時間：2023-06-28 17:32:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇學校的物業管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、我國高校物業管理的特點
1.我國高校物業管理具有育人的功能。高等學校是培養人才的重要場所，良好的校園環境有利于學生的學習。而高等學校的物業管理問題直接影響到校園的環境，從而對學生的學習造成影響。高等學校的物業管理主要可以做到管理育人、環境育人和服務育人這三個方面。完善的高校物業管理制度可以幫助學生更好地確立正確的人生觀和價值觀。2.我國高校的物業管理服務用費標準具有不確定性。目前，各物業單位資金的主要來源都是通過收取物業管理費，而每個部門的收費標準都是不同的，其原因主要是因為管理費的多少是由當地的相關部門進行規定的。與小區物業相比，高等學校的物業費的收入與支出存在很大的漏洞和出入，高效的物業管理費的多少主要是以合同的方式來確定的，因此，這種方法會造成很大的不同，成本也就會有很大的不同。3.我國高校的物業管理大多采用內部甲乙方體制。目前，我國高校物業管理的方法非常的單調，都是采用高校間共同的甲乙方體制。甲乙方體制就是在學校的物業管理中，將學校分為兩個主體，一部分進行后勤管理，一部分進行后勤執行，它們之間通過簽訂的協議進行交易，完成各自的職能。4.我國高校教職工住房的物業管理沒有采用社會化方式。我國職工教師的住宅區屬于高等學校的一部分。目前，在職工小區使用的物業管理模式不符合社會的發展，高等學校的職工小區正在實行物業改革，并逐步向社會化方向發展，這種模式會直接對校園的發展產生很大的影響。
二、我國高校物業管理中存在的問題
1.高校物業管理水平需要提高。我國高校大多以行政管理模式的物業管理為主要管理模式，很多實質的物業人員都是文化水平較低的清潔員和保安員，由于文化水平較低，導致工作效率低服務水平比較欠缺。目前，我國開始推行高校的后勤改革工作，不斷實現高素質的高校物業管理團隊。2.高校物業管理的專業化程度不夠。我國高校的物業管理制度不夠完善，無法滿足學生和學校職工的服務需求。由于學校物業管理人員的管理目標不夠明確，沒有專業的技術人員導致物業管理團隊的質量下降、成本增加、工作效率低下等問題的出現，嚴重影響了我國高等學校的物業管理的發展。3.高等學校物業管理模式不夠完善。高等學校的物業基本上都是在建校初期使用的老物業，在各方面都與目前先進的物業管理水平有著一定的差距。尤其是在物業管理制度的問題上出現很大的問題，導致整個高校的物業運轉不規范、物業人員不清楚自己的職責，而且高校中的物業部門沒有屬于自己的服務特色和專業技能。4.高校物業管理缺乏專業的團隊。我國高校物業管理部門是很好的一個工作，因此，有些人作為物業管理人員就認為無論其出現什么問題都是該校的在職職工，導致工作效率和質量的下降，并出現服務意識差、服務質量不過關、沒有責任心等問題。5.高校物業管理人員的素質較低。隨著我國科技的發展，在高等學校中都會采用先進的技術設備對學校進行更好的物業管理，但目前我國高校的管理人員不具備專業的文化知識，不能很好地為建設良好的校園環境和氛圍做出應有的結果。因此，高校的物業管理中對員工的技能有很高的要求。6.高校物業管理的市場化管理模式不夠完善。我國從建立高效物業管理制度后就沒有進行修改和完善，導致目前管理機制和經營管理水平的落后，不能達到市場化管理。根據調查顯示，我國每年高校的物業管理費用都是由學校進行支付的，但物業公司盈利率仍不高，主要是因為學校的師生并不贊成服務化的物業管理模式；還有一點是因為我國高校物業的整體服務水平差，達不到在校師生的需求，從這幾點可以看出，我國高校的物業管理模式并沒有與市場化管理相融合。
三、對我國高校物業管理的改進意見
隨著我國學校后勤管理體系的改革，目前我國使用的高等學校物業管理制度受到很大的打擊。如何改變這一問題，就必須做到以下幾點：首先，高校物業管理人員要轉換思想，增強服務意識；其次，利用高科技人才來不斷提高高校的物業管理水平；再次，高校的物業管理公司應在應用中不斷加快物業管理的規范化問題；在高校中建立健全的物業質量監督體系，并將原有的物業發展模式進行改革和創新；最后，要做到以人為本，不斷提高物業管理人員的服務水平。
四、我國高校物業管理的發展方向
我國的高校物業管理與其他的物業管理是不同的，對于高校物業管理人員招聘的標準也不是很高，隨著經濟的發展，我國高校物業管理會向著兩個方向發展。首先，將高校物業管理發展成社會性的物業管理公司。高校物業發展的第一個方向就是將校園物業進行企業化的管理和運作，將高校物業管理企業發展到社會物業管理企業；其次，就是慢慢取消校園物業管理模式，將高水平的社會性質的物業管理企業請到校園中來，隨著經濟的發展和學校后勤制度的改革，原有的校園物業管理模式必將被取代。從結果來看，無論采用上面哪一種方法，它們的目的都是提高我國高等院校物業管理的水平。因此，校園物業管理模式必將會朝著社會化服務的物業管理模式方向發展。
五、結語
隨著我國高校的不斷擴大和發展，關于高校后勤社會化的物業管理成為了高校建設中的主要問題。高校的物業管理從大的意義上來講都是服務于人民的，但高校的物業管理有著其特殊的性質，這就要求我們在建設和推廣社會化的高校物業管理模式時應考慮到很多方面，可見，高校的物業管理對于我國高校的發展有著重要的意義。我國高校的物業管理會向投資主體多元化、管理服務契約化和內部運行企業化方向發展。
作者：劉巍巍 單位：國防科技大學
關鍵詞：高校;物業管理;新思路
中圖分類號：G47文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）10-0045-02
1 目前高校后勤物業管理的現狀
經過近幾年的發展，高校后勤物業管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規模的不斷擴大以及學校發展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業管理迎來了進一步的發展機遇。同時對服務質量的需求不斷提高，也給后勤物業管理的發展帶來了挑戰。
目前各高校后勤物業管理主要還是由學校后勤集團組建的物業管理公司經營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業物業管理企業開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發，高校已成為物業管理企業展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據著高校物業管理的大部分市場，而另一方面，社會專業物業管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。
2 高校物業發展中存在的主要問題
2.1 難以與市場化、專業化、企業化經營的模式真正接軌
學校后勤集團組建的物業管理公司由于在用人機制、制度建設、經營管理等方面的不健全，難以真正達到專業化、企業化的要求。
2.2 缺乏服務意識，服務水平低下
目前高校物業管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務意識弱、水平低、辦事效率差，缺乏統一的行之有效的管理。
2.3 物業管理隊伍知識老化，年齡老化問題嚴重
高校物業管理者中大部分是從學校各部門分流的人員，沒有系統學習物業管理的專業知識，而大部分值班員、保潔員來自招聘的年齡偏大民工，本身素質較低，又沒有經過系統的培訓。這樣必然造成管理上不去，服務不到位。
2.4 高校物業公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多數高校后勤物業管理費用還是靠學校撥款，物業管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉變，沒有從福利型服務觀念轉變成有償服務的觀念。另一方面則是由于物業管理公司服務水平差，達不到師生的要求。
以上幾個方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業管理公司，但離市場化、專業化、企業化的目標還相差太遠。
3 高校后勤物業管理的特點
高校后勤物業管理企業和社會品牌物業管理企業一樣，都要追求管理的專業化、規范化和科學化，通過規范的市場運作，精心嚴密的管理，細致周到的服務不斷去提升服務質量和管理水平，不斷創立各自的品牌。但高校后勤物業也有別于社會其他類型物業的地方，一個顯著的特點就是高校物業具有教育性和功能性相統一。高校后勤物業管理企業應該在推進和實施高校物業管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業服務的功能與學校教書育人的功能實現和諧的統一。另外象高校學生相對集中、流動性大、物業使用頻率高等特點，在從事高校物業管理時應高度予以重視。
4 加強現階段高校物業管理的思路
4.1 引入競爭機制，促進高校物業管理公司發展
目前高校物業管理的水平與專業物業公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據著高校物業管理的絕大部分市場。為了促進高校物業管理水平的提高，學校后勤有必要有選擇地放開部分市場，讓社會上有實力的優秀專業物業管理公司參與到學校物業管理中來。通過競爭、對比來提高學校后勤物業管理公司的服務質量。使其盡快朝著專業化、規范化、科學化的道路上發展。競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業改革發展的動力。在競爭面前，學校后勤物業管理公司才會有發展，不會在后勤社會化面前被淘汰。
4.2 加強物業管理隊伍建設，提高管理專業化水平
后勤物業管理公司由學校總務處轉型而來，人員專業素質不高，缺乏專業的物業管理知識。因此要想提高高校物業管理公司的水平，一個重要的方面就是全面普及物業管理知識，采取送出去或引進來的方式，從上到下進行系統的培訓。與此同時在選聘員工時嚴格把關，使員工朝著年輕化、知識化的方向發展。只有物業管理隊伍素質得到全面提高，才能提高物業公司的服務水平，增強物業公司管理的專業化程度。
4.3 健全各項管理制度，加快后勤物業管理的規范化
制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現。學校物業管理公司首先應從內部管理上下功夫，建立健全各項規章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執行上接受學校和廣大師生的監督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業管理工作盡快實現規范化。
4.4 加強高校物業管理公司的品牌建設，增強市場競爭力
隨著高校物業管理公司的發展，在立足高校為師生服務的基礎上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業管理公司必須加強自身品牌建設，形成自己的服務特色，用質量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業管理公司參與市場競爭對自身的建設和發展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業管理的服務質量，可以這么說，加快高校物業管理公司的品牌建設，積極地參與市場競爭，是高校物業下一步地發展方向。
4.5 走市場化經營道路，提高盈利能力
在過去，高校后勤服務工作是單純的行政福利型管理，所有費用由國家包下來，不重視成本，不講經濟效益。近幾年來通過后勤改革，學校后勤逐步轉向經營服務型和有償服務型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業公司的盈利能力還是不高，還需要學校不斷輸血才能維持其正常運轉。要提高物業公司的盈利能力可從幾個方面著手：
（1）提高服務質量是基礎，只有服務質量上去了，有償服務才會理直氣壯。
（2）針對不同的服務對象，提供形式多樣的特色服務。如在學生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務。
（3）教師住宅區的有償物業服務同市場接軌，提高收費標準。學校物業管理的特殊性主要體現在教學樓和學生宿舍的服務上，而教師住宅的物業管理要逐步同市場接軌，這樣就能有效的改善學校的物業管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物業管理公司才能真正成為“自主經營，自負盈虧，自我約束，自我發展”的企業法人。
5 以人為本，共建和諧校園
物業管理公司管理的是物業，服務對象是人。物業管理的好壞，取決于服務對象的滿意度。加強與服務對象的溝通，反饋服務質量的意見是提高物業管理水平的一種重要途徑。高校物業管理有著有別于其他物業管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業管理中，讓部分大學生參與到物業管理中來，一方面有助增強他們的社會實踐經驗。另一方面可以加強與服務對象――廣大師生的溝通，提高物業服務的質量；另一方面，可以給貧困家庭的大學生提供一些打工的機會，給以他們關愛。讓高校物業管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。
【關鍵詞】物業管理；管理模式；反饋機制
前言
高校物業是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。近年來，我國高等教育迅速發展，很多學校招生規模不斷擴大，專業不斷調整和增設，相對應的是老校區改、擴建和新校區的籌建，高校物業已經成為高校改革的一個重要領域。物業管理模式從無到有，服務范圍由簡到繁。在一些經濟地區發達和基礎較好的高校，物業管理工作取得了很大的成效，其管理服務不僅初具規模，而且具備了一定的專業化水平和市場競爭力。應該說，目前高校物業管理的改革的方向是正確的。但同時也要深刻認識到由于學校物業具有重教育、重服務的特性，因此，在不斷倡導專業化物業管理的進程中，不可避免地出現一些復雜問題和困惑，高校的物業管理必然要走一條創新發展之路。
一、高校物業管理工作的概述
1.高校物業管理范疇廣泛
高校物業管理是個廣泛的服務行業，包括廣大教工、學生的所有后勤工作，覆蓋教學管理、居住、餐飲等部分事務。這些事務的具體內容如下：首先，涉及教學管理的服務范圍有：教學樓房維護、教學設施的維護維修等。其次，涉及生活的服務范圍有：宿舍管理、餐廳餐飲、美容美發，學校超市等，體現在安全、衛生、實用、美觀等幾個方面，例如，食堂主要包括教工學生伙食的質量、衛生狀況，餐飲價格等等；再次，涉及到校內交通的服務范圍有：校內班車的運營，學生交通工具的管理等。當然還有其他重要事項，校園綠化，校辦工廠的運營等等。
2.高校物業管理的基本要求
（1）安全至上的原則。例如，教學樓、宿舍樓的維護維修必須堅持安全第一的原則。房產設施包括行政辦公樓、教學樓、學生宿舍、教工宿舍、校內后勤房產等等。不論是學生宿舍的涉及還是教工家屬宿舍的管理都要把防火、防盜、防震等安全事項放在首要位置。
（2）堅持以人為本的原則。把方便學生、服務教師的指導方針貫穿于其生存和發展的全過程。物業管理的規章應方便教職員工和學生聯系物業管理人員，使工作人員能及時處理相關事務。
（3）成本收益相統一的原則。在物業公司還尚未完全獨立化的前提下，物業管理既不是完全免費的福利服務，也不是追求效益至上的市場服務，必須講求二者的平衡。物業管理公司管理的資產比較特殊，服務的對象是具有人文環境的高校。因此，物業管理要遵循教書育人的宗旨，不僅為學校師生提供高效、高質的服務，并且還要創造平安、優雅的校園環境。物業管理始終要把公眾利益放在首位，然后才考慮實現經濟效益，最終努力實現和諧雙贏的管理效果。
二、高校物業管理現存的主要問題
高校物業管理是高校后勤社會化改革的重點，也是學校后勤改革所面臨的重要難題，目前主要表現在思想觀念滯后、規模效應差、費用偏低、職責權限不明確等方面。
1.管理體制沒有理順
我國高校物業管理存在多種模式，由于各高校在引入社會參與程度有很大的差異，因此，高校物業管理發展就體現了不平衡性和多元化特點。目前，有社會物業競爭管理型，有學校后勤主導性，還有二者共同管理型，但從長期來看，高校物業管理獨立化是個大方向。由于制度體制落后，現在仍然有部分高校受傳統計劃管理體制的束縛，名義上雖然將物業管理從學校分離出去，但其仍不具備獨立法人資格。因相關的產權問題沒有得到解決，所以和學校繼續存在附屬關系，在資源分配關系上具有濃厚的行政管理色彩。有些高校雖已組建了物業管理企業，逐步增加保潔保安、綠化養護等服務內容，也實行了象征性的有償服務，并簽訂了相關物業管理協議，但在服務內容、服務收費等方面往往受到學校的行政約束。缺錢先辦事，錢少辦多事，沒錢也辦事，既不執行行業要求和標準，也不考慮成本和效益，其運行方式帶有的行政命令的特點。
2.物業管理方與被管理方責權不清晰
首先，物業管理作為高校后勤改革的內容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，職責權限不清，因此管理過程必然出現隨意性強、盲目性大的現象。長期以來，物業員工的思維在“事業單位”思想慣性的影響下，對自身工作范疇沒有搞清，既沒有明確自己的義務，也沒有堅持自己的權利，原有的“等、靠、要”思想比較嚴重，缺乏服務意識、競爭意識，仍持有“到時上班，到點下班”的心態。由于，物業部門負盈不負虧，因而市場運作化程度低，完全達不到現代企業發展的要求，所以，時常出現管理不及時、不到位，服務效率和質量跟不上學校管理的問題。
其次，目前，仍有不少高校職工對物業的認識比較片面，認為物業就是環境維護、衛生清理、簡單的門窗桌椅維修等。不少職工還停留在過去行政型、福利型管理模式的思維上，尤其對有償服務等現代市場消費觀念難以適應，容易產生對物業管理的過分要求，希望物業管理不收費、少收費、多做事。這些觀點是不正確的。
3.缺乏高素質的物業管理人才
目前高校物業管理的職業化隊伍尚未形成，現有員工有的來自本單位后勤，有的來自高校附屬企業的下崗職工，有的是單位職工的家屬，他們雖然長期從事后勤管理和服務，有一定實際工作經驗，但文化素質普遍不高，服務水平和專業技能較低，大多缺乏專門的知識和系統的培訓，故很難保證服務質量。再加上長期以來高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務意識相對淡薄，市場觀念和企業經營理念都有待提高。
長期以來，高校為了解決部分貧困學生的基本生活保障，普遍采取了學生勤工儉學的形式，由學生來負責學校的許多后勤服務工作。這樣就造成了管理松散、服務質量差等問題。近年來，高校職工的境遇大幅提高，因此，他們要求居住工作環境應大幅改善，加之，目前，學生的生活條件也不斷提高，這一切都對物業管理的服務質量提出了新的標準。
4.長期以來物業管理經費短
由于物業管理體制沒有理順，高校物業資金的來源比較單一，主要是來自少量的房屋租金及學校行政撥款。由于資金來源非常有限，而且學校住宅的維修工作量很大，因此，常常造成物業管理經費緊張的局面。近年來，隨著學校招生規模的不斷擴大，學校基建項目相應增加，投資管理的費用也會不斷增多，成本收益可能嚴重失衡，屆時學校負擔將越來越重。因此如何緩解經費短缺問題也成為高校物業管理中的一個無法回避的問題。
三、完善高校物業管理的對策與建議
1.建立新的管理模式、完善新的管理體制
逐步完善管理體制是高校物業發揮作用的根本保障，隨著我國市場經濟體制的逐步推進，我國高校物業由行政事業型管理模式向企業管理轉制已成為一種發展趨勢。因此，在實踐中探索發展，努力堅持物業管理面向社會，逐步推行企業化管理，提高其法人獨立地位的大方向。堅持“規范、和諧、創新”的核心價值觀和樹立“服務教學、以人為本”的管理理念，以公共教學設施和學生公寓設施及相關配套服務為重點，采取科學的市場運作原理，逐步提高物業管理水平，充分發揮高校物業市場化運行與服務育人的雙重職能，為高校師生創造了一個安全、舒適的工作、學習和生活環境。
2.完善高校物業管理制度
規范合理的制度是高校物業健康運行的前提和保障。物業管理的基本原則應該是安全、節能、高效三項，其中應特別強調安全、例如建筑安全檢查，水電設施安全，校車運行安全等事項，務必做到事務細化、責任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相結合的方針，講求資金利用效率，從資金的籌集、分配到使用是個有機過程，堅決杜絕“跑、冒、滴、漏”等現象。再次，注重管理質量和效率，堅持物業管理人人有責的信念，增強主人翁的責任感。
3.提高和糾正認識上的偏差
只有廣大教職工對物業有了正確認識，并加強自身的自律行為，物業管理才能事半功倍。高校物業的作用非常重要，內容也比較廣泛。全校職工、學生的教學設施、居住環境、飲食衛生質量、校車的合理調配、校辦工廠的運營等等都是物業的管理范圍。物業的職能不僅是提供基本的服務及便利，而且也涉及到個人息息相關的日常事項。廣大教師員工學生既要維護自身的權益也要盡到自己的義務，對于物業合理的計價收費標準應認真執行。
4.堅持低碳物業管理的原則
物業管理與節能降耗以及環境保護的關系十分密切。數年前，中國物業管理協會就曾提出要推行綠色物業管理。根據國外的資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費用是建設成本的7倍左右，而國內則達到了12倍，其中，能耗費用占比最大。由于大學是廣大師生聚集的場所，因此，物業管理與節能降耗高度相關，建設資源節約型、環境優美型校區是項重要舉措。通過統籌兼顧，信息共享，進一步抓好管理和服務的各個環節，就能夠達到節能、節水、節電及促進資源的循環利用和環境的改善，從而為保護環境和建設節約型社會將作出積極的貢獻。
5.吸收高學歷的物業管理人才
物業人才應專業化、年輕化，要逐步提高完善物業管理人員的學歷層次和知識結構。隨著部分職業院校和高等教育院校物業管理專業的設置，物業人才能逐漸滿足高校的需求。高校物業公司應重點吸收建筑設計、管理學、經濟學、會計學等方面的復合型物業管理人人才，這些專業人才適應性強，所學專業對高校物業管理比較對口，能大幅提升管理的水平。
6.建立一個有效的監管反饋機制
沒有良好的反饋機制就不可能有良好的物業管理活動，物業管理方式的改善依賴于大家的積極共同參與。因此，必須建立一個有效的監管反饋機制，及時對物業進行信息反饋，物業相關人要廣泛聽取教職員工的意見和建議，對于好的對策建議必須主動采納。另外，還要和同行兄弟院校積極交流物業管理經驗，積極吸收其成功之處。
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本文作者：王樹嫻工作單位：南京鐵道職業技術學院
1、服務觀念有待進一步提高在當前階段，高校都在推進后勤社會化，推動物業管理改革深入開展。但是應該看到，高校物業管理還處于發展階段，尤其是很多高校的物業管理企業是由學校原有的后勤部門轉型過來的，很多企業管理者的服務意識和服務觀念還不能適應高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服務意識不強，市場觀念淡薄。而很多教職員工對于物業管理還存在著誤區，難以接受高校花錢買服務的市場意識和消費觀念，這些就嚴重阻礙了高校物業管理的健康發展。2、物業管理技術水平較低現代物業管理具有較強的技術性要求，而當前高校物業管理還存在著專業技術知識較低，難以滿足高校物業管理發展的需要。根據高校后勤化發展的要求，很多高校都引進了物業管理部門，劃分了保潔、綠化、維修等職能，物業管理得到了快速發展。但是，由于很多管理人員和工作人員但來自于學校原來的后勤服務部門，盡管有一定的工作經驗，但管理水平較低，服務意識不強，很難滿足高校師生的服務需求。3、管理制度不夠完善規范的物業管理制度是加強物業管理的基礎。物業管理制度主要包括行政、財務、業務等方面的管理制度，主要明確職責范圍、崗位要求、工作程序以及服務規范等。在當前階段，很多高校物業管理公司主要是由本校后勤職工組建而來的，雖然也明確了崗位職責、工作程序、服務規范等相關制度，但與很多社會中的物業管理企業相比還存在著較大的差距，高校物業管理制度不夠完善，很多制度沒有得到嚴格的執行。4、物業管理投入嚴重不足在當前高校物業管理過程中，由于學校教職員工人數較多，很多資源使用率較高，大大增加了物業管理的難度。而隨著高校公共設施技術水平的快速提高，這就對物業管理與服務提出了更高的要求。而高校的物業管理費用來源于學校的撥款以及一定的物業服務收費。由于高校物業管理經費來源單一，物業公司對于物業管理和服務的投入嚴重不足，物業管理過程中存在著管理松散、服務質量難以滿足廣大師生的需求等問題。
在實施后勤社會化改革的背景下，高校物業管理對于提高教育教學質量，優化育人環境，構建和諧校園等方面發揮著重要作用。因此，為了做好高校物業管理工作，必須采取以下措施：1、切實轉變觀念，提高經營意識隨著高校后勤社會化改革的深入發展，物業管理公司要加強宣傳力度，改變物業管理人員的傳統觀念，提高物業管理的服務意識和經營意識，高校物業管理的健康發展創造有利條件。2、加強技能培訓，提高綜合素質高等教育事業的快速發展對物業管理提出了越來越高的要求。物業管理部門及企業要著眼于學校事業發展的需要，加強對員工進行技能培訓，提高員工的綜合素質。培訓內容主要應當包括專業技能、文明禮儀、工作作風等。在進行技能培訓過程中，要制定科學的培訓計劃，創新培訓方式，邀請社會上專業的物業管理專家來開展技能培訓或示范訓練，切實做好實踐考核工作。要逐步實現持證上崗，不斷提高物業管理從業人員的技術能力和管理水平。3、注重制度建設，實現規范管理高校物業管理要真正走向市場化，就必須改變以前的行政化管理方式，建立起市場化制度體系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括崗位職責、人事制度和考核辦法等。另一方面，要制定合理的服務工作規程，包括管理制度、培訓制度以及會議制度等。4、拓展服務范圍，提高服務質量在高校后勤社會化發展過程中，要根據高等教育發展的需要對物業服務項目進行優化和調整，加強教室及教學設施的管理和維護工作，切實做到為廣大師生服務，為教學工作服務方面。同時，要結合高等學校實際，積極拓展維修、家政等相關服務項目，積極開設和優化各種商業服務網點，廣開財源，推動物業管理工作不斷向前發展。
高校物業管理工作是高校后勤化改革的重要組成部分。當前高校物業管理還處于發展階段，很多企業管理者的服務意識和服務觀念還不能適應高等教育事業發展的需要，必須要切實轉變觀念，加強技能培訓，不斷提高物業服務質量。
【關鍵詞】高校后勤管理；引進 ；物業管理公司；分析探討
我國高校從1999年開始已全面推行了后勤社會化服務改革,根據當時的社會主義市場經濟的需求,努力打破傳統的后勤行政管理模式和管理體制。這些年來通過逐步加大學校投入、挖掘后勤內部潛力、積極引進社會資金、開放后勤市場等方式,除了在提高后勤硬件檔次、改善校園環境、后勤服務質量等方面取得了長足的發展和進步外,同時也使高校后勤漸漸做到了管理企業化、服務商品化，為學校物業管理的實施提供了體制上的有效保證。從而使我國高校后勤物業管理迎來了更深層次、更進一步的發展機遇，同時也不斷提高了對服務質量的需求，以及為高校物業管理的發展帶來了積極挑戰。
一、物業管理在我國高校后勤中存在的問題
1.后勤物業管理服務理念無法適應目前的發展需要
物業管理公司進入我國高校后勤管理的首要內容便是對高校后勤管理進行改革。其主要目的是逐步向社會挖掘后勤內部潛力和開放后勤市場，以達到提高后勤服務質量，逐步做到管理企業化、服務商品化。有不少人認為高校實行物業管理是在卸下“包袱”、甩下“包袱”,是將物業管理公司直接推向社會。在此同時需要物業管理人員有個正確的職業觀念，不要認為只拿固定工資就好，其他都不管，一定要正確的看待企業效益與個人利益之間的關系。物業管理公司領導者一定要正確引導員工、關心員工，使他們愉快地在管理服務中適應各種形勢發展的需求。
2.高校后勤物業管理制度還不夠完善
我國高校后勤物業管理制度一般有業務、綜合、財務、行政管理制度等，我們常見的主要有各類人員崗位責任制、管理機構職責范圍，以及服務規范和操作程序等。轄區的管理制度通常分為各區域內的物業管理規定、用戶手冊、物業管理公約等。我國各高校物業管理部門目前雖然也制定了諸如行為規范、崗位職責、工作程序、工作標準等相關的制度，但是這些還不成體系、不夠完善，且在實際執行時也無法做得相對嚴格，種種原因都說明了我國高校后勤物業管理制度還不夠規范、不夠健全。
3.高校后勤物業管理的質量和服務水平不高
因為我國高校的后勤物業管理不是一個獨立的企業，僅僅只是高校的一個組成部分，學校也只是每年撥付相應的費用給物業管理部門，高校師生并不是直接支付物業費的“支付者”，他們只是物業服務的“接受者”，因此，他們無法要求或是很難要求物業管理部門的服務水平、服務質量能有所提高。高校后勤物業管理部門在服務質量上主要存在著四個問題，第一，對學校的環境管理不夠到位，沒能采取正確、有效的措施進行環境管理工作；第二，對學校的衛生保潔和校園綠化方面管理不夠全面，存在著只重視主干道的衛生，忽視偏僻角落等地方的衛生等；第三，對學校服務范圍內的設備、設施定期維修保養、巡檢等方面做得不夠到位；第四，物業管理部門不能夠主動的服務學校，在服務方面存在著不到位、不及時的情況，常出現拖拉工作的現象。
二、 我國高校后勤物業管理目前的現狀
我們從高校后勤管理的性質來說,它其實只是高校后勤管理工作的一部分, 自后勤物業管理改革以來,這段時間是一個計劃經濟到市場經濟的過渡時期。然而在這段過渡時期,我國高校后勤物業管理部門在面對機遇的同時也面臨著挑戰。高校物業管理不僅脫胎于高校,而且其服務對象同樣是高校內部，它們之間著種種密切而又復雜的聯系。目前我國還有很多高校沒有建立后勤物業管理體系,這些高校的管理行為其實差不多都是行政行為。高校的后勤物業管理其實只是建立了管理體制框架，在其部門內部實施了相應的規范物業管理制度的一系列機制。但是這種物業管理思想依舊處在市場不完善、不健全的建立狀態，它的運營模式沒能完善、完全的建立。目前我國一些高校的物業管理仍然沿用著傳統的管理體制，有些高校的物業管理公司雖然在名義上是從學校分離出來的，并且有著獨立的企業在運行。但這些企業不具有獨立的法人資格，和學校依舊存在著附屬關系。
三 、對我國高校后勤物業管理提出的建議
1.高校后勤管理需引進專業的物業公司
很多人認為高校后勤管理需要引進專業的物業管理公司，從而增強市場競爭意識。我國高校后勤物業管理目前正在向市場經濟意識轉變，能夠適度引進專業的物業管理公司參加高校的后勤管理,像這樣的模式是可以對學校物業管理觀念進行轉變的，同時還能使高校后勤物業管理公司學習到更專業的、更先進的服務手段和管理經驗，增強危機感和競爭意識。我們認為高校的教職工也要改變一些觀念,逐步樹立正確的有償服務理念、市場意識和服務意識，從而推動高校后勤物業管理更進一步的順利發展。
2.高校后勤物業管理公司需提高服務質量
我們知道高校后勤物業管理服務的對象其實就是高校的師生員工。所以，物業管理公司在服務的過程中一定要堅持“以人為本”的理念,樹立好高校后勤物業管理的品牌形象。并且需要做好以服務促進物業管理的進步,從服務質量中求效益,為高校師生員工提供休閑、學習、娛樂、生活等全方位服務,以此來推進高校后勤物業管理有效、協調的發展。同時為師生員工提供全方位、高效、優質的服務。營造經營有序、文明向上、服務周到、舒適、環境優美的良好環境,讓師生滿意。在提高硬件檔次、改善校園環境、提高后勤服務質量等方面需要不斷加強進步、發展。
3.高校后勤物業管理公司需加強創新管理體制
大多數人認為高校物業管理公司在今后的發展中一定要從根本上理順產權關系,建立獨立核算、自負盈虧、自主經營的經濟實體,并需不斷地增強其自我發展能力。物業管理企業需在管理上提高管理效率、減少管理層次；在運營上需不斷拓寬經費來源等,以此為物業管理企業的發展注入一個新的層次,使物業管理工作能夠長期良性循環以及使高校后勤物業管理工作逐漸走向市場化、規范化、專業化經營的軌道,這樣有利于高校教育事業產業化發展。
我們認為高校后勤物業管理公司作為經營服務實體,就一定要進行機制轉換，愿意為教育服務、能正確把握改革方向、高效、選配精干的領導班子；以及盡量減少物業管理人員和層次,提高工作效率；在此同時還需努力、爭取實現經營機制的創新等,并堅持按產業化、企業化的要求,建立一個有效的、協調的運行機制,最大限度地對各種資源配置進行優化,降低其經營成本,同時建立一個健全“自我約束、獨立核算、自我發展、自負盈虧”的現代企業制度。從而形成一個具有我國高校特色的后勤物業管理發展模式。
參考文獻
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[關鍵詞] 和諧社會 高校 物業管理
早在中國古代，偉大的思想家孔子就提出了“和諧社會”的美好理想――“致中和，天地位焉，萬物育焉”。隨著社會的發展，和諧理念引入國家治理、社會關系協調領域中，“社會和諧是中國特色社會主義的本質屬性，是國家富強、民族振興、人民幸福的重要保證。”新和諧觀的提出對于高校社會后勤化的不斷深入，更新觀念，轉變工作作風，具有現實指導意義。而高校物業管理作為高校后勤的新興任務，應從自身出發，建立和諧的高校物業管理體制。
1 高校物業管理的主要內容及基本要求
1.1 環境衛生。保潔服務是物業管理的最基本服務。校園環境衛生不僅是學生對學習和生活環境的基本要求，也是學校形象和面貌的綜合體現。因此，學校對環境衛生的要求要遠高于其他物業服務對象對環境的要求。為高校服務的物業公司要確立專業操作、保持整潔、服務教學的目標，要引入相關質量標準，嚴格參照標準進行規范化、程序化實施。
1.2 樓宇管理。校園內人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜給高校物業的安全管理帶來難度，加之學生防范意識不足等原因，導致校園內極易發生各種安全事故。這就要求物業管理確立安全第一、規范操作、責權統一的理念，將安全及消防工作作為物業服務工作中的重中之重。同時，高校是知識分子的集中地，學生公寓物業管理要突出文化氛圍和藝術品味。公寓管理是學生管理體系的一個重要組成部分，其工作質量直接影響學校的穩定和校園精神文明建設。物業管理應根據校區學生公寓的實際情況，制定出符合現代學生公寓管理的高標準的服務與管理制度，在日常的服務之中實現公寓管理的規范化、制度化與科學化，使之真正實現管理育人、服務育人、環境育人的功能，創造優美、整潔、安靜和奮發向上的育人成才環境。
1.3 公共設施設備的維修和維護。校園的公共設施設備是教學工作的基本保障。公共設施設備的維修維護要確立專業、規范、節約的管理目標，保障公共設施設備隨時處于良好狀態。
1.4 能源的節約管理。學校是一個龐大的系統工程。任何一點疏忽都會對國家造成巨大的損失――浪費國家資源、影響社會發展。高校物業管理應充分體現其管理效益，讓學校后勤部門省心、省力的同時，節省開支。為此，要求對物業管理人員應做到：認真負責所管樓層的用水用電，根據天氣情況控制公共部位電燈的開關，認真檢查各區域衛生間水管閥門有無跑、漏、滴的現象，及時報修；認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防止超負荷運轉等現象引起的能源消耗，保障設備設施安全。認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調的教室和其他部位，做到及時開啟和及時關閉，做好有關記錄。
2 高校物業管理發展的對策
高校物業管理不同于一般的小區管理。它不僅為學校房產物業提供管理服務，更重要的是通過這種管理服務構筑起一個有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通的健康、開放的工作、學習和生活的環境。鑒于當前高校對物業管理的新要求，提高物業管理水平迫在眉睫。
2.1 引入競爭機制，促進發展
目前高校物業管理的水平和專業物業公司的水平存在較大差別，他們占據著高校物業管理的絕大部分市場。但競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業改革發展的動力。因此，為了促進高校物業管理水平的提高，學校后勤部門應積極吸納社會上有實力的優秀專業物業管理公司參與到學校物業管理中來。通過競爭提高學校后勤物業管理公司的服務質量，使其盡快朝著專業化、規范化、科學化的道路上發展。
2.2 樹立品牌意識，強化質量管理
高校后勤物業管理企業與社會品牌物業管理企業一樣，都要追求管理的專業化、規范化和科學化，通過規范的市場運作、精心嚴密的管理、細致周全的服務，不斷提升服務質量和管理水平，不斷創立各自的品牌。高校后勤物業也有不同于社會其它類型物業的地方，具有教育性、功能統一性的特點。高校后勤物業管理企業應該在推進和實施高校物業管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業服務的功能與學校教書育人的功能實現良好、和諧的統一。不管怎樣，專業化、規范化和科學化的運作仍是構成物業企業核心競爭力的關鍵性因素。在構建和完善高校后勤物業管理先進模式的過程中，必須要重視培育以專業為主的企業核心競爭力，這是高校后勤物業管理企業的立足之本和發展之源。基于這些思考，現在很多高校后勤物業管理企業開始在怎樣推進專業化和標準化管理上下工夫，以盡量縮小與其他社會物業管理品牌高水準管理的差距，不斷積累與高水準物業管理抗衡的資本。
2.3 多種形式培養人才，提高隊伍素質
完善的高校物業管理，取決于訓練有素的物業管理人才，首先要有良好的思想素質，肯于奉獻的精神，而且要掌握現代管理科學技術，并善于運用實踐。培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人才的素質，一是要利用多種渠道、多種形式培養一支思想好、技術硬、進取心強、勇于開拓、有敬業精神的物業管理骨干隊伍；二是要利用高校的優勢，向社會上招聘高素質物業管理人才，充實到高校物業管理隊伍中來；三是引進競爭機制，加強考核，優勝劣汰，建立一支動態、穩定的高素質物業管理隊伍。同時，高校物業管理屬于勞動密集型服務行業，企業中的80%員工是操作層面的員工。他們擔負了物業管理服務中80%以上的工作量，保潔、綠化、維修等崗位，每天直接面對師生，這些員工素質的好壞、業務能力的高低，直接影響到物業管理的質量。所以要重視操作層員工的崗位培訓，把實際操作的經驗、程序變成理論文字傳輸給員工，有針對性地開展各種專業培訓。用良好的服務，為師生創造優美舒適的工作、學習環境。
2.4 建立健全制度，加強規范管理
制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現。學校物業管理公司首先應從內部管理上下功夫，建立健全各項規章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執行上接受學校和廣大師生的監督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業管理工作盡快實現規范化。
總之，隨著高校的快速發展，高校后勤社會化的不斷深入，高校物業管理作為高校后勤的新興行業，由于其特殊性，越來越受到社會的高度重視。在社會物業市場中，它具有強大的生命力和廣闊的發展前景，相信其在激烈的市場競爭中，必將獲得長足發展，發揮巨大的社會作用。
參考文獻：
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關鍵字：高校后勤；物業管理；新思路
1999年, 時任國家教育部部長的陳至立做了《解放思想，堅定信心，開創高校后勤社會化改革的新局面》的報告，拉開了后勤社會化改革的序幕。后勤社會化的改革的重要內容之一就是高校物業管理的改革。高校物業管理是在社會上商品房改革、物業管理的發展和高校后勤社會化改革的推進而發展起來的。中國高校后勤物業改革十年來，取得了一定的成績，但也面臨著一些的問題，要深入的了解和解決高校后勤物業管理中存在的問題，首先必須從概念說起：
一、高校后勤物業管理的概念及特點
1.高校后勤物業管理的概念
物業管理(Property management), 也譯作財產管理，是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。高校物業管理是隨著社會上物業管理行業的發展和高校后勤社會化改革的推進而發展起來的，是通過改變原有計劃經濟條件下供給制和福利型為特征的行政管理模式，它以經濟規律、價值規律為準則，對學校已經建成并投入使用的各類建筑及設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供多層次、綜合性的有償服務。高校后勤物業總體可以分為住宅物業、學生公寓、辦公科研物業三大板塊，涵蓋了膳食服務、水電管理、校園綠化、內外環境、學生公寓、運輸、商貿經營等多種服務項目。
2.高校后勤物業管理的特點
（1）贏利性與公益性合二為一的特點。高校物業管理主要是以滿足教師的教學科研及學生的學習和生活為主要目的。高校物業管理的突出特點就是物業的所有權者是在校的全體師生，物業“業主”主要是廣大學生和教師，并且不斷在變化。高校的物業管理機構作為經濟實體固然要考慮經濟利益，但其一切行為都要與高校培養人才、教學科研的整體目標相一致，使物業管理工作成為高校培養人才的有機組成部分，這一點是普通社會物業管理所不能比擬的。
（2）物業管理機構角色復雜。高校的物業管理機構是具有鮮明事業性質的物業管理服務實體。雖然建立了物業管理體制框架，內部也實施了一系列規范物業管理制度的機制，但屬于市場不完全狀態，很多還在實行事業化管理，或者只在高校內部進行有限度的準企業化經營和運作。另外，高校是行政事業單位，土地的使用權是國家行政劃撥，高校建設資金大部分是計劃經濟撥款，物業管理費用也是計劃經濟體制下的行政劃撥。缺少對物業管理專款專用的預算方案，沒有專項的維修養護資金。
（3）高校后勤物業管理具有從計劃經濟向市場經濟的過渡性。我國的改革開放歷經三十年的風雨洗禮，市場經濟的觀念正在深入人心，但是傳統的計劃經濟體制仍然在不同程度上影響這人們的行為和活動。高校后勤也不例外。從1999年開始高校后勤社會化、市場化改革開始，十多年來市場觀念正在一點點走向高校，走向人們的腦海之中。這是一個過程。但是，由于高校的教育特性而使得高校后勤還存著產權模糊不清，管理服務不分的現狀，處在一個從計劃經濟向市場經濟的過渡階段，既影響了高校后勤服務的質量也影響了后勤服務集團的收益。因此，在過渡期需要決策者、執行者、被服務對象的觀念改變、行為支持；同時，也需要外部環境的影響和支持。
二、高校后勤物業管理存在的問題
第一，產權不清，不具有獨立的法人資格。高校物業管理企業往往都處于多層管理和監控之下, 就其管理模式來說, 物業管理的直接領導是學校的某行政管理部門。大多的高校后勤物業管理企業都是由高校原來的后勤部門改制而來，和高校之間存在著產權不清，關系不明的現象。同時由于產權不清，也導致了費用核算模糊。物業經費也大多由學校以后勤經費的形式撥付。同時，物業收費以一定的方式上繳高校，沒有形成真正獨立的企業形象，僅是高校的一個組成部分。從實踐看多數高校均采用“倒推法”，即根據現有后勤實體的在編人數及臨時用工數量的各種工資補貼標準、各種消耗及運行費用等測算出總價格，再用總價格除以總工作量費用，如單位面積維修費用等，這種測算與社會上通用的管理和服務費用標準，難以一致起來。產權不獨立、費用核算的模糊化嚴重的影響了高校后勤改革的步伐，也加重了高校的負擔。
第二，服務質量不高。由于高校后勤物業管理沒有以獨立的企業形象出現，只是學校的一個組成部分。因此，學校每年撥付一定的費給物業管理部門。因此學校師生是物業服務的接受者但卻不是物業費用的直接支付者。因此，從師生的角度來講, 物業公司應該為其學習、工作及日常的管理提供方便全面的服務，但是卻很難要求物業服務質量。另一方面，物業管理企業也較少能盡心盡力為其服務對象提供優質的物業服務。
第三，管理和服務人員服務意識不強。高校后勤改革才10多年的時間，現在的物業管理公司人員大多由原有的后勤管理人員和下崗職工組成，缺乏市場競爭意識，綜合管理能力以及行業的技能等基本素質, 人浮于事浪費資源的現象大大存在。各后勤物業部門也缺乏主動服務自我發展的意識, 不能很好地履行現代物業管理的職能。
三、高校后勤物業管理的新思路
第一，明晰產權，建立現代企業制度進行物業管理。高校物業管理部門大多由原來的高校后勤部門轉化而來，因此產權不明確，不具有獨立的法人企業產權地位，妨礙了高校后勤物業改革的深入。因此，必須轉換機制，明晰產權，建立現代企業制度，推進高校后勤物業管理公司建立現代企業制度。按照“產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求實現自主經營、獨立核算、自負盈虧、自我發展使企業成為獨立的產權人，脫離與高校的依托關系。嚴格按照標準收取生活區、教學區等各種合理的費用,在實現服務宗旨的同時為自己補血以業養業，杜絕高校后勤服務不計成本的無償服務的惡性循環狀況。按照市場經濟的運行機制來進行后勤服務，服務與費用相配比，走出目前高校后勤物業管理的困境。
第二，提高人員素質，建立物業服務的考核指標體系。2003 年，國務院頒布了《物業管理條例》，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。同時也對物業管理行業提出了新的要求。高校物業管理作為城市物業管理的組成部分，其發展趨勢應與社會物業管理同步，嚴格遵守《物業管理條例》。同時可以依托高校的人力資源，積極建立高校的物業服務考核指標，用來評價高校物業管理服務的業績。引入ISO9001 質量體系認證，對物業服務人員的工作進行標準化和規范化管理，同時應用績效考核指標體系，評價物業服務人員的工作成果，提高績效。對于不合格的物業管理人員予以罰款或辭退處理，打造品牌物業。只有這樣，高校物業管理企業才能夠在競爭中求生存、謀發展，樹立自己的品牌，以優質的服務，科學的管理，良好的信譽，規范的行為，贏得廣大師生的贊譽。
第三，依據成本收益原則，嘗試高校物業與社會物業相結合的管理模式。高校后勤物業管理目前最大的問題之一就是成本過高，費用不足，收益較低。在明晰產權的基礎上，高校后勤物業以獨立的法人地位和社會物業公司擁有同等的競爭地位。高校物業管理可以按照成本收益的原則，將部分自己服務成本費用過高的服務項目讓渡給社會物業來完成，高校物業與社會物業相結合，努力實現成本最小，服務收益最好的理想境地。同時高校物業管理企業可以利用自身的優勢，根據師生的特殊需要, 開拓其它專項、特約、代辦等多種服務, 開展益于師生的商業服務項目，增加盈利。
第四，更新觀念，創建和諧后勤、知識后勤。和諧社會呼喚和諧校園, 高校作為培養造就全面發展的社會主義事業建設者和接班人的搖籃是構建社會主義和諧社會的重要窗口和陣地。和諧校園的構建需要一個和諧的、強有力的后勤物業管理作保障, 這是落實科學發展觀、構建和諧校園的重要內容之一。高校后勤物業管理和服務公司應堅持以人為本的理念, 把構建和諧的工作、學習、生活以及服務雙方的關系貫穿于經營、管理、服務全過程,以發展促和諧, 以公正求和諧, 以穩定保和諧, 著力打造和諧后勤, 實現了維護師生員工合法權益和推進后勤健康發展的“ 雙贏”局面。
知識后勤（knowledge logistics）就是強調以知識武裝高校后勤服務的勞動者, 以知識滲入高校后勤服務生產過程, 以知識獲得高校后勤系統改革與重組的進程，以知識獲得高校后勤高效管理和經濟增長的一種新型的比其他任何形式更為高級的高校后勤經濟形式。高校知識后勤尤其可以依托高校的知識資源，大膽創新。高校后勤努力創建的后勤管理與服務的網絡化、智能化、信息化, 以及開放性、共享性, 將使高校后勤服務主客體在信息知識流動的過程中,認識自我,興利除弊,總結完善。高校創建知識后勤帶來的將不僅僅是經濟體制的變革,還可能引發的行政觀念、文化觀念、生活觀念等方面的深刻的變革,使高校后勤成為社會后勤的先行者，倡導知識后勤服務觀念。知識后勤管理服務也是高校后勤物業管理走向自由自覺創造之路新的歷史時代開端。
作者單位：河南工程學院
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關鍵詞：高校物業管理；現狀；解決對策
高校規模的不斷擴大和教育體制的深化改革給高校物業管理提出了新的要求。高校物業管理既要迎合市場經濟的發展，同時也要體現出新時代高校的特征，推動高校的安全、正常、有序運營。為此，本文首先概述了高校物業管理的內涵及意義，然后就高校物業管理的現狀進行了分析，最后根據當前高校物業管理中存在的諸多問題提出了相應的對策建議。
一、高校物業管理內涵及意義
高校物業管理，即專業化的物業管理部門、機構或公司對高校師生提供的包括校園內建筑設施、電器設備的維修和養護，以及校園綠化、衛生、治安等在內的一系列綜合。從定義上來看，一方面，高校物業管理作為社會物業管理的一部分，其要求采用市場化的經濟手段來對管理和提供物業服務；另一方面，鑒于高校在范圍上的局限性，高校物業管理與社會物業管理存在一定的差異，其應當更多地體現出高校的特征，應當滿足高校和諧、健康、積極的教育環境建設的要求。
隨著我國市場經濟的不斷完善，學校物業管理也應當向社會化的運行模式進行轉變，因而，研究當前高校物業管理將有助于推動高校物流管理機制體制以及運行模式的創新，對減輕高校管理壓力、提高資金使用效率以及提升教育教學水平具有重要意義。
二、高校物業管理現狀分析
目前，我國大部分高校物業管理已初具規模，建立起了較為專業的物業管理體系。但各高校物業管理在運行模式、服務范圍、制度體制等方面仍存在較大差異。整體而言，我國高校物業管理主要呈現出管理模式多元化、管理觀念模式化、管理方式行政化三大特點，主要存在以下三方面問題：
（一）物業管理制度體制落后
目前，雖然越來越多的高校物業管理已經開始由專業的企業型實體物業公司承擔，但大多高校物業管理制度體制仍然呈現出強烈的計劃經濟體制下的行政色彩，從而嚴重阻礙了高校物業管理體制向社會化、市場化的轉型。具體而言，當前高校物業管理制度落后主要體現在三方面：（1）在產權界定方面，物業管理經濟實體實質上經濟并不獨立，其并不擁有高校后勤資產的所有權，因而無法真正做到經濟上的自負盈虧；（2）在管理模式方面，物業管理更多地采用鮮明的指令式的行政化手段。這主要受限于高校事業單位的體制性質，從而使得物業管理在體制轉變的過渡期仍然難以完全擺脫行政干預；（3）鑒于長期以來學校與物業管理企業在物業服務定價標準上認識的差異，高校物業管理收費很大程度上受到行政干預，因而很難在短時期內形成市場化的價格競爭機制。
（二）物業管理服務理念陳舊
目前，我國高校物業管理服務理念仍嚴重滯后。一方面，大部分高校物業管理人員即為原來的后勤人員，因而很多物業服務管理人員的服務理念仍基于原來行政化管理的基礎之上，這與社會物業管理中服務第一的理念相去甚遠；另一方面，大部分高校物業管理機構的經營管理理念落后，仍局限于小規模的、分散化的、手工化的經營模式，從而致使物業管理技術、服務水平無法滿足現代化物業管理的要求。
（三）管理服務人員素質偏低
高校物業管理入伍人員整體素質不高也是當前高校物業管理中存在的重要問題之一，主要體現如下：（1）管理服務人員年齡結構不合理。物業管理服務人才隊伍年齡老化明顯，平均年齡接近50歲，這不利于提高高校物業管理和服務效率；（2）管理服務人員綜合能力不高。隨著物業管理服務對專業化知識結構水平要求的逐步提高，當前高校物業管理服務人員無論是在文化水平，還是在管理能力、學習能力等方面都存在相當大的不足，綜合素質有待提高；（3）專業化的物業管理服務人員匱乏，這方面主要受限于在人才引進與培養方面投入資金的不足。
三、加強高校物業管理的對策建議
針對當前高校物業管理中存在的問題，本文認為應當從以下三方面著手：
（一）積極推動物業管理體制改革
首先，應當明晰高校物業管理機構或企業的法人地位以及財產產權歸屬。具體地，學校應當明晰物業管理機構的全部資產，解決當前資產主體不明確的問題，從而確保物業管理機構能夠真正實現經濟上的獨立和市場化的運營。其次，學校和政府應當為高校物業管理提供一定的政策和資金支持。原因在于，高校事業單位的特殊性質決定了高校物業管理不能等同于社會物業管理，因而高校物業管理的體制改革既依賴于高校在資金和政策上的支持，還需要地方政府提供土地、稅收等方面的優惠政策。第三，應當逐步減少對高校物業管理的行政干預，推動其市場化體制改革。這方面關鍵要求高校轉變傳統的物業管理福利的觀念，減少對物業管理服務價格的制定和投入資金的干預，確保物業管理機構能夠建立企業化的運營機制。
（二）轉變傳統物業管理服務理念
一方面，高校應當意識到物業管理對于學校后勤發展的重要性，加強對物業管理服務的重視和宣傳，確保每一位高校物業從業人員能夠意識到自身責任的重大，主動提高物業服務水平和質量；另一方面，在職的高校物業管理人員應當轉變過去重效率、輕服務的傳統服務理念。這方面關鍵在于加強對物業從業人員的在職職業道德和素質培訓，以幫助提高服務意識。
（三）建設高效物業管理人才隊伍
一方面，高校應當為物業管理人力資本提供更多的資金支持，為打造高素質的物業管理人才隊伍奠定資金基礎；另一方面，物業管理機構也應當重視人力資本在提高物業管理效率和服務水平方面所發揮的重要作用。這要求物業管理機構加強對在職物業管理人員的再培訓，以提高其對物業管理服務的認識，提升其業務方面的專業技能和綜合素質。此外，物業管理機構還應當積極引入高素質、專業化、年輕化人才，改善高校物業管理人才隊伍年齡結構，打造高效、優質的物業管理服務人才隊伍。（作者單位：1. 宜賓學院國資處；2. 宜賓學院實驗與教學資料管理中心）
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關鍵詞:物業管理；職業教育；人才瓶頸；培養途徑
一、物業管理行業的人才瓶頸問題突出
中國物業管理協會會長謝家瑾表示，物業管理服務是新興的行業，人才儲備基礎薄弱，從業人員隊伍建設遠遠滯后于行業的發展，突出表現在稱職的職業經理人匱乏，部分管理人員與所任職務不適合，職工隊伍的專業技能培訓跟不上行業發展等方面。
另據中國物業管理協會公布的物業管理行業生存狀況調查報告顯示，現階段我國物業管理行業的從業人員構成存在很大的問題，僅以表4進行說明②。
注：根據調查報告，2007年4月至12月底，中國物業管理協會共調查物業管理企業總數為4 600家，覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。在被調查的4 600家企業中，共有772 032名從業人員。其中統計數據的構成有一定誤差。
從這些數據中我們可以看出，物業管理行業是典型的勞動密集型行業，對吸納我國剩余勞動力起到了積極作用，但其從業人員的構成情況，對該行業的長期發展是十分不利的。其中，從各行業分流過來的人員占絕大部分，而專業的物業管理人才很少。總體學歷水平低，技術力量薄弱，這些都嚴重地制約著該行業的健康和可持續發展。為此，提高從業人員的素質與水平，盡快補充較高素質的專業人才，是目前我國物業管理行業發展亟須解決的問題。
二、我國高校物業管理專業設置及招生就業情況
為了使我國物業管理行業更好更快的發展，國家及地方相關部門在出臺了相關規章制度的同時，各高校也順應市場需求，紛紛開設了物業管理專業，為社會輸送了一批專業人才。據統計，我國目前開設物業管理專業的高校有近300所，每年招生近萬人，其中以高職教育為主。全國開設物業管理專業的高校較多的省份有山東（26所），廣東、四川（均為24所），河北、湖北（均為17所）等，而開設物業管理專業的高校較少的省份有青海（1所），甘肅、天津（均為2所），新疆、云南（均為3所）等，具體情況與當地的經濟水平及教育資源有著很大的相關性。招收本科層次學生的僅有北京林業大學、華南農業大學、山東工商學院和沈陽工程學院等少數院校，其余均為高職層次（沈陽工程學院亦招收高職層次學生）。每年的畢業生補充到物業管理企業，極大地促進了當地物業管理行業的發展。
但因為物業管理行業本身在我國屬于新興行業，并不成熟。而高校為適應社會需求及自身發展，積極開設物業管理專業，努力擴大招生數量，緩解了社會需求的同時，也存在不少問題，其中較典型的包括：行業自身的管理體系不完善、待遇較低、社會輿論的影響等，導致許多學生不是第一志愿被錄取，畢業后不愿意從事物業管理工作。據相關資料顯示，有些學校物業管理專業的畢業生從事本職業的比率，較低的可達12.5%。另外，學校教育與社會需求之間也存在一定的脫節問題，物業管理屬于應用性較強的專業，學校內的培養模式及課程設置，很大程度上直接影響學生的就業及工作效果。“我們培養的，是不是企業需要的”，這個問題，很值得物業管理專業的學生培養部門深思。
三、完善高職物業管理專業人才培養的途徑
第一，學校應積極參與行業協會及社會活動，為物業管理行業的法律法規、規章制度的建立與完善獻計獻策；努力加強宣傳力度，使全社會更加了解和熟悉該行業，懂得物業管理在社會生活中的重要作用，通過社會輿論提高該行業的影響力，進而使更多的人愿意投身于物業管理行業，也有利于學校的招生就業工作；在參與各種社會活動的同時，把社會上的反饋信息進行收集、整理和分析，使其作為教育教學的根據和目標。
第二，結合崗位工作實際，制訂科學實用的教學計劃和學生培養方案。通過深入用人單位調查，畢業生及企業的共同感受就是，學校教育與企業需求之間存在一定的脫節現象。目前很多學校采取的是“5+1”培養模式，即學生利用前5學期在學校內學習理論知識，最后1學期到單位進行畢業實習。隨著教育教研的不斷深入，“4+2”（也有的學校稱之為“2+1”模式，如沈陽工程學院）培養模式被越來越多的學校采用，即學生利用前4學期在學校內學習理論知識，后2個學期到單位進行畢業頂崗實習，在很大程度上提高了學生的自主學習能力和畢業后的就業能力。另外，一些學校還實行了“3+3”的培養模式，即每周3天在校學習專業知識，3天在物業企業頂崗實習，對物業管理專業進行“工學結合、校企合作”辦學的實踐進行了積極的探索。這些培養模式，不僅提高了學校的教育培養水平，激發了學生的學習熱情，也為企業選人用人提供了很好的途徑，可謂“多贏”。
第三，“雙證融通制度”切實可行。高職教育與職業資格證書制度的根本方向和目的是相同的，都是以就業為導向，都為就業創造條件；在培養過程中，兩者都以能力為本位、把職業能力作為核心；同時，兩者都以需求為目標，都把職業崗位、工作現場的生產、服務和經營管理活動作為工作和活動的目標。但高職教育是學歷教育，以學科劃分，擁有學科教育標準；職業資格證書制度以職業分類，擁有職業資格標準。因此，在推行雙證融通制度的培養模式時，必須要重新構建課程體系，職業資格證書對應的職業技能標準、職業技能鑒定考試大綱和試題庫，應成為制訂教學計劃的充分依據，必須設置與職業資格證書對應的專業核心課程模塊，并且與職業資格證書對應的學分應該占有一定的比例，將職業培訓貫穿于專業教學的全過程，實現學歷教育與職業培訓的有機結合。
第四，建設一支雙師型的師資團隊尤為重要。要培養出一流的學生,必須首先培養出一流的師資。物業管理專業師資隊伍建設,必須走專、兼職結合、“雙師型”的教師之路。通過校企合作,從物業管理第一線有實踐經驗的人員中引進優秀的師資,通過物業管理專家把企業最新的技術和管理理念帶到學校,帶進課堂,使學生了解行業發展的新情況,感受企業的精神和文化,從中接受良好的職業技能、道德素質教育。同時在學校建立“雙師型”教師資格認證制度,加強對在職教師的培養和培訓力度，理論課教師要積極的深入物業管理企業，以提高其實踐教學技能。
第五，教材建設、實訓實習環節，校企合作不容忽視。由于物業管理專業實踐教材較為缺乏,使得培養出的人才出現“學非所需”“教非所用”的局面,故應重視對實踐教材的編寫。實習實訓環節，也應該積極利用校內外兩個資源，積極開拓校外實習基地，為平時的教學及學生就業提供方便。
第六，學生的基本道德、素質教育還須加強。隨著經濟的發展，信息技術及媒體的發達，當代大學生的思想也在發生急劇的變化。人生觀、價值觀的形成階段，作為學校的重要責任之一，就是要擔負起對學生的基本道德、素質培養和教育。愛黨愛國、愛崗敬業，是最基本的要求；崇高的理想、堅定的信念；健康的體魄、敏捷的反應能力；較強的法制觀念、良好的組織紀律性；嚴于律己、寬以待人等基本素質，也可以在大學階段形成。另外，通過專業導向的課外科技活動，培養學生的開拓創新能力；通過組織主題班會或討論會，培養學生的溝通能力和組織協調能力，以及計算機操作和英語運用能力的培養，等等，都可以為大學生的人生與職業生涯起到無法衡量的積極作用。
關鍵字：物業管理教育；高等教育缺失
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
我國高職高專評估標準要求：高職高專實訓課程的總數不能低于總學時數的50%，因此除了最后一年的頂崗實習，相關專業課程在專業計劃上就沒有完成實訓環節，但學生真正進行實際操作的機會很少，從校內實訓條件來說，很多開設的物業管理專業的學校并沒有專業實訓室，而就校外實踐基地來說，企業能給學生實訓機會就很滿足了,并沒有進行深入的論證分析。學了公共關系與禮儀等課程，卻站沒站相、坐沒坐相，見到客戶連話都講不明白；學習了計算機文化基礎，到了實習單位，卻連辦公常用的EXCEL和Word都不能熟悉操作；學了物業管理實務，進入一個新樓盤，卻不知道如何給業主辦理入住手續；學了房屋維修技術與預算，卻無法替工程部作出簡單的屋面維修費用預算；學了房地產價格評估，卻從來沒有系統的完成一個房地產價格評估業務~~~~~~這些問題究竟其原因，都與物業管理實訓環節的缺失有關。
教師隊伍的質量是培養高素質人才的關鍵。但是，由于物業管理在我國是一個新興的行業，目前還沒有這方面高層次的學術人才，因此，現在高校物業管理專業的老師大多數是由別的專業，如土木工程專業、機械工程專業、管理學專業、法學專業等轉來的。很多老師以前并沒有系統的學習過物業管理的相關知識，即便現在教授物業管理專業的相關課程，也僅僅是從自己當初所學的專業入手，而且，自己并沒有物業管理的實踐經驗，也沒有到物業管理公司進行過掛職鍛煉或深入調研，沒有深入分析物業管理實戰領域對課程側重點的要求，只能照本宣科，但是，教材的編寫往往滯后于行業發展和現行的法律法規，這就難免出現問題。試問，如果任課老師都不注意學習最新的行業知識，不關注行業的發展以及自身行業知識的積累，這樣能夠培養出敬業愛崗，有自主學習能力、專業能力強的高素質大學生嗎？怎樣彌補這些缺失呢？
1、科學設置課程
首先，高職院校強調以就業為導向，就要從社會需要的人才素質出發，進行與之相適應的課程設置。課程設置首先應考慮到社會和就業市場的需求，在設置之前充分調研了解物業管理行業最新的具體情況，然后按照就業崗位所需技能有針對性地進行課程設置。
其次，由于高職院校的教師主要時間和精力集中在教學上，對于物業管理一些實際問題體會不如直接從事物業管理的人員探討，因此邀請從事物業管理工作的專家和校內專業負責人及骨干教師組成專業建設委員會，研究決定課程設置，課程內容的取舍，有利于課程的科學優化設置；
再次，由于物業管理是不斷發展變化的，相應的課程設置也要根據社會和物業管理行業的發展變化及時動態地進行調整，保證課程的實用性和生命力，增強學生的就業競爭能力和學生適應不同崗位的自我發展能力。例如，針對目前高端物業不斷增加，高級物業管理人員需求旺盛，可以相應的開設針對別墅、高檔公寓等物業的課程。又如隨著社會的發展，物業管理不再僅僅局限于過去的保潔、綠化等基礎服務，而是更強調物業的經營與增值，可適當增加開設物業的綜合經營與管理的相關課程。再如，物業管理的智能化程度不斷提高，在設置課程時，要及時引進最新的相關知識和技能，以適應行業和社會的發展需要。
最后，在設置專業課程時，注意與相關的行業和職業資格證書結合在一起，例如國家將物業管理人員分為初級、中級、高級物業管理員和物業管理師四級，在課程設置時，可以結合高職院校的培養層次和目標將中高級物業管理員的相關要求和標準納入課程，這樣學生在學習好專業課程的同時又較容易取得相關的行業技能和職業資格證書，有利于學生的就業和以后的職業發展。
2、強化校內實訓，深化校企合作
課堂教學主要側重理論知識，高職院校要培養高技能人才更強調學以致用，實訓與實習是課堂教學之外的另一個至關重要的方面。由于專業建設時間短、專業認識模糊，以及資金不足、實驗室建設定位不準確等原因導致許多高職院校的物業管理專業實驗室、實驗設備設施缺乏，校內實訓場所不足，難以滿足技能教學的需要。要提高學生對專業技能的認識和實際操作能力不強化校內實訓，強化校企合作。
校內實訓一方面可以通過建立物業管理專業實驗室，引進先進的設備，改善實訓條件里加強，另一方面可以結合學校實際情況，充分利用現有資源開展。例如，后勤集團、基建工程、學生宿舍、教師公寓以及各種水電氣設施設備等都可以成為其實踐教學的場所或器材。還可以在校內建立起模擬物業服務公司，讓學生在模擬環境中開展物業管理，并參與學校設施設備維修養護等工作，此外，各高校物業大多由專門的物業服務公司進行管理，校內實訓也可以攜手學校的物業服務公司，利用現有的設施設備安排學生適當參與前臺客服、會計、房屋建筑維修、水電設備維修等項目，在真實的物業管理環境中進行實訓，這樣實訓效果更好。
企業在培養學生綜合素質中具有獨特的、高職院校不可替代的作用，但是物業管理專業校企合作還停留在企業提供實習場所、參與實習指導這一層面，而且這種合作更多的是學校單方面的向企業尋求合作，企業較少參與甚至不參與學校的各種教學活動。要培養社會需要的專業人才就必須深化校企合作，促進校企的雙向交流。一方面，學校可以利用自身的教育資源優勢為企業的發展規劃、員工培訓、項目開發等方面提供支持；另一方面，學校應在與物業企業建立實習基地的基礎上讓企業更多地參與教學活動，例如聘請物業服務企業的管理人員和工程技術等專業人員作為兼職教師負責實踐教學的指導，請物業服務企業的知名專家來校為學生做講座傳授經驗知識，還可以與物業服務企業一起舉辦各種物業管理技能大賽，邀請物業服務企業的經理擔任評委，鼓勵企業參與物業管理的教學活動，深化彼此的交流與合作，實現互利共贏。
3、提升教師隊伍的整體素質
大多數高職院物業管理專業建設都只有幾年時間，而且物業管理專業的培養層次大多是專科，少數是本科，研究生階段目前還沒有物業管理專業。這就導致高職院校缺乏物業專業畢業的專職教師，現任教師絕大部分都是從建筑工程、管理學、法律等其他專業換行而來，對物業管理認識不夠，也缺乏相關的物業管理實踐經驗和能力。而教師實踐能力的不足制約了學生實際操作能力的提高。因此提升教師隊伍的整體素質是物業管理教學改革不可忽視的內容。提升教師素質首先應對現有教師進行有計劃的進行培訓和開發，例如分批選派相關教師到物業服務公司掛職、兼職，以提高教師的物業管理實踐經驗。其次可以聘請具有碩士以上學位、所學專業與物業管理專業相關的青年教師，或副高以上職稱，有從事物業管理實踐經驗具有雙師型資格的教師充實教師隊伍。提升專業教師的整體水平。再次可加強本專業教師之間以及不同院校之間教師的溝通與交流，相互學習借鑒，實現優勢互補。
4、推行雙證書，多證書制度
除了獲得畢業證書之外，鼓勵學生根據社會需要和自身素質取得相關的職業資格證書，不僅有利于學生的就業，也有利于促進專業知識的技術的學習，增強學生的競爭力。我國已經在全國范圍內開展物業管理職業資格鑒定工作。在教學過程中可以有意識的進行教學計劃、教學內容的調整，將課程內容與職業資格證要求有機的結合在一起，在完成教學任務的同時也幫助學生基本完成了職業資格考試的準備工作。
5、改進教學手段
關鍵詞：高校；物業管理；管理體制；規范化
前言：
最近幾年，高校規模不斷擴大，專業課程逐漸增多，高校物業管理也逐步發展起來，它對構建和諧、健康的校園文化環境，提高校園管理水平起到了關鍵作用。但是，高校物業管理所處的環境是學術和人文氛圍濃厚的大學校園中，它不同于社會物業有著自己獨特的功能，這就決定了高校物業的特殊性，高校物業應為在校師生創造優美的環境，提供優質的服務和安全的管理為宗旨，以高校為依托，和高校共同發展，更好地為培養人才服務。自改革開放以來，物業管理模式從零到逐步興起，在高校內的服務范圍由單一到范圍廣泛，在一些發展程度較高地區的高校，物業管理的管理制度比較先進，管理方式比較超前，其管理服務有了自己的規模，并且有一定的專業化水平[1]。總體來說高校物業管理的改革方向是有利于高校發展的，能夠保持與時俱進，但同時也要深刻認識到高校物業重教育、重服務的特殊性，與社會物業劃清界限。因此，高校的物業管理要有自己的奮斗目標，走創新發展與時俱進之路，并在這條道路上倡導專業化管理，保證管理的服務質量。
一、高校物業管理的現狀
就目前形勢看，高校物業管理受社會影響非常大，其落后于其他社會物業管理，并且很少有人對物業管理的研究與發展做出相應的實踐證明。在大的方面講，很多高校的樓宇管理比較落后還不能真正達到物業管理的標準，因此分析高校的現狀，找出其存在的問題是推進高校物業的前提條件。
（一）管理觀念保守，水平不足，管理體制沒有理順
目前，高校物業管理大多是采取以行政管理的方式，由于已經習慣了傳統的管理模式，盡管近幾年許多學校進行了一些改革，但在管理層次上沒有大的突破。高校中的很多人已經形成了固有的生活方式，物業管理無法將無償的服務變成有償，直接影響決策者處理問題的信心和保障服務質量的力度。另外，各高校在引入社會參與程度上有很大差異，導致高校物業管理出現了不平衡性。涉及部門多管理比較分散，遇事互相推諉，責任分不清，沒有健全的管理體制和統一的標準，各項管理工作很難做到位，從而導致整個社區的服務較差[2]。從長遠來看，高校物業管理獨立化是個大方向，但由于制度體制落后，大部分高校仍然不能將物業管理從高校中分離出去。
（二）缺乏高素質的專業型物業管理人才
目前高校物業管理團隊大部分來自學校后勤，他們常年在學校后勤工作，參與后勤事務與服務，積累了一定的工作經驗，能夠應對平時的事務。但是文化素質和自身修養普遍不高，無法跟上時展的腳步，缺乏與物業管理相關的專業知識也沒有參加過系統培訓，當遇到棘手的問題時難以保證服務水平和服務質量。他們的服務意識相對淡薄，不能對新型專業所需做出及時反饋。高校物業要懂得查漏補缺，發揚自己先進的文化傳統并吸收超前的管理體制，自身素質太弱，空有服務熱情沒有實際解決問題的能力和專業技術，無法達到讓師生滿意的優質化服務。因此，員工能力不足是高校物業管理普遍存在的問題，有了過硬的專業知識才能應付突如其來的問題，就不會出現太大的紕漏進而實現既定目標。
（三）物業管理雙方責權不清晰
高校物業管理存在職責權限不清，管理過程有隨意性強、盲目性大的現象。物業員工沒有搞清自身的工作范疇，沒有堅持自己的權利，也沒有明確自己的義務，導致市場運作化程度低，達不到現代企業的需求。另外，在校師生對物業管理的認識有些片面，還沒有真正認識到物業管理的內涵，容易對物業管理產生過分要求。總之，兩者不能形成統一，權利與義務不能完全分清。
二、高校物業管理的發展分析
高校物業管理是城市物業管理的組成部分，它應該跟上城市的發展與時俱進變得更完善，發展趨勢要跟上社會頂尖物業管理的腳步。
（一）完善高校物業管理制度，建立新的管理模式
合理的規章制度是高校物業平穩運行的前提和保障。物業管理要履行安全、高效、節能的原則，其中安全是首要任務，比如水電設施安全，電梯、校車的運行安全，建筑內基礎設施安全檢查等，一定要避免出現管理漏洞，做到事務細化、責任到人。完善的體質是高校物業發揮作用的根本保障，要逐步采用科學的市場運作原理，讓更多的人明白物業管理的內涵，努力把物業管理面向社會，推行企業化標準管理，整體提高物業管理水平，做到以人文本，緊跟新時展潮流，為在校師生營造一個環境舒適，安全有保障的空間。
（二）高校物業管理要走專業化和規范化
目前，高校的發展突飛猛進，各種學科專業隨之增設，進而高校物業管理也要增加相應的服務項目，高校內辦公教學用的設備、設施變得先進，沒有經過專業化培養的人員很難對其進行維護，維護效果也不盡如人意。所以，要提高高校物業管理服務水平就要引進一批高素質的專業化人員。物業管理規范化的前提是遵守國家各項規章制度，要依法經營，同國家頒布的條例相吻合，使高校物業管理有法可依，在出現糾紛時能夠和平協商。高校物業管理要有一套完整規范的管理制度，吸收采納先進的管理經驗來保障物業管理高質量且平穩運作[3]。
（三）建立一個成熟的監管反饋機制
一個有效的監管反饋機制能夠對物業進行及時的反饋，設立一個反饋體系供師生提出意見和建議，物業管理人員也要對好的對策和建議積極吸收采納。除此之外還要積極吸收經濟發達地區高校成功的管理經驗，與同水平高校物業共同發展。
三、結語
總之，高校物業管理必須要有完善的管理制度，有新型的物業管理方法，管理要產權私有化，能夠維持和發展社會結構并適應社會生活過程。要走專業化和規范化，保障高校物業管理的服務質量，還要有一個成熟的監管反饋機制，把物業的所有權和經營權分離。這些將是高校物業管理發展的必然趨勢。
參考文獻：
[1]胡正明.關于高校物業管理工作的思考[J].學子（理論版）,2014（1）:126-127.
Fang Li；Wen Xiaoyun
（陜西省警官職業學院，西安 710043）
（Shaanxi Vocational College of Police，Xi'an 710043，China）
摘要：本文通過對目前物業管理專業與行業發展模式現狀的探索和調研，結合陜西警官職業學院的具體情況，對陜西警官職業學院物業管理專業今后人才培養模式的方向以及與行業深度合作方式作進一步的研究和探討。
Abstract: Based on the current situation research of property management and professional development mode, with the specific circumstances of Shaanxi Vocational College of Police, it has a further study and discussion for the future direction of professional training mode and depth of cooperation with the industry in Shaanxi Vocational College of Police.
關鍵詞：物業管理 人才培養模式 校企合作
Key words: property management；training mode；school-enterprise cooperation
中圖分類號：G42文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）32-0201-02
1我國物業管理行業發展現狀分析
物業管理從80年代末才進入中國，但自20世紀90年代以來在中國發展迅猛，現從業人員達300多萬人，可以預見其未來的空間很廣闊。從這個意義上講，高職院校的物業管理專業是一個市場需求量相當大的專業，這一客觀現實為專業的發展奠定了堅實的基礎。
就目前整體形勢而言，大多數從業人員的知識水平不高、專業素質不精、缺乏相關的知識技能培訓，整體水平不高，這種參差不齊的業務水平狀況，與業主對從業人員的過高要求之間存在嚴重落差，明顯不適應，這種不平衡的現象，嚴重制約了行業的發展。
面對我國目前的物業管理行業，社會給我們提出了更高的要求，各企業都希望學校為他們培養出具有專業技能的一批高素質、綜合性人才，以滿足企業對人才的需求，但目前我國的物業管理高職專業教育發展明顯跟不上步伐，還不能滿足物業管理行業發展的需求，傳統本科或專科教育的學科體系模式不適合當前時代的發展，同時，這種教育模式下培養出的人才缺乏對物業管理方面解決實際問題的能力，這個問題亟待我們解決。
2我國物業管理行業人才需求現狀分析
物業管理和服務對象有著很大的差異，需要一批熟悉各物業特點，掌握常規管理和實際操作能力的實用型技術人才；而另一方面,由于每種物業的管理服務工作都會涉及到房屋設備、公共設施的維修養護，公共區域的治安、環衛、交通等綜合管理與經營，需要有一批懂得企業管理與經營、經濟分析、公共關系學等復合型通用人才。
3現階段物業管理專業人才培養模式現狀
目前我國物業管理人才培養模式已經形成了成三種：一是以服務為中心的人才培養模式；二是以技術為中心的人才培養模式；三是復合型的人才培養模式。
4陜西警官職業學院物業管理專業與行業結合現狀分析
4.1 我院物業管理專業人才培養模式的建立針對我院具體和實際的情況，在制定和優化物業管理專業人才培養方案過程中，我們應具體考慮到兩個方面：第一，要充分強調本專業的行業特色，兼顧本專業基本特點；第二，要考慮專業的實踐性和應用性，在理論學習的同時，要注重實踐能力的培養。具體來說，所做的工作主要有：
①物業管理教研室成立專業指導委員會；
②2009年5-6月，物業管理教研室開展專業調研，并進行行業崗位群分析；
③召開專家研討會，獲得物業管理行業企業專家的意見和建議，建立物業管理專業人才培養模式；
④2009年9月，物業管理專業開始正式招生；
⑤2010年5月，再深入市場做調研，進一步修訂和完善人才培養方案。
4.2 現階段我院物業管理專業與行業結合現狀分析
4.2.1 實習基地的建立2009年8-9月，與西安市物業管理行業協會、陜西騰捷置業有限責任公司、西安錦園物業管理有限責任公司、陜西大洋立恒物業管理有限責任公司和學院后勤處、財務裝備處簽訂共建實習實訓基地協議；2010年10月，與北京康景物業管理有限責任公司簽訂“頂崗輪崗實習基地協議”。
4.2.2 現場教學《物業設施設備與管理》、《房屋構造與管理》、《物業安全管理》等課程由兼職教授承擔。通過行業專家現場教學，使學生直觀了解相關知識，使理論知識更多地和企業實際結合起來，也使企業學生有所了解和認識，為以后的頂崗實習或者畢業實習打下基礎。
4.2.3 邀請相關專家講座聘請陜西知名物管公司的行業專家就物業管理專業的發展現狀、發展趨勢、最新發展動態等作專題報告，以擴大學生的學術視野。
4.2.4 職業資格證書考試培訓的開展2009年9月，與西安市房管局培訓中心簽訂共建“全國物業管理從業人員職業資格考試考點”協議；2010年11月底聯合西安市房屋管理局組織物管員資格證書考試，要求學生必須獲得物管員上崗資格證書。我系第一次物業管理員資格考試已經順利通過和考試，學生通過率高達99%以上。
4.2.5 頂崗實習頂崗實習是指學生根據學校教學計劃的要求，在規定的教學時限內，按照學校實習教學計劃的安排，在企事業單位相關實踐崗位上進行的實踐學習活動。通過頂崗實習，一方面企業可以在頂崗實習過程中選擇有敬業精神、業務能力強的學生作為企業的儲備人才，提高企業管理與服務水平、降低用人成本；另一方面，學校通過學生頂崗實習可以提高學校知名度、降低辦學實踐成本、彌補在專業實踐教學過程中存在的設備、設施不齊全、實踐指導師資力量薄弱、實踐效果差的不足，更重要的是提高了學生的就業能力，培養符合市場需求、滿足企業用人要求、具有實用技能與發展潛能的復合型人才。我院2009級部分學生寒假在西安錦園物業管理有限公司頂崗實習，受到了該公司的好評和認可，并在新開學給學生進行了寒假實習心得的交流和匯報。
4.2.6 訂單式培養我院經濟管理系畢業學生59名到北京康景物業管理有限公司實習，因為實習效果良好，我院2011年6月10日與康景集團北京物業管理分公司達成合作辦學的“訂單式培養”協議，這是我院校企合作方面訂單式培養的首次突破。
5陜西警官職業學院物業管理專業人才培養模式的探討
5.1 完善教學手段，讓企業參與高職物業管理專業人才培養方案的制定為了向社會輸送高素質的復合型人才，應將物業管理企業帶進高校，多與企業交流，使用人單位提前介入專業，關心和支持本專業的發展，讓企業在物業管理人才的培養上掌握更多的主動權，使其從人才的被動接受轉為積極參與，從而進一步完善教學手段，參與人才培養方案的制定，讓高校的講臺變得更加開闊。我院物業管理教研室特別針對北京康景物業管理公司的需求有針對性的制訂了“康景班物業管理專業人才培養方案”，并與企業持續的探討和磋商。
5.2 推行“校企結合”的人才培養模式，訂單式培養的進一步的落實與優化“校企合作”就是充分利用學校和企業兩種資源,學校和物業服務企業密切配合,融為一體,共同培養物業管理人才。而“訂單式”培養使學校按照企業的要求培養人才，進一步提高物業管理專業學生的職業素養和職業技能。我院物業管理教研室針對訂單式培養提出2+1的人才培養模式。
5.3 師資隊伍的建設，培養雙師型教師，選派優秀教師到企業掛職鍛煉由于物業管理行業涉及面較廣、實踐性較強,因此物業管理專業注重建設具有“教學能力強、實踐技能高”的“雙師”型的師資隊伍。專業老師滲入行業、深入企業，不做外行，參與物業管理企業的運作，為企業的改革、發展出謀劃策，為企業提供培訓、咨詢等服務。我院物業管理專業團隊于2011年7月加入西安市物業管理行業協會成為會員，進一步提高行業企業參與力。
5.4 提高實習水平，加強校內外實踐基地建設實踐基地包括校外基地和校內基地，校外基地主要是指企業，而校內基地則指的是物業管理專業實驗室。加強校外實踐基地的建設，要擴大和加強與企業的長期合作關系，從而建立一批穩定的校外實習基地和產學研基地。除此之外，物業管理專業學生的實踐能力和創新能否得到培養和提升，需要創造一種較為真實的“虛擬場景”，增加綜合實踐訓練，加強實訓場室建設，以切合實際的仿真教學環境，讓學生親身去做、去體驗、去揣摩，應對在實施現場隨時可能發生的各種突況，使學生直接深入到科研和生產第一線，增強學生對社會的了解和提高實踐工作能力。
5.5 舉辦專業技能大賽為了進一步提高學生的動手實踐能力和綜合職業素質的提高，可舉辦“模擬物管公司大賽”、“模擬物管公司投標大賽”等多種專業技能大賽，要求學生以工作團隊的形式參加，并由專業教師指導。預賽由專業教師當評委，而決賽由物管公司的客座教授擔任評委，從而激發學生參與的積極性和培養團隊協作意識。
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