時(shí)間：2024-01-31 14:37:34
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地開(kāi)發(fā)定義，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
土地開(kāi)發(fā)成本估算是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)前必做的準(zhǔn)備工作之一，其質(zhì)量直接影響著開(kāi)發(fā)的最終成效。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)成本，提升經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，紛紛運(yùn)用各種先進(jìn)技術(shù)和管理手段進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)成本估算，合理規(guī)劃其各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，并取得了良好成效。
1.1土地開(kāi)發(fā)成本的涵義土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲取土地使用權(quán)而付出的所用費(fèi)用。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》及工業(yè)用地的特點(diǎn)，影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：工業(yè)區(qū)的位置、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、城市規(guī)劃限制等。因此，在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)成本管理時(shí)，相關(guān)管理人員必須站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度，在保證其開(kāi)發(fā)質(zhì)量的前提和基礎(chǔ)下,盡可能地降低土地開(kāi)發(fā)成本,提升其資金利用效率，保證其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)水平。同時(shí)，管理人員還必須進(jìn)行必要的走訪調(diào)查，及時(shí)了解和掌握開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)沫h(huán)境情況，分析和評(píng)價(jià)其土地開(kāi)發(fā)價(jià)值。
1.2土地開(kāi)發(fā)成本估算的方法在土地開(kāi)發(fā)成本估算過(guò)程中，常見(jiàn)的土地開(kāi)發(fā)成本估算方法主要有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。這兩種估算方法各有其優(yōu)勢(shì)與不足，其對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象也不完全相同。
1.2.1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是在求取一宗待估宗地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說(shuō)明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。
1.2.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱剩余法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和銷(xiāo)售稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。
2土地開(kāi)發(fā)成本估算方法
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出大型化、系統(tǒng)化、復(fù)雜化特點(diǎn)。因此，為進(jìn)一步提升其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量，管理人員必須積極轉(zhuǎn)變其管理理念，運(yùn)用各種高效化成本估算方法進(jìn)行成本估算，明確企業(yè)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的權(quán)力與義務(wù)，并進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，做到產(chǎn)權(quán)明晰，分配合理。
2.1項(xiàng)目概況
①土地登記狀況。待估宗地的編號(hào)、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、地號(hào)、圖號(hào)、土地級(jí)別等國(guó)有土地使用證土地登記狀況。
②權(quán)利狀況。待估宗地的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，土地使用權(quán)為JDC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合法取得。待估宗地來(lái)源合法，產(chǎn)權(quán)清楚。
2.2土地開(kāi)發(fā)成本估算采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估算該項(xiàng)目宗地土地使用權(quán)獲取費(fèi)用，本次評(píng)估的土地處于遼陽(yáng)市五級(jí)地段，設(shè)定為住宅。根據(jù)遼陽(yáng)市新調(diào)整的土地級(jí)別和遼陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)資料，對(duì)應(yīng)的50年期基準(zhǔn)地價(jià)為690元/平方米。
①日期修正系數(shù)K1的確定。由于自2008年以來(lái)，遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù)變化較大，平均漲幅約為20%，根據(jù)遼陽(yáng)市的地價(jià)指數(shù)，確定期日修正系數(shù)K1=120/100=1.2。
②確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K2。由于遼陽(yáng)市商業(yè)、辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)均設(shè)定為50年期土地使用權(quán)價(jià)格，此次土地使用年期為70年。
③容積率修正系數(shù)K3的確定。根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)工作報(bào)告及其說(shuō)明，其地價(jià)內(nèi)涵定義為單位樓面地價(jià)，故直接乘以建筑面積即可得出單位地價(jià)，或許直接乘以容積率1.0修正。
④開(kāi)發(fā)程度修正的確定。因本次評(píng)估所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度與本次評(píng)估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度相同，因此不需再進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度修正。
⑤影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和（∑K）的確定。根據(jù)《遼陽(yáng)市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算技術(shù)工作報(bào)告》，結(jié)合待估宗地的各項(xiàng)因素具體條件，編制出遼陽(yáng)市河?xùn)|村各項(xiàng)樓面地價(jià)修正因素調(diào)查及修正系數(shù)表，故宗地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)為0.27。
⑥宗地地價(jià)計(jì)算。
土地劃撥相對(duì)于土地出讓而言，雖然歷史“悠久”，但長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)劃撥土地的相關(guān)法律問(wèn)題缺少深入的研究，以至于無(wú)論在理論上還是在實(shí)踐中對(duì)劃撥土地使用權(quán)都存在許多模糊甚至錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。澄清這些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，還劃撥土地使用權(quán)以本來(lái)面目，并賦予其不同于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代新的內(nèi)涵，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的新要求。為此，本文希望通過(guò)對(duì)相關(guān)法律問(wèn)題的探討，起到拋磚引玉的作用。
一、劃撥土地使用權(quán)的取得是無(wú)償?shù)膯幔?/p>
出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)模鴦潛芡恋厥褂脵?quán)的取得具有無(wú)償性。③這是長(zhǎng)期以來(lái)的通說(shuō)，筆者尚未發(fā)現(xiàn)有人對(duì)此提出異議。但是，這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。
首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對(duì)土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的最權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對(duì)原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國(guó)家將土地交付其使用；另一種情況是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用人。對(duì)第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說(shuō)是無(wú)償?shù)摹?/p>
其次，在現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補(bǔ)償、安置費(fèi)用后才取得劃撥土地使用權(quán)，無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來(lái)越少。例如根據(jù)廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區(qū)劃撥建設(shè)用地拆遷房屋動(dòng)遷工作管理規(guī)定》，劃撥建設(shè)用地拆遷房屋，由建設(shè)單位（用地單位）負(fù)責(zé)搬遷、安置、補(bǔ)償。根據(jù)該規(guī)定，在廣州市區(qū)取得劃撥用地使用權(quán)都必須支付土地開(kāi)發(fā)成本。
最后，通過(guò)比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據(jù)財(cái)政部《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用和土地凈收益。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用就是由對(duì)原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置費(fèi)用構(gòu)成；業(yè)務(wù)費(fèi)用即進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計(jì)費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)等；土地凈收益就是政府通過(guò)土地開(kāi)發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過(guò)協(xié)商或市場(chǎng)競(jìng)價(jià)確定，不同的地塊土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差（比如偏遠(yuǎn)的郊區(qū)）或土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用很高（比如舊城改造項(xiàng)目），出讓金非常接近甚至等于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用相差無(wú)幾。
有學(xué)者認(rèn)為，即使劃撥土地使用權(quán)人支付了征地補(bǔ)償費(fèi)用（土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用），該費(fèi)用也不屬于土地使用權(quán)出讓金范疇，因而劃撥土地使用權(quán)仍然屬于無(wú)償取得。④但該種觀點(diǎn)回避了土地使用者支付的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用到底屬于什么范疇這一最核心的問(wèn)題，因而難以令人信服。對(duì)于劃撥土地使用者支付的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)，本文將在后面加以分析。
之所以長(zhǎng)期存在“劃撥土地是無(wú)償取得的”這種認(rèn)識(shí)，筆者分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開(kāi)放之前，確實(shí)存在大量無(wú)償提供劃撥土地的情況；另一方面是長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在人們頭腦中形成的思維定式，認(rèn)為在國(guó)家、個(gè)體之間，總是國(guó)家利益高于一切，而漠視個(gè)體（用地單位）的利益。造成的后果是：國(guó)家無(wú)償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用后，自身的權(quán)利卻難以得到保障。
二、破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)？
最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》明確規(guī)定，“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置”。
筆者認(rèn)為，最高法院這一規(guī)定于法無(wú)據(jù)，并且嚴(yán)重侵害了破產(chǎn)企業(yè)和債權(quán)人的利益，理由如下：
1、最高院在上述批復(fù)中指出，做出這一規(guī)定的法律依據(jù)是《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定。《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)的適用條件是“因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因”，雖然這是一個(gè)有“等”字，但根據(jù)法律解釋的一般原理，“等”字所包含的未列明事項(xiàng)應(yīng)與列明的事項(xiàng)在性質(zhì)上相同或接近，而“破產(chǎn)”與“撤銷(xiāo)、遷移”性質(zhì)完全不同，因此，對(duì)企業(yè)破產(chǎn)似乎難以適用該條法律；《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的適用條件是“無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者”，通過(guò)前面的分析可知，很多劃撥土地使用者是支付了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的，最高法院對(duì)此不加區(qū)分，任意擴(kuò)大了適用范圍，屬于適用法律不當(dāng)。
2、如果企業(yè)支付了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，那么該筆支出應(yīng)作為企業(yè)的投資，如果政府無(wú)償收回土地，實(shí)質(zhì)上等于沒(méi)收了企業(yè)的這部分投資。政府收回土地后將其重新出讓，收取的土地出讓金中包含了企業(yè)支付的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，政府對(duì)此將構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>
這里需要澄清的核心問(wèn)題是：劃撥土地使用人支付土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用這一行為的法律性質(zhì)到底是什么？筆者認(rèn)為這一行為并非支付地租（與出讓的根本區(qū)別），而只是取得劃撥土地使有權(quán)的前置條件。土地使用人支付的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用將凝固在土地使有權(quán)這一無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值之中，其所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移到土地所有人（國(guó)家），按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)享有”的原則，土地使用人對(duì)凝固在土地使有權(quán)中的這部分價(jià)值應(yīng)享有所有權(quán)。
3、企業(yè)以其全部資產(chǎn)作為其對(duì)外債務(wù)的擔(dān)保，企業(yè)支付的凝固在土地使有權(quán)價(jià)值之中的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用也應(yīng)是其全部資產(chǎn)的組成部分，如果政府無(wú)償收回土地，那么等于沒(méi)收了企業(yè)的部分資產(chǎn)，這必然會(huì)使企業(yè)的擔(dān)保資產(chǎn)減少，從而侵害了債務(wù)人的利益。
綜上所述，最高法院的上述規(guī)定既不合法，也不合理。筆者認(rèn)為，政府可以收回破產(chǎn)企業(yè)的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，但應(yīng)退還企業(yè)支付的土地開(kāi)發(fā)成費(fèi)用，并將其作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
三、抵押權(quán)人對(duì)劃撥土地使用權(quán)行使抵押權(quán)時(shí)是否可以折價(jià)受讓抵押物？
[案例]國(guó)有企業(yè)甲與乙公司素有經(jīng)濟(jì)往來(lái)，甲累計(jì)拖欠乙貨款人民幣400萬(wàn)元。2002年8月雙方簽訂了《還款協(xié)議》，約定甲于2003年1月之前還清乙全部欠款，同時(shí)約定將產(chǎn)權(quán)屬于甲的三棟宿舍樓抵押給乙，作為履行還款協(xié)議的擔(dān)保。協(xié)議簽訂后，雙方到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理了抵押登記。至2003年2月，由于甲未能按《還款協(xié)議》履行還款義務(wù)，乙遂至法院。開(kāi)庭后，經(jīng)法院調(diào)解，雙方同意將抵押物作價(jià)人民幣400萬(wàn)元抵償拖欠的貸款。最后法院按照雙方協(xié)商結(jié)果以調(diào)解書(shū)的形成結(jié)案。
筆者認(rèn)為，法院對(duì)本案的處理存在不妥之處：甲、乙雙方不能自行將抵押物折價(jià)低償債務(wù)，法院應(yīng)組織對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣(mài)，乙只能以拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。理由如下：
1、相對(duì)于出讓土地而言，國(guó)家（土地所有人）對(duì)劃撥土地享有更多的權(quán)利。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條列》第四十五條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并且受讓方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。出讓金通常是按房地產(chǎn)成交價(jià)的一定比例收取。例如《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥部分）補(bǔ)交抵交出讓金暫行辦法》第三條第二項(xiàng)規(guī)定：“隨地面附著物（房層、設(shè)施等）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按總成交額減支地面附著物重置折扣價(jià)、原征地費(fèi)用、應(yīng)繳納稅費(fèi)后的剩余部分，以50—55%補(bǔ)交抵交出讓金”。因此國(guó)家收取土地出讓金的多少取決于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，如果允許當(dāng)事人自行協(xié)商定價(jià)，則存在暗箱操作的空間，國(guó)家的收益難以得到保證。
轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)涉及到土地的出讓，這一行為不僅涉及到轉(zhuǎn)讓方與受讓方，而且涉及到土地出讓人（國(guó)家）。就法律適用而言，這一行為不僅應(yīng)適用有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)，而且同時(shí)應(yīng)符合有關(guān)土地出讓的規(guī)定。按照國(guó)土資源部2002年5月9日頒布，自2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的精神，⑤本案也不能通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
2、《擔(dān)保法》第三十三條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)，變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”。根據(jù)該條規(guī)定，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式既可以是將抵押物折價(jià)抵償債務(wù)，也可以是以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。但是，就房地產(chǎn)抵押而言，《擔(dān)保法》是普通法，《城市房地產(chǎn)管理法》是特別法，按照法律適用的一般原則，本案應(yīng)優(yōu)先適用相關(guān)特別法的規(guī)定。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償”，第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。顯然，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式只有一種：拍賣(mài)抵押物后優(yōu)先受償。法律作出這種特別規(guī)定的合理性在于：在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)是重要的生產(chǎn)、生活資料，對(duì)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，有利于公正地確定房地產(chǎn)的價(jià)值，從而有利于保護(hù)各方當(dāng)事人的利益，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。
3、此外，甲屬于國(guó)有企業(yè)，其資產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，甲將上述抵押物抵償給乙的行為，屬于國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條的規(guī)定：“在轉(zhuǎn)讓國(guó)有資產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估”。該規(guī)定的立法目的在于杜絕暗箱操作，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，保護(hù)國(guó)家利益。因此，從這個(gè)角度而言，由于未按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，本案甲、乙雙方的低償行為也是無(wú)效的。
結(jié)束語(yǔ)：我國(guó)在確立土地出讓制度后仍保留土地劃撥制度的目的在于減少投資公益事業(yè)的成本，從而促進(jìn)公益事業(yè)的發(fā)展。以往公益事業(yè)都是由國(guó)家投資，而目前投資主體呈現(xiàn)多元化，特別是越來(lái)越多的民營(yíng)企業(yè)加入到公益事業(yè)的建設(shè)中。因此在法律上對(duì)劃撥土地使用權(quán)的有關(guān)問(wèn)題予以關(guān)注，對(duì)保護(hù)投資者的利益，促進(jìn)公益事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展意義重大。所以，在處理劃撥土地使用權(quán)問(wèn)題上，既要保護(hù)土地使用權(quán)人利益，又要同時(shí)兼顧土地所有權(quán)人的利益。
注：①高富平、黃武雙合著《房地產(chǎn)法新論》，中國(guó)法制出版社2002年10月第2版，第118頁(yè)。
②參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條。
③王小莉主編《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162頁(yè)；高富平、黃武雙合著《房地產(chǎn)法新論》，中國(guó)法制出版社2002年10月第2版，第118頁(yè)。
關(guān)鍵詞/土地利用 城市空間 疊合分析
中圖分類號(hào)： TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
1.引言
城市快速軌道交通為全封閉式的，客流的集中與疏散僅靠站點(diǎn)來(lái)與外界進(jìn)行聯(lián)系，站點(diǎn)周邊的土地利用性質(zhì)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度都會(huì)因站點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)而產(chǎn)生較大變化。土地利用性質(zhì)的改變會(huì)導(dǎo)致城市空間的迥異，而城市空間反過(guò)來(lái)又會(huì)制約土地利用的經(jīng)濟(jì)性提升，因此分析清楚二者的制約和矛盾點(diǎn)將對(duì)站點(diǎn)周邊的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要作用。
2.站點(diǎn)分類
在討論具體站點(diǎn)前，有必要先對(duì)眾多軌道交通站點(diǎn)進(jìn)行分類。結(jié)合傅搏峰、惠英、鄧雅娟等人對(duì)郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)的分類，同時(shí)為了綜合反映土地利用和空間的影響，本文將南京軌道交通站點(diǎn)分為四類：中心區(qū)、交通樞紐區(qū)、居住區(qū)以及混合區(qū)。主要是指除了前述三種站點(diǎn)外特征不是很明顯的站點(diǎn)。有些位于城市地區(qū)，有些位于郊區(qū)，有些位于老城區(qū)有待改建的區(qū)域，土地利用模式基本為混合式的。本文將集中分析第四類站點(diǎn)：混合區(qū)站點(diǎn)。
3.站點(diǎn)分析
以地鐵一號(hào)線的終點(diǎn)站邁皋橋?yàn)槔靥幭玛P(guān)區(qū)，老城中心主城區(qū)內(nèi)部，車(chē)站位于兩條城市快速路（和燕路和紅山路）之間，利用兩條路之間的廣場(chǎng)修建二層高架式車(chē)站，底部為車(chē)站服務(wù)入口二層為月臺(tái)，廣場(chǎng)則作為車(chē)站出入口集散地。車(chē)站附近的用地功能混合，地區(qū)的商業(yè)行為活躍，人群密集，但目前車(chē)站附近的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度還較低，商業(yè)辦公存在較大升級(jí)空間，是第四類站點(diǎn)的典型代表
3.1站點(diǎn)周邊土地利用經(jīng)濟(jì)性分析
根據(jù)地租理論，軌道交通建設(shè)對(duì)土地價(jià)值的增值效應(yīng)體現(xiàn)在絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩方面。絕對(duì)地租增長(zhǎng)是指城市軌道交通的建設(shè)，將提高社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)效率，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。級(jí)差地租增長(zhǎng)主要表現(xiàn)為軌道沿線居民和單位能夠取得超額利潤(rùn)從而提高了級(jí)差地租。當(dāng)然級(jí)差地租有其規(guī)律可循，距軌道站點(diǎn)距離與增值效應(yīng)關(guān)系，距離越遠(yuǎn)，增值絕對(duì)量越小，增值倍數(shù)逐漸增大，在距站點(diǎn)約800米處出現(xiàn)峰值，之后逐漸減弱。
通過(guò)對(duì)邁皋橋站周邊土地利用情況作統(tǒng)計(jì)，得到下表1和圖1：
表1 邁皋橋站周邊城市土地使用構(gòu)成
圖1邁皋橋站周邊城市用地使用強(qiáng)度
(FAR:容積率，下同)
可以看到邁皋橋站旁邊的用地以居住和沿街商業(yè)為主，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，大多土地開(kāi)發(fā)容積率均低于2，站點(diǎn)兩側(cè)又為城市主干路，道路綠地所占比例也較高。
另一方面，筆者結(jié)合香港60年代以來(lái)的軌道新市鎮(zhèn)發(fā)展土地使用經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，及上海三號(hào)線沿線土地利用數(shù)據(jù)，制作下表：
表2 香港新市鎮(zhèn)土地使用理想標(biāo)準(zhǔn)
通過(guò)上述幾組數(shù)據(jù)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，目前邁皋橋站周邊的土地開(kāi)發(fā)無(wú)論是使用構(gòu)成還是使用強(qiáng)度還沒(méi)有達(dá)到理想標(biāo)準(zhǔn)，這樣一來(lái)對(duì)于地區(qū)的城市化、人口導(dǎo)入帶動(dòng)不足進(jìn)而影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
邁皋橋站開(kāi)通后下關(guān)地區(qū)的人口導(dǎo)入從2004年的29.3萬(wàn)人增長(zhǎng)到2007年30.2萬(wàn)人僅為0.9萬(wàn)人（資料來(lái)源：南京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒），而同樣作為城市邊緣區(qū)組團(tuán)的上海寶山區(qū)板塊，在2005年底3號(hào)線北段開(kāi)通后其戶籍人口從80.8萬(wàn)增長(zhǎng)到2008年84.7萬(wàn)，常住人口更是增長(zhǎng)了10萬(wàn)人，當(dāng)然上海作為中國(guó)最大都市的人口吸引力也是直接導(dǎo)致寶山區(qū)人口快速增長(zhǎng)的重要原因，但是可以發(fā)現(xiàn)，軌道交通沿線和站點(diǎn)周邊的開(kāi)發(fā)建設(shè)提高、土地利用效率的增加對(duì)于整個(gè)城市內(nèi)部的人口遷移，遷入都具有十分重大的影響。
3.2土地利用與城市空間疊合分析
本文旨在將前面做的站點(diǎn)土地經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)分析與城市空間結(jié)合起來(lái)做疊合分析。在這之前則需先對(duì)城市空間的表達(dá)圖底化。筆者認(rèn)為站點(diǎn)區(qū)域城市形態(tài)表達(dá)首先是對(duì)開(kāi)敞空間和建成空間關(guān)系，即城市邊界的表達(dá)，城市邊界的限定以及圍合感都是區(qū)域城市空間形態(tài)認(rèn)知的首要因素。具體過(guò)程以邁皋橋站平面抽象圖示過(guò)程為例：①街區(qū)空間的邊界表達(dá)：按照建筑或?qū)崌鷫B續(xù)程度，以及高大樹(shù)木排列緊密程度分為強(qiáng)，中，弱三種等級(jí)，即實(shí)線，虛線和寬虛線。②公共開(kāi)敞空間表達(dá)：包括道路、廣場(chǎng)和地面綠化等在圖示表達(dá)為灰色負(fù)空間。
對(duì)于站點(diǎn)周邊的城市公共空間和公共設(shè)施，即容積率開(kāi)發(fā)應(yīng)盡可能在2.5以上，同時(shí)，需要弱邊界定義以增加其市民性和開(kāi)發(fā)性，商業(yè)設(shè)施應(yīng)注重適中的容積率開(kāi)發(fā)和空間的中邊界定義結(jié)合，至于居住用地，則應(yīng)以高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)和強(qiáng)邊界定義結(jié)合，至于站點(diǎn)區(qū)域的綠地和公共開(kāi)敞空間，應(yīng)該是少量的和完全開(kāi)發(fā)式的。
接下來(lái)，筆者將土地利用強(qiáng)度開(kāi)發(fā)分析疊合，并將邊界類型表達(dá)為紅色，得到下圖：
圖2邁皋橋站周邊城市空間邊界抽象圖示
通過(guò)上圖2可以清楚看出，邁皋橋站周?chē)耐恋乩脧?qiáng)度和空間界吻合度不夠，在未來(lái)調(diào)整土地利用規(guī)劃時(shí)也應(yīng)當(dāng)同時(shí)調(diào)整城市空間規(guī)劃，如此方能真正做到高效的土地利用和有秩序、品質(zhì)的城市空間。
4.小結(jié)
關(guān)于軌道交通站點(diǎn)的土地利用分析和城市空間形態(tài)分析的文章均不在少數(shù)，但是均只是停留在各自領(lǐng)域而沒(méi)有跨出過(guò)彼此“閨門(mén)”，經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究停留在比例和數(shù)字，規(guī)劃學(xué)的研究則集中在平面和用地構(gòu)成，而建筑學(xué)的研究更只關(guān)注空間和流線。在“三規(guī)合一”和更加注重學(xué)科交叉的背景下，本文旨在用圖示疊合分析的方法將幾方面的問(wèn)題結(jié)合起來(lái)分析，發(fā)現(xiàn)土地和空間二者之間的邏輯關(guān)系和矛盾制約點(diǎn)，從而為站點(diǎn)的土地和城市規(guī)劃更新做出基礎(chǔ)性研究方法，進(jìn)而為將來(lái)更精細(xì)化地建設(shè)站點(diǎn)城市空間，提升土地利用經(jīng)濟(jì)效益、效率提供理論指導(dǎo)。
參考文獻(xiàn)
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[2]潘海嘯，任春洋，楊眺暈. 上海軌道交通對(duì)站點(diǎn)地區(qū)土地使用影響的實(shí)證研究. 城市規(guī)劃學(xué)刊 2007年第4期
關(guān)鍵詞：成本法，取費(fèi)時(shí)點(diǎn)，房地分估
土地與建筑物分別估算，然后加總的估價(jià)技術(shù)思路，在《房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法》（以下稱理論與方法）和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（以下稱估價(jià)規(guī)范）中都有明確規(guī)定。美國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)理論《房地產(chǎn)估價(jià)》“成本法”一章也持相同理論：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值=現(xiàn)有建筑物的重置或重建成本+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或激勵(lì)-折舊+土地價(jià)值。
通常，我們估算土地價(jià)格的依據(jù)主要有《理論和方法》、《估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》（以下稱評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)）。據(jù)此，成本法公式可推導(dǎo)為：
房地產(chǎn)重置價(jià)格={土地取得成本*（1+管理費(fèi)用率+利息率*開(kāi)發(fā)周期+管理費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2+直接成本利潤(rùn)率）+建設(shè)成本*[1+管理費(fèi)用率+（1+管理費(fèi)用率）*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2+直接成本利潤(rùn)率]}/（1-銷(xiāo)售費(fèi)用率-銷(xiāo)售費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2-銷(xiāo)售稅費(fèi)率）
建筑物重置價(jià)格=建設(shè)成本*[（1+管理費(fèi)用率）*（1+利息率*開(kāi)發(fā)周期/2）+直接成本利潤(rùn)率]/（1-銷(xiāo)售費(fèi)用率-銷(xiāo)售費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2-銷(xiāo)售稅費(fèi)率）
土地重置價(jià)格={土地取得費(fèi)用*（1+土地取得稅費(fèi)率）*（1+管理費(fèi)用率+利息率*開(kāi)發(fā)周期+管理費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2+直接成本利潤(rùn)率）+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用*[1+管理費(fèi)用率+（1+管理費(fèi)用率）*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2+直接成本利潤(rùn)率]}/（1-銷(xiāo)售費(fèi)用率-銷(xiāo)售費(fèi)用率*利息率*開(kāi)發(fā)周期/2-銷(xiāo)售稅費(fèi)率）
需要說(shuō)明的是：上述公式推導(dǎo)時(shí)設(shè)定單利計(jì)息，利潤(rùn)率選取直接成本利潤(rùn)率，取得土地使用權(quán)當(dāng)天即開(kāi)工建設(shè)，土地取得成本=土地取得費(fèi)用+土地取得稅費(fèi);如果是復(fù)利計(jì)息，利潤(rùn)率分別選取投資利潤(rùn)率、成本本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率時(shí)，推導(dǎo)后的公式會(huì)稍有不同，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別，均不影響估算結(jié)果。另外，同時(shí)設(shè)定取得土地使用權(quán)以前的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用都分配給土地取得費(fèi)用，取得土地使用權(quán)以后的開(kāi)發(fā)費(fèi)用都分配給建設(shè)成本，所以，估價(jià)對(duì)象為非空地的，成本法（土地）的推導(dǎo)公式中土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為0。
在我們的日常估價(jià)工作中，對(duì)同一類型房地產(chǎn)，通常在一段時(shí)間內(nèi)，甚至較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，土地取得稅費(fèi)率、管理費(fèi)用率、銷(xiāo)售費(fèi)用率、利息率、開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售稅費(fèi)率、利潤(rùn)率的取值是比較固定的。因此，用成本法估價(jià)時(shí)，影響土地價(jià)格的最主要的因素實(shí)際上是土地取得費(fèi)用和建設(shè)成本，而決定土地取得費(fèi)用和建設(shè)成本的，是這兩項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)時(shí)點(diǎn)。
眾所周知，成本法的定義為：求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值日期的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。但《估價(jià)規(guī)范》和《評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)成本法中的各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)時(shí)點(diǎn)沒(méi)有規(guī)定，而《理論與方法》第八章 成本法及其應(yīng)用 “土地價(jià)格構(gòu)成 投資利息”一節(jié)里，卻有兩種不同的估價(jià)技術(shù)思路。
闡述一：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等金額，均應(yīng)按照它們?cè)诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)的正常水平來(lái)估算，而不是按照它們?cè)谶^(guò)去的實(shí)際或正常水平來(lái)估算。
闡述二：在成本法中，其起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是達(dá)到全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的日期，并因?yàn)橐话闶羌僭O(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象，所以建設(shè)期的終點(diǎn)一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，一般是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工驗(yàn)收完成。
經(jīng)過(guò)仔細(xì)推敲上述兩種估價(jià)技術(shù)思路，本質(zhì)的區(qū)別是因?yàn)樵O(shè)定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)工或竣工的不同，造成了土地取得費(fèi)用和建設(shè)成本取費(fèi)時(shí)點(diǎn)的不同。現(xiàn)將這兩種估價(jià)技術(shù)思路分別模擬土地價(jià)格的形成過(guò)程，進(jìn)行對(duì)比分析。
估價(jià)技術(shù)思路一，用成本法時(shí)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，設(shè)定估價(jià)時(shí)點(diǎn)取得土地即開(kāi)發(fā)建設(shè)。將土地取得成本和建設(shè)成本加上正常開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，估算出的其實(shí)是估價(jià)對(duì)象竣工日的房地產(chǎn)重置價(jià)格。根據(jù)價(jià)值日期原則，必須折現(xiàn)，才能估算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)重置價(jià)格。根據(jù)替代原則，選取土地市場(chǎng)公開(kāi)掛牌出讓的若干可比實(shí)例，用市場(chǎng)法估算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地重置價(jià)格或用《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下稱估價(jià)規(guī)程）中的市場(chǎng)法比較法估算出的土地價(jià)格才符合當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)行情。為尊重我國(guó)土地市場(chǎng)習(xí)慣，這時(shí)的土地重置價(jià)格又稱土地價(jià)格。而在成本法（土地）中，這個(gè)結(jié)果卻只是作為了土地取得費(fèi)用項(xiàng)。兩種方法估算的土地的重置價(jià)格不僅結(jié)果相差甚遠(yuǎn)，而且與價(jià)值日期原則、替代原則相悖。因?yàn)槲覀兌贾溃瑹o(wú)論用何種方法估算房地產(chǎn)或土地價(jià)格，只要方法應(yīng)用合理，參數(shù)選取準(zhǔn)確，其估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是一致的。
估價(jià)技術(shù)思路二，用成本法時(shí)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，設(shè)定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工（估價(jià)對(duì)象為在建工程的，設(shè)定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)停工），土地與建筑物分別估算。對(duì)于土地，如果近期在土地公開(kāi)交易市場(chǎng)上有較多的交易實(shí)例時(shí)，例如有足夠多的招拍掛或協(xié)議出讓可比實(shí)例，用市場(chǎng)法估算出的土地重置價(jià)格，既符合土地市場(chǎng)行情，又與《估價(jià)規(guī)程》估算出的土地價(jià)格一致。這種情況和用市場(chǎng)法估算城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)中的成套毛坯房類似，完全被市場(chǎng)接受，無(wú)需用成本法再次估算后對(duì)兩個(gè)結(jié)果平均或取舍;如果類似土地?zé)o交易或很少交易時(shí)，例如特殊用地，設(shè)定土地取得費(fèi)用的取費(fèi)時(shí)點(diǎn)為正常開(kāi)發(fā)周期的起點(diǎn)，同時(shí)設(shè)定此起點(diǎn)以前的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用都分配給土地取得費(fèi)用，此起點(diǎn)以后的開(kāi)發(fā)費(fèi)用都分配給建設(shè)成本，用成本法（土地）估算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物竣工的土地重置價(jià)格。對(duì)于建筑物，如果此建筑物具有個(gè)別性、不可比性，無(wú)交易或很少交易時(shí)，例如非標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、看守所等，設(shè)定建設(shè)成本的取費(fèi)時(shí)點(diǎn)為正常開(kāi)發(fā)周期的起點(diǎn)，用成本法（建筑物）估算出估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工的建筑物重置價(jià)格，也符合建筑物重置價(jià)格的形成過(guò)程。兩者加總，然后減去建筑物折舊，估算出土地價(jià)格。
綜上所述，用成本法時(shí)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，設(shè)定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)竣工，土地與建筑物分別估算的估價(jià)技術(shù)思路，估算出的土地重置價(jià)格既符合土地市場(chǎng)行情，又與《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》估算出的土地價(jià)格一致。
參考文獻(xiàn)：
1、柴強(qiáng)：《房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法》第279頁(yè)，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011年5月;
2、中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部辦公廳：中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（征求意見(jiàn)稿）第16頁(yè)，2011年2月;
地方債的兌付危機(jī)已浮出水面，但由于銀行對(duì)地方政府網(wǎng)開(kāi)一面，地方政府債的展期約定俗成。債務(wù)展期讓金融危機(jī)表現(xiàn)為銀行貸款的期限錯(cuò)配，一極活躍了高利貸市場(chǎng)，一極延伸到銀行間市場(chǎng)，這就是人們所關(guān)注的“錢(qián)荒”。
地方政府俗稱“父母官”，本不應(yīng)成為銀行的債務(wù)人，但由于當(dāng)年的稅制改革創(chuàng)造了“土地財(cái)政”，把國(guó)有土地的出讓金收入劃歸了地方政府，地方政府就成為轄區(qū)土地的經(jīng)營(yíng)者，還可以土地作價(jià)入股參與開(kāi)發(fā)或抵押貸款，從而使政府在公共服務(wù)者的身份之外成為一級(jí)開(kāi)發(fā)商。所以地方政府作為債務(wù)人的角色，源頭是政府作為城市經(jīng)營(yíng)者的職能。現(xiàn)代政府的收入不僅來(lái)源于稅收，而且來(lái)源于貨幣，這就提出了一個(gè)新的概念：政府經(jīng)濟(jì)職能的二重性。
政府職能的二重性可簡(jiǎn)單定義為服務(wù)與經(jīng)營(yíng)，服務(wù)型政府的收入是稅收，支出是公共服務(wù)，在入不敷出產(chǎn)生赤字財(cái)政時(shí)，政府或者要發(fā)債券，或者要印鈔票。歐美國(guó)家有一些在憲法之前就存在的“老祖父法則（Grandfather Clause）”，類似于宗教教規(guī)，其中一條關(guān)于貨幣發(fā)行的條款是：在任何條件下，貨幣量的增長(zhǎng)都不得超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的70%，以防范惡性通貨膨脹。所以在歐美尤其是基督教國(guó)家中，貨幣總量的增長(zhǎng)很慢，超額貨幣發(fā)行有嚴(yán)格的限制和約束。這一條“老祖父條款”就像孫悟空頭上的緊箍咒一樣，有效地制約著政府的貨幣發(fā)行機(jī)制。但由于沒(méi)有直接約束政府債券發(fā)行的“老祖父條款”，歐美國(guó)家的債務(wù)規(guī)模會(huì)失控，可能釀成債務(wù)危機(jī)卻不會(huì)印發(fā)“天量”貨幣，所以幾乎不可能像中國(guó)這樣在十年間讓M2增長(zhǎng)5倍以上！
“天量”貨幣驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式并非中國(guó)首創(chuàng)。二次大戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)奇跡也同樣伴隨著“天量”貨幣發(fā)行。時(shí)至今日，日本經(jīng)濟(jì)的M2/GDP的比率高居全球首位，高于中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的水平。日本和中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)還被亞洲其他國(guó)家模仿，亞洲國(guó)家整體的貨幣量增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家，因?yàn)閬喼迖?guó)家的政府沒(méi)有“老祖父”的教誨。
在“天量”貨幣驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的國(guó)家，政府必須經(jīng)營(yíng)貨幣，讓超額貨幣盡可能多地流入投資品市場(chǎng)，流入奢侈品市場(chǎng)，以弱化一般消費(fèi)品市場(chǎng)的通貨膨脹。在經(jīng)濟(jì)城市化的階段，超額貨幣流入城市，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲和消費(fèi)升級(jí)。超額貨幣在虛擬經(jīng)濟(jì)的膨脹中形成了貨幣化的虛擬財(cái)富，讓城市及其周邊的土地開(kāi)發(fā)成為虛擬財(cái)富的載體，從而使“土地財(cái)政”翻云覆雨，金融地產(chǎn)紙醉金迷。每一輪地價(jià)上漲都會(huì)激發(fā)人們的致富欲望，和超額貨幣一起，成為驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量。
然而在中國(guó)現(xiàn)行的體制中，“土地財(cái)政”的瘋狂讓地方政府熱衷于經(jīng)營(yíng)而非服務(wù)，熱衷于土地開(kāi)發(fā)而非社會(huì)穩(wěn)定。地方政府的債務(wù)危機(jī)不斷被中央政府的超額貨幣所掩蓋，但債務(wù)危機(jī)的加深和社會(huì)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)卻會(huì)傳導(dǎo)至中央政府，從而導(dǎo)致地方和中央兩級(jí)政府之間的風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱。在這種利益和風(fēng)險(xiǎn)極其不對(duì)稱的制度安排中，中央政府已經(jīng)被拖進(jìn)了“深水區(qū)”，而走出險(xiǎn)境的唯一選擇是剝奪地方政府的投資權(quán)，削弱地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴性。只有這樣，才能讓地方政府更安于服務(wù)，中央政府更善于經(jīng)營(yíng)。
從這個(gè)角度看，我的判斷是：1.債務(wù)危機(jī)早已發(fā)生并愈演愈烈；2.讓債務(wù)危機(jī)像地雷一樣分區(qū)引爆方能“以債謀權(quán)”走出困境；3.中央政府運(yùn)籌帷幄正在危機(jī)中尋找“以債謀權(quán)”的各種機(jī)會(huì)；4.地方與中央政府之間的博弈至少需要3年才能決出勝負(fù)！
過(guò)去十年的“天量”貨幣發(fā)行掩蓋了地方政府的債務(wù)危機(jī)，人們卻在城市化的喧囂中喪失了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，隨時(shí)可能像臺(tái)風(fēng)一樣呼嘯而來(lái)，這讓我想到了索羅斯先生在納斯達(dá)克市場(chǎng)崩盤(pán)時(shí)講的一句話：晚會(huì)也許已經(jīng)結(jié)束，但人們還在跳舞！
【關(guān)鍵詞】規(guī)劃紅線、出地出讓線、圍墻線
中圖分類號(hào)：F224文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
目前，我國(guó)正在大力推進(jìn)以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)城一體、節(jié)約集約、生態(tài)宜居為基本特征的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。但一個(gè)城市健康、有序的發(fā)展，離不開(kāi)完整的城市規(guī)劃及其管理體系，規(guī)劃是一個(gè)城市健康、有序發(fā)展的重要引導(dǎo)和保障。但由于市情的不同，各個(gè)城市的規(guī)劃情況和管理體系也不盡相同。
在實(shí)際中，規(guī)劃紅線的控制和土地出讓邊界的確定，各個(gè)城市有不同的規(guī)定，下面從規(guī)劃紅線控制和土地出讓關(guān)系中實(shí)際遇到的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。
1、道路紅線
道路紅線，指規(guī)劃的城市道路用地的邊界線。
在規(guī)劃編制尤其是控制性詳細(xì)規(guī)劃過(guò)程中，各個(gè)編制單位的編制深度各有不同。例如，交叉口拓寬、公交站臺(tái)等與標(biāo)準(zhǔn)路段不一致的地方，因?yàn)橹苓叺貕K開(kāi)發(fā)程度和規(guī)劃編制單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的熟悉程度等因素，有的規(guī)劃能標(biāo)識(shí)出，有的規(guī)劃全部按照標(biāo)準(zhǔn)斷面設(shè)置道路（如圖一、圖二）。
在后續(xù)的道路設(shè)計(jì)中，經(jīng)常出現(xiàn)交叉口拓寬、公交站臺(tái)港灣式設(shè)置等局部節(jié)點(diǎn)突破規(guī)劃控制的道路紅線。結(jié)果導(dǎo)致規(guī)劃控制管理過(guò)程中出現(xiàn)偏差。
2、土地出讓線
土地出讓線，即土地出讓邊線，是有別于城市規(guī)劃中各類控制紅線之外的一條控制線，是城市土地出讓的邊線，是土地使用證中的四至內(nèi)容。
在土地出讓，特別是土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各個(gè)城市對(duì)土地出讓邊界的確定也不盡相同。有的城市界定為道路紅線，道路紅線以外均為開(kāi)發(fā)商的出讓土地；有的界定為道路紅線和建筑紅線之間1/2（或1/3）的位置；有的界定為建筑紅線，建筑紅線以外均為市政公共用地。
不同的出地出讓邊線，決定了土地開(kāi)發(fā)和市政建設(shè)之間的關(guān)系。土地出讓線離道路紅線越遠(yuǎn)，市政建設(shè)空間就越大，但土地受益會(huì)有所減少；反之，土地出讓離道路紅線越近甚至就是以道路紅線作為土地出讓線，市政建設(shè)空間就越小，在后續(xù)建設(shè)過(guò)程中矛盾也就越多。甚至出現(xiàn)土地出讓之后，因?yàn)槭姓ㄔO(shè)的需要，政府從開(kāi)發(fā)商手中回購(gòu)?fù)恋氐那闆r。
3、建筑紅線和圍墻線
建筑紅線，也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過(guò)建筑紅線。
但在各地，規(guī)劃管理過(guò)程中，對(duì)此定義的理解也各有不同。
有的地方從廣義上理解和控制，即建筑紅線是所有建筑物及其附屬構(gòu)筑物的統(tǒng)一控制線。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)為例，建筑線也就是土地開(kāi)發(fā)的邊線，包含配套的圍墻、強(qiáng)電變電箱、弱點(diǎn)分支箱以及地上停車(chē)位等一切附屬設(shè)施，均不得超越建筑紅線控制（如圖三）。
有的地方從狹義上理解和控制，即建筑紅線就是主體建筑的山墻線。由于建筑紅線的狹義規(guī)定，導(dǎo)致附屬設(shè)施沒(méi)有一個(gè)想對(duì)準(zhǔn)確的控制，因此好多地方又多了一個(gè)控制線――圍墻線。單獨(dú)列出圍墻控制線的地方，一般規(guī)定圍墻線在道路紅線和建筑紅線1/3或1/2的位置。有了圍墻線，附屬設(shè)施就好統(tǒng)一劃定邊界了，圍墻以內(nèi)的，屬于土地開(kāi)發(fā)商，圍墻以外至土地出讓線范圍的，土地屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)，但是只能做綠化，不得布設(shè)設(shè)施。因此，個(gè)人認(rèn)為狹義上的建筑紅線只能起到輔助控制的作用，真正起到控制作用的應(yīng)是圍墻線。
4、規(guī)劃紅線、土地出讓線和圍墻線之間的關(guān)系
規(guī)劃紅線是城市規(guī)劃中的一個(gè)重要控制因素，其中道路紅線和建筑紅線最能體現(xiàn)市政建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系。建筑紅線退讓到位，市政用地富裕，交叉口就拓寬到位，港灣式公交站臺(tái)到位，管線布設(shè)空間加大，綠化體量充足，但是土地出讓面積就會(huì)減小，土地收益也隨之減少。
土地出讓線是出讓土地的邊線，也是土地權(quán)屬的范圍值。一但土地出讓，土地權(quán)屬就屬于土地受讓人，市政設(shè)施就不得在其土地上布設(shè)。因此，有的地方雖然規(guī)定建筑紅線和圍墻退讓線，但是土地出讓線就是道路紅線。因此導(dǎo)致土地出讓線（即道路紅線）和建筑紅線（圍墻線）之間的空間，市政不能用，土地受讓人也不能用，只能由土地受讓人做適當(dāng)?shù)木G化。
圍墻線，是規(guī)劃紅線和土地出讓線之外的一條控制線，一般出現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中，實(shí)際就是出讓土地設(shè)計(jì)的邊界，圍墻以外不得設(shè)置任何附屬設(shè)施，圍墻線至主體建筑山墻之間可是設(shè)置附屬的小區(qū)道路、停車(chē)位和調(diào)配電設(shè)施等。圍墻線實(shí)質(zhì)為單位設(shè)施和市政設(shè)施的分界線。
要想做到道路紅線和土地出讓線之間的無(wú)縫對(duì)接，發(fā)現(xiàn)在實(shí)際操作過(guò)程中，往往存在一下問(wèn)題：
（1）規(guī)劃編制過(guò)程中的因素。
城市規(guī)劃人員，往往從城市路網(wǎng)分布、業(yè)態(tài)布局等宏觀上進(jìn)行規(guī)劃控制，而不做具體的市政工程設(shè)計(jì)，對(duì)具體的施工設(shè)計(jì)規(guī)范理解不到位，導(dǎo)致市政工程設(shè)計(jì)人員在以后具體的項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，因?yàn)榻徊婵谕貙挕⑿^(qū)出入口設(shè)置等因素，往往突破規(guī)劃控制的道路紅線。
例如：①、公交站臺(tái)的設(shè)置。在規(guī)劃中，特別是新區(qū)規(guī)劃中，往往由于地塊尚未開(kāi)發(fā)，也就是我們俗稱的“規(guī)劃白紙”，公交站臺(tái)設(shè)置的具置不好確定，在規(guī)劃中預(yù)留的位置，往往在后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，預(yù)留的位置不是最合適的公交車(chē)站位置，甚至與地塊開(kāi)口有沖突；②、原先交叉口拓寬，在規(guī)劃控制中預(yù)留了一個(gè)拓寬車(chē)道，但在具體的道路設(shè)計(jì)中，通過(guò)計(jì)算，需要拓寬2個(gè)車(chē)道，因此導(dǎo)致交叉口拓寬突破道路紅線等等。
（2）土地出讓線與管線布設(shè)的關(guān)系。
有的城市，土地出讓線按照建筑紅線控制，建筑紅線以外的土地為市政用地，市政管線可以埋設(shè)在道路紅線和建筑紅線之間的綠化帶內(nèi)，市政管線除過(guò)路管外，不侵入道路內(nèi)。這樣，道路范圍內(nèi)基本上沒(méi)有管線檢查井，行車(chē)平順舒適。同事
有的地方，土地是按照道路紅線，土地出讓線即為道路紅線，雖然要求圍墻建在道路紅線與建筑紅線之間，但是圍墻之外至道路紅線之間的土地，權(quán)屬屬于土地受讓人，市政管線也不得布設(shè)在其中，因此，市政管線只有布設(shè)在道路紅線內(nèi)，導(dǎo)致管線回填材料、工藝要求高，工程造價(jià)增加多。同時(shí)道路上管線檢查井過(guò)多，成為道路的 “肚臍眼”，甚至影響出行安全。
（3）規(guī)劃預(yù)留發(fā)展空間的問(wèn)題。
人類文明在不斷的進(jìn)步，城市也在不斷的發(fā)展，通過(guò)最近30余年的發(fā)展來(lái)看，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃有局限性，沒(méi)有為現(xiàn)在的規(guī)劃預(yù)留充足的空間。同樣，現(xiàn)在的規(guī)劃，也有局限性，我們也應(yīng)當(dāng)為未來(lái)的規(guī)劃預(yù)留一定的空間。
原先的規(guī)劃，道路設(shè)置4條機(jī)動(dòng)車(chē)道，感覺(jué)就是很寬，甚至有點(diǎn)浪費(fèi)。現(xiàn)在主干路一般都是6車(chē)道、8車(chē)道甚至更多。同樣，未來(lái)的交通是什么樣子，現(xiàn)在不好說(shuō)，但是我們要為為來(lái)的規(guī)劃、發(fā)展，預(yù)留充足的空間，不讓現(xiàn)在的大拆大建現(xiàn)象在未來(lái)幾十年還重復(fù)上演。
另外，建筑退讓多了，建筑間的空間距離就大了，就減小日照等因素的制約，可以向高度發(fā)展，這既符合“集約節(jié)約”的方向發(fā)展，也為未來(lái)預(yù)留了充分的空間。
5、個(gè)人的理解和建議
通過(guò)以上分析和工作中遇到的實(shí)際情況，個(gè)人提出以下幾點(diǎn)不成熟的理解和建議：
1、規(guī)劃編制過(guò)程中，盡量細(xì)化交叉口拓寬等涉及到土地的細(xì)節(jié)；
由于地鐵建設(shè)不同于普通民建的特殊性，它的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本都非常高，但是作為方便民眾的公益事業(yè)，地鐵的投資大、回收期長(zhǎng)，單憑售票達(dá)到自負(fù)盈虧是很難實(shí)現(xiàn)的。因此，地鐵必須自謀出路，通過(guò)對(duì)周邊物業(yè)的開(kāi)發(fā)為地鐵建設(shè)提供一定得資金來(lái)源，減輕政府負(fù)擔(dān)，同時(shí)帶動(dòng)周邊地塊的發(fā)展，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
一、“地鐵+物業(yè)”的內(nèi)涵及亟待解決的問(wèn)題
1.1 “地鐵+物業(yè)”的內(nèi)涵
“地鐵+物業(yè)”是在滿足站點(diǎn)綜合交通功能的前提下，將站點(diǎn)上蓋及周邊物業(yè)實(shí)施一體化的綜合開(kāi)發(fā)。這種模式存在的內(nèi)在邏輯在于：一方面，軌道交通的高通達(dá)性，以及由此促進(jìn)的沿線土地的高密度開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)繁榮，必將促進(jìn)沿線物業(yè)的增值；這也就意味著城市軌道交通在滿足大運(yùn)量城市交通需求的同時(shí)，具有明顯的外部效應(yīng)，而地鐵與物業(yè)一體化能夠?qū)⑦@種外部效應(yīng)內(nèi)部化。另一方面，地鐵站點(diǎn)及周邊大規(guī)模的物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)又能為地鐵聚集大量的客流，提升地鐵的運(yùn)營(yíng)效益。香港地鐵正是“地鐵+物業(yè)”模式運(yùn)營(yíng)成功的典范，被譽(yù)為“目前世界上最賺錢(qián)的城市地鐵”。
“地鐵+物業(yè)”模式雖具有內(nèi)在的優(yōu)勢(shì)，但在國(guó)內(nèi)卻尚未有成功的先例。究其原因，主要是該模式在國(guó)內(nèi)實(shí)踐面臨如下幾個(gè)方面的問(wèn)題。
1.2 實(shí)踐中的法律障礙
目前，雖然各地政府紛紛制定了地方適合的“地鐵+物業(yè)”經(jīng)營(yíng)模式的管理辦法，來(lái)規(guī)范和指引本地城市軌道交通建設(shè)的這種特許經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但是在法律、行政法規(guī)的層面上我國(guó)還沒(méi)有關(guān)于軌道交通特許，經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)范。“地鐵+物業(yè)”模式在內(nèi)地推行的最大障礙就是《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)土使用權(quán)規(guī)定》。其第四條明確要求“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓”。在此政策條件下，以土地作為補(bǔ)償方式的地鐵特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目就面臨招拍掛這一門(mén)檻。若單獨(dú)將地鐵沿線土地使用權(quán)通過(guò)招拍掛方式出讓，就不能確保地鐵公司必然取得該招拍掛地塊的土地使用權(quán)。1.3征地拆遷成本過(guò)高，盈利空間小
以西安地鐵1、2號(hào)線為例：本市級(jí)的沿線開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多位于主城區(qū)成熟階段，加之沿線開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多位于主城區(qū)成熟地段，加之沿線拆遷成本少的土地已被劃走，留下沿街商業(yè)地段的拆遷成本非常高，這使得沿線開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在成本控制、制定競(jìng)爭(zhēng)策略方面增加了不少難度。另外，為了確保地鐵施工用地的需要，多數(shù)地塊無(wú)法與地鐵建設(shè)同步，物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期往往要后延3-5年，導(dǎo)致投資回收期長(zhǎng)，資金回籠壓力大。
1.4 項(xiàng)目用地及規(guī)劃方面受限較多
以西安地鐵1、2號(hào)線為例：沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地大部分過(guò)于零散，形狀不規(guī)則，退縮規(guī)劃道路紅線后實(shí)際可用面積更加有限，規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大，使得規(guī)模開(kāi)發(fā)、結(jié)構(gòu)功能合理、配套齊全的理想小區(qū)或商業(yè)中心的建設(shè)難以實(shí)現(xiàn)，全線規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的策略更難以實(shí)施。其次，由于從決策到實(shí)施的時(shí)間較緊，科學(xué)論證的時(shí)間有限，造成部分規(guī)劃不盡合理，不可避免導(dǎo)致部分規(guī)劃發(fā)展的先天不足，甚至自相矛盾。再者，沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)是容積率普遍較高，加上由于地鐵出入口和風(fēng)亭等設(shè)施、設(shè)備的影響，往往難以滿足規(guī)劃管理的要求；而規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是一個(gè)整體，若缺乏各個(gè)層次的有機(jī)適應(yīng)任何規(guī)劃控制指標(biāo)的突破都難以見(jiàn)效。
2 “地鐵+物業(yè)”模式應(yīng)堅(jiān)持的原則
（1） 統(tǒng)一規(guī)劃，提前控制，及早儲(chǔ)備。基于地鐵與地鐵物業(yè)的有機(jī)聯(lián)系，地鐵建設(shè)與物業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)統(tǒng)一策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)，在經(jīng)營(yíng)上也要統(tǒng)籌考慮。要根據(jù)地鐵線網(wǎng)規(guī)劃，提前開(kāi)展線路的技術(shù)前期工作，同時(shí)，結(jié)合地鐵站點(diǎn)的城市規(guī)劃和用地控制，統(tǒng)一對(duì)可利用地塊進(jìn)行規(guī)劃控制和提前準(zhǔn)備，為“地鐵+物業(yè)”模式落地提供資源保障。
（2） 地鐵與物業(yè)開(kāi)發(fā)一體化運(yùn)作。地鐵結(jié)合物業(yè)發(fā)展涉及地鐵的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、投資、建造、列車(chē)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)作等。這些環(huán)節(jié)既相對(duì)獨(dú)立又緊密聯(lián)系，既有很高的技術(shù)要求又需有靈活的市場(chǎng)策略，只有系統(tǒng)的統(tǒng)籌、全面的管理，才能實(shí)現(xiàn)地鐵和物業(yè)兩者的最佳結(jié)合。為保障一體化運(yùn)作的有效性，地鐵公司領(lǐng)導(dǎo)層面應(yīng)該對(duì)部門(mén)架構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)置并建立起部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合的機(jī)制。
（3） 統(tǒng)一籌劃、有序推進(jìn)。對(duì)地鐵沿線站點(diǎn)及周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)行統(tǒng)籌規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，并根據(jù)物業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)地鐵建設(shè)工程的影響程度、區(qū)域開(kāi)發(fā)條件和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，有序推進(jìn)沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)工作，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。
3 前期研究的重點(diǎn)及策略
“地鐵+物業(yè)”模式下的前期研究，除了研究滿足政府審批所包括的常規(guī)設(shè)計(jì)內(nèi)容之外，還需重點(diǎn)研究以下內(nèi)容。
3.1 戰(zhàn)略層面
3.1.1 地鐵網(wǎng)絡(luò)整體開(kāi)發(fā)與沿線土地開(kāi)發(fā)策略
軌道交通線網(wǎng)的不同形式直接影響城市空間形態(tài)的擴(kuò)展，應(yīng)從定性與定量?jī)煞矫娣治鲅芯康罔F網(wǎng)絡(luò)與單線沿線相關(guān)規(guī)劃，為線網(wǎng)建設(shè)的可行性與必要性提供支撐。同時(shí)對(duì)沿線走廊范圍內(nèi)的土地權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查，重點(diǎn)評(píng)估站點(diǎn)周邊500-800m范圍內(nèi)的土地使用情況，分析潛力用地分布及規(guī)模，對(duì)規(guī)劃可利用地塊進(jìn)行規(guī)劃控制和提前儲(chǔ)備，為“地鐵+物業(yè)”模式提供技術(shù)基礎(chǔ)和資源保障。
3.1.2 地鐵站點(diǎn)周邊土地開(kāi)發(fā)策略
城市軌道交通是全封閉式的，僅靠站點(diǎn)來(lái)與外界聯(lián)系，客流的集中與疏散都是通過(guò)站點(diǎn)來(lái)完成的。站點(diǎn)是城市軌道交通的核心，其周邊土地開(kāi)發(fā)需要注意結(jié)合站點(diǎn)所在區(qū)域的功能定位。
3.1.3 物業(yè)發(fā)展總體策略
要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是地鐵沿線地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，分析不同類型物業(yè)的分布特征、市場(chǎng)存量及市場(chǎng)供需、價(jià)格體系等詳細(xì)數(shù)據(jù)，提出地鐵沿線不同物業(yè)類型的發(fā)展策略，實(shí)現(xiàn)各個(gè)地塊物業(yè)發(fā)展的配套、協(xié)調(diào)發(fā)展，即通過(guò)對(duì)各個(gè)地塊的綜合定義、開(kāi)發(fā)時(shí)序的界定、生態(tài)空間的引入，各種物業(yè)類型、業(yè)態(tài)選擇的全面考慮，實(shí)現(xiàn)一定的集聚效應(yīng)；綜合規(guī)劃購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、住宿、換乘和相關(guān)服務(wù)設(shè)施，使整個(gè)網(wǎng)絡(luò)形成一體。
4 結(jié)論及建議
“地鐵+物業(yè)”模式具有良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)行的國(guó)家政策環(huán)境下，研究出一個(gè)政府認(rèn)可、技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上都可行的方案是“地鐵+物業(yè)”模式落地的關(guān)鍵。由于政策環(huán)境和政府的開(kāi)發(fā)政策等方面原因，為了提高“地鐵+物業(yè)”模式模式前期工作的可行性和有效性，對(duì)前期工作中的有關(guān)重點(diǎn)問(wèn)題提出如下建議。
（1）健全領(lǐng)導(dǎo)體制，合力推進(jìn)。政府及各相關(guān)部門(mén)對(duì)地鐵沿線的線路規(guī)劃、物業(yè)開(kāi)發(fā)策略、政府配套研究的全力支持和積極配合，是“地鐵+物業(yè)”模式實(shí)施的前提和保證。政府應(yīng)高度重視軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃與地鐵站點(diǎn)及周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)土地利用規(guī)劃的有效銜接，充分認(rèn)識(shí)“地鐵+物業(yè)”開(kāi)發(fā)理念的重要性和長(zhǎng)期性，實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：土地整理；權(quán)屬;調(diào)整
土地資源作為人類生存和發(fā)展的首要資源，土地資源的可持續(xù)利用是社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。土地整理是實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用的有效手段，通過(guò)對(duì)土地的整理，可以更好的協(xié)調(diào)人地關(guān)系，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。全國(guó)各地都進(jìn)行了大規(guī)模的土地整理運(yùn)動(dòng)，取得了顯著成效，在此過(guò)程中也出現(xiàn)了許多不容忽視的問(wèn)題，值得探討。
土地整理是多學(xué)科的，在社會(huì)制度不同、發(fā)達(dá)或發(fā)展中國(guó)家，由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化和地理的多樣性，使得土地整理的概念有所不同。在我國(guó)，國(guó)土資源部在借鑒海內(nèi)外土地整理概念的基礎(chǔ)上，將土地整理定義為在一定區(qū)域內(nèi)，按照土地利用規(guī)劃或城市規(guī)劃所確定的目標(biāo)和用途，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)手段，對(duì)土地利用狀況進(jìn)行綜合整治、調(diào)整改造，以提高土地利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過(guò)程[1]。我國(guó)的土地整理分狹義和廣義兩種，狹義的土地整理主要指農(nóng)地整理，廣義的土地整理包括土地的復(fù)墾和開(kāi)發(fā)，其主要目的是為了增加耕地，保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。目前，國(guó)土資源部的土地整理內(nèi)容將逐漸涵蓋傳統(tǒng)的農(nóng)地整理以及土地的復(fù)墾和開(kāi)發(fā)，但重點(diǎn)仍是農(nóng)地整理[2]。
一、我國(guó)土地整理的現(xiàn)實(shí)意義
1、土地整理改善了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和環(huán)境，增加了農(nóng)民收入。土地整理主要針對(duì)改變農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不配套的土地現(xiàn)狀，進(jìn)行水利設(shè)施配置、道路的建設(shè)，進(jìn)行渠道合理布局和硬化，整理后的農(nóng)田灌水排水能耗降低，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，有助于實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化生產(chǎn)，整理后土地經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大，宜種性廣，從而可以增加耕地?cái)?shù)量，提高土地質(zhì)量，改善生態(tài)環(huán)境，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增效，可大大提高農(nóng)民收入。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化的最終落腳點(diǎn)在于提高廣大農(nóng)民的生活質(zhì)量和生活水平，很大一部分體現(xiàn)在土地整理中，現(xiàn)在土地整理從單純的增加耕地面積轉(zhuǎn)為改善農(nóng)村的整體風(fēng)貌，近年來(lái)，一些地區(qū)進(jìn)行的土地整理改進(jìn)了農(nóng)村生產(chǎn)、居住條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)了土地合理利用和農(nóng)民增收，有效地推進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
2、土地整理是補(bǔ)充耕地、進(jìn)行土地集約利用的重要途徑。我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，人多地少是基本國(guó)情，珍惜和合理利用每一寸土地是我國(guó)的基本國(guó)策。土地整理有利于促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)土地集約利用，增加優(yōu)質(zhì)耕地面積，實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村土地布局不合理，據(jù)測(cè)算，通過(guò)對(duì)農(nóng)村及城鎮(zhèn)土地、災(zāi)毀土地、工礦區(qū)廢棄土地等進(jìn)行科學(xué)的土地整理，我國(guó)可以新增加耕地1億畝以上，可見(jiàn)，我國(guó)土地整理有很大的潛力空間。從開(kāi)展土地整理地區(qū)的情況看，在嚴(yán)格控制各類非農(nóng)建設(shè)占用耕地，大力進(jìn)行城鎮(zhèn)存量土地挖潛的前提下，通過(guò)土地整理，都能實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，許多地方做到了平衡有余。
3、土地整理有利于社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。土地整理與新農(nóng)村建設(shè)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，我國(guó)近七成人生活在農(nóng)村，據(jù)測(cè)算，農(nóng)民40%至60%的經(jīng)濟(jì)收入和60%至80%的生活必需品，直接或間接地來(lái)自農(nóng)民手中的土地特別是耕地。建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，就要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求建設(shè)農(nóng)村地區(qū)，土地整理是集田、水、路、林、村于一身的綜合性、全方位的土地建設(shè)活動(dòng)。兩者的目標(biāo)大體一致，具體實(shí)踐中也互相促進(jìn)。促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，土地整理功不可沒(méi)，大力開(kāi)展土地整理是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的首要選擇和重要支撐。
4、土地整理可以促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定繁榮。我國(guó)作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口比重大，農(nóng)村勞動(dòng)力大量剩余，我國(guó)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力約有1.2億一1.5億人，如何消化數(shù)量如此龐大的剩余勞動(dòng)力，是政府而臨的最大難題之一，直至今日，我國(guó)勞動(dòng)力總量仍在持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力從農(nóng)村中解放出來(lái)，涌向城市，由此帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題。尤其在近幾年全球經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的前提，是實(shí)現(xiàn)小康水平的重要保證，是關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展的重大問(wèn)題。農(nóng)村剩余勞動(dòng)力文化素質(zhì)相對(duì)較低，大多數(shù)農(nóng)村勞動(dòng)力尚不具備離開(kāi)土地進(jìn)入大中城市生存發(fā)展的能力，他們不敢輕易離開(kāi)農(nóng)村。而土地整理正好需要大量勞動(dòng)力，推進(jìn)土地整理，可以解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的就業(yè)問(wèn)題，促進(jìn)農(nóng)民增產(chǎn)增收，保持整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和繁榮。
盡管我國(guó)對(duì)土地整理的研究理論不足，許多地方開(kāi)始土地整理的時(shí)間不長(zhǎng)，但取得的顯著效益表明，在我國(guó)開(kāi)展土地整理有著十分重要的意義。
二、我國(guó)土地整理中出現(xiàn)的問(wèn)題
（一）土地整理理論缺乏，規(guī)劃的整體控制作用不夠。土地整理在我國(guó)開(kāi)展的時(shí)間不長(zhǎng)，土地整理的科學(xué)體系尚不夠健全，缺乏其自身的理論基礎(chǔ)，土地整理的研究成果還不多見(jiàn)。在幾十年的土地整理實(shí)踐中，如何整理，土地管理部門(mén)和其它相關(guān)部門(mén)雖然開(kāi)展了大量研究，但研究上作有的是建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)上，有的是借鑒生態(tài)學(xué)的原理，缺乏充分的科學(xué)依據(jù)和指導(dǎo)思想，整理過(guò)程也缺乏嚴(yán)格的規(guī)范，揭示的不是整體整理上作的運(yùn)行機(jī)制和操作體系，造成土地整理的主觀性、隨意性、片面性等一系列問(wèn)題[3]。比如說(shuō)大多數(shù)地方在沒(méi)有編制土地整理規(guī)劃情況下就已開(kāi)展了土地整理上作，雖取得了一些成功的經(jīng)驗(yàn)，但由于缺乏合理的規(guī)劃指導(dǎo)，使各地土地整理上作帶有很大的隨意性。
因此，土地整理有待發(fā)展形成其自身的科學(xué)理論基礎(chǔ)。
（二）政府官員片面追求形象工程，可持續(xù)發(fā)展的觀念不強(qiáng)。
1、將土地整理等同于土地平整。時(shí)下，土地整理形象土程的政績(jī)標(biāo)志在地方官員的心里已經(jīng)打上了深深的烙印。土地整理為了一味追求政績(jī)，一些領(lǐng)導(dǎo)超前意識(shí)特別強(qiáng)，不論自然條件如何，均要求農(nóng)田實(shí)現(xiàn)“田成方，樹(shù)成行；路相通，渠相連；旱能灌，澇能排”的標(biāo)準(zhǔn)。大量的土地平整土程費(fèi)用占去了土地整理費(fèi)用的一半以上，也缺乏土地整理方面的專家，誤將土地整理等同于土地平整。
2、片面的追求數(shù)量，忽視了對(duì)質(zhì)量的重視。為了實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，需要大量的開(kāi)發(fā)整理土地，而結(jié)果是很多地區(qū)整理出的耕地質(zhì)量低劣，即新開(kāi)墾的耕地質(zhì)量遠(yuǎn)低于被占用的耕地質(zhì)量。普遍存在政府對(duì)土地整理的目標(biāo)過(guò)分強(qiáng)調(diào)數(shù)量的增加，而忽略了質(zhì)量的提高。由于受耕地總量動(dòng)態(tài)平衡目標(biāo)的制約，很多地方開(kāi)展土地整理只是為了完成折抵建設(shè)占用的耕地的任務(wù)，責(zé)任心不強(qiáng)，造成許多不能增加耕地面積而能提高耕地質(zhì)量的整理項(xiàng)目如中低產(chǎn)田的改造難以開(kāi)展，甚至整理后的耕地質(zhì)量也難以保證。還有部分原因是：建設(shè)占用大多是城鎮(zhèn)周?chē)徒煌ㄑ鼐€質(zhì)量高、投入多、設(shè)施好的良田，而開(kāi)發(fā)復(fù)墾增加的大多是邊遠(yuǎn)地區(qū)的耕地，質(zhì)量較差。數(shù)量能持平，其生產(chǎn)能力已經(jīng)下降，開(kāi)發(fā)補(bǔ)充少，我國(guó)耕地生產(chǎn)能力下降更多[4]。
（三）土地權(quán)屬紊亂，整理時(shí)糾紛不斷。由于歷史遺留問(wèn)題，土地制度歷經(jīng)變遷，當(dāng)前，相當(dāng)一部分為農(nóng)用地的土地所有權(quán)不明確，實(shí)際使用者與登記的使用者不一致，有些甚至根本未進(jìn)行過(guò)確權(quán)登記。有些土地使用證記載的權(quán)屬界線模糊，不能準(zhǔn)確反映權(quán)屬界址，在土地整理過(guò)程中，由于土地帶來(lái)增值收益，造成土地所有者之間的矛盾不斷激化，偶爾造成沖突。很多情況下，在土地整理過(guò)程中，農(nóng)村土地權(quán)屬問(wèn)題難以得到確認(rèn)，而且農(nóng)民往往不具有相關(guān)的法律意識(shí)，當(dāng)土地整理完成后，雙方對(duì)各自取得權(quán)利義務(wù)理解不一致，導(dǎo)致糾紛不斷。農(nóng)民在維護(hù)自己權(quán)益方面力不從心，不能保護(hù)自己合法權(quán)益。
（四）土地整理資金投入嚴(yán)重不足。土地整理需要投入較大數(shù)量的資金，盡管?chē)?guó)家實(shí)行土地整理專項(xiàng)資金制度，但是各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，在實(shí)踐中土地整理大多體現(xiàn)為政府行為，土地整理的資金來(lái)源匱乏，土地整理的資金主要來(lái)源于政府的土地開(kāi)發(fā)整理專項(xiàng)資金。土地開(kāi)發(fā)整理專項(xiàng)資金是指省級(jí)專項(xiàng)用于土地開(kāi)發(fā)整理的資金和中央補(bǔ)助專項(xiàng)用于土地開(kāi)發(fā)整理的資金。其來(lái)源為：（1）耕地開(kāi)墾費(fèi)；（2）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)；（3）用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金；（4）土地閑置費(fèi)；（5）財(cái)政預(yù)算安排的開(kāi)發(fā)耕地專項(xiàng)資金；（6）中央補(bǔ)助的土地開(kāi)發(fā)整理資金；（7）按規(guī)定用于土地開(kāi)發(fā)整理的其他資金。許多地方財(cái)政普遍吃緊，沒(méi)有固定的投資來(lái)源，使得政府用于土地整理的資金運(yùn)作上發(fā)生困難，沒(méi)有可靠資金保障土地整理順利的進(jìn)行下去。
（五）土地整理政策法規(guī)缺乏配套，權(quán)屬調(diào)整難以進(jìn)行。土地整理必然涉及土地類型、數(shù)量、用途等要素的變更，有時(shí)還會(huì)發(fā)生跨權(quán)屬單位的土地置換，這就涉及單位之間土地權(quán)屬的重新調(diào)整、補(bǔ)償，于是，清理和明確土地權(quán)屬關(guān)系、避免權(quán)屬糾紛就顯得尤為重要[5]。由于農(nóng)民承包的土地比較分散，土地整理整理的過(guò)程中勢(shì)必會(huì)打破現(xiàn)有的土地權(quán)屬界限，較大規(guī)模的土地整理還可能需要在村民組之間協(xié)調(diào)。但是農(nóng)村現(xiàn)行下耕地承包經(jīng)營(yíng)合同三十年不變，使土地調(diào)整難以進(jìn)行。土地開(kāi)發(fā)整理權(quán)屬調(diào)整的原則、程序、方法、異議處理和權(quán)屬調(diào)整后土地分配與確權(quán)落實(shí)等情況，必須要有健全的法律法規(guī)給予保障，以便于土地整理工作的順利進(jìn)行和保護(hù)農(nóng)村土地使用者的合法權(quán)益。但是我國(guó)迄今為止尚未頒布土地整理的法律、法規(guī)，這在一定程度上制約了土地整理上作的深入開(kāi)展。
三、 對(duì)土地整理的對(duì)策與思考
1、加快土地制度創(chuàng)新，積極探索農(nóng)村土地整理制度改革。嚴(yán)格執(zhí)行耕地保護(hù)政策，落實(shí)國(guó)家關(guān)于土地管理方面的法律法規(guī)，提高土地執(zhí)法人員的素質(zhì)，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。開(kāi)展對(duì)土地資源的數(shù)量、權(quán)屬、用途等基本情況的調(diào)查工作，加強(qiáng)政府對(duì)農(nóng)村土地整理的監(jiān)督和管理。農(nóng)村土地制度的缺陷，表現(xiàn)在缺乏明確的土地經(jīng)營(yíng)管理制度，土地是農(nóng)村最基本的生產(chǎn)要素，政府仍熱采取行政手段而非市場(chǎng)的手段運(yùn)作土地，采取直接的手段而非間接的手段對(duì)農(nóng)村土地整理進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，這種管理帶來(lái)的后果帶來(lái)了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，不能有效配置資源。對(duì)土地的管理政府應(yīng)該在土地利用規(guī)劃、地籍管理、土地地價(jià)監(jiān)管、耕地保護(hù)政策方面進(jìn)行嚴(yán)格控制，在土地經(jīng)營(yíng)方面應(yīng)該交給市場(chǎng)調(diào)節(jié)，從而從宏觀上對(duì)土地資源進(jìn)行有效監(jiān)督。另外，應(yīng)加強(qiáng)土地整理權(quán)屬登記管理和地籍檔案管理工作。農(nóng)村土地整理制度改革的思路與對(duì)策，按照中央關(guān)于部署城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的要求，加強(qiáng)農(nóng)村土地的調(diào)研和立法工作，完善農(nóng)村土地整理機(jī)制。針對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)機(jī)制不健全的情況，加大對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)服務(wù)體系的投入，以保障農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
2、盡快明晰農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)主體，以解決土地整理過(guò)程中的糾紛。土地整理的過(guò)程中經(jīng)常伴隨著土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，也就是土地產(chǎn)權(quán)不斷流動(dòng)以實(shí)現(xiàn)資源配置得以合理化的過(guò)程。產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰才能提高主體的積極性，只有產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確、產(chǎn)權(quán)界定合法，才能使農(nóng)村土地資源都得到有效配置。當(dāng)前，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度已不適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)未能清晰界定各主體的權(quán)利、責(zé)任和利益，形成各利益主體之間的經(jīng)濟(jì)和法律的關(guān)系及利益制約關(guān)系。土地法律規(guī)定村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有農(nóng)村集體土地的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和發(fā)包權(quán)，但是，這里顯然隱含了權(quán)力的沖突，村委會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織的管理權(quán)與政府的土地管理權(quán)打架，村委會(huì)或集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)營(yíng)權(quán)與農(nóng)戶的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)打架[6]。要規(guī)范土地整理，首先要解決的問(wèn)題是要明晰農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)主體，土地整理是對(duì)已利用土地進(jìn)行治理、調(diào)整和重新配置的過(guò)程，通過(guò)土地整理往往改變了土地的現(xiàn)狀，原來(lái)的權(quán)屬界線、用地位置、土地質(zhì)量和性質(zhì)發(fā)生了很大的變化。為了保證農(nóng)民經(jīng)過(guò)整理的耕地面積不減少、質(zhì)量不降低。應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理中的權(quán)屬管理，將確權(quán)定界工作做實(shí)做細(xì)，權(quán)屬調(diào)整要充分尊重農(nóng)民的意愿，征求廣大農(nóng)民群眾的意見(jiàn)，共同制定權(quán)屬調(diào)整方案，還需建立和完善土地整理法律制度，對(duì)土地權(quán)屬調(diào)整的程序、原則和標(biāo)準(zhǔn)，以及權(quán)屬爭(zhēng)議的解決方法做出具體的規(guī)定，這樣不僅可以使土地整理中的權(quán)屬調(diào)整程序化、規(guī)范化，而且可以從法律層次上保證權(quán)屬調(diào)整的公平性，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益不受侵犯。
3、 擴(kuò)大土地整理的資金來(lái)源渠道，鼓勵(lì)正常的投資行為。目前，我國(guó)大多數(shù)土地整理項(xiàng)目的資金籌措還是以國(guó)家為主、以政府有限的土地整理資金來(lái)解決日益緊張的人地關(guān)系，不能大規(guī)模的進(jìn)行土地整理。資金問(wèn)題的解決是開(kāi)展土地管理上作的關(guān)健。資金來(lái)源應(yīng)在以國(guó)家投入為主的前提下，積極籌集其它渠道的資金，如政策性信貸融資、財(cái)政信用融資和爭(zhēng)取國(guó)際援助等;地方部門(mén)也可由政府通過(guò)貸款、發(fā)行債券；鼓勵(lì)有條件的集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人進(jìn)行資金投入。允許民間資金進(jìn)入土地整理市場(chǎng)，鼓勵(lì)正常的投資行為，擴(kuò)大資金來(lái)源。
4、 將土地整理看著是系統(tǒng)工程，而非單純的土地整理行為。土地整理作為系統(tǒng)性工程，實(shí)施中涉及田、水、路、林、村的綜合改造，會(huì)涉及到土地、農(nóng)林、水利、交通、城建等諸多部門(mén)，各部門(mén)必須密切配合才能搞好。土地整理不再是僅僅為了提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)量，而是更注重改善人民的生存環(huán)境。通過(guò)土地整理，追求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一和諧。土地整理是一項(xiàng)涉及多學(xué)科、多部門(mén)、具有多目標(biāo)的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，土地整理需要將地理學(xué)、土壤學(xué)、水利學(xué)、生態(tài)學(xué)、環(huán)境學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、工程學(xué)、管理學(xué)、農(nóng)學(xué)、林學(xué)、系統(tǒng)學(xué)等學(xué)科中的有關(guān)理論和方法進(jìn)行引進(jìn)和優(yōu)化組合，土地整理作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在實(shí)施過(guò)程中，必須遵循自然規(guī)律，注重生態(tài)保護(hù)，堅(jiān)持保護(hù)生物多樣性和生態(tài)平衡的原則，注重土地資源的可持續(xù)發(fā)展[7]。農(nóng)村現(xiàn)代化進(jìn)程中，如何兼顧綜合效益將顯得越來(lái)越重要，在土地整理中應(yīng)加強(qiáng)與其它相關(guān)部門(mén)的合作，做到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的有機(jī)綜合。
[關(guān)鍵詞]土地整治；PPP模式；實(shí)現(xiàn)路徑
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.06.077
[中圖分類號(hào)]F301 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2017）06-0-02
2016年12月29日，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意《全國(guó)土地整治規(guī)劃（2016年―2020年）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），《規(guī)劃》為土地整治工作下訂了極為高要求的目標(biāo)，這就要確保充足的資金以及高效的資金利用，然而，按照我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，土地整治資金絕大部分出自于政府劃撥新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)以及專門(mén)用于農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的土地出讓金收益，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)前的需求。
因此，作為一種公私合作模式，PPP在當(dāng)前土地整治的困境中便有了用武之處，它所具備的優(yōu)勢(shì)甚至成為了解決現(xiàn)階段土地整治問(wèn)題的關(guān)鍵。
1 PPP定義研究
PPP起源于英國(guó)，財(cái)政大臣肯尼斯?克拉克有感于現(xiàn)階段基礎(chǔ)設(shè)施水平低下，但是政府所能投入的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，并且資金缺乏針對(duì)性與使用效率，率先提出“公私合作”的概念。
1.1 政府文件中的PPP模式
我國(guó)政府文件首次出現(xiàn)PPP的定義是在2014年9月23號(hào)，財(cái)政部所的《關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)金[2014]76號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱76號(hào)文）中，“政府和社會(huì)資本合作模式是在基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)領(lǐng)域建立的一種長(zhǎng)期合作關(guān)系。”
隨后，國(guó)家發(fā)改委在2014年12月2日，給出了與財(cái)政部不同的解釋，“政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式是指政府為增強(qiáng)公共產(chǎn)品和服務(wù)供給能力、提高供給效率，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、股權(quán)合作等方式，與社會(huì)資本建立的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及長(zhǎng)期合作關(guān)系。”
2015年5月22日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、發(fā)展改革委、人民銀行《關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式指導(dǎo)意見(jiàn)》（[2015]42號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱42號(hào)文），對(duì)PPP的定義做了統(tǒng)一的解答，“政府和社會(huì)資本合作模式是公共服務(wù)供給機(jī)制的重大創(chuàng)新，即政府采取競(jìng)爭(zhēng)性的方式擇優(yōu)選擇具有投資、運(yùn)營(yíng)管理能力的社會(huì)資本，雙方按照平等協(xié)商的原則訂立合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，由社會(huì)資本提供公共服務(wù)，政府依據(jù)公共服務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)資本支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，保證社會(huì)資本獲得合理收益。”
陳志敏 等認(rèn)為，財(cái)政部的定義更偏重于一種長(zhǎng)期的“合作關(guān)系”，發(fā)改委所關(guān)注的是效率的提升以及公私之間的合作方式，42號(hào)文是“中國(guó)政府對(duì)PPP內(nèi)涵的總結(jié)和升華”，①表明PPP可被當(dāng)作公共部門(mén)向私營(yíng)部門(mén)長(zhǎng)期采購(gòu)服務(wù)的一種行為，兩者是平等的伙伴關(guān)系；②政府不能將PPP視為一種推卸責(zé)任的手段，提供公共服務(wù)的最終責(zé)任還是在政府身上；③拓寬了社會(huì)資本的外延，將其他符合地方政府融資條件的平臺(tái)也被歸化為社會(huì)資本。
1.2 相關(guān)學(xué)者對(duì)PPP定義的探討
國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于PPP的定義并沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，但是他們大多數(shù)人的分析思路卻是基本一致的，都是從PPP所具有的特征角度進(jìn)行總結(jié)歸納。
賈康 等在綜合國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)、專家們給出的定義之后，認(rèn)為PPP主要有四個(gè)方面的特征，“合作、主體是公共產(chǎn)物與服務(wù)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”，據(jù)此，他們提出：PPP是指公共部門(mén)與私營(yíng)部門(mén)進(jìn)行合作，讓私營(yíng)部門(mén)掌握的資源也能參與到公共服務(wù)之中，在實(shí)現(xiàn)政府部門(mén)職能的同時(shí)，也讓私營(yíng)部門(mén)獲取利益。
此外，李霞和葉曉d從公司部門(mén)兩者之間的關(guān)系入手進(jìn)行分析，李霞認(rèn)為PPP是結(jié)合政府和市場(chǎng)的長(zhǎng)處，在保證公共服務(wù)目的的基礎(chǔ)上，政府部門(mén)與私營(yíng)部門(mén)采取一種具有合理的利益分配、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的契約的長(zhǎng)期合作關(guān)系。然而，葉曉d更傾向于將PPP視為一種契約關(guān)系，PPP是政府與私營(yíng)部門(mén)進(jìn)行的一種項(xiàng)目全過(guò)程中的關(guān)系型契約模式，其內(nèi)容是融資、建造和經(jīng)營(yíng)，其目的是公共物品與公共服務(wù)。
2 土地整治PPP模式的必要性與可行性研究
2.1 必要性
鮑海君 等人在分析了我國(guó)土地整治投資渠道、資金匱乏的現(xiàn)狀以及由此帶來(lái)的政府部門(mén)缺乏專業(yè)人才、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題后，籠統(tǒng)地關(guān)注到傳統(tǒng)土地整治項(xiàng)目的不足，并首次提出了土地整理BOT模式的優(yōu)點(diǎn)，其主要包括：①減少政府土地整治初始資金；②吸引外資，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)；③提升城市化質(zhì)量；④改善人與自然的關(guān)系；⑤減少腐敗。
汪戰(zhàn) 等人則是從農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展入手，想要將私營(yíng)企業(yè)引入農(nóng)村，就應(yīng)該幫其降低成本，提高利潤(rùn)率，然而農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏，致使私營(yíng)企業(yè)增加成本，政府并不具備足夠的財(cái)政基礎(chǔ)完善農(nóng)村設(shè)施，因此，通過(guò)引入PPP模式可進(jìn)行土地整治，幫助農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展。
提升效率也是土地整治PPP模式必要性的重要方面。顧守柏 等人認(rèn)為傳統(tǒng)土地整治項(xiàng)目資金利用率不理想，投入多而產(chǎn)出少。其一，土地整治項(xiàng)目施工時(shí)間周期長(zhǎng)，而其效果并非即時(shí)顯現(xiàn)出來(lái)，存在著明顯的時(shí)間滯后性，而且其收益也是很難進(jìn)行評(píng)估的。其二，政府各個(gè)部門(mén)對(duì)土地整治都有自己的想法，資金用途在實(shí)際上難以統(tǒng)一，大量分散也造成了其整治效果的不足。
2.2 可行性
學(xué)者們對(duì)土地整治PPP模式的可行性分析主要從兩個(gè)維度進(jìn)行了論述。
經(jīng)營(yíng)和測(cè)算方面。申樹(shù)云通過(guò)上海金山區(qū)某鎮(zhèn)的實(shí)際案例分析，對(duì)融資方和政府的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行了測(cè)算，從IRR和動(dòng)態(tài)投資回收期角度看，兩方在經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)上都是可行的。劉成通過(guò)分析江陵縣的案例，列明基本的投資―收益表，計(jì)算出PPP項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)上是對(duì)政府及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)可行的。
徐黎認(rèn)為，可行性不僅包括了經(jīng)營(yíng)和測(cè)算方面的可行性，還包括環(huán)境和政策方面的可行性，黨的十八屆三中全會(huì)明確提出，該充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，讓社會(huì)資本迸發(fā)活力，總理也多次提出，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支持引入社會(huì)資本的項(xiàng)目，可見(jiàn)，國(guó)家為社會(huì)資本進(jìn)入公共服務(wù)領(lǐng)域打造了良好的環(huán)境；政策上，國(guó)家相繼出臺(tái)了76號(hào)文和42號(hào)文，為PPP模式的發(fā)展指明了道路。
3 土地整治PPP模式的實(shí)現(xiàn)路徑及其研究
鮑海君 等人早在2002年，就已經(jīng)設(shè)想BOT是土地整治項(xiàng)目的一種重要融資方式，其能夠解決當(dāng)時(shí)土地整治的眾多問(wèn)題，并認(rèn)為特許經(jīng)營(yíng)的契約是BOT融資的核心內(nèi)容，其設(shè)想的土地整治特許權(quán)經(jīng)營(yíng)協(xié)議主要包括以下幾方面的核心內(nèi)容：①土地整治項(xiàng)目應(yīng)該由項(xiàng)目公司來(lái)建設(shè)，由政府評(píng)斷是否達(dá)到了行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，作為回報(bào)，項(xiàng)目公司收取由土地整治產(chǎn)生的新增耕地兌換的建設(shè)用地指標(biāo)收入，政府補(bǔ)貼的農(nóng)田水利相關(guān)工程費(fèi)用，此外，還包括了新增耕地的使用權(quán)，促進(jìn)流轉(zhuǎn)；②由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)籌集所需資金，政府則對(duì)項(xiàng)目公司提供一定信用擔(dān)保，籌集資金等事宜應(yīng)當(dāng)交給項(xiàng)目公司進(jìn)行，但是政府也應(yīng)承擔(dān)起必要的信用擔(dān)保，降低籌集資金的成本；③政府提供最低收入擔(dān)保；④規(guī)定年限。
可以說(shuō)，鮑海君 等人提出了一個(gè)總的、大致的構(gòu)想，分析出了PPP模式和土地整治的契合點(diǎn)，對(duì)土地整治PPP模式有了初步的認(rèn)識(shí)。經(jīng)過(guò)十余年的實(shí)踐發(fā)展，在這樣一個(gè)基本模式下，根據(jù)各地實(shí)際情況的差異，我國(guó)土地整治PPP模式的實(shí)現(xiàn)路徑也呈現(xiàn)出了各式各樣的形態(tài)。
何丹 等根據(jù)浙江湖州市等地的實(shí)際發(fā)展情況，歸納出了現(xiàn)階段流行的三種土地整治PPP模式。①“政府部門(mén)+龍頭企業(yè)+農(nóng)戶合作模式”，該模式下，項(xiàng)目授權(quán)機(jī)構(gòu)是政府相關(guān)部門(mén)的代表，授權(quán)機(jī)構(gòu)分別與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)、村民訂立契約，由當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)具體的建造、運(yùn)作與維護(hù)等事宜，銀行與財(cái)團(tuán)為項(xiàng)目公司提供貸款。②“政府部門(mén)+專業(yè)合作組織+農(nóng)戶合作模式”，這種模式是針對(duì)以往土地整理質(zhì)量差、抓不住農(nóng)戶需求、農(nóng)村閑置土地過(guò)多，而設(shè)計(jì)出的解決方案，由村里大戶出頭成立專業(yè)合作組織，租用村民土地，政府的授權(quán)機(jī)構(gòu)與專業(yè)合作組織成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)土地整治方案，由專業(yè)合作組織和農(nóng)戶負(fù)責(zé)建造、經(jīng)營(yíng)。③“政府部門(mén)+土地整理公司+農(nóng)戶合作模式”，土地整理公司是以營(yíng)利為目的的專業(yè)從事土地整治事宜的公司，負(fù)責(zé)PPP項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，其利潤(rùn)來(lái)源于新增耕地面積建設(shè)用地指標(biāo)或者政府給予一定適量的補(bǔ)貼，農(nóng)戶以投工的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，并對(duì)土地整治公司進(jìn)行監(jiān)督，項(xiàng)目結(jié)束后將土地交還農(nóng)戶。在此基礎(chǔ)之上，何丹 等人將三種模式的適用條件和內(nèi)涵進(jìn)行了對(duì)比，建議各地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，選擇合適的實(shí)現(xiàn)路徑推行土地整治PPP模式，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)意見(jiàn)。
顧守柏分析了上海土地整治的PPP模式，認(rèn)為上海模式主要包括特許經(jīng)營(yíng)類和外包類，特許經(jīng)營(yíng)類PPP模式是將“城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)捆綁開(kāi)發(fā)，將土地綜合整治與類集建區(qū)聯(lián)動(dòng)捆綁開(kāi)發(fā)，將土地整治過(guò)程中的低效工業(yè)搬遷成本、農(nóng)地整治成本分?jǐn)偟筋惣▍^(qū)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目中”，做到長(zhǎng)期發(fā)展與短期效益相結(jié)合。城市的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與農(nóng)村的土地整治項(xiàng)目相結(jié)合，將成本巨大的舊工廠搬遷和農(nóng)用地整治項(xiàng)目與盈利性較高的類集建區(qū)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行捆綁，這樣便能將企業(yè)的短期經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo)與政府的長(zhǎng)期社會(huì)收益目標(biāo)相聯(lián)系。其主要包括以下幾方面的內(nèi)容：①政府通過(guò)招標(biāo)方式選擇社會(huì)資本；②明確雙方的目標(biāo)以及利益分配機(jī)制；③完善風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與共擔(dān)機(jī)制。外包信托類要求建立土地整治“資金池”，進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，根據(jù)項(xiàng)目的成熟程度，合理選擇開(kāi)發(fā)時(shí)序，通過(guò)優(yōu)先開(kāi)發(fā)的土地回籠資金，并作為其他地塊的啟動(dòng)資金。由此可見(jiàn)，上海土地整治的PPP模式更傾向于將土地整治與土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行聯(lián)合捆綁，顧守柏同時(shí)也分析了這樣的模式所帶來(lái)的巨大優(yōu)勢(shì)。
申樹(shù)云則介紹了BOT模式、土地資產(chǎn)證券化、土地整治基金和PPP這四種現(xiàn)階段比較新型引起社會(huì)廣泛關(guān)注的土地整治模式，并重點(diǎn)闡述了PPP模式的主要運(yùn)行程序：①選擇合作方；②確立項(xiàng)目，完成前期工作；③組成項(xiàng)目公司；④明確融資手段，確定施工單位；⑤項(xiàng)目建設(shè)與管理；⑥將項(xiàng)目移交政府。
章丘黃河縣采用了一種新型的土地整治PPP模式，已經(jīng)得到了部分學(xué)者的關(guān)注。程明勇認(rèn)為該模式的核心是“兩區(qū)共建”，也就是農(nóng)村新型社區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園共建，盡可能地將耕地連成片，導(dǎo)入現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。其中中建集團(tuán)負(fù)責(zé)前期的規(guī)劃和融投資，后期負(fù)責(zé)新增耕地的管理運(yùn)營(yíng)以及引入“正大果業(yè)、聯(lián)想農(nóng)業(yè)板塊等”，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。程明勇在此基礎(chǔ)上提出了PPP模式的發(fā)展完善建議。程明勇列舉分析了章丘模式和重慶模式，并提出了土地整治PPP模式應(yīng)注重的事項(xiàng)。楊劍 等在對(duì)章丘模式進(jìn)行分析后，重點(diǎn)闡述了對(duì)社會(huì)資本參與農(nóng)村土地綜合整治的思考：①社會(huì)資本應(yīng)當(dāng)有序發(fā)展，把握好方向；②社會(huì)資本本質(zhì)上是一種墊付行為，不具備取代財(cái)政的條件；③社會(huì)資本的參與還需發(fā)揮財(cái)政的引導(dǎo)作用；④遵循因地制宜的原則；⑤樹(shù)立“底線”和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
4 結(jié) 語(yǔ)
土地整治是我國(guó)發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)扎根農(nóng)村的關(guān)鍵舉措，具有極其重要的意義。現(xiàn)階段學(xué)者們對(duì)土地整治PPP模式的研究也取得了階段性的成果，無(wú)論是PPP方面的理論研究，還是具體項(xiàng)目的實(shí)證分析，都進(jìn)行有了較為完備的思考。然而，由于土地整治的PPP模式推行的時(shí)間不長(zhǎng)，相關(guān)研究更是進(jìn)行的不是很成熟，對(duì)案例的分析還是進(jìn)行得不夠深入，缺乏對(duì)失敗案例的分析研究，也缺乏為政府和私營(yíng)企業(yè)提供PPP模式選擇上的建議。
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關(guān)鍵詞：農(nóng)地發(fā)展權(quán)；定價(jià)；農(nóng)民利益
中圖分類號(hào)：F32 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2012年1月9日
農(nóng)地發(fā)展權(quán)是西方發(fā)達(dá)國(guó)家為了解決土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中利益沖突而被設(shè)計(jì)出來(lái)的，該制度在明晰土地開(kāi)發(fā)權(quán)利及其歸屬、保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境、保存古建、消除權(quán)益不公等方面發(fā)揮了重要作用。我國(guó)學(xué)者從上世紀(jì)九十年代初就提出要引進(jìn)農(nóng)地發(fā)展權(quán)制度，以完善我國(guó)土地權(quán)利體系和土地開(kāi)發(fā)制度，為保護(hù)農(nóng)地資源，控制耕地流失服務(wù)。我國(guó)目前正處于城市化快速推進(jìn)時(shí)期，耕地資源和生態(tài)環(huán)境的形勢(shì)非常嚴(yán)峻。近年來(lái)，我國(guó)學(xué)術(shù)界逐漸重視對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)制度的研究，并取得了一定的成果。然而，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)該制度的研究仍處于起步階段，很多基本理論問(wèn)題還沒(méi)有解決。本文在參考了大量相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，從農(nóng)地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵、定價(jià)配置及其與農(nóng)民利益保護(hù)等方面分析了近年來(lái)我國(guó)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的研究成果，并且提出了研究中存在的不足和未來(lái)需要加強(qiáng)研究的方向。
一、農(nóng)地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵
我國(guó)當(dāng)前對(duì)于土地發(fā)展權(quán)和農(nóng)地發(fā)展權(quán)的研究還處在初級(jí)階段，學(xué)術(shù)界尚未達(dá)成統(tǒng)一而準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，將土地發(fā)展權(quán)和農(nóng)地發(fā)展權(quán)混為一談的情況比較普遍。事實(shí)上，土地發(fā)展權(quán)和農(nóng)地發(fā)展權(quán)在范圍內(nèi)涵特征等方面有很大的區(qū)別。
柴強(qiáng)（1993）在分析了各國(guó)（地區(qū)）土地權(quán)利設(shè)置情況的基礎(chǔ)上提出了土地發(fā)展權(quán)的概念，認(rèn)為：“土地發(fā)展的基本觀念，是發(fā)展土地的權(quán)利，是一種可與土地所有權(quán)分割而單獨(dú)處分的財(cái)產(chǎn)權(quán)……所謂土地發(fā)展權(quán)，就是土地變更為不同性質(zhì)使用之權(quán)，如由農(nóng)地變更為城市建設(shè)用地，或?qū)ν恋卦械氖褂玫募s度升高。”張安錄（2000）將農(nóng)地發(fā)展權(quán)稱為可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)，即“允許土地使用受限制的土地所有者將其土地發(fā)展權(quán)賣(mài)給土地使用不受限制的土地所有者，進(jìn)行額外土地開(kāi)發(fā)。”杜業(yè)明（2004）認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)特指某組織或個(gè)人在以下兩種情況下獲取收益的權(quán)利：一是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；二是農(nóng)村存量建設(shè)用地直接進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)。周建春（2005）認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)又稱土地發(fā)展權(quán)或土地開(kāi)發(fā)權(quán)，是指將農(nóng)地改為最佳利用方向的權(quán)利，也可狹義地定義為改為建設(shè)用地的權(quán)利。它是內(nèi)生于土地所有權(quán)而又可從土地所有權(quán)中分離出來(lái)的一種用益物權(quán)。侯麗華等（2005）認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)應(yīng)包括：農(nóng)地變更為非農(nóng)用地的發(fā)展權(quán)或稱之為農(nóng)地發(fā)展權(quán)；未利用土地變更為農(nóng)用地或建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)；在農(nóng)地使用性質(zhì)不變的情況下擴(kuò)大投入的發(fā)展權(quán)；在建設(shè)用地上進(jìn)行建設(shè)的發(fā)展權(quán)。范輝等（2005）認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)的含義可以具體地分為：農(nóng)地發(fā)展權(quán)、建設(shè)用地發(fā)展權(quán)和未利用土地發(fā)展權(quán)，并且詳細(xì)分析了農(nóng)地發(fā)展權(quán)與土地發(fā)展權(quán)的異同。萬(wàn)磊（2005）認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)是指對(duì)土地在資源利用方面改變?cè)械睦眯问剑M(jìn)行再開(kāi)發(fā)的權(quán)利。即突破原有的土地利用形式，在空間維度上向縱深方向發(fā)展、在使用上變更土地用途之權(quán)。王萬(wàn)茂等（2006）對(duì)土地發(fā)展權(quán)和農(nóng)地發(fā)展權(quán)的概念及內(nèi)涵做出了比較詳盡的闡述，認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)是指土地變更用途使用之權(quán)和對(duì)土地原有集約度的改變，土地發(fā)展權(quán)應(yīng)包括：農(nóng)地發(fā)展權(quán)、市地發(fā)展權(quán)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)指土地用途由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的不同用途使用之權(quán)。并且提出我國(guó)的農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)主要包括以下三方面內(nèi)容：①國(guó)家通過(guò)征地將農(nóng)村集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國(guó)家建設(shè)用地使用；②農(nóng)村集體農(nóng)用地依法被轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用；③國(guó)有農(nóng)用地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。
二、農(nóng)地發(fā)展權(quán)的定價(jià)
國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的研究相對(duì)較少，重點(diǎn)探討了農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)格評(píng)估，另外涉及了農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的一些基本理論，包括涵義特點(diǎn)形成機(jī)理和影響因素等方面。
王小映（2003）根據(jù)土地用途轉(zhuǎn)換和土地增值的關(guān)系，認(rèn)為在土地用途轉(zhuǎn)換過(guò)程中由土地用途價(jià)格差異形成的土地增值，與土地利用規(guī)劃限定的土地發(fā)展權(quán)相對(duì)應(yīng)，也可稱為土地發(fā)展權(quán)收益。孫弘（2004）認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)價(jià)格是“價(jià)格束”的“一枝”，實(shí)質(zhì)上就是土地利用方式改變后的土地價(jià)格與現(xiàn)狀利用方式下的土地價(jià)格之差，并提出了決定土地發(fā)展權(quán)價(jià)格的三大要素：位置、用途和容積率。周建春（2005）認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)值是假設(shè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)處在正常生產(chǎn)條件下能獲得正常的社會(huì)投資平均利潤(rùn)的情況下，因失去將農(nóng)地改為建設(shè)用地的權(quán)利而應(yīng)得到的補(bǔ)償。范輝等（2008）主要研究了關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的一些基本理論問(wèn)題，對(duì)比分析了農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的兩種涵義，總結(jié)了農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的特點(diǎn)、形成機(jī)理和影響因素。祝平衡（2009）具體分析了土地發(fā)展權(quán)價(jià)值構(gòu)成，提出土地發(fā)展權(quán)價(jià)格包括改變土地用途所產(chǎn)生的價(jià)格差，改變土地利用強(qiáng)度所產(chǎn)生的價(jià)格差以及由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和土地利用規(guī)劃導(dǎo)致土地區(qū)位的改變所產(chǎn)生的價(jià)格差，并進(jìn)一步分析了影響土地發(fā)展權(quán)價(jià)格的因素。
關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價(jià)格評(píng)估，張安錄（2000）提出可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)（農(nóng)地發(fā)展權(quán)）的價(jià)格可以通過(guò)建構(gòu)發(fā)展權(quán)市場(chǎng)來(lái)確定。胡蘭玲（2002）借鑒了法國(guó)上限密度限制的做法，提出限度內(nèi)的空間建筑權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，價(jià)款由當(dāng)事人自行約定；為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)者向國(guó)家購(gòu)買(mǎi)超過(guò)限度的建筑權(quán)，國(guó)家可以采取低價(jià)策略，出售高空或地下建筑權(quán)應(yīng)收取少量費(fèi)用或不收費(fèi)。周建春（2005）認(rèn)為計(jì)算農(nóng)地改為建設(shè)用地的增值是在假設(shè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為正常生產(chǎn)的前提下進(jìn)行的，在此前提下的農(nóng)業(yè)地租或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)值也是正常生產(chǎn)條件下的地租或地價(jià)。這是所有的農(nóng)地都能得到幾乎相等的補(bǔ)償，而農(nóng)地發(fā)展權(quán)則依土地的面積、位置、生態(tài)景觀等條件不同而價(jià)格不同。王順祥（2005）提出了計(jì)算征地綜合區(qū)片價(jià)格的兩種思路：以集體建設(shè)用地有償使用價(jià)格量化農(nóng)地發(fā)展權(quán)；以工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為基數(shù)，確定國(guó)家與集體的分成比例后量化農(nóng)地發(fā)展權(quán)，并分析了兩種思路的優(yōu)劣。湯芳（2005）根據(jù)影響土地價(jià)格的因素和定價(jià)的原則，在提出一系列合理假設(shè)的基礎(chǔ)上，提出了符合我國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境農(nóng)地發(fā)展權(quán)的定價(jià)模型，即：農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格等于非農(nóng)用地的市場(chǎng)價(jià)格減去開(kāi)發(fā)成本，再減去農(nóng)地的農(nóng)用價(jià)值。王萬(wàn)茂等（2006）認(rèn)為農(nóng)地被征用時(shí)農(nóng)民獲得的補(bǔ)償可以是：農(nóng)地所有權(quán)中的一部分加上農(nóng)地使用權(quán)（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)），再加上農(nóng)地發(fā)展權(quán)；而國(guó)家則可以通過(guò)稅費(fèi)的方式進(jìn)行農(nóng)地發(fā)展權(quán)的二次財(cái)富分配來(lái)拿回（拿回比例需根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展確定）本該屬于國(guó)家的農(nóng)地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償。范輝（2006）根據(jù)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利潤(rùn)不屬于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵，得到：農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格等于市地價(jià)格減去農(nóng)用地價(jià)格，再減去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利潤(rùn)。祝平衡（2009）提出了一系列土地發(fā)展權(quán)價(jià)格的測(cè)算公式，其中包括當(dāng)該農(nóng)用土地改變后的土地用途分別為工業(yè)、住宅、商業(yè)時(shí)的價(jià)格公式。
三、農(nóng)地發(fā)展權(quán)的配置
農(nóng)地發(fā)展權(quán)配置的研究實(shí)質(zhì)上就是要解決農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸屬和收益分配的問(wèn)題，這也是國(guó)內(nèi)學(xué)者當(dāng)前探討的熱點(diǎn)。迄今已經(jīng)形成了歸公論、歸私論和分享論等三種主要觀點(diǎn)。
歸公論，又稱“漲價(jià)歸公”，主張農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)該歸國(guó)家所有，使用者若要進(jìn)行開(kāi)發(fā)必須先向國(guó)家購(gòu)買(mǎi)發(fā)展權(quán)。沈守愚（1998）根據(jù)馬克思的二元結(jié)構(gòu)理論，認(rèn)為集體土地所有權(quán)與歸國(guó)家所有的農(nóng)地發(fā)展權(quán)可以同時(shí)并存。胡蘭玲（2002）也贊同將土地發(fā)展權(quán)歸屬于國(guó)家所有，因?yàn)椤皩l(fā)展權(quán)與土地所有權(quán)分割處理，以發(fā)展權(quán)屬于國(guó)家的方式將公共投資產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)利益返還給社會(huì)”可以根除一些弊端。劉衛(wèi)東等（2004）認(rèn)為，土地用途變化產(chǎn)生的土地資產(chǎn)增值與原土地所有者、使用者的投資和勞動(dòng)沒(méi)有任何關(guān)系，是土地利用規(guī)劃或城市規(guī)劃用途管制的結(jié)果，因此它所帶來(lái)的土地資產(chǎn)增值應(yīng)當(dāng)歸全社會(huì)所有。張友安等（2005）也贊成土地發(fā)展權(quán)歸國(guó)家所有，國(guó)家是土地發(fā)展權(quán)配置與流轉(zhuǎn)管理的主體。王萬(wàn)茂等（2006）從歷史及國(guó)家長(zhǎng)治久安、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度分析，認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)歸屬于國(guó)家所有。張磊等（2007）認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)設(shè)定為國(guó)家所有更具有可操作性和現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。
歸私論，又稱“漲價(jià)歸私”，主張農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)民和農(nóng)村集體所有，國(guó)家可以向農(nóng)地所有者購(gòu)買(mǎi)發(fā)展權(quán)。黃祖輝等（2002）認(rèn)為“漲價(jià)歸公”的錯(cuò)誤理念導(dǎo)致了非公共利益征地行為，主張應(yīng)該在農(nóng)地用途轉(zhuǎn)換的過(guò)程中區(qū)分公益用地和非公益用地，非公益用地應(yīng)該對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償，即使非要堅(jiān)持“漲價(jià)歸公”，也應(yīng)該通過(guò)稅收的方式。賈天嘯（2003）認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)收益歸農(nóng)村集體用于發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、公益事業(yè)和安置就業(yè)等方面。杜業(yè)明（2004）也主張農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)應(yīng)該歸屬于農(nóng)民，并提出：“現(xiàn)行農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)制度不均衡是造成我國(guó)耕地銳減、土地利用秩序混亂的根本原因，并將導(dǎo)致其自身的變遷。”
分享論主張農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)該由國(guó)家、農(nóng)民及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同分享。周誠(chéng)（2004）認(rèn)為“漲價(jià)歸私”與“漲價(jià)歸公”兩大派別的觀點(diǎn)都各有缺陷，于是提出：在政策上折衷、糅和兩大派別的精神和做法，統(tǒng)籌兼顧，減少矛盾，切實(shí)做到“合理補(bǔ)償，剩余歸公”。高勇（2004）按照馬克思的地租分配理論，認(rèn)為級(jí)差地租I應(yīng)該歸土地所有者所有，級(jí)差地租Ⅱ應(yīng)當(dāng)由土地所有者和征地者共同所有，即發(fā)展權(quán)收益應(yīng)由國(guó)家和農(nóng)民共同分享。楊明洪等（2004）認(rèn)為農(nóng)民集體作為土地所有者應(yīng)該分享土地發(fā)展權(quán)價(jià)值，并提出推行“片區(qū)綜合補(bǔ)償價(jià)”是解決農(nóng)民集體分享土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的關(guān)鍵。季禾禾等（2005）主張國(guó)家作為農(nóng)地發(fā)展權(quán)的權(quán)力主體代表，同時(shí)農(nóng)民應(yīng)該參與對(duì)發(fā)展權(quán)權(quán)益的分享，并且可通過(guò)建立農(nóng)民基本生存保障體系的形式落實(shí)農(nóng)民對(duì)發(fā)展權(quán)的分享。萬(wàn)磊（2005）利用法經(jīng)濟(jì)學(xué)方法分析了“漲價(jià)歸私”與“漲價(jià)歸公”的效率，得到兩種方案都難以達(dá)到效率最優(yōu)，認(rèn)為農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)應(yīng)歸屬農(nóng)村集體，為均衡利益及體現(xiàn)國(guó)家管理權(quán)威，政府可以對(duì)所有土地發(fā)展權(quán)的實(shí)施以一定稅率征收稅賦。朱啟臻等（2006）分析了歸公論和歸私論的弊端，認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)由國(guó)家和失地農(nóng)民分享，既能使失地農(nóng)民的發(fā)展得到有效保障，也可以有效遏制征地權(quán)的濫用。吳宇哲等（2008）認(rèn)為歸公論有失公平，歸私論與中國(guó)的發(fā)展階段不相吻合，也贊同分享論。劉祚祥等（2008）運(yùn)用產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理與產(chǎn)權(quán)博弈的方法來(lái)研究我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)合約，得出我國(guó) “土地發(fā)展權(quán)”是農(nóng)民、村集體與政府三方長(zhǎng)期博弈的均衡解的結(jié)論，并進(jìn)而論證“農(nóng)地發(fā)展權(quán)分享”合約將是我國(guó)在既有約束條件下利益各方基于理性選擇的結(jié)果。藏俊梅等（2008）從產(chǎn)權(quán)的角度，也認(rèn)為農(nóng)民應(yīng)當(dāng)參與農(nóng)地發(fā)展權(quán)的權(quán)益分享。
四、農(nóng)地發(fā)展權(quán)與農(nóng)民利益保護(hù)
關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)與農(nóng)民利益保護(hù)，國(guó)內(nèi)學(xué)者近年來(lái)進(jìn)行了一些初步探索。揭示了當(dāng)前農(nóng)地非農(nóng)化過(guò)程中失地農(nóng)民權(quán)益受損的普遍現(xiàn)象，分析了其內(nèi)在的深刻原因，探討了農(nóng)地征用與征地補(bǔ)償?shù)木唧w措施，并提出了一系列保障失地農(nóng)民權(quán)益的長(zhǎng)效機(jī)制和政策建議。
黃祖輝等（2002）探討了非公共利益性質(zhì)征地行為對(duì)農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的侵害以及造成的不良影響，并提出了土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償?shù)膬蓷l途徑。劉永湘等（2003）分析了農(nóng)民集體所有土地發(fā)展權(quán)的壓抑與抗?fàn)帲⒄J(rèn)為對(duì)農(nóng)民集體土地發(fā)展權(quán)真正構(gòu)成壓抑的是法律對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)不予支持。杜業(yè)明（2004）從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)“圈地之風(fēng)”進(jìn)行了定性分析，探討了其興起的根源，并提出了若干治理舉措。王小映（2004）探討了如何保護(hù)在農(nóng)地轉(zhuǎn)用過(guò)程中“三無(wú)”農(nóng)民的權(quán)益，認(rèn)為必須徹底改革現(xiàn)行農(nóng)地轉(zhuǎn)用制度，加快完善社會(huì)保障體系，從制度上建立起保障失地農(nóng)民權(quán)益的長(zhǎng)效機(jī)制。高勇（2004）分析了現(xiàn)行征地補(bǔ)償理論和制度設(shè)計(jì)上的缺陷，提出了一系列具體的保障失地農(nóng)民權(quán)益的機(jī)制。侯麗華等（2005）認(rèn)為國(guó)家的公共權(quán)利沒(méi)有得到有效約束，相關(guān)配套法律法規(guī)不完善，使得有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的建設(shè)者借助國(guó)家強(qiáng)制力對(duì)農(nóng)民集體實(shí)行土地發(fā)展權(quán)的壓抑，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益長(zhǎng)期受到侵害。郭熙保等（2006）探討了土地發(fā)展權(quán)、農(nóng)地征用與征地補(bǔ)償制度三者之間的關(guān)系，并針對(duì)如何完善當(dāng)前農(nóng)地征用和補(bǔ)償制度提出了若干政策建議。由建勛（2007）分析了農(nóng)村集體土地權(quán)益維護(hù)難的制度原因，并提出了對(duì)農(nóng)村集體土地權(quán)益維護(hù)制度進(jìn)行創(chuàng)新的途徑。李麗紅等（2007）對(duì)比了國(guó)內(nèi)外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為美英等國(guó)在實(shí)際補(bǔ)償中，考慮了土地未來(lái)增值給土地所有者帶來(lái)的收益，值得我國(guó)借鑒，并提出了在農(nóng)地發(fā)展權(quán)視角下失地農(nóng)民補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括的基本內(nèi)容。王永慧等（2007）根據(jù)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵、價(jià)值構(gòu)成和對(duì)產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)功能，把農(nóng)地發(fā)展權(quán)分為基本發(fā)展權(quán)、實(shí)體發(fā)展權(quán)和虛擬發(fā)展權(quán)，并對(duì)不同類型的農(nóng)地發(fā)展權(quán)對(duì)失地農(nóng)民利益的保障作用進(jìn)行了具體闡釋。臧俊梅等（2008）認(rèn)為，農(nóng)地非農(nóng)化中失地農(nóng)民權(quán)益受損的原因主要是由于農(nóng)地發(fā)展權(quán)定位不明晰；失地農(nóng)民權(quán)益保障的關(guān)鍵在于農(nóng)民依據(jù)土地產(chǎn)權(quán)參與分享土地增值分配。秦祖?zhèn)ィ?009）認(rèn)為失地農(nóng)民利益受損現(xiàn)象日益突出的根本原因在于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的缺失，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)的新形勢(shì)下，改革現(xiàn)行的土地征收制度，增加農(nóng)地發(fā)展權(quán)制度，創(chuàng)新農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配及征地補(bǔ)償機(jī)制已經(jīng)迫在眉睫。周建國(guó)（2010）對(duì)農(nóng)村土地征收中農(nóng)地發(fā)展權(quán)受損的現(xiàn)狀及其原因進(jìn)行了分析，提出了相應(yīng)的法律保護(hù)對(duì)策。劉國(guó)鳳等（2010）認(rèn)為征地費(fèi)用嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格水平，既不能發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能，又損害了失地農(nóng)民的利益，同時(shí)過(guò)低的征地補(bǔ)償費(fèi)用往往誘使地方政府大量征地并高價(jià)出讓土地，進(jìn)而滋生腐敗。
五、結(jié)論
我國(guó)學(xué)術(shù)界近年來(lái)逐漸重視對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)及其相關(guān)問(wèn)題的研究，并取得了一些初步成果。然而，不論是在廣度上還是在深度上，都有待加強(qiáng)研究力度，很多基本理論問(wèn)題還沒(méi)有得到解決，很多結(jié)論都還不太成熟，很多觀點(diǎn)都還有待于實(shí)踐的檢驗(yàn)。對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)與土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵和范圍，一直沒(méi)有取得相對(duì)一致的認(rèn)識(shí)，而它們卻是深入研究農(nóng)地發(fā)展權(quán)的基礎(chǔ)和前提，如果不能盡快明確界定將會(huì)導(dǎo)致相當(dāng)混亂的局面，并使得關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的其他研究停滯不前。關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵及其定價(jià)方法，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界的研究也比較滯后。定性的研究較多，定量的研究較少，以后應(yīng)加強(qiáng)定量方法對(duì)農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格評(píng)估的探索；建立農(nóng)地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)，通過(guò)供給與需求來(lái)確定農(nóng)地發(fā)展權(quán)價(jià)格的方法固然有很多優(yōu)點(diǎn)，但我國(guó)目前未必有建立此類市場(chǎng)的成熟環(huán)境。對(duì)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的歸屬和利益分配，更是眾說(shuō)紛紜，莫衷一是。很多學(xué)者的觀點(diǎn)吸收了國(guó)外一些現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)，但我們?cè)诮梃b西方國(guó)家相關(guān)制度的同時(shí)，更應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的政治制度經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀歷史條件和文化傳統(tǒng)，并充分考慮到農(nóng)地發(fā)展權(quán)的不同歸屬所帶來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，探索出一種真正適合我國(guó)國(guó)情且具有可操作性的配置方式。關(guān)于農(nóng)地發(fā)展權(quán)與農(nóng)民利益保護(hù)，大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為目前失地農(nóng)民權(quán)益受損的根本原因是由于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的缺失或定位不明晰，并提出了很多值得參考的保障農(nóng)民權(quán)益的具體機(jī)制或建議。這些措施當(dāng)然也是理想化的，如何將其深入貫徹落實(shí)應(yīng)該作為今后的重點(diǎn)研究方向。
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【關(guān)鍵詞】施工階段；設(shè)計(jì)階段；成本控制；注意問(wèn)題
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了驚濤駭浪的十年，目前已進(jìn)入成熟穩(wěn)定發(fā)展的階段。暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，如何有效地控制工程成本，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力，是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的重要課題，也是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一項(xiàng)重要手段。成本的有效控制對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義。我們作為開(kāi)發(fā)商的工程人員 ，對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。在工作中必須要貫徹嚴(yán)格的成本控制意識(shí)，有著規(guī)范的成本控制工作程序，把成本控制的觀念和手段滲透和運(yùn)用到工程各環(huán)節(jié)的措施之中。下面我們就來(lái)研究從設(shè)計(jì)到施工的過(guò)程中，成本控制應(yīng)該注意的問(wèn)題。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要內(nèi)容
首先我們要搞清楚的是，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本主要由哪些內(nèi)容構(gòu)成，它主要包含以下幾部分：
1.1 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)等。
1.2 前期工程費(fèi)
指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
1.3 建筑安裝工程費(fèi)。
指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
1.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。
指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出。
1.5 公共配套設(shè)施費(fèi)
指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
1.6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。
2 成本控制管理的幾個(gè)基本方法
在成本控制管理中，也有一些基礎(chǔ)的方法，可以指導(dǎo)工作方向，從而提高工作效率。
2.1 制定目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。
目標(biāo)成本法的基本思想是制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
2.2 明確崗位職責(zé)—責(zé)任成本
“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。
“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門(mén)。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。但是如何才能保證部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成?為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)”來(lái)對(duì)部門(mén)/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制， 我們可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。
2.3 跟蹤執(zhí)行—?jiǎng)討B(tài)成本法
經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步:目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。
動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，。
2.4 效果評(píng)估和總結(jié)
制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的效果進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，還必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制的得失進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)， 形成項(xiàng)目的數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò) 數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，所有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來(lái)，并對(duì)未來(lái)業(yè)務(wù)的開(kāi)展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。數(shù)據(jù)庫(kù)的建立充分體現(xiàn)“知識(shí)管理”的思想，使知識(shí)作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的沉淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個(gè)新的臺(tái)階。
3 從設(shè)計(jì)到施工的成本控制
除了上述的成本控制基本管理方法，在不同的階段，我們還必須有一些具體的操作措施和行為要點(diǎn)，從而保證工作效益的最大化。
關(guān)鍵詞：土地整理規(guī)劃；AutoCAD；系統(tǒng)設(shè)計(jì)；土石方量計(jì)算
中圖分類號(hào) F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-7731（2014）05-08-03
土地整理是實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，推進(jìn)土地節(jié)約、集約利用的重要途徑之一[1-2]。我國(guó)是一個(gè)人口多、耕地少、耕地總體質(zhì)量差、耕地后備資源不足的發(fā)展中國(guó)家。近年來(lái)，我國(guó)人口不斷持續(xù)增長(zhǎng)，耕地不斷減少，人地矛盾越發(fā)突出[3]。因此，進(jìn)行土地整理，增加農(nóng)用地面積，特別是耕地面積，提高農(nóng)用地質(zhì)量，對(duì)推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、穩(wěn)定社會(huì)秩序具有重要意義。
實(shí)施土地整理項(xiàng)目前必須做好項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。土地整理的規(guī)劃設(shè)計(jì)涉及的內(nèi)容比較廣，不僅需要強(qiáng)大的矢量化和繪圖功能，還需要涉及土地利用的各種屬性數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)功能[4]，傳統(tǒng)的方法主要通過(guò)AutoCAD和MapInfo、MapGIS或ArcGIS等軟件進(jìn)行操作，這種方法常常需頻繁進(jìn)行不同數(shù)據(jù)格式之間的轉(zhuǎn)換工作，從而大大增加了土地整理規(guī)劃的工作量，降低了土地整理規(guī)劃的效率。為了克服這一不足，本文設(shè)計(jì)應(yīng)用VC++結(jié)合ObjectArx對(duì)AutoCAD進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，并最終在AutoCAD中實(shí)現(xiàn)對(duì)各種土地利用信息的查詢、統(tǒng)計(jì)等操作以及土地整理相關(guān)工程量的計(jì)算等功能。ObjectArx編程是一種動(dòng)態(tài)鏈接庫(kù)（dll）編程，其生成的動(dòng)態(tài)鏈接庫(kù)文件在AutoCAD程序調(diào)用時(shí)被加載，與AutoCAD應(yīng)用程序共享地址空間，可以直接訪問(wèn)AutoCAD的圖形數(shù)據(jù)庫(kù)[5-7]。
1 土地利用信息查詢與統(tǒng)計(jì)算法設(shè)計(jì)
1.1 算法功能 本文設(shè)計(jì)的算法主要為實(shí)現(xiàn)根據(jù)不同的土地利用分類方法進(jìn)行相應(yīng)的查詢與統(tǒng)計(jì)操作，具體實(shí)現(xiàn)了以下3項(xiàng)功能：（1）根據(jù)權(quán)屬查詢指定區(qū)域內(nèi)的土地利用信息；（2）根據(jù)地類查詢指定區(qū)域內(nèi)的土地利用信息；（3）根據(jù)特殊條件查詢指定區(qū)域內(nèi)的土地利用信息，如查詢某條溝渠沿線的土地利用信息等。
1.2 算法設(shè)計(jì)及實(shí)現(xiàn) 上述功能的實(shí)現(xiàn)方法大致相同，因此，筆者僅以功能（1），即根據(jù)權(quán)屬查詢指定區(qū)域內(nèi)的土利用信息為例，此算法具體分為以下6個(gè)步驟：
第一步：確定需要查詢的區(qū)域。調(diào)用函數(shù)acedSSGet（）創(chuàng)建選擇集，并將選擇結(jié)果存入變量ssName中；然后，調(diào)用函數(shù)acedSSLength（）提取實(shí)體，選擇集中實(shí)體的數(shù)目，遍歷選擇集ssName，提取其中多段線實(shí)體ID并存入數(shù)組objIdArray中；最后調(diào)用函數(shù)acedSSFree（）刪除選擇集ssName。
第二步：添加查詢條件（關(guān)鍵字）。調(diào)用函數(shù)acedGetString（）提示用戶從命令行輸入查詢或統(tǒng)計(jì)條件，并將用戶輸入的字符串存入字符型數(shù)組strFactor中。
第三步：找出符合查詢條件的圖斑。遍歷實(shí)體ID數(shù)組objIdArray，調(diào)用函數(shù)acdbOpenObject（）打開(kāi)實(shí)體，并將指向?qū)嶓w的指針存入變量pPoly中；調(diào)用函數(shù)AcDbEntity：：Layer（）提取實(shí)體所在圖層，即圖斑的權(quán)屬；最后判斷該信息與指定的查詢或統(tǒng)計(jì)條件是否相符。若不相符則繼續(xù)下一個(gè)實(shí)體；若符合查詢條件則轉(zhuǎn)入第四步，進(jìn)一步提取圖斑的信息。
第四步：提取符合條件的圖斑信息。包括：（1）提取圖斑地類信息。調(diào)用函數(shù)AcDbPolyline：：elevation（）提取多段線的高程字段的信息，存入變量tmpElevation中，由前述可知，該信息中含有兩部分內(nèi)容：小數(shù)點(diǎn)之前的部分為圖斑編號(hào)，小數(shù)點(diǎn)之后的部分為地類代碼。因此，將tmpElevation轉(zhuǎn)換為字符型變量tmpData，然后以小數(shù)點(diǎn)為界將tmpData分割成2個(gè)字符串，即可得到該圖斑的圖斑編號(hào)和地類代碼，然后將其分別存入字符串變量numofMapSpot及numofLandCategory中。（2）提取圖斑幾何信息。圖斑的幾何信息包括圖斑的面積、圖斑邊界拐點(diǎn)坐標(biāo)、圖斑邊界長(zhǎng)度等。這些信息都可通過(guò)調(diào)用類AcDbPolyline的內(nèi)部函數(shù)獲取，如提取圖斑面積，只需調(diào)用函數(shù)AcDbPolyline：：getArea（）即可。
第五步：顯示圖斑信息結(jié)果。自定義一個(gè)對(duì)話框類，然后，添加成員變量負(fù)責(zé)接收上述查詢或統(tǒng)計(jì)結(jié)果，并添加一個(gè)list控件負(fù)責(zé)顯示查詢信息。最后，調(diào)用CDialog：：DoModal（）函數(shù)顯示對(duì)話框，即可查看上述查詢或統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。
第六步：輸出圖斑信息結(jié)果。在第五步自定義的對(duì)話框類中添加一個(gè)command控件作為保存按鈕，然后，為command控件添加實(shí)現(xiàn)函數(shù)，并在實(shí)現(xiàn)實(shí)數(shù)中調(diào)用函數(shù)CStdioFile：：Open（）創(chuàng)建文件，最后調(diào)用函數(shù)CStdioFile：：WriteString（）將前述查詢或統(tǒng)計(jì)結(jié)果按格式“權(quán)屬、圖斑號(hào)、地類代碼、地類名、面積……”寫(xiě)入文件，并調(diào)用函數(shù)CStdilFile：：Close（）關(guān)閉文件。
2 實(shí)例分析
本文以山西某地區(qū)的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)對(duì)上述系統(tǒng)的功能進(jìn)行了測(cè)試。見(jiàn)圖1。
圖1 部分土地利用現(xiàn)狀
首先，在圖1中任意指定一塊區(qū)域，其次，由用戶輸入需要查詢的關(guān)鍵字權(quán)屬名稱（此處以“李家店”為例），然后，點(diǎn)擊回車(chē)鍵，程序開(kāi)始查找及提取符合關(guān)鍵字“李家店“屬性的圖斑，查找結(jié)束后，程序把查詢結(jié)果自動(dòng)彈出，最后點(diǎn)擊保存后即可使用。如圖2所示。
圖2 查詢結(jié)果顯示
點(diǎn)擊保存按鈕，即可把上訴查詢到的所有的信息（李家店這個(gè)村莊中每塊圖斑的類型以及面積，進(jìn)而可以求出每類圖斑的總面積）以文本文檔的格式保存在電腦硬盤(pán)中。見(jiàn)圖3。
圖3 查詢結(jié)果保存效果
（下轉(zhuǎn)52頁(yè)）
（上接9頁(yè)）3 土地整理工程量計(jì)算算法設(shè)計(jì)
土地平整是土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目中最重要、最復(fù)雜的工程，也是項(xiàng)目審查、資金審批的重要環(huán)節(jié)[8]，而土石方量計(jì)算是土地平整工程量計(jì)算的重要組成部分[9]，因此，快速完成土石方量計(jì)算，提高土地平整工程量計(jì)算效率對(duì)于做好土地開(kāi)發(fā)整個(gè)項(xiàng)目有重要的意義。
常用于計(jì)算土石方量的方法有方格網(wǎng)法、等高線法、斷面法、DTM法（不規(guī)則三角網(wǎng)法）、區(qū)域土方量平衡法和平均高程法等[10]。由于不規(guī)則三角網(wǎng)法（DTM）具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）三角網(wǎng)中的點(diǎn)和線的分布密度和結(jié)構(gòu)完全可以與地表的特征相協(xié)調(diào)，直接利用原始資料作為網(wǎng)格結(jié)點(diǎn)；（2）不改變?cè)紨?shù)據(jù)和精度；（3）能夠插入地性線以保存原有關(guān)鍵的地形特征，以及能很好地適應(yīng)復(fù)雜、不規(guī)則地形，從而將地表的特征表現(xiàn)得淋漓盡致等[11]。因此，利用不規(guī)則三角網(wǎng)法計(jì)算土石方量可以大大提高計(jì)算精度，本文亦采用不規(guī)則三角網(wǎng)法進(jìn)行土石方量計(jì)算。具體算法實(shí)現(xiàn)步驟如下：
第一步：導(dǎo)入?yún)⑴c計(jì)算的地形數(shù)據(jù)。地形數(shù)據(jù)可以是野外實(shí)測(cè)的高程點(diǎn)數(shù)據(jù)，也可以是已有的數(shù)字地形圖數(shù)據(jù)。以導(dǎo)入野外實(shí)測(cè)的高程點(diǎn)數(shù)據(jù)為例詳述導(dǎo)入地形數(shù)據(jù)的具體實(shí)現(xiàn)步驟如下：
首先，調(diào)用函數(shù)CStdioFile：：Open（）打開(kāi)數(shù)據(jù)文件，并調(diào)用函數(shù)CStdioFile：：ReadString（）按行讀取點(diǎn)數(shù)據(jù)；然后，調(diào)用函數(shù)AcDbPoint：：new（）創(chuàng)建點(diǎn)實(shí)體，調(diào)用函數(shù)AcDbPoint：：setPosition（）設(shè)置點(diǎn)的坐標(biāo)，調(diào)用函數(shù)AcDbBlockTableRecord：：appendAcDbEntity（）將點(diǎn)實(shí)體加入模型空間；最后，調(diào)用函數(shù)CStdioFile：：Close（）關(guān)閉文件。
第二步：根據(jù)地形數(shù)據(jù)生成不規(guī)則三角網(wǎng)。本文主要采用邊擴(kuò)展方法生成不規(guī)則三角網(wǎng)。
第三步：輸入平場(chǎng)標(biāo)高。
第四步：以平場(chǎng)標(biāo)高為分界，計(jì)算第三個(gè)棱柱的體積，并最終計(jì)算出總的挖方量及填方量。若總的挖方量及填方量相差過(guò)大，則自動(dòng)調(diào)整平場(chǎng)標(biāo)高重新進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算結(jié)果見(jiàn)圖4所示。
圖4 根據(jù)已有地形數(shù)據(jù)計(jì)算的土方量結(jié)果顯示
4 結(jié)論
本文設(shè)計(jì)的方法可以降低傳統(tǒng)方法進(jìn)行土地整理規(guī)劃過(guò)程中因需頻繁進(jìn)行不同數(shù)據(jù)格式之間的轉(zhuǎn)換操作而附加的工作量，從而提高土地整理規(guī)劃的效率。通過(guò)應(yīng)用VC++結(jié)合ObjectArx對(duì)AutoCAD進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)了基于AutoCAD的土地利用信息查詢、統(tǒng)計(jì)等操作，以及進(jìn)行土地整理相關(guān)工程量的計(jì)算等土地整理規(guī)劃過(guò)程中需頻繁使用的功能。最后的實(shí)例驗(yàn)證測(cè)試結(jié)果良好，與客觀事實(shí)情況相符合，證明了本文設(shè)計(jì)方案的可行性與準(zhǔn)確性。
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