開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城市房地產(chǎn)管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

一、第四條第二款修改為:“省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作?！?/p>

二、第七條第二項(xiàng)中的“30日”修改為“90日”;第三項(xiàng)修改為:“(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并在7日內(nèi)作出是否受理的書面答復(fù),7日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視為同意受理”;第六項(xiàng)修改為“(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書”

三、刪去第十四條第四款。

四、刪去第十五條。

五、刪去第十八條第一款。

六、第十九條改為第十八條,修改為:“房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任?！?/p>

七、第二十一條改為第二十條,修改為:“省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則?！?/p>

此外,對部分條文的文字和條文的順序作相應(yīng)的調(diào)整和修改。

本決定自之日起施行。

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正,重新。

城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定

(1995年8月7日建設(shè)部令第45號,根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改的決定》修正)

第一條為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,制定本規(guī)定。

第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,實(shí)施房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式,主要包括下列行為:

(一)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(二)一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(三)因企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

(四)以房地產(chǎn)抵債的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱房地產(chǎn)管理部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理工作。

? 第五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán)的;

(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請,并申報(bào)成交價(jià)格;

(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù),7日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視為同意受理;

(四)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格,并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估;

(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);

(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

第八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號;

(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;

(四)土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

(六)成交價(jià)格及支付方式;

(七)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;

(八)違約責(zé)任;

(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第十條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的,依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè),完成供排水、供電、供熱、道路

交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè),達(dá)到場地平整,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第十一條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),按照國務(wù)院的規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,除符合本規(guī)定第十二條所列的可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形外,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

第十二條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),屬于下列情形之一的,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。

(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目的;

(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

(三)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

(七)縣級以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

第十三條依照本規(guī)定第十二條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓,需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的,應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

第十四條國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格,不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的,以評估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

第十五條商品房預(yù)售按照建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》執(zhí)行。

第十六條房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),其收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的物價(jià)部門和建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn),不得擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條違反本規(guī)定第十條第一款和第十一條,未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),交納土地使用權(quán)出讓金的,按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十八條房地產(chǎn)管理部門工作人員、、、索賄受賄的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第十九條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,參照本規(guī)定執(zhí)行。

第二十條省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。

第2篇

第一條為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條國家依法實(shí)行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

第四條國家根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

第五條房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第六條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。

縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)土地使用權(quán)出讓

第七條土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第八條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

第九條土地使用權(quán)出讓后，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

第十條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)。

第十一條土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十二條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第十三條土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。

第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。

第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。

第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第十八條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第十九條國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第二十條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。

第二十一條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

第二節(jié)土地使用權(quán)劃撥

第二十二條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

第二十三條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃，合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

第二十七條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

第二十八條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有益規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

第四章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)一般規(guī)定

第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十二條基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并頌。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第三十三條國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。

第三十四條國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第三十五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件的：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以草擬程序設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十二條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)的出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)高速土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押

第四十六條房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十七條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十八條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

第四十九條房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第五十條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十一條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)房屋租賃

第五十二條房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十四條住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條以營利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)中介服務(wù)

第五十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十八條國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度。

第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第五十九條國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十一條房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十二條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章法律責(zé)任

第六十三條違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十四條違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十五條違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十八條違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收所得，可以并處罰款。

第六十九條沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

第七十條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員、，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

第七章附則

第3篇

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回上地使用權(quán)。但是，因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗(yàn)。

經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第4篇

第一條  為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院和山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條  在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理的，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第五條  市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理辦公室受市建設(shè)行政主管部門的委托，具體承擔(dān)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理職責(zé)。

縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。

區(qū)建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。

土地管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第六條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個(gè)人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)。

第七條  設(shè)立房地產(chǎn)專營開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊資本不低于500萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。

第八條  設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）已按本辦法規(guī)定取得開發(fā)項(xiàng)目；

（二）注冊資本不低于該項(xiàng)目投資總額的30％。

開發(fā)項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)即行終止，并按規(guī)定辦理注銷登記。

第九條  外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取建設(shè)行政主管部門的意見。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到建設(shè)行政主管部門備案，同時(shí)申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)資質(zhì)等級應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報(bào)表；

（二）企業(yè)資信證明；

（三）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；

（四）企業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料；

（五）其他有關(guān)文件、證明。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由市以上建設(shè)行政主管部門發(fā)給資質(zhì)等級證書，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級證書實(shí)行年度審驗(yàn)制度，經(jīng)審驗(yàn)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級或者吊銷資質(zhì)等級證書。

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

第十五條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十六條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開發(fā)項(xiàng)目，按規(guī)定報(bào)計(jì)劃部門審批立項(xiàng)。

第十七條  開發(fā)項(xiàng)目確立后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，根據(jù)用地方式對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的建設(shè)、拆遷補(bǔ)助、安置等提出建設(shè)條件意見，作為項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制性規(guī)劃，由建設(shè)行政主管部門組織編制，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第二十條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，擬定開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款底價(jià)，制定開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，并會同有關(guān)部門組織實(shí)施。

第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款底價(jià)由下列各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成：

（一）土地使用權(quán)出讓金；

（二）綜合開發(fā)費(fèi)，包括開發(fā)項(xiàng)目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)成本和非經(jīng)營性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；

（三）綜合開發(fā)管理費(fèi)；

（四）地段差價(jià)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費(fèi)。

第二十二條  開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款中的綜合開發(fā)費(fèi)和綜合開發(fā)管理費(fèi)按《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。

前款規(guī)定費(fèi)用的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)主管部門會同市建設(shè)、財(cái)政行政主管部門提出，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款中的其他各項(xiàng)費(fèi)用，按照國務(wù)院和省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收；國務(wù)院和省政府沒有規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納。

第二十三條  綜合開發(fā)費(fèi)由市、縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)收取，納入財(cái)政專戶。市建設(shè)行政主管部門根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，撥付區(qū)建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，?？钣糜谛^(qū)的配套建設(shè)，任何部門不得挪用。

綜合開發(fā)管理費(fèi)由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一收取，納入市財(cái)政專戶，統(tǒng)一管理。

第二十四條  凡具備招標(biāo)、拍賣條件的開發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)或者拍賣方式確定開發(fā)者；不具備招標(biāo)、拍賣條件的，可以采取協(xié)議方式確定開發(fā)者。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)行政主管部門簽定開發(fā)責(zé)任書，領(lǐng)取開發(fā)經(jīng)營許可證和項(xiàng)目手冊。建設(shè)行政主管部門必須將開發(fā)單位名稱、開發(fā)項(xiàng)目及價(jià)款等予以公布。

第二十五條  自建自用、非經(jīng)營性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)計(jì)劃主管部門立項(xiàng)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出申請，經(jīng)審查同意并按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用后，方可辦理建設(shè)手續(xù)。

第二十六條  進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉(zhuǎn)為國有土地。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第四章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開發(fā)項(xiàng)目的證明文件，到計(jì)劃部門申報(bào)年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，并到建設(shè)、規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按建設(shè)條件意見書、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)責(zé)任書的要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

第二十八條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實(shí)施。

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)責(zé)任書的要求。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其法定代表人應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)終身責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定分別報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并辦理開發(fā)責(zé)任書變更手續(xù)，調(diào)整開發(fā)項(xiàng)目價(jià)款。

第三十一條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)和施工單位應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料和新工藝，提高開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和使用功能。

第三十二條  單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。

第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)手冊中，并定期送建設(shè)行政主管部門備案。

第三十四條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請30日內(nèi)，組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

第三十五條  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（四）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（五）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（六）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第三十六條  參加開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收的單位和個(gè)人，必須對其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗(yàn)收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第五章  房地產(chǎn)經(jīng)營

第三十七條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第三十八條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門對轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查，不符合備案條件的不予備案。對未備案或者不予備案的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。

第三十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項(xiàng)目開發(fā)者變更手續(xù)。

第四十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第四十一條  商品房預(yù)售、出租按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第四十二條  商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，必要時(shí)由政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤限制幅度；享受國家優(yōu)惠政策的住宅價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第四十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，仍達(dá)不到原核驗(yàn)的質(zhì)量等級或者影響房屋原使用功能的，購買人有權(quán)提出調(diào)換或者退房，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章  罰則

第四十四條  違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。

第四十五條  違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第四十六條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第四十七條  違反本辦法規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期返修，處以交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十八條  違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。

第四十九條  違反本辦法規(guī)定，擅自進(jìn)行自建自用、非經(jīng)營性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止建設(shè)活動，限期補(bǔ)辦手續(xù)，可以處建設(shè)項(xiàng)目投資額1％以上5％以下的罰款。

第五十條  違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。

第五十一條  違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第五十二條  國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第五十三條  當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章  附則

第5篇

    第一條  為規(guī)范城市房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

    第二條  在本省城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)交易管理，應(yīng)遵守本條例。

    職工按房改政策和國家優(yōu)惠政策購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《安徽省職工所購公有住房上市交易管理暫行辦法》執(zhí)行。

    第三條  本條例所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

    第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門、土地行政主管部門依照省人民政府規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工作。

    房地產(chǎn)交易應(yīng)簡化程序，規(guī)范行為，方便當(dāng)事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府確定，市、縣人民政府應(yīng)由一個(gè)部門或一個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市房地產(chǎn)交易管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，并依照有關(guān)法律規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

    第五條  市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門的主要職責(zé)是：

    （一）貫徹實(shí)施房地產(chǎn)交易法律、法規(guī)；

    （二）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易審核、登記；

    （三）核查交易標(biāo)的物的價(jià)值；

    （四）核發(fā)商品房預(yù)售許可證書；

    （五）負(fù)責(zé)依法查處房地產(chǎn)交易活動中的違法行為；

    （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

    第六條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，交易雙方應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)和政策，并簽訂書面交易合同。

    禁止非法交易房地產(chǎn)。

    第七條  國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。房地產(chǎn)評估的具體辦法，由省人民政府另行規(guī)定。

    第八條  房地產(chǎn)交易價(jià)格除國家另有規(guī)定外，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，并向市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門如實(shí)申報(bào)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)的申報(bào)。

    負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門認(rèn)為申報(bào)的成交價(jià)過低的，可以委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估結(jié)果應(yīng)經(jīng)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認(rèn)。

    第九條  房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)按負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門確認(rèn)的評估價(jià)格，依法繳納稅金或土地收益。

    第十條  房地產(chǎn)交易當(dāng)事人可以委托人交易。委托應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書，明確權(quán)限。

    第十一條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門申請房地產(chǎn)變更登記。

    第十二條  任何單位和個(gè)人都有權(quán)向有關(guān)單位檢舉揭發(fā)房地產(chǎn)交易中的違法行為。對舉報(bào)有功的，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門給予獎(jiǎng)勵(lì)。

    第二章  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

    第十三條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與、繼承或其他合法方式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

    前款所稱其他合法方式是指：

    （一）以房地產(chǎn)抵債；

    （二）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

    （三）企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

    （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的除外。

    第十四條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。同一房屋分割轉(zhuǎn)讓的，房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

    第十五條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

    以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

    第十六條  轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)，須提前90日書面通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)；如受讓人為非承租人，出租人應(yīng)當(dāng)告知受讓方出租事宜，原租賃合同繼續(xù)有效。

    第十七條  經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售商品房的，開發(fā)企業(yè)和承購人須簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到商品房所在地市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門登記備案。

    第十八條  商品房預(yù)購人將預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已備案的商品房預(yù)售合同到所在地市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理轉(zhuǎn)讓變更登記。

    預(yù)售當(dāng)事人不得自行變更商品房預(yù)售合同或發(fā)票上的姓名或名稱。

    第十九條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

    （一）當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人的身份證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房屋所在地的負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門提出申請，申報(bào)成交價(jià)格。

    （二）負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，核實(shí)房地產(chǎn)成交價(jià)格，并現(xiàn)場查勘。對符合條件的，自當(dāng)事人申請之日起30日內(nèi)辦理過戶登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書；對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)在20日內(nèi)書面答復(fù)當(dāng)事人。

    第三章  房地產(chǎn)抵押

    第二十條  房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣、變賣（含折價(jià)）所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

    第二十一條  下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

    （一）權(quán)屬有爭議或未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)；

    （二）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

    （三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

    （四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

    （五）以劃撥方式取得的尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權(quán)；

    （六）被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；

    （七）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

    第二十二條  國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效。

    抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。抵押合同終止時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

    第二十三條  辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

    （一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；

    （二）抵押登記申請書；

    （三）抵押合同；

    （四）房地產(chǎn)權(quán)屬證書，未竣工或未交付使用的房地產(chǎn)除外；

    （五）以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的商品房預(yù)購合同；

    （六）以在建工程抵押的，須提交國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （七）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

    （八）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；

    （九）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

    第二十四條  抵押登記部門應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行復(fù)核。凡權(quán)屬清楚、證明材料合法、齊全的，應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起15日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。

    第二十五條  因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。

    第二十六條  有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)；

    （一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞芮宄サ?，债务葦\治茨苡氳盅喝ㄈ舜锍裳悠諑男行櫚模狐br>

    （二）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；

    （三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

    （四）抵押人違反抵押合同規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

    （五）抵押合同約定的其他情況。

    第二十七條  有本條例第二十六條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

    第二十八條  處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：

    （一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

    （二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；

    （三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

    （四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損失；

    （五）剩余金額交還抵押人。

    以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。

    處分抵押的房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)、違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

    第四章  房屋租賃

    第二十九條  房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋及其附屬設(shè)施出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

    第三十條  下列房屋不得出租：

    （一）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

    （二）共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的；

    （三）經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的；

    （四）已抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

    （五）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

    第三十一條  房屋租賃，當(dāng)事人雙方應(yīng)自租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)證書、當(dāng)事人身份證明和租賃合同等文件到市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門辦理登記備案手續(xù)。繳納有關(guān)稅金，領(lǐng)取《房屋租賃證》。

    第三十二條  承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同；造成出租人損失的，出租人有權(quán)要求承租人賠償：

    （一）利用房屋進(jìn)行非法活動的；

    （二）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的；

    （三）擅自將房屋轉(zhuǎn)租的；

    （四）不按合同約定繳納租金的。

    第三十三條  出租人有下列行為之一的，承租人有權(quán)解除租賃合同：

    （一）出租人未按合同約定的時(shí)間向承租人提供房屋的；

    （二）出租人向承租人收取租金以外的其他費(fèi)用的；

    （三）出租人妨礙承租人正常合理使用房屋；

    （四）出租人沒有按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的。

    第三十四條  承租人在征得出租人同意的情況下，可以轉(zhuǎn)租租用的房屋。房屋轉(zhuǎn)租的期限，不得超過原租賃合同剩余的期限。房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)租合同，并按本條例的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

    第五章  法律責(zé)任

    第三十五條  違反本條例第十九條、第二十二條、第三十一條規(guī)定未辦理登記手續(xù)的，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令限期予以補(bǔ)辦，并及時(shí)通知同級稅務(wù)機(jī)關(guān)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人偷稅、逃稅的，按照稅收法律、法規(guī)處理。

    第三十六條  擅自預(yù)售商品房的，由市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦預(yù)售許可手續(xù)；不符合條件預(yù)售的，責(zé)令其向購房者退還預(yù)售款，按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。

    第三十七條  妨礙負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員執(zhí)行公務(wù)，擾亂房地產(chǎn)交易市場秩序的，由公安機(jī)關(guān)按《治安管理處罰條例》處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第三十八條  當(dāng)事人對處罰決定不服的，可以依法申請復(fù)議或提起訴訟。

    第三十九條  負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

    負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利、索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

    第六章  附則

    第四十條  市、縣負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的管理部門應(yīng)當(dāng)建立健全固定的房地產(chǎn)交易場所。

    縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門進(jìn)駐房地產(chǎn)交易場所，實(shí)行“一站式”服務(wù)，接受社會監(jiān)督，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

    第四十一條  房地產(chǎn)交易收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按國家和省有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。未向當(dāng)事人提供交易服務(wù)的，不得收取任何費(fèi)用。

第6篇

    第一條  為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

    第三條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，嚴(yán)格控制零星建設(shè)。

    第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

    市、縣人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

    縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

    第五條  縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中的重大問題。

    計(jì)劃、規(guī)劃、工商、物價(jià)等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)主管部門做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

     第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    第六條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第五條規(guī)定的條件，其中，在設(shè)區(qū)的市設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應(yīng)當(dāng)在500萬元以上；在縣級市以及縣人民政府所在地的鎮(zhèn)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，注冊資本應(yīng)當(dāng)在200萬元以上。

    第七條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政主管部門申請登記。工商行政主管部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面征求本級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到書面征求意見之日起10日內(nèi)出具審查意見書，作為企業(yè)登記的依據(jù)之一。

    第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

    （一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

    （二）企業(yè)章程；

    （三）驗(yàn)資證明；

    （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

    （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

    房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級，報(bào)省人民政府建設(shè)行政主管部門審批，領(lǐng)取資質(zhì)等級證書；須報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批的，由省人民政府建設(shè)行政主管部門審核后予以轉(zhuǎn)報(bào)。

    第九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

    （一）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)所有建設(shè)項(xiàng)目；

    （二）二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在30萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)29層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目；

    （三）三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在15萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋綜合開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)15層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目；

    （四）四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積在5萬平方米以下的房屋開發(fā)，或者與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得承擔(dān)7層以上建筑物的建設(shè)項(xiàng)目。

    第十條  省外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級證書向省人民政府建設(shè)行政主管部門申請辦理資質(zhì)核驗(yàn)，并到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案后，方可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

    境外經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人來本省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

    第十一條  省人民政府建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢。符合資質(zhì)升級條件的，晉升資質(zhì)等級；不符合資質(zhì)等級條件的，予以降級或者吊銷資質(zhì)證書。

    省人民政府建設(shè)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行年檢時(shí)，不得收取年檢費(fèi)用。

     第三章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    第十二條  縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)市場供求情況等，編制本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度計(jì)劃，報(bào)經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織實(shí)施。

    第十三條  縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會同本級計(jì)劃、規(guī)劃、土地等行政主管部門建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫。

    第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確定后，縣級以上地方人民政府土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對項(xiàng)目的用地方式提出意見，報(bào)本級人民政府批準(zhǔn)。

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》第十二條第二款的規(guī)定提出意見，并出具房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

    第十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    以依法取得的國有土地使用權(quán)作價(jià)入股進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由土地使用權(quán)人采取招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與項(xiàng)目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同后，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開發(fā)合同到規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理規(guī)劃、用地審批手續(xù)。

    房地產(chǎn)開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求；

    （二）開工期限和建設(shè)進(jìn)度；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求及建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （四）項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量要求；

    （五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求；

    （六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對項(xiàng)目提供的配套條件；

    （七）違約責(zé)任以及雙方約定的其他事項(xiàng)。

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％，具體使用、管理辦法按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位簽訂書面合同，明確質(zhì)量責(zé)任。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)合同的規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，并根據(jù)先地下、后地上的原則統(tǒng)籌安排、配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，其中經(jīng)營性的公共設(shè)施建設(shè)投資不得攤?cè)肷唐纷≌杀尽７康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將經(jīng)營性的公共設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓。

    對零星建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，縣級以上地方人民政府可以按照同類地段、同類項(xiàng)目的房地產(chǎn)綜合開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)，用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)。綜合開發(fā)補(bǔ)助費(fèi)的具體征收、使用辦法由省人民政府財(cái)政、價(jià)格、建設(shè)行政主管部門共同制定。

    第二十條  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請綜合驗(yàn)收，并提交下列材料：

    （一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件落實(shí)情況的材料；

    （二）拆遷安置方案落實(shí)情況的材料；

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊；

    （四）項(xiàng)目竣工圖和技術(shù)檔案材料；

    （五）單項(xiàng)工程及供水、供電、供氣、通訊、消防、園林綠化等驗(yàn)收材料；

    （六）物業(yè)管理落實(shí)情況的材料；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)材料。

    房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》第十七條、第十八條的規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收，其中建筑面積在20萬平方米以下的，由項(xiàng)目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗(yàn)收；建筑面積在21萬平方米以上的和納入國家或者本省試點(diǎn)的住宅小區(qū)，由省人民政府建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門或者單位驗(yàn)收。

     第四章  房地產(chǎn)經(jīng)營

    第二十一條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十條、第二十一條規(guī)定。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，受讓人應(yīng)當(dāng)為依法成立并具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    第二十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十三條規(guī)定的條件，并經(jīng)商品房所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門同意后，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證明。

    第二十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房，應(yīng)當(dāng)公布下列事項(xiàng)：

    （一）預(yù)（銷）售人的名稱、地址及法定代表人；

    （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書、營業(yè)執(zhí)照及商品房預(yù)售許可證明；

    （三）預(yù)售商品房的交付使用時(shí)間，現(xiàn)售商品房的竣工驗(yàn)收合格證明；

    （四）項(xiàng)目及其配套基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的平面示意圖；

    （五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)，公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；

    （六）商品房的價(jià)格和付款方式；

    （七）物業(yè)管理方式；

    （八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

    第二十四條  商品房預(yù)（銷）售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

    （一）當(dāng)事人姓名或者名稱及地址；

    （二）商品房的用地方式及坐落位置；

    （三）商品房的建筑面積（包括商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e）、使用面積及樓號、樓層、房號和層高；

    （四）商品房的價(jià)格、付款方式及付款時(shí)間；

    （五）預(yù)售商品房交付使用的時(shí)間；

    （六）商品房的結(jié)構(gòu)、設(shè)備及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

    （七）物業(yè)管理方式；

    （八）違約責(zé)任以及爭議解決的方式；

    （九）當(dāng)事人雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

    第二十五條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

    經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體辦法由省人民政府價(jià)格、建設(shè)行政主管部門共同制定。廉租住房價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，具體辦法由市、縣人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。

    第二十六條  經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意，并在交付購房款總額的25％后，預(yù)售商品房的購買人可以將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面同意證明等材料到原預(yù)售合同備案部門備案。

    預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的購買人，在付足購房款和住房交付使用之前，不得將購買的預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房再行轉(zhuǎn)讓。

    第二十七條  商品房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《條例》第三十一條規(guī)定，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

    第二十八條  商品房交付使用后，在住宅質(zhì)量保證書規(guī)定的保修期內(nèi)，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。工程質(zhì)量監(jiān)督單位拒絕核驗(yàn)的，購買人可以向其主管的建設(shè)行政主管部門投訴，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到投訴之日起3日內(nèi)責(zé)令工程質(zhì)量監(jiān)督單位予以核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    商品房交付使用后，購買人擅自改變結(jié)構(gòu)或者設(shè)備位置造成商品房質(zhì)量受損的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任，給其他用戶造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第二十九條  商品房交付使用后2年內(nèi)，購買人認(rèn)為商品房的實(shí)際面積與其購買的面積不符的，可以按照國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省人民政府建設(shè)行政主管部門的規(guī)定申請復(fù)測。售房合同中載明的房屋建筑面積與復(fù)測面積的誤差值超過測量規(guī)范允許范圍的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照售房合同規(guī)定的售房價(jià)格退還多收的房款；購買人要求退房的，應(yīng)當(dāng)予以退房；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

     第五章  法律責(zé)任

    第三十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)等級證書或者以其他方式允許他人以本企業(yè)的名義從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正，報(bào)請頒發(fā)資質(zhì)等級證書的部門降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)等級證書。

    第三十一條  負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查或者竣工驗(yàn)收的部門及其工作人員對不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出具質(zhì)量合格文件或者按合格工程驗(yàn)收的，由上級機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成損失的，由該部門依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第三十二條  違反本辦法規(guī)定的其他行為，《條例》規(guī)定給予處罰的，按照《條例》的規(guī)定給予處罰。

    第三十三條  國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

     第六章  附則

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托證券化

一、引言

我國城市房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的非正常發(fā)展后，積累了大量閑置空房，而房價(jià)卻始終居高不下，導(dǎo)致許多中小投資者無力進(jìn)入房地產(chǎn)市場投資，投資渠道的匱乏使大量民間游資堆積在銀行。同時(shí)，政府為拉動內(nèi)需，投入巨資于城市房地產(chǎn)，所需龐大資金主要依靠發(fā)行國債，由此造成財(cái)政赤字逐年增加。針對現(xiàn)實(shí)中的種種阻礙，有必要借鑒美、日等國房地產(chǎn)開發(fā)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，嘗試房地產(chǎn)證券化這一新型、系統(tǒng)的市場化策略。

所謂房地產(chǎn)證券化是指城市房地產(chǎn)開發(fā)等資金需求者，直接通過證券方式從資金供給者手中籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金，運(yùn)用于城市房地產(chǎn)開發(fā)。目前在房地產(chǎn)運(yùn)作模式中以美國的房地產(chǎn)投資信托最為成功。本文主要借鑒美國的房地產(chǎn)投資信托模式，探討其運(yùn)用于我國城市房地產(chǎn)開發(fā)。

二、房地產(chǎn)投資信托含義及其運(yùn)作模式

房地產(chǎn)投資信托于上個(gè)世紀(jì)60年代產(chǎn)生于美國，實(shí)質(zhì)上是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的創(chuàng)新金融工具，其通過向投資者募集資金，投資于房地產(chǎn)，再將所獲得的收益分配給投資者，房地產(chǎn)投資信托的受益憑證可在證券市場交易，通常采用封閉式基金模式。

房地產(chǎn)投資信托是由受托機(jī)構(gòu)依房地產(chǎn)證券化條例規(guī)定成立房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)，向特定人私募交付或向不特定人募集發(fā)行受益憑證，以獲取資金，投資于房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、有價(jià)證券或其它經(jīng)主管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的投資標(biāo)的，以獲取投資收益。其流程圖如下。

三、房地產(chǎn)投資信托于我國城市更新的可行性分析

房地產(chǎn)投資信托制度可以將房地產(chǎn)細(xì)小化、規(guī)格化，使小額投資人亦可參與房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資信托可增加市場交易證券的種類，投資工具的增加，可以增加市場的完整性。本研究將房地產(chǎn)投資信托運(yùn)用于城市房地產(chǎn)，可以加快城市化進(jìn)程，推動城市發(fā)展。但由于房地產(chǎn)投資信托為國外引進(jìn)的制度，因此須考慮我國的社會特性。

（一）對投資人而言，參與此制度的基本條件為資產(chǎn)的安全性及投資的收益

就資產(chǎn)的安全性而言，由于實(shí)行房地產(chǎn)投資信托模式，對于投資人的保障可以透過信托制度加以確保，由于信托關(guān)系的存在，其信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性。同時(shí)房地產(chǎn)投資信托的財(cái)務(wù)狀況必須向公眾公開，投資人持有受益憑證參與城市房地產(chǎn)，以此來分享更新區(qū)內(nèi)標(biāo)的物經(jīng)營收益，且該受益憑證可在證券市場交易，因此能更好地保障投資者的安全。就投資收益而言，并非所有地區(qū)皆可運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托，除非其經(jīng)營開發(fā)后能產(chǎn)生收益，而城市更新地區(qū)多為已發(fā)展區(qū)域，通常具有區(qū)位上的優(yōu)勢，更新后有較大增值空間。但因城市房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)用往往受到限制，獲利性降低。因此，政府可提供獎(jiǎng)勵(lì)措施，在策略上通過容積獎(jiǎng)勵(lì)增加樓地板面積以提高更新后的收益。在稅制方面，證券交易并非房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需課征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的增值稅。在稅收上，可就城市房地產(chǎn)開發(fā)所得的利潤，給予所得稅上的優(yōu)惠。

（二）對更新地區(qū)原所有權(quán)人而言，房地產(chǎn)投資信托除了必須保障投資人

的權(quán)益外，更應(yīng)顧及更新地區(qū)原所有權(quán)人的利益

原所有權(quán)人除了與投資人分享更新區(qū)內(nèi)標(biāo)的物的收益外，應(yīng)保障于經(jīng)營期滿后，原所有權(quán)人繼續(xù)居住在更新區(qū)內(nèi)。

對于不愿參與房地產(chǎn)信托投資的原所有權(quán)人，則以資金進(jìn)行補(bǔ)償，原所有權(quán)人領(lǐng)取補(bǔ)償金于更新地區(qū)經(jīng)營期滿后，可以優(yōu)先購買區(qū)內(nèi)標(biāo)的。而對于愿意參加房地產(chǎn)投資信托的原所有人，則可通過證券化將更新區(qū)內(nèi)原所有權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)化為等量的受益憑證，原所有權(quán)人通過此受益憑證享有更新地區(qū)經(jīng)營期間的收益。此外，原所有權(quán)人在更新地區(qū)經(jīng)營期滿后，亦可優(yōu)先購買更新區(qū)內(nèi)的標(biāo)的物。這可保證原所有權(quán)人在更新完成后，繼續(xù)居住在原更新區(qū)內(nèi)。

（三）對城市房地產(chǎn)推行主體而言，目前政府推動城市更新面臨資金不足的問題，未來推動城市更新將以獎(jiǎng)勵(lì)民間資本來推動城市更新

為避免民間資本推動城市更新時(shí)采用點(diǎn)狀更新，政府應(yīng)對更新地區(qū)實(shí)施整體規(guī)劃。民間資本可以通過成立房地產(chǎn)投資信托公司來募集資金完成大面積的城市更新。

此外，在城市更新過程中所面臨的另一問題是更新地區(qū)的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性，原所有權(quán)人意見分歧將影響更新工作的進(jìn)行，唯有通過法律的完善來解決；另一方面，當(dāng)更新工作采用房地產(chǎn)投資信托方式時(shí)，通過所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離原則，可避免產(chǎn)權(quán)過渡分散的問題，掌握更新地區(qū)之經(jīng)營方向。

（四）對發(fā)行人而言，城市更新由于采用房地產(chǎn)投資信托方式，目前可在現(xiàn)有的信托投資公司基礎(chǔ)上成立城市房地產(chǎn)投資信托公司，其組織可采取封閉式基金形式

城市房地產(chǎn)投資信托公司向主管機(jī)關(guān)遞交更新計(jì)劃書，經(jīng)審核通過，制定財(cái)務(wù)計(jì)劃，擬定受益憑證發(fā)行計(jì)劃，擔(dān)任發(fā)起人并執(zhí)行發(fā)行憑證集資工作。待資金募集完成后，由專業(yè)房地產(chǎn)公司開展更新地區(qū)的開發(fā)與管理，而城市房地產(chǎn)投資信托公司則賺取證券管理的經(jīng)營費(fèi)及手續(xù)費(fèi)。

四、我國房地產(chǎn)投資信托模式的設(shè)想

將房地產(chǎn)投資信托運(yùn)用于城市更新必須建立一套完整的更新體系。建立此體系可分為三個(gè)部分：首先是制度建立的立法階段，只有在健全的法律框架下，制度的運(yùn)作才有法可依；其次是制度的運(yùn)作階段，設(shè)計(jì)切實(shí)可行的操作流程；最后是監(jiān)督管理階段。

（一）立法階段

以房地產(chǎn)信托投資方式推動城市更新的法律框架應(yīng)先以《信托法》和《信托投資公司管理法》作為母法以確立投資信托的法源依據(jù)，《信托法》承認(rèn)法律上的所有權(quán)與收益所有權(quán)可以并存；《信托投資公司管理法》則賦予信托公司可以籌措以房地產(chǎn)為投資標(biāo)的的資金，推進(jìn)城市土地的開發(fā)，然而我國目前的《信托投資公司管理法》禁止信托投資公司發(fā)行受益憑證，因而要想從事房地產(chǎn)投資信托，現(xiàn)行法律亟待完善。

（二）執(zhí)行運(yùn)作階段

完成立法以后，在健全的法律構(gòu)架下即可進(jìn)入執(zhí)行運(yùn)作階段，在此階段有四個(gè)主要工作，即成立城市房地產(chǎn)投資信托公司、證券化更新地區(qū)的選定、房地產(chǎn)基金的募集管理以及房地產(chǎn)基金的運(yùn)作。

1.成立城市房地產(chǎn)投資信托公司。由證券管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)成立城市房地產(chǎn)投資信托公司作為發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證、募集城市房地產(chǎn)資金的機(jī)構(gòu)，現(xiàn)階段可在現(xiàn)有的信托投資公司基礎(chǔ)上設(shè)立。

2.證券化更新地區(qū)的選定。①主管機(jī)關(guān)制定優(yōu)先更新地區(qū)，并核定更新開發(fā)計(jì)劃。②對更新地區(qū)進(jìn)行估價(jià)，進(jìn)而制定更新地區(qū)的財(cái)務(wù)計(jì)劃與投資經(jīng)營計(jì)劃。③城市房地產(chǎn)投資信托公司可以選擇經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的更新地區(qū)，制定開發(fā)計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃及投資經(jīng)營計(jì)劃。

3.房地產(chǎn)基金之募集與保管。①城市房地產(chǎn)投資信托公司選定更新標(biāo)的后，可依更新標(biāo)的的投資特性擬定受益憑證的發(fā)行計(jì)劃，并交由主管機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)。②主管機(jī)關(guān)對城市房地產(chǎn)投資信托公司提出的證券發(fā)行計(jì)劃與公開說明書進(jìn)行審核，為防止基金的短期炒作，主管機(jī)關(guān)應(yīng)過濾無完善經(jīng)營管理計(jì)劃的基金。③城市房地產(chǎn)投資信托公司所募集的基金應(yīng)交于金融保管機(jī)構(gòu)成立基金專戶，其信托資產(chǎn)獨(dú)立于房地產(chǎn)投資信托公司的財(cái)產(chǎn)。

4.房地產(chǎn)基金的運(yùn)作。由專業(yè)房地產(chǎn)公司擔(dān)任更新地區(qū)的開發(fā)經(jīng)營與管理顧問，房地產(chǎn)公司向城市房地產(chǎn)投資信托公司提出基金運(yùn)用的建議。城市房地產(chǎn)投資信托公司根據(jù)專業(yè)房產(chǎn)公司所提出的建議，指示基金保管銀行運(yùn)用信托基金。銀行依其指示運(yùn)用基金，并將更新標(biāo)的物所衍生的權(quán)益分配給投資人。

（三）監(jiān)督管理階段

城市房地產(chǎn)證券化制度執(zhí)行之后，為防止制度發(fā)生運(yùn)作上的弊病，主管機(jī)關(guān)必須切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)督管理。在此階段有兩方面的監(jiān)管工作：

1.城市更新計(jì)劃的監(jiān)督。為順利推動城市更新工作，更新地區(qū)證券化后可配合稅制上的優(yōu)惠。為避免投資者的觀望態(tài)度，主管機(jī)關(guān)應(yīng)監(jiān)督更新地區(qū)開發(fā)計(jì)劃與更新工作的進(jìn)行，而未依進(jìn)度進(jìn)行更新的信托投資公司，則不予優(yōu)惠。

2.城市房地產(chǎn)基金的監(jiān)督管理。城市房地產(chǎn)投資信托公司必須定期公告基金運(yùn)作報(bào)告書，主管機(jī)關(guān)必須嚴(yán)格監(jiān)督城市房地產(chǎn)投資信托公司使其經(jīng)營符合法律、規(guī)范。此外，基金的運(yùn)作亦必須符合城市房地產(chǎn)投資信托管理辦法的規(guī)定。受益人對城市房地產(chǎn)投資信托公司、信托機(jī)構(gòu)或其關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)享有知情權(quán)、檢查權(quán)，一旦發(fā)現(xiàn)該公司財(cái)務(wù)不符合法律、規(guī)范時(shí)，有權(quán)及時(shí)糾正。

五、結(jié)論

綜上所述，我國的城市更新可以采用美國的房地產(chǎn)投資信托模式，然而現(xiàn)階段推出城市房地產(chǎn)投資信托基金仍然面臨一些障礙。首先我國必須完善相關(guān)法規(guī)，使房地產(chǎn)證券化得以在法制的軌道上正常運(yùn)轉(zhuǎn)。我國應(yīng)不斷完善現(xiàn)有的《證券法》《證券交易法》《信托投資公司管理法》和《信托法》，使我國信托投資公司可以發(fā)行以城市房地產(chǎn)為投資標(biāo)的的受益憑證，而且還要根據(jù)不同的房地產(chǎn)投資形式來制定具體的個(gè)別法律，如《城市更新管理?xiàng)l例》，具體規(guī)范運(yùn)作城市房地產(chǎn)開發(fā)。其次，在現(xiàn)有的證券公司、信托投資公司的基礎(chǔ)上重點(diǎn)推出一些房地產(chǎn)信托投資公司，由這些公司試點(diǎn)推出一批房地產(chǎn)投資信托基金，這批基金的投資標(biāo)的物為城市房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的金融商品。第三，建立房地產(chǎn)投資信托受益憑證流通轉(zhuǎn)讓的交易市場，唯有此才能使房地產(chǎn)投資信托順利發(fā)行。最后，抓緊人才培養(yǎng)工作。發(fā)展房地產(chǎn)證券化，需要大批熟悉基金管理、房地產(chǎn)分析、經(jīng)濟(jì)預(yù)測、法律、會計(jì)、審計(jì)等多方面的專門人才，必須著手培養(yǎng)。

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[8]駱立騫.論房地產(chǎn)證券化及在我國的發(fā)展[J].投資與證券,1997.6.

第8篇

1、項(xiàng)目背景

2、可行性研究結(jié)論

3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

4、存在問題及建議

二、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析和營銷戰(zhàn)略

1、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)市場概況

2、市場預(yù)測

3、營銷戰(zhàn)略

三、建設(shè)條件與場址選擇

1、建設(shè)條件

2、場址選址

四、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)

1、建設(shè)規(guī)模

2、功能標(biāo)準(zhǔn)

五、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1、工程項(xiàng)目管理

2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

七、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

3、投資使用計(jì)劃

八、西北地區(qū)二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與敏感性分析

1、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

2、財(cái)務(wù)評價(jià)

3、不確定性分析

4、敏感性分析

九、社會效益分析

1、社會效益分析

2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析

十、風(fēng)險(xiǎn)分析

1、風(fēng)險(xiǎn)類別

2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

十一、可行性研究結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議

附件

1、項(xiàng)目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件

2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項(xiàng)目的支持文件

3、自有資金存款證明

4、相關(guān)銀行貸款承諾

第9篇

一、中國30個(gè)省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)

(一)指標(biāo)指系為了全面反映城市房地產(chǎn)投資環(huán)境各方面的信息，依據(jù)科學(xué)性與實(shí)用性相結(jié)合、穩(wěn)定性與動態(tài)性相結(jié)合、效率性與效益性相結(jié)合的原則，考慮指標(biāo)數(shù)據(jù)的可測度、可獲取性，參考當(dāng)前學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)投資環(huán)境方面的相關(guān)研究成果，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資環(huán)境的影響因素，篩選確定出典型指標(biāo)，審慎歸納類別，建立中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)指標(biāo)體系，如表1所示。

(二)數(shù)據(jù)的獲取及其標(biāo)準(zhǔn)化處理2010～2012年，中國先后出臺了“國十一條”、“國十條”和“國八條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策，影響了房地產(chǎn)投資環(huán)境。因此，對2010～2012年間中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行評價(jià)具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。以前文建立的中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)指標(biāo)體系為依據(jù)，將歷年《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》［8-10］以及各省會城市的地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)部門網(wǎng)站和統(tǒng)計(jì)公報(bào)作為數(shù)據(jù)來源，選取2010～2012年中國30個(gè)省會城市(由于數(shù)據(jù)收集的原因，不包括臺北、香港、澳門、拉薩)，在社會文化環(huán)境、市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等6個(gè)方面的原始數(shù)據(jù)展開分析。

(三)確定公共因子基于標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS20．0軟件［11］，根據(jù)特征值大于1和公共因子方差貢獻(xiàn)率至少大于80%的原則［12］，確定公共因子的個(gè)數(shù)。由表2可知，當(dāng)選取公共因子的個(gè)數(shù)為4時(shí)，2010～2012年中國30個(gè)省會城市樣本數(shù)據(jù)的特征值分別為1．550、1．638、1．525，累計(jì)貢獻(xiàn)率分別為80．82%、88．97%、81．26%，均符合大于80%的要求。所以，選擇4個(gè)公共因子，并分別表示為F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，F(xiàn)4。

(四)確定公共因子所代表的指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)含義基于相關(guān)性矩陣法計(jì)算因子載荷矩陣，進(jìn)而采用方差最大正交旋轉(zhuǎn)法得出旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣，找出公共因子在哪些房地產(chǎn)投資環(huán)境指標(biāo)上具有較大載荷，進(jìn)而確定公共因子所代表的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)指標(biāo)［13］。利用SPSS20．0軟件，獲得2010～2012年中國30個(gè)省會城市旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。由表3可知，建成區(qū)面積x1、人口密度x2、影劇院數(shù)量x5、商品房平均銷售價(jià)格x8、地區(qū)生產(chǎn)總值x9、第三產(chǎn)業(yè)增加值x11、實(shí)際利用外資x12、貨物進(jìn)出口總額x14、金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額x15、金融機(jī)構(gòu)存款余額x16、社會消費(fèi)品零售總額x17、職工平均工資x18、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款x19在第一公共因子上有較大載荷;醫(yī)院、衛(wèi)生院數(shù)x4、商品房銷售面積x7、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額x6、固定資產(chǎn)投資總額x10在第二公共因子上有較大載荷;普通高校在校學(xué)生數(shù)x3、人均GDPx13在第三公共因子上有較大載荷;建成區(qū)綠化覆蓋率x20、每萬人汽車擁有量x21、郵電業(yè)務(wù)總收入x22在第四公共因子上有較大載荷。依據(jù)以上各公共因子主要承載的指標(biāo)信息，各公共因子的相應(yīng)經(jīng)濟(jì)含義為:第一類公共因子F1表明房地產(chǎn)投資環(huán)境的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可衡量房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境的發(fā)展水平;第二類公共因子F2可衡量房地產(chǎn)投資地的醫(yī)療水平、市場環(huán)境水平;第三類公共因子F3可衡量房地產(chǎn)投資地的人力資源儲備情況和經(jīng)濟(jì)規(guī)模大小;第四類公共因子F4則可衡量房地產(chǎn)投資地的基礎(chǔ)設(shè)施情況。

二、中國30個(gè)省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合分析

(一)房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況分析依據(jù)表5所示，從房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)綜合得分方面看，北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、武漢、沈陽名列前10名，這些城市都是經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平較高的城市。而呼和浩特、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等西部省會城市排名靠后?？梢钥闯?，中國30個(gè)省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境總體上呈現(xiàn)依據(jù)表5，從公共因子F1排名來看，名列綜合排名前10的城市(除重慶外)的排名也位居前列，這些城市在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境方面有較高水平。從公共因子的權(quán)重來看，F(xiàn)1所占權(quán)重最大，在這個(gè)因子上的得分對整個(gè)綜合排名最終結(jié)果具有重要影響。由此可知，城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)力仍是決定房地產(chǎn)投資環(huán)境的關(guān)鍵方面。在反映醫(yī)療水平和市場環(huán)境水平的公共因子F2的得分排名中，30個(gè)省會城市得分差異非常明顯，得分第一名的重慶(4．18009)與得分最低的烏魯木齊(－0．93477)，二者得分相差較大。上海、天津、重慶、成都這樣較發(fā)達(dá)地區(qū)以高分位居前列，這些省會城市的市場環(huán)境、醫(yī)療水平在國內(nèi)具有領(lǐng)先優(yōu)勢，是提升這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境、吸引投資者的主要因素。烏魯木齊、呼和浩特、銀川、?？?、蘭州、西寧在公共因子F2的得分排名中得分較低，除了?？谖挥跂|部地區(qū)外，其余城市全部位于西部地區(qū)，這說明西部城市醫(yī)療水平較低、房地產(chǎn)起步較晚。在公共因子F3的單項(xiàng)排名中，廣州、武漢、南京、鄭州、長沙、西安等城市躋身前10名，這些城市的普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP較高，在一定程度上可以說明這些城市有較好的人力資源儲備與經(jīng)濟(jì)規(guī)模。而銀川、西寧、貴陽等西部城市則排名靠后，這些城市的經(jīng)濟(jì)外向度不高，而且普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP普遍偏低，這在很大程度上限制了這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境水平的提升。F4公共因子的排名情況很值得我們注意，上海、重慶、天津、成都等部分綜合排名靠前的城市在這項(xiàng)因子得分比較低，而綜合排名居后的石家莊、昆明、南昌、銀川等城市的此因子得分較高，表明房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)設(shè)施狀況尚未成為影響投資環(huán)境的主要因素。

(二)房地產(chǎn)投資環(huán)境的聚類分析依據(jù)表5中30個(gè)省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價(jià)綜合得分中的數(shù)據(jù)，運(yùn)用Chebychev距離的方法，對30個(gè)省會城市房地產(chǎn)的投資環(huán)境進(jìn)行聚類，將30個(gè)省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分為五大類:一類投資區(qū)域包括北京和上海，這兩個(gè)城市的綜合得分位列第一和第二位，屬于領(lǐng)頭羊型集團(tuán)，這充分說明北京、上海兩地的房地產(chǎn)投資環(huán)境相對比較優(yōu)越。這兩地都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和全國的中心城市，應(yīng)發(fā)揮北京、上海的中心帶動作用，充分提升周邊城市投資環(huán)境競爭力，聯(lián)合營造優(yōu)良的房地產(chǎn)投資環(huán)境，形成一個(gè)房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合體，實(shí)現(xiàn)資源共享、共同發(fā)展的良好局面。二類投資區(qū)域是廣州，雖然其綜合得分排名第三，但與北京、上海兩地相比還是有一定的差距，屬于挑戰(zhàn)型集團(tuán)。廣州屬于東部沿海開放城市，房地產(chǎn)業(yè)起步要比內(nèi)陸城市早若干年，地方經(jīng)濟(jì)活躍，投資環(huán)境較為成熟。但該城市的醫(yī)療水平和市場環(huán)境相對北京、上海而言較為薄弱，在消費(fèi)環(huán)境、金融環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面要優(yōu)于其他城市。依據(jù)表5可知，廣州欲進(jìn)一步改善其房地產(chǎn)投資環(huán)境，應(yīng)著重提升其醫(yī)療水平和市場環(huán)境。三類投資區(qū)域包括南京、武漢、天津、西安、成都、鄭州、長沙、濟(jì)南、沈陽9個(gè)城市，屬于趕超型集團(tuán)，在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中均位于中上游。這些城市除重慶、成都、沈陽、西安外，基本位于中國中東部地區(qū)，城市化以及房地產(chǎn)業(yè)都發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，交通便利，占全國總?cè)丝诘谋壤^大。這些城市普遍在人力資源儲備和經(jīng)濟(jì)規(guī)模方面具有一定優(yōu)勢，今后應(yīng)當(dāng)在其他方面不同程度地提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。四類投資區(qū)域包括合肥、福州、哈爾濱、石家莊、杭州、昆明、南昌、長春、太原、貴陽、南寧、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、海口、蘭州、西寧17個(gè)城市，屬于儲備型集團(tuán)。由表5可知，這些城市的投資環(huán)境綜合得分并不高，基本上均為負(fù)值，在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中位于中下游。從地理位置上看，這些城市分布也不集中。福州、海口位于東部地區(qū)，石家莊、太原、合肥、南昌居于中部地區(qū)，而南寧、貴陽、昆明、蘭州、西寧、呼和浩特等大多數(shù)城市則位于西部地區(qū)。這些城市在醫(yī)療、市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人力資源儲備狀況方面有較弱表現(xiàn)，故應(yīng)重點(diǎn)提升其在這方面的環(huán)境水平。五類投資區(qū)域僅包括重慶。重慶被單獨(dú)劃為一類，原因是重慶的各因子得分不平衡，說明重慶房地產(chǎn)市場前景較好，醫(yī)療水平和市場環(huán)境也優(yōu)于其他城市，但是經(jīng)濟(jì)、金融、消費(fèi)環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境相對落后，因此，在以后的發(fā)展中要特別注意經(jīng)濟(jì)、金融、消費(fèi)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境的提升完善，以求全面提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。

三、結(jié)語

第10篇

[關(guān)鍵詞]“限購令” 二三線城市 房地產(chǎn)市場

一、 隱蔽的泡沫――“限購令”向二三線城市推行的必要性：

2010年4月30日，一份名為《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（（國發(fā)[2010]10號））的文件正式出臺，這就是后來被人們稱作房地產(chǎn)政策的“國十條”。在這份文件中，明確提出了對于北京市居民家庭購房套數(shù)的限制性條款，“限購令”由此得名。2010年9月29日，多部門再次出臺調(diào)控新措施，而其中第一條有關(guān)“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”的規(guī)定，則被媒體稱為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施”，隨后更多的城市陸續(xù)公布“限購令”。2011年8月7日住建部提出的二三線城市限購的五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)， 則進(jìn)一步強(qiáng)化了對于地方限購的約束，由此“限購令”也進(jìn)一步向二三線城市蔓延。

從總體上看，“限購令”向二三線城市推行有著十分鮮明的必要性。隨著一線城市地價(jià)的日益上漲以及開發(fā)潛力的逐漸減退，其房地產(chǎn)市場的開發(fā)難度不斷增加。而廣大的二三線城市，則因較為低廉的土地價(jià)格和招商引資的優(yōu)惠政策，以及伴隨著城市開發(fā)帶給房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁增值潛力和附加收益，使得越來越多的投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商將目光匯集于此，二三線城市的房價(jià)近年來也不斷被拉高。隨著“限購令”在北京、上海等城市的率先推行，一線城市的市場空間被進(jìn)一步壓縮，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市成了許多開發(fā)商和投資者更為明確的選擇。政策當(dāng)年11月份，房價(jià)一度出現(xiàn)了二次反彈，而引領(lǐng)這波房價(jià)上漲趨勢的龍頭正是二三線城市。

與房價(jià)高企的一線城市相比，二三線城市的房地產(chǎn)均價(jià)與之相差甚遠(yuǎn)，這使得不少投資者心里產(chǎn)生了“價(jià)格洼地”的錯(cuò)覺，認(rèn)為二三線城市的房價(jià)依然較低，仍有充足的上漲空間。然而實(shí)際情況卻是，較低的絕對價(jià)格之下，二三線城市的房地產(chǎn)價(jià)格存在著更為嚴(yán)重的泡沫。1不同于匯集大量資金、資源和人才的一線城市，二三線城市缺乏可以支撐高房價(jià)的資本和高收入群體，二三線城市住房市場的大多消費(fèi)者仍然是具有剛性住房需求的本地居民。在此情況下，大量投資性開發(fā)以及投資性資本的涌入，在不斷推高投資性住房比例、推升二三線城市房價(jià)的同時(shí)，也在不斷的吹大缺乏消化基礎(chǔ)的房地產(chǎn)泡沫，這是極其危險(xiǎn)的。一旦泡沫破裂，不僅房地產(chǎn)企業(yè)會遭受重創(chuàng)，同時(shí)會連帶造成銀行壞賬的大量增加，使我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重受挫，甚至危及改革開放的既得成果。在此背景下，“限購令”向二三線城市推行就顯得尤為必要。

二、治標(biāo)之藥――“限購令”對于二三線城市的政策影響：

應(yīng)該說，“限購令”在2011年下半年這個(gè)節(jié)點(diǎn)向二三線城市推行，其積極意義十分明顯。它很好地保證了由于房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲而影響住房剛性需求實(shí)現(xiàn)的這部分群體的利益， 同時(shí)也維護(hù)了正常的房地產(chǎn)市場秩序，抑制了逐漸增強(qiáng)的對于二三線城市房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為， 促使二三線城市房價(jià)朝著理性價(jià)格的方向回歸（不見得是理性回歸）。據(jù)相關(guān)資料顯示統(tǒng)計(jì)，2012 年3月，70個(gè)樣本城市新建住宅價(jià)格同比平均下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.57個(gè)百分點(diǎn)，新建住宅價(jià)格環(huán)比平均下降0.29%，降幅比上月擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅價(jià)格同比上漲的城市有28個(gè)，比上月減少9個(gè)，同比上漲城市的平均漲幅為0.85%，比上月收窄0.25個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅均未超過2%；同比回落的有37個(gè)，比上月增加10個(gè)，同比回落城市的平均降幅為1.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有8個(gè)；環(huán)比下降的城市有46個(gè)，環(huán)比回落城市的平均降幅為0. 47%，降幅比上月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。2可以看到，經(jīng)過了近一年的調(diào)控，房價(jià)過快上漲勢頭確實(shí)得到了一定程度的遏制。

圖一：70個(gè)樣本城市新建住宅平均價(jià)格走勢（2010.7-2012.3）

然而我們也應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)，盡管從目前來看“限購令”對于二三線城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了有效的抑制效應(yīng)， 但不可否認(rèn)這種抑制房價(jià)的行為依然是對于市場進(jìn)行的直接干預(yù)，歸根到底是一種強(qiáng)制性的行政手段，短期內(nèi)雖能快速而有效地對市場運(yùn)行中的問題進(jìn)行有效糾正，但其本質(zhì)是有悖于與市場經(jīng)濟(jì)理念和市場長期穩(wěn)定的，絕不是長久之計(jì)。對于二三線城市房地產(chǎn)的調(diào)整，決不能始終依靠這只“看得見的手”。并且，作為一種調(diào)節(jié)市場行為的行政手段，如果在行政管控的時(shí)期房價(jià)高企問題的主要矛盾沒有得到解決、具有建設(shè)性的房地產(chǎn)法規(guī)和政策沒有得到落實(shí)，那么“限購令”對于房地產(chǎn)市場強(qiáng)力抑制所造成的影響很有可能在禁令消除后得到爆發(fā)，引起二三線城市房價(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。

當(dāng)前，二三線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是在保證尚未充分釋放的剛性需求的前提下抑制房地產(chǎn)的過度投資。而從目前的“限購令”來看，一刀切的行政政策既泯滅了剛性需求的差異性，忽視了不同收入群體之間剛性需求的層次不同，也在抑制房地產(chǎn)過度投資的同時(shí)直接破壞了房地產(chǎn)固有的投資屬性。這樣，雖然“限購令”的出臺會把二三線城市房地產(chǎn)的價(jià)格打壓到理性價(jià)格的區(qū)間，然而這種政策性地調(diào)控與房地產(chǎn)市場價(jià)格自覺的理性回歸仍然存在著本質(zhì)上的差異。因此，對于二三線城市房地產(chǎn)的正常發(fā)展我們應(yīng)當(dāng)有更加科學(xué)合理的政策引導(dǎo)。只有這樣才能在“限購令”帶來的機(jī)會窗口關(guān)閉后，繼續(xù)保持二三線城市房地產(chǎn)市場的理性、正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、 把握機(jī)會窗口――二三線城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的思考

“限購令”帶給二三線城市最大的影響，應(yīng)該是為快速膨脹、游移于理性邊緣的房地產(chǎn)市場提供了一個(gè)政策空間，為綜合考量和全盤規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展的思路提供了一個(gè)機(jī)會窗口。房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題牽涉面過多，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、消除房地產(chǎn)市場泡沫、抑制房價(jià)非理性暴漲，一方面離不開對于土地財(cái)政、央企入市、房企投機(jī)，銀行縱容等不合理現(xiàn)象和短視政策進(jìn)行治理和改革，另一方面也離不開規(guī)范引導(dǎo)市場行為、加速保障性住房建設(shè)等多管齊下的綜合配套政策的實(shí)施。

首先，要支持二三線房地產(chǎn)市場的正常崛起。二三線城市的發(fā)展，是國家實(shí)施區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域均衡協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的必然結(jié)果。隨著城鎮(zhèn)化的步伐的加快、城鄉(xiāng)戶籍制度改革、沿海產(chǎn)業(yè)的內(nèi)陸轉(zhuǎn)移以及城市間快速客運(yùn)軌道交通和等一系列戰(zhàn)略決策的實(shí)行，二三線城市區(qū)域中心地位和城市集聚效應(yīng)凸顯，無論在經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民消費(fèi)水平上都得到了明顯的發(fā)展。因此，二三線房地產(chǎn)市場的崛起是不可阻擋的趨勢。對于政府而言，要站在城市轉(zhuǎn)型升級和長遠(yuǎn)發(fā)展的立場上，為二三線房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展提供政策支持。

其次，轉(zhuǎn)變政府與開發(fā)商的角色關(guān)系。對于二三線城市房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展來說，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的角色關(guān)系是一個(gè)亟待調(diào)整的問題。二三線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)較少，土地財(cái)政的觀念較一線城市更為明顯，與之而來的就是在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商行為、維護(hù)市場合理運(yùn)行的動力方面明顯不足。因此，二三線城市房地產(chǎn)市場要想順利發(fā)展，必須厘清政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系，盡快從土地財(cái)政的傳統(tǒng)思路里走出來。一方面，需要完善稅制體系，調(diào)整中央和地方之間財(cái)政收入分配，適當(dāng)增加地方稅收留存部分，切實(shí)保證地方政府的財(cái)政需求，進(jìn)而降低地方政府對土地財(cái)政的過度依賴；另一方面，要積極轉(zhuǎn)變政府職能，建設(shè)服務(wù)型政府，加強(qiáng)對于房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)督，同時(shí)更加看重房地產(chǎn)發(fā)展的社會效益，形成企業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展的合力。

最后，要盡快形成房地產(chǎn)市場的調(diào)控機(jī)制。從市場供應(yīng)層面，要進(jìn)一步加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房等保障性住房的供給，不斷調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)規(guī)范各項(xiàng)保障性住房分配、流轉(zhuǎn)、管理等相關(guān)制度，從根源上杜絕投資炒作的進(jìn)入，切實(shí)保障社會中低收入階層的住房需求。從稅收政策層面，要盡快建立完善的房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系。通過房地產(chǎn)稅收對居民的購房、交易等行為進(jìn)行調(diào)節(jié)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)存量市場的征管，不僅能夠加速房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)、有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)的行為、及時(shí)有效地調(diào)節(jié)市場上的不合理行為，也有助于增加國家的財(cái)稅收入。從法律保障的層面，要參考國外的成熟經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建和完善我國房地產(chǎn)市場適用的法律體系從而在法律意義上切實(shí)維護(hù)公民的居住權(quán)利。通過完善的住房法律制度科學(xué)合理地界定我國的住房性質(zhì)以及人民的居住權(quán)利，有助于規(guī)范和約束個(gè)人和企業(yè)的行為，對住房開發(fā)建設(shè)和使用流轉(zhuǎn)各環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，從而能夠通過法律的強(qiáng)制力有效制裁惡意炒作房地產(chǎn)的行為，并從法律意義上保障各項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施順利推行。

注解：

①據(jù)中國社科院2010年《住房綠皮書》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前二三線城市的房價(jià)泡沫已經(jīng)開始高于一線城市，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊等二三城市的泡沫指數(shù)更高，占實(shí)際價(jià)格比例的50%以上。

②相關(guān)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)引自 張前榮：2012 年一季度我國主要價(jià)格指數(shù)運(yùn)行分析，價(jià)格理論與實(shí)踐，2012（4）

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第11篇

[關(guān)鍵詞] 二三線城市房地產(chǎn)業(yè)

進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著我國工業(yè)化水平的不斷提高，我國城市化進(jìn)程也進(jìn)入到一個(gè)飛速發(fā)展期。大量的農(nóng)村剩余勞動力向中心城市集中，國家發(fā)展和改革委員會國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所副所長肖金成預(yù)測說，在未來20年中，將有三分之一的村莊要消失，也就是說將有3億人將移居在城市或城鎮(zhèn)中，而大中城市仍是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的主要方向。再加上各地區(qū)戶籍制度的改革等等，必然帶動二三線城市的快速擴(kuò)張，這些也必然給城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來契機(jī)。

一、二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

本文中的二三線城市主要是指除去北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等直轄市、發(fā)達(dá)的省會城市和地級市，以及沿海開放城市后其余的省會城市，如石家莊、濟(jì)南、哈爾濱、銀川；地級市，如邯鄲、煙臺、開封和發(fā)達(dá)地區(qū)的縣級市。

隨著一線城市房地產(chǎn)業(yè)日漸趨向飽和，二三線城市漸漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主流市場。根據(jù)國家發(fā)改委的月度監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，二三線城市的房價(jià)不斷上漲，2005年10月份全國70個(gè)城市的房價(jià)同比上漲6.6%，11月份同樣是這70個(gè)城市，其房價(jià)同比上漲了6.8%，其中新建商品房漲幅價(jià)格最大，10月達(dá)到了7.2%，11月份的漲幅達(dá)到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳這幾個(gè)一線城市，幾乎出現(xiàn)漲幅的地區(qū)都是中國的二三線城市。這些數(shù)據(jù)無疑說明，我國二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)加快了發(fā)展的速度，溫度開始不斷上升。

但是，二三線城市畢竟不是大都市，它的經(jīng)濟(jì)及發(fā)展相對落后，觀念也比較滯后，計(jì)劃的成份明顯偏重，且其房地產(chǎn)業(yè)的起步較北京等一線城市晚，缺少房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)，自主創(chuàng)新能力很差，即使是發(fā)展也不過是對“大城市”的翻版而已。因此，目前對于二三線城市來說，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)面臨以下幾方面的問題:

1.面對實(shí)力強(qiáng)勁的“外來戶”，本地房地產(chǎn)企業(yè)不堪一擊

據(jù)統(tǒng)計(jì)，約有40%左右的中國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入二三線城市并開始了項(xiàng)目投資，這說明有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了二三線城市這塊大奶酪。它們無論在資金、技術(shù)、營銷策略以及物業(yè)管理上都擁有顯著的優(yōu)勢，無形中壓縮了本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。

2.國家宏觀調(diào)控措施，使二三線城市房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜

在國家減少土地供給的情況下，高地價(jià)和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一，再加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自由資本金的提高，這些宏觀的“管住土地，管住信貸”的政策，給許多二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的打擊，使得行業(yè)相對產(chǎn)出加快，資金流動性減弱，本來土地儲備能力差的本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐變緩;6月1日實(shí)施的“國六條”，業(yè)內(nèi)人士爭論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，許多專家預(yù)測房價(jià)單高總低，使多數(shù)開發(fā)商和消費(fèi)者采取了觀望的態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展停滯不前。

3.地方政府求功心切，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)非理性發(fā)展

房地產(chǎn)市場不是一個(gè)簡單的由供求關(guān)系決定的純粹市場。中國社科院金融所中國經(jīng)濟(jì)評價(jià)中心主任劉煜輝分析說，在房價(jià)畸形暴漲的背后，人們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)揮之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驅(qū)動下，一些地方政府才不惜推波助瀾，一些房產(chǎn)商才有恃無恐，使房地產(chǎn)業(yè)偏離了健康發(fā)展的軌道。

事實(shí)的確如此，地方政府之所以熱衷于介入房地產(chǎn)業(yè)主要有兩個(gè)方面的原因：一是錢袋子;二是要面子。隨著國家財(cái)政資金分配的變化和地方政府責(zé)任的加重，財(cái)政短缺是每個(gè)地方政府都要面臨的問題，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍掛土地上，而不去下大力氣發(fā)展有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)等等，這似乎是坐錯(cuò)了位置，走錯(cuò)了道路。形象工程每個(gè)城市都在搞，把形象搞上去招商引資固然是好，但也要考慮城市的吸收和消化能力，像石家莊市，寫字樓遍地開花，城市根本吸納不了，這種浮華的背后肯定是土地、資金和建筑材料等資源的極大浪費(fèi)。

4.觀念陳舊，規(guī)劃和物業(yè)缺乏前瞻性，幾乎沒有創(chuàng)新

目前我國的二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)基本不理想，住宅小區(qū)無論在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上都存在模仿的痕跡。如到過山東日照的人都感到城市越發(fā)展越蹩腳，這是為什么？日照市在新開辟的市區(qū)中無序的建了許多“火柴盒”一樣的樓房，新老城區(qū)基本上沒有什么區(qū)別。二三線城市這種缺乏創(chuàng)新的建設(shè)直接導(dǎo)致了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)和城市的無個(gè)性發(fā)展，城市魅力在一點(diǎn)一點(diǎn)的減少，吸引力大大降低。

5.房地產(chǎn)金融體制不健全，資本市場運(yùn)作乏力

目前，我國普遍存在缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場，主要表現(xiàn)在：一是融資工具簡單，許多重要的業(yè)務(wù)品種還沒有建立起來；二是配套機(jī)構(gòu)不完善，造成融資過程運(yùn)作不暢；三是政府對金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管不嚴(yán)，金融風(fēng)險(xiǎn)過大等等。對于二三線城市來說，房地產(chǎn)金融問題尤現(xiàn)突出，而國家為了預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)又抬高了融資的門檻，再加上這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資本80%以上要依靠融資來籌措，房地產(chǎn)業(yè)更顯捉襟見肘。

6.高素質(zhì)人才匱乏，房地產(chǎn)業(yè)缺少領(lǐng)軍人物

對于建筑、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)來說，其人才的流動性與稀缺性已經(jīng)成為目前最為顯著的特征。有資料顯示，首都的房地產(chǎn)業(yè)人才空缺職位達(dá)6萬余人，成為最具吸引力的城市之一，大量的高素質(zhì)人才向中心大都市匯集流動，造成了二三線城市或者中小房地產(chǎn)企業(yè)“落花有意，流水無情”的尷尬局面，這是在城市發(fā)展階段不可逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)象。

二、二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)橫向聯(lián)姻，打造地區(qū)知名品牌

1971年美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋斯特等提出中小企業(yè)資產(chǎn)重組是“防御性經(jīng)營策略”，它的目的在于：避免銷售和利潤的不穩(wěn)定、避免不利發(fā)展、避免不利競爭性轉(zhuǎn)移、避免技術(shù)過時(shí)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如今，我國的二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)同樣走到了抉擇的關(guān)頭。

聯(lián)姻是從優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、高效配置資源的角度出發(fā)的，合理的資產(chǎn)重組，可以將一個(gè)企業(yè)中的核心優(yōu)勢資源向短缺企業(yè)轉(zhuǎn)移，也可以將兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)的一般資源（土地、資金）實(shí)行集中管理，從而形成有競爭力的集團(tuán)項(xiàng)目公司，，共同發(fā)展。聯(lián)姻不是必然的選擇，但在“外敵入侵”，外資又蠢蠢欲動的今天，這種選擇能使中小房地產(chǎn)企業(yè)活下來，并樹立起自己的信譽(yù)或品牌。

2.加強(qiáng)城市理性經(jīng)營，鞏固地區(qū)中心城市地位

現(xiàn)在很多二三線城市開始注重城市建設(shè)，其本質(zhì)就是發(fā)揮自己獨(dú)特的優(yōu)勢，大力提升作為中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的競爭力，吸引周邊城市的優(yōu)質(zhì)人群到本市來定居，以此來推動城市化的進(jìn)度。

但是，城市經(jīng)營不能盲目擴(kuò)張，在進(jìn)行大規(guī)模的城建之前，首先要明確這個(gè)城市的功能定位或者說要找出城市的個(gè)性來發(fā)展，比如，這個(gè)城市的發(fā)展方向是商業(yè)化聚集型城市、自然資源型旅游城市還是重工業(yè)型城市，然后再進(jìn)行城市建設(shè)。像威海，就屬于典型的海濱資源型城市，它的海濱資源吸引著內(nèi)陸各個(gè)地區(qū)的人群前來觀光或者定居，它的房地產(chǎn)消費(fèi)人群除了本地居民外，就是養(yǎng)老、投資和旅游的人群，因此城市發(fā)展的一個(gè)核心就是“渡假”；石家莊是一個(gè)典型的內(nèi)陸省會城市，它的特點(diǎn)就是各地人群聚集的商業(yè)物流中心，有兩個(gè)國家級的小商品批發(fā)市場規(guī)模很大，因此這個(gè)城市的發(fā)展與外來人口密切相關(guān)。

3.注重環(huán)境保護(hù)，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，保障房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)作為人類社會經(jīng)濟(jì)活動的載體，與周邊環(huán)境之間存在內(nèi)在的統(tǒng)一性，越來越多的人開始關(guān)注環(huán)境帶來的無形價(jià)值，城市房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從傳統(tǒng)意義上的建造房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槿斯きh(huán)境創(chuàng)造與自然環(huán)境完美的融合，在最大限度保存原有生態(tài)環(huán)境的條件下進(jìn)行人工開發(fā)，增大城市的環(huán)境價(jià)值。

4.完善信用體系，創(chuàng)新金融服務(wù)

地方政府應(yīng)加大力度監(jiān)督和管理金融市場預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)金融新品種和新業(yè)務(wù)的條件還沒有具備之前，先清理和完善本地區(qū)的信用體系。政府和金融機(jī)構(gòu)都要有一本賬，記錄開發(fā)商以及有金融業(yè)務(wù)的團(tuán)體或個(gè)人的信用檔案系統(tǒng)，例如還貸情況，催繳次數(shù)，收入證明，工程進(jìn)度等等，一切資本流動靠信用的良好記錄說話，免去各部門合作的后顧之憂。必要時(shí)可以以政府擔(dān)保的形式融通資金，保障金融業(yè)務(wù)的順利開展，最大限度的盤活資本市場。

5.實(shí)施以“借”為主的人才戰(zhàn)略

第12篇

第二條本規(guī)定適用于在本省設(shè)市城市和縣人民政府所在地城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)（簡稱開發(fā)企業(yè)）。

第三條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。

未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第五條省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；

設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。

第六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)。

（一）一級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于5000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中，具有中級以上職稱的不少于20人（高級職稱的8人），持有崗位資格證書15人（建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)5人；會計(jì)4人；企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理5人；統(tǒng)計(jì)1人）。

7、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質(zhì)量投訴率（投訴房屋面積與總銷售房屋面積之比）2%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（二）二級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于3000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的不少于15人（高級職稱的6人），持有崗位資格證書14人（建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)5人；會計(jì)3人；企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理5人；統(tǒng)計(jì)1人）。

7、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質(zhì)量投訴率3%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（三）三級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于1800萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上。

3、房屋建筑面積累計(jì)竣工8萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積4萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于15人，其中，具有中級以上職稱的不少于10人，持有崗位資格證書12人。

7、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質(zhì)量投訴率4%以下，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（四）四級資質(zhì)：

1、注冊資本不低于1000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上。

3、房屋建筑面積累計(jì)竣工1萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、已竣工建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格率達(dá)100%，優(yōu)良品率60%以上。

5、上一年房屋建筑施工面積3萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人，持有崗位資格證書10人（建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人；會計(jì)2人；企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理3人；統(tǒng)計(jì)1人）。

7、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質(zhì)量投訴率低于5%，質(zhì)量投訴處結(jié)用戶滿意率100%。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（五）暫定資質(zhì)：

1、注冊資本不低于1000萬元。

2、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中，具有中級以上職稱的不少于8人（高級職稱的2人），持有崗位資格證書10人（建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)4人；會計(jì)2人；企業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目和銷售經(jīng)理3人；統(tǒng)計(jì)1人）。

3、工程技術(shù)、銷售、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。

4、有3萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，或與此相當(dāng)投資額。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，聽取同級建設(shè)主管部門意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列證明文件，向建設(shè)主管部門申請暫定資質(zhì)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表。

（二）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正、副本。

（三）企業(yè)章程。

（四）企業(yè)的驗(yàn)資報(bào)告。

（五）企業(yè)稅務(wù)登記證。

（六）企業(yè)固定辦公場所證明。

（七）企業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證。

（八）企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件，勞動合同（加蓋勞動局鑒定章），企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險(xiǎn)證明材料。

（九）企業(yè)獲得開發(fā)項(xiàng)目的證明文件。

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照本規(guī)定第八條規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全、符合法定形式的，建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)受理許可申請；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在5日內(nèi)一次書面告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容材料。

第十條建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。對符合法定條件的，建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予行政許可的書面決定，并自作出決定之日起10個(gè)工作日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)《暫定資質(zhì)證書》；對不符法定條件的，建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)，依法作出不予許可的書面決定，并應(yīng)當(dāng)說明理由。

第十一條建設(shè)主管部門作出的準(zhǔn)予暫定資質(zhì)許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。

第十二條《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，建設(shè)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況依法延續(xù)《暫定資質(zhì)證書》的有效期，但延續(xù)期限不得超過2年，具體延續(xù)程序按行政許可法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延續(xù)。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿1個(gè)月前向建設(shè)主管部門申請核定資質(zhì)等級。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級，但最高等級不得超過三級。

第十四條臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。

第十五條申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

（一）企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表。

（二）企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）。

（三）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。

（四）企業(yè)固定辦公場所證明。

（五）企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。

（六）企業(yè)法人代表、總經(jīng)理的任職文件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件，勞動合同（加蓋勞動局鑒定章），企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險(xiǎn)證明材料。

（七）近年開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料（土地使用證，建設(shè)用地和建設(shè)工程規(guī)劃、施工、預(yù)售許可證，開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明，竣工驗(yàn)收備案表等資料）。

（八）企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計(jì)年報(bào)。

（九）企業(yè)銷售的商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

（十）建設(shè)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批。

一級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)由省建設(shè)主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)主管部門審批發(fā)證。

二級、三級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)由省建設(shè)主管部門審批發(fā)證，并征求開發(fā)企業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門意見。在省工商局申請注冊的中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”“齊魯”字樣的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，由省建設(shè)主管部門直接審批發(fā)證。

四級、暫定開發(fā)企業(yè)資質(zhì)由所在地設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門審批發(fā)證，報(bào)省建設(shè)主管部門備案。

第十七條外省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)魯從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，必須是一級資質(zhì)企業(yè)；省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，必須是三級以上資質(zhì)企業(yè)。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。一級資質(zhì)由國務(wù)院建設(shè)主管部門年檢；二、三級資質(zhì)由省建設(shè)主管部門年檢；四級、暫定資質(zhì)由市建設(shè)主管部門年檢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不得拒絕參加資質(zhì)年檢。對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果要公示，接受社會監(jiān)督。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自資質(zhì)等級，按照下列業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)：

一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，按照建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理規(guī)定》可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)20公頃以下的土地和建筑面積25萬平方米以下的居住區(qū)以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積15萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的住宅區(qū)的土地、房屋以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)等建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，僅能在所在地城市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，原則上按與其注冊資本和人員結(jié)構(gòu)等資質(zhì)等級條件相應(yīng)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模來確定，僅能在所在地城市范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書有效期為2年，年檢合格的，到期按照延續(xù)行政許可有效期的規(guī)定換發(fā)新證。

第二十一條任何單位和個(gè)人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣房地產(chǎn)資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補(bǔ)領(lǐng)。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，由縣級以上建設(shè)主管部門或資質(zhì)審批部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由建設(shè)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)超越資質(zhì)等級和范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，由縣級以上建設(shè)主管部門或資質(zhì)審批部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）隱瞞真實(shí)情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量安全事故或出現(xiàn)因基礎(chǔ)設(shè)施不配套等嚴(yán)重問題的，依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴(yán)重的注銷資質(zhì)證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責(zé)令限期改正、降低資質(zhì)等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，依據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，由原資質(zhì)審批部門予以警告、責(zé)令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下罰款。

第三十一條各級建設(shè)行政主管部門工作人員在資質(zhì)審批和管理中、、的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。