時間:2022-12-09 19:47:25
開篇:寫作不僅是一種記錄,更是一種創造,它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感,將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產泡沫現象,希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友,陪伴您不斷探索和進步。
摘要:作為我國國民經濟支柱產業,房地產業越來越受到人們的關注。特別是由于近幾年來我國經濟快速發展,城市化進程加快,居民收入水平的提高,房地產業更加快速發展。然而,卻出現了房地產泡沫現象。本文分析了房地產泡沫的產生原因,和房地產泡沫的弊端以及提出了一些防范房地產泡沫的對策。
關鍵詞:房地產泡沫土地土地價格
一、引言
隨著我國對外開放的程度的加快以及城市化進程的加快,導致我國大部分地區房地產價格高速上漲,這種現象不僅影響了普通民眾在改革開放中財富水平以及福利水平的提高,而且引發了房地產市場投資過熱,房價過高和房地產市場結構失衡的問題,并且這些問題日益突出導致了房地產泡沫,房地產泡沫的破滅容易導致經濟危機從而影響整個國民經濟的運行,這些都成為社會各界關注的熱點。
二、房地產泡沫的含義
查爾斯?P?金德爾伯格在為《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》中撰寫的“泡沫”辭條中寫道:“泡沫可以不太嚴格地定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者――這些人一般是以買賣資產牟利的投機者,其實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲,常常是預期的逆轉和價格的暴跌,由此通常導致金融危機。”
據了解,目前學術界對房地產泡沫的解釋還沒有明確的定義。牛瑞斌,賀兵認為:房地產開發中的泡沫現象,主要是指土地和房屋價格極高,與其使用價值(市場基礎價值)不符,雖然賬面上價值增長很高,實際上很難實現,形成一種表面上的虛假繁榮。李濤,伍建平認為:房地產泡沫是指由于房地產過度投機引起的房地產價格突然攀升,與其使用價值嚴重背離,脫離了實際使用者支撐的情況。由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成,而建筑物是人類勞動產品,其價格是由成本、利潤、稅金來確定,這相對比較穩定,容易判別,因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫(低價泡沫),而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化。相關學者對房地產泡沫的解釋揭示了房地產泡沫現象是從生產到發展到破滅的一個復雜的過程,因此對房地產泡沫的正確的把握也需要一個復雜而漫長的過程。
三、房地產泡沫的產生原因
1.土地的屬性對房地產業的資源約束
土地的基本特性包括兩個方面,即自然特性和經濟特性。分別包括總量的有限性、區位的差異性、位置的固定性、使用的耐久性、稀缺性、區位可變性、報酬遞減性以及經營的壟斷性。土地的自然供給是固定不變的,城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源的總量是稀缺有限的,我國的土地資源相對匱乏。隨著經濟的發展,人口的增加,人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢,土地供給的有限性和房地產的不可移動性和生產周期的長期性使得房地產供給缺乏彈性。而又因為在獲利的驅使下,人們把獲取土地權益當做謀利手段。同時,我國對土地資源的不合理規劃和利用導致了土地資源與房地產發展的矛盾。資源約束為房地產投機創造了條件,使房地產泡沫的膨脹成為可能。
2.房地產市場的缺陷
房地產是個不充分市場。由于買者信息缺乏和信息不對稱,許多房地產交易和定價是悄悄進行的,這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。房地產開發商為追求高額利潤往往將自己的項目投向高等住宅等等而忽略對普通住宅或經濟適用房的建設。這就導致了中地位價房的供不應求,抬高了商品住房的平均價格。少數開發商及中介機構利用市場信息不對稱與不透明,通過囤積土地、房源,進行虛假交易、虛假宣傳等不正當手段哄抬房價,誤導市場預期,帶來了大量被動需求,抬高了土地和住房的價格。
3.房地產業過度投機
房地產泡沫的形成往往是與土地投機緊密相連的。一些地區投機炒作現象嚴重,投機性購房需求迅速擴大,一些居民基于房價上漲預期造成的虛假繁榮也參與到購房投資,或者有些居民擔心房價繼續上漲而提前入市,最終使價格膨脹為泡沫。
4.制度的缺陷
房地產制度的缺陷包括三大方面:(1)土地供應制度的缺陷:土地制度的缺陷是推動土地價格上漲的推手。我國實行土地公有制度,土地是屬于國家和集體的,但實際上在土地的交易和轉讓過程中,政府卻變成了土地所有人,土地拍賣信息披露不充分,土地供給的信息缺乏公開性,土地各方面評估不透明使得部分官員在土地拍賣中獲利頗多,一定程度上抬高了商品住房的成本。有的政府甚至于和開發商勾結,在競價中哄抬土地價格,促使土地價格的不合理上漲。(2)稅收制度的缺陷:到目前為止,我國的稅收制度還是滯后的優惠政策,并沒有因為市場狀況的變化而改進,對當前房價的遏制性不大,因此也就拉大了貧富差距。(3)住房保障制度的缺陷:我國城市居民購房需求旺盛但是住房保障制度嚴重不足,這也是住房價格快速發展的原因。
5.政府部門的無效干預以及不正之風
首先,政府并沒有完全建立有效并且權威的房地產市場干預系統,缺乏對房地產宏觀調控的科學依據;其次,尚未建立規范的與房地產市場體系相適應的干預體系。宏觀調控手段死板,主要是直接干預為主,間接調控的手段單一。另外,有不少房地產公司是依靠金融機構或者政府職能部門,其資金來源大多為挪用公款、貸款、拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地。從公眾方面來講,貪婪與輕信造就了欺詐的犧牲品。可見,政府部門的設租。尋租。貪污受賄行為也是助長泡沫形成的原因之一。
6.銀行和金融機構的過度放貸
由于房地產的增值保值性,并且房地產是不動產,容易查封保管和變賣,在利潤的驅使下,銀行非常樂意給房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款,并且由于政府鼓勵投資,銀行利率就比較低,大量的資金便涌向房地產業。
四、房地產泡沫帶來的弊端
1.房地產泡沫的存在意味著房地產業有著更高的投資回報率。房地產投資的迅速發展影響整體社會投資結構的變化,在泡沫經濟期間,房價不斷上漲,投機者和投資者不斷增加,原本投資到實體經濟的大量資金隨之涌入房地產行業,從而使得實體經濟的發展由于資金的短缺而受到抑制。房地產泡沫膨脹階段,房地產業會吸收大量的資金,從而會影響其他行業資金來源的不足,就會造成行業發展的不平衡,從而扭曲了資源配置,也抑制了其他消費。
2.房地產泡沫會導致金融危機,破壞金融秩序。盡管融資渠道越來越多樣化,但銀行信貸仍然是房地產企業較重要的資金來源。由于房地產業投入大價值高,銀行與房地產業關系密切相關,因此,房地產泡沫一旦破裂,銀行成為最大的買單者。不規范的住房抵押貸款操作導致房地產價格虛高,加重了消費者的負擔,加大了購房者的違約風險,一旦經濟進入萎靡狀態,大量購房者違約,形成銀行的不良資金,便會產生很多壞賬,將破壞金融秩序。
3.房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條,股價下跌,企業財務營運逐漸陷入困境。隨著房地產泡沫的破裂和經濟危機的發生,大量工廠倒閉,失業與犯罪的人數也會相應增加。情況嚴重的時候會引發泡沫經濟,導致經濟波動,貨幣大幅度貶值,還會引發社會失業率大量飆升,造成社會恐慌和社會不安定,加劇社會動蕩。房地產泡沫的長期存在導致土地價格持續上漲,投機者對土地的囤積會使得土地資源沒法有效利用,同時,房地產價格的持續上漲將越來越大地拉大城市與農村的貧富差距,導致社會分配不公,嚴重挫傷勞動者的積極性。
五、預防房地產泡沫的措施
1.建立完善的房地產市場體系
建立完善的房地產泡沫預警預報制度,加強宏觀調控系統,通過對各地區的房地產市場信息的總結、整理、歸納并分析然后對市場情況進行監測與評估,并且有規律地市場運行情況報告,為政府宏觀調控做好鋪墊。我國近年來房地產業的快速增長表明了,我國應該建立和完善房地產業的宏觀監測系統,從土地供給、土地價格等各方面進行干預和宏觀調控,有效地防止房地產泡沫的產生。
2.嚴禁過度投機,金融過度放貸
由于房地產投資的資金大部分來源于銀行,而銀行信貸具有信用擴張效應,因此銀行往往是金融過度支持的主導。為了使房地產金融支持保持在正常的水平,國家應該從宏觀上對金融放 貸占房地產信貸總額的比重進行嚴格監控,在這個指標出正常時果斷采取措施,為房地產行業正常運行提供良好的金融環境。
3.加強對土地資源的管理,調整土地資源供給,控制商品住房的價格
政府可以根據住房市場的需求,保持土地供應量和各種用地的供應比例,可以實行公開招標制度來控制一些過高的低價,對發生的違法違紀行為要進行嚴厲懲罰。
4.整頓住房金融市場秩序
首先,要嚴格審查住房開放貸款發放條件,加強住房開發貸款管理。其次,要強化個人住房貸款管理。要規范住房金融業務,防范住房貸款風險。
5.做好輿論宣傳工作
當前社會,房地產業之所以相當熱,首先就是由于對住房本身的炒作,其次,住房的取名也是一種炒作,尤其是奧運會以及世博的舉辦,更大肆宣傳了“綠色住宅”“新概念住宅”等等,這些往往會誤導消費者,因為消費者對這些名詞的理解不夠徹底,而且似乎還有點跟風隨大流。關于這個問題,只需要媒體正確的輿論宣傳便可以讓消費者正確認識住房宣傳。
6.加大企業融資渠道,提高企業競爭力
我國房地產開發企業綜合競爭力尚不強,彼此之間的競爭力也相差不大,企業規模較小,自有資金少,融資渠道單一,企業往往會采取過度貸款行為。面對這種情形,可以鼓勵社會基金進入房地產業,提升企業融資能力。政府應制定相應的政策支持有實力的房地產企業上市,來提高我國房地產企業的競爭力。
參考文獻:
[1]牛瑞斌,賀兵.房地產泡沫成因及對策[J].濟南大學學報,2002;5
[2]李濤,伍建平.房地產泡沫的成因、評估與預控[J].建筑經濟,2004;5:93-95
[3]洪開榮.房地產經濟學[M].武漢大學出版社.2006
[關鍵詞]房地產業 經濟泡沫 泡沫經濟
一、正確理解泡沫經濟與經濟泡沫的涵義
什么叫泡沫經濟?《辭海》(1999年版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道:“泡沫經濟:虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長,金融證券、地產價格飛漲,投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機,造成社會經濟的虛假繁榮,最后必定泡沫破滅,導致社會震蕩,甚至經濟崩潰。”
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中,經濟泡沫之所以會長期存在,是有它的客觀原因的,主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面,經濟泡沫的存在有利于資本集中,促進競爭,活躍市場,繁榮經濟。
另一方面,也應清醒地看到,經濟泡沫中的不實因素和投機因素,又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后,我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是:
1.房地產業本質上是實體經濟和實業部門,其本身決不是泡沫經濟
首先,從房地產的屬性來看,房地產是不動產,房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性,是以實物形態存在的實實在在的實體產品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比,根本不同,它本身并不是泡沫經濟。
其次,房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的,談不上泡沫經濟。
再次,房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業,處于主導產業地位,起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中,房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點,成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明,現階段我國房地產業的興旺發達,是我國經濟繁榮的標志之一,并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2.房地產業也含有某些經濟泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發展成為泡沫經濟的危險性
應當承認,房地產業成長過程中,確實存在著一些經濟泡沫,主要表現在:
(1)地產價格泡沫。如前所述,土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機炒作,會出現虛漲,這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。 1991年以后地價暴跌,泡沫破滅,至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的,在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中,商品房供給超過市場需求,超過部門的供給增長屬于虛長,構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據,商品房空置率達10%以內時,這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多,引起嚴重的供給過剩,形成泡沫經濟,導致房價猛跌,開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉,失業率上升,經濟混亂,社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律,房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應,力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段,百業待興,房地產投資增長率略大于消費增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外,開發商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲,開發商攫取暴利,購房者難以承受,由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見,房地產確有經濟泡沫,存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3.房地產經濟泡沫的存在有利有弊,關鍵在于控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟,導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經濟,促進競爭,推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣,沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經濟,帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態,是否已達到泡沫經濟程度?這不是憑印象可以判別的,而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為,首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度;其次要看商品房供給與需求的均衡態;再次,要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準,才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量,當前房地產市場,適應全市國民經濟快速增長的要求,主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是:
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡,求略大于供,呈現出供求兩旺的態勢。
(2)存量房交易大幅增長,向著房地產市場主體的方向發展。
(3)房地產開發投資更趨理性化,市場基礎扎實。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態,這種通俗的說法容易引起誤解,是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退,即景氣度來表示。當前的房地產市場處于正常發展的佳境狀態,如果從房地產經濟周期角度看,則是繁榮階段的高峰期,筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然,也應當看到當前的房地產市場存在一些值得注意的問題,出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在:
(1)房地產開發投資增幅過猛,隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜,中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅,避免結構失調。
(3)房價漲幅偏大,經濟泡沫成分漸增。要盡力避免房價大起大落的波動引起的震蕩。
[關鍵詞]房地產泡沫;成因;措施
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432(2014)29-0149-02
世界上無論是發達國家還是發展中國家都十分關注房地產行業的發展,這是因為房地產業是國民經濟的支柱性產業,它不僅是國家資金積累的重要來源,而且它的發展能夠帶動其他相關產業的發展,對社會的穩定產生重大影響。近年來,我國的房地產行業建設在住房制度改革的強力推動下,經過了一個高速發展時期,房地產價格在短短幾年時間里上漲了數倍。最近一段時間,以內蒙古鄂爾多斯為例的中國“鬼城”的數量不斷增加,加上最近沸沸揚揚的杭州房價下降等熱點問題,很多人說中國房價瘋狂的結果,是和20世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫一樣的下場。對于中國房地產市場是否存在泡沫有較多爭論,筆者暫且不對中國的房地產是否出現泡沫下結論,而是探討房地產泡沫是如何形成的?我們應如何引導房地產業健康有序地發展,避免出現房地產泡沫。下面就針對這個問題進行分析和探討。
1房地產泡沫形成的原因
從經濟學的角度看,房地產泡沫的產生是一種經濟狀態的失衡現象。導致這種失衡狀態的原因是多種多樣的。其中,過度投機而導致的地價飛漲是房地產泡沫產生的主要原因。另外,銀行信貸、心理預期、信息不透明、經濟周期等因素則間接促進了泡沫的形成。
過度投機行為。業界人士認為,土地和資金制度的缺陷是房價虛高的主因,而不是投機造成的。但是個人認為,土地是房地產行業的基礎,由于土地資源具有稀缺性與不可再生性的特點,房地產投資在一定程度上變成了圈地投機,投機的成分越多,泡沫形成的越快。同時由于土地資源是稀缺、有限的,隨著經濟的發展,人口的增多,城市化進程步伐的加快,人們對土地不斷增長的需求與土地的稀缺之間的矛盾越來越突出。在此情況下,有限的土地價格飛漲,嚴重脫離了實際價值而產生地價泡沫,進而可能導致整個房地產業泡沫的形成。因此,個人認為投機是房地產泡沫產生的主要原因。
銀行信貸在房地產業的過度擴張。由于房地產是不動產,這種貸款風險較小,所以銀行愿意向房地產投機者發放以房地產作抵押的貸款,這就加強了投機者的融資能力,從而進一步地加劇了房地產價格的上漲。房地產價格的上漲將提高銀行資本的規模,從而改善銀行的資本充足率、資產質量和贏利狀況。因此,銀行將進一步擴大對房地產業的信貸供給,而這又進一步提高房了地產的價格。這一過程循環往復,使得房地產價格日益偏離實際均衡價格,從而進一步導致房地產泡沫的膨脹。
消費者的預期。消費者對某種消費品價格的預期能在一定程度上影響消費者的需求。消費者的預期受經濟環境的變化影響。當經濟環境發生變化而引發的資產價格發生變化的過程中,沒有產生不符合實際經濟情況的預期,則市場價格就會由經濟環境變化導致的不均衡狀態逐漸調整到均衡價格上來。而一旦預期高估了環境變化對價格的影響,就可能引發泡沫現象。
房地產行業信息不透明。房地產市場具有信息傳遞慢、透明度差的特點。我國的房地產市場只有十幾年的歷史,房地產市場統計體系很不完善,數據準確性差;交易信息不透明。因此,消費者購買房地產時往往會被表面現象所迷惑,而部分開發商又會夸大宣傳,這樣就會導致消費者過于樂觀,對市場判斷脫離實際而加入到投機者的隊伍里去。
經濟周期的作用。房地產商品的供求特性決定了其價格易受經濟周期的影響。由于土地的稀缺性和房地產建設周期長,其供給彈性不大。房地產需求很容易隨著經濟形勢的變化而在短期內發生變化。當經濟周期處于上升階段的時候,企業規模的擴張使得房地產市場的需求急劇增加,而房地產供給卻不能同步地增長,由此造成一種供不應求的局面,導致了房地產價格的上漲。
2房地產泡沫的防范
房地產泡沫會對整個經濟體系和金融體系造成極大的威脅,會給整個社會的正常運行帶來很多的問題。上面分析了房地產泡沫產生的原因,那么我們就要采取積極穩妥的措施來防范房地產泡沫的產生與擴大。
政府應用行政手段、政府行為去抑制市場投機。建立健全土地交易制度、完善行業管理,預防過度投機;制訂相關稅收政策和房地產政策并嚴格落實,增加投機者持有物業的成本和交易成本,減少房地產市場的投機行為。
完善金融體系,尤其是房地產金融體系。調整銀行和房地產業的關系,預防銀行信貸非理性擴張。銀行應嚴格房地產行業貸款的審批,從土地交易環節、房地產開發環節到新建商品房的交易環節層層嚴格把關。通過信貸資金的控制,將不合資質的開發商逐漸淘汰出房地產市場的同時,還可以減少市場上的投機者。
強化土地資源管理。政府應當通過土地資源供應量的調整,控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求,保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例,切實實行土地出讓公開招標制度,控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設,防止出現新的積壓、由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為,嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為,對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地,政府應立即收回。全面清理土地市場,堅決打擊開發商的圈地和炒地行為,從源頭上防止土地批租領域的不正之風。
加強對房地產市場的宏觀監控和管理。首先,要加強對房地產建設的投資管理,根據收入的水平來確定投資規模,使房地產的產與銷基本適應,不至于過多積壓;其次,要加強房地產二級市場的管理,防止過分炒高樓市,使房地產泡沫劇增;最后,調整房地產開發結構,大力發展安居型房地產,同時應加強市場統計和預測工作。
建立房地產泡沫預警系統。通過對房地產泡沫的理論研究可以看出,房地產泡沫產生前有許多征兆,一些經濟指標值往往會出現不正常的變化。通過建立房地產泡沫預警系統,選取適當的經濟指標作為預警指標,采用適當的分析方法,可以對房地產泡沫進行預報。房地產泡沫的產生因素較多,產生過程復雜,若想真正做到提前預知,進而預防泡沫的產生,必須建立一套完善的泡沫預警預報系統。大致而言,房地產泡沫預警指標包括:金融機構貸款利率、貨幣供給增長率、房地產貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、購租比、住房空置率、股價指數、地價增長率/GDP增長率等。
房地產具有兩面性,如果我們搞好房地產的開發,正確處理各項之間的關系,那么房地產就有益于國民經濟的發展;反之,若房地產出現泡沫現象并長時間持續,不僅僅阻礙國民經濟的發展,而且還會帶來諸多的不穩定因素,因此我們要合理的開發房地產,讓房地產更好的服務人民、服務國家的發展。
參考文獻:
[1]鈴木淑.日本的金融政策[M].北京:中國人民大學出版社,1995.
[2]田碩.我國房地產泡沫現象淺析[J].經濟論壇,2010(1).
關鍵詞:金融支持過度;房地產泡沫;評價指標
中圖分類號:F832.48文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2010)01-0068-03
一、選題背景
20世紀80年代末90年代初,經濟合作與發展組織中的發達國家和新興工業化國家,經歷了類似的房地產周期波動。在房地產發展經歷了繁榮階段后,又都出現了泡沫現象,其中以日本泡沫經濟、美國經濟蕭條和東南亞金融危機最為典型,還有不得不引起我們關注的2007年美國次貸危機。從這些歷史現象的回顧中可以看出,金融支持過度與新的房地產周期和泡沫的形成有著緊密聯系。然而,房地產業是資金密集型產業,房地產開發所需資金主要由金融機構提供,由此產生一個悖論:缺少金融支持房地產業發展就會滯后,其運行效率將會下降;金融支持過度又會導致房地產進入持續的繁榮期,甚至出現價格泡沫。本文選題就是基于此種背景。
二、金融支持過度假說與房地產泡沫的關系
(一)金融支持過度假說的提出
在眾多泡沫理論文獻中,主要從理性和非理性的角度來探討泡沫形成的機理,但20世紀70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持過度成為房地產泡沫產生的重要誘因。然而,鮮有經濟學家對金融支持過度與房地產泡沫的關系進行系統分析,由此導致目前的泡沫理論對房地產泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解釋。正因如此,我們提出了金融支持過度假說,并以此對房地產泡沫的生成和演化進行系統和科學的探討。
(二)理論背景
理性泡沫的研究大約是從20世紀70年代開始的,其是對泡沫經濟現象進行系統研究的起點。理性泡沫是指在理性預期的框架內,市場價格相對于資產未來各期收益現金流的貼現值的偏離。
隨著信息經濟學的發展,西方學者逐步把信息經濟學理論納入到泡沫理論的研究中。Carey(1990)提出了一個信息不對稱下的土地價格模型,分析了土地價格變化與投資者數量和銀行貸款額之間的關系。在該模型中,土地價格是投資者和貸款額的函數,那些保留價格高于市場價格的投資者的不斷進入,將對土地價格產生重要影響。
Bertand(1996)在對1986-1994年全球房地產周期的研究中認為,在金融自由化和放松金融管制的情況下,金融機構違規借貸以及金融風險的累加,加速了房地產周期波動和房地產泡沫的形成與破滅。
Mishkin(1997)等人提出,金融機構與借款人之間的信息不對稱將會導致金融資產泡沫,但是,他們沒有將金融資產泡沫的形成過程模型化。
Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或內在的擔保,會導致風險分散行為或高的資產價格,這種政策可能會加劇泡沫問題。他們認為,由于信用工具創新的多樣性而導致的金融中介的問題是資產泡沫得以形成的關鍵。
非理性泡沫模型是對上述理性泡沫模型的一個補充,用以解釋那些由于非理性因素所導致的泡沫現象。盡管正統經濟學研究理,但“經濟人”的非理卻總是存在的。市場基礎僅能部分地決定價格,外來因素,如群體心理、時尚、狂熱而引起的投機行為,也是決定價格的重要因素。
從上述泡沫經濟理論的演化中可以看出,經濟學家越來越關注金融支持在推動泡沫形成和發展中的作用。我們認為,房地產泡沫本質上是一種價格運動現象,是在金融支持過度背景下,由于投機者預期的趨同性而產生的群體投機行為,從而導致房地產價格偏離市場基礎的持續上漲。
(三)金融支持過度
在凱恩斯主義中,貨幣創造有著非常重要的作用。它不僅是銀行運行的基礎,也是融資的主要來源。從目前金融制度來看,銀行具有通過信貸擴張使金融支持力度提高的能力,從而增加信貸貨幣供給。凱恩斯主義者認為,如果沒有金融部門信貸擴張所產生的貨幣創造,投資和經濟增長是不可能的。然而,在金融支持力度提高時,又會對整體經濟造成沖擊,從而形成資產泡沫。房地產泡沫的產生與金融支持過度有著密切的關系。
房地產業是資金密集型產業,其供給和需求都離不開金融支持。然而,在金融制度變遷、不確定性和信息不對稱性的背景下,由于金融機構的短時行為,導致貸款大量的投向了房地產業,投資者由此產生了嚴重的投機行為和風險轉嫁行為。因此,我們認為,金融支持過度是指由于金融制度變遷、不確定性和信息不對稱導致的房地產信貸過度膨脹,房地產市場參與者由此形成了嚴重的投機心理和風險轉嫁行為,從而直接推動了房地產泡沫的產生和破滅。
三、金融支持過度與房地產泡沫評價指標體系研究
(一)金融支持過度衡量指標
房地產本身是一種投資額高的可增值的資產,其供給和需求兩個方面都需要金融支持。沒有金融支持,房地產業就不能正常運行。但是,金融支持是一把“雙刃劍”,支持過度會導致房地產泡沫,從而影響房地產業的正常運行。因此,為了能夠更有效地判斷金融支持是否過度,必須建立起金融支持過度衡量指標體系,并對金融支持的正常區間和過度區間進行確定。以日本為例,對1980-1990年間房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產進入支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產金融支持年增長額和房地產金融支持年增長率進行分析。
(二)房地產泡沫評價指標
曹振良等(2000)認為,判別房地產市場是否過熱或投機過度,從而可能會出現泡沫,可以從以下方面著手:一是檢驗房地產投資收益是否太高;二是檢驗房地產的轉手率或成交額;三是估計房地產的理論價格;四是分析房地產投資是否過度;五是監測開發商的施工進度。
李維哲和曲波(2002)設計了關于地產泡沫的語境指標,將其分為生產類指標、交易狀況指標、消費狀況指標和金融類指標4大類。
劉洪玉等(2003)認為,房地產泡沫生成的條件有2個:即過度的投機需求和投資信貸支持,并從該角度設計了3個房地產泡沫測度指標:房地產價格增長率/實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款/居民月收入。
上述學者從不同角度探討了房地產泡沫衡量指標,這些研究存在兩個問題:第一, 有些指標存在不易操作的問題;第二,影響房地產價格的因素由于地區不同而差別較大,其理論價格的確定很困難,存在著很多不確定的因素。為了充分反映房地產泡沫的程度,我們認為,在選擇指標上應該遵循可操作性原則,并根據經驗數據設定泡沫的指標值。據此,我們提出了5個房地產泡沫評價指標:(1)房價收入比;(2)房地產價格年增長率;(3)貨幣供給增長率;(4)房地產價格增長率與消費價格增長率之比;(5)房屋空置率。
四、中國房地產泡沫防范的政策建議
防范房地產泡沫,避免房地產過熱變成泡沫,是保證房地產業穩定、健康、有序發展的關鍵,也是擺在我們面前的一項重要課題。本文對防范房地產泡沫提出如下建議:
第一,嚴防金融支持過度。由于中國房地產投資的資金大部分來源于銀行,而銀行貸款具有信用擴張效應,因此,銀行往往是金融支持過度的主導者。為使房地產金融支持保持在正常水平,國家應從宏觀上對房地產金融支持額占信貸總額的比重、房地產金融支持年增長額占信貸總額年增長額的比重、房地產金融支持年增長額和房地產支持年增長率進行監控。在這些指標即將達到臨界值前,果斷采取措施,為房地產業正常運行提供良好的金融環境。
第二,建立個人信用制度。如果能夠建立起個人信用制度,使個人信用資料有連續記錄,其信用狀況能夠得到全面反映,銀行通過一定法律程序就可以查閱到個人信用檔案中的資料,從而對申請人的資信狀況進行準確判斷。個人信用制度包括以下內容:(1)個人信用檔案制度;(2)個人信用賬戶制度;(3)多層次個人信用社會調查體系;(4)個人信用監控和預警制度。
第三,設計合理嚴密的房地產稅制。主要包括:(1)對土地空置征稅,提高囤積投機的成本;(2)征收土地增值稅;(3)征收土地保有稅,刺激土地供給。
第四,加強對房地產價格的檢測與調控。主要包括:(1)建立城市基準地價公示制度,編制并定期地價指數、各類物業價格指數作為市場交易的決策參考;(2)建立房地產交易價格評估制度與申報制度,這樣,政府就可以監督每一宗房地產的成交價格情況;(3)對房地產預售做嚴格審查;(4)利用貨幣金融政策調控房地產市場;(5)加快企業制度改革與房地產使用制度改革,使房地產投資主體成為自負盈虧、自我約束的經濟實體;(6)政府應適時發出警告,公告有關市場信息,加強對投資者市場風險的教育,調整市場情緒,盡量化解大眾的非理。
第五,擴展企業融資渠道,提高企業競爭力。我國房地產開發企業綜合競爭力還不是很強,企業間的競爭力相差不大,企業規模小、自有資金少、融資渠道單一,企業往往采取過度貸款行為。為擺脫這種局面,提高中國房地產業競爭力,應著重做好以下工作:(1)組建一體化企業集團;(2)鼓勵社會基金投資房地產業,提高企業融資能力;(3)政府應制定相應的政策;(4)鼓勵企業創立名牌產品;(5)鼓勵有實力的房地產企業上市。
參考文獻:
[1] 周京奎.金融支持過度與房地產泡沫――理論與實證研究[M].北京:北京大學出版社,2005.
關鍵詞:房地產 泡沫 金融風暴 市場經濟
一、對于我國房地產市場的經濟泡沫的具體分析研究
關于對我國房地產經濟泡沫的初探。就當前我們國家的經濟形勢來講,中國的房地產經濟泡沫問題比較復雜,并沒有較為系統完善的研究,所以目前有較多的爭論,這些爭論大致可以總結為兩種主要觀點,一種觀點是我國在房地產產業方面發展的太快速,這樣不正常的發展速度導致房地產存在著很明顯的投機現象,這種現象可以說是嚴重過度的,最終導致我國的房地產經濟出現問題,形成經濟泡沫,所以針對房地產行業存在的這一種弊端,我們政府應該引起足夠的重視,真正規范房地產行業,防止出現嚴重的投機現象,還有一種態度是對于我國房地產投機現象的而支持,直至房價飽和,可想而知這也是一種非常極端并且不符合我國具體國情的態度。
中國的房地產起步較晚,在上個世紀90年代的初期,伴隨著我國對于土地制度的深度改革政策的改變,才使得我國的房地產行業慢慢的發展了起來,實際上,房地產泡沫可以從多個方面對它的特征進行總結,大體上可以對其總結出三個層次的特征,首先是房地產經濟在短期時間內的暴漲暴跌所映射出來的微觀地產經濟市場供求關系沒有協調發展;其次就是經濟在供求方面的不平衡性;最后是我國房地產行業的經濟發展與我國整個國民的經濟發展情況不匹配。在關于對這些進行詳細了解的前提下,再來分析中國的房地產泡沫問題。
二、中國房地產經濟泡沫產生的原因
(一)投機行為存在于對土地的使用上
我國大房地產經濟之所以會產生經濟泡沫與投機行為在土地上的使用中存在有著很大的關系,可以說這兩者緊密相關不可分離,對于土地的使用存在投機行為存在一些明顯的特點主要是缺乏預期性,還有一些非人為控制的因素。當國家經濟呈現的上升趨勢較為明顯時,人們對于未來的整體的房價的走勢會有著較高的預期,再加上一些不理性的促進因素,導致人們對于房地產行業過于看好,失去了理性的判斷,然后做出了一系列不理性的行為,例如大量的進行建房、買地,然后給社會經濟造成了一種假象,一種繁榮的假象,然而這種繁榮注定是一時的,注定是一種泡沫,這樣就形成了房地產經濟的泡沫。
(二)我國房地產經濟產生泡沫的另一原因:政府管理的失敗
我們前文所闡述的對與土地的投機使用、房價的不合理預判、還有一些不理性的種種因素都是分析的在房地產的經濟中形成泡沫的來自市場調節不合理所造成的因素,但是使得房地產經濟產生泡沫的原因不僅僅是來自市場方面的原因,還有一些不是因為整個房地產市場的原因,這些非市場方面的因素歸結為政府管理失敗,政府管理失敗是我國在房地產經濟中產生經濟泡沫的最大起因,因為他對土地的投機使用、房價的不合理預判、還有一些不理性的種種因素起到了非常大的促進作用,在我國房地產經濟泡沫形成機制中起到了決定性的作用。
三、房地產經濟泡沫所帶來的金融風暴
我們都知道房地產經濟泡沫必定會帶來很多風險,這些風險有大有小,例如造成經濟的發展不同步,造成資源;利用率低下以及產生金融風暴,在這些風險中金融風暴有顯得格外嚴重,因為它直接關乎我國的國民經濟的發展,如果房地產的經濟泡沫使得我國經濟產生金融風暴甚至是產生金融危機,這種危機對于我國的經濟發展起到了嚴重的阻滯作用。
房地產泡沫的產生會帶來金融風暴,但是我們知道任何事情都不會肆無忌憚無限期的發展,所以房地產泡沫也不例外,它總有一天會消失,在它消失的那一天我們的市場經濟又會恢復以往的正常,當然房地產經濟泡沫消失了,我國的房屋價格也會趨于合理化,正常化。要想做到這一點,首先應該將房地產投資商進行嚴格規范,防止出現惡意競爭;其次嚴格控制境外的個人或者團體在我國購置房產。
四、結束語
綜上所述,通過本文我們詳細探究了房地產經濟泡沫以及經濟泡沫所帶來的金融風暴,通過分析我們知道有效的改善房地產經濟危機對于國民經濟的發展有著重大的意義,但是這并不是一朝一夕能完成的,這是一個非常漫長的過程,政府部門和相關的投資商必須對此引起足夠的重視。保證我國房地產行業的健康發展。
參考文獻:
【關鍵詞】房地產;經濟泡沫;危害性分析;原因分析;防范措施
近兩年來,我國房地產市場持續火熱,房地產開發投資增勢強勁,土地供應量雖然受到一定的限制,但商品房仍全面熱銷,銷售價格全國普遍大幅攀升,風險在迅速累聚,房地產經濟泡沫即將破裂的跡象越來越明顯。房地產在整個國民經濟體系中屬于基礎性、先導性產業,而一旦房地產經濟泡沫破滅,其對整個經濟的沖擊作用是難以想像。所以,對我國房地產經濟泡沫的研究具有深刻的意義。
一、當前我國的房產市場是否存在泡沫
判斷我國房地產市場是否健康,到底有沒有泡沫,可以通過以下幾方面來分析和判斷:
(一)首先是規模是否過大。這是判斷房地產市場的基本指標。從供給方面看,過去5年,城鎮住宅建設累計竣工面積、年均住宅竣工面積是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。每年城鎮住宅的投資規模接近全社會固定資產投資的一半,約占國民生產總值的16%,超出世界平均水平一倍以上。相對于我國的經濟總量,這個規模實在太大了。
(二)資金支撐是否穩健。房地產業是資金密集型產業,市場發展受資金供應的影響很大,一旦資金供應受阻,資金鏈條就可能中斷,從而引發一系列連鎖反應。目前進入房地產市場的資金結構主要包括銀行貸款、個人儲蓄、開發商自有資金、施工企業墊資、社會游資。在這五塊資金中,銀行貸款(利率)和社會游資具有易變性,而個人儲蓄、開發商自有資金和施工企業墊資具有有限性,都不足以支撐房地產業的穩定發展,因而隱含著極大的風險。
綜上所述,無論從上面哪個角度分析,當前的房地產價格都普遍高于其基本價值。從全國來看,房地產價格高估的程度大多在20%以上,部分城市高估的程度則更為嚴重。因此,可以說中國的房地產市場出現了明顯的價格泡沫現象。
二、房地產經濟泡沫產生的主要原因
(一)房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡,而且合同期攤銷交易成本低,這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫,是泡沫的主要載體之一。
(二)土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏,隨著經濟的發展,人口的增加,人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。因此,土地的稀缺性使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。
(三)地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。現實的市場地價中虛構部分越多亦即說泡沫成分越多,反之越少。
(四)房地產市場是不充分市場。由于房地產市場買者信息缺乏和信息的不對稱,許多房地產交易和定價是悄悄進行的,這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。
(五)銀行放貸的傾向性。由于房地產的不可移動性及其保值增值性,銀行系統很愿意發放房地產貸款,造成大量資金涌向房地產業。信貸的盲目擴張給泡沫的產生埋下了隱患。
(六)政府部門的不正之風。政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地以及政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為等也是助長泡沫形成的原因之一。
三、房地產經濟泡沫的危害性分析
房地產經濟泡沫的危害性主在表現在以下幾方面:
(一)導致社會資源配置不合理,經濟結構構失衡。在房地產經濟泡沫破滅之前,房地產價格迅速上升,房地產業高于其他產業幾倍甚至幾十倍的投資回報率誤導了各種經濟主體的長期投資行為,由此必然會吸引大量的社會資源進入房地產市場,意味著生產性、服務性產業和基礎建設缺乏足夠的發展資金投入而得不到應有的發展,最終使整個社會經濟結構失衡。
(二)破壞金融系統運行,導致金融危機。房地產經濟泡沫時期,由于投機活動盛行,房地產市場預期回報率遠遠高于其他生產型產業,必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產市場中。房地產經濟泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來了大量的呆帳和壞帳。房地產經濟泡沫破滅意味著房地產企業的大批破產。脆弱的銀行系統將運轉失靈,最后可能導致爆發全面的金融危機。
(三)加劇社會兩極化趨勢,引發經濟、政治和社會危機。一方面,房地產經濟泡沫的形成直至破滅的過程中,少部分投機者財富迅速集中,而大部分人可能賠得傾家蕩產,由此加劇了社會財富的分配不均、國民收入不平等現象,社會兩極化的趨勢更明顯。另一方面,泡沫現象嚴重時會造成大批工廠倒閉、失業人數劇增、犯罪率激升、社會風氣敗壞、維持社會穩定的成本大大增加,隨時可能會引發經濟、政治和社會危機。
四、房地產經濟泡沫的防范措施
(一)加強宏觀形勢和政策的監控。治標須得治本,宏觀調控房地產市場秩序,必須從源頭上根除房地產經濟泡沫產生的土壤。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控,制定合適的政策,建立市場運行規則和監管規則的執行,有效實施宏觀調控并按市場發育程度建立清晰完備的制度,促使房地產市場的健康穩定發展,是防止房地產經濟泡沫的首要措施。
(二)強化土地資源管理,調節供求關系。通過土地資源供應量的調整,控制商品房價格的不合理上漲。首先要嚴格執行土地開發規劃審批制度。調控好土地供應總量、各類用地的供應比例、供應結構和供應區域。其次要嚴格土地招投標管理,完善政務公開制度。再次是開征土地財產稅,抑制土地投機和閑置。最后是要建立土地信息系統,實行全國聯網,加大信息透明度,防止信息不對稱,控制圈地、炒地等現象。
(三)規范土地市場秩序和行為。要嚴格市場監管,建立良好的市場秩序。一方面,完善房地產信用體系,建立誠實守信的市場環境;要用法律形式規范房地產交易方式,繼續完善新建商品房網上備案制度,嚴厲查處網上虛擬交易、哄抬房價的行為。另一方面,對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處,嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。
(四)整頓住房金融市場秩序,規范住房金融業務,防范住房貸款風險。央行要采取有力措施控制商業銀行貸款過多流入房地產業。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件,切實加強住房開發貸款管理。二要強化個人住房貸款管理,嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。三要規范個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年,所購商業用房應為現房等。
(五)建立完善的房地產價格監測、預警系統。不斷完善房地產市場的宏觀監測體系,就是對全國房地產市場信息的及時收集、整理和分析,對市場運行情況進行評價和預測,定期市場分析報告,合理引導市場,在必要時通過土地供應、稅收和預售管理等手段及時調控,有效防止泡沫的產生。
(六)建立和完善多層次的住房保障體系。首先要積極發展完善住房公積金制度,改變公積金貸款市場的壟斷性,啟動房地產二級交易市場的公積金制度。其次是完善廉租住房制度,強化政府的住房保障功能,進一步擴大廉租住房覆蓋范圍,切實保障中低收入家庭的基本住房需求。三是建立房屋租賃新機制,完善廉租住房和房屋市場化租賃制度,多渠道籌措房源,建立面向低收入家庭的房屋租賃新機制。四是大規模推出經濟適用房,抑制商品房價格
(七)有效利用外資,加強監管。房地產業的資本構成開始多元化,大量外資的進入促使融資渠道有效增加,滿足我國居民多層次的住房需求。但這同時也為房地產經濟泡沫的形成提供必要條件。因此,要加強對外資規模和流向的監管,并通過各項土地供應、銀行信貸、稅收政策和基礎設施等配套政策來進行調節,使之有利于我國房地產業發展。
參考文獻:
房地產的經濟泡沫現象是指由于人們在投機獲利動機的驅使下,使得房地產總市值中被過度需求拉高,大大超過其真實需求決定的實際總市值。其中的超過部分就是房地產經濟泡沫。商品房平均售價從2001年到2011年十年期間,呈現出持續上漲的趨勢,從2001年每平方米1235元上升到2011年每平方米3783元,期間無下降趨勢。從數據看,內蒙古房地產產業整體的發展并沒有出現商品房的平均價格整體上上漲和回落的過程,即泡沫的產生和塌縮的過程。但是從微觀來看,內蒙古的鄂爾多斯市在2012年出現了房地產產業崩盤的現象,出現了價格整體上漲和回落的過程,所以目前內蒙古房地產經濟局部存在著經濟泡沫的問題。其次,內蒙古房地產產業發展速度太快。按國際標準,房價和居民年收入之比一般在4-6倍之間,而部分地區之比達到了6-8倍。內蒙古房地產經濟泡沫問題需要引起我們的注意。
二、房地產經濟泡沫形成原因分析
2.1土地的稀缺性
土地的自然供給是固定不變的。土地資源是不可再生的,也是相對有限的,但是隨著的不斷擴張,人口不斷增加,人們對土地的需求有著無限擴大的趨勢。土地是房地產產業發展的載體,而土地的稀缺性以及其價格的虛構性使得土地可以脫離實際價格從而產生泡沫。由圖1可以分析得到,土地的供給彈性小,幾乎為剛性,而需求彈性大,剛性供給S和需求D1共同形成了價格P1,但是,當人們的需求量增加,土地供給不變,需求函數由D1移動到D2決定了價格P2,從而使得土地的價格上漲,這就為房地產經濟泡沫的形成提供了理論基礎。
2.2房地產市場信息不對稱
房地產市場是一個不充分市場。房地產市場因其特殊性無法將其看作完全競爭市場,并且買賣者雙方信息是不對稱的,許多房地產交易和定價是暗中進行,并且不排除房地廠商之間存在卡特爾這種情況,所以,在這種情況下成交價不能反映成交物業的真實價值。
2.3資金來源的單一性
房地產產業資金來源形式十分單一,主要由國內貸款,利用外資,自籌資金以及其他來源等幾種方式。從2001年到2011年的數據分析來看,籌集資金的形式主要依賴于自籌資金,而其他的籌資方式運用的比率非常小。如表1所示,自籌資金比率從2001年的52%上升到了2011年的80%,遠遠高于國內的平均水平。而與內蒙古同處于西部地區的四川省自籌資金的比率則一直維持在30%-40%之間相對穩定,經濟相對發達的北京自籌資金的比率則處于20%-30%之間,處于相對較低的水平。房地產企業資金來源中自籌資金的比率高,其經濟泡沫崩塌的風險越大。從經驗分析來看,內蒙古鄂爾多斯房地產崩盤的主要原因,是因為其資金來源不是依賴銀行的信貸資金,而是當地的活躍的民間借貸市場,一旦房地產市場發生危機,房地產商的資金鏈就會斷裂,從而引發房地產產業崩盤的結果。所以房地產產業自籌資金高比率問題值得我們關注。
2.4投資者對于房地產市場價格的非理性預測
隨著城市化進程的不斷發展,土地資源存在著潛在的升值趨勢。對房地產未來價格的非理性預期造成了投資者對未來高回報的無限期待,于是,過多的貨幣資本投入到有限的土地買賣中,致使房地產價格只升不降。而先期投資者在獲得暴利之后又會投入更多的資本進入到房地產行業,以此不斷反復,最后導致房地產經濟泡沫的產生。
三.房地產經濟泡沫危害分析
3.1社會經濟結構失衡在經濟泡沫破碎之前,由于房地產價格不斷上升,必然會吸引大量的社會資源投入到房地產產業的開發當中。這就意味著,房地產產業的資金將會占用生產性產業、基礎建設產業和服務性產業的發展。資金投入的不充分必將導致社會資源配置的失衡,從而使得社會經濟結構失衡。3.2破壞金融體系內蒙古房地產產業經濟泡沫一旦破碎,將會給大量的金融機構造成無法逆轉的損失。在利益的趨勢下,以及土地的可擔保性,銀行趨向于將資金用于房地產產業的投資,占領房地產產業的市場份額,許多銀行甚至會降低放貸標準,使得銀行喪失正常監督功能,給銀行帶來了巨大的風險。而房地產經濟泡沫破滅的最直接后果就是給金融機構帶來了大量的壞賬損失。抗風險能力低的銀行將有破產的風險,最后甚至可能導致爆發全面的金融危機。
四、房地產經濟泡沫的預防對策
4.1嚴格審批房地產開發項目
房地產行業前期的高利潤性,必將會吸引許多房地產開發商來開墾有限土地資源。所以,需要政府在審批開發項目時一定要嚴格把關,房地產開發項目應具有個性和特色,有其開發的價值和升值空間,對于那些只追求經濟回報,而不注重城市統一規劃不實際的開發項目要果斷拒絕。這要求自治區政府必須及時制定和完善城市開發規劃,并排除權力干擾,切實付諸實施。這是預防房地產經濟泡沫的有效途徑。
4.2豐富房地產產業資金來源形式
目前,房地產產業資金來源形式主要依靠于自籌資金,其風險性和不確定性十分巨大,所以需要自治區政府通過行之有效的管理政策,來豐富房地產產業資金來源形式,如吸引外資,招商引資,在允許的范圍內增加國內貸款比率,政府介入監管提高民間融資的安全性和穩定性。只有豐富了房地產產業資金來源形式,才能從根源上杜絕房地產經濟泡沫的產生。
4.3提高本土企業的核心競爭力
關鍵詞:房地產泡沫 供需失衡 金融監管 經濟效應
一、引言
為了保持經濟的持續增長和加速推進城鎮化進程,我國房地產市場長期存在投資和圈地熱潮,房地產過度投機引起房地產價格與價值嚴重背離,有效需求不足導致商品房空置率一直處于居高不下的狀態,房地產市場泡沫現象日益嚴重。房地產泡沫意味著房地產行業具有較大的收益,扭曲了市場回報率的信號,使得社會上資金都被吸引到房地產市場上來,使得其他行業很難在銀行得到貸款支持,抑制社會整體的產業結構優化,導致國民經濟發展難以協調。房地產泡沫問題使得房屋已經變成了奢侈品,購房支出擠占了居民其他的消費支出,導致內需不足的問題愈加突出。研究房地產泡沫對經濟的影響并采取針對性措施,實現房地產行業的健康發展十分必要。
二、房地產泡沫的成因
(一)建設用地供求關系失衡
在供給方面,建設用地是房地產的主要成本。隨著城鎮化的加劇,我國的建設用地購置費用也在逐年上漲,這會對房地產開發商造成一定的成本壓力,從而抬高房地產的價格。同時,我國的建設用地屬于國家所有,具有一定的壟斷性,這就加劇了建設用地的稀缺性,勢必會進一步抬高建設用地價格。尤其是在我國很多地區存在著比較嚴重的“土地財政”現象,賣地收入成為很多地方政府財政收入的主要來源,更成為了房地產價格上升的推手;在需求方面,隨著城鎮化規模和進程的擴大和加速,人口從農村到城市的流動引起的聚集效應產生了巨大的住房需求,加之我國目前租房對買房的替代效應較小,從而推動房屋租金及住房價格的相互交替上升。除此之外,人均國民收入的不斷提高使得人們對房產的購買意愿更大程度上轉化為對房子的現實需求。同時,由于我國目前可投資的項目較少,投資資金增值渠道狹窄,客觀上使得部分社會資金不斷轉化為對房地產的投資需求。
(二)金融對房地產行業過度支持
房地產作為一種特殊的商品,同時具有一般商品屬性和金融資產屬性,它依靠銀行信貸的有力支撐得以保證在任意價格都能達到均衡。從房地產的供給一方來說,房地產行業具有投資規模較大、資金周轉時間較長的特點,這就使得房地產開發商的生產經營活動必須依靠金融業的參與才能完成。由于房地產具有保值增值的特性,這也促使金融機構傾向于將信貸資金投放到該行業,客觀上造成部分開發商得以使用融資杠桿,導致過度開發、投機行為盛行。從房地產需求方分析,由于房產價格過高遠遠超出現有的支付能力,僅靠自己擁有的資金無法支付商品房價,銀行的個人住房抵押貸款此時就給購買者帶來了便利,同時也為投機行為提供了便利,進一步推高房價。金融市場的逐步放開,加劇了商業銀行之間的的競爭,而房地產市場由于存在政府支持、房產價格的升高及有房產做抵押被看做是優質資產,進一步促使銀行加大對房地產行業的信貸規模,造成了房地產市場的惡性循環,泡沫化日趨嚴重。
(三)房地產買賣雙方信息不對稱
目前,我國房地產市場存在兩個明顯的問題。一方面是房地產規模增長很快,但市場發展不平衡,尤其是在服務方面相對滯后,表現在信息披露不全面、不規范和不及時,甚至存在大量虛假信息,同時主管部門對行業監管缺乏規范,市場秩序混亂。另一方面,作為購房者的普通民眾因為缺乏專門知識,很難憑借個人擁有的專業知識對房產的性能、質量、配套設施以及市場價格等作出相對準確的判斷。在這種信息嚴重不對稱的情況下,消費者的行為易受到媒體聲音和其他消費者的影響,盲目跟風一哄而上使得地產泡沫進一步擴大。城鎮人口規模的快速增加引起住房需求不斷上升,如果擁有健全的住房租賃系統很大程度上可以引導居民的住房需求選擇趨于理性化,在租房與購房之間做出合理的選擇。然而由于住房租賃系統無法起到應有的作用,租賃市場不完善,加之受傳統居住文化的影響,人們的買房欲望比較強烈,使得房屋租賃市場無法實現對住房購買行為的替代。
三、促進我國房地產行業健康發展的對策
(一)加強房地產開發貸款管理
房地產作為資本密集型行業,單純依靠企業的自有資金很難滿足企業的資金需求,銀行信貸是房地產企業的融資來源。因此,加強房地產開發貸款管理有利于從融資來源上控制一些企業盲目涉足房地產業。嚴格審查房地產開發貸款的發放條件,杜絕向不具備開發資格的企業、第一還款來源不足的企業發放貸款。在當前市場形勢下,各商業銀行應該嚴格規范個人住房貸款的審查程序,加強與房地產登記部門、民政部門的信息共享機制建設,防止使用假冒身份等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段,加大對首套房貸款的支持力度。
(二)建立和完善房地產信息系統
要強化賣方信息披露責任,加強宣傳教育,提高買方分析市場、解讀房地產信息的能力。鼓勵行業研究機構定期房地產分析報告,對房地產行業的歷史情況、未來趨勢及相關影響因素進行全面細致的分析,提高公眾對房地產行業整體的了解程度。制定相應的法律法規,強化房地產行業的信息披露責任,增強企業信息披露的自覺性。
(三)發揮主管部門的監管作用合理平抑房價
要完善稅收體制改革,優化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系,增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制,避免唯GDP論,將控制房價上漲幅度作為政績考核的指標之一。引導地方政府處理好短期收入和地區長遠發展的關系,減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權力尋租等現象的發生。完善土地出讓制度,規范土地使用金的收取和使用,建立專門賬戶管理土地出讓金,對收費金額、使用途徑等進行公示,增強社會公眾對土地出讓金的監督。
參考文獻:
[1]季增峰.淺析我國房地產泡沫的形成原因及對策[J].經濟研究導刊,2015(11):96―97
[2]高平,余勁.房地產泡沫成因探究[J].價格理論與實踐,2010(01):49―50
關鍵詞:房地產;房地產泡沫;形成原因;防治
我國房地產業經過多年的發展與努力,現已成為我國國民經濟三大支柱產業中的其中之一。房地產業的良性發展可以有效拉動我國國民經濟的增長,但同時,房地產作為泡沫經濟的主要載體之一,一旦泡沫破滅了,必然會給國民經濟的運行造成困難。
一、房地產泡沫的含義及其形成原因
1.房地產泡沫的含義
房地產泡沫,主要是指房地產開發中所出現的一種泡沫現象,也就是指土地和房屋的價格被哄抬得極高,遠遠超過了土地和房屋的實際使用價值,但是這種現象往往只能流于表面形式,只能在賬面上將土地和房屋的價值哄抬和增長得很高,實際卻很難得以實現。所以業內人士稱這樣的現象為房地產泡沫。
2.房地產泡沫的形成原因
2.1土地資源緊張,導致地價投機性上漲
房地產是由土地資源及其地表之上的附著建筑物共同構成的,且土地資源和建筑物都具有不可移動的特點,所以我們推論:房地產業是一個從事不動產開發、投資以及經營等相關活動的行業,它的經管活動的開展離不開土地的供給。然而隨著世界人口的不斷增多,城市人口的密集度越來越大,土地資源的緊缺問題也變得越來越嚴重。從2004年開始,我國大部分城市的房價和地價便開始呈現述同步上漲的趨勢,且這種上漲趨勢一致持續到了今天。
在地球環境中,土地資源的供給總量是固定不變的,雖然可以通過推山填海的方式來進行土地面積的擴張,但其所需要花費的成本太大,再加上全世界都在提倡保護自然生態環境,如果采用推山填海等方式擴大土地的使用面積,必然會造成海洋生態系統和陸地生態系統的生態平衡,對環境產生破壞,所以推山填海的擴大土地使用面積是不可取的。如此一來,土地資源便變得極為有限。就我國而言,我國的土地資源相對匱乏和緊缺,且隨著我國國民經濟的發展,以及人口數量的不斷增多,原本就匱乏的土地資源便顯得越來越稀缺。土地緊缺是導致地價上漲的主要原因,而地價上漲之后,其附著在土地上的建筑物價格必然也將隨之上漲。
2.2房地產商品的特殊性,使得房地產供求結構失衡
房地產商品在大部分時期內都會出現供應不均衡的現象,這是因為房地產商品具有獨特的不可復制和不可再生的特質,并且它既可用于實物消費,又可用于投資和經營獲利,只是它是以不動產的形式存在的。而它的不動產形態又正好是泡沫載體需要具備一個基礎條件,因此,房地產商品自身的所具有的特殊性是引起資產泡沫失衡,產生房地產泡沫的主要載體。
2.3政府部門干預的負面效應
就我國而言,房地產的開發、投資與經營工作都需要得到國家相關部門的審批與支持,換一句話說則是我國政府會干預房地產行業的發展,比如房源過度緊張時,國家會出臺相關的政策和法律來鼓勵人們按揭購房,或者放寬銀行的信貸等,通過一系列有效的措施來推動房地產的行業的快速發展,同時也在一定程度上促進了房價的增長。在政府的干預過程中,某些政府官員為了滿足自己的私欲,有可能會利用手中權力來對房地產行業進行負面干預,比如挪用公款、設租、貪污受賄等行為。政府部門的負面干預將助長房地產泡沫形成。
二、房地產泡沫的防范措施
隨著我國經濟的發展,人口的增加,城市化進程的加快,房地產網絡的崛起以及加入WTO和北京申奧的成功等無疑都會給我國房地產業的發展帶來機遇,特別是網絡與房地產的結合,給未來房地產業的發展指出了一條道路。但是面對日益激烈的競爭,房地產需求的進一步增加,我國的房地產業也面臨著更大的挑戰。如何讓這一行業真正成為我國經濟發展新的增長點,防范房地產泡沫,促進房地產業的健康發展?筆者認為可以從以下幾個方面著眼:
1.大規模推出經濟適用房,抑制商品房價格
國家要抑制房價的不合理上漲,防止房地產泡沫的出現,主要辦法還是大規模地推出經濟適用房。經濟適用住房的作用一是通過免收土地出讓金和減免配套費等,降低了售價,確保中低收入家庭有房可買,二是平抑過高的商品房價格。1998年國家宣布并隨后實施的大規模建設經濟適用房的計劃,曾令眾多房地產開發商驚恐不已。經濟適用房對商品房價的巨大沖擊或抑制效應已經顯現。如北京1999年由于大規模建設經濟適用房,致使其商品房價平均每平方米下降了700-1000元。現在,國家要重舉經濟適用房大旗,由于北京的新開工面積已經很大,如果再大規模推出經濟適用房,那北京的房價非大跌不可。如果大規模建設經濟適用房等政策付諸實施,房價持續上漲的空間就會被封殺。
2.強化土地資源管理,通過土地資源供應量的調整,控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求,保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例,實行土地出讓公開招投標制度,控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設,防止出現新的積壓。對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處,嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。
3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度,加強和完善宏觀監測體系
通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析,就市場運行情況做出評價和預測,定期市場分析報告,合理引導市場,為政府宏觀決策做好參謀。近年來,我國房地產業持續以較快的速度增長,吸引了大量的企業進行房地產投資,應當引起注意,要加快建立和完善房地產業的宏觀監測體系,通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段及時進行必要的干預和調控,有效地防止房地產業“泡沫”的產生。
4.整頓住房金融市場秩序,規范住房金融業務,防范住房貸款風險
一要嚴格審查住房開發貸款發放條件,切實加強住房開發貸款管理。住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業,貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目,企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%,開發項目必須具備“四證”。二要強化個人住房貸款管理,嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。商業銀行發放個人住房抵押貸款,應嚴格評估抵押物的實際價值,落實抵押登記手續,貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過80%。商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況,注意防范與期房相關的特定風險。
三、結束語
總之,房地產是泡沫的主要載體之一,房地產泡沫會給人們及社會帶來很大的危害。在新形勢下,我國房地產企業要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地,使房地產業真正成為新的經濟增長點,就要保持高度的理性,宏觀調控,科學決策,正確引導,適時監測,以防止房地產市場的“虛假繁榮”。
參考文獻
[1] 柴衛軍. 對如何防范房地產泡沫形成的思考[J]. 內蒙古科技與經濟. 2012(08)
[2] 丁亞香. 淺析我國房地產泡沫現象[J]. 中國外資. 2011(16)
關鍵詞:房地產、金融泡沫、軟著陸
目錄
一、 沫警報是否存在
1、國家建設部對房產現象調查
2、國家政策方面的
3、房價與收入之比
4、稅收方面的影響
二、 中國房地產業發展中所存在的六大突出
三、 房地產開發商對房地產市場的不同見解
四、處理泡沫需要“軟著陸”
【關鍵詞】地產 漲幅 泡沫 供求
在大約三年前,房地行業還發展態勢非常迅猛,當時市場需求性非常大,地產價格也逐步提升,眾多開發商都進入此領域爭奪相關市場份額。但目前當地產行業卻進入了冷卻期,發展水平開始處于滯緩狀態,導致這種現行主要原因不僅是國家進行了政策調控,本質上來講是由于此行業內部競爭性過程中具有一定問題,并最后造成房地產行業處于當下不景氣狀態。從經濟性視角來分析,房屋r格的下降主要原因是由于泡沫經濟造成的,另外,出現此狀態的主要誘因還有多方面性,下面就對于房地產經濟泡沫所具有的特點進行進一步分析:
一、房地產泡沫的特征
國內相關房地產文化性發展時間不長,正是由于這種文化的產生,才導致房地產開發得到更多大眾的重視性,而房地產價格發展形勢也是大眾非常關注的部分。從房地產行業的發展近年態勢來看,可體現出從高處逐步下落的過程,從1997年直到2010年間,房地產行業得到良好性發展,但是經過絢爛的發展后,還是逐步進入的衰退期,可見國內房地產發展進入了一個發展滯緩狀態,而造成此現象的主要誘因有哪些呢?
(一)房價持續上漲
由于社會經濟不斷發展,而且大眾生活水準性也在不斷攀升,房屋價格提升也是歷史發展的必然結果。但是由于我國市場經濟還需要不斷加強并完善,房屋價格浮動性,應該與大眾生活水平相適應,但是國內房屋價格卻出現了前所未有的發展狀態,價格提升速度非常快,于此同時房屋項目也在不斷提升其建設速度,在上個世紀九十年代時期,各城市中的房屋價格出現了迅猛漲價形勢,由于此時商品房銷售數量有限,市場需求性比較平衡,所以未出現泡沫經濟相關問題,但是來到二十世紀以后,城鎮化進程不斷加快,更多的人口都流入了大城市,使得住房需求性提升,同時為房地產的發展創造了難得機遇,于是房產行業發展得到了空前發展性,而且導致很多企業都開始對房地產行業進行投資,最后導致房屋市場的供需性平衡性得到破壞,嚴重影響了房地產價值性,有些地區的居民對于過高的房價不能有效承擔,并逐步形成了房地產泡沫。
(二)房價收入比過高
房屋的價格對于房產地產行業獲得經濟效益具有一定影響力,房屋價格的浮動性也是產生經濟泡沫的原因。房屋賣出的價格對于房地產開發商經濟收入具有很大作用。國內的房地產商都是為了獲得更高的經濟收益而進行項目運作,并在房地產開發過程非常關注不斷管理各項目成本。但是房產開發進度過快,導致出現了開發的過度性。觀察房地產開發與大眾需求來說,它們之間具有一定的聯系性與矛盾性,房地產一直追求獲得更高利潤性,但是大眾卻更多的關注其價值性,但是過高的房屋價格,還是會導致更多的居民不能承擔如此高昂的房屋價格。
二、房地產的泡沫化對我國的危害
房地產行業所出現的泡沫形象,還不能對其行業發展具有致命性打擊,但是仍然會影響其發展速率,并對于國家經濟調控具有錯誤引導性。
(一)房地產泡沫的長期存在導致了房地產市場產品結構失衡
當下國內房地產行業發展中,在規模性較大的城市中,其配置結構具有一定問題:高檔房屋產品過多,剛需性房屋產品較少,面積較大的戶型種類較多,但是小戶型房屋數量過少。通過分析從2005年上半年投資結構發現,處于收入較低居民中,對于經濟適用房的需求性減少了14.k60,導致經濟適用房和一般性住宅的比例出現了變化,并同比2004年具有更明顯的減低性,進一步造成了房屋供求出現了失衡性。
(二)房地產泡沫的長期存在對金融系統帶來巨大的金融風險
由于房地產貸款具有一定的風險因素,而且部門房地產開發企業在進行商業貸款過程中會出現不良信用性,通過統計發現,在農業銀行和中國銀行中所體現的不良貸款率很高,但是工商銀行與建設銀行的不良貸款率并不高。另外,當下個人買房貸款的不良信用率很小,但是基于房屋稅收政策的不斷建立,同樣會影響到購買人的償還能力。
(三)房地產泡沫的長期存在易引發政治和社會危機
由于房地產泡沫已經出現破滅性預兆,將會對經濟產生較大影響,并導致很多工廠破產,社會中的失業現行比較嚴重。而且處于經濟危機狀態下,也導致更多犯罪事件時有發生。觀察馬來西亞房地產發展過程,在1997年其房地產泡沫開始破裂,而且當年的犯罪率對比1996年比例數值提升可38%,在1998年第一季度中其犯罪率對比1997年比例數值提升可53%,由于本地居民對于經濟危機非常不滿同時造成了社會危機性不斷攀升。
三、結語
通過分析研究可以看出,泡沫經濟的產生都是由于經濟利益問題所導致的。大眾需要在社會生活中爭取更多的經濟收益性,房地產開發企業也非常關注提高經濟收益,但是在獲得更高收益過程中,需要進一步考慮市場經濟發展適應性。正是由于房地產開發的無序性以及沒有受到國家具體有效管控,導致在一定時期內發展狀態過于迅速,并沒有關注居民購買的承受性,導致行業發展處于滯緩狀態。如果不能提升購買方的購買欲望,則會導致項目建設過剩問題。可見,為了促進房地產行業未來發展具有一定的穩定性以及有序性,需要以務實的態度進行市場分析,并關注如何才能避免泡沫經濟生產。
參考文獻:
[1]曹春霞.中國房地產泡沫經濟研究[D].首都經貿大學:趙秀池,2006.
[2]孫紅梅.中國房地產泡沫資產剖析[D].首都經貿大學:馬方方,2008.
1.1 經濟泡沫與經濟泡沫載體
經濟泡沫是現代社會存在的一種經濟現象,是指資產價格對其基本價值的偏離。具體來說是指資產在一個連續過程中陡然漲價,使人們產生了還要漲價的預期,于是又吸引了新的買主加入,因此價格越推越高,使資產的市場價格脫離資產內在正常價值的部分。[1]
現實經濟生活中存在著諸多經濟泡沫,每一種經濟泡沫都有其相應的承載體。經濟泡沫的載體范圍很廣,包括股票、債券、房地產、藝術品等等。由于房地產保存期非常長,在消費時并不被消耗,在其整個壽命周期內價格波動頻繁,而供給又有限,供求缺口較大,這些因素使房地產成為社會經濟中最主要的經濟泡沫載體。
1.2 房地產泡沫
房地產泡沫是指房地產價格對其基本價值的連續偏離,即房地產價格處于房地產基本價值之外的一種對個人、社會及宏觀經濟運行等有比較嚴重影響的經濟現象。也就是說房地產泡沫就是附著于房地產這一載體的經濟泡沫。如果房地產價格剛好偏離正常基本價值,此時房地產泡沫很小,感覺也不明顯;當房地產價格大幅度上漲,房地產價格越高,其偏離正常基本價值就越遠,即房地產泡沫也越大。
1.3 經濟泡沫的客觀評價
生活中經濟泡沫無處不在,時刻存在于經濟發展過程之中,廣大社會民眾因為對經濟泡沫缺乏足夠的認識,以致于“談泡沫即色變”。其實我們應該全面地看待經濟泡沫:泡沫有大小之分,當經濟泡沫處在比較合理范圍內時,泡沫在一定程度上對經濟發展有利,能夠刺激和促進經濟發展,甚至可以說合理范圍內的泡沫是經濟發展的劑和引擎;但是,當經濟泡沫急劇膨脹和持續堆積,擴張到比較嚴重的程度時,將對社會和經濟帶來極其負面的影響,甚至會導致社會出現經濟危機的狀況。
2 中國房地產泡沫產生的原因
2.1 房地產市場的雙重特性及房地產作為虛擬資產的特征是房地產泡沫產生的根本原因
房地產既是耐用消費品,也是資本品,具有投資和投機的價值,有別于一般的商品。兼具耐用消費品和投資品特征的房地產,決定了房地產市場同時具有實體經濟和虛擬經濟的雙重特性。當完全作為耐用消費品時,房地產是不會出現泡沫的,而只有投資和投機的參與才能夠使房地產脫離實體經濟而出現可能的泡沫趨勢。也就是說在導致房地產泡沫的過程中,投資性引致的投機行為是導致房地產泡沫產生的最根本原因。
2.2 金融的自由與寬松是房地產泡沫形成的客觀條件
金融自由化加快了虛擬經濟與實體經濟相背離的趨勢,基于金融自由化建立的金融體系和金融制度加劇了房地產商品價值的虛擬化,使房地產的價格越來越容易脫離其基本價值。可以說金融自由化是房地產泡沫產生的制度性根源,它使房地產泡沫的產生成為必然。
房地產業資金需求量大,資金周轉周期長,決定了該行業與金融業高度依存的關系。自從我國房地產市場建立以來,房地產市場的發展就和金融市場的發展緊密地聯系在一起。房地產業在世界各國有“第二金融”之稱,從購地、建房到銷售環節,金融業貫穿于房地產運行的全過程。2008年隨著雷曼兄弟的破產,中國經濟遭受了貨幣政策持續從緊以及金融危機席卷全球的雙重打擊,持續多年的國內生產總值增長面臨夭折的風險。世界各國為了應對金融危機,大都實行無比寬松的接近零利率的貨幣政策,于是我國中央政府迅速啟動“撒錢式”的極度寬松的信貸政策。除此以外,國外游資預期人民幣會升值,為了在短期內賺取套利而大量涌入中國市場。在這些因素的共同作用之下,國內外大量的資金蜂擁而至地投向我國房地產市場,投機行為大量充斥著我國整個房地產市場,房地產如脫韁之野馬,價格不斷上躥,房地產泡沫在寬松的金融市場環境之下急速膨脹。
2.3 房地產的供求關系是房地產泡沫形成的重要內在因素
西方經濟學的商品供求關系理論是:當供給大于需求時,商品價格下降;當供給小于需求時,商品的價格就會上升。房地產的供給和土地的供給息息相關,而土地具有與一般商品不同的特性,即占有的壟斷性、排他性和稀缺性。[2]在經濟生活中,供給彈性越小的要素,其價格會增長得越快,在所有的生產要素中,土地的供給彈性最小,因此土地價格的上漲幅度也最大。
一方面,房地產的剛性需求隨著中國房改政策的實行而得到徹底地釋放,再加上城市化的推進以及我國國民固有的新房情結,使得我國居民對房地產的需求日趨旺盛。特別是近年來廣大社會民眾在未來通脹預期和“買漲不買跌”的消費偏好心理的雙重影響下,很多潛在需求被激發為現實需求,整個社會對房地產的需求持續攀升。[3]而另一方面,房地產商和投機者為了在預期的通脹中牟取更高的收益,囤積居奇、圈地待漲和捂盤惜售成為了他們實現利潤最大化的手段,從而在社會上人為地營造出房地產供給緊張和不足的氣氛。由此可見,一方面是房地產需求的不斷高漲,另一方面是房地產商和投機者人為地壓縮供給,因此房地產市場呈現出了嚴重的供不應求狀態,價格持續暴漲,房地產泡沫在供需極其失衡的狀態下持續堆積和膨脹,房地產泡沫的空前膨脹已經失去了真實需求的支撐。
2.4 固定資產投資比重過高所造成的產能過剩是房地產泡沫不斷催生的外部環境
改革開放以來,在粗放式經濟增長模式和唯國內生產總值是舉的思維模式下,中國經濟片面追求投資,大量的低水平重復建設不可避免,表現在國內固定資產投資增速年均達10%以上,造成了嚴重的產能過剩。在產能過剩和信貸寬松雙“井噴”之下,包括國有資本和民營資本在內的社會資金面臨著出路狹窄的問題。過剩的產能無法消化必定導致實體經濟裹足不前,在經歷實體經濟投資受挫之后,作為支柱產業的房地產便成為社會資金的最佳避風港,于是不僅民營企業,就連國有企業也都競相投資房地產業。正因為多年來固定資產投資比重過高所造成的實體經濟的困境,使得房地產市場成為惡炒、爆炒的領域,房地產業呈現出一片熱火朝天的場面,房地產泡沫不斷瘋狂膨脹。[4]
2.5 土地供給壟斷和土地財政是房地產泡沫產生的制度基礎
在我國,土地屬于國家或者集體所有,政府官員有比較大的權力來處理土地,這也是我國房地產市場受到政府影響巨大的原因之一。土地供給的壟斷性和稀缺性使得土地價格在一定時期內具有穩步上升的趨勢,隨著經濟的發展,工業化的推進,城市化進程的加快以及城市人口的不斷增加,人們對土地的需求更是旺盛。分稅制改革弱化了地方財權,使地方財權與事權嚴重脫節,地方財政收入捉襟見肘,只好將目光投向賣地收入,土地財政因此成為地方預算外收入的主要來源。[5]地方政府為了增加地方收入,在“招拍掛”政策下不斷推高土地價格;另一方面,房地產是當前我國城市GDP增長的主引擎,長期以來我國官員的政績考核與升遷也是以GDP增長作為衡量標準。因此,各地政府作為土地資源唯一的供給者,把土地收入納入地方財政收入,以土地收入“經營城市”,創造GDP政績,這些因素構成了地方政府高價出讓土地的動機和內在激勵,地方政府從而成為高房價的支持者。[6]
2.6 購買者的心理因素和心理預期是房地產泡沫產生和強化的內在動因和動力機制
購買者對未來房地產價格的預期,無論是理性的還是非理性的,都將影響房地產的需求而使房地產價格發生變化。由于房地產市場買賣雙方信息的不對稱,因而常常引起購買者對價格變動的逆反心理,即越漲價越搶購的逆反行為。房地產購買者的不完全理性和投機心理決定了他們的“從眾行為”進而形成“羊群效應”。從眾心理實際上是一種正反饋機制,在群體之間相互影響,相互傳遞信號,而信號的傳遞往往是一種正反饋模式。當房價越是上漲,購買者越是跟進購入;而當房價越是下跌,購買者越是拋售。從眾行為既是制造泡沫的機器,也是打破泡沫的機器。
3 從房地產泡沫中審視我國經濟結構的轉型
3.1 房地產泡沫破滅的影響
房地產泡沫破滅是指房地產泡沫處于高位時,從吹泡沫向擠泡沫快速的逆轉。換句話說房地產泡沫破滅就是指房地產價格大幅度偏離基本價值之后急速回歸基本價值的過程。房地產泡沫一旦破裂,對中國經濟的危害是非常巨大的,并會演化出嚴重的社會問題。房地產泡沫破滅之后,房價出現瘋狂下跌,需求量隨著急劇下降,房價再繼續下跌,從而形成惡性循環。購房者多數高價按揭住房,而隨著房地產泡沫的破滅,房子瞬間貶值,很多人會因此而拋房,同時銀行接收的是貶值的房產,這就會沖擊整個金融體系。房地產業是一個很長的產業鏈,它的上游是建筑材料、鋼鐵、煤電、運輸等等,這些都是資金密集型產業,房地產泡沫破滅,將會導致整個產業鏈生產過剩,經濟隨即趨向蕭條。因此,房地產泡沫帶來的危害不僅僅限于行業的本身,而且影響到上下游其他許多行業,如果國內房地產崩盤,整個國家經濟都可能發生危機。
從上面的論述當中可以看出,房地產泡沫的破滅對我國宏微觀經濟的危害是不可估量的,國家對房地產泡沫必須加以重視并提前干預。房地產泡沫在破滅之前,如果政府提前采取得當措施積極應對,使房地產價格緩慢地恢復到其正常價值,這個過程只能夠稱之為“恢復其內在價值”,而不算一般意義上的破滅。因為房地產價格慢慢恢復到其正常價值的時間比較長,給予了各個利益相關者調整行動策略的時間也相應拉長,有利于逐步適應和調整,以最大程度地減少各利益相關者的損失,以此降低房地產泡沫破滅所帶來的社會震蕩和危害。縱觀我國房地產泡沫產生和傳導的路徑,要妥當處理房地產泡沫問題,當務之急必須為房地產市場營造一個合理的經濟結構宏觀環境。
3.2 加快我國經濟結構轉型的策略
3.2.1 處理好國家投資與民間投資的關系
依賴國家和政府投資的結果就是國進民退,造成民間的實體經濟面臨的投資環境不斷惡化,行業利潤率和資本回報率也因此呈逐年下降態勢。大量的民間資本在實體經濟投資無門之下,只能紛紛加入到股市和房地產等虛擬經濟中,參與吹大房地產泡沫。因此,在經濟結構調整轉型當中,必須實行國退民進,國有資本不可與民爭利,國家必須平等地對待民營資本,向民營資本開放更多的領域,特別是在石油、電信、金融等壟斷領域,要給民營資本的進入開辟通道,讓更多的以熱錢形式存在的民營資本找到用武之地,從而使民間資本逐步從非理性的房地產市場當中退出,以利于逐漸地化解房地產泡沫。
3.2.2 啟動國民收入分配機制改革
眾所周知,拉動經濟增長的三匹馬車為投資、出口和消費。改革開放以來,中國經濟過分依賴政府投資和出口需求推動,國內消費占國內生產總值的比例偏低。投資與消費存在著此消彼長的關系,投資比重持續上升,“擠出效應”的基本規律只會讓消費需求的啟動更加艱難。強調投資和投資過熱的結果就是居民消費乏力,增速低緩,社會總供給與總需求之間的循環關系斷裂,進而影響實體經濟的增速。近年來在全球金融危機和人民幣升值的雙重壓力之下,中國靠出口拉動經濟增長的模式已經變得舉步維艱,失去了進一步上升的空間。
中國經濟要化解房地產泡沫,必須要依靠國內消費需求的爆發,靠消費來拉動生產。國富民窮是當下中國經濟的真實寫照,也是消費需求難以真正啟動的根源所在。因此,啟動國民收入分配機制改革,增加人民收入才能保證中國經濟的內需得到徹底激發,從而為實體經濟的發展注入活力,實現經濟增長方式的轉變。要提高國民收入,地方政府與民爭利的心態必須摒棄,首先國家必須改革當前土地財政這一與民爭利的體制,使當前的房地產市場擺脫土地財政的束縛,房地產不斷上升的價格才能實現真正的回落,高企的房價才能得以慢慢地向房地產真實的價值靠攏,從而真正化解房地產泡沫,居民的消費需求也才能逐步從被高房價所擠壓的困境中解脫出來。
3.2.3 以自主創新立國,逐步消化房地產泡沫堆積中所帶來的產能過剩