時間：2022-11-02 13:22:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)經(jīng)濟，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產(chǎn)經(jīng)濟論文范文一：低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
我國是世界上最大的碳排放國之一，越來越嚴重能源危機使我國開始加快對于低碳經(jīng)濟的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是高污染行業(yè)，所有，為了適應(yīng)現(xiàn)在社會的發(fā)展需求，促進低碳經(jīng)濟的發(fā)現(xiàn)愈發(fā)的重要。為了促進經(jīng)濟發(fā)展，消除資產(chǎn)泡沫，增加就業(yè)幾率，低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，對于促進綠色生產(chǎn)具有十分重要的意義。低碳經(jīng)濟在房地產(chǎn)方面的展開，離不開國家支持和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對其的關(guān)注，當然社會整體對于低碳消費觀念的認可，也是實現(xiàn)低碳經(jīng)濟的必要因素。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)走低碳發(fā)展道路的重要性
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，提高能源效率以及減少廢氣污染的排放是低碳發(fā)展道路的主要目標，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無污染，無毒。而在生產(chǎn)建材企業(yè)也需要符合建筑行業(yè)的地毯發(fā)展需求，才能讓他們的產(chǎn)品對社會接納。所以說，房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展，最為關(guān)鍵的是可以推動該行業(yè)的綠色生產(chǎn)，綠色消費，促進下游實施。而低碳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以降低資源的減少浪費，以得到更高質(zhì)量的生活，節(jié)能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。
二、低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的影響
1.低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的不利影響。
1.1致使房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加。低碳經(jīng)濟的核心內(nèi)容需要利用新能源、新材料和新技術(shù)，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟，需要花更多的錢去開發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時更昂貴、更高效地利用能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源，實際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟將增加房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成本。
1.2低碳經(jīng)濟會在短期內(nèi)制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)建設(shè)模式所采用的共同特點是高耗能，短期內(nèi)很難改變這一特點。例如，在能源和技術(shù)上，很難在短時間內(nèi)實現(xiàn)適當?shù)淖兓７康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒有脫離能源的支持，而能源價格低廉，使用方便，使我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在發(fā)展低碳經(jīng)濟的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會受到一定程度的影響和制約。
2.低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的有利影響。
2.1調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前，中國的房價一直居高不下，一個更重要的因素是投機，有些人不明白房地產(chǎn)市場開發(fā)商只是盲目炒高房價，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的情況，使消費者太過重視的位置和價格的房子，并忽略了內(nèi)部質(zhì)量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發(fā)展，可以從根本上改善的情況，因此，從長遠來看，低碳經(jīng)濟，有利于中國的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2.2能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展。目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面可能是泡沫，房價的不斷提高，勢必會給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來危機。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟發(fā)展，會使房地產(chǎn)開發(fā)商用比較長遠的眼光來看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加注重對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升，而不是只顧經(jīng)濟利益。因此，低碳經(jīng)濟的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。
2.3能有效實現(xiàn)房地產(chǎn)的節(jié)能減排和建筑的智能化。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在建筑材料和建筑設(shè)備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經(jīng)濟的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是致力于建設(shè)低碳，智能，時間長，建筑節(jié)能減排和智能化是中國建筑行業(yè)的重點。和低碳經(jīng)濟將導致房地產(chǎn)行業(yè)積極引進和應(yīng)用低碳新材料，新設(shè)備和新技術(shù)，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實現(xiàn)低能耗和智能發(fā)展的未來架構(gòu)。
三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟中發(fā)展低碳經(jīng)濟的有效措施
1.政府應(yīng)加大政策支持力度。
低碳經(jīng)濟的發(fā)展不僅有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，也有利于我國經(jīng)濟的長遠發(fā)展，政府應(yīng)加強對環(huán)境的關(guān)注。政府應(yīng)加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標;應(yīng)跳出單體建設(shè)思維，站在區(qū)域和城市發(fā)展的角度對建設(shè)計劃的設(shè)計，應(yīng)制定相應(yīng)的獎勵政策，對低碳技術(shù)的商人提供一定的獎勵，并對缺乏節(jié)能減排和對商家給予嚴厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發(fā)展低碳經(jīng)濟的企業(yè)減免一定的稅收費用等等。不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也有利于我國低碳經(jīng)濟的發(fā)展。
2.提高房地產(chǎn)公司的重視。
房地產(chǎn)公司，不能一味的追求經(jīng)濟利益，除了賺錢，他們更應(yīng)該關(guān)注全球的生態(tài)平衡，關(guān)注社會的未來發(fā)展，他們理應(yīng)更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)，除了使用新的低碳環(huán)保材料，例如鋁合金材料，生態(tài)納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環(huán)境建設(shè)技術(shù)，提高對于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術(shù)屬于低碳環(huán)保技術(shù)。在這方面西方國家已經(jīng)有所發(fā)展，我們也可以對此加以借鑒。另一方面，住房產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)方法應(yīng)用于建設(shè)，實現(xiàn)節(jié)能減排，提高質(zhì)量，促進低碳經(jīng)濟發(fā)展。
3.提高開發(fā)技術(shù)水準，合理地規(guī)劃戶型布局。
目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)基本采用了粗放型的管理模式，開發(fā)商更注重經(jīng)濟效益的結(jié)果，而忽視了低碳經(jīng)濟的要求和買房子的消費需求的實際情況。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大面積住宅開發(fā)，這在一定程度上造成了資源的浪費。房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)不斷提高自身的發(fā)展質(zhì)量，做好戶型的規(guī)劃布局工作。
4.積極推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。
很多房地產(chǎn)在我國的建設(shè)，對于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來了相應(yīng)的問題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內(nèi)的溫度就會特別高，為了保持室內(nèi)溫度恒定，人們往往會使用空調(diào)降溫，在某些方面來說，這也是間接的增加了電能消耗。有關(guān)于這方面問題的解決，我國房地產(chǎn)商，可以適當?shù)氖褂眯滦筒ＡВ┤纾魺彷椛洳ＡВ茉跒樽籼峁┮粯硬晒庑枨蟮耐拢€能隔絕因為室外光線照射二導致的房間溫度過高的問題，從而減少在因選擇空調(diào)降溫時的電力資源浪費問題。此外，在住宅區(qū)更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯的節(jié)能手段，它在美化周圍環(huán)境的同時，也能吸收一些有害氣體，讓周圍的空氣變得更清新，特別是在夏天，樹蔭的陰涼也會為燥熱的夏天帶來些許涼意。
5.積極倡導低碳消費。
隨著現(xiàn)代化的進程，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對低碳經(jīng)濟發(fā)展有著清楚的認識，同時，對于其的發(fā)展，應(yīng)該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費者更深刻地對低碳建筑的認識，對于低碳環(huán)保的認識。雖然由于技術(shù)以及材料的限制，低碳建筑價格會普遍的概予同類型的普通建筑，但在未來，隨著技術(shù)的革新，有關(guān)低碳建筑的價格自然也會隨著降下來的首先，要保持自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保證人類生存環(huán)境的質(zhì)量，發(fā)展低碳經(jīng)濟是十分重要的。低碳經(jīng)濟是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的有利和不利的方面，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展有利方面，加強現(xiàn)有的優(yōu)化和改進的缺點，并應(yīng)采取有效措施，使低碳經(jīng)濟概念發(fā)展成房地產(chǎn)經(jīng)濟，為自身在社會和經(jīng)濟上的利益找到一個平衡點，爭取在低碳經(jīng)濟時代里尋求長久的經(jīng)濟、環(huán)境共贏，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展貢獻自己的力量。
房地產(chǎn)經(jīng)濟論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展下市場經(jīng)濟論文
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的措施
市場經(jīng)濟是房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展勢頭非常好，在市場經(jīng)濟中所占比例越來越高，但是這種快速發(fā)展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時的遏制住，很可能會影響市場經(jīng)濟的正常發(fā)展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟能夠和諧發(fā)展，相互促進而不是相互產(chǎn)生消極影響。可以從以下幾方面入手：
1.1控制好房地產(chǎn)商品的價格
過高的房地產(chǎn)商品價格如果不實時的控制，使其無限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫，而使整個市場經(jīng)濟陷入癱瘓狀態(tài)，從國外的歷史經(jīng)驗中我們也可以總結(jié)出這一點。控制控制好房地產(chǎn)商品的價格并不說一定要強制性將房產(chǎn)價格降下去，價值決定價格，市場應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價值卻制定相應(yīng)的價格，真正的實現(xiàn)供需平衡，而如果價格已經(jīng)遠遠的超出了價值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價格過高目前已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價值以及價格規(guī)律來進行調(diào)節(jié)是主要的措施。價值與價格的合理才能實現(xiàn)供需之間的平衡，進而使房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。
1.2做好金融監(jiān)督
無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實力，但是通過向銀行借貸等方式進行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個信息，尤其是償還能力，加強控制力度，并且對銀行貸款行為進行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個市場經(jīng)濟繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進行改進創(chuàng)新，在改進傳統(tǒng)的存貸模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風險貸款的比例，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。
1.3盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
目前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與市場經(jīng)濟并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經(jīng)濟的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多，進而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟發(fā)展模式;另一方面，政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實行優(yōu)惠，進而擴大購買人數(shù)，購買人數(shù)的增多，又會促進開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進而完全的實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，也促進了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟；競爭策略
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟運行現(xiàn)狀分析
近年來，隨著住房供需數(shù)量、土地價格等因素的上漲，我國房價呈飛速增長狀態(tài)。自從2009年開始，我國房地產(chǎn)受到了各方面的影響，導致人們購房意愿不是很強烈，從而使得2009年房地產(chǎn)價格依舊下行。隨著2010年亞洲經(jīng)濟的快速復蘇，房地產(chǎn)價格也在不斷上升。目前，我國內(nèi)地、香港、臺灣的房地產(chǎn)價格已經(jīng)排在亞洲最火熱房地產(chǎn)市場的前列。
當前我國經(jīng)濟的基本面發(fā)展趨勢是正面的，隨著我國刺激經(jīng)濟計劃的落實與實施，保證了消費者的消費能力，進而使得房地產(chǎn)市場中的有效需求數(shù)量得到了有力的保證。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，國民收入也在快速的增長，國民對生活條件的要求也越來越高，其中包括對居住條件需要越來越高。在這種環(huán)境下，如果定價合理就會得到市場的認可。除此之外，我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展去帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2007年我國就開始面臨通貨膨脹的巨大壓力。資金回流一旦進入房市，必將會使房產(chǎn)價格呈上漲趨勢，這樣使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展進一步得到了刺激。
從2008年開始，全國的住宅銷售面積的增長速度已經(jīng)成負增長狀態(tài)，尤其是在一些沿海城市。雖然房地產(chǎn)的地區(qū)性較明顯，但是當某些地區(qū)的高峰期時，突然價格下降，此時不僅影響地區(qū)性的經(jīng)濟而且還會影響全國性的經(jīng)濟。在連續(xù)幾年的房價持續(xù)上漲后，從2008年下半年開始，全國各地房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少，有些與上年同期相比，甚至減少40％以上。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，一般樓市經(jīng)過6個月左右成交量的萎縮，開發(fā)商將會面臨巨大的降價壓力。大量房地產(chǎn)企業(yè)在價格急劇下滑中將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰，造成房地產(chǎn)的“硬著陸”。基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的以上問題，本文提出了幾點建議供大家參考。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟競爭策略
1.企業(yè)合作與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟
企業(yè)合作與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是解決資金、土地等生產(chǎn)要素緊缺的有效途徑。戰(zhàn)略聯(lián)盟是企業(yè)之間的一種長期協(xié)議，這種協(xié)議既要超出正常交易，又達不到合并程度，戰(zhàn)略聯(lián)盟強調(diào)的是企業(yè)之間的全面相容性，把彼此之間某些資源的共同運用放在重要位置。市場的準入規(guī)則與開發(fā)成本的提高使得沒有資金實力的開發(fā)商被淘汰，這樣促使了開發(fā)商之間相互協(xié)調(diào)配合來尋求新的立足點。
2.品牌化經(jīng)營
現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟的競爭其實就是品牌的競爭。目前出現(xiàn)了這樣一種明顯的現(xiàn)象，一邊是品牌企業(yè)與實力品質(zhì)樓盤持續(xù)熱銷，一邊是一些品質(zhì)不高的樓盤即使價格較低也少人問津，房地產(chǎn)品牌化的趨勢更加明顯。2009年9月，由中國房地產(chǎn)品牌價值TOP10研究組在京的“2009中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果”顯示：榮獲2009中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導公司品牌的中海地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)品牌價值分別為119.85億元、119.55億元，這也是我國房地產(chǎn)品牌價值首次突破100億元的房企。TOPl0研究組相關(guān)負責人稱，根據(jù)研究，對比去年的上榜房企品牌價值，不少房地產(chǎn)公司的品牌價值增長幅度超過全國品牌房企的品牌價值均值增幅。參會的房地產(chǎn)研究專家一致認為，成熟的購房者更多地追求“品牌化、規(guī)模化”已經(jīng)成為整體趨勢。房地產(chǎn)商品牌不僅體現(xiàn)了開發(fā)商的資金實力和開發(fā)水平，其品牌本身也是一種巨大無形資產(chǎn)，具有經(jīng)濟價值。因為好的企業(yè)品牌本身就具有保值增值能力，在當前市場還有諸多不確定性的情況下，選擇具有較高品牌影響力的品牌物業(yè)，會提高物業(yè)的抗風險能力和更強的保值能力。
3.價值鏈管理
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的規(guī)范化和專業(yè)化特征日益明顯。在房地產(chǎn)價值鏈中，價值鏈的頂端就是開發(fā)商。在整個價值鏈中單個企業(yè)很難在各個環(huán)節(jié)做得最好。如果參與競爭從價值鏈的角度來進行分析，價值鏈上各經(jīng)濟主體的管理與協(xié)調(diào)進行加強是非常重要的。以價值活動、效用體系、運營體系三維共同支撐的價值鏈管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)主價值最大化與企業(yè)生存發(fā)展的有利保障。
4.各級地方的宏觀調(diào)控
2010年底，人民銀行溫州市支行進行了相關(guān)調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房價高位略降，購房意愿低位運行。與去年同期相比，用戶的房價感受指數(shù)比去年降低了，而認為房價過高，難以接受的比例達88.75％，總而言之，個人買房的意愿明顯降低。因此，我國房地產(chǎn)的發(fā)展是需要各級地方的宏觀調(diào)控來進行。在發(fā)展房地產(chǎn)的過程中，各級地方政府一定要負起責任來，把老百姓的利益放在首位，想辦法解除財政上壓力的無奈。單一靠市場來解決老百姓的住房問題是比較片面的。
另外，政府一定要調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，落實土地存量普查。從住房成本的構(gòu)成中可以看出，土地成本和各種稅費要占去百分之四五十左右。因此，各地區(qū)必需要嚴格執(zhí)行土地利用規(guī)劃與計劃，然后再根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時間進行實時調(diào)整。對閑置土地的清理力度進行加大，對囤積土地的行為要切實制止等從而使得普通商品住房用地的供應(yīng)能力得以提高。
關(guān)鍵詞:客戶滿意房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理
作為一種提升企業(yè)競爭力的工具,客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已經(jīng)引起了房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注,并且在一些知名的房地產(chǎn)公司得到了應(yīng)用。但是,目前還有很多人對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實施CRM持反對態(tài)度經(jīng)濟論文。這些人之所以持有這種觀點,主要是因為他們沒有正確認識到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶滿意的意義。因此,正確認識房地產(chǎn)客戶滿意的構(gòu)成要素和意義對于房地產(chǎn)業(yè)成功引入客戶關(guān)系管理,有著重要作用。
客戶滿意的概念
“滿意”是一個心理學術(shù)語,是指人的一種肯定性的心理狀態(tài)。這種狀態(tài)是由于外界的某種刺激使人的某種需求或期望得到滿足及“合意”(即符合人的本意),從而使人感到某種“快意”(即心理上的愉悅)。滿意的前提是外界的這種刺激,包括物質(zhì)、精神及二者結(jié)合的刺激。因此,市場營銷學大師菲利普•科特勒(PhilipKotler)給客戶滿意下了一個定義:“客戶滿意是指一個人通過對一個產(chǎn)品的可感知的效果(或結(jié)果)與他的期望值相比較后形成的感覺狀態(tài),是可感知的效果和期望值之間的差異函數(shù)。”
客戶滿意與否是一種心理評價的過程,它具有以下特征:
主觀性。客戶滿意與否并不是由企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)水平所唯一決定的。它在很大程度上受客戶主觀因素的影響。客戶的需求、期望、性格、好惡、情緒、經(jīng)濟地位、教育程度等因素對客戶的滿意程度都有著重要影響。
不穩(wěn)定性。客戶滿意與否不是一成不變的,而是隨著社會經(jīng)濟和文化的發(fā)展及個人消費水平、鑒賞能力的提高而不斷變化。昨天令客戶十分滿意的產(chǎn)品,在明天可能成為客戶抱怨的對象。所以,企業(yè)不能沉醉于現(xiàn)有的較高的客戶滿意度水平,應(yīng)該居安思危,不斷地改進產(chǎn)品和服務(wù),持續(xù)地提高客戶滿意度,這樣才能在競爭中占據(jù)并保持不敗之地。
多層次性。客戶滿意是客戶對企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)的心理評價,這種評價是多層次的而不是單一指標的。客戶滿意從橫向上包括理念滿意、行為滿意、視聽滿意、產(chǎn)品滿意和服務(wù)滿意;從縱向上包括物質(zhì)層滿意、精神層滿意和社會層滿意等三個逐漸遞進的層次。因此,實施客戶滿意戰(zhàn)略應(yīng)該注意到各個層面,努力實現(xiàn)客戶的全面滿意。
客戶滿意的構(gòu)成要素
由于“客戶滿意學”剛剛興起不久,而且東西方文化存在著明顯的差異。因此,有關(guān)客戶滿意構(gòu)成要素的理論,學術(shù)界還沒有形成一致的看法。日本產(chǎn)能大學的持本志行教授提出了客戶滿意的構(gòu)成要素。持本志行提出的構(gòu)成要素是從實體項目進行分析,有所側(cè)重也就有所忽略,但總體上不失為一種優(yōu)秀的分析方法。本文借鑒這種方法,對房地產(chǎn)客戶滿意構(gòu)成要素做出分析(如圖1所示)。
與房地產(chǎn)有關(guān)的項目。包括房價,樓盤的評價績點。樓盤的評價績點包括戶型、裝修、地段、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理等因素。這些內(nèi)容是房地產(chǎn)品固有的品質(zhì)特性。它們構(gòu)成了房地產(chǎn)品的核心質(zhì)量,是影響客戶滿意的首要因素。
與印象有關(guān)的項目。包括客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的評價,對房地產(chǎn)品的評價,對企業(yè)形象的評價。客戶根據(jù)宣傳媒體、親友同事了解到的信息,再結(jié)合自己與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接觸的親身體驗,會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出評價,形成一種印象。這種印象的好壞,一方面受到客戶主觀因素的影響,例如,由于每個客戶的需求和偏好不同,他們會對同一企業(yè)的房地產(chǎn)品做出不同的評價;另一方面,還受到客戶接觸到的外界信息的客觀性、全面性的影響,虛假的、片面的外界信息會使客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出不正確的評價。
與服務(wù)有關(guān)的項目。這里主要是指在營銷和銷售過程(從客戶同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一次接觸,到簽訂認購合同)、房產(chǎn)的使用過程中,企業(yè)對客戶提供的服務(wù)以及為增進客戶關(guān)系所設(shè)計的各項活動。
客戶滿意的意義
滿意的客戶通過持續(xù)的重復購買、新客戶的推薦,能夠給企業(yè)帶來收益。這是眾多企業(yè)追求客戶滿意的原因。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,客戶滿意的意義也在這兩個方面得以體現(xiàn)。如圖2所示,客戶從購買到滿意,再從滿意到忠誠,最后向自己的親朋好友傳播口碑,這個過程會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來豐厚的利潤。
重復購買的產(chǎn)生。對于購房客戶來說,很多客戶已經(jīng)開始二次置業(yè),甚至三次置業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全有機會再次向他們推銷房產(chǎn)。對于租賃客戶而言,他們購買的是房地產(chǎn)在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。房地產(chǎn)的使用權(quán)這種商品的購買和消費是一個持續(xù)的過程,客戶與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間存在一種長期的契約關(guān)系。獲得客戶的滿意就意味著這種契約關(guān)系的延續(xù),也可以說是重復購買的發(fā)生。企業(yè)因此而獲得收益。
客戶推薦的產(chǎn)生。不管客戶是否有二次置業(yè)的可能,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以從他們身上發(fā)掘銷售機會。因為房地產(chǎn)的價值巨大,對客戶來說購買的風險比較大,在購買之前他們會進行多方面的咨詢和多次選擇,而朋友或同事的購買經(jīng)歷則是一個重要的參考信息。所以說,一個滿意的客戶會起到很好的宣傳效果,他們對周圍的人的影響作用遠比廣告、售樓書、樣板房要大,并且不需要花錢。
此外,由于不滿的客戶會向熟人述說他們的購買經(jīng)歷,因而給企業(yè)帶來負面的影響。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中的影響作用要大于其它行業(yè):一旦有一位客戶不滿,企業(yè)失去的不僅是他一個人,而有可能是這個客戶周圍的所有人。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶滿意是十分重要的。
客戶滿意增長模型
實施客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實質(zhì)上是進行了一項重要變革——增加了為企業(yè)提供在以降低客戶不滿和增加客戶滿意為目的而進行的客戶滿意度測量活動中所得的信息的流程,從而構(gòu)建起客戶滿意增長的模型,如圖3所示。為了使客戶滿意度增加,企業(yè)應(yīng)該首先收集到關(guān)于客戶需求、期望和習慣的信息。這些信息來源有:市場分析的結(jié)果;通過對客戶進行調(diào)查、與客戶會談以及對特定客戶群體的關(guān)注而了解到的客戶的需求和令客戶滿意的信息;來自于服務(wù)失敗報告或客戶抱怨整理資料的客戶不滿意信息。其次,應(yīng)該根據(jù)這些信息開發(fā)房地產(chǎn)品,這一點可以借助質(zhì)量功能展開(QualityFunctionDeployment,QFD)來實現(xiàn)。第三,應(yīng)該對客戶抱怨和服務(wù)失敗報告中的問題提出解決方案,改進產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻:
因此，那些既對國民經(jīng)濟波動產(chǎn)生作用，同時又會影響房地產(chǎn)市場波動的宏觀經(jīng)濟變量和參數(shù)，便成為影響房地產(chǎn)市場前景最主要的幾個關(guān)鍵因素，其中又以經(jīng)濟增長率最為重要。美國經(jīng)濟學家西蒙•庫茲涅茨曾經(jīng)說，國民經(jīng)濟增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況之間存在著十分緊密的關(guān)系。一系列的研究和實證分析也表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的水平與國民經(jīng)濟增長呈高度的正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度也越快。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性分析由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特性決定了其產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能夠直接或間接地拉動和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如，房地產(chǎn)開發(fā)將會拉動對鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料制品等建材的需求，帶動建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個生產(chǎn)部門的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，每100元的房地產(chǎn)銷售能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元的銷售，其連帶和關(guān)聯(lián)效應(yīng)極其明顯。
根據(jù)一些經(jīng)濟發(fā)達國家的統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.52。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還能極大的推動金融業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)投資額大，資金周轉(zhuǎn)期長，較一般產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更需要金融業(yè)的支持。一些發(fā)達國家和地區(qū)的銀行用于房地產(chǎn)的貸款和投資，一般要占到投資貸款總額的三分之一強，高的可達70%。隨著我國城市化的快速推進及人均可支配收入的提高，居民對房地產(chǎn)的需求有上升趨勢，在未來很多年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)都將是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，其原因主要體現(xiàn)在二個方面：其一、我國城市化進程的快速推進。
根據(jù)國際經(jīng)驗，當一個國家的城市化水平達到30%的臨界值時，房地產(chǎn)業(yè)將進入加速發(fā)展階段。從30%到75%，英國用了200年，美國用了100年，日本用了70年。我國的城市化水平1996年達到30.48%，2004年達到41.76%，平均每年增加1.41%，按此速度，達到75%只需21年左右。若暫按15億人口作為基數(shù)，那么也即每年有115萬農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)生活。若按2007年《中國房地產(chǎn)年鑒》公布的全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積26.11平方米計算，每年則需要新增住宅5.5億平方米。
這些數(shù)據(jù)說明，城市化造成的房地產(chǎn)需求量非常大。而這也僅僅只是城市化對住宅市場的影響，還有對其他建筑物及設(shè)施，如商業(yè)用房、辦公樓、酒店、工業(yè)用房等的需求。所有這些，都構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的巨大潛力。其二、國民經(jīng)濟和人均收入快速增長。2010年我國GDP超過5萬億美元，GDP總量超過德國和日本，成為世界第二大經(jīng)濟體；但我國人均GDP只有2000多美元，世界排名仍顯落后。以經(jīng)濟基本面來看，總量巨大、發(fā)展速度快，這就為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗表明，人均GDP邁過1000美元的門檻后，居民消費結(jié)構(gòu)將進行升級，不僅汽車消費進入中層收入者的視野，而且住宅也成為消費熱點。近幾年上海、深圳、廣州、北京的房價快速上漲，需求仍十分旺盛，除了供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)、投機成份等因素外，這些城市人均GDP已超過5000美元亦是不可忽視的重要支撐因素。
在一線城市中，數(shù)量日漸龐大的中產(chǎn)階級家庭正經(jīng)歷著居住升級，住房改善的過程，這一過程也將產(chǎn)生相當規(guī)模的市場需求。由此，房地產(chǎn)業(yè)在較長的一個時期仍有較大的發(fā)展?jié)摿Α１M管由于房價虛高，在目前階段，房地產(chǎn)業(yè)受到國家相關(guān)政策的限制與約束，但房地產(chǎn)本身所具有的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大等特點，使其對宏觀經(jīng)濟的影響具有持續(xù)性和長期性的特征。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的影響因素分析房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響可以用房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟變量來衡量，所謂房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟變量是將房地產(chǎn)業(yè)作為一個相對獨立的、有自己獨特運行規(guī)律的產(chǎn)業(yè)而對其運行的狀態(tài)進行測度的經(jīng)濟參數(shù)。這些變量調(diào)節(jié)其經(jīng)濟行為，從而產(chǎn)生對整個國民經(jīng)濟宏觀運行狀況的波動性影響。具體而言，可以通過房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模增長率、房地產(chǎn)業(yè)效率增長率、房地產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模，以及房地產(chǎn)需求和供給水平等指標來衡量房地產(chǎn)經(jīng)濟對宏觀國民經(jīng)濟的影響。
房地產(chǎn)業(yè)增長率對國民經(jīng)濟的影響。房地產(chǎn)業(yè)增長率一般按當年的市場價格計算，公式為:F=G/H×100%。其中，F(xiàn)指的是房地產(chǎn)業(yè)增長率，G是計算期年房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值，H指上一年房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值。該指標是反映房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展狀態(tài)的重要指標。一般而言，其產(chǎn)業(yè)增長率快于在一定時期內(nèi)的朝陽產(chǎn)業(yè)，其在國民經(jīng)濟中的地位和作用也不斷提高。我國當前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的就是這一狀態(tài)，作為新興產(chǎn)業(yè)，從長期來看它的發(fā)展對促進國民經(jīng)濟快速增長的作用會日益顯著。房地產(chǎn)業(yè)效率增長率對國民經(jīng)濟的影響。產(chǎn)業(yè)效率增長率指標一般可以產(chǎn)業(yè)利潤率作為基礎(chǔ)，用投入產(chǎn)出比率進行調(diào)整后，通過基年和終年的比較，得出產(chǎn)業(yè)效率增長率。該指標能反映出房地產(chǎn)業(yè)運行的質(zhì)量及其對整個國民經(jīng)濟發(fā)展的實際貢獻。不斷提高房地產(chǎn)業(yè)效率是我國房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量、規(guī)模不斷擴張的同時，必須注重的關(guān)鍵方面。房地產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模對國民經(jīng)濟的影響。
產(chǎn)業(yè)信用規(guī)模分為相對規(guī)模和絕對規(guī)模兩種。相對規(guī)模是指一定時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信用量占全社會信用量的比重，從中可以反映房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的重要程度，也反映了房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟中獲得金融支持的力度。房地產(chǎn)業(yè)信用相對規(guī)模發(fā)生變動，會導致房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中地位和作用的變化，從而影響其作用力度。絕對規(guī)模是指一定時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的信用量的絕對值，該值通過同前期或基期相比較就能基本反映出房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的膨脹、停滯及收縮的趨勢。房地產(chǎn)業(yè)信用絕對規(guī)模擴大，投資量增加，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，推動國民經(jīng)濟快速增長;反之，縮小規(guī)模，抑制投資，則會使國民經(jīng)濟增長速度降低。房地產(chǎn)需求和供給水平對國民經(jīng)濟的影響。房地產(chǎn)需求指標既與其他產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)投資規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系，又與人均國民收入增加、社會收入水平的提高成正相關(guān)關(guān)系。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)強，其市場需求的擴大可以推動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響有一種觀點認為：房地產(chǎn)業(yè)只是一個資金投入和連接政策規(guī)劃的一個產(chǎn)業(yè)，其實質(zhì)是一個資金推動型的經(jīng)濟，技術(shù)含量很低，要耗費大量的人力、物力、財力，大量的資金投入，其中包括產(chǎn)業(yè)投入和按揭投入，將如黑洞一般吸入國家貨幣投入的相當一部分。如在金融危機爆發(fā)后，國家為應(yīng)對危機，投入了4萬億規(guī)模的資金，但其中至少有三分之一的資金進入了樓市。從另一個角度看，這實際上是減少了對其他產(chǎn)業(yè)的投入，因而制約了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這是因為，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整所需資金和技術(shù)升級都將被房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的狂熱所影響，進而影響到投入資金提高整體技術(shù)水平，以及投入資金培育未來經(jīng)濟發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)。
因此，房地產(chǎn)由于其資金的黑洞效應(yīng)，將耽誤中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的絕好機會，使中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整無限期延后，這將會使中國經(jīng)濟在相當長時間內(nèi)仍然是一個對主導經(jīng)濟體的一種依附，難以成為世界經(jīng)濟的引擎，引導世界經(jīng)濟走出低谷。這種觀點，揭示了房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)高速發(fā)展所帶來的種種弊端，是客觀事實，但也存在片面性。在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的二者關(guān)系中，不能忽略前者對后者的積極作用。
實際上，房地產(chǎn)不僅具有消費品和投資品的雙重屬性，而且具有資源和資產(chǎn)的雙重屬性。因此，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟緊密相關(guān)。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系主要體現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期緊密相關(guān)；二是房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟泡沫緊密相關(guān)；三是房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟政策緊密相關(guān)。這就說明，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的二者關(guān)系不是相互排斥的，而是相互依賴、相互促進的。
從另一個角度看，也是如此。經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的影響大于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響。因此，一旦經(jīng)濟增長出現(xiàn)波動，將導致房地產(chǎn)投資劇烈波動，但房地產(chǎn)投資波動將引起經(jīng)濟增長較小波動。需要注意的是，房地產(chǎn)購買與經(jīng)濟增長的關(guān)系比房地產(chǎn)開發(fā)投資更密切，信貸對開發(fā)商比對購房者重要。經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)信貸的影響大于房地產(chǎn)信貸對經(jīng)濟增長的影響。此外，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響大于房地產(chǎn)信貸，但經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)信貸的影響大于房地產(chǎn)投資。因此，一旦經(jīng)濟下滑，將嚴重壓縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，但對房地產(chǎn)投資影響較小。當然，房價是衡量房地產(chǎn)業(yè)繁榮與否的一個重要指標，房價的波動對投資和消費都具有極大的影響，房價對房地產(chǎn)信貸的影響大于經(jīng)濟增長和利率。一旦房價下跌，房地產(chǎn)信貸將嚴重萎縮，從而可能引發(fā)違約風險和房地產(chǎn)金融危機。
為此，政府更應(yīng)控制房價的過快增長。房地產(chǎn)價格過高對宏觀經(jīng)濟的影響就現(xiàn)階段而言，房地產(chǎn)業(yè)存在著價格過高或價格虛高的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象對宏觀經(jīng)濟的影響是多方面的：
第一，房地產(chǎn)價格過高會導致總需求結(jié)構(gòu)失衡。高房價對經(jīng)濟的影響之一是造成了消費需求的下降和投資需求的上升，從而導致總需求結(jié)構(gòu)失衡。從歷年來的數(shù)據(jù)可以看出，我國的最終消費率和居民消費率呈現(xiàn)逐年下滑的態(tài)勢。以支出法計算，在過去的20多年中，最終消費占GDP比重已經(jīng)從64.9％下降到50.0％，降低了約15個百分點。其中居民消費占GDP比重從50.5％下降到了36.4％，降低了約14個百分點。最近幾年來，最終消費率的下降尤為明顯，最終消費比重和居民消費比重分別下降了11個百分點和9個百分點。由此可以看到，我國的總需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)處于失衡的狀態(tài)，而其中重要的一個原因就是，過高的房價使消費減少并使投資增加。
第二，房地產(chǎn)價格過高會導致通貨膨脹。房地產(chǎn)價格上漲會從兩個方面導致物價水平上升。一方面，房地產(chǎn)價格上升和房地產(chǎn)市場繁榮會帶動與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的鋼鐵、建筑材料等物資價格的上升，而這些物資價格的上漲又會帶動其它產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)價格的上漲，從而形成連鎖效應(yīng)，導致大量商品和服務(wù)價格升高，造成通貨膨脹。另一方面，居民居住需要住房，工廠生產(chǎn)需要廠房。房地產(chǎn)價格的上漲會導致居住成本和企業(yè)生產(chǎn)成本提高，并導致企業(yè)的用工成本隨之上漲。企業(yè)必然將成本上漲的壓力通過提高產(chǎn)品價格的方式向最終消費者轉(zhuǎn)嫁，造成社會商品價格的普遍上漲并形成通貨膨脹。
隨著政局的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展,柬埔寨首都金邊的大街小巷不僅出現(xiàn)了私人改建住房､加層加樓的熱鬧場面,而且也首次出現(xiàn)了一批新型住宅小區(qū)｡地價和房價也出現(xiàn)上漲勢頭｡經(jīng)過20年的戰(zhàn)爭和10多年的經(jīng)濟動蕩,柬埔寨的房地產(chǎn)終于起飛了!
政策鼓勵
金邊是在法國100多年的殖民統(tǒng)治時期發(fā)展起來的,城市規(guī)劃與建筑形式深受法國影響,主要街道兩側(cè)大多是法式低層洋房｡加上過去一直受到民居高度不得超過金邊發(fā)源地塔仔山的限制,建筑最高的也只有五六層｡直到90年代和平時期才出現(xiàn)了像五洲大酒店和金界娛樂場那樣十幾二十多層的大樓｡但是建這些8層以上的樓需要特別批準｡總建筑面積3000平方米以下,由省市政府審批;3000平方米以上由中央部門批｡投資商要獲得各種批件,好比“過五關(guān)斬六將”｡
今年3月14日柬埔寨第八次政府總理與私營企業(yè)界代表論壇上,私人發(fā)展商和一些政府部門抱怨,房地產(chǎn)發(fā)展迫切需要的相應(yīng)土地開發(fā)法至今仍未在國會通過,影響到一些投資商提出的開發(fā)項目的審批｡
總理洪森對國會遲遲不通過法案表示不滿｡他警告說:“越南和老撾有大批的土地歡迎外商投資,如果我們的法律部門做事如此拖拖拉拉,投資商有可能都跑掉了｡”
洪森已經(jīng)宣布,只要有適當?shù)姆桨?并經(jīng)過有關(guān)部門仔細審查和研究,認為可行的,就可批準進行了,不必再等相關(guān)法律通過了｡他還要求將審批的期限從45天加速到28天,這大大鼓舞了私人開發(fā)商｡
像10年前的上海
金邊去年來推出的樓盤中,最熱銷的是幸福花苑｡該住宅小區(qū)的開發(fā)商楊錦港是柬埔寨華裔,他表示,2002年以來,不僅金邊的地價和房價在上漲,柬埔寨各地的地價和房價都在漲,“這僅僅是起步,就像上海､廣州､北京10年前的情況｡”
據(jù)楊錦港介紹,幸福花苑推出銷售僅一個月,就賣出180多間,估計很快就會賣光,而且價格能有所上揚｡
幸福花苑的售價在短短七八個月中平均上漲20%｡室內(nèi)建筑面積160平方米的兩層排屋,推出時賣3.35萬美元,現(xiàn)在調(diào)高到4.2萬美元;最大的三層聯(lián)體別墅原定6.5萬美元,現(xiàn)漲到7萬美元,個別的還漲到8萬美元,而且也已賣完｡楊錦港估計,第二期10萬平方米的10層大型商場､高級會所､游泳池和幼兒園建成后,房價一定還會上漲｡
地價兩年漲一倍
作為首都,金邊的地價要比柬埔寨其他地方漲得更快,地價漲幅比房價漲幅高｡現(xiàn)在,金邊市中心已難找到大型土地,小塊用地要價每平方米100美元以上｡最繁華的莫尼旺大街,兩邊的商鋪轉(zhuǎn)售價每平方米已經(jīng)達到2000美元上下｡市中心的土地,兩年上漲一倍｡
在金邊投資房地產(chǎn)規(guī)模比較大的香港企業(yè)是新華集團,它的“勝利城”離市中心僅四五公里,總占地面積16公頃,規(guī)劃建設(shè)近1000間排屋,第一期300間排屋中的100間即將建成推出銷售｡已有柬埔寨本地投資者正在洽談成批購買｡
在美國､加拿大､越南等地廣有投資的新華集團主席蔡冠深說:“我們是10年前進入柬埔寨的,當時以每平方米十幾美元的價格買下這塊地皮｡但1997年柬埔寨政局動蕩和亞洲經(jīng)濟危機使經(jīng)濟和房地產(chǎn)停滯發(fā)展,直到去年才明顯好轉(zhuǎn),勝利城于是動工｡當我們想再買進附近的土地時,對方要價高達每平方米80美元｡”
來自中國浙江寧波的龍城莊園發(fā)展投資公司董事長周時敏也認為,如果和十幾年前比較,地價上漲的幅度豈止一倍兩倍｡周時敏大概是目前在柬購置土地最多的中國私營商家之一｡他已經(jīng)成功發(fā)展了兩個小型房地產(chǎn)項目,目前正在大力推動的龍城莊園占地300公頃｡此外,他在西哈努克港還有大批土地｡周時敏說:“1993年買龍城莊園時,大約每平方米不到1美元｡經(jīng)濟低迷時3美元還賣不出去｡但近年政府將道路修好后,小區(qū)的水電接通了,莊園推出的第一期100座別墅的地價每平方米平均達到20美元｡”
住房消費潛力大
作為全國的政治經(jīng)濟文化中心,金邊市區(qū)范圍不大,土地供應(yīng)有限,但人口增長快,特別是占人口一半以上的戰(zhàn)后出生的年輕人到了結(jié)婚成家的年齡,對新住宅的需求有增無減｡此外,過去被送到國外求學的富人子女,近來紛紛學成回國,需要另立門戶,余錢放在銀行沒有什么利息,就轉(zhuǎn)而投資固定資產(chǎn)｡因此,地價與房價還會持續(xù)上漲｡
根據(jù)在越南胡志明市投資新華廣場和西貢明珠等大型地產(chǎn)項目的經(jīng)驗,蔡冠深非常看好柬埔寨的發(fā)展前景,他估計今后三五年內(nèi)柬埔寨樓市將維持上漲勢頭｡他說:“勝利城第一期的銷售對象以本地居民為主,如果政局穩(wěn)定,經(jīng)濟好轉(zhuǎn),勢必將吸引越來越多的外資,我們將發(fā)展中高檔房屋､服務(wù)公寓､辦公樓和酒店｡”
毗鄰勝利城的北橋社區(qū),就是面向外國住客的高級住宅區(qū),占地近6萬平方米｡區(qū)內(nèi)有國際學校､高級會所等設(shè)施,計劃明年竣工｡這里面積在240～350平方米的別墅,售價22～27萬美元不等;公寓的月租金是1200～2500美元｡
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 金融結(jié)構(gòu) 經(jīng)濟增長 關(guān)系
房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家和社會關(guān)注的焦點，近年來國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)整，特別是房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)建設(shè)，在很大程度上直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，因此對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)經(jīng)濟增長關(guān)系進行研究是十分必要的。本文在結(jié)合相關(guān)研究文獻的基礎(chǔ)上，利用VAR模型協(xié)整關(guān)系的遞歸估計方法對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟增長之間關(guān)系進行分析，為我國房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)體制改革提供一些參考價值。
一、相關(guān)文獻綜述
近年來我國對房地產(chǎn)金融機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟增長關(guān)系的研究不是特別多，且研究起步比較晚，偏于定性描述研究；國外對房地產(chǎn)行業(yè)研究比較多，但主要集中在房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)行業(yè)行情分析等上面，對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟增長關(guān)系研究相對比較少。
雖然研究不是很多，但也有一些參考文獻，比如Okunev和Wilson根據(jù)非線性相關(guān)原理證明了美國房地產(chǎn)（具有證券化的特點）和股票市場整合程度特別低，后來其又根據(jù)ARIMA模型證明了澳大利亞房地產(chǎn)市場與股票市場發(fā)生了結(jié)構(gòu)突變；Herring和Wachter以國際化的眼光對房地產(chǎn)和銀行關(guān)系進行了研究，認為不同制度、不同國家都會使房地產(chǎn)周期在沒有房地產(chǎn)周期情況下發(fā)生，他們采用了不正當激勵、脆弱分析和危機短視等假設(shè)方法對房地產(chǎn)繁榮和銀行危機關(guān)系進行證明，并以此作為美國銀行危機、日本銀行危機等金融危機發(fā)生的依據(jù)。皮舜和武康平對中國月度數(shù)據(jù)進行了分析，相應(yīng)的構(gòu)建了房地產(chǎn)市場發(fā)展與金融市場發(fā)展的ECM模型，并進行了線性Granger因果檢驗和非線性Granger因果檢驗（主要針對模型的殘差項）。胡乃鵬、田金信等在《房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟增長關(guān)系研究》中分析了房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的關(guān)系。
二、房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟增長關(guān)系研究
（一）VAR模型協(xié)整關(guān)系的遞歸估計方法
相關(guān)文獻認為，金融發(fā)展過程就是金融結(jié)構(gòu)的變化過程，因此通過分析房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)在不同時間段對房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的動態(tài)作用，可以為國家房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供依據(jù)。本文就此利用VAR模型對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)相關(guān)變量進行分析，并對兩者之間的因果關(guān)系進行了闡述。根據(jù)Johansen的極大似然方法，長期因果關(guān)系檢驗的公式為：
Vy=A1Vyt-1+A2Vyt-2+…+Ap-1Vyt=p-1+α（β`yt-1）+Dt+ut
其中，矩陣的秩r是協(xié)整關(guān)系的數(shù)量，α指的是向量誤差修正模型中的誤差修正參數(shù)向量，主要功能是對均衡狀態(tài)的調(diào)整速度進行反映，若協(xié)整關(guān)系是正確且存在的，那么α中所有元素的零約束檢驗結(jié)果為弱外生性檢驗。而這正是本文所要采取的方法——利用弱外生性檢驗對系統(tǒng)中所有變量之間的長期因果關(guān)系進行分析，且α=0可根據(jù)標準似然比檢驗值進行確認。
但是在這個檢驗過程中，如果國家相關(guān)經(jīng)濟政策進行了調(diào)整，那么就會造成協(xié)整關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)突變。對于這個問題，可借鑒Quintos和Johansen的觀點，假設(shè)協(xié)整參數(shù)和秩數(shù)值是不變的，然后根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)利用遞歸估計方法對秩的穩(wěn)定性進行檢驗，則LR統(tǒng)計量相關(guān)公式如下：
其中，T和Tj為樣本觀測數(shù)；
λ為全樣本矩陣B特征值的估計；
λ1為遞歸樣本下矩陣B特征值的估計；
I為第i大的特征值；
k為全樣本中的協(xié)整向量個數(shù)；
k1為遞歸樣本中的協(xié)整向量個數(shù)；
j為遞歸估計的開始期，可表示為。
通過對遞歸樣本進行檢驗分析，與全樣本檢驗結(jié)果進行對比，看兩者結(jié)果是否相同。
（二）指標數(shù)據(jù)選取和分析
根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，選取房地產(chǎn)銷售額表示房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的指標，相應(yīng)的使用國內(nèi)貸款、企業(yè)自行籌款和其他資金來源表示房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)指標，且相關(guān)指標主要選取的是1999年至2006年的前4個季度，然后利用上述的VAR模型協(xié)整關(guān)系的遞歸估計方法對房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟增長關(guān)系進行研究，在這個過程中，要注意兩個問題，一個是房地產(chǎn)金融主要由國外投資、國內(nèi)貸款、國家預算資金、企業(yè)自行籌資、證券資金和其他資金來源等組成，因此本文主要考慮這三個因素，且在進行相關(guān)處理后變量分別為房地產(chǎn)銷售額、國內(nèi)貸款、企業(yè)自行籌資和其他來源。
（三）房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟增長之間的關(guān)系
房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟增加是協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展的，但會受到國家政策的影響。因此，要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】宏觀經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響；策略；分析
改革開放以來，復蘇后的房地產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展，并且成績顯著，主要表現(xiàn)在城市面貌的極大改觀、居民居住條件的顯著改善及開發(fā)區(qū)的上佳成績。房地產(chǎn)經(jīng)濟對于我國經(jīng)濟發(fā)展的推動作用的巨大的，但是因我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于初期的發(fā)展階段，相關(guān)的發(fā)展理論仍不完備，處于探索階段，因此，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷發(fā)展當中，亦存在著許多問題急需解決，如住房制度改革、土地投機、社會保障、結(jié)構(gòu)過剩、外商投資管理等問題。在我國，房地產(chǎn)業(yè)對于宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有較強的帶動性，把握房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢發(fā)展和宏觀調(diào)控的整體感官，來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，已經(jīng)成為我國當前的重要課題。
1 宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
1.1 國民生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同宏觀經(jīng)濟的發(fā)展狀況存在著彼此的相互影響，當經(jīng)濟衰退時，企業(yè)和金融機構(gòu)，就會進行大量的合并和改組，這樣就使得市場上所出售的建筑和土地數(shù)量大大增加。而失業(yè)造成居民收入水平的降低，進而造成對于住房需求的減少。這種情況下，需求與供給間的不平衡，導致了房地產(chǎn)價格的降低。同理，在快速增長的經(jīng)濟環(huán)境下，人們收入水平穩(wěn)中有升，對于未來充滿期許，此時，房地產(chǎn)市場也通常會出現(xiàn)價格上升且供銷兩旺的現(xiàn)象。宏觀經(jīng)濟中，國民生產(chǎn)總值是一個重要的發(fā)展指標，同房價呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。
1.2 消費水平對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
所謂消費水平，指的是扣除儲蓄后，個人可支配收入的剩余部分。一般情況下，人們收入水平較高時，會選擇更好的房屋或增加房地產(chǎn)購買力，從而直接帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居民財富不斷積累，消費水平不能提升，這時房價雖然呈不斷上漲，但居民仍有購買的能力，并且這種能力會隨著水平的提升逐漸升高。因此，房價同居民消費水平間亦呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。
1.3 利率對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
在房地產(chǎn)供給方面，利率下降，貸款的成本隨之降低，房地產(chǎn)抵押和開發(fā)投資紛紛涌向房地產(chǎn)業(yè)，不論其初衷是投機還是投資，房地產(chǎn)的價格呈現(xiàn)出持續(xù)的上漲。利率下降，貸款成本隨之升高，大量資金退出房地產(chǎn)業(yè)，從而使得房價不斷下跌。在房地產(chǎn)需求方面，因房地產(chǎn)本身價格較高，消費者普遍缺乏一次性購買的能力，而采用住房抵押貸款的形式實現(xiàn)購買，這時，利率的變化就會直接影響到消費者的還貸成本。因此，房價同利率呈現(xiàn)出負相關(guān)的關(guān)系。
1.4 貨幣供給量對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
央行通過一系列貨幣政策工具來對貨幣供給量進行改變，進而影響到貸款的供給能力。增加貨幣供給量，貸款難度隨之減小，從而引起房價上漲，反之則放下降低。因此，可以說央行貨幣政策的實行同房價呈現(xiàn)出跟隨的相關(guān)性。
推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,要加強對銀行的監(jiān)管,從源頭上控制投機資本。目前,我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機構(gòu)、擔保或保證機構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融監(jiān)管的缺乏,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。 國家金融監(jiān)管部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)按揭貸款的風險控制,控制投資性購房,尤其是通過按揭貸款進行的投機性購房。 有關(guān)部門應(yīng)該嚴格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率,嚴格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件,住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目。同時要加強房地產(chǎn)商通過按揭貸款的回收進行再開發(fā)的能力。強化個人住房貸款的管理,嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款,嚴厲查處“假按揭”。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款,應(yīng)嚴格評估抵押物的實際價值,落實抵押登記手續(xù),貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過80%,商業(yè)銀行應(yīng)認真分析開發(fā)項目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況,注意防范與期房相關(guān)的特定風險。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境下的宏觀調(diào)控策略
2.1 建立和健全住房保障體系
發(fā)揮政府主導職能，來解決中低收入家庭的住房問題，根據(jù)收入階段的不同，來對住房問題進行差異化的解決，保持住房投資規(guī)模的合理性，對住房供給結(jié)構(gòu)加以調(diào)整，從而正確引導消費模式和住房建設(shè)。
2.2 制定土地相關(guān)政策
制定土地相關(guān)政策，來對土地市場加以規(guī)范，對違法行為堅決打擊，并進行嚴厲處理。當前，我國形勢下，必須進一步完善土地供應(yīng)政策，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，加強土地監(jiān)測，從而抑制近些年來房地產(chǎn)投機增加、價格不斷上漲的局面。
2.3 完善土地增值稅政策
完善土地增值稅政策，使得一些企圖利用囤積土地來實現(xiàn)利潤增加的企業(yè)往往事與愿違。因為土地增值稅制度是具有累進性質(zhì)的，通過進一步完善土地增值稅政策，可以抑制房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤。
2.4 增加金融監(jiān)管強度
房地產(chǎn)監(jiān)督機關(guān)應(yīng)同市場發(fā)展相適應(yīng)，制定出有效合理的監(jiān)管方式，應(yīng)對房地產(chǎn)的貸款結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，以完善其市場運行的金融機制。就目前我國的情況來講，金融泡沫尚未形成，但從長遠角度出發(fā)，實現(xiàn)房價理性上漲，今早構(gòu)建風險防范意識十分必要。
2.5 輔以租賃房政策
當前，我國在住房保障方面除了廉租房制度、經(jīng)濟適用房制度和公積金制度外，基本沒有相關(guān)的配套支持政策。因此，我國應(yīng)對困難家庭實施租金補貼政策，實行稅收差異化制度，以房價整體上漲水平來對房價貼息值進行計算。對于城鎮(zhèn)無房居民，可以在住房購買中享受一定的政府貼息額度。
3 總論
上述內(nèi)容中，論述了宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，并就房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境下的宏觀調(diào)控進行了分析。可以看出，我國宏觀經(jīng)濟同房地產(chǎn)有著很強的相關(guān)性，合理把握其間的關(guān)系，從而實現(xiàn)我國宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的兼顧發(fā)展。
參考文獻：
[1]黃忠華.房價與宏觀經(jīng)濟研究綜述[J].中國土地科學.2009（1）
盡管當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展受國家有關(guān)政策的制約，但由于房地產(chǎn)自身具有產(chǎn)業(yè)鏈長以及關(guān)聯(lián)度大的特點，其對宏觀經(jīng)濟的影響具有長期性和持續(xù)性。房地產(chǎn)經(jīng)濟作為宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，把握房地產(chǎn)經(jīng)濟對宏觀經(jīng)濟的影響，對于促進宏觀經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場地位分析
首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的支柱；房地產(chǎn)經(jīng)濟具有產(chǎn)品需求彈性較小的特點，能夠敏感地反映我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，可以作為宏觀經(jīng)濟發(fā)展的風向標。在經(jīng)濟周期運行過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠充分發(fā)揮帶動作用，一方面可以刺激需求，另一方面可以吸納資金并促進其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進而帶動整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展。具體而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟在宏觀經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)支柱地位的主要體現(xiàn)在開發(fā)投資房地產(chǎn)所形成的直接貢獻、帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的間接貢獻以及在勞動市場上消費所形成的消費貢獻。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用；房地產(chǎn)經(jīng)濟具有建設(shè)周期長、使用周期長、資金鏈長等特點，而且與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很大，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟具有產(chǎn)業(yè)聯(lián)動作用。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，與房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有五十多個，其對建筑業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理等眾多產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)以及感應(yīng)系數(shù)遠遠超過行業(yè)平均水平。而且，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都會采取銀行貸款的方式來進行融資，這就將房地產(chǎn)經(jīng)濟與銀行信貸緊密聯(lián)系起來，又進一步增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟對宏觀經(jīng)濟的影響力。在充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聯(lián)動作用的同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展還能創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，從而有效緩解社會就業(yè)壓力。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟對宏觀經(jīng)濟的影響
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟對投資的影響通常情況下，房地產(chǎn)價格的大幅度波動會引起房地產(chǎn)產(chǎn)品供需的相應(yīng)變化，進而引起社會總投資的變化，并對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響。具體而言，房地產(chǎn)價格上漲會促進房地產(chǎn)供給量的增加，進而引起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的擴大。此外，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)鏈較長，所以房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大也會帶動建筑業(yè)、制造業(yè)等房地產(chǎn)上下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資的增長。與此同時，房地產(chǎn)通常還可以作為抵押資產(chǎn)，房地產(chǎn)價格的上漲還會引起相應(yīng)資產(chǎn)擔保價值的增加，從而有利于降低擔保風險。而且，以當?shù)禺a(chǎn)作為抵押品的相應(yīng)投資者還會更容易獲取融資，而融資的增加又會進一步促進投資支出的增長。如此一來，通過環(huán)環(huán)相扣，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的上升必然會引起社會總投資的增長，反之，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的下降則會對社會投資產(chǎn)生一定程度的抑制作用。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟對消費的影響房地產(chǎn)產(chǎn)品作為社會資產(chǎn)的重要組成部分，其價格波動必然會引起社會總財富的變化。一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟對消費的影響主要是通過財富效應(yīng)以及儲蓄效應(yīng)來實現(xiàn)的，其中財富效應(yīng)主要是對已經(jīng)擁有住房的人群產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)價格的變化波動會引起他們住房資產(chǎn)總值的波動，進而影響其在消費方面的選擇。通常情況下，財富效應(yīng)主要表現(xiàn)為三種形式：首先，房地產(chǎn)價格的上漲會增加房產(chǎn)所有者的總資產(chǎn)，如果他們將房產(chǎn)進行變賣或者是抵押，那么這部分增加的資產(chǎn)就會轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實利益，進而增加他們的收益，從而會直接引起消費需求的增長。其次，如果房地產(chǎn)價格上漲，但是房產(chǎn)持有者并沒有進行房產(chǎn)出售或者抵押，他們的總資產(chǎn)仍然是增加了，這無疑會增加其消費信心，從而刺激消費需求。此外，宏觀經(jīng)濟發(fā)展過程中金融市場的發(fā)達程度也會直接影響房地產(chǎn)財富效應(yīng)的實現(xiàn)，發(fā)達的金融市場能為房產(chǎn)持有者利用房產(chǎn)融資提供便利，從而促進資金的流動性。然而，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不景氣，有關(guān)銀行就會對房地產(chǎn)價格以及貸款風險進行重新評估，從而在一定程度上會抑制資金的流動性，甚至產(chǎn)生負面的財富效應(yīng)。而儲蓄效應(yīng)則指的是房地產(chǎn)價格波動對潛在的購房需求者以及租房需求者的影響。一旦房地產(chǎn)價格上漲，相應(yīng)的房租價格也會上漲，然而這種價格上漲并沒有增加購房者和租房者的資產(chǎn)，而是增加更多的成本支出來滿足其基本的住房需求，因此，在這種情形下，購房者和租房者大部分會選擇放棄在房地產(chǎn)方面的支出，并將資金存儲起來或者是用于其他項目投資。
三、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟主要是通過投資和消費來影響宏觀經(jīng)濟。因此，為了充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟對宏觀經(jīng)濟的促進作用，我們需要采取相應(yīng)措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場，并積極引導投資和消費，從而推動房地產(chǎn)經(jīng)濟以及整體宏觀經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。
作者：朱梅芬 杜菲菲 單位：昌樂縣房屋征收與補償工作辦公室
【關(guān)鍵詞】網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟 房地產(chǎn)經(jīng)濟 推動作用
房地產(chǎn)經(jīng)濟與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟，一為我國新時期的支柱性產(chǎn)業(yè)，一為全球性的最新時代產(chǎn)物，兩者之間存在著密切的聯(lián)系，為彼此的發(fā)展發(fā)揮著或多或少的影響。尤其是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展，它從知識、經(jīng)濟、技術(shù)、市場、交易等方面，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的改進與完善提供著眾多的幫助，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟得以在較高的層面、較快的速度不斷地進步。近年來，越來越多的房地產(chǎn)領(lǐng)域研究人員認知到網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的良好推動作用，開始有意識地研究、分析、總結(jié)這種推動力量的表現(xiàn)，以求達到對于其推動力量的針對性應(yīng)用。
一、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟理論分析
1、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的發(fā)展，主要是在計算機與網(wǎng)絡(luò)兩種信息技術(shù)載體的強力支持下才得以實現(xiàn)，它具體指的是相關(guān)工作人員借助于網(wǎng)絡(luò)與計算機，來組織開展生產(chǎn)、分配以及交換、消費等各項經(jīng)濟活動，所逐步構(gòu)建出的一種新型經(jīng)濟關(guān)系。這種經(jīng)濟關(guān)系從上世紀的九十年代便已經(jīng)發(fā)起于美國，屬于不同于傳統(tǒng)工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的新經(jīng)濟與信息產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的范疇，各個企業(yè)在從網(wǎng)絡(luò)或網(wǎng)絡(luò)派生產(chǎn)品及服務(wù)中獲取收入，引發(fā)了美國社會經(jīng)濟等領(lǐng)域的大范圍的深刻的變革與發(fā)展，可以說，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟是發(fā)生在經(jīng)濟領(lǐng)域的一次全面深刻的革命。
2、房地產(chǎn)經(jīng)濟
房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國當代的支柱性產(chǎn)業(yè)，它的經(jīng)營與發(fā)展牽涉到諸多方面，可帶動多種社會、經(jīng)濟活動的發(fā)展，對國民經(jīng)濟狀況起到直接的影響。具體來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國約發(fā)起于改革開放以后，它經(jīng)歷了起步、高熱、調(diào)整、回升等多個發(fā)展階段，其高熱階段與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的建立與發(fā)展幾乎處于相同的時期，受到網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的頗多影響。就目前來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過80年代的最初發(fā)展、90年代的鼎盛以及20世紀初的調(diào)整，在自身發(fā)展以及網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的帶動下，已經(jīng)逐步趨于穩(wěn)定。
二、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的表現(xiàn)
上文所說網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟作為經(jīng)濟領(lǐng)域的革命，是指它從挖掘社會生產(chǎn)潛力、改進社會知識儲備本質(zhì)、完善生產(chǎn)潛力組織形式三個方面，起到了顯著影響，使現(xiàn)代經(jīng)濟得到實現(xiàn)更為健康的發(fā)展，深入掌握并合理運用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟，刻不容緩。本文下面主要對房地產(chǎn)經(jīng)濟所受網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的影響加以分析：
1、完善市場機制
在全球經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，社會分工更加趨于精細化，各個國家的經(jīng)濟主導部門為了使自身的經(jīng)濟增長率得以維持在較高水平，普遍地開始研發(fā)并使用新型技術(shù)，比如，網(wǎng)絡(luò)、計算機信息技術(shù)，而這種新型技術(shù)的研發(fā)與使用便逐步擴展到其他社會部門，為房地產(chǎn)等經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了技術(shù)支撐。房地產(chǎn)經(jīng)濟在獲得這一堅實支撐之后，開始進一步完善自身產(chǎn)業(yè)分工，并借助計算機互聯(lián)網(wǎng)開展電子商務(wù)，帶動了整個行業(yè)分工的精細化，同時也使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的時空與地域界限被打破，推動了房地產(chǎn)市場機制的逐步完善。
2、加大知識共享
房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)步發(fā)展有賴于經(jīng)濟的規(guī)模化這一動力，但是，不斷擴大的規(guī)模同時也造成了房地產(chǎn)行業(yè)進行內(nèi)部協(xié)調(diào)的管理與溝通成本，使得本行業(yè)的發(fā)展受到了制約。而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟以計算機、互聯(lián)網(wǎng)作為工作平臺，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了開放性、共享性的知識共享場所，可以實現(xiàn)對于制度性知識以及先進理論、優(yōu)秀經(jīng)驗等產(chǎn)業(yè)信息的強制性聯(lián)結(jié)與互補，從而有助于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各個主體行為的便捷高效、一致性協(xié)調(diào)，推動各個主體對理論知識的不斷學習與實踐應(yīng)用，降低了房地產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營的成本。
3、推動技術(shù)發(fā)展
作為一種計算機與互聯(lián)網(wǎng)的高科技信息產(chǎn)物，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟推動房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的表現(xiàn)，還更為顯著地體現(xiàn)在技術(shù)發(fā)展方面，使得房地產(chǎn)行業(yè)所賴以運作的各項技術(shù)得以不斷地更新?lián)Q代。具體來講，房地產(chǎn)領(lǐng)域各技術(shù)人員以計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基，積極主動地開發(fā)新型的房地產(chǎn)技術(shù)手段，比如，信息化、智能化、數(shù)字化的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)，使得整個房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出技術(shù)研發(fā)的聚集發(fā)展態(tài)勢，從而極大地降低了各類新型技術(shù)產(chǎn)品的價格，有助于更多的房地產(chǎn)主體實現(xiàn)對于先進技術(shù)手段的有效應(yīng)用。同時，技術(shù)的發(fā)展進步還從制度層面的創(chuàng)新，比如，開發(fā)成本、經(jīng)營資本、交易費用、勞動力等方面，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提供了極大的推動力量。
4、改進產(chǎn)業(yè)交易
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生的各類摩擦，主要源自于交易成本，比如，市場信息獲取成本、談判成本、履行約定成本、監(jiān)督管理成本等，實現(xiàn)對產(chǎn)權(quán)的明晰精準劃分，便成為降低交易成本，以使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得以實現(xiàn)順暢化的關(guān)鍵方式。而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟可以支持房地產(chǎn)市場主體開展各種形式的電子商務(wù)活動，在此基礎(chǔ)上，各房地產(chǎn)主體進行電子數(shù)據(jù)交換、使用電子訂貨系統(tǒng)、運動商業(yè)增值網(wǎng)服務(wù)機制，使各項活動開展的信息獲取成本、交易時空費用、服務(wù)獲得成本以及交流溝通成本等得以減少，進而推動了交易制度的創(chuàng)新，從整體上實現(xiàn)了對交易成本的減少。而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟降低房地產(chǎn)交易的成本，則可以進一步實現(xiàn)對經(jīng)濟運行成本的縮減，同時推動社會勞動分工的更高程度的完善，使得房地產(chǎn)市場在產(chǎn)業(yè)分工逐步深化的環(huán)境中，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)收益的不斷上升。
結(jié)語
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟伴隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)在當今時代的持續(xù)性發(fā)展進步，獲得更為完善地發(fā)展已經(jīng)成為一種必然的態(tài)勢，它也必將在更為寬泛、深入的層面，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展提供推動作用，使房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展獲得更多的助力。因此，房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究人員應(yīng)當在未來開展工作的過程中，有意識地加強對于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟影響的研究。
參考文獻：
[1]劉喜剛.網(wǎng)絡(luò)時代房地產(chǎn)市場管理模式的建立[J].經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作信息，2012（15）.
關(guān)鍵詞：低碳經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響
中圖分類號：F83
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2012）08-0125-02
低碳經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)成為全球經(jīng)濟發(fā)展方式，而低碳消費是低碳經(jīng)濟最重要的環(huán)節(jié)。低碳消費是低碳經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇，它是當代消費者對社會和后代負責任的態(tài)度，在消費過程中積極實現(xiàn)低污染、低消耗的一種健康、科學的消費方式。而我國的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)量非常大、建筑中的消耗和能耗也是非常高，在施工的過程中也不注意節(jié)能減排。所以房地產(chǎn)行業(yè)必須實行低碳發(fā)展，這是對未來負責任的態(tài)度。在全球都在改革，都在尋求綠色發(fā)展的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)企業(yè)也在努力尋求自己的發(fā)展模式。
1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展得很快，漸漸成為世界上的發(fā)展大國，每年建筑面積都呈上升趨勢，我國的能源消耗也在逐年的增加，建筑業(yè)的節(jié)能問題越來越緊迫，我國房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展是祖國建筑業(yè)發(fā)展的迫切要求，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須認清現(xiàn)實，積極探索低碳發(fā)展的道路，廣大人民群眾也在積極呼喚綠色的居住環(huán)境，低碳經(jīng)濟的發(fā)展要求全社會積極參與，在低碳經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天，祖國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極面對，在這場建筑業(yè)的革命中做出成績。
2 我國房地產(chǎn)低碳發(fā)展存在的問題
2.1 我國房屋的設(shè)計不夠合理
西方國家的房屋設(shè)計一般都在70~80平方，然而我國的房屋100平方以上的還有很多，西方國家的房屋雖然面積不算很大，但是設(shè)計結(jié)構(gòu)比較合理，房屋內(nèi)的設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)雅，適宜居住，在2006年國家就規(guī)定新建的商品房中90平方米以下的要占建筑總面積的70%以上，但是規(guī)定是規(guī)定，很多的城市根本達不到以上的要求，即使有的城市達到了要求也存在設(shè)計上的嚴重問題，不是采光不好、就是通風不好，這些問題也嚴重影響著我國低碳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2.2 我國小區(qū)的綠化美化不夠合理
我國小區(qū)在綠化上存在很大的問題，小區(qū)內(nèi)建有很多的柏油路，導致小區(qū)硬質(zhì)的地面太多，露在外面的土地太少了，小區(qū)內(nèi)栽種的樹木太少了，草坪綠化太多了，所以我國小區(qū)設(shè)計很不合理，由于我國草坪占的面積較大，樹木和水資源占的面積太少，這樣對二氧化碳的吸收是很不利的，在小區(qū)的植物種植方面很不合理，很多小區(qū)種植的樹種外表美觀，但是葉子太少，不利于二氧化碳的吸收，也不能很好的對陽光進行遮蔽。
2.3 我國建筑業(yè)使用的建筑材料不科學
我國目前使用的建筑材料大部分是不符合環(huán)保標準的，而且在使用的過程中實際效果也不是很好。在房屋建筑中會使用大量的水泥，水泥在使用的過程中不僅會產(chǎn)生大量的灰塵，還會排放大量的二氧化碳，我國的建筑行業(yè)在實際的生產(chǎn)生活中很少利用節(jié)能、效果好的能源，在實際生活中仍然多數(shù)使用煤炭和石油，這樣就造成了能源的浪費，不利于環(huán)保清潔。
2.4 我國樓房多數(shù)是毛坯房，業(yè)主的裝修造成能源的浪費
目前，我國交付使用的樓房大多是毛坯房，精裝修的房屋在我國房地產(chǎn)市場所占的比例不足20%，由于接手的是毛坯房，業(yè)主就要進行裝修，業(yè)主自己裝修不僅互相干擾，還造成了資源的浪費，而且還會產(chǎn)生很多的建筑垃圾，不利于低碳經(jīng)濟的發(fā)展。
3 在低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展
房地產(chǎn)行業(yè)未來的核心競爭力將是積極面對低碳經(jīng)濟，主動構(gòu)建綠色建筑，房地產(chǎn)行業(yè)是低碳經(jīng)濟發(fā)展的主要行業(yè)，經(jīng)濟在高速發(fā)展，人們的生活水平在逐漸地進步，也在積極呼喚綠色環(huán)保的住宅，建造綠色環(huán)保的住宅不僅使廣大人民群眾過上高質(zhì)量的生活，發(fā)展低碳房地產(chǎn)，可以降低能耗，低碳發(fā)展不僅可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任感、成就感，還可以造福子孫后代，為企業(yè)帶來實實在在的利益。而對于消費者來說，隨著人們生活水平和素質(zhì)的不斷提高，買房子的時候要求低碳也是一種趨勢。
3.1 住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
通過工業(yè)化生產(chǎn)的方式建造住宅，住宅形成產(chǎn)業(yè)化不但能夠提高住宅質(zhì)量，還能夠大大降低能耗，在低碳時代，我國的房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的趨勢就是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，這不僅能夠降低消耗，也能創(chuàng)造很好的節(jié)約效益。所以在低碳經(jīng)濟時代，實現(xiàn)住房產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不僅能夠?qū)崿F(xiàn)消費者和企業(yè)的直接溝通，使企業(yè)直觀了解消費者的需求，達到資源的最優(yōu)配置，還有利于節(jié)能減排，減低耗費，提高廣大人民群眾的生活質(zhì)量。
3.2 提高開發(fā)水準，合理規(guī)劃戶型布局
我國房地產(chǎn)行業(yè)在管理上是粗放式的，開放商唯利是圖，根本不關(guān)注消費者的需求和可持續(xù)發(fā)展的要求。開發(fā)商現(xiàn)在還是大量開發(fā)大面積的住宅，寬敞的樓道，大面積的客廳和臥室，造成了資源的嚴重浪費，加重了資源的消耗。開發(fā)商為了使自己的資金快速的回籠，實現(xiàn)企業(yè)資金的合理流動，幾乎都不裝修房屋，消費者就得自己裝修，既浪費財力又浪費為、物力，所以在低碳經(jīng)濟時代，要發(fā)展低碳經(jīng)濟，建造低碳住宅，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的提高開發(fā)水平和質(zhì)量，在戶型規(guī)劃設(shè)計上要做到節(jié)約，以人為本。開發(fā)商品，提高精裝修的房屋比例，開發(fā)商要放遠目光，不要被一時利益驅(qū)動，要以企業(yè)的發(fā)展和消費者的需求為標準，與時俱進。
3.3 推進環(huán)保材料和新技術(shù)的應(yīng)用
我國發(fā)展低碳房地產(chǎn)遇到的最大的問題就是房屋的保溫和水的問題。由于我國發(fā)展低碳經(jīng)濟起步晚，相關(guān)的技術(shù)也不先進，即使有一定的清潔能源，也沒有相關(guān)的技術(shù)， 不能很好的利用上，為祖國的建筑業(yè)服務(wù)。當今在房屋建設(shè)中為了增加采光度，大面積使用玻璃，使用玻璃有好處也有壞處，由于玻璃吸熱比較好，但是散熱也很快，我們要想保持室內(nèi)的溫度平衡，必須使用空調(diào)，這樣就增加了能量的消耗。如果企業(yè)在建造時能夠采用有科技含量的玻璃，向現(xiàn)在流行的低輻射玻璃等，采用這些玻璃不但能夠滿足采光的需要，最重要的還可以起到隔熱保溫的作用，可以減少空調(diào)的使用，減少消耗，達到低碳的效果。大量植物樹木的種植不但可以美化環(huán)境，還可以吸收二氧化碳，夏天可以遮陰降溫。所以應(yīng)用生物能源也是未來發(fā)展的方向。在可再生能源利用上，我國應(yīng)用的最多的就是太陽能，主要是應(yīng)用在照明，和為住戶提供熱水，這些新型能源的應(yīng)用為國家節(jié)約不少能源，也提高了人民的生活質(zhì)量。
3.4 在低碳經(jīng)濟時代倡導低碳生活
在當前形勢下，任何有遠見的房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該認識到走低碳之路是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢，所以房地產(chǎn)企業(yè)首先必須提高自身對低碳的認識，在人力物力上都要加大投入，加強宣傳的力度，提高人們對低碳經(jīng)濟的認識，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極提倡發(fā)展低碳經(jīng)濟，向消費者宣傳低碳產(chǎn)品，增強廣大消費者的低碳綠色環(huán)保意識，讓消費者了解低碳產(chǎn)品，得到廣大消費者的認同。房地產(chǎn)企業(yè)要讓消費者了解到雖然目前建造低碳住宅成本可能會增加，購買此類產(chǎn)品的價格會貴一些，但是在日常的生活中，低碳住宅會節(jié)約很多能源，同時為消費者節(jié)約很多的花銷，低碳住宅有利于消費者今后生活中的開支節(jié)省，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與時俱進，加大宣傳的力度，讓消費者的目光放長遠，為低碳經(jīng)濟的發(fā)展，推動廣大人民群眾的低碳生活做出貢獻。
3.5 立足實際，長遠發(fā)展
我國還處在發(fā)展的階段，我國還有很多人民群眾沒有達到基本的住房要求，所以，我們應(yīng)該首先滿足人民群眾基本住房要求，盡量做到低碳發(fā)展，多開發(fā)小戶型的房屋，加大節(jié)能材料在房屋建設(shè)過程中的使用，在房屋建設(shè)和后期使用過程中大力推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，在日常生活中培養(yǎng)節(jié)能觀念和習慣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該主動探索行業(yè)低碳發(fā)展模式，積累發(fā)展經(jīng)驗，進而帶領(lǐng)全行業(yè)在低碳發(fā)展上取得突破。
4 結(jié)語
在低碳經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢是降低能源的消耗，減少排放量，這也是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)作為低碳經(jīng)濟發(fā)展的主要力量，面臨的問題很多，需要做的事情也很多，我們希望企業(yè)堅持先進的理念，堅持超前的意識，積極探索研究，帶頭使用綠色環(huán)保的材料，造福于社會，造福于未來。
參考文獻
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［2］張斌.論低碳經(jīng)濟對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2011，（12）.
本文作者：趙飛工作單位：萬達商業(yè)地產(chǎn)
虛擬經(jīng)濟是與實體經(jīng)濟相對應(yīng)的一個概念，虛擬經(jīng)濟在21世紀之前對廣大的中國人民來說還比較陌生，當然現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大的學者和普通老百姓所接受。經(jīng)濟的本質(zhì)是一套價值系統(tǒng)，包括資產(chǎn)價格系統(tǒng)和物質(zhì)價格系統(tǒng)。資產(chǎn)價格系統(tǒng)與物質(zhì)價格系統(tǒng)不同，它是以資本化定價方式為基礎(chǔ)的一套特定的價格體系，這就是所謂的虛擬經(jīng)濟。由于采用的是資本化的定價，心理因素會對虛擬經(jīng)濟產(chǎn)生極大的影響。可以說虛擬經(jīng)濟包含著人們對未來的一種預期，含有極大的波動性和不確定性。房地產(chǎn)經(jīng)濟在廣大的人民看來有水泥，鋼筋、沙子組成應(yīng)該是一種重要的實體經(jīng)濟，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展房地產(chǎn)的價格定位模式已經(jīng)不再是按照房地產(chǎn)的成本來定價而是演變?yōu)橐环N像股票高漲一樣的預期，認為房地產(chǎn)價格會越來越高，逐漸演變?yōu)橐环N虛擬經(jīng)濟。虛擬經(jīng)濟產(chǎn)生于實體經(jīng)濟，但是虛擬經(jīng)濟過度的擴張，就會變成一種泡沫，對實體經(jīng)濟乃至這個社會經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生極其不利的影響。房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟的過度虛擬化會導致泡沫化，對我國的經(jīng)濟的健康發(fā)展會產(chǎn)生極大的挑戰(zhàn)，必須引起政府和廣大學者的重視。
一、我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的表現(xiàn)特征
房地產(chǎn)市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產(chǎn)具有消費品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產(chǎn)和商品，房地產(chǎn)不僅僅是實物資產(chǎn)，同時又具有虛擬資產(chǎn)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導致土地價格表現(xiàn)為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產(chǎn)具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產(chǎn)不僅能滿足消費者使用，還具有通常實物資產(chǎn)不具備的投資價值，以此獲得財產(chǎn)的保值和增值，由于可以實現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經(jīng)營和出租來獲得收益；（三）影響房地產(chǎn)價值的預期因素非常復雜，倘若預期不能實現(xiàn)，就會有價格的大幅波動；（四）房地產(chǎn)交易能夠脫離有形的實物資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移，可以只表現(xiàn)表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證的轉(zhuǎn)移，但權(quán)屬證書自身沒有價值，但它通過房地產(chǎn)交易市場中的循環(huán)使得它不需要經(jīng)過實體經(jīng)濟循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對房地產(chǎn)進行研究分析，房地產(chǎn)金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運動使得不經(jīng)過實體經(jīng)濟的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關(guān)的金融活動。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化是客觀存在的，房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化是房地產(chǎn)泡沫的根源。
二、房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟的現(xiàn)狀
自從我國廢止福利分房以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進。雖然在2008年國際金融危機之后出現(xiàn)過一陣低迷，國家出臺了許多調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的勢頭依然強勁。近幾年來房價上漲的速度達到了前所未有的高度，商品房的投資投機行為是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟進一步虛擬化，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的傾向。據(jù)調(diào)查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010年國務(wù)院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數(shù)地區(qū)，地方經(jīng)濟的發(fā)展很大一部分是靠房地產(chǎn)的投資來實現(xiàn)的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費占收入的比例也不應(yīng)高于30%。當前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達6倍以上，房價明顯偏高。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。當前普遍認為，當前我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟現(xiàn)狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)負債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化程度越高產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫的風險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經(jīng)濟帶來極大的危害。
三、從會計角度分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化
房地產(chǎn)經(jīng)濟過度虛擬化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及剛性需求，房地產(chǎn)中投機行為，投資者和消費者的非理性預期，銀行也為追逐暴利而盲目放貸，行業(yè)缺少自律，金融監(jiān)管不利等都是房地產(chǎn)過度虛擬化的原因。從會計學角度來分析，最主要的影響莫過于會計信息的不對稱和會計要素計量的選擇。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化與會計信息的關(guān)系。房地產(chǎn)市場是一種壟斷性的競爭市場，購房者和開發(fā)商通過博弈來實現(xiàn)房地產(chǎn)的交易。在此博弈中，開發(fā)商是強者，購買方則是弱者。二者之間存在嚴重的信息不對稱。在所有的信息中，會計信息是最重要的部分，也是投資者進行決策和投資的主要依據(jù)。房地產(chǎn)市場也是時刻在變化的。可是，在會計信息不對稱、且質(zhì)量低下、披露不很及時的情況下，投資者對變化的房地產(chǎn)市場無法做出及時準確的判斷，并且房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的有效供給往往滯后于市場的需求，進一步使房地產(chǎn)市場更加虛擬化，加快了泡沫的生成。由此我們看出，會計信息出現(xiàn)問題不但會扭曲房地產(chǎn)市場中供求關(guān)系的正常反映，更是市場中盛行投機炒作的一個重要原因。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化和會計要素計量的關(guān)系。會計計量是為了將符合確認條件的會計要素登記入賬并列報于財務(wù)報表而確定其金額的過程。根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，會計計量屬性主要有歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值等。在一般情況下，產(chǎn)品的價格是以成本和市場的供求關(guān)系來確定，一旦產(chǎn)品的價值和價格產(chǎn)生嚴重的背離，將會產(chǎn)生泡沫。當前我國房價的上升已經(jīng)不是主要由生產(chǎn)成本上漲引起的，其增長的幅度早已超出成本的增長幅度。目前我國房價的上漲，很大程度上是由對未來資產(chǎn)增值的預期所帶來的虛擬價值的增長所決定的。計量屬性反映的是會計要素價值或價格的確定基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)計量屬性能否反映房地產(chǎn)的真實價值顯得頗為重要。從會計學上來看，房地產(chǎn)可分為存貨房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)指的是企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)營而持有的房屋、土地等房地產(chǎn)。企業(yè)用來生產(chǎn)經(jīng)營而持有的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)；而生產(chǎn)經(jīng)營用的辦公大樓和廠房屬于固定資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)是按照歷史成本作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)來進行初始計量和后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)是通過出租建筑物或出租土地使用權(quán)來獲得收益的房地產(chǎn)。按照會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)按照成本模式進行初始計量。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量只有企業(yè)在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量。如果不加限制的引如公允價值，就會出現(xiàn)人為操作利潤的現(xiàn)象，從而導致房地產(chǎn)價值背離價格，過度虛擬化，產(chǎn)生泡沫。存貨房地產(chǎn)是指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建造并待售的房產(chǎn)。此時無論是購買的土地還是構(gòu)建廠房的各種成本都并入房產(chǎn)的開發(fā)成本，統(tǒng)一作為存貨的成本。在虛擬經(jīng)濟的大環(huán)境下，房地產(chǎn)的公允價值會不斷升高，給廣大的投資者帶來房地產(chǎn)價格繼續(xù)高漲的預期，在這種情況下，按照經(jīng)濟學中的各種模型計算出的公允價值會不斷的攀升。非理性的投資者會受到多種因素的影響而不能察覺到房地產(chǎn)價格的過度虛擬化，感覺不到泡沫的存在。投資者會根據(jù)以往的價格和當前市場的價格來確定公允價值，過去持續(xù)攀升的價格給投資者以良好的預期，最終導致泡沫的出現(xiàn)。當公允價值下降時候，投資者的預期變得悲觀，導致房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟回到實體經(jīng)濟狀態(tài)，但會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)低迷。
四、抑制房地產(chǎn)過度虛擬化的會計對策
房地產(chǎn)經(jīng)濟虛擬化反映了人們對房地產(chǎn)市場繁榮的一種預期。房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系到我國實體經(jīng)濟的發(fā)展也關(guān)系到我國的金融安全，妥善處理房地產(chǎn)經(jīng)濟的虛擬化，防止出現(xiàn)大的經(jīng)濟泡沫，意義重大。本文試從會計角度來防止房地產(chǎn)經(jīng)濟過度虛擬化提幾點建議：（一）慎重采用房地產(chǎn)會計要素計量模式。對于投資性房地產(chǎn)會計要素計量來說，我國所采用的企業(yè)會計準則，并沒有照搬國際會計準則，而是考慮了我國的實際經(jīng)濟環(huán)境和會計環(huán)境，嚴格規(guī)范了使用公允價值的情況，采取了謹慎原則，主要是基于我國作為不發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，很多資產(chǎn)在市場中并不活躍，如果不加任何限制地引入公允價值，很可能出現(xiàn)人為操控利潤的現(xiàn)象，導致價值和價格的偏離。因此，我國企業(yè)會計準則規(guī)定，只有在存在活躍市場的情況下，即企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用用公允價值模式計量。否則，必須應(yīng)用成本模式計量。一個企業(yè)只能采用一種模式計量，不允許一家企業(yè)的投資性房地產(chǎn)既有成本模式計量，也有公允價值模式計量。慎重選擇房地產(chǎn)會計要素的計量模式對企業(yè)來說頗為重要。在房地產(chǎn)市場存在公允價值計量但明顯存在過度虛擬化而存在泡沫時，應(yīng)消除泡沫的影響合理確定公允價值。當房地產(chǎn)市場不存在活躍市場時，應(yīng)當聘請專業(yè)評估機構(gòu)對其價值進行評估，并公布公允價值所采用的方法。（二）建立風險預警制度，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)濟中的各微觀主體，房產(chǎn)企業(yè)、金融銀行、投資者、政府要建立風險預警制度。及時發(fā)現(xiàn)風險，提高應(yīng)對風險的能力，分散投資，減少風險帶來的損失。此外政府相關(guān)職能部門一定要加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟過度虛擬化而脫離了正常的軌道。政府加大查處力度，狠狠打擊各種金融犯罪，避免給投資者和消費者帶來損失。（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅要有統(tǒng)一的會計制度和規(guī)范等，此外還包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營特點、管理要求而制定的企業(yè)內(nèi)部會計核算制度，具體包括會計核算的成本核算制度和辦法、基礎(chǔ)管理制度與辦法、分析考核制度和辦法等。但是，當前很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅執(zhí)行了國家規(guī)定統(tǒng)一財務(wù)會計規(guī)范，并沒有完善的內(nèi)部會計核算，其會計制度缺乏完整性和系統(tǒng)性，進而影響到會計信息的質(zhì)量。（四）完善和擴大房地產(chǎn)的會計信息披露制度。會計信息是投資者進行買房投資決策的最重要的證據(jù)。企業(yè)披露的會計信息將直接或間接影響到投資者的決策。公開、及時、透明的會計信息，將會給投資者和購房者合理的預期，從而引導購房者合理的消費，投資者正常的投資，更會抑制哄抬房價和炒房等行為。完善和擴大房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露制度，能夠有效避免開發(fā)商虛假信息，哄抬房價，進一步增加市場的透明度，從而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。披露的信息應(yīng)該包括企業(yè)業(yè)績、資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、風險等信息的披露。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)和個人信貸的信用等級進行評估，防止次貸危機的產(chǎn)生。有效運用房地產(chǎn)會計信息，及時搜集、整理、分析我國的房地產(chǎn)信息，就房地產(chǎn)市場運行情況做出評價、預測，合理引導市場，加強和完善宏觀監(jiān)控體系等，實質(zhì)上都是基于信息不對稱所做的改進措施，以規(guī)范房地產(chǎn)市場，從而防止房地產(chǎn)市場過度虛擬化而出現(xiàn)泡沫。
1.1提高了人們的生活質(zhì)量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質(zhì)量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產(chǎn)行業(yè)就直接改變?nèi)藗兊纳睿瑥亩鄬拥礁邔樱瑥姆鎏莸诫娞荩藗兊淖≌h(huán)境得到了極大地改善，生活質(zhì)量明顯提高。
1.2促進社會進步
房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠促進社會的進步。最為基本的就是提供很多的就業(yè)崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學畢業(yè)生就業(yè)，有效地緩解了連年緊張的就業(yè)矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經(jīng)在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。相關(guān)職能部門應(yīng)該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內(nèi)外先進的成功經(jīng)驗，對房地產(chǎn)經(jīng)濟以科學合理的方式進行引導，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的原因
2.1價格與價值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)的價格與價值背離的現(xiàn)象引發(fā)了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進行波動的，但現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經(jīng)濟的秩序。近幾年，我國的房地產(chǎn)價格一路飆升，其主要是由于開發(fā)商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，這與市場經(jīng)濟的發(fā)展是相反的，難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟向著穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。此外，由于泡沫經(jīng)濟的問題，導致房地產(chǎn)的發(fā)展過程中存在一定的經(jīng)濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現(xiàn)象。房地產(chǎn)進行開發(fā)的過程中需要大量的土地資源，并在建設(shè)的過程中造成極大的能源浪費與環(huán)境污染，這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續(xù)發(fā)展。
2.2政府的過度干預
我國對房地產(chǎn)的發(fā)展較為重視，所以對其進行宏觀調(diào)控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產(chǎn)價格過高的問題進行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現(xiàn)象進行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產(chǎn)市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進行解決。現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟依然被認為是財產(chǎn)保值的主要方式，目前階段，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現(xiàn)階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據(jù)，只是按照民意來對市場的秩序進行干預，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預期的效果，并隨著時間的發(fā)展逐漸流于形式。
2.3對資源利用的不合理
房地產(chǎn)經(jīng)濟長期處于粗放式的發(fā)展模式，已經(jīng)導致很多不利的要素在環(huán)境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節(jié)制的開發(fā)，沒有環(huán)保和節(jié)能的概念，都加劇了環(huán)境的污染與能源的破壞，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產(chǎn)行業(yè)對土地的開發(fā)，已經(jīng)破壞了我國的自然環(huán)境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，更不利于我國經(jīng)濟社會的健康穩(wěn)定發(fā)展。
3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的對策
3.1調(diào)控房地長價格
現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格偏高，違反了價值規(guī)律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關(guān)部門對房地產(chǎn)的市場價格進行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產(chǎn)的價格與它真實的價值相適應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)動蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國房地產(chǎn)中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產(chǎn)又是由于價格過低，企業(yè)的資金不能進行有效地運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產(chǎn)的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。國家的有關(guān)部門應(yīng)該做好調(diào)控工作，地房產(chǎn)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)進行調(diào)研和把關(guān)，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。其實，價格始終是引導房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，泡沫經(jīng)濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調(diào)控地引導使得房地產(chǎn)的價格回到與其價值相適應(yīng)的范圍內(nèi)，建立正確房地產(chǎn)行業(yè)秩序，是保障市場經(jīng)濟健康發(fā)展的重要手段。
3.2加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟的金融監(jiān)管力度
政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場進行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都應(yīng)該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動進行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學化和合理化。
3.3加快房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型
社會發(fā)展進行時，環(huán)境保護越來越受到人們的重視。在房地產(chǎn)經(jīng)濟中倡導環(huán)保、節(jié)能新理念是時下的風尚，是人們對追求更高生活品質(zhì)的愿望，更是我國建立可持續(xù)發(fā)展目標的根本要求。需要指出的是，現(xiàn)階段還需要政府來管理房地產(chǎn)行業(yè)將環(huán)保和節(jié)能的理念落實到位，才能保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟有一個良性的發(fā)展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進行低碳和環(huán)保的房地產(chǎn)商，也可以調(diào)整貸款利率的方式來促進房地產(chǎn)企業(yè)改變思路，把企業(yè)向著節(jié)能環(huán)保的方向發(fā)展，也是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的新方向。
4結(jié)束語
