時(shí)間：2023-07-03 17:57:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)投資的策略，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
對(duì)于工薪階層而言,比較大眾的投資品種有黃金、房產(chǎn)、證券。在中國,過去十年的投資熱點(diǎn),人們探討的是房產(chǎn)。但房產(chǎn)的變現(xiàn)能力差,房產(chǎn)市場經(jīng)過過去十幾年的上漲,特別是近幾年的瘋狂上漲之后,迎來政府嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策。未來很長的時(shí)間,人們投資理財(cái)探討的將是持有的股權(quán)類別和數(shù)量。大起大落的中國證券市場不遠(yuǎn)的未來是工薪階層實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值,保值的重要市場之一。我國證券投資市場是一個(gè)不斷完善、成熟的市場,作為投資者在入市前首先要明白我們的市場是一個(gè)什么樣的市場,有哪些特色。首先,在這個(gè)市場中占市場比值較大是成長性有限的大型國企。縱觀國內(nèi)外股市,能為投資者帶來合理收益,具有投資價(jià)值的是那些具有成長預(yù)期的小公司。其次,目前的新股發(fā)行機(jī)制和定價(jià)機(jī)制,吸引大批機(jī)構(gòu)或不明來歷的資金專門從事新股申購的壟斷與投機(jī),降低一級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高二級(jí)市場的風(fēng)險(xiǎn),而在上市首日在二級(jí)市場買入的大多是普通投資者,這時(shí)股票的價(jià)格往往已經(jīng)透支未來幾年的收益增長。也就是說,很多股票在二級(jí)市場中上市時(shí)已經(jīng)不具備投資價(jià)值。再次,投資者要適當(dāng)研究不斷成長變化的中國證券市場,中國證券市場如同一個(gè)不斷成長的少年,在每個(gè)成長階段表現(xiàn)出不同的特征。
二、讀懂宏觀經(jīng)濟(jì),能判斷各種經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)證券市場長期和短期的影響
股票市場是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表,雖然股市走勢并不與宏觀經(jīng)濟(jì)完全同步,但宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢決定了證券市場的長期趨勢。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展表現(xiàn)出周期性的規(guī)律,證券市場的運(yùn)行也表現(xiàn)出周期性。所以投資者要看得懂CPI、PPI等經(jīng)濟(jì)指標(biāo),了解宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況,掌握貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策、各行業(yè)政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)未來趨勢的影響。
三、做好長期投資和學(xué)習(xí)的打算
大多數(shù)投資者也包括專業(yè)投資者在證券市場中的投資之路都不是一番風(fēng)順的,專業(yè)投資者的優(yōu)勢在于比較早接觸專業(yè)知識(shí)和理論,但基本也要經(jīng)歷一個(gè)了解、搖擺、堅(jiān)定執(zhí)行的過程才能成長為一個(gè)合格的專業(yè)投資人。個(gè)人投資者也都經(jīng)歷初嘗甜頭、意氣風(fēng)發(fā)到再戰(zhàn)敗北、拒不認(rèn)錯(cuò)到學(xué)習(xí)、思考再到回本賺錢的過程而成為一個(gè)在市場中生存的個(gè)人投資者。經(jīng)歷一個(gè)完整的學(xué)習(xí)階段大約需要5-10年。美國華爾街有個(gè)說法“:你如果能在證券市場熬10年,應(yīng)該能不斷賺到錢,如果熬了20年,你的經(jīng)驗(yàn)將極有借鑒價(jià)值,如果熬了30年,當(dāng)你退休的時(shí)候,定然是極其富有的人?！?四)熟悉各種投資品種和自己個(gè)性,了解各個(gè)品種的預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)如今,投資者可以選擇的投資品種越來越多,包括股票、債券、基金、保險(xiǎn)、銀行理財(cái)產(chǎn)品等等各種類型。投資者要熟悉各個(gè)投資品種的歷史收益和預(yù)期收益及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)水平。以美國證券市場為例,美國股市的年平均回報(bào)率高于債市,但股市的單年跌幅遠(yuǎn)大于債市,投資股市市值的波動(dòng)較大,風(fēng)險(xiǎn)較大,相對(duì)收益也較高。投資者要根據(jù)自己的個(gè)性、投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇適合的投資品種和投資策略。
四、工薪階層的證券投資策略
(一)投資組合策略
“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”是對(duì)分散投資投資組合策略最好的解釋。普通投資者根據(jù)各自的風(fēng)險(xiǎn)偏好和家庭理財(cái)目標(biāo)將資金投資于實(shí)業(yè)、房產(chǎn)、證劵、黃金等投資品種,在證券投資方面將資金投資于基金、債券、股票等。不同的投資品種具有不同的風(fēng)險(xiǎn)和收益水平,滿足投資人的多樣化投資需求。例如房產(chǎn)投資能滿足投資人住房需求,或取得穩(wěn)定的租金收入,并獲取房產(chǎn)升值收益。但對(duì)于工薪階層,房產(chǎn)投資額較大,投資后花費(fèi)精力較少。而證券投資需要投入的精力大,承受的風(fēng)險(xiǎn)大,同時(shí)可能獲取超額收益。投入證券的資金也用投資組合策略投入不同行業(yè)股票、基金、債券,以求更好地管理風(fēng)險(xiǎn)。
(二)定、長期投資并持有策略
工薪階層收入穩(wěn)定,但對(duì)證券市場的研判能力差,工薪階層進(jìn)入市場往往是受到親朋好友的影響,投資前對(duì)證券市場的風(fēng)險(xiǎn)和投資技巧沒有系統(tǒng)了解。偏好短線操作,如果運(yùn)氣不錯(cuò),過不久就會(huì)加大投資,孤注一擲,最終成為套牢一族。對(duì)于非專業(yè)個(gè)人投資者更適合每月或每季相對(duì)定期,定量投資于有成長預(yù)期的股票或基金。這樣似乎不選擇投資時(shí)機(jī),一方面積少成多,另一方面通過時(shí)間熨平投資成本。另外還有助于投資者把精力放在研究尋找未來成長性良好的品種上。
(三)趨勢投資策略
中國證券市場經(jīng)歷20多年大起大落,截至目前共出現(xiàn)9次牛市。牛市大多數(shù)投資者獲利,而在熊市,在前期獲利的投資人把利潤還回市場,還會(huì)巨虧。牛市的時(shí)間間隔不等,沒有只漲不跌的市場,也沒有只跌不漲的市場。所以工薪階層也可以長期關(guān)注市場,在市場恐慌階段逐步入市,牛市前中期選擇持股,熊市休息。此策略適用于有一定經(jīng)驗(yàn)的投資人。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題對(duì)策
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-01
房產(chǎn)企業(yè)作為我國的經(jīng)濟(jì)主要支柱之一，隨著最新出臺(tái)的“國五條”，對(duì)于未來的我國的房產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益獲取能力是一項(xiàng)重大的考驗(yàn)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對(duì)我國的政策等不利因素，怎樣有效的制定出財(cái)務(wù)管理的政策是持續(xù)發(fā)展我國的房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的重要因素，所以，本文主要研究的內(nèi)容是針對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)與問題對(duì)策，從創(chuàng)新策略角度分析房產(chǎn)面對(duì)未來發(fā)展趨勢所要做出的對(duì)策改變。
一、房產(chǎn)的定義
房產(chǎn)是指有墻面與立體結(jié)構(gòu)，給予人類生產(chǎn)活動(dòng)的遮風(fēng)避雨的場所，提供給人們生活、學(xué)習(xí)、娛樂、工作、居住或者是貯藏物資的場所。
二、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)問題
1.經(jīng)濟(jì)利潤最大化的目標(biāo)
經(jīng)濟(jì)利益的最大化是企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直追求的目標(biāo)和宗旨原則。如果僅僅是以經(jīng)濟(jì)利益的最大化作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的最終目標(biāo)并不是很全面，在實(shí)際相關(guān)工作中受到了一些限制，例如：忽視了貨幣時(shí)間的價(jià)值、對(duì)于投入和產(chǎn)出之間的關(guān)系處理問題、存在風(fēng)險(xiǎn)因素、機(jī)會(huì)成本的對(duì)決策影響作用，如果片面的追求經(jīng)濟(jì)利益會(huì)給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的決策短期行為的出現(xiàn)。因此，根據(jù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r企業(yè)經(jīng)營管理者與財(cái)務(wù)管理人員需要重點(diǎn)研究企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，代替?zhèn)鹘y(tǒng)的經(jīng)濟(jì)利益最大化經(jīng)營目標(biāo)。
2.企業(yè)財(cái)富的最大化
房產(chǎn)企業(yè)財(cái)富的最大化是指企業(yè)的全部資產(chǎn)在市場上所體現(xiàn)的市場價(jià)值，公司制作為現(xiàn)代企業(yè)組織形式，并且公司財(cái)富的最大化體現(xiàn)在股東財(cái)富的最大化。公司價(jià)值的最大化的觀點(diǎn)在一定程度上克服了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)利益最大化的觀點(diǎn)中出現(xiàn)的和貨幣時(shí)間的價(jià)值與投資風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值不想符合的缺陷等。將企業(yè)的價(jià)值最大化作為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)在逐漸發(fā)展過程中相繼出現(xiàn)了問題。這種目標(biāo)針對(duì)的是上市企業(yè)，其他經(jīng)營形式的企業(yè)是不能夠通過股票的市價(jià)正確做出判斷的，而是借助于資產(chǎn)評(píng)估，并且企業(yè)的價(jià)值無法自身控制等。
3.企業(yè)價(jià)值的最大化
房產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值是在持續(xù)經(jīng)營期所獲得的凈利潤體現(xiàn)所在，企業(yè)價(jià)值的最大化主要指通過企業(yè)進(jìn)行的合理經(jīng)營措施。借助于最優(yōu)化的企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段，在經(jīng)營期內(nèi)的凈利潤獲取經(jīng)濟(jì)效益，獲取企業(yè)價(jià)值的最大化。以企業(yè)的價(jià)值的最大化的財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)：利用資金的時(shí)間價(jià)值的原理從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)計(jì)量；在一定程度上需要客服企業(yè)的追求經(jīng)濟(jì)利益的短期行為。當(dāng)年經(jīng)濟(jì)利益可以影響企業(yè)價(jià)值，對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)利益也會(huì)影響企業(yè)的價(jià)值；有效的克服了房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的工作人員的片面追求經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)化傾向；增加了社會(huì)的財(cái)富，并且有很大的促進(jìn)作用。
三、財(cái)務(wù)管理的具體措施
1.籌資管理
房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的籌資管理主要是為了滿足企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營時(shí)需要一定的資金條件，需要不斷的降低投資資金的成本與籌資的風(fēng)險(xiǎn)。籌資資金的成本是指在使用資金所產(chǎn)生的資金籌集的費(fèi)用與資金的占用相關(guān)費(fèi)用。主要形式包括：債券的印刷費(fèi)、股票、注冊(cè)費(fèi)、債券手續(xù)費(fèi)等。資金占用的費(fèi)用含有資金的時(shí)間價(jià)值與投資者分析的投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。在長期占用與投資風(fēng)險(xiǎn)比較大資金所占用費(fèi)率比較高。并且，企業(yè)在籌資時(shí)需要分析籌資的風(fēng)險(xiǎn)，由于企業(yè)在進(jìn)行籌資時(shí)所帶來的盈利的水平會(huì)有所下降，并且其債務(wù)也不能夠及時(shí)償還風(fēng)險(xiǎn)。因此，房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)時(shí)，需要權(quán)衡籌資風(fēng)險(xiǎn)與資金成本，最大限度的降低資金成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，獲取房產(chǎn)企業(yè)的資金。
2.投資管理
房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資管理時(shí)，需要對(duì)所進(jìn)行的投資項(xiàng)目做可行性的論證與經(jīng)濟(jì)效益分析，并且對(duì)投資項(xiàng)目優(yōu)化選取，力求最大化的投資效益，并且能夠減少投資風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資市值企業(yè)的資金的使用與投放，其中有企業(yè)自身與對(duì)外投資內(nèi)容。企業(yè)自身投資是指房產(chǎn)的開發(fā)，對(duì)外投資是指其他股權(quán)與債權(quán)的投資，二者都是獲取投資的最大收益，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。因此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門針對(duì)各個(gè)投資項(xiàng)目做好的不確定的綜合分析，并且權(quán)衡投資風(fēng)險(xiǎn)與投資效益，投資風(fēng)險(xiǎn)較大和收益較低的房產(chǎn)項(xiàng)目。
3.分配管理
房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行分配管理就是對(duì)利潤的分配，需要合理的、正確的處理房產(chǎn)企業(yè)之間的相互經(jīng)濟(jì)利益，并且合理的處理利潤存留的比例方式和分配方式，目的是提高房產(chǎn)企業(yè)的潛在的收益能力，在進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營時(shí)需要對(duì)經(jīng)濟(jì)利潤重新分配。這個(gè)過程主要涉及的內(nèi)容有企業(yè)的新進(jìn)流出量、企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)與償還能力的影響因素、企業(yè)凈資產(chǎn)的價(jià)值影響。一般情況下，需要經(jīng)濟(jì)利潤為基礎(chǔ)以付現(xiàn)的方式對(duì)投資者進(jìn)行合理分配，以此提高企業(yè)即期市場的評(píng)價(jià)，但是這種措施會(huì)減少企業(yè)的現(xiàn)存資金量，并且對(duì)流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)也有所影響，同時(shí)增加了即期的現(xiàn)付風(fēng)險(xiǎn)等。因此，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)利潤的分配時(shí)需要滿足企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)，并且從實(shí)際的現(xiàn)金存量和現(xiàn)金的凈流量角度分析，妥善的處理企業(yè)和利益主體之間的經(jīng)濟(jì)利益。
結(jié)束語
財(cái)務(wù)管理是進(jìn)行財(cái)務(wù)決策和方法實(shí)施的基礎(chǔ)和有效的評(píng)價(jià)導(dǎo)向，在建立企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)上提高企業(yè)的支付、能力與運(yùn)營效率等，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)效益與社會(huì)責(zé)任方面有著重要的價(jià)值影響。企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)于我國的房產(chǎn)事業(yè)有著很強(qiáng)的推動(dòng)作用，是房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的有效推動(dòng)力。
參考文獻(xiàn)：
[1]秦學(xué)靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的討論[J].時(shí)代金融，2013（07）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；挑戰(zhàn)；金融危機(jī)；貨幣政策；人民幣增值
一、新形式下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)
(一)金融危機(jī)的影響
源于美國的金融危機(jī)愈演愈烈，已經(jīng)發(fā)展為全球性的金融危機(jī)。對(duì)于資本市場比較開放的一些國家，嚴(yán)重影響了金融行業(yè)的穩(wěn)定和投資者的信心，甚至使一個(gè)國家瀕臨破產(chǎn)(比如冰島)。本質(zhì)上講，這次金融危機(jī)源自于房地產(chǎn)行業(yè)。由于歐美連年的房地產(chǎn)泡沫的爆裂，導(dǎo)致“次貸危機(jī)”爆發(fā)，進(jìn)而影響到投資人的信心，并反過來進(jìn)一步影響房價(jià)，最終導(dǎo)致的金融危機(jī)不斷深化。所以可以說房地產(chǎn)泡沫的爆裂是這次金融危機(jī)的“導(dǎo)火索和推手”。
房地產(chǎn)行業(yè)雖說是屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是卻是屬于“資金密集型”行業(yè)，和金融行業(yè)關(guān)系密切。從過去幾年的“流動(dòng)性過剩”可以看出，信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)放、外行業(yè)(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、外資過多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的過度發(fā)展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機(jī)的發(fā)生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。
金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的具體影響表現(xiàn)在：
1、投資者喪失信心，消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。金融危機(jī)使得大多投資者對(duì)資本市場產(chǎn)生了懷疑，資本市場的信用基礎(chǔ)出現(xiàn)了問題，股市一落千丈，房地產(chǎn)股價(jià)也一路殺跌，房價(jià)不斷回落，消費(fèi)者一直處于觀望狀態(tài)。房價(jià)的不斷走低使得房產(chǎn)不能保值，好多消費(fèi)者買房之后，發(fā)現(xiàn)不長時(shí)間內(nèi)同一樓盤價(jià)格縮水，去向開發(fā)商索要價(jià)差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。
2、銀根緊縮，房地產(chǎn)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)大部分都是負(fù)債率很高的企業(yè)，一般通過銀行借債進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，并且借貸金額都是巨大的。金融危機(jī)使得金融系統(tǒng)也提高了警惕，為了保證金融行業(yè)自身的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)其他行業(yè)特別是受政策性影響較大的房地產(chǎn)行業(yè)的放貸開始?jí)嚎s。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑是雪上加霜。金融危機(jī)的影響不是短暫的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說需要幾年的緩和期。
(二)人民幣增值的影響
從整體上和短期來看，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內(nèi)需不足很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)回落，這將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現(xiàn)下滑，效益不好了，也就會(huì)影響這些企業(yè)租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設(shè)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產(chǎn)市場的投資需求過度，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫并進(jìn)而影響國家經(jīng)濟(jì)安全。從上個(gè)世紀(jì)韓國和日本的發(fā)展歷史來看，房價(jià)與幣值升值有一定正向關(guān)系，最初的貨幣升值使得外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求增加，投資過熱進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)上漲，形成經(jīng)濟(jì)泡沫，而在升值后期外資撤退，房價(jià)下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)安全。
(三)國家宏觀調(diào)控政策的影響
房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)是鏈條長，“裙帶關(guān)系”多，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響較大，所以易受國家宏觀調(diào)控，特別是貨幣政策的調(diào)控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產(chǎn)重估的熱潮帶來的房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，2005年開始房地產(chǎn)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展的全盛時(shí)期，2007年達(dá)到歷史高峰。面對(duì)這種形勢，國家開始相繼出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策：緊縮信貸。嚴(yán)格限制土地供應(yīng)等。房地產(chǎn)行業(yè)再次面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產(chǎn)商大量儲(chǔ)備土地，掀起了一股囤地。然而去年天價(jià)所獲得的地塊，現(xiàn)在正成為這些地產(chǎn)公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價(jià)為3090.58元/平萬米，按照此樓面價(jià)，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價(jià)格達(dá)不到7000元/平萬米以上，北辰這個(gè)項(xiàng)目必將虧損。而目前在售周邊的項(xiàng)目，均價(jià)僅僅略高于5000元，平萬米。
不管房地產(chǎn)行業(yè)需求如何強(qiáng)勁，平均負(fù)債率超過70％的房地產(chǎn)企業(yè)，在金融杠桿調(diào)控前實(shí)在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當(dāng)其沖受到影響的就是對(duì)金融資本高度依賴的房地產(chǎn)行業(yè)，而最先被調(diào)整的，當(dāng)然就是去年、前年極度囤積土地準(zhǔn)備擴(kuò)張的那些地產(chǎn)企業(yè)。二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)策略
目前。我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，基本上來自于大環(huán)境的變化，不管是金融危機(jī)還是緊縮的貨幣政策，都是房地產(chǎn)行業(yè)所無法控制的，需要國家的相關(guān)調(diào)整來解決。投資者和市場對(duì)2008年的資金緊縮最為關(guān)注，不過資金緊縮不會(huì)是全面規(guī)模壓縮。再融資的緊縮主要體現(xiàn)為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對(duì)公開增發(fā)的募集資金投向進(jìn)行控制，要求土地證、用地規(guī)劃證的法律手續(xù)完備等，而對(duì)于解決同業(yè)競爭、提高上市公司競爭優(yōu)勢和成長性的股權(quán)融資不會(huì)停止。
2008年的宏觀調(diào)控政策來看，降低流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房屋流通成為國家穩(wěn)定房價(jià)的一個(gè)手段。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局3月發(fā)出通知，個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營管理單位的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減征10％的個(gè)人所得稅，國家在對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收實(shí)行這些優(yōu)惠政策，目的就是刺激內(nèi)需。
從2008年5月以來，各地相繼出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實(shí)際收入中的比重能真正提升房地產(chǎn)的交易。宏觀經(jīng)濟(jì)減速、實(shí)際收入下降延長了房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)間；按揭利率降低可以減少實(shí)際房價(jià)，不過應(yīng)用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價(jià)的調(diào)整才能帶來成交量的上升，目前調(diào)整仍會(huì)繼續(xù)，房價(jià)仍然有內(nèi)在調(diào)整的需要。由于一方面受制于中央嚴(yán)格的政策規(guī)定、另一方面受制于有限的地方財(cái)力，因此，力度和優(yōu)惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實(shí)宏觀政策的目標(biāo)是保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，而不是救房價(jià)和救開發(fā)商。
房地產(chǎn)行業(yè)可以在能控制的范圍內(nèi)從以下幾個(gè)方面采取策略：
1、價(jià)格策略
最近幾年城市化的不斷推進(jìn)，使得城市房產(chǎn)需求具有一定的剛性。城市化首先表現(xiàn)為城市數(shù)量和地域的擴(kuò)張，同時(shí)帶來城市人口的增長和對(duì)住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點(diǎn)數(shù)來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發(fā)現(xiàn)，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價(jià)具有一定的剛性，如果在目前大多消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)之際，再適當(dāng)?shù)膶?duì)消費(fèi)者進(jìn)一步讓利，不但可以增強(qiáng)消費(fèi)者欲望，也可以及時(shí)回籠資金，以增強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營能力。在價(jià)格政策上，房地產(chǎn)商還需注意的一點(diǎn)是：同一樓盤或同一地段的房產(chǎn)價(jià)格不能在短時(shí)間內(nèi)大幅跳水，這樣只會(huì)加重消費(fèi)者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產(chǎn)。
2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應(yīng)該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據(jù)一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費(fèi)品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網(wǎng)上再轉(zhuǎn)手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產(chǎn)商要房子；還可以通過提高服務(wù)質(zhì)量來增加銷售量。
3、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)商可以提供多種形式和結(jié)構(gòu)類型的房產(chǎn)，比如，增加國家政策范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)增加雙限房和廉租房兩個(gè)種類，在目前經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)狀下，應(yīng)該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價(jià)格調(diào)節(jié)的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財(cái)政保障土地供應(yīng)、開發(fā)資金、銷售對(duì)象等開發(fā)條件的供給，而占人口大多數(shù)的中高收入階層對(duì)商品房的居住、消費(fèi)和投資功能則通過依靠市場調(diào)節(jié)的市場化住宅體系來滿足。當(dāng)然，面向中低收入者的住房開發(fā)利潤空間不是很大，但國家也給了房產(chǎn)商相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。
4、管理策略。一要加強(qiáng)與客戶關(guān)系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因?yàn)槠鋬r(jià)值高并且不可移動(dòng)，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務(wù)，適當(dāng)做些售后調(diào)查，既可以為公司帶來更多的客戶，又可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的潛在問題，為鞏固公司的長期業(yè)務(wù)打下基礎(chǔ)；二要加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，各部門之間加強(qiáng)合作，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，從前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證到物業(yè)管理，所以要分項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任管理，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具體負(fù)責(zé)自己項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、經(jīng)營階段的各項(xiàng)工作。
[關(guān)鍵詞] 預(yù)期泡沫宏觀調(diào)控回歸理性
當(dāng)前中國房產(chǎn)交易市場，無論新房市場，還是舊房市場，成交量都很低。為什么產(chǎn)生這種現(xiàn)象？會(huì)持續(xù)多久？將怎么打破這種“僵局”？本文就這些問題展開分析。
一、政府部門、房產(chǎn)投機(jī)者和房產(chǎn)投資者的雙重角色
房產(chǎn)交易市場有三類主體：購房者、售房者和監(jiān)管者。
購房者包括:(1)房產(chǎn)消費(fèi)者，購房用于自住;(2)房產(chǎn)投資者，購房用于出租;(3)房產(chǎn)投機(jī)者，通過低價(jià)購入，高價(jià)售出來贏利。
售房者包括:（1）房產(chǎn)開發(fā)商，是賣房主體；（2）房產(chǎn)投資者，為出租而購入的房子在行情逆轉(zhuǎn)時(shí)借機(jī)拋售；（3）房產(chǎn)投機(jī)者，從購房的第一天開始，就已加入售房者隊(duì)伍，他們是房價(jià)走勢和國家政策的先知先覺者；（4）政府部門，政府部門作為土地所有者，以出讓土地使用權(quán)獲取收入，因此它屬于售房者――“售地者”。
監(jiān)管者，就是政府部門，包括中央政府和地方政府。
可見，政府部門、房產(chǎn)投機(jī)者和房產(chǎn)投資者的角色是雙重的。政府部門即是監(jiān)管者，又是售房者，即當(dāng)“裁判”，又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，準(zhǔn)確地說，中央政府承擔(dān)著“裁判”的角色，地方政府扮演著“運(yùn)動(dòng)員”的角色；房產(chǎn)投資者和房產(chǎn)投機(jī)者的角色更是雙重的，即是購房者，也是售房者。
二、由于中央宏觀調(diào)控迫使房產(chǎn)投機(jī)者退出購房者群體，加之宏觀調(diào)控初期，房價(jià)依然堅(jiān)挺，因此導(dǎo)致成交低迷
房產(chǎn)投機(jī)者所扮演的角色視房價(jià)走勢預(yù)期而定。如果預(yù)期房價(jià)上漲，在購房者群體中，除房產(chǎn)消費(fèi)者以外，房產(chǎn)投機(jī)者將蜂擁而至，而在售房者群體中，房產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)輕易出手，因?yàn)椤盎实叟畠翰怀罴蕖?，他們將待價(jià)而沽，結(jié)果就是房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。如果預(yù)期房價(jià)下跌，那么，在購房者群體中，將難以再現(xiàn)房產(chǎn)投機(jī)者頻繁活動(dòng)的身影，就連住房消費(fèi)者也將持幣觀望，翹首以盼房價(jià)下跌，而在售房者群體中，除了房產(chǎn)開發(fā)商以外，房產(chǎn)投機(jī)者也會(huì)加入進(jìn)來，結(jié)果就是房價(jià)應(yīng)聲而落，跌勢如潮。
由以上分析可知，即使房價(jià)已讓普通房產(chǎn)消費(fèi)者覺得高不可攀，但由于有房價(jià)上漲預(yù)期，房市依然火爆，房價(jià)和成交量將連袂上漲，此時(shí)房產(chǎn)交易市場不再反映真實(shí)供求，成為房產(chǎn)投機(jī)者冒險(xiǎn)的樂園，房市泡沫迅速膨脹，但是，膨脹的泡沫終究要破滅。正是看到了泡沫破裂等潛在的風(fēng)險(xiǎn)，中央政府采取了宏觀調(diào)控措施，以抑制房價(jià)過快上漲。采取的主要操作策略就是打擊房產(chǎn)投機(jī)者，使其無利可圖，逼其退出購房者群體，而宏觀調(diào)控初期房價(jià)依然堅(jiān)挺，房產(chǎn)消費(fèi)者無力購房，因此，房產(chǎn)交易市場上成交量急劇下降。
三、由于政府的雙重角色導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商維持目前的高房價(jià)，而房產(chǎn)消費(fèi)者沉默以待，因此這種高房價(jià)、低成交量的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)比較長的時(shí)間
宏觀調(diào)控初期，房價(jià)堅(jiān)挺，房產(chǎn)開發(fā)商咬住高價(jià)不降，他們希望能熬過這樣一個(gè)低迷的時(shí)期，等待下一個(gè)春天的到來。然而至少需要以下條件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、國家政策解凍，房產(chǎn)投機(jī)者重新加入購房者群體。寄希望于第一個(gè)條件，是不現(xiàn)實(shí)的。因此，國家政策取向，將對(duì)中國房產(chǎn)交易市場下一步走向起著舉足輕重的作用。由于政府的雙重角色，即當(dāng)“裁判”，又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，因此，無法保證政府將繼續(xù)維持對(duì)房產(chǎn)投機(jī)者的打壓態(tài)勢，正因?yàn)槿绱耍慨a(chǎn)開發(fā)商才有了理由，維持現(xiàn)在的高房價(jià)，以待成交量因政策松綁，房產(chǎn)投機(jī)者重新入市而放大。而只要政府政策維持不變，房產(chǎn)消費(fèi)者就有足夠的信心和耐心，苦等時(shí)機(jī)。因此可以說，這種高房價(jià)、低成交量的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)比較長的時(shí)間。
四、持續(xù)的宏觀調(diào)控政策將使虛高的房價(jià)回歸理性
現(xiàn)在的房產(chǎn)交易市場，是房產(chǎn)商和政府之間的博弈，準(zhǔn)確地說，是中央政府和地方政府之間的博弈。博弈分出勝負(fù)之時(shí)，就是這種高房價(jià)、低成交量現(xiàn)象結(jié)束之時(shí)。而博弈結(jié)果有兩種可能，一種可能是房產(chǎn)商和地方政府勝出，中央政府取消宏觀調(diào)控措施，投機(jī)者重新入市，成交放量，價(jià)格在此基礎(chǔ)上恢復(fù)上漲趨勢；另一種可能是中央政府勝出，繼續(xù)實(shí)行宏觀調(diào)控政策，甚至出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策，房產(chǎn)開發(fā)商迫于無奈，紛紛低價(jià)套現(xiàn)，以緩解財(cái)務(wù)緊張狀況，此時(shí)房產(chǎn)投機(jī)者早已加入售房者群體，在舊房市場不斷沖擊新房市場價(jià)格防線，至此房產(chǎn)交易市場將上演一幕幕房價(jià)輪番下跌的劇目。
那么到底何種可能將會(huì)成為現(xiàn)實(shí)呢？我們認(rèn)為，中國房產(chǎn)交易市場是否需要房產(chǎn)投機(jī)者這個(gè)問題無法繞開，正是他們才部分導(dǎo)致了當(dāng)前房價(jià)高得離譜的現(xiàn)狀。而我們同樣認(rèn)為住房不同于黃金、股票等投資品，它是千家萬戶的棲身之所，它的最大功能是用于居住，而非投資?；诖?，我們堅(jiān)定地認(rèn)為中央政府打壓房產(chǎn)投機(jī)者的決心將會(huì)一如既往，甚至更為嚴(yán)厲，跌勢難以避免。因此，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到暴利年代已經(jīng)過去，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，調(diào)整心態(tài)，將虛高的房價(jià)回歸理性。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉勇:《如何平抑非常時(shí)期飛漲的物價(jià)》.經(jīng)濟(jì)師,2005年第10期
相對(duì)于風(fēng)云變幻的金融市場，您的龍年前半程理財(cái)收獲了什么？有哪些投資經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？后半程的理財(cái)機(jī)會(huì)在哪兒？有哪些投資取向？應(yīng)采取怎樣的攻防策略？《金融理財(cái)》與您一起盤點(diǎn)與備戰(zhàn)：
盤點(diǎn)龍年前半程，投資市場可謂跌宕起伏。全球經(jīng)濟(jì)延續(xù)疲軟，歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，歐元上演過山車，美元扮演幕后推手，金價(jià)創(chuàng)12年來最長跌勢。國內(nèi)十年股指在“熊牛膠著”中回到原點(diǎn)，樓市在“微調(diào)”與“調(diào)控”博弈中動(dòng)蕩，基金在玩味熊市中分化，銀行理財(cái)產(chǎn)品受降息影響收益走低，分紅壽險(xiǎn)成為保險(xiǎn)理財(cái)主場，信托理財(cái)延續(xù)火爆，債市中長期扮演小牛，外匯投資最終逃不脫美元魔掌??
展望龍年后半程，尋找好的投資機(jī)會(huì)，須將股票、基金、黃金、銀行、保險(xiǎn)、債券、信托、外匯、房產(chǎn)等理財(cái)產(chǎn)品一網(wǎng)打盡，優(yōu)中選優(yōu)。A股投資可在多空對(duì)決中尋機(jī)會(huì)，基金投資可在中長期品種中作定投，黃金投資還看美聯(lián)儲(chǔ)臉色，房產(chǎn)投資在欲漲難漲格局中觀望，銀行理財(cái)鎖定保本產(chǎn)品，保險(xiǎn)理財(cái)仍可把分紅險(xiǎn)作主戰(zhàn)場，債券投資可騎慢牛找收益，信托理財(cái)規(guī)避房產(chǎn)類信托，外匯投資年內(nèi)首選美元??
備戰(zhàn)理財(cái)，期債市場值得期待。建議投資者適當(dāng)選擇以債券為投資標(biāo)的理財(cái)產(chǎn)品，比如銀行債券類理財(cái)產(chǎn)品或者債券型基金。在目前利率下行的背景下，投資者確保資金流動(dòng)性的同時(shí)，加大半年期以上理財(cái)產(chǎn)品的投入，也可以嘗試投資類的理財(cái)品。另外資金充裕的投資者可選擇信托產(chǎn)品，以及適當(dāng)增加基金定投。在央行降準(zhǔn)、資金面趨向?qū)捤傻谋尘跋?，貨幣基金的投資前景恐怕在下半年會(huì)落下風(fēng)，而憑證式國債因其稀缺性，一旦發(fā)行，仍會(huì)“一票難求”。
甄選理財(cái)，選擇中長期定投產(chǎn)品。雖然結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品收益最高，由于設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜，且需要投資者對(duì)國內(nèi)外投資市場比較了解，所以不建議普通投資者投資。目前整個(gè)大的市場環(huán)境不樂觀，作為個(gè)人投資者來說，目前應(yīng)該選擇中長期投資產(chǎn)品進(jìn)行定投。美聯(lián)儲(chǔ)日前宣布將扭曲操作延長至今年年底，QE3短期無望，金價(jià)仍會(huì)有幾番波折，建議實(shí)物金及紙黃金投資者采取定期、定量的投資策略，避開金價(jià)短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
提起莫凡這個(gè)名字，或許一時(shí)間會(huì)比較陌生。但如果提起呂方的《朋友別哭》、王力宏的《乘著愛自由的飛》、李玟的《愛再也不回來》、鄭秀文《癡癡為你等》等歌曲，想必一定對(duì)其中的一兩首歌耳熟能詳。而莫凡其實(shí)就是曾為這些知名歌手所唱歌曲的幕后制作人。當(dāng)年他和好友袁惟仁組成的凡人二重唱不僅在音樂上取得了很大的成功，在幕后更是很多大牌歌手背后的金牌制作人。
日前，闊別了14年的莫凡和袁惟仁終于又一次攜手組成了凡人二重唱。并帶著最新的專輯《凡人和他的朋友們》接受了筆者的專訪。已經(jīng)娶妻生子的莫凡對(duì)家庭理財(cái)很有自己的想法。他認(rèn)為，當(dāng)家理財(cái)不是說一定把錢交給誰，而是誰懂理財(cái)誰當(dāng)家，即能者為尊。
民歌餐廳走出金牌制作人
說起莫凡出道的經(jīng)歷，堪稱一波三折。這位日后曾為眾多天王天后創(chuàng)作歌曲的制作人，其實(shí)最早是在臺(tái)灣地區(qū)的民歌餐廳里賣唱。1986年，莫凡開始在臺(tái)北的一家民歌餐廳駐唱，并結(jié)識(shí)袁惟仁組成“凡人二重唱”。同年，科班出身的莫凡，榮獲了第一屆全臺(tái)大專院?！扒啻褐恰钡目偣谲?，并錄制第一首創(chuàng)作歌曲《傷逝者》。
但在民歌餐廳獻(xiàn)唱了五年后的1991年，“凡人二重唱”(以下簡稱“凡人”組合)才出版推出了自己的第一張創(chuàng)作專輯《杜鵑鳥的黃昏》。之后的“凡人”組合就佳作迭出，包括《大伙聽我唱支歌》專輯、《心甘情愿》專輯、《難兄難弟》專輯等等。而從2000年至2004年，莫凡又暫別樂壇從商，擔(dān)任“凡人音樂制作有限公司”總經(jīng)理。
當(dāng)家理財(cái)聽懂行的人
經(jīng)過歲月的磨礪，如今的莫凡不僅功成名就，更已經(jīng)娶妻生子，擁有一個(gè)幸福而羨煞旁人的家庭。不過，家庭不僅是一個(gè)幸福的港灣和動(dòng)力的來源，也是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。尤其對(duì)音樂圈里的明星來說，家庭理財(cái)其實(shí)是一個(gè)不容回避卻又比較棘手的問題。
一般問起自己的收入如何打理，很多明星尤其是女明星，往往都會(huì)以“交給母親或者家人親友打理”作為“擋箭牌”，但莫凡一如自己的性格般坦率，他坦言：“我這部分通常是自己打理?！倍鴮?duì)自己在分配收入時(shí)，更考慮安全性還是盈利性，人近中年。略微有些發(fā)福的莫凡則脫口而出“主要是安全性”?；蛟S只有在吃過苦、經(jīng)歷過低潮和輝煌的人生的他，才能明白安全對(duì)理財(cái)來說其實(shí)至關(guān)重要。
莫凡對(duì)自己收入的分配比例也絲毫沒有回避。他告訴筆者：“除去家里和子女的日常生活所需開銷。他一般將自己收入的20％儲(chǔ)蓄，另外則會(huì)留20％用于投資。”問起他最喜歡投資的金融產(chǎn)品，莫凡告訴記者：“當(dāng)然是基金。因?yàn)檫@個(gè)相對(duì)股票比較穩(wěn)定，可以獲得相對(duì)穩(wěn)定的獲利?！?/p>
這樣一種安全性主導(dǎo)的投資策略和莫凡他的年齡以及出道經(jīng)歷可謂不無關(guān)系。而談起自己的這種理財(cái)觀是什么時(shí)候形成的，莫凡則坦言是在約十年前。當(dāng)年莫凡暫時(shí)離開自己的音樂舞臺(tái)而轉(zhuǎn)到幕后，并經(jīng)商辦起了自己的公司?！按蟾乓簿褪窃谀莻€(gè)時(shí)候，我自己有了理財(cái)?shù)挠^念，因?yàn)槟菚r(shí)候有比較多的理財(cái)顧問都會(huì)給我一些投資的意見，然后我逐漸地從中獲利幾次后，就開始慢慢熟悉，并自己‘研究’起投資來。”
至于筆者問起家庭里誰是“CEO”掌控經(jīng)濟(jì)大權(quán)，莫凡一臉嚴(yán)肅地和筆者解釋：“我覺得應(yīng)該是聽懂得理財(cái)?shù)娜?，不一定是一定要交給老婆或者誰。只要誰懂得理財(cái)誰就可以當(dāng)家，這樣對(duì)一個(gè)家庭來說才能實(shí)現(xiàn)資源的最佳分配?！蹦敲慈绻以谪?cái)政分配上發(fā)生分歧，他和太太會(huì)通過什么途徑解決呢?對(duì)此，莫凡則回答得非常簡潔，他認(rèn)為“當(dāng)然是聽有道理的一方”，不過也有一個(gè)“談判”的“基調(diào)”，那就是“以降低風(fēng)險(xiǎn)為準(zhǔn)則，雙方都冷靜思考，而不是頭腦發(fā)熱的爭執(zhí)”。
投資股市曾虧本三成
剛剛過去的2008年，股市的劇烈波動(dòng)，令不少投身其中的人深切感受到了“股市有風(fēng)險(xiǎn)”這句老話。
而問起莫凡有沒有投資股票時(shí)，莫凡嘆了口氣告訴記者，他的命運(yùn)和萬千股民一樣“被套了”?！爱?dāng)然是有投資股票的，但然后就賠了?！彼嘎?，自己原先炒股票其實(shí)還算有專業(yè)人士在幕后把關(guān)和做軍師，但即使這樣。去年因?yàn)榇蟓h(huán)境的不好，股指一路狂瀉，他自然還是“只賠不賺”，不過損失并不嚴(yán)重。他笑著告訴筆者一個(gè)“秘訣”?！斑€好我反應(yīng)比較快，在看到賠了30％的時(shí)候，趕緊認(rèn)賠殺出。大不了損失一小部分，但保住了大部分的本金?！?/p>
從如今股市的走勢來看，莫凡當(dāng)時(shí)的割肉之舉堪稱有先見之明，筆者好奇他做股票是更相信朋友的“消息”還是自己對(duì)基本面等的判斷，莫凡眨眨眼，故意和筆者玩起神秘，他透露：“兩者都有吧?！?/p>
至于看到別人賺錢，自己有沒有心癢，莫凡回答得則很坦率?！爱?dāng)然會(huì)有一些?？晌矣X得在股市里面，大家每個(gè)人都是有賠的時(shí)候也有賺的時(shí)候，而在中國，大家其實(shí)都傾向于報(bào)喜不報(bào)憂，所以我覺得不用太眼紅，自己保持低調(diào)就好了?！?/p>
而在如今金融危機(jī)的影響下，莫凡認(rèn)為人們投資策略也要有相應(yīng)的改變，但投資理財(cái)依舊是不可忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)?！熬团_(tái)灣地區(qū)來說，經(jīng)濟(jì)危機(jī)不僅引起物價(jià)的變化，更帶來臺(tái)幣貶值之類的沖擊，在這樣的背景下。分散投資才能更好地躲過金融危機(jī)?！?/p>
短期內(nèi)不在內(nèi)地買房
對(duì)很多明星來說，不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)非常不錯(cuò)的投資渠道，既穩(wěn)妥又保值。從劉嘉玲、王菲再到任達(dá)華、周星馳，大部分的明星都熱衷于在全國乃至全世界投資不動(dòng)產(chǎn)。但莫凡似乎并不喜歡將房產(chǎn)作為一種投資的產(chǎn)品。他告訴筆者自己買房產(chǎn)只是用來自住并不是投資，因此“在臺(tái)北只有一處房產(chǎn)”。至于選擇房子的首選條件，他列出了三項(xiàng)，分別是環(huán)境、交通和房型。“自己住的房子因?yàn)閹缀趺刻於家褂茫虼藢?duì)環(huán)境、交通和房型都必須有個(gè)考量，甚至還應(yīng)該考慮更多，比如小孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)問題?！蹦驳幕卮鹱屓烁杏X到這位明星爸爸的細(xì)心。
莫凡還很坦率地告訴筆者，自己購買這套房產(chǎn)的時(shí)候花費(fèi)的總價(jià)大概是在600萬新臺(tái)幣(人民幣約125萬元)，而現(xiàn)在，房產(chǎn)已經(jīng)升值了，盡管經(jīng)濟(jì)危機(jī)使房價(jià)面臨考驗(yàn)，但他的房產(chǎn)目前的售價(jià)仍然大概是他購買時(shí)的3倍。不過莫凡表示，因?yàn)槭亲约鹤〉姆慨a(chǎn)，所以再怎么漲，短期內(nèi)并沒有賣掉的打算。同時(shí)，他很慶幸地告訴記者：因?yàn)樽约嘿I房是一次性付清，因此沒有商業(yè)貸款，這減少了很多負(fù)擔(dān)。
【關(guān)鍵詞】品牌 三三矩陣 策略
一、引言
品牌建設(shè)是一項(xiàng)浩大繁雜的工程，值得重視的環(huán)節(jié)眾多。房地產(chǎn)作為一種自身價(jià)值高、使用年限長、考慮因素多的商品，其品牌建設(shè)的復(fù)雜性可想而知。正是由于這種復(fù)雜性的難以掌控，導(dǎo)致目前國內(nèi)優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)鳳毛麟角。據(jù)此，本文提出了房地產(chǎn)品牌建設(shè)的“三三矩陣”策略，力求對(duì)國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)能有所裨益。本文經(jīng)過大量的實(shí)證調(diào)研分析，從眾多品牌建設(shè)的策略中列舉了三大關(guān)鍵策略，即產(chǎn)品、市場和終端策略，這三大策略構(gòu)成了對(duì)優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的“金三角”支撐。并從中提取了9項(xiàng)關(guān)鍵要素，即是對(duì)每個(gè)關(guān)鍵策略的專項(xiàng)突破，組合起來便構(gòu)成了支撐優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的“三三矩陣”模型，如表1所示。
二、“三三矩陣”策略解析
1、產(chǎn)品策略
產(chǎn)品是品牌建設(shè)的根本，產(chǎn)品策略體現(xiàn)在品質(zhì)、設(shè)計(jì)以及定位三個(gè)方面。
（1）精益求精的品質(zhì)保證。產(chǎn)品質(zhì)量是一切的前提，沒有質(zhì)量保證，再好的營銷推廣也無濟(jì)于事，再宏大的品牌設(shè)想也只是紙上談兵。因此，支撐優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌的首要關(guān)鍵點(diǎn)即是保證產(chǎn)品的品質(zhì)――精益求精的產(chǎn)品品質(zhì)是第一要?jiǎng)?wù)。房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量問題主要體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：第一，建筑材料質(zhì)量問題。許多質(zhì)量投訴往往是由于建材質(zhì)量引起的，尤其是水電安裝更加突出，假冒偽劣商品較多，生產(chǎn)質(zhì)量參差不齊，為降低成本，往往在材質(zhì)、厚度上做文章。大力推廣應(yīng)用新型建材是改善產(chǎn)品質(zhì)量的有效手段，開發(fā)商應(yīng)建立建材準(zhǔn)入制度，從管理上，事先杜絕偽劣產(chǎn)品。第二，工程建造質(zhì)量問題。工程建造質(zhì)量是消費(fèi)者投訴最多的問題，但體現(xiàn)出來的主要包括設(shè)計(jì)質(zhì)量造成的后果和工程施工質(zhì)量造成的。主要集中反映在質(zhì)量通病方面。裂縫問題：地基不均勻沉降，墻體開裂；粉刷空鼓、開裂，頂棚脫落；地面及樓面起砂、起殼、開裂。滲漏問題：屋面滲漏、衛(wèi)生間滲漏、外墻滲漏；鋁合金門窗不密封，滲水；管道滲漏、材質(zhì)不合格，影響水質(zhì)。
（2）市場導(dǎo)向的設(shè)計(jì)原則。目前普遍存在房地產(chǎn)開發(fā)同城市的總體規(guī)劃相互脫節(jié)，城市總體規(guī)劃跟不上開發(fā)建設(shè)的步伐，以致形成“邊規(guī)劃、邊開發(fā)、邊修改”的“三邊”局面，使城市總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)失去了嚴(yán)肅性和科學(xué)性。有些小區(qū)規(guī)劃質(zhì)量不高，對(duì)小區(qū)用地的分配、住宅群落的分布、住宅類型的確定、小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃、小區(qū)綠化用地以及其他設(shè)施沒有嚴(yán)格按照小區(qū)規(guī)劃原則進(jìn)行合理規(guī)劃，在整體上影響了住房質(zhì)量，而規(guī)劃應(yīng)適當(dāng)超前，體現(xiàn)出可持續(xù)發(fā)展的意識(shí)，留有一定的空間，為家庭用車的普及、網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用及三表出戶做好準(zhǔn)備。住宅單體、建筑造型和立面單一，缺乏個(gè)性。
（3）市場導(dǎo)向的產(chǎn)品定位。由于房地產(chǎn)是大件商品，投資大、周期長，又是不動(dòng)產(chǎn)，因此其“定位”是否準(zhǔn)確生死攸關(guān)。定位準(zhǔn)確，房地產(chǎn)項(xiàng)目可能旗開得勝；定位失敗，這房就只有自己住了。可以說房地產(chǎn)失誤70％與此有關(guān)。而房地產(chǎn)定位并不是簡單的住宅、寫字樓、別墅的劃分。隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，人們對(duì)住房的需求越來越多，并且差異化程度也日益明顯，因此房地產(chǎn)市場需要有效細(xì)分。房地產(chǎn)定位關(guān)鍵就是要抓住消費(fèi)者所關(guān)心的利益點(diǎn)，究竟消費(fèi)者要的是交通便利還是生態(tài)環(huán)境抑或是智能化小區(qū)？只有清楚這一點(diǎn)才能對(duì)癥下藥，開發(fā)出適銷對(duì)路的房子，而這也就是賣點(diǎn)所在。找準(zhǔn)了賣點(diǎn)，其后的價(jià)格、營銷、廣告、收款等能做到心中有數(shù)、有章可循。
2、市場策略
市場是品牌建設(shè)的關(guān)鍵，市場策略應(yīng)把握品牌訴求、營銷推廣以及關(guān)系營銷三個(gè)環(huán)節(jié)。
（1）清晰明確的品牌訴求。從眾多的房地產(chǎn)品牌中脫穎而出絕非易事，需要企業(yè)展開廣泛的營銷攻勢，消耗巨大的企業(yè)資源。在品牌經(jīng)營的“品牌創(chuàng)立―品牌建設(shè)―品牌經(jīng)營”的“金三角”架構(gòu)中，首要的工作即是品牌名稱的建立，清晰、明確、易識(shí)別，甚至能直接點(diǎn)出其產(chǎn)品訴求的品牌名稱將使后續(xù)的品牌建設(shè)與品牌擴(kuò)散事半功倍。一般房產(chǎn)項(xiàng)目的命名遵循規(guī)律“公司名?項(xiàng)目名”，前者以統(tǒng)一品牌示人，強(qiáng)化公司的品牌映像，后者則根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)命名，體現(xiàn)產(chǎn)品的定位、特色，有針對(duì)性的吸引購買訴求強(qiáng)的客戶。
（2）全程全員的營銷推廣。面對(duì)市場競爭的壓力，許多開發(fā)企業(yè)開始意識(shí)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場，由此產(chǎn)生出“以市場為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”的市場營銷觀念。它強(qiáng)調(diào)企業(yè)與顧客之間的溝通與聯(lián)系，以不斷滿足顧客的需求為中心，以采取具有競爭性的策略為特點(diǎn)，即“服務(wù)營銷”。隨著買方市場的到來，顧客越來越要求企業(yè)提供細(xì)致、周到、充滿人情味的服務(wù)，于是選擇什么樣的服務(wù)形式去滿足顧客的需求就顯得尤為重要。第一，全過程服務(wù)。全過程服務(wù)是在房地產(chǎn)售前、售中及售后的每一環(huán)節(jié)都對(duì)顧客進(jìn)行細(xì)致而深入的服務(wù)。也就是從顧客產(chǎn)生購買欲望的那一刻起，到產(chǎn)品使用價(jià)值耗盡為止的整個(gè)過程，都對(duì)顧客細(xì)心的呵護(hù)，使顧客與自己的產(chǎn)品緊密相聯(lián)，讓顧客在每一個(gè)層面都感到完全滿意。第二，全員服務(wù)。全員服務(wù)要求企業(yè)增強(qiáng)員工的服務(wù)營銷的群體意識(shí)和團(tuán)對(duì)精神，并在企業(yè)內(nèi)部形成新的服務(wù)關(guān)系。總經(jīng)理為部門經(jīng)理服務(wù)，各部門經(jīng)理為銷售一線人員服務(wù)，銷售一線人員為顧客服務(wù)；從而形成一條以顧客為導(dǎo)向的企業(yè)服務(wù)鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位全心全意服務(wù)于顧客并以此作為工作信念和發(fā)展目標(biāo)，在企業(yè)內(nèi)部逐步形成以服務(wù)文化為核心的企業(yè)文化。
（3）無微不至的關(guān)系營銷。房產(chǎn)是一次性購買產(chǎn)品，選擇了甲就意味著放棄了乙，因此，經(jīng)營好與顧客的關(guān)系，有效的拉攏客戶就顯得尤為重要，作為服務(wù)營銷的終端延伸，如若這種關(guān)系營銷經(jīng)營不善，企業(yè)將失去可能屬于自己的客戶資源而成全競爭對(duì)手，這種此消彼漲將對(duì)企業(yè)產(chǎn)生沉重打擊。可以運(yùn)用漏斗管理模式，對(duì)客戶進(jìn)行分類管理。漏斗管理的實(shí)質(zhì)就是將客戶按其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)客戶的可能性劃分為不同的類別。一般而言，現(xiàn)實(shí)客戶和具有向現(xiàn)實(shí)客戶轉(zhuǎn)化可能性的客戶都是由市場經(jīng)營部門來經(jīng)營管理的，而潛在的客戶則是由市場策劃部門來開發(fā)的。公司還要注重鞏固與客戶的關(guān)系，不可因?yàn)榧扔锌蛻舳浕驘o意維持。企業(yè)可以舉辦特定的聚會(huì)活動(dòng)；提供客戶交流和特別服務(wù)的顧客俱樂部；發(fā)送企業(yè)的雜志等。
3、終端策略
這里將終端單列出來作為房地產(chǎn)品牌建設(shè)的重要支撐點(diǎn)，主要是由于終端是企業(yè)維護(hù)與客戶關(guān)系的直接環(huán)節(jié)，亦是企業(yè)對(duì)外展示其魅力的前沿陣地，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定的。筆者在通過大量的實(shí)證調(diào)研后更是相信，良好的終端策略是塑造優(yōu)秀房地產(chǎn)品牌不可或缺的一環(huán)。這種終端策略包含房產(chǎn)地段、交通環(huán)境、物業(yè)服務(wù)三個(gè)關(guān)鍵。
（1）潛力巨大的房產(chǎn)地段。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)作為一種使用商品，其投資的價(jià)值亦是不容小視。根據(jù)搜房網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，地段本身的檔次及其升值的潛力是消費(fèi)者購房所參照的重要因素，從現(xiàn)實(shí)情況來看，道路、地鐵、輕軌的建設(shè)對(duì)房產(chǎn)的升值前景影響是很大的。尤其是現(xiàn)在還沒有興建的一些交通設(shè)施，如果能夠先知先覺，或從相關(guān)政府部門獲取信息，就有可能獲得較大的競爭優(yōu)勢。地段的價(jià)值還體現(xiàn)在周邊的環(huán)境。房產(chǎn)并不是獨(dú)立地存在著的，它是與周邊的環(huán)境緊密關(guān)聯(lián)。而環(huán)境的變化也會(huì)影響其未來投資的預(yù)期。如果你投資的房產(chǎn)附近未來有一片綠地或一個(gè)健身中心，甚至一系列的商業(yè)配套設(shè)置，那么改地段的房產(chǎn)將十分搶手。實(shí)際上，以上談及的二者，就是所謂房地產(chǎn)企業(yè)生命線的“土地儲(chǔ)備”。沒有良好的土地儲(chǔ)備，一切都只是無根之木，無源之水，虛幻漂浮。
（2）交通便利的房產(chǎn)環(huán)境。在吃、穿、住、用、行中，交通出行占有舉足輕重的地位，交通便利程度很大意義上決定了個(gè)人生活的舒適度。以我國的首都北京為例，在2006年下半年北京國際城市發(fā)展研究院的《2006年中國城市生活質(zhì)量報(bào)告》中，北京市市民對(duì)交通問題滿意度在全國參加調(diào)查的287個(gè)城市中排名最后。在這樣的現(xiàn)實(shí)情況下，北京消費(fèi)者購房時(shí)選擇一個(gè)出行便利的樓盤便顯得極為重要。
其實(shí)對(duì)于交通便利的要求，不僅僅只呼吁在北京，隨著城市化進(jìn)程的加快，交通必將也正在成為全國各大城市的通病，因此，房產(chǎn)對(duì)于交通的要求也應(yīng)十分的重視。便利的出行將使購房者能節(jié)省不少因堵車而付出的時(shí)間成本，這將在一定程度改善購房者的居住品質(zhì)。
（3）不可忽視的物業(yè)服務(wù)。做房地產(chǎn)，在某種程度上也是在做服務(wù)。經(jīng)歷了拿地、審批、設(shè)計(jì)、建筑、營銷，而這最后一個(gè)環(huán)節(jié)物業(yè)則往往容易被開發(fā)商忽視，殊不知，一個(gè)房地產(chǎn)品牌的口碑效應(yīng)，擴(kuò)散效應(yīng)都是經(jīng)這最后一個(gè)環(huán)節(jié)的檢驗(yàn)才真正扎根于消費(fèi)者心里的。因此，物業(yè)服務(wù)環(huán)節(jié)絕不能忽視，甚至要花大力氣建設(shè)投入。
要以ISO9000為基礎(chǔ)的規(guī)范化管理，作為成熟的品質(zhì)控制機(jī)制，ISO9000質(zhì)量體系對(duì)于指導(dǎo)和促進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化管理是非常有效的。要建立以客戶為中心的服務(wù)體系，這不僅是一句口號(hào)，而應(yīng)是實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)，要求物業(yè)與業(yè)主之間暢通的信息溝通渠道；要求物業(yè)對(duì)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益的理解和尊重，要采用“首問責(zé)任制”和“客戶投訴處理流程”等措施保證客戶的投訴能夠及時(shí)、有效地得到傳遞、處理并回復(fù)等。要有自己獨(dú)特的社區(qū)文化，高品質(zhì)的社區(qū)離不開社區(qū)文化的建設(shè)。要倡導(dǎo)“大社區(qū)文化”，專心致力于社區(qū)文化的建設(shè)，如可倡導(dǎo)系列傳統(tǒng)文化節(jié)：元宵節(jié)、植樹節(jié)、藝術(shù)節(jié)、敬老節(jié)、音樂節(jié)等；同時(shí)，還可舉辦主題大型系列社區(qū)文化活動(dòng)，如文化晚會(huì)、煙火表演、攝影展、商業(yè)廟會(huì)、友誼比賽等在內(nèi)的“文化大餐”。
三、結(jié)論
要成功的塑造一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌，要考慮的要素可謂是紛繁復(fù)雜，令企業(yè)不知如何著手。本文經(jīng)過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多年的深入研究，并通過大量的實(shí)證調(diào)研分析，得出了以上的“三三矩陣”策略模型，意在從品牌構(gòu)建之龐雜的指標(biāo)體系中剔除弱勢的影響因素，提取主干，把握重點(diǎn)。如能做好以上的九大環(huán)節(jié)，便把握了房地產(chǎn)品牌建設(shè)的主旨，從而做到以點(diǎn)帶面，突破全局，對(duì)塑造優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌形成有力的支撐。
【參考文獻(xiàn)】
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一線城市的房價(jià)，如七月驕陽，連續(xù)六個(gè)月強(qiáng)悍地領(lǐng)漲。有一撥人，住著京滬深核心地段的高檔樓盤卻心懷田園，于是那些遠(yuǎn)在天涯海角的海景房、溫泉房、高山房走熱。這類房產(chǎn)有投資價(jià)值嗎？ 招商銀行總行私人銀行部投資顧問及市場研究團(tuán)隊(duì)，以及金融市場觀察員唐學(xué)鵬，為大家答疑。
A1：這類休閑度假類房產(chǎn)，又是外省房源，除非定期或季節(jié)性去度假使用，基本屬于純投資性的房產(chǎn)。海景、濕地、高山、溫泉都屬于開發(fā)商的營銷概念用語，一般來說，營銷內(nèi)容與實(shí)地差異很大。建議你一定要實(shí)地考察，并結(jié)合自身的使用需求、周邊配套設(shè)施、實(shí)際環(huán)境的稀缺性、物業(yè)管理公司的品牌和實(shí)力等因素綜合考慮。
房地產(chǎn)的投資回報(bào)可通過兩方面衡量，一是租金回報(bào)率，國內(nèi)一線城市的租金回報(bào)率已接近2%，二三線城市略高，在4%-5%，是否保持全年滿租也不確定；二是房價(jià)增值部分，景區(qū)住房雖有一定稀缺性，但缺乏長期旺盛購買需求，尤其在經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的環(huán)境之下。
風(fēng)險(xiǎn)方面你還要考慮一點(diǎn)，房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)點(diǎn)日益臨近，持有此類房產(chǎn)后續(xù)的成本問題。
A2：全權(quán)委托模式在私人銀行的起源地歐洲，是高凈值人士打理資產(chǎn)的常用方式。在國內(nèi)，受限于分業(yè)經(jīng)營的監(jiān)管環(huán)境，目前難以提供和境外一樣的全權(quán)委托，但可通過私人銀行提供的資產(chǎn)配置、專戶理財(cái)及家族信托等服務(wù)，達(dá)到類似效果。
以資產(chǎn)配置為例，私人銀行會(huì)為客戶制定專屬的資產(chǎn)配置建議及實(shí)施。專戶理財(cái)，則是銀行協(xié)助客戶找到合適的投資顧問，為客戶管理資產(chǎn)，客戶可選擇適當(dāng)參與投資決策過程。而家族信托服務(wù)，客戶作為委托人，銀行會(huì)協(xié)助客戶找到合適的信托公司管理信托資產(chǎn)，并作為托管方和財(cái)務(wù)顧問，監(jiān)督資產(chǎn)的運(yùn)作并提供投資策略和產(chǎn)品選擇。
Q1 最近有朋友向我推薦外省房源，比如海景、濕地、高山、溫泉之類，有可租售的酒店式公寓，還有度假別墅。這類房產(chǎn)有投資價(jià)值嗎？有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意？
Q2 我有一位歐洲的客戶，說他的可投資產(chǎn)八成都全權(quán)委托給了當(dāng)?shù)氐乃饺算y行，收益還不錯(cuò)，自己很輕松。想問問，這要在國內(nèi)具體怎么做？
A1：我認(rèn)為沒有任何價(jià)值。房地產(chǎn)市場是個(gè)非常危險(xiǎn)的市場，當(dāng)然很多人說，那些跟任志強(qiáng)對(duì)抗了10年的人都慘敗了，你是下一個(gè)看空者嗎？坦率地說，我愿意。我堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)目前是過剩的，是無法想象的歷史最壯觀的泡沫。或者它毀于經(jīng)濟(jì)周期的自然調(diào)整，前提條件是政府理性，貨幣中性，政府不害怕經(jīng)濟(jì)周期的疼痛。或者它毀于社會(huì)動(dòng)蕩的調(diào)整，前提是政府怕疼，貨幣依然泛濫。
對(duì)于中國人來說，改革前是缺“必需”，吃不飽。改革后是“剛需”，城市化，要在城市里買房。最后是“霉需”，龐大的老齡化人口需要吃藥來維持自己的壽命?！氨匦琛薄皠傂琛焙汀懊剐琛保?dāng)你想到這條演進(jìn)鏈條時(shí)，你還好意思糾纏于過去的回憶嗎？糾纏于必須有房的神話嗎？管好自己，錯(cuò)過“剛需”沒關(guān)系，不要直接撞進(jìn)“霉需”。所以，房產(chǎn)沒有投資價(jià)值。別碰，五年之內(nèi)都別碰。
A2：中國國內(nèi)的私人銀行，跟歐洲私人銀行業(yè)務(wù)相比，局限太多，主要是產(chǎn)品和服務(wù)的選擇面。但收益卻不一定哦，因?yàn)橛杏白鱼y行體系，有時(shí)候在風(fēng)險(xiǎn)下，能賺不少的收益點(diǎn)。你還是將錢打到歐洲私人銀行戶頭上吧，難道你希望你的錢躺在國內(nèi)銀行的戶頭上，卻享受歐洲私人銀行的服務(wù)？
配置適宜度：
投資適宜度：
2012年表現(xiàn)：上證指數(shù)上漲3.17%，深成指上漲2.22%，滬深300上漲7.55%
2013年前瞻：謹(jǐn)慎樂觀。預(yù)測點(diǎn)位1600～3000點(diǎn)。全年收漲概率超出80%。年初中短期的反彈行情能否演變?yōu)榉崔D(zhuǎn)行情有待確認(rèn)，但可能性不大。從2012年個(gè)股的漲跌幅看，只有40%的個(gè)股跑贏指數(shù)，這說明賺錢越來越難了。
策略：謹(jǐn)慎入場。把握新一屆領(lǐng)導(dǎo)可能推出的改革政策而衍生的制度紅利、推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中的重大舉措而產(chǎn)生的主題機(jī)會(huì)以及“窄周期”、“寬消費(fèi)”主題機(jī)會(huì)。
2 債券
配置適宜度：
投資適宜度：
2012年表現(xiàn)：存量規(guī)模達(dá)到了25.6萬億元，與股市旗鼓相當(dāng)。新債發(fā)行量突破了8萬億元，信用債更是井噴式發(fā)行。截至2012年11月26日，2012年以來已發(fā)行普通企業(yè)債11027億元、中期票據(jù)10383億元、公司債2273億元，其平均票面利率分別為7.08%、5.62%和6.03%。
2013年前瞻：牛弱熊強(qiáng)，難現(xiàn)趨勢性行情。
策略：積極配置電子國債，重點(diǎn)關(guān)注可轉(zhuǎn)債和中高等級(jí)信用債等。從2012年下半年來看，債市已經(jīng)基本結(jié)束了普漲行情，隨之而來的是更為錯(cuò)綜復(fù)雜的階段性行情和個(gè)券行情，投資難度也隨之提高。
3 基金
配置適宜度：
投資適宜度：
2012年表現(xiàn)：具有可比數(shù)據(jù)的1073只基金整體凈值增長率為4.91%，880只基金實(shí)現(xiàn)凈值正增長。QDII基金漲幅最大，全年上漲9.28%，其次為債券型上漲7.24%、指數(shù)型上漲5.99%。
2013年前瞻：整體機(jī)會(huì)略大于2012年。
策略：定投是較穩(wěn)健方式。隨著中國經(jīng)濟(jì)步入穩(wěn)步增長期，未來我們很難碰到像2006～2007年那樣的大牛市，市場可能仍然會(huì)延續(xù)2012年這種不溫不火的局面。華泰聯(lián)合證券基金研究中心總監(jiān)王群航認(rèn)為，2013年要密切關(guān)注場內(nèi)高風(fēng)險(xiǎn)品種，必須關(guān)注傳統(tǒng)的指數(shù)型基金，重點(diǎn)關(guān)注股票型基金，對(duì)于新基金原則上不做和多看少做。
4 銀行理財(cái)產(chǎn)品
配置適宜度：
投資適宜度：
2012年表現(xiàn)：根據(jù)中國社科院金融研究所數(shù)據(jù)，2012年全年的發(fā)售量不低于3萬款，募集資金規(guī)模流量不低于20萬億元，約70%產(chǎn)品年化收益率為3%～5%。但在這一年，整個(gè)市場贏了規(guī)模輸了質(zhì)量，一方面是旺盛的理財(cái)需求，一方面是頻繁的理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)事件。
2013年前瞻：整體收益率有走低趨勢，保值特性增強(qiáng)。宜關(guān)注保本類或相對(duì)穩(wěn)健的固定收益類理財(cái)產(chǎn)品。
5 保險(xiǎn)
配置適宜度： 投資適宜度：
2012年表現(xiàn)：1～11月中國保險(xiǎn)業(yè)原保費(fèi)收入總計(jì)1.42萬億元，同比增長7.44%。
2013年前瞻：維持穩(wěn)健增長態(tài)勢。
策略：它是資產(chǎn)配置籃子中的必備品，但不是好的投資品。
6 黃金
配置適宜度： 投資適宜度：
2012年表現(xiàn)：漲幅7.09%，區(qū)間1527.0～1795.9美元/盎司。
2013年前瞻：價(jià)格均值1850美元/盎司，在此區(qū)間上下150美元/盎司箱體振動(dòng)概率高。站上2000美元/盎司臺(tái)階和滑至1500美元/盎司的概率均為10%。
策略：謹(jǐn)慎參與，適量配置。
7 藝術(shù)品
配置適宜度：
投資適宜度：
2012年表現(xiàn)：大中華地區(qū)藝術(shù)品秋季拍賣成交總額為255.9億元人民幣，較2011年同期下降約50%，而“瘋狂的石頭”更是遭遇寒流。
2013年前瞻：繼續(xù)去泡沫化，或現(xiàn)抄底機(jī)會(huì)。
策略：重點(diǎn)關(guān)注收藏級(jí)藝術(shù)品。
8 房產(chǎn)
配置適宜度：
投資適宜度：
2012年表現(xiàn)：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年12月，70大中城市6成房價(jià)同比上漲，但漲幅均未超過2.4%。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 存在問題 策略建議
中圖分類號(hào)：F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1004-4914（2013）07-277-01
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的突出問題
1.市場發(fā)育不良，資產(chǎn)泡沫化程度較高。我國的房地產(chǎn)市場發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致發(fā)育不良，利潤率太高且不可持續(xù)。國際上房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右，高的為6%～8%，而我國房地產(chǎn)的利潤率高達(dá)30%～40%；按照國際慣例，房價(jià)收入比（即一套房屋的價(jià)格與一個(gè)家庭年收入之比）在3～6倍之間為合理區(qū)間，而我國的房價(jià)收入比超過10，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際水平。由于獲取巨額的暴利使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位并人為將房價(jià)炒高，致使我國房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值和居民收入水平，出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫。
2.戶型、價(jià)位不合市場需求，供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。目前我國房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重供需結(jié)構(gòu)失衡。一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)，2006年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)有較大差距。二是廉租房供給很少，覆蓋面小。
3.房地產(chǎn)對(duì)金融依賴度較高，房產(chǎn)金融面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。我國的房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴度較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)國家對(duì)金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或間接來自銀行貸款，而個(gè)人通過按竭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%；中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債率遠(yuǎn)高于世界公認(rèn)的50%舉債的警戒線，多數(shù)企業(yè)達(dá)到75.8%，使得我國房地產(chǎn)金融面臨著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。
4.房地產(chǎn)市場秩序混亂，違法違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生。我國目前的房地產(chǎn)秩序比較混亂。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。尤其是一段時(shí)期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)市場預(yù)期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價(jià)，帶來房價(jià)非正常上漲。
5.住房空置率升高，出現(xiàn)房產(chǎn)供過于求的情況。目前，國內(nèi)新建房產(chǎn)的閑置率少則20%，多達(dá)60%。有許多小區(qū)的配套設(shè)施不符合要求，都在匆忙上市。業(yè)務(wù)職能部門要求不嚴(yán)，國家對(duì)閑置房產(chǎn)缺乏有效監(jiān)管措施，造成住房空置率升高，出現(xiàn)供過于求的情況。
二、高房價(jià)帶來的危害
1.高房價(jià)影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房價(jià)的不斷上漲影響了消費(fèi)者的心理預(yù)期，再加上房地產(chǎn)開發(fā)商和房產(chǎn)中介的惡意營銷，使房產(chǎn)購買力被嚴(yán)重透支，可能導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫破裂，造成社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
2.高房價(jià)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡。近年來，我國企業(yè)普遍出現(xiàn)利潤低、投資回報(bào)率差的現(xiàn)象，多個(gè)行業(yè)投資回報(bào)率低于3%。而房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率、低技術(shù)門檻的現(xiàn)象，吸引產(chǎn)業(yè)資本投向房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，一方面加重了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫，另一方面使實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到較大影響，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡，不利于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。
3.高房價(jià)加大銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。一旦房價(jià)大幅度下降或經(jīng)濟(jì)形勢惡化，民眾收入銳減，商品房銷售萎縮，一些購房者將無法償還銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商也無力償還銀行貸款，進(jìn)而產(chǎn)生借貸危機(jī)。
三、實(shí)現(xiàn)房地業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的策略建議
1.認(rèn)真執(zhí)行國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方針。房地產(chǎn)企業(yè)首先要研究房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境情況，包括我國的人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化，法律環(huán)境，也就是國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針、政策及其調(diào)整趨勢；其次要研究消費(fèi)者的需求，包括消費(fèi)者的購買動(dòng)機(jī)、收入水平、社會(huì)各階層對(duì)房產(chǎn)的不同要求等。這些問題搞清楚了，可以從中發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，順勢而為，兼顧社會(huì)的長遠(yuǎn)利益、開發(fā)出符合消費(fèi)者要求的產(chǎn)品，更好地滿足消費(fèi)者的需要。
2.降低成本，讓利于消費(fèi)者。高房價(jià)是造成今天房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)諸多問題的根源之一，遭到社會(huì)普遍指責(zé)，也反映出了房地產(chǎn)開發(fā)商的貪婪心態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要改變這種狀況，必須降低成本，讓利于消費(fèi)者。
開發(fā)商要改變心態(tài)。要改變暴利心態(tài)和短期經(jīng)營心態(tài)，要充分意識(shí)到高房價(jià)不利于行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，如不自覺調(diào)整，必然要受到國家宏觀政策調(diào)控，因此，應(yīng)自覺擔(dān)負(fù)起一個(gè)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，獲取合理的利潤率，讓房地產(chǎn)業(yè)回到正確的經(jīng)營軌道上來。
降低成本是降價(jià)的基礎(chǔ)。成本是定價(jià)的重要依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)要降低成本，一方面要嚴(yán)格成本管理，嚴(yán)格招投標(biāo)制度，控制成本支出，尤其是一些灰色成本支出；另一方面，要避免過度促銷帶來的不合理支出。將成本控制在盡可能低的水平上，使價(jià)格合理，獲取合理的利潤。
采用合理的定價(jià)策略。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)市場不同，設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，所建房產(chǎn)項(xiàng)目的檔次也不同，可以針對(duì)檔次的差別，實(shí)行分檔定價(jià)策略。高檔小區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格可以適當(dāng)高些，低檔小區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格要低，體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)的原則。
3.進(jìn)行市場細(xì)分，滿足消費(fèi)者多層次需求。消費(fèi)者由于年齡、家庭、收入水平、受教育程度等因素的差異，使其在房產(chǎn)需求上表現(xiàn)出一定的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)可在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，將需求接近的消費(fèi)者劃分為一個(gè)細(xì)分市場，并結(jié)合企業(yè)的資源情況，選擇企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)所要進(jìn)入的目標(biāo)市場。
參考文獻(xiàn)：
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2.魏玉蘭.新形勢下房地產(chǎn)營銷策略的改進(jìn)與完善[J].建筑施工，2007（7）
1998年，胡女士利用家中積蓄購買了位于成都老南門大橋的南橋花苑的房產(chǎn)。雖然后來胡女士又不斷購置了新房產(chǎn)，但到目前為止，她卻依然未出售仍在不斷升值的南橋花苑。胡女士表示，她投資房產(chǎn)主要是為了自持用于出租獲得租金收益，南橋花苑現(xiàn)在的租金是1800元／月，收益是相當(dāng)不錯(cuò)的。對(duì)于出售房產(chǎn)，胡女士的看法則是賣掉房子又沒有更好的投資項(xiàng)目，錢放在銀行始終都處于貶值的階段，與其這樣，還不如獲得房產(chǎn)的租金收益、實(shí)現(xiàn)保值增值更妥當(dāng)。
看點(diǎn)②：“宜住宜商”才是坐地收錢的核心策略。
胡女士談到她投資的房產(chǎn)中單一住宅性質(zhì)的項(xiàng)目較少，大部分項(xiàng)目是既可以居住又可以辦公。比如說2007年在外灘以7000元／m2價(jià)格購買的房產(chǎn)，地理位置好，同時(shí)也配置有較好的車位。這套房子如果以住宅性質(zhì)進(jìn)行出租，收益在10％左右；而如果以辦公場所出租收益能達(dá)到15％。這幾年她都是租給一家公司作辦公場所之用，再比如她購買的第一城、東方廣場等多處房產(chǎn)，目前都是作為辦公場所出租，對(duì)于這樣的做法，胡女士認(rèn)為不僅可以提高收益，同時(shí)還省去了很多尋找出租的時(shí)間和精力成本，最大限度擴(kuò)大了自己的出貨通道。
看點(diǎn)③：房產(chǎn)投資有講究，戶型、品牌、地段、環(huán)境是關(guān)鍵。
在購買房產(chǎn)之時(shí)，胡女士提到為了達(dá)到“宜商宜居”的目的，她都很看重戶型，90m2以上是她對(duì)戶型的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如果是小戶型的房子，她就會(huì)選擇購買兩套，使總面積超過90m2，盡量滿足能夠辦公的需求。當(dāng)然也可以和別人合伙購買兩套，兩套打通后讓租賃的人方便使用。胡女士在東二環(huán)萬達(dá)廣場有一套57m2的房子，因?yàn)槊娣e小，無法當(dāng)辦公場所用，而用作住宅出租租金收益又不能達(dá)到要求，最后她只能租賃給一家酒店作旅店用，租金收益雖然高于住宅獲得的收益，但仍低于用于辦公場所獲得的租金收益。
胡女士還表示，除了戶型以外，品牌也很重要，大品牌開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)升值空間較大，品牌效應(yīng)都比較好，他們的樓盤一般都集中在板塊活躍的地方，交通配套等都有保障。但大開發(fā)商也要選擇，如城南都會(huì)就不太理想，華潤的房子修得比較好，萬科的物業(yè)管理比較好，本地的開發(fā)商，藍(lán)光、信得、置信、國嘉都相當(dāng)不錯(cuò)。
“買房不像買白菜，買房子要買好的，不能圖便宜，如果房子只是用來賣，考慮環(huán)境，環(huán)境好才能賣的起價(jià)，自持出租就必須考慮地段。”胡女士指出東方廣場、南橋花苑、第一城就沒有環(huán)境，但都有地段，能夠使租金收益翻番。比如東方廣場的項(xiàng)目，住宅以及寫字樓她都買了，住宅價(jià)格5000多元／m2，寫字樓價(jià)格3000多元／m2，而現(xiàn)在寫字樓租金達(dá)到85元／m2，住宅租金達(dá)到45元／m2，回報(bào)率超過15％。第一城買成4126元／m2，現(xiàn)在能租到50－60元／m2，回報(bào)也達(dá)到16％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的投資產(chǎn)品。
看點(diǎn)④：“可進(jìn)可退”——能夠控制的投資風(fēng)險(xiǎn)。
投資總是存在風(fēng)險(xiǎn)的，胡女士指出她的投資都是建立在“熟悉”的基礎(chǔ)上，熟悉可以讓她控制風(fēng)險(xiǎn)，做到可進(jìn)可退；熟悉樓盤周圍的情況，不停地去看、去了解，口岸、環(huán)境、人氣、規(guī)劃這些都是必須了解的；了解清楚后就不能猶豫，果斷下手。胡女士說，她前期做的項(xiàng)目大部分都在東面，東面是她熟悉的區(qū)域，比如東方廣場；商鋪和公寓更是如此，比如龍泉的商鋪，在熟悉之后才買的，15000元／m2的價(jià)格，現(xiàn)在租金是65元／m2，雖然租金收益不高，但升值潛力很大。
看點(diǎn)⑤：房價(jià)——城區(qū)難以下降，郊區(qū)難以暴降。
現(xiàn)在，房價(jià)的波動(dòng)已經(jīng)讓胡女士不準(zhǔn)備再投資住宅，對(duì)于房價(jià)的走勢，胡女士分析認(rèn)為房價(jià)下降很難，勞動(dòng)力上漲，所有的建筑成本都會(huì)上漲，三環(huán)以內(nèi)更屬于稀缺資源，降幅有限；三環(huán)以外的房價(jià)可能降，但預(yù)測也不會(huì)暴降，因?yàn)楝F(xiàn)在地價(jià)較前幾年來講已經(jīng)上漲了太多。
看點(diǎn)⑥：謹(jǐn)慎投資住宅、寫字樓。首選商鋪、辦公公寓投資
對(duì)于未來的投資，胡女士認(rèn)為住房投資要謹(jǐn)慎，現(xiàn)在投資首選應(yīng)該是商鋪、辦公公寓。至于寫字樓的投資，更應(yīng)該謹(jǐn)慎，因?yàn)槟壳皩懽謽欠帕刻?，南延線這個(gè)現(xiàn)象最為突出，放量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。如果要買寫字樓也應(yīng)買乙級(jí)寫字樓，不要買甲級(jí)寫字樓，畢竟五百強(qiáng)企業(yè)是少數(shù)，大多數(shù)都是小企業(yè)，物管難以承受。
胡女士認(rèn)為寫字樓以及辦公公寓應(yīng)該是分散的，在區(qū)域內(nèi)屬于稀缺資源，比如說城西的天翔廣場，仁和春天的樓上辦公公寓租售情況就很火爆。
看點(diǎn)⑦：酒店公寓投資很看好。度假物業(yè)兩極化。
另外，對(duì)于現(xiàn)在市場上逐漸興起的酒店公寓、度假物業(yè)、豪宅等投資性產(chǎn)品，胡女士認(rèn)為，酒店公寓的發(fā)展還是相當(dāng)不錯(cuò)的，是城市發(fā)展的一種需求，現(xiàn)在住酒店，很多人都希望能夠找到一種家的感覺，這注定了酒店公寓未來的投資潛力。而對(duì)于度假物業(yè)的投資，胡女士認(rèn)為容易出現(xiàn)好與差的兩級(jí)分化情況，四川的度假物業(yè)市場還缺乏一個(gè)銷售、出租、售后為一體的平臺(tái)，現(xiàn)在的度假物業(yè)投資和超甲級(jí)寫字樓一樣讓投資者很被動(dòng)，得依賴開發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)難以控制。
看點(diǎn)⑧：看好城東發(fā)展，南面投資遭遇瓶頸
這次我們采訪的嘉賓是在商業(yè)銀行、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)長期從事理財(cái)研究、培訓(xùn)、理財(cái)咨詢工作的金融理財(cái)師（AFP）王英姿女士。
《卓越理財(cái)》：就目前的股市而言，不確定因素還是比較多，您是怎么看待這種狀況的呢？
王英姿：2008年對(duì)于投資者來說，無疑是異常艱苦的一年。國內(nèi)通貨膨脹加劇，宏觀緊縮政策加強(qiáng)，國際上美國次貸危機(jī)蔓延，油價(jià)金價(jià)高企，加之受到一季度雪災(zāi)和二季度地震等突發(fā)事件影響，使今年我國國民經(jīng)濟(jì)增長和企業(yè)盈利增長都受到一定挑戰(zhàn)，投資者信心受挫。同時(shí)，2008年的中國經(jīng)濟(jì)無疑還會(huì)受到匯率的影響。
在以上諸多不確定因素的影響下，今年許多的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)基本上得出了2008年和2009年的股市是震蕩市的判斷。從這個(gè)角度來講，今年的投資要比以往格外的謹(jǐn)慎，但是也不必對(duì)金融市場以及上市公司過于的恐慌和擔(dān)憂，因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)整體的基本面還是比較好的，沒有出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的跡象。
《卓越理財(cái)》：您認(rèn)為四川地震對(duì)這種狀況會(huì)帶來哪些影響呢？
王英姿：5•12汶川大地震造成了人民生命、財(cái)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的重大損失，初步估計(jì)，這次地震帶來的直接經(jīng)濟(jì)損失超過5000億元，遠(yuǎn)超年初雪災(zāi)造成的1500億元損失。
分析人士認(rèn)為，地震將可能拉低二季度GDP增速，還可能給全國勞動(dòng)力供給和宏觀調(diào)控政策帶來影響。四川是一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，四川的農(nóng)業(yè)及大米產(chǎn)量分別占全國的6.1%及7.3%，也是中國最大的生豬養(yǎng)殖基地，占全國生豬產(chǎn)量的11.6%，因此市場擔(dān)憂地震會(huì)進(jìn)一步加大中國食品價(jià)格的上漲壓力。另外，地震災(zāi)后重建，需要在道路、住房等的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生方面進(jìn)行投資，將可能使緊縮政策有所放松。
《卓越理財(cái)》：在這種市場行情中，我們?cè)趺磥磉M(jìn)行投資，合理配置我們的資金？
王英姿：通過上面的分析，在諸多不確定性因素的影響下，今年投資的難度較大，需要靈活地操作。2008年投資的主基調(diào)是在通貨膨脹的背景下投資，可以關(guān)注一些資源類投資，如化工、煤炭、鋼鐵以及農(nóng)產(chǎn)品等；另外，從未來三到五年的中長期趨勢看，消費(fèi)升級(jí)將是長期主題。
至于合理配置資金這方面，我認(rèn)為要因人而異，因?yàn)槊總€(gè)人的情況都不一樣，適合他的，可能不一定就適合另一個(gè)人。要根據(jù)各自的資產(chǎn)狀況、理財(cái)目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)偏好、對(duì)各種金融產(chǎn)品的理解把握能力等，安排自己的資產(chǎn)配置和投資組合，不過有一個(gè)總的原則，就是一定要按照自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力來做投資，2008年更適合穩(wěn)健投資。
《卓越理財(cái)》：如果資金充足的話，在理財(cái)時(shí)，是買公募基金好，還是買私募基金好？
王英姿：相對(duì)于規(guī)模大（動(dòng)輒上百億）、監(jiān)管嚴(yán)、要求多的公募基金而言，私募基金具有單個(gè)產(chǎn)品規(guī)模較小（一般在1億元左右），整個(gè)產(chǎn)品規(guī)模適中（一般在20億左右），便于靈活操作、激勵(lì)較強(qiáng)等特點(diǎn)。經(jīng)過2006年的起步發(fā)展，以及2007年借道信托平臺(tái)進(jìn)行陽光化籌資，2008年中國私募基金呈現(xiàn)迅猛成長態(tài)勢，可以預(yù)見，私募基金將很快成為資本市場一股令人不敢小覷的力量。
因?yàn)榧?lì)到位，私募基金的回報(bào)一般要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公募基金。但是由于高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)，再加上對(duì)資金量有一定的要求，例如一個(gè)份額往往是上百萬甚至幾百萬等因素，目前私募基金一般只針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的高端客戶。如果資金充足的話，建議可以關(guān)注一下私募基金。
《卓越理財(cái)》：就目前的情況而言，您覺得買公募基金應(yīng)該選擇什么樣的投資策略呢？
王英姿：投資公募基金最好的方法就是堅(jiān)持長期投資、分散投資，因?yàn)檫@樣操作可以規(guī)避市場的短期波動(dòng)而在長期堅(jiān)守中獲利。很多人的投資經(jīng)歷說明了一個(gè)事實(shí)，希望追逐市場熱點(diǎn)、快進(jìn)快出、全身而退的投資者，最終往往與自己的投資目標(biāo)背道而馳。
投資者要根據(jù)自己的投資目標(biāo)、投資金額、投資周期、投資偏好來選擇基金。如果一筆資金有特殊用途，如三年內(nèi)希望購置一套房產(chǎn)或兩年內(nèi)送孩子入學(xué)，投資更應(yīng)強(qiáng)調(diào)安全性和流動(dòng)性，比如貨幣市場基金和債券型基金應(yīng)該是較合適的選擇。投資者還需謹(jǐn)記，在市場下跌時(shí)避免波段操作，如果無法預(yù)測短期市場的走勢，定期定額是一個(gè)非常好的選擇。
