時間：2022-10-31 16:04:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產成本控制，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房產；成本控制
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產成本管理控制概述
1、房地產成本管理的概念。 房地產成本管理是房地產公司生產經營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。主要是為了提高房地產公司在同行業的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。
2、房地產成本所涉及的內容。（1）土地、建筑安裝、設備成本。這是房地產開發成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費用是開發成本中最主要的成本支出之一，占據著相當大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。（2）廣告營銷成本。當今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產開發的后期就是廣告營銷的環節，也是房地產成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用。（3）管理成本。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。（4）其他不可預見財務成本。根據對一些具體的房地產經營運行過程可以確定：獲得土地使用權成本、管理成本在項目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數低；工程施工前期規劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關注即可。
二、房地產公司成本管理中的問題
1、成本核算對象的設立不規范。 在成本的管理中要實現有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產企業成本的核算對象應根據項目的核算內容來確定相應的核算對象。
2、 成本費用分攤不合理 。 房地產成本的支出有著諸多方面，對其具體的支出如果缺乏合理的規劃和規定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費。
3、賬物不一致。 由于房地產企業的生產經營涉及到多個方面，因而其財務管理就顯得極其重要，一套完善的制度規范對于實現其合理高效的財務管理有著非常重要的作用。
4、工程成本核算的依據無法及時取得。 房地產企業在進行工程成本的核算中要取得真實有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發票，并在此基礎上進行核對。
三、對房地產成本控制與管理提出的相應方法及設想
1、獲得土地使用權成本管理。 獲得土地使用權的成本相對固定，主要包括購買土地的成本、補償費用、拆遷費用、土地契稅等。這部分成本主要受當地的地價影響和房價影響，沒有太多的波動空間，但也要加以重視。
2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設計費用和調研費用等，設計費用是控制管理的重點。對設計費用進行嚴格重點的管理控制，同時兼顧其他費用，在一定程度上控制好這部分成本的預算和管理。
3、工程建安運行成本管理控制。（1）大于 10 萬元的項目采用公開招標的形式，小于10 萬元的項目采用比選的形式，是降低成本的最重要環節；招標前一定要對標書中的主要材料做市場調查，標書中主要材料一定要約定三個左右的品牌。（2）關于鋼材價格的控制，對于一年開發大于 40 萬平方米的房地產公司一年的鋼材使用量按 2 萬多噸計算，如果將鋼材價格和經銷商鎖定，鋼材一項的成本降低就會超過1000 多萬元，因此在控制甲供材上嚴格把關，節約資源消耗。（3）關于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請稅務系統的給我們做一個稅務籌劃的話，也許稅務這一快也能為我們降低成本提供新的亮點。（4）關于樓盤的優化，做為房地產公司一定要有自己的設計團隊，對于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時定要固化，形成自己的風格，對降低成本、縮短開發周期、降低廣告成本會起到事半功倍的作用。（5）要關心員工，把感情留人、事業留人、和適當的待遇留人的理念體現在日常工作中，這樣員工才會各盡其能、各施所長，把工作做得更好。
4、銷售、運營成本管理控制。 這部分成本也是波動較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產品銷售過程中產生的各種費用，包括廣告宣傳費用、銷售人員費用、管理人員費用、售樓處費用等。首先要進行各項銷售、運營的成本預算，并且建立各極的宣傳網絡和平臺，將產品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機制；使銷售、運營成本得到良好的管理控制，是對整個成本良好控制的不可忽視的因素。
5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產公司在整個運營周期所發生的各種不可預見及管理成本。這部分財務成本，主要受項目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓勵機制 。 首先，要在思想上重視。領導要在思想上和重視程度上加強，同時所有員工都加強主觀認識。其次，還要建立一定的鼓勵機制。對在成本管理這項工作中表現好并且業績突出的部門或個人加以重獎，充分調動所有職工的積極性。而且，除相關激勵制度外，一個企業的文化建設也會對成本的管理控制有一定的激勵作用。
7、制定完善的成本計劃。 房地產企業成本的控制在開展之前就必須有一個明確的目標和完整的控制計劃以指導后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環節。
8、實行全程成本控制。 由于房地產企業的生產經營不是一個短期的投資行為，其往往是一個長期的投資過程，因此在其成本控制中要實行全過程的成本控制管理，以達到成本支出最小化的目的。
[關鍵詞]成本控制 房地產企業 必要性 措施
房地產業的迅猛發展使房地產業成為我國國民經濟的支柱產業之一,并在社會經濟中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產的價格屢創新高,但房地產企業也備受指責。與此同時,國家也重視這一問題,開始對房地產的價格進行宏觀調控。這意味著,房地產的高價格將會得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產企業的競爭力就是一個亟待解決的重要課題之一。本文從房地產企業提高成本控制水平的必要性入手,進而給出了房地產企業提高成本控制水平的相應措施。以期為我國房地產業的成本控制水平的提高獻策獻力。
一、房地產企業成本控制的必要性
1、成本控制是提高投資效益的重要前提
利潤是銷售收入扣除成本費用的余額。這一個簡單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時,降低成本是提升利潤的最有效方法。經濟效益是衡量一個企業競爭力重要標準,房地產企業也毫不例外。因此,大部分房地產企業都是以實現利潤最大化為其目標,而成本控制就是實現這一目標的重要手段。
2、有效的成本控制可以增強企業競爭力
2010年5月31日公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中,“逐步推進房產稅改革”這一表態,被認為是最高決策層對于樓市調控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業提高競爭力的一個重要的砝碼。從該角度出發,成本已從影響企業利潤高低的一個因素發展到影響企業生存與發展,進而提高房地產企業競爭力的戰略問題。
3、成本控制是房地產企業項目管理的三大目標重中之重
項目管理的三大目標是由成本、質量與進度控制三個組成部分構成的。當然不同性質的項目,對三大目標是有不同側重的。譬如說,對于如搶險抗洪、救災工程等有特殊意義的工程,進度往往是項目最重要的目標。但是對于房地產企業而言,將成本控制在既定的范圍內是項目管理最重要的目標。
4、成本控制是提高管理效率的重要手段
我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點提出的,其一成本控制是成本管理的重要內容,成本控制水平的高低關系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產管理效率的重要手段。
二、房地產企業成本控制的主要措施
項目成本控制是房地產企業重頭戲,從某種意義上說,能夠控制住項目的成本無疑解決了房地產企業成本控制的大部分。
1、項目前期策劃階段的成本控制方法
項目前期的估算是非常重要,這關乎房地產企業后面業務進展能否順利的執行。主要方法有歷史數據法、定額材料法和合同價格法。
(1)歷史數據法
歷史數據法是采用企業過去發生的類似項目的數據來估算現在的項目的成本的一種方法。該方法由于簡單方便,因而在房地產企業間得到了廣泛的使用。
(2)定額資料法
定額材料法是按照相應設計方案的圖紙來計算耗用材料的數量,然后再根據市場調查的數據,乘以現行的材料價格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優點就是與市場保持一致,具有時效性。
(3)合同價格法
合同價格法就是利用已經簽訂的合同的價格扣除合理的利潤率,最后估計出成本限額的一種方法。該方法的優點是有跡可循,合同規定的價格可以提供一個可靠的參考價格。該方法可以與第二種方法結合使用。缺陷在于,如果合同價格過低,可能會致使偷工減料的現象產生。
(4)前期策劃主要以目標成本編制為準
在介紹了上面估計成本的方法后,企業可以選用方法,計算出總的成本限額,進而規定各個部分的目標成本。這些目標成本主要分為六大項:土地成本、前期成本、建安成本、市政環境成本、公共配套成本、開發間接成本。
2、項目設計階段控制與施工階段控制
(1)項目設計階段的成本控制
項目設計階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對于大型房地產公司而言,它們經過多年累積大部分會有設置標準圖庫,可較大幅度的降低成本。如果此階段出現問題,可以出現設計不能滿足需要,回頭重新修改設計的可能,如此導致費用不斷增加。
(2)設計招標和設計方案競選
招標是一種有效控制設計成本的方法。首先開發商可以通過報刊、信息網絡或其它媒介招標公告。這樣的方法可以更大可能將有實力的設計公司吸引并參加設計招標或設計方案競選,從而可能以獲得眾多經濟、適用、美觀的設計方案。進而房地產企業還可以采用限額設計的方法來設計項目的施工圖紙。限額設計是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設計方法,也是優化設計方案的一個重要手段。設計階段的投資控制,說到底就是編制出滿足設計任務書要求、造價又受控于決策投資的設計文件。限額設計是建設項目投資控制系統中的一個重要環節,在整個設計過程中,設計人員與經濟管理人員密切配合,做到技術與經濟的統一。
(3)施工階段的成本控制
施工過程是整個工程項目建設過程中非常重要的階段,大部分的成本費用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。
①現場簽證的管理。項目管理者必須做到以下幾點以實現現場簽證的優異管理:其一要求相關人員必須熟悉合同及工程計價的有關規范、規定。只有相關管理人員能夠熟練的掌握相關知識,才能夠做到合理的分析現場簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見現場參加簽證的人員的變動的影響,相關人員必須做到每一項工作及時簽證并編號,及時審核和填寫簽證費用審定表,計算費用;上報有關部門做后期處理,以免到結算時發生補簽現象,引起糾紛。
②現場索賠的管理。在工程量清單計價模式下,房地產商對工程變更和工程索賠觀念與應對能力的缺乏是他面臨的主要風險之一。為了做好工程反索賠工作,建設單位必須強化現場和合同管理,增加反索賠能力。
③采購是成本控制的重點。材料成本是房地產項目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產企業在采購過程中必須采取招標的方式。同時在招標過程中一定要發揮各專業部門的作用和積極性,要求專業主管部門必須設有專業業務能力強,事業心強的人員共同參與。
3、項目結算階段的成本控制
房地產企業在項目結算的階段必須按照合同的要求及時支付相關施工單位的貨款,同時還要嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析,材料調差,取費。匯總出整個工程各單項工程結算造價,作為工程款支付依據,即為該項目最終建安成本數據。同時,房地產企業應該根據這個項目的整個成本過程總結出以后企業成本控制的重點所在,爭取在下一個項目的成本控制的過程中實現新的突破。
三、制定合理的期間費用計劃
房地產企業的期間費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。它們不計入開發產品的成本,而直接計入當期損益。
其一,房地產企業應該將總成本控制目標所提供的管理費用總額度,按項目進度在項目所跨的會計期間內按一定標準和原則進行合理分攤。管理費用的控制可以直接落實到個人,實行“超支懲罰,節約獎勵”的方法。其二,在一般情況下,房地產企業銷售費用主要是廣告費,大概是商品房銷售價格的2%～4%,數額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費用的高低。因此,房地產企業應該盡量的采用一些有實力的銷售策劃公司進行銷售策劃,以控制銷售費用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產企業占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產企業財務費用的主要組成部分。
參考文獻:
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一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
(1)物業管理前置到設計階段及招標環節,參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節,對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權,此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。
(2)做好備品備件的采購、保管、領用管理,提高實物使用率,減少物料浪費。
關鍵詞：成本構成；外部調控；全面成本控制
中圖分類號:F293.3文獻標識:A文章編號:
Abstract: With the increasing proportion of real estate investment, commercial housing prices continued to rise, caused widespread concern in all sectors of society. According to the social hot issues, this paper discusses in detail the structure of real estate property as a special commodity costs, and the cost in a comprehensive analysis of the main factors affecting the real estate property cost increases and the two aspects of the external control and internal management to control cost, in order to achieve a smooth development of truly effective implementation the real estate market.
Key words: cost; external regulation; the overall cost control
自1997起福利分房制度開始退出歷史舞臺，商品房便成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型”需求，房屋拆遷帶來的“被動型”需求，農民進城帶來的“自動型”需求，按揭貸款的金融支持，以及商品房開發過程中本身成本的不斷上漲，造成房價的居高不下。現從房地產物業的成本構成出發，對房價作一探討。
一、房地產物業的成本構成
房地產物業的成本構成包括：土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發間接費等。
1、土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占30%左右，有些地區的開發商通過土地拍賣取得以后，土地費用已達到總成本的40%-50%，因此，可以這樣認為，土地價格決定了房子的基礎價格。
2、前期工程費
前期工程費主要指開發項目的前期規劃，設計費，可行性研究費，水文、地質勘察費，測繪費以及“三通一平”等土地開發費用，在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過5%。
3、基礎設施建設費
基礎設施建設費指為開發產品發生的費用，包括開發項目的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環境、環衛設施等費用。該項費用約占成本的10%。
4、建筑安裝工程費
建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從目前來看，約占整個成本的30%左右。
5、公建配套設施費
公建配套設施費指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，居委會，派出所等）和各種營利性的配套設施（如商店，銀行，超市等）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電所，車庫等室外工程等。
二、房地產物業成本居高不下的影響因素
1、土地供應價格上升，交地進程緩慢
據統計，從2003 年開始，全國很多地區土地交易價格持續保持較高上漲幅度，原因有三：一是市場需求趨旺，二是調整土地基準地價，三是土地交易中主要采用招標，拍賣方式形成。以福州市為例，在均屬于鼓樓地區的同一地段，2006 年取得土地每畝約需388 萬元，按容積率為2.3 計算，樓面地價為2524 元/ 每平方米。到2007 年9月則需1088萬元/畝計算，按容積率為2.3 計算樓面地價為7096 元/每平方米。漲幅達181%，漲幅之大令人吃驚。
政府壟斷土地的一級市場，而土地的供應量未跟上市場需求量，引發了新一輪的地荒。作為成本轉嫁對象，地價的上漲，最終由消費者埋單。
2、市政公共設施由開發企業承擔，加大企業成本開支
房地產開發企業不但要承擔房屋建設任務，還要承擔諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用，而且甚至要承擔諸如學校，幼兒園，居委會，衛生站，公園等各種非盈利性的公用設施。這些本應由政府負擔的項目移嫁由開發企業負責，在加重成本開支的同時，無形增加了消費者的負擔。這些配套設施的投入，房地產開發企業為實現贏利目的，只有通過提高商品房售價的方式以確保投資的回收。
3、房地產開發企業稅賦偏重
房地產開發企業按收入額的5%交納營業稅，按營業稅的7%交納城建稅，按營業稅的4%交納教育費附加，按實現利潤總額的33%交納企業所得稅，按0.3—10 元標準/M2 交納城鎮土地稅，按房產余值的1.2%交納房產稅，按營業收入的1.0%預征土地增值稅，按土地交易額的4%交納土地契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費，車船使用稅種，按這些稅種綜合計算，企業稅收負擔可達到15%左右。況且，現在稅務部門對房地產業的稅收采取預征的政策，即稅收不是從房屋竣工交付，并開具銷售發票起征收，而是從收到預收房款之日起就開始征收。例如：預收到100 萬元房款，就必須將11.80 萬元先交稅，剩下88.20 萬元才能用于工程的開發建設。具體比例為營業稅及城建、教育附加5.55%；土地增值稅1.0%；按15%的利潤率預交企業所得稅4.95%(15%*33%=4.95%)；其它各種基金0.3%，合計11.80%。雖然說依法納稅是每個企業應盡的社會責任，但交納時間提前，稅收偏高，負擔加重。企業要保證合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房屋售價。
【關鍵詞】房地產企業 整體成本控制
我國房地產行業在21世紀后進入一個迅速發展的時代，房地產經濟已是國民經濟的主要組成部分，是地方財政收入的支撐力量。房地產的價格關乎我國國計民生，是牽動國民和中央神經的焦點。保證我國房地產行業健康、穩步地發展是我國目前的一項重要任務。我國房地產行業經過多年的發展，已取得較大的成就，萬科和保利等優秀的全國性的房地產龍頭企業相繼出現。但是大部分的房地產企業仍然是小型企業，受外資加入和國家調控政策的影響，競爭顯得更為激烈。特別是2008年國際金融危機的影響，使我國房地產行業已結束了暴利階段，由粗放型發展模式進入集約型的發展模式。由于房地產具備高投入、工程建設的周期較長、受相關政策和市場等因素的影響較大等特點，因此，房地產行業是一個高風險的行業。隨著房地產市場的持續擴大、行業之間的競爭進入白熱化，房地產行業也進入規范化管理，房地產企業在保證其項目的質量合格外，應當實現房地產企業利潤的最大化，因此需要不斷進行有效地管理與成本控制。
一、房地產企業成本控制的重要性
尤其目前房地產行業的競爭逐漸激烈，開發過程日益復雜化，因此要求房地產企業在開發建設的過程當中決策水平與專業操作技巧有更高的水準。即在成本控制的多個環節當中，會抓住主要的矛盾與節點，使得房地產成本控制的各個環節都具有科學性、合理性，以實現房地產企業決策之時所定的預期利潤值。我國近幾年房地產發展歷史過程當中證明了一個事實：成本超出預期和工期過于延長等是房地產企業進一步發展所面臨的難題。房地產企業如何用最少的付出，在所預期的時間內開發出適合市場需求的產品，是房地產企業所關注的主要問題。所以，房地產成本的管理與控制貫穿于項目開發的各個項目，成本控制是房地產企業各個部門的責任，伴隨著項目開發的各個階段。
二、當前房地產成本控制存在的缺陷
（一）成本控制體系尚未形成全面系統性
我國房地產企業通常實施靜態成本控制手段。即是以計劃價格為根本，以工程結束后的核算作為重點。以此同時，因為房地產行業的目標成本核算是由開發商經過對市場的科學預測，確定最終的銷售價格，為確保滿足期望利潤之下，在項目開發之前所指定的成本指標，這個項目指標是企業所付出最高投資的最高限額。由于財務人員對于成本的控制是根據合同進行制定的，無法從項目的開發全過程對成本進行系統地控制與把握。與此同時，因為房地產企業的項目開發周期較長，從項目的確定到工程的竣工一般需經過策劃準備、設計定型、施工和竣工等4個階段，存在較多的不確定因素。可是，因為當前我國房地產企業成本管理與控制體系尚未形成全面系統性，導致房地產企業的成本管理、控制嚴重脫離實際，導致了只注重建筑安裝成本的控制，卻忽略了設備與器具費用等成本的控制，有的只是關注項目主體工程的項目成本，卻忽略了對其他項目成本進行有效地控制。
（二）成本控制過程過于形式化
由于當前我國多數房地產企業于成本整體控制工作當中，事前的控制環節較為薄弱，過于注重事后的總結，缺乏項目施工過程當中的成本控制。導致成本控制工作過于形式化，只是一種事后行為。個別房地產企業即使于職能部門上獨立地設置審計部，可它的職責也只是事后審計項目的工程造價，未能發揮其原本的功效；一些房地產企業雖然對成本進行預算與控制，可缺乏了實際的操作力與客觀解決問題的能力。
三、房地產企業整體成本控制措施
（一）土地成本的控制措施
房地產開發項目于建設與土地元素密不可分，必須占用一定的土地。因此必須付出土地的使用費。房地產企業如何根據自身的實際，對收益與風險進行充分的考慮后，制定出科學合理的競買策略，最終確定了土地的競買報價，努力用最小的代價與風險獲取利益最大化，從而打敗對手？這便需要得當的措施，運用靈活的競買策略和技巧、戰略戰術，將會取得更大的勝算。
1.不平衡的報價措施。倘若土地進行招標時采取評分法，房地產企業應當經過認真、科學地分析，并且結合企業本身的優勢，使得自身的綜合評分比其他企業還高。倘若房地產企業自身的實力較強，對于招標的工程造價具有比較大的把握，便報短期的建筑周期，出讓的土地金額可較高，從而獲取較高的評分。
2.高低的報價措施。如果建筑項目要求較高的專業水平，而潛在的競爭對手比較少時，便運用較低的報價措施，如果企業所參與的項目發展的前景較好，導致競爭的對手比較多，便采取較高的報價措施。
3.合縱連橫的投標措施。倘若房地產企業由于競買的需要和互補之間存在不足，為了避免行業之間的惡性競爭，應當采取合縱連橫的投標措施。
4.志在必得的報價措施。倘若房地產企業由于自身的發展需求，甚至不惜用微利或者是微虧進行較高的報價，以確保項目的志在必得。房地產企業于土地競買的工程當中，先對土地進行詳細、認真地分析，然后做出一份詳細的策劃，再依據市場的競爭狀況以及企業自身的發展需求，與上述的措施進行有效地結合，在競買的過程當中保持穩定的心理，從容地應對競爭，使得土地的使用權志在必得。
（二）財務成本的控制措施
房地產的財務成本當中最主要的是資金成本，房地產資金成本指的是企業為了籌集以及使用資金所付出的代價。房地產企業均想用最少的資金成本獲得企業本身需要的資金額，而對財務成本的分析有利于房地產企業正確地選擇籌資方略，有助于企業選擇籌資方案，以獲得籌資效益的最大化。在激烈的房地產競爭市場環境當中，房地產企業資金成本的高低受多方面因素的綜合作用。
1.房地產市場的總體經濟環境。總體經濟環境對于房地產企業當中資本的供給以及需求有著直接影響。房地產的無風險報酬率是總體經濟環境變化的直接反映。倘若貨幣需求有所提升，但是供給卻沒有隨著增加，投資人的投資收益率就會相應地提高，房地產企業的資金成本相應地得到上升。倘若貨幣需求有所下降，投資收益率便會有所降低，企業的資金成本也相應地下降。
2.證券市場因素。證券市場因素對證投資的風險有著直接的影響，證券市場因素即是證券的市場流動的難易程度與價格的波動。倘若證券市場的流動性較差，會導致投資者的交易行為相對地困難，其風險便會加大，收益率便會相應地提高。
3.房地產企業內部的經營狀況與融資情況。其指的是房地產企業的經營風險與財務風險大小的變動。經營風險指的是房地產企業投資決策所體現出的結果，具體表現于其資產收益率的更變上，財務風險指的是房地產企業籌資決策所體現出的結果，具體表現于普通股收益率的更變上。倘若房地產企業的經營風險與財務風險相對較大，投資者將會提出提高投資收益率的要求。
（三）工程成本的控制措施
1.在項目前期進行成本控制。項目前期指的是項目規劃、方案設計以及施工圖紙設計等階段。依據項目設計的程度,并且結合以往的實際經驗數據以及市場價格、該項目的市場定位等因素，并且根據實際情況進行及時的調整與修正，確定出合理、科學的成本控制目標。
2.確保成本控制具體化房地產企業整體成本控制的目標確定之后，相關管理部門（比如：合約與財務部門）必須及時地進一步分析成本測算值，使得成本控制具體、細節化。
3.充分地對建材市場進行調研,掌握相關的新工藝與新材料。廣泛地收集本行業市場和產家單位的信息，以能夠協助相關部門設計更多的設計選樣,以實現較多的材料可替代,從而降低工程的成本。
4.完善工程設計的變更程序和現場簽證的制度。對工程設計變更之前的相關成本評審制度進一步地完善,對簽字權限的相關工作人員進一步明確。
5.建立并且完善房地產企業整體成本的預警制度。成本的預警制度即是成本的管理部門和相關部門之間的合作，在項目發展的各個階段過程當中，依據項目具體的發展情況及時地調整其成本臺賬，并對相關的成本變動進行及時的反饋，從而有效地消除導致成本發生異常波動的不利因素。
（四）提高房地產整體成本控制的工作人員的綜合素質
房地產企業整體成本控制質量的優劣，很大程度上與相關的工作人員的綜合素質密切聯系。提高成本控制工作人員的綜合素質，有助于提高成本控制的有效性；有助于提高市場風險預測的確定性；有利于提高房地產資源的使用率，以達到預期成本控制的目標。因此，房地產企業必須對成本控制工作人員的選聘上進行嚴格地把關，并且注重對其的培養與管理。必須重視其職業道德水平，特別是對企業的會計工作人員，在注重其技術專業水平之外，更應當注重培養其自我約束的能力和責任感，以滿足企業整體成本控制的要求。
四、總結
在房地產市場競爭日益激烈化的條件下，只有不斷地對整體成本控制進行創新，建立健全并且規范整體成本控制體系，加強房地產企業整體成本控制的管理，才能夠使得房地產企業適應市場發展形勢，得到進一步的發展與壯大。在整體成本控制的管理上，應當建立并且完善企業的成本控制措施，在預期成本的指導之下，充分地發揮企業相關部門之間的合作，與此同時，必須保證成本控制能夠伴隨于項目的每一個階段，以有效地控制成本、降低工程費用，使得企業在保證施工質量前提下實現效益的最大化。
主要參考文獻：
[1]劉寶生主編.建筑工程概預算與造價控制[M].北京：中國建材工業出版社，2004.102～108.
[2]武永祥主編.房地產估價理論與實務[M].上海:同濟大學出版社,1993.55～60.
關鍵詞：房地產；成本控制；問題及決策
為了房價的持續上漲，保障房地產行業的健康、良性發展，政府近幾年來出臺了一系列調控政策，可以說，房地產行業的暴力時代已經一去不復返，未來的市場經常將會日趨激烈，在這樣的時代背景下，如何做好成本控制工作，對房地產企業的生存和發展有重要的作用。
一、新形勢下加強房地產企業成本控制的必要性
成本控制是指：針對產品全生命周期業務過程，以成本節省和成本避免這兩種基礎思想為原則，它是以實現最佳財務目標，提高資本增值效益為目的，運用現代化信息科學的基本原理，綜合工程方法，組織措施和工程計量和多樣化手段，對生產經營過程中的資本消耗過程進行規劃、調節、促使成本按預期方向發展的過程，并對資本運動及其結果進行全過程、全方位分析，使產品的實際成本被限制在規定的目標范圍內。成本控制是企業財務管理的一項重要內容，科學有效成本控制能夠給企業帶來巨大的成本效益。隨著我國經濟體制的改革和全球經濟化的步伐的逐步加快，房地產企業的環境也應改進。我國的房地產行業經列了近二十年的發展歷程，行業也逐漸地走向公開化，透明化、規范化并逐漸發展成為國民經濟的支柱產業，在激烈的市場競爭中，房地產企業想要取得成功，必須結合自身實際，加強成本控制。企業的成本控制，不僅經是一個財務管理的概念，而更是一個企業戰略感念，降低企業的成本是企業增長市場競爭力的有力保障，也是每一個企業永遠追求的目標。如何以最低的成本，在規定的時間里開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發項目中需要關注的重要問題。因此成本控制管理應伴隨每一個房地產開發商的每一個項目，設計房地產企業各職能部門，貫穿在項目開發的每一個階段，所以，房地產企業的成本控制面臨者前所未有的挑戰。
二、當前房地產企業成本控制存在的主要問題
成本控制方法不合理，科學技術日益迅猛發展，企業的成本控制與管理中的各個方面都必須要先進的方法進行，以達到企業利潤最大化。而目前企業的成本分析方法過于簡單，片面強調生產過程中的成本控制，過于依賴目前的成本管理體系，而忽視招標過程中，開發前期的成本控制，銷售階段等一系列環節的成本控制，使企業的生辰發展中受到嚴重的局限。成本控制的意識淡薄。由于受各種傳統因素的影響，目前不少房地產企業的成本管理存在著過度重視“事后”成本的管理，輕視“事前”的成本控制，過度關注眼前的利益和短期利益卻忽視整體利益和長遠利益，辦事情，僅僅靠擴大投資規模來實現企業的利潤，這與企業追求最大利潤的目標相悖，例如；成本控制范圍和內容上僅限于施工和財務領域。忽略了前期選址、規劃、設計、定位包裝過程、銷售過程的成本控制；事后成本控制，只注意建設后的成本控制，忽視建筑前合理組織的成本控制；企業參與成本控制主體只有財務人員，實際上財務人員只能看到事后的成本，不能控制全過程項目的成本，企業的質量成本意識較差，風險意識薄弱。隨著經濟全球化不斷發展，企業之間的競爭也越來越激烈，企業的經營風險也不斷提高，企業內部的管理也越來越重要。但是，企業內部的部分管理人員的思想還不先進，質量成本思想較差，嚴重制約的企業的進一步發展。
三、做好房地產企業成本控制的若干思考
建立、健全成本控制監督機制。建立信息化支持平臺，充分利用現代化的計算機技術進行成本控制推進企業成本管理信息化工作，充分運用科學技術方法，綜合加強制度創新和管理創新，建立以財務部門為中心，經營計劃，人力資源，監察審計等相關部門一起參與成本管理信息系統，對各項成本下達的指標進行監控，考核實現信息系統對相關成本的控制。此外，還要推廣應用先進的檢測手段和顯示監控裝置，加強對物資消耗和流向的控制，為成本核算和控制創造條件，統籌整個項目的成本控制，以降低企業成本。樹立成本控制的效益思想。現代企業的經營必須要以市場為導向，企業的產品和服務應要經得起市場的考驗，以適應社會注意市場經濟發展的需要。現代成本管理意識是企業管理人員應該充分重視成本的控制與管理，充分意識到成本并不是到一定程度就不能再降低了，成本降低的潛力是無限的。因此，企業的管理人員應重視成本的效益思想，加強成本控制，降低企業的生產成本，增強企業的成本效應。房地產企業在項目前期土地成本、施工圖紙等、項目運行期間、項目竣工決算等方面要有成本控制的觀念，只有這樣才能降低企業的總成本。走出誤區，轉變觀念，建立科學的質量成本控制制度。質量成本是指為保證和提高工程質量而發生的一切必要費用，以及因未達到質量標準而蒙受的經濟損失。企業經營的失敗大部分是源于企業內部控制環節的薄弱，企業內部控制力度不強，企業員工就有可能偷工減料，造成產品質量不良。因此，必須加強對企業的質量成本控制，努力提高企業的產品質量，以優質的產品和服務來擴大市場占有率，建立科學的、健全的質量成本控制制度，首先要分清職責，做到權責明確，將企業質量成本的管理的職責明確到各個相關部門中去，其次，制定有關質量成本控制的計劃，實施質量成本分析，為質量成本控制的考核和評價“鋪路”。
四、結語
總體來說，房地產企業和成本控制是一項系統性的工作，不僅需要企業的管理層人員具有開闊的眼界，高度的智慧，也需要高效率的成本管理團隊的支持，只有在現代企業管理制度的基礎上，做好制度的完善和貫徹落實，注意細節，對各項成本費用進行嚴格控制，才能取得良好的運營效益，使企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟，獲得長期的，健康發展。
參考文獻：
[1]劉艾君，房地產開發成本控制方法淺談【J】山西建筑，2011.2
[2]張進訟，淺析房地產企業成本控制【J】中國城市經濟，2011.1
【關鍵詞】 房地產企業 項目 成本控制
隨著房地產行業的日漸成熟、土地供應制度的規范化及同行業競爭的日益加劇，房地產企業的生存和發展受到了嚴峻的挑戰。面對目前房地產行業的新形勢，各房地產企業也開始迫切關注如何加強企業內部管理，提高企業的核心競爭力，而房地產企業項目成本控制作為房地產開發企業財務管理的永恒話題也是首先要解決的問題之一。
一、房地產項目成本控制概述
項目成本控制主要是指項目管理者在項目成本形成的過程中，根據事先制定的成本計劃對項目日常發生的各項生產經營活動，按一定的原則進行控制。項目成本控制的主要目的是采用專門的方法對整個項目開發過程和各環節進行跟進、指導和反映，對發生的問題或偏差進行分析和研究并采取相應的解決措施，對可能發生的問題采取預防措施，以保證既定項目成本目標的達成，是實現利潤最大化的重要管理舉措。
房地產項目成本一般由開發成本和期間費用構成，前者一般包括土地成本、前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費用和公共配套設施費用等，后者則指的是項目開發過程中產生的管理費用、財務費用、銷售費用。房地產項目成本控制的特點一般有以下幾方面：全面性，房地產項目成本控制包括設計階段、施工階段等方面的成本控制，進行統籌規劃，全面做好成本控制工作；系統性，房地產項目成本控制涉及決策、設計、發包、施工、銷售、使用等各個階段，包括成本預測、計劃、控制、核算、分析和考核等各方面，項目成本可控制自成一個體系；綜合性，房地產項目成本控制需要綜合考慮成本、質量和進度三者之間的關系，三者需要協調和統一；主動性，以主動控制為主；動態性，由于房地產項目從前期決策到竣工交付所經歷的時間較長，期間受到多種因素影響會加大成本控制的難度，因此需要定期對成本情況進行檢查、分析和考核，對項目成本實現動態管理。
二、房地產項目成本控制現存主要問題
第一，項目各階段的成本控制問題突出。總體來說，龐大的成本支出、較低的收益是大多數房地產企業面臨的共同難題。房地產企業開發項目成本控制的問題主要體現在以下幾方面。首先，房地產開發企業過于重視項目施工階段發生的顯性成本控而輕視其他階段的隱性成本，例如前期工程費用中的投資決策成本，實踐表明，通過技術措施及施工組織節約工程造價的可能性在15%以內。企業決定是否進行某個房地產項目的開發，往往要對市場的供需情況、內外部可利用的資源、技術和資金、項目本身的地理位置、土地拆遷情況、環評情況、規劃的容積率、產品定位、市場可接受的產品售價等影響因素進行分析，以此判斷項目是否可行，這就會形成決策成本，一旦決策失誤就可能導致整個項目的失敗。其次，沒有進行嚴格的項目規劃，事前項目規劃、方案設計是項目成本控制的重要節點。目前部分房地產開發項目中，或多或少的存在輕視項目規劃的現象。國內外數十年大量的實踐經驗數據表明，在初設階段，影響工程造價的可能性為70%―90%，在施工圖設計階段，對工程造價的影響可能性為30%―70%，為趕工期而不進行事前詳細的項目規劃，對成本控制非常不利。由此可見控制項目成本的關鍵因素在于產品的設計階段和投資決策階段對項目成本的重視程度。再次，項目的招投標階段，是否有合理的定標原則，施工階段發生的顯性成本中，因施工條件、完工工期的調整、是否存在大量的工程變更。
第二，成本控制責任制的缺失。目前，大多數房地產開發企業在項目成本控制方面的制度和措施過于粗獷，表面上成本控制人人都有責任，各部門都有分工，但實際上成本控制卻未能落實到具體項目中。相關成本控制的標準只是停留在公司層面，形同虛設，缺乏管理需要的實效性和可行性，無法在成本出現問題時確認責任主體和處罰依據。成本責任控制制度的缺失使得成本考核體系也必然是“水中月，鏡中花”，無法體現成本控制措施的效益，無法提升經營管理過程中的成本管理水平。從另一個角度說，成本管理的隨意性變大了，成本的增加不需要個人承擔責任，降低也不會給個人帶來利益，因此項目相關部門和人員也不愿意在成本控制方面花時間、耗精力，成本控制只能停在原點，無法充分發揮房地產企業成本控制的作用和潛力，企業整體競爭力也無法得到提升。
第三，缺乏健全的全面預算管理體系。全面預算管理是提高房地產企業成本控制效率的一項重要內容。目前，大多數房地產企業尚未建立系統、完善的預算管理體系和預算管理機制，整個預算管理體系仍比較松散，上層的預算目標和基層的操作實施缺乏緊密的聯系及實質的合作和交流，預算管理作用得不到充分發揮。例如，房地產企業預算內容不全面，由于房地產項目資金投入大、開發周期長，所以企業在進行預算規劃時應以長期計劃為宜，綜合考慮經營預算、投資預算，將產供銷和人財物全部納入其中，而在實際操作中，房地產企業的預算大多是財務部門具體承擔，專業水平有限，容易導致預算內容過于短期化和片面化，不能反映項目的總體情況；全面預算數據缺乏合理性，實施效果不理想，現在許多房地產企業為了趕工程、搶進度，經常邊改圖紙邊增加簽證，導致設計概算突破估算指標，施工圖預算突破設計概算，竣工結算遠遠突破施工圖預算等現象頻頻發生。
第四，項目資金管理不善。成本控制的一個關鍵問題是對資金的管理和控制，然而目前大多數房地產企業項目資金管理上仍存在許多問題。對資金管理意識不強，項目責任人更多的是重視工程的質量，而對資金的籌措和使用缺乏必要的控制，缺乏完善的項目資金管理考核制度，大大增加了資金的籌集和使用成本；資金預算結算管理模式需進一步優化，由于房地產項目成本高、周期長、投資大等特點，企業不同項目往往分散在不同區域，不同項目單獨設立賬戶，導致房地產企業資金分散，上級不能及時了解資金使用情況，資金結算管理模式落后使得房地產企業存在嚴重的帳外循環資金，同時由于相關部門對資金預算管理認識不到位，沒有建立完善的資金預算管理制度，缺少對項目投資、經營等各環節資金管理的控制，增加成本控制難度，導致項目成本和各項財務費用超支。同時，部分房地產企業對項目投資風險缺乏前瞻性預測，導致項目實施過程中開支激增，造成資金浪費。
三、加強房地產企業項目成本控制的對策
房地產項目成本控制需要全程進行，即全面、系統的控制，同時加強重點成本控制，重點控制就是對不同階段對成本的影響程度，對重點階段進行重點成本控制。
第一，樹立成本控制理念。堅持以下幾點原則：經營原則、全員參與原則和管理層推動原則。
第二，加強對項目全過程成本控制。在投資決策階段，對擬建項目的建設標準、建設周期、資源價格、市場需求、財務評價、風險分析及重要的成本目標進行分析和測算，進而決定決策是否可行，同時在投資估算的基礎上制定目標成本和資金計劃；在項目定位和產品標準制定階段，必須充分比較各種方案的成本，通過多方案的成本比較和篩選來逐步優化設計方案。明確設計質量及深度，提出成本控制的目標：總造價及單方造價，限額指標（包括含鋼量、含量；控制裝飾用量），針對各種設計方案從施工管理的角度提出施工方案（如樁基工程中的樁徑和樁長、基坑圍護方案的優化），通過合理調整施工方案、工藝及流程，最大限度地降低項目的建安造價；在施工階段，建立動態成本控制制度，定期對實際成本與計劃成本進行比較，避免成本目標發生偏離，例如加強合同管理，預防合同糾紛的發生，避免施工索賠，加強施工現場管理，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，切實把好設備、材料的質量和價格關，強化工程招標階段的成本控制，如采用公開招標，通過綜合分析與比較，篩選投標隊伍。評標階段實施商務標和技術標分離的原則，全面分析比較子項工程的報價，推斷出各投標單位的報價原則及技巧，作為合約詢價的基礎；在工程竣工結算階段，在確定工程造價時，認真核對結算口徑與工程招投標口徑是否一致，工程量的計算是否正確，市場價的計量是否正確以及計價取費口徑是否明確等。
第三，建立成本預警體系，強化成本的事前控制、動態控制。主要包括兩個方面，一是強化設計變更的動態控制，二是強化工程變更的動態控制。
第四，建立相關的流程制度，完善內控體系。建立工程現場簽證管理流程、工程質量管理流程、工程變更限額審查制度、材料設備認質認價制度、甲供材的采購管理制度、施工及監理單位檢查評估作業指引、項目成本后評估作業指引等管控體系。
第五，完善項目成本控制責任制度。房地產企業應建立成本責任中心，完善監督考核機制。首先，項目成本控制應圍繞成本管理計劃展開，利用目標成本管理分解成本控制目標，明確各部門和主控人員的權責關系，將成本控制責任落實到個人，并做好后評估工作，從而全面、有效的推動成本控制工作的進行。其次，明確相應的獎懲機制，對于成本控制有貢獻的部門或個人給予獎勵，而對未能按計劃執行成本控制的部門或個人則給予相應的懲罰，充分調動相關人員的主動性和積極性。再次，采用有效方法，提高成本控制效率。例如在項目成本控制過程中可采用清單報價模式對項目整體成本進行控制和管理，或是在項目實施中采用工程量清單對項目實施過程的各種成本進行監控等。
第六，完善全面預算管理體系，加強項目成本控制。完善全面預算管理體系，加強項目成本控制，首先，要樹立正確的全面預算管理觀念，讓項目管理的各項經濟活動都圍繞企業成本控制目標和企業目標的實現而開展，按要求嚴格執行預算計劃，提高預算的控制力和約束力。其次，建立全面預算管理制度，與成本控制責任相結合，明確預算責任，建立預算編制、執行、監督控制和預算考核指標等一系列全面預算管理制度，制定項目開發成本和費用科目體系，做好成本數據的積累，在標準執行過程中，不斷改進和完善，逐步形成企業自身的成本和費用定額標準。再次，加強全面預算管理的基礎工作，例如原始記錄、定額、計量工作等，為全面預算和成本控制提供鋪墊，同時改進全面管理預算編制方法，綜合利用零基預算和滾動預算，以保證預算編制的科學性和可行性。
關鍵字：房地產；成本全過程控制
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
目前我國房地產業的成本管理現狀
我國房地產業在前些年發展迅速，但是這幾年在政府的宏觀調控下，房地產發展越來越困難。這跟管理也存在一定關系，房地產業的全過程成本控制是管理的重中之重，但是存在一些問題，主要如下：
1.目前我國房地產業的成本控制大多還是事后控制，即只注重項目后期的成本控制。在房地產項目施工前期進行圖紙設計時卻忽視了成本的控制，這一環節反而是最應該進行成本控制的環節。另外，我國房地產開發的目的是為了收到高額的利潤，但是開發商往往忽視了對成本的控制，導致在房地產整個開發過程中的大量資金和資源的浪費。財務管理人員也只是根據合同來控制成本的預算，并沒有對房地產整個過程進行一個完整的成本控制。
2.我國房地產開發的過程中，大部分員工認為對成本控制是成本控制部門的工作，自己沒必要參與，這種思想也導致極大的成本浪費。一個完整的成本控制系統是需要所有人共同努力和參與才能很好的執行下去并達到理想效果的。
3.現如今，我國經濟發展迅速，市場競爭增大。房地產業也一樣，競爭下不斷增大，但是企業效益卻在下降。導致有很多房地產企業為了爭搶市場和工期，忽略了企業的長期發展，沒有形成系統科學的管理系統，走一步看一步。反過來，又因為缺乏合理科學的管理模式，導致整個房地產開發過程的成本控制脫離預算，沒有規范的規章制度做指導，很難很好的實現成本控制，最終會影響房地產開發的整個過程。
4.我國目前大多數房地產的成本控制沒有運用先進的管理方式，大部分公司沒有專門的成本控制部門，這樣的話就很難進行準確完整的成本控制管理。
5.工程變更會導致工程量的增加或減少、工程質量類型或用途的變化、工程施工順序或時間的變化。這些變動都會造成工程造價的變化。
強房地產全過程成本控制的內容和方法
成本控制貫穿房地產開發的整個過程，包括投資決策、規劃設計、工程招標、工程施工、工程完成結算、營銷、期間費用、物業管理費用等等。
1.投資決策的成本控制
投資決策的成本控制包含投資項目的選擇、項目的規劃、投資決策和土地選擇等階段的成本控制。這些成本控制直接關系到整個項目投資的正確與否。這就要求開發商要準確把握整個市場的動態變化，對市場、國家相關政策、經營等等有一個完整的風險認知。從而全面的了解市場現實情況，做出正確的判斷。投資決策不僅需要投資者的主觀判斷，更需要有關專家和業內人士的意見作為指導。這樣能降低投資的風險性，增大項目投資的收益。
2.規劃設計的成本控制
規劃設計的成本控制在整個項目的成本控制中占據至關重要的地位。規劃設計又包括：房地產開發的初步設計、方案設計和施工圖的設計。
2.1開發商在整個項目的開發設計階段不僅要遵循專業設計單位的設計，更要把自己的思想體現在設計里面。
2.2在設計過程中敢于運用新技術設計創新的產品，以此滿足現今社會人們日益增長的住房需求。
2.3嚴把裝飾設計關，摒棄一些沒有必要、占用時間和金錢、施工難度大的裝飾性設計。
2.4在選擇設計單位上要嚴謹，設計單位的好壞直接影響設計的好壞，又影響整個房地產開發的質量。所以在選擇設計單位時不僅要考慮設計單位的專業設計水平，還要考慮他們的法律法規知識水平和設計經驗。
3.控制房地產工程在招標環節中的成本控制
3.1對于招標書中條款的確定相關企業單位應該本著嚴謹和全面準確的態度，盡量把工程造價以及相應的費用包死，盡量不留或是少留活口。
3.2要把招標控制價編制好，對于條件好的單位可以盡可能的自行安排編制，房地產的招標控制價保證質量，盡量把招標控制價做到在合理造價控制的下限內。
3.3對于造價的水準需要進行反復的審查，保證其合理性，以及其是否在投資可控的范圍。
3.4在施工的招標中標后，對于合同條款應該在簽訂時嚴謹和細致，盡可能的減少雙方在日后可能發生糾葛的可能。
3.5對于招標的文件應該要將主要的條款置于合同中，并且要有較詳細的規定。
3.6需要由承包方來進行采購的比較貴重特殊的設備和材料，要求將規格、廠家和品牌以及質量都列出清單，同時將相關材料價格的調整方法事先確定。
4.控制工程在施工環節的成本控制
工程資金被大量需要的環節就在于房地產施工環節，在該環節階段，如果不對其加大控制力度，將極大可能造成投資的失控，從而產生目標成本超預期，投資浪費。具體的控制方法如下：
4.1 變更工程的管理
房地產工程由于其建設的周期長，并且涉及的相關法律和經濟關系復雜，各種影響因素多等原因，致使相關項目的實際與招標的情況產生不符，所以，在工程的施工環節中將會很容易出現這種工程變更的現象。因此，需要企業在變更出現時，盡快的適應變更，變更以后，盡快的落實變更，不然當變更擴大后肯定會帶來一定的成本耗損。
4.2 管理簽證單
簽證的現場簽發是工程建設中一項普遍的工作。但是管理人員和簽證人員都要牢記成本控制，嚴格簽證手續。
4.3 合理的處理索賠
在房地產工程進行過程中如果一方因為某些原因沒有完成合同所屬內容，要承擔風險而損失要向另一方索賠時，應該嚴格按照正當賠償程序和正當數目來處理索賠事宜。
5.工程完成結算的成本控制
房地產工程完成結算時要審核整個項目開發的全部文件，包括：合同、房地產招標文件、設計圖紙、工程聯系單、竣工圖等等。除此之外，還要檢查核對文件內容和實際發生情況是否相符，房地產開發施工現場的材料、水電余款是否結余等。并在結算報告中寫清楚。
6.營銷成本控制
6.1銷售費用的控制。銷售費用包括：產品模型費用、宣傳資料和贈品費用、銷售場地包裝費用、銷售器具費用等。現場管理人員要做好這些費用的控制。
6.2裝修費用控制。根據房子售價來選擇合理的裝修材料、家具及其他設備。合理利用和保管這些物品。做好裝修費用的的控制。
6.3嚴格把關銷售承諾和資料。當買家提出要更改房子的設計時，銷售人員一定要向公司相關部門和人員報告，經過他們嚴格的專業審查，確定方案安全合理才能給客戶承諾，以免造成日后糾紛。
7.期間費用成本控制
期間費用包括：財務費用、人工費用和管理費用。
7.1對財務費用的控制。制定總的房地產開發計劃，結合計劃選擇合理的融資方式，采用財務費用最低的一種方式。
7.2對人工費用的控制。此項包括：員工基本工資、獎金、出差費用、加班補助等。應該嚴格執行國家有關政策發放工資獎金，出差費用報銷更要嚴格。
7.3對管理費用的控制。此項包括：通訊費用、車費、交際費用、辦公用品采購費用等。這些一定要見發票報銷，實行嚴格的成本控制。
8.物業管理費用控制
在選擇物業時務必謹慎，選擇可靠、信用度高的物業。保證物業和開發商的密切關系，權責分明，互相合作，為住戶營造一個良好的住宿環境。
結束語
房地產開發的整個過程時間長、投資大、管理復雜。要做好整個房地產過程的成本控制，保證房地產業的健康發展。
參考文獻
[1]劉麗卿．新形勢下房地產企業成本控制的探討[J]．商業經濟，2009，（24）
關鍵詞：房地產企業；項目成本；控制；對策。
近年來，我國房地產業已成為我國國民經濟的重要支撐產業，對我國社會經濟起著重要作用。作為資本密集型行業，房地產企業對資金管理、項目建設成本的控制都具有較高的要求。房地產業經過幾十年的發展，特別是近幾年的迅猛發展。房價上升幅度較大，使得老百姓對房價頗有微詞。在這樣的社會背景下，一方面政府部門出臺了一系列平抑房價的宏觀調控政策；另一方面（因近年來房價上漲，使開發商有比較可觀的利潤空間，行業進入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少）使得房地產開發企業之間競爭更趨激烈。
本文擬從房地產項目成本控制的重要意義出發，對房地產項目成本控制的現狀、問題及對策進行探討。
一、房地產企業加強項目成本控制的意義。
現階段，國內房地產市場競爭日趨激烈，加之國家房地產政策的深入改革，給房地產企業都帶來較大挑戰。通過控制成本就成為房地產企業占領市場制高點的關鍵環節。房地產企業利潤是銷售收入與成本費用的差額。目前，我國正通過多種手段來控制市場房價，房地產企業不能通過銷售收入來實現經濟效益，成本控制就成為了最有效的選擇途徑。有效的成本控制可以為企業減少費用支出，因而為企業實現經濟效益提供重要保證。
二、現階段房地產企業項目成本控制存在的主要問題。
1、項目成本管理意識較薄弱。
當前不少房地產企業沒有樹立全面的成本管理理念，成本控制意識薄弱。一些項目經理只關注項目的質量、進度問題；技術人員則認為自己的任務是解決施工難題，保證技術的有效利用和工程質量，而導致項目超支嚴重；而項目的實際施工人員則關注項目的施工及工程進度。從表面上看，整個項目的施工分工明確、各司其職，但實際上并未將成本控制的目標分解到項目中的相關人員，違背了項目成本控制的全員性原則，造成項目成本管理的無序散亂，項目成本控制失效。
2、缺乏系統的成本控制組織體系。
目前，不少房地產企業還沒有同步設置專門的機構來實施成本管理控制，大多數都是由財務部門來負責，缺乏進行成本控制的組織體系，導致管理控制與實際施工脫節。
為了更好的配置資源，不少房地產企業將部分工程分包出去，導致工程施工建設過分分散，成本控制標準無法統一，資源浪費嚴重。
還有的管理者單純認為成本控制主要存在于施工階段，致使忽視了對決策、設計階段的費用開銷，造成前期大量的資源浪費。
3、資金管理手段較落后，有待優化。
資金是房地產企業的血液。雖然大部分房地產企業都制訂了相應的資金管理計劃以及各項費用的開支計劃，但是，真正按計劃實施管理和控制的比例卻不大，資金管理手段落后。這在很大程度上降低了計劃、方案的可行性，導致房地產企業在管理控制過程中與預期計劃發生脫離，使企業的資金管理無所適從，阻礙了企業資金的周轉運行。
由于缺乏先進技術，資金計劃不能根據人力、物力、資金的市場環境變化而及時調整，造成實際項目的成本費用超過資金使用計劃，資金計劃流于形式。
4、缺乏完善的合同管理，執行效率低。
目前我國房地產企業普遍存在對合同管理缺乏成本管理的意識，沒有形成全面管理的思維。在實際實施過程中，合同隨著工程進度的推移而涉及內容及工序越來越紛繁復雜，導致在合同拆分時出現關于時間進度、用料成本等問題。同時，在一些合同中對項目施工的質量標準、項目的工程造價支付方式等缺乏明確規定，導致在審核時項目不能順利通過，執行力度較低，導致項目工期延長、成本消耗過高，給成本管理帶來較大風險。
三、房地產項目成本控制的關鍵環節。
1、建立項目成本控制責任制，加強項目成本控制意識。
項目成本控制的責任分配不清是導致成本控制意識薄弱的一個主要因素。因此，房地產企業應建立健全的項目成本控制責任制，建立一套科學合理的項目成本控制體系。首先，明確成本控制的主體，將開發項目作為成本控制的中心，對其發生的收入、成本和費用都進行獨立核算，反映項目過程中發生或即將發生的成本，動態的調節和控制可控成本。其次，確定成本控制標準，并以此作為考核的依據。房地產企業應以預算計劃為出發點，保證計劃與實際的可比性，以合適的數據為基礎，進而確定項目成本控制的標準。最后，房地產企業應根據既定的成本目標和控制標準來衡量項目成本控制的完成情況，審核員工的業績情況，并作為責任者獎懲的依據。
2、實施全過程的項目成本控制。
全過程項目成本控制體系，主要包括：
決策階段、設計階段、招標階段、施工階段等。決策階段，策劃書的關鍵內容就是項目成本的控制方案。對整個投資的全過程進行分析，做出充分分析和判斷，包括經濟形勢、土地開發支出、前期工程預算、建筑安裝工程造價成本以及不可預見費等多個方面。設計階段，重點就是降低建筑安裝成本。完善工程項目設計招投標制度，加強技術溝通，實行限額設計。招投標階段，加強對招投標工作各環節的監控，避免決策失誤。嚴格、謹慎審核單位的信譽、經濟狀況，避免魚目混珠的行為，以及加強對標底的審核，避免一些投標單位盲目低價給工程結算帶來的困難。在施工階段應主要是控制建筑材料和設備的成本，按設計規范和技術規定進行施工，有效、合理底節省施工成本。
3、加強房地產項目資金的預算管理和集中管理。
房地產企業應加強對項目資金的全面預算管理，要求追蹤和監督項目各環節發生的各項支出，分析預算與實際的差異，以利于預算部門掌握整個項目預算的執行情況，便于及時對出現的問題提出改進措施或建議，確保預算目標的實現。同時，加強項目資金的集中管理，設立專門的資金結算中心，對房地產項目的資金進行統一調配和監督使用，提高企業資金使用效率，減少財務風險。
4、加強合同管理。
加強合同管理的目的在于增強合同的嚴密性，有效減少合同糾紛，避免施工索賠，最終達到降低項目成本的目的。其中，應嚴格控制合同的變更，如施工條件變更或進度的變更等，即使有變更也應按變更合同程序辦事，并及時辦理增減預算，健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，同時盡量減少索賠事件的發生，嚴格審核承包商的索賠要求，按合同辦事，避免產生投資失控。
總之，項目成本控制是一門集經濟、技術與管理為一體的綜合性學科，只有做到各方綜合評衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益，才能使房地產企業立足于這個激烈競爭的市場。
我國房地產企業應充分認識到項目成本管理的內涵和意義，重視房地產項目開發全過程中的成本控制，才能實現房地產企業經濟效益的最大化和企業現代化發展。
參考文獻：
關鍵詞:房地產；施工成本控制
隨著經濟的不斷發展，國家不斷深化市場改革，建筑行業在不斷發展的過程中遇到了一些瓶頸。房地產行業競爭壓力不斷增大，國家對房地產行業不斷進行調控，房地產行業利潤下降，行業發展不景氣。控制房地產工程的施工成本是行業發展的必經之路。在此，筆者就房地產行業現狀及控制對策談談自己的想法。
1房地產施工成本控制的概念
1．1房地產施工成本
房地產成本分為固定資產投資和流動資產投資兩個部分。房地產成本類似于建設項目的工程造價，一般包含購買工程項目所含的各種設施的費用，建筑施工和安裝的費用，地質工程勘探的費用，購買土地的費用以及企業自身項目管理的費用。
1．2房地產施工成本控制
房地產施工成本控制，是指在系統工程理論的指導下，采用預定制定的，科學的標準，在企業項目施工過程中，產生的成本費用和成本消耗控制在預算范圍內，進行預算，決策，計劃，核算，管理以及監督，對不符合標準進行不斷調控，把建設成本和消耗使施工成本最小化，在施工質量和安全的控制下，使企業利益最大化。
1．3房地產施工成本控制原則
房地產施工成本控制的過程中，要遵循成本最低化原則，成本整體控制的原則，動態控制原則，目標管理原則，權責利相結合原則，例外管理原則，創收與節約相結合的原則以及因地制宜原則。只有嚴格遵循這樣原則，才能更好的控制施工成本，提高企業利潤，保證住戶的安全，推進房地產的發展。
2房地產施工成本控制中的問題
2．1成本控制體系不健全
在整個施工的過程中，雖然進行管理和控制，但并不是施工成本控制，施工成本控制只有在項目完成后，企業做出決算才能得知項目的盈虧，并不能及時發現盈虧狀況，并進行改善。各部門各司其職，技術部門只負責技術和工程質量，工程組織人員只負責工程施工生產和施工進度。材料管理人員只負責材料的采購和發放。從表面上來看，這些部門與施工成本控制關系不大，但卻給施工成本控制造成很大的困擾，所以不能簡單地將施工成本控制的責任歸結于成本管理部門。施工成本控制需要各個部門之間的配合與溝通，因此，一個健全的施工成本控制體系是施工成本控制的前提。
2．2施工成本控制的難度不斷加大
建筑施工行業競爭是不斷加大的，在這樣的社會環境下，一個有序，公平的競爭市場顯得尤為關鍵。但卻存在著先天的不平衡的市場主體地位，使承包商處于一個被動的地位，產生了很多的不良現象。各個企業在市場競爭激烈的情況下，都企圖展示出自己的優勢和綜合實力，以求可以承包這個項目。競爭的附加條件不斷增多，國家對承包商的競爭成本進行規定，例如，計劃利潤和期間費用。但企業往往為了中標，經常會放棄其中的一部分乃至全部。
2．3在施工成本要素管理中存在問題
在施工成本中，材料成本是施工成本的重中之重，占施工成本的百分之七十左右，但材料成本往往存在很大的問題。一方面，在采購材料之前，沒有健全的采購計劃或者計劃的實施不到位，可能造成材料不足而停工，增加了人工成本，或是采購過量，造成大量材料的浪費，不利于成本控制。另一方面，在材料的領用和入庫管理過程中，沒有指定的材料領用人，材料領用混亂，造成不必要的浪費。在材料入庫管理時，沒有指定專業人員進行管理，使材料堆放凌亂，清點不到位，材料可能出現腐蝕等情況甚至存在丟失的可能性。一次性材料的領用和管理無人問津，使用特別混亂。除此之外，在材料合算的過程中，材料消耗無準確計量，卻將重點放在材料核算的財務賬要與材料部門的臺賬核算相符，不進行實地盤點，經常使用當月入庫和月末庫存倒算的方式計算材料消耗數量的操作方法，故意掩蓋材料運輸過程和入庫過程中材料消耗量以及由于現場管理不當而造成的不正常損耗，造成成本控制不合理。還有材料成本控制不及時，是施工成本波動大。材料成本的浪費造成施工成本控制不良。
2．4施工成本控制方法不合理
施工成本不規范，比如在施工過程中將一部分施工項目分包出去，只進行費用的收取，沒有做具體的記錄，造成未轉包的部分項目數據資料不完善，使成本核算不準確以及盈虧狀況不明確。成本控制手段落后，不隨著社會的進步逐漸發展，未進行完善的信息管理。
3房地產成本控制的對策
3．1加強施工生產管理要素
在施工之前，相關單位要制定健全的計劃，對單項工程進行詳細計算，相關材料保管齊全，內容完整。在分包合同中，要對物資消耗進行規定，將責任劃分給分包單位，明確供應范圍，制定相應的獎罰措施，完你善物資領用的制度，及時進行物資消耗計算。
3．2進行現場成本控制
在施工之前，企業要組織相關人員進行圖紙會審，避免返工造成的人力，物力的浪費，加快施工進度。在會審圖紙的過程中，盡量多發現問題，通知設計人員進行及時修改，將施工成本將至最低。要隨著工程的進度，不斷結算工程款，在工程完成后進行對工程款進行結算，避免不必要的糾紛，造成責任索賠或者信譽受損。建筑工程中，對成本有影響的因素多種多樣，施工人員應該根據具體情況做出決策，盡可能的減少成本。在房地產行業經濟日益激烈的情況下，相關企業和施工單位應該不斷提高施工人員的相關素質，加強施工管理，進行現場成本控制，對各個生產要素進行規范，減少余料廢料的產生。在保證工程質量和安全的基礎上，進行施工成本控制，使企業利益最大化，在殘酷的競爭中擁有的一席之地。
作者:劉曉艷 單位:大連鴻瑋置業有限公司
參考文獻:
［1］劉方遠．建筑工程管理中施工成本控制［J］．黑龍江科技信息，2015(9):127－127．
關鍵詞：房地產；開發；設計；成本控制；
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
引言：
當前，房地產市場仍呈‘供’’大于‘求”的狀況，商品房空置率逐年攀升，一方面購房者覺得房價居高不下；另一方面房地產開發商認為開發成本上升，利潤空間不大。如何使商品房價格下調，讓更多的消費者買得起房，進一步推動房地產市場的健康發展，又能使開發商有利可圖，有較好的資金回報率和投資收益，這是當前房地產開發商最關心的事。
一、房地產開發成本控制的意義
成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。我國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量，開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是在于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高臨下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
二、房地產開發成本特點分析
房地產開發成本是指在房地產開發過程中所發生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費以及開發間接費等。簡言之是一種投入，在其銷售時才能實現價值的轉移。成本在一定程度上反映了企業的管理水平和經營水平。而房地產開發項目的成本，與其他一般商品生產成本相比，具有‘產品生產周期長，投入量大，成本控制變化大”等特點，給企業的成本管理帶來了一定難度。其特點如下：
開發成本內容復雜
成本項目從實物形態上，很難劃定其支出的界線。由于房地產開發周期長，成本內容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產開發項目成本費用又不具備可比性。成本計量沒有統一依據，易發生亂攤亂擠成本的現象。
2、開發成本構成的影響因素多。
房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大。其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。
三、房地產企業成本控制中存在的問題
1、開發成本的預算、結算以及監督控制工作做得不夠
在開發房地產項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監督開發過程中的成本狀況，房地產企業應該形成完善的成本預算、結算以及監督控制體系，以對項目的盈虧進展有個清晰地顯示和反饋。然而，當前很多企業并沒有設置這樣的機制。對于單個具體項目開發成本的記錄和考察只是一個大概的情況，很多時候我們發現，房地產開發企業成本只是按照項目來記賬，一些項目像土建費、安裝費、拆遷費比較清晰明了。而對于項目期間的費用比如管理費用、財務費用、銷售費用的支出情況則沒有做具體分攤記錄，或者分攤的時間不夠及時，這種方式造成了很大問題。
2、合同管理不嚴密，難以及時了解工程合同的執行進度
房地產企業在項目開發的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當中涉及到的條款一般都比較復雜，所以關于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進而使得很多企業對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴密。尤其是項目規模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執行過程中經常會發生各種變更的情況。
3、由于管理不善導致的不可預見因素使得控制成本加大
當前我國的很多房地產開發企業都屬于規模較小的類型，而房地產的項目一般開發管理的時間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業的管理還沒有達到科學化的控制階段。所以開笈企業經常要面臨著很多不可預測因素的影響，例如：氣候變化、自然災害、與勘察報告不同的地質條件等因素。這些不可控制因素都會使得項目開發過程的成本增加。
四、房地產開發成本控制的對策
1、主動做好成本控制的預算、結算和監督工作
企業應該高度重視成本控制的實際工作，要在意識上充分認識到良好的成本控制預算、結算等工作會給企業帶來長遠的利益。在此基礎上，由于房地產開發項目本身的建設過程是一個周期長、數量大的生產消耗過程，所以企業領導和相關工作人員不能夠只憑經驗做預估和結算總結，應該著力設置一個科學合理、具有操作性的預算、結算和臨督成本控制體系。
2、從多方面把握好項目投資成本的控制
根據項目投資過程中的不可控制因素情況，房地產開發企業應該從多方面努力，爭取將項目開發投資的成本控制在預算的范圍內。一方面，可以從技術上把握，對主要的施工技術方案要做好充分論證，預測各種可能產生的因素的防御措施，爭取使各個環節的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經濟上要嚴格控制一些費用支出，合理使用廣告策劃費、銷售費等一些細節費用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態投資的開支。
3、利用行為控制對成本進行監控
采用成本行為分析和行為控制能調動每個人的智慧和潛力，把企業經營的好壞、成本的高低，同每個人的行為連接在一起，將每項責任成本落實在每個管理人員身上，使其在實施中經常對成本行為進行分析，從成本行為的分析中找到成本偏高的原因，尋找修正標準的有效途徑，及時采取有效的控制措施，只有這樣成本的控制才有可能落到實處，開發成本的計劃才有可能完成，達到成本控制的最終目的。
4、利用設計階段控制成本
1）推行工程設計發包。開發項目的工程設計發包由開發商主持，項目設計發包有設計招標方式、方案競選方式、協商或指定承包方式三種，前兩種設計發包形式更能加強房地產開發項目的投資控制，降低成本。保證工程質量，但是由于時間更長，因此可能對工期進度造成影響，所以在選擇設計發包方式時要分析各方式的利弊。
2）切實落實設計監理制度。目前，我國工程建設監理主要停留在施工階段，而設計階段的監理進展比較緩慢。國內外的監理實踐證明，監理如在設計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實行設計監理，可以避免設計過程中可能出現的缺陷和失誤，提高工程設計質量，有效控制工程造價。因此，開發企業應通過招標形式選擇一家資質水平高、信譽好、責任心強的設計監理單位，加強對設計工作的外部監控，保證設計的高質量，控制好工程造價成本。
3）改進限額設計。運用價值工程原理對限額設計進行改進。以最低的全壽命周期費用可靠地實現必要的功能。與通常按類似工程資料進行設計限額分配方法相比，價值工程的應用使投資比例更加合理。
結束語：
長期以來，習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的，存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度。因此，項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施過程控制，以利于房地產開發企業資金合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。
參考文獻：
[1]鐘文房地產開發項目成本控制淺析廣東建材，2007， (3)
[2]朱亞兵，蘭峰．房地產開發經營與管理．上海：立信舍計山版社，2007，（l）
【關鍵詞】房地產；成本；措施
0 前言
隨著國家對房地產行業新一輪調控的實施，房地產市場的競爭日益激烈，房地產開發企業要想進一步擴大利潤空間，提升企業的市場競爭力，除了市場的推廣和開拓之外，降低開發成本、進行嚴格的成本費用控制也成為一個關鍵因素。成本管理是企業生產經營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。
1 房地產企業項目工程成本管理
隨著我國房地產市場逐步走向成熟，為達到企業利潤最大化，房地產企業需高度重視項目成本控制，改變粗放式開發模式，向集約式開發模式轉型。項目成本控制貫穿于項目開發全過程，開發企業要做到全過程成本控制，就要在項目投資決策、施工建設、結算評審等各個階段，采取適時和全過程的控制措施。
1.1 房地產成本管理
傳統的成本管理片面的強調節約，主要從降低成本乃至力求避免某些費用的發生入手，強調節約和節省，其目的可簡單地歸納為減少支出、降低成本，這就成了成本論成本的狹隘觀念。現代成本管理更注重從戰略高度，從市場全局，競爭對手等角度進行指揮和協調，房地產開發中的成本管理是對開發項目所進行的成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。
1.2 房地產開發項目成本管理目的
充分調動企業全體員工的積極性，在保證產品質量的前提下，對房地產開發項目的各個階段進行科學合理的成本管理，從成本入手來降低房價并保證企業利潤，增加企業在市場中的競爭優勢。
1.3 房地產開發項目階段構成
房地產開發項目的階段構成有：決策階段、設計階段、發包階段、施工階段、竣工結算階段。
2 房地產企業成本控制
房地產企業成本控制內容一般地，房地產企業成本控制內容包括的比較多。在這個內容里筆者認為，首先要明確房地產企業成本控制的種類和內容。我們先分析它的種類：第一類，土地開發成本。這是房地產企業無法逃避的事實。項目開發離不開土地的開發，這里主要是指房地產開發企業開發土地時所發生的各項費用支出，這是比較大的一項支出。第二類是房屋開發成本。這里是指房地產企業開發各種房屋的成本，包括商品房、出租房等所發生的各項費用支出。第三類就是配套設施的開發成本。這是指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。以上三類是房企成本最大投入的地方，也是無法規避的成本，在成本控制上也是較為難以把握的。筆者經過多年實踐，逐步總結出了以上成本控制的主要內容。了解了這些內容才能較好地控制成本。具體如下：首先是土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。其次是前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。再次是基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、排洪及道路等基礎設施費用。第四是配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用。第五是開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用。
3 建立科學的目標成本控制管理
房地產項目產品成本組成是企業建立成本管理的基礎，工程項目成本管理是項目從建立到完成全過程的管理，它包括大量具體目標和各不相同的工作內容。制度的建立和完善是房地產開發企業進行成本管理的依據和保障，而全過程的目標成本管理制度是控制項目成本的有效措施，通過完善的全過程目標成本管理，由之前的事后成本核算改為事前和事中的成本控制，將目標成本作為項目的成本控制準繩。通過全過程的目標成本管理，使得項目的各環節成本控制在一定范圍內，并且通過責任追究的原則，及時對超出目標成本的部門提出成本預警。同時，全過程目標成本應根據實際情況進行相應變動，當動態成本與目標成本不一致時，應根據實際情況分析原因和修訂目標成本，從而使得目標成本真正發揮意義，防止目標成本發生失控現象。
對目標成本確定這一環節，首先應關注成本水平決策的管理程序及決策過程的規范性。在約定的操作流程中內控制度是否健全，是否存在著有效執行的監督機制，把握項目成本確定的合理性，詳細而科學地進行分解，排除目標水分，是這一環節的審計要點。在實際運營中以目標成本為最高限額，全力降低運營成本。因房地產開發項目本身具有不可重復這一特殊性，即產品的單件性、地理位置的唯一性、結構設計的復雜性、使用功能的多樣性、材料選擇的差異性等，這些因素使得項目成本的確定復雜多變，難以簡單參照其他樓盤的成本水平來生搬硬套。項目建設管理的不同階段對成本確定的影響不同，以往的經驗總結顯示，初步設計階段，影響項目成本的可能性為75%～95%；技術設計階段影響項目投資的可能性為35%～75%；施工圖設計與項目施工階段影響項目投資的可能性則為5%～35%。很顯然，控制目標成本的關鍵就在于設計，要想有效的控制目標成本就應把工作重點轉移到建設前期，尤其是抓住設計這個關鍵階段。因此在項目運作之初加入項目組，參與設計單位的招投標，了解并掌握開發商與設計單位所確定的項目定位成本。確保初步設計總概算不超過可行性研究報告估算，施工圖預算不超過初步設計概算。具體地說，審計人員可以以項目成本估算是否以設計方案選擇和進行初步設計為依據。
技術設計和施工圖設計是否以設計預算為依據；目標成本的相應項目是否以施工圖預算或建安工程承包合同價、分解后的子目標成本為計算依據，加以判斷相關本確定的合理性。通過合理的預測對工程項目總成本水平和降低成本的可能性進行分析，這也是目標成本確定審計的關鍵所在。在設計方案上，明確要求設計單位應遵循限額設計原則，優化設計，在同樣滿足功能要求的前提下，采用技術先進，經濟合理的優化設計方案，切實抓住設計這一關鍵環節。另外，審計人員應廣泛的收集、訂閱各種建造成本信息資料，走訪市場，實地詢價，充分利用以往工作經驗所形成的成本信息庫；涉及工程定額的成本確定，應重點審計其定額套用的合理性；對項目的管理費、勘測費等相關費率的確定，均應依照國家計委規定的相關收費標準執行。經過上述各個環節的審計介入，有助于審計人員提出切實、合理的預防性和建設性的意見，真正達到事前控制的目的，以確保項目成本確定的合理性和客觀性。
4 結束語
總之，房地產企業不僅要重視項目的成本控制，在實際操作上也要有所改變，要堅持培養成本控制人員的專業性，領導也要明確成本控制的目標，把成本控制放在與企業經濟效益對等的位置上。加強成本控制的思想建設，明確目標，減少一些不切實際的工作，從而使企業在激烈的市場競爭中占有一席之地。
【參考文獻】
[1]夏冬艷.試論房地產開發企業的成本控制[J].現代商業，2011.18.
