時間：2023-09-05 16:59:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業財務共享，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要:本文首先分析房地產企業財務管理現狀,針對存在的問題提出構建并完善財務管理體系,以此改善財務管理方法,提升財務管理水平,使財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息,促進核算型財務向管理型財務轉變,有效降低企業運營風險,使財務管理成為企業管理的核心手段之一,最后說明構建并完善財務管理體系的步驟和具體內容。
關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。
2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。
3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。
4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。
5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。
2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。
3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。
4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。
5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。
6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。
7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。2、科學設置會計科目
首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
【關鍵詞】房地產企業；財務內控模式；構建；研究
近年來，隨著我國社會經濟的快速發展和城市化建設進程的不斷加快，房地產企業的發展可謂突飛猛進，目前已經上升到一個高速發展的階段。雖然取得的成績非常突出，但實踐中我們可以看到當前的房地產企業財務內控模式有待進一步完善和規范，加強房地產企業財務內控管理勢在必行。在房地產企業發展到一定階段后，企業的資金、人員、市場等發展到了一定的規模，使得企業的機構設置、財務管理水平和人力資源的配備等方面需要進一步的發展， 以適應企業發展的需要，從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡， 加強內部控制制度是建立現代企業制度的內在要求。 內部控制是企業進行內部管理的需要，是現代企業最重要、最關鍵、最基本的一項管理方式。完整而又嚴密的內部控制制度可以完善房地產企業的經營管理體制，可以杜絕經營管理中的各種漏洞，治理已經發生的錯誤與弊端，預防潛在弊病的發生，減少和避免各種不必要的財產損失。
1、當前房地產企業財務內控模式中存在的問題分析
隨著社會經濟的快速發展，雖然房地產企業發展比較迅猛，但由于當前我國房地產企業的財務內控研究及其實踐活動仍處在一個初級、摸索階段，房地產企業財務內控過程中難免會遇到這樣那樣的問題。總結之，主要表現在以下幾個方面：
（1）思想上缺乏足夠的重視
社會經濟的發展和市場經濟體制改革的不斷完善，帶動了房地產企業的全面發展，同時企業之間相互競爭也變得日益激烈，房地產企業財務內控業已成為當前房地產企業生存與發展的重要抓手。但實踐中我們經常會看到，當前我國很多房地產企業的會計財務管理信息存在著嚴重的失真問題，違法亂紀行為屢見不鮮，不僅嚴重擾亂市場經濟的正常發展秩序，而且還對房地產企業的可持續發展造成了非常嚴重的影響。究其原因，主要是因為房地產企業的領導及工作人員對企業財務內控管理缺乏思想上的重視，加之各項制度不完善，導致以上問題的出現。從表面上來看，企業財務內控管理應當從數據入手，屬于會計人員的工作范疇，但內控決策、監督和執行三者是相互分離由相互統一的。
（2）房地產企業內控決策不合理
從實踐來看，當前很多房地產企業內控決策過程中，依然存在著目標不明確、方法不科學、不細化等現象，這主要表現為房地產企業的內控過于粗放，沒有明細的具體規定，尤其缺乏科學性與實踐性。比如，部分房地產企業因缺乏月度工程預算管理機制，會計人員只對當月的成本進行核算，而難以對整個房地產工程項目成本進行控制和管理；部分房地產企業對自己的分公司沒有設立較為明確、的考核標準、權責部分，導致分公司管理人員對整個工程項目施工過程中所消耗的材料漠不關心，以致于大量的材料被浪費掉、成本大幅度增加，這些均是內控決策不合理造成的。
（3）房地產內控管理人員的綜合素質有待進一步提高
據調查顯示，當前很多房地產企業財務內控管理、執行人員缺乏工作責任感，對于控制程序不夠重視，經常會出現錯誤的判斷、相互串通舞弊等行為，以致于房地產企業財務內控難以發揮作用。房地產企業財務會計管理部門是企業內控之核心，同時它也是一項非常復雜、綜合性的管理工作，因此財會人員不僅要具備非常豐富的專業知識和實踐經驗，而且還要有較高超的企業經營管理技能。但實踐中卻并非如此，房地產企業內控管理人員的素質缺陷，成為制約房地產企業快速發展的主要桎梏。
2、構建房地產企業財務內控新模式的有效策略
基于以上對當前我國房地產企業財務內控模式中存在的問題分析，筆者認為要想有效的防范以上問題的出現，構建新的內控模式，就必須認真做好以下幾個方面的工作：
（1）建立基于公司發展戰略的內控體系
公司的內控體系只有基于公司的發展戰略進行制定.才能與企業的長遠發展目標趨于一致。才能按照企業的資源和開發計劃進行內控體系的建設和實施.使內控體系中的組織設計、權責分工、資源的組織、資源的配置、制度的制定、流程的建立、內控的實施和反饋。都能夠協調統一、系統嚴密。
（2）完善現有的組織結構
立足實際，設置合理的組織結構， 根據相關結構進行責任分配與授權，企業的組織結構的功能在于提供規劃、執行、控制和監督活動的框架。 房地產開發企業可根據內部控制不相容崗位設計原則及開發流程需要作相因的設計，例如：總經理下設分管財務、工程、開發策劃、營銷的副總或承擔相應職能的總會計師、總經濟師、總工程師、營銷總監等，總而言之做到人、財、物分管，各司其職，相互制約，采購（招標） 、付款、收款必須由兩個以上部門會簽，再由分管領導審批，最后由總經理審定， 為內部控制系統的運作提供合理有效的組織保證。
（3）構建健全內控信息資源渠道，執行監督檢查機制
房地產財務核算業務能力水平的提高，要充分現代信息產業與通訊行業的技術手段；以實現財務核算業務與房地產信息資源的網絡信息一體化，進而對房產內部資源信息實現共享，保證完善內外部信息溝通在平臺上實現動態決策以及動態管理，建立鍵全的內控信息資源渠道。以財務管理預算審計工作為核心，實現現階段經營戰略目標有效分析和實施戰略反饋；實現在地產項目全過程的資金和成本監控，并對各部門的業務范疇之內的財務活動有效進行監督檢查，實現對其
財務活動的預測、控制、有效分析、及時反饋、改進實時動態機制等，施行以上部署監督職能要充分與部門的績效考評相緊密結合。
（4）建立有效的風險評估系統
從管理風險和經營風險兩個角度進行風險確認， 管理風險主要確認管理理念和經營風格對目標的影響及在機構設置、崗位分工、權責劃分及人力資源政策等方面存在的潛在風險。對于房地產開發企業應分析業務流程，針對經手資金
量大和影響成本費用控制目標的機構設置、崗位分工、權責劃分應充分評估風險， 是否存在一個部門或個人包辦經濟事項的情況和可能。 在充分評估風險的前提下，制定機構設置、崗位分工、權責劃分及人力資源政策等控制措施。通過風險評估，可以找出房地產企業內部控制系統的關鍵點，從而來加強其內部控制系統的設計。
（5）加強財務人員素質教育，提高內控質量
隨著科學技術的迅猛發展， 產業特征的變化和信息化社會的到來，對人的綜合素質和理解能力、適應能力的要求越來越高，會計人員僅僅具有普通的查賬本領已不適應，必須擴大知識面，提高知識水平。房地產會計人員也是如此，在新形勢下， 建設項目的投資會計不僅是單純的造價和財務收支，還涉及到工程設計、造價前期的控制階段、工程管理等都將成為財務工作的重點， 這就要求房地產企業必須擁有素質較高、專業知識全面的財務會計人員隊伍，以充分發現和揭示問題， 使內部控制名符其實地處在較高層次監督的位置上。
結語：內控管理是房地產企業管理工藝的重要內容，同時也是房地產企業財務管理工作的關鍵所在，對房地產企業可持續發展具有非常重要的作用，因此應當加強思想重視管理機制創新，為房地產企業探尋新的發展契機。
參考文獻：
[1]劉曉紅.論房地產企業財務內控模式的有效構建[J] .財經界（學術），2010（04）.
[2]周紅梅.淺談地產企業財務內控模式的構建[J].中國集體經濟，2011（25）.
關鍵詞：房地產企業；財務風險；財務管理
中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）29-0162-02
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對跌宕起伏的房地產市場，房地產企業要實現長遠的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務風險的類型
（一）房地產開發周期與風險
房地產開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段，經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長，不確定因素越大，風險也就越大。首先，房地產開發周期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，產品的成本和售價的不確定性就越大。 其次，隨著社會的進步和人民生活水平的提高，人們可支配收入增加，對房產的品質要求也越來越高，房地產企業面臨其產品不能滿足人們要求的風險。
（二）房地產產品特性與風險
土地與房屋同屬于不動產范疇，房地產的不可移動性是其區別其他商品的一個重要特征。房地產位置的固定性造成房地產產品的區域性和個別性，造成不同城市之間、同一城市不同區域、地段之間的差異性。房地產的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置，而地理位置則取決于該城市區域、地段未來發展的趨勢。未來發展的不確定性是房地產投資的重要風險因素之一。因此，房地產商品價格與所處的地區、地段的社會經濟及地理環境的優劣密切相關，而這些條件的變化非常復雜，有很多不確定的因素在起作用，房地產的投資產品必然承擔項目所處地理環境條件變化所帶來的風險。
（三）房地產企業資金供求與風險
房地產投資是資金密集型的投資，房地產每一個開發階段都需要投入大量資金，加上產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產企業來說，預售款與銀行貸款為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產企業資本運作能力的提高，房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一系列新的融資方式被廣泛地采用，房地產企業資金來源日趨多樣化。房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。房地產企業融資方式越復雜、資金成本控制越困難，房地產企業風險也就越大。
（四）房地產企業組織結構形式與風險
在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司能夠給管理帶來一定的好處，同時也增加了管理的風險。總公司和項目公司也存在“委托一”關系，項目公司是人，在空間上具有相對的獨立性，總公司和項目分公司之間存在比較嚴重的信息不對稱，總公司在獲取信息上具有不準確性和滯后性，這削弱了總公司對項目公司的控制。在經營上，項目公司的經營可能違背總公司所制定的戰略規劃和原則；在財務上，總公司也很難有效地對項目的預算、決算進行控制。
二、房地產企業財務管理體系
（一）完善財務核算體系
1.根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計， 構建財務核算的體系平臺，從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程，以標準、統一的財務數據作為分析基礎。將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄經濟業務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2.科學設置會計科目
首先，根據《企業會計制度》的要求，調整并完善《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目；其次，根據管理控制要求，科學設置二級以下的會計科目。例如，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集；在開發成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目，細化成本對象，以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析；第三，會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3.統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一，在此基礎上可以增加適當的靈活性；各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
4.建立管理會計系統
建立管理會計系統，通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況，實現管理信息動態收集和深入分析，為管理決策提供有效支持。以全面預算管理為核心手段，實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋，實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控，實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環，并與部門績效考核緊密聯系起來。建立統一明確的業務授權制度，平衡各層管理者的權力與責任，明確規定各項業務的執行程序， 提高管理的規范化與科學性，降低運營風險。建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。（1）設立責任中心。房地產企業的責任中心，是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。（2）建立管理會計報告體系。房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。（3）完善資金管理系統，實現資金集中統一監控與管理。完善資金管理系統，實現資金集中統一監控與管理，提高資金效率，降低資金風險，利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成，充分借助于信息化手段，提高財務管理的效率，進而完善內外部信息共享平臺，實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合，形成有機的整體管理系統，最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。
（二）建立全面預算管理體系
房地產企業的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的規劃。企業財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施，形成以財務制度為主對經濟行為定性約束，以財務預算為主對經濟行為進行定量約束的格局。房地產企業的全面預算管理的基本內容包括：全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
（一）保證真實和完整的會計資料
在各個行業中都存在財務管理不合理的問題，特別是在那些財務信息不完善的公司，這種現象更加普遍。作為一個相對成熟的行業，房地產行業通常能夠保證其財務系統的完善性，房地產企業集團信息化系統通過上級審查的方法能夠實現透明化，能夠根據相應的依據來進行相應的業務，盡可能提高財務信息的真實性和完整性。
（二）有效進行房地產企業集團的資金運用
在房地產企業集團的資金運用方面，主要包括銷售環節和開發建設環節兩個方面。在銷售環節，基礎信息參量通過完善的財務信息系統來建立，在不同操作人員的操作權限被確認以后，就能夠設置不同的財務管理部門，操作人員將整合匯總后不同的基礎信息交付給管理部門，這樣能夠分級制定和統一管理財務信息。在開發建設環節，設置目標成本與合同結算、付款的整合賬目都可以圍繞合同管理來實現，為了有效建立資金計劃，應當在建立合同之前約定付款時間和限制金額。信息系統通過設置成本超支預警來實現成本的有效管理。
（三）財務信息化滿足企業未來發展需求
在企業財務管理中，科學、合理的財務管理對于一個企業的發展來說至關重要，屬于企業發展歷程中不可或缺的組成部分。如今，財務管理手段的改革與創新已經成為企業信息化財務管理的主要手段，通過與互聯網和計算機技術的有效融合，不僅可以提高企業發展的管理效率，而且還能確保企業各個環節的順利運行，提高企業的市場競爭力。
二、房地產集團公司信息化財務管理中存在的問題
在總體財務環境的影響下，房地產集團公司信息化財務管理還存在著一些問題，如各項目成本控制情況不能及時得到反饋，對項目資金情況不能適時迅速地掌握，整體財務計劃無法布署，數據共享程度不高等，這些問題在一定程度上限制了房地產集團公司的穩定發展。
（一）沒有充分認識到財務管理信息化的作用
在實現房地產集團公司財務管理信息化的過程中，涉及到公司管理很多方面的變革。各房地產公司所建立的財務管理信息化系統間的財務管理水平，存在著一定差距，其中一個主要方面是房地產集團公司的相關領導沒有充分認識和理解財務管理的信息化，忽視了集團公司財務管理信息化建設的重要作用。
（二）沒有先進的財務信息管理思想、方法和手段
目前在很多的房地產集團公司中，還沒有實現財務管理的信息化，公司內的財務管理人員工作效率太低，不能將準確的公司內部各種財務數據信息提供給公司管理者，很多房地產集團公司也沒有先進的信息化管理方法和手段，相關財務管理人員沒有現金的信息化管理意識，進而導致房地產公司財務管理水平較低，加大了房地產集團公司的財務風險，對于房地產公司的市場競爭力有不利的影響。
（三）集團公司與異地子公司之間的信息共享不夠全面
在集團公司和各個子公司之間要進行會計信息的處理，需要向財務信息總系統提供相應的數據，但是各個子公司之間具有不同的業務性質，財務處理的具體程序也是不相同的，因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實現了表面的信息共享，卻沒有實際的指導作用。
三、房地產公司實現信息化財務管理的主要措施
（一）將房地產公司的基礎信息整合起來
要以確保房地產公司基礎信息的完整性和精確性，作為實現房地產公司財務信息化管理的基礎，其中公司樓盤的基本信息狀況、內部銷售人員的管理、客戶的背景資料、公司銷售跟進情況、各部門工作進程情況等等都是房地產公司基礎信息的主要內容，管理人員在將這些分散和零碎的基礎信息進行統一分步編碼和分類的過程中，能夠迅速和快捷地得到有用的信息，房地產管理者可以充分利用這些信息進行存取和查詢。例如公司管理者可以對工程部的工程合同、造價、工程進度、成本的控制等充分掌握，或者對銷售部的銷售合同、銷售情況等進行及時了解，通過對房地產公司所有的基礎信息進行整合，能夠不斷促進財務管理信息化的建設，在一定程度上可以提升房地產公司的高效管理水平。
（二）建立資源共享數據庫
通過財務資源共享數據庫的共享，來實現公司各部門之間的資源共享，在各房地產公司財務管理信息化不斷完善的過程中，更加需要信息交換和資源共享，對房地產企業而言，資金鏈就是房地產開發企業的生命線，各分公司有多少個項目，資金壓力在哪個階段，整個集團的資金情況如何合理安排，這都是需要靠準確的數據來說明。通過建立房地產公司自動辦公信息平臺，在公司內部建立財務信息資源共享數據庫，能夠有效地在房地產公司之間進行及時準確的信息傳遞，把分公司和子公司聯系起來，進而提升財務信息管理的效率。信息資源共享數據庫的建立，能夠將整個公司內部的各種資源和數據信息保存下來，在溝通公司各項目的過程中，使公司內部的各部門充分了解收入和支出，同時，房地產集團的各部門能夠通過資源共享數據庫來獲得相應的數據，根據這些數據就可以有效地實現溝通。另一方面，利用財務資源共享數據庫，管理者可以充分的控制公司，通過檢索公司的資產來發現房地產公司中存在的問題。公司內部之間以及分公司和總公司之間的信息交流和共享能夠實現良好的溝通，同時公司的各種公共資源也可以提供給外界，在提高公司宣傳力度的過程中，提高房地產公司的市場競爭力。
（三）提升公司財務管理人員財務管理信息化意識
較強的財務管理意識對于信息化財務管理的實現非常重要，因此為了在房地產集團公司中實現財務信息化管理，就必須要不斷提升公司財務管理人員的信息化意識，可以在公司內部進行信息化管理方面的培訓、知識競賽等，以提升財務管理人員的信息化意識。
（四）采用新技術和新設備
關鍵詞：合同管理 房地產財務 重要作用
一、合同簽約時財務部門的監督審核作用
（一）工程類合同尤其是重大工程合同簽訂前，財務部門應介入合同條款擬定
首先，在合同簽訂前，房地產財務部門應該重點對簽約方的履約能力進行考察和分析，要求簽約方提供有關財務報表，對比分析簽約方的財務情況、經營成效以及現金流量等重要指標，然后還要和同行整體情況進行比較和研究，以此判斷簽約方是否具備合同履約能力。其次，在進行合同條款審核的過程中，房地產財務部門重點關注簽約方的款項支付方式及違約金等內容。在某些工程合同中，建設單位在收取承包單位履約保證金之后，在支付前期的10%-20%的工程款時，承包單位不愿意提供發票，僅僅只是開具收款收據，這是因為工程款按照屬地原則應該開具建安發票，但是可能這些單位里面有很多都是外地企業，開具建安發票必須是先獲得外出經營許可證后才可開具，這樣就會增加人力或者物力成本，對此，建設單位也可同意承包單位在收取前期的10%-20%工程款時為其提供收款收據，但是在后期的工程款支付中應該要求開具合同金額一半以上的發票，同時要求承包單位在支付至工程質量保證金時，把合同全部金額的發票提供給建設單位，這點主要是考慮土地增值稅問題，因此在合同審核中，一定要綜合考慮稅收以及財務核算等內容，避免簽訂時出現漏洞，進而影響后期的執行。
（二）銷售類合同簽訂過程中，財務部門應介入合同條款擬定
房地產企業在進行銷售合同簽訂時情況會比較復雜，這點主要是由于簽訂對象差異比較多，難免會出現因理解差異造成的合同條款歧義，假如版本訂立不嚴瑾，就可能會在后期退房等情況中造成一些損失，嚴重的還可能會影響房地產企業的聲譽。比如，合同條款中是否標注了因為購買方自身因素導致的退房，是否應該沒收購房定金；假如出現退回房款的情況，退回時采用的是無息還是有息退還；還有就是假如購買方延遲付款時間，此時是否要收延遲利息等，上面的內容都要在商品房銷售合同中進行明確的說明，以免后期給房地產企業造成不必要的經濟糾紛。
（三）出租類合同簽訂過程中，財務部門應介入合同條款擬定
通常情況下，房地產企業在進行商住樓建設時，基本上都是把底層當作店鋪，此時就會面臨底層出租的問題，在房地產企業制定底層出租合同條款時，房地產企業的財務部門也要積極參與其中，重點對租金的收取形式、出租時間以及租金數量等進行明確，以此確保房地產企業經濟利益。
二、合同執行中財務部門的控制作用
房地產企業簽訂的各種合同，企業的財務部門都要備案，必要時合同簽訂部門可以對正式簽訂的合同進行掃描，把合同的掃描件放在房地產企業的局域網中，以此實現資源共享的目的。但是需要注意的是財務部門應該按照不同類型的合同，使用對應的方式進行合同執控制。
（一）針對工程類合同，房地產財務部門要整理好合同信息，并制作合同執行臺帳
通常合同執行臺賬中應該包含和收付款有關的信息，比如合同的簽訂時間、簽約方的信息、合同總金額、已付金額以及發票開具等，建立這樣臺賬能對合同執行進行很好的監督和控制。房地產財務部門應該按照合同的具體執行情況和工程部門進行相關信息的核對，以防出現合同超額支付的情況，對那些沒有按照合同條款進行履約的，房地產財務部門可以拒絕付款，同時還要向負責人匯報具體情況，以此確保合同履行得到合理的控制。另外，房地產財務部門還應該對把合同收付款情況制成收付款記錄單，然后將其與合同存放在一起，在收付款記錄單中，可以了解到已付金額的具體明細，這兩份資料類似總臺帳和明細帳，共同對合同執行實施控制。
（二）對房地產企業的銷售報表進行嚴格審核
房地產企業的銷售合同也很重要，在房地產銷售部門簽訂合同后，銷售部門必須記錄每天的銷售情況，還要將銷售信息整理成銷售報表，并復制一份交給財務部門，財務部門應該認真審核銷售報表，并與財務系統進行比較，以此監督控制銷售合同履行情況。對房地產企業而言，只有將樓盤銷售出去才能獲利，當前很多購房者都是通過按揭進行購房的，按揭的擔保就是購房合同。對此，房地產財務部門就必須嚴格監督合同履行情況，在收到房款后，及時反饋給銷售部，然后及時告訴購房者，讓購房者辦理房產權證，以此降低企業承擔的風險。
三、合同執行后，財務部門要發揮歸檔作用
在完成合同執行后，房地產企業應該及時進行合同的整理、歸檔及保存，在合同的歸檔中，必須做好歸檔的合理劃分，比如說業務部門應該保存的是和工程審批、建設及驗收相關的合同內容，但是財務部門則要保存合同中和款項相關的內容資料，做好劃分歸類保存，不僅能使合同管理更科學，最重要的是能為后期的查詢提供便利條件。
四、財務部門對合同履行的評估管理作用
對房地產企業而言，完成了合同的執行和歸檔之后并不能代表整個合同管理就結束了，最重要的是還應該進行合同履行情況的評估，而且在整個評估管理中，房地產財務部門應該積極參與評估工作。房地產企業的財務部門應該把握評估工作中的重點內容，主要從合同中的相關款項、合同履行過程中的收支明細等內容進行分析，以此保障合同評估管理的有效性。
五、結束語
總而言之，在房地產企業合同管理中，房地產財務工作具有非常重要的作用，正如文章所講的在合同簽約時房地產財務部門具有監督審核的作用、在合同執行是有控制的作用、在合同執行后還要發揮歸檔的作用，最后還要進行合同履行的評估，只有確保其參與了整個合同管理的過程，才能確保合同管理的科學有效性，以此提升房地產企業的綜合競爭力。
參考文獻：
[1]李鴻.企業合同管理中房地產財務的重要意義探究[J].財會學習，2016，17：32+35
稅務稽查、管理對策
一、我市房地產行業發展的趨勢和動向
目前，我市注冊登記的房地產企業有1083個，其中××市區774個，市直屬企業144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產業發展有以下幾個趨勢。
(一)私有制、股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業的80%左右。非國有企業的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
(二)市區內房地產開發的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業企業、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。
(三)新項目開發地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關規定的不斷規范，我市原有易開發資源萎縮，現有的可開發資源多集中在舊城改造項目中，由于開發成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業開始選擇地價相對便宜的城鄉結合部或經濟較發達，有賣點但房地產業尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進一步發展。
二、房地產企業項目運作及會計核算特點
（一）項目運作的程序
一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：
第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權取得計劃委員會印發的正式計劃書規劃部門批準的建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證土地主管部門核發的建設用地批準書建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。
第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。
第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。
（二）會計核算特點：
1、收入核算
房地產企業其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。
2、開發成本核算
（1）開發成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發間接費用（為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）
（2）開發成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業結轉開發成本的方法為：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積
銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
由于房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發成本費用高，中后期開發費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。
（三）稅金的計算特點
房地產企業在稅金計算有別于其他行業的特點有：
1、房地產企業采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發生額的5%交納營業稅及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業稅，同時按規定交納城建稅和教育費附加或房產稅。
2、企業所得稅的計稅依據確定及繳納情況
根據國稅發【2003】83號文規定，采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時在進行結算調整。
三、房地產企業的稅務違法行為及分析
（一）隱匿收入
1、“預收帳款”結轉銷售收入的時間滯后。部分企業將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、企業所得稅申報納稅滯后。
2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業納稅申報中必須填寫的內容，但該數據卻能直接及時反映出企業銷售的進度，為初步估算銷售收入實現的狀況提供依據。所以企業有關人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務人員核算企業收入的難度。如高原房地產公司在3302項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。
3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產公司1996年6月轉讓土地使用權給市供熱公司，抵頂了應付市供熱公司的240萬元熱力集資款，造成少繳營業稅及附加38.6萬元。
4、假代建、真開發。即：開發商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取了部分土地的使用權，而土地所有方以轉讓部分土地的使用權取得部分房屋的所有權。
（二）虛增成本方面
1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結轉成本。由于項目開發周期跨度一般在1年以上，企業開發項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發早期財務不能及時的取得各項目的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。一些房地產企業的財務人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。
2、關系單位虛開發票，虛增企業成本。房地產開發企業涉及的行業較多，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門。不僅使房地產企業的財務日常處理票據的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產企業虛增成本帶來了可乘之機。
3、以收據支付工程款、材料款偷欠稅款。
4、房地產商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”。例如冀鹽房地產公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。
（三）超標準列支費用
1、利息支出問題。
（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業財務處理為將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。
（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規定代扣代繳個人所得稅。
2、銷售費用列支問題
（1）銷售人員的人數以及提成工資未如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數量隨意性大，工資支出較多，造成企業所得稅及個人所得稅計稅依據計算不準確。
（2）虛增費用。由于對銷售費提取比例稅法尚無明確規定，各公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以費的形式支出、轉帳，擠占稅前利潤。
（3）廣告費、業務招待費超支。超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”等明細科目的賬載金額。
四、檢查的方法和技巧
(一)項目檢查法
以房地產企業已完工或階段性完工的開發項目為檢點。從項目開始到結束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實性、準確性。對開發周期較長項目，分期作為檢查的重點。
(二)基礎資料、數據的收集法
基礎資料數據的收集是保證檢查質量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產企業納稅檢查需要收集的基礎資料有：企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數據的登錄，可以全面掌握房地產項目開發的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數據參考達到數據共享，提高檢查效率。
(三)數據間的邏輯關系分析法
掌握所采集數據之間的邏輯關系，有利于發現企業提供的資料中所存在的疑點，為進一步檢查提供依據。
如開發手續情況登記表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數據對照，看企業提供可銷售面積與規劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實際合同和實際支付施工費的差額。
開發成本明細表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產交易費、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業實現收入與帳面收入是否存在差額。
(四)整體測算法
由于房地產企業財務數據多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業成本構成比例的合理性，找尋檢查突破口。
從目前我市房地產企業正常的成本支出比例為：
（1）各規費支出的依據和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；配套費的內容主要包括（由各政府及職能部門收取的費用，大體包括：人防基建費【無人防工程的開發項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設配套費【收費局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費【收費局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費【針對小規模插建項目，收費局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規化驗收費【收費局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產權交易費【房管局按房產證面積以3元/㎡收取】；代收業戶維修基金【房屋價格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地產項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為550-650元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1100元/m2，高層造價為1400-1500元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。
(五)實地核實法
針對房地產公司的檢查必須深入到項目開發地、銷售現場實地盤點、掌握項目建設及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點。
(六)帳內檢查與外調相結合法
由于房地產開發企業涉及的關系單位較多，一個項目的開發包括售地單位、施工企業、建材商貿、銷售公司、廣告公司、物業管理等諸多部門，使得房地產企業的財務日常處理票據的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產公司帳載金額大且業務往來頻繁的的單位，進行重點外調核實。
(七)對往來帳戶的檢查
房地產企業的往來款項較多，一些不易走賬、性質相對模糊的業務，企業財務人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應收款”“其他應收付款”進行重點審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業務重點核實原始憑證、詢問形成原因，常常能發現其中的涉稅問題。例如在對冀鹽房地產公司檢查中，企業在“其他應收款”中支付職工旅游補助81800元，在“其他應付款”中支付鹽務局90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經核實企業未代扣個人所得稅共計230193元。
四、關于對房地產行業稅務檢查的幾點建議
針對上述問題，建議采取以下措施，增強房地產業稅收檢查的針對性
(一)從行業特點出發改進稅務檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發項目檢查相結合。房地產企業應以單位項目作為檢查的重點。由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。
(二)拓展和完善調查取證的渠道和方法。為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。
(三)規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準。由于各行業情況不同，稅務檢查所需收集、掌握的證據資料也不盡相同，結合行業的特點，規范和細化取證資料文書的制式和填寫標準，以及取證文書的保管和調閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數據資料的共享，減少下一次稅務檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業開發的相關資料存檔監控，防止事后擅自更改情況的發生。
(四)延伸檢查范圍，提高檢查質量。房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。切實做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發生。
(五)規范和加強對二手房轉讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點。稅務檢查人員應首先加強對房屋中介機構的檢查，搜集發現房屋買賣人員的相關資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。
五、關于房地產業稅收征管方面的幾點建議
(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。
(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。
(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。
關鍵詞:房地產企業會計核算
進入新時期，伴隨著現代經濟的快速發展，國內房地產市場迎來了大發展時期，給房地產企業提供了巨大的商機。但是，與此同時，由于房地產企業的投資規模大、資金占有量大、資金使用周期長，使企業的會計核算面臨比較大的問題。如果會計核算不到位，工作環節處理不恰當，不僅對房地產企業的投資 項目的資金使用造成影響，同時有可能影響到房地產企業的生存與發展。因此，加強對房地產企業會計核算問題的研究，積極探尋相應的解決對策，對規范房地產企業的資金管理、推動企業的持續發展等都起著至關重要的作用。
一、房地產企業會計核算存在的問題
現代企業的會計核算工作不僅包括傳統的經濟活動結束后的資金記賬、結算、報賬等過程，同時也新加入了會計核算之前和核算過程之中的經濟內容。而從目前國內房地產企業的發展狀況來看，房地產企業的會計核算工作的開展仍然存在諸多問題，主要表現在這幾個方面：
(一)會計科目的設置不合理
房地產企業的會計核算存在的最突出的一個問題就是其會計科目的設置極不合理，且行業內的會計科目也比較桓鑾。目前，我國的新會計準則對金融、石油、銀行等各個行業都設置了專業的會計科目，但是卻沒有設置針對房地產企業的專屬會計科目。各企業都是根據企業自身的發展狀況來設置會計科目，沒有一個統一的標準。房地產企業的會計成本費用項目包括土地征用及差錢補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等內容。工程的費用項目繁多且涉及的會計內容十分復雜。例如僅開發間接費用就包括工程管理費、資本化借款費用、營銷設置建造費、物業管理完善費、行政管理費等內容。開發間接費用核算與工程項目的開發直接相關，但是它所包含的費用項目不能明確是屬于哪一特定的開發環節的成本費用支出，在會計科目的設置上還不夠完善，不能對各項費用的屬性進行明確，有時造成在對開發間接費用成本進行核算時找不到項目費用的出處。會計科目的混亂給房地產企業后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產項目的建設周期都比較長，項目建設要分成好幾個階段，項目要通過驗收到竣工結算的時間跨度大，而各不同階段的建設單位在會計科目的設置上不統一，無疑極大地增加了會計核算人員的工作量，使得工作人員進行梳理賬目、核算等竣工結算的工作時間大大增加。
(二)缺乏真實、準確的會計信息披露
現代企業建立完善的信息披露制度是保證企業內部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業會計信息披露的準確、真實。房地產企業一般都是大投資、大規模的項目開發，企業需要承擔更大的投資風險。不僅需要面對土地開發風險，同時還要應對市場和政策風險。在如此高風險下，要求房地產行業擁有更加充分的風險披露。但是，從目前我國的會計制度的發展狀況來看，針對房地產行業的金融政策和會計體制還不是很完善，使得房地產企業的會計信息風險披露得不到強有力的制度保障，不能真實、準確地反映企業的財務狀況。房地產企業會計信息披露的主要載體是企業的財務會計報表，主要包括了企業的利潤表、資產負債情況表、現金流量表以及企業所有權的變動情況表等。從房地產企業的財務報表來看，目前，房地產企業財務報告中的信息披露存在比較嚴重的虛假信息情況。這主要是因為許多房地產企業出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財務報告中對一些項目的會計信息進行蓄意的造假的行為，使得企業會計信息的披露失真。房地產企業會計信息披露的失真對房地產企業的內部控制有效性的發揮產生極大的負面影響，虛假的會計信息不能反映企業真實的資產和負債情況，使得房地產企業有可能因為突發的事故、金融風險等狀況而陷入危機。
(三)房地產企業的收入確認核算復雜
目前，我國絕大多數房地產項目都是先有開發商自行開發出來，讓后再向外售賣，加之不少購買者都是采用分期付款來購房。折舊使得房地產企業的項目收入變得比較復雜。目前，房地產企業的商品開發銷售一般包括自行開發后進行銷售以及房地產企業在開發之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來進行開發。這兩種銷售方式的收入確認不太一樣。第一種銷售收入的確認比較復雜，這主要是由于房地產開發的周期長、投資大，商品的價值大等特點，這使得其商品的銷售收入一般通過預售以及分期付款等方式來進行確認，這種確認方式時間長、手續繁雜，存在一定的變數。而第二種商品銷售方式的收入確認比較簡單，一般就是按照建造合同的規定來進行收入的確認。房地產項目的效益回收時間長。此外，由于目前對房地產企業的收入的界定還比較模糊，并沒有一個定性化的解釋，這使得一些不良開發商采取投機取巧的方式來幫助房地產企業掩蓋其存在的問題。例如通過財務會計報表作假等方式來誤導使用者等。
二、改善房地產企業會計核算問題的對策
(一)設置科學、合理的跨級科目
改善房地產企業的會計核算問題，首先就要從設置科學、合理的會計科目來著手。房地產企業應該綜合行業的整體發展情況以及企業自身的項目開發數量、規模等各方面的內容，設置能夠滿足項目開發的會計科目。如果企業的下屬單位不需要采用獨立核算，那項目建設就不需要再設立另外的間接費用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡化會計核算的流程，節省會計人員的工作時間，提高會計核算的效率。而在項目建設過程中，企業應該根據具體的項目需要來建立必要的臺賬，主要包括銷售臺賬、合同管理臺賬、物業管理臺賬、工程付款臺賬、所得稅管理臺賬等，并且對不同的會計核算對象設置不同的賬目卡片，將真個項目的成本費用記錄清楚，保證竣工結算的真實、準確。
(二)完善房地產企業的會計信息披露
加強房地產企業的會計信息披露，企業應該在廣泛搜集各種信息的基礎上，對各類企業信息進行科學、合理的篩選、分析、核對及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個方面來加強房地產企業的會計信息披露：一是加強對土地成本信息披露。土地成本是房地產企業項目開發成本中最重要的一部分，而土地資源的優劣也決定了房地產項目在日后的發展前景，因此，在房地產企業的財務報告中要對土地成本以及土地的儲備量等信息進行專門的披露注釋。二是項目全過程的資金信息披露。要對企業項目的各個分項目的現金流量的信息進行過披露，包括項目的設備資金成本、工程建設資金成本、工資成本等現金支付信息都要有所披露。三是項目的質量保證金信息披露。根據房地產項目建設的高風險性，對項目的質量保證金信息進行披露也是必要的，根據財務報告的信息披露，建立科學、合理的質量保證金制度，以此來幫助房地產企業有效地規避建設風險。四是建立完善的內部控制信息交流系統。加強房地產企業內部控制信息交流系統的建設，主要應該從這兩方面的考慮，一是加強房地產企業內部信息的交流和共享，即實現企業內部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統，主要是指通過行業組織、業務合作企業、市場調查、市場反饋、媒體組織、國家監管部門等渠道來獲取相關的信息。
(三)加強房地產企業收入核算的確認
對新會計準則進行深入了解的基礎上，對房地產企業的項目銷售的收入的范圍進行確認是完善房地產企業收入核算的基礎。房地產企業的收入核算需要從法律標準和財務標準兩方面來予以明確。房地產企業的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時還包括轉讓土地所有權以及出售相關的配套設施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規定和財務標準的收入是堅決不應被允許的。房地產企業要把握好這個標準。此外，房地產企業的項目收入應該是在工程的竣工驗收且完成房屋使用權的移交后，才能最后對銷售收入進行確認。
三、結束語
綜上所述，加強房地產企業的會計核算問題的研究已經成為我國房地產企業建設過程中一個非常重要的組成部分。而加強房地產企業在會計核算方面存在的問題的分析，探尋完善房地產企業會計核算的對策成為有效控制房地產企業經營風險的一個重要內容。只有真正解決好企業的會計核算問題，才能實現房地產企業的長效發展。
參考文獻:
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一、××市涉外房地產企業稅收基本情況：
（一）登記情況：
20*年我市涉外房地產企業正式登記注冊的有4戶。至20*年，由于項目開發和銷售完結，有兩家企業停止經營，另外又有新注冊的企業兩家。故20*年登記戶數仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業。
（二）經濟稅源及入庫稅收收入：
20*年我市涉外房地產企業實現銷售收入3721萬元。20*年實現銷售收入574萬元。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。
20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。
二、××市涉外房地產企業趨勢分析：
從調查分析的情況來看，我市房地產行業，尤其是涉外房地產行業發展呈以下幾個趨勢：
（一）在新一輪國家宏觀調控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產行業融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產市場帶來較大沖擊，產生“急剎車”效應。
（二）隨著經濟的持續快速增長，房地產行業投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導的情況下，房地產投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當嚴重。最直接的后果就是房地產的投資增長遠遠大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產投資結構不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產業成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態。
（三）私有制股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產企業的80%左右。涉外房地產企業中更是100%的為私有性質，且銷售和財務人員多為家族成員，納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
（四）市區內房地產開發的重心轉移。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關政策的不斷規范，我是原有易開發資源逐漸萎縮。新項目開發地由西向東，逐漸由市中心轉移向市區邊緣城郊結合部，或地價相對便宜、房地產業尚在起步階段的的縣級區域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。
三、涉外房地產企業在稅收管理上存在的問題：
根據省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產企業20*年度和20*年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）因房地產企業自身原因，造成發展受阻。在涉外分局征管的四家房地產企業中，真正形成一定規模集約化產業化發展的只有華嵩置業有限公司，其他幾家為“項目”公司，規模小，競爭和抗風險能力差，做完單一項目就陷入半關停狀態。新增房產項目不多，部分在建房產項目還因受挫而停工。如招商國際房產公司就已處于停產狀態而無稅可交。
（二）納稅主觀方面的因素：不少企業存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發等手段增加稅務人員核算難度，達到少繳或不繳相關稅款的目的。
（三）納稅客觀方面的因素：企業帳務混亂。該行業大部分是私營經濟性質，帳務設置不規范，沒有專門的稅收會計。雖然設置了帳務，但科目不齊全、核算不準確，基本上只將銷售（預售）收入費用等進行了登記，而沒有系統地核算和調整。另外，財務憑據以白條居多，甚至僅憑經理的一張便條就予以開支。帳務處理上的極不規范，使得稅務檢查有一定難度。
四、關于房地產稅收征管方面的幾點建議。
(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。
(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。
(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。
(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。
（一）拓寬企業獲利空間
隨著國家宏觀調控政策的逐步實施和市場融入國際化，房地產市場競爭日益加劇，僅僅依靠土地升值來獲取利潤的風險也在日益增大。房地產開發是商業行為，是以利潤最大化為目標的，質量、進度目標是圍繞著成本目標來進行的，而對于“成本”和“市場”兩大利潤敏感因素，企業能夠對成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產項目開發和管理中的核心地位。
（二）提高企業資源使用效率
為了實現企業的整體利潤最大化，房地產企業產品開發過程中的各個環節，都應當承擔為提高經濟效益服務的責任，貫徹全員目標責任制方針。財務成本管理是一種全過程、全方位、全人員參與的日常管理活動，房地產項目開發過程中，基層服務人員及一線生產員工作業成本控制至關重要。房地產企業通過細分成本目標，落實成本責任制，輔之以有效地激勵機制、公平與效率平衡等考核機制，有效調動企業各方面資源，贏得進一步發展的不竭動力。
二、目前房地產企業成本管理存在的問題
（一）管理觀念陳舊，成本管理制度不健全
房地產企業大多偏重項目工程技術而忽視財務成本管理，沒有建立與企業自身發展相適應的財務管理體系，項目開發過程中財務工作僅僅局限于事后核算，缺少事前預測和事中控制。項目負責人習慣于根據項目概算或施工圖預算粗略估算建設成本，使財務管理制度在具體執行中形同虛設，設計變更、現場簽證難以有效控制，超合同付款時有發生，從根本上失去了財務成本控制功能。同時，財務成本控制手段落后，各部門管理人員之間缺乏有效溝通機制，無法實現財務成本數據適時傳導，使得房地產企業財務成本控制時效性大打折扣，資金管控難度大，項目資金因使用效率低下導致資金成本急劇上升。
（二）成本管理組織架構層次不高，缺少有效的上下傳導機制
房地產企業的管控模式因戰略定位、企業文化、發展階段、企業規模等因素而不同，其成本管理組織架構在不同企業或相同企業不同發展階段也有所區別。目前，房地產企業普遍以追求利潤最大化為目標，忽視主導產業發展和實現資本增值的雙重目標，項目管理過程中也沒有建立一個強有力的成本控制管理組織架構，項目成本管理機構設置往往流于形式。決策層、管理層、項目作業層之間缺少有效溝通，造成事前成本管理薄弱、成本目標缺乏科學性和嚴肅性，項目作業成本不受控，由于成本信息傳遞渠道不暢導致成本管理偏離了頂層設計方向。
（三）成本核算方法跟不上全社會信息化潮流
由于對成本控制的意識不強，房地產企業的成本核算對象不能嚴格按開發項目準確設立，成本分攤脫離項目實際情況導致成本信息失真。房地產企業現代管理信息化運用水平不高，項目成本歷史數據難以形成共享資源；項目進度數據由于不能及時傳遞造成實際完成工程量和財務成本數據脫節，影響到項目成本歸集和分配的準確性。房地產開發產品由于周期長，工程竣工驗收后開發成本會因小區配套設施久拖不決或延遲實施而影響項目結算，造成項目成本有被隨意調劑的可能。房地產企業辦公自動化系統、項目管理系統以及財務管理信息系統等模塊之間沒有實現有效集成，缺少統一管理運作平臺，影響了成本目標的分解和落實，無法實現房地產項目成本適時在線預警。
（四）成本管理局限于傳統項目開發過程控制
房地產企業成本管理目前還局限于項目開發周期本身，僅僅根據項目開發過程各階段確立成本管控環節。由于房地產項目生產過程特殊，相關的上下游單位眾多，缺乏必要的項目管理評價指標體系和控制手段，價值標準和產品標準受上下游單位影響大，成本管控執行困難，生產過程中不確定因素多、風險大。嚴重的甚至會面臨流動性風險而陷入拆東墻補西墻泥潭，最終資金鏈斷裂而造成爛尾樓、豆腐渣工程等不良現象。
三、加強房地產企業項目成本管理的對策
（一）建立健全成本管理體系，推行全面預算管理制度
房地產企業在規劃設計、項目招投標、工程分包、竣工結算等階段推行全面預算管理，將成本管理納入項目生命周期過程，能有效提高資源配置效率，將控制費用、降低成本開支貫穿于日常工作過程。基于合理的成本結構分類進而科學制定目標成本，以此作為成本控制的上限；通過動態成本與目標成本的對比，實時反映異常成本狀況，并支持對異常成本產生根源的逐層深化分析；結合責任成本體系，將各項成本指標落實到崗位，通過動態成本反映相關成本指標執行情況，為成本績效考核提供數字化依據，形成有效的獎懲激勵機制。房地產企業成本管理中心根據各項目預算以及具體成本目標研究制定管控措施，設計、造價、工程、財務、招投標、銷售、物資供應等部門協調配合，建立全面預算管理體系，確保項目投資的審批控制、資金的集中管理和運作，實現及時了解成本并控制成本的目標；同時為房地產企業控制成本變動、洞悉成本動向、制定資金計劃、掌控投資進度等提供強有力的科學依據。
（二）建立企業運營管理架構，拓寬成本管理深度和廣度
房地產企業以投資房地產項目為基礎管理對象，建立獨立于單一項目開發管理之上的多項目運行過程管理機構。房地產企業通過建立以總會計師、總工程師、總經濟師為首的企業成本管理中心，對企業每個項目的成本管理目標進行籌劃、執行、控制和考核。根據房地產項目成本核算要素劃分管理維度：決策層立足于戰略成本管理層級，從公司戰略全局把握投資、規劃、招投標、項目建設、資金籌集、竣工結算、質量、安全、銷售等成本責任目標制定，注重事前管理和責任成本考核相結合；管理層則根據各項目成本預算，按成本要素與項目建立二維管理模型，在公司層面進行成本目標分解，運用現代信息化管理手段適時在線預警監控，分析指標差異防范成本失控風險；項目作業層則在公司框架內完成開發項目全過程成本作業，包括設計、動遷、合約簽訂、材料采購、施工、簽證、竣工驗收、項目結算審計、銷售等統籌實施，在作業過程中落實具體目標成本。從而在全公司范圍內由上至下建立“目標成本”+“責任成本”+“作業過程控制”的模式。
（三）通過合約規劃統領財務成本核算全過程
房地產企業成本管理通過合約規劃實現目標成本自上而下的逐級分解，最終將目標成本分解為后期招標、施工、結算整個過程可以有效管控的合同簽訂和變更。房地產企業在項目開發過程中，需要對外簽訂各類工程合同，在合同執行過程中還會發生各種常見的變更情況，合同條款、付款條件、付款申請、付款審核、合同結算等相關信息構成財務成本目標重要依據。工程成本約占房地產企業項目成本的一半，其主要由分包工程、甲供物資、配套成本等構成，涵蓋土建、機電安裝、裝飾、消防、弱電、電梯、監控、智能化系統等通過招投標確定分包商（或供應商）成本。在工程分包和材料采購過程中，通過議標、評標進一步梳理項目成本指標；同時通過開放、公平、公正的招投標機制吸引各類承包商，可以實現充分的市場競爭達到降低成本的目的；通過充分調研房地產開發領域了解新工藝、新材料市場信息，還能夠實現材料、施工方案的替代升級，達到降低工程造價提高技術經濟指標的效果。
（四）引入價值鏈管理理念，樹立房地產企業戰略成本管理思想
1.房地產行業風險評估環節執行力薄弱，市場風險較大
問題日漸突兀，尤其是風險類問題。風險評估體系尚未制定完善，導致無法才去相應的風險預警機制。再來是房地產內部控制意識薄弱，執行力度不夠，意識薄弱，其主要不到為是表現在民營企業中的。因為其對經營企業沒有控制力，沒有充分意識到建立企業內部控制的重要性，導致執行力不足，生產經營風險增大。
2.我國房地產企業內部監督管理能力缺乏，未能夠建立完善健全的監督管理機構
缺乏部門應有的獨立性，無法發揮其功能。內部人員的執行力度和領域水平也參差不齊。房地產企業內部的工作人員專業只是水平無法達到行地產工作形式的要求，也沒有充分意識到建立企業內部控制的重要性。
3.高風險，高利潤和龐大的市場需求使企業對項目投資、營銷策劃、客戶服務、成本控制等大大降低
在利益的驅動下，很多公司只看重結果，卻忘了需要不短完善的優化業務。房地產行業目前細分為民用地產，商業地產，工業地產。商業地產和工業地產屬于一種新的商業模式，沒有經驗可以借鑒，所以沒有有效的流程和策略調查客戶的滿意度和客戶價值。缺乏科學的數據支持。
二、對于房地產內部控制存在問題的措施和對策
1.健全房地產企業內部的控制體系，完善企業內部控制的治理結構
因為它為為企業內部控制提供了最基礎的保障。但是在完善的同時我們要進行不斷的創新，按照企業的自身特點和發展需求，制定符合企業發展的控制體系。還要針對不同部門的需求，設計相應的內容。從而進一步完善企業內部控制的治理結構，強化內部各個部門，加強董事會，監事會，經歷及各個部門明確企業的決策權，執行權和監督權。
2.發揮房地長企業各領導部門在內部控制中的作用
房地產企業的董事會，監事會等各個部門都是內部控制建設的一部分，是一項系統的功能。如果想要企業內部控制得以高效的有序的實施，就要建立和完善內部控制監督機構，并對企業的經營活動是定相應的監督計劃。首先就要對企業經營活動制定相應的督促計劃，其次還要督促各個部門的落實情況，加強內部陪審機構功能能。要求發揮出監管的力度和作用。企業內部的審計機構也是內部控制的重要組成部分，其職責就是定期對企業內部實行的計劃祈禱督促和監督，再進行評審。客觀的對其計劃驚醒評價，對于其存在的風險進行評估，對內部控制制度完善的作用，適應企業發展的需求。
3.加強對企業員工進行內部控制的系統培訓
提升員工的素質，增強責任感和團結的基礎上，同時建立和健全房地產企業內部的考核機制，促使企業內部員工發揮其作用從而提高員工的積極性。通過考核成績和標準對員工進行適當的培訓，內部環境是一個企業能夠順利進行的重要環節，而員工的最基本素質，責任感也是確保其的重要組成部分。必須全面培養相關人員進行內部控制專業知識和提高她們的思想覺悟。
4.建立內部信息溝通渠道
企業內部的信息集成處理系統也是很重要的一部分，根據企業自身的情況，要建立企業內部暢通的信息溝通渠道。建立起企業內部的溝通系統，不僅能夠是企業內部人員增進了解和團結，也能都借此打破企業內部的溝通障礙，實現信息資源共享。使相關人員明確內部控制相關信息的機制，同時也要建立信息投訴制度和舉報人管理制度。管理信息部門必須確保信息的完整性、并及時的和上層管理部門溝通和處理，加強企業內部人與人指甲的和諧交流，促進內部控制的有效運行。
5.增強信息的透明度，確保了數據的有效性和真實性
加強了各個部門之間的聯系。有理于各個部門之間的業務梳理和人員流動。在房地產企業中，尤其是跨項目發展，集團管控，信息透明就顯得很重要了。但是在實際的操作中，很少部門能夠做到信息共享，但是如果個部門之間各自為政，有明顯的分割，員工對工作情況有質疑，管理高層和底層也缺乏溝通，就會不便與企業管理政策和實際情況的落實和發展，從而會缺乏目標和動力，導致企業的利益無法最大化。
6.建立突發事件機制
房地產企業內部也必須建起里控制重大風險預警機制和如何應對突發事件機制，這些機制必須由各個不同層次的和各個部門的系統構成。企業建立和完善這種機制目的是針對企業最薄弱的環節，通過企業內部的動態分析，根據企業外部的的實際情況，不斷收集信息和外部市場經濟狀況并對其做出重大風險評估和預測，與此同時也要建立起相關的突發事件組織保障制度和相關處理事件制度的規范。借此制度，企業相關人員就能快速識別突發事件的類型和重要性。并且采取相關的制度及時處理，降低企業的經營的風險。此外，隨著房地產企業的發展，其所呈現出來的更多的是集團化的發展趨勢，產業種類大幅度的提高，開發規模也相繼擴大。房地產企業總公司對各個地區的分公司的管理也面臨深度和寬度的挑戰。必須對企業內部進行企業向區域多元化的多層次的管理。其次，房地產企業內部控制的建立與完善還要根據企業自身情況制定。應當從企業的崗位人員，人員職責和完善企業內部控制入手，還要保障企業的安全完整性和會計信息確實可靠。從建立和健全企業內部控制開始，企業的一切決策都應該逐步趨于完善，并全都應該在企業內部控制的范圍內。
三、總結
在供給側結構改革的大背景下，中央經濟會議提出“三去一降一補”的指導思想，面對目前房地產行業三、四線城市存貨積壓、財務杠桿高的問題，“去庫存、去杠桿”刻不容緩。房產企業吸收公共資本，受到宏觀環境影響程度大，環境因素的變化迫使企業調整相應決策以謀求長遠的發展。
文章以首創置業為例分析環境因素的改變對房產企業財務戰略決策的影響，首創置業于2003年6月在香港聯交所上市，擁有國企背景并與新加坡政府投資公司合作。依托國企資源，首創置業公司快速發展并將諸多二、三線城市納入版圖。
1影響房產企業財務決策的三大環境因素
11行業環境
2016年上半年，房地產市場過熱，房產企業擴張速度快。一、二線城市開始回暖，去庫存情況較好，而三、四線城市還是面臨庫存積壓的困局，這使得市場分化十分突出，供需失衡。2016年下半年后，房產投資增速放緩，房價漲幅平穩。
12經濟政策環境
房地產企業的一舉一動牽動著國民經濟的發展，同時也與人們的生活息息相關，因其這些特性，房產行業很大程度上會受到經濟政策環境的影響。2014年至2016年上半年，為緩解部分庫存壓力，中央實行了寬松的經濟政策環境，房地產行情一片大好，取消限購、放寬基金貸款、央行降息等舉措使得房產市場熱度持續攀升，首創置業也投入大量資金以擴大自身規模。這段時期內房地產市場過熱、擴張速度十分快，但一些投機行為的出現使得房地產行業杠桿加大，同時三、四線城市因過度投資致使供過于求，積壓了大量庫存，地區分化加劇。
因此，2016年下半年國家開始給房產市場降溫，收緊了融資渠道，開始于一、二線城市全面實行限購限價政策，致力于去房產行業杠桿、去三、四線城市庫存，這也使一線城市的土地成本升高。一方面，經濟政策影響著房產企業的生存環境；另一方面，環境的變化又促使政策的出臺。房產企業要想長久發展下去，應當保持對經濟政策大環境的敏感度。
13金融環境
自從2016年11月起，房產企業公司債的發行受限，融資渠道收緊，房貸利率優惠減少。首創置業公司于2017年2月22日被迫中止了其公司債的發行，且首創置業自港股上市以來，一直未得到合理的估值，不能為其旗下的投資項目提供資金支持；而相較之下，A股市場估值高，且再融資方式多，可為企業帶來更多的現金流。
2房產企業面臨困局
受到行業環境、經濟政策環境以及金融環境的影響，以首創置業為代表的房產企業面臨著如下困局。
21資產負債率高，營運資金不足
房地產行業普遍呈現高資產負債率，首創置業公司近年來負債率持續攀升，于2016年年底已達132%，結合目前的金融環境，融資渠道緊縮，首創置業于2017年2月停止了公司債的發行，并且目前房產市場下行，這意味著首創置業或無足夠的資金償還債務以及支撐自身的運營，財務風險加大，房產企業去杠桿便顯得尤為重要。詳見圖1。
22存貨周轉率低，庫存居高不下
前幾年房地產行業存活周轉率普遍偏低，比如2014年首創置業的存活周轉率僅為018，甚至低于行業平均水平，三、四線城市庫存積壓成了多數房產企業的通病。這很大程度上受到此前寬松的房產政策的影響，企業紛紛投資、試圖擴大自身規模。2015年及2016年的中央經濟會議均強調了“去庫存”的政策思想，加大去庫存力度，這使房產行業庫存居高不下的情況有所緩解，但目前仍需進一步執行三、四線城市去庫存的政策。
23銷售利潤率低，增收而不增利
以首創置業為代表的一些房產企業出現了銷售利潤率低、增收不增利（收入增長但利潤卻并未增長）的現象，盡管首創調整了自身戰略重回一線城市，但由于一線城市拿地成本增高，加之各地紛紛出臺限購限價政策，房價漲幅有限，這些環境因素造成了以首創置業為代表的房產企業增收不增利的現象。首創置業公司2013―2016年核心凈利率見圖2。
3房產企業如何進行財務戰略決策以應對困境
為應對以上問題，房產企業不得不做出相應財務戰略決策，以適應環境變化，謀求自身長遠發展，具體可從以下三方面展開。
31拓展融資渠道，加大股權融資力度
針對資產負債率高、營運資金不足的問題，首創置業致力于回歸A股，拓展融資渠道以融通更多資金支持自身發展，同時降低其資產負債率。
目前房地產企業融資渠道單一，以向銀行貸款和自籌資金為主，兼有通過信托、基金、定增等方式融資。近期因相關政策的出臺，房產市場下行，銀行為避免過高的風險而惜貸，尤其對于一些中小企業來說，融資渠道受限，財務風險加大。
企業可采取以下措施拓展融資渠道：一是對于中小企業，可選擇聯合開發的方式，聯合企業之間共享利潤、分散風險。[1]二是對于大型房產企業，應優先選取股權融資以提升企業自有資金持有比例，在一定程度上可優化企業的資本結構。[2]三是房產企業可選擇發行公司債以降低銀行貸款比例，但今年因房產市場過熱、企業過度投資，國家加緊了對公司債發行的審批力度并進行了諸多限制，當國內融資渠道收緊、融資成本升高，企業可考慮進行海外融資，于境外發行債券。四是隨著我國互聯網金融的?l展，企業可通過P2P網絡借貸[3]、房地產眾籌等方式籌集資金，但在此方面仍需有關部門加大監管力度，使網絡借貸平臺規范化、透明化，控制網貸風險。
32集中優勢資源于核心戰略城市，加大力度去三、四線城市庫存針對三、四線城市庫存積壓、存活周轉率低的問題，首創置業降價出售三、四線城市庫存，集中力量于北京、天津、重慶、成都、上海五個戰略城市，目前存貨周轉率逐漸回升。
2016年上半年以前，房產市場火爆，房價上漲，各開發商紛紛投資，致使供大于求，尤其是三、四線城市庫存積壓。目前在國家政策的指導下，各地加快了去庫存的步伐，房產企業可集中自己的優勢資源于主要城市，響應政策去庫存。在去庫存的同時，房地產開發企業可抓住機遇，響應國家發展綠色環保建筑和住宅工業化的號召，加快企業結構調整，把優勢資源集中于優勢產業、環保產業中來。
33有選擇性地拓展海外市場
面對增收不增利的困境，首創置業除將工作重心轉移至五個戰略城市外，還致力于開發澳大利亞市場。在國內頻頻出臺限購限貸、房產稅等房地產調控政策時，不少房地產開發企業把目光投向了海外市場。房產開發企業投資海外項目，其主要受眾還是來源于國內，近年來出國留學、旅游升溫，為國內房產企業的海外擴張注入了動力。同時，房產企業海外擴張亦存在著政治、經濟、法律等方面的風險，房產企業在“出海”前應注重投資地的選擇，充分了解該地的政策法律環境、金融環境、行業環境等，進行風險評估并做好充分準備，可采取聯合當地企業、購買保險等方式降低風險。
財務成本管理主要是指企業生產經營管理過程中采取的成本費用管理控制目標、原則、策略、方法、途徑和體系，主要活動包括預測、計劃、決策、控制、核算、考核、分析等。財務成本管理從特點上可以劃分為財務成本預測、財務成本規劃、財務成本決策、財務成本核算、財務成本控制、財務成本考核、財務成本分析等。上述財務成本管理有著內在的聯系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個循環的關系。房地產開發企業財務成本管理需要事前合理預測、規劃和決策，事中控制與核算，事后考核、分析和反饋，形成一個完整的財務成本管理循環鏈條，才能幫助房地產開發企業實現全面的、精細化的財務成本管理。房地產開發企業財務成本管理是一項系統的工程，只有從根本上完善財務成本管理原則、策略、途徑和體系，才能合理控制房地產項目實施成本，為企業提高經濟效益創造良好的條件。
一、房地產開發企業成本管控原則
1、全面成本管理原則：“全面”，即“全員”、“全過程”、“全方位”和“全要素”。“全員”不僅指本公司的全體員工，還包括公司的合作伙伴。“全過程”即房地產開發樓盤從調研到樓盤交付使用的各個階段，融事前、事中、事后成本管理為一體。“全方位”和“全要素”，是指要對房地產開發的所有要素成本、費用進行管控，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。
2、動態成本管理原則：波特認為，企業的價值創造活動包括基本活動和輔助活動，這些互不相同但又相互關聯的開發經營活動，構成了一個創造價值的動態過程，即價值鏈。企業的縱向聯系和橫向聯系構成價值鏈，價值鏈上的每一項價值活動及其相互聯系與協調，都會對企業最終能夠實現多大的價值造成重要的影響。只有動態管理控制，才能實現整體效益最優基礎上的相關企業利益的均衡。
3、目標成本管理原則：目標成本有計劃成本、定額成本和標準成本三種類型，具有綜合性、科學性、先進性和約束性等特點。目標控制通過對目標的管理，把計劃的方針、任務目標和措施等逐一分解落實。制定目標成本時，要注意標準的先進合理性、可考核性和可執行性。
4、質量成本管理原則：質量成本是為了保證必要的開發產品質量、服務質量而發生的成本費用以及因未達到既定質量標準而發生的一切損失之和。質量成本可分為預防成本、鑒定成本、內部損失成本和外部損失成本。 “省錢不省質量”，質量成本控制不是單純降低成本和片面追求企業暫時利益，而是以長遠發展和市場競爭的視覺，將成本控制與保證必要的產品質量相聯系起來，以保證企業的市場競爭優勢。
5、責任成本管理原則：企業應該按照分級分口管理、權責結合、責任到人的原則，建立健全與開發經營管理體制相適應的成本費用管理責任制，建立健全完善的成本費用管理組織機構，把成本費用管理納入崗位責任制，并做到責、權、利相結合。
6、戰略成本管理原則：即以企業的全局發展為對象，按照企業的總體發展戰略制定財務成本管理目標。房地產開發企業只有從成本信息結構出發，對企業成本進行全面的控制管理，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業的外部環境和內部結構結合起來，房地產開發企業的價值鏈才能貫穿企業財務成本管理控制的全過程。房地產開發企業戰略、財務成本管理策略的制定，必須從企業的競爭環境出發，整合分析競爭對手的價值鏈，才能形成必要的財務成本管理信息，為制定科學可行的戰略方針奠定重要的基礎。
7、精細成本管理原則：對成本要素和成本形成過程進行分解，為成本分析和成本管理提供依據，并最終達成成本控制目標。
8、最低化成本管理原則：分析影響各種降低成本的因素，制定可能實現的最低成本目標，通過有效的控制和管理，實現成本管理要求。首先應注意全面研究降低成本的可能性，其次，要研究合理的成本最低化，即一是要從實際出發，二是要注意成本最低化的相對性。
9、例外成本管理原則：例外管理是相對規范管理而言的。在成本費用控制措施實施過程中，有可能發生一些事先不曾預計到的影響因素和狀態，這些因素如果不及時處理就會導致不利后果。例外管理原則要求成本費用管理人員重視導致實際耗費脫離標準差異較大的“例外”事項，認真分析這些事項產生的原因和責任主體，對影響成本費用的不利因素進行歸類和統計分析，及時采取調整措施，防止不利影響進一步擴展。
二、 房地產開發企業成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。房地產開發企業要想對開發項目進行經濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環節：（1）市場預測；（2）選擇定價目標；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設計階段的成本管控策略：項目設計階段是控制開發成本最直接、最重要的環節，設計階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學合理的設計，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實行設計方案招投標，優化設計；（2）實行限額設計，有效控制造價；（3）加強對設計圖紙的會審與審查；（4）深入運用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。
3、發包階段的成本管控策略：控制建設項目發包階段工程造價的有效手段是積極推行建設工程招投標制。發包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標方式選擇好施工隊伍；（2）加強合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購；（4）嚴格履行工程承發包合同；（5）按合同約定及實際完成工程量支付工程進度款；（6）加強對監理單位的管理，主動防范施工單位索賠。
4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應商是項目采購操作中降低成本的關鍵。制定采購預算，選擇并管理供應商，分析采購成本，控制供應成本，開展責任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實行歸口管理；（2）科學的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網絡。
5. 建設階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費用控制，預防索賠，使實際費用不超過計劃投資；（2）施工現場成本控制，項目組層層分解責任，層層分解責任成本，簽訂責任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應適當調整流程，增加重復審計環節，并進行匯總，反復計算。
7、營銷階段的成本管控策略：房地產開發企業的核心在于整合各種資源，使之產生協同效應。營銷過程的成本控制要點：（1）合理有效的推廣計劃；（2）切實可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強和不折不扣的執行力；（5）及時的效果評估。
三、 房地產開發企業成本管控方法
房地產開發企業應當建立成本控制系統，強化成本預算約束，推行質量成本控制方法，實行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產開發企業成本控制系統：即運用現代信息技術，實現成本系統集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統作為房地產企業信息系統的一個子系統，提供給財務、會計、生產管理、銷售等相關部門，以供進行財務核算、資金籌集、開發安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強房地產開發企業成本規劃與預算，強化成本預算控制。房地產開發企業成本預算是房地產企業成本控制的主要方法，它要求房地產開發企業加強成本預算編制、執行、分析、考核等環節的管理，明確預算項目，建立預算標準，規范預算的編制、審定、下達和執行程序，及時分析和控制預算差異，采取改進措施，確保預算的執行。
3、加強房地產開發企業成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產品或活動的標準資源消耗量，控制產品成本和期間費用水平的一種成本控制方法。首先，制定標準消耗量，一般方法有經驗估計法、類推比較法、統計分析法和技術測定法。其次，要通過成本核算，揭示實際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責任者，將成本定額管理與經濟責任制管理相結合。
4、實行房地產開發企業全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養成節約成本的習慣，關心成本控制結果。這需要領導推動和全員參與。
5、推行房地產開發企業質量成本控制：（1）確定最優質量成本，并以此為質量成本控制的總目標；（2）建立健全質量成本管理的組織體系；（3）應堅持預防為主的方針；（4）計算和分析質量成本差異，尋找原因，以采取相應措施加以控制。
6、房地產開發企業利用ERP進行成本控制：ERP集信息技術與系統化管理思想于一身，反映時代對房地產開發企業合理配置資源，最大化地創造社會財富的要求，成為房地產企業在信息時代生存、發展的基礎。ERP整合了房地產企業管理理念、業務流程、基礎數據、人力物力資源、計算機硬件、計算機軟件和網絡資源，對采購、開發、成本、分銷、財務、人力資源等進行規劃，以達到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業成本管理在房地產開發企業成本管控中的運用
1、作業成本管理的涵義：作業成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎的成本管理，在對作業及作業鏈全面分析的基礎上，利用作業成本核算或作業成本法提供的信息，面向全過程的系統化、動態化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業成本法的計算：作業成本法是以作業為計算產品成本的中間橋梁，通過作業動因來確認和計量各作業中心的成本，并以作業動因為基礎來分配間接費用的一種成本計算方法。作業成本計算的核心是在計算產品成本時，先將耗用的資源成本準確地計入作業，然后選擇成本動因，將所有作業成本這些事項產生的原因和責任主體，對影響成本費用的不利因素進行歸類和統計分析，及時采取調整措施，防止不利影響進一步擴展。
二、 房地產開發企業成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。房地產開發企業要想對開發項目進行經濟效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環節：（1）市場預測；（2）選擇定價目標；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設計階段的成本管控策略：項目設計階段是控制開發成本最直接、最重要的環節，設計階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學合理的設計，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實行設計方案招投標，優化設計；（2）實行限額設計，有效控制造價；（3）加強對設計圖紙的會審與審查；（4）深入運用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。
3、發包階段的成本管控策略：控制建設項目發包階段工程造價的有效手段是積極推行建設工程招投標制。發包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標方式選擇好施工隊伍；（2）加強合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購；（4）嚴格履行工程承發包合同；（5）按合同約定及實際完成工程量支付工程進度款；（6）加強對監理單位的管理，主動防范施工單位索賠。
4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應商是項目采購操作中降低成本的關鍵。制定采購預算，選擇并管理供應商，分析采購成本，控制供應成本，開展責任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實行歸口管理；（2）科學的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網絡。
5. 建設階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費用控制，預防索賠，使實際費用不超過計劃投資；（2）施工現場成本控制，項目組層層分解責任，層層分解責任成本，簽訂責任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應適當調整流程，增加重復審計環節，并進行匯總，反復計算。
7、營銷階段的成本管控策略：房地產開發企業的核心在于整合各種資源，使之產生協同效應。營銷過程的成本控制要點：（1）合理有效的推廣計劃；（2）切實可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強和不折不扣的執行力；（5）及時的效果評估。
三、 房地產開發企業成本管控方法
房地產開發企業應當建立成本控制系統，強化成本預算約束，推行質量成本控制方法，實行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。
1、建立房地產開發企業成本控制系統：即運用現代信息技術，實現成本系統集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統作為房地產企業信息系統的一個子系統，提供給財務、會計、生產管理、銷售等相關部門，以供進行財務核算、資金籌集、開發安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強房地產開發企業成本規劃與預算，強化成本預算控制。房地產開發企業成本預算是房地產企業成本控制的主要方法，它要求房地產開發企業加強成本預算編制、執行、分析、考核等環節的管理，明確預算項目，建立預算標準，規范預算的編制、審定、下達和執行程序，及時分析和控制預算差異，采取改進措施，確保預算的執行。
3、加強房地產開發企業成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產品或活動的標準資源消耗量，控制產品成本和期間費用水平的一種成本控制方法。首先，制定標準消耗量，一般方法有經驗估計法、類推比較法、統計分析法和技術測定法。其次，要通過成本核算，揭示實際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責任者，將成本定額管理與經濟責任制管理相結合。
4、實行房地產開發企業全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養成節約成本的習慣，關心成本控制結果。這需要領導推動和全員參與。
5、推行房地產開發企業質量成本控制：（1）確定最優質量成本，并以此為質量成本控制的總目標；（2）建立健全質量成本管理的組織體系；（3）應堅持預防為主的方針；（4）計算和分析質量成本差異，尋找原因，以采取相應措施加以控制。
6、房地產開發企業利用ERP進行成本控制：ERP集信息技術與系統化管理思想于一身，反映時代對房地產開發企業合理配置資源，最大化地創造社會財富的要求，成為房地產企業在信息時代生存、發展的基礎。ERP整合了房地產企業管理理念、業務流程、基礎數據、人力物力資源、計算機硬件、計算機軟件和網絡資源，對采購、開發、成本、分銷、財務、人力資源等進行規劃，以達到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業成本管理在房地產開發企業成本管控中的運用
1、作業成本管理的涵義：作業成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎的成本管理，在對作業及作業鏈全面分析的基礎上，利用作業成本核算或作業成本法提供的信息，面向全過程的系統化、動態化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業成本法的計算：作業成本法是以作業為計算產品成本的中間橋梁，通過作業動因來確認和計量各作業中心的成本，并以作業動因為基礎來分配間接費用的一種成本計算方法。作業成本計算的核心是在計算產品成本時，先將耗用的資源成本準確地計入作業，然后選擇成本動因，將所有作業成本分配給產品成本。作業成本法核算包括四大要素：資源、作業、成本對象和成本動因。作業成本法核算包括兩個階段：（1）首先鑒別出消耗資源的作業，然后確認成本動因，計算歸集資源費用到作業；（2）明確成本計算對象，確認作業動因，并把各作業匯集的成本分配給相關的成本對象。
3、作業成本管理的原理：將房地產開發企業的工作流程視為一系列作業的集合，根據市場需求，以顧客訂單為起點，采取“倒擠法”，從后向前確定相關作業，核定作業消耗量、作業成本，揭示資源動因、作業動因，并進而進行成本動因管理、作業管理，以消除不增值作業，提高增值作業運作效率，減少供、產、銷各環節的存貨積壓、資金占用，提高公司經營效益。
4、作業成本管理的程序和內容：（1）在熟悉生產經營流程的基礎上識別和認定作業，并根據同質性原理歸并相關作業，建立作業中心，認定增值作業和不增值作業；（2）建立作業成本控制標準，即尋找增值高效作業的資源耗費水平；（3）計算實際作業成本，即一定期間內作業中心或作業歸集的實際資源費用之和；（4）作業成本差異計算與分析；（5）業績評價、持續改善。
5、作業成本管理的基本方法：以作業為成本控制點，對作業進行價值分析是作業基礎成本控制的基本方法。作業價值分析是通過對作業的識別與計量、資源費用的歸集與確認、產出消耗作業的確認與計量、產出成本費用的歸集等步驟方法，分析評價作業的有效性和增值性，以提高作業效率、減少資源消耗、增加產出價值的一種分析方法。作業價值分析包括資源動因價值分析、作業動因價值分析和作業的綜合分析。作業價值分析的一般程序：（1）按產品類別進行全過程調查；（2）識別、計量作業，建立作業中心；（3）歸集資源費用到相應的作業；（4）分析作業消耗資源的有效性；（5）歸集作業成本為作業成本庫，選擇代表作業，計量成本動因率；（6）確認、計量產出消耗的作業；（7）計算、歸集產出的作業成本；（8）分析作業對產出的貢獻，區別增值作業和不增值作業。通過作業價值分析可以通過以下幾種方式降低成本：①減少作業所需要的時間和資源，改善增值作業的效率；②消除不增值作業；③當其他條件相同時，選擇成本最低的作業；④利用資源集成原理，盡量實現資源共享與作業共享；⑤利用作業成本計算提供的信息，編制資源使用計劃，重新配置未使用資源。
6、作業成本管理在房地產開發企業中的具體運用：
（1）準確核算房地產項目開發成本。目前房地產開發企業忽視開發間接費用的核算。通常是將各開發間接費用項目金額匯總，按直接開發成本比例法或工程造價比例法分配計入單位產品開發成本。由于作業成本法能使間接費用準確分配，可將作業成本法引入到房地產開發成本核算中，具體步驟如下：①結合房地產開發企業的實際特點，以房地產開發過程中各工序為基準劃分各項作業，建立作業中心，并確認房地產行業開發過程中發生的各項間接費用；②根據房地產開發過程中各項間接費用的發生原因，結合開發實際，找出各項成本動因，并建立作業成本庫及其成本動因分析表；③確定成本分配率，歸集各項作業成本費用，并分配計入各開發產品成本。
（2）整合、再造房地產項目開發流程。房地產業和其他行業相比，其流程的柔性更強、彈性更大、受項目所處環境變化的影響大、在項目開發過程中不確定的因素較多，即使相同類型的項目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在不同的流程。因此，作業成本管理在房地產業應用將具有更廣闊的前景。作業成本管理是一個基于流程的動態系統，通過價值鏈分析房地產開發全部價值活動，全面地認識和把握開發全過程的主要成本動因，將作業細分為增值作業和不增值作業，對于不增值和低效作業，房地產企業應在開發過程中予以剔除，橫向對比競爭對手價值鏈和縱向對比產業價值鏈，并對作業進行分析、整合、選擇，使各項作業之間形成較為理想的作業鏈，確保各項必要作業都以最高效率完成，改善房地產開發項目成本構成和提高作業的質量及效率，打造房地產開發企業核心競爭力。
整合、再造房地產項目開發流程的步驟如下：①繪制現有項目開發流程圖，描述流程中的活動；②借助魚刺圖等工具發現現有項目開發流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優先順序；③尋求解決問題的方法，并由專人負責實施；④評估實施結果，修正解決方案，重新實施；⑤進行下一個問題的解決；⑥進行新一輪的流程分析，使整個房地產項目開發流程更精練，各環節更自然地銜接。通過流程優化重組，提高房地產開發項目流程的運作效率。
（3）作業分析。整合、再造房地產項目開發流程后，進一步對流程中的各項作業進行分析，具體來講，對各作業進行作業動因價值分析、資源動因價值分析和作業的綜合分析。作業動因價值分析的目的在于揭示實際成本與計劃或目標成本的差異，了解成本形成過程及產生原因，并就間接費用進行成本控制，在房地產開發過程中，作業動因有產品產量、工時、企業的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業中心對間接資源的耗用情況，將間接費用按資源動因分配到各房地產開發業務中。通過分析各作業中心所用資源，對開發產品耗費資源進行全面而詳細的追溯，能有效地減少資源浪費，提高資源利用效率。為了有效控制項目建設各階段的成本，不僅要進行作業動因價值分析與資源動因價值分析，還必須進行作業的綜合分析，保證各作業中心能合理銜接，最大限度減少重疊與浪費現象。
參考文獻：
[1]賀智東主編.房地產企業財務管理.廣東經濟出版社.2010
[2]決策資源集團房地產研究中心編著.地產王牌成本控制手冊.北京大學出版社.2008
