時(shí)間：2023-06-11 09:33:07
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 原因 問(wèn)題 對(duì)策
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，以及國(guó)家相關(guān)政策的推動(dòng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展，對(duì)于提高人們的生活質(zhì)量，拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就有重要的作用。但是在房地產(chǎn)繁榮的背后，存在著房地產(chǎn)投資過(guò)大，土地供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)上漲等情況，加大了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概述
（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要是指金融業(yè)機(jī)構(gòu)在管理房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的過(guò)程中，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的相關(guān)現(xiàn)象的認(rèn)識(shí)存在漏洞以及信息的缺失而出項(xiàng)決策失誤、管理不當(dāng)?shù)惹闆r，致使經(jīng)濟(jì)收益、公司信譽(yù)以及公司資產(chǎn)等收到損失 [1]。
（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類
本文指例舉了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中的幾項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)
1、信用風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)金融的信用風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，出現(xiàn)資金緊張、經(jīng)營(yíng)不善、經(jīng)濟(jì)效益負(fù)增長(zhǎng)甚至導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)等情況而無(wú)法償還銀行欠款，或者是借款的住宅消費(fèi)者由于各種原因致使收入減少等問(wèn)題而無(wú)力償還。
2、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)中的金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比例較高，擁有的現(xiàn)金不能支撐提款的需要，暫時(shí)也沒(méi)有資金融入的手段和渠道，導(dǎo)致資金流動(dòng)困難。開(kāi)發(fā)商大多使用房產(chǎn)作為抵押物向銀行借款，借款人無(wú)法償還時(shí)，銀行有權(quán)對(duì)房產(chǎn)經(jīng)過(guò)處理變賣(mài)后取得償還，但是如果房產(chǎn)一時(shí)間賣(mài)不掉，而銀行缺少現(xiàn)金應(yīng)付提款需求，也形成流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
3、利率風(fēng)險(xiǎn)
如果銀行出現(xiàn)了貸款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值縮小，都會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國(guó)主要房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
（一）房地產(chǎn)投資增速較快，空置面積總量較大
盡管我國(guó)的房地產(chǎn)金融近年來(lái)發(fā)展迅速，重要性增強(qiáng)，但是與之相對(duì)應(yīng)的管理和研究一直相對(duì)匱乏。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了投資需求過(guò)大，房?jī)r(jià)急劇上升的現(xiàn)象，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中引發(fā)了連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致了鋼材、木材等行業(yè)的快速發(fā)展以及水電等資源的緊張。盡管我國(guó)家相關(guān)部門(mén)采取了措施，以抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱的發(fā)展，但是并沒(méi)有取得預(yù)期的效果，建成的住房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)的大于銷(xiāo)售的住房，造成多數(shù)房產(chǎn)空置的現(xiàn)象，并且空置的面積還在不斷的增加。
（二）不合理的因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲
近年來(lái)房產(chǎn)的價(jià)格逐漸增長(zhǎng)，這其中除了價(jià)值規(guī)律的作用以外，還有其他一些不合理的虛增因素在“作祟”，這些因素主要包含了不規(guī)范的使用土地，劃撥出讓方的土地等行為普遍。在房地產(chǎn)行業(yè)不斷繁榮的今天，很多的人看到了房地產(chǎn)行業(yè)所帶來(lái)的巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而紛紛投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致一些實(shí)力低的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)違規(guī)操作而大肆的全占土地，在經(jīng)過(guò)倒賣(mài)變相的提高地價(jià)以獲取高額的差價(jià)，肆意的炒房活動(dòng)愈演愈烈以及個(gè)別的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巧妙的利用市場(chǎng)上的虛假信息，制造假象、引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，使商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)不合理的上漲。
（三）我國(guó)宏觀調(diào)控力度較低，相關(guān)的法律法規(guī)不健全
現(xiàn)階段，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)建、竣工、出售等過(guò)程相關(guān)的金融業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，盡管在金融風(fēng)險(xiǎn)剛剛抬頭時(shí)，國(guó)家就采取了一系列的宏觀調(diào)控的手段抑制金融風(fēng)險(xiǎn)，但是國(guó)家一些部門(mén)過(guò)低的估計(jì)了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的“潛能”，調(diào)控力度較小，、連續(xù)性較差。近幾年甚至是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)較大，已經(jīng)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，國(guó)家才采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控的措施，沒(méi)有隨時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。此外，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)相對(duì)匱乏，沒(méi)有設(shè)立專門(mén)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理法律，從而無(wú)法規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)參與者的行為。
三、房地產(chǎn)金融防范措施
（一）積極引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的有序競(jìng)爭(zhēng)
國(guó)家相關(guān)部門(mén)要建立健全房地產(chǎn)金融政策和規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的行為，開(kāi)展積極有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。由中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)才允許經(jīng)營(yíng)，并且中央銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)督，阻止其不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為和非法的壟斷行為。對(duì)于經(jīng)過(guò)審查不具備經(jīng)營(yíng)資格或者常出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不能在從事金融業(yè)務(wù)，防止其擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外就我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，對(duì)外匯的需求量并不大，所以銀行不要為放低才開(kāi)發(fā)多借外債。
（二）完善房地產(chǎn)金融體系，建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
我國(guó)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防工作尚不完善，沒(méi)有一套完整的保證體系用于金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防。所以建立健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系、監(jiān)督管理體系、資金信用體系、風(fēng)險(xiǎn)防范體系等用于保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定快速發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急。與此同時(shí)，還要建立房地產(chǎn)金融等閑的防范機(jī)制，構(gòu)件風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、防范與控制評(píng)估的預(yù)警系統(tǒng)[2]。
（三）加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控手段
國(guó)家政府部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)金融等閑預(yù)警體系。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行采集、分析、發(fā)送等，保證政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況全面掌握，對(duì)其加強(qiáng)管理監(jiān)督，促使房地產(chǎn)行業(yè)的理性投資和消費(fèi)。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)和預(yù)防措施是隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷變化的，所以房地產(chǎn)金融市場(chǎng)要與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加強(qiáng)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控，切實(shí)的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)也持續(xù)、健康發(fā)展。、
參考文獻(xiàn)：
[1]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].北京.北京大學(xué)出版社，2005
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 金融風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 民生
1.房地產(chǎn)及房地產(chǎn)行業(yè)特性
房地產(chǎn)一般是指土地及附著于土地之上的各種建筑物以及由此所衍生出來(lái)的各種權(quán)利和相互關(guān)系的總稱。通常人們所講的房地產(chǎn)就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)合體。現(xiàn)實(shí)生活中，人們?cè)跐M足了基本住宅需要后，其繼續(xù)買(mǎi)入或持有房地產(chǎn)往往是為了投資獲利。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的一種，已不僅僅是一種實(shí)物資產(chǎn)，還是一種重要的投資品。但是，無(wú)論是自住買(mǎi)房和投資買(mǎi)房，還是開(kāi)發(fā)商建房往往需要大量的資金，這主要是由房地產(chǎn)生產(chǎn)要素構(gòu)成特點(diǎn)、房地產(chǎn)最小交易量的剛性底限和彈性上限以及房地產(chǎn)的高價(jià)格決定的。由于資金需求量大，眾多的市場(chǎng)參與主體，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者，都難以完全依靠自身的積累，必須借助外部融資，離不開(kāi)金融體系的支持。因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融體系關(guān)系密切，是資金密集型產(chǎn)業(yè)。
從國(guó)家的層面來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)不僅是資金密集型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的地位可以從其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)上看的非常清楚。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不一定是一直平穩(wěn)增長(zhǎng)的，具有波動(dòng)性。如果管理不好，房地產(chǎn)價(jià)格很有可能忽高忽低，甚至出現(xiàn)大幅波動(dòng)。這種大幅甚或劇烈的波動(dòng)必然沖擊以銀行為代表的金融體系，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的形成金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
2.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)引致金融風(fēng)險(xiǎn)
無(wú)論居民買(mǎi)房還是開(kāi)發(fā)商購(gòu)地建房，通常都要向銀行貸款。上升的房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)在兩方面直接鼓勵(lì)銀行向居民和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款：一是由于銀行自身所有的房地產(chǎn)價(jià)值的上升及銀行資本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值上升，使得銀行愿意持有更多的房地產(chǎn)貸款；二是由于沒(méi)有償還貸款的房地產(chǎn)抵押品市場(chǎng)價(jià)值上升，現(xiàn)有貸款組合中的損失風(fēng)險(xiǎn)下降了，這使得銀行可以在不增加破產(chǎn)概率的條件下發(fā)放更多的貸款。由于銀行存在危機(jī)方面的短視以及銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)稱等原因，銀行通常還會(huì)低估高度集中的房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格處在上升通道時(shí)，上漲的房?jī)r(jià)會(huì)不斷刺激銀行提高對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，這會(huì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)的價(jià)格。然而，沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)。當(dāng)拐點(diǎn)來(lái)臨的時(shí)候，銀行又在加速房地產(chǎn)價(jià)格的崩潰方面扮演了重要角色。房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)通過(guò)降低銀行所擁有的房地產(chǎn)的價(jià)值而直接降低銀行資本。同時(shí)降低由房地產(chǎn)充當(dāng)?shù)盅浩返馁J款價(jià)值并因而導(dǎo)致違約，這會(huì)進(jìn)一步減少資本。而且，房地產(chǎn)價(jià)格的下降，還會(huì)提高房地產(chǎn)借貸中的可觀察到的風(fēng)險(xiǎn)。所有這些因素降低了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信用供給。此外，監(jiān)控者和管制者可能會(huì)通過(guò)提高資本準(zhǔn)備金、執(zhí)行更嚴(yán)格的銀行頭寸規(guī)則以及針對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的分類和條款等對(duì)銀行資本頭寸的脆弱做出反應(yīng)。這些措施會(huì)進(jìn)一步減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信用供給，并且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的下降施加更多的壓力，不斷下降的房?jī)r(jià)最終導(dǎo)致銀行呆賬壞賬不斷增多，嚴(yán)重的時(shí)候甚至使得很多銀行破產(chǎn)倒閉，從而給金融系統(tǒng)帶來(lái)不可避免的風(fēng)險(xiǎn)。
3.金融風(fēng)險(xiǎn)不斷進(jìn)行傳導(dǎo)從而影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)
金融風(fēng)險(xiǎn)具有傳導(dǎo)性。金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)有其特定的路徑，包括金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部各部門(mén)之間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)之間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)、金融市場(chǎng)之間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)和金融機(jī)構(gòu)與金融市場(chǎng)之間的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。在傳導(dǎo)的最初階段，一般會(huì)產(chǎn)生單向的傳導(dǎo)效應(yīng)。若金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)沒(méi)有得到及時(shí)的控制，任其擴(kuò)散、蔓延，則其傳導(dǎo)可能會(huì)由單向傳導(dǎo)演變?yōu)槎嘞騻鲗?dǎo)或交叉?zhèn)鲗?dǎo)。
由于金融日益成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心，金融風(fēng)險(xiǎn)不是某種孤立的系統(tǒng)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)，而會(huì)擴(kuò)散、輻射到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)方面。如發(fā)生在某個(gè)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)單向傳導(dǎo)給其它金融市場(chǎng)，若不及時(shí)“救治”，會(huì)擴(kuò)散、蔓延到所有的金融市場(chǎng)、金融機(jī)構(gòu)乃至整個(gè)金融體系，甚至傳導(dǎo)到其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，輕則影響經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，重則演變成金融危機(jī)，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退。
綜上所述，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)必須保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，防止房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)。
4.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行情況及建議
從2001年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)上漲勢(shì)頭，2003年、2004年各項(xiàng)指標(biāo)加速上升，2006年、2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)全局過(guò)熱苗頭，全國(guó)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上漲，部分中心城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至上漲了幾倍，房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。2008年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，并面臨進(jìn)一步回調(diào)。然而，突如其來(lái)的金融危機(jī)使得我國(guó)政府放出天量信貸。這部分信貸資金有很大一部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，使得2009年和2010年的房?jī)r(jià)在2006和2007年大幅度上漲的基礎(chǔ)上又一次大幅上漲。不斷上漲的房?jī)r(jià)迫使中央政府不得不在2010年下半年推出限貸限購(gòu)調(diào)控政策，并在2011年變得更加嚴(yán)厲。2012年初很多大城市的房地產(chǎn)成交量大幅下降，房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了下調(diào)趨勢(shì)，調(diào)控效果顯現(xiàn)。
但是，我們一定要注意避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)崩潰式的下降，否則，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行無(wú)疑是一次重大的沖擊。這種崩潰式的價(jià)格下降不是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的初衷所在，也不是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)所在。筆者認(rèn)為，雖然我國(guó)仍處在城市化和工業(yè)化的進(jìn)程中，但由于過(guò)高的房?jī)r(jià)尤其是一線城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的支付能力，以及中央政府房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度日趨堅(jiān)決和老齡化社會(huì)加速等因素都決定了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是急漲長(zhǎng)跌的走勢(shì)。只有這樣，才能有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展，才能有利于民生。
參考文獻(xiàn)：
[1]郝丁，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D]，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)博士論文，2006
[2]陳守東、馬輝、才元，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)證研究[J]，未來(lái)與發(fā)展，2006.5
[3]魯桂華、皮舜，商業(yè)銀行行為與資產(chǎn)市場(chǎng)泡沫――個(gè)基于中國(guó)制度背景的均衡模型[J]，財(cái)經(jīng)研究，2005.2
作者簡(jiǎn)介：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資渠道 金融風(fēng)險(xiǎn) 融資渠道多元化
房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模性、收益性以及風(fēng)險(xiǎn)性決定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)的依賴性。從現(xiàn)階段房地產(chǎn)的融資渠道來(lái)看，其依舊嚴(yán)重依賴于國(guó)有銀行貸款，并存在上市融資、房地產(chǎn)債券融資、房地產(chǎn)信托投資等渠道；而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資渠道將出現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。
一、房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)融資渠道仍以國(guó)內(nèi)銀行貸款、自籌資金以及其資金來(lái)源為主。
二、房地產(chǎn)融資渠道多元化
國(guó)內(nèi)銀行融資形式，不僅給房地產(chǎn)業(yè)自身帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，而且也影響著銀行和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以，必須探索房地產(chǎn)融資多元性融資渠道，降低各方風(fēng)險(xiǎn)。多元化融資不僅要求融資途徑多項(xiàng)化，而且要求融資風(fēng)險(xiǎn)的最小化。一種理想的房地產(chǎn)融資體系應(yīng)當(dāng)具備，房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)資金自有，或者通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式融資；中期則通過(guò)信托基金、債券以及銀行貸款等形式融資，而在銷(xiāo)售中，則通過(guò)公積金和銀行獲得等，針對(duì)本企業(yè)，房地產(chǎn)信托可作為融資渠道的創(chuàng)新形式。
房地產(chǎn)投資信托基金是一種專門(mén)用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資基金，它通過(guò)向社會(huì)發(fā)行流通收益憑證，募集各種閑散資金，與本房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資結(jié)合后將投資收益按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配給每個(gè)投資者，這不僅使得社會(huì)閑散資金得到合理利用，而且很大程地上實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的融資，滿足中小投資者需求，實(shí)現(xiàn)了投資者與房地產(chǎn)業(yè)的雙效益，有效地避免了社會(huì)各方的金融風(fēng)險(xiǎn)。信托融資與本企業(yè)特點(diǎn)吻合度最高，采用其融資方式成為必然。
一方面，本企業(yè)所承擔(dān)的住宅項(xiàng)目面積較大，其建設(shè)周期較長(zhǎng)，這客觀上要求融資工具與其周期性相適應(yīng)，以避免開(kāi)發(fā)建設(shè)中資金缺位，而信托融資期限一般為3年，這就為其提供了時(shí)間保證。信托的最大特點(diǎn)在于其獨(dú)特的制度設(shè)計(jì)，可以為本企業(yè)設(shè)計(jì)出適應(yīng)于其發(fā)展的融資形式，如權(quán)益融資、債務(wù)融資等。另一方面，房地產(chǎn)商品在整個(gè)過(guò)程中，資金流動(dòng)較多，這就要求新的資金支持，而信托融資能夠?qū)①Y金進(jìn)行靈活支配，這就有效實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的融資需要；房地產(chǎn)資金投入往往是一次性高額投入，這就要求具有穩(wěn)定性收益的融資方式來(lái)實(shí)現(xiàn)其效益，房地產(chǎn)信托基金通過(guò)投資于住宅這一經(jīng)常性收入的項(xiàng)目，并具有法律約束，這就保證了投資回報(bào)率，同時(shí)房地產(chǎn)是非流動(dòng)性資產(chǎn)，其項(xiàng)目一般需要幾年，一旦投入則會(huì)引起資金沉淀，而信托融資不僅具有穩(wěn)定的收益性，而且具有很強(qiáng)的信用度，適宜于長(zhǎng)期資金融通，這就為本企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)提供了可靠保證。
三、總結(jié)
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)融資渠道集中于國(guó)內(nèi)銀行融資，給房地產(chǎn)業(yè)、銀行以及國(guó)家?guī)?lái)了嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)，在分析房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)、效益實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上擴(kuò)展融資渠道，實(shí)行多元化融資，已成為房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展方向。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展[J].山西建筑.2009，（06）
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押貸款擔(dān)保；信用；風(fēng)險(xiǎn)防范
在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保是一項(xiàng)比較主要的保障，其主要分為政府擔(dān)保體系和社會(huì)擔(dān)保體系兩類。本文簡(jiǎn)要闡述了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的運(yùn)營(yíng)與組織模式，并主要對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施進(jìn)行了分析，提出了相應(yīng)的參考意見(jiàn)。
一、房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)與組織模式
1.政府抵押貸款擔(dān)?；?/p>
在我國(guó)，房地產(chǎn)領(lǐng)域是和其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域聯(lián)系最緊密的，同時(shí)它和政府管理也存在著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔(dān)著較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保機(jī)構(gòu)
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)交易通過(guò)登記來(lái)完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權(quán)登記兩個(gè)環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專用賬戶來(lái)監(jiān)控貸款人的行為，還可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對(duì)便捷，還避免了金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。
3.社會(huì)私營(yíng)擔(dān)保公司
雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保服務(wù)，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔(dān)保模式的貸款，還需要建立社會(huì)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)作為補(bǔ)充，其結(jié)構(gòu)的設(shè)置可以運(yùn)用合伙投資模式。可以運(yùn)行的業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)、置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)等。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司
當(dāng)以上三種抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展不健全的時(shí)候，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商經(jīng)常運(yùn)用變相的抵押擔(dān)保，當(dāng)開(kāi)發(fā)商為房地產(chǎn)購(gòu)置者提供擔(dān)保的同時(shí)，也肩負(fù)著一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。并且這種擔(dān)保模式也違背了我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)明文規(guī)定，并沒(méi)從本質(zhì)上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司，該類公司與開(kāi)發(fā)商完全分離開(kāi)來(lái)，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。
2000年建設(shè)部與人民銀行聯(lián)合了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對(duì)全國(guó)各地建立房屋置業(yè)擔(dān)保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進(jìn)了房屋置業(yè)擔(dān)保工作的有序發(fā)展和管理。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
1.科學(xué)評(píng)估擔(dān)保物價(jià)值
如果抵押貸款沒(méi)有依照規(guī)定期限進(jìn)行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保物，要符合其債務(wù)的價(jià)值，并滿足房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。如果抵押物價(jià)值沒(méi)有達(dá)到貸款負(fù)債額的價(jià)值時(shí)，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)的負(fù)債額就變成了用來(lái)做抵押物品的實(shí)際價(jià)值。如果抵押物品的實(shí)際價(jià)值超出房地產(chǎn)負(fù)債面額時(shí)，其超出的價(jià)值就是所有人的權(quán)益，此時(shí)的債務(wù)額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實(shí)際價(jià)值成為相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的首要風(fēng)險(xiǎn)根源。而被抵押物品的實(shí)際價(jià)值往往是由其市場(chǎng)價(jià)值所決定的，當(dāng)市場(chǎng)信息有效并且沒(méi)有其他不正常因素干擾時(shí)，抵押物所形成的最終估價(jià)，即為購(gòu)買(mǎi)方與出售方彼此達(dá)成意愿的價(jià)格。
2.建立長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略
房地產(chǎn)抵押貸款需要很長(zhǎng)的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)于其余的擔(dān)保類型來(lái)說(shuō)也具有很長(zhǎng)的期限。在漫長(zhǎng)的擔(dān)保期限中，當(dāng)出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價(jià)格的變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機(jī)情況時(shí)，如果只是臨時(shí)將擔(dān)保費(fèi)率提升是沒(méi)有太大作用的，所以一定要建立長(zhǎng)期的貸款擔(dān)保戰(zhàn)略。我們可以采用擔(dān)保多樣化的手段，可以實(shí)行跨地域的抵押貸款擔(dān)保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價(jià)值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營(yíng)，將擔(dān)保價(jià)值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔(dān)保抵押機(jī)制
擔(dān)保行為通常是擔(dān)保人所擔(dān)負(fù)的義務(wù)行為，但很可能因?yàn)閭鶆?wù)人的因素，當(dāng)擔(dān)保人履行其義務(wù)行為之后，一定要將擔(dān)保人在履行其義務(wù)時(shí)造成的財(cái)產(chǎn)損失完成追索。因此可以進(jìn)行反擔(dān)保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)擔(dān)保人的反擔(dān)保。通過(guò)施行這種方式，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押貸款擔(dān)保物整體價(jià)值提高，還增進(jìn)了貸款擔(dān)保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得到明顯降低。
4.建立再保險(xiǎn)與資本金制度
要將房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，政府相關(guān)的監(jiān)察部門(mén)需要對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)做出資本金充足率的嚴(yán)格規(guī)定。經(jīng)實(shí)踐表明，在確保抵押擔(dān)保行業(yè)正常運(yùn)營(yíng)中，有可能出現(xiàn)再保險(xiǎn)的情況，如某擔(dān)保公司貸款業(yè)務(wù)中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。
5.完善法律擔(dān)保制度
當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的法律制度不夠完善，要想切實(shí)的規(guī)避貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關(guān)的法律制度作為保障。要加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)情況時(shí)，可以讓銀行進(jìn)行自行處置，讓資產(chǎn)評(píng)估所對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押物做價(jià)值評(píng)估，讓銀行有充足的權(quán)利來(lái)處置違約人的抵押物品，無(wú)需經(jīng)過(guò)違約人同意。還要積極探索合理科學(xué)的抵押物處理方式，除了拍賣(mài)、折價(jià)等形式，還可以通過(guò)債權(quán)人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國(guó)已經(jīng)成立了許多置換公司，并進(jìn)行此類糾紛的快速處理。
三、結(jié)論
當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，對(duì)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的防范還有待提高，我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保機(jī)制還不完善，還需要健全相應(yīng)的法律保障制度。盡管當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)擔(dān)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。因此，需要不斷加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)擔(dān)保體系的構(gòu)建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不斷降低。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳志宇.個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的功能與負(fù)面效應(yīng)分析[J].淮北煤炭師范學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）.2010（04）
[2]李偉，?？?關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房不良貸款管理的思考[J].統(tǒng)計(jì)與管理.2011（04）
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策
1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀
無(wú)論在什么樣的社會(huì)形態(tài)，房地產(chǎn)終究都會(huì)是人類從事社會(huì)活動(dòng)和日常生活的重要載體，是人類社會(huì)生產(chǎn)和發(fā)展的不可或缺的生活資料和生產(chǎn)資料。而且房地產(chǎn)業(yè)正是伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步慢慢發(fā)展起來(lái)的。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的研究始于20世紀(jì)90年代，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮而興起和深入，目前國(guó)內(nèi)專家學(xué)者主要把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究集中于從投資到收益整個(gè)環(huán)節(jié)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)。
1.1我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的現(xiàn)狀
在通貨膨脹時(shí)期，當(dāng)物價(jià)上漲率超過(guò)一定限度時(shí)，在通貨膨脹壓力下，人們認(rèn)為房地產(chǎn)投資具有保值、增值作用。但事實(shí)上，房地產(chǎn)投資的這種優(yōu)越性是以長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)而言的，受特定經(jīng)濟(jì)條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)化、城市化地價(jià)上漲房地產(chǎn)增值” 并不是一成不變的簡(jiǎn)單的直線關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商不能盲目地開(kāi)發(fā)投資，要做好對(duì)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)的分析并做好防范措施。
1.2我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資指的是投資者將現(xiàn)有資金投入到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)以及服務(wù)等活動(dòng)當(dāng)中，以期望將來(lái)獲得明顯的收益。房地產(chǎn)投資能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)巨大的收益，這是由于其具有以下幾個(gè)特點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)投資的其中一個(gè)明顯的優(yōu)點(diǎn)就是可以用債務(wù)的形式來(lái)進(jìn)行籌資，如通過(guò)抵押的形式，充分發(fā)揮投資杠桿作用。其次，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品較一般的投資商品而言具有價(jià)值含量高、供需變化速度慢的特點(diǎn)。再次，相比于其他投資方式，房地產(chǎn)投資更加重視對(duì)于投資區(qū)位的選擇。最后，房地產(chǎn)投資區(qū)別于證券投資，流動(dòng)性較差，投資者往往很難在短時(shí)間內(nèi)將其由實(shí)物變換為現(xiàn)金，因此易產(chǎn)生資金流動(dòng)困難的風(fēng)險(xiǎn)。這也導(dǎo)致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應(yīng)妥善考慮好所投資房地產(chǎn)的利用類型。
2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
2.1宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
2.1.1國(guó)家需要完善房地產(chǎn)政策
目前的房地產(chǎn)政策，特別是近兩年出臺(tái)的政策都是在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和銷(xiāo)售量上漲過(guò)快的情況下出臺(tái)的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化，一二線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒(méi)有人買(mǎi)也沒(méi)有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率外，還應(yīng)放寬制度和改善性的房貸利率，對(duì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。
2.1.2融資創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)獲取投資回報(bào)的最重要的因素在于財(cái)務(wù)杠桿利益，失去財(cái)務(wù)杠桿，便使得凈資產(chǎn)收益率大幅降低。過(guò)去企業(yè)一直都主要依賴銀 行信貸來(lái)獲得財(cái)務(wù)杠桿，隨著新的法律法規(guī)的出臺(tái)以及銀根縮緊，企業(yè)獲得信貸的能力越來(lái)越弱。房地產(chǎn)行業(yè)本是資本密集型產(chǎn)業(yè)，在新的形勢(shì)下，企業(yè)要想繼續(xù)獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創(chuàng)新人手，這是房地產(chǎn)企業(yè)能賴以生存的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新關(guān)鍵在于融資方式的創(chuàng)新。
2.1.3完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時(shí)要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策
2.2.1密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
經(jīng)營(yíng)管理階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段之一，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷(xiāo)手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方案，充分利用人豐富的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，采用靈活多變的營(yíng)銷(xiāo)方式，拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道，降低營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。
2.2.2促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在快速發(fā)展的過(guò)程中也暴露出一些問(wèn)題亟需解決，其中房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)突出的問(wèn)題。人民銀行為降低金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的比例、個(gè)人貸款首付款比例等作出了規(guī)定，顯然僅僅通過(guò)這些手段還無(wú)法系統(tǒng)地解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至調(diào)控不當(dāng)還會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立全國(guó)性的住房擔(dān)保體系，利用其政策優(yōu)勢(shì)和資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善。
2.2.3與施工企業(yè)達(dá)成期權(quán)協(xié)議，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
如果房地產(chǎn)企業(yè)能和施工企業(yè)之間達(dá)成一個(gè)期權(quán)協(xié)議：所有工程款到竣工驗(yàn)收時(shí)結(jié)算，并且，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)按雙方在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)是約定的價(jià)格將該項(xiàng)目部分產(chǎn)品折抵全部工程款支付給施工企業(yè)，那么情況將完全不同了。我們發(fā)現(xiàn)在實(shí)際操作中，有實(shí)力的施工企業(yè)很愿意和房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成這樣的期權(quán)協(xié)議，施工企業(yè)有效地規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)，只要工程項(xiàng)目能順利建成就不存在拖欠工程款的問(wèn)題，同時(shí)施工企業(yè)投入的資金也作為資本取得了利息回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)的也能利用這一期權(quán)交易降低風(fēng)險(xiǎn)。
3 總結(jié)
投資者在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和分析時(shí)，應(yīng)注重從宏觀和客觀兩個(gè)方面進(jìn)行考慮，采取必要的措施降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益。投資者應(yīng)從主觀上樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)投資的可行性研究，采用定性分析的方法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行總體把握。
參考文獻(xiàn)：
[1] 李陸一.我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策[J].營(yíng)者，2016（7）
［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)金融，指為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)服務(wù)的金融活動(dòng)。從服務(wù)對(duì)象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購(gòu)買(mǎi)、維修、裝飾、消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分；從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
1.房地產(chǎn)融資體系不健全，制度安排缺失。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)融資以間接融資為主，銀行是該行業(yè)資金來(lái)源的主渠道。證券、信托機(jī)構(gòu)等涉足很少，其融資量不足房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，基本上不存在二級(jí)市場(chǎng)，不能將異質(zhì)的抵押品轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性較強(qiáng)的金融產(chǎn)品，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)與整個(gè)金融市場(chǎng)無(wú)法有機(jī)結(jié)合。
2.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸依存度過(guò)高。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。
3.房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。由于缺乏有效的房地產(chǎn)融資監(jiān)管措施和手段，加之商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)形式、治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制等方面存在諸多問(wèn)題，受眼前房地產(chǎn)市場(chǎng)“形勢(shì)大好”的迷惑，為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)極易形成市場(chǎng)沖動(dòng)，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸規(guī)模。
4.房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)過(guò)于簡(jiǎn)單。我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度量技術(shù)尚處于起步階段，與國(guó)外先進(jìn)技術(shù)差距較大，不利于對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和微觀處置。
5.房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策傳導(dǎo)不暢。一些地方政府管理行為不規(guī)范，為搞“形象工程”，甚至為解決財(cái)政困難而盲目推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使土地價(jià)格虛高，造成房地產(chǎn)成本大幅上升，開(kāi)發(fā)商最終將高額成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，抑制了有效需求。轉(zhuǎn)軌過(guò)程中宏觀調(diào)控政策的非穩(wěn)定性所造成的沖擊波，往往使處于市場(chǎng)最前沿的金融機(jī)構(gòu)遭受重創(chuàng)，出現(xiàn)疼在房地產(chǎn)業(yè)卻傷在金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施
對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適應(yīng)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，因此，本文認(rèn)為可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮。
1.實(shí)行融資渠道多元化，積極推動(dòng)房地產(chǎn)貸款證券化
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。
2.建立宏觀信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制系統(tǒng)，強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理。建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，以利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對(duì)不同信用等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。這個(gè)系統(tǒng)還可對(duì)個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查，對(duì)個(gè)人信用度進(jìn)行評(píng)定打分，便于金融機(jī)構(gòu)分析、預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)類別與概率，對(duì)違約行為將會(huì)產(chǎn)生威懾作用，促使借款人按約履行合同。
3.加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發(fā)展土地市場(chǎng)，制定適合發(fā)展形勢(shì)的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵因素之一。我國(guó)目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場(chǎng)、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。
4.加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度
對(duì)于國(guó)家而言，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定具有重要的作用，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。
5.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，房地產(chǎn)金融尤其必要，應(yīng)建立健全與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營(yíng)造一個(gè)良好的法律基礎(chǔ)。一是針對(duì)在房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸各環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)行為中出現(xiàn)的問(wèn)題，修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位；二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)；三是嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信、騙取貸款的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人，應(yīng)立即停止貸款，并追討已貸款項(xiàng)。
6.建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制
針對(duì)我國(guó)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。
參考文獻(xiàn):
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
1.引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求不斷增長(zhǎng)，這使得房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入大、投資周期長(zhǎng)，這就決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)金融信貸的依賴性。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)十分復(fù)雜，它包括從開(kāi)發(fā)、管理到服務(wù)等方面，并且包括籌資、投資、貸款等一系列的金融活動(dòng)。具體而言指的是在房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的各種存款、貸款、投資、信托、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)、貼現(xiàn)、承兌，有價(jià)證券的發(fā)行和交易等等的一系列金融活動(dòng)以及一些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)辦理的各類中間業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)與金融兩者之間相互依存、相互支持，兩者的健康發(fā)展和運(yùn)行為多我國(guó)經(jīng)濟(jì)起到了重要的支撐作用。同時(shí)房地產(chǎn)和金融本身的關(guān)系也非常緊密，房地產(chǎn)的快速發(fā)展需要金融業(yè)的支持，而房地產(chǎn)以其固定資產(chǎn)的性質(zhì)也成為金融抵押中的主要抵押物，為銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極的作用。所以有效的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融部門(mén)一個(gè)關(guān)鍵解決的問(wèn)題。
2.我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)成因
2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的融資過(guò)度依賴于商業(yè)銀行
我國(guó)的房地產(chǎn)金融的發(fā)展程度比較低，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資（比如股票市場(chǎng)上市、發(fā)行債券融資）比較少，同時(shí)一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家比較流行房地產(chǎn)信托基金、住房合作社等在我國(guó)目前市場(chǎng)上施行也有一定的困難，這就造成了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的通病，即過(guò)分依賴于商業(yè)銀行的貸款融資。先關(guān)數(shù)據(jù)表明我國(guó)有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅20%-25%，其余資金基本全部來(lái)源于商業(yè)銀行的貸款。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)偏好間接融資，過(guò)度依賴商業(yè)銀行的貸款。這就給我國(guó)的房地產(chǎn)金融帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，很有可能使房地產(chǎn)業(yè)崩潰，從而危及到商業(yè)銀行乃至整個(gè)金融系統(tǒng)，給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成無(wú)法估量的損失。
2.2 房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重
房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快很容易導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格大大超過(guò)其真實(shí)價(jià)值，房?jī)r(jià)扭曲從而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。從各國(guó)的歷史情況來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫的形成總是與炒房資金過(guò)多的流入房地產(chǎn)市場(chǎng)相聯(lián)系的。正是由于炒房這些投機(jī)因素的參與，從而使房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，導(dǎo)致其市場(chǎng)價(jià)格大大超過(guò)其使用價(jià)值（即市場(chǎng)價(jià)格），這種泡沫雖然表面上一度很繁榮，但是這種繁榮并沒(méi)有建立在一定價(jià)值的基礎(chǔ)之上，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，泡沫必然會(huì)破滅，要是控制不好的話也不排除導(dǎo)致發(fā)生危機(jī)的可能性。雖然目前對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)是否存在泡沫還有很大的爭(zhēng)議，但是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
2.3 商業(yè)銀行管理機(jī)制不完善
由于資金逐利的本性，各大商業(yè)銀行均把房地產(chǎn)信貸視為“優(yōu)良資產(chǎn)”，更是紛紛加大對(duì)房地產(chǎn)方面的信貸支持力度。在這種情況下，商業(yè)銀行往往會(huì)做出一些短視行為，在業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)上，無(wú)視各種規(guī)章制度和規(guī)范操作流程，自行簡(jiǎn)化審查手續(xù)，降低等級(jí)評(píng)定的門(mén)檻，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較淡薄。
另一方面，一些銀行操作員工的業(yè)務(wù)水平不高，責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)比較低，在信貸之前一些比較重要的資料審核以及企業(yè)信用狀況方面把關(guān)不夠嚴(yán)格，貸款后又不能夠及時(shí)追蹤項(xiàng)目的進(jìn)程，使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商挪用信貸資金或沒(méi)有正確的運(yùn)用資金，導(dǎo)致項(xiàng)目的無(wú)法如期完成以及無(wú)法按期還付銀行的信貸資金。這些都給我國(guó)的房地產(chǎn)金融聚集了很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
3.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
3.1 建立健全房地產(chǎn)金融相關(guān)法律
由于房地產(chǎn)金融是個(gè)龐大的工程，從國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策到具體的細(xì)節(jié)操作的方方面面都離不開(kāi)政府的參與和引導(dǎo)。同時(shí)從國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，建立與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律環(huán)境起著極其重要的作用。所以我國(guó)政府要盡快建立健全與房地產(chǎn)相關(guān)的法律環(huán)境，包括出臺(tái)公積金法、房地產(chǎn)抵押貸款法、物權(quán)法、消費(fèi)者信貸法等，防范和減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一個(gè)良好的政策法律環(huán)境。
概括來(lái)講，房地產(chǎn)金融方面的立法應(yīng)至少?gòu)囊韵氯矫嫒胧?，一是盡快建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章制度；二是對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律出現(xiàn)問(wèn)題的要進(jìn)行修改，使其要房地產(chǎn)適應(yīng)不斷創(chuàng)新的需要；三是要在有法律法規(guī)的條件下做到執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
3.2 加強(qiáng)金融部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理
銀行應(yīng)加強(qiáng)其管理規(guī)章制度的完善與落實(shí)，商業(yè)銀行加強(qiáng)其內(nèi)部管理，一些重要的易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的政策措施要堅(jiān)決實(shí)施，對(duì)于銀行內(nèi)部工作人員不落實(shí)的情況要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)格要求，必要的話賞罰并重以抓落實(shí)情況。
商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的操作風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，商業(yè)銀行應(yīng)事先規(guī)定每個(gè)業(yè)務(wù)的具體操作流程，同時(shí)制定詳細(xì)的規(guī)章制度以保證嚴(yán)格實(shí)施，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)整個(gè)流程進(jìn)行規(guī)范化操作。建立科學(xué)合理的激勵(lì)機(jī)制，這就要求銀行對(duì)所有的雇員一視同仁，制定統(tǒng)一有效的管理酬勞機(jī)制，以充分調(diào)動(dòng)每個(gè)雇員的風(fēng)險(xiǎn)防范積極性，這樣往往會(huì)事半功倍。同時(shí)，商業(yè)銀行也要不斷加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高從業(yè)人員的責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不斷提高人員素質(zhì)。
3.3 加強(qiáng)對(duì)金融部門(mén)的監(jiān)管力度
金融監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)該適應(yīng)不斷發(fā)展的金融創(chuàng)新的需要，不斷改革其監(jiān)管模式和監(jiān)管內(nèi)容，同時(shí)要求各市場(chǎng)參與主體公開(kāi)披露必要的信息以及金融產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制，并根據(jù)已掌握的實(shí)際情況盡快制定出一套有效的事前監(jiān)控體系來(lái)有效規(guī)避可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于違規(guī)者制定嚴(yán)厲的處罰機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違規(guī)行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，確保金融穩(wěn)定。，從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，首先應(yīng)該逐步放開(kāi)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，其次銀監(jiān)、證監(jiān)、保監(jiān)三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)合作，形成合力，為混業(yè)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管做好積極的準(zhǔn)備工作。
3.4 積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)尤其是對(duì)商業(yè)銀行貸款的依賴程度很高，融資渠道過(guò)于單一，這樣也大大加強(qiáng)了商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)潛在的金融危機(jī)。因此，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，增加直接融資的比重，探索融資新模式是今后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。現(xiàn)有的融資渠道主要有：銀行信貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、私募基金、發(fā)行債券、資本市場(chǎng)。
3.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控
堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖。政府在堅(jiān)持房地產(chǎn)金融調(diào)控的立場(chǎng)不能放松，因?yàn)槿绻潘桑粌H會(huì)前功盡棄，更重要的是，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)侠壅麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。
加大保障房建設(shè)，從供給上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求狀態(tài)。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，商品房住宅價(jià)格高居不下的局面，政府加大建設(shè)保障性住房力度，可以進(jìn)一步改善人民住房居住條件，更重要的是，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。
在房地產(chǎn)的金融調(diào)控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府應(yīng)當(dāng)樹(shù)立科學(xué)的政績(jī)觀。而不是將賣(mài)地作為地方財(cái)政的主要收入來(lái)源，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為使民眾“住有所居”的產(chǎn)業(yè)，要在國(guó)家的宏觀調(diào)控中發(fā)揮其關(guān)鍵作用，不應(yīng)當(dāng)一直以自身利益為中心，成為中央政府宏觀調(diào)控的“阻力”。
結(jié)語(yǔ)
目前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的整體形勢(shì)依然嚴(yán)峻，所以就要不斷加快我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)，保證房地產(chǎn)金融的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展同步。建立和健全房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)，探索房地產(chǎn)行業(yè)的新的融資模式，為建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融體系做出積極的貢獻(xiàn)。（作者單位：濟(jì)南市房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)）
參考文獻(xiàn)
[1]李莉.房地產(chǎn)信貸的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)防范 [J] .中國(guó)金融，2012 年02 期
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過(guò)銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。
2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。
第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。
第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門(mén)估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。
第五，土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。
第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”，這意味著如果貸款買(mǎi)房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣(mài)以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。
3房地產(chǎn)投資基金分析
房地產(chǎn)投資基金是通過(guò)集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問(wèn)題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。
3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)
（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤(pán)者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。
（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。
（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過(guò)多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。
（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒(méi)有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。
3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問(wèn)題。
（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。
3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)
(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過(guò)程的可持續(xù)性。
(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來(lái)源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55%來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。
3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)
（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過(guò)程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來(lái)較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來(lái)了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。
（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。
（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門(mén)執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。
4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
1、我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；現(xiàn)狀；管理對(duì)策
一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)也可以說(shuō)成政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響。一是政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展存在房?jī)r(jià)過(guò)高，樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)，因此，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。這些調(diào)控措施都對(duì)房地產(chǎn)金融造成了風(fēng)險(xiǎn)，比如，近期房地產(chǎn)出現(xiàn)交易量下降現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于流動(dòng)資金不足，而引發(fā)資金鏈斷裂現(xiàn)象。這些都是我國(guó)宏觀調(diào)控的結(jié)果。二是政府宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)上游的影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在違規(guī)用地和買(mǎi)地現(xiàn)象，我國(guó)政府出臺(tái)相關(guān)政策限制房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)地和買(mǎi)地價(jià)格，會(huì)增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面。一是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式一直是重投資輕消費(fèi)，因此，大量資金涌人房地產(chǎn)當(dāng)中，致使房地產(chǎn)價(jià)格不能正確反映真實(shí)的供需矛盾，因此，廣大人民群眾不得不依靠金融市場(chǎng)。二是我國(guó)目前房地產(chǎn)存在人住率不足現(xiàn)象。我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)都存在，圈地后卻無(wú)錢(qián)建設(shè)的尷尬局面，同時(shí)也存在，建筑完成后沒(méi)有人居住的無(wú)奈，房地產(chǎn)企業(yè)資金無(wú)法及時(shí)實(shí)現(xiàn)資金回籠，而房地產(chǎn)企業(yè)有大量的銀行貸款，因此，造成房地產(chǎn)破產(chǎn)危機(jī)。三是我國(guó)房地產(chǎn)面臨外資和熱錢(qián)涌人，這些國(guó)際熱錢(qián)主要是為了短期持有，短期盈利的目的，加重了我國(guó)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)
誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)主要是由于我國(guó)信用體系不完善造成的，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)在土地上面。一是土地價(jià)格直接關(guān)系到政府的收人。因此，很多政府賣(mài)地為生，通過(guò)拍賣(mài)，競(jìng)價(jià)等方式，提高土地價(jià)格，進(jìn)而催生一個(gè)個(gè)“地王”，同時(shí)在產(chǎn)生“地王”的背后，也隱藏著權(quán)錢(qián)交易。而銀行貸款主要是看政府信譽(yù)和償債能力，因此銀行在土地貸款方面存在較大信用風(fēng)險(xiǎn)，二是我國(guó)土地價(jià)格逐漸攀升，但是受到我國(guó)調(diào)控政策的影響，我國(guó)土地的出讓價(jià)格變動(dòng)頻繁，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，造成造成部分房地產(chǎn)企業(yè)商資金鏈斷裂，進(jìn)而造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
4.實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)是指由于操作不當(dāng)而造成的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。一是我國(guó)銀行處于國(guó)有制下，行政性質(zhì)比較濃厚，缺乏現(xiàn)代企業(yè)氣息。我國(guó)銀行雖然已經(jīng)進(jìn)行了改制工作，但是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的商業(yè)銀行與政府存在千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，非常依賴中央銀行。比如，近期，各心很行都發(fā)生了“錢(qián)荒”，銀行第一反應(yīng)不是如何通過(guò)市場(chǎng)盤(pán)活流動(dòng)資金，而是希望央行可以下調(diào)儲(chǔ)備金。這些現(xiàn)象都表明了我國(guó)商業(yè)銀行過(guò)于依賴政府而忽視了市場(chǎng)的變化，因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，我國(guó)銀行在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生方向等信息上無(wú)法進(jìn)行有效掌握和分析，造成了實(shí)際操作中的風(fēng)險(xiǎn)。二是我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。我國(guó)商業(yè)銀行雖然有風(fēng)險(xiǎn)處理措施，但是這些風(fēng)險(xiǎn)措施已經(jīng)不適合目前的市場(chǎng)發(fā)展方向和要求。因此無(wú)法進(jìn)行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理。
二、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
1.擴(kuò)寬房地產(chǎn)融資渠道
目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來(lái)源是銀行貸款，但是，隨著我國(guó)政府宏觀調(diào)控政策的不斷深人，特別是目前，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步變大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款已經(jīng)變的越來(lái)越難。因此，必須要擴(kuò)寬房地產(chǎn)融資渠道。融資渠道的擴(kuò)充主要有兩個(gè)方面：一是從金融市場(chǎng)上獲取資金。二是，通過(guò)引進(jìn)外國(guó)資金，但是存在熱錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國(guó)房地產(chǎn)在擴(kuò)寬融資渠道時(shí)，必須做好房地產(chǎn)融資渠道安全防范風(fēng)險(xiǎn)措施。
2.加強(qiáng)銀行內(nèi)部資金控制
目前，著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)展，特別是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，房地產(chǎn)發(fā)展宏觀調(diào)控背景下，我國(guó)銀行不良資產(chǎn)數(shù)量有所增加，呆賬壞賬增多。針對(duì)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，我國(guó)銀行有必要通過(guò)內(nèi)部資金控制，做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一是我國(guó)銀行要及時(shí)跟進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)查工作，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行評(píng)估，加強(qiáng)銀行內(nèi)部與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸監(jiān)控，提高房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。二是我國(guó)銀行要嚴(yán)格信貸人員隊(duì)伍建設(shè)。目前，我國(guó)銀行內(nèi)部存在“人情貸”，“關(guān)系貸”現(xiàn)象，因此銀行要嚴(yán)格信貸隊(duì)伍建設(shè)，提高信貸人員的素質(zhì)，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
3.立房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系
建立房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系在當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下是十分必要的，因此特別要做好以下幾點(diǎn)工作：一是我國(guó)銀行和金融機(jī)構(gòu)要積極完善規(guī)范放貸流程，實(shí)現(xiàn)信貸擔(dān)保機(jī)制。通過(guò)完善擔(dān)保機(jī)制，可以有效減少違約現(xiàn)象，提高銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)，而且還有利于減少由于房貸過(guò)程不規(guī)范帶來(lái)的不良賬目。二是我國(guó)銀行要嚴(yán)格遵照國(guó)家相關(guān)的宏觀調(diào)控增產(chǎn)，區(qū)別信貸政策，做好房地產(chǎn)信貸客戶的信用評(píng)級(jí)工作，降低違約風(fēng)險(xiǎn)。三是房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系的建立對(duì)于嚴(yán)格貸款流程，規(guī)范銀行工作人員行為具有十分重要的意義。房地產(chǎn)信用評(píng)價(jià)體系的建立后，企業(yè)的信用等級(jí)可以在銀行內(nèi)部隨時(shí)調(diào)用，這樣銀行即可通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)信用等級(jí)分析，做出是否借貸的決定，同時(shí)也避免了部分銀行出現(xiàn)的“權(quán)錢(qián)交易行為”，規(guī)范了銀行工作人員行為。
4加強(qiáng)政府在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀調(diào)控
加強(qiáng)政府在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀調(diào)控要從以下幾個(gè)方向努力。一是我國(guó)政府要做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。目前，我國(guó)政府房地產(chǎn)工作任務(wù)是如何有效降低房?jī)r(jià)的同時(shí)避免房地產(chǎn)泡沫發(fā)生。政府可以通過(guò)利用政府管理的優(yōu)勢(shì)，對(duì)全國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)情況進(jìn)行數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)，通過(guò)分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，研究和部署房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控工作。二是針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)占土地確并不施工的現(xiàn)象，我國(guó)政府可以采用財(cái)政手段督促房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地，防止土地資源的浪費(fèi)。三是我國(guó)政府已經(jīng)在部分地區(qū)試行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅制度目前在國(guó)外防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)方面已經(jīng)渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技術(shù)已經(jīng)比較成熟。針對(duì)我國(guó)具體國(guó)情，政府要做好房地稅試行工作，進(jìn)而制定出適合我國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)稅制度和操作流程，以實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面，做好防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)工作。
5.健全我國(guó)社會(huì)主義法制制度
關(guān)鍵詞：我國(guó)房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；消解策略
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）11-0-01
在現(xiàn)代房地產(chǎn)研究中，把房地產(chǎn)金融普遍認(rèn)為成是房地產(chǎn)資金的融通，其中在房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中，融資是其重要組成部分，其內(nèi)容包含非常多，同時(shí)又因?yàn)槠溟T(mén)類比較多，也就進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)金融的內(nèi)容，其中包括有房地產(chǎn)保險(xiǎn)；房地產(chǎn)典當(dāng)、房地產(chǎn)證券以及房地產(chǎn)信托等，但是到目前為止其真正的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估則還沒(méi)有形成。下面本文就從我國(guó)房地產(chǎn)金融以及金融風(fēng)險(xiǎn)的基本認(rèn)識(shí)出發(fā)，探討其金融風(fēng)險(xiǎn)的消解策略，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展。
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)的基本認(rèn)識(shí)
其中房地產(chǎn)金融所包含的就是其房產(chǎn)金融以及地產(chǎn)金融，在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資金的融通運(yùn)動(dòng)等規(guī)律進(jìn)行研究的重點(diǎn)內(nèi)容。房地產(chǎn)金融在對(duì)房地產(chǎn)存款吸收、房地產(chǎn)存款辦理以及住房?jī)?chǔ)蓄開(kāi)辦等金融市場(chǎng)行為實(shí)施過(guò)程中，其自身均具有一定的規(guī)律性。到目前為止，我國(guó)金融體制發(fā)展正在進(jìn)一步改革，進(jìn)一步深化，同時(shí)其金融體制也在進(jìn)一步探索和完善之中。因此說(shuō)我國(guó)的房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)今還依然處在初級(jí)階段，其金融體制還仍然不夠完善。就是因?yàn)槠涓黜?xiàng)制度和體制均不完善，再加上政府對(duì)其調(diào)控也不成熟，因此也就導(dǎo)致其存在各種各樣的金融風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)則就是指在其房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，所存在的一系列可以預(yù)知，但是并不能夠進(jìn)行有效抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者其本身就是固然存在的因素。在進(jìn)行房地產(chǎn)金融交易過(guò)程中，由于其各種渠道而導(dǎo)致出現(xiàn)的資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的概括，則就可以分為：自然風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及決策風(fēng)險(xiǎn)這四個(gè)方面。
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大制約因素也就是其地產(chǎn)法律的不健全。雖然說(shuō)國(guó)家已經(jīng)對(duì)其制定了一系列的政策法規(guī)，但是在其政策法規(guī)中還存在各種各樣的漏洞，尤其是對(duì)于其金融犯罪，目前仍然沒(méi)有一個(gè)科學(xué)合理的政策法律法規(guī)作為其控制依據(jù)。就是因?yàn)槠湔叻ㄒ?guī)上該存在一定的弊端，因此也就導(dǎo)致各種金融犯罪問(wèn)題不斷，出現(xiàn)各種各樣的金融事端。在其自然條件影響下，金融市場(chǎng)也存在一定的不穩(wěn)定，其和各種法律處和社會(huì)問(wèn)題緊密相連，同樣也對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)產(chǎn)生了影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，那么其交易市場(chǎng)的復(fù)雜性也越來(lái)越大，同時(shí)再加上在房地產(chǎn)金融中還存在其經(jīng)濟(jì)不理性、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理能力差等問(wèn)題，這些也都進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
從金融基礎(chǔ)設(shè)施和外部環(huán)境上分析，我國(guó)的個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度、房地產(chǎn)信息體系不健全及政府干預(yù)失誤，都是誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。目前我國(guó)存在的主要房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從2004年開(kāi)始部分大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱，而后這種房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭一直擴(kuò)大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。（3）“假按揭”和“零首付”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn) 。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸?shí)購(gòu)買(mǎi)住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售（購(gòu)買(mǎi)）方式，套取銀行貸款。假按揭和零首付發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。
二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的消解策略
為了能夠有效的對(duì)房產(chǎn)金融融資問(wèn)題進(jìn)行解決，可以通過(guò)把資金存入房產(chǎn)銀行，抵押變現(xiàn)，對(duì)其交易上存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行避免，這樣可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)，而在短時(shí)間內(nèi)對(duì)其融資壓力進(jìn)行解決。
國(guó)家制定相應(yīng)的扶持政策，能夠最大化的對(duì)其金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行消除。為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展進(jìn)行完善的管理，就必須制定相應(yīng)的扶持政策，以能夠形成一個(gè)良好的約束機(jī)制，同時(shí)還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的刺激作用。同時(shí)在國(guó)家或者是地方對(duì)政策法規(guī)進(jìn)行制定的時(shí)候，還必須要對(duì)其相應(yīng)的極端傾向進(jìn)行避免。所制定的法律法規(guī)，必須要和實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相符合，同時(shí)還要有效的制約其虛擬資產(chǎn)資產(chǎn)抵押對(duì)銀行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)我國(guó)金融信息信用制度實(shí)施健全，以能夠把其風(fēng)險(xiǎn)和收益均在其管理中實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。
其自然風(fēng)險(xiǎn)主要是指其地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)以及拆遷風(fēng)險(xiǎn)，其中對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)的有效消解，則主要采取的措施就是對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行回避、轉(zhuǎn)移以及控制，那么這些均需要在其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行充分的分析。
其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則就是其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，所存在的風(fēng)險(xiǎn)，其消解措施就是要對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行健全，同時(shí)加大其規(guī)模效應(yīng)，最大化的提升企業(yè)的市場(chǎng)形象。同時(shí)還需要對(duì)其融資平臺(tái)以及利率水平進(jìn)行改變，其也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融的發(fā)展產(chǎn)生影響。在其風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中，還需要對(duì)其提供有效的科學(xué)技術(shù)進(jìn)行支撐，以能夠?qū)ζ浣鹑诠芾硇б鎲?wèn)題進(jìn)行有效解決，最大化的提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力。
其融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的消解對(duì)策，首先需要對(duì)其融資渠道的單一性進(jìn)行擴(kuò)大，以能夠?qū)ζ湄?cái)政資金短缺進(jìn)行解決，其次還要建立完善的融資約束機(jī)制，以能夠?qū)ζ淙谫Y期限以及額度實(shí)施有效限制。最后對(duì)于銀行的貸款，可以實(shí)施綜合融資，進(jìn)行銀團(tuán)貸款。想要把房地產(chǎn)金融行業(yè)融資困難問(wèn)題進(jìn)行有效的解決，就必須進(jìn)一步就對(duì)其分稅制度進(jìn)行改革和完善。
其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的消解對(duì)策為，首先需要對(duì)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，可以通過(guò)對(duì)其政策法規(guī)的有效應(yīng)用，對(duì)其轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)行加快，鼓勵(lì)企業(yè)實(shí)施自主創(chuàng)新，進(jìn)一步對(duì)企業(yè)的抗危機(jī)以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高。其次還要進(jìn)一步加快其住房按揭貸款證券化進(jìn)程，有效的降低其按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。最后還需要建立完善的個(gè)人信用制度，實(shí)施房產(chǎn)抵押。
就房地產(chǎn)金融運(yùn)行自身來(lái)說(shuō)，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)國(guó)情，可以主要通過(guò)抓住以下幾方面，來(lái)努力化解相關(guān)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。（1）加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度。中央銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，果斷采取相應(yīng)措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。其次政府監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，也就是從源頭上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題，完善土地出讓制度，提高土地管理機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)交易監(jiān)理機(jī)關(guān)的透明度，減少商業(yè)腐敗等，這樣，才能從制度上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。（2）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)。當(dāng)前，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)金融預(yù)警系統(tǒng)，以此來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供需整體走勢(shì)和結(jié)構(gòu)變化，保持對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)常性、持續(xù)性的監(jiān)測(cè)與分析，并及時(shí)調(diào)整貸款投向。（3）建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機(jī)制。 針對(duì)我國(guó)目前存在的個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對(duì)稱等現(xiàn)象，逐步建立適合我國(guó)國(guó)情的個(gè)人及企業(yè)的信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段對(duì)個(gè)人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防范道德風(fēng)險(xiǎn)”。
三、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)金融本身也就存在一定的不穩(wěn)定性和不均衡性，因此也就導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)金融還沒(méi)有形成金融產(chǎn)業(yè)，對(duì)于其融資渠道的建立，還需要進(jìn)一步構(gòu)建完善的房地產(chǎn)自控調(diào)控體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]高鵬，李雪，董紀(jì)昌，等.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制的演化博弈研究[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2012（05）：134-135.
[2]鄭麗松，王嚇忠.信息不對(duì)稱下我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研究[J].價(jià)值工程，2008（11）：264-265.
[3]宋斌，郝吉.構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)均衡配置體系[J].生產(chǎn)力研究，2010（12）：218-219.
1當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏幾大風(fēng)險(xiǎn)：（1）房地產(chǎn)泡沫的破滅。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快使市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。泡沫的破滅使房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來(lái)不小的損失。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上。（3）“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。（4）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。（5）土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。
2房地產(chǎn)投資基金分析
2.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析（S）
（1）房地產(chǎn)投資基金具有融資靈活性：房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤(pán)者”的角色，可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。
（2）房地產(chǎn)投資基金具有高流動(dòng)性：它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。
（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較?。核梢酝ㄟ^(guò)多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。
2.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)（W）
（1）目前我國(guó)尚未出臺(tái)房地產(chǎn)投資基金法規(guī)，房地產(chǎn)稅費(fèi)不盡合理，對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的實(shí)施是個(gè)障礙。另外，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模實(shí)力有限，能達(dá)到成立房地產(chǎn)投資基金要求的不多。
（2）我國(guó)實(shí)際上并不存在真正的房地產(chǎn)投資。在中國(guó)只有房地產(chǎn)貸款。連有限的房地產(chǎn)信托也是銀行貸款的替代，沒(méi)有真正嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)融資。我國(guó)沒(méi)有嚴(yán)格的金融體系，大眾能夠以比較低的準(zhǔn)入門(mén)檻分享房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，也不可能有真正商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作。
（3）我國(guó)的金融體系不利于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展。金融體系就是在融資多余的儲(chǔ)蓄和融資需求之間搭建橋梁。我國(guó)有大量的儲(chǔ)蓄，儲(chǔ)蓄幅度仍然很快，而房地產(chǎn)商也有大量的需求，但是整個(gè)金融中介的功能需要到中國(guó)香港去完成，這就是由于整個(gè)融資結(jié)構(gòu)存在一個(gè)重大的問(wèn)題，有必要進(jìn)行構(gòu)建使其完備。
2.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)（O）
（1）投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目（比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來(lái)的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值的持續(xù)最大化為目標(biāo)。
（2）市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本通過(guò)三個(gè)方面——自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資大量流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過(guò)多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。
（3）需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一。房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源有55％來(lái)自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一且金融體系政策有變更。房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)時(shí)，不至于直接影響到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
2.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析（T）
（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過(guò)程中。在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。
（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問(wèn)題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。
（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)。由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門(mén)執(zhí)法不力等。
3發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
3.1建立健全相關(guān)的法律制度
法律制度的不健全是目前發(fā)展的最大障礙。雖然目前存在一些房政策法規(guī)，但其持續(xù)發(fā)展，需要更為健全的法律法規(guī)制度。對(duì)此，應(yīng)建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)信托市場(chǎng)的公平、公正、公開(kāi)和透明，以推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。
3.2明確稅收優(yōu)惠待遇
房地產(chǎn)投資信托基金在國(guó)外得以大力發(fā)展的重要原因在于能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托可以獲得有利的稅收待遇，房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)。避免了雙重納稅。目前。我國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定。對(duì)此，我國(guó)可借鑒美國(guó)附條件的不對(duì)其進(jìn)行雙重征稅的規(guī)定。
3.3嚴(yán)格監(jiān)管，強(qiáng)化信息披露
國(guó)外對(duì)公開(kāi)發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托。均有嚴(yán)格的信息披露制度。而從我國(guó)現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露分析，我國(guó)對(duì)信托計(jì)劃涉及項(xiàng)目的披露較為簡(jiǎn)單，對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)也未作詳細(xì)披露。應(yīng)從發(fā)展之初就高度重視監(jiān)管問(wèn)題，實(shí)行嚴(yán)格的信息披露和違規(guī)懲戒制度。一方面。加速相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)，另一方面，加大中介機(jī)構(gòu)的連帶責(zé)任，防止中介機(jī)構(gòu)披露不合格的會(huì)計(jì)信息。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；泡沫根源；泡沫影響；泡沫防范措施
一、房地產(chǎn)泡沫的定義
經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的泡沫，就是資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價(jià)值而暴漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是指主要由投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因
（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格決定模式房地產(chǎn)歸根結(jié)底是一種商品，其價(jià)格決定符合經(jīng)濟(jì)學(xué)一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造離不開(kāi)土地的供應(yīng)，而在我國(guó)土地屬于國(guó)有，受自然資源和國(guó)家政策的限制；且住房的建造周期較長(zhǎng)，難以隨著需求的增加而及時(shí)增加。（2）資源稀缺、供給彈性小。眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，而土地的最大經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，它是一種有限的、不可再生的資源。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性，必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，而在一定時(shí)間內(nèi)，土地供應(yīng)量、其獨(dú)特的地理位置及異質(zhì)性也會(huì)影響地上的附著物房屋的價(jià)格，從而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為泡沫的生成提供基礎(chǔ)條件。（3）銀行信貸非理性擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須擁有雄厚的資金，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。房地產(chǎn)的高回報(bào)，使許多銀行在貸款的操作過(guò)程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開(kāi)發(fā)商發(fā)放大量貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性加大。
三、房地產(chǎn)泡沫的危害
1．房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的社會(huì)矛盾。（1）催生新的暴利行業(yè)，加速兩極分化，激化社會(huì)矛盾。由于房地產(chǎn)成本相對(duì)固定，房?jī)r(jià)越高，利潤(rùn)空間越大，消費(fèi)者為此必然付出更多，由于富人可以利用貨幣優(yōu)勢(shì)，直接介入房地產(chǎn)業(yè)或者從參與投資而規(guī)避漲價(jià)帶來(lái)的不良后果，而暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)或者只有能力購(gòu)買(mǎi)用以滿足自我實(shí)際住房需求的廣大消費(fèi)者無(wú)法回避這種風(fēng)險(xiǎn)，只能無(wú)奈地面對(duì)，必然加劇社會(huì)兩極分化。（2）房?jī)r(jià)一路飆升，政府平抑不力，社會(huì)矛盾凸顯。首先是引發(fā)地產(chǎn)商與普通老百姓的矛盾。一方面是廣大中、低收入百姓龐大的市場(chǎng)需求；另一方面是開(kāi)發(fā)商漠視百姓意愿，為追逐高額利潤(rùn)不斷開(kāi)發(fā)高檔商品房，造成大量商品房空置。
2．房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。（1）加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)不可能一直處于高位，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，那么房地產(chǎn)抵押貸款還款違約率就會(huì)上升，而銀行持有的房產(chǎn)抵押價(jià)值將會(huì)降低，使得金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)不斷增長(zhǎng)，從而增加了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。（2）降低資源配置效率。一直以來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)“只漲不跌”，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)炒房行為嚴(yán)重，在許多人無(wú)房住的情況下；另一部分人卻在囤積房產(chǎn)，而且處于閑置之中，社會(huì)資源遭受?chē)?yán)重浪費(fèi)。
四、房地產(chǎn)泡沫的防范措施
（1）深化房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)體制機(jī)制改革、健全相應(yīng)政策法規(guī)。當(dāng)前房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，很大程度上得益于限購(gòu)令等非市場(chǎng)手段的嚴(yán)格執(zhí)行，因此也壓抑了大量需求。在用行政手段穩(wěn)住市場(chǎng)的同時(shí)，要抓住有利時(shí)機(jī)，相關(guān)制度改革要跟上，筑牢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的根基。加快深化有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)制度改革。（2）增加投資渠道，使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產(chǎn)信托基金等措施，當(dāng)股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發(fā)展后，融資方式的多樣化可以讓投資行為轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)虛擬房產(chǎn)，減少樓市的投資行為，也可以減少銀行承受的金融風(fēng)險(xiǎn)。（3）嚴(yán)格控制信貸閘門(mén)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行作為整個(gè)金融體系的核心，維持著社會(huì)再生產(chǎn)的資金流通順利進(jìn)行，而其在房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣是很關(guān)鍵的利益主體，對(duì)它的調(diào)控就顯得尤為重要。金融機(jī)構(gòu)要積極配合宏觀調(diào)控政策，整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，嚴(yán)格發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)信貸管理。在發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)根據(jù)保守、真實(shí)、安全的原則來(lái)評(píng)估抵押標(biāo)的物的抵押價(jià)值，并嚴(yán)格審查。
新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，使房地產(chǎn)業(yè)真正成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就要保持高度的理性，宏觀調(diào)控，科學(xué)決策，正確引導(dǎo)，適時(shí)監(jiān)測(cè)，以防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]聶青．關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)合理調(diào)控的幾點(diǎn)思[J]．產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)．2011（11）：97
[2]劉正才．當(dāng)前中國(guó)大城市房地產(chǎn)泡沫的成因及防范[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊．2011（27）：148～152
[3]譚長(zhǎng)坡．房地產(chǎn)泡沫分析[J]．中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)．2011（11）：33
[4]姚大悅何長(zhǎng)松．我國(guó)房地產(chǎn)泡沫是如何形成的[J]．熱點(diǎn)透視．2011（11）：19～21
