時間：2023-08-01 17:39:14
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產投資方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
由于房地產具有抗通貨膨脹、保值、增值性,房地產投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國,隨著各地房價的高歌猛進,以及股市的飄搖不定,房地產投資已成為廣大投資者和投資機構獲取高額利潤和實現資產增值的重要渠道。同時,鑒于房地產投資巨額性、風險性、外部性和政策影響性,以及投資資金或資源的有限性,投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇,選擇適合自己的投資形式和投資產品。因此,房地產投資決策應基于對目標項目科學、公正的投資分析之上,只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產的增值性。
二、房地產投資分析
房地產投資分析指在房地產投資活動之前,投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力,全面調查擬投資項目的各方面制約因素,對所有可能的投資方案進行比較論證,從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產投資分析的內容包括市場分析、區位條件分析、基礎數據估算分析、經濟分析、不確定性分析、風險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經濟分析和風險分析三方面做簡要介紹。
1.市場分析
房地產投資項目在投資決策前,調查市場狀況,辨識投資風險,選擇投資機會的過程,稱為房地產投資項目的市場分析。房地產市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產市場分析主要以市場調查和市場預測為手段,在獲取市場信息的基礎上,對投資項目的現金流量及市場價值的變化科學預測,為投資項目的經濟分析、風險和不確定性分析奠定基礎,為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據,以使投資者在開發結束或持有期內獲得最大利潤,實現增值的最大化。
2.經濟分析
經濟分析是房地產投資分析的核心部分,主要通過經濟分析指標的計算定量分析目標項目在經濟上的可行性。經濟分析指標根據是否考慮資金的時間價值可分為靜態分析指標與動態分析指標兩大類。由于資金本身就具有時間價值,而且將一定資金投入到某一項目后也會產生一定的機會成本,因此,筆者認為財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態分析指標更為科學、合理,更有利于輔助投資者做出正確的決策。
3.風險分析
房地產投資與其他投資一樣,可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風險存在。房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。由于房地產投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現能力差等特點,使得房地產投資的風險程度更高,在投資過程中可能會面臨自然風險、意外風險、財務風險、市場風險、政策風險、利率風險等諸多風險。
風險分析是風險評價的主要手段,其方法就是根據不確定性因素在一定范圍內的隨機變動,分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標準差、變異系數和置信區間,并由此說明擬投資項目在特定收益狀態下的風險程度。以市場風險的分析為例,在開發期或持有期內,市場可能會出現繁榮、正常和衰退三種情況。為此,投資人應通過深入的市場調查和數據分析,預測各個狀況發生的可能性和該狀況下可能的收益水平,并通過計算期望收益標準差、變異系數、置信區間等對市場風險進行評價。
關鍵詞：房地產投資；風險分析；風險防范
我國房地產投資市場在經過2010年政府新一輪宏觀調控后，2011年隨即面臨多重考驗，后續市場還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進程加劇等客觀因素的推動下，房地產投資者必須清醒把握房地產投資的各種風險因素，采取有效的防范措施，以獲得預期的經濟收益。
一、房地產投資主要風險因素分析
房地產投資需要經歷投資機會分析、實施與管理、投資后的評價與分析三個主要過程，其中某個環節的變化或某個因素的形成都會給房地產投資帶來風險。概括起來，影響房地產投資的主要風險因素包括以下五種因素。
1.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府實施政策的變化給房地產投資帶來潛在的經濟損失，主要包含土地管理政策、住房結構政策、宏觀投資規模控制政策、稅收政策以及環境保護政策等方面的風險。由于政策的變化而帶來的風險將對房地產投資產生重大的影響。房地產業作為我國國民經濟的主要支柱產業，在當前我國房地產市場有待完善的情況下，政策風險對房地產投資的影響尤為重要。
2.市場風險
市場風險是指由于供求關系變化，引起房地產投資市場中投資主體進行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。房地產市場中購買能力下降、勞動力價格上漲或原材料價格上漲等都會對房地產投資帶來較大的風險。
3.金融風險
金融風險是指由于利率、融資規模等的變化對房地產投資者帶來的損失。房地產投資數額巨大，對利率、融資規模的依賴非常大。當可融資規模減少時，房地產投資者自有資金投入增大，會產生資金流動困難的情況，容易產生財務風險；當利率上升時，房地產投資者投資成本增大，在房地產市場購買能力下降的情況下，將可能產生投資實際收益率降低的風險。
4.技術風險
技術風險是指由于技術進步對房地產投資者帶來的可能性損失。技術風險主要包括建筑施工工藝和技術、建筑設計、建筑材料等方面的更新而帶來的風險。
5.自然風險
自然風險是指自然原因對房地產投資造成損害的風險，如地震、火災、洪水、風暴、雪災等等。這些風險出現的幾率相對較低，可一旦出現，造成的投資損失是相當巨大的。
二、房地產投資風險的防范策略
房地產投資風險的防范關鍵在于能否采取有力的措施規避和控制風險,從而減少投資者的收益損失。根據可能造成投資損失的主要風險因素分析，投資者應從以下四方面采取措施。
1.把握政策變動，關注市場動態
當前我國房地產投資正處于高速發展的時期，國家和地方政府宏觀政策調控頻繁，這就要求房地產投資者在進行投資決策前，應加強對房地產相關法律、法規，國家稅收政策、財政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動態；同時對投資項目進行全面的市場調查和分析，掌握價格、競爭情況及未來市場的變化趨勢等。通過對各項政策的研究和市場調查分析，既有助于房地產投資者確定正確的投資方案，又利于其根據政策和市場變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
2.優化投資組合，防范市場風險
房地產投資是投資周期長、高風險的活動，同時各類房地產投資在風險程度、預期收益和資金總量方面各不相同。房地產投資者應當合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩妥投資與積極投資的比例關系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產投資結構的優化，合理確定長期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規避和防范市場風險。
3.合理融通資金，減少金融風險
房地產投資數額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風險的存在，要求房地產投資者在投資機會分析時要在考慮貸款規模減少和利率可能升高的基礎上進行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現金融風險的情況下，能夠迅速實現資金周轉，從而對金融風險進行防范。另外，房地產投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風險轉嫁給銀行。
4.加強保險意識，規避自然風險
房地產投資者可以通過對投資實物進行房地產保險，將地震、火災等不可抗拒力帶來的自然風險轉移給保險公司, 降低自身損失，從而為房地產投資者規避自然風險。
總之，現階段房地產投資者應理性對待風險，充分考慮自有資金情況，及時注意使用多種投資方式，提高風險預判能力和風險承受能力，分散風險，減少損失，達到投資利潤最大化的目標。
參考文獻：
［1］劉秋雁.房地產投資分析［M］.東北財經大學出版社，2007-09.
關鍵詞：房地產 項目 管理 風險 控制
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
正文：
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，隨著城市化進程的加快，更加促進了我國房地產業的快速發展，房地產企業也越來越多，但是其中有一些企業因對開發項目投資風險意識不足，缺乏有效管理，最終影響到企業的投資效益，在競爭日益激烈的環境中難以立足。
一、概述
1.房地產投資風險
房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。房地產項目投資風險管理是近年來才出現的新管理理念，在對投資風險的識別以后再進行風險評估，然后再進行有效的管理，以降低投資風險造成的影響，起到以最小的投資實現利益最大化的目的。目前我國很少有企業建立自己系統的風險管理體系，社會上暫時也缺少專門從事企業風險管理的咨詢機構，從而加大了房地產行業的高風險性。房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發生低于預期收益的現象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產項目投資中是非常必要的。
2.房地產投資風險產生的原因及發展趨勢。
在現階段，我國房地產企業投資風險主要表現在兩個方面：宏觀環境和微觀環境。其中宏觀環境所包含的有金融風險、資源風險等，是受社會和經濟環境的影響而改變的；微觀環境所包含的影響因素有地價風險、決策風險、技術風險和組織風險等，它們的產生是基于投資的具體項目所處的位置區域以內，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發等都可能造成財務風險甚至投資失敗。
此外，從主觀和客觀兩個方面來分析：客觀因素主要包括房地產企業間的同行業競爭，新產品問市；銀行貸款利率變化，投資風險增大等。主觀因素主要包含房地產企業信息滯后，缺乏創新不能滿足客戶，或只是本地區先進，這樣就失去了設計上的優勢。
近年來，房地產行業也出現了一些新的趨勢，主要表現在：（1）經濟風險降低的同時，政府調控政策帶來的風險有所上升。（2）隨著西部大開發戰略及各地區房地產政策的逐步完善，房地產投資風險的區域性差異正在縮小。（3）整體經濟環境的改善使房地產行業的投資風險預警機制逐步健全，投資環境日臻成熟。
二、房地產投資開發項目風險管理方式及具體對策
1.風險管理的主要方式。
房地產投資風險就是從事房地產投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。目前對其管理的方式主要是風險回避、風險分散、風險轉移、風險自留。
2.風險管理的具體對策。
針對不同類型、特征和規模的風險因素，應采取相應的風險管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點：
2.1了解市場動態，提高風險預測能力。
投資前對市場情況進行調查分析是投資風險管理的重要環節。首先要了解市場需求和政府的建設規劃意圖，以保證企業投資方向的準確性及正確性。根據國家經濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產品功能、價格區間及營銷方式，并能依照政策變動適時調整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。
2.2完善企業內部的投資決策管理和風險管理。
企業投資要建立在市場調查的基礎之上，要綜合考慮市場需求和潛在的風險，以確定最佳的投資方案。對于投資決策層來說，首先要選擇合適的開發項目區位，合適的區位可以保證企業降低投資風險實現升值。區位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協調好投資控制與進度、質量控制的關系，加強投資動態管理，及時發現可能導致投資增加的現實問題和潛在因素。
2.3完善企業的風險管理信息系統，實現對市場的動態風險監測。
房地產投資的可行性研究、投資決策和風險管理是建立在完善的信息系統和良好的信息溝通渠道上的，因此，企業必須設立專業的信息管理部門，建立和完善信息系統，來進行信息的搜集、處理工作。通過信息系統對平時的國家或城市、區域的經濟政策、行業政策、城市總體規劃、市場需求等信息進行分析處理，制定準確的信息報告，使決策管理層能夠及時準確的了解市場需求，規避投資風險；還可以建立企業開發項目的定期房地產市場報告制度，為決策管理層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時有效的掌握宏觀經濟政策和房地產政策的動態變化情況。
2.4加強風險管理的系統培訓，提高員工的風險管理意識。
房地產企業可以通過內部定期培訓的方式或委托外部培訓機構培訓的方式來實現對企業員工的培訓，可以增強員工的專業技能，增強企業的凝聚力。通過風險管理培訓，使企業員工能夠了解企業所面臨的各種風險，知道將如何應對即將出現的風險和對已存在的風險進行處理的方法，提高員工的風險管理意識，從根本上增強企業的抗風險的能力。
2.5采取投資分散策略和聯合策略，分化和降低風險。
投資分散策略包括投資區域分散、投資種類分散、投資時間分散三種。
投資區域分散：房地產市場具有較強的區域性特點，由于不同城市、不同區域的經濟環境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產項目投資效益的影響也存在差異，房地產投資分散于不同的區域，就可以避免某一特定地區某一特定時期的市場不景氣對房地產經營的影響，達到降低風險的目的。
投資種類分散：房地產項目種類不同所帶來的投資風險也不同，所獲得的效益也有所區別，因此投資時做到投資種類分散，可以有效的降低房地產企業的整體投資風險。
投資時間分散：是在投資過程中設立合理的投資時間間隔，以減少因市場動蕩造成的損失。
聯合策略是指幾個房地產企業通過聯合的方式，一起參與某房地產項目的投資，利益共享、風險共擔，充分發揮各自的優勢，有效的降低房地產企業獨自投資的風險。
三、結語
房地產投資是指將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等相關的經濟活動中，以獲得預期收益的投資方式。只有企業自身及時的了解動態，從項目最開始階段到最后的完成階段實施全程的動態監控、全面的風險管理分析，實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理，設立專門的風險管理機構，制定風險管理計劃，明確風險管理目標，明確各部門風險管理人員的責、權、利，通過有效的信息共享，加強各部門協調，采用各種風險防范的措施，主動性的控制風險，增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力，保障企業的可持續發展。
參考文獻：
[1]譚賢國.房地產項目管理風險與控制[J].現代經濟信息，2010（5）.
[2]張岳華.房地產項目風險管理的研究現狀與對策[J].中國鄉鎮企業會計，2010（2）.
【關鍵詞】房地產；投資風險；控制
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
前言
文章對房地產投資風險控制研究的理論意義及其中存在的問題進行了詳細的介紹，并對房地產投資風險的識別進行了闡述，同時經過分析，并結合自身實踐經驗和相關理論知識，對房地產開發投資風險有效控制的措施進行了探討。
二、房地產投資風險控制研究的理論意義
1.在宏觀經濟研究中，通過對中國房地產投資風險控制問題的研究將有助于房地產業的發展，是促進國民經濟增長的一種重要方式。中國作為發展中國家，正處于經濟轉軌的重要時期，中國的經濟體制改革是前所未有的實踐，因而，與一定經濟、制度相協調的中國房地產投資風險控制問題的研究，將有助于我國宏觀經濟調控理論的完善。
2.對中國房地產投資風險控制問題的研究涉及到經濟學與管理學等多個學科領域，本課題依據現代經濟與管理理論的新發展，進行中國房地產投資風險控制問題研究，將有助于學科的融合與發展。
3.考慮到國際房地產資金的注入和國際房地產商進入中國市場，以及加入WTO之后5年的過渡期已經到來，房地產業將面臨激烈的競爭，所以我們必須對中國房地產業投資風險控制問題進行深入細致的研究。
三、我國房地產投資存在的問題
目前，我國房地產業恢復的時間還不長，對它的發展規律、經營管理的實踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級政府在房地產投資的運作上還存在一定的盲目性，房地產投資風險研究還不夠深入，與國外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應有的理論地位。由于我國的具體國情和房地產市場的特殊性，房地產投資存在風險的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國具體國情和房地產市場特點的房地產投資風險分析與決策理論，幫助投資者規避市場風險。利用系統的觀點進行風險因素的相關性分析，依據房地產投資風險因素的辨識和再分類，引入房地產投資風險因素相關性分析，輔助房地產投資進行科學決策。房地產顧名思義就是“房產”和“地產”的總稱。房地產投資就是將大量資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。房地產市場是一種資金量大、周轉期長，受政治、社會影響較大的特殊市場。同時它還會受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長、投資風險大、投資回報率高等。正因房地產投資風險大，而且投資的過程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產投資分析時對投資風險列專項進行研究。
四、房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
1.采用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
（一）投資房地產的營業率。
一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：營業率=年營業總費用／年計劃總收入。據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38％―40％之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
（二）償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費后的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本占用率=f年營業總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本占用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本占用率一般為85％一90％。
2.概率與數理統計的方法
由于風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以采用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
五、房地產開發投資風險有效控制的措施
1.在投資決策階段，開發商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發隊伍，把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢、經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況．諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及來來發展趨勢等。理性研判該類物業的市場供求狀況進行科學的項目可行性研究．合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態度，加強風險資料的搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習．高度重視企業風險管理。
在開發前期階段，開發商應主動與地方政府、各專業管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯系．征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當的方式，在適當的時機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；及時就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通．充分考慮項目防火、抗震、御災要求．采用價值工程技術進行優化設計。
3.在工程建設階段．開發商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特剮是額材料、新工藝的應用．以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實；進行設計交底．嚴格控制設計變更，做好現場施工日記并注意資料收集和保存，按時支付工程預付教、進度教，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；
4．在房地產租售階段，開發商應明確房地產租售指標，制訂營銷獎罰制度，加強營銷人員的業務培訓；在租售后階段建立健全物業管理制度、收費體系及收費措施，加強物業管理人員上崗培訓；配備消防器材。及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修井消除火災、事故隱患等。
六、結束語
隨著對房地產行業研究的不斷深化，房地產企業都加強了房地產開發投資風險控制。對關乎到企業的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
參考文獻：
[1]范如國．房地產投資與管理[M1．武漢大學出版社，2011．
關鍵詞:案例教學法 房地產投資課程 教學方法 高等職業 教學改革
根據國家中長期教育改革和發展規劃綱要，教育要培養勇于探索的創新精神和善于解決問題的實踐能力的人才。傳統的教學方法已不適應人才培養的要求。為此，教學方法改革成為教育改革的重要組成部分。各種教學方法層出不窮，極大地促進了教學質量不斷提高的要求。本文將探討案例教學法在房地產投資分析課程中運用的可行性。
1.案例教學法概述
所謂案例教學法，是指教師在教學過程中，把教學內容編成案例形式，吸引學生積極參與、主動思考，通過師生共同探討，學生撰寫案例分析報告，教師歸納總結的過程，激發學生的創造性思維，從而提高學生發現問題、分析問題和解決問題能力的一種教學方法。
案例教學法是20世紀初，由美國哈佛大學創造的，并經過后人不斷總結和完善，形成的一種獨特的教學方法，在當今世界的教育和培訓中受到重視和廣泛的應用。我國于20世紀90年代開始引入案例教學，并已在醫學、法律和工商管理等專業得到普及。
案例教學法有一個基本的假設前提，即學生能夠通過對案例過程的研究與發現來進行學習，在必要的時候回憶出并應用這些知識與技能。因此，案例教學法非常適合于開發分析、綜合及評估能力等高技能，提高學生承擔具有不確定結果風險的能力。
案例教學的特點，1）鼓勵學生積極參與、主動思考，充分調動學生的學習積極性和創造性。學生通過課前對案例內容的充分準備、課堂討論的積極投入以及課后練習的認真完成，養成了自我學習的習慣，鍛煉了理解能力和判斷能力。
2）引導學生變注重知識學習為注重能力培養。案例教學，通過撰寫案例分析報告，要求學生去尋找解決問題的可行方法。使學生懂得，現實生活中，那些復雜、重大問題的解決方法，往往沒有“標準答案”，只有可行方案的優劣。從而使學生在學習過程中，提高了解決問題的實際能力。
3）更加重視雙向交流。在案例教學中，學生拿到案例后，先要進行消化，然后查閱各種他認為必要的理論知識．這無形中加深了對知識的理解，而且是主動進行的。捕捉這些理論知識后，他還要經過縝密地思考，提出解決問題的方案，同時，要求教師給予引導，促使教師加深思考，根據不同學生的不同理解補充新的教學內容。雙向的教學形式對教師也提出了更高的要求。
2.房地產投資分析課程應用案例教學法的可行性
房地產業作為國民經濟支柱產業，越來越得到高校的重視，房地產投資分析課程是高職院校房地產類和工程管理類等專業的核心課程之一，也是其他專業很好的拓展課程。
所謂房地產投資分析，就是房地產項目在投資活動之前，由房地產投資者或委托的專業人員，以房地產投資項目的經濟運行方面為重點，進行科學的預測分析和評價論證的過程。目的是研究房地產投資項目的財務可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學的依據。
房地產投資分析過程一般包括：1）房地產市場調研與預測；2）房地產投資項目建設方案的選擇；3）基礎數據的估算；4）資金籌措和融資方案的選擇；5）財務分析；6）不確定性分析和風險分析；7）決策分析。這就要求分析人員對分析項目要采用定性分析與定量分析相結合、統計分析與預測分析相結合、靜態分析與動態分析相結合的分析方法來進行。
房地產投資分析的特點就是分析、判斷、綜合決策的過程，房地產投資分析的成果，就是投資分析報告。實際的房地產投資分析報告編制，都是借助計算機軟件系統計算完成。因此，房地產投資分析課程雖然具有很強的理論性，但具有更強的綜合性和實踐性，其課程教學只有與具體實踐案例相結合，才能達到理想的教學目標。
在傳統的教學方法中，教師通過講授的方式，將認為重要的房地產投資分析知識傳授給學生。要知道，房地產開發、置業投資具有的復雜性，決定了房地產投資分析需要多學科的專門知識非常多。講授大量的知識，學生在短時間內難以消化吸收。相互獨立的學科知識，也使學生難以激發學習興趣，從而使房地產投資分析課程可能成為空洞的理論知識，進一步影響學生的分析能力、判斷能力和決策能力的培養與提高。
與傳統教學方式不同，在房地產投資分析課程中運用案例教學法，可大大激發學生的創造性思維、 提高學生學習的領悟力。通過真實案例的分析、判斷和撰寫過程，不僅提高了學生分析問題、解決問題能力，而且，在解決問題過程中，增強了學生對學科知識的理解和具體運用。
當前，房地產行業成為全社會關注的熱點，國家對房地產投資的調控，也使得房地產投資分析變得更加復雜。通過將社會熱點中真實案例引入的教學中去，不僅能激發學生強烈的學習興趣，培養學生獨立判斷房地產發展趨勢的基本能力，而且，在學習過程中，可將案例所涉及到的相關政策知識、規劃設計知識、工程技術知識、經濟管理知識、金融與投資知識、市場營銷知識、財政稅收知識、法律知識等各學科知識融會貫通，達到了舉一反三的效果。
房地產投資分析課程的章節內容，大部分是按能力應用的過程編排，可以形成相應的案例。因此，在課程教學中使用案例教學法是可行的。
3.案例教學法的具體應用
一般而言，案例教學法的應用策略是靈活的，只要遵循教學目標就行。實際教學過程，要搞好房地產投資分析課程的案例教學，則應注意幾個環節
1)案例準備
教師在選擇案例時，一定要精心準備，合理設計教案。房地產投資分析的案例非常多，能夠引起學生興趣的是貼近生活，新穎的案例。而房地產投資由于受時間和地域的限制。書本上的案例和外地的案例沒有多上分析的價值。因此，選擇所在地剛剛發生的典型案例，能夠首先吸引住學生的興趣。只要學生感興趣，就會主動尋找案例所要解決問題的途徑和方法。如房地產交易章節稅費的內容，如按傳統教學方法講解，房地產交易過程涉及的稅費有10多個，各種稅費的適用條件和計費標準各不相同，且學生沒有感性認識，講解起來非常枯燥，學生不愿意聽，達不到教學目的。設計為案例教學法后，可以讓學生上網搜索近期網上交易的案例，并模擬進行成交。學生就會興趣大增，主動搜索成交后實際應繳納的各種稅費。
2）案例問題的設計
案例給出的問題，應緊扣教學主要目標，結合學生的認知水平設計。問題太難，學生現有能力解決不了，就會產生厭惡情緒。但又不能太簡單，學生不需要討論和教師引導，就可以完成，同樣會降低學生興趣，從而失去對知識的渴望和最求。所以，提出的問題，應能給學生思考的空間，并利用書本的知識，經過努力探索，相互交流，并在老師的引導下得到解決。這樣，有助于訓練學生的輻射思維能力。同樣以交易稅費案例為例，如果不加區別的選擇案例，在交易過程中商鋪的案例就有可能會發生土地增值稅繳納項目。由于土地增值稅的計算非常復雜，讓對稅收還不太了解的同學通過一個案例來掌握，有些困難。所以，應選擇免繳增值稅的案例。案例也不能規定的太死。如納稅基數的確定，由學生根據市場狀況，判斷成交價格。這樣學生對當地房地產市場價格就會有更深刻的認識，增強對房地產市場的判斷能力。至于成交價格能否作為納稅基數，則由教師在討論中引導。
3）案例討論
案例討論是一種有效的的學習方式。案例教學法所給的案例大都沒有標準答案，而只有可行或優劣之分。通過討論，激發學生的想象力。但由于受教學課時限制和班級人數較多的影響，討論應分組開展。各組應選出負責人，負責組織本組的討論。由于不同組員對于同一個問題有著不同的意見和看法，通過小組協商、討論，就可以使原來多種相互矛盾的意見逐漸變得一致。小組成員在共享集體思維成果的基礎上達到對所學理論知識更深一層的理解。小組討論的成果，應形成案例報告。如在房地產開發投資一章的案例中，可選擇近期拍賣出讓的土地作為案例。政府會給出待出讓用地規劃的規劃指標和建設條件。實際工作中，潛在購地著都是要經過房地產投資分析來確定可以接受的最高土地出讓價。學生對這類案例可以充分想象，只有通過討論才能探討出未來的建設方案，并對容積率指標、建筑密度指標等有更深刻的認識。而配套配建公共租賃住房的要求，是教材中所沒有的，又是影響房地產投資分析的總要因素。
4）總結
案例教學中，總結是非常總要的。案例討論結束后， 每個小組派代表將自己的案例成果報告向全班匯報，這樣有利于各組之間的學習交流。匯報后，教師應對討論中出現的普遍問題和重點問題進行總結，并發表自己的意見，對有異議的問題，鼓勵學生課后深入思考，求得新知。對發表錯誤意見的同學，也應給予鼓勵，并加以引導。
4.結語
案例教學法是房地產投資分析課程教學的一種可行方法，但并不是說，它就沒有缺點，其他教學法就不合適。研究編制一個好的案例有時需要較長時間，并且需要教師具有較高的技能和經驗，使得案例教學法受到一定限制。教學方法的改革，是為了更好地培養社會需要的具有創新精神和能夠解決問題的實際實踐性能力的人才。教學方法應該與教師的特長相結合。圍繞教學大綱，只要能夠達到教學目的，教學效果好的方法，都應該鼓勵。教師應在教學實踐中努力探索，勇于改革，不斷創新和完善各種教學方法，取長補短，只有這樣，才能不斷提高教學質量，為祖國社會主義現代化建設事業培養更過優秀的建設人才。
參考文獻
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【3】陳琳. 工程管理課程案例教學法研究[J]. 高等建筑教育. 2004(04)
在運用VIKOR法分析指標體系時首先應當對各指標的權重值進行確定。本文在確定各指標權重的時候采用分析法，其基本思想為：決策者將復雜的問題分解成為若干層次和若干要素，為了活動不同要素和不同待選方案的權重從而為選擇最優方案提供決策依據，要對各要素進行簡單的比較、判斷和計算。層次分析法要求對各個元素進行兩兩比較，判斷其相對重要性，然后參照1-9標度法由專家對其重要程度賦值，構造判斷矩陣，最后計算出最低層諸因素相對于最高層系統總目標的相對重要性權值，因此本文邀請了50位房地產方面的專家，對房地產投資決策各個層次的指標之間的相對重要性進行打分，并運用公式進行計算，通過檢驗得到房地產投資決策各個指標的權重。
2VIKOR法的原理和步驟
2.1VIKOR法的原理Opricovic提出的一種多屬性的決策方法VIKOR也是一種基于理想點法的決策方法。其基本觀念是首先界定理想解和負理想解。正理想解是指各備選方案在各評估準則中的最佳值；負理想解就是各方案在各評估準則中的最差值，然后根據各備選方案的評估值與理想方案的接近程度來排列方案之間的優先順序，VIKOR采用了由Lp-metric發展而來的聚合函數。
2.2VIKOR法的步驟VIKOR法的工作流程如圖2所示。
3實例分析
3.1實例簡介某企業預計進行某房地產項目的開發，從以下幾個投資項目（用Ai表示第i個備選合作伙伴，i=1，2，…，6）中選擇一個進行開發。其中區域熟悉度、企業規模、經營風險指標、投資成本是四個屬性因素（用Cj表示第j個屬性值，j=1，2，…，4）。
3.2基于VIKOR法的決策過程
3.2.1確定目標矩陣通過對相關領域的五十名專家發放問卷調查，使其對各個備選方案按照區域熟悉度、企業規模、經營風險指標、投資成本四個屬性的二級指標進行5分制打分。再通過相應公式的計算，得到一級指標得分表。
3.2.2計算各個屬性的正負理想解通過對一級指標進行一系列的計算，得到正負理想解表。4.2.3計算各個方案到理想解的距離計算各個方案到理想解的距離。
3.2.4計算方案產生的效益比率Q值計算各個方案的VIKOR值，其中νi均取0.5，計算個方案的Q值。根據約束條件，得到最終的排序結果為A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以企業5是根據VIKOR法求得的最適合的合作伙伴。
3.3決策結果及分析從表4中可以看出，A5>A4>A1>A2>A6>A3，所以在6個投資方案中根據決策者的態度，第5個項目是建立在VIKOR算法下的最佳投資項目，第3個方案是最不理想的投資項目。由表4可以看出投資成本的權重最大，同時項目5的四個屬性中，投資成本的得分值最高，另外在本例中群效用參數ν值均取0.5，但是不難發現決策者對各項目的態度變化對選擇投資項目的最終結果也有一定的影響。
4結論
房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產投資風險的預防策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。
房地產投資風險的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
【摘要】房地產業是國民經濟中一個十分重要又很特殊的產業部門。房地產投資市場作為支撐市場經濟體系的要素市場之一，具有極其重要的作用，本文就房地產投資與風險做了簡單的闡述。
【關鍵詞】房地產投資房地產投資風險經營風險
一、國內與國外房地產開發項目對比
早在1968年美國就有學者提出冷熱因素法對房地產投資進行分析[1]，而國內的房地產開發項目投資決策經過了長期的探索與發展，中國最早的房地產投資決策只是從某個單一方面來進行思考，想法閉塞，對房地產投資決策的全面性研究還有一定距離。因為我國房地產項目投資決策起步較晚，主要以借鑒已有的經驗為主，沒有一定的理論依據，在分析投資風險方面也缺乏經驗，因此，相比于國外的房地產開發項目投資決策來說，我國的投資決策還不健全，投資策略匱乏。所以，我國房地產開發項目投資決策的分析與研究已經成為當前學者的首要任務和目標。
二、房地產開發項目投資決策的研究方法
（一）大系統、小環節分析
運用系統分析的思維研究方法，把目光放在總體格局上，確定主次關系，重點考慮總體方向。將房地產開發項目視為一個大系統、大格局，集理論思想、構建健全的房地產開發項目投資決策體系，使大格局下的各個小環節都緊密相扣，環環緊繞的聯系。
（二）與經濟分析緊密相連
所謂經濟分析，就是分析人員必須根據國家的財稅政策對研究項目的投資、收益等進行基礎數據的比較和推斷，作出合理的判斷，從而作出相應的投資決策，因此，對數據的收集和掌握尤為重要。對于房地產開發項目投資決策來說，經濟分析成分至關重要[2]。
首先，對于房地產開發項目投資決策來說，財務問題，是影響投資決策的關鍵。能夠對房地產開發項目作出合理的財務情況的分析和評價是決定投資決策正確與否的第一步。
在研究房地產開發項目投資決策的同時也要求作出一些不確定的因素，例如房地產開發項目投資決策所面臨的風險，要有抗風險，解決風險的能力和素質。根據一系列的因素，隨后作出可行的房地產開發項目投資的經濟方面的決策。
有能力對房地產開發項目的投資作出估算，投資決策人員要分析房地產項目所需土地的費用，其中包括土地轉讓費、土地征用費、管理人員開銷費等等。其次，公共配置、市政等也在投資決策要考慮的問題之中。
對房地產開發項目的銷售收入作出估算，無論是怎么樣的房地產開發項目，其最終結果都是要面向社會、面向人群，成為消費品供人們使用。銷售收入要做好充分的調查和統計，根據房地產開發公司以往的銷售總額、開發區周圍或者城市內人群的消費水平、銷售價格，其他房地產中心的銷售價格等等做出合理并且切實際的銷售收入估算[3]。
三、房地產開發項目投資決策的內容
房地產開發項目投資決策是房地產開發商對潛在的開發項目從經濟方面，社會方面，環境方面等進行選擇性的過程。
（一）選定合理化的投資
為了選擇合理的房地產開發項目，做好正確的投資決策，房地產開發商要認真負責的發現問題，分析問題，解決問題，明確投資目標，確保投資決策可以順利進行和發展，另外，房地產開發商也要有預見性和警覺性，從不同方面考慮投資決策，進行市場調查，作出合理的投資決策。
（二）投資方案的多樣選擇
如果制定投資決策人員確定了投資目標，同時就要由多種供選擇的方案相應出臺。制定的備選方案越多，那么選擇的空間越大，投資決策就可以越完善。在選擇備選方案時，要根據經濟學的角度，社會角度，環境角度等等來進行分析和選擇最優的方案實行[4]。
四、房地產開發項目投資決策的指標體系
隨著社會不斷的發展，經濟不斷的進步，房地產開發規模也逐漸增大，但是，市場環境不是一層不變的，市場狀況也在發生著巨大的改變，因此，對于房地產開發商來說，面對一切都在變化著的前景，要考慮的因素非常廣泛，能夠對這些因素加以篩選并作出合理的選擇，才能建立健全的投資指標體系。
（一）如何建立合理的投資指標體系
1.對開發區域的了解。對于房地產開發商來說，在選擇一處地域進行開發時，要考慮到所在區域的市場力和品牌競爭力[5]。要對此區域進行全面的市場調查和分析，考慮到項目完工后在一定的時期內是否能有市場，以及對市場的營銷戰略。品牌競爭力就是要考慮到在附近區域內是否有其他房地產開發公司進行項目開發，如何在眾多的房地產開發商中獨樹一幟，別出心裁，贏得消費者的青睞。
2.對物業的了解。房地產開發商在進行項目開發時，也應考慮政府對該項目的具體規劃和對物業的要求。不同的物業之間也具有一定的競爭關系，這時，選擇熟悉的物業，對房地產開發項目投資決策的選擇也有一定的聯系。
3.房地產開發商公司規模。房地產開發商要根據公司的銷售收入、資產總額能夠投入資金，回轉資金等等方面來制定開發項目。
（二）投資指標的風險預估
無論做什么事都會遇到風險，在風險未到來之際能夠做到對風險進行預估，并作出一定的解決方案是房地產開發商必須考慮的事。其中包括對公司總資產周轉率的分析，流動資產周轉率的分析，不良資產對比率的分析等等。
摘 要：隨著我國經濟的發展，房地產行業成為了我國國民經濟的重要的支柱之一，房地產項目的開發對我國經濟發展有著非常重大的影響。房地產行業作為高投入、高回報、高風險的需要大量資金的行業，風險控制對房地產開發項目至關重要。文章針對房地產開發項目的風險控制進行簡要分析。
關鍵詞 ：房地產 開發項目 風險 分類
一、東南國際航運中心項目簡介
該項目占地10.47 萬平方米，總投資約55 億元，總建筑面積約65 萬平方米，擬建設成東南國際航運中心的綜合政務服務中心、航運服務企業集聚中心、航運交易和商務中心，并將成為廈門港口城市乃至整個海西的地標性建筑。2012 年11 月20 日開工，力爭項目2016 年建成投用。東南國際航運中心總部項目由一棟聯檢服務大樓、一棟酒店、一棟會展中心、三棟配套商務寫字樓組成。項目將圍繞航運交易的核心功能，形成以航運辦公為主，兼具商務辦公、酒店、會展會議、休閑購物中心等綜合商業配套的多功能商務社區，成為拉動經濟發展新的增長點，成為國際一流的國際航運中心軟硬件運轉平臺，打造高水準的大通關與綜合政務服務窗口，電子口岸與第四方物流平臺、航運要素集聚的特色交易服務中心、金融中心、總部經濟聚焦商區，構建東南國際航運中心的主要窗口和服務品牌。
二、房地產投資風險的分類
1、自然風險。自然風險又可以稱為不可抗力造成的風險。由于自然環境或者突發的自然災害，如地震、臺風等，造成工期的延誤，或者因自然災害造成的破壞而不得不返工等。這些都是人為因素所不能抗拒的，一旦發生，將造成數額巨大的經濟損失。
2、市場競爭風險。市場競爭風險指的是在同一階段，市場上出現過多相似樓盤，而造成激烈的市場競爭，最終影響樓盤的銷售量，并在無形中推高了營銷成本，而使得房地產投資企業面臨市場競爭風險。出現這一風險的主要原因在于，投資者未能及時進行充分的市場調查，在不了解市場供求關系的情況下，而做出錯誤決斷，這是房地產投資企業對市場把握能力不足的一種體現。
3、清算風險。清算風險指的是開發商在投資后，沒有在計劃時間內順利出售或者因為各種原因而低于預期價格出售的可能性。無論那種結果，都將直接嚴重影響房地產開發商的經濟效益。
4、流動性和變現性風險。這兩種風險是由房地產自身的性質所造成的。房地產交易的完成，只是收益權與使用權發生的轉移，而其本身是不會移動的。正是由于這一特征，而造成房地產開發項目深受市場供求關系、地區人口結構等外力因素的影響，而使得整個投資項目收益具有不確定性。其次，房地產的價值量比較大，因而房地產開發商需要投入大量資金，導致房地產的大多數資金交易需要一個較長周期的過程。這些因素都在不同程度上使得房地產交易的流動與變形具有滯后性，導致房地產投資企業在需要資金用于內部周轉時，資金量不足，而影響發展。
5、行業政策風險。政策風險是指政策的潛在變化給房地產市場，房地產商品交換和經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全面的，因此，由于政策的變化帶來的風險，房地產市場將受到重大影響。因此，應密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此產生的風險。政策風險因素可分為以下幾類:政治環境、經濟體制改革、土地使用制度改革、住房制度改革、金融改革政策變化、環保政策變化、施工安全法規變化、審批過程、法律的風險。
三、房地產業投資風險產生的主要原因
1、房地產的投資回收周期較長。導致房地產投資面臨巨大風險的一個主要原因就是投資周期較長。據目前狀況來看，除了房地產開發投資會隨著開發過程的結束在二至五年收回投資成本外，置業投資的回收周期則在八到十年，或者是更長的時間。因此，一般來說，規模較小的房地產企業不具備承受這種長時間的資金壓力與市場風險，只有資金實力比較雄厚的企業才能應對房地產投資風險。
2、房地產企業投資經營活動的成敗。房地產風險來源的另一個就是企業的經營活動。企業為了周轉而借入資金，而用于支付利息的資金來源于房地產企業投資的收益。一旦企業管理人員的經營活動不順利，將增加利息支付的難度，給企業帶來巨大還債壓力，而且還會給企業的信譽造成很大的損失，員工缺乏工作積極性，以致影響企業再次籌集資金的能力，最終造成房地產企業的資金周轉處于癱瘓的局面。
3、房地產企業的投資利潤率與借入資金利率間的不穩定。對于房地產投資來說，另一個較大的風險來自于房地產企業的投資利潤率與借入資金利率之間的關系具有不確定性。由于房地產企業投資后，當遇到周轉資金不足時，需要進行資金籌措，為了穩定企業的內部發展，則需要從銀行接入資金并對財務進行調控。受這種不確定性的影響，使得房地產企業將面臨巨大的投資風險。如果相較于房地產投資的利潤率，借入資金的利率比較低，企業則可以在財務作用下提高自身的自有資金利潤率。而反之，如果借入資金的利率更高，則房地產企業則面臨著虧損的風險，甚至由于負債率過高而不得不選擇破產。
四、具體風險控制
1、投資環境風險。新世紀以來，我國國家政策穩定，市場經濟趨于成熟，但還是會有隨機性的波動，而房地產業不僅在很大程度上受國家宏觀經濟政策的影響，同時也隨著市場經濟的變化而變化，并且其供求狀況和價格等因素也隨之波動。
2、投資可行性研究風險。房地產開發項目在投資之前，都需要嚴格進行投資可行性研究。應授權專業化機構在項目實施工作前期的準備階段全權考慮整個地區市場、資金、各種風險等方面的因素，對項目進行綜合評估，評估項目是否可行，整個研究歷時將近半年。這其中也投入大量的人力物力財力，已經有了決定，這就顯得這樣的可行性研究評估似乎只是走過場，這就很可能會擴大投資的風險指數，因此在進行可行性研究時應該借助于科學的分析，而不是全憑經驗分析，否則會面臨不可抵擋的投資風險的打擊。
3、物業模式選擇風險。房地產地理位置，作為購房者最重視的因素之一，其好壞決定了該房產價值高低，也決定了未來的升值空間。因此，項目開發商在進行投資決策時必須考慮項目所處的地理位置和相關條件，合理選擇投資物業的位置，確保自身未來產業保值升值。不同性質的要求是不一樣的。
4、運用投資組合巧妙減小風險。不同類型的房地產也將面臨不同的商業風險，而且獲得的利潤也有差別，為了能夠顯著降低商業風險，并能保證預期的投資效益不受影響，可以選擇房地產類型組合投資。利用不同類型房地產功能的相互補充，及其之間所具有的相互調劑作用，從而調整到市場需要的狀態，最終良好的抵御市場風險，并獲取預期利潤。
5、出資方式風險。廈門海投集團競拍取得項目地塊后，在選擇出資方式時詳細評估了項目情況、企業能力及相關成本費用等問題，避免因選擇出資方式不當承擔較大的風險。在政府支持下，廈門海投集團與廈門市土地開發總公司（以下簡稱市土總）達成合作協議，共同出資參與東南國際航運中心總部大廈開發，兩家開發商共同承擔房地產開發投資及相關風險，也同時享有投資收益，這樣做的好處就是有利于開發集團無需獨自承受較大的資金壓力。兩家開發商合資成立項目公司進行開發運作，項目公司注冊資金按80%︰20%股比，海投集團出資80%，市土總出資20%。
銀行貸款利率的提高是發生頻率較高的事情，尤其是在近幾年，銀行在較短周期內已經多次加息。可以通過三個步驟，來規避由此造成的風險，首先，在簽訂貸款合同時，盡量選擇固定利率；其次，在評價投資方案時，提前做好銀行提高貸款利率的風險防范；最后，及時對銀行貸款利率進行靈敏度分析，以把握貸款利率帶來的風險，并提出應對措施。
6、采取有效措施轉移風險。首先，在簽訂建設合同時，通過具體條款的內容，可以將風險損失轉由另一方承擔，并承擔經濟損失，實現風險轉移。合同雙方可以充分利用具體的條款，合理轉移風險損失責任。一般來說，房地產項目開發需要較長的施工周期，在這個過程中會因為建材、設備市場價格的波動使得成本受到影響，而面臨風險，因此，房地產投資企業可以在合同中明確，如果由于承包商的原因而出現工期延誤等情況，則有承包商對由此產生的損失負責。其次，參加保險、實現風險的專業，以小數額的保費為代價，避免所承受的風險。但是，保險公司經營的范圍值包括純粹保險，所以房地產投資企業并不能通過保險來轉移所有風險。
7、通過風險自留，合理控制風險。風險自留指的是當房地產投資企業在項目開發中遇到某種不能避免、控制和轉移的風險，或者雖然風險較大，但其背后所帶來的利潤也很可觀時，房地產投資企業可以在不影響其戰略發展的前提下，選擇由自身來承擔風險。風險自留是一種有效的風險處理措施，其本質上是在風險發生后并造成了一定的經濟損失，房地產投資企業通過內部資金的融通對受損單位的損失進行彌補。同時，風險自留也適用于殘余風險的處理，有時在特定條件下，這也是面對風險的唯一選擇。
8、價格風險。考慮該地區同類地產的市場供求情況、當地的經濟發展情況、區域城市規劃、消費者購買的心理變化、項目地理環境等等，東南國際航運中心總部大廈的銷售價格預計平均價格為辦公12000 元每平方米，商業16000 元每平方米，相比同類高端辦公物業，它的價格比島內低，在島外區處于較高的層位。但是企業不可能完全因為其他房地產的定價高或者低來確定自己的售價，因此在價格的制定上還是面臨著一定的風險，這就需要完全了解當地房地產市場環境，特別是購房者的心理，從而通過調查分析得出一個合理的黃金價格點。
五、結束語
關鍵詞:房地產企業 融資方式 研究 對策
2011年國家對房地產業的宏觀調控日益趨緊，通脹壓力增大，逐步實行貨幣信貸緊縮政策。截止2011年4月底，央行已加息兩次，上調4次存款準備金率，對房地產企業融資造成一定的影響。在當前嚴峻的資金形勢下，房地產企業如何加強融資，獲取更多項目開發資金已成為行業發展的一個重要課題。
一、我國房地產企業融資總體情況
房地產是資金密集型產業，房地產企業的融資情況在房地產企業的發展過程中起著重要的作用。從總量上看，2007年1―10月房地產開發到位資金28863．65億元，與2006年同期相比增 長了22．48%。國內貸款、自籌資金以及其他資金是資金來源的三大重要組成部分，占房地產開發資金的98．32%，其絕對值較之前所有年份均有所上升。其他資金是房地產開發資金來源最主要的部分，所占比例為46．60%，其中，定金及預收款為8044．37億元，個人按揭貸款為3636．49億元，所占比例分別為59．80%和40．20%。 位于資金來源第二位的是房地產企業自籌資金，其中企業的自有資金為5350．89億元，建筑施工企業的工程墊付款為3966．39億元，所占比例分別為57．42%和42．58%。位于資金來源第三位的是國內貸款，其中，銀行貸款5252．97億元，占93．61%。由于建筑施工企業的工程墊款也主要是來源于建筑業貸款，加上個人按揭貸款和銀行的開發貸款，房地產開發資金來源的主要部分仍然是銀行貸款。由此可以看出房地產企業對銀行貸款的高度依賴性。
由上述數據可以看出，在投資總額上，我國房地產領域投資額在不斷增加。而我國的金融市場發展不夠完善，市場上可供房地產企業選擇的融資產品較少，房地產企業的融資渠道比較有限。
二、我國房地產企業的主要融資方式
(一)上市融資
上市是直接融資迅速籌得巨額資金的渠道，但目前我國房地產A股上市公司有121家，僅占全國5萬家房地產開發企業的千分之二。主要原因是因為上市審查過程比較復雜，上市融資的初期成本比較高，許多中小房地產開發企業或者新的房地產開發企業采用上市融資的方式壁壘比較高。
(二)信托融資方式
這種信托融資方式，沒有在我國真正發展起來。投資者通過購買信托的方式進行投資，享受房地產升值所帶來的實惠。這樣既解決了房地產資金的來源問題，減輕了銀行的風險，又緩解了房地產供求關系。但是由于稅收政策等一些政策性因素，REITs（房地產投資信托基金）等信托方式在中國發展的并不樂觀。
(三)夾層融資方式
夾層融資方式是目前一種比較新的融資模式，是一種介于股權融資與債權融資之間的信托產品，在房地產領域，通常是對不同債權和股權的組合，處于公司資本結構的中層，具有靈活性高、門檻低的優勢。這種方式在歐美等發達國家已經有成功的案例，但是在國內較為少見。
(四)短期融資券
短期融資券是一種按照法定程序發行，約定在短期內付息，解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券，是我國借鑒其他國家情況開發的一種新的商業票據，周轉速度快，利率于期限靈活，對申請發行融資券的企業沒有規模上的限制，是目前企業比較傾向使用的一種融資方式。不過從承銷商自身利益考慮，通常會考慮資質好，規模大的企業，真正能夠使用這種融資方式融資的中小房地產開發企業還十分少。
(五)資產證券化
是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化成為資本市場上的證券資產的金融交易過程，使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式，主要包括兩種方式，項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化。這種方式有利于商業銀行拓展資金來源，增強資產流動性，減緩商業銀行貸款壓力。
三、銀根緊縮環境下房地產企業融資方式的建議
既然銀根緊縮使得從銀行貸款更加艱難，房地產行業更應該注重內部籌資這一渠道。企業內部管理水平的高低，對企業內部籌資的效果有著較大的影響。為此，首先應全面提高房地產企業對管理的重視，改變長期以來重經營、輕管理的思想；其次建立適應市場經濟的管理機制，建立科學的企業內部管理制度，使企業的財務、生產、質量等管理工作正常化、規范化，提高企業管理等級；再次，企業的發展和投資方向，必須符合國民經濟發展的趨勢和社會發展的需要，并具有較高的企業效益和社會效益，當企業具有增長潛力和發展后勁時，企業就可以更多地從內部籌集到發展所需資金。外部融資則可以從以下幾方面入手：
(一)促進信托的進一步發展
房地產信托對物業的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構投資者的出現會帶來房地產投資的長期化，降低目前國內房地產市場中的大量短期交易行為，有利于穩定市場。而且作為機構投資者，REITs更專業，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規行為，因此要進一步促進房地產信托的發展。
(二)加快房地產公司債券的發展
發行房地產公司債券可以改善房地產企業融資結構。房地產項目的開發周期較長，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業融資結構。另外，由于房地產開發公司資金需求量較大，房地產企業的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。
(三)進一步擴充股市規模
房地產企業上市，從股市融資規模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業的經營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務范圍和專業水準，還可以把原來可能給銀行系統帶來的風險，通過增發、配股等方式，轉嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。
目前房地產企業上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產企業上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點。目前我國A股上市的房地產公司僅有121家，只占我國房地產企業總數的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產企業上市融資規模。
(四)積極進行房地產企業融資創新
目前我國房地產企業融資渠道較為單一，房地產市場的融資產品較少。因此可以借鑒國外房地產企業融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產企業的持續發展。
總之，房地產企業融資方式的選擇必須要量力而行，應結合自身發展的需要、資金的需求及成本情況來選擇適合自己的融資方式和規模，并且融資方案要利于企業資金結構的優化。因此，房地產企業只有選擇了適合自身發展需要的融資方式，才能獲得充足的資金支持，擴大規模提高獲利能力，從而提高自己的競爭優勢，使企業快速健康的發展。
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一是開發與投資并舉模式，此模式追求規模化與高收益。
以凱德置地為代表的房地產投資基金，屬于開發和投資并舉模式。由于凱德置地本身也是一個開發商，所以可以充分利用產業運營和產業投資并舉的模式。凱德置地主要投資方向包括住宅地產、商用房產和服務公寓等。旗下嘉茂基金是亞洲最大的上市地產基金，其運作成立的中國住宅地產投資基金主要投向北京、上海等中心城市中檔商品房。
凱德置地80%的土地獲取來自于協議轉讓，僅有20%通過招拍掛形式獲得。凱德置地一般采取與其他地產商合作的拿地戰略，并與目標城市的大型企業合作，開發當地項目。如與深國投和沃爾瑪合作涉足商業地產，與麗豐控股合作收購其項目股權，與北京華聯集團建立戰略合作關系，同萬科合作部分商業項目等。
二是側重商品住宅投資模式，此模式追求行業平均收益。
由國內眾多著名房企如復地、SOHO、陽光一百等發起成立的盛世神州房地產投資基金專注于商品住宅市場，主要投向京津唐及環渤海、長三角區域中經濟發達和房地產快速發展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業為主的房地產項目。
此類基金的主要功能定位是：第一，為開發商提供一攬子金融解決方案；第二，為開發商全程運營管理提供專業支持；第三，為開發商的品牌價值提升創造動力。
三是側重收租型物業投資模式，此模式追求長期穩健收益。
最近幾年，國內涌現出新加坡騰飛基金和內地高和投資為代表的收租型物業投資模式。以開發蘇州工業園區揚名的新加坡騰飛集團2007年成立了兩只數額龐大的中國基金――騰飛中國工業園/產業園基金和騰飛中國商業地產基金。兩大基金最初的資產項目包括在中國房地產市場能產生穩定現金流的標的資產。其主要投資中國內地的輕工業和物流設施，包括倉庫、分銷中心、軟件和科技產業相關設施、郊區商務辦公樓和產業園，通過多元化的租戶結構、資產優化和租金增長空間來實現投資回報的最大化。
成立于2009年10月的高和投資是中國首只人民幣商業地產私募股權基金，專注于投資一線城市核心區域商業類物業（包括寫字樓和商業）。具體操作模式是收購一線城市核心地段的商業類物業，再通過整合產品設計、推廣、銷售、物業等優質資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。該基金的主要功能定位是：為追求安全性的資本提供專業的房地產投資理財服務，以及投資產品和相應的資產管理服務，從而實現投資者的豐厚收益。
四是側重城市綜合體投資模式，此模式追求商業運營收益。
由復星集團、易居國際等發起成立的星浩資本成立于2010年9月，短短4個月募集資金37億元，是目前內地最大的房地產私募股權投資基金。該基金主要專注于城市綜合體建設項目。星浩資本所要開發的地產項目被命名為“星光耀城市綜合體”。所謂“城市綜合體”，就是一個具備辦公、娛樂、學習、休憩、商業等多種功能及設施的超大型樓盤，遍布全國的萬達廣場就是城市綜合體的代表。其中，地產基金、實體開發和商業服務，構成了星浩資本的3大業務板塊。
在拿地和實體開發方面，星浩資本已在哈爾濱、大連、南通分別拿地140萬平方米、58萬平方米和33萬平方米，預計未來這些項目將全部啟動。目前該基金承諾投資的收益是25%-30%，計劃3年內收回成本，之后的兩年爭取盈利。未來該基金計劃通過IPO、REITs等渠道實現退出。
五是側重保障房投資模式，此模式追求低風險和適度收益。
保障房類投資基金近兩年開始涌現。2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，是我國第一只以民間資本投資為主的保障房建設投資基金，該基金將目標瞄準了保障房建設。通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式，投資建設數百萬平方米的公共租賃住房。
該基金采取股份公司制，由建銀精瑞聯合有志于保障房建設的開發商作為基金的發起人和投資人，向社會合格投資者募集不低于100億元，未來3年，在全國范圍內選擇符合基金投資條件的項目，基金投資后第7年退出。該基金主要功能定位是：提供投融資服務，提供房地產基金管理和房地產投資銀行服務。
六是側重專業化功能性地產投資模式，此模式追求細分市場的領先優勢。
專業化功能地產類基金主要是養老地產和旅游地產基金。
養老地產以泰康人壽的“泰康之家”為代表，通過泰康養老社區股權投資計劃設立，注冊資本金達22億元，側重于在一線中心城市建設養老地產，以此拓展其人壽保險主業的價值鏈。其主要特點是專注于養老類綜合社區建設，建成后不出售，而是用于長期經營。
（一）前期投入大且融資困難。基于老人的特殊需求，真正意義上的養老地產需要比普通商品住宅更多的資金投入。相應配套設施不僅僅包括便于生活的商業配套，更應該涵蓋便于休閑娛樂的生活配套———老年大學、活動室、圖書館和運動場，以及醫療配套———醫院和護理室等等。并且，小區規劃、道路設計、房屋室內設計等方面也要充分考慮老人的需求。前期需要龐大的資金投入，而養老地產融資渠道有限。這是老年地產最主要的問題。
（二）發展缺少政策支持。目前，雖然政府部門鼓勵房地產開發企業進駐養老地產，并聲明有一定的補助，但是，對養老地產優惠的詳細政策并沒有出臺，并且即便是拿地和稅收方面的優惠政策也不是很明確。因此，這其中存在諸多不確定因素，使得養老地產的發展較為緩慢。
（三）贏利價值點偏離。養老地產成本和經營風險遠遠高于普通住宅開發，投資養老地產的投資回報期往往要達到十年以上，這就導致了很多企業采用出售的方式經營養老地產。但是，養老地產的真正贏利點是建立在物業服務基礎上的。這就導致很多企業想要真正做好老年地產的開發很難。
二、引入REITs解決養老地產問題
上述養老地產的問題阻礙了其在我國的發展，其中融資難題是阻礙養老地產發展的最關鍵因素之一。針對養老地產中的融資難題，我們提出將REITs引入養老地產的新型運營模式，并將在后文中對該模式進行詳細的分析論證。
（一）REITs簡介房地產投資信托（REITs）是一種創新性的融資工具。它通過在公開場合發行股票或收益憑證募集多數投資者的資金，該資金專門投資于房地產，由專門的經營機構進行經營管理獲得收益，投資收益按照特定的比例分配給投資者的一種信托基金。主要分為貸款類信托、股權投資信托和購買收益權或者購買物業+出租收益類信托。由于REITs具有流動性強、能夠實現稅收方面的優惠以及能夠有效的分散投資風險的特點，在國外被廣泛使用。
（二）REITs為什么能較好地解決養老地產問題通過對養老地產的研究，不難發現資金是解決企業進駐養老地產瓶頸的關鍵，出售模式是為了快速回籠資金；周期較長的出租模式需要強大的現金流做保障，而租售并舉則是企業前兩種現金流政策上的折中。所以，融資是整個系統正常運轉的關鍵因素。一旦有了強大的現金流支撐，開發商的退出機制將得到保障，而運營方（即資金供給方）將得到養老地產帶來的長期持續回報，發揮養老地產最大的經濟效率和社會效率。在傳統銀行借貸融資渠道已經不能滿足開發商現金流需求的情況下，基于房地產證券化的金融創新成為解決資金問題的一個可能選擇，其中REITs就是一個解決老年地產資金問題的可能方案，在這里我們只討論股權融資方式的REITs。
三、引入REITs可能引起的問題
（一）金融體系不健全導致競爭力缺乏房地產投資信托產生于成熟的金融市場，只有規范了市場運作機制并且完善相關的法律法規，才能保證這一金融工具能夠順利的實施并且運行。目前，法律地位的明確、行業規范的制定以及監督機制的形成等都是發展REITs亟待解決的問題，而在當前的市場環境下REITs并不能發揮其收益穩定、風險低、融資渠道寬的特點，因此與其他金融產品相比，REITs競爭力不足。
（二）信息不對稱導致逆向選擇和道德風險REITs的運營模式涉及到重要的委托關系：外部投資者（即委托人）將資金交給基金管理方（即人）進行投資運營，并以分紅派息的形式獲取收益。外部投資者對房地產投資運營并不具備專業知識，而人則具備相關的專業知識并且在REITs的運作過程中處于核心的地位，他們較委托人而言掌握了關于房地產市場、資產處置、資產物業管理以及國家政策方面更多的信息。在這種信息不對稱的情況下，一方面人為了自身利益極易以犧牲委托人的利益為代價，導致委托人利益受損；另一方面，嚴重的信息不對稱也可能因為逆向選擇導致所謂的“檸檬市場”，最終使得市場里只剩下高風險，低質量的養老地產項目。尤其是在將住房公積金、保險以及養老金引入REITs融資之后，這樣的委托問題所帶來的道德風險更需要嚴格控制。
（三）證券化將金融風險轉移給外部投資者REITs本質上是一個資產證券化的過程，而證券化除了會給外部投資者帶來一定的收益之外，也會將資產本身的金融風險轉移到外部投資者身上。比如YihuiWang和HanXia就發現銀行在將貸款證券化出售給投資者之后會放松對貸款的監管和審核，因此購買該種證券的投資者面臨更大的信用風險；Bord和Santos也發現證券化會導致更高的違約風險和更大的息差。REITs引入養老地產的開發，實際上在一定程度上將開發商的金融風險轉移到了外部投資者（普通大眾，住房公積金以及養老金）身上，而風險轉移之后的，開發商和運營方參與監管的動力會降低，因此實際的金融風險會更大。
四、推動REITs引入養老地產的政策建議
（一）給予政策優惠給予投資者在分紅、股權轉讓所得收益方面稅收優惠，例如降低所得稅和營業稅的稅率等，等效于提高其投資于老年地產的實際收益率，這樣有助于引導投資者以及REITs發展養老地產項目。并且，政府作為土地的供應者，鼓勵開發商進駐養老地產在土地方面也應該給予一定的優惠政策。通過劃撥或者協議的方式供給養老地產的土地，可以降低房地產開發企業前期的運營成本，使得進入養老地產的門檻降低。同時也降低了養老地產的開發成本，消費者進入養老地產的門檻也同時降低了。
（二）拓寬投資渠道目前，養老金、保險金和住房公積金在我國投資渠道相對受限，這一方面使得這些資金遭受通脹的巨大損失，另一方面也使得市場缺乏強有力的一部分資金來源。在暫時無法大面積放寬這些機構投資者投資領域的背景下，考慮允許其投資到基于養老地產的REITs是一個有意義的方案。如上文所述，REITs有風險低，流動性好的特點，雖然收益率不高，但是也在保值抵御通脹方面比國債、銀行貸款更具優勢。鑒于機構投資者投資的主要目的就是保值和穩定，上述REITs的特點使得其成為養老金、保險金和住房公積金等機構投資者可以考慮的投資方向。
（三）健全法律法規目前，我國的金融市場還不夠成熟，REITs運用于房地產行業的例子也較少。因此，必須建立健全的房地產投資信托法律法規（例如完善《信托法》、《證券法》、《產業投資基金法》等），為房地產投資信托的運行提供規范適宜的環境，才能保證REITs有效的解決養老地產融資方面的問題。
（四）完善相關制度REITs發展的基礎是要有一批精通基金業務、了解房地產市場的專業管理人員。因此，政府部門應該積極鼓勵培養相應的專業管理人員，積極促進基金業務相關的資產評估師、律師、會計師等服務型人才隊伍的建設。再者，為了減少逆向選擇和道德風險，信息公開化顯得尤其重要。從國外的經驗來看，信息越公開，基金市場發展越快。因此，政府應該盡可能及時準確的披露包括房地產信息、金融證券信息、國家政策信息以及相關法律法規等，使得投資者能夠盡量了解市場，做出正確的投資決策，促進我國房地產投資信托基金快速發展。
（五）加強監管機制REITs所帶來的金融風險需要嚴格的監督機制來控制。REITs使得金融風險轉移，市場監管動力減少，因此政府必須針對監管機制和風險控制制定相應的行業規范和準則，并且由相關職能部門積極參與審核和監督。一方面政府應加強對參與REITs運營養老地產的公司的審核，設立嚴格的準入門檻，杜絕信用較低、運營狀況較差的信托基金進入養老地產市場；另一方面，對運營之中的REITs養老地產項目，嚴格控制項目風險和規模，避免大規模違約的發生。
五、REITs應用于養老地產的模式分析
經過以上的政策優化，面向養老地產的REITs的運營模式可以如圖1所示。該模式的具體運作程序如下：
（一）引入房地產投資信托基金REITs；
（二）基金管理公司募集投資者，投資者主要是針對養老金、保險金和住房公積金等金融機構；
（三）房地產開發商投資開發養老地產，政府對開發商以及REITs給予土地、稅收方面的優惠政策；
（四）開發商將養老地產的所有權交由基金管理公司，由資產管理公司后期運營養老地產；
（五）后期運營帶來額收益交由基金托管公司保管，機構提取一定的資產保管費和服務費后按期支付投資者的相關收益；
（六）投資者可以將受益憑證在證券市場上交易。其中綠色部分就是引入REITs之后，養老地產整個系統的運轉流程。可以看到，引入REITs之后，開發商的退出渠道變得更多，資金回籠也更迅速，同時，在養老金、保險金和住房公積金等機構投資者及稅收優惠等政策的大力支持下，REITs的融資渠道也更加廣闊。這樣，一方面退出機制有利于提高開發商投資養老地產的積極性。而另一方面，更寬的融資渠道，讓REITs也有動力參與到養老地產的投資中。再者，信托基金法律法規的完善、監管機制的建立、人才培養和信息披露使得REITs具有較好地發展環境和發展空間。需要說明的是，REITs在整個體系中只負責相應的資金運作，而相應的資產運營則交由專門的運營公司機構負責，為了簡化圖表，并沒有在圖中標明這樣的資產運營公司。
六、總結
