時(shí)間：2022-10-28 21:33:56
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)培訓(xùn)總結(jié)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
特殊的商業(yè)房地產(chǎn)
客戶需求的特殊性 商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級(jí)：初級(jí)客戶――商業(yè)運(yùn)營商，終級(jí)客戶――消費(fèi)者。一方面，商業(yè)運(yùn)營商不同的經(jīng)營內(nèi)容、特色決定其需求的個(gè)性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對(duì)的消費(fèi)者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時(shí)滿足不同客戶層的個(gè)性化需求，項(xiàng)目的市場定位、市場策略等前評(píng)價(jià)工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)贏利模式的不確定性 商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對(duì)于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)一般采取出租運(yùn)營模式，注重資產(chǎn)的長期良性運(yùn)營，以收取租金為主要投資回報(bào)形式。
經(jīng)營管理的復(fù)雜性 以出租為主要運(yùn)營模式的大、中型購物中心及Shopping Mall，業(yè)態(tài)種類豐富，對(duì)于不同業(yè)態(tài)類型要采取相異的經(jīng)營管理模式，增加了后期經(jīng)營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。
在前期決策中，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無論從客戶的復(fù)雜程度，還是從投資模式及經(jīng)營模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資大、受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，存在許多不可預(yù)見因素，具有更大的風(fēng)險(xiǎn)；在后期的運(yùn)營中，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)種類豐富，不利于后期的經(jīng)營管理，從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來看，后期經(jīng)營管理水平有待進(jìn)一步提高和完善.為了提高前期決策與后期經(jīng)營管理水平、檢驗(yàn)前期決策的正確性、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行、完善項(xiàng)目管理水平，就要積極地開展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力之后，對(duì)項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的差距，以確定項(xiàng)目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀制定切實(shí)可行的對(duì)策及措施，為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。
眾所周知，商業(yè)房地產(chǎn)具有可觀的投資收益率，因此倍受房地產(chǎn)市場的關(guān)注，但其風(fēng)險(xiǎn)之巨大也是不容忽視的。積極開展EECRE，合理有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，提高開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理水平，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，勢(shì)在必行。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)作用
檢驗(yàn)前期決策的正確性 在前期決策中，項(xiàng)目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資分析等前期工作對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)施及成敗起著決定性作用，然而在這些分析過程中，選用的參數(shù)大多都是預(yù)測值，存在許多不確定性因素，決策結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。EECRE是在建設(shè)項(xiàng)目投入使用后的管理經(jīng)營活動(dòng)中進(jìn)行的，許多評(píng)價(jià)參數(shù)來源于實(shí)際，評(píng)價(jià)結(jié)果更為真實(shí)。項(xiàng)目實(shí)施的效果如何、是否達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是否得到實(shí)現(xiàn)等問題都可以通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)得到檢驗(yàn)。因此EECRE對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。
指導(dǎo)其它在建或新建項(xiàng)目順利進(jìn)行 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)要經(jīng)過一個(gè)復(fù)雜的過程：土地使用權(quán)的獲得、前期咨詢、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、招商租售、經(jīng)營管理等等。在這個(gè)過程中，有許多開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒。EECRE可以通過分析項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際效果，反映項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和解決方法，減少同一問題在不同項(xiàng)目或同一項(xiàng)目不同階段的重復(fù)出現(xiàn)。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責(zé)任，督促他們?cè)谥饔^上認(rèn)真作好項(xiàng)目決策工作，同時(shí)采取可行的再?zèng)Q策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，對(duì)已建成項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，降低風(fēng)險(xiǎn)
完善商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平 一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從最初獲得土地使用權(quán)到最后交付使用，經(jīng)過了許多環(huán)節(jié)，涉及到城市土地經(jīng)營管理部門，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)計(jì)單位，建材生產(chǎn)與流通企業(yè)，施工及監(jiān)理單位，房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、物業(yè)管理、法律服務(wù)、信息服務(wù)等專業(yè)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目的順利完成，依賴于這些部門間的密切合作。通過EECRE，分析這種協(xié)作間的成功、失敗之處，可以加強(qiáng)部門間的交流溝通，減少不必要的工作程序，提高工作效率，完善項(xiàng)目管理水平，使項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營更加順利的進(jìn)行。
提高項(xiàng)目決策與經(jīng)營管理水平 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅需要前期的建設(shè)，更需要后期的經(jīng)營，其運(yùn)營周期比較長。在這個(gè)過程中，參與人員不計(jì)其數(shù)，但大多數(shù)人都只是這條產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)點(diǎn)，沒能全面的了解與參與項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營的全過程。通過EECRE，不僅可以檢驗(yàn)工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，增強(qiáng)責(zé)任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營管理工作，提高項(xiàng)目預(yù)測的準(zhǔn)確性、經(jīng)營管理的合理性，從而提高未來項(xiàng)目決策與經(jīng)營管理的科學(xué)化水平。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)內(nèi)容
EECRE的基礎(chǔ)是項(xiàng)目實(shí)際實(shí)施的結(jié)果與項(xiàng)目前期所確定的目標(biāo)和各方面指標(biāo)的對(duì)比，因此，EECRE的內(nèi)容應(yīng)與前評(píng)價(jià)（即前期決策分析）的內(nèi)容大體相似。
策劃與決策 拓展報(bào)建工作的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目可行性研究的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目總體策劃的總結(jié)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目前期策劃與決策的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。
準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的總結(jié)與評(píng)價(jià)、對(duì)項(xiàng)目投融資方案的評(píng)價(jià)、采購招投標(biāo)工作評(píng)價(jià)、開工準(zhǔn)備的評(píng)價(jià)等。
建設(shè)實(shí)施階段 合同執(zhí)行的分析評(píng)價(jià)、工程實(shí)施及管理評(píng)價(jià)、項(xiàng)目資金使用的分析評(píng)價(jià)、項(xiàng)目竣工評(píng)價(jià)等。
運(yùn)營階段 項(xiàng)目經(jīng)營管理狀況小結(jié)、項(xiàng)目效益預(yù)測等。
技術(shù)方案評(píng)價(jià) 工藝技術(shù)和設(shè)備評(píng)價(jià)、技術(shù)效果調(diào)查評(píng)價(jià)等。
經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)效益分析評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)等。
環(huán)境效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的污染控制評(píng)價(jià)、區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)、自然資源的利用評(píng)價(jià)、環(huán)境管理能力評(píng)價(jià)等。
社會(huì)效益評(píng)價(jià) 就業(yè)影響評(píng)價(jià)、居民的生活條件和生活質(zhì)量評(píng)價(jià)、地方社區(qū)的發(fā)展評(píng)價(jià)等。
管理效果評(píng)價(jià) 組織結(jié)構(gòu)形式的評(píng)價(jià)、對(duì)人員的評(píng)價(jià)、組織內(nèi)部溝通、交流機(jī)制的評(píng)價(jià)、對(duì)激勵(lì)機(jī)制及員工滿意度的評(píng)價(jià)、組織機(jī)構(gòu)的環(huán)境適應(yīng)性評(píng)價(jià)等。
目標(biāo)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目宏觀目標(biāo)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目建設(shè)的直接目標(biāo)評(píng)價(jià)等。
持續(xù)性評(píng)價(jià) 項(xiàng)目可持續(xù)的制約因素分析、項(xiàng)目可持續(xù)的必要措施和建議等。即項(xiàng)目持續(xù)性評(píng)價(jià)是要分析項(xiàng)目在建設(shè)投入完成之后，項(xiàng)目的既定目標(biāo)是否還可以繼續(xù)；項(xiàng)目是否可以順利地延續(xù)進(jìn)行下去；項(xiàng)目是否具有可重復(fù)性，是否可在未來以同樣的方式建設(shè)同類項(xiàng)目等。項(xiàng)目的持續(xù)性評(píng)價(jià)應(yīng)在分析的基礎(chǔ)上提出項(xiàng)目持續(xù)的具體條件并預(yù)測其風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法
EECRE的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，具體地說，常用的基本方法有以下幾種：
對(duì)比法 包括前后對(duì)比和有無對(duì)比。前后對(duì)比法是指將項(xiàng)目實(shí)施之前與項(xiàng)目完成之后的情況加以對(duì)比，以確定項(xiàng)目效益的一種方法。這種對(duì)比主要用于揭示商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃、決策和實(shí)施的質(zhì)量；有無對(duì)比法是指將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況與若無項(xiàng)目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對(duì)比，以度量項(xiàng)目的真實(shí)效益、影響和作用。
邏輯框架法 它是一種概念化論述項(xiàng)目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個(gè)復(fù)雜項(xiàng)目的內(nèi)涵和關(guān)系，使之更易理解。
成功度評(píng)價(jià)法 是依靠評(píng)價(jià)專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗(yàn)，綜合EECRE各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的成功程度做出定性的結(jié)論。
建立和完善EECRE體系建議
近年來，EECRE發(fā)展較快，但和發(fā)達(dá)國家相比，仍有一定差距。美國是國際上后評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)和方法的領(lǐng)導(dǎo)者，加拿大、英國、丹麥、澳大利亞、馬來西亞、韓國等國家都十分重視后評(píng)價(jià)工作。他們有項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的系統(tǒng)規(guī)則、明確的管理機(jī)構(gòu)、科學(xué)的方法和程序等。借鑒國外發(fā)達(dá)國家后評(píng)價(jià)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)EECRE體系。
加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的重視 在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟的今天，任何項(xiàng)目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在著缺陷，決策部門不愿意開展EECRE，其最大心理障礙就是擔(dān)心項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)、經(jīng)營過程中的問題暴露出來，并追究其相應(yīng)的責(zé)任。因此在進(jìn)行EECRE的過程中，部門之間總是相互推卸責(zé)任，使EECRE的工作人員不能充分了解項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營的實(shí)際情況，給EECRE帶來了諸多不便，同時(shí)也大大降低了EECRE的可信度。同時(shí)，有相當(dāng)數(shù)量的人認(rèn)為，投入很多的精力和經(jīng)費(fèi)進(jìn)行EECRE是不值得的。這些人沒有看到EECRE帶來的長期經(jīng)濟(jì)效益。
在開展EECRE工作中，涉及到與項(xiàng)目相關(guān)的部門眾多，EECRE能否順利地完成，很大程度上取決于與各部門間的溝通與協(xié)作，因此，必須提高各部門工作人員對(duì)EECRE工作的重視，消除其心理障礙及片面認(rèn)識(shí)，保障EECRE的順利進(jìn)行。
正確選擇EECRE評(píng)價(jià)時(shí)機(jī) 時(shí)機(jī)不同，EECRE的結(jié)果也不同。正確選擇EECRE的時(shí)機(jī)，對(duì)EECRE的結(jié)果具有決定性的作用。時(shí)間選得過早，項(xiàng)目效益和目標(biāo)難以達(dá)到，項(xiàng)目所產(chǎn)生的影響不清晰；時(shí)間拖得太久，熟悉項(xiàng)目的人員難免有所變動(dòng)，項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)不能及時(shí)總結(jié)和推廣，不利于項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作的進(jìn)行和后評(píng)價(jià)效果的發(fā)揮。因此，EECRE應(yīng)選擇在竣工項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的1-2年內(nèi)進(jìn)行。此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)過竣工驗(yàn)收，投資決策已明確，并經(jīng)歷了幾年的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，初步取得了經(jīng)營效益和社會(huì)、環(huán)境影響，基本具備了后評(píng)價(jià)的條件。在這個(gè)時(shí)期開展EECRE，評(píng)價(jià)的結(jié)果不僅能客觀反映項(xiàng)目的實(shí)際情況，還能及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，指導(dǎo)在建和未來新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
建立EECRE結(jié)果使用機(jī)制 EECRE體系中的一個(gè)決定性環(huán)節(jié)就是EECRE結(jié)果的使用。EECRE作用的關(guān)鍵取決于所總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)在投資項(xiàng)目和開發(fā)活動(dòng)中被采納和應(yīng)用的效果。這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以在項(xiàng)目周期內(nèi)不同階段的管理中借鑒和應(yīng)用。如立項(xiàng)階段的項(xiàng)目選定、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的設(shè)計(jì)改進(jìn)、在建項(xiàng)目實(shí)施中問題的預(yù)防和對(duì)策、完工項(xiàng)目運(yùn)營中管理的完善和改進(jìn)等。建立EECRE結(jié)果的使用機(jī)制，提供和傳送已完成項(xiàng)目的執(zhí)行記錄，可增強(qiáng)項(xiàng)目管理的責(zé)任制和透明度，使EECRE的評(píng)價(jià)結(jié)果得到廣泛的運(yùn)用，在其他在建或新建項(xiàng)目中，發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。
建立EECRE人員培訓(xùn)機(jī)制 EECRE是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，對(duì)評(píng)價(jià)人員素質(zhì)要求很高，要求后評(píng)價(jià)人員既懂投資、又懂得經(jīng)營，既懂技術(shù)、又懂經(jīng)濟(jì)。因此，只有加強(qiáng)EECRE人才的培訓(xùn)工作，形成比較完善的培訓(xùn)體系，培訓(xùn)出大批的優(yōu)秀人才，才能為更好的EECRE奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
建立EECRE工作人員的道德規(guī)范 要求評(píng)價(jià)人員在整個(gè)評(píng)價(jià)過程中必須堅(jiān)持公正的立場，排除各方的干擾，客觀地進(jìn)行評(píng)價(jià)。同時(shí)還應(yīng)熟悉與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的相關(guān)知識(shí)和對(duì)有關(guān)專家意見的判別能力，并不偏不倚地提出客觀的評(píng)價(jià)結(jié)論。
制定科學(xué)合理的EECRE程序 EECRE順利進(jìn)行的重要前提是有一個(gè)可操作的科學(xué)合理的工作程序，進(jìn)而使EECRE系統(tǒng)化、規(guī)范化。對(duì)于EECRE小組的組建應(yīng)充分考慮各種因素的影響，合理配置各種資源，不僅要有熟悉項(xiàng)目的人員參與，更應(yīng)考慮邀請(qǐng)一些項(xiàng)目外的人員加入，以利于客觀地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，減少人為主觀因素對(duì)EECRE的影響，使后評(píng)價(jià)結(jié)果客觀科學(xué)、真實(shí)可靠。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 雙語教學(xué) 體系 綜合教學(xué)效果
一、引言
隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國際化進(jìn)程日益加快，市場經(jīng)濟(jì)對(duì)于人才的需求表現(xiàn)出強(qiáng)烈的復(fù)合性。高等教育如何改變傳統(tǒng)模式，培養(yǎng)出適應(yīng)市場實(shí)踐的新一代大學(xué)生，成為當(dāng)前教學(xué)改革的重要內(nèi)容。目前，雙語教學(xué)在一些高等學(xué)校開始實(shí)施，旨在使學(xué)生掌握本學(xué)科基礎(chǔ)知識(shí)的同時(shí)，獲得專業(yè)外語的應(yīng)用能力。如何進(jìn)行有效的雙語教學(xué)，對(duì)這個(gè)問題現(xiàn)在有多方面的研究和探討：雙語教學(xué)方案的設(shè)計(jì);雙語教學(xué)模式的研究;雙語教學(xué)效果的制約因素分析;香港雙語教學(xué)模式及其對(duì)內(nèi)地雙語教學(xué)的啟示;雙語課邀請(qǐng)外教短期授課的實(shí)踐與思考;其他關(guān)于具體課程的雙語教學(xué)等。雙語教學(xué)是現(xiàn)代教學(xué)改革的一個(gè)重要方面，使大學(xué)生多年積累的外語資源與實(shí)際專業(yè)應(yīng)用相結(jié)合，在增強(qiáng)能力的同時(shí)，就業(yè)機(jī)會(huì)大大增加，社會(huì)需求得到滿足。
為獲得良好的整體效果，雙語教學(xué)應(yīng)視作一個(gè)系統(tǒng)工程，它是以雙語講授為主的一個(gè)全方位的教學(xué)改革，“教學(xué)體系”的綜合作用至關(guān)重要，本文將對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)的雙語教學(xué)體系作以探討。
二、教學(xué)規(guī)劃環(huán)節(jié)
1.教學(xué)計(jì)劃――哪些課程設(shè)定為雙語課程
在編制雙語教學(xué)計(jì)劃時(shí)，首先應(yīng)明確哪些課程設(shè)定為雙語課程。在初期，由于各種資源和條件的限制，全面開設(shè)雙語課程是不現(xiàn)實(shí)的，而隨意開設(shè)雙語課程對(duì)學(xué)校資源和學(xué)生時(shí)間都是浪費(fèi)。在專業(yè)結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上，應(yīng)以專業(yè)應(yīng)用（就業(yè)方向）為主線，開設(shè)一門或幾門雙語課程。例如，在房地產(chǎn)專業(yè)，簡捷的專業(yè)結(jié)構(gòu)為：專業(yè)基礎(chǔ)課（以企業(yè)管理、房屋建筑學(xué)為主）；專業(yè)課（以房地產(chǎn)開發(fā)為主）。因此，開設(shè)企業(yè)管理（business management）、房屋建筑學(xué)(architecture)、房地產(chǎn)開發(fā)(real estate development)課程為雙語課程。如果為雙語課程而設(shè)置雙語課程，不從實(shí)際的需求出發(fā)，必然是事倍功半，甚至無功而返。
對(duì)于雙語課程的課時(shí)數(shù)，應(yīng)在原課程課時(shí)基礎(chǔ)上適當(dāng)增加。學(xué)生在學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)的基礎(chǔ)上需要增強(qiáng)外語應(yīng)用能力，難度加大了，如果要獲得好的效果，不是流于形式，必須增加課時(shí)數(shù)。同時(shí)，需要增加實(shí)踐性環(huán)節(jié)，雙語教學(xué)的設(shè)置就是以應(yīng)用和就業(yè)為導(dǎo)向，沒有實(shí)踐性環(huán)節(jié)的鍛煉，學(xué)生難以產(chǎn)生深刻的印象和實(shí)際的能力。
2.課程大綱――門什么樣的雙語課程
在課程大綱環(huán)節(jié)，首先要明確課程的指導(dǎo)思想，也就是“這是一門什么樣的雙語課程”，通過這門課程，學(xué)生應(yīng)該達(dá)到什么水平?！八健钡拇_定應(yīng)適度，并且適量配合，不可過載。當(dāng)前，雙語教學(xué)還處于起步階段，由于條件限制，雙語課程并非都應(yīng)是滿學(xué)時(shí)的雙語教授。例如，對(duì)于50學(xué)時(shí)的課程可以先開設(shè)20%～30%學(xué)時(shí)（10學(xué)時(shí)～15學(xué)時(shí)）為雙語教學(xué)。這需要實(shí)事求是地根據(jù)學(xué)生、教師等實(shí)際情況進(jìn)行確定，以保障雙語教學(xué)效果。做到開設(shè)一節(jié)，達(dá)到一節(jié)的效果，寧缺毋濫。如果僅僅是為了雙語教學(xué)的形式和規(guī)模，不切實(shí)際，以專業(yè)知識(shí)加外文堆砌來教學(xué)，是不可取的。
對(duì)于雙語課程的教學(xué)內(nèi)容應(yīng)以實(shí)際應(yīng)用為導(dǎo)向，以未來學(xué)生從事的某一職業(yè)為核心來確定。現(xiàn)在，一些雙語教學(xué)一味強(qiáng)調(diào)使用原汁原味的外文原版教材進(jìn)行教學(xué)，容易造成學(xué)生英語應(yīng)用能力增強(qiáng)，但在實(shí)際工作中對(duì)外交流能力欠缺。筆者認(rèn)為，在這一方面，應(yīng)根據(jù)具體專業(yè)課程靈活變通。對(duì)計(jì)算機(jī)專業(yè)等自然科學(xué)類，可以代表國外先進(jìn)技術(shù)的外文原版教材進(jìn)行教學(xué)；對(duì)建設(shè)工程、人文科學(xué)等應(yīng)主要用外語講授國內(nèi)狀況，簡要介紹國外狀況。例如，在房地產(chǎn)相關(guān)雙語課程中，采用原版教材，如“REAL ESTATE：AN INTRODUCTION TO THE PROFESSION”（《房地產(chǎn)職業(yè)導(dǎo)論》）、“BASIC REAL ESTATE APPRAISAL”（《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)》），學(xué)生可以學(xué)習(xí)到美國房地產(chǎn)業(yè)的背景知識(shí)及操作方法，但對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的操作如何及怎樣用英文表述卻不清楚。應(yīng)該情形地認(rèn)識(shí)到，雙語學(xué)習(xí)內(nèi)容的用武之地主要是進(jìn)入中國的外資公司，而到國外從事相關(guān)業(yè)務(wù)是必須要另行深造的，不屬于雙語教學(xué)應(yīng)用的主要范圍，至少對(duì)目前大多數(shù)雙語學(xué)習(xí)的學(xué)生是這樣。因此，雙語課程的實(shí)際應(yīng)用導(dǎo)向應(yīng)是中國業(yè)務(wù)之外文應(yīng)用，輔之以外國背景的介紹。故房地產(chǎn)相關(guān)雙語課程中應(yīng)主要講解“Law of the People’s Republic of China on the Administration of the Urban Real Estate”（中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法）、土地管理法以及中國房地產(chǎn)市場狀況和主要操作方式，對(duì)西方房地產(chǎn)加以簡要介紹，由此構(gòu)成課程的教學(xué)內(nèi)容核心。
3.教學(xué)日歷
教學(xué)日歷表述了課程講述的框架和順序，應(yīng)符合學(xué)生學(xué)習(xí)知識(shí)和掌握知識(shí)的規(guī)律。雙語課程的教學(xué)日歷的順序應(yīng)遵循的主線是：雙語課程的重要性和實(shí)用性認(rèn)識(shí)、建立雙語學(xué)習(xí)興趣、基本知識(shí)的雙語教學(xué)、專業(yè)操作的雙語教學(xué)、總結(jié)與提高。教學(xué)日歷的框架應(yīng)做到結(jié)構(gòu)清晰、主次明確，理論結(jié)合實(shí)踐，教學(xué)手段豐富。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)雙語課程中，首先在Introduction （概述）一章中主要安排房地產(chǎn)雙語應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)分析和實(shí)例，提高學(xué)生的興趣和重視程度，再按照房地產(chǎn)開發(fā)程序分別安排Feasibility Study and Decision（可行性研究與決策）、Preconstruction（工程前期）、Construction（工程建設(shè)）、Sale and Settlement（銷售與結(jié)算）等各章內(nèi)容，最后安排要點(diǎn)總結(jié)。
三、教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)
1.教師
雙語教學(xué)中的教師素質(zhì)是教學(xué)成敗的一個(gè)關(guān)鍵因素。為了獲得理想的教學(xué)效果，需要教師在具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)的基礎(chǔ)上，擁有過硬的外語應(yīng)用能力。對(duì)于雙語教師的培養(yǎng)，主要有三種方式。一是現(xiàn)在有些院校采用了聘請(qǐng)外教來短期培訓(xùn)一批批本校教師（一般為半年～一年）。這種方式是有益的，但只能提高本校教師的通用英語應(yīng)用能力，對(duì)專業(yè)英語應(yīng)用能力幾乎沒有幫助。二是針對(duì)專業(yè)來聘請(qǐng)專業(yè)外教培訓(xùn)本校教師。這種方式成本較高，效果遜于出國專業(yè)培訓(xùn)。三是最佳的途徑，聯(lián)系國外相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行出國培訓(xùn)或直接從海外、海歸的專業(yè)人士中引進(jìn)雙語專業(yè)教師。如果教師素質(zhì)不能保障，與其開設(shè)似是而非的雙語教學(xué)，不如放棄，實(shí)實(shí)在在做好本專業(yè)教學(xué)。
對(duì)于通過各種方式的自身努力，達(dá)到雙語教學(xué)素質(zhì)的教師，學(xué)校應(yīng)建立激勵(lì)和約束機(jī)制。達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，開設(shè)雙語教學(xué)；效果優(yōu)秀，給予重獎(jiǎng)；達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，撤消雙語教學(xué)。同時(shí)提供各種對(duì)外交流的機(jī)會(huì)和條件，幫助教師不斷進(jìn)取。
2.學(xué)生
學(xué)生是雙語教學(xué)成敗的另一關(guān)鍵因素。對(duì)于專設(shè)的雙語課程，應(yīng)在本專業(yè)生源選擇前提下，學(xué)生的班規(guī)?？刂圃?0人以內(nèi)。在雙語教學(xué)的初期，雙語課程沒有成為大學(xué)生必修課程之前，專設(shè)雙語課程的聽課學(xué)生應(yīng)選擇具有相當(dāng)外語基礎(chǔ)、對(duì)雙語課程具有興趣的學(xué)生。如果對(duì)生源不加選擇，必然會(huì)造成學(xué)生聽不懂、缺乏興趣主動(dòng)性，效率低下，進(jìn)而影響其他學(xué)生。對(duì)于在部分課時(shí)開設(shè)雙語教學(xué)的課程，要求學(xué)生達(dá)到國內(nèi)專業(yè)操作的一般表述，通?？稍诖笕⒋笏膶W(xué)生中普遍開設(shè)。
四、講授與應(yīng)用環(huán)節(jié)
雙語課程的講授主要做好三個(gè)方面：一是專業(yè)性；二是易懂性；三是生動(dòng)性。
雙語課程在運(yùn)用外語講解專業(yè)知識(shí)時(shí)，關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)應(yīng)做到專業(yè)、規(guī)范。例如，在《房地產(chǎn)開發(fā)》的英漢雙語課程中講解“土地使用權(quán)出讓”概念時(shí)，按法律出版社出版的《城市房地產(chǎn)管理法》（中英對(duì)照）概念講述:Granting of land-use right refers to acts that the State grants land users the right to use the State-owned land (hereinafter referred to as the land-use right) for certain number of years and the users shall pay the State a granting fee for the land-use right.（土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。）。對(duì)具有中國特色的房地產(chǎn)運(yùn)作，應(yīng)講解規(guī)范詞匯。例如，住房的市場價(jià)（market price）、成本價(jià)（cost price）、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（standard price）、土地使用權(quán)劃撥（allocation of the land-use right）等的講解。
在易懂性方面，根據(jù)國內(nèi)專業(yè)的具體活動(dòng)，采取多種表現(xiàn)方式，結(jié)合實(shí)際講解。例如，在分析商品房價(jià)格構(gòu)成時(shí)，通過具體某小區(qū)房價(jià)構(gòu)成來進(jìn)行講解。
在生動(dòng)性方面，可以采取圖解表達(dá)、實(shí)物表達(dá)、演示表達(dá)以及多媒體等多種方式進(jìn)行。例如，在講解“容積率”的概念時(shí)，可綜合介紹國內(nèi)外情況：容積率在美國稱“floor-area ratio”(FAR)（建筑面積比），生動(dòng)舉例解釋：For example, a FAR of 2 for a lot 15,000 square feet in area would permit a building with 30,000 square feet total area.（例如，在15000平方英尺的土地上，如建筑面積比為2，即表示其上所建的總建筑面積不得超過30000平方英尺）；容積率在英國稱“plot ratio”（容積率）和“floor-space index”(FSI)（建筑面積指標(biāo)）。再通過以下公式、圖形表現(xiàn)容積率概念及其與建筑層數(shù)、建筑覆蓋率之間的關(guān)系。見式1、圖1。
（1）
Figure1Configurations illustrating FAR(floor area ratio)
雙語課程的應(yīng)用環(huán)節(jié)主要做好兩個(gè)方面：一是形式豐富多樣；二是內(nèi)容實(shí)用。例如，在《房地產(chǎn)開發(fā)》雙語課中，組織學(xué)生討論分析一個(gè)地塊的最佳用途（Highest and best use）、討論中國的住房制度改革（Reform of residential allotment system）；組織學(xué)生模擬訓(xùn)練商品房現(xiàn)售（Present purchasing for commodity houses）和商品房預(yù)售（Forward purchasing for commodity houses）。
五、結(jié)語
雙語課程結(jié)束，應(yīng)進(jìn)行總結(jié)分析。首先，教師以講授形式在課堂上對(duì)雙語教學(xué)進(jìn)行總結(jié)，指出學(xué)生取得的成績和進(jìn)步，以及存在的不足和缺點(diǎn)，哪些應(yīng)該鞏固和加強(qiáng)，哪些應(yīng)該補(bǔ)充和提高，并提出今后繼續(xù)學(xué)習(xí)的有效方法。其次，教師應(yīng)該總結(jié)自身的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)在教學(xué)中存在的問題，找出原因，提高自己，以便提高下一屆的教學(xué)效果。
本文結(jié)合作者在《房地產(chǎn)開發(fā)》課程中的雙語教學(xué)實(shí)踐，提出了房地產(chǎn)專業(yè)雙語教學(xué)“體系”的重要作用，探討了雙語教學(xué)“體系”諸多環(huán)節(jié)問題的處理，“體系”的有效形成將產(chǎn)生巨大的綜合教學(xué)效果，對(duì)培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)的雙語人才發(fā)揮積極作用。
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近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項(xiàng)目和多整合的方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司主要任務(wù)就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)以客戶為準(zhǔn)則、銷售定產(chǎn)的服務(wù)理念。但我國的房地產(chǎn)銷售業(yè)還存在著很多缺陷，如進(jìn)入門檻不高、專業(yè)技術(shù)水平較低、銷售模式單一等，都使這個(gè)行業(yè)無法快速進(jìn)入發(fā)展階段。同時(shí)，在泡沫經(jīng)濟(jì)之下，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，嚴(yán)重影響了公司的收入和經(jīng)濟(jì)效益，所以本文對(duì)房地產(chǎn)銷售公司的營銷現(xiàn)狀和解決方案進(jìn)行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價(jià)值。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；；銷售；意義；現(xiàn)狀；營銷管理
1房地產(chǎn)行業(yè)分析
1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡述
從整體來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀(jì)后期，我國就實(shí)行了對(duì)房產(chǎn)的銷售管理模式，開發(fā)商可以將其開發(fā)的產(chǎn)品向社會(huì)銷售，也可將其委托給中介進(jìn)行銷售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷售行業(yè)。從21世紀(jì)初期才開始對(duì)房產(chǎn)的銷售業(yè)加以規(guī)定，從此我國房地產(chǎn)銷售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來。從整體來看，我國的房地產(chǎn)銷售的發(fā)展歷程包括3個(gè)階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產(chǎn)銷售模式采用了美國著名銷售學(xué)家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和銷售四大要素。這個(gè)階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進(jìn)此策略從而取得了成功，這項(xiàng)策略得到了廣泛的關(guān)注和認(rèn)可，同時(shí)迅速發(fā)展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產(chǎn)銷售行業(yè)迅猛發(fā)展起來，從之前的單一發(fā)展模式向多項(xiàng)模式發(fā)展，各個(gè)房地產(chǎn)公司都有了很大的進(jìn)步，國外的銷售品牌也逐漸被引進(jìn)到國內(nèi)，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國外房地產(chǎn)公司逐漸向中國靠近，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現(xiàn)代的4C營銷戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費(fèi)者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購買力，實(shí)現(xiàn)了銷售的便利性。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的購買力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來如果不改革或變動(dòng)思想理念，就會(huì)被房地產(chǎn)市場淘汰。
1.2房地產(chǎn)銷售行業(yè)價(jià)值體現(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)的市場銷售模式對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營銷策劃更決定著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個(gè)行業(yè)的競爭力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的積極作用，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟(jì)效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場淘汰。因此，我們要意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場銷售模式上進(jìn)行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行。其次，房地產(chǎn)銷售模式的存在有利于掌握市場的運(yùn)作和發(fā)展方向。銷售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷售的問題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)的影響或者宏觀政策的波動(dòng)，都會(huì)給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調(diào)節(jié)市場的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場存貨的壓力，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿足客戶的需要。房地產(chǎn)營銷模式本質(zhì)上就是從客戶的需求出發(fā)，通過對(duì)整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿足客戶購房的復(fù)雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場的走向和發(fā)展。只有合理地運(yùn)行房地產(chǎn)營銷理論，通過市場調(diào)查和深入透徹的分析市場來預(yù)測市場，才能順利及時(shí)地解決購房者的需求。
2房地產(chǎn)銷售公司營銷現(xiàn)狀分析
現(xiàn)如今，我國大型房地產(chǎn)銷售公司的營銷資質(zhì)都是比較全面的，也很專業(yè)，同時(shí)服務(wù)的內(nèi)容和對(duì)象也更加廣泛。同行業(yè)的競爭也相對(duì)激烈，各個(gè)公司企業(yè)都通過對(duì)市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達(dá)到最大的效益保障。但是，事實(shí)總是不同的，針對(duì)客戶進(jìn)行的研究方案往往都不能完全地適應(yīng)市場的發(fā)展，新型銷售模式的開發(fā)和應(yīng)用使客戶更加注重產(chǎn)品的定位和服務(wù)，所以說，銷售和服務(wù)不僅僅單純需要對(duì)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，更需要對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤的開發(fā)。消費(fèi)者是市場營銷模式的重點(diǎn)，為了保證經(jīng)濟(jì)效益，以客戶為中心才是銷售的關(guān)鍵性因素。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，銷售公司要根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)特征來進(jìn)行市場定位，根據(jù)顧客的購買需求有針對(duì)性地進(jìn)行分類銷售。同時(shí)，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進(jìn)行房地產(chǎn)定價(jià)，從而得到最佳的效益成果?？傮w來說，就是根據(jù)消費(fèi)者的需求來整合房地產(chǎn)市場。企業(yè)通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷等基礎(chǔ)營銷方式來促進(jìn)銷售。而對(duì)于房地產(chǎn)銷售來說，重點(diǎn)在于精準(zhǔn)定位客戶，抓住客戶的購買心理，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)，充分挖掘客戶對(duì)產(chǎn)品地點(diǎn)、價(jià)格、配套等不同層級(jí)的依賴性進(jìn)行滲透。所以房地產(chǎn)銷售的營銷策略不僅可以優(yōu)化房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學(xué)合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時(shí)也方便了銷售人員。房地產(chǎn)銷售公司可以對(duì)不同開發(fā)商的多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)。開發(fā)商的一個(gè)樓盤項(xiàng)目可以找一家公司“獨(dú)家”，也可根據(jù)其樓盤進(jìn)駐多個(gè)銷售公司即“PK案場”。“獨(dú)家”和“PK案場”各有利弊?！蔼?dú)家”的優(yōu)勢(shì)是案場靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場情況實(shí)時(shí)改變銷售策略；劣勢(shì)在于渠道單一，人員主動(dòng)性較差?！癙K案場”的優(yōu)勢(shì)是渠道豐富，人員主動(dòng)性強(qiáng)，提升工作人員主觀能動(dòng)性，增加銷售人員動(dòng)力；劣勢(shì)在于現(xiàn)場表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實(shí)時(shí)操作困難。
3房地產(chǎn)公司營銷管理
要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略的發(fā)展做出改變。
3.1品牌營銷
相對(duì)于銷售模式及運(yùn)營重點(diǎn)，市場上最注重的是品牌效應(yīng)，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對(duì)手區(qū)分開來。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點(diǎn)，使品牌效應(yīng)的現(xiàn)象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應(yīng)，使顧客能夠真正意識(shí)到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營銷的重點(diǎn)在于市場占有率。對(duì)于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。上述非必須“獨(dú)家”，在品牌效力評(píng)判中“獨(dú)家”更具優(yōu)勢(shì)。因此好的品牌在市場上的項(xiàng)目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個(gè)品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個(gè)名聲大噪的項(xiàng)目，影響力也會(huì)提升。品牌營銷除了通過接手優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，也可以通過房地產(chǎn)營銷的合作渠道進(jìn)行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。
3.2人員培訓(xùn)
近幾年來，房地產(chǎn)銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴(yán)重，因此目前也已有大型公司開始對(duì)非重要骨干的人員進(jìn)行全程陪護(hù)培養(yǎng)，即針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓(xùn)時(shí)間從幾個(gè)月發(fā)展到幾年。長時(shí)間的培訓(xùn)雖然對(duì)公司利益迅速提升影響不大，但從培訓(xùn)中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個(gè)部門的工作效率。經(jīng)過員工培訓(xùn)，有經(jīng)驗(yàn)的骨干培訓(xùn)員對(duì)企業(yè)本身的忠誠度也隨之升高。從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，是極其有利的。
3.3團(tuán)隊(duì)建設(shè)
房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)務(wù)需要逐漸擴(kuò)大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿足客戶的需要。優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)是公司業(yè)務(wù)水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性較大，因此在某一樓盤的團(tuán)隊(duì)中，主要人員是其中層干部即主管級(jí)人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對(duì)于所在團(tuán)隊(duì)需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達(dá)到整個(gè)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)的良性提升。
4銷售公司營銷模式設(shè)想
針對(duì)于上文對(duì)房地產(chǎn)銷售公司的經(jīng)營現(xiàn)狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對(duì)其未來的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個(gè)方向。
(1)網(wǎng)絡(luò)營銷方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代日新月異的更新，電子信息時(shí)代已經(jīng)走進(jìn)了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷售平臺(tái)，在網(wǎng)絡(luò)上對(duì)自己公司的開發(fā)和建立進(jìn)行宣傳。這種方式可以不與媒體進(jìn)行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時(shí)代的發(fā)展進(jìn)行及時(shí)更新，同時(shí)還可以通過虛擬的手法來引起消費(fèi)者的注意，隨時(shí)與客戶進(jìn)行溝通。
(2)體驗(yàn)營銷方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場銷售模式來看，體驗(yàn)是客戶的最佳消費(fèi)方式，通過對(duì)產(chǎn)品和商品的體驗(yàn)來更深刻地了解消費(fèi)。所以說，雖然體驗(yàn)是無形的，但是卻又很大的營銷價(jià)值，同時(shí)能夠讓消費(fèi)者對(duì)商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗(yàn)營銷就是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，通過他們對(duì)商品的感官、情感、顧慮和行動(dòng)等方面來進(jìn)行新的營銷方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價(jià)值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實(shí)的體驗(yàn)，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對(duì)客戶進(jìn)行的體驗(yàn)活動(dòng)來參與互動(dòng)，從而更好地體驗(yàn)產(chǎn)品。同時(shí)，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗(yàn)的主題，通過對(duì)樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗(yàn)式活動(dòng)，讓客戶參與進(jìn)來，從而更加深刻的體驗(yàn)消費(fèi)的樂趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達(dá)到了比預(yù)期更好的效果，從而實(shí)現(xiàn)更好的營銷管理。
5結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)銷售公司是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶直接對(duì)應(yīng)的一環(huán)，近幾十年來可謂是突飛猛進(jìn)的發(fā)展。由于公司是專門為房地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)樓盤策劃推廣和銷售的服務(wù)機(jī)構(gòu)，所以也逐漸被社會(huì)所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對(duì)營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產(chǎn)銷售公司成為影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)企業(yè)，給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來積極的效益。
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1.在國家的經(jīng)濟(jì)水平方面，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國家GDP的增長聯(lián)系比較大，兩者波動(dòng)基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。從投資增長和銷售增長的關(guān)系來看，銷售增長直接影響投資的增長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和許多行業(yè)都是相互關(guān)聯(lián)的，所以會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的因素也就非常多，例如品質(zhì)、價(jià)錢、更新周期都會(huì)影響其發(fā)展。
2.在市場環(huán)境方面，個(gè)人購買者逐漸成為買房的主要群體，客戶的需求也越來越高。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過程中，對(duì)所開發(fā)的產(chǎn)品在銷售策略等方面都沒有提前計(jì)劃，那么就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品銷售不出去的可能性增加。
3.在資源環(huán)境方面，房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的組成部分就是土地，受國家土地政策、土地市場的供求關(guān)系以及宏觀經(jīng)濟(jì)形式，特別是土地本身的位置等影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多潛在風(fēng)險(xiǎn)。
4.在制度環(huán)境方面，國家制定的政策方面會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)。例如：國家對(duì)土地的利用或者開發(fā)會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的土地供應(yīng)；國家收取的稅費(fèi)會(huì)影響到地產(chǎn)的波動(dòng)價(jià)格，進(jìn)而就會(huì)影響其銷售的情況；還有一點(diǎn)，國家所執(zhí)行的金融政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。
二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橥度肓看?、周期長，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)面對(duì)市場競爭的必然產(chǎn)物，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的方法，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：
1.提升管理者和財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)想要有效預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要提高財(cái)務(wù)管理水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往憑借自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，工作的隨意性很強(qiáng)，這就會(huì)給公司造成很多損失和風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要通過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，既要重視理論知識(shí)，又要重視技能的培訓(xùn)，真正了解和掌握企業(yè)的現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)信息，提高自身的綜合素質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大降低。實(shí)踐證明，高效率以及科學(xué)管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展意義重大，在重視樓盤銷售的同時(shí)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，這樣不僅能增加效益，更會(huì)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.做好成本管理，提高企業(yè)效益
在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中，最重要的就是成本管理，同時(shí)成本管理也是商品定價(jià)基礎(chǔ)之一，房地產(chǎn)商品也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于做好企業(yè)成本管理有著至關(guān)重要意義，企業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益與成本管理也有著密不可分的關(guān)系，而且對(duì)于房地產(chǎn)商品的價(jià)格也有著非常密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本管理，需要完成以下兩個(gè)方面：首先，要制訂明確的成本項(xiàng)目及其范圍，并對(duì)開支范圍及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的控制。其次，要設(shè)立一個(gè)二級(jí)成本核算單位，并且實(shí)施成本責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)施分級(jí)核算的制度，做好與各個(gè)部門的溝通和協(xié)調(diào)，落實(shí)財(cái)務(wù)部下發(fā)的目標(biāo)，保證成本核算的準(zhǔn)確性。在經(jīng)過大量實(shí)踐證明，實(shí)施二級(jí)成本核算制度能為企業(yè)提供更準(zhǔn)確、完善的財(cái)務(wù)信息。
3.建立內(nèi)控程序
①編制現(xiàn)金流量預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)姆矫媸乾F(xiàn)金及現(xiàn)金的流動(dòng)，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作中需要有現(xiàn)金流量預(yù)算的編制程序。為了能使現(xiàn)金流量預(yù)算的準(zhǔn)確，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該實(shí)現(xiàn)把各個(gè)目標(biāo)進(jìn)行總匯，而且能夠?qū)㈩A(yù)期收益的情況計(jì)劃投資的數(shù)量以數(shù)字的方法表達(dá)出來。②建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。對(duì)于企業(yè)而言，在建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警的同時(shí)還要建立長期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。其中具有代表性的就是獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)等。
4.結(jié)合實(shí)際情況采取風(fēng)險(xiǎn)策略，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)之后，企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的檢測分為以下四種策略：回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)。①回避風(fēng)險(xiǎn)策略：回避風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)應(yīng)該總結(jié)出每種方案可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，然后在能將管理目標(biāo)完成的基礎(chǔ)上，去選擇一個(gè)利害風(fēng)險(xiǎn)比較小的策略。②控制風(fēng)險(xiǎn)策略：這種策略可以分為兩種：第一種是先考慮可能發(fā)生的損失并提出應(yīng)對(duì)措施的預(yù)防性策略，第二種是對(duì)可能會(huì)發(fā)生的損失采取措施的抑制性策略。③轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)策略：這是一種是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人的辦法，企業(yè)可以采取不同的辦法來應(yīng)對(duì)具體的風(fēng)險(xiǎn)情況。④分散風(fēng)險(xiǎn)策略：這是一種通過企業(yè)和企業(yè)的合作來分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的辦法。提升管理水平，建立預(yù)警機(jī)制，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，采取風(fēng)險(xiǎn)策略，從各個(gè)環(huán)節(jié)重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范工作，對(duì)降低并化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著至關(guān)重要的意義。
三、總結(jié)
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營銷;問題
中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3198(2010)02-0099-01
1 存在問題
1.1 市場調(diào)查缺乏真實(shí)性
一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時(shí),往往以見報(bào)的信息為依據(jù),其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢,也很少進(jìn)行實(shí)地調(diào)研,從目前可見的營銷報(bào)告中,對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的調(diào)查分析不足,這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高,直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
1.2 市場定位不準(zhǔn)
由于市場調(diào)查的真實(shí)性的缺乏,導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)家市場定位缺乏科學(xué)性,胡亂羅列賣點(diǎn),導(dǎo)致樓盤滯銷。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未全面充分地認(rèn)識(shí)到市場需求的差異性,不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及實(shí)力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件,沒有明確的目標(biāo),不進(jìn)行科學(xué)的市場定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房,最終導(dǎo)致諸多樓盤滯銷,而適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)住房卻十分短缺。
1.3 產(chǎn)品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn),癡迷炒作
當(dāng)前,房地產(chǎn)界炒作之風(fēng)盛行。開發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣點(diǎn)”。很遺憾,不少房地產(chǎn)開發(fā)商一味地想制造轟動(dòng)效應(yīng),大肆炒作,做足了表面功夫,但忽視了消費(fèi)者實(shí)際需求。
1.4 過分依賴廣告攻勢(shì)
房地產(chǎn)商過度偏愛廣告攻勢(shì),似乎廣告做得越多,聲勢(shì)造得越大,樓盤就越好銷售。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)“猛烈的廣告攻勢(shì)”、“強(qiáng)大的空中優(yōu)勢(shì)”,偏愛采用大發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。事實(shí)上,這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。
1.5 脫離市場需求的創(chuàng)新
房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè),在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中,房地產(chǎn)創(chuàng)新的確給企業(yè)創(chuàng)造了很大的財(cái)富。然而隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷成熟,如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面,似乎都有一種遇到“ 瓶頸”的感覺,似乎每前進(jìn)一步都非常困難,最終導(dǎo)致了只是為了創(chuàng)新而不得不創(chuàng)新,失去了創(chuàng)新本來的意義,更沒有考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求。
2 解決對(duì)策
2.1 提高房地產(chǎn)市場調(diào)研的準(zhǔn)確性
真實(shí)準(zhǔn)確的市場信息是房地產(chǎn)營銷策劃基礎(chǔ)和依據(jù)。在市場調(diào)研前,企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查流程;市場調(diào)研時(shí),要有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等于消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系從整體上把握;調(diào)查結(jié)束后,應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測市場前景。通常,一項(xiàng)正式調(diào)查的全過程一般可以分為:調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個(gè)階段。
2.2 明確目標(biāo)市場,科學(xué)市場定位
目標(biāo)市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是企業(yè)營銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代,消費(fèi)者需求層次的多樣化,房產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)明確其目標(biāo)市場,進(jìn)行科學(xué)的市場定位。因此,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面與充分的認(rèn)識(shí)市場需求的差異,從消費(fèi)者實(shí)際購買力與需求出發(fā),企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā)。
2.3 實(shí)事求是,避免故意炒作
策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細(xì)分產(chǎn)品。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,往往賣點(diǎn)很多,規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點(diǎn)。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點(diǎn)選取最能打動(dòng)消費(fèi)者的賣點(diǎn)。在房地產(chǎn)營銷策劃的運(yùn)作中,策劃人應(yīng)做到實(shí)事求是。一方面實(shí)事求是的進(jìn)行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng),避免引起故意“炒作”之嫌。
2.4 提高廣告品質(zhì),重視廣告創(chuàng)意
廣告最重要是要有針對(duì)性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。廣告做得很好,消費(fèi)者會(huì)有很高的預(yù)期,而一旦產(chǎn)品出了一點(diǎn)問題,也很容易遭到集體抗議,產(chǎn)生許多負(fù)面后果。事實(shí)上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對(duì)于面向低收入人群的中低端項(xiàng)目,價(jià)格是更好的傳播方式,如果房地產(chǎn)商肯把樓盤的價(jià)格降低一點(diǎn),客戶便會(huì)蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會(huì)比廣告低。
2.5 加強(qiáng)策劃人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)
加強(qiáng)對(duì)策劃人員專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn),可以定期組織學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì),為策劃人員提供能夠互相交流的機(jī)會(huì),吸收優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運(yùn)用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時(shí)候連自己都不能解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么,這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責(zé)任感,認(rèn)真負(fù)責(zé)的做好策劃項(xiàng)目。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；內(nèi)部審計(jì)
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的價(jià)值
當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變使得經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特別是資金風(fēng)險(xiǎn)變得越來越大，對(duì)其資金風(fēng)險(xiǎn)管理的能力要求越來越高。在企業(yè)的資金管理過程中，企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是重要的環(huán)節(jié)之一，是及時(shí)發(fā)現(xiàn)其資金風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及采取相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施的重要基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極改進(jìn)自身的內(nèi)部審計(jì)方式和措施，引入全面風(fēng)險(xiǎn)管理理念，全面提升企業(yè)的資金管理能力，提升審計(jì)效果，規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀
(一)制度方面
在市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代管理理念的雙重作用下，內(nèi)部審計(jì)已經(jīng)成為眾多企業(yè)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部控制和管理的標(biāo)準(zhǔn)手段之一。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，內(nèi)部審計(jì)的重要性不言而喻，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和管理層都深知這一點(diǎn)，因此在內(nèi)部審計(jì)制度建設(shè)方面的動(dòng)作比較頻繁。但是，在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是制度本身的合理性和科學(xué)性；另外一方面是制度對(duì)于企業(yè)本身的適應(yīng)程度。對(duì)于制度本身的合理性和科學(xué)性，當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到自身知識(shí)水平、技能以及經(jīng)驗(yàn)的限制，在制度設(shè)計(jì)的合理性和科學(xué)性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計(jì)和事后監(jiān)督評(píng)價(jià)，制度的更新頻次較低，導(dǎo)致制度的設(shè)計(jì)逐漸落后等等方面。對(duì)于制度對(duì)企業(yè)自身情況的適應(yīng)程度方面。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)的時(shí)候，或多或少會(huì)對(duì)先進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)制度和方式進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會(huì)導(dǎo)致其脫離企業(yè)自身的實(shí)際情況，形成沒有實(shí)際效果和實(shí)踐意義的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才資源和儲(chǔ)備是科學(xué)的制度建立的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在制度建立的過程中，通常受到人才技術(shù)的限制?？傮w來看，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才問題主要集中在質(zhì)量上面。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，導(dǎo)致企業(yè)在面臨新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)需要及時(shí)的調(diào)整相關(guān)的管理方式和策略，同時(shí)，隨著管理本身的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的管理理念及方式也在不斷的更新和進(jìn)步，這幾點(diǎn)要求企業(yè)的內(nèi)部管理人才就需要具備較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力以及持續(xù)不斷學(xué)習(xí)的意識(shí)，只有這樣，才能使自己企業(yè)的人才結(jié)構(gòu)和人才所帶來的知識(shí)和技能不會(huì)落后，也就從基礎(chǔ)上防治制度和執(zhí)行方面的不科學(xué)合理以及脫離實(shí)際。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)就存在著一定的落后的問題，一方面是企業(yè)的人才更迭機(jī)制不足，另一方面也是人才自身的惰于學(xué)習(xí)，以至?xí)?dǎo)致并使得在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和管理目標(biāo)變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人才顯得較為落后和能力不足。
(三)激勵(lì)和控制方面
在激勵(lì)和控制方面，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度切實(shí)落地的過程，是內(nèi)部審計(jì)發(fā)揮其應(yīng)有效果的過程。在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜度和周期交錯(cuò)度較高，其建造的設(shè)計(jì)、材料等價(jià)格具有一定的隱蔽性，內(nèi)部審計(jì)結(jié)果可能涉及相關(guān)人員利益等，這就給內(nèi)部審計(jì)增加了很大的難度，也是房地產(chǎn)企業(yè)亟待提升內(nèi)部審計(jì)能力的重要原因?？傮w來看，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)的執(zhí)行和監(jiān)督方面，有一些流程化的東西，發(fā)揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實(shí)質(zhì)”的現(xiàn)象。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對(duì)經(jīng)營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預(yù)判，導(dǎo)致企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)流于形式，達(dá)不到預(yù)期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)——恒大地產(chǎn)，其在經(jīng)營過程中顯示出來的前瞻性和穩(wěn)定性是毋庸置疑，其在內(nèi)部審計(jì)完善和優(yōu)化方面也必然有值得借鑒和學(xué)習(xí)的地方。在今年的年度工作會(huì)議上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印先生發(fā)表講話，其在談到2017年的重點(diǎn)工作時(shí)，就以單列的形式強(qiáng)調(diào)了內(nèi)部監(jiān)管和約束機(jī)制的建立，而在內(nèi)部監(jiān)管和約束中，內(nèi)部審計(jì)就是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。由此可見，盡管恒大集團(tuán)擁有很強(qiáng)的資金管理能力以及內(nèi)部控制能力，但是仍然將以內(nèi)部審計(jì)作為重要環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制和約束作為工作重點(diǎn)。具體來看，恒大集團(tuán)今年在內(nèi)部審計(jì)方面的工作主要由以下幾個(gè)方面。一是加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門自身的建設(shè)，這包括制度建設(shè)、流程建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)等等；二是加強(qiáng)巡視和專項(xiàng)檢查力度，最后是強(qiáng)調(diào)相關(guān)人員要加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，打鐵必須要自身硬。從恒大集團(tuán)的相關(guān)措施來看，對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作的完善和健全，主要從制度完善，強(qiáng)力執(zhí)行和人才學(xué)習(xí)等方面進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)也可根據(jù)自身情況，借鑒和學(xué)習(xí)其適合自己的地方，提升企業(yè)內(nèi)部審計(jì)能力。
四、基于風(fēng)險(xiǎn)管理導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)措施
(一)制度方面
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)制度科學(xué)合理性以及切合實(shí)際兩方面的不足，企業(yè)應(yīng)該著力從制度入手，建立和不斷完善內(nèi)部審計(jì)制度和流程，提供通暢的運(yùn)行通道和流程。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極把握當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的管理目標(biāo)和方向，在國家抑制房地產(chǎn)泡沫的大背景下積極加強(qiáng)自身內(nèi)部控制，提升管理水平。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和具有良好關(guān)系的兄弟企業(yè)建立起良好的合作關(guān)系，相互探討和研究關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理的制度設(shè)計(jì)和執(zhí)行工作，并且在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的具體情況，遵循自身企業(yè)發(fā)展規(guī)律，因時(shí)因地制宜，建立起本地化的內(nèi)部審計(jì)制度。另一方面，企業(yè)應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中的資金信息隱蔽性，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責(zé)任制，使得相關(guān)的審計(jì)工作能夠在“可查”的基礎(chǔ)上進(jìn)行，提升內(nèi)部審計(jì)的效率和效果。
(二)人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團(tuán)內(nèi)部控制管理針對(duì)人才培養(yǎng)和優(yōu)化方面給我們的重要啟示。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作由于行業(yè)特性，顯得較為復(fù)雜和多變，一方面需要扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)技能，另一方面也需要豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在人才引進(jìn)方面做好工作外，還要加強(qiáng)內(nèi)部的學(xué)習(xí)、交流和培訓(xùn)，營造進(jìn)步氛圍，打造相關(guān)的學(xué)習(xí)體系，保持人才結(jié)構(gòu)和人才知識(shí)的新鮮度。一方面企業(yè)可以與本地高校相關(guān)學(xué)院建立良好的溝通交流機(jī)制，做好人才和知識(shí)儲(chǔ)備；另一方面，企業(yè)可以與關(guān)系良好的企業(yè)建立合作關(guān)系，取長補(bǔ)短，共同培養(yǎng)內(nèi)部審計(jì)人才，達(dá)到內(nèi)部審計(jì)能力提升的共贏。
(三)激勵(lì)和控制方面
在激勵(lì)和控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極踐行相應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)制度，并且在實(shí)踐中不斷的總結(jié)和摸索，逐步優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部控制制度。具體來講，一方面企業(yè)應(yīng)該建立相關(guān)的執(zhí)行和時(shí)間流程，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任制下放，環(huán)環(huán)相扣，做好監(jiān)督和審查，獎(jiǎng)懲并舉，做好激勵(lì)工作；另一方面，企業(yè)要結(jié)合人才方面的措施，著力提升執(zhí)行人員的業(yè)務(wù)水平，增強(qiáng)執(zhí)行和實(shí)踐的效果以及反饋能力，為后期的總結(jié)和優(yōu)化奠定良好的基礎(chǔ)。
五、練好內(nèi)功任重道遠(yuǎn)
在房地產(chǎn)市場深入發(fā)展的今天，經(jīng)濟(jì)增長方式發(fā)生著較大的改變，房地產(chǎn)市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調(diào)控，各家房地產(chǎn)企業(yè)需要審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)自身的具體情況積極適應(yīng)這樣的大情勢(shì)、大背景，在做好外部轉(zhuǎn)變的同時(shí)積極進(jìn)行內(nèi)部管理的優(yōu)化和完善，進(jìn)一步練好內(nèi)功。內(nèi)部審計(jì)工作是企業(yè)內(nèi)部管理重要的一環(huán)，總體來講，企業(yè)應(yīng)該立足內(nèi)部審計(jì)制度的建立和優(yōu)化，逐步探索和研究相關(guān)課題，為后續(xù)的制度完善提供理論和經(jīng)驗(yàn)支撐。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該做好人才方面的優(yōu)化，在做好人才引進(jìn)的同時(shí)逐步建立內(nèi)部培訓(xùn)體系，達(dá)到企業(yè)的長期人才戰(zhàn)略和短期人才戰(zhàn)略的并行和融合，促進(jìn)人才資源的可持續(xù)發(fā)展。最后，企業(yè)應(yīng)該做好后續(xù)的執(zhí)行和監(jiān)督工作，以期達(dá)到總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和激勵(lì)執(zhí)行的效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展進(jìn)一步練好內(nèi)功作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，這是一項(xiàng)十分重要的任務(wù)，我們要不懈的努力，任重而道遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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在已過去的年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)蔓延，房地產(chǎn)市場大落大起，整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從慘淡到火爆的過程。準(zhǔn)備明年在中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的背景下，銷售工作將充滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)制定年房地產(chǎn)銷售個(gè)人工作計(jì)劃。
一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。
二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對(duì)年的市場到底會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以確保實(shí)現(xiàn)年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在年的房產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。
四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。我將結(jié)合年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。
六、針對(duì)銷售工作中存在的問題及時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識(shí)做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使銷售工作達(dá)到銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。
【關(guān)鍵詞】內(nèi)部控制；房地產(chǎn)；合同管理；方法
一、引言
房地產(chǎn)公司合同管理是房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重要內(nèi)容。本文就內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為主題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善房地產(chǎn)公司合同管理方法兩個(gè)角度進(jìn)行分析，希望可以對(duì)我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。
二、房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題
（一）合同訂立缺乏嚴(yán)格的審核程序，導(dǎo)致合同內(nèi)容出現(xiàn)問題
目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，房地產(chǎn)行業(yè)更是如火中天地發(fā)展著。房地產(chǎn)公司的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都離不開經(jīng)濟(jì)合同，每一份合同都和房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)利益有很大的聯(lián)系，而近幾年房地產(chǎn)市場比較火爆，企業(yè)利潤可觀，一部分房地產(chǎn)公司往往忽視合同的管理，覺得合同管理不是公司的重要經(jīng)濟(jì)行為。殊不知合同一旦出現(xiàn)了問題，會(huì)給企業(yè)帶來無法挽回的損失，對(duì)一些小企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)滅頂?shù)臑?zāi)難，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同訂立方面是由于缺乏嚴(yán)格的審核程序，具體工作人員忽視合同中的一些細(xì)節(jié)問題，而導(dǎo)致合同內(nèi)容不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不合理造成的。
（二）合同執(zhí)行過程中監(jiān)管不到位，導(dǎo)致合同執(zhí)行不力
在合同的執(zhí)行過程中必須要有一些必要的監(jiān)管行為，這樣才可以保證合同的順利執(zhí)行，也可以降低房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，有許多的房地產(chǎn)公司往往會(huì)忽視對(duì)合同執(zhí)行的監(jiān)管工作或者監(jiān)管不是非常完善和科學(xué)。這樣一來容易造成合同執(zhí)行不力，甚至出現(xiàn)合同違約的現(xiàn)象，給公司造成不必要的損失，所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明白合同的執(zhí)行并不是一個(gè)人或是一個(gè)部門的事情，在監(jiān)管的過程中需要許多的部門一同來完成，這樣才可以保證合同及時(shí)有效地執(zhí)行，確保公司的經(jīng)濟(jì)利益不受損失。
（三）對(duì)合同管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)
由于合同的內(nèi)容不夠嚴(yán)謹(jǐn)曾給某些房地產(chǎn)公司造成非常嚴(yán)重的麻煩，許多房地產(chǎn)公司也都予以借鑒，大多都提高了對(duì)合同制定的重視程度，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些小型房地產(chǎn)企業(yè)，在合同制定并簽訂結(jié)束之后便認(rèn)為結(jié)束了，對(duì)合同后期的管理沒有統(tǒng)一的管理流程，僅僅只是將合同交給相關(guān)的人員，對(duì)合同未執(zhí)行完畢的一些細(xì)節(jié)沒有后續(xù)跟進(jìn)，更沒有對(duì)合同進(jìn)行復(fù)審的環(huán)節(jié)，這樣除了制定和簽訂的人員之外，其他工作人員對(duì)合同的內(nèi)容并不是很了解，很容易導(dǎo)致合同未執(zhí)行完畢的部分出現(xiàn)拖拉、甚至違約現(xiàn)象，給企業(yè)造成不必要的損失。
三、完善房地產(chǎn)公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的適合本公司的合同管理制度
在內(nèi)部控制下的合同管理部分，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的引導(dǎo)，并結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和戰(zhàn)略目標(biāo)，制定一套合理的適合自己的合同管理制度。合同管理制度對(duì)合同涉及的各部門職責(zé)要有明確的規(guī)定，對(duì)合同制定、簽訂、執(zhí)行及后續(xù)管理各環(huán)節(jié)均要有詳細(xì)明確的規(guī)定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，切實(shí)維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益不受損失。
（二）設(shè)立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)
房地產(chǎn)公司要想管理好經(jīng)濟(jì)合同需要建立規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)。首先，需要對(duì)相關(guān)員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作，要讓他們?cè)谒枷肷蠈?duì)合同管理的工作加以重視；其次，需要建立一個(gè)專門的部門對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)格管理，合同管理部門的人員必須是能力強(qiáng)、素質(zhì)高、經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的員工；最后，需要根據(jù)房地產(chǎn)公司的具體情況來制定合同管理體系，使企業(yè)的合同管理制度更加完善。
（三）加強(qiáng)對(duì)合同各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理
房地產(chǎn)企業(yè)想要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，就必須加強(qiáng)合同各階段的審核監(jiān)督工作。
1.加強(qiáng)合同制定前的管理。首先需要對(duì)制定合同的規(guī)范非常熟悉，對(duì)合同的訂立內(nèi)容充分了解；其次，了解合同對(duì)方的各方面情況，確保對(duì)方當(dāng)事人具備合同履約能力；另外，對(duì)于涉及專業(yè)技術(shù)或法律關(guān)系復(fù)雜的合同要組織法律、技術(shù)及相關(guān)人員參與談判。
2.對(duì)合同制定中的監(jiān)督，要對(duì)合同的細(xì)節(jié)部分加以重視，防止在合同中出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)造成不必要的損失。在這個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照企業(yè)合同簽訂程序進(jìn)行，相關(guān)部門及人員對(duì)合同按程序進(jìn)行審核，特別注意合同的主體、內(nèi)容和形式是否合法，合同內(nèi)容是否符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，合同各項(xiàng)條款是否簽訂明確等。
3.合同履行過程中的監(jiān)督及控制。一是如果在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)條款有誤、對(duì)方有欺詐行為，或國家政策變更、市場變化等客觀情況發(fā)生，可能或已經(jīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益造成不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)按程序上報(bào)并和對(duì)方協(xié)商變更或解除合同事宜。二是合同履行中有糾紛的，及時(shí)安排相關(guān)部門及人員與對(duì)方協(xié)商解決，協(xié)商無法解決的按約定選擇仲裁或訴訟。三是加強(qiáng)合同登記的管理和監(jiān)督，定期對(duì)合同進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、登記和歸檔，詳細(xì)登記合同的訂立、履行和變更情況。另外，定期將相關(guān)員工集結(jié)起來，讓他們總結(jié)在此段時(shí)間內(nèi)合同各環(huán)節(jié)所遇到的問題和不足，并確定改進(jìn)方案，防止以后出現(xiàn)同樣的問題。
四、結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)管理方面便會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，比較重要的一點(diǎn)就是合同管理問題。本文以內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法為題，分別從房地產(chǎn)公司合同管理常見的問題以及完善內(nèi)部控制下的房地產(chǎn)公司合同管理方法兩方面進(jìn)行分析，提出了一些對(duì)房地產(chǎn)公司來說相對(duì)適用的方法，希望可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)合同管理方面有所幫助，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益的目的。最后，衷心的祝愿房地產(chǎn)行業(yè)能夠順利發(fā)展，再上一個(gè)新的臺(tái)階。
參考文獻(xiàn)
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通過開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場專項(xiàng)治理活動(dòng)，有效遏制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的違法違規(guī)行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)中介市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，營造公平競爭、誠實(shí)守信、規(guī)范經(jīng)營的房地產(chǎn)中介市場環(huán)境。
二、專項(xiàng)治理職責(zé)及工作重點(diǎn)
房管部門、工商行政管理部門按照各自職責(zé)，依法查處有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為；發(fā)現(xiàn)重大或疑難案件，二部門應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)作，組織開展聯(lián)合查處。
(一)房管部門依法重點(diǎn)查處下列行為：
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證、經(jīng)紀(jì)人上崗證等人員從事房屋經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；
2、未經(jīng)委托人書面同意擅自房源信息、虛假房源信息，或者惡意搶占房源信息的；
3、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；
4、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標(biāo)準(zhǔn)的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)以及低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)的行為；
5、未履行書面告知義務(wù)，強(qiáng)制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費(fèi)用的行為；
6、泄露、出售或不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息，謀求不正當(dāng)利益的行為；
7、未在經(jīng)營場所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書復(fù)印件的；
8、虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為；
9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)占用、挪用或者拖延支付客戶資金的；
10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)偽造、涂改交易文件和憑證的；
(二)工商行政管理部門依法重點(diǎn)查處下列行為：
11、未取得工商營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；
12、超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的；
13、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳；
14、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用合同格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的。
三、工作步驟
（一）制定實(shí)施方案階段（2013年8月中旬）
縣房管局聯(lián)合工商行政管理局根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)治理的通知》和《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工商總局集中開展房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)治理的通知》的要求，結(jié)合我縣房地產(chǎn)中介市場實(shí)際，制定專項(xiàng)治理的具體實(shí)施方案，組織動(dòng)員部署。
（二）組織實(shí)施階段（2013年8月下旬至9月上旬）
1.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自查自糾階段（2013年8月22至8月26日）
縣房管局、工商局密切配合，組織房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)照專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容進(jìn)行自查，對(duì)自查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改，并向縣房管局報(bào)告自查及整改結(jié)果。同時(shí)，縣房管局對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員情況進(jìn)行調(diào)查摸底，建立臺(tái)賬。
2.組織開展全面檢查（2013年8月27日至9月10日）
縣房管局、工商行政管理局聯(lián)合組成檢查組，通過現(xiàn)場巡查、合同抽查、投訴處理等方式，對(duì)我縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為進(jìn)行全面檢查和治理，依法接受舉報(bào)，查處違法違規(guī)行為，并曝光典型案例。
（三）上級(jí)主管部門檢查督導(dǎo)階段（2013年9月上旬至10月下旬）
1.省級(jí)主管部門組織檢查。9月，省住建廳、省工商局對(duì)專項(xiàng)治理工作開展情況進(jìn)行檢查。
2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局督導(dǎo)。10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、工商總局組成督導(dǎo)組，對(duì)各地專項(xiàng)治理工作進(jìn)行調(diào)研和督導(dǎo)。公開曝光一批違法違規(guī)企業(yè)，并依法嚴(yán)肅處理。
（四）總結(jié)鞏固階段（2013年11月）
認(rèn)真總結(jié)專項(xiàng)治理工作，制定和完善相關(guān)政策制度，建立健全長效管理機(jī)制。
四、專項(xiàng)治理要求
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。開展房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)治理，是深入貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)市場政策的具體措施，對(duì)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。縣房管局和縣工商行政管理局聯(lián)合成立房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)一步落實(shí)組織領(lǐng)導(dǎo)工作職責(zé)。加強(qiáng)部門協(xié)作配合，建立信息共享、聯(lián)動(dòng)查處的工作機(jī)制，確保專項(xiàng)治理工作的有序推進(jìn)，務(wù)求取得實(shí)效。
（二）突出工作重點(diǎn)。采取重點(diǎn)檢查和隨機(jī)抽查的方法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查。對(duì)存在違法違規(guī)行為，群眾舉報(bào)投訴的中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員要進(jìn)行重點(diǎn)檢查。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)登記管理，依法嚴(yán)肅查處未經(jīng)登記從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、提供或者代辦虛假證明材料、不履行必要告知義務(wù)等違法違規(guī)行為；二要實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格制度。從事輔助工作的人員，由縣房管局、縣工商行政管理局聯(lián)合組織培訓(xùn)，建立實(shí)名登記制度，掛牌上崗；三要啟動(dòng)實(shí)行存量房交易網(wǎng)上簽約備案制度。對(duì)于違規(guī)操作網(wǎng)簽，給客戶造成損失的，要嚴(yán)肅查處，暫停機(jī)構(gòu)使用網(wǎng)簽；四要建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員信用檔案，完整、及時(shí)將相關(guān)信息向社會(huì)公布，供房地產(chǎn)交易當(dāng)事人選擇，并將相關(guān)情況通報(bào)物價(jià)、人社等部門。
（三）加強(qiáng)查處力度。對(duì)存在違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，要加大查處力度，責(zé)令限期改正，記入信用檔案，對(duì)不改正或情節(jié)嚴(yán)重的，可取消機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽約資格，處以罰款，并將有關(guān)情況通報(bào)市房管、工商、物價(jià)、稅務(wù)等部門。對(duì)影響惡劣、社會(huì)影響強(qiáng)烈的典型案件要予以曝光。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);地產(chǎn)經(jīng)紀(jì);協(xié)調(diào)手段
房地產(chǎn)評(píng)估是利用當(dāng)前客觀實(shí)際情況和客觀價(jià)值進(jìn)行分析與管理的過程，是采用相應(yīng)的技術(shù)手段進(jìn)行管理與控制的過程。房地產(chǎn)評(píng)估主要是以房地產(chǎn)為對(duì)象進(jìn)行的，是結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況進(jìn)行分析與總結(jié)的過程。房地產(chǎn)估價(jià)的過程中要有三種方法，分別是成本法、收益法和市場比較法三種，其在施工的過程中是利用相應(yīng)的技術(shù)手段和分析方式進(jìn)行管理和統(tǒng)計(jì)的過程。對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，是以當(dāng)前實(shí)際情況為基礎(chǔ)前提進(jìn)行管理和控制的方法，更是利用相關(guān)的技術(shù)措施和管理手段進(jìn)行控制的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)，其在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的過程中處于主動(dòng)裝套，是從事房地產(chǎn)交易的主要機(jī)構(gòu)額經(jīng)濟(jì)手段。
一、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)估價(jià)受到市場狀況的影響
房地產(chǎn)估價(jià)受市場狀況等因素影響，在不同時(shí)期相同的房地產(chǎn)價(jià)格差異較大。在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的過程中，市場競爭手段和競爭方法不斷的發(fā)展和變化使得當(dāng)前放低產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過程中也存在著各種音響因素和影響手段。在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引導(dǎo)雙方協(xié)商而促成的成交價(jià)格是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格，是一個(gè)已完成的事實(shí)，這種價(jià)格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好，對(duì)市場的了解程度，討價(jià)還價(jià)的能力等的不同而不同。而評(píng)估價(jià)格是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀、合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和評(píng)定的結(jié)果，不受以上各項(xiàng)因素的影響而變化。在評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對(duì)評(píng)估價(jià)值所產(chǎn)生的正面或負(fù)面影響，從而對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?/p>
2、成交價(jià)格和評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵不同
這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評(píng)估中。在上述案例中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所談之成交價(jià)格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產(chǎn)評(píng)估中不考慮這種裝修因素對(duì)估值的影響，在評(píng)估時(shí)應(yīng)該將這一部分附加價(jià)值予以剔除。
3、提供參考案例的失實(shí)。當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要對(duì)市場上同類物業(yè)的價(jià)格資料進(jìn)行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評(píng)估價(jià)值。由于目前經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營的模式，對(duì)片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往會(huì)向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導(dǎo)估價(jià)人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價(jià)格。
二、房地產(chǎn)估價(jià)的定義
1.不同的評(píng)估目的具有不同的價(jià)格定義。例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)估價(jià)格一般保守，其評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對(duì)于一般的資產(chǎn)評(píng)估如股份制改造、現(xiàn)值評(píng)估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評(píng)估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評(píng)估日目的的評(píng)估價(jià)格不同。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)是特定時(shí)點(diǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格隨著時(shí)間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)。在以上這種情況中出現(xiàn)了估價(jià)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的不良合作，對(duì)交易當(dāng)事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個(gè)市場的公平競爭秩序，對(duì)整個(gè)行業(yè)的形象產(chǎn)生了負(fù)面影響，也對(duì)機(jī)構(gòu)雙方的長期效益產(chǎn)生不良影響。
2、在具體的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估中，評(píng)估人員對(duì)具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估人員必須明確評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格，還是有行無市時(shí)的價(jià)格。
三、相應(yīng)的協(xié)調(diào)措施
1、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)間的溝通，彼此了解和熟悉對(duì)方的工作內(nèi)容，要對(duì)客戶提出的無論相關(guān)于房地產(chǎn)信息還是技術(shù)方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；
2、估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立起數(shù)據(jù)庫，而數(shù)據(jù)庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項(xiàng)工作也非常需要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的配合，提供客觀、準(zhǔn)確的成交資料并對(duì)交易情況作出完善的說明；
3、機(jī)構(gòu)本身對(duì)于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓(xùn)。盡管我們有行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)從業(yè)人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，并且有行業(yè)規(guī)范對(duì)從業(yè)人員的行為進(jìn)行約束。但是估價(jià)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是從業(yè)人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責(zé)任和享受權(quán)利。機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該對(duì)自己的員工進(jìn)行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)操守的不斷教育；
4、機(jī)構(gòu)之間提供客戶投訴渠道并予以及時(shí)的解決。房地產(chǎn)評(píng)估和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是我們的宗旨。而我們的機(jī)構(gòu)部門設(shè)置多為業(yè)務(wù)部門而沒有或者很少設(shè)置售后服務(wù)部門或相關(guān)部門即客戶投訴部門。當(dāng)然，這其間的因素也很多，因?yàn)榉康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)在我國仍屬于新興產(chǎn)業(yè)，客戶對(duì)行業(yè)本身的不了解也會(huì)產(chǎn)生很多由于誤解而造成的問題。但對(duì)于我們機(jī)構(gòu)本身，應(yīng)該主動(dòng)向客戶宣傳我們的服務(wù)，讓客戶了解我們的產(chǎn)品，多對(duì)我們的工作提出問題，使我們?cè)诎l(fā)展中不斷完善和成熟。
四、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)
房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)中的評(píng)估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評(píng)估目的下具有不同的評(píng)估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。市場比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評(píng)估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；人力資源；成本管理與控制；分析與對(duì)策
一、人力資源成本理論概述
一個(gè)單位或組織為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，獲得經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益最大化，而在獲得、開發(fā)、使用、保障必要的人力資源和人力資源離職過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用支出的總和，即為人力資源成本。人力資源成本按照人力資源及其特點(diǎn)可以分為獲得成本、開發(fā)成本、使用成本、保障成本和離職成本五部分，這五部分又可以各自細(xì)分。筆者將在文章下半部分作細(xì)述。人力資源成本是企業(yè)建構(gòu)和實(shí)施人力資源管理過程中的必然會(huì)產(chǎn)生的資源投入。在人力資源管理體系中，“人”是一種可以開發(fā)、使用和增值的資源，創(chuàng)造力是特殊的生產(chǎn)力，人與創(chuàng)造力的結(jié)合可以產(chǎn)生足以推動(dòng)企業(yè)向前的動(dòng)力。按照人力資源成本的管理過程，可以將其劃分為六部分：人力資源管理體系構(gòu)建成本、人力資源引進(jìn)成本、人力資源培訓(xùn)成本、人力資源評(píng)價(jià)成本、人力資源服務(wù)成本、人力資源遣散成本。在分析成本時(shí)運(yùn)用計(jì)量模型，如“人力資源重置成本計(jì)量模型”，計(jì)算人力資源管理和員工行為所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，評(píng)估員工的實(shí)際價(jià)值，亦可為企業(yè)在挑選優(yōu)秀員工、制定員工培養(yǎng)計(jì)劃時(shí)提供數(shù)據(jù)參考，篩選出有價(jià)值的人，剔除阻礙企業(yè)發(fā)展的因素。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行人力資源成本管理與控制的意義
2018年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)保持“冷卻期”，較2016、2017年調(diào)控力度沒有減弱，國家在繼續(xù)抑制非理性購房需求的同時(shí)強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大并落實(shí)“有效供給”。截至今年上半年，房地產(chǎn)市場下滑趨勢(shì)基本已經(jīng)成型，具體表現(xiàn)為商品房銷售面積增速和銷售額增速逐步下滑，住宅類用地土地成交樓面均價(jià)和成交溢價(jià)率走低、土地流拍率和流拍現(xiàn)象增加，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求解決辦法。在我國，人力資源成本是一門近幾年才發(fā)展壯大的研究體系，作為一個(gè)專門分析“人的價(jià)值”的管理方法，對(duì)人力資源成本進(jìn)行管理和控制，能夠從企業(yè)核心———人的層面增加很多價(jià)值和潛在利潤增長點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對(duì)人力資源成本進(jìn)行科學(xué)合理的管控，不僅有機(jī)會(huì)擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)人才的困境，還有可能因此而推動(dòng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，成為企業(yè)發(fā)展的新契機(jī)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源成本管理與控制過程存在的問題
（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源成本的管理與控制處于初級(jí)階段
人力資源成本管理與控制近幾年才在我國發(fā)展和壯大并為部分企業(yè)所重視，很多企業(yè)成立了專門的企業(yè)人力資源管理部門。但是，人力資源成本管理發(fā)展的現(xiàn)實(shí)是部分房地產(chǎn)企業(yè)的該項(xiàng)工作仍處于初級(jí)階段，企業(yè)對(duì)人力資源成本管控的作用認(rèn)識(shí)不全面，對(duì)人力資源成本管控的投入不足，且工作內(nèi)容主要為事務(wù)性工作，想要將人力資源方法論與專業(yè)工具相結(jié)合，有效地發(fā)揮人力資源成本管理與控制的真正作用還有很長一段路要走。
（二）企業(yè)對(duì)人力資源成本的管理與控制認(rèn)識(shí)不充分
現(xiàn)階段，部分企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃時(shí)人力資源部門主要負(fù)責(zé)招聘信息、職工考勤、員工技能培訓(xùn)等，并趨近機(jī)械化工作，將人力資源部門發(fā)展成為一個(gè)服務(wù)性強(qiáng)的部門。由于企業(yè)這種對(duì)人力資源管理的模糊定位，導(dǎo)致人力資源部門本身應(yīng)偏重的人力資源成本的管理和控制，和應(yīng)為企業(yè)進(jìn)行員工價(jià)值分析判斷、規(guī)劃員工職業(yè)發(fā)展方向、壓縮人力資源成本的功能得不到充分發(fā)揮。
（三）企業(yè)忽視對(duì)員工價(jià)值和潛力的開發(fā)，以及向心力的培養(yǎng)
近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，房地產(chǎn)市場迅速膨脹，對(duì)人才的需求也隨之增長，人才競爭成為企業(yè)間主要的競爭活動(dòng)之一。對(duì)于開發(fā)商而言，其主要工作是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目并通過運(yùn)營獲得利潤，周期一般在3~5年，見利潤快。也正因?yàn)閷?shí)現(xiàn)利潤快，運(yùn)作周期短，一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后重新組建新的項(xiàng)目的要求也嚴(yán)格，在此過程中對(duì)員工進(jìn)行培養(yǎng)的人力、財(cái)力和精力的投入相較于短期利益實(shí)現(xiàn)顯得成本高，且不是十分必要，企業(yè)不重視對(duì)長期人才的培養(yǎng)是業(yè)內(nèi)普遍現(xiàn)象。但員工追求的更多的是長遠(yuǎn)利益，如完善的晉升平臺(tái)、符合期待值的職業(yè)規(guī)劃、與能力相匹配的薪酬待遇以及自我提升的學(xué)習(xí)和進(jìn)修機(jī)會(huì)，甚至對(duì)于部分員工來說，他們對(duì)晉升平臺(tái)和學(xué)習(xí)進(jìn)修機(jī)會(huì)的重視會(huì)優(yōu)先于薪酬待遇。因此，在個(gè)人需求與企業(yè)提供待遇達(dá)不成一致時(shí)，企業(yè)的員工只能選擇適當(dāng)機(jī)會(huì)跳槽以尋求更好的公司作為提升跳板。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要和重視的正是自己所忽視的多元化發(fā)展的人才，在忽視培養(yǎng)企業(yè)自己的人才的同時(shí)，希望能夠通過向外招聘挖掘更有工作經(jīng)驗(yàn)、工作能力的人才。這種想法和行為在一定程度上必然會(huì)增加企業(yè)的人力資源成本，是不健康的人力資源管理方式。
四、人力資源成本管理與控制的方法與策略
房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營目標(biāo)，首先需要實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、現(xiàn)代化的人力資源管理。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)堅(jiān)持“以人為本”的管理理念，認(rèn)清員工的主觀能動(dòng)性的重要作用，通過管理充分調(diào)動(dòng)員工的創(chuàng)造力和活力，轉(zhuǎn)變“降低成本”這種單一的固化思維，反思和探析如何真正降低成本，認(rèn)識(shí)到對(duì)人及其行為管理的重要性，具體包括以下四部分。
（一）降低獲得成本
人力資源獲得成本是指單位或組織在招募和錄取員工過程中產(chǎn)生的成本，主要包括招募成本、選擇成本、錄用成本、安置成本四部分。企業(yè)應(yīng)做到科學(xué)布局合理規(guī)劃，首先制定全面的人力資源規(guī)劃方案，統(tǒng)一招聘目的，明確企業(yè)或項(xiàng)目發(fā)展各個(gè)階段對(duì)人才的具體需求，分階段籌劃；其次，企業(yè)在進(jìn)行招聘時(shí)應(yīng)避免傳統(tǒng)的一味壓低薪資待遇以節(jié)省人力資源成本的理念，管理者和招聘人員應(yīng)用長遠(yuǎn)的眼光看問題，站在企業(yè)發(fā)展的角度招納人才，挖掘有潛力、有毅力的年輕人，作為輔助企業(yè)不同階段發(fā)展的儲(chǔ)備資源；第三，企業(yè)管理者應(yīng)重視招聘隊(duì)伍的組建工作，“物以類聚、人以群分”，且現(xiàn)階段的年輕人更重視團(tuán)隊(duì)氛圍和企業(yè)文化，所以組建一個(gè)優(yōu)秀的招聘隊(duì)伍，在選擇適合企業(yè)發(fā)展的員工方面有著尤為重要的作用。
（二）降低開發(fā)成本
人力資源付出開發(fā)成本的目的是為了提高工作效率，在獲得人力資源后需要對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，使其具備上崗的工作能力。所以，人力資源開發(fā)成本指的就是為提高員工的技能而發(fā)生的費(fèi)用。人力資源開發(fā)成本主要包括上崗前教育成本、崗位培訓(xùn)成本、脫產(chǎn)培訓(xùn)成本等。企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行不同時(shí)期的崗位培訓(xùn)，一方面可以培養(yǎng)員工具備基礎(chǔ)業(yè)務(wù)技能，積極適應(yīng)企業(yè)文化和企業(yè)環(huán)境；另一方面也可以讓員工了解企業(yè)對(duì)其的重視程度，在學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的過程中融入向心力和凝聚力的培養(yǎng)，如通過定期團(tuán)建、共同學(xué)習(xí)交流等，既幫助員工提升自我，又增強(qiáng)了企業(yè)榮譽(yù)感和主人翁意識(shí)，為企業(yè)儲(chǔ)備忠誠度高的人才庫奠定基礎(chǔ)。除此外，企業(yè)還應(yīng)健全反饋制度，拓寬反饋渠道，通過不同形式如領(lǐng)導(dǎo)信箱、意見征集等，真正了解員工的想法和動(dòng)態(tài)，以此為基礎(chǔ)強(qiáng)化和完善培訓(xùn)體系，避免培訓(xùn)過程中產(chǎn)生不必要的開發(fā)成本，造成企業(yè)資源浪費(fèi)。
（三）降低使用成本
人力資源的使用成本是指單位或組織在使用員工的過程中發(fā)生的成本，主要包括維持成本、獎(jiǎng)勵(lì)成本、調(diào)劑成本三方面，落到實(shí)際工作中，我們可以理解為建立完善的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。首先，企業(yè)應(yīng)建立一套公平、科學(xué)、有效的考核標(biāo)準(zhǔn)，樹立統(tǒng)一的行為規(guī)范；其次，完善獎(jiǎng)懲制度，這個(gè)部分可以與培訓(xùn)體系共同建立，將培訓(xùn)和學(xué)習(xí)作為獎(jiǎng)勵(lì)的一部分，既能調(diào)動(dòng)員工的參與度，又能實(shí)打?qū)嵉卮龠M(jìn)員工進(jìn)步，一舉兩得。
（四）降低離職成本
人力資源的離職成本包括離職補(bǔ)償成本、離職前低效成本、空職成本等。雖然企業(yè)內(nèi)部施行的末位淘汰制、輪崗等造成的人員流動(dòng)有利于激活員工的斗志，促進(jìn)員工的良性競爭，但也給企業(yè)的經(jīng)營帶來一定的影響，如商業(yè)機(jī)密外泄、客戶資源逃離、人才流失等。對(duì)此，企業(yè)首先應(yīng)在員工入職簽訂合同時(shí)就簽訂保密和就業(yè)禁止協(xié)議，明確責(zé)任和義務(wù)；其次，加強(qiáng)不同層級(jí)的權(quán)限范圍制定，適當(dāng)時(shí)可參照“三權(quán)分立”制度，平衡制約權(quán)利重心；第三，挑選和組建儲(chǔ)備管理干部，避免核心人員離職后阻礙企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)生不必要的離職成本。房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的短期和長期問題較多，對(duì)人力資源成本進(jìn)行管理與控制在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著重要意義。因此，需要我們努力探索如何科學(xué)有效的對(duì)人力資源成本進(jìn)行管控。筆者希望通過上述分析，為相關(guān)人士提供可借鑒的方法或思路，以期幫助企業(yè)解決相關(guān)問題。
參考文獻(xiàn)：
[1]羅麗，廖小明.從房地產(chǎn)行業(yè)看戰(zhàn)略視角下人力成本管理[J].青島大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2017，30（01）：139-142.
【關(guān)鍵詞】新形勢(shì)；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；措施
一、引言
《內(nèi)部控制基本規(guī)范》所稱的內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工實(shí)施的、旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過程。內(nèi)部控制是現(xiàn)代企業(yè)加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營方針和目標(biāo)的有效工具和手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為如此。隨著國內(nèi)外形勢(shì)的不斷變化，我國房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的環(huán)境面臨著巨大的挑戰(zhàn)：融資環(huán)境惡化、銀行銀根緊縮、政策監(jiān)管力度不斷加大、市場競爭越發(fā)激烈、開發(fā)成本不斷上升等等。面對(duì)這種新形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)與改進(jìn)內(nèi)部控制，不斷提高經(jīng)營管理水平，及時(shí)地調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將外部危機(jī)努力轉(zhuǎn)化為發(fā)展機(jī)遇?？傮w上講，我國房地產(chǎn)企業(yè)都能加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的建立健全工作，但是隨著內(nèi)外形勢(shì)的變化，許多房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面都暴露出一些問題，發(fā)現(xiàn)這些問題并加以解決已成為當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。為此，本文首先概括了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)，接著對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題進(jìn)行了分析，然后針對(duì)這些問題提出了一些解決對(duì)策，最后得出本文的結(jié)論。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)
要想加強(qiáng)與完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度，首先得深入了解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制呈顯出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的涉及面廣而復(fù)雜
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容較為復(fù)雜，涉及的相關(guān)利益都較多，從而導(dǎo)致其內(nèi)部控制涉及面廣，控制相對(duì)復(fù)雜。房地產(chǎn)業(yè)屬于項(xiàng)目主導(dǎo)型行業(yè)，其經(jīng)營內(nèi)容主要有：土地的開發(fā)與建設(shè)；房屋的開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營；代建工程的開發(fā)等，再加上項(xiàng)目開發(fā)周期較長，地域性強(qiáng)，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長，涉及環(huán)節(jié)多、部門多。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中涉及到投資者、債權(quán)者、企業(yè)職工、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位、工商、稅務(wù)、各上級(jí)管理部門等等多個(gè)政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人。不言而喻，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的涉及面越廣，相應(yīng)的內(nèi)部控制的涉及面也就越廣。由于房地產(chǎn)企業(yè)既要從事商品的開發(fā)，又要從事商品的經(jīng)營，因此房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制不僅涉及生產(chǎn)領(lǐng)域的，還要涉及銷售及售后服務(wù)領(lǐng)域。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付、營業(yè)收入、利潤分配等財(cái)務(wù)關(guān)系都較為復(fù)雜，無形中也加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的涉及面。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)突出
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的投資數(shù)額巨大，動(dòng)輒需要幾百萬、上千萬、甚至上億元的資金。資金是房地產(chǎn)企業(yè)生命之所系，當(dāng)然也就成為房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制重點(diǎn)。但在整個(gè)工程項(xiàng)目管理的實(shí)務(wù)中，如何籌集和使用資金并不是一件簡單的事情，房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中復(fù)雜性、長期性都加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金管控難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理難度也大。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本大體可以分為六大部分：土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本。有些成本在項(xiàng)目初期可大體確定，波動(dòng)幅度較小；有些成本會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目涉及眾多復(fù)雜因素出現(xiàn)前后預(yù)測差異較大的情況。如何采取有效措施對(duì)開發(fā)成本加以控制，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說并不是一件容易的事。房地產(chǎn)企業(yè)的資金控制與成本控制是企業(yè)業(yè)務(wù)層面控制的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行難度大
房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般較大，可能有多個(gè)子公司、分公司、項(xiàng)目部等。很多房地產(chǎn)企業(yè)為了項(xiàng)目管理上的方便，往往沒有給子公司、分公司、項(xiàng)目部給予統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)授權(quán)機(jī)制。有些房地產(chǎn)企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司就各自為政、自成體系，母公司無法有效地進(jìn)行管理，集團(tuán)管理控制能力下降，一些內(nèi)部控制制度無法執(zhí)行到位；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制易受外部因素干預(yù)。房地產(chǎn)在開發(fā)過程中可能遇到各種非可控因素的干預(yù)：市政規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)業(yè)政策改變或調(diào)整、市場和行業(yè)形勢(shì)多變等等，這些風(fēng)險(xiǎn)因素都會(huì)或多或少地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行產(chǎn)生干擾，往往使原先制定的各項(xiàng)內(nèi)部控制制度因外部干擾而半途而廢。
三、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題
從當(dāng)前現(xiàn)況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制普遍存在以下幾個(gè)方面的問題：
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境不太理想
我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境還存有一些不足的方面，具體表現(xiàn)為：①對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不到位。目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的意識(shí)還不夠強(qiáng)：有些房地產(chǎn)企業(yè)片面地認(rèn)為會(huì)計(jì)控制就是內(nèi)部控制，未能全面理解房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng)的含義；有些房地產(chǎn)企業(yè)“重業(yè)務(wù)，輕內(nèi)控”，認(rèn)為內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且需要多設(shè)置人員崗位，增加辦事環(huán)節(jié)和程序，對(duì)內(nèi)部控制有抵觸情緒，沒有充分認(rèn)識(shí)到建立健全內(nèi)部控制制度的重要性。②法人治理結(jié)構(gòu)“形似神離”。近年來，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了法人治理結(jié)構(gòu)，但并未達(dá)到內(nèi)部權(quán)力制衡的效果。很多房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理由一人兼任，董事?lián)伪O(jiān)事的也屢見不鮮。這種情況下，股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)形同虛設(shè)，沒有真正發(fā)揮公司治理應(yīng)有的作用。③人力資源機(jī)制不完善。一些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源政策還存在著“論資排輩”、“吃大鍋飯”的現(xiàn)象，沒有根據(jù)當(dāng)前時(shí)展的要求，制定科學(xué)合理的人力資源政策，嚴(yán)重阻礙了員工工作、學(xué)習(xí)以及參與內(nèi)部管理的積極性。④企業(yè)文化還不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。不可否認(rèn)，企業(yè)文化已被越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)所認(rèn)可，有些房地產(chǎn)企業(yè)也投入了相當(dāng)大的人力與物力到企業(yè)文化建設(shè)當(dāng)中。但現(xiàn)實(shí)是很多房地產(chǎn)企業(yè)未將企業(yè)文化與內(nèi)部控制制度有效地結(jié)合起來，企業(yè)文化只是停留在口號(hào)上或者表面上，沒有形成具有鮮明特色的企業(yè)理念，更沒有深入到房地產(chǎn)企業(yè)員工的內(nèi)心里，無法對(duì)員工成有效的影響與制約。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力不強(qiáng)
2008年金融危機(jī)爆發(fā)以后，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都能有針對(duì)性地臨時(shí)設(shè)立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)來加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，以應(yīng)對(duì)金融危機(jī)所帶來的影響，這種現(xiàn)象說明我國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)內(nèi)部控制只是一種“救火式”的管理，而非“防火式”，更談不上風(fēng)險(xiǎn)管理工作的長效機(jī)制。在當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)一體化日益加速的背景下，全球的所有企業(yè)，無論規(guī)模、結(jié)構(gòu)、性質(zhì)或所屬行業(yè)，在其內(nèi)部的所有層面都面臨著風(fēng)險(xiǎn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。但由于我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年的經(jīng)營活動(dòng)中都是盈利的，這就使得許多房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)逐步下降，放松了風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，致使有些房地產(chǎn)企業(yè)遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)毫無應(yīng)對(duì)措施，風(fēng)險(xiǎn)管理一片空白。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制措施不健全
我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制措施不健全，有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施只是在相關(guān)會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上加以補(bǔ)充與修改，在一定程度上存在以企業(yè)會(huì)計(jì)制度代替企業(yè)內(nèi)部控制制度的傾向，混淆了內(nèi)部會(huì)計(jì)控制與內(nèi)部控制的關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制時(shí)沒有考慮到自身的規(guī)模、業(yè)務(wù)性質(zhì)等實(shí)際情況，生搬硬套其他行業(yè)的內(nèi)部控制制度，造成內(nèi)部控制措施不切實(shí)際，內(nèi)部控制制度執(zhí)行不力，使內(nèi)部控制制度流于形式，失去了應(yīng)有的剛性和嚴(yán)肅性。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)的信息和溝通系統(tǒng)不完善
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息與溝通制度，明確內(nèi)部控制相關(guān)信息的收集、處理和傳遞程序，確保信息及時(shí)溝通，促進(jìn)內(nèi)部控制有效運(yùn)行。然而我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在信息與溝通系統(tǒng)建設(shè)與完善方面還不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①內(nèi)部控制制度建設(shè)滯后于時(shí)代的要求。目前經(jīng)濟(jì)全球化與互聯(lián)網(wǎng)迅猛發(fā)展，使得企業(yè)網(wǎng)絡(luò)辦公已經(jīng)得到普及，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)制定出能適應(yīng)這個(gè)新形勢(shì)發(fā)展要求的內(nèi)部控制制度，可是很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度仍是以前所定的幾條，未能對(duì)其進(jìn)行及時(shí)的修改、充實(shí)。②網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的企業(yè)信息系統(tǒng)安全措施不健全。雖然有很多房地產(chǎn)企業(yè)采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的信息和溝通系統(tǒng)的建設(shè)，但是網(wǎng)絡(luò)是一個(gè)開放的環(huán)境，在這個(gè)環(huán)境中一切信息在理論上都是可以被訪問到的。因此，網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的企業(yè)信息系統(tǒng)很有可能遭受非法訪問甚至黑客或病毒的侵?jǐn)_，這種攻擊可能來自于系統(tǒng)外部，也可能來自系統(tǒng)內(nèi)部，而且一旦發(fā)生將造成巨大的損失，但很多房地產(chǎn)企業(yè)只建立了數(shù)據(jù)備份制度，沒有建立防止黑客或病毒的侵?jǐn)_的安全措施與相應(yīng)的應(yīng)急制度。③企業(yè)反舞弊機(jī)制形同虛設(shè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)立了專門的反舞弊機(jī)構(gòu)、舉報(bào)專線與舞弊案件的舉報(bào)、調(diào)查、處理、報(bào)告和補(bǔ)救程序，但是真正有效執(zhí)行的企業(yè)很多，從而導(dǎo)致企業(yè)反舞弊機(jī)制形同虛設(shè)。
（五）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督?jīng)]有形成合力
內(nèi)部監(jiān)督是企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制建立與實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的有效性，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，及時(shí)加以改進(jìn)，是實(shí)施內(nèi)部控制的重要保證。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督主要依靠內(nèi)部審計(jì)部門（或類似機(jī)構(gòu)）來實(shí)現(xiàn)，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)內(nèi)部審計(jì)重視不夠，或存在觀念上的誤解，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)工作難以開展，有的房地產(chǎn)企業(yè)甚至從未開展過內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)；有些房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)或?qū)嶋H上與財(cái)務(wù)部門重合，內(nèi)部審計(jì)在形式上就缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。這些都大大降低了內(nèi)部審計(jì)的作用，使得內(nèi)部監(jiān)督?jīng)]有起到應(yīng)有的監(jiān)督管理效果。另外，內(nèi)部監(jiān)督本應(yīng)作為外部監(jiān)督的有力配合與支持，但現(xiàn)實(shí)中因財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)、證券監(jiān)管等外部監(jiān)督部門的各種監(jiān)督功能交叉，標(biāo)準(zhǔn)不一，再加上分散管理，監(jiān)督主體之間缺乏橫向的信息溝通，內(nèi)外部監(jiān)督未能形成有效的監(jiān)督合力。
（六）房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員素質(zhì)不能滿足內(nèi)部控制發(fā)展的要求
新形勢(shì)的發(fā)展對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)和執(zhí)行內(nèi)部控制制度的全體員工提出了更高的要求。但是目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的中高層管理人員及員工的素質(zhì)從總體講并不是太高的，還不能滿足現(xiàn)代內(nèi)部控制發(fā)展對(duì)他們提出的要求。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的員工只局限于對(duì)本職崗位的工作，參與內(nèi)部控制管理的意識(shí)淡薄，對(duì)內(nèi)部控制的意義、作用等方面知之甚少，致使內(nèi)部控制的作用得不到全面發(fā)揮。另外，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在忽視對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)的現(xiàn)象，大部分房地產(chǎn)企業(yè)員工，尤其是基層人員得不到有效的培訓(xùn)，專業(yè)水平很難適應(yīng)內(nèi)部控制管理的發(fā)展要求。
四、解決我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題的對(duì)策與建議
面對(duì)上述存在的問題，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合有關(guān)部門內(nèi)控規(guī)范的要求，努力建立完善的內(nèi)部控制制度。筆者認(rèn)為我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下幾方面加以改進(jìn)，以不斷地完善與創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制：
（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境
任何企業(yè)的控制活動(dòng)都存在于一定的控制環(huán)境之中，只有建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境才能保證制度的真正落實(shí)，才能真正達(dá)到內(nèi)部控制的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身規(guī)模、業(yè)務(wù)特點(diǎn)等方面的實(shí)際情況，從以下幾個(gè)方面優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境：①努力提高企業(yè)全體員工對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)程度，增強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工內(nèi)部控制的培訓(xùn)，讓工作人員正確理解內(nèi)部控制的目標(biāo)和含義，重視內(nèi)部控制在企業(yè)管理活動(dòng)中的重要地位，樹立全面控制的概念。只有房地產(chǎn)企業(yè)全體員工認(rèn)識(shí)上得到了提高，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)部門或人員才能真正的貫徹企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)部控制制度。②完善房地產(chǎn)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，為內(nèi)部控制的有效運(yùn)行提供制度保障。房地產(chǎn)企業(yè)要努力解決董事會(huì)弱、經(jīng)理班子強(qiáng)、監(jiān)事會(huì)行同虛設(shè)等治理結(jié)構(gòu)中存在的主要問題，加強(qiáng)董事會(huì)在公司治理結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)地位，突出董事會(huì)在建立和完善內(nèi)部控制體系過程中的核心作用。③重視人力資源的開發(fā)與利用，建立健全人力資源管理制度。人力資源是房地產(chǎn)企業(yè)興旺發(fā)達(dá)的源泉與基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)要想充分調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，發(fā)揮員工的潛能，就必須重視人力資源的控制，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)建立健全人力資源管理制度。④加強(qiáng)“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮自身狀況，加強(qiáng)“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)，形成企業(yè)內(nèi)部的軟管理。相對(duì)于剛性的內(nèi)部控制制度管理而言，企業(yè)文化強(qiáng)調(diào)人與人之間的溝通與合作、道德觀與價(jià)值觀等軟約束方面的東西，它可以形成一種無形的力量影響著企業(yè)的內(nèi)部控制，在內(nèi)部控制環(huán)境中起到不可忽視的作用。
（二）培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
融資環(huán)境惡化、銀行銀根緊縮、政策監(jiān)管力度不斷加大、市場競爭越發(fā)激烈這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了新的挑戰(zhàn)。能否有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要努力樹立起風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，準(zhǔn)確識(shí)別與實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)相關(guān)的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受度。房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注與房地產(chǎn)項(xiàng)目資金和成本相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素；房地產(chǎn)企業(yè)識(shí)別外部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，除應(yīng)當(dāng)關(guān)注經(jīng)濟(jì)因素、法律因素、社會(huì)因素、自然環(huán)境因素等外，還要關(guān)注國內(nèi)外的政治因素。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備專業(yè)人員，組成風(fēng)險(xiǎn)分析團(tuán)隊(duì)，按照嚴(yán)格規(guī)范的程序開展工作，確保風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果的準(zhǔn)確性；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。預(yù)警機(jī)制就是預(yù)先告知特定對(duì)象已面臨危險(xiǎn)情況及可能發(fā)生危險(xiǎn)，并告誡其采取防范措施的機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警系統(tǒng)至少應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)預(yù)警、現(xiàn)金預(yù)警、財(cái)務(wù)預(yù)警等幾個(gè)方面。
（三）設(shè)計(jì)適合房地產(chǎn)企業(yè)的控制措施
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際出發(fā)，抓住房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制關(guān)鍵點(diǎn)，實(shí)施有效合理的內(nèi)部控制。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制措施要得當(dāng)，除完善不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制、財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、運(yùn)營分析控制和績效考評(píng)控制等控制措施外，還要建立內(nèi)部報(bào)告制度，全面反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況，及時(shí)提供業(yè)務(wù)活動(dòng)的重要信息，增強(qiáng)內(nèi)部管理的時(shí)效性和針對(duì)性。另外房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)部控制時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注貨幣資金控制、工程項(xiàng)目控制、成本費(fèi)用控制等幾個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的難點(diǎn)與重點(diǎn)管控好。
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信息溝通建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)收集的各種內(nèi)部信息和外部信息進(jìn)行合理篩選、核對(duì)、整合，提高信息的有用性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者正確決策，提高應(yīng)變能力和信息處理能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)信息系統(tǒng)開發(fā)與維護(hù)、訪問與變更、數(shù)據(jù)輸入與輸出、文件儲(chǔ)存與保管、網(wǎng)絡(luò)安全等方面的控制，保證信息系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)行。另外房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者要需要花一定的時(shí)間接待員工的來訪或是進(jìn)入員工中間了解情況，掌握必要的信息，培養(yǎng)一種員工可以暢所欲言的反映問題和消除疑慮的氛圍，從而提高企業(yè)內(nèi)部信息質(zhì)量。
（五）整合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督力量
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)自身來講，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，使內(nèi)部審計(jì)參與到企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營管理中來，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)加強(qiáng)管理、提高經(jīng)濟(jì)效益的作用。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重審計(jì)機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成上的多元化，不僅要有懂財(cái)務(wù)的審計(jì)人才，而且還應(yīng)配備精通企業(yè)各相關(guān)業(yè)務(wù)的專門人才，選擇有豐富業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人員加入內(nèi)部審計(jì)部門，使內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)內(nèi)部控制制度中發(fā)揮更大的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量把內(nèi)部審計(jì)部門及人員隸屬于董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性與權(quán)威性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也要主動(dòng)接受財(cái)政、稅務(wù)、審計(jì)、人民銀行、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管等部門的外部監(jiān)督，變動(dòng)被動(dòng)監(jiān)督為主動(dòng)監(jiān)督。只有將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督力量整合到一起，才能確保內(nèi)部控制制度得到全面、準(zhǔn)確的實(shí)施。
（六）提升房地產(chǎn)企業(yè)人員綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)企業(yè)全體員工素質(zhì)的高低直接關(guān)系到企業(yè)內(nèi)部控制是否有效運(yùn)行。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提升全體員工的綜合素質(zhì)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要有計(jì)劃地對(duì)其全體員工進(jìn)行業(yè)務(wù)、管理知識(shí)等方面的培訓(xùn)，以提高其業(yè)務(wù)水平和工作能力，從而使其增強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要注重對(duì)管理人員、關(guān)鍵崗位人員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高其工作能力，減少在業(yè)務(wù)處理中的技術(shù)錯(cuò)誤。房地產(chǎn)企業(yè)也要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況對(duì)管理人員和重要崗位的人員實(shí)行休假和輪崗制度。定期輪換崗位、交接工作，容易暴露以往工作中的差錯(cuò)和不軌行為，從而消除或阻止某些人的不良念頭，增強(qiáng)企業(yè)人員的自我約束能力。另外房地產(chǎn)企業(yè)也要努力提升會(huì)計(jì)人員、內(nèi)部審計(jì)人員的綜合素質(zhì)與修養(yǎng)。會(huì)計(jì)人員又承擔(dān)著監(jiān)督經(jīng)營者及其他參與經(jīng)營活動(dòng)人員執(zhí)行會(huì)計(jì)控制規(guī)范的責(zé)任，會(huì)計(jì)人員的作用發(fā)揮得如何，關(guān)系到內(nèi)部控制制度實(shí)施的成敗。
五、結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真總結(jié)和探索新方法、新思路，不斷地加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，這不僅是房地產(chǎn)企業(yè)自身健康發(fā)展的需求，也是房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)的需要。
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