時(shí)間：2022-07-10 07:38:47
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇公租房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
第一條為加快推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，完善我區(qū)住房保障體系，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)要求，按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！病?7號(hào)）及《省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（政辦〔〕13號(hào)）文件，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公租房）規(guī)劃、建設(shè)、分配、使用、管理及監(jiān)督。
第三條本辦法所稱(chēng)公租房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。
第四條區(qū)住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)組負(fù)責(zé)本區(qū)公租房的指導(dǎo)、監(jiān)督、審批和備案工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)公租房的申請(qǐng)受理、審核、公示、輪候、復(fù)核及配租管理工作。
第二章準(zhǔn)入條件和辦理程序
第五條申請(qǐng)公租房以家庭為申請(qǐng)單位，每個(gè)家庭確定一名符合申請(qǐng)條件的家庭成員為申請(qǐng)人，其他家庭成員為共同申請(qǐng)人。單身人士申請(qǐng)公租房本人為申請(qǐng)人。申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人只限申請(qǐng)承租一套公共租賃住房。
第六條申請(qǐng)人應(yīng)具有本區(qū)戶(hù)籍且年滿(mǎn)18周歲，有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，具有租金支付能力，無(wú)住房或家庭人均住房使用建筑面積低于15平方米的住房困難家庭。
第七條申請(qǐng)公租房的收入限制：?jiǎn)紊砣耸吭率杖氩桓哂?200元；家庭人均年收入不高于12000元。政府將根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入、物價(jià)指數(shù)等因素的變化動(dòng)態(tài)調(diào)整，并向社會(huì)公布。
政府引進(jìn)的特殊專(zhuān)業(yè)人才和在本區(qū)工作的全國(guó)、省部級(jí)勞模、全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人住房困難家庭按屬地申請(qǐng)公租房，不受收入限制。
第八條大、中專(zhuān)畢業(yè)生在我區(qū)連續(xù)穩(wěn)定工作達(dá)兩年的，且收入符合上款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，可以聯(lián)合申請(qǐng)公共租賃住房。
第九條符合廉租住房條件的家庭，未實(shí)行實(shí)物配租的可申請(qǐng)公租房。
第十條申請(qǐng)租賃公租房，應(yīng)提交以下材料：
1.《公共租賃住房申請(qǐng)表》；
2.身份證或戶(hù)口簿復(fù)印件；
3.工作單位提供的工作收入證明和社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提供的社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)證明；
4.住房情況證明；
5.其他需要提供的材料。
第十一條申請(qǐng)公租房按下列程序辦理：
（一）申請(qǐng)人憑戶(hù)口簿、身份證向戶(hù)口所在地社區(qū)（居委會(huì)、村）領(lǐng)取申請(qǐng)區(qū)公租房分配相關(guān)表格，如實(shí)填寫(xiě)申請(qǐng)表并及時(shí)提交資料；在我區(qū)工作符合申報(bào)條件的大、中專(zhuān)畢業(yè)生，也可向工作單位所在地社區(qū)（居委會(huì)、村）申請(qǐng)及提交相關(guān)資料。申報(bào)材料齊全且符合規(guī)定的，社區(qū)（居委會(huì)、村）應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出受理決定，并向申請(qǐng)人出具書(shū)面憑證；申請(qǐng)資料不齊全或者不符合規(guī)定要求的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)書(shū)面一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)充的全部?jī)?nèi)容。
（二）社區(qū)（居委會(huì)、村）在受理之日起20日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)人戶(hù)口、收入、住房等情況通過(guò)入戶(hù)調(diào)查、鄰里訪問(wèn)或信函索證等方式進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。初審合格后，受理社區(qū)（居委會(huì)、村）應(yīng)及時(shí)簽署初審意見(jiàn)并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處。
（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處對(duì)申請(qǐng)家庭的戶(hù)籍、低保、收入、住房情況和提交材料的完整度進(jìn)行審核并在社區(qū)（居委會(huì)、村）公示，經(jīng)公示無(wú)異議或異議不成立的簽署審核意見(jiàn)報(bào)區(qū)住房保障辦公室；公示有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處調(diào)查核實(shí)，并將結(jié)果書(shū)面告知異議申請(qǐng)人。
（四）區(qū)住房保障辦公室自收到初審資料之日起30日內(nèi)會(huì)同區(qū)民政局、公安分局、財(cái)政局(民生辦)、監(jiān)察局以及相關(guān)部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街共同調(diào)查核實(shí)、會(huì)審，提出復(fù)審意見(jiàn)并報(bào)送區(qū)住房保障領(lǐng)導(dǎo)組進(jìn)行審批。
（五）將審核結(jié)果在申請(qǐng)人居住的社區(qū)（居委會(huì)、村）公示，公示時(shí)間為7日；申請(qǐng)人為我區(qū)工作的大、中專(zhuān)畢業(yè)生的在工作單位所在地社區(qū)（居委會(huì)、村）公示。任何組織或個(gè)人對(duì)公示申請(qǐng)人的情況有異議的，可向區(qū)住房保障辦公室提出，區(qū)住房保障辦公室自接到異議之日起7個(gè)工作日內(nèi)重新調(diào)查核實(shí)。經(jīng)公示無(wú)異議或經(jīng)核實(shí)異議不成立的，區(qū)住房保障辦公室批準(zhǔn)申請(qǐng)人取得租住資格后報(bào)區(qū)住房保障領(lǐng)導(dǎo)組并在網(wǎng)站進(jìn)行公告，同時(shí)向申請(qǐng)人發(fā)出《區(qū)公共租賃住房實(shí)物配租資格確認(rèn)書(shū)》。
（六）街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)取得《區(qū)公共租賃住房實(shí)物配租資格確認(rèn)書(shū)》的申請(qǐng)人通過(guò)抽簽確定順序號(hào)，再根據(jù)順序號(hào)抽取承租的公租住房房號(hào)。對(duì)行動(dòng)不便的殘疾人、重大疾病人和70歲以上的老人盡可能安排低層房屋。
（七）申請(qǐng)人抽簽確定房號(hào)后，在30個(gè)工作日內(nèi)到街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府簽訂《區(qū)公共租賃住房租賃合同》，并憑《入住通知單》辦理入住手續(xù)。未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂租賃合同的，視同自動(dòng)棄權(quán)。自動(dòng)棄權(quán)的，本次配租作廢，且三年內(nèi)不得重新申請(qǐng)。
（八）保障對(duì)象因樓層、戶(hù)型等原因而拒絕選房的，視為自動(dòng)放棄實(shí)物配租保障，由后續(xù)家庭依次遞補(bǔ)。放棄選房的保障對(duì)象在三年內(nèi)不予接受申請(qǐng)和安排配租。
第三章配租管理
第十二條區(qū)住房保障領(lǐng)導(dǎo)組委托公租房所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處承擔(dān)已配租公租房的物業(yè)服務(wù)、租金收取、房屋騰退等日常管理。
第十三條公租房房租按下列方式管理：
（一）公租房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，即按市、區(qū)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并按年度實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。
（二）公租房的租金收入，納入?yún)^(qū)財(cái)政非稅收入專(zhuān)戶(hù)管理，專(zhuān)項(xiàng)用于公租房的維護(hù)和管理。專(zhuān)用票據(jù)由區(qū)住房保障辦公室統(tǒng)一領(lǐng)取，公租房所在街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向區(qū)住保辦申請(qǐng)領(lǐng)取專(zhuān)用票據(jù)，負(fù)責(zé)向承租人收取房屋租金并及時(shí)繳入專(zhuān)用賬戶(hù)。區(qū)住房保障領(lǐng)導(dǎo)組根據(jù)區(qū)政府規(guī)定，提取一定比例返撥鄉(xiāng)鎮(zhèn)街，專(zhuān)項(xiàng)用于公租房的維護(hù)和管理工作。
第十四條公租房配租面積應(yīng)與申請(qǐng)人的家庭人數(shù)相對(duì)應(yīng)，申請(qǐng)人應(yīng)據(jù)實(shí)申報(bào)合理選擇。對(duì)符合條件的申請(qǐng)人，按申請(qǐng)的時(shí)間段、選擇的公租房地點(diǎn)和相對(duì)應(yīng)的戶(hù)型面積搖號(hào)配租，并向獲得配租的申請(qǐng)人發(fā)放配租確認(rèn)通知書(shū)。對(duì)本次搖號(hào)未能獲得配租的申請(qǐng)人，進(jìn)入下一輪搖號(hào)配租。
第十五條符合廉租住房條件的家庭，區(qū)政府引進(jìn)的特殊專(zhuān)業(yè)人才，在工作的全國(guó)、省部級(jí)勞模、全國(guó)英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人符合公租房申請(qǐng)條件的，優(yōu)先輪候配租。
第十六條《區(qū)公共租賃住房租賃合同》為格式合同，每次合同期限一般為3至5年，最長(zhǎng)期限為5年。
第十七條承租人享有按合同約定租賃期限使用公租房的權(quán)利。承租人應(yīng)愛(ài)護(hù)并合理使用房屋及附屬設(shè)施，不能改變公共租賃住房的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施和使用性質(zhì)，只能根據(jù)實(shí)際需要添加必需的生活設(shè)施。退回公租房時(shí)，自行添加的生活設(shè)施和裝飾裝修不予補(bǔ)償，并恢復(fù)原樣。
第十八條承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納政府規(guī)定的公租房租金和房屋使用過(guò)程中發(fā)生的水、電、氣、通訊、電視、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。
第四章物業(yè)管理
第十九條公租房所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)通過(guò)擇優(yōu)錄用方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可全區(qū)統(tǒng)一選聘物業(yè)企業(yè)，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)與公租房承租戶(hù)簽訂《公共租賃住房物業(yè)服務(wù)合同》和《公共租賃住房承租人規(guī)約》，并督促實(shí)施。
第二十條屬獨(dú)立小區(qū)的，組建有所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處和公租房承租人代表參加的公租房小區(qū)管理委員會(huì)。小區(qū)管理委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒?dòng)，聽(tīng)取和反映承租人的意見(jiàn)，維護(hù)承租人的合法權(quán)益，協(xié)調(diào)承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。不屬于獨(dú)立小區(qū)的，應(yīng)納入所在小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理，承租人應(yīng)服從物業(yè)統(tǒng)一管理，依法行使相應(yīng)的權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù)，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)街應(yīng)做好監(jiān)督與協(xié)調(diào)工作。
第二十一條建立健全公租房共用部位和共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)制度，日常維修由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處負(fù)責(zé)，大型維修和專(zhuān)項(xiàng)維修由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處做出預(yù)算報(bào)區(qū)住房保障領(lǐng)導(dǎo)組審核批準(zhǔn)后實(shí)施。
第二十二條公租房所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理公租房承租人的物業(yè)服務(wù)投訴及其他問(wèn)題。
第二十三條公租房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市、區(qū)物價(jià)局核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第五章退出管理
第二十四條承租人租賃合同期滿(mǎn)，應(yīng)退出公租房。需要續(xù)租的，應(yīng)在合同期滿(mǎn)3個(gè)月前重新申請(qǐng)，經(jīng)審核符合條件的，重新簽訂租賃合同。
第二十五條承租人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、獲贈(zèng)、繼承等方式在申請(qǐng)公租房地區(qū)獲得其他住房的，或在租賃期內(nèi)超過(guò)政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房。
第二十六條公租房承租人和購(gòu)買(mǎi)人有下列行為之一的，解除租售合同，收回公租房，其行為記入信用檔案，五年內(nèi)不得申請(qǐng)公租房：
1.采取提供虛假證明材料等欺騙方式取得公租房的；
2.轉(zhuǎn)租、出借或者從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的；
3.改變公租房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)的；
4.承租人無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)空置6個(gè)月以上的；
5.拖欠租金累計(jì)6個(gè)月以上的；
6.在公租房中從事違法活動(dòng)的；
7.違反租賃合同約定的。
第二十七條承租人在合同期滿(mǎn)或終止租賃合同時(shí)應(yīng)當(dāng)退出公租房。確有特殊困難的，給予一定的過(guò)渡期限；拒不騰退的，按合同約定處理，并在適當(dāng)范圍內(nèi)公告，必要時(shí)區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六章出售管理
第二十八條承租人在滿(mǎn)足政策允許的租賃時(shí)間，且符合購(gòu)買(mǎi)條件后，可選擇申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)居住的公租房。
第二十九條公租房出售價(jià)格以綜合造價(jià)為基準(zhǔn)，具體價(jià)格由區(qū)物價(jià)部門(mén)會(huì)同住房保障、財(cái)政等部門(mén)研究確定，定期向社會(huì)公布。
第三十條購(gòu)買(mǎi)公租房，可選擇一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款時(shí)，未付款面積按照規(guī)定交納租金。
第三十一條購(gòu)買(mǎi)人與產(chǎn)權(quán)人或受托人簽訂書(shū)面銷(xiāo)售合同，明確付款價(jià)格、付款方式、修繕責(zé)任，以及雙方其他的權(quán)利和義務(wù)，付清全款后向房屋和土地權(quán)屬部門(mén)辦理登記。
第三十二條購(gòu)買(mǎi)的公租房在規(guī)定期限內(nèi)不得進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等市場(chǎng)交易，可以繼承、抵押。
第三十三條購(gòu)買(mǎi)人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、獲贈(zèng)、繼承等方式在購(gòu)買(mǎi)公租房所在地獲得其他住房的，或因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓以及抵押處置時(shí)，由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原銷(xiāo)售價(jià)格加同期銀行存款活期利息。
第七章監(jiān)督管理
第三十四條區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立公租房檔案，詳細(xì)記載規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)和住房使用，承租人和購(gòu)房人的申請(qǐng)、審核、輪候、配租、配售以及違法違約情況等有關(guān)信息。
第三十五條區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織對(duì)承租或購(gòu)買(mǎi)公租房人員履行合同約定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，有關(guān)單位和個(gè)人予以配合，如實(shí)提供資料；在監(jiān)督檢查中，區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)有權(quán)采取以下措施：
（一）兩名以上工作人員應(yīng)持工作證明，在至少一名成年家庭成員在場(chǎng)的情況下，進(jìn)入公租房檢查使用情況；
（二）對(duì)違法違規(guī)行為予以制止并責(zé)令改正。
第三十六條承租人隱瞞或偽造住房、收入等情況，騙取公租房和查實(shí)社會(huì)單位為申請(qǐng)人出具虛假證明材料的，除按本辦法第三十三條處理外，有關(guān)部門(mén)對(duì)直接出具虛假證明材料的單位主管人員及直接責(zé)任人依法依紀(jì)追究責(zé)任。
第三十七條房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違法、違規(guī)為公租房接受委托轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)租的，由相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)依法處理。
結(jié)合當(dāng)前工作需要，的會(huì)員“wjj050607”為你整理了這篇住房保障審計(jì)整改情況匯報(bào)范文，希望能給你的學(xué)習(xí)、工作帶來(lái)參考借鑒作用。
【正文】
（一）關(guān)于公租房分配和管理情況的問(wèn)題。
問(wèn)題描述：
1.不符合條件人員違規(guī)享受公租房保障。總計(jì)24戶(hù)家庭違規(guī)享受公租房保障，分別是10戶(hù)違規(guī)享受貨幣補(bǔ)貼，14戶(hù)違規(guī)享受實(shí)物配租。違規(guī)享受貨幣補(bǔ)貼10戶(hù)中，3戶(hù)申請(qǐng)人死亡多領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼3220元，剩余7戶(hù)開(kāi)化縣城擁有商品住房或預(yù)售登記信息多領(lǐng)取貨幣補(bǔ)貼7515元。違規(guī)享受實(shí)物配租14戶(hù)中，6戶(hù)因申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人死亡仍違規(guī)在保，7戶(hù)（2戶(hù)在衢州市區(qū)、5戶(hù)在開(kāi)化縣城）擁有商品住房或預(yù)售登記信息且人均住房超18㎡家庭仍違規(guī)享受實(shí)物保障，1戶(hù)外來(lái)務(wù)工保障人員余某自2017年起,憑2015年6月至2017年9月企業(yè)社保繳費(fèi)記錄等，獲批享受公租房1套。
2.社保中斷后的原公租房保障人員的退出保障機(jī)制不健全?？傆?jì)3戶(hù)外來(lái)務(wù)工人員社保已中斷或由企業(yè)繳納轉(zhuǎn)為個(gè)人繳納但仍享受公租房政策保障，截至2020年12月，其中1戶(hù)社保中斷已超過(guò)3年，與此同時(shí)《開(kāi)化縣2019年度公租房保障申請(qǐng)實(shí)施方案》等相關(guān)政策未對(duì)中斷后退出保障進(jìn)行明確規(guī)定。
3.晨景苑公租房小區(qū)資源未充分利用，配租率低。晨景苑110套公租房（整體打包出租給開(kāi)化縣工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)和縣教育局各55套）中29套公租房屬非成套公租房且地段偏遠(yuǎn)，市場(chǎng)需求低目前已閑置1年以上，其中：開(kāi)化縣工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)2套，縣教育局27套。
4.已配租公租房存在閑置6個(gè)月以上的問(wèn)題。總計(jì)38套住房困難家庭承租的公租房無(wú)用水用電，對(duì)2020年實(shí)物保障家庭，運(yùn)用水費(fèi)、電費(fèi)等數(shù)據(jù)核查，有38套公租房6個(gè)月以上未產(chǎn)生用水用電，不符合《開(kāi)化縣2019年度公租房保障申請(qǐng)實(shí)施方案》“公租房保障對(duì)象有下列行為之一的，取消公租房保障資格……（三）轉(zhuǎn)租、出借、閑置公租房6個(gè)月以上……”的規(guī)定。
5.公租房保障數(shù)據(jù)更新不及時(shí)、公租房申請(qǐng)等保障事項(xiàng)線上受理率低。截至2020年12月，總計(jì)167戶(hù)公租房保障對(duì)象數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，分別是108戶(hù)公租房保障對(duì)象信息未及時(shí)納入浙江省住房保障統(tǒng)一管理系統(tǒng)，59戶(hù)已退保家庭未及時(shí)調(diào)整浙江省住房保障統(tǒng)一管理系統(tǒng)相關(guān)信息。另外市住建局要求2020年度公租房申請(qǐng)等保障事項(xiàng)線上受理率達(dá)到80%，截至2020年10月，縣住建局線上受理率僅2.64%，截至2020年12月底僅9.4%，未完成線上受理率達(dá)標(biāo)要求。
整改落實(shí)情況：
1.截止2021年7月底，已全部完成24戶(hù)違規(guī)享受公租房保障家庭的整改工作，其中10戶(hù)享受貨幣補(bǔ)貼，14戶(hù)享受實(shí)物配租，具體情況如下：10戶(hù)違規(guī)享受貨幣補(bǔ)貼的保障家庭中3戶(hù)因申請(qǐng)人死亡、7戶(hù)家庭因名下登記商品房，已按規(guī)定退回違規(guī)領(lǐng)取的租賃補(bǔ)貼10735元（附收款憑證）；14戶(hù)違規(guī)享受實(shí)物配租的保障家庭中6戶(hù)因申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人死亡、7戶(hù)家庭因名下登記商品房、1戶(hù)不符合公租房準(zhǔn)入條件，4戶(hù)已按規(guī)定騰退所承租的公租房，6戶(hù)已按規(guī)定取消其公租房保障資格，因名下卻無(wú)其他住房可騰退，重新簽訂承租合同，按市場(chǎng)租金繳納房租，4戶(hù)已按規(guī)定，根據(jù)人口變化情況，調(diào)整房屋租金（附承租合同及退房驗(yàn)收單）。
2.截止2021年5月底，已取消3戶(hù)外來(lái)務(wù)工人員社保已中斷或由企業(yè)繳納轉(zhuǎn)為個(gè)人繳納的公租房保障條件，按照市場(chǎng)租金繳納房租，給予6個(gè)月的搬遷過(guò)渡期，做好退房準(zhǔn)備。另浙江省建設(shè)廳于2021年6月23日下發(fā)征求《住房保障領(lǐng)域基本公共服務(wù)導(dǎo)則》（征求意見(jiàn)稿）的通知， 該導(dǎo)則適用于全省公租房保障基本公共服務(wù)的規(guī)定，各市縣（市、區(qū)）人民政府須參照導(dǎo)則，完善本地的公租房保障基本公共服務(wù)的有關(guān)內(nèi)容。該導(dǎo)則于2021年9月30日正式出臺(tái)，并于2021年11月1日起試行，結(jié)合我縣實(shí)際和審計(jì)提出公租房退出保障機(jī)制不健全的問(wèn)題予以細(xì)化，擬定《開(kāi)化縣公租房保障管理實(shí)施細(xì)則》，完善新就業(yè)和外來(lái)務(wù)工人員退出保障機(jī)制，已于2021年12月7日印發(fā)。
3.截止2021年9月，已完成晨景苑29套閑置公租房的配租。縣住建局積極對(duì)接園區(qū)企業(yè)是否有承租需求，通過(guò)定向配租方式，針對(duì)園區(qū)企業(yè)加大配租政策宣傳力度，現(xiàn)已全部配租（附承租合同）。
4.截止2021年7月底，已完成對(duì)38套閑置公租房的整改。針對(duì)38套閑置公租房的承租家庭，縣住建局已發(fā)放書(shū)面告知書(shū)要求其按規(guī)定騰退，對(duì)確屬困難不宜實(shí)物保障的制定靈活政策調(diào)節(jié)為貨幣補(bǔ)貼，現(xiàn)已騰退31套,7套按市場(chǎng)租金繳納房租。
5.截止2021年3月，已完成對(duì)167戶(hù)公租房保障對(duì)象的數(shù)據(jù)更新，在后續(xù)工作中加強(qiáng)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新，做到線下與線上數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)同步。同時(shí)為進(jìn)一步提高線上受理率，現(xiàn)已上線“政務(wù)2.0”版本，線上受理率達(dá)到90%以上，已完成線上受理率達(dá)標(biāo)要求。
計(jì)劃完成時(shí)限：2021年7月底已全部完成關(guān)于公租房分配和管理情況的問(wèn)題整改。
（二）關(guān)于困難群眾住房保障情況的問(wèn)題。
問(wèn)題描述：
住房困難群眾應(yīng)保盡保摸排不到位。審計(jì)綜合比對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記、社保、民政等信息發(fā)現(xiàn)，開(kāi)化縣有52戶(hù)低保戶(hù)、有9戶(hù)低保邊緣戶(hù)和1戶(hù)特困戶(hù)，截至2020年12月，縣住建局未完成與社區(qū)等對(duì)上述無(wú)房戶(hù)應(yīng)保盡保的確認(rèn)工作，困難群眾應(yīng)保盡保摸排工作有盲區(qū)，精準(zhǔn)保障落實(shí)不到位。
整改落實(shí)情況：
關(guān)鍵詞：公共租賃房 重慶模式 經(jīng)驗(yàn)
自2007年6月國(guó)家批準(zhǔn)重慶為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)以來(lái)，重慶致力于重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革突破，結(jié)合自身的實(shí)際情況，大力開(kāi)展公租房建設(shè)。自2010年2月第一個(gè)公租房項(xiàng)目奠基以來(lái)，重慶公租房在2010、2011兩年的時(shí)間已開(kāi)工建設(shè)2725萬(wàn)平方米，并計(jì)劃在2012年年底完成4000萬(wàn)平方米的開(kāi)工任務(wù)。規(guī)劃的公租房建設(shè)任務(wù)完成后，重慶可以大體上滿(mǎn)足中低收入居民人均20平方米的居住條件，解決200萬(wàn)人的居住問(wèn)題。
一、重慶公租房建設(shè)的亮點(diǎn)
（一）發(fā)揮了政府在保障性住房建設(shè)中的主導(dǎo)作用
一是堅(jiān)持政府主導(dǎo)、產(chǎn)權(quán)公有的方向。重慶市公租房的建設(shè)主體是市政府和各區(qū)縣政府，公租房產(chǎn)權(quán)由國(guó)有的重慶地產(chǎn)集團(tuán)或區(qū)縣政府性投資公司持有，確保了公租房的公共保障屬性。二是最大限度降低租金。公租房建設(shè)用地以劃撥方式提供，國(guó)有企業(yè)承建，無(wú)土地出讓金、無(wú)城市建設(shè)配套費(fèi)、無(wú)相關(guān)稅費(fèi)、無(wú)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。因而，租金只考慮成本中的貸款利息、房屋維修管理費(fèi)用等因素，從而保障了公租房的租金不超過(guò)同類(lèi)地段、同等品質(zhì)商品房市場(chǎng)租金的60%。
（二）打破城鄉(xiāng)差別，不設(shè)戶(hù)籍限制
根據(jù)《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，凡年滿(mǎn)18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源，具有租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制的無(wú)住房人員、家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專(zhuān)院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)主城區(qū)工作的無(wú)住房人員，均可申請(qǐng)我市的公共租賃住房，對(duì)戶(hù)籍沒(méi)有任何要求。打破城鄉(xiāng)差別和不設(shè)戶(hù)籍限制的規(guī)定使公租房的入住門(mén)檻相對(duì)較低，讓新就業(yè)大中專(zhuān)畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工人員、引進(jìn)的專(zhuān)業(yè)人才和外地來(lái)渝工作人員都能夠安居樂(lè)業(yè)。
（三）實(shí)行無(wú)差別的“混建”模式
重慶沒(méi)有將公租房建設(shè)與普通商品房建設(shè)隔離開(kāi)來(lái)，而是采用與商品房混建的方式，將公租房規(guī)劃在交通條件較好的地區(qū)，并完全參照商業(yè)樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)，配套學(xué)校、醫(yī)院、商店、銀行以及健身、圖書(shū)館等設(shè)施和場(chǎng)地。以重慶主城區(qū)為例，公租房分布在一、二環(huán)線之間的21個(gè)聚居區(qū)，交通、環(huán)境、配套條件都比較好，公租房住戶(hù)完全與商品房住戶(hù)有機(jī)融合在一起，共享小區(qū)環(huán)境和專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)，避免社會(huì)階層隔離和形成“貧民窟”。①
（四）考慮了入住者的承受能力
由于公租房是面向中低收入住房困難群體的保障住房，公租房租金主要考慮貸款利息、房屋維修管理費(fèi)用、空置損耗三部分成本價(jià)，原則上不超過(guò)同地段、同品質(zhì)、同類(lèi)型普通商品房市場(chǎng)租金的60%，并實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，每?jī)赡晗蛏鐣?huì)公布一次。重慶在公租房租金高低問(wèn)題上，只求收支平衡，不追求利潤(rùn)，能維持正常運(yùn)行，租金保持相對(duì)穩(wěn)定。公租房的租金收入將專(zhuān)項(xiàng)用于償還公租房貸款利息及日常維護(hù)。除了租金標(biāo)準(zhǔn)外，重慶對(duì)公租房的配租面積與申請(qǐng)人家庭人數(shù)作了相關(guān)規(guī)定。
（五）設(shè)計(jì)了嚴(yán)格的退出機(jī)制
為了規(guī)范公租房的管理，重慶設(shè)計(jì)了嚴(yán)格的退出機(jī)制。《細(xì)則》規(guī)定，公租房租賃合同簽訂期限最短為1年，最長(zhǎng)為5年。租賃合同期滿(mǎn)后，承租人應(yīng)退出公租房；需要續(xù)租的，應(yīng)提前申請(qǐng)，經(jīng)審核后重新簽訂合同。同時(shí)還規(guī)定，承租人由于收入提高和自購(gòu)房等原因不再符合條件的，政府收回保障性租賃房，再租給其他符合條件的對(duì)象。在租賃5年期滿(mǎn)后，承租人還可按成本價(jià)加銀行利息申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)居住的公租房。購(gòu)買(mǎi)的公共租賃住房可以繼承、抵押，不得進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予等市場(chǎng)交易。購(gòu)買(mǎi)人需要轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格為原銷(xiāo)售價(jià)格加同期銀行活期存款利息，不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲?！都?xì)則》規(guī)定，承租人不得轉(zhuǎn)租、出租或改變房屋使用性質(zhì)，一旦違規(guī)，將取消租賃資格?？罩?個(gè)月以上不住，或通過(guò)其他方式獲得住房的，也必須退出。拒不退出的將記入個(gè)人信用檔案，并依法強(qiáng)制退出。②
（六）建立了資金保障體系
重慶公租房建設(shè)不僅規(guī)模大，而且建設(shè)資金有保障。重慶計(jì)劃建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公租房，需要大約1200億元。借助現(xiàn)代金融的支持和合理的資金籌措方式，保證了公租房建設(shè)的資金需求。在1200億元投資中，1/3是資本金，政府投入400億元，包括三個(gè)方面來(lái)源：一是中央政府大力支持保障房，3年內(nèi)中央政府給重慶的保障房、公租房的投入補(bǔ)助100億元；二是重慶政府付出200億元；三是小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套土地有上百億的收入。剩下800億元資金需要籌資。2010年籌集200多億元，2011年也應(yīng)該籌集200多億元，2012年也應(yīng)該有200多億元，三年就有差不多800億元。2010年的200多億元主要是向銀行借，2011年所需的兩三百億元，重慶市政府向國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、商業(yè)保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)籌集，并已基本落實(shí)。關(guān)于800億元的負(fù)債，利息部分可以用公租房的租金來(lái)償還，償還本金的資金來(lái)源渠道是：一方面，租住了3―5年的租房者總有一部分想買(mǎi)下公租房。如果有1/3的人需要購(gòu)買(mǎi)，就可以收回500億元的投資。另一方面，隨著公眾收入水平的提高、物價(jià)指數(shù)的上升，增長(zhǎng)的租金足以平衡幾百億元的支出。③
二、重慶公租房建設(shè)的創(chuàng)新
（一）建立“雙軌制”住房體系，推動(dòng)城市化進(jìn)程
重慶大規(guī)模開(kāi)展公租房建設(shè)，探索城市住房供應(yīng)“雙軌制”， 改變了住房主要由市場(chǎng)提供的單一模式，建立了一個(gè)市場(chǎng)供給與政府保障相結(jié)合的住房體系。重慶的基本思路是：30―40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公租房予以保障；60―70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決，并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。在重慶設(shè)計(jì)的“雙軌制”中，公租房建設(shè)是關(guān)鍵的一環(huán)。重慶大規(guī)模建設(shè)公租房，實(shí)際上是對(duì)我國(guó)在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中如何推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一次積極探索。
（二）保障和改善民生，實(shí)現(xiàn)保障性住房的全覆蓋
重慶把公租房建設(shè)當(dāng)作一項(xiàng)重大的民生工程。為此，重慶把30―40%既不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也買(mǎi)不起商品房的中低收入群體納入公租房的保障范圍之內(nèi)，在準(zhǔn)入上率先打破城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，不設(shè)戶(hù)籍限制，使家庭人均住房面積在13平方米以下的城市中低收入群體、進(jìn)城務(wù)工及外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員、大中專(zhuān)學(xué)校和職校畢業(yè)在渝工作的無(wú)住房人員都有資格享受公租房。這一做法將逐步實(shí)現(xiàn)保障性住房的全覆蓋。
重慶公租房不僅覆蓋范圍廣，而且讓入住的中低收入者有尊嚴(yán)感。公租房住戶(hù)與商品房住戶(hù)有機(jī)融合在一起，能在交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、配套齊備的居民社區(qū)共享小區(qū)環(huán)境和專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司的管理與服務(wù)。合理的布局、配套的社會(huì)服務(wù)、齊備的設(shè)施使入住公租房的中低收入者，能夠享受到中檔商品房的居住標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)上有尊嚴(yán)的生活。這一做法對(duì)保障和改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起著不可低估的作用。
（三）注重社會(huì)效益，營(yíng)造良好的社會(huì)生態(tài)
在土地財(cái)政和民生幸福兩者之間，重慶選擇了后者。與許多地方推崇“土地財(cái)政”形成鮮明的對(duì)照，重慶將大批土地劃撥投入搞公租房建設(shè)，用國(guó)家資源資助公共服務(wù)，以土地增值收益反哺社會(huì)公共事業(yè)是一種超越。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，可直接減少一半資金投入。不把土地出讓給開(kāi)發(fā)商，由政府主導(dǎo)建設(shè)公租房，這一舉措使土地的增值可以用于民生工程而不是由開(kāi)發(fā)商和政府所得，充分彰顯了以人為本的施政理念。
由于重慶公租房建設(shè)規(guī)模龐大，與住房建設(shè)相關(guān)的30多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈能夠被延伸拉動(dòng)。更重要的是，解決了大批中低收入群體的住房困難，將使中低收入者從沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)中解脫出來(lái)，拿出原本計(jì)劃用于買(mǎi)房的那部分積蓄，改善生活，提高當(dāng)前生活質(zhì)量，從而有力刺激消費(fèi)，拉動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求。由此我們可以看到重慶市公租房項(xiàng)目建設(shè)，不只是能夠解決中低收入者的住房問(wèn)題，而是一種新的發(fā)展思路、發(fā)展模式，由公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，正推動(dòng)重慶形成一個(gè)良好的社會(huì)生態(tài)。
參考文獻(xiàn)：
①黃奇帆. 推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)完善城市住房保障體系[N]．重慶日?qǐng)?bào)，2010－06－12（1）
②劉志強(qiáng)．讓“夾心層”圓住房夢(mèng)[N]. 人民日?qǐng)?bào)，2011－02－12（4）
對(duì)《辦法》的上述條款進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，其規(guī)定的有關(guān)公租房租金標(biāo)準(zhǔn)制定的要義即在于“公共租賃住房的租金應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格”。
然而，低于市場(chǎng)價(jià)格的公共租賃住房的租金到底應(yīng)怎樣合理制定？《辦法》對(duì)此僅給了一個(gè)“按照略低于同地段住房市場(chǎng)租金水平的原則”，而并未作出有較強(qiáng)操作性和可行性的具體規(guī)定。
那么，公租房租金標(biāo)準(zhǔn)到底何以合理制定呢？
明確公租房物品性質(zhì)：公益保障性
要真正搞清楚公租房租金標(biāo)準(zhǔn)到底何以合理制定這個(gè)問(wèn)題，首先要明確的就是公租房的物品性質(zhì)。
公租房并不等同于具有公共產(chǎn)權(quán)用于居住的房屋，政府不一定必須通過(guò)購(gòu)買(mǎi)并持有此類(lèi)房產(chǎn)才能提供作為公共物品的公租房。也就是說(shuō)，公租房的公共物品性質(zhì)并不取決于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。因?yàn)?，物理形態(tài)的住房即使具有公有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，它的提供者和提供行為也并非想當(dāng)然的成為公租房的提供者和公租房的供應(yīng)者。這就是說(shuō)，只有政府對(duì)公租房體系的組織、管理、運(yùn)營(yíng)和對(duì)公租房投放及分配而制定的相關(guān)規(guī)則，以及政府對(duì)規(guī)則的執(zhí)行，才是決定公租房公共物品性質(zhì)的重要特征。雖然，通過(guò)租金收益實(shí)現(xiàn)公租房供應(yīng)體系的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)存在一定可能性，但是，必須明確的是：保障性安居工程的目標(biāo)應(yīng)該是向居民提供住有所居的居住保障，而不是政府獲得固定資產(chǎn)――住房的增加。
鑒此，由于公租房的物品性質(zhì)屬于居民安居公益保障性的，故其租金標(biāo)準(zhǔn)的制定，即應(yīng)在居民安居公益保障性物品性質(zhì)這個(gè)層面合理定位。
公租房針對(duì)的群體：“夾心層”
既然公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)制定應(yīng)在居民安居公益保障性物品性質(zhì)這個(gè)層面合理定位，就應(yīng)通過(guò)合理制定公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提高其出租率。
當(dāng)然，在合理制定公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，除了要考慮公租房的安居公益保障性物品性質(zhì)，還得考慮公租房是解決新就業(yè)職工等城鎮(zhèn)“夾心層”群體的住房問(wèn)題的一個(gè)重要產(chǎn)品這個(gè)要素。故此，公租房的租金價(jià)格如何適應(yīng)某些家庭支付能力等，即不僅是目前公租房建設(shè)普遍面臨的一個(gè)難題，亦是目前合理制定公租房的實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)難題。
從目前公租房建設(shè)投資成本來(lái)看，公租房建設(shè)的投資成本包括建設(shè)成本和管理成本兩方面。建設(shè)成本方面，公租房的土地政府是不收取溢價(jià)的，是土地成本價(jià)，但拆遷等方面需要“花錢(qián)”。以北京豐臺(tái)區(qū)黃土崗公租房為例。其公租房的土地成本大約每平米在三四千元左右。公租房的工程建筑安裝成本約每平米三四千元左右。兩者相加，目前公租房的建設(shè)成本在每平米6000元到8000元。此外，由于北京公租房的建設(shè)規(guī)模很大，建設(shè)資金主要來(lái)源還得靠貸款。而目前銀行月利率一般是4%，公積金貸款利率是3.6%。管理成本方面，主要是公租房的物業(yè)、小區(qū)管理等方面費(fèi)用。按此計(jì)算，北京豐臺(tái)區(qū)黃土崗公租房每平米的建設(shè)成本和管理成本大約是6100至8100元。也就是說(shuō)，北京豐臺(tái)區(qū)黃土崗公租房的項(xiàng)目公布成本租金應(yīng)該至少為30元/平方米/月。
從目前合理制定公租房的實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，還得綜合成本租金和居民住房消費(fèi)水平來(lái)綜合確定。由于公租房本身不是以租金作為主要獲利方式，所以對(duì)租金的要求不能很高。因此，如果拿市場(chǎng)租金的房屋去和公租房租金相比，是不合理的。此外，公租房由于土地等建設(shè)成本比商品房低，那么成本租金必然會(huì)比正常的市場(chǎng)租金要低。
如何制定標(biāo)準(zhǔn)：兩大途徑
合理制定公租房的實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在嚴(yán)格遵循《辦法》相關(guān)條款原則規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)情予以實(shí)現(xiàn)。
建立公租房分配標(biāo)準(zhǔn)和分級(jí)租金制度
公租房分配標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)申請(qǐng)人的家庭人口結(jié)構(gòu)，按人均15～20平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)分配，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的租金按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)收；另針對(duì)產(chǎn)業(yè)工人和剛畢業(yè)的大學(xué)生，還可設(shè)計(jì)集體宿舍或者單室戶(hù)以滿(mǎn)足其低成本支出居住的需求。而其租金標(biāo)準(zhǔn)則可按照兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分級(jí)制定：
一是參照公租房的地段和環(huán)境及居住條件，按照“離市區(qū)越遠(yuǎn)，租金越低，集體宿舍更加優(yōu)惠”的標(biāo)準(zhǔn)分級(jí)收取所在區(qū)域市場(chǎng)價(jià)的2～6折租金；
二是按照承租人的收入分級(jí)，收入越低，租金越低。即公租房租金標(biāo)準(zhǔn)原則上可按同地段或同區(qū)域、同類(lèi)別住房市場(chǎng)租金50%～70%的比例確定。按照相關(guān)規(guī)定，政府投資建設(shè)并運(yùn)營(yíng)管理的公租房租金實(shí)行政府定價(jià)，各類(lèi)企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理的公租房租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其標(biāo)準(zhǔn)可在市、縣價(jià)格等部門(mén)核定的租金標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)，但幅度不得超過(guò)10%。公租房租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)住房市場(chǎng)租金水平實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，一般3年調(diào)整公布一次。
此外，公租房的租金還可實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離。在此要特別指出的是，盡管制定公租房的實(shí)際租金合理標(biāo)準(zhǔn)能夠通過(guò)建立公租房分配標(biāo)準(zhǔn)和分級(jí)租金這個(gè)具體制度途徑來(lái)予以實(shí)現(xiàn)，但在公租房具體約定租賃合同的租金數(shù)額時(shí)，仍應(yīng)嚴(yán)格按《辦法》第二十條規(guī)定的“市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定”。
建立公租房租賃補(bǔ)貼或其減免制度
按照《辦法》第二十一條“承租人收入低于當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可以依照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼或者減免”的規(guī)定，考慮到公共租賃房主要面向的城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員這三類(lèi)保障人群的收入確實(shí)存在一定差距，如果堅(jiān)持成本租金或“準(zhǔn)市場(chǎng)租金”可能會(huì)使這三類(lèi)保障人群的低收入家庭負(fù)擔(dān)不起。為此，如果其租金水平高于其住房消費(fèi)水平和支付能力，當(dāng)?shù)卣刹扇〗档凸夥砍杀竞拓?cái)政租賃補(bǔ)貼的方式。
一方面，政府可多增加公租房的首期投入，減少貸款金額，降低公租房成本，以降低這三類(lèi)保障人群的公租房租金。另一方面，政府還可將按保本微利的原則，并結(jié)合這三類(lèi)保障人群的承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類(lèi)地段類(lèi)似房屋市場(chǎng)租金，按一定比例下浮確定其租金。此外，政府還有必要對(duì)這三類(lèi)保障人群進(jìn)一步進(jìn)行劃分，用發(fā)放到人頭的租金補(bǔ)貼方式對(duì)這三類(lèi)不同保障人群進(jìn)行不同程度的保障。如此，不僅會(huì)使政府公租房租賃補(bǔ)貼的公共資金效率明顯提高，同時(shí)也有利于政府對(duì)當(dāng)?shù)毓夥康呐渥夤芾?，進(jìn)而在公租房這一住房保障形式上發(fā)揮更加積極的作用。
地方政府在依照有關(guān)規(guī)定落實(shí)面向城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員這三類(lèi)保障人群的申請(qǐng)租賃補(bǔ)貼或者減免規(guī)定的基礎(chǔ)上，還有必要進(jìn)一步明確，城鎮(zhèn)保障人群的公租房租金應(yīng)不包括承租人租賃期間實(shí)際發(fā)生的物業(yè)（管理）服務(wù)費(fèi)和水、電、氣等費(fèi)用。而涉及部分承租人享受的物業(yè)（管理）服務(wù)費(fèi)等減免或政府補(bǔ)貼待遇的相關(guān)優(yōu)惠政策，亦應(yīng)由當(dāng)?shù)卣贫ú⒕唧w組織實(shí)施?！?/p>
（作者系中國(guó)管理科學(xué)研究院特約研究員）
名詞解釋?zhuān)?/p>
關(guān)鍵詞：公租房；華中地區(qū)；建設(shè)；政策
Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer, the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific, people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing, Hong Kong, South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan, Hubei, Hunan, public rental policy implementation and construction, come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.
Keywords:public rental housing；central China；construction；policies
中圖分類(lèi)號(hào)：TU984.12
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1008-0422（2012）05-0076-03
1 引言
2009年住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障部門(mén)研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)》，總結(jié)各地解決“夾心層”住房問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)，明確公租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象及相關(guān)政策。為擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，國(guó)務(wù)院2010年6月召開(kāi)相關(guān)會(huì)議指出：“發(fā)展公共租賃住房主要是解決城市中等偏下收入家庭的住房階段性需求，提供租金較低、戶(hù)型較小的住所。”公共租賃房屋已經(jīng)引起國(guó)家重視，城市夾心層的住房困難問(wèn)題正逐步解決。
2 公共租賃房的基本內(nèi)涵
2.1定義
公共租賃房簡(jiǎn)稱(chēng)公租房，由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，以較低的價(jià)格供中低收入者或者住房困難家庭租賃居住，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的產(chǎn)品。
公租房是一個(gè)過(guò)渡性住房保障辦法，是一種從政策保障角度出發(fā)的住房產(chǎn)品分配形式。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房具有覆蓋人群廣泛，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)靈活并且補(bǔ)貼對(duì)象明確，操作透明的優(yōu)點(diǎn)。
2.2理論基礎(chǔ)
政府規(guī)制理論――政府具有經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)的功能，通過(guò)合理的保障政策，能夠分別從土地、社會(huì)資金、房源、保障對(duì)象、價(jià)格或租金以及后期管理等方面做出積極的引導(dǎo)和有效地宏觀調(diào)控。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論――從發(fā)展規(guī)律、周期、影響因素、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置、發(fā)展政策等角度來(lái)分析我國(guó)公租房的發(fā)展。我國(guó)公租房雖然起步晚，市場(chǎng)空間巨大，集政策支持、覆蓋面大、切實(shí)可行等優(yōu)勢(shì)于一體，其發(fā)展前景不可限量。
3 公租房建設(shè)發(fā)展借鑒
公共租賃房屋是解決城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并實(shí)行。目前實(shí)施狀況較好的國(guó)內(nèi)地區(qū)主要有重慶、北京、上海等地，國(guó)內(nèi)外可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)比較豐富，本文將以重慶、香港和韓國(guó)為例（表1）。
3.1. 韓國(guó)
經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，以“政府引導(dǎo)、融資支持、企業(yè)運(yùn)作、定向供應(yīng)”為原則，逐步形成了以永租房、公租房和國(guó)租房為主要內(nèi)容的公共租賃住房體系（表2），其針對(duì)不同人群的供應(yīng)體制值得借鑒。城市人口急劇增加，城市住房短缺，韓國(guó)政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建設(shè)、市場(chǎng)調(diào)控、租金補(bǔ)貼等多種措施保障中低收入家庭住房供給。同時(shí)為了確保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于強(qiáng)制住房合同預(yù)購(gòu)賬戶(hù)制度和住房檔案制度的“一戶(hù)一宅”制度[1]。
3.2 重慶
重慶是目前國(guó)內(nèi)保障性制度建設(shè)效果較好的典型地區(qū)之一。其主要經(jīng)驗(yàn)在于：初步形成了有城市特色的城市住房“雙軌制”供應(yīng)體系[2]，以公共租賃住房為主實(shí)現(xiàn)了保障性住房的內(nèi)部整合，包括不設(shè)戶(hù)籍限制在內(nèi)的一系列具體制度創(chuàng)新，形成強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)和制度保障。重慶雙軌制又不同于香港的租售雙軌制，其鮮明特點(diǎn)在于大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，并在保障房的分配上實(shí)行嚴(yán)進(jìn)寬出，同時(shí)放寬對(duì)于商品房的管制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
3.3. 香港
香港推出了公共租屋計(jì)劃(PRH)、居者有其屋計(jì)劃(HOS)和私營(yíng)部門(mén)參與計(jì)劃(PSPS)，形成了由市場(chǎng)和政府供應(yīng)的雙軌制住房供應(yīng)體系[3]。香港租售并舉的保障性住房政策極大程度地保證了不同收入水平的家庭的住房，有效實(shí)現(xiàn)了其“居有所屋”的政策目的。租售雙軌制為香港提供了占市場(chǎng)總額40%以上的保障性住房，既滿(mǎn)足了中低收入家庭住房需求，也為商品住房留出足夠的市場(chǎng)份額和發(fā)展空間。
4 華中地區(qū)公租房規(guī)劃建設(shè)解析
我國(guó)公租房政策遵循的基本原則是：政府組織，社會(huì)參與；因地制宜，分別決策；統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。自公租房政策實(shí)施以來(lái)，各地政府積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，在住房保障方面取得了不少成績(jī)，本文將對(duì)華中地區(qū)的公租房政策、建設(shè)情況和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析對(duì)比并提出政策和規(guī)劃建設(shè)建議。
4.1湖南
湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳自2010年發(fā)展公共租賃住房，為買(mǎi)不起商品房也享受不到廉租房政策優(yōu)待的“夾心層”提供了租房新選擇。
公共租賃住房是面向城市中低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員等群體出租的政策性住房?？梢允浅商鬃》炕蚣w宿舍，成套建設(shè)的公共租賃住房單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以下。租賃合同一般為3至5年，同時(shí)提出強(qiáng)化退出管理，多渠道籌措房源，提出由市州、縣市政府要統(tǒng)籌安排房源籌集工作。
2011年又提出《湖南省公共租賃住房專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金管理實(shí)施辦法》，保障類(lèi)住房已經(jīng)獲得政府高度重視，對(duì)改善民生意義重大。根據(jù)2011年湖南省保障性安居工程計(jì)劃，湖南省2011年保障性安居工程總?cè)蝿?wù)44.72萬(wàn)套，其中公租房4.2萬(wàn)套。保障性住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造2011年11月前全部開(kāi)工，年底基本建成60%以上。
4.2 湖北
2011年5月湖北省政府出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃房屋的意見(jiàn)》提出商品房建設(shè)需配建5-10%公租房，并要求公租房建設(shè)符合安全衛(wèi)士標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量。戶(hù)型以40為主，并通過(guò)多種方式籌集房源。各級(jí)政府通過(guò)新建一定規(guī)模的公共租賃住房、回購(gòu)商品住房、收購(gòu)改造存量房、劃轉(zhuǎn)政府直接管理并騰空的公房、與社會(huì)組織合作建設(shè)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃等方式多渠道籌集公共租賃房。鼓勵(lì)各類(lèi)投資主體投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)公共租賃住房。鼓勵(lì)用工單位投資購(gòu)買(mǎi)、建設(shè)住房，供本單位符合條件的新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員租住。
2012年2月湖北省住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議順利進(jìn)行，針對(duì)全省住房保障工作各地市都作了工作報(bào)告，武漢市承擔(dān)了全省住房保障計(jì)劃的三分之一，首批公租房將在2012年3月提供入住。十二五期間武漢承擔(dān)了40萬(wàn)套保障性住房任務(wù)，政府對(duì)保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰將集中在2012-2015年，建設(shè)情況反饋有待研究。
4.3 河南
河南省政府高度重視公租房建設(shè)情況，將公租房定位為住房保障主力軍，明確要求公租房要占保障房的40%。2011年開(kāi)工建設(shè)9萬(wàn)套，竣工2萬(wàn)套，十二五期間將建設(shè)公租房57萬(wàn)套，并確保2012年公租房開(kāi)工40萬(wàn)套。目前，鄭州首批公租房已提供入住。
為落實(shí)公租房建設(shè)發(fā)展，加強(qiáng)管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建設(shè)用地、創(chuàng)新融資機(jī)制、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策；第二，嚴(yán)格規(guī)范管理，要科學(xué)規(guī)劃布局、規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)土地管理、嚴(yán)化配租管理、強(qiáng)化退出管理；第三，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，切實(shí)落實(shí)政府責(zé)任、科學(xué)編制規(guī)劃、強(qiáng)化工作監(jiān)督。
5 結(jié)語(yǔ)
人人有房住的發(fā)展目標(biāo)需要通過(guò)建設(shè)公共租賃房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)，加快保障房建設(shè)已成為社會(huì)共識(shí)。通過(guò)對(duì)比分析，提取借鑒經(jīng)驗(yàn)，對(duì)華中地區(qū)公租房建設(shè)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議。
第一，在商品房市場(chǎng)下，公租房租金和租期無(wú)疑是廣大群眾最為關(guān)心的問(wèn)題 。韓國(guó)的分類(lèi)保障體系值得借鑒，應(yīng)提供不同標(biāo)準(zhǔn)的住房以供不同主體選擇。公共租賃房屋可向全社會(huì)開(kāi)放，不同收入水平的居民租用不同標(biāo)準(zhǔn)的公租房，而各層次公租房可根據(jù)所面向?qū)ο笾贫ㄗ饨饦?biāo)準(zhǔn)。
第二，住房標(biāo)準(zhǔn)與地段也是影響公租房普及的重要因素。住房面積應(yīng)低于60m2，戶(hù)型以2室為主，應(yīng)有衛(wèi)生設(shè)施和簡(jiǎn)單家電。地段應(yīng)以城市次中心周邊為主，交通便利，并引導(dǎo)中心人口到市郊。
第三，運(yùn)營(yíng)主體方面，政府相關(guān)管理部門(mén)、住房保障發(fā)展基金和公共住房建設(shè)租賃管理公司應(yīng)做到三者協(xié)調(diào)，確保公租房體系穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。政府的政策制定和立法保障是確保公租房運(yùn)營(yíng)的重要前提。
第四，協(xié)調(diào)公租房與其他住房保障體系的關(guān)系。嘗試將租賃型經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、單位租賃房等保障性住房納入公租房保障體系，實(shí)行分類(lèi)保障，建立起長(zhǎng)期、中期、短期租賃與單位租賃房相結(jié)合的公租房保障體系。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：公租房；法律關(guān)系；特征
中圖分類(lèi)號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）06-0108-04
一、引言
作為多層次住房保障體系中的一環(huán)，與主要解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房的廉租房和主要解決城市中低收入住房的經(jīng)濟(jì)適用房相比，公租房更多的是滿(mǎn)足“既不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房“夾心層”①這一群體的居住需求[1] 。公共租賃住房因其“覆蓋人群廣泛，補(bǔ)貼對(duì)象明確、操作透明，適于建立退出機(jī)制”等優(yōu)點(diǎn)[2]，得到了各級(jí)政府以及民眾的普遍認(rèn)同與支持，也引發(fā)了社會(huì)各界的關(guān)注。此前的討論更多的關(guān)注公共租賃住房的政治倫理和價(jià)值導(dǎo)向，或者較為集中的關(guān)注公共租賃住房的建設(shè)、運(yùn)作機(jī)制以及管理體制等問(wèn)題，而忽略了從權(quán)利義務(wù)的角度對(duì)公共租賃住房法律關(guān)系予以分析。在筆者看來(lái)，建設(shè)公共租賃住房已經(jīng)成為地方政府必須完成的責(zé)任，② 隨著政府主導(dǎo)下公共租賃住房的大規(guī)模開(kāi)建，財(cái)政資金的籌集與投入、征地用地、規(guī)劃與許可（審批）以及政府采購(gòu)等行政行為的廣泛使用，加之可以預(yù)料到的各種糾紛的產(chǎn)生，公共租賃住房的規(guī)范運(yùn)行和制度建設(shè)已是迫切需要解決的事情。我們應(yīng)當(dāng)從關(guān)注公共租賃住房的政治意義轉(zhuǎn)為關(guān)注其法律意義，要通過(guò)理念轉(zhuǎn)換和制度設(shè)計(jì)確保公共租賃住房的制度化、規(guī)范化、程序化和責(zé)任化，提高其建設(shè)、運(yùn)行和監(jiān)管的民主度、開(kāi)放度和規(guī)范度，制度建設(shè)和規(guī)范運(yùn)行的核心要素在于首先析清公共租賃住房法律關(guān)系的特征。
二、公共租賃住房法律關(guān)系的特征
（一）多方主體
盡管關(guān)于政府在公共租賃住房建設(shè)中究竟應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種義務(wù)和扮演何種角色存在爭(zhēng)議，但是，考察各地公租房的建設(shè)、租賃以及監(jiān)督管理情況，不難發(fā)現(xiàn)政府行為貫穿整個(gè)流程，其在不同環(huán)節(jié)履行建設(shè)規(guī)劃、資金籌集、準(zhǔn)入與退出機(jī)制安排、租金設(shè)定、工程建設(shè)、對(duì)申請(qǐng)的審批以及監(jiān)督管理等職責(zé)。作為具有強(qiáng)烈公益性質(zhì)的公共租賃住房，其建設(shè)、運(yùn)行以及監(jiān)督管理中的一個(gè)鮮明特色是存在三方法律主體，政府及其下屬部門(mén)或者受其委托的國(guó)有企業(yè)，始終作為一方法律主體參與并貫穿其中，而承租戶(hù)則依據(jù)一定條件變化（如下頁(yè)圖1至圖4所示）：
掌握了公共資源的政府作為一方主體介入公共租賃住房法律關(guān)系，可以充分利用自己的資源控制和調(diào)配能力，確保公共租賃建房的公共性和有效性，彌補(bǔ)市場(chǎng)不愿意管的缺陷，同時(shí)確保各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)甚至是違約行為，有效解決糾紛。另一方面，政府全面介入公租房的建設(shè)建設(shè)、融資、管理，也會(huì)引發(fā)民眾對(duì)公共資金使用、公共資源分配的擔(dān)憂(yōu)。
（二）建設(shè)和運(yùn)行的封閉性和行政性
公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)行的封閉性和行政性主要是指政府在整個(gè)建設(shè)、運(yùn)行和監(jiān)督管理過(guò)程中占據(jù)著排他性的主導(dǎo)地位，具體可以從以下幾個(gè)方面予以分析。
1.從建設(shè)主體、施工單位、管理主體以及資金來(lái)源等方面看，各地的公共租賃住房基本上都是以政府或者政府相關(guān)職能部門(mén)作為主要的建設(shè)主體，社會(huì)參與度不夠，民間資本和力量介入的空間比較狹窄，各地還未探索出政府與民間共同建設(shè)公共租賃住房的有效路徑。目前各地的實(shí)踐從資金來(lái)源、建設(shè)主體方面，主要都是政府或者政府下屬部門(mén)、國(guó)有企業(yè)參與出資、建設(shè)、施工和運(yùn)行管理，公租房的資金籌集、施工等，體現(xiàn)了強(qiáng)烈的行政色彩。以重慶的公租房建設(shè)為例，該市確定“公共租賃住房的建設(shè)主體是市政府和區(qū)縣政府，公共租賃住房產(chǎn)權(quán)有國(guó)有企業(yè)重慶地產(chǎn)集團(tuán)或者區(qū)縣政府性投資公司持有。公共租賃住房建設(shè)資金受限通過(guò)財(cái)政性投入和各項(xiàng)優(yōu)惠政策解決，不足部分由國(guó)有集團(tuán)等操作主體以國(guó)有資本托底”[3]。盡管政府到底應(yīng)該直接出資參與公共租賃住房的建設(shè)還是提供政策政策或以其他方式參與建設(shè)，各地做法不一。但是政府應(yīng)當(dāng)成為公共租賃建設(shè)住房的主體是沒(méi)有爭(zhēng)議的，爭(zhēng)議主要集中在政府的建設(shè)方式上?？疾熘貞c和北京的情況可以看出，重慶強(qiáng)調(diào)公共租賃住房由政府提供資金并提供政策支持，而北京則強(qiáng)調(diào)政府的政策支持，并未提及政府的資金供給義務(wù)。①
2.從制度建設(shè)方面看，目前有關(guān)公共租賃住房的規(guī)范性文件大都是地方政府制定的規(guī)章或者其他規(guī)范性文件，而且大多依據(jù)國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委的意見(jiàn)、通知制定[4]，尚無(wú)立法機(jī)關(guān)制定的法律、法規(guī)對(duì)其予以規(guī)范，這些規(guī)章與規(guī)范性文件的制定、實(shí)施和執(zhí)行均由行政機(jī)關(guān)主導(dǎo)，帶有強(qiáng)烈的行政管理色彩和濃厚的政策導(dǎo)向。
3.司法的有限介入。目前公共租賃住房建設(shè)中，包括糾紛解決、對(duì)于申請(qǐng)公租房落選者等情形均未有明確的法律依據(jù)可以尋求司法救濟(jì)。司法的有限介入主要是存在于出租人與承租人之間的租賃合同糾紛中，而對(duì)于公共租賃住房的規(guī)劃、選址、建設(shè)施工、申請(qǐng)審核等，均未有明確的依據(jù)可以提訟。尤其是申請(qǐng)落選者能否尋求司法救濟(jì)，目前確無(wú)任何依據(jù)。即便是公共租賃房屋的租賃合同糾紛，也因性質(zhì)的不同可能會(huì)產(chǎn)生不同的救濟(jì)后果。
司法有限介入的原因主要有幾個(gè)方面：一是缺少在全國(guó)統(tǒng)一適用的調(diào)整公共租賃住房的法律、法規(guī)等規(guī)范性文件，②即無(wú)法可依；二是對(duì)于公共租賃住房的性質(zhì)存有爭(zhēng)議，比如公租房租賃合同究竟是行政合同還是民事合同存在分歧，影響爭(zhēng)議當(dāng)事人的救濟(jì)途徑；三是對(duì)于以經(jīng)濟(jì)和社會(huì)權(quán)利為基礎(chǔ)的公共租賃住房，國(guó)家究竟負(fù)有什么樣的法律義務(wù)以及是否可以訴訟，目前尚存在較大爭(zhēng)議；四是考慮到公共租賃住房的供給的強(qiáng)烈的政治倫理屬性、與國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的緊密關(guān)聯(lián)性、公共資源的有限性等因素，司法全面介入公共租賃住房顯然不太合適。
（三）以“經(jīng)濟(jì)社會(huì)權(quán)”為權(quán)利基礎(chǔ)
1991年，聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利委員會(huì)專(zhuān)門(mén)發(fā)表了《關(guān)于獲得適當(dāng)住房權(quán)的第四號(hào)一般性意見(jiàn)》。該《意見(jiàn)》第1條規(guī)定：“適足的住房之人權(quán)由來(lái)于相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)之權(quán)利，對(duì)享有所有的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利是至關(guān)重要的”。1996年6月，聯(lián)合國(guó)第二次人類(lèi)住區(qū)大會(huì)通過(guò)《伊斯坦布爾宣言》承諾：“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊?。?guó)家對(duì)公民住房權(quán)享有尊重義務(wù)、保護(hù)義務(wù)、促進(jìn)義務(wù)和實(shí)施義務(wù)[5]。
中國(guó)《憲法》第33條第3款規(guī)定“國(guó)家尊重和保障人權(quán)”，第45條第1款明確規(guī)定：“中華人民共和國(guó)公民在年老、疾病或者喪失勞動(dòng)能的情況下，有從國(guó)家和社會(huì)獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。國(guó)家發(fā)展為公民享受這些權(quán)利所需要的社會(huì)保障、社會(huì)救濟(jì)和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)”。第14條第4款規(guī)定：“國(guó)家建立健全同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的社會(huì)保障制度”。筆者認(rèn)為，上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是有關(guān)公共租賃住房的憲法依據(jù)和權(quán)利基礎(chǔ)。
（四）對(duì)象的特定性
公共租賃住房作為國(guó)家住房保障體系中的新興方式，主要是滿(mǎn)足特定群體的最基本生存條件，其對(duì)象主要集中于暫時(shí)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房且因客觀原因無(wú)法享受現(xiàn)有住房保障的特定群體，大致可以細(xì)分為以下幾類(lèi)：
1.在戶(hù)籍地或者居住地?zé)o住房或者居住面積狹窄、未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的住房困難戶(hù)。重慶關(guān)于公共租賃住房的申請(qǐng)人條件放的最為寬泛，與其他省市相比，重慶取消了戶(hù)籍限制，在該市有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源即可，③ 其他省市基本上都以戶(hù)籍作為特定的準(zhǔn)入條件。
2.外來(lái)務(wù)工人員。在城市化、工業(yè)化進(jìn)程中，城市工業(yè)以及服務(wù)業(yè)的迅猛發(fā)展，吸附了大量的農(nóng)村戶(hù)口的勞動(dòng)力。
3.不符合或者因房源有限而無(wú)法獲得廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的住房困難群體。
現(xiàn)有的保障房供應(yīng)體系中，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是最主要的供應(yīng)方式（見(jiàn)表1）[6]：
而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的準(zhǔn)入條件都相對(duì)嚴(yán)格，有戶(hù)籍甚至包括單位的限制，④明顯將大量的外來(lái)務(wù)工人員、大學(xué)生等新就業(yè)人員排除在外。此外，基于國(guó)家政策、財(cái)政投入的傾向性以及公共資金的有限性，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的規(guī)模、速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足民眾的需求。因此公共租賃住房對(duì)于彌補(bǔ)不符合經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，或者因房源有限而無(wú)法獲得經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的群體，具有非常重要的作用。
（五）標(biāo)的物的特殊性
公共租賃住房法律關(guān)系標(biāo)的物的特殊性在于其標(biāo)的為房屋的租賃使用權(quán)而非所有權(quán)，并且不以非營(yíng)利為目的。
1.非營(yíng)利性：“住房具有消費(fèi)品和投資品雙重特性，具有經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性雙重角色”[7]，房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、就業(yè)率的提升、金融業(yè)的發(fā)展、稅收增加都有著緊密關(guān)系。以美國(guó)為例，“房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱，在GDP中所占的比例數(shù)年來(lái)一直超過(guò)1/5……2001年，住宅建設(shè)共提供了350萬(wàn)個(gè)工作崗位，同時(shí)為所在地區(qū)了1 660億元的收入?！盵8] 以市場(chǎng)為基礎(chǔ)分配利益和資源的國(guó)家，以土地和金融為核心要素的房地產(chǎn)業(yè)必然帶有強(qiáng)烈的商品屬性，以滿(mǎn)足部分群體，尤其是中高收入群體的居住和生活需求。而公共租賃住房則明顯帶有非營(yíng)利性。
2.標(biāo)的的不完整性和限制處分性：與商品房不同，公共租賃住房法律關(guān)系中的標(biāo)的并非房屋的產(chǎn)權(quán)，而是房屋的租賃和居住使用權(quán)。即便承租人在一定條件下可以購(gòu)買(mǎi)，其轉(zhuǎn)讓與處置也受到了嚴(yán)格的限制。①
（六）多重法律關(guān)系混合且主體權(quán)利義務(wù)不對(duì)稱(chēng)
多重法律關(guān)系混合，尤其是行政和民事法律關(guān)系的混合是目前公租房法律關(guān)系的一個(gè)顯著特征。筆者粗略梳理一下，主要包括：公租房的選址、規(guī)劃；建設(shè)用地的征用關(guān)系；建設(shè)方與施工方之間建立的工程施工合同關(guān)系；申請(qǐng)人與政府及住房保障機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)與許可關(guān)系；租賃合同關(guān)系；出租人或者政府與物業(yè)管理公司的委托關(guān)系；政府與承租人、出租人之間的行政管理、監(jiān)督關(guān)系。這些法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，主體眾多，而且性質(zhì)不一，比如對(duì)房屋租賃合同性質(zhì)，學(xué)界和實(shí)務(wù)界尚未達(dá)成共識(shí)，也未在制度層面上給予回應(yīng)。對(duì)這些關(guān)系的梳理和性質(zhì)的確認(rèn)影響到各方權(quán)利的實(shí)現(xiàn)、義務(wù)的履行以及糾紛解決的途徑和方法。
（七）政府的主導(dǎo)但有限和適當(dāng)?shù)牧x務(wù)
福利國(guó)家下，政府負(fù)有保障其治下民眾享有養(yǎng)老、醫(yī)療、工作、教育以及住房的政治倫理責(zé)任，但是并不意味著政府負(fù)有給每一位居民均提供住房的義務(wù)。基于政府資源的有限性、經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展等緣由，政府在事實(shí)上也無(wú)法給每一位居民均提供住房。這里必須指出的是，第一，從長(zhǎng)期看，政府應(yīng)當(dāng)致力于讓人人均享有其房；第二，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)實(shí)的發(fā)展情況，采取多種措施盡可能多地滿(mǎn)足民眾的住房需求。筆者認(rèn)為，公共租賃住房作為實(shí)現(xiàn)公民住房權(quán)的方式，國(guó)家對(duì)此承擔(dān)著“有限和適當(dāng)”的義務(wù)。有限的義務(wù)強(qiáng)調(diào)的是：第一，保障對(duì)象的有限，即政府應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)有資源為特定的住房困難群體提供相應(yīng)的居住房屋；第二，提供方式的有限，即政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身資源控制情況審慎地提供住房保障。適當(dāng)?shù)牧x務(wù)強(qiáng)調(diào)的是：第一，政府須根據(jù)政治經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況區(qū)分采取多種措施滿(mǎn)足不同群體的住房需求；第二，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)文化和社會(huì)發(fā)展的基本情況，采取妥當(dāng)措施，充分滿(mǎn)足住房困難群體的基本住房需求，這是基于生存和人權(quán)的考慮；第三，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)文化和社會(huì)發(fā)展的基本情況，有步驟地為住房困難群體提供住房。
“先租后售”的廉租房
隨著我省保障性住房建設(shè)力度不斷加大，一幢幢大樓在各大、中、小城市拔地而起，一批批低收入群體搬了進(jìn)去。然而不久，他們卻發(fā)現(xiàn)，所謂的“安居工程”并不能安居，所謂的“保障房”并沒(méi)有完全保障。以昆明為例，廉租房住不長(zhǎng)，公租房租不起，經(jīng)適房買(mǎi)不了……這一切是如何造成的？何時(shí)才能讓好不容易建成的保障房真正發(fā)揮作用？
現(xiàn)狀：質(zhì)量差租金高
日前，記者接到昆明市人和新居數(shù)十住戶(hù)的投訴，說(shuō)他們好不容易申請(qǐng)到的公租房，搬進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)四處存在質(zhì)量問(wèn)題，還有租金高得讓他們無(wú)法承受。
記者來(lái)到位于昆明市昆州西路北側(cè)的人和新居看到，小區(qū)內(nèi)共有10幢11層高的公租房已經(jīng)建成，部分綠化正在進(jìn)行。因是中午，小區(qū)里的年輕人出去工作未回，只有老人帶著孩子集中在小區(qū)中間唯一的涼亭下。
他們反映的質(zhì)量問(wèn)題主要有：水泥標(biāo)號(hào)不夠，地板粗糙；門(mén)窗不達(dá)標(biāo)，開(kāi)關(guān)困難；復(fù)合板是最差的，對(duì)人體有害；下水道無(wú)坡度；電梯經(jīng)常壞……
住在9幢的胡女士帶記者到她家中去看，一樓過(guò)道里，頂板已經(jīng)掉落，多根電線在外?！疤ｋU(xiǎn)了，我最擔(dān)心娃娃們亂整……我已經(jīng)兩次告訴物管，就是沒(méi)人來(lái)修理。”胡女士說(shuō)。
胡女士打開(kāi)自家門(mén)說(shuō)：“名義上是60平方米，實(shí)際不到40平方米，公攤面積太多。”記者看完所有的房間，除了一臺(tái)舊電腦，其他沒(méi)看到任何家具，書(shū)和衣服都是堆在地上的。胡女士指著陳舊的地板磚說(shuō)：“這是我姐姐家換下來(lái)的，我撿來(lái)隨便鋪了鋪?！?/p>
除了質(zhì)量問(wèn)題，住戶(hù)們反映較強(qiáng)烈的是：租金太高?！拔覀兦安痪米∵M(jìn)來(lái)時(shí)，才交了6000元的押金，現(xiàn)在又喊我們一次半年的租金，我們到哪里去找。”老人們七嘴八舌地說(shuō)。
頭發(fā)花白的老陳告訴記者：“去年，昆明由于‘城中村’改造，大量房屋被拆除，市場(chǎng)租金最高的時(shí)候，政府按照低于市場(chǎng)70%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)核定公租房租金，我家這套60平方米的房子每月要交900元。我一個(gè)退休工人，每月退休金不到2000元，交了房租后要養(yǎng)活3張嘴，在物價(jià)不斷上漲的今天，實(shí)在無(wú)法維持下去。”
還讓他們心里難以平衡的是，一路之隔的兩幢高樓就是廉租房，租金每月每平方米才0.7元?！白饨饝沂膺@么大，而我們的經(jīng)濟(jì)收入并沒(méi)懸殊這么大。我們從新聞報(bào)道中看到，像這樣60平方米的公租房，在北京、濟(jì)南每月租金才228元，成都為市場(chǎng)價(jià)一半，廣州低至市場(chǎng)價(jià)的30%。”
質(zhì)疑：被取消的購(gòu)房資格
記者還了解到，一位在媒體工作的小馮，入住“仁和新居”公租房不到一周就要求退房，原因是他覺(jué)得“不劃算”。他算了筆賬，公租房租金只比市場(chǎng)價(jià)便宜300來(lái)塊錢(qián)，而他從這里坐公共汽車(chē)到市中心上班，每天在路上要耽誤兩三個(gè)小時(shí)，一個(gè)月就是七八十個(gè)小時(shí)，將這些時(shí)間用于采訪寫(xiě)稿，稿費(fèi)遠(yuǎn)超300元。更何況，小區(qū)綠化率低、附近沒(méi)有成熟的商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校。因此，他決定回報(bào)社附近租房住，可是“仁和新居”物管不退他的押金，他只好讓公租房空著。
記者帶著住戶(hù)們反映的問(wèn)題找到“仁和新居”小區(qū)物業(yè)管理辦公室，一位負(fù)責(zé)人說(shuō)：“上面有規(guī)定，涉及到公租房問(wèn)題，必須經(jīng)過(guò)西山區(qū)委宣傳部同意才能接受采訪。”
昆明市住房保障中心一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“一些人確實(shí)存在實(shí)際困難，但無(wú)論如何你不能訛政府這個(gè)‘大房東’。當(dāng)初是你自愿選擇的，并且簽了租房合同，現(xiàn)在就得按合同約定辦。”
據(jù)其介紹，今年年初，昆明市專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《公共租賃住房管理暫行辦法》，其中規(guī)定，承租人拖欠公共租賃住房租金累計(jì)達(dá)到3個(gè)月的，產(chǎn)權(quán)單位或者營(yíng)運(yùn)單位應(yīng)當(dāng)通知承租人及時(shí)交納租金；達(dá)到6個(gè)月的，可要求其騰退住房，并交納所欠租金和結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)單位或者營(yíng)運(yùn)單位應(yīng)當(dāng)安排合理的搬遷期，搬遷期內(nèi)租金按照合同約定的數(shù)額交納，搬遷期滿(mǎn)不騰退住房的，產(chǎn)權(quán)單位或者營(yíng)運(yùn)單位可以向人民法院提訟，要求承租人騰退住房，并按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)交納租金。
云南是全國(guó)率先開(kāi)展保障性住房建設(shè)的省份之一，建設(shè)規(guī)模和爭(zhēng)取中央資金支持都居于全國(guó)前列。然而，對(duì)于一些急需經(jīng)適房的人來(lái)說(shuō)，經(jīng)適房猶如鏡花水月。
提起購(gòu)買(mǎi)子君村經(jīng)適房的過(guò)程，朱先生還有一肚子氣。朱先生2006年起就開(kāi)始申購(gòu)經(jīng)適房，經(jīng)過(guò)諸多繁雜而嚴(yán)格的審批程序后，最終拿到了購(gòu)房憑證。子君村一期銷(xiāo)售時(shí)，他卻因湊不夠錢(qián)而沒(méi)能買(mǎi)成?！半S后，我向西山區(qū)住建局提交了緩購(gòu)申請(qǐng)，當(dāng)時(shí)他們也承諾，以后有經(jīng)濟(jì)實(shí)力時(shí)，憑備案的資料可以繼續(xù)申購(gòu)?！敝煜壬f(shuō)，得知子君村經(jīng)適房二期即將開(kāi)售后，他向西山區(qū)住建局再次提交了申請(qǐng)并通過(guò)了復(fù)核受理。
原以為萬(wàn)無(wú)一失的朱先生怎么也想不到，購(gòu)房一事還是出了問(wèn)題。過(guò)幾天，等他去市住建局指定的銀行交納選房保證金時(shí)，銀行工作人員卻告知沒(méi)有他的名字。言下之意是他不能購(gòu)買(mǎi)了。
“經(jīng)濟(jì)適用房是由各級(jí)財(cái)政撥款建設(shè)的，用于改善城市低收入群體住房困難的，剩余的還有一部分房源究竟到哪里去了？將用來(lái)做什么？為什么我們這些寫(xiě)了緩購(gòu)申請(qǐng)的人現(xiàn)在不能買(mǎi)？”有幾十上百名已經(jīng)遞交緩購(gòu)申請(qǐng)的人來(lái)到市住建局討說(shuō)法。
一個(gè)月后，昆明市公布了經(jīng)濟(jì)適用住房違規(guī)租售情況查處結(jié)果：昆明的首批經(jīng)適房確實(shí)存在違規(guī)出租、出借的情況，共有6戶(hù)的經(jīng)適房被強(qiáng)制收回，取消其在5年內(nèi)再次申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或者租賃各類(lèi)保障性住房的資格。
方案：保障性住房須破除“一保終身”
為保證公平與效率，保障性住房制度必須有與之相配套的嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。試想，如果不具備申請(qǐng)資格的“假窮人”獲得保障性住房，或者已經(jīng)入住保障性住房的住戶(hù)在脫貧后仍然“霸占”不走，這不僅是對(duì)住房資源的一種浪費(fèi)，也大大違背政策初衷?！伴_(kāi)著奔馳住經(jīng)濟(jì)適用房”即是保障性住房制度遭遇權(quán)力尋租的亂象之一。
保障性住房退出涉及以下兩種情況。一種情況是，原本居住保障房的低收入家庭收入狀況發(fā)生改變，已經(jīng)不再符合住房保障對(duì)象的條件，應(yīng)該退出；另一種情況是，住戶(hù)違反相關(guān)規(guī)定，將保障房空置、轉(zhuǎn)租甚至轉(zhuǎn)售，不合理地占用公共資源，也應(yīng)該退出。
一、目標(biāo)任務(wù)
（一）2016年____區(qū)計(jì)劃基本建成公租房300套，實(shí)際基本建成公租房300套，目標(biāo)任務(wù)完成率100%。
（二）2016年____區(qū)計(jì)劃完成公租房分配231套，實(shí)際完成公租房分配247套，目標(biāo)任務(wù)完成率107%。
（三）2016年____區(qū)計(jì)劃完成租賃補(bǔ)貼發(fā)放200戶(hù)，實(shí)際完成租賃補(bǔ)貼發(fā)放304戶(hù)，發(fā)放補(bǔ)貼金額51.3萬(wàn)元，目標(biāo)任務(wù)完成率152%。其中新增補(bǔ)貼發(fā)放62戶(hù)，發(fā)放補(bǔ)貼金額10.3萬(wàn)元。
二、重點(diǎn)工作
公租房保障方面：1、加快公租房分配入住
為進(jìn)一步規(guī)范公租房分配管理，建立健全住房保障政策，我區(qū)制定了《____區(qū)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行辦法（試行）》（____政辦〔2014〕45號(hào)），指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、開(kāi)發(fā)區(qū)做好公租房分配及后期管理等工作。
____區(qū)公租房實(shí)物配租工作，堅(jiān)持“申請(qǐng)便捷、程序簡(jiǎn)化、便民利民”原則，按照“自愿申請(qǐng)—村/居委會(huì)受理—鄉(xiāng)鎮(zhèn)/街、管委會(huì)初審—區(qū)住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)組成員單位會(huì)審審核—區(qū)政府審批”流程進(jìn)行，程序便捷、程序規(guī)范，切實(shí)做到了便民利民。
____區(qū)公租房實(shí)物配租除保障轄區(qū)內(nèi)中低收入住房困難家庭外，還涵蓋了在我區(qū)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位具有穩(wěn)定工作的新就業(yè)/外來(lái)工作人員，保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，有力的促進(jìn)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。
為進(jìn)一步做好公租房后期管理，確保運(yùn)轉(zhuǎn)有序、管理規(guī)范，____區(qū)政府出臺(tái)了《____區(qū)人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房后期管理工作的通知》（____政辦〔2015〕67號(hào)），明確提出自2015年起公租房租金收入全額返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)，專(zhuān)項(xiàng)用于公租房后期管理養(yǎng)護(hù)，優(yōu)化租金使用的同時(shí)，也大力提升了已建成公租房小區(qū)后期管理水平。我區(qū)公租房項(xiàng)目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)嚴(yán)格按照省市住房保障部門(mén)要求，采取市場(chǎng)化運(yùn)作模式，通過(guò)擇優(yōu)選聘物業(yè)企業(yè)，開(kāi)展小區(qū)物業(yè)服務(wù)及日常維修養(yǎng)護(hù)管理，各公租房小區(qū)后期管理運(yùn)轉(zhuǎn)有序，服務(wù)管理規(guī)范。
____區(qū)結(jié)合棚戶(hù)區(qū)改造工作，進(jìn)一步優(yōu)化住房保障體系，出臺(tái)了《關(guān)于<____區(qū)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行辦法（試行）>的補(bǔ)充通知》（____住保組〔2016〕10號(hào)）文件，打通公租房分配與棚戶(hù)區(qū)改造安置的政策銜接。
2、落實(shí)補(bǔ)貼發(fā)放相關(guān)政策
2016年，____區(qū)在做好棚戶(hù)區(qū)改造及公租房實(shí)物配租的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)了租賃補(bǔ)貼工作，全年計(jì)劃完成租賃補(bǔ)貼發(fā)放200戶(hù)，實(shí)際完成租賃補(bǔ)貼發(fā)放304戶(hù)，發(fā)放補(bǔ)貼金額51.3萬(wàn)元，目標(biāo)任務(wù)完成率152%；其中新增補(bǔ)貼發(fā)放62戶(hù)，發(fā)放補(bǔ)貼金額10.3萬(wàn)元。
結(jié)合近年來(lái)租賃補(bǔ)貼發(fā)放工作實(shí)際，我區(qū)出臺(tái)了《____區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)2016年____區(qū)住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放實(shí)施方案的通知》（____政辦秘〔2016〕111號(hào)），除保障了轄區(qū)中低偏下收入家庭外，另將新就業(yè)無(wú)房職工等納入補(bǔ)貼發(fā)放范圍，進(jìn)一步拓展了租賃補(bǔ)貼保障面。
三、基礎(chǔ)工作（自評(píng)得分21分）
（一）審計(jì)整改落實(shí)
____區(qū)在2015年全國(guó)保障性安居工程跟蹤審計(jì)中未發(fā)生重大責(zé)任問(wèn)題。在2015年保障性安居工程跟蹤審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的租賃補(bǔ)貼發(fā)放、實(shí)物配租以及租金收繳不到位等問(wèn)題，我區(qū)已責(zé)成相關(guān)部門(mén)于9月底前全部整改到位，并及時(shí)將整改結(jié)果上報(bào)省市審計(jì)、住房保障部門(mén)。
（二）落實(shí)支持政策
____區(qū)嚴(yán)格按照規(guī)定要求使用和管理中央、省各類(lèi)保障性安居工程補(bǔ)助資金，住房保障資金嚴(yán)格實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理、專(zhuān)項(xiàng)使用。我區(qū)保障性安居工程建設(shè)工程款撥付嚴(yán)格按照施工合同約定，根據(jù)工程施工進(jìn)度，由施工企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)單位、發(fā)改、財(cái)政以及住建等部門(mén)共同核實(shí)后，直接將工程款撥付至施工企業(yè)，確保住房保障資金安全高效使用。
實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，____區(qū)全面落實(shí)國(guó)家、省市關(guān)于保障性安居工程建設(shè)免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金政策，并出臺(tái)文件進(jìn)行明確要求。全年累計(jì)減免棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)行政事業(yè)性收費(fèi)及政府性基金196.2萬(wàn)元，其中墻改基金144.3萬(wàn)元、散裝水泥發(fā)展資金21.6萬(wàn)元、建筑工程
綜合技術(shù)服務(wù)費(fèi)30.3萬(wàn)元。____區(qū)對(duì)保障性安居工程建設(shè)用地指標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行單列，優(yōu)先安排供地，市國(guó)土局下達(dá)我區(qū)2016年保障性安居工程建設(shè)用地指標(biāo)51畝，均已按照規(guī)定要求落實(shí)到項(xiàng)目。
（三）項(xiàng)目管理與質(zhì)量
____區(qū)嚴(yán)格按照省市住房保障部門(mén)要求，及時(shí)統(tǒng)計(jì)完善住房保障各類(lèi)數(shù)據(jù)，并嚴(yán)格按照保障性安居工程統(tǒng)計(jì)報(bào)送制度上報(bào)住房保障各類(lèi)數(shù)據(jù)，無(wú)虛報(bào)現(xiàn)象發(fā)生。
____區(qū)高度重視保障性安居工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量及施工安全，制定出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房工程質(zhì)量管理的通知》（____住建〔2016〕19號(hào)）及《____區(qū)住建局關(guān)于加強(qiáng)棚戶(hù)區(qū)改造工程質(zhì)量安全管理的意見(jiàn)》（____住建〔2016〕21號(hào)），要求各參建單位務(wù)必以貫徹落實(shí)《____省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》為抓手，將保障性安居工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量及施工安全作為重點(diǎn)中的重點(diǎn)來(lái)緊抓、嚴(yán)抓。并對(duì)安居工程項(xiàng)目貫徹落實(shí)《____省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》情況進(jìn)行了全程跟蹤監(jiān)管，對(duì)督查發(fā)現(xiàn)的各參建責(zé)任主體違法違規(guī)行為實(shí)行季度通報(bào)制度，確?！禵___省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》在安居工程建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行到位，全年累計(jì)開(kāi)展保障性安居工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量及施工安全監(jiān)督檢查11次，確保安居工程質(zhì)量與安全符合標(biāo)準(zhǔn)要求。
通過(guò)大力監(jiān)督檢查保障性安居工程項(xiàng)目工程質(zhì)量與施工安全，保障了我區(qū)安居工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全符合標(biāo)準(zhǔn)要求，總體受控，無(wú)工程質(zhì)量與施工安全問(wèn)題。
（四）信息公開(kāi)和信息系統(tǒng)應(yīng)用
____區(qū)嚴(yán)格按照省市住房保障部門(mén)要求將本區(qū)保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃、分配政策（包括準(zhǔn)入條件、申請(qǐng)程序、辦理時(shí)限等）、補(bǔ)貼發(fā)放政策、分配結(jié)果、補(bǔ)貼發(fā)放結(jié)果、房源情況及退出信息等各項(xiàng)政策信息在區(qū)政務(wù)信息公開(kāi)網(wǎng)及住房保障部門(mén)網(wǎng)站進(jìn)行同步公開(kāi)，并做到定期更新，方便群眾查閱及監(jiān)督。
我區(qū)充分利用____省住房保障管理系統(tǒng)平臺(tái)，現(xiàn)已將2009年至今全部51個(gè)保障性安居工程項(xiàng)目基礎(chǔ)信息準(zhǔn)確、完整地錄入____省住房保障管理系統(tǒng)，并及時(shí)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展、配租進(jìn)度、入住情況等進(jìn)行更新。同時(shí)我區(qū)已將全部公租房實(shí)物配租、租賃補(bǔ)貼發(fā)放結(jié)果錄入了管理系統(tǒng)，完善了網(wǎng)上合同簽訂等手續(xù)，并充分利用該信息系統(tǒng)，開(kāi)展保障對(duì)象申請(qǐng)、審核、準(zhǔn)入、分配和退出等管理工作。
（五）保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金申報(bào)
____區(qū)嚴(yán)格按照省市有關(guān)文件要求，扎實(shí)做好中央財(cái)政保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)資金申報(bào)工作，2016年共成功申報(bào)中央補(bǔ)助城市棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金5411萬(wàn)元。同時(shí)，為進(jìn)一步加強(qiáng)中央、省補(bǔ)助城市棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金分配及使用管理，提高財(cái)政資金使用效益，根據(jù)《中央補(bǔ)助城市棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》（財(cái)綜〔2012〕60號(hào)）文件精神，我區(qū)制定了《____市____區(qū)城市棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資金分配及使用管理方案》（____住建〔2016〕91號(hào)），切實(shí)加強(qiáng)城市棚改補(bǔ)助資金管理，確保資金安全、規(guī)范、有效使用。我區(qū)全年無(wú)騙取中央財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金行為發(fā)生。
四、績(jī)效評(píng)價(jià)
（一）探索創(chuàng)新
1、全額返還租金用于公租房后期管理養(yǎng)護(hù)
我區(qū)通過(guò)積極探索公租房后期管理養(yǎng)護(hù)模式，制定出臺(tái)了《____區(qū)人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房后期管理工作的通知》（____政辦〔2015〕67號(hào)），將2016年收繳租金全額返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)，專(zhuān)項(xiàng)用于公租房后期管理養(yǎng)護(hù)，優(yōu)化公租房租金使用的同時(shí)，也大力提升了已建成公租房小區(qū)后期管理水平。
2、探索公租房動(dòng)態(tài)復(fù)核新模式
為進(jìn)一步加強(qiáng)公租房已入住對(duì)象資格動(dòng)態(tài)管理，完善公租房準(zhǔn)入和退出機(jī)制，根據(jù)省市有關(guān)公租房分配及管理文件精神，____區(qū)自2016年4月開(kāi)始，對(duì)享受公租房實(shí)物配租資格滿(mǎn)一年的保障對(duì)象進(jìn)行了全面的動(dòng)態(tài)復(fù)核。
此次動(dòng)態(tài)復(fù)核在原實(shí)物配租申請(qǐng)、審核程序基礎(chǔ)之上，對(duì)保障對(duì)象家庭房產(chǎn)、收入、戶(hù)籍人口、擁有車(chē)輛情況進(jìn)行了再核查，并增加了稅務(wù)、工商登記、村干部、財(cái)供人員等核查內(nèi)容，確保動(dòng)態(tài)復(fù)核內(nèi)容客觀真實(shí)，促進(jìn)公租房保障公平公正。
3、探索公租房租售并舉
為推動(dòng)住房保障工作可持續(xù)發(fā)展，順應(yīng)部分群眾購(gòu)買(mǎi)公租房產(chǎn)權(quán)的意愿，____區(qū)于2016年6月中旬組織相關(guān)人員赴江西省贛州市及安慶市岳西縣等地考察公租房出售相關(guān)工作，學(xué)習(xí)外地的先進(jìn)做法及經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我區(qū)住房保障工作，探索適合我區(qū)的公租房租售并舉模式。同時(shí)，我區(qū)積極探索公租房運(yùn)營(yíng)管理新模式，借鑒贛州市公租房管理成功經(jīng)驗(yàn)，引入第三方管理模式，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，用科學(xué)的管理模式取代政府傳統(tǒng)的管理方式，避免或化解政府與群眾之間的矛盾，進(jìn)一步減輕政府負(fù)擔(dān)，提升管理及服務(wù)水平。
（二）工作成效
____區(qū)2016年住房保障工作成績(jī)突出、措施得力，在大力實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造及公租房實(shí)物配租的同時(shí)，進(jìn)一步加大宣傳工作力度，擴(kuò)大住房保障工作宣傳面，全年有近30篇業(yè)務(wù)宣傳信息被人民網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、東方網(wǎng)、中安在線、省民生工程網(wǎng)、省住建廳網(wǎng)、____網(wǎng)絡(luò)廣播電視臺(tái)、皖西日?qǐng)?bào)等各級(jí)主流媒體所采用，住房保障宣傳工作取得了顯著成效。
（三）廉政風(fēng)險(xiǎn)防控
我區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)《省住建廳轉(zhuǎn)發(fā)住建部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房保障廉政風(fēng)險(xiǎn)防控制度的通知》文件精神，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障廉政風(fēng)險(xiǎn)防控工作的通知》（____住保辦〔2014〕27號(hào)）文件，切實(shí)強(qiáng)化住房保障廉政風(fēng)險(xiǎn)防控，健全風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。____區(qū)2016年住房保障工作未發(fā)生違規(guī)違紀(jì)行為。
出租方：
承租方：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
第一條 房屋坐落、間數(shù)、面積、房屋質(zhì)量
第二條 租賃期限
租賃期共 年零 月，出租方從 年 月 日起將出租房屋交付承租方使用，至 年 月 日收回。
承租人有下列情形之一的，出租人可以終止合同、收回房屋：
1.承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；
2.承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；
3.承租人拖欠租金累計(jì)達(dá) 個(gè)月的。
租賃合同如因期滿(mǎn)而終止時(shí)，如承租人到期確實(shí)無(wú)法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。
如承租方逾期不搬遷，出租方有權(quán)向人民法院和申請(qǐng)執(zhí)行，出租方因此所受損失由承租方負(fù)責(zé)賠償。
合同期滿(mǎn)后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，承租方享有優(yōu)先權(quán)。
第三條 租金和租金的交納期限
租金的標(biāo)準(zhǔn)和交納期限，按國(guó)家 的規(guī)定執(zhí)行（如國(guó)家沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定的，此條由出租方和承租方協(xié)商確定，但不得任意抬高）
第四條 租賃期間房屋修繕
修繕?lè)课菔浅鲎馊说牧x務(wù)。出租人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)每隔 月（或年）認(rèn)真檢查、修繕一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人維修房屋時(shí)，承租人應(yīng)積極協(xié)助，不得阻撓施工。出租人如確實(shí)無(wú)力修繕，可同承租人協(xié)商合修，屆時(shí)承租人付出的修繕費(fèi)用即用以充抵租金或由出租人分期償還。
第五條 出租方與承租方的變更
1.如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，合同對(duì)新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。
2.出租人出賣(mài)房屋，須在3個(gè)月前通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
3.承租人需要與第三人互換住房時(shí)，應(yīng)事先征得出租人同意；出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。
第六條 違約責(zé)任
1.出租方未按前述合同條款的規(guī)定向承租人交付合乎要求的房屋的，負(fù)責(zé)賠償 元。
2.出租方未按時(shí)交付出租房屋供承租人使用的，負(fù)責(zé)償付違約，轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留此標(biāo)記。）金 元。
3.出租方未按時(shí)（或未按要求）修繕出租房屋的，負(fù)責(zé)償付違約金 元；如因此造成承租方人員人身受到傷害或財(cái)物受毀的，負(fù)責(zé)賠償損失。
4.承租方逾期交付租金的，除仍應(yīng)及時(shí)如數(shù)補(bǔ)交外，應(yīng)支付違約金 元。
5.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付違約金 元；如因此造成承租房屋毀壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
第七條 免責(zé)條件
房屋如因不可抗力的原因?qū)е職p和造成承租方損失的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。
第八條 爭(zhēng)議的解決方式
本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向工商局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解或仲裁，也可以向人民法院。
第九條 其他約定事項(xiàng)
第十條 本簡(jiǎn)單租房合同范本未盡事宜，一律按《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。
本簡(jiǎn)單租房合同范本正本壹式貳份，出租方、承租方各執(zhí)壹份；合同副本 份，送 單位備案。
出租方（蓋章） 承租方（蓋章）
地址：
電話(huà)： 電話(huà)：
鑒（公）證意見(jiàn)
鑒（公）證機(jī)關(guān)（章）
簽約地點(diǎn)：
有效期限 至 年 月 日
【關(guān)鍵詞】公租房；市場(chǎng)化；管理
2010年6月12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委聯(lián)合《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》中明確指出：“公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，公共租賃住房主要滿(mǎn)足基本居住需求。”可見(jiàn)國(guó)家對(duì)住房保障主導(dǎo)措施已逐步轉(zhuǎn)向公租房，各省市政府也相繼制定出臺(tái)了符合當(dāng)?shù)厍闆r的公租房政策。
1 如何選擇公租房的管理人
隨著公租房政策的推進(jìn)，各級(jí)城市的公租房也開(kāi)始涌現(xiàn)，隨之而來(lái)的是公租房的管理問(wèn)題就呈現(xiàn)在政府尤其是房地產(chǎn)管理部門(mén)面前，公租房由誰(shuí)來(lái)管理？怎么管理？
公租房是解決中低收入住房困難的家庭保障性住房，它的經(jīng)濟(jì)定位集中在公益性和非盈利上面，政府的相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和管理，這是世界其他各國(guó)解決住房問(wèn)題經(jīng)常用的方法，此模式能夠使政府部門(mén)更好的掌控公租房供應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量。但它也存在政府投入大的問(wèn)題，僅靠政府力量建公租房，規(guī)模和資金上都受限制，要想持續(xù)長(zhǎng)期地解決中低收入的家庭住房問(wèn)題，政府應(yīng)該逐漸地從主體供應(yīng)地位，轉(zhuǎn)向主導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)，大量吸引市場(chǎng)投資和多種籌集方式。有龐大的數(shù)量的人群需求公租房的保障，公租房使用后日常運(yùn)營(yíng)和房屋維修的費(fèi)用也是非常巨大的，面對(duì)各地住房的保障機(jī)構(gòu)普遍存在人員緊缺的事實(shí)，巨大的工作量會(huì)加大政府管理的負(fù)荷并影響執(zhí)行效率。
根據(jù)一些國(guó)外解決中低收入的住房問(wèn)題和公共住房的建設(shè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，還有國(guó)內(nèi)一些城市對(duì)住房保障的探索，筆者認(rèn)為，不要重走供給計(jì)劃性租賃住房的老路，建立政策支持的市場(chǎng)化、市場(chǎng)化的專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)――公租房管理公司，使它成為接軌市場(chǎng)和執(zhí)行政策的主要載體。公租房管理公司既可以和在市場(chǎng)上具有較好聲譽(yù)的房地產(chǎn)中介商合作，也可以由政府出資組建獨(dú)立的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)服務(wù)商，通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作包攬政策監(jiān)督、存量房源整合、管理維修、租金核算等一系列服務(wù)，公租房管理公司必須在政府的指導(dǎo)下面向中低收入家庭進(jìn)行房屋租賃業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)其保本微利的目標(biāo)。
2 公租房市場(chǎng)化管理的優(yōu)勢(shì)
公租房管理公司是連接政府和市場(chǎng)的紐帶，可以充分挖掘市場(chǎng)潛力，靈活運(yùn)用市場(chǎng)管理手段，解決中低收入家庭的住房困難，實(shí)現(xiàn)政策保障的目標(biāo)。
2.1 從政府方面考慮
2.1.1 挖掘整合住房資源。據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查顯示，目前空置的住房數(shù)量很大，一些毛胚房很多年都空置著，造成供不應(yīng)求的原因是租賃市場(chǎng)不規(guī)范，很多業(yè)主不缺錢(qián)用而不愿費(fèi)時(shí)費(fèi)力進(jìn)行房屋整修管理，就讓其空置。如果政府出面長(zhǎng)期承租這些空置住房，委托公租房管理公司統(tǒng)一管理，把很多空置住房吸收到政府的公租房供給體系中，可以擴(kuò)大房源數(shù)量，并實(shí)現(xiàn)城市多點(diǎn)定居房源儲(chǔ)備。
2.1.2 減少政府的建設(shè)投資。把私人空置住房納入公租房管理體，可以充分利用現(xiàn)有房源，大大縮減政府投資建設(shè)公租房的規(guī)模，只需要投入房屋維修費(fèi)、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)和租金補(bǔ)貼。從而在滿(mǎn)足需求的前提下極大的減輕政府財(cái)政壓力，對(duì)于政府以及整個(gè)社會(huì)都可以最大程度地減少資源浪費(fèi)。
2.1.3 調(diào)節(jié)市場(chǎng)租賃供給。當(dāng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，公租房管理公司的房源規(guī)模和比例在整個(gè)住房租賃市場(chǎng)中都有一定影響時(shí)，政府可以發(fā)揮公租房管理公司“房屋銀行”的作用，在市場(chǎng)租金過(guò)高時(shí)指導(dǎo)其加大供給或補(bǔ)貼力度來(lái)調(diào)節(jié)均衡價(jià)格。
2.2 從租戶(hù)方面考慮
2.2.1 滿(mǎn)足區(qū)位多元化需求。面對(duì)眾多租戶(hù)，其需求也是有一定差異的，按租戶(hù)申請(qǐng)的意愿，管理公司可通過(guò)房源儲(chǔ)備在全市范圍內(nèi)調(diào)配房源滿(mǎn)足其個(gè)體需求，如果是集中建設(shè)的房屋，則較難協(xié)調(diào)租戶(hù)所在區(qū)域的需求。管理公司還可租戶(hù)需求數(shù)據(jù)積累，在需求密集地域提供較多的房源，盡量滿(mǎn)足保障人群的區(qū)位多元化需求。
2.2.2 提高租賃者居住質(zhì)量。集中建設(shè)公租房租金可以低一些，但區(qū)位選址往往遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不方便，通勤成本較大，眾多的困難群體的集中居住可能產(chǎn)生貧民窟等社會(huì)問(wèn)題；而公租房管理公司可選房源多為市區(qū)交通和生活設(shè)施配套較為完善的小戶(hù)型，能夠滿(mǎn)足租戶(hù)的舒適性需求。
2.2.3 承擔(dān)穩(wěn)定低廉租契約。公租房管理公司作為擁有政府信用的房地產(chǎn)租賃服務(wù)商，可以給予符合政策時(shí)限的穩(wěn)定長(zhǎng)期租約，同時(shí)根據(jù)承租者的條件設(shè)定合理租金和補(bǔ)貼水平，從而承租者可在穩(wěn)定低廉租約下實(shí)現(xiàn)居住需求。
2.3 從房源供給者考慮
2.3.1 減少空置率。當(dāng)房屋的租賃委托給有政府信用的租賃服務(wù)商時(shí)，空置風(fēng)險(xiǎn)將由公租房管理公司承擔(dān)，精力的節(jié)省和風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移對(duì)房主有很大的吸引力。
2.3.2 獲得穩(wěn)定收益。信息不對(duì)稱(chēng)下的甄別成本和日常管理的成本，使出租房屋的收益不確定性增加，而公租房管理公司的長(zhǎng)期合約和按年轉(zhuǎn)賬使得出租方的權(quán)益得到合理保障，并能收獲穩(wěn)定的收益。
2.3.3 享受稅收優(yōu)惠。在政策的扶持下，委托給公租房管理公司租賃的房屋可以憑借合同獲得租房稅收減免等優(yōu)惠政策，相對(duì)于市場(chǎng)化租賃可以帶給出租方更多的利益激勵(lì)，從而更大程度地調(diào)動(dòng)起房屋供應(yīng)者與公租房管理公司合作的積極性。
3 公租房管理公司運(yùn)行模式的思路
通過(guò)分析可以看到：公租房管理公司在管理上可以發(fā)揮靈活有效的作用，能通過(guò)市場(chǎng)化手段盤(pán)活存量市場(chǎng)，吸收社會(huì)力量實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)，因此成立公租房管理公司具有較強(qiáng)的政策意義和現(xiàn)實(shí)必要性。下面從四個(gè)方面闡述具體設(shè)計(jì)思路。
3.1 收購(gòu)房源。公租房管理公司在政府的支持下，進(jìn)行統(tǒng)籌管理加盟的私房，與房主契約簽訂不少于5年，價(jià)格與市場(chǎng)上同類(lèi)住房的長(zhǎng)期租賃的相同，當(dāng)年的租金在每年年初支付給房主。把空閑私房吸收到公租房管理范圍，經(jīng)過(guò)一定時(shí)期的發(fā)展，形成多點(diǎn)居住的公租房房源。
3.2 公布信息。主要是在互聯(lián)網(wǎng)上建立公租房服務(wù)信息平臺(tái)，將籌集到的房源統(tǒng)一在信息平臺(tái)備案，房源信息，供符合條件的租戶(hù)選擇。各轄區(qū)房源優(yōu)先供應(yīng)本轄區(qū)范圍內(nèi)的申請(qǐng)者，多余房源向有承租意向的申請(qǐng)者配租。轄區(qū)之間的房源調(diào)配由公租房管理公司統(tǒng)籌把握。
3.3 運(yùn)營(yíng)管理。公租房的運(yùn)營(yíng)成本包括：支付給房主的租金、裝修和維護(hù)費(fèi)用、配租過(guò)程中的花費(fèi)等等。收入包括：承租戶(hù)按政策繳納的租金、政府支付租金差價(jià)和管理費(fèi)用，公租房管理公司通過(guò)市場(chǎng)租金的長(zhǎng)短期差額和政府支付的管理費(fèi)用覆蓋成本，實(shí)現(xiàn)保本微利目標(biāo)。
3.4 退出保障。公租房要有完善的退出機(jī)制，才能保障真正的困難群體的需求。通過(guò)公租房信息網(wǎng)絡(luò)管理公司可以掌握租戶(hù)全部的信息，每年或兩年都進(jìn)行信息一次評(píng)估，確定是否停止配租。若是租戶(hù)在不符合政策條件后仍拒絕退出公租房，管理公司則按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，以市場(chǎng)化方式提供房屋租賃服務(wù)，間接實(shí)現(xiàn)不符合條件者的實(shí)質(zhì)退出。
參考文獻(xiàn)：
[1]王春敏公租房制度的現(xiàn)實(shí)選擇與理想路徑[J] 中國(guó)房地產(chǎn) 2010 1；
關(guān)鍵詞：公租房；資金來(lái)源；PPP模式
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3
一、公租房建設(shè)的現(xiàn)狀
目前我國(guó)城鎮(zhèn)中“夾心層”群體的住房問(wèn)題是最嚴(yán)重的，因?yàn)樗麄冞_(dá)不到申請(qǐng)廉租房標(biāo)準(zhǔn)，不能買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，也買(mǎi)不起商品房，盡管目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障體系不斷發(fā)展完善，有這樣一部分人群依然處在這個(gè)體系之外，因此各地政府積極探索新型的住房保障模式，正是在這種背景下，公租房作為完善中國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度的一種創(chuàng)新實(shí)踐應(yīng)運(yùn)而生。公租房定位于以社會(huì)救助為主，面向全社會(huì)、符合一定條件的、存在階段性住房困難的、有穩(wěn)定職業(yè)的城市常住人員提供，公租房的建設(shè)將使更多的住房困難群體成為最大的受益者。我國(guó)也出臺(tái)了一系列發(fā)展公租房的相關(guān)政策來(lái)推動(dòng)公租房在全國(guó)范圍內(nèi)加快發(fā)展。
2009年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式提出，把發(fā)展公共租賃住房作為保障型住房的方式之一，要加快公共租賃住房建設(shè)，首次對(duì)“夾心層”的住房問(wèn)題給出了清晰的解決路徑。2010年，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式對(duì)外。2011年，國(guó)家有關(guān)部門(mén)《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)。2012年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織全國(guó)26家設(shè)計(jì)單位及大專(zhuān)院校，由中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院牽頭編制了《公共租賃住房?jī)?yōu)秀設(shè)計(jì)方案匯編》，這是我國(guó)首個(gè)全國(guó)性的公租房設(shè)計(jì)指導(dǎo)方案。
我國(guó)“十二五”期間將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房。其中，2011年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套和2012年開(kāi)工建設(shè)700萬(wàn)套保障房。因?yàn)楣夥吭诮ㄔO(shè)過(guò)程中資金投入大、回收周期長(zhǎng)、利潤(rùn)少，隨著大批公租房的開(kāi)工建設(shè)，資金問(wèn)題日益嚴(yán)峻。當(dāng)前，財(cái)政補(bǔ)貼是公租房建設(shè)的主要資金來(lái)源，但是這樣地方政府負(fù)擔(dān)很重。因此，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，如何多渠道的籌集資金，就成了一個(gè)重要的研究課題。
二、國(guó)外公租房建設(shè)中的經(jīng)驗(yàn)分析
本部分主要介紹韓國(guó)、美國(guó)、日本和新加坡的公租房建設(shè)模式，具體分析如下。
（一）韓國(guó)模式
韓國(guó)模式是“政府引導(dǎo)，融資支持，企業(yè)運(yùn)作，定向供應(yīng)”，其中“政府引導(dǎo)”是指韓國(guó)政府營(yíng)造了一個(gè)充分的政策環(huán)境，給予了相應(yīng)的土地、金融政策、財(cái)稅方面的支持以降低租金水平?！叭谫Y支持”是指以國(guó)民住宅基金為主體的公共住房金融體系提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資渠道?！捌髽I(yè)運(yùn)作”是指在韓國(guó)的公共住房建設(shè)中，大韓住宅公社（KHFC）和民間企業(yè)，同時(shí)提供公共住宅的管理和維護(hù)，承擔(dān)主力作用。“定向供應(yīng)”是指韓國(guó)基于強(qiáng)制住房合同預(yù)購(gòu)賬戶(hù)制度和嚴(yán)格的住房檔案制度的“一戶(hù)一宅”制，確保公租房切實(shí)受用于中低收入家庭。韓國(guó)公租房的發(fā)展政策對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的公租房體系的發(fā)展政策制定有著借鑒意義，尤其在融資支持方面具有不少獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)際上也令人矚目。
（二）美國(guó)模式
美國(guó)模式是“政府信用支持，金融機(jī)構(gòu)為核心”，以政府（包括聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局等擔(dān)保機(jī)構(gòu)）提供信用支持為基礎(chǔ)，金融機(jī)構(gòu)（包括商業(yè)銀行、儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)、抵押貸款銀行、聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房抵押公司、投資銀行、保險(xiǎn)公司、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)以及抵押服務(wù)機(jī)構(gòu)）為核心，通過(guò)金融保障體系吸引社會(huì)資本。另外又具有完備的住房保障體系，一是有完善的法律法規(guī)，先后頒布了《合眾國(guó)住房法》、《國(guó)民住宅法》以及《開(kāi)放住房法案》等多部法律；二是有財(cái)政補(bǔ)貼，財(cái)政撥款向低收入家庭提供住房補(bǔ)貼和資助建設(shè)；三是提供金融支持，在利用政府信貸杠桿，提供低息貸款和稅收信貸的同時(shí)，通過(guò)住房抵押貸款一、二級(jí)市場(chǎng)為住房需求者提供信用支持，并建立保險(xiǎn)機(jī)制，保證了市場(chǎng)運(yùn)作的信心和穩(wěn)定性。
（三）日本模式
日本模式是“政府市場(chǎng)共同主導(dǎo)”，政府機(jī)構(gòu)（政府機(jī)構(gòu)以建設(shè)省住宅局統(tǒng)管下的住宅都市整備公團(tuán)和地方住宅供給公社為主體）負(fù)責(zé)保障性住房的供應(yīng)，金融體系（以中央銀行為領(lǐng)導(dǎo)，民間金融機(jī)構(gòu)為主體，政策性金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充）提供融資支持。住宅都市整備公團(tuán)和地方住宅供給公社通過(guò)直接建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)、租用民間團(tuán)體建設(shè)的住宅獲得房源，由其向中低收入群體出售或出租，民間金融機(jī)構(gòu)則為住房建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)住房發(fā)放貸款，住宅金融公庫(kù)同樣為此提供長(zhǎng)期低息資金，并向建造出租用住宅的土地所有者提供貸款，同時(shí)為民間住房信貸機(jī)構(gòu)提供貸款保險(xiǎn)。
另外也具備完備的住房保證政策，一是有健全的法律體系，政府先后頒布了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》以及《日本住宅公團(tuán)法》等40多部法律法規(guī)；二是提供財(cái)政補(bǔ)貼，有政府財(cái)政撥款和投資性貸款兩種；三是有金融支持，大藏省通過(guò)郵政儲(chǔ)蓄、保健年金和國(guó)民年金為公團(tuán)、公庫(kù)籌集資金，并給予1%～2%的貼息，同時(shí)，公團(tuán)、公庫(kù)也可在政府擔(dān)保下發(fā)行住房債券。
（四）新加坡模式
新加坡模式是“政府主導(dǎo)”，政府機(jī)構(gòu)（中央公積金局和建屋發(fā)展局）兼具投資建設(shè)職能，通過(guò)公積金儲(chǔ)蓄為核心的住房金融體系籌資。中央公積金局通過(guò)購(gòu)買(mǎi)中央政府債券將公積金歸集款轉(zhuǎn)給政府的中央投資局，這些資金再以貸款和津貼的形式進(jìn)入建屋發(fā)展局的賬戶(hù)，由其統(tǒng)一進(jìn)行租屋的建設(shè)和銷(xiāo)售。另外也具備完備的住房保障政策體系，一是《中央公積金法》；二是完善的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制。
三、國(guó)內(nèi)公租房建設(shè)中存在的資金問(wèn)題
目前國(guó)內(nèi)的公租房建設(shè)中，面臨的最大問(wèn)題就是資金問(wèn)題，現(xiàn)有如下五種資金來(lái)源：
一是財(cái)政資金方面。受中央撥款和當(dāng)?shù)卣?cái)政經(jīng)濟(jì)狀況等因素制約，財(cái)政投入仍是公租房建設(shè)資金的主要來(lái)源，具體包括中央財(cái)政的補(bǔ)貼、地方財(cái)政支出（含土地凈收益的10%），具體使用方式是直接投資、資金注入、投資補(bǔ)助、貸款利息等。但是考慮到財(cái)政預(yù)算資金和土地收益計(jì)提難落實(shí)，其沒(méi)有辦法無(wú)法完全滿(mǎn)足公租房建設(shè)所需資金。并且公租房作為租賃式保障性住房的一種，一次性投資大，回收期很長(zhǎng)，而政府財(cái)力有限，完全依靠當(dāng)年的財(cái)政收入很難實(shí)現(xiàn)“十二五”的建設(shè)目標(biāo)。
二是銀行貸款方面。地方建立融資平臺(tái)通過(guò)貸款方式為保障性住房建設(shè)提供資金支持。但銀行貸款受市場(chǎng)環(huán)境影響較大，當(dāng)下銀根收緊，貸款量有所減少，基于低收益率和風(fēng)險(xiǎn)的考慮，地方和企業(yè)獲取銀行授信難度大，且承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)比較重。
三是利用住房公積金增值收益和貸款支持公租房建設(shè)方面。由于公積金需優(yōu)先滿(mǎn)足職工提取和貸款要求，投資公租房風(fēng)險(xiǎn)大，操控能力差，在不影響職工計(jì)提和貸款需要的前提下，可適當(dāng)利用公積金貸款支持公租房建設(shè)。
四是利用保險(xiǎn)基金方面。其缺點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)率低，且周期長(zhǎng)是保險(xiǎn)基金參與公租房建設(shè)的難點(diǎn)。
五是房地產(chǎn)信托、債券、基金以及一些承建公租房的企業(yè)發(fā)債等方面。企業(yè)就公租房建設(shè)發(fā)債的規(guī)模，目前看都不大，并且此前地方債銷(xiāo)售狀況并不好，公租房債券作為地方政府債券的一種，其前景難以樂(lè)觀，效果還有待觀察。
四、經(jīng)驗(yàn)借鑒
總結(jié)各國(guó)的保障性住房融資模式，可以看出都是依賴(lài)于政府和市場(chǎng)的共同力量，只是各個(gè)國(guó)家根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度，各有所側(cè)重，市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家與地區(qū)，依靠市場(chǎng)的力量多一些，金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)投資主體發(fā)揮了主要作用；市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)的國(guó)家與地區(qū)，依靠政府的力量多一些，政府支出和住房公積金發(fā)揮了主要作用。中國(guó)的市場(chǎng)化程度越來(lái)越高（依據(jù)樊綱和王小魯?shù)氖袌?chǎng)化指數(shù)），所以在公租房的資金來(lái)源方面，市場(chǎng)發(fā)揮的力量應(yīng)該越來(lái)越大。本文認(rèn)為可以將PPP模式引入到公租房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，所謂的PPP模式，即公共政府部門(mén)與民營(yíng)企業(yè)合作模式，是在公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中發(fā)展起來(lái)的，以參與各方“多贏”為合作理念的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，有助于使我國(guó)住房市場(chǎng)供應(yīng)格局呈現(xiàn)多層次、多目標(biāo)的綜合配套形態(tài)，有助于緩解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，能夠促進(jìn)整個(gè)社會(huì)和諧穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康繁榮。
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〔關(guān)鍵詞〕 公租房，社區(qū)，服務(wù)與管理，發(fā)展?fàn)顩r，主要問(wèn)題，對(duì)策
〔中圖分類(lèi)號(hào)〕C916 〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A 〔文章編號(hào)〕1004-4175（2013）02-0082-04
為解決困難群體的住房問(wèn)題，我國(guó)先后推出了一些保障性住房模式，如廉租房和公租房（公共租賃房）。廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。公租房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品，它不歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者可以承受起的價(jià)格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。與廉租房只針對(duì)城鎮(zhèn)居民中符合條件者相比，公租房的承租對(duì)象就廣得多，又加上興起較晚，沒(méi)有多少經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，因而其建設(shè)和管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要積極探索和穩(wěn)步實(shí)施。公租房社區(qū)規(guī)模大、低收入群體和特殊困難群體量大集中，一些居民在原住地未解決的遺留問(wèn)題隨著住房的搬遷把遺留問(wèn)題帶到了現(xiàn)住地，不穩(wěn)定因素較多。因此，從某種意義上講，公租房三分靠建設(shè)，七分靠管理，管理好公租房比建設(shè)公租房更難，著實(shí)考驗(yàn)著政府的管理智慧。但目前對(duì)公租房社區(qū)服務(wù)與管理的研究基本上還處于一個(gè)起步階段，僅有一些散見(jiàn)于報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)中的新聞報(bào)道，缺乏系統(tǒng)深入的理論研究。公租房社區(qū)服務(wù)與管理的研究對(duì)于完善公租房制度，乃至完善整個(gè)住房保障制度都具有十分重要的意義，本文對(duì)重慶市“民心佳園”公租房社區(qū)服務(wù)與管理進(jìn)行的研究就是一個(gè)嘗試。
一、公租房社區(qū)服務(wù)與管理的發(fā)展?fàn)顩r
“民惟邦本，本固邦寧。”民生問(wèn)題，是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的核心話(huà)題，政府的中心工作就是民生。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，那些既買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房又不符合廉租住房等其他保障方式的“夾心層”、新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員等困難群體的住房困難問(wèn)題日趨突出。在這一背景下，國(guó)家提出了大力發(fā)展公租房的政策。2009年3月，住建部副部長(zhǎng)齊驥提出要通過(guò)加快公租房建設(shè)來(lái)解決“夾心層”群體的住房困難。2010年6月，住建部等七個(gè)部門(mén)聯(lián)合《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》。同期，全國(guó)公租房工作會(huì)議召開(kāi)，國(guó)務(wù)院副總理出席會(huì)議并強(qiáng)調(diào)，要加快發(fā)展公租房，推動(dòng)保障性安居工程建設(shè)。2012年7月，《公共租賃住房管理辦法》頒布實(shí)施，進(jìn)一步明確和規(guī)范了公租房的申請(qǐng)條件、運(yùn)營(yíng)監(jiān)管、退出機(jī)制和籌資方式等問(wèn)題。國(guó)內(nèi)各主要城市均提出了快速發(fā)展公租房的計(jì)劃，并付諸實(shí)施，公租房上升為“國(guó)家戰(zhàn)略”。
經(jīng)過(guò)幾年的大規(guī)模建設(shè)，目前公租房已進(jìn)入建設(shè)、分配與管理并重的時(shí)期，加強(qiáng)公租房社區(qū)的服務(wù)與管理便提上了議事日程，各地積極探索如何更好地對(duì)這一類(lèi)新型特殊社區(qū)的服務(wù)與管理。如北京市積極探索“服務(wù)管理有組織，經(jīng)營(yíng)增收有資產(chǎn)，安置就業(yè)有崗位，穩(wěn)定生活有保障”的公租房社區(qū)服務(wù)與管理新模式；上海市成立了“公租房公司”（公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)），積極探索“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，科學(xué)構(gòu)建公租房租后管理制度；重慶市分“四步走“（構(gòu)建服務(wù)與管理網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)新服務(wù)方式、豐富社區(qū)文化生活、提高居民素質(zhì)）創(chuàng)新公租房社區(qū)服務(wù)與管理模式。但由于前期規(guī)劃欠缺，而公租房社區(qū)又多處于新區(qū)，與有成熟配套的老城區(qū)相比確實(shí)不那么方便。雖然公租房在交房時(shí)同步投用了不少配套設(shè)施，保證了承租戶(hù)的基本生活要求，但隨著短時(shí)間內(nèi)的大規(guī)模交房，入住人員快速增加，這些配套設(shè)施顯得“杯水車(chē)薪”。加之公租房社區(qū)服務(wù)和管理的推進(jìn)和全覆蓋是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，造成了目前公租房社區(qū)的服務(wù)與管理發(fā)展規(guī)模小、水平低。同其他成熟城市社區(qū)，特別是同承租戶(hù)的期盼相比，公租房社區(qū)的服務(wù)與管理還有不小的差距，在承租戶(hù)入住后存在滯后和不匹配的現(xiàn)象較為普遍，承租戶(hù)對(duì)公租房社區(qū)服務(wù)與管理的滿(mǎn)意度不高。這些問(wèn)題需要進(jìn)行認(rèn)真探討，從而為公租房社區(qū)居民提供更好的服務(wù)與管理。
二、公租房社區(qū)服務(wù)與管理中的主要問(wèn)題
為了更好地探究公租房社區(qū)服務(wù)與管理中的問(wèn)題，筆者在重慶市首個(gè)公租房“民心佳園”社區(qū)進(jìn)行了深入調(diào)研。主要采取訪談和問(wèn)卷調(diào)查的形式，對(duì)象有市公租房管理局、“民心佳園”公租房社區(qū)所在的街道和社區(qū)居委會(huì)的工作人員，以及普通承租戶(hù)。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷150份，收回有效問(wèn)卷132份。在調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)“民心佳園”公租房社區(qū)服務(wù)與管理中主要存在以下問(wèn)題：
（一）入住人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，低就業(yè)狀態(tài)嚴(yán)重，社區(qū)管理難度大。在調(diào)研中得知，已入住的約8000戶(hù)居民中，有低保戶(hù)716戶(hù)1410人、殘疾人155人、“兩牢”釋放人員120余人、HIV攜帶者3人、精神疾病患者16人，人員結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜。難怪社區(qū)管理人員形象地說(shuō)：公租房幾乎成了其他街道、社區(qū)甩包袱的場(chǎng)所，成為新的收容所、救助站。部分低保戶(hù)經(jīng)核查是有工作有收入的，入住后房屋裝修漂亮、家用電器齊全、寵物狗又養(yǎng)得多，而根據(jù)政策，房屋租金外加物管費(fèi)每月每平方米僅僅只需繳納1.1元。周?chē)罕娒吭旅科椒矫壮?1元的租金外，還得交納不菲的1.1元物管費(fèi)，因此非常不滿(mǎn)。正因?yàn)橄碛腥绱素S厚的優(yōu)惠政策，誰(shuí)都不愿意摘掉吃低保的帽子，自然搬進(jìn)來(lái)后也就沒(méi)有人敢去核實(shí)他們的收入。社區(qū)工作人員曾試圖入戶(hù)核實(shí)有關(guān)情況，幾乎都被拒之門(mén)外。除此之外，公租房社區(qū)的低就業(yè)狀態(tài)比較嚴(yán)重?！澳壳耙雅渥獬晒Φ募彝ブ?，92%的家庭人均月收入在2000元以下，進(jìn)城務(wù)工人員占52%左右，原住居民中的困難家庭占38%左右，大中專(zhuān)畢業(yè)生占10%左右” 〔1 〕。也就是說(shuō)，除了剛畢業(yè)后工作不久的10%的大中專(zhuān)生、少部分農(nóng)民工能夠相對(duì)穩(wěn)定就業(yè)外，大部分居民都不能充分就業(yè)，即使就業(yè)，92%的家庭人均月收入也在2000元以下。不能就業(yè)，自然就沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源。調(diào)研得知，社區(qū)出現(xiàn)的偷竊者許多是刑滿(mǎn)釋放人員，不少居民因?yàn)闆](méi)有就業(yè)整日憂(yōu)心重重，再加上即將面臨交納租金以及醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、生活等其他壓力，潛伏著諸多不穩(wěn)定隱患，也增大了社區(qū)管理的難度。
（二）管理部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。公租房社區(qū)服務(wù)與管理的參與主體多，既有政府主管部門(mén)，也有房屋產(chǎn)權(quán)人、承租人、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)及其選聘的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，以及公安、居委會(huì)等社區(qū)管理者；管理內(nèi)容多，既有裝修房屋、配置家具家電、承擔(dān)維護(hù)維修，還有對(duì)承租人的資格審核、監(jiān)督租賃使用，為承租人提供戶(hù)籍、社保、醫(yī)保等配套服務(wù)。 〔2 〕這些決定了公租房社區(qū)的服務(wù)與管理是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、涉及面廣的復(fù)雜系統(tǒng)工程。若缺乏科學(xué)合理的統(tǒng)籌、或者責(zé)任主體不明確、運(yùn)營(yíng)模式不規(guī)范，在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中極易出現(xiàn)各方相互推諉、扯皮現(xiàn)象，引發(fā)各類(lèi)矛盾和沖突。為了能夠通過(guò)協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，“民心佳園”公租房社區(qū)由市公租房管理局、北部新區(qū)管委會(huì)共同組建成立了公租房管理委員會(huì)，本意是能坐鎮(zhèn)指揮，及時(shí)為居民提供日常服務(wù)、排憂(yōu)解難。但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，由于諸多原因，公租房管理委員會(huì)協(xié)調(diào)無(wú)力，不能作為。轄區(qū)內(nèi)的各單位、物業(yè)管理部門(mén)等各自為政、互不配合，社區(qū)難以開(kāi)展工作，沒(méi)有一個(gè)真正得力的管理機(jī)構(gòu)出面協(xié)調(diào)處理矛盾和糾紛。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于房屋修建的時(shí)間緊、工期短，導(dǎo)致不少房屋存在墻面開(kāi)裂、門(mén)窗破損、地面起拱、管道損壞等質(zhì)量問(wèn)題。原來(lái)規(guī)定由地產(chǎn)集團(tuán)三年內(nèi)保修負(fù)責(zé)免費(fèi)維修的，實(shí)際上則是大量申報(bào)無(wú)果，造成反復(fù)投訴或者是投訴無(wú)門(mén)，群眾反映強(qiáng)烈。
（三）社區(qū)基本公共服務(wù)的提供亟需加強(qiáng)。黨的十報(bào)告指出，加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，必須以保障和改善民生為重點(diǎn)，解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。民生的改善與基本公共服務(wù)的提供息息相關(guān)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“民心佳園”公租房社區(qū)基本公共服務(wù)的提供亟待加強(qiáng)。在教育方面，規(guī)劃的中學(xué)和幼兒園都尚未竣工，適齡學(xué)生一般在四公里外的九年一貫制學(xué)校上學(xué)。已在重慶市江北區(qū)、南岸區(qū)等地成功設(shè)置的普惠性幼兒園①與“民心佳園”公租房社區(qū)無(wú)緣。整個(gè)社區(qū)只有一所民辦幼兒園，由1棟樓房的底層改造而成，僅有470平方米，卻要容納150名小朋友。園舍人均使用面積、幼兒活動(dòng)室內(nèi)外面積、教學(xué)設(shè)備等均達(dá)不到《重慶市民辦幼兒園設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的規(guī)定。由于場(chǎng)地所限，幼兒很多活動(dòng)均要到園外開(kāi)展，存在一定安全隱患。幼兒園收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月680元，相對(duì)周邊其他幼兒園來(lái)說(shuō)偏低，但按設(shè)施水準(zhǔn)及教師配備來(lái)看，對(duì)中低收入的承租戶(hù)來(lái)說(shuō)收費(fèi)卻是偏高的。不少居民投訴教師流動(dòng)性大，部分教師對(duì)入園小孩心存歧視，態(tài)度惡劣。限于經(jīng)濟(jì)壓力，幼兒入園率不高，已入住的社區(qū)，登記備案的3歲到6歲幼兒有315人，而上幼兒園的僅150人，不到50%。承租戶(hù)的家庭教育能力十分有限，幼兒素質(zhì)提升較為困難。在養(yǎng)老方面，已入住的社區(qū)登記備案的60歲以上老年人有1023人，65歲以上的有596人，如果加上租賃戶(hù)入住后將老人接過(guò)來(lái)贍養(yǎng)而未登記備案的情況，老年人的比例會(huì)更大，但社區(qū)沒(méi)有一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。承租戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以承擔(dān)較好的居家養(yǎng)老，公立的養(yǎng)老院名額有限住不進(jìn)，私立的養(yǎng)老院收費(fèi)過(guò)高住不起，公租房社區(qū)老年人自身也擔(dān)心遭遇歧視不愿入住，導(dǎo)致養(yǎng)老難問(wèn)題。 〔3 〕 在文化方面，“民心佳園”公租房社區(qū)沒(méi)有報(bào)亭、閱報(bào)欄、圖書(shū)室、檔案室和文化室。衛(wèi)生方面，只有一個(gè)約三百平方米的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，配有醫(yī)療人員四人，藥劑人員二人，設(shè)備簡(jiǎn)陋，醫(yī)少藥缺，無(wú)法應(yīng)對(duì)突發(fā)病情，也不能刷醫(yī)保卡。體育方面，五萬(wàn)多人的大社區(qū)卻只有一個(gè)大廣場(chǎng)、一個(gè)小廣場(chǎng)、一個(gè)籃球場(chǎng)、一個(gè)羽毛球場(chǎng)和一個(gè)兒童滑梯。廣場(chǎng)面積過(guò)小，建設(shè)部門(mén)在廣場(chǎng)上沒(méi)有留置電源插座，一到晚上沒(méi)有照明。公共安全方面，入駐警務(wù)室的只有1名民警和3名文職人員，警務(wù)室面積120平方米，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)基層社區(qū)的警務(wù)室標(biāo)準(zhǔn)。警務(wù)室基本上是“關(guān)門(mén)營(yíng)業(yè)”，60%的工作時(shí)間沒(méi)有人，小區(qū)不時(shí)有入室偷竊事件發(fā)生，住戶(hù)苦不堪言。
因此，政府部門(mén)必須高度重視和妥善處理公租房社區(qū)服務(wù)與管理中存在的這些問(wèn)題，以此來(lái)防止承租戶(hù)起先因?yàn)檎畮椭鉀Q了住房而心存感激，而入住后一系列問(wèn)題的出現(xiàn)和久而不決，在承租戶(hù)心目中產(chǎn)生極大失衡，進(jìn)而感激之情漸變?yōu)椴粷M(mǎn)情緒。
三、加強(qiáng)公租房社區(qū)服務(wù)與管理的對(duì)策
住房是人們的基本生活資料，解決住房問(wèn)題是世界上大多數(shù)國(guó)家政府的施政理念。如果說(shuō)公租房的建設(shè)成功地解決了中低收入城市建設(shè)者“居者有其屋”的問(wèn)題，那么公租房社區(qū)的服務(wù)與管理將解決這部分群體“住得舒心放心”的問(wèn)題，最終實(shí)現(xiàn)公租房“能住愿住住得好”的目標(biāo)。
（一）政府要發(fā)揮積極主動(dòng)的疏導(dǎo)作用，促進(jìn)公租房社區(qū)充分就業(yè)。就業(yè)乃民生之本，失業(yè)是最大的窮困。“公租房要避免變成貧民窟，就不能只有單純的居住功能，還需要有一定的產(chǎn)業(yè)作為依托，就地解決部分人群的就業(yè)和收入來(lái)源的問(wèn)題。因?yàn)榈褪杖腚A層機(jī)遇和地位的改善，必須通過(guò)就業(yè)才能實(shí)現(xiàn)?！?〔4 〕針對(duì)公租房的特殊承租戶(hù)，能否做足工作、正確疏導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)事關(guān)重大。政府有關(guān)部門(mén)要認(rèn)真細(xì)致地對(duì)所有公租房住戶(hù)家庭成員的構(gòu)成、家庭收入，以及年齡、學(xué)歷、技能、興趣愛(ài)好、健康狀況和就業(yè)需求等作全面調(diào)查，分類(lèi)登記造冊(cè)，建立動(dòng)態(tài)管理檔案。具體措施有：組織就業(yè)指導(dǎo)專(zhuān)家、相關(guān)部門(mén)和單位綜合會(huì)診，制定出操作性強(qiáng)、監(jiān)督有力的實(shí)施方案；高度重視入住人員的職業(yè)教育，強(qiáng)化就業(yè)培訓(xùn)力度，特別是對(duì)技能低、年紀(jì)較大的人群有針對(duì)性地進(jìn)行就業(yè)技能培訓(xùn)；完善就業(yè)服務(wù)體系，拓展勞務(wù)輸出渠道，挖掘現(xiàn)有培訓(xùn)就業(yè)的政策潛力，并積極爭(zhēng)取相關(guān)的政策來(lái)確保就業(yè)；鼓勵(lì)弱勢(shì)群體創(chuàng)業(yè)，發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和微型企業(yè)，并給予最大限度的政策補(bǔ)助。
（二）建立職責(zé)明確的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，保證社區(qū)服務(wù)與管理的有效協(xié)調(diào)?！吨貞c市公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定，市國(guó)土資源和房屋管理部門(mén)是全市公租房的行政管理部門(mén)，會(huì)同市發(fā)展改革、財(cái)政、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)，編制公租房建設(shè)規(guī)劃和年度住房建設(shè)計(jì)劃；牽頭協(xié)調(diào)規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、管理和政策研究工作。市住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房的管理，組織主城區(qū)公租房申請(qǐng)對(duì)象的審核、建庫(kù)、配租、租金收取和交易審核以及住房出售、回購(gòu)管理工作；市住房保障機(jī)構(gòu)組織對(duì)承租或購(gòu)買(mǎi)公租房人員履行合同約定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 〔5 〕從這里可以看到，從公租房的規(guī)劃、建設(shè)階段到申請(qǐng)人員入住階段再到日常管理工作階段，最后是后續(xù)服務(wù)監(jiān)督管理階段的各項(xiàng)工作，分別是由市國(guó)土資源部門(mén)、市房屋管理部門(mén)、市住房保障機(jī)構(gòu)等幾個(gè)不同的政府部門(mén)來(lái)管理，缺乏一個(gè)統(tǒng)一的政府部門(mén)來(lái)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公租房管理的各項(xiàng)工作。而從較為成功地解決中低收入家庭住房保障問(wèn)題的幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的公共住房管理機(jī)構(gòu)②無(wú)疑比多個(gè)政府行政機(jī)構(gòu)各自為政的管理工作模式效率更高，效果更好。鑒于當(dāng)前實(shí)際，建議成立專(zhuān)門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)由分管副市長(zhǎng)擔(dān)任，副組長(zhǎng)由相關(guān)市級(jí)部門(mén)分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，領(lǐng)導(dǎo)小組設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，由發(fā)展改革、建設(shè)、國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保、民政、財(cái)政、監(jiān)察、公安、價(jià)格、殘聯(lián)等相關(guān)部門(mén)根據(jù)各自職責(zé)，配合做好公租房管理有關(guān)工作，形成強(qiáng)有力的、有效的工作機(jī)制，接受、梳理、協(xié)調(diào)、逐一落實(shí)承租戶(hù)提出的問(wèn)題。
（三）關(guān)注重點(diǎn)人群的基本需求，努力完善社區(qū)的基本公共服務(wù)。公租房社區(qū)的租住群體與其他社區(qū)相比有較大不同，決定了公租房社區(qū)居民比其他社區(qū)居民更加需要得到公共財(cái)政的陽(yáng)光普照，更加需要基本公共服務(wù)。公租房社區(qū)在服務(wù)與管理中要寓管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理，努力做到管理與服務(wù)相統(tǒng)一，切實(shí)讓每一個(gè)人都能感受到快捷、便利、文明、和諧和實(shí)惠。 〔6 〕基本公共服務(wù)涉及每一個(gè)人，涵蓋面廣，基本公共服務(wù)的均等化需要突出重點(diǎn)人群、基本需求。鑒于政府的財(cái)力和工作開(kāi)展的進(jìn)度，當(dāng)前，公租房社區(qū)基本公共服務(wù)覆蓋的重點(diǎn)人群應(yīng)是社區(qū)老年人和學(xué)齡前幼兒，滿(mǎn)足的基本需求應(yīng)是養(yǎng)老和學(xué)齡前教育的需求，基本途徑是在公租房社區(qū)創(chuàng)建托老所和實(shí)行幼兒義務(wù)教育。這兩大舉措將有利于有效解決中低收入租住群體在養(yǎng)老和幼兒教育方面的難題，豐富公租房的內(nèi)涵，進(jìn)一步促進(jìn)公租房社區(qū)居民共享基本公共服務(wù)，更好地回應(yīng)和滿(mǎn)足公租房社區(qū)居民的需求。在公租房社區(qū)創(chuàng)建托老所工作中，可以構(gòu)建政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、志愿者參與的協(xié)調(diào)機(jī)制，由市公租房建設(shè)指揮部牽頭，市民政局、公租房所在區(qū)縣配合，按照民政部《社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》建設(shè)，成立托老所管理辦公室；引導(dǎo)企事業(yè)團(tuán)體、協(xié)會(huì)、中介等社會(huì)組織在托老所的創(chuàng)建和運(yùn)行中發(fā)揮作用，全程吸引志愿者參與；以公益和低償、無(wú)償為特征來(lái)創(chuàng)建公租房社區(qū)托老所 ③。在公租房社區(qū)實(shí)行幼兒義務(wù)教育工作中，可以構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的協(xié)調(diào)機(jī)制，成立公租房社區(qū)幼兒義務(wù)教育綜合管理辦公室，由市公租房管理局負(fù)責(zé)牽頭，市教委配合；建立以社會(huì)力量為核心的參與機(jī)制，以企業(yè)資金為支持的促進(jìn)機(jī)制，以義務(wù)教育的公益和免費(fèi)為特征，按重慶市一級(jí)幼兒園標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造。
經(jīng)過(guò)幾年摸索，公租房已由大規(guī)模的建設(shè)時(shí)期逐漸進(jìn)入建設(shè)、分配與管理并重的時(shí)期，其間的問(wèn)題會(huì)逐漸顯現(xiàn)，必須認(rèn)真探討加以解決。只要政府堅(jiān)定信心，真正本著為人民服務(wù)的執(zhí)政理念，努力探索出一套行之有效的公租房社區(qū)服務(wù)與管理體系，那么不僅“居者有其屋”的夢(mèng)想一定會(huì)實(shí)現(xiàn)，而且公租房“住得舒心放心”、公租房社區(qū)的和諧穩(wěn)定也一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。
注 釋?zhuān)?/p>
①重慶市2011年底提出在“十二五”期間投入60億元建設(shè)普惠性幼兒園，堅(jiān)持公益普惠和科學(xué)保教的辦園方向，為大眾提供有質(zhì)量的保教服務(wù)和合理收費(fèi)的各類(lèi)型幼兒園，含公辦幼兒園、公辦性質(zhì)的社會(huì)單位辦幼兒園和非營(yíng)利性民辦幼兒園，保教費(fèi)最高不超過(guò)每生每月400元。
②如美國(guó)隸屬聯(lián)邦政府的住宅和城市發(fā)展局和各地地方的公共房產(chǎn)管理局、新加坡的建屋發(fā)展局。
③如果托老所只是托管照料，不管吃飯，則一分錢(qián)不收（無(wú)償）。如果老年人需要在托老所里吃午飯，可象征性收取一定的費(fèi)用（如3-5元/天/人）（低償）；如果有社會(huì)組織愿意贊助此部分費(fèi)用，老年人就不用交費(fèi)（無(wú)償）；低保、80歲以上高齡、獨(dú)居、空巢老人免費(fèi)（無(wú)償）。
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