時間：2023-06-12 14:46:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產登記風險點，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.房產測繪單位對相關技術規范理解、掌握差異性帶來的登記風險
根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪應由房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人自行委托具有測繪資質的測繪單位進行。房產測繪行業面臨著由集中統一測繪逐步向市場放開轉變或在已經市場化的前提下結合登記職能的調整重新洗牌。這一轉變，將會打破政府集中統一測繪時，對相關技術規范理解、建筑部位面積計算、共有面積分攤掌握的一致性。必然會出現不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分攤不同的局面。這種情況相對不動產登記職能分工，由于測繪項目所在區域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強，登記過程中極難發現，從而給登記帶來風險。這種亂象影響登記機關形象、侵害購房人權益，同時會引訟、，并且因為房產測繪共有面積分攤的特點，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。
2.建成房屋與規劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險
探討這個問題之前，有必要先對目前的房產測繪方法進行介紹。根據《房產測量規范》（GBT17986-2000），房產測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產登記機構仍要以房屋的規劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現狀一致的規劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規范、規章對于房產測繪現場實測的要求。當然，這種后補規劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權證書的尷尬。
登記職能下放、房產測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規劃變更圖紙的局面將不復存在，房產測繪成果資料將在法規和實際操作層面真正意義上實現“與自然現狀保持一致”。盡管《不動產登記暫行條例》中提出“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業人員對房產測繪專業技術不甚了解、登記機構對測繪單位技術“把關”的思維意識短期內尚不能完全消除。按現狀測繪導致的與規劃批準不一致或未經審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權的風險將給不動產登記帶來新的考驗。
3.規劃審批房屋面積與房產測繪面積計算依據差異給不動產登記帶來的登記實質風險和行政不作為風險
目前，用于建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積數據各地多數依據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產登記、房地產開發利用、交易的房屋面積數據均依據《房產測量規范》（17986-2000）。兩規范在房屋面積計算的相關規定上存在諸多不同之處。規范的差異和不同人員對技術條款理解的差異，造成規劃許可面積與房屋預測算面積不同、規劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。
但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術規范理解和掌握程度不同，不動產登記機構實際操作中很難核實哪些面積差異是由規范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規模建設房屋，甚至是規劃未批準的房屋部位被正常登記的實質風險 。而對于核實出不屬于規范不同造成的差異，在部門間協調配合、數據共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發企業絞盡腦汁東撞西碰，不動產登記機構也忙于部門間左右研究協調，給產生行政不作為風險埋下了隱患。
4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產登記帶來的風險
房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數據，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產登記的重要屬性數據，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統中起到不動產登記單元前后銜接、建立關聯、數據匹配的關鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關注。在政府集中統一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結合變更圖紙和房屋現狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產生的前后面積差異也有依據可循。測繪單位基本能夠應對購房人關于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現不同測繪單位對面積計算方法、根據服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產登記數據的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構。
二、規避風險的措施
1.政策層面
根據《建設部辦公廳關于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產權登記面積測算應當依據GB/T17986-2000《房產測量規范》。該規范適用于房產測量，主要為房地產產權、產籍管理服務。關于規劃管理中有關面積計算問題，應由各地規劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規則》是編制工程預算、確定工程造價的依據”。目前，建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積計算普遍依據的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規則》的修訂。
因此，筆者認為政策層面可統一商品房銷售許可、不動產登記、建設工程規劃許可審批和規劃驗收關于房屋面積計算的依據為《房產測量規范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產發展的需求、避免規范條款的認知差異，應對《房產測量規范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規則。
2.房產測繪成果監管層面
根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。根據《房產測繪管理辦法》“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。不動產登記機構可設立房產測繪成果審核機構，負責結合上述風險點，研究制定房產測繪成果審核內容；負責結合房產測繪項目實際，不斷歸納總結和統一新建筑形式面積計算方法；負責結合經驗做法修訂當地的《房產測量規范》實施細則；負責制定和統一房產測繪成果樣式。只有將不動產登記審核工作做實，強化測繪成果的監督管理，方能更好的規避不動產登記風險。
3.操作層面
關鍵詞：不動產登記；錯誤；賠償責任
中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0110-02
一、不動產登記錯誤賠償責任概述
法律概念是構建法律制度的基礎，然而關于不動產登記錯誤賠償責任的概念則在不同國家、因不同學者而有不同概念。由于概念的差異，不動產登記錯誤賠償責任的性質自然亦有所不同，但其最終歸宿卻均應為維護不動產物權變動、交易秩序及安全。
1.不動產登記錯誤賠償的含義及類型。在界定不動產登記錯誤賠償責任時，首先應當明確登記錯誤的含義。關于登記錯誤，理論界有廣義說、狹義說及折中說三種觀點。廣義說認為，登記錯誤是指登記簿上所記載的事項與原始實時狀態不符的現象，產生這些現象的原因既包括登記機關的錯誤及遺漏，又包括物權合意的瑕疵，還包括有效登記完畢后的一些法定原因，如繼承、合并或者法院的判決。狹義說認為，登記錯誤是指基于有效的原因而為的登記，因登記錯誤或遺漏所致的，登記不上的內容與登記原因文件所記載的內容不符。折中說則認為，登記錯誤產生的原因不僅包括狹義登記錯誤產生的原因，還包括因登記原因瑕疵導致的錯誤登記。持廣義說的典型代表國家為德國，狹義說以中國臺灣地區為典型，折中說以瑞士為代表。根據《物權法》第19條：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿所記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。”第21條第2款：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”可見，《物權法》采取了折中說，因此，不動產登記錯誤賠償責任的含義可以概括為：當事人或登記機構在不動產登記中造成他人損害時，依法應當承擔的賠償責任。根據這一定義，可以推出不動產登記錯誤賠償責任包含如下特征：第一，其產生原因包括虛假登記與違法登記；第二，其責任主體是登記過程中的當事人及登記機構；第三，其形態既可以為侵權責任也可以為違約責任。
根據不動產登記錯誤賠償責任的產生原因，可以將不動產登記錯誤賠償責任分為三種類型：即當人事的賠償責任、登記機構的賠償責任及多數人侵權的賠償責任。當事人的賠償責任是由于虛假登記產生的，指申請不動產登記的當事人提供虛假材料，造成他人損害，該當事人依法應當承擔的責任。登記機構的賠償責任則是因為登記機構沒有盡到應有的審查職責進行了錯誤的登記，給他人造成損害而應承擔的責任。多數人侵權的賠償責任包含兩種類型，第一種是虛假登記的當事人與登記機構工作人員惡意串通而進行的共同侵權；第二種是虛假登記當事人及登記機構構成無意思聯絡的數人侵權。第一種責任無疑是共同連帶責任，第二種責任則是各主體承當的與其過錯相適應的責任。
2.不動產登記機構賠償責任的性質。基于虛假登記當事人的錯誤造成損害的，當事人應當承擔的為民事賠償責任。但是基于登記機構錯誤登記造成他人損害的，其應當承擔的賠償責任究竟為何種性質，理論界有兩種觀點：即行政賠償責任說和民事賠償責任說。一種觀點認為，此賠償責任為行政賠償，登記機構的賠償責任屬于國家賠償責任中的行政賠償責任。其理由有兩個：其一，登記機構為國家行政機構；其二，登記行為為行政行為。另一種觀點認為，此賠償責任為民事賠償責任。理由如下：第一，雖然登記主體為行政機構，但本質上，登記行為為物權變動行為，具有私法性質；第二，若將此責任界定為國家賠償責任則不利于保護受害人的合法權益；第三，中國以《國家賠償法》來確定國家應當承擔的責任，然而此賠償責任不在其范圍內。
對以上兩種觀點分析比較，可見其爭議的焦點在于登記行為的性質是公法行為還私法行為，筆者認為，不動產登記兼具公私法雙重屬性，而不得單獨將其歸為公法行為或者私法行為，但行為性質并非決定賠償責任的性質，保護當事人合法權益是承擔賠償責任的最終落腳點，鑒于中國不動產登記現階段的具體情況，行政賠償更有利于保護當事人的合法權益。
3.不動產登記錯誤賠償責任構成。行政賠償責任的構成要件包括以下四個：責任主體、損害事實、違法行為以及違法行為與損害事實之間的因果關系。在不動產登記錯誤賠償責任中，其責任主體應當是國家機關及其工作人員；損害事實即錯誤登記而引發的當事人權益損害的客觀存在；國家機關或其工作人實施了違法行使職權的行為；國家機關或其工作人員實施的違法行為是造成當事人權益受損的直接原因。當然，行政賠償的實現具有一個不可忽視的前提條件，即當事人已經窮盡其他救濟途徑而無法獲得實際賠償。
二、不動產登記錯誤賠償模式
1.德國的賠償模式。在德國和瑞士等國家，由于登記錯誤致使當事人權益受損害的，賠償金由國家負擔。在德國，登記收取的全部費用上繳國庫，因此其賠償金由國家負擔。《瑞士民法典》明確規定，各州對不動產登記過程中產生的損害負賠償責任。這種由國家負擔賠償金的機制其出發點有兩個：首先，登記行為為公法行為，登記公信力來源于國家的強制力，登記體現了國家意志，在整個登記過程中，登記機關起著主導的作用，體現登記公信力的登記簿也是由登記機關制作頒發，因此，當由于登記機關及其工作人員的違法或失職行為造成登記錯誤而給當事人造成損害時，將這一責任視為不動產登記制度本身的責任，國家承擔賠償責任。其次，國家負擔機制是公共負擔平等理論的產物 [1]。這種理論認為，不動產登記這一國家行為其目的在于維護公共利益，因此，其費用應當有全體公民共同負擔。登記費用由國家機關收繳，登記錯誤造成損害而產生的賠償金便理應由國家財政來負擔。國家負擔機制的優點在于登記錯誤賠償責任的承擔主體是具有國家信用作保障的，實現的可能性較大，但通常情況下，國家賠償適用“最小化”原則，即其賠償范圍非常狹窄，僅限于當事人因登記錯誤而受到的直接的、實際的損失，且尋求賠償的程序煩瑣，這些都不利于當事人權益的保護。同時，由國家負擔賠償責任，加重了國家財政的負擔，偶然性的登記錯誤，會對國家財政的穩定性帶來巨大沖擊。
2.澳大利亞的賠償模式。在采用托倫斯登記制度的國家，如澳大利亞、新西蘭、美國部分州以及中國臺灣地區，因登記錯誤而產生的賠償金由登記機關建立的登記錯誤賠償責任基金負擔。中國臺灣地區《土地法》明確規定，登記錯誤的賠償金由行政機關支付，抽取登記費用的10%用作登記錯誤賠償基金，專供登記錯誤賠償所用。這一負擔機制也叫利用者負擔機制，即登記申請人在申請登記時繳納一定的登記費用，登記機關抽取費用的一部分來建立登記錯誤賠償責任基金，該基金只能用于支付登記錯誤賠償金，不得用于其他用途。這種機制認為，登記申請人是登記的受益人，“按照受益原則，享受政府所提供的特定的公共物品或勞務的效益，當相應地為此支付一部分費用，即所謂誰受益誰出錢”[2]。因此，在這種機制中，貫徹著公平負擔理論。這一機制的優點在于賠償金來源的穩定性，但在實際操作中仍然會存在一定困難：其一，登記機關收取的登記費用較低，采用這種機制無疑會加重登記費用。其二，登記錯誤的出現具有偶然性，收取登記費用的多少比例能夠滿足登記錯誤的賠償，較難確定。比例過高則加重登記申請人負擔，比例過低，又不能彌補登記錯誤給當事人帶來的損害。
3.英國的賠償模式。在英美等國家，為了保證登記申請人的權利免受第三人的原因而造成財產性的損失，出現了私人經營的“產權保險公司”。這種公司通過審查投保人的資料，確定突然出現第三人來影響投保人權利的可能性的大小，根據這種可能性與投保人簽訂保險合同，收取保險費用。這種保險公司很早以前就出現了，在一定區域內壟斷，掌握了大量的資料，其功能類似于德國的土地登記簿。在采取保險機制的國家里，登記不具有公信力，一旦登記錯誤造成損害，保險公司向投保人支付保險金來彌補損失。保險負擔機制的優點在于登記錯誤賠償的資金來源于商業化的保險公司，能夠充分保證當事人的權益。然而，保險負擔機制的實現需要完善的配套機制與之配合，才能發揮其功效。在中國保險公司很難掌握登記信息，也很難涉足不動產登記過程，這樣，對保險公司來說，保險風險過高。
三、建立中國不動產登記賠償基金
不同的登記錯誤賠償機制只要找到適合其發展的土壤，均能充分發揮其效力。因此，在選擇中的不動產登記錯誤賠償模式時，應堅持從中國不動產登記現狀出發，在此基礎上，吸收各國家和地區的先進經驗，尋找解決中國不動產登記錯誤賠償責任的良方。
中國應當建立不動產登記賠償基金制度[3]。其理由有如下兩點：其一，建立登記賠償基金有利于維護受害人的合法權益。目前，因登記錯誤受有損害的當事人只能通過行政訴訟的方式獲得救濟，費時費力，而在賠償基金制度下，當事人可以直接申請賠償，如登記機構拒絕，當事人還可以通過訴訟的方式解決，這樣，其權益就有了雙重保障。其二，建立登記賠償基金制度，能夠有效降低登記機構的賠償風險，有助于登記機構職責的履行。不動產對人們的生產、生活都具有極為重要的意義，一旦登記出現錯誤，對當事人的影響是非常大的，如這種風險均有登記機構負擔，無疑會降低工作效益，不利于不動產物權的流轉，賠償基金制度能夠化解登記機構的風險。
參考文獻：
[1] 戴慧.不動產登記錯誤賠償責任的私法構建[D].北京：中國政法大學，2011：35.
2019-07-17
19:43?|浙江新聞客戶端?|記者
余麗
為縱深推進不動產登記“最多跑一次”改革，進一步優化營商環境，實現全省不動產登記“一件事”全流程“最多跑一次”，近日，省委改革辦（省跑改辦）、省自然資源廳、省發展改革委、省公安廳、省民政廳、省財政廳、省建設廳、省市場監管局、省大數據局、浙江省稅務局、浙江銀保監局聯合制定了《浙江省優化營商環境企業不動產登記“一件事”便利化行動方案》。
總體目標
圍繞“減事項、減材料、減環節、減時間、減費用”，突出機制創新和技術引領，構建規范高效、便民利民的不動產交易登記“浙江樣板”，持續領跑全國。
分類落實“五減”要求
實現一般登記4個工作日、抵押登記2個工作日內辦結；一般商品房交易登記1個工作日內辦結，提交的申請材料壓縮至4件以內，群眾辦理環節壓減至1個以內；異議登記、查封登記、抵押權注銷、地役權注銷、預告登記注銷等事項實現“即時辦理”。
全面推進不動產登記“網上辦”
實現不動產登記事項100%可通過網上申請。建立銀行抵押貸款與不動產登記協同辦理機制，實現抵押登記全過程“網上查、網上辦”“一次不用跑”，年底前實現“網上辦”實際辦結率達到50%以上。
進一步提高實體企業不動產登記便利化獲得感
基本實現“標準地”供地的土地使用權首次登記1個工作日內辦結，提交材料減少50%以上；已辦理房地不動產統一登記客體無變化的廠房、倉庫類轉移登記納入“即日辦理”。
主要舉措和亮點
（一）建立不動產網上（掌上）登記中心
完善浙江省政務服務網不動產登記“一窗云平臺”，9月底前建立“不動產網上（掌上）登記中心”，在浙江政務服務網、浙里辦APP提供“一網通辦”服務，構建
“外網申請、內網審核”模式，實行網上查詢、網上簽約、網上申請、網上預約、網上預審、網上完稅、網上繳費和網上開具電子證明等不動產登記“網上辦”。
（二）深化不動產登記集成服務
加強部門協作，取消可以通過網上辦理、數據共享實現的事項、環節，不再進行不動產交易合同的面簽確認。
優化不動產登記、交易、稅收集成服務，各地可以采用委托等方式，整合到一個牽頭部門統一行使；已經劃轉或委托的，上級主管部門加強業務指導。
優化稅費繳納方式，在9月底前通過不動產登記共享數據先行進行查詢核稅。推進商品房轉移登記與相關聯的抵押登記等一并申請、一并受理與審核。
有條件的地區可以試行新建商品房首次轉移登記“一證通辦”，購房人憑身份證辦理商品房首次轉移登記，實現“零資料”辦理。
（三）創新企業不動產登記服務
推動項目審批與公共服務數據共享，由投資項目在線審批監管平臺通過省公共數據平臺，自動推送企業用地不動產登記所需的材料和測繪成果。
12月底前，地名管理部門健全完善地名數據庫，對非因企業原因發生的不動產坐落、地址變化需要辦理變更登記的，經申請由不動產登記機構通過地名數據共享直接辦理變更登記。
做好企業融資、轉貸、續貸、變更事項等涉及的不動產抵押登記工作，通過與金融機構信貸數據的共享，減少企業抵押融資成本。
（四）建立銀行貸款與抵押登記協同辦理信息平臺
建立健全自然資源部門與銀行業金融機構協同辦理抵押登記機制，12月底前建立不動產抵押登記協同辦理平臺，實現不動產抵押登記網絡化的查詢、登記、注銷等功能。
將抵押登記服務場所延伸至銀行網點，協作銀行可以依法在線查詢不動產權利人、抵押登記、預告登記、查封登記等不動產登記信息，提升銀行防范和化解金融風險能力。
（五）拓展不動產登記延伸服務
12月底前實行不動產轉移登記與關聯公共服務事項聯動辦理，群眾在申請辦理不動產轉移登記的同時，可以一并申請辦理水、電、氣等過戶關聯業務。
有條件的地區探索建立不動產登記和戶口遷移聯動辦理機制，探索推進不動產登記與公證協同辦理機制，有效提升不動產登記便利化水平。
（六）強化不動產登記數據基礎
加快不動產登記存量數據整合與質量提升，形成完整的不動產登記數據庫。基于省公共數據平臺，建立部門間信息共享集成機制。
推進“綜合測繪”，將房屋測繪成果審核與不動產登記機構職責整合，加強不動產登記權籍調查，實現不動產測繪成果統一審核入庫。
組織保障
1.加強組織領導
各地各部門深刻認識這項工作的重要意義，切實加強組織領導，及時研究解決推進落實過程中的問題。
各市、縣（市、區）結合實際落實分工，明確工作任務，精簡優化環節，確保各項目標任務的完成。
2.加強統籌協調
各地在黨委、政府的統一領導下，由改革辦（跑改辦）統籌，自然資源、發改、公安、民政、財政、建設、市場監管、大數據、稅務、銀保監等部門各司其職，加強協同，形成合力，建立日常協調機制，及時解決問題，穩步推進工作。
3.加強隊伍建設
優化不動產登記機構設置和人員配置，提高業務創新能力，開展多層次、多形式業務培訓，不斷提升不動產登記人員的服務能力和服務水平。
加強不動產登記窗口建設，開展不動產登記窗口便民利民服務先進集體創建評比活動。試行不動產登記職業責任保險制度，有效化解不動產登記履職風險。
4.加強督促落實
一、創建專家型不動產（房屋）登記機構的意義
專家是指在某一方面有專門研究或獨到技藝的人。對不動產（房屋）登記機構專家（分別指登記、檔案、測繪三大業務專家）的定義，筆者參照大前研一的理論，結合不動產（房屋）登記管理的特點，認為應具有以下條件：一是具備較強的不動產（房屋）登記管理法律法規知識、專業知識以及創新理論與服務等其他相關能力；二是有一定的實際經驗，以服務不動產（房屋）登記當事人為第一位；三是對工作充滿激情、責任心、進取心；四是嚴格遵守各項紀律，具有較強的自我情緒管理和壓力管理能力。
由此可以把專家型不動產（房屋）登記機構作如下定義：以專家小組為主體的專門從事不動產（房屋）登記行政管理與服務的組織。
1.專家型不動產（房屋）登記機構的專業組織模式
針對不動產（房屋）登記機構的主要特性，可以設計一種簡化的 “雙向互動”模式：即打破行政職務的界限，不動產（房屋）登記機構的領導層另行成立以具備法律專業背景及豐富經驗的專家為核心，組成“專家小組”（登記、測繪、檔案三大業務專家至少各一名），授權“專家小組”成員自上而下地定期專業指導、業務督察、培訓技術人員，技術人員則自下而上地向“專家小組”成員專業咨詢、業務請示、專題學習的縱向理論互動；“專家小組”成員不定期前臺坐鎮，專業技術人員后臺輔助，專業技術人員前臺接待，“專家小組”成員不定期后臺把關的橫向實踐互動。此外還可以由“專家小組”對各類業務實行分級管理、規范自由裁量權；由“專家小組” 依法科學民主地會審復雜疑難、歷史遺留等申請登記件；由“專家小組”協調變通處理業務交叉問題、破解實際操作難題、調研專業前沿課題；由“專家小組”成員定期向專業技術人員講解會審意見、特殊案例等。
2.關于專家型不動產（房屋）登記機構的專業組織結構
設計以登記、檔案、測繪三大業務人員與專家小組雙向互動為重心，以登記業務為頂點，測繪樓盤表先行登記核準（審批表）檔案后勤（登記簿）最后與測繪信息整和對接，形成快速聯動、穩定而牢固、準確而有效、劃分職權、明確職能的業務循環 “鐵三角”結構（見圖1）。
這種新型的組織具有“扁平化、咨詢式、開放性”的特征，即扁平化――壓縮組織層級、授權分權；咨詢式――凸顯專家作用、雙向互動；開放性――打破交流屏障、通力合作。
創建專家型不動產（房屋）登記機構，具有以下五方面的意義。
第一，為優質高效實現不動產（房屋）登記機構職能，提供強大的學術支撐。
第二，為提升登記簿記載公信力和權威性，提供強大的專業保障。
第三，為防范行政登記賠償風險，提供強大的法律咨詢。
第四，為識別申請登記造假詐騙，提供豐富的經驗幫助。
第五，為實現房地圖檔一體化管理，提供堅實的技術基礎。
二、創建專家型不動產（房屋）登記機構的原則
1.漸進推動原則
專家型組織不可能一蹴而就，各地不動產（房屋）登記機構要視本身專業人才隊伍現狀，科學制定五至十年專業組織發展規劃，導入人才競爭機制（如業務職位競聘、競選，學術理論成果競賽等），激勵專業人員脫穎而出，成為專家，循序漸進地推動創建工作。
2.寧缺勿濫原則
“專家”的稱謂，既不是行政職務，也不是技術職稱，是人才通過鉆研和磨礪，以自身知識技能和以理論成果轉化成實踐績效，自然而然獲得業界和社會公認的。各地不動產（房屋）登記機構要讓德才兼備的專家進入“專家小組”，防止任用偽專家。任用專家，應寧缺勿濫。
三、專家型不動產（房屋）登記機構同時又是活力型組織
專家型不動產（房屋）登記機構應是一種具備復雜性、正規化、低集權化結構的有機組織，應具有更強的適應性和應變能力。簡單地說，充滿活力的專家型不動產（房屋）登記機構應完成好三大任務。
1.創新理論和服務
我們正處在一個創新的知識經濟時代，各業務專家應當把邏輯思維和創新思維有機結合，留意當前新技術的專業應用，創造性地開展工作，就測繪、登記、檔案實踐中出現的新情況、新問題，把新的行之有效的工作經驗、專業手段、業務技巧、信息技術等，總結為理論成果，進而為制定法律法規提供理論支撐。更要創新服務模式、拓展服務范圍、提升服務效能、提供人性化、個性化服務，著力打造有影響力的服務品牌。
2.跨界溝通與協作
專家型不動產（房屋）登記機構應積極與社會各界溝通，運用各界集體智慧，克服關乎民生利益的跨界職能程序障礙，靈活地服務不動產（房屋）登記當事人；加強與法院、公證、公安、民政、財稅、規劃等部門的協作，集合各自專業技術，共同消除不動產（房屋）登記風險。
3.信息化建設
不動產（房屋）登記機構的專家必須是既掌握專業知識技能又精通信息化技術的復合型人才，要高度重視信息化的規范建設，并為系統升級、程序設計等出謀劃策。專家型不動產（房屋）登記機構要加強規范化不動產（房屋）登記信息系統建設，努力促進社會信息化發展；同時要順應網絡化的發展潮流，建立專有網站，提供如合同備案、登記預審、業務宣傳、專家咨詢、受理預約等信息化便利服務。
四、創建專家型不動產（房屋）登記機構的措施
1.強化創建學習型組織、著力培養高素質專業人才。
2.傾力營造學術探討氛圍、獎勵員工發表專業論文。
3.依法規范行政行為、提升不動產（房屋）登記簿記載公信力。
4.理順業務職能關系、提高工作效能。
5.對內簡化業務程序及優化專業流程、對外加強溝通與協作及創新服務模式。
6.探索建立業務會審制度。
7.選取重點調研課題、促進理論創新。
一、不動產登記信息概述
不動產登記信息狹義上應指不動產登記簿的記載信息，廣義上應指不動產登記資料所反映的信息（包括不動產登記簿等不動產登記結果記載的信息和不動產登記原始憑證所反映的信息）。不動產登記信息是具有依法、按需、保密利用（包括查詢與復制）等特點的政府信息。
1.不動產登記信息應屬于政務信息資源中的政府信息
其一，不動產登記信息是不動產登記機構經相關法律法規授權代表政府行使具體行政行為的核心成果；其二，不動產登記信息是各地各類不動產統一登記落實后，要一并納入國家統一的不動產登記信息管理基礎平臺的物權信息；其三，不動產登記信息是不動產登記機構在履行登記職責過程中制作或者獲取的，以紙質或電子介質形式記錄、保存的信息，尤其是不動產登記簿是由不動產登記機構依據標準制作并依法管理、保存的，采用電子或紙質介質形式一并記載土地、海域以及房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制情況、提示事項、其他相關事項的具有政府公信與推定效力的物權文件。
2.不動產登記信息又屬于特定行政管理領域的特殊政府信息
不動產登記信息廣泛利用于不動產登記、交易、征收、征用以及城鄉建設、住房保障、司法協助、紀檢監察、公安、工商、稅務、金融等多方面。國務院辦公廳政府信息與政務公開辦公室在給國土資源部辦公廳的函復中（國辦公開辦函〔2016〕206號）明確：“不動產登記資料查詢，以及戶籍信息查詢、工商登記資料查詢等，屬于特定行政管理領域的業務查詢事項，其法律依據、辦理程序、法律后果等，與《政府信息公開條例》所調整的政府信息公開行為存在根本性差別。當事人依據《政府信息公開條例》申請這類業務查詢的，告知其依據相應的法律法規規定辦理”。
二、不動產登記信息共享特性
1.共享對象有條件
不動產登記信息所具有的依法利用的特點決定其共享對象只能是相關業務和政務部門。《不動產登記暫行條例》第二十三條規定：“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”。《不動產登記暫行條例實施細則》第九十六條規定：“不動產登記機構、不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制，確保不動產登記與交易有序銜接。不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產交易機構”。《房屋交易與產權管理工作導則》也要求房屋交易與產權管理信息平臺和不動產登記信息平臺建立信息共享機制。《不動產登記暫行條例》第二十四條、第二十五條也規定住房城鄉建設、農業、林業、海洋、國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門可共享不動產登記信息。因此，除了國家統一的不動產登記信息管理基礎平臺以及不動產交易機構首先要共享不動產登記信息外，其他可共享不動產登記信息的單位只能是國家規定的相關政務部門。
2.共享范圍有差別
不動產登記信息所具有的按需利用的特點決定其共享利用范圍的差別對待。《不動產登記暫行條例》第二十四條規定：“不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交”。《不動產登記暫行條例》第二十五條規定：“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享”。因此，不動產登記機構是與國家統一的不動產登記信息管理基礎平臺和不動產交易機構共享全部不動產登記信息，而與其他相關政務部門僅是共享部分有關的不動產登記信息。
3.共享利用有權限
不動產登記信息所具有的保密利用的特點決定其共享利用的權限控制。《不動產登記暫行條例》第二十六條規定：“ 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施”。《不動產登記暫行條例實施細則》第九十五條規定：“各級不動產登記機構應當采取措施保障不動產登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產登記信息”。不動產登記機構應對不動產登記信息共享單位及其工作人員利用不動產登記信息設置其相應權限，可分為高級、中級、初級三類利用權限。不動產交易機構及其工作人員擁有高級利用權限，可以利用全部不動產登記信息；住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門及其工作人員擁有中級利用權限，只可利用部分不動產登記信息；國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門及其工作人員擁有初級利用權限，僅可利用與其業務有關聯的不動產登記信息。不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員均應對不動產登記信息承擔保密責任并簽署書面保密協議。
三、不動產登記信息共享管理
1.信息共享方式管理
不動產登記信息共享可采用系統對接、前置機、聯機等方式。為安全保障起見，建議不動產登記機構先行搭建兩級數據庫服務器，一級數據庫作為內部日常業務保存讀取，二級數據庫與一級數據庫同步，然后編寫各種接口通過專網對外向各共享部門實時加密推送不動產登記信息；同時，不動產登記機構應根據共享部T各自的信息需求或用途設置不同層級和范圍的利用權限，即可把不動產登記信息存儲于各個數據庫表中，然后對各共享部門定義一系列角色，并給每個角色指派相應的利用權限，將授予相同權限的各共享部門用戶集中到一個角色單元中，對其中一個角色授予或者廢除權限均適用于該角色單元的任何用戶，以方便地在數據庫中管理利用權限；不動產登記機構應與各共享部門簽訂信息安全保障保密合同并保存各共享部門所有的信息利用痕跡，便于追責。另外，由于不動產登記機構與其信息共享部門間的信息化水平和應用環境或會有不同程度的差異，應采用國家規定的兼容性較強、數據表達準確、結構化完整的信息共享技術標準與交換格式等。
2.信息共享安全管理
網絡信息共享安全風險主要有：黑客入侵、病毒感染、硬件癱瘓、軟件失控以及不動產登記機構及其信息共享部門的工作人員錯誤或違法違規操作等。
信息共享安全風險防范主要有：不動產登記機構及其信息共享部門應運用物理隔離網閘、合理的軟硬件防火墻、先進的數字加密等高新技術手段阻止黑客入侵和病毒感染，并定期維護信息共享系統；著力做好數據庫安全防護和后臺保密加密防御工作，防患于未然，嚴防信息泄露與套取；尤其重要的是，不動產登記機構及其信息共享部門的工作人員必須牢固樹立信息安全保密意識與責任心，最大限度減少錯誤操作，嚴禁違規違法操作與有意無意泄密，遇到問題應立即與信息系統管理員溝通，共同協力填補漏洞與消除隱患，確保信息共享安全保密。
3.信息共享質量管理
不動產登記信息共享部門要正確、完整、實時理解不動產登記信息絕非易事，如漏看、誤讀、曲解、錯定不動產登記信息，或將造成的不良后果與消極影響等難以估量。由此，不動產登記信息共享質量的優劣與否成為不動產登記信息共享管理的重中之重。因而，作為不動產登記共享信息的主管方和推送方，不動產登記機構應建立健全信息共享的申請審核、辦理流程、操作規范等相關配套制度，應與不動產登記信息共享部門共同建立健全不動產登記信息共享責任與協調工作機制，應指定內設部門或專職崗位負責向各共享部門提供不動產登記共享信息的快速解讀、釋疑、校對、查驗、糾正、核準等服務，確保推送不動產登記共享信息的同一性、可用性、時效性、全面性、精準性。
關鍵詞：不動產登記；電子化；自主化
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）13-0171-02
國務院于2015年3月1日頒布了《不動產登記暫行條例》（簡稱《暫行條例》），不動產統一登記的試點工作已全面啟動，許多城市先行試點，逐步全面推開。我國的不動產登記即將實現多層次的信息共享，國土部建立了不動產登記信息管理平臺。《暫行條例》還提出，要加強各多個部門的信息共享互通，建立相關系統內部互聯網，建立部委信息互聯。信息平臺的建立不僅提高了登記效率，也提高了管理效率。不動產登記效率的提高，有利于不動產的流傳，也有利于不動產發揮價值。因此，縮短登記時間，提高登記效率，對于國家經濟活力的提高是很有必要性的。不動產登記的電子化與自主化分析，是在網絡信息技術高速發展的背景下，是社會公眾與政府部門的共同需求，為了滿足這個需求，就需要在登記簿的基礎上實現過程的電子化和自主化。
根據局國土資源部關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知，要求全國聯網登記，建立統一的全國不動產信息登記管理平臺。不動產登記產生的數據是國家的信息資源，是需要與法人庫和人口庫對接的。這就需要加快對各類登記軟件系統的融合，開發支持業務協同，多重部門業務合作，實現網絡信息化操作，推動監管與實際登記部門共享資源。不動產電子登記依托的是互聯網以及數據庫的技術，為的就是實現數字化管理，為相關關系人和國家機關提供查詢服務，這樣能夠提高不動產交易效率，登記和查詢效率同樣上升。基于此，我們就對目前不動產登記的電子化與自主化來進行分析。
一、明確不動產登記電子化的必要性
不動產的風險日益顯著。因為在不動產管理中問題很多，而且由于房產融資、土地等多重因素影響，違規辦理不動產登記現象屢見不鮮，所以不動產的登記具有風險。這就要求建設好不動產信息化監管系統，做好監督工作，進入電子登記理想狀態。什么是電子登記的理想狀態？那就是在初始登記后，由登記機關對不動產的狀況進項查驗，然后進項電子登記。就中國而言，在電子登記的實施更為徹底，而且是必要可行的。
第一，不動產登記的電子化可以降低登記費用，促進登記工作效率的提升。當前很多地區的登記項目工作效率有所提升，但仍有部分項目花費的時間較長，甚至還會出現假冒情況的發生。當進行自主登記時，能夠瞬間完成不動產變更登記，并不需要在時間上加以限制。另外，不動產自主登記可為當事人提供較大便利，有效解決異地登記困難的狀況。事實上，不動產登記部門的大部分工作集中在不動產抵交易信息的變更上，如果這一部分登記業務委托電腦辦理，登記工作量將會降低。而且自主化網絡登記也能夠免去出入登記的各種費用，降低登記成本，促進交易。
第二，不動產登記的電子化能夠實現多重操作并存，簡化辦事流程。不動產登記電子化具有動態性特點，使得變更登記的自主電子化成為可能。一方面，電子登記操作中需要對相關信息加以實地查驗，而后進行登記在冊操作，形成最新的電子登記簿；另一方面，如登記時不需要進行實地查驗操作，當事人自主進行電子登記時法律也應給予支持。以不動產買賣與抵押為例進行自主登記需要按照以下流程進行：第一步，申請人需要借助網絡終端訪問全國不動產登記系統，登錄的過程需要身份認證，這樣可以登錄個人不動產賬戶。另外，登記操作支持異地操作，即登記歸屬地管轄和不動產登記電子信息化兩者間并不矛盾，不動產權利人即便不在物地，也可通過網絡登錄系統。第二步，雙方申請人提出抵押或者交易或者確認的指令。需要特別明示的是，不能更改登記簿上的權利限制、自然狀況以及權利內容等信息，只允許發出相關指令。而且當進行變更操作時，系統會自動識別加以限制。使用傳統方法進行登記時，需考慮當事人信息安全問題，如防止他人冒充，很難取得對方的信任等。因此，只能通過中立的登記機關加以解決。但在電子信息時代，當事人的登記行為完全自主，使得登記工作效率得以顯著提升。
二、發揮電子自主化登記的優勢
不動產電子自主登記，為了實現登記的自主化，即，當不需要登記機關進行查驗時，使可通過系統完成登記操作。不過進行自主登記需要進一步完善相關法律法規，并對登記機關的職責加以明確劃分，不過這樣做并不能全部消除人們的擔心。在技術上而言，電子自主登記是安全可行，具有強大技術保障的。就不動產登記電子化而言，基礎設施的構成能夠幫助我們實現動態管理。因為不管是計算資源，存貯資源，還是網絡資源一起組成的服務程序，都是利用“云管理平臺實現集中管理的，這樣能夠發揮當前軟件與硬件資源結合，讓虛擬化的電子資源更有益。
首先，不動產電子自主化可以減少錯誤。比較常見的不動產登記錯誤就是假冒，在紙媒登記體制中，會通過實質審查用來避免假冒失誤，但是在實際操作中，即使進行實質審查仍存在登記信息虛假的情況，而且部分地區已經出現假冒登記的事件，由此可見實質審查不能全面保證查過。不^相對而言，利用不動產自主登記可有效防止一些錯誤的發生，即利用高端數字技術對申請人與權利人的信息進行匹配。所以說，在當前信息化環境下，應改變登記思維，注重引進先進的科學技術，提高不動產登記工作的工作效率，保證不動產登記的安全性。
其次，不動產電子登記有助于物權交易的順利實現。當前市場形勢復雜多變，傳統的不動產登記應注重改變，充分利用當前社會發展新技術，實施網絡自主登記，原因在于一些復雜的交易活動中，如登記不及時往往措施良好的機會，而且登記手續的煩瑣同樣會給交易造成不利影響。如果交易協議能夠電子化，那么交易的成本會減少，雙方也能自主協商交易過程。
最后，不動產登記的安全性是具有保障的。金融資產早就已經實現了電子化的登記，比如貨幣、證券等。雖然不動產為物體，而金融類產品則不依托于物體，但就權利而言沒有本質區別。既然國人使用網銀、銀行卡沒有安全問題疑問，鑒于不動產的特性，也無須擔心安全問題。不動產登記的自主化不僅在技術上合理可靠，在法理上也無須擔心。
要實現不動產電子化自主化的統一發展，重點是加強管理信息化建設，利用互聯網日新月異的新趨勢，就要發揮互聯網資源的技術優勢，借助大數據科技手段，保護個人信息，促進政務服務更加高效快捷。總而言之，在全國范圍內實現不動產登記電子信息化是更符合現代社會需求的，有利于規范不動產的登記業務，能夠提高管理目標與治理能力，有利于職責部門資源整合，最重要的是能夠保護人民的合法權益。
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1關于土地登記的法理根據
所謂土地登記的法理，就是登記的法律意義。在我國目前的土地登記制度中，土地登記主要是作為確定地籍的方法和手段之一。因此一些實際工作者和理論工作者認為，土地權利登記只是土地管理部門管理土地事務的行政工作之一。如以這種觀點來看，土地權利登記的法理根據就只是國家對行政事務的和國家機關根據部門分工原則進行的行政管理。這種登記的法理，只是行政法上的法理。
但是，如果從財產法的基本法-民法物權法的角度來看，登記作為不動產物權公示的法定方式，它的主要功能就是完成物權的建立、變動或終止，使物權的變動獲得社會的承認和法律的保護。世界各國的民法物權法無不規定了物權的公示原則，其意義是，因為物權是一種排他權，既然物權要排斥他人，那么必須讓社會承認該物權在排他，也是讓法律保護該物權的排他，這樣在一個物權上才能建立起客觀公正的、有序的法律秩序。比如，在不動產上設定一個抵押權時，依據物權公示的法律原則，該抵押權必須進行登記；在登記之后，社會就有了知悉該不動產承受著一項抵押權這個法律上的負擔的合法渠道，社會的他人就會在取得該不動產物權時作出合理的避免風險的舉動。如果法律沒有建立抵押權的登記制度，那么，后來取得該不動產物權的人，在抵押權人行使權利時，法律如果許可抵押權人追奪該不動產，這對權利取得人是不公平的，因為該取得人并不知道該抵押權的存在，而且法律沒有對他提供使其避免風險的機會，沒有保護他的合理利益；但是法律如果不許可抵押權人行使追奪的權利，則等于法律不承認該抵押權的存在，這對抵押權人也不公平。如果法律建立了抵押權的登記制度，而且要求抵押權的設定必須登記之后，則社會的一切人可以從不動產登記簿上知悉抵押權設定的情況，任何人可以根據“意思自治”的民法原則自己決定是否取得該不動產的物權；如果某個人決定取得該不動產的物權時，則他應當合乎自己心愿地承受因此而產生的風險。除抵押權之外，其他的不動產物權的登記也有同樣的情形。所以，建立不動產登記制度，對建立公正而有序的不動產交易機制非常必要。
土地權利在民法上是典型的不動產物權，土地權利登記是土地權利變動的法定公示手段。公示原則在土地權利上的運用，就是通過登記為土地權利交易提供具有國家公信力支持的、統一的、公開的法律基礎。具體包括如下幾點內容。
1.1土地登記是為土地權利變動（包括土地權利交易）提供法律基礎
作為不動產物權，土地權利的法律性質是排他支配權，即權利人可以獨占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。這一點是物權的共同特征。為了表現土地權利排他的效力，法律根據物權法的公示原則，要求在土地權利變動時進行土地權利登記。因此，土地權利登記，在財產法上的本質是對土地權利變動的法律承認，賦予土地權利變動的法律效力，即給土地權利變動提供法律基礎。
土地權利的變動有如下項目：①設立土地權利。即依據法律行為創設一個原來并不存在的土地權利。包括土地使用權的出讓、抵押權等權利的設定等。國有土地使用權的出讓，本質是在國有土地所有權上設立作為獨立物權的土地使用權的行為，因為在出讓之前，該項權利是不存在的。在土地使用權上設定抵押權等，也屬于設立土地權利。②移轉土地權利。即依據法律行為將已經存在的獨立土地權利在民事權利主體之間轉移。在我國目前主要是指國有土地使用權以及在該權利上設立的他項權利的移轉。③變更土地權利。即在不涉及他人的情況下改變土地權利的內容，如改變土地用途、改變土地權利的設定期限等。④土地權利的廢止。即依據土地權利人的意思消滅該權利。從這些土地權利變動的內容可以看出，這些土地權利的變動，主要指土地權利的交易，同時也包括了非交易的土地權利變動。
任何一項土地權利的變動都有可能涉及到他人的利益。比如在土地權利上設立一項抵押權，就必須考慮到土地權利上有無其他的抵押權或者他項權利的存在，因為一項土地權利上在設定多個他項權利如兩個以上的抵押權時（這既符合不動產的法理，也符合我國法律規定），這些他項權利的實現必然存在著競爭。解決土地權利競爭的矛盾的方法，就是依法確定這些權利實現的先后順序。有關這些權利實現先后順序的法律制度，就是順位制度。土地權利的順位是依據登記制度建立起來的。登記在先的權利，具有優先的順位，可以絕對先行實現。僅僅從這一點，就可以看出登記對土地權利的重要意義。即使是土地權利的廢止，也要涉及他人的利益，所以也必須登記。所以，土地權利登記的首要法理，是完成土地權利變動所需要的物權公示，為土地權利的交易提供法律基礎。故土地登記在財產法上的根據，首先并不是為了進行行政管理。
正是基于上述認識，在建立土地登記制度的國家或地區的法律中，一般均認為土地登記本身具有強烈的司法意義，而不是只具有行政管理意義。因此，德國、瑞士等國家直接建立了以司法機關為土地登記機關的登記制度，日本等國建立了以司法行政部門為登記部門的登記制度。我國30年代建立登記制度時，本來也是以法院為登記機關。但是當時軍閥割據，法律難以貫徹，故當時的國家建立了以國家地政部門為土地登記機關的體制，這種體制在臺灣沿用至今。（注：李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。）但是在司法實踐中，臺灣以地政部門作為土地登記機關的做法，其依據并不是以行政管理作為法理，而仍然是以不動產物權的公示原則作為其法理的。
2.2分別登記造成不動產物權法律基礎的不統一，其結果是妨害正常的不動產物權秩序
在分別登記的情況下，登記造成的法律基礎不統一，產生法律“相克”，即權利實現的法律不能。例如，按照我國擔保法，在不動產上設定抵押權時，如果土地上無建筑物時，該抵押權的設立在土地部門登記；如果土地上有建筑物時，則抵押權的設立在房產部門登記。同樣按照擔保法，在土地權利上設定抵押權時，地上物同時納入抵押；而在地上物上設定抵押權時，土地物權也同時納入抵押。在實踐中，土地權利人常常為開發土地而借貸，并為該債權設定一個抵押權，這個抵押權是在土地部門登記設立的；在土地開發之后即房屋建成后，他為生產經營的需要又要借貸，為該債權他又設定一個抵押權，該抵押權是在房產部門登記的。按照擔保法，這兩個抵押權的支配范圍是重合的，故它們存在著實現的競爭。但是，后來設立的抵押權雖然在時間上居后，但是抵押權人對先前在土地上設定的抵押權并不知情，法律也沒有提供讓其知情的機會，故上述兩個抵押權人當然認為自己是第一順位的抵押權人。由于這兩個抵押權登記在不同的登記簿上，故它們之間在法律上沒有順位的先后，故并不能依法確定那個權利先實現，那個權利后實現。在這種情況下，不論是采取那一種解決方案，都會違背立法的本意，也會對兩個抵押權人不公平。這種情況，在法學上稱為“權利實現的法律不能”，即法律本身妨害著權利正常實現。這是分別登記造成的當然后果。
2.3分別登記增加了公民和法人的不合理負擔，妨害我國不動產市場的順利發展
本來，不動產的權利人就一項不動產物權的變動只需要進行一次登記，而現在各涉及部門均要其在自己的部門登記，甚至通過公開的方式不承認別的部門登記的法律效力。（注：參見《人民日報》1997年11月24日第7版，中華人民共和國建設部的《建設部關于頒發全國統一房屋權屬證書的公告》第1條。）這樣，公民、法人就一項不動產物權變動不得不多次登記，這不但加重了他們的負擔，而且也損害了登記的嚴肅性和法律的權威性。
2.4分別登記不可能使各有權登記的部門職責分明，造成各部門不斷扯皮鬧矛盾，這一點已經為我國的實踐所證明。
故不論是依據法理，還是依據市場經濟發達國家和地區的經驗，不動產登記都必須統一。對此希望立法機關和有關行政部門早日建立清楚的認識。
3登記機關的選擇
至于將來我國的登記機關確定在那一個部門，仍然應當根據法理和國際慣例確定。上文指出，世界各國或地區的登記機關，無非是司法部門和地政部門兩種。司法部門登記的法理已如前述。故如果我國將來通過立法將不動產登記機關統一在我國的司法部門，則當然是一種合乎法理的做法。
但是，在地政部門進行登記也同樣是符合法理的。因為，不動產物權，在本質上要么是直接指向土地的物權（如土地所有權、土地使用權、地上權等），要么是建立在土地物權之上的物權（建立在土地所有權、土地使用權或者地上權之上的房屋所有權、林地使用權、草原使用權等）。所以，以土地登記為基礎的登記，當然可以包容其他的不動產物權的登記。
關鍵詞：《物權法》；實施；商業銀行；經營管理
2007年10月1日實施的《物權法》，歷經了13年的醞釀和修改，成為中國歷史上審議次數最多的一部法律，它的實施對商業銀行的經營管理具有十分重大的意義。《物權法》的實施在為商業銀行的經營管理提供更加有力的法律保障的同時也對商業銀行加強風險管理提出更高的要求。
一、《物權法》的實施為商業銀行的經營管理提供了法律保障
1.規范不動產物權的登記機構，完善登記制度，明確登記機構錯誤登記應承擔相應法律責任
我國長期以來，基本上將不動產物權登記作為行政機關的一項職權，把不動產物權登記機關與行政管理機關的職能形成對應關系，從而產生多頭登記的問題。根據中國人民銀行研究局的不完全統計，針對不動產、動產抵押和有關權利質押的登記部門，分散在15個部門中進行。其中，動產抵押登記部門最為混亂，共有9個，而且這些登記部門相互之間，甚至同一部門內部各地區之間，互不聯網，難以查詢[1]。因為登記制度不完善，還造成程序繁瑣，成本過高等問題，而且對登記機關由于登記失誤造成的損失，難以索賠。《物權法》明確規定了不動產登記的屬地原則，即由不動產所在地的登記機構負責登記，從而減輕了抵押人和銀行的負擔，也方便銀行查閱、復制有關不動產的登記資料。與《物權法》登記機構采用實質審查模式相對應的是，在因登記機構的過錯造成錯誤登記時，登記機構必須對因此造成的損害承擔賠償責任。這就為商業銀行進行此類索賠訴訟提供了有力的法律武器。
2.設定浮動抵押，擴大了商業銀行發放貸款的選擇空間
實踐表明，現行《擔保法》存在諸多缺陷。比如，一些有價值的流通性很好的財產如應收賬款、存貨、保險單等不能作為擔保物，融資擔保交易過分依賴于不動產擔保，擔保法律之間存在許多矛盾和沖突。事實上，沿海一些地區的金融機構已經在嘗試接受新的擔保物，比如存貨和應收賬款。福州市商業銀行2005年就開始探索存貨質押，他們選擇容易變現的鋼材、棉花甚至海貨作為擔保物，實際上效果都比較好[2]。浮動抵押是指企業以其全部資產包括現在和將來可以取得的全部資產為標的設定抵押的一項新型擔保制度，其標的物覆含范圍很廣。《物權法》明確規定將抵押權的標的物限定為現有及將有的動產，包括生產設備、原材料、半成品和產品。這種規定增加了各種市場主體獲取貸款的條件和機會，也增大了商業銀行發放貸款的選擇空間，對于國有企業、集體企業、個體工商戶、農戶的順利融資和發展壯大必將產生積極的推動作用。
3.修正擔保實現規則，簡化擔保實現程序，有利于商業銀行的資產保全
《物權法》明確抵押權實現的途徑為協議和訴訟。協商實行抵押權不是銀行提訟的前提，只要實現抵押權的條件具備，銀行就可以不與抵押人進行協商，而直接求助司法程序。《物權法》第一百九十五條第二款規定，抵押權人與抵押人未就抵押權達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。這是一個非訴程序，法院通過對抵押權登記等證據的審查，即可裁判實行抵押權，包括允許強制拍賣抵押財產[3]。這種非訴程序降低了商業銀行資產保全的成本，提高了實現抵押權的效率。
4.增加質押物范圍，拓寬擔保渠道，有利于商業銀行拓展新的業務領域
(1)應收賬款出質，解決中小企業融資難的問題。企業現有應收賬款5.5億元，一般企業流動資產的20%-30%是應收賬款。很多高科技企業和中小民營企業的固定資產不多，廠房和辦公樓可以租用，機器設備大多為融資租賃，即使企業未來盈利可以預期，但因缺少有效貸款擔保，難以從商業銀行取得融資。在國外，應收賬款作為擔保已經是國際銀行業通用的擔保方式，應收賬款通常有著比機器設備和知識產權更高的擔保價值。商業銀行通過應收賬款作為擔保融資業務的開發，在一定程度上可以降低貸款因過分依賴不動產抵押方式而形成的金融風險，使商業銀行的業務范圍進一步擴大，利潤空間進一步提升。商業銀行可以開拓新的客戶群體，提高理財水平，創新信貸結構，提高風險防范能力，增強競爭力。
(2)設立最高額質押，節省商業銀行的交易成本。最高額質押權具有普通質押權所不具有的功能，其創設的目的在于配合繼續易形態的需要，促進社會經濟的繁榮，因而是具有生命力的。最高額質押權的創設對于銀行和質押人來說可以簡化手續，滿足持續交易的需要，有利于促進企業融資。商業銀行在最高額質權的適用上，除質押財產轉移質權人占有之外，其最高額質權的確定、效力、作用等方面可參照《物權法》有關最高額抵押權的規定。
(3)用依法可轉讓的基金份額設置質押，擴充投資人的融資擔保工具。近兩年，基金作為一種良好的理財方式受到投資者的追捧。基金份額受益權質押具備較強的流通性和可變現性，設定質權和實現質權比較方便。用基金份額作為擔保方式，一方面可以讓投資者享有較高收益的同時保證資金運轉，另一方面也使銀行拓展了新的業務領域。
5.物保與人保并存情形下擔保權實現的順序問題得到修正，體現意思自治，有利于商業銀行維護自身權益
人的擔保與物的擔保并存的情況下如何實現擔保權的問題，《擔保法》所采取的保證人絕對優待主義模式一直頗受爭議。《物權法》在此條上采取保證人絕對優待主義和平等主義結合的模式，并充分尊重當事人意思自治。第一，本條改變了《擔保法》“當債務人不履行債務時”作為實現債權的條件，擴大為“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形”，體現了對當事人意愿的尊重。商業銀行可以從保護債權的角度出發，在擔保合同中明確約定抵押權實現的條件。其次，當物保和人保并存時，當事人可以約定承擔擔保責任的順序。商業銀行可以根據具體情況，通過對實現債權順序的約定，掌握未來實現債權的主動性。第三，在沒有約定或約定不明時，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔擔保責任。商業銀行在第三人提供物保的情況下，可以選擇實現擔保的順序，以維護自身權益。
6.將物權變動的原因與結果進行區分，有助于商業銀行權益的保障
《擔保法》規定辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，此條將合同債權的變動和擔保物權的變動混為一談。在不動產物權抵押的實踐中，經常出現抵押合同簽訂后，抵押人違約不辦理抵押物登記手續，抵押合同不發生效力的情況，作為抵押權人的商業銀行就將面臨既不享有抵押權，又不能尋求合同法上權利救濟的局面。根據《物權法》的規定，在合同生效而不動產物權變動未成就的情況下，認定合同有效，這樣雖然不能得到物權的保護，但是可以根據生效的抵押合同要求抵押人承擔違約責任，保護合同當事人的債權請求權。同樣，在出質人怠于交付質押物或質押權利憑證時，質權人有權根據合同請求其交付并承擔相應的違約責任，有助于商業銀行等質權人權益的保障。
二、《物權法》的實施對商業銀行風險管理提出更高的要求
1.商業銀行必須重視擔保物權訴訟時效的變化
最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法若干問題》的解釋第12條規定“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟結束后兩年行使擔保物權的，人民法院應當予以支持”。《物權法》第二百零二條規定“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。我國民法規定的普通訴訟時效為自權利人知道或應當知道權利受到侵害之日起2年。這就要求商業銀行在對主債務提訟的同時要求實現抵押權。這一規定比《擔保法》司法解釋減少兩年，不利于商業銀行銀行接受、處置抵債資產，實現抵押權。今后商業銀行在辦理抵押貸款或管理抵押資產時，應在主債權訴訟時效期滿前，及時行使擔保物權，避免抵押權因期間屆滿而失效。
2.商業銀行接受異議期間的不動產抵押，將面臨無效的風險
異議登記是真正權利人及利害關系人針對不動產登記簿的正確性提出異議而向登記機關申請的登記。與更正登記不同，異議登記是暫時中斷登記簿的公信力，維護真正權利人的合法權益[4]。異議登記作為一種保護真正權利人和利害關系人利益的臨時性措施，對登記記載的權利人而言，異議登記可以暫時限制其按照登記簿記載的內容去行使權利(將其處分行為規定為無效行為或效力待定行為)。申請人在異議登記十五日內不的，異議登記失效。此規定雖然給予不動產真正權利人在不動產錯誤登記情況下的權利救濟，但是相應對銀行辦理抵押貸款提出了更高要求。銀行必須對抵押物的物權歸屬進行深入全面的調查，確保抵押人對抵押物享有所有權，如果銀行在異議登記期間接收該抵押物，一旦登記更正后的權利人不追認，則抵押不發生效力。因此銀行如發現抵押物處于異議登記期間，則不應接受，要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。
3.商業銀行應當準確適用法律沖突規則
《物權法》頒布后，將會形成《民法通則》、《擔保法》、《物權法》關于擔保物權“三足鼎立”的態勢。物權法一百七十八條規定，“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。“對這一條文，筆者理解為：《擔保法》與《物權法》就同一事實和行為作出不同規定的，適用《物權法》；《物權法》沒有規定，而《擔保法》及其司法解釋有明確規定的，依然應當適用《擔保法》及其司法解釋。《民法通則》關于擔保物權規定較為籠統，條文具體適用方面缺乏操作性，因此在擔保物權的具體解釋上與《物權法》不一致時，應當適用《物權法》。新晨
筆者認為：《物權法》對物權的設立、變更、轉讓、消滅，不動產的登記，動產質押，物權保護等方面做出嚴格的規定，這些規定都與商業銀行的日常業務息息相關。作為銀行內部控制的需要，須做到以下幾點：第一，根據法律規定，針對發生的變化，梳理現行的規章條文，與《物權法》的新規定一一對應，調整相關規定，制定切實可行的措施，規范業務操作流程，明確各部門的職責權限，將法律新的規章制度科學合理的融入商業銀行的規章制度中。第二，加強對《物權法》的學習和掌握，研究資產業務辦理過程中可能遇到的問題，及時修改擔保業務辦理過程中的相關合同，避免因《物權法》實施中的新規定帶來的風險，確保商業銀行健康穩定的發展。
[參考文獻]
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[2]余欣.《物權法》破解金融困局[J].中國金融家，2007，(4)：26-28.
【關鍵詞】商品房 預售登記 物權 預購人權利
預售商品房具有的特點
商品房預售俗稱“賣樓花”，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售盡管在性質上還有一些爭議，但其本質上仍屬于房屋買賣，商品房預售除具有一般買賣的雙務性、有償性、諾成性的特點外，還具有如下特點：
商品房預售是以將來的房屋所有權為標的的特殊買賣。由于商品房預售是在合同標的物尚未建成時便予以出售，預售的是將來的標的物所有權，因此其區別于通常的以現房的所有權作為標的的買賣合同，但商品房預售的本質仍然是買賣，其合同仍然為買賣合同。與通常的房屋買賣相比，商品房預售為一種非即時買賣，從預售合同訂立到房屋的最終交付往往需要經過一段甚至幾年的時間，這意味著合同對于標的物的交付具有遠期交貨的性質，是一種非即時的買賣。
商品房預售目的具有復合性。從預購人的角度來看，其購買預售房的目的除了包括用于將來居住外，也會有保值、投資等目的，其可將預購的商品房予以轉讓，以此獲利。而對于房地產開發企業而言，其預售未建成之商品房，可以獲得預購人的資金以興建房屋，解決資金不足的困窘，加快開發建設速度，還可以規避市場價格波動造成的風險。
商品房預售具有較強的國家干預性。在商品房預售法律關系中，購房者處于弱勢地位。首先，由于商品房預售合同訂立時，作為標的的房屋還沒有建筑完成，因而，開發商能否按照約定履行買賣合同還是一個未知數；對于購房人來說，購房款已經支付了，將來能否得到約定品質的房屋還面臨著巨大風險。其次，在絕大多數情況下，房地產開發商無論是在技術上、信息上還是經濟實力上都要強于購房者。為保護購房者的利益，國家加強了對商品房預售的干預，法律上有許多強制性規定，如商品房預售要符合法律規定的要件、預售所得款項必須用于與該房地產開發有關的工程建設、商品房預售實施許可制度等。
預告登記制度的基本內容
預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。這是一項古老的制度，為德國中世紀民法所創設，后來被日本和瑞士一些國家立法所采用。本質上來說，預告登記是屬于一國不動產登記的范疇，是一種特殊的不動產登記。
一般來說，預告登記具有若干物權之效力，因為其具有使妨害其所登記請求權所為處分無效之效力。某一不動產在預告登記后，在其上發生的被強制執行或者被設置抵押后，或者被納入破產管理后，則這些妨害了被保全的請求權的行為一律不能發生物權變動的效力。
因此，預告登記的基本目的在于保全不動產權利人的請求權，以確保其將來能夠順利取得不動產的物權，并排斥其他與該項請求權內容相同的不動產處分行為的法律效力，實現對第三人的抗辯。預告登記是典型的債權物權化，是將債權法適用的規則擴張到物權法領域，讓原本只具有請求權效力的債權具有物權的排他效力。預告登記與一般不動產登記的區別主要表現在：一般的不動產登記都是在申請人為了取得或轉移某項已經客觀存在的不動產物權，也就是在不動產物權已經具體存在的情況下登記的。而預告登記的標的是將來才發生的不動產。在進行預告登記后，實際中并不會發生該登記不動產物權的設立或者是變動的效力，而僅僅只是使登記申請人獲得一種能夠請求將來發生物權變動的權利。同時也具有一定的排他效力，對于申請預告登記后，在該不動產物權上面發生的不動產物權處分行為具有排它效力，從而保證權利人能夠取得該物的法律結果。
因此，預告登記實質是不動產物權法的重要內容之一。預告登記所發生的法律效力具有一定的排他效力，屬于物權性質。通過預告登記所發生的保全的請求權效果，權利人一方面能夠對抗不動產的所有權人和其他物權人在該不動產上的處分行為，另一方面，也可以對抗任意第三人。
《德國民法典》第883條規定，對土地進行預告登記后，在該不動產上進行的物權處分，如果損害到申請人權利的實現，那么這些處分行為無效。預告登記適用于破產管理人的處分或是強制執行情形下的處分。在德國民法典中，不動產通過預告登記，能夠發生的法律效力有三種情況：一是保全了有關請求權的順位。權利人申請預告登記后，被保全的不動產權利是與其順位一起登記的。《德國民法典》第883條有規定，以預登記的登記確定請求權所要求的讓與的物權的順位。二是一切妨礙實現不動產請求權或者其他有損于請求權的處分行為歸于無效。《德國民法典》第883條有規定，在土地上進行預告登記之后，其后發生的與該土地權利相關的處分行為，由于有礙于權利人請求權的實現，故而，其后發生的行為不具有任何法律效力。此時，申請人具有保全物權實現的權利后果。三是第三人取得該不動產若是違背預告登記所保全的請求權的行為，則不能發生任何法律效力。在進行不動產的預告登記后，請求債權人能夠對債務人的履行合同具有請求權的權利，同時，申請人還獲得兩項重要的請求權：一是針對預告登記后產生的已經登記的抵押權的涂銷請求權。該涂銷請求權可以通過公示催告行使之；二是針對在預告登記后取得不動產所有權或其他物權權利的第三人的一項同意登記的請求權（以自己作為新的所有權人或其他權利人的登記）。
總而言之，進行不動產的預告登記具有三項意義：第一，能夠保全權利人債權的順利實現。由于合同債權不具有對抗第三人的效力，為了對權利人權利進行有效保護，權利人在進行申請預告登記后，由于登記的方式是以有關部門造冊記載并予以公示的，就使得在預告登記時期內進行的任何不動產處分行為的變動都是無效的。第二，順位保證。通過預告登記的方法，將不動產物權上發生的各項權利按照時間的先后順序排列，避免將來發生的在同一物之上多項物權并存以及競合的問題，權利的實現應當按照物權上的順位進行。第三，破產保護。預告登記的請求權發生的法律效力，一方面權利人能夠得以對抗在該不動產的所有權人以及其他相關物權人的權利，保證請求權人最后能夠取得不動產物權；另一方面，不動產的物權人可以在債權人破產時，對該不動產行使對抗其他破產債權人的權利，從而保全請求權得到實現。
建立商品房預售合同預告登記制度的作用
由于在進行商品房預售登記時，預售的房屋還沒有建成，不能夠現實交付，因而，預告登記本質上并不是一種所有權變動的公示方法，此登記主要是使得權利人取得請求該不動產的優先權利，最終的后果是保全債權人的債權權利，并非保護物權。筆者認為商品房預售合同預告登記制度有如下作用：
論文關鍵詞 商品房 預售 消費者 權益
一、商品房預售制度概況
關于房屋預售之條件,我國《城市房地產管理法》第44條已有明確詳細之規定。其一,已交付全部土地的使用權出讓金,并取得土地使用權證書,土地使用權也必須未經抵押。對此而言,是基于我國的基本土地制度,即私主體{公民或法人}并無土地之所有權,惟有土地使用權之用益物權。其二,持有建設工程規劃許可證,房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房并將其預售,真正受到損失的將會是善意購買人。其三,按提供預售的商品房計算,房產開發商投資開發建設的資金應達到工程建設總投入的四分之一以上,并已經確定施工進度和完成交付之期限。此項規定之意義在于敦促房開商盡快完成工程建設,以實現土地利用價值以及消費者之消費目的。其四,業已和金融機構簽訂預售款監管協議。此為必不可少之實質要件,只有契約的約束,才能在房開商和消費者之間形成一種特殊關系,在不動產并未完成之前形成約束力。豍最后,已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的,還應當同時取得向境外銷售的批準文件。這是房屋預售之形式要件,我國物權變動才債權形式主義,惟已辦理登記之公示,不動產所有權之變動不可稱之已發生。
在房屋預售的特征方面,有以下幾點值得注意。首先,房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在契約中約定了一個期限,并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力之根據。其次,房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣,真正的房屋交易尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定,而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
二、房屋預售制度對消費者權益之影響
(一)房屋預售流弊甚多目前“國五條”打房重拳已祭出有日,各地紛紛頒布自己的實施細則,而究其房產市場緣何持續過熱,商品房預售制度自應是重要推手。在房屋預售制度之下,房地產開發商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款,而且也不需承擔房屋的存貨成本。豎所以開發商所謂“期房價格低”只是假象,實際上房地產開發商在使用各種策略讓房價持續上升。而預售制度更大的危害在于,當開發商提前拿到預收款,提前收回大部分乃至全部成本之后,他們就沒有了后顧之憂,便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲,而房價的上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件,因為在房價上漲過程中,在買漲不買跌的心理推動下,人們未來房價增值的預期會推動房價屢創新高。中國房屋預售制的潛在風險:風險轉嫁給消費者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺,借機囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣,造成期房價格低的幻覺等。
(二)消費者購買預售房的法律風險鑒于房屋預售合同雙方顯然在經濟狀況和信息咨詢方面處于不對等的地位,而相關職能部門的管理并不完全配套,在具體執行過程中也難免會受到利益等諸多不可控因素之影響。另一方面,購房者顯然缺乏相應的認知能力和辨別能力。這就使得房地產開發商的“道德風險”大量存在,消費者則無可避免地成為承受風險更大的一方。這些風險主要有如下幾個方面:
1.開發商的銷售資格瑕疵房開商隱匿其并無開發資質或無商品房預售許可證,而徑行銷售期房。購房前必須要檢驗開發商的“五證”,其中包含:土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、開工證、商品房銷(預)售許可證。這些證書就是用來證明開發商、銷售商資格的關鍵憑據。若不能提供以上證件,預購人完全有理由質疑其身份的合法性問題,有足夠理由拒絕其提出的所有要求。大體來說,此等開發商本身資質就不是太好,誠信度十分缺失,如此一來一旦預購人已履行了房款價金債務,通常情況下難以取得預定房屋之所有權。而在合同被法院宣告為無效時,更是只能請求返還本金及同期銀行貸款利息而已(至于締約上過失責任,則另當別論)。而尤為重要之處的在于,購房人在法院作出判決之前,惡意欺騙的房開商極有可能早已攜款潛逃或者以將房款“釜底抽薪”,于是即便判決書上白紙黑字,其宣告的權利也絕無實現之可能性。豏購房人仍務必須留心的是,以上證書中所列的項目名稱、單位名稱、建筑面積是否有出入,有無和消費者訂定預售合同之時的名稱相同。若非如此,我們極有上當受騙之虞,蒙受經濟損害,甚至于要承擔更為嚴苛的法律責任。概言之,作為善意購房者,我們有必要盡到合理的注意義務。
2.動產本身合法性瑕疵除了房開商有可能隱匿資質,其所售之不動產本身的合法性問題,也不可大意。在急于售房套現之利益心驅使之下,一部分并不合法的不動產常常被房開商拿來預售,以至于預購人購房后不能正常取得不動產之所有權的情形屢見不鮮。故而消費者在購買此類不動產時更應尤其留意以下風險。首先,放開企業在集體土地上建設的不動產,《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規有明確規定,嚴禁在集體土地之上進行商品房的開發建設和銷售經營,集體土地也只能在征收為國有土地之后,通過出讓方式開發商投標競標得到建設用地使用權之后,方可在此土地之上進行商品房開發建設。是故,若知道此預售不動產所用土地性質是集體土地,消費者切勿與房開商簽訂預售合同。其次,有些房產開發商純粹投機炒房,并無房開企業之法人資格。惟有其具備企業法人資質,獲得有關國家 機關的許可取得營業執照,才能進行不動產的開發建設和銷售經營。而那些并無房產開發資格者建設的房屋,由于并未土地管理部門登記備案,其預售之房屋將來很可能無法辦理不動產權屬證書,消費者購買此類房產之風險,自不恃言。
3.宣傳廣告之瑕疵關于商品房銷售廣告之法律效力,應作如下理解。商品房廣告乃房開商向消費者“自我推薦”的一種方式,其法律地位可視同向消費者發出之要約邀請,于情于理都實為難以將其視作承諾,因此房開商并非因發送此類宣傳廣告單而就當然要受其內容之約束。由于開發商為了市場競爭和盡快吸引消費者之購房興趣,而早日銷售房產以保障資金循環,于加快施工進度及早使得土地物盡其而言,也自有其正面作用。因此在不違背公序良俗和誠實信用之基本原則的情況下,對所售物業進行適當宣傳是完全合情合理的。豐購房者若對其宣傳要約邀請有足夠興趣,就應該再與銷售方進行實質性磋商,就其廣告單上所宣傳物業之實質性條款達成合意,然后訂立正式的商品房預售合同。
4.單方面變更設計方案此乃期房和現房的根本區別所致,由于預售之不動產標的在消費者訂立合同時尚非存在,因此就極有可能出現將來交付的房屋和預售合同中約定的設計方案不同的情形。開發商此種做法實際上已構成根本違約,但現實中房開商提供給購房者的定型化合同(格式合同)在違約責任方面通常對消費者并不有利,如僅規定開發商返還已支付房款價金及利息。因此購房者在因房開商單方面變更房屋設計而解除商品房預售合同時,往往已經喪失了選擇其他房屋的機會,或者要面對房產市場已經價格大漲的窘境,是故在這種履行利益之外的信賴利益之損失很難在預售合同中找到救濟手段,損害賠償的請求權基礎不甚明了。
5.預售中的定金風險定金乃保證合同目的之實現的很好的擔保手段,但在實務中也往往成為糾紛之所在。如在消費者交付了定金之后,卻由于某種原因無法申請到銀行的貸款,某些開發商往往就會從中作梗,僅退還已付購房款而不退還定金,但此種手法其實毫無法律依據。理由在于,實在無法期望所有預購房者都能順利申請到銀行的按揭貸款。為預先防范此類糾紛,購房者在與開發商的預售合同中應作如下約定:倘若非因購房者一方的原因無法申請到銀行按揭貸款時,應返還已付購房款和定金。之于是否應當合理扣除少許手續費,自有商議的余地。
三、行政機關對于商品房預售中的消費者之保護
鑒于房開商和消費者之間的“信息不對稱”和房開商在利益面前的巨大“道德風險”這就使得房屋預售方面的法律漏洞更有可能被房開商一方所利用。因此,政府加大對房地產市場的干預力度勢在必行,涉及到普通老百姓的切身利益的,關乎民生和穩定的商品房銷售法律、政策應當向購房者一方傾斜,普通消費者也應增強保護意識,這樣房地產市場才能長期有序穩健發展。
第一,過立法對房地產開發公司的成立資格和條件進行嚴格把關,盡可能保證房開商資產雄厚、信譽良好。并通過市場杠桿和行政行為維護不動產開發市場環境之規范、秩序之穩定,極力將資信不良的房地產開發商“拒之門外”。
【關鍵詞】按揭貸款;抵押預告登記;優先受償權
一、預告登記
（一）預告登記的法律依據。《物權法》第二十條規定了預告登記制度：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”
（二）預告登記的效力。預告登記實際上產生了債權物權化的效果，經預告登記后的物權請求權的實質性的性質仍是債權。債權是典型的對人權，物權則是對世權，在我國債權物權相區分的原則下，債權與物權的保護方式是相異的。債權物權化將對人權披上了對世的外衣，更加強化了對債權人的保護力度。
二、不動產抵押預告登記
（一）不動產抵押預告登記的概念。依據《物權法》第二十條關于預告登記制度的描述，不動產抵押預告登記就是當事人為保障將來本登記的實現而于當時在登記機關就不動產抵押事項所做的預告登記，進而保全本登記的請求權。
（二）不動產抵押預告登記的發生動因。由于我國對于不動產的管理一般采取不動產物權登記生效主義，對于任何未經登記的物權行為均不能夠生效取得法律地位。在期房買賣的情形下，買受人通常會采取按揭貸款的形式購買房產，而處于建設中的期房，由于房產項目并未完工，房產亦不能交付，更談不上辦理房屋產權登記，因為辦理房屋產權登記的前提是房屋已經在物理上建造完畢且經過申請、現場查勘等法定程序。故而實踐中，商業銀行與買受人簽訂房屋抵押合同之后只能去房產登記機關做不動產抵押預告登記，而無法做成他項權證。
三、抵押與優先受償權
（一）不動產抵押預告登記與抵押權設立。不動產抵押預告登記于抵押權設立屬于兩個概念，但兩者之間又緊密聯系，抵押預告登記的效果之一就是保全效力，即保全未來發生不動產物權變動的請求權。通說認為既然抵押權設立于抵押登記完成之時，只有在抵押權設立后抵押權人才得就抵押物有優先受償權;有的觀點則認為既然抵押預告登記做成時就排除了后發生的物權行為的效力，抵押預告登記是無法辦理抵押登記的替代，抵押登記則是未來必然要發生的事實，那么債權人在抵押預登記完成后即可就抵押物優先受償。
（二）期房抵押中抵押權人的優先受償權。關于期房抵押中，抵押權人是否可僅憑預告登記即可取得該不動產的優先受償權在實務中明顯分為兩派，甚至會出現同一類型的案件在同一法院同案不同判的情形，一派支持通說，認為預告登記不等于物權設立，抵押權人不能就抵押物優先受償，另一派則認為應支持期房抵押中預告登記的抵押權人有優先受償權。比如，有的觀點認為預購商品房抵押權預告登記的效力應認定為準物權，銀行在買房人違約時可以依此享有抵押物的優先受償權。
在司法實務中，對于期房抵押中抵押權人對期房是否有優先受償權的態度是不明確的，筆者在研究現實案例中發現法院說理也是不充分的，甚至是沒有說理，直接認定期房抵押銀行有或者沒有優先受償權，在杭州中院的一份再審判決書中肯定了期房抵押中，商業銀行作為抵押權人在辦理了不動產抵押權預告登記之后得就該不動產享有優先受償權。比較有特色的是，杭州中院這份判決書中進行了相應的說理，論述該不動產預告登記時引用了在建工程抵押作為支持，實質就是將期房抵押預告登記等同于了在建工程抵押，從而撤銷了原審關于不予支持期房抵押中抵押權人有優先受償權的認定。廣義上來講，通過擴大解釋，在建工程抵押可以囊括期房抵押，在建工程抵押與期房抵押有許多相似之處，如均為融資人以在建不動產向商業銀行抵押獲得貸款，現實操作中，在建工程抵押與期房抵押程序上基本一致，均為在相關合同上做登記記載。但在建工程抵押有其特殊含義，應適用于開發商融資情形，是獨立于期房抵押的制度。但期房抵押與在建工程抵押同質性較強，可以借鑒。
四、不動產抵押預告登記的效力
學界通說已就不動產預告登記制度從各個角度作出了詳細的論證，可以認為，預告登記的效力就是保全權利的效力，為保證理論體系的邏輯統一性，也亦將預告登記的效力做統一的解釋，即預告登記就是《物權法》第二十條描述的全部內容，預告登記制度不能夠創設物權，不動產抵押權預告登記僅適用于不動產已取得產權證書的情形。對于期房買賣中，商業銀行與買方人所做的不動產預告登記，筆者認為，既然法律中已然就在建工程抵押登記這種以將來之不動產可設立有效抵押作出規定，那么期房抵押也可為在建工程抵押相呼應的抵押特例，甚至可以考慮與在建工程抵押一起構成未來不動產抵押規則，這樣操作既簡便又可行，能夠避免司法審判中的法律適用不一情形，也能夠避免學理上通過復雜的解釋，將期房抵押預告登記解釋為準物權之類的情形，人為地創設此種期房抵押預告登記的準物權與預告登記制度整體的不和諧，況且我國物權法領域并未承認準物權這一制度，更不宜借鑒。
綜上，不動產抵押權預告登記的物權效力僅能擴及于債權物權化，實質仍然是債權請求權，不能直接設立物權，只能保全設立物權的優先順位并排斥其他物權設立，期房抵押預告登記不宜作為不動產預告登記類型之一，應借鑒在建工程抵押剝離成獨立的抵押類型進而設立有效不動產抵押權。
參考文獻
[論文關鍵詞]物權變動 登記要件主義 登記對抗主義 物權公示制度
登記要件主義和登記對抗主義最大的區別在于登記的效力不同，作為兩種制度，我們很難區別孰優孰劣。《中華人民共和國物權法》（下文簡稱《物權法》）第九條對我國的物權變動模式做出了規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”同時，第二十四條又規定：“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。”這說明，我國立法采取了混合主義模式，即以登記要件主義為原則，以登記對抗主義為補充的原則。在不動產物權的變動上，采取了登記要件主義模式；在特殊動產等物權的變動上，采取了登記對抗主義模式。
一、登記要件主義
（一）含義
此主義以登記作為不動產物權變動的要件。不動產物權的變動除了當事人間的合意外，還要進行登記。非經登記，不僅不能對抗第三人，而且在當事人間也不發生效力。①簡單地說，在這種物權變動模式下，要依法律行為讓物權所有權產生變動，不僅需要當事人的合意，還需要對物權變動進行登記，因此，登記要件主義又被叫做實質登記主義。德國、瑞士民法采用此主義。
（二）分析
對于這一物權變動模式有一點非常值得我們注意，我國在基于法律行為引起的物權變動的立法模式上屬于債權形式主義，不承認無因的物權行為，這與德國所采用的物權形式主義不同。在德國，物權變動除了債權合意外，還需當事人另外就物權變動做出一個物權合意，并履行登記或交付的公示方法。債權合意和物權合意分離，那么債權合意只要雙方當事人意思表示自由即可成立，與登記無關；而物權合意則是完全獨立的，在登記以后發生效力，物權合意發生效力的結果是物權實現變動。物權變動由獨立的物權行為引起，在債權意思外存在獨立的、無因的物權變動意思和外在表現形式。在我國，物權因法律行為產生變動時，除當事人之間有債權合意之外，僅需另外踐行登記的公示方式，即可產生物權變動的效力。那么登記在這一過程中，究竟起了什么作用呢？筆者認為，在債權形式主義的立法模式下，登記是物權變動的要件，而不是債權合同成立的要件。換言之，只要買賣雙方意思表示自由債權合同即可成立生效，與是否登記無關，登記雖然作為債權合同的施行結果，但登記與否不影響債權合同的成立，只決定物權變動與否。同時，我國也不承認獨立無因的物權行為，因此登記是債權合同的履行結果，而非物權行為的外在表現形式，登記與債權合同共同構成了物權的變動。
二、登記對抗主義
（一）含義
登記對抗主義是指以登記作為公示不動產物權狀態的方法。不動產物權的變動，依當事人之間的合意即產生法律效力。但是，非經登記公示，不能對抗善意第三人。法國、日本等國民法采用此主義。
（二）分析
登記對抗主義又稱法國法主義，指的是登記對于不動產物權變更的行為只具有確認或者證明的公示效力，而沒有決定其是否生效的效力。物權的變動，只跟買賣雙方的合意有關，與是否登記無關。這一物權變動模式最早是在法國大革命精神的基石上建起來的，它充分強調了人民的自由，強調了效率，強調了限制政府權力。而在我國，采用這一模式的主要有特殊動產，比如船舶、飛行器和機動車等。這類動產價值大，交易不方便，從某種意義上講介于動產與不動產之間，因此在交易時，雖然遵循了動產以交付為公示方式并產生物權變動的原則，《物權法》第二十四條又規定：“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。”除此之外，我國地役權、土地承包經營權、非依法律行為引起的物權變動也都采用這一物權變動模式。地役權和土地承包經營權主要存在于農村集體所有的土地上，由于我國幅員遼闊，農村集體土地面積巨大，要對全國農村的集體所有土地進行登記，并將登記作為物權變動的要件的話，成本高難度大，短時間內難以實現。且農民在長期的生產生活實踐中，已經形成了一定的生產習慣，短時間內也難以習慣登記制度。綜上，對地役權、土地承包經營權等土地使用權實行登記要件主義并不合理，采用登記對抗主義更能保護當事人的合法權益，也更符合我國的實際情況。第三類是《物權法》第二十八條至第三十條規定的非基于法律行為發生的物權變動，這一類物權的變動都因事實行為引起，而事實行為一旦完成，物權就脫離了原來物權所有人的控制，若把登記作為物權變動的要件而實行登記要件主義，則物權的歸屬在事實行為完成之后、登記公示之前出現了真空，此時的物成了無主物，非依法律行為取得物權的人的權利就得不到保障，因此，采用登記對抗主義不僅保護了交易安全，還保護了物權所有人的合法權益。
三、兩種模式的比較
不管是登記要件主義還是登記對抗主義，實際上都把登記作為一種公示的方法并以此來保護交易的安全，降低交易的風險。但登記在兩者中的效力是不同的，前者在登記之前無法取得物權，后者在登記之前即可取得物權。兩者的區別主要體現在以下幾點上：
第一，登記在模式中的作用和地位不同。在登記要件主義模式下，登記的主要作用是引起物權變動，次要作用是對抗第三人，引起物權變動是當事人登記的原因，這一作用是主要的、主導的、主動的，而對抗第三人的作用則是次要的、附帶的、被動的；在登記對抗主義模式下，登記的作用僅為對抗第三人的公示作用。登記在前者的地位和重要性顯然高于后者。
第二，登記的履行程度不同。在登記要件主義模式下，所有的當事人都會在交易最終完成前進行登記，因為登記是交易完成的必要條件，不經登記他們便無法履行合同；而在登記對抗主義模式下，登記成了選擇性的條件，不登記仍不影響合同的履行，而且登記程序往往比較繁瑣，因此登記雖然被提倡并有利于保護交易安全，有時仍不被當事人所采納。
第三，登記機關審查登記的內容和強度不同。在登記要件主義模式下，登記機關審查內容首先為實質內容，即雙方當事人實際的權利義務是否符合法律規定，除此之外，還要對登記程序本身進行審查，這種模式下審查的強度更大。在登記對抗主義模式下，登記機關僅審查程序內容，對于雙方當事人實質的權利義務關系則不予過問，只要申請登記的程序合法即予以登記，審查強度就弱的多。
第四，登記在保護交易安全的程度上不同。在登記要件主義模式下，未登記交易就未完成，雙方當事人為了確保交易的安全與順利完成，一般都會選擇盡快登記，一旦登記完成，交易就完成，其他人也可以根據登記來確定物權歸屬，可謂清晰明確，再無風險。而在登記對抗主義模式下，登記之前合同生效物權已經轉移，雙方當事人處于效率方面的考慮，往往推遲登記，這時一物二賣的風險就很大，極有可能出現出賣人以更高的價格將同一物賣給不知情的第三甚至第四第五人，而此時法律承認多個受買人同時享有此物的所有權。第一受買人也冒著已經取得物權所有權最后其合法權益卻還是落空，合同得不到履行，自己雖無過錯卻要承擔損失的風險。
四、對我國現行規則的分析和建議
