時間：2023-09-22 17:05:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
摘要：房地產(chǎn)是我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其成本控制是房地產(chǎn)項目管理的核心內(nèi)容。本文將對影響成本控制的規(guī)劃設(shè)計、工程期限和費(fèi)用的結(jié)算等因素進(jìn)行分析和研究，以希望能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本進(jìn)行控制和科學(xué)合理政策的制定提供依據(jù)。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；研究
一、構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的因素
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的定義是房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)商品房所付出的全部的費(fèi)用和支出的金額。其成本主要包括購買土地產(chǎn)生的費(fèi)用、拆遷支付的費(fèi)用、前期進(jìn)行規(guī)劃所付出的設(shè)計費(fèi)用和人力成本的耗費(fèi)、建設(shè)成本、購買設(shè)備的成本以及相應(yīng)配套設(shè)施的成本等，同時也包括企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)模或者保證開發(fā)的順利進(jìn)行向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同階段的成本控制
（一）應(yīng)該在規(guī)劃設(shè)計階段控制成本
首先，在招投標(biāo)過程中要防止過份低價中標(biāo)的情況出現(xiàn)。有些施工單位或者企業(yè)為了在競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)中勝出，并得到房地產(chǎn)的招標(biāo)項目而故意壓低投標(biāo)的價格，犧牲掉自己的當(dāng)前利益，這些行為看似是有利于房地產(chǎn)企業(yè)，其實是投標(biāo)施工企業(yè)為了獲得后續(xù)工程而實行的暫時性犧牲，有可能會使得房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)的質(zhì)量得不到保證，因為低價中標(biāo)對施工企業(yè)來說是利潤低下甚至是虧損項目，不可能保證項目的質(zhì)量。因此房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅將投標(biāo)企業(yè)報價的高低作為唯一的考慮因素而忽視了施工的質(zhì)量，做出損害企業(yè)的品牌形象的行為。
其次，要制定具有科學(xué)性和可操作性的規(guī)劃設(shè)計方案。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案的申請和審批通常需要經(jīng)歷較多的程序和流程，設(shè)計方案和施工圖紙的制定需要進(jìn)行修改和審核，這就直接導(dǎo)致成本的增加。而且工程項目的結(jié)構(gòu)形式，工程項目裝修標(biāo)準(zhǔn)的制定和對工程項目的安全性和風(fēng)險性的評估都將需要較多的人力和物力的投入，對資金的需求也將會隨之增加，因此一旦某個項目的審核不過關(guān)，將會產(chǎn)生牽一發(fā)動全身的效應(yīng)，這將會導(dǎo)致許多的工作又需要從頭開始，造成人力資源和資金的浪費(fèi)，加大企業(yè)的成本。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定具有科學(xué)性和可操作性的規(guī)劃設(shè)計方案，從而達(dá)到降低項目成本的目的。
最后，要選擇最優(yōu)的設(shè)計方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要準(zhǔn)備多種設(shè)計方法，并從中選擇出最優(yōu)的方法進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。可以通過招標(biāo)和方案競賽等方法來縮短設(shè)計周期并優(yōu)化設(shè)計方案，在設(shè)計任務(wù)書或者對投資進(jìn)行估算時，應(yīng)該對設(shè)計費(fèi)用的金額進(jìn)行預(yù)估和限定，做到有計劃的分配資金，明確資金的用途，使得資金達(dá)到優(yōu)化配置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)各部門間的協(xié)作，在保證質(zhì)量的情況下可以同時開展多項工作，節(jié)約時間提高工作效率。這樣可以避免設(shè)計的變更導(dǎo)致的成本的增大。
（二）在項目施工階段控制成本
首先，要控制安全事故和工期的意外延長而產(chǎn)生的成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的順利實施離不開施工安全的保障，保障施工安全是施工企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任、樹立良好企業(yè)形象的基本要求。若出現(xiàn)人員傷亡將會傷及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌形象并對工程進(jìn)度帶來阻礙，工程質(zhì)量的評選也會被降低，影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。工期的意外延長將會使得項目開發(fā)的成本增加，產(chǎn)生疊加效應(yīng)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做到安全生產(chǎn)，各個部門都要重視施工的安全性和連貫性，保證施工的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要與承包工程的施工單位定期召開會議，及時關(guān)注工程的進(jìn)度并分析工期延長的原因，找到相應(yīng)的解決辦法。要在保證安全生產(chǎn)和工程質(zhì)量的前提下，使得工期與效益之間達(dá)到平衡，從而達(dá)到控制成本的目標(biāo)。
再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的施工過程要以設(shè)計方案為依據(jù)。開發(fā)企業(yè)要全面理解設(shè)計方案和圖紙的要求，并按照要求進(jìn)行施工，不能隨意的變更設(shè)計方案和圖紙。如果一旦改變了設(shè)計圖紙和方案的要求，就會產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致以前的建設(shè)不再符合現(xiàn)在的要求，放慢了施工的進(jìn)度，導(dǎo)致施工過程中的資源浪費(fèi)和成本的增加。
第三，通過施工監(jiān)理，嚴(yán)格保證施工的質(zhì)量和進(jìn)度。施工監(jiān)理是監(jiān)督包工單位施工的重要手段之一。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，通過施工監(jiān)理對施工進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)督是十分重要的監(jiān)理環(huán)節(jié)，有些施工企業(yè)在招投標(biāo)過程中通過壓低承包價來獲得承包的資格，但是該企業(yè)有可能將該工程承包給第三方來施工，此時施工監(jiān)理就會幫助房地產(chǎn)企業(yè)把關(guān)，行使自己的監(jiān)督權(quán)，杜絕有害房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為發(fā)生，有助于房地產(chǎn)企業(yè)對成本的控制。
（三）在項目開發(fā)期間對財務(wù)費(fèi)用控制成本
隨著我國出臺的土地拍賣政策不斷完善，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金要求越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)本身就是一個資金投入大，資金回收期長的行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工過程中對資金的需求量相比一般的行業(yè)對資金需求量明顯較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢必需要對外進(jìn)行融資，對外融資產(chǎn)生的費(fèi)用是控制成本的重要內(nèi)容之一。當(dāng)前國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控手段較為嚴(yán)厲，調(diào)控程度較大，范圍較廣，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本的加大，融資渠道受到國家政策的制約，借款產(chǎn)生的財務(wù)成本也較大。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格控制融資帶來的財務(wù)成本，可進(jìn)行多方融資，使得融資渠道多元化達(dá)到降低財務(wù)費(fèi)用的目的。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的意義
房地產(chǎn)企業(yè)多年以來都處于高速發(fā)展的狀態(tài)，具有高額的收益。而目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于國家政策的管制，取消了對經(jīng)營性用地不正當(dāng)競爭以及暗箱操作協(xié)議對土地使用權(quán)的方式，使得房地產(chǎn)企業(yè)走向微利時代，此時的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本的控制比戰(zhàn)略計劃的實施更具有意義。房地產(chǎn)企業(yè)要逐步向集約化經(jīng)營管理方向發(fā)展，改變以往的粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)，要踏踏實實的合理有效的利用好資金，加強(qiáng)成本控制，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要部門，面臨嚴(yán)峻的國家宏觀政策調(diào)控和國家的政策管制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場經(jīng)濟(jì)競爭中要謀求發(fā)展地位，就要嚴(yán)格控制成本，以便在微小的利益空間內(nèi)也能夠很好的經(jīng)營和運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)要在生產(chǎn)經(jīng)營的不同階段對成本進(jìn)行控制，從而建立起集約化的運(yùn)營體系，節(jié)省成本，相對擴(kuò)大利潤空間，增加企業(yè)的競爭實力。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制對企業(yè)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。
參考文獻(xiàn):
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兩年以上工作經(jīng)驗 |男| 25歲（1986年3月23日）
居住地：上海
電 話：139********（手機(jī)）
E-mail：
最近工作 [ 2年]
公 司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
行 業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)
職 位：設(shè)計經(jīng)理
最高學(xué)歷
學(xué) 歷：本科
專 業(yè)：環(huán)境藝術(shù)
學(xué) 校：北京化工大學(xué)
自我評價
本人環(huán)境藝術(shù)專業(yè)畢業(yè)，從事多年環(huán)境裝飾設(shè)計工作，經(jīng)常親臨現(xiàn)場跟進(jìn)設(shè)計配合施工，積累了豐富的實踐經(jīng)驗，能獨(dú)立主持各類大型裝飾工程的設(shè)計和施工。有多年獨(dú)立掌管項目的實踐經(jīng)歷和能力以及帶領(lǐng)團(tuán)隊工作的能力。刻苦耐勞，勤奮學(xué)習(xí)就是我的宗旨，能夠熟練的運(yùn)用3D、CAD 、PS等制圖軟件。為人謙和，易相處，工作盡職盡責(zé)。
求職意向
到崗時間： 一周之內(nèi)
工作性質(zhì)： 全職
希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
目標(biāo)地點： 上海
期望月薪： 面議/月
目標(biāo)職能： 設(shè)計經(jīng)理
工作經(jīng)驗
2011/4—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[ 2年]
所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)
設(shè)計部 設(shè)計經(jīng)理
1、組織部門工作計劃、任務(wù)、工作分配協(xié)調(diào)，與公司外部客戶、設(shè)計資源溝通協(xié)調(diào)，與權(quán)限項目的負(fù)責(zé)人簽訂設(shè)計合同；
2、負(fù)責(zé)月、年度工作報告、預(yù)算、部門激勵分配流程回報及審定；
3、組織部門資源庫、流程的建立以及人力儲備等；
4、協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門關(guān)于加強(qiáng)大客戶服務(wù)技術(shù)管理標(biāo)準(zhǔn)及流程；
5、協(xié)調(diào)采購部門關(guān)于材料庫、價格比選標(biāo)準(zhǔn)及流程；
6、協(xié)調(diào)設(shè)計、工程建立設(shè)計、工程、監(jiān)理技術(shù)規(guī)范。
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2010/3—2011/3：XX景觀設(shè)計有限公司[ 1年]
所屬行業(yè)： 景觀設(shè)計
設(shè)計部 景觀規(guī)劃設(shè)計師
1. 參與了XX公園規(guī)劃的方案設(shè)計手繪與效果圖的制作；
2. 老城區(qū)街道規(guī)劃改造方案設(shè)計與效果圖手繪及制作；
3. 交通島設(shè)計方案及效果圖的制作，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計；
4. 完成及參與項目有別墅，復(fù)式樓，平層，會所，酒店等工裝設(shè)計。
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2008/7--2010 /2：XX家具設(shè)計有限公司 [ 1年8個月]
所屬行業(yè)： 家具/家電/工藝品/玩具/珠寶
設(shè)計部 空間規(guī)劃設(shè)計師
1. 負(fù)責(zé)部門的各項任務(wù)指標(biāo)的執(zhí)行、達(dá)成；
2. 負(fù)責(zé)設(shè)計方案的制作、匯報；
3. 負(fù)責(zé)設(shè)計方案現(xiàn)場的勘察，現(xiàn)場協(xié)調(diào)，信息采集、反饋等工作；
4. 參與空間規(guī)劃，設(shè)計方案的制定，跟客戶溝通。
教育經(jīng)歷
2004/9 --2008 /7 北京化工大學(xué) 環(huán)境藝術(shù) 本科
證 書
2006/12 大學(xué)英語六級
2005 /12 大學(xué)英語四級
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理
房地產(chǎn)成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據(jù)問題的特點不斷強(qiáng)化解決措施的制定，是推動房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進(jìn)一步提升的關(guān)鍵。對國民經(jīng)濟(jì)水平的提升具有重要的影響。
一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問題
（一）拿地拓展階段
房地產(chǎn)開發(fā)主要是從拿地開始，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及后續(xù)項目的開展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地擴(kuò)展過程中，是對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)前期進(jìn)行成本調(diào)研，預(yù)測經(jīng)濟(jì)效益，并且制定可行性報告進(jìn)行投資評審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實際情況，及時的對成本信息進(jìn)行更新，做好測算工作。當(dāng)前期成本調(diào)研不夠充分的時候，對后續(xù)工作的開展將會產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進(jìn)行的成本數(shù)據(jù)測算。不能夠及時的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對于是否值得投資產(chǎn)生影響。
（二）規(guī)劃設(shè)計階段
前期拿地擴(kuò)展階段是對房地產(chǎn)企業(yè)計劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計階段是對前期階段的延續(xù)。需要對施工計劃進(jìn)行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項目在市場能夠準(zhǔn)確的定位、確認(rèn)目標(biāo)人群、規(guī)劃方案的制定需要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入的研究。在這個階段中對拿地擴(kuò)展的方案需要進(jìn)行再次判斷，并且對其進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個過程中對后續(xù)開展的工作范圍進(jìn)行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地擴(kuò)展對于方案的設(shè)計影響較大，為了能夠進(jìn)一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷的對初步設(shè)計進(jìn)行完善，降低產(chǎn)品成本造價成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實際效果。在投資的過程中應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格有效的控制管理，強(qiáng)化成本控制設(shè)計。成本控制環(huán)節(jié)的開展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計階段的變動，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。
（三）成本超支
成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復(fù)雜。目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程造價管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當(dāng)出現(xiàn)設(shè)計變更的時候就會造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對于設(shè)計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認(rèn)識，設(shè)計變更是對施工設(shè)計的修改工作，對于工程建設(shè)的開展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導(dǎo)致成本超支的重要原因。
（四）動態(tài)成本管理水平較差
為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導(dǎo)致風(fēng)險的出現(xiàn)，應(yīng)該及時的采取成本管理控制措施進(jìn)行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動態(tài)成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發(fā)生的實質(zhì)，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應(yīng)。簽訂的工程項目建設(shè)也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項目工程建設(shè)動態(tài)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點。
二、完善房地產(chǎn)成本管理對策
（一）制定全面成本評估制度，強(qiáng)化調(diào)研工作的開展
成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導(dǎo)，設(shè)計、工程等部門人員共同參與對成本進(jìn)行的研究。市場的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對于調(diào)研工作應(yīng)該確認(rèn)目標(biāo)群體、產(chǎn)品等位等方面。針對市場經(jīng)濟(jì)效益以及技術(shù)指導(dǎo)等方面都要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進(jìn)行匯總，并且由市場部門對產(chǎn)品進(jìn)行定位處理，整合各部門之間的信息進(jìn)行成本測算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。
（二）制定多元化的設(shè)計方案
設(shè)計方案是房地產(chǎn)企業(yè)開展的重要方面，在設(shè)計方案的制定上應(yīng)該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)增長方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設(shè)計方案的制定，并且需要經(jīng)過專家對設(shè)計方案進(jìn)行綜合對比。這樣能夠保證設(shè)計方案的實用性。例如限額設(shè)計，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計階段就要限制在一個標(biāo)定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計單位要按此價格開展設(shè)計，不得突破。經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設(shè)計方案進(jìn)行對比選擇創(chuàng)新較強(qiáng)，品質(zhì)較高的設(shè)計方案。只有保證設(shè)計方案的成本經(jīng)濟(jì)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進(jìn)一步提升。
（三）強(qiáng)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制成本差異
設(shè)計變更等情況的發(fā)生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進(jìn)行完善。房地產(chǎn)項目工程設(shè)計的過程中設(shè)計變更較為常見。因此要對設(shè)計過程中存在的問題要進(jìn)行補(bǔ)充，根據(jù)市場變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)項目品質(zhì)進(jìn)行及時的調(diào)整。施工現(xiàn)場質(zhì)量問題與組織結(jié)構(gòu)問題也是導(dǎo)致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過程中應(yīng)該對各方面進(jìn)行確認(rèn)，針對不同的情況制定有效的處理方式進(jìn)行完善。
（四）建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進(jìn)行動態(tài)成本管控
1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致
成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務(wù)的，一定要和成本管理的權(quán)責(zé)、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。
2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應(yīng)簡單易學(xué)
房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計、工程甚至市場、財務(wù)等相關(guān)部門，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。
3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具
當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進(jìn)行推廣運(yùn)用，杜絕流程以外的成本管理事項發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準(zhǔn)確的登記到
成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準(zhǔn)確、全面地反映動態(tài)成本。
三、結(jié)束語
政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時，使房地產(chǎn)過熱恢復(fù)到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷售價格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競爭優(yōu)勢得到充分的發(fā)揮。對房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問題進(jìn)行確認(rèn)，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過程中也能夠提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵字： 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
中圖分類號：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
Abstract: After the reform and opening up, China's rapid economic development, people's living standard has gradually increased; living conditions have been greatly improved. In order to adapt to the modern residence requirements, the real estate industry to speed up the pace of development. Project management in real estate development on engineering quality and economic benefits rise has important influence. Pay attention to project management link, improve the quality of modern enterprise is an important issue. Real estate project management mainly refers to the real estate project design into entity process management, including cost control, quality control, progress control management and technical support management and other elements. Mainly through the analysis of the real estate project management and general project management difference, This paper put forward the basic measures of real estate project management an important role of the project management in real estate development.
Keywords: real estate development project management
一、 房地產(chǎn)開發(fā)管理體制
房地產(chǎn)開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了較為順利完成工程項目的投資，對開發(fā)項目人員、公司財務(wù)、工程管理、銷售管理以及后勤部門進(jìn)行組織和管理，這也是開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃管理和施工以及物業(yè)管理的前提。其中企業(yè)工程部主要是代表開發(fā)商對整個工程項目的建設(shè)進(jìn)行管理，主要的內(nèi)容包括與施工單位協(xié)調(diào)溝通、施工質(zhì)量、進(jìn)度和安全控制、合同管理、結(jié)構(gòu)設(shè)計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進(jìn)行管理。企業(yè)財務(wù)部主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理‘并且定期制作企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結(jié)算以及企業(yè)營業(yè)費(fèi)用結(jié)算。銷售部門主要是負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產(chǎn)開發(fā)管理的目的以及原則就是要整合企業(yè)物力、財力、人力，從而建立一系列的科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，開發(fā)出受市場歡迎的產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)管理的重點企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營，核心是工程項目的開發(fā)過程，具體要求是控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期以及市場創(chuàng)新開發(fā)運(yùn)營等。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要內(nèi)容
在我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中主要的內(nèi)容包括規(guī)劃管理、施工管理、物業(yè)管理。
2.1房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃管理是指對規(guī)劃設(shè)計的管理，設(shè)計單位完成開發(fā)商所委托的建筑樓盤設(shè)計，重點在于對規(guī)劃成本、工程進(jìn)度以及工程目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。開發(fā)企業(yè)建立采用完善的規(guī)劃系統(tǒng)對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理，規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計是相輔相成的，在規(guī)劃管理系統(tǒng)中提高規(guī)劃設(shè)計審查和管理水平是重要的目標(biāo)。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計的核心是保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過各種審查手段，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。
首先開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設(shè)計要點、原則進(jìn)行確定，在管理系統(tǒng)中輸入確定的要求要點，在規(guī)劃完成后對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗與評估，適當(dāng)?shù)牟扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，最終選擇最佳設(shè)計方案，其次規(guī)劃管理中應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣的改變。通過計算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計成果審查，如果規(guī)劃設(shè)計單位報送的設(shè)計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行指標(biāo)計算、比較、進(jìn)行查詢統(tǒng)計。審批通過的規(guī)劃圖，首先由開發(fā)商確定規(guī)劃設(shè)計的要求的原則，然后由參與設(shè)計單位開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，通過進(jìn)度控制和計算機(jī)審查，最終設(shè)計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發(fā)商，根據(jù)開發(fā)商提出的意見進(jìn)行修改最終確定。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)施工管理
施工管理就是對工程項目的施工建設(shè)工程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般有工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據(jù)項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發(fā)包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發(fā)給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向的發(fā)展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該采取項目總承包或者施工總承包的模式進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經(jīng)驗的施工單位簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個項目的施工組織和管理。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量的控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查（包括人員資質(zhì)、機(jī)械設(shè)備、材料質(zhì)量、施工技術(shù)程序、施工環(huán)境）監(jiān)理工作、工程款發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添椖拷ㄔO(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本進(jìn)行掌控。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)管理
物業(yè)管理是指專業(yè)組織機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主進(jìn)行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)管理，一般包括對房屋及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安保、綠化、公共設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等等實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理是為了使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活。在社會分工日益發(fā)展的背景下，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計階段，通過公開、公平、公正原則招標(biāo)擇優(yōu)選出專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的注意問題
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)，因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作司開發(fā)商協(xié)調(diào)重要內(nèi)容。作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工研究設(shè)計放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計之初、規(guī)劃設(shè)計完成以及施工完成時召集設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)椖康恼w成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計階段、到施工階段、物業(yè)管理階段呈現(xiàn)出明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項目決策。
結(jié)束語：當(dāng)前，由于受到我國宏觀調(diào)控政策以及市場環(huán)境變化因素的影響，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來說產(chǎn)生一定的影響，而控制項目成本，加強(qiáng)項目成本控制管理的水平在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中就顯得尤為重要。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)規(guī)劃，開發(fā)管理，施工管理，物業(yè)管理，整合協(xié)調(diào)
前言
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益加劇，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。
一、規(guī)劃設(shè)計管理
規(guī)劃設(shè)計管理就是對建筑工程規(guī)劃設(shè)計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)委托給相應(yīng)的設(shè)計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理。
規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系相當(dāng)密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設(shè)就是為了提高對規(guī)劃設(shè)計成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計管理的水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計的一個重要環(huán)節(jié)是要根據(jù)客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規(guī)劃、設(shè)計、建造之間的良好聯(lián)系。
建筑工程的規(guī)劃設(shè)計管理首先要從工程規(guī)劃設(shè)計抓起，通過對市場細(xì)致的調(diào)研，建立起多方案的經(jīng)濟(jì)比較。其次是施工圖的設(shè)計，房屋產(chǎn)品質(zhì)量得到保證的第一步是從精確的設(shè)計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規(guī)劃設(shè)計管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設(shè)計方案，對客戶需要的戶型、內(nèi)部體系、結(jié)構(gòu)功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設(shè)計。
二、開發(fā)管理
房地產(chǎn)的開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了順利完成工程項目的開發(fā)而對企業(yè)內(nèi)部的人事、財務(wù)及建筑工程、銷售、后勤部門進(jìn)行的組織控制和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計管理、項目施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營手段。
工程開發(fā)管理的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理，這三項管理的內(nèi)容在房地產(chǎn)開發(fā)管理中處于重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問題，如土地開發(fā)商盲目圈地囤地嚴(yán)重、舊城改造的進(jìn)展緩慢、保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足等。為了避免上述問題的出現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重新界定管理規(guī)劃體制并充分運(yùn)用管理中的規(guī)劃職能，同時明確規(guī)劃管理的內(nèi)容，使土地結(jié)構(gòu)利用更加合理。
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理也是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一，它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作的知識基礎(chǔ)和經(jīng)驗，然后基于這個基礎(chǔ)開展工程管理工作，以保障項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產(chǎn)開發(fā)競爭對手的競爭使得市場競爭越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產(chǎn)投資風(fēng)險增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會有開發(fā)風(fēng)險的產(chǎn)生。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析風(fēng)險產(chǎn)生的原因，加大對房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理過程和方法的關(guān)注力度，再運(yùn)用合適的方法來應(yīng)對項目風(fēng)險，這樣才能提高企業(yè)的效益。
三、項目施工管理
所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設(shè)過程的管理。其中質(zhì)量、投資及進(jìn)度管理是項目施工階段的三大控制。技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)和重點，包括施工技術(shù)管理和現(xiàn)場施工管理兩個方面。施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊伍及監(jiān)理隊伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。現(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點：一是必須強(qiáng)化施工隊伍的質(zhì)量意識；二是應(yīng)不斷強(qiáng)化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請進(jìn)來，送出去”的形式學(xué)習(xí)，先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗，也可以在施工現(xiàn)場扎實的普及基本知識，強(qiáng)化技能提高；三是強(qiáng)化施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。
對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項目。為了達(dá)到這個目的，開發(fā)商需要通過施工資質(zhì)驗證、招標(biāo)投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施，充分發(fā)揮施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制的重要作用，以達(dá)到高質(zhì)量、低成本的最終目標(biāo)。
四、物業(yè)管理
為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實現(xiàn)建筑設(shè)施穩(wěn)定持續(xù)的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)會成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)以顧客的滿意度作為服務(wù)管理中的基本準(zhǔn)則。為了保證高質(zhì)量的物業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高素質(zhì)的人才來建構(gòu)企業(yè)的核心力量，并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實行財務(wù)透明制，創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的一項重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的作用。
五、規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調(diào)與整合
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，如果只是單獨(dú)完成其中一項工程是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有將這四個方面進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是建筑開發(fā)企業(yè)的核心工作。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴(yán)重問題，比如規(guī)劃設(shè)計者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計的設(shè)計方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，影響了項目建設(shè)的成本和進(jìn)度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識和經(jīng)驗應(yīng)用到項目的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)和現(xiàn)場實施中，以實現(xiàn)項目總體目標(biāo)的最優(yōu)化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，設(shè)計者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進(jìn)度計劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒ǎ谝?guī)劃設(shè)計階段對設(shè)計者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性分析強(qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關(guān)的建筑工程設(shè)計內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。
許多情況下，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通或達(dá)成意見上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工必須要具備以下條件：
1、房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標(biāo)。
2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發(fā)的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應(yīng)該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。
3、在建設(shè)過程中持續(xù)開展研究。可施工性分析強(qiáng)調(diào)在項目實施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識和經(jīng)驗。另一方面，通過系統(tǒng)的計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現(xiàn)知識的共享和再利用。
六、結(jié)語
現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進(jìn)步與我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就需要以高素質(zhì)的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為基礎(chǔ)、運(yùn)用專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實行以顧客滿意度優(yōu)先為宗旨的服務(wù)管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 前期成本管控
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近年來的高速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的考驗。特別是政府相關(guān)部門房產(chǎn)限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入增長的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務(wù)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構(gòu)成的前期投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達(dá)75%～90%。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達(dá)到降低成本，提高利潤的目的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本構(gòu)成及其風(fēng)險關(guān)鍵控制點的分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的具體內(nèi)容根據(jù)所在地區(qū)的不同有所區(qū)別，但一般而言由以下成本構(gòu)成：
1.支付的土地出讓金。即當(dāng)?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費(fèi)用。
2.土地拆遷及安置補(bǔ)償費(fèi)。包含青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、征地管理費(fèi)、拆遷安置費(fèi)等。
3.前期工程費(fèi)。包含規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、勘察費(fèi)、“三通一平”費(fèi)或“七通一平”費(fèi)。
4.其他前期費(fèi)用。包含前期相關(guān)人員工資、福利費(fèi)、資金利息等。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的風(fēng)險關(guān)鍵控制點
1.面臨風(fēng)險：土地購買風(fēng)險、土地拆遷安置風(fēng)險。
對應(yīng)的風(fēng)險關(guān)鍵控制點：前期投資決策階段。
土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發(fā)風(fēng)險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發(fā)中最重要的階段，也是前期成本最重要的風(fēng)險關(guān)鍵控制點。
2.面臨風(fēng)險：設(shè)計質(zhì)量風(fēng)險、設(shè)計技術(shù)風(fēng)險。
對應(yīng)的風(fēng)險關(guān)鍵控制點：規(guī)劃設(shè)計階段。
規(guī)劃設(shè)計費(fèi)雖然開發(fā)項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達(dá)75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進(jìn)而達(dá)到降低造價，節(jié)約成本的成本管理目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計階段也成為開發(fā)項目前期成本的風(fēng)險關(guān)鍵控制點。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管控的方法和措施
（一）開發(fā)項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施
前期投資決策是對開發(fā)項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：
1.組建專業(yè)的投資決策團(tuán)隊。前期投資決策是一個專業(yè)而系統(tǒng)的工作。企業(yè)需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業(yè)知識又有深厚行業(yè)管理經(jīng)驗的團(tuán)隊，調(diào)動企業(yè)的相關(guān)資源，作出正確的投資決策。
2.重視市場調(diào)研，進(jìn)行項目定位策劃。企業(yè)通過對市場的深入分析研究，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，整合資源，對建設(shè)地塊購置、開發(fā)產(chǎn)品定位、銷售對象選擇、定價策略等進(jìn)行一系列的定位策劃。開發(fā)項目準(zhǔn)確地進(jìn)行定位策劃能控制開發(fā)成本，降低土地購買及安置風(fēng)險。在市場經(jīng)濟(jì)條件下可聘請專業(yè)的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。
3.切實做好開發(fā)項目的可行性研究工作、編制投資估算。
（1）企業(yè)必須研究國家經(jīng)濟(jì)政策根據(jù)需拍得地塊的用途，結(jié)合地塊地理位置、環(huán)境、交通狀況及市政規(guī)劃等因素對項目產(chǎn)品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術(shù)可行性，經(jīng)濟(jì)成本的可行性等進(jìn)行論證。可行性研究的目的是降低風(fēng)險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度。
（2）進(jìn)行開發(fā)項目的效益分析，編制投資估算。
編制投資估算必須具有全面性、準(zhǔn)確性及彈性。
投資估算的編制應(yīng)該盡可能細(xì)致全面，投資估算也是成本目標(biāo)必須保證其準(zhǔn)確性。在此基礎(chǔ)上投資估算還要考慮到實施過程中內(nèi)外部因素的變化，進(jìn)行動態(tài)管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。
（二）項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控方法和措施
加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理是工程成本控制的關(guān)鍵點，其成本管控應(yīng)從以下方面著手：
1.進(jìn)行專題調(diào)研，牽頭設(shè)計過程。開發(fā)企業(yè)對工程成本控制的積極性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于設(shè)計單位，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)有開發(fā)企業(yè)牽頭通過設(shè)計單位實施成本控制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)深入市場調(diào)查，查找該階段成本管控的可控點進(jìn)行專題調(diào)研，通過收集最新技術(shù)資料，組織專家專題會等方式主動關(guān)注設(shè)計過程，完成成本管控。
2.進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)控制，優(yōu)化設(shè)計方案。目前市場條件下設(shè)計單位的競爭也很激烈，開發(fā)企業(yè)可以利用這一有利條件，在符合招投標(biāo)法的條件下，通過公開招標(biāo)確定規(guī)劃設(shè)計單位，迫使設(shè)計競爭者重視成本管控，用經(jīng)濟(jì)合理性最高的方案參與競標(biāo)。通過設(shè)計招標(biāo)優(yōu)選技術(shù)先進(jìn)且經(jīng)濟(jì)合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。
3.實施限額設(shè)計，降低設(shè)計費(fèi)用。限額設(shè)計是指按照批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計概算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計，并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資不被突破。
限額設(shè)計是按照投資或造價的限額進(jìn)行滿足技術(shù)要求的設(shè)計，從節(jié)約的角度出發(fā)，把技術(shù)同經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合起來，是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一項關(guān)鍵措施。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計。
四、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現(xiàn)開發(fā)項目成本控制，為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)
[1]黃芬華.房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部控制.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2008（7）：48-49.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；造價控制；控制環(huán)節(jié)；
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展, 越來越多的私營投資項目和各種各樣的企業(yè)投資項目在不斷擴(kuò)大, 同時涌現(xiàn)出許多大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。這些房地產(chǎn)項目投資巨大, 關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的生死存亡; 建設(shè)周期長, 帶來的不確定性很大。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性大, 開發(fā)過程中產(chǎn)生的問題錯綜復(fù)雜, 如果不對工程項目進(jìn)行全過程的監(jiān)督控制和跟蹤管理, 這些動態(tài)的信息一旦變成了靜態(tài)的信息, 工程造價就無法控制。因此, 在目前房地產(chǎn)市場競爭激烈的條件下, 應(yīng)對建設(shè)項目實行全過程、全方位的工程造價控制, 才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
1．當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)造價管理中存在的問題
1.1 工程前期造價控制不當(dāng)
房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍忽視了工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結(jié)算價款階段。企業(yè)對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎(chǔ)的投資估算和設(shè)計概算的作用，因此，造成了概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算的現(xiàn)象。
1.2 施工過程成本控制管理不到位
在施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能切實地將經(jīng)濟(jì)問題與技術(shù)問題有機(jī)地結(jié)合到一起，沒有盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，待工程竣工時才發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題，已無法彌補(bǔ)。往往在施工過程中只重視技術(shù)、生產(chǎn)，不重視成本的節(jié)約，不能將優(yōu)化技術(shù)方案、改進(jìn)施工工藝、降低建設(shè)成本列入到生產(chǎn)管理過程中來，造成技術(shù)人員與經(jīng)營管理人員互不溝通，工程造價控制各環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，從而使造成成本的人為不可控制狀態(tài)。
1.3 缺乏科學(xué)、合理的評價體系
一個項目開發(fā)完成后，對已完工程在工程造價控制方面的評價體系沒有科學(xué)的評價體系，導(dǎo)致企業(yè)無法形成適合本企業(yè)的報價體系，這是對企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)隨著建筑物的完成而消失。
2．有效控制房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價的具體措施
2.1 規(guī)劃設(shè)計階段工程造價管理
規(guī)劃設(shè)計階段的工作對整個項目投資的影響占到70%以上, 設(shè)計階段是工程造價控制的關(guān)鍵階段。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目, 其項目管理團(tuán)隊不一定專業(yè)齊備、管理水平很高, 可以通過設(shè)計招標(biāo)的方式來獲得最優(yōu)的設(shè)計方案。
為了節(jié)約設(shè)計、招投標(biāo)成本, 設(shè)計招標(biāo)可分為兩個步驟來完成。第一步: 規(guī)劃設(shè)計方案競選。廣泛引入?yún)⑦x單位, 從多個備選方案中進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析, 確定總體規(guī)劃設(shè)計方案。第二步:施工圖設(shè)計招標(biāo)。通過招標(biāo)選定完成在總體規(guī)劃設(shè)計方案基礎(chǔ)上施工圖設(shè)計單位, 實現(xiàn)設(shè)計周期最短、設(shè)計費(fèi)用降低的目的。
此外, 開發(fā)商應(yīng)特別重視設(shè)計圖紙的審查工作, 從方案圖到施工圖, 從總體規(guī)劃到單體施工圖, 使不合理的設(shè)計在施工前得以更正, 從而有效地控制工程造價。
2.2 發(fā)包階段工程造價控制
作為非國有投資的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目, 現(xiàn)行法律法規(guī)對其招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管相對寬松, 開發(fā)商可以自行進(jìn)行資格預(yù)選, 通過邀請招標(biāo)的方式確定施工總承包單位。開發(fā)商應(yīng)該科學(xué)計劃, 在項目前期、設(shè)計階段同時開始總承包單位的選擇工作。首先, 評選出一定數(shù)量的資質(zhì)滿足工程需要、綜合實力較強(qiáng)、信譽(yù)良好、又對本項目非常重視的承包商入圍, 邀請其參加本工程的投標(biāo)。然后, 根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)周期、資金情況、開發(fā)商工程管理能力、前期手續(xù)和設(shè)計進(jìn)度編制招標(biāo)文件和合同文件, 與入圍承包商進(jìn)行初步合同談判。此階段是在工程量不明確情況下的合同商務(wù)條款談判。雖然準(zhǔn)確的工程價款沒有, 但是工程范圍、計價規(guī)則、工期、施工管理要求等雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)條款都可以落到實處, 為保障項目安全運(yùn)作打下堅實基礎(chǔ)。在前期手續(xù)完備、圖紙齊備、工程量清單準(zhǔn)確后, 能夠迅速完成工程招投標(biāo)和開工許可手續(xù)。
在工程發(fā)包階段應(yīng)該特別注意的是: 對于房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)市場變化這一特定要求, 開發(fā)商一定要充分利用工程量清單計價規(guī)則的優(yōu)勢, 住宅工程技術(shù)工藝相對簡單、施工內(nèi)容明確, 可選用綜合單價合同形式。應(yīng)在工程量清單編制過程工作內(nèi)容描述方面下功夫, 力求全面、具體、詳實、準(zhǔn)確, 分部分項綜合單價包死, 就可以減少因為后期平面戶型變化引起的工程造價不易控制問題。
2.3 施工階段工程造價控制
施工階段是形成工程造價的階段, 過程不可逆轉(zhuǎn), 每一次的變更修改都意味著工程造價的增加。在施工階段必須控制好以下程序：
必須做好現(xiàn)場計量簽證工作。在施工過程中, 許多項目的工程量是用圖紙無法預(yù)算出來的, 有時還會增加臨時用工、用料、機(jī)械設(shè)備的增加。只有通過發(fā)生時甲、乙雙方共同現(xiàn)場計量,簽字確認(rèn)作為計價依據(jù)。例如對于土方和地基工程中的地下障礙物拆除、地下管線遷移、園林綠化、市政配套等工程, 現(xiàn)場計量和簽認(rèn)是工程結(jié)算的惟一依據(jù)。由于技術(shù)原因或客戶需求不得不作的變更, 一定要保存完整的技術(shù)資料, 為變更計價確定留足依據(jù)。嚴(yán)格材料設(shè)備采購程序。對于施工合同不包括的材料設(shè)備, 開發(fā)商在直接采購時除質(zhì)量、價格要求外, 還要與承包人共同制定供應(yīng)時間和供貨方案, 防止增加額外運(yùn)輸保管、二次搬運(yùn)等費(fèi)用, 防止因協(xié)調(diào)關(guān)系引起索賠。
2.4 竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關(guān)鍵
工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環(huán)節(jié), 在確定工程造價時, 堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù), 按照甲乙雙方在施工合同中的約定, 根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進(jìn)行審核計算, 審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作, 是否有丟、拉項工程。認(rèn)真核實每一項工程變更是否真正實施, 該增的增, 該減的減, 實事求是。
為了合理確定工程造價, 計價必須準(zhǔn)確。預(yù)算人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則, 定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價計算程序, 還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系, 確保工程造價計算的準(zhǔn)確性。此外, 預(yù)算人員要堅持到現(xiàn)場了解情況, 掌握工程動態(tài), 對特殊材料進(jìn)行市場詢價, 掌握價格動態(tài); 提高工程計價的準(zhǔn)確性。
控制建設(shè)造價的最后一道關(guān), 是竣工結(jié)算。凡進(jìn)行竣工結(jié)算的工程要有竣工驗收手續(xù), 從多年工作的經(jīng)驗來看, 在工程竣工結(jié)算中洽商漏洞很多, 有的是有洽商沒有施工; 有的是施工沒有進(jìn)行應(yīng)核減, 卻沒有洽商; 還有的是洽商工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實際施工工程量; 諸如此類舉不勝舉。因此結(jié)算時, 要求我們的人員要有耐心、細(xì)致的工作方法, 認(rèn)真核算工程量, 不要怕麻煩, 多下現(xiàn)場核對。同時, 為了保證工作少出紕漏, 應(yīng)實行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會簽制度, 確保結(jié)算質(zhì)量和我們的投資收益。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，前期的決策和規(guī)劃設(shè)計階段對項目成本節(jié)約的作用是巨大的，應(yīng)該重點加強(qiáng)管理，而施工階段雖然進(jìn)行成本節(jié)約，但也要加強(qiáng)管理，否則可能造成浪費(fèi)和成本增加。工程造價的控制與管理是—個動態(tài)的過程。在房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個階段，認(rèn)真分析和充分利用建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。
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在前階段削減審批事項的基礎(chǔ)上，根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于“優(yōu)化程序、減少環(huán)節(jié)、縮短時限”的要求，對原有的基本建設(shè)項目審批程序做了梳理，并按照土地使用權(quán)取得方式的不同，制定了本方案。包括房地產(chǎn)建設(shè)項目指以招標(biāo)、拍賣出讓方式取得土地使用權(quán)的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項目，下同和非房地產(chǎn)建設(shè)項目指以行政劃撥方式，取得土地使用權(quán)的項目，下同的行政審批改革程序。其中，房地產(chǎn)建設(shè)項目審批時限從簽訂土地出讓合同至建設(shè)工程開工縮短為個工作日；非房地產(chǎn)建設(shè)項目的審批時限從立項至開工縮短為個工作日，體現(xiàn)了環(huán)節(jié)減少、時間壓縮、手續(xù)簡化的目標(biāo)要求。本方案主要內(nèi)容如下一、明確職責(zé)，按各自職能履行項目協(xié)調(diào)和審核的牽頭，
整個建設(shè)項目審批過程由職能部門按各自職能履行項目協(xié)調(diào)和審核的牽頭。有關(guān)職能部門針對不同的審批階段履行不同的牽頭職能，在土地招標(biāo)拍賣、設(shè)計方案、初步設(shè)計方案、施工圖評審階段，組織召集評審會議，征求各相關(guān)部門的意見并進(jìn)行匯總協(xié)調(diào)，或者組織各相關(guān)部門會審，然后由該部門負(fù)責(zé)審批，并在可行性報告送審及相關(guān)手續(xù)辦理階段負(fù)責(zé)督促和協(xié)調(diào)。
二、房地產(chǎn)建設(shè)項目中改革土地供應(yīng)方式，實行市場機(jī)制運(yùn)作
改革后房地產(chǎn)建設(shè)項目土地使用權(quán)由以往行政劃撥方式改為通過市場進(jìn)行公開拍賣出讓，使土地資源的配置更趨合理。原經(jīng)土地批租的商品房等經(jīng)營性建設(shè)項目審批程序中，開發(fā)單位受讓土地使用權(quán)需經(jīng)過的申請用地、申請建設(shè)項目選址意見書、申請規(guī)劃設(shè)計條件、委托環(huán)評、申請配套條件論證、申請立項項目建議書等環(huán)節(jié)改為政府部門之間的內(nèi)部工作程序，在開發(fā)土地出讓前各自做好準(zhǔn)備，變?yōu)橐粋€環(huán)節(jié)，開發(fā)單位在受讓地塊并與職能部門簽訂土地出讓合同后，不再辦理這些手續(xù)。
三、合并審批核準(zhǔn)環(huán)節(jié)
將選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證合并，一次受理，同時核發(fā)；行政劃撥用地的建設(shè)項目建議書和可行性研究報告合并一次審批、設(shè)計方案和初步設(shè)計方案合并辦理特殊項目除外。
四、變串聯(lián)審批為并聯(lián)審批
簡化審批程序，把串聯(lián)審批改為并聯(lián)審批。對項目立項會審、設(shè)計方案和初步設(shè)計方案評審等由牽頭部門組織會審或以召開評審會的方式，形成會議紀(jì)要，開發(fā)單位據(jù)此辦理手續(xù)，各職能部門不再分別審核蓋章。
五、發(fā)揮社會中介機(jī)構(gòu)作用
將部分事項，如建設(shè)項目工程的招投標(biāo)工作、環(huán)境影響，評價、施工圖審核、施工監(jiān)理等事項，轉(zhuǎn)至社會中介機(jī)構(gòu)，把事務(wù)性工作與政務(wù)性工作相分離，發(fā)揮市場的機(jī)制作用，政府變事前審批為事后確認(rèn)備案審查，通過事后備案的方式，加強(qiáng)監(jiān)管。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；策略
中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2015年8月21日
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是指依據(jù)成本計劃，對成本計劃實施過程中的各項因素進(jìn)行控制和監(jiān)督，以保證成本計劃得以實施的一種管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制包括從項目評估論證、方案設(shè)計、招投標(biāo)、組織施工、項目竣工等各個階段的每一個環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)緊密相連，環(huán)環(huán)相結(jié)，每個階段和每個環(huán)節(jié)都離不開成本控制工作。成本控制是全過程、全方位和全員性的管理活動，成本控制對象涉及到項目立項、審批、設(shè)計、施工、竣工以及銷售等各個環(huán)節(jié)，是全過程性的活動。成本控制內(nèi)容貫穿于預(yù)測、計劃、核算、分析、考核等各個方面，是全方位性的活動。成本控制主體是企業(yè)全體員工，需要全體員工共同參與和密切配合，是全員性的活動。實行成本控制，必須進(jìn)行項目投資可行性研究與規(guī)劃，選擇科學(xué)的設(shè)計方案，分別與施工單位和供應(yīng)商簽訂施工合同和材料采購合同，重視合同的簽訂與審核，認(rèn)真研究合同各項條款，編制目標(biāo)成本控制計劃，選擇合理的施工方案，精心組織施工，優(yōu)化資源配置，將目標(biāo)成本分解到各部門和各個施工環(huán)節(jié)，層層落實，明確各部門成本控制責(zé)任，降低工程成本。加強(qiáng)工程變更管理和材料采購的管理，工程竣工后，根據(jù)合同條款、竣工結(jié)算書以及施工時間情況，逐項計算工程量，確定工程總造價。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各個階段成本控制，可以整合企業(yè)資源，節(jié)約物質(zhì)消耗，降低工程成本，提高營運(yùn)效率，使企業(yè)的人力、物力、財力得到合理利用，堵塞成本管理漏洞，防止損失與浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，提高會計信息質(zhì)量，確保資金與資產(chǎn)安全，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，增強(qiáng)市場競爭力，確立行業(yè)競爭優(yōu)勢。
一、規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制
房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段是成本控制的基礎(chǔ)，直接影響著項目成本的高低、工期長短以及工程質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)必須做好項目投資可行性研究，加強(qiáng)市場調(diào)研與評估分析，選擇合理的產(chǎn)品定位和營銷策略，充分考慮到項目的投資環(huán)境、投資成本、經(jīng)濟(jì)價值以及市場銷售等情況，初步測算施工項目的預(yù)期收入、成本、利潤以及工程總造價。重視設(shè)計方案的最優(yōu)化選擇，不僅要考慮設(shè)計費(fèi)用，還要考慮項目總投資預(yù)算，優(yōu)先選擇性價比高的設(shè)計方案，設(shè)計方案修改費(fèi)用應(yīng)當(dāng)控制在合理范圍內(nèi)。項目招標(biāo)是成本控制的關(guān)鍵點，嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，選擇實力雄厚和信譽(yù)良好的施工企業(yè)完成建設(shè)項目。房地產(chǎn)企業(yè)招投標(biāo)階段包括工程施工與材料采購招投標(biāo)，嚴(yán)格選擇施工單位與材料供應(yīng)商，分別與施工單位和供應(yīng)商簽訂施工合同和材料采購合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要包括：材料價格、成本計劃、項目質(zhì)量、施工進(jìn)度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、工程款支付以及違約索賠等問題，加強(qiáng)對工程用料的采購價格與用料質(zhì)量的檢查與監(jiān)督，控制工程成本，保證工程質(zhì)量。在滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，按批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算進(jìn)行工程造價分配，對項目的每個單一工程的造價進(jìn)行估算，然后與成本計劃指標(biāo)進(jìn)行對照，設(shè)計階段工程費(fèi)用的大部分材料、設(shè)備、安裝、施工成本在設(shè)計階段可以基本確定，做到項目設(shè)計經(jīng)濟(jì)與合理，實現(xiàn)設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量與投資額等各方面的有效控制。
二、工程施工階段的成本控制
施工階段是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同具體實施的階段。工程開工之前，項目部應(yīng)編制目標(biāo)成本控制計劃，確定產(chǎn)品的生產(chǎn)耗費(fèi)定額，制定各種材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和人工費(fèi)計劃，按照部門、施工隊和班組分工進(jìn)行分解，形成各部門、施工隊和班組的責(zé)任成本，項目經(jīng)理與各工長明確成本、工期、質(zhì)量和安全等考核指標(biāo)，形成各部門、施工隊和班組的分項工程承包責(zé)任制；加強(qiáng)施工合同管理，精心研究合同條款內(nèi)容，確保合同條款的合理性與嚴(yán)密性，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，提高合同履約率，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少和避免施工索賠，減少工程費(fèi)用；嚴(yán)格控制工程變更，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，不能隨意變更設(shè)計方案，但考慮到房地產(chǎn)項目施工的長期性與技術(shù)的復(fù)雜性，工程變更是不可避免的，盡量減少項目修改或返工的次數(shù)，可以從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度采用局部設(shè)計變更、材料變更和施工工藝變更，降低不必要的工程費(fèi)用支出；加強(qiáng)材料成本控制，節(jié)約材料費(fèi)用是降低工程成本的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同要求，嚴(yán)格審定材料采購質(zhì)量與價格，需要加強(qiáng)市場調(diào)查和多方詢價，控制材料價格變動幅度，重視材料進(jìn)出庫和定期盤點等環(huán)節(jié)的管理，根據(jù)材料耗用定額和工程施工進(jìn)度，編制材料使用計劃，主要材料實行限額發(fā)料，余料及時回收，降低材料損耗率，提高材料使用率。
三、項目竣工階段的成本控制
項目竣工階段是項目成本控制的最后階段，體現(xiàn)成本控制的最終效果，竣工階段結(jié)算正確與否將直接影響到工程的造價，工程竣工結(jié)束是工程造價的最終確定。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、合同條款以及竣工資料和施工情況，按照設(shè)計圖紙和建筑工程驗收標(biāo)準(zhǔn)以及施工合同的質(zhì)量要求，嚴(yán)格進(jìn)行工程驗收，依照竣工驗收相應(yīng)的法律法規(guī)、項目設(shè)計文件等認(rèn)真開展工程竣工驗收工作。嚴(yán)格審核竣工結(jié)算書的計價，計量、計費(fèi)是否正確，材料的價格是否合理，送審資料是否完整，審批手續(xù)是否齊全，是否符合合同約定，把實際開發(fā)成本嚴(yán)格控制在合理范圍內(nèi)，逐項計算工程量，把工程項目按直接費(fèi)和間接費(fèi)進(jìn)行分解，然后再把直接費(fèi)按分部和分項進(jìn)行分解，確定單位人工、材料和機(jī)械消耗量，逐項計算單項工程量，把各分部分項工程的數(shù)據(jù)加以匯集和進(jìn)行成本核算歸集，計算出產(chǎn)品項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本。項目竣工后，認(rèn)真審核工程各項成本費(fèi)用，核實工程項目數(shù)量與質(zhì)量，準(zhǔn)確計算工程造價，結(jié)算工程款以及處理工程賠付事項。
綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是我國國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，是國家重要的物質(zhì)生產(chǎn)部門，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展有力地帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全過程、全方位和全員性的管理活動，貫穿于方案設(shè)計、工程施工和項目竣工等階段，涉及到投資決策、規(guī)劃設(shè)計、項目招標(biāo)、建設(shè)施工、工程結(jié)算和產(chǎn)品銷售等各個環(huán)節(jié)，成本控制各階段和各個環(huán)節(jié)相互影響和相互制約，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍點多面廣，投資金額大，經(jīng)營周期長，經(jīng)營風(fēng)險高，其成本控制是一項復(fù)雜而細(xì)致的的工作，需要全體人員相互配合與支持，企業(yè)所有部門和全體人員都是成本控制的責(zé)任人和參與者，提高全體人員的成本控制意識與責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)必須與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，在保證工程施工質(zhì)量和安全生產(chǎn)的前提下，合理投入人力、財力與物力，節(jié)約資源消耗，降低經(jīng)營成本，達(dá)到利潤最大化，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。
主要參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：規(guī)劃設(shè)計，有效控制，采取措施，案例分析，成本
房地產(chǎn)開發(fā)過程中，規(guī)劃設(shè)計階段對建設(shè)項目的建設(shè)工期、工程造價、工程質(zhì)量以及建成后能否較好地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益或使用效益，起著關(guān)鍵作用，也是實現(xiàn)“事前控制”的關(guān)鍵，在該階段進(jìn)行成本控制可以最大限度的減少事后變動帶來的成本增加，具有“一錘定音”的地位和作用。盡管規(guī)劃設(shè)計費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中所占比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，由此可見，規(guī)劃設(shè)計對整個建設(shè)項目的效益是至關(guān)重要的，必須正確處理工程設(shè)計和工程成本的關(guān)系。
合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%左右。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要，特別是擴(kuò)初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃設(shè)計階段的成本顯得尤為重要，以下五大策略可供借鑒：
實行方案設(shè)計招標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè)計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計上開拓創(chuàng)新和改進(jìn)管理，采用先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價，縮短工期，提高投資效益。
按可行性研究上的要求進(jìn)行設(shè)計，力求做到技術(shù)上先進(jìn)，功能上滿足需要，經(jīng)濟(jì)上合理，安全可靠，而要做到這點，最主要是和采用主要的方法就是采用設(shè)計招投標(biāo)，綜合評定設(shè)計方案優(yōu)劣。設(shè)計方案評定應(yīng)遵循以下四個基本原則：
1、必須處理好經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性的關(guān)系
2、必須兼顧項目全過程費(fèi)用
3、必須兼顧近期與遠(yuǎn)期的要求
4、必須節(jié)約用地和能源
通過方案設(shè)計招標(biāo)，對技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和對比，從中選擇具有最佳經(jīng)濟(jì)效果的技術(shù)方案。
實行限額設(shè)計，有效控制造價
由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計節(jié)點把握度差，常導(dǎo)致趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計缺失等問題出現(xiàn)。加上設(shè)計費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強(qiáng)成本控制意識，浪費(fèi)較大。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定設(shè)計限額（造價、主材消耗指標(biāo)，如每平方米鋼筋、混凝土用量等），并和設(shè)計費(fèi)掛鉤，同時盡可能實行設(shè)計監(jiān)理制度，建立獎懲考核激勵機(jī)制，加強(qiáng)設(shè)計階段的成本控制。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)和同地區(qū)其他樓盤的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。
限額設(shè)計的全過程實際上就是對工程項目投資目標(biāo)管理的過程，即目標(biāo)分解與計劃、目標(biāo)實施、目標(biāo)實施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程，全過程詳見下圖：
限額設(shè)計工作流程
限額設(shè)計的主要內(nèi)容：
投資決策階段要提高投資估算的準(zhǔn)確性，合理確定設(shè)計限額目標(biāo)。可行性研究報告是國家主管部門核準(zhǔn)投資總額的重要依據(jù)，經(jīng)過批準(zhǔn)的投資估算是下個階段進(jìn)行限額設(shè)計，控制投資的目標(biāo)。
初步設(shè)計階段要重視設(shè)計方案比選，把設(shè)計概算控制在批準(zhǔn)的投資估算限額內(nèi)。這一階段主要是解決建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)和技術(shù)問題。在限額設(shè)計過程中，嚴(yán)格按照限額設(shè)計所分解的投資限額在控制工程量下進(jìn)行設(shè)計，初步設(shè)計階段控制概算不超過投資估算，主要是對工程量和設(shè)備、材料的控制。
工程量控制為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計的重點。控制的工程量標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)審定的初步設(shè)計工程量，并作為施工圖設(shè)計工程量的最高限額，不得突破。
限額設(shè)計應(yīng)貫穿于設(shè)計工作全過程。
加強(qiáng)設(shè)計變更管理，實行限額動態(tài)控制。
限額設(shè)計要求設(shè)計人員應(yīng)熟悉建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按照項目批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及預(yù)算，從而避免設(shè)計人員為了設(shè)計上的工作方便或是為過分保護(hù)自身設(shè)計不出問題而不惜加大設(shè)計的安全系數(shù)，以犧牲業(yè)主方的工程造價的控制為代價。
因此，設(shè)計公司的各專業(yè)技術(shù)人員在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更。設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一定要與項目的市場定位相適應(yīng)，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設(shè)計價值前期控制，保證總投資限額不被突破。
加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的會審與審查
加強(qiáng)對施工圖紙的審查。設(shè)立專門的審查部門對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙進(jìn)行全面的審查，防止設(shè)計粗糙。比如某裝飾工程，因為其設(shè)計圖紙不夠細(xì)致認(rèn)真，造成設(shè)計4KW的電線本用6m2就夠用的了，卻設(shè)計成了16m2電線，投標(biāo)單位卻通過看圖知道這里設(shè)計錯誤了，日后施工過程中肯定是重新變更的，所在在該項目上投標(biāo)單價比較低，待日后設(shè)計變更時再要求新的單價，從而造成了工程造價不必要的浪費(fèi)和給了投標(biāo)方不平衡報價的機(jī)會。
加強(qiáng)對設(shè)計概算的審查。設(shè)計概算是設(shè)計文件的重要組成部分，是確定和控制建設(shè)項目全部投資的文件，是編制固定資產(chǎn)投資計劃、實行建設(shè)項目投資包干、簽訂承發(fā)包合同的依據(jù)，包括建設(shè)項目從立項、可行性研究、設(shè)計、施工、試運(yùn)行到竣工驗收等的全部建設(shè)投資。
加強(qiáng)對施工圖預(yù)算的審查。施工圖預(yù)算是指在施工圖設(shè)計完成后，根據(jù)施工圖，按照各專業(yè)工程的預(yù)算工程量計算規(guī)則計算出工程量，并考慮實際施工圖的施工組織設(shè)計確定的施工方案或方法，按照現(xiàn)行預(yù)算定額、工程建設(shè)費(fèi)用定額、材料預(yù)算價格和建設(shè)主管部門規(guī)定的費(fèi)用計算程序及其他收費(fèi)規(guī)定等，確定單位工程、單項工程及建設(shè)項目建筑安裝工程造價的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)文件。
深入運(yùn)用價值工程原理
運(yùn)用價值工程優(yōu)化設(shè)計，價值工程是運(yùn)用集體智慧和通過有組織的活動，著重對產(chǎn)品的功能分析，使之以最低的總成本可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品價值的一套科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。在設(shè)計過程中，掌握“功能提高，造價降低；功能不變，造價降低；輔助功能在允許幅度內(nèi)降低，造價大幅度降低；適當(dāng)提高造價，功能大大提高”的原則，才能在限額設(shè)計的過程中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評價，最終推出最佳設(shè)計方案。
價值工程的運(yùn)用可以分為四個階段：準(zhǔn)備階段、分析階段、創(chuàng)新階段、實施階段，其中功能分析是價值工程的核心內(nèi)容。在設(shè)計階段成立價值工程工作小組，小組負(fù)責(zé)對設(shè)計單位價值工程的實施提供指導(dǎo)和監(jiān)督，并對設(shè)計工作的開展提出建議，具體工作內(nèi)容包括：（1）明確工程技術(shù)目標(biāo)和投資目標(biāo)，尋找設(shè)計挖掘的可能性。（2）要求設(shè)計單位提交價值工程工作計劃，對計劃的合理性進(jìn)行審查，提出修改計劃的要求。（3）要求設(shè)計單位定期提交價值工程實施情況報告，報告內(nèi)容包括工作內(nèi)容的分配、設(shè)計工作進(jìn)展、設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果等。（4）審查設(shè)計單位提交的實施情況報告，對價值工程推廣效果不良時提出更改要求。（5）針對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果，組織專家、設(shè)計人、審核人召開價值工程專題討論會，確認(rèn)實施價值工程的機(jī)會，提出通過修改工程設(shè)計而節(jié)約工程造價的建議。（6）聘請專家組成價值工程評價小組或聘請設(shè)計咨詢機(jī)構(gòu)對設(shè)計進(jìn)行審查，提出改進(jìn)設(shè)計而降低造價的建議。（7）督促價值工程專題討論會建議或?qū)＜倚〗M及設(shè)計咨詢機(jī)構(gòu)建議的實施。（8）設(shè)計任務(wù)結(jié)束時，組織設(shè)計人、審核人召開價值工程評價會議，對價值工程實施效果進(jìn)行評價，總結(jié)經(jīng)驗，形成價值工程報告。
在建設(shè)項目設(shè)計中運(yùn)用價值工程可以優(yōu)化設(shè)計，在保證產(chǎn)品功能不變或提高的情況下，可設(shè)計出更加符合用戶要求的產(chǎn)品，在設(shè)計階段運(yùn)用價值工程可降低成本約25%~40%。
由此可見，價值工程在我國起步時間不長，但大量事實證明，它在工程設(shè)計中對于控制項目投資，提高工程“價值”，是大有可為的。特別是隨著“勘察設(shè)計施工一體化總承包”的嘗試和推廣，價值工程會越來越顯示出它對控制項目投資所能發(fā)揮的巨大作用。
采用合同措施，有效控制造價
通過合同的約束性來控制成本是一個可行性較高的手段。在設(shè)計合同的簽訂中，首先要明確設(shè)計單位提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可的設(shè)計進(jìn)度及付款計劃（付款與設(shè)計的進(jìn)度，質(zhì)量等掛鉤），并明確延期的賠償責(zé)任，甲方按合同對設(shè)計的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。
同時在簽訂設(shè)計合同時，針對目前多數(shù)設(shè)計單位經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計變更及修改的費(fèi)用額度限制條款（如設(shè)計變更費(fèi)超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)）。同時在合同中明確要求設(shè)計單位提供設(shè)計概算及電子版設(shè)計圖紙。
為控制設(shè)計起點的建安造價，甲方在項目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設(shè)計成果完成時才發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)成本控制要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。
案例分析
1、項目概況：某綜合性辦公大樓，主樓36層，地下兩層，屋頂標(biāo)高139.7m，首層5.5m，2～5層4.8m，1～5層為商業(yè)及餐飲服務(wù)，21層為避難及設(shè)備層，層高5m，其余為辦公用，層高3.6m。抗震設(shè)計按基本烈度8度考慮，H類場地土。
該項目原設(shè)計者采用的方案為鋼筋混凝土外框內(nèi)筒結(jié)構(gòu)，平面為圓形（外直徑44m），鋼筋混凝土核心筒具有很大的抗側(cè)剛度和強(qiáng)度，承擔(dān)大部分水平荷載。在縱橫兩方向的外圈設(shè)置8根巨型型鋼混凝土柱，可承受部分剪力。另外在角部布置8根圓柱，以承受豎向荷載為主。為加強(qiáng)整個結(jié)構(gòu)的抗側(cè)剛度，減少層間及屋頂側(cè)向位移，在21層和35層，設(shè)置了兩道剛性層。
2、原設(shè)計方案：主要構(gòu)件尺寸為：核心筒混凝土厚度從600mm逐漸減少為400mm；巨型柱斷面尺寸從2500mm×1300mm變化為2000mm×1300mm；角部8根圓柱斷面從1500mm變化為1300mm；主要框架梁尺寸450mm×650mm，400mm×700mm。
經(jīng)過結(jié)構(gòu)計算，方案結(jié)構(gòu)自振周期最大為3.145，頂點層間最大位移如表所示。為了考察其功能水平，將規(guī)范中框筒結(jié)構(gòu)的限值要求同時列于下表中，便于對比。
結(jié)構(gòu)方案計算結(jié)果
3、對原設(shè)計方案的評價：由上表中可看出，本項目由抗震控制，風(fēng)荷載作用下位移很小，說明結(jié)構(gòu)剛度很大，與規(guī)范要求相比還是比較保守和安全的。
該方案為典型的框架――筒體結(jié)構(gòu)，受力明確，傳力清晰。框架柱部分的結(jié)構(gòu)面積，底層柱為40.13m2，頂層柱為31.41m2。結(jié)構(gòu)占用的面積較大。
4、結(jié)構(gòu)改進(jìn)方案：根據(jù)鋼筋混凝土的適宜高度的規(guī)定，該方案采用筒中筒可能更經(jīng)濟(jì)。為此提出接近于筒中筒結(jié)構(gòu)的改進(jìn)方案，即鋼筋混凝土核心筒體不變，外框架柱改為30根1000mm×1000mm的普通鋼筋混凝土柱，框架梁尺寸不變。
經(jīng)過結(jié)構(gòu)計算，新方案結(jié)構(gòu)自振周期最大為3.035，頂點最大位移和層間最大位移如下表所示。套用筒中筒結(jié)構(gòu)的規(guī)范限值，也同時列于表中，便于對比。
新方案計算結(jié)果
5、對結(jié)構(gòu)改進(jìn)方案的評價：由上表可見，計算結(jié)果也滿足規(guī)范要求，而且從抗側(cè)移角度看仍有潛力可挖。功能分析：改進(jìn)方案類似于筒中筒結(jié)構(gòu)(開洞率為66%、柱間距為4.6m)，能較好地滿足抗側(cè)移的功能要求。無論根據(jù)何種結(jié)構(gòu)的規(guī)定限值，方案都滿足要求。
6、兩種結(jié)構(gòu)方案的經(jīng)濟(jì)對比
改進(jìn)方案外框架的結(jié)構(gòu)面積：
底層柱：1m×1m×30=30m2，比原方案減小10.13m2；
頂層柱：0.8m×0.8m×30=19.2m2，比原方案減小12.21m2.
假定內(nèi)核心筒和樓屋蓋系統(tǒng)保持不變，僅考慮結(jié)構(gòu)體系改變而引起的外框柱子的變化，方案改進(jìn)前后的對比如下。
（1）柱子截面面積減小，結(jié)構(gòu)面積減少：若每層平均減小11m2，則36層總計可以減小結(jié)構(gòu)面積約400m2，即增加凈使用面積400m2。
（2）柱子截面的減小，也同時意識著鋼筋混凝土材料消耗減少，每層平均按11m2計算，結(jié)構(gòu)總高度139.7m，總計可以減少混凝土用量1540m3；成本按每立方米費(fèi)用1000元/m3計算，總計可節(jié)約成本約150萬元。
（3）由于混凝土用量減少，使得結(jié)構(gòu)重量減輕，荷載降低，共計減少荷載：1540m3×25KN/m3=38500KN。因此可減少樁的數(shù)量和底板厚度等基礎(chǔ)造價。
7、結(jié)論:此案例表明，用改進(jìn)后的結(jié)構(gòu)體系能更有效地實現(xiàn)功能要求，降低造價，增加使用面積，改進(jìn)方案的價值得到提高。
結(jié)束語
規(guī)劃設(shè)計階段是工程成本的重點和關(guān)鍵，設(shè)計的好壞直接影響成本的高低，同時，房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷和成本管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。比如收集和分析開發(fā)項目所在區(qū)域的各項控制要素，如區(qū)域周邊的市政狀況、市場和產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。并對項目的定位、產(chǎn)品的購買人群、對規(guī)劃設(shè)計中的布局及建筑風(fēng)格以及對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。為設(shè)計提供了有用的第一手資料。
綜上，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制是項目管理核心工作之一，而規(guī)劃設(shè)計階段具備項目成本的最大可控性和最大決定權(quán)。技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計能使項目建設(shè)縮短工期、節(jié)省投資、提高效益，規(guī)劃設(shè)計階段是工程建設(shè)和成本控制的關(guān)鍵，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)以規(guī)劃設(shè)計階段為核心。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；設(shè)計；質(zhì)量控制
房地產(chǎn)項目建設(shè)過程包括決策定位、設(shè)計和實施三大階段。控制成本的關(guān)鍵在于決策定位和設(shè)計階段。設(shè)計費(fèi)一般只占到工程全部費(fèi)用的2％～4％，但是對投資的影響卻高達(dá)70％以上。
一、設(shè)計質(zhì)量控制的難點
1、設(shè)計成果專業(yè)性強(qiáng)
不像實體工程、設(shè)備、材料可以直觀地判斷其質(zhì)量。業(yè)主即使專設(shè)總工(設(shè)計總監(jiān))及設(shè)計部，因?qū)I(yè)能力局限，也難以量化、客觀地評價。
2、施工圖審查的局限性
審圖是事后控制，被動控制，圖紙已完成，木已成舟。通過審查只證明是合格的設(shè)計，而非優(yōu)秀的設(shè)計，無法優(yōu)化。
3、設(shè)計規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的局限性
我國技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制修訂期過長，修訂條件相對苛刻，嚴(yán)重地阻礙新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用。主管部門資金投入極少，中國城市規(guī)劃設(shè)計院2002 年版《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》的修編經(jīng)費(fèi)僅4 萬元，根本無法到全國各地調(diào)研，也就難以保證修編質(zhì)量和適用性。規(guī)范體系既嚴(yán)重滯后于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如：寫字樓、商業(yè)工程仍在使用80 年代末編制的建筑設(shè)計規(guī)范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預(yù)制空心樓板，采暖系統(tǒng)分戶控制，水、電出戶計量等都是問題暴露多年，購房者及物業(yè)、開發(fā)單位反映強(qiáng)烈，才迫使主管部門修訂規(guī)范的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計質(zhì)量控制措施
1、選擇高水平、高素質(zhì)、重視管理與服務(wù)的設(shè)計公司
甲方在對設(shè)計公司的選擇過程中，除了基本層面的資質(zhì)、規(guī)模等要求外，還需了解設(shè)計公司對項目組織結(jié)構(gòu)的合理安排，如職能式、矩陣式或項目式。了解項目負(fù)責(zé)人的能力素質(zhì)，如決策能力、組織能力、創(chuàng)新能力、協(xié)調(diào)能力、激勵能力、人際交往能力等。加強(qiáng)設(shè)計公司設(shè)計質(zhì)量管理，需提請對方對各環(huán)節(jié)質(zhì)量進(jìn)行有效控制;明確職責(zé)，重點抓好組織與技術(shù)接口;建立健全服務(wù)工作管理程序，提高設(shè)計后期服務(wù)質(zhì)量。只有全面提高質(zhì)量意識，加強(qiáng)質(zhì)量管理，才能正確把握設(shè)計工作的整體質(zhì)量。
2、 加強(qiáng)目標(biāo)管理設(shè)計
土地合同、用地紅線和規(guī)劃設(shè)計要點設(shè)計報批不僅僅是批準(zhǔn)的問題，時間上的問題，要認(rèn)識到設(shè)計報批是將設(shè)計目標(biāo)通過政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線和規(guī)劃設(shè)計要點都是規(guī)劃國土部門下達(dá)的，但我們可以通過合法的，正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購買工作。土地購買時要事先與規(guī)劃土地部門將土地價格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計要點以及開發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開發(fā)建設(shè)中遇到的問題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線和規(guī)劃設(shè)計要點是關(guān)鍵技術(shù)工作。用地紅線要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個范圍允許選擇或規(guī)劃部門有商量的余地，地塊在一個街坊內(nèi)的區(qū)位價值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計、城市規(guī)劃以及公司的項目定位，作出地塊評估和判斷，所以，用地紅線的跟蹤，不是一個簡單的劃線問題，而是一個重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過程。
3、項目方案優(yōu)化設(shè)計
方案設(shè)計階段有時可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計院來直接設(shè)計方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進(jìn)行市場調(diào)研并進(jìn)行項目策劃，確定設(shè)計目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會對項目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計和研討。在此基礎(chǔ)上形成項目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評標(biāo)的依據(jù)；有的房地產(chǎn)開發(fā)公司將方案招標(biāo)作為項目研究的手段和過程之一，或考察設(shè)計院實力的方法，招標(biāo)方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設(shè)項目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產(chǎn)公司，一般采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長。一旦房地產(chǎn)公司對項目形成強(qiáng)烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時間。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計，都要對所選用的設(shè)計公司進(jìn)行深人而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計規(guī)劃人員及相關(guān)部門人員，對項目的各個大的價值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
4、協(xié)調(diào)政府，推進(jìn)監(jiān)理在設(shè)計中的作用
為了能大力推行設(shè)計優(yōu)化工作的進(jìn)行，政府主管部門應(yīng)加強(qiáng)以下工作。第一應(yīng)增加人員配備和審查力度，對設(shè)計成果進(jìn)行全面審查，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的審查。第二應(yīng)加強(qiáng)對設(shè)計市場的管理力度，嚴(yán)格通過資質(zhì)管理、人員注冊、設(shè)計招標(biāo)、圖紙審查等環(huán)節(jié)來規(guī)范設(shè)計市場。第三應(yīng)利用主管部門的職能，總結(jié)推廣標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、公布合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及考核指標(biāo)，為設(shè)計優(yōu)化的進(jìn)行提供良好的氛圍。大力推行設(shè)計監(jiān)理工作根據(jù)目前的實際情況，僅靠政府的監(jiān)管是不能完全滿足設(shè)計優(yōu)化工作的推行要求的，如何利用設(shè)計監(jiān)理來促進(jìn)設(shè)計優(yōu)化的推行是一種行之有效且見效更快的途徑，因為設(shè)計監(jiān)理人員都具有一定的設(shè)計經(jīng)歷，既懂設(shè)計也懂造價，是由房地產(chǎn)開發(fā)商聘請的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，能代表開發(fā)商的立場從設(shè)計的角度進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，目的性強(qiáng)，能夠使設(shè)計更加經(jīng)濟(jì)合理。另外通過設(shè)計監(jiān)理可以打破設(shè)計單位自己控制自己的單一局面。因此，主管部門應(yīng)在做好監(jiān)管的同時大力推進(jìn)設(shè)計監(jiān)理制度，盡快建立設(shè)計監(jiān)理單位資質(zhì)審批條件，加強(qiáng)設(shè)計監(jiān)理人才的考核培訓(xùn)和注冊，制訂設(shè)計監(jiān)理工作的職責(zé)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，通過行政手段來保證設(shè)計監(jiān)理的推廣，為設(shè)計監(jiān)理的社會化創(chuàng)造條件。
5、巡查施工現(xiàn)場，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決在施工過程中，需要經(jīng)常巡查現(xiàn)場或與施工技術(shù)人員保持密切聯(lián)系，從而了解現(xiàn)場情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，最大限度減少設(shè)計缺陷所帶來的“產(chǎn)品瑕疵”。
6、加強(qiáng)各專業(yè)間的配合
如景觀園林設(shè)計與建筑設(shè)計的協(xié)調(diào)：景觀園林微地形對防水卷材高度的要求。在景觀設(shè)計提出地形要求后，建筑設(shè)計須及時考慮防水卷材高度的變更，以避免墻體滲水。景觀園林的標(biāo)高與樓座臺階的配合。在施工中從圖上進(jìn)行復(fù)核，由于景觀設(shè)計對豎向標(biāo)高考慮不周，導(dǎo)致景觀園林施工中調(diào)整標(biāo)高，而臺階實施時間已早于其鋪裝之前完成，導(dǎo)致臺階高度不協(xié)調(diào)。由此體會到不同專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一是設(shè)計管理的重要內(nèi)容，需加強(qiáng)溝通與管理，積極改進(jìn)。
7、通過產(chǎn)品樣板，確認(rèn)并修正設(shè)計成果樣板間（建筑做法、管線布局）確認(rèn)是產(chǎn)品合規(guī)性、品質(zhì)預(yù)控的重要手段，可以及時發(fā)現(xiàn)問題并修正。本項目施工圖設(shè)計公司對戶型設(shè)計、現(xiàn)場樣板間的重視程度不夠。建議在設(shè)計合同中對戶型討論、樣板確認(rèn)、外立面討論、外立面確認(rèn)等根據(jù)重要性級別，明確設(shè)計方必須參加的專業(yè)人員。
綜上所述，房地產(chǎn)項目在設(shè)計上的好與壞，直接決定工程造價的投資效果，在設(shè)計中必須加大設(shè)計管理，優(yōu)化方案設(shè)計，并利用監(jiān)理來監(jiān)督設(shè)計工作，只有這樣，才能合理控制工程造價的優(yōu)劣。
對同一個建筑物而言，由于設(shè)計人員經(jīng)驗、技能以及對建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的考慮不同，不同的設(shè)計單位和不同的設(shè)計人員所做施工圖設(shè)計，按照相同定額預(yù)算，其結(jié)果是有偏差的，偏差大的可以達(dá)到10～30%之間，個別甚至?xí)撸貏e是近年來隨著高層房屋大幅度的增加，房屋工程的主要材料費(fèi)在工程造價中所占的比例逐步提高（高層房屋材料價格要占到房屋總造價的60%以上），因此要降低工程造價，就必須在規(guī)劃設(shè)計階段將影響房屋造價的鋼筋、水泥等主要材料用量控制在一個合理的范圍內(nèi)，而要想達(dá)到這個目的，就必須通過對規(guī)劃、設(shè)計階段的工作進(jìn)行多方案比較和優(yōu)化，在保證安全的前提下，對主要材料用量進(jìn)行控制，從而實現(xiàn)對工程項目造價目標(biāo)的控制，由此可見規(guī)劃設(shè)計階段管理的重要。
對于高層建筑而言，可以夸張點說，規(guī)劃設(shè)計階段直接影響著最終的整個工程造價，因此從全過程造價控制管理角度而言，必須高度重視規(guī)劃設(shè)計階段的造價控制，把技術(shù)管理工作放到一個重要的位置。
在項目造價控制管理方法上，以規(guī)劃設(shè)計階段為頭，竣工結(jié)算階段為尾，加強(qiáng)施工過程管理，通盤考慮，實施全過程的控制，才能更好地實現(xiàn)造價目標(biāo)控制。
工程建設(shè)各階段工作內(nèi)容不同，造價控制內(nèi)容、控制目標(biāo)、控制方法也各有不同，不同建設(shè)階段造價控制的要點如下：
一、規(guī)劃設(shè)計階段造價控制
控制目標(biāo)：合理的規(guī)劃、設(shè)計參數(shù)，合理的結(jié)構(gòu)體系，合理的主材如鋼材、水泥、混凝土、砌體用量。
控制方法：規(guī)劃設(shè)計階段，影響房屋造價的因素，從規(guī)劃設(shè)計的角度來說，主要有建筑物的使用功能、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)以及平面形狀、房間跨度、層高、總高度、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計參數(shù)、通風(fēng)采暖、地質(zhì)條件等諸多因素。
在規(guī)劃設(shè)計階段之前的項目論證階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)首先進(jìn)行市場調(diào)查，并讓設(shè)計工程師提前介入?yún)⑴c，組織不同專業(yè)的設(shè)計師對影響造價的不同設(shè)計因素進(jìn)行技術(shù)分析，根據(jù)對市場不同類型建筑物主材消耗用量狀況，與設(shè)計工程師進(jìn)行溝通交流，綜合分析，多方案論證比較，寬松設(shè)計時間，進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，從而確定出一個符合房地產(chǎn)公司效益最大化的同時又符合安全、經(jīng)濟(jì)、合理適用的規(guī)劃設(shè)計結(jié)果。
二、施工階段造價控制
控制目標(biāo)：合同目標(biāo)的實現(xiàn)，施工進(jìn)度、質(zhì)量、投資，施工變更，現(xiàn)場合同外簽證。
控制方法：施工階段，影響工程造價的主要因素是施工合同條款的約定，施工過程中質(zhì)量、工期、投資計劃與實際偏差的控制，施工變更、現(xiàn)場簽證。
合同條款中涉及造價控制需要注意明確承包計價、變更簽證、付款的方式和辦法，明確預(yù)決算辦法、依據(jù)，爭議的解決辦法，明確技術(shù)性變更和工程范圍調(diào)整變更的處理辦法，如技術(shù)性變更可不予調(diào)整造價，防止工程量變化造成的結(jié)算價格偏高。
對工程所用材料價格以及對造價影響較大的材料價格在施工期間發(fā)生變化的調(diào)整范圍、調(diào)整方式，風(fēng)險責(zé)任以及索賠內(nèi)容、條件、標(biāo)準(zhǔn)等也需要事先予以明確。
合同條款造價控制要求房地產(chǎn)公司要熟悉工程所在地造價管理規(guī)范和規(guī)定，熟悉工程定額預(yù)、決算的計算規(guī)則、計費(fèi)規(guī)則、組價方式等相關(guān)內(nèi)容，如果是清單計價方式，還應(yīng)該熟悉和了解市場人工、機(jī)械、材料費(fèi)用的實際情況。
施工過程中造價的控制要注意按圖施工，按計劃目標(biāo)控制進(jìn)度、質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)偏差及時糾正，對施工單位書面提出的問題要及時予以明確答復(fù)，杜絕或減少施工單位索賠條件的產(chǎn)生。嚴(yán)格控制施工過程中的變更和現(xiàn)場簽證，特別是施工單位提出的涉及造價變動的施工方案或施工技術(shù)的變更，嚴(yán)格控制合同外簽證，對施工單位提出的技術(shù)性變更要特別予以注意，因為很多情況下施工單位提出的技術(shù)變更是屬于施工方的技術(shù)加強(qiáng)措施，而不應(yīng)該由建設(shè)單位買單，所以這類技術(shù)型變更應(yīng)該格外慎重或應(yīng)事先明確費(fèi)用增減的解決辦法。
三、竣工結(jié)算階段的造價控制
控制目標(biāo)：將總造價控制在項目初期確定目標(biāo)范圍內(nèi)，變更簽證資料齊全無誤，定額子目套用合理符合或接近工程實際。
控制方法：從管理的角度來說，這個階段造價控制的關(guān)鍵問題是基礎(chǔ)資料的收集和工程量的核對及定額子目適用選擇。
