時(shí)間：2023-09-26 09:34:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)智能化管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)健詞：智能化小區(qū)物業(yè)管理需要必然性
為規(guī)范智能化示范工程建設(shè)和管理行為，建設(shè)部制定了午夜智能化小區(qū)AAA標(biāo)準(zhǔn)，為了引導(dǎo)新建居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)健康持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，各地區(qū)根據(jù)三 A標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)了規(guī)范，對(duì)居住小區(qū)智能化提出高標(biāo)準(zhǔn)要求。
1、物業(yè)智能化是社會(huì)發(fā)展的需要
隨著生活水平的提高，“住”是人類生存的基本需求之一，在進(jìn)入新世界的今天，人們對(duì)生活環(huán)境提出了更高的要求。近年來，信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展，成為社會(huì)發(fā)展的主流，人類的生產(chǎn)和生活方式也因此正向信息化邁進(jìn)。傳統(tǒng)的辦公方式、商貿(mào)、管理、文化、休閑等活動(dòng)無不朝著信息化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，從而促進(jìn)了“信息化智能小區(qū)”的興起。信息化影響著社會(huì)的每一個(gè)角落，是IT產(chǎn)業(yè)想傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)及人們生活滲透的必然結(jié)果。“智能化住宅”是一種面向市場銷售的特殊商品。智能化小區(qū)的建設(shè)必須堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)型”、“可靠性”、“開放性”和“可持續(xù)發(fā)展性”的基本原則，使小區(qū)更好地向人們提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒適”的居住環(huán)境；“高效、便利”的物業(yè)管理。
2、物業(yè)智能化必須滿足業(yè)主的需要
現(xiàn)代智能化系統(tǒng)應(yīng)采用高效化的原則，實(shí)行以智能話住宅為基本單位，智能化物業(yè)管理中心為中心節(jié)點(diǎn)，寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)為傳媒的系統(tǒng)模式。
智能小區(qū)智能化系統(tǒng)和設(shè)備主要包括：1）自動(dòng)遠(yuǎn)程自來水、電、燃?xì)馊沓拖到y(tǒng)；2）家庭安防預(yù)警、防盜系統(tǒng)，包括自動(dòng)門鎖和門磁，安裝于窗口的紅外線探測(cè)器，緊急求助按鈕；3）保安巡更系統(tǒng)及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；4）小區(qū)一卡通及現(xiàn)代通信；5）計(jì)算機(jī)物業(yè)管理等智能化電子系統(tǒng)，以及小區(qū)“電子大屏幕”、“音樂背景”等。
各種系統(tǒng)具有很高的實(shí)用性和技術(shù)領(lǐng)先性，從而更好地位業(yè)主提供一個(gè)搞笑、舒適、便利的人性化建筑環(huán)境。
物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，逐漸成為一個(gè)設(shè)計(jì)社會(huì)方方面面、千家萬戶息息相關(guān)的朝陽產(chǎn)業(yè)，智能化住宅小區(qū)開始建設(shè)的同事贏遵循“管理師保障”的原則，沒有高質(zhì)量的住宅小區(qū)智能化的管理，就不可能充分發(fā)揮小區(qū)智能化得功能效益。為此，作為智能化住宅小區(qū)實(shí)際管理者―物業(yè)公司應(yīng)運(yùn)用現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)管理手段通過提高日常物業(yè)管理工作中的科技含量，使物業(yè)管理能夠適應(yīng)現(xiàn)代科技和現(xiàn)代建筑技術(shù)的發(fā)展潮流，保持物業(yè)管理的高水平。
3 物業(yè)管理的品牌競爭
品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn),也是企業(yè)贏得市場的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè), 目前還不 夠完善,它的社會(huì)地位也不高,加上物業(yè)管理的贏利微乎其微,因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了 品牌的創(chuàng)立。事實(shí)上,在物業(yè)管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創(chuàng)名牌企業(yè)，建優(yōu) 秀PM小區(qū)，現(xiàn)已成為我國PM企業(yè)的管理目標(biāo)和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴, 好的品牌能夠傳達(dá)出企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性。建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理與ISO9001認(rèn)證 研討會(huì),吹響了鼓勵(lì)和推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)通過IS09001國際質(zhì)量體系認(rèn)證,提高企業(yè)知名度,實(shí)施物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略的號(hào)角。現(xiàn)在,企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了品牌競爭的時(shí)代,未來幾年,物業(yè)管理企業(yè)要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企業(yè)的品牌形象和知名度。
包括以下：
1）品牌和物業(yè)管理品牌
2） 創(chuàng)建 物業(yè)管理品牌的條件
3）創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性
4） 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的策略
5） 物業(yè)管理進(jìn)入品牌競爭時(shí)代
1）品牌和物業(yè)管理品牌
目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)。低價(jià)已使很多公司無法單靠物業(yè)管理費(fèi)生存，而在高檔物業(yè)市場，登陸不久的“洋物業(yè)”已開始伸手采摘豐碩的果實(shí)。大多管理落后的小型物業(yè)管理企業(yè)已陷入生計(jì)維艱，又遭消費(fèi)者口誅筆伐的尷尬困境.物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀使競爭機(jī)制、打造行業(yè)品牌引入物業(yè)管理行業(yè)，從而給消費(fèi)者以更多選擇機(jī)會(huì)，也給了物業(yè)管理公司規(guī)范發(fā)展的機(jī)會(huì)。先看一個(gè)例子：天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì).公司成立以 來，一直遵循“依法管理、服務(wù)第一、住戶至上”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“開拓、求實(shí)、創(chuàng)新”的 企業(yè)精神，樹立了“以人為本，以誠取信”的經(jīng)營理念，創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式 。目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目，同時(shí)開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、 房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū) ”稱號(hào).幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第 一家成立小區(qū)居委會(huì)；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木；第一家實(shí) 行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首 次大型公開物業(yè)管理項(xiàng)目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。實(shí)干精神和不斷創(chuàng)新已成為金廈物業(yè)的品牌 .由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市場上突進(jìn)的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質(zhì)的崇尚。它是對(duì)承諾兌現(xiàn)的程度，是精細(xì)工作的結(jié)果，是長期讓消費(fèi)者們感到滿意的回報(bào)。品牌的組成包括企業(yè)和產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品定位及宣傳口號(hào)等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護(hù)、提升和再開發(fā)。物業(yè)管理品牌，是由物業(yè)的品牌跟管理品牌共同構(gòu)成的。構(gòu)成的要素主要有：物業(yè)公司的聲譽(yù)、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽(yù)、形象的一系列因素，包括物業(yè)公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊(cè)資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會(huì)評(píng)價(jià)、業(yè)主管理委員會(huì)的反映、政府意見等；負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會(huì)地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級(jí)等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。
2） 創(chuàng)建 物業(yè)管理品牌的條件
可以設(shè)想，如果物業(yè)管理公司受托實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)，業(yè)
主入住后發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量低下，配套及環(huán)境很不完善，售后遺留問題成堆，服務(wù)人員態(tài)度惡劣等等一系列問題，面對(duì)這樣的小區(qū)物業(yè)公司只能窮于應(yīng)付，根本談不上創(chuàng)建自己的服務(wù)品牌。物業(yè)管理公司要成功的創(chuàng)建品牌，要根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)，硬件、軟件設(shè)施，有點(diǎn)到面，擴(kuò)大戰(zhàn)果，從而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的戰(zhàn)略，也就是說物業(yè)公司要先分析了解創(chuàng)建品牌的先決條件：
2 、1 硬件 其在日常的使用中還有個(gè)折舊問題，不可忽視。
2、1、1 設(shè)施，設(shè)施跟檔次無關(guān)，功能是否匹配是評(píng)價(jià)硬件設(shè)施好壞的一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn) 。
2、1、2、環(huán)境，環(huán)境就是綠化、園藝，而且任何一個(gè)綠化的環(huán)境具有他的公用性，同樣綠
化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發(fā)揮出來，只發(fā)
揮了它的裝飾性，這樣的環(huán)境仍然不能稱為好。評(píng)論環(huán)境就談到美觀、品味、格調(diào)，處理環(huán)境
藝術(shù)應(yīng)該由專業(yè)的設(shè)計(jì)師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。
2、1、3、質(zhì)量，質(zhì)量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這就要請(qǐng)
專家來鑒定。
2、2 軟件 評(píng)價(jià)軟件的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是在所有的軟件要件構(gòu)成中，是否有研發(fā)，研究發(fā)
展，研究物業(yè)、客戶需求，物業(yè)定位、市場定位。如果管理的物業(yè)為寫字樓可能更多的是關(guān)注
區(qū)域市場的現(xiàn)狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標(biāo)群體的需求，而且這個(gè)研
究要保證這個(gè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展。軟件也就是看一個(gè)管理公司具備不具備對(duì)物業(yè)發(fā)展的預(yù)見性和
指導(dǎo)性，當(dāng)具備這個(gè)能力的時(shí)候，所有的工作有方向有目標(biāo)了，那么物業(yè)公司需要做的兩件事
情就是管理和服務(wù)設(shè)計(jì)及管理和服務(wù)的執(zhí)行。
2、3 服務(wù)對(duì)象 可以說物業(yè)的服務(wù)對(duì)象是人。為了提供讓其滿意的服務(wù)要盡量使其服務(wù)需
求趨同，使這個(gè)群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達(dá)到一致。
2、4 樹立品牌意識(shí)
作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業(yè)管理品牌形象所形成的
口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。各物業(yè)管理公
司應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要，積極探索，大膽實(shí)踐，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以創(chuàng)建整潔、
文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環(huán)境為目標(biāo)，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，倡導(dǎo)隨時(shí)
隨地、盡心盡力的服務(wù)理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2、5 完善的規(guī)章制度和高素質(zhì)的從業(yè)人員 規(guī)章制度有利于各項(xiàng)工作的順利發(fā)展開展和公
司的進(jìn)步，員工工作的有序。從業(yè)人員如果都能清楚地知道自己所服務(wù)的企業(yè)比別人做得好的
有什么，追求的是什么，并能以加盟這樣的企業(yè)為自豪的話，就會(huì)逐步形成員工的“品牌氣質(zhì)
”，這種氣質(zhì)的形成對(duì)于企業(yè)品牌的成長是非常關(guān)鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前
途的員工或招聘專業(yè)人員，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)后備人才。培訓(xùn)可以
通過理論研討、聽專題講座、舉行專項(xiàng)訓(xùn)練等形式，從而不斷提高物業(yè)管理人員的理論水平和
業(yè)務(wù)素質(zhì)。
3 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性
3、1 實(shí)施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要 隨著生活水平的不斷提高，人民對(duì)住房的
要求已經(jīng)從有房住、住得下， 提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理
等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“軟件”，來保證房屋及設(shè)備正常運(yùn)行、物業(yè)
區(qū)內(nèi)治安良好、環(huán)境整潔、服務(wù)設(shè)施齊全等等。因此，一流的物業(yè)必須配以一流的管理服務(wù)，
才能創(chuàng)造出一流的居住環(huán)境。其次，名牌物業(yè)管理受到消費(fèi)者青睞，不僅僅在于其表層的管理
服務(wù)，更重要的是它所蘊(yùn)含的企業(yè)文化，即對(duì)消費(fèi)者的地位、個(gè)性、修養(yǎng)、品味、生活方式的
肯定性的文化特征。換句話說消費(fèi)者的購買和消費(fèi)過程，同時(shí)也是一種追求上述文化價(jià)值的實(shí)
現(xiàn)過程。正因?yàn)槊莆飿I(yè)管理所蘊(yùn)含的高文化品味及高附加值，才能使消費(fèi)者對(duì)其情有獨(dú)鐘，
不惜為之投資。3、2 實(shí)施物業(yè)管理品牌是物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中生存與發(fā)展的需要 物
業(yè)管理服務(wù)性的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營方針是“保本微利，服務(wù)社 會(huì)”，不能以牟取高額利潤
為目的，所以許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒有資金，談何經(jīng)營、服務(wù)？從現(xiàn)在先進(jìn)
的物業(yè)管理企業(yè)中，我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管
理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運(yùn)用品牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)范圍，形成規(guī)模效應(yīng)，才能充分利用人力、
物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效益，為其生存提高保障。
3、3、物業(yè)管理品牌可以是永存的 物業(yè)管理企業(yè)的品牌，體現(xiàn)在物業(yè)管理上的硬指標(biāo)，
就是創(chuàng)建和獲得國內(nèi)物業(yè)管理最高榮譽(yù)獎(jiǎng)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、安全文明小區(qū)以及ISO9001
質(zhì)量管理體系認(rèn)證；在軟件建設(shè)方面，對(duì)內(nèi)主要是企業(yè)文化，企業(yè)內(nèi)部機(jī)制改革，對(duì)外則是通
過媒介擴(kuò)大影響，宣傳企業(yè)精神，全面提升企業(yè)形象。3、4、物業(yè)管理品牌是信任與承諾 名
牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表達(dá)著產(chǎn)品或服務(wù)與業(yè)主之間的相互關(guān)系，是一種體現(xiàn)互利互惠
、友好合作和信任的關(guān)系。優(yōu)秀物管“產(chǎn)品就向商海中的燈塔，吸引著迷茫和優(yōu)柔寡斷的
業(yè)主客戶。優(yōu)秀物管產(chǎn)品不僅能拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系，而且是物管企業(yè)與業(yè)主之
間非書面或口頭的契約。真正的物業(yè)品牌（優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、樓宇、安全文明小區(qū)）能體現(xiàn)
出一種強(qiáng)大的信任和效益，是一種無形的資產(chǎn)和力量。 3、5、物業(yè)管理品牌是對(duì)服務(wù)價(jià)值的
最好詮釋 如果一個(gè)物管企業(yè)總能夠以合理的收費(fèi)價(jià)格（這種合理收費(fèi)價(jià)格是按照國家收費(fèi)
標(biāo)準(zhǔn)，而且是物管企業(yè)和業(yè)主都能接受的），提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)，那么，市場就會(huì)認(rèn)同
于它，業(yè)主就會(huì)忠實(shí)于它。物業(yè)公司和業(yè)主的這種關(guān)系，是以經(jīng)營品牌為紐帶的。品牌或
優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業(yè)給予業(yè)主以承諾。物管企業(yè)以履
行承諾來維護(hù)其產(chǎn)品，作為對(duì)業(yè)主的奉獻(xiàn)和熱情，這樣，會(huì)使業(yè)主發(fā)現(xiàn)忠實(shí)一家物管企業(yè)是
值得和有利的。
3、6 物業(yè)管理品牌不僅有益于彌補(bǔ)和完善開發(fā)商的信譽(yù)和形象，而且使物業(yè)本身更具有
吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統(tǒng)周到的服務(wù)和優(yōu)良的管理而
傾囊。因此，在項(xiàng)目營銷中，一定要高度重視物業(yè)管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物業(yè)管理品牌是物業(yè)項(xiàng)目品牌的重要構(gòu)成部分 由下列的數(shù)據(jù)我們可以看出： 現(xiàn)
在許多房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中把信譽(yù)好的物管公司提供的物業(yè)管理作為一個(gè)非常重要的促銷手
段。據(jù)調(diào)查，2002年，京、滬、穗三地新開發(fā)的樓盤把主要的賣點(diǎn)放在物業(yè)管理（97％）。其
他主要賣點(diǎn)還有：位置（94％）、價(jià)格（92.8％）、戶型（91.4％）、建筑質(zhì)量（89％）、環(huán)
境（84％）、生活質(zhì)量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物業(yè)管理品牌與物業(yè)項(xiàng)目成功與否關(guān)系重大 一項(xiàng)物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管
理品牌，則可以讓現(xiàn)實(shí)的與潛在的購房者對(duì)物業(yè)增加更多一些信心。因?yàn)樵诳蛻舻难壑校飿I(yè)
公司才是和他們“同呼吸，共命運(yùn)”，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光
的房子出了問題，業(yè)主找不到開發(fā)商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時(shí)，物業(yè)的管
理品牌如何，既是與他們?nèi)粘W(xué)習(xí)生活密切關(guān)聯(lián)的，也是他們能否、自豪、自尊的一個(gè)重
要影響因素。
3、6、3 物業(yè)管理品牌策略是戰(zhàn)勝競爭對(duì)手的新穎而有效的策略 營銷中利用物業(yè)管理
品牌主要有兩個(gè)途徑。3、6、3 、1 現(xiàn)場銷售過程中，通過現(xiàn)有物業(yè)管理人員的儀表、言行、
工作與服務(wù)態(tài)度等來直接展現(xiàn)物業(yè)管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業(yè)項(xiàng)目上
來；3、6、3、2 營銷中有意把物業(yè)管理品牌作為一個(gè)賣點(diǎn)，通過電視、雜志、報(bào)紙等媒體把
項(xiàng)目物業(yè)管理品牌的概念突出出來。
因此創(chuàng)建物業(yè)管理品牌是物業(yè)公司發(fā)展的必然趨勢(shì)，它將會(huì)使物業(yè)管理的服務(wù)水平不斷推向
新的高度，服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高，
關(guān)鍵詞：高職；物業(yè)管理專業(yè)；實(shí)踐教學(xué)
中圖分類號(hào)：G424 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 （2013） 24-0000-01
加強(qiáng)學(xué)生綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，為社會(huì)培養(yǎng)高素質(zhì)技能型人才是高職高專院校的根本任務(wù)和辦學(xué)宗旨。為此，在教育教學(xué)中，加強(qiáng)實(shí)踐環(huán)節(jié)教學(xué)，提高實(shí)踐環(huán)節(jié)的教學(xué)效果，就顯得格外重要。然而，由于受各種因素的影響，實(shí)踐教學(xué)已成為目前教學(xué)工作中比較突出的薄弱環(huán)節(jié)，直接影響了人才培養(yǎng)質(zhì)量和辦學(xué)特色。下面以高職物業(yè)管理專業(yè)為例分析實(shí)踐教學(xué)存在的主要問題。
一、物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐教學(xué)存在的問題
（一）實(shí)踐教學(xué)經(jīng)費(fèi)不足
高職教育教學(xué)的重要特點(diǎn)在于突出實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化職業(yè)技能的培養(yǎng)。將實(shí)踐課納入課程體系是高職教學(xué)模式的一大特色。在傳統(tǒng)教學(xué)模式中，教師還是把課堂傳授知識(shí)作為教學(xué)的首要任務(wù)，而把實(shí)踐教學(xué)作為課堂教學(xué)的補(bǔ)充形式，未納入課程體系，由于對(duì)實(shí)踐教學(xué)重視不夠，投入不足，導(dǎo)致許多學(xué)校用于實(shí)踐教學(xué)方面的各類經(jīng)費(fèi)不足，影響了實(shí)踐教學(xué)的有效開展。首先一個(gè)很突出的問題是用于一些教學(xué)實(shí)習(xí)、技能操作訓(xùn)練的硬件設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，不能滿足實(shí)踐教學(xué)的要求，影響了教學(xué)質(zhì)量。目前，我校物業(yè)管理專業(yè)校內(nèi)實(shí)驗(yàn)室僅有一個(gè)物業(yè)管理模擬實(shí)訓(xùn)室，建筑面積70余平方米，不能滿足一個(gè)班學(xué)生實(shí)踐教學(xué)的需要。
（二）對(duì)實(shí)踐教學(xué)的理解片面
許多人認(rèn)為，實(shí)踐教學(xué)就是離開課堂，到企業(yè)參觀實(shí)習(xí)，而沒有把它作為是與整個(gè)教育教學(xué)過程緊密聯(lián)系的重要教學(xué)環(huán)節(jié)。因此所開展的實(shí)踐活動(dòng)，往往目的性不夠明確，造成實(shí)踐活動(dòng)與理論教學(xué)內(nèi)容嚴(yán)重脫節(jié)，偏離教學(xué)要求和培養(yǎng)目標(biāo)。由于對(duì)實(shí)踐教學(xué)理解的片面性，傳統(tǒng)實(shí)踐教學(xué)模式單一，沒有能夠按照學(xué)科、專業(yè)特點(diǎn)，開展形式多樣的、生動(dòng)活潑的實(shí)踐活動(dòng)，使實(shí)踐流于形式。
（三）教師的實(shí)踐能力薄弱
當(dāng)前，高職高專院校師資隊(duì)伍存在的主要問題是，真正的“雙師型”教師隊(duì)伍尚未形成，教師缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這種狀況勢(shì)必影響實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)的開展和對(duì)學(xué)生實(shí)踐能力的培養(yǎng)。
對(duì)教師實(shí)踐教學(xué)的培訓(xùn)工作沒有計(jì)劃性和針對(duì)性，使得這項(xiàng)工作的效率遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)踐教學(xué)對(duì)師資力量的要求。
二、加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)的思路
（一）課堂教學(xué)突出實(shí)踐性
要提倡在課堂教學(xué)中突出實(shí)踐性。以工學(xué)結(jié)合為切入點(diǎn)、崗位要求為依據(jù)、工作過程為導(dǎo)向、技能培養(yǎng)為主線、以項(xiàng)目和任務(wù)為載體來構(gòu)建課程體系和教學(xué)內(nèi)容，注重針對(duì)性和實(shí)用性。我們除了重視房屋維修與養(yǎng)護(hù)、園林綠化、物業(yè)設(shè)備設(shè)施維護(hù)等操作技能訓(xùn)練外，重點(diǎn)加大了物業(yè)管理應(yīng)用文寫作、編寫物業(yè)管理投標(biāo)書、房屋維修方案設(shè)計(jì)、物業(yè)小區(qū)接管驗(yàn)收、物業(yè)管理糾紛處理等方面的技能訓(xùn)練。采取課內(nèi)與課外、校內(nèi)與校外、模擬與實(shí)際操作、集中與分散相結(jié)合等多種形式，全面加大技能訓(xùn)練的力度。重視課堂上的技能訓(xùn)練，改變過去一談技能就與設(shè)備操作聯(lián)系起來，就要去物業(yè)管理公司，否則就不算實(shí)踐的觀念。把物業(yè)管理的許多技能訓(xùn)練放在課堂上進(jìn)行模擬訓(xùn)練，如物業(yè)管理應(yīng)用文寫作、編寫物業(yè)管理投標(biāo)書、房屋維修方案設(shè)計(jì)、物業(yè)管理糾紛處理等教學(xué)內(nèi)容，在課堂上進(jìn)行模擬性訓(xùn)練。這樣實(shí)踐教學(xué)的學(xué)時(shí)占總學(xué)時(shí)的比例將由原來的20%上升到50%。
（二）設(shè)置四階段實(shí)踐訓(xùn)練課程體系
四階段實(shí)踐訓(xùn)練課程體系基于把運(yùn)用知識(shí)向訓(xùn)練技能遷移的原理，將學(xué)生實(shí)踐和實(shí)訓(xùn)課程分為認(rèn)知實(shí)習(xí)、專項(xiàng)技能訓(xùn)練、綜合實(shí)訓(xùn)和定崗實(shí)習(xí)。認(rèn)知實(shí)習(xí)安排在第一學(xué)期，專項(xiàng)技能訓(xùn)練安排在隨堂教學(xué)時(shí)間內(nèi)，綜合實(shí)訓(xùn)安排在第五學(xué)期后8周的實(shí)踐學(xué)期內(nèi)進(jìn)行集中訓(xùn)練，第六學(xué)期，讓學(xué)生到企業(yè)頂崗實(shí)習(xí)，鼓勵(lì)學(xué)生在所實(shí)習(xí)的企業(yè)中尋找實(shí)際課題進(jìn)行研究。
三、加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)的措施
（一）建立校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地
1.建立校內(nèi)模擬實(shí)訓(xùn)室
校企共建校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地，在學(xué)生的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)內(nèi)容上，根據(jù)企業(yè)用人要求設(shè)置和調(diào)整課程。（1）新建物業(yè)智能化管理實(shí)訓(xùn)室。物業(yè)智能化管理實(shí)驗(yàn)室占地300平方米，包括樓宇自控系統(tǒng)等八個(gè)系統(tǒng)，設(shè)置相應(yīng)的實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目。使學(xué)生不僅能感受到新技術(shù)給物業(yè)管理帶來的革命，而且還能親自動(dòng)手參與到新技術(shù)的實(shí)際應(yīng)用之中。（2）擴(kuò)建物業(yè)管理模擬實(shí)訓(xùn)室。物業(yè)管理模擬實(shí)驗(yàn)室占地300平方米，在目前基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)充實(shí)驗(yàn)設(shè)備，滿足教學(xué)要求；配備完善的多媒體教學(xué)設(shè)施。
物業(yè)管理模擬實(shí)驗(yàn)室采用模擬物業(yè)管理公司的形式開展各種教學(xué)和科研活動(dòng)，以實(shí)驗(yàn)室為依托，可進(jìn)行模擬招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)的籌備與召開等一系列活動(dòng)，強(qiáng)化學(xué)生的實(shí)踐能力；實(shí)驗(yàn)室內(nèi)能同時(shí)容納50人進(jìn)行實(shí)踐教學(xué)，實(shí)現(xiàn)“教、學(xué)、做”一體化的教學(xué)模式。
2.建立校外實(shí)訓(xùn)基地。“校企合作、工學(xué)結(jié)合”是高職教育的特征之一，也是培養(yǎng)技能型人才的重要途徑。只有通過開展校企聯(lián)合辦學(xué)的方式來解決。校外實(shí)訓(xùn)基地是培養(yǎng)學(xué)生實(shí)踐能力的載體，學(xué)生可以在實(shí)訓(xùn)基地是頂崗實(shí)習(xí)，這就為高職院校的學(xué)生提供了實(shí)踐環(huán)境。把物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)活動(dòng)作為我校物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的實(shí)踐內(nèi)容的一部分，這就為學(xué)生今后從事物業(yè)管理和設(shè)備維修等工作打下了基礎(chǔ)。
（二）校企共同編寫實(shí)踐教材
邀請(qǐng)企業(yè)專家、經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)人員與校內(nèi)教師共同編寫實(shí)踐教材，實(shí)踐教材的內(nèi)容應(yīng)注意與專業(yè)理論課的銜接，把握兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系，突出各自的側(cè)重點(diǎn)。實(shí)踐教材應(yīng)適應(yīng)不同學(xué)生的特點(diǎn)，有利于培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力，可以考慮多用圖示和表格的方法，將實(shí)訓(xùn)內(nèi)容和過程表述出來。
（三）提高教師實(shí)踐能力
有計(jì)劃性和針對(duì)性地安排教師到企業(yè)實(shí)踐，讓教師帶著任務(wù)去實(shí)踐，完成相關(guān)論文和研究課題。我校現(xiàn)有物業(yè)管理專業(yè)專職教師3人，有1名教師已取得物業(yè)管理師職業(yè)資格證書。我校對(duì)兼職教師隊(duì)伍的建設(shè)也十分重視，已聘用5名物業(yè)管理公司的專家作兼職教師，這不但彌補(bǔ)校內(nèi)師資實(shí)踐能力薄弱的問題，也能把最新的科學(xué)信息、生產(chǎn)技術(shù)及時(shí)帶入課堂。建立一支結(jié)構(gòu)合理、專兼結(jié)合的“雙師型”師資隊(duì)伍是確保高職物業(yè)人才培養(yǎng)質(zhì)量的關(guān)鍵。
四、結(jié)束語
綜上所述，物業(yè)管理專業(yè)是一個(gè)實(shí)踐性較強(qiáng)的新興應(yīng)用型專業(yè)，專業(yè)課程知識(shí)的學(xué)習(xí)和強(qiáng)化以及職業(yè)能力訓(xùn)練，都離不開實(shí)踐環(huán)節(jié)的保障。因此應(yīng)結(jié)合高職教育的實(shí)際和和學(xué)校的具體條件，加強(qiáng)校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)，加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)工作，更好地培養(yǎng)高質(zhì)量的物業(yè)管理實(shí)用人才。
關(guān)鍵詞：智能化系統(tǒng)，計(jì)算機(jī)技術(shù)，建筑管理，電子技術(shù)
在人類的發(fā)展中，建筑一直伴隨著我們的生活。隨著人類生活質(zhì)量的改變，建筑水平也在不斷的提高。在時(shí)代的變換中建筑工程由滿足，人類擋風(fēng)避雨的居住條件轉(zhuǎn)變?yōu)榫用竦亩喾轿恍枨蟆Ｐ聲r(shí)代下消費(fèi)者地位的提高，使得建筑工程也不得不了解消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)。現(xiàn)代的建筑工程需要滿居民擋風(fēng)遮雨的基本要求外，還要滿足消費(fèi)者享受生活的需求。當(dāng)代居民由于生活水平的提高，從而追求藝術(shù)化的生活方式，建立充滿藝術(shù)性的建筑模式，不知要在建筑設(shè)計(jì)上下工夫，還需要技術(shù)支持設(shè)計(jì)師超乎想象的設(shè)計(jì)理念。智能化建筑管理系統(tǒng)結(jié)合現(xiàn)代高新科技，能實(shí)現(xiàn)新時(shí)代下人們對(duì)樓宇建設(shè)的要求，為多元化的設(shè)計(jì)理念提供技術(shù)支持。因此提高建筑技術(shù)水平，同時(shí)建立智能化建筑管理體系，為建筑業(yè)開闊更大的發(fā)展空間。
一、智能化建筑管理系統(tǒng)組成部分
（一）監(jiān)控建筑信息反饋系統(tǒng)
智能化建筑管理系統(tǒng)利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，多方面獲取信息進(jìn)行信息整合。智能化建筑管理系統(tǒng)獲取的信息，是針對(duì)建筑信息和用戶要求的來進(jìn)行的。通過了解建筑行業(yè)的變動(dòng)以及用戶的實(shí)際需求，制定出相關(guān)工程建筑要求。智能化建筑管理對(duì)接收的信息，進(jìn)行審核考證確保信息來源準(zhǔn)確。智能化監(jiān)管系統(tǒng)還能進(jìn)行，有效的監(jiān)管防控防止泄露企業(yè)機(jī)密。智能化建筑管理系統(tǒng)為建筑工程提供建設(shè)方向，使建筑工程符合市場需要。
（二）建筑管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
智能化建筑管理系統(tǒng)，建立在計(jì)算機(jī)技術(shù)的基礎(chǔ)。利用電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，全面控制管理系統(tǒng)，做到核心控制。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立區(qū)別于其他的管理系統(tǒng)化。全智能化的過程，節(jié)省人力資源減輕工作量。網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)具有操作靈活、信息渠道廣、數(shù)據(jù)核算準(zhǔn)確的優(yōu)點(diǎn)。
（三）問題處理系統(tǒng)
智能化建筑管理系統(tǒng)通過電子計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)形成，在整個(gè)系統(tǒng)管理中都體現(xiàn)出電子計(jì)算機(jī)的優(yōu)勢(shì)。通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)收集資料信息，進(jìn)行信息的整合管理。再把收集來的信息通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分析核算信息，最后通過問題系統(tǒng)，把整理的信息出去。根據(jù)處理器的問題，各部門針對(duì)自身問題規(guī)范制度完善部門管理。
（四）服務(wù)命令執(zhí)行系統(tǒng)
智能化建筑管理系統(tǒng)的建立是為了更好的服務(wù)客戶，因此對(duì)客戶信息的收集整理，時(shí)刻了解消費(fèi)者需求必不可少。智能化建筑管理系統(tǒng)為了滿足客戶的需求，建立了命令執(zhí)行系統(tǒng)，及時(shí)為客戶提出的問題進(jìn)行解答。
二、智能化建筑管理系統(tǒng)的作用
（一）提供安全、舒適、高效的建筑環(huán)境
隨著信息時(shí)代的到來科技技術(shù)的發(fā)展，建筑工程管理人員不必再經(jīng)過繁瑣的過程得到數(shù)據(jù)信息，也不需要進(jìn)入工地才能了解施工詳情。智能化建筑管理系統(tǒng)自動(dòng)辦公系統(tǒng)軟件，為管理人員提供舒適的辦公環(huán)境。這樣減少了管理人員的工作量，節(jié)省了時(shí)間達(dá)到高質(zhì)量的辦公水平。智能化建筑管理采用優(yōu)化管理方式，從建筑結(jié)構(gòu)，管理服務(wù)系統(tǒng)來優(yōu)化建筑環(huán)境，為業(yè)主，建筑管理人員提供舒適、便利的環(huán)境。
（二）提供良好的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)時(shí)代的到來，人類的生活已經(jīng)離不開互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。因此為戶主提供良好的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，成為現(xiàn)代化建筑應(yīng)該考慮的問題。通訊網(wǎng)絡(luò)的建立，不僅為業(yè)主和物業(yè)管理人員提供方便，也便利于業(yè)主及時(shí)聯(lián)系物業(yè)尋求幫助。加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)的聯(lián)系，確保業(yè)主及時(shí)反映問題和尋求物業(yè)幫助。也方便了物業(yè)管理物業(yè)信息，加強(qiáng)彼此溝通創(chuàng)造和諧的物業(yè)關(guān)系。
（三）提供足夠的對(duì)外通訊設(shè)施
城市建設(shè)中智能化建筑逐漸增加，城市中出現(xiàn)集體建筑群。這些建筑形態(tài)處于封閉狀態(tài)，在這樣的大樓中發(fā)生的突發(fā)事故。很難在第一時(shí)間被人知曉，從而爭取到有效的獲救時(shí)間。因此建立足夠的對(duì)外通訊設(shè)備十分重要。例如警報(bào)系統(tǒng)及時(shí)在突發(fā)事故發(fā)生的同時(shí)，拉響警報(bào)提醒人員疏散、撤，保證樓宇建筑與居民的安全。警報(bào)系統(tǒng)是智能化建筑管理中不能缺少的部分，筑起智能化建筑的生死防線。
（四）水、電、氣抄送系統(tǒng)的應(yīng)用，為物業(yè)管理提供方便
在業(yè)務(wù)管理中與物業(yè)息息相關(guān)的水、電、氣費(fèi)用的抄送，在以前的建筑管理中物業(yè)每月都會(huì)去查抄一次水電氣數(shù)據(jù)。這種形式在樓宇管理中，管理起來非常的不科學(xué)，不僅浪費(fèi)時(shí)間加重物業(yè)人員的工作壓力，而且物業(yè)人員的到訪還會(huì)引起業(yè)主的不滿，物業(yè)工作也得不到尊重。水電抄送系統(tǒng)不僅解決了雙方的心理壓力，又能保證高效率更的完成工作，對(duì)業(yè)務(wù)管理帶來了最理想的管理方式。
三、智能化建筑管理系統(tǒng)的應(yīng)用
（一）安全系統(tǒng)應(yīng)用，保證樓宇的安全質(zhì)量
智能化建筑管理系統(tǒng)注重建筑安全管理，安全性是人類對(duì)建筑的基本要求。智能化建筑管理系統(tǒng)的三大系統(tǒng)控制中，就有安全系統(tǒng)控制，這體現(xiàn)了智能建筑中對(duì)安全性的重視程度。安全系統(tǒng)控制作為整個(gè)建筑的安全防護(hù)，其中包含了多個(gè)小的支點(diǎn)。消防警報(bào)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)等。在電梯、樓道都裝有閉路監(jiān)控器，了解樓道情況出現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)警。安全系統(tǒng)也是通過計(jì)算機(jī)科技實(shí)現(xiàn)操作方便，為人員監(jiān)控減輕了壓力也減少失誤。
（二）物業(yè)管理系統(tǒng)的應(yīng)用，提高業(yè)主滿意度
智能化建筑的物業(yè)管理，通過進(jìn)行系統(tǒng)終端控制來實(shí)現(xiàn)。智能化建筑的物業(yè)管理，轉(zhuǎn)變了物業(yè)人員上門調(diào)查業(yè)主情況的形式。物業(yè)管理人員運(yùn)用自動(dòng)辦公系統(tǒng)，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的連接整合業(yè)主信息。業(yè)主的物業(yè)情況會(huì)一目了然的出現(xiàn)在系統(tǒng)管理軟件中，信息收集后管理軟件會(huì)做出數(shù)據(jù)分析。方便了物業(yè)調(diào)查管理，節(jié)約人力資源也減少了對(duì)業(yè)主不必要的打擾。
（三）多媒體接收系統(tǒng)的應(yīng)用，提供物業(yè)增值服務(wù)
由于信息化時(shí)代的到來，人們更喜歡宅在家里關(guān)注外界變化。新形勢(shì)下產(chǎn)生的業(yè)主特點(diǎn)，已經(jīng)被應(yīng)用到智能化建筑管理系統(tǒng)中。業(yè)主不在家的情況下，能通過室內(nèi)多媒體接收器，進(jìn)行留言和留下拜訪者信息。多媒體接收器能及時(shí)的反應(yīng)拜訪者容貌，可以讓屋主選擇是否接待客人，避免了外來人員的騷擾。多媒體接收器為物業(yè)帶來的增值服務(wù)，體現(xiàn)在物業(yè)隨時(shí)隨地的幫助業(yè)主，關(guān)注來不及關(guān)注的信息以及錯(cuò)過的信息。在生活中也能采用計(jì)算機(jī)多媒體系統(tǒng)，例如網(wǎng)上購物和訂購報(bào)紙等，為生活提供多種便利達(dá)到自動(dòng)化服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。
結(jié)束語：
人們生活節(jié)奏的加快，提高了對(duì)自動(dòng)化服務(wù)設(shè)施的要求。電子時(shí)代的到來，許多新型技術(shù)的產(chǎn)生，為建筑行業(yè)帶來了新的發(fā)展前景。智能化建筑管理系統(tǒng)無疑是時(shí)代變革與消費(fèi)者地位提高，帶來的雙重作用所造就的產(chǎn)物。是為創(chuàng)新建筑管理體系，使之適應(yīng)現(xiàn)代化建筑管理要求而作出的轉(zhuǎn)變。智能化建筑管理體制的轉(zhuǎn)變，為建筑管理帶來了新的發(fā)展空間。結(jié)合時(shí)代背景和消費(fèi)者需求，智能化建筑管理系統(tǒng)不僅滿足了市場需求，還簡化了建筑企業(yè)內(nèi)部管理。為物業(yè)管理帶來了方便的同時(shí)，創(chuàng)造出和諧的物業(yè)居住環(huán)境。這樣的轉(zhuǎn)變使人類的居住條件上升到另一個(gè)高度，在未來的建筑管理體系中發(fā)揮著巨大的領(lǐng)導(dǎo)作用，智能化建筑管理體系結(jié)合了電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，在未來的建筑管理中隨著電子技術(shù)的進(jìn)一步更新，智能化建筑管理系統(tǒng)將迎來更大的發(fā)展空間。
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【關(guān)鍵詞】電氣智能化；住宅小區(qū)；應(yīng)用；
新形勢(shì)下，人們生活質(zhì)量提高，對(duì)居住環(huán)境要求出現(xiàn)多元化內(nèi)容，為了適應(yīng)飛速發(fā)展的信息時(shí)代要求，近幾年，很多城市在住宅小區(qū)家居方面，將智能大廈的概念和模式引進(jìn)住宅小區(qū)， 通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化，由此產(chǎn)生了智能化住宅小區(qū)這一全新的概念。它使人們居住條件和環(huán)境得到質(zhì)的提高， 為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間，是新興的高科技產(chǎn)物。
一、住宅小區(qū)電氣智能化的概念
住宅智能化使家庭中的家電、安保防災(zāi)和各種通信（語音、數(shù)據(jù)、圖像）設(shè)備通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行監(jiān)視、控制和管理。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)是住宅智能化技術(shù)的核心。
中國智能住宅小區(qū)的發(fā)展與國外有所不同，是借助于智能建筑技術(shù)的引進(jìn)和發(fā)展并借鑒國外家庭總線技術(shù)。1999年底，建設(shè)部信息產(chǎn)業(yè)中心頒布了《全國智能化住宅小區(qū)系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》（試行稿），導(dǎo)則規(guī)定了智能化住宅小區(qū)建設(shè)中的目標(biāo)和原則，并擬從2000年起，用5年左右的時(shí)間，組織實(shí)施全國智能化住宅小區(qū)系統(tǒng)示范工程，以此帶動(dòng)和促進(jìn)我國智能化住宅小區(qū)建設(shè)。其總體目標(biāo)是：通過采用現(xiàn)代信息傳輸技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息集成技術(shù)，進(jìn)行精密設(shè)計(jì)、優(yōu)化集成、精心建設(shè)和工程示范，提高住宅高新技術(shù)的含量和居住環(huán)境水平，以適應(yīng)21世紀(jì)現(xiàn)代居住生活的需要。這項(xiàng)導(dǎo)則的頒布有力地推進(jìn)了智能化住宅小區(qū)在我國的普及和建設(shè)。這一舉措使得我國的家庭網(wǎng)絡(luò)技術(shù)研究得到了空前發(fā)展，為智能化小區(qū)發(fā)展提供了可靠的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)保障。
二、電氣智能化在住宅小區(qū)建筑中的應(yīng)用
電氣智能化在小區(qū)建筑中的作用日益重要，它不但為小區(qū)的物業(yè)管理提供安全、高效的保障，還為物業(yè)提供著收益，同時(shí)也提高了物業(yè)的產(chǎn)品附加值。主要體現(xiàn)在以下幾方面：
（一）小區(qū)的安全維護(hù)和智能化管理
1、安全防范系統(tǒng)
現(xiàn)代化住宅小區(qū)安全防范應(yīng)當(dāng)有人防、技防的結(jié)合，系統(tǒng)一般由閉路監(jiān)控系統(tǒng)與周界報(bào)警組成。隨著社區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大與數(shù)字系統(tǒng)的完善，現(xiàn)代化小區(qū)安防宜采用網(wǎng)絡(luò)數(shù)字系統(tǒng)，一般由前端采集系統(tǒng)、傳輸系統(tǒng)、中心綜合平臺(tái)組成。監(jiān)控系統(tǒng)前端一般設(shè)置于在單體建筑首層單元大廳、電梯轎廂、地下車庫、園區(qū)等位置，周界報(bào)警設(shè)置于院落圍墻。在臨街商業(yè)相應(yīng)位置設(shè)安防控制中心、宜與消防控制中心合用，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度。
2、門禁對(duì)講系統(tǒng)
小區(qū)門禁對(duì)講系統(tǒng)是小區(qū)安防的最后一道防線，起著關(guān)鍵作用。一般小區(qū)在戶內(nèi)設(shè)對(duì)講分機(jī)，單元門設(shè)置對(duì)講主機(jī)，并實(shí)現(xiàn)與門禁聯(lián)動(dòng)。隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，大型社區(qū)在城郊愈來愈多。規(guī)模大不易管控，地下儲(chǔ)藏室成為竊賊的關(guān)注點(diǎn)。由于地下車庫與單體建筑相通，應(yīng)在地下進(jìn)入單體建筑設(shè)門禁系統(tǒng)，與對(duì)講主機(jī)聯(lián)動(dòng)，確保竊賊從車庫進(jìn)入單體建筑內(nèi)。對(duì)講系統(tǒng)還可實(shí)現(xiàn)信息、廣告推送的功能，可為物業(yè)創(chuàng)造收益，戶內(nèi)報(bào)警裝置與分機(jī)對(duì)接實(shí)現(xiàn)報(bào)警，因此系統(tǒng)必須與物業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。有條件的小區(qū)可采用數(shù)字對(duì)講系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)戶戶免費(fèi)對(duì)講，同時(shí)實(shí)現(xiàn)智能化家居系統(tǒng)的接入。
3、智能道閘系統(tǒng)
隨著小區(qū)出入口車流的增加，智能車輛管理顯得尤為重要。智能道閘不但可提高車行效率 ，還可以實(shí)現(xiàn)防盜功能。智能道閘系統(tǒng)由閘機(jī)控制系統(tǒng)、車牌識(shí)別系統(tǒng)或讀卡系統(tǒng)組成。建議采用無卡進(jìn)出，通過車牌識(shí)別系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)高效、安全的精細(xì)化管控。
（二）小區(qū)綠色低碳的通信接入系統(tǒng)
隨著運(yùn)營商光進(jìn)銅退，新建小區(qū)基本實(shí)現(xiàn)光纖到戶FTTH。寬帶、電話甚至有線電視等業(yè)務(wù)接入通過單芯光纜接入戶內(nèi)設(shè)家居弱電箱，弱電箱內(nèi)須預(yù)留電源，以滿足光纖接入設(shè)備供電。
（三）小區(qū)智能高效服務(wù)系統(tǒng)
1、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)
傳統(tǒng)人工抄表方式在大型小區(qū)中表現(xiàn)尤為突出的是人工成本上升，因此自動(dòng)抄表系統(tǒng)顯得非常必要。隨著供熱戶表工程的推進(jìn)，水、電、熱均可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程抄表。 要求計(jì)量表具備通信接口，通過總線協(xié)議連接至井道內(nèi)的采集裝置，井道內(nèi)須為裝置預(yù)留電源及互聯(lián)網(wǎng)通信線路，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程抄表。此外，熱力計(jì)量表還須與戶內(nèi)溫控裝置互聯(lián)，實(shí)現(xiàn)溫度測(cè)量及調(diào)節(jié)控制。具備條件的小區(qū)抄表系統(tǒng)可接入物業(yè)管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)。
2、智能家居系統(tǒng)
在中高端住宅小區(qū)或別墅中，智能家居系統(tǒng)更能提高物業(yè)產(chǎn)品的附加值。主要功能體現(xiàn)在窗簾控制、調(diào)光控制、開關(guān)插座控制、家電控制、環(huán)境監(jiān)控等。智能家居設(shè)備應(yīng)支持wifi通信，末端控制設(shè)備均通過無線網(wǎng)絡(luò)接入至中央控制器，最終接入互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)與手機(jī)網(wǎng)絡(luò)的通信。數(shù)字對(duì)講系統(tǒng)可為智能家居進(jìn)行擴(kuò)展，增添更為豐富的內(nèi)容。數(shù)字對(duì)講具備的智能家居模塊可與戶內(nèi)被控家居互聯(lián)，實(shí)現(xiàn)訪客呼叫轉(zhuǎn)接至手機(jī)、電梯聯(lián)動(dòng)、調(diào)看監(jiān)控視頻等。
三、電氣智能化在住宅小區(qū)設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問題
小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)由專業(yè)顧問公司提供技術(shù)方案，設(shè)計(jì)時(shí)主要關(guān)注以下幾方面：
（一）設(shè)備選型
隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，設(shè)備網(wǎng)絡(luò)化程度愈來愈高，必須考慮系統(tǒng)的兼容性，可擴(kuò)展性。智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)對(duì)產(chǎn)品的依賴程度較高，對(duì)于規(guī)模較大的小區(qū)，智能化系統(tǒng)整體規(guī)劃顯得尤為重要，前期需對(duì)智能化各子系統(tǒng)廠家的方案、成熟案例進(jìn)行分析考察，篩選成熟穩(wěn)定的廠商作為平臺(tái)設(shè)備的提供商。這樣不但保護(hù)原有設(shè)備投資，后期的擴(kuò)展或設(shè)備更新也不會(huì)拘泥于個(gè)別廠商。
（二）點(diǎn)位布局
小區(qū)智能化前端點(diǎn)位主要集中于安防系統(tǒng)，根據(jù)大型小區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)前期應(yīng)有物業(yè)公司及景觀公司的專業(yè)人員介入。單體建筑內(nèi)的布點(diǎn)較為常規(guī)，但園區(qū)內(nèi)布點(diǎn)需求須由物業(yè)管理人員確定，并且覆蓋率應(yīng)滿足當(dāng)?shù)毓布挤擂k要求。點(diǎn)位確定后應(yīng)與小區(qū)景觀施工圖進(jìn)行合圖，以確保監(jiān)控范圍有效，不被樹木遮擋。
（三）配電設(shè)計(jì)
智能化各子系統(tǒng)末端設(shè)備較為分散， 前端設(shè)備關(guān)系到信息的采集，在條件允許的情況下建議與后臺(tái)設(shè)備均采用UPS集中供電。供電系統(tǒng)應(yīng)采用放射性分區(qū)域供電，不宜采用PoE供電方式。配電系統(tǒng)UPS選型應(yīng)結(jié)合小區(qū)市政電源的可靠性設(shè)計(jì)電池的后備時(shí)間，主機(jī)容量計(jì)算應(yīng)在80%帶載率，功率因數(shù)0.8，并考慮一定的擴(kuò)容空間的情況下計(jì)算。
結(jié)束語：
綜上所述，電氣智能化在住宅小區(qū)內(nèi)的應(yīng)用更傾向于智能化管理網(wǎng)絡(luò)的架構(gòu)，同時(shí)也是未來住宅小區(qū)建筑的發(fā)展趨勢(shì)。利用電氣智能化，實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的智能管理，不僅提升了小區(qū)服務(wù)的品質(zhì)，而且還保證了小區(qū)的安全。因此，作為實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)住宅小區(qū)的重要手段，電氣智能化技術(shù)的應(yīng)用將成為住宅小區(qū)建筑的未來發(fā)展趨勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：智能建筑; 物業(yè); 集成
Abstract: with the development of science and technology, intelligent building with a variety of high-tech integrated advantage is gradually the favour of people, this article introduces the origin of the intelligent building up after and advantages, and mainly analyzes the problems in the present situation, and proposed in the last can promote the development of intelligent building countermeasures.
Key words: intelligent building; Property; integration
中圖分類號(hào)：TU文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
引言：
隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高以及人們觀念的改變，傳統(tǒng)的建筑已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們生活和工作的需求，因此，智能建筑也逐漸走進(jìn)了人們的視野。所謂智能建筑，即多學(xué)科和高科技相結(jié)合的產(chǎn)物，是信息時(shí)展到一定階段的必然結(jié)果，它的出現(xiàn)將能夠大大提高人們的生活質(zhì)量，給人們提供一個(gè)舒適、安全、快捷、信息化、網(wǎng)絡(luò)化、多元化的生活和工作環(huán)境。
智能建筑的概述
1、智能建筑的起源及發(fā)展
智能建筑的概念起源于美國，世界上第一幢智能建筑物便是1984年在美國哈特福德市建成的智能大廈，此后，智能建筑不斷的出現(xiàn)在歐洲、東南亞、日韓各國，80年代末進(jìn)入我國并且發(fā)展迅速，北京發(fā)展大廈、上海金茂大廈、深圳地王大廈、廣州中信大廈、南京金鷹國際商城等便是我國第一批智能建筑的典范。
2、智能建筑的組成。從建筑業(yè)“3A”說法的角度來講，智能建筑的主要組成部分有BAS（樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)）、CAS（通信自動(dòng)化系統(tǒng)）以及OAS（辦公自動(dòng)化系統(tǒng)），其中，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)是建筑智能化的基礎(chǔ)，也是智能建筑重要的組成部分。
二、智能建筑的現(xiàn)狀
1、行業(yè)管理不規(guī)范。
在智能建筑建造的過程中，由于技術(shù)或者信息問題，一棟智能化系統(tǒng)集成產(chǎn)品和設(shè)備常常來自不同的廠家，很多依賴進(jìn)口。但是智能建筑是一體化的，它要求所有的設(shè)備和配件以及線路、網(wǎng)絡(luò)，甚至一些零配件都要可以匹配和兼容并組成一個(gè)整體的系統(tǒng)后才能夠真正發(fā)揮智能的功能，而由于現(xiàn)實(shí)中對(duì)生產(chǎn)系統(tǒng)集成產(chǎn)品商家管理的不規(guī)范，來自不同廠家的產(chǎn)品時(shí)常會(huì)出現(xiàn)不兼容、穩(wěn)定性差、功能不健全、可靠度低或質(zhì)量參差不齊等現(xiàn)象，這也常常導(dǎo)致智能化的功能得不到充分的發(fā)揮。即使各種配件能夠兼容，系統(tǒng)一旦出現(xiàn)問題需要更換配件時(shí)也須再找原廠家，若聯(lián)系不上原來廠家，尋找相同型號(hào)、同樣質(zhì)量的配件又不易，這便常常使一些智能建筑處于智能化休眠的狀態(tài)，這對(duì)于之前大量投資的人力、物力、財(cái)力更是一種極大的浪費(fèi)。
2、智能建筑的設(shè)計(jì)和規(guī)劃的技術(shù)能力不強(qiáng)。隨著智能建筑在我國突飛猛進(jìn)的發(fā)展，市場上逐漸出現(xiàn)了眾多優(yōu)秀的智能化產(chǎn)品及軟件，而智能建筑是由產(chǎn)品配置、系統(tǒng)選擇、軟件設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等環(huán)環(huán)相扣而成的，因此，再高端的智能化產(chǎn)品如果沒有好的設(shè)計(jì)方案、好的規(guī)劃也一樣呈現(xiàn)不出一個(gè)良好的智能化建筑，這也是導(dǎo)致很多智能建筑剛剛投運(yùn)系統(tǒng)就落后了，甚至出現(xiàn)安全隱患、系統(tǒng)軟件脫離實(shí)際、智能設(shè)備形同虛設(shè)等現(xiàn)象的主要原因之一。
3、施工隊(duì)伍綜合素質(zhì)較差。智能建筑對(duì)施工人員的要求高于普通建筑對(duì)施工隊(duì)伍的要求，智能建筑不但要求施工隊(duì)伍的技術(shù)過硬，而且要求施工的質(zhì)量過硬，而現(xiàn)在許多施工隊(duì)伍都存在著重投標(biāo)輕施工的現(xiàn)象，甚至偷工減料、非法牟取利益，導(dǎo)致很多智能建筑質(zhì)量不夠硬，智能軟件壽命過短。
4、系統(tǒng)售后服務(wù)較差。對(duì)于智能建筑來說，除了要保證建筑的設(shè)計(jì)方案、施工隊(duì)伍、系統(tǒng)軟件等質(zhì)量過硬，還要確保智能建筑完工驗(yàn)收后的后續(xù)服務(wù)，因?yàn)楹罄m(xù)服務(wù)是確保智能系統(tǒng)是否能夠正常運(yùn)行的關(guān)鍵，而就當(dāng)前智能建筑的售后服務(wù)情況來看，大多數(shù)智能系統(tǒng)經(jīng)營商都只重銷售，不重售后。
5、智能系統(tǒng)的管理存在一定的缺陷。目前，在我國大部分的智能建筑中，常常是只重視“建設(shè)”，而毫不重視建好驗(yàn)收后的“管理”工作。智能建筑后期的“管理”工作重點(diǎn)在于智能系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)，這種管理維護(hù)對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)公司的管理模式、隊(duì)伍素質(zhì)也提出了較高的要求，是原本只提供安全巡視、物業(yè)管理、綠化保潔等的物業(yè)部門所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的。
三、發(fā)展智能建筑的策略和建議
1、大力培養(yǎng)國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的智能化系統(tǒng)集成廠家。雖然在目前國內(nèi)市場上智能化系統(tǒng)集成產(chǎn)品眾多，但是其質(zhì)量殘次不齊，能夠和國外進(jìn)口優(yōu)秀的集成產(chǎn)品相媲美的很少。因此，當(dāng)前，政府應(yīng)該扶持、引導(dǎo)智能化系統(tǒng)集成企業(yè)，鼓勵(lì)其鉆研創(chuàng)新，并通過在進(jìn)行智能化建設(shè)的過程中采用國內(nèi)外相結(jié)合的技術(shù)，逐漸帶動(dòng)國內(nèi)智能化產(chǎn)品市場，培養(yǎng)一批有規(guī)模、質(zhì)量過硬的智能系統(tǒng)集成商家。
2、提升設(shè)計(jì)能力、完善設(shè)計(jì)規(guī)范。一個(gè)先進(jìn)的智能建筑不僅需要一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，力爭使優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案使用于先進(jìn)的智能建筑，從基礎(chǔ)上提高智能化系統(tǒng)運(yùn)行的效果和壽命，同時(shí)，我們還需要對(duì)智能建筑的設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)范，并對(duì)現(xiàn)有的規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一，為設(shè)計(jì)、施工提供統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以保證智能建筑的穩(wěn)定性、先進(jìn)性和安全性。
3、加強(qiáng)施工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)。針對(duì)智能建筑的施工隊(duì)伍，施工單位應(yīng)該積極吸收一批信息技術(shù)方面的高科技人才，并不斷對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行定期的培訓(xùn)，提高施工人員對(duì)智能建筑的認(rèn)識(shí)和重視程度，提高施工效率，節(jié)約施工成本。
4、提高買賣雙方的售后服務(wù)意識(shí)。對(duì)于智能建筑來說，建筑的施工及智能化系統(tǒng)的安裝調(diào)試是前期正常啟動(dòng)自動(dòng)化功能的關(guān)鍵，而后期自動(dòng)化系統(tǒng)是否能夠保持正常運(yùn)行，能夠運(yùn)行多久卻常常在于投資商選擇的智能化系統(tǒng)集成商是否有著良好的售后服務(wù)，因此，作為智能建筑的投資者來說，要想保證投入資金的有效性和回報(bào)率，就必須加強(qiáng)對(duì)選擇智能系統(tǒng)集成商過程的監(jiān)督和管理，重視集成商們提供售后服務(wù)的質(zhì)量和信譽(yù)。而對(duì)于系統(tǒng)集成商來說，重視售后服務(wù)便會(huì)贏得客戶的信任，也將會(huì)促進(jìn)企業(yè)效益的增加。
5、提高物業(yè)公司人員的綜合素質(zhì)。面對(duì)智能建筑對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)公司提出的挑戰(zhàn)，一些高端的物業(yè)公司應(yīng)有針對(duì)性的引進(jìn)一批信息智能化方面的技術(shù)人才，加強(qiáng)對(duì)智能化系統(tǒng)的一些基本管理和維護(hù)。同時(shí)，對(duì)于智能化建筑來說，傳統(tǒng)的物業(yè)公司應(yīng)該更加重視服務(wù)而不是管理，并定期對(duì)公司員工進(jìn)行智能化系統(tǒng)的操作和培訓(xùn)，畢竟智能化系統(tǒng)運(yùn)營的理念重視的是保證正常運(yùn)營，是服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：弱電智能化系統(tǒng)；住宅；應(yīng)用
引言：
弱電智能化系統(tǒng)在建筑中的應(yīng)用，不僅提高了建筑的自動(dòng)化管理水平，還能夠?yàn)槿藗兊墓ぷ骱蜕钐峁└嗟姆奖恪Ｋ裕蹼娭悄芑到y(tǒng)在各個(gè)領(lǐng)域得到了一定的發(fā)展。就目前而言，在住宅方面，弱電智能化系統(tǒng)的家居智能化系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、安防系統(tǒng)和消防系統(tǒng)都得到了不同程度的應(yīng)用，并取得了一定的應(yīng)用效果。而從弱電智能化系統(tǒng)在住宅中的應(yīng)用情況來看，弱電智能化系統(tǒng)必將在住宅管理方面取得良好的發(fā)展前景。
1. 弱電智能化系統(tǒng)在住宅中的應(yīng)用情況
1.1家居智能化系統(tǒng)的應(yīng)用
在弱電智能化系統(tǒng)中，相較于其他子系統(tǒng)，居家智能化系統(tǒng)的發(fā)展還不夠成熟。就目前而言，家居智能化系統(tǒng)包括了煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)和家庭自動(dòng)查表系統(tǒng)等多種系統(tǒng)。而家居智能化系統(tǒng)應(yīng)用的主要目的，則在于實(shí)現(xiàn)家庭生活設(shè)備的自動(dòng)化管理。同時(shí)，該系統(tǒng)是通過利用計(jì)算網(wǎng)絡(luò)和公安、消防等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)。所以，從系統(tǒng)應(yīng)用目的和實(shí)現(xiàn)角度來看，家居智能化系統(tǒng)的應(yīng)用較為簡單[1]。但是總的來說，該系統(tǒng)只能適用于單個(gè)家庭，并且尚且不能實(shí)現(xiàn)智能化的控制。
1.2樓宇控制系統(tǒng)的應(yīng)用
樓宇控制系統(tǒng)是弱電智能化系統(tǒng)的重要組成部分，被廣泛的應(yīng)用于各種建筑的建設(shè)和管理工作中。而樓宇控制系統(tǒng)在住宅中的應(yīng)用，也是弱電智能化系統(tǒng)在住宅中應(yīng)用效果最為明顯的子系統(tǒng)。在住宅小區(qū)中，樓宇控制系統(tǒng)主要用于進(jìn)行供電、供水、安全、環(huán)保和儲(chǔ)量的監(jiān)控和管理上。而其最重要的應(yīng)用，是在設(shè)備的監(jiān)控和管理上。比如，樓宇控制系統(tǒng)可以用于進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的監(jiān)控和管理，其中則包含了排水、空調(diào)、電梯和照明等多種設(shè)備的監(jiān)控和管理。在正常情況下，系統(tǒng)會(huì)對(duì)設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行監(jiān)控，而在發(fā)現(xiàn)異常時(shí)，就會(huì)向管理人員提出警告，從而進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的管理和控制。所以，樓宇控制系統(tǒng)可以保證住宅中的人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，還能夠?qū)σ馔馐录M(jìn)行管理和控制，進(jìn)而為人們提供較為可靠的生活環(huán)境。
1.3通信系統(tǒng)的應(yīng)用
通信系統(tǒng)是弱電智能化系統(tǒng)的必要組成部分，而其在住宅中的應(yīng)用，也為物業(yè)管理工作和人們的生活帶來一定的便利。該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了住宅小區(qū)內(nèi)的內(nèi)部局域網(wǎng)絡(luò)通信，并以物業(yè)管理中心為局域網(wǎng)中心，從而幫助物業(yè)管理人員及時(shí)的獲取住宅小區(qū)內(nèi)的圖像和語言數(shù)據(jù)等信息，進(jìn)而進(jìn)行小區(qū)的管理工作。另外，該系統(tǒng)具有開放性的特點(diǎn)，可以實(shí)現(xiàn)人們的熱線服務(wù)和緊急報(bào)警等通訊功能的需要。而與此同時(shí)，該系統(tǒng)也支持電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和各種通信設(shè)備，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)通訊信息的及時(shí)傳輸。
1.4安防系統(tǒng)的應(yīng)用
安防系統(tǒng)在住宅中的應(yīng)用，可以為人們的日常生活提供較好的安全保障。具體來講，安防系統(tǒng)由住宅小區(qū)控制區(qū)域的閉路電視系統(tǒng)、入口控制系統(tǒng)和周邊防范的各種監(jiān)控設(shè)備所組成。所以，通過將監(jiān)控范圍內(nèi)的情況傳遞回中央控制室，該系統(tǒng)就可以實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)多層次的自動(dòng)化管理[2]。比如在停車場的管理方面，該系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)車輛的讀卡進(jìn)出，并記錄下相關(guān)的圖像信息。而當(dāng)系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)車號(hào)與卡號(hào)不符時(shí)，就可以限制車輛的進(jìn)出，并且及時(shí)發(fā)出報(bào)警和求救信號(hào)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)車輛的管理。
1.5消防系統(tǒng)的應(yīng)用
消防系統(tǒng)是住宅中弱電智能化系統(tǒng)應(yīng)用的子系統(tǒng)。從功能上來看，該系統(tǒng)擁有手動(dòng)報(bào)警、地下停車場火災(zāi)探測(cè)、火災(zāi)事故廣播和應(yīng)急聯(lián)動(dòng)控制等多種功能，可以實(shí)現(xiàn)住宅的消防管理。比如在消防探測(cè)器探測(cè)到火災(zāi)信號(hào)時(shí)，就可以及時(shí)將信息傳遞至消防控制室，并自行啟動(dòng)噴淋設(shè)備，從而進(jìn)行火災(zāi)的控制。
2.弱電智能化系統(tǒng)在住宅中的應(yīng)用前景
從弱電智能化系統(tǒng)在住宅中的應(yīng)用情況可以看出，弱電智能化系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)住宅的自動(dòng)化管理和控制。在家居智能化管理、樓宇控制管理和通訊管理方面，弱電智能化系統(tǒng)為人們的日常生活和物業(yè)的管理工作提供了更多的方便。而與此同時(shí)，在安防和消防管理方面，弱電智能化系統(tǒng)又為人們的生命財(cái)產(chǎn)安全提供了一定的保障。但是就目前而言，弱電智能化系統(tǒng)在住宅中的應(yīng)用功能實(shí)現(xiàn)尚未成熟，還存在著一定的問題[3]。一方面，弱電智能化系統(tǒng)的功能實(shí)現(xiàn)，尚且依賴于系統(tǒng)施工人員的技術(shù)高低。但是就現(xiàn)階段來看，我國從事弱電智能化研究的人員還比較少，不能滿足住宅中的弱電智能化系統(tǒng)的施工需求。另一方面，現(xiàn)有的在住宅方面應(yīng)用的弱電智能化系統(tǒng)的開發(fā)還處于初級(jí)階段，所以系統(tǒng)仍然存在著一定的漏洞和隱患。所以，弱電智能化系統(tǒng)想要在住宅中取得更為廣泛的應(yīng)用，還需要通過人們?cè)谌蹼娭悄芑到y(tǒng)開發(fā)和完善方面的努力。但是從應(yīng)用情況來看，隨著弱電智能化系統(tǒng)的發(fā)展，其在住宅中必將取得較好的應(yīng)用前景。
結(jié)論：
總而言之，弱電智能化系統(tǒng)在住宅中的應(yīng)用，不僅為人們的日常生活提供了更多的便利和安全保障，還為物業(yè)對(duì)住宅小區(qū)的管理帶來了更大的方便。然而就目前而言，弱電智能化系統(tǒng)在住宅中的應(yīng)用雖然取得了較好的效果，卻也存在著一定的問題，進(jìn)而阻礙了弱電智能化系統(tǒng)的發(fā)展。但是，隨著我國電子信息技術(shù)的發(fā)展，弱電智能化系統(tǒng)仍然在不斷的更新和完善中。所以，相信在不久的未來，弱電智能化系統(tǒng)必將廣泛應(yīng)用于住宅中。
參考文獻(xiàn)
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小區(qū)智能化系統(tǒng)利用計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、IC卡技術(shù)等多種先進(jìn)的技術(shù)手段，將小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、家庭智能化系統(tǒng)有機(jī)地結(jié)合起來，為社區(qū)提供多元化資訊服務(wù)、社區(qū)綜合管理服務(wù)與園區(qū)的綜合服務(wù)，為住戶提供一個(gè)舒適、安全、便捷、節(jié)能、高效的家居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)以家庭智能化為主的、智能化的小區(qū)服務(wù)控制網(wǎng)絡(luò)。
小區(qū)智能化系統(tǒng)突破了傳統(tǒng)的監(jiān)控系統(tǒng)的含義，更加注重“智能”對(duì)我們未來生活的影響，我們不在乎僅僅實(shí)現(xiàn)了什么測(cè)量和控制功能，而著重于對(duì)知識(shí)、信息的傳播、獲取、處理的功能，與互連網(wǎng)的有機(jī)結(jié)合，將給小區(qū)智能化系統(tǒng)提供廣闊的發(fā)展空間，為我們提供了更多的在家中分享高科技成果的機(jī)會(huì)。
二、小區(qū)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)建設(shè)部頒布的《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》，小區(qū)智能化系統(tǒng)按其功能等級(jí)來劃分，可以劃分為三個(gè)級(jí)別，即一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)。其中一星級(jí)為最低目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)基本的安全防范功能及信息管理功能，其中安全防范功能包括：住戶報(bào)警，出入口管理及周界防越報(bào)警，閉路電視監(jiān)控，對(duì)講與防盜門控，巡更管理；園區(qū)的信息管理功能包括：對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控，遠(yuǎn)程抄收，車輛出入與停車管理，緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理系統(tǒng)，公共設(shè)施監(jiān)控管理等。另外，一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)該包括為實(shí)現(xiàn)上述功能做出的科學(xué)合理布線，每戶不少于兩對(duì)電話線和兩個(gè)有線電視插座，包括小區(qū)有線電視網(wǎng)。
二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作為普及目標(biāo)，它必須具備一星級(jí)的全部功能，而且在安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)的建設(shè)方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提升。數(shù)據(jù)通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)。物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)應(yīng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。
三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)目前仍作為一種理想目標(biāo)，它除了具備二星級(jí)的全部功能以外，信息傳輸通道應(yīng)采用寬帶光纖用戶接入網(wǎng)作為主干網(wǎng),實(shí)現(xiàn)交互式數(shù)字視頻業(yè)務(wù)。把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)建設(shè)納入整個(gè)住宅小區(qū)建設(shè)中,使其實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性、可擴(kuò)展性和科學(xué)管理。
三、住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)功能
就目前來講，小區(qū)智能化系統(tǒng)的功能主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：小區(qū)物業(yè)管理自動(dòng)化、小區(qū)綜合資訊服務(wù)、園區(qū)的安全防范系統(tǒng)、停車管理、視頻點(diǎn)播、家庭智能控制及家政的輔助管理等等。
1. 住宅小區(qū)安全防范功能
在小區(qū)內(nèi)建立起多層的安全防范綜合管理體系，在小區(qū)周界圍墻上安裝紅外對(duì)射報(bào)警探測(cè)器，實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界(四周圍墻)防衛(wèi)，當(dāng)發(fā)生非法闖入時(shí)，可進(jìn)行實(shí)時(shí)報(bào)警。
在小區(qū)的大門外、主干道、小區(qū)周界、以及公共場所、停車場入口處，以及公寓樓入口門廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)(CCTV)攝像機(jī)，并可與24小時(shí)安全防范監(jiān)視與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，完成錄像記錄功能。
在小區(qū)各主要出入口通道和公寓樓入口處設(shè)置巡更點(diǎn)，以強(qiáng)化保安值勤人員的防盜與安全巡視的責(zé)任感，同時(shí)提供值勤巡查保安人員的人身安全措施。
在每幢公寓入口處安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，訪客需經(jīng)主人確認(rèn)后，方可進(jìn)入公寓內(nèi)。
2. 小區(qū)家庭保安自動(dòng)化功能
住宅小區(qū)智能化在依賴于安裝在每一個(gè)獨(dú)立家庭中的安全防范、三表計(jì)量(包括IC卡或數(shù)據(jù)遠(yuǎn)傳)、家庭電器自動(dòng)化系統(tǒng)集成平臺(tái)，以及提供寬帶高速的通訊網(wǎng)絡(luò)接口。實(shí)現(xiàn)以下功能目標(biāo)。
實(shí)現(xiàn)家庭內(nèi)部的防盜與緊急求助報(bào)警信息的聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)在家庭內(nèi)發(fā)生盜警或安全報(bào)警時(shí)，報(bào)警信息可以傳送到小區(qū)物業(yè)管理中心。
在小區(qū)的每一個(gè)家庭單位中都安裝紅外報(bào)警探頭、玻璃破碎探測(cè)器和門窗報(bào)警磁控開關(guān)，當(dāng)有非法闖入者，報(bào)警信息將立即傳送到小區(qū)物業(yè)管理中心。
在小區(qū)的每一個(gè)家庭單位中都安裝緊急求助按鈕 ，當(dāng)家中發(fā)生突發(fā)事件時(shí)(如疾病求助)，主人可按動(dòng)緊急求助按鈕，將求助信息傳送到小區(qū)物業(yè)管理中心。
在小區(qū)的每一個(gè)家庭單位中安裝火災(zāi)報(bào)警探頭和煤氣泄漏報(bào)警傳感器，當(dāng)住宅內(nèi)發(fā)生安全報(bào)警時(shí)，報(bào)警信息將立即傳送到小區(qū)物業(yè)管理中心。
在小區(qū)的每一個(gè)家庭單位中都設(shè)置三表(水、電、氣表)自動(dòng)數(shù)據(jù)采集(IC卡)和遠(yuǎn)程傳輸設(shè)備，可實(shí)現(xiàn)三表遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表功能。
在小區(qū)的每一個(gè)家庭單位中配置家用電器自動(dòng)化控制模塊，采用紅外線(IR)和開關(guān)量(DO)控制方式；實(shí)現(xiàn)對(duì)家庭室內(nèi)的空調(diào)器、照明設(shè)備，以及電視和音響等家用電器進(jìn)行異地化的遠(yuǎn)程遙控功能。
在小區(qū)的每一個(gè)家庭單位中均應(yīng)提供電話、電視、以及計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)的通訊與網(wǎng)絡(luò)接口，具有與寬帶高速信息網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的能力。
3. 實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)停車場出入與保安管理
在小區(qū)內(nèi)的停車場采用接近式智慧卡車輛管理系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行控制和管理。
在停車場內(nèi)設(shè)置車牌識(shí)別電視監(jiān)視系統(tǒng)，通過影像記錄方式復(fù)核出入停車場車輛的車型和車牌號(hào)碼， 以達(dá)到停車場保安管理的需要。
4. 實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)所有住戶單位的三表(水表、電表、氣表)的集中數(shù)據(jù)采集和統(tǒng)計(jì)收費(fèi)管理
在小區(qū)的物業(yè)管理中心，可以完成對(duì)小區(qū)內(nèi)每一個(gè)住戶單位進(jìn)行遠(yuǎn)程的三表(水表、電表、氣表)的數(shù)據(jù)采集和按月統(tǒng)計(jì)收費(fèi)金額，達(dá)到自動(dòng)化管理的功能。
5. 在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)智慧卡(IC卡)的綜合運(yùn)用功能
在小區(qū)內(nèi)可實(shí)現(xiàn)采用IC卡的付費(fèi)(含三表IC卡儲(chǔ)值與交費(fèi))和財(cái)務(wù)結(jié)算的功能，并可以實(shí)現(xiàn)與停車場管理、公寓樓出入口安全識(shí)別與控制的一卡制功能。
6. 實(shí)施小區(qū)內(nèi)公共機(jī)電設(shè)備的監(jiān)控與運(yùn)行維護(hù)管理
采用樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)(BAS)的方式，實(shí)施小區(qū)內(nèi)公共機(jī)電設(shè)備：電梯、水箱、水泵和低壓配電設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)視，以及故障報(bào)警的處理與相關(guān)的控制。
提供公共機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)的資料，建立設(shè)備維修、維護(hù)文檔，確保小區(qū)公共機(jī)電設(shè)備始終處于完好狀態(tài)。
實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)廣播系統(tǒng)的綜合管理，可提供廣播通知、緊急廣播和背景音樂。
建立小區(qū)內(nèi)綜合信息(含小區(qū)通知、氣象等內(nèi)容)的電子廣告顯示屏。
四、小區(qū)智能化系統(tǒng)物業(yè)管理集成平臺(tái)
五、小區(qū)智能化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)
從小區(qū)智能化系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)上來看，小區(qū)智能化系統(tǒng)可分為三個(gè)部分：
（1） 以家庭為核心的智能控制器。以一個(gè)家庭作為一個(gè)控制單元，監(jiān)測(cè)住戶的各種狀態(tài)信號(hào)、脈沖信號(hào)、模擬信號(hào)等等，確保住戶處在安全、舒適的生活狀態(tài)；智能控制器為使用者提供相應(yīng)人機(jī)交互能力，使用快捷、操作方便；具有實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程傳送，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程檢測(cè)及遠(yuǎn)程控制；智能控制器配有與各種信息家電相連的擴(kuò)充端口，實(shí)現(xiàn)家電的智能控制與遠(yuǎn)程控制。
（2） 以社區(qū)管理為核心的小區(qū)物業(yè)綜合管理系統(tǒng)。小區(qū)物業(yè)綜合管理系統(tǒng)：對(duì)小區(qū)的各種信息進(jìn)行綜合管理，實(shí)現(xiàn)信息共享；對(duì)小區(qū)的設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一管理，達(dá)到提高利用率，降低成本，節(jié)約能源；為園區(qū)住戶提供各種安全保障，為園區(qū)生活提供各種便利。
（3） 以社區(qū)數(shù)據(jù)交換為核心的小區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)、語音、圖像的遠(yuǎn)程傳送，為小區(qū)智能化系統(tǒng)提供基礎(chǔ)通道。
考慮到系統(tǒng)的可靠性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性等方面的因素，網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)采用以下方案，即：底層（住戶內(nèi)）采用LonWorks控制網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)采用局域網(wǎng)的結(jié)構(gòu)形式。
在小區(qū)的監(jiān)控中心，配置模擬顯示屏，可實(shí)時(shí)地顯示系統(tǒng)的工作狀態(tài)，顯示各執(zhí)行機(jī)構(gòu)的當(dāng)前狀態(tài)及傳感器的工作情況，可實(shí)時(shí)顯示系統(tǒng)中各點(diǎn)的報(bào)警情況。該監(jiān)控中心同時(shí)負(fù)責(zé)著小區(qū)智能化控制系統(tǒng)的數(shù)據(jù)處理、保存、打印等功能。
系統(tǒng)整體結(jié)構(gòu)
該系統(tǒng)是一種開放式的通訊、控制網(wǎng)絡(luò)，它擺脫了已往的控制系統(tǒng)中的分級(jí)式集中控制結(jié)構(gòu)，使系統(tǒng)中各節(jié)點(diǎn)具有良好的交互操作能力。
該系統(tǒng)有以下特點(diǎn)：
采用神經(jīng)元芯片作為中央處理單元，其數(shù)據(jù)通訊符合標(biāo)準(zhǔn)的通訊協(xié)議LonTalk，通訊控制由神經(jīng)元芯片自動(dòng)完成。
是一種開放式的控制網(wǎng)絡(luò)，可實(shí)現(xiàn)不同廠家產(chǎn)品的互換，使用者不再依賴某個(gè)生產(chǎn)廠家，有利于系統(tǒng)的更新、維護(hù)。
支持自由拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)布線方式，使安裝者可根據(jù)現(xiàn)場的具體情況，采用適合的總線結(jié)構(gòu)。
可在電力線上實(shí)現(xiàn)數(shù)字信號(hào)的載波傳輸，不需另加任何隔離電路。
結(jié)點(diǎn)間的通訊距離可達(dá)2700m（RS - 485為1200m）。
一根總線可掛接125個(gè)結(jié)點(diǎn)（RS - 485為32個(gè)）。
可通過路由器實(shí)現(xiàn)各種傳輸媒體的轉(zhuǎn)接。
是一種開放式網(wǎng)絡(luò)通訊標(biāo)準(zhǔn)，提供了ISO/OSI參考模型所定義的全部七層服務(wù)。
符合樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的通用國際標(biāo)準(zhǔn)，是小區(qū)智能化系統(tǒng)的發(fā)展方向。
六、小區(qū)智能化系統(tǒng)的發(fā)展趨勢(shì)
隨著人民生活水平的不斷提高，人們將更加重視居住的安全性、舒適性、方便性, 住宅自動(dòng)化系統(tǒng)將會(huì)成為高檔住宅的一個(gè)標(biāo)志，將會(huì)成為繼購房、裝修之后的一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn),住宅自動(dòng)化系統(tǒng)是一個(gè)新興的領(lǐng)域，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，它的功能、控制范圍也在不斷地充實(shí)與更新。
關(guān)鍵詞：房屋建筑；智能化發(fā)展；應(yīng)用設(shè)計(jì)
中圖分類號(hào)：G354 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
現(xiàn)在，隨著科技信息的不斷發(fā)展，房屋建筑中的智能化使用無所不在。比如說，由早期單一獨(dú)立的電視、電話、寬帶、閉路電視安防監(jiān)控等系統(tǒng)，已經(jīng)發(fā)展到利用計(jì)算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控和IC卡等手段，將多元的信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防等運(yùn)用到現(xiàn)在的智能化小區(qū)中。這些智能化的使用前提是它的設(shè)計(jì)，在房屋建筑中如何設(shè)計(jì)使用是本文重點(diǎn)闡述的內(nèi)容。
1 房屋建筑中智能化設(shè)計(jì)原則
我們要遵循現(xiàn)代人使用的習(xí)慣和原則，及管理系統(tǒng)的靈活性、安全性。要按照“經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、安全、舒適”的原則，更要能滿足未來發(fā)展的需要。
一般來說，智能化的設(shè)計(jì)應(yīng)用方案要考慮到技術(shù)和設(shè)備的先進(jìn)性和可互操作性，能很方便地與信息網(wǎng)絡(luò)融通。 同時(shí)還要考慮升級(jí)、換代的方便性和根據(jù)智能化系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)的要求，各子系統(tǒng)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化，選型系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)提供標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)接口。我們還要注意它的操作簡便，對(duì)任一復(fù)雜的系統(tǒng)都能實(shí)現(xiàn)鼠標(biāo)式操作。用窮盡的思維方式，盡力為小區(qū)的使用者設(shè)計(jì)一個(gè)安全 高效、便捷、舒適的生活及工作環(huán)境。
2 房屋建筑中智能化設(shè)計(jì)應(yīng)用
一般地，房屋建筑中智能化設(shè)計(jì)應(yīng)用它包括很多個(gè)方面，筆者現(xiàn)將其部分做一論述分析。
2.1網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)智能化的設(shè)計(jì)。它的功能主要是把小區(qū)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)管理中心和各個(gè)功能子系統(tǒng)終端設(shè)備連成網(wǎng)絡(luò)，而且還與Internet互聯(lián)，主要目的是為住戶提供同外界溝通橋梁以及信息傳輸通道，也為業(yè)主提供信息服務(wù)和物業(yè)管理。筆者認(rèn)為，智能化的設(shè)計(jì)主要是計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，起到核心作用，網(wǎng)絡(luò)擁有相當(dāng)好的可擴(kuò)展性和擴(kuò)充性，能為住戶提供物業(yè)管理、國際互聯(lián)網(wǎng)接人等服務(wù)。表1是網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)智能化具體分級(jí)列表圖。
2.2安防自動(dòng)監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)。這個(gè)自動(dòng)監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)特點(diǎn)是可以把被監(jiān)視場所的圖像及聲音全部或部分地記錄下來，為日后對(duì)某些事件的處理及分析提供了方便條件及重要依據(jù)，具體工作原理如下圖所示。主要是在小區(qū)內(nèi)無人值守的各類情況下，可以及時(shí)地觀察、了解災(zāi)情、監(jiān)控盜情、記錄竊情與相關(guān)的暴力犯罪行為；同時(shí)，所有的小區(qū)用戶可以利用安裝在臥室的緊急呼救按鈕，除了可以向小區(qū)的控制中心發(fā)出求救信號(hào)外，也可以將信號(hào)發(fā)送到遠(yuǎn)程的電話或手機(jī)上，然后啟動(dòng)電話模塊向外界撥打報(bào)警電話如圖1所示。
2.3管理服務(wù)系統(tǒng)智能化設(shè)計(jì)。房屋智能化管理服務(wù)系統(tǒng)我們可以把它概括為IC卡系統(tǒng)、自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)及IC卡系統(tǒng)。業(yè)主在操作中只要用一張IC卡就可以在住宅區(qū)內(nèi)方便進(jìn)出、消費(fèi)、停車、交納多種費(fèi)用及建立住戶檔案、門禁檔案和住戶醫(yī)療檔案等。可以這樣說，一卡在手，萬事不難。
2.4智能小區(qū)弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括電話、有線電視、閉路監(jiān)控、周邊防范等，設(shè)計(jì)目標(biāo)要明確，就是為住宅小區(qū)建設(shè)一套先進(jìn)，嚴(yán)密，實(shí)用，美觀，性能穩(wěn)定的弱電系統(tǒng)。
3 房屋建筑中智能化應(yīng)用發(fā)展
筆者分析認(rèn)為，現(xiàn)在雖然房屋建筑中智能化應(yīng)用比較廣泛，但是也要理性健康地發(fā)展。就目前來說，為了吸引業(yè)主的眼球和購買力，一些開發(fā)商利用諸多手段在小區(qū)開發(fā)中，增加所謂的智能化系統(tǒng)，但是在規(guī)劃建設(shè)的智能住宅小區(qū)中，有的是不需要的，原因是沒有考慮實(shí)際需求和周邊公共設(shè)施環(huán)境，一味地堆積眾多的高新技術(shù)系統(tǒng)與設(shè)備密布信息點(diǎn)、增大每戶接人帶寬，這實(shí)際上是設(shè)計(jì)上的敗筆。
另外，我們要知道，小區(qū)安裝智能化是為住宅小區(qū)所有服務(wù)的，他的功能體現(xiàn)在服務(wù)的內(nèi)容和業(yè)務(wù)上，要收到業(yè)主的認(rèn)可和歡迎。同時(shí)，在管理模式上要與住戶自身素質(zhì)聯(lián)系起來，并不是一味地增加沒有必要的投資。
總之，房屋建筑中智能化的應(yīng)用要與現(xiàn)代文明，綠色環(huán)保等聯(lián)系起來，這樣才能體現(xiàn)智能化，智能化應(yīng)用也才能日趨發(fā)展起來，智能住宅小區(qū)的建設(shè)行為也逐漸收到歡迎和認(rèn)可，這無疑是科學(xué)技術(shù)理性的進(jìn)步。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：智能住宅小區(qū) 存在問題 人才培養(yǎng)
隨著信息技術(shù)的發(fā)展,IT產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)建筑產(chǎn)業(yè)的結(jié)合,智能化住宅被推上了市場的舞臺(tái)。
1、現(xiàn)代住宅小區(qū)的需求
智能住宅小區(qū)是將信息通信、計(jì)算機(jī)和自動(dòng)控制等技術(shù)運(yùn)用于住宅小區(qū),通過有效的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用,向住戶提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)管理等方面的功能,以期為居住者創(chuàng)造安全、舒適、便捷、高效的生活空間。一般應(yīng)滿足:
(1)安全性:應(yīng)該是人與技術(shù)措施的的結(jié)合,具備多層次防范,包括邊界防范、小區(qū)內(nèi)電視監(jiān)控和室內(nèi)防盜報(bào)警系統(tǒng)。同時(shí)還應(yīng)具備突發(fā)緊急事件的應(yīng)急防護(hù)措施,例如,火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、地震等。
(2)節(jié)能、降耗及可持續(xù)發(fā)展性:小區(qū)環(huán)境建設(shè)應(yīng)與周邊環(huán)境共生,在合理使用并保護(hù)資源的前提下發(fā)展小區(qū)的生態(tài)化環(huán)境。例如,生活污水和生活垃圾的再處理及再利用;設(shè)計(jì)采用雨水收集、處理、再利用系統(tǒng);利用太陽能及風(fēng)能等可再生的綠色能源。室內(nèi)空間的合理化分隔,廚衛(wèi)設(shè)備布置緊湊,管線安排隱蔽,排除廢氣廢油通暢,裝飾材料也要考慮環(huán)保的因素。
(3)舒適性:住宅的平面空間尺度開闊,采光充分,視野好,通風(fēng)、噪音達(dá)標(biāo),為業(yè)主提供舒適的家居環(huán)境。
(4)方便性:主要體現(xiàn)在交通和通信兩個(gè)方面。小區(qū)與外部的交通連接,小區(qū)內(nèi)部道路設(shè)計(jì),區(qū)域標(biāo)識(shí)及健身娛樂等方面要體現(xiàn)出人性化設(shè)計(jì),給住戶提供方便的出行和生活服務(wù)。通信方面,保證電視、電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的安全、可靠、持續(xù)性。
2、我國智能小區(qū)發(fā)展中存在的問題
近年來我國智能化小區(qū)建設(shè)有了迅猛的發(fā)展,各地相繼出現(xiàn)了一些科技含量較高、真正意義上的智能化小區(qū)。與過去相比,我國智能化小區(qū)建設(shè)水平已有很大的進(jìn)步,但從全局上來看,由于各地之間經(jīng)濟(jì)水平差別較大,同時(shí)居民的經(jīng)濟(jì)能力差異也比較大,多數(shù)居民小區(qū)開發(fā)仍處于科技含量水平低,不可能完全實(shí)現(xiàn)智能化。由于經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的原因,一般住宅小區(qū)存在著很多問題,距離“智能化”仍有較大差距。
目前,我國智能化住宅小區(qū)建設(shè)中存在的問題主要有:
2.1 國產(chǎn)技術(shù)及產(chǎn)品落后
發(fā)展智能小區(qū),配套的技術(shù)及產(chǎn)品必不可少,當(dāng)國內(nèi)目前在這方面的產(chǎn)品少
而又少隨著我國智能建筑市場的大規(guī)模高速發(fā)展,發(fā)達(dá)國家的品牌產(chǎn)品已經(jīng)開始進(jìn)入國內(nèi)市場,為了避免對(duì)進(jìn)口產(chǎn)品的依賴,應(yīng)大力推進(jìn)智能住宅產(chǎn)品的國產(chǎn)化。
2.2 能源及材料消耗過多
在過去的發(fā)展中,我國的建筑過程對(duì)節(jié)能關(guān)注不夠,造成極大的浪費(fèi),并造成很大的污染。今后,我國建筑科技的發(fā)展應(yīng)向著節(jié)約能源,減少污染的方向發(fā)展。
2.3 對(duì)“智能化小區(qū)”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)
智能化小區(qū)不同于智能大廈,電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入、樓宇對(duì)講并不是智能化小區(qū)的全部內(nèi)容。智能化小區(qū)不僅對(duì)建筑本身硬件設(shè)施有要求同時(shí)對(duì)軟件如智能化服務(wù)（家庭和物業(yè)管理的智能化）也要有足夠的認(rèn)識(shí)。
2.4 智能化物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)不匹配
目前,小區(qū)智能化已形成了安全、園區(qū)、網(wǎng)絡(luò)的基本格局,但與安全網(wǎng)絡(luò)等硬件設(shè)施相比,物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)等方面的人文建設(shè)相對(duì)滯后。
3、智能化小區(qū)建設(shè)過程中的人才培養(yǎng)
從以上幾個(gè)方面來看,要保證智能化小區(qū)良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施以及建成后的可靠、有效運(yùn)行,必須要有熟練掌握智能化技術(shù)理論與使用維護(hù)知識(shí)的專業(yè)人才,而且也需要大量懂管理、跨學(xué)科的復(fù)合型人才。只有培養(yǎng)和造就一支掌握現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用知識(shí)的高素質(zhì)人才隊(duì)伍,才能支撐起我國智能化小區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。而人才隊(duì)伍的培養(yǎng),關(guān)鍵在高校。
作為培養(yǎng)人才的基地,高校應(yīng)該密切跟蹤信息產(chǎn)業(yè)和智能化技術(shù)的發(fā)展,適應(yīng)社會(huì)需求,及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化課程設(shè)置,以滿足國內(nèi)智能化小區(qū)建設(shè)發(fā)展的要求,為社會(huì)培養(yǎng)大批的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工組織、管理、安裝調(diào)試、運(yùn)行維護(hù)等多方面的專業(yè)技術(shù)人才。
智能化建筑首先要求設(shè)計(jì)者能夠完成系統(tǒng)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì),智能化建筑是一個(gè)系統(tǒng)工程,由各個(gè)子系統(tǒng)組成,在各個(gè)系統(tǒng)的實(shí)施及運(yùn)行階段,是一個(gè)整體,相互關(guān)聯(lián),而非簡單的疊加,后續(xù)的施工、安裝、調(diào)試、運(yùn)行、維護(hù)、管理,是一個(gè)多學(xué)科的綜合體。這就要求高校在人才培養(yǎng)過程中既要專又要全,而這一點(diǎn),單純靠學(xué)校的教育是很難完成實(shí)現(xiàn)的。而目前大力提倡的工學(xué)結(jié)合模式,給我們指明了一個(gè)方向,只要合理安排,學(xué)校的理論學(xué)習(xí)和工廠實(shí)踐相結(jié)合,讓在校生以實(shí)習(xí)的形式參與到實(shí)際的施工、生產(chǎn)過程中,以求達(dá)到更好的學(xué)習(xí)效果。
同時(shí),考慮到高校教育人才培養(yǎng)的周期性,還可以考慮提供到國外學(xué)習(xí)培訓(xùn)的機(jī)會(huì),用最短的時(shí)間培養(yǎng)技術(shù)人才,以及人才技術(shù)的引進(jìn),為我國的智能化小區(qū)建設(shè)添磚加瓦。
參考文獻(xiàn)
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[2]田愛國.現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)與開發(fā)[J].中國科技信息,2005.
1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制滯后。
城市住宅小區(qū)物業(yè)管理與街道辦事處、公安派出所、工商、物價(jià)、稅務(wù)、交通、環(huán)衛(wèi)、市場、房管、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)和文化娛樂等部門，應(yīng)是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同發(fā)展的關(guān)系，但目前一些城市物業(yè)管理政出多門，部門越位，想管又管不好，致使物業(yè)管理處于自發(fā)狀態(tài)，加之物業(yè)管理的歸口部門不清，協(xié)調(diào)不力，遇到問題投訴無門。物業(yè)公司與有關(guān)部門關(guān)系難以理順，物業(yè)公司、住戶、小區(qū)管委會(huì)各方在物業(yè)管理中的地位、作用，責(zé)權(quán)關(guān)系也不明確，物業(yè)管理與行政管理等方面的關(guān)系不協(xié)調(diào)，這種不健全的管理體制，使物業(yè)公司對(duì)一些管理項(xiàng)目處于兩難境地，影響甚至制約著管理業(yè)務(wù)的正常開展。上述城市住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在的弊端如不解決，就不能從根本上使城市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
2.城市住宅小區(qū)業(yè)主缺乏自我約束能力，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清。
居住在各類城市住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，其生活習(xí)慣、消費(fèi)層次、認(rèn)識(shí)能力、知識(shí)水平、個(gè)人素養(yǎng)等是不盡相同的，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別，業(yè)主的自我約束能力與自我保護(hù)意識(shí)處于不同層次，為各自的利益沖突經(jīng)常發(fā)生，增加了物業(yè)管理的難度。廣大業(yè)主及物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知程度存在差異，物業(yè)管理的服務(wù)、管理范圍的界定，有償和無償服務(wù)的界定等在物管企業(yè)與業(yè)主之間存在一定差距。在物業(yè)維修工作中，多數(shù)業(yè)主繼承了過去住公房管理模式的概念，認(rèn)為自己給了物業(yè)管理費(fèi)，那么物業(yè)管理部門就要對(duì)房子全權(quán)負(fù)責(zé)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出原本不屬于企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。業(yè)主的物業(yè)管理觀念淡簿，對(duì)物業(yè)管理所要求的管理體制、方法、內(nèi)容、特性、原則等還缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，盡管業(yè)主普遍已知曉物業(yè)管理的必要性，但在傳統(tǒng)觀念的影響下，從內(nèi)心來說不愿意有這種長期消費(fèi)，心理上還沒有完全接納，仍存在抵觸情緒，有的業(yè)主潛意識(shí)里的抵觸情緒容易使得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系緊張，從而產(chǎn)生矛盾，使物業(yè)管理服務(wù)正常的運(yùn)行受到很大的影響。
3.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平不高，管理人員素質(zhì)低下，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展。
現(xiàn)今，大多數(shù)城市住宅小區(qū)所發(fā)生的矛盾都是業(yè)主不滿意物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平而產(chǎn)生的。城市的住宅小區(qū)管理公司因資質(zhì)和規(guī)模的影響，以及因資金問題困難運(yùn)作，無法為業(yè)主提供周到和全面的服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的物管服務(wù)評(píng)定項(xiàng)目，企業(yè)也難以實(shí)施到位。這些原因?qū)е挛飿I(yè)管理水平的低下，無法達(dá)到業(yè)主的期望，引發(fā)兩者經(jīng)常出現(xiàn)許多矛盾。物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性要求比較高的行業(yè)，對(duì)管理人員的綜合素質(zhì)要求高。但物業(yè)管理這一行業(yè)的現(xiàn)實(shí)是，國家尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，加之近幾年來發(fā)展較快，從業(yè)人員大都是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、單位后勤部門等行業(yè)及下崗人員轉(zhuǎn)到物業(yè)管理行業(yè)的，所學(xué)專業(yè)五花八門。因此，管理隊(duì)伍素質(zhì)良莠不齊，從就業(yè)人員素質(zhì)看，有的是隨意聘用的未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的非物業(yè)專業(yè)人員，有的職工對(duì)物業(yè)管理的基本概況、運(yùn)行機(jī)制還沒有完全搞清楚，大部分物業(yè)管理公司的員工屬于半路出家，缺乏系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)和管理技巧，面對(duì)紛繁的管理業(yè)務(wù)和千萬家住戶及需協(xié)調(diào)的眾多關(guān)系就顯得力不從心，往往只習(xí)慣于公共服務(wù)項(xiàng)目，不善于拓展其他服務(wù)、物業(yè)專項(xiàng)經(jīng)營和多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。雖說有的物業(yè)管理企業(yè)建立了責(zé)任制及標(biāo)準(zhǔn)，但沒有一套行之有效的考核標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，尤其是對(duì)職工不能經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，使管理服務(wù)工作很難到位。物業(yè)管理人員素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀，直接影響物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展，而且難以適應(yīng)新的挑戰(zhàn)。
4.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理智能化程度低下。
所謂住宅小區(qū)智能化，指的就是利用4C（即計(jì)算機(jī)、通信與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元住處服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。隨著科學(xué)技術(shù)水平的提高，越來越多的小區(qū)開始實(shí)施了物業(yè)小區(qū)智能化管理。但有很多的城市小區(qū)未能啟動(dòng)智能化以及一些先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，主要原因是智能化系統(tǒng)不僅需要投入不少建設(shè)資金，還需要專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行日常維護(hù)。其實(shí)，真正實(shí)施了小區(qū)智能化后，可以大大節(jié)約管理費(fèi)用。小區(qū)智能化投入不足，大多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代化管理的硬件設(shè)備和軟件技術(shù)，多半停留在傳統(tǒng)的手工或半手工的管理階段，因而不能有效地提高管理質(zhì)量和效率，不能適應(yīng)現(xiàn)代建筑科技日趨廣泛的需求，制約了自身的發(fā)展。
二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)策
一般來說，物業(yè)管理公司的基本內(nèi)容包含經(jīng)營、管理和服務(wù)三方面，服務(wù)是宗旨，管理是目的，經(jīng)營是手段，這三方面的工作是相輔相成的，要寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善經(jīng)營管理。物業(yè)管理的核心應(yīng)在于物業(yè)本身并在外延上擴(kuò)展到人，要通過企業(yè)化的經(jīng)營、專業(yè)化管理及社會(huì)化的服務(wù)使物業(yè)不僅在使用價(jià)值上得到保證，價(jià)值得到保值與增值，甚至還要使物業(yè)管理產(chǎn)生品牌效應(yīng)，使物業(yè)成為業(yè)主的自尊與自豪。因此，需要切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難，提高物業(yè)管理公司的管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理服務(wù)功能，對(duì)促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展十分重要。
1.加強(qiáng)立法工作，為開展物業(yè)管理工作提供法律保障。
為保證物業(yè)管理有章可循，按章辦事，必須加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作。立法工作的重點(diǎn)是：盡快出臺(tái)地方性《物業(yè)管理暫行規(guī)定》，明確政府物業(yè)管理持政主體和專業(yè)部門按職責(zé)分工，并對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督的地位；明晰業(yè)主、管委會(huì)、物業(yè)管理公司、政府職能部門等各方的權(quán)力和義務(wù)關(guān)系；明示從前期管理到日常管理，管理用房，管理經(jīng)費(fèi)和獎(jiǎng)懲等一系列物業(yè)管理規(guī)范，各自職能、各方的責(zé)權(quán)等均必須以法規(guī)的形式確定下來，明確政府行使監(jiān)督指導(dǎo)權(quán)，管委會(huì)行使、物業(yè)公司行使管理服務(wù)權(quán)，以適應(yīng)物業(yè)管理的權(quán)威性、統(tǒng)一性、專業(yè)性、綜合服務(wù)性、有償性等要求。對(duì)已出臺(tái)的涉及物業(yè)管理的法規(guī)，要根據(jù)實(shí)施過程中出現(xiàn)的新問題、新情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)男抻啞⒀a(bǔ)充和完整，以適應(yīng)新形勢(shì)的需要。物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細(xì)則，建立完善的管理服務(wù)章程、崗位責(zé)任和各項(xiàng)規(guī)章制度。充分運(yùn)用已出臺(tái)的法規(guī)，做到有章可循，按章辦事。
2.重視基礎(chǔ)管理工作，明晰物業(yè)管理主體。
物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作應(yīng)早介入，并使之法制化，為今后進(jìn)行物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。在建筑施工前期就與開發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細(xì)則，使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟(jì)有效；在住宅小區(qū)竣工后，應(yīng)根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收，保證建筑質(zhì)量，保證使用功能，并做到檔案資料齊全完整，這是搞好物業(yè)管理關(guān)鍵性的一環(huán)，也是與業(yè)主和住戶建立良好的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，依照物業(yè)管理合同實(shí)施管理經(jīng)營與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件。物業(yè)公司還應(yīng)主動(dòng)搞好與街道辦事處、公安派出所等部門的關(guān)系，協(xié)調(diào)好與住戶及管委會(huì)等方面的關(guān)系，積極配合街道辦事處、派出所開展各項(xiàng)工作，為物業(yè)公司經(jīng)營管理爭取社會(huì)合力，為物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量創(chuàng)造條件。
3.提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員素質(zhì)，“以人為本”，提升管理服務(wù)的質(zhì)量。
科學(xué)的物業(yè)管理，來自于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，首先，要制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后持證上崗；其次，企業(yè)根據(jù)管理人員的實(shí)際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對(duì)在職人員進(jìn)行專題培訓(xùn)，使員工專業(yè)技術(shù)水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，最終的顧客是業(yè)主，業(yè)主的滿意度是衡量物業(yè)公司工作的最終標(biāo)準(zhǔn)。這就要求物業(yè)管理企業(yè)，一方面要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理；另一方面要堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，注重為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷改革服務(wù)質(zhì)量。只有這樣，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，進(jìn)而為其提供更細(xì)致、更周到、更體貼的人性化服務(wù)。
4.積極推動(dòng)城市小區(qū)業(yè)主大會(huì)的建立，選出水平比較高，對(duì)物業(yè)管理有著一定認(rèn)知的業(yè)主委員會(huì)，并引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開展工作，由業(yè)主委員會(huì)代業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)利。
在物業(yè)糾紛中，業(yè)主是弱勢(shì)群體，只有幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，讓其發(fā)揮“主人翁”的作用，管理自己居住的“家園”，才能切實(shí)保護(hù)業(yè)主自身的利益不受侵犯。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，多辦一些宣傳、咨詢活動(dòng)，提高業(yè)主的自我管理意識(shí)，通過各種有效渠道加強(qiáng)宣傳力度，使廣大業(yè)主意識(shí)到自身權(quán)益的保障不能僅消極的依靠外界來實(shí)現(xiàn)，更重要的是要實(shí)現(xiàn)物業(yè)自治，靠業(yè)主自身積極參與，才能實(shí)現(xiàn)保障業(yè)利與搞好小區(qū)建設(shè)的雙贏。物業(yè)管理的良性發(fā)展很大程度上需要業(yè)主的支持和配合，為了業(yè)主不至于因?yàn)槲飿I(yè)管理意識(shí)的生疏，而影響其獲得應(yīng)有的合法權(quán)利，需要加強(qiáng)宣傳力度，采取各種方式，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，把涉及到維護(hù)業(yè)益的內(nèi)容和物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)通過適當(dāng)?shù)姆绞阶屓w業(yè)主更多地了解。
5.大力推動(dòng)物業(yè)管理智能化。
關(guān)鍵詞：建筑智能化，安全質(zhì)量，控制措施
Abstract: the general building with the popularity of intelligent, especially large-scale construction of intelligence residence, along with the rapid economic development of our country, the continuous improvement of living standards, the people to the concept of the first meet the simple up from living function to pay attention to the development of residential humanized demands. This paper introduces the intelligent building security system set up the basic requirement of the intelligent building security and the structure of the system, puts forward the intelligent building safety quality control measures.
Key words: the intelligent building, safety and quality, control measures
中圖分類號(hào)：P624.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
安全防范系統(tǒng)是指以保障安全為目標(biāo)而建立起來的技術(shù)防范系統(tǒng)。初始的保安工作是由人來完成的，現(xiàn)代化大樓內(nèi)的保安工作也可以通過增加保安人員來加強(qiáng)保安效果，但增加人員一方面要大量增加費(fèi)用，另一方面人終究不能像機(jī)器一樣，所以現(xiàn)代化大廈的安全防范系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)盡量降低對(duì)人員的需求，而以科技及其機(jī)器代之。這些技術(shù)及其設(shè)備包括防盜報(bào)警、出入口控制、電視監(jiān)控、訪客對(duì)講、電子巡更、車庫管理等，它們統(tǒng)稱為公共安全防范系統(tǒng)，或簡稱為保安技術(shù)。廣義上說，它還包括火宅報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。
安全防范系統(tǒng)是現(xiàn)代化建筑中的組成部分，是以保障安全為目標(biāo)而建立起來的技術(shù)防范系統(tǒng)。對(duì)于重要的公共建筑，敏銳、可靠的安全防范系統(tǒng)必須設(shè)置，而一般建筑隨著智能化的普及，特別是智能住宅小區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，生活水平的不斷提高，人們對(duì)其的概念已從最初滿足簡單的居住功能發(fā)展到注重對(duì)住宅的人性化需求。人們住的安全、舒心的需求使安全防范系統(tǒng)在保障建筑物內(nèi)的人身財(cái)產(chǎn)安全方面得到了廣泛而充分的應(yīng)用。安全防范系統(tǒng)已成為智能建筑必不可少的一部分。
一、建筑智能化安防系統(tǒng)設(shè)置的基本要求
以保障安全為目的而建立起來的技術(shù)防范系統(tǒng)，稱為安全防范系統(tǒng)。它包括以現(xiàn)代物理和電子技術(shù)及時(shí)發(fā)現(xiàn)侵入破壞行為、產(chǎn)生聲光報(bào)警阻嚇罪犯、實(shí)錄事發(fā)現(xiàn)場圖像和聲音提供破案憑證，以及提醒值班人員采取適當(dāng)?shù)奈锢矸婪洞胧┑母鞣N設(shè)備。智能小區(qū)安全防范系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：
1、應(yīng)根據(jù)智能小區(qū)內(nèi)保護(hù)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，確定相應(yīng)的防護(hù)級(jí)別，滿足小區(qū)全面防護(hù)和局部縱深防護(hù)的設(shè)計(jì)要求，以達(dá)到所要求的安全防范水平。
2、應(yīng)根據(jù)智能小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、使用功能及安全防范管理的需要，綜合運(yùn)用電子信息技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、傳感檢測(cè)技術(shù)、安全防范技術(shù)等，形成先進(jìn)、可靠、經(jīng)濟(jì)、適用的安全防 范技術(shù)體系。
3、智能小區(qū)安全防范系統(tǒng)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)及其各子系統(tǒng)的配置，須遵照國家相關(guān)安全防范技術(shù)規(guī)程及智能化居住小區(qū)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，并堅(jiān)持以人為本的原則。系統(tǒng)的集成應(yīng)以結(jié)構(gòu)化、模塊化、規(guī)范化的方式來實(shí)現(xiàn)，應(yīng)能適應(yīng)工程建設(shè)發(fā)展和技術(shù)發(fā)展的需要。
二、建筑智能化安防系統(tǒng)的構(gòu)成
智能小區(qū)一般通過在小區(qū)周界、重點(diǎn)部位與住戶室內(nèi)安裝安全防范裝置，并由小區(qū)物業(yè)管理中心統(tǒng)一管理，來提高小區(qū)的安全防范水平。小區(qū)的智能化安全防范系統(tǒng)，主要由下列子系統(tǒng)構(gòu)成。
1、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)
住戶室內(nèi)安裝家庭防盜或緊急求助報(bào)警裝置，與小區(qū)物業(yè)管理中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時(shí)處理并記錄報(bào)警事件，或者直接向?qū)俚嘏沙鏊蛋嗍覉?bào)警。
2、訪客對(duì)講系統(tǒng)
在樓宇單元入口處或進(jìn)戶門處安裝電控防盜門及語音或可視對(duì)講裝置，住戶可控制開啟防盜門。
3、周界防越報(bào)警系統(tǒng)
對(duì)封閉式管理的智能小區(qū)周邊圍墻設(shè)置越界探測(cè)裝置，并與小區(qū)物業(yè)管理中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 聯(lián)網(wǎng)，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法越界者并能實(shí)時(shí)顯示報(bào)警路段和報(bào)警時(shí)間，自動(dòng)記錄與保存報(bào)警信息。
4、電視監(jiān)控系統(tǒng)
根據(jù)智能小區(qū)安全防范管理的需要，對(duì)小區(qū)的主要出入口及公建重要部位安裝攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。小區(qū)物業(yè)管理中心可自動(dòng)或手動(dòng)切換系統(tǒng)圖像，對(duì)攝像機(jī)云臺(tái)及鏡頭進(jìn)行控制，對(duì)所監(jiān)控的重要部位進(jìn)行長時(shí)間錄像。
5、電子巡更系統(tǒng)
智能小區(qū)內(nèi)安裝電子巡更系統(tǒng)，保安巡更人員按設(shè)定路線進(jìn)行值班巡查并予以記錄。小區(qū)物業(yè)管理中心計(jì)算機(jī)可實(shí)時(shí)讀取巡更所登錄的信息，從而對(duì)保安巡更人員實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督管理。
6、門禁系統(tǒng)
在智能小區(qū)大門、重要公共大門以及共用車庫門設(shè)置門禁機(jī)，只有持IC卡的人才能通過讀卡機(jī)開啟相應(yīng)的門禁機(jī)。閑雜人員很難非法進(jìn)入。
三、建筑智能化安全質(zhì)量控制措施
1、建筑智能化的需求和安全隱患
隨著智能建筑的各控制子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)協(xié)同工作，以完成較為復(fù)雜的功能任務(wù)。并將各個(gè)子系統(tǒng)集成起來，利用互聯(lián)網(wǎng)將遠(yuǎn)距離的不同建筑智能化系統(tǒng)集成為一個(gè)更大的建筑智能化系統(tǒng)。這樣的系統(tǒng)在賦予建筑更高智能的同時(shí)，卻帶來了各系統(tǒng)及集成的安全，為系統(tǒng)的應(yīng)用帶來安全隱患。目前對(duì)于建筑智能化系統(tǒng)這樣一個(gè)集信息、控制網(wǎng)絡(luò)于一體的系統(tǒng)的安全性已引起相關(guān)部門及有關(guān)專家的高度重視，開展建筑智能化系統(tǒng)的安全體系研究已勢(shì)在必行。
信息安全傳統(tǒng)的防御方式主要通過防火墻、病毒檢測(cè)及加密鎖等安全體系，都是以被動(dòng)防御為主，結(jié)果不僅各種防御措施花樣層出，而且防火墻也越筑越高、入侵檢測(cè)越做越復(fù)雜、惡意代碼庫越做越大，但是信息安全仍然得不到有效保障。 傳統(tǒng)的信息安全措施稱為“老三樣”：堵漏洞、做高墻、防外攻。卻往往忽略內(nèi)患問題，即一切入侵攻擊都是從計(jì)算機(jī)終端上發(fā)起的。
2、新世紀(jì)信息安全的新概念
關(guān)鍵詞：智能建筑 工程管理
1 智能建筑綜述
智能建筑是傳統(tǒng)建筑工程和新興信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。將建筑物的結(jié)構(gòu)（建筑環(huán)境結(jié)構(gòu)）、系統(tǒng)（智能化系統(tǒng)）、服務(wù)（住用、用戶需求服務(wù)）和管理（物業(yè)運(yùn)行管理）四個(gè)基本要素進(jìn)行優(yōu)化組合，以最優(yōu)的設(shè)計(jì)，提供一個(gè)投資合理又擁有高效率的幽雅舒適、便利快捷、高度安全的環(huán)境空間，在諸如費(fèi)用開支、生活舒適、商務(wù)活動(dòng)和人身安全等方面得到最大利益的回報(bào)。
智能建筑要滿足兩個(gè)基本要求。①對(duì)使用者來說，智能建筑應(yīng)能提供安全、舒適、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，有一個(gè)有利于提高工作效率、激發(fā)人的創(chuàng)造性的環(huán)境。②對(duì)管理者來說，智能建筑應(yīng)當(dāng)建立一套先進(jìn)科學(xué)的綜合管理機(jī)制，不僅要求硬件設(shè)施先進(jìn)，軟件方面和管理人員（使用人員）素質(zhì)也要相應(yīng)配套，以達(dá)到節(jié)省能耗和降低人工成本的效果。
2 智能建筑的組成
一個(gè)完整的智能化建筑應(yīng)由以下幾部分組成：（我國劃定為5A，國際通用劃分為3A）
BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)；OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)。
以上各部分通過結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)SCS和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的有機(jī)集成，其中建筑環(huán)境是智能建筑的支持平臺(tái)。
智能樓宇涉及到了大樓內(nèi)外的所有問題，如能成功的打造智能大樓項(xiàng)目，將會(huì)為使用者、管理者帶來很大的益處。跟據(jù)經(jīng)驗(yàn)，成功的智能大樓應(yīng)至少達(dá)到如下效果：節(jié)約人員20～30%，節(jié)省維護(hù)費(fèi)10～30%，提高工作效率 20～30%，提高使用者滿意度10～30%。
3 智能大樓工程的實(shí)施
當(dāng)然，并不是以上所提項(xiàng)目在智能大樓中均要使用，無選擇的增加大樓智能化的系統(tǒng)只能增加建筑造價(jià)，但在日后的使用中并不能夠產(chǎn)生效益，造成極大浪費(fèi)。
例如：一棟辦公大樓在消防自動(dòng)化系統(tǒng)中（FA）已設(shè)置消防應(yīng)急廣播，而其背景音樂系統(tǒng)中又在消防應(yīng)急廣播旁邊設(shè)置了另外的音箱，這樣做只會(huì)增加相應(yīng)的成本，起不到很好的效果，并且增加了系統(tǒng)實(shí)施的難度。這兩個(gè)智能化系統(tǒng)只需采用一個(gè)即可，中間的切換采用強(qiáng)且模塊，可以使其隨意轉(zhuǎn)換。再例如：智能小區(qū)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)在概念上突出了小區(qū)水電、煤氣費(fèi)用不用去用戶家里收取，突出小區(qū)的安全，使小區(qū)的業(yè)主生活更人性化。但小區(qū)一旦上了這個(gè)系統(tǒng)，就會(huì)為小區(qū)帶來很多隱患。首先從他的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)上說，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)做為小區(qū)智能化工程的一個(gè)系統(tǒng)工程，他涉及三個(gè)行業(yè)，三種產(chǎn)品。從前端的數(shù)據(jù)采集，到中間的數(shù)據(jù)中繼，再到最終的物業(yè)集抄與三個(gè)行業(yè)的數(shù)據(jù)上傳，中間有很多環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)造成數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確。數(shù)據(jù)采集、中繼儲(chǔ)存與轉(zhuǎn)發(fā)、線纜等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性造成影響。單從線路上來講，大部分小區(qū)的線路走向上就不規(guī)范，與強(qiáng)電公用一個(gè)管井、管線的隱蔽性等所帶來的隱患將對(duì)系統(tǒng)的后期管理都是致命問題。其次從行業(yè)管理上講，目前涉及到遠(yuǎn)程抄表的三個(gè)行業(yè)都是壟斷行業(yè)，在工程上很難協(xié)調(diào)，即使協(xié)調(diào)好了也大大增加了工程成本，而有些產(chǎn)品上他們還有專門的供應(yīng)商，往往這套系統(tǒng)使用后僅僅成了擺設(shè)。
另外，樓宇自控系統(tǒng)（BA）的使用往往會(huì)產(chǎn)生前期計(jì)劃不足，后期資金緊張時(shí)將此系統(tǒng)縮減或取消。或是因?yàn)榇诵袠I(yè)的驗(yàn)收規(guī)范性較差，系統(tǒng)集成商不能將其調(diào)試出預(yù)定效果，甚至日后無人維護(hù)，或物業(yè)管理水平不到位，造成此套系統(tǒng)閑置。
由以上例子可以看出，不管是業(yè)主的選擇，還是設(shè)計(jì)者、實(shí)施者的經(jīng)驗(yàn)不足或是考慮不周，均能造成建筑智能化系統(tǒng)的浪費(fèi)。我認(rèn)為，一個(gè)成功的智能化建筑的實(shí)施，應(yīng)遵循以下步驟：①需求的建立――用戶需求可根據(jù)附件需求表的內(nèi)容選擇。②需求論證。③確立智能化方案。④可行性研究。⑤招標(biāo)文件的編制。⑥系統(tǒng)設(shè)計(jì)和設(shè)備招標(biāo)。⑦對(duì)招標(biāo)書和設(shè)備配置進(jìn)行評(píng)審。⑧詳細(xì)設(shè)計(jì)。⑨整體性的確認(rèn)。⑩施工計(jì)劃、管理。■試調(diào)。■方式運(yùn)行。■總結(jié)評(píng)估。■運(yùn)行維護(hù)。
在可行性研究階段應(yīng)充分了解本建筑的功能性需求，分析計(jì)算智能化各系統(tǒng)給本建筑帶來的效益與消耗成本，進(jìn)行相應(yīng)的取舍。之后進(jìn)行系統(tǒng)集成的選擇分析，第一階段的設(shè)施集成包括將樓宇自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、出入控制系統(tǒng)、停車場管理等系統(tǒng)的集成，達(dá)到可以通過集成實(shí)現(xiàn)在同一個(gè)平臺(tái)上對(duì)所集成的所有子系統(tǒng)的監(jiān)控和管理。第二階段的集成主要是計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)的集成，要根據(jù)用戶實(shí)際條件和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況進(jìn)行集成。
在實(shí)施過程中首先實(shí)行設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工的招標(biāo)是確保設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)合理、設(shè)備技術(shù)性能良好、工程質(zhì)量優(yōu)良的最重要的一條措施。通過設(shè)計(jì)招標(biāo)，以進(jìn)行多方案比較，選擇最佳方案。通過設(shè)備招標(biāo)，不但可選擇技術(shù)性能好的設(shè)備，同時(shí)還可選擇技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)信譽(yù)好的系統(tǒng)集成商。通過施工招標(biāo)，可選擇信譽(yù)好，重質(zhì)量、重管理、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)的施工單位。其次，智能建筑的施工階段是智能化系統(tǒng)工程實(shí)施的重要階段，施工過程中將由多專業(yè)、多工種、多個(gè)施工單位的配合協(xié)調(diào)。因此，該階段必須進(jìn)行優(yōu)化施工管理，以確保工程控質(zhì)量和施工進(jìn)度。優(yōu)化施工管理，必須選擇信譽(yù)好、重質(zhì)量、技術(shù)力量強(qiáng)的施工單位承擔(dān)工程的施工，采用科學(xué)的施工方法組織施工。另外，監(jiān)理工作相當(dāng)重要，智能化監(jiān)理公司是監(jiān)理中一個(gè)新興的行業(yè)，在選用監(jiān)理公司時(shí)應(yīng)充分考慮其在智能化建筑中工程的經(jīng)驗(yàn)，防止監(jiān)理沿用強(qiáng)電或者安裝專業(yè)規(guī)范。同時(shí)經(jīng)驗(yàn)豐富的監(jiān)理公司也可以有效的協(xié)調(diào)智能化工程于其他工程之間的安裝工序問題。
在調(diào)試過程中，應(yīng)按照先產(chǎn)品，后系統(tǒng)；先各系統(tǒng)，后系統(tǒng)集成的順序進(jìn)行，小到各個(gè)元件、傳感器，大到單個(gè)系統(tǒng)、系統(tǒng)集成，這個(gè)過程應(yīng)該是智能建筑中最耗費(fèi)精力的時(shí)間，需要多廠家、工程商的協(xié)調(diào)、配合。各專業(yè)各廠家的系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)含量參差不齊，系統(tǒng)的開放程度也不盡相同，這些都給系統(tǒng)集成帶來了很大困難。因此在其它設(shè)備到場前必須要求所要集成的設(shè)備、系統(tǒng)使用相同的協(xié)議或開放協(xié)議。
在后期物業(yè)管理及維護(hù)過程中，必須提高物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平及整體素質(zhì)，因?yàn)橹悄芙ㄖ母髦悄芑到y(tǒng)是各家廠商提供的，物業(yè)管理人員需要了解多方面的知識(shí)才能為用戶提供安全、高效、舒適和便捷的環(huán)境。另外物業(yè)應(yīng)該從最初項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段就開始參與到工程中，把系統(tǒng)的需求、功能同日后的管理模式充分結(jié)合起來，做到設(shè)計(jì)、施工、管理的一體化。
4 結(jié)束語
