時間：2022-09-07 10:57:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)稅收政策，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
［關(guān)鍵詞］差別化房地產(chǎn)稅收；住房交易；住房價格
進入新世紀(jì)以來，我國住房價格快速上升，國家從2005年開始實施了包括稅收、信貸、土地 供應(yīng) 等多種措施的房地產(chǎn)市場調(diào)控。其中稅收政策主要以差別化的營業(yè)稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來，開始研究物業(yè)稅和房產(chǎn)稅為主的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的征收， 其中房產(chǎn)稅已在上海和重慶兩地開始試點。因此，有必要研究差別化房地產(chǎn)稅收政策對住房 消費的影響，對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，以促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，促進國民經(jīng) 濟穩(wěn)定。
一、我國差別化房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀
我國差別化房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為針對普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購住 房，實施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營業(yè)稅。可分為四個階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售 房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年的，免征，購買非普通住房的，按售房 收入減去購買房屋價款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進一步加大了稅 收的調(diào)控力度，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅，普通住房超過5年轉(zhuǎn)手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應(yīng)對金融危機 ，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅實行減免政策。個人購買普通住房超過2年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個 人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按差額征收營業(yè)稅 。將個人購買非普通住房改為超過2年轉(zhuǎn)讓按差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年 轉(zhuǎn)讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房價大幅上漲，又將營業(yè)稅 政策恢復(fù)到2006年的規(guī)定，并要求“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要 加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”。
差別化的住房保有稅主要是剛剛試點的房產(chǎn)稅。2011年1月，我國上海和重慶開始正式對部 分住房征收房產(chǎn)稅，從房產(chǎn)稅實施方案看，它不同于一般的物業(yè)稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現(xiàn)在試點期重慶只對別墅等大面積、高檔商品住房征收，對家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對超過一定面積的新購住房進行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”。
二、差別化房地產(chǎn)稅收政策對住房消費影響的理論分析
住房消費有兩種基本方式，租賃與購買。消費者面臨的是一個選擇問題，即通過哪種方式解 決居住問題。當(dāng)然對于已有住房的家庭還面臨是否購買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購買第二套住房作為投資性資產(chǎn)的選擇。消費者將會比較購房居住的成本與租房居住的 成本，當(dāng)購房的居住成本小于租房居住的成本時，就會選擇購房，反之則租房。
關(guān)于住房消費的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構(gòu)造的模型，即將居住支出作為一系 列未來現(xiàn)金流折現(xiàn)的決策。在不考慮稅收的情況下，購買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養(yǎng)成本等減去住房價格上升的收益，租賃支出主要是市場租金，當(dāng)前者低于 市場租金時，住房消費選擇購房，否則選擇租房。考慮到資金的機會成本，假定購房為全額 按揭，當(dāng)然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結(jié)果。在住房市場 供求均衡時，購房居住每年支出的成本將等于市場租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0為市場租金，r為抵押貸款利率，即購買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費用率，如物業(yè)管理費率、維修保養(yǎng)費率等，g為住房價格上升，即住房的資產(chǎn)收益率 ，P0為住房市場價格（以單位價格表示，如每平方米價格）。
（一）引入差別化的房地產(chǎn)交易稅（營業(yè)稅）
第一步，我們對所有住房交易都引入營業(yè)稅，即假定所有的住房交易都要交納營業(yè)稅，稅率 為tt。理論上，按相關(guān)稅法，營業(yè)稅為主的交易稅收，應(yīng)由賣方承擔(dān)，不應(yīng)該影響住 房價格， 但在住房市場供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房價上，營業(yè)稅將最終作為房價 的一部分，從“價外稅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r內(nèi)稅”。如果住房市場的短期供給完全無彈性，則增加 的營業(yè)稅會完全轉(zhuǎn)移到房價中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉(zhuǎn)移 到住房價格中，則新的住房市場價格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1為增加稅收以后的住房價格，為稅收轉(zhuǎn)移到住房價格中的部分，取決于住房市 場的供給彈性，01，住房均衡價格會上升。
第二步，引入差別化的營業(yè)稅，如前所述，差別化的營業(yè)稅是在住房交易時，對購買住房一 定年限內(nèi)再次交易的，要征收營業(yè)稅，而超過一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規(guī)定年限內(nèi)需要交稅的住房，另一類是距上次交易時間超過規(guī)定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個細(xì)分的市場分別是存量住房市場與新建住房市場。則兩個市場上的住房價 格均衡為：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1為存量住房價格，Pnew1為新建住房價格。
理論上，由于存量住房將新征營業(yè)稅，其價格將會高于新建住房（現(xiàn)實中，新建住房也征收 營業(yè)稅等稅收，但其已轉(zhuǎn)化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會增加新建住 房的購買而減少存量住房的購買，直到兩個市場上的名義價格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個細(xì)分市 場上的住房價格都有所上升。但對于存量住房的供給者，雖然營業(yè)稅提高了名義價格，但其 實際所得仍可能低于新稅收政策實施之前的價格，因而會減少這部分住房的供應(yīng)。而由于新 建住房供應(yīng)有一定的彈性，供應(yīng)量將會增加，這樣一個必然結(jié)果是新建住房的交易量會上升 ，存量住房的交易量下降。
當(dāng)然，從住房交易的總量上看，由于住房價格的上升，購房居住的成本將會增加，人們將會 更多地選擇租房居住，減少購房消費，總的住房交易面積會減少。
所以，差別化交易稅的實施，將會減少購房數(shù)量，但在房地產(chǎn)市場內(nèi)部，將會增加新建住房 的消費比例，減少存量住房的消費比例。
（二）引入差別化的保有稅（物業(yè)稅或房產(chǎn)稅）
同樣，第一步，我們在所有住房中引入保有稅，比如房產(chǎn)稅，稅率為住房價格的一定比例， 以tp表示，并假定對所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場的住房價格均衡為：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付購房資金成本、維修費、物業(yè)費等費率外，還要增加一項房產(chǎn)稅率 tp 。
從均衡價格的變化看，房產(chǎn)稅的增加將起到降低房價的作用，房價變化的比例為：
可見，房價下降的比例還取決于市場上住房的供求關(guān)系。如果住房市場上的供求關(guān)系沒有變 化，即市場租金水平不變化，R0=R1，則房產(chǎn)稅的增加“完全”資本化到房價中，房價 下降比例等于房產(chǎn)稅支出占房屋總持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差別化的房產(chǎn)稅政策，將住房分為兩類，一類為購買較小住房， 假定不征收房產(chǎn)稅，另一類為購買較大住房，征收房產(chǎn)稅，假定不同住房的價格不同，較小 住房的價格為Psmall1，較大住房的價格為Pbig1。
由于購買較小住房不征收房產(chǎn)稅，則較小住房的市場價格均衡為：
而購房較大住房征收房產(chǎn)稅，其市場價格均衡為：
在相同的條件下，隨著差別化房產(chǎn)稅的征收，將會使較大住房的價格下降，或者說由于使較 大住房的持有成本增加，房產(chǎn)稅資本化后，較大住房價格將會低于較小住房的價格（單位價 格）。
進一步，也可將這一模型運用于分析對不同家庭實施差別化物業(yè)稅。比如對已有住房的家庭 購買第二套住房征收物業(yè)稅，而對首次購買住房的家庭不征收物業(yè)稅，則理論上第二套住房 的價格將會下降，而第一套住房價格將會上升。但由于市場上的住房價格與購房套數(shù)不會存 在直接關(guān)系，只是購買第二套住房的家庭將會增加持有成本，相當(dāng)于支付了一個“溢價”， 這個溢價是隱性的，不表現(xiàn)在購房時，而表現(xiàn)在實際持有住房的過程中。所以從這個角度上 ，實施差別化的物業(yè)稅，將會起到減少第二套住房的購房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房價的作用。
如果同時考慮實施差別化的保有稅和交易稅，它們對住房價格的影響正好相反，對住房價格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過在細(xì)分的市場中，對不同類型住房交易量的影響是不同的。
三、差別化房地產(chǎn)稅收對住房消費的實證分析
（一）數(shù)據(jù)與計量分析模型
為了檢驗差別化稅收政策對住房交易和價格的影響，我們擬對中國省和直轄市的面板數(shù)據(jù)進 行分析和實證研究，不僅可以擴大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。
一般的面板數(shù)據(jù)模型可表示為線性形式：
其中，住房價格理論可能受上期價格的影響，同時受稅收政策的影響，差別化的營業(yè)稅將會 提高住房價格，通貨膨脹會影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房價格的作用。
具體數(shù)據(jù)選用了2000年到2009年我國31個省、直轄市的新建住房交易數(shù)據(jù)進行分析，目前存 量住房的數(shù)據(jù)還沒統(tǒng)一口徑的統(tǒng)計。選用的數(shù)據(jù)主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營業(yè)稅（tax）。其中房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來源于歷年中國統(tǒng)計年鑒和國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)， 利率數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行公布數(shù)據(jù)，營業(yè)稅根據(jù)具體的調(diào)控政策規(guī)定，設(shè)為工具變量。 其中新建住房銷售量、價格和人口數(shù)據(jù)取對數(shù)值。
為了避免偽回歸現(xiàn)象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗方法，對相應(yīng)數(shù)據(jù)進行 了單位根檢驗，檢驗方法為帶常數(shù)項、滯后一階，發(fā)現(xiàn)所使用的數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)數(shù)據(jù)。
（二）實證檢驗結(jié)果及分析
從回歸結(jié)果看，影響新建住房交易量的各項因素回歸系數(shù)的符號與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數(shù)顯著性不高，而在西部地區(qū)系數(shù)顯著，說明西部地區(qū)住房需求 以滿足自住為主，受人口數(shù)量的影響較大。差別化稅收對交易量的影響為正，系數(shù)為0.760 3，而且非常顯著，說明差別化稅收政策實施，人們將更多購買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對交易量有顯著的負(fù)影響，利率的提高將會明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個區(qū)域沒有明顯的差異，說明利率可以作為一個針對全 國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。
從影響價格的因素看，新建住房交易價格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實施 使新建住房價格反而上升，其中差別化稅收對東部地區(qū)的影響大于全國平均水平，系數(shù)分別 為0.069和0.049，而對中部和西部地區(qū)的影響較小。同時，住房價格還明顯受上期交易價 格 的影響，說明住房價格具有“正反饋機制”，而且在全國三個區(qū)域中房價滯后一期的影響都 非常顯著。從全國看，房價受CPI的影響系數(shù)符號與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數(shù)符號與理論一致。住房價格受利率的影響非常顯著，系數(shù)符號與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房價的作用，說明以貨幣政策為主的工具是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。
四、結(jié)論及建議
通過以上理論與實證分析，發(fā)現(xiàn)差別化房地產(chǎn)稅收政策將可起到引導(dǎo)住房消費的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購房消費增加，租賃消費，在購房消費結(jié)構(gòu)中將會增加新建 住房購房比例，減少存量住房購房比例，但交易稅并不能起到降低住房價格的作用。而差別 化的房產(chǎn)稅等保有稅的開征，在減少購房消費、增加租賃消費的同時，還可起到降低住房 價格的作用。兩種房地產(chǎn)稅收都可起到抑制住房投資、投機需求的作用。同時，發(fā)現(xiàn)利率等 貨幣政策對住房消費也起著顯著地調(diào)控作用，提高利率將會有效減少購房消費和抑制房價。
近期房地產(chǎn)稅收政策的頻繁調(diào)整主要目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場，并起到了一定效果。但從長期 看，房地產(chǎn)稅收政策的穩(wěn)定更加重要，房地產(chǎn)稅收制度的改革應(yīng)作為整個財稅體制改革的組 成部分來考慮，應(yīng)使用消費者形成長期的理性預(yù)期。從房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，稅收政策的調(diào) 整要進一步結(jié)合住房制度改革的深化，起到優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，防止房價大幅波動，促進國 民經(jīng)濟健康發(fā)展的作用。
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房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始，被確認(rèn)為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負(fù)面作用，導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公，造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費，不利于擴內(nèi)需、促消費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng)，使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視，因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府，而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房，也無心抑制高房價，這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此，必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位，房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式，必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制，努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征，決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段，而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段，不宜頻繁使用，相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中，稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”，而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此，雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段，但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言，現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。
對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況
我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段，2005至2008年上半年，其間為應(yīng)對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象，國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段，2008年下半年至2009年底，這一階段為應(yīng)對國際金融危機影響，配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針，為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看，宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果，但是從稅收政策看，并沒有達到預(yù)期的效果，國內(nèi)大部分城市房價波動較大，同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段，2009年底至今，為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭，宏觀政策又開始趨緊，相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
2008年3月，為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月，為了減輕個人購房者的負(fù)擔(dān)，促進個人住房消費，將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅，個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文，規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比，調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期，同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本，促進二手房市場發(fā)展，鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起，國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日，國家下發(fā)財稅[2009]157號文，規(guī)定自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復(fù)為先前的5年，體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業(yè)稅，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度
開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要，同時對調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價，雖然短期內(nèi)效果尚待考察，但從長遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度，肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項現(xiàn)實問題，包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務(wù)人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題，對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度，可以采取分步驟，由易到難的辦法進行，可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種，將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題，稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會”期間，有委員提出房地產(chǎn)稅費涉及12種稅，50項費，一套房合計征收62項各種稅費，這也是高房價的原因之一。
(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù)，大力發(fā)展房屋租賃市場
理論上，物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主，但業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實上，從香港的情況來看，業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外，還多交了稅，可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn)，必須調(diào)整房屋租賃時的稅負(fù)，降低租賃成本，活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個人出租住房要征收六稅一費，不僅稅種多、稅負(fù)重，而且在實際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率，對普通住宅個人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅，以此來盤活空置住房，提高住房的使用效率。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；稅收政策；對策建議
中圖分類號：F29
文獻標(biāo)識碼：A
文章編號：1672-3198（2011）06-0186-01
近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身又是一個高風(fēng)險的行業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)鏈條，對整個國民經(jīng)濟的運行產(chǎn)生重大影響。因此，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛的同時，我們也應(yīng)該注意到我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，并積極主動的去應(yīng)對，而稅收政策應(yīng)該發(fā)揮積極的作用。
1 理論分析
稅收手段是財政政策的主要手段，它是通過稅種和稅率的變動來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。稅收是財政收入的主要來源，稅收額等于稅基乘以稅率，而稅基與國民經(jīng)濟運行的規(guī)模和速度直接相關(guān)。
如圖1所示，稅率(T)為零時，稅收(R)亦為零，隨著稅率提高，稅收逐漸增加，稅率上升到某一點T。時，稅收達到最大，這時稅率為最優(yōu)稅率，如稅率繼續(xù)上升，高稅率打擊經(jīng)濟主體的積極性，因而，有可能使經(jīng)濟發(fā)展速度，包括經(jīng)濟規(guī)模出現(xiàn)衰減，從而導(dǎo)致稅基大幅下降，這樣整個稅收總量反而減少，所以T。為稅率的臨界點。稅收首先要盡可能的做到賦稅公平，從而調(diào)動各方面的積極性，實現(xiàn)市場運行最大效率，稅收結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)國家的產(chǎn)業(yè)政策，按國家產(chǎn)業(yè)政策實行稅收傾斜，支持關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)超前發(fā)展。對房地產(chǎn)業(yè)課稅也應(yīng)找到最合理的稅率。
2 國外房地產(chǎn)稅收制度的經(jīng)驗
目前，許多國家都建立了比較完善的房地產(chǎn)稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡稅費、輕稅負(fù)”、“從價計稅、動靜結(jié)合、地方所有”的特點。“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行免稅外，其余的均要征稅。“簡稅費”是指一個國家設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對較少，稅外收費也少。“輕稅負(fù)”是指國外房地產(chǎn)稅收中稅率一般都不高，如美國征收房地產(chǎn)稅收的50個州，稅率大約平均為1%-3%；在加拿大多倫多市物業(yè)稅稅率為1%。“從價計稅”是指絕大多數(shù)發(fā)達國家是以房地產(chǎn)的市場價值為計稅依據(jù)，即以財產(chǎn)的資本價值、評估價值或租金為計稅依據(jù)，只有少數(shù)國家以土地面積和賬面價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。“動靜結(jié)合”是指既重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅(靜態(tài)稅)，如加拿大的不動產(chǎn)稅、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國的住房建筑稅、日本的固定資產(chǎn)稅、法國的房屋稅、英國的房屋財產(chǎn)稅、韓國的綜合土地稅、巴西的農(nóng)村土地稅；又重視對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征稅(動態(tài)財產(chǎn)稅)），如意大利不動產(chǎn)增值稅、其它國家遺產(chǎn)稅與繼承稅、贈與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個人所得稅。但對權(quán)屬轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)實行輕稅政策，以促進房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。如美國，對房地產(chǎn)的擁有和使用者，每年必須繳納房地產(chǎn)稅，且不分對象實行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，對住宅實行減免和抵扣；而在開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠。“地方所有”是指為了激發(fā)地方政府征收房地產(chǎn)稅的積極性，擴大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投資規(guī)模，房地產(chǎn)稅一般作為地方稅，是地方主要的財政收入來源，一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發(fā)達國家已形成了一套相對成熟的房地產(chǎn)稅管理辦法和配套制度，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制、估價制度、計算機管理制度，并建立了相應(yīng)的機構(gòu)。政府特別重視房地產(chǎn)稅種的設(shè)立和調(diào)整對經(jīng)濟、社會以及資源配置的效應(yīng)，把稅收政策作為調(diào)控經(jīng)濟和調(diào)節(jié)收入的重要手段之一。
3 引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的稅收政策建議
3.1 減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)
減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)是解決目前房地產(chǎn)市場諸多問題的治本之策。稅負(fù)較多的集中在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，是國際社會的普遍做法。許多發(fā)達國家的地方稅收收入主要來自對房屋等不動產(chǎn)征稅。以英國為例，直接來自于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收(指個人而不包括公司)僅占全國總稅收的1%-2%，而來自房地產(chǎn)保有的居住用不動產(chǎn)稅和經(jīng)營性不動產(chǎn)稅占總稅收的30%。這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵了不動產(chǎn)的流動，減輕供給者的成本。我國如果能提高保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，則能抑制房價上漲過快，同時也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動產(chǎn)的經(jīng)濟供給。
需要指出的是，將來改革不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收應(yīng)該是有區(qū)別的，對保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)控應(yīng)首先從空置不動產(chǎn)入手，而對普通居住用的不動產(chǎn)在很長時間里免稅。對現(xiàn)行空置的不動產(chǎn)征收比較重的保有環(huán)節(jié)的稅收，增加投機者的持有成本，減少投機收益，使整個不動產(chǎn)市場供給量有所增加，緩解供求矛盾和房價上漲的趨勢。對目前百姓消費居住不動產(chǎn)實施合理的免征額，在很長時間不應(yīng)增加他們的稅負(fù)，因為他們在買房時已承受了沉重的稅負(fù)。
3.2 加快推進物業(yè)稅的改革
逐步將房地產(chǎn)稅收的重點由目前的對供給方征稅轉(zhuǎn)向?qū)π枨蠓秸鞫悾瑧?yīng)是下一步調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策選擇的方向。對需求方征稅也就是對保有環(huán)節(jié)征稅。我國目前雖然有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等保有環(huán)節(jié)的稅種，但是對個人住宅房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)事實上沒有征稅，因此在個人占有這部分房地產(chǎn)時，只要不轉(zhuǎn)讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產(chǎn)。所以，多占有住宅房地產(chǎn)以保存財富的成本就非常低。這樣，目前在交易環(huán)節(jié)設(shè)置的稅收政策和制度便無法對抑制房地產(chǎn)投資需求產(chǎn)生作用。為了促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必須建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的稅制體系，物業(yè)稅的改革是當(dāng)前首要的任務(wù)，物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，而房產(chǎn)的市場價值是通過房地產(chǎn)交易或評估得出的，因此，建立和完善我國房地產(chǎn)評估體系將成為物業(yè)稅征收必須面臨的一大課題，另外，物業(yè)稅計稅稅率的確定、計征時間的確定、稅收收入的使用等都是必須考慮的因素。在住宅保有環(huán)節(jié)征稅，將會進一步有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。
3.3 通過稅收政策抑制投機性需求
市場的投機行為助漲了房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險所以，要抑制投機性需求。首先，借鑒國外的經(jīng)驗。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80%。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負(fù)相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風(fēng)險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。所以我國在抑制房地產(chǎn)投機需求時，國家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅。為保障一般居民合理房地產(chǎn)消費，國家在征收物業(yè)稅時應(yīng)確定一個上限，如人均25平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。其次，政府應(yīng)完善購房登記制度，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納稅。同時，可以以個人為單位，限制購房面積。例如，年收入在2萬元以下的個人，購房面積不能超過25平方米，年收入在5萬元以下的個人，購房面積不能超過45平方米，年收入在10萬元以上的個人，購房面積不能超過70平方米。最后，嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴(yán)格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件，降低融資比率，加大對抵押物與信用擔(dān)保方的核實力度。
參考文獻
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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)稅收政策 長效機制 稅制改革
正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位
(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”
房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費,不利于擴內(nèi)需、促消費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識和局面。
(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調(diào)控方式
房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。
對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況
我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機影響,配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負(fù)擔(dān),促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進二手房市場發(fā)展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財稅[2009]157號文,規(guī)定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度
開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價,雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項現(xiàn)實問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務(wù)人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場
理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對普通住宅個人住房租
賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈與稅,以配合物業(yè)稅的征收
從世界各國財產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產(chǎn)稅和贈與稅以使財產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產(chǎn)的原動機。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
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2.陳真誠.不表態(tài)不代表物業(yè)稅不會開征.法制日報,2010(2)
關(guān)鍵詞：稅收杠桿；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀調(diào)控
abstract: the tax revenue method has been playing the positive role in the government macroeconomic regulation and control real estate market's measure. the government through the use tax preference, the high tax rate and so on many kinds of ways has the influence to the real estate market, and attacks to the illegal real estate business's congenial behavior, gives preferential benefit to or the subsidy to the low income home-buyer, thus the balanced real estate market's supply and demand is contradictory, avoids the adverse effect which as far as possible the real estate froth brings. this article from uses for reference overseas embarks using the tax revenue method regulation real estate market experience, hoped that can consummate our country real estate market for the government the decision-making to provide some references.
key word: tax revenue release lever; property tax; balance between supply and demand; macroeconomic regulation and control
前言
就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。
一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法
各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預(yù)期，實際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。
（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為
房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負(fù)相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風(fēng)險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。
（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼
房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關(guān)的稅收補貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。
（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產(chǎn)市場,擴大了國內(nèi)的有效需求,推動了國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展。
（四）設(shè)計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權(quán)屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應(yīng)對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅。
（五）針對房地產(chǎn)市場征收不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產(chǎn)稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動產(chǎn)的評估價值。不動產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產(chǎn)稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產(chǎn)稅的國家，一般征收財產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其他財產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)課征一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的評估價值。其中美國的財產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產(chǎn)市場的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產(chǎn)市場中的投機行為和非法交易行為。
二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要特點
從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場價值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗借鑒
（一）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點所在。
具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風(fēng)險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實踐已經(jīng)表明了這一點。
（二）充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。
眾所周知，我國房地產(chǎn)市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對房地產(chǎn)隱患的責(zé)問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經(jīng)驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：
1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；
2.按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值；
3.適當(dāng)擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；
4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；
5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。
（三）切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關(guān)稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。
稅收政策是國家進行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應(yīng)當(dāng)借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關(guān)系我國經(jīng)濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產(chǎn)市場的繁榮。 參考文獻
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；改革；國際借鑒
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161
1房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅
“房地產(chǎn)稅”是一個綜合性概念。一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國，房地產(chǎn)稅包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。與部分發(fā)達國家相比，我國的房地產(chǎn)稅在地方稅收入中所占比例較小。
區(qū)別于房地產(chǎn)稅，對大多數(shù)的購房者來說，房產(chǎn)稅主要是針對住宅征收的稅收。1986年9月15日國務(wù)院正式的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》指出，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅在征稅范圍、納稅義務(wù)人和計算方法方面均有區(qū)別。在房地產(chǎn)稅中，直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅種有六種，包括城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地使用稅、契稅和房產(chǎn)稅。如城市房地產(chǎn)稅，其征收范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)的房地產(chǎn)，納稅義務(wù)人是在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)。城市房地產(chǎn)稅按年以12%的稅率依房屋折余價值計征或依租金收入計征，稅率為12%。
2011年1月27日以前，房產(chǎn)稅對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)一直是免于納稅的，對營業(yè)性房產(chǎn)則依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為12%；而依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。自2011年1月28日始，上海和重慶兩地進行房產(chǎn)稅試點征收，個人住房才開始有條件地正式征稅。
2當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅存在的問題
從當(dāng)前房地產(chǎn)項目的相關(guān)稅收政策看，中國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，占交易環(huán)節(jié)的比重相對偏輕，對個人占用和交易幾乎不征稅，特別要注意的是，房地產(chǎn)交易過程中的稅率偏低，這大大刺激了房地產(chǎn)行業(yè)中的投機行為。隨著經(jīng)濟體制改革的深入和房地產(chǎn)市場的不斷完善，我國的房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾。與此同時，出臺時間不同的不同稅種又造成了不同稅種之間的沖突。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策的缺陷表現(xiàn)在如下幾個方面。
21公平稅負(fù)的原則沒有得到體現(xiàn)
在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制度中，公平稅負(fù)的原則并沒有得到很好的w現(xiàn)。一方面，內(nèi)外資企業(yè)所遵循的稅制不統(tǒng)一；另一方面，城鄉(xiāng)稅制也不統(tǒng)一。比如，城市房地產(chǎn)稅針對的僅僅是外資企業(yè)，而耕地占用稅只針對內(nèi)資企業(yè)；內(nèi)資企業(yè)需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而外資企業(yè)與之相仿的則是需要繳納土地使用費。城鄉(xiāng)稅制的不統(tǒng)一主要表現(xiàn)在城鎮(zhèn)企業(yè)的房地產(chǎn)征稅，而農(nóng)村企業(yè)的房地產(chǎn)不征稅上。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一都會造成不公平競爭。
22房地產(chǎn)稅收政策環(huán)節(jié)分布不合理
從征稅環(huán)節(jié)來看，現(xiàn)行中國房地產(chǎn)稅收在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，在保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，且免稅范圍較廣。相關(guān)文獻顯示，在對城鎮(zhèn)土地保有環(huán)節(jié)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的數(shù)據(jù)中，最高稅額僅為每年每平方米30元；而在住房保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，對非營業(yè)用房一律予以免稅；在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中，土地增值稅的征稅稅率高達30%至60%，企業(yè)還需另納企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。由此一來，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，平均稅負(fù)水平達到了40%以上。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)勢必最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。新建商品房的價格據(jù)此提高，帶動房地產(chǎn)市場整體上揚，對高居不下的房價并無益處。此外，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種過少，使得土地占有成本較低，也會帶來土地閑置和土地浪費的現(xiàn)象。
23稅項設(shè)置欠科學(xué)
我國的房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)較為分散。房地產(chǎn)稅稅種較多，而且各個稅種的政策目標(biāo)不盡相同，房地產(chǎn)稅整體的政策目標(biāo)較為模糊，各個稅種之間的政策目標(biāo)也不協(xié)調(diào)。此外，房地產(chǎn)稅課稅標(biāo)準(zhǔn)不一，面積、交易價格和評估價格都在不同的情況下充當(dāng)了課稅標(biāo)準(zhǔn)。這不但增加了課稅難度，也在一定程度上使稅法的技術(shù)合理性打了折扣。
在房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，從開發(fā)到販?zhǔn)酆蜋?quán)益轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，或多或少地存在重復(fù)課稅的狀況。這使得房地產(chǎn)行業(yè)稅種較多，環(huán)節(jié)更加繁復(fù)，也是房價高居不下的原因之一。
24征稅配套設(shè)施不完善
我國目前還未有較為嚴(yán)密的財產(chǎn)登記制度，這大大影響了稅收征管的力度。與征稅密切相關(guān)的各種制度和政策的缺乏以及來自稅務(wù)部門部分員工的業(yè)務(wù)水平問題大大影響了稅收工作的開展。同時由于其他原因帶來的稅基侵蝕情況，稅收流失現(xiàn)象十分嚴(yán)重。長期以來，在地方上房地產(chǎn)稅并沒有得到足夠多的重視，這也一定程度上在主觀方面為房地產(chǎn)稅的征收帶來了阻礙。
3房地產(chǎn)稅的國際借鑒
成熟的房地產(chǎn)稅制的構(gòu)建是一個漫長的過程，我國在這一方面的探索暫時沒有部分東歐國家迅速。他們在探索過程中成功與失敗的經(jīng)驗和教訓(xùn)都是我國在房地產(chǎn)稅制建設(shè)方面不可忽視的。
31課稅對象、納稅人和計稅依據(jù)
多數(shù)國家以土地和地上建筑物為房地產(chǎn)稅的課稅對象。納稅人的界定由于各國的產(chǎn)權(quán)制度不同而存在差異。部分東歐國家為適應(yīng)其國家土地所有權(quán)制度，對房地產(chǎn)的所有權(quán)人和土地的占用者均征稅。
房地產(chǎn)稅既可以從量計征也可以從價計征。從量計征的計稅依據(jù)是財產(chǎn)數(shù)量，即土地或建筑物的面積。從量計征便于管理，不會受到市場數(shù)據(jù)缺失的限制，但同時稅收不能很好地反應(yīng)市場的變化。從價計征的計稅依據(jù)是財產(chǎn)價值，即房地產(chǎn)的原值或市場價值。從價計征能夠體現(xiàn)稅負(fù)公平的特點，能夠從稅收中體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的變化，但其征管難度大，對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)要求高，還要求建立相應(yīng)的評估機構(gòu)。
32稅率的確定方式
稅率由中央政府還是地方政府制定，需要根據(jù)具體國情具體判斷。比如美國，其稅率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府規(guī)定的范圍內(nèi)設(shè)定最后稅率。類似我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，有的國家對不同用途的房地產(chǎn)設(shè)定了不同稅率，如加拿大住宅用房地產(chǎn)的稅率僅有商業(yè)、工業(yè)用房地產(chǎn)稅率的1/2。
33減免稅政策
減免稅主要針對特定房產(chǎn)所有權(quán)和特定財產(chǎn)用途的豁免。前者可以是針對國家和政府擁有的房地產(chǎn)，后者則可以是諸如針對教育、文化、宗教等方面的房地產(chǎn)。
34市場價值的評估方法、評估技術(shù)手段、評估周期
為了體現(xiàn)稅負(fù)公平的原則，部分國家采用從價計征的方法征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)的市場價值評估主要有3種方法：市場比較法、成本法和收益法。為完成稅收需要，實現(xiàn)短時間內(nèi)對大量房地產(chǎn)的評估，從價征稅的國家通常采用批量評估的辦法，其建立了較為完善的與地理信息系統(tǒng)相結(jié)合的計算機批量評估系統(tǒng)（CAMA）。為了反映房地產(chǎn)市場價值的波動，各國會考慮定期或不定期重估房地產(chǎn)的市場價值，同時使得稅負(fù)更加公平合理。
35評估及征管機構(gòu)以及爭議處理
在房地a稅的稅款核定環(huán)節(jié)，由于國情不同，世界各國對評估標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置并無定式。如德國，哥倫比亞，肯尼亞等國由地方制定評估標(biāo)準(zhǔn)；而英國、墨西哥等則由中央制定評估標(biāo)準(zhǔn)。各國在建立房地產(chǎn)稅評估征稅制度的同時，還建立起了相應(yīng)的評估爭議處理機制。
4對新房地產(chǎn)稅的建議
41加快房地產(chǎn)稅制改革進程
盡管我們已經(jīng)知道房地產(chǎn)稅改革的完成已為時不遠(yuǎn)，但我們?nèi)匀幌Ｍ碌姆康禺a(chǎn)稅方案能夠早日出臺，早日發(fā)揮它應(yīng)有的功用。
42科學(xué)設(shè)置房地產(chǎn)稅制各項要素
對國外在房地產(chǎn)稅探索的經(jīng)驗和教訓(xùn)要予以一定的重視。希望我國的房地產(chǎn)稅改革能夠少走彎路，不走彎路，用較小的代價就能達到預(yù)期的效果。
43對房地產(chǎn)稅的現(xiàn)存問題予以充分考慮并在新稅制中得以體現(xiàn)
我們希望房地產(chǎn)稅稅制的改革是充分的、合理的、有效的，能夠緩解當(dāng)下的社會矛盾，能充分發(fā)揮其在宏觀調(diào)控方面的作用。
參考文獻：
[1]北京市地方稅務(wù)局課題組房地產(chǎn)稅改革的國際借鑒及建議[J].稅務(wù)研究，2005（1）
在我國房地產(chǎn)市場中，要充分利用好房地產(chǎn)市場價格和居民對房地產(chǎn)市場的預(yù)期以及國家的宏觀調(diào)控等這些因素，清晰地認(rèn)識到這些因素對我國房地產(chǎn)市場的影響。在近些年以來，我國房地產(chǎn)市場存在很多不合理的因素，特別是房地產(chǎn)市場的供求和需求不平衡的現(xiàn)象非常普遍。當(dāng)然，這其中肯定會有一些房地產(chǎn)市場自身的缺陷所引起的，這就需要我國對房地產(chǎn)市場進行經(jīng)濟調(diào)節(jié)，也就是要發(fā)揮財政政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管控，并重視和完善相關(guān)的保障性住房條件等來規(guī)范并穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場。
2房地產(chǎn)財政稅收政策對我國房地產(chǎn)的影響
（一）我國房地產(chǎn)在不同的環(huán)節(jié)設(shè)置不同的房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)稅收收益分配產(chǎn)生影響；其一，房地產(chǎn)市場開發(fā)階段的稅收政策，將會影響房地產(chǎn)商品的供給，有效控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資方向，其二，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。從而影響我國房地產(chǎn)市場的需求，政府要積極參與到市場流通環(huán)節(jié)的價值再分配，抑制投機取巧的行為。其三，要加強對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財政稅收政策，從而能使得房地產(chǎn)市場的需求得到最為有利于的發(fā)展。使得土地資源得到最為有效的利用和配置，同樣的也使得減少土地閑置，確保土地交易的正常運行，一方面，對于房地產(chǎn)的增值方面，要讓政府積極參與到價值上的分配，從而得到一部分的稅收收入。對于一些轉(zhuǎn)售的住宅要及時加強對其進行征收全額營業(yè)稅，從而達到對房地產(chǎn)市場的降溫目的。
（二）稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用稅收是作為經(jīng)濟政策中最為常見的手段之一，是國家對國民經(jīng)濟政策進行調(diào)節(jié)的重要支柱之一，由于城市土地資源的缺乏性，城市可以開發(fā)的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上漲讓投機者有機可乘，有些土地沒有使用，這樣不僅僅造成了房地產(chǎn)的資源浪費，還影響到了房地產(chǎn)經(jīng)濟的正常運行。在征收房地產(chǎn)稅收可以有效制止富人占有更多的土地，從而讓更多的土地資源得到開發(fā)和利用，這樣對于低收入者來說，國家更多的是給予他們稅收上的優(yōu)惠，而對于一些國家亟需發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，同樣的也可以采取一定的稅收政策優(yōu)惠，從而可以引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠合理地進行投資行為。合理地安排房地產(chǎn)市場商品房。一方面國家為了能夠貫徹社會上的公平原則，可以有效地征收房地產(chǎn)稅收，這樣可以回收由于基礎(chǔ)建設(shè)投資所帶來的超值收益，有利于促進我國的當(dāng)代之間的公平。
（三）加強國家稅收對房地產(chǎn)市場發(fā)展的保障作用通過對這些年我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國財政稅收政策對房地產(chǎn)的調(diào)控的重點放在需求上。我國的房地產(chǎn)市場預(yù)期從非常樂觀到謹(jǐn)慎，從中我們可以看出財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到很好的效益。為了促進我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，就需要國家進一步加強對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟調(diào)控，并持續(xù)細(xì)化房地產(chǎn)稅收政策，對于一些不符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)商一律不得給予相關(guān)的稅收政策優(yōu)惠。同時，要加強房地產(chǎn)稅收政策的研究力度，逐漸引導(dǎo)居民能夠樹立合理和節(jié)約的消費觀念。通過這些政策經(jīng)濟調(diào)節(jié)，可以對房地產(chǎn)市場得到穩(wěn)定發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場更加注重“量”的增長，這樣才能更好地促進我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。
3我國房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的影響
（一）能夠有效利用稅收政策，引導(dǎo)我國住宅科學(xué)理性消費目前，我國很多地區(qū)的房價都在瘋漲，對此，政府要利用稅收政策加強引導(dǎo)住宅區(qū)的發(fā)展，要加強對房地產(chǎn)市場的信貸資金的回收力度，這將會使得拖欠的開發(fā)商在資金情況下，不得已將地產(chǎn)進行拋售，從而使得市場商品量增加，這樣可以有利于刺激房地產(chǎn)市場，一方面，加強稅收管理，有利于維護國家的利益，通過這樣的措施可以將現(xiàn)有的房地產(chǎn)進行拋售，降低市場上的房地產(chǎn)價格。在另外一方面，房價過高和居民收入過低這些都是現(xiàn)在市場交易之間存在的根本矛盾。市場交易方面是通過貨幣為媒介，一旦居民的收入過低，這就必然會造成購買力降低，需求量減少，進而造成交易量下降，所以想要刺激當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，就必須要不斷提高居民的工資，這是活躍房地產(chǎn)市場的最有效途徑。
（二）不斷加強和完善稅收制度，增強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度要進一步加強和規(guī)范房地產(chǎn)市場，就必須要改進物業(yè)稅，讓其進行實際運行，在目前，我國的物業(yè)稅的設(shè)置上必須要以國家國情為基礎(chǔ)，首先，物業(yè)稅稅率的設(shè)置上也應(yīng)該要有所區(qū)別。在我國城市中有些高收入人群和低收入人群，為了更好地發(fā)展物業(yè)稅的調(diào)節(jié)功能，要切實根據(jù)不同的人群的經(jīng)濟能力，我們要對此進行分區(qū)設(shè)置，甚至是要加強對一些低收入的人群實行稅收的減少，其次要加強對一些低收入者實行稅收的減免。同時要為了適應(yīng)我國的國情，要發(fā)展和規(guī)范好我國房地產(chǎn)評估市場，在整個的物業(yè)稅的階段，要能加強對房地產(chǎn)的評估體系，這同時又給我國的房地產(chǎn)市場提出更高的要求。其次，要加強和完善房地產(chǎn)稅收的配套制度和政策。強化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度，要查清楚城市土地利用狀況，改變分塊管理的狀況，盡量實現(xiàn)房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，理清管理關(guān)系，從而避免房地產(chǎn)私下交易，并不斷增強我國房地產(chǎn)市場評估體系，在稅務(wù)管理部門要能夠加強評稅機構(gòu)和專職評稅和房管制度，從而建立一整套的房地產(chǎn)市場管理機制。
（三）制定和完善稅法制度法律是人們的行為規(guī)范，是政策和制度實施的根本性保障，政策和制度的完善，如果沒有法律的支持，將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理，而在房地產(chǎn)市場政策和制度的實施，更需要稅法制度的保障，因此在稅收這種關(guān)乎國家發(fā)展的重大問題上，必須設(shè)立和完善與其相關(guān)的房地產(chǎn)法律，并嚴(yán)格實施稅法，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。筆者在對我國的房地產(chǎn)稅收法進行研讀的過程中，發(fā)現(xiàn)我國現(xiàn)在的稅收法較為以往，因此我們在完善稅收法律的同時，必須更注重完善其違法懲戒措施，使得稅收法律研究的成果，能真正作用到稅收中來，為我國稅收的進步和發(fā)展提供更為堅實的法律保障，為我國社會主義市場經(jīng)濟的科學(xué)有序運行提供抱枕，也促使我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠在一個平穩(wěn)的環(huán)境中得到最為快速的發(fā)展。
4結(jié)語
為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（[2005]26號），進一步加強房地產(chǎn)稅收征管，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項及要求通知如下：
一、各級地方稅務(wù)、財政部門和房地產(chǎn)管理部門，要認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，建立和完善信息共享、情況通報制度，加強部門間的協(xié)作配合。各級地方稅務(wù)、財政部門要切實加強房地產(chǎn)稅收征管，并主動與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系；房地產(chǎn)管理部門要積極配合。
二、2005年5月31日以前，各地要根據(jù)[2005]26號文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)（以下簡稱普通住房）。其中，住房平均交易價格，是指報告期內(nèi)同級別土地上住房交易的平均價格，經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門測算，報當(dāng)?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。各級別土地上住房平均交易價格的測算，依據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)；沒有建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的，依據(jù)房地產(chǎn)交易登記管理系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)。
對單位或個人將購買住房對外銷售的，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在辦理房屋權(quán)屬登記的當(dāng)月，向同級地方稅務(wù)、財政部門提供權(quán)屬登記房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、房屋面積、成交價格等信息。
市、縣規(guī)劃管理部門要將已批準(zhǔn)的容積率在1.0以下的住宅項目清單，一次性提供給同級地方稅務(wù)、財政部門。新批住宅項目中容積率在1.0以下的，按月提供。
地方稅務(wù)、財政部門要將當(dāng)月房地產(chǎn)稅收征管的有關(guān)信息向市、縣房地產(chǎn)管理部門提供。
各級地方稅務(wù)、財政部門從房地產(chǎn)管理部門獲得的房地產(chǎn)交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責(zé)任予以保密。違反規(guī)定的，要追究責(zé)任。
三、各級地方稅務(wù)、財政部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房管業(yè)稅稅收政策。
（一）2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。
（二）2005年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。
（三）2005年6月1日后，個人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。
（四）個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。
（五）個人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票。
（六）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業(yè)稅時，需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。
（七）各級地方稅務(wù)、財政部門要嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調(diào)整后的營業(yè)稅政策落實到位；對個人承受不享受優(yōu)惠政策的住房。不得減免契稅。對擅自變通政策、違反規(guī)定對不符合規(guī)定條件的個人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調(diào)整后的稅收政策落實的，要追究當(dāng)事人的責(zé)任。對政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和有關(guān)情況，應(yīng)及時上報國家稅務(wù)總局。
四、各級地方稅務(wù)、財政部門要充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，加強房地產(chǎn)稅收管理。要建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；要定期將從房地產(chǎn)管理部門取得的權(quán)屬登記資料等信息，與房地產(chǎn)稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。
各級地方稅務(wù)、財政部門在房地產(chǎn)稅收征管工作中，如發(fā)現(xiàn)納稅人未進行權(quán)屬登記的，應(yīng)及時將有關(guān)信息告知當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門，以便房地產(chǎn)管理部門加強房地產(chǎn)權(quán)屬管理。
五、各級地方稅務(wù)、財政部門和房地產(chǎn)管理部門要積極協(xié)商，創(chuàng)造條件，在房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記等場所，設(shè)立房地產(chǎn)稅收征收窗口，方便納稅人。
六、市、縣房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，要求出具完稅（或減免）憑證；對于未出具完稅（或減免）憑證的，房地產(chǎn)管理部門不得辦理權(quán)屬登記。
七、各級地方稅務(wù)、財政部門應(yīng)努力改進征繳稅款的辦法，減少現(xiàn)金收取，逐步實現(xiàn)稅銀聯(lián)網(wǎng)、劃卡繳稅。由于種種原因，仍需收取現(xiàn)金稅款的，應(yīng)規(guī)范解繳程序，加強安全管理。
八、對于房地產(chǎn)管理部門配合稅收管理增加的支出，地方財稅部門應(yīng)給予必要的經(jīng)費支持。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 改革 優(yōu)化
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度概述
房地產(chǎn)稅也稱不動產(chǎn)稅，在性質(zhì)上屬于集合概念，它是指房地產(chǎn)持有人在保有和流轉(zhuǎn)兩個環(huán)節(jié)上所設(shè)計的稅種總稱。一般來講，房地產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，是對房屋所有人所征稅收的統(tǒng)稱。從法律角度來講，房地產(chǎn)稅收制度不屬于稅收概念，而是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收制度。按照征收對象的性質(zhì)，房地產(chǎn)稅收分為直接稅和間接稅，包括營業(yè)稅、城建稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、教育費附加稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、所得稅、契稅等稅種，而房地產(chǎn)稅收體系就是由這些稅種組成的。
具體來說，房地產(chǎn)稅稅收體系分為兩大類，一類是直接針對房地產(chǎn)而征收的財產(chǎn)稅，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、契稅及固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。另一類是開征與房地產(chǎn)有關(guān)的所得稅和流轉(zhuǎn)稅，包括營業(yè)稅、所得稅及城市維護建設(shè)稅。可以說，目前我國的房地產(chǎn)稅收制度處于一個龐雜混亂的局面，因此，為了使稅收制度盡快與我國經(jīng)濟發(fā)展形勢相匹配，就必須對當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度進行改革和優(yōu)化。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度存在的問題
（一）稅負(fù)不公平
各國在房地產(chǎn)稅征收上普遍采用“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的做法，目的在于抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展，防止房地產(chǎn)出現(xiàn)投機現(xiàn)象，以引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康蓬勃方向發(fā)展。基于此，長期以來我國也奉行“重流轉(zhuǎn)，輕保有”原則，并把它作為我國稅收立法的一項重要政策。然而，縱觀我國目前過熱的、炒作嚴(yán)重的、投機現(xiàn)象頻發(fā)的房地產(chǎn)市場，不難看出這一稅收政策在實踐中的作用微乎其微，沒有起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的應(yīng)有作用。考察發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這種狀況的原因有以下兩點。
第一，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)過重產(chǎn)生“鎖定效應(yīng)”，鎖定效應(yīng)為美國經(jīng)濟學(xué)家魯薩所創(chuàng)，指“資產(chǎn)因價格下降而使資產(chǎn)所有者不能出售其資產(chǎn)”。鎖定效應(yīng)使得房產(chǎn)所有者囤積房產(chǎn)等待房價上漲時伺機出售，使得房價處于惡性循環(huán)狀態(tài)，長期居高不下。第二，我國房地產(chǎn)保有稅負(fù)過輕，導(dǎo)致房地產(chǎn)持有者長時間等待房價上升再行出售，而不必?fù)?dān)心負(fù)擔(dān)一筆不小的房產(chǎn)保有稅。
（二）計稅依據(jù)不合理
目前，我國的房地產(chǎn)計稅分為房產(chǎn)計稅與從價計稅。從價計稅按照房產(chǎn)的原值一次減去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的稅率來進行納稅，這是一種折中計稅方式，依據(jù)的是過去的成本，不能體現(xiàn)出房產(chǎn)的實際市場價值。這種計算方式也沒有把房屋的損耗和未來升值因素考慮在內(nèi)，直接導(dǎo)致與房產(chǎn)的市場價格有了一定的差距，而使房產(chǎn)稅不能隨著房產(chǎn)價值的上升而提高。同時，考慮不同時期房屋建造成本也是必要的，因為他的建造成本和應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)是有差別的。一般情況下，先建成的房屋成本會低于后建房屋成本，這樣以來，后建成的房屋就會比先建成的房屋多承受一些房產(chǎn)稅，而使得房地產(chǎn)交易積極性受到一定程度的影響，造成資源流通的滯緩。從租計征的房產(chǎn)稅是根據(jù)房產(chǎn)的租金收入來乘以一定的稅率進行征稅， 房屋的租金往往是根據(jù)市場租賃的行情進行設(shè)定的， 這與歷史成本計稅的方式相比有了顯著的提高。
（三）稅收結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理
根據(jù)房地產(chǎn)從開發(fā)到出售的過程，房地產(chǎn)稅的征收環(huán)節(jié)可以分為三部分，分別為開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。從稅法相關(guān)規(guī)定來看，目前我國對房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)和預(yù)售環(huán)節(jié)征稅的稅點是比較低的，這在一定程度上有利于激發(fā)房產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的積極性，并且給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了政策支持和創(chuàng)造了良好的外部投資環(huán)境。但是，我國在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)上則廣泛征稅。如營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等稅種，如此沉重的稅負(fù)自然不會是房產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，最終還是會轉(zhuǎn)嫁到廣大的消費者手中，增加買房者的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的二級市場一直處于低迷發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在保有環(huán)節(jié)上更是存在稅收執(zhí)法力度不夠的問題，對大量的住宅房根本沒有進行征稅。
（四）房屋產(chǎn)權(quán)信息不完備，房產(chǎn)稅難以實施
雖然我國已經(jīng)制定了房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，但是存在一定的問題與不足之處。土地登記屬于土地管理部門管理范圍，而房產(chǎn)登記屬于房地產(chǎn)管理機關(guān)管理范疇，這就不利于當(dāng)事人進行查閱登記以獲取全面、有效的交易信息，同時也不利于對民眾產(chǎn)權(quán)的保護。在房屋產(chǎn)權(quán)信息難以共享的情況下，很難完成國家的宏觀調(diào)控目標(biāo)，同時也進一步加劇了炒房、投機行為的開展，加劇了尋租及腐敗行為。房屋及其他的不動產(chǎn)信息是一種公共信息，并不屬于某一特定的部門，任何單位及個人都沒有拒絕民眾進行查詢的權(quán)利。相關(guān)部門并沒有利用當(dāng)今發(fā)達的信息技術(shù)，使信息達到共享的程度，也使得公眾難以對房地產(chǎn)信息進行有效查詢。
三、我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度改革與優(yōu)化的措施
（一）嚴(yán)格征稅，實現(xiàn)稅收的公平最大化
據(jù)相關(guān)調(diào)查表明，我國偷稅、逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。為了維護稅法的權(quán)威和實現(xiàn)稅負(fù)的公平化，我國在稅收改革中應(yīng)當(dāng)采取多種措施對偷稅、逃稅的企業(yè)進行嚴(yán)厲打擊。對偷稅、逃稅的打擊治理，不僅有利于保證國家尊嚴(yán)不被踐踏，維護國家財政穩(wěn)定，也有利于稅負(fù)承擔(dān)者公平平等地在房地產(chǎn)市場立足。為了確保稅收政策的有效推行，就需要在稅收立法和稅收執(zhí)法、司法方面加大力度。
首先，在稅收立法上要加強對逃稅、偷稅企業(yè)的懲處力度，此項政策不僅達到警示其他房地產(chǎn)企業(yè)的效用，而且也為稅收執(zhí)法機關(guān)、稅收司法機關(guān)提供了強有力的法律依據(jù)；其次，應(yīng)該建立一支專業(yè)素質(zhì)強硬、作風(fēng)正派、工作能力出眾的稅收執(zhí)法隊伍，對于房地產(chǎn)企業(yè)偷稅、逃稅現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)一起，快速嚴(yán)肅處理一起，絕不手下留情、法外開恩；最后，建立獨立的稅收司法審判庭，專門處理與稅收有關(guān)的案件，以達到專業(yè)化、效率高的效果。
（二）確定合理的計稅依據(jù)
考察國際通行計稅依據(jù)，房地產(chǎn)稅收主要有市場價值、租金價值、樓場的價值等計稅依據(jù)，按評估價值征稅是西方國家房地產(chǎn)稅法中一條非常重要的原則，評估機制征稅能客觀地反映房地產(chǎn)稅制存在的計稅依據(jù)不合理的問題，使多占有不動產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有不動產(chǎn)的少繳稅，確保房地產(chǎn)主體公平地承擔(dān)稅負(fù)。目前，我國應(yīng)該結(jié)束現(xiàn)有的房產(chǎn)稅從價、從租、從量計算計稅依據(jù)的混亂局面，借鑒國際經(jīng)驗按照評估價值計稅，確保稅負(fù)公平。這種計稅依據(jù)可以克服其他類型計稅依據(jù)的缺陷，使它在“交易證據(jù)多、便于誠信納稅、稅收富有彈性”等特點下指導(dǎo)房地產(chǎn)價值評估。
（三）優(yōu)化房地產(chǎn)稅收機構(gòu)
如前所述，我國房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)，而開發(fā)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)承擔(dān)很弱，這樣一來就使得房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)因承擔(dān)沉重的稅負(fù)而阻礙房地產(chǎn)流通市場的繁榮發(fā)展，也阻礙了我國房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)應(yīng)該成為征稅的重點，因為這個環(huán)節(jié)已經(jīng)到了房產(chǎn)交易的末端，征稅對象比較穩(wěn)定，也不會出現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的現(xiàn)象，因此便于稅務(wù)機關(guān)的監(jiān)督與管理。對于流通環(huán)節(jié)應(yīng)該進行大力改革，減輕流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)，減少一些征稅名目，以此加快房地產(chǎn)流通速度，繁榮房地產(chǎn)交易市場。
（四）健全和完善房地產(chǎn)稅征收配套機制
為了增強征收房地產(chǎn)稅的實效性，就要逐漸建立財產(chǎn)登記的實名制，并且在強化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面，就要做到查明土地的位置及面積，加快實現(xiàn)房屋與土地產(chǎn)權(quán)證書的統(tǒng)一化進程，避免房地產(chǎn)的私下交易和打擊房地產(chǎn)市場的尋租、腐敗等違法行為。還要建立和完善房地產(chǎn)評價機制，建立起一套高效實用的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，培養(yǎng)一批經(jīng)驗豐富、專業(yè)化程度強的評價人員，使民眾參與房地產(chǎn)市場交易時，能夠得到有效信息，少走歪路。
四、結(jié)語
隨著市場經(jīng)濟的不斷深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度已經(jīng)顯示出越來越多的弊端，為了滿足市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，以及發(fā)揮房地產(chǎn)稅對收入的調(diào)節(jié)功能，當(dāng)前，我國應(yīng)該著力于房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度的改革與優(yōu)化，強化國家對房地產(chǎn)稅征收的宏觀調(diào)控力，使房地產(chǎn)稅發(fā)揮出應(yīng)有的作用。
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寫此文之前的一個月，沈克明先生剛剛在美國做完心臟手術(shù)。在調(diào)養(yǎng)恢復(fù)期的他，通過網(wǎng)絡(luò)瀏覽到中國關(guān)于開征物業(yè)稅的討論，寫出了這篇有關(guān)美國地產(chǎn)稅的文章。我們敬重沈克明先生遠(yuǎn)在海外、心系祖國的一片赤子之心。在刊發(fā)本文時，《新財經(jīng)》全體同仁向沈克明先生表示由衷的感謝。
近兩年，國內(nèi)要開征物業(yè)稅的說法被媒體炒得沸沸揚揚，擁有房產(chǎn)的老百姓心里都有點緊張――稅多就意味著個人收入將減少。
物業(yè)稅在中國是否應(yīng)該立即征收？向哪些人征收？這個問題需要謹(jǐn)慎考慮。
稅收的尺度是社會安定的平衡器。
衣食住行都要交稅
在美國，許多學(xué)生在選擇專業(yè)時，挑選的是財會專業(yè)，因為讀財會專業(yè)的人是永遠(yuǎn)不會失業(yè)的。
美國的稅收條例與政策是全世界最復(fù)雜的。賺錢就要交稅，多賺就要多交稅。單身漢工資的1/3要交稅。如果有人中了1000萬元彩票，要交450萬元的稅。花錢購物也要交稅，多花就要多交稅。有國內(nèi)的朋友到了紐約，去餐館吃飯，點了100美元的菜肴，付費時要付108.75美元。8.75%是紐約市的消費稅（各州的消費稅是不一樣的）,除了買衣、吃飯要交稅外，網(wǎng)絡(luò)下載、健身鍛煉、禮車服務(wù)、沙發(fā)清洗、停車、商品運輸、浴場曬太陽、刺青……等等，都要交稅。
地產(chǎn)稅的情況也很復(fù)雜，各州不一。
美國的土地是私有的，所以,政府要向擁有房子與土地的人征收地產(chǎn)稅。
在紐約市，只有33%的居民擁有自己的房子，這個比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全美國平均67%的房屋擁有者的數(shù)字。紐約市財政局每年根據(jù)房屋的價值，按比例向房東發(fā)出地產(chǎn)稅賬單，分月交付。房屋的價格漲，地稅也跟著漲。房子所在的區(qū)域不同，地產(chǎn)稅高低也不一樣，相差懸殊。在華人較集中的皇后區(qū)，地產(chǎn)稅平均每年每平方米大約是20美元。150平方米的房子，每年要交的地產(chǎn)稅約3000美元。若在曼哈頓區(qū)，150平方米的房子大約要交8000～10000美元。
美國從增稅走向減稅
美國人說:“一生中有兩怕，一是死亡，二是稅收。”他們把死亡與稅收相提并論，可見美國政府的稅收政策給國民帶來很大的壓力與恐懼。
從美國的征稅歷史看，美國的稅收制度從1913年國會通過憲法第16條修正案，制訂了永久性征收個人所得稅的法律，到1939年之間，征稅對象只有5%。也就是說，在當(dāng)時的美國，100人中只有5個人的所得收入要交稅。但在第二次世界大戰(zhàn)后，大多數(shù)美國人富裕起來，納稅人的比例上升到60%，納稅人的主體從富人擴大到中產(chǎn)階級。
到了20世紀(jì)70～80年代，美國政府的開支增大，于是對老百姓提高稅收。稅負(fù)壓力猛增引起加州、印第安納州等地的民眾上街示威，進行抗稅游行。美國社會出現(xiàn)暴力、自殺、槍殺政府官員等不安定的現(xiàn)象。
到了20世紀(jì)90年代，減稅成為政治人物上臺前必然要喊的口號，也是臺上政治人物的必然行動。
現(xiàn)在，雖然100%的在美國工作的人，只要有收入，都要交稅，但對于收入較少的勞工階層，美國政府實行免退稅政策。各種稅收政策一直圍繞著美國政治人物自保烏紗帽和社會安定在調(diào)整。
美國的地產(chǎn)稅減征計劃
美國的稅收制度執(zhí)行至今，如果再不實行減稅、免稅政策，美國的社會一定會動蕩。布什總統(tǒng)一上臺，就喊“拒絕增加稅負(fù),”提出了2.35萬億美元的減稅計劃。
2007年年初，每一個州，每一個市，在制訂財政預(yù)算時，不管是新上臺的，還是連任的官僚，紛紛提出減稅計劃。其中，占比例最大的是地產(chǎn)稅。
紐約市長彭博在1月17日的市情咨文中表示，從2007年7月起，紐約的房地產(chǎn)稅全面減免5%。這一方案要使政府每年減少7.5億美元的稅收。彭博市長表示，“整套減稅方案的目標(biāo)是把錢送回社區(qū)，創(chuàng)造更多的工作機會，為房產(chǎn)業(yè)主減少負(fù)擔(dān)，讓紐約的生活與工作更有吸引力。”
新上任的紐約州長史必策在1月31日公布的紐約州預(yù)算時表示，到2010年，紐約州的地產(chǎn)稅要減少60億美元。從2007年4月1日起至2008年，地產(chǎn)稅要減少15億美元。2008年，地產(chǎn)稅要減少20億美元。2009年，地產(chǎn)稅要減少25億美元。這意味著，紐約州的一個中產(chǎn)階級家庭，每年可減少421～763美元的稅金。
這位新任州長表示，“近五年來，地產(chǎn)稅的上漲，嚴(yán)重?fù)p害了紐約州居民的利益與經(jīng)濟發(fā)展。我把地產(chǎn)稅退還給居民，是要恢復(fù)他們的希望，是為了機會和繁榮。”
緊靠紐約的新澤西州在2007年1月29日通過的州預(yù)算中，撥出23億美元作為地產(chǎn)稅與租金補助計劃。大約有20萬家庭每年可節(jié)省600美元的稅金。年薪在2萬美元以下者，可獲350美元的補助。年薪在5萬美元以下者，可獲200美元。65歲以上的老人，可獲得800美元補助。
稅收政策轉(zhuǎn)向的前提是安居樂業(yè)
美國是一個超級大國，每年的國防軍事開支要4000億美元，沒有稅收，國家機器運轉(zhuǎn)不起來。美國又是一個私有制國家，政府基本上不擁有企業(yè)，政府所有的收入是靠個人所的稅、公司營業(yè)稅來維持的。
從最近美國稅收制度的改革方案中，我們可以看到，其個人所得稅、公司營業(yè)稅、貿(mào)易稅、消費稅等等都在增加，各州、市卻不約而同提出了針對地產(chǎn)稅的減稅計劃。
為什么？
住，是人類社會穩(wěn)定的基本要素！
美國的房地產(chǎn)稅是根據(jù)房價來制定、調(diào)整的。在房地產(chǎn)價格上漲并不真正體現(xiàn)房產(chǎn)價值的時候，房屋價格的上漲與下跌，都將導(dǎo)致經(jīng)濟動蕩，以及社會的不穩(wěn)定。
在美國，一位65歲的老人，如果住在一棟祖?zhèn)鞯男∥堇铮诵菔杖?000美元/月，根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅政策，這位老人將無法繳納房地產(chǎn)稅。難道政府就此便將老人的房子沒收、拍賣？將老人趕出家門？這樣做，一定會制造社會不安。
正是基于社會穩(wěn)定的考慮，美國各級政府的稅收改革政策都是從房地產(chǎn)稅上下手，讓窮人也能夠安居樂業(yè)。
開征物業(yè)稅需要考慮周全
“老百姓擁有房子，但是沒有地產(chǎn)權(quán)，收什么物業(yè)稅呢？”對于中國征收物業(yè)稅的討論，很多人有此疑問與不滿。
按中國財政部的說法，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅，以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。基本原則是，科學(xué)預(yù)測現(xiàn)行房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這就意味著，過去一次性征收的各種稅費，在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納，每年作為一種針對不動產(chǎn)的稅進行征收。
科學(xué)預(yù)測？現(xiàn)在能做到嗎？
看看2007年提出的個人年所得12萬元人民幣以上自行申報納稅的執(zhí)行情況，到4月10日為止，只有137.5萬人申報納稅，與預(yù)計600萬至700萬人自行申報的數(shù)目相差甚遠(yuǎn)。這個問題說明，中國的納稅政策與體制，只考慮進入政府財政的數(shù)字（實際上中國的稅率高居全球第八位），不考慮納稅人的權(quán)利與義務(wù)，不考慮貧富差距，不考慮收入差距。例如老百姓銀行存款一律繳納20%的利息稅，這種做法完全是政府與民爭利。
曾任美國首法官的約翰?馬歇爾說：“征稅的權(quán)力事關(guān)毀滅的權(quán)力。”為了社會穩(wěn)定，美國的稅收制度正在對房地產(chǎn)稅收進行改革。而中國各項稅收制度剛剛建立，還需完善。
(西南財經(jīng)大學(xué)，成都611130)
內(nèi)容提要：現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要承栽了經(jīng)濟調(diào)節(jié)和收入分配功能。未來納入地方稅系作為重要稅源的房地產(chǎn)稅應(yīng)主要基于受益原則和資源配置功能。本文認(rèn)為，受益原則和資源配置功能不僅決定了房地產(chǎn)稅作為地方政府重要收入來源的可持續(xù)性，同時也為地方政府轉(zhuǎn)變治理方式提供了內(nèi)在激勵。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)稅 受益原則 地方稅系
中圖分類號：F812.42 文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1672-9544( 2015 )09-0059-04
[收稿日期] 2015 -01-20
[作者簡介]陳隆近，經(jīng)濟學(xué)博士，財政稅務(wù)學(xué)院副教授，主要研究方向為公共經(jīng)濟學(xué)、城市和區(qū)域經(jīng)濟學(xué)、公共政策。
2014年10月，財政部長樓繼偉撰文指出，新一輪稅制改革的內(nèi)容之一是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革……使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。這一表述不僅體現(xiàn)了將房地產(chǎn)稅收入劃歸地方的明確思路，也強調(diào)了房地產(chǎn)稅在地方收入來源中的重要地位。2014年11月，《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現(xiàn)代財政制度總體方案》公布實施。其中“通過房地產(chǎn)稅等改革，使房地產(chǎn)稅等財產(chǎn)行為稅成為縣（市）級主體稅種……以增強市縣政府履行事權(quán)和支出責(zé)任的保障能力”的提法進一步突顯了房地產(chǎn)稅在未來地方稅系中的關(guān)鍵角色。盡管被改革方案賦予了重要使命，房地產(chǎn)稅還仍然不是一個法定清晰的單獨稅種。當(dāng)前所謂的“房地產(chǎn)稅”涉及了現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、印花稅等十余個稅費種類。房地產(chǎn)稅要統(tǒng)一，最大的難處或在于土地產(chǎn)權(quán)。本文的主旨不在于探討如何統(tǒng)一，而是假定在統(tǒng)一歸為物業(yè)稅以后，作為地方政府可持續(xù)收入來源的房地產(chǎn)稅應(yīng)該承載何種功能，以及這樣的功能取向?qū)τ诘胤秸卫矸绞睫D(zhuǎn)變的意義。
一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的兩大功能取向
1998年，國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣布全面停止住房實物分配，逐步落實住房分配貨幣化。1999年，財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部等部門先后單獨或聯(lián)合了《關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》等文件，涉及到了房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等房地產(chǎn)稅種，總體體現(xiàn)了繁榮住宅市場和鼓勵個人購房的基調(diào)。
2005年以來，面對持續(xù)上漲的房價，中央悉數(shù)動用了包括稅收政策在內(nèi)的調(diào)控手段加以干預(yù)。2005年，七部委聯(lián)合的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》明確指出，“要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。”比如，國家稅務(wù)總局于2007年《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，就是試圖以土地增值稅“預(yù)征”改“清算”的方式擠壓房地產(chǎn)泡沫。201 1年，上海和重慶試點個人房產(chǎn)稅。到了2013年，北京、廣東等地甚至出臺了“嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅”的嚴(yán)厲措施。
在這樣一系列的政策干預(yù)中，房地產(chǎn)稅實際上被賦予了兩重功能。一是抑制房地產(chǎn)過度投資帶來的經(jīng)濟泡沫和通貨膨脹，屬于經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能。且不論房地產(chǎn)稅是否實際抑制了房地產(chǎn)過熱，在追求經(jīng)濟調(diào)節(jié)功能的同時不能忽視了政策“亂棒”下的超額負(fù)擔(dān)問題。比如，在對住房轉(zhuǎn)讓征收20%個人所得稅的政令下，出現(xiàn)了為二套房避稅而假離婚等亂象①。僅北京市2013年前三季度的離婚登記數(shù)量就同比增長了40%⑦。這樣的房地產(chǎn)稅政策很難對房型、人群等精細(xì)區(qū)分，事實上是以效率和公平為代價來為經(jīng)濟猛踩剎車。
對房地產(chǎn)的稅收調(diào)控還往往被賦予了收入分配功能，即讓富人少買房，讓窮人買得起房。在2011年1月財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人就房產(chǎn)稅改革試點答記者問時就明確指出“房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距③。”然而，即便所有的房地產(chǎn)稅都由富人繳納，窮人也不會自然買得起房。如果是追求收入分配功能，就應(yīng)該取之于富人，而用之于窮人。至于房地產(chǎn)稅哪里去了，是否用于了幫助窮人安居卻并不下文。
無論曾經(jīng)實現(xiàn)與否，房地產(chǎn)稅的上述兩重功能都將面臨調(diào)整。隨著房地產(chǎn)稅成為地方稅，卻仍要地方接棒執(zhí)行應(yīng)主要歸屬中央的經(jīng)濟調(diào)節(jié)和收入分配功能，其成敗并不難預(yù)見。有媒體報道，地方政府對此前可能的房產(chǎn)稅擴容無一響應(yīng)、普遍反對。這事實上已反映了房地產(chǎn)稅目前的功能取向與其未來作為主要地方稅種之間的內(nèi)在矛盾。
作為最主要的物業(yè)稅構(gòu)成，房地產(chǎn)稅在國外一般都由地方政府加以征管。依據(jù)多層級政府背景下的規(guī)范財政理論，涉及房地產(chǎn)稅的地方收支行為應(yīng)主要體現(xiàn)增進效率的資源配置功能。如果不正視并明確房地產(chǎn)稅作為地方稅的這一主要功能，不僅不能達成其應(yīng)有的政策效果，也將因此而遲滯我國地方稅系的全面建成。
二、受益原則下房地產(chǎn)稅作為地方政府收入來源的可持續(xù)性
地方稅系中的房地產(chǎn)稅應(yīng)主要基于受益原則和資源配置功能是國外理論界和實務(wù)界的基本共識。房地產(chǎn)稅的資源配置功能可以表現(xiàn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商和購買者的行為選擇。比如，England eta1(2013)分析了美國的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)稅提高時，均衡中的住房和車庫面積也相應(yīng)減小了。
為地方公共服務(wù)提供持續(xù)穩(wěn)定的收入來源是房地產(chǎn)稅實現(xiàn)資源配置功能的另一表現(xiàn)。房地產(chǎn)稅收入的可持續(xù)性首先得益于其稅基流動性小于消費稅、所得稅等稅種，從而一方面減少了納稅人在資源配置上的行為扭曲，另一方面也降低了地方政府靠犧牲收入來穩(wěn)固流動稅基的不菲代價(Norregaard,2013)o Alm(2011)、Doerner and Ihlanfeldt(2011)和Lutz et al(2011)的研究成果都顯示，在2006年美國相繼出現(xiàn)房價大跌、次貸危機、經(jīng)濟蕭條之后，房地產(chǎn)稅相對于消費稅、所得稅等稅種更缺乏價格彈性，從而在地方收入銳減時起到了很好的穩(wěn)定作用。
更為重要的是，作為物業(yè)稅之一的房地產(chǎn)稅在居民的稅收貢獻和服務(wù)享有之間建立起了牢固的關(guān)聯(lián)，因而集中體現(xiàn)了付稅的受益原則(Hamilton，1975，1976)。如果某人對某地的某種公共服務(wù)需求很大，則可以前往當(dāng)?shù)囟ň樱榇酥Ц断鄳?yīng)的房地產(chǎn)稅(Oates，1969)。房地產(chǎn)稅因此更像是居民基于地方政府在公共服務(wù)上的表現(xiàn)所進行的自愿付費。事實上，對于治安、消防這樣的公共服務(wù)，以房地產(chǎn)稅融資比按次收取使用費更具有現(xiàn)實操作性。
理論上講，只要一地政府比另一地政府更能提供質(zhì)優(yōu)價廉的公共服務(wù)，就自然有人希望遷入并心甘情愿地納稅。換句話說，只要地方政府穩(wěn)定持續(xù)地提供質(zhì)優(yōu)價廉的公共服務(wù)，也就有持續(xù)穩(wěn)定的收入進賬而不必?fù)?dān)心人不敷出。事實上，我們經(jīng)常看到在學(xué)區(qū)房上擲以重金的家長無需知曉Tiebout(1956)模型卻正如其描繪的那樣，在受益于地方教育服務(wù)的同時，也將為轄區(qū)政府貢獻了穩(wěn)定持續(xù)的房地產(chǎn)稅收入。
稅收“取之于民，用之于民”已是耳熟能詳?shù)恼f法，但即使是在收入分配之外，兩個“民”字也有“貧”、“富”之分。在受益原則下，房地產(chǎn)稅將事實上集中表現(xiàn)為“取之于富人，用之于富人”。比如，只有收入寬裕的家庭才買得起昂貴的學(xué)區(qū)房，也才因此享受得到高水平的教育服務(wù)。此外，為了保證受益原則下成本和受益的對等，政府還可以或應(yīng)當(dāng)采用所謂“分區(qū)(Zoning)”措施，限制開發(fā)商在學(xué)區(qū)內(nèi)修建面積過小或質(zhì)量過低的住房，從而不讓低收入購房者在高水平服務(wù)上“搭便車”(Fischel，1985，1992)。
房地產(chǎn)稅在此遭遇的爭議實際上是受益原則下任何一種地方稅都難于避免的。對此，世界范圍內(nèi)的普遍做法不是因噎廢食，而是一方面基于受益原則，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅在地方稅系中持續(xù)穩(wěn)定的籌資功能，另一方面通過上級政府?dāng)?shù)額合理的一般性轉(zhuǎn)移支付來鞏固各地政府的基本財力，從而讓低收入家庭也能享有合格的公立教育等服務(wù)。
三、受益原則下房地產(chǎn)稅對于地方政府治理方式轉(zhuǎn)變的意義
受益原則下的房地產(chǎn)稅不僅是地方公共服務(wù)的融資工具，同時也提供了地方政府改善治理的激勵機制。在Tiebout(1956)所描繪的理想圖景中，居民按自己的偏好在各地之間選擇稅收貢獻與服務(wù)享有最相匹配的轄區(qū)作為住地。這一“用腳投票”的機制促使希望增加房地產(chǎn)稅收入的地方政府通過改善公共服務(wù)質(zhì)量來提高房地產(chǎn)價值。Glaeser(1996)認(rèn)為，如果住房需求缺乏價格彈性，房地產(chǎn)稅對于地方政府的激勵效應(yīng)比一次性總付稅還要顯著。Fischel(2001)則指出，地方上的政策效果與地區(qū)或全國的重要區(qū)別在于支付房地產(chǎn)稅的居民對地方事務(wù)具有更強的關(guān)切，會更直接地向地方官員施壓，從而更好地監(jiān)督了公共服務(wù)的提供效率。
在美國，絕大部分房地產(chǎn)稅收入被用于地方基礎(chǔ)教育。Hoxby(1999)對比研究了上級撥款和房地產(chǎn)稅自籌這兩種基礎(chǔ)教育的融資方式。她發(fā)現(xiàn)，在控制了其他影響因素后，房地產(chǎn)價值的升降很大程度上反映了地方基礎(chǔ)教育質(zhì)量的高低。與上級撥款相比，房地產(chǎn)稅自籌在成本有效性相似的同時，克服了在基礎(chǔ)教育質(zhì)量的直接評估中難于解決的信息不對稱難題。
在挪威，地方政府可以選擇是否開征房地產(chǎn)稅。這為研究房地產(chǎn)稅對地方治理的激勵效應(yīng)提供了難得的機會。在控制了潛在的選擇性偏誤后，Borge and Ratts(2008)發(fā)現(xiàn)，開征了房地產(chǎn)稅的挪威地方政府在污水處理上的成本要低20%。類似地，F(xiàn)iva and Rnning (2008)則注意到，房地產(chǎn)稅對于基礎(chǔ)教育服務(wù)質(zhì)量的促進作用表現(xiàn)為學(xué)生們在挪威全國性考試中的成績提升。
Presbitero et al.(2014)在考察了22個經(jīng)濟合作與發(fā)展組織(OECD)成員國1973年-2011年間的財政收支后發(fā)現(xiàn)，如果房地產(chǎn)稅在一國地方政府收入中的比重越高，該國越不容易出現(xiàn)收不抵支的情況。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅在地方稅系中的重要性與財政平衡之間的正向關(guān)系源自于房地產(chǎn)稅強化了地方居民密切關(guān)注地方政府收支行為的動機。
如果說“財政是國家治理的基礎(chǔ)和重要支柱”，那么政府的收支就不能機械地理解為只是收錢、花錢的問題。深層次的財稅改革不僅要在數(shù)額上尋求財政收入與公共服務(wù)的對等，更應(yīng)該著眼于構(gòu)建一套促進政府收支合理運轉(zhuǎn)的激勵機制。當(dāng)前的房地產(chǎn)稅改革固然有充實地方政府收入的現(xiàn)實考慮，但房地產(chǎn)稅與地方公共服務(wù)提供之間的密切關(guān)聯(lián)，以及地方居民支付房地產(chǎn)稅時的“真實痛感”同地方政府改善治理之間的強烈激勵讓我們有理由賦予這一改革更大的期許。
四、結(jié)論
關(guān)鍵詞：德國 房地產(chǎn)稅制 比較 借鑒
在當(dāng)前全球房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的大環(huán)境下，德國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)態(tài)勢格外引人注目。雖然我國與德國在經(jīng)濟制度上的具體情況有所區(qū)別，但在同為市場經(jīng)濟國家，都要遵循市場經(jīng)濟一般規(guī)律方面具有一致性，因此，通過分析高效運行的德國土地房地產(chǎn)稅制，在一定程度上可以為完善我國房地產(chǎn)稅制改革提供有益借鑒。
1 德國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀
德國的市場經(jīng)濟高度發(fā)達，其國民的高收入、高稅收和高福利是其發(fā)達的主要標(biāo)志，經(jīng)濟的發(fā)達尤其是國家的財政收入又是依靠稅收的強制性征收不同的稅種而實現(xiàn)的。而作為德國的主要稅種財產(chǎn)稅，現(xiàn)行包括土地稅、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)交易稅和遺產(chǎn)稅及贈與稅。
1.1 土地稅
土地稅屬于直接稅，納稅義務(wù)人規(guī)定為土地所有者，對所有的土地征稅，包括農(nóng)村生產(chǎn)用地和建筑用地。此稅種名稱雖設(shè)置為“土地稅”，實際上卻是政府向國內(nèi)存有地產(chǎn)，即土地及地面建筑物征稅。德國土地稅執(zhí)行的既包括城鎮(zhèn)內(nèi)也包括農(nóng)村的寬征稅范圍，這種寬征稅符合縱向公平原則，有利于確保稅收收入來源充裕。同時，土地稅稅額依據(jù)登記的土地價值和狀態(tài)予以確定，征稅基礎(chǔ)為每年初按稅收評估法所確定的征稅標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)土地的成交價格得出同類土地的納稅價值，一年一繳。
1.2 房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅也屬于地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。長期以來，德國政府都將房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生需求，采取促進居民擁有住宅所有權(quán)、房產(chǎn)地產(chǎn)一體化，因此，住宅作為居民的生活必需品，在征稅時與其他類型的土地買賣和經(jīng)營嚴(yán)格區(qū)別對待，對自有有自用的住宅只需要繳納房屋坐落的土地稅，不需繳納房產(chǎn)稅，用于出售的房地產(chǎn)要繳納評估價值1%～1.5%的房產(chǎn)稅。
1.3 不動產(chǎn)交易稅
不動產(chǎn)交易稅為地方稅，相應(yīng)也存有《不動產(chǎn)交易稅法》。在德國，不動產(chǎn)交易稅以房地產(chǎn)買賣時的交易價格為征稅基礎(chǔ)，基本上是按房產(chǎn)價值的3.5%征收，各個聯(lián)邦州有所不同。不動產(chǎn)交易稅是非常重要的調(diào)節(jié)手段，政府通過此稅種，可以間接加大房地產(chǎn)投機炒作成本，壓縮投機者“低買高賣”的盈利空間。
1.4 遺產(chǎn)稅及贈與稅
納稅人為繼承人和受贈人，以所繼承或受贈的財產(chǎn)價額扣除與之直接相關(guān)的項目后的凈額為課稅對象，扣除規(guī)定的項目主要包括債務(wù)、喪葬費用以及法定的按不同親屬分等規(guī)定的基礎(chǔ)扣除額。再依據(jù)遺產(chǎn)繼承人與被繼承人或贈與人與被贈予人的親疏關(guān)系實行不同的全額累進稅率征收，最高稅率達到70%。
德國為保障居民住房，還采取了相應(yīng)的措施保障國民住房供應(yīng)。首先，在保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅征收以外，如果不動產(chǎn)通過買賣在交易過程中獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。從2009年1月1日起，對投資者的房租收入需征收25%的資本利得稅。其次，德國政府鼓通過其自有特殊合作建房機構(gòu)——住宅合作社，從信貸、土地、稅收等多方面給予支持鼓勵居民合作建房、自建房，特別是在稅收方面，對合作社的所得稅、財產(chǎn)稅等均實行較低稅率。通過合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供應(yīng)體系，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷。再次，德國政府對參加住房儲蓄者給予獎勵，并根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予適當(dāng)補貼，為每個家庭提供穩(wěn)定房價的稅收保障，增強支付能力。最后，德國政府對地價、房價、房租實行“指導(dǎo)價”，各類房地產(chǎn)價格由獨立的房地產(chǎn)評估師認(rèn)定，并在各地設(shè)有房地產(chǎn)公共評估委員會，這些機構(gòu)提供的指導(dǎo)價具有較強的法律效力，所有的地產(chǎn)交易均有義務(wù)參照執(zhí)行，使房價在合理的范圍內(nèi)波動。對不執(zhí)行者甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。
2 根據(jù)德國經(jīng)驗對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在問題的基本判斷
我國的房地產(chǎn)稅收體系經(jīng)過幾十年來不斷完善，對于調(diào)控房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置等方面起到了十分重要的作用。但是與經(jīng)驗比較完善的德國相比，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系還是存在一些問題：
2.1 征稅對象不完整，范圍比較狹窄
首先，房地產(chǎn)稅征稅對象過于狹窄，這會阻礙房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟的效果。目前我國房地產(chǎn)稅的征稅范圍并沒有涉及農(nóng)村，而是主要面向城市、縣城以及建制鎮(zhèn)。對于征稅對象，國家對個人非經(jīng)營性用房以及國家機關(guān)、人民團體、軍隊用房等免征房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅，對沒有充分利用的林地、荒山實行免征城鎮(zhèn)土地使用稅。這樣城鄉(xiāng)稅制沒有統(tǒng)一，對象也有差異，稅負(fù)公平的原則根本沒有得到體現(xiàn)。
2.2 計稅依據(jù)設(shè)立得不合理
我國房地產(chǎn)稅種繁多且存在多個征稅標(biāo)準(zhǔn)，如面積、交易價格、投資總額、評估價格等名目都是計稅依據(jù)和課稅標(biāo)準(zhǔn)。征稅標(biāo)準(zhǔn)不一，既增加了征收房地產(chǎn)稅收的難度，又降低了房地產(chǎn)稅對市場的調(diào)節(jié)力度，違背了房地產(chǎn)稅設(shè)置的初衷。由于房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)存在不合理性，也使得房地產(chǎn)稅收收入呈反向增長彈性。在許多區(qū)域的土地交易市場上，土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)太低，減弱了稅收的調(diào)節(jié)能力。
2.3 輕保有、重流轉(zhuǎn)
我國目前房產(chǎn)稅制存在輕保有、重流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象：一是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收種類較多，保有環(huán)節(jié)的稅收種類少；二是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率高，保有環(huán)節(jié)的稅率低。相關(guān)資料顯示，針對城鎮(zhèn)土地持有環(huán)節(jié)上所征收的土地使用稅，最高只有30元/年·平方米，而對于非營業(yè)性用房免征使用稅。目前我國還存在一種現(xiàn)象，那就是全國空置住房數(shù)量正在不斷的增加。2010年國家電網(wǎng)公司對全國六百多個城市的進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)全國共有6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些住房足足可以容納2億人居住。海南三亞商品房空置率更是高的離譜，局部地區(qū)達到90%了左右，這表明了我國房地產(chǎn)投機性需求的泛濫對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展帶來了沖擊，這也說明我國對保有環(huán)節(jié)征收的稅額過低，一直使住房空置率如此之高。而我國對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)卻征收高達30%—60%的增值稅，這樣不同環(huán)節(jié)的征稅標(biāo)準(zhǔn)差距過大，會嚴(yán)重降低房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效率。
2.4 房地產(chǎn)稅收的目標(biāo)繁多
我國房地產(chǎn)稅種較多，而每個房地產(chǎn)稅種具有不同的政策目標(biāo)，且每個稅種的政策目標(biāo)都專門化，所以導(dǎo)致整個房地產(chǎn)稅收體系的政策目標(biāo)不明晰，各稅種之間的政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)。
除了以上所述問題之外，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制還存在稅費不清、稅收征收不公平以及稅收政策不統(tǒng)一等問題。現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在的弊端，使得房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用難以發(fā)揮效果。而且，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)課稅稅種在法制上并不健全。
3 借鑒德國經(jīng)驗推進我國房地產(chǎn)稅收改革的政策建議
3.1 優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅收體系
3.1.1 開通并增加保有階段的稅收
根據(jù)有關(guān)學(xué)者研究，需要依照統(tǒng)一的計稅依據(jù)，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收統(tǒng)一的房產(chǎn)稅。全部按價格征收，適度增加經(jīng)營性房屋房地產(chǎn)稅收，減少非經(jīng)營性房屋房地產(chǎn)稅收，從而促進各個稅收負(fù)擔(dān)的合理分配。與此同時，配和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，例如實行居民自住第一套住房免稅政策等。重要的是，如果增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，使得地方政府財政收入有所增加，那么我們要認(rèn)清其根本目的并不是為了抑制房地產(chǎn)價格，而是為了平衡地方政府財權(quán)和事權(quán)不對稱的現(xiàn)狀。維護稅負(fù)公平原則是保有環(huán)節(jié)增稅的首要目的，還可以降低潛在經(jīng)濟風(fēng)險，促進社會和諧。
3.1.2 規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)
一段時間以來，社會各界對收入分配不均的問題十分的敏感，所得稅作為調(diào)節(jié)收入分配，實現(xiàn)收入的第二次再分配的手段為人們所熟悉。規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，比如營業(yè)稅等，以此促進存量資源的重新優(yōu)化配置；降低房屋出租所得收入稅負(fù)，逐漸取消規(guī)定的房屋出租所得12%的房產(chǎn)稅，改征房屋租賃綜合稅。至今為止，僅上海市已經(jīng)出臺了綜合稅相關(guān)政策。對租借的私有住房收取的綜合稅為房屋出租所得的5%，對于轉(zhuǎn)租私有住房所得則減半征收綜合稅。
3.1.3 適當(dāng)時機開征物業(yè)稅
當(dāng)前，國際上許多市場經(jīng)濟較為成熟的國家和地區(qū)都已經(jīng)開始在房地產(chǎn)市場開征物業(yè)稅，我國也在部分地區(qū)開始試點。物業(yè)稅征收的對象是不動產(chǎn)，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定稅款，實際上是政府以其強制力，對房地產(chǎn)的所有者或使用者征收的用于補償政府提供公共物品和公共服務(wù)的費用.它的征收前提在于納稅人必須有房地產(chǎn)資產(chǎn)，并以資產(chǎn)價值作為征收物業(yè)稅的基礎(chǔ)，物業(yè)稅是保證地方財政穩(wěn)定的關(guān)鍵性因素。
物業(yè)稅是在保有環(huán)節(jié)進行征收的稅種，可以合并房產(chǎn)稅等針對房地產(chǎn)征收的稅費，改為征收物業(yè)稅，并使物業(yè)稅征收額度大體與前面合并的稅費總額基本相等。這種一次性征收物業(yè)稅的做法，有利于公務(wù)物品和公共服務(wù)的利用程度，有利于充分調(diào)動地方政府的積極性來為百姓創(chuàng)造優(yōu)良的生活環(huán)境，有利于為本地物業(yè)水平和價值的提升打下良好基礎(chǔ)，以達到增加消費力的目的。
3.2 完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)
3.2.1 制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅基本法律
目前，我國稅制不統(tǒng)一，實行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，計稅依據(jù)不統(tǒng)一，對房地產(chǎn)稅收的征管帶來了許多不便，容易造成稅源流失，征管不利的后果，這都與我國房地產(chǎn)稅收法律不健全有關(guān)。所以要盡快統(tǒng)一稅制，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)適用法律，制定一部涵蓋所有納稅主體，沒有內(nèi)外資企業(yè)和國內(nèi)外公民區(qū)別的新的房產(chǎn)稅基本法，改善稅制不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，這對于完善我國房地產(chǎn)稅收相關(guān)法律具有重要意義。
3.2.2 規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系
房地產(chǎn)稅收法律制度的完善，重點在于規(guī)范房地產(chǎn)稅收法律體系，我國法律體系還很不完善，一種稅收可能涉及幾種法律，而對于有些稅種還沒有明確的法律說明，所以需要對我國房地產(chǎn)稅相關(guān)的各種規(guī)章制度及暫行條列進行整理并適度調(diào)整，最終以法律的形式發(fā)文。總之，我國房地產(chǎn)稅收法律體系的具體設(shè)置要充分符合我國房地產(chǎn)市場運行特點。
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