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國有土地管理規(guī)定

時(shí)間:2023-09-05 16:58:12

開篇:寫作不僅是一種記錄,更是一種創(chuàng)造,它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感,將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇國有土地管理規(guī)定,希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友,陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

第一條為了規(guī)范國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓行為,建立公開、公正、公平的土地市場,根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《江西省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法=及有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

第二條凡在本市(含市轄各縣<市、區(qū)>)范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓活動,適用本辦法。

第三條本辦法所稱招標(biāo),是指為出讓國有土地使用權(quán),按本辦法規(guī)定,由投標(biāo)人競投土地使用權(quán)的行為。

本辦法所稱拍賣,是指為出讓國有土地使用權(quán),按本辦法規(guī)定,以公開競價(jià)的方式,將土地使用權(quán)出讓給最高競價(jià)者的行為。

第四條有下列情形之一的,土地使用權(quán)必須采取招標(biāo)、拍賣方式出讓:

(一)城鎮(zhèn)(包括城市、建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)、工礦區(qū)、獨(dú)立居民點(diǎn))規(guī)劃范圍內(nèi)新增的經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括商品住宅、寫字樓、商鋪、賓館、度假及各種娛樂設(shè)施)用地;

(二)改變原土地用途,將以行政劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地的。

有下列情形經(jīng)審查批準(zhǔn),可以協(xié)議出讓國有土地使用權(quán):

(一)高新技術(shù)項(xiàng)目用地;

(二)非國家限制的工業(yè)用地;

(三)市、縣(市、區(qū))政府投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房;

(四)市、縣(市、區(qū))政府投資的文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研等經(jīng)營性用地;

(五)市、縣(市、區(qū))政府批準(zhǔn)的重大招商引資公益性事業(yè)項(xiàng)目用地;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定可以采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的其他用地。

協(xié)議出讓地價(jià)不得低于基準(zhǔn)地價(jià)或經(jīng)依法評估確認(rèn)的價(jià)格。

第五條土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動應(yīng)遵循合法、公開、公平的原則進(jìn)行,并按接受社會監(jiān)督。

第六條市、縣(市)土地管理部門依法負(fù)責(zé)國有土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣工作。市、縣(市)土地開發(fā)儲備交易中心(以下簡稱土地交易中心)是土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動的具體承辦機(jī)構(gòu),為合法的招標(biāo)、拍賣人。

第七條中華人民共和國境內(nèi)外的合法人、其他組織和個(gè)人,均可依法取得國有土地使用權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定或招標(biāo)、拍賣公告及招標(biāo)邀請書有限制性規(guī)定的除外。

第八條擬以招標(biāo)、拍賣方式出讓的土地,應(yīng)依法報(bào)批。涉及征地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,應(yīng)當(dāng)依法先行辦理征地及農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。企事業(yè)單位國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后將土地用途改變?yōu)榻?jīng)營性項(xiàng)目用地,應(yīng)統(tǒng)一由市、縣(市)土地交易中心組織招標(biāo)、拍賣。

第二章責(zé)任規(guī)定

第九條市、縣(市)應(yīng)成立土地招標(biāo)、拍賣小組。招標(biāo)、拍賣小組由土地部門會同有關(guān)職能部門組成。

土地招標(biāo)、拍賣小組的主要職責(zé)是:

(一)組織編制招標(biāo)、拍賣文件;

(二)提出招標(biāo)、拍賣底價(jià);

(三)訂立定標(biāo)條件或拍賣規(guī)則;

(四)審查競標(biāo)(買)人資格;

(五)指定拍賣主持人;

(六)監(jiān)督開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)活動。

第十條市、縣(市)土地管理部門應(yīng)會同城建、規(guī)劃等有關(guān)部門,對擬招標(biāo)、拍賣地塊確定規(guī)則設(shè)計(jì)條件、編制有關(guān)宗地圖及其他有關(guān)文件,以保證土地招標(biāo)、拍賣工作有組織、有計(jì)劃實(shí)施。

第十一條國有土地使用權(quán)招標(biāo)的底價(jià)和拍賣保留價(jià),應(yīng)當(dāng)經(jīng)國有土地評估資格的機(jī)構(gòu)按照規(guī)范程序評估,經(jīng)市、縣(市)土地管理部門和招標(biāo)、拍賣小組審核確認(rèn)后,報(bào)同級人民政府審定。

第十二條競標(biāo)(買)人應(yīng)當(dāng)充分了解招標(biāo)或拍賣地塊的有關(guān)資料,遵守規(guī)則,依法參與競投或競買,不得弄虛作假或串通壓價(jià)。

第十三條競投(買)人對招標(biāo)、拍賣的地塊人應(yīng)實(shí)地勘察,對土地現(xiàn)狀有異議的,應(yīng)在投標(biāo)或申請競買前提出。標(biāo)書一經(jīng)投入標(biāo)箱或競買參加拍賣應(yīng)價(jià)的,視為無異議。市、縣(市)土地管理部門應(yīng)當(dāng)依照與中標(biāo)者所簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的時(shí)間和要求,及時(shí)向中標(biāo)者交付土地。

第十四條有下列情形之一者,投標(biāo)人的標(biāo)書或競買人的申請無效:

(一)在截止時(shí)間后收到的標(biāo)書或競買申請書的;

(二)標(biāo)書或競買申請書及附件不齊全或不符合規(guī)定的;

(三)標(biāo)書或競買申請書及附件字跡不清、無法辨認(rèn)的;

(四)投標(biāo)或競買人不得具備資格的;

(五)委托他人、委托文件不齊全或不符合規(guī)定的;

(六)重復(fù)投標(biāo)的。

第十五條本辦法所稱履約、競買保證金,是指依照招標(biāo)、拍賣公告的規(guī)定,能在招標(biāo)、拍賣人指定的銀行即時(shí)兌現(xiàn)的有效的銀行支票。

中標(biāo)人、競得人交納的保證金抵扣地價(jià)款。沒有中標(biāo)或競得土地使用權(quán)的,其保證金于招標(biāo)、拍賣活動結(jié)束后五日內(nèi)不計(jì)利息予以退還。

第十六條中標(biāo)人、競得人應(yīng)按簽訂的土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的付款方式和時(shí)間及時(shí)繳清地價(jià)款。

第三章招標(biāo)、投標(biāo)

第十七條招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

公開招標(biāo)、是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人、其他組織和個(gè)人投標(biāo)。

邀請招標(biāo),是指招標(biāo)人以招標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ恕⑵渌M織或個(gè)人投標(biāo)。

第十八條對不具備拍賣條件、屬下列情形之一的,國有土地使用權(quán)必須公開招標(biāo)出讓:

(一)除獲得最高土地出讓金外,還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件;

(二)土地用途受嚴(yán)格限制,僅少數(shù)單位或個(gè)人可能受讓意向的。

對土地使用者有資格限制或特別要求的,可對2個(gè)以上具有開發(fā)能力、資信良好的用地申請者進(jìn)行邀請招標(biāo)。

第十九條招標(biāo)人可按照有利于公開競爭、有利于土地合理利用和管理的原則,選擇下列一項(xiàng)條件確定中標(biāo)人;

(一)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)指標(biāo);

(二)能夠滿足招標(biāo)文件中的實(shí)質(zhì)性要求,在競投期內(nèi)出價(jià)最高。

按本條(一)定標(biāo)必須在規(guī)定投標(biāo)的最后期限起三日內(nèi)完成,符合本條(二)即當(dāng)場定標(biāo)。

第二十條土地使用權(quán)招標(biāo)的程序:

(一)招標(biāo)人于截標(biāo)之日起三十日內(nèi)在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙或其他新聞媒介公告或向特定投標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)邀請書;

(二)投標(biāo)人報(bào)名并索取有關(guān)招標(biāo)文件;

(三)投標(biāo)人提交標(biāo)書;

(四)按預(yù)定并公告的定標(biāo)條件及程序確定中標(biāo)人;

(五)招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,并將中標(biāo)結(jié)果通知未中標(biāo)的投標(biāo)人;

(六)中標(biāo)人須在中標(biāo)通知書發(fā)出之日起五日內(nèi)與市、縣(市)土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》;

(七)中標(biāo)人付清地價(jià)款后,依法辦理土地登記、領(lǐng)取國有土地使用證書;

第二十一條招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)招標(biāo)地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途規(guī)劃設(shè)計(jì)要求(包括建筑容積率、建筑密度和綠地率等);

(二)投標(biāo)人的范圍及資格;

(三)投標(biāo)人索取招標(biāo)文件時(shí)間、地點(diǎn)及標(biāo)書工本費(fèi);

(四)投票時(shí)間和截止日期;

(五)支付中標(biāo)價(jià)款(以人民幣為計(jì)算單位)的方式和數(shù)額;

(六)評標(biāo)方法;

(七)開標(biāo)地點(diǎn)、時(shí)間;

(八)招標(biāo)人認(rèn)為需要公告的其他事項(xiàng)。

第二十二條投標(biāo)人投標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)填寫標(biāo)書,并由法定代表人簽名和加蓋公章后密封。投標(biāo)人為個(gè)人的,由投標(biāo)人簽名后密封。

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。

投標(biāo)人的標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括下列附件和履約保證金;

(一)營業(yè)執(zhí)照副本、法人代表證明書、法定代表人身份證復(fù)印件(競買人為個(gè)人的提供本人身份證復(fù)印件);

(二)不低于公告數(shù)額的履約保證金。

第二十三出現(xiàn)下列情形之一的,招標(biāo)人在開標(biāo)前終止招標(biāo):

(一)標(biāo)底泄露的;

(二)招標(biāo)人、投標(biāo)人串通損害國家利益、社會利益或他人合法權(quán)益的;

(三)招標(biāo)小組私下接觸投標(biāo)人,造成影響招標(biāo)公正或接受賄賂的。

終止招標(biāo)應(yīng)當(dāng)公告或通知投標(biāo)人。

第二十四條全部投標(biāo)低于底價(jià)時(shí),招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)宣布本投標(biāo)無效。宣布投標(biāo)無效的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定再次招標(biāo)的日期與時(shí)間。

第四章拍賣

第二十五條有下列情形之一的,國有土地使用權(quán)必須采取拍賣方式出讓:

(一)以獲取最高出讓地價(jià)為主要目的,以出價(jià)最高為條件確定受讓人的;

(二)對土地使用權(quán)受讓人資格沒有特別限制的,一般單位或個(gè)人均可能有受讓意向的;

(三)土地用途沒有特別限制和要求的。

第二十六條土地使用權(quán)拍賣的程序:

(一)拍賣人應(yīng)于公開拍賣前三十日內(nèi)在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙或其他新聞媒介拍賣公告;

(二)競價(jià)人報(bào)名參加競買并索取有關(guān)文件;

(三)在公告的時(shí)間、地點(diǎn)并按下列程序公開拍賣;

1、主持人簡介拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng);

2、公布拍賣起價(jià)(以人民幣為單位);

3、競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價(jià)或加價(jià),其最后應(yīng)出最高價(jià)(或加價(jià))者即為競得人;

4、拍賣小組與競得人當(dāng)場簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。

(四)競得人應(yīng)在拍賣成交后五日內(nèi)與所在地的市、縣(市)土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

(五)競得人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付清地價(jià)款后,依法辦理土地登記、領(lǐng)取國有土地使用證書。

第二十七條拍賣公告應(yīng)包括下列主要內(nèi)容:

(一)擬拍賣地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;

(二)競買人的范圍及資格;

(三)拍賣的時(shí)間和地點(diǎn);

(四)支付成交價(jià)款(以人民幣為單位)的方式和數(shù)額;

(五)競買人索取競買申請書的時(shí)間、地點(diǎn)及工本費(fèi);

(六)參加競買的申請方法和申請的截止日期;

(七)查詢競買資格的時(shí)間和地點(diǎn);

(八)拍賣人認(rèn)為需要公告的其他事項(xiàng)。

第二十八條競買人提出競買申請時(shí),應(yīng)提交下列文件和履約保證金:

(一)競買申請書;

(二)營業(yè)執(zhí)照副本、法人代表說明書、法定代表人身份證復(fù)印件(競買人為個(gè)人的提交本人身份證復(fù)印件);

(三)不低于公告數(shù)額的履約保證金。

第二十九條所有競買人報(bào)出的最高地價(jià)均低于出讓保留價(jià)的,拍賣主持人應(yīng)當(dāng)宣布停止該幅國有土地使用權(quán)的拍賣,并明確宣布該幅國有土地使用權(quán)拍賣中止。

第五章罰則

第三十條國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣成交后,中標(biāo)人或競得人反悔,不按規(guī)定時(shí)間與招標(biāo)、拍賣所在地的土地部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,其履約保證金不予退還。

第三十一條中標(biāo)人、競得人未按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的期限付清地價(jià)款的,招標(biāo)或拍賣所在地的土地管理部門有權(quán)解除合同,并報(bào)市、縣(市)人民政府收回土地使用權(quán)。履約保證金不予退還,已交付的土地出讓金予以退還。土地管理部門可以按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》中的約定請求違約金賠償。

中標(biāo)人或競得人已付清地價(jià)款,招標(biāo)、拍賣所在地的土地管理部門未按《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定期限提供土地的,中標(biāo)人或競得人有權(quán)解除合同,并可以按照《國有土地使用合權(quán)出讓合同》中的約定請求違約賠償。

第三十二條在國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣活動中,以弄虛作假、行賄等非法手段取得國有土地使用權(quán)的,市、縣(市)人民政府宣布招標(biāo)、拍賣結(jié)果無效,并無償收回其國有土地使用權(quán)。投標(biāo)人、競買人所交的費(fèi)用不予退還。對主管人員及直接責(zé)任人由其所在單位或上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

第三十三條國家工作人員在土地使用招標(biāo)、拍賣活動中接受賄賂、泄露秘密、,的,按國家監(jiān)察部、國土資源部*0年9號令的規(guī)定,由其所在單位或上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。

第六章附則

第三十四條《吉安市土地交易市場管理規(guī)定》中的土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、適用本辦法。

第2篇

為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔20*〕28號)文件精神,落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度,進(jìn)一步推進(jìn)土地管理事業(yè)的改革和發(fā)展,正確處理保障經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系,加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控,積極推進(jìn)依法行政,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》,現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)我縣土地管理工作提出以下意見:

一、牢固樹立遵守土地管理法律法規(guī)的意識

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門要深入持久地開展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動,深刻認(rèn)識保護(hù)耕地的極端重要性,本著對人民、對歷史負(fù)責(zé)的精神,嚴(yán)格依法管理土地,進(jìn)一步提高依法管地用地的意識。要在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)合理用地,對違反法律法規(guī)批地、占地的,必須嚴(yán)肅查處。

二、加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃實(shí)施管理,嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度

(一)嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)規(guī)劃修改的管理。任何單位和組織不得擅自修改城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃,要嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃的修改,凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等修改,必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

(二)嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度及土地利用計(jì)劃管理。為加強(qiáng)土地管理,實(shí)施土地利用總體規(guī)劃、控制建設(shè)用地總量,引導(dǎo)集約用地,切實(shí)保護(hù)耕地,必須嚴(yán)格按已依法批準(zhǔn)實(shí)施的土地利用總體規(guī)劃管理土地,切實(shí)維護(hù)和尊重規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。凡不符合土地利用總體規(guī)劃用地的,一律不得批準(zhǔn)實(shí)施,因建設(shè)需要修改土地利用總體規(guī)劃的用地必須嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃,嚴(yán)禁超計(jì)劃報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。

(三)嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審,是國土資源管理部門在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段,依法對項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行審查。預(yù)審應(yīng)遵循的原則:1、是否符合土地利用總體規(guī)劃;2、是否體現(xiàn)保護(hù)耕地,規(guī)劃是否是基本農(nóng)田;3、是否體現(xiàn)合理和集約利用土地原則;4、是否符合國家供地政策。審核時(shí)應(yīng)堅(jiān)決遏制低水平的重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)項(xiàng)目用地,凡不符合土地利用總體規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的建設(shè)項(xiàng)目,不得通過項(xiàng)目用地預(yù)審,項(xiàng)目建設(shè)單位向縣發(fā)展和改革委等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí),必須附縣國土資源局關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見;沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的,不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。

(四)規(guī)范用地審批程序。在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的選址和布局,必須符合城市規(guī)劃,取得縣建委統(tǒng)一核發(fā)的“一書一證”,即“選址意見書”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”,方可到縣國土局申請辦理用地手續(xù)。用地單位不得擅自改變經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用條件內(nèi)容(包括用地單位、用地地址、用地范圍、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等),確需改變的需重新報(bào)經(jīng)建委審批。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地各項(xiàng)控制指標(biāo)(投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地)嚴(yán)格按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。對原已簽訂國有土地出讓合同,但未明確土地使用條件的經(jīng)營性用地項(xiàng)目,在調(diào)整總平面規(guī)劃方案時(shí),若開發(fā)強(qiáng)度增加,需重新核發(fā)“一書一證”并重新簽訂國有土地出讓合同。

三、明確法律主體,規(guī)范招商用地簽約行為

(一)按照《中華人民共和國土地法》和《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔20*〕28號)要求,只有經(jīng)縣級以人民政府批準(zhǔn)供地,發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書后,縣國土資源管理部門方可與用地單位簽訂土地出讓合同。其他任何單位和個(gè)人征訂的土地出讓合同都是非法和無效的。

(二)不符合上述規(guī)定,將土地提供給用地單位建設(shè),并以“定金”、“預(yù)付土地款”、“預(yù)付安置補(bǔ)償費(fèi)”等名義收取賣地資金的,由收取部門或單位負(fù)責(zé)退還;非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)的,沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物,恢復(fù)土地原狀;對符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的,沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,可并處罰款。

四、加快土地有形市場建設(shè)步伐,規(guī)范國有土地使用權(quán)交易行為

(一)按《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的要求,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地,必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。用于房地產(chǎn)開發(fā)的舊城改造用地,應(yīng)以市場方式公開供地。

(二)用地單位不得擅自改變土地用途或私下轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓土地。確需改變土地用途或者轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)申請土地管理部門依法辦理。對于擅自改變土地用途的,責(zé)令交還土地,并處以罰款;對于私下轉(zhuǎn)讓土地的,按“非法轉(zhuǎn)讓土地”查處。

五、加強(qiáng)集體土地管理,嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田

(一)切實(shí)加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要結(jié)合土地利用更新調(diào)查和土地利用總體規(guī)劃修編工作,認(rèn)真編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模,要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則進(jìn)行編制。

(二)鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理。農(nóng)村集體建設(shè)用地,必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃,并納入土地利用年度計(jì)劃,城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。完善宅基地審批制度,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,堅(jiān)決執(zhí)行“一戶一宅”、“戶宅基地標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈予他人,不得再批準(zhǔn)宅基地”的法律規(guī)定,以及“公開審批宅基地”的審批程序。嚴(yán)格按批準(zhǔn)的面積批放宅基地。

(三)禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租未經(jīng)批準(zhǔn)的非集體建設(shè)土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

(四)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府必須保證依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃中確定的基本農(nóng)田總量不減少,質(zhì)量不降低。同時(shí)要全面落實(shí)基本農(nóng)田的“五個(gè)不準(zhǔn)”,即:不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林,發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)進(jìn)行挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等導(dǎo)致耕作嚴(yán)重破壞的生產(chǎn)經(jīng)營活動;不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;除法律規(guī)定的國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目外,不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田。基本農(nóng)田一經(jīng)劃定,任何單位和個(gè)人不得擅自占用或擅自改變用途。確需改變和占用基本農(nóng)田的,必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

六、禁止土地閑置,提高土地利用效率

(一)本著節(jié)約用地,集約經(jīng)營的原則,充分利用好現(xiàn)有存量建設(shè)用地和儲備地。要把項(xiàng)目盡量引向既符合土地、城市規(guī)劃,又具有基礎(chǔ)設(shè)施配套功能的地方開發(fā)建設(shè)。避免造成資金投入過重,基礎(chǔ)設(shè)施難以配套,項(xiàng)目無法按期竣工投產(chǎn),形成新的土地閑置問題。

(二)本著積極穩(wěn)妥、科學(xué)處置的原則,合理處置閑置土地和有歷史遺留問題的土地。依法認(rèn)定為閑置土地,堅(jiān)決收回。對開發(fā)投入不足或長期不繼續(xù)投資建設(shè)的工程和項(xiàng)目,要下達(dá)督促動工通知書。

(三)加強(qiáng)批后土地管理。國土、建設(shè)規(guī)劃部門要對批后建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行跟蹤管理,督促用地項(xiàng)目按合同規(guī)定的投資強(qiáng)度、容積率和施工進(jìn)度等要求施工。對不能按要求施工建設(shè)的項(xiàng)目,要及時(shí)通報(bào),督促改正,防止出現(xiàn)新的閑置土地。

七、嚴(yán)格征地補(bǔ)償安置,切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益

(一)嚴(yán)格征地補(bǔ)償。要采取切實(shí)措施,使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低,項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須按照批準(zhǔn)的征地方案執(zhí)行。建設(shè)業(yè)主用地必須把征地補(bǔ)償費(fèi)用足額列入預(yù)算,并將征地補(bǔ)償費(fèi)用全額繳入國土資源管理部門的專用帳戶,由國土資源管理部門依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi);征地補(bǔ)償費(fèi)未及時(shí)足額支付前,被征地的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織可以拒絕交地。

(二)妥善安置被征地農(nóng)戶。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、各有關(guān)部門,應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際,制定可行的安置辦法,使被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),應(yīng)先將因征地而導(dǎo)致無地的農(nóng)民納入城市就業(yè)體系,建立社會保障制度;在城市規(guī)劃區(qū)外,征用農(nóng)民集體所有土地時(shí),鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要在本行政區(qū)域內(nèi)為被征地農(nóng)民留有必要的耕地,有條件的應(yīng)安排相應(yīng)的就業(yè)崗位。對不具備基本生產(chǎn)生活條件的無地農(nóng)民,可進(jìn)行異地移民安置。勞動和社會保障部門應(yīng)會同有關(guān)部門為被征地農(nóng)民提供就業(yè)培訓(xùn)和社會保障。

(三)嚴(yán)格征地程序。在征地依法報(bào)批前,要將征地用途、質(zhì)量、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民;對擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn);對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的,應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后,由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施,并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽饔猛恋厮诘剜l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi),持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

八、維護(hù)土地管理秩序,嚴(yán)肅工作紀(jì)律

第3篇

第一條  為了合理利用土地資源,改善廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)條例》,制定本辦法。

第二條  廣州市人民政府授權(quán)開發(fā)區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)負(fù)責(zé)廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(以下簡稱開發(fā)區(qū))土地使用權(quán)有償出讓與轉(zhuǎn)讓的工作,由管委會負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)有償出讓與轉(zhuǎn)讓的登記、收費(fèi)管理和核發(fā)《國有土地使用證》。

第三條  經(jīng)管委會征用的土地,一律實(shí)行有償出讓。出讓的土地,受讓人可以轉(zhuǎn)讓。出讓和轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的只限于土地使用權(quán)。

土地所有權(quán)及地下各種自然資源、礦藏及埋藏物、隱藏物等屬于國家,不得出讓與轉(zhuǎn)讓。

第四條  開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)出讓人是管委會,土地使用權(quán)受讓人和轉(zhuǎn)讓人可以是中國和外國及港澳臺地區(qū)的公司、企業(yè)、其它經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人。

第五條  土地使用年限由管委會根據(jù)經(jīng)營項(xiàng)目的實(shí)際需要,依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定核定。

第六條  受讓人在獲得土地使用權(quán)的土地上開辦各類企業(yè)或從事各種項(xiàng)目建設(shè),應(yīng)按開發(fā)區(qū)規(guī)定的審批程序申報(bào)。

第二章  土地使用權(quán)的出讓

第七條  土地使用權(quán)的出讓是指管委會代表廣州市人民政府把開發(fā)區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)在一定期間直接有償轉(zhuǎn)移給用地者。

第八條  管委會應(yīng)當(dāng)向要求用地者提供擬出讓地段的用地要點(diǎn)。用地要點(diǎn)的內(nèi)容是:

(一)座落、四至范圍、面積和地面現(xiàn)狀;

(二)土地規(guī)劃用途;

(三)建筑容積率、密度和園林綠化比率等規(guī)劃要求;

(四)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)期限、地面設(shè)施的建設(shè)期限,必須投入的資金低限;

(五)環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫和消防要求;

(六)市政設(shè)施現(xiàn)狀和市政建設(shè)計(jì)劃要求;

(七)出讓合同文本;

(八)對擬出讓地段的特殊要求。

第九條  土地使用權(quán)出讓可采取以下形式:

(一)協(xié)議出讓。由管委會與要求用地者協(xié)商談判,取得一致意見,簽訂土地使用權(quán)出讓合同,辦理收費(fèi)和登記手續(xù),核發(fā)《國有土地使用證》。

(二)招標(biāo)出讓。由管委會向國內(nèi)外有資信的企業(yè)、事業(yè)單位和其它經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人發(fā)出招標(biāo)邀請,按招標(biāo)、投標(biāo)程序,擇優(yōu)確定中標(biāo)者。

(三)拍賣出讓。管委會就擬出讓地段組織要求用地者公開叫價(jià)競爭,按“價(jià)高者得”的原則確定中標(biāo)者。

第十條  協(xié)議出讓的程序是:

(一)管委會土地管理部門按本辦法第八條內(nèi)容向要求用地者提供用地要點(diǎn)資料。

(二)用地者得到用地要點(diǎn)資料后,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向管委會土地管理部門提交管委會項(xiàng)目審批部門批準(zhǔn)其在開發(fā)區(qū)舉辦項(xiàng)目的有關(guān)文件和用地意向書。意向書應(yīng)載明開發(fā)建設(shè)該地段的設(shè)想以及愿出價(jià)款的金額、支付方式等內(nèi)容。

(三)管委會土地管理部門在接到用地意向書等文件后,七天內(nèi)答復(fù)要求用地者,如同意洽談,則同時(shí)把確定洽談的時(shí)間、地點(diǎn)通知對方。

(四)經(jīng)過協(xié)商一致后,即簽訂《土地使用權(quán)有償出讓合同》。要求用地者根據(jù)合同規(guī)定繳付價(jià)款和各項(xiàng)費(fèi)用后,向管委會土地管理部門辦理登記手續(xù),領(lǐng)取《國有土地使用證》。

第十一條  招標(biāo)出讓的基本程序是:

(一)管委會向要求用地者發(fā)出招標(biāo)書。招標(biāo)書的內(nèi)容包括:

1.本辦法第八條的各款資料;

2.投標(biāo)者應(yīng)具備的資格;

3.投標(biāo)地點(diǎn)、截止日期及其它有關(guān)程序、要求和規(guī)定;

4.投標(biāo)保證金的金額和支付方式;

5.土地使用權(quán)價(jià)款的支付方式和用地者其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

(二)投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前,到管委會指定的地點(diǎn)繳納保證金,并將密封后的投標(biāo)書投入標(biāo)箱。

(三)管委會責(zé)成開發(fā)區(qū)土地管理、建設(shè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)管理、法律等部門人員組成評標(biāo)委員會。開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作由評標(biāo)委員會主持。

(四)評標(biāo)委員會對投標(biāo)書實(shí)行公開評標(biāo),決定中標(biāo)者。凡不具備投標(biāo)資格的、不符合招標(biāo)文件要求的或者超過截止日期送達(dá)的投標(biāo)書一律無效。

評標(biāo)委員會簽發(fā)決標(biāo)意見書后,由管委會向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書。

(五)中標(biāo)者持中標(biāo)證明書在三十天內(nèi)與管委會土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同,按合同的規(guī)定繳納土地使用權(quán)價(jià)款和各項(xiàng)費(fèi)用,并辦理登記手續(xù),領(lǐng)取《國有土地使用證》。

(六)中標(biāo)者的投標(biāo)保證金可以充抵使用權(quán)價(jià)款。中標(biāo)后逾期三十天不與土地管理部門簽訂出讓合同的,視為放棄中標(biāo),所交保證金不予退還。因故要求延期簽訂合同的,應(yīng)在期限未滿之日向土地管理部門提出延期簽約申請。延長期不得超過十五天。未中標(biāo)者所繳納的投標(biāo)保證金,由土地管理部門如數(shù)退回。

第十二條  拍賣出讓程序是:

(一)管委會發(fā)出拍賣出讓土地公告。公告內(nèi)容包括:

1.拍賣出讓地段的用地要點(diǎn);

2.拍賣出讓的地點(diǎn)和日期;

3.拍賣出讓的規(guī)則、叫價(jià)起點(diǎn);

4.拍賣出讓保證金的金額及支付方式;

5.其他需要公告的內(nèi)容。

(二)管委會主持拍賣出讓,要求用地者按公告規(guī)定在叫價(jià)起點(diǎn)之上叫價(jià)競爭。每一口價(jià)的增長額度由主持人規(guī)定,并隨拍賣出讓過程的實(shí)際狀況給予調(diào)整。

在最后一個(gè)叫價(jià)叫出后,主持人重復(fù)三遍,無人繼續(xù)叫價(jià)時(shí),由主持人拍定,將土地使用權(quán)出讓給出價(jià)最高者,叫價(jià)人應(yīng)受其叫價(jià)約束,在產(chǎn)生新的叫價(jià)之前不得撤回其叫價(jià)。

(三)管委會土地管理部門向拍賣出讓中標(biāo)者簽發(fā)中標(biāo)證明書,并向中標(biāo)者收取拍賣出讓保證金,然后執(zhí)行本辦法第十條第(五)、第(六)款規(guī)定的程序與拍賣出讓中標(biāo)者簽訂土地使用權(quán)出讓合同,同時(shí)辦理登記用地手續(xù)。

第十三條  土地使用權(quán)受讓人除不可抗力外必須在出讓合同規(guī)定的建設(shè)期限內(nèi)投足資金低限,完成項(xiàng)目開發(fā)或建設(shè)。

第十四條  土地使用權(quán)受讓人在獲得使用權(quán)的土地上營建房屋及其他設(shè)施,應(yīng)根據(jù)廣州市和開發(fā)區(qū)建筑管理、房產(chǎn)管理、環(huán)保、消防管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

第三章  土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

第十五條  土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指受讓人從管委會取得土地使用權(quán)后,再轉(zhuǎn)移給其他人。獲得土地使用權(quán)的受讓人,在出讓合同規(guī)定的使用年限內(nèi)和合同規(guī)定的各項(xiàng)條件下,可以以贈與、出售、交換等方式轉(zhuǎn)讓其全部或部分土地的使用權(quán)。

土地使用權(quán)受讓人死亡,其土地使用權(quán)可以由合法繼承人繼承。

土地使用權(quán)受讓人在其受讓的土地上興辦的企業(yè)發(fā)生解散、終止、兼并或破產(chǎn)時(shí),其土地使用權(quán)余期可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的完成日期,不得超過出讓合同規(guī)定的建設(shè)完成日期。

土地使用權(quán)受讓人將其土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按有關(guān)房產(chǎn)管理規(guī)定辦理。

第十六條  土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓程序可參照土地使用權(quán)出讓程序辦理,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,轉(zhuǎn)讓合同的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過原出讓合同的終止日期和建設(shè)完成日期,不得改變原出讓合同及登記文件所列的權(quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要點(diǎn)。

第十七條  土地使用權(quán)的繼承按《中華人民共和國繼承法》辦理。作為遺產(chǎn)的土地使用權(quán)的分割應(yīng)當(dāng)有利于開發(fā)建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營,不損害該地段的效用。不宜分割的土地,可以采取折價(jià)、適當(dāng)補(bǔ)償或者共有等辦法處理。

第十八條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人憑轉(zhuǎn)讓合同(或合法的繼承文書)、轉(zhuǎn)讓人的《國有土地使用證》或其它有關(guān)權(quán)屬證明等文件向管委會土地管理部門辦理登記過戶手續(xù)。未經(jīng)登記過戶的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后,原出讓合同受讓一方的權(quán)利、義務(wù)隨之全部由轉(zhuǎn)讓之受讓方承擔(dān)。

第十九條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途,必須事先向管委會土地管理部門提出申請,經(jīng)審核批準(zhǔn),方可辦理轉(zhuǎn)讓的簽約、過戶登記手續(xù)。

第二十條  經(jīng)出讓和轉(zhuǎn)讓獲得的土地使用權(quán)可以用作向國內(nèi)外銀行或其它金融機(jī)構(gòu)的貸款抵押或其它債務(wù)抵押。

第二十一條  申請土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)向銀行或金融機(jī)構(gòu)提交土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同副本、《國有土地使用證》及土地開發(fā)經(jīng)營現(xiàn)狀的報(bào)告。銀行或其它金融機(jī)構(gòu)可向管委會土地管理部門提出咨詢。抵押貸款雙方應(yīng)在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂土地使用權(quán)抵押貸款合同。

第二十二條  抵押貸款合同簽訂之日起三十天內(nèi),受理抵押的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱抵押權(quán)人)應(yīng)向管委會土地管理部門申請土地使用權(quán)抵押登記。

第二十三條  經(jīng)抵押處分程序取得土地使用權(quán)者,應(yīng)依照開發(fā)區(qū)有關(guān)房產(chǎn)與土地使用權(quán)抵押的規(guī)定辦理過戶、登記手續(xù)。

第二十四條  抵押貸款合同關(guān)系存續(xù)期間,未經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押人不得將已抵押的土地使用權(quán)再抵押或以其它方式予以處分。擅自處分的行為無效。

第二十五條  抵押貸款合同的終止日期不得超過原出讓合同終止日期。

第二十六條  抵押貸款合同終止之日起三十天內(nèi),抵押權(quán)人應(yīng)向土地管理部門辦理抵押登記的注銷手續(xù)。

第二十七條  土地上所建房產(chǎn)抵押時(shí),土地使用權(quán)一起抵押。

第四章  價(jià)格和費(fèi)用

第二十八條  土地使用權(quán)價(jià)格由出讓或轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商確定或經(jīng)投標(biāo)、決標(biāo)和拍讓確定。

第二十九條  土地管理費(fèi)即管委會在土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或贈予、交換時(shí)收取的管理費(fèi),由受讓人向管委會土地管理部門繳納。土地管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按出讓或轉(zhuǎn)讓價(jià)格的2.5%計(jì)收;贈與的按現(xiàn)值的3%計(jì)收;交換的分別按現(xiàn)值的3%計(jì)收。

第三十條  土地登記費(fèi)是辦理土地使用權(quán)立戶登記和過戶登記、領(lǐng)取《國有土地使用證》時(shí)由受讓人向管委會土地管理部門繳納的手續(xù)費(fèi)。立戶、過戶登記費(fèi)為二百元。抵押登記費(fèi)為八十元,由抵押權(quán)人繳納(以上兩項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每十年調(diào)整一次)。

第三十一條  土地使用費(fèi)是國家行使土地所有權(quán)所收的費(fèi)用,由用地者向管委會土地管理部門繳納。土地使用費(fèi)十年內(nèi)一律減按每年每平方米二元計(jì)收。

第三十二條  土地增值費(fèi)是管委會土地管理部門就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格的增值向轉(zhuǎn)讓人所收取的費(fèi)用。增值100%以下(含100%)的,按增值額的15%收取;增值100%以上至200%(含200%)的部分,按30%收取;增值200%以上至300%(含300%)的部分,按40%收取;增值300%以上的部分,按50%收取。

土地增值額按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)減去轉(zhuǎn)讓人應(yīng)收回的成本后的余額計(jì)算。轉(zhuǎn)讓人應(yīng)收回成本包括:其受讓時(shí)核定的土地使用權(quán)價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施與建筑物未折舊完的殘值以及土地投資貸款利息等。

第三十三條  管委會土地管理部門認(rèn)為必要時(shí),可請廣州市物業(yè)估價(jià)部門核定土地使用權(quán)價(jià)格。轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于核定價(jià)格的,按轉(zhuǎn)讓價(jià)格的增值額計(jì)收增值費(fèi);轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于核定價(jià)格的,按核定價(jià)格的增值額計(jì)收增值費(fèi)。

第三十四條  本章規(guī)定的費(fèi)用,外商和香港、澳門、臺灣同胞用外匯支付、國內(nèi)企、事業(yè)單位和個(gè)人用人民幣支付,外匯與人民幣的匯率按付款當(dāng)日國家外匯管理局公布的牌價(jià)確定。

第五章  土地使用權(quán)的回收

第三十五條  出讓合同期滿,土地使用權(quán)擁有人應(yīng)將土地使用權(quán)及地面設(shè)施無償交回管委會,并辦理土地使用權(quán)登記撤銷手續(xù)和土地使用證注銷手續(xù)。

土地使用期滿,土地使用權(quán)擁有人需要繼續(xù)用地,可在期滿前六個(gè)月向管委會提出繼續(xù)用地申請,申請批準(zhǔn)后,與管委會按續(xù)約當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)睾硕ü嫉耐恋厥褂脵?quán)出讓價(jià)格重新簽訂出讓合同,辦理有關(guān)登記手續(xù),領(lǐng)取土地使用證。

第三十六條  土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定應(yīng)由土地使用權(quán)擁有人拆除的非通用建筑及其附屬物和可搬遷技術(shù)設(shè)備(包括生產(chǎn)線),應(yīng)在合同規(guī)定期限內(nèi)拆除搬遷完畢。拆除及搬遷費(fèi)用由土地使用權(quán)擁有人承擔(dān)。

地上非通用建筑及其附屬物和技術(shù)設(shè)備的拆除、搬遷,如果土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同沒有規(guī)定,可由管委會土地管理部門與土地使用權(quán)擁有人協(xié)商處理,但最遲自土地使用期滿后六個(gè)月內(nèi)必須拆除、搬遷完畢。

第三十七條  管委會根據(jù)市政、公共設(shè)施建設(shè)及特殊項(xiàng)目建設(shè)需要,可以提前回收使用期未滿的土地。

管委會決定提前回收日期前六個(gè)月,將提前回收土地的位置、面積及回收日期,書面通知土地使用權(quán)擁有人。

管委會提前回收土地,應(yīng)給土地使用權(quán)擁有人以合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償額根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地使用權(quán)價(jià)格,剩余的用地期限及提前回收土地給使用權(quán)擁有人造成的產(chǎn)業(yè)或物質(zhì)直接損失,由管委會土地管理部門與土地使用權(quán)擁有人協(xié)商確定。

土地回收補(bǔ)償有爭議時(shí),土地使用權(quán)擁有人可以向人民法院起訴,但應(yīng)如期交回土地。

第六章  其它規(guī)定

第三十八條  土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓的受讓人,在其全部土地使用權(quán)價(jià)款未繳清以前,不能領(lǐng)有《國有土地使用證》。但管委會土地管理部門可在其辦理立戶、過戶登記手續(xù)時(shí),發(fā)給使用土地的權(quán)屬證明文件,該權(quán)屬證明的發(fā)放細(xì)則由管委會另行制定。

第三十九條  受讓人以合法擁有的土地使用權(quán)作為成立中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)的出資,并向所成立企業(yè)轉(zhuǎn)移其土地使用權(quán)的,是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,應(yīng)依本辦法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)手續(xù)。

第四十條  開發(fā)區(qū)非營利性的公共事業(yè)和公共設(shè)施的用地,經(jīng)管委會批準(zhǔn),可減免用地價(jià)款和費(fèi)用。

第四十一條  開發(fā)區(qū)先進(jìn)技術(shù)企業(yè)和產(chǎn)品出口企業(yè)用地,可根據(jù)《國務(wù)院鼓勵(lì)外商投資的規(guī)定》及廣東省、廣州市、開發(fā)區(qū)頒布的實(shí)施辦法,通過出讓給予優(yōu)惠。

第四十二條  開發(fā)區(qū)有關(guān)土地有償出讓和轉(zhuǎn)移的咨詢、仲裁、服務(wù)事宜由管委會指定部門負(fù)責(zé)。

第四十三條  未簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同和辦理登記手續(xù),非法占用土地的,由管委會土地管理部門沒收其非法占地所得,責(zé)令限期交回土地,沒收、限期拆除或強(qiáng)行拆除地上建筑物和其它設(shè)施,并按非法占用土地的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

擅自擴(kuò)大用地范圍按非法占用土地處理。

第四十四條  土地使用權(quán)擁有人擅自改變用地性質(zhì),由土地管理部門責(zé)令其限期改正,并依土地使用權(quán)出讓合同的違約責(zé)任條款予以處罰。

第四十五條  不按期繳納土地增值費(fèi),除限期追繳外,自滯納之日起,每日應(yīng)納費(fèi)額的1‰加收滯納金;不按期繳納土地管理費(fèi)的,除限期交納外,自滯納之日起每日按應(yīng)交費(fèi)額的5‰加收滯納金。

第四十六條  土地使用期屆滿未能獲準(zhǔn)繼續(xù)用地又不辦理使用權(quán)注銷手續(xù)的,由管委會土地管理部門涂銷其土地使用證書,無償收回土地使用權(quán)及地面附屬建設(shè),沒收其非法占地所得,并按土地出讓合同的違約責(zé)任條款予以處罰。

第四十七條  土地使用權(quán)受讓人,無不可抗力原因,在用地要點(diǎn)和出讓合同規(guī)定的建設(shè)期限內(nèi),沒有投足建設(shè)資金低限和沒有完成開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的,管委會將根據(jù)實(shí)際情況給予責(zé)令限期投足資金、限期竣工、罰款、收回部分或者全部土地使用權(quán)的處分。

第四十八條  按本規(guī)定應(yīng)受行政處罰的,由管委會決定。當(dāng)事人對執(zhí)行行政處罰決定不服的,自接到處罰決定通知之日起十五天內(nèi),可向管委會投訴,也可向法院起訴。期滿不投訴,不起訴,又不履行的,土地管理部門可依法強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十九條  侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的,管委會土地管理部門和土地使用權(quán)擁有人有權(quán)責(zé)令其停止侵犯,并賠償損失,也可向人民法院起訴。

第七章  附  則

第4篇

土地資產(chǎn)是一筆巨大的國有資產(chǎn),由于它具有價(jià)值增值性和供給稀缺性等特點(diǎn),使之成為腐敗分子非法牟取暴利的重點(diǎn)領(lǐng)域,如何規(guī)范土地市場秩序,優(yōu)化土地資源配置,充分體現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值,增加財(cái)政收入,從源頭上預(yù)防土地領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的發(fā)生,是上至中央下至地方都極為關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn),近些年來,中央先后出臺了一系列法規(guī)政策,加強(qiáng)土地管理,規(guī)范土地交易,全面實(shí)行了經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,整頓規(guī)范了土地市場秩序。為此,**省**縣近年來認(rèn)真貫徹落實(shí)中央的政策精神,結(jié)合本地實(shí)際,在如何采取教育、制度、監(jiān)督并舉的措施,規(guī)范土地市場,防治腐敗方面進(jìn)行了積極的實(shí)踐與探索,取得了明顯成效。

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),強(qiáng)化思想道德和紀(jì)律教育,提高各級干部的自律意識和土地法制觀念。近年來,**縣注重通過教育,提高各級干部的思想覺悟,筑牢思想道德防線,尤其是縣四套班子領(lǐng)導(dǎo)率先垂范,作出了表率。20**年8月,縣委理論學(xué)習(xí)中心組專題學(xué)習(xí)了中央和省、市關(guān)于土地管理、經(jīng)營性土地出讓和清理整頓各類開發(fā)區(qū)、加強(qiáng)建設(shè)用地管理等法規(guī)和政策,進(jìn)一步統(tǒng)一思想,增強(qiáng)法制觀念,規(guī)范從政行為,明確領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓。為便于全縣各級領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)習(xí)領(lǐng)會土地管理的法律法規(guī)及有關(guān)政策,該縣還編印了200本《治理整理各類開發(fā)區(qū)規(guī)范土地市場秩序文件選編》,發(fā)至縣四套班子領(lǐng)導(dǎo)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)場和縣直各部門。縣電視臺開辟專欄對土地市場秩序治理整頓工作進(jìn)行宣傳報(bào)道,使之深入人心,按照上級的統(tǒng)一部署,召開了全縣國土資源工作會議,學(xué)習(xí)傳達(dá)中央及省市關(guān)于治事整頓土地市場秩序的精神,對全縣治理整頓土地市場秩序工作進(jìn)行了動員和部署。成立了清理整頓開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理工作暨土地市場秩序治理整頓工作領(lǐng)導(dǎo)小組,由縣長任組長,分管副縣長任副組長,國土、監(jiān)督、計(jì)委、財(cái)政、建設(shè)、審計(jì)、經(jīng)貿(mào)委、中小企業(yè)局、恩江鎮(zhèn)政府等部門負(fù)責(zé)人為成員,做到主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓、負(fù)總責(zé),分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓、促落實(shí),有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)配合的工作機(jī)制。

二、加強(qiáng)制度建設(shè),努力構(gòu)筑防治土地批租腐敗的制度體系。一是建立了較為完備的土地管理制度,依據(jù)國家法律法規(guī)政策,結(jié)合**實(shí)際,20**年該縣先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件,如《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理,規(guī)范土地市場運(yùn)行的若干規(guī)定》(永府發(fā)[20**]1號)、《**縣國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌暫行辦法》(永府發(fā)[20**]2號)、《關(guān)于嚴(yán)格土地出讓金征收管理規(guī)定》(永府發(fā)[20**]12號)、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理工作意見》(永發(fā)[20**]22號)、《**縣治理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理工作實(shí)施方案》(永府辦字[20**]141號)等5個(gè)規(guī)范性文件,建立健全了建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、經(jīng)營性土地使用權(quán)公開交易制度、土地專項(xiàng)資金“收支兩條線”制度、基準(zhǔn)地價(jià)定期更新制度、土地登記可查詢制度、集體決策制度等規(guī)范土地市場運(yùn)行的基本制度。二是建立了科學(xué)的土地儲備供應(yīng)機(jī)制和土地資產(chǎn)管理新模式。對建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理,政府高度壟斷土地一級市場、堅(jiān)持城鄉(xiāng)土地高度集中統(tǒng)一管理,所有土地收購、儲備、供應(yīng)必須依法由縣國土行政部門代表政府實(shí)施,任何單位和個(gè)人不得擅自征地、供地。從而真正形成“一個(gè)口子進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭出水”的土地供應(yīng)機(jī)制和土地資產(chǎn)管理新模式,科學(xué)制定了土地利用年度計(jì)劃,控制土地供應(yīng)總量,達(dá)到土地供給與土地市場需求的基本平衡,土地供給略低于土地市場需求的最佳狀態(tài),防止“饑餓拍賣”。三是建立了土地交易中心,依法規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為。該縣建立了土地交易中心,承辦經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的公開交易事項(xiàng),自2001年4月30日起,尤其是20**年7月1日后,該縣推行了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,在招標(biāo)拍賣掛牌前,縣國土資源部門必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓和入市情況向監(jiān)察局告知,由監(jiān)察局派員參與每宗土地公開出讓的監(jiān)督,在公開出讓前20日在市級媒體公告信息,增強(qiáng)土地交易的透明度,按照公開公平公正的市場經(jīng)濟(jì)原則,發(fā)揮市場手段優(yōu)化土地資源的配置,充分顯現(xiàn)土地資產(chǎn)的價(jià)值。20**年7月1日至今,共向社會招標(biāo)拍賣掛牌出讓經(jīng)營性土地11宗計(jì)191.83畝,土地出讓收入5**3.18萬元,僅縣劇院、文化館及圖書館宗地公開拍賣,就比起拍價(jià)高出310萬元成交,縣水電局宗地則更是較起拍價(jià)高出600萬元。

三、加強(qiáng)監(jiān)督檢查,嚴(yán)肅查處土地領(lǐng)域的違法違紀(jì)行為。20**年該縣以全國治理整頓土地市場秩序?yàn)槠鯔C(jī)和動力,加大了對土地市場的監(jiān)督檢查力度,重點(diǎn)對經(jīng)營性土地使用權(quán)不按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓,對在經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛中弄虛作假、以及領(lǐng)導(dǎo)干部干預(yù)和插手土地使用權(quán)招拍掛出讓等違紀(jì)違法行為,進(jìn)行了認(rèn)真檢查,嚴(yán)肅查處了兩起土地違紀(jì)案件,即龍岡鄉(xiāng)人大副主席(正科級)邱某利用職權(quán)侵占國有土地少交土地出讓款案和藤田供銷社原主任黃某違反經(jīng)營性土地出讓規(guī)定,組織非法出讓國有土地使用權(quán)案,追繳違紀(jì)款18萬余元。對2宗協(xié)議出讓的經(jīng)營性用地進(jìn)行了糾正處理,收回供地121.5畝,并追究了有關(guān)人員的責(zé)任。通過監(jiān)督檢查,嚴(yán)肅紀(jì)律,進(jìn)一步確保了經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓的規(guī)范、有序進(jìn)行,促進(jìn)了全縣土地市場的健康發(fā)展。(永紀(jì)執(zhí))

第5篇

【關(guān)鍵詞】城市 郊鄉(xiāng) 房屋 產(chǎn)權(quán)登記 法律探索

一、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋發(fā)證的由來和法律現(xiàn)狀

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,城區(qū)面積的日益拓展,一些城市郊鄉(xiāng)村組整體納入城市規(guī)劃。正如某著名境外學(xué)者所講的那樣,“整個(gè)就象是一個(gè)大工地”,城市建設(shè)用地的規(guī)模擴(kuò)展大幅度地介入了城市郊區(qū)集體所有制的土地,這就形成了這種局面:城市土地存在兩種所有制類型,一種是國有制土地,另一種是“在城市中生活,身份是農(nóng)民”的人群占有的集體所有制土地。并且伴隨著城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張,后者有加速擴(kuò)大的趨勢。這樣,與這些“城市農(nóng)民”生活緊密相關(guān),甚至是作為他們最重要的生活依靠的自有住房如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù),是否應(yīng)該進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù),就成為城市房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)面臨的一個(gè)無法回避的重要法律課題。

我國《憲法》第十條規(guī)定:城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。我國《土地管理法》第八條規(guī)定:城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。第十條規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定:“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易,實(shí)施房地產(chǎn)管理,應(yīng)當(dāng)遵守本法。”明確指出了該法調(diào)整的范圍即城市國有土地上的房地產(chǎn)法律關(guān)系。

建設(shè)部1997年10月27日了第57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》,第二條規(guī)定:本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第四十條規(guī)定:在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記,參照本辦法執(zhí)行。也非常明確地指出了該辦法的適用范圍。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速,建設(shè)部于2001年8月15日對《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》作了修改并以第99號令形式重新。其中第二條規(guī)定:本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。第三十九條規(guī)定:本辦法第二條規(guī)定范圍外的房屋權(quán)屬登記,參照本辦法執(zhí)行。這就給城市郊鄉(xiāng)集體土地上的房屋權(quán)屬登記在法律方面提供了可能性。

以上是我國現(xiàn)有的關(guān)于土地權(quán)屬問題的基本法律規(guī)定,

二、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律特點(diǎn):

和城市國有土地上房屋相比,城市集體土地上房屋有以下特點(diǎn):(一)建筑密度大。在城市建設(shè)房屋有規(guī)定的間距要求,建設(shè)單位為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性,就會把房屋建得比較高,因而也就有了一定的造型,有了一定的配套,有了一定的外立面設(shè)計(jì)。在農(nóng)村建設(shè)房屋沒有規(guī)定的間距要求,建造人為了保持經(jīng)濟(jì)上的合理性,就會房挨房、門對門,盡量先把地皮占滿,因而也就沒有了造型,沒有了配套,沒有了外立面。其典型形式是,建筑密度很大,容積率卻并不是很大。(二)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低。城市房屋建設(shè)要遵守國家既定的建筑設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),參與各方分工很細(xì),出現(xiàn)質(zhì)量問題要按規(guī)定追究責(zé)任。農(nóng)村房屋建設(shè)一般并不按照國家規(guī)定的施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,許多房屋甚至連設(shè)計(jì)圖紙都沒有。施工方完全按照建房人的要求并結(jié)合自己的施工經(jīng)驗(yàn)組織建設(shè),出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)責(zé)任很難分清,甚至連責(zé)任主體都很難找到。更有甚者,所有人一旦發(fā)現(xiàn)房屋容易出租,不經(jīng)過任何論證就叫人在房頂上再加一層或兩層。這樣的一種建設(shè)狀態(tài)必然使房屋的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)很低,上水、下水、通風(fēng)、采光、電力荷載、采暖等都成問題,消防、社區(qū)配套等更無從談起。(三)游走于合法和非法的邊緣狀態(tài)。

我國房屋建設(shè)管理的現(xiàn)實(shí)狀況是,城市截然不同于農(nóng)村,在城市建設(shè)房屋有非常復(fù)雜的程序,要蓋幾十個(gè)甚至上百個(gè)章,但是在農(nóng)村非常簡單,取得宅基地以后,幾乎是可以隨心所欲地蓋。但是由于農(nóng)村的土地總的來說比較便宜,而且人皆有愛美之心,村民們一般也愿意把自己的房屋蓋得不太出格,與鄰里間保持某種程度的協(xié)調(diào)。這是遠(yuǎn)郊農(nóng)民的一種普遍心態(tài),但是對于“城市農(nóng)民”和近郊農(nóng)民來說,講究美麗和協(xié)調(diào)是要損失鈔票的,他就不愿意了,他就會隨心所欲地以擴(kuò)大房屋建筑面積為唯一目的來建造或改建房屋。按照農(nóng)村房屋建設(shè)的現(xiàn)狀來,他并不違法,至多只是違反了村里的鄉(xiāng)規(guī)民約,其他的村民也都會這么看,也都會這么干。但是按照城市房屋建設(shè)的要求來分析,這是徹頭徹尾的違章建筑。在城市建設(shè)房屋連一個(gè)章都不蓋怎么行。問題難就難在所有的“城市農(nóng)民”都認(rèn)為在自家的宅基地上建房子,愛怎么建就怎么建,而且所有的“城市農(nóng)民”都可以從這種“共識”中獲益,加之“冰凍三尺,非一日之寒”,這種“共識”已經(jīng)存在了這么久,現(xiàn)在城市建筑管理和規(guī)劃管理部門要著手管理這件事已是無從下手。換句話說,如果把這些房屋按所有制關(guān)系定性為農(nóng)村房屋,大體可以說它是有瑕疵的,但仍是合法的;如果把這些房屋界定為城市房屋,則可以肯定它是違章建筑,是非法的。難就難在人們?nèi)狈⑺_定為任何一種的強(qiáng)有力的依據(jù)和勇氣。

總之,農(nóng)村的建房管理狀態(tài)比較松散、寬泛,這是和農(nóng)村的土地價(jià)值狀況相適應(yīng)的。城市土地價(jià)值比較昂貴,它是和城市比較嚴(yán)格的規(guī)劃管理和建筑管理狀況相適應(yīng)的。“城市農(nóng)民”在城市建設(shè)房屋,卻運(yùn)用農(nóng)村比較松散、寬泛的建房管理規(guī)定來蓄意放大自己的自主權(quán),并形成了一個(gè)大一統(tǒng)的既得利益群體。

三、城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記亟待立法

在城市國有土地上實(shí)施房屋發(fā)證沒有任何法律困難,正象前文描述的那樣,1980年以前,對城市國有土地上的房屋發(fā)證和對城市房屋發(fā)證是同一個(gè)概念。為什么要偏偏對城市房屋發(fā)證而不對農(nóng)村房屋發(fā)證的原因,正是因?yàn)槌鞘蟹课輧r(jià)值量大,產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不比農(nóng)村。從這個(gè)意義上說,房屋發(fā)證機(jī)關(guān)就是要對那些價(jià)值量大的房屋發(fā)放房產(chǎn)證。這樣,隨著城市規(guī)模的擴(kuò)展,原先處于郊區(qū)集體土地上的房屋已經(jīng)被包含在城市范圍內(nèi)時(shí),經(jīng)濟(jì)和發(fā)展必然促使人們和探討城市集體土地上房屋的產(chǎn)權(quán)證發(fā)放問題。理由很簡單,人們最終是要對價(jià)值量大、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性不高的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記保護(hù),而并不在意它是建在國有土地上還是集體土地上。這樣人們就在既有的政策環(huán)境和社會環(huán)境下尋找實(shí)現(xiàn)城市集體所有制土地上房屋登記發(fā)證的各種理由。

(一)保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益的需要。農(nóng)民的法律意識逐漸增強(qiáng),他們省吃儉用建設(shè)房屋很不容易,房屋既是他們不可缺少的生活資料,也是他們擁有的價(jià)值量最大的私有財(cái)產(chǎn),希望通過法律加強(qiáng)和保護(hù)自己的合法權(quán)益,以便代代相傳,不受侵犯。

(二)城市房屋統(tǒng)一管理的需要。城市房屋都應(yīng)該統(tǒng)一發(fā)證,只有這樣做才是公平,才有利于城市管理。城市集體土地上的房屋也處于城市之中,因而也是城市房屋,是城市房屋就應(yīng)該發(fā)證。

(三)已經(jīng)具備了一定的政策基礎(chǔ)。具體有兩點(diǎn):一是國務(wù)院頒發(fā)的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定,“縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門,應(yīng)加強(qiáng)對村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理,依法保護(hù)房屋所有人對房屋的所有權(quán),具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”其中的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理包括房屋發(fā)證的內(nèi)容,因而這一條可以做為登記機(jī)關(guān)開展城市集體土地上房屋登記發(fā)證的政策依據(jù)。另外:建設(shè)部修訂的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條規(guī)定:“本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。”附則里有一條規(guī)定,“本辦法第二條規(guī)定以外的房屋權(quán)屬登記,參照本辦法執(zhí)行。”這就給城市集體土地上房屋發(fā)證問題留下了一個(gè)口子,即可以參照城市國有土地上的房屋發(fā)證來執(zhí)行。

(四)可以控制城市集體土地上的房屋建設(shè)規(guī)模,緩解拆遷改造的難度。拆遷成本大是城市改建的“攔路虎”,認(rèn)為通過房屋發(fā)證就可確認(rèn)哪些是合法的房屋,哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆遷時(shí)就可以不補(bǔ)償或降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),從而降低拆遷成本。

四、實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)的操作模式

這幾年各地也都試點(diǎn)性的開展了城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋的發(fā)證工作,在一些地方還取得了一定成果。其操作模式,有以下三種類型:

(一)在縣域范圍內(nèi)開展,主要是在縣城開展。凡是在這個(gè)范圍內(nèi)開展這項(xiàng)工作的,都有一定的淵源,相關(guān)部門之間已經(jīng)形成了一些相互監(jiān)督制約的關(guān)系,就是這種監(jiān)督制約關(guān)系的書面憑證資料形成了房屋產(chǎn)權(quán)登記的要件。但是深究起來,其中不乏當(dāng)?shù)亍巴琳摺钡暮圹E,經(jīng)不起國家政策方面的認(rèn)真推敲,基本沒有推廣價(jià)值。

(二)以房屋管理部門的名義在城市范圍內(nèi)開展工作。這種做法往往具有試點(diǎn)性、探索性的特點(diǎn)。普遍是找一些基礎(chǔ)較好的,有一定代表性的地區(qū)做試驗(yàn),與當(dāng)?shù)貐^(qū)級政府合作,爭取他們的理解和支持。操作風(fēng)險(xiǎn)比較小。從實(shí)踐來看,暴露出的也不少,核心是要件難確定或沒有要件,審核標(biāo)準(zhǔn)難以把握,突擊建房難制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在規(guī)定范圍內(nèi)開展工作。這個(gè)階段一般是作為對試點(diǎn)階段表示認(rèn)可的情況下才可能出現(xiàn)的,說明在申請要件和審核原則方面卻已有了一個(gè)可操作性的標(biāo)準(zhǔn)。至此,也就完成了由試驗(yàn)階段走向全面展開階段的一個(gè)完整的法定程序,按說這時(shí)開展這項(xiàng)工作應(yīng)該不會再有什么問題。但是我們了解到,在有些城市,即使到了這個(gè)階段也仍然被迫停了下來,充分說明目前情況下開展這項(xiàng)工作難度很大。

五、存在的問題

總結(jié)城市集體土地上房屋發(fā)證工作的各種困難,可概括為以下幾個(gè)方面:

(一)申請要件難確定。土地證是一個(gè)必收要件,但是目前在城市集體土地上建設(shè)房屋跟在遠(yuǎn)郊集體土地上建設(shè)房屋一樣,處于失管漏管狀態(tài),無法確定滿滿一地房屋哪一部分是合法,哪一部分是非法。而且按照目前的規(guī)定,登記機(jī)關(guān)對所發(fā)產(chǎn)權(quán)證的合法性還要承擔(dān)法庭舉證的責(zé)任。

(二)審批標(biāo)準(zhǔn)難確定。由于房屋利用價(jià)值頗高,受利益趨使,城市集體土地上的房屋建設(shè)密度很高,建筑容積率也不低。為了在這種情況下開展工作,按照分門別類的常用工作方法,試點(diǎn)城市在具體操作中都規(guī)定了內(nèi)部掌握政策界限。但是這個(gè)界線,只能是粗線條的,而且是不可能保密的,這就使得各產(chǎn)權(quán)人會根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)狀況,盡可能把擬登記房屋增建到使其面積達(dá)到政策上限的地步,造成夜以繼日瘋狂建房的可笑局面,了安定,脫離了政策初衷。

(三)歷史遺留問題難處理。由于以前城市管理工作中的疏忽,許多集體土地上的房屋事實(shí)上已經(jīng)以較低的價(jià)格進(jìn)入市場,買房者多為低收入的城市居民。這些居民往往也都是弱勢群體,進(jìn)行城市集體土地上房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作必然要面臨對他們所占用房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)問題,按政策確認(rèn)其為非法買賣,則將其逼上困難的境地;確認(rèn)其合法又沒有政策支持,即使要補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)也是難上加難。

(四)“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)難掌握。《土地管理法》第六十二條規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但是由于農(nóng)民家庭分戶有一定的靈活活性,這一政策便有了很大的規(guī)避空間,很難在實(shí)踐中得到貫徹落實(shí)。

(五)登記收費(fèi)難。收費(fèi)困難,工作必然難以開展。

六、法律建議

(一)盡快出臺有關(guān)城市郊鄉(xiāng)集體土地上房屋權(quán)屬登記的法律法規(guī),為發(fā)放集體土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證提供法律依據(jù)。

(二)在農(nóng)村轉(zhuǎn)戶(農(nóng)轉(zhuǎn)非)地區(qū)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)戶以后國有土地上房屋產(chǎn)權(quán)證。

(三)緊緊跟隨城市內(nèi)部存在集體土地的地區(qū)拆遷改造和城中村改造的步伐,及時(shí)處理好已改造地區(qū)的房產(chǎn)證發(fā)證工作。

以上第一條建議是針對集體土地上房屋發(fā)證問題的治本之策,第二、第三條建議的著眼點(diǎn)在于及時(shí)縮小城市集體土地的范圍和數(shù)量。 :

1、《中華人民共和國憲法》

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,1995年1月1日施行

3、《中華人民共和國土地管理法》,1999年1月1日施行

第6篇

出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)模鴦潛芡恋厥褂脵?quán)的取得具有無償性。③這是長期以來的通說,筆者尚未發(fā)現(xiàn)有人對此提出異議。但是,這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。

首先,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定:土地使用權(quán)劃撥,是指縣級以上人民政府批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的最權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義,取得劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上分為兩種情況:一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后,國家將土地交付其使用;另一種情況是國家將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用人。對第一種情況而言,劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說是無償?shù)摹?/p>

其次,在現(xiàn)實(shí)中,絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補(bǔ)償、安置費(fèi)用后才取得劃撥土地使用權(quán),無償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來越少。例如根據(jù)廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區(qū)劃撥建設(shè)用地拆遷房屋動遷工作管理規(guī)定》,劃撥建設(shè)用地拆遷房屋,由建設(shè)單位(用地單位)負(fù)責(zé)搬遷、安置、補(bǔ)償。根據(jù)該規(guī)定,在廣州市區(qū)取得劃撥用地使用權(quán)都必須支付土地開發(fā)成本。

最后,通過比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用,可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據(jù)財(cái)政部《國有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算暫行辦法》第六條的規(guī)定,土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。土地開發(fā)費(fèi)用就是由對原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置費(fèi)用構(gòu)成;業(yè)務(wù)費(fèi)用即進(jìn)行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出,主要包括勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)等;土地凈收益就是政府通過土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過協(xié)商或市場競價(jià)確定,不同的地塊土地開發(fā)費(fèi)用在出讓金中所占的比重有較大的差別,如果地段較差(比如偏遠(yuǎn)的郊區(qū))或土地開發(fā)費(fèi)用很高(比如舊城改造項(xiàng)目),出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費(fèi)用。在這種情況下,以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用相差無幾。

有學(xué)者認(rèn)為,即使劃撥土地使用權(quán)人支付了征地補(bǔ)償費(fèi)用(土地開發(fā)費(fèi)用),該費(fèi)用也不屬于土地使用權(quán)出讓金范疇,因而劃撥土地使用權(quán)仍然屬于無償取得。④但該種觀點(diǎn)回避了土地使用者支付的土地開發(fā)費(fèi)用到底屬于什么范疇這一最核心的問題,因而難以令人信服。對于劃撥土地使用者支付的土地開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì),本文將在后面加以分析。

之所以長期存在“劃撥土地是無償取得的”這種認(rèn)識,筆者分析主要有兩方面的原因:一方面是在改革開放之前,確實(shí)存在大量無償提供劃撥土地的情況;另一方面是長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在人們頭腦中形成的思維定式,認(rèn)為在國家、個(gè)體之間,總是國家利益高于一切,而漠視個(gè)體(用地單位)的利益。造成的后果是:國家無償收回土地變得順理成章,而土地使用人在支付了巨額的土地開發(fā)費(fèi)用后,自身的權(quán)利卻難以得到保障。

二、破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)?

最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》明確規(guī)定,“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),在企業(yè)破產(chǎn)時(shí),有關(guān)人民政府可以予以收回,并依法處置”。

筆者認(rèn)為,最高法院這一規(guī)定于法無據(jù),并且嚴(yán)重侵害了破產(chǎn)企業(yè)和債權(quán)人的利益,理由如下:

1、最高院在上述批復(fù)中指出,做出這一規(guī)定的法律依據(jù)是《土地管理法》第五十八條第一款第(四)項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定。《土地管理法》第五十八條第一款第(四)項(xiàng)的適用條件是“因單位撤銷、遷移等原因”,雖然這是一個(gè)有“等”字,但根據(jù)法律解釋的一般原理,“等”字所包含的未列明事項(xiàng)應(yīng)與列明的事項(xiàng)在性質(zhì)上相同或接近,而“破產(chǎn)”與“撤銷、遷移”性質(zhì)完全不同,因此,對企業(yè)破產(chǎn)似乎難以適用該條法律;《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的適用條件是“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者”,通過前面的分析可知,很多劃撥土地使用者是支付了土地開發(fā)費(fèi)用的,最高法院對此不加區(qū)分,任意擴(kuò)大了適用范圍,屬于適用法律不當(dāng)。

2、如果企業(yè)支付了土地開發(fā)費(fèi)用,那么該筆支出應(yīng)作為企業(yè)的投資,如果政府無償收回土地,實(shí)質(zhì)上等于沒收了企業(yè)的這部分投資。政府收回土地后將其重新出讓,收取的土地出讓金中包含了企業(yè)支付的土地開發(fā)費(fèi)用,政府對此將構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

這里需要澄清的核心問題是:劃撥土地使用人支付土地開發(fā)費(fèi)用這一行為的法律性質(zhì)到底是什么?筆者認(rèn)為這一行為并非支付地租(與出讓的根本區(qū)別),而只是取得劃撥土地使有權(quán)的前置條件。土地使用人支付的土地開發(fā)費(fèi)用將凝固在土地使有權(quán)這一無形資產(chǎn)的價(jià)值之中,其所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移到土地所有人(國家),按照“誰投資,誰享有”的原則,土地使用人對凝固在土地使有權(quán)中的這部分價(jià)值應(yīng)享有所有權(quán)。

3、企業(yè)以其全部資產(chǎn)作為其對外債務(wù)的擔(dān)保,企業(yè)支付的凝固在土地使有權(quán)價(jià)值之中的土地開發(fā)費(fèi)用也應(yīng)是其全部資產(chǎn)的組成部分,如果政府無償收回土地,那么等于沒收了企業(yè)的部分資產(chǎn),這必然會使企業(yè)的擔(dān)保資產(chǎn)減少,從而侵害了債務(wù)人的利益。

綜上所述,最高法院的上述規(guī)定既不合法,也不合理。筆者認(rèn)為,政府可以收回破產(chǎn)企業(yè)的國有劃撥土地使用權(quán),但應(yīng)退還企業(yè)支付的土地開發(fā)成費(fèi)用,并將其作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

三、抵押權(quán)人對劃撥土地使用權(quán)行使抵押權(quán)時(shí)是否可以折價(jià)受讓抵押物?

[案例]國有企業(yè)甲與乙公司素有經(jīng)濟(jì)往來,甲累計(jì)拖欠乙貨款人民幣400萬元。2002年8月雙方簽訂了《還款協(xié)議》,約定甲于2003年1月之前還清乙全部欠款,同時(shí)約定將產(chǎn)權(quán)屬于甲的三棟宿舍樓抵押給乙,作為履行還款協(xié)議的擔(dān)保。協(xié)議簽訂后,雙方到房地產(chǎn)登記部門辦理了抵押登記。至2003年2月,由于甲未能按《還款協(xié)議》履行還款義務(wù),乙遂至法院。開庭后,經(jīng)法院調(diào)解,雙方同意將抵押物作價(jià)人民幣400萬元抵償拖欠的貸款。最后法院按照雙方協(xié)商結(jié)果以調(diào)解書的形成結(jié)案。

筆者認(rèn)為,法院對本案的處理存在不妥之處:甲、乙雙方不能自行將抵押物折價(jià)低償債務(wù),法院應(yīng)組織對抵押物進(jìn)行拍賣,乙只能以拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。理由如下:

1、相對于出讓土地而言,國家(土地所有人)對劃撥土地享有更多的權(quán)利。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條列》第四十五條的規(guī)定,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,并且受讓方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。出讓金通常是按房地產(chǎn)成交價(jià)的一定比例收取。例如《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)(劃撥部分)補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》第三條第二項(xiàng)規(guī)定:“隨地面附著物(房層、設(shè)施等)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,按總成交額減支地面附著物重置折扣價(jià)、原征地費(fèi)用、應(yīng)繳納稅費(fèi)后的剩余部分,以50—55%補(bǔ)交抵交出讓金”。因此國家收取土地出讓金的多少取決于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格,如果允許當(dāng)事人自行協(xié)商定價(jià),則存在暗箱操作的空間,國家的收益難以得到保證。

轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)涉及到土地的出讓,這一行為不僅涉及到轉(zhuǎn)讓方與受讓方,而且涉及到土地出讓人(國家)。就法律適用而言,這一行為不僅應(yīng)適用有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī),而且同時(shí)應(yīng)符合有關(guān)土地出讓的規(guī)定。按照國土資源部2002年5月9日頒布,自2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的精神,⑤本案也不能通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

2、《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定:“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣,變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”。根據(jù)該條規(guī)定,抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式既可以是將抵押物折價(jià)抵償債務(wù),也可以是以拍賣、變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。但是,就房地產(chǎn)抵押而言,《擔(dān)保法》是普通法,《城市房地產(chǎn)管理法》是特別法,按照法律適用的一般原則,本案應(yīng)優(yōu)先適用相關(guān)特別法的規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”,第五十條規(guī)定:“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。顯然,《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式只有一種:拍賣抵押物后優(yōu)先受償。法律作出這種特別規(guī)定的合理性在于:在現(xiàn)實(shí)生活中,房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)、生活資料,對抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行公開拍賣,有利于公正地確定房地產(chǎn)的價(jià)值,從而有利于保護(hù)各方當(dāng)事人的利益,有利于社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。

3、此外,甲屬于國有企業(yè),其資產(chǎn)屬于國有資產(chǎn),甲將上述抵押物抵償給乙的行為,屬于國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國務(wù)院《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第三條的規(guī)定:“在轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)對資產(chǎn)進(jìn)行評估”。該規(guī)定的立法目的在于杜絕暗箱操作,防止國有資產(chǎn)流失,保護(hù)國家利益。因此,從這個(gè)角度而言,由于未按規(guī)定進(jìn)行評估,本案甲、乙雙方的低償行為也是無效的。

結(jié)束語:我國在確立土地出讓制度后仍保留土地劃撥制度的目的在于減少投資公益事業(yè)的成本,從而促進(jìn)公益事業(yè)的發(fā)展。以往公益事業(yè)都是由國家投資,而目前投資主體呈現(xiàn)多元化,特別是越來越多的民營企業(yè)加入到公益事業(yè)的建設(shè)中。因此在法律上對劃撥土地使用權(quán)的有關(guān)問題予以關(guān)注,對保護(hù)投資者的利益,促進(jìn)公益事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展意義重大。所以,在處理劃撥土地使用權(quán)問題上,既要保護(hù)土地使用權(quán)人利益,又要同時(shí)兼顧土地所有權(quán)人的利益。

注:①高富平、黃武雙合著《房地產(chǎn)法新論》,中國法制出版社2002年10月第2版,第118頁。

②參見《中華人民共和國土地管理法》第五十四條,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條。

③王小莉主編《土地法》,法律出版社2003年4月第1版,第162頁;高富平、黃武雙合著《房地產(chǎn)法新論》,中國法制出版社2002年10月第2版,第118頁。

第7篇

地址:_______________________________

法定代表人:_________________________

職務(wù):_______________________________

受讓方:_____________________________

地址:_______________________________

法定代表人:_________________________

職務(wù):_______________________________

根據(jù)《中華人民和共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《重慶市土地管理規(guī)定》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t,依法訂立本合同。

第一條 出讓方同意將位于_________________,面積_________平方米(以交地面積為準(zhǔn))的國有土地招標(biāo)出讓給受讓方作為商業(yè)、住宅用地,出讓年限商業(yè)40年、住宅50年。其出讓年限從簽訂正式合同之日起算。

建設(shè)用地位置與四至范圍以用地紅線藍(lán)圖為準(zhǔn)。

地下資源,埋藏物和市政公用設(shè)施屬國家所有,均不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。地下空間的深度開發(fā)應(yīng)遵循國家的有關(guān)規(guī)定。

第二條 受讓方必須按規(guī)劃管理部門確定該地塊的設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)。

第三條 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為

(1)用地性質(zhì):_________

(2)建筑容積率:≤_________

(3)建筑密度:≤_________

(4)建設(shè)規(guī)模:_________平方米

(5)綠地比:≥_________

受讓方應(yīng)在工程設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后15日內(nèi)向出讓方報(bào)送三套工程設(shè)計(jì)圖紙備查。

第四條 該出讓地塊中標(biāo)土地出讓綜合價(jià)金:_______萬元人民幣(大寫:_________萬元人民幣),其中:土地出讓金:_______萬元人民幣(大寫:_________萬元人民幣),地塊土地成本:_________萬元人民幣(大寫:_________萬元人民幣),該地塊涉及土地成本之中由應(yīng)分?jǐn)偟囊?guī)定地塊控制性詳規(guī)設(shè)計(jì)費(fèi)以及地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃費(fèi)為:_________元,由市國土資源和房屋管理局收取。雙方在簽訂合同的當(dāng)日內(nèi),受讓方應(yīng)支付出讓綜合價(jià)金總額的10%,即:_________萬元,作為擔(dān)保履行合同的定金。受讓方履行合同時(shí),定金抵作綜合價(jià)金;受讓方不履行合同時(shí),定金不予退還,出讓方不履行合同時(shí),應(yīng)當(dāng)返還定金。

除定金的剩余部分出讓綜合價(jià)金:_________萬元,受讓方同意在簽定正式合同的當(dāng)日內(nèi)付清。

第五條 受讓方應(yīng)在安置方案批準(zhǔn)后3個(gè)月內(nèi)付清征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用,且受讓方按合同約定交清土地出讓綜合價(jià)金后,應(yīng)在30日內(nèi)向土地行政主管部門提出交地申請,出讓方及當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)依據(jù)用地紅線圖驗(yàn)明紅線標(biāo)示坐標(biāo)的拐點(diǎn)界樁,向受讓方移交土地,核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》,并簽訂交地備忘錄。因特殊原因不能實(shí)施交地的,經(jīng)向受讓方通報(bào)后,交地時(shí)限可以相應(yīng)推延。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)時(shí),受讓方有權(quán)解除合同,并可請求違約賠償。

出讓地塊范圍內(nèi)的拆遷安置補(bǔ)償由受讓方按有關(guān)規(guī)定辦理。

第六條 受讓方可在交地并全部交清土地出讓金后30天內(nèi)向土地行政主管部門申辦領(lǐng)取《國有土地使用證》。

第七條 受讓方應(yīng)在______年_____月底前動工建設(shè),并于______年______月底前竣工。不能按期開工建設(shè)的應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請,但延建時(shí)間最長不得超過一年。超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工的,出讓方向受讓方征收土地使用權(quán)出讓金總額20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動工開發(fā)的,出讓方無償收回土地使用權(quán)。延期竣工180日內(nèi)的,受讓方應(yīng)向出讓方支付出讓金總額5%的違約金;延期竣工超過180日的,出讓方有權(quán)收回土地使用權(quán),解除出讓合同,注銷《國有土地使用證》。

第八條 受讓方受讓本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán),在投入計(jì)劃總投資額25%以上后,依有關(guān)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動,但必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的土地行政主管部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)登記等有關(guān)手續(xù)。

第九條 受讓方在建筑工程竣工驗(yàn)收后的60日內(nèi),應(yīng)依照規(guī)定到所在區(qū)縣(自治縣、市)土地行政主管部門辦理國有土地使用權(quán)變更登記手續(xù)或換取國有土地使用權(quán)證。

第十條 受讓方在出讓合同規(guī)定的年限內(nèi)需要改變土地用途和建設(shè)規(guī)模等約定的,必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政管理部門的同意,在簽訂修改方案批準(zhǔn)后30日內(nèi)必須向出讓方提出申請,簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。逾期不申請者,土地行政主管部門可以依照有關(guān)規(guī)定有權(quán)作出處罰。

第十一條 受讓方依法以出讓方式取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限內(nèi),除出讓方依照本合同約定解除本合同外出讓方不得收回。但根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定情形,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)受讓方使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第十二條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,受讓方需要繼續(xù)使用本合同項(xiàng)下土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會利益需要收回該幅土地的,受讓方在同等條件下,有優(yōu)先受讓該地塊的權(quán)利。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

第十三條 由政府批準(zhǔn)的公用事業(yè)性各項(xiàng)管線等工程,受讓方應(yīng)允許在其受讓的土地范圍內(nèi)的規(guī)劃位置建造或通過。

第十四條 受讓方在用地紅線范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)和維修活動時(shí),依照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定,對周圍環(huán)境及設(shè)施有妥善保護(hù)的義務(wù)。

第十五條 任何一方對于因發(fā)生不可抗力且自身無過錯(cuò)造成延誤或不履行合同義務(wù)的,不負(fù)責(zé)任。但必須采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少造成的損失。

遇有不可抗力的一方,應(yīng)在48小時(shí)內(nèi)將事件的情況以書面形式通知另一方,并在事件發(fā)生后15日內(nèi),向另一方提交合同不履行或部分不履行以及需要延期履行的報(bào)告。

第十六條 在土地使用權(quán)出讓期限內(nèi),土地行政主管部門依法有權(quán)對出讓宗地的開發(fā)利用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等進(jìn)行年度監(jiān)督檢查,受讓方不得拒絕和阻撓。年度監(jiān)督檢查表作為本合同的附件。

第十七條 出讓方設(shè)置的交地界樁,受讓方應(yīng)妥善保護(hù),不得擅自改動,界樁遭受破壞或移動時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)告土地行政主管部門。

第十八條 由于一方的過錯(cuò),造成正式合同部分不能履行或不能完全履行的,由有過錯(cuò)的一方承擔(dān)違約責(zé)任;雙方都有過錯(cuò)的,根據(jù)實(shí)際情況,由雙方各自分別承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第十九條 凡由執(zhí)行正式合同所發(fā)生的爭議,雙方應(yīng)通過協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),出讓方可依法作出行政處理決定;受讓方對行政處理決定不服的,可依法申請復(fù)議,也可直接向人民法院起訴。在解決爭議期間,除爭議事項(xiàng)外,雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同中其他無爭議的內(nèi)容。

第二十條 本合同未盡事宜,從其法律、法規(guī)之規(guī)定,也可雙方約定。依本合同訂立的土地使用條件,作為本合同附件,與本合同具有同等法律效力。

第二十一條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決受中華人民共和國法律的保護(hù)和管轄。

第二十二條 本合同雙方法定代表人簽字后生效。

第二十三條 本合同采用漢字書寫,合同正本一式二份,雙方各執(zhí)一份;副本四份,與合同正本具有相同的法律效力。

第二十四條 本合同于______年_____月_____日在重慶市國土資源和房屋管理局簽訂。

出讓方(蓋章):____________受讓方(蓋章):_____________

法定代表人(簽字):________法定代表人(簽字):_________

電話:______________________電話:_______________________

郵政編碼:__________________郵政編碼:___________________

開戶銀行:__________________開戶銀行:___________________

戶名:______________________戶名:_______________________

帳號:______________________帳號:_______________________

第8篇

Abstract: In essence, the core of urban village reconstruction launches around the reconfiguration problem of the occupied land resources by the urban village.Whether or not the land allocation problem could be solved effectively in the reconstruction of the city village,which determines the success or failure of urban village reconstruction in the city. So it causes the extensive concern and research in academia.

關(guān)鍵詞: 城中村改造;土地;資源配置

Key words: the reconstruction of village in the city;land;resource allocation

中圖分類號:F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1006-4311(2013)25-0074-02

1 目前城中村改造中土地資源配置存在的問題

土地資源配置包括二層涵義,一是配置機(jī)制層面的內(nèi)容,二是土地資源利用在空間上的優(yōu)化組合。近些年,隨著城中村改造的大力推進(jìn),也暴露出很多問題。

1.1 “公共性”界定不明,土地征用混亂 在城中村改造中土地資源配置基本上是通過國家對集體土地進(jìn)行征用,然后出讓、轉(zhuǎn)讓這一形式。在我國由于欠缺對“公共目的”的界定,商業(yè)用途征用是最常見的形式,因此,征用權(quán)濫用的現(xiàn)象嚴(yán)重。

1.2 城中村用地粗放,土地利用效率低 從土地利用方式上看,城中村土地是典型的粗放型。我國城中村中有大量的閑置宅基地,還有不少長期處于閑置狀態(tài)或低效利用狀態(tài)的企事業(yè)單位的用地。由于這些閑置或低效利用的土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系較模糊,并且缺少相應(yīng)的制度指導(dǎo),而被長期擱置。

1.3 重平面擴(kuò)張,輕內(nèi)部挖潛 城市發(fā)展主要是注重平面擴(kuò)張、而不太注重內(nèi)部挖潛的發(fā)展模式,導(dǎo)致了城中村用地粗放、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差、土地功能欠缺等不合理的用地現(xiàn)象。

1.4 城中村中土地隱性市場大量存在

1.4.1 村集體自主經(jīng)營用地。指村集體經(jīng)濟(jì)組織在其用地上自由經(jīng)營,特點(diǎn)是從以自主服務(wù)為主的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向以城市服務(wù)為主的商業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)變,而且在不同地段,其企業(yè)經(jīng)營模式也不同,企業(yè)經(jīng)營收益也呈現(xiàn)下降趨勢。

1.4.2 純出租經(jīng)營用地。指村集體經(jīng)濟(jì)組織直接將土地租給企業(yè)單位經(jīng)營的土地,這種經(jīng)營方式在發(fā)展成熟的城中村中逐步不再采用。

1.4.3 村集體物業(yè)出租用地。指的是村集體經(jīng)濟(jì)組織在集體所有土地上,建設(shè)各種類型的物業(yè),再將物業(yè)出租給企業(yè)單位經(jīng)營的方式。

1.4.4 村民用地。經(jīng)營方式主要有自建商鋪經(jīng)營和出租宅基地房兩種。

2 我國城中村改造中土地資源配置不合理的原因

2.1 土地產(chǎn)權(quán)制度 我國在《民法通則》、《土地管理法》規(guī)定了農(nóng)村的土地(包括農(nóng)村宅基地)屬農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有,其成員可以有權(quán)使用宅基地。但在實(shí)際中并且沒有對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行明確界定。

2.2 原村集體企業(yè)用地制度 原有的村集體企業(yè)受血緣和地緣因素的制約從而影響資源的有效配置,但最根本的原因是村集體企業(yè)用地成本低,但村集體企業(yè)用地多數(shù)是無償或低價(jià),從而各村可以利用各自的土地辦廠。

2.3 土地收益分配制度 目前我國對于城中村集體土地收益分配制度的規(guī)定還沒有明確,只是各地根據(jù)各地情況的實(shí)行了按人均分成或人均股份等方式,這些方式雖一定程度上改善了城中村的社會福利,但也助長了村民的懶惰心,同時(shí)增加了我國城中村改造的難度,甚至出現(xiàn)了逆城市化現(xiàn)象。

2.4 土地利用管理制度 我國一直欠缺對農(nóng)村建設(shè)用地的管理制度,對于宅基地僅僅限制一戶一處或人均定額的控制方式,但缺少對限制宅基地以及流轉(zhuǎn)制定的規(guī)定;對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地缺少用地指標(biāo)以及用地布局的規(guī)定。而城中村用地具有集體和國有的雙重特點(diǎn),目前缺乏專門的管理規(guī)定,因此,造成了管理工作中認(rèn)為因素較多,這樣不但容易產(chǎn)生腐敗,還使得居民無所適從。

3 國際上常用的幾種城中村改造土地資源配置機(jī)制

3.1 土地征用 有關(guān)土地征用是指政府部門由于公共目的而強(qiáng)制取得土地,并給與一定補(bǔ)償?shù)男袨椋蔀楦鲊诔鞘谢校恋刭Y源配置首要選擇的類型。在城市化初期,是城鎮(zhèn)用地配置中普遍采用的方式。但是在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家,使用的卻越來越少。

3.2 規(guī)劃增值調(diào)整 增值的價(jià)格來源與規(guī)劃和配套設(shè)施的建設(shè),而不來源于土地的自然條件,因此,增值部應(yīng)都為土地所有者所有,而應(yīng)主要為政府所得。這種方式在不少國家和地區(qū)靈活利用,進(jìn)行城市化土地資源的配置。

3.3 土地整理 土地整理是為提高生產(chǎn)、生活條件,而進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)整與基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)的過程。與規(guī)劃增值調(diào)整相比,它將基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施以及居住用地考慮進(jìn)來由相關(guān)部門以及相應(yīng)的機(jī)制提供保障,德國就是利用這種方式進(jìn)行城市化土地資源配置的。

4 國際城市化進(jìn)程中土地資源配置對我國的啟示

根據(jù)以上的分析,以下幾個(gè)方面可為我國提供借鑒。

4.1 對土地征用的規(guī)范,嚴(yán)禁濫用土地征用權(quán)。首先要規(guī)定明確公共目的是行使土地征用權(quán)的唯一標(biāo)準(zhǔn);其次要嚴(yán)格規(guī)定征用的程序。

4.2 提升征地的標(biāo)準(zhǔn),降低農(nóng)村居民進(jìn)城“門檻”。國家應(yīng)當(dāng)使用市場價(jià)格確定土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

4.3 廣泛開展城中村用地整理。這是提高土地的利用效益的有利方式。

4.4 科學(xué)編制城鎮(zhèn)規(guī)劃,強(qiáng)化土地管理。各城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃應(yīng)兼顧社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益,保證各城鎮(zhèn)持續(xù)健康發(fā)展。

5 對于我國建立和完善城中村土地資源配置的建議

5.1 完善土地征用制度,創(chuàng)造集體和國有土地流轉(zhuǎn)的公平環(huán)境。對土地征用的嚴(yán)格規(guī)范,首先要明確公共目的是行使征用權(quán)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。其次,要嚴(yán)格征用程序,防止濫用土地征用權(quán)的現(xiàn)象。

5.2 建立和完善相關(guān)法制,規(guī)范土地市場的運(yùn)轉(zhuǎn) 我國目前在相關(guān)法規(guī)中不能保證集體土地產(chǎn)權(quán)的完整性,不利于對城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理。因此,必須加強(qiáng)這方面的法律建設(shè),以提供城鎮(zhèn)土地市場有效運(yùn)轉(zhuǎn)的法律保證。

5.3 完善土地管理基礎(chǔ)制度 土地市場運(yùn)行必須有一系列相應(yīng)的管理制度來保障,還應(yīng)建立可以有效實(shí)行的關(guān)于土地用途控制的相關(guān)配套制度,進(jìn)而在用地管理制度方面推行土地用途管制的制度。

5.4 加大土地整理力度 包括鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)用地、區(qū)域土地、農(nóng)村居民點(diǎn)用地整理。除了對農(nóng)村舊宅基地以及廢棄工礦用地的整理外,還包括對鎮(zhèn)區(qū)土地的整理。此外,還可以通過建立土地整理基金,利用市場統(tǒng)一管理各區(qū)域。

6 結(jié)語

總之,做好城中村的土資源的配置問題可以大大提高土地的利用效率。另外,做好非農(nóng)建設(shè)用地的合理流轉(zhuǎn),特別是做好城市國有土地的合理流轉(zhuǎn),利于提高城市土地的利用效率,改善用地的結(jié)構(gòu),較好實(shí)現(xiàn)節(jié)約用地、減少用地,并可以在一定程度上減少因非農(nóng)建設(shè)對耕地的需求,減少因耕地銳減對我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展造成的巨大壓力。

參考文獻(xiàn):

[1]申俊鵬.基于土地制度視角的城中村改造研究[D].河南大學(xué)碩士學(xué)位論文,2007.

[2]胡園.城中村土地資源配置研究—以武漢市洪山村為例[D].武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.

第9篇

6月13日,《人民網(wǎng)》和《中國經(jīng)濟(jì)周刊》同時(shí)報(bào)道,山東濟(jì)寧北湖景區(qū)濕地公園里秘密建造了一個(gè)名為北湖壹號俱樂部的高爾夫球場。據(jù)了解,該高爾夫球場從3年前就開始建設(shè),占地2000余畝,國際標(biāo)準(zhǔn)18洞,目前已經(jīng)建好了9洞,還有9洞正在建設(shè)中。此外,球場規(guī)劃的五星級酒店與會所已開始動工。下一步,高爾夫別墅項(xiàng)目也將啟動。

如此大規(guī)模占用原本就十分稀缺的土地資源,當(dāng)?shù)氐谋焙聟^(qū)管委會竟然表示“并不知情”,涉事的高爾夫球場負(fù)責(zé)人倒是故作鎮(zhèn)定地聲稱:“建設(shè)高爾夫球場是我們企業(yè)自己的行為,現(xiàn)在高爾夫球場的相關(guān)手續(xù)正在辦理當(dāng)中,確實(shí)有很多手續(xù)還沒有辦完”。

我們不禁要問:難道開發(fā)商想建高爾夫球場就可以擅自“圈地”修建嗎?為何國家三令五申暫停新建高爾夫球場的政策禁令在某些地方變成了一紙空文?為何最嚴(yán)格的土地管理制度在某些地方總是不能落地貫徹?

且不說早在2004年,國務(wù)院辦公廳就下發(fā)了《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》,其后我國針對高爾夫球場的禁令先后下發(fā)過十多個(gè);這些禁令明確規(guī)定,地方各級政府、國務(wù)院各部門一律不得批準(zhǔn)建設(shè)新的高爾夫球場項(xiàng)目。

單從土地管理方面來看,《土地管理法》第43條明文規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”。換言之,沒有土地管理部門的批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人都不得擅自占用土地搞項(xiàng)目建設(shè)。即使個(gè)別地區(qū)個(gè)別項(xiàng)目僥幸未批先建,也絕無可能長時(shí)間逃避土地管理部門的執(zhí)法處理。

近些年來,國土資源部每年都要搞一次覆蓋全國的土地衛(wèi)片執(zhí)法大檢查,據(jù)說已經(jīng)用現(xiàn)代技術(shù)手段在土地報(bào)批、供地、用地、違法違規(guī)用地查處等環(huán)節(jié)建立起了“天上看、地下查、網(wǎng)上管”的監(jiān)管系統(tǒng)。

我國的土地管理制度體系,堪稱世界上最為嚴(yán)格的。對于土地違法違規(guī)行為,有著明確的追究行政責(zé)任和刑事責(zé)任的規(guī)定。但一些地方在一些具體的土地執(zhí)法實(shí)踐中,確實(shí)存在地方保護(hù)主義、有法不依和執(zhí)法不嚴(yán)等問題。近年來,針對土地違法違規(guī)行為,土地管理部門多次通過衛(wèi)片執(zhí)法、“百日行動”、檢查督察問責(zé)等形式進(jìn)行查處,但其中大多數(shù)的處罰結(jié)果僅僅停留在黨紀(jì)、行政處罰上。土地違法違規(guī)行為責(zé)任追究的“尚方寶劍”,更多時(shí)候都處于一種高高舉起、輕輕落下的狀態(tài),這又反過來助長了土地違法違規(guī)行為的滋生蔓延。

俗話說“牛欄里關(guān)不住貓”,解剖上述土地管理法規(guī)制度執(zhí)行不到位、土地管理制度本身有漏洞是濟(jì)寧高爾夫球場得以“隱身建設(shè)”的根本原因。

因此,解決問題的關(guān)鍵在于筑牢土地管理的制度樊籬,才能關(guān)住像濟(jì)寧高爾夫球場這樣違法違規(guī)用地的“大貓小貓”,才能真正做到“十分珍惜、合理利用土地”,才能真正做到節(jié)約集約用地。

二、完善土地制度的幾點(diǎn)建議

筑牢土地管理的制度樊籬,首先是將現(xiàn)行土地管理法規(guī)制度執(zhí)行到位,在土地執(zhí)法上做到有法必依,執(zhí)法必嚴(yán),違法必究。在《土地管理法》沒有修改、廢止之前,現(xiàn)行土地法律制度還有效的情況下,土地管理的法律就必須得到尊重,土地管理的制度規(guī)定必須不折不扣地執(zhí)行。這是法治國家起碼的要求。

第10篇

第一條  (目的和依據(jù))

為了完善本市土地有償使用制度,規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《上海市實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。

第二條  (適用范圍)

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)的出讓。

第三條  (集體所有土地使用權(quán)出讓的限定)

集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后,方可以按本辦法的規(guī)定出讓土地使用權(quán)。

第四條  (土地使用權(quán)的限定)

土地使用權(quán)出讓期間,土地所有權(quán)仍屬于國有。

地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物、隱藏物等,不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。

第五條  (土地使用權(quán)受讓人的限定)

境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,除法律另有規(guī)定外,均可以按本辦法的規(guī)定,在本市以出讓方式取得土地使用權(quán),并進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。

第六條  (主管部門)

上海市房屋土地管理局主管本市土地使用權(quán)的出讓事務(wù)。

第七條  (出讓合同的簽訂)

土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。

出讓合同由上海市房屋土地管理局、浦東新區(qū)土地管理部門和縣土地管理部門(以下統(tǒng)稱出讓人)按規(guī)定的建設(shè)用地管理權(quán)限,與土地使用權(quán)受讓人(以下簡稱受讓人)簽訂。

第八條  (土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租)

受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),可以按出讓合同和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或者用于法律允許的其他經(jīng)濟(jì)活動。

出讓的土地使用權(quán)按前款規(guī)定發(fā)生轉(zhuǎn)讓的,轉(zhuǎn)讓的受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同,并遵守本辦法的規(guī)定。

第九條  (土地使用權(quán)的繼承)

以出讓方式取得土地使用權(quán)的自然人,其土地使用權(quán)在出讓年限內(nèi)可以繼承。

出讓的土地使用權(quán)依法繼承的,繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行出讓合同,并遵守本辦法的規(guī)定。

第二章  出讓土地使用權(quán)的范圍、方式和程序

第十條  (土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃要求)

土地使用權(quán)出讓,必須按本市土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。

第十一條  (應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地使用權(quán)出讓的范圍)

有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)通過出讓方式取得土地使用權(quán):

(一)商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房屋等項(xiàng)目使用的土地。

(二)土地使用者為境外的自然人、法人或者其他組織,但法律另有規(guī)定的除外。

(三)法律、法規(guī)、規(guī)章和市人民政府規(guī)定的其他情形。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),有前款所列情形之一的,應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同,并按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金(以下簡稱出讓金)后,取得土地使用權(quán)。

第十二條  (出讓合同的內(nèi)容和格式)

出讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:

(一)出讓和受讓的當(dāng)事人雙方。

(二)出讓地塊的座落、四至范圍和面積。

(三)出讓地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)。

(四)出讓年限。

(五)出讓金金額、支付方式和期限。

(六)拆除出讓地塊上原有建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)和完成期限。

(七)與出讓地塊相關(guān)的市政公用設(shè)施配套要求和費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任。

(八)出讓地塊的交付期限。

(九)項(xiàng)目建設(shè)的開工和完成期限。

(十)當(dāng)事人雙方在出讓年限屆滿時(shí)的權(quán)利和義務(wù)。

(十一)違約責(zé)任。

(十二)爭議的解決方式。

(十三)當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

出讓合同應(yīng)當(dāng)附有城市規(guī)劃管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃提供的出讓地塊的各項(xiàng)規(guī)劃要求和附圖。

出讓合同應(yīng)當(dāng)參照使用標(biāo)準(zhǔn)格式。出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式由上海市房屋土地管理局制訂。

第十三條  (土地使用權(quán)出讓的最高年限)

土地使用權(quán)出讓的最高年限按不同的用途確定:

(一)居住用地為70年。

(二)工業(yè)用地為50年。

(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年。

(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。

(五)綜合或其他用地為50年。

第十四條  (土地使用權(quán)出讓的方式)

土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式:

(一)協(xié)議。

(二)招標(biāo)。

(三)拍賣。

(四)市人民政府批準(zhǔn)的其他方式。

用于商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行,具體范圍由市人民政府另行規(guī)定。

第十五條  (有關(guān)資料的提供)

出讓人應(yīng)當(dāng)向有意受讓土地使用權(quán)者提供下列資料:

(一)出讓地塊的座落、四至范圍、面積,地形圖或地籍圖。

(二)項(xiàng)目建設(shè)的完成年限、必須投入的最低建筑費(fèi)用和發(fā)展面積的下限。

(三)規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項(xiàng)規(guī)劃要求。

(四)環(huán)境保護(hù)、園林綠化、衛(wèi)生防疫、交通和消防等要求。

(五)市政公用設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)計(jì)劃或者建設(shè)要求。

(六)出讓地塊的地面現(xiàn)狀。

(七)出讓的方式和年限。

(八)受讓人應(yīng)當(dāng)具備的資格。

(九)出讓金的支付方式和要求。

(十)出讓合同的標(biāo)準(zhǔn)格式。

(十一)有關(guān)土地使用權(quán)出讓方面的具體規(guī)定。

(十二)房地產(chǎn)買賣及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

(十三)其他有關(guān)資料。

第十六條  (協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的程序)

土地使用權(quán)通過協(xié)議方式出讓的,其程序?yàn)椋?/p>

(一)出讓人向有意受讓土地使用權(quán)者提供出讓地塊的有關(guān)資料。

(二)有意受讓土地使用權(quán)者獲得有關(guān)資料后,經(jīng)與出讓人協(xié)商一致,簽訂出讓合同,并支付定金。

第十七條  (招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的程序)

土地使用權(quán)通過招標(biāo)方式出讓的,其程序?yàn)椋?/p>

(一)出讓人根據(jù)出讓地塊的具體條件,公布或者向有意受讓土地使用權(quán)者發(fā)送招標(biāo)文件和有關(guān)資料。

(二)投標(biāo)者按招標(biāo)文件的要求,向出讓人支付保證金,并將投標(biāo)書密封后投入指定的標(biāo)箱。

(三)出讓人確定出讓地塊的底標(biāo),并將底標(biāo)密封后投入指定的標(biāo)箱。

(四)出讓人會同有關(guān)部門聘請專家組成評標(biāo)委員會,由評標(biāo)委員會確定評標(biāo)方式后,主持開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作。

(五)評標(biāo)委員會對有效標(biāo)書進(jìn)行評審,決定中標(biāo)者,但全部的有效標(biāo)書均未達(dá)到底標(biāo)要求的,出讓人可以終止招標(biāo)。

(六)評標(biāo)委員會簽發(fā)決標(biāo)書,并由出讓人向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知書。

(七)中標(biāo)者在規(guī)定期限內(nèi),持中標(biāo)通知書與出讓人簽訂出讓合同,并支付定金。

開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加,并出具公證書。

第十八條  (拍賣方式出讓土地使用權(quán)的程序)

土地使用權(quán)通過拍賣方式出讓的,其程序?yàn)椋?/p>

(一)出讓人委托的拍賣人在拍賣日7日前拍賣公告,明確拍賣的時(shí)間、地點(diǎn)、出讓地塊的有關(guān)情況、競買人的資格條件和應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)等事項(xiàng)。

(二)競買人按拍賣公告明確的時(shí)間、地點(diǎn)辦理入場登記手續(xù),并按規(guī)定支付保證金。

(三)拍賣人按拍賣公告明確的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣,并在拍賣前宣布拍賣規(guī)則和注意事項(xiàng);出讓地塊無保留價(jià)的,應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。

(四)通過公開競買,應(yīng)價(jià)最高的競買人獲得出讓地塊的土地使用權(quán),但最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到出讓地塊保留價(jià)的,拍賣人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

(五)買受人與拍賣人簽署成交確認(rèn)書后,持成交確認(rèn)書與出讓人簽訂出讓合同,并支付定金。

拍賣應(yīng)當(dāng)有本市的公證機(jī)關(guān)參加,并出具公證書。

第十九條  (定金、保證金和出讓金)

定金、保證金和出讓金應(yīng)當(dāng)按出讓人規(guī)定的幣種支付。

定金、保證金可以抵充出讓金。

對未中標(biāo)者和買受人以外的競買人已支付的定金、保證金,出讓人或者拍賣人應(yīng)當(dāng)予以退還。

第二十條  (出讓地塊原使用者土地使用權(quán)的收回)

按本辦法規(guī)定出讓土地使用權(quán)的,出讓地塊原使用者的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依照法律程序予以收回。

第二十一條  (受讓人土地使用權(quán)的登記)

出讓合同簽訂時(shí),出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除的,受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后,辦理土地使用權(quán)登記。

土地使用權(quán)連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出讓的,受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金后,辦理土地使用權(quán)登記。

出讓合同簽訂時(shí),出讓地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的,受讓人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記:

(一)出讓合同中約定由出讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的,應(yīng)當(dāng)在受讓人按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,出讓人按出讓合同規(guī)定交付出讓地塊后,由受讓人辦理土地使用權(quán)登記。

(二)出讓合同中約定由受讓人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的,受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,出讓人應(yīng)當(dāng)發(fā)給受讓人土地臨時(shí)使用證明,并由受讓人與出讓地塊所在地的區(qū)、縣人民政府或者其指定的單位簽訂委托拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合同;受讓人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后,辦理土地使用權(quán)登記。

第二十二條  (土地開發(fā)、利用和經(jīng)營的要求)

受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃要求、開發(fā)期限和條件進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。

受讓人在出讓地塊上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)當(dāng)按本市規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、房地產(chǎn)管理以及交通、環(huán)保、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、消防等城市管理的有關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)申請審批手續(xù)。

第二十三條  (土地使用金的繳納)

受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),應(yīng)當(dāng)按出讓地塊的面積,每年向土地管理部門繳納土地使用金,其標(biāo)準(zhǔn)為每平方米人民幣1元。

第二十四條  (規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的變更)

受讓人在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi),需改變出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求的,必須向出讓人和城市規(guī)劃管理部門提出申請。經(jīng)審核批準(zhǔn)的,受讓人應(yīng)當(dāng)與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補(bǔ)充合同,并相應(yīng)調(diào)整出讓金;不予批準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)由出讓人或者城市規(guī)劃管理部門書面通知受讓人。

第二十五條  (出讓地塊轉(zhuǎn)讓時(shí)的限定)

按出讓合同的約定,出讓地塊轉(zhuǎn)讓的受讓人必須是境內(nèi)自然人、法人或者其他組織的,需向境外自然人、法人或者其他組織轉(zhuǎn)讓出讓地塊或者出讓地塊上的房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓的受讓人與出讓人重新簽訂出讓合同或者簽訂補(bǔ)充合同,并相應(yīng)調(diào)整出讓金。

第二十六條  (出讓金和土地使用金的管理)

出讓金和土地使用金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定全部上繳財(cái)政,列入預(yù)算,專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

第三章  出讓土地使用權(quán)的收回

第二十七條  (出讓土地使用權(quán)的續(xù)期)

土地使用權(quán)出讓年限屆滿,受讓人需繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期;除根據(jù)社會公共利益需要收回土地使用權(quán)外,受讓人的續(xù)期申請應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同,并由受讓人按規(guī)定支付出讓金。

第二十八條  (出讓土地使用權(quán)期滿的收回)

土地使用權(quán)出讓年限屆滿,受讓人未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的,其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)無償收回。

土地使用權(quán)無償收回時(shí),其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物按出讓合同的約定處理。

第二十九條  (土地使用權(quán)的提前收回)

出讓年限未滿的土地使用權(quán)不提前收回,但在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,出讓的土地使用權(quán)可以依照法律程序提前收回。

第三十條  (提前收回土地使用權(quán)的程序)

提前收回土地使用權(quán)的,出讓人應(yīng)當(dāng)至遲于收回土地使用權(quán)之日前6個(gè)月,將出讓地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期等通知受讓人,并在出讓地塊的范圍內(nèi)公告。

第三十一條  (提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償)

提前收回土地使用權(quán)的,出讓人應(yīng)當(dāng)給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。

提前收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額,應(yīng)當(dāng)按出讓年限的余期、規(guī)劃用地性質(zhì)、出讓金以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等項(xiàng)內(nèi)容,由出讓人與受讓人協(xié)商確定,或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估后確定。

受讓人對補(bǔ)償金額的確定有異議的,可以向人民法院起訴,但土地使用權(quán)的收回仍可以按公告規(guī)定的日期執(zhí)行。

第三十二條  (土地使用權(quán)的交換)

提前收回土地使用權(quán)的,出讓人可以與受讓人協(xié)商一致后,將另一地塊的土地使用權(quán)與受讓人進(jìn)行交換。

交換土地使用權(quán)地塊的出讓金金額,由出讓人與受讓人協(xié)商確定,或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估后確定。

交換土地使用權(quán)的,出讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人重新簽訂出讓合同。

第四章  法律責(zé)任

第三十三條  (受讓人和出讓人的違約責(zé)任)

受讓人未按出讓合同的約定支付全部出讓金的,出讓人有權(quán)解除合同,已收取的定金、保證金不予退還,并可以請求違約賠償。

出讓人未按出讓合同的約定提供土地使用權(quán)的,受讓人有權(quán)解除合同,由出讓人返還出讓金,受讓人并可以請求違約賠償。

第三十四條  (違反規(guī)劃管理規(guī)定的處罰)

受讓人未按出讓合同約定的規(guī)劃用地性質(zhì)或者規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的,由規(guī)劃管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第三十五條  (違反土地管理規(guī)定的處罰)

受讓人未按出讓合同約定的開發(fā)期限或者條件開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的,由土地管理部門按相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰;情節(jié)嚴(yán)重的,可以依照法律程序無償收回其土地使用權(quán)。

第三十六條  (逾期繳納土地使用金的處理)

受讓人無正當(dāng)理由,逾期繳納土地使用金的,由土地管理部門按日加收3‰的滯納金。

第五章  附  則

第三十七條  (受讓人的納稅義務(wù))

受讓人應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅。

第三十八條  (應(yīng)用解釋部門)

本辦法的具體應(yīng)用問題,由上海市房屋土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

第三十九條  (施行日期和相關(guān)事項(xiàng))

第11篇

第一條  為加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)的規(guī)定,結(jié)合本省實(shí)際,制定本辦法。

第二條  在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi),取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易,實(shí)施房地產(chǎn)管理,應(yīng)當(dāng)遵守《房地產(chǎn)管理法》和本辦法。

第三條  縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理,未設(shè)房產(chǎn)管理部門的,由建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。其主要職權(quán)是:

(一)貫徹實(shí)施相關(guān)的法律、法規(guī)和政策,制訂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃;

(二)指導(dǎo)、管理城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開發(fā)利用工作;

(三)負(fù)責(zé)房產(chǎn)登記發(fā)證、歸口物業(yè)管理;

(四)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和房屋商品化工作,規(guī)范房地產(chǎn)市場;

(五)指導(dǎo)、推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè),參與指導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革;

(六)依法查處違反房地產(chǎn)業(yè)管理規(guī)定的行為;

(七)行使法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他職權(quán)。

第四條  城市土地資源和地政、地籍工作的統(tǒng)一管理,城市土地的征用、劃撥、出讓和土地使用權(quán)的登記發(fā)證工作,城市土地權(quán)屬糾紛和土地案件的查處,以及本辦法規(guī)定的涉及城市土地管理的其他工作,由縣級以上人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)。

第五條  經(jīng)省人民政府批準(zhǔn),有條件的市、縣可由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)用地

第六條  房地產(chǎn)開發(fā)用地,可依法通過土地使用權(quán)出讓或劃撥取得。

第七條  市、縣土地管理部門依據(jù)省人民政府下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)用地控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,由城市規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)管理部門簽署意見并經(jīng)本級人民政府審查同意后,報(bào)省人民政府批準(zhǔn),由省土地管理部門下達(dá)執(zhí)行。

第八條  土地使用權(quán)出讓必須有明確的建設(shè)項(xiàng)目。

對擬出讓的土地,由市、縣城市規(guī)劃管理部門審查選址、布局及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,建設(shè)行政主管部門確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目和審查開發(fā)項(xiàng)目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件;房產(chǎn)管理部門審查拆遷安置方案和該地塊上房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。市、縣土地管理部門根據(jù)城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門的審查意見,提出土地使用權(quán)出讓方案,報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

第九條  土地使用權(quán)出讓,由市、縣土地管理部門與土地使用者簽訂書面合同。土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)符合國家制定的規(guī)范文本的要求。

第十條  土地使用權(quán)出讓金必須全額上繳財(cái)政,列入預(yù)算,專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)后,建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置等提出要求,并出具《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》,作為項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣等方式確定開發(fā)者。

第十二條  以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地,并按照出讓合同約定的期限完成開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,可由土地管理部門征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動工開發(fā)的,報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),由土地管理部門宣布無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力造成動工開發(fā)遲延的除外。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,必須符合國家和省的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,并按質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,由市、縣建設(shè)行政主管部門組織城市規(guī)劃、土地管理、房產(chǎn)管理、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門和單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用。

參加開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的單位和個(gè)人,必須對其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

綜合驗(yàn)收包括以下內(nèi)容:

(一)規(guī)劃要求是否落實(shí);

(二)基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施是否建設(shè)完畢;

(三)單項(xiàng)工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備;

(四)拆遷補(bǔ)償安置方案是否落實(shí);

(五)需要驗(yàn)收的其他事項(xiàng)。

第十四條  開發(fā)企業(yè)在工程的開發(fā)建設(shè)中,必須加強(qiáng)質(zhì)量管理,建立質(zhì)量保證體系,保證工程的使用功能符合設(shè)計(jì)要求,并向用戶提供使用、保養(yǎng)和維修說明。

開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因建設(shè)質(zhì)量問題給購買者或使用者造成損失的,負(fù)責(zé)賠償。

開發(fā)企業(yè)與勘測、設(shè)計(jì)、施工等單位之間的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系,按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)按《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理注冊登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的三十日內(nèi),應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申報(bào)確定資質(zhì)等級和業(yè)務(wù)范圍。

第十六條  各級人民政府應(yīng)根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,實(shí)施安居工程和經(jīng)濟(jì)適用住宅的建設(shè),鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通居民住宅,逐步改善居民的居住條件。

第四章  房地產(chǎn)交易

第十七條  房地產(chǎn)可依法轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。

第十八條  房地產(chǎn)交易,應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估(國家定價(jià)的除外)。

房地產(chǎn)交易當(dāng)事人可依據(jù)評估價(jià)格協(xié)商擬定成交價(jià)格。

第十九條  房地產(chǎn)當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓、抵押房地產(chǎn)或者出租房屋的,在合同簽訂后的三十日內(nèi),持合同、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人的合法證件、價(jià)格評估報(bào)告等有關(guān)文件,到房產(chǎn)管理部門辦理交易登記手續(xù)。房產(chǎn)管理部門就地產(chǎn)涉及的權(quán)屬問題交由土地管理部門簽署意見后,向登記人出具登記證明。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)向房產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)格,可在辦理交易登記手續(xù)時(shí)一同申報(bào)。

房產(chǎn)管理部門應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門通報(bào)房地產(chǎn)交易登記和價(jià)格申報(bào)的情況。

第二十條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,在向房產(chǎn)管理部門申請轉(zhuǎn)讓登記的同時(shí),向土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),屬于下列情形之一的,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按本辦法第十九條的規(guī)定辦理手續(xù),并將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益按國家和省的規(guī)定處理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的;

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

(三)按照國家和省的住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公用住宅的;

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

(六)根據(jù)城市規(guī)劃,土地使用權(quán)不宜出讓的;

(七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,必須符合《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,并向市、縣房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證。

開發(fā)企業(yè)與承購人簽訂商品房預(yù)售、銷售合同,均須使用國家制定的規(guī)范文本。

第二十二條  房地產(chǎn)抵押物由抵押人占管,抵押人在占管期內(nèi)應(yīng)當(dāng)保持抵押物的安全、完好。抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的約定,檢查由抵押人占管的抵押物。

第二十三條  有下列情形之一的房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押權(quán):

(一)以出讓方式取得的土地使用權(quán);

(二)依法獲得所有權(quán)的房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán);

(三)依法獲得的房屋期權(quán);

(四)依法可以抵押的其他房地產(chǎn)。

第二十四條  有下列情形之一的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán):

(一)通過劃撥方式取得的土地使用權(quán),未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)允許轉(zhuǎn)讓,或者尚未建有地上房屋及其他附屬物的;

(二)文物建筑或有重要紀(jì)念意義的其他建筑;

(三)已出租的公有住宅和公益事業(yè)用房;

(四)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn);

(五)依法列入拆遷范圍的房屋;

(六)依法不得設(shè)定抵押權(quán)的其他房地產(chǎn)。

第二十五條  有下列情形之一的,抵押權(quán)人有權(quán)要求處分房地產(chǎn)抵押物:

(一)債務(wù)人未依法履行到期債務(wù)的;

(二)作為公民的債務(wù)人死亡,無人代為履行到期債務(wù)的;

(三)抵押人的合法繼承人或者受遺贈人拒不履行到期債務(wù)的;

(四)抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的;

(五)抵押合同約定的其他情形。

第二十六條  抵押當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商以作價(jià)轉(zhuǎn)讓的方式處分房地產(chǎn)抵押物,抵押當(dāng)事人無法達(dá)成轉(zhuǎn)讓抵押物協(xié)議時(shí),以拍賣方式處分抵押物。

抵押權(quán)人處分抵押物前,應(yīng)當(dāng)書面通知抵押人。抵押物為共有或者已出租房地產(chǎn)的,還應(yīng)當(dāng)同時(shí)通知共有人或承租人。

第二十七條  有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權(quán)屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

(七)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(八)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。

第二十八條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定辦理注冊登記。

房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照三十日內(nèi),應(yīng)當(dāng)分別到所在地的市、縣土地管理部門、房產(chǎn)管理部門和物價(jià)部門登記備案。

全省房地產(chǎn)價(jià)格評估人員專業(yè)資格認(rèn)證工作,由省建設(shè)行政主管部門和人事行政主管部門負(fù)責(zé)。

第五章  房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第二十九條  土地管理部門和房產(chǎn)管理部門依法核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書,是房地產(chǎn)權(quán)利人依法經(jīng)營、使用或處分該房地產(chǎn)的唯一合法憑證。

土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書,分別由省土地管理部門和建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制。

第三十條  以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記,經(jīng)土地管理部門核實(shí),由本級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

第三十一條  在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,在取得商品房竣工驗(yàn)收證明之日起三個(gè)月內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書及有關(guān)文件向所在地的市、縣房產(chǎn)管理部門申請登記,由市、縣房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

第三十二條  已確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓(買賣、贈與、交換、繼承)、析產(chǎn)和合并或者由企業(yè)投資入股、聯(lián)營、兼并等變更及現(xiàn)狀變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向市、縣房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級土地管理部門核實(shí),由本級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

第六章  法律責(zé)任

第三十三條  違反本辦法,將未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或交付使用的,由市、縣建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正,沒收違法所得,可以并處開發(fā)投資額1%至5%的罰款。

第三十四條  違反本辦法,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未到建設(shè)行政主管部門確定資質(zhì)等級和業(yè)務(wù)范圍,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或不按資質(zhì)等級和業(yè)務(wù)范圍擅自擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的,由市、縣建設(shè)行政主管部門處以開發(fā)投資額1%至5%的罰款。

第三十五條  違反本辦法,不申請房地產(chǎn)交易登記,不申報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)、瞞報(bào)或者作不實(shí)申報(bào)的,由市、縣房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù)、申報(bào)成交價(jià),可以并處罰款。屬于未申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押登記的,處以房地產(chǎn)評估價(jià)格1%至5%的罰款;屬于未申請房屋租賃登記的,處以月租金十倍以下的罰款;屬于未申報(bào)成交價(jià)的,處以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)評估價(jià)格1%至2%的罰款。

第三十六條  違反本辦法,未付清土地使用權(quán)出讓金,未取得土地使用權(quán)證書,或者未按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得,可以并處出讓金額5%至10%的罰款。

第三十七條  違反本辦法第二十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金,沒收違法所得,可以并處出讓金額5%至10%的罰款。

第三十八條  違反本辦法的規(guī)定預(yù)售商品房的,由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動,沒收違法所得,可以并處預(yù)售商品房價(jià)格1%至2%的罰款。

第三十九條  違反本辦法,未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的,由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動,沒收違法所得,可以并處一萬元至五萬元的罰款。

違反本辦法,取得營業(yè)執(zhí)照后未分別到土地管理部門、房產(chǎn)管理部門和物價(jià)部門登記備案的,不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù),其中介服務(wù)業(yè)務(wù)行為無效。

第四十條  違反本辦法,未進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記的,分別由市、縣房產(chǎn)管理部門、土地管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦登記手續(xù),并處以房地產(chǎn)評估價(jià)格5%的罰款。

當(dāng)事人利用非法手段獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,由發(fā)證機(jī)關(guān)收回房地產(chǎn)權(quán)屬證書或宣布其房地產(chǎn)權(quán)屬證書作廢,并處以五千元至一萬元的罰款。造成他人損失的,應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。違法印制、仿冒、仿造房地產(chǎn)權(quán)屬證書構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條  房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán),利用職務(wù)上的便利,索取他人財(cái)物,或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益的,沒收違法所得,并按照情節(jié),給予行政處分,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第四十二條  當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。逾期不申請復(fù)議、不起訴又不履行的,由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章  附則

第四十三條  在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實(shí)施房地產(chǎn)管理,參照本辦法執(zhí)行。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位內(nèi)部住房制度改革按國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第12篇

一、房地產(chǎn)價(jià)格是整個(gè)商品價(jià)格體系的重要組成部分,應(yīng)納入商品價(jià)格體系管理。

二、物價(jià)部門是我市房地產(chǎn)價(jià)格的主管部門。負(fù)責(zé)會同有關(guān)部門進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評估、審定、審驗(yàn)、監(jiān)測和監(jiān)督檢查,協(xié)調(diào)和仲裁房地產(chǎn)交易中的價(jià)格糾紛等工作。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管理,遵循有利于推進(jìn)改革開放、有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則,充分運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場機(jī)制,建立健全房地產(chǎn)價(jià)格體系和價(jià)格管理制度。對優(yōu)惠房出售價(jià)格,公有住房租金,房屋重置價(jià)格,土地基準(zhǔn)價(jià)格以及涉及房地產(chǎn)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),由物價(jià)部門會同有關(guān)部門制定和調(diào)整;對普通住宅商品房價(jià)格,公有房屋出售、租賃價(jià)格由物價(jià)部門會同有關(guān)部門制定價(jià)格管理辦法,實(shí)行指導(dǎo)的市場調(diào)節(jié);對土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押價(jià)格,非住宅商品房價(jià)格,高標(biāo)準(zhǔn)住宅商品房價(jià)格,私房出售、出租價(jià)格,建立利潤調(diào)節(jié)機(jī)制,由市場調(diào)節(jié)。

四、商品房價(jià)格管理

(一)商品房價(jià)格管理由物價(jià)部門負(fù)責(zé),會同建委、房產(chǎn)、建行等部門共同制定商品房價(jià)格管理辦法,規(guī)范商品房價(jià)格構(gòu)成。有關(guān)職能部門按照分工,各負(fù)其責(zé),聯(lián)合管理。

(二)合理規(guī)范商品房價(jià)格構(gòu)成,明確成本構(gòu)成范圍和代收代付的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),制定管理費(fèi)率、利潤率及樓層、朝向、質(zhì)量和地段差價(jià)率。

(三)確定商品房開發(fā)中的各項(xiàng)收費(fèi),嚴(yán)禁亂收費(fèi)和亂攤派。

(四)商品房的理論銷售價(jià)格由各開發(fā)單位根據(jù)市商品房價(jià)格管理辦法制定,報(bào)送物價(jià)部門,由物價(jià)部門會同有關(guān)主管部門審核后執(zhí)行。

(五)商品房必須進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場掛牌銷售,公開成交。成交價(jià)格由開發(fā)單位根據(jù)審核后的理論銷售價(jià)格結(jié)合市場供求自行確定。普通住宅商品房價(jià)格不得超過規(guī)定的浮動幅度。

(六)建立商品房利潤調(diào)節(jié)機(jī)制,抑制商品房價(jià)格過度上漲。商品房實(shí)際成交價(jià)在理論銷售價(jià)格以內(nèi)的,收入全部為開發(fā)單位所得;超過理論銷售價(jià)格的,其超收部分(含土地增值)按累進(jìn)率收取增值費(fèi)。收取的增值費(fèi)統(tǒng)籌用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

五、房地產(chǎn)交易市場價(jià)格管理

物價(jià)部門要會同房產(chǎn)、土地管理部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易價(jià)格的管理和指導(dǎo)。制定房地產(chǎn)交易市場的各類房屋買賣、土地轉(zhuǎn)讓及其租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉?jīng)營活動中的價(jià)格管理辦法,并參與房屋、土地價(jià)格的評估和審驗(yàn)工作。

六、土地價(jià)格管理

物價(jià)部門應(yīng)參與國有土地使用權(quán)有償出讓價(jià)格的測算和標(biāo)定地塊地價(jià)工作。會同土地管理部門共同搞好城鎮(zhèn)土地分等定級工作,研究制定基準(zhǔn)地價(jià)。逐步完善外商用地收取土地使用費(fèi)的管理辦法。

七、物價(jià)部門要與房產(chǎn)部門共同搞好房改各階段公有住房租金調(diào)整方案的測算工作。配合有關(guān)部門制定優(yōu)惠房出售管理辦法。