開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地出讓收入管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

關(guān)鍵詞　房地產(chǎn)市場(chǎng)　土地收儲(chǔ)資金　資產(chǎn)管理　收支預(yù)算

中圖分類號(hào)：F127.3(263)

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

土地出讓收入是地方財(cái)政收入的重要組成部分，是地方政府促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要保障。近幾年來，云夢(mèng)縣財(cái)政局根據(jù)財(cái)政部和湖北省財(cái)政廳關(guān)于加強(qiáng)土地出讓收支管理工作的要求，更新觀念，積極探索，形成了“出讓土地市場(chǎng)運(yùn)作、出讓收入全征全管、出讓辦證憑票把關(guān)”的管理模式。規(guī)范了國(guó)有土地資產(chǎn)管理，在土地供應(yīng)上，做到了征地收購(gòu)“一個(gè)口子進(jìn)水”、土地儲(chǔ)備“一個(gè)龍頭放水”；在資金管理上，實(shí)現(xiàn)了收入“一個(gè)口徑”，支出“一個(gè)漏斗”。使云夢(mèng)縣國(guó)有土地出讓管理工作邁上新臺(tái)階。

一、執(zhí)行政策，推進(jìn)土地出讓收支管理規(guī)范化

(一)建章建制，從制度上求規(guī)范。

為了貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》([2006]100號(hào))和湖北省財(cái)政廳等五部門《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(鄂財(cái)綜發(fā)[2010]3號(hào))文件精神，結(jié)合云夢(mèng)縣實(shí)際，先后出臺(tái)了《縣人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)縣財(cái)政局、縣國(guó)土資源局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地出讓金征收管理意見的通知》(云政辦發(fā)[2007]52號(hào))，明確規(guī)定了土地出讓收入的征收主體、規(guī)范了土地儲(chǔ)備出讓、收入征繳程序、初步建立了土地出讓收支管理制度；《縣人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地出讓收支管理的通知》(云政辦發(fā)[2010]27號(hào))，進(jìn)一步明確了土地出讓收入征管程序、征繳行為、基金預(yù)算、管理職責(zé)等管理規(guī)定，促進(jìn)了土地出讓收支科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化管理。

(二)夯實(shí)基礎(chǔ)，從管理上求規(guī)范。

一是明確主體，規(guī)范管理程序。為了更好地履行國(guó)有土地出讓收入征收主體職能，明確規(guī)定國(guó)土部門主要負(fù)責(zé)征地、收儲(chǔ)、供應(yīng)，同時(shí)將過去由縣國(guó)土資源局代征國(guó)有土地出讓收入、代開票據(jù)、代管資金的代征土地出讓收入的管理模式，改為由財(cái)政部門直接征收。具體程序?yàn)椋嚎h國(guó)土資源局按土地供應(yīng)方式填寫《云夢(mèng)縣國(guó)有土地出讓收入征收審核表》，經(jīng)財(cái)政審核無誤后，財(cái)政局專人負(fù)責(zé)資金收繳、入庫(kù)與填開專用票據(jù)，縣國(guó)土資源局憑財(cái)政局開出的專用票據(jù)辦理土地出讓手續(xù)。確保國(guó)有土地出讓收入全額征收并及時(shí)繳入縣金庫(kù)或“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”。

二是組建專班，強(qiáng)化市場(chǎng)整頓。2009年，由云夢(mèng)縣監(jiān)察局牽頭，抽調(diào)縣國(guó)土局、縣財(cái)政局、縣房管局部分人員，成立了“云夢(mèng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作辦公室”，并印發(fā)了云房治發(fā)【2009】1號(hào)及云房整字【2010】1號(hào)文件。文件要求對(duì)云夢(mèng)縣2005年1月1日至2008年8月私自變更、劃撥土地、協(xié)議出讓土地使用權(quán)用地性質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，低于縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，未繳或少繳土地出讓收入；通過以私人名義改建、聯(lián)建、新建的私人住宅及小商品房，未按國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定辦理建房所需手續(xù)的種種違法違規(guī)現(xiàn)象，都要按規(guī)定進(jìn)行依法補(bǔ)繳或全額征繳土地出讓收入及相關(guān)所需稅費(fèi)，并對(duì)違法違規(guī)者處以罰金。整治專班的成立，規(guī)范了云夢(mèng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，減少了國(guó)有資產(chǎn)的流失，整治收繳土地出讓收入431萬元。同時(shí)，云夢(mèng)縣財(cái)政局會(huì)同國(guó)土局按照土地出讓政策規(guī)定，結(jié)合行政許可的要求，及時(shí)下達(dá)土地出讓收入催繳通知書，部分由縣法院按法律程序收繳，共收歷欠土地出讓收入1465萬元。

三是定期會(huì)商，實(shí)現(xiàn)信息共享。為了切實(shí)保障報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性，云夢(mèng)縣財(cái)政局加強(qiáng)部門間的定期會(huì)商機(jī)制，縣國(guó)土資源局和人民銀行云夢(mèng)縣支行積極配合，按規(guī)定的時(shí)間和要求，向湖北省財(cái)政廳、省國(guó)土資源廳、人民銀行武漢分行及時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。除了按規(guī)定報(bào)送報(bào)表外，云夢(mèng)縣財(cái)政局在日常工作中，加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作，準(zhǔn)確、及時(shí)登記宗地臺(tái)帳、及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)送宗地次報(bào)表及土地出讓收入征收入庫(kù)結(jié)算表，不斷提高報(bào)表質(zhì)量。

二、規(guī)范操作，推進(jìn)土地出讓收支管理精細(xì)化

(一)精細(xì)化編制土地出讓收支預(yù)算。

土地出讓收支預(yù)算是政府性基金預(yù)算的組成部分。云夢(mèng)縣財(cái)政局從2008年起，按照“以收定支、收支平衡”原則，針對(duì)土地出讓收入存在不確定性、不均衡性的特征，在確定土地出讓收支預(yù)算的編制口徑、編制方法、編制時(shí)間和編制程序的基礎(chǔ)上，結(jié)合年度土地利用計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃確定的土地供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)時(shí)間和控制基準(zhǔn)地價(jià)等條件，編制了土地出讓基金預(yù)算。2010年預(yù)計(jì)土地出讓收入17330萬元，其中：國(guó)有土地總價(jià)款13930萬元、補(bǔ)繳的土地價(jià)款1400萬元、劃撥土地收入2000萬元；支出計(jì)劃為17330萬元，其中：征地和拆遷補(bǔ)償支出4366萬元、土地開發(fā)支出4193萬元、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項(xiàng)支出100萬元、土地出讓業(yè)務(wù)支出347萬元、廉租房支出210萬元、其他土地使用權(quán)出讓支出989萬元、土地利用規(guī)劃修編50萬元、全國(guó)土地第二次大調(diào)查100萬元、基本農(nóng)田執(zhí)法管理及違法處理10萬元、城市建設(shè)支出5930萬元、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出1020萬元、上解上級(jí)支出15萬元。

(二)規(guī)范土地出讓收入征繳行為，確保土地出讓收入及時(shí)足額繳入國(guó)庫(kù)。

一是實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。根據(jù)土地出讓招投標(biāo)確認(rèn)書、《云夢(mèng)縣國(guó)有土地出讓收入征收審核表》，縣財(cái)政局將土地出讓收入及時(shí)足額繳入縣金庫(kù)或“非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶”；2010年，共計(jì)出讓土地44宗，出讓面積516.516畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收入18472.09萬元，超出基金預(yù)算收入6.6％，入庫(kù)資金17405萬元。其中：對(duì)縣政府儲(chǔ)備土地，主要用于住宅、商業(yè)、城區(qū)工業(yè)企業(yè)的土地，以招標(biāo)、拍賣的方式出讓土地17宗，出讓面積410.946畝，征收土地出讓收入10438.69萬元，入庫(kù)資金8756.2997萬元；對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)用地和個(gè)人私房轉(zhuǎn)讓，以掛牌、協(xié)議的方式出讓土地27宗，出讓面積105.57畝，征收土地出讓收入8033.4萬元，入庫(kù)資金4649萬元。對(duì)已結(jié)清32宗土地，開具土地出讓收入專用票據(jù)，并辦理用地手續(xù)，對(duì)12宗未繳清土地出讓收入的，只開往來收款收據(jù)，不辦理用地手續(xù)。

支出按年初基金預(yù)算，實(shí)行“收支分離”，統(tǒng)一由云夢(mèng)縣城司代表縣政府進(jìn)行支出管理。2010年，累計(jì)支出12382.2萬元。其中：征地拆遷補(bǔ)償支出2819.1萬元、土地開發(fā)支出3913.4萬元、稅金支出600萬元、城市建設(shè)支出4817.6萬元、土地業(yè)務(wù)費(fèi)支出102.6萬元、全國(guó)土地第二次大調(diào)查100萬元、上解上級(jí)支出39萬

元，占基金預(yù)算支出的72％。對(duì)未列入土地出讓收支預(yù)算的各類項(xiàng)目，包括土地征收項(xiàng)目，一律不得通過土地出讓收入安排支出，嚴(yán)格按基金預(yù)算實(shí)行“收支兩條線”管理。

二是以票管收，規(guī)范征繳行為。每宗土地通過招拍掛方式出讓的，應(yīng)繳納不低于起拍價(jià)80％的出讓保證金。中標(biāo)后，中標(biāo)人分批繳納土地出讓總價(jià)款的，云夢(mèng)縣財(cái)政局每次只開具往來收款收據(jù)，待土地出讓總價(jià)款結(jié)清后，再一次性開具土地出讓收入專用票據(jù)，才能到國(guó)土部門辦理《土地使用權(quán)證》。否則，不得辦證。其目的，一是為了遏制土地使用者長(zhǎng)期拖欠土地出讓收入；二是規(guī)范了辦理《土地使用權(quán)證》程序，遏制了分批辦證的行為。

三是嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛出讓制度。按照《湖北省招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)管理辦法》規(guī)定，凡應(yīng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，云夢(mèng)縣財(cái)政局對(duì)出讓全過程做到事前參與，做好宗地核算，嚴(yán)格控制成本支出等相關(guān)工作，并遵循公開、公平、公正的原則。

三、轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)土地出讓市場(chǎng)的監(jiān)管

國(guó)有土地既是國(guó)家的重要資源，也是政府管理的國(guó)有資產(chǎn)。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，嚴(yán)格保護(hù)耕地，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，是地方各級(jí)政府落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要舉措。

(一)規(guī)范出讓程序，強(qiáng)化土地交易行為的監(jiān)管。

嚴(yán)格按照《云夢(mèng)縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理辦法》(云政發(fā)[2007]9號(hào))文件規(guī)定，規(guī)范云夢(mèng)縣國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為。逐步形成了由縣土地儲(chǔ)備中心對(duì)城區(qū)范圍的國(guó)有土地依法實(shí)行“五統(tǒng)一”管理，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理，高度壟斷城市建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)。縣國(guó)土資源局建立規(guī)范的土地交易市場(chǎng)，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式公開交易。強(qiáng)化了土地收儲(chǔ)的管理職能，減少了協(xié)議出讓土地的局面。

第2篇

第一條為加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國(guó)發(fā)[20*]31號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[20*]100號(hào)）和《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜[20*]68號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市具體情況，制定本辦法。

第二條本辦法所稱國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡(jiǎn)稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的土地價(jià)款。包括政府向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本等收入。具體內(nèi)容如下：

（一）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本（不含代收代繳的稅費(fèi)）。

（二）轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

（三）處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

（四）轉(zhuǎn)讓房改房以及購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房（含按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

（五）改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

（六）土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

（七）市國(guó)土資源局依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入。

（八）出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益。

（九）其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

按照規(guī)定依法向國(guó)有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價(jià)款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

第三條有關(guān)部門職責(zé)

市財(cái)政局會(huì)同市國(guó)土資源局、市建設(shè)管理委員會(huì)制定我市土地出讓收支管理政策，指導(dǎo)區(qū)（縣）財(cái)政局、市國(guó)土資源局區(qū)（縣）分局以及區(qū)（縣）房屋管理部門做好土地出讓收支管理工作。

市財(cái)政局負(fù)責(zé)土地出讓收入的征收管理工作，市、區(qū)（縣）財(cái)政局具體負(fù)責(zé)土地出讓收支預(yù)決算管理工作。

市國(guó)土資源局、區(qū)（縣）房屋管理部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收入征收工作。

中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部市、區(qū)（縣）支庫(kù)負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項(xiàng)業(yè)務(wù)，及時(shí)向財(cái)政部門提供相關(guān)報(bào)表和資料。

第四條土地出讓收支全額納入市、區(qū)（縣）政府基金預(yù)算管理。收入收繳按照非稅收入管理制度改革有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，全部繳入市、區(qū)（縣）國(guó)庫(kù)；支出一律通過市、區(qū)（縣）政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，按照政府收支分類科目進(jìn)行核算。

第二章征收管理

第五條土地出讓收入管理方式及收繳程序

（一）土地出讓收入管理方式

我市土地出讓收入實(shí)施非稅收入管理，全市土地出讓收入繳入市級(jí)國(guó)庫(kù)，其中：遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）土地出讓收入扣除應(yīng)繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)后采取調(diào)庫(kù)的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫(kù)。

（二）收繳程序

1、城八區(qū)、*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）繳納的土地出讓收入由市國(guó)土資源局根據(jù)土地出讓合同或劃撥用地批準(zhǔn)文件，開具繳款通知書和《*市非稅收入一般繳款書》，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人依法繳納土地出讓收入。國(guó)有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將應(yīng)繳納的土地出讓收入繳入市財(cái)政局非稅收入專戶。

2、轉(zhuǎn)讓房改房以及購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房（含按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，由市國(guó)土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門按現(xiàn)行的管理體制屬地征收。市國(guó)土資源局和各區(qū)（縣）房屋管理部門開具《*市非稅收入一般繳款書》，由出賣人或買受人按照有關(guān)要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳入市財(cái)政局非稅收入專戶。

3、市財(cái)政局將繳入非稅收入專戶的土地出讓收入定期繳入市級(jí)國(guó)庫(kù)，并將遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）的土地出讓收入扣除應(yīng)繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)后采取調(diào)庫(kù)的方式，分別劃轉(zhuǎn)各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫(kù)。

第六條市財(cái)政局從繳入市級(jí)國(guó)庫(kù)的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本中，按照市政府確定的比例或定額，計(jì)提國(guó)有土地收益基金。各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）結(jié)合實(shí)際情況參照?qǐng)?zhí)行，并將提取的比例或定額報(bào)市財(cái)政局和市國(guó)土資源局備案。國(guó)有土地收益基金主要用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備。

市財(cái)政局和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局計(jì)提的國(guó)有土地收益基金，使用“預(yù)算收入更正通知書”分別從市級(jí)國(guó)庫(kù)和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫(kù)“政府性基金收入”“土地出讓總價(jià)款”（103014601）科目劃入“國(guó)有土地收益基金收入”（1030147）科目。

第七條從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所確定的政府收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本中計(jì)提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

（一）計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)

按照《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]855號(hào)）執(zhí)行。

（二）計(jì)提程序

1、市國(guó)土資源局按季提供各區(qū)（縣）及*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在地征收等別）和應(yīng)提取的金額。并于季度末當(dāng)月的20日之前將全市的提取金額（含電子版）送市財(cái)政局；對(duì)12月21日—30日全市的提取金額（含電子版）于12月30日送市財(cái)政局；12月31日全市提取金額轉(zhuǎn)入下年度辦理。

2、市與各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局按季提供的土地出讓面積、土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)應(yīng)所在地征收等別），提取用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

（三）計(jì)提手續(xù)

市財(cái)政局和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局使用“預(yù)算收入更正通知書”分別從市級(jí)國(guó)庫(kù)和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）級(jí)國(guó)庫(kù)“政府性基金收入”“土地出讓總價(jià)款”科目（103014601）劃入“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”科目（1030148）。

第三章使用管理

第八條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出以及其他支出。

第九條征地、拆遷補(bǔ)償和土地開發(fā)支出。主要指政府收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本等。

征地和拆遷補(bǔ)償支出包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。

土地前期開發(fā)要積極引入市場(chǎng)機(jī)制、嚴(yán)格控制支出、通過政府采購(gòu)招投標(biāo)方式選擇評(píng)估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等單位，努力降低開發(fā)成本。

第十條支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（一）保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出和補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出，應(yīng)嚴(yán)格按照《*市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（*市人民政府令第148號(hào)）執(zhí)行。

（二）用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。按照《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法和用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法〉的通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]855號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。

（三）農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。從土地出讓收入中安排用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目支出，按照市、區(qū)（縣）政府規(guī)定，以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。

第十一條城市建設(shè)支出。含完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。具體包括：城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

第十二條其他支出。包括繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用以及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等。

（一）繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。按照《*市財(cái)政局*市國(guó)土資源局中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部等部門調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的補(bǔ)充通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]823號(hào)）執(zhí)行。

（二）國(guó)有土地收益基金支出。從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備的支出，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及前期土地開發(fā)支出，按照市、區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)的收購(gòu)?fù)恋匮a(bǔ)償方案、拆遷補(bǔ)償方案以及財(cái)政部門核定的預(yù)算執(zhí)行。

（三）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。按照《關(guān)于印發(fā)〈*市關(guān)于落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金實(shí)施意見的通知〉的通知》（京財(cái)經(jīng)二[20*]3070號(hào)）規(guī)定以及財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。

（四）支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，從破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)土地出讓收入中，統(tǒng)籌安排用于支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出。

（五）土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。包括出讓土地需要支付的土地勘測(cè)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公告費(fèi)、場(chǎng)地租金、招拍掛費(fèi)和評(píng)標(biāo)費(fèi)用等，按照財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。

（六）其他支出。市政府規(guī)定的其他支出。

第十三條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法利益。在出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)過程中，涉及的拆遷補(bǔ)償費(fèi)要嚴(yán)格按照我市有關(guān)規(guī)定支付，有效保障被拆遷居民、搬遷企業(yè)及其職工的合法利益。

土地出讓收入的使用要重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活條件和居住環(huán)境，努力提高農(nóng)民的生活質(zhì)量和水平。

城市建設(shè)支出和其他支出要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行。編制政府采購(gòu)預(yù)算的，應(yīng)嚴(yán)格按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章收支科目管理

第十四條我市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支科目的管理執(zhí)行《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜[20*]68號(hào)）中對(duì)《20*年政府收支分類科目》調(diào)整的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我市實(shí)際情況增設(shè)部分目級(jí)收入科目和部分項(xiàng)級(jí)支出科目。

對(duì)《20*年政府收支分類科目》附錄二基金預(yù)算收支科目具體調(diào)整情況請(qǐng)?jiān)斠姳巨k法的附件1。

為了準(zhǔn)確反映我市各級(jí)政府土地出讓收支狀況，本辦法僅對(duì)調(diào)整后政府收支科目的正確使用做出說明。

第十五條刪除了《20*年政府收支分類科目》收入分類103類“非稅收入”項(xiàng)下01款“政府性基金收入”32項(xiàng)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入”及目級(jí)科目。

第十六條在《20*年政府收支分類科目》103類“非稅收入”01款“政府性基金收入”科目中，分別設(shè)立了下列科目：

（一）設(shè)立了46項(xiàng)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入”科目。

對(duì)01目“土地出讓總價(jià)款”，做出了如下說明：反映以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本，扣除財(cái)政部門已經(jīng)劃轉(zhuǎn)的國(guó)有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后的余額。

對(duì)02目“補(bǔ)繳的土地價(jià)款”，做出了如下說明：反映劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款、處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓房改房以及購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房（含按照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的住房）按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款以及出讓國(guó)有土地使用權(quán)改變土地用途和容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

對(duì)03目“劃撥土地收入”，做出了如下說明：反映土地使用者以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（縣）人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

我市新設(shè)立95目“區(qū)縣土地出讓總價(jià)款調(diào)庫(kù)”，并做出了如下說明：市級(jí)專用科目，反映市級(jí)國(guó)庫(kù)劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本。

我市新設(shè)立96目“區(qū)縣補(bǔ)繳的土地價(jià)款調(diào)庫(kù)”，并做出了如下說明：市級(jí)專用科目，反映市級(jí)國(guó)庫(kù)劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）補(bǔ)繳的土地價(jià)款。

我市新設(shè)立97目“區(qū)縣劃撥土地收入調(diào)庫(kù)”，并做出了如下說明：市級(jí)專用科目，反映市級(jí)國(guó)庫(kù)劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）劃撥土地收入。

我市新設(shè)立98目“區(qū)縣其他土地出讓金收入調(diào)庫(kù)”，并做出了如下說明：市級(jí)專用科目，反映市級(jí)國(guó)庫(kù)劃轉(zhuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）其他土地出讓金收入。

對(duì)99目“其他土地出讓金收入”，做出了如下說明：反映市國(guó)土資源局依法出租國(guó)有土地向承租者收取的土地租金收入、出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益等其他土地出讓收入。

（二）設(shè)立了47項(xiàng)“國(guó)有土地收益基金收入”，其科目說明為：反映從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本中按照規(guī)定計(jì)提的國(guó)有土地收益基金。

（三）設(shè)立了48項(xiàng)“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”，其科目說明為：反映從招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的政府土地收益和政府儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)及儲(chǔ)備土地的前期成本中按照規(guī)定比例計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

第十七條對(duì)《20*年政府收支分類科目》支出功能分類212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”08款“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金支出”科目已進(jìn)行了下列調(diào)整：

（一）01項(xiàng)“前期土地開發(fā)支出”已經(jīng)修改為“征地和拆遷補(bǔ)償支出”，并對(duì)科目說明進(jìn)行了調(diào)整為：反映地方人民政府在征地過程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出。

（二）02項(xiàng)“土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)用”，已經(jīng)修改為“土地開發(fā)支出”，并對(duì)科目說明進(jìn)行了調(diào)整為：反映地方人民政府用于前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等支出。

（三）03項(xiàng)“城市建設(shè)支出”科目說明已經(jīng)修改為：反映土地出讓收入用于完善國(guó)有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（四）04項(xiàng)“土地開發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。

（五）05項(xiàng)“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出”，已經(jīng)修改為“補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出以及保持被征地農(nóng)民原有生活水平支出。

（六）06項(xiàng)“土地出讓業(yè)務(wù)支出”，科目說明已經(jīng)調(diào)整為：反映土地出讓收入用于土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)用的開支。

（七）保留了07項(xiàng)“廉租住房支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于城鎮(zhèn)廉租住房保障的支出。

（八）我市新設(shè)立了94項(xiàng)“破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)的支出。

（九）我市新設(shè)立了95項(xiàng)“舊城區(qū)解危排險(xiǎn)專項(xiàng)資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于舊城區(qū)解危排險(xiǎn)專項(xiàng)資金的支出。

（十）我市新設(shè)立了96項(xiàng)“繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”，科目說明為：反映從土地出讓收入中繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的支出。

（十一）我市新設(shè)立了97項(xiàng)“污染擾民企業(yè)搬遷資金”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于污染擾民企業(yè)搬遷的支出。

（十二）我市新設(shè)立了98項(xiàng)“綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施支出”，科目說明為：反映從土地出讓收入中安排用于綠化隔離地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的支出。

（十三）99項(xiàng)“其他土地使用權(quán)出讓金支出”，科目說明已經(jīng)修改為：反映從土地出讓收入中安排的其他支出。

第十八條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立了10款“國(guó)有土地收益基金支出”，其科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備等支出。

01項(xiàng)“征地和拆遷補(bǔ)償支出”的科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于收購(gòu)儲(chǔ)備土地需要支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出。

02項(xiàng)“土地開發(fā)支出”的科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于收購(gòu)儲(chǔ)備土地需要支付的前期土地開發(fā)性支出以及與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等支出。

99項(xiàng)“其他支出”的科目說明為：反映從國(guó)有土地收益基金收入中安排用于其他支出。

第十九條在212類“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”中設(shè)立了11款“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出”，科目說明為：反映從農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入中安排用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的支出。

第二十條在《20*年政府收支分類科目》支出經(jīng)濟(jì)分類科目310類“其他資本性支出”中增設(shè)了下列科目:

（一）09款“土地補(bǔ)償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^程中支付的土地補(bǔ)償費(fèi)。

（二）10款“安置補(bǔ)助”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^程中支付的安置補(bǔ)助費(fèi)。

（三）11款“地上附著物和青苗補(bǔ)償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^程中支付的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

（四）12款“拆遷補(bǔ)償”，其科目說明為:反映地方人民政府在征地和收購(gòu)?fù)恋剡^程中支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第二十一條按照財(cái)綜[20*]68號(hào)文件的規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金支出、國(guó)有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)和具體用途分別填列支出經(jīng)濟(jì)類相關(guān)各款。

第五章預(yù)決算管理

第二十二條建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度。有關(guān)部門要嚴(yán)格按照部門預(yù)算管理的規(guī)定編制下一年度土地出讓收支預(yù)算，并分別納入政府性基金收支預(yù)算，報(bào)經(jīng)財(cái)政部門按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。土地出讓收入資金的撥付，按照財(cái)政國(guó)庫(kù)管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（一）土地出讓收支預(yù)算編制

編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅(jiān)持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、地價(jià)水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計(jì)年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計(jì)劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。其中：屬于政府采購(gòu)范圍的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制政府采購(gòu)預(yù)算，并嚴(yán)格按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

1、收入預(yù)算的編制

市國(guó)土資源局編制全市以及城八區(qū)、*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）下年度的土地出讓收入計(jì)劃、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)計(jì)劃、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金的提取計(jì)劃、國(guó)有土地收益基金提取計(jì)劃。并按照部門預(yù)算報(bào)送時(shí)間將土地出讓收入等上述計(jì)劃報(bào)送市財(cái)政局，同時(shí)將土地出讓收入計(jì)劃分別通知*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)財(cái)政局和各遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局。

市財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局提供土地出讓收入等計(jì)劃，編制土地出讓收入預(yù)算。

市財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局提供的城八區(qū)當(dāng)年1-3季度土地出讓項(xiàng)目簽訂的合同價(jià)款，按照返還城八區(qū)的比例，于10月底之前向城八區(qū)財(cái)政局提供下一年度政府性基金補(bǔ)助收入計(jì)劃。城八區(qū)財(cái)政局據(jù)此編制土地出讓收入預(yù)算。

*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）財(cái)政局根據(jù)市國(guó)土資源局提供的土地出讓收入等計(jì)劃，編制土地出讓收入預(yù)算。

2、支出預(yù)算的編制

財(cái)政部門根據(jù)土地出讓收入情況，按照國(guó)土、發(fā)改、建設(shè)等有關(guān)部門提供資金需求情況和項(xiàng)目管理要求，編制各項(xiàng)支出預(yù)算。

（二）土地出讓收支決算編制

每年年度終了，各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財(cái)政部門的規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報(bào)財(cái)政部門審核匯總后，向同級(jí)人民政府報(bào)告。上報(bào)時(shí)間按照決算編制要求的時(shí)間報(bào)送。

第二十三條國(guó)土資源管理部門與財(cái)政部門、房屋管理部門要加強(qiáng)協(xié)作，建立國(guó)有土地出讓、儲(chǔ)備及收支信息共享制度。國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將年度土地供應(yīng)計(jì)劃、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃以及簽訂的國(guó)有土地出讓合同中有關(guān)土地出讓總價(jià)款、約定的繳款時(shí)間、繳款通知書等相關(guān)資料及時(shí)抄送財(cái)政部門。

第二十四條財(cái)政部門、國(guó)土資源管理部門、房屋管理部門要與市區(qū)（縣）國(guó)庫(kù)建立土地出讓收入定期對(duì)賬制度，確保有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤。

第二十五條財(cái)政部門要會(huì)同國(guó)土資源管理部門、房屋管理部門、人民銀行機(jī)構(gòu)建立健全年度土地出讓收支統(tǒng)計(jì)報(bào)表以及分季收支統(tǒng)計(jì)明細(xì)報(bào)表體系，統(tǒng)一土地出讓收支統(tǒng)計(jì)口徑，確保土地出讓收支統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)，為加強(qiáng)土地出讓收支管理提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

第六章以前年度土地出讓收入專戶結(jié)余資金處理

第二十六條使用以前年度土地出讓收入專戶結(jié)余資金時(shí)，通過調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預(yù)算。其中：

（一）用于本級(jí)支出時(shí)，在土地出讓收入相關(guān)的政府收支分類科目中反映。

（二）市財(cái)政局用于城八區(qū)支出時(shí)，直接通過“政府性基金補(bǔ)助支出”安排到城八區(qū)，城八區(qū)財(cái)政局通過“政府性基金補(bǔ)助收入”列入基金補(bǔ)助收入。

（三）市財(cái)政局用于遠(yuǎn)郊區(qū)縣支出時(shí)，仍通過土地出讓收入專戶撥付到遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）土地出讓收入專戶。遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）使用時(shí)，也通過調(diào)入資金的方式，調(diào)入基金預(yù)算，并在土地出讓相關(guān)的政府收支分類科目中反映。

（四）此文下發(fā)之前已發(fā)生的以前年度土地出讓收入支出應(yīng)補(bǔ)辦預(yù)算指標(biāo)下達(dá)手續(xù)，并進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

第七章監(jiān)督檢查

第3篇

土地出讓金的征收管理

第二條土地出讓金是指政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)而向土地受讓人收取的國(guó)有土地有償使用費(fèi)（即地價(jià)款）。土地出讓金是國(guó)家財(cái)政性資金，必須全額上繳市財(cái)政，實(shí)行收支兩條線管理。

第三條市財(cái)政局是土地出讓金管理的主管機(jī)關(guān)，市國(guó)土資源局是土地出讓金的代征機(jī)關(guān)。

第四條市國(guó)土資源局必須按出讓合同約定的繳款時(shí)間和金額向土地受讓人開具省財(cái)政廳印制的“省行政事業(yè)性收費(fèi)專用繳款書”，土地受讓人直接將資金繳入市級(jí)財(cái)政專戶。

市國(guó)土資源局依法負(fù)責(zé)土地出讓金的催繳工作，保證土地出讓金按時(shí)足額繳入市級(jí)財(cái)政專戶。

第五條市國(guó)土資源局應(yīng)及時(shí)向市財(cái)政局報(bào)送每宗出讓土地的出讓收入、征地成本、應(yīng)提稅費(fèi)和出讓收益的分解清單。市財(cái)政局對(duì)出讓清單審核后，及時(shí)確認(rèn)出讓土地收益并將有關(guān)征地成本撥付到相關(guān)賬戶。

第六條市財(cái)政局可按繳入金庫(kù)土地出讓金總額的2%提取土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)，作為土地出讓專項(xiàng)資金，列入國(guó)土資源部門預(yù)算收入，由財(cái)政監(jiān)管使用。

第七條市財(cái)政可在收儲(chǔ)土地的出讓收益中提取8%的土地儲(chǔ)備資金，專項(xiàng)用于政府對(duì)土地收儲(chǔ)資金的積聚和運(yùn)作，任何部門和單位不得移作他用。

土地出讓收益的使用管理

第八條土地出讓收益是指土地出讓收入扣除征地成本、應(yīng)提稅費(fèi)后的余額。土地出讓收益分市級(jí)收益和鄉(xiāng)鎮(zhèn)收益。

第九條鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）財(cái)政根據(jù)市政府有關(guān)國(guó)有土地收益分配政策取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地收益，并負(fù)責(zé)本鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地收益的使用管理，按規(guī)定向市財(cái)政上報(bào)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地出讓收益預(yù)決算。

第十條市級(jí)各管委會(huì)、指揮部開發(fā)區(qū)域內(nèi)的土地出讓收益均為市級(jí)土地收益，列入年度市級(jí)土地出讓收支預(yù)算。

市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、振東新區(qū)管委會(huì)根據(jù)市政府有關(guān)國(guó)有土地收益分配政策取得市級(jí)土地收益的切塊資金，用于區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施配套。

第十一條市發(fā)展計(jì)劃局會(huì)同市國(guó)土資源局于每年10月底前提出下一年度全市國(guó)有土地出讓計(jì)劃的初步意見，并預(yù)測(cè)下一年度土地出讓金收入和收益情況。

第十二條市財(cái)政局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的土地出讓計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和市國(guó)土資源局預(yù)測(cè)的土地出讓收入及收益情況，編制市級(jí)土地出讓收支預(yù)算，匯總編制全市土地出讓收支預(yù)算。

第十三條市財(cái)政局編制的全市土地出讓收支預(yù)算以及土地出讓的調(diào)整預(yù)算，經(jīng)市政府同意后，報(bào)市人大常委會(huì)審批。市財(cái)政局根據(jù)市人大常委會(huì)批復(fù)的收支預(yù)算，在一個(gè)月內(nèi)及時(shí)批復(fù)給收入組織單位和項(xiàng)目建設(shè)單位的主管部門。

第十四條各項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)自覺按政府批準(zhǔn)的土地出讓收支預(yù)算執(zhí)行。根據(jù)工程進(jìn)度向財(cái)政部門辦理資金撥付手續(xù)。市財(cái)政局要逐步轉(zhuǎn)變資金撥付方式，向國(guó)庫(kù)集中支付轉(zhuǎn)變。撥付的建設(shè)經(jīng)費(fèi)能夠直接支付的，直接撥付到項(xiàng)目施工單位。

第十五條市財(cái)政局要嚴(yán)格按預(yù)算管理的要求，對(duì)于有預(yù)算安排的項(xiàng)目支出，將根據(jù)出讓收益收支相匹配的原則，及時(shí)將資金撥付到位。對(duì)于無預(yù)算安排的項(xiàng)目支出，不得支付。

第十六條在預(yù)算執(zhí)行過程中，土地出讓收益達(dá)不到年初收入預(yù)算數(shù)，或土地出讓支出預(yù)算的調(diào)整超過年初收入預(yù)算的，必須調(diào)整土地出讓收入預(yù)算。收入預(yù)算的調(diào)增，需兼顧土地供應(yīng)量；收入預(yù)算的調(diào)減，要相應(yīng)調(diào)減支出預(yù)算。

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，確需調(diào)整支出預(yù)算的，由項(xiàng)目使用單位的主管部門向市財(cái)政局提出申請(qǐng)，按下列權(quán)限報(bào)批：

當(dāng)年新增建設(shè)項(xiàng)目需市政府常務(wù)會(huì)議討論批準(zhǔn)。

原定項(xiàng)目資金超過預(yù)算或新增建設(shè)項(xiàng)目需追加預(yù)算指標(biāo)的，資金額度在1000萬元以下（含1000萬元）的，報(bào)市長(zhǎng)審批；資金額度在1000萬元以上的，報(bào)市政府常務(wù)會(huì)議討論批準(zhǔn)。

全年調(diào)整金額增加數(shù)超過全年預(yù)算10%，以及單個(gè)項(xiàng)目追加投資3000萬元以上（含3000萬元）的，需報(bào)市人大常委會(huì)審批。

第十七條市財(cái)政局必須建立土地出讓預(yù)算周轉(zhuǎn)金，用于調(diào)劑預(yù)算年度內(nèi)季節(jié)性收支差額，以保證及時(shí)用款。預(yù)算周轉(zhuǎn)金每年按土地出讓收益預(yù)算的5%來設(shè)置和補(bǔ)充，其總額達(dá)到年度土地出讓支出預(yù)算的30%后不再提取。

第十八條年度結(jié)束后，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)當(dāng)年收支執(zhí)行結(jié)果，向市財(cái)政局報(bào)送建設(shè)項(xiàng)目年度收支決算，市財(cái)政局經(jīng)審核匯編成市級(jí)土地出讓年度收支決算。

附則

第十九條市財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察、國(guó)土資源部門要加強(qiáng)對(duì)土地出讓金征收使用的管理、監(jiān)督、檢查，對(duì)違反財(cái)政、財(cái)務(wù)制度，土地出讓金不繳市財(cái)政的，要按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于違反財(cái)政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》及《違反行政事業(yè)性收費(fèi)和罰沒收入收支兩條線管理規(guī)定行政處分暫行規(guī)定》給予單位和主要負(fù)責(zé)人相應(yīng)的處罰。

第4篇

第二條  我市行政區(qū)域內(nèi)土地出讓金的征收管理，均按本規(guī)定執(zhí)行。

第三條  土地出讓金包括：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，土地使用者依法交納的土地出讓金。

（二）國(guó)有土地使用期滿后，土地使用者需要續(xù)期而交納的續(xù)期土地出讓價(jià)款。

（三）原通過行政劃撥獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

（四）土地合作者未按合同約定期限對(duì)土地進(jìn)行投資建設(shè)而依法交納的土地閑置費(fèi)。

（五）依法獲得土地使用權(quán)的土地使用者，在承租年限內(nèi)，按規(guī)定向政府交納的土地使用費(fèi)或土地租金。

（六）土地出讓金的存款利息。

（七）土地出讓金征收管理的罰沒收入和土地出讓金收入。

第四條  市財(cái)政部門是土地出讓金的主管機(jī)關(guān)。

市土地管理部門是土地出讓金的代征機(jī)關(guān)，其他部門和單位一律不得代為征收。

第五條  土地基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)應(yīng)由市規(guī)劃、土地管理部門會(huì)同市財(cái)政、國(guó)有資產(chǎn)、房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定共同制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第六條  土地出讓金必須全部上繳財(cái)政，由財(cái)政列入預(yù)算管理，專款專用，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)。

土地出讓金緩征、減征由市財(cái)政部門負(fù)責(zé)辦理。

第七條  國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同簽訂后，市土地管理部門根據(jù)土地出讓合同，負(fù)責(zé)填發(fā)“繳交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金登記單。”

第八條  土地受讓方必須根據(jù)交款通知單規(guī)定的金額、開戶銀行和帳號(hào)，按規(guī)定的時(shí)間將土地出讓金直接繳入“土地出讓金財(cái)政專戶。”

第九條  土地受讓方按合同規(guī)定全部付清地價(jià)款后，市財(cái)政部門應(yīng)為土地受讓方開具“土地出讓金專用票據(jù)。”市土地管理部門根據(jù)“土地出讓金專用票據(jù)”及有關(guān)規(guī)定，辦理土地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，填發(fā)土地使用證。

第十條  市土地管理部門應(yīng)當(dāng)依法行政，對(duì)未依法足額交納土地出讓金的單位和個(gè)人，市土地管理部門應(yīng)解除土地使用權(quán)有償出讓合同，不予辦理土地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不發(fā)放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責(zé)任。

第十一條  外國(guó)投資者為獲得土地使用權(quán)所支付的土地出讓價(jià)款，需用外幣支付，也可將外幣兌換成人民幣支付。

第十二條  市財(cái)政部門應(yīng)在銀行開設(shè)“土地出讓金財(cái)政專戶”，用于土地出讓金的專項(xiàng)存儲(chǔ)和核算。并在每月份終了五日內(nèi)和市土地管理部門核對(duì)，清算當(dāng)月的土地出讓金收入支出。

第十三條  市財(cái)政部門應(yīng)根據(jù)市土地管理部門填報(bào)的清算單，及時(shí)清算、撥付有關(guān)費(fèi)用，并按2%核撥土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。

第十四條  清算核撥有關(guān)費(fèi)用后的土地出讓金凈收益，應(yīng)按季繳入財(cái)政金庫(kù)，納入當(dāng)年的全市城建投資計(jì)劃，專項(xiàng)使用。資金的使用由市財(cái)政部門根據(jù)有關(guān)部門申報(bào)的具體開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需費(fèi)用，審核后下達(dá)預(yù)算支出指標(biāo)，撥款并監(jiān)督使用。

第十五條  沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、沈陽(yáng)市南湖科技開發(fā)區(qū)、沈陽(yáng)商貿(mào)金融開發(fā)區(qū)、沈陽(yáng)市輝山風(fēng)景區(qū)開發(fā)和沈陽(yáng)市沈河開發(fā)區(qū)的土地出讓金收入，由市財(cái)政部門委托開發(fā)區(qū)的財(cái)政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一征收管理，全額納入開發(fā)區(qū)的財(cái)政預(yù)算管理，專項(xiàng)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

上述開發(fā)區(qū)的財(cái)政部門，應(yīng)在每季度終了十日內(nèi)，與市財(cái)政部門和市土地管理部門辦理土地出讓金的繳撥手續(xù)。

第十六條  市土地管理部門和開發(fā)區(qū)財(cái)政部門，應(yīng)在每季度終了后十日內(nèi)，向市財(cái)政部門送土地出讓金收入和支出季報(bào)表。

第十七條  新民市、遼中縣、法庫(kù)縣、康平縣，要根據(jù)本規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況，制定本縣（市）的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金征收管理辦法，報(bào)市財(cái)政部門備案。

第5篇

〔關(guān)鍵詞〕 土地財(cái)政;經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);轉(zhuǎn)型

〔中圖分類號(hào)〕F812.7 〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A 〔文章編號(hào)〕1000-4769（2014）01-0028-07

〔作者簡(jiǎn)介〕葛揚(yáng)，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心教授、博士生導(dǎo)師;

錢晨，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士研究生，江蘇南京 210438。

一、引言

土地財(cái)政在我國(guó)GDP近十多年持續(xù)高速增長(zhǎng)中的作用不可小覷，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是通過劃撥和協(xié)議出讓土地等方式招商引資，促進(jìn)制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)超常規(guī)發(fā)展，以此帶來高額營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等地方稅，并隨著土地出讓，建設(shè)用地增多必將帶來周邊其他項(xiàng)目的投入增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);二是通過招、拍、掛等方式收取土地出讓金，并以土地使用權(quán)和收益權(quán)獲得土地融資，以此帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展^〔1〕;三是以土地進(jìn)行銀行抵押貸款，獲取城市基礎(chǔ)建設(shè)資金。如此，土地財(cái)政成為地方政府建設(shè)城市必不可少的一部分。^〔2〕

目前學(xué)術(shù)界對(duì)土地出讓收入所引發(fā)的土地財(cái)政問題研究基本上是定性分析，而且多持批判態(tài)度。^〔3〕但是，“土地財(cái)政”并沒有因?yàn)槿藗兊呐卸??！巴恋刎?cái)政”的出現(xiàn)及其存在有其必然因素，也應(yīng)該有一個(gè)客觀的認(rèn)識(shí)和分析。本文采用計(jì)量分析方法，從定量的角度就“土地財(cái)政”對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響進(jìn)行實(shí)證研究，并探討處于不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的不同地區(qū)“土地財(cái)政”作用的差異。既客觀地認(rèn)識(shí)“土地財(cái)政”對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，也不回避“土地財(cái)政”所產(chǎn)生的負(fù)面影響，從而為“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型提供理論依據(jù)。

二、現(xiàn)階段我國(guó)“土地財(cái)政”的構(gòu)成和特征

土地財(cái)政收入的構(gòu)成，不僅包括由政府行使土地所有者權(quán)利過程中形成的權(quán)益性的各種土地稅收收入，而且包括政府作為社會(huì)管理者依法強(qiáng)制征收、為公共服務(wù)提供財(cái)力支持的各種非稅收入包括土地出讓收入。前者是制度內(nèi)土地收入，后者是制度外收入。

1.制度內(nèi)土地收入

現(xiàn)階段我國(guó)制度內(nèi)土地收入以土地稅費(fèi)為主，包括與土地直接相關(guān)的稅收、與土地間接相關(guān)的稅收和部門收費(fèi)項(xiàng)目三大部分。^〔4〕

（1）與土地直接相關(guān)的稅收，是指土地使用和轉(zhuǎn)讓過程中需要繳納給政府的相關(guān)稅費(fèi)，主要有城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅等，這些稅種在分稅制改革后均歸地方所有，由地稅部門收取。自2001年開始，與土地直接相關(guān)的稅收以較快速度增加，而此部分稅收基本上全部歸屬于地方政府的財(cái)政收入。

（2）與土地間接相關(guān)的稅收，主要是指土地征用以及與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)。這部分土地收入主要是由建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)生的稅收，包括房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等。與土地間接相關(guān)的收入應(yīng)該還包括其他一些方面，在此無法一一贅述。由于地方財(cái)政可以取得建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的所得稅（2002年后與中央共享）和營(yíng)業(yè)稅等稅收收入，并且這些稅收收入已經(jīng)成為地方政府預(yù)算內(nèi)收入的重要來源，在強(qiáng)烈的稅收收入激勵(lì)下，地方政府多年來一直樂于推動(dòng)城市化建設(shè)，且在此過程中獲取了更多與土地間接相關(guān)的稅收?？紤]到僅房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)已產(chǎn)生較大規(guī)模的土地間接稅收，而其他產(chǎn)業(yè)如第三產(chǎn)業(yè)也有許多收入與土地征用、出讓有關(guān)，因此本文判斷土地財(cái)政被低估的可能性極大。

（3）部門收費(fèi)項(xiàng)目，是與土地直接有關(guān)的收費(fèi)。指根據(jù)政府文件規(guī)定的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，用地者在辦理征（撥、使）用地手續(xù)或辦理土地登記和變更登記時(shí)應(yīng)繳納的各種費(fèi)用。主要包含耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、征（撥）用地管理費(fèi)、新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)等。另外還有政府各部門在土地征用、出讓、房地產(chǎn)開發(fā)過程中所收取的種類繁多、內(nèi)容復(fù)雜的收費(fèi)項(xiàng)目，如土地證書工本費(fèi)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi)、土地登記費(fèi)、土地權(quán)屬和用途變更費(fèi)等。

2.制度外土地收入

我國(guó)現(xiàn)階段稅費(fèi)外土地收入指土地出讓金。土地出讓金并非稅費(fèi)，而是政府出讓土地得到的租金，也叫“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入”。分稅制改革后，在2007年以前，土地出讓收入先納入預(yù)算外專戶管理，再將扣除征地補(bǔ)償、拆遷費(fèi)用以及土地開發(fā)支出等成本性支出后的余額繳入地方國(guó)庫(kù)，屬地方政府性基金預(yù)算管理，這便使土地出讓金收入明確地歸屬了地方政府，成為地方政府的預(yù)算外財(cái)政收入，所以土地出讓收入一直游離于政府財(cái)政預(yù)算管理體制之外，僅被作為政府財(cái)政預(yù)算外資金或非預(yù)算資金管理。如此一來直接形成了土地出讓收入的“管理體制外、收支預(yù)算外”模式。

我國(guó)土地實(shí)行公有制，為了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理，近年來中央政府已相繼制定了一系列管理辦法和措施加以規(guī)范。本質(zhì)上，土地出讓金的性質(zhì)與稅費(fèi)不同，為政府出讓土地使用權(quán)所得租金，是土地使用權(quán)利的價(jià)格體現(xiàn)。以城鎮(zhèn)土地出讓為例，住宅用地、工業(yè)用地和商業(yè)用地這三類用地的出讓使用年限分別為70年、50年和40年。理論上看，土地出讓金應(yīng)該等于今后若干年土地租金收入的貼現(xiàn)值，但實(shí)際操作中，土地出讓金的金額卻是根據(jù)土地市場(chǎng)供求情況，采取公開“招、拍、掛”方式確定的。

3. 土地財(cái)政的特征

土地稅費(fèi)收入和土地出讓收入構(gòu)成了我國(guó)“土地財(cái)政”的基本內(nèi)容，且具有如下特點(diǎn)：

（1）土地出讓收入所占比重快速提升，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”依賴過度。研究表明（如圖1）， 2000年以前，土地出讓收入在地方財(cái)政收入和全國(guó)財(cái)政收入中的占比都維持在10%以內(nèi)的較低水平，2001―2003年二者占比持續(xù)上升至近幾年最高值，此后一直高位徘徊，2009年土地出讓收入在全國(guó)財(cái)政收入中占比達(dá)25.07%，在地方財(cái)政收入中占比達(dá)52.69%，成為地方財(cái)政收入的支柱性來源，導(dǎo)致地方財(cái)政收入增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)單一，地方財(cái)政對(duì)土地及房地產(chǎn)業(yè)依賴過度。而地方政府支出對(duì)土地財(cái)政收入的高度依賴本質(zhì)上是對(duì)土地資源開發(fā)利用的依賴。

圖1 1996-2009年我國(guó)土地出讓收入在

全國(guó)財(cái)政收入占比和地方財(cái)政收入占比

數(shù)據(jù)來源：1999-2010年《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》，1997年《中國(guó)土地年鑒》，1997-2010年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（2）土地收入支出明確，形成顯著的“二元”路徑。一是以隱性“土地財(cái)政”推動(dòng)工業(yè)化進(jìn)程，地方政府通過壓低地價(jià)或者相關(guān)土地稅收優(yōu)惠政策、甚至免費(fèi)方式將土地提供給投資方，進(jìn)行招商引資，加速地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。實(shí)際上地方政府是以特有的土地“一次性投入”在推動(dòng)工業(yè)化并換取工業(yè)化之后的產(chǎn)業(yè)年度稅收收益。二是以顯性“土地財(cái)政”推動(dòng)城市化進(jìn)程，地方政府通過不斷提高的地價(jià)獲得高額土地出讓收入，以此作為城市建設(shè)資金，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。

（3）土地稅費(fèi)項(xiàng)目的設(shè)立缺乏合理性，相關(guān)管理制度不完善。土地收費(fèi)項(xiàng)目幾乎全部出自地方性法規(guī)，不少收費(fèi)項(xiàng)目都是由地方政府自行制定的，這就導(dǎo)致地方政府在有關(guān)土地稅費(fèi)征收上具有很大的隨意性。從土地財(cái)政收入構(gòu)成看，土地直接稅收有四種，但其中有兩種是按面積征稅，還有一種基本處于停征狀態(tài)，沒有能夠體現(xiàn)級(jí)差地租收益。間接稅收以建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅為主，主要來自投資和建設(shè)規(guī)模，而不是來自地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)及經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。尤其值得關(guān)注的是，目前地方政府對(duì)土地出讓金的成本核算透明度不高，對(duì)土地稅費(fèi)的管理和使用效率的監(jiān)督更處于明顯滯后狀態(tài)。

三、我國(guó)土地財(cái)政對(duì)地方經(jīng)濟(jì)作用的實(shí)證分析

1.計(jì)量模型的建立和數(shù)據(jù)說明

本研究運(yùn)用的生產(chǎn)函數(shù)模型是有三種常規(guī)投入（土地、勞動(dòng)、資本）的柯布―道格拉斯函數(shù)，以具體分析土地各要素對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。依據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地、資本、勞動(dòng)力等因素的關(guān)系，本文選取各地區(qū)生產(chǎn)總值表示被解釋變量，用Y表示;選取土地出讓收入表示解釋變量之一的土地生產(chǎn)要素建設(shè)用地出讓成交價(jià)款，此處土地出讓收入的統(tǒng)計(jì)口徑是《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》，用land表示;選取固定資產(chǎn)投資作為解釋變量之二的資本要素投入，用capital表示;依據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的密切關(guān)系，選取第二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)總和表示解釋變量之三的勞動(dòng)要素投入，用字母labor表示;剩余的變量為截距和隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，截距表示除基本要素投入和制度因素之外的其他因素對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，由此得到下面的估計(jì)等式：

lnYi=α0+α1lnlandi+α2lnlabori+α3lncapitali+εi

這里α是需要估計(jì)的參數(shù)，ε是誤差項(xiàng)。各地區(qū)生產(chǎn)總值Y、土地出讓收入X和固定資產(chǎn)投資K的單位為億元，第二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)總和L的單位為萬人，這四個(gè)變量均是對(duì)數(shù)形式。本研究所采用的相關(guān)數(shù)據(jù)均來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局編制的2010年度《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》，并以地方數(shù)據(jù)為考察對(duì)象。

2.計(jì)量結(jié)果的說明和分析

本文首先選取2009年31個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）的截面統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，考察所選取的各種生產(chǎn)要素與其生產(chǎn)量之間的關(guān)系，以此分析地方土地出讓收入對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響?？紤]到地區(qū)差異的影響，本文先對(duì)各省份進(jìn)行回歸分析，然后再分別對(duì)東中西三大地帶內(nèi)部各省份進(jìn)行回歸分析比較，最后選取典型城市1998-2009年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析。

（1）全國(guó)省份回歸分析

將選取的31個(gè)省（市、自治區(qū)）的數(shù)據(jù)代入模型，利用最小二乘法回歸得到如下結(jié)果：

本文采用的數(shù)據(jù)為2009年31個(gè)省市自治區(qū)的截面數(shù)據(jù)，由于地區(qū)之間存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，因此土地出讓收入對(duì)各地經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響，這種差異使得模型很容易產(chǎn)生異方差，從而影響模型的估計(jì)和運(yùn)用。為此，本文利用White檢驗(yàn)對(duì)該模型是否存在異方差進(jìn)行檢驗(yàn)，由檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，nR2=7.444816，但不可以拒絕“不存在異方差”的原假設(shè)，得出原模型不存在異方差的結(jié)論。

原模型回歸結(jié)果可以看出：R2接近96%，修正后的R2也高達(dá)95.5%，F(xiàn)值在99%的水平上顯著，模型擬合度較好;ln（land）前的系數(shù)為0.172965，且在1%的水平上顯著為0，在99%水平上拒絕β為0的假設(shè);ln（labor）前的系數(shù)為0.177956，且在12%的水平上顯著為0，在88%水平上拒絕β為0的假設(shè);ln（capital）前的系數(shù)為0.650414，且在1%的水平上顯著為0，在99%水平上拒絕β為0的假設(shè)。以上結(jié)果說明，從31個(gè)省（市、自治區(qū)）綜合來看，土地出讓收入對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有顯著正向推動(dòng)作用，2009年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果顯示土地出讓收入每增加1%，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就有0.173%的推動(dòng)作用。隨著近年土地出讓收入規(guī)模的擴(kuò)大化，其對(duì)我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響不斷提高，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地出讓收入的依賴性也逐年增強(qiáng)。

（2）東、中、西部省份回歸分析

由于地區(qū)之間存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，因此土地出讓收入對(duì)各地經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響。下面對(duì)我國(guó)大陸東、中、西部三大經(jīng)濟(jì)地帶的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分區(qū)域研究，以此比較各區(qū)域土地收入對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不同的影響程度。目前統(tǒng)計(jì)上東中西部的劃分是：東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11省市;中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8省;西部地區(qū)包括重慶、四川、貴州、云南、、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、內(nèi)蒙古、廣西12省區(qū)市。

由東部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回歸結(jié)果可以看出：R2接近95.4%，修正后的R2也高達(dá)93%，F(xiàn)值在99%的水平上顯著，模型擬合度較好;ln（land）前的系數(shù)為0.320483，且在11%水平上顯著為0，在89%水平上拒絕β為0的假設(shè);ln（labor）前的系數(shù)為0.377208，且在10%水平上顯著為0，在90%水平上拒絕β為0的假設(shè);ln（capital）前的系數(shù)為0.323822，但是不能拒絕此系數(shù)為0的假設(shè)。以上結(jié)果說明，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部11省市，土地出讓收入對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有顯著正向推動(dòng)作用，回歸結(jié)果顯示2009年?yáng)|部地區(qū)土地出讓收入每增加1%，對(duì)東部地區(qū)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就有0.320%的推動(dòng)作用，較全國(guó)整體對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響有約超一倍的貢獻(xiàn)度。

中部地區(qū)OLS回歸結(jié)果如下：

中部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回歸結(jié)果所得出的是一個(gè)與東部不同的結(jié)論：R2接近92%，修正后的R2也較大，F(xiàn)值在95%的水平上顯著，模型擬合度較好;ln（land）前的系數(shù)不同于一般情況，為-0.354329，且在10%的水平上顯著為0，在90%的水平上拒絕β為0的假設(shè);ln（labor）前的系數(shù)為0.606827，且在5%水平上顯著為0，在95%水平上拒絕β為0的假設(shè);ln（capital）前的系數(shù)為0.425886，但是不能拒絕此系數(shù)為0的假設(shè)。以上結(jié)果說明，在資源豐富、重工業(yè)基礎(chǔ)較好的中部地區(qū)8省，土地出讓收入對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有顯著負(fù)向推動(dòng)作用，不同于全國(guó)整體和東部地區(qū)的情況，中部地區(qū)地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地出讓收入依賴較小，土地出讓收入對(duì)地方經(jīng)濟(jì)無明顯促進(jìn)作用，相反有一定負(fù)面影響，中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更多地依賴勞動(dòng)力和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，二者及其他經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有一定的正向推動(dòng)作用。

西部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回歸結(jié)果如下：雖然R2接近99%，修正后的R2也高達(dá)98.9%，F(xiàn)值在99%的水平上顯著，模型擬合度較好;但是ln（land）前的系數(shù)較小，接近0，為0.001332，且不能拒絕此系數(shù)為0的假設(shè);ln（labor）前的系數(shù)為0.081255，也不能拒絕此系數(shù)為0的假設(shè);ln（capital）前的系數(shù)為0.936781，在1%的水平上顯著為0，在99%的水平上拒絕β為0的假設(shè)。以上結(jié)果說明，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的西部地區(qū)12省市自治區(qū)，土地出讓收入對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖有正向推動(dòng)作用，但不明顯，接近于0，勞動(dòng)力的增長(zhǎng)對(duì)西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)有一定正向影響，但同樣作用較弱，對(duì)西部經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生顯著正向推動(dòng)作用的因素為固定資產(chǎn)投資。近年西部大開發(fā)如火如荼，國(guó)家對(duì)西部的固定資產(chǎn)投資在很大程度上拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，相對(duì)土地出讓收入，西部地區(qū)的地方經(jīng)濟(jì)更多依賴于地方投資的增長(zhǎng)。

綜合東中西部三地區(qū)回歸分析結(jié)果可以看出，東部地區(qū)地方政府更多依賴土地出讓收入拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中部地區(qū)更多依賴勞動(dòng)力和固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，而西部地區(qū)則更多依賴固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，地產(chǎn)價(jià)格越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮，投資回報(bào)收益越高，土地出讓收入越豐厚，政府的土地財(cái)政對(duì)地方財(cái)政就有更大的占比，地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也更多地依賴土地出讓收入的增長(zhǎng)，所以東部地區(qū)的地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地出讓收入的依賴較重;而中部地區(qū)有著豐富的煤礦資源，重工業(yè)基礎(chǔ)較好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更多依賴地方工業(yè)的發(fā)展，地方政府通過劃撥和協(xié)議出讓土地等方式招商引資，土地出讓收入較少，對(duì)當(dāng)期地方經(jīng)濟(jì)影響很小甚至為負(fù)向作用，土地的價(jià)值更多地反映在長(zhǎng)期;西部地區(qū)因開發(fā)歷史較晚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)管理水平與東、中部差距較大，但目前國(guó)家正在積極推行西部大開發(fā)，政策扶持力度很大，所以地方經(jīng)濟(jì)更多依賴固定資產(chǎn)投資，同時(shí)由于西部國(guó)土面積較大，開發(fā)較晚，地價(jià)較低，土地出讓收益較少，眼前對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用顯得微乎其微。

（3）東部發(fā)達(dá)地區(qū)面板數(shù)據(jù)的回歸分析

上文分析看出，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地出讓收入的依賴性越強(qiáng)，但鑒于截面數(shù)據(jù)分析的局限性，未能把時(shí)間維度納入分析框架。下面選取1998-2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的四個(gè)地區(qū)――北京、上海、廣東和江蘇的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)分析，考慮到物價(jià)水平的影響，先對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值Y、建設(shè)用地出讓成交價(jià)款land、固定資產(chǎn)投資capital三項(xiàng)變量進(jìn)行剔除物價(jià)的處理，擴(kuò)展模型如下：

lnYit=α0+α1lnlandit+α2lnlaborit+α3lncapitalit+εit

A. 單位根檢驗(yàn)

為避免偽回歸，需對(duì)模型中的變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，以檢驗(yàn)其平穩(wěn)性。本文將分別采用LLC檢驗(yàn)（Levin、Lin和Chu，2002）、IPS（Im、Pesaran和Shin，2003）、Fisher-ADF和Fisher-PP檢驗(yàn)（Maddala和Wu，1999）四種單位根檢驗(yàn)方法，且均假定H0存在單位根。結(jié)果顯示，所有變量通不過單位根檢驗(yàn)，所有變量一階差分可以形成平穩(wěn)序列，但因變量和解釋變量之間的關(guān)系還須進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

根據(jù)前面的分析可知，lnYit、lnlandit、lnlaborit和lncapitalit都是一階單整變量，繼而可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。為了保證結(jié)論可靠，分別采用Pedroni的統(tǒng)計(jì)量和Kao的ADF統(tǒng)計(jì)量進(jìn)行面板協(xié)整檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示：

從檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，大部分檢驗(yàn)方法的結(jié)果在顯著水平下拒絕原假設(shè)，因此，本文認(rèn)為地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地出讓收入、勞動(dòng)力投入及固定資產(chǎn)投資之間存在著長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

C.實(shí)證結(jié)果

在確定地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與土地出讓收入、勞動(dòng)力投入及固定資產(chǎn)投資之間存在協(xié)整關(guān)系之后，本文將以下模型

東部發(fā)達(dá)地區(qū)北京、上海、廣東和江蘇1998-2009年的面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果顯示：R2較高接近95%，修正后的R2也高達(dá)94.5%，F(xiàn)值在99%的水平上顯著，充分表明模型擬合度較好;ln（land）前的系數(shù)為0.007724，但不能拒絕此系數(shù)為0的假設(shè); ln（labor）前的系數(shù)為0.235698，且在1%的水平上顯著為0，在99%的水平上拒絕β為0的假設(shè);ln（capital）前的系數(shù)為0.842636，且在1%的水平上顯著為0，在99%的水平上拒絕β為0的假設(shè)。這一結(jié)果說明，土地出讓收入對(duì)上述發(fā)達(dá)地區(qū)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向推動(dòng)作用不明顯，在過去12年的時(shí)間維度上，土地出讓收入產(chǎn)生的影響較弱，以往長(zhǎng)期看地方經(jīng)濟(jì)主要依靠勞動(dòng)力投入和固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)，土地出讓收入的正向影響是近幾年才逐漸顯現(xiàn)的。

綜合2009年橫截面數(shù)據(jù)回歸分析結(jié)果和1998-2009年面板數(shù)據(jù)回歸分析結(jié)果看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，地產(chǎn)價(jià)格越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮，投資回報(bào)收益越高，土地出讓收入越豐厚，政府的土地財(cái)政對(duì)地方財(cái)政有更大的占比，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更多依賴土地出讓收入的增長(zhǎng)，所以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地出讓收入的依賴較重;加入時(shí)間維度研究后發(fā)現(xiàn)，土地出讓收入對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響是在近幾年逐漸顯現(xiàn)的，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮，地價(jià)逐漸飆高，發(fā)達(dá)地區(qū)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展近幾年更多依賴土地出讓收入的增長(zhǎng)，正是更多的土地收入使得地方財(cái)政較充裕，從而更大程度地刺激了地方經(jīng)濟(jì)。

四、“土地財(cái)政”在正、負(fù)效應(yīng)中如何轉(zhuǎn)型

通過以上實(shí)證研究可以發(fā)現(xiàn)，2009年橫截面數(shù)據(jù)表明東部地區(qū)地方政府更多依賴土地出讓收入拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中部地區(qū)更多依賴勞動(dòng)力和固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，而西部地區(qū)則更多地依賴固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng);1998-2009年發(fā)達(dá)地區(qū)的面板數(shù)據(jù)表明，在過去12年的時(shí)間維度上，土地出讓收入的影響較弱，以往長(zhǎng)期看地方經(jīng)濟(jì)主要依靠勞動(dòng)力投入和固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)，說明土地出讓收入對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)地方經(jīng)濟(jì)的正向影響是在近幾年才逐漸顯現(xiàn)的。隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，地價(jià)逐年升高，發(fā)達(dá)地區(qū)地方政府的土地出讓收入比較豐厚，政府的土地財(cái)政對(duì)地方財(cái)政有越來越大的占比，地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也更多依賴于土地出讓收入的增長(zhǎng)。

理論上，作為稀缺生產(chǎn)資料的土地，所有者或使用者利用其參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)并獲得收益是一種合理的經(jīng)濟(jì)行為;同樣，政府作為公共產(chǎn)品的提供者，對(duì)于生產(chǎn)資料的交易、所得采取相應(yīng)的稅費(fèi)措施也屬于以政控財(cái)、實(shí)現(xiàn)政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的合理內(nèi)容。從制度框架看，我國(guó)實(shí)行的是土地公有制和土地用途管理制度，因此，政府兼具土地資源管理的規(guī)劃、審批、執(zhí)行及使用占有等多重任務(wù)，調(diào)控土地資源具有獨(dú)有的強(qiáng)勢(shì)地位。目前我國(guó)仍處在以城市化為主要內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，今后一段時(shí)期內(nèi)必然還將繼續(xù)在某種程度上發(fā)揮“土地財(cái)政”的歷史作用。因此，無論從理論上還是從制度上看，政府依靠土地優(yōu)化資源配置、將土地作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)的手段和形成政府收入的“生財(cái)”手段本身并無問題。

回顧我國(guó)的工業(yè)化、城市化進(jìn)程，土地財(cái)政發(fā)揮過重要的、積極的作用，隨著改革的深入，其制度弊端越來越明顯和突出，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的障礙。但是，由于相關(guān)的有效制度供給不足、約束和管理不到位，我國(guó)“土地財(cái)政”呈現(xiàn)出“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)支出為主要支出，以土地收入為主要收入來源”的特點(diǎn)，土地配置與財(cái)政分配有所游離，造成地方財(cái)政收支結(jié)構(gòu)扭曲。土地是一種稀缺資源，這就決定了土地出讓收入為主的“土地財(cái)政”具有典型的不可持續(xù)性，資源開發(fā)得越深入，問題就會(huì)越突出。首先，地方政府通過“土地財(cái)政”的融資模式，與銀行等金融機(jī)構(gòu)相結(jié)合，以舉債方式實(shí)現(xiàn)了資金的融入，以土地作抵押融資進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，在現(xiàn)行體制下融資規(guī)模容易失控。地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴程度越大，土地儲(chǔ)備貸款額度通常越大。但是，一旦土地出讓價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，地方政府將出現(xiàn)財(cái)政危機(jī)。其次，我國(guó)的土地融資由于缺乏監(jiān)管，以及土地出讓和抵押在實(shí)際運(yùn)行過程中存在巨額利益因而常常出現(xiàn)違約、尋租等情況，導(dǎo)致腐敗的滋生和土地資源的不合理配置，比如政府土地征管中的不合理征用，以及征用后補(bǔ)償不合理等因素對(duì)被征地人利益的損害。發(fā)生這種情況時(shí)，征地行為對(duì)被征地者而言就是對(duì)其財(cái)富的掠奪，有可能間接減少收入，使其處境惡化。這無疑為社會(huì)安定積累了不利因素。再次，在城市化和國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展條件下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，高地價(jià)必然向下游商品房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)，高額回報(bào)的房地產(chǎn)業(yè)必然吸引其他產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入，影響其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，阻礙產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。最后，由于金融體系的高杠桿特征，一旦出現(xiàn)問題，損失往往被放大，甚至可能影響整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

顯而易見，“土地財(cái)政”背后是有原因的。從財(cái)政收入分配的角度看，分稅制改革導(dǎo)致了“集權(quán)”的出現(xiàn)，因?yàn)樽鳛榈胤秸愂罩饕獊碓吹脑鲋刀愒隽坑芍醒胝苯涌刂?。但是，從?cái)政支出的角度看，中央財(cái)政支出和地方財(cái)政支出的格局并沒有因?yàn)榉侄愔贫l(fā)生明顯改變，而且還呈現(xiàn)放大趨勢(shì)。由于分稅制集中了地方預(yù)算收入，卻并沒有改變中央政府和地方政府的支出格局，結(jié)果中央集中的收入仍然需要通過轉(zhuǎn)移支付由地方政府支出。值得注意的是，經(jīng)過上述“一上一下”的過程，地方政府可以自由支配的財(cái)政收入份額明顯減少，但支出壓力并沒有減輕，甚至還出現(xiàn)增加的勢(shì)頭，這就是學(xué)界通常所說的分稅制“財(cái)權(quán)層層上收、事權(quán)層層下移”而導(dǎo)致地方政府事權(quán)、財(cái)權(quán)不對(duì)稱的問題。這種制度壓力使得地方政府必須尋求新的地方財(cái)政收入增長(zhǎng)源泉。作為財(cái)政包干制下形成的追求財(cái)政收入增長(zhǎng)的利益主體，在分稅制后，地方政府的這種利益主體意識(shí)非但沒有削弱，反而被大大加強(qiáng)了。對(duì)于地方政府而言，急迫的問題是如何尋求新的、能夠自主支配的財(cái)政收入以緩解支出壓力。“土地財(cái)政”便應(yīng)運(yùn)而生并且快速膨脹起來?？梢?，“土地財(cái)政”是其內(nèi)、外因素使然的結(jié)果。對(duì)于“土地財(cái)政”的簡(jiǎn)單否定或者簡(jiǎn)單肯定都不是科學(xué)的態(tài)度。

總體來看，在現(xiàn)行制度框架下，“土地財(cái)政”仍不可或缺，且主要還應(yīng)該用于地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市建設(shè)。離開土地財(cái)政，將城市化帶來的城郊土地非農(nóng)使用增值收益全部留給農(nóng)民，這與當(dāng)前中國(guó)土地制度安排中的“漲價(jià)歸公”基本原則也是相悖的，而且對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展可能造成致命的傷害。因此，不能因?yàn)橥恋刎?cái)政本身存在弊端就采取完全否定和徹底取消的態(tài)度。正確的態(tài)度應(yīng)該是不斷地完善土地財(cái)政，推動(dòng)其轉(zhuǎn)型。

從短期角度看，應(yīng)側(cè)重于采取相關(guān)治標(biāo)措施。第一，以構(gòu)建“公共服務(wù)型”政府體制為原則，改變GDP導(dǎo)向的干部考核機(jī)制，在干部考核指標(biāo)體系中增加民生指標(biāo)權(quán)重，將土地財(cái)政狀況納入地方政府官員的考核和離任審計(jì)內(nèi)容，完善對(duì)地方政府的政績(jī)考核，促進(jìn)地方政府關(guān)注社會(huì)和諧和可持續(xù)發(fā)展。第二，從土地財(cái)政收入中截取一部分設(shè)立專項(xiàng)資金，解決土地財(cái)政可能帶來的生態(tài)破壞、被征地人員后期安撫等社會(huì)問題。第三，逐步改變目前我國(guó)稅收制度中增值稅占比過大的問題，將政府稅收的主要來源由增值稅過渡到所得稅。第四，完善土地出讓收支管理制度，將土地出讓收支全部納入政府性基金預(yù)算管理，使土地出讓收入和支出實(shí)現(xiàn)全過程透明化。

從長(zhǎng)期看，土地的稀缺性和公共性決定了土地的增值收益應(yīng)該以社會(huì)和人民為本^〔5〕，必須立足社會(huì)和諧可持續(xù)發(fā)展而創(chuàng)新制度。第一，財(cái)政體制改革應(yīng)與土地制度改革同步進(jìn)行，以改變地方政府對(duì)土地收益的財(cái)政路徑依賴，通過改革土地制度，保障土地產(chǎn)權(quán)的社會(huì)公平進(jìn)而推動(dòng)構(gòu)建穩(wěn)固的地方公共財(cái)政制度基礎(chǔ)。改革集土地管理與土地經(jīng)營(yíng)于一身的行政體制，將土地經(jīng)營(yíng)職能分解出去，打破地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的格局，完善土地增值收益分配機(jī)制，逐漸改變當(dāng)前財(cái)政分成體制;第二，規(guī)范國(guó)家對(duì)土地收益的使用支出，可以考慮把土地財(cái)政收入納入中央政府專項(xiàng)收入，實(shí)行基金式管理，讓中央政府承擔(dān)原來由地方政府承擔(dān)的一些教育、社會(huì)保障和農(nóng)業(yè)科技事業(yè)支出。第三，通過再造預(yù)算約束政府，推進(jìn)預(yù)算改革，引入現(xiàn)代預(yù)算制度，將各級(jí)政府包括“土地財(cái)政”在內(nèi)的各種行為展現(xiàn)在陽(yáng)光下。第四，重新構(gòu)建中央和地方的稅收和財(cái)政關(guān)系，按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相統(tǒng)一的原則，調(diào)整中央與地方政府的稅收來源和財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，減輕地方政府預(yù)算內(nèi)的財(cái)政壓力。將土地預(yù)算納入中央范疇，由中央統(tǒng)一調(diào)配審核土地資源預(yù)算，適當(dāng)限制土地供應(yīng)量。第五，中央和地方政府應(yīng)努力開拓新稅源，將原有的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅進(jìn)行綜合改革完善，以“簡(jiǎn)稅種、寬稅基、低稅率”的原則開征房地產(chǎn)稅。第六，探索完善地方政府發(fā)債融資制度，使地方政府形成合乎邏輯的融資途徑。中央政府應(yīng)著手制定有關(guān)政策和法規(guī)，對(duì)土地儲(chǔ)備的宗旨目的、收儲(chǔ)范圍、機(jī)構(gòu)設(shè)置、法人地位、儲(chǔ)備土地的貸款資格、抵押方式等作出明確的法律規(guī)定，結(jié)束政出多門、各行其是的無序狀態(tài)。

〔參考文獻(xiàn)〕

〔1〕陶然，袁飛，曹廣忠. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、土地出讓與地方財(cái)政效應(yīng)：基于1999～2003年中國(guó)地級(jí)城市面板數(shù)據(jù)的分析〔J〕. 世界經(jīng)濟(jì)，2007，（10）.

〔2〕蔣省三，劉守英，李青. 土地制度改革與國(guó)民經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)〔J〕. 管理世界，2007，（9）.

〔3〕陶然，袁飛，曹廣忠. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、土地出讓與地方財(cái)政效應(yīng)：基于1999～2003年中國(guó)地級(jí)城市面板數(shù)據(jù)的分析〔J〕. 世界經(jīng)濟(jì)，2007，（10）;董再平. 地方政府“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀、成因和治理〔J〕. 理論導(dǎo)刊，2008，（12）;陳志勇，陳莉莉. 財(cái)政體制與地方政府財(cái)政行為探討――基于治理“土地財(cái)政”的視角〔J〕. 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2009，（2）.

第6篇

根據(jù)省監(jiān)察廳等五個(gè)部門《關(guān)于開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》（監(jiān)發(fā)〔5號(hào)）的部署和要求，我市開展了國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理。省監(jiān)察廳等五個(gè)部門于年月對(duì)我市國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況進(jìn)行了檢查。重點(diǎn)檢查年月日至年12月31日期間供應(yīng)的所有建設(shè)用地。通過省檢查組檢查，發(fā)現(xiàn)部分縣（市、區(qū)）在國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理上存在土地出讓收支管理不規(guī)范、土地出讓收入使用超范圍、土地出讓價(jià)款被拖欠、違規(guī)返還土地出讓金等問題。市檢查組也發(fā)現(xiàn)有的縣(市、區(qū))在土地出讓工作中也不同程度的存在一些不規(guī)范的行為和作法。各縣(市、區(qū))、東僑開發(fā)區(qū)和有關(guān)部門要針對(duì)此次出讓情況檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，根據(jù)實(shí)際情況查找原因、認(rèn)真整改，并在今后的國(guó)有土地使用權(quán)出讓中要從以下六個(gè)方面著手，進(jìn)一步規(guī)范工作程序、嚴(yán)格土地出讓金收支管理。

一、縣(市、區(qū))人民政府、東僑開發(fā)區(qū)管委會(huì)要高度重視國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)要高度負(fù)責(zé)，各相關(guān)部門要與時(shí)俱進(jìn)，認(rèn)真履行職責(zé)，處理好服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與依法行政的關(guān)系，秉公辦事、不循私情、反腐倡廉，避免國(guó)有資產(chǎn)流失。

二、宗地供應(yīng)應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃各項(xiàng)要求。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門要依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和附圖；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)明確出讓宗地的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限等要求。

三、依法確定供地方式。國(guó)土資源管理部門要嚴(yán)格按照《劃撥用地目錄》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》等規(guī)定確定供地方式。

四、規(guī)范供地過程。土地出讓應(yīng)符合規(guī)定的程序，規(guī)范制定土地出讓方案，按照法律規(guī)定的審批權(quán)限要求進(jìn)行審批；出讓計(jì)劃、出讓公告及出讓結(jié)果應(yīng)按照規(guī)定在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)上公布；出讓底價(jià)應(yīng)經(jīng)過集體決策；宗地的出讓價(jià)格應(yīng)不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、不低于政府?dāng)M定的宗地出讓底價(jià)；土地出讓后應(yīng)簽訂規(guī)范的出讓合同。

五、嚴(yán)格土地出讓金征收、管理和使用。土地出讓金征收應(yīng)直接進(jìn)入地方財(cái)政金庫(kù)，嚴(yán)格按照出讓合同的約定按期足額征收土地出讓收入；不得擅自減免或同意緩交土地出讓收入；土地出讓金管理和使用情況應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，不得以各種名義向用地單位返還或“借出”資金，不得超出土地出讓金使用范圍。

六、嚴(yán)格依法使用土地。供地后不得擅自改變用途、容積率等規(guī)劃條件的情況，符合改變規(guī)劃條件的用地，應(yīng)按權(quán)限審批；經(jīng)批準(zhǔn)改變用途、容積率等規(guī)劃條件后，應(yīng)重新簽訂合同并補(bǔ)交土地出讓金；經(jīng)濟(jì)適用房用地不得改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性商品房用地。

第7篇

一、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新城二十路以東，新城十三路以西，鐵路以南，大道以北，占地3574.96畝。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括征地拆遷、土地平整等。

二、項(xiàng)目實(shí)施單位

市區(qū)土地整理收購(gòu)儲(chǔ)備供應(yīng)中心作為項(xiàng)目主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資、項(xiàng)目管理工作，并對(duì)項(xiàng)目土地實(shí)施收儲(chǔ)、整理和開發(fā)等工作。區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)、區(qū)財(cái)政局、區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局、區(qū)審計(jì)局等有關(guān)部門，配合做好項(xiàng)目資金的審核、撥付、監(jiān)督使用，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。

三、項(xiàng)目資金來源

項(xiàng)目總投資55856.57萬元，其中項(xiàng)目資本金15856.57萬元，申請(qǐng)農(nóng)發(fā)行政策性中長(zhǎng)期貸款40000萬元，貸款期限3年。項(xiàng)目資本金由區(qū)財(cái)政局按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度分期配套及時(shí)到位。當(dāng)項(xiàng)目總投資超概算時(shí)，由區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)籌集落實(shí)資金缺口，確保項(xiàng)目資金的及時(shí)投入和工程順利完工。

四、項(xiàng)目土地出讓收益分配

依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施方案，本項(xiàng)目實(shí)施后，可整理產(chǎn)業(yè)用地共計(jì)2840.79畝，其中凈用地1832.77畝，代征地1008.02畝，預(yù)計(jì)形成固定資產(chǎn)投資100億元，實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值350億元，年利稅總額100億元，解決勞動(dòng)就業(yè)5000余人，土地出讓收入合計(jì)為78787.10萬元。項(xiàng)目建設(shè)涉及的農(nóng)村土地整治費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)期利息全部納入項(xiàng)目土地儲(chǔ)備開發(fā)成本，由區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)將項(xiàng)目用地的土地出讓收益連同土地儲(chǔ)備開發(fā)成本一并全部返還市區(qū)土地整理收購(gòu)儲(chǔ)備供應(yīng)中心在農(nóng)發(fā)行開立的專用賬戶，用于平衡項(xiàng)目資金需要。

五、貸款擔(dān)保方式

本項(xiàng)目貸款采取國(guó)有土地使用權(quán)抵押擔(dān)保的貸款方式，確保農(nóng)發(fā)行的貸款風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)全覆蓋。

五塊已辦理土地證地塊提供抵押，總用地面積為334.63畝。

六、項(xiàng)目資金管理

為保證項(xiàng)目資金合理合規(guī)使用，由區(qū)財(cái)政局與農(nóng)發(fā)行、市區(qū)土地整理收購(gòu)儲(chǔ)備供應(yīng)中心簽訂《市區(qū)街農(nóng)村土地收儲(chǔ)整理項(xiàng)目資金使用管理協(xié)議》，明確項(xiàng)目建設(shè)資金的具體管理方法。

第8篇

隸屬中冶集團(tuán)的中冶置業(yè)集團(tuán)表現(xiàn)搶眼， 2012年11月30日，該集團(tuán)以56.2億元的底價(jià)競(jìng)得南京下關(guān)濱江G50地塊，這一成交價(jià)遠(yuǎn)超2012年單幅土地成交價(jià)紀(jì)錄。

針對(duì)各地頻出“地王”，2012年12月18日，國(guó)土資源部召開新聞會(huì)，要求各地采取分割出讓、綜合競(jìng)標(biāo)、配建競(jìng)標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。

但僅在一周后，上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)旗下威旺置業(yè)有限公司以56.8億元競(jìng)得上海海門路55號(hào)地塊，再次刷新全國(guó)年度單幅土地成交價(jià)紀(jì)錄。

2012年末土地市場(chǎng)的火熱，迥異于上半年的冷清。多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然中央多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，但地方政府迫于財(cái)政壓力，仍會(huì)不斷試探政策底線，2013年土地市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)有所回暖。

部分房地產(chǎn)公司相信，中央推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，旨在中長(zhǎng)期支撐土地市場(chǎng)的活躍。習(xí)慣性的以“土地”為主的城鎮(zhèn)化會(huì)帶來土地供應(yīng)增量，壟斷土地供應(yīng)的地方政府仍可以賣地生財(cái)。只是在土地財(cái)政模式漸入末路的背景下，最后的盛宴難以持續(xù)太久，當(dāng)下應(yīng)及早為土地財(cái)政退出歷史舞臺(tái)綢繆。

“冰火兩重天”

年末土地市場(chǎng)的紅火景象，與2012年上半年形成了強(qiáng)烈反差，其中緣由引人注目。中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算發(fā)現(xiàn)，2012年上半年全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%。其中上海丟失蟬聯(lián)的冠軍寶座，收得土地出讓金184.2億元，僅為去年同期的40%；北京更是無緣前十，土地出讓金總額為144.88億元，較去年同期猛降55.65%。

財(cái)政部公布的土地出讓收入數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。2012年前七個(gè)月，全國(guó)土地出讓成交額大幅下降，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入13490億元，同比減少5009億元，降幅27.1%。與之相伴縮水的還包括土地稅費(fèi)收入、房地產(chǎn)稅收等，這對(duì)各地方政府財(cái)政收入的影響明顯。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，早在2011年底，各方已研判出2012年土地市場(chǎng)會(huì)驟冷，國(guó)務(wù)院亦主動(dòng)調(diào)低了2012年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算，全年2.7萬億元的年度目標(biāo)，遠(yuǎn)低于此前兩年的2.8萬億元和3.1萬億元。

其后，2012年上半年出現(xiàn)的土地出讓收入下滑，開始令部分地區(qū)財(cái)政吃緊。下半年全國(guó)土地交易出現(xiàn)了解凍跡象，這其中，地方政府“功不可沒”。

部分地方政府出面組織土地出讓推介會(huì)，試圖改變上半年的蕭條狀態(tài)。隨即，各地推出的地塊增多，相對(duì)價(jià)格并不高，多以底價(jià)成交。比如，浙江溫州一次性推出52宗共計(jì)3220畝土地，杭州土地交易會(huì)上推出的七宗地塊，有四宗地以底價(jià)直接成交。

2012年12月，全國(guó)土地供應(yīng)量、成交價(jià)格齊升，一派紅火景象，這也讓土地出讓收入大幅縮減的預(yù)測(cè)沒有出現(xiàn)：12月11日，財(cái)政部公布的財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，2012年1月-11月土地出讓成交額下降，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23478億元，同比減少4983億元，下降17.5%。

2012年土地市場(chǎng)前冷后熱的態(tài)勢(shì)表明，地方政府無法長(zhǎng)期忍受“第二財(cái)政” ——土地出讓收入的過快下滑，它們?nèi)杂休^強(qiáng)的局部調(diào)控手段，可以通過控制土地供應(yīng)節(jié)奏來影響土地價(jià)格、交易量。但與此同時(shí)，浙江、深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)并不令人樂觀的實(shí)際情況也證明，賣地生財(cái)之路將越來越難以為繼。

土地蛋糕日益稀薄

全國(guó)土地市場(chǎng)的總量數(shù)據(jù)，隱藏地區(qū)間的差異和更多的局部問題。大多數(shù)城市面臨的問題，并非政府延緩?fù)频毓?jié)奏，而是無地可推。

浙江省紹興市財(cái)稅部門一位官員表示，這些年紹興的城市建設(shè)任務(wù)很重，但由于可利用土地不多，來自土地財(cái)政的收入有限，只能另想他法。

“今年的稅收任務(wù)很重，支出壓力又大，各部門都在想辦法。”上述官員說。

與浙江其他大部分地區(qū)一樣，紹興的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，但現(xiàn)在可開發(fā)利用的土地太少，城市核心區(qū)的土地更是捉襟見肘，當(dāng)?shù)氐囊恍┢髽I(yè)開始向外轉(zhuǎn)移，到中西部地區(qū)發(fā)展。

上述財(cái)稅部門官員說，由于可利用土地越來越少，尤其現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢(shì)不好，土地?zé)o人競(jìng)拍，土地收入更是見少。這也促使紹興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上一條“去土地依賴化”的道路。

針對(duì)這種現(xiàn)狀，紹興提出“回歸經(jīng)濟(jì)”和總部經(jīng)濟(jì)的口號(hào)，試圖創(chuàng)造更多條件吸引走出去的企業(yè)再回來。由于土地稀缺，紹興還提出騰籠換鳥，力圖把原來對(duì)稅收、就業(yè)、GDP貢獻(xiàn)不大的產(chǎn)業(yè)逐步淘汰，扶植貢獻(xiàn)更大的產(chǎn)業(yè)。

“經(jīng)營(yíng)城市”、賣地生財(cái)，曾經(jīng)是江浙等發(fā)達(dá)地區(qū)津津樂道的發(fā)展“秘笈”，在運(yùn)行幾十年后已漸至末路。而在欠發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)，土地出讓收入規(guī)模雖然不大，但地方經(jīng)濟(jì)對(duì)其依賴絲毫沒有減弱，賣地生財(cái)依然大行其道。

包頭市某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)人稱，在包頭市的各個(gè)區(qū)，土地出讓金與政府財(cái)政收入的占比雖各不相同，但可以說都比較倚重。納稅大戶包頭鋼鐵公司所在的區(qū)稍好一些，但土地出讓收入仍占相當(dāng)大的比重。

過去由于可用土地較多，開發(fā)區(qū)很看重土地出讓收入，而2012年上半年土地出讓減少，已影響到政府財(cái)政收入，支出出現(xiàn)虧空，無奈只能向上級(jí)政府申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼。該負(fù)責(zé)人說，2012年總體而言包頭市的財(cái)政收入情況不好，個(gè)別區(qū)財(cái)政收入減少甚至影響到教師工資發(fā)放。

土地“錢袋子”收緊造成的短期陣痛和可開發(fā)利用土地只會(huì)越來越少的遠(yuǎn)景，開始倒逼當(dāng)?shù)卣\劃長(zhǎng)遠(yuǎn)?！盀榱嗽黾诱杖耄壳澳茏龅木褪桥囵B(yǎng)企業(yè)快速成長(zhǎng)，使之更多地繳稅，但這至少也要等三五年的時(shí)間。”該負(fù)責(zé)人表示。

現(xiàn)行的土地出讓金支付方式是土地批租制，即開發(fā)商向當(dāng)屆政府一次性支付幾十年的土地出讓金，從本質(zhì)上說這是“寅吃卯糧”、透支未來。這一土地出讓制度的缺陷，也決定了土地財(cái)政不可持續(xù)，當(dāng)屆政府越是大量賣地，越會(huì)導(dǎo)致下幾屆政府的“錢袋子”趨緊。

進(jìn)入地方政府“錢袋子”的是土地出讓收益，即土地出讓總收入中扣除土地出讓成本后的盈余部分。市縣政府在征地和收購(gòu)?fù)恋貢r(shí)，需要墊付征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)助、前期土地開發(fā)費(fèi)等。剔除這些成本后的收益，約占總收入的四成以上，“貨真價(jià)實(shí)”地進(jìn)入地方財(cái)政賬戶。

按規(guī)定，教育、保障房建設(shè)、農(nóng)田水利建設(shè)資金支出，與各地土地出讓收益掛鉤，各自計(jì)提均不少于10%。2011年以來，各地區(qū)這一輪土地出讓收入下滑，勢(shì)必影響上述各項(xiàng)民生支出。

影響更大的是各地的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及“土地財(cái)政”“土地金融”蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)。以土地為抵押品、土地出讓收入作為償債來源，從而撬動(dòng)銀行巨額貸款，便是公開的賣地生財(cái)秘密。

據(jù)了解，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資70%-80%依靠土地抵押融資。由于土地成交量下降，土地出讓收入隨之減少，這又會(huì)導(dǎo)致地方政府融資和償債能力下降，財(cái)政、金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯。

安邦咨詢研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，土地財(cái)政是一個(gè)無法循環(huán)玩下去的游戲，一旦土地儲(chǔ)備枯竭，游戲終結(jié)?？膳碌牟粌H僅是金融系統(tǒng)壞賬的泛濫，更是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形和貧富分化的進(jìn)一步加劇。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)而言，過度依賴土地財(cái)政，最終是一個(gè)多輸而不是多贏的結(jié)果。究竟是什么造就了中國(guó)特色的“土地財(cái)政”難題？

告別土地出讓狂歡

中國(guó)的土地財(cái)政歷史并不長(zhǎng)，其火熱更是最近十幾年的事。

1987年12月1日，深圳在內(nèi)地第一次舉行國(guó)土有償使用權(quán)拍賣會(huì)，深圳房地產(chǎn)公司以525萬元的最高價(jià)獲得了羅湖區(qū)一塊8588平方米土地的使用權(quán)。這一事件標(biāo)志著中國(guó)國(guó)有土地的使用由過去行政劃撥向有償出讓轉(zhuǎn)變。

但直至最近十幾年，土地出讓金才逐漸成為地方政府的“第二財(cái)政”。

1994年分稅制改革后，各地的土地出讓收入劃歸地方政府支配使用。這一在當(dāng)時(shí)看來并不起眼的政策性安排，導(dǎo)致土地出讓金收入在最近幾年出現(xiàn)井噴，并在過度透支后，隨著房地產(chǎn)調(diào)控而發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

1999年至2004年，全國(guó)土地出讓收入規(guī)模不大，占地方財(cái)政收入的比重總體上呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但在這五年間，多數(shù)地方政府尚未形成對(duì)這一收入的過度依賴。

由于全國(guó)投資增長(zhǎng)迅速，部分行業(yè)出現(xiàn)過熱，中央政府于2005年初加大了宏觀調(diào)控力度，土地首次與貨幣、財(cái)政一道成為宏觀調(diào)控的政策工具。土地“閘門”收緊，導(dǎo)致2005年土地出讓收入銳減，其占地方財(cái)政收入比重由2004年的54%降至39%。

但隨著土地出讓制度的改革，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)迅速回潮，新一輪的土地收入上升期很快來臨。

由于中央實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地全部招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，鼓勵(lì)價(jià)高者得，各地土地出讓收入在2005年后快速回升。雖然受國(guó)際金融危機(jī)影響，2008年國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)冷清，當(dāng)年全國(guó)土地出讓收入9600億元，比2007年減少2000多億元，但這只是接下來更為瘋狂的地價(jià)游戲的一次暫停。

2009年，在中央經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃全面實(shí)施的背景下，各地大量上馬投資項(xiàng)目，土地市場(chǎng)也開始好轉(zhuǎn)，地價(jià)相繼攀升，當(dāng)年全國(guó)土地出讓收入達(dá)1.4萬億元，與2008年相比猛增近一半。

之后兩年，可謂各地方政府土地財(cái)政的狂歡年。重新火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)急速升溫，房?jī)r(jià)、地價(jià)交替上升，地王紀(jì)錄不斷被刷新。2010年，全國(guó)國(guó)有土地出讓收入達(dá)到2.8萬億元，是2009年土地出讓收入的2倍多。2011年更是達(dá)到3.2萬億元，相當(dāng)于2008年的3倍多，而在此背景之下的全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，亦達(dá)到?jīng)Q策層和公眾的容忍臨界點(diǎn)。

雖然數(shù)量可觀，各地方政府卻是冷熱不均。

在全國(guó)土地出讓收入的總盤子中，北京、上海、廣東等沿海大城市和省區(qū)依然占據(jù)“大頭”，約七成的土地出讓金集中分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這給上述地區(qū)帶來了巨大的財(cái)政收入與支出景氣，但同時(shí)也為接下來的收縮埋下隱患。

賣地機(jī)制如何打破

伴隨全國(guó)各地房產(chǎn)市場(chǎng)的日益壯大，近年土地出讓金規(guī)模越來越大，在地方財(cái)政收入中的分量也越來越重。

更為重要的是，在運(yùn)作土地過程中，江浙等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)現(xiàn)了一條以土地為杠桿撬動(dòng)銀行資金，從而快速擴(kuò)張城市的發(fā)展之路。這一模式被更多地方政府仿效，其后果即是土地出讓價(jià)格和房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的交替上升。

土地財(cái)政促進(jìn)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但帶來了諸多短期、扭曲的行為。部分地方政府為了賣地生財(cái)，大舉進(jìn)行城市擴(kuò)容，強(qiáng)行征地、拆遷，引發(fā)諸多社會(huì)矛盾，在改進(jìn)城市面貌、推進(jìn)城鎮(zhèn)化的同時(shí)，亦埋下諸多隱患。

地方政府之所以有恃無恐，與現(xiàn)行的土地管理制度安排有很大關(guān)系。按現(xiàn)行法律法規(guī)，農(nóng)村集體所有的土地必須通過國(guó)家征用轉(zhuǎn)為國(guó)有后才能進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，交易的主體是政府，而非農(nóng)民個(gè)人。

地方政府既是土地管理者，同時(shí)又是土地經(jīng)營(yíng)者，通過對(duì)土地供應(yīng)的壟斷地位，推高地價(jià)、房?jī)r(jià)，獲取高額土地出讓收益。在這場(chǎng)由地方政府主導(dǎo)、以廉價(jià)方式購(gòu)買（補(bǔ)償）的土地國(guó)有化過程中，地方政府為追求土地收益最大化，在實(shí)際操作中，容易在征地時(shí)刻意壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，突破耕地保護(hù)政策紅線，擅自更改土地利用規(guī)劃，侵害農(nóng)民利益事件時(shí)常發(fā)生。

在地方政府壟斷土地供應(yīng)的既有格局之下，地價(jià)、房?jī)r(jià)下跌與其利益相悖，因而會(huì)采取減少供地面積等方式維持高地價(jià)、高房?jī)r(jià)。這也成為近年中央數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控政策難以奏效的一個(gè)重要原因。

中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎認(rèn)為，只有將地方政府經(jīng)營(yíng)土地職能剝離出來才能解決問題，否則將管理和經(jīng)營(yíng)職能混在一起，管理必然是虛的。

更多的建議指向是，現(xiàn)行土地批租制亦需改良，遏制地方政府的賣地沖動(dòng)。

“2009年我們提出分期支付土地出讓金的建議?！卑舶罴瘓F(tuán)高級(jí)研究員唐黎明指出，這樣可以較好地解決政府和開發(fā)商的短期行為，在政府、開發(fā)商、購(gòu)房者之間形成相對(duì)的利益平衡。

各地現(xiàn)行的土地出讓制度為批租制，即一次性收取未來幾十年的全部地租，這一制度安排飽受爭(zhēng)議。除了批租制外，國(guó)際上還有年租制（按年收取地租）、混合制（既有批租，也有年租），混合制以香港為典型代表?；旌象w制包含“價(jià)”和“租”兩個(gè)部分：土地使用權(quán)拍賣時(shí)，一次性收取土地出讓金；出讓期內(nèi)，按年征收租金。

唐黎明建議借鑒香港經(jīng)驗(yàn)，她認(rèn)為，實(shí)行混合體制后，土地的初始出讓價(jià)格會(huì)下降，因?yàn)橐徊糠值刈鈺?huì)從初始地價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)槟曜饨稹?/p>

香港的土地基金制度，亦得到多方重視。在此制度下，土地批租的一半收入歸當(dāng)期政府使用，另一半收入歸未來政府使用。這樣既可以滿足土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的資金需求，又可以抑制地方政府過度出讓土地的短期行為。

改變土地權(quán)利二元結(jié)構(gòu)，打破政府對(duì)土地市場(chǎng)壟斷，改良土地批租制，是旨在建立合理的激勵(lì)機(jī)制，矯正過往的短期、扭曲行為，遏制地方政府強(qiáng)烈的賣地沖動(dòng)。

但不少人提及，要根治土地財(cái)政難題，尚需合理劃分中央和地方的事權(quán)、財(cái)權(quán)，同時(shí)要為地方政府尋找一條穩(wěn)定的收入來源，部分學(xué)者建議開征物業(yè)稅逐步替代土地財(cái)政。

新稅源與城鎮(zhèn)化契機(jī)

深圳市是“賣地生財(cái)”的發(fā)源地，曾高度依賴土地財(cái)政。不過隨著轄區(qū)內(nèi)可利用土地的逐漸減少，土地出讓收入占政府收入的比重已日益見小，甚至出現(xiàn)無地可賣的局面。2011年，深圳財(cái)政收入超過1300億元，在全國(guó)各城市中名列前茅，而土地出讓收入不足100億元。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒告訴《財(cái)經(jīng)》記者，深圳每年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入都很大，但已經(jīng)走過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要依靠土地出讓收入的階段。

“十二五”期間，深圳將重點(diǎn)加強(qiáng)東部軌道交通建設(shè)，到2016年將擁有10條地鐵線路，形成348公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。如此大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所需資金規(guī)?？上攵?jù)了解，地鐵建設(shè)投入除了一部分公共財(cái)政投入外，主要靠市場(chǎng)化運(yùn)作籌資。

在“土地生財(cái)”之路走不通的時(shí)候，深圳市尋找新的稅收增長(zhǎng)來源，即通過發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，逐步擺脫土地財(cái)政。

深圳市頗具代表性，它所遭遇的困惑與被迫轉(zhuǎn)型亦可為其他地區(qū)借鑒。

在王鋒看來，很多地方政府熱衷參與大量經(jīng)濟(jì)建設(shè)活動(dòng)，而稅收收入又有限，只能依賴土地財(cái)政。對(duì)土地財(cái)政依賴過大，導(dǎo)致對(duì)土地粗放型的利用和無序的使用，本就不可持續(xù)。

國(guó)家推行城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，或許是土地財(cái)政的最后盛宴。

十報(bào)告提出，要優(yōu)化國(guó)土空間開發(fā)的格局，推動(dòng)城鎮(zhèn)化，這其中就有城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和布局的問題。土地的城鎮(zhèn)化將是不可忽視，也無法越過的一環(huán)。在此政策號(hào)召下，一些地方政府勢(shì)必做大土地供應(yīng)增量，繼續(xù)走賣地生財(cái)老路。

土地出讓金下滑態(tài)勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，土地財(cái)政模式亟須改革已成共識(shí)，受訪的專家建議政府部門應(yīng)及早為土地財(cái)政退出歷史舞臺(tái)綢繆。

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智在“財(cái)經(jīng)年會(huì)”上稱，要按照市場(chǎng)化的方向走，絕不僅僅是對(duì)現(xiàn)行制度斷然否定，或者不加條件地肯定。這個(gè)制度支撐30年高速發(fā)展，有它的合理性，但它同樣存在缺點(diǎn)，在現(xiàn)行機(jī)制的運(yùn)行下，它仍然有一定的作用和向前推進(jìn)改善的地方。

“土地財(cái)政改革的方向要非常明確，這是一個(gè)憲法問題！”北京大學(xué)教授周其仁說，靠政治強(qiáng)制力得到市場(chǎng)，在憲法上是不可以的，它歪曲了社會(huì)、國(guó)家、公民市場(chǎng)之間的關(guān)系。這么多地方政府介入土地財(cái)政，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

第9篇

“一個(gè)池子蓄水”――

優(yōu)化儲(chǔ)備機(jī)制，充分挖掘土地潛力

土地儲(chǔ)備是政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的重要手段，是一個(gè)蓄水的“池子”。衡山縣加大儲(chǔ)備工作力度，強(qiáng)化儲(chǔ)備職能，采取了統(tǒng)一歸口管理、多渠道融資、保障群眾權(quán)益、轉(zhuǎn)化儲(chǔ)備成果等措施。

細(xì)化歸口管理職責(zé)。2011年，衡山縣重新成立了“土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng)委員會(huì)”，由縣人民政府縣長(zhǎng)任主任，常務(wù)副縣長(zhǎng)、分管副縣長(zhǎng)任副主任，提高了“儲(chǔ)委會(huì)”規(guī)格，擴(kuò)大了職能，特別強(qiáng)調(diào)做好“土地經(jīng)營(yíng)”這篇文章。縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備總體運(yùn)作，縣城鄉(xiāng)投、工交司負(fù)責(zé)組織實(shí)施縣政府指定作為業(yè)主的建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作，縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目的土地運(yùn)作，縣財(cái)政局負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備資金籌措、土地前期開發(fā)的審核、土地價(jià)款收入等土地出讓收支管理，縣規(guī)劃局依法做好儲(chǔ)備土地的規(guī)劃控制等相關(guān)工作。

構(gòu)建儲(chǔ)備融資平臺(tái)。土地儲(chǔ)備資金主要來源于縣財(cái)政撥款及融資兩個(gè)方面?？h城鄉(xiāng)投、工交投兩個(gè)融資平臺(tái)通過與政策性銀行、國(guó)有投資公司對(duì)接，已先后為縣城建設(shè)募集資金0.9億元。土地儲(chǔ)備中心及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要通過財(cái)政撥款實(shí)現(xiàn)：一方面，土地組織出讓后，由財(cái)政在土地出讓價(jià)款中返還土地儲(chǔ)備成本，另一方面，通過建立土地儲(chǔ)備基金，將土地出讓收益的40%再投入到土地儲(chǔ)備。

保障群眾合法權(quán)益。現(xiàn)階段征地拆遷是社會(huì)矛盾中最為突出的問題。衡山縣采取了提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、合理安置、失地參保等措施，現(xiàn)在征地補(bǔ)償平均達(dá)到了5萬元/畝，大大超過了湖南省人民政府《關(guān)于公布征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（湘政發(fā)【2009】43號(hào)）所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)拆遷戶除了進(jìn)行合理補(bǔ)償以外，還進(jìn)行商鋪安置；對(duì)于失地農(nóng)民，符合參保條件的，做到了應(yīng)保盡保。到目前為止，衡山縣已有32個(gè)自然組，約1500個(gè)失地農(nóng)民參加了社保，做到了失地不失業(yè)，生計(jì)有著落。

轉(zhuǎn)化成果服務(wù)民生。對(duì)于確定的廉租房、經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房及以棚戶區(qū)改造等保障性住房用地，國(guó)土資源部門優(yōu)先在土地儲(chǔ)備計(jì)劃、年度用地計(jì)劃中予以保證。目前衡山縣有廉租房及霞流沖煤礦、貫塘茶場(chǎng)、紫巾山林場(chǎng)棚戶區(qū)改造等幾個(gè)保障性住房開工建設(shè)，其所使用的土地共計(jì)2.74公頃已全部供應(yīng)到位，衡山縣財(cái)政從出讓金中劃撥413萬元用于安居工程建設(shè)。

“一個(gè)龍頭放水”――

規(guī)范出讓程序，盡力彰顯土地價(jià)值

為促進(jìn)節(jié)約集約用地，進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理，衡山縣將土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，不以各種名義和形式減免出讓收入，對(duì)土地出讓管理程序、預(yù)決算管理等作出明確規(guī)定，確保規(guī)范土地出讓收支管理政策落實(shí)。

聯(lián)動(dòng)協(xié)作，設(shè)立專戶促“公正”。衡山縣成立了國(guó)有土地、礦產(chǎn)資源使用權(quán)出讓領(lǐng)導(dǎo)小組，涵蓋國(guó)土、財(cái)政、審計(jì)、紀(jì)委等部門，以集體會(huì)審的形式確保出讓依法依規(guī)，形成了國(guó)土、財(cái)政、審計(jì)、紀(jì)委四部門環(huán)環(huán)相扣、相互制約又密切配合的協(xié)作機(jī)制。同時(shí)，成立“衡山縣國(guó)土收入征管辦公室”，負(fù)責(zé)全縣土地收入征收、管理工作。

提高比率，市場(chǎng)配置促“公平”。針對(duì)競(jìng)得人長(zhǎng)期拖欠價(jià)款的現(xiàn)象，衡山縣把土地出讓保證金提高到50%。通過實(shí)踐證明，提高保證金比率既有利于全額收繳出讓金，也打擊了一部分通過低保證金的便利，隨意投標(biāo)以獲取非法利益的行徑。根據(jù)地塊位置、類型等情況，靈活性選擇土地出讓形式，對(duì)地理位置優(yōu)、競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的地塊采取公開招標(biāo)、拍賣形式出讓，對(duì)地理位置偏、競(jìng)爭(zhēng)性較弱的地塊采取公開掛牌形式出讓，力求資源配置最優(yōu)化，著力凸顯土地價(jià)值。自2010年以來，衡山縣共公開出讓土地55宗，總面積68.86公頃，成交價(jià)款1.99億元。其中，公開招標(biāo)、拍賣出讓土地36宗，掛牌出讓17宗，改變用途2宗。

信息透明，及時(shí)促“公開”。利用網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣、接觸人群多的特點(diǎn)，及時(shí)把宗地出讓信息在“中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)”、省市縣國(guó)土資源門戶網(wǎng)站上，并通過電視、廣播、報(bào)紙等傳統(tǒng)媒體公布信息。宗地出讓成交后，將土地面積、出讓單價(jià)、競(jìng)得人等內(nèi)容及時(shí)告知當(dāng)?shù)厝罕娕c競(jìng)投標(biāo)方。

“多管齊下清淤”――

強(qiáng)化批后監(jiān)管，全面提升土地效益

土地公開出讓后，受競(jìng)得方主客觀因素影響，能否及時(shí)足額收繳土地出讓金，以及如何確保投資強(qiáng)度是最關(guān)鍵的問題。衡山縣為進(jìn)一步提高節(jié)約集約利用土地水平，采取了一系列行之有效的措施，積極有效應(yīng)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)批后監(jiān)管出現(xiàn)的新情況、新形勢(shì)，保障了縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的合理需求。

強(qiáng)化用地合同管理。進(jìn)一步健全完善土地履約保證金制度，在土地劃撥或簽訂土地出讓合同時(shí)，按劃撥或出讓土地總價(jià)款的3%收取履約保證金，根據(jù)用地單位履約情況，扣除或退還履約保證金。對(duì)不完全繳納土地出讓價(jià)款的，不交地、不辦理土地使用權(quán)登記；土地出讓后交款期限原則上不超過3個(gè)月；延期交款3個(gè)月以內(nèi)的按每日3‰收取滯納金，超過3個(gè)月收回土地使用權(quán)。

打擊擅自改變?nèi)莘e率行為。近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也逐步增多，雖然大部分開發(fā)商能夠按照合同約定的條件開發(fā)建設(shè)，但也有個(gè)別的通過調(diào)整容積率等違規(guī)行為獲得非法利益。為了保障國(guó)有資產(chǎn)不流失，衡山縣組織對(duì)近年來的房地開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行徹底清查，對(duì)于擅自改變?nèi)莘e率的行為進(jìn)行查處，補(bǔ)交土地出讓金，并引入樓面地價(jià)來管理改變?nèi)莘e率的行為。

嚴(yán)格處置閑置土地。對(duì)因土地使用者自身原因造成土地閑置滿2年的，依法無償收回；土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%收取土地閑置費(fèi)。對(duì)因規(guī)劃調(diào)整等不可歸于用地者的原因造成的閑置土地，通過協(xié)商和合理補(bǔ)償，采取改變用途、等價(jià)置換、納入政府儲(chǔ)備或安排臨時(shí)使用等途徑及時(shí)處置、充分利用。

規(guī)范處置改變土地用途行為。對(duì)于城市規(guī)劃確定需要改變用途的土地，在確定其價(jià)值的過程中引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。由縣政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，回購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，然后通過掛牌或拍賣的方式公開出讓調(diào)整后的土地使用權(quán)，進(jìn)一步凸現(xiàn)土地價(jià)值。近年來成功出讓2宗改變用途的土地，實(shí)現(xiàn)土地收益1539萬元。

第10篇

內(nèi)容摘要:本文探討了我國(guó)實(shí)行土地出讓金制度帶來的問題,并分析了目前關(guān)于物業(yè)稅研究的若干分歧,提出應(yīng)當(dāng)從把握好物業(yè)稅改革出臺(tái)的時(shí)機(jī)、妥善處理原土地出讓金、實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡等方面來推進(jìn)物業(yè)稅改革。

關(guān)鍵詞:物業(yè)稅 改革 探討

土地出讓金制度存在的問題與物業(yè)稅的引入

我國(guó)分稅制改革以來,地方政府缺乏穩(wěn)定的收入來源,地方主體稅種不穩(wěn)定(易剛,2008),在實(shí)踐中,地方政府為彌補(bǔ)支出缺口,紛紛將土地出讓收入金作為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要來源,造成了一系列的負(fù)面效應(yīng)。我國(guó)目前實(shí)行的是一次性出讓30-70年期限的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度,地方政府能夠在短期獲取大量的收入,同時(shí)也帶來了以下問題:

(一)地方政府行為短期化

當(dāng)屆政府通過出售土地使用權(quán)獲取了大筆的可支配財(cái)政收入,而當(dāng)城市土地出售殆盡時(shí),后屆政府將沒有足夠的收入來維持地方政府正常運(yùn)轉(zhuǎn),提供充分公共品的供給。這種制度如果長(zhǎng)期實(shí)行將會(huì)影響到當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的穩(wěn)定性,不利于土地這一不可再生資源的高效利用。這一潛在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在2007年以來的金融危機(jī)的沖擊下凸顯出來,一些地方政府在房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力、土地出讓收入銳減的情況下,已經(jīng)面臨支出困難。

(二)存在財(cái)經(jīng)違紀(jì)和腐敗的風(fēng)險(xiǎn)

大量的土地出讓收入以預(yù)算外收入的形式游離于預(yù)算控制之外,將孕育著財(cái)經(jīng)違紀(jì)和腐敗的風(fēng)險(xiǎn)。目前按照我國(guó)預(yù)算管理制度,土地出讓金作為地方的預(yù)算外收入而存在,處于人大預(yù)算監(jiān)督之外,在一部分地區(qū),土地出讓金甚至被挪用、貪污,或者成為有關(guān)部門的小金庫(kù)被揮霍掉。

(三)房?jī)r(jià)上漲與居民收入水平脫離

近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民可支配收入的上漲幅度,我國(guó)的居民房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。按國(guó)際慣例,居民房?jī)r(jià)收入比一般為4-6倍,但對(duì)北京、上海等城市的大多數(shù)人來說,這個(gè)指標(biāo)早已超過了10倍。以北京為例,2007年每個(gè)家庭可支配的收入是6.6萬元,而四環(huán)內(nèi)房子均價(jià)是每平方米1.84萬元,房?jī)r(jià)收入比是27.8倍,即便是六環(huán)外的房?jī)r(jià),也比國(guó)際房?jī)r(jià)收入比的警戒線高出一倍。而其中開發(fā)商一次性支付的40-70年的土地使用費(fèi)用(土地出讓金),其數(shù)額接近房?jī)r(jià)的50%(張瓊、彭杏芳,2007)。

(四)孕育金融風(fēng)險(xiǎn)

從防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)來看,一旦過熱的地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),將出現(xiàn)大量的不良貸款,可能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)際范圍內(nèi),2007年,美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)引起金融市場(chǎng)震蕩,眾多美國(guó)金融機(jī)構(gòu)減記巨額資產(chǎn)。 2008年,美國(guó)第五大投資銀行貝爾斯登公司被摩根大通公司收購(gòu),美國(guó)最大住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)“房利美”和“房地美”遭政府接管,美國(guó)第四大投資銀行雷曼兄弟控股公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù),第三大投資銀行美林公司被美國(guó)銀行收購(gòu),陷于破產(chǎn)邊緣的保險(xiǎn)巨頭美國(guó)國(guó)際集團(tuán)將被政府接管。

房地產(chǎn)價(jià)格最近幾年的迅速上漲,我國(guó)積累了大量的住房信貸,房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展不僅關(guān)系到本行業(yè)的發(fā)展,而且關(guān)系到我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)此,理論界提出未來將物業(yè)稅作為地方的主體稅種,并借此完善分稅制,充實(shí)地方稅源。

研究物業(yè)稅如何設(shè)計(jì),如何從目前的土地拍賣出讓形式平穩(wěn)過渡到征收物業(yè)稅的新形式,對(duì)于完善我國(guó)財(cái)政分權(quán)體制,保證地方政府的財(cái)政穩(wěn)定性和對(duì)于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展,防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)將起著重要的作用。

物業(yè)稅的研究現(xiàn)狀分析

(一)物業(yè)稅能夠克服地方政府行為的短期化

地方政府依靠土地出讓金方式籌集財(cái)政資金,帶來了未來財(cái)政收入的不可持續(xù)性,造成地方政府行為的短期化,以物業(yè)稅的形式將為地方政府提供可持續(xù)的財(cái)政收入形式。國(guó)內(nèi)學(xué)者注意到了目前地方政府在財(cái)政收入方面對(duì)土地出讓收入的依賴及其造成的一系列的負(fù)面影響:地方政府行為短期化,當(dāng)屆政府出售更多的土地就可以獲取更多的收益,造成政府寅吃卯糧。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),2003年全國(guó)土地收益已達(dá)5200億元,占到了當(dāng)年預(yù)算內(nèi)收入的1/4。2003年和2004年的土地出讓金純收益都占到了全國(guó)預(yù)算外收入和地方預(yù)算外收入的1/2左右,“成交價(jià)款”的規(guī)模更是超過了預(yù)算外收入的規(guī)模(白彥鋒,2007)。高地價(jià)推動(dòng)了目前的高房?jī)r(jià)。

出售的土地資源消耗殆盡后,針對(duì)未來地方政府可能出現(xiàn)的收入危機(jī),不少學(xué)者提出了開征物業(yè)稅來加以增加地方政府的收入(白彥峰,2007)。

(二)關(guān)于原體制下土地出讓金能否歸并到新體制的物業(yè)稅中存在爭(zhēng)論

從目前實(shí)行的土地批租制度轉(zhuǎn)軌到物業(yè)稅制度,關(guān)于以前一次性轉(zhuǎn)讓40-70年土地使用權(quán)所獲得的巨額土地收入中是否與新體制下的物業(yè)稅有重合部分,學(xué)者存在很大分歧。

一些學(xué)者從理論分析出發(fā),把地租與稅費(fèi)看作是政府分別執(zhí)行土地所有者和公共服務(wù)提供者所應(yīng)當(dāng)獲取的收入,認(rèn)為兩者是完全不同的經(jīng)濟(jì)范疇。土地出讓金是國(guó)家憑借土地所有者一次性獲取的地租收入,是市場(chǎng)范疇,而物業(yè)稅是公共分配范疇(傅光明,2006;陳志勇、姚林,2007;何振一,2004 ),而將土地出讓金并入物業(yè)稅將不利于土地資源的節(jié)約使用(鐘曉敏、葉寧,2005)。即物業(yè)稅可以認(rèn)為是未來地方政府的一種新增的財(cái)政收入。

另外一些學(xué)者對(duì)此持完全不同的看法,他們從目前地方政府獲得的巨額土地出讓收入、土地成本在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的高比例出發(fā),認(rèn)為目前土地批租制度下的土地出讓金將可以直接轉(zhuǎn)化成新體制下應(yīng)該繳納的財(cái)產(chǎn)稅(吳俊培,2004),對(duì)于已購(gòu)住房已經(jīng)一次納土地出讓金的原有住房免除物業(yè)稅或者給予優(yōu)惠(陳琳,2007),有的學(xué)者指出事實(shí)上地方政府進(jìn)行地方公共設(shè)施建設(shè)的資金主要來自于土地出讓金,既然引致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值提升的地方公共建設(shè)資金來自于不動(dòng)產(chǎn)擁有者支付的土地出讓金,在此基礎(chǔ)上就應(yīng)當(dāng)免除物業(yè)稅,否則就是事實(shí)上的重復(fù)征稅(何秋仙,2007)。有的學(xué)者根據(jù)2003年十六屆三中全會(huì)關(guān)于《完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中所指出的“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”的原則性指導(dǎo)意見,指出目前對(duì)房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅,以及政府對(duì)開發(fā)商憑借政治權(quán)利征收的費(fèi)用如綠化費(fèi)、防洪費(fèi)、人防設(shè)施費(fèi)等合并為物業(yè)稅。

(三)對(duì)于開征物業(yè)稅是否能起到降低房?jī)r(jià)等作用尚未達(dá)成共識(shí)

一些學(xué)者認(rèn)為,通過提高房地產(chǎn)所有者的使用成本,從而大幅降低購(gòu)房成本;通過規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi),降低開發(fā)商的開發(fā)成本;同時(shí)物業(yè)稅是對(duì)社會(huì)財(cái)富的存量征稅,能夠在一定程度上發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配的功能(陳琳,2007)。

另一派觀點(diǎn)認(rèn)為,目前我國(guó)不宜對(duì)房地產(chǎn)稅期望過高,在大城市中,房地產(chǎn)屬于稀缺性資源,在租房需求比較旺盛的地區(qū),房地產(chǎn)投資者可以很容易地將增加的稅收轉(zhuǎn)嫁到租房者身上(陳金磊、李雪淋,2007),通過設(shè)置物業(yè)稅制止房地產(chǎn)投機(jī)的設(shè)想可能落空。對(duì)于自用型住房,征收物業(yè)稅卻是會(huì)加大他們的負(fù)擔(dān)(艾茜,2007)。這種結(jié)果與原先設(shè)計(jì)的通過設(shè)立物業(yè)稅調(diào)節(jié)住房消費(fèi)的初衷背道而馳,結(jié)果是原先擁有很多住房投資者通過提高租金將物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到租房者身上,而擁有真實(shí)需求的自用房者卻負(fù)擔(dān)了新增的物業(yè)稅成本,結(jié)果就是打擊了窮人,而影響不了富人。另外,由于房地產(chǎn)價(jià)格屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié),在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱,有大量人口需要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市,住房需求剛性情況下,降低開發(fā)商的成本未必能夠最終降低購(gòu)房者的支出,結(jié)果只能是增加房地產(chǎn)商的利潤(rùn)。

以上研究進(jìn)展無論在理論和實(shí)踐中都存在較大的分歧,因此物業(yè)稅在我國(guó)還處于討論、空轉(zhuǎn)試行階段,無法推出。

推進(jìn)物業(yè)稅改革應(yīng)當(dāng)注意的問題

(一)明確物業(yè)稅的功能定位

不少學(xué)者注意到了土地批租方式帶來的地方政府短期收入劇增、長(zhǎng)期收入得不到保障等問題,提出了通過設(shè)立物業(yè)稅解決地方政府行為短期化的問題,然而一些學(xué)者對(duì)于物業(yè)稅的收入功能強(qiáng)調(diào)過多,而對(duì)于國(guó)外,事實(shí)上把物業(yè)稅作為地方政府公共服務(wù)的基金卻提及較少,未能將地方政府通過物業(yè)稅的收入與其服務(wù)有效性聯(lián)系起來。在這種情況下,新增的物業(yè)稅無疑為地方政府解決未來可能出現(xiàn)的財(cái)政危機(jī)提供了一部分新的收入來源,然而卻缺乏對(duì)于地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)績(jī)效的有效考核手段,如果無法提高政府的運(yùn)轉(zhuǎn)效率,即使從短期來說解決了地方政府的財(cái)政危機(jī),長(zhǎng)期來看,當(dāng)這部分收入消耗殆盡,可以預(yù)見的是地方政府將會(huì)不斷提高財(cái)產(chǎn)稅率以至采取土地私有化方式為其低效率付出代價(jià),從納稅人那里不斷獲取稅收或者產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入,這事實(shí)上違背了設(shè)立財(cái)產(chǎn)稅的初衷。

從短期來看,實(shí)行物業(yè)稅無疑會(huì)降低地方政府可利用的財(cái)源,在實(shí)踐中目前地方政府對(duì)于實(shí)行物業(yè)稅并不熱衷,在當(dāng)前的情況下地方政府寧愿采取土地批租制度獲取更多的收入。然而可以預(yù)見到的是,當(dāng)越過某個(gè)平衡點(diǎn),地方政府預(yù)見到通過物業(yè)稅獲取的收入更多或者可出售土地消耗殆盡時(shí),地方政府將成為物業(yè)稅的積極推動(dòng)者。

部分學(xué)者和地方政府僅僅關(guān)注到物業(yè)稅的開辟新財(cái)源的功能而忽視建立分級(jí)財(cái)政體系,反映地方公共服務(wù)水平、籌集維護(hù)地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)資金的功能,有可能在未來使物業(yè)稅偏離應(yīng)該具有的軌道,使物業(yè)稅的開征面臨很多困難。

(二)妥善處理好物業(yè)稅改革與土地出讓金制度的銜接問題

不少學(xué)者從理論上分析土地出讓收入與財(cái)產(chǎn)稅的本質(zhì)區(qū)別,其分析過程無疑有很大的可取之處,然而深入探討將會(huì)發(fā)現(xiàn)該結(jié)論強(qiáng)調(diào)了理論概念區(qū)分的極端重要性,對(duì)于我國(guó)改革歷程和體制演變過程缺乏細(xì)致的分析,其間忽略的問題卻是極其重要的。

我國(guó)改革開放以前,地方政府同時(shí)作為國(guó)有土地的所有者和地方公共服務(wù)的提供者,采取的是直接的土地劃撥體制。跟國(guó)營(yíng)企業(yè)大一統(tǒng)的財(cái)政體制相類似,城市的建設(shè)基金也由政府統(tǒng)一安排。

在國(guó)營(yíng)企業(yè)大一統(tǒng)的財(cái)政體制下,國(guó)營(yíng)企業(yè)上交的利潤(rùn)按照現(xiàn)在的觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)看作目前體制下國(guó)家作為所有者的收益和公共管理者的稅收合二為一的,按照目前的觀點(diǎn),這同樣是兩類性質(zhì)完全不同的收入,對(duì)于利潤(rùn)和稅收的本質(zhì)區(qū)別涇渭分明,但并沒有妨礙改革開放前三十年在我國(guó)高度集中的財(cái)政體制中一直在實(shí)行。

而改革開放以來,我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制逐步由計(jì)劃體制轉(zhuǎn)軌到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。我國(guó)實(shí)行了土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度,地方政府的建設(shè)基金也來自于土地出讓收入,從資料中也可以看出地方政府對(duì)于土地出讓金收入的依賴程度,即過渡時(shí)期的國(guó)有土地出讓收入理應(yīng)理解為雙重職能的收入,包括作為國(guó)有土地的所有者的地租收入和同時(shí)作為地方公共服務(wù)的提供者一次性收取多年的城市建設(shè)維護(hù)基金,而此部分在西方國(guó)家的財(cái)政體制下恰恰歸屬于物業(yè)稅的范疇。

例如,我國(guó)對(duì)于國(guó)有企業(yè)的改革,區(qū)分了國(guó)家作為所有者的收益和公共管理者的稅收,實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)的可流動(dòng)性,目前對(duì)于企業(yè)的所得稅降到25%,顯著地與改革開放前企業(yè)幾乎沒什么剩余資金的情況迥異。

沿著這種思路分析下去,我國(guó)土地出讓金制度獲取的高額收入應(yīng)當(dāng)視為包含新體制下土地出讓金和承諾提供一定時(shí)期的公共服務(wù)而預(yù)先一次性收取的物業(yè)稅。那么,我國(guó)開征物業(yè)稅,就需要對(duì)于已經(jīng)征收過土地出讓金的物業(yè)所有者給予減免一定時(shí)期的物業(yè)稅的優(yōu)惠,否則就會(huì)造成物業(yè)所有者的雙重負(fù)擔(dān)。

關(guān)于我國(guó)現(xiàn)行土地出讓金的功能

現(xiàn)有的部分研究中偏重于理論分析,但數(shù)據(jù)支持方面稍顯欠缺。如果僅從理論出發(fā)將國(guó)家土地出讓金收入與物業(yè)稅區(qū)分是可行的,然而如果通過有關(guān)城市的數(shù)據(jù)加以實(shí)證研究將發(fā)現(xiàn),現(xiàn)有的不同性質(zhì)用途的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的巨大差異和地方政府對(duì)于土地出讓金的依賴的現(xiàn)狀,不支持我國(guó)現(xiàn)行體制下土地出讓金僅僅包括地租的說法。

若現(xiàn)行的土地出讓金僅僅是地租,反映由于城市土地的稀缺性,且國(guó)家作為國(guó)有土地所有者職能和社會(huì)公共事務(wù)的職能能夠完全分開,則可推論如下:國(guó)家作為土地所有者以土地出讓金的形式獲取收入,而國(guó)家所提供的公共服務(wù)的費(fèi)用由物業(yè)稅來統(tǒng)籌。一個(gè)理性的地方政府在選擇出讓不同用途的土地時(shí),相鄰地段土地的稀缺性是相同的,其單位面積的年租金應(yīng)該相等,否則政府傾向于將土地出售給年租金高的用途的需求者,以至于其他用途的需求者不得不以提高支付的租金方式到同一水平獲取土地使用權(quán),或者政府給予補(bǔ)貼。同樣一個(gè)理性的投資者在選擇投資不同用途的土地時(shí),對(duì)于相鄰地段,土地的稀缺性應(yīng)該是相同的,他只愿意支付其相等的單位面積年租金,除非政府愿意給予某種補(bǔ)貼。

要檢驗(yàn)以上結(jié)論是否成立,只需要找到相鄰地段的不同性質(zhì)的土地單位面積的年租金是否相同。如果確實(shí)相同,可以認(rèn)為我國(guó)目前實(shí)行的的土地出讓金確實(shí)僅僅反映了土地的稀缺性,可以認(rèn)為是一種一次性收集的若干年的地租。反之,如果發(fā)現(xiàn)相鄰地段的不同性質(zhì)的土地單位面積的年租金存在較大的差距,就可以得出不同性質(zhì)的土地出讓金所包含的內(nèi)容是不同的這一結(jié)論。

我們得到的數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)來自于武漢市人民政府文件武政〔2004〕39號(hào))卻無法支持有關(guān)學(xué)者認(rèn)為國(guó)內(nèi)實(shí)行的土地出讓金僅僅是地租轉(zhuǎn)化形式的理論:

從地價(jià)的總體上來看,無論任何地段,地價(jià)均呈現(xiàn)商業(yè)用地價(jià)格大于住宅用地價(jià)格,住宅用地價(jià)格又高于工業(yè)用地價(jià)格,其中在選取的例子中最繁華地段三者比例為167:52:13(約13:4:1),然而在最偏遠(yuǎn)地段三者懸殊比例下降到16:11:6。

商業(yè)用地呈現(xiàn)最強(qiáng)的地域性,以年租金看,最高與最低約相差10余倍(167:16);住宅用地呈現(xiàn)較強(qiáng)的地域性,以年租金看,最高與最低約相差5倍弱(52:11),工業(yè)用地地段特征不強(qiáng),以年租金看,最高與最低約相差2倍強(qiáng)(13:6)。

在剔除政策優(yōu)惠修正后的數(shù)據(jù),在最偏遠(yuǎn)地段可以支持最邊遠(yuǎn)地段土地出讓金僅僅是地租的理論,而在城市中心地區(qū)明顯不符合實(shí)際情況。

該市在制定地價(jià)政策中,據(jù)其文件所稱執(zhí)行以下政策:“實(shí)行該體系的最低地價(jià),在基準(zhǔn)地價(jià)最低值的基礎(chǔ)上,商業(yè)、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地下調(diào)10%,工業(yè)用地考慮到國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策下調(diào)了50%左右,并根據(jù)實(shí)際情況作了進(jìn)一步的修正”。則可以推斷出該市在最偏遠(yuǎn)地段的地價(jià)剔去上述實(shí)行的優(yōu)惠其地價(jià)比應(yīng)該約為4:3:3,接近1:1:1,即外推理論中的所謂不含任何其他壟斷租金的無差異地價(jià);而城中心經(jīng)修正后為13:4.5:2,即可認(rèn)為是6:2:1。

本出如下推斷:僅在最邊遠(yuǎn)地段能夠符合土地出讓金僅僅是地租的理論,即不同用途地價(jià)差異不大;而在城市中心地區(qū)明顯不符合實(shí)際情況。這樣的分析了主張我國(guó)土地出讓金僅僅是地租的理論,即目前我國(guó)土地出讓收入還包括其他的組成部分。

同一地段的土地如果應(yīng)用于不同種性質(zhì)用途能夠形成超額收益,是由于該地段的對(duì)于不同行業(yè)的便利程度不同,按照地租理論的解釋,這種級(jí)差收益的不同來自于政府公共服務(wù)的不同水平及其地段的不同,差額收益由級(jí)差地租及其各種稅費(fèi)來調(diào)節(jié)。事實(shí)上,這種級(jí)差收益的不同來自于政府以往對(duì)該地區(qū)的投資或者未來政府持續(xù)投資的預(yù)期和該地段離城市中心的距離。本文通過查到的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)相鄰地段的不同性質(zhì)的土地單位面積的年租金存在較大的差距。因此,可以推斷我國(guó)現(xiàn)行的土地出讓金制度事實(shí)上包括了政府投資與公共服務(wù)的因素,甚至在城市中心,此部分占據(jù)了主要部分,此部分也就是可以過渡到物業(yè)稅的那一部分收入。

參考文獻(xiàn):

1.陳淑云,王志彬.從李嘉圖等價(jià)命題看物業(yè)稅的開征[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2007(3)下

第11篇

本文作者：張敏陳妙英工作單位：廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家作為土地所有權(quán)人授權(quán)地方市、縣人民政府與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，將指定地塊以合同約定的條件出讓，受讓者以支付約定年限的土地使用費(fèi)為對(duì)價(jià)，獲得對(duì)指定地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。自2000年以來，我國(guó)的土地市場(chǎng)進(jìn)行了一系列卓有成效的改革，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的土地出讓制度基本建成，全國(guó)各地都已經(jīng)逐步建立起了由政府統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)的土地供應(yīng)機(jī)制，地方政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力逐步提高，土地市場(chǎng)取得了較大程度的發(fā)展。以廣西為例，已經(jīng)初步建成市場(chǎng)化為核心的土地配置機(jī)制，未來將進(jìn)一步完善土地使用權(quán)市場(chǎng)公開交易制度，并配套完善相關(guān)決策、審批和操作制度。依法采取公開招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，完善信息公開制度，積極推進(jìn)網(wǎng)上交易和網(wǎng)上監(jiān)管，防止“暗箱操作”，著力解決國(guó)有建設(shè)用地出讓中規(guī)避招拍掛，違反規(guī)定設(shè)置出讓條件的問題，構(gòu)筑公平公正的市場(chǎng)機(jī)制。但筆者調(diào)查廣西國(guó)有土地出讓的市場(chǎng)及法規(guī)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)廣西國(guó)有土地出讓法律制度仍存在較多問題，亟需規(guī)范。

一、廣西現(xiàn)行的國(guó)有土地出讓市場(chǎng)現(xiàn)狀及法律制度

（一）廣西現(xiàn)行的國(guó)有土地出讓市場(chǎng)現(xiàn)狀1.地方政府在國(guó)有土地出讓過程中的雙重身份導(dǎo)致造成土地管理部門的管理職能與其自身的經(jīng)濟(jì)行為不分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的管理機(jī)制，國(guó)家雖是國(guó)有土地的所有權(quán)人，但授權(quán)市、縣一級(jí)政府土地管理部門來負(fù)責(zé)國(guó)有土地的出讓。這就使得地方政府土地管理部門在土地出讓過程中具有了雙重身份：國(guó)家土地所有權(quán)人的受托人與對(duì)土地出讓行為進(jìn)行監(jiān)督的監(jiān)督者，即常說的既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員。這種雙重的身份極易造成土地管理部分根據(jù)自己的利益出發(fā)，跨界，利用土地管理的權(quán)力來?yè)p害合同相對(duì)方的合法權(quán)益，既有違公平原則又損害了公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，還滋生土地腐敗等行為，不利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2.土地招標(biāo)、拍賣、掛牌交易程序未真正落實(shí)，土地出讓存在人為操縱現(xiàn)象根據(jù)規(guī)定，從2005年1月1日開始，工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地，須通過公開招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式轉(zhuǎn)讓。但有些地方政府從自己的利益出發(fā)，存在人為操縱土地出讓的現(xiàn)象。例如有的地方表面實(shí)行的是“招拍掛”形式，實(shí)際卻是按協(xié)議方式出讓；有些地方雖然建立了土地交易制度，實(shí)行土地出讓信息公開、地價(jià)評(píng)估和集體決策等制度，但只是流于形式。有的地方在競(jìng)標(biāo)過程中存在以各種方式私下操縱土地的招標(biāo)價(jià)格。有的地方違規(guī)向用地單位變相減免出讓金。等等現(xiàn)象都表明在土地出讓環(huán)節(jié)雖然有法律的明文規(guī)定，但卻被歪嘴的和尚念歪了經(jīng)，地方政府在土地出讓方式上背離了公開透明和公平競(jìng)爭(zhēng)。3.不注重實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，導(dǎo)致存量土地日漸減少調(diào)查表明，部分地方政府因不注重土地儲(chǔ)備和后續(xù)開發(fā)，導(dǎo)致可用土地存量和耕地面積日漸減少。使得政府對(duì)土地的調(diào)控能力相當(dāng)薄弱。同時(shí)，土地作為不可再生資源，在當(dāng)前耕地面積不斷減少的情況下，更應(yīng)該注重土地的復(fù)墾和后續(xù)開發(fā)，盡可能增加可利用土地面積，提高單位土地產(chǎn)能，但很多縣市都沒有執(zhí)行這一政策。4.土地出讓金被納入政府基金預(yù)算管理，成為政府的額外財(cái)源2005年，財(cái)政部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求將土地出讓金全額納入政府基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中安排。但調(diào)查表明，許多地方政府都將土地出讓金擠占挪用，使其成為政府臨時(shí)性支付、預(yù)算外支出的主要來源，導(dǎo)致本應(yīng)用于土地儲(chǔ)備、整理、征地補(bǔ)償?shù)馁Y金不當(dāng)減少，進(jìn)而損害到公共利益。

（二）廣西現(xiàn)有的國(guó)有土地出讓的法律制度現(xiàn)狀目前，廣西土地出讓方面的地方性法規(guī)非常少，主要有《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》、《廣西壯族自治區(qū)土地監(jiān)察條例》，對(duì)土地的管理和利用主要是通過政府規(guī)章的形式出臺(tái)的，如《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》、《廣西壯族自治區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》?？疾閺V西關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法規(guī)體系，筆者存在的主要問題是相關(guān)單行規(guī)范的缺失，如廣西尚未對(duì)土地利用總體規(guī)劃、土地儲(chǔ)備、出臺(tái)相應(yīng)的地方性法規(guī)，理論與實(shí)踐的脫節(jié)導(dǎo)致廣西國(guó)有土地使用權(quán)出讓的快速發(fā)展與機(jī)制、制度建設(shè)相對(duì)滯后之間的矛盾仍然突出。

二、廣西國(guó)有土地出讓法律制度的規(guī)范

隨著廣西國(guó)有土地出讓市場(chǎng)的快速發(fā)展，為規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為，促進(jìn)土地資源的有效利用，保護(hù)土地受讓人的合法權(quán)益，促進(jìn)廣西土地出讓市場(chǎng)的良性即可持續(xù)發(fā)展，必須針對(duì)廣西現(xiàn)有國(guó)有土地出讓制度存在的缺陷，從立法思路、指導(dǎo)思想、具體制度等方面來完善我國(guó)現(xiàn)有國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度。當(dāng)前我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓法律體系由一系列單行法律法規(guī)組成?！稇椃ā反_立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，此外，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)操作規(guī)范》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》等法律規(guī)范對(duì)國(guó)有土地出讓的各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范調(diào)整。從另一角度而言，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律制度應(yīng)包含三大組成部分：以國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同為載體建立的出讓合同法律制度、以國(guó)家對(duì)國(guó)有土地出讓市場(chǎng)管理職權(quán)為基礎(chǔ)建立的監(jiān)督管理法律制度、以保護(hù)土地資源、保持土地可持續(xù)發(fā)展為目的而建立的環(huán)境監(jiān)管法律制度。筆者認(rèn)為，要構(gòu)建規(guī)范的廣西國(guó)有土地法律體系，需從以下幾個(gè)方面著手：

（一）確立構(gòu)建規(guī)范的廣西國(guó)有土地法律體系的基本原則1.公開、公平、公正原則在國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為中，公開土地出讓的相關(guān)信息，基本的出發(fā)點(diǎn)是通過建立信息公開機(jī)制，保障受讓人和社會(huì)公眾的知情權(quán)，以此來避免暗箱操作、歧視對(duì)待。地方政府代表國(guó)家以出讓人身份與受讓人簽訂出讓合同，雙方當(dāng)事人之間的法律地位宜確立為平等，以保障受讓方平等受讓土地使用權(quán)的權(quán)利，避免歧視對(duì)待，從而保障國(guó)有土地使用權(quán)出讓的順利進(jìn)行、促進(jìn)我國(guó)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定、繁榮；公正原則要求土地主管部門作為行政主體應(yīng)秉公執(zhí)法，不得循私舞弊，從而保證國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)的健康發(fā)展。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度中確立并切實(shí)貫徹公開、公平和公正原則將會(huì)極大的推動(dòng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的健康發(fā)展。2.保護(hù)、合理利用出讓土地的原則土地資源是不可再生資源，加強(qiáng)對(duì)土地資源的合理利用和保護(hù)，樹立對(duì)土地資源的保護(hù)意識(shí)，是廣西建立健全國(guó)有土地使用權(quán)法律體系的基本出發(fā)點(diǎn)。在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移完成后，土地受讓人如何有效的利用和保護(hù)受讓土地，需在立法中予以明確。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律體系中確立保護(hù)、合理利用出讓土地的原則，對(duì)于促進(jìn)土地資源的保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展有著及其重要的意義。

（二）構(gòu)建良性而完善的國(guó)有土地使用權(quán)出讓立法體系要建立健全廣西的國(guó)有土地出讓法律體系，首先需明確相關(guān)國(guó)有土地出讓的地方性法規(guī)、政府規(guī)章、政府文件等都必須與國(guó)家相關(guān)的上位法律法規(guī)相一致。筆者認(rèn)為，在與上位法保持一致的前提下，應(yīng)參照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定條例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《協(xié)議出讓土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行處理辦法》、《城市規(guī)劃法》等法律中的相關(guān)規(guī)定，參照這些規(guī)定結(jié)合廣西的土地出讓的具體情況進(jìn)行合理的調(diào)整、刪除和整合，以此來作為廣西國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律規(guī)范指導(dǎo)。其次，應(yīng)完善《廣西壯族自治區(qū)實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》、《廣西壯族自治區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，從而完成國(guó)家與地方法律規(guī)范間的銜接和協(xié)調(diào)，以規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為的國(guó)家調(diào)控行為。此外，還需構(gòu)建出讓土地資源的保護(hù)制度。建議以現(xiàn)有的《環(huán)境保護(hù)法》、《土地管理法》為基礎(chǔ)，結(jié)合《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》等有關(guān)土地資源保護(hù)的規(guī)定,對(duì)出讓國(guó)有土地的保護(hù)做出有針對(duì)性的制度設(shè)計(jì)，從而形成從國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目的竣工的全程土地保護(hù)制度體系,有效保護(hù)出讓土地資源。通過以上方面的規(guī)范，以期對(duì)廣西國(guó)有土地使用權(quán)作出針對(duì)性的制度設(shè)計(jì)，構(gòu)建以國(guó)有土地資源法律法規(guī)為指導(dǎo)，由民事法律規(guī)范、經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范和環(huán)境法律規(guī)范共同組成的廣西協(xié)調(diào)而統(tǒng)一的國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度體系。

第12篇

>> 江蘇省高校實(shí)施《學(xué)生體質(zhì)健康標(biāo)準(zhǔn)》現(xiàn)狀及對(duì)策研究 江蘇省集成供應(yīng)鏈發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究 江蘇省高校中外合作辦學(xué)現(xiàn)狀及對(duì)策研究 江蘇省多式聯(lián)運(yùn)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究 江蘇省醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究I 江蘇省醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究II 江蘇省高職院校競(jìng)技健美操的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究 江蘇省淮安市引進(jìn)外資的環(huán)境\現(xiàn)狀及對(duì)策探討 江蘇省生產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策分析 江蘇省對(duì)外勞務(wù)輸出的現(xiàn)狀及對(duì)策 江蘇省利用外資的現(xiàn)狀及對(duì)策 江蘇省蕎麥產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策 江蘇省海州區(qū)農(nóng)村實(shí)用人才資源現(xiàn)狀及對(duì)策 江蘇省沿江港口發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策 江蘇省泰興市城市防洪現(xiàn)狀及對(duì)策 江蘇省遭遇國(guó)外反補(bǔ)貼調(diào)查的現(xiàn)狀及對(duì)策 淺析江蘇省農(nóng)產(chǎn)品出口現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策 江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策分析 江蘇省寶應(yīng)縣休閑農(nóng)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策 江蘇省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l整理；土地財(cái)政收入：為土地直接稅和土地出讓金相加而得；地方財(cái)政收入：《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒2010》；2003-2012年當(dāng)年江蘇省財(cái)政草案決算報(bào)告整理而得

圖1 土地財(cái)政收入各組成部分占地方財(cái)政收入比重變化圖（2003-2012年）

通過兩種統(tǒng)計(jì)口徑計(jì)算可得，從2003-2012年，與土地直接相關(guān)的稅收增長(zhǎng)比較緩慢且占土地財(cái)政總收入的比重大概在10%左右，而土地出讓金總體呈下降趨勢(shì)但仍占據(jù)主要地位。其中，在2008年因受到金融危機(jī)的沖擊，土地出讓金收入迅速下滑，但2009年又迅速反彈。根據(jù)兩種口徑統(tǒng)計(jì)出，這十年土地財(cái)政收入占土地財(cái)政總收入的平均比重為（47.36%，45.69%），若將土地間接稅、相關(guān)部門收費(fèi)和土地借貸收入考慮進(jìn)去，其占土地財(cái)政總收入的比重將遠(yuǎn)不止50%?？傊K省政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度較大，而如此大的依賴程度也容易引發(fā)一系列的問題，如2012年江蘇省出現(xiàn)多地政府出現(xiàn)強(qiáng)行向職工借錢還債的問題[2]，在這些數(shù)字背后我們需要思考究竟是什么原因造成這一事實(shí)？

二、“土地財(cái)政”產(chǎn)生的原因

經(jīng)過對(duì)江蘇省土地財(cái)政基本狀況的分析，總結(jié)出造成“土地財(cái)政”存在以下幾點(diǎn)原因：

1.1994年分權(quán)分稅體制改革的不完善是產(chǎn)生土地財(cái)政的根源：分權(quán)分稅體制使中央財(cái)力趨于強(qiáng)化而地方財(cái)力趨于弱化，事權(quán)卻由中央到地方不斷下放，地方政府財(cái)政收支缺口增大。根據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算可知，從2000年以來其財(cái)政缺口一直在擴(kuò)大，截止2012年已達(dá)到1031.24億元！因此財(cái)政收支的不平衡使得地方政府把眼光投向了土地這塊肥肉[3]，就看上去十分“合理”。

2.地方政府的政績(jī)考核制度也是造成土地財(cái)政不斷擴(kuò)大的原因：

總理在天津夏季達(dá)沃斯論壇上的講話曾指出：“一手從農(nóng)民那里廉價(jià)得到土地，另一手又高價(jià)賣給開發(fā)商。而寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)又表現(xiàn)出自己所謂的政績(jī)，這又同官員的考核制度有關(guān)”。從江蘇省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算可得，2000年以來，江蘇省GDP年均增長(zhǎng)水平超過10%，2003-2007年財(cái)政收入均增速在20%左右，近年來財(cái)政收入增長(zhǎng)水平超過GDP增長(zhǎng)水平已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，足見考核制度已成為推動(dòng)“土地財(cái)政”大發(fā)展的直接動(dòng)因。

3.土地出讓金管理制度存在缺陷：由于《土地管理法》對(duì)于土地出讓金的分配和使用沒有作明確規(guī)定，故使得巨額的土地出讓金游離于法律法規(guī)之外，被違規(guī)使用。根據(jù)江蘇省審計(jì)署調(diào)查顯示，地方政府存在將應(yīng)通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓的土地違規(guī)協(xié)議出讓和向有關(guān)拖欠土地出讓金的開發(fā)商違規(guī)發(fā)放土地使用證的行為。新浪地產(chǎn)曾報(bào)道“江蘇儀征：土地出讓金涉嫌違規(guī)進(jìn)入企業(yè)‘腰包’”。[4]

三、相關(guān)政策建議探討

目前江蘇省土地財(cái)政帶來了一系列問題，如失業(yè)農(nóng)民大量增加、土地違法事件頻增、耕地資源浪費(fèi)嚴(yán)重等。為了更加優(yōu)化江蘇省財(cái)政收入的構(gòu)成比例，有效解決由土地財(cái)政帶來的“余波”，保持地方財(cái)政收入的持續(xù)健康發(fā)展，本文提出以下幾點(diǎn)政策建議：

1.合理分配事權(quán)與財(cái)權(quán)，調(diào)節(jié)財(cái)政收支

在事權(quán)上，應(yīng)明確各級(jí)政府職能劃分，保證地方政府處于“一級(jí)政權(quán)”和“一級(jí)事權(quán)”的地位，以減少地方政府支出負(fù)擔(dān)，如中央政府可加大對(duì)地方政府轉(zhuǎn)移支付的力度，特別是對(duì)貧困地區(qū)的支出；在財(cái)權(quán)上，應(yīng)處于“一級(jí)財(cái)權(quán)”的地位，明確并合理劃分政府稅種和分配稅收比例，建立地方政府屬于自己的主體稅種。同時(shí)，進(jìn)一步深化推進(jìn)財(cái)政層級(jí)扁平化措施，使省直管縣，鄉(xiāng)財(cái)縣管落實(shí)到實(shí)處。

2.完善政府性基金預(yù)算管理體制，透明土地出讓金收入

通過核算發(fā)現(xiàn)江蘇省未將土地出讓金全額納入基金預(yù)算管理，存在很大一部分基金流失，降低了該部分基金的使用效率，導(dǎo)致這部分收益會(huì)被個(gè)體占為所有，造成社會(huì)分配不公。所以，在編制預(yù)算時(shí)應(yīng)做到細(xì)致、全面地反映基金收入的具體情況，同時(shí)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)算的監(jiān)督能力，使其趨于透明化。

3.完善地方政績(jī)考核制度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中求快

我國(guó)土地資源有限，若地方財(cái)政一味依賴“土地財(cái)政”一定會(huì)有終結(jié)的一天。故應(yīng)打破地方政府只以GDP增長(zhǎng)為標(biāo)準(zhǔn)的政績(jī)考勤制度，應(yīng)將當(dāng)今社會(huì)面臨的諸多民生因素考慮進(jìn)去，如社會(huì)保障、失業(yè)、生態(tài)環(huán)境、教育、低收入群體的收入問題等，構(gòu)建一個(gè)趨于完善，更加合理的考核模型，讓經(jīng)濟(jì)水平不滿足于增長(zhǎng)，應(yīng)力求于發(fā)展。

4.建立農(nóng)業(yè)專款專項(xiàng)基金，保護(hù)失地農(nóng)民利益

相關(guān)調(diào)查顯示， 江蘇省土地用途轉(zhuǎn)變?cè)鲋档耐恋厥找娣峙渲校蠹s得60%-70%，村一級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織得25%-30%，農(nóng)民只得5%-10%。[5]故為了從根本上保護(hù)農(nóng)民利益，政府應(yīng)建立專項(xiàng)基金，用于對(duì)失地農(nóng)民的補(bǔ)助和相關(guān)就業(yè)培訓(xùn)等，保證基本生活、養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等方面得到切實(shí)供應(yīng)。

5.加強(qiáng)對(duì)土地監(jiān)管力度，保護(hù)耕地資源

據(jù)江蘇省國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，2008-2011年土地違法事件總數(shù)為8201件。因此，必須加強(qiáng)對(duì)地方政府土地利用規(guī)劃和土地征用的監(jiān)管；同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)法，有效地保護(hù)耕地資源，讓土地資源可持續(xù)發(fā)展。

注釋：

①江蘇省土地出讓金在2007年以前被納入預(yù)算外資金賬戶，2007年以后被納入政府性基金賬戶；從2011年起取消預(yù)算外資金專項(xiàng)資金賬戶，將預(yù)算外資金納入政府預(yù)算管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫忠偉.安徽省土地財(cái)政狀況及影響因素的研究[D].南京：南京財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012：19-20.

[2]新京報(bào).江蘇多地政府靠土地財(cái)政還貸高息融資年利率15%[EB/OL].，2012-11-27.

[3]孔善廣.分稅制后地方政府財(cái)事權(quán)非對(duì)稱性及約束激勵(lì)機(jī)制變化研究[J].經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較，2007（1）.