時(shí)間：2023-08-14 17:27:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)企業(yè)信息化，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)，信息化管理
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
通訊技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)的迅猛發(fā)展，帶來了新一輪信息產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)及信息網(wǎng)絡(luò)在各行業(yè)中的推廣應(yīng)用。至此，房地產(chǎn)企業(yè)也迎來了信息網(wǎng)絡(luò)科技帶來的發(fā)展契機(jī)，并將呈現(xiàn)出管理跨域化、經(jīng)營全球化、產(chǎn)品直銷化、信息透明化、資產(chǎn)虛擬化和服務(wù)個(gè)性化的發(fā)展趨勢(shì)。
企業(yè)信息化管里建設(shè)的必要性：
中國房地產(chǎn)業(yè)目前眾多的參與力量歸結(jié)為三個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)方：外商(來自西方文明具有成熟的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)國家)、華商(來自有同樣文化傳統(tǒng)卻又深具商業(yè)意識(shí)的大中華圈)和內(nèi)商(國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的主題正逐漸具有商業(yè)意識(shí)的民族經(jīng)濟(jì)體)。這三方面的競(jìng)爭(zhēng)狀況構(gòu)成了未來房地產(chǎn)行業(yè)的勢(shì)力格局。在這樣復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，仔細(xì)分析核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)成，研究每個(gè)部分得以提升的方式、方法和途徑、選擇最優(yōu)途徑以便其實(shí)現(xiàn)，正是房地產(chǎn)企業(yè)管理者們應(yīng)該慎重看待的課題之一。
房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的高低完全取決于對(duì)信息的獲取和處理能力。企業(yè)的生存和發(fā)展要靠正確的決策，而決策的基礎(chǔ)就是信息。房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確、快速地獲取和處理信息，信息化是必然的選擇，它可大大減少人力資源，提高效率，加快信息處理的速度，提高信息的準(zhǔn)確性和可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)信息化可以通過輔助管理和輔助決策，準(zhǔn)確及時(shí)地把握市場(chǎng)信息，從而獲得更多的商機(jī)。還可以提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)能力，提高決策的正確性和預(yù)見性，從而大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
信息化管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的五大優(yōu)勢(shì)：
采購環(huán)節(jié)的信息化管理：
物料采購成本的降低是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高其價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑。而信息化管理在采購業(yè)務(wù)中的廣泛應(yīng)用，可以大大降低信息收集、篩選、采購人員的住宿、交通等方面的交易費(fèi)用。進(jìn)行集團(tuán)化網(wǎng)上采購，開展B2B電子商務(wù)，已被眾多企業(yè)所看好。
對(duì)外溝通的信息化管理：
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要涉及土地、水電、環(huán)保、綠化、安全、道路等許多部門，手續(xù)較為繁雜。在政府積極實(shí)施電子化辦公的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)自身開展信息化管理建設(shè)，將使其本身的工作效率大大提高，從而降低其辦理相關(guān)繁瑣手續(xù)方面的成本。
市場(chǎng)營銷的信息化管理：
房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域環(huán)境等方面因素的影響，敏感性較強(qiáng)，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查作為整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的前提，就顯得特別重要。將信息化管理應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)的營銷業(yè)務(wù)，能有效地克服傳統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)查中存在的地域性限制及時(shí)效性差的缺點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)信息搜集、反饋、整理，實(shí)現(xiàn)了低成本、高效率的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、營銷策略研究，做出盡可能準(zhǔn)確的市場(chǎng)需求結(jié)論，為企業(yè)高層的決策提供較完善的分析資料。通過輔助管理和輔助決策，準(zhǔn)確及時(shí)地把握市場(chǎng)信息，從而獲得更多商機(jī)。還可以提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)能力，提高決策的正確性和預(yù)見性，從而大大提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
企業(yè)管理的信息化管理：
房地產(chǎn)企業(yè)管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)是自身的ERP系統(tǒng)，然后通過充分利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將供應(yīng)鏈管理、客戶關(guān)系管理、物業(yè)管理、工程計(jì)劃管理、商業(yè)智能、電子商務(wù)、辦公自動(dòng)化等功能全面集成，實(shí)現(xiàn)資源共享和數(shù)據(jù)共享，具體包括企業(yè)資源計(jì)劃系統(tǒng)(ERP)、供應(yīng)鏈管理系統(tǒng) (SCM)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng) (CRM)、物業(yè)管理系統(tǒng)(EM)、工程計(jì)劃管理系統(tǒng)(PPM)、商業(yè)智能系統(tǒng)(B1)、電子商務(wù)系統(tǒng)(EC)等方面的建設(shè)。從而使供應(yīng)商、開發(fā)商、建筑商和客戶通過供需鏈緊密集成在一起，使企業(yè)最大限度減少經(jīng)營成本，快速適應(yīng)客戶需求，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和經(jīng)濟(jì)效益。信息化的管理系統(tǒng)使項(xiàng)目部各個(gè)崗位的職責(zé)、權(quán)限有了明確的界定，每個(gè)工作人員對(duì)自己的職權(quán)范圍有了更清晰的認(rèn)識(shí)。對(duì)各部門之間的工作流程也做出了清晰的規(guī)定，智能化的流轉(zhuǎn)傳遞能使各工作環(huán)節(jié)銜接緊密，提高了工作效率。并且使造假、虛報(bào)等不良現(xiàn)象大大減少，系統(tǒng)中相應(yīng)的角色和權(quán)限的設(shè)置使得公司領(lǐng)導(dǎo)可以方便的查詢項(xiàng)目各種數(shù)據(jù)報(bào)表，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、資金、質(zhì)量等情況可以做到隨時(shí)監(jiān)控。
企業(yè)發(fā)展的信息化管理：
隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，企業(yè)信息化進(jìn)程和最終效果需要支撐到集團(tuán)戰(zhàn)略的落地，信息化管理的建設(shè)能夠支撐多個(gè)項(xiàng)目的異地管控和集團(tuán)式協(xié)同管理，整合供應(yīng)鏈上下游——上游實(shí)現(xiàn)與采購和施工單位的合作伙伴式的戰(zhàn)略合作，下游實(shí)現(xiàn)客戶關(guān)系管理的最大市場(chǎng)回報(bào)并實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的全面預(yù)算和資金管理。
結(jié)語：
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；市場(chǎng)營銷；策略
1. 前言
目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展堅(jiān)持自主創(chuàng)新、推廣創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新等多方面相結(jié)合的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)。但是房地產(chǎn)企業(yè)管理在制度建設(shè)、融資渠道等方面也面臨一系列問題和挑戰(zhàn)，制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，全方面分析和剖析，企業(yè)信息管理發(fā)展的關(guān)鍵性存在問題，明確價(jià)值目標(biāo)，進(jìn)行科學(xué)的價(jià)值選擇，提出我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新思路，以創(chuàng)意化促進(jìn)企業(yè)管理新發(fā)展。信息化就需要進(jìn)行人力、物力的投資，由于企業(yè)總體趨勢(shì)較為落后，1由于企業(yè)規(guī)模、技術(shù)和外部環(huán)境等原因，發(fā)展速度與發(fā)達(dá)國家的差距較大，所以企業(yè)信息化管理在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業(yè)發(fā)展陷入困境。所以房地產(chǎn)企業(yè)管著們對(duì)搞好企業(yè)信息建設(shè)表現(xiàn)出了種種。
2 目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題
2.1 缺乏有效的市場(chǎng)考察
目前 任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展都是從市場(chǎng)中來，到市場(chǎng)總?cè)?。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)始終是以市場(chǎng)為中心，去市場(chǎng)這個(gè)大環(huán)境謀求發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)營銷策劃最重要的是要根據(jù)市場(chǎng)考察進(jìn)行分析，科學(xué)的考察市場(chǎng)是未來發(fā)展和當(dāng)前形式前景，但是目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在在開展市場(chǎng)考察的時(shí)候，深入考察力度不夠，只注意表面材料數(shù)據(jù) 沒有進(jìn)行深入分析，只有把握好企業(yè)發(fā)展的方向，才能使企業(yè)更好的發(fā)展和生存。
2.2 目標(biāo)市場(chǎng)的定位不準(zhǔn)確
目前我國消費(fèi)者群體是一個(gè)龐大的社會(huì)群體，人們?cè)谏钍杖?、文化水平、消費(fèi)觀點(diǎn)上都存在著很明顯的差異，因此每個(gè)消費(fèi)者在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品上的都有較大的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新是為了達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的效果而采取的一種創(chuàng)新性、方向性和決策性活動(dòng)，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)制。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都忽略了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品需求差異的特殊性，進(jìn)而導(dǎo)致整體房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。還要真正的理解信息為管理服務(wù)、為經(jīng)營服務(wù)的管理理念，真正認(rèn)識(shí)管理靠科學(xué)的工作方法，不讓部分人投機(jī)取巧損害房地產(chǎn)企業(yè)的利益，這才是信息化的重點(diǎn)。
2.3 企劃創(chuàng)意不合理
建立質(zhì)量體系，完善市場(chǎng)秩序和交易規(guī)則，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身現(xiàn)有的基礎(chǔ)和原有的優(yōu)勢(shì)，培育企業(yè)管理資料市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息化市場(chǎng)的管理。加快了企業(yè)綜合開發(fā)步伐，加2強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，合理選擇主導(dǎo)企業(yè)和主導(dǎo)管理，才能保證經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整順利實(shí)現(xiàn),這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的真正目的，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化來看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)在房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)薄弱，在心里抵觸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為方式。為了適應(yīng)煙草企業(yè)信息化市場(chǎng)，按照擴(kuò)大規(guī)模、完善功能、提高檔次的原則,積極發(fā)展多種經(jīng)營。
3. 提高房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策劃水平的策略
3.1 高度重視市場(chǎng)考察，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)科學(xué)性
市場(chǎng)考察對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策略起著十分重要的作用，因?yàn)槭袌?chǎng)考察與經(jīng)濟(jì)企業(yè)信息化成果的推廣轉(zhuǎn)化,吸取國外企業(yè)信息化成果推廣轉(zhuǎn)化的有益經(jīng)驗(yàn), 加強(qiáng)企業(yè)信息管理的研究，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),積極探索成果推廣轉(zhuǎn)化的有效途徑和方法，建立高素質(zhì)的企業(yè)信息化管理，圍繞增加企業(yè)管理,積極探索房地產(chǎn)商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)信息化不可能簡(jiǎn)單走市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的路子，尤其在企業(yè)體制很不完善的情況下，增加企業(yè)信息化管理的支持力度，以信息化為導(dǎo)向必須瞄準(zhǔn)國內(nèi)和國際兩上市場(chǎng)的需求，加強(qiáng)有特色房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)力度。強(qiáng)化服務(wù)功能，提高服務(wù)質(zhì)量，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，為房地產(chǎn)行業(yè)走向市場(chǎng)鋪路搭橋。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)不管在國民經(jīng)濟(jì)中還是國際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中都屬于弱勢(shì),因此加強(qiáng)具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的文化活動(dòng)。只有通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的調(diào)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)信息化結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整,才能合理配置企業(yè)資源，強(qiáng)化市場(chǎng)體系建設(shè)，努力搞信息化流
3.2 明確目標(biāo)市場(chǎng) 通。
房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷需根據(jù)不同消費(fèi)者的需求去，將具有相同需求的消費(fèi)者聚合在一起?？茖W(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，進(jìn)一步提高專業(yè)化分工和協(xié)作，加強(qiáng)外部組織結(jié)構(gòu)的完善發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于多元化和全球化趨勢(shì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。因此，加強(qiáng)提高房地產(chǎn)企業(yè)自身現(xiàn)有的基礎(chǔ)和原有的優(yōu)勢(shì)，積極的加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的從組力度，不斷的改善和加強(qiáng)自己競(jìng)爭(zhēng)力。在經(jīng)濟(jì)細(xì)胞的互補(bǔ)性和多樣性，從根本上優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的需求生存需求結(jié)構(gòu)與發(fā)展結(jié)構(gòu)，從而使型房地產(chǎn)企業(yè)能夠更健康快速的發(fā)展。
3.3 企劃設(shè)計(jì)科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合
房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認(rèn)識(shí)本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并購買產(chǎn)品。加強(qiáng)建設(shè)文化，房地產(chǎn)企業(yè)提供保障。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，促使我國競(jìng)爭(zhēng)與和合作的加劇，使我們能更清楚的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的問題。通過不斷的深化改革，無論是內(nèi)3部組織結(jié)構(gòu)還是外部組織結(jié)構(gòu),有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。及時(shí)把握邁向經(jīng)濟(jì)社會(huì)時(shí)展的新趨勢(shì)，而實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化，既要從思想觀念、組織結(jié)構(gòu)、管理體制等進(jìn)行深刻的變革，還要學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的新概念、新方式，創(chuàng)造出具有房地產(chǎn)企業(yè)特色的管理模式，開拓發(fā)展市場(chǎng)，才能生存和發(fā)展。
4. 結(jié)尾
隨著時(shí)代的發(fā)展，將會(huì)有越來越多的人關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷策略以及應(yīng)用，并對(duì)其作出深層次、多角度地科學(xué)分析。房地產(chǎn)企業(yè)要正視房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷中存在的問題，從企業(yè)的自身情況出發(fā)，制定符合本企業(yè)的生存和發(fā)展的策略。
參考文獻(xiàn)
[1]黃湘紅.淺析房地產(chǎn)價(jià)格營銷策略[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2009（11）. 69-78
【關(guān)鍵詞】網(wǎng)絡(luò)營銷 搜索引擎
一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站
網(wǎng)站是全天候的媒體，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站通過非常簡(jiǎn)單，只起到類似宣傳的作用。一般網(wǎng)站上都沒有客戶想查詢項(xiàng)目具體待售的房子的價(jià)格、面積、位置等詳細(xì)信息。而在一些綜合性的房地產(chǎn)信息門戶網(wǎng)站上區(qū)域性的項(xiàng)目很多，到具體某一項(xiàng)目也是項(xiàng)目的介紹，并沒有項(xiàng)目里每套房子的價(jià)格、面積、位置等具體信息，而僅僅是項(xiàng)目的均價(jià)?？蛻羧粝脒M(jìn)一步了解更多信息，仍需到項(xiàng)目的售樓處進(jìn)行咨詢。
我國現(xiàn)期的房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站在網(wǎng)站的設(shè)計(jì)和制作上，能夠做到認(rèn)真務(wù)實(shí)的態(tài)度，但是在交易信息的收集、數(shù)據(jù)庫的建設(shè)等方面卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。前者投入少，內(nèi)容簡(jiǎn)單。后者投入大，工作量大，需要加強(qiáng)企業(yè)整個(gè)系統(tǒng)的信息化建設(shè)。網(wǎng)站的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是信息交換，一般房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站也有客戶留言板或論壇。但是消費(fèi)者很少在留言板上留言，或者留言的質(zhì)量不高。
（二）地產(chǎn)門戶
相比較于房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站及項(xiàng)目網(wǎng)站推廣難度大，訪問量小的劣勢(shì)，地產(chǎn)門戶的優(yōu)勢(shì)在于知名度高，訪問量大。因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將自己的項(xiàng)目信息放在大型地產(chǎn)門戶網(wǎng)站上。地產(chǎn)門戶網(wǎng)站已成為我國房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行線上展示及宣傳的主流營銷渠道與方式。根據(jù)房王網(wǎng)2012年4月的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，100%的項(xiàng)目在地產(chǎn)門戶網(wǎng)站展示項(xiàng)目相關(guān)信息，包括項(xiàng)目概況及銷售聯(lián)系方式等。但是卻存在投放效果不佳的現(xiàn)象，比如：雜堆首頁，內(nèi)容雜亂，效果不好，消費(fèi)者體驗(yàn)不佳，無法細(xì)致清楚地獲取自己想要的信息；動(dòng)畫呆板，粗制爛造，缺少創(chuàng)意，內(nèi)容相似，區(qū)別度不高；網(wǎng)站單純追求欄目大而全，信息扎堆，沒有系統(tǒng)引導(dǎo)模式，讓消費(fèi)者感到使用不方便。
（三）網(wǎng)絡(luò)廣告
我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告市場(chǎng)發(fā)展迅速，網(wǎng)絡(luò)廣告已經(jīng)成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的一個(gè)重要組成部分。根據(jù)艾瑞調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)圖形廣告費(fèi)用占整體網(wǎng)絡(luò)圖形廣告費(fèi)用的比例已從2008年的5.7%上升到2011年的13.4%。在北上廣等一線城市，房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)方面的廣告投放比重更大，可以占到其全部廣告投放的50%以上。據(jù)前瞻網(wǎng)監(jiān)測(cè)，2012年4月，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主數(shù)量同比增長(zhǎng)0.19%，呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，環(huán)比增長(zhǎng)18.42%，達(dá)2057個(gè)。
2011年Q2全國商品房銷售額為1.4萬億元，通過艾瑞調(diào)查得到數(shù)據(jù)，按房地產(chǎn)廣告主廣告費(fèi)用占收入的占比平均水平，廣告費(fèi)用約70億元，而投放到網(wǎng)絡(luò)上的廣告費(fèi)用約8.4億元。房產(chǎn)網(wǎng)站廣告銷售渠道包括直營、直接投放和外包加盟等三種方式，搜房網(wǎng)主要采用直接投放。搜狐焦點(diǎn)、新浪樂居、鳳凰房產(chǎn)等房產(chǎn)網(wǎng)站采用多種方式組合營銷。
（四）搜索引擎
截至2012年底，我國搜索引擎用戶為4.51億人，比2011年底增長(zhǎng)了4370萬人，年增長(zhǎng)率到10.7%（中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2013年1月）。搜索引擎作為互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)應(yīng)用，是網(wǎng)民獲取信息的重要工具之一。
目前房地產(chǎn)項(xiàng)目官方網(wǎng)站的關(guān)鍵詞搜索引擎自然排名應(yīng)用程度不高，自行購買關(guān)鍵詞搜索排名的項(xiàng)目非常少，根據(jù)房王網(wǎng)調(diào)查，只有5%的企業(yè)項(xiàng)目官網(wǎng)鏈接出現(xiàn)在百度搜索首頁，項(xiàng)目名稱搜索結(jié)果排名前幾位多為各大地產(chǎn)門戶網(wǎng)站的項(xiàng)目信息頁面鏈接。
搜索引擎實(shí)際上充當(dāng)了購房者和房地產(chǎn)企業(yè)和各類房產(chǎn)信息網(wǎng)站之間的橋梁作用，方便了購房者搜索信息，節(jié)省了信息收集成本。通過關(guān)鍵詞與產(chǎn)品匹配性設(shè)計(jì)，消費(fèi)者在進(jìn)行搜索時(shí)，借助搜索引擎工具，使關(guān)鍵詞和相應(yīng)網(wǎng)站建立指向性關(guān)系，迅速定向到房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站或項(xiàng)目網(wǎng)站，查看產(chǎn)品和服務(wù)信息。
（五）微博
截至2012年12月底，我國微博用戶規(guī)模為3.09億，較2011年底增長(zhǎng)了5873萬，增幅達(dá)到23.5%。網(wǎng)民中的微博用戶比例較上年底提升了六個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到54.7%（中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2013年1月）。其中城市白領(lǐng)等房地產(chǎn)剛需階層的用戶數(shù)量龐大。
但目前利用微博資源進(jìn)行營銷的企業(yè)與項(xiàng)目比例較低。而且項(xiàng)目設(shè)立自己的官方微博的數(shù)量大于企業(yè)設(shè)立官方微博的數(shù)量，即較多房地產(chǎn)企業(yè)沒有從公司整體推廣宣傳的角度考慮大規(guī)模開展微博網(wǎng)絡(luò)營銷。房地產(chǎn)企業(yè)正在借助微博平臺(tái)，開展多種營銷活動(dòng)吸引消費(fèi)者關(guān)注，通過直接與消費(fèi)者互動(dòng)，取得較好效果。很多知名地產(chǎn)企業(yè)的官方微博往往沒有企業(yè)掌門人的個(gè)人微博影響力大，而掌門人宣傳自己微博的主要目的也是為了介紹自己的企業(yè)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷問題及分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略意識(shí)不足
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷僅僅包括以下兩個(gè)方面：建立企業(yè)的網(wǎng)站；在類似搜房網(wǎng)的房地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站掛出項(xiàng)目的銷售信息。一般的中小型企業(yè)的網(wǎng)站是鮮有客戶訪問的，一則是缺乏網(wǎng)站的推廣，很多人不知道網(wǎng)站的存在；二則是網(wǎng)站內(nèi)容單調(diào)，缺少更新。常見的就是公司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目介紹和聯(lián)系方式等固定的格式內(nèi)容。企業(yè)有些僅僅是為了追求潮流，建立了一個(gè)企業(yè)網(wǎng)站，缺少專業(yè)人員進(jìn)行更新和維護(hù)，流于形式，作用不大。在搜房網(wǎng)等房地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站上掛出項(xiàng)目信息，就是網(wǎng)絡(luò)廣告的一種。由于房地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站的訪問量較大，影響力較廣，可以給企業(yè)項(xiàng)目的銷售帶來一些好處，但是在推廣企業(yè)形象的房地產(chǎn)品牌建設(shè)方面并無大的裨益。因?yàn)樯厦娣康禺a(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目眾多，相比教育競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并無突出優(yōu)勢(shì)。
以上現(xiàn)象的原因在于房地產(chǎn)企業(yè)并未規(guī)劃建立一個(gè)網(wǎng)絡(luò)營銷的戰(zhàn)略，沒有制定戰(zhàn)略規(guī)劃，沒有立體地對(duì)營銷的各個(gè)方面進(jìn)行分析和安排，而僅僅采取了網(wǎng)絡(luò)營銷的一兩個(gè)措施，所以效果一般。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)信息化架構(gòu)不完善
隨著信息技術(shù)的日益普及和房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的迅猛發(fā)展，經(jīng)過一批有識(shí)之士的實(shí)踐，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)信息化已取得了卓有成效的成果，但就總體而言，其信息化的水平遠(yuǎn)低于其它行業(yè)，信息化的過程中許多問題層出不窮，投資與收益不平衡。房地產(chǎn)企業(yè)很多還處于粗放型發(fā)展階段，企業(yè)內(nèi)部尚未構(gòu)建完善的信息化架構(gòu)。主要的信息系統(tǒng)有：企業(yè)門戶、協(xié)同辦公系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)、項(xiàng)目計(jì)劃管理系統(tǒng)、CRM客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、商業(yè)租賃管理系統(tǒng)、HR人力資源系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)等等。如果僅有企業(yè)門戶網(wǎng)站，而沒有通過門戶系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與協(xié)同辦公系統(tǒng)、運(yùn)營管理系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、項(xiàng)目進(jìn)度管理和人力資源管理系統(tǒng)等的集成互通，那么網(wǎng)絡(luò)營銷很難實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)和企業(yè)之間的互動(dòng)與溝通，效果收效不會(huì)太好。
房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越體現(xiàn)在信息方面的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的把握、對(duì)區(qū)域市場(chǎng)信息的把握、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息的把握、對(duì)消費(fèi)者需求信息的把握、對(duì)材料采購信息的把握、以及公司自身信息化建設(shè)的程度等都決定著一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)普遍比較缺乏，相對(duì)于制造行業(yè)比較落后，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)出路；國家調(diào)控政策；資金緊缺；管理危機(jī)；信息發(fā)展瓶頸；實(shí)現(xiàn)粗放式管理向精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)變；信息化管理
在國家調(diào)控政策不斷的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售量急劇萎縮、資金更加緊缺等，甚至經(jīng)營出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流的情況，同時(shí)也暴露出企業(yè)更深層發(fā)展問題。
第一、資金緊缺，企業(yè)經(jīng)營困難，是國家調(diào)控政策的必然結(jié)果。
在政府體制、財(cái)政、信貸、土地、稅收制度不斷完善，融資渠道監(jiān)管深入。資金緊缺，成為開發(fā)企業(yè)最大的問題。讓我們先分析一下房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源情況，一方面，銀行信貸和預(yù)售制度，可使開發(fā)資金80％以土地使用權(quán)抵押貸款獲得，購房者資金75％也可以房屋抵押貸款獲得，銀行貸款給開發(fā)商預(yù)先支付非常充裕的資金。房地產(chǎn)開發(fā)周期一般2-3年，非常充裕的資金這一段時(shí)間成了“閑錢”，造成大量的“資金沉淀”。另一方面，國家為了拉動(dòng)內(nèi)需，大力投資基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)，優(yōu)化投資環(huán)境。土地使用條件發(fā)生變化，供求關(guān)系緊張，導(dǎo)致地價(jià)上升，房?jī)r(jià)上漲。高房?jī)r(jià)下的高利潤，吸引著許多社會(huì)資金、
“熱錢”、海外資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量資金涌入和脆弱監(jiān)管體制，也誘導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商不計(jì)成本拿地，瘋狂土地儲(chǔ)備，盲目擴(kuò)張規(guī)模，夢(mèng)想著預(yù)期豐厚利潤。因此“地王”產(chǎn)生了、土地“擱荒”了，囤地、捂盤成了謀取超級(jí)利潤的手段。房?jī)r(jià)上漲以嚴(yán)重違背價(jià)值規(guī)律，違背國家政府制定一系列房改政策的初衷，大多數(shù)普通老百姓的住房條件沒有改善，老百姓享受不到科技進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。
第二、管理危機(jī)是房地產(chǎn)企業(yè)真正的危機(jī)。
長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際是以資金和資源為核心，以粗放式、擴(kuò)張式模式發(fā)展，主要依靠“投機(jī)”的手段，不斷拿地升值和高投入的快速擴(kuò)大規(guī)模，而達(dá)到贏利目的。也使企業(yè)高層對(duì)企業(yè)實(shí)際的運(yùn)營管理缺乏關(guān)注，現(xiàn)階段即將面臨著粗放式管理遺留下許多問題：1、資產(chǎn)運(yùn)用：資金緊缺、資本運(yùn)作不力、土地閑置無力開發(fā)(土地占用大量資金)。2、成本管理：開發(fā)成本、工程成本、實(shí)際成本無法合理確定及控制，全面成本管理從何談起。3、人力資源管理：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃缺乏，管理制度不健全等，出現(xiàn)辛辛苦苦招人，稀里糊涂走人，人員流失嚴(yán)重，大量工作滯后……而且同樣的問題反復(fù)發(fā)生。只贏不賠或贏多贏少的日子即將過去了，自己掏腰包的時(shí)代即將來臨，加強(qiáng)企業(yè)管理任重而道遠(yuǎn)。
第三、信息封閉、溝通不暢是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”
在房地產(chǎn)行業(yè)急劇擴(kuò)張事態(tài)下，集團(tuán)公司、區(qū)域分／子公司、項(xiàng)目部以及海外公司等眾多公司及部門設(shè)立，企業(yè)內(nèi)部工作聯(lián)系、業(yè)務(wù)對(duì)接聯(lián)系，下屬部門經(jīng)營情況反映，受到時(shí)間和地域的制約。如何快速、科學(xué)、正確作出決策；如何解決緊急問題等，實(shí)現(xiàn)信息管理，經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流，節(jié)約資源，使企業(yè)急需解決的問題。企業(yè)內(nèi)部信息管理網(wǎng)絡(luò)化大多停留在簡(jiǎn)單的信息傳遞水平。內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)成立“擺設(shè)”
新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的出路建議
第一、房地產(chǎn)企業(yè)可以積極調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，改變布局結(jié)構(gòu)，深入資金運(yùn)作，完善投資結(jié)構(gòu)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況及市場(chǎng)定位，靈活制定更加優(yōu)惠政策，運(yùn)用多渠道、全方位銷售手段，克服種種困難，快速資金回籠。其次，發(fā)揮資金運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，高速運(yùn)轉(zhuǎn)，在調(diào)控時(shí)期，保證企業(yè)現(xiàn)階段或更長(zhǎng)一時(shí)段擁有充足資金，再次，尋找其他融資渠道，保持企業(yè)依然擁有較大發(fā)展機(jī)遇，具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極參與到政府保障性住房建設(shè)，既可以盡社會(huì)責(zé)任，還可以維持企業(yè)健康發(fā)展。開始回報(bào)社會(huì)，促進(jìn)公益事業(yè)發(fā)展，為建設(shè)和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。
第二、建設(shè)以管理和技術(shù)為核心的精細(xì)化管理增長(zhǎng)模式。首先，制定以精心化管理為核心的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，包括資本運(yùn)營、產(chǎn)品、品牌、資源戰(zhàn)略，編制可行的實(shí)施方案。完善決策的機(jī)制，設(shè)計(jì)合理的組織機(jī)構(gòu)，健全的規(guī)章制度，加強(qiáng)執(zhí)行力，發(fā)揚(yáng)企業(yè)文化，提升團(tuán)隊(duì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)以人為中心的管理的理念。其次，完善企業(yè)成本管理，實(shí)現(xiàn)全面成本管理，實(shí)現(xiàn)以設(shè)計(jì)為重點(diǎn)，提高工程質(zhì)量為核心，降低工程成本為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制管理，通過經(jīng)濟(jì)和技術(shù)相結(jié)合的管理手段，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)人力資源管理，增加人力資源費(fèi)用，徹底轉(zhuǎn)變用人觀念，健全人力資源部門編制，明確崗位要求。健全公平績(jī)效考核與合理薪酬體系。同時(shí)，把人力資源管理納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，使它與團(tuán)隊(duì)建設(shè)、企業(yè)文化緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)粗放式管理向精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)變。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；動(dòng)態(tài)責(zé)任成本；ERP
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理及ERP運(yùn)用現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
成本管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，直接影響著企業(yè)的發(fā)展前景。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)逐步加強(qiáng)了對(duì)企業(yè)成本核算、管理的研究，開始重視目標(biāo)成本、責(zé)任成本等成本控制方法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的運(yùn)用。雖然，成本控制方法的采取對(duì)企業(yè)成本的控制產(chǎn)生了一定的積極作用，但由于受到管理意識(shí)低下、手段方法落后、起步晚等因素的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理仍處于粗放狀態(tài)，企業(yè)成本管理水平普遍不高。主要表現(xiàn)在：
1.缺乏全面性
現(xiàn)代企業(yè)成本管理的要求是全員、全過程、全要素、全方位[1]，然而目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精細(xì)化管理，僅側(cè)重設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備成本方面的管理，未將微小成本納入成本管理系統(tǒng)。同時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖在項(xiàng)目施工階段成本管理方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，但缺乏房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)生命周期的系統(tǒng)管理方法手段，對(duì)企業(yè)成本管理的貢獻(xiàn)有一定的局限性。
2.缺乏動(dòng)態(tài)管理
企業(yè)在成本管理過程中，應(yīng)通過對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行有效分析、預(yù)測(cè)，適時(shí)對(duì)成本管理手段進(jìn)行調(diào)整，以確保成本管理具有一定的有效性。然而，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理上缺乏動(dòng)態(tài)性，主要問題包括：項(xiàng)目實(shí)施過程中缺乏根據(jù)現(xiàn)行環(huán)境對(duì)成本管理手段方法進(jìn)行調(diào)整，促使項(xiàng)目成本管理失控；費(fèi)用信息不真實(shí)，信息來源不唯一，統(tǒng)計(jì)口徑不一致，成本核算存在偏差[2]；決策依賴于財(cái)務(wù)報(bào)表，而財(cái)務(wù)報(bào)表表現(xiàn)為對(duì)所發(fā)生的事務(wù)的記錄過程，提供的報(bào)告信息及對(duì)成本分析的結(jié)果不能及時(shí)反映給決策者，導(dǎo)致決策信息相對(duì)滯后。
3.流于表面形式
目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度不完善同時(shí)缺乏執(zhí)行，管理流于表面形式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未充分理解成本管理的積極作用，未切實(shí)實(shí)施成本管理。企業(yè)盲目地進(jìn)行事中成本控制，弱化事前成本管理、成本決策、事后成本反饋的重要性；同時(shí)，企業(yè)成本管理崗位權(quán)責(zé)不清晰，管理混亂，削弱企業(yè)成本管理人員的工作積極性，降低成本管理效率。
4.成本管理意識(shí)低下
長(zhǎng)期以來，企業(yè)管理人員成本觀念薄弱，大多數(shù)部門認(rèn)為成本管理更多的是成本部、財(cái)務(wù)部的事情，與自身關(guān)聯(lián)度不大，缺乏企業(yè)成本管理意識(shí)。同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，大多數(shù)企業(yè)成本管理過分依賴于項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目成本管理效果更多取決于項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人素質(zhì)，缺少有力的監(jiān)管部門，促使項(xiàng)目的成本管理具有較強(qiáng)的主觀性。
5.無法適應(yīng)信息化的需要
目前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始重視信息化建設(shè)，各種信息化系統(tǒng)已經(jīng)逐步形成。然而，大多數(shù)企業(yè)內(nèi)部多種軟件并行，缺乏統(tǒng)一的系統(tǒng)、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致企業(yè)不能及時(shí)全面獲得項(xiàng)目信息和進(jìn)展情況，不能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體把握掌控。
（二） ERP系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)用
ERP （Enterprise Resources Planning， ERP）即企業(yè)資源計(jì)劃，是對(duì)企業(yè)三種資源（物流、資金流、信息流）進(jìn)行全面集成的管理信息系統(tǒng)。概括的說，ERP是建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，利用現(xiàn)代企業(yè)的先進(jìn)管理思想，全面地集成了企業(yè)的所有資源信息，并為企業(yè)提供決策、計(jì)劃、控制、與經(jīng)營業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估的全方位和系統(tǒng)化的管理平臺(tái)[3]。
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐步由原來粗放的“傳統(tǒng)企業(yè)模式”逐步向集約的“現(xiàn)代企業(yè)模式”轉(zhuǎn)變。目前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開始使用或計(jì)劃使用ERP系統(tǒng)[4]，致力于通過ERP成本管理系統(tǒng)中提供的成本控制、分析功能，將成本管理貫穿于整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)，并對(duì)經(jīng)營活動(dòng)過程中價(jià)值流流動(dòng)情況進(jìn)行監(jiān)控，明確找出企業(yè)成本管理的關(guān)鍵，為企業(yè)管理和決策提供依據(jù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)起步較晚，目前ERP系統(tǒng)在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用還處于初步階段，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)引入ERP系統(tǒng)來加強(qiáng)企業(yè)信息化建設(shè)，為企業(yè)解決成本管理問題提供平臺(tái)和基礎(chǔ)，但是現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)僅通過ERP軟件來完成原有的成本核算，未充分發(fā)揮ERP通過全面優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源配置實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本決策與管理功能。
總的來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的成本管理體系已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、信息化管理的需要，不能充分利用ERP系統(tǒng)提高企業(yè)成本管理與決策水平。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)，充分利用ERP系統(tǒng)，建立動(dòng)態(tài)成本管理模式提高企業(yè)成本管理水平是十分必要的。
二、ERP環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)責(zé)任成本管理
（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點(diǎn)
企業(yè)成本管理的對(duì)象是企業(yè)發(fā)生的所有支出，但基于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的特殊性，因此房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重點(diǎn)管理對(duì)象為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。
房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本是指在項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售到竣工交房的整個(gè)過程中發(fā)生的所有成本。目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要采用目標(biāo)成本法對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行管理，即通過目標(biāo)成本的制定與優(yōu)化、分解、審批、下達(dá)、核算、反饋等方式對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是全過程的成本管理，涉及的成本科目、影響因素多，成本核算與控制難度大[5]。成本的發(fā)生往往伴隨著合同的簽訂，合同管理為項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)。
總的來說，基于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，開發(fā)項(xiàng)目的成本為企業(yè)成本管理的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過目標(biāo)成本、合同管理對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行全過程管理，然而現(xiàn)行成本管理方法難以適應(yīng)市場(chǎng)與環(huán)境變化、成本信息共享程度低，不能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效動(dòng)態(tài)管理，不能有效明確各部門的職責(zé)，成本管理缺乏積極性。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)責(zé)任成本管理模式及其構(gòu)建
目標(biāo)成本管理主要通過目標(biāo)成本的制定與調(diào)整、各責(zé)任中心目標(biāo)成本的確定、成本業(yè)績(jī)的評(píng)估來完成企業(yè)成本管理，提高企業(yè)的經(jīng)營績(jī)效。責(zé)任成本管理則是強(qiáng)調(diào)各責(zé)任中心對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析、核算，同時(shí)企業(yè)成本管理中心將各責(zé)任中心管理成果與下達(dá)的目標(biāo)成本進(jìn)行差異對(duì)比分析，并對(duì)產(chǎn)生的差異進(jìn)行考核的一種成本管理方式?；贓RP的動(dòng)態(tài)管理則是通過ERP信息系統(tǒng)動(dòng)態(tài)更新相關(guān)成本信息，實(shí)現(xiàn)事前、事中、事后全過程實(shí)施成本的動(dòng)態(tài)控制。因此，基于ERP系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)責(zé)任成本管理模式[6]是借助ERP系統(tǒng)以目標(biāo)成本為前提、責(zé)任成本控制為手段，實(shí)現(xiàn)全過程的成本動(dòng)態(tài)管理。
基于ERP系統(tǒng)的房產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)責(zé)任成本管理模式的構(gòu)建主要借助ERP系統(tǒng)，從項(xiàng)目的生命周期出發(fā)，制定目標(biāo)成本體系，并以責(zé)任成本管理為手段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理。構(gòu)建思路為：借助ERP系統(tǒng)的基礎(chǔ)信息與操作平臺(tái)，并將項(xiàng)目目標(biāo)成本體系與動(dòng)態(tài)管理引入ERP系統(tǒng)，同時(shí)對(duì)工程發(fā)生的實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行成本差異分析，并要求各責(zé)任成本中心對(duì)差異采取措施以及承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，從而為后期發(fā)生的工程項(xiàng)目成本提供依據(jù)，以進(jìn)行有效的成本控制和管理。
首先，事前計(jì)劃層主要任務(wù)是根據(jù)決策層的決策結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息、資料收集，并完成各階段目標(biāo)成本體系的制定。項(xiàng)目基礎(chǔ)信息、資料收集是指從ERP系統(tǒng)自動(dòng)獲取企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的原有成本信息以及現(xiàn)行項(xiàng)目的基礎(chǔ)與市場(chǎng)信息；目標(biāo)成本制定是根據(jù)ERP系統(tǒng)提供的參考信息、企業(yè)的實(shí)際情況、經(jīng)營目標(biāo)等情況，在項(xiàng)目策劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段編制出項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表，并對(duì)目標(biāo)成本根據(jù)單位工程、單項(xiàng)工程、分部分項(xiàng)工程進(jìn)行分解，形成目標(biāo)成本體系，同時(shí)明確各責(zé)任中心的成本管理職責(zé)，以確保各階段的目標(biāo)成本測(cè)算表具有可操作性。
其次，事中控制層主要完成目標(biāo)成本的實(shí)施與項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)控制。項(xiàng)目實(shí)施責(zé)任部門按照分解后的目標(biāo)成本進(jìn)行實(shí)施，借助ERP系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本進(jìn)行記錄，對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行差異分析，采取必要措施控制項(xiàng)目的超額成本。針對(duì)非該責(zé)任中心原因引起的目標(biāo)成本不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)及時(shí)與目標(biāo)成本制定部門溝通，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)控制。
最后，事后反饋層主要對(duì)目標(biāo)成本的最終執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析評(píng)估，并將分析的結(jié)果以及差異產(chǎn)生原因等資料傳入ERP系統(tǒng)，為企業(yè)后續(xù)目標(biāo)成本的制定執(zhí)行、責(zé)任成本的管理提供參考。
總的來說，目標(biāo)成本系統(tǒng)是以ERP系統(tǒng)平臺(tái)為基礎(chǔ)，借助ERP系統(tǒng)的成本信息，制定目標(biāo)成本體系，主要包括：目標(biāo)成本制定、分解、實(shí)施、調(diào)整、成本差異分析；責(zé)任成本系統(tǒng)是根據(jù)項(xiàng)目的生命周期將各階段確立一個(gè)成本責(zé)任中心，主要包括市場(chǎng)部、財(cái)務(wù)部、成本部、設(shè)計(jì)部、銷售部，同時(shí)根據(jù)ERP系統(tǒng)的核算管理功能記錄的實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比分析，確定各部門的責(zé)任成本。因此，目標(biāo)成本系統(tǒng)和責(zé)任成本系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理來說兩者是缺一不可的，前者是基礎(chǔ)，后者是成本實(shí)施和管理的實(shí)體，借助ERP系統(tǒng)管理平臺(tái)將兩者聯(lián)系起來，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的全面管理。
（三）ERP環(huán)境下動(dòng)態(tài)責(zé)任成本管理模式的實(shí)施
1.將目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)管理引入ERP系統(tǒng)
基于ERP系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)責(zé)任成本管理模式是以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)、責(zé)任成本控制為手段，因此，將目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)管理的理念引入ERP系統(tǒng)，以確保管理模式的順利運(yùn)用。
2.建立責(zé)任成本組織管理體系
成本組織管理體系是企業(yè)成本管理運(yùn)行的根本，科學(xué)合理的成本組織管理體系、明確各責(zé)任中心的職責(zé)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本管理的關(guān)鍵。成本管理職責(zé)分為三個(gè)層次：成本總負(fù)責(zé)中心、成本費(fèi)用制定、考核監(jiān)控中心、成本費(fèi)用發(fā)生中心。[7]成本費(fèi)用制定中心是對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本費(fèi)用的制定與分解，并將其下達(dá)給成本費(fèi)用發(fā)生中心，成本費(fèi)用考核監(jiān)控中心主要是對(duì)成本費(fèi)用發(fā)生中心發(fā)生的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，并對(duì)成果進(jìn)行考核。成本費(fèi)用制定中心成本費(fèi)用發(fā)生中心是分解后的目標(biāo)成本的實(shí)施，接受成本費(fèi)用考核與監(jiān)控中心的考核監(jiān)控，對(duì)各自成本費(fèi)用的承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。成本費(fèi)用發(fā)生中心主要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期進(jìn)行設(shè)置，包括：地價(jià)費(fèi)用中心、設(shè)計(jì)費(fèi)用中心、建安費(fèi)用中心、營銷費(fèi)用中心、期間費(fèi)用中心。明確各部門的成本管理職責(zé)，構(gòu)建較為完善的責(zé)任成本組織管理體系，能從組織層面上確保企業(yè)成本管理的順利實(shí)施。
3.建立動(dòng)態(tài)成本考核體系
動(dòng)態(tài)成本考核體系的建立能確保動(dòng)態(tài)責(zé)任成本管理的有效實(shí)施，同時(shí)也能為企業(yè)后續(xù)成本管理決策提供一定的參考價(jià)值。動(dòng)態(tài)成本考核是借助ERP系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)資料，將各級(jí)成本責(zé)任中心的實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行差異分析，并對(duì)各級(jí)成本管理中心進(jìn)行評(píng)估考核，確認(rèn)各級(jí)責(zé)任中心的目標(biāo)完成情況，實(shí)施相關(guān)獎(jiǎng)懲措施。目前，企業(yè)可采用的考核評(píng)估方式：利用ERP系統(tǒng)中的成本數(shù)據(jù)，選擇關(guān)鍵的成本考核指標(biāo)或明確各責(zé)任部門成本費(fèi)用的內(nèi)容、明細(xì)，建立考核評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各責(zé)任中心界定責(zé)任；同時(shí)，加強(qiáng)獎(jiǎng)懲力度、制定崗位績(jī)效考核方法，促使全員參與項(xiàng)目成本管理，培養(yǎng)企業(yè)員工成本管理意識(shí)。
三、結(jié)語
基于ERP系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)責(zé)任成本管理能有效地集成企業(yè)的所有資源信息，提高企業(yè)成本信息的共享程度，通過動(dòng)態(tài)責(zé)任成本管理明確各級(jí)責(zé)任中心的職責(zé)，利于企業(yè)成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也能幫助企業(yè)決策層及時(shí)獲取企業(yè)成本管理信息，為企業(yè)成本決策、控制、成本管理提供一個(gè)有效的管理平臺(tái)。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 問題 對(duì)策
據(jù)權(quán)威專家預(yù)測(cè)，在國家對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響下，將來一段時(shí)期內(nèi)，中國樓市“熱也政策，冷也政策”的格局依然顯著。并且隨著房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域、多項(xiàng)目的發(fā)展，企業(yè)管理的幅度和復(fù)雜性大大增加，企業(yè)內(nèi)部遇到的新矛盾也越來越多。面對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、內(nèi)外擠壓、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的嚴(yán)峻形勢(shì)，企業(yè)必須強(qiáng)化管理內(nèi)功，從實(shí)際出發(fā)，做好內(nèi)部控制?？傊?xiàng)目的運(yùn)營管理水平將直接決定項(xiàng)目的最后盈利，項(xiàng)目的運(yùn)營管理能力，將是企業(yè)最重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
一、內(nèi)部控制概述
內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高運(yùn)營效率的手段和工具，是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策層和全體員工必須共同嚴(yán)格遵守并努力實(shí)施的旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的整套制度體系。它涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)整個(gè)流程。所謂“控制目標(biāo)”包括以下四個(gè)方面：一是保障房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理活動(dòng)合規(guī)合法；二是保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全，能有效地預(yù)防企業(yè)貨幣資金、實(shí)物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；三是保證企業(yè)信息特別是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的正確可靠和及時(shí)迅速；四是提高企業(yè)運(yùn)營效率，有效地控制生產(chǎn)進(jìn)度，而且講究質(zhì)量。實(shí)踐證明，科學(xué)完善的內(nèi)部控制制度，能對(duì)企業(yè)職能部門、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)督控制，促使企業(yè)從上到下，所有人員明確目標(biāo)，履行職責(zé)，確保企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營流動(dòng)規(guī)范有序、高效保質(zhì)地進(jìn)行。這樣也就從根本上確保了房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定和發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資者經(jīng)濟(jì)效益及企業(yè)價(jià)值最大化。
二、目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是后起的一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)部控制滯后于市場(chǎng)形勢(shì)，企業(yè)運(yùn)營中暴露出內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)在：
（一）企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足
相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)建立內(nèi)部控制不重視。已訂立的制度，往往執(zhí)行不力，只停留在紙上，得不到認(rèn)真落實(shí)。遇到具體情況，過分強(qiáng)調(diào)靈活性，對(duì)內(nèi)控制度置若罔聞，不能做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究。使內(nèi)控失去了應(yīng)有的剛性和原則性。
（二）企業(yè)內(nèi)部控制不夠全面，缺少對(duì)企業(yè)運(yùn)營活動(dòng)的整體考量
不能結(jié)合本單位的實(shí)際情況去制定相應(yīng)的制度，只是根據(jù)一般情況，制定管理制度?？刂骗h(huán)境、會(huì)計(jì)管理以及控制程序等方面不夠完善，沒有形成一個(gè)完整的適合本單位的內(nèi)部控制系統(tǒng)。這樣的制度存在漏洞、操作性差、制衡機(jī)制松散、審計(jì)職能弱化等問題。
（三）企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督乏力，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不健全
監(jiān)督管理應(yīng)該是企業(yè)運(yùn)營活動(dòng)的基礎(chǔ)保障，可是很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少合理的內(nèi)部監(jiān)督，實(shí)踐中只注重制度的制定，忽視對(duì)制度的落實(shí)情況的檢查監(jiān)督。最大的問題就是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全。某些民營企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警缺少專業(yè)人員，沒有形成完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，企業(yè)一旦面臨某種風(fēng)險(xiǎn)，往往是領(lǐng)導(dǎo)者憑經(jīng)驗(yàn)說了算。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警人員發(fā)言權(quán)有限，容易造成決策失誤，以致無法有效地采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。
（四）企業(yè)內(nèi)部人員素質(zhì)參差不齊
所謂“人員素質(zhì)”是指企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理等高級(jí)管理人員）和企業(yè)所有員工的素質(zhì)。企業(yè)內(nèi)部控制是需要大家一起參加、相互監(jiān)督、共同制約的一項(xiàng)工作。但是在不少房地產(chǎn)企業(yè)，無論領(lǐng)導(dǎo)還是一般員工對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的領(lǐng)悟和執(zhí)行水平差異很大。有些領(lǐng)導(dǎo)不能以身作則、嚴(yán)格準(zhǔn)守內(nèi)控制度的規(guī)定，甚至朝令夕改。有些員工對(duì)內(nèi)控制度態(tài)度漠然，事不關(guān)已，認(rèn)為那是領(lǐng)導(dǎo)的事情。企業(yè)內(nèi)部一些負(fù)有控制責(zé)任的工作人員，思想覺悟和專業(yè)知識(shí)水平，都有待學(xué)習(xí)提高，才能滿足新形勢(shì)下房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的要求。
（五）企業(yè)內(nèi)部溝通不暢
隨著科技的迅猛發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部控制，已經(jīng)與信息化結(jié)合在一起。企業(yè)信息化的發(fā)展對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制尤其重要，特別是一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)。然而，實(shí)際上要做到這一點(diǎn)并不容易。因?yàn)椴簧倨髽I(yè)部門之間各自為政，分割明顯，只顧本部門的工作，而缺少與其他部門的聯(lián)系和交流，甚至上下級(jí)之間也缺少信息通暢的渠道。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施
（一）營造房地產(chǎn)企業(yè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境
良好的內(nèi)部控制環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部控制制度制定及執(zhí)行的基礎(chǔ)保障。營造構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必須抓住以下三點(diǎn)：
第一，強(qiáng)化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者必須堅(jiān)持把內(nèi)部控制作為企業(yè)管理的頭等大事來抓，認(rèn)真組織和領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部控制制度的設(shè)計(jì)工作，并采取相應(yīng)的政策措施來保證制度的執(zhí)行及評(píng)價(jià)，領(lǐng)導(dǎo)者還必須認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的建設(shè)不是一勞永逸、一成不變的，隨著企業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)的變化，新的情況要求企業(yè)內(nèi)部控制要不斷調(diào)整完善。
第二，完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層主要分為董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的板塊。其中董事會(huì)應(yīng)始終負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立、健全和有效運(yùn)行，要加強(qiáng)董事會(huì)的建設(shè)。董事長(zhǎng)及其他董事會(huì)的成員要懂法規(guī)、懂業(yè)務(wù)、懂行情。在強(qiáng)化董事會(huì)在治理結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)作用的前提下，務(wù)必要明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層各部門的職能和權(quán)限，形成三角制衡關(guān)系，確保企業(yè)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離，相互制約。
第三，加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，加大企業(yè)內(nèi)部控制的宣傳力度。通過學(xué)習(xí)，弘揚(yáng)誠實(shí)守信、愛崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)員工的主人翁責(zé)任感意識(shí)，提高員工的思想品德素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)素質(zhì)。在堅(jiān)持對(duì)員工加強(qiáng)正面教育的同時(shí)，還注意對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查考核，職權(quán)與獎(jiǎng)罰結(jié)合，實(shí)行“有功必獎(jiǎng)，有過必罰”的考核原則，激勵(lì)企業(yè)員工執(zhí)行內(nèi)控制度的積極性和自覺性，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的管控、監(jiān)督和制衡作用。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)必須按照本企業(yè)的特點(diǎn)以及發(fā)展需求，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)相應(yīng)的內(nèi)部控制制度。這種控制既要覆蓋生產(chǎn)的整個(gè)流程，又要善于抓住關(guān)鍵，突出重要節(jié)點(diǎn)。
1.堅(jiān)持遵循不相容職務(wù)相分離原則
首先梳理企業(yè)現(xiàn)有運(yùn)營流程中不相容的職務(wù)，堅(jiān)持實(shí)行授權(quán)批準(zhǔn)與業(yè)務(wù)經(jīng)辦、業(yè)務(wù)經(jīng)辦與會(huì)計(jì)記錄、會(huì)計(jì)記錄與財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)與監(jiān)督檢查等相互分離的原則，合理設(shè)置崗位，明確各自職權(quán)，形成相互牽制，相互制約，以防為主的監(jiān)控防線。一般業(yè)務(wù)要復(fù)核，重要業(yè)務(wù)實(shí)行雙簽制，杜絕一人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過程的現(xiàn)象。
2.建立企業(yè)有效的會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)
為了建立企業(yè)有效的會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)，企業(yè)的財(cái)會(huì)人員應(yīng)該致力于完善會(huì)計(jì)處理程序，應(yīng)當(dāng)把經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的計(jì)量、記錄及匯總的程序形成制度，確保有關(guān)人員在處理相同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，能前后一致。這樣形成的會(huì)計(jì)記錄與財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)可靠。要達(dá)到以上要求，一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，建立高素質(zhì)的財(cái)會(huì)隊(duì)伍。企業(yè)要鼓勵(lì)并創(chuàng)造條件，使企業(yè)的財(cái)會(huì)人員通過教育和培訓(xùn)掌握本行業(yè)的最新稅收法規(guī)，熟悉新的財(cái)務(wù)準(zhǔn)則及新的操作方法，還要掌握工程管理結(jié)算、成本控制等方面的知識(shí)。
3.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督
企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，通常是通過內(nèi)部審計(jì)來實(shí)踐的。實(shí)質(zhì)上內(nèi)部審計(jì)是對(duì)其他內(nèi)部控制的再控制。為了合理設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部控制中的作用，必須堅(jiān)持兩條原則：一是獨(dú)立性原則，二是權(quán)威性原則。這樣的審計(jì)機(jī)構(gòu)通過定期的和不定期的核查審計(jì)，對(duì)企業(yè)運(yùn)營中的重大業(yè)務(wù)事項(xiàng)，對(duì)各部門的業(yè)務(wù)往來，尤其是會(huì)計(jì)部門的工作進(jìn)行了有效的管控，做到防患于未然，將問題解決在萌芽狀態(tài)，建立了以“查”為主的監(jiān)督防線。此外，還可以聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行審計(jì)。根據(jù)審計(jì)意見，對(duì)內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)行完善。適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需求。
（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制預(yù)警機(jī)制
房地產(chǎn)行業(yè)是高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，開發(fā)企業(yè)從取得土地、開發(fā)經(jīng)營到開盤銷售等環(huán)節(jié)都會(huì)受到來自企業(yè)內(nèi)部和外部的各種因素的影響。它的特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在著這樣或那樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，面對(duì)復(fù)雜變化的市場(chǎng)不能光憑經(jīng)驗(yàn)主觀判斷。企業(yè)必須建立由專業(yè)人員組成的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警團(tuán)隊(duì)，健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)價(jià)機(jī)制，按照嚴(yán)格規(guī)范的程序，及時(shí)識(shí)別預(yù)警相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)內(nèi)部控制管理的薄弱環(huán)節(jié)，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的動(dòng)態(tài)的分析和量化預(yù)測(cè)，把風(fēng)險(xiǎn)控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，迅速處理，有效地規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。
（四）構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部通暢的信息渠道
房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部控制的要求，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際情況，編制內(nèi)部控制信息的收集、處理和傳遞程序，簡(jiǎn)化內(nèi)部控制過程，打破企業(yè)內(nèi)部各部門、各團(tuán)隊(duì)之間的“門戶”，建設(shè)高度集成的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程高度的融合，從而達(dá)到信息資源高度共享的目的。企業(yè)內(nèi)部各部門的人員通過暢通的信息渠道，隨時(shí)交換信息，及時(shí)溝通反饋，形成了廣泛的溝通系統(tǒng)。不僅上下之間信息暢通，而且各部門橫向之間信息暢通，不僅企業(yè)內(nèi)部信息溝通無阻，而且與企業(yè)外部相關(guān)單位也能很好溝通。這樣有利于最大限度地集思廣益，作為企業(yè)經(jīng)營控制的依據(jù)，并能及早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警規(guī)避。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要作用，越來越被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)識(shí)看重。實(shí)踐證明，只要運(yùn)用科學(xué)的對(duì)策，加大企業(yè)內(nèi)部控制的力度，不斷完善，不斷創(chuàng)新，跟準(zhǔn)時(shí)代的潮流，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求，就一定能保障房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
30年來，我國憑借廉價(jià)而充足的勞動(dòng)力這一“比較優(yōu)勢(shì)”而成為世界工廠，跨國企業(yè)在中國主要投資加工制造業(yè)，就是利用中國的“人口紅利”期賺取“勞動(dòng)力紅利”，所以在2008年實(shí)施新勞動(dòng)法后，由于提高了用工成本，外資紛紛撤資。發(fā)達(dá)國家都是在“人口紅利”期結(jié)束前提前進(jìn)入了富裕水平，而我國在經(jīng)濟(jì)總量靠前、人均財(cái)富落后的情況下，“人口紅利”期將接近尾聲，“未富先老”成為人們的擔(dān)心，隨著人口老齡化特征顯現(xiàn)，我國逐漸進(jìn)入后“人口紅利”期。
實(shí)際上,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的除“人口紅利”外，還有“土地紅利”。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地資源的完全依賴性，以及土地的稀缺性，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展歷程中經(jīng)歷了一個(gè)房?jī)r(jià)高漲的“土地紅利”階段。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控和土地監(jiān)管越來越嚴(yán)，房地產(chǎn)業(yè)依靠囤積土地資源賺取超額利潤的時(shí)代即將結(jié)束，如何應(yīng)對(duì)后“土地紅利”時(shí)代的激烈競(jìng)爭(zhēng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前亟需解決的問題。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程及趨勢(shì)
1.發(fā)展歷程
我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從上世紀(jì)八十年代開始大致經(jīng)歷了四個(gè)階段:
起步階段(1992年以前)，在九十年代初期才有了真正的房地產(chǎn)開發(fā)。
非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992年至1998年），房地產(chǎn)業(yè)從最初的高速增長(zhǎng)以至出現(xiàn)混亂（典型的現(xiàn)象是海南、廣西北海的房地產(chǎn)泡沫），到宏觀調(diào)控后回落、復(fù)蘇，經(jīng)歷了大起大落。
高速發(fā)展階段（1998年至2002年），經(jīng)過住房制度改革的不斷深化，受國家為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)以固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)內(nèi)需政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，也同時(shí)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
房?jī)r(jià)快速上漲與國家宏觀調(diào)控并舉的“土地紅利”階段（2002年至今），房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，價(jià)格快速上漲（見
圖1），2009年1-6月份全國商品房平均房?jī)r(jià)比2008年、2005年分別增長(zhǎng)19.5%、46.2%，國家出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。
該階段房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走熱，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)高漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以輕松的賺取超額利潤。相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地資源為導(dǎo)向，占有大量土地資源，延長(zhǎng)開發(fā)周期，以土地增值為主要獲利手段。尤其是部分房地產(chǎn)企業(yè)的大盤開發(fā)策略，也是依靠先進(jìn)的資源優(yōu)先的超前戰(zhàn)略，低價(jià)獲取大宗的優(yōu)質(zhì)土地資源，以低土地成本確保項(xiàng)目盈利水平，享受“土地紅利”。
2.發(fā)展趨勢(shì)
隨著我國城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展已日益成熟，國家對(duì)土地及房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管日趨嚴(yán)、緊，伴隨著宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式將受到巨大的挑戰(zhàn)，靠囤積土地輕松掙錢的“土地紅利”時(shí)代逐漸結(jié)束，將進(jìn)入到市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)范化經(jīng)營的穩(wěn)定發(fā)展與微利時(shí)代，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都走向了跨區(qū)域發(fā)展、多項(xiàng)目運(yùn)營的發(fā)展模式。企業(yè)的戰(zhàn)略布局、資源整合與分配、異地項(xiàng)目的高效運(yùn)營與實(shí)時(shí)監(jiān)控、業(yè)務(wù)高效協(xié)同成為急需解決的問題。越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過進(jìn)一步規(guī)范專業(yè)化管理體系、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、加強(qiáng)戰(zhàn)略合作、加大管控力度等舉措，提高管理效率，增強(qiáng)自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化帶來的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
二、房地產(chǎn)業(yè)“土地紅利”時(shí)代分析
1. “土地紅利”的原因分析
政府因土地出讓金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地整理儲(chǔ)備的成本獲取“土地紅利”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借儲(chǔ)備的大量土地資源、延長(zhǎng)開發(fā)周期賺取土地增值帶來的“土地紅利”。
（1）地方政府的土地財(cái)政政策成為土地出讓金高漲的推手。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全國土地出讓金收入約7000億元，而2007年就達(dá)到13000億元，2008年受國際金融危機(jī)影響，土地出讓金收入大幅下降，但仍然達(dá)到9600億元，土地出讓金成為地方財(cái)政的主要來源，因此，各級(jí)政府都會(huì)積極創(chuàng)造條件，扶植房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地需求增加從而帶動(dòng)土地出讓金不斷升高。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)，上海市2007年每公頃土地出讓金平均為2560萬元，2009年每公頃土地出讓金躍升為4159萬元。
（2）土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數(shù)量的有限，造成土地有限供給與相對(duì)無限需求之間的矛盾，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，需求大于供給的時(shí)候，土地的出讓金價(jià)格就會(huì)逐步攀升。同時(shí)，自2002年以來，由于房地產(chǎn)需求的增加，帶動(dòng)房?jī)r(jià)高速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲(chǔ)備的土地資源大幅增值，輕松的賺取“土地紅利”。
時(shí)間差和房?jī)r(jià)高漲是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關(guān)法律規(guī)定了企業(yè)獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地后的開工建設(shè)時(shí)間，由于沒有嚴(yán)格實(shí)施，從而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都大量囤積土地、放緩開發(fā)速度、延長(zhǎng)開發(fā)周期，隨著時(shí)間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。
根據(jù)克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司、中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合的“2009年三季度末中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備TOP10榜單”，土地儲(chǔ)備前十名的房企，其土地儲(chǔ)備之和已達(dá)3.05億平方米（見表），僅憑借土地儲(chǔ)備資源的增值，上述企業(yè)每年都可以獲得巨額的經(jīng)濟(jì)效益。
2.中國房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入后“土地紅利”期
隨著房?jī)r(jià)高速上漲，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地的意見越來越大，政府部門不斷出臺(tái)政策加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管，加大力度清理閑置土地，嚴(yán)格控制每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間。《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。國家調(diào)控、限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大規(guī)模囤積土地不按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行開發(fā)，將是今后一個(gè)時(shí)期的主調(diào)，囤積土地的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。隨著政府調(diào)控的不斷加強(qiáng)和市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，宏觀調(diào)控和競(jìng)爭(zhēng)的變化必將推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育成熟，未來行業(yè)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略調(diào)整階段。房地產(chǎn)企業(yè)逐步進(jìn)入后“土地紅利”時(shí)代，依靠土地增值賺取超額利潤的時(shí)代將一去不返，房地產(chǎn)企業(yè)只有主動(dòng)提高自身綜合競(jìng)爭(zhēng)力，才能應(yīng)對(duì)未來的市場(chǎng)變化。
三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)變化的管理建議
面對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要全面審視自身能力，通過管理轉(zhuǎn)型，從戰(zhàn)略、管控及執(zhí)行三個(gè)層面提高自身綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，積極應(yīng)對(duì)未來市場(chǎng)變化。
1.提高防范政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。目前，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的呼聲越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提前預(yù)測(cè)、及時(shí)掌握國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，防范政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是目前擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備資源的房地產(chǎn)企業(yè)，其他同行不僅羨慕，而且嫉妒，都千方百計(jì)的想分一杯羹，難免會(huì)利用國家調(diào)控政策大做文章。要針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所在，未雨綢繆，提前制訂應(yīng)對(duì)措施，防范風(fēng)險(xiǎn)。
2.提升戰(zhàn)略布局能力。戰(zhàn)略布局是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和方向進(jìn)行戰(zhàn)略部署的行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略布局包括業(yè)務(wù)布局、區(qū)域布局及布局時(shí)機(jī)等方面的內(nèi)容。外部環(huán)境的客觀變化需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷地重新審視戰(zhàn)略布局。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化、目標(biāo)區(qū)域、消費(fèi)者需求等情況，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和全國視野綜合分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，研究戰(zhàn)略布局，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模、分布區(qū)域等問題。
3.提升品牌運(yùn)作能力。品牌是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平的綜合體現(xiàn)，公司要努力塑造品牌。首先，通過內(nèi)部管理大力提升產(chǎn)品質(zhì)量；其次，通過加強(qiáng)物業(yè)管理做好售后服務(wù)，良好的后續(xù)管理能夠維護(hù)企業(yè)品牌形象，提高客戶滿意度，實(shí)現(xiàn)口碑傳播和客帶客銷售。通過提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)真正使公司成為具有生命力和競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)品牌。
4.提高產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力。要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及客戶需求進(jìn)行持續(xù)的深入分析，設(shè)計(jì)最大限度滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，形成標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品體系，促進(jìn)項(xiàng)目的快速開發(fā)，縮短開發(fā)周期。每一類標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品要明確目標(biāo)客戶群、目標(biāo)區(qū)域、項(xiàng)目規(guī)模、建筑風(fēng)格、視覺識(shí)別和設(shè)計(jì)定型等關(guān)鍵內(nèi)容。
5.優(yōu)化并確定高效的管理和運(yùn)營模式，充分發(fā)揮公司總部、項(xiàng)目公司的管理職能。進(jìn)一步清晰地界定公司總部與項(xiàng)目公司之間的管理關(guān)系，包括管理內(nèi)容、管控手段和方式，明確職能部門之間的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系和各專業(yè)職能運(yùn)作方式，提高公司進(jìn)行資源整合的專業(yè)化管理能力。
6.通過規(guī)范業(yè)務(wù)流程，逐步實(shí)現(xiàn)精益化管理。通過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈的流程優(yōu)化，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和體系化。整個(gè)流程體系由高到低逐步細(xì)化，形成一整套從規(guī)范化到精益化的流程管理體系，以保證業(yè)務(wù)流程真正能被有效準(zhǔn)確的執(zhí)行。
7.通過科學(xué)的績(jī)效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。績(jī)效管理的目的是通過調(diào)動(dòng)組織和全員的積極性，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提高公司績(jī)效，為公司實(shí)現(xiàn)并創(chuàng)造價(jià)值?？?jī)效管理要體現(xiàn)量化評(píng)價(jià)、公正公平、重點(diǎn)突出、便于操作、考核結(jié)果與獎(jiǎng)懲任用相結(jié)合等原則。
8.培養(yǎng)高水平的人才隊(duì)伍，確保戰(zhàn)略與管理的有效執(zhí)行。通過實(shí)施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)用人機(jī)制，建立職業(yè)化、專業(yè)化的員工隊(duì)伍。人才隊(duì)伍建設(shè)從依賴個(gè)別核心人才向增強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)能力轉(zhuǎn)變，將個(gè)人能力沉淀到企業(yè)的知識(shí)體系中。
關(guān)鍵詞：合同管理;房地產(chǎn)財(cái)務(wù);作用
隨著經(jīng)濟(jì)制度的改革，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作也存在一定的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)作為企業(yè)合同管理中重要的環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)管理是否正常運(yùn)行決定了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展?fàn)顩r。加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，制定相應(yīng)的措施，能夠有效的提升財(cái)務(wù)管理制度實(shí)施的有效性，提升企業(yè)合同管理水平，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
一、企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的作用
對(duì)于傳統(tǒng)的企業(yè)的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)主要是將利潤最大化，這就需要考慮投入產(chǎn)出、風(fēng)險(xiǎn)因素和時(shí)間因素的相互比較，然后根據(jù)市場(chǎng)上股票的股價(jià)來進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和管理。由于受到多種因素的影響，波動(dòng)性比較大，很難有一個(gè)公正、統(tǒng)一衡量的標(biāo)準(zhǔn)，使得財(cái)務(wù)管理工作中一些隱患。相比于傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的目的主要是將房地產(chǎn)效益和合同責(zé)任都作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的工作內(nèi)容，合理的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行管理，選用最優(yōu)的財(cái)務(wù)措施，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬和資金的時(shí)間價(jià)值兩者之間的關(guān)系充分考慮，在確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，加強(qiáng)投入資本和合同管理，將社會(huì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的企業(yè)價(jià)值發(fā)揮到最大化，有效的保證合同的執(zhí)行，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)化發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施。
二、企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財(cái)務(wù)所存在的問題
（一）合同管理意識(shí)淡薄
在企業(yè)合同管理過程中，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況不夠重視，沒有有效的針對(duì)性的解決措施，在合同的執(zhí)行中管理意識(shí)還比較淡薄，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作受到阻礙，相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表不夠詳細(xì)，信息不夠準(zhǔn)確，企業(yè)自身的管理上存在著片面追求利潤增長(zhǎng)的理念，一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)有著先施工，再簽合同的思想，對(duì)于企業(yè)合同管理意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理人員缺少相關(guān)的監(jiān)督，從而制約了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理有效的實(shí)施。
（二）管理制度還不夠完善
在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中，對(duì)于管理制度還不夠完善。在企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理是其中重要的環(huán)節(jié)。目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理制度的制定缺乏該有的重視，對(duì)財(cái)務(wù)管理上沒有一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方法，導(dǎo)致在制定的過程中只是簡(jiǎn)單的制作，沒有參照其它的數(shù)據(jù)，使得房地產(chǎn)報(bào)告缺失相應(yīng)的科學(xué)依據(jù)和事后評(píng)估報(bào)告。相關(guān)的合同簽訂和經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)計(jì)工作沒有一個(gè)具體的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行造成一定的阻礙。
（三）合同管理不夠規(guī)范
隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，合同管理工作在我國許多企業(yè)中都開展起來。當(dāng)時(shí)在合同管理方面還不夠科學(xué)和系統(tǒng)，隨意性問題比較嚴(yán)重，對(duì)一些相關(guān)事務(wù)的安排沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。對(duì)于合同沒有統(tǒng)一的格式，合同中的一些條款不夠全面，相關(guān)條款制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，沒有按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)來制定合同，并且對(duì)一些注意事項(xiàng)、處理措施和責(zé)任分配都沒有納入合同中。轉(zhuǎn)讓合同、銷售合同、采購合同，沒有進(jìn)行分類，對(duì)簽訂的合同沒有合理、科學(xué)的編號(hào)，沒有全面的合同檔案體系，合同濫用現(xiàn)象比較明顯。對(duì)合同的保管不夠重視，使得財(cái)務(wù)部門不能及時(shí)的對(duì)合同所產(chǎn)生的交易信息進(jìn)行記錄，會(huì)計(jì)處理出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，從而使得納稅不夠及時(shí)。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平比較低，財(cái)務(wù)人員對(duì)合同的變更、登記等相關(guān)的操作全部依賴與手工，信息技術(shù)應(yīng)用不強(qiáng)，造成財(cái)務(wù)管理效率低下，管理中錯(cuò)誤問題不斷提升。在資金方面出現(xiàn)數(shù)據(jù)偏差或者合同管理不足情況，對(duì)財(cái)務(wù)管理的工作造成一定的阻礙。
（四）監(jiān)督評(píng)估機(jī)制還不夠健全
在企業(yè)合同管理工作中，不僅要對(duì)計(jì)劃的制定和執(zhí)行落實(shí)，還要注重房地產(chǎn)財(cái)務(wù)活動(dòng)的評(píng)估和監(jiān)督。當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中沒有相應(yīng)的財(cái)務(wù)報(bào)表評(píng)估環(huán)節(jié)，對(duì)于財(cái)務(wù)的處理只是停留收支的環(huán)節(jié)上，沒有對(duì)非貨幣信息過多的關(guān)注，這就使得企業(yè)合同管理的開展上不能有效的體現(xiàn)出合同的嚴(yán)謹(jǐn)性和規(guī)范性，使得房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性和關(guān)聯(lián)性不能得到有效的體現(xiàn)。在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的執(zhí)行和落實(shí)過程中，由于涉及的環(huán)節(jié)比較多，這就使得監(jiān)督體制不能很好的開展，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理受到一定的制約。
（五）管理人員水平還有待提高
在企業(yè)合同管理的過程中，合同簽訂和合同格式相對(duì)比較繁瑣、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。由于缺少相關(guān)的專業(yè)人員，使得不能夠在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)中對(duì)企業(yè)合同管理有效運(yùn)用。在房地產(chǎn)合同管理和制訂過程中，工作人員專業(yè)知識(shí)比較缺乏，專業(yè)水平相對(duì)較低，這就使得企業(yè)合同管理過程中，不能發(fā)現(xiàn)問題的所在，制約了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行。一些企業(yè)管理人員對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)進(jìn)行日常的審核時(shí)，由于專業(yè)水平的問題，很難發(fā)現(xiàn)其中的隱患，部分員工的工作積極性和工作責(zé)任意識(shí)不高，這些都使得在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作難以開展和落實(shí)。
三、加強(qiáng)企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的應(yīng)用對(duì)策
（一）提升財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)
在房地產(chǎn)企業(yè)中，根據(jù)目前財(cái)務(wù)人員綜合性人才缺乏的情況，應(yīng)該要加強(qiáng)對(duì)各種層次、各種類型的綜合性人才隊(duì)伍培養(yǎng)，以此來滿足財(cái)務(wù)人員在合同管理中的需要[1]。推動(dòng)財(cái)務(wù)工作模式的完善，更應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提升自我的職業(yè)道德素養(yǎng)，并且能夠讓他們能夠充分認(rèn)識(shí)到合同管理在財(cái)務(wù)活動(dòng)中的重要性[2]。財(cái)務(wù)管理人員在工作中應(yīng)該樹立工作責(zé)任意識(shí)，提升工作的積極性。通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和相關(guān)的信息技術(shù)，對(duì)相關(guān)的人員進(jìn)行指導(dǎo)，更好的培養(yǎng)實(shí)踐性人才，保障房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作在合同管理中有效進(jìn)行，同時(shí)滿足合同管理中對(duì)財(cái)務(wù)人才的需求，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有效進(jìn)行。
（二）建立有效的合同控制體系
當(dāng)前一些企業(yè)所采用的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)于財(cái)務(wù)管理體系主體上還不太明確，沒有特定的控制主體，造成企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作沒有有效的落實(shí)到實(shí)處，企業(yè)合同管理不夠規(guī)范。對(duì)企業(yè)合同控制體系的完善和建立，對(duì)企業(yè)合同涉及到的數(shù)據(jù)應(yīng)該要注意及時(shí)的進(jìn)行記錄。對(duì)于企業(yè)發(fā)展的投資項(xiàng)目應(yīng)該做好審核工作，成立董事會(huì)，構(gòu)建完善的合同控制體系，并且建立多元會(huì)的監(jiān)事會(huì)結(jié)構(gòu)。確定控制體系主體，采用分級(jí)負(fù)責(zé)的方式，明確各個(gè)企業(yè)部門之間的職責(zé)，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門與其他部門共同配合，保障房地產(chǎn)財(cái)務(wù)能夠有效的落實(shí)和實(shí)行。成立職工持股會(huì)，使員工的人力資本能夠權(quán)益化，進(jìn)而從內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)督和治理，減少財(cái)務(wù)工作的不規(guī)范性出現(xiàn)。提升員工的積極性，加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理。
（三）提升合同管理水平
企業(yè)合同管理工作是企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展的基本要求，根據(jù)當(dāng)前企業(yè)合同管理執(zhí)行不規(guī)范的狀況，加強(qiáng)企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行是很有必要的。加強(qiáng)企業(yè)合同管理制度的執(zhí)行開始應(yīng)該做好合同中的編制工作，對(duì)合同的格式和內(nèi)容進(jìn)行要科學(xué)、合理的制定，合同管理中注重改革的重點(diǎn)，對(duì)于合同形式確定之后，不要隨意的對(duì)其進(jìn)行更改，尤其針對(duì)相關(guān)責(zé)任人對(duì)合同隨意更改的問題，制定企業(yè)管理者共同審定批準(zhǔn)制度，保障企業(yè)合同管理工作按規(guī)定程序批準(zhǔn)并且能夠嚴(yán)格執(zhí)行。根據(jù)合同簽訂的形式，做好合同糾紛的應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)對(duì)措施，減少合同問題所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)的不符合財(cái)務(wù)管理制度的支出項(xiàng)目，做好監(jiān)督和管理工作。然后對(duì)合同管理制度執(zhí)行要加強(qiáng)檢查工作，企業(yè)的管理部門對(duì)合同制度執(zhí)行加強(qiáng)檢查力度，對(duì)每個(gè)月、季度進(jìn)行簽訂的合同數(shù)據(jù)狀況進(jìn)行審查，并且及時(shí)掌握和了解相關(guān)的合同制度執(zhí)行情況和合同財(cái)務(wù)資金數(shù)據(jù)，同時(shí)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門對(duì)相關(guān)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，從而避免漏記、多記的現(xiàn)象出現(xiàn)，確保企業(yè)合同管理有效進(jìn)行，提升企業(yè)合同管理水平，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。
（四）健全完善考核評(píng)估制度
在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作過程中，評(píng)估和核算是企業(yè)用來調(diào)整財(cái)務(wù)活動(dòng)的方式，能夠有效的保障財(cái)務(wù)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，應(yīng)該定期及時(shí)的對(duì)合同財(cái)務(wù)收支狀況和具體的資金流動(dòng)狀況進(jìn)行評(píng)估和總結(jié)，以便于能夠在最早的時(shí)間內(nèi)對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行改正和調(diào)整。加強(qiáng)對(duì)合同項(xiàng)目考核和評(píng)估，進(jìn)而提升財(cái)務(wù)管理的價(jià)值。注重房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)和創(chuàng)新，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，科學(xué)、合理的制定有效的考核評(píng)估制度，這樣才能保證財(cái)務(wù)管理在運(yùn)行過程中對(duì)合同涉及到的收支情況真實(shí)性，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正常運(yùn)行。
（五）轉(zhuǎn)變合同管理觀念
目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要是以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，對(duì)企業(yè)合同觀念還比較落后。隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，對(duì)于財(cái)務(wù)管理越來越重視。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念對(duì)好的房地產(chǎn)樓盤更加的青睞，為保障房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行水平提升，轉(zhuǎn)變合同管理觀念是很有必要的。通過多元化、科學(xué)化的合同管理觀念加入到財(cái)務(wù)管理中去，不僅能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中所出現(xiàn)的問題，還能夠改變當(dāng)前環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)外在性的情況，而且還可以協(xié)調(diào)好財(cái)務(wù)關(guān)系，組織好資金運(yùn)動(dòng)，有利于搶占市場(chǎng)份額，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理與財(cái)務(wù)管理效益統(tǒng)一和諧，使房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值達(dá)到最大。
四、結(jié)語
終上所述，加強(qiáng)企業(yè)合同管理中房地產(chǎn)財(cái)務(wù)重要作用探討是很有必要的。通過提升財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)、建立有效的合同控制體系、提升合同管理水平 、健全完善考核評(píng)估制度、轉(zhuǎn)變合同管理觀念等措施，能夠有效的提升財(cái)務(wù)管理制度實(shí)施的有效性，加快合同管理觀念的轉(zhuǎn)變效率，提升企業(yè)合同管理水平，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
一、互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施懸念能否柳暗花明
1、寬帶國家戰(zhàn)略呼之欲出
2012年，涉及中國互聯(lián)網(wǎng)全局最廣的事件，將是中國國家寬帶戰(zhàn)略的啟動(dòng)。這將對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生全局性影響。
此前，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的戰(zhàn)略重心，一直是陳舊的20世紀(jì)基礎(chǔ)設(shè)施，以4萬億投向鐵公雞為代表，并在高鐵腐敗和重大事故中達(dá)到；代表21世紀(jì)基礎(chǔ)設(shè)施方向的寬帶國家戰(zhàn)略出臺(tái)，將是中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方向一次重大調(diào)整。是否因此會(huì)出現(xiàn)中國基礎(chǔ)設(shè)施中的“寬進(jìn)鐵退”（寬帶漲潮，鐵路退潮），事關(guān)現(xiàn)代化走向。
日前，我國寬帶國家戰(zhàn)略終于得到工信部的支持并提交國務(wù)院。工信部已向國務(wù)院建議將“寬帶中國”作為國家戰(zhàn)略，要像重視高速公路、高速鐵路一樣重視寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。
據(jù)專家透露，這個(gè)國家戰(zhàn)略不是用來進(jìn)行具體網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的，而是用來指明我國寬帶中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和實(shí)施步驟，用來幫助建立跨行業(yè)的寬帶發(fā)展統(tǒng)籌機(jī)制以保證在城鄉(xiāng)規(guī)劃等方面對(duì)寬帶網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)給予足夠的支持，用來指導(dǎo)寬帶核心和共性技術(shù)研發(fā)和攻關(guān)，用來保證寬帶城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等市場(chǎng)無能為力問題的解決。一旦確立這樣的戰(zhàn)略，將實(shí)施構(gòu)建寬帶、泛在、融合、安全的國家下一代信息基礎(chǔ)設(shè)施。由此會(huì)帶來中國互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)的大提速，引發(fā)產(chǎn)業(yè)全面利好。
如果同互聯(lián)網(wǎng)其它三兩棉花式的柳暗花明相比，這是最大的柳暗花明。
2、反壟斷沒有完
如果說寬帶國家戰(zhàn)略是生產(chǎn)力發(fā)展的問題，反壟斷就是生產(chǎn)關(guān)系改革的問題。電信業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)業(yè)一致歡呼寬帶國家戰(zhàn)略出臺(tái)，但出發(fā)點(diǎn)并不一致。電信業(yè)專家誤導(dǎo)人們，有了發(fā)展，就不用改革了；互聯(lián)網(wǎng)業(yè)則要求，有了發(fā)展，更要改革。改革的第一塊試金石，就是反壟斷。它考驗(yàn)的是在互聯(lián)網(wǎng)問題上，能不能建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與法治的秩序。
2012年電信聯(lián)通反壟斷案的看點(diǎn)，是發(fā)改委如何斷案。目前看來主要有兩種走向，一種走向是和解，一種走向是罰款。前者是電信運(yùn)營商希望看到的結(jié)果，后者是反壟斷專業(yè)工作者希望看到的結(jié)果。
從互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的立場(chǎng)看，限制經(jīng)營性壟斷，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是最希望看到的結(jié)果。但無論是馬上和解，還是馬上罰款，都不能完全解決這個(gè)問題。因此更期待的方向，是建立一種長(zhǎng)效機(jī)制來緩解矛盾。從另一種意義上也可以說，這個(gè)問題不解決，反壟斷就不會(huì)真正熄火，而且可能越燒越大。電信如果不能意識(shí)到這一點(diǎn)，2012年在反壟斷方面也許還有其他“意外”、會(huì)有新的反壟斷鐵拳在等著他們。
從行業(yè)監(jiān)管方面看，工信部2012年能否至少在國家交換中心資費(fèi)下調(diào)上，加快作為，有待觀察。大部制建立以來，至少從電信法與電信改革進(jìn)展看，現(xiàn)有體制難有作為，因此建立類似FCC的電信監(jiān)管機(jī)制的呼聲，在2012年將日漸高漲。
3、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟浮現(xiàn)
反壟斷本身并不能解決行業(yè)的根本問題，電信壟斷的許多問題涉及行業(yè)體制與行業(yè)監(jiān)管，需要通過電信改革解決。但啟動(dòng)電信改革或調(diào)整電信監(jiān)管體制最快也需要兩年以上時(shí)間。那么2012年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為了自救，會(huì)做些什么呢？
分析形勢(shì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，在互聯(lián)網(wǎng)與電信交叉的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，會(huì)形成許多新的業(yè)務(wù)成長(zhǎng)地帶，其價(jià)值比騰訊+百度+阿里巴巴的總和還要大，開拓新的增長(zhǎng)空間，將是互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者的第一選擇。而依托足以同電信抗衡的地方政府，將成為企業(yè)普遍選擇。
開疆拓土這件事，不是一兩個(gè)企業(yè)可以做到的事情。在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，存在建立廣泛的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的必要性。因此，2012年人們將會(huì)看到，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)從各自為戰(zhàn)，到抱團(tuán)取火，將成為一個(gè)明顯動(dòng)向。而依托地方政府獲得支持，將是他們自然的選擇。阿里巴巴依托杭州與浙江的支持，在云計(jì)算領(lǐng)域會(huì)成為不可忽視的領(lǐng)軍力量。
產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈和產(chǎn)業(yè)基地，也將成為互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者開拓淘金的一大選擇。同樣是依托地方政府支持，北京云計(jì)算基地模式，將成為六大云計(jì)算試點(diǎn)城市可供效仿的榜樣。我稱之為“田溯寧道路”，這是在電信之外實(shí)施電信與互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈整合發(fā)展的聰明選擇。
依托地方政府做靠山，以星火燎原方式發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，會(huì)導(dǎo)致中國互聯(lián)網(wǎng)的“巴爾干化”，并非全局最佳選擇。但這是工信部在解決互聯(lián)網(wǎng)瓶頸問題上長(zhǎng)期不做為的必然結(jié)果，怨不得任何人。像“農(nóng)村包圍城市”那樣，發(fā)展出一個(gè)四面開花，中心結(jié)果的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展局面，也許會(huì)成為中國特色，并成為一道世界景觀。
4、寬帶提速
電信業(yè)2012年回避電信改革的主要策略，預(yù)計(jì)將是寬帶提速，分流來自消費(fèi)者的壓力。寬帶提速有利于互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，不管電信人的主觀動(dòng)機(jī)是什么，這一點(diǎn)都是值得歡迎的。
有待觀察的是，中國電信自身的“寬帶中國”計(jì)劃，與工信部提出將“寬帶中國”作為國家戰(zhàn)略，是什么關(guān)系。“寬帶中國”計(jì)劃是中國電信在沒有任何反壟斷壓力下，企業(yè)自身提出的計(jì)劃，提速是企業(yè)壟斷經(jīng)營擴(kuò)張發(fā)展的需要。
如果提速只是意味著將一個(gè)壟斷企業(yè)的擴(kuò)張計(jì)劃，上升到國家追加投資層面，并用國家投資替代引入競(jìng)爭(zhēng)，則2012年人們所能期待的結(jié)果只能是：同本國以前比，速度提上去，價(jià)格降下來；但同各國橫向比較，同等帶寬仍然質(zhì)次價(jià)高。讓我們拭目以待。
二、電子商務(wù)懸念能否柳暗花明
真正的電子商務(wù)在哪里，新的爆發(fā)點(diǎn)在何處？以下是我的看法：
1、O2O將大熱
中國互聯(lián)網(wǎng)在與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合上，有一種奇怪的大小年現(xiàn)像。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)過冬，往往引起互聯(lián)網(wǎng)熱潮。例如國際金融危機(jī)，導(dǎo)致以外貿(mào)為主的中小企業(yè)大批成為網(wǎng)商，帶來電子商務(wù)熱。2012年，隨著經(jīng)濟(jì)速度趨緩，許多過冬的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將加速靠攏互聯(lián)網(wǎng)的步伐。房地產(chǎn)、車聯(lián)網(wǎng)、連鎖經(jīng)營與互聯(lián)網(wǎng)的融合將成為2012年電子商務(wù)的亮點(diǎn)。
1）房地產(chǎn)：房地產(chǎn)靠攏互聯(lián)網(wǎng)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)過冬形勢(shì)逼的。雖然2012年在保增長(zhǎng)背景下，房地產(chǎn)不至于死得太難看，但房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢(shì)是不會(huì)改變的。除了破產(chǎn)和轉(zhuǎn)產(chǎn)外，房地產(chǎn)自身基本面上的正常走勢(shì)，將重現(xiàn)美國歷史上房地產(chǎn)的升級(jí)之路，向集成地產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)化方向發(fā)展。在這一背景下與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，從2011年已經(jīng)露出的苗頭看，房地產(chǎn)O2O模式在2012年，將沿以下幾個(gè)方向發(fā)展：
一是潘石屹模式：這是渠道模式。特點(diǎn)是利用互聯(lián)網(wǎng)將售樓處延伸，許多來自互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的房地產(chǎn)網(wǎng)站將會(huì)為此推波助瀾。目前這一模式已形成三個(gè)分支，具有相當(dāng)規(guī)模，一支是搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)等大家依托網(wǎng)站向線下擴(kuò)張渠道的模式。一支是房地產(chǎn)商改良自身渠道與管理對(duì)接網(wǎng)站銷售平臺(tái)模式。潘石屹做法還有一個(gè)特點(diǎn)，是基于云計(jì)算在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行內(nèi)外整合，目前僅單項(xiàng)整合已達(dá)到節(jié)省上億成本的水平，將來發(fā)展前途不可限量。另一支是電子商務(wù)從業(yè)者的渠道擴(kuò)張模式，如2011年全球十大網(wǎng)商之一的偉業(yè)我愛我家，通過，聯(lián)接線下的5大展銷服務(wù)中心、800家連鎖門店以及售樓處，業(yè)務(wù)覆蓋40余個(gè)大中型城市，并進(jìn)一步向二、三線城市和新興區(qū)域擴(kuò)展。但存在問題是僅在桌面互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，2012年后誰能先將手機(jī)變?yōu)榍溃瑢㈤_辟中國房地產(chǎn)史上第一個(gè)個(gè)人級(jí)渠道。
二是王軍模式：王軍模式的核心，是集成地產(chǎn)。將與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈，進(jìn)行縱橫整合。互聯(lián)網(wǎng)將成為整合的工具。在這個(gè)發(fā)展方向上，中國有可能越過Pulte Homes、Centex、Lennar的傳統(tǒng)升級(jí)軌跡，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。這種模式在2012年頂多是應(yīng)用試水，進(jìn)一步發(fā)展下去的方向?qū)⑹寝D(zhuǎn)型。美國的google map 或MSmaps API模式值得瞄住觀察。
三是尚品宅配模式。2011年全球十佳網(wǎng)商之一的尚品宅配在推行O2O模式過程中，主要提供定制家居的業(yè)務(wù)。通過線上視覺體驗(yàn)，免費(fèi)上門設(shè)計(jì)，體驗(yàn)真實(shí)產(chǎn)品，滿意后下定單等系列步驟實(shí)現(xiàn)。
四是歐派模式。歐派將蘋果App Store模式應(yīng)用于家居領(lǐng)域，提出“在擁有個(gè)性化定制的基礎(chǔ)上將其規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)”。
2）汽車：車聯(lián)網(wǎng)是傳統(tǒng)汽車產(chǎn)業(yè)鏈與互聯(lián)網(wǎng)、特別是物聯(lián)網(wǎng)結(jié)合形成的O2O模式。
車聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)觸網(wǎng)不同，房地產(chǎn)是先有商務(wù)，后有電子，是商務(wù)出問題了，需要電子來幫忙。而汽車與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合有特殊性，是電子驅(qū)動(dòng)，然后滲入商務(wù)。車聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，有汽車電子工業(yè)的基礎(chǔ)，因此比房地產(chǎn)有個(gè)突出優(yōu)勢(shì)，是可能形成核心技術(shù)突破，以核心技術(shù)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)高端發(fā)展。汽車有旺盛需求，電子商務(wù)一旦發(fā)展起來，在商務(wù)方面也不會(huì)落后。
O2O在汽車領(lǐng)域還有許多前沿應(yīng)用，例如SOLOMO模式的應(yīng)用，舊金山的Uber可以在手機(jī)上下載私家車搭乘服務(wù)應(yīng)用程序。通過手機(jī)發(fā)出打車請(qǐng)求后，服務(wù)提供者通過GPS追蹤定位私家車，讓它幾分鐘內(nèi)開到你面前；支付和小費(fèi)通過信用卡自動(dòng)完成。又比如，消費(fèi)者在購車前，平均要花費(fèi)18-19個(gè)小時(shí)在互聯(lián)網(wǎng)上，研究購車信息及有關(guān)資料，占整個(gè)購車周期的60%，這部分的O2O應(yīng)用還沒有得到很好開發(fā)，在2012年可能會(huì)有一些探索者冒頭。
2、電子商務(wù)服務(wù)業(yè)的“分水嶺”
2012年，淘寶商城新規(guī)則緩沖到期，矛盾能不能解決，不僅關(guān)系阿里巴巴，也關(guān)系中小企業(yè)電子商務(wù)，以及電子商務(wù)服務(wù)業(yè)的前途。
差異化、個(gè)性化的低成本化問題，在實(shí)踐中已涌現(xiàn)出許多應(yīng)用典型，如適之寶模式、型牌男裝模式、植物語模式、北美陽光模式、光藝印像模式。問題是，從應(yīng)用上升為平臺(tái)的模式仍然不成熟，這成為2012年中小企業(yè)電子商務(wù)努力探索的方向。電子商務(wù)服務(wù)業(yè)只有涌現(xiàn)出像蘋果商店那樣的差異化平臺(tái)，與淘寶商城形成大小互補(bǔ)，電子商務(wù)才能真正邁過從不成熟到成熟的分水嶺。主角也許是淘寶，也許是不知名的新星。
總體來看，2012年電子商務(wù)的亮點(diǎn)，將是互聯(lián)網(wǎng)與線下的各行各業(yè)的整合，在整合中重點(diǎn)漸漸移向中國創(chuàng)造，通過創(chuàng)新求得大的突破和發(fā)展。
三、IT與網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的
創(chuàng)新懸念能否柳暗花明
1、IT向ICT方向融合導(dǎo)致的創(chuàng)新
2012年，移動(dòng)設(shè)備的多媒體化將有顯著進(jìn)展。國際上，2012年入門級(jí)智能手機(jī)的價(jià)格會(huì)降至75美元，并配備雙核甚至四核的處理器，屏幕更大更亮，分辨率更高，兼有3D。
隨著4G時(shí)代的來臨，各種移動(dòng)通信設(shè)備，包括平板電腦的核心技術(shù)，越來越依賴IT，特別是能夠帶動(dòng)視頻和3D應(yīng)用的技術(shù)。4G的一個(gè)突出機(jī)會(huì)，將是社交與視頻的結(jié)合，產(chǎn)生視頻SNS新秀。聯(lián)想和中國家電廠商坐擁良好資源，但在2012年仍看不出明顯起色，主要是已經(jīng)跟不上網(wǎng)絡(luò)服務(wù)應(yīng)用的潮流。在移動(dòng)終端方面，端到端與接口技術(shù)將顯得日益重要，出現(xiàn)技術(shù)與商業(yè)模式同步創(chuàng)新的局面，設(shè)備無關(guān)的服務(wù)將是方向所在。
2、CT向ICT方向融合導(dǎo)致的創(chuàng)新
數(shù)據(jù)化將是2012年CT發(fā)展的主題。智能管道成為CT商的共同趨近方向。華為等企業(yè)的“云管端”將領(lǐng)潮中國CT的ICT化進(jìn)程，聯(lián)通等在管道以外的高增長(zhǎng)數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)中可能淪跟隨者甚至看客。
作為“前蘋果”模式的聯(lián)發(fā)科模式，2012年面臨數(shù)據(jù)化時(shí)代的挑戰(zhàn)，能否在核心數(shù)據(jù)平臺(tái)上，而不僅僅是語音平臺(tái)上再現(xiàn)低成本多樣化的奇跡，決定它的興衰。從目前來看，聯(lián)發(fā)科在智能手機(jī)平臺(tái)化方面，心有余而力不足。
IDC業(yè)務(wù)將成為云計(jì)算的新增長(zhǎng)點(diǎn)，與傳統(tǒng)基于CT的IDC不同，新IDC業(yè)務(wù)將在云計(jì)算的方向上，按數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)律發(fā)展，并漸次融入信息化應(yīng)用與轉(zhuǎn)型本身。
3、企業(yè)信息化、電子商務(wù)與云計(jì)算的融合
2012年，很可能成為基于IT的企業(yè)信息化與基于CT的電子商務(wù)之間，界限開始模糊的一年。企業(yè)信息化，將沿著供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈整合的方向，不斷與電子商務(wù)融合。流通領(lǐng)域電子商務(wù)，將沿著O2O所帶來的數(shù)據(jù)化機(jī)遇，長(zhǎng)入企業(yè)信息化。云計(jì)算渡過最初的技術(shù)化階段后，將向企業(yè)化方向深入發(fā)展。
4、“大數(shù)據(jù)”（Big data）將成為熱門概念。
有人將21世紀(jì)稱之為信息時(shí)代，也有人稱之為網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，我們將它簡(jiǎn)稱為e時(shí)代更為形象和具有代表性。隨著以網(wǎng)絡(luò)為代表的信息技術(shù)的迅速發(fā)展，全球房地產(chǎn)業(yè)也開始了一場(chǎng)深刻變革，一方面是智能化住宅小區(qū)開始走入普通人的生活；另一方面是房地產(chǎn)經(jīng)營方式更加突出信息時(shí)代的特點(diǎn)。近幾年來，我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)每年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.5%～2%，住房建設(shè)投資額以7%的增幅上升，已成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ?。特別是國家作出“讓房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的決策，以及住房分配貨幣化等一系列政策的全面實(shí)施，進(jìn)一步確定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用。面對(duì)e時(shí)代的變遷，我國集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。企業(yè)成敗的關(guān)鍵在管理，而財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心。
目前大部分集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開展財(cái)務(wù)核算電算化，提高了財(cái)務(wù)部門的工作效率，但也存在一個(gè)共同的缺陷，它只是簡(jiǎn)單模仿和照搬手工流程，將一項(xiàng)項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的工作搬到計(jì)算機(jī)中，并通過一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子系統(tǒng)（如工資核算系統(tǒng)、固定資產(chǎn)核算系統(tǒng)）完成相應(yīng)的工作，它所反映的資金流信息往往滯后于物流信息，缺乏會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)傳輸?shù)膶?shí)時(shí)性。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境瞬息萬變的今日，信息的實(shí)時(shí)性決定了它的有用性和控制力度。當(dāng)一筆超標(biāo)準(zhǔn)的采購費(fèi)用發(fā)生時(shí)，或一筆非法事件的發(fā)生，會(huì)計(jì)信息的滯后性使資金流不在嚴(yán)格地受控運(yùn)行。隨著集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)做大做精，管理層對(duì)信息的需求和預(yù)期發(fā)生改變，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)必須更新。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化是集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化建設(shè)中最關(guān)鍵的問題。怎樣實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)一體化，以達(dá)到真正有效的經(jīng)營運(yùn)作控制，實(shí)現(xiàn)信息高度集成，這就是筆者所探討的主題。
一、立項(xiàng)、規(guī)劃環(huán)節(jié)的預(yù)算控制
新項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，即以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理模式。新項(xiàng)目的開發(fā)面臨極大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)楸仨毻度氪罅康馁Y本，而未來收益又具有極大的不確定性。因此在新項(xiàng)目開發(fā)初期必須以資本投入為中心進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理。
1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的控制
各開發(fā)公司新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：
成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；
投資及效益測(cè)算、利潤體現(xiàn)安排；
稅務(wù)環(huán)境及其影響；
資金計(jì)劃；
《競(jìng)投方案》；
投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；
項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如小區(qū)設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)。
關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)公司依據(jù)各自的特點(diǎn)在預(yù)算范圍內(nèi)靈活處理。
由此可見，集團(tuán)總部的成本管理工作前期最為關(guān)鍵。新開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)認(rèn)證審核后，各開發(fā)公司在財(cái)務(wù)分析子系統(tǒng)中，編制有關(guān)項(xiàng)目的階段性預(yù)算，從財(cái)務(wù)管理的角度，把各種控制項(xiàng)用相應(yīng)的科目和部門進(jìn)行反映和控制，因此，在管理軟件中需要進(jìn)行預(yù)算管理科目的設(shè)置，如“在建工程”設(shè)置為“部門核算”以便在各成本費(fèi)用發(fā)生的同時(shí)，可以在總賬中按部門錄入其發(fā)生額，在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí)，可以按照部門進(jìn)行歸類匯總，在將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為信息輸出時(shí)，按部門、科目將預(yù)算和實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行對(duì)比分析。以便集團(tuán)公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算控制。
二、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
（1）成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，像其他行業(yè)一樣。首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對(duì)象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。筆者認(rèn)為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，利用信息系統(tǒng)對(duì)集團(tuán)公司所屬的分公司、分小區(qū)、分區(qū)塊進(jìn)行編碼分級(jí)管理，明確所屬級(jí)次及隸屬關(guān)系。
（2）成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目？筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。對(duì)公司要求的項(xiàng)目進(jìn)行分類、分級(jí)核算。
企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。筆者認(rèn)為，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。然后按成本對(duì)象進(jìn)行歸集分配。
2.網(wǎng)絡(luò)化反饋式成本控制
公司高級(jí)管理層根據(jù)管理需要，根據(jù)期初編制有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算信息系統(tǒng)，隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，將有關(guān)業(yè)務(wù)信息錄入賬務(wù)系統(tǒng)，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計(jì)劃按類別填報(bào)、錄入資金數(shù)據(jù)庫，經(jīng)各開發(fā)公司、總公司經(jīng)理等授權(quán)逐級(jí)批準(zhǔn)后，由網(wǎng)上到執(zhí)行分公司或部門，按批準(zhǔn)計(jì)劃分配資金。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過不相容崗位分離和權(quán)限的設(shè)置，使各業(yè)務(wù)崗位相互稽核，資金在授權(quán)范圍內(nèi)審批和使用，杜絕先斬后奏現(xiàn)象，以往具有權(quán)力特征的資金使用，通過資金計(jì)劃管理信息系統(tǒng)得到規(guī)范。資金的使用在網(wǎng)絡(luò)上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統(tǒng)對(duì)超預(yù)算的項(xiàng)目給予報(bào)警提示，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的事中控制。通過項(xiàng)目計(jì)算機(jī)系統(tǒng)功能提供多種條件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與查詢，給公司高級(jí)管理層提供查詢分析的依據(jù)。同時(shí)可以就成本控制情況進(jìn)行跟蹤分析，不僅可以了解該項(xiàng)目的當(dāng)前狀況，而且可以跟蹤了解形成目前狀態(tài)的明細(xì)事項(xiàng)，從而可以從源頭對(duì)異?，F(xiàn)象進(jìn)行分析，有針對(duì)性地采取措施。期末，管理者通過項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算分析，為對(duì)相關(guān)責(zé)任中心和責(zé)任人進(jìn)行業(yè)績(jī)考核提供定量分析資料。辦公自動(dòng)化使資金運(yùn)作效率大大提高，同時(shí)也對(duì)高層管理人員形成了制約。
三、銷售環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)控制
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；原則；創(chuàng)新途徑
房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，建設(shè)的周期較長(zhǎng)，工程量大，涉及到很多行業(yè)和很多方面的內(nèi)容，所以進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是一項(xiàng)重難點(diǎn)問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了一系列的內(nèi)容，工程項(xiàng)目的成本、質(zhì)量、進(jìn)度、資料、技術(shù)、設(shè)備、合同、安全等各個(gè)方面。
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則分析
要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)，保證項(xiàng)目組織高效有序的進(jìn)行，在房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)復(fù)雜和時(shí)效性等的影響下，項(xiàng)目管理必須要保證一般的原則來配合房地產(chǎn)的正常運(yùn)行。
1、目標(biāo)統(tǒng)一的原則。使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有效的實(shí)施和運(yùn)行需要各個(gè)參與者要能夠有明確統(tǒng)一的目標(biāo)，這是項(xiàng)目管理的首要保證。在項(xiàng)目的設(shè)置和運(yùn)行的時(shí)候需要采用統(tǒng)一的政策和方針，是參與者有著共同的目標(biāo)，是設(shè)計(jì)、施工、組織、合同等規(guī)范性文件能夠貫徹實(shí)施到位，項(xiàng)目實(shí)施的全過程能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。
2、責(zé)任權(quán)平衡原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中需要能夠明確設(shè)置各方的責(zé)任范圍，是參與者能夠明確自身的職責(zé)和權(quán)益，在參與項(xiàng)目管理的過程中將有關(guān)問題和文件嚴(yán)格的執(zhí)行到位，確保項(xiàng)目責(zé)任明確到各方。
3、適用性和靈活性相結(jié)合的原則。在管理的過程中遇到的問題是多樣化的，項(xiàng)目的大小和環(huán)境以及業(yè)主的要求都是有著很多的變化的，在實(shí)施的過程中需要有一定的變化空間和靈活性，針對(duì)于不同的項(xiàng)目和業(yè)主要有相適應(yīng)的解決辦法。項(xiàng)目的管理辦法是有很多種的，即使是一個(gè)項(xiàng)目的管理，由于過程是有很多的程序的所以也可以有很多靈活的變化，這樣可以保證管理的過程中更加的具有適應(yīng)性和合理性。
4、組織制衡原則。在管理的過程中需要對(duì)于不同的組織之間制定一定的制約關(guān)系，各方應(yīng)該有自身的管理原則和范疇，保持一定的平衡原則。這樣可以避免在管理的過程中遇到一些由于管理的范疇或者是制度問題出現(xiàn)的矛盾，溝通的障礙等，管理的工作實(shí)施起來更加的流暢，有著較好的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)了高效的管理模式。
5、管理人員責(zé)任連續(xù)性的原則。在管理的過程中很多時(shí)候會(huì)遇到由于責(zé)任性不強(qiáng)而出現(xiàn)的問題，在項(xiàng)目眾多的管理問題中出現(xiàn)了矛盾交叉、找不到責(zé)任人的狀況。在這樣不明確的責(zé)任體系中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理將會(huì)出現(xiàn)很多的漏洞，工作人員也會(huì)出現(xiàn)責(zé)任的推卸問題，管理的難度加大，責(zé)任無從承擔(dān)。這些都是工作人員的責(zé)任不連續(xù)性導(dǎo)致的，在管理的時(shí)候要注意做好工作人員管理銜接工作。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題分析
1、沒有進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的可行性研究分析。
在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)，開發(fā)商只是講究一味的拿下土地，以“招拍掛”形式進(jìn)行土地的開發(fā)，沒有在前期進(jìn)行土地狀況的可行性研究分析，盲目的進(jìn)行投資和建設(shè)，對(duì)于市場(chǎng)的前景沒有準(zhǔn)確的把握的情況下就已經(jīng)開始了策劃、研究和設(shè)計(jì)，這樣的模式是具有很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的，政府的要求和政策的變化等會(huì)造成更大的風(fēng)險(xiǎn)問題。
2、方案和施工圖的設(shè)計(jì)沒有全面專業(yè)的設(shè)計(jì)理論指導(dǎo)。
在進(jìn)行房地長(zhǎng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工的時(shí)候，應(yīng)該是具有專業(yè)的設(shè)計(jì)指導(dǎo)的，在設(shè)計(jì)的時(shí)候要結(jié)合地形進(jìn)行前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，而后才能開始進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)和施工圖的繪制。很多的項(xiàng)目在實(shí)施的時(shí)候就忽視了設(shè)計(jì)和施工圖紙的問題，在實(shí)際實(shí)施的過程中就出現(xiàn)了很多的變更和漏洞，造成了規(guī)劃的失誤，施工質(zhì)量等問題，造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且導(dǎo)致工期加長(zhǎng)，設(shè)計(jì)方案不合適等嚴(yán)重問題。
3、建設(shè)施工的階段項(xiàng)目管理出現(xiàn)問題。
在建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，現(xiàn)場(chǎng)的管理問題是重要的，而且具有一定的復(fù)雜性。在現(xiàn)場(chǎng)，很多時(shí)候由于管理機(jī)制的問題，造成了責(zé)任方混亂不明確或者是權(quán)限問題，導(dǎo)致施工的進(jìn)度受到影響，工程的進(jìn)度和資金問題都遭受到一定程度的影響。工程中出現(xiàn)了變更就會(huì)影響到施工的各個(gè)方面，施工的進(jìn)度和費(fèi)用都會(huì)超出預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)。
4、項(xiàng)目管理中存在管理的漏洞和弱點(diǎn)。
在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過程中存在著管理的弱點(diǎn)，由于復(fù)雜性對(duì)于一些問題沒有重視，如項(xiàng)目的前期
劃和市場(chǎng)的調(diào)研、客戶的服務(wù)和銷售控制以及融資問題。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中出現(xiàn)此類問題造成了項(xiàng)目開發(fā)成本加大，管理出現(xiàn)糾紛等問題。
5、物業(yè)服務(wù)沒有得到重視，服務(wù)不到位。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，物業(yè)服務(wù)就是其售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理中很重要的一個(gè)部分。這是客戶和企業(yè)保持聯(lián)系的方式，是企業(yè)品牌樹立的標(biāo)志。在管理的過程中物業(yè)公司會(huì)由于管理的懶惰或者是自身贏利等關(guān)系沒有對(duì)于雙方的售賣關(guān)系進(jìn)行及時(shí)的處理，維修設(shè)施等處理不到位等，這樣對(duì)其沒有引起足夠的重視將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)下降，品牌下降等問題。
6、項(xiàng)目管理與相關(guān)職能部門缺乏協(xié)調(diào)性。
項(xiàng)目管理的部門需要與相關(guān)的職能部門之間相互配合才能將問題實(shí)施下去，在管理的時(shí)候由于兩部門各司其職，管理部門在對(duì)自身工作負(fù)責(zé)的情況下對(duì)于其他的問題卻沒有相應(yīng)的責(zé)任心，導(dǎo)致問題出現(xiàn)后相互之間出現(xiàn)責(zé)任的推諉，整體的管理水平都受到影響。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的創(chuàng)新途徑分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的創(chuàng)新途徑，主要表現(xiàn)為以下的幾個(gè)方面
1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化。這是現(xiàn)代化企業(yè)在經(jīng)營和作出決策時(shí)的重要依據(jù)，對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展起到很大的參考，同時(shí)保障企業(yè)的資源都發(fā)揮出有效的效用。同時(shí)房地產(chǎn)信息反映出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和企業(yè)內(nèi)部的狀況，對(duì)于房地產(chǎn)方面的信息更新有重要的作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的時(shí)候需要對(duì)于信息進(jìn)行及時(shí)的分類和收集，進(jìn)行相關(guān)專業(yè)的分析和評(píng)價(jià)，作出決策。引進(jìn)房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，大力發(fā)展電子商務(wù)，及時(shí)準(zhǔn)確的獲取房地產(chǎn)信息，保證企業(yè)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)信息化加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)。
2、做好房地產(chǎn)策劃。投資者需要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做好房地產(chǎn)的策劃和開發(fā)，規(guī)范化操作，將品牌化觀念來占領(lǐng)市場(chǎng)。減少在策劃中的失誤，保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，增強(qiáng)企業(yè)和項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。社會(huì)資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來形成前所未有的優(yōu)勢(shì)。
特別是在營銷策劃中要結(jié)合市場(chǎng)對(duì)于樓盤的消費(fèi)層次和消費(fèi)人群、價(jià)格和戶型等進(jìn)行決策，以銷售的情況來進(jìn)行樓盤的再建設(shè)，這是一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷售眼光，培養(yǎng)出客戶區(qū)域市場(chǎng)，主動(dòng)去創(chuàng)造效益而且實(shí)現(xiàn)了以人為本的理念，對(duì)于品牌的塑造有很好的作用。
3、培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)管理人才。這是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的客觀要求，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是一種強(qiáng)大的動(dòng)力，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，人才的競(jìng)爭(zhēng)才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的根本。提高管理者自身的水平，完善獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，同時(shí)建立一定的員工培訓(xùn)體系。
4、加強(qiáng)企業(yè)管理的文化建設(shè)，營造出良好的企業(yè)氛圍。企業(yè)的管理文化決定了全體員工的核心價(jià)值觀，對(duì)于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規(guī)范和調(diào)節(jié)作用。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的時(shí)候需要對(duì)于核心的管理對(duì)象的管理意識(shí)和水平進(jìn)行一定的培訓(xùn)和提高，在企業(yè)的實(shí)踐過程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關(guān)心人和培養(yǎng)人，在企業(yè)文化氛圍中聚集人才，使房地產(chǎn)企業(yè)成為競(jìng)爭(zhēng)中的贏家。
4 小結(jié)
本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的幾個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行分析，由于其工作的復(fù)雜性，在管理的時(shí)候要分清主次，抓住重點(diǎn)的同時(shí)兼顧各方，統(tǒng)籌全局的同時(shí)抓住細(xì)節(jié)。在實(shí)踐的過程對(duì)于管理問題不斷學(xué)習(xí)和提高是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的最根本辦法。
參考文獻(xiàn)
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突如其來的地震給這些企業(yè)的運(yùn)作習(xí)慣帶來了沖擊，在身邊設(shè)置服務(wù)器，成為他們的穩(wěn)妥考慮。
現(xiàn)在的中國IDC產(chǎn)業(yè)面臨的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)不僅僅與地震相關(guān)。
繼世紀(jì)初的互聯(lián)網(wǎng)泡沫之后，現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)公司在更加成熟的環(huán)境中再一次迎接資本的青睞，另一方面，國內(nèi)傳統(tǒng)行業(yè)的中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，電子商務(wù)成為他們拓展新希望的重要途徑。這些因素是否能夠給IDC產(chǎn)業(yè)帶來燦爛的未來？或者僅僅是又一個(gè)美麗的肥皂泡？
在環(huán)境不斷變化的同時(shí)，IDC產(chǎn)業(yè)的企業(yè)群內(nèi)部也在發(fā)生嬗變。不同基因的企業(yè)在運(yùn)作IDC業(yè)務(wù)時(shí)呈現(xiàn)出完全不同的優(yōu)劣勢(shì)，而不同的游戲規(guī)則也隨之逐步產(chǎn)生――在這場(chǎng)博弈中，孰勝孰負(fù)？
在2006年下半年中國計(jì)算機(jī)報(bào)聯(lián)合IT實(shí)驗(yàn)室展開的2006中國IDC產(chǎn)業(yè)調(diào)查中，IDC企業(yè)自薦、站長(zhǎng)評(píng)價(jià)、公眾票選、技術(shù)測(cè)試、專家分析等多種調(diào)查方式綜合并行，歷時(shí)2個(gè)半月，對(duì)國內(nèi)IDC企業(yè)進(jìn)行了一次全面梳理。本次調(diào)查旨在探討中國IDC目前的發(fā)展現(xiàn)狀及問題、未來的發(fā)展趨勢(shì)和前景、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對(duì)IDC產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇以及中國IDC產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)企業(yè)信息化發(fā)展過程中的責(zé)任等IDC產(chǎn)業(yè)的相關(guān)問題。
在一些IDC廠商的回憶中，2000年是甜蜜的一年：“那時(shí)候感覺好像經(jīng)常是同一天就有幾家網(wǎng)站找上你要托管主機(jī)，而且往往是今天電話打過來，明天就辦理?！边@也是IDC廠商們當(dāng)年的一個(gè)普遍感受。
但是，即便美國Exodus公司這樣一個(gè)曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的IDC廠商，也從2001年6月《商業(yè)周刊》頒布的年度信息技術(shù)100強(qiáng)的排名之中黯然退出，這一信號(hào)，給整個(gè)IDC行業(yè)敲響了警鈴。
隨著今天互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境的不斷成熟，IDC似乎迎來了又一個(gè)春天――情況果真如此？
互聯(lián)網(wǎng)尖兵
就整個(gè)IDC行業(yè)而言，2000年95%以上的IDC客戶都是.com公司。可以說是.com的泡沫把IDC行業(yè)喂大了。于是IDC也就逐漸成了泡沫。到2001年7月，全國IDC已經(jīng)發(fā)展到150多家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)在中國電信占據(jù)70%多市場(chǎng)份額的情況下，世紀(jì)互聯(lián)、網(wǎng)通、吉通、263數(shù)據(jù)港、首創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)等大小廠商爭(zhēng)奪著余下的30%左右的市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析，在電信資源壟斷的擠壓之下，中國的IDC市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)成為一個(gè)泡沫市場(chǎng)，很像當(dāng)年的ICP。這其中一個(gè)重要原因就是IDC市場(chǎng)本質(zhì)上就是一個(gè)電信市場(chǎng)，所以大量的投資者利用政策上的灰色地帶投資到這一市場(chǎng)，導(dǎo)致今天市場(chǎng)沒有那么大的份額卻被夸大了，其直接結(jié)果就是機(jī)房供過于求，市場(chǎng)還沒有成形，各家就陷入價(jià)格戰(zhàn)，行業(yè)規(guī)范因而被破壞。
彼時(shí)，人們對(duì)于IDC的遠(yuǎn)景認(rèn)識(shí)驚人地一致，當(dāng).com的泡沫擠壓之后，IDC們必將步其后塵。
然而，環(huán)境瞬息萬變。
2006年上半年，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，尤其是web2.0、P2P、網(wǎng)絡(luò)視頻業(yè)務(wù)引起的新一輪互聯(lián)網(wǎng)投資熱潮，使得IDC業(yè)務(wù)有了很大的回升。
目前IDC業(yè)務(wù)的主要收入仍以基礎(chǔ)業(yè)務(wù)為主，其比重高達(dá)88.4% ，增值業(yè)務(wù)相對(duì)前兩年雖有所增長(zhǎng)，但份額仍然相對(duì)較少。
據(jù)預(yù)測(cè)，隨著短信、語音、視頻等多網(wǎng)融合的應(yīng)用、電子商務(wù)的日益火爆以及企業(yè)內(nèi)部應(yīng)用外包業(yè)務(wù)的日益發(fā)展，業(yè)內(nèi)對(duì)IDC服務(wù)的需求有了明顯增加，2006年中國的IDC業(yè)務(wù)將有望突破20個(gè)億，并將以30%的增長(zhǎng)率高速發(fā)展，IDC未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)就在于如何為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的個(gè)性化服務(wù)。
預(yù)計(jì)在未來3年內(nèi)，IDC增值業(yè)務(wù)將以帶寬保證、代維服務(wù)和異地鏡像為主，在未來5年內(nèi)，數(shù)據(jù)存儲(chǔ)和網(wǎng)絡(luò)安全市場(chǎng)將開始迅速成長(zhǎng)，而電子商務(wù)的應(yīng)用也將受到持續(xù)關(guān)注。IDC的春天似乎就在眼前。
從危機(jī)轉(zhuǎn)化的角度來看，即便是.com的縮水，在給IDC帶來機(jī)房過剩的消極影響的同時(shí)，也蘊(yùn)含了新的機(jī)會(huì)。
因?yàn)?com公司要想擺脫目前困境必須做兩件事，一是壓縮成本，二是盡快找到新的盈利點(diǎn)。成本包括人員成本和固定資產(chǎn)成本，大部分.com公司都在壓縮人員，人員少了，設(shè)備維護(hù)量并沒有少，這就意味著很多維護(hù)工作要外包，這對(duì)那些以服務(wù)見長(zhǎng)的IDC來說就是新的機(jī)會(huì)。
“這樣的機(jī)會(huì)必須抓住?！币晃幻駹IIDC負(fù)責(zé)人表示。由于很多.com公司在過去的發(fā)展中積累了相當(dāng)成熟的應(yīng)用技術(shù)，其中很大部分經(jīng)過了實(shí)踐檢驗(yàn)，但還沒有進(jìn)入市場(chǎng)，有可能會(huì)成為.com的新盈利點(diǎn)。這種盈利點(diǎn)也構(gòu)成了IDC的增值盈利點(diǎn)。“雖然我們不能決定一個(gè).com公司的生死，但我們可以幫助它把握新的生機(jī)?！彼J(rèn)為這種盈利模式有市場(chǎng)前途。
傳統(tǒng)誘惑
IDC畢竟是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，它的命運(yùn)并非由.com來決定。從概念內(nèi)涵上講，IDC是伴隨著互聯(lián)網(wǎng)不斷發(fā)展的需求而發(fā)展起來，其主要功能在于為ICP、企業(yè)、媒體和各類網(wǎng)站提供大規(guī)模、高質(zhì)量、安全可靠的專業(yè)化服務(wù)器托管、空間租用、網(wǎng)絡(luò)批發(fā)帶寬以及ASP、EC等業(yè)務(wù)。
從經(jīng)營層面上講，IDC是對(duì)入駐(Hosting)企業(yè)、商戶或網(wǎng)站服務(wù)器群托管的場(chǎng)所；是各種模式電子商務(wù)賴以安全運(yùn)作的基礎(chǔ)設(shè)施，也是支持企業(yè)及其商業(yè)聯(lián)盟(其分銷商、供應(yīng)商、客戶等)實(shí)施價(jià)值鏈管理的平臺(tái)。
“IDC產(chǎn)業(yè)作為互聯(lián)網(wǎng)價(jià)值鏈的一部分，是和整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用聯(lián)系在一起的?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家表示。這位專家對(duì)中國互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，持非常樂觀的態(tài)度。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)界有個(gè)“2000萬理論”，電視機(jī)、手機(jī)等都是這樣，一旦突破2000萬后，就開始進(jìn)入普及期。推之于互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，可以預(yù)見，中國將迎來一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用高峰期。這種形勢(shì)，無疑為中國IDC發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)新的機(jī)遇。
“中國企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)識(shí)正在加深，正在由與互聯(lián)網(wǎng)保持距離到主動(dòng)介入互聯(lián)網(wǎng)?！?企業(yè)的信息化，事實(shí)上已經(jīng)成為IDC擺脫對(duì).com的依賴、繼續(xù)向前拓展的一個(gè)重要條件。比如，HP等大公司進(jìn)駐民營IDC。吸引IT廠商、銀行網(wǎng)站的進(jìn)入，已經(jīng)成為很多IDC企業(yè)一項(xiàng)重要的收入來源?！敖衲旯烙?jì)會(huì)占總收入的三分之一左右。”某運(yùn)營商內(nèi)部人士告訴記者。諸如零售業(yè)之類的信息化需求比較強(qiáng)烈的行業(yè)，也正在他們的戰(zhàn)略考慮之中。
除了企業(yè)信息化和在線服務(wù)網(wǎng)站這兩個(gè)增值點(diǎn)，數(shù)據(jù)管理和分發(fā)，將成為IDC又一個(gè)盈利點(diǎn)。
隨著三網(wǎng)合一的推進(jìn)，客戶端對(duì)數(shù)據(jù)需求將逐漸不再具體區(qū)分語音、音頻和視頻等，社會(huì)對(duì)數(shù)據(jù)需求越來越大。
另一方面，數(shù)據(jù)擁有者對(duì)數(shù)據(jù)的開發(fā)和應(yīng)用，也會(huì)有越來越大的市場(chǎng)。比如電影資料館之類的數(shù)據(jù)擁有者，要將其數(shù)據(jù)傳輸?shù)娇蛻舳耍虚g必須通過傳輸鏈路。在這個(gè)龐大數(shù)據(jù)傳輸鏈路市場(chǎng)上，數(shù)據(jù)的傳輸和交換將主要由電信壟斷，而數(shù)據(jù)管理和分發(fā)則將是IDC的長(zhǎng)處。對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行集中擺放、分發(fā)，將是IDC一個(gè)新的定位。這一龐大市場(chǎng)為IDC下一步發(fā)展創(chuàng)造了相當(dāng)大的增長(zhǎng)空間。“這個(gè)市場(chǎng)會(huì)很快啟動(dòng)?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
把觸角伸到傳統(tǒng)企業(yè)的圈子里，成為IDC企業(yè)的新的游戲規(guī)則。
能否把中小企業(yè)的IT服務(wù)業(yè)變得像傳統(tǒng)的服務(wù)一樣簡(jiǎn)單？能否幫助中小企業(yè)克服資金和人力上的局限？
調(diào)查顯示，在我國，1000萬家左右的中小企業(yè)創(chuàng)造了60%的GDP，但信息化不足導(dǎo)致的企業(yè)決策失誤、市場(chǎng)反應(yīng)速度緩慢等，已經(jīng)成為制約其進(jìn)一步發(fā)展的重要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國沒有建立局域網(wǎng)的中小企業(yè)比例達(dá)到42.4%；建立了內(nèi)部局域網(wǎng)的企業(yè)中，內(nèi)部局域網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)終端數(shù)在5到20個(gè)的占31.8%。這說明中小企業(yè)信息資源共享程度不高，有效利用水平還很低。在一些中小企業(yè)，信息化建設(shè)還處于非?；A(chǔ)的階段，甚至有的中小企業(yè)信息化建設(shè)尚未啟動(dòng)。
在企業(yè)信息化初期，企業(yè)往往需要一個(gè)龐大的開發(fā)隊(duì)伍完成對(duì)企業(yè)的定制化開發(fā)。他們要自己搭建服務(wù)器群，建立機(jī)房，配備專業(yè)的人員維護(hù)檢修信息化的軟件、硬件設(shè)備。相當(dāng)一部分中小企業(yè)往往沒有能力支付如此多的信息化投入，信息化的過程也變得緩慢了。很多中小企業(yè)主甚至認(rèn)為這是一個(gè)原始積累后續(xù)的工作，信息化只有在企業(yè)發(fā)展到一定階段后才有可能去實(shí)施。
這種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)導(dǎo)致了企業(yè)信息化的滯后，然而在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)盛行的時(shí)代，企業(yè)對(duì)信息化的需求也日益凸顯出來，中小企業(yè)信息化成熟度低、需求導(dǎo)向性、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)精簡(jiǎn)、追求較高投資回報(bào)率、信息化服務(wù)保障能力弱等特點(diǎn)顯得尤其突出。
如何解決這些燃眉之急呢？
IDC的出現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施提供了結(jié)構(gòu)性變革的契機(jī)。對(duì)于企業(yè)而言，選擇能為自己提供更完備的IT應(yīng)用服務(wù)解決方案的IT應(yīng)用服務(wù)運(yùn)營商成為企業(yè)信息化進(jìn)程中的新命題。
戰(zhàn)國紛爭(zhēng)的版圖
全球范圍內(nèi)的IDC業(yè)務(wù)量正以40%的增長(zhǎng)速率擴(kuò)大。據(jù)相關(guān)研究顯示，亞洲IDC市場(chǎng)2006年將超過50億美元，其中中國的IDC市場(chǎng)將達(dá)到10億美元左右，眾多的電信企業(yè)、ISP甚至房地產(chǎn)企業(yè)等等都想來分一杯羹。
但對(duì)運(yùn)營企業(yè)來說，IDC應(yīng)更注重的是服務(wù)，包括做好基本服務(wù)(指帶寬、空間、供電和空調(diào)等物理要素)、管理服務(wù)(指對(duì)客戶托管服務(wù)器的監(jiān)測(cè)、報(bào)告和安全管理等)和應(yīng)用服務(wù)(為客戶提供更高層次的解決方案，如網(wǎng)站建設(shè)和電子商務(wù)等)，以特色服務(wù)謀求生存之道。其中要特別強(qiáng)調(diào)的是增值服務(wù)包括為客戶提供安全性分析、數(shù)據(jù)流分析、資源占用分析等。
如此龐大而復(fù)雜的市場(chǎng)，究竟是一支怎樣的隊(duì)伍在拉動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)？
中國的IDC運(yùn)營商隊(duì)伍目前仍然處于戰(zhàn)國紛爭(zhēng)的年代，市場(chǎng)上真正具有成熟實(shí)力的IDC屈指可數(shù)。國內(nèi)各種類型的IDC運(yùn)營商的優(yōu)劣勢(shì)不一而足。以清華萬博為代表的系統(tǒng)集成型IDC運(yùn)營商；以網(wǎng)通、聯(lián)通、中國電信為代表的電信運(yùn)營商型IDC；以世紀(jì)互聯(lián)、首都在線、上海熱線等為代表的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商型IDC；以Exodus、PSInt為代表的外資公司類IDC；以ilink,iadvantage，DiYiXian為代表的港臺(tái)資金類IDC，各有千秋。
新格局呼之欲出
在IDC市場(chǎng)，電信部門自然有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)?！半娦诺降渍级啻笫袌?chǎng)份額，你說多大我都相信。”大部分的IDC業(yè)內(nèi)人士都承認(rèn)，電信在IDC市場(chǎng)的地位確實(shí)極為強(qiáng)大。
不過，針對(duì)業(yè)界電信運(yùn)營商是否會(huì)把其他非電信類的IDC廠商“大小通吃”的疑問，電信部門否認(rèn)了這種說法。
中國電信的一位負(fù)責(zé)人表示，中國電信的IDC主要提供基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，比如主機(jī)托管、出租等，處于IDC價(jià)值鏈的底層。在一些應(yīng)用性的增值服務(wù)方面，中國電信與其他IDC和ISP是一種既合作又競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。從IDC價(jià)值鏈的最底層開始，越往上走，伴隨著應(yīng)用級(jí)別的提高，利潤空間和商業(yè)空間會(huì)越來越大，而中國電信還是圍繞基礎(chǔ)設(shè)施為其他IDC服務(wù)提供網(wǎng)絡(luò)管理、流向分享、統(tǒng)計(jì)分析等電信級(jí)的服務(wù)，“這也符合國際上其他電信運(yùn)營商的通行做法”，他說。
“其實(shí)，電信在服務(wù)方面，確實(shí)沒什么優(yōu)勢(shì)，”某IDC運(yùn)營商表示，“如果電信這方面做得好，其他IDC的壓力會(huì)更大。”
因此，對(duì)于非電信類的IDC廠商而言，只有明確自身定位，根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)節(jié)服務(wù)方向，將IDC服務(wù)與網(wǎng)絡(luò)增值服務(wù)融為一體才能夠在市場(chǎng)中占有一席之地。
在這種態(tài)勢(shì)下，走向?qū)I(yè)化、走向服務(wù)已成為業(yè)界的共識(shí)。大部分IDC服務(wù)商已經(jīng)意識(shí)到，必須根據(jù)客戶的需求提供特色服務(wù)，才有可能立足市場(chǎng)。細(xì)分市場(chǎng)、強(qiáng)化服務(wù)、根據(jù)客戶需求推出多元化、系統(tǒng)化的服務(wù)才是今后發(fā)展的必由之路。因此，目前IDC最重要的工作就是把目標(biāo)鎖定在行業(yè)市場(chǎng)，深入挖掘行業(yè)用戶的需求，并推出一系列相應(yīng)的量身定制式的服務(wù)。
隨著一款《傳奇》網(wǎng)絡(luò)游戲的引進(jìn)，網(wǎng)游在中國如今發(fā)展的如火如荼，而2004年成立的杭州新華數(shù)碼科技有限公司，正是為了迎合網(wǎng)游熱潮而誕生的新一代IDC。
新華數(shù)碼將“專門為網(wǎng)游運(yùn)營商提供服務(wù)”作為公司發(fā)展的第一目標(biāo)，經(jīng)過1年多的不懈努力，已為《夢(mèng)幻國度》、《A3》、《天之煉獄》、《天之游俠》、《天驕2》、《天地畫魂道》、《數(shù)碼精靈》、《萬王之王1》、《萬王之王2》、《童話》、《NIDA(降魔)》等MMORPG提供完善的IDC服務(wù)，并樹立了“專業(yè)網(wǎng)游IDC”的品牌概念。身負(fù)保障眾多網(wǎng)游穩(wěn)定運(yùn)營的重任，新華數(shù)碼為建造穩(wěn)定的游戲服務(wù)平臺(tái)頗費(fèi)了一番心思。
專業(yè)網(wǎng)游IDC的出現(xiàn)，是IDC網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)的細(xì)分，也是原有游戲運(yùn)營業(yè)務(wù)的進(jìn)一步細(xì)化分離，是隨著網(wǎng)絡(luò)游戲產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、分工不斷明細(xì)、價(jià)值鏈逐漸成熟后必然會(huì)出現(xiàn)的產(chǎn)物。
特別是2005年，在EQ2、WOW等歐美大型網(wǎng)絡(luò)游戲壓境的情況下，國內(nèi)大多數(shù)網(wǎng)游運(yùn)營商難以取得產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)。因此，如何深化推廣、加強(qiáng)服務(wù)應(yīng)將擺是網(wǎng)絡(luò)游戲運(yùn)營商面前的重要課題之一。網(wǎng)絡(luò)游戲之爭(zhēng)已從臺(tái)前轉(zhuǎn)到了幕后，在這種情況下，專業(yè)網(wǎng)游IDC承載著為國內(nèi)游戲運(yùn)營商解決后顧之憂的重任。
專業(yè)網(wǎng)游IDC企業(yè)的特點(diǎn)是，能夠整合中國電信、中國網(wǎng)通等一流網(wǎng)絡(luò)資源形成覆蓋全國的游戲網(wǎng)絡(luò)；與服務(wù)器生產(chǎn)廠商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，組建游戲服務(wù)器供應(yīng)基地；通過多種商業(yè)合作模式，為國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)游戲運(yùn)營商提供多樣化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用服務(wù)。
除了專業(yè)網(wǎng)游IDC，其他IDC商業(yè)創(chuàng)新模式不一而足。
比如Unihub公司，雖然2000年下半年才進(jìn)入IDC市場(chǎng)，但其一開始就專注于證券行業(yè)用戶。目前，Unihub已經(jīng)成為國內(nèi)最大的證券業(yè)IDC和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)供應(yīng)商，贏得了包括海通證券、三峽證券、飛虎公司、長(zhǎng)城證券、南方證券等多家知名證券服務(wù)商的青睞。
Unihub在IDC的基礎(chǔ)上，深入研究了證券等行業(yè)用戶的需求特點(diǎn)，推出了完整的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)解決方案，進(jìn)一步延伸了IDC服務(wù)的深度和廣度，建立了“IDC+NSP(Network Service Provider)”的運(yùn)營新模式。目前Unihub為飛虎、海通等證券客戶提供的服務(wù)都包括IDC和網(wǎng)絡(luò)增值服務(wù)兩部分。
263網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)在整合其ISP/ICP/IDC三大業(yè)務(wù)后，則推出iBOS(internet Build+Operate+Share)“構(gòu)建+運(yùn)營+分享”這樣一種互聯(lián)網(wǎng)整合服務(wù)模式，在263網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)宣布聯(lián)合智冠電子等游戲網(wǎng)站搭建娛樂專網(wǎng)的計(jì)劃中，263數(shù)據(jù)港就可以提供寬帶資源、機(jī)房建設(shè)、7×24服務(wù)等IDC業(yè)務(wù)方面的支持，從而形成一個(gè)整合性的服務(wù)模式?！癐DC業(yè)務(wù)收入占集團(tuán)總收入的30%左右，這一塊基本上不虧損了?！逼湄?fù)責(zé)人說。
民營IDC要生存首先要找準(zhǔn)定位、立足優(yōu)勢(shì)：無論是電信級(jí)的IDC，還是以IT的系統(tǒng)平臺(tái)和應(yīng)用系統(tǒng)的供應(yīng)來運(yùn)營的IT級(jí)IDC，都應(yīng)該做好自身市場(chǎng)定位，不盲目跟風(fēng)，通過特色定位來增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。
其次開展增值服務(wù)尋求核心競(jìng)爭(zhēng)力也是IDC生存的必由之路，從過去傳統(tǒng)的主機(jī)托管到虛擬主機(jī)、搭建企業(yè)專線局域網(wǎng)，再到涉及網(wǎng)絡(luò)安全的硬件防火墻、網(wǎng)絡(luò)入侵檢測(cè)、主機(jī)入侵檢測(cè)、漏洞掃描等，業(yè)務(wù)品種不斷出新。
