時間：2023-07-03 17:57:31
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產開發經營，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、企業基本情況
(一)已納入統計名錄庫企業
1.建筑企業。截至2014年9月（下同），我縣納入統計名錄庫的資質以上建筑企業11家、建筑勞務企業1家，其中，二級資質的7家，三級資質的4家，2013年實現建筑業總產值44億元，2014年前三季度實現建筑業總產值40.98億元。（見附表1）
2.房產開發企業。我縣納入統計名錄庫的資質以上房產開發企業19家（2014年新入庫4家），其中，二級資質的3家，三級資質的12家，暫定級4家，2013年完成投資25.7億元，2014年前三季度完成投資15.7億元。（見附表2）
(二)未納入統計名錄庫企業
1.建筑企業。在我縣從事生產經營活動但未納入我縣統計名錄庫的建筑企業有16家，其中本地4家，外地12家，據推算全年可實現產值約20億元。（見附表3）2.房產開發企業。在我縣從事生產經營活動但未納入我縣統計名錄庫的房產開發企業有12家，其中本地2家，外地12家，據統計已開發項目計劃總投資約45億元。（見附表4）(三)退出統計名錄庫企業
因我縣2家建筑企業、1家房產開發企業資質未年審，被省住建廳注銷資質等級證書先后退出統計名錄庫。（見附表5）
二、外來企業入庫制約因素
按照《國家統計局關于印發統計單位劃分及具體處理辦法的通知》中第十條規定，外來法人單位下屬跨省的分支機構，并具備一定條件的，經與分支機構上級法人單位協商一致，并經國家統計局認可，可視同法人單位處理，納入生產經營地統計。為摸清我縣外來企業從事的生產經營活動情況，今年4月，我們進行了專題調研，結果表明若要具體實施還存在著一些制約因素。
(一)堅持本地注冊對外來企業沒有強制約束力。外來企業在從事生產經營活動，只受業務范圍和項目規模約束，不受地理區域限制。住建部《關于推進建筑業發展和改革的若干意見》（建市〔2014〕92號）規定：建立統一開放的市場體系，規范備案管理，不得排斥、限制外地企業進入本地區的準入條件，不得強制外地企業參加培訓或在當地成立子公司等。這對堅持本地注冊帶來了政策制約。
(二)堅持本地注冊導致企業資質受限。外來企業在注冊、入庫，需更名申報，這將與該企業在參與我縣招商、投標活動中使用的原名稱不符，且企業資質亦與項目招標要件不符，自動失去競標資格。
(三)堅持本地注冊影響后期監督管理。外來注冊企業具有流動性，工程竣工后若再無項目，則會轉向異地發展。若該企業破產或資質被注銷，其開發建設的項目一旦出現建設質量或配套設施問題，追責難以找到責任主體，可能會帶來諸多矛盾和遺留問題。
(四)堅持本地注冊帶給外來企業管理成本增加。在建筑房產開發市場競爭中，三級及以下資質企業的利潤空間越來越薄弱，外來企業因工程量少、不持續而不愿注冊。即使走資質升級增項途徑，至少需要2至4年時間，且在注冊資本、經營業績、專業人才等方面要求更高，制約企業發展壯大。
(五)堅持本地注冊易受原注冊地干擾。按照統計制度，建筑業產值和房產投資納入注冊地統計。在我縣的外地企業除建筑業國稅、房產開發企業所得稅上繳注冊地外，其余稅費均上繳我縣。若外來企業在申請注冊，原注冊地出于地方保護角度，既會在承辦相關手續中設置障礙，也會通過約談當地企業等方式干擾企業在異地注冊。
三、企業發展現狀
(一)生機旺盛型。此類企業抓住了機遇，盤活了資源，通過升級增項不斷發展壯大，制定了明晰的中長期發展規劃，步入了可持續發展的良性軌道。如新南國房產計劃3年內組建集團公司，5年內進入市五強，二十年內實現產值200億元，進入省20強；發響建司計劃在今年12月將資質升為總承包一級，力爭年產值2.5億元以上，上交稅費900萬元以上。
(二)維持現狀型。此類企業受困于自身現狀，資質遲遲未能升級，占有市場份額不多，實施項目規模不大，且依賴掛靠項目，缺乏發展后勁，業績近幾年無大的提升。；三建司承建項目大多集中在區鄉，規模小，種類雜。
(三)轉向發展型。此類企業發展到一定水平后，主營業務活動的收入和利潤大幅下降，生產經營受到影響和制約。市場前景不明朗，不樂觀，生產經營活動已開始向其他領域轉移。如明悅房產建龍熙國際酒店，經營活動開始向酒店服務業和社區物業管理轉移，以解決公司員工的社會保障問題。
(四)萎縮低迷型。此類企業一般是先有項目再相機成立，在經營完項目后便陷入困頓，無強力經費支撐，無人才技術保障，無后續項目實施，有日趨名存實亡的危險。如江州房產資質三級，工程技術人員僅3人，2014年無工程項目，市場生存力弱；高品房產在開發完伴山風景項目后，目前沒有新項目開發。
四、困難和問題
(一)資金壓力大，本地企業運轉困難。一是墊資情況普遍。建筑市場急劇膨脹，使一些項目單位在工程發包時，將能否墊資作為考察企業實力和簽訂合同的重要條件，有些工程項目墊資高達90%，而政府BT項目多是全墊資；二是工程款項拖欠。項目在建時，企業難按工程進度收到相應資金，竣工后也被長期拖欠，使預期效益受損，即使再有項目也無力承接；三是企業融資困難。在國家對建筑、房產開發業緊縮銀根的大環境下，企業貸款難、貸款貴，走民間融資途徑則利率更高；四是稅費收取較高。除基本稅費外，另有殘保金、工會經費、資源費等，大約占到了資金總額的十分之一；五是銷售有價無市。房產開發項目竣工后，很長時間內供過于求，形成住房高空置率，造成資金回籠緩慢。這些問題纏繞交織，影響企業自身造血功能和企業發展壯大。
(二)資質升級難，本地企業發展受限。一是缺乏人才支撐。企業資質等級越高，人才要求越嚴格，高級職稱人員、中級職稱、基本技術人員等有明確的數量限制和資歷限制，現實中符合條件的人才嚴重不足；二是缺乏業績支撐。企業以前礙于實力，做的業績較難符合要求，比如申報建筑企業一級資質，必須提供近5年工作業績，且工程規模至少滿足“修建25層以上的房屋建筑工程”等4項必備條件；三是缺乏資金支撐。不同等級有不同的注冊資金約束，比如申報房產開發一級資質，企業注冊注冊資本不低于5000萬元，實際情況讓人望而卻步；四是缺乏設備支撐。企業升級必須要具有與資質等級相適應的施工機械和質量檢測設備，原先的設備設施已然不夠，補充購置無形中會加大資金壓力。企業長期不能升級，發展停滯便不可避免。
(三)市場競爭烈，本地企業利潤薄弱。一是項目招標僧多粥少。隨著城鄉建設高速發展，外來企業越來越多，有的建立了項目部和分公司，同一個項目十數家企業競爭已屢見不鮮，“搶食”現象不僅比拼實力，更比拼忍耐，繼而引發殘酷的價格戰；二是承攬工程有心無力。我縣無一家一級、特級資質企業，承攬范圍受到限制，在重大項目的招投標中，與外來企業實力懸殊，幾乎沒什么機會，只能被迫向鄉鎮發展，尋找剩余機會，甚至有時依賴掛靠項目支撐。一些外來企業中標后，將項目分解賣給本地企業做，既轉嫁了風險，又坐收差價之利；三是“三違”沖擊雪上加霜。集中表現在一些中小規模的項目，為追求“短平快”，常被發包給無承攬資質的個體施工隊、服務隊。在暴利的誘惑驅使下，房產開發領域“三違”（違法用地、違法建設、違法銷售）現象突出，鄉鎮小產權房屢禁不止，嚴重沖擊著縣域房產市場；四是成本抬高無可奈何。一些建材業主壟斷建材市場，以種種理由惡意哄抬砂石、水利、鋼材等價格，嚴重擾亂了正常的市場秩序，增加了生產經營成本，極大壓縮了企業利潤空間。
(四)預測預警弱，本地企業風險難料。一是宏觀政策預警弱。國家調整宏觀經濟政策，必然會影響到建筑房產的經營發展，而研究國家政策及投向一直是本地企業軟肋；二是安全評估預警弱。在競標選擇項目上，企業往往注重的是規模和效益，而忽略從項目與企業實際進行嚴格的安全評估，項目到手后勉為其難，以致安全風險難控、合同履行艱難，企業形象受損；三是融資投資預警弱。行業特點決定了建筑、房產開發企業需要大量資金運轉，投入規模增速快，而企業承接項目更多依靠銀行貸款和民間融資，資產負債率始終處于高位，一旦資金鏈斷裂，后果難以想象；四是市場前景預警弱。基于房價上漲預期，一些投機性購房營造繁榮假象，助推房產開發企業急功近利，不把握市場環境變化，不遵循經濟規律盲目上馬開發，導致銷售市場疲軟。
五、工作建議
(一)造血幫扶，破解企業資金瓶頸。一是減少墊資比例。充分考慮企業的資本實力，政府性項目資金安排及渠道在原則范圍內適當減少企業墊資部分，為企業運轉留有余地；二是及時支付工程款。財政撥款的工程項目支付進度款時，應多從企業的角度考慮，簡化手續和撥款審批環節，按施工合同約定及時支付，減輕施工單位的壓力；三是解決融資難題。支持以建筑材料、工程設備、在建工程和應收賬款等作為抵質押的反擔保形式，鼓勵金融機構從資金投入、信貸規模、貸款利率、擔保費率等方面扶持企業發展；四是適當降低費稅。清理規范企業上繳費稅種類，在營業稅、項目建設保證金、安全生產保證金、工會經費、資源費等方面能減則減，盡可能減少企業上繳費稅總額。
(二)轉型升級，促進企業科學發展。一是夯實人才隊伍。構建多渠道、多層次人才引進和培育機制，充實緊缺崗位專業人才。對業績突出的優秀人員，破格評定技術資格；二是培育旗艦企業。有效整合本地資源，通過兼并或重組方式，培育一兩家具有較強競爭力的知名企業、品牌企業，延伸產業上下兩端鏈條，穩妥推行咨詢、設計、采購、施工、管理、服務一體化；三是引導多元發展。鼓勵企業順應市場經濟的發展趨勢，堅持“主業突出、多元經營”的思路，承攬范圍向交通、水利、市政、安裝、環保、防水、綠化、消防等領域拓展，向“高、精、專”發展；四是實施優惠政策。對晉升資質、主營業務收入大幅增長、承攬縣外工程項目或提供縣外建筑勞務、優質工程獲獎、取得科技創新專利的企業，分別給予獎勵。企業購置設備設施，給予貸款貼息政策。
(三)依法整治，規范企業經營秩序。一是嚴格市場準入清出。堅決執行建筑房產業有關規定，嚴格審查外來企業的資質等級及信用信譽情況，對不符合條件的禁止進入。同時，強化已進入企業的監督管理，對有違規違法行為且造成惡劣影響的堅決清出市場；二是加強招投標管理。嚴明招投標紀律，規范招投標程序，體現公開公平公正原則，完善綜合評標和合理低價評標辦法，提倡優質優價、優質優先，堅決遏制和打擊圍標串標、轉包、掛靠和低于成本價報價等違法違規行為；三是實施項目兼顧平衡。當前建設固然離不開外來企業，但在吸引外來企業來平投資的同時，也要關注本地企業的經營發展，一些工程項目鼓勵可以通過“抱團取暖”的方式參與，使之既能通過適當的市場競爭從外來企業那里汲取經驗，又不至于在劃分蛋糕時面對過于直接殘酷的競爭而餓死；四是強力整頓市場秩序。繼續保持高壓態勢，嚴厲打擊建筑、房產開發領域違法用地、違法建設、違法銷售、無資質承包等擾亂市場秩序行為，嚴格整治建材市場，對囤積居奇、哄抬物價、串通漲價等人、事，發現一起曝光一起，從嚴從快從重處理。
房地產業典型盈利模式關鍵成功因素
經過多年的發展，房地產行業對我國國民經濟與社會發展作出了重要的貢獻，同時帶動了諸多相關行業的共同繁榮，但隨著房價的不斷上漲，需求的逐步放緩，房地產行業也開始由“黃金十年”進入“白銀時代“，尤其是2013年以后，房地產業的整體庫存規模顯著攀升，達到存量資產飽和狀態，企業盈利能力步入下行趨勢，加強對房地產業典型盈利模式及可持續性發展對策的研究意義重大。
一、房地產業典型盈利模式
（一）土地開發盈利模式
1.基本形式
在出讓土地以前，需要國家相關部門對土地進行一定程度的整體規劃，運用統一征地、拆遷及農轉用等方式對國有土地進行運作，這是土地一級開發，經過這一系列過程才能夠促使土地達到一定標準，也才可以實施出讓。這項業務的實施主導為政府，同時其主要運作靠市場化來完成，我國房地產業在不斷發展過程中，政府也逐漸完善了各種政策來推動其進步。最初，政府采取行政干預的方式來推動房地產業的進步，而現階段，政府以制定相關政策和監管實施的立場實施干預。值得注意的是，我國政府在房地產市場發展過程中始終處于主導地位。現階段，我國的土地一級開發有兩種主要方式，一種方式是，土地開發由市（區）級土地儲備部門來執行，相關工作內容包括對資金的籌集、對規劃的辦理及拆遷等；另一方式是，土地開發由開發企業來執行，政府不直接參與，相關工作內容由土地開發企業自主執行。土地開發盈利模式如圖1所示。
2.特點
（1）資金相對密集。這是土地一級開發過程中最主要的特點，任一項目在實施過程中都需要巨大的資金數額。
（2）融資不易。相關企業在進行土地一級開發的過程中，由于企業自身業績和銀行信用等因素，常常導致其難以短時間內籌集到更多的資金，同時，企業在經營過程中沒有能夠進行融資抵押的固定資產。值得注意的是，在進行土地開發的過程中，企業沒有使用這部分土地的權利，因此不能夠將土地作為固定資產進行抵押。
（3）風險較低。作為資源類商品，土地以最前端的部分出現在房地產整個產業當中，同時地開發過程是對土地進行交易和加工的過程，因此沒有較大的價值風險的存在，相對風險低。
（二）房產開發盈利模式
1.基本形式
企業全部活動的中心為房產開發，這就是房產開發盈利模式。當房地產開發用地到達投資者手中以后，投資者就需要完成開發建設并將其出售，從而回籠資金。即通過對土地、建筑材料進行加工、生產，實現成品（可售房屋）并完成銷售，獲取利潤。現階段，這種開發模式是市場的主流運營模式，充分體現了房產開發企業價值實現的路徑。
住宅房地產、商業房地產、工業和其他房地產等是房地產的四種主要形態。這一劃分取決于物業在應用過程中產生的不同作用。住宅房地產為民眾居住提供有效服務，可以促使人們安居樂業，以重要的生活資料形式在人們生活中出現；而商業房地產是土地和建筑等在應用過程中以商業經營為目的，主要設施包含建筑房屋及全部相關基礎設施等。
2.房地產開發的主要成本項目
應用該模式進行經營的房地產企業主要盈利方式就是盡可能的降低生產成本并最大限度的提高產品銷售價格，故該模式主要的出發點就是有效實施成本控制和進行合理的市場營銷組合。現階段房地產開發過程中需要耗費成本的環節包括以下幾點：首先，土地費用。包括土地的出讓金、拆遷及征用產生的補償費等；其次，前期費用。這部分費用指的是在進行土地利用的過程中，需對其進行前期規劃、設計及調查產生的費用。在房產開發全部成本當中，這部分成本相對較低；再次，工程費。即房地產企業在完成建筑安裝過程中，需要使用的設備、消耗的材料及安裝人員的費用等。在整體的開發成本當中，占比較高。現階段我國房地產開發過程中，工程費約占總成本的40%左右。
兩種盈利模式對比如表1所示。
二、房地產業典型盈利模式的關鍵成功因素
（一）土地開發盈利模式的關鍵成功因素
現階段，根據我國相關政策規定，房地產企業在日常經營過程中選擇這種盈利模式主要是因為在政府規定條件下能夠將二級開發權利應用到這部分土地當中。因此關鍵成功因素包含以下幾點：
首先，政府相關政策。政府頒發的一系列限制性政策是該模式應用的基礎，在實際應用過程中，相關政策存在落實不充分的現象，因此土地開發盈利模式在未來的發展中將越來越受政府相關政策的影響，進一步制約企業的盈利能力。市場化的運作及政府的主導是現階段土地開發的主流發展方向，企業在政府賦予一級開發權利的同時，還將部分二級開發的權利交予開發商，這樣才能實現房地產企業的可持續性發展，減少對政策的過度依賴。明顯的周期性是我國房地產行業的重要特點，政府的調控是行業產生明顯周期的主要原因，房地產業對國家宏觀經濟運行的影響也日趨顯著。
其次，組織與財務因素。在社會經濟不斷進步的背景下，現階段我國能夠進行一級土地開發的企業越來越多，在這種情況下，有效限制房地產企業實施土地一級開發的政策包括信貸和土地開發資金要求。根據國內金融機構的信貸政策，目前需要對土地儲備貸款的發放進行嚴格的控制，從而也限制了較小規模的企業無法順利進行土地一級開發。
（二）房產開發盈利模式的關鍵成功因素
房地產企業在應用這種模式進行經營管理的過程中，需要對多種因素進行全面的考量，其中不僅包含該產業的內部環境因素，同時還包括企業內部的人才、資金和管理等多種因素。
1.產業及環境因素
在對這一影響因素進行探討的過程中，首先要從政府的相關產業政策入手，房地產企業日常經營過程中所面臨的基礎環境受政府的信貸、稅收等政策影響嚴重。國家根據宏觀經濟的運行趨勢、房地產行業的發展狀況，會適時調整行業相關的政策導向，從而也使房地產行業形成周期性特征。房地產企業必須時刻關注政府的產業政策變化，因勢利導。再次，就是房地產企業同政府的關系。目前，房地產企業除受優勝劣汰的市場法則主導以外，還需與各級政府建立良好的合作關系。我國土地法定為政府所有，在房地產企業在盈利過程中，勢必受到政府相關部門關于規劃指標、稅收優惠、信貸政策的綜合影響，所以企業與政府處理好關系也至關重要。
2.組織與財務因素
房地產企業的規模與現金流、抗風險能力呈正相關，企業規模越大，現金流就相對充足，抗風險能力越強。現階段，我國房地產企業數量較多，且多數規模較小，集中度偏低，資金實力與融資能力較差。隨著國家信貸政策與風險管控的趨緊，房地產行業融資渠道與成本也相應增加。房地產企業必須有效拓寬內部和外部融資渠道，才能確保資金供給，實現長期、穩健發展。房地產企業除運用傳統的銀行融資方式以外，還可以嘗試通過房地產信托、回租融資等方式進行融資。
三、我國房地產企業可持續發展的對策
（一）構建科學的房地產企業盈利模式
1.積極轉變企業盈利方式
由于土地招拍掛廣泛實施，土地開發盈利模式受到嚴重限制，依靠土地整理的一級開發模式盈利空間被大大壓縮，房地產開發企業只有依靠房產開發盈利模式來獲取利潤。房地產企業只有在實踐中不斷提高自身的規劃、設計和運營等能力，才能在行業內占得先機，謀求長遠、穩健的發展。
2.優化盈利結構
伴隨著我國城市化的快速推進，房地產行業在今后的一段時期內繼續高速發展，房地產市場也將日趨成熟。新房市場與存量房市場將形成平穩過渡，如何在這種情況下，進一步優化盈利結構是房地產企業的重中之重。在資金正常流轉的基礎上，不斷提高持有型物業，增加對金融性收益產品的重視愈發重要。
3.豐富盈利方法及來源
在現階段房地產企業經營管理中，不斷豐富企業盈利方法及來源也尤為重要。大多數房地產開發企業都嘗試著采取聯合開發、與基金合作開發等模式對盈利途徑進行探索，這樣一來企業不再受制于土地資源、融資渠道、管理能力的限制，投資機會大大增加。
（二）增強房地產企業的競爭實力
1.強化價值鏈定位
在市場經濟快速發展的背景下，房地產企業在日常經營管理過程中逐漸意識到，整個產業價值鏈中，自身環節會是存在不足的，這些不足也會嚴重影響價值鏈的穩定。房地產企業主要從以下四個環節提高自身競爭力即可，分別為采購、人力資源管理、技術開發和企業基礎設施。房地產企業在長期的經營過程中，要想提高自身競爭力，必須將采購、人力資源管理、技術開發和基礎設施建設等四個環節融入企業的戰略發展之中，從而實現自身環節在產業價值鏈中的合理定位。現階段，相當一部分房地產企業仍屬于機會發展型，這類企業只有在發展中通過強化自身實力才能繼續贏得市場競爭力，在持續優化組織結構和創新管理制度的同時，不斷降低生產成本，創造更多經濟效益。
2.加強人力資源管理
房地產企業在發展過程中，是否能獲得平穩、長足利潤，與人才的儲備與應用具有重要的關聯。現階段，很多高素質人才在從事房地產工作，企業要想得到長期可持續發展，必須制定有效的管理制度和策略，促使員工充分發揮自身價值，不斷挖掘自身潛力，在公司的投資、管理、運營上起到關鍵作用，對于增加企業的核心競爭力意義重大。現階段我國房地產企業應及時轉變傳統的粗放型人力資源管理方式，積極探索、制定并實施完善的激勵機制，促使員工充分發揮其主觀能動性，在工作中勤勉履職，與企業實現共同發展。
伴隨城鎮化進程的加快，我國房地產業也迎來了巨大的發展契機，本文對房地產業的典型盈利模式及可持續性發展進行了較為詳細的探討，希望能對房地產企業在現階段發展過程中盈利模式的轉變給予一定啟發。從土地開發和房產開發兩種盈利模式及其可持續性發展來看，未來的房地產企業在發展中首先應構建科學的房地產企業盈利模式，其次就是通過加強價值鏈定位及人力資源管理等方式逐漸提高企業的核心競爭力。
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【關鍵詞】房地產開發；縣域；社會效益；教育地產；節能減排
隨著我國房地產產業的蓬勃發展，縣域房地產越來越成為房地產開發的熱點。發展縣域房地產業不但是房地產事業的新熱點，更具有重要的現實意義。因此在縣域房地產經濟開發事業中，必須結合縣域房地產開發的特點，通過合理的改造，把縣域房地產經濟開發打造成為縣域經濟新的增長點。
1 在房地產業剛開始發展的時候，我國房地產開發項目主要以一線城市、二線城市為主。但是近年來，隨著大城市房地產市場逐漸飽和，縣域房地產開發正在成為很多房地產企業新的發展方向。但是目前縣域地方經濟開發中也存在著不少問題：
1.1 重利潤、輕公益。部分開發商在進行縣域房地產開發過程中過于注重追求利潤，不重視社會效益和環境效益，導致一些開發的產品科技含量不高，質量不合格，建設品位低。
1.2 物業管理意識淡薄。物業管理是房地產開發業的持續，屬于房地產開發業的一個序列，是一個十分重要的行業。開發企業存在重開發，輕管理，重盈利，輕服務，重宣傳，輕兌現的現象。物業管理不配套，發展嚴重滯后。物業管理發展的水平是衡量“居者優其屋”一個重要的指標要素。
1.3 住房供應結構不合理。縣域與城市需求客群對價格的理解不同，厭惡昂貴與花哨，其價值與價格的矛盾突顯。目前我國很多中小城市和縣城都存在結構性供需不平衡的現象。特別是在縣域房地產開發中，房產開發往往首先以中高檔住宅小區為主。中小戶型等中低價位的住宅小區稀缺，而高層、小高層、聯體排屋等高檔住宅占市場份額過大，住房供需的結構性矛盾非常突出。
通常開發商都習慣的把城市的項目開發模式直接帶入縣域，在缺乏了解和充分市調的情況下盲目的追求規模和檔次。其實縣域房地產開發不必盲目追求高檔。一是縣域范圍內的城市建設落后，居住理念保守，購房者對檔次、品味乃至房型的優劣還沒有形成鮮明概念；二是大部分縣城還處在城鄉結合的半農村，縣域人均收入低，先解決居住的問題，才能再談起提升住宅品質。
2 結合我國縣域經濟發展現狀和房地產經紀開發現狀，筆者認為進行縣域地產經濟開發應從以下幾方面著手：
2.1 規劃先行，注重社會綜合效益。縣域房地產開發，必須與教育、醫療規劃結合發展。
我國歷來有重視教育的傳統，古代有“孟母三遷”的故事，現在社會中，教育配套也成為很多家庭選擇樓盤的主要考量之一。房地產開發中的教育設施規劃，結合縣域地方特色，可采用新區教育配套、學區舊城改造以及自建學校等方式。雖然縣域房產開發與大城市房產開發有很多不同點，但是在進行教育設施規劃時刻借鑒時下大城市流行的“教育地產”概念。房地產是一個支柱性產業，而教育也在走向產業化。當房地產與教育兩大產業結合的時候，教育地產應運而生。作為中國原有的教育模式，學校是政府主辦的，辦教育是政府的事情。房地產企業作為民間資本，在房產開發過程中，可把教育配套當做投資教育產業。這樣即解決了房產開發過程中的教育設施配套問題，又緩解了政府辦教育經費不足的問題。
我國正進入老齡化社會，對于醫療資源的需求尤其強烈，因此除了教育設施以外，醫療資源也是很多家庭在選購樓盤的考慮因素。因此在縣域房地產開發過程中，應特別注重周圍的教育設施是否完善和醫療資源是否豐富。隨著城市化進程的加快，群眾生活水平的提高，市民對衛生服務需求愈來愈呈現多樣化，但是百姓就醫還存在諸多不便之處，因此以社區為依托的新的衛生服務模式可以提供方便快捷、直接進入社區家庭的基本醫療服務。
2.2 房地產開發與舊城改造相結合。隨著經濟、社會的發展，人們對城市的要求必然不斷改變。在正常的發展狀態下，城市更新是伴隨經濟增長自然實現的。舊城改造為房地產開發提供土地和需求。舊城改造將使城市土地功能發生改變，在舊城改造過程中，提供了土地新興功能的房地產項目進行開發，同時被拆遷的居民也需要房地產的居住產品來安置。舊城改造是歷史必然的過程，舊城改造不但改變了縣域的破舊面貌，也提高了縣域居民的生活水平。通過房產開發對縣域進行重新布局，將一改原來城區內陳舊雜亂的狀況，提升土地價值，促進整個城市升級。房地產開發必須以尊重公共利益為首要，探索出舊城改造開發的有效模式，充分展現了它所承載的區域優勢和自然稟賦。房地產開發與縣域舊城改造相結合不僅有其經濟意義，更有社會價值。在全新的舊城改造模式中，土地的利用價值得到更充分的體現。
在舊城改造過程中，除了應與當地縣域特色相適應以外，更應把舊城改造融入當地經濟。產業特色是舊城改造中不可忽視的重要內容，可以說產業特色是舊城改造的重要依據。要推動城市的和諧健康發展，僅有高樓大廈和優越的物質環境是遠遠不夠的，富有活力的經濟環境是城市健康持續發展的重要保障。脫離開經濟支持的舊區改造活動很難成功。因此，在探尋房地產開發與舊城改造新模式的過程中應以發揮產業特色為目標，以解決破敗地段和人民生活質量問手段，在舊城改造的同時推動特色產業發展。
2.3 房地產開發與自然環境和民居特色等當地特色相結合。所謂地域特色就是某地區在歷史積淀、文化背景、空問形態、民風風俗、物質構成、自然條件、經濟條件及人們的價值觀等各方面的特點。
歷史文化特色是體現縣域特色的重要內容。在建設現代化社區的同時，保持并發展縣域既有的歷史文化特色，給各種傳統文化活動和懷舊情結提供載體。
地理特色和空間形態特色。縣域的地理特征和縣域原有的空間形態也是地域特色的重要內容。在房產開發中，應充分體現縣域的地理特征和原有的空間形態，才能真正實現城市的地域特色。縣域的面貌和整體形象不僅僅取決于一幢幢單獨的建筑，而在于和諧的外部環境、建筑物之間良好的相互關系以及豐富的空間場所。
民俗文化是一個地方傳統文化在民間的體現，是體現縣域特色的現實途徑。
每個地方蘊涵著豐富多樣的民俗文化，從房產開發中發掘和保護特色民俗文化是房地產經濟開發中不容忽視的重要工作。如在兩廣地區突出騎樓建筑的建筑特色，可以讓居民在享受現代生活便捷方便的同時，又延續商業功能和民俗特點。
2.4 保護環境、節能減排。在進行縣域房產開發時，不管是政府還是房地產開發企業都應積極倡行綠色開發。綠色房產開發不僅提高了居民生活的舒適度，還降低了能耗，助力了國家節能減排的任務。綠色房產開發是一項系統工程，除了傳統的太陽能光熱系統、風電系統外，應加強新產生的地源熱泵系統、污水源熱泵系統的技術推廣，促進合理的投資、規模、功能、施工和裝修標準。從經濟角度來說，推進節能減排，實現全生命周期內建筑成本最優化。根據我國剛剛通過的節約能源法，開發商在進行房產開發時應承擔建筑節能減排的責任。
房產開發節能減排，同時也是居民的需求。隨著房地產業不斷地發展，消費者除了注重硬性需求的同時，對建筑空間和使用的科技含量、舒適化都提出了更高的要求。注重節能性，在合理的投資下實現經濟運行費用；長期使用可靠性，保證運行的穩定、安全。配合室內裝修，突出文化品位與智能化，使居住空間具有豐富的控制和計量功能。
2010年房地產調控政策密集出臺，在“國十一條”嚴控開發商囤地、力圖降低企業杠桿率的監管框架下，對房地產開發領域的信貸將更加嚴格謹慎。由于一線城市各方面的壓力和政策的調控，未來中國城市化重心將更多轉向中小城市以及縣城。我國城市化進程的加快，也將為縣域房地產經濟開發帶來新的契機和發展空間。
參考文獻
[1] 中山―二線城市開發熱潮的興奮點.房地產導刊.2007
[2] 二線城市房地產開發如何進行成本控制.房地產導刊.2010
關鍵詞：房地產、稅務籌劃、所得稅、土地增值稅
稅務籌劃是隨著市場經濟運行的規范化、法制化以及公民依法納稅的意識提高而出現的，隨著市場經濟體制的不斷完善，稅務籌劃將具有更廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須對納稅活動進行全方位、多層次的運籌。
所謂稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。
在對房地產項目稅收進行籌劃之前，有必要先了解一下當前房地產項目稅收立法整體情況。一個房地產項目從招投標、開發、建設到銷售（轉讓）過程主要涉及以下這些稅種：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，相對應的法規為各稅種暫行條例及其實施細則以及財政、稅收部門的規章、通知、批復等。
因此，進行稅務籌劃，必須是在充分了解國家稅收政策的基礎上結合企業的自身情況進行。稅務籌劃的分類主要可以分為分行業、分稅種、根據經營活動三種類別進行籌劃。房地產項目可以從企業的經營活動以及區分不同稅種進行稅務籌劃。
一、根據房地產企業的應繳納的稅種進行稅務籌劃
一般來說，房地產企業需要繳納所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節稅。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅以及企業所得稅，而5%的營業稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據企業的銷售額征收的，因而節稅空間不大。接下來主要從企業所得稅、土地增值稅兩個稅種簡單介紹一下稅種的稅務籌劃。
（一）、企業所得稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定在我國境內實行獨立經濟核算的企業或者組織，應當就其生產、經營所得和其他所得繳納企業所得稅。因此房地產企業從房地產開發經營和其他經營活動取得的所得，是企業所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業的企業所得稅為25%。
（二）、土地增值稅的稅務籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。
1、根據土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發公司可以利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負的目的，避免開發后銷售繳納土地增值稅。
2、利用土地增值稅起征點作稅收籌劃
土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。
陽光房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
3、利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。
稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20%。其中房地產開發費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規定，房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。稅法規定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
二、根據房地產企業的經營活動進行稅務籌劃
（一）.利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2011年1月份陽光房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率6%計算，每年需要支付利息60萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為60萬元，可以為公司節稅60×25%=15萬元；如果陽光房地產開發公司經過批準發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限于企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由于發行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（二）、通過不同的投資方式進行稅務籌劃
根據我國現行稅法規定，投資收益、經營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。
譬如陽光房地產公司有500萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司A進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對陽光房地產公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。
陽光房地產公司主要可以采取三種方式與A公司進行合作：第一種是直接將500萬作為出資與A公司進行合作開發房產；第二種是通過金融機構將500萬資金出借給A公司參與房產開發；第三種是采取投資入股方式參與房產開發。
假設陽光房地產公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與A公司協商，分得現金100萬。第一種方式下，100萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于陽光房地產公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得100萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給A公司，轉讓價格為600萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為33萬元，企業所得稅16.75萬元，稅后收入為50.25萬元。第二種方式下，假設陽光房地產公司通過金融機構將500萬借給A公司。1年后陽光房地產公司同樣收回100萬元，其作為利息收入，應繳納金融業營業稅及附加5.5萬元，企業所得稅23.625萬元，稅后利潤70.875萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利100萬元。由于兩個公司的稅率相同，公司100萬稅后利潤不需要補稅，即陽光房地產公司所獲經濟利益為100萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是陽光房地產公司直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。在實際操作中，由于經營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經營投資方式以減輕稅收負擔。
（三）、合作建房的稅務籌劃
【關鍵詞】住宅小區；物業管理；發展與完善
物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。[1]物業管理有狹義和廣義之分。狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其它管理人進行的管理過程。
一、物業管理的質量和服務效果對房產價值的影響
現今物業管理已經成為了在房產開發行業中不可或缺的一部分。雖然物業管理不能對房價起最終的決定性作用，但也起到了影響的作用。良好的物業管理可以讓房產本身保值增值，相反將會影響房產自身的價值。
房產是固定的資產，是不動物。物業本身是無形的，它是通過有形的展示才能夠體現出來自身的價值。房地產通過物業得以提升自身價值，物業管理的成果也通過房產得以展示。所以兩者之間有著相輔相成的關系。品質不佳的物業管理會使同水平的房產失去自身價值。房地產競爭日益增大，樓盤相臨、房價接近，對于消費者來說物業服務就顯得尤為重要了。如果因為物業服務拖了后腿，整個房產價值甚至開發商的聲譽可能都會受到影響。良好的物業管理可以提升房地產的自身價值。物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房 地產開發經營的前景。
二、物業管理對房地產銷售價格的影響
在一級市場上房地產的銷售價格受到位置、規劃設計、施工質量、周圍環境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產自身價值量大，流動性差的特點，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇項目時十分注重開發商、建筑商與服務商（物業管理公司）的品牌，因為品牌作為一種無形資產是良好信譽的集中體現，通常一個在市場上知名度和美譽度高的物業管理公司對房地產項目的品質及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點，而且其對銷售價格的影響相對開發商和建筑商而言的特殊性在于：開發商和建筑商只有經過一定程度的投入并達到法規的要求后才能制定價格對外銷售，而且他們對銷售價格的影響絕大部分都是可以量化的；而作為服務商的物業管理公司卻在沒有開始服務的時候已經對銷售價格產生了影響，并且是很難予以量化的。由此可見，物業管理對一級市場上房地產銷售價格的影響主要是通過企業的品牌，樹立了購買者對項目的信心，產生了對項目今后使用的良好預期來實現的，因此在制定銷售價格時應該充分考慮物業管理因素，對其影響進行正確地評估。
在二級市場上，物業管理是通過大量、具體和持續地管理和服務來影響房地產價格的。影響二級市場上房地產成交價格的因素往往比一級市場多且更加復雜，這主要是因為交易雙方的信息非常不對稱，同時包括前任業主自身的身份地位及其發展變化情況都會通過影響購買者的心理進而使價格產生浮動。為了能夠更清楚地說明問題，本文只是從的房地產估價的角度出發，來分析物業管理對房地產客觀合理價格的影響，指出房地產估價過程中在哪些方面應該考慮物業管理的因素，從而使估價結果更為貼近估價對象真實的價值。
三、物業管理對房地產的品牌效應的影響
隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環 境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得買房等于買氣受。筆者做過市場調查：物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，銷售極差。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。
從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施運行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。
物業管理的社會化和專業化的良性發展，是和房地產綜合開發的經濟體制改革相適應的，它使房地產開發、經營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。物業管理是房地產廣泛意義的售后服務。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。
關鍵詞:房地產企業 稅負 成本管理 納稅籌劃
房地產企業稅務管理涉及生產經營全過程,不但涉稅品種繁多，而且房地企業實行交叉征收而形成雙重流轉稅負擔(即重復課稅),如土地轉讓環節從交納土地出讓金開始至辦理土地變性、過戶手續，先后交納三次契稅,同時交納營業稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等;房屋建造階段由施工方交納營業稅、城建稅、印花稅等; 房產銷售階段由地產商交納的營業稅、城建稅、教育附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅及各種附加費等;房產保有階段的房產稅和土地使用稅等等。據有關數據調查顯示，我國房地產企業的稅負明顯高于各行業的平均水平。為此，作者從節稅空間大的稅種入手,分稅種探討了合理降低房地產企業稅負的方法，以期降低生產成本，提高企業的獲利能力。
一、土地增值稅納稅管理
房地產企業稅負中土地增值稅占有較大比重,采用扣除法和評估法計算增值額,實行四級超率累進,稅收負擔高于企業所得稅。所以,從房地產立項階段就應該考慮納稅籌劃問題,選擇較優方案,降低土地增值稅稅負。
(一)避免盲目追求高售價，合理利用稅收優惠政策
利用國家稅收優惠政策合理避稅是減輕房地產企業稅負的關鍵控制點。合理避稅不是偷稅漏稅，是通過科學的選擇經濟業務和合理的會計核算方法來避免或減少應稅額。我國《土地增值稅暫行條例》規定中對普通標準住宅有優惠政策，規定增值額未超過扣除項目金額20％的可以免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。所以房地產企業應充分利用這些有利因素，多建造普通標準住宅，如再搞其它開發設計應合理制訂住宅的面積與銷售價格，對比增加稅負與享受優惠政策之間的收益關系，找出效益最高的經濟方案。
(二)正確核算開發成本，防止少計漏計
開發成本是指房屋及配套設施成本、土地使用權支付成本和開發成本，它們包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。開發成本是房產開發企業的主要成本，全面、正確計量開發成本對土地增值稅有直接影響，開發成本不僅是構成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發費用與加計20％的計量基數。一些房地產企業將開發成本作為稅收籌劃目標，建立諸多避稅鏈公司，加大開發成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產開發企業轉移費用的方式，以達到避稅的目的。
(三)合理把握土地增值稅清算時間，避免不必要的納稅損失
企業每年都要進行企業所得稅的清算繳納，企業繳納的土地增值稅是所得稅前可列支項目，項目符合完工條件當年即要結轉利潤繳納所得稅。但是在實際當中，許多地方的所得稅清算時間要早于土地增值稅時間，而這種時差就客觀造成了項目所得稅清算與土地增值稅無法提前列支的矛盾，造成多交所得稅。目前，仍然沒切實可行的解決辦法來緩解這一矛盾。因此，房地產企業必須合理把握土地增值稅的清算時間，如果項目的所得稅基本已繳納完，再清算繳納土地增值稅，所得稅收入就與土地增值稅清算款項沒有相匹配的內容，其后果就是以前年度多交所得稅，而以后年度繳納土地增值稅后如虧損，就再無利潤用以彌補了。一般來說，房地產企業項目應做好所得稅繳納節奏，盡快將尾盤分配處理，在所得稅繳納年度內同時完成土地增值稅的清算。
二、企業所得稅管理
房地產企業應加強內部控制，積極進行有效的所得稅管理，根據所開發項目的實際情況進行準確的利潤率測試，如果實際毛利率較低時，可與稅務部門進行有效的協調溝通，盡量降低計稅毛利率；對現行所得稅政策進行全面的分析和理解，嚴格實施收入確認制度，避免多報、重報而增加稅負；應注意稅前扣除項目的比例，根據具體情況全面分析各種定額費用，應盡量扣除比例范圍以內的費用，以降低企業稅負。實務應關注：一是，在未取得全額發票的出包工程辦理結算時，在相關資料齊全的條件下，其發票不足金額可以預提，但必須低于合同總金額的10％；二是，對尚未建造或尚未完工的公共配套設施，可按預算造價合理預提建造費用；三是，應向政府上交但尚未上交的物業完善費用和報批報建費用可以按規定預提。因此，在項目完工年度，如不能在所得稅匯算清繳前取得發票，則造成未取得發票的建筑安裝費用不能列支當期成本。而在以后年度則可能無收入相配比，造成前期多交所得稅。因此，在完工年度，房產開發公司要加強與施工方的協調工作，盡可能取得發票。
三、營業稅管理
合理安排收款方式，規避代收費用，對于收取銷售房款的多交營業稅房地產開發企業，大多會為其它部門代收一些費用，這些費用可看作價外費用，但無論進行何種財務會計核算，都應列入營業額計算應納營業稅。稅法規定，房產開發企業除符合條件代收的政府性基金或者行政事業性收費與代收的住房專項維修基金外，其他代收款項均需并入銷售收入一起繳納營業稅。因此，為了避免這種情況額外增加稅收負擔，房地產企業在向客戶交房前應做好合理的收費設計。另外《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定，物業管理企業代有關部門收取的房租、維修基金、燃（煤）氣費、電費和水費等，屬于營業稅“服務業”稅目中的“”業務，不計入征營業稅范圍。因此，房地產企業可將以上收取的費用轉移給物業管理企業，以有效降低營業稅負擔。
總而言之，在稅法日益完善的今天，房地產企業必須深入的研究和理解國家稅收政策及優惠政策，在以政策為導向的前提下最大程度的減輕稅負，提高成本效益，為企業的持續發展奠定良好基礎。
參考文獻：
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業在建設房屋的過程中，涉及的工序和業務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業務，企業可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現企業的經營發展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業的經營發展目標出發，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發展目標為出發點，進行合理定價，是房地產企業對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區間。最后，企業只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區間，再參考市場銷售情況以及同行業類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
二、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產開發成本相關籌劃
土地取得成本和房地產開發成本對房地產企業來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業經營計劃層面入手，具體體現在開發項目的規劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發項目的前期，房地產企業就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發項目的土地取得成本和房地產開發成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發成本是房地產企業面臨的兩大主要成本，往往可以根據現有信息和以往的開發經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發成本本身對企業利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據土地增值稅相關規定，房地產企業在進行房產開發的過程中所發生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發費用一并作為房地產開發費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業來說是具有一定選擇性的，特別是當企業能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發現，利息支出如果在所有開發費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關籌劃
關鍵詞：納稅籌劃；合理避稅；避稅方法
房地產企業作為國民經濟的支柱產業，其生產經營活動非常廣泛，也非常復雜，具有所需資金大、開發建設周期長、開發經營復雜、開發產品商品性等特點。房地產行業的特殊性必然決定了其納稅問題的復雜多變和避稅籌劃技巧運用的靈活多樣。
稅收優惠政策是國家發給企業的“稅收優惠券”，利用稅收優惠政策減少應納稅額和降低稅負是所有納稅籌劃方法中風險最小的一種，并且是國家完全認可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優惠政策能使年營業額巨大的房地產企業成功、有效、安全地規避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸企業。
避稅是一種非違法的行為，而納稅人從自身經濟利益最大化出發進行避稅籌劃，
是客觀存在的。下面就介紹幾種常見的避稅方法。
一、利用臺作開發方式合理避稅
利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。
例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；
1甲公司出資200萬與乙合作開發該商住樓，
2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發
3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發
籌劃分析；現假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發項目，經與乙公司協商分得現金40萬元。
方案一：合作開發
甲公司與乙公司合作開發該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當于公司將合作開發的商住樓中屬于自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
方案二；出借資金
假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業營業稅及附加、所得稅后方為所得。
方案三；投資入股，商務樓完工銷售后分回股利。
由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元。
籌劃結果；
從上面的比較可以看出這三種方案單從節稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經濟利益。
二、利用股權轉讓方式合理避稅
例；某房地產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發成本18億元售價28億元，按規定此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)
籌劃分析；
該房地產開發公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
第一步；聯合其他股東共同出資，設立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
第二部；某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發公司提供，并作應付款項處理
第三部；固定資產建成后，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。
籌劃結果；
經過上述一番籌劃，雖然股權轉讓收益需要繳納企業所得稅，但這部分所得稅是房產開發收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業務不繳納營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。
三、利用簽訂合同裝修費的合理避稅
例：某開發公司為了促銷，優惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發商在與客戶簽訂的合同中規定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。
籌劃分析：
按規定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業全部銷售收入納稅范圍內，則當年可以在企業所得稅前列支。如果合同中規定這套住宅是向客戶交付已經裝修完畢的住宅，合同中不去強調指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。
籌劃結果；
房產稅稅收收入是地方政府經費的主要來源之一，對政府部門的運作和城市公共事業的發展起到至關重要的作用。房產稅的征稅對象是城鎮經營性房產，在房產稅征收的區域上，主要是集中在城市，縣城，建制鎮和工礦區征收，這里是不包括農村的。
二、瓊海市房地產經濟的特點分析
瓊海市位于海南島東部，東線高速貫穿全境。瓊海市是本世紀初推進城市化進程中崛起的海南省第三大城市，其基礎設施良好，交通通訊發達。中心城市主要由嘉積，博鰲，官塘三大組團構成。在區域性方面，被評為全國精神文明建設示范市，全國文明城市，海南省東西兩翼發展戰略中東部沿海經濟戰略帶核心城市之一。近年來。興起了在瓊海市投資，置業，休閑療養等多位一體的旅游地產熱。在2015年上半年瓊海市房地產投資實現較快增長，其中2015年上半年，瓊海市房地產開發投資94.15億元，比上年增長了8.4%，房地產投資占固定資產投資的比例為68.3%，跟上年比較減少16.4個百分點。瓊海市市區屬于平民化的旅游地產，單價一般在5000～8000之間，官塘屬于溫泉度假區，房價高到一萬左右。而瓊海市博鰲鎮屬于一線海景旅游商務地產，擁有更多高價位的樓盤。
三、瓊海市房產稅征收概況以及房產稅對區域經濟的影響因素
（一）對地方財政收入的影響
隨著地方稅收收入的高速增長，2015年上半年，海南省公共地方財政收入達到20.2%，其中房產稅增長的速度為24.9%，在增速上位列第三。房產稅稅基是非常可觀的，對地方財政收入有一定的促進作用，并且具有稅源穩定，相對來說比較容易調控。
房產稅的征收在一定程度上減少了地方政府對土地財政的過度依賴促進良性發展，而房產稅也成為地方財政穩定的稅源，更加有利于政府對財政預算的管理和監督。房產稅對于地方政府的財政收入是重要的，地方政府也會盡量的在房地產銷售和價格之間尋求一種平衡點。
（二）對土地出讓金的影響
中國現在房地產火爆的現狀，很大程度上是依靠投資性地產的影響形成的。房產稅的征收有利于促使購買需求由投資性需求轉向居住、經營性剛性需求。瓊海市房產稅的征收使投資投機需求減小，從而改變土地出讓金價格飆升的狀況，使房價進入良性發展，在一定程度上，增加了剛性需求的置業空間。開發商也基于經營和財務壓力降低銷售價格，對土地出讓金的定位也更加的合理。
（三）對瓊海市房地產行業發展的影響
瓊海市在2009年掀起了國際旅游島的建設浪潮，但是隨著市場的健康有序的發展，房產稅的征收有效的打壓了炒房的熱潮，本土房產開發回到了一種健康有序的環境。房產稅征收使房地產投資結構得到優化，制定了合理的房產稅征收制度。瓊海市房價在2014年下半年至2015年上半年的價格調查中，市區的基本價位已趨于穩定。炒房熱早已退去，瓊海市本土的房產銷售商更多的是去庫存和更多的傾向于剛性需求的發展，地產行業發展更加穩健。
（四）對城市建設以及瓊海市經濟發展的影響
房產稅的征收有利于優化市場結構，進一步的規范瓊海市投資的環境和行為，鼓勵人們更加理性的進行消費。良好的房產稅征稅制度，能夠更加合理的調節收入分配，縮小貧富差距，對地區之間的經濟起到協調發展，讓廣大民眾體會到房地產和土地整治的好處，更加有利于社會公平的體現，有利于政府改善公共福利設施的能力。
四、房產稅的優化改進和展望
目前瓊海市房地產問題作為海南旅游地產區域經濟的典型案例，讓房產健康的發展和房價的穩定需要時間更需要合理穩定強有力的制度。隨著目前的短期政策的調控向長久制度建設方向的轉變，不得不承認，在瓊海市區域經濟的發展大背景下，房產稅承載了制度建設的重任。
目前，高房價已經成為眾矢之的，也成為兩會期間代表委員們議論最多的熱點話題。總理在政府工作報告中指出，今年控制部分城市房價過快上漲將采取多種措施，包括增加住房供給、增加保障性住房、抑制投機性和投資性住房等多種手段來解決房價過快增長問題。溫總理特別強調。本屆政府有決心使房價保持在合理價位。考慮到本屆政府大概還有3年完成任期，要在這么短的時間之內切實實現溫總理提出的“使房價保持在合理價位”的目標，還有許多問題和困難需要解決，這不僅僅是出臺一些臨時性的打壓房價的政策措施，還需要徹底剖析房價居高不下的根源，從產業政策、財政政策和體制等基礎性制度和機制問題入手，從根本上加以解決。
內地大富豪多為房地產商說明了什么
談高房價不能不先談談房地產富豪們的財富排行榜。最近幾年，境內外一些有關中國內地富豪的排行榜年年亮相，雖然這些排行榜上的富豪排名順序有所不同，但相同的是，上榜最多的富豪依然集中在房地產業。以胡潤百富榜為例。連續數年來，上胡潤百富榜的富豪中都以房地產富豪人數最多。年年如此，房地產依然是中國超級富豪的溫暖大搖籃。富豪榜房地產商多至少說明以下幾個問題：
第一，這一排名正是對當前我國房地產業現狀火爆的反映。統計一下富豪榜前五十名富豪，居然有一半的人都在搞房地產。這反映出當前中國經濟中房地產的主導和支柱地位，折射出房地產市場的曾經火爆行情，也揭示了造成了目前房地產市場低迷的困境根本原因：一方面，房地產價格飛漲，老百姓買不起房，無論如何提高居民收入增長速度也跟不上房價上漲的速度；另一方面，房地產價格的飛漲，造成了該行業畸高利潤和每年中國內地富豪排行榜上的地產業富豪排名集中，而習慣了畸高利潤的地產業富商們不愿降低房價，反而一再呼吁政府維持高房價。地方政府也因擔心房價過低影響地方財政收入而在房地產價格的理性回歸中表現出較多消極性。曾經有寫地方政府官員高喊“買房愛國”號召百姓買房。更有些地方政府官員出面幫助房地產企業促銷，則把這種地方政府、房地產開發商、銀行和老百姓之間的利益矛盾關系裸地展現在公眾面前。
第二，如此多的地產超級富豪上榜百富榜，說明目前的房地產業屬于暴利行業，也說明了國內房地產價格持續上漲的利潤去了那里。據國內知名媒體報道，外國房地產行業的利潤一般在10％左右，我國則普遍達到30％，有的城市、區域的樓市，甚至達到50％或更高。這么高的利潤，是其他許多行業所難以想象的，也從另一方面說明了我們國家政府管理、財政稅收等政策值得改進的方面還很多。值得關注的是，現在“從事房地產就能撈大錢”的觀念，正在沖擊、膨脹著不少人的致富幻想。
第三，如此多的地產超級富豪上榜百富榜，說明我國經濟結構和國民收入分配不盡合理，說明我國的國民收入分配政策和產業政策等方面需要改革改進的地方還很多。房地產行業相對IT、生物制藥等行業，技術含量低，對國力的綜合推動有限。近日的2007年福布斯美國富豪榜上，比爾?蓋茨仍舊維持第一，前10名當中則有6人來自IT和互聯網行業。在世界其他國家，500強企業中沒有房地產公司，因為土地是不可持續的資源，房地產經營很難取得持續性的發展，因此不可能有持續性的富豪出在這個行業，國家的競爭力也不可能靠房地產業暴利來體現。
第四，如此多的地產超級富豪上榜百富榜，說明政府改革現有房地產開發制度和調控房地產市場的任務還非常艱巨。對房地產富豪進行道德判斷沒有太多價值，我們應該反思的是畸形的財富形成機制。地產業的暴富是由于制度設計，目前中國地產用的是“香港模式”，即地產商從政府手頭批發到70年使用權的地皮，然后，開發成樓盤，再把地皮70年的使用權與地上建筑一并零售給購房人。而地皮取得的不規范和由于市政建設、城市發展和土地資源的稀缺性等原因造成的地皮不斷升值，再加上最近幾年爆發的住房需求，以及房產投資需求的進一步放大。這些因素加在一起，使得地產商成為本輪財富大爆炸中晟大的受益集團。
央企屢屢成為地王推高房價
正是由于地產超級富豪榜的榜樣和刺激作用，使得眾多國企特別是央企紛紛把目光投向了房地產業，不務正業地把大筆輕易得來的資金砸向了房地產投資，砸向了中心城市的一次又一次的土地拍賣，造成了各地一個一個央企“地王”，令昔日的地產超級富豪們自嘆不如，這一現象有越演越烈之勢。
兩會剛閉幕一天，3月15日，北京成交6塊土地，其中3塊被公認為新的“地王”，竟得者都有央企背景。土地市場的再瘋狂必然會傳導到樓市，房價肯定會有非常明顯的上漲，望京已經從2008年的每平米1萬元到2009年的2萬元，目前該區域內房主惜售的漲價預期已達到每平米3萬元，因為此次“地王”央企遠洋地產以40.8億勇奪望京地塊的中標樓面價已超2.7萬。央企“地王”的例子在去年上海等地也屢見不鮮，其直接結果是助推了當地房價的節節攀升。
從2009年樓市回暖以來，央企地王就成為市場最受關注的焦點(北京2009年下半年的地王全部為央企背景的房企獲得)，一時間“國進民退”的說法也遍布全國。北京一天仨“地王”，都是央企拿，引發了業界對“4萬億投資沒有一分錢流入樓市”的質疑。應該好好問一問、查一查，央企的大量資金來自何處?一個又一個央企“地王”現象，已經遠遠超出了簡單的土地供求關系范疇，勢必將帶來不良的社會后果。央企地王的背后，是房地產結構、金融信貸投放、土地財政等一系列的不合理機制問題。這不是簡單的經濟問題，也是有關社會穩定、政權鞏固的政治問題，不能不引起大家的足夠重視。
需要警惕的是，當前這種居民消費明顯下降和天價地王頻出的反差景象，暴露出了去年至今的宏觀政策實施，存在著相當程度的錯位問題。
政策相互矛盾是房價居高不下根源
綜上所述，目前的房價高企不僅僅是與應對金融危機采取的一攬子經濟刺激計劃相關，更與長期以來我國的土地政策、產業政策、財政政策和房地產管理體制存在的缺陷有直接的關系。房地產業作為經濟增長的支柱產業之一和中國經濟的一大消費熱點，對中國經濟的平穩快速發展有著十分重要的作用。遺憾的是，由于目前土地政策、房地產方面的公共政策和產業政策、房地產開發模式以及居民保障住房政策等相互矛盾
且不配套，一方面，土地的壟斷性決定了房地產業并非是充分競爭產業，房子也并非是完全市場化商品，而是具有改善民生的公益和保障性質；另一方面，房地產開發模式卻完全市場化、企業化，土地轉讓收入成為了當前地方財政收入的主要來源。通過各種辦法拿到地的開發商則完全按照市場化操作，為追求超額利潤，將房價炒到畸高，造成了目前房地產市場民怨四起的困境。
毋庸置疑的是，轉變經濟增長方式，刺激消費、改善民生的唯一辦法是降低房地產價格，但是如果房價下降過快、過低將造成兩個后果：一是極大地壓縮開發商的利潤空間，使得開發商投資開發的積極性降低，從而導致地方政府“土地財政”收入的減少和地方GDP增速的減緩；二是可能導致大量房地產企業的破產，進而累及銀行業。因此，上述后果所涉及的利益主體――地方政府、房地產企業和金融企業，對降房價都不積極，而恰恰是這些利益主體對于房地產市場的發展擁有更多的發言權和主導權。正是由于政策錯位導致了地方政府、房地產開發商、銀行和老百姓利益之間的矛盾關系，導致了房價高企成為普遍現象。
另一方面，長期以來對于房價等資產價格過高問題，我們一是沒有像針對CPI過高，類似央行的專門調控部門進行管理和調控；二是沒有針對性較強的專門調控手段。主管房地產開發建設的部門，往往把重點放在房地產業的“開發、發展”上，站在開發商一邊思考問題的多，而危及百姓“居者有其屋”的房價管理問題思考的少。這也許是導致幾年來房價一直下不來，并且越調控越高的原因。沒有真心想讓房價下降的管理部門，沒有抑制房價的有效手段。房價如何能夠下來，又如何不一漲再漲呢?唯有徹底改革才能突破高房價困境
去年底以來，國務院陸續出臺了一些抑制高房價的措施，取得了一定效果，但從長遠看，這些措施只是臨時性的，治標難治本。未來破解我國房地產困境的根本之道還在于進行徹底改革，具體來說有以下幾點：
其一，應該把改善民生與調整房地產供應結構緊密結合起來，加大保障性住房的供給。香港地區、新加坡的保障性住房比例分別達到了50％和84％。未來要學習借鑒香港地區和新加坡的經驗，積極推進社會保障性住房體系的大規模建設，大幅度增加保障性住房比例。同時要加快完善全國統一的保障性住房配售條件、流轉、管理等方面的制度規范，杜絕保障性住房的完全市場化開發和商業化投資炒作。最近，一些地方已開始大面積推出廉租房、公租房，產權不再私有，讓尋租者失去下嘴的動力。比如人口壓力極大的重慶、上海兩個直轄市，都加大了廉租房的建設規模，重慶市將在10年內造2000萬平方米公租房，上海市將保障性住房占全社會總量的比例提高到60％。但是，從長遠看，如果政府提供公共住房的供給力度逐級擴大，占比舉足輕重，能夠緩解、平衡供給和需求的劇烈沖突；如果把地方政府在地產上豐厚的土地出讓收入與投入保障性住房進行政策性掛鉤，對遏制房價的非理性暴漲還是會有一定意義的。
第二，應該把促進房地產繁榮與改革中央與地方財稅體制緊密結合起來。要采取切實措施調整中央和地方的財政收入分配關系，增加地方稅收留成，改變地方政府過度依賴土地出讓金收入維持財政運轉的現狀；政府土地出讓金收入作為衡量土地市場活躍度的重要指標，在目前的整個財政體制之下，房地產的發展依然還會扮演地方財政的要角。中國指數研究院監測數據顯示，2009年(截至12月29日)全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100％。其中，上海、杭州、北京土地出讓金收入位居前三位。未來，不論是中央版的“國十一條”還是北京版的“國十一條”，能否切實收到預想的有效成果，關鍵看政府部門尤其是地方政府在經濟結構調整上到底有多少實際動作，財政體制實行的綜合改革，在多大程度上減輕了地方政府對房地產的依賴。
第三，要著手改革現有的房地產開發模式，實行多軌制開發與建設。在房產開發上，應打破只允許開發商開發房產的壟斷局面，走房產商開發、政府開發、單位集資建房等多種房產開發途徑。房改前住房主要以各單位自建為主，房改后房產開發的權利被開發商獨家壟斷。有人一聽說要政府和單位參與建房，就稱其為“老路”，這是沒有實事求是地對我國人口眾多、土地緊張的住房現實問題進行嚴肅思考。政府開發和單位自建房會加大房產供應途徑，打破開發商壟斷房地產市場的局面，這三種主體同時參與開發房產的混合體制比任何單一主體獨家開發都要更為有效，更有利于解決絕大多數百姓的住房問題，有利于房產市場的穩定可持續發展。過去單位作為唯一主體建房導致住房市場僵化，房改10年來開發商作為唯一主體建房導致住房價格非理性瘋漲，都說明任何單一主體主宰住房市場都存在巨大弊端。
比如，國家可以拿60％的開發用地制定好小區建設方案后實行招標，在保證質量和控制住房面積的前提下讓建筑商競標建設，政府再以利潤不超過土地和建設成本總價10％的價格賣給工薪收入階層，并限制這類房屋的買賣，買賣產生的利潤絕大多數必須上繳國庫專門用于房產開發。20％的地以市場價賣給有實力的企業與單位用于集資建房，僅用于供應本單位職工。另外20％的地賣給開發商去建高檔房，賣給有經濟實力的高收入階層。這會加大房屋供應的多元化，抑制房價亂漲，政府和開發商也能從中獲得相當利潤來維持房產市場可持續發展。
比如可以采取“政府出地，開發商建房”，政府提供成熟土地，并按“代建制”即建設主體招投標的模式實施各類房屋的建設，地產商只能買賣地上建筑部分的房屋，地皮部分則以稅收或租金方式由政府根據地價增值情況逐年累進或分年限向房屋購買者征收。另外，在現行的模式下，最近國內一些地方采取“限定地價和限定房價”的房地產招標開發模式也值得推廣。
第四，對于那些在地王賭博中樂不思蜀的央企，顯然目前還難以全面禁止其進入房地產投資，但是對于依靠貸款便利的國有大企業，國資委則有義務審查其地產投資資金來源，是否挪用了巨額的其他非地產類貸款和債券融資。如果是央企集團經營利潤積累獲得的巨大資金導致其進入土地開發市場競爭，則有必要重新審視央企的國有資本經營預算和利潤分配制度。
【關鍵詞】房屋建筑工程；質量管理；控制措施
Abstract: Real estate has become a major component of China's market economy, have a very important role for the economic development of the community as a whole. China in the implementation of the residential project quality household acceptance management approach taken by the House Construction quality management measures becomes particularly important. For this, the paper elaborated analysis of the Housing construction quality management control measures.Key words; housing construction; quality management; control measures
中圖分類號：TU7 文獻標識碼A 文章編號
質量控制對于房屋建筑工程而言是最為重要的內容，我們必須將工程質量管理貫融合在工程項目管理過程里。同時，對于質量監督機構的監督和檢查需要配合設計、監理和施工單位之間的工作，多方面采取措施進行維護管理，這樣才能確保工程項目質量與實際情況相符合。一般需要經過規劃質量、設計質量、招標質量、施工階段、竣工階段不同的操作環節，從而達到整個項目的控制作用。
1 房屋建筑工程的準備階段
1.1 制定質量管理制度
質量是房屋建筑工程項目的核心，沒有質量的工程就無法創造出理想的經濟價值，這就需要工程單位對于質量控制嚴格把握，制定科學的質量管理制度。因此，應對各個環節的質量工作進行考察管理，質量經理需要建立的職責為：結合投資人項目設計經營戰略，對開發項目質量計劃負責編制，且安排各個人員落實到不同的工作里；結合質量計劃規定內容，檢查項目質量計劃具體情況；在審查環節里出現問題后，則需要及時制定科學的措施進行處理，把問題向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。只有每個部門及工作人員共同努力，才能保證整個項目管理順利進行。.com
1.2 前期的準備
在建筑工程項目開發前期，必須要針對此次項目的特點詳細了解，掌握咨詢成果的質量目標和質量標準；對質量管理體系文件內容深刻思考分析，對質量目標的科學性正確分析。一旦企業制定了項目開發目標后則不得在無條件的情況下隨意變動，否則將會造成多個方面的不利影響。
1.3 建立質量評審制度
建立評審制度是確保項目工程質量達到理想狀態的基礎，這也是企業創造經濟價值的根本措施。為促進房屋建筑工程質量水平的提高，我們需要保證工程項目評審機構作用的充分發揮。工程單位要針對現有的環節實施全面管理，積極創建現代化的評審體系，以“評審制度”為指導全面開展項目管理，這些都是管理者需要深刻思考的問題。
2 設計時期的質量控制方案
2.1 方案設計環節
房屋建筑工程在設計階段，必須要綜合多個方面的內容進行準備工作。在設計工作開始前需要瀏覽工程項目的諸多文件，如：檢測報告、技術指標、設計內容等等。在一系列工作完成之后，工程單位需要確定最佳的設計方案，然后再投入到具體的工程項目施工里。
2.2 施工圖設計環節
2.2.1 開發制度：
對于房屋建筑工程項目的設計責任書需要安排專家進行詳細地審核，從項目管理措施以及考核內容客觀評價等，這樣才能維持良好的工程項目管理措施。設計施工圖紙時必須要嚴格按照建筑的具體需要進行，考慮到對設計質量有效地控制，我們需要采取質量跟蹤措施，對于相關工程文件實施審核處理。當施工圖紙將要結束之后，我們需按照專業技術人員進行技術鑒定，開發商的項目設計主管人員需對圖紙做好不同方面的審核。審查是需要關注過分設計和不足設計兩種極端情況，過分設計造成經濟性差；不足設計影響建筑功能。 2.2.2 經理制度：
開發商設計主管人必須接受經理的指導，通過采取必要的工程措施對設計環節實施管理。這樣才能讓整個建筑設計環節達到理想的質量要求，與合同上的條款內容相互符合。組織設計以及相關的策劃工作時，必須要對整個工程負責。在不同的操作環節里需要負責組織設計各專業的綜合技術方案綜合審查；經理負責人需親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。
2.2.3 職責制度：
對工程單位的每個部門以及相關人員進行專業培訓，提高其參與工作的責任心。工程項目管理者在日常工作中應該將管理重點逐漸轉移到人才管理中，實施科學的人才開發計劃，不斷挖掘房產項目管理企業內部職員的潛能，以為房產投資管理企業創造出更多的商業價值。選擇專業技術方案指導實踐，對設計專業技術方案實施科學的規劃處理。
3 招標階段的質量控制
3.1 資質審查
對于招標的工程，我們應該做好施工單位的審查工作，重點確定該單位是否具備足夠的能力去完成工程項目。通常設計到的方面有：人員素質、技術力量、施工業績、社會信譽等等。審查施工單位對于房產工程項目的實踐經驗。
3.2 價格高低
對于具體的工程中標而言，很多房產開發企業考慮到降低工程造價，其選擇的方式多數為不設置標底，低價中標的方式，這樣就造成了低價中標，高價索賠問題的出現。到最后不但沒有起到降低工程造價的效果，反而導致工程資源浪費。
3.3 項目考察
從實際情況看，有的工程單位雖然中標，但都是靠關系得來的。不少單位自身不具備施工能力，造成項目實施時出現勞資糾紛、農民工工資不到位等問題。房地產工程項目的考察必須要綜合多個方面內容，出來需要認真分析投標單位的實際經濟實力、技術力量等外，還要保證投標單位資質與實際能力一致。
4 施工階段的質量控制
4.1 監理單位
關鍵詞：房地產；開發；工程項目；管理
1、房地產開發工程項目管理現狀概述
當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產開發項目的風險，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關環境影響所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
2、房地產開發工程項目管理優化措施
2.1 加強房地產開發項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：
①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，迫不得已的情況下，才能采用。因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。
②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，開發商應從開發成本的土地及拆遷費用、前期費用、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費等方面做好全過程的管理。
2.3 項目質量管理
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，其素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
在房地產開發、建設和施工實踐中，我們體會到，房地產開發企業在新的形勢下，必須正確處理好二個方面的要求：
一是房地產開發市場的競爭愈演愈烈，市場激烈競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。要在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素合理科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。
二是在房產開發和建設過程中，對施工企業內部推行項目承包制。作為一個集房產開發、建設和施工于一體的企業，施工項目也是企業生產經濟效益的基點。我們在對每一個開發項目的施工推行承包經營責任制后，從基數的確定，指標的制定，到實施落實，最終效益的考核，方法的采用是實現承包經營責任制一個非常重要的手段。根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素。可以這樣說，在知識爆炸的時代，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。
3、正確選用“方法”，還需管理的保證
由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產量、成本、利潤三者的依存關系，應用數字模式，預測一個目標值，而且，還要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制??信息反饋??總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。
4、抓好動態管理，堅持運用科學的管理方法
需要不等于存在。只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用，編制一個網絡計劃并不很難，但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響，在施工計劃實施中經常會與原計劃有出入，出現與實際進度不是提前就是拖后時，克服“網絡易破，畫了無用”的思想，堅持對網絡計劃執行過程進行跟蹤和控制，及時調整、反復運用取得實際效果。
5、用好“方法”，必須抓基礎管理
在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息，如果沒有正確的計量技術和監測手段，沒有詳盡全面的統計報表、沒有及時有效的各類信息的反饋，再好的現代化管理方法也不能發揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據，使“方法”在施工項目中發揮更大的作用。
6、提高項目管理人員素質，科學實施項目管理
要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常艱難的。同時，要求項目體每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理的素質，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。
