時(shí)間：2023-09-18 17:33:43
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
日前，就有消息稱綠城中國(guó)將破產(chǎn)，害得綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平要深夜從床上爬起來(lái)辟謠，否認(rèn)破產(chǎn)傳聞，但是卻坦承開(kāi)發(fā)商年關(guān)難過(guò)。
綠城現(xiàn)象并非孤案，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)對(duì)189家上市房企的資產(chǎn)情況進(jìn)行盤查后發(fā)現(xiàn)，截至2011年6月30日，66家房企資產(chǎn)負(fù)債率超70%。
資金壓力已成為開(kāi)發(fā)商難以逾越的一道坎。而在日前的鈞策匯地產(chǎn)沙龍上，地產(chǎn)界人士認(rèn)為，在弱市調(diào)整的壓力之下，地產(chǎn)企業(yè)想快快不起來(lái)，結(jié)果導(dǎo)致了資金壓力，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)從過(guò)分依賴銀行信貸的中國(guó)香港模式向輕資產(chǎn)管理的美國(guó)模式演變，這樣才有利于房地產(chǎn)企業(yè)提速增效，安渡危機(jī)。
銀行只會(huì)錦上添花
住建部住房政策專家委員會(huì)委員、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)有兩種不同的發(fā)展模式。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革30年，起步于廣東，然后推向全國(guó)，它使用的是香港模式。因?yàn)閺V東房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)的是香港模式，因而土地制度、融資方式、開(kāi)發(fā)模式都學(xué)習(xí)香港模式。這個(gè)模式基本上就是向銀行借錢去拿地，拿地之后就去施工建設(shè)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)，沒(méi)開(kāi)發(fā)完就預(yù)售，相當(dāng)于向消費(fèi)者又借一筆錢。向銀行借一筆錢，向消費(fèi)者借一筆錢，再加上20%左右的自有資金，就形成開(kāi)發(fā)所需要的資金。開(kāi)發(fā)完成最后通過(guò)銷售，實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值。銷售完之后，資金回籠，又可以接著拿地、銷售、建設(shè)。這樣周而復(fù)始，做了30年。這種模式，既有成果，也有很大的問(wèn)題。首先，這種模式占用了大量的社會(huì)資金，首先是銀行資金。所以每當(dāng)銀行資金很寬裕的時(shí)候，他就到處找開(kāi)發(fā)商老板，求他們借錢，因?yàn)檫@樣能完成他的借貸任務(wù)。但是反之，到整個(gè)社會(huì)資金緊張了，開(kāi)發(fā)商也緊張的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商找銀行行長(zhǎng)是找不著的。所以我們通常講，銀行就是在太陽(yáng)好的時(shí)候，把他的雨傘借給你，到下雨的時(shí)候，他趕緊收回。
所以在香港模式下，銀行只做錦上添花，不做雪中送炭的事情，開(kāi)發(fā)商的發(fā)展波動(dòng)特別夸張，高就很高，低就很低，這樣的發(fā)展是一種不健康的發(fā)展模式。在很多問(wèn)題、矛盾不斷產(chǎn)生之后，大家就探討另一種模式，就是所謂美國(guó)的模式。美國(guó)房地產(chǎn)的模式把投資跟開(kāi)發(fā)這兩個(gè)行業(yè)分離，投資的人不懂開(kāi)發(fā)，他就看這個(gè)項(xiàng)目有錢賺就投資，并且是長(zhǎng)期投資；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只管開(kāi)發(fā)，要去找資金，組織開(kāi)發(fā)，完成銷售。
做輕資產(chǎn)提速增效
正略鈞策合伙人、副總裁郝炬認(rèn)為，商業(yè)公司在金融背景不完備的情況下，要做大，一定是要把資產(chǎn)做輕，然后要把規(guī)模做大，企業(yè)發(fā)展提速，即所謂的輕資產(chǎn)管理模式。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);固定資產(chǎn);核算
一、投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)的差異
（一）本質(zhì)特征不同
1.固定資產(chǎn)是指同時(shí)具有下列特征的有形資產(chǎn)：一是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而特有的（其中，出租是指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的機(jī)器設(shè)備等）;二是使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度。從固定資產(chǎn)的定義來(lái)看，具有以下三個(gè)特征：（1）企業(yè)持有固定資產(chǎn)的目的是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理，而不是直接用于出售;（2）使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度;（3）固定資產(chǎn)是有形資產(chǎn)。
2.投資性房地產(chǎn)，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有之而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。從投資性房地產(chǎn)的定義來(lái)看，具有以下兩個(gè)特征：（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng);（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。
（二）持有目的不同
雖然投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同。
1.固定資產(chǎn)的持有目的是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租（不含投資性房地產(chǎn)）或經(jīng)營(yíng)管理而持有的。企業(yè)持有的固定資產(chǎn)是企業(yè)的勞動(dòng)工具或手段，是服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2.投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了賺取租金或資本增值，是企業(yè)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
（三）核算范圍不同
企業(yè)為了更好地滿足固定資產(chǎn)管理和核算的需要，可對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行綜合分類，將固定資產(chǎn)分為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用、非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用、未使用、不需用以及融資租入固定資產(chǎn)等。
根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物三類。
（四）科目設(shè)置不同
1.固定資產(chǎn)核算使用的會(huì)計(jì)賬戶主要有“固定資產(chǎn)”“累計(jì)折舊”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等三個(gè)賬戶，用來(lái)核算固定資產(chǎn)賬面價(jià)值的變動(dòng)情況。
2.投資性房地產(chǎn)核算采用成本模式計(jì)量情況下，除了一級(jí)賬戶設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”賬戶外，還要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”等賬戶。當(dāng)然，投資性房地產(chǎn)若為土地使用權(quán)則通過(guò)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”賬戶核算攤銷額。特別是投資性房地產(chǎn)核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，則要在一級(jí)賬戶“投資性房地產(chǎn)”賬戶下設(shè)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目，用來(lái)核算投資性房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)情況，并計(jì)入當(dāng)期損益。
（五）核算方法不同
1.固定資產(chǎn)只能采用成本模式核算。
2.投資性房地產(chǎn)有兩種核算模式，即成本模式或公允價(jià)值模式核算;企業(yè)通常對(duì)投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日多采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并且已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。（下轉(zhuǎn)20頁(yè)）
（上接12頁(yè)）
二、投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)的聯(lián)系
（一）確認(rèn)的方式條件基本相同
1.固定資產(chǎn)必須在同時(shí)滿足兩個(gè)條件時(shí)才能予以確認(rèn)：（1）與該資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);（2）該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
2.投資性房地產(chǎn)也必須是同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（1）與該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
因此，不論是確認(rèn)固定資產(chǎn)，還是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)，二者均要求在符合資產(chǎn)定義的前提下，同時(shí)滿足兩個(gè)條件：與該資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
（二）初始計(jì)量成本范圍基本相同
1.固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。成本包括企業(yè)為構(gòu)建某項(xiàng)固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理的、必要的支出。這些支出包括直接發(fā)生的價(jià)款、運(yùn)雜費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝成本及相關(guān)稅費(fèi)等，也包括間接發(fā)生的費(fèi)用，如應(yīng)承擔(dān)的借款利息等。
2.投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)。
（三）出租核算方式方法基本相同
具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是租金核算方式方法相同，即二者出租時(shí)，均將取得的租金收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目，攤銷的成本均通過(guò)折舊的形式核算，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目;另一方面是攤銷方式相同：二者攤銷均采用直線法攤銷，即按照資產(chǎn)平均使用年限分期等額攤銷。
（四）二者存在一定轉(zhuǎn)換關(guān)系
1.1 REITs的概念
房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡(jiǎn)稱“REITs”）是一種以發(fā)行受益憑證的方式募集投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs起源于美國(guó)，從1960年出現(xiàn)第一批REITs，發(fā)展至今已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的投融資產(chǎn)品。作為專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，其收入主要來(lái)自于物業(yè)未來(lái)的現(xiàn)金流，所持有的資產(chǎn)以租賃性物業(yè)為主；類型包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、寫字樓、住宅、酒店、度假村、工業(yè)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等。
1.2 REITs的類型
1.2.1 按照法律形式，REITs可以分為公司型和契約型公司型REITs指通過(guò)成立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司，由投資人認(rèn)購(gòu)公司股份而享有權(quán)利，投資收益以股利的形式分配給投資人；契約型REITs指采用信托的方式，由委托人和受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標(biāo)的的信托契約，在此基礎(chǔ)上將受益權(quán)加以分割，使投資者取得表示這種權(quán)利的受益權(quán)憑證。
1.2.2 按基金的受益憑證可否贖回，REITs可分為開(kāi)放式和封閉式封閉式REITs發(fā)行規(guī)模固定，投資人只能在公開(kāi)市場(chǎng)上交易，而不能直接以凈值要求贖回，為保障投資人的權(quán)益不被稀釋，封閉式REITs成立后不得再募集資金；開(kāi)放式REITs的發(fā)行規(guī)模可增減，投資人可按照基金的單位凈值要求贖回。
1.2.3 按照資金運(yùn)用方式，REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三類權(quán)益型REITs直接經(jīng)營(yíng)具有收益性的房地產(chǎn)投資組合，以租金和買賣收入差價(jià)賺取利潤(rùn)，大部分的REITs都屬于這一類。抵押型REITs以金融中介的角色，將募集資金通過(guò)抵押貸款發(fā)放給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者，賺取利息收入，或者以購(gòu)買抵押貸款或抵押貸款支持證券的方式加以運(yùn)用。混合型REITs兼有權(quán)益型和抵押型的特點(diǎn)。
1.3 REITs的特點(diǎn)
1.3.1 享受稅收優(yōu)惠
美國(guó)稅法規(guī)定，取得REITs資格的公司、信托或組織等經(jīng)濟(jì)實(shí)體對(duì)于向股東和受益權(quán)憑證持有人支付的股息或收益部分不需繳納公司所得稅，經(jīng)營(yíng)收入按規(guī)定繳稅并享受有條件優(yōu)惠。香港稅法對(duì)于REITs的收益也免除利得稅。
1.3.2 分散風(fēng)險(xiǎn)
R E I Ts通過(guò)對(duì)不同類型和不同地區(qū)房地產(chǎn)的組合投資，能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)。投資者通過(guò)投資REITs，可以間接實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的多樣化投資[1]。
1.3.3 收益穩(wěn)定、高派息
R E I Ts基金中的很大部分投資于收租物業(yè)，租金收入比較穩(wěn)定，而且一般規(guī)定REITs必須將大部分利潤(rùn)以分紅形式支付給投資者，因此REITs的股利回報(bào)普遍高于其他金融產(chǎn)品。
1.3.4 較高的流動(dòng)性
R E I Ts將房地產(chǎn)從不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為可以流動(dòng)的證券資產(chǎn)，投資者在市場(chǎng)上可以很容易變現(xiàn)，具有較高的流動(dòng)性。
1.3.5 透明度高
R E I Ts的資產(chǎn)組成、租金收入、利息收入清晰，利潤(rùn)分配有明確的法律規(guī)定．而且有著嚴(yán)格的信息披露制度，透明度較高。
1.4 REITs的發(fā)展現(xiàn)狀
截止2009年年底，全球480多家房地產(chǎn)投資信托的市值超過(guò)6050億美元。美國(guó)148家房地產(chǎn)信托市值達(dá)到3000億美元左右；第二位的是澳大利亞，64家上市地產(chǎn)基金市值達(dá)到780億美元；處于第三位的是法國(guó)，48家房地產(chǎn)信托市值達(dá)到730億美元。從市場(chǎng)成熟度來(lái)說(shuō)，最早開(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的美國(guó)是最成熟的市場(chǎng)，其次是澳大利亞；亞洲的大部分國(guó)家都是處于成長(zhǎng)中的市場(chǎng)，而中國(guó)大陸更是明確的法律法規(guī)都尚未出臺(tái)，還處于早期探索的階段[2]。
2.REITs對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的作用
2.1 保障投資人權(quán)益
直接進(jìn)行資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資，基金持有人通過(guò)購(gòu)買信托收益憑證對(duì)基金進(jìn)行投資，基金則持有被投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)或抵押權(quán)，基金持有人通過(guò)基金取得房地產(chǎn)物權(quán)，其權(quán)益的法律保障程度較高。
2.2 保證財(cái)產(chǎn)安全
基金的財(cái)產(chǎn)與基金管理人、基金托管人的財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立，在法律地位上保證了基金的安全運(yùn)作和投資者財(cái)產(chǎn)的安全。基金財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性表現(xiàn)為：基金財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于基金管理人和基金托管人的自有財(cái)產(chǎn)，基金管理人和基金托管人進(jìn)行清算時(shí)，基金的財(cái)產(chǎn)不屬于清算財(cái)產(chǎn)；基金管理人管理運(yùn)用、處分基金財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)不得與其固有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)相抵銷；基金托管人對(duì)不同基金所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，不得互相抵銷。
2.3 監(jiān)管嚴(yán)格
REITs受到證券、信托和房地產(chǎn)行業(yè)的約束，在上市準(zhǔn)入、信息披露、關(guān)聯(lián)交易、投資行為等方面受到嚴(yán)格規(guī)范，能夠有效地防范道德風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)規(guī)范一般要求REITS投資于能夠產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)，投資收益分配比例高，投資者的利益有保障。
2.4 資產(chǎn)證券化
R E I Ts的投資對(duì)象包括資產(chǎn)類與抵押類，后者主要是信貸資產(chǎn)證券化后形成的投資產(chǎn)品，有較為穩(wěn)定的收益，同時(shí)可以降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)，從而降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。基金上市發(fā)行，基金持有人可以通過(guò)證券交易退出投資，使得基金投資更具有吸引力。
2.5 稅收優(yōu)惠
各國(guó)、各地區(qū)對(duì)于REITs一般都有稅收優(yōu)惠政策，如所得稅、印花稅的減免等，使得REITs具有較大的吸引力。當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，REITs股價(jià)可以收益，當(dāng)景氣衰退時(shí)，REITs仍能保持穩(wěn)健收益。
3.REITs與房地產(chǎn)信托的區(qū)別
3.1 權(quán)益性質(zhì)不同
R E I Ts投資者通過(guò)基金取得房地產(chǎn)的所有權(quán)或抵押權(quán)等物權(quán)，而典型的房地產(chǎn)集合信托的投資者基于信托合同，享有信托計(jì)劃的受益權(quán)，兩種權(quán)利在法律上有根本的區(qū)別。
3.2 收益穩(wěn)定不同
REITs主要通過(guò)房地產(chǎn)租金收入取得收益，基金投資的房地產(chǎn)一般要求已經(jīng)有收入，因此，投資人不承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，收益較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小。而房地產(chǎn)集合信托主要投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，投資者通過(guò)信托投資公司對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款利息取得收益，投資者將承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不成功的風(fēng)險(xiǎn)[3]。3.3 管理方式不同REITs所有權(quán)與管理高度分離，但房地產(chǎn)集合信托的受托人是信托投資公司，信托投資公司通過(guò)集合信托計(jì)劃募集資金后，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放信托貸款，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)，受托人的監(jiān)管僅限于貸款項(xiàng)目審查監(jiān)督的層面。
3.4 投資退出機(jī)制不同
REITs投資者可以通過(guò)證券交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓投資份額；而房地產(chǎn)集合信托基本的法律關(guān)系為合同關(guān)系，投資只能按照合同法的規(guī)定以及合同的約定實(shí)現(xiàn)投資的退出，因而缺乏流動(dòng)性。
3.5 金融機(jī)制不同
R E I Ts是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)形式之一，是金融創(chuàng)新產(chǎn)品，因其特殊的制度設(shè)計(jì)而具有獨(dú)特的生命力；而房地產(chǎn)集合信托只是銀行間接融資的替代形式。
3.6 收益預(yù)期不同
R E I Ts對(duì)投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國(guó)和香港要求把所得利潤(rùn)不少于90%分配給投資者。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，目前一般在5%～9%左右。
3.7 投資期限不同
R E I Ts的產(chǎn)品周期一般在8～10年，更注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短，一般為1～3年。3.8 稅制優(yōu)惠不同REITs以信托收益分配給受益人的，REITs免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤(rùn)按適用稅率交納所得稅。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒(méi)有相關(guān)的稅制安排。綜上，REITs與房地產(chǎn)集合信托實(shí)質(zhì)是完全不同的兩種金融產(chǎn)品，比較中可以看出，房地產(chǎn)集合信托只是銀行貸款的替代機(jī)制，而REITs作為全新的金融工具，與房地產(chǎn)信托相比擁有更多的優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)REITs將會(huì)比房地產(chǎn)信托有更廣闊的發(fā)展空間。
4.REITs在我國(guó)的發(fā)展模式
4.1 我國(guó)REITs的發(fā)展歷程
2 0 0 7 年 1 月，央行從金融穩(wěn)定的角度，著手研究制定R E I Ts的相關(guān)政策，并計(jì)劃于2007年年底推出管理辦法及試點(diǎn)。2008年3月，銀監(jiān)會(huì)起草了《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》征求意見(jiàn)稿。2008年12月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳了細(xì)化的“金融30條”，明確提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資管道”，上海成為試點(diǎn)城市[4]。2009年，以央行和證監(jiān)會(huì)牽頭，11個(gè)部委相關(guān)人士組成REITs試點(diǎn)協(xié)調(diào)小組，先后在北京、天津和上海三地調(diào)研。2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出REITs試點(diǎn)應(yīng)首先解決保障性住房資金需求，擬在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行REITs受益券。
4.2 我國(guó)REITs的法律形式
從法律形式上看，在信托框架下，采用契約型基金方式設(shè)立REITs的可行性較大。契約型基金是基于信托原理而組織起來(lái)的投資行為，由信托公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，通過(guò)簽訂基金契約，發(fā)行REITs受益憑證募集資金，并規(guī)范各方當(dāng)事人的行為[5，6]。
4.3 我國(guó)REITs的法律主體
在契約型模式下，REITs運(yùn)作過(guò)程中，涉及的主要當(dāng)事人包括委托人、受托人、資產(chǎn)管理人、托管人、受益人。委托人是將其合法擁有的資產(chǎn)交給受托人，包括個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者，要對(duì)個(gè)人投資者設(shè)定較高的準(zhǔn)入門檻，包括但不限于風(fēng)險(xiǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人資產(chǎn)規(guī)模及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。受托人即信托公司，是信托資產(chǎn)的持有人，負(fù)責(zé)受益憑證的發(fā)行、受益憑證持有人的登記、REITs的收益分配，定期對(duì)REITs的執(zhí)行情況進(jìn)行信息披露，定期召集受益人大會(huì)，選定、委任或者更換投資管理人，并監(jiān)督投資管理人按照信托文件的約定和受益人大會(huì)決議管理信托財(cái)產(chǎn)投資組合等事務(wù)。資產(chǎn)管理人負(fù)責(zé)管理REITs所持有的資產(chǎn)，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行具體的投資組合和物業(yè)管理。信托公司可以同時(shí)兼任資產(chǎn)管理人的角色，也可以委托專門的外部機(jī)構(gòu)管理和運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)。托管人是接受REITs托管的商業(yè)銀行，保管基金財(cái)產(chǎn)、獲取基金托管費(fèi)，擁有監(jiān)督REITs的投資運(yùn)作、監(jiān)督資產(chǎn)管理人等權(quán)利。R E I Ts受益人是信托受益憑證的持有人，依法享有定期獲得基金收益分配，監(jiān)督REITs運(yùn)作情況，按契約的規(guī)定查詢或獲取公開(kāi)的REITs業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)狀況資料，出席或委派代表出席受益人大會(huì)行使表決權(quán)等權(quán)力。
4.4 我國(guó)REITs的流通方式
從國(guó)內(nèi)目前的實(shí)際情況來(lái)看，REITs的發(fā)行應(yīng)以私募形式為主。雖然公募的REITs是發(fā)展的趨勢(shì)和方向，但在當(dāng)前情況下，基礎(chǔ)條件尚不成熟。由于國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有統(tǒng)一的信托交易平臺(tái)，在初期REITs最好只在銀行間市場(chǎng)發(fā)行和交易，經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的運(yùn)作后，業(yè)績(jī)良好者可以再申請(qǐng)到交易所市場(chǎng)上市流通。
4.5 我國(guó)REITs的運(yùn)作模式
R E I Ts的業(yè)務(wù)運(yùn)作主要包括物業(yè)的選擇和投資組合的構(gòu)建，從國(guó)外REITs投資的物業(yè)類型看，主要以商業(yè)物業(yè)為主，重點(diǎn)選擇已建成并產(chǎn)生穩(wěn)定租賃收入的成熟物業(yè)，注重物業(yè)的內(nèi)在價(jià)值，評(píng)估后符合投資者的回報(bào)率要求。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情，REITs投資的物業(yè)可以考慮有政府補(bǔ)貼的保障房項(xiàng)目，REITs的收益來(lái)源于保障房項(xiàng)目自身的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和政府的財(cái)政補(bǔ)貼兩方面。
第一條、為加強(qiáng)城市房地產(chǎn)交易管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條、凡在本市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)、獨(dú)立工礦區(qū)、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)等城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動(dòng)的，均適用本條例。
第三條、本條例所稱房地產(chǎn)是指合法房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。
本條例所稱房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
第四條、市、縣（市）人民政府房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理工作。
市、縣（市）人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)管理工作。
工商、物價(jià)、財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)有資產(chǎn)等行政管理部門按照各自的職責(zé)，配合房產(chǎn)行政管理部門和土地管理部門做好房地產(chǎn)交易管理工作。
第二章、一般規(guī)定
第五條、房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)、誠(chéng)實(shí)信用的原則。禁止私下交易和其他損害國(guó)家、集體利益和他人合法權(quán)益的行為。
第六條、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)使用國(guó)家規(guī)定的制式契約或者合同文本，并在簽訂之日起三十日內(nèi)持下列證件到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易登記、審核：
（一）房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證；
（二）當(dāng)事人身份證或者法人資格證明及上級(jí)主管部門出具的證明文件，屬于國(guó)有資產(chǎn)的，需提交縣級(jí)以上人民政府國(guó)有資產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)文件；
（三）房地產(chǎn)交易契約或者合同文本；
（四）贈(zèng)與、分家析產(chǎn)、繼承房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交具有法律效力的證明文書(shū)；
（五）交易共有房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提供其他共有人同意交易的書(shū)面證明；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提供的其他證明文件。
對(duì)符合登記條件的，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理當(dāng)事人登記之日起十五日內(nèi)辦結(jié)審查核實(shí)手續(xù)；對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。
第七條、房地產(chǎn)交易實(shí)行價(jià)格評(píng)估制度。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)，由依法設(shè)立的具有房地產(chǎn)估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)辦理。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，遵守有關(guān)的法律、法規(guī)，執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的估價(jià)辦法、標(biāo)準(zhǔn)和程序。
第八條、房地產(chǎn)交易實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以評(píng)估價(jià)格作為交易底價(jià)，其中涉及國(guó)有資產(chǎn)的，其評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府國(guó)有資產(chǎn)行政管理部門確認(rèn)。
第九條、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納稅費(fèi)。房地產(chǎn)交易成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，按評(píng)估價(jià)格計(jì)征稅費(fèi)；成交價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格的，按成交價(jià)格計(jì)征稅費(fèi)。
第三章、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第十條、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其房地產(chǎn)以買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式轉(zhuǎn)移給他人的行為。
下列情形視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為：
（一）交換房地產(chǎn)的；
（二）以房地產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；
（三）企業(yè)兼并、合并或者企業(yè)破產(chǎn)使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；
（四）以房地產(chǎn)抵債的；
（五）分家析產(chǎn)、繼承房地產(chǎn)的。
房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
同一幢房屋分割轉(zhuǎn)讓的，受讓人享有所受讓房屋建筑面積占該房屋總建筑面積相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。具體范圍由房屋轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商界定。
第十一條、下列房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓：
（一）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（二）依法收回土地使用權(quán)的；
（三）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（四）房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（五）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；
（六）依法公告列入拆遷范圍的；
（七）法律、法規(guī)禁止交易的其他情形。
第十二條、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)的，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳同級(jí)財(cái)政。
第十三條、轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)時(shí)，在同等條件下其他共有人享有優(yōu)先受讓權(quán)。
第十四條、轉(zhuǎn)讓租賃期內(nèi)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先受讓權(quán)。
第十五條、轉(zhuǎn)讓享受政府或者單位補(bǔ)助購(gòu)買、自建的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原補(bǔ)助單位或者房產(chǎn)行政管理部門同意。轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得轉(zhuǎn)讓收入中個(gè)人原投資占綜合造價(jià)比例部分，其余部分歸原補(bǔ)助單位或者房產(chǎn)行政管理部門。
第十六條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)行政管理部門辦理房屋權(quán)屬變更登記，憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)，到土地管理部門依照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記。
第十七條、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)?shù)椒慨a(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，方可進(jìn)行預(yù)售。預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)持有《商品房預(yù)售許可證》，廣告中應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
第十八條、市、縣（市）人民政府房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)定期公布《商品房預(yù)售許可證》發(fā)證情況。
第四章、房屋租賃
第十九條、房屋租賃是指房屋所有權(quán)人在約定的時(shí)間內(nèi)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十條、出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并到房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理租賃登記，由承租人領(lǐng)取《房屋租賃證》。
房屋租賃期限、價(jià)格、用途，房屋修繕責(zé)任和雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，由出租人和承租人通過(guò)合同約定。但不得違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定和侵害他人的合法權(quán)益。
第二十一條、房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中的所含土地收益上繳同級(jí)財(cái)政。
第二十二條、從事房屋出租經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人（居民個(gè)人居住房屋租賃除外）應(yīng)當(dāng)?shù)焦ど绦姓芾聿块T領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可從事房屋租賃活動(dòng)。
第五章、房地產(chǎn)抵押
第二十三條、房地產(chǎn)抵押是指抵押人以不轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)、履行擔(dān)保的行為。
房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人簽訂書(shū)面抵押合同，并分別到房產(chǎn)行政管理部門和土地管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押和土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。
第二十四條、同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其抵押擔(dān)保債務(wù)之和不得超過(guò)該房地產(chǎn)的評(píng)估總價(jià)值。
第二十五條、房地產(chǎn)抵押期內(nèi)，抵押人未取得抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得將已抵押的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或者改建、擴(kuò)建及改變用途。
第二十六條、房地產(chǎn)抵押期內(nèi)，因國(guó)家建設(shè)需要拆除抵押房屋的，抵押關(guān)系即告結(jié)束，由抵押人清償債務(wù)或者由抵押雙方重新設(shè)定抵押權(quán)。
第二十七條、房地產(chǎn)抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押合同即告終結(jié)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)分別到房產(chǎn)行政管理部門和土地管理部門辦理抵押注銷登記。
第二十八條、房地產(chǎn)抵押期滿，抵押人不能按照合同約定償還債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)依法或者按雙方約定處分房地產(chǎn)。處分房地產(chǎn)所得價(jià)款，依下列順序和原則分配：
（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的稅費(fèi)；
（二）以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金；
（三）按抵押合同償還債務(wù)；
（四）剩余部分歸還抵押人。
價(jià)款不足清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)另行追索。
第六章、房地產(chǎn)中介服務(wù)
第二十九條、下列行為屬房地產(chǎn)中介服務(wù)：
（一）進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；
（二）從事房地產(chǎn)交易咨詢；
（三）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；
（四）法律、法規(guī)允許的其他房地產(chǎn)中介行為。
第三十條、房地產(chǎn)中介活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在中介機(jī)構(gòu)內(nèi)進(jìn)行，設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；
（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；
（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；
（四）有具備相應(yīng)資格的專業(yè)人員；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)行政管理部門進(jìn)行審查。
第三十一條、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并到物價(jià)管理部門申辦《收費(fèi)許可證》后方可營(yíng)業(yè)。
房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的房產(chǎn)行政管理部門備案。
第七章、法律責(zé)任
第三十二條、違反本條例第五條、第六條規(guī)定，未經(jīng)登記、審核進(jìn)行私下交易的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，繳納稅費(fèi)并對(duì)當(dāng)事人雙方各處以房產(chǎn)交易額2％以下罰款。
第三十三條、違反本條例第十二條、第二十一條規(guī)定，未繳納土地使用權(quán)出讓金或土地收益的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金或者土地收益，可以并處違法所得50％以下的罰款。
第三十四條、違反本條例第十七條第一款規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證而預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第三十五條、違反本條例第二十條第一款規(guī)定，未辦理租賃登記擅自租賃房屋的，租賃無(wú)效，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門限期補(bǔ)辦租賃手續(xù)。
第三十六條、違反本條例第二十二條、第三十一條規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自經(jīng)營(yíng)房屋出租和擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止經(jīng)營(yíng)房屋出租活動(dòng)和房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得3％以下的罰款。
第三十七條、房地產(chǎn)交易當(dāng)事人違反物價(jià)管理、稅務(wù)管理、國(guó)有資產(chǎn)管理等法律、法規(guī)的，由縣級(jí)以上人民政府物價(jià)管理部門、稅務(wù)管理部門、國(guó)有資產(chǎn)管理部門依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。
第三十八條、當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以在收到處罰決定書(shū)之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定部門的同級(jí)人民政府或者上一級(jí)主管部門申請(qǐng)復(fù)議，或者向人民法院提起訴訟，逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第三十九條、房地產(chǎn)交易管理人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，未構(gòu)成犯罪的，由所在單位或者上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章、附則
第四十條、房產(chǎn)管理部門直管公房和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位自管公房向居民、職工出售、出租住宅的，不適用于本條例，按照國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行。
第四十一條、城市規(guī)劃區(qū)以外國(guó)有土地上的房地產(chǎn)交易參照本條例的規(guī)定執(zhí)行。
第四十二條、市、縣（市）可以設(shè)立房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，提供信息，展示行情，提供服務(wù)。
各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局：
為貫徹執(zhí)行《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，現(xiàn)對(duì)執(zhí)行中的若干問(wèn)題再補(bǔ)充通知如下：
1.凡在已開(kāi)發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的機(jī)構(gòu)，均須報(bào)市房地產(chǎn)管理局審核批準(zhǔn)。經(jīng)其他主管部門批準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，在上述地域范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須向市房地產(chǎn)管理局登記備案，其評(píng)估人員需具備房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)，不具備的，須接受房地產(chǎn)管理部門的專業(yè)培訓(xùn)。
2.1994年8月8日以前，對(duì)抵押房地產(chǎn)已進(jìn)行評(píng)估、抵押權(quán)人對(duì)評(píng)估報(bào)告無(wú)異議的，均不再重新評(píng)估。
3.凡應(yīng)依法繳納稅費(fèi)或補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其價(jià)格評(píng)估均須由市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局所屬的評(píng)估機(jī)構(gòu)或市房地產(chǎn)管理局指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)辦理。
4.受托評(píng)估抵押房地產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)一般應(yīng)自委托人提交全部評(píng)估材料后七個(gè)工作日內(nèi)完成。
5.抵押房地產(chǎn)的評(píng)估費(fèi)，暫按國(guó)家物價(jià)局和國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局（1992）價(jià)費(fèi)字625號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理暫行規(guī)定》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件）掌握。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得自行提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。擅自提高的，市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處有權(quán)進(jìn)行糾正。各房地產(chǎn)交易管理部門按規(guī)定收取2％的買賣過(guò)戶手續(xù)費(fèi)的，均不得再另收評(píng)估費(fèi)用。
6.《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》實(shí)施前已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)，因故不能按規(guī)定期限補(bǔ)辦登記手續(xù)的，當(dāng)事人雙方或一方應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門備案。
7.抵押登記時(shí)，雙方當(dāng)事人約定不對(duì)抵押房地產(chǎn)投保的，可不提交保險(xiǎn)單復(fù)印件。
8.各專業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)將其有貸款業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)人名單已函告市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或已取得金融業(yè)務(wù)許可證的，在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，可不必再提交法人委托證明文件。
9.農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)抵押，各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局不予辦理登記。
互聯(lián)網(wǎng)能否顛覆傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)問(wèn)題一直困擾地產(chǎn)行業(yè)。但到今天為止，大家更多地認(rèn)為主要是“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”，萬(wàn)科朱保全有一句話“不動(dòng)產(chǎn)的物理邊界和互聯(lián)網(wǎng)的無(wú)邊界，決定了這是一個(gè)既矛盾又可能沒(méi)有答案的命題”，我認(rèn)為這句話相當(dāng)精妙。這里不去探討這個(gè)復(fù)雜的話題，如果說(shuō)房地產(chǎn)可能“顛覆”的話，有一個(gè)比互聯(lián)網(wǎng)更有力量的東西，那就是金融。
先舉個(gè)例子。就房地產(chǎn)銷售而言，二十多年來(lái)最大的房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新者或者顛覆者，我認(rèn)為是總理。朱總理啟動(dòng)個(gè)人住房按揭貸款政策，激活了住宅消費(fèi)能力，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速爆發(fā)。而之后房貸成數(shù)和利率的調(diào)整，也是影響地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)的最大市場(chǎng)變量之一。金融的力量之強(qiáng)，可見(jiàn)一斑。
從更廣的角度來(lái)看，房地產(chǎn)有三個(gè)核心生產(chǎn)要素：資金、土地和建材，所謂的顛覆就在這三個(gè)要素上突破。假設(shè)土地制度改革，或者建造工業(yè)4.0成熟，房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)被顛覆。但目前假設(shè)尚不能成立，能夠明確的、正在快速發(fā)生的，正是資金環(huán)節(jié)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新與變革。
房地產(chǎn)是個(gè)資金高度密集的行業(yè)，而我們房企一直主要依靠自有資金和銀行貸款來(lái)支撐開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。狹窄的融資渠道、高昂的間接資金成本，是住宅開(kāi)發(fā)銷售必須高周轉(zhuǎn)、商辦地產(chǎn)不合理散售、養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收困境等各種問(wèn)題的根源。
而在成數(shù)的發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)，房地產(chǎn)由金融、建造和服務(wù)三部分組成。各種退休基金、保險(xiǎn)、投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人等資金構(gòu)成房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)商提供獲取項(xiàng)目、規(guī)劃、建造、營(yíng)銷與資產(chǎn)管理等專業(yè)服務(wù)，并獲得權(quán)益分紅。這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的所謂“美國(guó)模式”，正是當(dāng)下包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等嘗試轉(zhuǎn)型的輕資產(chǎn)模型。輕資產(chǎn)模式的本質(zhì)就是金融化，包括萬(wàn)科在前海項(xiàng)目上嘗試的REITs、萬(wàn)達(dá)的眾籌穩(wěn)賺一號(hào)、綠地的地產(chǎn)寶等，雖然只是試點(diǎn)，但代表著房地產(chǎn)行業(yè)真正的變革方向。
為什么說(shuō)金融比互聯(lián)網(wǎng)更有力量“顛覆”房地產(chǎn)？因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的本質(zhì)是連接，可以使各種要素之間的連接更有效率。比如可以讓信息更透明，讓企業(yè)更貼近客戶，讓管理更有效率，但似乎難以改變房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式。而在中國(guó)金融改革大背景下的金融創(chuàng)新，則可能改變行業(yè)里各個(gè)角色的定位，重塑房地產(chǎn)行業(yè)利益分配格局。當(dāng)然，金融再嫁接上互聯(lián)網(wǎng)，則讓地產(chǎn)行業(yè)的變革更加迅速和廣泛，比如當(dāng)下許多房企試點(diǎn)的眾籌開(kāi)發(fā)，完全有可能重新定義開(kāi)發(fā)與銷售流程。
所以我們看到，房地產(chǎn)行業(yè)在擁抱互聯(lián)網(wǎng)的同時(shí)，都把金融化作為最重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向之一。這里包括“萬(wàn)萬(wàn)”為代表的開(kāi)發(fā)企業(yè)，也包括我們這樣的服務(wù)型企業(yè)。鉅派的上市可謂易居在金融戰(zhàn)略上邁出的一大步，但對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的金融化轉(zhuǎn)型來(lái)說(shuō)，這條路才剛剛開(kāi)始。
作者系易居中國(guó)執(zhí)行副總裁
一、調(diào)控政策下房地產(chǎn)投資中的問(wèn)題
(一)調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個(gè)階段，在每個(gè)階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一是融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動(dòng)。政府調(diào)控政策的實(shí)施，使得人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)減少；第二是投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報(bào)效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場(chǎng)調(diào)研的失實(shí)，引起產(chǎn)品滯銷，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過(guò)大或過(guò)小；第三是資金回籠時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)國(guó)家實(shí)施較為寬松的財(cái)政和貨幣政策時(shí)，消費(fèi)者可以通過(guò)銀行貸款的方法來(lái)購(gòu)買商品，但當(dāng)國(guó)家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時(shí)，產(chǎn)品的銷售就會(huì)存在困難；第四是收益風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的利潤(rùn)一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)資金，利潤(rùn)分配不合理會(huì)帶來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)。
(二)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策近幾年大量企業(yè)開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國(guó)家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對(duì)緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過(guò)去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來(lái)反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來(lái)進(jìn)行預(yù)警分析，如對(duì)凈利潤(rùn)率、股利增長(zhǎng)率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測(cè)變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國(guó)的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國(guó)外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營(yíng)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱，經(jīng)營(yíng)者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。
(三)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展，同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問(wèn)題的出現(xiàn)，如國(guó)家的加息政策，導(dǎo)致房屋購(gòu)買者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷，加息也會(huì)引起人們把更多的錢存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購(gòu)買和投資，加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國(guó)家還會(huì)增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)令，限制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。這些政策都在有形無(wú)形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。
二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的措施
(一)加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過(guò)向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過(guò)融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。
(二)建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長(zhǎng)期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營(yíng)運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長(zhǎng)期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映，管理層將信息加以分析，并適時(shí)作出經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。
(三)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解政策的動(dòng)態(tài)影響企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響，同時(shí)也要了解市場(chǎng)的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對(duì)住房市場(chǎng)，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè)，如此以來(lái)，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專業(yè)化的發(fā)展模式，將市場(chǎng)細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢(shì)和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時(shí)長(zhǎng)，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的資金來(lái)源，投入和銷售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來(lái)源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場(chǎng)營(yíng)銷的力度，加強(qiáng)對(duì)于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對(duì)于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請(qǐng)貸款，必要時(shí)對(duì)產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷的方法，對(duì)具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場(chǎng)的需求等措施來(lái)應(yīng)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開(kāi)發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對(duì)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。
三、結(jié)束語(yǔ)
總之，政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，一方面遏制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的惡性發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使得房地產(chǎn)步入了良性發(fā)展的軌道，另一方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資產(chǎn)生了影響，具體有資金來(lái)源、資金投入、銷售價(jià)格等方面的非常明顯的影響。因此企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)整政策的學(xué)習(xí)，也要注意投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和規(guī)避。加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建立健全適應(yīng)調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，在對(duì)市場(chǎng)充分把握的前提下做出正確的投資決策。
作者：鄒文杰單位：萬(wàn)家共贏資產(chǎn)管理有限公司
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評(píng)估方法
一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況
中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直至1978年以后，在改革開(kāi)放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開(kāi)始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。
二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)現(xiàn)狀
在我國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，雖然近年來(lái)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)也有較明顯發(fā)展。但是，相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長(zhǎng)足發(fā)展的不利因素。
1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展
從我國(guó)目前管理體制來(lái)看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和國(guó)有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過(guò)很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
3.自律不夠
國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位，還沒(méi)有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
4.制約力不夠
對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒(méi)有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒(méi)有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬(wàn)元甚至幾千萬(wàn)元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒(méi)有評(píng)估程序，沒(méi)有計(jì)算過(guò)程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行為沒(méi)有評(píng)判的依據(jù)，更無(wú)處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。
三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法
1.成本法
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問(wèn)題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本是土地開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×成新率。
2.市場(chǎng)法
比較法是將估價(jià)對(duì)象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。
比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。
3.收益法
按照我國(guó)目前的土地出讓政策，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛剩‘?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。
3.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法
運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問(wèn)題：第一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說(shuō)，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)兩部分。教材中所說(shuō)的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率運(yùn)用于開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率運(yùn)用于通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的求取。
四、結(jié)論
科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。
參考文獻(xiàn)：
[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2014
[2] 張東紅，談我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展對(duì)策[J]，山東建筑，2014
5月17日，海印股份公告披露的一個(gè)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，被業(yè)內(nèi)解讀為“變相REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）”。根據(jù)公告，海印擬以旗下經(jīng)營(yíng)管理的15家商業(yè)物業(yè)，用未來(lái)5年租金收益作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立優(yōu)先級(jí)和次級(jí)兩種資產(chǎn)支持證券，合計(jì)募集資金不超過(guò)16億元。
這將成為國(guó)內(nèi)房企首個(gè)通過(guò)資產(chǎn)證券化融資的項(xiàng)目。
“目前，房地產(chǎn)的資金來(lái)源主要是靠民間資本、外資（熱錢）和銀行，但前兩者的比例在上升。”一位銀行人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。
住建部政策研究中心調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)正悄然變化，直接融資已成其重要的資金來(lái)源之一，所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長(zhǎng)高達(dá)6.5倍。
事實(shí)上，房企融資經(jīng)歷了銀行信貸、信托融資、PE投資、券商通道和資產(chǎn)證券化等多種變遷，以及應(yīng)對(duì)監(jiān)管變化而采取的不同排列組合形成的N種“創(chuàng)新”。
銀行主角
2010年之前，房地產(chǎn)公司的融資大多以傳統(tǒng)的銀行貸款為主，但之后，這種間接融資方式發(fā)生變化。
上述人士介紹，其所在銀行自2010年下半年開(kāi)始僅限于給央企系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款，其他房企業(yè)務(wù)均停掉了。
當(dāng)年的房產(chǎn)政策除了上調(diào)首付比例和抵押貸款利率、限購(gòu)等行政措施外，銀監(jiān)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)貸也進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，銀行貸款明顯收緊。
此后，房地產(chǎn)公司的間接融資開(kāi)始轉(zhuǎn)道信托、擔(dān)保公司、小貸公司以及銀行的理財(cái)途徑。
一位地產(chǎn)商告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，表面看地產(chǎn)公司融資已經(jīng)轉(zhuǎn)道，但實(shí)質(zhì)還是銀行的錢。開(kāi)發(fā)商接到項(xiàng)目后，手續(xù)齊全的話會(huì)放在擔(dān)保公司，擔(dān)保公司再拿該項(xiàng)目去向銀行貸款，之后再將銀行貸款放到小貸公司去放貸。
“擔(dān)保公司對(duì)銀行是放大幾倍的交易，其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)全在銀行。”他說(shuō)，中國(guó)的金融監(jiān)管不是技術(shù)監(jiān)管，是行政監(jiān)管，“這是中國(guó)金融體制最大的缺點(diǎn)”。
“房地產(chǎn)沒(méi)有損耗，就是資金壓力的問(wèn)題，所以如果銀行在存量業(yè)務(wù)中給它持續(xù)提供資金是沒(méi)有問(wèn)題的。”該人士告訴記者，中信銀行有很多這種做法，其背后有中信地產(chǎn)，中信銀行的某個(gè)房企客戶出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，可以通過(guò)中信地產(chǎn)去收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，再由中信銀行給中信地產(chǎn)融資，來(lái)間接解決項(xiàng)目的融資問(wèn)題。
類似的案例也出現(xiàn)在光大系。
一位知情人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，光大銀行解決房地產(chǎn)貸款的問(wèn)題主要是通過(guò)光大金控。原來(lái)的模式是通過(guò)四大資產(chǎn)管理公司收購(gòu)銀行的一些不良資產(chǎn)，但銀行感覺(jué)通過(guò)獨(dú)立第三方的機(jī)構(gòu)來(lái)處理，會(huì)把真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值反映出來(lái)，就會(huì)造成當(dāng)期的損益問(wèn)題。而通過(guò)自己的平臺(tái)，比如光大金控，就可以隱藏這些損失，還是按照原價(jià)標(biāo)記。
“相當(dāng)于光大銀行將同金額的資產(chǎn)和負(fù)債注銷掉，交給光大金控，銀行的問(wèn)題解決了，但真實(shí)的問(wèn)題又沒(méi)有解決，相當(dāng)于把導(dǎo)火線拉長(zhǎng)了。”該人士說(shuō)。
信托“借新還舊”
自2011年開(kāi)始，宏觀調(diào)控和銀行貸款繼續(xù)收緊，銀行曾一度全面停止對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款，隨后信托成為房地產(chǎn)融資的主力渠道。
據(jù)前述銀行人士介紹，雖然信托融資的利率明面看只有9%-10%，但加上費(fèi)用部分，信托融資的真實(shí)利率基本在18%-20%左右。與傳統(tǒng)信貸利率相比，銀行更樂(lè)得在此分一杯羹。
以“買入返售信托收益權(quán)”為例，里面就包含了很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)是，金融機(jī)構(gòu)對(duì)非金融機(jī)構(gòu)（比如房企）的一筆債權(quán)，演變成了金融機(jī)構(gòu)對(duì)金融機(jī)構(gòu)之間的資金往來(lái)。
舉例而言，假設(shè)某家股份制銀行A借錢給一家城商行B，B將錢交給信托公司C，由C給A指定的一家房地產(chǎn)企業(yè)貸款。B持有該信托的收益權(quán)，然后B再將收益權(quán)賣還給A。實(shí)質(zhì)相當(dāng)于A給房企貸款，但演變成了A的同業(yè)業(yè)務(wù)，B做了過(guò)橋貸款。在資產(chǎn)負(fù)債表中，A計(jì)入買入返售，B計(jì)入賣出回購(gòu)。如果A和B分處兩地，則兩地銀監(jiān)部門看到的都只是合法的片段，但是組合起來(lái)之后就是不合理的。這樣就繞開(kāi)了監(jiān)管規(guī)定。
據(jù)用益信托估算，2011年、2012年、2013年集合資金房地產(chǎn)信托到期規(guī)模分別是544億元、1573億元、1974億元。而中金公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更高，預(yù)計(jì)今年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模將達(dá)2816億元，總還款額約為3100億元。
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2013年一季度房地產(chǎn)信托新增1532億元，同比增長(zhǎng)247%，超過(guò)去年和前年一季度的總和。
普益財(cái)富分析員范杰提到，2013年地產(chǎn)信托數(shù)量大增，除了房市回暖帶動(dòng)的相關(guān)信托業(yè)務(wù)回暖、以及一二季度是傳統(tǒng)房企發(fā)行信托產(chǎn)品較多的時(shí)期之外，還有一個(gè)重要原因是“借新還舊”。
同一開(kāi)發(fā)商借助其關(guān)聯(lián)項(xiàng)目發(fā)新信托替換舊信托，通過(guò)不同項(xiàng)目間的資金騰挪解決剛性兌付問(wèn)題。也正因此，房地產(chǎn)信托的兌付危機(jī)雖然自2012年已有顯現(xiàn)，但尚能化險(xiǎn)為夷。
一位知情人士告訴記者，一家以房地產(chǎn)信托起家的信托公司近期的一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品即采用此操作，該產(chǎn)品到期時(shí)，先找了一筆民間的高息資金去墊付，等市場(chǎng)兌付過(guò)去之后，隔三四個(gè)月再發(fā)一款信托產(chǎn)品，且第二次的信托計(jì)劃資金規(guī)模會(huì)比第一次高，一方面依然是為之前的項(xiàng)目融資，同時(shí)還可以覆蓋之前借的高息資金的利息。
借道券商資管
2012年下半年起，房企融資的較大變化是，券商資產(chǎn)管理通道越來(lái)越靈活。
銀行借道券商資管變相為房企貸款，即銀行理財(cái)資金去認(rèn)購(gòu)券商的資管產(chǎn)品，然后再要求資管的資金投向銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
不過(guò)，業(yè)界普遍認(rèn)為，這是“換湯不換藥”，只是換個(gè)通道而已，原來(lái)通過(guò)信托搭建的結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在借道券商來(lái)做，可以稱為“類信托產(chǎn)品”。
“券商資管更多是淪為銀行的通道，就是代替了原來(lái)信托的一部分作用。”前述銀行人士稱，銀行在這里有很多渠道賺錢，比如投資人的回報(bào)是7%，項(xiàng)目回報(bào)是10%，這樣就產(chǎn)生3個(gè)百分點(diǎn)的收益；另一方面，銀行券商產(chǎn)品，可再收取2個(gè)百分點(diǎn)收益。
普益財(cái)富分析員范杰指出，券商和信托主要是比資產(chǎn)管理能力和項(xiàng)目管理能力，但券商資管是新業(yè)務(wù)，因而在融資成本和其他條件上都會(huì)給一些優(yōu)惠。
例如宏源證券的部分業(yè)務(wù)通道費(fèi)已經(jīng)接近零，目的就是沖規(guī)模。
“從去年的通道類業(yè)務(wù)來(lái)看，信托對(duì)通道類業(yè)務(wù)要求還是比較高的，而券商和基金公司對(duì)此類業(yè)務(wù)費(fèi)用一降再降，他們的想法是不管賺不賺錢，先把這塊地盤占下來(lái)再說(shuō)。”前述銀行人士表示。
從監(jiān)管來(lái)看，券商通道也更占優(yōu)勢(shì)。
“相比來(lái)說(shuō)，證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管思路比銀監(jiān)會(huì)要放得更開(kāi)，因而券商在審批上會(huì)做得靈活一些。”一位曾長(zhǎng)期做銀行表外業(yè)務(wù)的人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，券商資管也會(huì)看“432”（四證齊全、30%自有資金、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)）條件，這是門檻性的要求，但在項(xiàng)目的監(jiān)管審批上更寬松，比如對(duì)于“自有資金占30%”這一要求就會(huì)稍微松一點(diǎn)。
范杰提到，2012年以來(lái)“銀證信合作”的融資模式開(kāi)始流行，信托也在利用券商渠道去做業(yè)務(wù)，從而避開(kāi)監(jiān)管。
鼎信長(zhǎng)城基金董事長(zhǎng)章華認(rèn)為，目前銀行的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域在下降，因?yàn)樾磐械馁Y金來(lái)源70%-80%都是社會(huì)化的私募。反倒是國(guó)內(nèi)一些非常大的券商，缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)，包括中間會(huì)有利益輸送，站在一個(gè)非理性的角度做一些東西，雖然規(guī)模不大，但是風(fēng)險(xiǎn)是不小的。
地產(chǎn)PE大行其道
記者采訪的一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房企融資，銀行將有兩條路好走，一是券商通道，另一個(gè)是房地產(chǎn)基金。
雙匯地產(chǎn)一位高管告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，為規(guī)避監(jiān)管層對(duì)銀信合作的規(guī)定，房企可以通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)（比如合伙制的私募股權(quán)基金或者房地產(chǎn)基金）作為路徑或者載體來(lái)做。
據(jù)悉，雙匯地產(chǎn)正在做國(guó)內(nèi)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，募集資金規(guī)模三、四十個(gè)億，主要募集方式就是私募股權(quán)基金。
該高管舉例說(shuō)，一家地產(chǎn)企業(yè)要融資10個(gè)億，PE有3個(gè)億，剩下的7個(gè)億可以找信托。信托通過(guò)向銀行出售產(chǎn)品獲取這7個(gè)億資金，并承諾給銀行10%的回報(bào)率。銀行直接對(duì)公眾出售表外資產(chǎn)可能只賺5%的收益，而通過(guò)信托，刨去管理費(fèi)用和其他成本，銀行也能凈賺4%左右。
然后信托再用這7個(gè)億把PE的產(chǎn)品買過(guò)來(lái)。通過(guò)談判，PE帶著10億資金以股權(quán)加債權(quán)的形式（即“夾層投資”模式）進(jìn)入該房企，同時(shí)獲得50%-60%的股權(quán)，股權(quán)部分以該項(xiàng)目的土地做擔(dān)保，債權(quán)部分可以獲得適當(dāng)?shù)睦ⅰ?/p>
“股權(quán)+債權(quán)”的運(yùn)作模式與房地產(chǎn)信托類似，許多房地產(chǎn)基金基于一個(gè)項(xiàng)目一只基金的模式，也與房地產(chǎn)信托極為相似，但失去了基金本身聚集資金、多項(xiàng)目投資分散風(fēng)險(xiǎn)的能力。
章華強(qiáng)調(diào)，私募基金是股權(quán)投資，如果不是站在股權(quán)和投資的角度看問(wèn)題，就沒(méi)有私募基金公司的基本影子。
近年興起的地產(chǎn)PE魚(yú)龍混雜，恰恰在做著銀行的渠道業(yè)務(wù)。
“這兩年的股權(quán)投資實(shí)際上就是‘明股實(shí)債’，就是披著股權(quán)融資的外衣，實(shí)際上還是債權(quán)。一般是先以一種股權(quán)的形式進(jìn)去，然后投到項(xiàng)目里，等到項(xiàng)目進(jìn)行到某些階段、或者快終止時(shí)再以一個(gè)溢價(jià)終止股權(quán)，實(shí)際本質(zhì)上就是一種債權(quán)。”一位曾從事地產(chǎn)PE的人士指出。
據(jù)清科資料顯示，目前活躍在中國(guó)市場(chǎng)的私募房地產(chǎn)投資基金可大致分為兩類，一類是以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨(dú)立私募房地產(chǎn)投資基金，另一種是由房地產(chǎn)企業(yè)成立基金管理公司并發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)基金，后者包括萬(wàn)科、金地、復(fù)地、中海、華潤(rùn)、綠城、海爾、保利地產(chǎn)等。
如復(fù)地集團(tuán)旗下的智盈投資管理的資金總量約有12億元，目前全部投資復(fù)地集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
不僅如此，一些信托公司也正在通過(guò)各種方式試圖突破相關(guān)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，例如借道其所控股的公募基金子公司，后者在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方式上所受監(jiān)管相對(duì)寬松，從而使信托公司自己想做但報(bào)批困難的項(xiàng)目得以成行。
資產(chǎn)證券化新寵
2013年，房企融資又有新變化。海印股份5月17日公告披露的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，被業(yè)內(nèi)解讀為“變相REITs”。
REITs是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃。今年3月份，證監(jiān)會(huì)《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》，其中提到，商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)可作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化。
這被視為REITs開(kāi)閘的信號(hào)，海印股份開(kāi)創(chuàng)了房企融資的又一個(gè)創(chuàng)新模式。
“但實(shí)際上與真正的REITs有很大差別。”一位PE人士直言，海印股份最大的問(wèn)題是，旗下的物業(yè)都不是其自身持有的，說(shuō)白了就是一個(gè)二房東。
海印股份也公開(kāi)表示，其采用的是“租入-租出”的輕資產(chǎn)模式，并不擁有產(chǎn)權(quán)，也就不存在銀行抵押貸款或擔(dān)保問(wèn)題。同時(shí)，券商只針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者兜售，不針對(duì)散戶。
問(wèn)題是，如果按照此前的銀證合作模式，銀行作為機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)券商的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，最終風(fēng)險(xiǎn)還是由銀行承擔(dān)。
鼎信長(zhǎng)城基金董事長(zhǎng)章華告訴記者，資產(chǎn)證券化背后的含義是房子租金回報(bào)與售價(jià)之間有一個(gè)比較好的比率，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大概是2%-3%，房地產(chǎn)現(xiàn)在是售價(jià)高、租金低，“隨便投一個(gè)信托就是8%-10%的收益，一個(gè)私募基金有10%-20%的收益，誰(shuí)會(huì)去投收益才2%的產(chǎn)品呢。”因而REITs不具備推行的基礎(chǔ)。
由《新財(cái)富》雜志新近推出的中國(guó)內(nèi)地富豪400人榜，再一次擠爆國(guó)人眼球。作為國(guó)內(nèi)媒體的第一次，本次排名是《新財(cái)富》專門調(diào)查人員歷時(shí)一年努力的結(jié)果。眾所周知的原因，這些財(cái)富數(shù)字和名次不可能完全客觀地反映國(guó)人整體的私人財(cái)富擁有狀況，但它們對(duì)于了解國(guó)內(nèi)新興的商業(yè)模式、激涌前行的產(chǎn)業(yè)、國(guó)人富于時(shí)代精神的創(chuàng)富思維等，無(wú)疑具有某種借鑒意義。
400人身價(jià)3031億元 據(jù)悉，這400個(gè)人都擁有不低于2億元人民幣的財(cái)富，而財(cái)富的總和為3031億元人民幣，人均擁有財(cái)富7．58億元。前100名富豪合計(jì)持有財(cái)富1680億元，占400富豪全部財(cái)富的55．4％，人均持有16．8億元。400富豪中，資產(chǎn)超30／2元的有7人，另外48％的人資產(chǎn)介于2元至5億元之間。
內(nèi)地最富的10人 400富豪里，中信泰富的榮智健以61．1億元的財(cái)富規(guī)模，成為第一首富，位列其后依次為萬(wàn)向集團(tuán)的魯冠球(52．4億元)、北京鵬潤(rùn)集團(tuán)的黃光裕(46．8億元)、富華集團(tuán)的陳麗華(38．5億元)、東方希望集團(tuán)的劉永行(35億元)。除一名神秘人土外，入圍前10位的還有世茂集團(tuán)的許榮茂、河北卓達(dá)集團(tuán)的楊卓舒、德力西集團(tuán)的胡成中家族、仲盛集團(tuán)的葉立培。
兩大產(chǎn)業(yè)君臨天下 這份榜將上榜的400富豪歸人23個(gè)行業(yè)。通過(guò)排名可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的富人更多分布在房地產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)的制造業(yè)，這兩大產(chǎn)業(yè)內(nèi)的富豪占了400富豪總財(cái)富的41．1％，其中房地產(chǎn)行業(yè)共76人，占了總?cè)藬?shù)的19％。這說(shuō)明，中國(guó)的這兩大行業(yè)仍然是中國(guó)富人的“加工廠”。
據(jù)了解，內(nèi)地房地產(chǎn)的成功最重要的因素是，政府在重要的土地資源管理上成功借鑒了香港經(jīng)驗(yàn)，從一開(kāi)始就實(shí)行對(duì)全體資本對(duì)象開(kāi)放的“國(guó)民待遇”政策，為各類不同的資本提供了相同的起跑線。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的行業(yè)資源開(kāi)放釋放的巨大能量，房地產(chǎn)企業(yè)與政府間的協(xié)調(diào)互動(dòng)、巨大的住宅需求，促成了富翁們創(chuàng)業(yè)時(shí)的美夢(mèng)。
民營(yíng)資本無(wú)孔不入 房地產(chǎn)作為全國(guó)范圍內(nèi)民營(yíng)資本競(jìng)相進(jìn)入較集中的產(chǎn)業(yè)，如今98％以上的房地產(chǎn)企業(yè)都是民營(yíng)企業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)的富豪名單上，能夠看到上海長(zhǎng)峰房地產(chǎn)的童錦泉以25億元位列第15，新恒基集團(tuán)的黃俊欽以24億元位列第18。
在醫(yī)藥行業(yè)，大型企業(yè)特別是超大型企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)的地位已經(jīng)開(kāi)始與股份制企業(yè)、外資企業(yè)和國(guó)有企業(yè)分庭抗禮，出色的單品種營(yíng)銷能力與費(fèi)用控制能力更使部分優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)成為行業(yè)的翹楚。人選400富豪榜的22個(gè)醫(yī)藥類富豪中，9個(gè)擁有上市公司，其中前3名均擁有上市公司。
作為民營(yíng)資本開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入礦業(yè)的一個(gè)明證，集團(tuán)巨富陶新康，此次以22．2億元資產(chǎn)位列富豪榜第20位，位列礦業(yè)首富。目前，國(guó)家在礦產(chǎn)方面的政策正由行政管理向市場(chǎng)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。如停止礦業(yè)權(quán)的行政審批，采取招標(biāo)、拍賣等方式出讓礦業(yè)權(quán)。這意味著我國(guó)對(duì)礦業(yè)權(quán)的管理方式將從原來(lái)的行政管理、無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌?chǎng)為導(dǎo)向的有償轉(zhuǎn)讓，將有越來(lái)越多的富翁由此下線。
據(jù)了解，油氣的管網(wǎng)建設(shè)是目前民營(yíng)資本最具投資價(jià)值的領(lǐng)域。首先，由于國(guó)有資本或外資主要介入骨干、長(zhǎng)距離天然氣輸送管線的建設(shè)(如西氣東送)，對(duì)配套的人戶管網(wǎng)的鋪設(shè)尚無(wú)力顧及，于是中小規(guī)模的民營(yíng)資本可在部分骨干網(wǎng)所經(jīng)沿線“攻城掠地”。另外，石油行業(yè)的配套服務(wù)，也是一個(gè)民營(yíng)資本可以介入的龐大市場(chǎng)；400富豪榜上的兩位油氣行業(yè)富豪分別是泰山集團(tuán)控股公司的蔡天真家族和捷美能源的孫天罡，他們的資產(chǎn)分別是6．4億元和2．6億元。
新行業(yè)魅力誘人 相比之下，入圍《福布斯》雜志排名的美國(guó)富人，更多集中于零售業(yè)、軟件業(yè)與高科技業(yè)、媒體與娛樂(lè)業(yè)，這與此次排行榜上房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的鼎尖優(yōu)勢(shì)，形成鮮明對(duì)比。上世紀(jì)90年代以后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)大地上的風(fēng)起云涌，一些年輕的闖蕩者闖入被認(rèn)為是新生代的賺錢行業(yè)，如通訊及設(shè)備、休閑等。從排行榜上可以看出，中國(guó)通訊行業(yè)集中了中國(guó)最好的一批企業(yè)，這其中還不包括“華為”等“漏戶”，休閑創(chuàng)富方面，今年45歲、排名38、身價(jià)16億元的浙江宋城集團(tuán)的黃巧靈算是其中巨擘。
創(chuàng)富法寶：融資并購(gòu)、控股上市 資本原始積累到一定階段，必將面臨資本再增值，企業(yè)做大做強(qiáng)問(wèn)題。這里的融資并購(gòu)，指的是企業(yè)通過(guò)自己的借貸能力外向擴(kuò)張，收購(gòu)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)，通過(guò)資源整合支撐自己持續(xù)龐大的投資，而不一味計(jì)較借貸風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)負(fù)債等；控股上市則指的是控股上市公司，直接進(jìn)入證券市場(chǎng)為企業(yè)“圈錢”。國(guó)有資產(chǎn)管理的改革和中國(guó)資本市場(chǎng)的成熟，無(wú)疑將使以往缺乏透明度的類似運(yùn)作趨于市場(chǎng)化，私人資本的這種地盤爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈為吸引創(chuàng)富者的眼球。400富豪中，除許多富豪曾經(jīng)收購(gòu)過(guò)企業(yè)外，164人持有上市公司的股份，其中大多數(shù)在上市公司中處于控股地位。
企業(yè)固定資產(chǎn)與庫(kù)存商品的劃分是以財(cái)物持有目的和價(jià)值轉(zhuǎn)移方式進(jìn)行的。企業(yè)持有價(jià)值大、使用期限長(zhǎng)的勞動(dòng)資料，如果持有是為了用，而不是為了賣，則作為固定資產(chǎn)核算。
按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》準(zhǔn)則確認(rèn)方式，“存貨，是指企業(yè)在日常活動(dòng)中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品、處在生產(chǎn)過(guò)程中的在產(chǎn)品、在生產(chǎn)過(guò)程或提供勞務(wù)過(guò)程中耗用的材料和物料等”。第四條還特別指出，“存貨同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：①該存貨包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；②該存貨的成本能夠可靠計(jì)量。”例如，開(kāi)發(fā)商建造完工并用來(lái)出售的房屋，應(yīng)作為庫(kù)存商品核算，而不是固定資產(chǎn)或房地產(chǎn)投資。
可見(jiàn)，企業(yè)固定資產(chǎn)核算與庫(kù)存商品核算還是容易區(qū)別的。同樣是勞動(dòng)資料，前者持有為了使用，故作為固定資產(chǎn)核算；后者持有是為了銷售，故作為庫(kù)存商品核算。
二、固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的界限
按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)的定義，“固定資產(chǎn)，是指同時(shí)具有以下特征的有形資產(chǎn)：(一)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的；(二)使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度”。同時(shí)，該準(zhǔn)則還特別強(qiáng)調(diào)，固定資產(chǎn)符合定義，且“固定資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(二)該固定資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量”。可見(jiàn)，固定資產(chǎn)不僅包括房屋建筑物，也包括機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸車輛、儀器儀表等各類大型勞動(dòng)工具，同時(shí)也仍然包括過(guò)去已經(jīng)估價(jià)單獨(dú)作為固定資產(chǎn)入賬的土地。
同樣是土地使用權(quán)，當(dāng)前企業(yè)取得的，作為無(wú)形資產(chǎn)者，則不能再作為固定資產(chǎn)入賬。按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》準(zhǔn)則定義，“無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)主要包括：專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等”。但是，無(wú)形資產(chǎn)中的土地使用權(quán)是指企業(yè)當(dāng)前可作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算或當(dāng)前作為無(wú)形資產(chǎn)核算以備以后用作固定資產(chǎn)建設(shè)用地的無(wú)形資產(chǎn)。在正式轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)建設(shè)用地前的土地使用權(quán)，列作無(wú)形資產(chǎn)；正式作為固定資產(chǎn)建設(shè)用地時(shí)，也不再按照土地使用權(quán)的凈值，轉(zhuǎn)入“在建工程”賬戶。而是在工程完工后，這部分土地使用權(quán)成本單獨(dú)作為無(wú)形資產(chǎn)核算不再構(gòu)成固定資產(chǎn)價(jià)值的一部分。
三、固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資的界限
作為不動(dòng)產(chǎn)，企業(yè)投資目的不同，核算方式也不同。如前所述，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的且使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)，列作固定資產(chǎn)。但是，這些固定資產(chǎn)如果超出使用范圍，改為增值目的，或者兼賺取租金，則不宜再作為固定資產(chǎn)核算。因此，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》第二條第一款明確規(guī)定“作為投資性房地產(chǎn)的建筑物，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》”，而不作為固定資產(chǎn)核算。當(dāng)然，我國(guó)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》也有不盡人意之處，那就是固定資產(chǎn)確認(rèn)條件里“為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的”中的“出租”與“投資性房地產(chǎn)為賺取租金”有交叉之處。實(shí)際上，這里“為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的”中的“出租”房地產(chǎn)屬于“臨時(shí)出租”，而不是持有目的就是為了長(zhǎng)期出租，賺取租金。否則，則作為“投資性房地產(chǎn)”核算。
同樣，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)――房地產(chǎn)投資》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的定義，“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”。但自用房地產(chǎn)則不屬于房地產(chǎn)投資，而作為固定資產(chǎn)核算。甚至，原作為房地產(chǎn)投資的房地產(chǎn)，如果自用，也不再作為“房地產(chǎn)投資”核算，而應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)核算。
四、固定資產(chǎn)與生物資產(chǎn)的界限
由于REITs本質(zhì)上是房地產(chǎn)融資(大部分是權(quán)益融資)的一種模式，通過(guò)發(fā)行REITs將所擁有的部分資產(chǎn)套現(xiàn)，特別是通過(guò)IPO完成一次性融資，是絕大多數(shù)發(fā)行REITs的基本動(dòng)機(jī)。除lPO階段外，在REITs的運(yùn)營(yíng)階段，以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商還可持續(xù)地以向RElTs出售物業(yè)的方式進(jìn)行融資，使REITs成為以“發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商與資本市場(chǎng)之間的長(zhǎng)期有效接口和穩(wěn)定融資平臺(tái)。從長(zhǎng)期來(lái)看，發(fā)行REITs產(chǎn)品比IPO等一次性融資方式的意義更為重要。
以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的REITs的操作模式有兩種：一種是將物業(yè)直接打包銷售給REITs管理公司。另一種思路是將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs，并用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入認(rèn)購(gòu)REITs與物業(yè)等值的一部分基金份額，從而完成物業(yè)由實(shí)物形式向基金份額形式的轉(zhuǎn)化。
第二種思路可能是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)臺(tái)作推出REITs產(chǎn)品的主要思路。因?yàn)橥ㄟ^(guò)這種轉(zhuǎn)讓，首先開(kāi)發(fā)商可以獲得物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的資本得利機(jī)會(huì)，即將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs的時(shí)候產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓價(jià)格相對(duì)于物業(yè)賬面值的溢價(jià)：其次，可以把不可流動(dòng)的房地產(chǎn)實(shí)物轉(zhuǎn)化為可以流通的基金份額；另外，由于流動(dòng)性在市場(chǎng)上可以產(chǎn)生溢價(jià)，這就意味著認(rèn)購(gòu)與物業(yè)出售時(shí)金額相等的基金份額有可能產(chǎn)生比持有物業(yè)本身更高的市場(chǎng)定價(jià)。從持有物業(yè)到轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟懈吡鲃?dòng)性基金產(chǎn)品的以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商，將會(huì)在資金獲取上更加靈活，更易變現(xiàn)。
根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，REITs的發(fā)起人在REITs發(fā)行后往往會(huì)持有(或通過(guò)其子公司持有)一定份額的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凱德置地旗下的幾個(gè)REITs產(chǎn)品均采用了這種方式。這種做法一方面可以保證發(fā)起人與廣大持有者的利益具有一致性，增強(qiáng)持有者的信心：另方面，發(fā)起人的持有比例雖然大幅降低，但由于其他投資者更為零散，所以仍繼續(xù)對(duì)REITs所擁有的物業(yè)具有控制權(quán)，從而達(dá)到既能融大筆資金又不喪失對(duì)物業(yè)控制權(quán)的目的，這也是利用REITs進(jìn)行融資的最大優(yōu)勢(shì)所在。同時(shí)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓給REITs的部分，發(fā)起人仍可以享受物業(yè)增值給發(fā)起人帶來(lái)的收益。
目前根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通常在購(gòu)置土地的時(shí)候，待購(gòu)?fù)恋刂袝?huì)含有大量商業(yè)性物業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特色，也是我國(guó)房地產(chǎn)和城市化進(jìn)程在特定階段的產(chǎn)物。在這些產(chǎn)品的組合中，將要建設(shè)或者正在建設(shè)的商業(yè)物業(yè)的未來(lái)管理模式和發(fā)展模式仍不確定。通過(guò)REITs的發(fā)行，有可能解決這類房地產(chǎn)企業(yè)目前的出租性物業(yè)和待開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)收益率較低和流動(dòng)性不足的問(wèn)題。
按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則3號(hào)的規(guī)定，房地產(chǎn)資產(chǎn)在以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債表中通常是按照原始成本計(jì)價(jià)，每年按照直線折舊法不斷提取折舊，其賬面價(jià)值往往會(huì)低于房地產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)然，按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，也可以采用公允價(jià)值為投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行計(jì)價(jià)。但是由于目前市場(chǎng)仍不成熟，房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價(jià)值很難持續(xù)可靠取得并被各機(jī)構(gòu)認(rèn)可，因此，大部分企業(yè)仍舊采用原始成本計(jì)價(jià)方式。
以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商所發(fā)行REITs中的物業(yè)通常都是優(yōu)質(zhì)的收益性物業(yè)，市場(chǎng)表現(xiàn)良好。REITs的發(fā)行能夠使這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值體現(xiàn)在賬面上，使得資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)總額增加，同時(shí)增值部分也會(huì)計(jì)入利潤(rùn)表，提升當(dāng)年度的利潤(rùn)增長(zhǎng)水平，同時(shí)增加每股收益。
近年來(lái)，以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的發(fā)展節(jié)奏與房地產(chǎn)運(yùn)行周期的部分脫節(jié)，部分地表現(xiàn)了這類企業(yè)在我國(guó)當(dāng)前情況下采取的商業(yè)模式上的不足。一方面，在市場(chǎng)趨好時(shí)，以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商很難拿到非常好的土地：另一方面，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)差時(shí)，這類房地產(chǎn)商亦沒(méi)有很好的資源和能力作為應(yīng)急的支撐和支持。盡管“開(kāi)發(fā)+持有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)較為穩(wěn)定的商業(yè)模式，可以平抑市場(chǎng)劇烈周期性波動(dòng)時(shí)，尤其是市場(chǎng)低谷時(shí)的銷售壓力等給房地產(chǎn)商帶來(lái)的沖擊，但是在我們目前的發(fā)展現(xiàn)狀下，這類房地產(chǎn)商通常缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。
倘若能夠通過(guò)REITs的發(fā)行為持有和經(jīng)營(yíng)型物業(yè)提供解決出路，可以使以開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商著眼于房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)――配合當(dāng)?shù)卣诔鞘泻诵膮^(qū)進(jìn)行較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)搭配多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)。從經(jīng)營(yíng)角度考慮，綜合性開(kāi)發(fā)可實(shí)現(xiàn)資源的良性互動(dòng)，且其客戶可以互相借力，形成整合效應(yīng)。只有實(shí)現(xiàn)從“開(kāi)發(fā)+持有”到業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)再到獨(dú)特商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，才可能為這類房地產(chǎn)商帶來(lái)可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，REITs模式有助于以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)分離開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過(guò)管理所發(fā)行的REITs，可以提升其房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的核心能力，并使之成為新的業(yè)務(wù)來(lái)源和增長(zhǎng)點(diǎn)。擔(dān)任基金管理人和物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人的子公司亦可在實(shí)際操作中積累大量經(jīng)驗(yàn)，在服務(wù)母公司發(fā)行的REITs的同時(shí)，還有可能為其他企業(yè)REITs的發(fā)行和運(yùn)營(yíng)提供相關(guān)的咨詢。顧問(wèn)或管理等服務(wù)，成為這類企業(yè)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
REITs為以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的房地產(chǎn)商提供了建立戰(zhàn)略合作伙伴的機(jī)遇。通過(guò)REITs的發(fā)行，這類企業(yè)可以同些國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的金融機(jī)構(gòu)，包括投資銀行、資產(chǎn)管理公司，基金管理公司、證券公司等建立合作伙伴關(guān)系，而這些金融機(jī)構(gòu)又可以為這些房地產(chǎn)商提供個(gè)未來(lái)與融資和與機(jī)構(gòu)投資者的聯(lián)系平臺(tái)：認(rèn)購(gòu)REITs的部分機(jī)構(gòu)投資者可能成為發(fā)行REITs的房地產(chǎn)商其他業(yè)務(wù)的重要潛在客戶和合作對(duì)象，同時(shí)，通過(guò)REITs的發(fā)行和運(yùn)作，可以給房地產(chǎn)商提供個(gè)與世界上專業(yè)的物業(yè)管理公司等建立聯(lián)系的契機(jī)，從與他們的溝通和合作中獲取物業(yè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
在建立全方位的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的基礎(chǔ)上，以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商若能成為國(guó)內(nèi)REITs的首批發(fā)行者，通過(guò)發(fā)行REITs產(chǎn)品，還可以大大提升此類型地產(chǎn)商的品牌影響力和號(hào)召力。
