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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地估價管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：高職院校；房地產估價；課程；教學目標；研究
中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）26-0281-02
一、引言
高職院校房地產估價實務課程是針對房地產經營與估價專業學生畢業時面向房地產估價機構就業而開設的核心專業課程之一。由于高職院校房地產經營與估價專業學生畢業時，面對房地產估價機構招聘，只能應聘房地產估價員崗位就業，所以高職院校應當依據房地產估價員崗位的基本知識和技能標準，來定位本課程的教學目標。
在國家原建設部與人事部共同制定并施行的房地產估價師的考試辦法中以及原建設部制定并施行的《注冊房地產估價師管理辦法》中，明確體現了房地產估價師崗位的知識和技能標準，但是沒有涉及到房地產估價員的知識和技能標準。
各省、自治區、直轄市等地方人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門，似乎并沒有按照原建設部《城市房地產中介服務管理規定》制定房地產估價員的考試辦法，也沒有實行房地產估價員資格認證制度。
因此，高職院校需要按照房地產估價員崗位的知識和技能標準來定位房地產估價實務課程教學目標，尚沒有權威的依據，這使得高職院校房地產估價實務課程教學帶有相當的盲目性。所以，進行基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究很有必要，這對于規范該門課程的教師授課與學生學習都具有積極的意義。對于學生的學習也有著積極的影響作用。
我們深入房地產估價機構對房地產估價員崗位的知識和技能進行充分調研，通過房地產估價程序分析、房地產估價員職責分析以及工作分析、課程教學目標定位等四個步驟，完成了基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究，提出了高職院校房地產估價實務課程的六項教學目標。
二、房地產估價程序分析
根據國家法律和政府的規章制度，房地產估價應委托有房地產估價資質證書的專業估價機構進行（以下簡稱房地產估價機構）。房地產估價機構接受委托后，指派注冊房地產估價師或者注冊土地估價師帶領房地產估價員，按照《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）、《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001），對委托所指定的房地產估價對象進行“獨立、客觀、公正”地估價。
依據《房地產估價規范》和《城鎮土地估價規程》，房地產估價的完整程序包括以下十二個步驟：
（1）受理估價委托；（2）明確估價事項；（3）擬定估價作業方案；（4）收集估價所需資料；（5）實地查勘估價對象；（6）分析估價對象及房地產市場；（7）選定估價方法進行測算；（8）確定估價結果；（9）撰寫估價報告；（10）內部審核估價報告；（11）出具估價報告；（12）估價資料歸檔[2][3]。
三、房地產估價員職責分析
在原建設部151號令頒布的《注冊房地產估價師管理辦法》中規定，經過建設部和人事部的統一考試，取得房地產估價師執業資格的人員，受聘于一個具有房地產估價資質的機構，注冊后方可從事房地產估價執業活動[4]。國土資源部2010年修訂的《土地估價師資格考試管理辦法》規定，通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格；取得土地估價師資格并在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，并進行執業登記；經過執業登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任[5]。
這兩個政府部門規章中均明文規定，只有注冊房地產估價師和注冊土地估價師（以下統稱注冊房地產估價師）才能獨立進行房地產估價，簽署房地產估價報告，承擔房地產估價法律責任。由此推論并且實際情況也是如此，房地產估價員是沒有獨立進行房地產估價活動、簽署房地產估價報告、承擔房地產估價法律責任的資格的。房地產估價員只能在注冊房地產估價師的指導下，承擔房地產估價過程中的輔工作，協助注冊房地產估價師完成房地產估價項目。
四、房地產估價員工作分析
當房地產估價機構接受房地產估價委托后，都是要根據房地產估價項目規模大小，選派不少于兩名注冊房地產估價師，或者不少于兩名的注冊房地產估價師以及一定數量的房地產估價員組成房地產估價項目組，并指定一名資深注冊房地產估價師擔任房地產估價項目組長，領導房地產估價項目組全體估價人員團結協作共同完成房地產估價項目。
在房地產估價項目組中，房地產估價項目組長的職責是明確房地產估價基本事項，擬定房地產估價作業方案并進行作業分工，指導全組成員按照分工相互配合完成作業，最后審批并簽署房地產估價報告。
房地產估價員的職責，是在注冊房地產估價師指導下，按照房地產估價作業方案，具體承擔以下輔工作：
1.按照注冊房地產估價師指令收集房地產估價對象的權屬資料、擬定估價方法所需的基礎性文字資料和基礎性數據資料。
2.在注冊房地產估價師帶領下實地查勘估價對象，拍攝估價對象內部、外觀、周圍的照片，填寫估價對象查勘記錄表，完整記錄估價對象在估價時點的實際狀況。
3.按照注冊房地產估價師選擇的基礎性數據和計算方法測算房地產估價參數，按照注冊房地產估價師選定的估價參數和計算公式計算房地產估價結果。
4.按照注冊房地產估價師擬定的要點或者擬定的提綱，起草房地產估價報告初稿，并按照注冊房地產估價師的意見進行修改和完善后，交付注冊房地產估價師審定房地產估價報告終稿。
5.在注冊房地產估價師審定并報請房地產估價項目組長批準房地產估價報告后，打印房地產估價報告，按照規定順序整理房地產估價報告附件，按照規定份數復印、裝訂房地產估價報告和報告附件，交付注冊房地產估價師和房地產估價項目組長簽字，交付房地產估價機構蓋章，然后提交房地產估價項目委托人。
6.匯總、整理房地產估價項目的權屬資料、基礎性文字資料和基礎性數據資料、房地產估價參數測算資料、房地產估價結果計算資料、房地產估價報告、房地產估價報告附件，經過注冊房地產估價師和房地產估價項目組長審定后裝訂成冊，移交所在房地產估價機構的檔案管理部門存檔備查。
顯而易見，只有熟練地掌握了收集房地產估價對象資料、查勘房地產估價對象現狀、進行房地產估價基本計算、起草房地產估價報告初稿、制作規范的房地產估價報告、整理房地產估價檔案等六個方面的基本知識和基本技能，才能在房地產估價項目中圓滿完成上述六項輔工作。
五、本課程教學目標定位
房地產估價實務課程的教學目標，是指通過教師課堂授課、指導實訓以及學生通過課堂學習、完成課后作業并參加實訓后，使學生掌握勝任從事六項輔工作必備的知識和必備的技能。根據前述在房地產估價項目中房地產估價員承擔的輔工作，按照“應用為本、實用為主、夠用為度”的原則，高職院校房地產估價實務課程的教學目標應當定位于以下六個方面：
1.培養學生掌握收集房地產估價資料的相關知識和技能的目標。
2.培養學生掌握查勘房地產估價對象的相關知識和技能的目標。
3.培養學生掌握進行房地產估價計算的相關知識和技能的目標。
4.培養學生掌握起草房地產估價報告的相關知識和技能的目標。
5.培養學生掌握制作房地產估價報告的相關知識和技能的目標。
6.培養學生掌握整理房地產估價檔案的相關知識和技能的目標。
六、結語
通過項目化房地產估價實務課程教學目標定位研究，我們提出的房地產估價實務課程六個方面的教學目標，得到房地產估價機構以及房地產估價行業專家的肯定和認可。這六個方面的教學目標，可以作為高職院校選定本課程教學內容、規劃本課程教學環節、實施本課程教學活動的依據以及對本課程教學效果進行檢驗的標準，對于規范高職院校房地產估價實務課程的教學，保障和提高房地產估價實務課程的教學質量，能夠發揮積極的促進作用。
參考文獻：
[1]GB/T 50291-1999.房地產估價規范.中華人民共和國國家標準[S].1999-02-12.
[2]GB/T 18508-2001.城鎮土地估價規程.中華人民共和國國家標準[S].2001-11-12.
[3]中華人民共和國建設部.注冊房地產估價師管理辦法.中華人民共和國建設部令第151號[Z].2007-03-01.
[4]中華人民共和國國土資源部.土地估價師資格考試管理辦法.中華人民共和國國土資源部令第35號[Z].2006-11-22.
估價委托合同范文1 委托方：(以下簡稱甲方) 地址： 法定代表人： 電話：
受托方：(以下簡稱乙方) 地址： 法定代表人： 電話：
按照國家、省、市的有關法律、法規規定，甲、乙雙方經友好協商，現就甲方委托乙方進行土地估價等事宜訂立本合同，內容如下：
一、甲方因了解土地市場價值，為政府協議出讓該地塊提供價格參考依據的目的，委托乙方對下列土地在_______年______月______日的價值進行評估，估價范圍為：
二、乙方應根據甲方的估價需要，保證按照國家有關規定，對上列土地之價值予以客觀、公正地估價，最后出具該委估土地的估價報告書，于_______年______月_______日以前交給甲方。甲方應于________年_______月_______日以前將委估土地的權屬資料、規劃指標、原有合法建筑面積及增加建筑面積等估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關部門、單位或個人查閱、抄錄委估房地產估價所必要的資料。
甲方應提交給乙方的資料具體如下：
1、項目總體情況介紹
2、項目規劃總建筑面積、原有合法建筑面積及新增建筑面積
3、項目各地塊〈建設用地規劃許可證〉
4、項目各宗地紅線圖
5、其他
三、甲方統一組織現場查勘時，乙方需要在規定時間到現場勘察。
四、乙方對甲方委估土地的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。
五、甲方應付給乙方的估價服務費依甲乙雙方認同的下列收費辦法計算： 本次評估標估價金額為人民幣 元，按照《國家計委、國家土地管理局關于土地價格評估收費的通知》(計價格[1994]2017號)文件規定的差額定率累進計費。本次估價服務費總額為人民幣 元。甲方應在委托當日支付乙方定金人民幣 元， 并由乙方向甲方開具收款收據，定金的具體數額由乙方根據估價項目的大小及復雜程度而定。余款待本項目地價評估工作結束后5個工作日內付清。
六、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于雙方約定的時間交付估價報告書，每逾期一日未交付估價報告書應賠償甲方估價服務費 5 %;甲方如不按本合同規定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證等資料，乙方可按耽誤時間順延估價報告書的交付時間。
七、甲方如果中途中斷委托估價請求，乙方工作已經過半，甲方則應付給乙方全部估價服務費;乙方工作尚未過半，甲方則應付給乙方全部估價服務費的 %，或已付的估價服務費不予退還，上述兩者之中取其高者。
八、甲方接到乙方提交的估價報告書次日起3日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出申請復估或重估書，乙方應在接到甲方申請復估或重估書次日起3日內，完成委估房地產的復估或重估報告書交付甲方，乙方不再追加索取估價費用。甲方逾期不提出異議者，視作甲方已認可估價成果，估價報告書即可生效。
九、其他：
十、本合同自甲乙雙方授權代表正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經雙方同意不得隨意更改。本合同未盡事宜，需經雙方協商解決。
十一、本合同一式五份，甲乙雙方各執兩份，公證機關執一份。
本合同于_______年_______月_______日正式簽訂
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
估價委托合同范文2 甲方：
地址：
電話： 傳真：
法定代表人： 經辦人：
乙方：
電話： 傳真：
法定代表人： 經辦人：
甲、乙雙方經過協商，本著自愿平等原則，就以下的房地產估價項目達成本委托合同書。
第一條房地產估價委托內容
1.委托估價項目：;
2.估價基準日：年月日;
3.估價工作開始日期： 年月 日;
4.估價報告提交日期： 年月日;共提交報告 份;
5.估價目的：
第二條估價收費
1.依據國家國有資產管理局和國家物價局價費字625號《資產估價收費管理暫行辦法》規定，結合深圳市的實際情況制定的收費標準及項目特點，雙方議定本項目總收費人民幣 萬元;
2.費用支付辦法和時間。①本委托協議書雙方簽字或蓋章后即預付人民幣 萬元，乙方收到預付款后開始進行估價工作。②余款人民幣 萬元在甲方取報告時付清。
第三條甲方的責任
1.甲方為乙方提供被估價資產的相關資料，并對所提供的資料真實性負責任;
2.甲方派熟悉情況的專人配合乙方進行估價工作，并為乙方詳細介紹相關的情況，安排合適的工作場地;
3.甲方按第二條協定，及時支付估價費用給乙方;
4.如本估價項目需要到本市以外地方進行有關估價程序，相關費用亦由甲方負責，費用不包括在第二條總收費之內。
第四條乙方責任
1.乙方按國家有關資產估價的法律法規，履行必要估價程序，在獨立、客觀、公正、科學基礎上進行估價;
2.乙方對估價結果的準確性、公正性、合理性負責任;
3.乙方應派遣估價專業人員到甲方現場進行資產估價業務，并及時向甲方通報估價情況;
4.估價結果出來時，報告初稿完成并征求甲方的意見后，乙方出具估價報告，甲方的意見必須客觀、真實;
5.對甲方提出的在估價工作或估價報告中存在的疏忽、遺漏、錯誤和估價結果提出的意見進行補充、修改、調整;
6.乙方在估價工作中，自覺維護被估價資產相關各方的正當權益;
7.乙方對本次估價工作中甲方所提供的全部資料及估價結果，不得以任何形式向第三方透露。
第五條違約責任及處理辦法
1.本協議書在執行過程中如出現對協議條款的異議，雙方協商一致另補充說明有關條款;
2.本協議書執行過程中如一方有違約行為，另一方有權要求對方停止違約行為，如對方仍不停止違約行為，可以向人民法院起訴，并有權要求違約方承擔違約行為造成的損失。
第六條其他事項
1.本協議書壹式貳份，甲、乙雙方各執壹份，同具法律效力;
2.本協議書經雙方代表簽字或蓋章后即成立。乙方收到預付款時，合同生效;
3.其他未盡事宜，甲、乙雙方協商補充。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
估價委托合同范文3 委托估價方：(以下簡稱甲方)
受理估價方： (以下簡稱乙方)
根據國家和本地土地價格評估與管理的有關規定，茲就甲方委托乙方完成的土地估價事項，訂立本合同，內容如下：
一、甲方因 的需要，委托乙方對下列土地的價格進行評估： ，其估價基準日為 。
二、乙方根據甲方的估價需要，保證對上列土地予以客觀、公正的估價，最后出具該委估土地的估價報告書，報告書一式三份，于資料齊全且支付定金之日起 五日 內(公休假除外)交付甲方。
三、本合同簽訂后甲方應及時將乙方所列估價資料清單上的資料提供給乙方，或配合乙方向有關部門、單位或個人查閱、抄錄委估土地估價所必要的資料。估價人員在估價過程中，如甲方提供的資料不明確或不完整時可向甲方提出補充資料的要求。
四、乙方在估價期間需要到現場勘察拍照，甲方須陪同到現場指界確認并應提供方便和配合。
五、乙方對甲方委評估土地的文件資料應妥善保管并盡保密之責任，非經甲方同意不得擅自公開泄露給他人。
六、乙方必須對估價結果保密，估價結果只能提供給甲方，非經甲方同意，不得擅自公開或泄露給他人，但按土地估價機構和成果管理規定提供給政府土地管理部門及相關政府管理部門等的除外。
七、甲方應付給乙方的估價服務費依甲乙雙方認同的下列收費辦法計算： 根據湖南省物價局《關于印發湖南省會計師事務所、評估機構執業收費管理辦法(試行)和收費標準(試行)的通知》(湘價服〔2003〕179號)文件標準，分宗地按評估總價計算評估費。自合同簽定之日起3日內，甲方應先預付給乙方人民幣元作為履約定金，余款待乙方將估價報告交付時一次付清。本估價服務費不包括乙方估價人員的食宿和差旅費用，涉及估價人員的食宿、差旅等費用由甲方負責。
八、甲方對其提供的與本次估價業務相關的資料的真實性、完整性和合法性負責，如有不實，造成的一切后果由甲方承擔。乙方對其出具的評估報告和評估結果的客觀性、公正性負責，但因甲方提供不實資料的除外。
九、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規定的時間交付估價報告書。甲方如不按雙方約定的時間內向乙方提供前述文件、權證、圖紙等資料和補充資料及交納定金，乙方可按耽誤時間順延估價報告書的交付時間。
十、甲方如果中途中斷委托估價請求，已預付的估價服務費(定金)乙方不予退還，如乙方工作已過半，甲方則應付乙方全部估價費。
十一、甲方接到乙方提交的估價報告書之日起15日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出申請復估或重估(但已使用評估報告的除外)，乙方應在接受到甲方申請復估或重估書次日起10日內(公休假除外)完成委估土地的復估或重估報告書，交付甲方。甲方逾期不提出異議或出具同意估價結果意見，估價報告書生效。
十二、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經對方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經雙方協商解決。
十三、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
1.1起步階段(1989年——1990年)
我國資產評估行業起步于上世紀80年代末、90年代初。1989年國家體改委、國家計委、財政部、原國家國有資產管理局共同了《關于出售國有小型企業產權的暫行辦法》和《關于企業兼并的暫行辦法》，同年，原國家國有資產管理局了《關于在國有資產產權變化時必須進行資產評估的若干暫行規定》。1990年7月原國家國有資產管理局成立了資產評估中心，負責對資產評估項目和評估行業的管理工作。這標志著我國資產評估工作的起步。
1.2快速發展階段(1991年——1997年)
1991年以國務院第91號令形式了《國有資產評估管理辦法》。同時資產評估機構管理暫行辦法、資產評估收費管理辦法等評估行業基本法規、制度的起草和工作也相繼完成。這些工作的完成，為建立我國的國有資產評估項目管理制度、資產評估資格管理制度等提供了法律依據，推動了我國資產評估行業在初期階段的快速發展。
1993年12月，中國資產評估協會成立，并于1995年代表我國資產評估行業加入國際評估準則委員會(IVSC)。協會的成立標志著中國資產評估行業經過幾年的快速發展，已經開始成為一個獨立的中介行業。我國評估行業管理體制也走向政府直接管理與行業自律管理相結合的道路。
1993年至1998年間，評估機構和評估從業人員的數量迅速增加，同時建立了注冊資產評估師制度，完善了資產評估行業準入制度，了資產評估操作規范意見等技術性規范，資產評估行業空前發展。
1.3發展完善階段(1998年至今)
1998年資產評估協會劃歸財政部，政府管理與行業管理相對分離。2000年，國務院辦公廳轉發財政部《關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》(［2001］102號)，之后財政部相繼制定了《國有資產評估違法行為處罰辦法》等六個配套改革文件。這些措施是國有資產評估管理方式上的重大變革，財政部將評估項目的立項確認制度改為備案、核準制，加大了評估師在資產評估行為中的責任。這次重大改革標志著我國資產評估行業發展進入到一個強化自律管理的新階段。
2001年，根據國務院清理整頓鑒證類中介機構領導小組和財政部的統一安排，中國資產評估協會與中國注冊會計師協會合并。合并后的中國注冊會計師協會對評估和審計兩個行業、兩種資格進行管理，同時保留中國資產評估協會的牌子，在國際交流和評估行業統一管理工作中使用。
2003年國務院設立國有資產監督管理委員會（簡稱國資委）。財政部有關國有資產管理的部分職能劃歸國資委。財政部則作為政府管理部門負責資產評估行業管理工作。這次改革從源頭上徹底解決了長期以來國有資產評估管理與資產評估行業管理不分的局面，實現了國有資產評估管理與資產評估行業管理完全分離，使評估行業在形式和實質上都真正成為一個獨立的中介行業。
2003年12月，國務院辦公廳101號文轉發財政部《關于加強和規范評估行業管理的意見》。根據文件精神，2004年2月，財政部決定中國資產評估協會繼續單獨設立，并以財政部名義了《資產評估準則——基本準則》、《資產評估職業道德準則——基本準則》。根據101號文件的要求，財政部組織在全國范圍內對資產評估行業進行全面檢查，進一步推動了我國資產評估行業的健康發展。
截止到2005年8月，我國已有3400多家評估機構，30000多人通過考試取得注冊資產評估師資格，其中22000多人為執業注冊資產評估師。自1998年以來，全國資產評估行業累計完成國有資產評估約15萬億元。我國的資產評估行業是適應市場經濟的發展并在政府大力扶植下產生和發展起來的，十多年來，在國有企業改制、資本市場和證券市場建設、中外合資合作等經濟行為中發揮了重要作用。但也不可否認，資產評估行業在我國的發展還存在諸多問題。
2我國資產評估行業發展存在的問題
2.1評估行業多頭管理，不適應評估行業發展的要求
目前，評估行業多頭管理，在經濟生活中先后介入評估行業的部門有財政(國有資產)、國土資源、建設、計劃(物價)等9家部門，設立的執業資格有注冊資產評估師、注冊房地產估價師、注冊土地估價師、注冊鄉鎮企業資產評估師、農村集體資產評估員、價格鑒證師、礦業權評估師、舊機動車評估師、珠寶首飾鑒定師等。雖然在2001年國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構的活動中，價格鑒證師已淡出中介服務市場，注冊鄉鎮企業資產評估師被并入注冊資產評估師，集體資產評估員資格被取消，珠寶首飾評估也被納入到了評估業的組成部分中，但目前我國依然有五六種評估執業資格。其中在經濟活動中影響較大的有注冊資產評估師、注冊房地產估價師和土地估價師三種職業資格。
各職業資格各有業務規范，各有收費辦法，在實際工作中既造成了評估質量的不統一，又造成了重復評估、重復收費的局面；既加重了企業的負擔，又造成了社會資源的浪費；還導致了評估行業無序競爭、條塊分割。而且評估行業的多頭管理局面導致了諸多不良后果，形成許多地方評估機構小、散、亂，服務單一，市場競爭乏力，甚至一些中小城市及經濟欠發達地區的評估機構出現難以生存的情況。這些問題，使得評估機構難以發展壯大，評估標準不統一，也使得社會對行業的認知度不高。
2.2評估法制不健全，不利于行業的統一管理
律師行業有《律師法》，注冊會計師行業有《注冊會計師法》，而資產評估行業卻沒有相應的法律。我國目前的評估法規體系是以《國有資產評估管理辦法》為核心、中央政府頒行行政法規和中央政府部門頒布的規章為主、部分省市出臺地方性評估規章補充、行業協會輔之以自律規范并有國家其他法律法規配套的法律體系。這一法律體系曾經發揮過積極作用，但由于立法層次不高、不能完全適應我國經濟發展的現狀，已極大地影響到了行業發展。
2.3評估人員復雜，隊伍不過硬
資產評估強調的是評定估算，如果從業人員缺乏必要的專業訓練和職業道德，其評估的結果可想而知。同時評估作為一個完整的知識體系涉及到會計、審計、機械、建筑、經濟法規及經濟學等方面的內容，而目前我國的資產評估人員大多是由會計人員或機械、建筑工程人員構成，其知識結構單一，評估范圍受限。同時評估師隊伍學歷層次低，我國本科以上學歷人數在50%左右，遠低于美國的85%以上的水平。這種局面既不利于資產評估理論上的研究和創新，又不利于專業資產評估人員的培養。
2.4理論研究相對滯后，評估準則體系尚待完善
應當說經過十多年的發展，我國的資產評估理論已有了長足的發展，對于資產評估目的、評估主體、評估假設、價值類型、評估原則等基本形成了統一認識，對于評估的三大方法及其程序以及評估報告的格式和內容也都有了深入地探討。但不可否認在一些資產評估理論問題上我們和先進國家還有很大差距，諸如從經濟學的角度探討資產評估相關問題，資產評估結果如何為會計報告服務等。更重要的是我國目前的資產評估理論更多的是從便于指導實務角度論述的，如會計學原理那樣的資產評估原理還是空白。我國的評估準則體系包括資產評估準則、資產評估職業道德準則、資產評估質量控制準則和資產評估后續教育準則四部分。但目前頒行的只有兩個基本準則(《資產評估準則——基本準則》、《資產評估職業道德準則——基本準則》)、一個具體準則(無形資產準則)，其他多以指導意見、指南的形式出現，雖說也基本滿足了評估實踐的需要，但與發達國家相比我國的評估準則體系急需完善。
3發展資產評估行業的對策
3.1統一資產評估管理，變多頭管理、政出多門為“一言堂”
所謂“一言堂”就是將注冊資產評估師、土地估價師和房地產估價師等職業資格盡快統一起來，并出臺統一的評估準則及行業執業標準。前文已述及，由于我國的資產評估管理政出多門，才導致評估標準的不統一、評估行業的惡性競爭；也正是緣于此，評估行業的發展及認可程度才不如另外兩個中介行業。這是解決我國評估行業發展諸多問題的關鍵。顯然這樣做會觸動一些部門的利益，但從行業的長遠發展來看，利大于弊，長痛不如短痛。
3.2加快立法程序，盡快出臺統一的行業管理法律
解決了資產評估行業的統一管理問題，出臺統一的行業管理法律既是行業管理的需要，也是行業發展的需要。
3.3發展學歷教育，提高評估人員素質
我國的評估人員素質參差不齊，對此行業協會應與教育部門協商資產評估學歷教育的發展。雖然我國目前有些院校已開設了資產評估的專科教育，本科教育也已有個別開設。但各個學校的課程設置差異較大，這也需要協會出面予以協調統一。
今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會、中國資產評估協會、中國土地估價師協會，以及世界估價組織協會在這里舉辦主題為“估價專業的地方化與全球化”的國際估價論壇。在此，我謹代表中華人民共和國建設部，向各位中外來賓表示誠摯的歡迎！對論壇的召開表示熱烈的祝賀！
當今世界，隨著現代經濟和科技水平的高速發展，經濟全球化已經成為世界經濟發展的必然趨勢，這將對各行各業產生廣泛而深遠的影響，既為我們提供了前所未有的發展機遇，又為我們前所未有的挑戰。估價行業作為現代服務業的重要組成部分，其重要服務對象----投資者、金融機構等的跨國、跨地區活動日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區的估價服務。這一方面會促使估價理念、估價術語及其內涵、估價方法、估價結果表述等在不同國家和地區之間趨同，另一方面需要估價師熟悉當地的相關制度政策，遵守當地對人員資格、機構資質等的要求。特別是房地產估價，由于房地產的不可移動特性，決定了它是一個地區性市場，不僅受到當地消費習俗等的影響，更受到當地政策、制度等的影響。本次論壇以“估價專業的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準確認識估價專業的全球化和地方化，對于正確處理估價專業全球化與地方化的關系，對于妥善對待不同國家和地區估價行業組織、估價機構以及估價師之間的競爭與合作，從而促進不同國家和地區之間估價行業的共同進步與和諧發展，特別是促進以服務地區性市場為主的房地產估價行業的發展，具有十分重要的意義。
女士們、先生們：
自20世紀80年代以來，中國房地產估價行業快速發展，估價業務數量持續增長，估價法律法規不斷完善，估價標準體系逐步健全，估價技術方法日趨成熟，估價專業隊伍日益壯大，估價執業行為更加規范，估價服務質量明顯提高，估價行業的社會影響顯著提升。逐步建立起了政府監管、行業自律、社會監督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監管有力的房地產估價市場。房地產估價在維護房地產市場秩序、保護房地產權利人的合法權益、防范金融風險、增進社會和諧等方面發揮著獨特的作用。
中國十分重視發展房地產估價行業。目前，全國有房地產估價機構近4500家，從業人員25萬余人，有35036人取得了房地產估價師執業資格，其中注冊執業的30274人。房地產估價業務包括了為房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等提供專業意見，同時積極探索估價業務的進一步深化和科學合理的拓展。
中國十分重視房地產估價法律法規制度建設。《城市房地產管理法》明確規定“國家實行房地產價格評估制度”、“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。根據這一法定制度，建設部相繼頒布了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等一系列規章和規范性文件，健全了房地產估價法規體系,使之更具操作性。
中國的房地產估價實行嚴格的市場準入制度。按照《行政許可法》規定，房地產估價師執業資格注冊和房地產估價機構資質核準均被確定為政府行政許可事項。從事房地產估價活動的人員必須取得房地產估價師執業資格并經注冊后方可執業。從事房地產估價活動的機構必須取得房地產估價機構資質后方可依法承擔房地產估價業務。同時，通過建立健全相關的法律法規，充分發揮房地產估價行業組織的作用，加強了對房地產估價業務的監管，保證了房地產估價市場的良好秩序。
中國十分重視房地產估價標準體系建設，*年頒發了國家標準《房地產估價規范》，此后還了《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產估價服務的專業水平和公信力。
今后，我們將繼續完善的法制環境、優質的政府服務、規范的市場秩序，積極扶持海內外房地產估價機構做優、做強、做大，鞏固和進一步拓展房地產估價市場。
女士們、先生們：
中國政府鼓勵內地房地產估價界與國際、國外及中國香港、澳門和臺灣地區同行進行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發達國家和地區的先進經驗，進一步完善中國房地產估價法律法規體系，規范房地產估價市場秩序，加強對房地產估價市場日常監管，提高房地產估價人員的敬業精神、專業水平和職業道德水準。*年，在《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》（CEPA）框架下，內地房地產估價師與香港測量師（產業）率先實現了資格互認。*年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會成為國際測量師聯合會全權會員。今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會攜手中國內地同行，與世界估價組織協會聯合舉辦本次論壇是中國房地產估價行業積極開展國際交流、加強相互合作、促進共同發展的又一體現。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動。
女士們、先生們：
處理好估價專業的地方化與全球化，有許多理論和實踐問題需要深入研究和探討。希望參加此次論壇的海內外專家學者、專業人士、與會代表，深入開展討論，廣泛交流意見，一同為估價行業創造和諧、共贏、美好的明天。
關鍵詞:房屋產權；土地使用權；抵押權；抵押登記
房地產抵押,是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房地產屬于不動產,設定房地產抵押權時,需依法履行抵押登記的法律行為,因此,房地產的抵押擔保方式在現實生活中也極為普遍,隨之而來產生的抵押糾紛也相當多。
一、房屋產權抵押
(一)可以抵押的房屋:應當說,凡合法取得所有權證的房屋均可由所有權人作出權利處分而設置抵押。對于私房、開發商合法開發的商品房未出售、轉讓的房屋可以抵押。開發商因建設需要資金雖與金融機構簽訂了抵押擔保借款合同的房屋,只要未出售的房屋可以抵押。
(二)抵押合同:房屋抵押權的設定屬于要式行為,抵押當事人必須簽訂書面抵押合同。抵押合同內容應符合《擔保法》第三十九條與《城市房地產抵押管理辦法(2001修正)》第二十六條、第二十八條的規定。抵押合同自合同雙方簽署之日成立(抵押合同附成立附加條件的除外),自抵押登記之日起生效。
(三)抵押登記:房屋產權抵押登記必須符合《城市房地產抵押管理辦法(2001修正)》第四章的各條規定。對于集體所有制企業的抵押人需要提交集體企業職代會通過同意抵押的決議；股份制企業、三資企業抵押人需要提交董事會或者股東大會通過抵押的證明,但企業章程另有規定的除外。國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的,應當符合國有資產管理的有關規定。有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的,所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。抵押登記的合法證明是登記機關發給抵押權人的《房屋他項權證》。
(四)房屋產權抵押無效的情形
1.法定不得設定抵押的房屋:(1)權屬有爭議的房地產；(2)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產；(5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；(6)依法不得抵押的其他房地產。
2.一般講,凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發商與金融機構將已出售的房屋作抵押,此時的法律后果相當于“一房二賣”,此抵押登記為無效。
3.依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定,以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效。如果將已竣工,尚未進行竣工驗收,尚未獲得“大產權證”的房屋作為在建工程抵押的,此抵押登記無效。
4.依據最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第四十八條規定,以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的,抵押無效。
二、土地使用權抵押
(一)法律法規所規定的土地使用權抵押的前提
這里主要討論國有土地使用權,以及一些特殊情況的集體土地使用權。《擔保法》第三十四條第三、五項規定:(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘,荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；第三十六條第三款規定:鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押《；擔保法》第五十五第第二款規定:依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的,或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的,在實現抵押權后,未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
(二)關于劃撥土地使用權抵押的前提條件
劃撥土地使用權,是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。也就是說,獲得劃撥土地的使用人,雖得到國有土地使用權,但因沒有支付出讓金給國家,因此其使用權的價值不能等同,應當遠遠小于出讓土地使用權的價值。因而國家對劃撥土地使用權的抵押作了相應的限制規定。“以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押,土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續,視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準,不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。”
(三)法律規定不能抵押的土地所有權、使用權
《擔保法》第三十七條下列財產不得抵押:1.土地所有權；2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外；3.學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；4.所有權、使用權不明或者有爭議的財產；5.依法被查封、扣押、監管的財產；6.依法不得抵押的其他財產。
根據上述規定不能抵押的土地所有權或使用權,即便當事人簽訂了抵押合同也是無效的。
(四)土地使用權抵押前,應進行土地評估
一是辦理抵押登記的需要；二是確保抵押土地價值的準確性,貸款或者借款的全額收回。根據規定,辦理土地使用權抵押登記要提供土地估價報告,而且土地估價報告提供的土地價值是貸款或借款的主要依據。所以在抵押之前,應請具有土地評估資格的評估機構予以評估,確保土地價值的準確性,確保抵押權實現時轉讓或者拍賣土地使用權所得價款能夠還貸款或借款。
三、房屋產權抵押與土地使用權抵押之間的相關法律問題
(一)土地使用權與房屋產權在民法權利上是相互獨立的物權:
根據我國現行的立法規定,可以用于抵押的土地使用權主要是根據出讓和轉讓合同取得的土地使用權,以及依國家劃撥方式取得的國有劃撥土地使用權。作為集體所有的土地因必須先由國家征用變為國家所有權以后才能夠轉讓,所以一般情形下,農村集體所有的土地不得用于抵押。在民法角度上,土地使用權屬于用益物權。所謂用益物權,是指在他人之物上得以使用收益而設立他物權。用益物權是以物的使用價值之取得為目的的物權。該種物權的法律特征表現為:其主體不是所有人而是使用人,其客體具有永久的不可移,其權利經登記公示具有排他性。
(二)土地使用權和房屋產權之間相依關系:
土地是任何房產的基礎,是土地上建筑物的本質組成部分,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地。因此,房屋產權的取得,必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上,抵押人對房屋產權或土地使用權中的一種權利的處分,往往會涉及到另一種權利的變動。
(三)以劃撥方式取得的土地使用權的房地產抵押
根據《擔保法》、《城市房地產管理法》的規定,設定房地產抵押的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產后,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金后,抵押權人方可優先受償。根據房地產管理法規,作為土地使用者,轉讓劃撥土地使用權的必須依照國家有關規定繳納土地出讓金。以房屋連同劃撥方式取得的土地使用權的房地產設定抵押權時,土地使用者僅僅是在房地產上設定了擔保物權,并未轉讓劃撥土地的使用權,也無須交納出讓金。當抵押房地產被拍賣時,雖然土地使用權人是被迫的,但已經構成了轉讓劃撥土地使用權的行為。拍賣房地產的價款中,包含了劃撥土地使用權人應當繳納的土地使用權出讓金。隨著房地產的拍賣,劃撥土地使用權人交納土地使用權出讓金的法定義務也隨之轉移。抵押權人實現抵押權時,首先從拍賣抵押房地產的價款由交納相當于土地使用權出讓金的款額后,對于剩下的余款,抵押權人才可以享受優先受償的權利。所以,設定房地產抵押時,抵押權人要詳細了解抵押人提供的房地產的土地使用權取得方式。
參考文獻：
我國民事訴訟立法和實踐不注重訴訟案件和非訟案件的區分。《民事訴訟法》僅僅規定了認定無主財產、督促債務履行、票據掛失公告和破產等4種與財產有關的非訟程序, 其中破產清算又是按照有“爭議金額”的財產案件征收訟費,故絕大部分非訟案件在我國都是作為訴訟案件受理,按照訴訟案件征收訟費。
《意見:訴訟費用》規定:督促程序、公示催告程序按件收取100元訴訟費(注:《意見:訴訟費用》,第132、134條。)。但是,在“爭議金額”計費標準的強烈對比下,法院很難滿足于100元訴訟費,即使不得已而受理類似案件,征收額外費用常常成為不可遏止的沖動(注:例如:1997年4月,廣東省一個會計因兩張銀行匯票被搶走, 向法院申請“公示催告”。按照《意見:訴訟費用》,該會計根據法院要求交納了100元公示催告費和600元公告費。公示催告期滿之后,法院要求當事人按照訴訟案件收費標準再交20548元,否則,匯票不予解凍。法院的實際收費超過法定收費標準200倍。 參見楊進為《個別法院無序收費現象令人憂慮》,1996年9月30日《上海法制報》。)。
(2)人為增加的訴訟和訴訟費:處分抵押物之訴
隨著1995年10月《擔保法》的生效和1997年1 月《拍賣法》的生效,抵押權實現成為訴訟成本最高的一種司法救濟。
如果債務人和債權人事先約定:債務人不能清償到期債務,抵押物所有權轉移于債權人,該約定為無效約定(注:《擔保法》,第40條。)。只有等到債務人未能清償到期債務的事實發生之后,債權人才能和債務人就抵押物處分達成協議。如果抵押人既不能清償到期債務,又拒絕和抵押權人達成變賣、拍賣抵押物的協議,抵押權人不能直接申請法院強制執行抵押財產,而是必須經過訴訟(注:《擔保法》,第53條。),在勝訴之后,憑生效判決申請法院強制執行(注:《民事訴訟法》,第207條。)。在強制執行程序中,不是法院直接拍賣抵押物,而是由法院聘請評估公司估價抵押物,聘請拍賣公司拍賣抵押物。因此,抵押權的實現必須交納訴訟費、評估費、拍賣費和強制執行費。實現抵押債權的成本大大超過無擔保債權。
如果抵押物屬于“國有資產”,它在抵押之前需要評估(注:國務院:《國有資產評估管理辦法(1991)》,第4條。), 拍賣抵押物的時候又要再次評估(注:國務院:《國有資產評估管理辦法(1991)》,第3條。)。“國有資產”評估要經過“立項”、“審批”、 “確認”等程序,牽動一個由企業、“企業主管部門”、“國有資產管理部門”和“評估機構”組成的網絡,是一個比訴訟本身更為復雜的程序(注:國務院:《國有資產評估管理辦法(1991)》,第12—19條。)。此外,評估是一種特許業務,專利、商標、證券、不動產評估分別是專項特許。一個評估機構有資格評估土地使用權,未必有資格評估地上建筑物,因為兩者的評估是由不同政府機構授予特許權的(注:建設部:《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》(1997),第4 條;國家土地管理局《土地估價機構管理暫行規定》(1993)。)。當事人為評估一樁作為抵押物的房產而聘用兩個以上的評估機構是常見現象。當然,所有的評估必須向評估機構交費,與訟費一樣,評估收費也是按照“財產標的”之一定比例征收。一般說來,評估價值為100 萬元的不動產需要交納1.5萬元左右的評估費, 與法院的案件受理費大致相當。
《民事訴訟法》有關強制拍賣的規定相當含糊:一方面,“拍賣”為強制執行措施之一(注:《民事訴訟法》,第223條。); 另一方面,又要求法院將“查封”、“扣押”的被執行財產“按照規定交有關單位拍賣”(注:《民事訴訟法》,第226條。)。 “拍賣法”僅僅設定委托拍賣一種形式,法院、行政機關拍賣“罰沒”財產,都納入了“委托拍賣”系列,只是獲準拍賣此類財物的拍賣行需要得到更為嚴格的特別許可而已(注:《拍賣法》,第9條。)。鑒于法律含混和拍賣成為一種需要法定許可的行業,法院通常不會自行拍賣抵押物,而是用當事人預交的執行費去聘請拍賣行,而拍賣的法定最高傭金是成交價的10%,拍賣商向委托人和買受人各收取一半(注:《拍賣法》,第56條。)。這樣的規則在當事人、法院和拍賣行之間人為制造了一個奇怪的格局:其一,當事人負擔的強制執行費增加了若干倍。執行申請人既要向法院預交申請執行費,又要墊付一大筆錢讓法院去雇傭一個具有特許資格的拍賣機構;其二,由于缺少執行判決必不可少的強制拍賣權,法院執行判決的困難增加了。例如:若第三人主張對拍賣財產的所有權,他得以法院和拍賣行之間存在委托拍賣關系為理由,控告法院和拍賣行未經同意而出賣他人之物;若抵押人拒絕交出權利證書,房地產登記機構拒絕根據拍賣行出具的證明而辦理不動產變動登記,買受人同樣可以起訴存在委托關系的拍賣行和法院;其三,拍賣行獲得了本來不屬于它的、強制執行程序中的拍賣權,獲得了它本來不應當擁有的商業機會。相反,如果是法院強制拍賣,上述問題的處理就簡單得多:法院自行拍賣或者指定拍賣的成本比委托拍賣低得多,當事人可以減少巨額訟費負擔;主張拍賣物所有權的人是向法院提出執行異議,但決不能以法院或者法院指定的拍賣行為被告而提起訴訟;法院可以宣布原所有人的權利證書無效,直接向買受人頒發權利轉移證書,買受人持權利轉移證書申請不動產變更登記。
與執行抵押物之訴一樣,破產財產的變現也要經過相同的評估和委托拍賣程序。債權人常常面臨兩難境地:如果申請破產,破產財產將優先償付清算費用,清算費用的絕對價值超過獲清償的債權并不是例外情況,整個破產程序只是給法院、律師所、會計所、評估所和拍賣行提供收費的工作機會;如果不申請破產,虧損企業的繼續存在遲早會將全部財產消耗殆盡。1996年的一份官方調查報告指出:一方面,破產債權(主要是銀行債權)獲清償的比例極低,1995、1996兩年, 遼寧省有111家企業破產,其中88家破產企業的債權人沒有得到任何清償,23家破產企業的債權人獲得微不足道的清償,獲清償債權的比例最低為0.0075%,最高為8.4%;另一方面,“訴訟、評估等多種費用,使破產企業微薄的變現消失在清算過程中。如:湖北省監利縣化肥廠破產時有10多個部門共提取清算費用100多萬元,占資產評估總值的17%, 而一般債權人損失達90%”(注:國家經貿委、中國人民銀行:《關于部分省市兼并破產情況的調查報告(1996)》,載《“優化資本結構”城市試點工作手冊》,中國經濟出版社1996年版,第291頁。)。
中國法律的某些特點常常被歸結為大陸法系的影響。但是,抵押物執行必須經過訴訟,法院強制執行抵押物需要委托第三人評估和拍賣,則是具有中國特色的獨一無二的規則——一個非訟案件變成了訴訟案件,一種作為司法權限存在的拍賣變成了營利性機構的商業機會,一個本來是無關緊要的評估培植了消耗大量金錢和時間的特許行業。90年代,在“規范化”和“防止國有資產流失”的名義下,不計其數的法律文本相繼出臺。這些規則一方面不惜代價地強化政府管制,另一方面竭盡全力增加政府機構的收費項目,增加訴訟,增加訴訟費用,增加特許評估所、特許拍賣行和特許律師的商業機會。這些規則的實際效用,與其說是“防止國有資產流失”,不如說是在企業、法院、律師、評估機構之間分配本來可用于清償銀行債務的財產。我們也許應當意識到:無視交易成本而強化政府管制的法律可能比沒有法律更為危險。
5.財產保全申請費
財產保全申請費是按照“財產保全金額”計算的(注:《’89訴訟收費辦法》第8條規定了財產保全申請費征收標準。)。 無論當事人申請財產保全是在訴訟之前還是在訴訟期間,他必須向法院預先交納財產保全申請費,否則法院不會采取保全措施。財產保全過程中發生的調查、扣押、保管、尋覓保證人等費用都是申請人負擔,因此,財產保全申請費在全部保全費用中只占很小的比例。
“多年只生產汽車空調核心零部件換熱器”的*ST恒立（000622.SZ）深陷業績“泥沼”，自2006年以來的營業利潤、扣非后凈利潤均為負數。
距離年末僅有數天，*ST恒立“保殼戰”再次進入“生死時速”，公司于近日拋出一份重大資產出售方案，有“賣地保命”之動機。
然而，《證券市場周刊》記者發現，*ST恒立此次出售資產價格遠低于市場平均價格，其重組方案仍有諸多疑點有待*ST恒立給出進一步合理解釋。
拖沓的“地產夢”
12月12日，*ST恒立《重大資產出售報告書（草案）（修訂稿）》（下稱“草案”）稱，擬將其全資子公司岳陽恒通實業有限責任公司（下稱“恒通實業”）80%的股權以現金方式出售給長沙豐澤房地產咨詢有限公司（下稱“長沙豐澤”）。
根據評估報告，以2016年8月31日為評估基準日，對恒通實業全部權益采用資產基礎法進行評估，凈資產賬面價值為2.71億元，評估值為2.91億元，增值率為7.52%，恒通實業80%的交易對價為2.33億元。
*ST恒立表示，通過轉讓恒通實業的股權，公司取得了對應的投資收益，有望在2016年實現扭虧為盈，降低暫停上市的風險，有利于維持上市地位，進而可以借助資本市場進一步實現融資需求以及優質資產的注入。
實際上，2013年才成功復牌交易的*ST恒立曾表示恒通實業地產項目“有望為公司增加新的利潤來源”。近幾年，雖然國內經濟萎靡不振，房地產市場可謂一派繁華，而恒通實業地產項目卻因“拖沓不前”，導致*ST恒立錯失最佳翻身良機。
2013年11月，*ST恒立公告稱，為有效盤活公司的資產，擬成立一家全資子公司（恒通實業）。2015年5月4日，*ST恒立又公告稱，全資子公司恒通實業擬與岳陽市鑫泓房地產開發有限公司（下稱“鑫泓房產”）簽訂《項目開發委托管理協議》，將恒通實業名下位于岳陽市青年中路以南、德勝南路以東（原公司生產基地）面積共計9.02萬平方米的地塊委托鑫泓房產進行房地產開發，公司將根據協議約定支付其管理服務傭金。
“因恒通實業不具備開發資質，無從事房地產開發的專業團隊，沒有房地產開發的相關經驗與資源，故本次委托鑫泓房產對公司自有土地項目進行開發管理。本次交易的標的為自有土地開發的管理服務，標的價格為支付給鑫泓公司的管理服務費。”*ST恒立如是說。
按照恒通實業后期運營計劃：該項目正式立項后，恒通實業將與鑫泓房產組建專業的房地產開發團隊，計劃在六個月內啟動拆遷，并完成一期土地整理，完成項目設計與一期報批；計劃在十個月內實現一期開工，并在十八個月內實現入市銷售，項目整體開發計劃五年內基本完成。
然而，2014年年報顯示“搬遷等前期工作正在有條不紊的進行中”，2015年年末仍是“尚處于設備搬遷以及廢舊物質處理的階段”。由此可見，上市公司的地產項目施工進度遠低于預期。
賣地到底肥了誰？
“交易預計將能給上市公司帶來約2.33億元的現金流入，公司可以進行設備更新、人才引進，解決公司當前業務發展面臨的人員老化、設備陳舊和自主研發能力落后等問題，提升公司的行業競爭力，增強現有主營業務的持續盈利能力。”*ST恒立如是表示。
2014年1月，*ST恒立出資申請設立恒通實業，注冊資本為1億元，并認繳全部出資額，其中貨幣出資3000萬元，以位于青年中路地塊出資7000萬元，評估價值與出資額的差價1.88億元計入資本公積。
據了解，恒通實業地產項目已由*ST恒立與國土部門簽訂《國有土地轉讓合同》，并付清土地出讓金，取得國有土地使用權證。該地塊已由評估機構于2013年11月出具評估報告，市場價值2.58億元，總用地面積9.02萬平方米，總建筑面積為22.55萬平方米，項目內容包括商業、商務與住宅，項目用地狀況為“廠區毛地”。
*ST恒立在草案中表示，“公司囿于房地產開發經驗與資金實力等方面的不足，難以對該地塊進行有效開發利用……通過出售恒通實業80%的股權，可以有效盤活優質土地資產，從而實現土地價值的最大化。同時，公司也可以借此回籠部分現金，從而優化公司資產結構。”
但是，有投資者表示，最近幾年土地升值最快，而且該地塊系“廠區毛地”，所需拆遷費是最少的。此外，項目規劃中有很多“商業鋪面和寫字樓”，平均價格應該高于住宅。根據岳陽市繁華地帶青年中路目前的行情來衡量，該地塊22.55萬平方米的房地產項目價值不可限量。
其實，*ST恒立在2015年年報中也表示，“（恒通實業）該宗土地為公司原長期生產用地。”
但在“標的資產的評估風險”中，*ST恒立表示，由于目前對于非上市公司的企業股權交易市場化、信息化程度不高，難以收集到足夠的與標的公司相類似的交易案例，不宜采用市場法；由于標的公司于2014年1月6日成立至評估基準日尚無經營業務發生，不宜采用收益法進行評估。
此外，上市公司還表示，上述標的資產由于客觀條件限制，評估機構無法按照《重組管理辦法》第二十條“評估機構原則上應當采取兩種以上的方法進行評估”的規定，采用兩種以上評估方案進行評估，僅采用資產基礎法對標的資產進行評估。“提請廣大投資者注意標的資產的評估值風險”。
草案顯示，恒通實業無形資產賬面價值為2.57億元，評估值為2.78億元，增值率僅為8.43%。
據悉，恒通實業無形資產中主要為岳陽市青年中路9.02萬平方米的土地使用權，用途為商服用地、住宅用地，終止日期分別為2043年12月31日和2073年12月31日。
據*ST恒立介紹，該地塊位于岳陽市城區中心，背面緊鄰岳陽商業核心區岳陽步行街，南面背靠金鶚山公園，具有一定的區位優勢，房地產開發價值潛力較大。
根據廣西萬宇房地產評估有限公司于2013年11月8日出具的（岳陽市）廣萬房地估字D[2013]第097號《土地估價報告》，以2013年10月31日為評估基準日，青年中路地塊評估總價合計為2.58億元，單價為2861元/平米。
此次評估報告對恒通實業土地最終估價為3083元/平米，僅較2013年評估價格增長了7.76%。
百度地圖顯示，龍驤?鑫倫城位于花板橋路與青年中路交匯處；騰訊房產則顯示，龍驤?鑫倫城乃寫字樓，開盤時間是2013年8月1日，入住時間為2015年，產權年限40年，2015年10月9日參考均價為6500元/平米。
騰訊房產還顯示：在龍驤?鑫倫城“附近樓盤”中還有龍驤?華城，位于青年中路與白楊坡交匯處，開盤時間為2016年6月26日，物業類型為住宅、寫字樓、商鋪，70年產權，2016年11月23日參考價格為6338元/平米。
后兩個同樣位于青年中路附近的樓盤近兩年銷售均價都遠高于此次評估報告中給出的土地單價，此次交易到底誰是最大受益者呢？
資料顯示，長沙豐澤成立于2016年11月2日，注冊資本為100萬元，股東為自然人譚迪凡。“長沙豐澤是其控股股東、實際控制人為承接恒通實業80%股權之目的而設立，暫未實際開展業務。”*ST恒立如是說。
在草案中，*ST恒立還表示，受地上附著物的搬遷和資金的影響，（恒通實業）相應的開發工作并未進入實質階段。
但是，《證券市場周刊》記者注意到，在草案中，*ST恒立提到“上市公司應于2017年6月30日前，協調完成（恒通實業）所屬地塊的地上建筑物、構筑物涉及的全部租戶搬遷事宜。待前述搬遷事宜完成之日起三日內，長沙豐澤應向上市公司支付第五期標的股權轉讓價款，即2328萬元。”
也就是說，*ST恒立有把握在2017年6月30日前協調完成搬遷事宜。
近年來,一些地區相繼開展了以撤并鄉鎮、擴大鄉鎮區域規模為主要內容的鄉鎮行政區劃調整工作。行政區劃調整意味著土地利用方向的調整和區位改變,對土地資源配置影響深遠。
鄉鎮行政區劃調整改變了土地利用區位,有利于小城鎮(即新鎮政府駐地)土地集約利用和土地生態保護,農戶的土地利用行為也將進行一定的調整。但由于沒有突破縣(市)行政區劃的限制,不能在更大經濟區域實現資源優化配置。由于規劃的改變、發展戰略的調整,被撤鄉鎮政府駐地往往沒有作為新鎮的重要組成部分,土地利用效率不高,基礎設施和生態環境有待改善。同時,鄉鎮區劃調整后,外遷集鎮人口和企業的房產涉及的土地流轉缺乏相應的規范。所以,從鄉鎮行政區劃調整的實際狀況來看,其對區域土地資源優化配置的積極作用遠遠沒有得到發揮。
(南京農業大學公共管理學院鄒偉)
地下空間有償使用方式亟需明確
國務院31號文件規定工業用地必須以招拍掛方式出讓,工業用地的資源資產價值得以顯化。地下空間同樣具有的巨大資源資產價值也越來越為人們所認識,地下空間有償出讓已是大勢所趨。但相對于工業用地供地方式的改革,國家還沒有對地下空間有償使用作出明確的規定,只是少數大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相關法規,立法層次低,且規定不夠明確,尤其是對地下空間有償使用方式的規定比較模糊,可操作性不強。如何抓住工業用地使用制度改革的契機,根據地下空間自身的特點,建立起適合地下空間的有償使用方式,是目前大規模開發利用地下資源急需解決的問題。
(南京農業大學公共管理學院楊慶偉梁亞榮)
地租征收難在哪里
在國有土地收益中,地租收益所占比例相對較小,但從法理上進行考察,地租不僅是一種土地收益,更是國家行使土地所有權的外在標志,是國家出租土地使用權應得的收益。目前地租征收工作實踐中還存在征收難的現象,損害了國家利益和土地法律法規的嚴肅性。
地租征收難的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序還很不明確,相關法律依據不夠完善。二是一些繳納義務人是國有企業、行政機關甚至政府,他們往往利用自身的地位與關系抵制地租征收。三是一些企業經營困難,沒有地租繳納能力,或者由于國有企業改制過程中對土地使用權進行了多次不規范甚至不合法的轉讓,地租繳納義務人難以確認。從總體上看,地租征收的相關法律法規的規定比較原則,部門規章和地方性法規的相關規定也很不完善,而土地行政機關出臺的規范性文件中的相關規定又往往不能找到上位法的相關規定,其合法性難以確定。實踐中地租征收的主要依據是效力相對較低的地方性法規甚至土地行政管理部門的規范性文件。在這些位次較低的法規和規范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其對于拒不繳納地租的行為的處理,很難找到明確的程序依據,使地租征收程序很不規范,發生糾紛后更是難以順利實施征收行為。
(山東省莒南縣國土資源局郭麗)
嚴格規劃管理卻成了修編護身符?
國土資源部2004年12月1日起施行的《建設項目用地預審管理辦法》規定:“屬于《土地管理法》第二十六條規定情形,建設項目用地需修改土地利用總體規劃的,應當出具經相關部門和專家論證的規劃修改方案、建設項目對規劃實施影響評估報告和修改規劃聽證會紀要。”該《辦法》的實施,使土地規劃修改管理進一步嚴格和規范。但是,我們也要看到,新《辦法》的實施并沒有完全抑制一些地方政府修改土地規劃的“熱情”。據了解,僅2005年一年內,江蘇省大多數縣(市)進行了三至四次土地規劃修改,有的甚至更多,實際上2004年江蘇省剛剛進行一次全省范圍內鄉鎮土地規劃調整完善。事實證明,新《辦法》的實施并沒有為土地規劃修改加上“緊箍咒”,土地規劃修改頻繁問題依然存在,規劃的權威性正在面臨前所未有的挑戰,特別是通過修改土地規劃規避占用基本農田報批的問題十分嚴重。這一點從2006年有關文件的出臺密集程度可以看出,5月30日,國土資源部了 《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》;6月14日,國土資源部辦公廳了《關于嚴明法紀堅決制止土地違法行為的緊急通知》;8月31日,國務院了《關于加強土地調控有關問題的通知》。三個文件都反復強調“禁止通過調整土地利用總體規劃擅自改變基本農田位置,以規避建設占用基本農田應依法上報國務院審批”。于是,人們不得不發問,新《辦法》的實施,對土地規劃修改是上了“緊箍咒”還是披上了“護身符”?
(南京農業大學公共管理學院胡傳景歐名豪)
判定“公共利益”需要一定的程序
《物權法》第42條規定,“為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”這個公共利益到底是一個什么樣的范圍,是很難界定的。在我們經歷的征地拆遷項目中,有些涉及“回報用地”。如政府在修建道路、公園等公共設施時,由于缺乏足夠的資金,將土地轉讓給開發商進行開發。那么,這些回報用地范圍內的拆遷行為,是不是也是屬于一種公共利益的行為?值得我們思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就規定得比較彈性,很難定義,在西方判例制的很多國家是授權法官結合不同時期的情況,來解釋公共利益,法律上一般不作界定。其次,這個概念是不斷發展的概念,幾十年前理解的要比現在窄得多。再次,公共利益概念在某些情況下具有主觀性,很難在法律上作一刀切的規定。所以我不贊成凡開發建設都不是公共利益的說法,有時兩者可能會交織在一起。這種回報用地項目的征地拆遷行為,同樣是出于公共利益的需要。畢竟,它存在的前提是為了更好、更快地加大政府對于城市基礎設施的建設。但是,要求法律對于一個范圍如此廣泛的概念作出詳細具體的規定是不切實際的。因此,是不是出于社會公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而這個程序,必須建立在現行法律法規的規定之上,同時,也必須建立在項目的內在客觀內容上。
(長沙市國土資源局天心分局 肖 剛)
礦業用地管理存在“盲點”
隨著我國經濟社會的發展,國民經濟對礦石的需求量越來越大,礦山企業迎來了難得的發展機遇,截至2005年年底,全國共頒發采礦許可證92582件。但是,在礦山行業一片繁榮的景象下,出現了一個讓采礦權人困惑不解的問題,有的采礦權人持有采礦許可證卻無法進入采礦區實施開采活動,并且這種情況多見于露采的礦山。在我國國土資源管理中,出現了礦業用地管理的“盲點”,至今未見具有可操作性的國家規范出臺。這個問題挑戰國家行政許可的權威性,影響市場經濟的公平與效率。
由于不考慮礦業用地(采掘工業用地)的特殊性,沒有把礦業用地從一般工業用地(加工工業用地)中獨立出來,一味地套用現行的以土地的承載功能為理論基礎的工業用地管理模式,就出現了明顯的“腸梗阻”。實務中的辦事邏輯是這樣的:取得了采礦權,不能開采礦產資源,還必須取得土地使用權;礦業用地屬于工業用地,工業用地必須出讓,合同地價款就得按照《城鎮土地估價規程》評估;《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》下發后,工業用地必須招拍掛出讓,那么礦業用地也必須招拍掛出讓。按照現行的工業用地管理模式管理礦業用地,有些地方法理不通,情理不通,執行起來脫離實際,阻力重重。
(山東省棗莊市國土資源局市中分局楊樹凌)
警惕三峽庫區“假移民”違法用地
為認真貫徹落實《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔*〕31號）精神，嚴格土地管理，加強土地調控，健全法律機制，完善責任制度，經省政府同意，現提出如下實施意見。
一、加強土地利用年度計劃管理
采用新的土地利用年度計劃指標體系。新的指標體系由新增建設用地計劃指標、土地開發整理計劃指標和耕地保有量計劃指標三項組成。新增建設用地，包括建設占用農用地和未利用地，全部納入土地利用年度計劃管理。
改變土地利用年度計劃管理辦法。國家下達給我省的計劃指標，由省國土資源廳按照當年經濟社會發展的需要，留出一定的比例統一掌握，用于省政府及其投資主管部門確定的重點產業支撐項目和不可預見的重大建設項目用地；其余指標下達各設區市和擴權縣（市），用于本行政區域內各類建設用地，優先保障省重點建設項目用地需要，統籌考慮縣域經濟發展、經濟適用住房和廉租住房建設用地需要。
改變土地利用年度計劃考核辦法。以實際耕地保有量和實際新增建設用地面積作為土地利用年度計劃考核的依據。實際新增建設用地超過計劃的，扣減下一年度相應的計劃指標。
二、適當調整土地利用總體規劃
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等單獨選址的項目建設需要調整土地利用總體規劃的，應當在年度用地計劃指標內按項目進行調整。城市建設、村莊建設及獨立工礦區建設需要調整土地利用總體規劃的，應當集中連片調整。在新一輪規劃修編實施前，城市和村莊建設用地可在土地利用年度計劃控制的范圍內對規劃實行局部調整。
土地利用總體規劃調整要符合“產業集聚、布局集中、用地集約”的原則，并與下一輪規劃修編相銜接。由原規劃編制機關編制規劃調整方案并組織聽證，設區市國土資源局組織論證后，逐級報原批準機關批準。涉及改變或占用基本農田的，按規定程序報批。
三、明確建設用地審批方式和審批權限
改變石家莊、張家口、唐山、保定、邯鄲市市區建設用地審批方式。石家莊、張家口、唐山、保定、邯鄲市國土資源局每年按照省國土資源廳下達本市市區的新增建設用地占用農用地計劃指標，編制本市市區的農用地轉用和土地征收方案，經市政府同意，報省國土資源廳審核并匯總后，由省政府一次性向國務院申報。農用地轉用和土地征收方案經國務院批準后，市國土資源局分批次確定劃撥用地和有償用地范圍，擬定農用地轉用和土地征收實施方案，經市政府同意、省國土資源廳審查，報經省政府批準后，由市政府予以公告，市國土資源局按規定程序征地和供地。
在土地利用總體規劃確定的其他城市、村莊及獨立工礦區建設用地范圍內新增建設用地的，分批次報批。能源、交通、水利、礦山、軍事設施等項目單獨選址新增建設用地的，按項目報批。
明確設區市政府的土地審批權限。在土地利用總體規劃確定的村莊建設用地范圍內將集體農用地和集體未利用地轉為集體建設用地的，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內國有未利用地轉為國有建設用地的，由設區市政府審批。設區市政府審批農用地和未利用地轉為建設用地，必須在下達本市的土地利用年度計劃內進行。設區市國土資源局必須在每個月的第三個工作日前，將設區市政府的批準文件報省國土資源廳備案。
四、改進土地征收工作
健全征地程序。認真履行征地報批前的告知、調查結果確認和聽證程序，基層國土資源部門工作人員應當到現場組織，市、縣（市）國土資源局應當將告知、確認、聽證材料上報并對其真實性負責，省國土資源廳應當嚴格審查把關。征地資料中缺少被征地農民知情、確認材料的，不得報批征地。認真履行征地批準后公告、登記和公示制度。沒有進行公告、登記的，不得實施占地。建立征地補償安置爭議協調裁決制度，及時化解由于征地引發的各種矛盾。
做好征地補償安置工作。征地補償安置以確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。進一步完善征地區片價和統一年產值標準，并將被征地農民的社會保障費用納入征地補償安置費用。征地補償低于規定標準或者社會保障費用不落實的，不得報批征地。在國家下發新的征地補償安置辦法和國土資源部核準我省新的征地補償標準之前，我省繼續執行按年產值一定倍數確定補償標準的辦法。無論征收耕地，還是征收其他農用地、建設用地或者未利用地，土地補償費和安置補助費之和都不得低于被征土地所在鄉鎮耕地前三年平均年產值的16倍。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當地政府公布的最高補償標準執行。堅持“同地同價”的原則，征地補償不因征地后土地用途的不同而有所不同。
實行統一征地制度。國家征收集體所有的土地，由市、縣（市）政府統一實施，不得由國有土地使用者與被征地者簽訂征地協議，不得由國有土地使用者直接將征地補償費用支付給被征地者。
五、改變工業用地出讓方式和價格標準
工業用地必須通過招標、拍賣或者掛牌方式出讓，不得以協議方式出讓或者行政劃撥。
工業用地出讓價格不得低于國家規定的工業用地出讓最低價標準，不得以土地取得來源不同、土地開發程度不同、土地市場發育程度不同等理由對國家規定的最低價標準進行減價修正，也不得以各種方式給予補貼或者返還。個別工業項目因為具有污染性、易燃易爆性等原因確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地且前期開發由土地使用者自行完成的，土地出讓價格不得低于最低價標準的60%。使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權人的國有沙荒地、石礫地、裸巖地的工業項目，土地出讓價格不得低于最低價標準的30%。
低于法定最高出讓年期出讓工業用地或者采取租賃方式供應工業用地的，土地出讓價格和土地租金按一定的還原利率和《城鎮土地估價規程》修正到法定最高出讓年期的價格，不得低于國家公布的工業用地最低價標準。采用的還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。
六、深入推進存量挖潛和集約用地
深入開展城中村改造、空心村治理、工礦廢棄地利用和閑置土地消化利用，進一步推進存量建設用地挖潛。嚴格土地供應政策、供應標準和供應條件，充分利用市場機制配置土地，開展土地集約利用評價，推進土地的節約集約利用，增強土地資源的有效供給。
積極推進土地置換工作。已經依法取得建設用地批準書或者建設用地使用證的土地，可以用于置換；*年土地利用現狀圖標為建設用地且實際勘查結果為工礦廢棄地的土地，有關市、縣（市）政府在繳納一定費用后，可以用于置換。置換后新的建設用地應當選址在基本農田之外的土地。實行土地置換，要嚴格遵循不占用基本農田、耕地和農用地不減少、建設用地不增加的原則，嚴格執行國家規定的征地程序和補償標準，嚴格按照國家規定的供地方式供地，需要調整土地利用總體規劃的必須符合規劃調整條件。
停止執行土地折抵政策。今后不再批準新的用于折抵指標的農用地整理項目。已經通過省國土資源廳立項的用于折抵指標的農用地整理項目，可以改為用于占補平衡或者總量平衡的土地整理項目。已經通過省國土資源廳驗收的農用地整理項目新增耕地所折抵的建設用地指標，只能用于在土地市場治理整頓中清理出來的且在土地變更調查中已經變更為建設用地的違法用地補辦手續，不得用作新增建設用地指標。
七、扎實做好土地調查統計工作
全面推進地籍管理的系統化、制度化、信息化建設，快速高效地調查統計和研究分析各項調查和監測數據，客觀準確地掌握各類產業和各類土地利用情況，為土地利用總體規劃和年度計劃執行情況考核提供準確的實際耕地保有量和新增建設用地面積，為土地調控提供堅實的基礎和有力的保障。
按照國家的統一部署，開展第二次土地資源調查。逐塊調查各類用地的分布、利用和權屬狀況，建立影像、圖形、地類、面積和權屬一體的土地調查數據庫。通過調查全面掌握真實的土地資源數據，并以此為基礎，建立土地資源變化信息的調查統計、及時監測和快速更新機制。
八、加強土地費用收支管理
土地出讓收支全額納入地方政府基金預算，實行“收支兩條線”管理。將以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部價款作為土地出讓收入。土地出讓收入用于征地拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出、城市建設支出及國家規定的其他支出。從繳入市、縣（市）國庫的土地出讓收入中劃出一定比例，建立土地收益基金，主要用于土地收購儲備。
在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的新增建設用地，城市和村莊建設用地范圍外單獨選址依法以有償方式取得的新增建設用地，水利水電工程建設中移民遷建經批準超出原建設用地面積的新增建設用地，應當繳納新增建設用地土地有償使用費。繳納標準在原有基礎上提高一倍。繳納主體是有關市、縣（市）政府，嚴禁市、縣（市）政府轉由用地單位繳納。設區市政府在批準土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內國有未利用地轉為建設用地時，應當同時將新增建設用地土地有償使用費按規定標準就地繳庫。因違法批地、違法占地而實際發生的新增建設用地，按照國土資源部認定的實際新增建設用地面積，由有關市、縣（市）政府繳納新增建設用地土地有償使用費。改變新增建設用地土地有償使用費的撥付辦法。中央專項分配部分，根據各設區市和擴權縣（市）上一年底基本農田面積和當年土地開發整理任務，編制分配方案，經批準后下撥；本省分成部分，根據本省土地開發整理項目和基本農田建設保護情況，編制使用方案，經批準后下撥。
征收集體所有的土地，按國家規定征收征地管理費；出讓國有土地使用權，按國家規定計提土地出讓業務費。收取的費用要在省、市、縣三級國土資源部門之間合理分配。
九、加大土地執法監察工作力度
加強對土地利用的動態巡查。各縣（市、區）國土資源局要嚴格執行土地巡查責任制，及時發現和制止土地違法行為。對責任區內發生土地違法案件未及時發現和制止的，要嚴肅追究巡查責任人和有關負責人的責任。
加強對土地利用的遙感監測。省國土資源廳要充分利用衛星遙感技術，對設區市市區及其周圍土地利用情況進行監督檢查；設區市國土資源局要逐步利用衛星遙感技術，對各縣（市）主城區及其周圍土地利用情況進行監督檢查。
加大對土地違法行為的打擊力度。對土地違法行為，必須依法給予行政處罰，按法律規定應當拆除或者沒收建筑物和其他設施的，不得以罰款、補辦手續取代。對土地違法行為人應當給予行政處分的，要依法給予行政處分；涉嫌犯罪的移送司法機關依法追究刑事責任。對典型的土地違法案件要公開處理。
十、嚴格實行問責制
關鍵詞 農村土地 市場化 制度缺失 政府規制
我國農村土地市場由兩部分構成：一是農村土地所有權市場(包括國家征用農村集體土地的所有權交易和不同村集體之間的土地轉讓)；二是農村土地使用權市場，包括一級土地使用權市場(集體土地使用權出讓或出租市場)和二級土地使用權市場(土地使用者在不違反土地使用權出讓、租賃契約的前提下將土地使用權轉讓或轉租給第三者的交易關系)。當前農村土地市場處于起步階段，發展很不成熟。目前，我國農業總體市場化程度為60％左右，然而，要素市場化水平低于農業總體市場化水平15―25個百分點。其中，農業要素中土地的市場化水平最低。綜合判斷，我國農業土地市場化程度不足10％，農業要素中土地的市場化水平最低，處于非市場化階段。
一、農地市場的制度缺失
現行土地制度框架下，農地市場存在著諸多內、外生制度性約束，提高了農地交易的制度成本、經濟成本和社會成本，降低了土地資源的配置效率。
(一)農地產權制度殘缺，交易主體缺位
產權“是一個社會所強制實施的選擇一種經濟品的使用的權利，它主要包括使用權、轉讓權和收益權。”現行農地產權關系模糊導致交易主體缺位。交易主體是指買賣雙方，包括所有權主體和使用權主體。他們共同構成行為主體、責任主體和利益主體。現行集體產權制度最根本的缺陷就是村集體是虛擬的，集體財產缺乏人格化的產權主體。農村土地歸農民集體所有，這在我國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《農業法》等重要法律中，都有明確的規定。不過，在各種成文法律法規中，“對農村集體土地所有權所指既不明確，又相互矛盾”。各個法律具體規定的農村集體土地所有權主體分別有：①村農民集體，②鄉(鎮)農民集體，③農業集體經濟內的農民集體。而且，各個法律又沒有規定農民集體的組織形式是什么，這個“集體”無邊界，“集體所有制內涵著一種矛盾和沖突”。殘缺的農地產權制度，既模糊了土地所有者與使用者之間的關系、土地使用者之間的產權關系，也模糊了產權行為主體、責任主體和利益主體的關系。一方面，各級政府可以劃撥和低償征用集體的土地；另一方面，與國有土地相比，農村集體建設用地的使用主體和交易的限制較多。按照現行法律，農村集體建設用地使用主體是農村集體經濟組織，村民和農村集體經濟組織與其他單位和個人可以土地使用權入股、聯營、共同興辦企業。
對于農村集體建設用地的其他交易，我國法律只規定對符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，由于破產、兼并等原因，集體建設用地可以轉移，但對轉移的接受主體并沒有規定。這些限制的后果，一是將農村集體建設用地的交易權變得極為有限，模糊了農村集體建設用地的所有權和產權意義，使正常的市場機制很難在農村建設用地中發揮作用；二是造成了國有建設用地使用權與農村建設用地使用權的不平等，從而將建設用地市場分割為一個二元結構的市場，即國有土地使用權和集體建設用地市場。而現實情況是，受經濟利益的驅動，集體建設用地的隱形交易雖然沒有得到政府的承認，卻一直在半公開狀態下進行著。尤其在城鄉結合部，由于兩個市場邊界的互連，在“含權量”較少的集體土地較低價格吸引下，一些不符合條件的主體經常越過邊界進入集體建設用地市場，成為土地市場的“偷渡者”，或稱為農地的“隱性市場化”現象。這種幕后交易破壞了土地市場的公平機制，產生了一系列問題，如建設用地的權源，集體土地資產的管理，新的土地使用主體的權益保障等問題，也為滋生腐敗提供了溫床。
再者，農民的土地經營權益仍然受到各級政府和集體的侵蝕，未成為市場主體。其土地處置權即讓渡權受社區與所有制、行業的限制，農戶之間的交易局限在本村、本小組，不能跨區域、跨所有制流轉，不能給企業經營，交易量小。產權多元化與關系模糊實質上就是一種主體缺位。
(二)農地商品屬性不明，交易客體非價值化
我國農村土地長期以來實行的是實物管理，否定土地是商品，具有價值。農地的商品和資產屬性目前仍無法律認可，割裂了土地所有權、使用權價格與價值之間的聯系。
首先是國家與集體之間的產權交割，交易主要以國家無償劃撥或低償征用(象征性補貼)的方式完成。以《土地管理法》補償標準論，我國征地補償制度存在兩個機制陷阱：①補償標準本身是計劃經濟的“產值倍數法”，不僅沒有反映市場經濟條件下征用土地的實際用途的價值，而且賦予地方政府具體宗地產值和倍數的很大的自由裁定權，因此制度設計本身不公平；②制定具體補償標準的行政主體是政府，而支付補償費用的征地主體又是政府，鑒于中國土地市場的政府已經不是單一在征地市場中履行公共職能的政府，而是在征地市場中參與與民爭利的經濟人政府，因此，作為行政主體的政府充任市場主體的目的，就是要“以地生財”，實現土地資產利益的最大化，從而聚財實現任期政績。政府對農村土地的權力，已變成了一種絕對權力，極大地損害了農民的利益。
土地作為最基本的要素資源，其一級市場由國家壟斷，需經過征用為國有土地，才能進入二級市場。這種制度安排，造成了土地資源供給與需求脫節，價值規律難以發揮作用，地價扭曲。在農地交易中，或因地區利益驅動，或因估價工作滯后，表現為入市土地定價行為不規范，主觀隨意性大，缺乏基準地價的控制及宗地條件的評估，地價明顯偏低，低償甚至無償交易比例高，哄抬現象時有發生，不能真實反映土地的供求關系，價格信息失真。客觀地說，農村集體土地所有權處于一種完全無價格衡量的“虛擬財產”狀況。這種交易價格或者確切地稱之為補貼費用是在市場發育不充分的條件下產生和形成的，并不是市場主體在成熟的市場環境下自由競爭所形成的，在很大程度上是由政府各級主管部門研究制定的，帶有極強的主觀性、隨意性，缺乏與國有土地市場價格相協調的農地市場基準地價和科學的農地評估制度，造成農地所有權價格被扭曲，價值不能完全實現。農村集體和農民多年投入的物化資本價值和土地增值被剝奪。這種無視土地價格和土地運動規律的非市場交易，其實是國家對農地產權的一種侵犯，違背了價值規律。而在國有土地出讓中，協議價格所占比例較大，其實是屬于行政性定價。這種協議價格不僅不能反映土地市場供求狀況，違背了價格內在的客觀性、真實性要求，反而
提供了虛假信息，以致于不少地方為了爭投資、爭項目，常常搬出各種優惠政策，以低地價吸引投資，出現了“一元價”、“零地價”現象，不僅了價格的調節作用，也導致國有土地資源的大量流失。近年來，各地雖然實施了土地供應招標制，表面上看是由市場需求來決定土地的價格，但這是在土地供給極其有限的情況下形成的土地真實價格(表1)。
其次是集體與農戶之間的縱向交易。土地集體壟斷，供給缺乏彈性，必然伴隨有絕對地租。地租以鄉統籌、村提留的形式出現，其數量不是由土地的市場供求規律決定的，而是根據鄉村工作的需要人為匡算。并隨著鄉村機構的膨脹和農村事業發展的攀比效應而不斷提高。
再次是土地使用權的橫向交易即農戶之間的交易，也是非完整意義上的使用權交易，是排除“非農化”前提下的使用者之間的交易。我國土地制度以保護耕地為出發點，從承包經營年限、流轉經營范圍、用途管制、征用轉用四大方面設立法律管制集體土地。在這個法律框架下，集體土地已基本不具備像國有土地產權那樣的完整權責、權利、權能。因此，土地流轉根本不可能滿足城鄉統籌改革的土地預期。政府受制于法律、法規，也不可能為土地流轉提供一個均衡價格的競爭市場結構和理性的市場信息預報體系。在此約束條件下，引致不可預測的非市場因素不斷大量產生、疊加、擴散，從而造成土地價格按照非市場因素自身的需求形成均衡價格，甚至是交易雙方沒有任何依據情況下口頭討價還價形成的。交易方式脫離了市場配置的軌道，無科學計價標準的、無歷史參考價格的交易扭曲了農地承包權價值。調查表明，農地流轉絕大多數發生在本村，半數以上的交易沒有顯化的市場價格。在轉出的土地中，有87.6％的土地轉包給本村的親戚或其他村民，其中半數以上不收取任何報酬。在進行過土地轉出的全部農戶中，有50.9％的農戶未收到流轉價款，有33.6％的農戶得到現金補償，有14％的農戶得到糧食補償(圖1)。現金補償的中位數為133元／畝年，糧食補償的中位數為691斤／畝年。如果以5％的資本回報率來計算，每年每畝133元的回報大致相當于2660元的資產現值。換句話說，目前中國17省農地的“沉睡資本”所顯化出來的價值平均約為40000元／公頃。
(三)農地交易規則缺失
一是當前的法律規定沒有給集體建設用地市場配置留下空間。雖然《憲法》規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，但《土地管理法》也同時規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”；集體建設用地使用權轉移只有在“破產、兼并等情形”下才能進行。1990年5月國務院頒布了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，規定了國有土地使用權出讓和轉讓的有關程序和措施，但對集體土地使用權的流轉，至今尚未有全國性或地方性法規出臺。集體建設用地交易雙方雖然是躲躲閃閃，交易卻又屢禁不絕，暗地進行，形成錯綜復雜的集體土地交易“隱性市場”。這種無法可依、無章可循的格局，既限制了集體土地使用權流轉，又為土地的私下流轉提供了政策邊緣。周其仁認為當前大多農地交易屬于“法外活動(extralegal action)”，即“未經法律許可、不受法律規制的活動”。
二是農用地登記制度不健全，引致過高的市場交易費用。土地登記的一項重要功能是確保土地交易的安全，維護當事人的合法權益。土地登記要求按照嚴格的法定程序，運用科學的技術手段對土地權屬、位置、面積、用途、級別等事項在統一的地籍簿中加以記載，由于土地位置的固定性和土地在空間上的連帶性，任何一宗土地的宗地圖及其權屬證書都必須以統一測量形成的地籍簿作為最基本的依據，而地籍簿、宗地圖和宗地權屬證書是進行土地資源管理和推行公共政策的基礎資料。許多土地資源開發利用和環境保護公共政策的實施都要借助于土地登記形成的地籍資料。我國現行的農用地登記制度不完善，直接影響了土地資源開發利用、環境保護等方面公共政策的順利實施。
三是土地監察執法不力。由于土地監察執法體制不完善，受到的制約太多，因而對土地違法行為的查處不力。再者，土地問題往往連著個別鄉村干部越權批地等違法行為或少數國家工作人員的腐敗，因此，有關部門有時對農地的“隱性市場化”不敢管，也不愿管。
(四)農地交易中介服務匱乏
雖然我國土地交易的中介組織已經有了很大發展，但總體上仍然相當匱乏，并顯現出規模小、機制不活、市場意識差、職業素質低、經營管理弱等缺憾，沒有一個自上而下、網絡狀、多功能、高質量的中介服務體系，為土地交易穿針引線、牽線搭橋，提供市場信息、價格和法律咨詢等。要么是由市場主體自己漫無目的尋找轉讓對象，致使其理逐步過渡為非自覺性、非邏輯性、盲目性的非理，以高搜尋成本、高談判成本和高履約成本完成交易過程或交易中斷等現象，或者是由集體經濟組織越俎代庖，它們既當“裁判員”，又當“運動員”，既是所有權主體，又是中介服務組織，免不了干涉交易主體的活動，侵蝕其利益，從而使這種中介組織失去應有的媒介功能與效率，影響土地交易的速度、規模和效益。
(五)市場與政府內生沖突
目前的土地市場是政府壟斷下的市場，政府掌握和控制了農村集體土地的最終處分權，只有政府通過其機構可以改變農村集體土地所有者的歸屬，政府在對農村集體土地所有權的處分權能和使用權的轉讓上所進行的限制，已經遠離法律意義的財產所有權基本權能的范圍。
權力介入市場，造成了這樣一種市場后果：各級政府既充當了土地供給者的角色(相對于土地需求方)，又充當了土地需求者的角色(相對于村集體和農民)。于是，土地租金的絕大部分被各級政府借助土地產權的殘缺和虛化或是裝進了自己的腰包，或是成為土地批租收入。這就類似于雙軌制的模式。農民在市場上拿到的是按照國家牌價(按照使用權交易而不是按照所有權交易)出讓的土地收益，而政府拿到的是土地按照市場供求出讓得到的收益。無疑，市場價格要遠遠高于國家牌價，其價格差額就是所謂的“灰市加價”，灰市場由此產生。一些地方和部門攜權力而入市場的行為，已造成了市場的機能紊亂并產生了嚴重的后遺癥，扭曲了土地交易市場的自然發展軌跡，市場品質也由此裂變。經權力之手摸過頂的所謂市場主體，其對市場本身的破壞，對市場規則的踐踏，已使市場不再成其為市場，而成為權力意志之下的玩偶。而這種破壞和踐踏往往顛覆了市場的根基，使市場元氣大傷。長此以往，當良幣逐個被劣幣驅逐，市場的完整性和優良品質就不復存在。
二、農地交易市場化改革的制度安排
(一)明晰產權邊界，提高制度效率
產權的清晰界定和自由轉讓，以及制度的完善，可以降低交易成本，活躍市場交易，提高經濟效率；有
利于保障產權主體的權益，從而能夠激勵和約束產權相對人的非理性市場行為。
第一，集體土地所有權應享有完整的地權，即出讓、轉讓、出租、入股、抵押等，強化集體經濟組織對土地產權的行為能力。作為地方政府，應積極研究并制定適合本地實際的農村集體建設用地流轉辦法，以使相關法律具有可操作性。加快農村集體土地所有權的登記發證工作，強化農村集體建設用地流轉的管理程序，以規范集體建設用地流轉的條件、方式、期限、程序、收益分配機制以及管理措施等。這是增強農民與集體經濟組織對土地所有權行為能力的關鍵。原則上應取消行政劃撥土地，建立政府公益征地目錄，建立政府征地補償標準農民討價還價機制，實行軍事等極少數公益用地強制征收、市價補償的國家征用制度。
第二，承包土地經營權應享有完整的地權，包括轉包、轉讓、出租、入股、抵押、贈與、繼承等。當前需要從政府行為、農民意識、市場機制等方面，解決浮出水面的困擾土地順暢流轉的承包土地經營權自由交易的突出矛盾，而最為緊迫的任務是完整界定農民承包土地經營權，拓展承包經營權的權責、權利、權能，實現承包經營權物權化。
第三，實行宅基地市場配置制度。國家賦予農民修建、拆除、轉讓、出租、抵押宅基地的權利。除生活特別困難的新增農戶并經村民委員會討論通過的情況實行劃撥外，一律以市場配置；原有宅基地轉讓后不能再申請劃撥宅基地。
第四，國家支持土地所有者或使用者以地招商、以地入股、以地生財。農業用地可以興辦農民專業合作社，包括農產品加工合作社、信用合作社、消費合作社等服務于農業項目；農業建設用地在產業政策下可以獨資、合資、聯營、入股方式直接參與房地產業、旅游業、服務業、鄉鎮工業、現代農業等。
第五，實現產權平等。一是實行國有、集體土地產權統一國民待遇，實現“同地、同權、同價”；二是實行各地集體土地統一政策。
(二)實現農地價值化管理，提高要素效率
1、修正扭曲的土地價格
價格是市場的精髓，資源配置的信號，它反映了資源的稀缺度。土地市場，其地域性、層次性十分明顯，唯有合理的價格才能使不同層次及同一層次市場之間的關系協調化、比例化，并形成一個有機整體，從而優化土地資源配置和土地市場的運行。在農村，所有權的流動需要一個合理的地價，保障農民的生存與發展，保證土地所有者的合法權益，包括平等交易和受尊重的權利，征地補償費不能同市場形成兩個價位，影響未來收益，更不能“黑箱”操作。使用權的流轉，如土地適度規模經營過程中，跨行政區的連片承包、轉包，以土地聯營為條件獲得租金分成，股份合作制把土地的實物占有轉變為價值占有，并且按股分紅等，同等條件的土地理論上要求它價格一致，實際操作過程中地價客觀上也必須一致，因此，須建立一個公平、公開、公正的價格機制，這是規范農地市場交易的重要前提。
總體上看，我國農地價格須遵循兩個原則：一是分等定級估價。必須遵循先定級、再估價，先分區、再估價的技術路線，其程序為：農用地分等定級及價格區劃農用地基準地價測算農用地宗地價格測算農用地估價成果分析、整理。二是依據市場來定價。農地貨幣計價的方法很多，如收益資本法、市場比較法、成本法、購買年限法、長期趨勢法等。我國土地定價應真實反映土地市場的供求關系，在科學估價基礎上，進入市場競爭，最終由市場成交實現土地價格。換言之，使土地價格如實反映其稀缺程度，是增強內生變量對價格有效反映的根本途徑，是規范市場交易行為的關鍵。具體而言，流入城市土地一級市場的農地，應由政府按市場價格向農村集體經濟組織購買；對國有企業的存量土地(主要是無償或低價劃撥的土地)收取完全市場價格的等量使用費，推動其進入市場流轉，從而避免閑置和浪費；農戶之間的土地流轉價格應根據市場供求、土地資源稀缺程度等進行市場化定價。
2、實現土地使用權證券化
這是土地價值管理的一條新路徑。由于土地的固定性、且不易分割與不可攜帶特點，其流動范圍、速度、方式均受到限制。這就要求對土地流轉方式進行創新。20世紀80年代以來，國際金融市場上出現了融資方式證券化趨勢，土地證券化已成為一種世界性的發展潮流。土地證券化就是把承包土地或者承包土地所能得到的收益轉變成為資本市場上可銷售和可流通的金融產品的過程。有如下三個特點：一是土地是融資的載體。在土地證券化過程中融資載體是將土地承包權或者使用權作抵押，而不是以融資主體的所有資產、信用作為擔保。二是承包權證券化主要是以抵押債券或者收益憑證的形式進行。這種收益憑證或者抵押債券可以在證券市場上流通(即背書轉讓)，以保證土地證券的流動性，體現其金融衍生品的特征。三是土地本身的質量和級差地租決定融資的風險。土地承包權證券化實現了證券本身與融資主體的信用等級分離。其信用等級取決于土地本身，而與融資者的風險程度沒有關系。承包土地融資的主要類型有：申請抵押貸款；發行抵押債券和發行股票。
借鑒國外經驗，我國可推行土地使用權證制度，走農地證券化道路。使用權的標的只是地表及地表的附屬物。確定初始使用權后，給使用者頒發《土地使用權證》，以維護土地使用權的權威性、嚴肅性，確保使用者有較完整意義的使用權。使用權證在一級地產市場交易時(或承包時)一次性簽發，作為土地交換的媒介以代替土地實物交易。一般以1畝為單位(類似于股票1元1股)，允許承包期內在二級市場上交易，土地使用者的權利義務關系隨證券持有人(證券持有人交易時要在土地管理機構過戶登記)進行流動。土地使用權證的所有者，又可將土地委托、租賃給農戶經營，也可抵押、入股，實行使用權的二次分離。土地使用權證交易實行權屬登記制度，對權屬變更進行監督，按照“認地不認人，地證合一”的原則，只與最后登記在冊的土地產權主體發生契約責任關系。事實上，土地使用權的交易變成了證券交易，相當于把土地變成了可分割、可流動、可攜帶的收藏財物，擴大了其流轉范圍。
一是抵押貸款。抵押貸款是一種間接的社會融資方式，就是以農戶或者企業(含土地合作社、土地股份經營公司)所擁有的集體土地承包權或者長期使用權作為抵押向金融機構申請貸款。其實這種方式不屬于土地證券化，但是，由于這種方式是以土地承包權作為載體向金融機構籌集資金，是不動產證券化的初始階段。筆者將這種方式也劃為土地承包權證券化的范疇。因為土地抵押貸款是土地其他證券化形式的基礎，其他證券化形式都是通過土地抵押申請貸款而發展起來的。國際經驗告訴我們，能否進行土地抵押貸款是發展農村資本市場增加農民貸款來源的關鍵因素。
二是發行抵押債券。抵押債券是土地證券化一種較為常見的方式，就是把土地能夠獲得的收益作為擔保(抵押品)債券，然后把這些債券賣掉。抵押債券最典型的是地價指數債券。所謂地價指數債券，是把預
定償還額規定為：面額隨著地價上升而上升。美國很早用這種方式對不動產進行證券化，日本也用這種方式處理有關廢舊鐵路用地。筆者建議將農戶所擁有的土地承包權作為一種單獨的財產來進行抵押發行債券，并作為擔保(抵押品)債券，增強資本功能。
三是發行股票。這種方式就是成立土地股份公司，股份公司以土地作為資產上市融資。這是金融業向農村延伸的必然結果，也是土地證券化的高級形式。
土地承包權證券化意味著創造了一種能夠帶來與土地同樣的經濟性利益的金融資產，其實質就是為農業生產融通資金，這就很好地解決了土地資產流動性、收益性、融資性和財產性的問題。
(三)強化政府公共管理職能，提高行政效率
1、厘定政府與市場邊界
需以定性和定量設定政府管理市場的邊界和市場配置資源的邊界。土地市場建設必然要求建立政府和市場合理分工的資源配置機制，市場的責任是提供平臺，政府的職能是指導而不替代。充分發揮市場的調節功能，讓市場調節土地的供給和需求，讓市場成為控制農地交易數量的“總閥門”。凡是能通過市場機制來運作的，權力就不要插手；要完善制度和規范程序，實現運作全過程的公平、公正、公開，讓權力插不上手；對違規者加大懲治力度，讓權力不敢插手。以此制衡政府與土地資本的結盟，從而確保農地市場獲得應該屬于它們的市場權力、權利和份額。政府的監督和調控，主要指交易方式、信息披露、契約公平。就市場而言，必須全面引入競爭機制。
2、土地市場的政府規制取向
一是建立土地市場供需均衡制度。①建設用地供應總量控制制度。根據土地利用總體規劃和當地各項建設的實際需要，對建設用地總供應量實行嚴格控制。各級土地行政主管部門要把盤活存量建設用地作為土地供應的重要來源，切實負起控制建設用地總量的職責。依照《土地管理法》，嚴格按土地利用總體規劃、城市規劃的要求，按《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設用地審查報批辦法》，規范建設用地審批。②城市建設用地集中供應制度。城市政府要統一控制新增建設用地供應，同一城市范圍內的新增建設用地應由市土地行政主管部門統一征用、統一提供。市轄區及各類“園、區”的新增建設用地也必須納入市政府統一的供應渠道。對原有存量建設用地，城市政府要積極試行土地收購儲備，統一收購和回收土地，掌握調控土地市場的主動權。收回的土地由政府統一儲備、統一開發，按市場需求統一供應。③城市土地儲備制度。城市土地儲備制度是指城市土地管理部門或機構對土地征購、整理、儲備、供應和開發集中進行管理的制度。城市土地儲備的運行應根據城市社會、經濟、生態和環境可持續發展的整體利益和長遠目標來運作。政府應將城郊結合部的土地納入城市土地儲備體系，在其尚未整理為建設用地時，應將這些土地視為同質化的土地，以便將來根據城市規劃的需要、調控房地產周期的需要(主要是地價水平)，通過調節土地的供求量達到宏觀調控地產市場的目的。目前，要把市地和農地結合地帶作為重點監控區。任何農地轉為市地必須經過政府征用的法定程序，由政府壟斷供應土地資源的源頭。具體辦法可采取：對近期城市的空間拓展，政府可根據城市規劃將集體土地成片地征為國有土地，作為城市土地儲備。對中期城市規劃區內的土地，有條件的可以先征用，然后租賃給農民在保持原用途的情況下充分利用，政府需要時隨時收回。對中長期規劃區內的土地，政府未做征用處理的，也應將之納入城市土地儲備計劃，允許集體或農民個人在法律和城市規劃許可的范圍加以利用，并保護其權益。對于現在已經進入“市地”、但不符合城市規劃的農村集體土地，予以清退，并依法對有關責任人員進行處罰；對符合城市規劃要求的，應補齊有關手續，使之依法轉為國有土地。把城郊結合部的集體農用地納入城市土地儲備體系，可以避免土地供給和用地結構安排的盲目性，從而可以有效地調控進入一級土地市場的土地供應數量、用途結構及布局，進而提高土地利用管理水平。
二是完善市場主體入市資質審查制度。為保證土地市場運作的有序性和主體之間公平競爭，設定統一的標準對入市主體進行資質審查十分迫切。資質審查是全面性的，除對用地需求進行審查外，更要重視土地使用權受讓人的經營能力、土地使用方向及籌資能力等審查。否則會造成已批租或轉讓的土地由于資金不到位而造成土地閑置浪費。
三是加強農用地登記管理。①用具有物權公示意義的土地證書取代現有的土地承包合同，實現農民土地使用權的物權化。②統一土地登記機構，實行城鄉土地登記的統一管理。世界上土地登記機關主要有三種類型：其一由司法機關負責登記；其二由專職機關負責登記；其三由土地、房屋行政管理部門負責登記。筆者認為，目前我國農用地登記制度的改革和完善，應當首先實現由政府土地管理部門的統一管理。我國政府的土地管理部門，已經對城市土地和農村大部分的建設用地實行了比較規范的土地登記，在此基礎上由其負責包括農用地在內的城鄉土地的統一登記管理是很自然的事。在土地管理部門對城鄉土地建立起比較規范的地籍簿和地籍檔案等基礎資料、土地產權制度趨于規范的時候，可以再由司法部門來接管土地登記管理工作。③統一土地登記程序，向農民頒發統一的土地權屬證書。④分步推進，在全國范圍內建立具有統一法律效力的土地登記體系。
四是健全交易規則，規范市場行為。①加快法治建設步伐，完善相應法律法規，特別是細化某些原則性條款。例如，目前《農村土地承包法》中關于農地流轉的條文大多是原則性規定，應具體細化；對允許土地調整的“特殊情形”應做出更具體的規定；建議制定《農村土地流轉條例》、《土地使用權證券化細則》，關于集體土地產權出讓、轉讓的方式、程序和管理辦法的法規，以及土地使用權價值化、資產化管理條例等相關法規、條例，規范土地交易程序與手續，使眾多交易從“地下”引到“地上”，漸趨明朗化、規范化，做到有法可依，有章可循。此外，要保持《農村土地承包法》與其他法律如《村民自治法》等的相互協調。強化執法監管力度，依法對越權批地、違法占地用地、亂搞開發區、隨意圈地的行為，進行嚴肅查處。可在經濟警察中設立土地警察，在法院里設立土地審判庭，依法審理和解決各種土地糾紛，防止和打擊土地違法行為。根據國務院《關于整頓和規范市場經濟秩序的決定》和《關于加強國有土地資產管理的通知》有關文件精神，對于那些不實行公開交易的、交易不符合相關法規而互相串通壓價的；對于土地交易機構工作人員在辦理土地使用權交易過程中利用職權接受賄賂、、泄漏秘密、的，或擅自刪除、修改、增加計算機信息系統中交易信息的，由其所在單位或監察部門給予行政處分，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。進一步完善土地監察管理體制，強化土地監察執法手段，維護土地市場的正常秩序。可以考慮
建立土地監察執法的垂直管理體制，以減少來自“塊塊管理”的約束，并進一步探索土地管理執法機構的人事管理新體制。同時，要加強土地監察執法隊伍建設，以確保土地監察執行人員有法必依，執法必嚴。②按照公平競爭原則，強化市場機制在配置土地資源中的作用，充分發揮中介組織、行業自律的作用，并建立公眾參與機制，大力推行土地使用權的招標拍賣和掛牌交易，杜絕市場競爭中的偏袒、亂攤派等人為現象，防止暗箱操作。在土地供應上要一視同仁地對待境內外的用地者，為投資者創造公平的市場環境。加強地價管理，防止競相壓價的不公平競爭行為。嚴厲打擊黑市交易，人為增加其交易費用，將其逐出隱形市場，避免投機、人為炒作等抬高價格的現象，保障產權安全和交易安全，保證土地市場的有序競爭。③按照透明度原則，建立公開、公平、公正的土地市場秩序，提高社會化服務水平。要向社會公開土地市場管理的法律和政策，提高法律法規及政策的透明度；拓寬市場信息渠道，公開土地交易信息、交易程序、收費標準，廣泛采用招標、拍賣手段，實行掛牌公告方式交易，正確引導投資。
五是打造規范的交易中介組織，提高交易效率。中介組織是要素市場的伴生組織，是連接政府與市場主體、市場主體之間的媒介或橋梁，其成熟程度標志著市場的成熟程度。
從國外和我國部分地區的實踐看，各種類型的農村市場中介組織，是克服小農戶分散經營弱點、引導和保障農民進入市場的有效組織形式。但在我國土地市場的中介機制還處于待完善或缺位狀態。盡管目前土地市場中介組織特別是土地估價機構迅速發展，但隨著我國市場經濟的發展，中介組織的制約越來越明顯。為此，政府須著力培育和促進中介組織的發展。主要包括：①土地投資經營公司，專門從事進入市場的土地使用權的交易活動。②土地評估事務所，顯化農村土地價值，確定土地價格，為土地流轉提供合理的數量界限，以保證集體土地的保值和增值，從而遏制土地資產流失現象。農村土地評估而且相對于城市土地評估來說，面積更大，范圍更廣。因此，需走出傳統下評估機構由政府壟斷的困境，在加強行業管理的同時，使評估事務社會化、市場化。③土地融資公司，主要從事土地抵押業務和儲蓄業務，對放棄土地使用權的農民給予低息或無息貸款，以便從事二、三產業。④土地保險公司，從事土地投資、經營業務的保險活動，同時也給出讓土地使用權的農民提供新職業的培訓費、養老金；可以通過收受逾期抵押土地并將其出租、變賣等活動，來充當土地交易中介組織。⑤委托機構，主要是接受客戶的要求為之買賣土地。⑥土地租賃公司，專門從事收購那些無力經營者的土地，轉租或轉賣給那些經營能力強的農戶，促進土地的集中與規模經營。⑦土地證券公司，專門從事土地使用權交易的場所，這種公司可與土地經營公司合并在一起。⑧信息組織，一種專門為農地交易提供信息服務的機構。建立信息、土地登記公開查詢制度，土地公開交易制度，基準地價定期公布和更新制度，完善信息服務體系，增加預期信息流量，及時公布和提供土地供求信息，收集、儲存、土地交易行情及結果，提供有關土地政策法規、市場管理規則及土地利用投資方向咨詢，從根本上改變信息不對稱、雙邊壟斷的市場格局，降低交易成本。
關鍵詞：商標權 評估制度 規則導向 原則導向
一、引言
商標是具有法律屬性的概念，可分為注冊商標和未注冊商標，經過注冊的商標能夠得到法律保護，其作用主要表現為通過商標專用權的確立、續展、轉讓、爭議、仲裁等法律程序，保護商標權所有者的合法權益；未經注冊的商標，除個別馳名商標外，不具有商標專用權，也就不能成為商標權價值評估的對象。我國的商標權價值評估相關法規制定起步較晚，2001年，我國資產評估準則制定工作開始啟動，2001年7月，財政部了《資產評估準則――無形資產》，這是我國第一部資產評估準則；2003年《國務院國有資產監督管理委員會關于規范國有企業改制工作意見的通知》進一步明確必須將商標權納入國有控股企業資產評估范圍；2007年國家工商行政管理總局印發了《商標專用權質押登記程序》和《企業商標管理若干規定》；2008年，依據《資產評估準則――基本準則》，我國修訂和了《資產評估準則――無形資產》和《專利資產評估指導意見》；2011年中評協《關于對等準則征求意見的通知》，其中包括了《商標資產評估指導意見（征求意見稿）》。至此基本形成了我國無形資產評估準則體系。
值得注意的是，由中評協的于2012年7月1日起施行的《商標資產評估指導意見》，是國際上第一個關于商標資產的評估準則，它的頒布實施，意味著我國商標權價值評估管理的立法開始進入逐步完善的實質階段。
對國際評估準則、美國、英國、歐洲等國家或組織的無形資產評估準則的發展和實施過程進行觀察，基本上沒有針對專利資產、商標資產和著作權資產制定專門化的評估準則，美國也僅僅將其作為企業價值評估準則的組成部分。國外無形資產中針對商標權價值評估準則發展的主流趨勢是原則導向而非規則導向，是簡化而不是詳細或具體。但是，我國有專門針對商標權價值的評估準則，其具體內容包括對商標相關概念的界定，對注冊資產評估師執行商標資產評估業務行為的基本要求、操作準則、報告準則和職業責任。這些具體規定在形式上使得我國的商標權價值評估制度體系更加規范化、格式化、固定化，制定過程逐步向規則導向靠攏，但是由于具體內容過于簡練，不夠細化，可操作性并不強。這使我們不得不思考：針對國外商標權價值評估準則發展的主流趨勢――原則導向，我國評估準則的制定產生了較大的差異，這種差異產生的原因是什么？規則導向與原則導向對我國商標權價值評估制度的發展有何影響？結合我國的實際情況，今后應如何建立和完善我國的商標權價值評估制度？
二、原則導向與規則導向：兩種商標權價值評估制度制定思路
原則的基本含義是“開始、起源、基礎”，是規則之外的概括性的準則，是指可以作為規則的基礎或本源的綜合性、穩定性原理和準則。規則是規定具體權利和具體后果的準則。兩者的關系可以歸納為：原則是規則的規則，是進行規則推理的權威出發點；規則是原則針對不同情況的具體化。借鑒目前國際上較為成熟的原則導向與規則導向的會計準則制定思路（目前會計學界對會計準則制定方法的研究有明確的界定，包括原則導向與規則導向兩種，兩種方法的定義、特點、適用范圍等概念得到會計學界和實務界的普遍認可和應用），我們可以將其借鑒推廣于商標權價值評估準則制定過程中。原則導向評估準則與規則導向評估準則，是原則和規則關系在商標權價值評估準則制定中的具體應用。
（一）原則導向評估準則
原則導向評估準則主要由若干基本原則組成，以原則為基礎并附有較少的解釋、例外和執行指南；更多地注重資產評估時的實際情況，較少對適用范圍做出限制，給予評估人員更大的評估方法選擇空間，適用性更廣。然而，原則導向的評估準則雖然確立了基本原則但并沒有提供足夠的應用指南，這給評估人員的專業判斷留下的空間較大，在缺少外部有效的監管環境下，評估信息的可比性可能會有所降低。
（二）規則導向評估準則
規則導向評估準則由詳細具體的規則組成，包含具體的標準、例外和操作指南；除了給出某一評估對象評估方法、評估程序、披露要求等所必須遵循的原則外，還力圖考慮原則適用的所有可能情況，并將這些情況下對原則的運用具體化為可操作的規則，較多地對適用范圍做出限制。具體來說，在評估準則中可以包括如下內容：
第一，評估準則的解釋和應用指南。由評估準則制定機構（如中國資產評估協會）和相關監管機構（如證券交易委員會、國有資產監督管理委員會等）通過頒布詳細的評估準則解釋和應用指南，保證評估準則能夠得到充分執行，使評估信息具有可比性。
第二，適用范圍的界限檢驗。界限檢驗一般是指用明確的數量界線來劃定不同的評估方法的適用范圍。在商標權價值評估方法中，雖然沒有明確的數量界限，但是可以將商標權評估的價值類型與評估方法對應起來，如在市場價值、在用價值、投資價值、質押價值、清算價值下，交易雙方考慮的是商標權能給企業帶來的收益，因此收益法和市場法適合這些價值類型下的評估；而成本法是從成本構成的角度評估商標權的價值，適合于會計價值類型下的評估。
第三，準則的例外。主要用于幫助解決在資產評估過程中遇到的一些疑難和特殊問題，可以包含折現現金流分析、追溯性價值意見、未來價值意見、不動產和動產市場價值意見中的合理展示期、報告和電子傳遞等，體現一定的參考性。
三、我國商標權價值評估制度的現實選擇
（一）評估環境
20世紀80年代末，美國聯合資產評估公司的高級專家來華訪問講學后，人們才明白產權交易或變動時，必須經過資產評估這一國際慣例。90年代初在我國開始了商標權價值評估，其興起的大背景是國有資產流失嚴重，最初的目標是服務于國有企業改制、私有化和產權交易。90年代末期，隨著我國經濟的快速發展，無形資產的評估比例大幅增加，由于缺乏相應的評估準則，社會上出現了許多無形資產的虛假評估事件，為此，2001年7月我國頒布了《資產評估準則――無形資產》。
近十年來，國內的企業才逐漸形成了統一的認識，即商標權和專利等一樣，是企業的無形資產，有時其價值甚至超過有形資產。為此，有些大型企業還專門設置商標內部管理機構，負責日常管理、報告資產狀況、關注價值變化及編寫發展方案等工作，商標權價值與品牌營銷相互照應；但是大部分國內企業對商標權的關注僅僅停留在防范侵權行為和利用媒體宣傳、促銷等擴大影響力的活動上，很少使用價值評估的方法，通過掌握自身狀況而制定合理的商標培育計劃。可以說，商標權價值評估的理念并沒有在我國市場和企業中得到培育、發展并成熟起來，這種狀況下盲目實施以原則導向的商標權價值評估制度一定程度上會造成實務界的理解錯位、執行混亂等問題，甚至引起法律糾紛，所以，以原則為導向的商標權價值評估法規并不適合我國評估業的實際發展狀況。
（二）評估機構和人員
本世紀初，隨著我國有關無形資產評估一系列相關政策法規的出臺，國內的無形資產評估機構如雨后春筍般涌現出來，已有的資產評估機構也紛紛設立無形資產評估系統，一時間魚龍混雜，造成各評估機構資質、權威性等參差不齊。由于資產評估業務在我國開展的時間不長，目前很少有獨立的無形資產評估機構，大多內嵌于有形資產評估機構中。
近些年，隨著我國資產評估行業的不斷發展，評估從業人員和注冊資產評估師也逐漸增加，據統計，截至2012年底，我國有資產評估機構2 900余家，資產評估從業人員8萬多人，執業注冊資產評估師約3萬人。但是資產評估行業人才匱乏、執業能力及水平參差不齊，高層次、復合型的人才短缺的現狀并沒有從根本上得到解決，在這一現狀下，依靠行業自律、評估人員職業判斷來進行商標權價值評估活動勢必會影響評估結果的質量，不利于資產評估行業發展，也不利于推行原則導向的評估制度。
（三）相關法規體系
我國資產評估相關法規和準則的出臺具有單一性和非連續性的特點，目前我國有關商標權價值評估的相關規定散落在《無形資產評估準則》、《關于加強知識產權資產評估管理工作若干問題的通知》、《商標資產評估指導意見》等法規中，而且這些規定只是解決商標權價值評估問題的間接途徑，專門針對商標權價值評估的法律規范仍處于空白狀態。
比較世界各國的評估制度體系，美國評估準則從頒布起，就成為世界各國評估行業的重要參考標準和模仿對象（張卓群，2012），而且美國的無形資產評估規范是以原則導向為主，這是由于美國資產評估行業有著上百年的發展和歷史積淀，一方面其準則制定程序發展成熟，《美國價值評估行業統一執業標準（USPAP）》，由美國價值評估基金會（The Appraisal Foundation）所屬評估標準委員會（Appraisal Standards Board，ASB）通過并實施，每年修訂一次，生效日是當年的1月1日，有效期為12個月。自2008版的USPAP起，USPAP將以兩年為一個修訂周期進行頒布（即有效期為24個月），準則內容具有很強的指導性；另一方面，美國評估業在上百年的發展中，已經建立起完整的商標權價值評估制度體系，如在無形資產評估方面，《美國價值評估行業統一執業標準（USPAP）》雖然在結構上沒有專門的無形資產評估準則，但是在《準則9――企業價值評估》、《準則10――企業價值評估報告》中，具體規范了企業權益和無形資產（包括商標權）兩個方面的評估業務，從操作和披露兩個角度規范企業價值和無形資產評估程序；在評估人員要求方面，美國有《職業道德規則》、《專業勝任能力規則》、《工作范圍規則》、《管轄除外規則》等對無形資產評估人員的行為、專業勝任能力、工作范圍等進行細化規定；除此之外，像《蘭哈姆法》、《美國統一商法典》、《美國通用會計準則》等雖然沒有針對資產評估的具體規定，但是也起到了一定的理論指導作用。
近年來，隨著我國經濟的快速發展，資產評估業務與日俱增，其種類也是日新月異，目前現有規定難以對新業務進行操作指導。因此，出臺一部適應形勢發展需要、可操作性強的資產評估準則乃當務之急。
四、完善我國商標權價值評估制度的構想
（一）確立以公允價值為基礎的商標權價值評估方法
國際財務報告準則（IFRS 13）將公允價值定義為計量日市場參與者在有序交易中賣出一項資產收到的或者轉移一項負債支付的價格。這里的有序交易是假設交易發生于主要市場（principal market）或者最優市場（當主要市場不存在時），其中主要市場是指資產或負債具有最大交易量或活躍水平的市場，最優市場即能最大化出售資產收到的金額或者最小化轉移負債支付金額的市場。該定義體現了公允價值的如下觀點：公允價值的計量基礎是有序交易市場；公允價值計量應以市場價格主要參數的估計價格為依據。隨著國際財務報告準則的不斷深入發展，公允價值問題已成為討論的焦點之一。我國新會計準則在堅持歷史成本基礎上已經適度引入了公允價值計量屬性，在38項具體準則中有17項涉及到公允價值計量應用（劉玉廷，2007）。在會計信息披露方面，會計報表雖然強調可靠性特征，堅持歷史成本的計量基礎，但是會計信息相關性特征不可缺少，商標權價值的合理評估正是相關性的具體體現之一，商標權屬于企業的無形資產，在知識經濟時代，以知識為代表的無形資產在企業資產中占比不斷上升，如果按照歷史成本計價，知識資本的價值難以得到真實的反映。那么，應該如何合理評價商標權價值呢？事實證明，能夠得到市場檢驗的公允價值是商標權評估價值的基準（李蘭萍、宋彪，2010），可見，以公允價值計量屬性為基礎評估商標權價值是企業發展的現實要求。2007年11月由中國資產評估協會頒布的《以財務報告為目的的評估指南（試行）》中也提出了公允價值計量的思想，這將成為我國資產評估服務于公允價值計量要求的一個標志性文件。
（二）制定規則導向下的《商標權價值評估準則》
由于我國資產評估行業起步較晚，受評估人員專業素質和評估機構水平、相關法規制度不完善等因素的影響，筆者認為，我國商標權價值評估制度建設的現實選擇是建立以規則為導向的《商標權價值評估準則》。具體可以由資產評估協會牽頭，聯合相關管理機構制定，同時，加強與會計界的合作，加快以為會計計量提供支持為目的的資產評估準則的建設。我國新企業會計準則強化了公允價值的計量屬性，這也是商標權價值評估中十分強調的計量方式，由于商標權資產評估所具有的獨立性和專業性，如果能夠準確、恰當地在會計報表上反映商標權價值，將極大地促進會計信息的相關性特征，使得資產評估和會計信息質量進入良性發展階段。商標權的價值評估與會計信息質量之間相互聯系的重要因素就是公允價值計量，因此在《商標權價值評估準則》制定中應充分發揮會計理論界和實務界的優勢，加強與他們的合作。在準則的制定過程中體現統一規范與分別規范相結合原則，統一規范是指首先對資產評估人員的執業資格、執業質量、職業道德有統一的規定，分別規范是指評估準則對各種商標權資產評估方法具體規定適用范圍、評估程序、操作指南、例外事項等。
（三）加強與會計準則、審計準則的協調
評估準則與會計準則之間有著緊密的聯系，國際評估準則、歐盟國家十分重視與國際會計準則、國際財務報告準則的協調。國際會計準則允許以無形資產的重估金額減去相關攤銷和損失作為賬面金額，而以財務報告為目的的無形資產評估業務需要得到相應的發展和指導。這為我國協調商標權價值評估準則乃至其他評估準則與相關會計準則的關系提供了參照模式。基于以財務報告為目的的評估及其監管的考慮，為促進評估業的健康發展，我國應當協調好商標權價值評估準則與會計準則以及注冊會計師審計準則之間的關系，避免相互之間出現不一致而給評估行業及企業帶來不當影響。
（四）建立商標權價值評估信息平臺
數據和資料的收集是商標權價值評估得以順利實施的基礎。目前，我國商標權價值評估的數據大多是由委托方提供，加上長期以來我國的企業會計制度往往從可靠性、謹慎性的原則出發，商標權的現時價值一直未能在企業的會計報表中予以單獨列示和反映，造成企業的很多會計信息資料和統計數據對商標權評估工作并無參考價值，在缺乏相關行業統計資料的情況上，評估結果必然缺乏公允性。因此，行業組織應加強對商標權等知識產權交易信息的收集、整理和管理工作，建立商標權信息數據庫，實時有效的商標權價值信息，搭建統一、標準化的商標權信息平臺，這樣能在一定程度上減輕商標權交易的信息不對稱，降低交易成本，有利于建立規范、公開、公平、有序的商標權交易市場；企業要注重有關商標權資料的歸集和保管，確保提供有價值的商標權數據信息；政府也應進一步完善相關制度，從而促進商標權等知識產權評估數據信息平臺的建立，為有效評估商標權價值做好監管工作。
（五）完善商標權價值評估運行管理制度
美國和加拿大的多家資產評估協會聯合組建了專業評估執業統一準則特別委員會，并于1987年制定了統一的評估準則――《專業評估執業統一準則》，這極大地促進了美國資產評估行業的發展，提高了資產評估行業的公信力（張卓群，2012）。我國目前專門規范資產評估行業的行政法規僅有國務院的《國有資產評估管理辦法》，評估行業存在行政多頭管理、市場人為分割的局面，比如，商標等知識產權評估歸屬財政部和國家知識產權局管理，房地產估價歸屬建設部，土地估價歸屬國土資源部。由于多頭管理、政出多門，也使得評估機構執業時無所適從，不同評估機構對同一評估對象采用不同的評估程序和評判標準，也直接或者間接地造成了資產評估結果的差異（劉玉平，2012）。因此，需要建立評估運行法律制度，從根本上解決評估多頭管理問題，促使評估行業由分散管理走向集中統一管理，并充分體現其專業化特征。J
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