開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地登記管理條例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

一、宅基地及宅基地上房屋的性質

1　宅基地的概念和范圍

宅基地是農村集體經濟組織成員，按照法律法規規定用于建造自己住房的土地。包括已建房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃土地三種類型。

2　宅基地的性質和所有權

1986年通過的《中華人民共和國土地管理法》，經過1988年和1998年兩次修改，逐漸完善了我國的土地管理制度，使之與我國經濟發展相適應，突出體現為對宅基地使用權制度的完善。該法第4條明確了宅基地的性質，規定：“建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。”從而明確了建造城鄉住宅的土地。即宅基地屬于建設用地。第8條確立了包括宅基地所有權在內的各種類型土地的所有權，規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”

3　《物權法》對宅基地使用權的規定

2007年通過并實行的《中華人民共和國物權法》，集中和全面的對宅基地的內涵和各項制度進行了歸納，第152條關于宅基地的使用權范圍規定：“宅基地使用權人依法享有對集體所有的土地占有和使用的權利，有權自主利用該土地建造住房及其附屬設施。”根據條文，宅基地使用權人對宅基地上房屋有一定的支配權。《物權法》將宅基地使用權規制于用益物權的范疇，所以該法第十章中關于用益物權的一般規定，也同樣適用于宅基地使用權，明確規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關規定。”在《物權法》中，宅基地被界定為一種用益物權的載體，它的所有權歸集體所有，而使用權則歸于住宅用地的農民。

4　《土地管理法》對宅基地使用權的規定

《土地管理法》第62條規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的。不予批準。”通過該條文。我們能夠看出法律并沒有明文禁止宅基地出讓和出租，而是指明一點，如果農民有出讓和出租宅基地上建設的房屋，就不得再重新申請宅基地。該法第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設：但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”由此可知，作為農民集體所有的土地――宅基地，它的使用權行使受其限制，也就是不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設，但沒有禁止宅基地在農業建設范疇內的出讓、轉讓或者出租的行為，也沒有禁止宅基地使用權人利用自有宅基地上的房屋開展商業經營的行為。

二、宅基地上房屋注冊登記的現狀

1　宅基地上房屋在注冊登記中受到嚴格限制

宅基地上的房屋作為經營場所注冊登記，目前主要受到“商業用房”條件的限制。許多行政許可部門，都要求經營場所或者住所必須是商業用房，宅基地上房屋由于屬性的限制，導致經營者難以在衛生、文化、公安等部門獲得注冊登記必需的前置許可。

2　宅基地上房屋在注冊登記中的相關制度措施難以落實到位

上海市整頓和規范市場經濟秩序領導小組辦公室2006年下發的《關于整治擅自改變房屋使用性質用于娛樂、服務行業經營場所的若干意見》第7條規定：“利用農民宅基地上建造的房屋從事娛樂、服務行業經營活動的，由區縣人民政府結合本地區實際，研究制定處理辦法。”該文件對利用農村宅基地上的房屋從事娛樂、服務行業提供了政策空間。但是在具體實踐中，由于區縣人民政府并未積極跟進，具體的處理辦法尚未出臺，從而導致利用宅基地上房屋從事部分行業經營的政策并未真正得以落實。

3　工商部門為放開宅基地上房屋的市場準入進行嘗試

目前部分地區考慮到當地的實際情況，允許少量的宅基地上房屋作為經營場所進行注冊登記，但整體上并未全面放開。如果對宅基地上的房屋作為經營場所從事經營活動加以嚴格限制。將不利于農村地區經濟的有序健康發展，不利于金融危機下因失業而返鄉的農民工的創業。也不符合國家扶持三農促進社會主義新農村建設的政策。因此。從維系大局和維護民生的角度出發，放開宅基地上房屋的市場準入就顯得非常重要。上海市工商部門在放開宅基地上房屋的市場準入上邁出了重要一步。2007年出臺的《關于支持農村經濟發展、推進社會主義新農村建設的若干意見》中明確：“農民以宅基地房屋自營或出租給他人從事與該經營場所相適應的經營活動，經當地房地資源部門批準，可以作為經營場地予以工商登記注冊”。2009年推出的《關于鼓勵創業促進就業的若干意見》中規定：“經所在地村民委員會審查同意，允許農民以宅基地房屋自營或出租給他人開辦個體工商戶從事小型商業零售、‘農家樂’等與農民生產生活密切相關的經營活動或者作為農民專業合作社的經營場所。”

三、破解宅基地上房屋注冊登記問題的思路

宅基地上房屋作為經營場所登記的主要障礙是宅基地上房屋的屬性，即非“商業用房”。對房屋屬性劃分的根源在于有關部門對自身利益的考慮，不同的房屋屬性，會在城市規劃、拆遷補償等操作中有不同的處理結果。

1　注意明晰“商業用房”概念的來源

商業用房的概念最早見于建設部2002年的《房地產統計指標解釋(試行)》。該文件第一章“房屋分類按設計所規定的用途進行劃分”，將商業用房定義為“各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋”。可見，商業用房只不過是顯示房屋設計和建造的目的是為了給從事商業和服務業者使用，把房屋分為住宅、工業、商業用房等。是為了統計的方便而不是對房屋用途的限制。雖然宅基地上房屋設計和建造的本來目的是用于居住，但法律沒有禁止它用于商業經營。

2　重新審視商業用房與規劃

國務院頒布的《城鄉個體工商戶管理條例》第14條規定：“個體工商戶所需生產經營場地，當地人民政府應當納入城鄉建設規劃，統籌安排。”但實際情況是，目前農村基本上沒有或者有少量的商業用地規劃，以至于在大量農民工返鄉創業的情況下，現有的商業用房難以滿足社會需求。在涉及規劃的問題上，我們還必須注意區分土地用途與房屋用途。1998年頒布的《土地管理法實施條例》第5條最后一款規定：“依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土

地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記”。這里規定的是改變土地用途。不是改變房屋用途。宅基地屬于建設用地，因此，宅基地使用權確定后，只要是建造房屋都屬于對土地的合理使用。對于宅基地上的房屋用途，法律沒有禁止宅基地使用權人，即宅基地上房屋的所有人利用自有房屋開展商業經營的行為。因此，將宅基地上的房屋作為經營場所不違反土地管理法，也不違反土地規劃。

3　完善宅基地上房屋作為經營場所登記后的拆遷補償制度

宅基地上房屋作為商業經營場所登記，還涉及拆遷補償費用。目前。宅基地上房屋拆遷補償標準低。商業用房的補償費用高。所以，地方政府和房地、規劃等職能部門不愿意將宅基地上房屋作為經營場所登記。所以。很有必要完善相應的制度措施，使作為經營場所的宅基地上房屋在拆遷時不因商用而增加補償標準，以解除相關部門的顧慮。在這方面，上海市政府做了有益的實踐。2001年出臺的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》和《關于貫徹執行若干意見的通知》中規定：“在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照。未經市或區(縣)房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋”，即工商營業執照不作為拆遷時認定房屋用途的依據。因此。只要地方性法規和規章能夠積極跟進，宅基地上房屋作為經營場所登記，不會成為改變房屋用途的合法證明。也不會影響將來可能發生的拆遷補償。

4　現行法律未禁止“民宅商用”

在《物權法》第十三章“宅基地使用權”中對宅基地做了界定，具有權威性和準確性。從條款中我們可以看出，法律加以規范的是宅基地的使用權。它將宅基地使用權規制于用益物權的范疇。所以《物權法》第十章中關于用益物權的一般規定，也同樣適用于宅基地使用權，該法第120條規定：“用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。”雖然宅基地的所有權歸集體所有，但是集體不可以干涉宅基地使用權人行使其占有、使用的權利。《土地管理法》中也未對宅基地使用權人利用自有宅基地上的房屋開展商業經營行為做禁止性規定。隨著2006年《農民專業合作社法》的出臺，農村宅基地上房屋作為合作社的住所成為可能。

5　完善注冊登記法律規范中關于住所或經營場所的規定

工商總局2004年頒布的《個體工商戶登記程序規定》中，要求提交“經營場所證明”，但并未要求個體工商戶的經營場所必須是商業用房。《公司登記管理條例》規定的登記程序中，要求提供“公司住所證明”。也未要求公司住所必須是工業或者商業用房。經營場所登記只要有合法有效的租賃合同、房屋產權證明即可。租賃合同表明申請人能在一定期限內合法使用該房屋，表明該經營場所真實存在。至于經營場所是否合適，是相關行業前置審批部門的管轄范圍。但是，這種管轄也不應以是否是商業用房為標準，而應當以房屋面積、結構、布局、消防設施、衛生設施等能否滿足專業要求等為依據。

四、對宅基地上的房屋作為農村商業用房登記的建議