時間：2023-09-06 17:08:50
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產稅的稅收籌劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產，稅務籌劃，稅率
稅收籌劃對企業具有重要的作用。對企業而言，稅收籌劃得當，用足用好稅收優惠政策，有利于減輕節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，提高企業的競爭力，有效維護企業權益，使自身價值達到最大化，促進企業良性發展。房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。從項目立項到施工再到銷售的過程中，涉及到眾多稅種，主要稅種就是營業稅、土地增值稅、房產稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。
一、房地產企業稅收現狀
在我國稅從項目立項到施工再到銷售的過程中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅，房地產企業開發項目具有投資額大，建設周期長等特點。涉及到眾多稅種，這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產企業依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。
二、房地產開發企業稅收籌劃技術
房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
（二）投資轉化技術
房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術
房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
三、房地產稅收籌劃方式
（一）利用臨界點進行稅收籌劃
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行房地產稅收籌劃。
（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發公司對于投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的房地產稅收籌劃空間。
1、采取出租方式應承擔的稅負
營業稅：房產租賃屬于服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設**房地產開發公司位于市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。
2、采取聯營方式應承擔的稅負
房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。
總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。
四、結語
以上討論了房地產企業稅收籌劃的技術及方案。但在實際操作中，這些稅種的籌劃并不是獨立的，各稅種之間存在著聯系。所以我們在對某一稅種進行籌劃時，應考慮其對別的稅種的影響，以達到降低企業整體稅負的效果。
參考文獻：
【關鍵詞】 稅收籌劃；決策；營銷手段
一、對稅收籌劃及房地產現狀的基本認識
稅收籌劃是企業的一種理財活動，是指納稅人為實現經濟利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內，對自己的納稅事項進行系統安排，以獲得最大的經濟利益。稅收籌劃的出現是稅收進步的象征，是經濟發展到一定階段的必然現象，也是現代企業必修的一門功課。企業管理者應該給予充分重視，合理運用會計政策及稅收優惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業稅負，增加企業收益，從而使企業得到穩步發展。
近年來，我國房地產發展迅猛，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，對地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房價的不斷攀升，部分大城市的房地產市場也開始出現有價無市的局面。國家統計局數據顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會召開期間，房價過高的問題再次成為最受關注的焦點。總理在政府工作報告中強調：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足民眾的基本住房需求。” 房地產“新國十條”及各地頒布一系列房價調控政策更是表明目前無論是從宏觀經濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價的持續高漲。在這種嚴峻的經濟形勢下，對于房地產企業而言，不能夠在房價上獲取高額利潤，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產企業稅收負擔，增加企業利潤則是必不可少的。
二、稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用
筆者以營銷手段、投資方式、服務內容的決策選擇為基礎，闡述了稅收籌劃在房地產企業經營管理決策中的實際應用。
（一）房地產企業營銷手段的稅收籌劃
從房地產“新國十條”及各地頒布的一系列房價調控政策再到近期內關于開征住房保有稅的爭論，房地產界可謂是風起云涌。如此錯綜復雜的局面更使得消費者觀望情緒嚴重，房產成交量不斷下降。案例1，房地產開發公司為了加速資金回籠，刺激消費者的購買，往往會采用一些營銷手段，企業在進行決策時，面臨著以下兩個方案的選擇：方案1，促銷期內買房子送汽車（假設一套房子定價200萬元，一輛汽車價值20萬元）；方案2，促銷期內優惠原價的10％。
企業管理者進行初步分析發現：對于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈送一輛汽車，花費20萬元，所以房地產公司收入180萬元；對于方案2，在促銷期內給予客戶原價優惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優劣。
方案1，對于房產公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營業稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時，房產公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶，按照增值稅條例的規定，企業將外購的貨物無償贈送給他人應視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產公司無償贈送給客戶的，客戶應作為“偶然所得”，須繳納20％的個人所得稅，房產公司負有代扣代繳的義務，即房產公司還需要代客戶繳納個人所得稅：20×20％=4萬元，房產公司代客戶繳納個人所得稅4萬元，按照所得稅規定不能作為成本費用在企業所得稅前扣除，還需要多繳納企業所得稅4×0.25=1萬元，房產公司還應繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元。客戶合計應繳納稅費4.1萬元。
方案2，按照優惠價的10%銷售，即以180萬元的價格銷售，企業需要繳納營業稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元。客戶合計應繳納稅費3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。
通過分析得出的結論是：方案1繳納的各項稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對于房產公司還是對于客戶，都應選擇方案2。
（二）房地產企業投資方式的稅收籌劃
房地產企業除了通過房屋銷售來獲取企業利潤外，往往還進行對外投資，來獲取更多的利潤或降低風險。房地產企業在進行投資決策時，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險。另一種是房地產企業以房產投資，不承擔聯營風險，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對房地產企業投資方式選擇的影響和運用。
案例2，某房地產企業注冊資本為2 000萬元，其中辦公樓價值為500萬元。該房地產企業為進一步擴大企業規模，獲取更多利潤，企業管理層決定對外進行投資。根據上述說明，如果該企業以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產稅考慮，對于該企業而言，如果參與投資利潤分紅，共擔風險的，應按房產余值作為計稅依據計征房產稅，其應納房產稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產企業只是以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，則應按租金收入計繳房產稅，應納房產稅=600×12%=7.2（萬元）。
通過比較不難發現，共同承擔風險比不共同承擔風險要節省3萬元的稅款，但共同承擔風險會增加納稅人的風險系數，所以在選擇這種籌劃方法來進行稅收籌劃時，還應該從綜合方面考慮，如果共同承擔風險對納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。
（三）房地產企業服務內容轉換的稅收籌劃
房地產企業在日常經營中還可根據市場行情的變化，靈活轉化服務內容，從而達到減輕稅負、獲取更多利潤的目的。
案例3，因受金融危機的影響，某房地產企業原來的主營業務不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，公司決定轉型，把對外出租倉庫作為主營業務。當年取得租金收入800萬元，依據5%的稅率需交納營業稅40萬元，依據12%的稅率需交納房產稅96萬元。單此兩項稅收就達136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費，則企業的稅負更重。
對于這個具體案例，可以根據當地物業管理標準，對年租金收入進行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費400萬元，物業管理費400萬元。由于物業管理費只需交納營業稅，不用按租金收入交納12%的房產稅，因此，通過節稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：節稅籌劃前，營業稅和房產稅合計136萬元；節稅籌劃后，營業稅不變，仍為40萬元，但房產稅現在只需按400萬元計算，即400×12%=48（萬元），總體稅負為88萬元。這樣可以使企業減輕稅負48萬元（136-88），稅負減輕35.29%（48/136）。
三、結束語
綜合上述分析說明，經過納稅籌劃房地產企業的稅負相對未納稅前大大減少。可見，納稅籌劃是房地產企業減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業利潤必不可少的措施之一。與此同時，納稅籌劃還為房地產企業的持續健康發展提供了另一發展空間，這主要是由于考慮到我國房地產的現狀，我國政府對房價的嚴格防控和高壓打擊給房地產企業的經營管理造成的極大不利影響。
【參考文獻】
［1］ 王素榮.稅務會計與稅收籌劃［M］.機械工為業出版社，2009：261-267.
［2］ 王克霞.新企業所得稅對房地產企業稅務籌劃的影響［J］.商業經濟， 2009（9）.
［3］ 葛長銀. 談房產稅的節稅技巧［J］. 財會學習，2009（6）.
1 電網企業稅收籌劃工作的現狀
電網企業作為我國的支柱產業，每年會生產大量的電力能源，有力地促進了我國的經濟發展。電網企業是我國工農業生產的能源保障，電力能源生產狀況關系到國計民生。同時，電網企業也是我國重要的稅收來源企業之一，電網企業每年要上繳大量的稅金。在這種情況下，電網企業能夠運用生產和運營的流動資金就會減少，電網企業的生產規模必將受到限制。為了有效地進行電力生產和運營，電網企業應該重視稅收籌劃工作。稅收籌劃工作能夠有效地促進電網企業實現精益生產，幫助電網企業減少開支、增加收入。“十一五”以來，電網企業要進行開展廣泛的電網建設工作，這必將需要大量的資金，在這種情況下，稅收籌劃工作就變得更加重要了[1]。電網企業應該充分利用稅收優惠政策、稅收減免政策，為企業節約更多的資金。
2 電網企業的增值稅納稅籌劃工作內容
2.1 改變原有的承包管理形式
在電網企業的電能營銷過程中，會與很多企業簽訂電能承包使用合同，這些合同大部分為總包的形式，需要開具統一的發票。但是很多企業卻難以開具增值稅專用發票，比如物流企業、物業管理企業常常會減少電網企業的進項稅。電網企業應該改變承包合同的管理形式，采取新的結算方式，盡量減少總包合同的簽訂。電網公司將不再負擔材料費和修理費，這些費用的折扣將由業主來承擔。
2.2 要改變維修工程的管理方式
我國很多電網企業會將維修工作委托給工程公司，采取包工包料的管理形式。而工程公司則只會為電網企業繳納營業稅，不會開具增值稅發票，使電網企業難以對進項稅進行抵扣。電網企業應該改變維修工程的管理方式，采取質保工不包料的結算方式。維修工程中所需的材料，電網公司應該自行購買，這樣可以及時地獲得增值稅專用發票，和進項稅相抵扣，減少企業應該繳納的稅金。
2.3 對材料的選購工作進行籌劃
電網企業在需要領用材料的時候，應該轉出進項稅額。在不需要領用材料的時候，就不需要轉出進行稅額。材料貨物在購進和領用的時候會存在一定的時間差，電網企業要合理利用這個時間差，進行稅收籌劃工作，可以使企業減少繳納大量的稅費。通過這樣的辦法，企業能夠獲得足夠的流通資金，從而獲得可觀的經濟效益。
3 電網企業所得稅的稅收籌劃工作內容
3.1 在籌資方面的稅收籌劃工作
電網企業首先應該通過內部籌資、內部拆借的方式來進行籌資，這樣籌資的效果最好。如果企業內部沒有足夠的資金，則可以向金融機構貸款。在企業的籌資過程中，企業應該多考慮自身特點和市場風險，進行多渠道融資。這種融資方式，既能夠解決資金問題，又能夠降低企業在經營過程中遇到的風險。
3.2 電網企業在后續計量過程中要多運用“稅收檔板”
“稅收檔板”是指在稅率穩定的前提下，如果將所得稅延期繳納，就類似于獲得了一筆無息貸款，使企業的稅收負擔減輕[2]。電力企業屬于技術密集型企業，設備的更新發展速度很快，電網企業可以利用這一特點來進行加速折舊，這樣既滿足稅法規定，而且也能有效地遞延企業所得稅的繳納。
3.3 利用固定資產維修費用來進行稅收籌劃
我國原來的稅前扣除辦法中規定：如果符合“修理資金占固定資產20%以上時，壽命增加兩年，修理后作為新的用途使用”這三個條件之一，都可以作為固定資產改良支付來完成攤銷，不能夠在稅前對其進行扣除。
而我國的新稅法則規定，只要都滿足“修理資金占資產總值50%，壽命增加兩年”，就可以將企業歸入長期待攤費用類型中，否則直接就可以稅前扣除。供電企業的大修支出在稅前扣除政策更加寬松，能夠方便促進大修項目的進行，提高電網企業的設備質量。
4 利用個人所得稅和房產稅進行稅收籌劃工作
4.1 個人所得稅的稅收籌劃工作
利用個人所得稅能夠有效地實現稅收籌劃工作，首先要平衡獎金的發放，把獎金按月發放，減少季度獎金、加班費的發放，使員工工資不要過度上漲。其次，要重點控制年終獎的發放，利用稅法的特殊政策來有效節制年終獎。電力企業還可以通過各種補貼、福利，降低員工的現金工資收入，具體的如工作餐、話費補貼、交通補貼等措施。這樣不僅能夠有效地增加了員工的福利，而且還可以減少所得稅的繳納。
4.2 利用房產稅來實行稅收籌劃工作
房產稅是以房屋為稅收征收對象，以房屋的價值余額或租金等收入為根據，向房屋產權人收取一定的稅金。利用房地產稅收進行稅收籌劃工作，可以將土地使用權作為一種單獨的無形資產，將它與房地產價值分別核算。電網企業可以將中央空調等設備單獨入賬，作為單項固定資產進行核算、單獨折舊處理，不要將它歸入到房地產原有價值中，這樣就可以少繳納房產稅。
一、理論基礎
在進行課題研究之前，對于房屋實際情況進行了調查，分別從出租租金收入納稅情況和納稅稅目情況兩個方面收集資料。下面針對于這兩個方面，將分別進行闡述說明。
(一)出租租金納稅情況現今市場存在一種普遍的投資方式，即企業將閑置的房屋對外出租。房屋出租業務主要繳納營業稅和房產稅。具體規定為:按租金收入的5%計算繳納營業稅;按租金收入的12%計算繳納房產稅。另出租合同還需按照1‰繳納印花稅。可見,房產稅與營業稅的計稅依據都是租金收入,且稅負較重。因此,企業對于房屋出租業務進行綜合的稅收籌劃意義重大。
(二)納稅稅目包含房產稅、營業稅、營業稅金及附加、印花稅房產稅：是以房屋為征稅對象，以房價或出租租金收入為征收依據。如自用房以房價為計稅依據，在會計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分,單獨列示,分別核算。如出租房產以租金收入為計稅依據，在會計核算時，需要區分純租金收入（不包括，水電費等）。根據稅法規定，自用房產，房產稅實行從價計征，按房產原值一次減除30%后的余值為計稅依據，稅率1.2%；出租房產，房產稅實行從租計征，以房產租金收入為計稅依據，稅率12%。其中，出租房產稅計算：年租金收入×12%，自用房產稅計算＝房產原值×（1-30%）×1.2%（江蘇省比率30%）。房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是有屋面和圍護結構，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產。但室內游泳池屬于房產。
二、平衡點
年租金收入×12%=房產原值×（1-30%）×1.2%年租金收入/房產原值=0.07，即年租金收入＝7％*房產原值當年租金收入超過房產原值的7%時,自用房產交納的房產稅小于租賃交納的房產稅,當年租金收入低于房產原值的7%時,租賃房產交納的房產稅小于自用房產交納的房產稅。
三、節稅途徑分析
途徑一：房屋租賃合同簽署方式導致不同稅負的納稅籌劃不要在合同中約定免租期，可以攤到每月租金中計算（根據稅法規定，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅）。途徑二：結合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉儲保管行為的納稅籌劃。房產租賃行為除繳納營業稅外，需按房產租賃收入為計稅依據，稅率12%計征房產稅，倉儲保管行為繳納5％的營業稅，房產稅按照自用規則繳納。途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業費的納稅籌劃。租金繳納5％營業稅及12％房產稅，物業費只繳納5％營業稅。途徑四：改變水電費等費用支付方式的納稅籌劃承租企業自行支付或由出租企業代收代繳，出租房屋的水電費，燃氣費等，那么出租企業實際得到的租金不變，但由于降低了營業稅、房產稅的稅基，因此稅負隨之降低。途徑五：變房屋出租業務為聯營業務的納稅籌劃企業以房產與其他單位聯營，共擔風險，共享利潤就可以避免繳納營業稅，按自用房繳納房產稅。如果房屋權屬沒有轉移，該企業按從租計征方式征收房產稅，還需要按照租金收入繳納營業稅因此變房屋出租業務為聯營業務稅負隨之降低。途徑六：轉租房產，因為轉租方不是房屋產權所有人，因此，轉租方轉租房屋時，只要按轉租價款繳納營業稅，不需要繳納房產稅。(上海市地方稅務局關于轉租房產的租金收入停止征收房產稅的通知，滬地稅地[1996]42號1996年7月18日；浙江省地方稅務局關于規范房產稅若干政策問題的通知，浙地稅函[2002]257號2002年8月28日)具體案例分析：途徑一：房屋租賃合同簽署方式導致不同稅負的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元（1-2月份免租金，3-12月份每月2400元），房屋原值100,000元。方案1：有免租期，正常1-2月份房產稅＝（100,000*70％*1.2％）/12*2＝140元，3-12月份按租金計算房稅＝24000*12％＝2,880。方案2：沒有免租期，可以攤到每月租金中計算，只需要交納租金計算的房產稅2880。方案2比方案1節約了免租期從價征收的房產稅140元，營業稅不變＝24000*5％＝1200，稅金總計減少140元。途徑二：結合某些客戶，可將房屋的租賃行為改為倉儲保管行為的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元。如果上述租金合同改為倉儲代為保管合同（假設沒有免租期），年租金收入24000>7％*100,000,故當年租金收入超過房產原值的7%時,自用房產交納的房產稅小于租賃交納的房產稅。方案1：房產稅2880元，營業稅1200元。方案2：房產稅100000*70％*1.2％＝840營業稅24000*5％＝1200稅金總計1200+840＝2040方案2比方案1節約了從價征收的房產稅2040元，營業稅不變＝24000*5％＝1200，稅金總計減少了2040元。途徑三：將房屋租金分為二塊，租金、物業費的納稅籌劃。甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，房屋原值100,000元，將租金分成兩塊，租金（90％）、物業費（10％），即租金21600，物業費2400。方案1：沒有分成兩塊前：房產稅2880元，營業稅1200元。方案2：分成兩塊后房產稅＝21600*12％＝2592營業稅＝21600*5％＝1080稅金總計＝2592+1080＝3672，而物業公司物業費承擔的營業稅＝2400*5％＝120，即稅金總計＝3792，比方案1節約房產稅288，增加營業稅不變，即稅金總計減少了288。途徑四：改變水電費等費用支付方式甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業承擔水電燃氣費4000元，房屋原值100,000元將年租金收入24000出租企業承擔水電燃氣費4000元，改為年租金收入20000元，承租方承擔水電燃氣費4000元。方案1：房產稅24000*12％＝2880元營業稅24000*5％＝1200元稅金總計2880+1200＝4080元方案2：房產稅20000*12％＝2400元營業稅20000*5％＝1000元稅金總計2400+1000＝3400元方案2比方案1節約了房產稅480元，營業稅200，稅金總計減少680元。途徑五：變房屋出租業務為聯營業務的納稅籌劃甲公司與乙公司簽訂房屋租賃合同租金1年，租金收入24000元，出租企業承擔水電燃氣費4000元，房屋原值100,000元將租賃合同改為甲公司以聯營方式投入乙公司房產，共擔風險，共享利潤。方案1：房產稅24000*12％＝2880元營業稅24000*5％＝1200元稅金總計＝2880+1200＝4080元方案2：房產稅100000*70％*1.2％＝840營業稅免稅金總計＝840元方案2比方案1節約了房產稅2040元，營業稅1200，稅金總計減少3240元。途徑六：轉租行為的納稅籌劃房屋所有人可以成立一個資產管理公司，將預出租的房產先以較低的價格b出租給該資產管理公司，然后由該資產管理公司按市場價格假設a出租。轉租要全額繳納營業稅的，因此，該方案多出一道5%營業稅，（a-b）12%＝(a+b)*5%，只有a>1.42b方案才可行。如果出租人是準備對精裝修后房屋重新出租的話，可以先將毛坯房屋先出租給資產管理公司，然后由資產管理公司對租入的房產進行精裝修改造后再轉租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風險很低。
四、制定對策
(1)簽訂合同時不要出現免租期，盡量把租金攤在每個月的房租里；(2)房屋的租賃行為改為倉儲保管行為。(3)從房屋租金中分離出物業費；(4)房屋中不要包括水電費等其它費用，如確有其它費用單獨列明收費項目及金額；(5)房屋租賃中應盡量區分房租及物品租賃費，不要全部計在房租中。(6)將房屋出租業務改為聯營業務共擔風險，共享利潤。(7)成立資產管理公司將毛坯房以較低價格出租給資產管理公司后裝修改造后再以市場價格對外出租。
五、結束語
[關鍵詞]房產出租；土地轉讓；稅收；籌劃
中圖分類號：F21
文獻標識碼：A
文章編號：1006-0278（2013）08-056-01
現在我國正處在產業、產品結構調整時期，社會資源不斷地進行優化配置，部分社會閑置資源重新組合在所難免。房產出租，土地轉讓較為普遍，如何使企業能夠保持較低的運行成本，又能依法納稅，相關稅收籌劃是值得研究的課題。
一、房產出租
現在公司逐步向零庫存發展，庫房大量閑置。而部分閑置的庫房用于出租，但是，租賃的稅負過高，要降低稅負，必須完成房屋租賃與庫房倉儲的轉換。這里要明確租賃與倉儲的含義。所謂房屋租賃是指租賃雙方在約定的時間內，出租方將房屋的使用權讓度給承租方，并收取租金的一種契約形式；倉儲是指在約定的時間內，庫房所有人用倉庫代客貯存、保管貨物，并收取倉儲費的一種契約形式。不同的經營行為適用不同的稅收政策法規，這就為稅收籌劃提供了可能。
營業稅：租賃業、倉儲業均應繳納營業稅，稅率相同；房產稅：房產自用的，其房產稅依照房產余值1.2%計算繳納；房產用于租賃的，其房產稅依照租金收入的12%計算繳納。應納城建稅、教育費附加依流轉稅的7%+3%+2%（各地可能不同）。從上述各稅種計稅公式的不同可以看出，由于房產稅計稅方法的差異，必然導致應納稅額的差異，這就預示了稅收籌劃的機會。
稅收籌劃方法：將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務內容，配備保管人員，為客戶提供服務。由于倉儲保管而節省房產稅，而給公司帶來效益。但出租變為倉儲后，需要增加支付保管人員一定費用，公司可在增加的保管費用與節省的房產稅額之間綜合比較，選擇適合的方法。
二、土地轉讓
現實社會當中部分開發商中標得到土地以后，因諸多原因，無法完成房地產開發，因此，土地轉讓流轉在現實社會比較普遍，現就各種轉讓方式的稅負進行分析
1 是直接辦理土地交易轉讓，相關稅負：（1）營業稅，按增值部分繳納，（2）土地增值稅，正常繳納，（3）企業所得稅按企業所得稅法規定繳納，（4）契稅，按3%-5%的稅率繳納。（5）印花稅：萬分之五繳納。
2 是生地變熟地再辦理交易轉讓：（1）營業稅，按增值部分繳納，如第一種相同，（2）土地增值稅，同第一種方法比較，根據相關條例，計算增值額時允許扣除取得土地使用權時支付的價款，交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及轉讓環節繳納的稅款，籌劃空間就是加計20%開發成本扣除。（3）企業所得稅按企業所得稅法規定繳納，但由于土地增值稅繳納的變化，實際繳納稅額跟第一方方法有差異。（4）契稅，按3%-5%的稅率繳納。（5）印花稅：萬分之五繳納。
3 是土地投資入股變成股權：（1）營業稅，根據財稅（2002）191號文件，以不動產投資入股，參與投資方利潤分配共擔風險，不征營業稅；（2）土地增值稅：若子公司不是從事房地產開發，母公司轉讓土地使用權可免征土地增值稅；若子公司從事房地產開發，正常繳納；（3）、企業所得稅：正常繳納，（4）；對以國有土地使用權投資入股的行為，要按規定繳納契稅。契稅稅率為3-5%。（5）印花稅：萬分之五繳納。
稅收籌劃方法：根據上述，籌劃空間在于營業稅的減免以及土地增值稅的加計扣除上，同時由于營業稅的減免以及土地增值稅的加計扣除而導致所得稅應納稅額也會產生差異，因此，綜合計算各種方法應納稅額，進行比較，選擇合適的方法。
4 代建房屋是個極其簡單的問題，就其提供勞務所取得的收入按“服務業——業”科目繳納5.5%的營業稅、城建稅及教育費附加，將收入并入應納稅所得額，扣除成本、費用、稅金及損失，再征一道企業所得稅就萬事大吉了。但是，將一普通的房地產開發銷售通過合法的形式演變成代建房屋卻是個相當復雜的問題，企業因此將獲得巨大的稅收利益。試想，銷售房屋環節，是按成交價格全額計征營業稅、城建稅及教育費附加，而代建只就結算勞務所得計征；銷售房屋所需回避或繳納的巨額土地增值稅根本不屬代建行為的征收范圍；購房者應納的契稅由于未發生產權轉移，完全可以回避；關于所得稅方面，由于稅基的大幅減少，少納稅款是顯而易見的；至于節省的印花稅，在這里就顯得微乎其微了。當然，這需要全盤的策劃和詳盡的操作步驟，而且為了防范不應有的法律風險，要在房地產律師的協助下，與委托方簽訂一攬子協議，將預期利潤化整為零在各項協議中或以管理費的形式體現。下面通過案例說明。
關鍵詞：商業地產 稅收籌劃 探討
一、稅收籌劃的概念與作用
所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關稅收法律法規范圍的基礎上，在組織生產經營、投資理財及商品買賣等相關經濟活動中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實現企業利潤最大化的經營目標，其本質上是轉嫁企業成本，降低企業的涉稅風險。稅收籌劃行為要與相關法律法規相符，并且在納稅人進行生產經營或投資活動前實施稅收籌劃，其體現出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財務管理活動。對于房地產企業而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學的稅收籌劃才能更好的適應市場競爭。具體而言，稅收籌劃對商業地產開發經營的主要作用體現在以下幾個方面：首先，通過稅收籌劃可以實現商業地產開發項目利潤最大化的目標；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業地產開發項目的項目管理水平與管理效率；再次，商業地產開發項目中進行合理的稅收籌劃，有利用房地產開發企業樹立良好的社會形象；最后，稅收籌劃也是商業地產開發過程中必不可少的一項重要決策內容。
二、商業地產開發項目中涉及到的主要稅種
商業地產開發項目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營業稅，其屬于流轉稅制中的主要稅種，營業稅的征收對象是國內提供應稅勞動、進行無形資產轉讓及不動產銷售的組織單位及個體，對其營業額進行征稅；在商業地產開發項目中，由于其與銷售不動產的稅目規定相符，因此要征收營業稅；其次，土地增值稅，其征收對象為出讓土地使用權及銷售建筑產品時產生的價格增值量，而土地價格增值量則是指房地產取得的收入扣除規定的開發成本及其它費用支出后所剩的余額，土地價格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對象是房地產交易過程中針對交易金額征收的稅種；并且房地產企業在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業所得稅，即房地產企業在進行房地產的出租或轉讓時，會獲得相應的凈收益，按照會計規定，該部分收益要納入企業的利潤總額中，并繳納一般稅率為25%的企業所得稅；最后，房產稅，在商業地產開發項目未公開出售前，無需征收房產稅，不過，如果出售前的房地產開發企業進行商品房的出租、應用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產稅，根據房產計稅余值計征的稅率為1.2%，按照房產租金收入計征的稅率為12%。
三、商業地產開發項目稅收籌劃的方法及實例分析
（一）稅收籌劃的主要方法
1、壓低土地增值額
在進行項目開發時，房地產企業要對項目借款的實際利息支出進行計算，并計算出土地成本與開發成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規定的土地增值稅起征點及相關優惠的稅收政策。在出售房產時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉讓法、分解定價法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎，以減少企業的應納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實現“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標。
2、降低企業所得稅
在進行商業地產項目開發時，如果條件允許，可以適當的放慢項目竣工時間，通過延遲納稅時間以達到緩解企業資金壓力、贏得貨幣時間價值的目的。此外，還可以在符合稅法規定的前提下，在稅前扣險員工的福利保障資金，比如失業保險、醫療保險以及養老保險等，這種方法可以在提高企業員工福利的同時降低企業所得稅。
3、利息費用的稅務籌劃
對于房地產企業而言，每個項目均需占用大量資金，相應的這些資金會產生大量的利息費用，因此做好利息費用的稅務籌劃意義非常。根據利息支出的性質不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費用化處理，相應的會產生不同的處理結果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業處于免稅期，或者發生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續彌補時，可以選擇資本化的方式處理借款費用；其次，如果企業處于獲利年度，那么盡可能采用費用貨的方式處理借款費用，以減輕稅負；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業金融機構外的借款均做了強制性規定，如果利率大于同期同類商業銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產企業盡量不要向金融機構以外的個人或組織貸款，以防止納稅調整額增加。
4、其它稅收籌劃方法
其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術、緊扣臨界點及提高經營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負，企業在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點可以獲得較好的減輕稅負的效果，因為我國相關稅法中有所規定，應繳稅額超出特定的范圍內，稅率會發生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務負擔。此外，在商業地產項目標銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經營方式，可以有效降低稅收成本。
（二）房地產企業所得稅稅收籌劃實例分析
1、案例一
A房地產企業所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發該項目A房地產企業所支付的地價款為550萬元，房地產的開發成本為600萬元，準予稅前扣除的房地產開發成本為110萬元，房地產轉讓所產生的相關稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項目住宅的銷售價格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據相關規定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負，下表1可以直觀看出：
表1：稅收籌劃前后稅收利潤對比 （單位：萬元）
2、案例二
B公司一經過簡單裝修的住宅項目總售價在1200萬元，該項目中還配置了相關設施，按照相關稅法規定可知，B公司開發的該項目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項目進行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產銷售合同，所以需要繳納相應的土地增值稅、營業稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價為200萬元，在計算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項目進行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：
表2：稅收籌劃前后稅收益對比表 （單位：萬元）
3、案例三
某房地產開發公司采購了一套建設專用設備，價值300萬，預計資產殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計提折舊采用直線法，設計以下兩種方案：
一種方案是按10年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：
300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）
設企業資金成本為10%，則期數為10的年金現值系數為6.154，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：
29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）
第二種方案是按6年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：
300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）
期數為6的年金現值系數為4.355，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：
49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）
雖然從數字上看，改變折舊期限對企業所得稅稅負總和的影響不太明顯，但是將資金的時間價值考慮在內，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。
參考文獻：
[1]趙巖.警惕美國地產稅務陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71
在房地產企業經營發展的過程中，稅收籌劃作為一種理財活動主要指的就是，納稅人在是相關法律允許的范圍內，為了促使自身經濟利益實現最大化而在開展的納稅事項安排，在系統的安排下促使自身的經濟利益得到最大化。另外，企業管理者要注意給予其足夠的重視，在合法范圍內合理使用手段，促使企業經濟效益的提高，從而使企業能夠和諧穩定的發展。
一、房地產企業中稅收籌劃的意義
在房地產企業經營發展的過程中，稅收籌劃占有極為重要的作用，對企業的經濟效益以及社會效益都有著一定的影響。在房地產企業對相關的各項財務進行決策之前，首先需要在法律允許的范圍內對稅收籌劃進行合理安排，促使其相關行為的規范性，對正確的決策進行制定，從而使房地產企業在整個投資以及運營的過程中擁有合理性、合法性，相關的財務活動能夠健康有序的發展，實現經營活動的良性循環。在實際運用的時候，對稅收籌劃的合理利用可以促使房地產企業在發展過程中精打細算，促使支出得到一定的解決，從而使浪費的情況從根本上得到減少。
另外，作為一項相對較為復雜的系統工程，稅收籌劃在房地產企業中涉及到了生產經營、設立以及銷售等各個相關環節。其中，就稅收政策而言，其在一定的時間內擁有規范性、嚴密性以及適用性等特點，房地產企業在實際運營的過程中想要促使稅收籌劃相關方案得到實現，就需要在法理允許的基礎上對自身的財務核算、財務管理以及經營管理進行促進和提高。因此，對稅收籌劃工作的開展還可以在一定程度上促使其會計核算行為的規范，促使在財務核算得到進一步的加強，從而使企業在經營發展中的經營管理得到促進。
二、房地產企業經營管理決策中稅收籌劃的應用
1.從房地產企業營銷手段方面進行分析
隨著時代的不斷進行和發展，我國在近幾年聯系頒布了一系列有關房價控制的政策，這就促使了我國房地產行業在發展過程中日趨激烈。在這樣的社會大背景下，混亂的局面讓正在觀望的消費者情緒受到了嚴重的影響，從而導致房產成交量不斷降低的情況出現。針對這種情況，本文列舉了一些方案。
方案1：在企業經營促銷的時候開展買房送車的活動，其中設定房子的定價為200萬/套，汽車的價值為20萬/輛。針對這一方案進行分析，如果客戶買了一套房子就必須陪送一輛汽車，這樣房地產企業的收入大致為180萬元。
方案2：在企業經營促銷的時候開展打折促銷活動，其中設定房子的定價為200萬/套，在活動期間購買就可以享受原價10%的優惠。針對這一方案進行分析，客戶如果購買了一套房子，那么房地產企業的收入就是200×（1-10%）=180萬元。
針對這兩種方案進行分析，從銷售的角度上來看，兩個方案之間不存在差別，但是，如果從納稅的角度分析，兩者之間就存在了一定的差距。這兩個方案通過對納稅的計算，方案1所需要繳納的稅款明顯高于方案2，所以，在房地產企業實際經營開展的過程中，無論是從自身的利益還是客戶的利益出發，都需要對方案2進行選擇。
2.從房地產企業投資方式方面進行分析
房地產企業在實際運營發展的過程中，除了可以通過銷售房屋的方式進行獲取利潤之外，還會通過對外投資的方式促使自身經濟利益的提高以及降低自身的經營風險。其中，房地產企業在開展投資決策的時候，一般情況下會對兩種方法進行采用，其一就是房產投資聯營的方式，相關的投資者可以參與投資利潤的分紅，進行風險的共同承擔；其二就是房地產企業在投資的過程中以房產進行，只要其中固定的收入，不與其他的投資者進行聯營風險的承擔。針對這兩種投資方式，我們一樣可以通過相關的方案進行簡要闡述。
方案3：已知某房地產企業在進行資本注冊的時候相關資金為2000萬元，其中，企業辦公大樓的價值大致為500萬元，如果這家房地產企業想要對自身規模進行進一步的擴大，促使自身利潤的增加，那么企業相關的管理高層就決定進行開展對外投資。針對以上的條件進行方分析，如果這個企業運用辦公大樓進行投資活動的開展，那么每年的租金收入大致為600萬元。針對這一情況單單從房產稅的方面進行考慮，如果從共擔風險的方式來看，該企業需要繳納的房產稅為：500×1.2%×（1-30%）=4.2（萬元）；而從不承擔風險，只拿固定收入的方法進行分析，該企業所需要繳納的阿房產稅為：600%×12%=7.2（萬元）。
通過對這兩個方法的對比可以很明顯的發現，不共同承擔風險相較于共同承擔風險來說，在稅款的繳納方面要多出30000元的差別，而從風險的角度而言，共同承擔風險的方法的風險系數相對更高。因此，在進行對外投資的過程中要結合實際情況，針對不同的問題進行綜合考慮，從而為自身企業的穩定發展提供保障。
一、鐵路物流企業實施稅收籌劃的積極意義
近年來,隨著鐵道部“主輔分離,輔業改制”“、專業化管理,規模化經營”發展戰略的實施,鐵路物流業迎來了行業大發展的良機,現已成為鐵路多元經濟中最具潛力的經濟增長點之一。當前,鐵路物流業整體規模不斷擴大,發展速度逐步加快,服務水平明顯提高,對鐵路多元經濟的發展起到了良好的支撐和促進作用。但是,物流行業作為新興產業,其相關涉稅問題也日漸突出,業內許多企業對于行業優惠政策執行力不足,涉稅風險也進一步增加。與此同時,隨著最新的企業所得稅法與增值稅法修正案的出臺,各行業企業的納稅籌劃空間發生了重大的轉變,原來所適用的某些稅收籌劃策略已不再適用,必須依據新稅法、新制度的變化進行必要的調整。另外,與新稅法同時發生較大變化的還有企業會計準則,新準則大大增加了公允價值這一計量屬性的運用,其賬務處理的難度明顯增加,同時其涉稅風險也明顯加大。為此,鐵路物流企業必須及時進行納稅籌劃策略調整,以應對當前的形勢變革。
二、當前鐵路物流企業稅收籌劃的策略改進
1.理性界定納稅人身份
一般而言,鐵路物流企業按其行業及業務特點應屬于服務類企業,按規定應繳納營業稅;但對于一部分從事銷售、運輸服務于一體的混合銷售業務行為的鐵路物流企業而言,其也存在繳納增值稅的可能。按照稅法的相關規定,從事貨物生產、批發、零售的企業、企業性單位及個體經營者,以及以貨物的生產、批發或零售為主,兼營非應稅勞務的企業、企業性單位,以及個體經營者的混合銷售行為,應視為銷售貨物,按規定需繳納增值稅,其界定標準即為年貨物銷售額或應稅勞務是否超過 50%。為此,各鐵路物流企業應以年度營業收入為基數,測算增值額所產生增值稅稅負與銷售額所產生營業稅稅負孰高孰低,尋求納稅平衡點,并以此進行相應的收入轉移,或采取措施積極調控應稅收入結構。
2.以所得稅籌劃為重點
2008 年 1 月,最新的《中華人民共和國企業所得稅法》開始實施,新稅法與舊稅法相比在很多方面都進行了較大改動,其中最大的調整莫過于“兩稅合一”政策的實施,取消了外資企業長久以來享有的超國民待遇。除此之外,新稅法從國家宏觀調控工具這一高度,對國家所鼓勵的相關產業增加了稅收扶持力度,這對于引導產業發展大有裨益,鐵路物流企業應加以利用。在用足上述優惠政策的基礎上,鐵路物流企業也應加強對現有所得稅籌劃策略的改進,通過各種措施降低應納所得,減少所得稅稅負。例如,鐵路物流企業今后在權屬單位設立類型的選擇上,應盡量采取分公司而非子公司的模式;因為根據物流企業繳納企業所得稅相關通知的要求,物流企業在同一省、自治區、直轄市范圍內設立的分支機構,凡屬由企業統一領導、統一經營、統一核算的,且不設銀行結算賬戶、不編制財務報表及賬簿的,并能夠與企業實現會計信息互聯的,該企業的所得稅由注冊地統一繳納。由此可見,采用分公司這一模式可充分避免遞延所得稅負債的產生,因虧損分公司的存在企業會獲得一部分資金時間性價值。雖然在納稅總量上并無影響,但企業推遲了資金支出時間。再如,鐵路物流企業在對外籌資方式的選擇上也應充分考慮納稅籌劃的影響,發行債券方式較之銀行借貸方式的稅負較輕,而融資租賃方式也是一個不錯的選擇。例如,鐵路物流企業可利用融資租賃出租方、承租方所得稅稅負同時減少這一條件,在其內部多運作一些融資租賃業務,以降低企業的整體稅負。就承租方而言,已租入資產所計提的折舊與需向出租方定期支付的租金可在稅前同時加以扣除;而就出租方來說,融資租賃所產生的租金收入按其5%的稅率繳納營業稅,其比同等金額下的增值稅稅率為低,減輕了企業的流轉稅稅負。
3.從會計核算角度避稅
從理論上說,諸多稅收優惠政策的出臺雖然為企業提供了可予以合理避稅的平臺,但企業實際從中得利卻較少,稅法對于這些優惠政策的享受限制通常較嚴,賬務處理的規范性、合理性便是很重要的一個方面。例如,目前大多數鐵路物流企業常提供多元化的物流運輸服務,其提供運輸勞務取得的運輸收入和裝卸收入按 3%的營業稅率計征,提供倉儲、過磅、計量等經營服務的則按 5%的營業稅率計征;但若兩者未在賬務上實現合理區分時,則視同 5%的營業稅率計征。由此可見,鐵路物流企業應據此要求對這兩種稅率不同的經營業務分別歸類設賬,嚴格遵守稅法所規定的分別核算要求,以此充分降低營業稅稅負。再如,為積極享受現行稅法所規定的研發費用加計扣除的優惠政策,鐵路物流企業應對研發費用的會計核算嚴格執行專賬管理,如實填寫年度可加計扣除的各項研發費用的實際發生額,并針對不同研發項目合理歸集、分配其研發費用,以規避涉稅風險。實質上,現行稅法中還有許多類似于上述規定的限制性條款,鐵路物流企業應加以一一辨別,如固定資產取得時可予以抵扣進項稅額的享受條件,高新技術產業、綠色節能行業減免稅的優惠條件等,其一般都涉及會計核算規范性、合理性的要求,對此鐵路物流企業應加以特別關注。
4.積極關注房產稅籌劃
當前,在土地、房地產價格飛漲的今天,鐵路物流企業應將房產稅稅收籌劃視為一項重要的工作內容,轉變思路,合理避稅。例如,鐵路物流企業以房產投資與他人合作經營時,若所簽訂的合同為聯營性質,則按照房產稅對以房產投資聯營的規定,投資者參與分紅、共擔風險的,以房產余值為其計稅依據,其房產稅適用利率為 1.2%;若所簽訂的合同為租賃性質,或雖簽訂聯營合同卻未實際承擔經營風險的,按相關規定由出租方按租金收入的 12%繳納房產稅,同時還應按照 5%的稅率繳納營業稅。一反一覆,企業應對此有所選擇。
（重慶富力房地產開發有限公司，重慶 400020）
摘 要：房地產行業的發展速度在以往的十余年間可謂是一日千里，創造了巨大的財富。 但是由于國家政策的調整，以及外部環境的不景氣，使得房地產企業的經營風險也在日益增加，再加上外部融資環境的惡化，導致房地產企業內部費用的可節約空間越來越小。而且由于富產業范圍廣、資金需求量大的特點，使得其涉及的稅種多，數額大。所以，稅收作為房地產企業的外部成本，在其總成本中占據著相當一部分的比例。所以，如何在符合相關法規的情況下，進行合理的納稅籌劃以有效降低稅收負擔，對于房地產企業的發展有著重要意義。
關鍵詞 ：房地產企業；土地增值稅；所得稅；納稅籌劃
中圖分類號：F293.31文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）07-0123-02
收稿日期：2015-02-20
作者簡介：向建華（1975），女，四川省資中人，財務經理，會計師。主要從事房地產企業財務成本管理，稅收籌劃，資金融資管理。
一、引言
由于房地產企業在經營方式和財務狀況和其他行業有著很大的不同，這也決定了針對房地產行業稅收的特殊性。首先是需要繳納的稅種較多，從前期的準備階段產品的銷售，再到后面的管理，整個開發過程的不同階段都會涉及到不同的稅種。其次就是繳納的稅款數額巨大，房地產企業投資大、商品售價也高，一般一個項目所涉及的金額高達幾億甚至十幾億，再加上稅種較多，這就導致其繳納的稅額都很大。再加上中央對房地產行業的大力度的調控政策趨于穩定，產業鏈條長，資金投入大，融資困難，使得房地產行業開發成本高而且經營風險大。在這種情況下，高額的稅款在開發成本中占有很大比例，已經成為影響行業發展的決定性因素。因此，熟悉房地產行業的稅收體系，了解各流程中涉及到的稅收，涉及科學合理的稅收籌劃方案，有效的降低稅負，已經越來越重要文章簡單分析了房地產行業涉及到的稅種進行了簡單分析，并分析如何對其主要稅種進行籌劃。
二、房地產企業開發項目各流程涉稅事項
（一）在各階段涉及到的稅種
房地產開發項目的整個過程可以劃分為三個環節，即在建工前的準備階段、完工后的銷售階段以及后期保有階段。在第一個階段，就是為項目的開工做好各種準備。比如，如果是房地產企業自己施工，那么就需要取得施工許可證，如果是委托別的施工單位，那么就需要尋找符合條件的合作單位，還有一個更為關鍵的是要在這個階段取得土地的使用權。所以這一階段在整個項目中占據著舉足輕重的作用，在該階段所涉及到的稅種有契稅以及城鎮土地使用稅。在銷售階段，目前的房地產企業主要是采用預售的方式。所謂預售就是在工程竣工之前就進行銷售，而現售則是在產品達到可使用的狀態之后才進行銷售的一種方式。由于房地產項目需要大量的資金，所以現在大多數房地產企業都采用預售的方式，以便能夠更快的回籠資金。在銷售階段主要涉及到的稅種有營業稅、土地增值稅以及企業所得稅。而對于在交易的時候簽訂的產權交易合同，則根據交易的金額征收0.05%的印花稅；而在房地產企業將房屋銷售之后取得的收益，則需要講所得收益納入到利潤總額并對其征收25%的所得稅。在房保有階段所涉及到的稅種包括：如果是以自有的形式持有的房產，則需要根據房產的余額對其征收1.2%的房產稅；如果將房產出租或是出借，則租金為依據對其征收12%的房產稅。
（二）房地產企業稅收的特點
首先就是項目資金流轉的環節較多，而在需要繳納的稅種較多。目前房地產行業逐漸趨向于一體化，包括生產、流通、銷售和服務等，經營的業務范圍也從簡單的自住房向城鎮土地開發、商業房屋銷售、綠化包養等業務，涉及到的稅種較多。而且房地產行業一般都需要巨額的資金，資金需要在各個環節流轉，這種情況使得房地產經營在資金流動性方面面臨著很高的風險。其次，各項費用較高。在前期，為了取得土地所有權，需要付出的費用由土地出讓金、拆遷安置費以及可行性研究費等，而在安裝的時候還需要付出城建費用、安裝工程費用、建設監理費以及預備非等。在工程竣工的時候，還有附屬的公共配套設施費用以及基礎設施費。最后，在會計核算方面，和其他企業不同。由于房地產企業不能像一般的企業那樣進行批量的生產，所以在計算成本、利潤以及稅負的時候都需要采用單件計算法；而且一般經營周期較長，很多跨年的項目需要采用完工百分比的方法來進行計算收益和成本。
三、房地產行業如何進行納稅籌劃
（一）土地增值稅的籌劃
在涉及到的所有稅種當中，土地增值稅是影響最大的，也是國家進行調控的重要手段。企業可以通過研究稅率特點以及國家在這方面的稅收政策，在遵守法律法規的情況下，采取措施使得企業的收益和稅負達到最佳的比例。下面介紹一些相關的籌劃方案：一是收入分散籌劃法。也就是說如果房地產企業能夠采取合理手段分散銷售價格，那么也就可以降低適用稅率，進而降低稅收負擔。可以將房屋中獨立的設施單獨處理，可以在房屋初步完工，還沒有安裝設備的時候就和購房者簽訂合同。之后在對房屋進行裝修以及安裝設備的時候，可以再簽訂一個合同。如此一來，企業在納稅申報的時候，對于第二個合同所涉及到的金額就不需要再納稅了，僅僅對房屋本身的金額納稅。二是費用轉移籌劃法。根據規定，在房地產項目開發期間所支出的費用，除了利息支出按照己發生金額進行扣除之外，其他費用的支出都是按照土地價款以及開發成本的一定比例來進行扣除。一些期間費用，比如管理人員的工資、辦公費以及差旅費等，是不能列入開發成本的，其實際發生的數額原本是對土地增值稅產生什么影響的。企業可以采用適當的人員分配方法將這些費用可以作為開發成本列支，增加可扣除數額。比如，對于總部某單位的管理者，在不影響工作的情況下參加房地產項目的開發，那么針對這位相關人員的費用就可以分攤一部分到開發成本中來。如此一來，將部分期間費用分攤到開發成本中來，可以增加稅前能夠扣除的金額，從而達到降低稅負的目的。三是建房籌劃法。根據我國現行稅法的規定，只有房地產權屬發生變更，才屬于土地增值稅的征收范圍，企業可以利用這一點進行籌劃。比如，可以采用代建房的方式來開發項目，在開發結束后，房產所有權歸委托方所有，僅收取報酬。由于這種行為不涉及權屬的變更，不僅較少了土地增值稅的繳納，而且還節省了自建銷售行為所需要繳納的，銷售不動產5%的營業稅，稅收負擔明顯降低。所以，房地產開發企業在開發項目之處，就應該積極發展代建客戶，根據客戶需要進行開發，減少企業的資金壓力和稅收負擔。
（二）營業稅籌劃
首先，將相關業務合理的進行拆分，將將一些可以分離的價外費用從交易金額中區分開來。銷售房產的行為屬于不動產銷售行為，按照規定屬于營業稅的征收范圍。但是在銷售房產的時候，往往還要代收天然氣裝修費、有線電視初裝費用等。所以，如果企業把上述各種代收的價款都計入到銷售收入中來，無疑是加大了企業的稅收負擔。所以，企業應該將上述款項從銷售價格中剝離出來，這樣就可以適當減少計稅，以便達到節稅的目的。其次，房屋的裝修以及設備的安裝單獨簽訂合同。根據銷售的房屋是否裝修可以分為精裝修和毛坯房，當開始銷售房屋的時候，如果只簽訂一個購房合同，那么裝修費用以及設備費用都會計入到銷售收入中。但是如果分開簽訂的話，將銷售房屋和裝修房屋分離開的話，在征稅的時候就只需對房屋按照銷售不動產5%征收營業稅，對于裝修部分的費用則按照建筑業征稅，節約了稅收支出。最后，改變收入性質。比如某房地產集團現有一價值500萬的飯店，打算將其出租。，最后將其承包給本公司的員工，租期為5年，該員工需每年向集團交納租金50萬，而且可以完全自主決定經營策略，在財務上也不受集團的干涉。在不考慮城建稅和附加的情況下，房地產企業需要繳納營業稅2.5萬，繳納房產稅6萬，共8.5萬。但是如果在將飯店租出去的時候，即不簽訂合同，也不辦理相關登記，只是講飯店作為集團的一個機構，那么該員工交納的租金就可以不被視為集團的租金收入，那么就可以免交營業稅，而對于租金部分也可以不用繳納房產稅。在這種情況集團只需要繳納房產稅：500*（1—30%）*1.2%=3.36。通過這里例子我們可以看出，改變企業收入性質，也可以達到節稅的目的。
（三）企業所得稅的籌劃
在收入方面，企業可以選擇合適的投資方式，來盡可能多的獲的免稅收入，比如可以將限制的資金用來購買國債而不是存入銀行。還有就是利用分期確認收入來進行籌劃，企業可以通過正當的操作將收入的法定確認時間在實際取得收入之后，至少也應該兩者保持同步，這樣可以通過延緩交稅的方式來間接達到節稅的目的。對企業所得稅方面的籌劃，還包括盡量增加在稅前可以扣除的費用，尤其是對企業三費支出的籌劃，籌劃原則是：在不違法的情況先，盡可能的增加可以扣除的費用額度，而對于有扣除限額的費用，要用夠標準。可以以下三個方面來進行籌劃：一是設立獨立核算的銷售公司，提高費用扣除的數額。根據規定，三費都是根據營業收入為基礎來計算扣除限額的，如果將企業的銷售部門成立一個獨立的銷售公司，然后將企業的產品銷售給該公司，然后再對外銷售，這樣以來就增加了一次的銷售收入，扣除標準也會提高。二是講業務招待費和會務費、差旅費分開核算。根據相關規定，企業發生的差旅費以及會務費，只要是和經營相關并能提供合法憑證的，就可以根據實際發生額在稅前扣除，如果將這些費用混入到業務招待費，則就不能完全扣除，對企業是不利的。當然，也不能講業務招待費混入到上述費用中，否則就屬于偷稅的行為。
（四）對房產稅的籌劃
對房產稅的征收分兩種情況，一種是保有環節，根據房產的余值從價計征，稅率為1.2%。另一種情況是從租計征，稅率為12%。對于從價計征，籌劃的關鍵就是合理的減少房產的余值。最常用有效的方法就是將能夠和房屋主體分開的設備或建筑分開核算。而對于從租計征，則應該在不影響自身利益的情況下，盡量減少租金的金額。很多房地產企業在簽訂合同的時候往往將水費、電費等費用都和房屋租金一起納入到租賃金額中，這樣以來無疑增加了計稅基礎。所以在簽訂租賃合同的時候，將稅費、電費等費用從租金中扣除，由承租人自己承擔。這樣以來就減少了房產稅的計稅基礎。及時由于某種原因由出租人負責水費和電費，也應該在合同中明確為代收代扣，并在會計核算的時候按照“其他應收應付款”來進行核算。
四、小結
文章只分析了對房地產行業影響較大的稅種，并對其如何進行稅收籌劃進行了討論。應該認識到，納稅籌劃不是簡單的節稅行為，作為經營管理的重要組成部分，房地產企業應該在制定籌劃方案的時候需要考慮自身財務管理的目標。所以，企業應該從長遠利益出發，綜合考慮各種稅負和企業經營之間的關系，通過各種節稅技術，實現企業價值的最大化。
參考文獻：
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【關鍵詞】成品油 銷售企業 納稅籌劃
一、增值稅納稅籌劃應用
（一）通過分解銷售額減少增值稅銷項稅額
（1）根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第六條和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第十二條規定：銷售額為納稅人銷售貨物或者應稅勞務向購買方收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。在實踐中，對于隨同油銷售的包裝物要單獨核算，不要計入銷售收入，直接計入銷售費用，否則就要按價外費用并入銷售額，按17%的增值稅稅率計算應納稅額，增加企業的稅收負擔。
（2）根據《國家稅務總局關于企業銷售折扣在計征所得稅時如何處理問題的批復》（國稅函發〔1997〕472 號）規定，納稅人銷售貨物給購貨方的銷售折扣，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算征收所得稅；如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣額。成品油銷售企業采用IC卡折讓銷售、加油積分返還等促銷活動時，要制定好相關的賬務處理辦法及發票管理規定，做好折讓數據的后臺處理，向客戶開具發票時須在同一張發票上注明銷售額和折扣額，不得將折扣額另開發票。如果發票開具不符合規定，若被稅務部門發現折扣金額不能作減少銷售收入處理，將導致稅金及有關費用的增加。
（二）通過增加抵扣額加大進項稅額抵扣
企業要用足增值稅相關政策，通過合理取得增值稅專用發票抵扣進項稅款，降低有關成本費用支出。可取得增值稅專用發票的主要有：外購商品（汽油、柴油、煤油、油、其他石化產品、非油商品等）；水費、電費、運雜費；購買勞保用品、低值易耗品、辦公用品、向客戶贈送的促銷品；符合財稅[2009]113號文件規定的固定資產購進；符合“營改增”范圍的交通運輸業、部分現代服務業、鐵路運輸、郵政服務和電信業等應稅勞務。銷售企業要持續關注“營改增”的最新進展情況，選擇具有一般納稅人資格的供應商，以充分獲取“營改增”帶來的改革和政策紅利，以取得合法的增值稅專用發票抵扣進項稅額。
（三）利用行業稅收政策進行稅收籌劃
（1）利用增值稅集中納稅政策。目前部分地區公司向省國家稅務局申請匯總納稅增值稅由總機構統一計算，簡化了申報流程，提高了工作效率。成品油銷售企業應積極爭取各市、縣級公司根據一定的預繳比例就地繳納，有效解決了增值稅的預留和超繳問題，起到了較好的推遲納稅效果，減少了大量的稅款資金占用從而節約了財務費用。
（2）利用自用油政策。根據《成品油零售加油站增值稅征收管理辦法》（國家稅務局+令2002年第2號），經主管稅務機關確定的加油站自有車輛自用油，允許在當月成品油銷售數量中扣除。成品油銷售企業可向主管稅務機關申請將自有車輛用油從當月成品油銷售數量中扣除按照成本價直接沖減銷售成本，由此減少由銷售毛利涉及的增值稅稅款。
（3）促銷商品的納稅籌劃。加油站開展的促銷活動大部分是加油送禮，不加油是不送的，并不屬于稅法上所說的“無償贈送”，應當按照《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》國稅函[2008]875號文件：企業以買一贈一等方式組合銷售本企業商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。只要企業將收取客戶的油款分攤成油品和促銷品的銷售收入，就可以有效降低稅負。
（4）充分利用“營改增”政策，加大更新改造，促進技術升級。“營改增”后，增值稅抵扣鏈條再次延伸，購置機器設備發生的部分服務費中所包含的進項稅額也可以抵扣。為此，應密切關注固定資產形成的全過程，如購買機器設備及材料、加工修理修配、研究開發、技術鑒證、涉及咨詢、審計評估、工程勘察勘探和運輸物流等各個環節，要盡量取得增值稅專用發票，既可以抵扣進項稅，又能降低企業投資成本，增加企業利潤。由于租賃或直接購買設備都可以享受相同的進項抵扣，在資金不足的情況下，成品油銷售企業應該突破傳統思維，在購進設備時積極嘗試租賃或者融資租賃方式，采用租賃方式取得固定資產，創新企業設備更新方式和融資方式。
二、企業所得稅納稅籌劃應用
（一）通過費用充分列支減少所得稅支出
在符合稅法規定，遵循公認會計原則的前提下，在公司年度預算內，把發生的費用充分列支在所屬會計期間。在實際操作中，對已發生的各種費用，及時核銷入賬；對能夠做出合理預計的費用和損失，采用預提方式計入費用；已發生的壞帳、呆帳應及時列入費用，存貨的盤虧及毀損應及時查明原因，屬于正常損耗部分及時列入費用；對于已經發生、但應分期攤配的遞延費用和待攤費用，選擇最短年限進行攤銷，遞延納稅時間，達到節稅目的；對于國家規定可以限額列支的費用，如業務宣傳費、公益救濟性捐贈等，準確掌握允許列支的限額，將限額以內的部分充分列支；對于稅法規定超過一定比例的費用可加計扣除的稅收優惠政策要爭取享受。例如，為鼓勵企業技術創新，技術研發費可加計扣除。另外，要加強對取得發票的真偽性和合規性檢查，發票必須在網上鑒別為真后才能走報銷流程，避免因發票不合規帶來的納稅調整，增加所得稅款。
（二）采用加速折舊法延遲納稅
加速折舊法下，前期折舊抵減納稅金額多，后期逐漸減少，可以延遲納稅，節約利息支出，有利于資金周轉。財稅[2014]75號文件規定：一是對所有行業企業2014年1月1日后新購進用于研發的儀器、設備，單位價值不超過100萬元的，允許一次性計入當期成本費用在稅前扣除；超過100萬元的，可按60%比例縮短折舊年限，或采取雙倍余額遞減等方法加速折舊；二是對所有行業企業持有的單位價值不超過5000元的固定資產，允許一次性計入當期成本費用在稅前扣除。
（三）利用預繳方式進行所得稅納稅籌劃
目前，大部分地區公司采取按照賬面利潤額，分月預繳企業所得。這種征管方式，為在年度內合理調節利潤，減少預繳額留下較大的籌劃空間。企業所得稅清算是以年度為納稅期，在季度或月度無須納稅調整，根據會計利潤申報繳稅是合理的，國稅函[1996]8號文明確規定“企業在預繳中少繳的稅款不應作為偷稅處理”，因此對預繳所得稅調節籌劃沒有稅收風險。要充分利用會計制度與稅法的差異，通過計提準備金、延遲確認收入、費用預估等方式，在季度或月度申報時減少利潤，盡量將利潤滯延到年度匯算清繳時繳納企業所得稅。
三、其他稅費納稅籌劃應用
（一）個人所得稅的納稅籌劃
在“合理”范圍內對個人所得稅進行有效籌劃，使員工能夠在較低稅負下享受較高水平的薪酬待遇。例如：某地區公司員工張某月薪5000元，年終獎24000元，平時全年應繳納稅款=（5000-3500）×3%×12月=540（元），年終獎應繳納稅款=24000×10%-105=4095（元），全年共計繳納稅款=540+4095=4635（元）。如果將年終獎按月平均發放，每月發放月度獎2000元，加上月薪5000元，平時合計應繳納稅款=[（7000-3500）×10%-105]×12=2940（元）。兩者比較全年工資額不變時，發放月獎比發放年終獎員工每人每年節省稅款1695元（4635-2940=1695）。
通過比較分析得出：工資適用的是超額累進稅率，稅負輕。年終獎雖然按照平均每月獎金水平確定適用稅率，但計稅時只能扣除一個速算扣除數，相當于采用的是全額累進稅率，稅負重，員工工資獎金全年平均發放會達到合理稅收籌劃的效果。但是，并不是平時發得越多，年終獎發得越少，全年的個稅就越少。這要求我們在正常工資收入和獎金中尋求平衡，原則就是工資和年終獎哪塊適用的稅率高，就相應減少哪塊的收入。實際操作中可根據具體情況通過測算選擇合理的方法。
（二）土地使用稅的納稅籌劃
根據國家稅務總局《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》（國稅地[1989]140號）第八條，關于對防火、防爆、防毒等安全防范用地應否征稅問題：“對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治區、直轄市稅務局確定，暫免征收土地使用稅；對倉庫庫區、廠房本身用地，應照章征收土地使用稅”。各成品油銷售企業應積極加強與當地消防、稅務部門的溝通，爭取加油站、油庫消防安全用地的土地使用稅減免。
（三）房產稅的納稅籌劃
房產稅計稅方式可以分為從價計征和從租計征，其中從價計征是按房產計稅價值計征，稅率為1.2%，從租計征是按房產的租金收入計征，稅率為12%。根據稅法規定，出租房屋合同屬于從租計征房產稅范圍，倉儲合同則屬于從價計征的房產稅范圍，企業可以轉變租賃方式，將出租房屋變為倉儲管理，變從租計征為從價計征，進而避免較高的房產稅。同時，房產稅作為地方稅種，稅法規定了許多政策性減免優惠。如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征；企業大修理停用在半年以上的房產，在房屋大修期間免征房產稅；納稅人納稅有困難的，可定期向有關稅務機關申請減征或免征應征稅額等等。企業應充分掌握、利用這些優惠政策，及時向稅務機關提出書面減免稅申請，并提供有關的證明，爭取最大限度地獲得稅收優惠，減少房產稅的支出。
（四）印花稅的納稅籌劃
根據國家稅務總局《關于中國石油天然氣集團和中國石油化工集團使用的“成品油配置計劃表”有關印花稅問題的通知》（國稅函[2002]424號）和《中國海洋石油總公司使用的“成品油配置計劃表”有關印花稅問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第58號）規定，三大集團之間、三大集團內部各子公司之間、中國石油天然氣股份公司的各子公司之間、中國石油化工股份公司的各子公司之間、中國石油天然氣股份公司的分公司與子公司之間、中國石油化工股份公司的分公司與子公司之間、中國海油集團的各分公司和子公司之間互供石油和石油制品所使用的“成品油配置計劃表”（或其他名稱的表、證、單、書），暫不征收印花稅。目前三大集團與地方企業合資合作成立分子公司的現象較為普遍，企業要充分了解外采油品供應商的股權結構，減免油品購銷合同的印花稅。
對于其他合同，根據《印花稅暫行條例》規定，合同在簽訂時無法確定計稅金額的，可在簽訂時先按定額5元貼花，待結算時再按實際金額計稅，補貼印花，企業可以利用這一政策，在簽訂數額較大的合同時，合同中暫不明確所載金額，以達到延緩納稅時間的目的，充分利用資金的時間價值。
隨著著國內成品油市場競爭的日趨激烈，成品油銷售企業微利化時代降臨，企業各項稅負呈現較快增長。運用稅收籌劃合理降低企業稅負，既是擴大市場份額、提高盈利能力的現實任務，更是規避風險、實現企業持久健康發展的有效途徑。成品油銷售企業應提前研判各項稅收法規，將納稅籌劃貫穿企業的各項日常經營業務，實現企業價值最大化。
參考文獻：
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[2]張荊榮.成品油銷售企業納稅籌劃探析[J].中國總會計師，2015.
隨著國家調控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場競爭,我國房地產企業內部費用成本的壓縮空間越來越小。作為房地產企業外部成本的稅收,其數額的多少極大地影響著房地產企業的經濟效益。科學的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團有限公司
稅收籌劃,對于提高企業的經濟效益、增強企業的競爭實力乃至促進整個房地產行業的發展都具有積極的作用。針對新企業會計準則對房地產行業稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環境的變化,通過多視角挖掘宏觀調控政策下房地產企業稅收籌劃的空間及關注點,在其基礎上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產企業提供有效、具有實踐意義的稅收籌劃思路。
二、房地產企業稅收籌劃策略
1.房地產企業前期準備階段的稅收籌劃
房地產企業前期準備工作包括規劃審批、設計施工、土地出讓或轉讓等,此階段是房地產項目運作的首要環節,也是稅收籌劃的關鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨立法人資格,可以進行獨立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨立承擔納稅風險,而分公司與總公司則是共同承擔納稅風險。但一般情況下,選擇分公司具有以下優點:稅務部門對分公司的監管相對要松,且項目初期分公司往往處于虧損狀態,可以抵消總公司利潤,減輕企業稅負,分公司與總公司之間的資產轉移不必承擔納稅義務,可以減少房地產企業的成本;其次,新建和并購的選擇,房地產企業取得土地的來源有兩個:國家購買和從其他單位購買,從其他單位購買具體的操作方式可以是成立新公司購買土地或是并購出售土地企業的股權,從稅法上來看,第二種操作方式的土地使用權沒有發生轉移,因此無需繳納契稅,利于企業節稅,降低企業成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產企業的主要特點,而房地產企業的籌資方式可以分為負債籌資和權益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費用列支。
2.房地產企業建設環節的稅收籌劃
一是,借款費用資本化,根據相關稅法規定,在當期企業所得稅中無法扣除資本化的借款費用,而對于成本對象完工后的借款費用則可以作為財務費用直接扣除,因此對于不同時期完工的開發產品,房地產企業應獨立核算,這樣可以相應的減少企業所得稅支出;二是,利息扣除方式,計算企業所得稅和土地增值稅時的利息費用在會計處理上市不同的,前者在開發完工前計入成本,在開發完工后計入期間費用,而計入成本的利息費用只有當房產出售時才能抵扣,同時對于土地增值稅,根據稅法規定,當利息費用較大時應提供證明據實扣除,而當利息費用較少時,則可不計入分攤的利息,且可多扣除相關開發費用,降低房地產企業開發成本;三是,按照開發種類分別核算增值額,即分別核算不同開發種類的增值稅,以減少稅負;四是,稅前扣除項目,新企業所得稅法的稅前扣除項目較多,包括可全額扣除的項目,如折舊、交通費等,按照稅收標準列支的費用,如業務招待費,可以遞延到下期扣除的項目,如廣告費,不能扣除的項目,如罰款;五是,預提費用處理,稅法與會計核算對預提費用的處理方式是不同的,雖然房地產產品開發完工后可以合理地將預售收入確認為實際銷售收入,并按規定結轉相應的計稅成本,但實際中還未完工的相關基礎設施和配套設施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業稅收支出。
3.銷售環節稅收籌劃
一是,銷售價格稅收籌劃,當前土地增值稅實行四級累進稅率,同時為鼓勵普通標準住宅的開發,規定其相關增值稅率為超過20%的暫不征收土地增值稅,此時不同的售價可能增加或減少房地產企業的利潤,在此情況下,房地產企業應利用起征臨界點進行定價,以減輕企業稅負,增加企業凈利潤;二是,銷售收入分解稅收籌劃,例如通過設立專門的房產銷售公司來減輕土地增值稅和企業所得稅,通過簽訂裝修合同分解銷售收入以合理規避裝修部分的土地增值稅和營業稅,給企業帶來節稅利益,通過區分代收收入以減少銷售收入,降低企業所得稅負,通過折扣銷售,將銷售價款與折扣額開在同一發票上,以折扣后的價款為營業額來繳納營業稅。
4.保有環節稅收籌劃
房地產企業未出售的房屋常以出租的方式進行經營,而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營業稅(5%)、個人所得稅(20%)、房產稅(12%),以及城市維護建設稅、印花稅、城鎮土地使用稅以及教育費附加等,從租賃方或承租方的角度來看,房屋租賃名義稅負較重,稅負水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對保有環節進行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業務,對尚未出售的房產以出租形式賺錢租金,具有較大的稅負,而將這部分房產以投資入股的形式來參與被投資方的利潤分配則可以有效降低企業稅負;其次,先租后售的稅收籌劃,房地產企業都存在大量的銀行貸款,會有大量的費用需要在稅前扣除,因此企業可以以先租后售的形式持有房產,期間企業所得稅較少,總體來說對企業是有利的。
三、房地產企業稅收籌劃實務
1.營業稅的稅收籌劃
從自建和代建模式選擇的角度來看營業稅的稅收籌劃。案例:某企業以1億元的價格購得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉讓給乙酒店管理公司,價格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預征率。(1)自建模式,某企業的營業稅34500*5%=1725萬元,土地增值稅34500*2%=690萬元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬元;(2)代建模式,某企業的營業稅為0,代建營業稅=4500%5%=225萬元,土地增值稅=10000*2%=200萬元,契稅=1000*5%=500萬元。從以上兩種開發模式來看,自建的營業稅稅額大,擠占企業資金,而代建模式的稅負較輕,但應避免稅收征管上可能的風險。
2.土地增值稅稅收籌劃
某開發項目共分為兩部分,一是普通住宅項目,銷售收入18000萬元,一是洋房項目,收入為91000萬元,而開發總成本為62000萬元,包括支付土地價款20000萬元,前期工程費1200萬元,建造安裝支出30000萬元,基礎設施支出8000萬元,公共配套設施支出1500萬元,開發間接支出1300萬元。籌劃前土地增值稅情況為:應稅收入:109000萬元;扣除項目金額總計=開發成本+房地產開發費用+與轉讓房產有關的稅金+其他扣除項目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬元,則土地增值額=109000-86595=22405萬元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬元,稅負高達6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項目總成本劃分為普通項目和非普通項目,(1)普通項目的測算:應稅收入為18000萬元,扣除項目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬元,土地項目增值額=18000-15056=2944萬元,增值額與扣除項目金額的比為19.55%,未超過20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項目的測算:應稅收入為91000萬元,扣除項目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬元,土地項目增值額=91000-71539=19461萬元,增值額與扣除項目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬元,比進行土地增值稅稅收籌劃前節稅883.3萬元。
3.利息籌劃
關鍵詞:稅收籌劃;分類;步驟
一、稅收籌劃的含義
稅收籌劃是指納稅人在稅法允許的范圍內,通過對納稅人的經營、籌資、投資、理財、交易、分配等各項活動進行事先策劃和安排,來降低稅收負擔和稅收風險的行為。
二、稅收籌劃的分類
第一,按企業不同的階段對稅收籌劃進行分類,可將稅收籌劃分為企業設立階段的稅收籌劃、企業籌資階段的稅收籌劃、企業投資階段的稅收籌劃、企業采購階段的稅收籌劃、企業生產階段的稅收籌劃、企業銷售階段的稅收籌劃、企業分配階段的稅收籌劃、企業重組階段的稅收籌劃。
第二,按不同的稅種對稅收籌劃進行分類,可將稅收籌劃分為增值稅的稅收籌劃、消費稅的稅收籌劃、營業稅的稅收籌劃、企業所得稅的稅收籌劃、個人所得稅的稅收籌劃、關稅的稅收籌劃、資源稅的稅收籌劃、城市維護建設稅的稅收籌劃、土地增值稅的稅收籌劃、城鎮土地使用稅的稅收籌劃、車船使用稅的稅收籌劃、車輛購置稅的稅收籌劃、房產稅的稅收籌劃、印花稅的稅收籌劃、契稅的稅收籌劃。
第三,按不同的行業對稅收籌劃進行分類,可將稅收籌劃分為農業企業的稅收籌劃、工業企業的稅收籌劃、商品流通企業的稅收籌劃、建筑安裝企業的稅收籌劃、高新技術企業的稅收籌劃、郵電通信企業的稅收籌劃、酒店企業的稅收籌劃、金融保險企業的稅收籌劃、服務行業的稅收籌劃、娛樂行業的稅收籌劃、文化體育行業的稅收籌劃、交通運輸企業的稅收籌劃、房地產開發企業的稅收籌劃。
第四,按稅收籌劃的形式進行分類,可將稅收籌劃分為節稅籌劃、避稅籌劃、稅負轉嫁籌劃和涉稅零風險籌劃。
第五,按稅收籌劃的方法進行分類,可將稅收籌劃分為稅基式稅收籌劃、稅率式稅收籌劃、增加可抵扣稅額式稅收籌劃、推遲納稅時間式稅收籌劃。
第六,按從事稅收籌劃的人員是企業內部人員還是外部人員分類,可將稅收籌劃分為自身稅收籌劃與外包稅收籌劃。
第七,按稅收籌劃期限的長短,可將稅收籌劃分為短期稅收籌劃、中期稅收籌劃與長期稅收籌劃。
三、稅收籌劃的步驟
(一)收集稅收籌劃必需的信息
1、企業涉稅情況與需求分析。不同企業的基本情況及納稅要求有所不同,在實施稅收籌劃活動時,首先要了解企業以下基本情況:企業組織形式、籌劃主體的意圖、經營狀況、財務狀況、投資意向、管理層對風險的態度、企業的需求和目標等等。其中,籌劃主體的意圖是稅收籌劃中最根本的部分,是稅收籌劃活動的出發點。
2、企業相關稅收政策與環境分析。全面了解與企業相關的行業、部門稅收政策,理解和掌握國家稅收政策及精神,爭取稅務機關的幫助與合作,這對于成功實施稅收籌劃尤為重要。有條件的,建立企業稅收信息資源庫,以備使用。同時,企業必須了解政府的相關涉稅行為,就政府對稅收籌劃方案可能的行為反應做出合理的預期,以增強籌劃成功的可能性。
3、確定稅收籌劃的具體目標。稅收籌劃其最終目標是企業價值最大化。而對上面已經收集的信息進行分析后,便可以確定稅收籌劃的各個具體目標,并以此為基準來設計稅收籌劃方案。稅收籌劃具體目標主要有:實現稅負最小化;實現稅后利潤最大化;獲取資金時間價值最大化;實現納稅風險最小化。
(二)設計備選的稅收籌劃方案
在掌握相關信息和確立目標之后,稅收籌劃的決策者可以著手設計稅收籌劃的具體方案。稅收籌劃方案的設計一般按以下步驟進行:首先,對涉稅問題進行認定,即涉稅項目的性質,涉及哪些稅種等;其次,對涉稅問題進行分析,即涉稅項目的發展態勢,引發后果,稅收籌劃空間大小,需解決的關鍵問題等;最后,設計多種備選方案,即針對涉稅問題,設計若干可選方案,包括涉及的經營活動、財務運作和會計處理確定配套方案。
(三)分析、評價各個備選方案,并選擇一個最佳方案
稅收籌劃方案是多種籌劃技術的組合運用,同時需要考慮風險因素。方案列示以后,必須進行一系列的分析,主要包括:一是合法性分析:稅收籌劃的首要原則是合法性原則,對設計的方案首先要進行合法性分析,規避法律風險;二是可行性分析:稅收籌劃的實施,需要多方面的條件,企業必須對方案的可行性做出評估,這種評估包括實施時間的選擇,人員素質以及未來的趨勢預測;三是目標分析:每種設計方案都會產生不同的納稅結果,這種納稅結果是否符合企業既定的目標,是籌劃方案選擇的基本依據。對多種方案進行分析、比較和評估后,選擇一個最佳方案。
(四)實施該稅收籌劃方案
稅收籌劃方案選定之后,經管理部門批準,即進入實施階段。企業應當按照選定的稅收籌劃方案,對自己的納稅人身份、組織形式、注冊地點、所從事的產業、經濟活動以及會計處理等做出相應的處理或改變,同時記錄籌劃方案的收益。
(五)對該稅收籌劃方案進行監控、評估和改進
在稅收籌劃方案的實施過程中,應及時監控出現的問題。再運用信息反饋制度,對籌劃方案的效果進行評價,考核其經濟效益與最終結果是否實現稅收籌劃目標。在實施過程中,可能因為執行偏差、環境改變或者由于原有方案的設計存在缺陷,從而與預期結果產生差異,這些差異要及時反饋給稅收籌劃的決策者,并對方案進行改進。
參考文獻:
1、馮群英,馬娟.稅務籌劃[M].江蘇大學出版社,2008.
