時間：2023-07-12 17:07:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇投資性房地產評估方法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞： 房地產；收益法；估價
本文從房地產評估的角度研究了當前我國房地產采用評估的基本方法--收益法。本文首先講述了我國關于房地產估價方法的現狀及特點。其然后提出了收益法在房地產估價中的意義、特點、計算公式等，同時也介紹了收益法在我國房地產估價中存在的問題，并相應提出了一系列解決措施。
一、我國房地產估價方法的現狀
因為我國出讓土地使用權的有限期，這一制度跟其他西方國家土地私有制不同，決定了我國房地產估價方法的相應變化，所以用于實際的房地產評估時要相應采用不同的評估方法。我國目前房地產估價方法主要包括：收益法、成本法、市場比較法、假設開發法、路線法等。我國房地產評估工作中采用最多的方法就是收益法和市場比較法，收益法是通過房地產的經濟效用為基礎來評估房地產價格的方法，所以收益法不但具有充分的學術理論依據，而且也具有十分重要的實踐意義，在國內被廣泛用于收益性房地產的評估。
二、收益法在我國房地產估價中應用的特點
（一）收益法的含義
收益法是指通過估測被評估房地產未來預期收益現金流量的現值來判斷房地產價值的方法。它的思路是：在服從房地產評估的原則前提下將利求本，簡而言之就是采用資本化率和折現的方式來判斷預算投資的價值。收益法采用的技術手段是投資回報和收益折現，把所評估的房地產預期生產能力和獲取利益的能力作為估價的標準來評估房地產的價值。這種評估方法因為有理論的支持容易被各方所接受。
（二）、收益法估價的基本原理
收益法所依據的基本原理則是預期原理，假如將投資的時刻看成是評估時點的話，那么從現在開始購買具有一定收益年限的房地產是就表示在以后的收益年限之內可以不停的獲得凈收益。假如現在投入一定量貨幣的金額通過以后每年的預期凈收益的折現后得到的現值總和，那么這個現值金額就是該房地產的價格。
（三）、收益法適用的對象和條件
收益法僅僅適用于具有收益或者有潛在收益的房地產項目，對于無收益或潛在的收益難以計算的房地產項目不適用。收益法適用的條件是：能夠準確的預估房地產未來的收益，而且能夠比較準確的量化風險。
（四）、收益法估價使用的步驟
1.收集房地產的收入和相關費用的資料；
2.預估此房地產項目潛在的毛收入；
3.估算有效的毛收入；
4.估算運營的相關費用；
5.根據條件，選取適合的報酬率；
6.選擇適當的計算公式求出收益的價格。
（五）、收益法計算公式
如果在有限年期的情況下每年的年純收益為 A，收益保持相對穩定，并保持n 年不變，資本化率固定為Y。 其計算公式為：
公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]
其中： V ── 房地產在估價是的收益價格
A ── 房地產純收益
Y ── 房地產資本化率
n ── 房地產剩余的使用年限
三、收益法存在的問題
（一）、房地產評估機構對收益性房地產的理解不到位
在進行房地產評估時，很多評估師指因為只考慮到眼前短暫的房地產所帶來的利益而采用用收益法，對于潛在具有收益價值的房產沒有采用收益法。
（二）、房地產評估中無形的資產所帶來的收益很難從房地產收益中剝離
由于評估師來自于不同的環境和背景，所以他們對無形的資產的理解也存在很大的差異。這也就導致評估機構在房地產評估中，不經意的把無形資產帶來的收益直接計算到房地產的收益中。有些評估師雖然意識到了無形資產的價值，但是由于使用評估方法的限制，收益法沒有得到很好的利用。
（三）、房地產評估價格信息的來源缺乏限制著收益法的正確使用
我國的房地產進入完全的市場經濟時間比較短，市場機制也不健全，信息來源有限，所以很多時候由于預期收益和資本化率確定的難度使得估價師在評估工作實際中不太愿意使用收益法。
（四）、運用收益法評估房地產價值的質量不是很高
這主要表現在：評估師因為企業、行業、政策和社會環境的影響缺乏分析深入研究，缺乏房地產價格信息的積累，對于房地產產生的收益和資本還原率的把握不準確、取值隨意，最終導致評估結果與客觀實際偏差較大。其原因一部分是因為評估師不能正確的運用收益法，另外就是外界的干擾。
四、運用收益法在房地產估價中相關對策
1、預期的收益選擇和確定。
與預期收益額有關收益的主要有三種：毛收入、有效毛收入、凈收益，對應的收益額確定為：毛收入總額、有效收入總額、凈收益額。由于每個經營者的素質、經驗和資源的差異，會導致現實的收益差距，故在選擇和確定預期收益的時候，一定要注意選擇客觀收益，而不能以現實收益作為估算的依據。
2.折現率即資本化率的確定
通常在確定折現率時，需要遵循四個原則：①不能低于無風險的報酬率；②不能把行業的基準率作為確定折現率的依據；③折現率要和收益額之間要相匹配；④根據客觀實際情況確定的原則。
收益法中采用的適當合理的資本化率，是應該同等于與獲取該房地產所產生的純收益具有著同等風險的折現率。
五、結束語
收益法在房地產估價中占有重要地位，是常用的4種基本方法之一，是國際上公認的資產評估的基本方法之一。通過以上論述可以看出，收益法在房地產評估中的應用環境跟以前比較起來有了很大的改進，但是資本化率的取值方面需要得到進一步完善， 在以后的實踐中應不斷總結經驗使之趨于合理和完善， 未來的發展前景依然任重而道遠。
六、參考文獻
[1]姜楠，王景山.資產評估[M].第一版.大連：東北財經大學出版社，2009，1：第89-139頁.
[2]柯小霞.收益法在房地產評估中的應用[J].考試周刊，2010，第21期：第237-238頁.
[3]馬小琪.資產評估基本方法的應用原理與異同分析[J].經濟研究導刊，2008，第1期：第23-26頁.
【關鍵詞】 財務報告;投資性房地產;評估實務
隨著《國際財務報告準則(國際會計準則)》在世界范圍內的應用,公允價值計量及其他非歷史成本的會計計量模式被越來越多地使用。我國新的《企業會計準則》也引入了公允價值的概念和計量,因此,我國評估服務領域中新增了一項業務內容,即以財務報告為目的的評估。
一、以財務報告為目的的評估及其作用
(一)以財務報告為目的的評估的定義
以財務報告為目的的評估,是指注冊資產評估師基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求,運用評估技術,對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算,并發表專業意見的行為和過程。由此可知,以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類資產和負債,如資產減值、投資性房地產、金融工具等涉及會計核算事項的資產,以及非同一控制下的企業合并中取得的被購買方的可辨認資產、負債及或有負債等。價值類型是公允價值或特定價值,它對評估技術(評估方法)具有一定的約束。評估技術(評估方法)是確定資產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。
由于以財務報告為目的的評估是基于企業會計準則或相關會計核算、披露的要求,因此,在遵循評估準則的基礎上,還要參照相關會計準則的規定,以滿足財務報告披露的要求。
(二)以財務報告為目的的評估的作用
對于財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值的計量,國際上較通行的做法是由評估專業人士為公允價值的確定提供專業意見,保障會計信息的客觀和獨立,其作用具體體現在以下三個方面。
1.評估技術能夠滿足會計計量專業上的需求。新會計準則體系引入公允價值計量以后,一些資產或負債并無活躍的市場,會計人員無法觀察到這種由市場機制決定的金額,從而不能直接用市場價格來對公允價值進行計量,一些無形資產、投資性房地產和金融工具公允價值的確定需要運用很強的專業性理論和評估技術,而外部的專業評估機構能夠運用評估技術,為會計公允價值計量提供專業支持。
2.評估專業行為能夠為會計計量的客觀性奠定基礎。資產評估是一種專業行為,是建立在專業技術知識和經驗基礎上的一種專業判斷。會計信息的這種客觀性要求,能夠通過評估過程中嚴格遵循相關的方法和程序取得充分的依據。
3.評估的獨立地位能夠強化公允價值的公正性。獨立性是資產評估的基本特征,在市場經濟條件下,由專業化的資產評估機構依據相關評估法規、準則、規范和行業慣例,提供現時的價值尺度,對于政府監管部門、會計信息使用方和社會公眾是一種具有較強公信力的信息服務,有利于形成公正的會計信息,特別是關于公允價值的信息。
二、以財務報告為目的的評估適用范圍和特點
(一)以財務報告為目的的評估的規范體系
與傳統資產評估業務相比,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象更加多元化并且更加復雜。一般意義上,以財務報告為目的的評估業務涉及的評估對象不僅有各類單項資產、負債,也有資產組或資產組組合(對資產組或資產組組合的分析應當符合會計準則的要求)。表1 為一般常見的以財務報告為目的的評估所涉及的評估對象。
(二)以財務報告為目的的評估的特點
以財務報告為目的的評估相對于其他評估業務,具有以下特點:
1.以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務,會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響了評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。注冊資產評估師應當理解會計計量模式的概念,知曉企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法,根據會計準則的要求,合理確定評估對象,選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法,更有效地服務于會計計量的特定要求。
2.以財務報告為目的的評估業務具有多樣性、復雜性。以財務報告為目的的評估涉及企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具、股份支付等多項會計核算業務,每項會計核算業務不同,其所對應的評估對象、價值類型、評估方法均不同。比如固定資產,為資產減值事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是可回收金額,對應的價值類型為公允價值減去處置費用的凈額和資產預計未來現金流量的現值;為企業合并事項提供評估服務時,所涉及的會計計量模式是公允價值,對應的價值類型是市場價值。
3.以財務報告為目的的評估所采用評估方法的多樣性。根據評估對象的特點和應用條件,可以采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益法等對無形資產進行評估,也可以采用以現值為基礎的遠期定價和互換模型、期權定價模型等對金融工具進行評估,這些評估方法結合了以財務報告為目的的評估需要,借鑒了國際上目前常用的評估方法。
三、以財務報告為目的的評估在投資性房地產評估中的應用
(一)投資性房地產與公允價值計量
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售,主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量;但是,在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
(二)投資性房地產評估中的評估對象
投資性房地產的具體范圍包括:
1.已出租的土地使用權和已出租的建筑物,是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中,用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權;用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。
2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權,是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
3.某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產。
4.企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的,如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產。
根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定,自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產的范疇。
自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業自身的生產經營活動,其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中去,通過銷售商品或者提供服務為企業帶來經濟利益,在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。例如,企業出租給本企業職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業自身的生產經營服務,因此具有自用房地產的性質。又如,企業擁有并自行經營的旅館飯店,經營者在提供住宿服務的同時,還提供餐飲娛樂等服務,其經營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入,因此,企業自行經營的旅館飯店是企業的經營場所,應當屬于自用房地產。
作為存貨的房地產通常是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨,其生產、銷售構成企業的主營業務活動,產生的現金流也與企業的其他資產密切相關。因此,具有存貨性質的房地產不屬于投資性房地產。從事房地產經營開發的企業依法取得的、用于開發后出售的土地使用權屬于房地產開發企業的存貨,即使房地產開發企業決定待增值后再轉讓其開發的土地,也不得將其確認為投資性房地產。
在評估實務中,存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應當分別確認為固定資產、無形資產、存貨和投資性房地產。例如,甲房地產開發商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應當確認為甲企業的投資性房地產,其余樓層為甲企業存貨,即開發產品。
需要注意的是,投資性房地產通常附帶有租約,業主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進行評估的時侯,評估對象應為附帶有租約的房地產。
(三)投資性房地產評估的收益乘數法及評估參數
在實務中,投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。
收益乘數法是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數,即收益乘數=價格/年收益
利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為:房地產價值=年收益×收益乘數
比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。相應地,收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。
1.當采用月租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數;當采用年租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。
2.潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比,潛在毛收入乘數法相對全面一些,它考慮了房地產租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。
3.有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
4.凈收益又稱凈營運收益,是由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收人。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。凈收益乘數通常能夠提供更可靠的價值計算。由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數,通常很少直接采用凈收益乘數法的形式,而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。
(四)投資性房地產評估案例分析
以下用一個案例來說明實務中評估投資性房地產通常所采用的收益乘數法 。
1.基本情況。某房地產開發公司,擬于2008年底于中國內地A股市場首發上市。該公司擁有的房地產中,有一項房地產項目根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》可以確認為投資性房地產。公司管理層選擇公允價值模式對該類投資性房地產進行后續計量。
該投資性房地產位于廣東省S市中心城區的某購物廣場,建成于2007年3月。該購物中心為地上2層,建筑面積共16 000平方米,目前大部分已出租。根據會計準則,需在2007年12月31日確認房地產的公允價值。
2.評估對象分析。管理層委托了某評估機構根據會計準則的要求評估該投資性房地產于2007年12月31日的公允價值。評估師根據與管理層簽訂的業務約定書,在2008年×月5日到×月8日對該房地產進行了現場勘察,并收集了房地產權屬證書,房地產租賃合同等信息;同時還對同一商圈的房地產出租情況,租金水平進行了市場調查。
根據管理層提供的資料,評估師了解到管理層委托某著名中介機構代為招租,并提供房地產管理服務。目前:
第一層4 000平方米和第二層6 000平方米出租給某家電連鎖超市,租金為80元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長3%,租期為10年,租金按季支付,裝修免租期為5個月,假設租期開始日為2007年7月1日。
除租給某家電連鎖超市外,其余的6 000平方米分割為50平方米到300平方米不等的單元出租給小商戶。第一層其他4 000平方米基準日時點已出租2 000平方米,平均月租金200元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。
第二層剩余的2 000平方米的基準日時點已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月?平方米,從2009年開始租金每年增長8%,租期為5年,租金按季支付,裝修免租期為3個月,假設租期開始日為2007年10月1日。
各商戶按20元/月?平方米繳納房地產管理費,由各商戶每月直接支付給房地產管理公司。除非特別說明,案例中所有租金為不含房地產管理等雜費的稅前租金。
3.市場信息收集。評估師根據委估房地產的租賃情況,對周邊房地產的市場租金售價進行了調查,同時也從公司的數據庫中獲得了部分市場租金售價信息。評估師根據委估房地產的特征,選取了5項房地產進行了租金售價信息調查,調查結果如下:(1)大面積租賃案例。收集到有三項房地產有部分面積租賃給大中型超市或家電連鎖店:第一項房地產于2007年10月15日第一個租期為5年的租約到期,以月租金100元/月?平方米續租,租賃面積為10 000平方米; 第二項于2007年6月建成并開始招租,以月租金75元/月?平方米租賃給一大型超市,租賃面積共15 000平方米;第三項于2005年簽訂了8年期的租約,每年租金增長2%,2007年的續租租金為96元/月?平方米。(2)小面積租賃案例。收集到大量的租賃案例,底層商鋪的租金范圍為160元/月?平方米-300元/月?平方米,二層租金范圍為120元/月?平方米-240元/月?平方米,租期大多數為3-5年,年租金增長率為4%-10%。
4.評估方法的選取。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》第十條規定“采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”。
由于該準則并沒有對活躍的房地產交易市場進行詳細描述,因此參考國際會計準則的要求,對應該投資性房地產交易市場為帶租約出售的房地產交易市場和房地產租賃市場。由于S市目前帶租約出售的房地產項目較少,尤其是大面積租賃租約的房地產項目幾乎沒有成交案例;而類似商業房地產租賃市場非常活躍,因此考慮采用收益法來評估該房地產于2007年12月31日的公允價值。
5.評估參數的確定。(1)房地產客觀市場租金確定。1)大面積租賃單元。根據市場信息的收集,了解到第二項以大面積租賃的房地產與委估房地產類似,處于招租階段,目前以較低于市場租金的價格出租,以該房地產作為確定委估房地產的市場客觀租金的案例不太合適。因此,選取第一項和第三項房地產作為可比案例,以該兩項的租金為基礎,在分析租約條款、區位因素和個別因素的基礎上,根據評估師的現場勘察和經驗判斷,對上述因素進行相應的調整。確定客觀市場租金為110元/月?平方米。2)小面積租賃單元。與大面積租賃單元一致,從市場調查信息中選取合適的可比案例,確定地上1層的客觀市場租金為250元/月?平方米,地上2層的客觀市場租金為190元/月?平方米。(2)空置與收租損失的確定。根據市場調查,同類房地產目前市場平均空置率為7%,根據歷史信息,市場平均空置率為5%-12%。因此,取市場平均空置率為8%。同時考慮2%的收租損失,確定空置與收租損失比率為10%。(注:為簡便起見,假設自2008年12月31日起至現有租約到期日,該房地產小面積單元出租率一直保持在95%以上。同時假設在空置與收租損失比率為10%中已考慮了承租人流動的因素。(3)稅費的確定。根據稅法規定,房產稅適用稅率為12%,營業稅及附加適用稅率為5.5%。(4)成本費用的確定。1)管理費用。根據歷史財務信息和評估師的經驗判斷,假設該房地產的管理費為年租金的3%。2)重置提撥款。根據評估師的經驗判斷,假設該房地產的重置提撥款為年租金的2%,主要用于重大機電設施的大修或重置。3)市場推廣費。根據市場調查信息和評估師的經驗判斷,假設市場推廣費(含中介費)為年租金的5%。(5)折現率的確定。根據2007年的無風險利率水平,通過風險因素分析,采用風險累加法確定租期內與凈營運收益對應的要求回報率(或稱折現率)為10%,并確定用于對租期外凈營運收益進行資本化的要求回報率(或稱資本化率)為7%。(6)收益年限的確定。根據房地產權證,該房地產土地使用權終止日期為2045年12月30日。因此,剩余收益年限確定為38年。此處假設不考慮土地使用權終止日時點建筑物的殘值。
6.評定估算過程簡單示例(見表2,表3)。
綜上所述,以財務報告為目的的投資性房地產評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。評估對象是財務報告中各類投資性房地產,如已出租的土地使用權和已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、某項房地產,部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分、企業將建筑物出租,按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大等確認為投資性房地產。價值類型是公允價值或特定價值,它對房地產評估方法具有一定的約束。評估方法是確定投資性房地產評估值的具體手段與途徑,它既受估價標準的制約,又要根據實際可用資料和評估對象的具體情況來選擇。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產評估風險形成機制防范對策
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
房地產評估風險主要是評估報告的最終定價與當時的市場所確定的房地產價值發生不一致以及不一致的程度和范圍。房地產評估是以評估報告的形式體現的, 房地產評估報告是全面、公平、客觀、準確地記述評估工作全過程包括評估基準日、評估方式、方法以及為什么采用該種評估方法等等, 最終對估價標的物的客觀合理價值進行定價的工作報告。該工作報告體現的是房地產在基準日符合客觀市場需求的價格, 絕不是房地產的實際取得成本。因此, 評估報告最終的定價和隨時變化的市場價格達成一致的可能性極低, 這就決定了評估工作的風險性。
一、房地產評估風險形成機制
1、市場經濟活動主體提供虛假情況的風險
市場經濟活動主體包括經濟活動中涉及的利益各方, 如土地出讓中的國家、房地產交易活動中交易各方、房地產抵押活動中的抵押人和抵押權人等。而經濟活動主體在經濟活動中因其利益所需提供虛假情況仍時有發生。在這種前提下, 經濟主體為達到其目的, 不惜向評估機構提供虛假情況,甚至采用欺騙和違法的手段。如在土地出讓、房地產抵押貸款、房地產出資入股、企業資產清查等事務中, 越來越多的經濟主體意識到房地產在其固定資產中所占的比重和作用, 認為這是企業資產規模中有較大“彈性”的地方, 因此一些經濟主體便想法設法要將這種“彈性”發揮到極致。當評估機構無法達到經濟主體的要求時, 一些經濟主體便會采用弄虛作假的辦法,提供不真實的報表、數字、財務信息,而這些信息直接會影響評估結果的真實性、可靠性, 同時也是評估機構和對方經濟主體所面臨的一種不容忽視的風險。盡管在我國現行的評估制度中,評估報告都強調作為評估依據的資料由經濟主體提供并承諾該資料的真實性, 評估報告也是在此基礎上形成的,評估機構不承擔這部分相應的法律責任。但評估機構不能洞察這些雖然承諾真實但實際虛假的資料, 必然會出具對一方經濟主體有利的評估報告。因此, 另一方經濟主體就會對評估報告的客觀真實性產生懷疑甚至引發訴訟。
2、估價機構和人員自身素質帶來的風險
估價機構和人員業務素質不高、執業道德較低等都會造成評估報告與實際情況的脫離, 給經濟活動帶來或多或少的隱患。評估報告是否符合當時的實際情況, 歸根結底取決于評估人員自身的業務素質和道德素質, 評估師的素質越高, 評估工作風險越小,反之, 評估工作風險就越大。如果評估工作者業務素質低, 就可能出現評估方法采用不恰當、評估依據的客觀材料收集不全面等情況; 但如果評估工作者道德素質不過關, 就會出現欺詐、串通壓低或者抬高價格等現象。
3、估價技術———評估原則、程序和方法的使用不當帶來的風險
在實踐中采用的估價方法都是行業通行公認而延續下來的方法。但是在具體估價過程中, 估價人員的個人能力不同, 在評估方法采用及具體技術應用等方面會產生程度不一的差異。尤其因評估工作的特殊性, 評估人員的主觀判斷能力在評估結果的形成上也起到相當大的作用。因此, 估價技術的差別也會對參與評估的各方當事人產生較大風險。我國現行評估制度
規定了房地產估價應遵循的原則、程序和方法, 但落實到具體工作中后情況卻是千差萬別。例如: 如何選取適合標的物實際需要的評估方法, 如何選取適合實際的參照標的物等都有賴于評估人員所采取的程序和方法是否科學、適用。如果評估人員不遵守評估原則, 采用了不合事宜的程序和方法, 必然會得出錯誤的結論。
4、市場競爭的負面影響帶來的風險
房地產評估機構之間不正當的壓價競爭, 造成了評估成本比例的不斷攀升。由此必然導致評估機構減少工作量, 從而影響到評估程序的正常進行和評估方法的選擇, 這樣得出的評估結論顯而易見會脫離實際, 因此導致了風險的產生。
二、房地產估價風險防范的有效辦法
1、政策規范是防范評估風險的根本保障
政府應規范各項政策: 為確保市場競爭的效率和公平, 政府應該公正嚴明的立法和執法, 規范社會各角色的行為, 懲治違法違規行為; 為加強服務功能, 政府有義務為社會提供基本的公共產品和信息服務, 創造和維護公開、公平的社會經濟環境。
房地產評估行政主管部門及房地產估協師協會是政府和從業機構之間的橋梁, 是房地產評估行業自我管理的實施者, 對行業實行監管、懲處違法違規行為;整合評估業信息資源, 為評估機構提供全方位的服務;制定符合規則的評估業相關的法規、評估標準。
同時, 要破除行業、地域壁壘, 打破評估領域的壟斷, 創造公平透明的市場競爭環境; 打破社會公共信息資源獨家壟斷局面, 真正實現信息資源共享。
2、制度創新是防范評估風險的基本保障
以強化風險意識, 樹立質量至上為中心, 建立健全內部質量控制體系, 完善外部監督機制和風險救助機制。評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系,要有一整套質量控制政策和程序, 樹立質量至上的觀念, 保持應有的職業謹慎, 嚴格按《規范》和有關法律法規進行評估工作, 擬定科學的評估計劃, 采用正確、恰當的評估程序和方法, 制作全面規范的評估報告。特別是建立完善并確實執行估價復審制度, 復審制度不僅可以提升估價師的專業水準, 可以加強委托人對評估報告的信心, 而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當, 并對評估報告進行恰當性檢查, 從而有效地降低評估風險。
另一方面, 房地產評估業的行業主管部門和行業協會, 必須加強對行業的統一管理和監督職能, 對評估機構和人員作定期和不定期的檢查, 對發現的違法違紀行為要堅決查處, 為評估工作建立一個良好的外部環境。同時穩步設立評估風險基金, 以提高評估機構的抗風險能力。
3、謹慎選擇客戶是防范評估風險的根本手段
評估人員要控制評估風險, 首先要與客戶充分溝通, 識別資料的真假性, 了解客戶的道德品質, 促使評估機構謹慎選擇客戶, 避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風險。評估人員不僅評估時要與客戶溝通, 而且在評估前和評估后也應加強與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況, 掌握客戶評估的真實需要; 評估進行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執行; 在評估后與客戶溝通則重在引導客戶合理運用評估報告, 減少評估報告誤用的可能性。
4、提高評估人員素質是防范評估風險的基本手段
要把評估從業人員素質水平的提高, 作為保證房地產評估業健康持續發展的首要因素。要保持評估人員持業能力以適應社會對它的要求, 就要注重評估人員的后續教育。行業主管部門和行業協會應有計劃地組織人員集中進行培訓和考核活動, 評估機構和人員也可根據自己的情況和特點進行自我培訓。后續教育應擺脫那種為教育而教育的形式主義, 應針對當前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行, 既可采取聘請名師講座的形式, 也可采用評估人員相互交流討論的形式, 使后續教育切實為提高評估人員素質水平服務。
參考文獻：
[1] 婁國豪.談兩岸房地產市場投資風險異同[J]. 商業時代. 2007(13)
關鍵詞：市場比較法；房地產評估；運用
中圖分類號：F23
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.08.048
市場比較法，也稱比較法，是目前房地產評估中最常見的、最有效的、最易于被接受的評估方法，并被房地產評估行業及國際評估行業廣泛認可。評估人員從交易市場搜集大量相似的交易實例，運用專業知識從中不斷篩選，提煉出精確、可靠地評估參數、指標等基本數據，經過周密計算從而得出評估基準日下的評估價值。謹慎地參考、比較使得市場法更具說服力和適用性。在《房地產評估規范》第5.1.4條還特別強調：在有條件選用市場法時，應當首選市場法。可見，市場法在房地產評估方法中的重要地位。
市場比較法能夠適用的范圍在頻繁的房地產交易市場，如：普通商品住宅房、寫字樓、工廠、房地產開發用地，以及村鎮的房屋等一些常見的房地產。交易次數越高、交易成功率越高、可搜集的數據就越多、越精細，最后得出的評估價值就越準確。市場法在一些特殊的、相似樣例少的房地產評估很難發揮，如：紀念碑、特殊用途工廠、地標建筑、教堂、寺廟等，因為這樣的房地產交易市場相對狹窄，獲得的交易實例可能不夠充足，數據不準確，會影響最后房屋最后的評估價值。
1 市場比較法評估的一般程序
房地產評估市場法的評估程序大致分為四個階段：搜集類似交易實例資料；選出可比交易實例；對實例的各項交易因素進行適當的修正；得出評估對象價值。
1.1 搜集類似交易實例資料
市場法的適用性和說服力完全依靠搜集來的大量成功的交易實例的交易資料，其內容如房地產成交、待售的報價和買方出價，房地產的結構布局、坐落、朝向以及周邊地帶的經濟條件等其它交易信息。如果搜集的交易實例資料不充足，會極大影響到最后得到的市場價值的準確性和可信度，失去評估意義。
1.2 選中可比交易實例
從搜集來的大量交易實例資料中甄選出和待估房地產各個條件相似或相近的、成交日期與評估時點接近，成交價格等其他交易因素可修正的交易實例，一般都選取3～9個作為參照最為準確。
除了注意以上幾點外還應符合以下條件：（1）是否與待估房地產用途相同；（2）是否與待估房地產建筑結構相同；（3）是否與待估房地產坐落位置接近；（4）是否屬于正常交易等。選取實例的準確性會直接影響到得出的評估價值的準確性，所以從大量的數據中選出最合適的交易實例是四個階段中最困難也是最重要的一步。
1.3 對交易實例的各項交易因素進行適當修正
篩選出的可比實例盡管非常貼近待估房地產，但也存在著不同與待估房地產的因素和特性。所以要通過專業的評估人員依靠自身多年的工作經驗及調查研究制定出相應的修正系數，進行一一修正，從而避免被其中幾個特別的交易因素誤導，使最終結果偏離。例如其中的：（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區域因素修正；（4）個別因素修正；（5）容積率修正；（6）房地產使用年期修正等等。另外還要統一價格單位和房屋面積單位。
1.4 得出評估價值
最后用每個可比實例的交易價格進行修正，從而得出若干個可比價格，但這些結果不可能完全一致，要匯總這些修正后的可比價格，經過統計學上的相應公示的反復計算最后得出一個最標準、可信的評估值。如：簡單算數平均值法、加權算數平均值法、眾數法、中位數法等。
2 市場法比較法運用時的問題
2.1 缺少符合國情的評估理念
市場法的成功運用在于兩點，一個是信息，一個是專業人員。數據就像計算機的軟件，人員就像硬件，二者缺一不可，完備的評估理念則是這計算機穩定運行的前提。但我國的房地產評估行業從起步到如今才幾十年的時間，再加上近年來我國經濟的穩步發展，房地產評估行業的發展似乎并沒有趕上前進的步伐，相較國外一些更早起步的國家而言，我們依然缺乏足夠的經驗、閱歷。而更多的是模仿、套用其評估思維，缺乏創新。看似有條不紊的發展但實質缺乏符合我國國情的評估理念。所以在很多評估實務中會產生很多差異。
2.2 不合格的評估機構與從業人員
隨著我國經濟的不斷發展，房地產交易市場也逐步擴大。在供不應求的大環境下，房地產評估機構拔地而起，有的完全不按照規定招攬工作人員，有的只擁有兩名專業的評估人員，有的甚至一名就可申請辦理評估機構的設立手續，在國家規定要求不完備的情況下這樣的個例屢見不鮮。房地產評估機構是客戶與房地產市場最重要的紐帶，不規范的評估機構和不充足的評估人員會對其他標準評估機構的業務和房地產評估的整體形象產生很嚴重的負面影響。評估人員要通過全國的統一考試合格后方能取得評估資格，通過的考生難免會發現顯示的評估實務與所學知識脫節。所以對于資歷尚淺或剛剛拿到資格證書的房地產評估師們來說，缺少足夠的實踐經驗和更深資歷的老評估師的正確引導，很容易使最后的評估結果失真。更有甚者個別評估師只是簡單地、機械的套用評估程式，使評估結果粗糙、簡略、不具有可信度。如今擁有房地產評估資格和土地評估資格的人數也不過10萬余人，并且較多集中在發達城市，這也導致評估人員的分布的不均衡。面對如此龐大又富有潛力的房地產市場，當下人才的供應還遠遠不夠。
2.3 信息流通受阻
信息的流通性也是在評估實踐中總會遇到的棘手的問題。市場法需要一個公開、透明的交易市場，而我國目前還沒有健全的、公開的、透明的房地產交易信息平臺。個別評估人員只是依靠報刊、廣告以及房屋中介單位的掛牌價格作為參考進行評估，而并未對成交價格進行深入的調查求證。老百姓對于房地產市場投資的熱情有增無減，民眾過度的投資所謂的“不動產”待其升值，使得房地產市場的價格泡沫逐日累高，平添了此類房地產評估價值的不準確性，容易受到很多因素影響價格起伏。再者，房地產評估機構之間存在的相互競爭也是評估中經常遇到的問題，每個評估機構都有各自的信息收集渠道，而鮮有互幫互助、相互交流的合作存在，更有個別機構故意封鎖交易數據，進行惡意競爭。這都為評估人員收集信息資料加大難度。
2.4 各主管部門的要求不一
地產評估在我國正式出現也不過二三十年的時間，主要評估的是土地、建筑物及其地上定置物，是一個新興的行業，很多的規章制度還不完善。我國主管房地產評估市場的主管部門有三個：建設部、國土部和財政部。對于不同的評估對象的收費標準就有差異。當以房屋資產為評估對象時要按照建設部的標準評估、收費，當是評估對象是土地資產時則要以國土部的規程評估、收費。企業或個人往往對這些細致的條件不夠理解，奔走在評估機構和主管部門之間，極大地降低了評估效率并加重了負擔。
3 存在問題的解決辦法
3.1 房地產市場交易信息的流暢傳播
建立統一的交易信息交流平臺。如今在這個大數據的時代，尤其是評估機構這樣對信息資料及其需求的專業至關重要。面對我國龐大的房地產交易市場，建立信息交流平臺，不斷更替、添增各類房地產的交易信息，使得信息更公開、透明、及時。一來極大的減輕了評估人員在搜集信息資料時的負擔，并且獲得的資料更具有可信度和適用性。還可以按城鎮、區位、以及類型等來明細類別，使查找更方便快捷。二來也可以方便被委托人、同行業人員及社會公眾監督，獲得認可，杜絕回扣、評估和委托方雙方違規商討評估價格等不正當評估現象的發生。第三則是打破交易信息流通時發生的阻塞、信息封閉和惡意攔截交易信息資料的不良行為。說白了，就是為全國或地方建立一個專業的房地產市場交易信息數據庫，公眾方便借鑒、監督，評估也變得更具說服力和實用性，這位我國房地產評估的未來發展將會起到十分良好的推動作用。
3.2 政府有關部門及各主管部門應加強協作，統一規范、嚴格管理
目前房地產評估市場中發生的亂收費用、辦理混亂等不規范操作屢見不鮮，因為我國還并未頒布一套十分完善的關于對房地產評估行業的管理制度。在此制度完善之前，政府的有關部門、主管部門及評估行業專業協會則起著尤為重要的作用，應對現在市場中的房地產評估機構進行逐一、徹底的審查，評定其是否擁有足夠的開辦資質，對單位資金、人員編制、評估實力，業績等諸多方面進行核準，對不符合標準的要求限期停業整改，輕者可給予降低其評估資格處分，情況較嚴重的和規定期限內仍未整改通過的應取消其評估資格，吊銷評估營業執照。同時，對符合要求的優秀評估機構應進行不同程度的褒獎，可頒發星級評估機構的榮譽證書，以茲鼓勵評估人員以及同行業人員更積極參與工作，努力進步，也可給社會公眾對選擇評估機構加以引導。如此優勝劣汰可以促進評估行業發展，方便市場注入新鮮血液，不斷推陳出新。各主管部門也應聯合出臺一套規定，如統一的評估收費標準和管理制度，使客戶不再因不熟悉管理而奔走于主管部門與評估機構之間，極大提升工作效率，明晰清楚。
3.3 提高評估人員的職業素養和道德操守，加強整體隊伍實力建設
再詳實的消息資料如果沒有被運用和分析的透徹、詳細，也不會評估出在這一試點最適合準確的評估價值。提高評估人員的職業素養、道德操守、職業水準和經驗技能是內部改變行業現狀的首要任務。評估機構和協會應積極舉辦各類房地產評估的講座，可由經驗豐富的資深評估師們面授多年來的工作心得，行業新人也可提出實踐中的諸多問題，集思廣益，如此豐富自己增長見識，短時間內汲取額外的經驗教訓。我國經濟發展日漸加快，房地產市場的變化也風云起伏，評估人員應時刻把握市場的變化脈搏，開拓思路、與時俱進，不斷積累經驗，積極總結。同時也要關注國外房地產評估行業評估方法的運用方式和理念，取長補短，在市場運用的過程中進行巧妙變通。
4 案例分析
以近年的一項案例為例，某市房地產評估機構運用市場比較法評估某小區一所房屋，經調查后得知該評估對象此類房屋產權為50年，到評估基準日為止該小區已使用了11年。現在從該小區及周邊搜集來的比較案例中選取甲、乙、丙三總交易案例，甲案例的使用面積97平方米，成交總價為750000元人民幣，乙案例的使用面積為105平方米，成交價總為720000元。丙案例成交總價為790000元，使用面積為112平方米。具體情況如下圖。
交易日期修正（平均每月上漲1%）
甲：1+（3+9）1%=112
乙：1+（2+9）1%=111
丙：1+（8+9）1%=117
成新率：甲：1-10/50=80%
乙：1-8/50=84%
丙：1-10/50=80%
甲各項因素修正后價格為：7731.96*112/100*100/97*80%*97.8/101=6915.81
乙各項因素修正后價格為：6857.14*111/100*100/102*80%*97.8/86=6788.85
丙各項因素修正后價格為：7053.57*117/100*100/98*80%*97.8/91=7240.29
由以上得出，待估房地產的評估價格為：
（6915.81+6788.85+7240.49）/3=6981.72 元/平方米
運用市場法的計算過程大致如此，嚴格按照估價規范的規定流程，搜集案例、經多個因素修正之后計算評估對象的評估價格。以上提到的個別因素和區域因素還包含很多更考究的明細，如個別因素里朝向、層高、裝修程度、建筑結構等，區域因素里繁華程度、交通條件、臨街情況等。由此可見，運用市場法對評估對象的相關資料要求詳細，這正是市場比較法具有較強說服力的體現。評估師要對交易條件和交易背景資料進行充分了解，交易案例的各個交易因素要評估師靠職業經驗把握準確、分析透徹才能修正準確。
參考文獻
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關鍵詞：房地產稅；稅基；評估
中圖分類號：P208 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）08-0098-02
一、房地產稅制改革的意義
（一）解決重流轉、輕保有的弊端
我國現行房地產稅種及與房地產密切相關的稅種中耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅屬于房地產流轉環節的稅費；房產稅、城鎮土地使用稅屬于房地產保有環節的稅收，而且免稅范圍較大，只對經營用房、用地征收。根據《中國稅務年鑒》2007―2011年的數據，2006―2010年房地產流轉環節的稅負占到房地產稅收的90%以上，而保有環節的稅負占房地產業總體稅負不超過6%。房地產稅制這種“重流轉、輕保有”的狀況，使進入市場流通的房地產要承受較高的稅負，抑制了房地產的正常流動；而一些投資者購買房產后不需要付出太多成本就可以坐等房價上漲。這不但降低了房地產的使用效率，而且使政府不能充分參與房地產保有階段發生的自然增值的分配，造成財政收入的流失。為了有效發揮稅收對房地產行業的調控作用，應該減少房地產流轉環節的稅負，對房地產保有環節的稅制進行規范性改革并按照房地產的評估價格課稅。
（二）增加地方政府的稅收來源
根據有關資料，我國房地產業稅收收入占地方本級財政收入的比重較低（約為15%左右），而一般房地產稅收發達國家其房地產稅收占地方財政收入的40%―50%。要使房地產稅收成為地方財政收入的主要來源，房地產稅制改革有必要減少流轉環節的稅負，加大保有環節房地產稅的征收。因為，相比流轉環節房地產稅的征收，加大保有環節房地產稅的征收不會造成房價的上漲，更有利于對房地產市場的宏觀調控，抑制房地產的投機行為；另一方面也為地方政府提供穩定的稅收來源，促使地方政府完善地方公共財政建設，滿足廣大人民群眾的需要。所以，保有環節房地產稅制改革的趨勢是合并現行房產稅、城鎮土地使用稅，設立統一的房地產稅，將房地產稅的征收對象擴大為所有的不動產，對居民個人所有的房產規定一定的免稅面積外，所有不動產按照房地產評估價格確定計稅依據。
（三）對調控房地產市場有一定的作用
房地產稅作為房地產保有環節的稅收調節手段，可以直接并快速改變房地產作為投資品的屬性，增加房產持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩定房價，促進房地產業的平穩、健康發展。例如，2011年開始的重慶房產稅征收試點，盡管征稅范圍較小、稅率不高，但對房地產市場調控有一定的作用。重慶房產稅主要針對獨棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設為0.5%、1%和1.2%三個檔位，對于存量和新增的應稅房產分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。根據有關調查，房產稅實施后部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。在房產稅推行的10個月內，重慶主城區高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點；同時，高檔商品住房成交建筑面積均價也較房產稅實施前下降7.1個百分點。
（四）調節收入分配
房地產稅除了在住房保有環節調控房地產、增加地方財政收入的功能外，作為將房地產資本利得納入二次分配的重要手段，房地產稅的作用還在于調整收入分配、縮小貧富差距。縮短貧富差距、增加人民收入是“十二五”規劃的重要目標。這一目標的重要實現手段就是通過稅收調節實現社會財富的二次分配。讓擁有更多房產、占有更多社會財富的公民繳納更多的稅費，以縮小貧富差距，這是中國社會的現實需要。
二、房地產稅稅基評估對房地產稅征收的必要性
如何有效評估房地產稅基是征收保有環節房地產稅的基礎環節。因為，我國現行房地產保有環節稅收的計稅依據不能準確反映財產在征稅時點的市場價值，比如，房產稅按照房產原值扣除10%―30%作為計稅依據，沒有考慮到房產使用后的折舊或升值因素，使得房產稅不能隨著房產價值的增減而相應調整；而城鎮土地使用稅以單位和個人實際占用的土地面積為計稅依據，各級別土地的差別稅額較小，不能真正反映土地的級差收益。當前，我國保有環節房地產稅制改革的目標是將土地使用稅按使用面積從量定額征稅、房產稅對企業自用房屋按房產原值扣除10%―30%后的余值征稅以及單位和個人出租房產按租金收入征稅的方式，統一合并為房地產稅，將房地產稅的征收對象擴大為所有的不動產，對所有不動產按照土地使用權和房產所有權的市場價值來確定計稅依據。市場價值又稱為公開市場價值，是多數估價需要評估的價值。房地產市場價值能夠反映在特定時點房地產價值量的大小，能夠反映不動產從政府公共服務（如城市基礎設施）獲得收益的大小，依據不動產的市場價值作為房地產稅的計稅依據，對政府稅收來說更具有彈性，對納稅人來說更公平。世界上財產稅制比較完善的國家和地區大多也是以經評估確定的房地產市場價值作為房地產稅的計稅依據。保有環節的房地產本身不存在實際交易價格，其價值只能通過房地產評估的方式以應稅時點類似房地產的成交價格、以房地產的預期收益或以房地產的重置成本為基礎來確定。因此，房地產稅的征收離不開對房地產稅稅基即房地產市場價值的評估。
三、我國房地產稅稅基評估體系的構建
房地產稅稅基評估的目的在于滿足稅收的公平合理性要求和開征房地產稅的成本核算要求，使納稅結果為征納雙方所接受。這就必然要求建立起一套科學合理的房地產稅稅基評估體系。
（一） 選擇準政府性質的專屬評估機構作為房地產稅評估主體
房地產稅基評估結果帶有行政結論性質，關系到地方政府稅收收入和納稅人應納稅額。所以，在房地產稅開征初期及過渡期內，選擇準政府性質的專屬評估機構來負責稅基評估工作更符合我國國情，即房地產稅稅基評估機構是隸屬于政府的不以營利為目的的事業單位，經費由財政提供，評估人員可以從社會上有豐富評估經驗的執業評估人員中招收。這樣既可以保證評估工作的專業性、獨立性，又利用了政府部門在信息搜集和溝通協調方面的長處，還可以克服因政府部門設立專門的稅基評估部門帶來的人員編制負擔。
（二）房地產稅基評估周期的確定
國外房地產稅稅基評估周期長則每隔3―5年進行1次價值重估，短則每年評估1次。如加拿大各省和地區通過計算機輔助評稅，評稅周期由過去的3―5年縮短到每年評估一次。我國房地產稅稅基評估周期不宜太長，否則會因為房地產市場價格的波動使計稅依據失去意義；但由于評估成本較高并且我國目前房地產稅基評估的技術還不完善，因此，也不宜每年評估一次。結合我國基準地價評估周期確定房地產稅基評估周期比較適合。目前，全國各大中城市及縣、鎮都有基準地價數據，覆蓋工業用地、商業用地和居住用地。國土資源部規定基準地價原則上每三年更新一次。在實踐中大部分城市都是以2～3年為周期進行更新和調整的。因此，結合基準地價評估周期，運用各地的基準地價數據結合不同類型房地產在估價時點的建筑成本等資料所測算的房地產價格可以作為不同類型房地產稅的稅基。
（三） 建立以市場比較法為主、收益法和成本法為補充的稅基評估方法體系
在選擇房地產稅基評估方法時，應以市場比較法為主、收益法和成本法為補充。市場法評估的前提條件是房地產市場比較活躍、估價需要的可比實例數據比較容易收集。在房地產市場發達、類似房地產有交易的條件下，這種方法的評估結果易于被納稅人接受。收益法適用于有穩定預期收益并且收益和風險都能量化的房地產估價，但對未來收益預測受較強的主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響。對于一些很少交易而又沒有經濟收益的房地產可以考慮采用成本法估價。
（四）房地產稅基評估信息數據庫的建立
以房地產市場價值為房地產稅征稅依據，就要求政府或評估部門掌握并不斷地更新有關房地產的數據。目前，多數國家在為征收房地產稅而進行稅基評估的過程中引入了批量評估方法，即應用系統的、統一的、考慮到統計檢驗和結果分析的評估方法和技術評估多項財產確定日期價值的活動。批量評估過程包括一個非常重要的步驟即對轄區內所有不動產進行基礎數據的采集，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、建成年代、材料以及房地產交易數據、成本數據、收益數據等。因此，完善的財產登記制度是房地產稅開征的基礎，也是房地產稅順利實施的保障。所以，應當盡快健全有關財產（主要是房地產）登記、處理的法律法規，盡快建立個人資產檔案管理。
（五）形成納稅人爭議處理機制
在評估房地產市場價值過程中，因房地產個別因素造成的估價結果差異是不可避的。因此，應建立相應的處理機制，保護納稅人合法權益。首先，要對評估結果進行公示，以增強評估信息的透明度。其次，當納稅人對評估結果有異議時，應當允許在一定期限內向原稅基評估機構申請復核評估；為了保證納稅人的申訴權利，地方應成立稅基評估專家委員會，允許納稅人對復核評估的結果有異議時向當地的稅基評估專家委員會申請鑒定。
參考文獻：
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[關鍵詞]房地產；批量評估；定制服務；咨詢服務
中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278(2011)10-018-01
房地產批量評估是指一次性評估大批量房地產。由于在房地產批量評估的實踐中，往往需要計算機作為輔助工具，因此，也被人們稱為計算機輔助房地產批量評估。隨著房地產批量評估技術的不斷完善，該技術將會被越來越多的國內房地產估價機構推廣應用。本文對房地產批量評估技術進行了一些探討，并就如何結合我國的具體國情來推廣和應用提出了三點具體的建議。
一、房地產批量評估技術的功能與發展現狀
目前，在西方發達國家房地產評估行業中，房地產批量評估技術已經得到了廣泛的應用。根據國際稅基評估官員協會(IAAO)、國際評估準則2005年版(IVS2005)和美國專業評估執業統一準則(USPAP)等三方對房地產批量評估的定義，本文將房地產批量評估技術界定為：以成本法，市場比較法和收益還原法等房地產估價方法為理論基礎，運用數理統計原理建立評稅模型，結合計算機，地理信息系統等技術，在評稅時點一次性對多項應稅房地產進行評稅的技術方法。房地產批量評估技術與傳統的單宗房地產評估方法相比，無論在估價目的、評估范圍和價值標準方面，還是在評估模型、質量監控和評估效率等方面有著本質的區別。
總之，與單宗房地產評估技術相比，房地產批量評估技術具有高效率、靈活性、持久性、―致性、可解釋性和透明性等優點。
由于我國至今尚未出臺“物業稅法”，社會各界對物業稅是否將實施雖然已經形成共識，但對于何時實施、具體實施細則、稅基評估要求及應用前景等則眾說紛紜，加之我國房地產估價機構還存在人才儲備不足、專業技術力量薄弱、計算機信息化水平低等問題，從而在客觀上制約了房地產批量評估技術的推廣和應用。各使用地區能在較短的時間內根據各地的房地產市場特點及房地產交易稅收征管情況進行本地化處理并應用于征管實踐。
在可以預見的將來，房地產批量評估技術必將在國內迎來發展的高峰，是十分有前途的領域。
二、推廣和應用房地產批量評估技術建議
房地產估價機構為地方稅務部門定制批量評稅系統，應參照房地產交易稅收征管的相關制度、法規和業務程序，實現由房地產基本信息庫――房地產計稅價格數據庫――計稅價格自動動態更新――計稅價格人工修正――計稅基準價、成交價、掛牌價對比的全面管理，實現“一房一價”、“動態自動更新”的房地產交易計稅價格系統，從而加強對納稅異常的監控征管，提高征收機關自身的稅收管理水平，實現在征收前臺利用計算機自動計算，確定計稅價格，計算各項稅費，從而解決個人存量房交易難以當場發證的瓶頸，簡化辦稅流程，方便納稅人，提高征管效率。
此外，我國開征物業稅已是大勢所趨。同一個城市不可能使用兩套批量評稅系統，房地產估價機構只有在物業稅開征之前就完成批量評稅系統的開發研發、運行調試工作，才能把握商機，在未來激烈的市場競爭中取得優勢地位。
目前，我國與房私產評估所需套的相關數據十分零散地分布在許多部門，如國土資源部門、測繪部門、城市規劃部門、房管部門、民政部門等單位，各地都沒有建立完整、統一的用于房地產評估的信息數據庫和數據采集制度。因此，房地產估價機構應將批量評稅系統作為推廣和應用批量評估業務的首要工作來抓，還在于通過為地方稅務部門定制批量評稅系統，能夠由稅務局牽頭，協調參與各方，特別是政府部門的關系，減少很多阻力與不必要的麻煩，并為估價機構積累多方面的寶貴的社會資源。
(一)為商業銀行提供定制化服務
房地產估價機構在開發房地產批量評稅系統的基礎上，還應充分挖掘市場潛力，為各商業銀行提供貸后風險管理服務。由于房地產批量評稅系統將涵蓋城市規劃范圍內幾乎所有的房地產項目，覆蓋面廣，數據來源真實、可靠，在系統開發過程中所積累的經驗和資源能夠支持房地產估價機構以較低成本開發出適用于商業銀行貸后風險管理的批量評估系統。在后續服務中，還可以根據各商業銀行的不同需求，制作更加個性化的房地產項目風險預警系統。
【關鍵詞】公允價值；投資性房地產；會計準則
我國在2006年新增了投資性房地產準則，并在2007年1月1日開始實施。《企業會計準則第3號―投資性房地產》明確規定了投資性房地產的定義、初始后續計量模式的選擇、處置以及披露的要求。它對公正客觀表現房地產的價值，提高會計信息質量，與國際會計接軌有著重要的意義。
1 投資性房地產的概述
1.1 投資性房地產的定義
投資性房地產是指賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。新準則規定的的投資性房地產范圍是：
（1）已出租的土地使用權，是指企業通過轉讓方式取得并以經營租賃方式租出的土地使用權。（2）持有并準備增值之后轉讓的土地使用權，是指企業取得的，準備增值后轉讓的土地使用權（3）已出租的建筑物。指企業擁有的，以經營租賃方式租出的建筑物。
不屬于投資性房地產的有：（1）自用房地產。指的是企業經營管理，生產商品和提供勞務等而持有的房地產，比如企業的辦公大樓和廠房（2）作為存貨的房地產。指的是房地產企業用于銷售目的而開發的商品房，這類房地產屬于開發商的存貨。
1.2 投資性房地產的會計核算模式
初始計量：投資性房地產應當按照成本模式進行初始計量。
后續計量：現有的投資性房地產后續核算模式有公允價值計量模式和成本模式。在成本模式下，投資性房地產要按照固定資產有關規定，計提折舊或攤銷，還要按照資產減值的有關規定進行處理。采用公允價值進行后續計量的投資性房地產不要需要計提折舊或者攤銷，應當在資產負債表日把賬面價值調整到公允價值。差額計入公允價值變動損益。企業既可以采用成本模式進行后續計量，也可以采用公允價值進行后續計量。但是企業不得同時采兩種計量模式，并且一經采用不得隨意變更。
2 公允價值的概述
公允價值是指在計量日發生的有序交易中，市場參與者出售一項資產能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。在內容上公允價值可以理解為“脫手價”，但是這個金額的取得卻有著很多假定和限制條件：
（1）有序交易，自愿平等。交易雙方處于完全公平的市場競爭環境，交易過程不存在關聯方關系。
（2）持續經營。交易雙方從自身商業利益出發，在正常運營，而非清算、非強制情況下發生的交易。
（3）活躍的市場。當活躍的市場存在時，公開報價才能被市場參與者獲得并驗證。
（4）價值的估計。公允價值的估計依賴活躍的市場，即假設資產或負債的交易發生在最活躍或最大交易量的市觥5輩淮嬖諢鈐臼諧∈痹蛐璨捎眉壑燈攔濫P屠慈范ü允價值。
3 公允價值計量模式的應用現狀
會計準則規定：投資性房地產的后續計量要根據企業實際情況選擇，但是企業不得同時采兩種計量模式并且一經采用不得隨意變更。
表1反映了2012-2014年我國上市公司投資性房地產采用公允價值計量模式情況
如表1所示，2012-2014年我國的上市公司數量逐年遞增，其中有房地產業務的上市公司數量也在不斷增長，但是采用公允價值計量模式的上市公司只有43家、43家和48家，每年所占比例僅為4.44%、4.13%和4.18%。可以分析出，上市公司中投資性房地產后續計量采用公允價值模式的數量保持穩定，但是公允價值計量模式并沒有被廣泛運用。
4 公允價值計量模式應用現狀分析
4.1 公允價值導致利潤波動，不確定性大
企業的經營風險就會加大，如果企業采用公允價值模式計量的話。因為公允價值受到了市場環境的影響。近幾年我國房地產市場走勢不明確，國家出臺了嚴厲的調控政策，特別是限購來遏制房價上漲。如果房價出現轉折點，公允價值下降而導致的變動損益將影響本年利潤，從而導致利潤的波動，勢必影響投資者信心。
4.2 公允價值導致企業稅負的增加
會計準則規定采用成本法計量的投資性房地產可以計提折舊或者攤銷，計提的折舊或攤銷計入當期成本或期間費用，從而減少應納稅所得額，起到了抵稅的作用。但采用公允價值計量的房地產則不允許計提折舊和攤銷，就導致企業喪失了“稅盾”，加重了稅負。
4.3 估值技術不完善，監管機制不健全
采用公允價值核算的投資性房地產首要的問題是確定其公允價值。然而我國投資性房地產起步晚，市場不成熟，很多企業都沒有形成完整的信息收集體系。如何從市場收集并甄別報價信息，尋找活躍市場，如果不存在活躍市場還需要采用復雜的估值技術來確定公允價值，這些都會增加企業估值成本。其次不完善的監管機制會給企業提供調節利潤的機會，導致會計信息不真實。比如當企業出現虧損時，企業可能通過把計量模式從成本模式變更為公允價值計量模式來人為調節利潤。
4.4 投資性房地產市場不成熟
相比與歐美發達國家，我國的房地產市場起步晚，制度不完善，并不具備全面實施公允價值計量模式的條件。在我國東部沿海經濟發達地區，房地產市場活躍，滿足了公允價值可以可靠取得的假設和前提。欠發達的中西部地區缺乏活躍的市場，因此難以取得可靠的市場報價。同時估值技術不成熟，相對獨立的第三方評估機構沒有規范的行業標準和操作規范，導致評估出來的公允價值可靠度不高。
5 改善公允價值計量模式應用現狀的對策
5.1 建立健全的投資性房地產評估體系
投資性房地產客觀合理的估價取決于健全的評估體系。完善投資性房地產評估體系、加強對企業或第三方評估行為的監督、提升估值技術對提高會計信息的真實可靠性有著至關重要的作用。此外，可以加強對第三方評估機構的管理。規范第三方評估機構的評估行為需要建立統一評估標準，制定統一的評估細則，確保評估人員的獨立性。評估人員不僅需要提高專業技能，善于歸納實務經驗，還要提升職業素質和普及法律法規，從而提高評估準確性并減少信息失真的可能性。另外還需要監管部門對企業相關財務信息進行監管核查，保證其客觀性和可比性，企業對取得的公允價值進行更多的披露，比如披露評估方法、評估假設以及評估信息來源。
5.2 完善房地產市場
只有在活躍的，成熟的市場環境下，公開報價才能被市場參與者獲得并驗證，公允價值才能可靠獲得。因此加快各級房地產市場發展，建立公開公正的市場機制，完善相關數據信息庫對形成統一開放的房地產市場、方便企業取得房地產市場價格以及降低獲取信息成本很有必要。我國政府相關部門可以利用互聯網技術，聯合公證、稅收、財政部門以及房地產中介，建立一個完整的房地產交易網絡系統以便收集交易信息、手續辦理、管理服務和監管監督。
5.3 地區差異化管理
我國地區經濟發展不均衡，東西部發展程度差別很大，所以差異化管理更滿足我國房地產發展的現狀。在東部沿海經濟發達地區，房地產市場活躍，滿足了公允價值可以可靠獲得的假設和前提。以這些發達地區作為試點，要求這些地區的房地產企業必須采用公允價值計量模式。這樣既可以借助試點實施經驗完善會計準則，又可以推動房地產市場體系的健全發展。非點地區的企業仍可以選擇適合自身實際情況的計量模式。
5.4 規范的信息披露
會計信息的透明化、規范化能夠有效遏制企業人為故意操縱利潤。為了保證會計信息的客觀性和可比性，這需要相關部門對企業加強監管，規范財務報表中公允價值的披露。要求企業披露評估方法、評估機構以及評估信息來源等，以確保投資者了解房地產的類型，公允價值變動情況以及變動對利潤的影響。
5.5 稅收優惠政策，完善會計準則
采用公允價值計量的企業不得對房地產計提折舊或攤銷，這使得企業喪失了稅盾。同時，投資性房地產在會計上的賬面價值和稅法上的計稅基礎的不同而增加的遞延所得稅負債加重了稅負。政府部門應該完善實務中的應用、完善會計準以及則頒布稅收優惠政策，從源頭減輕企業稅收負擔。這不僅需要借鑒國際會計準則，同時還要符合我國國情，不能盲目改革。
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一、統一前后評估工作的變化
柏林位于歐洲的中心位置,統一后的柏林更是東西歐的樞紐。具有重要的政治、經濟意義。
1.合并前東、西柏林的情況。東德國家雇傭的評估師不是按照市場價格進行評估工作的,而是根據國家的規定進行工作。他們不需要調查房地產的市場價格,只要按規定進行計算即可,如城近郊1馬克/平方米;市中心20馬克/平方米;可建私家花園的10馬克/平方米;市中心有些地方無地價,因國家所有不許買賣。1990年在東德出現了合資經濟,東德的評估人員才根據市場來進行評估。但由于金融部。經濟部在評估方面具有決定權,且部內官員對市場一點不但,他們認為將不同因素發展到數百個,就是市場化了,所以東德評估人員根據市場進行評估也只不過是根據金融部、經濟部規定的若干因素進行。這種做法有可能導致評估值與市場價值背道而馳。西德評估人員與東德的做法是不同的,市場是西德評估人員評估工作中所遵循的準則。按西方價值觀念評估一塊地,土地用途是標準,隨意性較大的因素并不是評估標準。西德的評估界建立了良己的一套規則,使用三種不同的評估方式(比較法、重置成本法、收益還原法)。
2.東、西柏林合并后的評估經驗。實施西德的評估方法,東德的金融部、經濟部意識到了這點,并根據東德的特點逐步引入,西德的評估師在東德的評估工作中一直以努力找到東、西德兩邊具有可比性的地段,主要因素是地區大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用權的安全性等。如果選出這些可比性因素,西德的評估師基本上用比較法就可以評估土地的價值了。這個方法就是東、西德統一后唯一可行的評估地價的方法。德國的不動產透明度很高,每一塊出售的土地都登記在冊,且每塊土地的買賣都必須由公證人報告國家,每年在雜志上定期刊登有關數據。公眾可以看到每塊地段的具體數據并根據此進行投資。在統一后的十年中,東德已經逐漸形成一個有供有求的市場,評估師現在也可以找到這些有關的數據進行評估。
二、評估職業的工作準則
德國的評估工作是獨立于政府之外的。評估職業者在評估工作中只對自己負責,并不考慮政府、委托人及個人的經濟利益。評估職業者評估出的土地
價格不需政府進行確認(但法院只承認評估師簽字的評估報告)。如當事人因某種經濟行為發現評估結果有誤,可以向法院起訴。評估職業者自己對評估結果負責30年(法律規定),評估錯誤時先用該項目的保險合同的賠償金賠付,不夠再用私人財產負責,公司內的所有評估師都負有連帶責任。
在評估職業者進行評估的時候,政府無權干涉評估職業者的工作,即使評估結果有損于政府的利益。政府對土地價格也有自己的規定,但土地價格并不是由政府制定的,而是政府委托專業人士制定再通過法律確認的。受政府雇傭,對于評估師來說是一種很高的榮譽。
三、評估工作在市場經濟中的作用
在德國,私有財產是一切發展的基石,產業主要保護自己的財產,與租戶不同。經濟改革30%是關于私有財產的內容,最大的業主是國家。國家通過出售一部分地產,獲得了一部分收入,使經濟得到了一定的發展,并且通過出售地產將外流的資金吸引回來。為了更好地激活房地產市場,必須有明確的房地產價格,使投資者可依據其選擇。購買房地產。西德的評估師根據市場和城市規劃等,把城市進行對比,抓住優勢,研究如何設計城市功能,然后確定某一地區如何利用及容積率,并繪制出城市的地價國。地價目中包含三種數據(l)用途,(2)容積率,(3)價格(每平方米)。每個投資者都可以根據地價圖計算房地產的價格、建設規模、投資收益等。利用地價圖,德國創造了一個模式,城市可以自己決定走什么樣的發展道路。地價圖已完全被市場接受,且在市場中通行。每年將會繪制一張新的地價圖,當估價師按經驗發現地價圖與實際不符時,或國家需要時,政府通過購買可以得到此圖。地價圖對于國家來說,可以幫助政府測算稅收,目前在德國,政府都是依據地價圖來征收地產稅。對于投資人來說,人們往往根據此圖進行成萬上億的投資,但投機幾乎成了不可能。
四、國有資產在市場經濟下的轉變歷程
原東德的國有企業均由托管局負責將其盡快私有化。托管局是聯邦政府下一個企業,管理原東德的國有資產,評估這些不動產,并努力將其賣出。托管局下設的房地產管理部門負責房地產的評估工作。房地產管理部門雇傭自由評估師對不動產進行評估、同時雇傭一些評估師成立評委會,負責制定托管局的評估政策且對評估結果進行審核。評委會由15到20個來自各行各業的專業人士組成,每屆任期四年,其工作完全獨立,不受托管局的干擾。評委們并不放棄原有的工作,在托管局也僅是獲得象征性的車馬費。在國有資產評估中主要采用收益還原法,因為托管的房地產除住宅外均是希望得到收益的。目前托管局在新的聯邦州有10個分理機構,在柏林布蘭登堡地區有3個。托管局只負責管理、出售經營的房屋,監督管理者,一是調查管理者執行情況;二是管理者每季度上報環境報告,每季度報告中包括垃圾處理問題,每年上報一次危險品的情況。管理人與托管局有合同,個人負責。托管局出售不動產的原則有兩點:(l)買主得到一定優惠;(2)買主與托管局合力清理不動產,但托管局不為此付支付清理費,因在售價中不包括清理費用。土地的評估資用由產權人支付。
五、考察體會及工作建議
(一)房產稅調整為不動產稅,按市場價值征稅,更符合經濟規律,有利于市場經濟的正常運行。
在德國,房屋、土地是分開征稅的,屬財產稅的征收范圍,但其均是以市場價格即評估價格作為計稅依據的,使得稅收工作與國家經濟發展緊密相連。
目前,在我國房產稅的政策規定中,房產稅的計稅依據主要是納稅人房地產的賬面原值或租金收入。由于納稅人獲得房地產的時間、形式不同,其賬面原值的內容差異也較大,且隨市場經濟的發展,房地產價值也是隨時變動的,賬面原值已不能及時反映房地產的真正價值。計稅依據的差異導致房產稅的征收管理工作無法真正體現財產稅的性質,并對市場經濟的發展發生了一定的負作用。鑒于房屋產權和土地使用權已是擁有者的財產,且賬面原值又不能真實、準確的反映出房地產的價值,在以市場經濟和公平稅賦為原則的前提下,建議有關部門對房產稅政策進行調整,將房產稅調整為不動產稅,明確以不動產的市場價值為計稅依據,以保證我國稅收工作與市場經濟發展相銜接,促進市場經濟的順利發展。
(二)成立專門的評估委員會,定期繪制全市房產稅計稅依據圖,體現公平稅賦的原則,便于征收管理。
目前,房產稅、城房稅的計稅依據包括房產原值(含評估值)、稅務機關估值。對于納稅人按規定進行評估并相應調整會計賬目的,可將其評估值視作房產原值。由于目前本市評估行業尚屬一個新興的行業,并不規范,在評估時根據納稅人評估目的的不同評估結果也是多種多樣的。納稅人用以調整會計賬目的評估值也是各種各樣的。對于沒有房產原值且納稅人未進行評估的不動產,可由稅務機關參照房地產管理部門制定的評估標準進行評估。但房地產管理部門評估標準制定時間較早,評估標準過低,已無法適應現在的市場經濟。鑒于以上原因,建議可以比照德國托管局的做法,雇傭社會上各行業中專業評估人員組成評估委員會。評估委員會在獨立工作的原則下,按照市場經濟的條件,定期繪制全市房產
論文摘 要：隨著我國住房抵押貸款余額的進一步增加，商業銀行面臨流動性風險，所以急需推動住房抵押貸款證券化的實施。文章結合次貸危機分析了美國住房抵押貸款的證券化模式，指出我國可以借鑒美國模式。但是需要從次貸危機中吸取一定的教訓，使得我國住房抵押貸款證券化更好地發展。
一、引言
20世紀70年代以來，資產證券化以其能夠降低發行主體的融資成本，爭強資產流動性，提高資本市場的配置效率和滿足投資者的特殊需求等優勢，在世界各國很快得以實施和普及。資產證券化以住房抵押貸款證券化為源頭。住房抵押貸款在以美國為首的西方發達國家發展迅速。它深刻改變了美國等許多國家金融業的發展歷程，引發出一系列的制度創新、市場創新和技術創新。近幾年來，住房抵押貸款的證券化也備受我國學者和業內人士的廣泛關注，成為一項在我國呼之欲出的金融創新。然而就在大家積極肯定并提出以美國房貸抵押貸款證券化為學習榜樣的時候，一場自2006年年底開始的次級住房抵押貸款債券危機（簡稱次貸危機）席卷了美國市場，并最終傳染到整個國際金融市場，并引發國際金融市場的動蕩。這無疑給我國住房抵押貸款的證券化敲響了警鐘，我們不得不審視美國住房抵押貸款證券化制度和這場次貸危機的起因，并且從中得到啟示，為我國推進抵押貸款證券化工作提供建議。
二、美國住房抵押貸款證券化及次貸危機的產生
（一）美國住房抵押貸款證券化
美國房地產信貸市場，其制度經歷了一個從不完善到完善的過程，尤其是20世紀30年代經濟大蕭條之后，美國在防范房地產信貸風險方面采取了一系列的措施，逐步建立健全了一整套的風險預防、分攤和轉移的體制。其中在風險的風癱和轉嫁方面，最突出的就是建立了房地產抵押貸款的證券化制度。經過幾十年的發展，美國已經建立起了規模龐大的房地產抵押貸款證券化的一級和二級市場。它打破了房地產信貸市場和資本市場的隔閡，形成了全國性的房地產金融市場。
美國房地產抵押貸款證券化結構包括一級抵押貸款市場和二級抵押貸款市場。一級抵押貸款市場指的是房地產抵押貸款的形成和擔保市場。它主要包括借款人、貸款機構以及信用擔保機構和保險公司等中介服務機構。二級抵押貸款市場特殊目的機構（spv）對抵押貸款進行打包并發行抵押支持證券（mortgage backed securities， mbs），并在投資者之間流通的市場。主要包括特殊目的機構、各種投資者、信用評級機構、信用增級機構、會計師事務所、律師事務所和證券承銷商等中介服務機構。資產證券化基本操作步驟主要包括：資產池（asset pooling）的組建，設置特殊目的機構（special purpose vehicle, spv），信用增級（credit enhancement），信用評級（credit rating）及債券發行，發起人支付資產的價款，資產管理與回收資產收益和還本付息等。
在組建資產池的過程中，發起人對抵押貸款證券化的融資需求進行分析，確定其證券化的目標。然后對能夠證券化的資產進行清理估算，根據證券化的目標確定資產數量，最后將這些資產匯集組建資產池。在美國，資產池的標的資產分為三個等級，即優質抵押資產、另類a級（alt-a）抵押貸款和次級抵押貸款。其中次級抵押貸款指的是償付額占收入的比例（dti）大于55%和抵押貸款占房產價值比例（ltv）大于85%的貸款。當dti小于55%和ltv小于85%的貸款為優質抵押貸款。另類a級抵押貸款是介于兩者之間的灰色等級貸款，主要區分標準是根據借款人提供的收入證明等。2003年以前，美國住房抵押貸款超過60%是優質抵押貸款。截至2006年，美國次級抵押貸款為6000億美元，當年美國房貸中有21%是次級抵押貸款。這種由銀行或投資公司向信用較差的客戶發放的次級抵押貸款風險大，一旦發生拖欠、違約或者取消抵押品贖回權，都會給貸款機構造成損失。并且由于風險傳染性，它容易引發金融系統風險。
設置特殊目的機構是為了保證資產證券化交易的順利進行。其主要作用是按照“真實出售”的標準，從貸款機構處購買基礎資產并為其擔保，組建資產池，并通過信用增級（credit enhancement）手段為其進行信用增級，并且聘請專業信用評級機構為增級后的資產進行評級并選擇證券承銷商發行抵押支持債券。信用增級即為了達到投資者和發行人需要達到的信用等級而采取一系列能使得證券化后的資產信用等級提高的措施。信用增級的手段主要包括銀行開立信用證、保險公司提供保險、原始權益人提供超額抵押和建立差額賬戶等。在美國，為配合次級抵押貸款的證券化，建立的特殊目的機構包括：政府國民抵押貸款協會（government national mortgage association，俗稱吉利美）、聯邦國民抵押貸款協會（federal national mortgage association，俗稱房利美）和美國聯邦住房貸款抵押公司（federal home loan mortgage corporation）三家。正是因為有了這三家政府機構的信用擔保，投資者才會對mbs產生如此濃厚的興趣，并且使得次級住房抵押貸款證券發展如此迅速。
（二）美國次貸危機的產生
雖然美國貸款資產證券化得到長足的發展，給金融市場帶來活力，但是同樣是資產證券化給它帶來了金融動蕩和危機。這就是2006年下半年開始的發源于美國，后迅速傳遍國際金融市場的美國次貸危機。有學者說這次次貸危機造成的損失不亞于1998年的亞洲金融風暴。它的產生并非資產證券化本生的制度缺陷，其根源有以下幾點：
首先表現為住房抵押貸款放款政策過于寬松。2001年到2005年為美國房地產的繁榮時期。由于互聯網泡沫的破滅以及“911事件”的沖擊，美國經濟陷入衰退境地。為了刺激經濟增長，美聯儲采取連續降息的方式。自此，美國進入一個連續降息周期。這直接導致了美國房地產的繁榮。隨著經濟復蘇和居民收入水平的提高，以及對房價進一步升高的預期，美國居民購房欲望異常強烈，紛紛貸款買房，美國房地產抵押貸款急劇上升。2003年以前，優質抵押貸款幾近飽和狀態，優質抵押貸款占比超過60%。于是出于對利益的沖動以及房地產行業的過度樂觀預期，金融機構為了招徠客戶，為低等級信用客戶開發了所謂alt-a貸款和次級抵押貸款。并且金融機構盡量降低放款標準，降低借款者初期償債負擔。次級抵押貸款中突出就是大量的可調整利率抵押貸款（adjustable rate mortgage, arm），即根據市場利率指數不斷調整的抵押貸款。其突出特點是在借款頭幾年按照低于市場利率的固定利率付息或者不付息，在后來則按照浮動的市場利率付息，并且這個浮動利率一般高于市場利率。因為申請次級抵押貸款的借款人通常是低收入階層，他們往往不能承受較高的首付，而且在貸款初期，他們往往不能承受較高的本息支付，因此這種抵押貸款特別受到借款人的歡迎。因為他們預期房地產價格會不斷上漲，只要他們在開始時候少支付本息，就算在后來也無法承受較高的利率的情況下，他們會出售房地產或者進行再融資（refinance），從而償還貸款。
這種貸款在期初或者利率不斷下降和房地產價格不斷上升的時候，通常不會出現問題。但是一旦市場利率不斷上漲，房地產價格不斷走低的時候，往往容易出現問題。因為這個時候購房者難以承受調整過后的利率，并且進行再融資的困難加大，這時容易發生違約事件。美國自2004年6月到2006年6月，由于經濟復蘇，有通貨膨脹跡象，所以美聯儲連續17次加息。在加息的影響下，2006年初，美國房地產開始降溫，在2007年年初，房地產價格開始下降，這成為導火索，直接導致了次貸危機的發生。
其次表現為房地產金融機構和信用評級機構的信用缺失。資產證券化的發展，使得房地產金融機構更加易于實現風險的轉移。房地產金融機構將抵押貸款賣給投資銀行或者其它特殊目的機構類似實體，特殊目的機構又將貸款打包并據此發行債券，將債券賣給對沖基金、共同基金、保險基金以及其它投資者，成功實現風險的轉移和分攤，并且房地產金融機構能夠從中獲得一筆可觀的手續費收入。所以房地產金融機構樂于不顧后果，放松貸款條件，甚至于不需要借款者提供任何形式的收入和資產證明文件，也不考慮其真是償還能力，有的還縱容借款人弄虛作假。并且特殊目的機構擁有強大的政府信用做擔保，出于利益的沖動，信用評級機構往往人為提高了部分次貸債券的等級。有數據顯示，在2007年2月，美國貸款就已經對次貸問題表示憂慮。并且2007年2月到7月就有新世紀金融公司和一些西方對沖基金，如瑞士銀行旗下的狄龍里德資本管理基金、美國知名的貝爾斯登資產管理公司，先后陷入困境。但是知道2007年7月，穆迪和標準普爾等評級機構才開始調低部分債券的信用評級。彼得·莫里奇也曾經撰文感嘆美國銀行和債券信用評級機構的誠信淪喪。
三、對我國房貸資產證券化的啟示
目前，我國抵押貸款已經達到3萬億，占銀行貸款余額比例超過20%，已經達到容易產生流動性風險的臨界值。不能否認，房地產抵押貸款證券化是分散和轉移銀行信貸風險的有效方式。所以我國有必要大力推行貸款證券化，尤其是房地產抵押貸款的資產證券化。但是，從美國的例子來看，資產證券化也并非一個完全有效的方法。然而，我們更不能因噎廢食，不能因為美國次貸危機的產生，而抵制證券化。相反，我們應該認真研究次貸危機，并且從中吸取教訓。由第二部分可知，引發這次次貸危機的根本原因在于證券化過程中，資產池的組建以及信用增級和評級環節出現了問題。為了使得我國房地產抵押貸款證券化健康快速發展，提高金融市場的運行效率，我們可以從美國次貸危機中吸取如下一些教訓。
第一，在組建資產池的過程中，應該注意標的資產的質量。在我國，標的資產即商業銀行提供的住房抵押貸款。出于風險防范的要求，特殊目的機構必須對擬證券化的資產質量嚴格把關。優質的證券資產才能列入證券化的范圍，堅決排除質量較差的信貸資產。具體措施可以有：建立健全信用評級制度和征信體系，即設立專門的信用機構，負責收集和匯總與個人或企業信用有關的信息。完善房地產評估體系，即制定和完善房地產評估準則，明確房地產評估的主要依據、評估方法、評估報告的內容；建立健全房地產評估監管體制；進一步完善房地產評估機構的管理和評估人員的資格認證制度。總之，嚴格把好資產池的質量關就是把好了源頭關。
第二，嚴防房地產金融機構在發放貸款和信用評級機構評級過程中的信用缺失現象。主要指嚴防商業銀行等金融機構為了擴大貸款規模而采取漠視借款人收入、資產證明等文件的法律效應和真實性，漠視借款人的真是償還能力，甚至于和借款人串通好弄虛作假的行為。具體措施包括：加強對商業銀行等金融機構的房地產抵押貸款的監管，杜絕弄虛作假現象，嚴格控制房地產抵押貸款的房貸規模，控制房貸占貸款規模的比重。對于嚴防信用評級機構的信用缺失現象具體措施包括：加快征信體系建設步伐，建立健全的征信體系。提高信用評級方法和手段，不能盲目相信特殊目的機構和其它信用擔保機構的擔保，不能對房地產市場盲目自信。
最后，加強投資者風險教育。不可否認，美次貸危機的另一個原因就是投資者對評級機構以及房地產市場發展的盲目自信，過分最求高收益，缺乏必要風險規避意識，滋長了房貸創造人和特殊目的機構大量發行低質量的抵押支持證券的氣焰。所以要加強投資者風險教育，提高投資者綜合素質。而這點，從我國目前資本市場運行情況來看，更加顯得迫切。
參考文獻：
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2.甑炳禧.透視美國次貸危機及對我國的啟示［j］. 經濟與管理研究,2007(11)
發現自己對房地產領域感興趣后，他曾有意識地去找相關的書來看，其中《房地產投資信托基金指引》給了他很多啟發，“原來我們學的工程管理比較偏向工程建設方向，但實際房地產市場的整個鏈條除了前期的開發和運營，后面還有一個資本平臺。”楊枝最終把對房地產投資信托基金（REITs）的研究作為畢業論文課題，當時，國內還沒有類似產品，畢業后，楊枝決定去英國學習商業地產。
這是他在職業路徑上為自己做的第一次評估，幫他找準了未來的職業方向。
碩士畢業后，楊枝在倫敦金融城的一家當地律所找到了第一份工作，專業并不十分對口。起初，楊枝并不被看好，他希望能做出點兒成績證明自己。注意到當時已經有不少公司開始拓展來自中國的海外置業客戶，原本性格內向的楊枝硬著頭皮拓寬自己的社交面，通過頻繁地發郵件、打電話、參與并組織活動，他成功進入了英國華人房地產協會。
楊枝的努力為這家正在發展階段的律所拓寬了市場。2011年，他還代表事務所專門到北京、上海和香港做了幾場路演，宣傳律所幫助中國買家在海外置業的業務能力。
在職業路徑上，楊枝對自己的評估一次比一次清晰，意識到在律所的職業發展已經到了天花板，他果斷選擇了辭職。“我會去想自己值不值得為一個不太熟悉的領域付出這么多。”楊枝說，“在律所，從業律師必須要執證，而且過程漫長，但我的興趣還是在房地產。”于是他選擇2011年回國。
雖然沒有房地產評估的實操經驗，楊枝在戴德梁行的面試卻出乎意料地成功。當時REITs的概念在中國剛剛興起，楊枝關于REITs的畢業論文為他爭取到了機會。
戴德梁行是全球房地產顧問行業的“五大行”之一，作為獨立第三方為客戶提供商業地產的咨詢、和物業管理服務。楊枝所在的評估部，主要工作是通過評估樓宇的各個方面，給出樓宇定價報告。這份評估報告既可以在交易中作為交易價值的參考，也可以幫助銀行或準備上市的公司了解資產的價值。
原本認為自己科班出身，工作起來應該駕輕就熟，實際上手后，楊枝發現并不是想象中那樣簡單。因海外評估體系和國內有差異，而且辦公樓、酒店、商場等各種業態有不同的評估方法和模型，需要學習的內容非常龐雜。
迅速地調整了心態，楊枝對所有“打雜”的工作都欣然接受，努力抓住一切能夠學習的機會。除了參加公司的各種培訓，楊枝還時常拿著表格，向同事請教看不懂的參數。
“求知欲是快速進步的動力，感覺自己像海綿一樣每天都在吸水，有一種學不完的感覺。”楊枝說。期間，他考取了英國皇家特許測量師（全球最權威的房地產專業認證之一），因為進步迅速，他在戴德梁行的第一次升職就從助理分析師連升3級成為助理經理。如今，他已經是戴德梁行估價及顧問服務部的副董事。
回顧自己的職業道路，楊枝覺得能夠一直從事自己感興趣的事業是件幸運的事情，而這一切都要從學會評估自己開始。
C=CBNweekly Y=Yang Zhi
C： 最近在讀什么書？
Y： 在讀《全球REITs投資手冊》。我會買一些海外的REITs，幫公司創造價值的同時也讓自己的財富積累起來。你可以把它看成一只股票，只不過它對應的是一幢大樓，買了一定份額就會獲得相應的租金分紅，它是強制分紅的。這也使我間接參與了商業地產投資。
C： 從剛起步的小律所到戴德梁行這樣的大公司你都待過，對于初入職場的公司人，你對平臺的選擇有什么建議？
Y： 作為一個新人，從一個更全面的大平臺開始職業生涯會更好一些。我最初所在的律所的合伙人之一，一開始也是在一個大公司做了十幾年，才開始做自己的小公司。新人在大公司能夠得到全面系統的鍛煉，還有人會培訓引導、督促你進步。小公司可能就得完全靠自己。在大公司，雖然你可能只會做一些“螺絲釘”的工作，但如果你對任何事情都充滿興趣，不斷求知，主動了解和學習業務相關的內容，把“螺絲釘”的工作做得精美，提升綜合能力，你的老板是不會限制你的。
一、中國房產稅制
中國房產稅是以房屋為征稅對象，區分房屋用途以房產余值或租金收入作為計稅依據，以房產產權所有人為納稅人征收的一種財產稅。中國現行房產稅以1986年10月1日開始施行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》為依據，由地方稅務局負責征收。《中華人民共和國房產稅暫行條例》對房產稅的征收對象、納稅人、計稅依據、稅率等內容做出了詳細規定:征稅對象方面，房產稅僅對城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產征收，也即是說，對于坐落于城市、縣城、建制鎮和工礦區外的房產免征房產稅。納稅人方面，通常情況下房產稅的納稅人為房產所有權人;產權出典的，以承典人為納稅義務人;產權有爭議的，以實際使用人為納稅義務人。計稅依據方面，區分房產用途確定房產稅稅基。房產自用的，以房產余值為計稅依據，房產余值為房產原值一次性扣除10%～30%后的余值，房產原值是指產權所有人購入房產時房產的價值;房產出租的，以租金收入為計稅依據。稅率方面，房產稅按年征收，自用房產和出租房產適用稅率分別為1．2%和12%，對個人納稅人將其住房對外出租繼續用作住房的，取得的租金收入暫減按4%征收。［1］對稅務機關征收房產稅有異議的，納稅人可以在法定行政復議期限內向稅務行政復議機關申請行政復議，也可以向人民法院提起稅務行政訴訟。但是，納稅爭議案件，如對房產稅的征稅對象、稅率有爭議，當事人未經復議不得提出行政訴訟［2］。
二、美國房地產稅制
目前，美國是世界上房地產稅制比較完善的國家，其房地產稅制的理論依據有公需說、義務說以及交換說，表明其征收房地產稅是為了滿足社會公共需要，納稅人享受了公共服務，所以需要向國家繳納房產稅。正是在這三大理論的支撐下，美國房地產稅制逐步形成并不斷完善。美國房地產稅的征稅對象不僅包含房產，還包含與房產相連的土地。與此對應，美國房產稅的計稅依據既包含房產的價值，又包含土地的價值。對于房產和土地價值的估計，地方政府在評估時主要采用三種方法:市場價值法、成本法、收入法。在美國，不是使用這三種方法中的某一種來進行價值評估，而是用不同的方法對不同類型的房產估值。對于有頻繁交易的房產，采用市場價值法，即以公平市場上交易雙方都愿意接受的價格作為評估價;對于新建房產或有特殊用途的房產，采用成本法，即以重新購建該房產的成本價為評估價;對于類似商場、購物中心等能夠創造收入的商業性房產，則用收入乘以一個能夠反映房產價值的比例來評估房產價值。不論采用哪種辦法評估房產價值，每年都需重新估計，并以新的評估價計算當年應納稅額。為了減輕評估工作量，美國對于納稅年度內產權沒有發生變化的房地產采用簡易評估辦法，即確定一個評估價值增長率，重新評估價值可以按上一年房地產評估價值和增長率確定;對納稅年度內產權發生變化的房地產才進行詳細的重新評估［3］。特別有意思的是，美國房產稅稅率不是一個確定的稅率，不僅每個地區稅率有可能不同，同一個地區不同年度稅率也有可能出現很大的差異。這是因為美國房產稅稅率是用每年地方財政需要乘以房產稅貢獻比例后，除以本地房產評估價值計算得來，所以不是一個固定的稅率。在制定房產稅制度時，美國各地方政府通常會制定一個完整的稅務日歷，日歷中會標明房產狀態確定日、評估日、納稅期間、復議日、納稅截止日等內容，便于納稅人了解房產稅的計算方法與征收程序，并自覺履行納稅義務。美國在強調納稅人納稅義務的同時，還特別強調納稅人的權利，并將其體現在稅務日歷中，比如，若納稅人對地方政府確定的房產評估價值有異議，可以在繳納房產稅前提出，也可以在繳納房產稅后、截止日前向法院提出稅費返還的申訴［4］。
三、中國房產稅與美國房地產稅比較
(一)征稅對象中美兩國均對房產稅征稅對象做出了明確規定。不同的是，中國房產稅僅對房產征收，對土地征收的是城鎮土地使用稅，房地分離;美國則將房產和土地作為一個整體，一并評估并征收房地產稅。
(二)稅基中國房產稅稅基的確定需要區分房產的用途:自用房產以房產余值為稅基;出租房產以租金收入為稅基。美國房地產稅以房產與地產的評估價值作為稅基。
(三)稅率中美兩國對房產征稅均采用比例稅率，但確定方式不一樣。中國稅率法定并保持不變。美國房地產稅稅率的確定取決于當年地方政府預算收入中需要房地產稅所做貢獻及當年當地房地產評估價值，兩者之商即為當年稅率。由于每年地方政府預算收入及房地產評估價值均可能發生變化，所以美國房地產稅稅率每年都可能不同。
(四)對地方貢獻程度不論是美國還是中國，房產稅均屬于地方稅種，其征稅收入將增加地方財政收入。中國房產稅占地方政府收入不足4%，美國房地產稅占地方政府收入可高達30%以上，可見美國房地產稅對地方財政所做貢獻較大，其稅負與中國相比較重。較重的房地產稅負使得納稅人在滿足家庭基本生活需要的基礎上減少對閑置房產的投資，有利于房地產市場資源的合理分配。可見，完善中國房產稅制不僅有利于提高中國地方政府財政收入，還有利于改變中國房產資源分布不合理的現狀。四、中國房產稅改革試點中國現行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》是以1986年的國情為基礎制定的，而1986年以來國情發生了重大變化，尤其是在近幾年房地產市場得到充分發展的背景下，如何改革房產稅成為完善稅制改革探討的一個熱點。2010年5月27日，國務院批轉國家發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》。《通知》指出:同意發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》。《意見》中明確指出逐步推進房產稅改革。2011年1月，房產稅改革試點工作在上海和重慶兩市展開。上海和重慶根據各自實際情況，針對部分個人住宅，制定了不同的房產稅征收試點辦法。上海對個人住宅試點征收房產稅的依據為《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》。該《辦法》中規定了試點范圍、征收對象、納稅人、計稅依據、稅率、稅收減免等內容。重慶依據《房產稅改革試點暫行辦法》對個人住宅試點征收房產稅，該《辦法》明確了試點范圍、征收對象、納稅人、計稅依據、稅率、稅收減免等內容。上海和重慶兩市對部分個人住房征收房產稅，是在擴大征收范圍基礎上進行的試點。房產稅試點實踐為我們下一步改革房產稅制提供了計稅依據和稅率兩方面的經驗。試點政策打破了傳統房產稅制對計稅依據、稅率方面的限制，在保障居民基本生活需求的基礎上，對個人閑置住房征收房產稅。兩市在征收房產稅時都采用了以房產評估價作為計稅依據的方法，由于現在評估方法等問題尚未解決，兩市目前采用市場價作為評估價。在稅率的確定上，上海設置了兩檔稅率，重慶設置了三檔，對于房產價值高的，適用較高檔次的稅率，對于房產價值較低的，適用較低檔次的稅率。
五、完善中國房產稅制的思考
中國房產稅制正處于改革的過程中，我們應在借鑒國外房產稅稅制的基礎上，總結上海和重慶兩市試點經驗，不斷對房產稅制進行改革完善。需要注意的是，由于中國國情與美國等發達國家不同，房地產市場狀況特殊，在改革時不能照搬照抄，而應在明確房產稅制改革目的的基礎上，制定適應中國國情的新房產稅制。房產稅制改革應兼顧調節房地產市場和增加地方財政收入。
(一)拓寬征稅范圍目前，除房產稅試點區域外，中國房產稅主要是針對城市、縣城、建制鎮和工礦區的非住宅房產征收，對個人住宅用房產免征房產稅。結合房地產市場來考察，房地產市場飛速發展，房產價值不斷上升，不少投機者囤積房產，通過賺取買賣差價獲得豐厚收益。這導致了房地產市場上資源分配不均的現象，一部分人擁有多套住宅類房產，且大部分處于閑置狀態，而一部分人卻無力負擔高房價。原房產稅制對個人住宅類房產免稅是為了刺激個人買房，而現在房產稅應該以調節房地產市場資源配置為己任，在滿足居民基本生活需要的前提下，將住宅類房產納入征稅范圍。這不僅有利于增加地方財政收入，還有利于消除房地產市場上的資源配置不均的現象。目前，中國對房產和土地分別征收房產稅和土地使用稅，而房產和土地在物理上是不可分的，在評估房產價值時不能離開土地，評估土地價值時也不能離開地上建筑物。所以，筆者認為改革中國房產稅制可以借鑒美國的經驗，將房產和地產一并作為征稅對象。這樣一方面減少了稅種，使房產稅和城鎮土地使用稅合并;另一方面征稅對象既涵蓋了房產又涵蓋了土地，將兩個稅種合并仍然保證了對房產和土地征稅，保證了地方稅收收入，實現“少稅種、寬稅基”［5］。
(二)改革計稅依據中國現行房產稅計稅依據分別為房產折余價值和房產的租金收入，設置這兩種計稅依據不符合稅收的公平原則。比如，同一地段的房屋，房屋購置時間不同，房屋原值不同，負擔的房產稅也不同;房產用途不同，房產稅稅負也不相同。借鑒美國房產稅制在計稅依據方面的政策及總結上海和重慶兩市房產稅改革試點經驗，可以采用房屋的評估價作為計稅依據，對住宅和非住宅征收房產稅［6］。這樣能夠比較準確地反映產權所有者的經濟實力，體現稅收量能負擔原則，實現稅收公平。同時能夠對房產投機者進行警示，閑置房產持有越多，價值越高，房產稅稅負越重，有利于刺激投機者，使其將多余房產投放市場，實現資源優化配置。另外，采用評估價作為計稅依據，可將房價與地方政府收入、納稅人負擔相聯系。在經濟繁榮時，征收房產稅有利于提高地方政府收入，完善地方公共設施建設;在經濟衰退時，房產的計稅基礎下降，納稅人房產稅稅負降低。可見，以評估價作為房產稅計稅依據對地方政府和納稅人來講，可接受度都是比較高的。采用評估價作為計稅依據，就必須確定評估機構。為了保證評估價值公平，地方政府可以委托中介機構進行房地產評估，并在稅務行政復議中增加對房產評估值復議相關的內容。當納稅人對其房產的評估價有異議，且有證據證明評估價不準確時，可申請重新評估。
自21世紀初期,中國大陸房地產市場改革在新的一波房地產投資熱潮的推動下迅速升溫,與房地產相關的產業也進入快速發展期,最典型的一個現象就是“展會經濟”的蓬勃發展。全國各地,各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風起云涌;有些大中城市,房展會從最初的一年一度發展到春秋兩季,再發展到四季聯展;鄭州的房展會最熱時,一年期間,大大小小開了七八次,在這種背景下,房價開始迅速竄升。 房地產估價real estate appraisal是指專業房地產估價人員,根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按照嚴謹的估價程序,運用科學的估價方法,在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上,對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合,把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動,從事以上活動的機構即為經紀機構。兩者同屬于房地產交易中向相關當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的機構。從定義中我們可以看出估價和經紀機構的合作主要發生在房地產投資開發及建設完成后的交易階段,因此在本文中我們將對兩者在房地產交易這一階段中各自的角色進行分析并對兩者之間的相互關系及如何更好的處理這種關系進行討論。
二、案例分析
某房地產開發商將一套住宅物業售給某業主,自用該住宅物業兩年后,該業主欲轉讓其所擁有的該住宅物業,并委托一經紀機構為其出售,經紀機構根據該業主所提供的關于該住宅物業的資料及希望的出售價格,對掌握的客戶群資料進行查找并對欲購買該物業的買方進行直接聯系,通過解釋說明及現場勘察等方式使買方對該物業有較全面的了解,并組織或代表買賣雙方進行協商對最終的成交價格達成一致。其后,買方購房需要向銀行申請按揭貸款,此時接受銀行委托評估機構將要對該物業進行評估為銀行貸款提供價值參考,通過現場勘察、有關資料查詢并選用適當的評估方法,評估機構向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據。
上面這個案例簡單的說明了房地產估價和房地產經紀機構在房地產交易中各自服務的環節、服務的對象及提供的具體服務。我們對該案例中可能出現的其他情況再作進一步的補充。在開發商銷售一手樓盤的階段,經紀機構可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務;該業主從開發商手中購買該住宅物業時,也可能向銀行申請按揭貸款,而銀行也可能委托評估機構對該物業在該時點進行價格評估,作為貸款價值參考; 案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機構對該物業進行評估,以作為交易參考;該業主可能委托經紀機構出租該物業,同時評估機構可能接受委托,對參考租金進行評估;在買方無法償還貸款時,經紀可能被委托處置資產以償還銀行的債務,同時估價機構也可能被委托評估處置資產之參考價格。
由此看來,估價和經紀機構在房地產交易中無處不在,他們之間的合作也是環環相扣。
三、下面我們對評估及經紀機構在合作中集中出現的一些問題進行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出現在案例中的合作,而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作):
1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產生爭議。在房地產交易活動中,經紀機構引導雙方協商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格,是一個已完成的事實,這種價格通常隨著交易者的心態、偏好,對市場的了解程度,討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結果,不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構進行評估時,要向經紀機構充分的了解交易情況,分析不同的交易情況對評估價值所產生的正面或負面影響,從而對評估價值進行適當的修正。
2、成交價格和評估價格內涵不同。這種不同往往出現在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中,經紀機構所談之成交價格包括該住宅物業本身以及附著的裝修,在有些交易中還含有家私、家電等;而在以抵押為目的房地產評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響,在評估時應該將這一部分附加價值予以剔除。
在上述這兩種情況出現時,經紀機構常常抱怨評估機構的評估價值不夠客觀,不能準確的反映市場,尤其是遭到客戶的不滿,甚至造成貸款達不到客戶的要求進而導致交易無法進行。這主要是在合作中機構間缺乏溝通,對彼此業務缺乏深入的了解,知識脫鉤,對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。
3、提供參考案例的失實。當估價機構在對該物業進行評估時,需要對市場上同類物業的價格資料進行搜集、分析和修正,從而得出客觀的評估價值。由于目前經紀機構基本為片區經營的模式,對片區內物業掌握大量的成交信息,評估機構往往會向經紀機構查詢相關信息。經紀機構往往為了滿足客戶的貸款額度,提供虛假成交資料,誤導估價人員,從而得出偏離市場行情的公開市場價格。
這一問題不僅僅為經紀機構單方面所造成,也因為評估機構沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫,在短期內完成評估工作,缺乏市場信息而造成經紀機構對估價人員的誤導。沒能用專業的眼光對提供的資料進行有效篩選和修正。
四、在以上這種情況中出現了估價機構與經紀機構之間的不良合作,對交易當事人的利益造成不公正的影響,破壞了整個市場的公平競爭秩序,對整個行業的形象產生了負面影響,也對機構雙方的長期效益產生不良影響。
以上這些問題,有些是機構雙方缺乏彼此的了解和溝通,經紀機構對評估機構技術性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋,有些是評估機構對于經紀機構在成交環節中所發生的交易情況不了解,而不能對成交價格和提供的案例做出專業的分析和判斷,有些則是機構雙方在對交易推動和促進中進行不良的合作,使交易當事人蒙受損失,這些都應在我們以后的工作中予以改進和杜絕。
針對這些問題,有關政府部門及行業協會都提出了很多行之有效的解決辦法,下面筆者將從從業人員本身及機構本身提出一些建議:
1、加強機構間的溝通,彼此了解和熟悉對方的工作內容,要對客戶提出的無論相關于房地產信息還是技術方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明;
2、估價機構要建立起數據庫,而數據庫的資料也要保持長期的不斷更新,這項工作也非常需要經紀機構的配合,提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明;
3、機構本身對于員工日常工作的管理和職業道德培訓。盡管我們有行業協會對從業人員的行為進行監督,并且有行業規范對從業人員的行為進行約束。但是估價及經紀機構是從業人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責任和享受權利。機構本身應該對自己的員工進行業務能力和職業操守的不斷教育;
4、機構之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產評估和經紀機構都屬于第三產業,為客戶提供滿意的服務是我們的宗旨。而我們的機構部門設置多為業務部門而沒有或者很少設置售后服務部門或相關部門即客戶投訴部門。
