時間：2022-02-21 10:55:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇學校物業管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
甲方：
乙方：湖南葆力物業管理有限公司
甲,乙雙方在平等,自愿,協商一致的基礎上，就甲方學校校園物業委托給乙方管理訂立本合同。
一、物業基本情況
物業類型：校園
座落位置：
建筑面積：15萬平方米
二、工作內容
(一)保安工作
(二)綠化工作
(三)清潔工作
(四)水電,門窗,課桌椅,辦公臺椅的小型維修
三、委托期限
本合同期限自20xx年9月1日起至20xx年8月31日止。
四、委托費用
甲方每月10日前將委托管理費人民幣叁萬伍仟元付給乙方。
五、甲方的權利與義務
(一)審核乙方擬定的工作計劃及規章制度;
(二)對乙方的管理實施日常監督檢查,每學期進行一次全面綜合考核評定;
(三)在本合同生效起為乙方免費提供 平方米的管理用房,免費向乙方提供工作時所需的水,電,提供乙方工作時必需的工具,物料存放地點,臨時小休的座椅;
(四)協調處理本合同生效前發生的管理遺留問題;
(五)負責收集,整理校園物業管理所需的資料,并將復印件于本合同生效之日起10日內交給乙方;
(六)對乙方工作人員在工作中發生的不文明行為,甲方有權采取措施制止,若因此造成不良后果,追究乙方及直接責任人的責任;
(七)協助乙方做好宣傳工作。
六、乙方的權利與義務
(一)按照甲方委托的范圍和工作內容,制訂各項管理辦法,規章制度,實施細則,工作標準,自主開展各項經營管理活動,但不得損害學校,師生的合法權益,獲取不當利益;
(二)不得將服務項目進行轉包;
(三)提供進駐工作人員花名冊及身份證復印件給甲方;
(四)由于乙方原因造成甲方財產損失,由乙方負責賠償;
(五)按國家的有關規定為在本校服務的員工購買社會保險,并提供福利,員工工資不得低于常德市的最低工資標準,按相關規定人員持證上崗;
(六)按本合同規定向甲方收取服務費;
(七)接受甲方的監督,指導,服從甲方的臨時性工作安排,對有關整改的要求要及時進行;
(八)每學期向甲方公開一次管理費用收支賬目;
(九)遵守甲方的規章制度,每學期末向甲方上交工作總結;
(十)若出現非乙方責任造成甲方財產損失的,乙方不負賠償責任。
七、違約責任
(一)由于不可抗拒的因素(如停水,停電)造成有關工作服務質量不能達標,雙方應及時協商解決;
(二)甲乙任何一方無正當理由提前終止合同的,應向對方支付所造成的經濟
損失;
(三)甲方違反本合同使乙方未能完成規定的工作內容,乙方有權要求甲方在一定期限內解決.逾期未解決的,有關損失由甲方自負;
(四)乙方違反本合同,甲方有權要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權解除合同,剩余管理費無需支付,造成甲方經濟損失的,由乙方賠償。
八、附則
(一)未盡事宜由雙方協商解決,協商不成的,任何一方均可向甲方所在地人民法院提出起訴;
(三)本合同一式兩份,雙方簽字蓋章生效,甲,乙雙方各執一份。
甲方: (蓋章) 乙方:(蓋章)
代表人: 代表人:
簽訂日期:20xx年8月 31日
學校物業管理委托合同范文二
甲方：_________________________
乙方：_________________________
甲方將學校物業管理服務方面的工作委托乙方管理服務。乙方將通過嚴格科學的管理，熱情優質的服務為學校的教學、科研和生活創造整潔、優美、舒適、安全、寧靜、便捷，及時、可靠的環境，為此雙方達成如下協議：
一、甲方責任、權利、義務
1.對校園內的一切公共設施及設備享有所有權，并有對國有資產的保護、使用和監督權。
2.負責對乙方管理與服務進行工作查詢與質疑。
3.負責制定學校綠化、美化及設施的更新改造計劃。聽取和采納乙方對校園綠化等改造工作提出的合理化建議。
4.負責按規定向乙方支付物業經費和運行費。
5.負責了解掌握乙方經費運行情況，對違反財務規定的行為提出意見。
6.甲方可視完成物業管理的優劣向乙方提出獎勵意見和處罰意見。
二、乙方責任、權利、義務
1.按協議內容保質保量地完成物業管理與服務工作。按文明校園建設標準保持學校的花園式單位及文明校園的稱號。
2.對院內的公共設施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應經甲方同意后方可實施。
3.定期向甲方通報工作情況，對甲方提出的合理的整改意見有義務執行。
4.未經甲方同意不得將本物業管理內容和責任轉移給第三方。
5.乙方應建立并保存詳細的物業管理檔案資料。
三、委托管理主要內容
1.全院的綠化、美化工作。
2.教室的衛生保潔服務和管理工作(不含專用教室)。
3.公共環境、公共場所的保潔服務和管理工作。
4.公共設施、設備的維修、保養、運行和管理工作。
5.公共建筑部分的維修保養工作。
6.自管家屬樓的維修和保養工作。
7.水電暖的維修管理與服務工作。
8.院內創收經營水電費和供暖費的收支工作。
9.節能工作。
10.家屬水、電費的統計、收繳工作。
11.飲用水供應和洗浴工作。
12.院領導辦公室的保潔和開水供應工作。
13.家屬門衛的管理工作。
14.校內各商業網點的管理工作。
15.學校人防工程的管理工作。
16.其它甲方需要委托的工作。
四、服務標準
乙方應按以下標準實現物業管理目標。
(一)校園綠化美化工作
1.做到三季有花，四季常青。并承擔甲方大型活動及重大節日的花卉擺放工作。
2.按不同季節對花卉苗木的養護要求進行養護，并做到：樹灌木完整，長勢茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁;綠籬、綠地無雜草、雜物，無堆物料。完好率應達到98%以上。
3.校園綠化面積應達到應綠化面積的95%以上。
4.綠地、各種樹木的種植和調整工作應本著美觀合理的原則進行規劃管理。對各種古樹應重點保護，防止損傷和壞死。
5.院內的建筑物能進行立體綠化的，應進行立體綠化。
6.綠地微噴面積應達到總面積的80%以上。樹木澆水應有計量。
(二)環境衛生工作
1.道路環境應整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。
2.陰井、排水設施應通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應定期清理，無糞便外溢。
甲方：乙方：日期：
學校物業管理委托合同范文三
甲方：_________________________
乙方：_________________________
甲方將學校物業管理服務方面的工作委托乙方管理服務。乙方將通過嚴格科學的管理，熱情優質的服務為學校的教學、科研和生活創造整潔、優美、舒適、安全、寧靜、便捷，及時、可靠的環境，為此雙方達成如下協議：
一、甲方責任、權利、義務
1.對校園內的一切公共設施及設備享有所有權，并有對國有資產的保護、使用和監督權。
2.負責對乙方管理與服務進行工作查詢與質疑。
3.負責制定學校綠化、美化及設施的更新改造計劃。聽取和采納乙方對校園綠化等改造工作提出的合理化建議。
4.負責按規定向乙方支付物業經費和運行費。
5.負責了解掌握乙方經費運行情況，對違反財務規定的行為提出意見。
6.甲方可視完成物業管理的優劣向乙方提出獎勵意見和處罰意見。
二、乙方責任、權利、義務
1.按協議內容保質保量地完成物業管理與服務工作。按文明校園建設標準保持學校的花園式單位及文明校園的稱號。
2.對院內的公共設施及地面不得擅自占用或改變其使用功能，如需要改變應經甲方同意后方可實施。
3.定期向甲方通報工作情況，對甲方提出的合理的整改意見有義務執行。
4.未經甲方同意不得將本物業管理內容和責任轉移給第三方。
5.乙方應建立并保存詳細的物業管理檔案資料。
三、委托管理主要內容
1.全院的綠化、美化工作。
2.教室的衛生保潔服務和管理工作(不含專用教室)。
3.公共環境、公共場所的保潔服務和管理工作。
4.公共設施、設備的維修、保養、運行和管理工作。
5.公共建筑部分的維修保養工作。
6.自管家屬樓的維修和保養工作。
7.水電暖的維修管理與服務工作。
8.院內創收經營水電費和供暖費的收支工作。
9.節能工作。
10.家屬水、電費的統計、收繳工作。
11.飲用水供應和洗浴工作。
12.院領導辦公室的保潔和開水供應工作。
13.家屬門衛的管理工作。
14. 校內各商業網點的管理工作。
15.學校人防工程的管理工作。
16.其它甲方需要委托的工作。
四、服務標準
乙方應按以下標準實現物業管理目標。
(一)校園綠化美化工作
1.做到三季有花，四季常青。并承擔甲方大型活動及重大節日的花卉擺放工作。
2.按不同季節對花卉苗木的養護要求進行養護，并做到：樹灌木完整，長勢茂盛，無枯枝死杈，無病蟲害，樹木無釘槍捆綁;綠籬、綠地無雜草、雜物，無堆物料。完好率應達到98%以上。
3.校園綠化面積應達到應綠化面積的95%以上。
4.綠地、各種樹木的種植和調整工作應本著美觀合理的原則進行規劃管理。對各種古樹應重點保護，防止損傷和壞死。
5.院內的建筑物能進行立體綠化的，應進行立體綠化。
6.綠地微噴面積應達到總面積的80%以上。樹木澆水應有計量。
(二)環境衛生工作
1.道路環境應整潔。清掃要及時，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。
2.陰井、排水設施應通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物。各井口蓋完好，化糞池應定期清理，無糞便外溢。
3.衛生間應保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。
4.垃圾樓應保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應封閉集裝箱上蓋。應根據垃圾日產量及時調整集裝箱數量。垃圾樓吊裝設備應及時檢修和保養，杜絕事故發生。
5.院內垃圾應日產日清，無暴露垃圾，無衛生死角。垃圾箱及果皮箱應完好清潔，周圍地面無雜物污漬。
6.建筑物內外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標;公共設施、牌匾、路標、雕塑、亭廊、石桌椅應定期擦拭，保持清潔。
7.校園主要干道的地面衛生應在每日早7：30以前清掃完畢。公共場所應定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動。
8.道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應按指定地點擺放整齊。建筑垃圾應按指定地點堆放并及時清運，對建筑垃圾影響道路通暢和環境衛生的現象要及時管理和清運。
9.門前三包工作應符合門前三包的標準和要求。
10.應及時清理院內主要干道的積雪，保證道路通暢和安全。如灑鹽水除雪，不得將積雪清掃堆放到綠籬和綠地內。
11.根據節假 日的要求及時掛收國旗、彩旗、燈籠;開關大門彩燈、射燈。
(三)教室衛生工作
1.教室衛生應在每日晚自習后清掃完畢，鎖門。第二天早7：00應將各教室門打開(特殊情況除外)。
2.應保持教室地面清潔、四壁潔白、墻裙完好無污漬、黑板完好光亮、無粉筆痕跡、粉筆沫應及時清除;門牌完好、裝訂美觀;門窗、玻璃、紗窗、窗簾、小五金齊全完好;桌椅完好、擺放整齊、桌內外無雜物灰塵。
3.吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關及各類設備應完好無損。維修要及時，保持良好狀態。
4.粉筆(白色、彩色)板擦應保證供給并擺放整齊。要保持講臺、講臺桌的完好整潔。
5.制定教室服務制度化、規范化、科學化的管理制度，確保教學需要。以上要求的完好率應在98%以上，各階梯教室和大教室的照明燈完好率應在90%以上。
(四)公共場所維護工作
1.各樓道(包括家屬樓物業范圍)地面清潔、門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好，墻裙、樓道燈的照明完好率及滿意率應在98%以上。
2.電梯應按規定做好年檢并取得合格證及運行證，兩證應掛在電梯間內。電梯應定期維修保養，不允許帶病開梯，運行應正點。電梯間應干凈、整潔、明亮。電梯工要持證上崗，嚴格執行電梯交接班制度，認真做好運行記錄。嚴禁脫崗，確保安全。
3.要保證全院正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖設備齊全，服務維修及時到位，設備完好率應在98%以上。
4.水、電、暖維修應24小時值班。要制定應急處置方案。確保服務安全、到位。
5.節能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、冒、滴漏現象。
6.按規定做好飲用水箱的衛生防疫和日常管理工作，要定期進行檢查、檢測，確保飲用水安全。
學校的物業管理與師生的生活息息相關,物業管理的地位越來越高。那么你知道學校物業管理工作總結有哪些嗎？下面是小編整理的學校物業管理工作總結，歡迎大家閱讀分享借鑒，希望對大家有所幫助。
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一、加強制度建設，規范日常管理
物業管理服務所涉及的是學生在校期間學習、生活和休息的主要場所，也是學校管理育人、服務育人和環境育人的重要課堂。因此物業管理服務工作直接關系到學生的全面健康成長成才成人，必須引導廣大教職工在思想上高度重視、行動上細致扎實，努力做好各項管理服務工作。
1.建立了立崗制度
物業中心建立了學生宿舍早晚立崗制度，要求各樓棟管理員每日早上7時到8時、晚上5時到6時在樓棟門口佩戴袖標立崗，此時段進出人員較多、流量大，出現的問題也較多。建立此項制度的目的一是要求樓管在這個時間段對該樓內住宿同學加深印象、增進了解;二是規范上崗;三是嚴防盜賊入內。實行立崗制度后，達到了很好效果，樓管與同學們的距離拉近了，感情加深了，早晚時間內也沒有發生外盜現象。
2.完善修訂規章制度和考核辦法
中心進一步完善修訂了各項管理制度，規范員工行為。修訂后的各崗位職責和考核辦法，如《員工行為管理規范》、《樓長責任考核辦法》、《保潔工責任考核辦法》對分工更加細致、明確，讓每位員工知道自己什么時間做什么事，什么地點做什么事，如何做，做到什么程度等。制度使分工明確，責任到人。各片區把自己片區的工作任務公平劃分，責任到人，做到具體到每塊玻璃，每塊地板都有相應的負責人，避免工作相互推諉現象。
3.巡查制基礎上增設流動紅旗
_年，物業中心全體員工學習和實踐巡查制度后，轄區環境得到可喜改觀。今年，中心在巡查制基礎上增加了流動紅旗，依然規定每月2次對轄區進行例行檢查，由中心領導帶隊全體管理人員、樓管分四組參與其中，對轄區內硬軟件進行檢查打分，檢查項目細化到走道、衛生間、樓梯等，每組分數最高的獲得流動紅旗。此措施不僅使環境更加衛生整潔，還激發了員工工作的積極性和上進心，更促進了員工間的互相理解。在本學期的第四次巡查中，25棟樓獲得最高分，但是該樓棟長主動提出流動紅旗歸26棟獲得，理由是26棟是大棟，也只比25棟少0.5分，但住宿人員多25棟將近300人，管理工作量大，理應由26棟獲得流動流動紅旗。
二、加強配套設施建設，解決師生的后顧之憂
硬件設施配套是學校發展與時俱進的基本要求，同時也是學校精神文明創建的基礎保障。本著方便師生、便于管理的原則，物業中心正在逐步為宿舍和教學樓增加配置。
1.安裝電動車充電器，解決充電難充電亂的問題。
隨著學校內電動車增多，電動車充電不規范現象較普遍，接線板亂拉亂接，安全隱患凸顯。_年x月，學校及時聯系電動車充電器廠家，在南區教學樓、學生宿舍安裝了5處電動車投幣充電站，解決了師生電動車充電難的問題。
2.熱水進宿舍解決學生洗澡難的問題。
_年x月學校正式啟動了學生宿舍熱系統bot項目工程，目前所有學生宿舍都已經用上了熱水，全面解決了學生洗澡難的問題，方便了學生的學習與生活。
3.做好硬件維修更換工作。
至11月份，檢修畢業生及北區學生公寓家俱約1萬套，調換畢業生寢室門鎖約2160把，配置鑰匙3600把，搬運學生寢室家俱88車。為x余名老生調劑了寢室。維修教學樓課座椅850套;維修更換電扇383臺;維修衛生間隔斷380次，維修大小便器2400個。維修轄區內12710盞燈具;更換維修各類水具113_次;維修熱水器300臺次;維修更換各類鎖具4290把。維修宿舍家俱達5600次。疏通達6900余次。大禮堂、學術會堂、體育館承接各類會議、晚會、講座、比賽以及招聘會529場次，承接各類大型考試12場。
通過以上各項設施建設，必然能夠起到積極的作用，使得學生宿舍更加文明和諧，使他們更為方便、快捷地享受物業部門提供的服務。
三、加強人文關懷，努力提高服務質量
物業服務質量是物業管理服務中心發展壯大的生命線。為了提高服務質量，在實際工作中，員工已逐步變被動服務為主動服務，將學生視為子女，視老師為親人，經常和師生進行溝通，主動從師生的角度出發，想師生之所想，急師生之所急主動貼近師生實施親情服務、暖心服務。在日常生活中，每逢刮風下雨，樓管員都會主動提醒師生關好門窗，主動為師生拾撿曬落的衣服;每逢天氣變化，樓管員都會給師生溫馨提示或主動問寒問暖。另外，樓棟管理及工作人員經常拾到并交還的錢包、手機、書包、手表、眼鏡等不計其數。
物業中心員工也是不上講臺的教師，他們以自己愛崗敬業、任勞任怨、優質服務的良好職業道德，為學生樹立學習的榜樣。在學生宿舍管理中，員工的言行舉止也無時無刻不在對學生起著潛移默化的作用。21棟宿舍樓今年進駐的全部是大一新生，大部分是家里的獨生子女，集萬千寵愛于一身。許多同學剛離開家不久，還欠缺一些與人交往的基本禮儀。一次一個學生找樓管阿姨借水果刀，直接說“有水果刀嗎”，宿管員x師傅開玩笑的問她“找誰借東西啊”，學生趕緊說“阿姨，請問有水果刀嗎”。物業中心員工就是這樣，在平時一些不經意的小事上，用自己特有的方式方法讓學生們在汲取知識的同時，也學習做人為人之道。
四、加強安全意識，做好防火防盜工作
防火防盜工作一直是我們物業主要工作之一。今年，在校保衛處、學工的協助下中心對員工進行了三次消防演習及組織學生進行消防逃生演習。在學生宿舍成立三個消防安全聯防互動小組，自發定期對消防器材、設施、消防通道，防火門進行安全檢查;中心黨員骨干員工工作委員會在平時的工作生活中及時了解員工思想動態，發現矛盾沖突能及時予以溝通、化解，發現違紀違規現象能及時糾正，并對支部工作提出一些合理化意見和建議。
_年x月，中心舉辦了首屆物業、安全消防業務技能知識大賽。參賽隊伍全部由各學生宿舍樓棟長組成，共分七個組，大賽為前三名頒發了獲獎證書及獎金。這次活動物業中心除值班人員不能到場，其他職工全都到場觀摩學習，取得了良好的效果。會同學校保衛處聯合舉辦消防安全知識講座。物業中心各樓棟長分批聽課，做好記錄，理論聯系實際，談體會，交流消防安全知識經驗，特別是遇到火災情況采取三分鐘內滅火的自救辦法，此辦法經典實用，得到了大家的廣泛認同。
x月x日，x棟停電，來電后x寢室突發火災，事后查明是由于來電后寢室沒人，熱得快插在開水瓶內引起的。事后，物業中心總結經驗教訓，并制定了《學生宿舍停電應對方法》和《初始火災應對方法》，要求每次停電樓管員必須將該樓每間房的閘刀立即關掉，來電后不要給房間送電，要求住宿在該樓棟的同學向樓管報告，核實身份后方能送電。
在新的一年里，物業中心將加快步伐，不斷提高自身物業管理服務水平，不斷完善各項管理工作，在前行的路上腳踏實地，再接再厲，為學校的建設和發展添磚加瓦。
學校物業管理工作總結2后勤工作，是保證學校教育教學工作正常進行的后勤保障。作為后勤工作人員必須樹立為教育教學服務的思想，主動、熱情、全心全意為教育教學服務。為了做好這項工作，總務處重新修訂了管理制度，根據后勤每個人的特點作了合理分工，明確了每個崗位的職責，充分調動了他們工作的積極性和主動性。一年來，總務工作人員進一步樹立了“服務育人”的意識，能積極主動地為教育第一線的教師、學生服務，自覺地為教師學生排憂解難，保證了學校教育教學工作的正常開展。各成員之間分工合作，團結協作，相互支持，無私奉獻，為各項任務得以圓滿完成打下了堅實的基礎。
今年，結合學校的工作計劃，為使學校環境進一步優化，為教師、學生營造優良的工作、學習環境，主要做了如下工作：
1、新年伊始，就接到教育局通知，要開始拆除老辦公樓，于是電線、廣播線、電話線的拆除和重新安裝工作立即展開，整棟樓的辦公用品和實施兩天全部搬完，保證了全體師生學習生活的正常進行和辦公樓的順利拆除。
2、為了保證新教學樓建設的順利進行，后勤處抽調一人專門負責基建工作，從破土動工開始一直嚴格管理，目前進展順利，主體已完工。
3、對原辦公樓前的綠化植物及時進行移栽，目前全部成活，起到美化校園環境的作用。
4、加強食堂商店管理，定期對職工進行食品衛生安全培訓，層層簽訂責任狀，從原料的進購、加工到銷售全程監控;
每月對食堂商店進行安全排查，確保不發生任何食品衛生安全事故;食堂商店員工齊心協力，任勞任怨，一心撲在學校工作上。
5、教學樓內的門窗玻璃、電燈，宿舍樓的床鋪、水管龍頭等設施設備每周一進行檢查，如有損壞，及時修理，保證了學生學習生活的正常進行。
6、男生宿舍樓一二門窗防盜網因年數久遠，腐蝕嚴重，曾有校外青年撬窗而入，嚴重威脅到學生的人身和財產安全，我們對破舊門窗全部更換，對三四五樓加裝了防盜網。
7、為管好、用好現代化教學設備，和教導處協作，制定了相應的規章制度及考核辦法，由于措施得力，基本保證了設備的完好率，確保了信息技術在課堂上發揮作用。
8、食堂添置了饅頭成型機和蒸柜，淘汰了用了近_年的木蒸籠。
9、為了維護學生的學生的身心健康，加強預防新型流感工作，學校對教室、辦公室、各處室以及學生宿舍定期進行消毒噴灑。
10、完成了校園網的布線、安裝和調試工作，隨時可投入使用。
總務處認真準備，科學籌劃，為實驗、體育和文化中考等教育教學活動的順利開展提供了充足的物資保障和熱情周到的服務。
總之，過去的一年，在校長和校委會的領導下，學校總務工作做出了一點成績。新的一年，學校還將面臨著艱巨而復雜的工作任務，我們有信心把工作做的更好，為學校再上新臺階貢獻我們的力量。
學校物業管理工作總結3光陰似箭，一學期轉眼就過去了，回顧過去的工作，在校長和校委會的領導下，在學校全體后勤工作人員的勤奮努力的工作下，學校總務工作取得了一定的成績，現將_年物業后勤工作總結如下：
一、服務教育、和諧無私
后勤工作，是保證學校教育教學工作正常進行的后勤保障。作為后勤工作人員必須樹立為教育教學服務的思想，主動、熱情、全心全意為教育教學服務。為了做好這項工作，總務處重新修訂了管理制度，根據后勤每個人的特點作了合理分工，明確了每個崗位的職責，充分調動了他們工作的積極性和主動性。一年來，總務工作人員進一步樹立了“服務育人”的意識，能積極主動地為教育第一線的教師、學生服務，自覺地為教師學生排憂解難，保證了學校教育教學工作的正常開展。各成員之間分工合作，團結協作，相互支持，無私奉獻，為各項任務得以圓滿完成打下了堅實的基礎。
二、同心協力、齊抓共管
今年，結合學校的工作計劃，為使學校環境進一步優化，為教師、學生營造優良的工作、學習環境，主要做了如下工作：
1、新年伊始，就接到教育局通知，要開始拆除老辦公樓，于是電線、廣播線、電話線的拆除和重新安裝工作立即展開，整棟樓的辦公用品和實施兩天全部搬完，保證了全體師生學習生活的正常進行和辦公樓的順利拆除。
2、為了保證新教學樓建設的順利進行，后勤處抽調一人專門負責基建工作，從破土動工開始一直嚴格管理，目前進展順利，主體已完工。
3、對原辦公樓前的綠化植物及時進行移栽，目前全部成活，起到美化校園環境的作用。
4、加強食堂商店管理，定期對職工進行食品衛生安全培訓，層層簽訂責任狀，從原料的進購、加工到銷售全程監控;
每月對食堂商店進行安全排查，確保不發生任何食品衛生安全事故;食堂商店員工齊心協力，任勞任怨，一心撲在學校工作上。
5、教學樓內的門窗玻璃、電燈，宿舍樓的床鋪、水管龍頭等設施設備每周一進行檢查，如有損壞，及時修理，保證了學生學習生活的正常進行。
6、男生宿舍樓一二門窗防盜網因年數久遠，腐蝕嚴重，曾有校外青年撬窗而入，嚴重威脅到學生的人身和財產安全，我們對破舊門窗全部更換，對三四五樓加裝了防盜網。
7、為管好、用好現代化教學設備，和教導處協作，制定了相應的規章制度及考核辦法，由于措施得力，基本保證了設備的完好率，確保了信息技術在課堂上發揮作用。
8、食堂添置了饅頭成型機和蒸柜，淘汰了用了近_年的木蒸籠。
9、為了維護學生的學生的身心健康，加強預防新型流感工作，學校對教室、辦公室、各處室以及學生宿舍定期進行消毒噴灑。
10、完成了校園網的布線、安裝和調試工作，隨時可投入使用。
三、熱情周到、節約為先
總務處認真準備，科學籌劃，為實驗、體育和文化中考等教育教學活動的順利開展提供了充足的物資保障和熱情周到的服務。
總之，過去的一年，在校長和校委會的領導下，學校總務工作做出了一點成績。新的一年，學校還將面臨著艱巨而復雜的工作任務，我們有信心把工作做的更好，為學校再上新臺階貢獻我們的力量。
學校物業管理工作總結4_年是我中心不平凡的一年，我中心全體員工始終以"敬業報校"為宗旨，除了保持正常的后勤服務工作外，特別是在今年我校本科教學水平評估，全國高校后勤改革研討會，百年不遇的洪水災害，雙選會及其它大型接待工作中在總公司的正確領導下，物管中心全體員工團結一致，為學校的建設和發展提供了有力的后勤保障，現總結如下：
一、本科教學評估工作
五年一次的本科教學水平評估測試工作，事關學校的發展。圍繞迎評工作，總公司分管領導和物管中心負責人多次召開會議安排工作，各個部門制定了迎評工作計劃，將責任落實到人，對各項具體工作的質量、完成時間嚴格要求，先后進行了五次預演，不斷發現問題，改進工作，逐漸完善。
迎評工作中，城管中隊對南七沿線環衛加強管理，清理游攤;校管部全面清理了衛生死角，清洗了校前區、校園主干道和公共廁所等重要場所、地段，始終保持了校園的干凈整潔，并布置大小會場53場次、用7萬多盆鮮花和其它植物把校園裝點成花的海洋;物管部和物管二部全面清理課桌文化，徹底清潔大樓，不留一個衛生死角，完成運動場"萬人動員大會"和各會場的布置工作，配合總公司完成實驗大樓、圖書館專家休息場所的布置;保安部通過禮儀培訓、交通管理培訓、電梯操作培訓等培訓，為專家組在評估期間提供了全程保安禮儀接待服務。
按照學校"以評促建，以評促改，以評促管，評建結合，重在建設"的要求，我們中心全體職工以主人翁的精神，全力配合學校本科教學評估。同時也促使物業自身管理水平得到推進、成熟和更新。
二、抗洪救災工作
根據重慶市天氣預報，7月17日開始連續四天有特大暴雨，中心采取積極預防措施，立即成立了應急分隊，同時成立了;巡邏小組、能源搶修供應小組、排險小組等，并合理的布置了人員，作好了隨時應急的準備。
隨著特大暴雨的來臨我應急分隊全體人員第一時間進入了各自的崗位，并有效的排除了以下險情：
1)下家屬區7、8棟嚴重積水，深達半米，雖然物管中心已提前采取了應對措施，但特大暴雨積水仍然直線上升。面對這種情況，物管中心班子成員，采取應急處理方案：一是拆除主下水道井蓋;二是在墻上開洞，把水引出，未造成7、8棟房屋進水。
2) 25棟嚴重積水，監控人員發現后打開了下水道井蓋，未造成底樓房屋被淹。
3)教科園區開閉所，水從電纜溝溢出，情況十分危急，可能造成高壓配電柜進水引發全院停電，監控人員發現后，脫下自己的衣服迅速將洞堵上，并馬上排水，確保了教學樓的正常供電。
4)學生A區食堂嚴重積水，由于該地段地勢低，排水不暢，下水道的水朝地上涌，很快積水達1米深。為了確保招生備用發電機不進水，物管中心集中了所有力量進行搶險，打開排洪通道，確保發電機未進水。
5)北教學樓地下層，安放著該大樓的部分空調主機，，由于主排洪通道不暢，使得地下水往上涌，發現險情后，及時切斷了空調主機電源，并組織力量對主下水道進行疏通排澇，未造成空調主機室被淹。
6)安居工程排洪溝水勢兇猛，隨時都有涌上兩邊公路的可能。我中心布置專人巡邏，對周圍行人進行疏導，并在33棟旁拉上彩條布，確保山上洶涌而下的山水不進入該樓1、2樓的住戶家。
7) 因雷擊致使幾個配電房停電，動力部在10分鐘內恢復了供電。
8) 第三行政樓旁山體滑坡，物管中心及時排除了險情。
9) 知園小區入口處挖溝排洪，避免了連接兩校區的地下通道被淹。
10)圖書館接北樓天橋積水，致使305、306教室和教休室進水，由于及時筑壩攔水，避免了高壓配電房進水。
11)及時清掃北樓四樓多功能廳積水和轉移物品。
12)教學大樓房頂積水2尺深，由于及時疏通排水孔，未造成嚴重損失。
我中心全體員工發揚不怕苦不怕累的精神，冒著傾盆大雨和雷鳴閃電，及時趕赴各受災點進行抗洪搶險，確保了學校財產的安全，將損失降到最低。
三、貫徹落實《關于在總公司開展"保持榮譽，整頓提高"活動的通知》的工作實施。
根據總公司布署，我中心積極響應總公司在全公司開展《"保持榮譽、提高素質、加強培訓、學習管理、整頓提高》活動。首先請X副總經理來中心為全體員工作了動員報告，他指出總公司開展這次活動的重要性，并提出了"保持榮譽，整頓提高"的主體要求。隨即中心在各部門組織了認真的學習和討論，使全體員工認識到自身的不足和如何保持榮譽，提高工作質量的必要性，使全體員工的思想素質得到進一步提高，有效的遏止了工作質量有所下滑的勢頭，收到了良好的效果。
四、其他工作
(一)動力部在全校水電氣及房屋零星維修工作中，實現零投訴。分段對家屬區、教學區綠化管網進行全面改造和安裝計量水表;教學樓等使用了電子式日光燈紅外線控制裝置，經對比節電40%。通過諸多技術節能，雖然今年新增第三教學樓、明德樓兩棟大樓，預計_年水電氣總支出與_年總支出持平。另外合理利用供電局有關政策，調整用電單價，改辦公和實驗用電為居民用電，大約每年可為學校節約經費80萬元以上。
(二)收發部
向全校所有二級學院實行免費遞送報刊雜志，今年郵政工作量比去年遞增三成。
(三)保安部
通過整改，全體隊員精神面貌煥然一新，處理打架斗毆等治安突發事件15起、民事調解22件、摘除馬蜂窩6件，參加評估、迎新等重大執勤活動8次，為民服務好人好事5件。
(四)物管部
順利接管了第三教學樓、明德樓及地下車庫的物業管理;暑期完成了校行政辦公室、二級學院的搬遷工作，為總公司創收2.5萬元;作好教學服務的各項工作，布置期末考試、計算機等級考試、英語四六級考試等大型考場數十次，布置迎新、雙選會等大型會場數十次;配合學校作好"迎評"工作的接待服務;負責學校的會務服務工作，已累計完成會務服務上百次;在抗洪救災工作中，維護了各大樓及設施的安全。
(五)物管二部
理順了物業管理關系，在新生報道領書服務工作中，收到教務處教材科的"感謝信"，受到總公司質檢部通報表揚。
(六)城管中隊
完成了街道辦事處屋頂花園綠化統計約_幢3460㎡;定期規范農貿市場管理，協助收費;完善地下車庫的前期管理;協助科技會堂各種演出、集會18場次;疏導車輛500余輛，取締23棟燒烤作坊一個，清理亂張貼4000余張，清除鄰街散攤28家，清除校內閑雜拾荒人員10人次;參加學校重大活動的行政執法，維護市容市貌。12月初全體隊員參加南岸區行政執法局組織的行政執法統一培訓并通過了考試。
(七)工程公司
完成了評估相關維修工程，食堂、醫院改造工程，交大賓館改造工程等中小工程21項，取得了良好的社會經濟效益。
(八) 客戶服務部
進行質量檢查工作14次，并通過《質檢工作簡報》指導質檢工作;組織兩次顧客滿意度調查;編發三期《物管簡報》;處理較大顧客投訴5件;兼顧了物管中心辦公室日常工作，基本理順了客服-協調控制-顧客滿意的循環關系。
(九)校管部
完成了全院范圍內_多萬平方米的綠化種植日常管理工作和為院內各部門辦公室、各種大小會議提供各種植物和花卉的同時，還培養種植了3000盆草花，保證了院內各景點及會議的用花。今年3-6月完成新校區外圍的綠化種植工程和全院內部分零星景點的種植工作。在11月又完成第三教學樓旁植物及種植土的移栽轉運工作，保障了施工的順利進行。并對本部門人員進行調整，在減少人員一人的情況下，把面積分攤到其他環衛員工身上，另外在新校區增加綠化面積近兩萬平方米的情況下工作量大幅度增加，但未增加人員并讓工作得以順利開展，為公司節約了開支。
五、存在的不足
物管中心在工作中存在的主要問題是工作質量不夠穩定，培訓工作跟不上實際需要，質量目標沒有分解，考核項目尚未量化，規章制度執行不力。這些問題要求我們在系統貫徹執行ISO9000質量管理過程中逐步解決。
綜上所述，_年是后勤總公司的"質量管理年"，物業管理工作取得了重大成就，撫今追昔，展望未來，我們無不為學校的迅速發展，自身生活水平的提高而歡欣鼓舞。我們要以嚴謹、求實、團結奮進的精神，以"敬業報校，誠信服務，保障有力，追求卓越"的行動，以感恩的心作好每一件工作，為學校和總公司的建設發展作出自己應有的貢獻。
學校物業管理工作總結5一年來，在學校領導的親切關懷和各部門的大力支持配合下，我帶領物管中心全體職工堅持以服務為中心，以保障為軸心，以完成好各項工作為重心，堅持服務大局，著眼長遠為目標，順利完成了的各項工作任務。現個人總結如下。
一、不斷加強學習，提升自身的綜合素質
我始終把加強政治理論、業務知識和規章制度的學習作為提高工作能力、提升綜合素質的主渠道，堅持理論聯系實際，以理論學習成果審視各項工作，為落實各項任務提供思想保證。從而不斷提高了自身的綜合素質，為更好地發揮各種后勤保障作用奠定了扎實的基礎。
二、圍繞職能定位，不斷提高后勤服務保障能力
后勤保障工作與其它工作有著較大的區別，可預見性難度較大，除計劃性工作外，臨時性、變化性、突出性工作多。所以，我時時刻刻提醒著自己思想上要高度重視，工作上要耐心細致，緊扣機關后勤改革與成長實際，明確機關后勤功能定位和成長方向，提出服務是后勤部門的天職，是立局之本;維護是成事之基，是提高服務能力和水平的手段。在工作思路上提出了"四句話，八個字"：牢記一個宗旨—服務，抓住一個根本—維護，明確一個方向—創新，堅持一個作風—務實。在詳細工作目標任務上提出：一是強化服務，要求職工在"鉆"、"勤"、"有心"、"優"上下功夫，變被動服務為主動服務，不斷提高服務能力和水平。二是在提高服務的同時，節支增收。強化成本維護，各項經費支出同比降低。
三、規范工作制度，優質高效的開展后勤保障服務
針對物業中心崗位多、辦公地點分散的特性，本人不定期的對各個崗位進行查崗，查人員是否在崗，查在崗工作情況;態度能否熱情、服務能否到位等，并對查崗情況通報，對存在疑問執行剖析、教育。通過學習教育，職工思想上有了清楚提高，政治上有了清楚進步，作風上有了清楚轉變，紀律上有了清楚增強，不斷養成熱情、誠肯、踏實的工作作風。同時，以績效考核指標為標準，實行目標管理責任制，明確工作職責，責任到人。在原有的基礎上修定部門工作制度，規范工作流程，按工作制度嚴格執行，加大制度的執行力度，讓管理工作有據可依，優質高效地做好機關后勤服務維護工作。
四、堅持求真務實，努力抓好后勤服務各項工作
關鍵詞：高校；物業管理；新思路
高校后勤物業管理企業和社會品牌物業管理企業一樣，都要追求管理的專業化、規范化和科學化，通過規范的市場運作，精心嚴密的管理，細致周到的服務不斷去提升服務質量和管理水平，不斷創立各自的品牌。但高校后勤物業也有別于社會其他類型物業的地方，一個顯著的特點就是高校物業具有教育性和功能性相統一。高校后勤物業管理企業應該在推進和實施高校物業管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業服務的功能與學校教書育人的功能實現和諧的統一。
一、高校物業管理的內涵與特點
高校物業管理是指依照國家有關法律法規，學校與物業管理實體簽訂物業管理合同，合同約定物業服務內容、服務范圍、服務項目、服務標準等，物業管理實體實施專業化的物業管理。高校物業管理自身的內涵決定了高校物業管理與社會上物業管理相比具有其自身的特殊性。具體表變為：
（1）服務對象的特定性。高校物業服務的對象始終是高校的廣大師生員工，比起社會物業管理，其服務對象相對固定，這就決定了高校物業管理必須遵循教育規律，堅持以人文本的管理理念。
（2）效益追求的特殊性。企業的生存與發展以追求經濟效益最大化為目標，這是企業的生存之道，但由于高校物業依托與高校這一特殊的環境，就必須兼顧到高等教育的公益性，在追求企業自身經濟效益時，也要堅持高校物業管理的社會效益。
（3）多數高校物業實行校內乙方管理模式。盡管少數高校物業順應了時代的潮流，成立了獨立的法人企業的后勤實力，完全從高校后勤管理部門母體中脫離出來，但多數高校仍沿用了以往的傳統管理模式，實施校內乙方管理模式，即由學校后勤處作為甲方代表，由學校后勤集團下屬的幾個部門作為乙方，以簽約合同的形式，來實現甲方對乙方的管理。
二、高校物業管理存在問題
（1）高校物業發展難以與市場化、專業化、企業化經營的模式真正接軌。多數高校的物業管理仍實施校內乙方管理模式，這與高校后勤部門的相對分離，撥款方式依照合同的約定，按固定期限支付物業管理費用；部分高校后勤管理人員是學校行政編制、福利待遇等歸屬高校人事部門直接管轄。這決定了在很大程度上，高校物業部門并不能真正獨立按企業規律運作，制約了高校物業管理管理實體經濟效益的實現與自身的發展。
（2）高校物業公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多數高校后勤物業管理費用還是靠學校撥款，物業管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉變，沒有從福利型服務觀念轉變成有償服務的觀念。另一方面則是由于物業管理公司服務水平差，達不到師生的要求。
三、加強現階段高校物業管理的思路
（1）建立現代企業制度，成立獨立法人。加強與提高高校物業管理水平，首先要真正建立其產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的現代化企業也制度，讓物業管理實體從原有高校后勤管理部門中獨立出來，真正參與代社會競爭的洪流中去。
（2） 引入競爭機制，促進高校物業快速發展。目前大部分高校實行的事校內乙方模式。這種模式有幾個不利因素：一是校內甲乙方的關系基本上以行政關系為紐帶，資產的產權不夠明確，學校一定程度上還需直接承擔物業管理實體的部分運營風險；二是校內乙方沒有完全的經營自，不具備獨立的企業法人資格，不能參與真正的市場運作。為促進高校物業管理水平的快速提高，學校有必要有選擇地開放部分校內市場，讓社會有實力的優秀專業物業管理公司參與到學校物業管理中來。
（3） 健全各項管理制度，加快后勤物業管理的規范化。制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現。學校物業管理公司首先應從內部管理上下功夫，建立健全各項規章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執行上接受學校和廣大師生的監督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業管理工作盡快實現規范化。
（4）加強高校物業管理公司的品牌建設，增強市場競爭力。隨著高校物業管理公司的發展，在立足高校為師生服務的基礎上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業管理公司必須加強自身品牌建設，形成自己的服務特色，用質量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業管理公司參與市場競爭對自身的建設和發展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業管理的服務質量，可以這么說，加快高校物業管理公司的品牌建設，積極地參與市場競爭，是高校物業下一步地發展方向。
（5）走市場化經營道路，提高盈利能力。在過去，高校后勤服務工作是單純的行政福利型管理，所有費用由校方包下來，不重視成本，不講經濟效益。近幾年來通過后勤改革，學校后勤逐步轉向經營服務型和有償服務型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業公司的盈利能力還是不高，還需要學校不斷輸血才能維持其正常運轉。
（6） 以人為本，共建和諧校園。物業管理公司管理的是物業，服務對象是人。物業管理的好壞，取決于服務對象的滿意度。加強與服務對象的溝通，反饋服務質量的意見是提高物業管理水平的一種重要途徑。
高校物業管理有著有別于其他物業管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業管理中，讓部分大學生參與到物業管理中來，一方面有助增強他們的社會實踐經驗。另一方面可以加強與服務對象――廣大師生的溝通，提高物業服務的質量；另一方面，可以給貧困家庭的大學生提供一些打工的機會，給以他們關愛。讓高校物業管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。（作者單位：西安交通大學城市學院）
參考文獻
[1]湯滿意.高校后勤社會化改革的物業管理[J]，.湖南稅務高等專科學校學報，2004；
隨著經濟、信息的全球化發展，物業服務外包的出現為高校物業服務提供了新的途徑。利用專業物業管理機構的優勢來提高物業服務水平與服務質量，同時也促進了高校在教育、科研與教學上更多地投入，使高校綜合競爭力得以提升。縱觀高校物業服務外包，既有成功經驗也有失敗教訓，本文在對高校物業服務外包的必要性以及外包的優劣進行分析的基礎上，對高校物業服務外包的發展提出了幾點建議。
［關鍵詞］
高校;物業服務;外包;利弊
高校后勤部門盡管不是教育教學機構，但為高校教育教學提供了重要的服務保障。長期以來，我國高校的后勤機構均由學校自行管理負責，而在改革開放、市場經濟發展、高校間競爭不斷加劇的形勢下，高校后勤傳統的管理模式已經無法適應當代需求。在高校相繼改革創新的趨勢下，部分高校物業服務采用了外包模式，“外包”又被稱為資源外包或者外部購買，指的是企業在內部資源有限情況下，為獲得更大的競爭優勢，保留自身最具優勢的業務，而將其他業務委托給其他更專業、更具成本優勢的企業［1］。高校物業服務外包包括學生宿舍、教師公寓物業管理等外包，使物業品質得到了大幅度的提升。但部分高校在后勤管理體制的變革與創新過程中面臨著諸多的問題，導致變革創新停滯不前，后勤服務質量無法進一步地提升。究其原因，一方面是因為我國高校后勤體制改革正處于探索與初始階段，另一方面是因為高校管理人員管理理念陳舊，對新事物存在一定的排斥心理，進而在一定程度上對高校后勤管理的變革與創新造成阻礙。
一、高校物業服務外包的必要性
在高校看來，物業管理并不是工作的重點，但其為高校教育、科研活動、師生生活等提供服務，而學校的前進與發展也離不開良好的物業服務質量。學校與企業有著較大的差別，物業管理并沒有營利性，高校物業管理看上去并不像專業物業管理機構一樣精細化，但其物業管理運作與服務質量同樣不容許差錯出現。當前，我國高校物業管理缺乏專業、科學的管理體制，存在機構大但雜亂的情況。絕大部分的高校物業管理屬于自給自足，較為封閉，有學者將這種物業管理稱之為“全包型物業管理”［2］。但在市場經濟體制下，這種管理服務模式并不與之相適應，這種管理模式將重點放在投入上，而并不重視產出效益，偏重于公共服務與師生的福利，往往忽視了經濟效益與學校的經濟實力。盡管高校是非營利機構，物業服務業并不以盈利為目的，但物業管理模式的滯后為學校造成額外的經濟負擔，需要將部分學校經費用以補貼物業管理，這使得學校無法將所有精力致力于教育、科研、教學等工作，而物業服務質量也較為低下，學校良性發展受到影響。同時，這種物業管理模式下將造成資源的重復浪費，增大高校物業運營的風險［1］。在這種形勢下，高校物業管理改革勢在必行，科學、合理與高效的物業管理是改革的目標。
二、高校物業服務外包的利弊
(一)高校物業服務外包的優越性高校物業服務管理有著其自身的特點，與企業不同，并不能完全將其放手外包，而是將一些與學校核心管理無關、次要的工作外包給專業組織，進而充分利用其專業優勢與管理效率做到取長補短，讓學校從繁瑣與低效的物業服務管理工作中解脫出來，將更多的精力放在教育、科研與教學工作中。這種物業服務外包模式與傳統學校的“全包型物業管理”相比更具有優勢，具體體現在以下幾個方面:首先，減少高校辦學成本，提升學校的綜合競爭力。傳統的高校物業管理統歸于后勤管理機構，在這種管理模式下，后勤機構設置普遍表現為機構臃腫、人員冗雜、工作效率低等狀況，這使得物業管理運營成本增加，資源浪費嚴重。實現高校物業服務外包，通過利用專業組織的優勢與高效率，一方面可簡化原組織結構，大幅縮減編制，而從業人員也更專業，進而改善高校物業服務效率，提高物業服務質量，節約運營成本，塑造學校良好辦學形象;另一方面可提高高校的辦學水平與效益，提升綜合競爭力。其次，能夠有效地避免不必要的責任糾紛，降低高校物業管理風險。高校在為國家培育人才、進行學術研究、為社會經濟發展提供服務的同時，需要做好校園的安全管理以及服務工作，而這都是物業后勤的主要任務。學校管理者對在校人員有保障人身財產安全的主要責任，當學生等相關人員的人身財產安全遭到損害時，問責對象往往是高校的管理機構，也使得學校管理風險增高。通過對高校物業服務管理模式的改革，將物業服務外包，可通過對校外力量、市場機制調節作用的合理利用，促進高校后勤管理效率與質量的提升，降低學校管理風險。再次，有利于推動校外服務產業的發展，使得社會資源得以最大限度的優化配置。將高校物業服務進行外包，可節省學校的經濟開支，減輕經濟負擔，讓學校投入更多的精力到教育、科研與教學工作中，并利用專業組織的優勢提升物業服務質量。同時，實施高校物業服務管理外包可有效地擴大高校物業管理外包服務市場，擴展服務行業產業鏈，讓專業物業管理機構能夠公開、公平與公正地參與競標，形成行業的良性競爭;加上科學理念與制度的引進，優秀物業管理人才的任用，實現社會資源配置的優化。
(二)高校物業服務外包所面臨的問題首先，信息存在不流暢與不對稱，為高校物業服務管理的改革帶來困難。高校實施物業服務改革的目的在于減少辦學成本，并通過專業物業機構提供物業服務，配置資源，提高服務質量。而在實際運行過程中，往往存在信息不流暢與不對稱的情況，尤其是在高校物業服務管理初始階段，因高校缺乏對社會物業管理機構的了解，加上尚不完善的物業外包機制，缺乏配套的法律法規，使得物業行業體制并不完善，讓高校物業服務管理人員陷入困境，若對物業管理機構選擇不當，不僅無法提高物業服務管理質量與效率，反而會增加更多的風險。其次，高校物業服務外包中標規則中，受價格因素影響較大。在這個過程中，物業服務管理機構為獲得中標服務機會，僅僅需要最大限度地降低投標價格即可成為最大可能的中標者。物業服務管理機構在報價過程中往往容易出現惡意壓低價格以達到搶占市場的目的，甚至有企業通過聯合來互相陪標，使高校利益遭到損害。另一方面，在外包物業管理機構開始服務后，仍將盈利作為目標，甚至違背合同，加上高校缺少對這類行為行之有效的懲罰，因此外包物業管理機構往往不顧及與高校間的長期發展，僅僅將高校作為一次性合作對象［3］。再次，高校原有后勤物業服務管理機制與社會物業管理機制之間無法做到有機協調。高校物業服務管理包括學生宿舍管理、教師公寓管理等，這使得校外專業物業管理機構在與高校物業服務進行接管的過程中，因服務對象與社會人員存在較大的差異，服務業務范疇不完全相同不可避免地存在著無法協調的矛盾［3］。高校是為國家培育人才的基地，因此高校物業外包也是社會高度關注的一個問題。高校物業服務管理與校外社會物業管理的差異，短時間內將造成物業管理機構無所適從的感覺。現階段，高校物業服務外包還處于探索階段，部分高校找到了適合自身發展的物業服務管理機制，而大部分學校還處于探索階段。由于政府相關部門并未對高校物業服務外包出臺相關的政策法規，這使得高校本身在實施物業服務外包的改革過程中對改革的目標與計劃并不確定，多數是對其他院校改革的模仿，因此高校物業服務外包的順利實施，實現物業服務質量與水平的提升，需要多方面的共同努力。
三、高校物業服務外包發展的幾點建議
(一)把握高校物業管理改革重點，對物業服務外包項目與模式慎重選擇高校物業服務管理為學校師生提供服務保障，發揮著十分重要的作用，為實現物業管理體制的改革，需要考慮以下幾個方面的問題。第一，考慮高校物業服務外包是否符合高校物業管理體制的改革。合理的物業管理體制對服務質量起著優化作用，并關系著學校的發展大局，因此高校物業服務外包需要明確管理目標，并制定完善的實施計劃以及風險應對措施。第二，當高校實施物業服務外包時，需要確定外包的服務項目［4］。當前，高校后勤服務機構的服務項目較為完善，包括基礎設施的維修、環境保護、宿舍管理等等，物業服務管理者需要在周密論證后決定需要外包的服務項目，并將必要的項目留由學校管理。第三，科學選擇物業服務外包的時間節點。高校物業服務外包時間非常關鍵，需要充分評估學校的情況，并考慮學校的經濟情況，以及學校所在地的經濟與物業管理發展情況，在做好各方面的準備后進行實施，進而促進高校物業管理的改革與創新，若缺乏充分的前期準備工作，則將增加失敗的風險。第四，所選的外包物業服務管理機構應適合學校的發展。選擇優秀的外包物業服務管理機構能夠提供優質、高效的物業服務，同時對高校物業管理改革起著積極的促進作用。在對外包物業服務管理機構進行遴選的過程中，由于高校對物業管理機構的全部情況并不能完全了解，因此高校需要通過競標等方式來選擇物業管理機構，并從中挑選出適合學校發展的，具有良好信譽與豐富經驗的物業管理機構作為合作對象。在整個過程中有兩個重點，一是確定外包物業管理機構的管理原則，二是確定其評價準則與標準。第五，選擇正確的外包形式。高校物業服務怎樣進行服務外包，選擇高水平、經驗豐富的物業管理機構與高校物業改革質量有著直接的關系，因此高校物業服務外包必須制定出合理的規劃步驟，制定透明、公正與公開的招標制度，明確合同條款，在物業服務外包后建立起服務質量監督體系，以確保服務質量獲得有效保證［5］。
(二)嚴格落實監督管理制度，提高高校物業服務外包管理水平縱觀實施物業改革的高校，既有成功經驗也有失敗的教訓，其失敗之處在于外包物業機構對合同要求表現出無視、鉆合同漏洞等，進而導致物業服務質量與服務水平無法獲得保障。究其原因，主要是因高校管理部門忽視了對物業服務外包的監管。因此，高校管理者需要從思想上增強對物業服務外包管理的意識，轉變工作作風，建立并完善管理機制。具體包括:成立專門管理外包物業機構的部門，以實現對外包物業管理機構的有效監管;制定并實施明確的監管標準，借鑒國內外先進經驗，對管理機制進行不斷地完善，確保監管工作的順利進行;提高管理人員的工作態度，強化對外包物業管理機構的監管，杜絕違規操作，確保物業服務的有序性。
(三)建立并完善評價制度與激勵機制為確保物業服務質量與服務水平，制定完善的考評制度與激勵機制是行之有效的方法。對物業服務各項工作內容、工作方式等一系列細節制定具體的考核條文，通過外包物業管理機構自身、高校以及師生對外包物業管理機構及其人員的考核來對物業服務進行評價，并由高校物業改革領導小組進行定時的評審，在公布考核結果后，根據獎懲制度予以獎勵與懲罰。外包物業管理機構應虛心接受師生的建議，及時對問題進行改進，提高物業服務質量。同時，可委托專業評價機構對物業服務進行評價，為提升服務質量提供數據支持。
(四)切實做到經濟性與公益性、長期計劃與短期計劃的結合校外物業管理機構接受高校物業管理需求的主要目的在于獲取經濟利益。在提供服務的過程中，不可避免地會出現成本過高的問題，而這與高校物業管理的公益性是相矛盾的。因此，在維護高校物業管理機構公益性的同時，還需要考慮到外包物業管理機構的利益，通過對學校資源的優化與整合，發揮高校的優勢，對各種資源充分利用，給予酌情補助，考慮到二者合作的長遠利益［6］。
四、結語
服務外包是市場機制下完成物業服務的一種手段，是高校自身物業管理發展的一種戰略選擇，并與市場進行互動。在市場規模較小、誠信體系不完善、機制不成熟下，高校物業外包面臨著較大的風險，大部分高校對于物業服務外包持保守態度;在市場初具規模，誠信體系對企業起到一定約束作用，市場機制相對成熟下，高校物業服務外包形式才能夠得以生存發展，獲得高校與企業的雙贏。
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關鍵詞：高校物業 管理服務 經濟效益
中圖分類號：G647 文獻標識碼：C DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.21.195
1 高校物業管理存在的問題
1.1 沒有真正實現市場化
高校的性質決定了高校的物業管理具有行政性，這是它與社會物業管理的最大區別。很多高校建立了物業部門，從形式上看，物業和高校是分離的，但是高校習慣性地把后勤當作學校的行政部門，后勤的主要領導由學校的人員擔任，高校物業編制人員所享有的福利待遇以及任免等由學校進行直接的管理，在權利歸屬方面，物業和高校沒有完全地分離。高校的物業不能完全按照企業的運行模式進行實際的管理，制約了它的發展。
1.2 從業人員的結構有待完善
現階段，高校的物業管理在人員結構方面不合理，缺乏專業性的人才。現在的物業管理在編人員年齡較大，沒有接受系統性的培訓，知識比較老化，專業的技術人才缺乏。為了節省成本，部分高校物業雇傭外來務工人員到學校工作，這些人員的知識水平較低，對新知識以及新技術接受得比較慢，高校物業的管理人員服務水平以及觀念比較落后，與社會上的管理模式無法實現接軌。
1.3 員工的工作理念比較落后
高校的物業管理人員在服務理念以及經營上沒有實現社會化，對高校的物業發展造成影響。高校的物業管理缺乏競爭的意識，物業管理不能激發出活力。現在，高校物業實行的是有償服務，很多學生以及職工對這種做法不理解。
1.4 經費缺乏
高校的物業管理資金通常都是由學校行政撥款，經費比較緊張。現階段，物價一直上漲，成本較高，高校的物業管理只能壓低成本，經費處于長期缺乏的狀態，工作效率較低，運行比較緩慢，影響到企業的發展。
2 高校物業管理服務與經濟效益高度統一的措施
在新的時期，高校的物業要想激活發展的動力，必須注重管理服務與經濟效益的有機統一。高校的物業應當進行改革，健全組織，實現職能的轉變，完善管理機制，進行規范化管理，加強監督，采取多種經營手段。
2.1 形成競爭機制
在高校的物業管理中，人才因素起到很大的作用。應選拔優秀的人才，引入高校的物業管理中。管理者在管理中應當注重以人為本，重視人所起到的作用。加強對人的重視，首先應當增強業主的權利意識，加強自治管理，讓廣大的群眾參與到物業管理的過程中，降低物業管理的難度。高校的物業管理部門應當充分依托高校的人力優勢，引進人才，并善于運用人才。
物業管理部門要想充分激活員工的潛力，需要引入競爭的機制。根據學校的實際情況，對員工的編制、崗位以及職責做好分工，加強崗位的管理，做好職能的分配工作，對于工作人員實行聘任制，按照崗位制定薪資，根據物業管理的目標進行量化考核，引入競爭機制，合理地調配員工。管理者應當根據員工的特點，充分發揮員工自身的優勢，關心員工，為員工提供相應的保障，如購買社會保險等，調動員工工作的積極性，塑造良好的物業形象。
2.2 降低投入成本
在社會主義市場經濟條件下，一個經營的原則是小投入，高回報。高校的物業管理也是如此，應計算成本，降低投入，提高效益。對于物業管理，學校投入的經費有限，僅僅延續收取物業管理費用的方式難以取得經濟效益，高校的物業管理公司應當注重提高物業管理的水平，應用新的物業管理手段，節省成本，加強管理，實現管理與效益的統一，實現資金的良性循環，使高校的物業管理實現良性的運轉。
高校的物業管理公司是經濟實體，具有法人地位，使管理、服務與經營成為一體，是有償化的勞動。現在高校的物業管理還沒有形成可以遵循的管理模式，但是，物業公司可以借鑒社會物業管理的經驗，根據學校的實際情況，實現自主經營，自負盈虧，不斷完善，并探索適合學校的管理模式。
2.3 完善人才建設
高效優質的物業管理離不開高素質的物業隊伍。要想實現物業管理的現代化，應當培養高素質的人才。高校的物業應當充分利用高校的技術資源以及人才資源，發揮高校的優勢。高校的物業管理應當注重引進專業人才，對物業管理人員加強培養，為員工創造學習的機會，學習新的技能以及現代化的管理方法。物業管理應該把員工的培訓工作放在重要的位置，形成培訓人才的機制，實行持證上崗的制度。高校的物業管理部門可以為物業專業的學生提供實踐的機會，同時選擇部門優秀的人員接受專業的培訓，鼓勵員工參加繼續教育，提高專業技能。與此同時，與物業管理的示范地區進行相互交流，通過學習以及交流，提高管理的水平，進行規范化管理，提高服務的質量。
2.4 完善服務
從服務行業的角度來講，物業管理屬于第三行業。要想實現物業管理的經濟效益，必須抓好服務的質量，通過服務促進管理，通過服務創造經濟效益，為住戶提供全方位的服務。高校是知識分子聚集的地方，物業管理的對象是高素質的群體，他們對物業服務的要求比較高，因此，高校的物業管理應當突出服務的精神，提高服務的質量，如注重服務態度等。使物業管理實現市場化，進行科學化管理，注重提高服務的質量，增加娛樂的設施，拓寬服務的項目，進行多種便民服務，為業主提供方便。
3 結語
在社會主義市場經濟體制下，高校的物業管理部門應當具備提供完善服務的態度，實現服務方法的創新，提升服務的質量，拓寬服務的范圍，開拓新的服務項目，強化服務的意識，為住戶提供優質的服務，使高校的物業實現管理服務與經濟效益的高度統一。
參考文獻：
[1]馬大宇.試論高校物業管理的功能定位和發展方向[J].高校后勤研究，2012，（6）.
高校物業管理有其獨特的性質和特點，物管部門大多數是原來從事后勤集團工作的人員，原來從事后勤保障工作，現在轉為物業管理，中間有一定跨度，高校物業管理有其公益性，服務性，盈利性，要做好還真的要下功夫。
【關鍵詞】高校物業 管理模式 探討
1.高校物業管理的特點
隨著社會的發展，高校改革的需要，高校物業管理也悄然興起。高校物業管理實體普遍由高校行政機構轉變而來，其獲得高校物業管理經驗和科學方法的主要途徑是向社會先進的物業管理實體學習。高校物業管理既具有社會物業管理的服務性、專業性、經營性等一般性質，還具有自身的教育性、特殊群體性和特定氛圍等特殊性質，即高校物業管理具有公益與盈利共存的特性。
主要表現在：（1）具有特定的教育屬性，服務工作要求人性化；（2）人員流動性大，安全管理要求較高；（3）以優質服務為最終目的；（4） 服務費用標準具有不確定性等。
2.我國高校物業管理現狀及模式
高校物業管理從興起到現在，取得了不少成績，形成了專門機構，專業的隊伍，初步建立了較為完善的物業服務體系，服務質量較過去有較大提高。由于各高校所處城市環境及高校自身情況不同，其物業發展水平也不盡相同，管理體制、管理模式、服務范圍、服務職能也有所差異。國內許多專家、學者對我國高校物業管理從運行體制、管理模式兩方面進行了總結。
首先從運行體制來看，高校物業管理現狀呈現多元化特點，主要有以下幾種形式：
（1）完全企業化，建立了自己的物業服務企業，承接校內外各類物業服務業務，實行獨立核算、自負盈虧。
（2）實行企業化，在內部實行市場化運作，但未走出高校占領校外市場。
（3）半企業化狀態，同時具備企業和事業“雙重性格”。
（4）成立了物業管理實體，但仍實行事業管理。
（5）后勤和物業管理仍在按照計劃經濟的模式運作，物業管理的職能還在由一個科或幾個科來完成。
其次在管理模式上又可以分為以下幾種：
校內乙方模式、獨立乙方模式、混合乙方模式、社會服務模式和校際聯合模式。
3.構建新型物業管理模式
根據我國高校物業管理的現狀，從嚴格意義上講不論是體制上還是管理模式上，大部分高校的物業管理沒有真正意義上納入現代物業管理體系，目前我國高校物業管理存在的問題主要有：物業管理定位不明確；管理服務目的不清晰；管理服務模式單一；管理制度不完善；服務水平差且不能滿足學生和教師的需求。為此，有必要探索新的高校物業管理模式。
3.1 建立新型物業管理模式的目標。構建新型物業管理模式的目標主要有：一是方便并滿足學校師生工作、學習、生活的基本需要；二是在物業管理方面達到資產管理的要求，提高物業資產的使用效率，促進學校國有資產管理；三是集中學校管理主體的職能統一管理，明確各監管部門職責有效監管；四是按物業區域特性、功能劃分實行區域化、專業化的物業管理；五是引入市場化競爭機制，提升物業服務水平，提高物業管理效率；六是建立考評制度，從制度上完善物業管理制度體系。
3.2 構建新型物業管理模式。通過對國內外高校物業管理模式的分析可以得出現有的各種物業管理模式都存在著不足。因此本文提出“以高校現實目標和要求為基礎，集中管理主體職能并明晰各職能部門權責，設定清晰的物業功能并實行區域化、專業化的物業服務，采用市場化手段面向全社會采購物業服務，建立服務效果監督考評體系”的高校物業管理模式。該模式從物業管理主體職能、物業區域劃分、物業實施主體的選擇、物業服務效果的監督考核等方面對高校物業管理制度進一步完善。
3.2.1 集中管理主體職能，明晰各監管部門職責
（1）明確校內職能部門在物業管理中的職責。校園的物業計劃制定、實施，包括制定物業服務范圍、內容、標準、物業經費的申報、物業管理公司的遴選等具體工作，以及與校園物業密切相關的校園綠化、衛生環境、宣傳物及場所、商鋪等綜合治理工作；基礎設施、房屋、設施設備等日常維護維修的申報、執行和監管等職責都都歸口校內一個職能部門統一管理，避免出現多頭管理、交叉管理等造成的管理主體不明確，職責分工不清晰的局面，有利于物業管理效率的提高。
（2）明確監管部門職責，建立考評隊伍。建立考評隊伍，將物業的實施和監管分離。由學校相關職能部處及院系組成考評小組履行監管職責，接受師生的投訴，定期對物業執行情況進行考評，其考評結果作為物業經費撥付及下一年度物業經費申報的依據。學校紀委、審計處等職能部門監管考評結果是否與學校物業整體效果一致，計劃財務處根據考評結果核準物業實施單位下一年度物業經費的申報及決定其撥付額度。
3.2.2 物業分區域、分功能實行專業化、區域優化的管理。高校物業的構成很復雜，物業管理所涉及的內容較為廣泛，一個大學園區有教學樓、公寓、行政辦公樓、大學生活動中心、體育場館、食堂、浴室等多種類型的業態，需要實施不同的管理模式，對校內物業分區域、分功能實行專業化、區域優化管理。有許多項目專業性很強，物業管理應針對各類物業特點、使用頻率及教學活動的要求，實施不同的管理手段。同時校內物業市場有條件的向社會開放，引進競爭機制，通過公開招投標的形式，創造一個公平競爭的經營平臺。通過競爭的形式，來促進學校轉制的物業管理公司實現運行機制的轉換，提高服務質量。
（1）教學科研類樓宇物業及學生公寓部分。該部分物業是保證教學、科研和師生生活的基本和必要條件，其物業服務的好壞直接影響到師生工作、學習的質量，關系到學校的長遠發展，因此該部分物業要求相對較高，必須保證其隨時處于良好、可利用狀態。在物業管理公司的遴選上可以優先考慮校內自身的物業公司，充分發揮其對院系及校內相關部門、校內樓宇都相對熟悉的優勢，準確把握服務對象需求。在做好防盜、防火、衛生保潔的同時，還要針對學生單身的特點，積極和學生處、校團委等部門聯系，開展各種活動，豐富課余生活，促進學生在公寓生活中的交流，加強公寓文化建設，使之成為校園文化的一個重要組成部分。
（2）室外環境部分。對于綠化養護等專項服務項目，可通過競爭引入社會專業公司對樹木進行定期養護，在做好道路清潔、降低樹木死株率、缺株率、蟲株率的同時，利用專業公司自身的專業知識對校內已有植物進行調換，豐富校園內植物的品種。通過不同樹種的搭配，把景觀、小品和綠化相結合，做到錯落有致，校園的每一個角落、每一個季節都有不同的花開，都有不同的景色。在做好上述工作的同時，可以開展勤工儉學活動，邀請大學生和老師一起參與其中，也體現了“服務育人”的這一管理理念。
（3）體育場館、大學生活動中心等專有場所部分。該類物業的服務內容與一般的教學樓不同，不僅限于掃地擦窗等保潔服務，場館內各種設備、設施種類繁多，專業性很強，維修保養難度大，這就需要物業服務人員還應具備一定的專業知識。對于該類物業，校內物業管理中心缺乏相應管理人員，通過公開招標的方式遴選有大型場館管理經驗的物管公司進行管理。根據不同的場館、器械設施設備進行專業維護保養，減少磨損，提高專有場館使用效率。
根據物業功能特性采取的專業化管理。校園內某些物業、設施具有特定的功能且對物業維護具有特殊的要求和專業的資質，其正常運行關系到物業使用者的生命安全，如消防設施、電梯等設施。針對該類物業的專業性要求采用專業化管理手段，確保其使用的安全性與穩定性。校內的管理主體在選擇物業實施單位時必須加強對此類物業的重視，而不能將其等同于一般的物業，否則，一旦出現問題將給學校造成嚴重的不良影響。
3.2.3 建立服務效果監督考評體系。學校的管理主體與監督主體等職能部門是物業實施單位履約與保證的考評單位，以這些考評單位為成員單位建立考核領導小組對物業服務效果進行監督與考評，學校依據考評結果支付物業經費。
高校物業管理是保障高校各項工作得以有效運行的重要工作，是高校后勤工作中的重點，高校物業管理的優化有利于高校資產管理工作成效，在一定程度上確保高校資產保值增值。因此，高校物業管理模式的改進都以提高高校物業服務質量為重點，以增強高校物業管理實體的活力和市場競爭力為核心。并不斷開拓新的思路，使高校物業管理走向更規范、更有序、更有操作性、更適合于為高校師生員工服務的工作平臺。
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目前無錫科技職業學院后勤物業報修還處于人工方式階段，每天報修需要報修人員登記書面報修單，物業管理人員對每一張報修單維修過程跟蹤不是很方便。該項目團隊成員在現有知識和能力的基礎上，基于學校后勤物業維修管理實際問題出發，設計適合我校后勤物業使用的網上物業報修管理系統，可以有效提高后勤物業報修與維修效率，更好為學校師生提供后勤服務。
2、系統的設計理念
2.1以人為本，打造實用智能
系統設計應以人為本，即為高校師生服務。同時，信息技術發展也要求該系統設計必須智能化，只有智能化的系統才能更容易被高校師生接受，但不能因此而使該系統的人文目標有所減弱，必須明確該系統設計為高校師生服務這一準則，只有這樣，系統才能受到高校師生歡迎。高校師生的職業、文化愛好、習慣均不同，系統服務對象的差別很大。在傳統形式下物業管理眾口難調，必須對高校師生日常物業報修信息進行統計分析和歸類，并據此考慮系統的具體功能以及系統的實施。
在該系統設計理念上必須強調以人為本，打造先進的實用智能。為了支持高校物業管理的所有活動，增加該系統對環境的應變能力，該系統的每個功能必須結合每一個具體物業管理對象的特征和性能進行智能化設計。
2.2師生至上，根據需求設計
高校物業管理和服務的對象是高校師生，沒有高校師生的需求就沒有網上物業報修管理系統的立足之地。不應把高校師生看成消極的管理對象，而應該看作智能化系統建設的積極推進者和管理的參與者。智能化的物業報修系統根在高校師生，因而智能化系統不能僅考慮技術的先進性，而必須根據高校物業管理具體情況進行智能化設計，充分考慮物業報修的情況，充分了解高校師生的物業需求。系統設計理念按照“先進、實用、可靠、合理”的原則，系統設計既要考慮安全性好。有針對性和系統設計合理，又要考慮先進技術、可兼容性好和可升級性。
2.3重視管理，突破智能瓶頸
系統智能化是否成熟，關鍵在于高校物業高效地管理。系統智能化強調高校物業事務管理，尤其在物業報修運行。在系統實施后，特別是在后期的發揮和應用問題上效果如何，取決于高校物業服務和管理應該怎么進行。系統應對高校物業管理和服務的多樣性做充分準備，在物業報修上應能提供：報修申請、保修查修、報修受理、維修派遣、維修評價等功能。系統不僅要滿足高校師生的一般生活需求，更重要是要保護和維護好高校師生和物業人員的權益，在二者之間搭起溝通和交流的平臺。
3、系統的總體功能
面向師生的管理信息系統，基于互聯網網絡平臺，使物業管理人員與學校師生之間的信息能夠充分、快速地交流，使高校物業服務更加及時、周全，既改進了傳統的物業管理，又保障了學校師生享有的權利。很多高校在網上物業報修管理系統的設計解決方案上，會不盡相同，但基本應實現以下主要功能。
3.1物業報修信息和查詢功能
作為高校物業管理部門應及時向學校師生公開有關物業信息并提供查詢。例如物業管理部門的通知事項，物業報修信息的查詢服務。
3.2物業報修信息反饋和意見表達功能
高校師生在日常生活中遇到了有關的物業問題，可以實現網上咨詢、報修等，對于物業服務中的問題可以網上投訴、物業管理部門應做到網上及時回復、約定維修人員。例如物業管理部門或者師生可以在網上發起學校物業管路相關問題的討論，師生在網上發表意見和建議，共同推進學校的物業管理。
4、系統的設計作用
網上物業報修管理系統的設計對高校傳統形態的物業部門及其管理模式提出了挑戰，高校物業管理部門應該從信息時代下高校后勤發展的大背景下考慮，改變傳統認識，尋求推進物業管理變革的內在動力。
4.1系統的設計可以有效降低物業運行成本
采用網上物業報修管理系統，物業管理部門可以降低了人力投入，有效配置了人力資源，合理地管理和調用維修人員，科學地管理各類報修反饋信息，大幅度降低運行成本，顯著提高了物業管理部門工作效率。
4.2系統的設計為物業發展提供了契機
信息技術的發展對高校物業管理理念和方式提出了變革的要求，高校后勤物業在當今互聯網時代下，高校物業管理部門需要對傳統的業務流程進行優化重組，提高工作效率和服務質量，增強部門形象。
4.3系統的設計進一步推動數字化、信息化校園建設
網上物業報修管理系統的設計是高校數字化校園建設的一小部分，并在高校數字化、信息化建設中保障信息暢通。雙向互動的網絡管理會使物業管理部門自身全面受益，同時，高校后勤物業管理部門通過該系統完善物業服務內容，提高物業服務質量，增進管理水平，形成高校后勤物業管理水平進步與高校整體數字化、信息化發展的“雙贏”局面。
5、系統的創新點
互聯網技術已經融入到我們的生活和學習中，利用互聯網技術設計該系統，方便學校師生使用，提高學校后勤物業報修管理效率。同時，系統生成源代碼也可以作為軟件開發相關課程教學實例。
6、結語
目前很多物業管理系統已經成功應用在很多領域，相信我們設計的網上物業管理系統也將發揮其重要性，可以有效提高后勤物業報修與維修效率，更好為學校師生提供后勤服務。
（作者單位：無錫科技職業學院）
基金項目：江蘇省高等學校大學生實踐創新訓練計劃項目《網上物業報修管理系統的設計》。
一高校后勤物業管理的發展現狀
高校后勤物業管理與普通的小區物業管理有很大的差別，高校后勤物業管理的服務對象是高學歷層次的大學生和教師群體，因而，高校后勤物業管理在按照一般的經濟規律經營管理的同時，還必須切實承擔起服務育人和管理育人的義務。就目前而言，我國高校后勤物業管理基本上是由高校后勤集團物業管理公司進行管理和經營的，其工作人員主要是學校派遣的分流人員以及聘請的一些臨時工。近年來，高校后勤物業管理進行了不斷的實踐和探索，其社會化改革也取得積極有效的成績。但是，從另一方面來說，高校規模普遍擴大，認識增多，各項基礎設施也在不斷完善，因而高校后勤物業管理的內容也不斷的增多。此外，不斷擴充規模的高校對于高校后勤物業管理的服務質量也提出了新的要求。隨著我國市場經濟的發展，社會上一些專門進行物業管理的企業逐漸向高校滲透，并且將高校看做是一個具有廣闊潛力的開發市場，這就為高校后勤物業管理帶來了新的發展機遇。當然，相應地對于服務質量和管理質量的提高也成為了高校后勤物業管理的挑戰。
二高校后勤物業管理的特點
高校后勤物業管理具有自身的特點。一方面，高校后勤物業管理與普通的社會企業管理一樣，都必須不斷地實現管理和經營的市場專業化、合理化和規范化，通過科學合理的管理以及市場的規范運作，提供周到而細致的服務，從而不斷提升自己的經營管理水平和服務質量。另一方面，高校后勤物業管理又與普通社會其他類型的物業管理不同，其中一個最為顯著的表現就是高校后勤物業管理不僅具有普通物業管理的職能，還必須實現服務的教育性和功能性結合。高校后勤物業管理必須在不斷推進高校后勤物業管理，提供服務質量的同時實現教育性的功能，實現高校后勤物業管理的質量功能與高校的教育人、培養人的功能相結合。此外，高校規模不斷擴大，學生人數增多，非常集中并且流動性也非常大，各種物業的使用頻率高，這些特點都是高校后勤物業管理的特點，必須加強對這些特點的重視。
三高校后勤物業管理存在的問題
要加強高校后勤物業管理，提高其服務質量和管理水平，首先必須發現和研究高校后勤物業管理存在的問題。只有明確問題，分析問題，才能夠有的放矢的進行改革，從而提升物業管理質量。高校后勤物業管理存在的主要問題表現在以下幾個方面。
1高校后勤物業管理的管理機制滯后
我國高校后勤物業管理的體制還在探索之中，其管理體制還不夠健全，還不夠完善，管理上還存在著一定的隨意性和盲目性。一些高校后勤物業管理公司雖然相應地設置了物業管理機構，但是受到學校各項行政指令的影響和束縛，在悠長服務方面沒有得到很好的貫徹執行。管理機制滯后是高校后勤物業管理存在的重要問題之一。缺乏先進有效的管理機制，就使高校后勤物業管理缺乏各種有效的規章制度，這樣難以保證物業管理水平和服務質量。此外，正是由于其缺乏優秀先進的管理機制，制度建設不健全，經營管理不完善，使高校后勤物業管理難以實現與專業化、市場化和企業化經營的模式接軌，難以達到現代高校后勤物業管理專業化和市場化的需求。
2高校后勤物業管理的管理理念落后
在傳統的高校后勤物業管理中，都是由學校進行負責的，一些校內的教職工缺乏對于高校物業管理的正確認識，對于物業管理公司一些服務項目的收費行為感到無所適從，難以使用現代高校后勤物業管理的有償服務。另外，高校后勤物業管理人員在工作中也存在著理念問題，他們認為高校物業管理就是一個鐵飯碗，自己不需要進行積極主動的服務，而是別人來叫自己去服務，缺乏競爭意識和服務意識，更沒有形成經營管理的理念，抱著這種不負責任的心態去工作，難以使高校后勤物業管理水平和服務質量提高。
3高校后勤物業管理缺乏專業性的管理人才
高校后勤物業管理的工作人員大部分是高校各個部門的分流人員，他們缺乏系統的物業管理專業知識，更缺乏各種物業管理的專業技能，服務意識比較淡薄，不會積極主動的提供服務，而是被動的提供服務，服務質量低下。另外，很大一部分的物業管理值班員和保潔員都是社會上招聘的老年化民工，自身身體素質比較差，在上崗之前也沒有系統的培訓，這樣就會難以提高管理水平和服務質量。專業化的管理人才是高校后勤物業管理水平和服務質量得以提高的重要保證。
4高校后勤物業管理沒有實現市場化與企業化經營
就目前而言，大部分的高校后勤物業管理公司進行物業管理的費用主要是由學校撥款，物業管理公司難以實現自負盈虧，自主經營，盈利能力低下，造血功能缺乏，難以實現市場化和企業化經營。出現這一問題的主要原因有兩方面，一方面是高校后勤物業管理公司的管理水平和服務質量低下，難以達到廣大師生的要求，廣大師生對于物業管理的有償服務存在疑惑；另一方面，高校師生群體沒有切實轉變觀念，還沒有從傳統的福利理念向有償服務性的理念轉變，不愿意為物業服務支付費用。
四加強高校后勤物業管理的有效措施
1建設一支專業化的高校后勤物業管理隊伍，提高人員的專業化管理水平
高校后勤物業管理公司是以往的高校總務處轉化而成立的，其管理人員專業化水平不高，缺乏專業的高校后勤物業管理的知識和技能。因此，要想提高高校后勤物業管理水平和服務質量，必須切實地建設一支專業化的管理隊伍，提高管理人員的專業化水平。一方面加強對物業管理知識的普及與培訓，實現整個物業管理公司由上自下的系統的物業管理培訓。在提高公司內部人員的物業管理專業化水平的同時，對于選聘員工方面也必須嚴格把關，有針對性地聘用一些擁有物業管理專業化知識和技能，年輕有朝氣的人員。只有切實地構建一支專業化、高素質的物業管理隊伍，才能夠切實提高高校后勤物業管理的服務水平，增強物業管理水平和自負盈虧的能力。
2建立健全高校后勤物業管理制度，實現高校后勤物業管理的規范化
科學有效的管理制度是提高高校后勤物業管理水平和服務質量的基礎，優秀的物業管理理念和服務意識都包含在管理制度當中。因而，高校后勤物業管理水平的提升，首先就必須從物業管理公司的內部管理體制上著手，不斷地加強各項物業管理規章制度的簡歷，并且嚴格將這些規章制度落到實處。在貫徹高校后勤物業管理各項規章制度時，應該自覺地接受學校的監督，接受廣大師生的監督。加強與被服務對象的廣大師生的交流，積極爭取師生的配合與支持，并且發現自己在管理中存在的問題，及時改進管理策略，提升管理水平。在高校后勤物業管理的過程中，還必須注意各種日信息的反饋和收集，不斷更新和完善物業管理制度，實現高校后勤物業管理的規范化。
3適當地引入競爭機制，促進高校后勤物業管理公司的進一步發展
就目前而言，我國高校后勤物業管理的水平與服務質量與市場上專業的物業管理公司在水平和服務質量上還有很大的差距，高校后勤物業管理受到來自市場上專業的物業管理公司的挑戰。為了切實提高高校后勤物業管理的水平和服務質量，高校后勤管理公司必須適當引入競爭機制，有選擇地進行部分市場的開放，讓社會上一些專業的、優秀的后勤物業管理公司進入到高校后勤物業管理行列中來。這樣，高校后勤物業管理公司就能夠在競爭中不斷發現自己的不足，革新物業管理方式和策略，從而提高自己的服務質量和管理水平。通過競爭機制的引入，能夠有效提升高校后勤物業管理公司的管理服務質量，使高校后勤物業管理公司朝著規范化、專業化和科學化的方向發展。適當引入競爭機制是實現高校后勤物業管理公司市場化經營的有效手段，也是高校后勤物業管理公司進行市場化和社會化改革的動力。
總之，高校后勤物業管理的功能隨著高校社會化改革的不斷推進逐漸顯現出來，高校后勤物業管理作為高校管理和高校社會化改革的重要組成部分受到越來越多的關注。近年來，高校物業管理在其管理的方式、管理的模式、服務內容、服務標準等方面實現了積極的探索，取得了一些成效，但是隨著高校規模的擴大，人員的增多，各種設施的增多，對后勤物業管理系統的要求也在不斷提高。新時期，高校后勤物業管理也面臨著機遇和挑戰，機遇來自市場化和專業化，而挑戰則是對于高校后勤物業管理服務、經營和管理的質量有了進一步要求。
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【關鍵詞】高校物業管理；市場化；拓展；市場空間；反哺；品質提升
現階段我國高校的物業管理部門，是在高校后勤社會化改革的浪潮中，由高校原來后勤管理處下屬的修繕科、教室管理課、學生宿舍管理科以及環衛科等部門演變而來。近年來，隨著市場化程度的提高和社會化管理的介入，高校物業管理工作呈現蓬勃發展的態勢，服務水平日益提高，綜合保障能力顯著提升。
然而由于我國高校本身的特殊性，高校的行政級別特征決定了高校物業管理難以實現完全的社會化和市場化，高校本身資產的國有屬性又決定了高校物業在很大程度上必須直接掌控在高校自己手上，否則，國有資產流失的責任是讓人難以承受的。這些，都制約了我國高校物業管理的進一步發展和壯大。
我國高校物業管理具有以下三個方面特征：
一是事情雜。高校物業管理，一般涵蓋了綠化、保潔、值班、安保、修繕等幾個方面，包含了辦公樓、教學實驗場所、學生公寓、校園環境等幾個部分，部分高校甚至還包括了家屬區及教職工宿舍管理服務。從安全保衛到衛生保潔，從設備維護保養到校園環境布置，從開關教室、宿舍大門到課椅桌凳的擺放，從熱水提供到信件收發，涵蓋了師生日常生活、教學工作的方方面面。事情既多且雜，日積月累，枯燥無味，沒有高度的責任心是堅持不下來的。
二是人員老。高校物業管理部門的人員結構中，由于歷史原因，青年人占比較小，包括聘用的職工在內，多數人的年齡在40周歲以上，加上普遍文化程度較低，服務意識和服務水準難以得到有效的提升，致使很多情況下，最先進和最前沿的服務理念和管理標準難以貫徹執行，嚴重影響了高校物業的可持續發展。
三是工資低。由于高校物業主要從事本學校內部物業管理，而管理費用又是由學校核發，學校核發的經費又主要來源于財政撥款，在預留科研經費和支付教職工工資后，能夠核發下來的物業管理費用極低，造成了高校物業從業人員工資標準明顯低于社會同等類型從業人員的工資標準，反過來又對從業人員的結構造成了負面影響。
制約我國高校物業管理發展的主要障礙在于高校物業管理的體量有限，就守著巴掌大的一塊地方，彈性空間極小，缺乏發展壯大的戰略空間，再加上各個學校對高校物業管理的重視程度不夠，認為高校物業管理部門只需要把本學校的一畝三分地耕耘好就足夠了，沒有制定長遠發展規劃，也沒有預留足夠的政策空間，使得高校物業管理者守著一灘無源之水無本之木，空有滿腹經綸，難以得到施展，更多的人，則抱著“做一天和尚撞一天鐘”的心態，只求把眼前的事情做掉，而不謀部門的發展和提升。
事實上，高校物業管理部門想抱殘守缺注定是根本行不通的，姑且不論隨著人們生活水平的提高，高校師生們對物業管理工作的要求越來越高，單是高校后勤管理部門，出于經濟指標的考核壓力，也會對物業管理部門提出經濟指標要求，而這一切，又只是出于在學校這口鍋里面的資金二次分配，這樣的后果就是，在有限的財政撥款下要想實現服務品質的提升和經營指標的飛躍，只能采用壓縮人員費用、拆東墻補西墻來應付，最終必然造成高校物業管理服務內在品質的下降和發展能力的受損。
怎么才能解決發展和現實之間的矛盾沖突，是擺在每一位高校物業管理者面前的一道難題。要想解決這道難題，就得從高校物業管理的現實特點中去尋找答案。
第一，高校物業管理的市場化程度低，這里面既有制度原因，又有人為因素。一般高校對于物業管理重視不夠，或者重視了，但沒有制定有利于物業管理工作健康發展的制度和措施；再加上高校物業管理的行政人員由于年齡的關系，大多思想比較僵化，難以接受新鮮事物，缺乏高度的事業心和責任心；幾方面的因素，造成了今天高校物業管理普遍水平較低、缺乏發展后勁的現狀。
第二，高校物業管理涉及內容比較多，這里面包含了水電維修、清潔衛生、苗木培育、綠化保養、樓宇管理、宿舍管理等諸多方面，涉及家政、綠化、物業托管等三種業態。由于這些業態內容與我國高校建設同步，所以各個高校在這幾個方面都積累了相當多的經驗和專業的人才隊伍，這是高校物業管理最大的資源和財富，可惜這種資源和財富在很多高校都沒有得到有效的利用。
通過對高校物業的現實特點分析，我們很容易得出一個結論，依托我國高校的區位優勢和人才優勢，高校物業管理部門是可以做一番事業的，前提條件是，是否有人愿意去做。迫于高校后勤集團的任務指標和經營壓力，我們有理由相信，一切嘗試都是被允許的。
綜上所述，在目前情況下，高校物業管理工作要想實現飛躍發展，要想實現經營體量的突破，必須實行必要的突圍，至于突圍方向，可以用一句話來概括，即“向內求穩定，向外謀發展”。
第一，向內求穩定。實現高校物業管理的可持續發展是高校物業管理者的第一要務，而高校物業管理能夠健康發展的前提是規范化的物業管理流程和高于社會物業管理的品質標準，是掌握一只“召之能戰、戰之能勝”的專業人才隊伍。組建一支穩定的職工技能隊伍，以高校本身的物業管理為試驗田，通過資源優化配置，為全校師生提供可靠的、優質的物業管理服務，并將這種服務實現量化，制定各種物業管理服務流程和服務標準，打造高校物業管理的核心競爭力。
這種穩定表現在三個方面：一是人員隊伍穩定，二是服務質量穩定，三是服務標準穩定。
第二，向外謀發展。利用高校物業的人力資源，針對高校物業的優先發展方向，組建專業物業管理公司、家政服務公司、綠化管理公司等專業機構，制定符合現代企業制度的各項規章制度，積極投入到社會產業競爭中去，利用高校本身的品牌優勢，實施對市場的有效占領，拓展高校物業的生存空間，獲得經濟效益和社會效益雙豐收。
第三，發展途徑和注意事項。高校物業管理走出高校參與市場競爭，一定要避免貪大求全，要采取“小步快跑”的形式，根據各個高校的實際情況，選定有把握、有競爭力的項目先行試點；或者，從物業管理中最簡單的內容做起，逐步推廣覆蓋整個物業管理涵蓋的行業。等到市場容量達到一定程度的時候再成立專業對口的物業管理服務公司，所以要做到幾個避免。
（1）避免先搭建完全的企業框架，再尋找相關的業務支持。要知道，一個完整的物業管理企業框架包含了眾多職能部門，在沒有業務支持的情況下，要保證這些職能部門的正常運轉，需要一筆不小的費用，除非學校給予物業管理部門特殊的政策和無私的支持，否則，先搭臺再唱戲，最終的結果是臺搭不好，戲唱不成。
（2）一定要遵循循序漸進的原則，不要貪圖一時的利益。很多時候，面對一個數額較大的合同，管理者會很少顧及自身是否有能力完全執行合同，多數是采取簽下來再說的方式。這種短見，顯然對高校物業管理進入社會競爭不利，企業品牌價值的確定，在于企業對每一份合同的執行，如果一開始就把事情搞砸，后面就根本沒有發展的空間和翻身的機會。
（3）一定要建立現代企業制度。這樣才能獎懲分明，才能聚攏人才。老百姓做事，心中其實都有著一個賬本，對于付出和得到，每個人心中都有一個杠桿。只有保證多勞多得這個基本原則的貫徹，才能最大限度的調動職工積極性和創造力，才能使企業的發展進入一個快速軌道。而且，現代企業制度的建立，能夠保障物業管理企業市場競爭力，避免企業陷入人為因素造成的經營泥潭。
關鍵詞：高校；物業管理；特性；質量提升
隨著全國高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理企業化應運而生。高校物業管理工作也日顯突出和重要，改革的步伐也隨之逐步加快。但是，高校物業管理發展不平衡，滯后于真正意義上的社會化物業管理，在管理技術、服務質量、人員素質、服務意識、經營意識和業主觀念上的差異等方面，存在著諸多問題和困難，在一定程度上影響了高校物業管理的發展。政府的正確導向、學校的扶持、歷史的沿襲，高校物業管理企業目前仍然是高校通過市場方式或非市場方式選擇的主要對象。盡管如此，高校物業管理企業還面臨生存的危機，在邁向現代物業企業的轉型進程中仍面臨諸多問題，如何應對？將直接影響到高校物業管理企業生存與發展。
一、高校物業管理的現狀
目前高校物業管理基本上還是沿襲計劃經濟時期的行政管理體制，管理模式仍舊是低效福利型的，這種管理模式無論是在管理技術還是在服務質量和人員素質上都存在著諸多問題，物業管理在服務意識和經營觀念上沒有做到真正意義上的社會化，致使高校物業管理在一定程度上滯后于社會化物業管理，影響了高校物業管理的發展，同時也影響了高校各項事業的發展。高校物業管理實行的是象征性的有償服務，管理實體與高校簽訂相關物業管理協議，但是這種管理往往是在學校的行政指令下進行，缺乏科學依據和市場標準，協議相當不穩定。尤其在服務費用和服務內容等方面往往不按行業要求和標準辦事，只追求社會效益，不講經濟效益，市場經營意識淡漠。由于學校屬于事業單位，物業管理費用很緊張，于是將物業管理成本一再壓低，使高校物業管理陷入了低效率、低水平的虧損經營，很難向企業化、市場化的方向良性發展。
由于各高校的發展歷史和現狀不同，物業管理的情況不一。但總體來說，各高校物業管理是伴隨著本校的發展而發展。從管理模式上，基本上經歷了由過去單一的、與原學校一體的行政管理和后勤保障到目前的相對初分專業、初成體系的物業管理；從服務方式上，由過去一般基本的生活保障變為多形式、多層次服務；從管理水平上由過去的傳統房屋管理和后勤服務到目前初具現代物業管理稚形的管理。相對專業化的管理模式初步形成。
二、高校物業管理工作的特性
與一般物業管理相比高校物業管理具有很多特殊性。隨著物業管理行業的發展和高校后勤社會化改革的驅動，高校物業管理成為高校后勤的一種新模式。近幾年我國高校的快速發展，使高校物業管理得到了進步的發展、鞏固和完善，受到社會的高度重視。深刻認識和分析高校物業管理的特殊屬性，明確這一工作的著力點，對于搞好高校物業管理工作有著十分重要的意義。
（1）教育屬性。高校物業管理作為高校工作的一部分，必須以教學為中心，圍繞教學和育人開展工作，一切作為都要與高校教育、教學、科研的整體目標相適應，并負有“管理育人、服務育人”的責任和義務，成為高校培養人才的有機組成部分。高校物業不同于其他物業的這一特性，決定了高校物業管理在做好物業服務的同時，還要注重營造育人氛圍等軟環境建設高校物業管理所承擔的校園環境建設是校園文化建設的物質載體，它與校園文化建設是密不可分的，它既受校園文化建設的影響，同時又反過來影響校園文化建設。
（2）知識多科性。高校物業管理工作需要有廣泛的知識技能作為基礎。在社會科學領域涉及到管理學、會計學、教育學、心理學、社會學、法學等，在自然科學領域涉及到的學科則更為廣泛。在工作中知識多科性又表現在專業技術種類繁多，每個人都有一種或多種專業技能。這就要求管理人員必須有廣泛的知識和多種專業的常識，進行科學管理，使各項工作逐步實現標準化、規范化、制度化，用現代化的管理手段和方法不斷提高科學管理水平
（3）服務對象的特定性。社會物業服務的對象是社會各行各業不同職業的人，而高校是一個高層次、高學歷的教育機構，物業服務的對象是以廣大教師和學生為主的知識群體，也是社會上的一個特殊群體。他們對物業管理企業的形象、服務人員的素質和服務內容都有較高要求，服務和管理更需要精心和講究方式，秩序維持和學生安全顯得特別重要。
（4）群眾性。高校物業管理的大量工作與群眾有著密切的關系，是為廣大群眾服務的，與群眾的切身利益有密切的關系。同時，它必須時時接受群眾的監督和檢驗。這就要求后勤管理工作必須考慮周全，精心安排，稍有疏漏，就會影響其他工作的正常開展和師生的工作、學習的情緒。
三、高校物業管理質量提升的思考
（1）建立高校物業管理新體系，要從本地區的物業管理的實際情況出發，按照社會主義市場經濟和經濟規律的要求，結合高校物業管理自身的特點、任務和要求，積極探索和建立一個能使房屋保值和增值，設備設施正常使用，不斷提高居民的生活質量，提升居住環境、人文環境和生態環境，從而達到社會效益 ， 環境效益和經濟效益三者統一的物業管理體系。這種新體系要把屬地管理和行業管理有機地結合起來，把業主自治管理和物業公司專業化管理有機地結合起來，這樣既能體現物業管理企業的自主經營和規范運作，又能體現房地產主管部門和行業的監督指導，推進高校物業管理社會化、企業化、專業化和標準化。
（2）加強員工技術培訓。高素質人才不僅是實現物業管理規范化的要求，也是實現物業管理現代化的基本條件。目前各高校的物業管理大多數是以原后勤職工為主體，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏。保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，每天又直接面對師生，這些員工素質的好壞、業務能力的高低，直接影響到物業管理的質量，直接導致師生的滿意度，直接影響各高校的發展和辦學水平。部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識，還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質，員工的培訓極為必要。
（3）提升專業化管理和服務的水平。由于高校物業管理所涉及的內容較為廣泛，專業性強。需要對高校物業管理隊伍按照國家規定的物業管理標準，緊密結合高校的實際，加強專業建設。為保證管理水平，還可適當引進一些社會上如保安、綠化等專業化管理企業到校區管理，尤其是對那些正處在發展過程中的高校物業管理來說更適宜，這也是高校物業管理發展的一個趨勢。校外物業管理公司的介入、不僅為高校帶來規范化、標準化、科學化的物業管理，也引入了現代化的經營理念，使高校物業管理行業充滿生機和活力。
（4）理順物業管理中的各種關系。物業管理是一種服務性行業，涉及到各種行業、各種部門，要結合物業管理的任務和特點，正確處理好物業管理與行政管理的關系、依法管理與自主管理的關系、自治管理與專業管理的關系、市場經濟規律與教育規律之間的關系、經濟效益與社會效益之間的關系、眼前利益與長遠利益之間的關系。促進物業管理有效、健康的發展。
四、結語
高校物業管理是一項非常繁瑣又比較辛苦的工作，既是高校的“門面”和“窗口”，也是高校事業發展必不可少的一環。做好物業管理工作是高校物業工作者的天職，也是高校發展與生俱來的永恒課題。從職能分工看，物業管理工作其實是機關工作的一部分，它服務于高校各項工作，以大局為先，以服務為重。客觀的說沒有高質量的物業管理工作，高校的各項工作就會失去基礎和動力，一切都將無從談起。為此如何提高高校的物業管理工作是每一位高校物業管理人員必須認真思考的問題。
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關鍵詞：后勤服務；物業管理；育人功能
一、高校物業管理服務工作的重要性
高校物業管理工作在維持學校的正常運行過程中發揮重要作用。從硬件維護角度方面說，完成學校水、電、氣、暖、動力供應及基礎設施設備的正常運轉與保養維修工作，確保教學、生活正常有序進行；從完成教學任務進行角度說，保障教室、多媒體設施、學生公寓、會議中心等處正常有效運行，確保教學任務與各項管理工作順利完成；從環境建設的角度說，對校內教學區、家屬區公共區域、綠地、道路、人行道、廣場、停車場等地的保潔，對校園內綠籬、樹木、草坪、花壇等植物的養護護及管理，是優化校園環境的基礎條件；從提升后勤管理服務水平的角度說，是推進后勤管理的社會化、專業化、規范化、科學化發展的必由之路。
二、高校物業管理的特點及現狀
作為招收培養對象，實施高等教育的事業單位，以高校為業主的高校物業管理與社會物業管理相比較，呈現出顯著特點，尤其表現在教育功能上。
（一）服務對象的不同
高校物業管理的服務對象主要是在學校工作的高層次學歷的教職工、家屬及就讀的各專業、各學歷層次的學生，尤其以學生為主。因此，高校的后勤物業管理工作除了按照市場經濟規律運營，還要針對高等教育的特點，運用教育管理法則，實現育人功能。
（二）運行模式比較復雜
高校物業管理多采用內部甲乙方體制，甲乙方體制是學校把后勤一分為二。一方是代表學校行使后勤管理職能的甲方，另一方是為學校教學、科研和師生生活提供后勤服務和保障的一方，甲方和乙方通過合同方式明確各自的職責和任務。
（三）管理經費來源不同
高校物業多采用單純性的住宅樓物業或辦公樓宇物業，住宅樓物業管理帶有福利性質，其收費按照社會最低收費標準，僅維持基本運轉；辦公樓宇物業管理主要靠行政撥款來支撐運行。因此高校物業管理往往會受到學校行政指令的限制與束縛，在實際的管理過程中出現與市場化、專業化管理要求不一致的地方，應用企業化的管理方法有困難。
（四）人員構成與服務意識不同
后勤物業管理起步較晚，職業化隊伍尚未形成，物業管理人員相當一部分為原后勤職工，雖長期從事后勤管理工作，但學歷層次較教師偏低且年齡結構偏大，不易接受專業的服務和知識培訓。而且，長期在事業單位工作的優越感及工作作風，遠遠達不到現代管理服務的服務水平和服務理念。
（五）高校自身的品牌和管理模式影響物業管理
高校建立已有很長時間，在近百年的發展過程中，無形的校風、學風、校園文化、人際環境等已經成為傳統，不能輕易變革。不同地域、不同專業，不同類別的高校均有獨特的管理模式，這些內容都影響物業管理服務的定位。
三、高校物業管理育人功能的強化策略
（一）完善高校物業管理的管理運行機制，提高服務質量，走專業化、規范化、科學化的發展道路
高校物業管理法規不完善，缺乏完整的考核、監督制度，目前，國家沒有頒布統一的政策法規來指導高校物業管理，高校各行其是，管理不規范，內部物業管理制度也不健全，對企業的考核、監督尚不完備。應盡快深入分析和研究高校物業的個性化特點，構建和完善一套適應高校環境的、完整的、科學的、規范的管理制度和服務程序，并因地制宜的開展工作。目前，西安石油大學在物業管理與服務過程中，各個崗位的崗位職責、工作標準及各個工作班組的作業指導書及相關工作的記錄表格均落實在物業服務合同中，在物業管理運作中，根據“精干、高效、層次明晰、減少管理環節”的原則，確定直線職能式的管理架構，根據工作項目的需求特點，提出合理的人員配置，采用首數晉升、尾數淘汰的原則管理，確立“全員培訓、梯級培訓、全過程考核”的培訓方針，努力造就“思想合格、素質優良、管理有方、服務周到”的員工隊伍。并不斷創新管理模式，把物業管理工作推向市場，真正轉換機制，根據服務項目、服務標準的要求以及師生的消費層次，開展多元化、專業化、多層次的經營服務。
（二）提高物業管理人員的整體素質，形成優秀的高校物業管理隊伍
大學生個性化發展明顯，對于物業管理服務的需求也更多樣化，在平等意識和現實需求的推動下，對于物業管理服務的認同沖突也更激烈，一方面要求物業為自己的生活提供規則保障，一方面希望這些規則不約束自己的行動；一方面參與相關規則制定的愿望強烈，一方面對遵守規則的自覺性卻在削弱。傳統的教育者管理模式顯然不適應這種現實要求，這就要求工作中必須要提高物業管理人員的綜合素質，通過專業教育、崗位培訓、競爭上崗、量化考核等機制提高管理人員的專業水平和服務意識。物業管理人員必須把自己置于與學生平等的地位，尊重學生人格，建立民主平等的管理服務關系，由監督者角色轉變為促進學生自主發展的引導者角色，使學生在這種良好的互動關系中，在潛移默化的熏陶中領悟出生活的價值和真諦，端正學習、工作和生活態度。物業管理人員的管理方式、服務態度、處理與學生的人際關系能力方面要不斷提高，才能實現高校物業教育性與服務性的統一。物業管理人員的人格魅力、外貌、儀表、語調、行為舉止、待人接物的風范是學生社會化角色認同的重要標準，物業管理人員親切自然，以身示范，以良好的道德品行和精神風貌來感染學生，能無形地推動學生奮發向上。西安石油大學物業管理過程中試行的“首問負責制（業主的任何需要應做到事事有交代、件件有落實）、零干擾管理（不進入私人隱秘區、不干擾的情況下服務）、人性化管理（為學生補衣、為學生熬中藥、雨天收衣被）、親情化管理（像照顧自己兒女一樣照顧學生）、全心管理（認真到不能再認真的程度；細致到不能再細致的程度）、一分鐘管理（無論何時接到何任務，在一分鐘內行動）、品牌服務（讓師生舒心、安心、放心、稱心）、溝通零距離（最大限度與學生溝通、深入了解學生的狀態）”的管理要求，在實際與學生的交流中，取得了良好的效果，為更好的實施“管理、服務、育人”三位一體化模式打下了良好的基礎。
（三）優化校園環境，構建陶冶式教育模式，寓教于境、寓教于情
優化校園環境，構建陶冶式教育模式是指營造一個健康、明朗、樂觀、向上的文化氛圍，使學生在耳濡目染、潛移默化中受到思想道德的熏陶和滲透。所以，構建陶冶式教育模式的關鍵是利用草坪、喬木、綠籬、噴泉、雕像、櫥窗等資源，激發起學生對美的情感體驗，凈化心靈，陶冶情操，開啟智慧，促進人的發展。高校物業管理對環境的維護美化是間接的、側面的、滲透式的教育，它的教育內容沒有明確規定，是通過校園環境、管理人員的言行舉止等將德育因素滲透到對學生的管理與服務過程中，潛移默化地影響學生，進而達到教育目的。這種不言之教的教育模式是教育的最自然狀態，看似對學生無所要求，實則是激發受教育者的主體意識，把外界機械作用力變成內在的自覺動力，要求學生全面、嚴格的要求自己，由他管變為自管，由他律變為自律。總的來說，對高校物業管理的育人功能進行探索與善開發，不僅可以有效利用學校教育資源更好的為教學、科研、師生生活服務，而且可以拓寬高校育人工作的空間和領域，促進高校育人工作的開展。
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校區物業管理是指專門的管理部門、機構受學校和師生的委托，在后勤發展總公司的領導下，依照國家有關法律法規、管理標準及合同、契約，運用現代管理科學和先進技術，以經濟手段對物業實施統一的專業化管理，并向學校或師生提供全方位、多層次的綜合服務，同時促進相互間的溝通與交談，從而構筑一種和諧、健康、向上的人文環境，推動學校整體進步。由此可見，物業管理是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。
校區物業公司的定位還應超越高校的范疇來認識和理解。目前制約高校后勤社會化進程的不但有高校內部的因素，更有社會的因素。所以，我們要把高校后勤社會化改革放到社會的大環境中去定位和思考，不僅要主動適應高校的發展，也要主動適應社會的變革。
二、制度建設是規范校區物業管理的基礎
制度是要求大家共同遵守，按一定程序辦事的規范和行為準則。一個企業的內部制度建設是否科學、合理、完備，在很大程度上決定著企業的外部競爭力，尤其是在市場競爭日趨有序化、規范化的今天，制度建設更是企業的一項十分重要的基礎工作，這對于物業管理企業也不例外。
1、制度建設的意義和作用
以國家法律和政府有關部門頒行的政策法規及后勤發展總公司相關文件為指導，以物業管理公司自身的經營宗旨、經營范圍及承擔的任務為依據，并借鑒其他優秀物業管理的成功經驗，結合公司自身及所管理物業的實際情況，制定較為完備、適用的制度和實施細則，具有十分積極的現實意義。
（1）制度是物業管理工作的準繩和依據。
（2）制度建設是物業管理企業逐步走向成熟并向規范化、科學化和法制化發展的必要前提。
（3）制度建設有助于建立對物業管理企業的民主監督機制，使之能更好地發揮物業管理的職能，為學校和師生創造更加舒適、優美、安全、方便的工作和生活環境。
（4）制度建設有利于推動物業管理整個行業健康發展。
（5）規范、約束員工的行為。任何一個物業管理公司要進行有效的內部管理，首先必須要有一套具有約束力的制度作為前提。制度是集體意志的體現，只有依靠制度才能使員工有章可循，根據公司的制度來規范、約束自己的行為，始終圍繞公司的服務管理目標開展工作。
（6）協調公司內部各部門之間的相互關系。現代物業管理企業的整個管理職能被分攤給其內部各部門承擔，只有建立必要的制度，明確各部門的職責和權力范圍，才能使各部門各司其職，互相銜接，緊密配合，使公司的管理活動順利開展。
（7）樹立物業管理公司的良好形象。物業管理是窗口行業，與學校和廣大師生進行24小時的接觸。健全的制度能體現物業管理公司良好的內部管理，樹立良好的外部形象，增強學校和廣大師生們對物業管理公司的信任度。
2、物業管理公司的內部制度可設為：
（1）領導制度。主要是確立物業管理公司領導體制，即確立公司各領導的職權分配、工作方式、決策方式、協調方式等，明確各領導之間的分工合作關系。
（2）職能制度。職能制度主要是指各部門的責任制度，可以按功能設立維修服務部、動力通訊部、文印服務部、校園清衛部、樓群管理部、綠化工程部。
（3）崗位責任制度。崗位責任制度主要是明確物業管理公司各個不同崗位的責、權、利，可分為兩大塊：管理人員崗位責任制和操作人員崗位責任制。
（4）綜合管理制度。綜合管理制度是指物業管理公司的全體員工和各個部門都必須遵守和執行的一些跨部門、協調性、綜合性的制度，其中有員工守則、培訓制度、勞動制度、考核獎勵制度等。
（5）管理程序制度。管理程序是物業管理公司在運作過程中的各個環節、路線規定，比如對外通告、申請報告等等必須要有統一的文字格式并送上級部門審批后方可張貼或上交。
3、制度建設的原則
物業管理公司作為一種現代性的企業組織，制度建設是其運行規范化的必然要求，它是物業管理公司競爭取勝的“軟件”。制度的作用是顯而易見的，它不僅可以規范、約束員工個人行為，協調企業內部、公司與學校各職能部門和師生的關系，同時還能規范校區內各色不一的師生個人行為。現在把校區物業管理公司制度建設的原則概括如下：
（1）結合校區物業管理公司的實際，正確把握“彈性”尺度。必須從管理對象的特點及學校環境條件等出發，結合公司自身實際情況，量體裁衣，制定出既能規范員工的行為又不束縛員工的手腳，能充分調動員工的積極性、主動性和創造性的制度。
（2）責、權、利相結合。要通過制度明確員工、各個部門相應的職責、權力、所獲的報酬及獎勵。同時要注意明確彼此之間工作的銜接，使整個物業管理工作有序規范地進行。
（3）定性與定量相結合。在制定制度時，必須將定性與定量相結合。只考慮前者不考慮后者，就會使對員工、部門工作績效的檢查考核沒有尺度和依據；只考慮后者不考慮前者，就會使檢查考核無法正確定位。
（4）規章制度應簡明扼要，便于理解、記憶，以便員工對照執行。
（5）相對穩定性。制度一旦確立下來，就應具有相對穩定性，這是制度的關鍵所在。如果制度朝令夕改，員工就會無所適從。只有具有相對的穩定性，才便于員工更好地貫徹執行。
三、服務是校區物業管理的硬指標
高水平的物業管理除了有完好的硬件設施外，更重要的還要有一支素質過硬的管理隊伍。優良的服務最起碼要求做到以下幾點：
（1）服務態度熱情
物業管理屬服務性行業，公司的員工應以發自內心的真誠笑容為師生熱情服務，尤其應做到文明禮貌，語言規范，談吐文雅，遵時守約，衣冠整潔，舉止大方，動作雅觀，稱呼得當。
（2）服務設備完好
良好而完善的硬件設施是實現高水平物業管理的先決條件。對管轄范圍內的設備要加強管理、精心養護，使之始終處于良好狀態，降低設備故障率。
（3）服務技能嫻熟
服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功。物管從業人員除了應具有良好的服務意識外，更重要的是應具備較好的業務素質。
（4）服務項目齊全
除了搞好校區物業管理必須服務項目外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，開展各種能滿足師生的特約服務和便民服務，使廣大師生享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務。
（5）服務方式靈活
物業管理除了規范管理、依法管理外，還應設身處地為師生著想，努力為他們提供各種靈活的服務方式，切忌死板僵硬的管理。
（6）服務程序規范
服務程序是指服務的先后次序和步驟，它看起來無關緊要，實際上也是衡量物業管理水平的重要標準之一。
（7）服務收費合理
因校區物業管理是從無償服務逐步轉化為有償的服務行為，所以其服務收費標準不應高于政府規定的收費標準，公司開展的各種特約服務和便民服務更應以滿足師生需要為目的，以“保底微利”為原則。
（8）服務制度健全
物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為師生提供穩定的服務。這些制度應清晰有序、易于操作，切忌隨意化，無章可循。
（9）服務效率快速
服務效率是向師生提供服務的時限。在“時間就是金錢，效率就是生命”的價值觀下，物業管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，簡明工作程序，縮短辦事時間，提高服務效率。
四、創新經營理念
辦企業的最終目的是贏利，任何贏利的企業都有自己的一套經營理念和相適應的經營策略，我們校區物業公司也不例外。由于我國目前物業管理企業的類型復雜，經營理念混亂，有的還在傳統體制下生存，所以，形成與市場發展相適應的經營理念是校區物業公司的當務之急。
1、品牌經營理念
在當今經濟時代，商品的品牌形象已成為消費認知的第一要素，物業管理服務作為一種特殊商品也是如此。公司應結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的文明校區環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導“隨時隨地、盡心盡力”的服務理念，為廣大師生提供優質服務。
2、規模經營理念
“小而全，多而雜”的管理模式已不適應時代朝流。隨著物業管理企業化、專業化、社會化程度的不斷提高，校區物業管理企業也要以規模經營為目標降低成本。物業管理是微利服務行業，只有通過擴大規模，降低成本，一業為主，多種經營，才能生存發展。
不僅要在現有自己的學校實行物業管理，而且要大膽的開拓校外市場，如其他高校或中小學也可納入公司競爭的目標和服務的對象。
公司在積極開拓服務種類的同時，物業管理企業依據自身的優勢，實施多元化經營是降低單一經營風險、回避業務萎縮和擴大規模的有效途徑。
3、成本經營理念
經濟效益是經濟活動的效果與從事經濟活動的消耗之比。人們所從事的任何經濟活動，總要占用和耗用一定量的自然資源和勞動資源。從事某項經營活動所消耗和占用的物質和勞動資源可以稱之為“投入”，經營活動所產生的物質效用和經濟效益為“產出”。任何一個企業，假如它經營出來的財富恰好抵償生產中當作經營資料消耗掉的物質財富和為補償勞動力的消耗由勞動者作為生活資料消費掉的物質財富，那么這個企業雖然存在，卻無法發展。因此，一定要依靠科學規范的嚴格管理和高素質的員工隊伍，走節約經營的道路。這就要求物管企業必須做到以下兩點：
（1）企業員工知識技能的學習和積累。只有提高員工綜合素質，才可能采用先進的管理手段，實施減員增效，提高企業管理水平。
（2）技術設施的完善。逐步加強校區物業管理企業智能化設施建設，豐富物業管理手段，攤薄經營成本。
