查,只在最后一個(gè)環(huán)節(jié)檢查承攬人是否全面正確地履行了合同。而在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)管理企業(yè)履行義務(wù)的結(jié)果,具體體現(xiàn)在小區(qū)的環(huán)境清潔,社會(huì)秩序良好等,不是表現(xiàn)為特定的產(chǎn)品。因此,合同對(duì)方對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行義務(wù)的狀況的檢查是一種實(shí)時(shí)地過(guò)程監(jiān)督、隨時(shí)檢查,而不是對(duì)合同履行的最后成果的檢查。
四、物業(yè)服務(wù)合同不同于混合合同
所謂混合合同,即一方當(dāng)事人所負(fù)的給付義務(wù)屬于不同契約類(lèi)型,彼此間居于同值的地位,而他方當(dāng)事人僅付的對(duì)待給付 [3]。正如史尚寬先生所云:“所為混合契約,謂非契約之聯(lián)合,而含有相當(dāng)于兩種以上的典型契約內(nèi)容之全部或一部之單一契約。”[4] 有學(xué)者認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)應(yīng)該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類(lèi)型的有名合同,也不是一般所謂的無(wú)名合同,而是一種類(lèi)型結(jié)合合同,屬混合契約之一種 [5]。其認(rèn)為,業(yè)主把其共用部分、公用設(shè)施設(shè)備管理、安全秩序維持以及清潔、園林綠化等事務(wù)交托給物業(yè)管理企業(yè)完成,具有委托的性質(zhì);物業(yè)管理企業(yè)把部分事務(wù)交付給專(zhuān)營(yíng)服務(wù)公司承擔(dān),具有承攬的性質(zhì);物業(yè)管理企業(yè)在履行合同的過(guò)程中,很大程度上是以勞務(wù)付出或提供服務(wù)的形式進(jìn)行的,因而具有勞務(wù)性質(zhì)和服務(wù)性質(zhì)。但從合同的履行上看,物業(yè)管理給付具有綜合性,整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的過(guò)程具有整體、連續(xù)的特征,單一服務(wù)的提供都不能被稱(chēng)為物業(yè)服務(wù)合同。因此,物業(yè)服務(wù)合同不同于混合合同。
綜上分析,物業(yè)合同是平等的民事主體之間所簽訂的就建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施提供有償服務(wù)的合同,其客體是物業(yè)管理企業(yè)依法律規(guī)定和合同約定提供的集體管理與服務(wù)于一體的綜合性專(zhuān)業(yè)服務(wù),其內(nèi)容不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理和小區(qū)秩序的維護(hù),還涉及到對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管,以及對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的維護(hù)、更換,對(duì)物管用房的妥善利用等,并且涉及到的法律關(guān)系也很多,是一類(lèi)糅合了較強(qiáng)公法關(guān)系、物權(quán)關(guān)系的債法合同。因其在主體、客體、內(nèi)容等方面與傳統(tǒng)契約區(qū)別明顯,且個(gè)性強(qiáng)烈,在現(xiàn)行《合同法》有名合同中很難進(jìn)行類(lèi)推適用。
所以,物業(yè)服務(wù)合同作為一種新型的獨(dú)立的服務(wù)合同,若要解決其法律適用的難題,立法應(yīng)當(dāng)考慮在將來(lái)制定民法典或修訂《合同法》時(shí)將其有名化,以順應(yīng)司法理性化的需求,提高司法機(jī)關(guān)辦案效率和辦案品質(zhì)。
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對(duì)于物業(yè)管理合同在我國(guó)合同法中尚未有規(guī)定，目前只能將其稱(chēng)為無(wú)名合同。實(shí)踐中有很多人認(rèn)為物業(yè)管理合同是委托合同，[2]我們?cè)谖锕馨讣膶徖碇校瑢?duì)物管合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會(huì)委托”。
但就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)管理公司所提供的大部分物管義務(wù)不需要對(duì)業(yè)主言聽(tīng)計(jì)從，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù)，達(dá)到一個(gè)大致的標(biāo)準(zhǔn)即可，而這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)則是由物管公司自行獨(dú)立地完成的。如果認(rèn)定將物管合同的性質(zhì)認(rèn)定為委托合同，按照委托合同的性質(zhì)，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。這樣的結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然是違背物管服務(wù)的目的的。從合同目的進(jìn)行解釋?zhuān)涂梢源_定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同，至少不是單純的委托合同。
筆者認(rèn)為，在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及到對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的購(gòu)買(mǎi)、更換，對(duì)物管用房的妥善利用等等。因而物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比較復(fù)雜，混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系
在物管活動(dòng)中涉及的物管義務(wù)的種類(lèi)多、范圍廣，使得對(duì)各種責(zé)任一一明確變得較為困難，這樣合同雙方在產(chǎn)生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責(zé)任的承擔(dān)。因而在對(duì)物管案件的審理中，認(rèn)識(shí)到物管合同性質(zhì)的復(fù)雜性非常有必要。只有明確認(rèn)識(shí)物管合同的特殊性，并有針對(duì)性地對(duì)所涉及的部分合同性質(zhì)做出認(rèn)定，才能夠正確援引相關(guān)法律法規(guī)對(duì)責(zé)任做出判斷與度量。
二、物管合同的責(zé)任主體
在物業(yè)管理法律關(guān)系中，有業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司等民事主體。在房屋出售前，物業(yè)建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。而業(yè)主委員會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)在業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，由房產(chǎn)行政管理部門(mén)召集。
在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的，然而物業(yè)管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當(dāng)事人，物管合同的雙方是作為委托方的業(yè)主和受托方的物業(yè)管理公司。對(duì)于與物管公司簽訂物管合同的業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位，筆者認(rèn)為其法律地位比較類(lèi)同于代表人，他們簽約的后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主，與簽約方并無(wú)關(guān)系。對(duì)于業(yè)主不履行合同義務(wù)的，違約責(zé)任人為業(yè)主本人，而非業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位。
明確了物管合同的當(dāng)事人，就可以對(duì)于物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認(rèn)識(shí)。司法實(shí)踐中出現(xiàn)過(guò)由業(yè)主委員會(huì)作為原告對(duì)物管公司提訟的案例，說(shuō)明我們目前對(duì)于物管合同主體的認(rèn)識(shí)尚不明確。2003年杭州市中山花園業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為所委托的物管公司未如約履行物管義務(wù)而向法院提訟，法院經(jīng)審查后認(rèn)為，因業(yè)主委員會(huì)不是獨(dú)立的自然人或法人，本身并不具備承擔(dān)民事責(zé)任的組織機(jī)構(gòu)或財(cái)產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，因而不屬于民訴法所規(guī)定的“其他組織”，不享有民事主體資格，該業(yè)主委員會(huì)的因而被裁定駁回。由該案例可以看出，業(yè)主委員會(huì)不僅不是物管合同的當(dāng)事人，從其性質(zhì)上分析，它也不符合訴訟主體的要求。
那么要追究物管公司的責(zé)任，應(yīng)如何確定訴訟主體呢？筆者認(rèn)為應(yīng)以公共利益還是業(yè)主個(gè)體利益為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。如果是出于公共物管事由而提訟的，其訴訟主體資格就應(yīng)為“某小區(qū)全體業(yè)主”，因?yàn)樵撛V訟是為維護(hù)全體業(yè)主的利益而提出的。此外我們還應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，物管服務(wù)的性質(zhì)特殊，由于每個(gè)業(yè)主對(duì)于公共物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的期待值不盡一致，將對(duì)公共物管事務(wù)的訴權(quán)歸于全體業(yè)主，也可以盡量使物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合公眾標(biāo)準(zhǔn)，而避免公眾服務(wù)的個(gè)人意志化，使得物管公司在公共物管服務(wù)上的無(wú)可是從。這樣對(duì)于促進(jìn)與保護(hù)物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。
鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會(huì)在全體業(yè)主書(shū)面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)的決議確定后，也可以作為代表人參加訴訟。但如該業(yè)主委員會(huì)必須提交相關(guān)的文件證明其資格，否則其就會(huì)被駁回。[3]
當(dāng)然，如果物管公司在物管服務(wù)過(guò)程中，違背了對(duì)業(yè)主個(gè)人的義務(wù)，侵害了業(yè)主個(gè)人的利益，如車(chē)輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等，那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個(gè)人。這里區(qū)別的標(biāo)準(zhǔn)就在于物管公司所提供的是公共服務(wù)還是可劃分為個(gè)體的服務(wù)，被侵害的利益是全體業(yè)主的還是個(gè)體業(yè)主的。
此外，筆者認(rèn)為目前在業(yè)主對(duì)于公共物管服務(wù)的維權(quán)渠道上尚存在困惑：業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，使“下情上達(dá)”，需要怎樣的方式才能夠啟動(dòng)維權(quán)程序，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實(shí)效，對(duì)于保障業(yè)利、監(jiān)督物管活動(dòng)非常重要。
三、物管責(zé)任的確定
合同法第一百二十二條規(guī)定，“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”對(duì)于因物業(yè)管理而產(chǎn)生的民事責(zé)任，當(dāng)事人同樣可以在違約與侵權(quán)中自行選擇責(zé)任的追究。[4]
1、違約責(zé)任
物業(yè)管理中的違約責(zé)任，可以來(lái)自雙方當(dāng)事人在合同中的約定，沒(méi)有約定的則應(yīng)按照實(shí)際損失確定違約責(zé)任。物管合同主要是一方提供勞務(wù)服務(wù)，另一方支付物管費(fèi)用的合同，實(shí)踐中雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)于業(yè)主一方未按約繳納物管費(fèi)用的違約責(zé)任約定比較明確，而對(duì)于物管公司未全面、妥善提供物管服務(wù)的違約責(zé)任的約定則較不明確。以杭州為例，雖然目前并未象
商品房預(yù)售合同一樣要求對(duì)物管制定統(tǒng)一的格式合同，但實(shí)際中當(dāng)事人雙方對(duì)于的物管合同內(nèi)容的約定幾乎都取材于《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》。對(duì)于物管公司的違約責(zé)任，很多合同照搬了《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第三款的規(guī)定，即“對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理部門(mén)可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)。”。這樣的約定，使一些物管公司據(jù)此認(rèn)為合同雙方對(duì)于違約責(zé)任已做出選擇，即使物管公司存在違約行為，其所要承擔(dān)的違約責(zé)任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門(mén)處罰，而毋需承擔(dān)其他責(zé)任。
筆者認(rèn)為，上述關(guān)于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責(zé)任，在這里對(duì)不解除物管合同的違約責(zé)任合同雙方是未做出約定的。對(duì)不解除合同的違約責(zé)任仍應(yīng)按照雙方當(dāng)事人無(wú)約定的來(lái)處理，而不能以此排斥業(yè)主對(duì)于物管公司其他違約責(zé)任的追究。至于上述關(guān)于由物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行處罰的約定更屬于行政責(zé)任的范疇，與違約責(zé)任無(wú)關(guān)，更不能以此免除違約責(zé)任。
若物管公司雖然服務(wù)欠當(dāng)，但業(yè)主認(rèn)為尚不必解除合同或者解除合同后業(yè)主仍存在其他損失的，應(yīng)明確業(yè)主仍有權(quán)追究物管公司的其他違約責(zé)任。若物管公司不履行物管服務(wù)或履行合同未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，按質(zhì)定價(jià)，適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交物管費(fèi)用，以體現(xiàn)對(duì)物管公司違約責(zé)任的追究。對(duì)于物管公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請(qǐng)求則不應(yīng)支持。
2、侵權(quán)責(zé)任
違約責(zé)任是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，而侵權(quán)責(zé)任則大部分為過(guò)錯(cuò)責(zé)任。在物管案件中，并不是業(yè)主所有的損失，物管公司都需要無(wú)條件承擔(dān)責(zé)任的。在物管活動(dòng)而引起的糾紛中，不分清責(zé)任類(lèi)型，勢(shì)必將無(wú)謂地加重物管公司的責(zé)任，從而遏制物管工作的生存空間，造成不良后果。
目前在人民法院所審理的業(yè)主對(duì)物管公司所提出的案件中，有很大一部分是因業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的物業(yè)安全服務(wù)有瑕疵，導(dǎo)致其人身、財(cái)產(chǎn)受損而提出的。物業(yè)安全服務(wù)主要有以下兩種情況：一業(yè)主住宅被盜、被搶?zhuān)欢娣旁谕＼?chē)場(chǎng)的車(chē)輛被盜、被損。因?yàn)榍謾?quán)人無(wú)從查找，業(yè)主則依據(jù)物管合同的約定轉(zhuǎn)而認(rèn)為物管公司存在物管安全方面的服務(wù)瑕疵，故而要求物管公司承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為，對(duì)該類(lèi)責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)確定為過(guò)錯(cuò)責(zé)任，而不能認(rèn)定為無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。業(yè)主只有證明物管公司物管安全方面的服務(wù)存在瑕疵，而該瑕疵對(duì)于業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的損失具有直接關(guān)系的，責(zé)任的構(gòu)成要件才得以成立，其請(qǐng)求才能夠被支持。
在筆者的司法實(shí)踐中，近年來(lái)接觸到兩個(gè)案件較有代表性。
案例一、某小區(qū)業(yè)主在寫(xiě)字樓內(nèi)遭遇持刀歹徒搶劫，經(jīng)該業(yè)主防衛(wèi)，歹徒反被刺死，但該業(yè)主也身受重傷。該業(yè)主對(duì)該寫(xiě)字樓的物管公司提訟，請(qǐng)求其對(duì)該事件中該業(yè)主所遭受的人身、財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償。但在案件的審理中，物管公司提供證據(jù)證明，公司對(duì)該物業(yè)有完備的人員出入登記審查制度，所實(shí)施的安全服務(wù)并無(wú)瑕疵。
案例二、某小區(qū)業(yè)主在家中發(fā)生竊案后，認(rèn)為物管公司在接受委托管理后，未妥善承擔(dān)安全防范的職責(zé)，對(duì)該小區(qū)存在缺陷的監(jiān)控系統(tǒng)不進(jìn)行維修，導(dǎo)致竊案結(jié)果的發(fā)生，訴請(qǐng)判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。
對(duì)于上述兩個(gè)案例，因?yàn)榘讣坏臉I(yè)主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵，其訴請(qǐng)被判令駁回；案例二中的物管公司則被證明該小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)破損，安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業(yè)主損失1000元。上述兩個(gè)案件宣判后，當(dāng)事人雙方均服判息訴，未再提起上訴。
3、物管糾紛中的舉證責(zé)任
對(duì)于物管糾紛中的舉證責(zé)任，法律并無(wú)專(zhuān)門(mén)做出規(guī)定，一般是依據(jù)民訴法關(guān)于“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的規(guī)定。但物管合同相對(duì)其他案件具有其特殊性。對(duì)于物管公司所履行的物管義務(wù)有無(wú)承擔(dān)或義務(wù)履行有否到位，往往要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能夠反映出來(lái)，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，要證明物管公司有無(wú)全面、妥善地履行物管服務(wù)，對(duì)于業(yè)主而言在舉證上存在困難。此外因?yàn)橄嚓P(guān)的物管資料通常是由物管公司進(jìn)行保管的，業(yè)主要證明物管公司的服務(wù)存在瑕疵也的確存在困難，這在很大程度上造成業(yè)益無(wú)法得以有效保障。
以下是xxx為您提供的寫(xiě)字樓物業(yè)管理合同范本，希望能夠幫到您。
寫(xiě)字樓物業(yè)管理合同范本
甲方：
乙方：北京xx物業(yè)管理有限公司
甲、乙雙方友好協(xié)商，訂立本協(xié)議如下：
一、物業(yè)管理協(xié)議簽訂
1、甲方使用區(qū)域?yàn)?座 單元，本單元的建筑面積為 平方米。(此面積與甲方簽定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或《租賃協(xié)議》中所提及建筑面積為同一面積)。
2、甲方應(yīng)按照本協(xié)議，在與《租賃協(xié)議書(shū)》簽約同時(shí)與乙方簽訂《創(chuàng)業(yè)大廈物業(yè)管理協(xié)議》，協(xié)議期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。
二、物業(yè)費(fèi)及其它
1、甲方根據(jù)本協(xié)議規(guī)定，同意自本協(xié)議簽訂之日起向乙方繳納物業(yè)費(fèi)(此費(fèi)用不包含用戶自用電費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、工作時(shí)間以外空調(diào)使用費(fèi)等在內(nèi))，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 0.5 元/建筑平方米•日。
2、甲方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日即日將物業(yè)費(fèi)( 個(gè)月)，計(jì)人民幣(大寫(xiě)) ，人民幣(小寫(xiě)) 元，及物業(yè)費(fèi)保證金(相當(dāng)于 個(gè)月物業(yè)費(fèi))人民幣(大寫(xiě)) ，人民幣(小寫(xiě)) 元，共計(jì)人民幣(大寫(xiě)) ，人民幣(小寫(xiě)) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求辦理各項(xiàng)手續(xù)。
3、物業(yè)費(fèi)保證金在本協(xié)議終止后10日內(nèi)，并在甲方無(wú)違約的情況下，由乙方退還給甲方(不包含利息)。若乙方在協(xié)議期內(nèi)扣除相應(yīng)損失費(fèi)或違約金，應(yīng)書(shū)面通知甲方。若物業(yè)費(fèi)保證金不足以抵償損失費(fèi)或違約金，乙方有權(quán)繼續(xù)向甲方追償。在合同期內(nèi)，甲方在乙方自物業(yè)費(fèi)保證金中扣除損失后，須立即將物業(yè)費(fèi)保證金數(shù)額補(bǔ)齊至原數(shù)額。
4、物業(yè)費(fèi)為每 個(gè)月支付一次，在協(xié)議有效期內(nèi)，甲方須于收到乙方書(shū)面通知后7日內(nèi)將物業(yè)費(fèi)交到乙方或指定銀行帳號(hào)。
5、乙方開(kāi)戶行：建行清華園支行
乙方賬號(hào)：11001079900053000177
6、其它費(fèi)用：
甲方除須繳納物業(yè)費(fèi)外，還須承擔(dān)下列費(fèi)用：
(1)自用電費(fèi)(1.0元/度)
(2)電話初裝費(fèi)及資源占用費(fèi)
(3)網(wǎng)絡(luò)初裝費(fèi)及使用費(fèi)
(4)工作時(shí)間以外的空調(diào)制冷使用費(fèi)(詳見(jiàn)空調(diào)加時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))
加時(shí)空調(diào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
a、1300平方米以上按：每天(8小時(shí))每平方米0.32元收費(fèi)，但最高收費(fèi)不超過(guò)3900元
b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小時(shí))每平方米0.1681元收費(fèi)
c、1000平方米以下按：每天(8小時(shí))1200元收費(fèi)
d、無(wú)特殊情況加時(shí)空調(diào)開(kāi)啟時(shí)間為8：30分-17：30分
(5)其它
三、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、甲方有權(quán)根據(jù)本協(xié)議及乙方制定的一切有關(guān)該房產(chǎn)的規(guī)章制度的規(guī)定，使用該房產(chǎn)協(xié)議區(qū)域及按規(guī)定使用公共區(qū)域及公共設(shè)備。
2、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方各項(xiàng)管理規(guī)章的實(shí)施。
3、甲方有權(quán)向乙方投訴管理服務(wù)方面問(wèn)題。
4、甲方有義務(wù)
服從乙方的管理，同時(shí)甲方須保證其雇員、訪客及其受甲方許可進(jìn)入大廈內(nèi)的人員在使用、管理、維護(hù)該房產(chǎn)過(guò)程中遵守本協(xié)議及大廈的相關(guān)規(guī)定。甲方的雇員、訪客及其受甲方許可進(jìn)入大廈內(nèi)的人員在使用、管理、維護(hù)該房產(chǎn)過(guò)程中的失責(zé)行為、違約行為、侵害行為，均視作甲方自身的行為，并由甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用。
5、甲方置于該房產(chǎn)內(nèi)財(cái)產(chǎn)的相關(guān)保險(xiǎn)事宜由甲方自行解決或委托乙方協(xié)助辦理，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
6、甲方同意乙方(或乙方授權(quán)的人)在合理的時(shí)間內(nèi)，經(jīng)事先通知(或在緊急情況下，未經(jīng)事先通知)進(jìn)入該房產(chǎn)巡視，檢查該房產(chǎn)內(nèi)部各部分狀態(tài)或處理緊急事項(xiàng)。需由甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行的維修，甲方應(yīng)根據(jù)乙方(或乙方授權(quán)的人)的要求立即自行出資予以維修;否則乙方(或乙方授權(quán)的人)有權(quán)代為維修，所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)。如甲方拒絕承擔(dān)此費(fèi)用，乙方有權(quán)從物業(yè)費(fèi)保證金中扣除。需由乙方負(fù)責(zé)進(jìn)行的維修，乙方應(yīng)立即派人進(jìn)行維修，由此對(duì)甲方置于該房產(chǎn)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)造成損壞的，乙方承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
7、甲方進(jìn)駐大廈后，不得私自改變建筑原貌，未經(jīng)乙方允許不得在樓外及樓內(nèi)公共空間、墻面張貼設(shè)置廣告、標(biāo)牌等，不得影響建筑物內(nèi)外景觀，不得以任何形式占用樓內(nèi)公共空間。
8、如果甲方對(duì)使用單元進(jìn)行裝修，應(yīng)提前向乙方申請(qǐng)，經(jīng)審核通過(guò)，并與乙方簽訂相關(guān)的裝修管理文件后，方可施工。
9、因甲方對(duì)該房產(chǎn)使用、管理、維護(hù)不當(dāng)?shù)仍蚨滤素?cái)產(chǎn)或人身受到損害時(shí)，甲方應(yīng)自行解決由此而引發(fā)的糾紛，并自行承擔(dān)由此而導(dǎo)致的損失及后果。
10、甲方不得在大廈內(nèi)進(jìn)行非法活動(dòng)，不得進(jìn)行任何妨礙或侵?jǐn)_其他用戶的活動(dòng)。如有上述行為，乙方有權(quán)終止與其的一切協(xié)議。
11、甲方有義務(wù)保持樓內(nèi)整潔，不得在公共區(qū)域內(nèi)堆放貨物或雜物。如發(fā)生上述情況，經(jīng)乙方書(shū)面警告2小時(shí)內(nèi)不予清理，乙方有權(quán)予以制止、清理，并向甲方征收清除費(fèi)。如甲方拒付清理費(fèi)，乙方有權(quán)從物業(yè)費(fèi)保證金中扣除。如甲方因特殊情況，需臨時(shí)占用公共空間，甲方須提前向乙方提出申請(qǐng)，得到乙方批準(zhǔn)后，按乙方批準(zhǔn)的物品存放地點(diǎn)和存放期限統(tǒng)一存放。
12、甲方不得在樓內(nèi)存放任何易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)品，以及進(jìn)行任何危害樓宇和人員人身安全，或引致投購(gòu)保險(xiǎn)失效或使保險(xiǎn)費(fèi)增加的活動(dòng)。
13、未經(jīng)乙方批準(zhǔn)，甲方不行擅自更改、遷移或增大用電水裝置或空調(diào)的負(fù)荷。用電量超過(guò)大廈提供的基本電量，甲方應(yīng)交納空調(diào)及超出部分的電貼費(fèi)及相應(yīng)的工程改造費(fèi)用。
14、甲方須服從大廈廣場(chǎng)管理人員的管理，按規(guī)定存放車(chē)輛。違反規(guī)定者，廣場(chǎng)管理人員有權(quán)以糾正和制止。
15、甲方有義務(wù)愛(ài)護(hù)使用單元和樓宇內(nèi)外的一切設(shè)備設(shè)施，因甲方的責(zé)任造成的損失和由此引發(fā)的一切費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
16、甲方入住時(shí)對(duì)房屋有裝修要求，應(yīng)向乙方提出書(shū)面申請(qǐng)并同時(shí)報(bào)送裝修方案，經(jīng)乙方同意后方可進(jìn)行裝修。進(jìn)場(chǎng)裝修的施工隊(duì)伍應(yīng)具備合格資質(zhì)條件，經(jīng)乙方同意后方可入場(chǎng)施工，并接受乙方的監(jiān)督檢查。甲方租賃合同期滿或終止后，甲方退出房屋時(shí)，裝修應(yīng)保持完好，不得破壞或拆走，否則乙方有權(quán)要求甲方賠償。
17、由于甲方系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)故障而對(duì)甲方設(shè)備財(cái)產(chǎn)造成的損壞或損失，由甲方自行保險(xiǎn)承擔(dān)。乙方不予負(fù)責(zé)。
四、乙方的責(zé)任和義務(wù)
1、乙方有權(quán)對(duì)大廈進(jìn)行有效的管理，制定管理規(guī)章和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約處理標(biāo)準(zhǔn)，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，并根據(jù)日常管理運(yùn)伯，建立一套完整的工作程序，并在實(shí)踐中不斷完善。
2、乙方有權(quán)檢查、視察大廈。乙方(或乙方授權(quán)的人)在合理的時(shí)間內(nèi)，經(jīng)事先通知(或在緊急情況)可以進(jìn)入該房產(chǎn)巡視，檢查該房?jī)?nèi)部各部分狀態(tài)或采取各種措施處理緊急事項(xiàng)，甲方不得以任何理由進(jìn)行阻擋。
3、如果甲方未征得乙方的允許私自裝修，或裝修時(shí)違反裝修規(guī)定，要求甲方將裝修單元恢復(fù)原貌，由此發(fā)生的修復(fù)費(fèi)以及對(duì)乙方造成的損失費(fèi)全部由甲方承擔(dān)。情節(jié)嚴(yán)重或拒不服從管理者，乙方有權(quán)終止與其簽訂的一切合同并無(wú)償保留甲方所付物業(yè)費(fèi)保證金及利息，甲方裝修期間，乙方有權(quán)進(jìn)入裝修單元，檢查裝修是否按規(guī)定正常進(jìn)行。
4、乙方負(fù)責(zé)大廈內(nèi)部公共區(qū)域和外部周邊環(huán)境的清潔衛(wèi)生。
5、乙方負(fù)責(zé)大廈的保衛(wèi)、消防工作，定期組織有關(guān)方面的宣傳教育，做到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。
6、乙方負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)工作。其中所有高檔儀器設(shè)備由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，制定標(biāo)準(zhǔn)的操作程序，對(duì)有關(guān)人員定期培訓(xùn)。非由大廈或物業(yè)管理公司提供的設(shè)備設(shè)施，乙方不負(fù)責(zé)其維護(hù)、維修。
7、乙方負(fù)責(zé)大廈的綠擺綠化，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。
8、乙方有權(quán)清除、拆除任何不符合管理規(guī)定的建筑物、安裝物以及公共區(qū)域擺放的貨物或雜物，并向有關(guān)單位或人員征收清除費(fèi)或違約金。
9、乙方負(fù)責(zé)控制和安排大廈廣場(chǎng)內(nèi)所有車(chē)輛的停放，并有權(quán)拖離所有違反規(guī)則停放車(chē)輛。
10、發(fā)生緊急情況和突發(fā)事件時(shí)，乙方有責(zé)任采取應(yīng)急措施，保障樓內(nèi)員生命財(cái)產(chǎn)安全，最大限度減少各方面的損失，
11、乙方應(yīng)認(rèn)真對(duì)待客戶投訴，凡屬管理責(zé)任問(wèn)題要及時(shí)解決，并將解決結(jié)果通知客戶;凡近期無(wú)法解決的，乙方負(fù)責(zé)向甲方解釋。
12、乙方應(yīng)做好各項(xiàng)配套服務(wù)。
13、乙方須接受甲方的監(jiān)督檢查。
五、違約責(zé)任
1、雙方均應(yīng)遵守本協(xié)議的各項(xiàng)規(guī)定，任何一方違反本協(xié)議的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任;給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)賠償損失費(fèi)。
2、若甲方未能按期繳納各項(xiàng)費(fèi)用，乙方有權(quán)書(shū)面通知甲方立即繳付。甲方逾期7日未能繳付，甲方須按延遲繳納天數(shù)，按每日1%的標(biāo)準(zhǔn)向乙方繳納滯納金;一個(gè)月未付，甲方的物業(yè)費(fèi)保證金乙方不予退還。
3、甲方未經(jīng)乙方許可，進(jìn)行的裝飾、裝修造成了對(duì)原建筑物的改動(dòng)，甲方須按原建筑物造成的2-5倍支付違約金。
4、甲方違約在公共區(qū)域堆放貨物、雜物或加建建筑物，乙方除有權(quán)向甲方收取清理費(fèi)。
5、若乙方在甲方未有違約的前提下，單方面提前終止協(xié)議，則乙方需向甲方雙倍返還所收保證金;若甲方提前終止本協(xié)議，乙方不予返還甲方所繳納的保證金及利息。
六、不可抗力
由于地震、臺(tái)風(fēng)、暴雨、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)以及其他不能預(yù)見(jiàn)情況，并且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影響任何一方不能履行本協(xié)議或不能按本協(xié)議約定的條件履行本協(xié)議時(shí)，遇有上述不可抗力的一方，應(yīng)立即以電報(bào)或傳真的方式通知一方，并在15日內(nèi)提供不可抗力詳情及本協(xié)議不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效證明文件。此項(xiàng)證明文件應(yīng)由雙方協(xié)議解決是否解除本協(xié)議，或者部分免除履行本協(xié)議的責(zé)任，或者延期履行本協(xié)議。
七、法律適用與爭(zhēng)議的解決
1、本協(xié)議的訂立、效力、解釋和爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國(guó)法律管轄。
2、因執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決;如果協(xié)商不能解決，任何一方可提交由所在地海淀區(qū)法院解決。
八、附則
1、若本協(xié)議部分條款根據(jù)法律規(guī)定成為無(wú)效、非法或不能執(zhí)行，則本協(xié)議其他條款的有效性、合法性和可執(zhí)行性不受影響。
2、未盡事宜，由甲乙雙方另行簽定補(bǔ)充協(xié)議作為本協(xié)議的附件。本協(xié)議及相關(guān)附件和乙方關(guān)于管理該房產(chǎn)和廣場(chǎng)的各項(xiàng)規(guī)章制度是本協(xié)議不可分割的組成部分。
3、本協(xié)議以中文為準(zhǔn)。
4、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。
5、本協(xié)議自簽字蓋章之日起生效。
甲 方： 乙 方：北京xx物業(yè)管理有限公司
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一、規(guī)范住宅小區(qū)綜合交接費(fèi)的繳付與使用
1．住宅小區(qū)竣工后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理交付使用備案時(shí)，按交付使用的建筑面積繳付每平方米10元的綜合交接費(fèi)。綜合交接費(fèi)由市物業(yè)管理辦公室統(tǒng)一收取，存入市物業(yè)管理辦公室財(cái)政專(zhuān)戶。
2．綜合交接費(fèi)的40%用于該物業(yè)管理項(xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)和前三年的物業(yè)管理補(bǔ)助。其中10%用于該物業(yè)管理項(xiàng)目的開(kāi)辦費(fèi)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同的15日內(nèi)，一次性向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)放；另30%用于該物業(yè)管理項(xiàng)目前三年的物業(yè)管理補(bǔ)助，每年按10%為基數(shù)，根據(jù)對(duì)該物業(yè)管理項(xiàng)目的考核評(píng)分結(jié)果按比例發(fā)放。綜合交接費(fèi)的60%用于全市物業(yè)管理的統(tǒng)籌。
3．中標(biāo)物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂委托合同后，應(yīng)在十五天內(nèi)到市物業(yè)管理辦公室辦理領(lǐng)取綜合交接費(fèi)手續(xù)。
4．市物業(yè)管理辦公室對(duì)全市的物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行考核制度，考核分為年度考核和日常考核，考核采取評(píng)分制，根據(jù)被考核項(xiàng)目的內(nèi)部管理、日常服務(wù)、社會(huì)信譽(yù)等因素綜合評(píng)分，考核分值作為發(fā)放綜合交接費(fèi)的依據(jù)。
5．簽訂委托合同后三年內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)退出該物業(yè)管理項(xiàng)目的，停止發(fā)放當(dāng)年及以后的綜合交接費(fèi)。
二、規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房管理
1．新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)安排物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置物業(yè)服務(wù)用房，并無(wú)償提供。地上建筑物總面積不足一萬(wàn)平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。
2．物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。
3．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的物業(yè)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口，具備正常使用功能。
4．電梯口、管道口、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、車(chē)庫(kù)（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。物業(yè)服務(wù)用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。
5．物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門(mén)申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)，在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。物業(yè)服務(wù)用房由市規(guī)劃建設(shè)局代為權(quán)屬登記，權(quán)屬證書(shū)由市物業(yè)管理辦公室統(tǒng)一保管。物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。
6．物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)，或根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的要求，在市物業(yè)管理辦公室和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，向選聘的新物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)用房交接驗(yàn)收。原物業(yè)管理企業(yè)不得對(duì)房屋內(nèi)的裝修或設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行拆改。
三、規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為和物業(yè)管理退出機(jī)制
1．凡建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的住宅物業(yè)必須進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，10萬(wàn)平方米以下、3萬(wàn)平方米以上的住宅物業(yè)原則上要求公開(kāi)招投標(biāo)，如因特殊情況擬采用邀標(biāo)方式的，須經(jīng)市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
2．為確保物業(yè)管理企業(yè)的良性發(fā)展，保證物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，凡一、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，一年內(nèi)中標(biāo)3個(gè)10萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目，本年度內(nèi)應(yīng)暫停物業(yè)競(jìng)標(biāo)；三級(jí)資質(zhì)（含暫定資質(zhì)）的物業(yè)企業(yè)，一年內(nèi)中標(biāo)2個(gè)10萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目，也應(yīng)暫停本年度參與物業(yè)競(jìng)標(biāo)。
3．各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在預(yù)售前應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，招標(biāo)文件須報(bào)市物業(yè)管理辦公室審核。招投標(biāo)工作結(jié)束后，雙方簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，并將該合同報(bào)市物業(yè)管理辦公室備案后才能申請(qǐng)預(yù)售。市物業(yè)管理辦公室對(duì)招投標(biāo)的全過(guò)程進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)管。
4．任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或排斥具備招標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。
5．物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理企業(yè)不再續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同終止的3個(gè)月前將擬退出原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間以書(shū)面形式報(bào)送市物業(yè)管理辦公室備案，并書(shū)面告知街道辦事處和居民委員會(huì)。
6．?dāng)M退出物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)委會(huì)選聘新物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止之日，物業(yè)管理企業(yè)預(yù)收的費(fèi)用須退還給業(yè)主。
7．退出物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)余額、財(cái)務(wù)賬冊(cè)、物業(yè)檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房及其它財(cái)物。未成立業(yè)主委員會(huì)的，可暫時(shí)向居民委員會(huì)辦理移交事宜。新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將以上財(cái)物移交給新物業(yè)管理企業(yè)。
從筆者收集到的幾起在媒體上公開(kāi)報(bào)道的獨(dú)家(實(shí)質(zhì)上是獨(dú)權(quán)委托)糾紛的法院判例來(lái)看，有的判經(jīng)紀(jì)方勝訴，有的判經(jīng)紀(jì)方敗訴。其中，最早一例是新華網(wǎng)2003年3月12日的報(bào)道。
案例一：2002年7月，上海的尤先生委托中原公司掛牌出售位于南丹東路上的一套房屋，雙方簽訂了房地產(chǎn)出售居間協(xié)議，約定交易完成后，傭金為房屋總價(jià)的2.5％，逾期每日滯納金為傭金的0.05％。
同年10月，經(jīng)中原公司中介，客戶白某表示有意向以79萬(wàn)元的價(jià)款買(mǎi)下這套房屋。經(jīng)中介方協(xié)調(diào)，三方于當(dāng)月8日簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議，同時(shí)，尤先生還和中原公司簽署了傭金確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)交易完成之日的傭金為19750元，當(dāng)時(shí)還約定第二天就簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。但第二天買(mǎi)賣(mài)雙方尤先生和白某都沒(méi)有現(xiàn)身，此后一段時(shí)間，也沒(méi)有和中原公司再次聯(lián)系。中原公司去房地產(chǎn)交易中心查閱后發(fā)現(xiàn)該房屋的產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)變更為白某，交易早己完成，中介人是西普公司。
中原公司到徐匯區(qū)法院，要求判令尤先生支付傭金和滯納金。庭審中尤先生辯稱(chēng)，為了早日出售房屋，他在操作時(shí)引入了“競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制”，還委托西普公司掛牌。而他和白某就是經(jīng)西普公司介紹認(rèn)識(shí)的，交易也經(jīng)西普公司提供中介而完成。為證明自己，他還向法庭提供了5000元的中介費(fèi)收據(jù)，以及與之簽訂的有關(guān)協(xié)議合同等證據(jù)。盡管如此，但法院在審理后認(rèn)為，尤先生提供的證據(jù)并不能否認(rèn)他與中原公司之間的經(jīng)紀(jì)交易事實(shí)，在與中原簽訂了居問(wèn)協(xié)議后，拋開(kāi)原中介公司另行交易，其行為顯然違背誠(chéng)信原則，理應(yīng)承擔(dān)所有違約責(zé)任，應(yīng)向有約在先的中原物業(yè)公司支付傭金及滯納金共2萬(wàn)余元。
再看一個(gè)同樣發(fā)生在上海的案例，有意思的是，媒體在報(bào)道這宗發(fā)生在2006年的訴訟案件時(shí)，提到“由于獨(dú)家委托協(xié)議而引發(fā)的官司，并且判決委托方敗訴，這在上海尚屬首例”。顯然媒體沒(méi)有注意到早在3年前已經(jīng)有了同類(lèi)案例。
案例二：據(jù)《上海商報(bào)》2006年10月26日?qǐng)?bào)道，2006年4月13日，當(dāng)時(shí)屬于21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)旗下的上海家喜房地產(chǎn)(現(xiàn)己更名為福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)公司)與售房人李先生簽訂了一份“限時(shí)獨(dú)家銷(xiāo)售委托書(shū)”。委托書(shū)中約定：家喜房地產(chǎn)受托銷(xiāo)售李先生持有的位于花木路的一套房屋，售價(jià)為人民幣280萬(wàn)元，委托期限為2006年4月13日至6月20日。
委托書(shū)中明確約定，家喜公司是該房屋唯一的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，房東李先生本人或者任何第三方未經(jīng)家喜公司允許，不得銷(xiāo)售該房屋；在委托期內(nèi)，如果李先生自行撮合成交，或委托其他中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人成交，均應(yīng)向家喜公司支付合同約定的傭金，計(jì)人民幣2.8萬(wàn)元；如果李先生在委托期內(nèi)有反悔不再出售、另售他人、抬高價(jià)格等行為，或拖延時(shí)間簽訂合同導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)與家喜公司介紹的客戶成交，均屬違約行為，應(yīng)賠償家喜公司2.8萬(wàn)元。
該委托書(shū)還約定了上海家喜房地產(chǎn)支付給李先生保證金人民幣3000元，如到期前未能將房產(chǎn)售出，李先生可以沒(méi)收這筆保證金。
幾經(jīng)努力，家喜房地產(chǎn)在委托期的最后一天成功找到了買(mǎi)家。但當(dāng)家喜公司的人員帶著買(mǎi)家來(lái)找李先生簽約時(shí)，李先生卻以種種理由拒絕締約。家喜公司經(jīng)過(guò)了解發(fā)現(xiàn)，其實(shí)李先生在委托期屆滿前己通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)將該房成功出售。家喜公司遂將李先生告上法院。
李先生表示，自己提前將房屋出售其實(shí)并不劃算，實(shí)際成交房?jī)r(jià)僅220萬(wàn)元，相比與家喜公司合同中約定的委托價(jià)整整少了60萬(wàn)元，完全是因?yàn)榧庇谟缅X(qián)才會(huì)違約出售房屋。
浦東新區(qū)法院經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)為，上海家喜房地產(chǎn)通過(guò)支付保證金取得獨(dú)家委托銷(xiāo)售權(quán)，限制了被告自由處分自己財(cái)產(chǎn)的權(quán)利；而被告李先生簽署了“限時(shí)獨(dú)家銷(xiāo)售委托書(shū)”，同時(shí)也收取了原告的保證金，表明其對(duì)合同條款有充分的了解，故此委托合同合法有效，雙方均應(yīng)受該合同的約束。李先生在家喜房地產(chǎn)的委托期內(nèi)另行委托其他中介公司出售系爭(zhēng)房屋，屬于違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
在金華市一個(gè)類(lèi)似的案例中，法院同樣也是一審判決中介公司勝訴。
案例三：據(jù)2007年3月23日《金華晚報(bào)》報(bào)道，2006年1月6日，許女士委托A房產(chǎn)中介公司出售房屋，同年4月24日，鄭先生委托A房產(chǎn)中介公司購(gòu)買(mǎi)房屋，事后沒(méi)有達(dá)成交易，隨后于5月4日通過(guò)B房產(chǎn)中介公司中介，許女士和鄭先生簽訂了“房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”，許女士支付B房產(chǎn)中介公司中介費(fèi)1000元，此后雙方辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。
據(jù)許女士說(shuō)，她的這套房屋并非獨(dú)家委托A房產(chǎn)中介公司出售，而是委托了五六家房產(chǎn)中介公司，早在委托A房產(chǎn)中介之前，她己委托B房產(chǎn)中介掛牌售房。許女士還說(shuō)，她與鄭先生素不相識(shí)，在委托A房產(chǎn)中介售房過(guò)程中并未與鄭先生謀面；鄭先生到B房產(chǎn)中介委托購(gòu)房，多次看房后，雙方才成交。
鄭先生則稱(chēng)，他委托A房產(chǎn)中介購(gòu)房，當(dāng)晚房產(chǎn)中介公司工作人員陪同鄭先生看了房屋，但他未與房主見(jiàn)面，也不知道房主的聯(lián)系方式；4月5日，他妻子委托B房產(chǎn)中介購(gòu)房，曾去看過(guò)一套房子，事后他才得知與他到A房產(chǎn)中介看的是同一套房屋(即許女士的房子)。鄭先生說(shuō)，他之所以選擇在B房產(chǎn)中介成交，是因?yàn)榈谝淮慰捶渴怯葿房產(chǎn)中介員工陪同，而且B中介承諾能辦理鐵路公積金貸款。
得知許女士與鄭先生房屋買(mǎi)賣(mài)成交后，2006年11月28日，A房產(chǎn)中介公司以許女士與鄭先生違約，損害其合法權(quán)益為由將兩人告上了法庭，12月27日，婺城區(qū)法院開(kāi)庭審理了此案。經(jīng)審理，法院認(rèn)為，許女士為出售房屋在A房產(chǎn)中介填寫(xiě)《出售委托書(shū)(代居間合同)》，鄭先生為購(gòu)買(mǎi)房屋在A房產(chǎn)中介填寫(xiě)《購(gòu)買(mǎi)委托書(shū)(代居間合同)》，應(yīng)視為A房產(chǎn)中介與許女士、鄭先生之間的居間關(guān)系成立，A房產(chǎn)中介履行了居問(wèn)義務(wù)；之后，許女士、鄭先生未撤銷(xiāo)與A房產(chǎn)中介的居間關(guān)系，卻在其他中介機(jī)構(gòu)成交，造成A中介居問(wèn)成果收益受損，兩人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)A房產(chǎn)中介受損的收益。不過(guò)，法院認(rèn)為，《出售委托書(shū)(代居問(wèn)合同)》和《購(gòu)買(mǎi)委托書(shū)(代居間合同)》中所列的“加倍支付中介費(fèi)”和“雙倍傭金”條款，屬加重委托方責(zé)任的格式條款，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。法院判決，許女士和鄭先生各支付A房產(chǎn)中介居間費(fèi)2135元。
再看一個(gè)買(mǎi)方與中介公司發(fā)生糾紛的案例。
案例四：上海《每日經(jīng)濟(jì)新聞》2007年12月5日?qǐng)?bào)道，2006年4月15日，楊先生通過(guò)上海漢宇物業(yè)有限公司(下稱(chēng)漢字公司)看了位于浦東龍陽(yáng)路上的一套二手房。過(guò)了一星期，楊先生又在原告上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司(下稱(chēng)中原公司)處看到了同一套房源，由于對(duì)這套房屋
比較滿意，楊先生就在中原公司業(yè)務(wù)員的帶領(lǐng)下又驗(yàn)看了房屋并簽訂了一份“房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)”。事后，中原公司表示房屋的成交總價(jià)為一口價(jià)158萬(wàn)元，漢字公司卻表示價(jià)格可以協(xié)商。楊先生比較之后，最終通過(guò)漢字公司與房屋業(yè)主馬某簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，成交總價(jià)為151萬(wàn)元。
但不久之后，楊先生就因與中原公司簽訂的“房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)”被告上了法庭。原告中原公司認(rèn)為，按照雙方簽訂的“房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)”：楊先生驗(yàn)看過(guò)該房后六個(gè)月內(nèi)，與出賣(mài)方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易或者利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)中原公司而與第三方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易的，楊先生都應(yīng)按照與出賣(mài)方就該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的1％向中原公司支付違約金。現(xiàn)在楊先生私下與房屋業(yè)主馬某完成了交易，已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。根據(jù)合同約定，楊先生應(yīng)支付違約金15800元。楊先生則認(rèn)為，他并沒(méi)有與中原公司成立居問(wèn)合同關(guān)系，他也有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)則選擇對(duì)自己有利的中介成交，與中原公司所簽的購(gòu)房確認(rèn)書(shū)是‘霸王條款”。
浦東新區(qū)法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，提供格式條款的一方免除自身責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。根據(jù)“房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)”的約定，楊先生被原告中原公司帶領(lǐng)看房后，在半年內(nèi)只能選擇原告達(dá)成交易，否則即要承擔(dān)違約責(zé)任，這顯然侵犯了楊先生的契約自由選擇權(quán)，加重了楊先生的責(zé)任，因此“房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)”上關(guān)于違約責(zé)任的格式條款無(wú)效，中原公司無(wú)權(quán)依據(jù)該條款要求楊先生支付違約金。而且，楊先生之后通過(guò)漢字公司居問(wèn)中介達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)際成交價(jià)低于原告居問(wèn)中介的房?jī)r(jià)，從契約自由原則角度出發(fā)，楊先生也有權(quán)選擇對(duì)自己有利的中介公司完成交易。中原公司雖然沒(méi)有促成買(mǎi)賣(mài)雙方合同，但確實(shí)提供了居問(wèn)服務(wù)，楊先生應(yīng)支付必要的費(fèi)用。最后，法院依據(jù)實(shí)際情況和公平合理的法律精神，予以酌定楊先生支付居問(wèn)服務(wù)費(fèi)3000元。判決后，楊先生不服，提起上訴，而中級(jí)法院作出駁回上訴，維持原判的判決。
從這幾個(gè)判例來(lái)看，獨(dú)權(quán)委托并無(wú)法律障礙，只要依法簽署了合同，無(wú)論委托方是否收取了中介公司的保證金，法院都支持(或部分支持)了中介公司的訴求，并未判決獨(dú)家委托合同無(wú)效。
然而，筆者也找到了法院判決獨(dú)權(quán)委托合同無(wú)效的判例。
案例五：2008年11月10日，鄒女士委托上海吳和派納房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)吳和公司)出售一套房屋，簽訂了一份“獨(dú)家銷(xiāo)售委托書(shū)”。雙方約定房屋出售總價(jià)為303萬(wàn)元，獨(dú)家委托期內(nèi)，鄒不得擅自取消該項(xiàng)委托，如果鄒違反約定或在委托期內(nèi)存在任何反悔不再出售等行為，導(dǎo)致公司介紹的買(mǎi)方客戶無(wú)法按時(shí)與其成交，鄒須按委托出售總價(jià)1％支付違約金。
鄒出具的“獨(dú)家銷(xiāo)售委托書(shū)”復(fù)印件顯示，雙方當(dāng)事人簽約時(shí)所約定之委托期限至2008年12月31日止。而吳和公司出具的“獨(dú)家銷(xiāo)售委托書(shū)”原件中，委托期限至出售完止，但該項(xiàng)書(shū)寫(xiě)內(nèi)容字樣與合同其他書(shū)寫(xiě)部分內(nèi)容字樣不同，系非同一人所書(shū)寫(xiě)。
11月13日，鄒以手機(jī)短信形式告知吳和公司經(jīng)理擬解除售房之委托。
吳和公司簽約后不久即尋得符合要求的客戶，并于12月以書(shū)面形式告知鄒，要求鄒至公司辦理相關(guān)售宜。因鄒拒絕，吳和公司訴至法院，要求鄒按約支付違約金30300元。
上海市盧灣區(qū)法院審理后認(rèn)為，據(jù)吳和公司與鄒所提供之證據(jù)尚無(wú)法證明雙方在簽約時(shí)曾對(duì)委托期限作出明確約定。至少在鄒所稱(chēng)之委托期限內(nèi)，鄒不得擅自取消委托事項(xiàng)。鑒于鄒對(duì)其解除委托合同之權(quán)利己作不可撤銷(xiāo)之具體處分，故基于該項(xiàng)特別約定內(nèi)容，如鄒在其認(rèn)可的委托期限內(nèi)欲解除委托，且該委托期限時(shí)段對(duì)于“獨(dú)家銷(xiāo)售委托書(shū)”而言尚屬合理期限，則鄒須就其不恰當(dāng)處分權(quán)利之違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。遂判決：鄒支付吳和公司違約金30300元。
鄒不服，上訴至上海市第一中級(jí)人民法院。2009年9月24日，上海一中院二審作出了截然不同的判決：撤銷(xiāo)原判，改判吳和公司要求鄒支付違約金30300元之訴訟請(qǐng)求，不予支持。
“獨(dú)家銷(xiāo)售委托書(shū)”約定，委托期內(nèi)，鄒不得擅自取消該委托。二審法院認(rèn)為，該條款是由吳和公司一方預(yù)先擬定并打印好的格式條款。根據(jù)《合同法司法解釋(二)》第10條之規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反《合同法》第39條第1款的規(guī)定，并具有《合同法》第40條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。《合同法》第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。顯然，吳和公司提供的格式條款加重了鄒的責(zé)任，排除了其主要權(quán)利，吳和公司也未采取合理方式提請(qǐng)鄒注意免除或者限制其責(zé)任的條款，故法院認(rèn)定該格式條款無(wú)效。另從吳和公司向鄒所發(fā)的短信內(nèi)容分析，吳和公司在11月13日所發(fā)的兩次短信中均未提及其己收介紹的客戶10萬(wàn)元意向金之情況，在11月21日所發(fā)的短信中告知鄒客戶己于11月11日支付了意向金10萬(wàn)元，而12月17日向鄒所發(fā)的簽約通知函中又稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)方于11月15日支付了意向金10萬(wàn)元。法院結(jié)合上述事實(shí)及短信內(nèi)容，認(rèn)定吳和公司在鄒向其提出解除委托協(xié)議后，才收耳義購(gòu)買(mǎi)方之意向金。吳和公司要求鄒承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，法院不予支持。該案案號(hào)為(2009)盧民四(民)初字第135號(hào)；(2009)滬一中民二(民)終字第2147號(hào)，案例編寫(xiě)人為上海市第一中級(jí)人民法院敖穎婕。
這里需要注意的是：二審法院在判決時(shí)引用了《合同法司法解釋(二)》，這個(gè)司法解釋的頒布日期是2009年4月24日，二審法院判決的時(shí)間是同年9月24日，即上述司法解釋出臺(tái)之后。
《合同法司法解釋(二)》第10條規(guī)定：提供格式條款的一方當(dāng)事人違反《合同法》第39條第1款的規(guī)定，并具有《合同法》第40條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。
而《合同法》第39條第1款規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之問(wèn)的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。
案例五的二審法院判決時(shí)即強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)：第一，吳和公司提供的格式條款加重了鄒的責(zé)任，排除了其主要權(quán)利；第二，吳和公司未采取合理方式提請(qǐng)鄒注意免除或者限制其責(zé)任的條款。正因?yàn)槿绱耍ㄔ嚎梢耘袥Q吳和公司敗訴。
實(shí)際上，在案例四的法院判決中已經(jīng)提到了格式合同的問(wèn)題，法院正是因?yàn)檫@個(gè)原因而沒(méi)有完全支持中介公司的訴訟請(qǐng)求，只是“依據(jù)實(shí)際情況和公平合理的法律精神，予以酌定楊先生支付居問(wèn)服務(wù)費(fèi)3000元”。而案例二中的法院在判決時(shí)同樣也提到了中介公司的格式合同“限制了被告自由處分自己財(cái)產(chǎn)的權(quán)利”，但因?yàn)楸桓婧炇鹆恕跋迺r(shí)獨(dú)家銷(xiāo)售委托書(shū)”，同時(shí)也收取了原告的保證金，表明其對(duì)合同條款有充分的了解，故此委托合同合法有效，雙方均應(yīng)受該合同的約束。
也就是說(shuō)，雖然案例二、四的法院判決均在《合同法司法解釋(二)》出臺(tái)之前，但實(shí)際上也是按照這個(gè)司法解釋的精神和《合同法》的規(guī)定判決的。
保潔服務(wù)委托合同范文1 委托方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
受托方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
為確保各營(yíng)業(yè)廳干凈整潔，明亮舒適，保潔水平達(dá)到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際需要，甲方委托乙方進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，經(jīng)雙方真誠(chéng)友好協(xié)商，本著互惠互利的原則，雙方達(dá)成以下條款，望共同遵守：
一、工程名稱(chēng)：常年保潔。
二、工程地點(diǎn)：城區(qū)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。
三、保潔范圍：見(jiàn)《保潔方案書(shū)》。
四、保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)《保潔方案書(shū)標(biāo)準(zhǔn)》。
五、合同期限：1年;自年月日至年月日。
六、年保潔費(fèi)用：
七、付款方式：每季度付款一次，乙方憑蓋有公司財(cái)務(wù)章的發(fā)票收取。
八、甲方的職責(zé)：
1、為乙方的保潔工作無(wú)償提供水源、電源。
2、為保潔人員提供辦公的地方，便于更衣，存放工具。
3、如因甲方的裝修等原因造成衛(wèi)生達(dá)不到要求，由甲方協(xié)助解決。
4、負(fù)責(zé)提供垃圾堆放點(diǎn)、提供各處垃圾桶和紙簍等。
5、甲方隨時(shí)監(jiān)督檢查乙方的工作，乙方應(yīng)聽(tīng)從甲方的安排。
6、按時(shí)支付合同規(guī)定的款項(xiàng)。
九、乙方的職責(zé)：
1、嚴(yán)格遵守甲方的各項(xiàng)規(guī)章制度，樹(shù)立主人翁責(zé)任感，愛(ài)護(hù)甲方財(cái)物，維護(hù)甲方利益。
2、按時(shí)、按質(zhì)、按照作業(yè)程序《作業(yè)程序見(jiàn)方案書(shū)》進(jìn)行規(guī)范操作，保證保潔區(qū)域的干凈整潔。
3、保潔員著裝必須統(tǒng)一，配戴胸牌上崗。
4、嚴(yán)格聽(tīng)從甲方負(fù)責(zé)人指揮，虛心接受批評(píng)。
5、保潔過(guò)程中的安全責(zé)任由乙方負(fù)責(zé);乙方保潔人員保證甲方文檔資料的保密及物品的完整，如出現(xiàn)意外由乙方承擔(dān)。
6、如乙方達(dá)不到保潔標(biāo)準(zhǔn)，甲方提出口頭警告、書(shū)面警告、直到解除合同。
7、積極配合完成甲方的突發(fā)性工作。
8、合同期滿，甲方對(duì)乙方的保潔工作滿意，乙方優(yōu)先享有續(xù)約權(quán)。
十、違約責(zé)任：
1、保潔質(zhì)量不符合合同的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，乙方負(fù)責(zé)無(wú)償返工。
2、乙方保潔員在工作過(guò)程中，違反甲方有關(guān)規(guī)定，甲方可提出批評(píng)教育。如甲方責(zé)令更換人員，乙方應(yīng)按要求一個(gè)月內(nèi)妥善解決更換問(wèn)題。
3、若發(fā)現(xiàn)乙方保潔工人在工作中有偷竊或未經(jīng)允許挪用甲方財(cái)物，甲方按有關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重將送司法機(jī)關(guān)。
4、甲方須在合同規(guī)定的期限內(nèi)，支付清潔服務(wù)費(fèi)。
5、由于不可抗拒的因素(如自然災(zāi)害、暴亂等)而造成的任何損失，雙方共同協(xié)商解決。若協(xié)商不成，可向當(dāng)?shù)刂俨脵C(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁。
6、在合同期間，任何一方不得終止合同。
十一、特約條款：
1、合同款額是《保潔方案書(shū)》范圍內(nèi)的費(fèi)用，如需對(duì)其它項(xiàng)目進(jìn)行特殊處理或增設(shè)其它服務(wù)項(xiàng)目，費(fèi)用雙方另行協(xié)商。
2、本合同未盡事宜，雙方協(xié)商補(bǔ)充條款，具有同等法律效力。
十二、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字蓋章之日起生效，并具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
保潔服務(wù)委托合同范文2 本合同雙方當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
受委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
甲、乙雙方本著平等、協(xié)商一致、互惠互利、共同發(fā)展的原則就甲方委托乙方對(duì) xxxxxxx衛(wèi)生保潔服務(wù)工作，達(dá)成協(xié)議如下:
一、服務(wù)范圍：
甲方將以上衛(wèi)生保潔工作委托給乙方,乙方按照雙方所列保潔范圍、作業(yè)內(nèi)容及清潔周期以包工方式，為甲方提供符合要求的保潔服務(wù)，使甲方的衛(wèi)生區(qū)域經(jīng)常保持良好地衛(wèi)生狀態(tài)，為甲方創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。
二、雙方議定：工人開(kāi)始保潔前做一次徹底保潔，費(fèi)用為 整由甲方承擔(dān)，乙方派遣保潔人員 名，為甲方提供服務(wù)。
三、合同期限：本合同期限為一年(自 年 月 日起 至 年 月 日止)，合同期滿后終止，如續(xù)簽合同雙方另行商定(合同結(jié)束前一個(gè)月)。
四、經(jīng)雙方商定：每月衛(wèi)生保潔費(fèi)為 ( 元/月)，總計(jì)：( 元/年)以上費(fèi)用不包含垃圾袋、潔廁劑、洗手液等清潔用品和清潔工具，不包含垃圾外運(yùn)清理費(fèi)。甲方在次月 日前支付上月保潔服務(wù)費(fèi)。
收款單位全稱(chēng)：
開(kāi)戶銀行：
賬 號(hào)：
五、甲方承擔(dān)以下責(zé)任、義務(wù)：
1、每月按時(shí)向乙方支付保潔服務(wù)費(fèi)。
2、對(duì)乙方保潔工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查，如乙方在衛(wèi)生保潔工作中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，甲方有權(quán)要求乙方及時(shí)整改。
3、為乙方無(wú)償提供水、點(diǎn)、工具房等必要的工作條件。
4、教育本單位工作人員遵守保潔制度，共同維護(hù)衛(wèi)生區(qū)域的清潔衛(wèi)生。
六、乙方承擔(dān)以下責(zé)任、義務(wù)：
1、保證衛(wèi)生保潔質(zhì)量，達(dá)到客戶滿意，服從甲方管理。
2、教育員工文明禮貌，熱情服務(wù)，不發(fā)生違規(guī)違紀(jì)行為。
3、保潔人員統(tǒng)一著裝、佩帶胸卡，培訓(xùn)合格后上崗。
4、愛(ài)護(hù)甲方建筑物及室內(nèi)各種設(shè)施，如因乙方人員失誤造成損壞的，由乙方直接責(zé)任人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
5、乙方在工作期間因自身原因發(fā)生意外人身事故由乙方負(fù)責(zé)，因甲方原因造成的意外人身事故由甲方負(fù)責(zé)。
6、乙方派遣在甲方的保潔人員，其業(yè)務(wù)上受乙方和甲方雙重領(lǐng)導(dǎo)。
7、乙方工作時(shí)間為早上8:30-12:00開(kāi)始打掃一遍下午1:30-5:00，下午1:30-5:00維護(hù)，中午12:00-1:30為中午吃飯休息時(shí)間，每周休息一天，法定節(jié)假日調(diào)休。
七、其他：
1、超越合同規(guī)定范圍以外的衛(wèi)生保潔項(xiàng)目，經(jīng)雙方協(xié)商后可另行補(bǔ)充合同，費(fèi)用另計(jì)，亦可通過(guò)變更保潔費(fèi)解決。
2、本合同一經(jīng)簽訂，既具有法律效力，任何一方不得違反，如有一方擅自毀約，需賠償守約方合同約定月保潔服務(wù)費(fèi)總額的20﹪作為違約金。
3、甲方因拆遷、改建、裝修的垃圾由甲方負(fù)責(zé)收集清運(yùn)。
4、合同未盡事宜，雙方另行協(xié)商解決。
本合同一式貳份，甲、乙雙方各持一份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
保潔服務(wù)委托合同范文3 甲方:(物業(yè)公司)
地址:
法定代表人: 職務(wù): 聯(lián)系方式:
乙方: 地址:
法定代表人: 職務(wù): 聯(lián)系方式:
第一條 委托事項(xiàng)
甲方將其實(shí)施物業(yè)管理的xxx住宅小區(qū)的保潔業(yè)務(wù)委托給乙方管理。
第二條 委托期限
甲方委托乙方行使保潔權(quán)的期限為xx年。從xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日止。
合同期滿雙方協(xié)商一致可續(xù)簽。
第三條 委托費(fèi)用
標(biāo)準(zhǔn): 數(shù)額: 甲方向乙方支付保潔費(fèi)用的方式:
第四條 保潔標(biāo)準(zhǔn)
乙方的保潔標(biāo)準(zhǔn)為:
1.按時(shí)清潔道路、走廊等公共地方和公共設(shè)施,頻率標(biāo)準(zhǔn)xxx;
2.住宅小區(qū)內(nèi)窨井、化糞池的清淘清運(yùn),頻率標(biāo)準(zhǔn)xxx;
3.按時(shí)清運(yùn)住宅小區(qū)內(nèi)的垃圾,并協(xié)調(diào)與環(huán)衛(wèi)部門(mén)的關(guān)系,頻率標(biāo)準(zhǔn)xxx;
4.定期對(duì)住宅小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行害蟲(chóng)消殺工作,頻率標(biāo)準(zhǔn)xxx;
5.定時(shí)對(duì)樓內(nèi)或樓外的保潔區(qū)域進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)有違章建筑和施工的現(xiàn)象有責(zé)任勸導(dǎo),并及時(shí)通知甲方管理部。巡視頻率標(biāo)準(zhǔn)xxx;
6.對(duì)住宅小區(qū)高層公寓防火通道進(jìn)行清理,保證暢通,清理、頻率標(biāo)準(zhǔn)xxx;
7.對(duì)高層公寓內(nèi)的應(yīng)急燈的使用情況進(jìn)行巡視,損壞打及時(shí)報(bào)修并跟蹤處理結(jié)果,巡視頻率標(biāo)準(zhǔn)xxx。
第五條 甲方的權(quán)利、義務(wù)
(一)權(quán)利
1.擁有對(duì)乙方的保潔行為監(jiān)督指導(dǎo)的權(quán)利;
2.擁有要求乙方提高保潔標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利;
3.擁有對(duì)乙方危害住宅小區(qū)行為的制止權(quán);
4.擁有對(duì)乙方重大保潔措施的審定權(quán);
(二)義務(wù)
1.為乙方完成住宅小區(qū)的保潔工作提供保障的義務(wù);
2.向乙方支付保潔費(fèi)用的義務(wù);
第六條 乙方的權(quán)利、義務(wù)
(一)權(quán)利
1.擁有依法取得報(bào)酬的權(quán)利;
2.擁有要求甲方協(xié)助完成住宅小區(qū)保潔業(yè)務(wù)的權(quán)利;
3.甲方喪失住宅小區(qū)物業(yè)管理資格;
4.乙方喪失保潔公司資格;
5.一方嚴(yán)重違約使合同無(wú)法履行;
6.因不可抗力使合同無(wú)法繼續(xù)履行的。
第十二條 違約責(zé)任
(一)甲方應(yīng)嚴(yán)格履行合同的規(guī)定,不得擅自解除合同,如因甲方擅自解除合同給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的甲方應(yīng)予賠償。
(二)乙方應(yīng)嚴(yán)格履行合同的規(guī)定,不得擅自解除合同,如因乙方擅自解除合同給甲方造成損失的乙方應(yīng)予賠償,并甲方有權(quán)不退還乙方抵押金。
(三)乙方應(yīng)嚴(yán)格按照本合同的規(guī)定履行職責(zé),如果因乙方未盡到本合同規(guī)定的義務(wù)給住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人或者來(lái)訪人員造成損害、損失的,由乙方承擔(dān)責(zé)任。因前款原因給甲方造成損失的乙方應(yīng)向甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十三條 爭(zhēng)議的解決
甲乙雙方在履行合同的過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議,應(yīng)由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成,任意一方可向人民法院起訴。
第十四條 合同涉及概念的解釋
不可抗力:是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。本合同自雙方簽字、蓋章,并經(jīng)公證處公證后生效。本合同所有附件與本合同具有同等法律效力。
本合同一式x份。甲乙雙方及xx各執(zhí)x份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
自治區(qū)建設(shè)廳：
為全面貫徹落實(shí)自治區(qū)建設(shè)廳《關(guān)于開(kāi)展2005年自治區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)治理整頓工作的通知》（新建房[2005]12號(hào)）文件精神，2005年8月17日-8月23日塔城地區(qū)建設(shè)局和發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)組成聯(lián)合檢查組，對(duì)全區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)，特別是對(duì)塔城市、烏蘇市物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了重點(diǎn)檢查，現(xiàn)將自檢情況報(bào)告如下。
一、塔城地區(qū)物業(yè)小區(qū)管理工作開(kāi)展情況
塔城地區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)9家，均為三級(jí)企業(yè)，其中兩家為新開(kāi)辦的暫定企業(yè)。近年來(lái)，我區(qū)物業(yè)管理工作堅(jiān)持以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹執(zhí)行自治區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平為重點(diǎn)，嚴(yán)格檢查物業(yè)管理工作中存在侵害業(yè)主合法利益的問(wèn)題，規(guī)范了物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)無(wú)償代收代繳水、電、暖費(fèi)用等行為，堅(jiān)持綜合治理，標(biāo)本兼治，分級(jí)管理，齊抓共管的原則，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，促進(jìn)了物業(yè)管理健康持續(xù)發(fā)展。
（一）我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)基礎(chǔ)薄弱，企業(yè)規(guī)模偏小、經(jīng)營(yíng)水平較低、企業(yè)自身素質(zhì)不高。為了解決物業(yè)管理市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，使物業(yè)管理工作健康、有序的發(fā)展，今年地區(qū)建設(shè)局及時(shí)召開(kāi)了物業(yè)行政主管部門(mén)管理人員和物業(yè)管理企業(yè)座談會(huì)，就目前存在的問(wèn)題進(jìn)行了討論、分析，并提出了解決問(wèn)題的辦法，把管理相對(duì)較好的烏蘇市華鑫小區(qū)、沙灣縣祥和小區(qū)、塔城市杜別克小區(qū)、額敏縣2號(hào)小區(qū)作為開(kāi)展物業(yè)小區(qū)管理示范小區(qū)。
（二）為進(jìn)一步提高住宅小區(qū)內(nèi)的社會(huì)化管理水平和服務(wù)質(zhì)量，建立健全我區(qū)住宅小區(qū)管理機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)管理，創(chuàng)建和諧社區(qū)，地區(qū)行署轉(zhuǎn)發(fā)了由地區(qū)建設(shè)局和地區(qū)民政局共同制定的《關(guān)于進(jìn)一步健全住宅小區(qū)管理機(jī)制創(chuàng)建和諧社區(qū)試行辦法》，要求各縣（市）認(rèn)真貫徹執(zhí)行。使社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)各負(fù)其職，共同做好住宅小區(qū)的管理工作，創(chuàng)建文明和諧小區(qū)。
（三）針對(duì)大部分住宅區(qū)物業(yè)管理用房及配套設(shè)施不到位的情況, 各縣（市）積極投入資金完善示范小區(qū)設(shè)施，地區(qū)也投入了20萬(wàn)元，對(duì)四個(gè)重點(diǎn)住宅小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)進(jìn)行了補(bǔ)助，為小區(qū)的物業(yè)管理提供了硬件基礎(chǔ)。
（四）為進(jìn)一步加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)小區(qū)管理工作，我們對(duì)全區(qū)物業(yè)公司管理人員進(jìn)行了培訓(xùn)，就加強(qiáng)物業(yè)管理進(jìn)行了深入研討。結(jié)合實(shí)際，地區(qū)建設(shè)局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)建設(shè)管理的意見(jiàn)》（塔地建房[2005]11號(hào)）文件，進(jìn)一步規(guī)范了我區(qū)小區(qū)物業(yè)管理，使全區(qū)物業(yè)管理工作逐步形成政府指導(dǎo)、社會(huì)監(jiān)督、企業(yè)服務(wù)的工作模式，為創(chuàng)建和諧住宅小區(qū)奠定了基礎(chǔ)。
（五）我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)能夠認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)，有針對(duì)性的進(jìn)行崗位培訓(xùn)，提高了管理人員的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平。在收費(fèi)難的情況下，多方籌措資金，改善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理，完善小區(qū)服務(wù)功能，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。并建立了各項(xiàng)管理制度和企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，以點(diǎn)帶面，互相學(xué)習(xí)，分析小區(qū)物業(yè)管里中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行討論，及時(shí)解決。管理人員還經(jīng)常不定期走訪業(yè)主，與業(yè)主溝通思想，增加了理解和支持。物業(yè)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)加大了監(jiān)管力度,沒(méi)有出現(xiàn)亂收費(fèi)、多收費(fèi)等損害業(yè)主合法利益的問(wèn)題,在代收水、電、暖工作方面，都簽訂了委托合同,并按合同執(zhí)行。大部分企業(yè)都建立了物業(yè)管理企業(yè)信用檔案。部分小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，并和被委托物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)管理服務(wù)委托合同。
二、我區(qū)物業(yè)小區(qū)建設(shè)中存的主要問(wèn)題
由于塔城地區(qū)物業(yè)管理工作起步較晚，目前全區(qū)只有塔城市、烏蘇市、沙灣縣、額敏縣申辦了物業(yè)企業(yè)管理資質(zhì)并開(kāi)辦了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理業(yè)務(wù)，工作中還存在著一些問(wèn)題。
（一）物業(yè)企業(yè)大多是從開(kāi)發(fā)企業(yè)中派生出來(lái)的，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展帶來(lái)了許多問(wèn)題。
（二）由于過(guò)去在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)后建設(shè)管理不夠，致使大部分住宅小區(qū)的物業(yè)管理用房及配套設(shè)施不到位,給物業(yè)管理工作造成了很大的困難。
（三）由于我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，居民收入較低，造成物業(yè)管理收費(fèi)相對(duì)較低，物業(yè)企業(yè)無(wú)法按《新疆維吾爾自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》提供服務(wù)和管理。
（四）國(guó)家在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的新、老政策有所差異，有的房屋在開(kāi)發(fā)建設(shè)后收取了房屋維修基金，有的在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)后沒(méi)有收取房屋維修基金，給小區(qū)房屋統(tǒng)一維修帶來(lái)了困難。
（五）物業(yè)公司制定的物業(yè)管理服務(wù)委托合同內(nèi)容不完整，合同服務(wù)雙方責(zé)任不明確，服務(wù)內(nèi)容不具體，委托主體不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。
（六）企業(yè)雖然建立了信用檔案，但是大都沒(méi)有按照規(guī)定定期將經(jīng)營(yíng)管理及信譽(yù)情況報(bào)管理部門(mén)，致使管理部門(mén)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理。
（七）大部分住宅小區(qū)還未成立業(yè)主委員會(huì)，已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)也因無(wú)法支付委員的工作報(bào)酬，使業(yè)主委員會(huì)處于半癱瘓狀態(tài)，無(wú)法發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)應(yīng)有作用。
（八）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)中存在的問(wèn)題：（1）收費(fèi)票據(jù)填寫(xiě)不規(guī)范；（2）明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容不規(guī)范、不全面，個(gè)別物業(yè)公司沒(méi)有進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)； （3）對(duì)抄表到戶的業(yè)主，繼續(xù)收取水耗、電損。
三、今后加強(qiáng)物業(yè)管理工作的方向
（一）通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙等媒體，大力宣傳物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)和政策，使廣大業(yè)主增強(qiáng)自覺(jué)遵法、守法的意識(shí)。
（二）積極督促各小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)已成立的業(yè)主委員會(huì)按規(guī)程運(yùn)作，依法簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同，修訂《業(yè)主公約》，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化。
（三）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理、服務(wù)行為。
（四）依照有關(guān)規(guī)定督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位完善小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的建設(shè)，提供規(guī)定數(shù)量的物業(yè)用房，檢查監(jiān)督好住宅小區(qū)維修基金的建立及使用，并按規(guī)定歸集好維修基金。
（五）進(jìn)一部完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案制度，督促好企業(yè)定期將經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)情況的資料上報(bào)新疆建設(shè)網(wǎng)。
（六）進(jìn)一步完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目，規(guī)范服務(wù)行為，提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格按照國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的文件要求進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，切實(shí)做到明明白白收費(fèi)。
（七）建立健全物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)督管理制度和失信懲戒制度，營(yíng)造良好的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境。
二OO五年八月二十五日
