時間：2023-07-12 17:06:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地投資的方式，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、關于“合作開發”的涵義
（一）定義及要件
《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定，“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”，為房地產合作開發提供了法律依據。房地產合作開發是房地產開發中一種比較普遍的形式。通過合作開發的形式，可以有效地把土地、資金、資質等房地產開發的要素結合起來，從而使合作開發的各方合法地在房地產開發中找到各自的利益。
實踐中，房地產合作開發的概念也有被稱為“合作建房”、“聯合建設”等。可見合作開發是一種整合房地產開發各要素的民事行為。其法律特征及其要件是：共同投資、共享利潤、共擔風險。
目前，有關房地產“合作開發”稅收上的定義主要來源于下列兩個文件：
1、《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發[1995]156號）第十七條規定：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權,另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房。——僅指合作建房。
2、《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）第四條“關于合作建造開發產品的稅務處理問題”以及第五條“關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題”的規定。此不僅包括合作建房，還包含其他形式的合作開發項目。
（二）合作開發方式
作為房地產合作開發的方式，從稅收政策規定來看，大體表現為以下幾種形式：
1、國稅發[1995]156號規定的合作方式
第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：(一)土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權（以下簡稱A1）；(二)以出租土地使用權為代價換取房屋所有權（以下簡稱A2）。
第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股,成立合營企業,合作建房。具體的方式也有以下三種：(一)房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式（以下簡稱A3）；(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤（以下簡稱A4）；(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋（以下簡稱A5）。
2、國稅發[2006]31號規定的合作方式
第四條：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，可分為下列兩種情形：（一）開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的（以下簡稱B1）；（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的（以下簡稱B2）。
第五條：以土地使用權投資開發項目的，可分為下列兩種情形：（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的（以下簡稱B3）；（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目（以下簡稱B4）。
由此可見，國稅發[2006]31號規定的合作方式較國稅發[1995]156號規定的合作方式范圍更加寬泛，尤其突出了兩種新型的合作方式即B1、B2，且對于以土地使用權投資，不再強調必須要成立具有法人資格的項目公司，可將土地使用權以股權形式直接投資于開發項目，即可成立項目股份制。
從上述合作開發方式對比來看，國稅發[1995]156號規定的主要是解決營業稅問題，而國稅發[2006]31號規定的是所得稅方面的問題，這樣必將會給相關征收工作帶來麻煩。在此，本文對此進行嘗試性的歸并。
國稅發[1995]156號規定國稅發[2006]31號規定
B1、B2
A1、A5B3
A2
A3B4
A4
二、合作開發涉稅政策的稅種征收要點
合作開發房地產因涉稅問題繁復，不僅應在營業稅征收上分清相關權責，還應在增值稅，企業所得稅上區分相關征收要素，以堵塞征管漏洞。
（一）國稅發[1995]156號文解讀
根據國稅發[1995]156號《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》第十七條規定：合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
1、土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中,甲方以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權,發生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取部分土地的使用權,發生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行為。對甲方應按"轉讓無形資產"稅目中的"轉讓土地使用權"子目征稅；對乙方應按"銷售不動"稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算,因此應當按照實施細則第十五條的規定分別核定雙方各自的營業額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發生了銷售不動產行為,應對其銷售收入再按"銷售不動產"稅目征收營業稅。
在所得稅處理上，也必須明確，這種合作方式符合國稅發[2006]31號第?六條“關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題”即開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。此外這種合作方式中的土地增值稅處理符合《土地增值稅暫行條例》及其實施細則，也計征所得稅是交易雙方都必須計征營業稅等稅費及附加、土地增值稅、企業所得稅等。
2、以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如,甲方將土地使用權出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中,乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權,甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發生了出租土地使用權的行為,對其按"服務業--租賃業"征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為,對其按"銷售不動產"稅目征營業稅。對雙方分別征稅時,其營業額也按稅暫行條例實施細則第十五條的規定核定。
應當注意的是，在這種合作方式下，對于出租土地使用權的甲方，除了計征營業稅等稅費及附加外，還應在扣除出租過程中實際發生的相關稅費的基礎上計征所得稅。對于乙方須計征營業稅、土地增值稅、企業所得稅等。
第二種方式是甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股,成立合營企業,合作建房。對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅。
1、房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業稅"以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅"的規定,對甲方向合營企業提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
這種合作方式中，甲方在投資時符合財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》即可免征營業稅等稅費及附加，但財稅[2006]21號文件，從2006年3月2日開始，要交土地增值稅。同時國稅發[2000]118號規定甲方須計征企業所得稅。甲方、乙方在分得投資收益時，再按照國稅發[2000]118號規定確認是否需要補稅。
2、房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為,而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"征稅；對合營企業按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目征收營業稅。
在這種合作方式中，已經明確規定甲方必須按土地使用權轉讓計征營業稅等稅費及附加，同時也必須按規定計征土地增值稅及企業所得稅等。此中的關鍵問題在于應稅收入的計算問題。筆者認為應按照固定利潤或從銷售收入按比例提取收入的總額與稅務機關核定的利潤或收入孰高的原則來確定。這樣的目的是為了防止合作雙方從中進行一些違規操作，進而影響應稅收入金額。
3、如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經營行為,也未構成營業稅所稱的以無形資產投資入股,共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此,首先對甲方向合營企業轉讓的土地,按"轉讓無形資產"征稅,其營業額按實施細則第十五條的規定核定。因此,對合營企業的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動產"征稅。
在這種合作方式中，甲方在以土地使用權進行投資時，除了計征營業稅等稅費及附加，還應計征土地增值稅、企業所得稅等。
綜上所述，根據國稅發（1995）156號文的精神，合作建房的雙方涉及稅種情況可歸納如下：
可能涉及的稅種甲方乙方項目公司
營業稅金及附加A1、A2、A4、A5A1、A2A4、A5
印花稅A1、A2、A3、A4、A5A1、A2A3、A4、A5
契稅A1、A2、A5A1、A5A3、A4
土地增值稅A1、A3、A4、A5A1、A2、A5A3、A4、A5
企業所得稅A1、A2、A3、A4、A5A1、A2、A3、A4、A5A3、A4、A5
（二）國稅發[2006]31號文解讀
國稅發[2006]31號第四條規定：開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
1、凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
這種合作方式并未要求合作一方必須擁有土地使用權，實際上是房地產開發企業以項目開發為依托，以項目股份制為載體，以所開發的產品作為投資回報的一種融資方式。因此，房地產開發企業為各稅種的主要納稅人，投資方僅在分得開發產品時計征印花稅及契稅等，如果與接受投資方存在所得稅稅率不一致（除法定減免期），才出現投資收益補稅問題。如果投資方將分得的開發產品再進行銷售，將涉及營業稅金及附加、印花稅、契稅、土地增值稅、企業所得稅等。但此時還應注意財稅[2003]16號文件關于出售土地使用權及房屋等不動產時，應按差價計征營業稅的規定。
2、凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:
（1）開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。
這種合作方式下，開發企業或主體企業為各稅種的納稅人。一般情況下，投資方僅能按照所投項目的投資比例來分配項目利潤，但接受投資方（開發企業或主體企業）要注意：不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出，即接受投資方（開發企業或主體企業）不能將投資方的投資額作為借款來處理，從而在稅前或成本中列支相關利息。
3、關于以土地使用權投資開發項目的，應按以下規定進行稅務處理：
企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
（1）企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
（2）接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。
這種合作方式與前述A1基本相同，合作雙方的營業稅費及附加、土地增值稅、企業所得稅等須到“首次取得開發產品時”才予以確認。
企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
（1）企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。
上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。
（2）接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。
這種合作方式與前述A3基本相同，作為以土地使用權投資方的經濟行為，符合財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》即可免征營業稅等稅費及附加，但財稅[2006]21號文件，從2006年3月2日開始，要交土地增值稅。同時國稅發[2000]118號規定甲方須計征企業所得稅。如果成立項目公司，則投資雙方在分得投資收益時，再按照國稅發[2000]118號規定確認是否需要補稅。
綜上所述，根據國稅發（2006）31號文的精神，合作建房的雙方涉及稅種情況可歸納如下：
可能涉及的稅種聯合開發（非法人公司）方式以土地使用權投資方式
主體開發企業合作方投資方接受投資方（開發商）
營業稅金及附加B1、B2B1B3B3、B4
印花稅B1、B2B1B3、B4B3、B4
契稅B1、B2B1B3B3、B4
[關鍵詞]農村土地抵押貸款；證券化；經濟可行性
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.03.024
1 引 言
自20世紀80年代初推行農村已達30年之久，農戶耕種土地的產量隨著農業科技的不斷投入在連年增加，但來自農戶融資，規?；洜I，管理方式等方面的問題日益顯現，成為了阻礙中國農村土地進一步深化發展的重大難題。
現如今，給予農戶的資金大多為短期，采取“春季撥款秋季還款”的方式，農戶擴大經營實現規?；男枨蠛茈y從資金上得到滿足，資金的短缺直接影響到了農戶對土地的規劃和產業鏈的延伸問題，集約機械化的經營管理模式也亟待資金的長效投入。所以，如何有效緩解現有農村土地所顯露的問題，推動農業體制創新改革是現階段中國“三農”問題的核心領域，筆者提出的“農村土地證券化”便是解決該問題的可能方式。從實行方式上看，農村土地證券化將農戶承包土地的未來收益作為擔保發行證券，聯系農村土地承包市場和證券市場，建立資金需求者―農戶和資金供給者―投資者的互惠交易關系，吸收社會分散資金，為農戶提供長久的資金支持，能夠擴展農戶的融資渠道。農村土地證券化將承包土地投放到證券市場，也能夠提高農村土地的流動性。從銀行來看，農村土地證券化提高了部分銀行存款的流動性，促進了金融體系的穩定。對于農村土地證券化的研究從實行方式，受惠群體等方面來看，均具有一定的可行性，是一個值得深入探討的課題。
2 相關文獻回顧
國內外不少學者對于農村土地證券化這一課題有著不同角度的分析和探究。現有的研究文獻對農村土地證券化的研究主要分為三類，第一類是對土地證券化模式的研究Haftom（2011）認為農村土地證券化模式不唯一，其設計要考慮到不同區域經濟發展情況的差異，根據區域經濟的實際情況設計適宜當地經濟發展的土地證券化模式。Sedara（2012）在對“整體業務證券化（WBS）”和“特定資產管理計劃（SAMP）”兩種土地支持證券化模式的進行分析時，發現這兩種土地證券模式的運營過程中均存在弊端，最有效的方式是進行部分改進，證券化融資應以SAMP方式為基礎，再運用WBS制定發行預案。第二類是對土地證券化的意義的研究，何冰妮（2008）從農村土地證券化對于現實宏觀啟示的角度上分析了農村土地證券化的優勢，她認為農村土地證券化開辟了非農資金進入農業領域的獨特的融資途徑，可以有效緩解農村發展，規模化經營等方面在農業發展過程中出現的資金籌措問題，并表示農村土地支持證券經過信用升級環節后，風險將大幅降低，可以為我國資本市場提供新的投資品種?？妆螅?014）在借鑒發達國家土地證券化先進經驗的基礎上，結合西部民族地區臨夏州的實際情況，認為土地資產證券化在民族地區實行有利于拓寬民族地區融資渠道，解決資本短缺問題。牟芳（2010）從提高土地流動性和拓寬農民融資渠道兩個大方面透徹分析了在我國農村實行土地證券化的意義。第三類是對土地證券化可行性的研究，朱玉林（2008）認為農村土地證券化是一項復雜的操作過程，需要多方聯動，一方面要培養專業的農村金融人才，幫助農戶實際操作相關金融類交易，另一方面還需要有一個強大的金融市場做支撐，最重要的在于政府相關部門的政策支撐和規程督導，這都有益于日后農村土地證券化事業成長。王燕（2005）認為所謂的農村土地證券化就是根據農村土地相應的評級級別，在資本市場上分別以溢價，平價或折價出售土地證券的相關舉措，她認為此舉可以保證農戶充足的資金來源，克服農村資金的瓶頸問題。因此，有關有關農村土地證券化的初步構想基本成型。
但筆者收集整理資料時發現有關農村土地證券化的實證有效性探索較為缺乏，系統性綜合數學邏輯和經濟原理的探索較少。加之，現有的學術資料大多建立在以往的數據基礎上，年代距今較為久遠，參考性意義較小。所以，本文意圖在收集綜合現有貸款利率，農戶融資需求，農戶融資意向等信息的基礎上，探討農村土地證券化的實際可操作性，為農村土地證券化研究課題的數理基礎上的實證分析提出補充性見解和意見。本文運用技術經濟分析方法，以利率理論，土地抵押貸款理論為基礎，從證券投資的角度出發，對農村土地證券化的可能情況進行量化分析，得出農村土地證券化在現階段是否可行的結論。
3 農村土地抵押貸款證券化的經濟可行性分析
農村土地抵押貸款證券化這一融資方式是否可行，取決于在資本市場上借款人（即農村經營主體）對土地抵押貸款證券化這一融資方式的接受度和投資者對農村土地抵押貸款支持的債券的需求。一方面，由于土地抵押貸款證券化相對于土地抵押貸款具有資金充足、資金使用周期長等優勢，因此，只要土地抵押貸款證券化融資成本不高于土地抵押貸款利率，這一融資方式就是可以被借款人所接受的。另一方面，投資者對土地債券的需求最終取決于相對同期銀行利息率來說，投資者能從土地債券中獲取的額外收益率，即土地債券收益率與同期銀行利息率之差。當這一差額為正值時，土地債券收益率高于同期銀行利率，投資者將有意愿持有該債券，相反，則投資者將沒有購買該債券的意愿。在此次的研究中，我們假設借款人通過土地債券和土地抵押貸款這兩種方式融資的成本相同，因此，發現土地債券是否可行從根本上取決于土地債券收益率與同期銀行利率的差額。
本文將利用技術經濟分析方法，求出在現行的貸款利率下，農村土地抵押貸款債券能給投資者帶來的收益率，并將該收益率與同期其他類別債券的收益率比較，分析在現實背景下該債券能否在資本市場上順利發行。假設擬將金額為P，貸款期限為10年的農村土地抵押貸款進行證券化，且假設貸款利率為i且在貸款期限內貸款利率將維持這一水平。為了簡化研究，我們以農村土地抵押貸款等額還本付息這一償還方式為例。假設貸款在1月1日發放，月等額還款額為MP，則有：
P=120t=1MP（1+i）t=MP（PA，i，120）
可得：
MP=P/（PA，i，120）=P×（AP，i，120）（1）
同理，假設發行面值也為P，期限為10年的債券。該債券采用到期一次性還本，每年支付一次利息的償還方式，借款期限內年利率固定為r。記每年需償付的利息金額為Pr。為了簡化問題，不考慮債券發行人在到期日前提前還款，由于借款人每年在償付債券利息時，需要預留一定數量的資金用于到期還本。若將這部分預留出的資金以r的年收益率進行再投資，則為了保證在債券到期時有P的償本資金，每年必須預留PP的償本金額。由數量關系，可得：
P=PP（1+r）9+PP（1+r）8+…+PP（1+r）+PP
于是，可得：
PP=P/[1+（FA，r，9）]（2）
因此，實際每年應回收Pr+PP的貸款本息，才能保證債券到期時償付所有本息。若不將每月回收的貸款進行再投資，可以通過以下過程求出債券發行的年利率r：
12×MP=Pr+PP
即：
12P×（AP，i，120）=P×R+P/[1+（FA，r，9）]
兩邊約去P，可得：
12（AP，i，120）=r+1/[1+（FA，r，9）]（3）
2006年中國銀行公布五年以上的貸款基準利率為年利6.12%，農村信用合作社農戶小額信用貸款利率為年利率11.016%，因此，基于基準利率和農戶小額信貸利率可知：
設12i=6.12%，
固定不變，即i=0.51%。那么，r=5.75%
設12i=11.016%，固定不變，即i=0.918%。那么，r=10.38%。
為了方便解釋分析，我們認為農村土地貸款利率和農村信用社貸款利率是一樣的，由此可以就以上我們所做的計算得出：如果我們采用與五年期以上的農用貸款年利率（即6.12%）相同的利率水平來發行償還期限為10年的土地抵押證券，那么在不考慮一切交易費用、提前還款以及閑置部分的資金再投資等特殊情況下，這種每年支付一次利息的農村土地抵押債券的年利率可達到5.75%。同理，當五年期以上的農村土地貸款的年利率調整為11.016%時，債券的年利率則提高到10.38%。我國2006年國債的收益率情況為：五年期國債的收益率為3.185%，七年期國債的收益率為3.4997%，十年期國債的收益率為4.3927%。照此計算，如若在土地抵押貸款證券化的過程中，政府可以在其中擔任擔保人的角色，或者出臺政策、制度等，如制定稅收優惠政策，則農村土地抵押貸款證券的利率將遠遠高于同期的國債。
上文中已經考慮了償債本金的再投資情況，但是對于已收回但沒有以利息形式發放給債券投資者的那部分資金，即閑置資金并未考慮其投資問題。將這一情況加入我們的考慮范圍之內，另根據我國金融市場的基本運作規律，假設農用貸款和農用貸款證券的還款周期不同，前者為每月還款一次，后者為每年支付一次利息。這樣，根據貨幣時間價值理論，從上一次支付債券利息到下一次支付債券利息的一年時間內，券商每月都會從借款人那里收回一筆金額為P的資金，其可以將資金進行再投資，以便創造更大的利潤。
方便起見，我們在此處假設將資金用于再投資的年利率等于債券的年利率，均為r，那么：
在每年復利一次的情況下來計算，再投資的本息和為：
MP+MP（1+r12）+MP（1+r12）2+…+MP（1+r12）11
=11t=0MP（1+r12）t
=MP+MP（P/A，r/12，11）
在單利的情況下來計算，再投資的本息和為：
MP+MP（1+r12）+MP（1+2r12）+…+MP（1+11r12）
=11t=0MP（1+tr12）
=12MP+5.5rMP
上式中5.5rMP是再投資的增值部分，由此可見，以單利形式計算再投資的收益較為接近現實情況，以此可以計算得出再投資的年收益率為：
5.5rMP12MP=0.4583r（4）
根據上文中我們得到的債券年利率r=5.75%或r=10.38%，可以分別求出再投資的年收益為2.64%和4.76%。
從上述計算來看，再投資的收益非常可觀，可以在支付完相關的服務費后，仍使債券發行商獲得一部分收益。
以上所有的研究中我們均采用的是以固定利率發行債券，這一結論對于以浮動利率發行的債券同樣適用，不過要將利率的浮動區間劃分為若干個同檔次的農用貸款利率，然后按檔次將利率減點執行。根據上文中對于貸款利率與債券利率的比較，我們不難發現，即使在貸款利率中剔除掉用于支付相關費用和債券發起人的利潤（未考慮應未付債券利息或本息的再投資收益），債券的利率依然是比較高的。
綜上所述，較之同期的國債，農村土地抵押貸款證券的收益較高，因此定會擁有廣闊的市場，受到大多數投資人的青睞，所以農村土地抵押貸款證券化在經濟上是可行的。
4 對農村土地抵押貸款證券化的政策建議
根據以上的研究結果，農村土地抵押貸款在經濟上具有可行性。但是，發行土地抵押貸款需要一個完備的外部環境基礎，就我國目前的現實情況來看，尚不具備發行土地抵押貸款的條件。筆者根據目前我國農村金融發展實際情況，提出了以下幾點建議。
4.1 農村土地承包制要保持長期穩定的狀態
土地抵押貸款證券化是將農戶所擁有的土地抵押給特殊目的機構，以此為擔保發行土地證券向社會融資。眾所周知，證券的發行周期比較長，而土地抵押貸款則具有季節性，貸款償還期限較短，這就要求土地承包制要長期存在，而且權利持續穩定，否則將會對證券的發行、流通過程產生不利的影響。
4.2 強化農村土地的財產性質
經濟領域中，資本化的前提是證券化的對象必須是所有者的財產或者經營者的法人財產。但是，在我國，農村土地所有權歸集體所有，農民通過與集體簽訂合同、契約的方式來承包土地，獲得土地的財產使用權，農戶只在承包期內享有該土地的占有、處分、使用、收益的權利，農村土地并不是農戶的私有財產。因此，農民不具備完整的土地產權，從而土地也就不能作為資產進行抵押，繼而進一步實現證券化。所以，國家應該進一步完善相關的制度，使得農村土地具備完整的財產性質，以保障農村土地證券化工作的順利開展。
4.3 降低農戶對于承包土地的依賴度，弱化農村土地的就業生存保障性質
中國農村土地的情況與外國的土地情況截然不同，自封建時期伊始實行小農經濟的經營模式以來至今的長時期內，中國農戶由于特有土地經濟的傳統性質，對土地的依賴程度較高。農戶對于通過集體承包下來的土地不僅僅作為耕種者自居，還對承包土地寄予著生活保障等的期待，可以說，承包的土地承擔了就業和生活的雙重使命，這一現實使得農戶對于將土地收益作為擔保提供出去存在疑慮，換句話說，農戶不會輕易將自身視作生活保障的土地交出構成大規模的經營管理模式。而農村土地證券化恰恰要求農戶將承包土地打包管理形成規模化經營，看來只有在農戶能夠確保其就業出路和穩定的收入后，農戶才有可能把承包土地交出形成規?；芾?，金融機構才有可能據此對預計農業效益較好的土地投放資金，非農資金才有可能進入農業市場。
4.4 加大培養專業人才力度
目前我國農村土地抵押貸款證券化還未實施，尚缺乏在這一領域有著豐富經驗的人才。土地抵押貸款證券化是一個相當復雜的過程，需要豐富專業知識和經驗的支撐。因此，我們應在這一融資方式實施之前，及時培養出能夠熟練操作這一過程的專業金融人才，以備未來農村金融發展之需。
4.5 加快發展農村證券市場
土地抵押證券化的最終實施需要多機構、多部門的分工合作，尤其金融機構的服務質量和服務水平將會成為該過程是否能順利運行的關鍵。但是，我國目前農村金融中介服務發展仍然處于起步階段，尚不能滿足土地抵押貸款證券化的實施要求。因此，政府出臺相應的扶持措施，促進農村證券市場的快速發展，為農村金融的發展奠定一個良好的環境基礎。
參考文獻：
[1]朱玉林，李佳，何冰妮.農村土地證券化經濟可行性研究[J].三農問題研究，2008（9）.
[2]農村土地證券化經濟可行性實證分析[J].政策研究，2013（1）.
[3]張瑞剛.農村土地證券化運行模式及經濟績效分析[J].網絡財富，2010（14）.
[4]王燕.我國農村實行土地證券化的可行性分析[J].甘肅農業，2005（10）.
[5]道格拉斯?C.諾思.制度變遷理論綱要[M].上海：上海人民出版社，1995.
[6]孔斌.西部民族地區農村土地資產證券化法律問題研究[D].新鄉：河南師范大學，2014.
[7]牟芳.農地資產證券化及農地流轉淺析[J].技術與市場，2010（5）.
[8]Sedara K.，Sophal C.，Acharya S..Livelihoods and Food Security in Cambodia[R].UK： Cambodia Development Resource Institute，2004.
政府在進行土地儲備過程中，為解決土地儲備資金瓶頸問題，應如何建立合理、合法的投融資機制，既保證土地儲備的順利進行，又保證政府的合法收益不流失、土地的真實價值得到顯現，是一個值得探討的問題，也是現今地方招商引資普遍遇到的問題。
在國有土地使用權協議出讓的年代，政府可以以生地、毛地向社會供地，由開發商承擔征地、拆遷、市政基礎設施和非收益性公共設施建設等的“熟化”過程，在這個過程中，政府不需投入任何資金，也不需承擔投資風險。但開發投資人的進入機制卻晦暗不明，難以實現公開、公平，低效、無序和腐敗自然在所難免。
國有建設用地實行招拍掛之后，為與產權制度相銜接，政策要求政府必須向社會供應“熟地”，政府承擔了將生地、毛地開發成熟地的責任。土地的“熟化”過程涉及的資金投入量巨大，并伴隨較高的投資風險。不論在城市核心區還是較為偏遠地區，“熟化”成本均比較高：在城市核心區拆遷成本較高，而在偏遠地區則由于市政基礎設施和公共服務性設施極為薄弱，需投入大量資金建設，資金瓶頸是地方政府面臨的普遍難題。尤其經濟欠發達的地區，單靠政府的能力難以獨自承擔“熟化”工作。為解決這一難題，目前許多地方都在探索建立適當的投融資機制，吸納社會資金參與生地“熟化”過程。但資金如何進入、如何以合理的方式退出，如何保證土地市場的充分競爭，成為該機制最為核心的內容。
首先，在投融資主體的引入、運行過程中，政府需要對投資內容、投資總額、投資回報率、支付方式等事項作出較為明確和合理的界定。但目前的情況是，政府往往只考慮如何吸引社會資金而忽略這些內容，造成把企業招進來后，又被企業牽著鼻子走的境況。政府無法對土地“熟化”成本和時間進度進行有效的監控，最終只能是企業說成本是多少就是多少，企業說什么時候能供地政府就只能等著。
其次，政府還應考慮完成了“熟化”過程后，投資企業是否繼續進行該塊土地的開發建設。一種情況是，企業之所以積極參與前期土地儲備整理，就是要參與后期拿地。此時，要將前期儲備開發和后期招拍掛供應土地嚴格分離，這是兩個性質截然不同的階段，必須各算各的賬。儲備階段至“熟地”結束，投資企業可收回投資并獲得相應的投資回報而退出，之后和其他開發商一樣，平等參與招拍掛，競買成功，即可獲得該地塊的使用權，競買失敗，自然退出，因獲得了前期儲備開發的收益，所以并不吃虧。
另一種情況是，開發商主動選址、參與前期儲備開發，原本目的是參與后期土地開發，但由于種種原因卻沒有參與，只要求收回前期所投入的資金和約定的回報。此時項目用地有可能流標、流拍或無人摘牌，土地儲備的目的難以實現，政府投入也無法及時收回。像這樣的風險，政府在最初招商的時候就應考慮規避措施，比如可約定在土地招拍掛無人競價時由原投資企業競得土地使用權。
從張家界鳳凰酒店項目運作情況看，盡管政府與碧桂園也簽訂了《合作開發合同書》，但是該合同書及其相關附件反映了當地政府工作在上述機制建立過程中的缺陷。這些缺陷主要在于，對該地塊的投資和收益沒有明確的合理的界定，投資回報的界定超過了正常的范圍，將土地未來的招拍掛收益全部歸投資企業所有。當該投資企業或對該投資企業擁有實際控制權的企業去參與土地競買時，這種收益權的約定方式會產生競買的排他性，某種程度上損害了土地市場的公平性。
這種界定投資收益的辦法是政府要摒棄的，應考慮以下方式界定投資收益：(1)將投資回報額固化；(2)將投資回報率固化；(3)建立基準回報率和風險回報率相結合的方式。在明確投資總額的基礎上，首先約定一個基準的投資回報率，在土地公開出讓后，超過招拍掛底價部分收益再由政府和投資企業按比例分成。
此外，類似碧桂園這種開發模式，在其運作過程中，政府政策及操作往往存在一些問題值得注意：
一是前期開發的承擔單位確定沒有引入市場競爭機制。從全國情況看，土地出讓的市場化進程一直比較快，目前經營性用地和工業用地已經全部采用招拍掛方式，政府不再通過行政審批確定用地者，體現了公開、公平、公正的市場競爭原則。而從土地前期開發，或者我們常說的一級開發來看，國家尚無明確的政策和規范，各地進展不一，一些地方例如北京等地，已經引入市場機制，通過招標或掛牌方式確定一級開發的承擔單位主體和開發成本。從張家界鳳凰酒店項目看，政府仍是通過行政審批確定一級開發承擔單位，沒有體現市場化原則，行政痕跡明顯。這點也是引起后期爭議的主要原因。
二是一級開發成本確定沒有經過科學合理的測算，更沒通過招標掛牌等市場方式確定，而是人為確定。具體到張家界鳳凰酒店項目，該項目由政府吸納碧桂園資金進行了將生地變成毛地的過程，而毛地變成熟地由碧桂園以政府返還的土地增值收益進行建設。在這個過程中，政府建立的機制存在缺陷。分析媒體信息，其缺陷主要在于除上繳省政府6.15元／平方米的出讓金后，其余的土地增值收益全歸碧桂園。說得更清楚一點，是碧桂園以6.15元/平方米的成本取得生地，這也就是媒體所說的“零地價”拿地。土地增值是指將生地或毛地熟化之后，熟化后的價值減去生地或毛地價值、熟化過程中的成本投入及投資回報后的余額。對該土地增值有貢獻的有：生地或毛地，熟化過程中投入的人力、物力、財力，因土地用途、使用強度、使用方式等的改變等。
眾所周知，土地增值收益來自多個方面的貢獻，最大的土地增值應當源于土地用途的變更，即從農用地或未利用地經過轉用許可變為建設用地的增值。土地用途變更的增值與開發者無關，來自于規劃管制，屬于公權利的范疇，應當歸國家所有。張家界市將全部土地增值收益悉數歸于熟化過程中的投入顯然不太恰當。
政府在確定一級開發成本時，應當根據一級開發的具體內容，按照工程量、造價標準、開發商合理利潤等，合理編制一級開發的成本底價，然后通過公開招標或掛牌等方式，發揮市場機制作用，公開確定承擔單位和一級開發成本。
【關鍵詞】稅務籌劃 出資方式 資產投入方案 最佳經濟效益
在社會主義市場經濟條件下，稅收在經濟環境中的要素地位越來越高，日漸成為企業投資、融資等選擇的重要因素。企業從事生產經營活動的目的是以最小的投入獲得最大的收益，等量的資本投入，投資成本越低，投資收益就越高，投資成本越高，投資收益就越低。一個企業如何合理合法地安排本身的生產經營活動，才能繳納盡可能少的稅收，稱之為稅務籌劃。現代企業進行稅務籌劃有利于最大限度地實現其財務目標，在不違法的前提下，企業應當從籌資活動、投資活動和經營活動等方面進行稅務籌劃，以實現企業財富的最大化。在進行具體稅務籌劃時，可以綜合使用各種籌劃方法。本文僅小議企業投資方面的一些稅務籌劃方法。
投資的稅收籌劃是一項系統工程，它牽涉企業自身情況的分析、各地區優惠政策的分析、投資形式注冊地點、財務核算形式的確定、稅收負擔的測算、納稅方案的擬定和最佳方案的選擇等。
一、利用稅收政策導向進行稅收籌劃
例如，國家為了鼓勵外商投資企業使用國產設備，對外商投資企業在投資總額內采購國產設備，如該類進口設備屬免稅目錄范圍，可全額退還國產設備增值稅并按有關規定抵免企業所得稅。這樣，既實現了稅收籌劃，又符合國家的產業政策，是值得鼓勵的行為。
2009年1月1日全國范圍內開始實行消費型增值稅，原我國實行的生產型增值稅規定不允許將外購固定資產的價款從商品或勞務的銷售額中抵扣，在經濟生活中重復征稅現象普遍，特別是資本有機構成較高的行業，重復征稅問題較為嚴重，如今，增值稅向消費型轉型，規定全國所有增值稅一般納稅人新購進設備所含的進項稅額可以計算抵扣，降低了納稅人稅負，消除了重復征稅因素。
二、通過在投資總額中壓縮注冊資本比例，實現稅收籌劃
根據稅法規定，借款利息能夠列入企業的財務費用，進而減少所得稅開支，并且可以減少投資風險，享受財務杠桿利益。例如，某企業注冊資本600萬元，投資總額為1000萬元，不足資金400萬元，于是向銀行貸款解決。假定其借款年息40萬元，當年稅前利潤100萬元。由于在投資總額中注冊資本比例壓縮為60％，這意味著企業有如下稅收利益；一是將借入資本利息40萬元作為稅前扣除金額，縮小了所得稅稅基，假定所得稅稅率25％，即可節稅10萬元；二是分配利潤時，由于按股權分配，既能減少投資風險，又能享受財務杠桿利益。
三、通過出資方式進行稅收籌劃
舊公司法規定，以工業產權，非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的20%。而根據新公司法的規定，全體股東的貨幣出資額不得低于有限責任公司注冊資本的30%，也就是說，投資者以實物、知識產權、土地使用權等非貨幣性資產投資，出資額最高可占注冊資本的70%。這意味著，采用實物、知識產權和土地使用權等投資入股設立公司的方式將比過去大大增加，投資形式和投資手段將更加多元化，同時，也增加了投資稅收籌劃的空間。在投資方式中，僅從節稅的角度考慮，投資者應充分利用新公司法放寬非貨幣性資產出資限額的鼓勵性政策，盡量選擇或多采用設備投資和無形資產投資。設備投資其折舊費可以作為稅前扣除項目，縮小所得稅稅基；無形資產攤銷費也可以作為管理費用稅前扣除，減小所得稅稅基。折舊這種減少稅負的作用被稱為“折舊稅抵”或“稅收擋板”。
四、通過選擇資產投入方案進行稅收籌劃
例如，某市甲公司擁有具有合法土地使用權的尚未開發土地，擬對其子公司房地產開發企業乙公司進行增資，方案一，以現金出資，用投入的現金購買土地使用權；方案二，直接以土地使用權出資。兩種方案的稅收負擔不同。方案一，以現金方式出資，手續簡單，與土地使用權出資方式相比可以節約一筆土地評估費用，甲公司出資后，乙公司用現金購買甲公司的土地使用權時，甲公司應按照稅法的相關規定繳納營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅。方案二，按照稅法規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓也不征收營業稅。根據財稅[1995]48號《國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》的規定：“對于以房地產進行投資或聯營，如果投資、聯營一方以土地（房地產）作價入股進行投資或者作為聯營條件的，暫免征收土地增值稅，但是投資聯營企業將上述房地產再轉讓的屬于征收土地增值稅的范圍。”相比方案一節稅。
又例如，某企業準備以自己使用過的機器設備和房屋建筑物進行對外投資，投入方式有兩種：方案一，以機器設備作為注冊資本投入，房屋、建筑物作為其他投入；方案二，以房屋、建筑物作為注冊資本投入，機器設備作為其他投入。兩種方案的稅收負擔不同。方案一，按照稅法規定，企業以設備作為注冊資本投入，參與合資企業利潤分配，同時承擔投資風險，不征收增值稅和相關稅金及附加。但把房屋、建筑物直接作價給另一企業，作為新企業的負債，不共享利潤、共擔風險，應視同房產轉讓，需要繳納營業稅及附加稅費、契稅（由受讓方繳納）。方案二，房屋、建筑物作為注冊資本投資入股，參與利潤分配，承擔投資風險，按國家稅收政策規定，不征收營業稅及附加稅費，但需要繳納契稅（由受讓方繳納）。同時，稅法又規定，企業出售自己使用過的固定資產，其售價不超過原值的，不征收增值稅。企業把自己使用過的機器設備直接作價給另一企業，視同轉讓固定資產，且其售價一般達不到設備原價，因此，按政策規定可以不征收增值稅。最終的稅收負擔只有契稅，相比方案一節稅。
企業投資決策是一個十分復雜的過程，它的制定不僅與當前現行的稅收制度有關，而且在很大程度上還取決于企業對國家未來的稅收政策的預測。這就是說，企業在進行投資時，越早把投資與納稅結合起來規劃，越能達到創造最佳經濟效益的目的，通過合理合法地進行有效的稅務籌劃，使得本企業的投資既能盡可能多地享受國家的稅收優惠，獲得最大的投資凈收益，又能符合國家稅收政策，接受國家的稅收調控，促進我國國民經濟的迅速發展。
參考文獻
[1]蓋地.企業稅務籌劃理論與實務（第一版）[M].東北財經大學出版社.2005，（01）.
[2]王峰娟.稅務會計[M].復旦大學出版社，2008，（04）.
嚴格說來，房地產行業的合作開發在法律上并不是一個含義十分確定的概念，迄今也沒有關于這一概念的權威解釋。依本文理解，合作開發房地產合同是指兩個以上民事主體為共同出資開發房地產項目而簽訂的合同。這是在廣義上解讀合作開發的概念。只要是兩個以上的主體共同出資從事房地產開發即可構成合作開發，出資形式既可以是資金，也可以是土地使用權或其他無形財產。在形式上，無論合作各方是以股東名義出資設立房地產開發項目公司，還是不設立項目公司而直接由合作各方共同開發，均屬合作開發房地產之列。當然，已成立的房地產開發項目公司在從事房地產開發時也可理解為是其股東之間的合作開發行為，但這種“合作開發”不具有法律上的特殊性，不包括在本文所稱的合作開發房地產之列。
一、合作開發房地產合同的法律特征
合作開發房地產合同屬合同法上的無名合同，由于我國城市土地的國有性質及國家對房地產市場的嚴格行政管理，有著眾多房地產管理行政法律法規，因而該類合同在相當程度上排除了當事人的意思自治，同時也呈現出較強的中國特色。通常說來，合作開發房地產合同體現出如下法律特征。
1、主體的復雜性這是合作開發房地產合同的題中應有之義。與單一的房地產開發企業進行房地產開發不同，合作開發房地產合同的主體要復雜得多。我國城市房地產管理法等相關法律法規對專門的房地產開發企業有著嚴格的資質要求，而合作開發則給大量的非房地產開發企業介入房地產開發提供了空間。因此，合作開發房地產合同的主體呈現出較為復雜的形態，既可以是外國的法人和自然人，也可以是國內的法人和自然人。我國立法并未禁止國內的自然人作為合作開發房地產合同的主體，但由于房地產開發企業的資質限制，故個人只能作為房地產項目公司（非中外合作經營房地產開發企業）的股東參與合作開發，而不能以個人名義直接從事房地產開發活動。
2、較強的行政干預性合作開發房地產合同的行政干預性主要體現在應履行一系列的審批及登記手續，其效力等問題也受到土地、規劃、房屋及建筑管理等方面行政法律法規的諸多限制。具體說來，包括土地使用權制度及其登記制度、房地產開發企業的資質審批及登記制度，此外還有我國相關外商投資經營企業法關于中外合作（合資）開發房地產合同應履行的審批及登記制度等。對房地產開發進行規劃方面的限制是世界各國通例，而土地制度和外資準入的審批制度等則具有濃郁的中國特色。在我國合同法領域，房地產合同的行政干預性相對較強，而合作開發房地產的行政干預性在房地產合同中又屬相對較強。這是我們在合作開發房地產的實踐和理論研究中不能回避的問題。
3、合作形式的多樣性如前所述，合作開發房地產合同在合作形式上有著多樣性。在組織形式上，既可以是兩個以上民事主體為從事房地產開發而共同出資設立房地產項目公司，也可以是不成立項目公司而是由兩個以上民事主體聯合進行開發，各方對其開發所得房地產屬共有關系；既可以是內資企業之間的合作開發，也可以是中外合作開發；中外合作開發既可以是成立中外合作經營企業進行開發，也可以是成立中外合資經營企業進行開發。當然，不論合作形式如何多樣化，萬變不離其宗的就是合作各方均有出資。而出資的形式主要有以土地使用權出資和以資金出資兩種，此外還有一種特殊的出資，即以房地產開發企業資質作為出資。我們認為，在目前的環境下，房地產開發企業資質也是一種相對稀缺的資源，是無形財產的一種，以此作為出資，并不違反法律的禁止性規定。在實踐中，單純以房地產開發企業資質作為合作開發房地產的出資的較少，因為在合作各方擁有開發項目土地使用權的情況下，房地產開發企業資質可直接申請獲得，因此房地產開發企業資質通常與其他出資形式共同作為合作開發房地產的出資。
二、合作開發房地產合同的主要內容
由于合作開發房地產形式上的多樣性，其合同內容也隨著合作形式的不同而各不相同。下面就其中若干必要性條款進行介紹。
1、當事人條款對合作各方的基本情況應在合同中予以明確，如為企業，應注明其名稱、法定代表人、工商登記號、房地產開發企業資質（如有）、住所及聯系方式等；如為自然人，則應明確其姓名、身份證件號碼、住所及聯系方式等。
2、合作形式此為明確合作模式及合作各方主要權利義務的基本條款。合同應明確是成立項目公司進行開發，還是不成立項目公司進行開發，如不成立項目公司，是各方聯名開發，還是有一方或數方隱名參與開發。如成立項目公司，不論是否中外合資、合作經營企業，均需對其公司的組織形式、主要機構如股東會（中外合資、合作經營企業則無股東會的制度安排）、董事會、經營管理人員及其運作機制進行約定。
3、合作條件合作條件是指合作各方用于合作開發的主要投入，也可以理解為出資。前已述及，用于房地產合作開發的出資主要為資金與土地使用權，也可以是房地產開發企業資質等其他形式的財產。按合作合同約定投入其約定的合作條件是合作方的主要合同義務。
4、土地使用權條款任何房地產項目成立的基礎均是土地使用權，因此土地使用權條款在合作開發房地產合同中具有舉足輕重的地位。合同應明確合作開發項目的土地使用權的取得方式，是由合作一方取得再投入合作開發，還是由合作各方共同取得土地使用權；土地使用權出讓金的支付責任如何承擔；如項目用地原為劃撥用地，應明確補辦土地使用權出讓手續的主體及相關費用的負擔。值得注意的是，項目的土地使用權與項目的規劃存有密不可分的關系。國土部門通常按照項目的可建面積收取土地使用權出讓金，如規劃部門在開發商取得土地使用權后調整項目容積率，則極有可能需要就增加的建筑面積另行支付土地使用權出讓金。因此如存在調整規劃的可能，則應在合同中對此問題予以明確，以免滋生糾紛。
5、項目工期房地產項目投資巨大，能否按計劃完工對投資各方的利益有著重大影響。合作開發的各方由于在項目中投入的方式不同，追求的利益并不完全一致，因此在工期方面可能有不同的要求。如土地使用權投入方則會要求資金投入方盡快投入資金，確保工程盡快竣工，以保障其利益，而資金投入方則可能因融資問題，力圖在工期方面令自己的壓力減輕。因此，在合同中對項目的工期應予明確約定。如由一方負責日常的工程施工，則應明確其在工程質量方面的法律責任。
6、收益分配條款合作開發房地產的具體收益分配方式非常多樣化，但總的來說不外乎實物分配與現金分配兩種。如為項目公司型合作開發，則其收益分配應受公司法及外商投資法等相關法律法規的限制，如非項目公司型合作開發，其收益分配也應以不損害項目債權人合法權益為原則。如采取實物分配方式，則涉及到的稅費金額可能相當巨大，對此也應作出約定。
7、違約責任合作各方的主要可能違約行為便是不按合同約定履行投資義務，相應地違約責任條款也應重點規制這種情況。除此之外，項目公司型合作開發的合作方可能利用其在項目公司董事會或經營管理層中的優勢地位，侵害另一方的合法權益，應在合同中明確此種情形的違約責任。
第二節中外合作開發房地產合同的相關法律問題
依我國法律，中外合作開發房地產的形式有二，一為成立中外合作經營企業（合作企業）進行開發，二為成立中外合資經營企業（合營企業）進行開發。目前我國利用外資的相關法律不允許以不成立公司的形式進行中外合作開發，故項目公司型合作開發在中外合作開發中常見卻相對少見于內資企業合作開發。前述兩種形式中，合作企業在出資形式、分配模式、投資回收等諸方面相對具有較大的靈活性。實踐中，由于房地產項目資金需求量大，故通常的合作模式為中方提供建設項目土地使用權，外方提供資金進行合作開發。由于我國的土地使用權出讓制度的不健全及各種歷史原因，一般來說合作中方的用地成本相對較低，故以成立合作企業的方式進行中外合作開發房地產的占了絕大多數。而合資企業由于合營各方的權利義務均按其出資比例分享和承擔，而土地使用權的市場價值往往與土地提供方的用地成本不成比例，故在權利義務的分配方面較難按法律規定進行操作，因此采用該方式的相對較少。當然，隨著土地市場的逐漸規范，合資企業在操作規范性方面的優勢逐漸凸顯出來，采取中外合資經營的方式進行房地產合作開發將成為更多企業的選擇。但至少在目前，以中外合作經營的模式進行合作開發房地產仍然是主流。本文除特別提及外，所稱中外合作開發均是指該合作模式。
一、合作主體問題
中外合作開發房地產合同的主體至少應符合我國中外合作經營企業法的規定，即外方應為中國境外的自然人或法人，而中方應為中國境內的法人或其他經濟組織，中國自然人暫時還不能成為中外合作開發房地產合同的主體。在房地產開發的專業資質方面，立法對合作外方并無特別要求，與一般中外合作經營企業無異，只要能提供充足的外匯資金即可。對合作中方而言，如房地產開發合作企業并非專為開發某特定項目而設立的項目公司，則對中方無特別要求，只要具備相應的開發經營能力即可。成立的房地產開發合作企業應具備《城市房地產管理法》及相關法規規章所規定的房地產開發企業應具備的條件。如房地產開發合作企業是項目公司，而合作中方是提供土地使用權的一方，則其應是該項目土地使用權的完全權利人，應與政府土地行政主管部門簽署土地使用權出讓合同并繳納土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；如合作中方并非出地一方，則其應具備相應的開發能力，如在資金、人員等方面具備相當的能力。在前期，中外合作開發房地產的以中方提供土地使用權，外方提供資金的居多，目前已出現三個或三個以上當事人共同成立房地產開發合作企業的情況。在這種情況下，中方可能有兩個以上，其中一方可能是土地使用權人，其他中方當事人則可能僅僅是出資方，與外方地位相同。在這種情況下，不可能要求所有的中方都是土地使用權人。而且隨著我國土地一級市場的對外開放，外國企業通過拍賣出讓等方式成為土地使用權人的情況也逐步出現，而中方作為建設資金提供方的可能性也大大增加。本文認為，在這種情況下，對中方的主體要求應予放寬。
在此還有個問題值得探討，就是應如何理解《城市房地產管理法》對房地產開發企業資質規定的強制性問題。最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第2條規定：“不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效”。從字面理解，凡以房地產開發經營為內容的合同，其當事人均應具備房地產開發企業資質，中外合作經營房地產開發經營合同亦然。但如照此理解，則大量的中外合作經營房地產開發合同均為無效，因為其中外雙方可能均不具備房地產開發企業資質。我們認為，這一司法解釋對《城市房地產管理法》關于房地產開發企業資質要求的強制性作了過于嚴格的理解。《城市房地產管理法》第27條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”。可見，只要是合法取得的土地使用權，均可作為出資作價入股，而一方以土地使用權作為出資條件設立中外合作經營房地產開發企業，并不違反法律的規定。此外，由于立法對中外合作企業合同的生效以批準為條件，故只要履行了中外合作經營企業的審批手續，其合同效力當無問題。對此問題，在內資合作開發房地產合同部分還要論及。
二、出資問題
對房地產開發企業而言，無論是否中外合作，出資主要有兩種，一為建設資金出資，一為土地使用權出資。無論中方或外方，均可以一種或一種以上方式出資。前已述及，通常外方是以資金作為出資，對其出資的要求主要見于外商投資企業法律法規關于外方出資比例和期限的規定。由于房地產開發項目資金需求量通常較大，開發周期又相對較長，因此合同中對資金出資方的主要限制為按照開發項目的建設工期按期出資，逾期則承擔相應的違約責任。對以土地使用權出資的一方，則主要要求其土地使用權的完整性。作為房地產開發用地的土地使用權，依法必須是出讓土地使用權。歷史上，由于種種原因，多存在土地使用權提供方的土地使用權并不完整的情況，主要是未能足額繳納土地使用權出讓金，導致建設項目不能取得相應的權屬證書，在開發、銷售等環節出現問題。此外，土地使用權出資一方的義務還在于依約提供開發用地，并辦理土地使用權轉讓的相關手續。
1、以預售收入作為項目投資的問題房地產開發實務中普遍存在著以房地產預售收入作為項目再投資的問題。目前情況下，房地產開發企業的融資渠道并不多，以商品房預售的方式籌集項目建設資金仍然是除銀行貸款外的主要融資方式。我國城市房地產管理法對商品房預售所設定的門檻并不高，在投資方面只需完成全部投資的25%即可，雖然不少地方以地方性法規或規章的形式對商品房預售設定了相對嚴格的條件，但只要允許預售，便存在以預售所得作為項目建設資金的情況。當然這種方式是法律明文允許采用的，問題在于，在項目具備預售條件并進行預售時，如合同約定的建設資金投入方尚未全額投入合同約定的應投入資金，而預售所得資金又足以完成項目建設，則此時資金投入方是否仍應繼續履行其投資義務。我們認為，如資金投入方未履行部分為注冊資本投資，則應依約履行，因為注冊資本投資義務是股東的法定義務。但如未履行部分屬注冊資本以外的投資，由于此部分基本屬項目公司負債，當其投入在經濟上顯得不必要時，資金投入方應可中止履行該義務。因合同約定的投資總額是基于合作前對項目投資的預算作出的，在項目預算已因預售而發生變更的情況下，資金投入方不再投入并不會對項目公司造成任何損失。
2、土地開發費在以土地使用權作為出資的問題上，實務中經常出現的一個問題是土地開發費（或稱土地綜合開發費）。土地使用權的出資方提供的土地，可能是不具備房地產開發基本條件的用地，即未完成征地拆遷手續，或未完成“三通一平”或“七通一平”的土地，即通常所謂的“生地”。也可能是“熟地”，即已具備房地產開發基本條件的用地。在后一種情況下，可能存在對土地使用權提供方的土地開發費的負擔問題。在政府土地行政主管部門與土地使用權人簽署的土地使用權出讓合同中，土地開發費通常指對擬出讓的土地進行拆遷、平整及用于通水、通電等基本開發條件所支出的費用，與土地使用權出讓金是兩個平行的概念。但在中外合作開發房地產經營合同中，其含義并不確定，一則由于土地開發條件的完善程度不一樣，土地使用權提供方可能進行了其他內容的投資；二則其中也可能包括土地使用權出讓金。我們認為，在土地開發費不包括土地使用權出讓金的情況下，土地開發費的負擔可由雙方自行約定，既可由土地使用權投入方負擔，也可由外方或建設資金投入方獨自負擔，也可將其列入合作公司開發成本由合作公司負擔。在土地開發費包括土地使用權出讓金的情況下，如由外方或資金投入方獨自負擔并將其單獨支付予土地使用權投入方，則土地使用權投入方的土地投入無從體現，其所需做的僅僅是將到手的土地使用權再轉手售出，實際上并未對合作公司真正進行投資，此時的中外合作合同應理解為土地使用權轉讓合同，應依其實際內容確定其性質及其合法性。當然，無論合同中關于土地開發費的負擔如何約定，房地產開發合作企業均需辦理將土地使用權轉至合作公司名下的土地使用權變更登記手續，合作公司與土地使用權投入方通常也要另行簽署土地使用權轉讓合同。但此時的轉讓合同應理解為僅僅是辦理土地使用權變更登記的必要手續，是進行土地使用權出資的程序性條件，其真實意思表示還是以土地使用權作價出資。如未將土地使用權作價出資，而是由資金投入方另行將土地開發費（含土地使用權出讓金）支付予土地使用權投入方，則土地使用權投入方的出資行為將無從談起。實務中，由于我國上世紀九十年代前期的土地一級市場并不規范，土地使用權擁有方往往奇貨可居，故一方面以土地使用權出資，另一方面又向資金投入方以收取土地開發費的名義收取土地使用權出讓金的的條款多有存在，但外商投資行政主管部門對此并未注意，通常對此采取批準的立場。
3、以劃撥土地使用權出資的問題依《城市房地產管理法》的規定，以劃拔土地使用權作為房地開發出資的，應履行土地使用權出讓手續，補繳土地使用權出讓金?，F實中，由于劃拔土地使用權人擁有經登記的土地使用權并實際占有土地，因此，大量的劃拔土地使用權較易進入房地產開發市場。由于土地使用權人往往資金不夠充裕，無力自行補辦土地使用權出讓手續并進行投資開發，因此以劃拔土地使用權作為合作開發條件的房地產開發在早期為數相當多。依照《城市房地產管理法》等法律法規的規定，應在將劃拔土地使用權轉為出讓土地使用權后方可進行合作開發，但實際上補辦出讓手續與合作開發的過程往往合而為一。如劃拔土地使用權人無力繳納土地使用權出讓金，則雙方在合作合同中約定由合作另一方繳納土地使用權出讓金的情況就在所難免。對此種條款的有效性頗值得探討。
從理論上來說，既然是合作開發，則合作各方均應有所投資，劃拔土地使用權人劃拔取得該土地使用權的行為通常并未支付對價，如其既不支付土地使用權出讓金，也不進行土地開發，則其以該土地使用權出資的行為在性質上其實是一種轉讓政府批文的行為。按此理解，其以劃拔土地使用權出資的行為應認定為土地使用權轉讓，應依土地使用權轉讓的相關規定認定其合同效力。但是，如我們換一種思路來看待這一問題，則會得出完全不同的結論。在法律上，不論土地使用權人是以何種方式取得土地使用權，其是土地使用權的合法擁有者這一點應無疑義。劃拔土地使用權無疑也是一種有效的財產權利，其權利人的占有、使用甚至收益的權能并未受到影響，受到限制的只是其處分權能，即法律對劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押規定了一定的行政程序，只要履行了相應的程序，則劃拔土地使用權人對土地使用權的處分行為就能合法化。事實上，即便土地使用權人取得劃拔土地使用權的行為并未支付對價，但如國家建設需要或有房地產開發商欲征用該土地，依法仍應對劃拔土地使用權人支付相應的補償，也就是說劃拔土地使用權仍然是一種有其市場價值的財產權利。而且，土地使用權出讓金由何人支付并無損于國家和他人利益，因此硬性要求由劃撥土地使用權人支出讓金既無必要，也不現實。《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第44條規定：“劃拔土地使用權，除本條例第45條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押”，而第45條規定的條件為：土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；辦理土地使用權出讓手續并繳交土地使用權出讓金?？梢姡⒎ㄔ趧澃瓮恋厥褂脵噙M行轉讓的主體方面僅規定應為公司、企業、其他經濟組織和個人，而未明確規定土地使用權出讓金的支付主體應為劃撥土地使用權人。因此，土地使用權人以劃拔土地使用權作為合作開發條件時，對其在合同中約定的土地使用權出讓金的支付主體宜從寬理解，即合作任一方支付該費用均可，決定合作開發行為有效性的關鍵在于應依法補辦土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金，而非由何人繳納土地使用權出讓金。
三、注冊資本與投資總額
房地產開發合作企業通常是具備法人資格的有限責任公司，因此合作各方應同時受我國公司法及外商投資法律關于注冊資本和投資總額方面規定的約束。通常來說，投資總額指合作項目所需要的全部投入額，包括土地及其開發成本、項目建造成本、合作公司運作成本及相關稅費等，而注冊資本則僅占投資總額的一定比例。對房地產開發項目而言，由于資金投入量大，因此注冊資本往往僅占投資總額的小部分。
合作方對合作公司的注冊資本以外的投資在法律上應如何定性，頗成問題。一般來說，股東注冊資本以外的投資應屬股東貸款性質，合作公司應在其將來的經營收益中予以償還，并可作為開發成本列支。合作公司破產或因其他原因清算時，該部分應認定為公司負債而非股東權益。但由于中外合作經營企業的契約型合作的特點，雙方可能在合作合同中作出特別約定，或雖未作特別約定，但從其約定可得出合作一方不得就其注冊資本以外的投資主張債權的結論。在不違反法律和行政法規強制性規定的情況下，此種條款應屬有效條款。如合作合同約定，全部投資總額由一方投入，雙方按約定比例以實物分成的方式分配項目全部收益，在此種合作模式下，很難將資金投入方超出注冊資本的投資視作其對合作公司的債權。
現實中，由于商品房預售制度的存在，在項目開發到一定程度后，可以通過預售方式籌集建設資金，因此資金投入方可能不需要足額投入合同約定的投資總額中注冊資本以外的部分即可完成項目開發。在此情況下，另一方是否可追究其違約責任，頗值商榷。理論上，合同應當信守，殆無疑義，但如其不履行無損于合同目的的實現，或其不履行在經濟上并無意義，則強制要求其履行在法律上應沒有必要。我們認為，股東的注冊資本投入義務與注冊資本以外的投資義務在法律上的地位并不完全相同?！豆痉ā返?5條第2款規定：“股東不按照前款規定繳納所認繳的出資，應當向已足額繳納出資的股東承擔違約責任”，此處的“出資”應理解為注冊資本的出資。對注冊資本以外的投資，只要不影響項目的開發建設，對合作公司與合作對方沒有造成損失，追究資金投入方的違約責任在法律上沒有必要。此外，由于注冊資本以外投資的法律性質通常為股東貸款，是合作公司的對外負債，因此即使強制資金投入方履行了這部分出資義務，他也可以請求合作公司從經營收益償還（合作合同可約定該部分資金的利息），這樣反而會增加合作公司的資金運作成本，對各方均屬不利益。
四、利益分配
利益分配方式是中外合作經營企業與其他法人型企業最為主要的區別之一。中外合作經營是契約型合營，而非股權型合營，合作各方是通過合同對其收益分配進行約定，并非按其在合作公司中所占有的股份比例進行收益分配，因此在利益分配上存在多種形式。即使合作企業的組織形式是有限責任公司，由于中外合作經營企業法相對公司法而言屬特別法，依特別法優于普通法的原則，在利益分配上可排除公司法的適用。加上我國中外合作經營企業法又允許外商在一定條件下提前收回投資，更使得中外合作經營企業在此問題上呈現出多樣化的特點。
1、以合作公司開發的商品房分成的方式進行利益分配的問題這種分配方式其實就是產品分成的方式，是中外合作經營企業采用得較多的一種收益分配方式。在中外合作經營房地產開發企業合同中約定以開發所得商品房分成的方式進行收益分配并不為法律所禁止，合作公司直接將開發所得商品房分配予合作各方作為其投資收益應以保證合作公司的償債能力為前提。在法律上，股權的受償地位始終弱于債權，雖然中外合作經營企業在分配方式上可靈活處理，但合作公司始終是一個獨立的企業法人，合作各方作為合作公司的股東，不能以損害合作公司債權人利益的方式分享股份收益。只有在公司有盈余的情況下，股東才能分配公司經營收益。中外合作經營企業的特殊性只是在具體分配方式上可多樣化，并不意味著可分配收益有何不同，更不意味著合作各方的股權可取得優先于債權的超然地位?，F實中，不少中外合作經營房地產開發企業在項目建成后即將開發所得商品房自行分配，這種分配或采取將商品房轉至合作一方名下的方式，或采取將分配予各方的商品房銷售所得直接分配予合作各方的方式，而采取后者的尤多，因為前者會因商品房轉名而產生一重交易稅費。我們認為，這種方式在合法性上存在問題。一方面，這種分配方式在實質上是對利潤的提前分配，而股東提前分配利潤只有在中外合作經營企業法規定的特定情況下才為法律所允許，而且立法在其分配主體、分配方式和審批程序上有特別規定。此點后面還要述及。另一方面，由于合作公司最終的經營狀況難以判定，在其或有負債的具體金額尚不明朗的情況下提前進行分配，將極可能損害合作公司債權人的權益。當然，不可能要求合作各方非得等到合作公司經營完畢后才能分配開發所得商品房，在以下兩種情況下，可以分配商品房：其一，在合作公司解散的情況下，如尚余有商品房未曾售出，則在履行清算程序后，合作各方可將其作為清算所得進行分配；其二，在合作公司當年盈利的情況下，合作各方也可以其分配所得利潤折算成商品房進行分配。
2、合作外方提前收回投資的問題《中外合作經營企業法》第21條第2款規定：“中外合作者在合作企業合同中約定合作期滿時合作企業的全部固定資產歸中國合作者所有的，可以在合作企業合同中約定外國合作者在合作期限內先行回收投資的辦法。合作企業合同約定外國合作者在繳納所得稅前回收投資的，必須向財政稅務機關提出申請，由財政稅務機關依照國家有關稅收的規定審查批準。”這是關于中外合作經營企業合作外方提前收回投資的主要法律依據。這一規定所設定的外商可提前收回投資也成為中外合作經營企業的主要法律特征之一，被中外合作經營企業所廣泛采用。但是，這一規定在操作方面有可能影響到合作公司的對外償債能力，甚至演變成了提前分配利潤，從而違反公司法關于股東責任的相關規定。如前所述，如將該規定理解為允許外方在合作公司不能明確是否確有盈余的情況下提前收回投資，有可能損害合作公司債權人或潛在債權人的利益。《中外合作經營企業法》第21條第3款雖然規定中外合作者應當依照有關法律的規定和合作合同的約定對合作企業的債務承擔責任，但其規定并不清晰。為此，《中外合作經營企業法實施細則》規定了合作外方提前收回投資的三種方式：擴大合作外方的收益分配比例；在合作企業繳納所得稅前回收投資；以分取合作公司固定資產折舊費的方式提前收回投資（該方式是由外經貿部規定的）。后兩種方式應經財政稅務部門批準，并報外經貿行政主管部門審批。同時規定，合作企業的虧損未彌補前，合作外方不得先行回收投資。外經貿部在1996年頒布的《關于執行〈中華人民共和國中外合作經營企業法實施細則〉若干條款的說明》中，對合作外方以收取固定資產折舊費的方式提前收回投資的問題予以進一步明確：合作外方經批準以分取合作公司固定資產折舊費的方式提前收回投資的，如導致合作公司資產減少，應提供由中國境內的銀行或金融機構提供的擔保函，以確保合作公司的償債能力。我們認為，照此規定，則基本上可在中外合作經營企業分配方式的靈活性與確保合作公司對外償債能力方面取得平衡。
房地產開發企業與工業企業不同，其產品即為不動產，因此合作企業終止后的固定資產不應包括開發所得商品房，故清算后剩余的固定資產價值不會太大，而且在開發過程中用于固定資產的投資并不大，主要是建設資金的投入，因此由外方以收取固定資產折舊費的方式提前收回投資基本不具備可操作性。而采取擴大外方分配比例和允許其稅前分配利潤則應在合作公司產生利潤的前提下才可實行?？梢姡鐕栏癜凑辗傻囊幎ㄟM行操作，事實上中外合作經營房地產開發項目公司外方提前收回投資基本上不會對合作公司債權人的權益造成影響。現在存在的問題主要是項目公司外方甚至中方在項目公司尚未產生經營利潤之前即以提前實物分配的方式收回投資，而這一作法明顯與立法的規定相沖突，因此不能以此對抗合作公司債權人。但是，在未對合作公司進行審計的情況下，合作公司債權人往往不能知悉合作各方提前收回投資的情況，待了解相關情況，通常又已超過了可予追索的訴訟時效，在此情況下尚無對債權人進行救濟的有效措施。
3、合作一方收取固定利潤的問題無論是中外合作開發還是內資合作開發，都存在由合作一方收取固定利潤的問題。在成立項目公司的內資合作開發中，合作方作為項目公司股東受公司法關于利潤分配的限制性規定，通常無法規定合作一方收取固定利潤，只能采取一些變通的方法。但在非成立項目公司的合作開發房地產中，這類條款所在多見。中外合作經營房地產開發公司由于中外合作經營企業法對利潤分配采取了相對寬松的規定，在中外合作經營合同中規定一方收取固定利潤的情況也較多。早期，中外合作經營房地產開發企業的合作中方通常是項目土地使用權提供方，因此，這種固定利潤實際上具有土地使用權轉讓費的性質，對內資合作開發房地產而言，這種行為應按其實際內容即土地使用權轉讓進行定性處理，但對中外合作經營企業而言，問題就相對復雜。實務中，對外經貿行政主管部門對這種合作合同條款通常并不持否定態度，因此，一旦經其批準，該條款在法律上即應認定為有效，合作各方應按合同約定享受股東權利并承擔股東義務。問題在于，在合作公司虧損的情況下，如合作公司的債權人認為合作公司股東在合作公司未有經營利潤的前提下分配固定利潤侵害了其債權，是否可主張該條款無效或至少不能對抗債權人的債權？這一問題與此前論及的以實物（商品房）分成的方式分配合作公司利潤的問題同出一轍。我們的觀點也與前述一致：中外合作經營房地產開發公司雖然有其特殊性，但其組織形式仍然是有限公司，不能違背公司法的基本原則，股權始終不能取得在法律上優先于債權的效力。即便分享固定利潤的一方是土地使用權提供方，其提供的土地使用權作為其股東出資，也應屬合作公司的獨立的法人財產，只有在不損害合作公司債權人利益的情況下，才能將相關土地收益分配予合作一方。但是，如土地使用權提供方提供的土地使用權在價值形態上有部分不屬合作公司的注冊資本，即提供土地使用權的合作方將其提供的土地使用權在價值形態上進行分割，一部分納入合作公司注冊資本，另一部分作為注冊資本以外的出資，則注冊資本以外的出資作為股東債權可由合作公司先于股東利潤分配償還。不過，此時提供土地使用權的一方收取的并非利潤，而是土地使用權轉讓收益。但是，如債權人的債權產生于合作一方提取固定利潤之后，則該債權應不能溯及合作方此前提取的固定利潤。
第三節項目公司型內資合作開發房地產合同的相關法律問題
所謂內資合作開發房地產項目公司，是指兩個以上的境內投資主體設立的專為開發某一個或多個特定房地產項目的公司，其組織形式通常為有限責任公司。這一類型的合作開發也稱法人型內資合作開發。項目公司的主要特點在于以開發某一個或幾個房地產項目為經營目的，項目開發完成后，項目公司或轉為房地產經營企業，或因經營目的完成而予以終止。由于國家對近年來的房地產開發熱采取限制的立場，目前很多地方政府房地產行政主管部門對設立專門的非項目公司的房地產開發公司進行限制，加上項目公司對投資者而言存在責任明確、經營周期較短等優點，因此以項目公司的形式進行房地產開發也是行內的主流開發形式之一。
一、合作形式
項目公司既然采取有限責任公司的組織形式，自應遵守公司法關于公司設立及其運作的相關規定。首先，在出資方面，立法對內資企業和外商投資企業采不同的立場。我國公司法規定的是法定資本制度，股東出資必須是實繳資本，而且必須在公司成立之前到位；而對外商投資企業則采取近似于授權資本制度的立場，允許合營或合作各方分期繳付其出資，立法只是對各項出資應占總出資的比例及其繳付期限作出了限制性規定。因此，對內資房地產開發項目公司而言，其出資要求比中外合作經營房地產開發企業嚴格。由于房地產開發屬資金投入量巨大的行業，故采取設立中外合作經營企業的方式對投資方的資金壓力相對較小。但從另一方面來說，由于外商投資企業法對項目投資總額與注冊資本的比例有限制性規定，而內資項目公司這方面的規定相對較為寬松，因此內資項目公司往往并不需要象外商投資企業那樣投入巨額的注冊資本。建設部《房地產開發企業資質管理規定》對房地產開發企業設定了四個資質等級，分別對不同資質等級的房地產開發企業應具備的流動資金、注冊資本數額、從業人員資質、開發經歷及規模等問題進行了限制性規定。在資金方面，《規定》要求的一級資質房地產開發企業的注冊資本與自有流動資金為均不低于人民幣5000萬元，而這一要求相對于通常的房地產開發項目的投資總額來說較低，照此規定，則內資項目公司在注冊資本方面的壓力要比外資項目公司較輕。
項目公司與綜合性房地產開發公司的主要區別在于其經營目的為開發某一個或多個特定的房地產開發項目，而任何具體的房地產開發項目得以成立的首要前提是必須具備特定的項目開發用地。也就是說，項目土地使用權的取得是項目公司成立的前提，而土地使用權的價值往往較大，甚至可能與項目開發需投入的建設資金不成比例，因此，如項目公司合作一方是以土地使用權作為注冊資本出資，則無疑會使得項目公司注冊資本變得較巨大，在此情況下立法關于房地產開發公司注冊資本的最低要求將變得沒有太大的意義。
二、土地使用權的取得與投入
如前所述，項目公司成立的前提是具備特定的項目開發用地，沒有土地，項目公司將成無本之木，因此，對項目公司而言，首要的問題是取得特定開發用地的土地使用權。理論上，應先取得土地使用權，然后才談得上設立項目公司，而項目公司的有限責任公司性質又決定了其股東應為兩人以上（國有獨資公司除外），也就是說，在項目公司設立之前，應有一方股東已取得項目用地的土地使用權并將其投入項目公司。問題在于，是否投入土地使用權的股東只能將土地使用權作為注冊資本出資。我們知道，內資項目公司不具備中外合作房地產項目公司在分配方面的靈活性，股東只能按其出資比例分配利潤承擔風險，如土地使用權作價評估進入項目公司注冊資本，則勢必使得資金投入方需按其出資比例投入大量的資金作為注冊資本，這部分資金的數額甚至可能超出項目開發所需資金數量。巨額的資金積淀并不符合市場原則，如此操作將極可能導致出資方在驗資后又違規將資金抽出。我們認為，項目公司應以取得具體的項目開發用地的土地使用權為設立前提，此點殆無疑義，但是否必須以土地使用權作為注冊資本出資則不宜強作要求。只要在項目公司設立前一方已取得土地使用權，則可向主管部門申請就該用地的開發設立項目公司，但土地使用權進入項目公司的方式可靈活處理。如可由土地使用權擁有方承諾將該土地使用權轉讓予將設立的項目公司，并另行出資與他方共同設立項目公司用于開發該地塊，待項目公司成立后，再辦理土使用權轉讓手續將土地使用權轉入項目公司。但此時的土地使用權不是作為股東出資，因此其轉讓應符合《城市房地產管理法》第38條規定的實體性條件和程序性條件。事實上，即便土地使用權投入方是以土地使用權作價出資進入項目公司，由于土地使用權轉讓的程序性要求，各地土地行政主管部門通常要求項目公司與土地使用權投入方簽署土地使用權轉讓合同，并以此作為辦理土地使用權變更登記的程序性條件之一。此時的土地使用權轉讓合同屬無對價的合同，項目公司不需要為土地使用權的受讓支付土地使用權轉讓費，簽訂土地使用權轉讓合同的行為應作為股東出資的要式行為，并不需要完全符合城市房地產管理法第38條規定的土地使用權轉讓的條件。
此外，如項目公司的土地使用權投入股東提出將其所擁有的土地使用權在價值形態上進行分割，即將土地使用權作價后，將其中的一部分作為對項目公司的注冊資本出資，另一部分則作為注冊資本以外的出資投入項目公司，這種作法是否具有合法性呢？立法對此沒有禁止性規定?！冻鞘蟹康禺a管理法》第27條只規定依法取得的土地使用權可作價入股，合資、合作開發經營房地產，但對作價入股的具體方式并未進行限制。我們認為，這種處理方式實質上是將土地使用權部分以股東出資形式部分以轉讓形式投入項目公司，從開發的角度來說，一個特定項目的土地使用權應是一個整體，政府在出讓土地使用權時已在規劃方面對其進行了限制，因此不能將特定項目的土地使用權分割轉讓予不同主體，但轉讓予同一主體并不會令政府的城市規劃受到影響，而且將土地使用權在價值形態上進行分割并不必然會在實質上影響項目土地使用權的整體性，項目公司仍然可一次性取得全部土地使用權，并一次性辦理變更登記手續。這種處理方式的結果是使項目公司對土地使用權投入方股東產生負債，而該部分債務作為股東債權并不違反相關法律的規定。因此，單純對土地使用權作出價值形態的分割并分別投入項目公司的行為應具有合法性。
三、項目公司的股東責任
房地產開發行為在法律上產生的直接后果是創設建筑物這一特定的不動產，同時還伴隨著將其進行處分的行為。由于不動產具有使用上的長期性及對民生的巨大影響，因此各國立法都對不動產的建設者規定了相對嚴格的責任。我國《建筑法》第60條規定：建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。該法及相關行政法規規章并對建筑物的保修責任進行了規定，該責任既涉及建筑施工單位，也涉及房地產開發企業。《城市房地產開發經營管理條例》還規定，對已售商品住宅實行住宅使用說明書和住宅質量保證書制度，對房地產開發企業的保修責任進行了強制性規定。由于項目公司是以開發經營某一個或多個特定房地產開發項目為經營目的公司，一旦經營目的完成，項目公司通常便會宣告解散，因此可能存在項目公司的存續期限短于開發商對商品房的保修期限的情況。當然，由于法律規定建筑施工單位對建筑物的地基基礎與主體結構質量也應承擔終身保修責任，開發商可將此責任轉嫁予施工單位。但對購房者來說，由于其只與房地產開發企業發生合同關系，因此購房者直接要求施工單位承擔責任缺乏法律依據，只能依法向房地產開發企業進行追索。而在房地產開發企業承擔違約責任的方式上，《城市房地產開發經營管理條例》規定的是購房者有權退房并要求賠償損失，故施工企業也因與購房者沒有合同關系而無法承擔此種違約責任。因此，在項目公司因經營目的完成而解散后，應由其股東承擔對購房者的違約責任。但項目公司是獨立的公司法人，股東依法只承擔有限責任，因此股東僅應在其清算所得范圍內連帶承擔有限責任。
第四節非項目公司型內資合作開發房地產合同的相關法律問題
非項目公司型內資合作開發房地產合同一般指通常所說的合作建房合同，但本文所理解的非項目公司合作開發與合作建房合同在形式上略有區別，本文所討論的是經營性的合作開發，而合作建房合同既可以營利為目的，也可能僅僅是為了自用而合作建房。當然，單純出于自用目的而合作建房的情況其實殊為少見，而且其法律關系相對簡單，主要是土地使用權的變更及所建房屋的分配問題，本文無意對此討論。對非項目公司型內資合作開發房地產來說，由于不設立具有獨立法人資格的項目公司，合作各方無法如項目公司股東那樣承擔有限責任，而是直接以自身的名義對外承擔責任。在這個意義上，這種合作開發類似于合伙，具有部分合伙型聯營的法律特征。但由于合作開發行為在現實中的多樣性，使得其并不完全等同于民法通則所規定的合伙型聯營。由于早期我國房地產市場規范化程度不高，各地政府對合作開發的立場及因此出臺的各種政策也不相同，因此，現實中合作開發的形式非常多樣化，由此引起的糾紛也較多。
一、合作形式及合同效力
非項目公司型合作開發可以有多種合作形式。由于在合作形式上受到的法律限制較少，因此當事人自治原則在此體現得相當明顯。在投資方式上，最常見的情況是一方提供土地使用權，另一方或數方提供建設資金共同開發，但也可能是合作各方共同投資取得土地使用權并共同投資開發。在市場經營主體方面，可能是合作各方共同具名進行經營，也可能是僅以其中一方或數方名義進行經營。在收益分配方面，可能是各方共負盈虧，也可能是一方或數方收取保底利潤或在此基礎上再提成收取利潤；可能是將開發所得商品房按一定比例分配予合作各方，也可能是將銷售所得進行分配。在開發項目的用途方面，可能一方或數方是將開發所得房屋用于自用或部分用于自用，也可能是將開發所得商品房全部用于銷售或經營。由于合作形式的多樣化，加之各地政府對合作開發房地產所持立場的不同，導致在合同效力的認定方面也較難把握。我們認為，對合作開發合同效力的認定，可遵循如下原則。
1、分清合作開發合同與土地使用權轉讓合同的區別依最高人民法院的司法解釋，以土地使用權作為投資與他人合作開發的，是土地使用權轉讓的一種特殊形式。我們認為，雖然是土地使用權轉讓的特殊形式，但合作開發合同畢竟不能等同于土地使用權轉讓合同。《城市房地產管理法》等法律對土地使用權轉讓設定的強制性要求必須遵守，但該種限制是否應同樣適用于以土地使用權與他人進行合作開發的合同則頗值商榷。至少現有立法并未將二者完全等同，如徑行要求所有以土地使用權作為投資與他人合作開發房地產的情況都按土地使用權轉讓來處理也不符合社會現實與市場原則，因此，應按合同的實際內容對二者進行區分。如提供土地使用權的一方不承擔任何開發經營風險，而是只收取固定利潤，則應認定該合作合同的實質性質為土地使用權轉讓合同，應適用法律關于土地使用權轉讓的限制性規定，否則應認定為合作開發合同。
2、分清合作開發合同與借貸合同的區別在合作開發中，存在由一方提供土地使用權，另一方或數方提供資金，但提供資金合作方并不參與項目開發經營，也不承擔開發經營風險，而是僅收取固定利潤，則應認定該合同的實質性質為資金借貸合同，而我國目前的法律禁止非金融機構的借貸行為，因此這種合同應依法認定為無效合同。
應注意的是，在前述兩種情況下，無論合作開發合同中約定是由提供土地使用權一方以自己的名義進行開發，還是約定由提供資金一方或數方以提供土地使用權一方的名義單獨進行開發，或是由合作各方的名義共同開發，不應影響對合同效力的認定。
3、是否辦理合作開發的審批與土地使用權變更登記手續對合同效力的影響最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》規定，合同法施行后，法律和行政法規規定合同應辦理登記或批準手續且規定辦理登記或批準手續方生效的，如當事人未能在一審辯論終結前補辦登記或批準手續的，則合同未生效；法律、行政法規規定應辦理登記手續，但未規定以登記為生效條件的，合同有效，但合同標的物所有權及其他物權不發生轉移。比照此規定，對合作開發合同而言，目前只有中外合作開發應依中外合作經營企業法的規定履行批準手續方生效，現有的法律和行政法規并未規定合作開發房地產應經行政主管部門批準，有些地方性法規對此作出了規定，但地方性法規不能作為判斷合同效力的依據，因此內資合作開發基本上沒有應履行批準手續的問題。當然，如用于開發的土地使用權屬劃撥土地使用權，則應以辦理土地使用權出讓手續為合同生效的前提，否則合同應屬無效，但此處所指審批不屬對合作開發合同的審批，而是對土地使用權出讓的審批。至于登記問題，一方以土地使用權作為投資與他人合作開發的，依法應辦理土地使用權變更登記手續，此點應無疑義。但此處所指的登記是物權變更的登記，而非對合同行為的登記，土地使用權的變更登記僅僅是合作開發合同這一債權行為的物權后果，而且立法并未規定未辦理土地使用權變更登記手續則合同無效，只是不發生土地使用權變更的效力，從而不能對抗第三人，但在此情況下合作開發合同的效力仍應予肯認。
4、合作主體是否具備房地產開發企業資質對合同效力的影響與項目公司型合作開發不同，法律對非項目公司型合作開發主體的房地產開發企業資質方面設有一定的限制。前已述及，我國對房地產開發企業實行資質管理，不具備房地產開發企業資質的主體依法不能從事房地產開發經營活動。因此，個人和不具備房地產開發資質的企業原則上不能成為此類合作開發的主體。正常情況下，非項目公司型合作開發是兩個以上主體共同進行開發的行為，不論其投資及分配形式如何，合作各方均為從事房地產開發的主體，都應符合城市房地產管理法及相關法規對房地產開發主體的限制性規定。問題在于，如合作開發合同的主體不具備房地產開發企業資質，因此簽署的合作開發合同是否有效？前文關于中外合作經營房地產開發合同的論述中已提及，最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》對此作了過于嚴苛的解釋，合同法施行后，立法對合同的效力問題采取了相對寬松的立場。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》規定，合同法施行后，當事人超越經營范圍訂立的合同并不當然無效，但違反國家關于限制經營、特許經營及法律、行政法規禁止經營規定的除外。比照該司法解釋的規定，我們可對合作開發主體資質對合同效力的影響進行判斷。《城市房地產開經營管理條例》第2條規定：“本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為”?！冻鞘蟹康禺a管理法》及該條例均對房地產開發企業的資質問題作出了具體的規定，并規定了未取得經營資質（營業執照）從事房地產開發行為的罰則。由此可見，房地產開發行業應屬國家限制經營范疇，按前述最高人民法院司法解釋的規定，違反限制經營規定所簽訂的合同應屬無效。問題在于，進行合作開發的主體為兩個以上，是否必須所有參與合作的當事人都應具備房地產開發企業資質合同才有效呢？我們認為，對此問題不能簡單化處理。對房地產開發企業實施資質管理的立法目的在于規范房地產開發行為，保障其他市場主體尤其是消費者的利益。從現有規定來看，取得房地產開發企業資質的門檻并不是特別高，如合作開發當事人具備開發該項目的足夠的經濟實力，只是由于未辦理有關資質審批手續而直接導致合作開發合同無效，似與立法的本意不符。對此似可進行變通處理。一方面，如當事人在前已經過補辦資質審批手續而具備了房地產開發資質，應認定合同有效；另一方面，如合作各方并不是全部不具有房地產開發企業資質，即至少有一方具有房地產開發企業資質，也可認定合同有效。司法實踐目前也基本采此立場。廣東省高級人民法院《關于〈合同法〉施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》即規定：當事人簽訂以房地產開發經營為內容的合同，雙方均不具備房地產開發企業資質，一般應當認定合同無效，但在前當事人已依法取得房地產開發企業資質的，可以認定合同有效。
二、投資方式與經營模式
在投資方面，是否成立項目公司對投資主體的要求并不相同。項目公司的股東出資應遵循公司法、中外合作經營企業法等法律關于股東出資及注冊資本、投資總額的限制，而非項目公司型合作開發則沒有這方面的限制，關鍵是要保證項目能如期完工。當然，房地產開發行政主管部門在對項目進行報建、施工等審批程序時對開發商有一定的要求，但這些要求的約束性并不強，不在本文討論范圍內。但是，與項目公司型合作開發一樣，土地使用權的取得與投入是合作開發的物質前提，因此土地使用權對合作開發而言是最為基本的投資。無論是否成立項目公司，現實中合作開發的主要投資模式都是一方提供土地使用權，另一方或數方提供建設資金，但是也不排除各方共同從土地市場上取得土地使用權并共同進行開發的情況。關于以土地使用權進行投資的相關法律問題，非項目公司型合作開發與項目公司型合作開發并無不同，此不贅述。
在經營模式方面，可以是各方聯名經營，也可以是一方或數方隱名經營，但是隱名者只能是資金投入方，提供土地使用權的一方是不能隱名的。前已述及，是否隱名并不影響合同的效力，但由于不發生物權轉移的效力，由此導致隱名方的經營風險大為增加，如由于土地使用權人的負債導致土地使用權被第三人追索，基于物權法定原則，隱名方將不能對抗第三人，只能依據合作開發合同向土地使用權人行使追索權。另一方面，如隱名者的債權人欲對其在合作項目上的權利行使追索權，在隱名方的權利未物化為對項目開發所得不動產的所有權之前，也只能基于其對合作項目的債權性權利進行追索。
三、收益分配及責任承擔
非項目公司型內資合作開發在項目收益分配方面頗類似于中外合作經營房地產開發項目公司，由于是以合同作為分配的依據，當事人自治原則得到充分的體現，合作各方可在自愿的基礎上采取靈活多樣的分配方式。需要注意的是，在合作合同約定直接以開發所得商品房進行分配的情況下，如合作各方辦理了土地使用權變更登記手續而為土地使用權的共有人，則可直接將其分配所得商品房確權至合同約定的合作方名下，否則應將分配行為視同銷售行為，應依法繳納房地產交易稅費。
從19*年*月*日起，中國實施了新的稅收制度。新新稅收制度實施后外商投資企業、外國企業和外籍個人稅收優惠政策如下：
1、出口貨物的免稅
除國家另有規定這外，外商投資企業生產的貨物直接出口的，免征增值稅和消費稅。外商投資企業為履行產品出口合同所需進口的原材料、燃料、散件、零部件、配套件、輔料和包裝物料，進口時予以保稅，加工產品出口后海關予以核銷結案。
2、投資進口的資本貨物免稅
自19*年*月*日起，對國家鼓勵發展的外商投資項目進口設備，在規定的范圍內，免征關稅和進口環節增值稅。
3、個人所得稅方面
對在中國境內的外商投資企業和外國企業工作的外籍個人，應聘在中國境內的企業、事業單位、社會團體、國家機關中的外籍人員，提高個人所得稅費用扣除標準，在扣除費用800元的基礎上，附加扣除費用3200元。
4、企業所得稅方面
生產性外商投資企業所得稅收優惠
生產性外商投資企業，除了屬于石油、天然氣、稀有金屬、貴重金屬等資源開采項目的，除國務院另有規定外，實際經營年限在10年以上的，從開始獲利之年起，第一年和第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅。
對從事農業、林業、牧業和設在經濟不發達邊遠地區的外商投資企業，在依照規定享受“兩免三減”企業所得稅待遇期滿后，經企業申請，國務院稅務部門批準，在以后的十年內繼續按應稅減征15％至30％的企業所得稅。
沿海經濟開發區
對設在老市區的生產性外商投資企業，減按24％的稅率證書企業所得稅。其中，屬于技術密集、知識密集型項目，或者外商投資在3000萬美元以上、回收投資時間長的項目，或者屬于能源、交通、港口建設項目的，報經國家稅務總局批準后，可減按15％的稅率征收企業所得稅，并免征地方所得稅。
高新技術產業開發區
對設在高新技術產業開發區的被認定為高新技術企業的外商投資企業，減按15％的稅率征收企業所得稅。其中，被認定為高新技術企業的生產性外商投資企業，實際經營期在十年以上的，可以從獲利年度起第一年和第二年免征企業所得稅，第三年指第五年減半征收企業所得稅。
產品出口企業和先進技術企業稅收優惠
對外商投資興辦的產品出口企業，在按照稅法規定減免企業所得稅期滿后，凡在當年企業出口產品產值達到當年企業產品產值70％以上的，可以減半征收企業所得稅。其中屬于已經按15％的稅率繳納企業所得稅的，可以減按10％的稅率征收企業所得稅。對產品出口企業免征地方所得稅7年。
對外商投資企業興辦的先進技術企業，在按照稅法規定減免企業所得稅期滿后，仍為先進技術企業的，可以延長3年減半征收企業所得稅。減半后的稅率低于10％的，按10％的稅率征收企業所得稅。對先進技術企業，免征地方所得稅8年。
再投資稅收優惠
外商投資企業的外國投資者，將從企業取得的利潤直接在投資該企業，增加注冊資本，或者作為投資投資開辦其它外商投資企業，經營期不少與5年的，經投資者申請，稅務機關批準，退化其在投資部分繳納所得稅的40％稅款。如果直接在投資興辦、擴建產品出口企業或者先進技術企業的，全部退還其在投資部分已繳納的企業所得稅稅款；在投資不滿5年的，應對繳回已退的稅款。
投資所得稅收優惠
外國投資者從外商投資企業取得的利潤，免征所得稅。
(二)土地
1、取得土地使用權的方式
實行國有土地使用權有償有期的土地使用制度。出任方式主要有拍賣、招標、協議三種。
對從事基礎設施、公用事業、能源、交通、水利等項目開發的，其用地可按劃撥方式供應。
對從事農、林、牧、漁業開發項目的，其用地可按租賃方式供應。
與鄉鎮、村集團企業進行工業、農、林、牧、漁業等開發項目合作，經批準中方集團經濟組織也可以土地作價入股方式供應土地。
到境外上市股票的股份制企業，其土地使用權可由國家向企業出讓、作價入股或租賃提供。
2、按出讓方式供應土地，其土地使用權出讓最高年限：居住地70年；工業用地50年；科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
3、成片開發土地優惠
對外商從事成片土地開發經營，行程“五平一通”、“七通一平”建設用地，并在開發區內舉辦生產性項目，建設能源、交通、港口和與其配套的社會公益事業，土地使用權出讓金按標定地價的一定比例給予優惠。對于形成工業用地和其他用地條件的，即可進行土地使用權轉讓。
外商可以在成片開發土地范圍內，根據規劃進行建設并經營自備電站、熱力站、水廠等生產、生活公用設施，也可以地方公用事業企業經營。公用設施能力有富余，需要供應區域外或者需要與區域外設施聯網運行的，投資者也可與地方公用事業單位按國家有關規定簽訂合同進行經營。
4、產品出口企業和先進技術企業土地優惠
產品出口企業和先進技術企業的場地事業費，凡在開發費和事業綜合計收的地區，為每年每平方米5至20元，凡在開發費一次性計收或者上述企業自行開發區場地的地區，使用費最高為每年每平方米3元。
對臺灣投資者興辦的產品出口企業和先進技術企業在其經營期內第一年至第十年免收土地使用費。
5、其他方面的土地優惠
對從事開發建設能源、交通等大型基礎設施的外商，市政府可根據外方投資者的意向提供一定地塊由外方投資者進行房地產開發經營，其土地出讓金和土地使用費予以減免。
對在開發期間的土地，開發企業免繳土地使用費。完成開發建設的土地，其土地使用費減免。
開發企業對建設用地的實際投資達到項目總投資的25％以上，即可預售期貨房屋。對于通過出讓方式取得的土地使用權，在規定使用年限內，可以依法轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動。
對從事農、林、牧、漁開發和荒山、荒地、荒灘開發經營，按不同土地供應方式需要繳納的土地出讓金、土地使用費或租金可減、免、緩。
(三)外匯管理
1、允許外商投資企業自由選擇外匯指定銀行和外經委外資銀行開立現匯帳戶，保留現匯，外商投資企業正常經營范圍內的外匯支付和償還境內的外匯支付和償還境內金融機構外匯貸款本息，可以從其帳戶余額中直接辦理。
2、對外商投資企業外匯不能自求平衡的優惠
中國堅持外商投資企業外匯自求平衡的原則但企業外匯不能自求平衡時，允許到外匯調劑中心進行相互調劑，調劑價格按市場匯價。
3、允許外商人民幣利潤再投資按外匯投資優待
外國投資者從外匯收支不能平衡的外商投資企業中分得的人民幣利潤，經批準后再投資于境內能創匯或能增加外匯收入的企業，除依法享受退還已繳納的部分所得稅的優惠外，外商可以從接受該項投資的企業新增加的外匯收入中獲得外匯，以匯出其合法利潤。在審批外商人民幣利潤在投資時，外商應提供原企業董事會的利潤分批決議和當地外匯管理部門的證明。
關鍵詞:房地產企業;土地增值稅;稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人在稅法規定的范圍內通過對投資、經營、理財等活動的事先籌劃與安排,盡可能地取得節稅利益。稅收籌劃的實質是在不損害國家利益的前提 下提高企業經濟效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經濟體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業尤其是房地產企業經營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產企業資金來源受到限制,伴隨著房地產行業壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產未來的發展將向規范化、規模化、品牌建立的方向發展,企業的并購更加頻繁,現金流量成為企業持續發展的重要指標和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現有資源,在管理中合理利用資金,合理的進行稅收籌劃,節省資金,創造節稅收益,是房地產企業制勝的重要法寶。
房地產企業的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃簡介
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發,結合相關的稅收優惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進行闡述。
1.納稅人
土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2.稅率的計算
土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率,采取四級超率累進稅率形式,增值額與應扣除項目的比率越大,適用的稅率越高,應負擔的稅負越重。根據國家有關規定,四級超率累進稅率額分別是:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分,稅率為60%。
3.應稅項目和扣除項目的確定
應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房產有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。
4.房地產開發企業的土地增值稅稅收優惠政策
國家相繼出臺了一系列的稅收優惠政策,具體如下:
(1)根據我國《土地增值稅暫行條例》規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額為未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;超過應扣除項目金額的,應按其全部增值額計稅。同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額和應稅金額。
(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產,免征土地增值稅。
(3)以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。
(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。
二、房地產企業稅收籌劃的主要方式
(一)利用避免進入征稅范圍節稅籌劃
1.利用合作建房節稅
合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉讓的,應征收土地增值稅?！?/p>
根據以上稅收優惠政策,房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。
合作建房雙方分得的房產均不含有土地增值稅,可大大降低房產的成本,這樣可實現出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權,但是卻產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務;而另一方因轉讓部分房屋所有權而發生了銷售不動產應繳納營業稅的義務。若兩企業協商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房,此時,對合營企業提供土地使用權的行為將視為投資入股,而稅法中規定:“以無形資產投資入股,參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”,因此,就會只對企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征收營業稅,雙方分得的利潤不征收營業稅,這樣,合營企業雙方都不多交營業稅,均獲得了節稅收益。
2.利用代建房方式節稅
代建房方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發,在開發完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經濟行為中,雖然企業取得了收入,但是不涉及房地產產權的變動,其收入也就只屬于勞務收入性質,所以不在土地增值稅納稅范圍之內,僅依據稅法中有關營業稅的規定依法繳納營業稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業稅負擔,還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業的稅收負擔。因此房地產企業可以利用代建房方式,在開發之初就確定最終用戶,實行定向開發,從而避免了開發后再銷售時繳納土地增值稅,大大減輕了企業的稅收負擔。
3.改出售為出租節稅
稅法規定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產產權的行為。因此,房地產開發企業在開發完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發生產權變動,企業只需交納出租房產稅,這樣大大節省了企業的稅收負擔,為企業創造了節稅收益。
4.改出售為投資聯營節稅
按照稅法規定,以不動產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳營業稅和土地增值稅,而且以不動產投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業稅。這些規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為房地產的購買方,可以考慮先以不動產投資入股,再以向購買方轉讓股權的房地產達到銷售房地產的目的,從而為企業獲得節稅收益。
(二)利用增加可抵扣項目進行節稅籌劃
房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔的目的。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規定:“現行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。”這些選擇性條款為企業提供了一個新的稅收籌劃空間。房地產開發企業在進行房地產開發的過程中,都會發生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據上述規定利息支出的不同扣除方法會對企業應納的土地增值稅產生很大的影響。
三、房地產企業在稅收籌劃中要注意的問題
稅收籌劃能給房地產企業帶來節稅收益,實現企業利潤的增加和企業價值的提升。但是,房地產企業進行稅收籌劃時也有一定的風險性,因此,企業還要注意以下問題:
(一)稅收籌劃應以合理合法為前提
稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進行稅收籌劃時應堅持依法原則,在不違背國家的各項法律、法規的前提下,結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃,才能達到預期的效果和目標。
(二)稅收籌劃應注重戰略籌劃
房地產企業的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃。有的房地產企業片面的認為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個項目,單筆交易或者單個環節進行籌劃,而忽略了項目對企業在開發、經營成本上的影響,單純地追求通過稅費籌劃來增加企業的節稅收益卻增加了開發成本或經營成本,最終對企業產生了消極的影響。
因此,企業進行稅收籌劃,管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項,也要關注企業日常經營的各個方面,不僅需要財務部門的工作人員的合作,還要得到企業內部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節稅效益的最優額度。
綜上所述,稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業的稅收負擔,還要有利于提高企業的凈利潤以及企業價值的穩定增長。企業只有合理的利用稅收優惠政策,制定戰略稅收籌劃,才能發揮稅收籌劃的作用,保證企業的持續性的發展。
參考文獻:
【1】陳小安.房地產企業土地增值稅稅收籌劃探析[J].Commercial Accounting,2007,(5)
【2】田歌.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].商場現代化,2007(11)
一、總體情況
當前我市在土地利用方面的當務之急是向節約集約用地方向轉變，進一步盤活存量土地，挖掘存量土地的潛力，我市出臺了《＃＃＃市國有土地收儲運營管理暫行辦法》，采取了一些得力措施：城市建設用地立足城區改造挖潛；工業項目建設用地嚴格按照四項指標控制供地；農村居民點建設用地通過整理合并“空心村”建設中心村等辦法節約用地。通過實踐和積極探索，我們取得了比較好的成績。
二、批而未供、供而未用和閑置、空閑土地消化利用情況
我市現有城鎮存量建設用地＃＃宗，總面積＃＃＃＃＃平方米，其中閑置土地＃＃宗，面積＃＃＃＃＃平方米，空閑土地＃宗，面積＃＃＃＃平方米，批而未供土地＃宗，面積＃＃＃＃＃＃平方米，為分期開發項目。目前，已有＃＃＃＃＃平方米閑置土地納入我局土地儲備中心進行儲備運營，＃＃＃＃＃平方米批而未供土地也正在組織供地中。
三、主要調研地區基本情況和主要做法
（一）認識統一，各項制度基本落實
加強土地節約集約利用，是嚴格土地管理的重要環節，更是調整經濟結構、轉變經濟增長方式、建設節約型社會的緊迫任務。有關地區對當地的社會經濟發展階段、水平、定位和矛盾等都進行了比較充分認真的分析；對本地區社會經濟發展與和諧發展、科學發展和可持續發展的差距都有了比較深刻的認識。
有關地區經過認真反思和分析，在轉變資源利用方式、大力倡導節約集約利用上已經形成共識，普遍認識到如果繼續按照陳舊的發展觀念和模式來搞建設，土地后備資源將根本無法保障“十一五”規劃經濟指標的實現。因此，各地認真貫徹執行宏觀調控政策，促進經濟又好又快發展。
1、強化土地利用規劃、計劃管理，促進土地節約集約利用。一是在用地審批中嚴格土地規劃、計劃審查，充分發揮規劃、計劃對建設用地的引導和調控作用。從供給數量、結構、供地方式、供給主體、供給時機等方面嚴格把握，引導產業合理布局和協調發展；二是妥善處理保障與調控的關系，在規劃、計劃盤子內優先保障國家、省重點建設項目、高新技術項目和城鄉公共事業用地；三是通過建設項目用地預審制度，嚴把規劃、計劃的落實關。從規劃用途、用地規模、供地政策、產業政策等方面嚴格把關。土地的規劃、計劃管理在經濟運行中發揮了積極作用，引導和推動工業項目向園區集中、人口向城鎮集中，住宅向社區集中，促進了土地利用結構的優化，提高了土地利用效率。
2、嚴格土地供應政策，提升土地節約集約利用水平。各地結合當地實際，普遍落實建設用地節約集約利用控制標準，依據省規定，結合實際制定了工業項目項目進入標準和建設用地節約集約利用控制標準和農村居民點規劃建設用地標準。符合本地實際的控制標準的實施，對建設用地節約集約利用起到積極的推進作用，提高了土地利用強度。
3、發揮市場機制作用，提高土地資源配置效率。通過全面落實經營性用地和工業用地公開出讓制度，以市場運作推進土地節約集約合理利用，通過發揮土地價格杠桿作用，促進了經濟增長方式轉變。建立了“多渠道進水，一個水池蓄水，一個龍頭出水”的土地收儲供應機制。進一步強化了政府對土地一級市場的壟斷和調控。通過實施土地儲備制度，將盤活國有企業資產與推動舊城改造和加快城市化進程三方面實施對接，達到整體推進，協調發展。
4、查清城鎮存量土地，充分挖掘土地集約利用潛力。為認真貫徹宏觀調控的一系列措施，各地積極應對土地管理工作面臨的新形勢，在查清存量建設用地基礎上，充分做好存量土地利用這篇文章。針對存量土地開發潛力大的特點，采取各種有效措施，積極盤活存量建設用地，充分發揮每塊土地的利用效益，實現了城市土地集約利用。
5、加強建設用地批后監管。全面實行建設用地全程跟蹤管理，進一步落實用地審批、開工檢查、竣工驗收的全程管理，對建設用地實行全程監控，實行定期巡查及竣工驗收制度，確保項目用地及時利用，防止土地閑置、空閑現象的發生。部分地區還建立了多部門聯動復核驗收制度和鄉鎮國土所屬地管理責任制，督促項目及時開工建設和按時竣工。
6、全面推行礦產資源有償使用，提高規?；?、集約化利用水平。各地在規范礦業權市場秩序的基礎上，合理確定采礦權價款，按照“公開、公平、公正”的原則，全面推行礦業權市場化運作，新出讓采礦權全部實行有償使用制度。嚴格按照“禁采區內堅決禁止、限采區嚴格限制、可采區科學規劃”的原則，推進資源整合。在多渠道落實礦山環境整治資金的基礎上，通過實行礦山環境恢復治理保證金制度、建立礦山土地復墾制度和新辦開山采石礦山誠信準入制度，加強山體資源規劃保護，推動廢棄礦山環境治理，不斷完善礦山環境的生態補償機制。
（二）大膽實踐，積極探索新途徑
盤活存量土地，是土地節約集約利用的切入點，更是提高土地使用效率的一個重要組成部分。調研地區針對當前的突出問題和矛盾，按照國家和省的有關規定，結合本地實際，也相繼出臺了不少行之有效的好辦法、新舉措。歸納起來，就是“管住總量、控制增量、盤活存量、處置閑量”。
1、采取空間盤活方式，實現“借天生地”。調研地區普遍在開發園區倡導廠房向高空發展，嚴格限制單層廠房，鼓勵支持建造多層、高層廠房，部分地區積極推行“零增地技改”和“零增地招商”。通過在原廠區翻改擴建，增加容積率，有效提高了土地利用率，實現了“增資盤活”、高效利用存量土地的目標。
2、采取收回盤活方式，實現“筑巢引鳳”。對因受宏觀調控影響，企業建設資金發生困難、投資能力差，僅停留在簽約階段的項目，且局部未批先建的，引導其或合作嫁接，或解除入園協議，結清退還先期費用，自行退出用地，重新尋求合適的供地主體；對實際已經正式供地，又確實無能力按合同約定時序進度投資，導致部分土地閑置的，采取“分割盤活”方式，協調確定給予必要補償，一次性收回閑置部分的國有土地使用權，分解落實并重新出讓給新的項目使用。
3、采取收儲盤活方式，實現“退二進三”。對關停并轉的工礦企業和學校用地，進行收購儲備，重新確定土地用途，以招拍掛出讓方式適時推出，提升了城市土地的經濟價值。
4、采取轉讓盤活方式，實現“騰籠換鳥”。泰州市高港區政府先后兩次發出文件，部署開展存量土地專項摸底調查處置工作。在全面摸清和掌握存量土地底數的基礎上，創造性的提出將閑置土地按照使用現狀情況和閑置原因，分為全顯性閑置（批而未建）、半顯性閑置（半建半閑）、半隱性閑置（建設進度緩慢）、半顯性閑置（建成后部分停產）、全隱性閑置（建成后停產）等五種類型，靈活運用多種方式，分別加以處置，既緩解地根緊縮的矛盾，又走出一條節約集約用地、促進經濟和社會發展的新路子。對閑置的存量土地，分別進行督查會辦，責令限期整改。對整改難以到位的，重新組織招商，鼓勵和引導企業通過“騰籠換鳥”的項目置換方式，將存量變增量，全程服務辦理依法轉讓。
5、采取置換盤活方式，實現“遠水解近渴”。泰州市高港區、興化市、東海縣等地區通過對近幾年來農轉用指標使用情況進行重新排查，對主要由于園區建設規劃修改、道路規劃變化、原企業投資方向調整等原因，致使原農轉用審批地塊無法使用，符合省空間置換政策、實地仍保持耕地現狀的，在報經省廳現場勘查，落實原審批地塊恢復原狀，新置換地塊安排，滿足合適項目的用地需求，上報征地手續后，再依法供地，以避免存量農轉用指標的閑置浪費，有效緩解了指令性計劃緊張的矛盾。
6、采取掛鉤盤活方式，實現“星星換月亮”。在大力推進“三集中”的過程中，與工業化和城鎮化相伴生的傳統村莊建設用地，就成為潛力最大的土地后備資源。沛縣等不少地方主動調整思路，拋棄“無地可墾”的舊觀念，充分挖掘村莊存量土地的利用潛力。一是加大了廢舊村莊復墾整理力度，提升了耕地占補平衡的能力。二是積極實施增減掛鉤，集中使用掛鉤“周轉”指標，既保證了耕地“占補平衡”目標的實現，又有效保障了各工業集中區和農民安置區的集約用地需求，同時有力促進了“拆舊區”農業生產規模、集約、高效發展，為長遠集聚用地贏得了主動。
（三）創新實踐，加快構建新機制
要做到布局集中、產業集聚、用地集約，不僅要統一思想認識，明確方法途徑，而且還要有配套的政策支持，充分調動各方的積極性，從而以節約集約利用促進科學發展。部分地區創新實踐了一些符合本地實際的政策和措施：
1、建立激勵機制，切實轉變土地利用方式。一是實行標準廠房建設的鼓勵政策。二是制定飛地開發的推進政策。三是推行集中安置區建設的引導政策。為創新農民拆遷安置房用地集約利用方式，灌云縣、沛縣、豐縣等地區凍結了農民占用耕地住宅建房，一律利用村莊內空閑地建設；凍結城區和工業園區安排拆遷戶單獨住宅用地，實行集中自建模式安置。一是嚴格規定開發園區必須首先啟動統一的規劃建設，否則停止其他招引項目的供地，每年用地計劃使用上必須首先適量滿足集中安置區用地需求；二是集中安置區按規劃由農民自建安置房，政府把配套做齊全、環境做美化，嚴格規定所有拆遷安置戶，必須全部進集中安置區，不在安排單獨宅基地；三是在拆遷安置補償上，實行“拆一還一補差價”的優惠政策，確實有困難的拆遷安置戶，可以提前支付一部分個人保障帳戶的土地補償安置資金。
2、建立約束機制，從嚴控制用地需求規模。調研地區都普遍建立了有各相關職能部門參加的工業用地準入會辦機制，按照江蘇省限制、禁止供地目錄、建設用地指標體系，通過多道閘門，嚴把準入關。首先，由發改委、經貿委嚴把項目預評估關，按項目產業政策、環境評估、投資強度、規劃等要求，嚴格控制限制性產業項目，對不達標項目堅決拒之門外。其次，由工商、財政部門嚴把注冊資本到位關，要求投資企業畝均注冊資本實際到賬，必須達到規定的畝均投資強度的25%，并出具作為供地必備的相關證明，防止投資虛報強度、虛假出資。第三，由國土部門嚴把供地關，按照用地定額標準，從土地供應上制止了盲目投資和低水平重復建設；對投資強度達不到的項目，核減用地規?；蛲Ｖ构┑?；對中小企業特別是投資強度小于地方規定標準（調研地區的地方標準均高于省定標準）的工業項目，原則規定不單獨供地，提倡租用標準廠房；對民營、私營企業，投資強度小于地方規定標準的，鼓勵利用鄉鎮工業園存量土地建標準廠房，嚴把土地集約利用關。尤其是經濟欠發達的＃?？h、＃?？h等地區，在建設項目省控投資強度等標準上都相應提高了當地的實施門檻，提高了招商引資的標準，引入了一批起點較高、投資較大、技術較新的企業。
3、建立市場機制，不斷優化土地資源配置。經營性項目用地市場化程度較高，其用地相對比較集約。經過多年的實踐，已形成一系列經營性土地儲備、招標拍賣掛牌的操作流程，交易行為日趨規范。同時，不少地方注重講究經營性土地上市策略，首選盤活存量土地，存量土地上市首選舊城改造和退二進三的土地；以新增用地上市為輔，基本做到“征地補償、拆遷安置、社會保障”三者同步到位，嚴格實現了從“毛地”出讓到“凈地”出讓的轉變，土地出讓金也按規定實行“收支兩條線管理”，堅決杜絕私下減緩免的現象。
4、建立倒逼機制，充分挖掘土地資源潛力。＃＃市高港區國土部門配合稅務部門，一方面，對房地產開發企業土地增值稅進行清算；另一方面，認真落實城鎮土地使用稅征收政策。嚴格高標準的全面征收，對企業產生很大震動，有部分企業因難以承受土地經營使用和保有成本大幅增加，打算轉讓或分割閑置的土地，有效遏制了空圈土地和浪費土地的行為，批而不用、批少用多的現象迅速減少，利用經濟杠桿促進土地集約利用效應明顯。
5、建立監管機制，落實建設用地全程跟蹤。調研地區在認真執行閑置土地處置政策規定的基礎上，落實預防建設用地閑置的業務措施。主要是批后的土地跟蹤管理工作，一是在放線交地后，聯合土地執法監察部門，重點動態監管建設項目是否改變用途，布局、建筑系數、綠化率是否符合集約使用的要求，發現問題及時制止并限期糾正；二是建立項目竣工聯合驗收制度，＃＃市、＃＃市高港區、＃?？h會同規劃、建設、國土等部門，集中檢查批文執行情況，必要時依法予以處置；三是對新出讓土地實行預登記制度，一年內發現用地要素變更的，不予正式登記，促進已批土地的集約高效利用。
四、當前主要問題
土地粗放利用現狀的形成，是各種社會經濟因素共同作用的結果。多年來，各地通過采取行之有效的管理措施，造成土地粗放利用的不少問題得到了不同程度地解決，但從調研的地區看，還存在一些不利于土地節約集約利用的問題。
(一)各項規劃相互銜接不夠
根據土地利用總體規劃的性質與作用，它應具有綜合性、戰略性、控制性和權威性、其他各類規劃應與其協調。但現實的各類規劃如交通、水利、城市、生態、旅游等規劃，缺乏與土地利用總體規劃的銜接與協調。在編制時間、調整范圍等方面互不統一，在很大程度上影響、制約了土地利用總體規劃的全面實施。
(二)現行土地管理體制與行政管理體制尚有脫節
隨著經濟體制改革的深化，原有基本建設程序被打破，土地審批權雖然上收到國家和省兩級，但供地權，登記發證權等都集中在市、縣政府，當國家宏觀調控政策與地方經濟發展、引進項目出現矛盾時，由于招商引資對地方經濟的發展舉足輕重，建設項目是地方財政、GDP、稅收的重要來源，而國土部門難以參加到項目用地決策過程，市、縣國土部門很難頂住壓力，基層國土所全程跟蹤管理的作用未能充分發揮。
(三)落實行業用地控制標準還不夠到位
已頒布的工業項目建設用地控制指標中的投資強度要求，在供地時對謊報、虛報投資的，還缺少明確的審核辦法，難以把關控制。用地規?？刂茦藴实穆鋵?，需要多部門協同配合，否則在實施過程中難以到位。如城市規劃人均用地指標，雖然國家有了明確標準規定，但一些地方在部門文件和具體管理過程中，建設和國土部門意見常有分歧，給用地管理造成漏洞。
(四)農村集體建設用地流轉缺乏法律和制度保障
集體土地流轉屬于物權保護范疇，當前，僅靠效力等級較低的政策和改革試點來推動，在實踐中經常遇到現行法律障礙，被流轉的集體建設用地，在經濟活動中的各項權能受到法律制約。尤其是不少地方出現的自發性流轉，亟待規范性的流轉程序和辦法來切實規范。
五、相關建議
（一）完善批后監管辦法。企業對土地的投資強度有很大的不確定性，目前國土部門對企業投資強度主要依據項目可行性研究階段發改部門提供的文件或批復，而企業在取得土地后工程設計、建設時實際的投資規模往往有變數，國土部門就無法掌握，而且閑置土地認定中，建筑密度、投資強度等因素如何認定，由誰認定等尚無詳細的評價辦法。建議引入中介機構，對項目投資資金落實情況給予跟蹤評價，評價結果作為監管的依據。
（二）增強地方政府節約集約利用的責任意識。要想地方政府對土地利用更加重視支持，就必須有一個科學的政績評價體系，建議省委、省政府將耕地保有量、基本農田保護、單位GDP和固定資產投資規模增長的新增建設用地消耗列入政績考核。
（三）細化監管手段強化監管力度。把節約集約用地做到位，建設和完善國土資源規范有序、保障有力、調控有效機制，才能保障科學發展觀貫徹落實。國土資源管理部門應從建設項目用地預審或出讓條件設定著手，嚴格審查投資額度，同時參考項目企業的注冊資產，由銀行出具驗資證明，方可批準核準備案，防止虛擬項目總投資。
（四）強化土地利用總體規劃管控作用。在一定區域范圍內，土地利用總體規劃應該高于其他規劃?，F行的土地利用總體規劃是以耕地保護為價值取向，在新一輪土地利用總體規劃修編中，土地利用總體規劃應體現兩個目的：一是落實嚴格的耕地保護制度，二是必須對規劃建設用地特別是城市（縣城）建設用地作出嚴格的控制。一旦土地利用總體規劃形成，除特殊情況外，不允許擅自改變。
土地財政：不可持續的融資方式
土地財政是當前政府預算外融資的主要方式之一。在中國目前的財稅體制下，尤其是分稅制改革之后，地方財政收入占全國總財政收入的比例不斷下降，而地方政府事權不減，事權與財權不對稱，地方財政一直比較緊張。因在預算內又很難獲得足夠的資金支持，地方政府不得不通過提高預算外收入以及對外舉債等方式來拓寬財政收入。
這種融資方式缺陷明顯。首先，土地資源的剛性約束使其供求不平衡，地價高漲。受土地價格的影響，我國城市的房地產價格一直處在較高水平。高企的房價提高了農村人口向城鎮轉移的成本，十分不利于新型城鎮化的發展。其次，土地財政導致土地資源在代際間分配不公。由于轄區內土地是有限的，本級政府為短期利益出讓的土地，會減少下一屆政府的財政收入，直接影響地方政府未來的收入。這將導致未來公民獲得公共服務質量的降低，在代際之間是一種不公平的分配方式。實際上，土地財政是依靠透支社會的未來收益來謀取眼前發展的一種方式，不利于我國城鎮化的健康發展。最后，土地財政將提高銀行的金融風險。土地財政政策刺激房地產業的發展，而房地產的資金來源主要靠銀行信貸。這使房地產業易于形成泡沫，進而導致房地產產業鏈的畸形發展，其經營風險會轉嫁到銀行，提高銀行的金融風險。
投融資平臺：加大地方政府債務風險
投融資平臺主要由地方政府所設立的融資公司組成，包括城市建設投資公司、城建開發公司以及城建資產公司等。其資產來自于政府給予或劃撥的土地、股權等，再由這些公司把所融資金投入市政建設、公共事業等基礎設施建設。根據我國《預算法》《擔保法》和《貸款通則》的相關規定，地方政府是不允許直接向銀行申請貸款的?？擅鎸ω斦毫Γ胤秸坏貌煌ㄟ^投融資平臺貸款的方式，向銀行變相舉債。尤其是在2008年金融危機之后，地方政府紛紛加速搭建投融資平臺，以應對金融危機對我國實體經濟的沖擊。短短幾年間，地方政府融資平臺發展迅猛。
然而，隨著這種融資模式的繼續推進，地方政府的債務風險也逐漸凸顯。首先，政府投融資平臺的融資渠道單一，以向銀行的中長期貸款為主要形式。這種單一的融資模式不利于金融風險的分散。若經濟面臨著通貨膨脹的風險而央行實行緊縮的貨幣政策時，投融資平臺難以繼續獲得商業銀行的信貸，這可能會影響地方平臺融資的穩定性。更為嚴重的是，一旦地方政府投融資平臺的融資金額超過一定范圍，以致平臺投資規模與政府償還能力不匹配，地方政府可能會因為難以償還銀行的貸款而引發債務危機，并轉化為財政風險。其次，地方投融資平臺容易引發金融風險。地方政府以土地出讓收入和政府信用作為擔保獲得銀行融資，地方投融資平臺的管理與經營很不透明。由于信息的不對稱，無論是商業銀行還是各級地方政府，都不完全了解投融資平臺的全面負債和擔保情況。投融資平臺可以從多家銀行獲得信貸支持，這會形成“多頭信貸和融資”現象。如果地方政府的土地出讓金收入減少，不足以償還銀行貸款，則會轉移成為銀行不良資產或中央政府的財務負擔，極易引發信貸風險，系統性的銀行壞賬將引發金融危機。
新型城鎮化出路：大力拓展多元的融資方式
為穩定經濟和金融安全，地方政府為城鎮化融資可考慮以下方式。
第一，公共私營合作制：以政府財政作為引導資金，帶動廣大社會資本共同投資城鎮化建設。根據世界銀行項目分區理論分類，非經營項的項目是純公共品，這些物品的提供應該主要由政府的財政方式提供；而那些可經營項目則可由政府引導、多方共同提供資金，并充分發揮市場機制來運作這些項目。借鑒英美等國的發展經驗，公共私營合作制（public-private partnership，PPP）是一種較為有效的公私合作投資方式。因此，需創新公共私營合作PPP模式，提高民間資本參與城鎮基礎設施建設的效率。此外，還應該充分發揮資本市場的作用，為城鎮化建設提供資金支持。
第二，市政債券：由地方各級政府及其授權機構發行的債券。市政債券優勢明顯，長期以來受到歐美各國政府的青睞。首先，由于政府及其授信單位是發行主體，以政府稅收為擔保，市政債券違約風險較低，易獲得投資者的青睞。其次，市政債券所籌集到的資金多用于新城鎮化建設中的學校、公路和交通運輸等公共設施建設。最后，由于市政債券的償債資金一般來自于地方政府的稅收和公共項目收取的費用，市政債券在許多國家享有稅收減免權。西方國家城市化的實踐表明，大力發展市政債券是城鎮化發展的客觀選擇。近年來，我國地方政府的債券工具有所發展，所采用的債務工具包括專項國債、地方政府融資平臺債等債券形式。地方政府債券主要以省級政府為主體，并由財政部發行。目前我國地方政府債券發行仍處于試點階段，發展比較落后。究其原因，主要是地方政府受限于《預算法》的約束而無法舉債。結合我國當前新型城鎮化融資的需求，發展市政債券已顯得十分必要，應盡快出臺相關配套法律條例，以形成規范化的市政債券管理制度。為完善市政債券市場體系，應建立地方政府信息披露規則，監督地方政府的財務狀況以及資金使用狀況，保護投資人的合法權益。除此之外，還應設立地方政府信用評級制度。通過獨立評級機構對地方政府債券的信用評級，保障投資者的知情權。
關鍵詞：國有企業；資產增資；涉稅籌劃
近年來，一些國有企業集團公司為提高集團內子公司的核心競爭力，經常會以資產重組方式將集團內其他子公司的不動產、股權等資產無償劃轉至該子公司。需要注意的是，資產無償劃轉并不是完全“免費”的，企業必須考量稅收成本，做好無償劃轉行為的籌劃才能達到節稅目的。本文中筆者將對國有企業無償劃轉資產增資方式及相關涉稅問題進行分析。
一、國有企業無償劃轉政策背景
2005年8月，為規范企業國有產權無償劃轉行為，保障企業國有產權有序流動，防止國有資產流失，國務院國有資產監督管理委員會了《企業國有產權無償劃轉管理暫行辦法》（國資發產權[2005]239號）。2009年2月16日，為進一步規范中央企業國有產權無償劃轉行為，國資委又了《企業國有產權無償劃轉工作指引》（國資發產權[2009]25號）。根據上述文件，目前國有資產無償劃轉主要限于國有獨資企業、國有獨資公司、國有一人有限責任公司。
二、無償劃轉資產增資可行性
假設集團公司將全資子公司A的不動產無償劃轉給全資子公司B，并希望B公司能夠以劃入的不動產增加注冊資本，有以下兩種操作方式：
（一）按照股東投入方式增資
根據《公司法》及《公司注冊資本登記管理規定》，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。按股東投入方式，不動產原在A公司名下，要完成母公司對B公司增資，要經過兩個步驟：
步驟一：先辦理A公司以不動產對B公司增資的手續，不動產產權變更為B公司所有。此時，B公司的股東變為兩個，集團母公司和A公司。
步驟二：將A公司所持B公司股權無償劃轉給集團母公司，將B公司變更為集團母公司的一人有限公司。
需要注意的是，按照《公司法》第二十七條，“全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十”。此時要關注集團母公司對B公司原貨幣出資金額，若小于增資后注冊資本的百分之三十，還需搭配貨幣出資；若不想搭配貨幣出資，可以考慮同時將B公司未分配利潤轉增注冊資本，以滿足貨幣出資額比例的要求。
（二）按照資本公積轉增注冊資本方式增資
根據《公司注冊資本登記管理規定》，企業可以用資本公積、盈余公積和未分配利潤等轉增注冊資本。按資本公積轉增注冊資本方式，要完成母公司對B公司增資，要經過兩個步驟：
步驟一：母公司將不動產直接由A公司無償劃轉給B公司，A公司作為資本公積減少，B公司作為資本公積增加。
步驟二：B公司將無償劃轉資產形成的資本公積轉增注冊資本，完成集團母公司對B公司注冊資本的增加。
需要注意的是，按照《公司注冊資本登記管理規定》第十九條，“以資本公積、盈余公積和未分配利潤轉增注冊資本及實收資本的，應當說明轉增數額、公司實施轉增的基準日期、財務報表的調整情況、留存的該項公積金不少于轉增前公司注冊資本的百分之二十五”。此時要關注B公司資本公積留存的下限，不能全部轉增資本；同時，若貨幣資金出資比例不滿足要求，也需要搭配貨幣出資或將B公司未分配利潤轉增注冊資本。
三、兩種增資方式下涉稅情況
以上兩種增資方式雖結果相同，但經濟行為和實現路徑各異，適用的稅收法規也不盡相同。假設無償劃轉的不動產賬面價值5000萬元，公允價值2億元，兩種增資方式下涉及的各項稅賦分析如下：
（一）按照股東投入方式增資
步驟一：A公司以不動產向B公司增資，涉及的稅種有：
1.營業稅：根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。
因此，A公司向B公司投資無需繳納營業稅。
2.企業所得稅：根據《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）的規定，企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。
因此，A公司不動產公允價值超過賬面價值的部分應根據以上規定繳納所得稅=（2億元-0.5億元）*25%=3750萬元，由A公司繳納。
3.契稅：根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》〔財法字〔1997〕052號〕規定，土地、房屋權屬以作價投資、入股方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。另根據《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）及國稅函〔2006〕844號的規定，企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。
根據《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（〔*〕100號）和省、市有關文件精神，堅持以土地儲備中心為主體、區及相關國有公司相配合的原則，按照“政府主導，部門配合，發揮優勢，市場運作”的方式，現就進一步規范市區土地儲備運作方式，提出如下意見：
一、完善儲備資金運轉體系市土地儲備資金的籌集，以財政返還收儲成本和土地收益基金提取為主渠道，以銀行貸款融資等其他方式籌措為輔助渠道，建立運轉高效、機制完善的資金循環體系。
（一）國土部門于每年四季度，根據政府批準的年度土地儲備計劃，編制下一年度儲備資金使用計劃，報財政部門審核；每年年終，編制土地儲備資金收支決算，報財政部門審核。
（二）規范收儲成本返還機制。財政部門會同國土部門，進一步完善土地儲備成本核算制度，建立宗地儲備成本核算臺賬。儲備土地出讓合同簽訂后5日內，由國土部門將核算的土地儲備成本報審計部門審核。審計部門在收到報審材料10日內，對土地儲備成本進行審核確認，并將審核后的成本抄送財政部門。財政部門根據土地出讓金收繳進度返還土地儲備成本。
（三）提取土地收益基金。按照《江蘇省國有土地儲備辦法》和《*市市區國有土地儲備辦法》規定，國土部門按季度報送宗地成本清算表，財政部門及時進行核算，按季度從繳入地方國庫的招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權取得的總成交價款中劃出5%用于建立國有土地收益基金，專項用于地方政府國有土地收購儲備。
（四）建立以授信貸款和抵押貸款相結合的融資體系，降低儲備資金使用成本。市政府牽頭，國土部門每年根據經批準的儲備資金使用計劃與相關金融機構協調，爭取金融機構最大授信額度。國土部門根據土地儲備的需要分次從合作金融機構取得授信資金；在授信貸款不足的情況下，國土部門可將暫不具備出讓條件的儲備土地向相關銀行辦理抵押貸款。
（五）土地儲備業務費。根據上級文件規定，按土地收儲成本的一定比例提取土地儲備業務費，主要用于市土地儲備管理辦公室的日常辦公經費及其他業務活動。土地儲備業務費列入地方財政部門預算專項經費，由市財政部門根據土地收儲及出讓情況，按期核算撥付。
二、完善企業土地收儲機制
（一）破產改制和“退城入區”國有企業搬遷退讓土地，由國土部門作為收儲主體，按照土地的取得方式和現用途的土地評估價格實施收購儲備。對于收購資金不能滿足破產改制需要的，政府從土地變現的出讓收入中支付不足部分。
（二）國有投資公司先期收購補償，國土部門凈地儲備。根據政府批準的土地儲備計劃，部分企業退讓土地，可由國土部門委托政府指定的國有投資公司自行融資，先期收購補償。國有投資公司應將企業的土地及地面附著物的補償方案報政府審批后，用于企業搬遷及職工安置。企業補償到位后，國土部門可將企業退讓土地在不改變原用途的前提下，劃撥給國有投資公司。待土地拆遷為凈地后，國有投資公司將土地收儲成本報審計部門審核認定，國土部門按審定的收儲成本上浮5%－10%實施地塊儲備，以緩解土地儲備資金籌集壓力。
三、完善土地拆遷整理機制
（一）市區舊城改造項目涉及的土地，以所屬行政區政府為拆遷主體。拆遷資金由區政府先行墊付，拆遷總費用（含區政府墊付資金及同期銀行貸款利息）由審計部門審核確認。待土地出讓后，從土地出讓收入中優先返還，并按《市政府關于實行拆遷工作屬地負責制的意見》（徐政發〔*〕21號）有關規定，支付相關費用及實施獎懲，費用一并列作宗地成本。
（二）市區舊城改造項目涉及的部分土地，可以國土部門為主體，區政府協調，國有投資公司具體負責，共同實施凈地拆遷。拆遷資金根據“利益共享、風險共擔、資金共籌”的原則，由國有投資公司自行融資。土地出讓后，從土地出讓收益中先行返還國有投資公司融資部分及同期銀行貸款利息，并按《市政府關于實行拆遷工作屬地負責制的意見》有關規定，支付相關費用及實施獎懲，費用一并列作宗地成本。
目前，我國企業在進行股份制改組時，一般要根據資產評估結果進行會計調帳。調帳中最大的問題莫過于處理調帳日與評估基準日間的時間差影響。資產評估要有一個基準日，即按照哪一天的實有資產數進行評估。資產評估僅是股份制組建的一部分工作。而股份制組建至手續齊全正式批準，往往在評估幾個月之后。由于在股份制改組過程中，企業仍在繼續經營，評估期和調帳期資產起了變化，因此，具體問題也就較多，有關項目的調整方法如下。
1.流動資產中，凡涉及原材料、商品、產品、低值易耗品等實物變化部分的，應以結帳時點實際盤存數量乘以原評估單價來計算其庫存價值。若某一流動資產評估時沒有庫存或以前未發生過購進，只是評估后才發生購進，且結帳時有庫存數量的，其庫存價值的確定，可采取實際庫存數量乘以其加權平均單價予以求得。對因上述調整而產生的庫存價值增減變化額一律作調整“資本公積”處理。
2.固定資產。評估確認后至結帳前，凡有計提折舊的，一律按減除折舊后的凈值進行反映。但此期間實際發生調出，報廢，清理的，一律要按規定手續進行調帳，沖帳，使資產不致虛列。對此期間新購進，工程完工驗收交付使用的固定資產，一律以帳面凈值進行價反映。
3.在債權、債務方面，一律以核實、清理后的余額進行列帳。若清理過程中發現有新的壞帳損失，則應憑有關部門只有效證明文件予以沖銷，并以書面形式說明清楚，以便驗資及有關部門審查。
4.對企業評估后至結帳前所發生的盈利或虧損，要按原規定分配辦法和程序，全部分配完畢。
二、關于土地資產處置方式不同的會計處理問題
根據新“規定”，國有企業進行股份制改組，土地處置方式，可根據本單位的具體情況，在以下五種方式中選定。
1．國家以一定年期的國有土地使用權“作價入股”，土地資產與其他資產一道進入股份公司，其對應的存量凈資產折為國家股。2．企業以一定年期的土地使用權“作價入股”，土地資產與其他資產一道進入股份公司，其對應的存量凈資產折為國有企業法人股。但企業依法辦理土地使用權出讓手續，簽定出讓合同并交付國有土地使用權出讓金。
3．國家以租賃方式將土地使用權出租給股份公司有償使用，每年收取相應的租金。
4．企業以租賃方式將土地使用權出租給股份公司有償使用，每年收取相應的租金，但企業必須依法辦法土地使用權出讓手續，簽訂出讓合同并交納國有土地使用權出讓金。
5．股份公司申請辦理土地使用權出讓手續，簽定土地使用出讓合同并交齊出讓金后，獲得土地使用權。
三、會計資料在信息披露中的會計問題
1.信息披露是現代證券業的基本點
從國際證券市場的情況看，基本上有兩種模式：一種是國家的主管機構替廣大投資者做出判斷，替投資者挑選投資對象，與此配套的就是在證券市場的管理方面采取對企業進行實質性審查的辦法。與此相對的另一種模式就是采取信息披露的方式。從當今世界證券市場的發展看，采取信息披露的原因：
（1）作為投資者有各種各樣的喜好，而企業也有各種各樣的類型。有的投資者喜歡高回報、高股利、多分紅的那種形式；有的投資者則喜歡高增長、低回報，也就是說企業的利潤可以少分。還有的投資者比較喜歡高風險、高報酬的形式，雖然風險較大，但收益率能達到百分之幾十。那么面對投資者多種多樣的偏好，政府很難對企業的好壞做出實質性判斷。
（2）企業的好與壞是在不斷地變化的。由于企業的發展變化受多種因素的影響動蕩不定，使得政府也無法對企業的生產經營做出擔保。如果政府對企業是否達到發行股票和上市標準做出實質性判斷，那么上市企業一旦出現問題，政府則要承擔責任。而實際上政府很難承擔這方面的責任。
正是基于以上幾種原因，更多的國家則利用信息披露的辦法讓股民自己對所投資企業的狀況做出判斷。
（3）財務會計資料是信息披露的核心資料。大多數投資人的目的是為了賺錢或者說是為了投資回報，也有少數只是為了參與企業的決策，為了能有投票發言權。投資人為了獲得投資回報最關心的是所投資企業的獲利能力及風險性大小。如果一個有經驗的投資人，就會相應地選擇在一定的風險水平上報酬較高或者在一定的收益水平上風險較低的企業。無論是從理論上還是從實踐的角度來看，財務會計資料都是能夠比較集中地體現企業的風險大小和獲利能力的重要資料。
2.從目前的情況看，證券市場信息披露的作用還有待于提高
由于我國長期以來缺乏投資的手段和渠道，老百姓手中有大量的資金閑置。自從開辦證券市場以后，就出現了過熱的局面，造成供求之間很大的差異。在這種情況下，很多的投資者并不去關心所披露的信息，只是跟蹤市場的價格，對企業的素質和經營狀況即使下了解也能賺錢。隨著上市企業數量的增加，證券市場規模的擴大，這種局面會有所改變。
四、原有的會計制度存在的問題
過去我國的會計核算有以下四個特點。
（1）從會計核算上看，基本的平衡理論是：資金來源=資金占用，這是資金平衡表的一個等式。而今天我們所做的資產負債表則強調：資產=負債+權益。那么大家可以看出，資金來源=資金占用中的資金來源不含來源于什么渠道，不管是國家投入的還是企業借來的，都算是資金來源。而資產負債表中的資產=負債+權益，換項為：資產—負債=權益，也就是說權益代表多少資產，從企業來看非常強調對所有者的責任。
（2）特點叫做“?？顚Ｓ谩?。比如說企業有一部分定額流動資金貸款存在銀行里，企業要想購買固定資產的話，還要向國家伸手，申請固定資產貸款，而銀行里存放的流動資金貸款不能用于購買固定資產。這叫“?？顚Ｓ谩薄Ｓ纱艘搀w會出“所有權”理論，國家設定幾個分類，便于控制；也便于保護國家財產，但是不利于企業經營，不利于提高資金效益。
