時間：2023-09-04 16:55:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇企業土地管理制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞:土地管理制度;存在問題;現狀反思;重構措施
1．當前階段現行土地管理制度的概述
1．1現行土地管理制度的目標
《土地管理法》以及《刑法》作為我國現行土地管理制度依據的主要標準，明確了我國土地管理制度的目標，即保護耕地以及推進國有土地使用權制度改革。在保護耕地目標具體實施過程中，主要參考《土地管理法》中土地利用總體規劃以及土地利用年度計劃制度，從而進行一系列的保護措施，例如，加強土地管理制度的專業化，建立完善的土地管理體系;對于基本農田的保護制度，防止在農田使用過程中對農田造成損害;關于農田的占用，應按照相應農田占用管理制度，依據對農田進行占用補償;就區域性范圍內，應保證耕地面積與其他地域面積達到一定的平衡，具體到每個農村時，應保證每戶一宅的實施標準。國有土地使用權制度改革目標實施階段，主要通過《土地管理法》的國有土地有償出讓制度對土地進行管理。即在管理農村集體所有土地的過程中，可根據管理法進行鄉鎮企業的建設工程，同時農村居民也可進行居民住宅的建造，并且可以建設農村公共設施或者公共事業。但是對于一些非農的建設工程，或者企業單位以及個人對土地進行建設，需要向有關部分依法申請土地的使用權。
1．2現行土地管理制度存在的問題
首先，隨著時間的不斷推移，我國每年耕地面積的減少數量在逐年上升。造成這種現象的主要原因是地方政府將土地使用的計劃指標提前完成。導致中央政府迫于土地使用的形勢修訂了《1997－2010全國土地利用總體規劃綱要》。其次，雖然中央政府在進行國有土地的管理時，對土地的供應量進行嚴格的控制。但是在實際運用中，常常出現以下情形。例如，在占用土地的階段，占用的土地面積遠超于實際所使用的土地面積，并且存在將較好的耕地作為劣質土地征用，甚至出現亂戰濫用的問題。最后，根據《土地管理法》的相關規定，對農村土地市場進行依法制止。但是從另一角度來說，農民也失去了對自家農地進行自主開發的權利。部分農民為了達到自己的目標，只能進行違法出租或者使用其他用地。而對于大部分的農民來說，只能通過外出務工來解決發展的問題。這就造成城市的人口在逐年增加，城市的各種資源的使用頻率越來越高，城市的就業壓力不斷增大并且房價也越來越高。而相對于城市，農村則逐漸敗落，農民的生活水平也在不斷降低。加大了城市與農村之間的經濟差距。
2．現行土地管理制度失效的原因
2．1政府土地管理制度的內容存在沖突
盡管在建立國家土地管理制度的初始階段，政府的主要目標是確保國家耕地面積的數量區域穩定，從而保證國家能夠生產出滿足全國人口生存的糧食。在此基礎上，加強城市化建設的步伐，增強地域性經濟的不斷發展，提高我國在國際經濟市場中的地位。同時建立嚴格的土地有償出讓管理體系，增加國有土地的經濟效益，并且在一定程度上保護土地所有者的權利，防止地方政府剝奪土地所有者使用的土地的權利。然而在具體實際執行階段，通常會由于各種外界因素而對制度進行各種調整。例如，在我國社會經濟下滑階段，地方政府要保障經濟建設項目的用地需求，從而穩定經濟的發展。而對于加快城市化進程的發展階段，則需要不斷加強農耕土地的占用情況。整體來說，隨著我國的不斷發展，土地管理制度的內容與現實的發展存在一定的沖突。
2．2地方官員過分提升自身利益
地方官員為提升自身的發展機會，省級以下的地方政府官員通常在進行土地占用的招標階段，會盡最大程度的保護本區域的耕地保護指標，同時從各種途徑獲得建設用地的指標。而對于省級官員來說，只是相對的作為耕地保護責任人，定期對耕地保護責任目標進行考核。但是只要地方政府能夠達到地域耕地保護目標，省級人員沒有直接的動力去檢測地域耕地保護目標的具置。
3．中國現行土地管理制度的重構
3．1確定國有和集體土地的產權
通過研究表明，只有將耕地的使用權利具體到每個農民，才能避免各種外界權利的侵犯。作為國家的主人，公民只有保證擁有并且能夠切實的使用土地所有者的權利，土地管理者以及地方政府執行者才不會隨意占用自身的財產。
3．2通過比例原則提高土地管理的轉變效率
在轉變中央政府土地管理職能的過程中，應按照具體的比例原則進行具體轉變改革。例如，必要性原則。即政府所實行的土地管理制度作用到具體的實施目標這一過程是必要的。同時不允許存在其他各種形式的措施方案進行替代。相稱性原則。即政府在保護糧食安全的前提下，對其他公民或者組織使用土地的權利進行制約，同時應保證糧食安全與城市化建設之間的相對平衡。
參考文獻:
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關鍵詞：土地管理制度;農民增收; 矛盾;對策分析
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
引言：自建國以來，我國的土地制度政策經歷了一個發展變化的討程，而且隨著我國社會經濟制度的不斷變化和發展，人們對于土地制度逐漸改變了傳統的狹義觀念。社會變遷帶來的新觀點擺脫了舊社會的思想觀念的束縛，更加注重對土地制度廣義概念的理解。尤其是我國開始實行家庭聯產承句責任制后，農村經濟得到了全面的發展，在重視土地所有制度、土地使用制度、土地的國家管理制度的同時，更加重視土地的利用制度、土地流轉制度以及土地用涂管制制度等在新的形勢下產生的新的土地關系。土地管理制度的變遷雖然促進了農村經濟的全面發展，但是其在發展討程中仍存在一些突出問顆，最主要的就是農民增收緩慢，該問題主要是由制度性因素所制約的，所以為了使土地的生產要素功能得到充分的發揮，只有積極、穩妥地推進農村土地制度改革，進而使農民的各項收入大幅度地增加。
1我國土地管理制度的主要內容
針對我國當前土地管理制度的主要內容和主要涉及到的項目進行綜介性的研究，是加強工作以及改進缺陷不足的重點環節。我國土地管理制度的主要內容包含有以下幾個方面:第一，制定并且嚴格的執行相關土地管理的法規和政策;第二，全面的查清各個地方土地的利用情況，并且對土地的分布狀況、總體的質量和數量等進行全面的研究分析，結介實際的情況給子科學性的評價和管理政策;第三，在相關制度的執行過程之中應當進行土地登記，在登記之后才可以授權土地使用證書和土地所有權;第四，建立其科學化的、完善的、健全的統計制度，為土地的規劃建設奠定基礎;第五，加強土地和用地的管理，加強土地的建設，并且嚴格的控制出現非農用建設占地的情況，全而的、細致的、嚴謹的貫徹我國國家制定的政策和規定，依法對劃撥土地的情況進行管理和監督;第六，全面并且細致的制定出土地的利用規劃，為今后土地的建設和發展打下基礎;第七，嚴格的檢查并且監督土地的使用情況，對一些違規使用者進行嚴厲的處罰，并且妥善的處理土地利用過程之中出現的相關糾紛情況。
我國當前的土地管理制度是全而的加強并且提升土地利用效率的一項關鍵性的政策制度。而國家政府為了進一步的加強土地的使用和規劃管理，還陸續的出臺了一系列的政策制度。我國針對土地管理是從改革開放之后逐步進行的，當前我國的土地管理制度主要包含有社會主要公有制制度、土地利用管制制度、有償土地使用制度、耕地保護制度、土地登記制度、國有土地農田保護制度等等。總的來講，土地管理制度對于我國完善土地的使用并且增強利用效率有著重大的價值和意義。
2土地管理制度的問題分析
通過上文針對我國當前土地管理制度的基本內容和相關的項目進行細致并且深入的研究，可以對加強土地管理和完善相關制度的重要性有著全而的掌握。下文將針對當前土地管理制度之中存在的一系列問題進行綜介性的研究，力求在此基礎之上提出改進和創新的對策，以全新的工作思路來對工作的方向進行科學化的引導，促進土地管理水準和效益的不斷提升。
首先，我國當前的土地管理工作之中土地的產權制度小夠完善和健全。最為突出的是城市內部的土地產權小夠清晰，土地產權的主體不夠清晰，同時針對土地的登記制度也不夠健全和科學，針對土地的使用劃分和相關的界定也小夠科學介理。另外，在當前的土地管理工作之中，針對土地的價格機制建設小夠科學化，相關基準的價格不能夠真實的、全面的、客觀的反映出土地的實際價格水準，另外在地方政府之中也存在有壟斷性的行為，這一點對于土地價格也將產生不利影響。另外，在我國的農村土地管理制度之中，也存在有重大的缺陷。首先，現行的集體性的土地管理制度立法存在有巨大的問題，針對各項權限的規定均存在有較大的缺失，而在部分的法律規定和政策之中，難以體現出農民作為集體式土地主體的所有權，部分地方政府小能夠準確的貫徹和執行國家所制定的土地管理制度政策，所以小少村民申請的住宅建設均山于規劃方案的缺失而難以得到及時的審批。上述問題都對我國當前土地管理工作帶來巨大的阻礙，所以應當加以全面的改進。
3完善土地管理制度的政策研究
明晰土地產權，加強產權管理。應在法律上對城市土地所有權主體給子清晰地界定，理清中央與地方政府在土地權利中的相互地位和關系，明確前者的控制管理方式渠道、后者的權限范圍，以及兩者的利益分配。通過政府監察和公眾監督對地方政府權力進行約束，使土地配置能夠反映國家與地方利益的協調。隨著市場經濟的不斷深入，豐富和完善土地相關權利法律體系，對土地使用權的各權力層次進行細化分割和明確規定，形成科學的權力層次體系。適應經濟發展和現實需要建立如土地發展權、地上通行權、空間使用權、地役權等土地權權能，有效地促進城市土地的管理和使用效率。結介全國土地調查，盡快建立全覆蓋的土地權屬信息資料數據庫。建立功能強大、技術先進的土地權屬管理信息系統平臺。加強土地權屬變更信息的動態監測。采取措施督促土地使用者及時辦理土地使用的相關手續。
建立政府授權委托下的土地儲備市場運營機制。必須要先理順土地儲備制度主體也即土地收購儲備機構的角色和定位。土地儲備一是要實現政府目標，二是要通過市場運作，必須把目標主體和運營主體分割開來，尤其在利益關系上分割開來，才能實現公共目標和規范市場運作的雙贏。應建立政府授權委托下的土地儲備市場運營機制，山政府授權具有雄厚資金實力和高級經營資質的企業，進行完全市場化運作。建立土地儲備監督評估體系。建立一種高度透明的信息機制，將城市規劃、土地利用年度計劃等政府管理的約束指標向社會公開，土地收購或出讓、出租項目的信息提前公示，及時出讓、出租的結果，建立土地儲備相關信息定期的制度，以利于政府、行業組織以及全社會對土地收購儲備運行的監督。設置土地儲備的績效評估體系和制度。
4.改革和完善我國農村土地制度的措施
4.1健全農村土地管理制度
土是國家珍貴的資源，為了更好地維護農民的利益，更好地發展農業經濟，我們必須要建立與生產力發展相括應的土地制度和法律。但是在施行討程中關干農民集體所有的土地核發證書工作尚未得到全面的開展，因而，為防止政府強占土地所有者地權，國家應設立專門的農村土地管理機構，授予土地所有者地權證，加快全國土地統一編碼工作，負責對農地的分配、經營和管理。
4.2完善土地水包經營權的流轉制度
目前，對干留在農業內部的勞動力和待轉移農村勞動力來說等待解決的問顆是農業用地的抵押權利，如果農村土地可以抵押，確保農戶在土地流轉中的主體地位，不僅有助于提高土地的生產效率，還可以加快農村多余勞動力轉移的步伐。
4.3進一步發揮市場配置資源的基礎性作用
按照市場化原則，對農村集體土地征用依法公平補償，促進農民增收。公平補償指的是按照反映土地真實價值的市場價格來進行。而且在對征地補償標準進行制定時，要全面考慮，既要考慮到現實土地用途的補償,同時也要在用途轉化后使農民從中受益，充分考慮到農民的生存權益和發展權益，堅持以提高農民生活水平發展為征地補償原則。
結語：我國目前的土地管理制度存在較大的問題，在實踐的工作當中還需要加強對相關問題的細致分析，并且提出合理化的對策加以改進。
參考文獻：
關鍵詞：土地管理；制度；分析；完善
中國土地制度是從適應中國不同經濟社會發展階段需要而逐步建立并完善起來的，既在保護耕地、促進節約用地、保障經濟社會發展、維護社會公平正義、參與國家宏觀調控等方面發揮出重大作用，但也具有了某種局限性。本文主要從《土地管理法》中有比較明確表述的制度入手，就這些制度存在的問題及如何完善做一粗淺分析。
1 存在的問題
1.1 土地征收制度
《土地管理法》第一章《總則》第 2 條第 4 款規定“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。目前，征地制度存在的主要問題有：（1）征地范圍過寬。大量經營性用地和城市規劃區外許多鄉鎮企業的用地，也以“公共利益”和“國家建設”名義征用，農民感到難以接受。（2）補償太低。政府付給集體和農民的征地費用，與土地的市場價格差距太大，引起農民不滿。（3）對因征地而產生的失地農民的生產、生活缺乏妥善安置。集體與農民的利益分配關系中，對農民的利益保障不夠。
1.2 土地有償使用制度
《土地管理法》第一章《總則》第 2 條第 5 款指出“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”當前中國土地使用制度離規范化的土地市場尚存在較大差距，具體體現在：（1）土地市場機制不夠完善，劃撥用地、協議出讓土地仍占相當比重；（2）土地市場監測、調控技術手段缺乏，不夠有效；（3）城鄉土地收益分配嚴重失衡。由于農民收益受損、城鄉收入差距擴大可能累積許多新的矛盾。
1.3 土地用途管制
《土地管理法》第一章《總則》第 4 條指出“國家實行土地用途管制制度”。和適應社會主義市場經濟體制和建設“法制型、服務型”政府的要求相比，中國土地用途管制制度存在的問題有：（1）規劃彈性不足。《土地管理法》規定了縣、鄉級土地利用總體規劃要劃分土地利用區，明確每一塊土地的用途。這樣一來，就沒有市場配置土地資源的余地了，也就談不上發揮市場配置的基礎性作用。市場經濟條件下，政府應從規定每一塊土地用途轉向限制土地使用權，通過用途管制規則來管理不同分區土地用途。（2）土地利用規劃缺乏法律權威，規劃管制失效、規劃實施缺乏監督、規劃隨意修改、計劃指標屢屢突破的現象普遍。（3）管制目標的實現過度依賴審批方式。目前還存在審批環節多、審批內容重復、審批鏈條長、審批權限設置不合理等問題；與經濟社會快速發展和市場環境變化的不確定性不相適應，不利于發揮市場配置資源的基礎性作用，不適應經濟社會轉型和政府職能轉變。
1.4 土地調查統計制度
《土地管理法》第 27 條規定“國家建立土地調查制度”，第 29 條規定“國家建立土地統計制度”。當前土地調查制度仍存在不適應形勢發展的方面：（1）土地調查數據已不單是地方土地管理的基礎性數據，更成為地方在耕地保護、規劃編制、計劃指標分配、執法監察等方面謀求利益的工具。這種情況下，很難完全保證數據的真實性。（2）隨著經濟和社會高速發展，要求土地調查及時、快速、準確。而基層調查人員和時間都難以保證，中介機構又良莠不齊，實際工作中規范化管理難度大，成果質量高低不一，很難適應土地調查快速反應的要求。（3）在全面建設小康社會和“資源節約型、環境友好型”社會的形勢下，土地質量日益引發關注，土地生態和生活功能越發突出，單純以數量和生產功能為主的調查顯然已經不能適應新形勢的要求，急需進一步向土地質量和土地生態狀況調查擴展。
2 未來中國土地管理制度完善的思考
（1）更新管理理念。樹立新型資源觀和資源管理觀。加強土地管理的社會風險、經濟風險防范管理體系和制度設計。加大對土地資產和資本化背景下有關經濟與社會問題的關注，增強土地管理的經濟安全意識、民生保障意識、風險防范意識和權益保護意識，大力加強這些方面的管理制度創新。
（2）加強土地基礎制度建設。①產權制度：一方面建立城鄉產權主體明晰，權能明晰的現代土地產權制度，實現土地及其地上附著物的統一登記。同時，加快推進農村土地確權登記頒證，開展土地統一登記試點工作，加快全國宗地統一編碼工作。②規劃制度：一方面改變多部門分頭規劃的現狀，建立以空間約束和功能布局為主要特征的國家空間規劃分級體制。推動《土地利用規劃法》立法，確定規劃的法定地位，保證土地利用規劃的權威性。實現“立法―規劃許可―計劃制度―管制規則”的管理體系。同時，加快國土空間開發的管制體系建設。③土地調查制度：一方面建立國家直屬的土地調查機構，建立專職的土地調查隊伍，從體制機制、人、財、物等保證土地調查的正常開展，提高國家把握土地資源和利用狀況的快速性、全面性和準確性。同時，適應數量、質量、生態三位一體資源管理觀念轉變，開展土地數量、質量和生態綜合監測與調查，建立產業用地和生態用地調查統計制度。
（3）進一步發揮市場配置資源的基礎性作用。①征地制度：一方面逐步建立城鄉統一的建設用地市場實現市場主體的平等地位。同時，縮小征地范圍，合理控制征地規模，推進經營性集體建設用地流轉；保護農民權益，完善征地補償和安置；完善征地程序，健全征地補償爭議救濟程序。②審批制度：一方面除國家關乎國際民生、經濟安全、軍事安全等重大建設項目由國家審批，逐漸以規劃許可制度代替審批制度。同時，調整各級政府用地審批權限，減少省級以上政府土地審批職能，強化宏觀調控、規劃管制和綜合監管職能；具體審查事項下放到地方，提高整體審批效率。③土地有償使用制度：一方面結合財稅改革，開征房產稅、土地閑置稅。建立和完善有利于土地集約利用，實現社會公平，防止土地投機的土地交易稅費制度。同時，縮小劃撥用地范圍，規范劃撥建設用地使用權出讓、轉讓行為；探索基礎設施、公益用地的有償使用。
（4）完善土地法制，提高權利保障、市場運行、執法監察的法律保障。一方面通過法律法規制定，保護不同權利主體，構建平等交易制度等。同時，提升征地制度改革、集體建設用地流轉改革的法律空間。
參考文獻
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【關鍵詞】油田；土地管理；決策模式；思考
隨著經濟全球化進程的加快，以及我國社會經濟的發展，土地資源和土地資產的屬性逐漸為人們所認識，企業土地資產化管理的理論基礎日益成熟。土地作為資產，其價值已然被人們所認識和重視。
1 油田企業要加大對所征土地的管理
油田土地管理一直是油地工作的一項重要內容，做好油田土地管理和開發利用對于正確處理油地之間的矛盾，減少土地糾紛，降低生產成本，確保油田生產經營以及生活后勤等各項工作的順利進行至關重要。同時，加強土地管理，亦能夠有效地保護國有土地不受侵犯， 防止國有資產流失。因此，必須要結合形勢變化和工作實際下大力氣抓好油田用地管理工作。
1.1 建立和完善油田土地管理機制，有效提升土地管理水平
油田土地管理部門對油田土地管理制定了有關土地管理辦法，如《勝利油田土地管理辦法》，《勝利油田土地管理考核辦法》，《勝利油田外部用地管理辦法》等一系列土地管理的制度，并對油田土地“征、占、管、用”等實行“三不”檢查，季度考核等一系列考核獎懲措施，使得各單位對土地管理工作高度重視，并提高了對土地管理工作的認識。通過這幾年實行相關規定和檢查考核為油田節約上千萬元的生產成本，并使得各二級單位土地管理部門明確了工作重點，端正了工作態度，并加快了油田土地工作規范化管理。
1.2 規范和加強地籍資料管理，高度重視土地信息系統的完善和應用
油田初期土地信息都是文字檔案形式，隨著科學的發展，土地管理信息系統是地籍資料管理走向科學化、規范化的重要標志。信息化建設是社會和企業發展的方向，是提高管理水平的重要手段，要進一步增強加快信息化建設的認識，積極適應新形勢下土地管理工作發展的要求，以加快推進“數字化油田”建設為契機，高度重視和利用信息化技術提升土地管理的整體水平，油田管理部門利用信息化技術，建立了土地管理信息系統，從單一的文字檔案建立成電腦成圖的數字化檔案，實現土地資產管理由靜態化向動態化的快速轉變。在土地管理信息系統初步建成后，要根據實際情況進行維護和完善，目前正在進行對系統的完善； 在取得新增用地后，也要及時把數據補充到系統中。同時要在實際工作中加以應用，防止“建而不用”，充分發揮這一先進管理手段的保障作用，提高科學管理水平，為更好地使用、保護、開發土地資源提供可靠保證。
2 油田企業對土地整理的理性決策模式
2.1 整理決策模式，首先要明確各個利益主體的關系和地位
如果一開始提出的問題就已經違背倫理和社會公益，那么后面的研究就毫無意義。職工群眾是規劃影響最廣泛的主體，也是最被動的一方，直接影響到日常生活及自身利益。在油田土地整理過程中，這三類主體構成了一個“屋型”， 職工群眾構成地基，油田土地部門是撐起規劃過程的柱子，而地方政府就是屋頂，處于最高的領導地位，三者共同合力，才能為油田土地的合理、理性規劃、整理起到良好效果。
利益主體關系在現代社會，土地不僅涉及到經濟利益，還包括政治利益。油田土地整理規劃問題是以解決土地復墾利用為目的，包括油田土地的利用問題和整理規劃問題。前者主要是針對土地的自然屬性，后者則以社會屬性為焦點，直接關系到社會公平和效率。界定油田土地整理規劃問題，重點主要突出在整理什么，怎樣整理，為什么整理，用何種手段整理規劃等。
2.2 確定規劃目標
明確目標及評價標準對油田土地整理規劃而言，主要是建立方案的綜合效益評價體系。從可持續角度評價綜合效益，從實際運用角度選取評價因子，便于資料收集和數據計算。結合國內外研究，油田土地整理規劃方案的綜合效益評價主要從三方面展開，即社會效益、經濟效益和生態效益。
2.3 尋找備選方案
編制方案依據油田土地整理規劃需要結合油田特有的屬性進行編制，主要依據包括：
（1）油田原污染預測分析。油田土地整理規劃主要是針對污染地的復墾，掌握油田原污染地的數量、分類、范圍、污染情況及環境污染時間等，也是進行規劃的前提條件。
（2）土地利用現狀分析。這是土地規劃前后達到均衡狀態的基礎資料，可以明確土地利用中存在的主要問題以便在規劃中解決。
（3）油田基地、礦區所在地的土地總體規劃。規劃后的土地利用應與總體規劃保持一致，避免與地田的社會經濟發展相沖突。
（4）市場供需狀況。根據市場供需、產業發展狀況，在條件允許下滿足開發要求，也是促進油田發展的重要途徑。
（5）決策主體因素。油田土地整理規劃方案的決策主體是政府，油田企業全力配合，不僅是從自身政績出發，還要考慮油地共同發展，協調各方利益。
3 對油田企業土地整理規劃的理性思考
目標及評估標準確定結合目標屬性要求，對某廠油田原污染土地整理規劃如下目標：
（1）對油水井的環境污染地進行綜合治理，盡量恢復其利用價值；
（2）合理布局土地利用結構，根據污染程度分類，將輕污染土地與未污染土地的規劃銜接，增加耕地資源，重建農田水利設施，增強水土保持能力，提高灌溉效率；
（3）改善生態環境，構建工農共建，緩和工農矛盾、油地矛盾，實現可持續發展；
（4）對已進行復墾的土地，鼓勵周邊百性積極耕種，提高村民生活水平，促進村、鄉，鎮經濟發展。
4 油田企業要進一步健全管理機構、完善管理制度
中圖分類號： TE34文獻標識碼：A 文章編號：
土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，是經濟社會可持續發展的重要保障。十分珍惜并合理利用好每一寸土地，切實保護耕地，是我國的一項基本國策。油田企業屬于礦產開采企業，對土地的依賴性很大，占用土地點多面廣量大，使用土地的情況和性質復雜，每年需要新增大量的建設用地。所以，油田企業要切實加強對土地資產的管理。
一、油田在土地資產管理方面存在的問題分析
1、土地資產家底不清，管理水平相對較差。有的單位土地資產管理意識不強，對土地資產管理工作的重視不夠，管理制度及機構不健全，管理人員缺乏；土地管理資料分散，歸檔不及時，有的在機構變動時移交手續不規范，遺失土地歷史資料。
2、法律意識淡薄，存在違法違規現象。有些油田單位擅自改變土地用途，搞商品房經營開發；有些單位不辦任何手續就把變更用途后的土地和商品房出租或轉讓，成為非法用地。還有一些油田單位沒有進行土地確權登記，合法權益得不到法律的有效保護。
3、土地資產的利用效率低，存在閑置或荒蕪現象。有些單位對土地資產疏于管理，導致土地資產閑置浪費。有的由于缺少科學論證，盲目上項目搞工程，造成許多工程項目征用的土地一直閑置。有的后勤農業生產單位，部分農田荒蕪，造成了土地的閑置。
二、油田企業加強土地資產管理應采取的措施土地是油田企業非常重要的生產資料，是企業資產的重要組成部分。要切實提高思想認識，深刻意識到土地資產管理重要性，切實采取有效措施，真正重視和加強土地資產管理，在保護中開發，在開發中保護，不斷提高土地資源利用效率，推動油田企業干部職工真正樹立土地資產管理觀念，使石油企業員工真正懂得珍惜愛護并利用好每一寸土地的重大意義。建立健全完善的土地資產管理制度和措施，努力實現油田土地資產管理的信息化和法制化。
1、建立健全土地資產管理機構及管理制度，加強土地資產管理隊伍建設。健全土地資產管理領導機構和職能部門，選拔業務能力和責任心強的人員，組織建立一支專業化高素質的土地資產管理隊伍，按照土地管理法的有關要求，結合油田企業自身實際，制定完善一套系統的完整的土地管理制度，建立監督運行機制，對于土地資產的開發利用等關鍵問題，都要認真進行可行性論證，深入調查研究，科學決策，確保土地資產的高效利用。同時，加強對土地資產管理人員的業務培訓，組織學習法律法規和專業知識，提高管理隊伍的整體素質，充分調動土地管理人員的工作積極性和主動性，提高土地資產管理的制度化、規范化、程序化、科學化水平。
2、提高法律意識，依法進行土地資產管理。新《土地管理法》實施以來，我國的國土資源管理開始走上法制化的道路，國家對土地利用動態實施遙感監測，對建設用地規模擴展進行直接監測等。作為石油企業應該及時組織學習國家的法律法規和土地政策，樹立法制觀念，依法征地、依法用地、依法管理土地資產，依法規范土地資產管理工作，依法維護企業自身的合法權益。土地確權登記是法律對土地使用者合法用地的要求，更是土地使用者維護合法權益的客觀需要，由于歷史問題等多中原因，油田還有許多存量土地沒有進行確權辦證，要通過積極宣傳國家的法律法規和政策，搞好督促檢查，使各單位切實認識到土地確權登記工作的重要性，盡快開展土地確權辦證工作，通過合法程序取得油田土地資產的合法使用權，努力提高土地資產的辦證率，依法維護油田合法權益，為油田企業加強土地資產管理創造有利條件，確保企業的健康發展。依法處理和解決好土地糾紛問題。土地糾紛直接影響到油地關系、企民關系的和諧穩定，切實解決好這些復雜和敏感的問題，有利于油田的生產建設和社會穩定。油田企業要和土地行政主管部門加強合作，積極做好溝通協調工作，深入調查研究，在維護土地法律法規嚴肅性的前提下，尊重歷史事實，客觀公正，實事求是地處理好油地及企農當事各方的利益，真正走上節約用地、依法用地、規范管理的法制軌道，正確實施和落實土地管理基本國策和各項政策規定。
3、實施土地資產信息化管理，提高工作效率和科技水平。一是做好對土地資料的統計、填報、登記等土地資產管理的基礎工作。首先，定期清查土地資產，深入到實地現場，進行詳細的調查核實，對占用土地的來源和面積以及基礎標志進行詳細清查，查閱相關歷史地籍資料等，切實做到摸清家底。其次，建立健全土地資產信息檔案，做到一地一檔，完整保存好征地原始文件、賠償執行情況、雙方經辦人簽字和有關變更事項記載等。對劃撥或征用土地的原始地籍資料歸檔保管，分類存放，專人負責，嚴格按照有關規定和程序，做好土地管理檔案資料的借閱、查詢、移交等手續，做好登記，防止損壞或丟失，堅決杜絕個人私存檔案資料的情況發生。二是建立完善土地資產管理信息化系統，在當前信息化迅速發展的形勢下，油田企業要適應發展的需要，開發和實施土地資產管理信息系統，對新增建設用地信息資料可以及時輸入，實現土地資產管理信息的更新、查詢、上報、下發、等自動化，做到采集數據準確、信息全面、操作規范，實現土地資產管理信息網絡化，實現土地資產數據資源共享，提高工作效率和管理效率，為領導及各專業部門進行決策提供重要數據信息，建立起科學合理高效的土地資產管理新模式。
4、節約集約使用土地，努力提高土地利用率。油田企業占用的土地數量較大，每年新增用地數量不斷增加，因此，節約集約高效利用土地非常重要。要善于和充分利用科技手段，做到節約用地，使土地用量逐步下降，達到降本增效的目的。既要確保油田生產建設的正常進行，又要盡量選用劣質地、未利用地和荒地，盡量少占用耕地和農田；在進行新井鉆探時，做到科學選址，合理布井，在地質條件允許的情況下，盡可能地多打同臺井，充分利用老井臺。對油田現有存量土地，如廢舊井場占地，建設工地占地等，通過采用新工藝、新技術，進行復墾利用，盡量盤活閑置土地，提高其利用率。隨著我國石油工業體制改革、管理手段的創新，石油用地管理模式也經歷著不斷地變革。石油產業現代企業制度的建立，對石油用地獲得、使用和可持續利用等都提出了更高的要求。1999年新修訂的《土地管理法》頒布實施，為石油用地制度改革提供了法律依據。經過幾年的實踐與探索，石油用地作為企業重要資產仍然存在產權不清晰，辦理用地手續環節多而復雜，使用效率低下、浪費嚴重等許多問題。同時，在涉及土地征用和拆遷管理方面，也有許多亟待解決的問題。 針對這些問題，我們有必要認真研究石油用地管理問題。通過石油用地這一資產的合理管理和經營，可以有效理順石油企業產權關系，提高石油企業經營管理水平，降低企業戰略成本，并最終建立現代企業制度和實現可持續發展的目標。
參考文獻
6月13日，《人民網》和《中國經濟周刊》同時報道，山東濟寧北湖景區濕地公園里秘密建造了一個名為北湖壹號俱樂部的高爾夫球場。據了解，該高爾夫球場從3年前就開始建設，占地2000余畝，國際標準18洞，目前已經建好了9洞，還有9洞正在建設中。此外，球場規劃的五星級酒店與會所已開始動工。下一步，高爾夫別墅項目也將啟動。
如此大規模占用原本就十分稀缺的土地資源，當地的北湖新區管委會竟然表示“并不知情”，涉事的高爾夫球場負責人倒是故作鎮定地聲稱：“建設高爾夫球場是我們企業自己的行為，現在高爾夫球場的相關手續正在辦理當中，確實有很多手續還沒有辦完”。
我們不禁要問：難道開發商想建高爾夫球場就可以擅自“圈地”修建嗎？為何國家三令五申暫停新建高爾夫球場的政策禁令在某些地方變成了一紙空文？為何最嚴格的土地管理制度在某些地方總是不能落地貫徹？
且不說早在2004年，國務院辦公廳就下發了《關于暫停新建高爾夫球場的通知》，其后我國針對高爾夫球場的禁令先后下發過十多個；這些禁令明確規定，地方各級政府、國務院各部門一律不得批準建設新的高爾夫球場項目。
單從土地管理方面來看，《土地管理法》第43條明文規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。換言之，沒有土地管理部門的批準，任何單位和個人都不得擅自占用土地搞項目建設。即使個別地區個別項目僥幸未批先建，也絕無可能長時間逃避土地管理部門的執法處理。
近些年來，國土資源部每年都要搞一次覆蓋全國的土地衛片執法大檢查，據說已經用現代技術手段在土地報批、供地、用地、違法違規用地查處等環節建立起了“天上看、地下查、網上管”的監管系統。
我國的土地管理制度體系，堪稱世界上最為嚴格的。對于土地違法違規行為，有著明確的追究行政責任和刑事責任的規定。但一些地方在一些具體的土地執法實踐中，確實存在地方保護主義、有法不依和執法不嚴等問題。近年來，針對土地違法違規行為，土地管理部門多次通過衛片執法、“百日行動”、檢查督察問責等形式進行查處，但其中大多數的處罰結果僅僅停留在黨紀、行政處罰上。土地違法違規行為責任追究的“尚方寶劍”，更多時候都處于一種高高舉起、輕輕落下的狀態，這又反過來助長了土地違法違規行為的滋生蔓延。
俗話說“牛欄里關不住貓”，解剖上述土地管理法規制度執行不到位、土地管理制度本身有漏洞是濟寧高爾夫球場得以“隱身建設”的根本原因。
因此，解決問題的關鍵在于筑牢土地管理的制度樊籬，才能關住像濟寧高爾夫球場這樣違法違規用地的“大貓小貓”，才能真正做到“十分珍惜、合理利用土地”，才能真正做到節約集約用地。
二、完善土地制度的幾點建議
筑牢土地管理的制度樊籬，首先是將現行土地管理法規制度執行到位，在土地執法上做到有法必依，執法必嚴，違法必究。在《土地管理法》沒有修改、廢止之前，現行土地法律制度還有效的情況下，土地管理的法律就必須得到尊重，土地管理的制度規定必須不折不扣地執行。這是法治國家起碼的要求。
關鍵詞：新農村建設；農村土地管理；現狀；對策
中圖分類號：D922文獻標識碼： A
在社會主義新時期的背景下，建設社會主義新農村成為了在農村建設中的首要任務，將“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”作為新農村建設的總體目標和要求。在農村，土地是最基本的生產方式，也是最根本的物質資料，是農民賴以生存的資本。所以，對土地問題處理的好壞不僅關系到全國農民的切身利益，還影響到社會主義新農村建設的進程與質量。社會主義新農村的建設與農村的土地管理問題息息相關，要加強對農村土地的管理，發現問題并及時處理，以促使新農村建設快速穩定的進行。
一、社會主義新農村建設與農村土地管理聯系密切
“村容整潔”是社會主義新農村建設中的基本要求，改善農村的環境，加大農村環境的治理力度是在新形勢下的必然要求。對農村土地的整治、改變目前落后的村容村貌都離不開對土地的利用。如此一來土地的使用方式發生了轉變，從而間接的提高耕地質量。土地利用得到了優化和耕地質量的提高都能夠促進社會主義新農村的建設，并穩定社會經濟發展。
二、新農村建設下現行農地管理存在的問題
目前在我國新農村建設的推動下，農村的土地管理已經日趨規范，但是，在實際對農村土地的管理和使用上面卻依舊存在著諸多不足，下面是筆者結合自身的工作實際總結的一些農村土地管理不盡人意之處。
1、集體土地非農建設利用粗放
集體土地非農建設流轉不夠規范會嚴重影響農村的村容。農民宅基地用地、鄉鎮企業用地以及出于公益目的集體建設用地是農村集體土地中非農用建設的重要組成部分。現在，在很多農村的房基地使用不夠規范、建造房屋無秩序、土地利用沒有計劃、村莊向外擴張，致使部分耕地遭到破壞，土地資源嚴重浪費。由于鄉鎮企業未經嚴整的規劃就使用土地而造成的土地利用不合理現象也是屢見不鮮的。另外，目前在農村沒有一個完善的集體建設用地的流轉制度，致使建設用地出現了變相轉讓的現象，進而令農村土地使用情況出現了混亂的狀況，打亂了土地的正常使用秩序。
2、農業生產用地配置機制不健全
如果沒有健全的農業生產用地配置機制，農業生產就會受到不良的影響。從上世紀八十年代開始，我國政府便在農村開始實行，這樣的生產方式確實充分的調動了農民的生產積極性。但是隨著社會的發展，生產力的不斷提高，其自身的弊端也開始不斷的顯露。農民對土地流轉觀念意識難以統一，不同區域流轉規模和速度存在著明顯的差異。在沒有操作性較強的政策指導下，一些基層干部也無法對這樣的現象給予調整和解決，只能任其發展，長久下去就會出現土地流轉盲目運作、毫無秩序的現象。
3、被利益所牽引
在建設新農村時，為了追求片面的發展而縮減耕地的現象也屢禁不止。一些農民不了解可持續發展的重要性，在面對眼前利益時就忘記了長遠發展。有很多農民都破壞了原有的土地資源，例如有的農民將農田變成了魚塘，甚至還有農民直接荒廢了土地。這些都嚴重影響耕地的利用效率，不利于土地管理的長遠發展。
4、對土地的管理機制不健全
由于農村土地的管理機制不健全，令農民無法得到一些關于土地的相關信息。例如對土地的征地程序，管理者沒有將細節認真的告知農民，這損害了農民的參與權和知情權，使其無法更加有效的利用土地。
三、促進新農村建設的農地管理制度改革的對策
1、對農村的宅基地建設加強管理
加強農村宅基地的建設和管理，鼓勵農民集中建設新居，使總體規劃在原則上不再出現分散的宅基地分布狀況，嚴格按照一戶申請一處房基地的原則進行審批房基地的申請，杜絕超標準占地建房。在此基礎上還要杜絕以下現象的發生：①城鎮居民在農村購置宅基地建房。②城鎮居民在農村購買農房。③農民提供宅基地作為建設用地。④農村建設用地使用權的“聯建”行為。
在深化改革工作管理的同時，防止任何集體或個人非法占用耕地。征地制度改革的完善、土地用途嚴格管制、完善宅基地管理、加大監察力度等，是規范農村土地、加強用地管理的有效措施。
2、嚴格控制耕地不合理使用的現象
保護耕地的最主要目的在于維護糧食的產量，保證農業生產的正常進行，這對增加我國的國民收入有著重要的推動作用，也是新農村建設中的重要要求。因此，要嚴格規范對土地使用的審批和管理，嚴禁圈地畫地的現象發生，禁止不合理的破壞耕地改建池塘的行為。對一些非農業建設用地要確定其規模和布局，并進行嚴格的審核，確保耕地面積能夠在可控制的范圍內。對于鄉鎮企業建設、公共設施完善等需要利用集體經濟組織和農民集體所有土地時，必須符合土地利用的整體規劃，并在依法辦理規劃建設許可證后進行申請各個項目的審批。嚴禁以辦鄉鎮企業為名非法占有或租用農民集體所有土地。
3、政府加大督查督辦力度，加強農村土地管理
政府要及時解決在征地過程中出現的問題，并探索有效、可行的處理案件的新方法，建立案件處理責任制，維護農民的利益。對于征用農民的土地，要給予補償資金，并確保落實到位，讓農民能夠依法獲得補償，令其合法利益不受侵犯。對征地的數量以及范圍進行嚴格的控制，并將征地的程序完善詳細的介紹給農民，維護農民的利益。
四、結語
新農村建設，找準土地管理在建設社會主義新農村的最佳平衡點和切入點，把土地管理與社會主義新農村建設緊密地結合起來，這是當前土地管理的～項緊迫又艱巨的任務。只有認真處理好土地管理的問題才可以有效履行保護資源、保障發展、維護權益、服務社會的職責，切實堅持依法依規管理、節約集約用地自 原貝 從實際出發尊重農民意愿，才能妥善處理好農村土地利用與新農村建設的關系，為建設好社會主義新農村保駕護航。
參考文獻：
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【關鍵詞】房地產；經濟波動；影響因素；對策分析
在經濟水平不斷提升的背景下，房地產經濟得到了迅速的發展，正逐步成為我國強大的經濟支柱之一。與其他經濟類行業最大的不同點就是，房地產行業資金投入大，收益時間長，發展過程中波動較大。根據當前市場發展前景，對影響因素進行合理的分析，在實踐中探究正確的管理方法是擺在當前房地產企業面前的重要難題。因此要將對影響因素的探究作為首要任務，以達到提升企業可持續發展的目的。
一、房地產經濟波動的因影響因素
當前市場經濟處于動蕩不安的時局中，在經濟體系的影響下，導致影響房地產經濟波動的因素隨之增多，只有采取必要的方式解決此類問題，才可促進企業的持續發展。以下將對影響房地產經濟波動的因素進行分析。
1.經濟因素
房地產企業與金融資本的支持是密不可分的，在房地產初期階段，由于受到資金的限制，導致發展過程異常艱難。為了提升發展空間，企業和銀行建立緊密的聯系，通過貸款緩解當前經濟危機。因此在后期發展階段，房地產企業的生存發展與資金緊緊聯系在一起，企業內部可通過轉賬或其他經濟手段，對資金進行調整，其他的部分可在市場經濟的引導下自行解決，在籌備資金的同時，促進基本運作。
2.土地因素
我國是個國土面積廣闊的國家，房地產企業在建設中要占據大量的土地資源，如果資源利用不當，會影響企業的可持續發展。政府為房地產企業提供相應的土地資源，企業獲得使用權后，自行處理土地，土地在交換中充當商品，若對土地資源利用不合理，會嚴重影響企業的后續經濟活動，進而造成經濟波動。
3.市場因素
在當前經濟發展背景下，房地產企業的經濟波動也隨之增加，嚴重者會造成經濟運行緊張。從當前市場經濟體系運行狀態看，經濟適用房的面積和居民消費有一定的聯系，從市場需求方面，便可以分析出未來房地產經濟的發展趨勢和經濟走向，確定范圍后再進行資源配置，可對資源體系進行合理的評估，將風險降到最低。
二、控制房地產經濟波動的措施
從房地產經濟波動的影響因素看來，為了提升企業的整體發展能力，必須完善當前經濟體系，從整體出發，構建完整的協調管理政策，進而將風險降到最低，促進房地產行業長遠發展。
1.完善經濟管理制度
由于經濟影響，房地產經濟波動較大，要注重完善經濟管理制度。在法律允許的范圍內進行經濟活動。首先可建立優惠制度，當前居民對經濟適用房情有獨鐘，在工程規劃階段，以經濟適用房為主，向居民宣傳相關優惠政策，在已有的經濟管理體系的基礎上，增強管理力度，增強居民的認同感。其次建立完善的金融管理制度，以本地區的經濟發展水平和發展趨勢為出發點，制定與實際相符的政策體系，調整房地產企業經濟波動幅度。此外經濟制度的制定要和當前管理體系相一致，在已有的管理體系的基礎上完善管理理念，促進房地產企業的進一步發展。
2.調整土地政策
土地資源在房地產經濟發展中占有主導地位，為了提升發展進程沒需要在已有的規范體系基礎上調整土地管理政策，確立嚴格的土地審批制度。其次要加強管理力度，提升管理人員的管理水平，增加工作人員的責任感，嚴格執行土地招標程序。在調整過程中根據相關協議的規定，嚴格執行協議中提出的相關內容，對土地管理流程進行嚴格的規定，盡量將土地管理市場化，改善我國當前土地管理現狀。其次為了避免土地規劃不明確的現象的出現，管理中要及時遏制土地規劃體系不完善的現象，避免重大決策的突然變化破環現有的理論體系，減少企業決策的盲目性、短期性，保證管理體系的政策運行。
3.調整當前投資管理政策
投資政策是經濟波動的主要影響因素，針對房地產經濟波動大，相關管理體系不健全的管理現狀，要求在管理中明確投資管理政策，在不同的領域制定不同的規章制度，將規避風險作為首要目的。密切關注房地產的經濟變化，盡量保證企業發展趨于合理化。其次在管理中將各個發展呈現有效結合起來，在現有的投資管理體系基礎上，進行區域化設計，對不同類型的房子實行不同的管理策略，明確投資主體，規避風險，加強各個管理程序之間的聯系，保證投資管理人員各司其職，堅守在自己的工作崗位上，提升工作責任感，對影響因素進行細致的分析，以達到提升經濟收益的目的。
三、結束語
針對當前房地產企業經濟波動大，發展前景不容樂觀的發展狀態，要求管理部門提升管理水平，在現有的經濟體系的基礎上完善管理理念，將各個影響因素有效結合起來，以促進房地產行業可持續發展為目的，加強宏觀調控，從多方面促進經濟改革前進步伐。其次房地產經濟和其他相關體系有密切的聯系，因此要在各種措施協調發展的前景下，將房價控制在合理的范圍內，促進房地產經濟平穩發展。
參考文獻：
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關鍵詞：會計準則；投資性房地產；適用范圍；研究
一、前言
為了應對通貨膨脹帶來的財富流失，越來越多的人開始重視投資，以便實現價值保值或者增值的目的。其中，房地產投資是目前國民投資的重要方式之一，也是對抗通貨膨脹的有效途徑。2007年1月1日起，國家相關部門制定了《企業會計準則第三號--投資性房地產》等相關內容，對投資性房地產的會計處理方式和方法有著較為明確的規定，這部分內容也是《企業會計準則》中的重要組成部分，對房地產企業的會計實務處理工作有著指導作用。
根據筆者在會計事務所的實際操作工作過程可知，《企業會計準則》的制定和實際操作存在著一定的差異，財務理論和財會實踐工作之間的銜接性不強。根據會計準則中的相關要求，我們在開展投資性房地產會計處理工作時，首先需要明確投資性房地產的定義，做好投資性房地產的界定工作，同時要了解投資性房地產的適用范圍規范并要對不適用范圍進行明確界定，以便為房地產會計準則適用范圍的合理確定提供必要的條件。
二、投資性房地產的相關內容介紹
投資性房地產是指為了賺取租金或者是為了實現資本增值而持有的房地產資產。同時，投資性房地產是一種投資方式，具有穩定性和較高收益性等特點，對資本有著較強的吸引力。由于房地產企業的投資回報率相比其他行業而言比較高，因此投資者更加偏好于將資本或者人力資源等具有稀缺性資源投入房地產行業，從而進一步抬升了房地產的投資率，對房地產企業的發展有著積極作用，但是對整個社而言卻是缺乏效率的。投資性房地產的適用范圍的具體規范主要有三點，即已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。
根據國際性的會計準則中對投資性房地產的范圍界定可知，其具體規范為主要有四點，即為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地；尚未確定未來用途的土地，如果企業將其持有的土地用于自用或者是用于正常經營過程中的短期銷售，這種情況下，企業持有的土地屬于資本增值部門；第三種情況是報告企業擁有并在一項或者多項經營租賃下租出的建筑物；第四種是準備在一項或者多項經營租賃下出租的空閑建筑物。由上述國際性的會計準則中對投資性房地產的范圍界定規范可知，我國會計準則中對投資性房地產的范圍界定和國際性的范圍界定有著明顯的不同。
三、對投資性房地產會計準則適用范圍的研究分析
（一）對“已出租的土地使用權”分析和質疑
我國會計準則和國際性會計準則中關于投資性房地產界定規范之間存在著較大的差異，究其原因主要是因為我國土地管理制度和國際通行的土地管理制度之間存在著較大差異。我國的土地所有制與國際土地所有制有著本質性的區別，我國企業持有的房地產產權是不完全的產權，企業不具有所有者的主體資格，持有的地產產權僅僅指土地使用權，并不實質性的享有土地所有權。根據會計準則的相關規定可知，為賺取租金或者資本增值而持有的房地產屬于投資性房地產的界定范圍，我國企業對土地并不享有所有權，僅僅享有使用權，因此不管企業以何種形式有償獲得土地使用權，從本質上而言都是租賃性質的土地使用權，對土地的租賃具有一定的使用期限。根據我國的土地管理制度，房地產開發的土地使用權為70年。針對投資性房地產，企業可以采用兩種方式賺取租金，第一種是將地產使用權分期出租，其他企業難以對這種少于70年的地產使用權進行房產開發，這種分期出讓土地使用權的方式在現實中具有不可操作性。第二種是企業一次性將其土地使用權轉讓給其他企業，在完成轉租之后企業將不再具有該土地的使用權。因此在財會理論中不應該將其作為投資性房地產計量，但是其對會計實務并不產生實質性的影響。
（二）對“持有并準備增值后轉讓的土地使用權”的分析
從會計學原理上，對持有并準備增值后轉讓的土地使用權這一界定標準是合理的，符合會計準則中對投資性房地產的定義，其操作性和可實踐性比較強。但是，根據我國的土地管理辦法的相關內容可知，該條定義和規范在法理上并不具有可操作性。根據我國相關法律法規可知，企業不得倒買倒賣地皮從中獲利。但是企業如果長期持有土地，并在土地使用權增值后將其一次性轉讓土地使用權，在法理上違反了國家關于土地交易的法律法規。企業持有土地使用權而不使用，只是等待期增值之后一次性出租，這樣就會帶來土地使用權長期閑置行為的發生。我國實行土地用途管理制度之后，我國對土地利用進行總體規劃，并對土地的用途和使用進行規定，土地使用單位和個人必須要嚴格按照總體規劃土地的用途，并規定企業不能將土地使用權長期持有而不使用土地。但是在實際的操作過程中，從企業會計準則角度分析這種投資行為是合情合理的，因此我國確定存在大量投機性行業，為房地產市場上的權力尋租提供可趁之機。
（三）對“已出租的建筑物”的分析與質疑
根據前文關于投資性房地產的界定規范可知，我國《會計準則》對投資性房產和投資性地產有明確的規定，其內涵與外延具有一致性。其中，對投資性地產的規定和界定主要是地產的使用權屬性，指的是地產的經濟屬性，對房產的界定主要是對房產的物理屬性進行界定。房產與地產是經濟學屬性，是一種經濟權屬，這種屬性具有排他性。《會計準則》 所規范的投資性地產，是規范的土地使用權，規范的是其經濟的社會屬性。而規范投資性房產時卻主要是房屋的物理屬性。我國投資性的房產適用范圍不應該將房屋擴大到土地上的所有建筑物。根據我國的國家性質和土地管理制度可知，土地所有權屬于國家所有，其地上建筑物基本上都屬于公共設施或者是國家壟斷經營的建筑物，這類建筑物對企業來說基本不能作為企業投資性房產的目的物。
我國的房產雖然已經是商品化，但是對于住宅用的民用商品房，企業是不能夠將其作為投資性房產使用或者進行投資的。我國相關法律規定，企業不能夠大量購置住宅商品房作為投資性目的，也不能將商品房用于出租賺取租金。企業在房地產建成后不能長期持有或者不銷售，住宅新的商品房對企業而言是不具有投資性的，因為企業投資性房產其適用范圍，不僅不能擴大到地上所有建筑物，而且不能適用于全部房產。商業性房產可以作為投資性房產，比如寫字樓、辦公樓或者旅館等，這種商業性的房產屬于投資性房地產范疇。企業或者個人如果要開展投資性房地產賺取租金或者是實現價值增值，可以針對商業性房產進行投資，而不應該對住宅用途商品房進行投資。企業和個人在開展投資性房地產行為時，應該要根據相關的法律法規開展投資活動，提高投資活動的合法性，保證收益的渠道正規性和收益的穩定性。
四、結語
投資性房產的適用范圍比較明確，會計準則應該根據我國目前的房地產的實際情況進行完善，可以將企業持有并增值后轉讓的商業性房地產所有權合法化。已出租的土地使用權不屬于投資性房產的范圍；企業或者個人持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于投資性房產，但是這與我國土地管理法規相抵觸；我國缺乏可用于長期投資的投資性房產市場。我國相關的會計準則與國際性的會計準則對投資性房地產的界定具有較大的差異，由于我國土地使用權具有一定的時限性，土地使用權的時限僅僅只有短暫的70年，因此隨著時限的臨近，房地產的市場價值將會隨著時限呈現降低趨勢，其投資的價值反而越來越少，我國對房產的投資具有中國特色的時限性。
參考文獻：
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關鍵詞：農村土地管理 土地流轉 管理問題 對策
農民最基本的生產資料以及賴以生存的生活保障就是土地。近年來，我國農村政策的不斷變革，使土地效益得到了大幅的提升，這使農村中的土地問題日益增多并凸現出來。土地和農民的利益緊密相連，解決好農村的土地管理問題關系到新農村建設的步伐。因此我們要認真的審視土地管理中存在的問題，努力的找出解決的辦法，具有極其重大而深遠的意義。
一、農村土地管理中存在的問題
改革開放以后，我國農村土地采取，各項法律法規也隨之不斷完善，得到了廣大農民的擁護，促進了農村的發展。但是，也有一些地方無視法律的存在，有法不依，違背農民群眾的意愿，侵害農民的合法權益，影響了農村的穩定發展。總的說來，農村的土地管理中存在以下幾點不足：
1.農村村民宅基地違法層出不窮
目前，農村宅基地主要存在著以下三類違法現象：一是未經批準擅自占地和采取欺騙手段騙取批準宅基地；當前，有不少建房戶采取隱瞞已有房屋、虛報家庭人口、變更戶籍等欺騙手段騙取批準宅基地。二是非法轉讓宅基地，利用集體資產進行隱形交易；在我土地件案中有很多是反映部分村民通過不正當的手段取得了兩處甚至多處宅基地，然后將宅基地倒手轉讓，從中非法獲取暴利。三是超面積占地、擅自改變農村宅基地用途現象時有發生；在實際操作中，每戶都大大超出了批準面積。
2.節約集約用地意識薄弱
隨著我國工業發展和城鎮化建設步伐加快，這使人地關系緊張，同時在土地利用方面，資源浪費和資源短缺現象并存。主要體現在三個方面：一是當前的非農建設大量的占用耕地，導致農村的土地面積的減少，影響到農民的利益。二是近年來，中國耕地面積為和人均耕地面積相應減少，保護耕地的壓力不斷增大。當前，一些地方在房地產開發、城區改造和各類園區建設中，仍然存在著占用耕地、城郊菜地甚至基本農田的現象。三是當前城鎮建設的步伐加快，有些地方為了追求建設的速度，忽視了建設的合理安排與規劃。在建設中沒有對用地進行合理的規劃，造成土地閑置現象較多，另外農村的居民點不集中，呈現分散狀態，一戶多宅、空心村以及超標用地現象也造成了土地資源的嚴重浪費。
3.農村土地所有權關系缺乏明晰性
農村土地的所有權歸屬于集體，土地是歸每個農民共有的，但每個農民并不能自主決定土地的使用和處置，只有集體才具有這些權利。目前，相關法律法規對集體這一概念并沒有統一的界定，多重的界定造成了這一概念的混亂和實踐操作的困難。農村土地所有權的混亂，容易損害農民的相關權利，減少農民對土地的歸屬感，降低農民生產的積極性。
4.土地流轉缺乏規范性，農戶權益得不到保障，流轉過程受阻
土地承包合同存在的不規范性使其執行具有隨意性，基層干部私自變更合同、收回或調整農民土地，更有甚者未經承包戶許可，就迫使其簽訂土地流轉合同，農戶的土地承包經營權受到了較大程度的侵害。
5.征地補償款難以落到實處，財務制度如同虛設
部分村級干部并不按照規則辦事，甚至嚴重違反財政紀律，將那些本應發給農戶的補償款私吞，據為己有，私分利息以及貼息款。部分村干部私設賬外資產，賬務不清，零亂不堪，趁火打劫。部分村干部許可企業拖欠征地補償費，引起群眾不滿情緒。
二、加強農村土地管理的措施
1.嚴把宅基地審批關，要規范宅基地審批程序
新建宅基地由村民個人申請，經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并張榜公布，鄉鎮國土資源所負責宅基地的審查申報工作。在審查的過程中，要嚴格執行農村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶宅基地的面積不得超標。農村村民一戶有兩處宅基地的，必須由村民組或村委會將多余的宅基地依法收回，統一安排使用。但是，收回時原則上要尊重農民意愿，不得強行拆除。
2.嚴格遵守農村土地承包經營管理制度，維護農民的合法權益
基層干部就更應當提高法律意識，組織基層干部認真學習土地管理的相關法律法規，提升他們的法律意識，做到依法執政。同時積極引導、努力規范土地承包經營權流轉。在土地承包期間，村干部不得干預或強制農民進行土地的流轉，不能損害農民承包土地期間的自主決定權。農民有權決定土地的流轉期限以及流轉方式，關于土地的補償款和標準都應當由雙方自行商討決定。
3.進一步明確和完善農村土地的產權關系
農村土地的所有權往往歸屬于村長和其他村領導等少數人，從而成為少數人謀取利益和權力的工具。對此，進一步界定集體這一概念和進一步強調農村土地的集體所有是不可行的。我們可以參考股份合作制和股份制的相關辦法對農村土地的所有權制度進行改革，通過建立合理的、符合市場需要的產權關系，增強農民對土地的歸屬感和勞動的積極性；通過界定明確的責權關系，切實保護農民的合法權利，制約政府的越權行為。
4.利用市場的積極作用，實現農村土地資源的優化配置
在實行社會主義市場經濟的條件下，作為農業生產和農業經濟發展重要資源的農村土地，其使用權也必然要劃入市場化的范圍。對此，政府應當轉變職能和觀念，將土地資源的配置模式由行政主導轉變為市場指導，建立、健全相關的價格機制，競爭機制和中介機制，讓農村土地在法制化的市場下，實現合理、順暢的流轉和優化的配置。此外，由于土地是一種不可再生資源，因此在將土地的使用權轉入市場后，政府應當發揮對市場的引導和調節作用，既保證土地的高效利用，又保證土地資源和農村經濟的可持續發展。
參考文獻：
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現代以來，臺灣農業經歷了恢復——發展——停滯——轉型四個階段，反映了臺灣農業和農村經濟的興衰史。二戰期間，日本侵略者加強了對臺灣海峽的軍事控制，島內經濟受到嚴重影響。抗戰勝利后，臺灣農業開始緩慢復蘇，但因內戰期間島內政局動亂，經濟發展再度受挫。20世紀50年代初，臺灣當局為了穩定社會秩序和恢復經濟，實施了休養生息的農業政策，使臺灣農業得到了逐步恢復。從1953年起，臺灣農業進入了持續發展的黃金時期，闖出了一條人多地少、資源有限、市場狹窄且生產力落后地區發展外向型農業的道路。然而，隨著臺灣工業的快速發展和經濟結構的迅速轉型，臺灣農業的比較優勢又迅速喪失，并從1969年起進入了停滯階段。于是，臺灣當局進行了多次的農業政策調整，出臺了一系列旨在促進農業發展和農民增收的政策措施。本文擬就現代臺灣農業發展模式和農產品生產與貿易政策轉變等問題進行探討，以幫助讀者了解臺灣現代農業的發展歷程。
通過變革土地管理制度以解放農村生產力
二戰結束后，臺灣地區的土地管理制度仍然是封建地主土地所有制，即少數地主(11．7％)占領了大部分(56．0％)土地。據1948年統計，“當時臺灣總人口約740萬，農業人口約380多萬，農民75％是佃農，約有280萬，超過當時總人口的1／3。”無地和少地的農民靠租佃地主土地維持生活，佃農通常要將所收獲糧食的50％作為租金，其土地較好和肥沃地區，租率甚至高達70％。且不管年景好壞，地租照交不誤，農民辛苦勞作一年，只能得到少部分糧食，故勞動者生產積極性不高。結束后，臺灣島內人口劇增，經濟秩序混亂，物資短缺，通貨膨脹，經濟面臨崩潰邊緣。于是，從1950年初開始，臺灣當局出臺了一系列旨在鼓勵農耕的政策措施，以調動廣大農民的生產積極性。至1951年底，臺灣島內農業生產恢復到戰前最高水平，水稻產量達到148．5萬噸，甘蔗產量達到202．2萬噸，農業生產年均增長率為13％。②雖然臺灣經濟得到了迅速恢復，但仍然無法解決地主與農民之間的階級矛盾。于是，在祖國大陸的影響下，臺灣當局也著手進行，以解放農村生產力。
臺灣第一次建立了自耕農土地管理制度。整個采取了三大措施：一是實行“減少地租”政策。1951年5月25日，臺灣“立法院”頒布了《耕地“三七五”減租條例》，規定地租最高限額為37．5％。即：佃戶在農地年收入總量中扣除25％作為生產成本后，余下的糧食租佃雙方按比例分紅，佃農占62．5％，地主得37．5％，地主和佃農雙方必須訂立書面租約，租期不得少于6年，災歉之年地租減免，因災歉收獲量不到三成者，應予免租。《減租條例》明確了農地的租率、租期，取消了附帶租金，鞏固了佃權，改善了佃農生活。據1953年統計，島內約有26萬公頃出租耕地重新訂立了租約，受益佃農達29萬戶。減租政策一定程度上緩解了地主與農民之間的矛盾，對臺灣社會的穩定起到了積極作用。二是實施“耕者有其田”政策。1953年1月26日，臺灣當局頒布了《實施耕者有其田條例》，規定一戶地主最多允許保留水耕田2公頃或旱地4公頃，超過部分由“政府”征收，并付給地主補償金。
可以用土地債券或公營企業的股票結算。一般情況下發給地主70％的實物債券和現金，30％的(農林、工礦、臺泥、臺紙等四大公營公司)股票。而臺灣當局又將征收的土地有償轉讓給佃農，原承租者優先購買。征收的地價和佃戶承領的地價相同，都按耕地全年收獲量的2．5倍計算，分10年付清。臺灣的第一年，共征購地主土地13．9萬公頃，約占地主原有耕地的30％，19．5萬農戶購買了土地。這次歷經10年時間，據1963年統計，80％的耕地變更了所有權。“耕者有其田”政策的實施，既調動了農民的生產積極性，又促進了臺灣農業的快速發展。三是推行“公地放領”政策。近代以來，臺灣長期處于殖民統治之下，出現了封建地主、殖民統治者和農民共同占有土地的局面。二戰結束后，臺灣省政府接管了日本殖民者占有的土地，成為公有土地。從1948年開始，臺灣省政府開始將部分公地承租給無地或少地的農民耕種。l952年5月30日，臺灣“行政院”頒布了《公用土地出賣條例》，全面推行“公地放領”政策，允許無地或少地的農民(按照現耕農、雇農、耕地不足的佃農、半自耕農的順序)承領公地，其地價也按單位產量的2．5倍計算，分10年付清。“公地放領”政策一直延續到1976年，共放領公地14萬公頃，28．6萬農戶承領了公地。“公地放領”政策使臺灣有限的土地資源得到充分利用，農民與“政府”都增加了收入。據l963年統計，臺灣地區每公頃稻米產量提高到2600千克，比1948年增產了200多千克，山芋每公頃產量提高到14000千克，比1948年增產了2800多千克。農民平均年收入達到20988元新臺幣(以1953年價格計算)，比1948年13158元增長了7830元。臺灣第一次，廢除了封建土地所有制，建立了新的土地管理制度，調動了廣大農民的勞動積極性，促進了臺灣農業的快速發展。
臺灣第二次著重解決土地流轉問題。第一次建立了自耕田制度，這種以小私有制為基礎的小農經濟所能發揮的潛力是有限的，尤其是一家一戶的“單打獨斗”和小本經營，農產品成本高，農業抗災能力弱，與以后大規模發展的加工出口工業不相適應。進入20世紀70年代后，世界經濟開始復蘇，市場體系不斷完善，農產品競爭加劇，臺灣那種小規模家庭經營格局在市場經濟中明顯的缺乏競爭力。為此，臺灣當局出臺了一系列新的農業政策，其中一項具有決定性意義的措施就是進行了第二次。1979年初，臺灣當局頒布了《臺灣地區家庭農場共同經營及委托經營實施要點》，拉開了第二次序幕。《實施要點》鼓勵農民創辦家庭農場，聯合經營農業，允許農民將自己的土地委托他人經營。隨后，臺灣當局又頒發了《擴大家庭農場經營規模輔導農民購買農地貸款計劃實施要點》，通過提供低息或無息貸款，鼓勵農民購買土地，擴大農場體量，以獲取農業生產的規模效益。1979年12月，十一屆四中全會制定了“推動第二次”基本方針，旨在改變一家一戶占有土地的自耕農制度，以提高土地集中度，擴大農業經營規模，降低農產品生產、加工、流通和銷售的成本。經過一年多的醞釀，臺灣“農委會”終于1981年9月出臺了《第二階段農地改革方案》。其主要措施有三條：一是為農戶提供擴大農場經營耕地的貸款。二是在農村推行共同、委任及合作經營農業的措施。三是加速農地重劃建設進程。臺灣第二次廢除了農田兼并限制，允許土地自由流轉，提倡創辦家庭農場，鼓勵農民聯合經營，輔導小農轉業，擴大農業生產規模，推廣和發展“共同經營”、“專業區”、“委托代耕”等經營方式。與第一次相比，前者將土地“化整為零”，打破“大地主、小佃農”的局面，后者則將土地“化零為整”，造成“小地主、大佃農”的經營格局，其目的是為了實現農業生產的專業化、企業化和機械化，解決小農戶與大市場的矛盾。同時，還“使更多農民擺脫土地束縛，實行較大規模的農業生產，使勞動力轉到其他行業，促進農村資本主義發展。”
從世界范圍看，政府對土地的管理一般采用兩種方式：一種是土地批租制度，一種是以財產稅這樣的財政杠桿來對土地加以管理。土地批租制度是將土地使用權出讓的土地供應制度。政府土地批租主要采取的是土地出讓金制度，一次性付清，土地使用期限到期后再按年交納。在土地有計劃控制批租的前提下，土地出讓金成為政府的一項穩定收入來源，如我國香港地區。
根據《中華人民共和國土地管理法》，我國的城市土地的所有權都屬于國家。不過，城市中大部分需要土地作為生產資料投入的經濟活動，都是由國有或者私人的公司進行的，其主體并不是國家。改革開放以來，除了對行政部門以及部分國有企業少量無償劃撥土地外，基本上都是實行的土地批租方式出讓土地使用權。協議轉讓是最初的土地批租方式。由于土地有償使用之初，房地產開發主體很少，勢力較弱，而且房地產商品市場還沒有發展成熟，土地價格機制還沒有有效確立，協議出讓是一種可行的選擇。至2002年，國務院出臺了新的土地批租規定，土地批租一律采取“招、拍、掛”三種市場競爭方式，即招標、拍賣和掛牌公開轉讓，使我國的土地管理制度逐步完善，與國際管理接軌。對采取拍賣、招標以及掛牌公開轉讓方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出讓金。所謂土地出讓金，是土地使用年限的租金資本化，也就是說，是5年或70年土地租金的折現值。因此，交納了土地出讓金的房地產自然不應當再交納土地租金或土地使用費。
實踐表明，無償劃撥土地和協議出讓土地，都不是市場競爭的方式。在國際上流行的競爭性土地批租方式，由于其資源配置的有效性以及公平性等優點，在我國土地批租方式中最終占據了主體地位，但也出現了較為明顯的“排斥”反應。主要表現為房價的快速上漲以及土地的過度開發利用。雖然房價上漲主要是房地產供求關系影響的結果，但土地批租制度，尤其是一次性收取的土地出讓金，抬高了土地進入房地產成本的初始價格，在我國流轉稅制的進一步放大作用下，轉嫁給了消費者，這無疑為房地產價格抬高起了推波助瀾的作用。競爭性土地批租方式要適合中國的國情，必須解決其一次性收取土地出讓金的問題。
二、土地批租制度的強化以及土地批租制度的缺點
由于我國地方財政收入有限，而地方財政又承擔了諸多公共服務和城市基礎設施建設的職能，為了能在短期內籌措了足夠的收入，通過土地批租制度，政府以土地出讓金的形式提前收取了土地未來幾十年的租金就成了地方征地的最優抉擇。
1、城鎮化導致城市財政支出壓力增長
不斷提高的城鎮化比率要求政府為之提供相應的公共服務，這導致城市財政支出壓力的不斷增大。改革開放以來，我國城鎮化水平不斷提高，從改革開放初不到20％提高到2000年的36.09％，再到2005年的42.99％。“十五”期間平均每年提高1.38個百分點，目前我國的城鎮化水平已經超過發展中國際平均城市化水平。并且從發展趨勢看，在未來相當長的一段時間內，城鎮化比率仍會持續提高，這將對城市財政支出提出更高的要求。盡管不斷增長的城鎮化水平也給城市帶來了財政收入，但財政收入增加的幅度不足以應付日益膨脹的城市支出，所以城鎮化水平的提高直接導致城市財政赤字的增加。
2、地方財政收入來源的不足
地方政府收入來源主要有稅收、政府轉移支付、公共服務收費、政府借貸等。其中只有地方稅收可以為地方政府提供穩定、可觀的收入。但1994年的分稅制改革并不徹底，在政府間轉移支付方面存在許多需要改革和完善支出。由于主力稅種基本都被列為中央稅，地方稅的設置和比重并沒有得到很好的解決，使得地方政府的事權和財權不匹配。忽視可以成為地方財政收入重要來源的物業稅，造成了地方政府憑借現有的地方稅所能支撐的財政支出比重不斷下降。
3、地方政府財權和事權的不匹配激勵了地方政府謀求非常規收入的動機
在我國，地方財政收入和所承擔支付責任的嚴重不匹配，成為地方政府謀求以土地批租在短時間內獲得大量預算外收入的直接原因。土地批租收入占預算外收入的很大比重，土地批租收入彌補了地方政府財政的部分缺口，還為基礎設施建設提供了大量資金。但是，預算外資金的膨脹衍生出了諸多問題，破壞原來預算約束，扭曲了激勵機制，增大了預算管理的成本，影響了公共部門之間的信息流動，從而動搖了決策依據的基礎。同時預算外資金容易滋生腐敗，導致預算外收入分配的不公。
目前我國的土地批租制度確實存在著明顯缺陷。盡管土地批租制度的存在，在很大程度上緩解了地方政府的財政壓力，激發了潛在的經濟活力，但該政策實施后衍生出的問題也開始逐漸暴露出來，且日益嚴重。主要問題有：土地批租的利益分配機制不合理，不利于地方財政經濟的健康、可持續發展；土地批租制度扭曲了資源的配置，刺激地方政府的短期行為；土地批租制度不利于宏觀經濟的穩定運行；現行土地批租制度成為推高城市房價的一個基礎性因素；土地批租制度容易造成對弱勢群體利益的侵占，引發不和諧因素；土地批租制度不利于創造就業。
三、物業稅與土地批租制度的協同改革
土地批租制的改革本來與物業稅的改革具有各自的意義，屬于不同的范疇，但物業稅在稅基的選擇上與征收方式上與土地批租制度密切相關。
二者的整合改革，還可以取得“增值”效應。房地產財產稅制的改革可以增加政府稅收收入，減少了政府靠土地批租獲取收入的壓力，有利于土地管理制度的改革；另一方面，通過土地批租改革降低房屋的土地成本，通過房地產稅制改革打擊房屋的投資炒作，可以收到對房地產市場較好的宏觀調控效果。
物業稅改革和土地管理制度的改革都需要政府主導推動，而且在市場經濟已經充分發育，市場規模、資本市場等相當成熟的情況下，兩項改革的內外部條件都已成熟，將兩項改革協同推進，不存在可行。
在物業稅稅基、稅率和稅收征管等基礎性制度安排的基礎之上，可以對將來的“協同改革”設計一個合理的方案：一方面，將與房地產有關的但不屬于財產稅性質的稅收分別歸入相應的流轉稅和所得稅稅目，按照國際房地產財產稅制的三要素構建我國的物業稅，合理確定稅率和減免稅范圍，建立我國的物業稅制度主體；另一方面，繼續實行土地批租制，通過公開競爭，確定土地出讓金，然后依據土地出讓金計算各年應分攤的土地年租金后征收地租。對于已經一次納了土地出讓金的房地產，在有效使用期限內免除土地年租金。同時，實行配套改革：在產權登記機關的房地產產權登記以及房地產產權證件上增加土地性狀欄目，明確是否要交納土地年租金以及應交納土地年租金的數量；為減少征收成本，委托地方稅務局征收，并由物業稅納稅人將應納物業稅和應交土地年租金自行統一申報，對不申報或申報不實的，稅務部門可以依據法律或地方規章進行處罰，并在房地產買賣過戶時由產權登記部門把關核驗土地年租的交納情況。
我們可以從居民對產地產的消費、開發商在一級市場的需求以及“同步改革”對相關制度的影響這三個方面來判斷其經濟效應。
1、同步改革不會改變居民對住房的消費行為
雖然取消土地出讓金會降低房屋的購買價格，但增加了屋主的經常性支出，也就不會降低屋主的負擔。實質上，新的方案只是改變過去一次性總付為分期付款。因此，屋主在買房時絕不會不看土地性質，也不會不考慮應按期繳納的土地年租金，輕易改變購房決策。
2、同步改革不會導致開發商在土地競爭性批租時對土地的瘋狂搶購，從而影響房地產市場的供給行為
盡管取消土地出讓金降低了土地的價格，但開發商購買土地不是目的，而是以土地為載體，通過在土地上建造房屋銷售牟利。如果通過競爭批租得來的土地，因為競價過高引起的土地年租金相應過高，則會影響購買人的購買決策。
3、不會對現存的相關社會制度造成負面沖擊
