時間：2023-06-05 10:30:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產市場的特點，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產特點 市場風險
地產商品的非流動性與房地產市場的運行風險
房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業生產的基礎地位，工業化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優勢容易形成區域性炒作，實現某一區域甚至某一地區的高價位限量供給――高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環，定將有助于實現房地產市場的可持續性發展。
對產品的高價值性與房地產市場的運行風險
這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。
房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險
房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。
信息的非對稱性與房地產市場的運行風險
房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續高價開盤。房地產市場上，逐期連續的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創造上，更加具有傾向性。“房地產炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性。基于利益考慮，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。
房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險
房地產市場金融鏈風險
沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成。“1998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%。”住房貸款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護――住房貸款的優惠政策。多套房產的同時炒作與“連環”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。
房地產市場同其他產業市場的連帶風險
房地產產業市場的快速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續高速的發展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統計數據。中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。
當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視。現代城市的建設與國家發展，需要的是人們共同的智慧與呵護。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產市場營銷 策略 應用的探討
伴隨著經濟社會的快速發展，房地產經濟已經成為國民經濟的重要支柱產業，并且推動了國民經濟的發展和壯大。市場營銷是房地產企業面向社會的注意窗口，是房地產企業運營生產的重要手段。只有正確合理的市場營銷手段才能促進房地產事業的蓬勃發展，推動社會經濟的進步。市場營銷策略是房地產企業向社會獲取經濟利益的有效途徑，市場營銷決定了房地產開發的增長速度。
一、當前房地產市場營銷現狀分析
（一）市場調研不足且缺乏真實性
開展房地產市場營銷策略的重要依據就是進行市場調查，獲取第一手資料。當前，有些企業對市場調視力度不夠，市場調研不足，缺乏真實有效性。致使企業在制定營銷策略時，僅僅是理論性的判斷，沒有實際生活調研數據作為依據。忽略了社會需求的狀況，導致理論與實際出現了偏差，使制定的市場營銷策略失去了時效性，制約了市場營銷策略的效果，影響了企業的發展和經濟利益。
（二）目標市場的定位模糊
隨著社會經濟的發展，人們生活水平出現了兩級分化的情況，導致了在收入和思想意識形態的差異，使社會的整體消費人群之間存在著對產品需求的差異，需要的房地產產品也不相同。當前，有些房地產開發商忽略了這一特點，將房地產建設成高端大氣的高檔小區，使得中低收入人群無法承受高檔的房價。這種目標市場定位的模糊狀態，影響了整體的房地產市場。
（三）市場營銷渠道陳舊
當前的房地產市場影響渠道采用的是以電視營銷和平面廣告設計為主。隨著網絡的興起，大中規模的房地產企業的市場營銷渠道比較廣泛，獲得的經濟效益更好，一些小的房地產企業由于資金和品牌知名度都不到位，所以限制了市場營銷渠道的發展，使得受益低，導致房地產企業減少了在營銷方面投入的資金。
（四）價格營銷策略單一
價格營銷包括市場定價和調價，是房地產市場營銷的重要策略。當前的房地產企業都采用了降低價格開盤的策略，在樓盤銷售過程中，逐漸的調節房價，沒有合理的調節機制制約。有些房地產企業甚至是盲從的進行價格的調整，促使價格營銷策略的單一性。
二、房地產市場營銷策略分析
（一）產品策略
房地產營銷包括的內容有房地產實體項目產品和有關項目的服務設施。所以，房地產市場營銷策略要從基礎、核心、產品等方面考慮，將房地產市場營銷策略的重點放在打造品牌戰略和特色戰略上。特色戰略就是突出房地產項目的實體產品特征、周邊環境、相關的配套設施等方面的特點和不同與別家的優勢，將房地產項目的優勢充分的展現出來，用建筑的風格、戶型設計、質量、服務等作為搶占市場的依據，滿足消費者的需求。打造房地產品牌戰略就是將房地產企業的形象鮮明化。品牌的競爭是房地產市場競爭的核心，是將企業的無形資產變成企業競爭的附加值，將企業向多元化發展。憑借企業品牌優勢，可以促進市場營銷的開展實現營銷目標。
（二）價格策略
價格策略是房地產市場營銷的重要策略，直接影響房地產的發展。價格關系到房地產經營的成本和利潤，和消費者的購買支付行為，影響著銷售的情況和企業利益目標的最終實現。價格策略的制定要考慮企業成本利潤核算和消費人群的實際購買情況，運用科學的定價方法，制定出合理的價格。
（三）促銷策略
促銷策略就是運用合理的傳遞方法將房地產企業的產品和服務的知名度擴大化，包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產企業的銷售人員直接與樓盤消費人員進行有效的溝通、接洽，建立良性的關系，用產品和服務質量說話，加強消費者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質的影響，而且人員銷售的成本比較高，具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產的各種廣告，樹立的品牌形象，進行中的營業推廣技術等，運用到房地產產品銷售和服務質量中進行的促銷活動。將人員促銷和非人員促銷結合在一起，就形成了促銷策略。
三、房地產市場營銷策略的創新發展
社會經濟的發展，必然帶動房地產市場經濟的發展，所以傳統的房地產市場營銷策略和組成營銷策略就無法滿足經濟市場的發展和壯大，為了在社會市場競爭中立于不敗之地，房地產企業只有改變已有的思想理念，創新市場營銷策略，使房地產企業長久的發展下去。
（一）人文營銷
由于現在社會的發展和進步，影響著消費水平的發展，所以消費者對居住環境的要求越來越高，這就要求房地產的產品和服務質量要具備人文理念。在進行市場銷售時，將產品的項目特點和服務的人文理念充分的體現出來，將項目營銷變環境，提升房地產企業文化的內涵。
（二）社會營銷
社會營銷是從社會發展的角度出發，因為房地產企業是社生產力的重要組成部分。以經濟實體的形式，獲取社會群眾的經濟利益。在做房地產企業營銷策略時，以品牌形象承擔社會應盡的職責，與人們群眾搞好關系，建立口碑式營銷，樹立社會良好形象，獲取經濟利益。
（三）知識營銷
我們現在所處的是知識經濟時代，消費者在購買產品之前，就已經了解了有關房地產方面的相關知識，所以，房地產企業在對消費者進行產品知識灌輸時，要以輔助、加強、提升的觀點進行講解，以增強消費者的滿意度和信任度，最終達成營銷的順利進行。
房地產業能夠快速有效地拉動區域經濟增長，已成為各地政府財政收入的重要來源，在國民經濟中占據著重要的位置。但由于我國房地產市場起步晚，相關法律法規還未完善，特別是中小城市房地產市場發展仍不成熟。針對這一情況，本文首先闡述房地產市場相關理論，然后對菏澤市房地產市場發展環境及房地產市場綜合分析，找出菏澤市房地產市場存在的主要問題，最后結合分析的結果，有針對性地提出促進菏澤市房地產市場健康發展的對策。
【關鍵詞】
菏澤市；房地產市場；對策建議
一、房地產市場的相關理論
（一）房地產的概念
房地產就是指土地、建筑物及固著在其上的不可分離的部分及其附帶的各種權益。通俗地講即指房屋和土地，或者房產和地產。
房地產由于其自身的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱之為不動產，包括實物，權益和區位三要素。房地產的范圍包括土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區位三者的結合體。
（二）房地產市場的概念
市場一般狹義上指商品交換的場所；廣義上可以理解為商品交換關系的總和。在房地產經濟學中，對房地產市場下的定義是指潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。現時所稱房地產市場，包括國有土地使用權出讓，轉讓，出租，抵押和城市房地產轉讓，房地產抵押，房屋租賃等交易活動。
二、菏澤市房地產市場發展的現狀分析
菏澤市位于魯西南，與江蘇、河南、安徽三省接壤。總面積12238.6平方公里，人口875萬。隨著經濟的發展，菏澤市房地產市場一直保持增長勢頭。菏澤市房地產開發投資逐年遞增，但是增長速度在2010年達到71.1%的最高點后開始放緩，2013年房地產開發投資增速僅為16.9%。商品房的施工面積也呈逐年遞增的趨勢，但增速同樣是在2010年后放緩，但在去年回升了17個百分點。房屋竣工面積和房屋銷售面積發展趨勢類似，都是在2012年進入低谷，但在2013年有所好轉。從結構上看，可知住宅投資占房地產開發投資的比重最大，但近三年所占比重開始下降，與之相對應的商業營業用房投資占房地產開發投資的比重在逐漸上升。
由以上數據可以看出，菏澤市房地產市場總體呈上升趨勢，但增長速度在減緩，但在2013年情況有所好轉，商業營業用房投資所占的比例越來越大，反映出房地產市場的結構變化。
三、菏澤市房地產發展中存在的問題
（一）房地產市場產品需求不足
現階段，菏澤市房地產開發投資規模相對過大，菏澤市城市人口增長相對緩慢，外輸人口明顯多于輸入。整個市場剛性需求不足。首先，從人口數量上看（圖1），2007年至2013年菏澤市人口一直呈上升，增長速度在2009年達到最快后開始放緩，近三年菏澤市人口保持平穩低速增長態勢，本地居民的剛性需求經過前幾年的努力基本已經得到滿足。其次，從年齡結構上看，少兒比重略有上升。2013年，全市014歲少年兒童占總人口的比重為20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增長較快。2013年，全市65歲及以上老年人口占總人口的比重達到11.0%，比2010年提高1.3個百分點。全市65歲及以上老年人口達到92.0萬人，比2010年增加11.6萬人，年均增加3.9萬人。而20002010年間，65歲及以上老年人口年均僅增加1.7萬人，老年人口增長明顯加快。由于少兒和老年人缺乏房屋購買能力，這對于房地產市場有不利影響，
（二）房地產價格與居民收入不協調
2013年菏澤市市在崗職工年人均工資35450元，比上年增加3239元，增長10.1%；城鎮居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增長11.0%；農民人均純收入9309元，比上年增加1122元，增長13.7%。但是菏澤仍舊是一個經濟欠發達地區，2013年全市城鎮居民人均可支配收入和農村人均純收入僅為全省平均水平的75.1%和87.7%，制約了居民的房屋購買能力。目前商品房的價格已超過了中低收入者的實際購買力，中低收入人群無法得到有效的需求。
（三）房地產開發模式單一
菏澤市大多數開發企業開發模式單一，缺乏全產業鏈的開發能力。近幾年，許多只有資金而沒有經驗的企業紛紛加入房地產產業，業務能力偏低，開發模式單一，大多數資金是用于投資住宅地產的開發。隨著城鎮化的推進，國家對發展第三產業的支持以及消費者消費需求的升級，商業地產和旅游地產所占份額將會相應的擴大，而目前菏澤市房地產市場中同型產品較多，可供購房者選擇的其他業態形式的產品很少。
四、對菏澤市發地產發展的建議
（一）加強對房地產市場的宏觀調控
依法整頓地產市場經濟秩序，進一步完善房地產土地開發的方法，合理控制城鎮房屋拆遷的規模和進度，穩定住房價格。房地產行業的發展不但要與國民經濟發展水平相適應，還要與廣大人民群眾的消費水平相適應。加強整體規劃和管理，統籌要進一步優化房地產開發環境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發費用，降低建設成本。要加強對房地產形勢的監測分析，建立房地產預警體質和信息系統，引導企業理性投資和居民理性購房。
（二）促進發展房地產市場多元化發展
切實引導開發企業注重產品的開發模式的轉變，鼓勵企業豐富業態形式，積極引導商業地產、旅游地產等業態形式的發展。特別是旅游業對房地產市場的發展具有升溫作用，能夠促進房地產市場的穩定與繁榮。菏澤市發展旅游業過程中規劃不夠合理，對環境的破壞嚴重等問題制約了菏澤市旅游地產的開發與繁榮。因此，菏澤市發展旅游地產首先要做好的就是旅游業的合理規劃及環境保護工作，要科學規劃與布局旅游景點，規劃要嚴格按照最大限度的利用旅游資源及完善的環境保護措施相結合的原則，建立起房地產市場與旅游業之間密切的聯系。
（三）擴大房地產投資融資渠道
菏澤市房地產市場投資的融資渠道單一，亟需建立完善的融資法律法規是政府的職責，融資法律法規的實施有助于建立多元化的融資體系。發行股票是房地產開發商進行融資的一種有效途徑，因此菏澤市要借助于法律法規建立多元化的房地產融資渠道。
參考文獻：
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[3]劉麗.廣州市房地產市場投機度實證分析[J].特區經濟，2010，08：4243
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關鍵詞：房地產市場
市場運行機制 政府宏觀調控
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914(2011)03-277-03
一、引言
隨著我國工業化與城市化的進程不斷推進．房地產市場在住房制度改革后得到了快速發展與壯大。房地產業作為我國經濟發展中的基礎性產業和支柱產業，對我國經濟發展的影響重大。房地產市場的健康發展與否，直接關系到我國的國計民生。現階段，我國房地產市場運行過程中，出現了一些不容忽視的問題。直接表現為房價的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結構不合理以及房地產商不公平競爭等一系列問題。面對這些僅靠市場機制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。因此，房地產市場要取得預期的調控成效．必須從市場和政府兩個方面同時進行。對于如何有效發揮市場機制和政府宏觀調控對我國房地產市場調控的作用也就成為了熱點研究問題。
研究我國房地產市場調控的文獻較多，大致可分為兩類，一類是從市場和政府兩方面進行分析的。另一類是單從政府調控分析的。
(一)從市場和政府兩個層面對房地產市場調控的研究
趙傳偉(2006)從市場和政府兩個方面的運行機制對房地產市場調控進行了研究。從房地產市場運行機制來分析，他認為企業和個人追求利益最大化是市場經濟的基本特性，但是在這個過程中，房地產商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關法律法規則說明了其運行的不規范性。此外，我國房地產市場的運行并不是一個完全競爭的市場，其商品的價格也不能反映商品的真實信息，這必然導致了我國房地產市場發展的不正常。從政府對房地產市場的宏觀調控機制分析，作者提出正是由于市場經濟條件下，市場存在著以上的不足，因此需要政府對此加以宏觀調控。而我國由于地方政府與中央政府的政策目標差異，使得政府調控房地產市場的效果并不理想。因此作者提出需要在市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產市場進行調控才能取得相應的成效。張躍慶(2005)認為價格是市場經濟的核心問題，對于很多開發商和學者提出的房地產價格只能由供求決定的說法，他認為是不符合市場經濟運行實際的。他提出房地產商品價格與一般商品價格一樣，都是由成本+利潤構成的，而之所以我國的利率機制對房地產調控不起作用的原因是房地產開發貸款利率不是由房地產商負擔的，而是轉嫁給了消費者。他認為只有提高房地產市場化的水平。國家宏觀調控政策和市場機制，就一定能夠對房地產業發生國家預定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產市場運行的基本情況后，認為需求結構的變化主要與住房價格有關，與硬性指標關聯不大，單靠行政的手段使需求適應供應結構的調整難以達到目的，并對促進房地產市場健康發展提出了相關政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產行業壟斷枧角，提出要斬斷產業鏈條，用市場機制重新整合房地產業．并提出房地產的項目規劃、設計、施工與銷售、物業管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費；成立房地產業市場管理局，實現準公共產品的特許化管理等政策建議。可見，從市場和政府兩個層面研究的文獻并不多。以上學者的研究從不同的視角分析了市場和政府對房地產市場的調控作用，但是對二者在房地產市場調控中如何作用的機理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結合市場機制與政府責任在房地產市場調控中的作用來制定對策。
(二)從政府層面對房地產市場調控的研究
目前大多數的文獻研究集中于政府在房地產市場調控中的責任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策和住房保障政策四個方面對政府調控對房地產市場的影響進行了效應分析。黎顯揚(2010)分析了房地產宏觀調控的必要性與可行性，提出房地產宏觀調控的主要途徑分為直接調控和間接調控兩種方式，直接調控手段有價格指導和價格管制，計劃，規劃以及管理手段；間接調控手段有經濟手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對房地產市場的影響．認為地方政府在房地產宏觀調控中應進行角色轉換，從受益者向監督者轉變，以在房地產調控中充分發揮出地方政府作用。陳丹(2009)認為當前中國房地產市場過熱。迫切需要政府通過宏觀調控予以調解控制，但利率調控房價失效，土地儲備制度調節房價難度高、效果差，期房銷售制度改現房銷售制度缺少相應的現實基礎以及開征物業稅的基礎性工作準備不足。以經濟手段為主的政府宏觀調控工具已經出現“調控疲勞”．進而預示著當前我國政府對于房地產市場的調控或許將由以經濟手段為主的“軟著陸”轉變為以行政手段為主的“硬著陸”。趙傳波(2009)認為中國房地產市場處在整體供給過剩與價格持續上漲并存的非均衡狀態，房地產價格受到房產商的操縱，是一個供給壟斷價格而不是均衡價格，建立了政府參與下的房地產企業模型，通過模型分析得出政府和房產商在博弈過程中存在著嚴重的信息不對稱和樂觀預期，政府的政策效應實際上推動了房地產價格的上升．造成了房地產開發企業的效率損失和房地產市場上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產宏觀調控中的角色以及政府調控對房地產市場的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產市場調控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場機制在房地產市場調控中的基礎性作用。
綜上所述，目前對于房地產市場刪控的研究還遠遠不能滿足現實需要，本文將在對市場機制和政府責任在房地產調控中的作用機理分析之后，結合我國房地產的實際情況，分析市場失靈的具體表現以及我國政府所采取的政策及其效果分析，并據此提出符合我國房地產市場調控的政策建議。
二、市場在房地產運行中的作用機制
市場經濟條件下市場運行機制在資源配置中起基礎性優化作用，其作用的發揮是建立在兩個前提條件之上的，一是市場充分競爭，二是價格反映真實商品信息。若兩個條件有其一不能滿足，則市場機制在配鼴資源時會出現“市場失靈”。
(一)市場機制在房地產運行中的作用分析
我國從計劃經濟向市場經濟轉變后，市場這只“看不見的手”就通過價值規律在房地產市場運行中起著基礎性的配置作用。市場機制包括價格機制、供求機制和競爭機制，在房地產市場中．市場運行機制有其自身
的特點。
1．供求機制。供求機制是通過供求關系的變化導致價格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當供過于求時，供給商之間競爭激烈，此時為買方市場，價格下跌；反之．當供小于求時，買方競爭激烈，為賣方市場．價格上漲。房地產市場由于其特殊性。供求機制發揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機制的作用范圍有限，因為房地產市場具有較強的區域性，一個區域的房地產業的短缺很難由其他區域的房地產業來彌補。此外。就算是同一個區域的房地產業由于建筑風格等的差異，其他房地產也難以替代。二是房地產供求均衡需要較長時間完成，因為房地產市場不像其他商品市場，其建設周期較長，在需求變化后，不能及時調整供給以符合市場需求。三是滿足需求的方式較多，房地產市場不僅僅可以通過提高增量房地產的供給來滿足市場需求。還可以通過改變存量房地產的用途，如出租轉出售等來滿足需求。
2．價格機制。價格機制是通過房地產價格圍繞其價值波動的變化來影響房地產市場的供求，從而使供求趨于平衡，優化資源配置。對于房地產市場來說，若房屋銷售價格上漲。則會使社會有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價格下跌．則會增加社會有效需求，供給減少。此外，房地產市場租售比價的變化也可以促進存量房地產的流通，存量房地產如能有效進入流通領域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。
3．競爭機制。房地產市場通過競爭機制實現資源的優化配置，競爭機制是其動力機制，包括爭奪土地、市場、資金、人才以及先進技術等。房地產市場的競爭不單單是供給商之間的競爭，買方之間的競爭也很激烈。因為房地產商品具有差異性，特殊地理位置的房地產具有特殊的使用價值，買方會因此競相提價，從而使得其價格遠遠高于其價值。此外，房地產市場的競爭還具有區域性，這與房地產市場本身具有較強的區域性是一致的。房地產商為了吸引顧客，會在價格、質量以及物業管理等方面展開競爭。
(二)我國房地產市場運行中“市場失靈”的表現
我國房地產市場運行中“市場失靈”表現在四個方面：一是房地產市場供需不平衡，二是市場信息不對稱，三是房地產商不公平競爭，四是供給結構不合理。下面對每個問題逐一詳述：
1．房地產市場供需不平衡。近年來，我國房地產市場表現出供小于求的現象，而且供需不平衡有不斷擴大的趨勢，這從近幾年我國房地產開發企業建設成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產開發企業住宅竣工的套數均小于住宅銷售的套數，且有逐年擴大的趨勢。直接的后果是我國房地產價格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個方面：一是我國改革開放以來，城市化進程加快，城市人口快速增長。客觀上對房地產的需求加大；二是我國城市批準建設用地有限．土地供給不能滿足快速增長的需求，致使“地王”頻現；三是房地產商囤積土地、“捂房”現象嚴重。使房地產市場有效供給減少。四是房地產市場投機行為嚴重，虛增了房地產市場需求。
2．房地產市場信息不對稱。信息不對稱指的是交易一方對交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關的信息在準確性、全面性、及時性與連貫性方面存在差別。由于房地產市場的特殊性，以及房地產市場預防信息不對稱的成本費用高，我國房地產市場信息不對稱的現象比起其他產品市場更為明顯。我國房地產市場由于信息不對稱已造成了諸多問題，并呈現上升趨勢。在一個完整的房地產市場消費鏈條中，只有消費者是信息不對稱的受害者．而開發商則無疑占據信息優勢地位，我國市場管理層還沒有建成中立的、公開的信息體系。
3．房地產商不公平競爭。市場經濟條件下，房地產商通過正當競爭追求利益最大化本無可厚非，但是我國房地產商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價格，并且因此給消費者的合法權益造成了不必要的損失，使得整個社會經濟的健康發展也因此遭受損害。從現實情況來看，房地產商土地囤積逐年增長(見圖2)，房屋空置率過高同時價格又不斷飆升，本身就說明了我國房地產運行中的不規范性。
4．房地產市場供給結構不合理。供給結構不合理是我國房地產市場突出的問題之一，表現在三個方面：一是戶型結構不合理，房地產供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價格結構不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總人數70％的中低收入者所需要的經濟適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。
三、政府在房地產運行中的責任
我國房地產市場運行在市場機制充分發揮作用的兩個前提條件方面均存在不足．存在“市場失靈”，需要政府從社會收益最大化的角度對房地產市場進行宏觀調控。
(一)政府宏觀調控在房地產運行中的作用分析
在房地產市場調控中，政府主要是通過土地出讓管理、財政稅收政策、對信貸資源的疏導以及住房保障政策來影響房地產市場的內部運行機制，以促進資源的優化配置，同時兼顧房地產市場的公平性。
1．土地出讓管理機制。由于我國土地是國家所有的，私人沒有土地的所有權，因此政府有責任根據房地產市場的供求變化及價格的漲落來調節土地的出讓計劃。通過變動土地出讓數量及出讓方式．影響房地產市場的供給結構和供給數量，從而調節房地產市場的供需平衡。
2．財政稅收機制。財政稅收機制是政府對房地產市場調控的重要手段之一，政府通過對房地產市場的課稅對象、交易數額以及征收稅率的大小的調節來影響房地產市場的有效需求和有效供給，通過房地產市場需求結構和供給結構的變動．實現政府預期的政策目標，優化房地產市場的資源配置。
3．信貸政策機制。我國房地產市場開發經營的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機制可以從金融調控的視角對我國房地產市場進行調控。通過對房地產市場信貸規模的管理以及利率的變動．可以有效地調節房地產開發的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結構，實現政府的調控目標。
4．住房保障機制。我國中低收入者比例非常大，必須有相關的住房保障機制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關的住房政策，如修建經濟適用房、廉租房、規定房地產商在開發過程中經適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進社會的穩定發展。
(二)我國政府對房地產市場進行宏觀調控的措施及其效果分析
針對我國房地產市場存在的一系列問題．我國政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。
1．土地政策分析。我國房地產市場過熱問題是一個結構性問題，用土地出讓管理措施來調控結構性矛盾，其政策效果不強。更重要的是我國是多渠道、多源頭供應土地。由于我國財政體制的原因，地方“土地財
政”的局面難以改變．導致地方政府和中央政府的調控目標不一致，通過土地出讓管理措施調控房地產市場針對性不強。
2．財政政策分析。我國政府對房地產需求調控中，出臺了一系列相關的房地產稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對個人購房不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅，還有諸如二手房轉讓個人所得稅等，這些政策的變化會對房地產市場產生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產市場供需達到平衡。
3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國政府對房地產市場常用的調控手段，諸如調整準備金率、調整住房公積金存貸款利率、調整購房首付比例等。如2010年4月15日對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對房價過高地區暫緩發放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產市場的投機需求，但仍不能從根本上解決房地產市場存在的問題。
4．住房保障政策分析。1998年我國城鎮住房改革的目標就包括要建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，政府在調控的過程中也加大了保障性住房供給的干預。但是我們從表2和表3可以看到無論是經濟適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經濟適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對經適房的價格管制使得房地產開發商不愿投資低利潤的經適房，而是投向高利潤的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監督機制的缺乏，政策未能得到有效實施。
四、完善我國房地產市場發展的對策建議
綜合以上分析，我國房地產市場運行中市場機制和政府調控都存在不完善之處，需要從市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產市場加以調控，才能促進我國房地產市場健康穩定發展。
一、房產稅的基本理論
（一）房產稅的概念
房產稅又被稱為房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。是以房屋建筑為對象，在交易的時候征收一定的稅收，以房屋的計稅余值或者租金為計稅依據，向產權人征收的一種財產稅。通常意義上，房產稅征收的對象包括商品房、商鋪以及具有可進行市場交易的房屋等。其目的是國家利用稅收杠桿，加強對房地產市場的調控和管理，主要是為了提高房產使用效率，控制固定資產投資規模以及配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。
（二）房產稅的特點
當前我國征收房產稅依據的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》為基礎逐步完善的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發現《中華人民共和國房產稅暫行條例》具有三個特點。第一房產稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮和工礦區；第二，房產稅屬于財產稅種，是財產稅中的個別財產稅，征收的對象是房屋；第三，房產稅區別對待各類房產進行征收，房產計稅余值征收自住型房產，以租金為計稅依據的房屋出租。
（三）現行房產稅的稅額計算
目前我國征收的房產稅有兩種計征方式，一種是從價計征，另一種是從租計征。按照房產余值征收稅費，即是從價計征。其征收房產稅的計算辦法是按照房產原有價值一次性減除10%到30%的房產原有價值，剩下部分作為征收房產稅的余值計算稅費，稅率為1.2%；其計稅公式為：應繳納稅額=應稅房產原房產價值×（1-房產扣除比例）×1.2%稅率。按照房產租金收入為基礎征收房產稅額，計為從租計征。房產主要以出租為主的房產稅率為12%，對于個人按照市場價格出租的居住用房，出租的對象以居住為主的，房產稅征收稅率按照4%進行計算；計算公式為：應繳納稅額=房產租金收入×12%或應繳納稅額=房產租金收入×4%。
根據以上房產稅計稅方式，假設一套100平米房產，房屋原價值為100萬元，房屋折損值為0.2，按照從價計征方式征收房產稅，那么該套房產一年需繳納的房產稅為100萬×（1-0.2）×1.2%=9600元；若該套房產以出租為主且出租的形式以居住為主，一年的租金收入為5萬元，則每年應繳房產稅為60000×4%=2400元。
二、房產稅對房地產市場的意義
我國房地產市場起步和發展的時間較短，同西方發達國家相比在各方面都顯現很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導致我國房地產市場出現過快增長，房地產市場價格戰役愈演愈烈，房產泡沫急劇擴張，使得房地產市場處于失衡的邊緣。因此，社會各界對房產稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺的房產調控政策中，房產稅的預期逐漸強化，被認為是抑制房價過快上漲的重要手段，對國民經濟的發展和房地產市場平穩發展帶來深遠的影響。
房產稅的推行凸顯了國家和政府對混亂的房地產市場的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產市場價格，穩健和完善房地產市場價格機制，力爭完善和控制房地產市場。同時通過征收房產稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設和供應，從根本上解決社會各階層對房地產市場的矛盾，理順了房房地產與國民經濟發展的關系，使房地產試產回歸健康和理性發展的軌道上來。
目前，實行征收房產稅的國內城市僅有上海和重慶，國內其他城市未有出臺征收相關房產稅的政策。對于這與國內各大城市來說起到了一個帶領作用，由個別影響到全局最終在國內全面鋪開，影響到國內整個房地產市場的發展，抑制房地產市場過快過熱發展。同時，房產稅征收體現了國家和地方政府對各種投機行為的打擊力度，堅決遏制房地產市場的投機行為的發生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產市場非理性發展，使之回歸到合理和健康發展的軌道上來。
三、房產稅對房地產市場的影響
國內房地產市場自2008年以來呈現出非理性的增長方式，房價隨著居民消費水平的提高和民間資本的不斷涌入房地產市場出現了幾何倍速的增長，一致出現了部分城市房地產市場出現了有價無市的局面，這些原因直接導致了房價飛速增長。使得國內房地長市場房產泡沫的急劇增加，房產實際價值遠遠高于房產應有的理論價值，政府先后采取一系列房產調控政策都無法保證房地產市場平穩良好的發展，面對各方面種種壓力，政府于2010年末出臺了相關房地產稅收政策，保證房地產市場良好的發展。正是在這樣一個社會背景下，房產稅在國家和地方政府在多方調控下產生了，并結合其他相關房地產政策聯合壓制房價過快上漲取得一定收效。由此可見，房產稅作為國家宏觀調控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業內和外界人士，特別是普通住房者對房產稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產稅對房地產市場的影響。
第一，房產稅的開征說明了國家和地方政府對遏制過熱的房地產市場下了決心，力求房地產市場平穩而健康的發展。這也說明了房產稅的開征將是房地產市場發展過程中需經歷的階段。國家通過稅收的杠杠調節房地產市場各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產市場區域良性的發展局面。
第二，伴隨著房地產市場的興起，房產泡沫也就隨之而來，房產泡沫對房地產市場的影響是非常大的，它不僅影響了房地產市場的理性發展，使得房地產市場在短時期內急劇擴大，更對國民經濟發展帶來阻礙。歷史證明一個國家的房產泡沫破裂對房地產市場的影響都可以用崩盤來形容。在面對如此險峻的局面國家和政府都會采取一定的措施來保證房產泡沫，竭盡所能的遏制其繼續膨脹。而我國目前采取的政府調控手段大多是行政類的調控，這些調控手段對遏制房產泡沫收效不大，而房產泡沫卻仍在急劇擴大。房產稅的出臺對遏制房產泡沫繼續擴大，是當前國家采取的新一類房產調控政策中較為實用和歷史意義的一步。在短期來看，房產稅的出臺對國內部分地區的房地產價格的影響微乎其微，但是通過長遠的眼光來看，房產稅在全國全面鋪開，必將擠壓房產泡沫，使房地產市場逐步走上正軌。
第三，這對于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產稅在一定程度上提高了投機者的投機成本，迫使這部分投機者退出房地產市場。同時，由于國內房地產市場經歷數年的急劇增長，在目前來說通過征收房產稅來降低房地產市場的價格這一調控手段的范圍面較窄，在短時間內來說降低房地產市場價格難度非常大，房地產市場價格持續走高將是必然。征收房地產稅的同時，在另一方面也加大了租房者的成本；房產持有者將這部分稅收轉嫁到租房者身上，無形中推高了房地產租房市場的價格，加大了租房者租房的成本。以至于出現了現在房產價格和租房價格兩者都走高的局勢，這種走高局勢不但沒有降低的局勢，反而出現愈演愈烈的局面。對于普通住房者和租房者來說，目前出臺的房產稅收政策在短時間內不但沒有起到應有的作用，反而成為推高房地產租房市場價格的推手。
第四，房地產開發項目的費用主要包括了土地租金、項目稅金和建安成本等，這些費用在直接導致房地產價格上升的主要費用中，是土地租金和建安成本，相對這兩項費用來說，土地租金是主要方面，開發商在取得該土地的開發權的時候，土地租金耗費占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產價格。而在項目開發、建設以及投入使用過程中，房產稅的開征并不會影響到房地產項目的開發和建設，這也就是說因房產稅征收范圍的限制將無法影響到房地產商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側面來說，房產稅的征收帶來的影響不會直接表現在房產價格上，對于房地產市場的開發并不受其影響，或受到的影響較小。
參考文獻
[1]宋哲,李天健.房產稅的改革與分析[J].科技信息,2010（12）.
關鍵詞：房地產市場；金融市場
1 引言
自從1998年住房制度改革后，國內的房地產消費需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產市場也由于住房的市場化而日益繁榮，房地產作為國民經濟的支柱產業，不斷為國民經濟的發展提供了強勁的增長動力。進入21世紀以來，我國的國民經濟每年以超過7%的速度增長，而與此同時，房地產的銷售額每年以超過20%的速度增長[1]。作為重要的支柱產業，房地產市場的健康發展不僅僅關系到人們的日常生活，更影響著國家的財政收入和國民經濟的快速發展。
房地產業的繁榮在推動國民經濟發展的同時，也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革，金融業越來越多的參與到房地產市場中，從房地產開發商的貸款開發，到消費者的抵押貸款進行商品房消費。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場在各個環節影響著房地產市場的運行與發展。同時，房地產市場的不良發展所引起的金融危機的實例也提醒我們要深刻的認清房地產市場與金融市場的關系程度。以避免對國民經濟的發展不良影響。
一般來說，房地產市場的發展與金融市場的發展及二者相互作用對國民經濟其著舉足輕重的作用。目前，在房地產市場與金融市場中普遍存在如下問題：金融支持過度導致房地產市場泡沫化；房地產金融融資渠道單一誘發潛在金融危機；房地產價格不穩定加大國內商業銀行體系風險等。因而我們不得不深入的思考，房地產市場的發展是否存在著導致金融危機的因素？如何看待房地產金融市場中的風險？如何正確處理房地產市場與金融市場的協調關系？要處理這些問題，就要科學、合理的認識房地產市場與金融市場的關系。
因此，本文將從房地產市場與金融市場的關系角度出發。通過以沈陽為例，對房地產市場與金融市場進行實證分析，用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關關系程度，在以上分析的基礎上，為進一步的認識房地產市場和金融市場的關系和發展規律，解決房地產市場和金融市場發展中存在的問題提供一些實證支持。
2 研究的設計
2.1 樣本區域選擇的依據
本文選擇的模型區域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面：
第一、遼寧省是東北三省中經濟發展最快的省份，目前，東北地區是國家重點的經濟改革發展地區。而沈陽市作為遼寧省重要的城市，其城市發展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區其他城市的相關研究起到代表性作用。
第二、沈陽市近幾年在經濟發展迅猛，其經濟發展在遼寧省具有經濟領軍地位。近年來，其房地產市場與金融市場的發展迅猛，具備了對二者市場進行研究的現實基礎，同時對二者未來的協調發展起到指導作用。
第三、沈陽市是老重工業基地，而近年來沈陽市房地產業與金融業的異軍突起，使得二者的經濟地位也日益凸顯。在面臨經濟轉軌期的時代大背景下，房地產市場與金融市場的發展對整個城市未來的經濟格局的發展產生重要的影響。因此，對于如何認清與協調房地市場與金融市場的關系研究對規避金融危機以及對沈陽市未來的經濟格局規劃具有現實意義。
2.2 指標選取依據
如何來選取指標來代表房地產市場與經濟市場的發展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標選取的依據主要遵循以下原則：
第一、定義性原則。根據房地產市場與金融市場的功能定義來選定經濟指標。房地產市場是房地產商品交換、交易以及一切流通關系的總和。根據房地產市場的定義，可選用交易額、銷售額等經濟指標。金融市場,是實現貨幣資金借貸、辦理各種票據和有價證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據金融市場的定義，可選用貸款額、證券交易額等經濟指標。
第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻中所運用的指標，對其進行歸納選取。如《中國房地產市場與金融市場關系的實證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產市場的發展，選取金融資產總量、貨幣資產數量（即包括現金和存款）、非貨幣資產數量（即包括股票有價證券）來表征金融市場的發展。李陽（2006）和皮舜（2004）均選取我國商品房的交易額和金融
機構貸款額作為各自市場的表征指標[2]-[3]。
第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統計年鑒》和《沈陽市統計年鑒》，筆者發現沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數據無法快速、準確的收集，因此將代表金融市場發展的證券交易額這個經濟指標排除。無沈陽市商品房交易額經濟指標，但有沈陽市商品房銷售額經濟指標可代替[4]-[5]。
根據上述原則，本文選擇沈陽市商品房實際銷售額作為表征房地產市場發展的經濟指標，記為銷售總額。選擇沈陽市金融機構人民幣貸款合計作為表征金融市場發展的經濟指標,記為貸款合計。
2.3 數據來源說明
在基于以沈陽市為例的房地產市場與金融市場關系的研究中，有關評價指標的數據來源主要由以下查詢獲得：通過查閱《遼寧省統計年鑒》和《沈陽市統計年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關經濟指標數據14個，經過對數據的仔細檢查與核對，確保了指標數據的真實性與準確性。具體數值見表2-1。
2.4 模型選取依據
根據上述表2-1所收集的數據，以貸款合計為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業統計軟件spss在平面直角坐標系中把2003-2009年的數據表示出來，得到散點圖2-1。
圖2-1 2003-2009年沈陽市商品房實際銷售額和金融機構人民幣貸款合計散點圖
從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實際銷售額和金融機構人民幣貸款合計的點基本上呈遞增趨勢，說明二者之間可能存在著一種相關關系。通過觀察散點圖的分布形態，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對變量指標進行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點的形態上做出的大致性描述，并不能科學的反應變量之間關系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業統計軟件spss軟件來對兩個變量之間的相關系數進行具體的計算。
3 房地產市場與金融市場相關關系的實證研究
3.1 相關分析
運用統計軟件spss計算出銷售總額和貸款合計之間的相關關系，得到輸出結果如表2-2。
根據上表的數據可以得出：pearson相關系數為0.821，p=0.024<5%，應該拒絕原假設，即總體中這兩個變量的相關系數為零的假設。所以可以認為，銷售總額與貸款合計呈現出正相關的關系。在回過頭來對二者變量的散點圖進行觀察（圖2-1），就較容易理解這一結果，散點圖上的變量基本上在呈現遞增的趨勢。因而這兩個變量基本存在正相關關系。同時，表4中兩個變量之間的雙衛檢驗概率值為0.024，小于5%，即表示出二者之間的相關程度也是較為顯著的。
3.2 回歸分析
通過上述的相關分析，我們計算出銷售總額與金融貸款之間的相關系數為0.821，同時觀察散點圖，發現變量基本上呈現曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關系，是否可以用一條曲線來擬合，所以在下面的分析中仍借助spss統計軟件，以貸款合計為自變量，以銷售總額為因變量，進行回歸分析。得到輸出結果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（model summary）：表示相關系數(r)=0.891，判定系數(r square，r2)=0.793，調整后判定系數(adjusted r square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達75.2%，即運用該曲線模型，自變量x(貸款合計)可以解釋因變量y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數值證明該模型是可行的。
方差分析(anova)：表示回歸的均方差(regression mean square)=3.591，剩余的均方差(residual mean square)=0.187，f=19.213，p=0.007。其中重要的數據分析為f值所對應的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可認拒絕原假設，即變量x和y之間曲線相關關系顯著。
回歸分析系數分析(coefficients)：表示常數項 (constant)= 3.132e-5、回歸系數(b)=1，回歸系數的標準誤差(std. error)=0，標準化回歸系數(beta)=0.410， t檢驗的t值=2.426e7，p=0.000。其中重要的數據分析為自變量x(貸款合計)的t值所對應的p值的大小。由于p=0,所以可認為回歸系數有顯著意義，即x的變化可引起y的變化，且變化顯著。
圖2-2貸款合計與銷售總額擬合曲線圖
根據上述數據分析可運用spss進行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2
。
3.3 研究結果
通過實證分析，我們發現沈陽市房地產市場與金融市場的發展關系具有顯著影響性。從具體系數上看，銷售總額與貸款合計與類指數曲線擬合度達75.2%，銷售總額變動的75.2%可運用曲線的自變量的變動解釋；f檢驗與t檢驗的數據同樣表明無論是從整個模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產市場與金融市場2003-2009年的數據實證分析，我們看到代表房地產市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計隨著時間的發展呈現出上升趨勢，并且該趨勢符合類似指數曲線的波動走向。這表明即使金融機構貸款變動幅度較小，其變動也對房地產銷售造成巨大的波動。從指標的代表的市場角度出發，不僅直接表明房地產市場與金融市場之間存在關系且呈現強顯著相關，而且從側面反映出房地產市場對金融市場的強烈依賴性。證實了第一部分的理論研究結論。
4 結論與建議
本文通過對房地產市場與金融市場關系的實證分析。揭示出房地產市場與金融市場具有一定程度上的相關性。這是因為，房地產市成是資金密集型市場，交易額巨大，因而不論是房地產的直接使用者還是經營者都是難以承擔的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產具有保值性、增值性等特點，使得金融市場特別青睞房地產市場，特別愿意以房地產金融資產作為資產組合的重要構成部分。因此可見，中國房地產市場與金融市場在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產金融風險以及促進房地產市場與金融市場在未來的協調發展，針對本文所得到的房地產市場與金融市場的關系結論提出如下建議：
第一、積極鼓勵監管金融機構貸款。由于房地產市場與金融市場的類指數曲線關系，使得金融機構貸款變動對房地產業產生巨大影響，因此，在面臨房地產市場日益膨脹的背景下，對房地產市場的調控要究其根源性主要因素，加大對金融機構貸款批準的審核力度，加強房地產業的信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規問題，加強房地產信貸風險的防范和管理，完善個人征信管理體制，建立和完善房地產市場的預警體系、房地產統計指標體系和信息披露制度等[6]。通過調控金融機構相關貸款來有效的指導房地產業的健康穩定發展。
第二、發展房地產融資渠道多元化。由于目前的房地產金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產業是資金密集型行業，這樣無形中將房地產市場發展的風險轉化為銀行體系的風險甚至導致金融危機。應該加強多元化的融資渠道，發展資金、證券等要素市場。
第三、建立住房抵押貸款次級市場促進住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉化為股票、債券、投資基金等證券形態，是資產證券化的一種形式。其主要功能在于通過證券形式將房地產市場與資本市場聯系起來，積聚社會閑散資金，促進個人儲蓄向房地產投資轉化，并有助于提高銀行長期信貸資產的流動性，建立起不動產抵押貸款的次級市場。對于放貸金融機構而言，房地產抵押貸款證券化能有效降低放貸風險和拓寬房地產資金來源，有效地把貸款風險向證券市場轉移，把風險分散給廣大投資者。對于投資者來說，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風險系數較小，可謂是一種風險小、收益高的新型投資方式。
參考文獻
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關鍵詞:經濟法視角;房地產;宏觀調控;問題;對策
長期以來，我國房地產市場經過計劃經濟向市場經濟體制轉型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危機和國內市場經濟下行壓力的雙重影響，我國城市房價出現井噴式增長，過高的房價與較少的人均可支配收入形成鮮明的對比，涌現出一大批“蝸居”、“蟻族”等。為了遏制房價過高、解決人們買房難、切實保障人民群眾合法權益，國務院連續多年出臺房地產市場調控辦法，利用經濟手段對房地產市場予以宏觀調控，取得了較為明顯的成效。然而，與預期目標相比，我國房地產市場經濟宏觀調控依然面臨諸多問題。因此，本文研究意義重大。
一、房地產經濟宏觀調控的必要性
通常而言，國家對房地產經濟宏觀調控的主要目的是為了促使市場供需結構平衡、推動經濟持續增長、社會和諧進步。21世紀以來，隨著我國房地產市場不穩定因素的逐漸增多，房地產市場出現不均衡發展態勢，為了引導房地產市場有序、均衡化發展，國家從政策層面出臺了一些經濟宏觀調控辦法，利用經濟法等法律手段予以宏觀調控，逐漸引導房地產市場步入正軌，房地產經濟宏觀調控的必要性主要體現在以下幾點:第一，有利于資源優化配置和合理利用。現階段，我國處于市場經濟發展時期，房地產市場資源分配過程中，受到市場經濟體制的影響，存在一定的不足和缺陷。同時，由于信息的不對稱，致使部分信息傳輸過程出現差錯，并且具有隨意性和滯后性。因此，政府通過法律手段予以調控和約束，將有利于房地產市場的正規化運行［1］。第二，有利于經濟效益的全面提升。房地產作為我國經濟產業的一大核心支柱，同時作為國民生產總值的重要組成部分，是政府財政收入的主要來源之一。另外，房地產行業的發展，會對其他有關產業形成影響，可謂是牽一發而動全身。因此，政府基于經濟法視角下，對房地產市場進行宏觀調控，是極其有意義的。第三，有利于房地產市場健康、持續發展。由于房地產市場投資規模大、周期長、風險大，所以需要政府出面均衡各主體關系，采取宏觀調控政策予以正確引導。唯有通過經濟宏觀調控，方可引導房地產市場健康發展，才能為房地產市場發展注入新活力。
二、經濟法視角下房地產經濟宏觀調控中的問題
(一)經濟宏觀調控認知存在偏差
長期以來，人們對房地產市場宏觀調控的理解為:房地產市場宏觀條款是國家對房地產市場的政府調節，這種理解存在明顯的偏駁。如前文內容所述，房地產市場的健康、持續發展，應當建立在合理的價格定位之上，市場消費從高到低自然形成。倘若需要明確房地產市場宏觀調控目標、方法以及對房地產市場調控成效進行科學評價，那么必須對房地產市場宏觀調控有一個系統、全面的了解和認識。房地產市場外部效益并無法通過市場機制來體現，市場機制下的公共價值是不存在的［2］。房地產市場調節過程中，價格作為一種事后補充調節方法，定價到信息反饋是需要經歷一個過程。房地產市場定價過高，勢必不利于房地產市場經濟秩序的維護，甚至會影響到國民經濟的持續增長和健康發展。因此，經濟宏觀調控認知偏差，將會給房地產經濟宏觀調控帶來難題。
(二)經濟宏觀調控法律法規體系不健全
目前，我國尚未完全意義上制定出經濟宏觀調控方面的法律法規和政策制度。隨著房地產市場的快速發展，其潛在的問題逐漸暴露出來，依靠房地產市場本身去維護社會公平顯然是不可能的。房地產市場價格的持續增高，人們所需承受的經濟壓力不斷加大，長期的高房價，必然會對房地產市場的持續、健康發展產生負面影響。盡管我國針對房地產市場經濟宏觀調控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在較大空白，缺乏系統、完善的法律和制度支撐，現有的文件、通知在傳達、執行過程中，并未產生積極成效。例如:土地的自然壟斷性造就了房地產的壟斷性特征，我國關于該方面的立法并不完善，缺乏經濟法律調控，給房地產市場的運營和發展產生極大阻力［3］。
(三)經濟宏觀調控主體權責不明
由于房地產市場規模較大，所帶來的經濟收益較好，所以致使部分宏觀調控主體之間權責不明，對于一些困難問題，相互推諉扯皮、推卸責任;對于經濟利益，相互之間又存在爭奪的現象。筆者通過調查研究發現，我國房地產市場經濟宏觀調控主體法律責權定義不明，沒有明確的權力和義務范疇。正是因為宏觀調控主體之間的權責不明確，所以給房地產市場各類違法、違規行為創造了良好條件。經濟法視角下房地產經濟宏觀調控主體作為法律關系的維護者，在房地產市場經濟宏觀調控法律關系中有著一定的權利和義務。例如:享有財產全、經營權等，并且需要履行公共經濟利益及市場公平、公正保障義務。從某種層面來講，房地產經濟宏觀調控主體必須全面掌握房地產市場信息，理性參與市場決策，提出最優的建議和策略。近年來，國家通過消費者權益保護法、產權法、價格法、反不正當競爭法等法律法規來規范房地產市場，對房地產市場供需結構起到一定的平衡和優化作用，為維護房地產市場持續經營、健康發展提供了有力保障。然而，與西方發達國家相比，我國房地產經濟宏觀調控主體之間權責不明的問題十分嚴重，致使權力和義務透明度較低，不能滿足房地產市場各類利益主體的基本訴求，直接影響到房地產市場的又好又快發展［4］。
三、經濟法視角下房地產經濟宏觀調控的對策
(一)政府行為規范化
經濟法視角下的房地產經濟宏觀調控，是在體現經濟法價值的基礎上，改變傳統計劃經濟模式，逐步向開放、多元化的市場經濟體制模式轉型。可以說，房地產經濟宏觀調控將改變政府集中管理模式，轉變為政府與市場的齊抓共管格局。政府的直接干預程度將降低，個人利益、集體利益和國家利益需要保持高度一致。實踐證明，政府并不能為市場失靈而制定出科學、可行的辦法，其干預存在一定的不穩定性，甚至過多的干預將會影響到市場經濟。因此，政府的行為需要進一步明確和規范化，不能僅僅依靠法律法規的約束，而需要通過主動的改變。經濟法視角下房地產經濟宏觀調控必須突出公平、公正和公開性特點，要求政府依法行政、依法用權，防止權力濫用和制度失靈，服務型政府正是房地產經濟宏觀調控過程中所迫切需要的。
(二)構建完善的經濟宏觀調控法律法規體系
經濟法視角下房地產經濟宏觀調控必須依靠強大的法律支撐，這就需要制定和完善相關法律法規和政策制度體系，這也是保證我國房地產市場平穩、有序、健康發展的根本途徑。經濟法視角下房地產經濟宏觀調控是國家政府職能轉變、房地產市場發展的必然趨勢，經濟法立法過程要科學、全面，確保資源優化配置，重視政府職能發揮，維護市場良好秩序，逐漸適應市場經濟新常態［5］。國家作為市場經濟的領導者和宏觀調控者，需要在經濟與法律之間尋求一個平衡點，頒發和制定出科學、可行的政策制度和法律法規，以此來引導房地產市場良性發展。市場經濟體制下，政府對房地產市場的干預，必然會對市場主體的積極性產生影響，這就需要政府干預方法和方式靈活多變、科學合理。中間層主體對房地產市場的規制權代表了市場各主體的意見，然而并不能達到有效的規制目標。如果從立法層面入手，構建完善的房地產市場經濟宏觀調控法律法規體系，政府干預則嚴格按照法律規定，那么必然有利于調動市場主體的積極性。
(三)規范經濟宏觀調控模式
通過規范房地產經濟宏觀調控模式，明確各市場主體的權利和義務，充分發揮法律主體地位，將對于房地產市場經濟增長來講，有一定的積極意義。研究發現，世界各國由于政治背景、經濟模式存在明顯差異，所以房地產經濟宏觀調控手段有所不同。基于經濟法視角下，房地產經濟宏觀調控主要是為了防止市場失靈。近年來，隨著國民生活質量和生活水平的不斷提高，對房地產市場的需求逐步提高，我國房地產市場正在由數量型轉變為質量型。規范經濟宏觀調控模式過程中，需要重視土地增值稅的調整工作，各級政府要嚴格按照土地增值稅相關條例及細則，根據法律法規、政策制度的要求，做好土地增值稅清算工作，針對不同房產，分別征收不同比例的稅費。房地產經濟宏觀調控必須重視土地價格的增長變動，根據土地價格來調整投資策略［6］。目前，我國在房地產經濟宏觀調控相關法律法規制定過程中，制定速度明顯慢于發展速度，從而缺乏統一、可行的衡量標準。經濟法作為國家宏觀調控房地產市場的根本法，需要結合房地產市場變化，做出適應的調整。例如:房地產產品結構不合理會對房地產市場均衡化發展形成負面影響，這就需要政府出面解決，要求房地產開發商按照市場供需結構，適當調整各類房地產產品比例，從而確保市場供需平衡、結構合理。
四、結語
本文通過對房地產經濟宏觀調控的必要性進行簡要闡述，分析了經濟法視角下房地產經濟宏觀調控問題，在此基礎上提出具有針對性的應對策略。研究認為，經濟法視角下房地產經濟宏觀調控面臨諸多問題，需要國家政府部門加大宏觀調控力度，力求房地產市場供需平衡、結構合理，從而形成良性運營和發展模式。
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房地產經濟管理問題不僅是一個經濟問題也是一個社會問題，房地產業涉及面廣、關聯性強、帶動性大，是改善人民物質生活水平和增強國家經濟的支柱性產業，對國民經濟產生巨大的促進作用。然而現在房地產業繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經成為社會關注的焦點。因為我國特殊的社會背景，房地產業發展中的種種問題不僅是簡單的經濟問題，同時也承擔著難以推卸的社會責任。如何引導房地產業持續穩定健康的發展，是我們首先考慮直接關系國際民生的問題。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產不斷加大宏觀經濟管理力度，制定出許多政策，受關注程度比以往任何一個時期都高。然而，從我國房地產市場運行的情況來看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產市場發展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房價仍然持續上漲得不到有效的抑制，甚至出現政府越管問題越多的現象。由此可見，雖然我國房地產業發展前景是好的，但是如果不正視我國房地產經濟管理問題，仍然會對產業的穩定和發展產生阻礙，
一、房地產經濟管理過程中主要存在的問題：
（一）機制不完善， 管理流于形式
在近幾年政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布，我國相關經濟管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督管理調控職責范圍未劃分清晰和明確的定位。導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作極易導致內部交易，權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象，房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破。我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政、協調不足、各自決策、決策間相互脫節也導致我國房地產經濟管理流于形式。
（二）相關法律法規體系的不健全
在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。缺乏法律的嚴肅性，穩定性和普遍適用性特點，即使在特定領域相關的法律法規已初步建立。但與此相配套的條例，實施細則不完備造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執法不嚴，陷入惡性循環中。
二、解決措施
（一）制定長期發展規劃， 指導短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和
提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標。以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。
（二）建立健全管理機制
保障管理工作切實落實到位 當前我國房地產市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調控難以有效解決。改革房地產管理體制是解決當前我國房地產市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經濟管理職能在市場經濟中所能起到的作用，調整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發揮市場自身調節功能的基礎上， 根據市場的變化進行適度的干預，最終建立起有利于房地產業發展的合理，有效的運行管理機制。為促進房地產經濟的可持續發展，創造良好的法制和社會環境。理順中央與地方在房地產管理的關系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監督工作。特別是地方政府要本著可持續發展的理念，認真把握科學發展觀和建設和諧社會的精髓，在房地產業的經濟管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產市場實際情況出發，因地制宜采取差異化的調控措施。避免一刀切的做法產生負面影響。同時對財稅體制進行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產業的依賴。
（三）完善相關法律法規體系
【關鍵詞】 房地產市場 預警 經濟計量模型
房地產市場預警，屬于經濟預警的范疇，指通過定性及定量的手段，對房地產市場當前運行態勢進行分析、測度和判斷，并對未來的發展狀況進行預測和預報，以便及時采取適當的調控措施，促進市場的健康和可持續發展。
我國房地產市場自1998年以來呈現出快速發展的勢頭，尤其是最近兩年房地產業的高速發展以及市場價格的大幅度上漲，使得人們對于當前房地產市場是否過熱、有無泡沫、能否健康持續發展產生了諸多質疑。為此，政府宏觀決策部門把加強房地產市場的監測預警及宏觀調控作為工作的重中之重。在2002年初武漢召開的全國房地產工作會議上，建設部首次提出了建立房地產市場預警體系的工作目標，即：2003年上半年完成房地產市場預警體系研究；選擇已經開展預警體系研究的5-6個城市進行試運行，并爭取于2003年底前在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用。
與政府部門的巨大聲勢相比，對我國房地產預警系統的研究和實踐事實上在更早的時候就已經在學術界和房地產相關研究機構展開，到目前仍是房地產領域研究的熱點問題。下文以預警方法的不同為依據，將國內房地產預警的研究與實踐分別加以歸納、介紹及評價，以期為我國房地產預警監測體系的建設提供有用信息，促進房地產市場的健康發展。
一、常用房地產預警方法簡介
景氣指數法、綜合模擬法及經濟計量模型法是目前房地產市場預警理論和實踐運用中最為常見的三種方法。
1、景氣指數法。景氣指數法與經濟波動周期理論密切相關，它是指在房地產預警指標分類的基礎上，構造一種“指數”來度量房地產經濟的活躍程度。該方法一般分為四個步驟：第一步確定時間參照系，即基準年份或月份；第二步選擇與房地產經濟相關的變量作為構成指標；第三步按照指標波動與房地產經濟波動的時間關系，將上述指標劃分為先行、同步、滯后三類；第四步對先行、同步、滯后指標分別編制景氣指數。其中，在第二步選擇指標的過程中，可以采用主成分分析、聚類分析以及經驗判斷等方法；在第三步劃分先行、同步、滯后指標時，馬場法、時差相關分析、灰色關聯度分析以及K-L信息量等方法較為常用。目前，普遍采用的景氣指數有兩類，即擴散指數和合成指數。
2、綜合模擬法。又稱統計預警法，它采用類似于交通管制信號系統的方法來反映房地產業的綜合變化狀況與變化趨勢。該方法首先選定若干項監測指標，每項指標根據其變化幅度大小設定一定的分值，某一時期各監測指標分值的加權平均值就是對這一時期房地產業綜合景氣狀況的數量評價；再根據綜合景氣評分高低設立若干定性區間。例如，分值落在3附近時認為市場處于正常狀態；當分值偏小或偏大，認為市場過冷或過熱。
3、經濟計量模型法。又稱預警信號法，從模型選擇上看，多采用被解釋變量為0或1的二元選擇模型、決策樹模型以及人工神經網絡模型等。同前兩種方法相比，該方法的突出特點是與經濟波動分析基本沒有方法上的聯系。
二、我國房地產市場預警研究與實踐
隨著1998年以來房地產業的飛速發展，有關我國房地產市場監測和預警系統的研究也不斷涌現，景氣指數法、綜合模擬法以及經濟計量模型等方法被大量運用到研究與實踐當中。
景氣指數法方面，最具代表性的成果是國家統計局于1997年研制建立的“國房指數”。該指數的編制采用了合成指數的計算方法，從房地產業發展必須同時具備的三個基本條件（土地、資金和市場需要）出發，選擇了房地產開發投資、資金來源、土地轉讓收入、土地開發面積、新開工面積、竣工面積、空置面積以及商品房銷售價格共8個具有代表性的統計指標進行分類測算，以1995年3月為基期對比計算而來。余曉紅、盛承懋（2004）根據蘇州房地產業發展特點和實際情況，依據“國房指數”的編制方法，建立了蘇州房地產景氣指數預警系統；李斌、丁烈云、葉艷兵（2003）在運用景氣指數對房地產進行預警時，針對計算擴散指數DI和合成指數CI時可能出現的警兆不一致并導致警情失真等弊端，對傳統DI計算方法進行了改進，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數來進行景氣評價，有效地消除了兩指數間的矛盾沖突。
趙黎明、賈永飛、錢偉榮（1999）認為，景氣指數法單純用合成后的綜合指數的波動來分析經濟形勢變化缺乏成熟的理論基礎支持，而且在預警分析中有時難以分清合成指數的變化到底是由哪些經濟指標引起的，不利于針對具體的經濟變量進行調控。由此，趙黎明等提出了基于綜合模擬法的房地產預警系統。他們認為，該方法既可以看出經濟活動的升降，又可以反映各指標的綜合結果，不僅能監控整體經濟活動的波動，還可以監控每一個指標的波動，由此可以從宏觀上明確對房地產經濟波動調控的目標和方向。由于該設計定量化、系統化地分析房地產經濟的走向，為后來的很多房地產預警研究所采用，相關的研究包括葉劍平（2000）、彭羽（2002）、丁烈云和徐澤清（2003）、韓立達（2004）等。同時，郭磊、王鋒、劉長濱（2003）建立的深圳市房地產預警系統，上海市房地產市場預警預報指標體系研究課題組（張鴻銘、陳則明，2004）所建立的上海房地產預警系統以及胡健穎等（2006）所建立的北京房地產預警系統也都采用了綜合模擬方法。在這種方法的運用中，單一指標和綜合指標預警區間的確定是核心問題，多數研究采用了基于樣本均值和樣本方差的3sigma方法（或稱6sigma方法）。在采用年度數據進行研究時，為了解決樣本過少的問題，楊佃輝（2005）等文獻還采用了bootstrap方法對單一指標均值和方差進行估計，取得了一定效果。此外，王慧敏（1998）考慮了樣本方差的時變特性，通過將ARCH模型引入預警系統的研究，使預報的置信區間能夠與經濟時間序列的波動程度相適應，從而使警限能夠動態反映實際的經濟狀況。陳峰、丁烈云（2006）認為，在以往房地產綜合模擬預警法的研究中存在長期趨勢建模和預警域確定的誤區,這使得房地產市場的預警預報出現失真現象。針對存在的偏差，他們從系統角度出發建立了簡單的修正模型，模型顯著提高了房地產預警的有效度和精度。
與上面兩種方法相比，采用經濟計量模型方法對房地產市場監控和預警的研究還剛剛開始，使用并不多。陳日清、李雪增（2007）在總結國內外房地產泡沫預警研究的基礎上，論述了二值響應模型在房地產泡沫預警研究中的應用，并以日本為例進行了實證研究。該文以被解釋變量的樣本擬合值為標準，將0.25、0.5和0.75作為劃分預警級別的警界值，結果表明，二值響應模型在房地產泡沫預警中有比較準確的預測作用。丁烈云（2002）將模糊系統理論和神經網絡理論相結合，考慮了心理因素對房地產市場的影響，將人氣指數作為輸入變量，使預警模型更切合實際。楊佃輝（2005）采用BP與RBF兩種神經網絡，分別運用不同的思路實現了上海房地產的監測預警。他認為，BP神經網絡在房地產預警的應用重在評價市場的冷熱程度，而RBF網絡需與相關預警區間的劃分或評價標準相結合，功能重在預測。
三、簡評
從研究和實踐成果來看，國內學者在房地產市場的監測和預警方面做了大量工作，所運用的預警方法也各有特點。
景氣指數法單純用合成后的綜合指數的波動來分析行業形勢的變化，缺乏成熟的理論基礎支持，而且在預警分析中難以分清合成指數的變化由哪些經濟指標引起，不利于找到警源并針對具體的經濟變量進行調控。
在綜合模擬法中，風險預警的各區域（“偏冷”、“偏熱”、“過冷”、“過熱”、 “正常”）警界值的確定對最終的預警結果是否可行起著關鍵作用。目前，對警界值的確定要么基于經驗，要么采用基于正態分布假設的3sigma方法。由于我國房地產市場的統計數據從1996年開始才逐步規范，缺乏多指標的月度數據，樣本長度的不足使得3sigma方法難以取得良好的效果。盡管一些文獻試圖采用bootstrap放回抽樣的方法克服這一困難，但是一個異常值的出現往往就能夠導致樣本均值和方差的估計出現較大偏差。
上述方法所遇到的種種問題使得房地產預警研究的方向轉到建立經濟計量模型上，而其中又以采用人工神經網絡方法建立的預警模型最受矚目。房地產市場本身是一個非常復雜、龐大的非線性系統，人工神經網絡預警模型能夠模仿人類自我學習和調整的過程，隨時準備依據新數據資料進行自我學習和訓練，并能夠調整其內部的儲存權重參數以對應多變的經濟環境，較好地體現了系統的非線性特性。但是，無論是BP神經網絡還是RBF神經網絡，其有效性主要由樣本代表性決定。如果樣本不具備較好的代表性，訓練好的網絡運用于樣本以外的數據時誤差就可能比較大，甚至出現錯誤。如前文提到過的那樣，我國房地產市場的統計數據從1996年開始才逐步規范，多數指標僅為年度數據，缺乏多指標的月度數據，這一現實情況給神經網絡的應用帶來了一定的挑戰。因此，神經網絡理論在房地產監測預警中的應用還處于起步階段，方法體系還有待進一步的完善和發展。
本文認為在房地產預警研究當中有一類方法尚未得到足夠的重視和深入的研究，那就是被解釋變量為0或1的二元選擇模型以及能夠輸出多級預警信號的排序選擇模型。與景氣指數法及綜合模擬法相比，這類預警模型無須憑主觀經驗或專家意見確定各因素的權重，排序選擇模型甚至可以自動估計出發生不同級別警情的臨界值，因而無論從理論角度還是預警系統應用的實踐角度來看，都值得我們進行進一步的研究和討論，代表了房地產市場預警系統發展的未來和方向。
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1.1房地產出現了泡沫經濟
房地產的經濟泡沫，還影響到了其他行業，比如金融業，因為對房產的需求很高，導致了房產的價格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產生了金融、經濟方面的危機。同時，這種過度膨脹還對購房者和房地產企業產生了錯誤的引導，使得房產的供求嚴重的不平衡，新房產積壓，這就是房地產泡沫經濟。
1.2政策缺乏科學性
如今，我國的房地產市場管理目標已經變成了盡快實現房地產市場供需的總體平衡，以及抑制房價的過快上漲。但我國的房地產經濟管理因為政策缺乏科學性，所以存在不穩定、波動性大的特點。比如短期政策和長期規劃的思路不一致，這不僅不利于房地產市場的可持續發展，同時也不利于消費者。
1.3利益中的沖突
因為房地產開發項目的土地資源稀缺，而且近幾年來，人們對房產的需求超過了供給，這使得房地產商品越來越短缺，價格也漸漸的上漲。這樣一來，開發商就成為了設計、施工、監理、業主等市場主體追逐的目標，從而形成了市場的強勢主體和利益核心。房地產企業壟斷了市場，實現了房地產項目自主、封閉式的管理，造成了房地產企業和業主在房地產信息方面不一致、不對稱。
1.4盲目投資
一些企業或者看人看到房地產企業的利潤很高，便盲目的投入了進去，既沒有進行可行性研究，也沒有對技術和財務進行分析。一部分開發商以“市場變化不定”為借口，沒有進行可行性研究，使得項目市場定位不合理，還耗費了一定的人力、物力、財力。同時開發出來房產也不符合業主的要求，這也是我國房地產經濟管理常常出現的問題。
2解決房地產經濟管理問題的對策
2.1完善相關的法律、法規
如今，我國房地產經濟出現的問題都是因為政策不合理，因此，必須完善相關的法律、法規，調整政府部門的管理職能。首先要制定房地產產業的發展規劃，以此來完善產業政策，完善房地產市場。其次，國家要從創新體制入手，不但必須消除房地產行業不公平競爭的障礙，還要使房地產機制能夠良性的運行。最后，必須調整整個房地產經濟，使經濟收入格局合理而科學，從而真正做到公平、公正。
2.2控制房地產開發成本
房地產行業的經濟管理，重點在于控制開發成本。如今，控制成本已經越來越難，其他相關業務也具有比較大的彈性，尤其是報賬的標準，更是難以控制。但必須采取措施將房地產開發的成本控制下來，才能夠優化房地產市場，使房地產市場運行更加的規范與合理。
2.3在項目定下來之前完成預算
預算是房地產企業管理中非常重要的一個部分，只有完成了預算，才能夠實現經濟利益。因此，必須把利益指標算入預算中。要檢驗一個企業的業績和競爭力，首先要看的便是企業的利潤，另外，這也是一個企業的發展基礎，更是促進房地產經濟健康和諧發展的首要條件。
2.4發揮宏觀調控的作用
國家要從管理體制入手，強化房地產市場管理，維護房地產市場的秩序。首先，國家要強化稅收在房地產經濟中的作用，然后要采取稅收措施來對房地產市場的調控。最后，國家還要制定房地產市場機制，設置政府管控機制，調控土地的價格，避免土地價格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房價帶來的壓力。
2.5建立預警預報制度
國家可以建立房地產預警預報制度，對房地產信息、數據、資料等進行收集并分析，再根據當前的市場運行狀況，對房地產經濟現狀作出科學的判斷。同時，這樣也能夠為國家引導房地產提供一些可靠的依據。此外，還要建立房地產市場信息系統，根據全國各地的房地產市場的發展規律，構建適合當地的房地產預警指標體系，從根本上避免房地產經濟泡沫的產生。
3總結與體會
關鍵詞：房地產；風險溢出
一、引言
房地產市場在我國市場經濟中的地位是舉足輕重的，對國民經濟增長的貢獻率達13%之多，房地產市場的健康發展影響著整個國民經濟體系的健康運行。由房地產市場風險引發的美國次貸危機，進一步波及全球的系統性金融危機，啟示我們房價過度波動對系統性風險的影響重大而深遠。
二、中國房地產市場現狀及價格波動的主要原因
1、中國房地產市場現狀
我國房地產市場經過幾年的發展房屋交易規模規模急劇擴大，成交量不斷上升，房地產價格一路飆升。隨著國務院“國十條”的出臺，房地產行業經歷了最嚴厲國家宏觀調控的管控，但是這樣的政策并沒有能夠控制住房價的上升趨勢。在公眾媒體呼吁房價虛高的同時，公眾開始關注房地產市場存在風險的高低。房地產業迅速發展的過程中主要表現出如下特征：
（1）投資規模增長過快。從國家1998年國家住房改革之后，我國房地產市場得到了迅猛的發展，房地產開發投資增速高于GDP增長速度，略高于全社會固定資產投資增長速度。
（2）房價上行趨勢明顯。商品房銷售價格自2003年以來持續上升由2003年的2359元/平方米上升到2014年的6690元/平方米的價格，11年間增長了284%。房地產市場價格的上漲反映了房地產市場供不應求的狀況，近五年來同比增速下降，說明人們意識到商品房價格過高，商品房銷售價格雖然仍在上漲，但上漲速度有所下降。
（3）銷售量持續上升。根據2003-2014年統計數據可以看到進十年來商品房銷售面積總體來說呈上升趨勢，到2008年受到次貸危機影響后房屋銷售面積得到了暫時的下滑，2009年房屋銷售市場中房屋銷售價格到了極大的反彈，2010年之后商品房銷售面積增速恢復到常態水平，2011年、2012年商品房面積增長速度較前些年增幅有所下降，說明市場房屋需求量有所下降，究其原因可能是考慮都風險原因和資金成本風險投資性動機不強，2014年房屋銷售面積和住宅銷售面積同比增長率出現了除2008年的首次負增長，這說明受經濟形勢影響投資者觀望情緒蔓延，投資積極性下降。
（4）市場結構性失衡。根據《統計年鑒數據》國內商品平均銷售價格可以發現國內房價進年迅速上漲，由2003年的2197元/平方米到2012年的5430元/平方米，十年內價格上升了一倍。在國家加速城鎮化工業化加速發展的時期，國內房地產價格發生了巨大的變化。對比北京、上海、天津以及全國平均房價我們可以初步預判，中國房地產市場可能存在房地產局部過熱的可能。
2、中國房地產市場價格波動的主要原因
我國房地產市場風險的形成主要與我國特殊的經濟環境和經濟發展結構關聯性較強，房地產市場風險受到國家宏觀經濟、法律法規制度、政府干預、市場供給等因素的綜合影響，主要因素如下分析：
（1）經濟周期波動。房地產市場是國民經濟體系中的重要組成部分，因此房地產市場的好壞受到國民經濟發展周期的影響很大，房地產市場周期波動性類似于經濟周期波動性一樣，也有復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。房地產的周期波動性和經濟周期的波動息相關，并滯后于經濟周期波動。
（2）貨幣供給量過多。整體宏觀經濟指標向好時期，銀行等金融機構房地產貸款的發放標準降低，房貸市場規模迅速擴大。房地產市場得到了迅速的發展，房價也跟隨一路飆升，甚至部分地區出現了房地產投資過熱的情形。當下經濟下行壓力較大，銀行收縮房貸存量，房貸市場規模有所下降，房地產市場資金短缺。加之央行實行適度緊縮的貨幣政策和逐步放開存款利率市場，銀行吸儲壓力增加，存款利率逐步市場化，銀行資金成本增加，信貸頭寸減少，可能導致房貸市場的規模萎縮，進而引起一系列的連鎖反應而增加經濟風險發生的可能性。從國外經濟發展經驗看，即使是發達國家具有完善的金融體系，也可能會產生房地產市場風險，可能產生經濟危機。
（3）土地制度減少供給量。城市土地供給由原來的行政劃撥變為現在的土地轉讓，實行土地儲備制度，通過招投標的方式實現土地供應控制，由于房價的迅速上漲，導致土地轉讓價格大幅上漲；地方政府當局為了自身政績等因素以及獲得高額的土地出讓金，控制房地產市場土地供應導致市場上土地供應量的不足間接推高了房地產市場；國家政策事項最低農田保護制度劃定了最低耕地數量的標準，當地政府能提供的土地量有限，在高房價的背景下進一步助長了房地產市場價格的上漲。
（4）金融系統內在脆弱性。現階段我國金融體系改革取得了一定成果，但金融體系仍處于一個較為落后的階段。金融系統已銀行為主體，債券市場、基金市場、信托市場仍然處于以銀行為核心的業務開展階段，其發展仍然受到諸多的限制。企業融資途徑仍然以銀行為主體，特別是房地產市場企業的融資渠道對銀行依賴性更強。
三、房地產風險溢出路徑
1、系統性風險向宏觀經濟溢出
房價過度波動對宏觀經濟的影響主要通過對其他產業和居民消費投資的影響來影響整個社會經濟發展的水平。
（1）房地產產業鏈長的特點拓寬了系統性風險溢出的廣度。房地產產業是我國國民經濟中的支柱產業，與其相關的產業包括其上游產業：建材業、冶金業、化工業、機械設備制造業等；下游產業：裝飾裝修業、電器業、家具業、旅游業、園林業、運輸業等；還有公共事業、中介服務業等其他產業，如此之廣的涉及面，使得房地產業與其他產業的關聯面巨大。
（2）房地產業在國民經濟中占比過大加深了系統性風險溢出的深度。2014年我國房地產開發投資占GDP的比重由2003年的7.5%增長至14.9%，其比重整整增長了一倍，在固定資產投資中，房地產業貢獻率超過三成，其對宏觀經濟的影響度可見一斑。2014年我國以7.4%的GDP增速創下二十四年來的最低值，其中最主要的原因就是受房地產業的拖累。2014年我國房地產開發投資增速逐漸下降，商品房銷售額逐月下降，房地產投資增速已經從2013年的20%下降至10.5%，拖累GDP增長速度至少1.1個百分點。房地產業在國民經濟中長期占據著支柱地位，這使得房地產市場價格一旦下跌，對國民經濟的影響將是沉重的。
2、系統性風險向金融系統溢出
房地產業作為資金密集型產業其發展離不開大量資金的支持，而在我國，這種資金的主要來源是金融機構尤其是銀行提供的信貸資金。同時金融市場的市場改革，外資的進入、混業經營的推動等都為系統性風險的溢出提供了途徑。
（1）房地產金融機構支持體系不健全是風險溢出的基礎。在我國，伴隨著房地產市場化改革，越來越多的信貸資金投入房地產市場，這是造成房地產市場規模迅速擴大的主要原因，但我國并沒有建立一個配套的完善的房地產金融支持體系，房地產市場還停留在高度依賴商業銀行貸款的階段。而在我國這個并不發達的金融市場中，商業銀行在金融體系中占絕對的主導地位，一旦房價下跌導致商業銀行不良貸款增加，其不良反應便會通過商業銀行迅速得傳播至金融體系的其他機構。
（2）金融市場的市場化改革是風險溢出的契機。系統性風險溢出效應與金融市場的改革開放密不可分，隨著國際分工日益明確，金融市場的競爭逐漸劇烈起來，傳統的金融管制嚴重阻礙了金融市場的發展，從發達國家開始，各國金融體系分別開始進行金融創新。然而金融市場自由化也是一把雙刃劍，其在很大程度上推動了金融市場的發展，也以更多的方式加快了風險在金融體系中的溢出。
（3）投資結構不合理、投資者盲目投資是風險溢出的助推器。近些年來，隨著國民經濟的增長，我國機構投資者不斷擴大，但相對西方國家成熟的資本市場而言，我國個人投資者占比仍然較大。在我國資本市場發展不完善的情況下，普通民眾的投資渠道十分單一，在趨利心理的作用下，大量的民間資本流入房地產市場。
3、系統性風險向地方政府溢出
在我國，土地一級市場處于被地方政府壟斷的情況，同時國有土地使用權出讓收入也是地方政府性基金收入的很大一部分，地方政府在投資建設、償還債務的開支很大程度上依賴于土地出讓金收入，這使得地方政府的榮辱與房地產市場的興衰緊密相關。
四、結論
本文以房地產市場價格波動對經濟體系的溢出風險路徑為研究對象，在對國內相關房地產風險現狀進行梳理的基礎上，具體描述了房價波動所導致的風險傳染動態過程，并結合具體國情闡述了由房價波動引起的系統性風險在我國傳播快速且廣泛的原因。通過以上的理論及實證研究，本文得出的基本結論為：房地產市場價格波動所產生的風險通過宏觀經濟、金融機構、制度環境和資產市場四個方面向經濟體系溢出。
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一、房地產金融調控政策對淄博市的影響
自住房制度改革以來，淄博市房地產市場經歷了起步、快速發展、短暫回調、平穩上升等階段。2010年以來，國家綜合運用土地、信貸、稅收等多種調控手段，對房地產市場進行了嚴格的差別化調控，2011年房地產調控效果逐步顯現。2011年淄博市房地產開發投資增速18.1%，比上半年回落8.8個百分點；商品房銷售面積增速8.19%，比上半年回落17.16個百分點；全年房屋銷售價格指數105.2，比上半年回落1.4個百分點。
（一）模型與數據選取為研究不同房地產金融調控政策工具對淄博市房地產市場的作用效果，本文選取房地產市場指標為因變量，各主要房地產金融調控政策工具為自變量，構建VAR模型。其中，房地產市場指標選取房地產開發投資（RDI）、房地產市場的需求采用房屋銷售面積（HSA）；房地產金融政策指標選取三年期加權平均貸款利率（RR）、房地產開發貸款（RDL）和個人購房貸款（PBL）。數據時間范圍為2000年1季度至2011年4季度，數據來源于淄博市統計局統計月報、人民銀行房地產金融統計數據。
（二）模型構建與數據處理
1.數據平穩性檢驗。采用ADF檢驗法對不同變量進行平穩性檢驗和處理（見表1）。房屋銷售面積（HSA）、房地產開發投資（RDI）、利率（RR）、房地產開發貸款（RDL）4個時間序列在10%檢驗水平下為非平穩序列，在1%檢驗水平下為一階單整時間序列；個人購房貸款（PBL）時間序列在5%檢驗水平下為平穩時間序列。
2.協整檢驗。在顯著水平為5%的情況下，根據跡統計量結果和最大特征根統計結果，有2個變量存在協整關系（見表2）。
3.模型穩定性檢驗。對AR特征多項式根進行檢驗，發現模皆小于1，滿足穩定性條件。
（三）計量分析
1.脈沖響應分析。對需求的影響：利率的正向沖擊在前三期對房屋銷售面積的影響不大，從第三期開始產生負向影響，并在第四期達到最大（14.19%個標準差）；個人購房貸款的正向沖擊在前四期對房屋銷售面積的影響不大，從第四期開始產生正向沖擊，在第五期影響最大（9.20%個標準差）；房地產開發貸款的正向沖擊對房屋銷售面積的影響不大。對供給的影響：若給予房地產開發貸款一正向沖擊，將會對房地產開發投資產生正向影響，并于第二期達到最大（7.47%個標準差）；利率對房地產開發投資的影響是長期的，從第三期開始產生負向沖擊，并于第四期達到最大（5.56%個標準差）；個人購房貸款對房地產開發投資的影響存在時滯性，從第二期開始產生負向沖擊（見圖1）。
2.方差分解分析。房地產金融調控政策對房地產市場的影響在短期內存在波動，但逐步趨于穩定。個人購房貸款、利率、房地產開發貸款對房屋銷售面積的影響度分別為4.55%、11.69%、8.65%，對房地產開發投資的影響度分別為5.06%、4.23%、5.48%（見圖2）。
（四）模型分析基本結論
1.房地產金融調控政策對淄博市時滯周期相對較長，為1年左右。VAR模型分析顯示，一年以后房地產開發貸款和利率對房屋銷售面積的影響顯著，三個季度以后利率對房地產開發投資影響顯著。根據王要武、金海燕（2008年）的研究，房地產宏觀調控政策對全國房地產市場的影響存在時滯性，滯后期一般為半年。與全國房地產市場相比，淄博市區域性特點明顯，房地產宏觀調控時滯相對較長。
2.房地產金融調控政策對房地產需求的影響相對較大。分析顯示，各項房地產金融調控政策對房屋銷售面積的影響均大于對房地產開發投資的影響，因此房地產金融調控政策主要是作用于房地產需求，進而影響房地產市場均衡。
3.利率和房地產開發貸款是影響房屋銷售的主要因素。從長期看，利率的影響度為11.69%。相較于個人購房貸款，房地產開發貸款對房屋銷售的影響更大，主要是因為房地產開發貸款提高了房地產市場供給、供給推動了需求、影響了房屋銷售量。從長期看，房地產開發貸款影響度為8.65%。
4.房地產金融調控政策對房地產供給的影響過程復雜。房地產開發貸款增長半年左右可以帶來投資額的快速增長，但半年后影響會迅速下降。利率對房地產供給的影響度不高，因為提高利率一般發生在經濟過熱時期，受預期影響，在利率提高初期，開發投資增速會小幅上升，三個季度后房地產開發投資增速才開始下降。長期看利率影響度為4.23%。
二、政策建議
（一）增強房地產金融政策的前瞻性和持續性在目前錯綜復雜的宏觀形勢下，要加大對房地產市場走勢的分析判斷，加強宏觀審慎管理，增強政策前瞻性，保持政策的連續性，充分考慮政策的時滯性，實行預調、微調，促進房地產市場健康發展，防止因政策調控過大導致房地產市場波動，從而給實體經濟發展帶來沖擊。
