時間：2023-09-08 17:14:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地增值稅管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.1土地增值稅發(fā)展階段劃分
上世紀(jì)末，由于住房分配制度的終結(jié)，商品房市場開始蓬勃發(fā)展。以1994年1月1日國務(wù)院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：
一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則至2006年，這一時期規(guī)范了對房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的基本要求，明確了采取先預(yù)征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預(yù)征，對清算及后續(xù)管理跟進不足。
二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調(diào)了預(yù)征環(huán)節(jié)管理的同時，要求加強對已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。
三是全面環(huán)節(jié)管理時期。2015年以來房地產(chǎn)行業(yè)迎來第二個高峰，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化，自上而下要求稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預(yù)征和清算環(huán)節(jié)緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續(xù)對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。
1.2基層土地增值稅征管運行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業(yè)所得稅和增值稅，基本是以房地產(chǎn)項目坐落地為準(zhǔn)，以縣區(qū)為單位進行管轄，而不是以企業(yè)注冊經(jīng)營地為準(zhǔn)。納稅人自獲得土地進行開發(fā)，開始進入縣區(qū)級稅務(wù)機關(guān)管理范圍。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據(jù)目前河北省稅務(wù)機關(guān)管理體制，基本由專業(yè)化分局進行管理，即各縣區(qū)局的重點稅源分局或者重點行業(yè)分局。
在稅務(wù)局管內(nèi)部管理流程方面，以信都區(qū)稅務(wù)局為例，稅政二科負(fù)責(zé)政策解釋，風(fēng)險科負(fù)責(zé)涉地風(fēng)險任務(wù)上下級銜接，第一稅務(wù)分局負(fù)責(zé)土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務(wù)分局進行。
1.2.2征管概況
2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規(guī)模大幅度增加，以信都區(qū)為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數(shù)據(jù)上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。
2. 信都區(qū)X公司典型案例分析
2.1信都區(qū)X公司項目情況簡介
邢臺市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱X公司）在信都區(qū)太行路開發(fā)了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設(shè)計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業(yè)3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設(shè)證，2014年9月取得預(yù)售證開始進行不動產(chǎn)銷售，由于行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，歸屬于當(dāng)時的信都區(qū)地方稅務(wù)局重點稅源分局管理。
2.2 X公司預(yù)征環(huán)節(jié)的問題
項目開始銷售兩年后，信都區(qū)稅務(wù)管理機關(guān)對該企業(yè)進行日常檢查，發(fā)現(xiàn)其前臺已銷售房源信息表和申報數(shù)據(jù)明顯不匹配，隨即聯(lián)系房管部門獲取了X公司該項目網(wǎng)簽備案信息，發(fā)現(xiàn)其共網(wǎng)簽備案房屋1185套，網(wǎng)簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務(wù)機關(guān)隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預(yù)售收入3794.73萬元，按照2%預(yù)征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規(guī)定加收滯納金。
2.3 X公司清算環(huán)節(jié)的問題
2018年1月，X公司開發(fā)項項目取得預(yù)售證已經(jīng)超過三年，該項目總體已經(jīng)完工，且不動產(chǎn)出售的比例超過了85%，剩余房產(chǎn)也基本處于出租和使用狀態(tài)。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關(guān)在當(dāng)月向X公司下發(fā)土地增值稅項目清算的相關(guān)通知，要求X公司在通知規(guī)定的90日內(nèi)提供相關(guān)項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務(wù)機關(guān)的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構(gòu)，從石家莊聘請了某會計師事務(wù)所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關(guān)于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內(nèi)容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關(guān)清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經(jīng)出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預(yù)售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應(yīng)退土地增值稅175.89萬元元。
收到X公司提供的清算報告后稅務(wù)機關(guān)組織人員進行了清算審核工作，發(fā)現(xiàn)了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠(yuǎn)低于其他商鋪10000元/平米的均價，經(jīng)約談企業(yè)，企業(yè)承認(rèn)某投資公司是其旗下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，稅務(wù)機關(guān)據(jù)此調(diào)整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現(xiàn)在施工方開具給X公司的發(fā)票明細(xì)中，確定為甲供材重復(fù)計算，將其調(diào)整出扣除項目。經(jīng)調(diào)整后稅務(wù)機關(guān)送達了清算結(jié)論通知書，結(jié)論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。
2.4 X公司尾盤銷售環(huán)節(jié)的問題
清算工作結(jié)束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發(fā)現(xiàn)，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預(yù)繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責(zé)令X公司限期改正并補繳稅款。
2.5案例啟示
通過以上案例我們可以看到，雖然房地產(chǎn)公司規(guī)模較大，財務(wù)人員基礎(chǔ)水平較高，但是其受到利益驅(qū)動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現(xiàn)諸多的問題。其中預(yù)售環(huán)節(jié)利用稅務(wù)機關(guān)的信息不對稱，隱瞞部分預(yù)售收入，推遲部分預(yù)繳土地增值稅稅款是各房地產(chǎn)公司普遍存在的問題。清算環(huán)節(jié)由于稅務(wù)機關(guān)專業(yè)能力的欠缺，對開發(fā)建設(shè)的部分扣除項目無法進行準(zhǔn)確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務(wù)機關(guān)往往會認(rèn)為項目已經(jīng)結(jié)束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結(jié)問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內(nèi)外部環(huán)境等方面進行評估。
3.問題分析
3.1管理主體問題
3.1.1部門設(shè)置和協(xié)調(diào)性問題
（1）部門設(shè)置問題。我市稅務(wù)機關(guān)管事制度未能全面普及，大量稅務(wù)人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區(qū)局四級稅務(wù)機關(guān)下達的所有工作任務(wù)被分割給每一個管理員，這與目前社會經(jīng)濟發(fā)展的流水化作業(yè)、專業(yè)化作業(yè)嚴(yán)重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務(wù)套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關(guān)科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴(yán)重老化，無法適應(yīng)土地增值稅管理這種專業(yè)性強，流程冗雜的管理事項。在保質(zhì)還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質(zhì)量只能退而求其次。
（2）缺乏統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機構(gòu)。土地增值稅清算工作的難度在現(xiàn)行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設(shè)置之時將其統(tǒng)一歸屬至重點稅源分局進行專業(yè)化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)機構(gòu)。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統(tǒng)一的政策規(guī)定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負(fù)擔(dān)，相應(yīng)也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質(zhì)全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數(shù)量增加，而一線管理人員數(shù)十年來規(guī)模沒有明顯增加，電子化的信息系統(tǒng)雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務(wù)也隨著電子系統(tǒng)的應(yīng)用而產(chǎn)生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區(qū)為例，轄區(qū)內(nèi)有300余戶房地產(chǎn)企業(yè)，每個管理組平均40戶房地產(chǎn)企業(yè)，此外還要管理一百至二百戶的其他行業(yè)重點稅源企業(yè)。從目前情況來看基層管理人員負(fù)擔(dān)過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的核算和申報納稅有其特有的行業(yè)特點，要求管理人員需要有相當(dāng)深厚的房地產(chǎn)業(yè)稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設(shè)、開發(fā)費用、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、銷售等各環(huán)節(jié)有相當(dāng)?shù)牧私猓@樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業(yè)的管理熟手，也未必能夠承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理工作。目前基層稅務(wù)工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉(zhuǎn)業(yè)和復(fù)原，這部分人往往進入系統(tǒng)年齡偏大，沒有從事過相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)，難以在短時間內(nèi)達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務(wù)員考試進入的應(yīng)屆和往屆大學(xué)生，這些人只有一部分是經(jīng)濟相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，學(xué)習(xí)文秘、計算機等專業(yè)的人員缺乏基本的知識積累，即使是經(jīng)濟相關(guān)專業(yè)畢業(yè)人員也缺乏足夠的實踐經(jīng)驗積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問題
房地產(chǎn)行業(yè)的運行核算有別于一般行業(yè)，其代表的土地增值稅稅種本身的設(shè)計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復(fù)雜的扣除細(xì)則本身也決定著容易出現(xiàn)政策上的盲區(qū)。
（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現(xiàn)行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數(shù)幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當(dāng)比重的稅種，法律等次明顯不足。國務(wù)院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規(guī)，財政部制定的土地增值稅實施細(xì)則屬于部門規(guī)章。我們?nèi)粘９ぷ髦凶馂槭ソ?jīng)的各種土地增值稅文件政策大多數(shù)是總局和省局以以各種形式下發(fā)的文件，對于同一事項的處理規(guī)定往往各地不同，對于跨省市經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣的業(yè)務(wù)在各地稅務(wù)機關(guān)的處理政策不同，損害了稅法的嚴(yán)肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規(guī)定涉及規(guī)劃、建設(shè)領(lǐng)域的專業(yè)問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應(yīng)該如何處理。在表述模糊的政策執(zhí)行過程中，稅務(wù)機關(guān)和企業(yè)站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關(guān)系的對立，給雙方帶來不必要的風(fēng)險。
（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規(guī)定，也存在對核算的相關(guān)要求，但是更多的是以“準(zhǔn)確、真實”為主，但是對于如何判斷“準(zhǔn)確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應(yīng)以什么規(guī)則為準(zhǔn)，設(shè)計費用、裝修費用在什么范圍內(nèi)發(fā)生屬于合理范圍，企業(yè)征地環(huán)節(jié)各種賠償標(biāo)準(zhǔn)是否合理等，這些都需要與規(guī)劃、建設(shè)部門的相關(guān)政策進行對接。
3.3管理流程問題
3.3.1信息獲取不對稱
（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業(yè)的收入和成本費用是控制好企業(yè)稅收管理的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。目前對房地產(chǎn)行業(yè)管理上，建設(shè)、土地、不動產(chǎn)、銀行等部門往往擁有比稅務(wù)系統(tǒng)更早、更全面的數(shù)據(jù)源，比如施工進度、網(wǎng)簽銷售、貸款審批情況等，這些數(shù)據(jù)源對于稅務(wù)系統(tǒng)做好土地增值稅管理工作至關(guān)重要，而目前要實時獲得這些數(shù)據(jù)難度頗大，信息渠道缺失確實導(dǎo)致了企業(yè)和稅務(wù)機關(guān)信息不對稱，為企業(yè)偷逃稅款留下隱患。
（2）管理程序置后。一個房地產(chǎn)項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設(shè)規(guī)劃，從開工建設(shè)到竣工結(jié)算，先后要接受土地、不動產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)等不同部門管理，稅務(wù)部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預(yù)售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發(fā)現(xiàn)問題，后期發(fā)現(xiàn)問題往往企業(yè)已經(jīng)結(jié)束經(jīng)營不容易處理，造成執(zhí)法風(fēng)險。
3.3.2缺乏統(tǒng)一專業(yè)的管理系統(tǒng)
目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發(fā)了土地增值稅清算管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)基本上沒有對接大數(shù)據(jù)，缺乏第三方來源數(shù)據(jù)的比對，僅僅依靠企業(yè)的申報數(shù)據(jù)進行管理，不能有效的提出風(fēng)險、防范風(fēng)險、解決風(fēng)險，缺乏土地增值稅管理應(yīng)該有的專業(yè)性和高效性。
3.4內(nèi)外部環(huán)境問題
3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況
（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務(wù)機關(guān)打交道的過程中積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結(jié)出哪些違法行為不容易被發(fā)覺，或者即使被發(fā)現(xiàn)，也可以以什么樣的理由蒙混過關(guān)，只要是結(jié)果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產(chǎn)從業(yè)財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)強，往往不次于我們的業(yè)務(wù)骨干，他們利用土增清算過程的復(fù)雜性，鉆目前政策文件的盲區(qū)，游離在避稅和偷逃稅之間。
（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經(jīng)實現(xiàn)的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預(yù)售收入，將房產(chǎn)抵賬給建筑商不開發(fā)票不計收入。二是虛增開發(fā)成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復(fù)雜的工作，要與自然資源、不動產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等數(shù)十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續(xù)期間長，期間很多費用容易出現(xiàn)重復(fù)計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復(fù)開票等問題。三是采用不合理的分?jǐn)偡绞健Ｄ壳暗膶嶋H運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發(fā)商會采取多讓商鋪分?jǐn)偝杀镜姆绞浇档蜕啼佋鲋殿~，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業(yè)在明知核定低于查賬繳納數(shù)目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。
3.4.2稅務(wù)中介未發(fā)揮應(yīng)有的作用
稅務(wù)中介作為納稅人和稅務(wù)機關(guān)之間的橋梁，是作為納稅人從事復(fù)雜涉稅業(yè)務(wù)時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務(wù)機關(guān)溝通的有益第三方。目前，稅務(wù)中介鑒證已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復(fù)雜困難的涉稅事項，稅務(wù)中介機構(gòu)的參與可以有效提高清算質(zhì)量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務(wù)中介機構(gòu)本身是企業(yè)化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設(shè)法與稅務(wù)機關(guān)糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構(gòu)不能完全發(fā)揮其對土增清算的監(jiān)督管理作用。
4.加強土地增值稅征管的對策
從上面的案例我們指出了問題，也對問題產(chǎn)生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標(biāo)，我們將逐個對準(zhǔn)問題給出相應(yīng)的解決方案。
4.1激勵管理主體的對策
4.1.1合理配置人力資源，加強專業(yè)化管理
（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數(shù)量和質(zhì)量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應(yīng)對土地增值稅征管工作，同時各業(yè)務(wù)科室應(yīng)該加強協(xié)調(diào)，根據(jù)各自分管工作跨部門組建土地增值稅風(fēng)險管理團隊，專門對土地增值稅預(yù)繳、清算、尾盤的相關(guān)管理事項進行集中式管理和輔導(dǎo)，將土地增值稅管理的專業(yè)化層次進一步推高。
（2）進行機構(gòu)整合，簡化工作流程。按照稅收現(xiàn)代化管理的要求，合理分配部門職責(zé)，建立大征管、大風(fēng)險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內(nèi)部事項工作流程，加快內(nèi)部事項運轉(zhuǎn)速度，限期處理內(nèi)部事項，提高基層整體運轉(zhuǎn)效率。
4.1.2提升專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)人才
（1）開展高層次的學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動。適時組織土地增值稅管理相關(guān)人員開展專業(yè)性培訓(xùn)，在學(xué)習(xí)涉稅知識、財務(wù)會計知識的基礎(chǔ)上，要加強對項目開發(fā)流程，造價評估，建筑核算的學(xué)習(xí)，加強對房地產(chǎn)主要涉稅風(fēng)險的研究和分析。同時通過培訓(xùn)可以開展學(xué)員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，拓展業(yè)務(wù)視野，增強專業(yè)化能力。
（2）加強崗位鍛煉，以干促學(xué)。重點行業(yè)分局可以成立專門的清算管理小組，由經(jīng)驗豐富的老同志帶領(lǐng)經(jīng)驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結(jié)合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養(yǎng)新的專業(yè)化人才。
（3）加強管理人員的日常培養(yǎng)。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業(yè)增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關(guān)系的不合理；查詢企業(yè)獲得預(yù)售證后是否產(chǎn)生了預(yù)繳收入，如何對接不動產(chǎn)部門查詢網(wǎng)簽備案合同等，只有日常工作足夠認(rèn)真細(xì)致才能培養(yǎng)出足夠?qū)I(yè)化的管理人才。
4.2完善稅收政策的對策
（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領(lǐng)域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細(xì)則均不是法律。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)呼吁在人大層級推進土地增值稅相關(guān)法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
（2）做好細(xì)則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統(tǒng)一適用規(guī)范，尤其是一些已經(jīng)引發(fā)納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經(jīng)有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導(dǎo)基層管理人員以及房地產(chǎn)行業(yè)納稅人可以正確落實相關(guān)稅收政策
（3）建立土地增值稅清算政策及應(yīng)用匯編。集中各級土地增值稅業(yè)務(wù)骨干、稅收政策法規(guī)專家，將土增清算管理過程中存在的風(fēng)險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發(fā)放到一線，方便一線負(fù)責(zé)征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統(tǒng)內(nèi)的普及學(xué)習(xí)，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。
4.3完善管理流程的對策
（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務(wù)機關(guān)沒有建立和其他部門共享信息的穩(wěn)定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準(zhǔn)確性。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準(zhǔn)確真實的數(shù)據(jù)。
（2）前移管理環(huán)節(jié)。對房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)盡量前置到其立項開發(fā)階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設(shè)工期，預(yù)售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調(diào)查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)管，保證施工方的應(yīng)該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。
4.4凈化內(nèi)外部環(huán)境的對策
4.4.1提高納稅人稅法遵從度
（1）利用納稅人學(xué)堂，普及稅法知識。及時在納稅人學(xué)堂更新最新的土地增值稅相關(guān)政策，適時開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導(dǎo)納稅人規(guī)范記賬，規(guī)范申報，提交真實準(zhǔn)確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。
（2）主動進行一對一上門輔導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的管理不能僅僅停留在數(shù)據(jù)管理，實際經(jīng)營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應(yīng)定期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業(yè)遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業(yè)最新的生產(chǎn)經(jīng)營狀況。這對于后續(xù)管理工作的開展和涉稅風(fēng)險應(yīng)對都會大有脾益。
（3）規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理加強內(nèi)控。監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的財務(wù)管理制度和內(nèi)控制度，真實準(zhǔn)確核算收入成本、扣除項目和應(yīng)納稅所得額，引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化管理。
4.4.2引導(dǎo)中介機構(gòu)發(fā)揮積極作用
（1）提高涉稅鑒證行業(yè)進入門檻。對于中介行業(yè)從事的一般記賬工作，由于其技術(shù)含量不高可以適當(dāng)放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務(wù)，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務(wù)應(yīng)適時提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，保證由擁有專業(yè)知識和執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員和機構(gòu)從事。并同時建立行業(yè)執(zhí)業(yè)黑名單制度，對在執(zhí)業(yè)過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構(gòu)和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構(gòu)在土地增值稅清算執(zhí)業(yè)中的公正性、規(guī)范性、合法性。
（2）加大對中介行業(yè)的監(jiān)督管理。稅務(wù)機關(guān)不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構(gòu)，不能對中介機構(gòu)出具的鑒證報告一味的認(rèn)可。應(yīng)對中介機構(gòu)出具的報告嚴(yán)格審核，確保其報告的準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮稅務(wù)機關(guān)對中介行業(yè)的監(jiān)督職能。
（3）設(shè)置統(tǒng)一保存的清算資料庫。相關(guān)的清算報告應(yīng)統(tǒng)一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續(xù)時間較長的地產(chǎn)項目，規(guī)范化的檔案管理，意義重大。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃技術(shù)；案例分析
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重，稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)利潤的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)業(yè)財稅特征
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟活動中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財稅特征如下：
1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域，其經(jīng)營內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營活動包括：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗收、經(jīng)營銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細(xì)而復(fù)雜的財稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。
2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。
3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，我國商品房的平均經(jīng)營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重。
主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對于一個企業(yè)來說，它的綜合稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)的利潤的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負(fù)的目的。
1.營業(yè)稅分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業(yè)3%的稅率計算營業(yè)稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計算營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨計價的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個房地產(chǎn)價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應(yīng)納的營業(yè)稅和土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費用繳納3%的營業(yè)稅。
2.利用土地增值稅起征點優(yōu)惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點：
（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的影響。（3）對于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。
3.其他有關(guān)稅種的分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護稅和教育費附加，以營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現(xiàn)技術(shù)
主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營業(yè)稅。
3.攤銷（分?jǐn)偅┘夹g(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般跨年度經(jīng)營，所以如何實現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡瀼貦?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對于費用應(yīng)盡量實現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時確認(rèn)。
4.轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規(guī)避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。
1.1做好項目開發(fā)成本審核工作
房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應(yīng)注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達成的拆遷補償費協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補償費標(biāo)準(zhǔn)的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復(fù)印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費的列支是否符合國家規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，其中，涉及多期開發(fā)的項目，成本如何分?jǐn)偸沁M行稅務(wù)籌劃的重點。根據(jù)稅法要求，對于分期開發(fā)的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。
1.2準(zhǔn)確確認(rèn)計稅收入
在項目開發(fā)建設(shè)中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟利益。在清算時，確認(rèn)收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當(dāng)一個項目跨越營改增時點，應(yīng)能夠清晰地分別核算營業(yè)稅時期的收入和營改增后的收入。在確認(rèn)收入時，應(yīng)根據(jù)實際情況，對于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應(yīng)根據(jù)銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細(xì)表，稅務(wù)機關(guān)通過房地產(chǎn)銷售面積和項目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來核實應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實測面積不符，發(fā)生退、補房款收入，應(yīng)在清算時調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務(wù)抵償、對股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當(dāng)視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認(rèn)收入。
2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容
2.1土地增值稅清算項目前期規(guī)劃
（1）項目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地稅務(wù)部門在執(zhí)行工作前，需要對土地增值稅清算單位進行確定。現(xiàn)階段，各個地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結(jié)合項目實際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項目立項進行清算，因此，項目公司在進行成本和費用核算時要按照對應(yīng)的項目立項歸集，這樣便于后期進行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務(wù)部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細(xì)分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門對土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項政策執(zhí)行都是按照項目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學(xué)校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求，對公共配套設(shè)施建設(shè)認(rèn)定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項目配套設(shè)施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施，其產(chǎn)生的成本費用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費用，如果自持經(jīng)營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負(fù)。例如某項目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業(yè)態(tài)的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結(jié)果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業(yè)單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來一定負(fù)面影響。因此，項目規(guī)劃初期，一定要進行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負(fù)測算，結(jié)合市場制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業(yè)在項目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據(jù)政府的實際目標(biāo)，盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業(yè)和政府部門可以通過會議紀(jì)要的形式加以補充。
2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃
（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動向稅務(wù)部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會給土地增值稅清算結(jié)果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學(xué)，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進行合理規(guī)劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價格存在被稅務(wù)局認(rèn)定價格偏低而被調(diào)增收入的風(fēng)險。在清算準(zhǔn)備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場照片等。其次，針對被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀尽＠纾叵虏挥嬋蒈囄皇欠窨梢苑謹(jǐn)偼恋爻杀荆鶕?jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)去分?jǐn)偅瑢Φ叵萝囄粏为氀a繳土地出讓金的項目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國家和地方政府部門對公共配套設(shè)施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。
3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險產(chǎn)生原因
3.1外部原因
在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導(dǎo)致稅收風(fēng)險出現(xiàn)的外部原因，包括社會環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認(rèn)等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風(fēng)險，增加企業(yè)稅負(fù)。
3.2內(nèi)部原因
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團隊綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導(dǎo)致稅收風(fēng)險出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓(xùn)工作，稅收籌劃考核機制不完善，即便一些企業(yè)進行了考核與培訓(xùn)，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險。
4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險管控措施
4.1加強財務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)
對于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強各級人員專業(yè)培訓(xùn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需要具備自我學(xué)習(xí)意識，主動對國家最新的財稅政策學(xué)習(xí)了解。如營改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員需要及時通過各種方式學(xué)習(xí)、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務(wù)部門交流，向稅務(wù)部門請教，提高企業(yè)財稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務(wù)部門人員交流學(xué)習(xí)相關(guān)的知識，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險，減少違規(guī)違法行為。
4.2合理確定清算單位
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會同時開發(fā)多個項目，或者一個項目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時，可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實現(xiàn)企業(yè)稅收的科學(xué)規(guī)劃，減少稅收風(fēng)險。
4.3完善稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控體系
2018年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風(fēng)險，需要加強稅收風(fēng)險內(nèi)部控制體系建設(shè)，及時找出并防范稅收風(fēng)險。首先，從根源上做好風(fēng)險管理工作。2019年，我國財稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結(jié)合，對于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強化申報風(fēng)險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風(fēng)險防范管理的重要內(nèi)容，因為房地產(chǎn)項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強申報風(fēng)險管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格計算財務(wù)數(shù)據(jù)過程中，需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項目銷售報表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強風(fēng)險監(jiān)督管理。一方面，稅務(wù)部門需要嚴(yán)格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強財務(wù)監(jiān)督管理，約束財務(wù)人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生。
4.4創(chuàng)新工作模式
對于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現(xiàn)科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財務(wù)人員納稅籌劃情況，積極引進第三方中介機構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。
4.5優(yōu)化風(fēng)險管控措施
首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導(dǎo)致稅務(wù)清算過程中計算方法和成本計算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時與稅務(wù)部門交流，按照國家法律要求規(guī)避政策風(fēng)險，從根源上加強風(fēng)險防范與控制。其次，企業(yè)稅務(wù)部門應(yīng)該對清算收入登記臺賬進行優(yōu)化處理，做好臺賬信息登記和財務(wù)管理工作，約束財務(wù)人員，加強風(fēng)險防范。最后，對于房地產(chǎn)項目不同的銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)該對企業(yè)申報風(fēng)險管理細(xì)化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項目銷售信息表作為稅收申報計算依據(jù)，重點對其自用項目和租賃房產(chǎn)情況進行統(tǒng)計，加強申報風(fēng)險防控。
5結(jié)束語
總而言之，我國稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務(wù)籌劃工作的開展提出更加嚴(yán)格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進行稅務(wù)籌劃，從根源上減少稅收風(fēng)險出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)整體效益。
參考文獻
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一、加大稅收政策宣傳力度，增強納稅人主動納稅意識
各單位要采取多種形式向廣大房地產(chǎn)業(yè)納稅人宣傳稅法和稅收政策，加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收納稅輔導(dǎo)，幫助企業(yè)規(guī)范財務(wù)核算，督導(dǎo)其依法、正確執(zhí)行法律法規(guī)與稅收政策，及時、如實申報繳納各項稅款，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險；各級辦稅服務(wù)廳要對房地產(chǎn)交易、開票和辦稅流程進行公示，幫助納稅人了解納稅流程，提高納稅人主動納稅意識。
二、嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，注重日常核查
（一）擴大稅收控管范圍
各單位要將土地儲備、土地一級開發(fā)、土地供應(yīng)、取得土地使用權(quán)、勘探、設(shè)計、開工、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入稅收控管范圍。
（二)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策
個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
（三）強化土地稅收和二手房交易稅收管理
嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”，對納稅人申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定的計稅價格征稅，對房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種實行統(tǒng)一管理，把好產(chǎn)權(quán)辦理關(guān)。
（四）強化土地增值稅預(yù)繳管理，防止稅款流失
嚴(yán)格執(zhí)行市局《轉(zhuǎn)發(fā)省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，對土地增值稅實行分類預(yù)征，不得隨意降低預(yù)征率；嚴(yán)格土地增值稅清算管理，對達到清算條件的項目，督促企業(yè)及時辦理土地增值稅清算申報手續(xù)；加強對房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的審核，不得以預(yù)征代替清算。
（五）強化房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理
嚴(yán)格執(zhí)行國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，及時督促企業(yè)按時足額繳納稅款。
三、實行房地產(chǎn)業(yè)稅收精細(xì)化、信息化管理
市地稅局為加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，組織開發(fā)了市房地產(chǎn)稅收一體化管理系統(tǒng)，各單位要充分利用這一系統(tǒng)，以對房地產(chǎn)企業(yè)納稅監(jiān)控為切入點，以信息技術(shù)為依托，對房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售進行全程稅收監(jiān)控。要定期對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、銷售情況進行實地調(diào)查，與企業(yè)實際申報信息進行分析比對，對異常申報企業(yè)按照規(guī)定進行稅務(wù)約談、實地檢查、違章處理。
四、強化社會化管理，構(gòu)建協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)
要進一步發(fā)揮社會綜合治稅作用，通過房地產(chǎn)稅收一體化管理系統(tǒng)實現(xiàn)與土地管理、建設(shè)規(guī)劃、契稅征管、房產(chǎn)交易等多個部門的信息共享，通過對房地產(chǎn)涉稅信息進行實時比對，實施房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的全程監(jiān)控，實現(xiàn)市人民政府提出的對房地產(chǎn)行業(yè)“一體化”管理的總體目標(biāo)。
1.1營業(yè)稅和增值稅方面
按照《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第51號)和《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第13號)，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅；也不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。
1.2契稅方面
按照《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4號)，對企業(yè)公司制改造、公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓、公司合并、公司分立、債轉(zhuǎn)股和同一投資主體之間的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等過程中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；企業(yè)破產(chǎn)和國有、集體企業(yè)整體出售，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，按不同的條件免征或減半征收契稅。
1.3土地增值稅方面
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令[1993]第138號)《、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]第048號)，企業(yè)吸收合并過程中土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移到合并企業(yè)暫免征收土地增值稅，企業(yè)分立過程中土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移到新成立企業(yè)不征收土地增值稅。
1.4所得稅方面
按照《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》(財稅[2009]59號)《、企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》(國家稅務(wù)總局公告2010年第4號)和《關(guān)于促進企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅[2014]109號)，企業(yè)發(fā)生滿足一定條件下的債務(wù)重組、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合并、分立等，可適用特殊稅務(wù)處理規(guī)定，債務(wù)重組所得可在5年期限內(nèi)均勻計入應(yīng)納稅所得額，股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合并、分立等可不改變計稅基礎(chǔ)，暫不確認(rèn)所得；按照《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅[2014]116號)，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在5年期限內(nèi)均勻計入應(yīng)納稅所得額。上述稅務(wù)減免或優(yōu)惠政策中，其他稅種的規(guī)定相對簡單明了，企業(yè)所得稅的規(guī)定尤其復(fù)雜多樣。實際操作中，涉稅風(fēng)險主要有：一是重組業(yè)務(wù)只涉及資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，沒有一并轉(zhuǎn)讓與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力，但未繳納相關(guān)的營業(yè)稅和增值稅；二是不具有合理的商業(yè)目的，利用重組業(yè)務(wù)規(guī)避繳納相關(guān)稅款；三是重組業(yè)務(wù)不符合特殊性稅務(wù)處理條款，卻未繳納相關(guān)稅款；四是特殊性重組業(yè)務(wù)未按要求向稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)；五是實際情況變化導(dǎo)致不再符合特殊性重組的條件，但未及時補繳相關(guān)稅款。為規(guī)避上述稅務(wù)風(fēng)險，建議：一是將稅費作為重組業(yè)務(wù)的重要考慮因素，在重組業(yè)務(wù)操作前針對稅收法規(guī)政策分析涉稅金額及風(fēng)險，選擇涉稅金額較小、風(fēng)險較低的操作方案；二是與稅務(wù)機關(guān)進行積極溝通，使其了解企業(yè)重組的合理商業(yè)目的，同時加強對減免優(yōu)惠政策的理解和把握；三是嚴(yán)格按照稅收法規(guī)的要求辦理相關(guān)手續(xù)，跟進重組業(yè)務(wù)的進展情況，在實際情況變化導(dǎo)致不再符合特殊性重組的條件時，應(yīng)及時進行稅務(wù)處理，避免遲繳、漏繳稅款。
2關(guān)聯(lián)交易定價
隨著企業(yè)集團縱向擴張戰(zhàn)略的實施，關(guān)聯(lián)交易是企業(yè)集團為提高整體競爭力而必然發(fā)生的產(chǎn)物。近年來，為了規(guī)避企業(yè)利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤、平衡稅負(fù)，關(guān)聯(lián)交易已被稅務(wù)機關(guān)作為填報和檢查的重點內(nèi)容之一。對關(guān)聯(lián)企業(yè)的認(rèn)定，在《企業(yè)所得稅法實施條例》(國稅發(fā)[2009]2號)有明確規(guī)定。按照《稅收征收管理法》，與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)該遵循獨立交易原則收取或支付價款、費用，否則稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整。關(guān)聯(lián)交易雙方在不同主管稅務(wù)機關(guān)時，關(guān)聯(lián)交易定價調(diào)險尤其突出。為規(guī)避上述風(fēng)險，建議：一是企業(yè)主動向稅務(wù)機關(guān)提出與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來的定價標(biāo)準(zhǔn)，達成預(yù)約定價安排，在操作前取得稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可；二是與關(guān)聯(lián)方共同受讓資產(chǎn)、提供或接受勞務(wù)的，先簽署成本分?jǐn)倕f(xié)議，并按有關(guān)規(guī)定進行備案；三是向稅務(wù)機關(guān)合理提供可比的產(chǎn)品或勞務(wù)的獨立交易價格和市場價格。
3跨境業(yè)務(wù)
國家稅務(wù)總局地方稅管理司副司長高世星告訴記者，目前，我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有九個，收費近百種。財政部科研所曾經(jīng)對涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度進行過專項調(diào)研，他們據(jù)此認(rèn)為，目前我國房產(chǎn)業(yè)稅制征稅范圍過窄、兩套稅制有違公平、計稅依據(jù)不合理、房地產(chǎn)稅費過于混亂。
五花八門的稅費
據(jù)記者了解，房地產(chǎn)業(yè)稅費大致可分為三類：第一類是房地產(chǎn)取得稅類，這是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，涉及稅種有契稅、印花稅、耕地占用稅等；第二類是房地產(chǎn)保有稅類，是對擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的人或占有人征收的，涉及的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；第三類是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類，是對房地產(chǎn)或土地在經(jīng)營、交易過程中,就其所得或增值收益課征的稅收,涉及到印花稅、契稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅等。
而在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和流通中，除了五花八門的稅收項目，亦有可觀的收費項目，如土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、能源交通基金、地方重點建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、城市教育附加費等。
有專家分析，由于地方政府缺乏穩(wěn)定的稅源，在地方財政資金緊張的情況下，為了增加收入，各地政府就針對房地產(chǎn)業(yè)設(shè)計了名目繁多的收費。建設(shè)部曾經(jīng)做過一項調(diào)查，在各個城市中涉及房地產(chǎn)的規(guī)費有80項至 200項不等，其中有合理的收費，但大部分屬亂收費的范疇。
對于目前房地產(chǎn)稅費的混亂狀況，學(xué)者普遍表示擔(dān)憂。中國城市經(jīng)濟學(xué)會副會長、土地專家劉維新告訴記者，國外的房價中，建安成本占房價的70％，而稅費及其利潤約占30％。而我國的房價，建安成本占到了40％。稅費及其利潤占到了60％。這些稅費名目十分繁多，主要均集中在交易的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)流通過程中主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅等，而保有階段稅種較少導(dǎo)致炒作投機嚴(yán)重。
他認(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)所涉及稅費的調(diào)節(jié)對象主要是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，而這一環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)過重，無疑迫使開發(fā)商將這些土地出讓金和稅金轉(zhuǎn)嫁給購房者，其實質(zhì)是讓購房者一次納70年的土地稅或地租。這在相當(dāng)程度上扭曲了房產(chǎn)的價格結(jié)構(gòu)，造成了房價的居高不下。
重重積弊
我國房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種雖然很多，且對于房產(chǎn)、地產(chǎn)分別設(shè)置了不同的稅種，但是，相對于每一種稅來說，征稅范圍都相對狹窄。高世星指出，我國在房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的稅收，對外資單位和外籍個人是征收城市房地產(chǎn)稅，而對內(nèi)籍個人和內(nèi)資單位征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而這些稅種的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，征稅范圍過于狹窄，這與我國的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不相適應(yīng)。他認(rèn)為，隨著我國的經(jīng)濟發(fā)展，部分沿海地區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達省、市的城鄉(xiāng)之間企業(yè)的差別越來越小，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的局限性，給稅務(wù)機關(guān)劃分征稅減免范圍帶來困難。
同時，涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收，計稅的依據(jù)有多種多樣，按照租金、余值或面積征稅的都有。如房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，出租的房屋是按照租金計征，而其余則按照房屋的余值征收。
此外，房地產(chǎn)業(yè)稅收的稅基重疊現(xiàn)象比較嚴(yán)重，重復(fù)征稅的現(xiàn)象非常普遍。自1994年財稅體制改革以來,我國房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度。
“內(nèi)外有別”是房地產(chǎn)業(yè)稅收的又一特點。高世星副司長向記者介紹，除了在保有環(huán)節(jié)的稅制內(nèi)外有別，在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，對內(nèi)對外也有不同的制度。對外商企業(yè)和個人征收土地增值稅，對國內(nèi)企業(yè)和個人征收固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅。
此外，此類稅收的稅率畸輕畸重現(xiàn)象也十分突出。例如，土地增值稅采取四級超額累進稅率，最低稅率30％，最高達60％。這些高的稅率雖對抑制土地投機有重要作用，但不能配合耕地占用稅和土地使用稅起到調(diào)節(jié)作用。因為耕地占用稅和土地使用稅都采取定額稅率，每平方米最高不超過10元，稅率太低。這妨礙了稅收調(diào)節(jié)作用的正常發(fā)揮。
改革勢在必行
有學(xué)者分析說，基于目前稅制的上述種種問題，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已經(jīng)無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)稅費制度應(yīng)從整體上加以改革。
劉維新指出，2003年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占到了國民經(jīng)濟的8％～9％，但房地產(chǎn)業(yè)所交納的稅不到稅收總收入的1％。究其原因，一方面稅收負(fù)擔(dān)過重，造成依法納稅的開發(fā)商的成本偏高；另一方面，現(xiàn)行的稅制也給不法開發(fā)商留下了大量偷稅漏稅的“空子”。
據(jù)了解，目前我國房地產(chǎn)稅的征收一般是按照計劃進行，稅務(wù)征收部門和其他諸如計劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門所掌握的信息往往是不對稱的，如此便很難掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，在行政程序上無法規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)登記行為。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本信息和其收入情況，經(jīng)常處于稅務(wù)部門的監(jiān)管之外。
《關(guān)于加快舊貨行業(yè)發(fā)展的通知》
根據(jù)《通知》，各地商務(wù)主管部門要制訂舊貨行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將舊貨市場(含“跳蚤市場”)及其網(wǎng)點建設(shè)納入城市商業(yè)規(guī)劃，在城市改造和發(fā)展中要給舊貨市場留出發(fā)展空間。同時，要協(xié)調(diào)落實有關(guān)稅收優(yōu)惠政策、培育舊貨行業(yè)的龍頭企業(yè)、支持舊貨經(jīng)營者開展舊貨維修、改造和加工業(yè)務(wù)、培訓(xùn)舊貨從業(yè)人員等。1998年，我國舊貨交易額僅300億元，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速升級，我國舊貨業(yè)得到長足的發(fā)展。到2003年底交易額已突破1200億元，年均增長41.42%。不過，目前舊貨行業(yè)也存在不少問題，首先是舊貨市場數(shù)量不足，經(jīng)營方式也很落后，缺乏正規(guī)交易場所，舊貨從業(yè)人員素質(zhì)比較低。目前，全國獲得舊貨評估員資格的僅300多人，大多數(shù)從業(yè)人員沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，舊貨估價隨意性大，影響了舊貨行業(yè)的聲譽。
國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局
缺陷汽車召回實施細(xì)則
為確保缺陷汽車產(chǎn)品召回信息及時、順暢運行，專家委員能獨立進行調(diào)查和認(rèn)定工作，以及檢測與實驗數(shù)據(jù)公正、權(quán)威，國家質(zhì)檢總局了4個實施細(xì)則。分別是《缺陷汽車產(chǎn)品召回信息系統(tǒng)管理辦法》、《缺陷汽車產(chǎn)品召回專家?guī)旖⑴c管理》、《缺陷汽車產(chǎn)品調(diào)查和認(rèn)定實施辦法》和《缺陷汽車產(chǎn)品檢測與實驗監(jiān)督管理辦法》。其中，對缺陷汽車產(chǎn)品召回專家的管理除了較高的技術(shù)水平要求外，還要求：入庫專家每屆任期4年，任期結(jié)束時要經(jīng)過再次復(fù)審決定可否繼續(xù)留任；入庫專家與相關(guān)制造商及其主要競爭企業(yè)有工作關(guān)系的，或與缺陷認(rèn)定有利害關(guān)系可能影響公正認(rèn)定的不能作為專家委員會成員。
國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會
將嚴(yán)控央企收購?fù)顿Y過熱行業(yè)
根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》的規(guī)定，國資委日前《關(guān)于加強中央企業(yè)收購活動監(jiān)管有關(guān)事項的通知》提出了五條注意事項：中央企業(yè)收購活動必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，嚴(yán)格遵守國家宏觀調(diào)控的有關(guān)規(guī)定，對于鋼鐵、電解鋁、水泥等當(dāng)前國家實施宏觀調(diào)控、嚴(yán)格控制的行業(yè)的收購活動必須事前報國資委；中央企業(yè)境外收購活動，企業(yè)在上報國家有關(guān)部門批準(zhǔn)前應(yīng)獲得國資委同意；按照“突出主業(yè)”的原則，中央企業(yè)收購活動應(yīng)符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，擬收購對象的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)與本企業(yè)的主要生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)相同或有較高的關(guān)聯(lián)度；對擬收購對象要進行規(guī)范的資產(chǎn)評估、風(fēng)險評估，并根據(jù)評估結(jié)果合理確定收購價格，對擬收購對象涉及的債權(quán)債務(wù)、土地劃轉(zhuǎn)、職工安置分流等事項要依法妥善處理；不鼓勵中央企業(yè)之間對擬收購的同一對象進行競購。
國家林業(yè)局
舉報造林質(zhì)量問題將制度化
國家林業(yè)局近日下發(fā)了《造林質(zhì)量舉報工作管理的暫行規(guī)定》，對舉報受理程序、處理決定和處理時限提出了具體要求。《規(guī)定》明確，任何公民、法人和其他社會組織都有權(quán)對造林質(zhì)量事故進行舉報。自接到舉報之日起，應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成登記、分類工作，并做出處理決定。對于舉報的調(diào)查核實工作一般于30日內(nèi)完成；情況比較復(fù)雜的，可適當(dāng)延長，但最長不得超過3個月。
財政部
明確政府非稅收入范圍
財政部近日了《關(guān)于加強政府非稅收入管理的通知》。《通知》明確，政府非稅收入管理范圍包括：行政事業(yè)性收費、政府性基金、國有資源有償使用收入、國有資產(chǎn)有償使用收入、國有資本經(jīng)營收益、彩票公益金、罰沒收入、以政府名義接受的捐贈收入、主管部門集中收入以及政府財政資金產(chǎn)生的利息收入等。財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，政府非稅收入應(yīng)當(dāng)在依法籌集的基礎(chǔ)上，努力挖掘收入潛力，實行分類規(guī)范管理。一是從嚴(yán)審批管理收費基金，合理控制收費基金規(guī)模；二是完善國有資源(資產(chǎn))有償使用收入管理政策，防止國有資源(資產(chǎn))收入流失；三是加強國有資本經(jīng)營收益管理，維護國有資本權(quán)益；四是加強彩票公益金管理，提高彩票公益金使用效益；五是規(guī)范其他政府非稅收入管理，確保政府非稅收入應(yīng)收盡收。
國家稅務(wù)總局
一、組織收入工作
今年以來，稅政工作繼續(xù)以組織收入工作為中心，在依法治稅的前提下，深入挖掘政策潛力，大力加強稅政管理，保證了各稅種收入任務(wù)的圓滿完成。
一是加強各稅種的管理，保證各稅種收入的穩(wěn)定增長。年初，我們就提出了各稅種收入每月必須較同期有所增長的目標(biāo)，每月對各稅種的收入情況進行監(jiān)督和分析，采取多種措施，狠抓薄弱稅種、薄弱環(huán)節(jié)的征收管理，保證了各稅種收入的大幅增長，截止11月，有五個稅種增幅居全省第五，其中多個稅種增幅居全省第一。
二是加強稅源管理，抓住組織收入工作的重點。今年，我們進一步轉(zhuǎn)變觀念，切實重視對重點稅源的監(jiān)控。在企業(yè)所得稅方面，對年納企業(yè)所得稅100萬元以上的10家企業(yè)進行重點監(jiān)控，掌握重點稅源企業(yè)的納稅情況，分析稅收增減變化原因，有針對性的開展管理工作，著力解決納稅大戶的稅收問題, 共到濟鋼、豫光、沁北電廠、 奔月集團、xx煤業(yè)等企業(yè)，就有關(guān)稅收政策進行輔導(dǎo)幾十次，得到普遍好評。10家重點稅源企業(yè)共入庫企業(yè)所得稅 萬元，占全市企業(yè)所得稅總收入的 %。個人所得稅方面，繼續(xù)加大和完善了對全市50家重點扣繳義務(wù)人和100 家重點納稅個人的管理和監(jiān)控，保證了個人所得稅的大幅增長。
三是加強新稅收增長點的管理。結(jié)合我市情況，對發(fā)展形勢好，稅收增長潛力大的行業(yè)，采取措施加強稅收管理。如針對我市重點工程、重點項目固定資產(chǎn)投資規(guī)模加大，加強建筑營業(yè)稅的管理；針對煤炭行業(yè)、電解鉛等行業(yè)經(jīng)營形勢的好轉(zhuǎn)，加強企業(yè)所得稅的征收管理；針對企業(yè)改制股金分紅的增多，加大對個人所得稅的征管等，切實將稅收增長點轉(zhuǎn)化為地稅稅源。
二、稅收政策貫徹落實工作
200x年，我們堅持依法治稅原則，認(rèn)真落實國家稅收政策，加強對各基層地稅部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，充分發(fā)揮稅收政策的職能效用，保證了國家各項稅收政策的貫徹執(zhí)行。
一是落實再就業(yè)稅收政策。貫徹落實再就業(yè)稅收政策是一項長期性的工作，我們牢固樹立大局意識，積極與勞動保障部門協(xié)調(diào)，通過電視、政府網(wǎng)站、全市大會等多種形式廣泛宣傳再就業(yè)稅收優(yōu)惠政策，舉辦再就業(yè)政策培訓(xùn)班，使每一位下崗人員了解有關(guān)政策，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。全市沒有發(fā)生一起因再就業(yè)政策落實不到位引起的下崗人員上訪案件，保證了社會穩(wěn)定。
二是落實企業(yè)改組改制有關(guān)政策。今年，我們按照省委、省政府《關(guān)于進一步深化國有企業(yè)改革的決定》、《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于支持國有企業(yè)改革的意見》和《xx市地方稅務(wù)局支持國有企業(yè)改革的意見》，落實了關(guān)于企業(yè)改組改制和股權(quán)投資、合并分立、債務(wù)重組等稅收政策，有力地支持了企業(yè)經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，得到了市政府的充分肯定。
三是落實經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化有關(guān)政策。認(rèn)真落實國家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、科研單位、農(nóng)口企業(yè)、金融企業(yè)、資源綜合利用企業(yè)、校辦企業(yè)等稅收優(yōu)惠政策；認(rèn)真辦理企業(yè)稅前扣除財產(chǎn)損失、彌補以前年度虧損等涉稅審批事項，促進了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、環(huán)境的保護，消化了企業(yè)的部分包袱。
四是落實科技投資和創(chuàng)新有關(guān)政策。認(rèn)真執(zhí)行國家關(guān)于企業(yè)技術(shù)改造國產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅的政策；對企業(yè)發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費實行加計扣除等等。這些政策的正確執(zhí)行，有力地推動了我市企業(yè)的技術(shù)投入、技術(shù)升級，拉動了市場需求，服務(wù)了科研體制改革的深化。
五是落實城鎮(zhèn)化建設(shè)有關(guān)政策。狠抓了重點城鎮(zhèn)的組織收入工作，為重點鎮(zhèn)建設(shè)提供了充足的財力保障，積極兌現(xiàn)重點鎮(zhèn)納稅人的優(yōu)惠政策，支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，加強了重點城鎮(zhèn)稅收的執(zhí)法監(jiān)督，促進文明執(zhí)法。
據(jù)統(tǒng)計，200x年度，我局共計審批各類政策性減免稅 萬元，其中：國產(chǎn)設(shè)備投資抵免所得稅1767萬元；為213戶下崗失業(yè)人員辦理再就業(yè)減免稅55.8萬元；辦理稅前彌補虧損592萬元，審批稅前扣除資產(chǎn)損失金額1310萬元。
三、稅種規(guī)范化管理工作
我們牢固樹立稅收管理精細(xì)化、科學(xué)化的理念，加大分行業(yè)分稅種管理力度，進一步提高了規(guī)范化管理水平。
（一）以年度納稅申報工作為重點，企業(yè)所得稅匯算清繳成效顯著
1-4月份，全市上下將200x年度企業(yè)所得稅匯算清繳做為工作重點，認(rèn)真貫徹落實《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》，結(jié)合我市實際，采取有力措施，市局除成立匯算清繳工作領(lǐng)導(dǎo)小組，召開專門會議安排布置匯算清繳工作外，制定了《200x年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作方案》和《xx市地方稅務(wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得稅減免稅審批有關(guān)問題的通知》等有關(guān)業(yè)務(wù)政策和工作安排的多個文件，并對匯算清繳全過程進行監(jiān)控，注重匯繳前的宣傳發(fā)動、匯繳中的政策輔導(dǎo)、匯繳后的審核統(tǒng)計，使匯算清繳工作做到有組織、有制度、有落實，保證了匯算清繳工作的成效，企業(yè)共自核審增應(yīng)納稅所得額2576萬元，審增所得稅848萬元；審減虧損2121萬元。重點檢查企業(yè)15戶，共查增應(yīng)納稅所得額46.4萬元，查補企業(yè)所得稅15.3萬元，罰款10.5萬元，合計25.8萬元。共2頁,當(dāng)前第1頁1
（二）牽頭做好了貨運業(yè)稅收管理
今年以來，根據(jù)總局和省局制定的貨運業(yè)管理規(guī)程，和征管、發(fā)票、信息中心緊密配合，明確職責(zé)，搞好協(xié)調(diào)，貨運稅收管理進一步規(guī)范。一是加強對貨運業(yè)納稅人的日常稅收管理。繼續(xù)加強代開票納稅人的認(rèn)定和審核工作，嚴(yán)格落實總局的“三個辦法，一個方案”，規(guī)范管理，逐步完善貨運業(yè)營業(yè)稅的稅收管理工作。二是加強和國稅部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系。落實聯(lián)席會議制度，做好信息數(shù)據(jù)的匯總、上報工作。三是針對納稅人借證開票的現(xiàn)象，制定了單車月開票最高限額，保證了貨運業(yè)的稅收秩序和稅款的足額征收。全年共入庫道路貨運稅收1713萬元。較同期增收增長1.2倍。
（三）切實加強煤炭行業(yè)的稅收管理
根據(jù)省局關(guān)于加強煤炭行業(yè)稅收管理工作的會議精神，針對我市煤炭行業(yè)稅收管理的現(xiàn)狀，市局高度重視，一是成立煤炭行業(yè)稅收
專項整頓領(lǐng)導(dǎo)小組，和稅政、征管、稽查等部門人員組成的督導(dǎo)組，明確工作任務(wù)，督查工作進展。二是緊緊依*政府，加強部門配合。先后多次與克井鎮(zhèn)、邵原鎮(zhèn)、下冶鄉(xiāng)黨委、政府結(jié)合，取得公安、煤管、工商等有關(guān)職能部門的支持與配合，形成了當(dāng)?shù)卣疇款^抓、有關(guān)部門橫向聯(lián)系、單位內(nèi)部縱向配合、齊抓共管的控管網(wǎng)絡(luò)。三是全面調(diào)查，合理調(diào)整稅負(fù)。成立了兩個稅源調(diào)查小組，先后兩次對全市34家小煤炭生產(chǎn)企業(yè)開展調(diào)查，逐戶調(diào)查核實各小煤炭企業(yè)的產(chǎn)量、銷量、價格、成本等情況，并根據(jù)小煤礦的設(shè)計年生產(chǎn)能力、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、開采條件、用電量、市場行情等情況，對各小煤礦稅收定額進行重新調(diào)整。四是強化基礎(chǔ)管理，完善征管措施。對所有煤炭生產(chǎn)企業(yè)逐戶建立了征管檔案，專人管理，定期上報稅收征管情況和稅款入庫情況。并實行“陽光辦稅”，對核定征收的小煤礦公開核定產(chǎn)量和稅額，增加辦稅透明度，自覺接受社會監(jiān)督。通過對煤炭行業(yè)的專項整治，進一步規(guī)范了稅收秩序，保證了稅款的足額征收，全年煤炭企業(yè)共入庫地方各稅3237 萬元，同比增長117。9%。
（四）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理
針對我市房地產(chǎn)投資熱潮，我們采取措施加強了該行業(yè)的稅收管理。一是加強開發(fā)項目的戶籍管理。對全市所有房地產(chǎn)開發(fā)項目進行普查登記，建立管理檔案，詳細(xì)收集和登記每一開發(fā)項目的立項報告、開工日期、開發(fā)面積、有關(guān)證照、合同及納稅情況，并定期由管理人員深入現(xiàn)場進行核實，全面掌握企業(yè)的經(jīng)營情況，杜絕虛假申報。二是加大稅收政策宣傳力度。4月份，市局召開了全市房地產(chǎn)企業(yè)管理工作會議，會議重點講解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅等相關(guān)政策，并將房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收辦法、土地增值稅征收管理辦法和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅等管理辦法進行系統(tǒng)講解，將政策宣傳到每一個納稅人，爭取他們的支持和配合。三是嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅核定征收和預(yù)征制度。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收方式進行鑒定，企業(yè)在申報銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅時，必須同時按核定征收率或預(yù)征率申報繳納土地增值稅，保證了土地增值稅的足額征收，截止11月共入庫土地增值稅36萬元，較上年增長1700 ％。四是從嚴(yán)界定企業(yè)所得稅征收方式。對全市房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式進行全面鑒定，對核算達不到要求的，一律實行核定征收，預(yù)征所得稅。通過整頓工作，規(guī)范了房地產(chǎn)稅收管理秩序。
（五）強化房產(chǎn)稅、土地使用稅的管理
今年，我們在繼續(xù)抓好行政、事業(yè)單位、私人出租房屋房產(chǎn)稅、土地使用稅管理的基礎(chǔ)上，著重對兩稅的征收范圍和土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)進行了調(diào)整。一是針對我市市區(qū)范圍的擴大和各建制鎮(zhèn)發(fā)展的日新月異，與政府聯(lián)系，對市區(qū)范圍和各建制鎮(zhèn)政府所在地鎮(zhèn)區(qū)范圍進行重新明確，確保將所屬范圍內(nèi)企業(yè)全部納入兩稅征收范圍。二是根據(jù)我市經(jīng)濟發(fā)展及城市規(guī)模的擴大，在調(diào)查測算的基礎(chǔ)上，擬訂了土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的方案，提請市政府按程序報省局批準(zhǔn)后，通告全市執(zhí)行，為確保今年土地使用稅大幅增長打下了基礎(chǔ)。三是從稅源基礎(chǔ)工作入手加強管理。根據(jù)重新調(diào)整的征收范圍和稅額標(biāo)準(zhǔn)，建立多級稅源數(shù)據(jù)庫。對應(yīng)稅房產(chǎn)原值、應(yīng)稅土地面積、應(yīng)納稅額等情況登記造冊，并通過微機建立稅源數(shù)據(jù)庫，實行動態(tài)管理；四是在申報期內(nèi)，對納稅人申報資料，對照新標(biāo)準(zhǔn)進行逐戶審核，嚴(yán)格把關(guān)，保證企業(yè)正確申報繳納稅款。通過以上措施，今年房產(chǎn)稅共完成 萬元，增長 ％，土地使用稅共完成 萬元，增長 ％。
（六）抓好涉外稅收管理。一是加強重點稅源管理不放松。對移動公司形式多樣的收入項目，以及永堅房地產(chǎn)公司預(yù)收房款及其他收入加強監(jiān)管，盡量保證收入的整體上升。二是加強對個人所得稅、印花稅、土地增值稅等一些小稅種的日管，確保各稅應(yīng)收盡收。三是對聯(lián)通公司新增涉外業(yè)務(wù)及時納入稅收管理，確保涉外收入任務(wù)的圓滿完成。今年共入庫涉外稅收 萬元，較上年增長 %。
四、調(diào)查研究工作
今年以來，我們緊密結(jié)合地方稅收征管工作實際，有針對性地開展了一系列稅政調(diào)研活動，3月份和計會科結(jié)合對全市今年稅源情況進行了全面調(diào)查，并對全年稅收收入進行了較為客觀的預(yù)測。4-5月份開展了營業(yè)稅普查，6月份開始在全市范圍內(nèi)開展了車船使用稅稅源普查和房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅稅源調(diào)查及數(shù)據(jù)庫建立工作，8月份對福利企業(yè)稅收政策執(zhí)行情況展開專題調(diào)研，通過調(diào)研，掌握了大量的第一手資料，發(fā)現(xiàn)了政策執(zhí)行方面存在的問題，對今后加強稅收管理和政策的修訂提供了依據(jù)。
房地產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種稅,目前世界上幾乎所有國家的稅收制度中都涉及到房地產(chǎn)稅,考察世界各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收狀況,其共同特點及趨勢總結(jié)如下:
1、房地產(chǎn)稅征收方式。雖然不同國家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同,在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異,但總體來看,可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型:第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)一起,就納稅人某一時點的一切財產(chǎn)綜合征收一種稅,一切財產(chǎn)中包括不動產(chǎn)部分;第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動產(chǎn)稅;第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區(qū)對土地和房屋課征房地產(chǎn)稅,對其他固定資產(chǎn)不征稅;第四類是將房屋與土地分開征稅,例如目前我國的房地產(chǎn)稅、土地使用稅,印度的土地稅,以及澳大利亞的地價稅等。
2、計稅依據(jù)。從世界范圍來看,房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)。例如,英國的房屋稅,其計稅依據(jù)是基于市場價而確定的估定價值;日本的土地稅是按土地的估定值征收的;韓國的綜合土地稅計稅基礎(chǔ)是土地的市場價值和租金價值。論文百事通由于從價計征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實際價值,所以比較客觀、公正且富有彈性,正在被越來越多的國家所接受。
3、在稅負(fù)水平設(shè)計上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先,寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄,即除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行減免政策以外,其他凡是擁有或使用房地產(chǎn)者都要依法交納房地產(chǎn)稅,這樣就為房地產(chǎn)稅收提供了充足而穩(wěn)定的稅源。第二,設(shè)置較少稅種是為了避免因稅費復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征收等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。第三,稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低,目的是減少稅收的征繳阻力。此外,從各國的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗來看,都比較重視發(fā)揮稅率對不動產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用,比如對房地產(chǎn)保有階段設(shè)計較高稅率,而對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置較低稅率,目的是有效降低房屋空置率,減少荒蕪?fù)恋丶按龠M房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn);再如對農(nóng)村用地、工業(yè)性房地產(chǎn)設(shè)置較低稅率,而對城市用地和商業(yè)用地設(shè)置較高稅率,目的是縮短開發(fā)程度較高的房地產(chǎn)的保有時間,提高土地利用效率。
4、房地產(chǎn)稅收是地方政府財政收入的主要來源。分稅制是當(dāng)今世界許多國家在發(fā)展市場經(jīng)濟的長期歷史實踐中證明的、具有相當(dāng)可行性的財稅管理體制,與一般財政管理體制相比,分稅制是財政和稅收管理體制的統(tǒng)一體,其基本特征是遵循公平與效率的原則,在合理依法界定各級政府事權(quán)的基礎(chǔ)上,確定各級政府的財政支出范圍,按稅種劃分各級政府的收入,并在保證地方各級政府擁有相應(yīng)財權(quán)的前提下,保證中央和上級政府擁有對下級政府的財力和對全國經(jīng)濟與社會發(fā)展實行宏觀調(diào)控的能力。在實行分稅制的國家,房地產(chǎn)稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財政收入當(dāng)中,滿足地方政府?dāng)U大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)規(guī)模的經(jīng)費之需,這不僅激發(fā)了地方政府征收房產(chǎn)稅的積極性,也促進地方的建設(shè)和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,在美國房地產(chǎn)稅收占地方政府財政收入的50%-80%,澳大利亞近80%,肯尼亞也達到68%。日本的房地產(chǎn)稅收,絕大部分都劃歸市町村級政府。
二、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探索
為使房地產(chǎn)稅收體制與當(dāng)前國民經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適應(yīng),中國的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)從改革稅收環(huán)境、稅收要素、征收管理,以及公平性等方面進行探討和實踐。
(一)稅制改革的原則(方向)——“寬稅基、少稅種、低稅率”。“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅收體系是經(jīng)國際經(jīng)驗證明的較為有效的經(jīng)濟調(diào)控手段。“寬稅基”可以為房地產(chǎn)稅收保證充足而穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ);“少稅種”一方面可以防止重復(fù)、交叉征稅,另一方面還可以降低征管成本。結(jié)合“寬稅基”,“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時,得到穩(wěn)定的稅收收入。這樣搭配的房地產(chǎn)稅收體制代表了房地產(chǎn)稅收未來的發(fā)展方向,應(yīng)將其作為我國今后稅制改革的原則。
(二)房地產(chǎn)稅種改革設(shè)想及相應(yīng)稅收要素設(shè)計
1、合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,以房地產(chǎn)為課稅對象設(shè)立統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”。理由如下:一是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的課稅對象均為納稅人擁有的房產(chǎn),其計稅方式相同(從價計征和從租計征兩種),適用稅率也基本一致,只是納稅人不同,前者適用于內(nèi)資企業(yè)和個人,后者適用于外資企業(yè)和個人。所以針對同一課稅對象分設(shè)兩個稅種實屬冗繁。二是實際情況中,土地和房屋作特殊商品經(jīng)常被同時占有、使用和流轉(zhuǎn),二者關(guān)系十分緊密,其價值也難以被準(zhǔn)確劃分和界定,所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學(xué),在實際征管中也難以操作。對二者統(tǒng)一按房地產(chǎn)稅征稅有利于清晰識別課稅對象和準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅額,同時減少征管成本。
設(shè)立新的房地產(chǎn)稅以后,稅收要素設(shè)計也要做相應(yīng)的調(diào)整。首先,改革現(xiàn)有的從價、從租和從量多種計征方式并存的復(fù)雜局面,對房地產(chǎn)以其市場價值(或評估價值)作為計稅依據(jù)統(tǒng)一從價計征,使稅基與土地區(qū)位因素和房產(chǎn)的實際價值緊密結(jié)合起來。其次,新的房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)包括中國境內(nèi)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、代管人和使用人。第三,我國地域遼闊,考慮到各地經(jīng)濟發(fā)展的不平衡的因素,納稅人稅收負(fù)擔(dān)能力差別很大。因此,在稅率設(shè)計時建議采用幅度比例稅率,即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi),根據(jù)管轄區(qū)的經(jīng)濟繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四,新的房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)從原來的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擴大到全國所有地區(qū),不再區(qū)分農(nóng)村和城市,即將我國境內(nèi)所有房地產(chǎn)全部都納入征收范圍。但需要注意,農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的根基,支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展,提高廣大農(nóng)民的福利水平仍然是當(dāng)前的主要任務(wù),所以對農(nóng)村房地產(chǎn)課稅僅限于經(jīng)營性房地產(chǎn),對農(nóng)用地和農(nóng)民自住性普通住宅應(yīng)實行免稅。
2、取消土地增值稅,將其納入所得稅類。1993年前后我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常迅速,類似房地產(chǎn)開發(fā)過熱和炒賣、炒賣房地產(chǎn)投機行為盛行及房地產(chǎn)價格上漲過猛等問題隨之出現(xiàn)。從而造成投入開發(fā)的資金規(guī)模過大,國家收回的土地增值收益較小,對國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。追其根源,是被房地產(chǎn)業(yè)高額利益驅(qū)動所致。在這種情況下,國務(wù)院于1993年12月出臺了《土地增值稅暫行條例》,從根本上抑制炒賣、炒賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但隨著十幾年來國家經(jīng)濟的發(fā)展,行業(yè)間利潤以逐步趨于平均,土地增值稅在設(shè)立之初的作用已極大的減弱,甚至已經(jīng)成為一種負(fù)擔(dān)制約著正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易。鑒于此,建議取消土地增值稅,將土地增值收入視為因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對土地增值所得高收入起到調(diào)節(jié)作用,并可以有效地抑制投機行為的發(fā)生。
3、將契稅并入印花稅。契稅是對境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的單位和個人征稅,依據(jù)的是房地產(chǎn)的價格,印花稅是對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中立書、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征稅,依據(jù)是應(yīng)稅憑證上所載的金額。可見兩者之間存在稅基交叉,且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中,所以建議將契稅納入印花稅一并征收,使印花稅成為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證書相關(guān)聯(lián)的唯一稅種。新晨
4、開征遺產(chǎn)稅、贈與稅和空地稅,以彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收缺位。遺產(chǎn)稅和贈與稅的主要目的并不在于增加財政收入,而在于輔助所得稅調(diào)節(jié)財富分配。空地稅是指對可利用卻逾期未利用的農(nóng)地和非農(nóng)地課稅,目的在于以法律形式對土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規(guī)范,使有限的土地資源得到有效利用。
是我縣提速發(fā)展、加快趕超的突破之年，這對做好全縣地稅工作的意義十分重大。上半年我局在市局及縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅持以科學(xué)發(fā)展觀為先導(dǎo)，以省、市地稅局和縣委、縣政府的工作要求為指導(dǎo)，以鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)為契機，認(rèn)真貫徹落實省、市地稅工作會議和省、市、縣經(jīng)濟工作會議精神，圍繞“一個中心”（組織收入），加強“兩項工作”（思
想政治工作、效能建設(shè)工作），突出“三個重點”（征管基礎(chǔ)、納稅服務(wù)、業(yè)務(wù)建設(shè)），實現(xiàn)“四個突破”（依法治稅水平、信息管稅水平、服務(wù)創(chuàng)業(yè)水平、隊伍建設(shè)水平），服務(wù)科學(xué)發(fā)展，共建和諧地稅，為加速都昌經(jīng)濟社會的發(fā)展做出了積極的貢獻。現(xiàn)將上半年工作情況匯報如下。一、上半年主要工作情況
（一）抓組織收入，力為保障和改善民生提供有效財力支撐
今年市局分配給我局的稅收任務(wù)是1.72億，為保證稅收計劃的順利實現(xiàn)，我局依法強化稅收征管措施，把組織收入的工作重心放在強化管理、挖潛增收上，緊緊依靠提高征管質(zhì)量和效率增收，依靠加強各稅種、各行業(yè)稅收征管增收，依靠挖潛堵漏增收。至6月30日止，共組織收入萬元，同比增長%，組織“三金二費”萬元,同比增長%。
1、搞好稅源普查，強化稅收分析和預(yù)測。堅持“以稅源為本、稅源有限、管理無限”的稅收管理理念，建立“源頭監(jiān)控、動態(tài)分析、日常檢查、重點稽查”的稅源管理機制。年初，我們采取從征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)導(dǎo)出數(shù)據(jù)與上戶調(diào)查掌握情況對比的方式，對稅源進行了一次全面徹底的清查、統(tǒng)計分析，并在此基礎(chǔ)上更新稅源數(shù)據(jù)庫，將計劃層層分解、級級落實。在組織收入的日常工作中，加強對月度、季度收入情況分稅種進行橫向、縱向比較、分析，力求稅收分析有深度、有前瞻性，對征收工作具有指導(dǎo)作用。
2、夯實征管基礎(chǔ)，強化分類管理。深化戶籍管理。嚴(yán)格執(zhí)行稅收管理員制度，完善責(zé)任考核，加強稅務(wù)登記的管理，重點是對注銷、停業(yè)、失蹤納稅人加強巡查，防止漏征漏管；深入推進稅務(wù)登記驗證工作，全面開展清漏檢查；對《外經(jīng)證》的管理，經(jīng)常與對方主管稅務(wù)機關(guān)核查，互通信息，防止部分納稅人利用《外經(jīng)證》管理不嚴(yán)進行偷逃稅款。規(guī)范分類管理。按照科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化管理的思路，對大型稅源企業(yè)確定專人管理，從日常事項入手，實行跟蹤式管理服務(wù)辦法；對重點稅源行業(yè)實行集中管理，從案頭分析入手，大力推行納稅評估；對個體稅收貫徹“抓住大戶，管好中戶，規(guī)范小戶”的原則，從提質(zhì)提效入手，加強巡查巡管，全面推行計算機參數(shù)定稅管理方式；對流動稅源從源頭控管入手，進一步健全委托代征制度。
3、細(xì)化稅種措施，強化挖潛堵漏。強化小稅種的管理。加強對房屋出租稅收的管理、城鎮(zhèn)土地使用稅的清欠，強化印花稅應(yīng)稅憑證登記簿的檢查及車船稅委托代征工作的督促，嚴(yán)格土地增值稅的清算和資源稅證明單的管理，深化“兩稅”比對信息化管理，并凸現(xiàn)成效。除城鎮(zhèn)土地使用稅外,其余小稅種都表現(xiàn)出強勁的增長態(tài)勢,其中印花稅同比增長%，車船稅同比增長%，土地增值稅同比增長%，資源稅同比增長%，城建稅同比增長%，教育附加同比增長%。為充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的職能作用,有效遏制逃稅騙稅的發(fā)生，防止稅收流失，我們不斷完善稽查制度,采取稽查回訪的辦法，將日常檢查與專項檢查相結(jié)合，在稽查程序上下功夫,科學(xué)選案、嚴(yán)格檢查、強化審理、執(zhí)行有力、案卷規(guī)范。
（二）抓依法治稅，服務(wù)于我縣“三年工業(yè)決戰(zhàn)100億”的工作大局
今年是xx規(guī)劃的最后一年，做好今年的經(jīng)濟工作，將為xx規(guī)劃打好基礎(chǔ)。為此，我縣提出“三年工業(yè)決戰(zhàn)100億”的奮斗目標(biāo)，對經(jīng)濟增長質(zhì)量和效率提出了更高的要求，我局必須從依法治稅入手，充分發(fā)揮地稅職能，奪取應(yīng)對金融危機的最后勝利，促進地稅事業(yè)的科學(xué)發(fā)展。
1、著力宣傳樹形象。緊扣“稅收、發(fā)展、民生”這個主題，采取多種形式、多種渠道，搞好稅務(wù)務(wù)宣傳。創(chuàng)新創(chuàng)新宣傳形式，開展“綠色助創(chuàng)業(yè)，企業(yè)出綠色”為主題的宣傳活動。以宣傳納稅人權(quán)利與義務(wù)的公告、服務(wù)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)為重點，組織四個稅收宣傳小組，把納稅人權(quán)利與義務(wù)的公告、支持鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)稅收優(yōu)惠政策和服務(wù)措施60條、支持返鄉(xiāng)農(nóng)民工就業(yè)創(chuàng)業(yè)稅收優(yōu)惠政策和服務(wù)措施12條、決戰(zhàn)工業(yè)億20條、服務(wù)重大項目建設(shè)20條、我國低碳經(jīng)濟發(fā)展歷程圖、綠色企業(yè)知識簡介等多方面宣傳材料匯成稅收宣傳大餐，進企業(yè)，進礦區(qū)，進學(xué)校，受到社會一致好評。率先開展了”情系玉樹捐款”活動,同時，將宣傳與體育活動相融合，成功地舉辦了地稅杯老年門球邀請賽。該邀請賽有兄弟單位組成的十六個代表隊參加，我們組織全體干部參加開幕式，較好地展示了地稅人的形象。
一、稅務(wù)專業(yè)職業(yè)資格重構(gòu)的現(xiàn)實性和必然性
根據(jù)注冊稅務(wù)師資格考試的報名條件,以大專學(xué)歷為例,非經(jīng)濟類、法學(xué)類大專畢業(yè)后從事經(jīng)濟、法律工作滿8年,或經(jīng)濟類、法學(xué)類大專畢業(yè)后,或非經(jīng)濟類、法學(xué)類大學(xué)本科畢業(yè)后,從事經(jīng)濟法律工作滿六年才可以報考注冊稅務(wù)師。這也就意味著,從大學(xué)畢業(yè)起六至八年,正是這些專業(yè)的畢業(yè)生業(yè)務(wù)和實踐能力得到急劇提升的時間,卻出現(xiàn)了職業(yè)資格考試的空白。這無疑會對他們的職業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的障礙。實踐中,很多從業(yè)者可能會選擇考取會計專業(yè)資格。但是,縱觀會計從業(yè)資格考試以及會計專業(yè)技術(shù)資格考試內(nèi)容,涉及和稅務(wù)專業(yè)直接相關(guān)的內(nèi)容只有流轉(zhuǎn)稅、所得稅及稅收征管法律制度等,而稅務(wù)專業(yè)服務(wù)范圍包括涉稅服務(wù)和涉稅鑒證兩個方面,涉稅服務(wù)包括提供代辦稅務(wù)登記、納稅和退稅、減免稅申報、建賬記賬、增值稅一般納稅人資格認(rèn)定申請、利用主機共享服務(wù)系統(tǒng)為增值稅一般納稅人代開增值稅專用發(fā)票,代為制作涉稅文書,以及開展稅務(wù)咨詢、稅收籌劃、涉稅培訓(xùn)等;涉稅鑒證主要有企業(yè)所得稅匯算清繳申報的鑒證、企業(yè)稅前彌補虧損和資產(chǎn)損失的鑒證、土地增值稅清算的鑒證及其他,這就使得僅通過會計從業(yè)和專業(yè)資格考試的學(xué)習(xí)不能完全滿足稅務(wù)服務(wù)的需求。當(dāng)然,這種情況的出現(xiàn),是稅務(wù)專業(yè)和會計專業(yè)的天然淵源分不開的。盡管稅務(wù)會計的信息以財務(wù)會計的信息為基礎(chǔ),但是兩者在核算目標(biāo)、核算基礎(chǔ)、核算對象及核算程序等方面均存在很大的差異,因此,隨著中國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善、財政稅收體制逐步健全、現(xiàn)代企業(yè)制度逐步規(guī)范,企業(yè)財務(wù)會計與稅務(wù)會計的分工越來越明確,這就使得稅務(wù)會計從財務(wù)會計中獨立出來就成為一種必然(黃鴻平,2011)。從法律淵源的角度來看,大陸法系國家一般采用“稅、會統(tǒng)一”的模式,而海洋法系國家則普遍采用“稅、會分離”的模式。但隨著全球經(jīng)濟一體化步伐的加快,會計國際化進程也在加快,大陸法系的國家開始進行會計改革,其會計規(guī)范與稅收制度在某些方面呈現(xiàn)出分離的態(tài)勢(劉植才,2011)。這種分離的趨勢實際上也是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平,社會分工細(xì)化的體現(xiàn)。財務(wù)會計和稅務(wù)會計分離的這種客觀必然性和現(xiàn)實可能性(胡寶亮,2011),產(chǎn)生了稅務(wù)專業(yè)建立相應(yīng)職業(yè)資格的迫切性。總之,現(xiàn)有的稅務(wù)專業(yè)的唯一的注冊稅務(wù)師考試資格,在實際中對于從業(yè)人員而言,無遞進層級關(guān)系,會影響到注冊稅務(wù)師隊伍的建設(shè),這也和經(jīng)濟發(fā)展中對注冊稅務(wù)師的大量需求相矛盾。同時,由于稅務(wù)會計和財務(wù)會計的分離趨勢,未來的稅務(wù)會計會逐漸形成自己的一套理論和方法體系,完善會計學(xué)科體系(黃鴻平,2011)。因此,由于企業(yè)財稅管理崗位的細(xì)分,建立稅務(wù)專業(yè)職業(yè)資格具有必然性。
二、稅務(wù)專業(yè)職業(yè)資格重構(gòu)路徑
1.修訂注冊稅務(wù)師考試的報名條件。為了使更多有志于稅務(wù)工作的人員盡早取得注冊稅務(wù)師資格,應(yīng)對中國注冊稅務(wù)師考試的報名條件適度調(diào)整,降低門檻(曹穎,2008)。大專以上相關(guān)專業(yè)的畢業(yè)生在畢業(yè)四至八年正是業(yè)務(wù)、實踐能力上升的黃金時期,如果能夠參加注冊稅務(wù)師考試,對他們的專業(yè)水平的提升無疑具有重大的推動作用,也能緩解這個行業(yè)的人才需求匱乏狀況。因此建議修訂對大專以上稅務(wù)及其相關(guān)專業(yè)的畢業(yè)生考試報名條件,使得他們在取得大專以上畢業(yè)證的同時即可參加注冊稅務(wù)師的報名考試,這對他們的職業(yè)生涯具有很好的提升作用。2.完善現(xiàn)行的稅務(wù)專業(yè)技術(shù)資格考試。基于該專業(yè)與會計專業(yè)的傳統(tǒng)淵源,習(xí)慣上都是以會計專業(yè)技術(shù)資格作為稅務(wù)專業(yè)同學(xué)的考試方向,這也使得很多稅務(wù)專業(yè)的同學(xué)對該專業(yè)產(chǎn)生了疑惑:稅務(wù)和會計專業(yè)的區(qū)別究竟在哪里?因此,稅務(wù)專業(yè)職業(yè)資格重構(gòu)的第二條路徑就是:建立一個層級遞進結(jié)構(gòu),在注冊稅務(wù)師之先,可以建立初級、中級和高級等稅務(wù)專業(yè)技術(shù)資格的考試制度,例如助理稅務(wù)師、稅務(wù)師和高級稅務(wù)師等。目前,中國總會計師協(xié)會負(fù)責(zé)認(rèn)證的國家高級財稅管理人才重點培養(yǎng)項目稅務(wù)會計師(CTAC)既是一種有效的嘗試,一方面,可以填補畢業(yè)生在參加工作后,取得注冊稅務(wù)師考試資格之前的空白期;另一方面,也可以完善稅務(wù)專業(yè)職稱評定和資格認(rèn)證的空白,適應(yīng)企業(yè)稅務(wù)管理人才的需求,促進行業(yè)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)稅收管理的現(xiàn)狀及問題
國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）等一系列文件出臺后，各地稅務(wù)機關(guān)普遍加強了房地產(chǎn)稅源管理，有效地堵塞了房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失漏洞。但是從目前整個房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在“稅負(fù)偏低、偷欠稅多”的現(xiàn)象，稅務(wù)機關(guān)的稅源管理則存“監(jiān)管失控、管理偏松”的問題。
先說現(xiàn)象，一方面房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)明顯偏低。以我市某區(qū)為例，從宏觀稅負(fù)方面分析，該區(qū)2005年度房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資完成額為18141萬元，實際入庫房地產(chǎn)稅收868萬元，行業(yè)稅負(fù)率為4.78%；從微觀上分析，以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)開發(fā)的某商務(wù)樓項目，總建筑面積10236m2，實際售出面積8475m2，賬面銷售收入為9923587元，實際申報入庫地方各稅528768元，稅負(fù)率為5.32%，每平方米稅負(fù)為62.39元(按售出面積計算)。按照房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行稅制，其營業(yè)稅及附加和土地增值稅的綜合稅負(fù)率為6.5%（土地增值稅按1%預(yù)征），加上所得稅等，企業(yè)稅負(fù)率至少應(yīng)在8.5%以上。另一方面，相當(dāng)一部分納稅人稅收法制觀念差，依法納稅意識淡薄，偷、欠稅行為較為普遍。我市地稅稽查系統(tǒng)在今年開展房地產(chǎn)行業(yè)專項稅務(wù)稽查中，共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)78戶，有問題的53戶，占所查戶數(shù)的71.8%，查補稅費1028萬元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前企業(yè)偷稅手段繁多而且花樣不斷翻新,一些不法開發(fā)商往往以降低價格為手段，利誘消費者，售買雙方不按真實的交易價格簽訂合同，稅務(wù)機關(guān)面對這種雙方合謀的不法行為，往往因為取證困難而束手無策，無法對不法開發(fā)商進行查處。
再說問題,當(dāng)前房地產(chǎn)稅源管理主要存在以下幾個方面的問題:
首先，漏征漏管現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些從事房地產(chǎn)稅源管理的稅管員喜歡“坐等”、“坐看”的工作方式。對現(xiàn)有的納稅人，在辦公室坐等納稅人送稅上門，或者下戶簡單看看納稅人賬面數(shù)據(jù)或申報數(shù)據(jù)，催催稅款，對經(jīng)營情況不做調(diào)查，對申報數(shù)據(jù)的真實性不加核實；對新增的納稅人，則坐等納稅人上門辦理稅務(wù)登記，下戶時發(fā)現(xiàn)納稅人不在，發(fā)份限期改正通知書即可，納稅人來不來辦理納稅手續(xù)則留到以后再說，至于那些隱蔽的納稅人，像是戶籍管理中的“黑戶”和“超生游擊隊”，因為平日他們就在與稅管員玩捉迷藏，所以就更不知道什么時候才能納入正常的稅源管理軌道了。因此，“坐等”、“坐看”在客觀上造成了漏征稅款的事實。
其次，稅源監(jiān)控不嚴(yán)。稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)管的重點是銷售收入的確定和成本費用的開支，其及時性和真實性直接影響到納稅義務(wù)的確定實現(xiàn)。但是在稅源管理中，稅務(wù)機關(guān)往往偏重于表象管理，強調(diào)納稅申報和稅款入庫的及時性，而不注重對其財務(wù)核算和資金鏈條的監(jiān)管狀態(tài)，對企業(yè)明顯的財務(wù)信息核算失真現(xiàn)象因畏其難而不追查原因，加之一些納稅人采取隱瞞收入等手段，有意將稅基置于稅務(wù)機關(guān)監(jiān)控范圍之外，致使我們的稅基管理和稅源監(jiān)控停在表面，形同虛設(shè)。
再次，稅源管理職責(zé)錯位。據(jù)不完全統(tǒng)計，稅管員每戶需要收集、整理的征管資料就多達46項，日常工作中相當(dāng)一部分時間花在收集資料和填表報數(shù)等事務(wù)性工作上，沒有足夠的時間對稅源進行實地監(jiān)控管理。由于一些納稅人主動申報意識差，或嫌稅務(wù)機關(guān)報送資料頻繁，干脆不報資料，許多稅管員為了應(yīng)付考核，達到征管資料完整性的要求，只得主動要求企業(yè)報送虛假的資料，有的甚至干脆直接叫納稅人報送空白資料，待檢查時自行代替納稅人申報簽字。稅管員稅源管理職責(zé)的錯位，直接導(dǎo)致了對納稅人稅源管理的力度弱化。
最后，稅源管理手段落后。由于種種原因，地稅部門與國稅、公安、工商、建設(shè)、房產(chǎn)、國土等部門的協(xié)作關(guān)系一直沒有很好地建立起來，其中一個重要原因是缺乏信息交流平臺，部門信息不能得到及時、有效的利用。在地稅機關(guān)內(nèi)部，綜合軟件中的稅源監(jiān)控模塊功能不全，偏重于靜態(tài)數(shù)據(jù)分析，對最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)――財務(wù)信息數(shù)據(jù)沒有進行錄入、分析和處理，從而無法通過計算機對稅源進行動態(tài)管理。
五是稅源管理制度不嚴(yán)。對地稅機關(guān)而言，由于收入任務(wù)的壓力，重稅款征收、輕稅源管理的現(xiàn)象依然存在，因此沒有給予稅源管理明確的地位，稅收管理員制度也未得到很好的落實，導(dǎo)致稅源管理職責(zé)不明確，制度建設(shè)跟不上稅源管理的要求。同時稅收執(zhí)法風(fēng)險尚未引起足夠重視，對不征、少征稅款現(xiàn)象缺乏制度約束；對納稅人稅基管理缺乏有效的制度手段，對納稅人違章違法行為處罰不嚴(yán)，沒有樹立稅法應(yīng)有的剛性。
二、房地產(chǎn)稅源管理的對策
根據(jù)稅源管理理論，有效管理稅源，控制稅收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞稅收漏征漏管是稅源管理的一項基本任務(wù)，也是新時期稅收公平效益原則的具體體現(xiàn)。為了應(yīng)對上述稅源管理中存在的問題，我們應(yīng)當(dāng)以控制稅收流失為主要目標(biāo)，在現(xiàn)有的稅源管理措施的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新管理措施，完善管理制度，內(nèi)外結(jié)合，加強稅源管理，達到落實國家調(diào)控政策、稅收收入增長、競爭環(huán)境公平，社會和諧發(fā)展的目的。
首先，要強化稅源戶籍管理，減少稅收漏征漏管現(xiàn)象。地稅部門要主動與相關(guān)部門加強協(xié)作，及時掌握納稅人各種登記信息，提倡將多個部門掌握的信息，整合形成多部門綜合運用的戶籍信息交流平臺。地稅機關(guān)要根據(jù)戶籍信息平臺，建立稅源分布電子地圖和納稅人電子檔案，使稅管員定期索圖普查工作目標(biāo)更為明確。稅管員要改變“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入實地，走出去扎扎實實地工作，掌握第一手資料，變被動接受稅源信息為主動出擊掌控稅源信息。
其次，要強化稅源監(jiān)控措施，減少稅收漏征漏管現(xiàn)象。地稅機關(guān)要爭取銀行、房產(chǎn)、規(guī)劃、國土等有關(guān)部門配合，建立有效的協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)把涉稅交易關(guān)口和納稅人資金的運行鏈條。對納稅人的涉稅信息，稅管員要把好調(diào)查核實關(guān)，將納稅人財務(wù)信息的完整性和真實性作為稅源監(jiān)控的重點，采取納稅評估、計算機數(shù)據(jù)分析等現(xiàn)代化技術(shù)手段，對納稅人進行有效的動態(tài)監(jiān)控。面對納稅人花樣繁多、日益翻新的偷逃稅手段，稅管員要多走、多看、多訪、多問、多想，全方位掌握納稅人真實的稅基信息。對納稅人計稅依據(jù)明顯偏低的，要嚴(yán)格按照稅法規(guī)定從高進行核定，對納稅人不真實的財務(wù)信息，要堅決說“不”，要不畏其難而查之，遇到納稅人簽訂假合同、隱瞞收入和資金鏈等不法行為時，更要有一股不查到底誓不休的勁頭，有力地維護稅基的完整性和準(zhǔn)確性。
再次，要強化稅務(wù)稽查手段，減少稅收漏征漏管現(xiàn)象。作為專司偷、逃、騙、抗稅等不法查處的機關(guān)，稅務(wù)稽查被稱為堵塞稅收流失漏洞的最后一道“閘門”。針對房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率偏低的現(xiàn)狀及偷漏稅現(xiàn)象普遍的現(xiàn)實，稅務(wù)稽查部門要充分發(fā)揮自身職能作用，將房地產(chǎn)行業(yè)作為列點，以稅款應(yīng)收盡收為工作目標(biāo)，嚴(yán)格按照《稅務(wù)稽查操作規(guī)程》查辦案件。在案件稽查中，要徹底改變過去那種就賬查賬的稽查方法，克服困難，將證據(jù)采集作為重中之重，從房地產(chǎn)購買方、房產(chǎn)交易管理部門、銀行信貸部門等多種渠道尋找、獲取房地產(chǎn)交易的真實信息和第一手證據(jù)資料，最大限度地堵塞征管漏洞，減少漏征漏管現(xiàn)象，與稅源管理部門共同筑成稅源監(jiān)管的堅實防線。
