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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產企業納稅籌劃研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘 要 房地產企業經營過程具有投資大、周期長、涉稅標的大等特點，運用稅收籌劃這種新的財務管理方式，將會降低企業涉稅風險和費用，增強企業的盈利能力和競爭實力，實現企業價值最大化目標。文章主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行了分析。
關鍵詞 房地產企業 財務管理 納稅籌劃
一、納稅籌劃
納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
二、房地產企業納稅籌劃幾種方式
1．簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種，而交易環節的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產企業出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業3%的稅率計證營業稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按 建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產開發企業銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價 款，減少應納營業稅和土地增值稅。（3）若房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括 在營業額中繳納營業稅。企業可以與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2．房地產公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3．利用建房方式的籌劃實務。大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。
4．房地產公司納稅籌劃應遵循遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
近些年，房地產市場出現了前所未有的發展機遇，房地產行業已成了國家經濟的支柱性產業，然而隨著房價持續走高，房地產項目呈現過熱化的發展趨勢，政府也加大了宏觀調控力度，采用強化稅收的政策，針對不同房地產企業以差別化方式執行信貸政策等方法對其進行監管。特別是2013年以后，隨著國五條的制定與出臺，在一定程度上縮小了房地產企業的利潤空間。鑒于此，企業通過納稅籌劃來增加企業收益、規避納稅風險的重要性便逐漸顯露出來。
關鍵詞：房地產企業；納稅籌劃；問題
中圖分類號：
D9
文獻標識碼：A
文章編號：1672―3198（2015）21019101
1房地產企業納稅籌劃的可行性
1.1涉稅環節多，納稅籌劃空間大
房地產企業生產周期比較長，涉稅生產環節比較多，在開發建設階段主要涉及城鎮土地使用稅、契稅、營業稅、印花稅，如果占用耕地還需繳納耕地占用稅；在銷售階段主要涉及營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅、印花稅；在保有階段涉及營業稅金及附加、房產稅、土地使用稅。除此之外房地產企業還要向政府及事業單位繳納各項費用。房地產企業在每個生產環節都有涉稅事項，較多的稅種為企業實施納稅籌劃提供了空間。
1.2納稅成本高，納稅籌劃主動性強
國家的宏觀調控使得房地產企業間的競爭日益激烈，企業要在競爭中生存，就必須增強自己的競爭優勢。如今越來越多的企業實行了成本領先戰略，而房地產企業在進行開發過程中要投入巨額資金，其投入資金額度以及銷售額度都會以億元為單位，因而稅基相對較大。稅金做為最主要的成本來源，對企業的經濟效益和會計目標的實現有著重要的影響。納稅籌劃無疑成為了降低企業稅負成本和經營風險，增強企業競爭力和盈利能力的有效策略，這就為房地產企業實施納稅籌劃提供了主觀因素的可行性。
此外，納稅籌劃已經得到我國法律法規的認可，它已成為企業優化管理的重要內容。國家鼓勵企業進行納稅籌劃，而且隨著社會經濟的發展，我國的稅收制度正朝著制度化、規范化方向發展，為房地產企業的納稅籌劃提供了有力的法律保障。
2房地產企業納稅籌劃的問題分析
2.1企業納稅籌劃水平不高
房地產企業在進行納稅籌劃時，更多的是關注短期的或者當期的節稅收益，只是簡單的從規避稅負來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負進行比較，并未從企業的長遠利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負游離于逃稅與節稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優惠政策進行籌劃。
2.2納稅籌劃人才資源匱乏
納稅籌劃是一項專業性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業功底，還要熟練掌握當前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現在我國大多數房地產企業的納稅籌劃人員都只是普通的財務人員，他們只會進行簡單的帳務處理，要想讓他們達到納稅籌劃人員所具備的專業的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達到預期的效果。
2.3缺乏納稅籌劃風險意識
房地產企業進行納稅籌劃過程中經常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據經濟發展的需求調整相關的政策，新出臺的政策往往會對房地產企業的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風險。如果房地產企業未把未來可能發生的風險因素考慮進去，風險意識淡薄，沒有對未來可能發生的籌劃風險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產生不利的影響。
2.4房地產業重復征稅現象制約了企業的納稅籌劃
近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復征稅的現象。從房產稅與城鎮土地稅的關系來看，房屋與土地的關系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態上，房地產市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然而在稅制設計上，按照現行稅收制度對土地要從量計征城鎮土地使用稅，對房屋則要從價計征房產稅。在房產稅的征收過程中就會出現土地的稅收進入土地的價格，土地的價格構成房屋價格的組成部分的不合理現象，造成重復征稅，加大了房地產企業的稅負。企業若要避免重復征稅就需要將房地產價值與土地價值人為分割裕然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現對一棟房產既征收了包含地價的房產稅，又對房產所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業的納稅籌劃。
3房地產企業納稅籌劃的對策建議
3.1注重納稅籌劃的整體性
企業在進行納稅籌劃過程中應進行綜合考慮，將其變成公司的經營戰略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關系的轉變。要減少整體的稅負，而不是
單純降低個別稅種的稅負。其次，在進行方案制定時，
房地產企業內部要形成良好管理體系。房地產企業內部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內部合作脫節，則容易出現問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結果就不同，銷售人員若不了解相關的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務部進行籌劃的選擇。因而企業各部門要加強溝通，從全局出發，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。
3.2設置專業的稅收籌劃組織機構
房地產企業經營業務復雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產企業在進行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業務、了解法規的專業的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業內部單設一個獨立的納稅籌劃組織機構，讓其負責制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務部門兼職負責，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業也可以充分利用稅務師事務所、會計師事務所、稅務咨詢公司等中間機構的資源，所提供的參考意見，接受專業的指導和幫助，以使企業的納稅籌劃方案更具科學性。
3.3關注稅收法律政策規避風險
我國稅收法律政策呈一種動態變化的狀態，尤其是當我國對房地產市場進行了宏觀調控以后，相關的稅務監管變得愈發嚴格。在這樣的大背景下，房地產企業相關的稅收法律政策也會有著較大的變動。
因此，房地產企業就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎上還要遵守稅務政策的引導，讓企業享受相關稅收優惠，同時也符合國家政府宏觀調控經濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風險。
納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法有時也會存在差異，但企業納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務機關認定的，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業的納稅負擔，還加重了企業的納稅成本。這就要求企業在進行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務機關和稅務部門的工作程序的了解，更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業的籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免籌劃風險，取得應有的收益。
3.4加大稅制改革力度
我國的稅制在不斷的完善但仍有重復征稅、稅制設置不合理的地方，加大了企業的稅負。一方面國家要根據實際情況及時對房地產行業的稅收制度進行改革，合并性質相同稅種、合理界定稅費范圍、不斷從宏觀層面對房地產行業進行正面干預，促進其健康發展；另一方面，房地產企業也應根據國家宏觀經濟形勢及自身特點，積極主動地在國家法律框架內運用合理的方法進行納稅籌劃工作，降低企業成本，實現資金價值最大化，確保企業良性發展，為國家的經濟發展貢獻自己的力量。
參考文獻
[1]陳曉菲.探析房地產企業稅收籌劃的風險以及防范措施[J].中國外資，2013，（2）：114116.
關鍵詞：房地產企業 納稅籌劃 企業價值最大化
1 概述
2013年2月20日，國務院常務會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產調控措施，既打擊了那些投機行為，又規范了房地產市場的運作，隨著“營改增”的進一步深化，房地產企業如何更好地生存值得思考。一直以來，房地產稅務籌劃都是企業獲取更多利潤的一種選擇，如何充分運用稅收的各種政策以獲得稅收節約、提高企業利潤需要房地產企業加以分析和研究。
筆者認為房地產企業涉及的稅種多、稅負重，不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同，因此房地產企業應該在增值稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等方面分別入手，充分利用國家各項稅收優惠政策，這樣不僅減輕企業稅收負擔，而且能夠在一定程度上實現國家的宏觀調控，進而發揮稅收的經濟杠桿作用，實現企業和國家的“雙贏”。
2 房地產企業涉及的主要稅種的納稅籌劃方法
由于房地產行業的特殊性，整個運營過程主要涉及兩個方面：開發環節和銷售環節。在這兩個環節中，涉及的稅種主要是企業所得稅、營業稅、土地增值稅、房產稅等。
2.1 房地產企業所得稅的納稅籌劃方法
①適當調節營業收入。房地產企業應納稅申報前將預收賬款從營業收入中扣除，因為預收款不管是否確認都需納稅。如果房地產企業有閑置資金還可以將其作為投資和購買國債，獲得的投資收益和利息收入是免交企業所得稅的。
②將業務招待費轉化為其他的費用。稅法規定“企業發生的業務招待費可以按其全部的60%扣除，但是不能超過營業收入的0.5%”，如果發生的業務招待費超過限額，企業可以將超過的業務招待費轉為會議費，無需支出了還得納稅。
③公益捐贈籌劃。首先，從捐贈對象上看，企業應優先選擇那些可以全額扣除的捐贈對象；其次，如果無法選擇捐贈對象，可以捐贈到紅十字會等公益組織中，在后期做好資金流向監督。最后，如果超過了稅法規定的扣除比例時，可以將捐贈分跨到兩個會計年度。
2.2 房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法
①“臨界點”籌劃法。稅法規定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，否則應將其全部增值額按規定計稅”。在制定商品房的銷售價格時不僅要考慮到市場、成本等因素，還要考慮到企業的土地增值稅，這樣在20%以內可以扣除，降低企業稅收負擔。
②代建房方式籌劃法。代建房方式是指房地產企業受客戶的委托進行房地產開發，完工后客戶給予房地產企業一定的代建房屋報酬的行為。這樣的方式是不屬于繳納土地增值稅的情況的。如果房地產企業在開發之初便能確定最終用戶，可以采用代建房的方式進行開發。
③合作建房方式籌劃法。稅法規定“對于一方出土地、一方出資金、雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅”。這樣在一定程度上減少了建房過程中企業投入資金而帶來的稅賦，同時延長企業的現金流，降低企業為獲取資金而進行借貸所帶來的風險。
2.3 房地產企業營業稅的納稅籌劃方法
對營業稅進行納稅籌劃時，應考慮以下幾點：對按政府規定價格出租的廉租房、房地產企業自建自用的房屋、企業用自己的廠房等向其他企業投資入股的，不征收營業稅。
房地產企業可實施以下措施：
①銷售不動產適用的是5%營業稅稅率，而房屋裝修適用3%的稅率。所以，如果客戶提出需要精裝修時，應該與客戶分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同，裝修部分收入僅使用3%的稅率，減少了房屋在裝修上資金投入，同時降低稅負。
②如果房地產企業在開發的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來進行開發，這樣就會適用3%低稅率繳納營業稅。
2.4 房地產企業房產稅的納稅籌劃方法
房產稅是以房產為征稅對象，是對房產所有人征收的一種稅。根據房產稅暫行條例，房產稅的征稅依據有從價計征和從租計征，從價計征房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納，適用1.2%的稅率；從租計征以房產租金收入為房產稅的計稅依據，適用12%的稅率。如果企業出租房屋既要繳納營業稅，又要繳納房產稅，但如果將房屋作為企業的一項資產承包出去或將其對外投資，則會減少稅費。
3 萬科A納稅籌劃方案
3.1 公司基本情況及經營稅負情況
萬科A股份有限公司目前是中國最大的專業住宅開發企業，也是被人們所熟知的具有代表性的地產藍籌股。總部設在深圳，2012年公司完成新開工面積890.1萬平方米，竣工面積1036.4萬平方米，實現銷售金額1934.2億元，營業收入1031.162億元，凈利潤156.63億元。
從下表可以看出，萬科A在2011年至2012年稅負率增加了3.83%，而進行合理的納稅籌劃，可以盡可能避免以上情況的出現。
表3.1 公司經營稅負情況
3.2 公司主要稅種納稅籌劃分析
3.2.1 萬科A所得稅的籌劃分析
下面將著重通過萬科A因對外捐贈而享受的稅收優惠政策來分析其所得稅的納稅籌劃情況：
2012年從1月到9月萬科公司通過“愛佑童心萬科專項基金”、“春天里行動”、“社區故事：happy社區十年行”、“公益行動”等項目對外捐贈83588.02萬元。
2012年萬科A的年報顯示：概該年度的利潤總額為632228.56萬元。故公司捐贈可享受的最大扣除額為75867.43萬元（632228.56×12%）。而萬科A在該年度的捐贈總額為83588.02萬元，高于可享受的扣除額，還剩7720.59萬元不能扣除，增加了企業的負擔。
經過納稅籌劃，可以將捐贈的金額分為兩個會計年度，即將7720.59萬元作為下一年度的捐贈金額，這樣不僅幫助到需要幫助的人，提高了企業形象，也降低了企業的稅收負擔。
3.2.2 萬科A土地增值稅的籌劃分析
表3.2 萬科A土地增值稅的納稅情況
從上表可以看出萬科A在2012年土地增值稅和預繳土地增值稅都有很大幅度的增加，加重企業的稅收負擔，影響企業的盈利。
目前萬科A欲建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為400萬元，開發土地的費用為200萬元，新建房及配套設施的成本為980萬元，與轉讓房地產有關的稅金為100萬元，最終該批住宅以2410萬元的價格出售。根據稅法規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用，還可以加扣316萬元[（400+200+980）×20%]，該房地產企業的增值率為20.7%[（2410-600-
980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根據稅法的規定，應該按30%的稅率繳納土地增值稅124萬元[（2410-
400-200-980-100-316）×30%]，企業稅后利潤為290萬元（2410-400-200-980-100-316-124）。
經過納稅籌劃，將該批住宅的價格定為2390萬元，則該房地產企業的增值率為20%，根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為394萬元（2 390-400-200-980-100-316）。該納稅籌劃使企業減少稅收支出104萬元。經過納稅籌劃萬科A減少稅收支出104萬元，稅后利潤增加了104萬元。
3.2.3 萬科A營業稅的籌劃分析
2012年萬科A在深圳開發了一棟寫字樓，對外銷售其中的5萬平方米，收取6000元/平方米，該價格包括裝修費用，需要繳納營業稅及附加1650萬（30000×5.5%）。
經過納稅籌劃后，將裝修費從銷售收入中分解出來，由萬科A與客戶簽訂房屋銷售合同，銷售收入為25000萬，再由A下屬的裝修公司與客戶簽訂裝修合同，向客戶收取的裝修費為5000萬元。假設該裝修公司代收此款項的手續費收入為10%。那么企業應繳納營業稅及附加1390萬（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企業稅負。
3.2.4 萬科A房產稅的籌劃分析
①萬科A在深圳市中心擁有一幢廠房，賬面余值為300萬。若出租，每月租金收入60萬，每年租金總額720萬，應繳納房產稅86.4萬（720×12%）。
經過納稅籌劃將廠房承包出去，由承包人每月向其繳納60萬元的承包費。籌劃后，萬科A每年應繳房產稅變為按房屋余值的1.2%繳納，即應繳納的房產稅2.52萬（300×70%×1.2%），從中可以節稅83.88萬元。
②對普通房產可以將房屋對外投資。萬科A在深圳擁有一棟房產，其原值為2000萬元，如按房產原值計征房產稅，房產原值的扣除比例為30%。萬科A將它對外出租，應交房產稅為48萬元（400×12%）。
經過納稅籌劃分析后，萬科A將這一房產作價2000萬投資入股到企業甲，萬科A以房產投資入股，其房屋的所有權已發生變化，其應交的房產稅應由擁有房屋產權的甲繳納，并且投資獲得的利潤不用交營業稅金及附加和企業所得稅，所以萬科A在這一項目中的稅負為零。
綜上所述，房地產企業作為資金密集型企業，其涉稅金額巨大，針對其的稅收政策既有共通性，又有行業特殊性，作為房地產企業相關的財務人員來說，必須首先綜合了解企業的各種情況，并在扎實的稅法基本功知識基礎上，對房地產企業的稅收進行科學合理的籌劃，認真把好稅收籌劃關，在市場公平競爭原則的基礎上，從大處著眼，小處著手，去實現企業價值的最大化目標，并把企業的管理水平提高到了一個新的層次，實現企業的最優化資源配置，在合法合情合規范圍內創造企業的最小化稅費支出，這將有利于企業的生存和發展。
參考文獻：
[1]王湯.淺談企業納稅籌劃系統[J].黑龍江對外經貿，2007，10：20-23.
關鍵詞：土地增值稅 征稅對象 增值收入 納稅籌劃
一、引言
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。征收土地增值稅首先要發生國有土地使用權的轉讓行為，非國有土地（如集體土地）的轉讓以及國有土地的出讓行為都不征收土地增值稅。增值性收入包括貨幣收入、實物收入以及其他收入，對于不產生增值收入的房地產贈與行為不征收土地增值稅。
二、土地增值稅概述
國家推行土地增值稅的主要目的是抑制房地產投機，限制濫用耕地行為，同時調節收入分配，縮小貧富差距，保障人民的根本利益。土地增值稅采用超額累進稅率，增值收入多的多繳納，增值收入少的少繳納。超額累進稅率要求：土地及地上附著物增值額小于等于相關扣除項目百分之五十的部分，按照百分之三十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之五十但小于等于百分之百的部分，按照百分之四十的稅率繳納稅金；增值額大于扣除項目百分之一百但小于等于百分之二百的部分，按照百分之五十的稅率繳納稅金；增值額大于百分之二百的部分，按照百分之六十的稅率繳納稅金。
另外，國家針對房地產企業還頒布了一條特別規定：房地產企業建造普通標準住宅對外出售，增值額不超過扣除項目金額合計數的百分之二十的部分免征土地增值稅。鑒于此，房地產企業應當合理控制土地及地上附著物的增值率，詳細計算扣除項目，找出項目增值臨界點，為企業的合理避稅做出相應籌劃。稅務總局頒布的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》有效的彌補了過去稅法中對于房地產行業的稅收漏洞，但也為房地產稅收籌劃提供了新的利用空間。對于土地增值稅，我們認為還有很大的避稅空間可以利用，其經濟效益還是較為可觀的。
三、土地增值稅的核算與納稅籌劃
（一）利用稅收優惠政策進行納稅籌劃
根據我國《稅法》的相關規定，作為納稅人的房地產企業建造普通住宅用于出售時，倘若房屋增值額在扣除項目金額合計數的百分之二十以下，那么無需征收土地增值稅；倘若大于百分之二十，則應就其全部增值額征收土地增值稅。對此，作為納稅人的房地產企業應充分利用該稅收優惠政策，在建造普通標準住宅時，應首先測定盈虧平衡點，以保證預期盈利為前提，以遵循市場規律為原則，合理設置房產的銷售價格，爭取將房屋增值額控制在扣除項目金額合計數的百分之二十以下，以獲得免征土地增值稅的優惠待遇。
（二）采取多元化房產處置方式進行納稅籌劃
此處的“多元化”方式主要是指，對所開發的房產以出租、銷售、租售并存（先出租后銷售，售后返租）、產權轉讓、投資入股、轉作經營性資產（自用自營）等。
根據我國《稅法》規定，倘若房地產企業將所開發的房產用于出租或自用，只要產權并未發生轉移，則不予征收土地增值稅。并且所收受的款項和付出的支出在清算時不列入收入和成本。根據此條規定，房地產企業所附屬的物業開發商無需繳納土地增值稅。對此，房地產企業可以結合自身實際情況，并在不違背未來發展戰略的情況下適當選擇自行管理物業。既可以降低企業所需承擔的稅務成本，也可延遲土地增值稅的納稅時間。 而延遲土地增值稅的納稅時間需要與所獲得的資金時間價值和資金風險因素等共同考慮，以及兼顧衡量房產隨市場而產生的增值。
由于將開發產品改為自用自營所有權并不發生轉移而無需繳納土地增值稅。因此，除物業之外，房地產企業可以在房產市場前景較佳時選擇適當留取部分房產自持，不僅可以不繳納土地增值稅，還可以坐享房產升值。而此項選擇的前提，需要首先服從于企業的實際情況與未來發展要求；其次，房地產企業需要對此進行充分調研，研究此項舉措的實際可行性。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
根據我國《稅法》的目的和要求，為了充分調動納稅人的納稅積極性并在一定程度上減輕其納稅成本，允許在房產所有權轉讓時從其收入中扣除部分項目和金額。從征稅對象上可以大致劃分為以下幾類：土地使用權的取得成本；房地產開發成本；房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）；房產轉讓的相關稅金（房產轉讓時繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅等）；舊房轉讓時的評估價格等。對此，作為納稅人的房地產開發企業在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。
首先，房地產企業可以在房產開發時適當采取合理方式增加收入中的可扣除項目和金額。比如，在房地產開發成本中可以適當增設土地征用及拆遷補償費、公共配套費、建筑安裝費、前期工程費、開發間接費用、基礎設施費等，通過增設扣除項目和相應扣除金額以降低土地增值額，從而減少土地增值稅的納稅成本。
其次，房地產企業所開發的房產可能不僅涉及普通住宅，還會有其他類型用房。這種情況下，房地產企業需要對可扣除成本進行分攤。通常的分攤方法有兩種，即“建筑面積分攤法”或“層高系數建筑面積分攤法”。究竟選擇哪種方式，房地產企業還需根據自身實際狀況，進行合理選擇。根據調查顯示，目前我國非住宅房屋增值額較大、毛利較高，企業稅負較重。對此，既涉及普通住宅又涉及非住宅房屋的房地產企業應在分配可扣除項目和成本時，盡量使車庫、店面等非住宅部分（多分攤一些，以減少其增值額，從而降低土地增值稅納稅成本。
（四）利用加計扣除政策進行納稅籌劃
在我國《土地增值稅實施細則》中明確規定，作為納稅人的房地產企業，可以在允許扣除土地使用權的取得成本和房產開發成本的基礎上加計百分之二十予以扣除。對此，作為納稅人的房地產開發企業在土地增值稅的核算與納稅籌劃時可以對此加以利用，以減輕稅負。在房地產開發成本中，開發間接費是房地產企業納稅籌劃的一個重點。該費用主要是指房產開發項目所發生的一系列直接費用支出，比如房屋修理費、累計折舊、工資及福利費、水電費、辦公費、勞動保護費等。前文已述，房地產開發成本是土地增值稅計稅基礎的可扣除項目之一，因此在計算土地增值稅時可以將其扣除。除此之外，根據《土地增值稅實施細則》，該部分費用還能再享受百分之二十的加計扣除。
對這部分房產開發費用，企業在賬務處理時很容易將其與管理費用或銷售費用相混淆。而根據《土地增值稅實施細則》，只有當管理費用與銷售費用不超過土地使用權的取得成本與開發成本合計數的百分之五，方可扣除。倘若房地產企業在賬務處理時誤將房產開發間接費用計入了管理費用或銷售費用，一旦超過百分之五的限額規定，就無法享受全額扣除，需要多交土地增值稅。反之，倘若房產開發間接費用被正確歸集計入房地產開發成本，那么不僅能夠獲得全額扣除，還能再行享受百分之二十的加計扣除。因此，作為納稅人的房地產企業應對此嚴加把握，爭取降低土地增值稅納稅成本。
（五）利用借款利息扣除進行納稅籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定，房地產企業借款利息的扣除可以通過兩種方式來計算：
（1）第一種方式要求納稅人能夠將借款利息支出清晰的分攤到各房產項目中，并且可以提供銀行的貸款證明，那么在計算房地產開發費用時，可以扣除的費用為：
可扣除部分*=借款利息+（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%
（2）第二種方式是納稅人在無法滿足第一種方式所要求的條件時，房地產開發費用可以扣除的費用為：
可扣除部分**=（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×10%
兩種方式之間的差額=可扣除部分*-可扣除部分**=借款利息+（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%-（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×10%=借款利息-（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%
所以，當借款利息大于（土地使用權購入金額+房地產開發費用）×5%時，企業應該采用第一種方式進行扣除；反之則應該采用第二種方式。
四、結束語
綜上所述，關于土地增值稅，房地產企業可以采取多種方式進行合理的納稅籌劃。至于究竟選擇哪一種方法，企業則應當根據自身特點和未來發展戰略靈活選擇。有效的納稅籌劃并非等價于偷稅漏稅，而是一種在不違背我國稅法要求的基礎上的合理籌措。選擇最合宜的土地增值稅納稅籌劃方式，降低房地產企業的納稅成本，從而爭取盡可能多的經濟利益，是我們堅持不懈的方向和目標。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
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我國早在2009年就開始了對企業實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調整，房地產企業的納稅籌劃方式也發生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產企業，在中國的經濟發展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產企業如何衡量利弊得失，提高企業的的經營水平是所有企業領導面臨的一項艱巨的任務。
所以說，把房地產作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產企業在增值稅納稅方面存在的問題和改進的方向，為房地產企業的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，為房地產企業在合法納稅的前提下，又適當的減輕了房產公司的稅負承受壓力，體現了依法納稅的原則，但又靈活的運用稅收政策。
二、“營改增”稅收措施下房地產企業稅收籌劃的可行措施
由于“營改增”對于不同行業的企業有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業的財務部門的管理會計一定要研讀關于“營改增”的相關法律措施，積極地應對“營改增”稅收大背景下的稅收環境，提高企業對新的稅收措施的適應能力，減輕對企業的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優勢，提高企業的經濟效益。以下是是對房地產企業進行稅收籌劃的一些可行性措施。
1.對房地產業務人員進行“營改增”知識的普及，提高業務技能
由于國內的房地產企業尚存在一些管理方面的問題，當“營改增”稅收措施實施，一些房地產的內部工作人員和領導都沒有把“營改增”作為企業的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰不敗”，由于企業對于“營改增”的大意，在此時間內會產生大量的成本費用，因此這段時間內只會產生進項稅。面對新的稅收措施，房地產企業需要提高業務人員的技能和相關知識以及業務流程，尤其是企業的財務會計人員更應該提高自己的業務能力，熟悉“營改增”的相關政策，才能為企業減少一些不必要的損失。以減少企業經營成本。如果“營改增”成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。
2.房地產企業必須完善稅收籌劃管理制度
在“營改增”的試點階段，一些房地產企業并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導致改革前的一些房產項目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產也出現了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產企業的稅收籌劃管理制度在企業內部必須得到完善，房地產企業在供應方提供物資材料時可進行相關比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務籌劃。
萬科2013年合并資產負債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產為479，205，323，490.54元，存貨占總資產比重為69.10%。若構成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負為：存?出售形成的營業收入以2013年利潤表中口徑計算：銷售房地產的收入/銷售房地產的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業收入形成的增值稅與營業稅的稅負差異計算如下：房產銷售收入*（增值稅稅率-營業稅稅率）*城建稅及教育費附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關過渡政策，可以預計房地產開發企業，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風險。
3.企業應該與稅務機關積極互動
“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業的納稅負擔，一方面和國際經濟秩序接軌，給予企業更大的優惠幅度，促進企業征收，刺激消費，有利于國民經濟的發展，可以有效的促進我國企業的利潤提高和提高中小企業的競爭力。由于一些房地產企業忙于經營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業的財務會計和管理會計一定要積極協助，相互配合，勇敢的和企業所在地的稅務部門取得溝通，進行互動，了解關于“營改增”的新的稅收措施，學習并熟練運用新的“營改增”計稅方式，促進房地產企業的健康發展，提高房地產企業財務合規性。
關鍵詞：房地產企業；營改增；稅收籌劃
近年來，我國經濟保持持續增長的態勢，這也使房地產開發水平不斷提高。在當前房地產市場還不完善的情況下，房地產企業偷漏稅情況十分嚴重，這也使稅務機關將房地產行業納稅情況作為監管重點，房地產企業涉稅違法的代價也不斷加大，在這種情況下，房地產企業為降低稅負，將稅收籌劃作為一個重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國房地產企業納入營改增試點范圍，為進一步提高房地產企業的納稅管理水平，提出有釷對性的納稅籌劃建議，使房地產企業稅負能夠得以降低。
一、房地產企業稅收籌劃重要性分析
1.房地產企業納稅金額大、負債率高房地企業普遍存在投資大、經營周期長及收益集中在后期等特點，由于房地產企業納稅金額較大，使其具有較大的節稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產企業的稅務負擔。而且房地產企業存在較高的負債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業資金壓力。
2.稅收籌劃是實現房地產企業可持續發展的基礎房地產企業通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實現利潤最大化。一直以來，我國房地產企業的依法納稅意識都不強，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現象，這些違法行為不僅會受到法律的制裁，而且還會給房地產企業的可持續發展帶來嚴重的影響。因此，對于房地產企業來講，要想降低稅負，就要利用科學的稅收籌劃來降低稅務成本，從而更好地促進房地產企業的健康、持續發展。
二、房地產企業納稅籌劃的建議
1.強化管理，確保開支項目獲得可抵扣的增值稅專用發票房地產企業納入營改增試點范圍后，土地成本和建筑安裝成本進入抵扣鏈條，因此，企業財務部門要確保在地產項目實施過程中強化管理土地獲取、原材料采購、建筑安裝成本決算等環節，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣。同時，地產開發企業的會計賬戶要進行相應調整，特別是要設置“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應的科目，這樣會計核算則會更為準確和規范，加強對增值稅專用發票的管理，進一步實現對稅務風險的有效防范。
2.充分考慮各種運作模式對增值稅處理帶來的影響房地產企業運作方式具有多樣性，在不同運行模式下，房地產企業收益形式也具有較大差異。如不動產租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設備出租、水費、電費、電話費、上網費、傳真費、物業管理費、裝修費用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產企業對歷史項目進行統計分析，測算以往不同運作模式產生的稅負和利潤，再綜合考慮自身的企業戰略以及財務狀況選擇地產項目的運作模式。
3.尋找變量在稅收籌劃過程中，需要發現和引入變量，即及時發現能夠導致稅額變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對計稅依據和稅率來采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應納稅額直接受計稅依據和稅率的影響，當計稅依據越小時，稅率越少，則應納稅額也會越少。在稅收籌劃過程中，房地產企業要積極尋找相關稅收政策中的特定條款，并對其進行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優惠性條款等為主，通過對這些條款的運用，能有效發現稅收籌劃的空間，減少稅款的應繳金額，達到稅務減負的目的。
4.遵循成本收益原則房地產企業通過稅收籌劃來獲得整體經濟效益。但由于各稅種之間存在相互聯系及相互依存的關系，即某一稅種應納稅額減少后，其他稅種稅額則會增加，這就需要在稅收籌劃時分析成本收益，確保在經濟上具有可行性。在對增值稅進行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實現增值率的降低。房地產企業要想降低增值率，可以采取降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算單低增值稅率業務等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負上升等問題，因此，在稅收籌劃時需要尋求總體稅后凈收益最大化。
三、結語
房地產企業稅收是國家財政收入的重要組成部分，在當前市場經濟環境下，稅收也是對市場經濟的主要調節手段，這也使房地產企業稅收籌劃更具重要性。房地產企業通過稅收籌劃，不僅有利于企業的健康有序發展，而且對完善我國相關法律法規也具有非常重要的意義。通過合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產企業的經濟效益，為房地產行業的健康、持續發展具有積極的促進作用。
參考文獻：
【關鍵詞】 房地產企業;土地增值稅;納稅;籌劃;策略
房地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務,土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。
在房地產開發項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。
一、開發方式的納稅籌劃
(一)合作建房
稅法規定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。
根據稅法規定,企業可充分利用優惠政策,實現雙贏。假如A房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實業公司合作建造辦公大樓,資金由B實業公司提供,建成后按比例分房。對B實業公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會降低購置成本。對A房地產開發公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節約大量稅負,降低房地產開發成本,增強其在市場上的競爭力。這樣就實現了出資方和房地產企業的雙贏。
(二)代建房
稅法規定:代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言,雖取得了一定收入,但沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務收入性質,故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據稅法規定,如不采用代建房方式開發,則房地產屬于該房地產開發企業,銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負,但前提是在開發之初就能確定最終用戶,實行定向開發,從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
二、扣除項目的納稅籌劃
(一)利用利息支出的扣除規定
稅法規定:房地產企業的利息支出,納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,利息允許據實扣除,但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,即:可扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。
納稅人不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除,即:可扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。
根據稅法規定,房地產企業據此可以選擇:如果企業預計利息費用較高,開發房地產項目主要依靠負債籌資,利息費用所占比例較高,則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明,據實扣除;反之,主要依靠權益資本籌資,預計利息費用較少,則可不計算應分攤的利息,這樣可以多扣除房地產開發費用。
假設某房地產開發企業進行一個房地產項目開發,為取得土地使用權而支付金額300萬元,房地產開發成本為500萬元。
如果該企業利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明,則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);
如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤,或無法提供金融機構證明,則其他可扣除項目=(300+500)
×10%=80(萬元)。
對于該企業來說,如果預計利息費用高于40萬元,企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并取得有關金融機構證明,以便據實扣除有關利息費用,從而增加扣除項目金額;反之同理。
(二)利用代收費用并入房價減少稅基
稅法規定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉讓房地產所取得的收入計稅,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入。相應地,在計算扣除項目金額時,代收費用就不得在收入中扣除。
房地產開發企業在銷售不動產時,經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。
例如,某房地產開發企業出售樓房,售價5 000萬元,準予扣除項目金額為3 000萬元,代收費用500萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表1。
從表1中可以看出,將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增值額是沒有影響的,但會增加其扣除項目金額,從而對房地產企業較為有利。
三、銷售的納稅籌劃
(一)設立獨立核算的銷售公司
通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法,其局限性在于往往要求企業制定稍低的價格,而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業將自身的銷售部門分離出來,設立獨立核算的房地產銷售子公司,先將房地產銷售給子公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20%以內,這樣這個環節就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。
假設某房地產的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價格對外銷售。
兩種方案的具體納稅情況見表2。
從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業土地增值稅負擔。
(二)將銷售與裝修分開核算
在現實中,很多房地產在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護,并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業單獨的業務獨立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格,控制房地產的增值率,從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔;二是原本計入房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業稅,分開核算后適用3%的稅率。
如某套精裝修的房產總售價為100萬元,在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設準予扣除項目總額為60萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表3。
從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節約。
(三)確定適當的房地產銷售價格
房地產銷售價格的變化,直接影響房地產收入的增減,在確定房地產銷售價格時,要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系。目前房價飛漲,公司是否應該跟著提高住宅的售價呢,是不是房價越高企業的利潤越大呢?
對于普通住宅的房價,因為當增值率不超過20%時,可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價的空間。當然,應該仔細地測量這個空間,如果房價漲過了購買力,就會造成房產空置。
企業在確定房價時應該仔細測算利潤率,結合市場的承受能力,再決定升價與否,升多少或降多少才能使企業的利益最大化。
四、利用稅收優惠政策
稅法規定:納稅人建造普通標準住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅,又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。
根據稅法規定,這方面納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣做的好處有兩個:一是可以免繳土地增值稅;
二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等,可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會出現多繳稅的情況。
例如:某房地產開發企業,2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。根據土地增值稅的計算公式:
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。
增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%
應納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。
方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:
普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%
=25%;
應納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;
豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%
=67%;
應納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。
兩者合計為1 250萬元,此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內,則可大大減輕稅負。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格,銷售收入減少了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當然,這會帶來另一種后果,即導致銷售收入減少,此時是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。
假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000
×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時該企業共應繳納的土地增值稅為650萬元,節省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節省200萬元稅金。
假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計算出,b=8 333萬元。此時,該企業僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多,但是在增加房地產開發費用時,應注意稅法規定的比例限制。稅法規定,開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%,而各省市在10%之內確定了不同的比例,納稅人需注意。
土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注,以實現企業的長遠發展。
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[關鍵字]新會計準則；房地產企業；稅收籌劃
一、引言
隨著我國稅收制度的逐步發展，稅收籌劃已日益成為房地產企業實現成本降低、效益增加目標的重要選擇。實際上，會計是稅收的基礎，稅收籌劃正體現了納稅人對會計和稅收環境的反應和適應，因此，新企業會計準則的變化必然對我國稅收和稅收籌劃有重大的影響。
房地產行業作為我國的重要經濟增長點，是國民經濟中不可或缺的重要組成部分。然而，被認定為“暴利行業”的房地產近年來引起了社會的廣泛關注，國家稅務總局也針對房地產企業的稅收管理出臺了相關文件，并不斷地進行調整和完善。2007年，國家出臺了房地產企業土地增值稅要進行全面清算的規定。2008年，國家增加了房地產企業所得稅的預繳比例。2009年，為了應對金融危機沖擊，出臺了旨在促進房地產市場平穩運行的“救市”政策，不僅改變了預繳方法，且降低了預繳率，項目計稅毛利率也下降5個百分點。2010年春以后，各地房價紛紛上漲，為了維護樓市穩定，國家又加強了對其的稅收監管：進一步明確完工產品的確認條件；進一步細化房地產開發費用扣除。房地產開發從立項、建設、銷售到使用涉及十多種稅，占我國現行稅法體系中實體稅稅種的50%左右。房地產相關人士甚至認為房地產企業的銷售收入將被課以最高達73%的稅收。可以說，房地產在我國是一個重稅行業。面對國家嚴格的宏觀調控政策和同行業對手的激烈競爭，為了實現企業的長期目標，房地產企業自然有實施納稅籌劃的內在動力和外在壓力。
二、房地產業稅收籌劃的基本理論
稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，通過對經營活動的優化安排，選擇最優的納稅方案，既合理又合法地減稅、節稅，以達到稅負最小化的財務籌劃活動。
（一）房地產企業涉及的稅種分析
目前，我國在房地產開發、轉讓、保有、出租等諸多環節分別征收土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅及其教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。
與其他行業的企業相比，房地產企業涉及的稅種較多，稅負較重，主要財稅特點如下：
1．房地產企業復雜的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產企業的主要開發經營活動包括規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售等，其經營內容廣泛，經營業務多元，投資主體復雜，多樣化的經營活動需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。
2．房地產企業資金籌集多元性、現金流轉復雜化。房地產企業籌集資金的主要渠道包括預收購房定金或預收建設基金、預收代建工程款、土地開發及商品房貸款、發行企業債券、其他經濟實體聯合開發的投資、通過資本市場發行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現金流轉復雜。
3．房地產企業成本、費用結構復雜。房地產企業開發成本主要有征地拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費等。房地產企業的經營成本主要包括土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、出租房產經營成本、出租土地經營成本等。由此可見，房地產企業涉及的成本費用結構特別復雜。
（三）房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣，根據其行業特點和經營業務，對其采用的籌劃技術可以歸納如下：
1．稅基籌劃技術
房地產開發占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應減低稅負，而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2．收入實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，減低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
3．費用攤銷技術
房地產項目的開發周期長，通常是跨年度經營，稅收籌劃人員應該充分考慮相關費用的會計處理問題，比如借款費用的資本化或費用化問題；突破業務招待費等費用的稅前列支限額的限制，及時確認能夠當期扣除的損失等等，都是運用攤銷技術的重要籌劃內容。
4．轉化技術
房地產開發企業除了自行獨立開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常顯著。
5．規避平臺籌劃技術
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。對此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對價格和扣除額的調節來實現。
三、新會計準則下房地產企業的稅收籌劃
與房地產企業相關的有九大會計準則。本文將嘗試在與房地產企業有直接相關性且涉及企業日常經營業務的四大會計準則下對房地產企業進行稅收籌劃研究，四個準則分別是《投資性房地產》、《建造合同》、《利息費用》和《收入》。
（一）《投資性房地產》準則下房地產企業的稅收籌劃
投資性房地產轉讓或出租業務中所獲得的轉讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營業稅、城市維護建設稅及教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等。房地產企業持有投資性房地產的目的多數是用于出售，房產出售涉及一項重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓所取得的增值額征收的一種稅。對土地增值稅的籌劃，關鍵點在于控制增值額，而增值額就是轉讓收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額，因此，我們可以通過調節房產銷售價格和扣除項目金額來實現土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產的售價二是盡量提高扣除項目的金額。房地產企業建造普通標準住宅出售時，在免稅臨界點附近，收入增加或成本費用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當售價或其他扣除項目金額處于納稅時，應采用降低售價或增加其他扣除項目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達到節稅的目的，實現經濟利益最大化。當然，在增加其他扣除項目金額時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。
（二）《建造合同》準則下房地產企業的稅收籌劃
建造合同準則是新會計準則的第15號準則，它與房地產行業直接相關。該準則主要強調的是對代建房的規范，目的是用于規范房地產建筑商建造工程合同的確認、計量和相關信息的披露，對房地產企業產生了較大的影響。新準則和舊準則相比，建造合同準則沒有實質性的改變，但對建造合同的修訂和完善，也為房地產企業帶來了更多的籌劃空間。房地產開發形式多種多樣，比如有自主開發、代建房和合作建房等。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產企業運用這些特殊政策進行稅務籌劃，其節稅效果是很明顯的。比如，房地產開發企業獨立開發項目出售的，不僅要按3%的建筑業勞務對建造行為繳納營業稅，房地產銷售時還得按四級超率累進稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動產行為繳納營業稅，除此之外，還要按實際繳納營業額繳納城市維護建設稅和教育法附加。很明顯，房地產企業以自主開發形式開發房地產稅負相當重。然而，我們有時可以通過選擇代建房和合作建房的方式進行稅收籌劃，以減輕房地產企業的稅負。
（三）《借款費用》準則下房地產企業的稅收籌劃
《借款費用》準則規定，凡符合資本化條件的借款費用應當予以資本化，計入相關資產成本；不符合資本化條件的借款費用不能直接予以資本化，而應在發生當期確認為期間費用，直接計入當期損益。借款費用準則著重解決了借款費用的確認和計量問題，尤其是借款費用資本化的條件和金額的計量問題。借款費用準則下企業的節稅途徑可以從以下四個方面考慮：當企業處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時，利息支出應盡早資本化；當企業處于盈利年度，利息支出盡量予以費用化，可以降低土地增值額和加大在企業所得稅前的扣除；房地產企業應盡量向金融機構貸款，以免遭稅務機關對超額利息的剔除；同時，企業還得注意利息支出的合法性問題。
（四）《收入》準則下房地產企業的稅收籌劃
新企業會計準則中的收入準則完善了企業銷售收入的確認條件。準則規定，銷售商品收入必須同時滿足5個條件才能予以確認。嚴格的收入確認條件也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。
1．分期收款的稅收籌劃
根據有關規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但是，由于房地產市值普遍較高，買方市場一般很難一次清購房款，分期收款銷售房產就成了房地產業的一大營銷策略，在這種情況下，為了體現會計上的謹慎性原則，企業不能按銷售價格總額確定收入，會計人員應對估計不能收回的，不能確認收入，已經收回部分價款的只將收回部分確認為收入。所以，企業應按合同規定的收款時間分次確認收入，并相應地分次結轉成本。這樣，企業延遲了收入確認時間，也就意味達到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節稅的作用。因此，我們建議房地產企業合理利用分期收款的方式達到稅收籌劃目的。
2．預售房款的稅收籌劃
房地產銷售業務收入結算方式復雜，往往采用預收房款這種方式解決房產開發的部分資金不足問題。根據有關規定，房地產企業采用預收款方式銷售房地產，收款的當天會發生營業稅的納稅義務。然而，企業收到向其他往來單位的借貸款或者企業收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當天是不會發生營業稅納稅義務的。因此，對預收性質的房款，企業可以與客戶商量簽訂協議，將預收購房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營業稅確認的時間，從而起到延遲繳納營業稅的籌劃效果。同時，也延遲了所得稅和其他相關稅費的繳納時間。一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，另一方面，企業還獲得了稅款資金的時間價值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產企業合理利用預售房款轉化技術達到稅收籌劃目的。
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平衡記分卡（The Balanced Scorecard，BSC）的出現不但改變了傳統的運用單一財務指標進行企業考核的思想，而且推動企業自覺去建立實現戰略目標的管理系統，使其在產品、流程、顧客和市場開發等關鍵領域獲得突破性進展。
二、納稅籌劃評價體系的構建
1.財務方面
（1）經營利潤率。該指標主要是從房地產企業經營的角度來分析開發產品的獲利能力，是一定時期企業利潤總額與房地產經營收入的比值，表明每百元經營收入獲取利潤的能力。
基本計算公式為：經營利潤率=利潤總額÷房地產經營收入×100%。
經營利潤率的高低在很大程度上受競爭方式、資本籌措方式、經營特點等眾多因素的影響[2]。
（2）經營利稅率。該指標是企業一定時期內利稅總額與房地產經營收入的比值，是反映企業盈利能力的一個重要指標。
基本計算公式為：經營利稅率=利稅總額÷房地產經營收入×100%。
經營利稅率指標不僅反映了企業的經營收益，還反映了企業對國家的貢獻程度。一般而言，經營利稅率越高，表明企業財務成果越好，企業盈利水平越高。
（3）成本費用利潤率。是考核營業支出盈利水平的指標。當其它條件一定時，所發生的營業支出越少，所獲取的利潤也就越多。
基本公式為：成本費用利潤率=營業利潤÷總成本費用×100%。
成本費用利潤率反映的是投入與產出，所耗與所得對比關系的一項經濟效果指標。該指標數據越大，成本費用就越低，水平就越高，企業獲利能力也就越強。
（4）稅收成本的控制能力。可以分解為兩個指標：a、納稅籌劃直接成本收益率=納稅籌劃的直接成本÷納稅籌劃的直接收益×100%，b、納稅籌劃的間接成本收益率=納稅籌劃的間接成本÷納稅籌劃的間接收益×100%。
2.市場方面
（1）市場份額。產品的銷售額占總市場的比例。銷售額與房地產定價策略、促銷策略息息相關，在制訂產品價格時，可采取不同的定價策略，進而決定著不同的市場份額。
（2）顧客滿意度。客戶實際購買價格與客戶期望的購買價格的百分比。這是市場份額的后續指標，在節約稅收成本的同時，企業也必須保持應有的品質，保證顧客的需求。
（3）市場推廣。營銷費用占銷售額的百分比。企業應當制定適度合理的促銷計劃，在促銷策略中善用納稅籌劃，合理分配廣告投入、業務宣傳費，減少稅收成本，節約營銷費用。
3.內部運營方面
（1）研究和選擇目標市場的能力。選擇開發何種產品，不僅決定了企業的目標市場，所承擔的稅負也是不同的，選擇產品模式也應考慮納稅籌劃策略。
（2）企業的成長能力。以銷售目標完成率、銷售量同期增長率來衡量，銷售目標完成率=實際的銷售額÷銷售任務額×100%，銷售量同期增長率=（本年度的同期銷量-上年度的同期銷量）÷上年度的同期銷量×100%。銷量與定價策略相關，制訂策略時需考慮稅收成本。
（3）稅收政策的利用能力。可以將該指標分解為以下幾個指標：a、企業的實際稅收負擔率=納稅合計總額÷營業收入總額×100%；b、稅法遵從度=因違反稅收法律、法規需要支付的稅收罰款和滯納金÷納稅合計總額。該指標反映企業對當地稅收法律、法規的熟悉程度以及對納稅籌劃風險的態度。
4.學習與成長方面
（1）員工流失率。任何非出于企業意愿的員工離職，都是企業智力投資的損失。納稅籌劃專業性很強，尤其對財務方面的人員要求較高，保留這部分員工是企業所需要關注的。
關鍵詞：營改增 房地產企業 稅收籌劃
稅收籌劃的內容主要包括節稅、避稅、轉移稅負，也就是納稅人以遵紀守法為前提，通過合理的安排與科學的籌劃整理出最優納稅方式，使企業在合理避稅中獲得更多經濟利益。當實施營改增后，房地產企業不僅能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，還能成功避免重復征稅問題，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
一、營改增后房地產企業稅負受到的影響
長時間以來，房地產企業的建筑業和不動產銷售都需要繳納營業稅這種價內稅，而營業稅作為一個價內稅，極易發生重復征稅問題，無論是建筑業或是房地產開發企業還是營銷企業，房地產鏈條上的分工越明細，重復征稅就越嚴重。這使房地產企業無形中增加了稅收負擔。當營改增在房地產行業得到實施后，由于每個環節就其新增價值額征稅，避免了重復征稅，在一定程度上降低了企業稅負。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產企業對其經營流程重新進行設計，將以往的粗狂式管理轉化成精細化管理，達到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產企業的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業作為以提供建筑勞務為主的企業，其進項購進業務非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負不至于過重。房地產開發企業的成本構成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導致房地產開發企業的稅負有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規模納稅人，不同的房地產企業選擇不同的納稅人，可能會給企業的稅負帶來不同的影響，不同的企業不能盲目選擇，而應根據自己的實際情況以及稅法的相關規定申報不同的納稅人。
二、營改增后房地產企業稅收籌劃的意義
在國民經濟發展中，房地產行業是根基，任何行業的發展都離不開房地產行業，它是國民經濟發展的支柱性產業，更是人民生活改善的一項基礎性產業。當實施營改增后，房地產企業不僅能成功避免重復征稅問題，還能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，使企業的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產企業稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。
營改增以后對房地產企業的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產企業提高其經濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產企業支出稅費增加利潤。二是幫助房地產企業降低稅收風險。當出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產企業的財務人員務必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現房地產企業的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務風險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產企業的財務人員獲得良好的培訓空間與個人發展空間，為房地產企業依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。
三、基于營改增后的房地產企業稅收籌劃建議
（一）科學合理申報納稅人身份
在房地產行業實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關規定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規模納稅人，劃分的標準是經營規模的大小和會計核算是否健全，一旦認定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規模納稅人使用的是征收率3%。
經過測算我們以為企業的購進業務達到一定比例有必要按照規定申報一般納稅人，否則稅負會遠遠高出小規模納稅人的平均稅負。并且需要提醒的是，按照現行增值稅納稅人管理規定，對于年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規定的小規模納稅人標準的納稅人，沒有按照規定期限申報一般納稅人的，稅務部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發票，如果企業的財務管理發生了這樣的申報失誤，企業的稅負將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產企業都被認定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務為主的企業和以不動產銷售為主的企業由于進項稅額很低，認定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預測房地產企業為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業的稅負。這種情況下不如按照小規模納稅人的征收率繳納增值稅。
（二）加強管理增值稅發票，及時獲取可抵扣發票
對于認定為一般納稅人的房地產企業，企業將使用增值稅專用發票，要求專人開具、專人保管。房地產企業應使其內部管理水平得到提高，并促使財務人員加強學習稅務知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業務，包括固定資產購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發票和相應的抵扣聯。尤其是在與大多數建筑公司或銷售公司發生業務往來時，由于對方可能是小規模納稅人，要積極協調獲取稅務部門代開的增值稅專用發票以期正常完成抵扣。而作為小規模納稅人的房地產建筑施工企業競爭將更加激烈，由于難于實現外部稅負轉嫁，致使一些建筑企業選擇從工程質量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產開發企業強化內部質量監管和外部質量監控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規資質的建筑施工企業，既能保證工程質量，又為后期抵扣進項稅打下基礎。
筆者可以預見，基于增值稅避免重復征稅促進社會化專業協作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業會發生優勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質缺失、質量不過關的游走型建筑施企業會大批淘汰。
（三）科學利用稅收優惠政策，實現減稅免稅目的
增值稅減免稅條例有諸多規定，比如利用摻兌廢渣在生產原料中且比例不低于30%的生產的特定建材產品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產的再生瀝青混凝土，且在生產原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產并且生產原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節能環保墻體材料的產品將給與免稅或即征即退的優惠政策。房地產行業產業鏈的相關企業要科學利用好這些稅收優惠政策，積極稅收籌劃實現減稅免稅。
（四）注重經營活動管理，合理開展稅收與成本聯動籌劃
一是對供應方的資格和價格進行比較。房地產企業到底應該在一般納稅人處購進貨物還是在小規模納稅人那里購進貨物？在質量相當的前提下要做成本與稅收的聯動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業的預期成本才不會改變，低于100萬元企業獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業成本費用增加。二是利用稅率差異。當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的稅率是17%，建筑業的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業的稅務負擔；
（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法
在企業進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準則。所以，企業必須嚴格遵守我國法律、法規、制度的規范，在合法的范圍內進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業還應充分關注國家法律環境的變化，考慮國際相關法規及行業準則的約束。
另外，由于稅務執法機關擁有自由裁量權，因此，企業應當加強與當地國地稅機關的溝通與協調，熟悉當地的稅收征管特點和具體要求，對稅務部門的指導要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發展動態，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務部門的征收管理方法要時刻關注，以取得本地部門的認同。實施方案的后期階段，倘若與稅務部門在理解上存在不一致的問題，企業應予以合理解釋。
四、結語
“營改增”的最終目的在于協調社會負擔和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負。雖然，在“營改增”初期，房地產企業會面臨很多的問題，房地產企業的經營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業發展的重要保障。
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“營改增”，簡單說就是原來按營業稅征收的行業，現改為按增值稅征收。“營改增”對大多數企業來說是減的是企業納稅負擔，增的是企業發展底氣。商業地產業實施“營改增”后，對地產企業會有兩方面的內容變化。第一，企業管理模式的轉變，是商業地產企業的減輕稅負的時代，通過“營改增”政策的落實，加上一些業務操作規范、各類收支票據齊全、財務健全的商業地產企業，容易享受到“營改增”帶來的益處。而一些包括供應商的材料采購、成本核算不清晰的房企，反而會稅負增加。所以這個政策會使得房企有動力去改進企業管理模式和財務核算模式。第二，企業產品開發模式的轉變。從商業地產企業避稅的角度看，后續精裝修住房的投資力度或加大。因為進項稅額的抵扣可以減輕企業納稅負擔，而精裝修住房能夠擴大抵扣額度，這使得企業對傳統的毛坯房的投資規模會減少。假設商業地產企業在銷售房屋100萬時，由于土地成本、建筑成本、裝修成本等大約占了70萬，也就是說房屋的增值部分大概只有30萬，而增值稅是按照增值部分進行征稅的，也就是30萬×11%=3.3萬；如果是按營業稅來征稅的話，也就是100萬×5%=5萬，也就是說，“營改增”后該房地產企業稅負減少了1.7萬元。
一、商業地產企業增值稅納稅籌劃現狀研究
2015年，全國營業稅收入1.9萬億元，其中房地產業占的比重最大，占比31.6%。由于營業稅沒有抵扣機制，營業稅成本只能由企業自行承擔。2016年5月1日，全面“營改增”后，房地產業從原來繳納營業稅的稅率5%變更為增值稅稅率11%，且稅改前是按企業的銷售收入來計征營業稅，稅改后是按增值部分征稅的。據國家稅務總局相關報道，2016年5月-11月，房地產業減稅111億元，稅負下降7.9%。對于增值稅，符合抵扣條件的，企業就有一定可抵扣的進項稅額，稅負便不會上升，這是房地產業稅負下降的主要原因。目前商品房庫存巨大，有增無減，各企業應制定相應的策略，特別“營改增”后，開發企業的成本會有所增加，在選擇施工合作企業的時候，除了企業資質外，還要將增值稅發票的出具作為重要的問題來考量。
二、商業地產企業增值稅納稅籌劃問題分析
營業稅改增值稅是我國結構性減稅的一項重要舉措，其目的在于完善我國流轉稅制度，減輕企業納稅人的稅負并促進第三產業的融合發展。但并不是所有房地產業在“營改增”中都能減輕稅負，如對于房地產企業自身無法解決且有行業共性的問題，如土地成本抵扣、銷項進項不匹配等，都會增加企業納稅負擔。商業地產企業的實際稅負，由于業務模式、成本構成的不同，存在不同程度的差異。房地產業對于材料、勞務費等可能無法獲得增值稅發票或發票抵扣等的問題存在，也會增加企業納稅負擔。因為行業中許多原材料可能由小規模納稅人、個體戶、個人等供應商提供的，增值稅專用發票幾乎很難拿到。我國商業地產業全面推行“營改增”后，有些商業地產企業依舊不重視尋找與一般納稅人資質企業的合作，這將會失去可以在稅前抵扣的機會。同時，商業地產項目分布的廣泛性，也加大了發票收集管控的難度。商業地產投入項目的周期較長，大多數成本與收入周期背離，如固定資產等，容易導致“營改增”實施過程中銷項稅額與相應的進項稅額匹配不上。有些商業地產業所需勞務人員多，但流動性也很大，沒有與資質好的勞務公司合作，沒有取得勞務服?趙鮒鄧胺⑵保?也就不能在稅前抵扣，導致勞務成本也很高。沒有取得合法的材料增值稅發票、勞務增值稅發票，以及固定資產的購買或租賃發票等，都會導致商業地產項目成本不斷增加，最終影響房地產項目的定價，使商業地產企業在同地段地產項目中的銷售價格處于弱勢地位。
此外，“營改增”后商業地產企業可能會出現稅收風險大過于減稅的機會。由于商業地產產業增值稅稅率11%比原營業稅5%高，而土地成本也不一定能抵扣，這些因素極有可能增加企業的稅負；若土地成本無法作為進項稅額抵扣，開發商會因為建造成本、安裝成本占的比重大，也會面臨稅負增大的風險；若開發商的毛利越大，增值部分大，稅收負擔越大；有些企業有可能出現未能及時確認銷售收入，導致大量的留抵稅無法抵扣，這也是房地產行業要面臨的一大稅收風險。
在土地成本上，按照《土地增值稅稅法》規定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；但增值額超過扣除項目金額20%的，應對其全部增值額計稅（包括未超過扣除項目金額20%的部分）。有些房地產企業沒有理解透徹該政策，所以在土地增值稅方面出現納稅籌劃失敗的問題。
三、商業地產企業增值稅納稅籌劃的對策和建議
商業地產行業在進行納稅籌劃時，應全面貫徹“有效稅收籌劃”這一理論，企業的其他非稅成本和隱性成本等指標也要進行納稅籌劃。對于如何解決當前商業地產企業增值稅納稅籌劃存在的問題提出了以下幾點對策。
第一，“營改增”的政策給企業帶來了新的機遇與挑戰，商業地產企業財務人員不僅要熟悉和掌握“營改增”政策及征管操作流程，也要根據“營改增”政策和自身涉及的具體“營改增”涉稅業務，做好稅收籌劃。“營改增”將成為企業發展壯大的契機，充分運用增值稅可進項稅額抵扣的特征，逐漸擴大業務范圍，加快其業務的轉型升級。
第二，加強財務人員財務管理與管理會計的運用。“營改增”改革對商業地產企業的財務管理與具體會計處理的影響是非常明顯的。所以，要求財會人員要加強對財務管理和管理會計的運用，多與內部采購、銷售人員溝通，了解各方面的信息，思考并運用具體措施達到合理降低稅負與經營成本的目的。同時還必須提高企業全體人員的法律意識，不要被納稅籌劃風險的突襲打得措手不及，應當隨時能應對風險以及充分了解和掌握現有的法律知識，謹慎選擇稅收政策，盡可能的避免風險。還得提高財務人員的綜合能力，全面掌握各種相關的稅收信息，選擇科學恰當的納稅籌劃政策。
第三，企業應選擇能夠提供合法增值稅專用發票的一般納稅人的供應商，取得可抵扣的合法增值稅專用發票，從而降低稅負。
第四，制定合理的銷售價格，增加銷售量有利于降低稅負。較低的價格，銷售數量的增加，有時會使營業收入減少，但銷售利潤可能會增多。
