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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理條例細則，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
（2003年11月21日）
深住〔2003〕120號
國家《物業(yè)管理條例》已于2003年9月1日正式實施，對規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)具有深遠意義。結(jié)合深圳物業(yè)管理行業(yè)立法及實踐，現(xiàn)就貫徹國家《物業(yè)管理條例》的有關(guān)問題提出指導意見，請遵照執(zhí)行。
關(guān)于貫徹國家《物業(yè)管理條例》有關(guān)問題的指導意見
根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于宣傳貫徹〈物業(yè)管理條例〉的通知》、廣東省建設(shè)廳《關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》及深圳市法制局《關(guān)于我市行政機關(guān)行政執(zhí)法適用法律的指導意見》等文件精神，結(jié)合深圳物業(yè)管理行業(yè)立法及實踐，現(xiàn)就貫徹國家《物業(yè)管理條例》（以下簡稱國家條例）有關(guān)問題提出以下指導意見：
一、法律適用的原則
（一）寶安、龍崗兩區(qū)執(zhí)行國家條例和《廣東省物業(yè)管理條例》（以下簡稱省條例），國家條例、省條例未規(guī)定的參照適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱特區(qū)條例）及其實施細則。
（二）特區(qū)內(nèi)四區(qū)仍執(zhí)行特區(qū)條例及其實施細則，特區(qū)條例未作規(guī)定的執(zhí)行國家條例的有關(guān)規(guī)定。
二、具體貫徹意見
（一）關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分
劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、規(guī)模經(jīng)營、便于管理的原則。具體劃分方法：
1.按城市規(guī)劃部門批準的項目紅線圖范圍劃定。
2.已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定。
（二）關(guān)于業(yè)主大會及業(yè)主委員會
1.在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選舉產(chǎn)生一個業(yè)主大會、業(yè)主委員會，并聘請一家物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營管理或物業(yè)服務(wù)活動，包括向業(yè)主收費或與非物業(yè)管理企業(yè)及個人訂立物業(yè)服務(wù)合同。
2.寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。
3.各區(qū)局可以組織街道辦、居委會參與指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌備工作。
4.不成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的情況按照國家條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
5.業(yè)主大會表決時應(yīng)當使用業(yè)主大會表決票的示范文本，示范文本由市物業(yè)主管部門統(tǒng)一制定。
6.業(yè)主委員會委員的任職資格和資格終止依據(jù)建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（三）關(guān)于物業(yè)管理招投標
1.深圳市范圍內(nèi)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
前款“規(guī)模較小”在特區(qū)內(nèi)是指在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層建筑面積低于五萬平方米的，或高層總建筑面積低于兩萬平方米的，或多層、高層混合建筑面積低于3萬平方米的；在寶安、龍崗兩區(qū)是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。
2.業(yè)主大會、業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當采取招投標的方式。
3.市、區(qū)兩級政府所屬物業(yè)實施物業(yè)管理的，均應(yīng)通過公開招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
（四）關(guān)于前期物業(yè)管理制度
1.深圳市各區(qū)均執(zhí)行國家條例規(guī)定的臨時公約制度。建設(shè)單位售房時應(yīng)當與購房人簽訂臨時業(yè)主公約，臨時業(yè)主公約應(yīng)當報區(qū)住宅（建設(shè)）局備案。
2.寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主大會可經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，決定與前期物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同或另行采用公開招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)。
3.特區(qū)內(nèi)仍然執(zhí)行特區(qū)條例的相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位應(yīng)當與經(jīng)過公開招投標選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在售房合同中向買受人明示。
4.建設(shè)單位應(yīng)當對其所擁有的空置房或自用房、經(jīng)營房、收入沒有納入公共收益的會所，交納物業(yè)管理服務(wù)費及本體維修資金。
（五）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度和職業(yè)資格證書制度
1.各區(qū)均要重點查處未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的行為，寶安、龍崗兩區(qū)執(zhí)行國家條例第六十條的規(guī)定；特區(qū)內(nèi)四區(qū)仍執(zhí)行特區(qū)條例及其實施細則的有關(guān)規(guī)定。
2.物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由各區(qū)住宅（建設(shè)）局責令限期整改。未整改的按國家條例第六十一條的規(guī)定處罰。
（六）關(guān)于維修基金制度
1.深圳市各區(qū)關(guān)于維修基金的名稱和管理制度暫不變動。
2.寶安、龍崗兩區(qū)待國家專項維修資金管理辦法出臺后遵照執(zhí)行。
（七）關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費
1.深圳市各區(qū)關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定；寶安、龍崗兩區(qū)待國家物業(yè)服務(wù)收費管理辦法出臺后從其規(guī)定。
2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
3.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
乙方：____________物業(yè)管理有限公司（以下簡稱乙方）
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》及中華人民共和國國務(wù)院第379號《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策。在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對實行專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)安全管理訂立本協(xié)議書。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置：________________________________________；
總面積約：________________平方米；
物業(yè)類型：____________性物業(yè) 。
第二條 委托管理事項
1．房屋建筑本體共用部位（由裝飾公司裝修完畢并已通過聚富房地產(chǎn)地產(chǎn)公司驗收的樓蓋、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊和逃生通道、門廳、電梯、強弱電井、管道井、天花板等）的成品安全管理，由乙方看管。
2．房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、電梯及電扶梯、消防設(shè)施的外表面等）的成品保護管理服務(wù)，由乙方看管。
3．地庫已安裝完成的電纜、上下水管道、排風管道、消防管道設(shè)備房的各種設(shè)備由乙方看管。
第三條 合同期限
本合同期限為 ____ 年。自______年____月________日起至________年____月____日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1．與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、費用概預(yù)算、決算報告。
2．對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每月全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，經(jīng)重慶市政府物業(yè)管理主管部門認定，有權(quán)終止合同。
3．甲方有權(quán)對乙方的安全管理工作及質(zhì)量進行監(jiān)督，若發(fā)現(xiàn)問題及時告知乙方，并有權(quán)要求乙方改善，直到達到甲乙標準。
4．甲方有權(quán)監(jiān)督乙方員工的工作。甲方不認可的乙方員工，可以要求乙方隨時更換。由此產(chǎn)生的責任甲方可要求進行賠償。
5．甲方應(yīng)向乙方提供要求所需的非管理和建筑機密的有關(guān)資料，支持乙方工作。
6．甲方依據(jù)實際情況向乙方無償提供安全有效的取水、用電資源。
7．甲方有義務(wù)教育甲方員工遵守現(xiàn)場安全管理要求，服從有關(guān)管理，共同安全環(huán)境。
8．甲方允許乙方使用乙方公司的工作證件在甲方施工現(xiàn)場配戴使用。
9．法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
1．根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則，自主開展各項安全管理活動，但不得損害甲方的合法權(quán)益。乙方制訂安全管理的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則等制度條文嚴格實施。遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標準，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。
2．負責編制重慶國際貿(mào)易中心范圍內(nèi)的季度安全管理工作實施方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。
一、物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)之爭
2003年國務(wù)院了《物業(yè)管理條例》，該條例第35條規(guī)定，“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)恒和相關(guān)秩序的活動”。就上述法律文件所使用文字分析，物業(yè)服務(wù)合同(準確稱呼應(yīng)為“物業(yè)管理服務(wù)合同”)關(guān)系是典型的提供服務(wù)的商事法律關(guān)系，依照訂立的合同約定雙方基本的權(quán)利義務(wù)與責任，書面合同的約定事項包括“物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容”①，形成了提供服務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系特征。那么，它到底屬于什么性質(zhì)呢?學者們有不同的說法，概括為四種，即委托合同說、服務(wù)合同說、混合合同說和獨立合同說。上述各種學者的觀點，都從不同的側(cè)面分析了物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，形成了具有分歧的主張，由于難以形成共識，使司法機關(guān)也難以確定如何采納，他們只是堅持說既然《物權(quán)法》已經(jīng)對此合同有明確規(guī)定，其作為有名合同的一種，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會之間，形成的無疑是一種民事合同關(guān)系。我們認為，將物業(yè)服務(wù)合同定性為獨立合同更符合其本質(zhì)特征與現(xiàn)行法律的立法精神。
二、物業(yè)服務(wù)合同定性為獨立合同之辯
我們從我國現(xiàn)行制度設(shè)計的基本框架與內(nèi)容出發(fā)，總結(jié)出物業(yè)服務(wù)合同之性質(zhì)。
1．服務(wù)事項的專業(yè)性。《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)管理事務(wù)，涉及諸多的領(lǐng)域，包括供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施的維護與管理，治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修、道路維修與養(yǎng)護，對于公共建筑部分的維修與養(yǎng)護，以及規(guī)范業(yè)主的影響公共利益行為等，工作職責范圍廣泛，服務(wù)事項細致復雜，故法律才要求“采用新技術(shù)、新方法，依賴科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平”(《物業(yè)管理條例》第4條)，而系統(tǒng)科學管理是提高現(xiàn)代服務(wù)水平，實現(xiàn)合同目的，達到經(jīng)濟效益指標的基本手段。
2．獨立人格性。物業(yè)服務(wù)合同不能被解釋為委托合同，我們持這種觀點的理由就是，受托人以委托人的名義和費用處理委托事務(wù)，處理受托事務(wù)的后果直接歸委托人承受。這一點是委托合同與行紀合同、承攬合同、居間合同等合同的重要區(qū)別。反觀物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同后，作為合同一方的當事人，要以其企業(yè)獨立人格與民事主體身份對內(nèi)與對外從事管理服務(wù)。對內(nèi)場合，業(yè)主如逾期不交納物業(yè)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院。①對外場合，非本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的組織和個人，有危害業(yè)主和公共利益出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向行政主管部門舉報，或者向人民法法院，制止違法行為，維護業(yè)主和公共財產(chǎn)利益。由此可見，獨立人格構(gòu)成了與委托合同的區(qū)別。
3．服務(wù)職責具有公益性。這種公益性又可以理解為公共性。法律中規(guī)定，“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告”。②這里，破壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境不光會影響到本小區(qū)的全體業(yè)主，甚至會波及到所在行政區(qū)域更加廣泛的居民，故這種給予制止的職責就明顯具有公益性，遠遠超出合同雙方當事人利益的狹隘的范疇。我國臺灣地區(qū)立法中，也強調(diào)公共大廈管理負責人(相當于我們的物業(yè)公司)于公寓大廈嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，但區(qū)分所有權(quán)人不同意重建，又不出讓所有權(quán)的場合，有權(quán)訴請法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其所有權(quán)。這里的“區(qū)分所有權(quán)人”就是我們的所講的業(yè)主，他們拒不轉(zhuǎn)讓的行為，并沒有危及到物業(yè)公司的利益，為何要授權(quán)物業(yè)公司訴請其服從大局呢?公共利益所需為最合理的解釋。要求在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健康、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動，以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當給予協(xié)助配合，③要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護和安全防范工作，④并不是物業(yè)服務(wù)合同雙方當事人直接經(jīng)濟利益的相關(guān)義務(wù)，而是出于公共利益角度而施加的責任。
4．營業(yè)方式的特殊性。前述論及支持物業(yè)服務(wù)合同為獨立合同的一個重要理由，就是強調(diào)其訂立程序和形式的特殊性。我們認為，用營業(yè)方式的特殊性可能更能夠充分表明其獨特的商業(yè)模式。我國的《物權(quán)法》與《物業(yè)管理條例》，都是在承認其行業(yè)經(jīng)營特殊性前提下，提出了對其經(jīng)營活動的法律約束事項，設(shè)定具體的義務(wù)與相應(yīng)責任。如果將這些主要制度與管理服務(wù)方式加以概括，物業(yè)服務(wù)活動的經(jīng)營特殊性就是有資質(zhì)專業(yè)企業(yè)向特定管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主們提供綜合的服務(wù)，服務(wù)活動受到法律與合同雙重約束，同時又受到公益性職責的約束，政府行業(yè)主管部門因此才擁有監(jiān)督指導的權(quán)力。我們從國務(wù)院頒布實行的《物業(yè)管理條例》中明顯感受到，該條例使用“物業(yè)管理”的法律用語又充分表明，物業(yè)管理除雙方法律關(guān)系外尚有社會化管理、社會環(huán)境管理、物業(yè)服務(wù)市場管理，以及物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的公共場地與設(shè)施管理的內(nèi)容。這其中，除了物業(yè)服務(wù)市場管理是由行政部門通過職責行為和行業(yè)協(xié)會自律監(jiān)督外，上述提到的幾項管理功能都附屬在物業(yè)服務(wù)合同中，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。嚴格來說，物業(yè)管理也是一種社會管理權(quán)，彌補的是單個所有權(quán)人的管理不便或者管理不能，構(gòu)成了準社會管理的法律關(guān)系。正因為如此，我們才可以說物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和治安秩序維護同樣是物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同職責范圍。故生活中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)車輛被盜或被損壞，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償而后者認為不屬于其職責的說法是完全站不住腳的，確實是其工作的職責。上述社會管理職能被商業(yè)性、有償性或經(jīng)營事項所吸收(這些管理責任本身已不能獨立地存在)，已無法體現(xiàn)在具體收費項目的計算中。⑤
綜上所述，我們認為物業(yè)服務(wù)合同具有區(qū)別于一般民事合同的獨特品格，適應(yīng)現(xiàn)代社會住房制度區(qū)分所有權(quán)狀況及管理之虞，形成了一種集權(quán)利行使、權(quán)利讓與和權(quán)利集束的三位一體模式，使其獨立性合同的性質(zhì)顯露無余。所謂權(quán)利行使是指業(yè)主以房屋所有權(quán)人身份，將對于物業(yè)之管理事宜相托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，構(gòu)成了合同一方當事人，擁有訂立與解除合同，選擇物業(yè)企業(yè)的最終權(quán)利。所謂權(quán)利讓與是指某一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自然居住環(huán)境決定了所有業(yè)主都要將物業(yè)管理與服務(wù)事宜交由簽約的物業(yè)服務(wù)企業(yè)去完成，這是一種授權(quán)性質(zhì)，排斥了其他企業(yè)提供同類服務(wù)與收取酬金的機會。所謂權(quán)利集束指的是所有業(yè)主構(gòu)成了權(quán)利體，為解決便利生活，物業(yè)管理，享受服務(wù)和保持環(huán)境的綜合問題，大家協(xié)議而與物業(yè)服務(wù)公司達成提供服務(wù)關(guān)系，后者依照合同去屢行相應(yīng)管理與服務(wù)的義務(wù)。業(yè)主大會或業(yè)主委員會就是這種權(quán)利集束的外在形式，所有業(yè)主的權(quán)利集合成為團體的權(quán)利。這種權(quán)利集束形式上制約著物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，但同時也制約著個別業(yè)主為了一己之利而侵害公共利益的行為。由物業(yè)公司對于個別業(yè)主違反管理公約，違反法律法規(guī)行為的制止，就充分地體現(xiàn)了對抗管理異化行為的功能。
三、澄清物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)之利
理論上澄清物業(yè)服務(wù)合同之性質(zhì)，使其獨立性得到彰顯，突出在現(xiàn)實生活中對于物業(yè)管理秩序的極大促進功能，具有十分重大的意義。
1．能夠保證物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)擁有清晰的合同主體身份。現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》確立的法律關(guān)系的基本立場，業(yè)主大會的主導作用極強，采用的是業(yè)主中心主義。這種立法模式在立法當時有客觀條件，法規(guī)重在保障業(yè)主們的經(jīng)濟利益。然而，今天的物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)濟利益受到來自業(yè)主的侵害是常態(tài)，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的諸多合同義務(wù)與法律責任，在缺乏對于業(yè)主行為的有效約束下，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金缺乏，管理受經(jīng)費制約，業(yè)主則以種種借口拒絕與拖延繳費，產(chǎn)生物業(yè)棄管也就毫不奇怪了。出現(xiàn)這一系列問題的癥結(jié)，恰恰在于對于物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)企業(yè)的法律地位缺乏準確定位。我們認為，必須使法律主旨中的業(yè)主中心主義轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)中心主義，強調(diào)物業(yè)管理職能具有的核心價值。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間具有根本利益的一致性，不應(yīng)當是矛盾沖突的，發(fā)生對立一定是某些環(huán)節(jié)上出了問題。什么問題呢?就是物業(yè)企業(yè)沒有被賦予相應(yīng)的管理職權(quán)及身份。因為管理職權(quán)被保留在業(yè)主手中，致使侵害了公共管理秩序和其他業(yè)主的共同利益行為無法被制止(如私搭亂建、破壞綠地、拒交物業(yè)費)。物業(yè)公司多沒有相應(yīng)的管理措施，而業(yè)主的傳統(tǒng)的搭便車心理，中庸思想與厭訟習慣，造成了違法行為長期得不到糾正。正是因為物業(yè)公司被置于業(yè)主的相對立的身份與地位，法律更加關(guān)注于物業(yè)公司侵害業(yè)主利益或者履行職責不到位，卻忽視了業(yè)主侵權(quán)行為或違法行為的嚴重危害性。所以我們推崇物業(yè)公司中心主義的理念，就要回歸業(yè)主整體利益與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理職責之間的內(nèi)在和諧，把物業(yè)公司視為對抗個別侵害公共利益業(yè)主的合法主體，通過明確授權(quán)方式使物業(yè)公司擁有管理的權(quán)利。
2．能夠把物業(yè)管理的公共性特征變成加強管理的道義性依據(jù)。物業(yè)服務(wù)不應(yīng)當單純地定性為企業(yè)營利性的商業(yè)運作模式，其中必然要包含社會管理，公民自治和公共服務(wù)的內(nèi)涵在其中。物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中孕育著非純粹營利性的成份，這正是我們強調(diào)是獨立合同的重要論據(jù)之一。目前在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域出現(xiàn)的大量問題與法律糾紛，很多就是對這種公共性本質(zhì)缺乏正確認識，致使很多本來很簡單的問題復雜化、扭曲化，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢與代表現(xiàn)代社會管理的方向被抹煞了。諸如，物業(yè)服務(wù)具有社會管理功能這一點就被忽視，似乎物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是有償服務(wù)的“管家婆”，不過是收收發(fā)發(fā)、打掃垃圾、園林綠化和電器維修，相當于集合了的服務(wù)“員”。于是乎，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種事務(wù)性工作都單純用收費與服務(wù)質(zhì)量來衡量，社會管理被抽去了。現(xiàn)代社會物業(yè)管理社會化是發(fā)展方向和趨勢，它能極大地增加業(yè)主們從事其本職社會職業(yè)的時間，帶來節(jié)約低碳的現(xiàn)代生活，提高社會財富的使用效能。解決了思想認識問題，就應(yīng)當檢討我們現(xiàn)行法律制度，消除在物業(yè)管理公共性問題上的種種制度，達到在社會管理、公民自治與小區(qū)物業(yè)管理相互促進方面的創(chuàng)新。例如，地方政府應(yīng)當將小區(qū)治安防范建設(shè)納到城市治安規(guī)劃中，進行必要的投入，安裝監(jiān)控設(shè)備。居民委員會履職與業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成良性互動，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會還可以通過自律措施去提高服務(wù)水平。
3．能夠為單行立法提供理論支撐。規(guī)范目前物業(yè)服務(wù)市場及物業(yè)管理行為，保護業(yè)主利益的法律文件，主要是2003年國務(wù)院頒布施行的《物業(yè)管理條例》，該法已經(jīng)實施了八年時間。各地方制定的有關(guān)的地方性法規(guī)，以實施細則面目出現(xiàn)，與《條例》大同小異，沒有太多的制度創(chuàng)新，應(yīng)該通盤地加以調(diào)整與完善。建議制定《中華人民共和國物業(yè)服務(wù)法》，提高物業(yè)服務(wù)相關(guān)立法的位階，形成規(guī)范物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的國家性基本法。在這個基本法中，要十分明確地建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)中心主義模式，徹底地提升物業(yè)公司的法律地位，改變業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的對立地位，強調(diào)合同訂立就是授權(quán)物業(yè)公司以公共管理權(quán)。業(yè)主對于物業(yè)公司違約行為的制約權(quán)仍然不能松動，但必須采用集體行使的方式，不允許用拒繳物業(yè)費來表示對服務(wù)不滿。物業(yè)公司得代表全體業(yè)主利益追究個別業(yè)主侵害公共利益的行為，擁有代位訴訟請求權(quán)。
第二條本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門的領(lǐng)導，執(zhí)行國家，省，市有關(guān)物業(yè)管理的法律政策規(guī)定。
第三條本管委會代表本住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，以科學、發(fā)主、合法的管理手段，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使和，維護信宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全舒適、文明的居住環(huán)境。
第二章管委會的產(chǎn)生及職權(quán)
第四條本管委會由本住宅區(qū)業(yè)主大會選舉起產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，接受業(yè)主大會和市、區(qū)住宅管理部門的監(jiān)督。
第一屆管委會的產(chǎn)生：由區(qū)住宅管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位或期委托物業(yè)管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉通過。
第五條本管委會設(shè)委員＿＿名，其中主任一名，副主任＿＿名，執(zhí)行秘書＿＿名。執(zhí)行秘書負責處理管委會日常事務(wù)。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中先舉產(chǎn)生。
管委會執(zhí)行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區(qū)業(yè)主提任執(zhí)行秘書的，須由本人在本住宅區(qū)的直系親屬業(yè)主為其經(jīng)濟擔保人。
管委會主任，執(zhí)行秘書為專職或兼職。
第六條本管委會委使下列職權(quán)：
1.按照有關(guān)規(guī)定召集和主持業(yè)主大會；
2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；
3.采用公開招標或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行牧業(yè)管理并與其簽訂委托管理合同；
4.審查物業(yè)管理公司上年對本住宅區(qū)的管理計劃完成情況及其費用決算報告；
5.審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃，住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；
6.審查并決定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；
7.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的牧業(yè)管理工作；
8.執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議。
前款的第3、5、6項規(guī)定的事項，必須經(jīng)業(yè)主大會批準。第七條本住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目，管委會應(yīng)每三個月到少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督
第八條下列人員經(jīng)管委會決定產(chǎn)經(jīng)業(yè)主大會批準后要獲得適當津貼；
1.管委會主任；
2.管委會執(zhí)行秘書；
3.業(yè)主選舉的樓長；
4.管委會同意的其他人士。
第三章管委會會議
第九條管委會會議每兩個月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主任二人以上認為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。
第十條管委會會議的如開提前七天將會議通知及有關(guān)材料送達每們委員。委員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。
第十一條管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。
第十二條管委會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門，居民委員會，物業(yè)管理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。
第十三條管委會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進行表決時，每一委中央電視臺有一票表決權(quán)。委員可委托代表人行使表決權(quán)，但必須出具授權(quán)委托書，若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。
第十四條管委會執(zhí)行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人簽署后存檔。
第四章管委會委員
第十五條本管委會委員由本住宅區(qū)業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為單數(shù)。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員以及承租人代表或本住宅區(qū)的非業(yè)主居民擔任管委會委員（以下簡稱聘請委員），其名額不得超過最終委員總數(shù)的三分之一。聘請委員擔任管委會主任，應(yīng)由為本住宅區(qū)業(yè)主的直系親屬作其經(jīng)濟擔保人并經(jīng)業(yè)主大會批準。
第十六條本管委會委員則熱心公益事業(yè)。責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人來擔任。
第十七條本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。
第十八條本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業(yè)主大會投票決定。
第十九條有下列情形的人士不得擔任管委會委員，已經(jīng)擔任的須停任委員并由下次業(yè)主大會追認：1.已宣告破產(chǎn)；
2.因身體或精神上的疾病已喪失履行職責的能力；
3.未經(jīng)管委會同意無故在管委會會議中連續(xù)缺席三次以上；
4.以業(yè)主身份當選為委員，但已不再是業(yè)主；
5.以書面形式向管委會提出辭呈；
6.有違法犯罪行為的；
7.業(yè)主大會已將其罷免的。
第二十條任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個月內(nèi)將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產(chǎn)（動產(chǎn)、不動產(chǎn)）移交給本管委會。
第二十一條本管委會委員的權(quán)利：
1.選舉權(quán)，被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
2.對本管委會的建議和批評權(quán)；
3.參與本管委會有關(guān)事項的決策；
4.參加本管委會組織的有關(guān)活動，
第二十二條本管委會委員的義務(wù)：
1.遵守本管委會章程；
2.執(zhí)行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作；
3.積極參加本管委會組織的仁義和活動；
4.向本管委會的工作提供有關(guān)資料和建議。
第五章管委會日常經(jīng)費收支與只公用房
第二十三條本管委會的經(jīng)費來源是本住宅區(qū)的管理服務(wù)費。
第二十四條本管委會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和管委會會議；購置設(shè)備；編印資料。購買書刊資料；國內(nèi)外交往；有關(guān)人員的津貼；日常辦公及其他項目的費用等。經(jīng)費收支帳目（不包括現(xiàn)金）由執(zhí)行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年度向業(yè)主大會匯報。
第二十五條本管委會的辦公用房從公用設(shè)施專用基金購買的物業(yè)管理用房中劃出。
第六章附則
第二十六條業(yè)主大會通過有關(guān)本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。
第二十七條管委會的終止與解散：本管委會依照業(yè)主大會的決定或市社團登記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。
第二十八條本章程的解釋權(quán)屬管委會。
*廣場大廈經(jīng)業(yè)主*市*商貿(mào)有限公司以合同方式委托我公司進行物業(yè)管理。我公司是北京*集團下屬企業(yè)，具有獨立法人地位，集團在北京等地積累了大量物業(yè)和酒店管理經(jīng)驗，在物業(yè)管理方面有著雄厚的人才和資本資源。
該物業(yè)(*廣場)占地面積35畝，總建筑平面*平米，由21層主樓及3層裙樓、5層酒店式公寓、*平米餐廳與配套用房構(gòu)成，主體建筑為框剪結(jié)構(gòu)、外觀風格獨特。該物業(yè)配套設(shè)施與智能化設(shè)備齊全，達到國家甲級寫字樓硬件標準，現(xiàn)為政府*服務(wù)中心與中外各知名公司積聚辦公之地，亦是本區(qū)域地標式建筑。
本著業(yè)主至上，服務(wù)第一的經(jīng)營宗旨、以打造精品物業(yè)品牌為目的，在大廈的物業(yè)管理方面，我公司積極進取、銳意創(chuàng)新，介入之前即及早地制定了一系列提高物業(yè)管理水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)計劃和管理方案。
在大廈裝修之初，我公司就積極進行前期介入，全程配合監(jiān)理公司代表業(yè)主方對整個裝修施工進行了監(jiān)管，從物業(yè)管理角度提供了很多要求和改進意見，并深入?yún)⑴c了大廈工程施工驗收工作。把工程施工作為物業(yè)接管驗收的一部分來一起進行，并由此掌握了大廈的第一手資料，為今后的物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ)。隨后的物業(yè)接收工作均符合國家物業(yè)管理條例法規(guī)規(guī)定、及時與業(yè)主方簽定了正式委托合同、明確了雙方的責權(quán)利。
大廈竣工交付使用后，我公司集中優(yōu)勢人力、物力資源，成立了大廈管理處，與業(yè)主方進行了全面的物業(yè)資料、檔案及相關(guān)文件的交接，積極配合業(yè)主對大廈的招商工作，認真細致地開展了租戶的裝修管理，按有關(guān)規(guī)范建立并辦理與各租戶、使用人的入駐手續(xù)。
管理處在崗位設(shè)置、人員配備、各種制度與程序建設(shè)，運作管理及對客戶的服務(wù)規(guī)范方面秉承我公司一貫的優(yōu)良作風，努力建立了標準化模式。公司在物業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)都有章可循、有據(jù)可考。同時，我公司還積極探索is9000國際質(zhì)量管理與質(zhì)量控制標準，不斷跟蹤國內(nèi)外物業(yè)管理動態(tài)，提高大廈的物業(yè)管理與服務(wù)標準。
我公司始終堅持“物業(yè)管理以人為本”、“客戶是公司存在的唯一理由”的客戶至上原則，在對客服務(wù)方面根據(jù)本大廈租戶特點及需求推出了一系列特色服務(wù)項目如：“商務(wù)保姆”“私人保鏢”“鐘點司機”等贏得客戶一致好評。
在日常基礎(chǔ)管理方面，管理處以星級酒店標準全面及時地維護物業(yè)設(shè)施，根據(jù)本大廈特點及入駐率，適時對大廈進行了封閉式管理，在保潔綠化、工程維修、消防治安、處理客戶投訴、對客戶提供便捷服務(wù)等各項工作中遵循國家規(guī)范和標準取得了良好的成績，獲得了入駐單位與業(yè)主/各使用人的一致好評。現(xiàn)大廈物業(yè)綠化率達到65%并保持良好，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)合格率達到99%，專業(yè)崗位持證上崗率達到100%，治安消防事故率為0%，客戶投訴處理率達到100%，客戶滿意度達到100%...，各項指標均達到或大大高于國家標準。同時，我公司也籍此獲得了良好的經(jīng)濟和社會效益。
針對本大廈物業(yè)特點，我公司與業(yè)主共同確立了：“全力打造精典商務(wù)之都，藝術(shù)之都，文化之都，金融之都”的總體目標，舉辦了系列推展活動，極大地提高了本物業(yè)的市場知名度及美譽度，促進了大廈物業(yè)的保值增值。
為更好地推進本物業(yè)管理水平，打造精品品牌，我公司積極申報物業(yè)管理示范大廈，為確保達標，我公司成立了申報達標領(lǐng)導小組及專職人員，根據(jù)國家優(yōu)秀大廈評分細則逐一對應(yīng)整改貫標，按照評分標準自查自檢，綜合估分，可達到90分以上。
我們深知物業(yè)管理是一項服務(wù)工作，服務(wù)無止境，業(yè)主滿意是我們最大的追求。我們將以國家物管條例為依據(jù)、以業(yè)主滿意為目的，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為先導，積極進取，開拓創(chuàng)新，不斷努力。
一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀
我市物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體形勢良好。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔憂，物業(yè)服務(wù)收費難導致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會，業(yè)主委員會不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會自管自治等形形現(xiàn)象。
二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因
1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。
據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費的收繳。
從總體上看，我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區(qū)丟失車輛、盜劫等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。
3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，影響物業(yè)服務(wù)費的收取。
《江蘇省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我市的實際情況看，業(yè)主、業(yè)主委員會的自治能力還很弱。一些業(yè)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，使沒有過半數(shù)人參加的業(yè)主大會在法律上不生效。一些業(yè)主沒有把物業(yè)服務(wù)當做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業(yè)主不愿花錢買服務(wù)。如，項里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主都比較滿意，但這些公司收取的物業(yè)管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當他們向業(yè)主委員會匯報企業(yè)虧損運行狀況、商談提高一些收費標準時，業(yè)主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開展各項有益活動時，無償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點費用時，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務(wù)費的收取。
4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。
據(jù)對我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費和其他經(jīng)營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強生存的主要因素是，開發(fā)商年對物業(yè)管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業(yè)公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費。我們覺得導致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個原因：
一是物業(yè)管理收費低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實際收取每平方米0.35元，小區(qū)運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費達半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務(wù)，在半年的真情服務(wù)還沒有打動業(yè)主的情況下，雙方達成協(xié)議，還是按原來收費和服務(wù)標準進行服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。
二是物業(yè)企業(yè)不合理的負擔過重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門對物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費用全部由物業(yè)公司承擔。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小區(qū)里民用公共用電，供電部門都按商業(yè)用電收費，而這一項物業(yè)公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負債累累，直至無力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。
三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。
5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。
目前，我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計：開發(fā)商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業(yè)管理服務(wù)不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃氣等相關(guān)問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。
6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。
我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費率低。
我市現(xiàn)有2萬平方米以上的住宅區(qū)50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區(qū)10個；05年以后施工的住宅區(qū)40個。
05年以前施工的小區(qū)，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設(shè)備，陳舊老化；二是住宅公共設(shè)施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經(jīng)濟體制時建設(shè)的房改房，居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔不起投資改造費用；四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大，房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費標準低。
8、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。
對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《××市物業(yè)管理實施細則》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。
9、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。
表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導致物業(yè)管理收費的困難。
10、部分新建小區(qū)入住率低，導致物管收費率難以提高。
近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）。空關(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
三、解決物業(yè)管理收費難的對策
物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：
1、繼續(xù)加強輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念，引導物管企業(yè)遵循市場規(guī)律，依法履行權(quán)利和義務(wù)。
2、開展市區(qū)物業(yè)管理的專項整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問題。對有些開發(fā)不配套，遺留問題多的新建小區(qū)，會同有關(guān)部門依法督促房地產(chǎn)開發(fā)公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，管理水平低下，只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。對于服務(wù)管理水平極差，群眾意見較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
3、借助社區(qū)力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主及業(yè)主委員會的自律和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實質(zhì)矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，確保業(yè)主委員會成員素質(zhì)的有效提高。
4、積極開展前期物業(yè)管理招投標，為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對住宅小區(qū)一律進入物業(yè)管理招投標程序，以此來剝離開發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系，抑制開發(fā)商前期銷售房屋時出現(xiàn)的虛假廣告和對物業(yè)收費等不切實際的承諾，給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價相等的商品平臺，使業(yè)主買房、買物業(yè)管理時心里有透明度，進一步規(guī)范物業(yè)管理市場。其中前期物業(yè)管理招投標與物業(yè)企業(yè)業(yè)績掛鉤，對表現(xiàn)不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業(yè)，限制其招投標，并逐步清出市場。
5、加強對物業(yè)管理行業(yè)的指導，強化行業(yè)自律
一是認真開展調(diào)查研究。針對行業(yè)存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問題進行專題調(diào)研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實際困難。
二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準則和管理標準，使企業(yè)依照行業(yè)管理標準規(guī)范企業(yè)的行為。
三是推行規(guī)模化管理。建議逐步推行規(guī)模經(jīng)營，對于管理規(guī)模不夠的公司，引導自愿合并，使其達到標準的管理規(guī)模。通過規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業(yè)，維護企業(yè)、業(yè)主雙重利益。
四是大力開展培訓工作。組織全行業(yè)不同級別、不同類型的從業(yè)人員的基礎(chǔ)培訓，使從業(yè)人員把過去的管理思想更新為服務(wù)理念，以熱情的服務(wù)思想和熟練的專業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務(wù)，提高全行業(yè)服務(wù)水平。
6、加強對物業(yè)專業(yè)委員會工作的指導，使其發(fā)揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協(xié)調(diào)，準確地宣傳《條例》，正確引導人們在物業(yè)管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業(yè)專業(yè)委員會設(shè)立工作站，組織一批具有一定實踐經(jīng)驗和法律方面的人才，來接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學、建筑學、規(guī)劃學、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業(yè)管理工作的研究，編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進行專項論證，使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。
7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費機制，強化收費手段和效果
一是要通過制訂科學合理的制度獎優(yōu)罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業(yè)，不斷提高收費率；二是要善于總結(jié)改進收費的方式和手段，改坐等業(yè)主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務(wù)再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。
8、完善物管收費法制環(huán)境，促進物業(yè)管理向前發(fā)展
一是行業(yè)主管部門利用政府機關(guān)的權(quán)力，制訂切實可行、操作性較強的規(guī)定條文，健全和完善物業(yè)管理收費制度，處罰業(yè)主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規(guī)依據(jù)。二是開拓思路、充分研究，創(chuàng)新物業(yè)管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導和鼓勵物業(yè)企業(yè)運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業(yè)主。
1.電力企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
專業(yè)素質(zhì)偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業(yè)管理的知識，使物業(yè)服務(wù)有序進行。然而目前電力企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理團隊組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調(diào)配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學歷低、年齡大、專業(yè)知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業(yè)的問題缺乏重視，不進行職工的素質(zhì)培訓。如此導致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質(zhì)偏低。經(jīng)營與管理缺乏規(guī)范。電力企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業(yè)經(jīng)濟市場化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進軍以為企業(yè)內(nèi)部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規(guī)范，早前人民譴責的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開發(fā)公司配備的物業(yè)服務(wù)仍屬電力，物業(yè)費用的收取就出現(xiàn)了體制內(nèi)業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現(xiàn)象。雖然國家近前頒布了相關(guān)物業(yè)收費管理規(guī)定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒有嚴格按照規(guī)定收費。一旦業(yè)主委員會反映此類問題并進行阻止，物業(yè)費用即會變?yōu)槠髽I(yè)潛在補貼發(fā)給體制內(nèi)業(yè)主，這樣還是會有不公平不均勻現(xiàn)象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務(wù)費用一碗水端平，消除亂收費現(xiàn)象，做到讓所有業(yè)主滿意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專業(yè)性欠缺是上文提及的，這個問題除會導致團隊整體素質(zhì)偏低外，對管理條例的理解和執(zhí)行也會造成障礙。加之目前我國現(xiàn)行的物業(yè)管理條例存在細則漏洞，權(quán)利義務(wù)混淆，法律地位模糊，更加細致權(quán)威的物業(yè)管理法則也沒有出臺跡象，導致企業(yè)物業(yè)管理過程中會存在鉆空子和打球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節(jié)奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區(qū)車位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開發(fā)樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調(diào)查。在矛盾顯露出來時就通過業(yè)主代表會來決定通過占用小區(qū)的公共管理面積來擴大業(yè)主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發(fā)出一塊可收費的停車場地。體制內(nèi)業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會維護自身權(quán)益，因此此類問題并不需要房產(chǎn)公司向規(guī)劃部門申報就能動工建設(shè)。這顯然是不合理的。欠缺監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)的主體對象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對業(yè)主應(yīng)負有責任，對業(yè)主的日常生活、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)應(yīng)悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務(wù)。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對業(yè)主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業(yè)并沒有感受到市場經(jīng)濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主大都是企業(yè)內(nèi)部的在職員工，物業(yè)公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權(quán)所有人之上。如此一來，客服與客戶的關(guān)系變成了管理者與被管理者的關(guān)系；服務(wù)人員與衣食父母的關(guān)系變成了領(lǐng)導和員工的關(guān)系。如此一來物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見就對小區(qū)進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業(yè)主和物業(yè)之間就會產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒有組建一個權(quán)威的監(jiān)管機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)公司進行必要監(jiān)管，制止物業(yè)公司做假賬、亂收費、消極服務(wù)。
2.電力企業(yè)物業(yè)管理改進對策
2.1物業(yè)公司內(nèi)部需加強自身服務(wù)意識并規(guī)范自身服務(wù)行為
電力企業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)將自己當做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對業(yè)主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問題需企業(yè)加強自身服務(wù)意識并規(guī)范自身服務(wù)行為。吸收專業(yè)人才，加快培訓步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問題就是提高管理團隊的專業(yè)素質(zhì)，形成專業(yè)化的服務(wù)技術(shù)力量。因此企業(yè)需引進權(quán)威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專業(yè)上認識到自己的不足。在用人上應(yīng)鼓勵擇取專業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術(shù)高的手段對員工進行培訓管理。當員工素質(zhì)逐步提高，服務(wù)的質(zhì)量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經(jīng)濟的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒有完全向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，在很大程度上依賴主企業(yè)，這嚴重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應(yīng)以電力企業(yè)這一強大平臺做基礎(chǔ)，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場競爭力的自主經(jīng)營企業(yè)。在規(guī)范制度上，公司應(yīng)擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業(yè)主多交流，爭取做到與服務(wù)社會化、人性化。同時應(yīng)該建立企業(yè)文化，增強企業(yè)員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務(wù)現(xiàn)象。
2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度
電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場經(jīng)濟的必然，必須做好展開附屬企業(yè)的監(jiān)督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)管部門，建立相關(guān)管理體制并嚴格執(zhí)行，對物業(yè)服務(wù)公司進行日常監(jiān)督，也對其服務(wù)水平、從業(yè)人員資質(zhì)、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監(jiān)管體制、加大管理力度，才能穩(wěn)定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟下的發(fā)展，保證物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的不斷提高。
3.結(jié)語
市場經(jīng)濟已成必然趨勢，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠，其物業(yè)管理公司也必須做好轉(zhuǎn)變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰(zhàn)略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問題、解決問題，才能站穩(wěn)腳步，放眼未來。
作者：秦燕軍 單位：江蘇省電力公司金壇供電公司
公司目前的經(jīng)營范圍有：物業(yè)管理(持證經(jīng)營）、園林花卉經(jīng)營、水電安裝及維修、基建維修、家居裝修、經(jīng)營商場、電力廢舊物資收購及銷售。
恩施富源物業(yè)管理有限責任公司是目前恩施州物業(yè)管理企業(yè)中，物業(yè)管理范圍最寬，面積最大，基礎(chǔ)最好，起點最高、綜合實力最強物業(yè)管理企業(yè)。
恩施富源物業(yè)公司的服務(wù)要嚴格按照以人為本是我們服務(wù)的核心，和諧發(fā)展以心換心是我們一貫的宗旨，求真務(wù)實﹑精益求精是我們永遠的追求，誠信服務(wù)是富源物業(yè)走向社會化、專業(yè)化和經(jīng)營化必備的行業(yè)素質(zhì)。上午這一課主要有兩個目的：其一讓大家對富源物業(yè)公司機構(gòu)設(shè)置、企業(yè)文化建設(shè)、公司運作模式以及企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)有個了解；第二讓大家適應(yīng)環(huán)境，緩沖一下。這么周密的安排恩施只有富源能做到，細節(jié)體現(xiàn)了富源物業(yè)公司領(lǐng)導幫子建設(shè)不一般，從上到下無不井井有條。把會議室給我們當床睡呀真正做到了以人為本、以心換心來構(gòu)建社會主義和諧社會呀。把我們當作員工看啦上下班實行簽到制時時刻刻為我們安全著想，從公司上層到公司員工每天對我們都進行考核問我們學到了什么還有那些沒有搞清楚不厭其煩。
這一個禮拜來，我從富源物業(yè)公司管理實際出發(fā)結(jié)合書本知識大體對物業(yè)管理有了一個能讓自己比較滿意的感性認識，從客戶服務(wù)《窗口服務(wù)、大廳接待及會務(wù)服務(wù)需要注意的相關(guān)細節(jié)》；工程維修《鍋爐房及其設(shè)施設(shè)備、給水房、房屋排水系統(tǒng)、地下水箱、電梯房、配電房進行參觀》；安全防衛(wèi)《小區(qū)巡邏、門崗、車輛管理、閉路電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)》和物業(yè)環(huán)境管理《小區(qū)保潔、園林綠化》都有了一定了解。只是時間太短有好多東西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我們已經(jīng)產(chǎn)生了感情不舍離去，我們走的那一天同學們都感覺好慚愧沒有給富源物業(yè)公司留下點什么、做點讓人難忘的事好像都沒有，在這里只能說謝謝為我們安排實習的每一位師傅了。
實訓后我對物業(yè)管理的認識：物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，發(fā)展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權(quán)益關(guān)系領(lǐng)域，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務(wù)費，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內(nèi)業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身受到傷害而被，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務(wù)承擔某些社會功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權(quán)益保護意識，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務(wù)水平，堵塞各種管理漏洞，防止質(zhì)量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應(yīng)有的損失。同時，政府相關(guān)部門要加快物業(yè)管理法制建設(shè)，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當務(wù)之急。
如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益保護意識，必須強化如下方面工作：
1、要樹立風險意識和規(guī)范發(fā)展意識。物業(yè)管理公司是自負盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對經(jīng)營風險，合理、有效地規(guī)避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業(yè)有幾個重要環(huán)節(jié)必須把握：
（1）明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不做；哪些是常規(guī)服務(wù)，哪些是收費項目；權(quán)利與義務(wù)是否對等，例如：物業(yè)管理的保安工作，應(yīng)在合同中明確，只是協(xié)助和配合本地公安機關(guān)維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產(chǎn)保護責任。
（2）規(guī)范內(nèi)部管理，練好內(nèi)功。企業(yè)必須健全內(nèi)部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)，合理設(shè)置崗位，把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發(fā)生，從而把經(jīng)營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應(yīng)對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出，以免產(chǎn)生麻煩和糾紛；在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預(yù)防措施做細做好，管理工作做得周到扎實，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負管理責任也無需賠償。
2、強化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓工作，通過法律來維護企業(yè)、員工權(quán)益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因為這些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設(shè)。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權(quán)益保護的關(guān)鍵。一方面要加強員工對法律法規(guī)的學習，提高法制意識，依法操作；另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權(quán)益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護和修繕費用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和業(yè)主公約，積極或支持權(quán)益受損的業(yè)主尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有意識地組織有關(guān)法律法規(guī)的宣傳活動，加強包括業(yè)主在內(nèi)的社會大眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認識和理解。
3、憲善物業(yè)管理法律體系，加大執(zhí)法力度。全國性的物業(yè)管理條例可望今年內(nèi)出臺，有了全國性物業(yè)管理條例，就便于統(tǒng)一管理標準和管理規(guī)范，加強相關(guān)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，避免法規(guī)的相互沖突，用法制規(guī)范市場環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理操作。建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，需著重注意如下幾點：
（1）物業(yè)管理主管部門、政府其他職能部門如需物業(yè)管理企業(yè)配合政府職能部門的部分工作，應(yīng)由政府部門出具委托并授權(quán)，同時應(yīng)給予政策上的優(yōu)惠或適當?shù)慕?jīng)濟補償。
（2）盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規(guī)和配套實施細則，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當競爭行為。
（3）對于業(yè)主及業(yè)主委員會的職權(quán)，應(yīng)進一步規(guī)范和細化相關(guān)條款，以明確業(yè)主違反業(yè)主公約及有關(guān)法律、法規(guī)，但又不構(gòu)成刑事案件時，應(yīng)由哪些部門來處理，或可賦予物業(yè)管理企業(yè)哪些執(zhí)行權(quán)力。物業(yè)管理過程中形成有關(guān)決議和方案，經(jīng)業(yè)主大會50％以上成員通過后，對于其他拒不服從的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)可以采取哪些措施，等等。
4、規(guī)范物業(yè)管理市場行為，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。物業(yè)主管部門應(yīng)注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。推行供需雙方相互選擇、平等協(xié)商、根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定價格，通過簽訂合同規(guī)范雙方行為的制度。政府應(yīng)積極引導和督促參與競爭的管理企業(yè)遵循公平競爭原則，樹立競爭公德，遏制不正當競爭。除了應(yīng)用法律和行政手段外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平競爭。有了社會公德才能在競爭中樹立良好的企業(yè)形象，建立穩(wěn)固的企業(yè)信譽，自覺抵制不正當競爭，并將引入法律化、規(guī)范化、科學化軌道，創(chuàng)造公平、公正、公開的物業(yè)管理競爭環(huán)境。
5、加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認識。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進行大規(guī)模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)管理費；服務(wù)質(zhì)量
Abstract: this article from the property management company, owners, developers of property management company analyzed why difficult problem in charge, and tried to find out the effective methods to solve the property management fee difficult challenge has been property management company to influence the development problems.
Keywords: property management; Property management fee; Service quality
中圖分類號： C29 文獻標識碼：A 文章編號：
“物業(yè)管理” 產(chǎn)生于19世紀的英國，伴隨工業(yè)革命逐漸興起，發(fā)展到今天已經(jīng)有近200年的發(fā)展歷程。早在“九五”期間我國建設(shè)部就認為：“全面推行物業(yè)管理是房屋管理領(lǐng)域深化改革的重要內(nèi)容，同時對房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)制度的改革也將起到推動和促進作用，要在全國范圍內(nèi)推行物業(yè)管理新體制。”為了能更好地適應(yīng)我國的發(fā)展實際，必須對物業(yè)管理進行調(diào)整，開辟一條符合中國國情的新思路。
隨著社會的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)和房改不斷推進，物業(yè)管理已經(jīng)小有成就，但存在的問題仍然很多，這些問題在一定程度上制約著物業(yè)管理的進一步發(fā)展和完善，尤其是物業(yè)管理收費問題。物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理和維護，為業(yè)主提供保安、保潔、維護和其他綜合，按規(guī)定收取物業(yè)管理費是理所應(yīng)當?shù)氖拢珜嶋H情況卻恰恰相反。目前，我國大部分地方的物業(yè)管理費收繳率都只有50%～70%。這么低的收繳率，對于物業(yè)管理公司的生存及服務(wù)質(zhì)量必然造成嚴重的影響，不利于物管行業(yè)的普及和實施。
一、相關(guān)法律法規(guī)不完善導致收費困難
我國于2003年9月1日起施行《物業(yè)管理條例》；2007年10月1日起施行《國務(wù)院關(guān)于修改規(guī)定》；2007年3月通過《物權(quán)法》，2007年10月1日開始施行。雖說有全國性具體的條例法規(guī)，但缺乏實際操作性，對物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)標準沒有統(tǒng)一規(guī)定，對支付多少物業(yè)費，提供什么樣的服務(wù)，對于雙方約定的“質(zhì)”、“價”、“量”等服務(wù)沒有統(tǒng)一的標準和要求。由于各地經(jīng)濟文化發(fā)展不同，導致各地自行制定相關(guān)的地方性法規(guī)，對有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，未形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)管理公司的管理難度亦相對地大大增加，由此造成業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在服務(wù)標準上認識偏差較大。
物業(yè)管理是一個微利的服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展依賴向業(yè)主收取的物業(yè)管理服務(wù)費。許多企業(yè)為了生存而降低物業(yè)管理費征收標準，價位低于物價部門審定的標準。但是在物業(yè)管理費中，業(yè)主能享受多少服務(wù)，沒有明確標準，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間出現(xiàn)認知差異。
二、物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量不高導致收費困難
物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)突出服務(wù)二字。近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)市場化程度不斷提高，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要性愈顯重要。在一定程度上，服務(wù)質(zhì)量能決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展狀況。因為服務(wù)質(zhì)量不高被業(yè)主炒掉甚至被市場淘汰的物業(yè)管理企業(yè)屢見不鮮。由于物業(yè)管理在內(nèi)地起步晚，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認為物業(yè)管理公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物管費來表示心中的不滿。還有一些物管公司不在管理與服務(wù)上下工夫，管理和服務(wù)無法滿足業(yè)主的需求，但費用卻照收，激起業(yè)主抵觸拒交物管費。
我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)由房地產(chǎn)公司分立出來，或是從房管部門轉(zhuǎn)制而來，公司規(guī)模小，管理成本高，經(jīng)營效益比較差，從而不具備應(yīng)有的實力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才，造成管理不到位，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣。由于規(guī)模小，物業(yè)管理公司希望管理成本越低越好，員工待遇較低，難以招聘到高素質(zhì)的專業(yè)人員。
伴隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求不再滿足于保修、保潔、保綠及秩序維護等基礎(chǔ)服務(wù)，業(yè)主越來越注重物業(yè)服務(wù)細節(jié)。由于居住結(jié)構(gòu)的變化、環(huán)保的要求和人們對舒適度的要求不斷增高，現(xiàn)代化的建筑設(shè)備系統(tǒng)大到供電、給排水、供暖、空調(diào)、電梯、通訊、電視接收系統(tǒng)、停車，小到水龍頭、馬桶、電源開關(guān)等。隨著業(yè)主文化素質(zhì)和維權(quán)意識的不斷提高，要求物業(yè)管理服務(wù)全面化和多樣化，現(xiàn)在的物業(yè)管理不僅是房屋管理，還涉及物權(quán)維護、財產(chǎn)保護等。由于工作從單一進入復雜，有的物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)無法適應(yīng)新要求，與業(yè)主容易產(chǎn)生矛盾。
三、開發(fā)商遺留問題導致收費困難
物業(yè)管理公司是在開發(fā)商交房后進入小區(qū)，開發(fā)商為了自己的達到銷售利潤，在銷售時可能會對業(yè)主進行某些承諾。而當業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商售前的承諾沒有得到兌現(xiàn)，開發(fā)商建設(shè)過程中的質(zhì)量問題開始暴露，業(yè)主只能對著物業(yè)管理公司發(fā)難。問題解決不了，就不交物業(yè)費。從而使業(yè)主和物業(yè)公司一開始就產(chǎn)生了對立的情緒，物業(yè)管理公司處在了既服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，又與業(yè)主相對立的尷尬局面。
2007年10月30日中華人民共和國建設(shè)部、中華人民共和國財政部第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)，于2008年2月1日起施行，根據(jù)這項辦法，各地也出臺了相應(yīng)的維修基金管理辦法和標準。但依然是執(zhí)行力度不夠，若物業(yè)項目保修期一過，需要大、中修工程，業(yè)主們想申請物業(yè)維修基金，程序很繁瑣，拖延時間也很長，而物業(yè)管理企業(yè)自身資金短缺，沒有實力也沒有能力墊付這筆資金，導致工程被擱淺，直接影響到業(yè)主的生活。業(yè)主認為我交物業(yè)費了，房屋出現(xiàn)問題物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該負責，不修好我就不再交物業(yè)費。
四、業(yè)主方面的問題
關(guān)鍵詞：城市住宅小區(qū) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 現(xiàn)狀 對策
1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀
1.1 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理取得的成果
1.1.1 房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷壯大，從事物業(yè)管理的人員素質(zhì)不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區(qū)為主的房地產(chǎn)開發(fā)項目快速增長，帶動了房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展和激烈競爭。徐州市從1995年開始全面推廣物業(yè)管理工作，最初物業(yè)管理公司只有8家。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年，徐州市房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)年檢合格的共148家，其中二級資質(zhì)企業(yè)5家，三級資質(zhì)企業(yè)64家；2008年，全市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達275家，物業(yè)管理從業(yè)人員1萬余人，物業(yè)管理面積2700余萬平方米；全市創(chuàng)建57個市級物業(yè)管理示范項目、24個省級示范項目、8個國家級示范項目，初步建立了一個社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業(yè)企業(yè)288家，管理面積發(fā)展到4500萬平方米。截至2012年年初，全市共有房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)420多家，其中一級資質(zhì)3家，二級資質(zhì)12家，三級資質(zhì)390多家，外省企業(yè)進入徐州市的有8家，全市物業(yè)管理從業(yè)人員4萬多人，國家注冊物業(yè)管理師19人。由此可見，徐州市物業(yè)管理經(jīng)過10多年的發(fā)展，不僅在企業(yè)數(shù)量上有快速發(fā)展，在企業(yè)資質(zhì)方面也呈現(xiàn)出專業(yè)化發(fā)展趨勢。高素質(zhì)管理人才也不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理服務(wù)趨向多元化、專業(yè)化、市場化。
1.1.2 先后出臺多部相關(guān)政策法規(guī)。徐州市早在1999年3月就了《徐州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，并先后出臺實施了《關(guān)于加強物業(yè)管理工作的意見》、《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》、《徐州市物業(yè)管理評標專家和評標專家?guī)旃芾磙k法》、《徐州市前期物業(yè)管理招標投標實施細則》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，明確了業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責任和義務(wù)，做到有章可循。2012年5月我市還了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法。
1.1.3 行業(yè)協(xié)會發(fā)揮了顯著的作用。2008年由36家物業(yè)管理公司組成的徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會正式成立。這是蘇北地區(qū)成立的首家物業(yè)管理協(xié)會，主要作用是協(xié)助政府部門實施行業(yè)管理，積極督促物業(yè)企業(yè)貫徹物業(yè)管理法規(guī)政策，維護企業(yè)合法權(quán)益和市場公平競爭秩序，共同提高物業(yè)管理的工作水平和服務(wù)水平。2008年在徐州市泉山區(qū)物業(yè)管理協(xié)會的協(xié)助下，市房管局在全市住宅小區(qū)全面推行“三位一體”物業(yè)管理新體制，許多住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質(zhì)量大大提高。
1.2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題
1.2.1 較老的城市住宅小區(qū)與新建的城市住宅小區(qū)各自存在典型的物業(yè)管理問題。徐州市是個文化古城，雖然近幾年房地產(chǎn)新開發(fā)項目很多，新樓盤比比皆是，但還有許多老住宅小區(qū)（尤其在老城區(qū)），可以看到有業(yè)主違章搭建，毀綠種菜等現(xiàn)象不在少數(shù)，業(yè)主中老年人居多，不聽勸阻一意孤行，物業(yè)管理工作艱難。這些老城區(qū)老的住宅小區(qū)物業(yè)管理管不好會嚴重影響城市形象。新建小區(qū)也有較多典型問題：高層住宅越來越多，電梯使用頻繁，自然問題也多；新建小區(qū)大多采用智能管理方式，電子單元門等智能系統(tǒng)會經(jīng)常出問題；高層建筑水壓不夠，居民用水困難，諸如此類一些城市住宅小區(qū)常見問題，都需要專業(yè)人員進行維修，物管人員有時不能及時安排好人員，與業(yè)主協(xié)調(diào)不暢，造成業(yè)主意見頗多。
1.2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)競爭激烈，利潤不高。我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在數(shù)量上飛速增加，但取得一級、二級資質(zhì)的企業(yè)為數(shù)甚少，大多是三級資質(zhì)企業(yè)，另外還有外省企業(yè)進入競爭，物管行業(yè)利潤微薄，因此要想提高利潤就必須提高自身的競爭力去獲得更多項目，這對于絕大多數(shù)三級資質(zhì)的企業(yè)來說相對較困難。據(jù)調(diào)查，目前我市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的利潤在5%-8%之間。
1.2.3 房地產(chǎn)物業(yè)管理費收取困難。新老住宅小區(qū)都存在收費困難現(xiàn)象。老的住宅小區(qū)本身環(huán)境就較難改善，業(yè)主看不到好的管理效果就不愿繳納物業(yè)管理費，物業(yè)公司難有足夠的資金去管理好小區(qū)；同樣新住宅小區(qū)交了物業(yè)管理費，一旦某個方面沒有達到業(yè)主滿意，就會拒交下一年物業(yè)管理費，這樣物業(yè)管理公司很難做到完美服務(wù)。[1]據(jù)調(diào)查，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實際收費率在50%-95%，好一點的新建小區(qū)起初收費率能達到95%，差一點的不到50%。業(yè)主不繳費，企業(yè)就沒有資金去做更好的服務(wù)，沒有好的服務(wù)，業(yè)主更不愿意繳費，這樣就會形成惡性循環(huán)，嚴重阻礙房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的發(fā)展。
1.2.4 高素質(zhì)房地產(chǎn)物業(yè)管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國家注冊物業(yè)管理師19人，高素質(zhì)管理人才還是偏少。物業(yè)管理從業(yè)人員大多數(shù)是應(yīng)某個項目需要而臨時招聘，這些人大多沒有經(jīng)過專門的正規(guī)培訓，由于公司利潤微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動性大，這對企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量很不利。
2 徐州市城市住宅小區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展及對策研究
2.1 加大物業(yè)管理服務(wù)新模式的宣傳力度，提高業(yè)主意識 應(yīng)當繼續(xù)加大物業(yè)管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實施，尤其在老小區(qū)。老小區(qū)應(yīng)緊密聯(lián)系社區(qū)居委會，目前還是有許多年紀大的業(yè)主不習慣被物業(yè)管理公司管理，可以發(fā)揮社區(qū)居委會與業(yè)主聯(lián)系的作用。可以由主管部門總體調(diào)度，向街道辦事處、業(yè)主、物業(yè)公司發(fā)放宣傳資料，選擇有代表性的物業(yè)公司舉行座談會，征求意見，樹立典型，讓全社會對“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深入理解業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是互相依存的，他們地位是平等的。[2]
2.2 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)走規(guī)模化品牌化發(fā)展之路 徐州小的房地產(chǎn)物業(yè)管理公司居多，企業(yè)應(yīng)當考慮在做好母公司的基礎(chǔ)上向外擴張以實現(xiàn)規(guī)模效益。外省企業(yè)進入我市越來越多，我們也可以擴大公司企業(yè)規(guī)模向外省市發(fā)展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優(yōu)勢。[3]其次，政府監(jiān)管部門應(yīng)充分發(fā)揮作用，定期檢查，對檢查不合格的企業(yè)采取嚴格處罰措施。《物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定：“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。”我們在評級工作中要嚴格本著公平公正原則，使物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范有序。
2.3 提高服務(wù)質(zhì)量，完善收費管理辦法 2012年5月我市了最新的徐州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，新辦法出臺后我們應(yīng)關(guān)注具體的實施情況，例如居民的反響、承受能力，物業(yè)公司的利潤有何變化等，定期將情況匯總統(tǒng)計，如出現(xiàn)過大偏差應(yīng)及時調(diào)整修改管理辦法。此外，應(yīng)把服務(wù)質(zhì)量放在首位，服務(wù)好了自然業(yè)主就會主動繳納物業(yè)管理費，由此形成良性循環(huán)，對于企業(yè)和業(yè)主就是互惠互利。
2.4 企業(yè)嚴把招聘關(guān)，制定有效的員工激勵政策 《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。”嚴把招聘關(guān)，選擇優(yōu)秀的人員可以為公司今后發(fā)展做好鋪墊。員工進入企業(yè)以后可以由負責人組織員工加強思想道德培訓，學習企業(yè)文化，提高自身服務(wù)意識，制定相關(guān)鼓勵政策和措施，例如：取得執(zhí)業(yè)資格證或者國家注冊物業(yè)管理師證的員工給予適當獎勵，公司內(nèi)部公開競爭，選擇有能力表現(xiàn)突出的員工擔任重要職位。[4]
3 結(jié)論
近幾年，徐州市先后獲得了“國家園林城市”、“國家衛(wèi)生城市”等榮譽稱號，創(chuàng)建對于作為公共場所的城市住宅小區(qū)有諸多要求，在這些榮譽稱號背后，房地產(chǎn)物業(yè)管理工作發(fā)揮了重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展是構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)，作為城市建設(shè)與管理的一項基礎(chǔ)性工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極的推動作用。
參考文獻：
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[3]龔勇.當前物業(yè)管理存在的問題及對策思考[J].中國科技信息，2011（21）：92.
[4]周林，孫永剛. 對加強住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的思考[J].科技資訊，2012（25）：54.
武漢市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法實施細則完整版全文第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護當事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》及國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊、物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)管理企業(yè)對各類物業(yè)實施管理提供服務(wù)的收費行為。
第三條 本細則所稱的物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。
第五條 市物價局會同市房產(chǎn)局負責全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費包括綜合管理服務(wù)費、車輛停泊服務(wù)費和特約服務(wù)費。
綜合管理服務(wù)費含清掃保潔及清運;綠化養(yǎng)護;秩序維護;公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運行、小修、養(yǎng)護所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。
車輛停泊服務(wù)費：是指在指定的停車場地(含室內(nèi)車庫)內(nèi)，為維護保養(yǎng)場地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原輔材料費用等。
特約服務(wù)費：指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)、代收代繳服務(wù)等收取的費用。
第八條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)類型、收費性質(zhì)的不同情況分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅和經(jīng)濟適用住房的綜合管理服務(wù)費，實行政府指導價。其他類型物業(yè)服務(wù)項目均實行市場調(diào)節(jié)價。
住宅區(qū)內(nèi)車輛停泊服務(wù)費實行政府指導價。
特約服務(wù)費，實行市場調(diào)節(jié)價。
第九條 綜合管理服務(wù)收費實行政府指導價的，由市物價局會同市房產(chǎn)局根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和物業(yè)管理區(qū)域的設(shè)施設(shè)備等因素，制定相應(yīng)的基準價格及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價格和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。
第十一條 對實行政府指導價的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)《湖北省經(jīng)營價格管理辦法》的規(guī)定，到價格主管部門辦理《湖北省服務(wù)價格收費許可證》，并遵守年度審驗制度。
物業(yè)管理企業(yè)在辦理《湖北省服務(wù)價格收費許可證》中，應(yīng)當向價格主管部門提出書面申請并提供營業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)委托合同復印件和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議復印件等相關(guān)資料。價格主管部門正式受理后，一般應(yīng)在15個工作日內(nèi)辦理完畢。
第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。
第十四條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、物業(yè)公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維護費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)管理企業(yè)用于該項目的固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用;
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十五條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)資金的收支情況進行審計。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第十八條 業(yè)主按前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的時間開始全額交納物業(yè)服務(wù)費;納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季度或按年度計收，但不得一次性預(yù)收一年以上(不含一年)的物業(yè)服務(wù)費。
第二十條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納的物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
物業(yè)服務(wù)費用或者服務(wù)資金以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算，未辦證的，暫以房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。
第二十五條 普通住宅和經(jīng)濟適用住房小區(qū)的露天或室內(nèi)配套停車場(庫)車輛停泊服務(wù)費標準按市價格主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門公布的指導價執(zhí)行。
在保證業(yè)主停車的前提下，有條件的住宅區(qū)可設(shè)立外來臨時停車位，對臨時進入小區(qū)接送人的車輛，收費標準按市價格主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門公布的指導價執(zhí)行。
第二十六條 政府價格管理部門會同房產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十七條 東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲區(qū)可依據(jù)本細則并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定本區(qū)具體實施細則及普通住宅物業(yè)綜合管理服務(wù)費和車輛泊車服務(wù)費指導價格。并報市物價局和市房產(chǎn)局備案。
第二十八條 本細則由市物價局會同市房產(chǎn)局負責解釋。
第二十九條 本細則自20xx年10月1日起執(zhí)行。《武漢市物業(yè)管理服務(wù)收費實施辦法》(武價房字20xx24號)同時廢止。
武漢評出物業(yè)管理示范小區(qū) 業(yè)主有麻煩可找滴滴物業(yè)業(yè)主通過手機客戶端報修，物業(yè)員工搶單后上門服務(wù)。這種滴滴式服務(wù)，出現(xiàn)在武漢的小區(qū)里。
這是記者前日從武漢市物業(yè)管理協(xié)會了解到的。當天，該協(xié)會評出了36個物業(yè)管理示范小區(qū)。其中有百步亭世博園房管員懸繩掏馬蜂窩、金地格林小區(qū)安全員挨家挨戶敲門尋找車鑰匙失主這樣用心服務(wù)的典型，也有利用互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)業(yè)主的新事例。
業(yè)主大會由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，通過業(yè)主大會會議行使權(quán)力。
第二條
為了規(guī)范本市行政區(qū)域建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的設(shè)立、活動及其監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《*市物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合*市實際，制定本規(guī)則。
第三條（開發(fā)建設(shè)單位的報告義務(wù)）
建筑區(qū)劃符合《*市物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定的業(yè)主大會設(shè)立條件的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在90日內(nèi)向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門報告。
第四條（業(yè)主大會籌備組）
業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）總?cè)藬?shù)一般為5至15人。籌備組中的業(yè)主代表由業(yè)主按物業(yè)類型、樓層、單元、幢等為單位推薦產(chǎn)生。
籌備組應(yīng)當自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責及推選結(jié)果，公告期不少于7日。
首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組除履行法定職責外，還應(yīng)當制定選舉工作實施方案。
籌備組需要查詢業(yè)主清冊、規(guī)劃車位的處分、依法屬于全體業(yè)主共有部分狀況的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當予以配合。
第五條（首次業(yè)主大會的會議內(nèi)容）
首次業(yè)主大會會議應(yīng)當按照以下順序進行：
（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（三）表決通過其他需要業(yè)主大會會議議決的事項。
管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應(yīng)當征求業(yè)主意見進行相應(yīng)修改后，重新組織表決。
第六條（業(yè)主委員會的選舉）
業(yè)主委員會由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議以記名投票、公開計票的方法直接選舉產(chǎn)生。選舉應(yīng)堅持公開、公平、公正的原則，實行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。
業(yè)主委員會應(yīng)當依業(yè)主大會的授權(quán)履行職責，并接受業(yè)主、業(yè)主大會的監(jiān)督。業(yè)主委員會可以委托專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員協(xié)助履職，費用在業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。
第七條（委員組成）
業(yè)主委員會一般由主任委員、副主任委員和委員共5至15人組成，業(yè)主委員會可設(shè)1至5名候補委員；業(yè)主委員會委員可以連選連任。
第八條（候選人條件）
業(yè)主委員會委員候選人是應(yīng)當符合下列條件的業(yè)主：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守（臨時）管理規(guī)約，履行交納物業(yè)服務(wù)費、繳存專項維修資金等業(yè)主義務(wù)；
（三）辦事公道，作風民主；
（四）組織協(xié)調(diào)能力較強，有必要的工作時間；
（五）本人及其近親屬未在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機構(gòu)中任職；
（六）無侵犯本建筑區(qū)劃其他業(yè)主合法權(quán)益和公共利益的行為；
（七）其他符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的條件。
籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補。
第九條（候選人當選）
候選人獲得建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)（以下簡稱雙過半數(shù)）的業(yè)主贊成票時，始得當選。獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的候選人人數(shù)超過應(yīng)選名額時，以得票多的當選。如遇票數(shù)相等不能確定當選人時，應(yīng)當就票數(shù)相等的人再次投票，以得票多的當選。未當選的候選人，按照得票多少作為業(yè)主委員會候補委員。
獲得雙過半數(shù)的業(yè)主贊成票的當選人數(shù)少于應(yīng)選名額時，不足的名額另行選舉。
第十條（設(shè)立備案）
業(yè)主大會依法設(shè)立之日起30日內(nèi)，錦江、青羊、金牛、武侯、成華區(qū)（含*高新區(qū)）業(yè)主委員會應(yīng)當向當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門提交下列資料，其他區(qū)（市）縣業(yè)主委員會應(yīng)當向當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提交下列資料：
（一）業(yè)主大會設(shè)立事項登記表；
（二）經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）表決結(jié)果統(tǒng)計；
（四）經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；
（五）業(yè)主名冊及其他資料。
業(yè)主大會設(shè)立事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起15日內(nèi)，依照本條規(guī)定重新記錄備案。
業(yè)主委員會違反法規(guī)、政策等規(guī)定以虛假資料取得備案的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當撤銷備案，責令業(yè)主委員會限期改正并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
業(yè)主委員會應(yīng)當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下統(tǒng)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)），并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
業(yè)主對業(yè)主大會設(shè)立備案資料有異議的，應(yīng)當依據(jù)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》的約定進行處理。
第十一條（賬戶設(shè)立）
業(yè)主大會依法設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當?shù)缴虡I(yè)銀行開設(shè)建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作經(jīng)費賬戶，并自開設(shè)之日起5個工作日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告。
第十二條（業(yè)主大會會議）
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議；業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集，每年至少開一次。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他形式；會議表決采取記名投票的方式；會議可以引入公證機制。
業(yè)主大會可以建立鼓勵業(yè)主參與業(yè)主大會會議投票的激勵機制，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第十三條（業(yè)主大會會議議定事項）
建筑區(qū)劃內(nèi)下列事項，應(yīng)當提交業(yè)主大會會議決定：
（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（二）決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案（包括選聘方式、具體實施者）；
（三）決定物業(yè)服務(wù)事項及其質(zhì)量、費用標準等物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容；
（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案；
（五）選舉、終止業(yè)主委員會委員；
（六）決定業(yè)主委員會的工作職責和經(jīng)費；
（七）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度工作報告；
（八）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有部分的經(jīng)營、收益分配等方案；
（九）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；
（十）決定利用物業(yè)共有部分停放機動車的車位設(shè)置、管理、收費等事項；
（十一）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（十二）改變和撤銷業(yè)主小組作出的與業(yè)主大會決定有抵觸的決定；
（十三）決定本建筑區(qū)劃的劃分、調(diào)整方案；
（十四）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；
（十五）決定本建筑區(qū)劃內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項。
業(yè)主委員會應(yīng)當將需由業(yè)主大會決定的事項，在業(yè)主大會會議召開前15日內(nèi)依法定方式告知全體業(yè)主。
業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理公共事務(wù)的意見和建議應(yīng)當向業(yè)主委員會提交，由業(yè)主委員會討論決定或形成議題后提交業(yè)主大會會議表決。
第十四條（業(yè)主大會會議的參加）
業(yè)主為法人、其他組織的，應(yīng)書面委派代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當書面委托他人出席業(yè)主大會會議，委托書應(yīng)當載明委托的具體事項、權(quán)限和專有部分面積。一名人可同時業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當在業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。
無民事行為能力或限制民事行為能力的業(yè)主，由其監(jiān)護人參加業(yè)主大會會議。
共有物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當推舉一名共有人參加業(yè)主大會會議。
不參加投票的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由建筑區(qū)劃的管理規(guī)約規(guī)定。
第十五條（業(yè)主大會臨時會議）
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理；
（二）五分之一以上的業(yè)主就物業(yè)管理共同事項書面提議；
（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任委員、副主任委員全部辭職、離任；
（四）其他依業(yè)主大會議事規(guī)則需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。
第十六條（業(yè)主委員會會議）
業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。經(jīng)主任委員或三分之一以上委員提議，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業(yè)主委員會候補委員可以列席業(yè)主委員會會議。
第十七條（業(yè)主委員會委員補選）
業(yè)主委員會委員出現(xiàn)缺額時，在候補委員中按得票多少的順序自動遞補，并由業(yè)主委員會在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公布；業(yè)主委員會委員缺額超過三分之一時，應(yīng)當在30日內(nèi)按本規(guī)則設(shè)定的程序和方法進行補選。
補選的業(yè)主委員會委員，其任期到本屆業(yè)主委員會任期屆滿為止。
第十八條（業(yè)主委員會換屆改選）
業(yè)主委員會換屆改選的，一個建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當成立一個換屆籌備組。換屆籌備組應(yīng)當自成立之日起3日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告，公告期不少于7日，并抄告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。
換屆籌備組中的成員由上一屆業(yè)主委員會委員及按照物業(yè)類型、樓層、單元或幢確定的業(yè)主代表組成。換屆籌備組中的成員被提名為業(yè)主委員會候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。
原業(yè)主委員會委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業(yè)主委員會委員候選人。
新一屆業(yè)主委員會依法選舉產(chǎn)生后，換屆籌備組的職責自行終止。
第十九條（物業(yè)服務(wù)的選聘）
一個建筑區(qū)劃，選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當在啟動選聘程序前由業(yè)主大會會議就選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決，經(jīng)雙過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十條（合同簽訂與公示）
業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，并依法辦理物業(yè)服務(wù)的交接手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起30日內(nèi)，將合同在建筑區(qū)劃公告欄內(nèi)公布，并書面或網(wǎng)上抄送當?shù)匚飪r、房產(chǎn)行政主管部門。
第二十一條（印章管理）
建筑區(qū)劃業(yè)主大會印章及其財務(wù)專用印章應(yīng)當統(tǒng)一標明行政區(qū)域、建筑區(qū)劃名稱，業(yè)主委員會印章應(yīng)當標明行政區(qū)劃、建筑區(qū)劃名稱、屆次和任期。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當建立健全印章管理與使用制度。
需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會內(nèi)公共事務(wù)使用業(yè)主委員會印章的，由業(yè)主委員會決定。
第二十二條（財物管理）
業(yè)主大會應(yīng)當建立專項維修資金、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、經(jīng)營物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益等的管理制度。
業(yè)主委員會應(yīng)當于每年第一季度末向業(yè)主大會報告上年度工作經(jīng)費使用情況和當年度工作經(jīng)費使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
業(yè)主委員會應(yīng)當加強對工作經(jīng)費、議事活動用房、購置的設(shè)備設(shè)施等財物的管理，建立健全共有財物登記、保管制度。
第二十三條（財務(wù)監(jiān)督）
業(yè)主大會可建立財務(wù)監(jiān)督小組，監(jiān)督財務(wù)計劃、財務(wù)制度的執(zhí)行情況和物資管理、財務(wù)公開情況。
第二十四條（檔案管理與查詢）
業(yè)主委員會應(yīng)當建立業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案管理制度。
業(yè)主委員會應(yīng)當建立檔案查詢制度，提供業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案資料的查詢，并負責接待業(yè)主的咨詢、投訴。
第二十五條（重大事項公開）
業(yè)主委員會應(yīng)當建立重大事項公開制度，每年至少一次向業(yè)主公布以下內(nèi)容：
（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。
第二十六條（信用監(jiān)督）
本市實行業(yè)主委員會委員的履職信用記分制度。具體辦法由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當按規(guī)定如實提供相關(guān)信用信息。業(yè)主委員會委員信用信息統(tǒng)一納入全市物業(yè)管理信用體系，在*市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺上公布。
第二十七條（解釋機關(guān)）
本規(guī)則具體應(yīng)用中的問題由*市房產(chǎn)管理局負責解釋，并可制定細則。
