時間：2023-07-11 17:37:25
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
第一條為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。
第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅持可持續(xù)發(fā)展。
第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關(guān)信息。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。
第八條從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：
（一）營業(yè)執(zhí)照；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書面決定。
第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。
開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級的書面決定。
第十三條不在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門備案。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計管理部門提供統(tǒng)計資料。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報本級人民政府批準(zhǔn)。
編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開發(fā)項目。
土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。
第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當(dāng)作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書的，不得向其出讓國有土地使用權(quán)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項目手冊。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。
第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項目進(jìn)度，會同財政部門擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計劃，報本級人民政府批準(zhǔn)。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實行代建制或者項目法人制，與開發(fā)項目同時設(shè)計、同時建設(shè)、同時交付使用。
開發(fā)項目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開發(fā)主管部門責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。
第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進(jìn)行開發(fā)項目建設(shè)。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十五條開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓后，與開發(fā)項目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項書面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請，取得商品房預(yù)售許可證。申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。
未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。
第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書面決定。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內(nèi)，將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。
房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起七日內(nèi)對有關(guān)材料進(jìn)行審查；對符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。
第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。
房屋所有權(quán)登記申請人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。
商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。
商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。
第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。
非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。
第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。
第五章法律責(zé)任
第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由開發(fā)主管部門責(zé)令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：
（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；
（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；
（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。
第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：
（一）不按照規(guī)定報送開發(fā)統(tǒng)計資料的；
（二）登記事項發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。
第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗收手續(xù)，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照以下規(guī)定處理：
（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；
（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（三）不實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；
（四）銷售商品房時，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十二條開發(fā)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。
第六章附則
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制
伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，買房越來越成為很多普通百姓心中永遠(yuǎn)的痛。在房地產(chǎn)市場的繁榮的背后，還潛藏著諸多隱憂：越來越多的投資者和金融機(jī)構(gòu)將資金投向房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的繁榮，但是普通百姓卻越來越有買不起房的壓力。房價的問題影響著民生和民意，也給社會的穩(wěn)定帶來了挑戰(zhàn)。在這樣的背景下，國家出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的諸多舉措，這些舉措涉及房地產(chǎn)相關(guān)的各個方面，土地審批、貸款審批、房價及其它各個環(huán)節(jié)，都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了考驗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這樣的形式下，運(yùn)營難度增加，因為相應(yīng)的企業(yè)運(yùn)營成本會增加，同時在國家限購等調(diào)控政策下，其銷售也會受到影響。從微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的崛起，也給現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額帶來和諸多的問號。
1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制有著重要的意義
首先，它可以保證項目開發(fā)取得圓滿成功。如今在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，競爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴(yán)重，土地和建筑材料的價格不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境有越來越嚴(yán)峻地考驗。要提升利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在目前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升空間已經(jīng)很有限，只有從成本方面下功夫。
其次，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制，可以有效降低項目全過程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全過程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實現(xiàn)更為科學(xué)合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業(yè)的建設(shè)成本和運(yùn)營成本，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競爭力。
第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護(hù)也有著良好地促進(jìn)作用，在實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時，更好地實現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因為在開發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進(jìn)行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實踐企業(yè)的社會責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
2、目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著諸多的問題
首先，前期項目投資階段，對新上項目的考察不足，導(dǎo)致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠(yuǎn)地區(qū)的高檔的社區(qū)無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現(xiàn)了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴(yán)密，可是經(jīng)常忽視對于招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制。邀請招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種招標(biāo)方式，它之所以受到青睞，是因為其招標(biāo)周期相對時間比較短，效率相對較高。但是這種招標(biāo)方式也有不足之處，可能是排除了一些其它的潛在的投標(biāo)方，無形中減少了選擇的范圍；因為熟識程度高，所以可能會出現(xiàn)圍標(biāo)或者串標(biāo)的可能，招標(biāo)與投票方可能在私下里達(dá)成一致，相互勾結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有著自身的特點，變數(shù)比較多，受外界因素影響比較多，隨時可能出現(xiàn)變故。而實際上許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有就此簽訂制度的標(biāo)準(zhǔn)的合同，并且合同中規(guī)范的內(nèi)容并不全面和準(zhǔn)確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。
再次，房地產(chǎn)開發(fā)商對設(shè)計環(huán)節(jié)不重視，在設(shè)計環(huán)節(jié)，圖紙的質(zhì)量不高，而且設(shè)計費(fèi)較低，設(shè)計周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學(xué)的設(shè)計導(dǎo)致后期返工現(xiàn)象嚴(yán)重，會出現(xiàn)后期的相關(guān)設(shè)施無法配套，種種矛盾出現(xiàn)，影響進(jìn)程，同時也在無形中增加了成本。
3、成本控制的具體措施
房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
（一）前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險，這也是管理會計的重要內(nèi)容。可行性研究是在對消費(fèi)者的心理和市場容量、造價等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費(fèi)者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進(jìn)行下去。
（二）設(shè)計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：
（1）實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標(biāo)或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計，則設(shè)計費(fèi)用本身會相當(dāng)高。可以將方案進(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。
（2）加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費(fèi)的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個方面進(jìn)行控制：
（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起。控制施工變更的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。
（2）嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。
（四）竣工結(jié)算階段
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
[1]柯寶紅.房地產(chǎn)開發(fā)前期成本控制的研究[J].全國商情?理論研究，2011 （ 8） ： 66 -67
摘要：本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計算的概念，并且對其進(jìn)行延伸分析這些概念的內(nèi)涵。然后，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的基本程序進(jìn)行闡述，主要分為投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、租售階段和物業(yè)管理階段，通過對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的分析，得出如何更好的維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營 管理計算
一、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的內(nèi)涵
1、房地產(chǎn)開發(fā)
開發(fā)一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產(chǎn)、森林、水流等自然資源進(jìn)行改善利用，以方便人類生活、生產(chǎn)、娛樂等多方面的需要。由此可見開發(fā)具有生產(chǎn)活動的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)的目地是為了給人類提供生產(chǎn)和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質(zhì)環(huán)境的一種活動，在開發(fā)過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)跨越了兩個領(lǐng)域：生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)的順序如下：規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)行，選定土地征地拆遷，接著進(jìn)行土地開發(fā)，開發(fā)好后的土地上建造各類規(guī)劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產(chǎn)的詞義上細(xì)分的話，房地產(chǎn)開發(fā)有可以分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)，這些開發(fā)活動都是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過程，土地開發(fā)，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進(jìn)行建設(shè)的土地。
房地產(chǎn)開發(fā)實際上是開發(fā)企業(yè)將自己的規(guī)劃變?yōu)榫唧w的房產(chǎn)產(chǎn)品的過程，房地產(chǎn)的開發(fā)活動可以細(xì)分為六個環(huán)節(jié)：第一、提出設(shè)想階段，沒有設(shè)想的提出，沒有開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)意，就沒有房產(chǎn)開發(fā)的存在。第二、對設(shè)想的可行性分析，開發(fā)企業(yè)通常都將這一任務(wù)交給專業(yè)的咨詢公司來完成。第三、細(xì)節(jié)設(shè)計，開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍(lán)圖。第四、緊接著開發(fā)企業(yè)要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進(jìn)行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發(fā)公司自行銷售，也可外包給專業(yè)的銷售公司。第六、將建筑物交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。
我們通常都將房地產(chǎn)企業(yè)定位為虛擬企業(yè)，這是有原因的，因為在房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了在“提出設(shè)想、發(fā)現(xiàn)商機(jī)”這一環(huán)節(jié)上自力更生之外，幾乎將其他的五大環(huán)節(jié)外包給專業(yè)公司，在這一過程中，各個專業(yè)公司都被虛擬的納入了房地產(chǎn)企業(yè)，共同完成開發(fā)。
2、房地產(chǎn)經(jīng)營
房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容多、范圍廣，普遍將房地產(chǎn)經(jīng)營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進(jìn)行定義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。
第一、房地產(chǎn)出售，作為一種商品，房地產(chǎn)只有經(jīng)過銷售才能實現(xiàn)它的價值，通常有以下方法：其一現(xiàn)貨出售與期貨出售，現(xiàn)貨銷售就是現(xiàn)場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產(chǎn)權(quán)，只有待竣工后才轉(zhuǎn)移給買者的交易方式。其二訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優(yōu)惠出售。其五批量出售或單宗出售。
第二、房地產(chǎn)出租，出租是房產(chǎn)產(chǎn)品交換的特殊形式，主要體現(xiàn)為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權(quán)而非所有權(quán)。其二只有經(jīng)過多次交換，房產(chǎn)價值才能得到完全顯現(xiàn)。其三承租者雖然未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但他卻只付出了房產(chǎn)價值極小的一部分便能獲得房產(chǎn)全部的使用權(quán)。其四出租的消費(fèi)與流通二重性。房地產(chǎn)出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經(jīng)營只有出租這一形式，國家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地的使用權(quán)。而房產(chǎn)出租，祖師通過合同確立租賃關(guān)系，出租人與承租人明確雙方的權(quán)利義務(wù)，房屋出租在當(dāng)下我國是房產(chǎn)經(jīng)營的重大市場，不容忽視，而房產(chǎn)出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。
3、房地產(chǎn)的管理計算
房地產(chǎn)管理計算是房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內(nèi)部的資源和方案進(jìn)行科學(xué)化和經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化控制與整合。其實房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計算，或者說房地產(chǎn)的管理計算貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化、資源整合最優(yōu)化和風(fēng)險最小化。在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營過程中，巨大的利潤與風(fēng)險是結(jié)伴而來的，在開發(fā)與經(jīng)營過程中，主要有以下風(fēng)險：投標(biāo)風(fēng)險，即企業(yè)在投標(biāo)過程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險和資金運(yùn)作風(fēng)險；市場風(fēng)險，主要是指承包項目后，外部市場發(fā)生的不可預(yù)期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風(fēng)險，即項目在實施過程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險；壞帳損失風(fēng)險，即項目交工決算后，項目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。
以上風(fēng)險都需要房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業(yè)的核心競爭能力。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的基本程序
1、投資決策階段
這一階段由投資機(jī)會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調(diào)研、可行性研究、成本管理計算和方案設(shè)計等內(nèi)容，投資機(jī)會選擇是尋找投資機(jī)會后，經(jīng)過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優(yōu)的機(jī)會。
2、前期工作階段
這一階段是為了房產(chǎn)建筑而做準(zhǔn)備，主要的工作包括獲得土地使用權(quán)、提出建設(shè)規(guī)劃、計算所需要的資金并進(jìn)行融資、簽署施工合同等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產(chǎn)建設(shè)的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進(jìn)行整體的開發(fā)經(jīng)營。在這一階段還要對房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及其構(gòu)成、資金的時間價值及計算公式和房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行計算。
3、建設(shè)階段
這一階段是房產(chǎn)建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍(lán)圖。開發(fā)企業(yè)接下來要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，將設(shè)計公司的藍(lán)圖交由建筑公司進(jìn)行建筑施工
4、租售階段
也就是狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業(yè)及與潛在的消費(fèi)者進(jìn)行溝通，以便消費(fèi)者可以了解物業(yè)狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費(fèi)者商定合同條件，就售價或租價達(dá)成協(xié)議。最后是簽約階段。房地產(chǎn)企業(yè)是自銷房地產(chǎn)或者是由委托的公司代銷，這取決于房產(chǎn)企業(yè)的管理計算，計算的內(nèi)容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。
5、物業(yè)管理階段
物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括經(jīng)營、管理和服務(wù)三方面，物業(yè)經(jīng)營主要是為了使物業(yè)保值甚至是增值，通過管理計算進(jìn)行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業(yè)管理是指對房屋進(jìn)行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、完好程度等情況進(jìn)行記錄。物業(yè)服務(wù)是指能夠及時準(zhǔn)確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務(wù)。
結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算具有很強(qiáng)的綜合性，并且具有長期性和很強(qiáng)的地域性等特點，更重要的是在開發(fā)經(jīng)營過程中具有資金密集型和較高的風(fēng)險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發(fā)經(jīng)營過程中還是要注意管理計算，準(zhǔn)確把握市場風(fēng)險、政策風(fēng)險及資金風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更多的利益。
參考文獻(xiàn)：
[1] 楊雨霞.淺談房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)開發(fā)[J].商情，2012年42期。
第一條 為加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和市場管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場的有序和繁榮，確保政府的土地收益不致流失，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 凡在本省境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營以及買賣、租賃、抵押和以其它方式處理房地產(chǎn)的法人和自然人，必須遵守本辦法。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指，在依法獲得使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行房屋（包括其它地面建筑物）的建設(shè)，或按土地出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資，然后將其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押的行為。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，依法納稅，不得損害社會公共利益。
城市規(guī)劃所確定的合理利用土地、空間布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共設(shè)施和城市環(huán)境保護(hù)等要求，所有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都必須遵照執(zhí)行。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)管理由縣級以上政府的房地產(chǎn)或建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的由縣級以上政府的土地管理部門依法對其監(jiān)督檢查和按規(guī)定辦理登記手續(xù)。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與經(jīng)營
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備下列條件：
（一）有企業(yè)名稱、法人代表、組織機(jī)構(gòu)、組織章程和辦公地點；
（二）有與經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)責(zé)任相適應(yīng)的注冊資本或自有流動資金和專職技術(shù)、經(jīng)營管理人員，能獨立承擔(dān)民事法律責(zé)任；
（三）中華人民共和國境外的法人和自然人，必須在本省境內(nèi)已獲得（或預(yù)約）一定數(shù)量可用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有土地使用權(quán)。
第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序：
（一）國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立由當(dāng)?shù)乜h級以上政府建設(shè)主管部門審查后報請省建委審核批準(zhǔn)。中外合資、合作和外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書或投資報告由所在地縣級以上政府計劃與對外經(jīng)貿(mào)主管部門審查后，報請省計委會同省經(jīng)貿(mào)委審批，省建委、省土地局參與項目立項和可行性研究報告的會審；其合同或設(shè)立外資企業(yè)申請書、章程報省經(jīng)貿(mào)委審批后頒發(fā)給企業(yè)批準(zhǔn)證書。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑政府審批機(jī)關(guān)頒發(fā)的批準(zhǔn)文件，在30日內(nèi)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并在銀行開戶和到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記后，方準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
（三）新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向其所在地縣級以上建設(shè)主管部門申請資質(zhì)審查，經(jīng)審查合格的由省建委發(fā)給資質(zhì)等級證書。
第七條 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照時，注冊資本或自有流動資金應(yīng)不低于建設(shè)部頒發(fā)的《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的相應(yīng)等級開發(fā)企業(yè)的最低限額。
中外合資、合作和外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本和到位時限，審批機(jī)關(guān)應(yīng)依照國家規(guī)定，根據(jù)項目投資總額、建設(shè)時限等情況在企業(yè)批準(zhǔn)證書中予以明確。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按企業(yè)批準(zhǔn)證書規(guī)定的時限到位注冊資本。開發(fā)企業(yè)有續(xù)期房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)比照上述規(guī)定相應(yīng)地追加注冊資本。
注冊資本未全部到位的，不得把企業(yè)經(jīng)營盈利部分用于追加注冊資本。
第八條 縣級以上工商行政管理部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本到位情況依法進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向當(dāng)?shù)乜h級以上政府的建設(shè)主管部門申請資質(zhì)年檢，年檢辦法由省建委確定。
建設(shè)主管部門根據(jù)其自有資金、技術(shù)力量、年開發(fā)規(guī)模等方面實際達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)重新核定企業(yè)資質(zhì)等級。
第十條 用于商業(yè)性房地產(chǎn)經(jīng)營的土地必須通過國有土地使用權(quán)有償有期使用方式取得。
受政府委托，不以盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項目可以行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)。但在未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)交差價之前，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第十一條有償有期使用的土地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從政府的土地使用權(quán)一級出讓市場受讓取得；也可以在房地產(chǎn)交易市場依法接受他人轉(zhuǎn)讓取得。
第十二條所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須按照土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同中有關(guān)土地用途、規(guī)劃要求、環(huán)境保護(hù)的規(guī)定使用土地。如要改變合同規(guī)定的土地使用性質(zhì)和規(guī)劃要求，必須事先向土地所在地縣級以上政府土地管理部門提出申請，由土地管理部門會同城市規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)后，補(bǔ)交出讓金，重新簽訂土地出讓合同。
第十三條國內(nèi)房地產(chǎn)開企業(yè)項目的立項，經(jīng)建設(shè)主管部門提出審核意見后，按審批權(quán)限由各級政府的計劃主管部門審批。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋必須具備下列條件：
（一）已領(lǐng)有擬預(yù)售房屋用地的土地使用權(quán)證或用地許可證，地價款已付清；
（二）施工圖紙經(jīng)審核批準(zhǔn)并領(lǐng)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（三）工程施工進(jìn)度和交付使用日期已經(jīng)確定，基礎(chǔ)工程已完工。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的房屋應(yīng)按售房合同約定的時間提供給購房者使用，逾期提供的應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
第十六條中外合資、合作、外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按項目審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)項目文件所確定的比例向境外銷售其所開發(fā)的房地產(chǎn)。
第十七條開發(fā)后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，須按規(guī)定繳納稅費(fèi)。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)公司有下列原因之一的應(yīng)宣告終止，并向工商行政管理部門辦理注銷登記：
（一）領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后，滿一年未開工建設(shè)的，或者中途停止經(jīng)營活動滿一年的；
（二）領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后滿三個月未獲得資質(zhì)等級證書或超過規(guī)定時限未申請資質(zhì)年檢的；
（三）無法繼續(xù)經(jīng)營而申請解散的；
（四）依法宣告破產(chǎn)的；
（五）被依法撤銷、取締的。
第三章 房地產(chǎn)市場的管理
第十九條房地產(chǎn)市場分三級管理。政府出讓國有土地使用權(quán)為一級市場；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法銷售、出租其開發(fā)的房地產(chǎn)為二級市場；除上述以外的法人、自然人之間依法轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押房地產(chǎn)為三級市場。
第二十條一級市場為政府壟斷，由政府的土地管理部門負(fù)責(zé)，建設(shè)、計劃、財政、城市規(guī)劃等主管部門根據(jù)各自的職能參與管理。
第二十一條 二級、三級市場由政府的房地產(chǎn)管理部門牽頭，土地、工商、物價、稅收等部門根據(jù)各自的職能參與管理和監(jiān)督。
第二十二條 縣、市（區(qū)）設(shè)立房地產(chǎn)交易管理所（以下簡稱交易所），具體負(fù)責(zé)對二級、三級市場的日常管理工作。交易所歸口當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)。
同級政府的土地、工商、稅收、物價等管理部門在交易所內(nèi)集中設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，按照本部門的職能參與對房地產(chǎn)交易行為的監(jiān)督與檢查，履行本部門的有關(guān)管理職責(zé)。
第二十三條 交易所的主要職責(zé)：
（一）運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)和法律手段，對從事房地產(chǎn)交易的法人和自然人在交易合同監(jiān)證、價格評估、質(zhì)量等級鑒定、征收各種稅費(fèi)，出具交易證明文件，以及調(diào)解糾紛等方面實行管理和服務(wù)；
（二）為供需雙方提供信息，以及進(jìn)行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律咨詢。
第二十四條 房地產(chǎn)價格實行分類管理：
（一）受政府委托不以盈利為目的，以行政劃撥獲得土地使用權(quán)開發(fā)的房地產(chǎn)出售、出租價格，應(yīng)報當(dāng)?shù)匚飪r部門會同房地產(chǎn)管理部門審核；
（二）其余的房地產(chǎn)買賣、出租價格以國家指導(dǎo)下的市場調(diào)節(jié)定價為主。
第二十五條 開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的房地產(chǎn)推向二級市場出售、出租時，應(yīng)在開始出售、出租前十天，將擬出售、出租房地產(chǎn)所處的地理位置、使用功能、數(shù)量、價格、開發(fā)現(xiàn)狀、交付使用的時間和有關(guān)合法證件等資料，送交所在地房地產(chǎn)管理部門備案。
房地產(chǎn)管理部門對開發(fā)企業(yè)送來擬出售、出租房地產(chǎn)的資料進(jìn)行審核，對尚不具備本辦法規(guī)定的出售、出租條件的，房地產(chǎn)管理部門有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)待條件具備后出售、出租，但須在接到資料后十日內(nèi)將其意見以書面形式送達(dá)開發(fā)企業(yè)；在十日后沒有提出意見的，開發(fā)企業(yè)即可開始出售、出租其開發(fā)的房地產(chǎn)。
第二十六條 開發(fā)企業(yè)和購買者或承租者應(yīng)簽訂買賣或租賃房地產(chǎn)的合同，并經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所監(jiān)證后才能生效。合同應(yīng)確定房地產(chǎn)處所的位置、數(shù)量、價格、付款方式、交付使用時間、違約責(zé)任等。
第二十七條 開發(fā)公司和用戶雙方應(yīng)持房地產(chǎn)買賣或租賃合同、交易所開具的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或租賃證明以及納稅憑證，分別到土地和房地產(chǎn)管理部門依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移或租賃登記手續(xù)。
第二十八條 符合下列條件之一的土地使用權(quán)可以進(jìn)入三級市場轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。
（一）土地使用權(quán)為國有土地使用權(quán)有償有期出讓，并按出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資的；
（二）依法接受他人轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)的；
（三）劃撥的國有土地使用權(quán)經(jīng)政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交出讓金，并由土地管理部門補(bǔ)辦出讓手續(xù)的。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，地上的建筑物、附著物也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第二十九條 領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的城鎮(zhèn)房屋，可以進(jìn)入三級市場轉(zhuǎn)讓、出租或抵押；但房屋占用的土地使用權(quán)為行政劃撥取得的，按照《福建省劃撥土地使用權(quán)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。
房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，其占有的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。
第三十條法人、自然人在三級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)可自行選擇對象，也可在政府指定的交易場所內(nèi)公開掛牌來選擇對象。
第三十一條 實施房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押時，當(dāng)事人雙方應(yīng)委托當(dāng)?shù)亟灰姿鶎M轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行價格、租金或抵押值的評估，并以評估值為基準(zhǔn)，協(xié)商確定實際成交價格、租金或抵押值。
當(dāng)事人雙方協(xié)商確定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格或出租租金低于評估價格或租金的，政府有優(yōu)先購買或承租權(quán)。
第三十二條 參與房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押合同，并經(jīng)交易所監(jiān)證后才能生效。
第三十三條 在三級市場轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房地產(chǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法繳納稅費(fèi)。繳納稅費(fèi)時，業(yè)主報價比評估值低10％的，按評估值來計算應(yīng)繳納的稅費(fèi)，其它則按實際成交價來計算應(yīng)繳納的稅費(fèi)。
房地產(chǎn)贈與應(yīng)按規(guī)定收取有關(guān)稅費(fèi)，但贈與房地產(chǎn)給公益事業(yè)的除外。
第三十四條 房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押成立后，當(dāng)事人雙方應(yīng)持雙方簽訂的合同，交易所開具的房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的證明和稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的納稅憑證分別到土地管理部門和房產(chǎn)管理部門，依法辦理土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)。
第四章 法律責(zé)任
第三十五條 中外合資、合作和外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，注冊資本未按規(guī)定到位的，由工商管理部門給予警告；警告滿六個月注冊資本仍未按規(guī)定到位的，由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按法律規(guī)定直接使用集體所有制土地、受讓行政劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，由當(dāng)?shù)卣疅o償收回土地（包括地上建筑物）；情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷其營業(yè)執(zhí)照。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按國有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、建筑密度、容積率等要求使用土地的，由城市規(guī)劃和土地管理部門責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，由縣、市（區(qū)）人民政府處以罰款，直至無償收回土地。
第三十八條 未經(jīng)交易所監(jiān)證私下進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、出租、抵押的，政府的土地管理部門和房產(chǎn)管理部門不給予辦理土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的有關(guān)登記手續(xù)；受讓人、承租人和抵押權(quán)益不受法律保護(hù)；轉(zhuǎn)讓人、出租人和抵押人由工商行政管理部門視情況依法予以處罰。
第五章 附 則
房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而其最大的風(fēng)險來自于自身的資金管理。目前有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的顯著特點是建設(shè)周期特別長，投入資金特別多，投資風(fēng)險非常大，因此就必須在項目的初步規(guī)劃階段，對具體每一個開發(fā)項目進(jìn)行投資與成本費(fèi)用準(zhǔn)確的估算，做出投資決策、經(jīng)濟(jì)效益評價，這就是財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用。
2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容
2.1 編制資金預(yù)算
在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項目拓展部門應(yīng)積極組織研發(fā)、財務(wù)、策劃、工程等部門，測算開發(fā)項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項目啟動資金預(yù)算》及《項目投資匡算》，從而根據(jù)項目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。
2.2 執(zhí)行與控制資金預(yù)算
編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門在進(jìn)行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實施的依據(jù)。財務(wù)部門在進(jìn)行資金的審核支付時，除了對憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進(jìn)行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預(yù)算的金額款項，都應(yīng)先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。
2.3 分析調(diào)整預(yù)算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析與調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性的信息。
2.4 預(yù)算考評
要想提高資金預(yù)算的執(zhí)行率，發(fā)揮預(yù)算的控制作用，企業(yè)就必須將績效考核與資金預(yù)算執(zhí)行的情況進(jìn)行掛鉤。確定相關(guān)部門關(guān)鍵績效考核指標(biāo)時，應(yīng)該將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為關(guān)鍵績效考核指標(biāo)之一，通常可作為部門關(guān)鍵績效考核指標(biāo)的預(yù)算考核的指標(biāo)有“預(yù)算執(zhí)行率”、“超資金預(yù)算率”等。
在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度很低的階段，也可將“超資金預(yù)算率”這項指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財務(wù)部門要對各個部門發(fā)生的預(yù)算外支出進(jìn)行統(tǒng)計，對考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”進(jìn)行計算，并提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門原因?qū)е碌母黜棾A(yù)算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發(fā)計劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導(dǎo)致的超預(yù)算支出，例如工作計劃性不夠、不準(zhǔn)確的預(yù)算編制等發(fā)生的支出，都應(yīng)作為該部門的超預(yù)算支出，列入部門考核范圍。
3 目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在的問題
3.1 缺乏行之有效的考核激勵機(jī)制
在財務(wù)預(yù)算執(zhí)行中，企業(yè)通常沒有簽定預(yù)算指標(biāo)責(zé)任合同，且未建立預(yù)算獎懲制度。所以當(dāng)沒完成預(yù)算任務(wù)時，在對被考核負(fù)責(zé)人和單位進(jìn)行獎懲時，被考核的單位和其負(fù)責(zé)人通常強(qiáng)調(diào)各種客觀因素和外部環(huán)境因素對考核結(jié)果產(chǎn)生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在考核與激勵機(jī)制落實不到位、不明確的問題，這成為財務(wù)影響預(yù)算管理目標(biāo)不能如期實現(xiàn)的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進(jìn)行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進(jìn)行，或者考核結(jié)果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。
3.2 缺乏財務(wù)預(yù)算的有效執(zhí)行和有力監(jiān)控
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然很重視財務(wù)預(yù)算的編制，并成立了財務(wù)預(yù)算職能部門來進(jìn)行預(yù)算編制，可是財務(wù)預(yù)算職能部門卻很少參與預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督。并且他們都不夠重視預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督，企業(yè)的管理制度沒能跟上經(jīng)營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預(yù)算反饋機(jī)制，企業(yè)的預(yù)算會計和管理核算系統(tǒng)沒有緊密配合。
3.3 缺乏健全的財務(wù)預(yù)算管理機(jī)制
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行了編制，但是卻沒有建立起一套相應(yīng)的組織管理機(jī)構(gòu)，沒有具體的部門對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行決策和協(xié)調(diào)、監(jiān)督和執(zhí)行，沒有把財務(wù)預(yù)算管理權(quán)限下放給財務(wù)部門，從而沒有健全企業(yè)財務(wù)預(yù)算的管理機(jī)制。沒有一套完善的法人治理機(jī)構(gòu)，對財務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識度不高，從而導(dǎo)致這些企業(yè)沒有健全的預(yù)算管理機(jī)制。
3.4 缺乏財務(wù)預(yù)算的全員意識與戰(zhàn)略意識
企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在進(jìn)行財務(wù)管理時，通常忽視了對其他相關(guān)部門的管理，混淆了預(yù)算和計劃，將預(yù)算當(dāng)成財務(wù)報表。并且其他部門很少能夠直接參到與預(yù)算編制工作中來，而通常只是對財務(wù)提交的具體預(yù)算結(jié)果進(jìn)行簡單確認(rèn)。同時，在年度經(jīng)營計劃指導(dǎo)下，財務(wù)預(yù)算重年度、輕項目開發(fā)，這樣導(dǎo)致使預(yù)算缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。
3.5 缺乏完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)與合理的預(yù)算數(shù)據(jù)
由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品類型的多樣性以及同類產(chǎn)品品質(zhì)隨潮流變化的多變性，加之多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期對財務(wù)預(yù)算缺乏足夠的重視，使房地產(chǎn)企業(yè)真的要實施財務(wù)預(yù)算時缺乏相應(yīng)完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，而在開發(fā)經(jīng)營過程中，趕工搶進(jìn)度導(dǎo)致設(shè)計修改頻繁，使財務(wù)預(yù)算缺乏合理的數(shù)據(jù)。
4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在問題的解決與應(yīng)用
4.1 對各項指標(biāo)細(xì)致分解，確定財務(wù)預(yù)算管理責(zé)任
通過對預(yù)算進(jìn)行管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，把企業(yè)整個的經(jīng)濟(jì)活動全部納入到預(yù)算管理的各個環(huán)節(jié)中，把指標(biāo)進(jìn)行自上而下的細(xì)致分解，層層落實，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權(quán)限、職責(zé)范圍以及采取的相應(yīng)的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責(zé)權(quán)清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，對各部門預(yù)算執(zhí)行過程中的監(jiān)督、控制、管理和考評進(jìn)行強(qiáng)化，避免因控制薄弱、內(nèi)部管理不善而造成不必要的損失。
4.2 強(qiáng)化資金的集中管理
通過資金預(yù)算來加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)管理，更加有效地防范財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)資金鏈的安全。資金是企業(yè)財務(wù)管理的核心，是企業(yè)的血液。在進(jìn)行企業(yè)財務(wù)預(yù)算時，應(yīng)妥善處理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的流動性與盈利性的關(guān)系、風(fēng)險與成本的關(guān)系，更加合理地控制規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金的流量，回避因喪失償債能力而導(dǎo)致的資金鏈斷裂等經(jīng)營風(fēng)險。
4.3 建立財務(wù)預(yù)算的預(yù)警機(jī)制，健全預(yù)算管理體系，為財務(wù)預(yù)算管理提供支持
搞好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理，就必須充分利用計算機(jī)這一科學(xué)技術(shù)，做好相關(guān)的分析、核算、反饋與預(yù)警，建立起健全的預(yù)算管理體系，健全組織網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，強(qiáng)化預(yù)算外資金支出的例外管理，對預(yù)算出現(xiàn)偏差后的后續(xù)預(yù)算定期調(diào)整，以便能為財務(wù)預(yù)算管理提供完整準(zhǔn)確的信息。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)經(jīng)營；建筑工程；項目管理；應(yīng)用
房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)是系統(tǒng)化的復(fù)雜工程，具有風(fēng)險多、投資金額大和開發(fā)周期長的特點。應(yīng)該將建筑工程的項目管理劃分為項目實施、項目設(shè)計和項目策劃等階段。項目開發(fā)商是管理的主體，能夠?qū)φ麄€建設(shè)項目的策劃和驗收工作進(jìn)行組織、實施，并對整個項目負(fù)責(zé)。本文對房地產(chǎn)項目管理之中平衡協(xié)調(diào)銜接問題進(jìn)行闡述。
1 房地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理
開發(fā)管理指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了工程項目的順利完成，對企業(yè)的后勤部門、銷售、工程、財務(wù)和人事進(jìn)行管理和組織，同時也是企業(yè)為了實現(xiàn)物業(yè)管理、施工管理和規(guī)劃管理而實行的經(jīng)營模式。
項目工程開發(fā)商的代表是工程部門，能夠?qū)椖窟M(jìn)行管理，包括報建、變更細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計、合同管理、施工進(jìn)度控制、施工質(zhì)量控制、確定施工企業(yè)、協(xié)調(diào)施工企業(yè)、物料的庫存、物料的采購等。財務(wù)部門負(fù)責(zé)管理企業(yè)的資金，對企業(yè)的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況以定期報表的形式進(jìn)行顯示，主要有三個方面的工作內(nèi)容：項目工程的財務(wù)計劃、發(fā)放施工企業(yè)的工程款和企業(yè)自身的行政費(fèi)用。銷售部門的工作是負(fù)責(zé)賣出企業(yè)建設(shè)的產(chǎn)品，在工作過程中，涉及以下幾個方面的內(nèi)容：選擇促銷方式、制定銷售價格、建立銷售渠道等。企業(yè)人事部門應(yīng)該不斷優(yōu)化項目相關(guān)人員的工作、管理人員資料，建立完善的激勵體系和績效考核。后勤部門為工程建設(shè)的生活提供保障。
2 房地產(chǎn)工程項目的規(guī)劃管理
房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計可以分成兩個主要的階段，分別是設(shè)計施工圖階段和設(shè)計方案階段，最終形成了施工圖的藍(lán)圖和方案的報建文本。規(guī)劃管理指的是管理設(shè)計規(guī)劃的過程，開發(fā)企業(yè)將樓盤的設(shè)計和規(guī)劃托付給相關(guān)的單位來完成，對設(shè)計規(guī)劃的目標(biāo)、進(jìn)度和成本進(jìn)行管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用或者建立完善的管理系統(tǒng)對設(shè)計規(guī)劃進(jìn)行管理，使用相應(yīng)的設(shè)計規(guī)劃軟件和管理軟件，從兩個相對獨立的方向進(jìn)行管理，即從“設(shè)計”和“管理”兩個方面，對專業(yè)化的軟件進(jìn)行使用。計劃階段是在報建文本中產(chǎn)生的，由于事先已經(jīng)確立了方案，工作的流程相對有序、簡單，因此在這個階段應(yīng)該首先進(jìn)行項目知識積累、資源管理、質(zhì)量控制和執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)。對組織結(jié)構(gòu)的執(zhí)行相對單一，相關(guān)人員包括：設(shè)計總監(jiān)、項目工程經(jīng)理、建筑人員、結(jié)構(gòu)人員、設(shè)備人員和概算人員，最終形成一個完善的矩陣管理模式。管理流程十分簡單，主要包括：委托設(shè)計、制定技術(shù)措施、過程質(zhì)量、進(jìn)度控制、技術(shù)交底、成果報建、成果審查。
3 房地產(chǎn)工程項目的施工管理
施工管理指的是對施工建設(shè)進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過工程管理部門對施工負(fù)責(zé)，整體工程的承包模式和管理模式應(yīng)該針對企業(yè)的實際情況和項目的特點進(jìn)行指定。常規(guī)的承包、發(fā)包模式主要有：分別發(fā)包、施工總承包的管理模式等。我國的項目施工建設(shè)一般使用上述兩種方式進(jìn)行，將工程發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行，針對不同的市政管線、建筑設(shè)備、綠化、建筑結(jié)構(gòu)等建筑項目的特征，發(fā)包給相關(guān)的施工單位進(jìn)行。在一些大型的項目或者高檔樓盤之中，可以使用項目總承包模式進(jìn)行管理，對整個項目的管理和組織負(fù)責(zé)，MC單位不直接參與到工程的施工中，然后再進(jìn)行分包和招標(biāo)，使用這種管理模式能夠提高施工的速度和進(jìn)度，按照一定的比例對費(fèi)用進(jìn)行提取，使用快速路徑的組織生產(chǎn)方式，對施工進(jìn)行管理，直接對施工進(jìn)行指揮，對設(shè)計活動產(chǎn)生影響，它和開發(fā)商建立合同，使施工和設(shè)計相聯(lián)系，最大程度的保證工程項目的順利實施。
4 房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三者的協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理主要包括施工管理、規(guī)劃管理和開發(fā)管理，應(yīng)該不斷協(xié)調(diào)、發(fā)展這三者之間的關(guān)系，實現(xiàn)三者之間的合作和促進(jìn)，提高企業(yè)的競爭能力。不斷提高工程的可施工性，使施工具有容易性和可行性，對勞動成本、時間氣候、施工設(shè)備和場地大小等因素進(jìn)行考慮，對設(shè)計的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行探討、改進(jìn)和分析。開發(fā)商和施工單位應(yīng)該及時和設(shè)計單位進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通，使規(guī)劃設(shè)計和竣工后的成果相一致。因此，設(shè)計的精準(zhǔn)施工應(yīng)該滿足以下幾個條件。
首先，應(yīng)該取得開發(fā)企業(yè)的大力支持。房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資者，應(yīng)該重視對設(shè)計和施工性的研究，在進(jìn)行設(shè)計的初始階段對施工的相關(guān)人員、施工人員和設(shè)計人員進(jìn)行全盤的考慮，定期召開會議探討人員的協(xié)調(diào)工作，使用高效的討論和交流溝通，配合專業(yè)化、系統(tǒng)化和集成化的手段完成項目工程。
第二，盡早實施可施工性研究。在項目工程實施的初期，決策花費(fèi)的成本較少，但是卻可以對成本產(chǎn)生很大的影響。對可施工性的研究可以對工程的造價產(chǎn)生影響，使物業(yè)管理階段、施工階段、設(shè)計階段和規(guī)劃階段的造價明顯減少，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益不斷增多。但是在設(shè)計說明和施工圖紙?zhí)峤恢螅瑢Q策進(jìn)行更改十分困難，因此，施工單位和開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡快參與到可施工性研究之中。
第三，保證研究能夠持續(xù)開展。對可施工性的研究應(yīng)該在整個項目實施的過程中進(jìn)行，使相關(guān)人員的經(jīng)驗和知識充分的發(fā)揮出來，將設(shè)計研究和可施工性研究相結(jié)合，成為項目總體規(guī)劃中的一部分。使用知識管理的方式，通過總結(jié)和計劃，對研究中的教訓(xùn)和經(jīng)驗進(jìn)行升華和記錄，將業(yè)務(wù)之中零散的知識進(jìn)行整合，使之成為系統(tǒng)化的知識體系，最終使知識成為可再生資源，實現(xiàn)知識的循環(huán)利用和共享。
為了與工程項目融資規(guī)模增大和風(fēng)險分散等發(fā)展方向相適應(yīng)，工程項目管理不斷產(chǎn)生信息化、集成化和國籍化的發(fā)展趨勢。在組織方面，使用專業(yè)的管理公司對業(yè)主進(jìn)行代表，加強(qiáng)集成化管理的水平。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化趨勢和我國社會主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海外經(jīng)營和海外投資的項目不斷增多。同時，隨著知識經(jīng)濟(jì)時代和網(wǎng)絡(luò)時代的不斷發(fā)展，信息化的項目管理已經(jīng)成為了眾人關(guān)注的焦點。應(yīng)該重視協(xié)調(diào)進(jìn)度、造價和質(zhì)量三者之間的關(guān)系，針對項目工程的不同特點，選擇相應(yīng)的管理方式。因為工程項目在每個階段都有不同的任務(wù)和實施主體，因此產(chǎn)生類型各異的項目管理。同時，還應(yīng)該對項目管理進(jìn)行明確的分類，提高企業(yè)的管理水平，將承包責(zé)任制落實到實處，提高成本管理水平，對招標(biāo)方式進(jìn)行完善，聘請專業(yè)的管理人員進(jìn)行管理，不斷使施工人員的水平得到提高。在項目工程中，應(yīng)該完善約束、監(jiān)督、競爭和激勵等機(jī)制，不斷對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，提高信息化建設(shè)的水平，使施工不斷向文明、安全的方向發(fā)展。
5 結(jié)語
總之，隨著社會的不斷發(fā)展，項目工程的管理面臨著新的挑戰(zhàn)和困難，應(yīng)該使用先進(jìn)的管理體系，提高管理手段的科學(xué)性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)代管理理念、房地產(chǎn)需求和對市場的把握相結(jié)合，使用現(xiàn)代化的施工技術(shù)和創(chuàng)新的管理模式，在經(jīng)營的過程中提高顧客的滿意程度，在物業(yè)管理、施工建設(shè)、開發(fā)運(yùn)營、設(shè)計規(guī)劃等方面堅持控制質(zhì)量、控制進(jìn)度和控制成本的原則，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行改善，提高管理水平，提供讓顧客滿意的服務(wù)和產(chǎn)品。
參考文獻(xiàn)：
[1]戴慎志．房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項目管理探討[M]．北京：中國管理出版社．1999．
我通過這兩個多月對房地產(chǎn)企業(yè)會計的學(xué)習(xí)懂得了以下的知識：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。
一、而進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：1、土地的開發(fā)與經(jīng)營。2、房屋的開發(fā)與經(jīng)營。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4、代建工程的開發(fā)。5.物業(yè)管理和服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的對象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售等經(jīng)營過程中的資金運(yùn)動。這些資金運(yùn)動具體表現(xiàn)為六大會計要素：即資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤。房地產(chǎn)業(yè)的會計核算，就是對上述六大會計要素的增減變動進(jìn)行核算和監(jiān)督。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、建設(shè)階段和租售階段。在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用;經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用;不能計入到開發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。主要有：1.開發(fā)經(jīng)營的計劃性。2.開發(fā)產(chǎn)品的商品性。3.開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性4.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。5.經(jīng)營風(fēng)險大。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費(fèi)用估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。
房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費(fèi)用.由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。
(一)開發(fā)成本
1.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。2.前期工程費(fèi)。3.建筑工程費(fèi)。.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 5.公共配套設(shè)施費(fèi)。6.開發(fā)期間稅費(fèi)。
(二)開發(fā)費(fèi)用
1.管理費(fèi)用。2.銷售費(fèi)用。3.財務(wù)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用：
(1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù);
(2)是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù); (3)是可行性研究和在項目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點
由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：
1.產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 2.產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。3.經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（以下簡稱《條例》），結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，嚴(yán)格控制零星建設(shè)。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第五條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中的重大問題。
計劃、規(guī)劃、工商、物價等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)主管部門做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第六條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第五條規(guī)定的條件，其中，在設(shè)區(qū)的市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應(yīng)當(dāng)在500萬元以上；在縣級市以及縣人民政府所在地的鎮(zhèn)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應(yīng)當(dāng)在200萬元以上。
第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政主管部門申請登記。工商行政主管部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)書面征求本級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面征求意見之日起10日內(nèi)出具審查意見書，作為企業(yè)登記的依據(jù)之一。
第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級，報省人民政府建設(shè)行政主管部門審批，領(lǐng)取資質(zhì)等級證書；須報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批的，由省人民政府建設(shè)行政主管部門審核后予以轉(zhuǎn)報。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目：
（一）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)所有建設(shè)項目；
（二）二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在30萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，不得承擔(dān)29層以上建筑物的建設(shè)項目；
（三）三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在15萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，不得承擔(dān)15層以上建筑物的建設(shè)項目；
（四）四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，不得承擔(dān)7層以上建筑物的建設(shè)項目。
第十條 省外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級證書向省人民政府建設(shè)行政主管部門申請辦理資質(zhì)核驗，并到房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
境外經(jīng)濟(jì)組織或者個人來本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第十一條 省人民政府建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢。符合資質(zhì)升級條件的，晉升資質(zhì)等級；不符合資質(zhì)等級條件的，予以降級或者吊銷資質(zhì)證書。
省人民政府建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行年檢時，不得收取年檢費(fèi)用。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十二條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃、城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)市場供求情況等，編制本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度計劃，報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織實施。
第十三條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會同本級計劃、規(guī)劃、土地等行政主管部門建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目確定后，縣級以上地方人民政府土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對項目的用地方式提出意見，報本級人民政府批準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第十二條第二款的規(guī)定提出意見，并出具房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營權(quán)實行招標(biāo)投標(biāo)制度。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
以依法取得的國有土地使用權(quán)作價入股進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由土地使用權(quán)人采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同后，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開發(fā)合同到規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理規(guī)劃、用地審批手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃、設(shè)計要求；
（二）開工期限和建設(shè)進(jìn)度；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求及建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（四）項目建設(shè)質(zhì)量要求；
（五）項目拆遷補(bǔ)償、安置要求；
（六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對項目提供的配套條件；
（七）違約責(zé)任以及雙方約定的其他事項。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的勘察、設(shè)計、施工及監(jiān)理，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與勘察、設(shè)計、施工及監(jiān)理單位簽訂書面合同，明確質(zhì)量責(zé)任。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)合同的規(guī)定進(jìn)行項目開發(fā)，并根據(jù)先地下、后地上的原則統(tǒng)籌安排、配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，其中經(jīng)營性的公共設(shè)施建設(shè)投資不得攤?cè)肷唐纷≌杀尽７康禺a(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將經(jīng)營性的公共設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓。
對零星建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，縣級以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項目的房地產(chǎn)綜合開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)，用于開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)。綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)的具體征收、使用辦法由省人民政府財政、價格、建設(shè)行政主管部門共同制定。
第二十條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請綜合驗收，并提交下列材料：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件落實情況的材料；
（二）拆遷安置方案落實情況的材料；
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；
（四）項目竣工圖和技術(shù)檔案材料；
（五）單項工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗收材料；
（六）物業(yè)管理落實情況的材料；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)材料。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》第十七條、第十八條的規(guī)定進(jìn)行綜合驗收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點的住宅小區(qū)，由省人民政府建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗收。
第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十條、第二十一條規(guī)定。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，受讓人應(yīng)當(dāng)為依法成立并具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十三條規(guī)定的條件，并經(jīng)商品房所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證明。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房，應(yīng)當(dāng)公布下列事項：
（一）預(yù)（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書、營業(yè)執(zhí)照及商品房預(yù)售許可證明；
（三）預(yù)售商品房的交付使用時間，現(xiàn)售商品房的竣工驗收合格證明；
（四）項目及其配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的平面示意圖；
（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；
（六）商品房的價格和付款方式；
（七）物業(yè)管理方式；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第二十四條 商品房預(yù)（銷）售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及地址；
（二）商品房的用地方式及坐落位置；
（三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）、使用面積及樓號、樓層、房號和層高；
（四）商品房的價格、付款方式及付款時間；
（五）預(yù)售商品房交付使用的時間；
（六）商品房的結(jié)構(gòu)、設(shè)備及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
（七）物業(yè)管理方式；
（八）違約責(zé)任以及爭議解決的方式；
（九）當(dāng)事人雙方認(rèn)為需要約定的其他事項。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。
經(jīng)濟(jì)適用住房價格實行政府指導(dǎo)價，具體辦法由省人民政府價格、建設(shè)行政主管部門共同制定。廉租住房價格實行政府定價，具體辦法由市、縣人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。
第二十六條 經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預(yù)售商品房的購買人可以將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意證明等材料到原預(yù)售合同備案部門備案。
預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房再行轉(zhuǎn)讓。
第二十七條 商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《條例》第三十一條規(guī)定，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
第二十八條 商品房交付使用后，在住宅質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期內(nèi)，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。工程質(zhì)量監(jiān)督單位拒絕核驗的，購買人可以向其主管的建設(shè)行政主管部門投訴，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到投訴之日起3日內(nèi)責(zé)令工程質(zhì)量監(jiān)督單位予以核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
商品房交付使用后，購買人擅自改變結(jié)構(gòu)或者設(shè)備位置造成商品房質(zhì)量受損的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任，給其他用戶造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十九條 商品房交付使用后2年內(nèi)，購買人認(rèn)為商品房的實際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省人民政府建設(shè)行政主管部門的規(guī)定申請復(fù)測。售房合同中載明的房屋建筑面積與復(fù)測面積的誤差值超過測量規(guī)范允許范圍的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照售房合同規(guī)定的售房價格退還多收的房款；購買人要求退房的，應(yīng)當(dāng)予以退房；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五章 法律責(zé)任
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)等級證書或者以其他方式允許他人以本企業(yè)的名義從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正，報請頒發(fā)資質(zhì)等級證書的部門降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)等級證書。
第三十一條 負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目出具質(zhì)量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成損失的，由該部門依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第三十二條 違反本辦法規(guī)定的其他行為，《條例》規(guī)定給予處罰的，按照《條例》的規(guī)定給予處罰。
第三十三條 國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。
第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)有100萬元以上的注冊資本；
(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
(一)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
(二)企業(yè)章程；
(三)驗資證明；
(四)企業(yè)法定代表人的身份證明；
(五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
(二)城市規(guī)劃設(shè)計條件；
(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
(四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
(五)項目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。
第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗收：
(一)城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；
(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
(三)單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；
(四)拆遷安置方案的落實情況；
(五)物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
(三)按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
(一)本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規(guī)定的證明材料；
(二)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
(三)工程施工合同；
(四)預(yù)售商品房分層平面圖；
(五)商品房預(yù)售方案。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章法律責(zé)任
第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產(chǎn)教育學(xué)家格里科普認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)項目師認(rèn)為，一個項目詳細(xì)具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標(biāo)合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究主要是在在房地產(chǎn)項目決策之前，對擬開發(fā)的項目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的調(diào)查和分析，并運(yùn)用科學(xué)的評價方法，得出一系列評價指標(biāo)值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)項目初步設(shè)計的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后評估的最終依據(jù)。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導(dǎo)
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究基本是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實施的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)可行性提出相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設(shè)項目有很大不同，難以直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個人理解，對于計算評價指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，對于房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告質(zhì)量低下問題。
（二）可行性研究注重經(jīng)驗分析
雖然房地產(chǎn)開放項目可行性研究報告在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對此足夠重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗是很寶貴的財富，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經(jīng)驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗來對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性進(jìn)行分析，可能就會導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場風(fēng)險。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的市場定位不準(zhǔn)確
市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團(tuán)在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個更大的房地產(chǎn)項目，主要用于餐飲和百貨經(jīng)營。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項目收益一般，遠(yuǎn)不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準(zhǔn)，在該房地產(chǎn)項目周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而且已經(jīng)形成品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其存在經(jīng)營范圍重疊問題。
（四）先入為主進(jìn)行開發(fā)
在許多失敗的大型房地產(chǎn)項目投資決策中，許多都是因為一些可預(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目半途而廢。有的房地產(chǎn)項目由于建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)初立項的預(yù)算資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交流，他們經(jīng)常會發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經(jīng)據(jù)典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場緊俏時代已經(jīng)一去不復(fù)返。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序
在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，要對可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項目質(zhì)量管理條例》。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項目建設(shè)前期質(zhì)量，切實執(zhí)行房地產(chǎn)項目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設(shè)計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項。
（二）要重視市場調(diào)研
房地產(chǎn)項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風(fēng)險較高等特點。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，市場調(diào)研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目成敗。無數(shù)個失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識到市場調(diào)研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認(rèn)識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認(rèn)識到必須對市場進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)調(diào)查研究，要在市場調(diào)研中運(yùn)用成熟科學(xué)理論作為知道，要能夠加強(qiáng)和專業(yè)調(diào)查公司、科研院所進(jìn)行合作，通過小組座談或者抽樣調(diào)查等方式，對客戶需求進(jìn)行深入調(diào)研。
（三）要不斷更新經(jīng)營理念
目前，針對我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項目得以成功。
參考文獻(xiàn)：
[1]馬鑫.試論如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項目可行性研究[J].城市開發(fā),2008,6.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)審計；問題；建議
引言：在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對企業(yè)中存在的問題進(jìn)行改進(jìn)，不能對審計制度進(jìn)行加強(qiáng)，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計的根本原因，改善企業(yè)的審計環(huán)境。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計當(dāng)中存在的問題
1.虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本
開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的名義來低價購入房屋的土地使用權(quán)并將其計入到無形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過房屋價值進(jìn)行高于實際價值的評估來進(jìn)行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開發(fā)成本，提高了土地的實際價值，違反了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則。造成這一問題的原因還是由于我國的土地交易未能實現(xiàn)公開競價，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來進(jìn)行處理。
2.企業(yè)的經(jīng)營收入問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過人為調(diào)節(jié)來故意拖延商品房的竣工決算，通過將售房款進(jìn)行長期掛賬來謀求利益。本來就已竣工并且與購房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營的實際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國家規(guī)劃對于房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營合資開發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營活動不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對不受國家制約的業(yè)務(wù)利用來私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤不計入到經(jīng)營收入當(dāng)中而是將其進(jìn)行帳外處理。對于商品房出租所獲得的租金也未計入到賬目內(nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入賬目不實，私設(shè)小金庫現(xiàn)象嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒有視為銷售的賬務(wù)來進(jìn)行處理。根據(jù)我國對房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對外投資或者是抵償債務(wù)等活動的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過成本價來進(jìn)行繳稅處理，沒有視為銷售賬目來進(jìn)行處理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售收入來抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費(fèi)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來對出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售進(jìn)行核算，而是將其進(jìn)行直接沖減改建裝修的費(fèi)用來虛減企業(yè)經(jīng)營收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計的難度。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控
房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開發(fā)和經(jīng)營成本主要表現(xiàn)在對公共配套設(shè)施費(fèi)的隨意提取、對借款利息的隨意分?jǐn)偂⑻撛鲩_發(fā)成本以及經(jīng)營成本的計算不合理等。這些問題都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來人為的對成本進(jìn)行操控。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房竣工決算的時候，通過采取預(yù)提辦法來將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來自行確定的。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于企業(yè)借款利息未能按照借款費(fèi)用的計量原則來進(jìn)行分?jǐn)偅杩钯M(fèi)用的計量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來確定。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤情況在開發(fā)成本和財務(wù)費(fèi)用之間劃分來調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_發(fā)項目當(dāng)中的借款費(fèi)用，并且對借款費(fèi)用也沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的計量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。
目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過虛增開發(fā)成本來減少企業(yè)的收入，達(dá)到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場地計入到商品房開發(fā)成本當(dāng)中，從而來增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過虛報土地征用補(bǔ)償費(fèi)和工程結(jié)算等來虛增企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營成本，虛假降低企業(yè)的利潤來達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)費(fèi)的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重
對于規(guī)費(fèi)的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國對于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對危房改建和經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟(jì)適用房的名義來繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進(jìn)行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補(bǔ)繳，造成了我國土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費(fèi)、增容費(fèi)以及教育附加費(fèi)等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點。由于配套費(fèi)和增容費(fèi)等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費(fèi)用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象。
二、針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問題對審計提出相應(yīng)的建議
1.對土地使用權(quán)進(jìn)行正確的評估
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計時，對于土地的使用權(quán)價值的評估要與現(xiàn)階段的土地市價進(jìn)行合理地對比，進(jìn)行評估。對于計入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價值的確認(rèn)需要按照實際取得該土地所支付的費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后才能計入到開發(fā)成本中。
2.加強(qiáng)對經(jīng)營收入的管理
在進(jìn)行審計的過程當(dāng)中，要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進(jìn)行準(zhǔn)確的審核。對企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進(jìn)行審查，將會議記錄所涉及到的投資、償債等事項與原始憑證向核對，采取查詢機(jī)分析性復(fù)核等審計方式來對人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的問題進(jìn)行查實。
3.加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理
在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計時，需加強(qiáng)對企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本費(fèi)用與投資估算報告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比核對，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過對單位指標(biāo)估算等一些類似的工程經(jīng)驗估算法的運(yùn)用來對房地產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)中所涉及到的各種費(fèi)用進(jìn)行估算。對人為操控開發(fā)和經(jīng)營成本進(jìn)行審查，并按規(guī)定來進(jìn)行補(bǔ)繳稅額。
4.加強(qiáng)對審計人員的管理
審計人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的全過程，而且還要對相關(guān)的法律規(guī)定以及各項費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對企業(yè)所交納的稅款項目以及各項規(guī)費(fèi)同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳。
總結(jié)：
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于審計的不嚴(yán)而造成的問題比比皆是，通過虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過人為因素的操控，來減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國稅務(wù)資金的流失，損壞了國家和人民的利益，并且對企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會造成非常重大的影響。所以加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計工作，來帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開發(fā)有限公司）
參考文獻(xiàn)：
第一條 為加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理行為，保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目、銷售商品房的經(jīng)營活動和有關(guān)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，適用本條例。
第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的方針，實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。
第四條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，日常工作由重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室負(fù)責(zé)。
區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
土地、房屋、工商、計劃、規(guī)劃、物價等行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和本條例的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的監(jiān)督管理工作。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并符合本條例有關(guān)資質(zhì)的規(guī)定。
取得營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。
第六條 設(shè)立一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊資本五千萬元以上；
（二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于四十人。其中，具有中級以上專業(yè)技術(shù)資格的管理人員不得少于二十人，總工程師、總會計師和總經(jīng)濟(jì)師應(yīng)具備高級專業(yè)技術(shù)資格。
（三）具有五年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，近三年累計竣工建筑面積三十萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)五年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)百分之百。
第七條 設(shè)立二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊資本二千萬元以上；
（二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于三十人。其中，具有中級以上專業(yè)技術(shù)資格的管理人員不得少于十五人，總工程師、總會計師應(yīng)具備高級專業(yè)技術(shù)資格。
（三）具有三年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，近三年累計竣工建筑面積十五萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)三年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)百分之百。
第八條 設(shè)立三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊資本八百萬元以上；
（二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于十人。其中，具有中級以上專業(yè)技術(shù)資格的管理人員不得少于五人，總工程師應(yīng)具備高級專業(yè)技術(shù)資格。
（三）具有二年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，累計竣工建筑面積五萬平方米以上的房屋，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)百分之百。
第九條 設(shè)立四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）注冊資本二百萬元以上；
（二）具備專業(yè)技術(shù)資格的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于五人。其中，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上專業(yè)技術(shù)資格，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上專業(yè)技術(shù)資格，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。
第十條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按本條例第十三條規(guī)定的審批權(quán)限到市或區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門申辦資質(zhì)初審，然后持建設(shè)行政主管部門審查意見到工商行政管理部門辦理登記注冊，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，再到建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)審批手續(xù)。
第十一條 申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)初審，應(yīng)當(dāng)提供下列資料：
（一）企業(yè)章程；
（二）驗資證明；
（三）企業(yè)發(fā)起人和法定代表人身份證明；
（四）專職工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理人員的資格證書和聘用合同：
（五）企業(yè)辦公地點的房屋產(chǎn)權(quán)證明或房屋租約。
建設(shè)行政主管部門必須在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)初審申請后十日內(nèi)發(fā)出書面審查意見。
第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本到市或區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)申請表》，申請核定資質(zhì)等級。
建設(shè)行政主管部門必須在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核定資質(zhì)等級申請后三十日內(nèi)，核發(fā)資質(zhì)證書；不合格的，作出書面答復(fù)。
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行分級審批。一級資質(zhì)由市建設(shè)行政主管部門初審，建設(shè)部審批發(fā)證；二級和三級資質(zhì)由企業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門初審，市建設(shè)行政主管部門審批發(fā)證；四級資質(zhì)由企業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門審批發(fā)證，報市建設(shè)行政主管部門備案。
新開辦的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，凡資金、人員達(dá)到一、二、三級標(biāo)準(zhǔn)，而開發(fā)經(jīng)歷和經(jīng)營實績未達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，按降低一級的資質(zhì)審批。
第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按核定的資質(zhì)等級，可承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目；
（一）一級：各類居住小區(qū)。
（二）二級：建筑面積二十五萬平方米以下的住宅小區(qū)。
（三）三級：建筑面積十萬平方米以下的住宅小區(qū)。
（四）四級：建筑面積二萬平方米以下的住宅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按核定的資質(zhì)等級，可承擔(dān)與其投資能力相當(dāng)?shù)钠渌ㄔO(shè)項目。
第十五條 本市范圍以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門辦理許可手續(xù)后，方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)實行年檢制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得資質(zhì)證書的次年起，按本條例第十三條規(guī)定的權(quán)限，在規(guī)定時間內(nèi)持下列資料參加年檢：
（一）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）資質(zhì)證書副本；
（三）企業(yè)上年度資產(chǎn)負(fù)債表；
（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；
（五）資質(zhì)年檢申報書及相關(guān)證明資料。
第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)論分為合格、基本合格、不合格。
連續(xù)兩年基本合格的，降低一級資質(zhì)。不合格的，不得承擔(dān)新的開發(fā)項目；連續(xù)兩年不合格的，吊銷資質(zhì)證書。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并、終止，應(yīng)在工商行政管理部門核準(zhǔn)后三十日內(nèi)，向建設(shè)行政主管部門重新申請辦理資質(zhì)證書或辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人、辦公地點、注冊資本和主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人，應(yīng)在變更后三十日內(nèi)向建設(shè)行政主管部門辦理變更手續(xù)。
第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按市建設(shè)行政主管部門的要求，定期向統(tǒng)計管理部門和建設(shè)行政主管部門報送統(tǒng)計報表。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第二十條 市和區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃及市場需求，會同同級計劃、規(guī)劃、土地、房屋等有關(guān)行政管理部門，編制全市和區(qū)、縣（自治縣、市）的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)年度計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)。
第二十一條 有關(guān)部門提出的下列建設(shè)條件，建設(shè)行政主管部門應(yīng)列入《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》（以下簡稱項目意見書），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按項目意見書規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)：
（一）項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）拆遷補(bǔ)償、安置要求；
（六）建設(shè)質(zhì)量等級要求；
（七）有關(guān)稅費(fèi)的解繳要求；
（八）其他需要提出的建設(shè)條件。
第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目之日起五日內(nèi)，到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊》（以下簡稱項目手冊）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中應(yīng)將主要事項如實記錄在項目手冊中，并送項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案。
項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門應(yīng)對項目手冊記錄的內(nèi)容進(jìn)行檢查，并作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對項目資本金投入使用的監(jiān)督管理。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應(yīng)按國家和市的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗收并辦理有關(guān)手續(xù)。未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得投入使用，房屋產(chǎn)權(quán)管理部門不得辦理房屋權(quán)屬登記。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第四章 房地產(chǎn)項目經(jīng)營
第二十八條 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)取得房屋行政管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)抵押的商品房進(jìn)行預(yù)售，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意并明確告知購房者；已經(jīng)預(yù)售的商品房不得進(jìn)行抵押。
第二十九條 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向預(yù)購人出示預(yù)售許可證，對預(yù)售資金的使用必須與銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，確保預(yù)售資金用于該商品房的建設(shè)。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自預(yù)售合同簽訂之日起三十日內(nèi)，到商品房所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）房屋、土地行政管理部門備案，并將預(yù)售情況記錄在項目手冊中。
第三十一條 商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定；享受國家優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房價格實行政府指導(dǎo)價或政府定價。
第三十二條 商品房銷售當(dāng)事人雙方應(yīng)簽定書面合同。合同應(yīng)載明商品房建筑面積、使用面積、公攤面積、價格及其所包括的全部內(nèi)容（含代收費(fèi)）、商品房交付使用的日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式、違約責(zé)任等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房面積的計算必須符合國家規(guī)定。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在簽訂商品房銷（預(yù)）售合同時，向購買人提供商品房質(zhì)量保證書；在商品房交付使用，向購買人提供商品房使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照質(zhì)量保證書的內(nèi)容，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品房購買人應(yīng)按照使用說明書的要求使用商品房。
商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請重新核驗。經(jīng)核驗，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十四條 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，為商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自銷售合同簽訂之日起九十日內(nèi)，為商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
第三十五條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須符合下列條件：
（一）轉(zhuǎn)讓人持有建設(shè)、計劃、規(guī)劃、土地、房屋等管理部門批準(zhǔn)項目的有關(guān)文件；
（二）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金；
（三）轉(zhuǎn)讓人已支付應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)；
（四）轉(zhuǎn)讓人已完成項目開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；
（五）受讓人具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；
（六）受讓人具備項目剩余投資額百分之二十五以上的項目資本金；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件；
第三十六條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)持轉(zhuǎn)讓申請書和本條例第三十四條規(guī)定條件的資料，向建設(shè)行政主管部門提出項目轉(zhuǎn)讓申請。經(jīng)建設(shè)、計劃、規(guī)劃、土地、房屋等管理部門聯(lián)合會審批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓人與受讓人持轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件和轉(zhuǎn)讓合同到有關(guān)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
受讓方應(yīng)到項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門重新領(lǐng)取項目手冊。
未經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目不得轉(zhuǎn)讓，有關(guān)管理部門不得辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。已完成拆遷補(bǔ)償安置的，對可能出現(xiàn)的遺留問題，應(yīng)明確責(zé)任方。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書面通知被拆遷人。
第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行聯(lián)合建設(shè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目的聯(lián)建事項記錄在項目手冊中，并將具有法律效力的聯(lián)建文書自生效之日起十日內(nèi)，送項目所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）建設(shè)行政主管部門備案。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得假借項目聯(lián)建，變更項目開發(fā)主體，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第五章 法律責(zé)任
第三十九條 違反本條例規(guī)定，未取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的單位或者個人，由區(qū)、縣（自治縣、市）以上工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可并處違法所得五倍以下的罰款。
第四十條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書或超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告、降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)證書的處罰，可并處三萬元以上十萬元以下的罰款；
（一）申請資質(zhì)證書或資質(zhì)年檢中弄虛作假的；
（二）不按規(guī)定辦理資質(zhì)變更或注銷手續(xù)的；
（三）偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；
（四）不參加資質(zhì)年檢或不按規(guī)定填報統(tǒng)計報表的；
第四十二條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋投入使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并按下列規(guī)定處以罰款：
