時間：2022-09-10 23:31:30
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產金融論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
金融制度是一個國家用法律形式確立的金融體系結構，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機構的職責分工和相互聯系，是在長期發展中逐漸演化而成的復雜而又脈絡清晰的生態系統。信貸、利率和貸款擔保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產市場最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產市場與金融市場風險交叉傳染的兩個重要渠道;互保聯保措施是目前我國江浙地區商業銀行貸款擔保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個市場風險交叉傳染的一個重要渠道。下面將通過分析三個渠道對房價的影響來歸納風險在兩個市場中的交叉傳染機制。
(一)信貸渠道
信貸手段是央行最重要的數量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數量，繼而調節流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產開發商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規模，一方面增加市場供應，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經濟學原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優而受到抑制。但是房地產開發本身有別于一般工業品市場:一是存在開發周期會導致短期供需失衡:二是我國房地產市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產開發周期，短期內增加的購買力與存量房數量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發的房產不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應。一旦房價產生上漲預期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產泡沫膨脹，在房地產市場非理性繁榮到一定程度的時候，風險加劇將會觸發宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導致樓市轉頭向下。房地產市場的正反饋效應再次啟動將導致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導致房價先揚后抑劇烈波動，使風險加大。從上述影響分析可見，風險通過信貸渠道在房地產市場和金融市場交叉傳染的機制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續涌入與房價持續上漲相互強化導致樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎性、傳遞性，中央銀行通過基準利率所發出的調控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產品價格上，從而對整個社會的金融和經濟產生深刻影響。利率渠道對房地產市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發商的建筑成本、財務成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發商貸款成本降低，加上對未來預期樂觀，因此開發商會增加貸款投入從而在未來增加房產供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內房產供需狀況，而房地產市場存在開發周期，短期的房產供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預期收益增加。從國際經驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產購買投資。而且由于房產供給受到開發周期的影響，短期內難以增加，如果存量有限將會導致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導致的房價上升不會長期持續。在房地產市場泡沫膨脹使金融經濟風險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導致房地產市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風險通過利率渠道在房地產市場和金融市場中的交叉傳染機制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產開發和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產開發周期較長導致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應大量增加———供求再次失衡導致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應該要有持續性、前瞻性和可控性，短期內波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應急措施，投放天量信貸，同時不斷調低利率，使溫州市許多資質不符合銀行規定要求的企業獲得了大量的貸款，其中很多企業并沒有產能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產市場，導致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調存款準備金率為標志)，在無論是房企還是實體企業的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩健，銀行收緊銀根，風格切換過于頻繁且幅度過大導致許多企業資金鏈斷裂，并引發金融經濟的劇烈連鎖反應。
(三)貸款擔保渠道
互保聯保是我國江浙地區商業銀行貸款擔保的常規做法，溫州地區的中小企業貸款普遍采用這種擔保方式，經濟蓬勃發展時期這種模式在幫助中小企業融資方面發揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯保的做法蘊含著巨大的風險。根據溫州市金融機構貸款的一般做法，企業申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業提供1～5家企業進行擔保。我們在2013年調查中顯示，平均每家中小企業有3家互保關系。由此，如果1家企業倒閉，就有2～5家企業會遭殃;而如果5家企業倒閉，將會有20家左右企業受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔保的5家企業，還有更多的企業受到間接的牽連。受到國內外各種因素的影響，溫州制造業利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應吸引了眾多制造企業投入大量資金進入房地產市場，其中大量的資金來自互保聯保的擔保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導致涉房企業資金鏈斷裂，風險將通過擔保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區域性和系統性風險。互保聯保渠道與制造業所面臨的困境以及房地產市場巨大利潤的吸引力緊密相關。風險通過這一渠道在房地產市場和金融市場乃至實體經濟中的交叉傳染機制可以歸納為:互保聯保措施使得企業獲得過量貸款———制造業蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產市場———房價與投融資相互強化導致房地產泡沫膨脹，風險加劇觸發宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產市場泡沫———涉房企業倒閉———擔保鏈上的其他企業倒閉形成企業倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產金融危機，風險由此在多個市場中交叉傳染，并可能迅速擴大到整個金融經濟體系。
二、民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用
民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產金融風險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據溫州銀監分局最近的一次調查，2010年溫州民間借貸市場規模約1100億元，占當年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯手，在社會上籌集資金，用于外地房地產項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產開發投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產項目的民間融資占當年完成房地產開發投資的比例高達81．33%。可見高息民間借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風險，通過開發商參與民間借貸，將風險傳遞到房地產市場;隨著樓市的崩盤，風險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風險在房地產市場和民間借貸市場之間交叉傳染，并進一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調查分析認為，民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用主要體現在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風險的程度。由于流入房地產開發市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產開發成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導致房價下跌幅度明顯高于其他地區，給房地產市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導致開發商資金鏈斷裂，于是開發商求助于民間高利貸。然而房價持續下跌導致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務人跑路使得風險迅速向民間借貸市場傳導，恐慌加劇導致民間借貸市場在短時間內崩盤，風險傳播速度遠高于其他地區。房地產市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因導致風險在兩個市場之間交叉傳染，民間借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導致溫州市房地產金融風險的加劇與擴散，如不合理的土地供應政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區的供地總和的3倍;2013年溫州市區商品房新增供應量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應對溫州房價形成了重壓，供需嚴重失衡也是導致溫州房價持續下降的一個非常重要因素。
三、溫州市房地產金融市場危機的解決對策
[關鍵詞]房地產金融發展現狀存在問題解決方式
一、房地產金融基本狀況
房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
二、我國房地產金融存在的問題
1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。
2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。
3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要。總的來看，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。
4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。
2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。
3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。
4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。
5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。
6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。
參考文獻：
[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.
[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科，2005，01.
論文2007年美國爆發的次貸危機被視為上世紀30年代以來最大的金融危機，在較短時間內迅速席卷全球，給全球實體經濟以重創。通過分析美國次貸危機產生的原因和我國房地產市場存在的風險，可以看出中美兩國房地產市場的共性。同時我國房地產市場起步較晚，處于發展階段，且存在其特殊性，針對當前房地產金融市場存在的風險，提出相應對策。
論文關鍵詞：次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范
1 美國次貸危機
2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。 1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。 2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。 3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。 4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
論文關鍵詞：次貸危機；房地產市場；金融風險；風險防范
1 美國次貸危機
2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續13次降息，1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。
2 中國房地產金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持，經過多年的發展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發展。
2.2 央行不斷加息，房地產業面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產開發商負債經營的財務風險
我國房地產開發商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景，如經濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產業貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 轉貼于
3 防范房地產金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩定房價，保持房地產市場健康發展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產企業融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外，發展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優質資金進行創新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。
3.2 完善個人和房地產企業的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
房地產貸款以房屋作為抵押，商業銀行一旦無法收回，就將房產拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準，及時了解房地產市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德，也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
【摘要】房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險,揭示了房地產金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施,在房地產金融風險防范方面提供了有益的借鑒。
【關鍵詞】風險防范房地產信貸銀行業
房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。
一、銀行房地產信貸過程分析
1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。
2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。
3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產信貸風險揭示
結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。
1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。
2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。
4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。
5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。
三、銀行房地產信貸風險防范措施
1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。
其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。
3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。
4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。
【關鍵詞】房地產市場；金融市場
1 引言
自從1998年住房制度改革后，國內的房地產消費需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產市場也由于住房的市場化而日益繁榮，房地產作為國民經濟的支柱產業，不斷為國民經濟的發展提供了強勁的增長動力。進入21世紀以來，我國的國民經濟每年以超過7%的速度增長，而與此同時，房地產的銷售額每年以超過20%的速度增長[1]。作為重要的支柱產業，房地產市場的健康發展不僅僅關系到人們的日常生活，更影響著國家的財政收入和國民經濟的快速發展。
房地產業的繁榮在推動國民經濟發展的同時，也帶動了金融市場的活躍。由于住房制度的變革，金融業越來越多的參與到房地產市場中，從房地產開發商的貸款開發，到消費者的抵押貸款進行商品房消費。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場在各個環節影響著房地產市場的運行與發展。同時，房地產市場的不良發展所引起的金融危機的實例也提醒我們要深刻的認清房地產市場與金融市場的關系程度。以避免對國民經濟的發展不良影響。
一般來說，房地產市場的發展與金融市場的發展及二者相互作用對國民經濟其著舉足輕重的作用。目前，在房地產市場與金融市場中普遍存在如下問題：金融支持過度導致房地產市場泡沫化；房地產金融融資渠道單一誘發潛在金融危機；房地產價格不穩定加大國內商業銀行體系風險等。因而我們不得不深入的思考，房地產市場的發展是否存在著導致金融危機的因素？如何看待房地產金融市場中的風險？如何正確處理房地產市場與金融市場的協調關系？要處理這些問題，就要科學、合理的認識房地產市場與金融市場的關系。
因此，本文將從房地產市場與金融市場的關系角度出發。通過以沈陽為例，對房地產市場與金融市場進行實證分析，用回歸分析法來分析定量的分析兩者之間的相關關系程度，在以上分析的基礎上，為進一步的認識房地產市場和金融市場的關系和發展規律，解決房地產市場和金融市場發展中存在的問題提供一些實證支持。
2 研究的設計
2.1 樣本區域選擇的依據
本文選擇的模型區域為遼寧省沈陽市。主要原因有以下幾個方面：
第一、遼寧省是東北三省中經濟發展最快的省份，目前，東北地區是國家重點的經濟改革發展地區。而沈陽市作為遼寧省重要的城市，其城市發展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對沈陽市的研究對遼寧省以及東北地區其他城市的相關研究起到代表性作用。
第二、沈陽市近幾年在經濟發展迅猛，其經濟發展在遼寧省具有經濟領軍地位。近年來，其房地產市場與金融市場的發展迅猛，具備了對二者市場進行研究的現實基礎，同時對二者未來的協調發展起到指導作用。
第三、沈陽市是老重工業基地，而近年來沈陽市房地產業與金融業的異軍突起，使得二者的經濟地位也日益凸顯。在面臨經濟轉軌期的時代大背景下，房地產市場與金融市場的發展對整個城市未來的經濟格局的發展產生重要的影響。因此，對于如何認清與協調房地市場與金融市場的關系研究對規避金融危機以及對沈陽市未來的經濟格局規劃具有現實意義。
2.2 指標選取依據
如何來選取指標來代表房地產市場與經濟市場的發展對研究的成敗起著決定性作用。本文對指標選取的依據主要遵循以下原則：
第一、定義性原則。根據房地產市場與金融市場的功能定義來選定經濟指標。房地產市場是房地產商品交換、交易以及一切流通關系的總和。根據房地產市場的定義，可選用交易額、銷售額等經濟指標。金融市場,是實現貨幣資金借貸、辦理各種票據和有價證券買賣,資金供給者和需求者融通資金的場所或過程。根據金融市場的定義，可選用貸款額、證券交易額等經濟指標。
第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻中所運用的指標，對其進行歸納選取。如《中國房地產市場與金融市場關系的實證分析》選取我國商品房的交易額來表征房地產市場的發展，選取金融資產總量、貨幣資產數量（即包括現金和存款）、非貨幣資產數量（即包括股票有價證券）來表征金融市場的發展。李陽（2006）和皮舜（2004）均選取我國商品房的交易額和金融機構貸款額作為各自市場的表征指標[2]-[3]。
第三、可行性原則。通過查詢《遼寧省統計年鑒》和《沈陽市統計年鑒》，筆者發現沈陽市證券交易額記錄年份僅由2003年開始，2003年之前的數據無法快速、準確的收集，因此將代表金融市場發展的證券交易額這個經濟指標排除。無沈陽市商品房交易額經濟指標，但有沈陽市商品房銷售額經濟指標可代替[4]-[5]。
根據上述原則，本文選擇沈陽市商品房實際銷售額作為表征房地產市場發展的經濟指標，記為銷售總額。選擇沈陽市金融機構人民幣貸款合計作為表征金融市場發展的經濟指標,記為貸款合計。
2.3 數據來源說明
在基于以沈陽市為例的房地產市場與金融市場關系的研究中，有關評價指標的數據來源主要由以下查詢獲得：通過查閱《遼寧省統計年鑒》和《沈陽市統計年鑒》總共獲得了沈陽市2003-2009年相關經濟指標數據14個，經過對數據的仔細檢查與核對，確保了指標數據的真實性與準確性。具體數值見表2-1。
2.4 模型選取依據
根據上述表2-1所收集的數據，以貸款合計為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業統計軟件SPSS在平面直角坐標系中把2003-2009年的數據表示出來，得到散點圖2-1。
圖2-1 2003-2009年沈陽市商品房實際銷售額和金融機構人民幣貸款合計散點圖
從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實際銷售額和金融機構人民幣貸款合計的點基本上呈遞增趨勢，說明二者之間可能存在著一種相關關系。通過觀察散點圖的分布形態，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對變量指標進行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點的形態上做出的大致性描述，并不能科學的反應變量之間關系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業統計軟件SPSS軟件來對兩個變量之間的相關系數進行具體的計算。
3 房地產市場與金融市場相關關系的實證研究
3.1 相關分析
運用統計軟件SPSS計算出銷售總額和貸款合計之間的相關關系，得到輸出結果如表2-2。
根據上表的數據可以得出：Pearson相關系數為0.821，P=0.024
3.2 回歸分析
通過上述的相關分析，我們計算出銷售總額與金融貸款之間的相關系數為0.821，同時觀察散點圖，發現變量基本上呈現曲線型遞增的趨勢。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關系，是否可以用一條曲線來擬合，所以在下面的分析中仍借助SPSS統計軟件，以貸款合計為自變量，以銷售總額為因變量，進行回歸分析。得到輸出結果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（Model Summary）：表示相關系數(R)=0.891，判定系數(R Square，R2)=0.793，調整后判定系數(Adjusted R Square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達75.2%，即運用該曲線模型，自變量X(貸款合計)可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過擬和度數值證明該模型是可行的。
方差分析(ANOVA)：表示回歸的均方差(Regression mean Square)=3.591，剩余的均方差(Residual Mean Square)=0.187，F=19.213，P=0.007。其中重要的數據分析為F值所對應的P值的大小。由于P=0.007
回歸分析系數分析(Coefficients)：表示常數項 (Constant)= 3.132E-5、回歸系數(B)=1，回歸系數的標準誤差(Std. Error)=0，標準化回歸系數(Beta)=0.410， t檢驗的t值=2.426E7，P=0.000。其中重要的數據分析為自變量X(貸款合計)的t值所對應的P值的大小。由于P=0,所以可認為回歸系數有顯著意義，即X的變化可引起Y的變化，且變化顯著。
圖2-2 貸款合計與銷售總額擬合曲線圖
根據上述數據分析可運用SPSS進行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2。
3.3 研究結果
通過實證分析，我們發現沈陽市房地產市場與金融市場的發展關系具有顯著影響性。從具體系數上看，銷售總額與貸款合計與類指數曲線擬合度達75.2%，銷售總額變動的75.2%可運用曲線的自變量的變動解釋；F檢驗與T檢驗的數據同樣表明無論是從整個模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會隨著自變量等單位的增加而呈現出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過基于沈陽市房地產市場與金融市場2003-2009年的數據實證分析，我們看到代表房地產市場的銷售總額與代表金融市場的貸款合計隨著時間的發展呈現出上升趨勢，并且該趨勢符合類似指數曲線的波動走向。這表明即使金融機構貸款變動幅度較小，其變動也對房地產銷售造成巨大的波動。從指標的代表的市場角度出發，不僅直接表明房地產市場與金融市場之間存在關系且呈現強顯著相關，而且從側面反映出房地產市場對金融市場的強烈依賴性。證實了第一部分的理論研究結論。
4 結論與建議
本文通過對房地產市場與金融市場關系的實證分析。揭示出房地產市場與金融市場具有一定程度上的相關性。這是因為，房地產市成是資金密集型市場，交易額巨大，因而不論是房地產的直接使用者還是經營者都是難以承擔的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產具有保值性、增值性等特點，使得金融市場特別青睞房地產市場，特別愿意以房地產金融資產作為資產組合的重要構成部分。因此可見，中國房地產市場與金融市場在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產金融風險以及促進房地產市場與金融市場在未來的協調發展，針對本文所得到的房地產市場與金融市場的關系結論提出如下建議：
第一、積極鼓勵監管金融機構貸款。由于房地產市場與金融市場的類指數曲線關系，使得金融機構貸款變動對房地產業產生巨大影響，因此，在面臨房地產市場日益膨脹的背景下，對房地產市場的調控要究其根源性主要因素，加大對金融機構貸款批準的審核力度，加強房地產業的信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規問題，加強房地產信貸風險的防范和管理，完善個人征信管理體制，建立和完善房地產市場的預警體系、房地產統計指標體系和信息披露制度等[6]。通過調控金融機構相關貸款來有效的指導房地產業的健康穩定發展。
第二、發展房地產融資渠道多元化。由于目前的房地產金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產業是資金密集型行業，這樣無形中將房地產市場發展的風險轉化為銀行體系的風險甚至導致金融危機。應該加強多元化的融資渠道，發展資金、證券等要素市場。
第三、建立住房抵押貸款次級市場促進住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉化為股票、債券、投資基金等證券形態，是資產證券化的一種形式。其主要功能在于通過證券形式將房地產市場與資本市場聯系起來，積聚社會閑散資金，促進個人儲蓄向房地產投資轉化，并有助于提高銀行長期信貸資產的流動性，建立起不動產抵押貸款的次級市場。對于放貸金融機構而言，房地產抵押貸款證券化能有效降低放貸風險和拓寬房地產資金來源，有效地把貸款風險向證券市場轉移，把風險分散給廣大投資者。對于投資者來說，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風險系數較小，可謂是一種風險小、收益高的新型投資方式。
參考文獻
[1]皮舜,武康平.中國房地產市場與金融市場發展關系的研究[J].管理工程學報,2006（2）:1-5.
[2]皮舜.中國房地產市場與金融市場的Granger因果關系分析[J].系統工程理論與實踐,2004(12):29-33.
[3]李陽.中國房地產市場與金融市場關系的實證分析[D].廈門大學碩士論文,2006.
[4]沈陽市統計局.沈陽市統計年鑒[M].沈陽市統計局出版,2001-2007.
[5]遼寧省統計局.遼寧統計年鑒[M].中國統計出版社,2001-2007.
關鍵詞：房地產投資信托；契約型；公司型
一、引言
房地產投資信托（Real estate investment trust ,REIT）這一概念起源于19世紀80年代的美國，是一種以發行受益憑證（如基金單位、基金股份等）的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。其實質就是通過組合投資資金和專家理財來實現大眾化投資，以滿足中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。
與發達國家相比，我國房地產金融市場的融資渠道顯得過于單一，如何解決房地產業的資金問題，挽救瀕臨破產的中小房地產開發商，妥善處理目前“爛尾樓”問題成了房地產業和金融業界討論的問題。但以筆者之所見，我國目前所謂的“房地產投資信托”并非真正具有信托應有的法律特征，名為信托，實為以信托名義進行證券發行或合同權利公開受讓的活動。[1]因而有必要通過對房地產投資信托所涉及的法律關系進行進一步的分析，以探討目前中國房地產投資信托存在的若干法律問題。
二、房地產投資信托存在的法律問題
（一）概念不清，貌合神離
從房地產投資信托的產生、發展來看其最基本的含義應當包括三個方面：一是財產的轉移，主要是房地產或投資資金所有權或處分權的轉移；二是受托人對房地產及投資資金的管理和處分；三是受益人享有的受益權。這三者缺一則不成其為信托。[2]我國《信托法》第二條將信托定義為：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”國內一些學者認為這個定義中的關鍵之處在于“委托”一詞含義不明。一般來說，“委托”多用于行紀和關系中，即一方（行紀人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行紀關系中）或委托人（關系中）的名義，為委托人的利益行事。但無論是行紀還是，與信托都有本質的區別，即前者均不轉移財產的所有權，而且所有權與利益不產生分離，都歸屬于委托人，而后者須有財產權的轉移，而且所有權與利益發生分離，所有權歸受托人所有，利益則由受益人享有。因此，“委托”一詞非但沒有揭示信托的本質屬性，而且混淆了信托與行紀、等法律關系的界限，是不科學的。3筆者認為這種觀點是值得借鑒的，我們既然決定將REIT移植到國內，就應該按照它內在的法律屬性清晰地定義它，從而將它同其它法律關系區別開來。
（二）關于信托財產占有瑕疵的承繼
在REIT關系中，信托財產為動產，委托人將財產交付于受托人即實現財產權的轉移。依照大陸法系民法制度，信托財產似也可適用“善意取得”制度，即使委托人對出讓財產的占有有瑕疵，只要受托人受讓時為善意，信托財產就發生有效轉移，信托也因此成立。然而果真如此，便給委托人留下了謀取不當得利的空間。信托一旦成立，信托財產則發生“閉鎖效應”，可以免受委托人、受托人和受益人的債權人的追及。委托人可以利用把非法占有的財產設立信托的手段來逃避真正財產所有人的追究。由此可見，如果在信托財產的轉移上適用“善意取得”制度，會鼓勵委托人濫用信托，侵害他人利益。因此，我國不妨借鑒日本信托立法的經驗，直接規定受托人應承繼委托人對信托財產占有的瑕疵。
筆者認為上述觀點有待于商榷，REIT是英美法系的產物，英美法就動產物權的轉移，僅善意買受人能主張原始取得，受托人或受益人即使“善意”卻也并非“買受人”，因此REIT不適用善意取得制。
（三）風險防范體系不健全
首先，規范信托投資公司的法律法規主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，但這對于規范房地產投資信托公司的設立、變更、終止以及公司組織機構和信息紕漏制度方面還遠遠不夠。由于缺乏專項立法，至使目前許多房地產信托公司內部經營結構不合理，再加上混業經營和關聯交易的影響，房地產信托公司的金融防范體系受到嚴峻的挑戰，委托人的利益無從保障。
其次，就房地產投資信托的擔保及保險制度而言，主要有兩個層次的問題，一是信托投資公司對投資者的擔保，我們可以參考德國房地產投資信托制度的做法，將房地產投資基金交由寄托銀行保管，受托人的排他管理權一分為二，投資公司行使法律監督權，事實的監督權以及執行法上的執行權又屬于寄托銀行。上述做法既可以增加投資者的信心，降低信托產品的風險系數，又可以對信托公司的經營產生約束。另一個層次的問題是信托投資公司將信托資金用來貸款和購買抵押貸款相關證券的擔保及保險問題。因為信托公司對開發商的貸款同樣適用于《貸款通則》而在審批貸款時又往往沒有商業銀行嚴格，因此，信托公司的貸款面臨著比商業銀行更大的風險。
四、結束語
房地產業從上世紀九十年代后期開始，平均年增長率達到37.8%，而且在今后幾年將會有很大的發展。目前房地產業發展遇到的問題是房地產貸款在銀行貸款中的比重過高，銀行提高了房地產項目貸款的條件以及銀根緊縮的政策，因此房地產行業迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。我過目前房地產投資信托市場上所推出的產品其實質都是一些“類房地產投資信托”，這些早期的類房地產信托為我國房地產初期的發展提供了新的融資渠道，但隨著房地產泡沫的破滅和信托公司管理人員決策機制不健全等因素的影響，這些房地產信托投資基金均不同程度的陷入了運作的困境。本文通過對房地產投資信托所涉及的法律關系的梳理，指出了目前我國房地產投資信托所存在的法律問題，并提出了一些建議，希望通過這些建議為我國房地產投資信托的運行構建一個良好的法律平臺，促進房地產金融體制的完善和健全。
參考文獻：
關鍵詞: 土地資源管理專業培養方案修訂與改革
一、我校土地資源管理專業培養方案修訂的意義
我校的土地資源管理專業是由原來的房地產經營與管理專業演變而來的,房地產經營與管理專業在1993年開始招收本科生,當時在房地產專業領域有“五朵金花”之稱,在全國處于領先地位。我校土地資源管理專業是在2001年才開始招收本科生,目前在校生達300多人,已有畢業生近千人。盡管土地資源管理專業培養方案進行了幾次調整,但仍存在人才培養目標不明確、特色不鮮明、優勢不突出等問題,因此,進一步探索土地資源專業課程體系的設置,既突出我校的專業特色、滿足社會對人才的需求,又符合土地資源管理專業學科委員會對土地資源管理專業的課程設置要求非常有必要。現在又面臨新一輪教學計劃的調整,該課題的研究將為新一輪教學計劃的調整提供一套切實可行的方案,有力推動我校的教學改革。
二、各高校土地資源管理專業課程體系現狀
據不完全統計,全國已有60多所高校開設了土地資源管理專業。由于不同高校土地資源管理專業發展背景不同,各類院校在專業定位和人才培養目標上各有側重,但大致可分為偏重技術型人才培養和偏重管理型人才培養兩大類。其中農業類、經濟類院校多偏重于管理型人才培養;理工類、地質類院校多偏重于技術型人才培養。
(一)各高校土地資源管理專業課程體系設置現狀
1.中國地質大學
中國地質大學的土地資源管理專業培養方案中課程體系的基本結構為“公共基礎課―專業基礎課―專業主干課―實踐必修課―選修課”的分段組合模式,構建了公共基礎類課程模塊、土地資源類課程模塊、信息技術類課程模塊、土地經濟類課程模塊、工程技術類課程模塊和土地管理類課程模塊六大課程模塊。
土地資源類課程模塊課程設置有:土地資源學、土壤學、景觀生態學、土地評價等課程。
信息技術類課程模塊課程設置有:土地信息系統、測量學、土地資源遙感、GIS原理與應用、GPS原理與應用等。
土地經濟類課程模塊課程設置有:土地經濟學、不動產估價、房地產開發與經營、城市土地經濟學、物業管理等。
工程技術類課程模塊課程設置有:地籍測量、農田水利、土地利用規劃和土地整理復墾等。
土地管理類課程模塊課程設置有:土地管理概論、地政學、土地政策與法規、地籍管理和國土資源管理學等。
2.中國人民大學
中國人民大學的土地資源管理專業課程設置如下:
主干學科:公共管理學、應用經濟學。
主要課程:微觀經濟學、宏觀經濟學、管理學原理、公共管理學、管理信息系統、公共政策、城市經濟學、城市經營與管理、城市規劃、不動產管理概論、不動產經濟學、房地產開發與經營、房地產市場營銷、不動產估價、不動產政策與法規、不動產投資分析、不動產金融、不動產市場分析、土地資源管理、土地利用規劃、土地行政學、土地資源評價、土地信息系統、土地政策與評價、地籍管理、統計學、測量學。
3.廣西師范學院
廣西師范學院的土地資源管理專業課程設置如下:
專業必修課程:土地管理學、土地經濟學、土地法學、土地資源學、土地規劃學、土地信息系統、土地利用管理、地籍管理學、不動產評估。
專業必選課程:西方經濟學、管理學、自然地理學、地圖學、測量學、地籍與房產測量、遙感概論。
專業選修課程分為土地資源管理、房地產經營與管理、不動產評估和資源環境管理四個方向。(1)土地資源管理方向的專業選修課程:土地行政管理、土地整理與耕地保護、數據庫技術、地圖制圖技術、專業軟件操作及應用、城鎮規劃、土地可持續利用;(2)房地產經營與管理方向的專業選修課程:建筑識圖與房屋構造、房地產投資分析、房地產營銷與策劃、物業管理、房地產開發與經營、房地產市場學;(3)不動產評估方向的專業選修課程:房地產開發經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產基本制度與政策、房地產估價實例分析、資產評估學、建筑工程概論;(4)資源環境管理方向的專業選修課程:可持續發展引論、環境學概論、土壤地理學、礦產資源管理、資源環境經濟學、區域分析與規劃。
實踐類課程:測量學實習、地籍與房產測量實習、地圖學實習、設計、土地資源學實習、地籍管理實習與設計、土地規劃學設計、不動產評估實習、土地信息系統設計、畢業論文、綜合實習。
4.山東農業大學
山東農業大學的土地資源管理專業課程設置如下:
主干學科:土地資源學、土地管理學、土地規劃學、土地經濟學。
主要課程:管理學原理、地學基礎、地籍測量、土地資源學、土地資源調查、土地制圖學、土地制圖技術、土地信息系統、土地資源評價、土地管理學、土地政策與法規、土地經濟學、土地利用工程、土地規劃、水資源與農田水利、不動產評估、測量學計算機應用、專業英語、應用寫作。
(二)啟示與借鑒
從各高校土地資源管理專業的課程體系設置來看,各高校的課程設置都是根據自己的特點和優勢設置課程,沒有統一的課程體系,因此培養方案的修訂關鍵是發揮自己的優勢和特色。
三、我校土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路
經過與專家、教師、已畢業學生及在校學生研討,我校的土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路確定為:突出自己的優勢與特色,為首都服務。根據該思路,制定了2008版我校土地資源管理專業的培養方案。要點如下:
(一)人才培養目標的定位
本專業培養為首都經濟服務,掌握城市土地管理、房地產管理等相關基礎知識和專業技能,能夠從事土地管理、土地利用規劃、房地產開發經營管理、房地產項目投資分析、房地產市場研究、物業管理等相關工作的能力強、素質高,富有創新精神的應用型、復合型高級專門人才。
(二)課程體系的修訂與改革特點
1.專業特色
以土地管理為專業基礎,以房地產經營管理為專業特色,突出城市土地開發與利用,結合房地產業運作結點,將知識體系、課程體系、產業運作體系和就業崗位體系相互貫通。
2.人才培養特色
倡導理論聯系實際,使課程設置與就業充分鏈接;通過案例教學和實踐教學,強化專業技能的訓練;通過考察、實習、實驗課等環節,整合專業知識并與操作實踐緊密銜接。
3.課程特色
本專業包含“土地資源管理模塊”、“房地產開發經營模塊”、“城市經濟與管理模塊”和“工程與技術”四大課程模塊,四大模塊都設置了基礎性課程和專業性較強的深化課程,既考慮了課程設置的規范化要求,同時又強化了房地產經營管理的專業特色與優勢。
(三)我校土地資源管理專業培養方案課程體系
2008年起新實施的土地資源主要培養方案課程體系由“公共基礎課、學科基礎課、專業課、專業選修課、通選課、實踐教學”組成。
其中,學科基礎課有:經濟學原理、會計學、公共經濟學、管理學、管理信息系統、財務管理學、經濟法、市場營銷學、統計學、城市經濟學。
專業課有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學、房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、物業管理理論與實務。
專業選修課:城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、房地產投資分析、建筑工程識圖與應用、北京城市規劃理論與實踐、遙感技術概論、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、建筑工程概論、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐(雙語)、房地產信息管理與應用、城市管理制度與政策、房地產估價案例、城郊土地流轉與管理、智能建筑管理、房地產稅收、城市基礎設施經營管理、房地產策劃案例、建筑工程造價。
該課程體系凸顯了“土地資源管理”、“房地產開發經營”、“城市經濟與管理”和“工程與技術”四大課程模塊,既考慮了土地專業管理專業課程設置的規范化要求,同時又強化了我校房地產經營管理的專業特色與優勢。
“土地資源管理”模塊的主要課程有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、城郊土地流轉與管理。
“房地產開發經營”模塊的主要課程有:房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、房地產投資分析、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐、房地產信息管理與應用、房地產稅收、房地產估價案例、房地產策劃案例。
“城市經濟與管理”模塊的主要課程有:城市經濟學、城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、北京城市規劃理論與實踐、城市管理制度與政策、城市基礎設施經營管理。
“工程與技術”模塊的主要課程有:建筑工程識圖與應用、遙感技術概論、建筑工程概論、建筑工程造價、智能建筑管理。
通過這次課程體系調整,更加明確了我校土地資源管理專業定位和專業特色,既貫徹了2004年全國土地資源管理院長系主任聯誼會會議精神,把土地資源學、土地經濟學、土地利用規劃學、地籍管理、不動產估價和土地信息系統6門課程作為核心課程,又體現了我校房地產經營管理的鮮明特色;進行了課程體系的優化,使課程的先后順序更加合理;為學生自由發展提供了較大空間,專業選修課給出了46學分的課程,學生在其中選購30學分即可;重視實踐教學,增加了實踐環節,增設了實操性很強的一些課程,如房地產企業融資籌劃房地產估價案例、房地產策劃案例等。
參考文獻:
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[論文摘要]上世紀80年代美國爆發了儲貸協會危機，造成了許多銀行尤其是儲貸協會的大量破產與倒閉。自2007年6月以來美國又爆發了次貸危機，并引起了世界范圍內金融市場的劇烈動蕩。這兩次金融危機都根植于美國房貸市場，并最終迅速向金融市場蔓延。鑒于我國目前房地產信貸市場存在的問題，我們應該吸取美國在這方面的教訓，從中得到一些啟示并借以反思我國在房地產市場發展方面存在的金融風險。本文分別分析了儲貸危機和次貸危機的產生的背景、原因、后果，并對比分析了這兩次房貸危機的異同點，并在此基礎上得出一些改善我國房地產市場運行狀況，降低房貸風險的啟示。
一、儲貸危機
上世紀70年代，國際貿易的發展使國際金融業務日顯重要。隨著布雷頓森林體系的崩潰，美元與黃金脫鉤。這使浮動利率機制代替了固定匯率制。隨著歐洲美元的發展，石油漲價，美國的通貨膨脹上升，名義利率高漲。為了控制70年代后期美國國內逐步失控的通貨膨脹，美聯儲于1979年10月決定不息以經濟衰退為代價，大幅度提高聯邦基準利率，同時貨幣政策委員會開始實施嚴厲的貨幣緊縮政策。在70年代銀行業資產回報率約為0.7%,投資回報率大約為10%,而到80年代這兩個指標分別下降為0.1%和1%。高通脹和高利率給銀行業以沉重的打擊。在銀行經營難以為繼的情況下，銀行監管者采取了寬容的政策，沒有及時處理問題銀行的風險，結果大批銀行破產或倒閉，造成了巨大的損失。美國80年代、90年代初銀行業的破產狀況見下表：
其中，美國的儲貸機構受到了最直接和最嚴重的沖擊。美國儲貸協會（SavingsandloanAssociations,S&Ls）是一種互助合作性質的，近似于商業銀行的小型非銀行金融機構，主要業務是吸收社員的儲蓄并為社員購買住房提供貸款。在業務操作上，這些機構靠吸收期限相對較短的定期存款來籌集資金，發放長期、固定利率的住房抵押貸款。從30年代到60年代，美國通過“Q條例”（一是限制商業銀行對支票存款支付利息；二是限制金融機構提高存款利率），實行嚴格的利率管制，利率相當穩定，所以這期間S&Ls的經營正常，收益曲線總是向上傾斜的。然而，在20世紀70年代美國利率市場化以及取消利率管制Q條例的影響下，儲貸協會的長期固定利率抵押貸款，出現了嚴重的資產負債期限和利率不匹配現象。因此，在利率上升和金融創新加劇競爭下，儲貸協會籌資的成本大幅上升，而房貸卻因采用固定利eny,d率不能夠隨市場利率調高相應地提高，因而出現利率逆差。
為幫助儲貸協會渡過難關，1982年的《儲蓄機構法案》放松了對其的管制，擴大了它的經營權限，進一步消除了儲蓄機構與銀行之間的界限。然而給予儲貸協會較多的自由反而使其陷入了投機性的深淵，受高風險迅速增長的戰略的影響，儲貸協會將其資產的40%用于商業住房貸款，30%用于消費貸款，其余30%用于租賃、購買垃圾債券或直接投資于房地產和購買股票，使得許多儲貸協會出現了事實上的資不抵債，1982年近50%的儲貸協會喪失償付能力，其中80%面臨虧損，擠兌風潮迅速蔓延。美國聯邦存款保險公司用盡了所有的存款保險基金，最后不得不向財政借款約1500億美元，并改革存款保險體系才渡過危機。
通過以上分析可看出，在初級的房地產金融體系中，大量的資產通過資產的證券化貸款的形式存留在銀行體系中，形成了銀行的表內業務，這種運作模式使銀行體系面臨著兩大風險：一是利率信用風險，即當市場利率大幅上升時，銀行的直接籌資成本上升，在Q條例實施的時候，銀行實行固定的7年或30按揭貸款利息，這使銀行面臨利率逆差的風險；在金融機構貸款利率取消限制后，隨著市場利率的提高，借款人違約風險也不斷增加，貸款損失上升。二是按揭抵押貸款抵押物的貶值和流動性風險，儲貸危機時這部分風險銀行完全沒有估計，所以這次危機使得美國的銀行體系受到的打擊最大。針對上述兩大風險，美國的銀行體系也采取了相應的措施。在儲貸危機發生過程中，開始大量使用可調息按揭貸款利率，即標準化利率，把利率信用風險從銀行機構直接轉移給了貸款者。同時為了減少在貸款過程中積累的流動性風險和抵押品貶值風險，銀行剝離了大量的按揭貸款，使得自己在表內持有的按揭貸款數降到可以承受的程度之內。在儲貸危機之前，美國的銀行體系所持有的按揭貸款占全部按揭貸款的比例高達70%，93年時這一比例降到約30%，目前也基本保持在30%左右（見圖1）。剝離的按揭貸款被華爾街通過現代化的資產證券化手段打包、分級、再信用增級，變成了一個標準化的流動性極高的產品，最后再買給各種投資者（見圖2）。無論是最初的抵押貸款支持證券（MBS），到后來的債務抵押債券（CDO），其目的都是要不斷地將銀行系統的表內資產移到表外，控制銀行體系的風險在可控范圍之內，同時也使銀行可以更多地發行按揭貸款。這一成功的決策對此后美國的房地產金融市場發展起到了決定性的作用，也是在接下來的次貸危機中美國的銀行系統在某種程度上躲過了次貸的直接影響的一個關鍵因素（這一點詳見下文說明）。
二、次貸危機
次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房抵押貸款，應該說其出發點是好的，因為次級抵押貸款的對象為信用分數較差的個人，尤其是消費者信用評分（FICO）分數低于620、月供占收入比例較高或紀錄欠佳的個人。作為一個專業貸款類別，次級抵押貸款在20世紀90年代中期的發展推動了美國住宅擁有比例的顯著增長。（見圖3）
2000年初新經濟泡沫破滅，以格林斯潘為首的美聯儲采取寬松的貨幣政策，利率持續走低，受到美國借貸消費習慣的影響，借款人不斷借入新債，償還舊債。在房價持續上漲的時期，借款者可以從房價增值中源源不斷地獲得資金來源以還舊債，進而增加了對次級抵押貸款的需求。據JP摩根統計，歷史上平均次級按揭貸款率為總按揭的5%，但2007年這一比例卻達到16%。
對放貸機構來說，次級貸款是一項高回報業務，但其高風險性也隨之而來：瑞銀國際（UBS）的研究數據表明，截至2006年底，美國次級抵押貸款市場的還款違約率達10.5%,是優惠級貸款市場的7倍。而且美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率（FRM）和浮動利率（ARM）相結合的還款方式，即購房者在最初的兩到三年內按非常優惠的按揭利率還款，而后則按照市場利率加以一定的息差的浮動利率計算）。在2006之前的5年里，美國的住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展（如4）。可是隨著美聯儲連續17次加息，聯邦基金利率從最低的1%提升到5.25%，短期利率大幅攀升，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸壓力大為增加。同時，住房市場的持續降溫（見圖5）也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致了大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，最終導致拖欠債務比率和喪失抵押品贖回率的上升，進而引發“次貸危機”（如圖6）。
三、儲貸危機與次貸危機的比較
通過比較儲貸危機和次貸危機就會發現，這兩次房貸危機之間存在著共同點：兩次危機的觸發點都不是在金融，而是在房地產市場，且都在美國房地產市場周期性見頂以及美聯儲的緊縮貨幣政策、大幅升息政策的共同作用下，使得美國的房地產市場環境發生變化，房價開始不斷下跌。除此之外，這兩次房貸危機也存在著以下幾方面重大不同：
（一）房地產市場危機的起因不同。儲貸危機的起因在于利率上升，貸款機構籌資成本與貸款收益出現逆差，加上政府監管松懈，導致儲貸協會喪失償付能力，于是發生大規模儲戶擠對現象。而次貸危機由于市場管理松懈，投資者追求高額利潤，導致中、低收入者中不符合市場貸款要求的人獲得貸款。當貨幣政策從緊、利率上升后，違約大量涌現并導致金融市場動蕩。
（二）遭受危機直接打擊的對象不同。在儲貸危機中，大量的危機是通過銀行機構，尤其是通過儲貸協會機構的倒閉來體現的。而這次的次貸危機中，受到最大沖擊的卻是非銀行類金融機構，雖然像花期銀行等也在次貸危機中損失很大，但其受損失的部門主要在非存款類部門。由于儲貸危機后美國存款類金融機構持有的抵押貸款已在其可控范圍之內，所以這次美國的銀行類金融機構沒有受到直接沖擊，但大量的非銀行類金融機構由于直接參與了證券化產品的市場交易中，因此他們受到的沖擊是最直接、最慘重的。（見表2）。
（三）美國政府和美聯儲處置危機方式不同。儲貸危機發生后，里根政府成立了聯邦重組信托公司（ResolutionTrustCorporation,RTC）。RTC對問題銀行的所有資產進行分類組合。根據資產分類，RTC采取多種方法，如存款與部分資產打包出售、資產拍賣、抵押貸款證券化，從而使問題銀行的損失減少大最低程度。目前面對次貸危機，美國政府和美聯儲仍然不愿意進行破產機構的重組，只是在注入流動性的同時，向市場提供經濟振興的政策，如降息。
（四）危機所帶來的影響范圍和程度差異巨大。80年代的儲貸危機使美國經濟受到實質性的影響，儲貸危機以后美國進入了調整期。但儲貸危機的影響只局限于美國本土，對世界金融市場的影響還不是很明顯，最直接的影響僅是美國GDP增長下滑對周邊幾個國家經濟增長的連帶作用。然而，此次次貸危機的波及范圍遠遠超過美國本土，通過金融一體化它已波及到全世界的金融市場，并造成股市、匯市、衍生品市場、債券市場等的巨大波動。雖然這次美國經濟受次貸危機的具體影響還難以判斷，但在目前看來，受次貸危機的影響美國經濟出現疲軟卻是一目了然的，這可以從一系列指標的變動中看出，如美國消費信貸指數下降，失業率上升等。
四、對我國房地產金融市場發展的啟示
儲貸危機和次貸危機都是房地產市場危機向金融系統傳導的典型案例。對于目前正處在迅速發展的中國房地產市場而言，美國這兩次房貸危機是值得我們深思的，尤其是要引起我們對國內普遍認為的“按揭貸款是優質資產”這一住房按揭貸款市場的關注。與20年前的儲貸危機相比，由于具備了比較發達的資本市場，此次次貸危機對美國銀行系統的沖擊相對較少，而這主要是因為在儲貸危機后，美國的銀行體系通過市場化的手段把表內業務不斷剝離，將自身面臨的風險控制在一定范圍內。然而，目前中國住房抵押貸款證券化進程緩慢，長期以來發放住房抵押貸款的資金來源主要靠居民的銀行存款。從2006年初開始，由于股市行情火暴，大量存款開始進入股市，國內儲蓄率急劇下降，這都可能導致銀行在發放抵押貸款的時候面臨資金短缺的風險。同時，我國的銀行體系在進行房屋抵押貸款時對貸款人的信用程度調查不清，這一方面是由于我國在個人誠信體系建設方面不足外，還有一方面是因為某些銀行為了自身的短期效益采取對住房按揭盲目擴張的態度，放寬了個人住房按揭貸款者的市場準入。
但是應該切記一點的是，在加快我國住房抵押證券化的同時，應該謹慎對待金融創新，時刻關注衍生產品與標的產品的關聯，關注衍生品市場與經濟基本面的聯系，不斷提高風險管理的能力。金融監管當局在鼓勵商業銀行發展適合中國國情的金融創新的同時，也要加強市場監管。此次次貸危機表明，次級按揭從借款者的按揭貸款開始，被層層衍生成不同等級的資金提供者的投資品種，通過金融機構投資者衍生成兼并收購交易的主要融資途徑。但是，貸款人的償付保障并不是建立在借款人還款能力的基礎上，而是建立在房價不斷上漲這一對實體經濟錯誤估計的假設之下。依據這種假設收益率所做出的風險定價都暴露出大多數的銀行和投資機構對次級抵押貸款的風險估計不足，對市場過于樂觀，以至于當與假設相違背的情況發生時，市場立刻就陷入了恐慌階段，加劇了金融市場的動蕩。因此我國的金融機構在進行金融創新的時候，一定要防患衍生品市場與實體經濟脫離，從而導致對衍生品的風險認識不清，最終引發金融動蕩。
參考文獻
關鍵詞：商業房地產抵押貸款評估風險誘因防范
商業房地產抵押貸款評估的內涵
想要弄清商業房地產抵押貸款評估的風險問題，首先必須弄清商業房地產抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業房地產抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發點都離不開貸款的取得是以房地產抵押為前提，銀行等發放貸款的金融機構通過收取貸款利息和手續費獲取收益，而貸款接收者借助貸款達到對抵押房地產的占有、經營和收益的目的。國際銀行業對商業房地產抵押貸款做出了權威性的界定：商業房地產貸款指借助商業抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規則性的與期限相關的資本和利息形式，在25年到30年的時期里予以償還。
商業房地產抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產向商業銀行借款擔保時，商業銀行確認的用于抵押擔保的房地產價值決定并貸款金額的一項商業行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產未來出售的可能性，顧及到房地產長期的和持續的特征、正常的和當地的市場情況，房地產的當前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產的客觀價值進行評定和估算的過程。房地產抵押貸款評估的內涵包括以下四個方面：抵押人提供、自身擁有完全產權的房地產是商業銀行實現抵押權的重要條件；抵押人向商業銀行申請貸款的擔保物價值，商業銀行對抵押擔保的房地產價值的確認是房地產抵押貸款評估的關鍵；是商業銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業抵押貸款工具；房地產抵押貸款評估是對房地產抵押貸款價值的評估，與市場價值是并列、獨立的兩個相關指標，共同服務于房地產經濟的不同需要。
影響商業房地產抵押貸款評估風險的因素
政府因素
政府追求的一項重要目標就是穩定經濟，保持經濟的持續、健康、快速發展。政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎，金融動蕩會給社會經濟帶來動蕩和不安。房地產抵押貸款作為整個金融市場中的一項重要經濟活動，對于活躍市場，推動投資和消費有著巨大的作用。在房地產抵押貸款評估中，如果房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機構帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。一旦發生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導致深重危機以致破產。政府既受到房地產抵押貸款評估風險的影響又是風險誘因。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策變動，包括稅收政策、金融政策以及產業政策變動都必然會對房地產價格產生影響。同時還會對估價方法產生影響，如《房地產估價規范》、《城市房地產抵押貸款管理辦法》、《住房置業擔保管理試行辦法》等作為規范房地產抵押貸款評估的依據，一旦進行修改或其它變動，必然會對房地產抵押貸款評估方法產生影響。
估價機構和估價人員因素
估價機構和估價人員在房地產抵押貸款評估活動中處于中介的位置，是抵押房地產價值評估的直接參與者，是商業房地產抵押貸款評估風險的直接誘因，尤其是技術誘因。房地產抵押貸款評估主要采用三大經典方法—成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實際應用上常常受到比較案例數量的限制。商業房地產主要指的是收益性房地產，其價值主要是由在評估基準日現有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個負責任的估價師在任何時候都會補充評估商業房地產的成本價值。當評估得出很低的成本價值與較高的收益價值之間存在較大的偏差時，就必須非常小心對待通過收益價值最后得出的房地產貸款價值。
房地產估價不是估價師的無中生有，有學者稱其為“科學加藝術”，確切的反映了估價的本質。但是不管采用哪一種估價方法，都需要詳實的基礎資料來支撐，沒有基礎資料就不能稱其為科學。因此，在利用具體的估價方法時，豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。有些估價機構或人員接受一項新業務時，出于方便利用同樣的方法和技術參數，省去實地勘探調查而帶來風險。此外，估價報告的敘述不完善也會給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。估價報告作為估價的最后成果，有所遺漏或出錯便直接導致了估價結果的偏差。估價人員素質水平偏低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機構中，很多估價員只有高中、中專學歷，對于估價的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價師考試缺乏實際估價經驗的估價師，在具體負責一項估價業務時在參數選擇和方法運用上存在漏洞，也會產生一定的風險。
其他相關經濟活動主體因素
房地產抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風險，影響房地產抵押貸款評估值。其他相關經濟活動主體有抵押人（借款人）、抵押權人（銀行）、擔保人等。每一經濟活動主體都有可能成為房地產抵押貸款評估風險的誘因。如，房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著不少的問題。不同產權人（抵押人）取得土地使用權的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權。有些企業為了節省費用不去辦理產權登記手續，提供資料不全不實，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價機構和估價人員高估房地產抵押價值以獲取高額貸款。商業銀行直接以估價機構提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產的貸款價值發放貸款。
商業房地產抵押貸款評估風險的防范
規范房地產抵押貸款評估的程序
目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結果的有效性。而一個規范有效的估價程序顯然是有助于估價的準確統一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準許進入抵押市場的條件；抵押物是否已經設立抵押；抵押人提交的產權證明與權證存根及檔案資料記錄的內容是否相符。然后對權利狀況、環境條件等具體內容進行客觀確認。實體確認包括房屋結構、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權利確認包括房屋所有權、土地使用權及他項權利狀況，并與原來確定的權利狀況進行資料對照和認證，檢查與其內容是否有異；環境條件的確認包括抵押物所處區域的商業服務、市政設施、文化教育、衛生、交通、生態等狀況。以上工作為價格評估提供基礎材料。最后評估抵押房地產的正常價格。
建立健全估價制度
規范房地產估價師和估價機構的資質管理。實行房地產估價師資格認證，建立初級、高級和資深等代表不同估價水平的房地產估價師等級制度；建立房地產估價機構和估價師業績報告制度；政府對房地產估價機構進行經常性的審查和監督。
建立和完善估價機構質量保證體系。在估價機構內部設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價業務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品—估價報告的全過程中，采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，保證估價的真實、可靠、科學、公正。這需要建立機構適宜的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到職責分明，利益明確。
建立房地產估價師職業保險制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產估價師已經達到15000余人，加上2003年通過房地產估價師考試人員總數將超過21000人。這樣龐大的隊伍，對于保險公司來說，是一個具有極大潛力的發展市場。一旦建立房地產估價風險保險制度，對估價師會產生督促作用。如果某個估價師因為業務水平差經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險。這些估價師會因此失去估價市場，丟掉生存空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質，提高整個行業的水平和形象。
提高估價人員素質和估價技術
在國外一些發達國家和地區，如美國和香港的房地產估價行業規定房地產估價師應該在規定的期間內完成額定時間的職業培訓、撰寫估價工作心得和論文、提交自己完成的估價報告，如果不能完成相應的工作，就會受到行業協會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產估價師接受一定時間的后續教育。中國房地產估價師學會已經相繼舉辦了許多次房地產估價師后續教育培訓。一個好的估價師必須參加過足夠多的估價實踐，并且對最新最近的估價理論知識有很好的掌握。因此，對估價師和估價人員的后續教育顯得尤為重要。面對估價實踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學習才能克服解決。
商業銀行提高風險預警能力
積極的風險規避應該重在事前的預防而不是事后的補救。目前，銀行在決定對房地產商是否進行開放放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產。業內專家認為，按照這種評估方式，一旦出現房地產商無力歸還銀行貸款情況時，銀行規避風險的辦法是沒收房地產商的抵押資產或擔保資產。這種評估方式只是在風險出現之后對風險的一種補救措施，只能消極被動地坐等不良資產的產生。有鑒于此，商業銀行應該將重心放在項目開發能力評估體系的建立健全方面，通過設定內部房地產評估部，適時踏勘房地產的宏觀、微觀收益影響因素是否發生變動，房地產的維護和運行情況如何，對抵押物房地產的貸款價值進行檢核性評估，提高風險預警能力。
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【論文摘要】房地產是近年來中國利益博弈最典型的領域，房價過高已是不爭的事實，集團利益決定著房價走勢，高房價下的集團利益分析有助于弄清中國房地產價格的來龍去脈，有利于房地產市場政策的制訂和實施。
一、高房價下的房地產開發商利益分析
房地產開發商是房地產市場的利益主體，是高房價最為直接的受益者。高房價為開發商帶來的好處主要在于:1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下，人們關心更多的是商品短缺而非商品優劣，此種“稀缺”業態，有助于房產商達到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房產價格連續高漲，消費者心理受到強烈打壓，受投資尋租與投機獲利的動機驅使，消費資本、商業資本、產業資本在金融資本的助力下，消費、投資、投機三大需求普遍出現集中超前兌現傾向，潛在和現實的需求與現實供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實的市場供需關系受到強烈扭曲，而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3.轉嫁風險，空頭套利。2003年后，房價的走高趨勢、住房信貸、預售制度致使房產商的投資回報與經營風險存在著嚴重的非對等性，讓房地產商實現了無風險炒作，這是房地產市場正常發展與扭曲的分界點。4.高房價下，更加有利于開發商結成利益聯盟。2004年來，我國房地產價格在越來越大程度上由少數開發商決定，即少數開發商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結成價格聯盟，哄抬房地產價格(許經勇、馬原，2005)。中國的房地產定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價，而是包含了強烈的人為因素，這種定價是通過開發商的利益協作與聯合來完成的，這種定價方式采用的是利益協同、主觀操控方式，帶有明確的方向性、持久性和擴散性
二、高房價下非金融相關產業利益分析
伴隨著過去5年房地產市場需求旺盛、價格持續走高的趨勢，與房地產市場緊密相關的產業部門、單位，獲得了各自利益，實現了較快的發展(上海第六屆中國住房交易會上的統計數據顯示，中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加)。房地產市場的高速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應牽動的部門廣泛，同時，這種溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的雙高特點，具有明顯的正向相關性(郭貴祥，2005)受到收人分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現實需求不足、消費乘數下降、科技拉動尚不具備的市場背景，在這種背景下，房地產成為一國經濟發展拉動、內需刺激、產業發展的上佳選擇。房價上漲為房地產市場關聯部門、單位現時帶來的實質利益使得這些利益相關群體樂觀房價上漲，甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的，甚至很可能有損于利益相關群體自身未來的長遠發展)。介于上述房地產市場的高度相關性，房地產市場調控與開發商行為約束應注意兩個方面的問題:一是多部門的協同調控，二是房地產支柱產業需求拉動的持續動力與相關產業部門的利益保證。
三、高房價下相關金融產業部門利益分析
銀行不是房地產，房地產也不應當是銀行。時下的“銀行房地產、房地產銀行”(銀行擔風險、房地產分紅利)現象，是雙方責權、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結果，縱容的是房地產炒作投機。我國的房地產金融主要是以銀行為主導的房地產借貸資本。
房地產商品保值、增值的穩定性使得房地產商能夠得到金融融資的信賴，致使金融利益與房地產業結合得高度緊密。但這種緊密必須有個“度”的問題，這個“度”在市場經濟條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產業發展又實現自身的保值、增值是金融資產運作的基本法則，但在有計劃的市場經濟條件下，國家宏觀經濟調控任務則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機保持匯率不變的承諾損失，充分驗證了中國金融國家金融宏觀調控的突出地位。站在保值獲利的角度上，房地產價格的適度上揚帶動房地產投資信貸的保值和增值理所當然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據。房地產炒作行為帶來的價格虛漲套利風險是銀行借貸所不愿意看到的，特別是當房地產市場的價格泡沫致使房地產的“炒作套利”發展為房地產的“炒作套貸”更是銀行資產所不允許的。但站在國家宏觀調控的“度”上，上述現象中的“炒作套利”是默認的，后一種現象中的“炒作套貸”則要看對國家宏觀經濟的影響程度和宏觀經濟調控的指向J勝要求。
四、高房價下相關政府部門的利益分析
政府機構作為公益部門，除非具有引導產業、扶持產業的必要，不應將公共管理權傾向某一產業部門甚至與產業部門的利益捆綁在一起。公共權利與產業利益的捆綁必將刺激產業部門與公共權力的共同利益，通過行政、經濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權力整體的公益性。這也就是說公共權利的逐利性行為是以其公益權利正常執行的偏離為代價的。由于房地產價格持續上漲產生的需求拉動效應符合政績考核中的價值考核要求，使得價值考核較為容易地轉化為對房地產市場價格的默認與支持。又由于我國房產和地產是結合在一起的，土地使用權的轉讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地)，房地產稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發展房地產的積極性很高，地方政府和房地產開發商的利益和目標往往是一致的(許經勇、馬原，2005)。央行在2005年5月的《2004年中國區域金融運行報告》中指出，最近幾年來，上海房地產的財富增長值估計超過2萬億元，房地產市場給上海市政府帶來的地方財政收人約占該地方財政收人的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價上漲。當房價上漲能夠帶動地方經濟的發展并能反映出政績、業績時，提倡、、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲，由于過分的虛漲致使風險大于收益而形成的需求拉動下降，甚至由于對過高風險的擔憂而產生的負拉動，特別是受到輿論、宏觀政策調整壓力的影響，當部門利益受到影響而必須割舍時，利益分割中的相關部門便會真正正視房價泡沫帶來的負面作用，整頓房價規范房地產市場的行動才會真正開始。從贊成開發商漲價到“保價托市”再到調控抑價措施的不斷出臺反映的是政府部門利益及其政策運作方式的不斷轉換過程。
五、高房價下消費者的利益分析
房地產商品消費者是房地產商品的最終使用者，也是房地產市場各項費用的最終承擔者，房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價上漲成為自身居住房產的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的“正利益”，可能是實際利益也可能是名義利益，其主要取決于其自有房產的出售與否。對于房屋自住的消費者來說，得到的只是資產的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產價格上漲只有售出的房產才能在出售的過程中通過房產漲價獲得膨脹利潤。房地產消費者是房地產市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者所發生的分散的、非專業的購買行為，有著較強的可誘導性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負利益，房產炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當的市場行為致使房地產消費者背負了巨額的房貸債務，房地產價格飛漲直接剝奪的是消費者應有的住房權利，間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對于人力、物力、財力、信息、部門組織利益的聯合，消費者行為的物資實力與精神基礎明顯單薄，作為房地產市場中的弱勢群體，在房地產市場行為的博弈中他們的力量不成比例，力量的懸殊對比使得消費者需求較其它利益因素對房價走勢的影響很小，甚至可以忽略不計。對房地產市場具有最終決定性影響力的是自然需求，自然競爭市場條件下自然需求對價格的決定是十分明顯的，但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下，消費需求表現較多的是購買力的最終決定，特別是當今現實狀況，在金融資本、產業資本、投機資本支撐的房地產市場下，即使是房地產的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產消費者作為社會稅賦的來源，相關政府部門有責任也有義務支持和保護其正當權益。政府部門為了政績考核的需要，放棄百姓利益而與開發商的相互應和，共同抬高房價、虛漲房市價格的做法，是政府公共管理“錯位”“倒位”、錯誤的政績觀造成的，是一種對百姓利益不負責任的行為。
六、房價走勢與對策
Abstract： With the rapidly growth of China's national economy， the development of the real state industry which is considered as one of the national economic pillar industries has been paid a lot of attentions. The reason of real estate price bubble has been researched that it contained peculation credit support of the bank， excessive support of the financial system. Some relevant analysis models have been summaried. The hazard of real estate price bubble has been analyzed and the solution of real estate price has been put forward.
關鍵詞： 房地產；價格泡沫；模型
Key words： real estate；price bubble；model
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）11-0167-03
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作者簡介：賀婷婷（1987-），女，湖南常德人，在讀研究生，研究方向為區域經濟與房地產；朱紅梅（通訊作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向為土地資源利用與土地經濟。
1 房地產泡沫產生的原因
1.1 國外關于房地產泡沫產生原因的研究現狀 Hirshleifer認為，主觀信念是誘發投機的主要原因。市場中總有一些投資者明知房產價格高于實際價值，但他們確信將來會有更多人愿意以更高的價格購買，因此會不斷地購入，最終形成房產泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）認為，如果資產在流動中價值沒有增加，而投資者支付了更高的價格，說明這種資產存在著泡沫。
1.2 國內關于房地產泡沫產生原因的研究現狀 劉琳認為， 過度的投機需求、投資信貸的支持以及房產行業自身的特點是導致泡沫的原因[2]。易憲容認為，房產市場的泡沫是完全建立在銀行過度支持的基礎上的[3]。周京奎通過一個博弈分析認為，信念與金融支持過度是房地產泡沫形成的重要原因[4]。李濤等人認為，房地產不同于一般商品，當價格上漲時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產生[5]。張明用索羅斯的反射理論對房地產泡沫的形成機制做了新解釋。市場價格與參與者的預期之間是相互影響的，由于供給無彈性和需求的增長，直接引發了人們對房價正的預期，并在“反射”作用下逐漸被強化最終演變為房地產泡沫[6]。厲以寧則指出，從整體看不要輕易說房地產是泡沫，“泡沫”只是迷霧，根源在于結構。一是產品結構失調，經濟適用房、商品房與高檔房的結構不合理；二是各地房地產的定價與地方經濟發展水平不匹配，屬于地區發展結構問題[7]。
對于房地產泡沫的成因，主要包括消費者的投機心理導致房地產的價格偏離其基礎價格不斷上升，過度投機，信貸支持，金融系統支持等，“羊群行為”使整個行業的非正常發展不再顯而易見從而使得泡沫不斷產生。
2 房地產泡沫檢測模型
2.1 國外研究模型 Tirole[8]和Weil[9]通過世代交疊模型證明了只有在動態無效率中，資產泡沫才可能出現。泡沫存在性的檢驗緣自著名的希勒檢驗（Shi1Ier，1981），希勒認為，如果泡沫存在，資產的價格會在其基礎價值變化不大的時候異常的波動，引出了資產價格的超常易變性檢驗，希勒的研究結果拒絕了超常易變性的假設[10]。隨后，Flavin和Merton對于希勒檢驗方法中的變量平穩性發面提出質疑，Merton認為希勒拒絕了市場有效性假設和理性泡沫的存在性假設，由此West構造了兩步檢驗方法，結果同樣拒絕了資產價格超常易變性的存在[11]。可見早期對于泡沫的研究中，并沒有得出比較一致的結論，而且檢驗的結果似乎也出乎人們的意料。自從八十年代以來，關于泡沫的分析更多的結合了具體的市場結構以及行為金融的相關理論。
Campbell和Kyle（1988）[12]創建了股票市場的“噪聲交易”模型；DeLong（1990）[13]發展了一個基于行為人的正反饋行為的資產定價模型。Allen和Gorton（1991）[14]證明，即使所有的參與者都是理性的，投資者和資產組合管理者之間的問題也會產生泡沫，Allen的模型還指出，資產市場的信息不對稱使價格操縱成為可能，并最終導致資產的價格泡沫，等等。但是這類研究主要是針對于資本市場，其中又以股票市場的研究居多，主要針對房地產市場的研究并不多見，Abraham[15]和Hendershotf[16]分別于1993和1996年對美國的房地產市場泡沫進行了實證的檢驗，得出了沿海城市的房地產泡沫明顯大于內陸城市的結論。Hing Lin Clan，Shu Kan Lee and Kai Yin Woo[17]借鑒股票市場的泡沫檢驗方法建立了一個以預期房租收入現值為理論價格的泡沫檢驗模型，用1985-1998年的季度數據對香港的住房市場泡沫進行了實證研究。Kar-Yiu Wong以泰國地產泡沫為背景設計了一個動態模型，解釋了由于過度樂觀而形成的羊群效應是如何產生泡沫以及最終又是如何導致泡沫膨脹和破裂的。
2.2 國內研究模型 袁志剛和樊瀟彥通過局部均衡模型探討了房地產市場中理性泡沫存在的條件[18]。陸磊和李世宏參照Jean Tirole的模型來研究居民的房地產投資決策和泡沫的形成與破裂過程[19]。陳日清，李雪增在總結國內外房地產泡沫預警研究的基礎上。論述了二值響應模型在房地產泡沫預警研究中的應用。并以日本[20]為例進行了實證研究。結果表明，二值響應模型在房地產泡沫預警中有比較準確的預測作用[21]。何正霞，許士春建立了一個跨期替代模型，通過分析居民的微觀決策來說明房產泡沫的形成與破滅。研究表明：①只要存在預期房產實際價格上升，便有房產的投機行為引起房產泡沫；②居民預期收入增加和銀行過度金融支持會加大房產泡沫；③實際利率的上升和預期收入的下降是房產泡沫破滅的主要外生沖擊變量[22]。孫偉，扈文秀在布蘭查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基礎上，通過修改測度因子，提出了房地產泡沫的測度模型，描述了該測度模型中所需數據在我國房地產市場環境下的獲取方法[23]。彭建林建立了一個計量經濟模型對房地產市場價格泡沫進行了研究。首先選取了6個變量作為模型的解釋變量，然后利用我國2001-2003年三年間全國除外的30個省級行政區的相關數據共90對進行回歸，在經過檢驗后，采取了一個模型，據此來預測以后年份的房地產價格泡沫[24]。
王琳，王洪衛為檢驗北京、上海兩市住宅及寫字樓市場泡沫的存在性，根據Grant McQueen和Steven Thorley 提出的久期依賴理論對我國的房地產市場進行檢驗；最后得出結論：我國的房地產市場存在投機泡沫，其中上海住宅市場的泡沫更為顯著[25]。韓冬梅，劉蘭娟，曹坤建立了商品房供給與需求的狀態空間模型，把基礎價值作為一種狀態變量被納入到模型中，對上海市房地產價格泡沫問題進行了實證研究。研究結果表明上海市房地產價格泡沫已經出現，并且近四年來平均泡沫程度達到22.5%[26]。朱述斌，申云，周潔文（2011）通過蛛網模型理論分析我國房地產市場上銀行信貸和房地產價格泡沫化之間互相推動的循環[27]。
3 房地產泡沫的危害以及相應的應對措施
房地產泡沫除了對我國經濟造成嚴重的影響外，對我國政治的影響也不言而喻，作為支柱產業之一的房地產如果出現嚴重的泡沫最后泡沫破滅時，會造成整個國家經濟不同程度的癱瘓，民心不穩就容易引發暴亂，對我國政治體系也將是嚴峻的考驗。要采取恰當的措施使之“軟著陸”。
3.1 防止國際游資的侵擾 可以采取的措施包括：首先，制定相關政策嚴控外資投資我國房地產。商務部剛出臺規定嚴控外資進入我國房地產，但是具體措施還不完備；其次，建立更為靈活的匯率制度。我國雖然宣布匯率制度的改革，但由于浮動幅度仍然偏小，國際投機資本仍然不斷流入我國。因此，建立靈活的匯率制度，使我們不再受制于匯率而失去貨幣政策的獨立性。
3.2 銀行應該采取緊縮的信貸政策 在銀行利率、過戶登記、物業轉讓和稅費等各個環節加大管理力度。嚴格監控這部分資本的流向，避免過度的投資需求嚴重誤導居民形成的心里預期，造成房價的劇烈漲跌和市場的動蕩。
3.3 國家應該出臺合理的房地產稅收政策 應當盡快建立起一套規范合理的房地產稅收體系，根據住房面積征收不同比例的房產稅，全面發揮稅收對我國房地產市場的調節作用。政府通過開征空地稅以防止圈地、囤積土地，限制以投機為目的的炒地皮現象，同時還可促進土地資源的合理配置，提高土地利用效率。在房地產交易轉讓環節應強化增值稅的征收，增加投機者轉移成本，降低投機預期，以控制過快上漲的房地產價格。
3.4 消費者應該學會理性思考房地產價格的非理性波動 宣傳教育消費者轉變傳統的購房偏好。一旦購房，有些人一輩子為還房貸不敢消費，害怕失業，當外部因素變動，如貸款利率的增加、失業等，可能出現斷供，這樣因還不起貸款房產被收歸銀行，對社會的穩定是一個嚴重的考驗。其次，房地產的消費投資者應該量力而行，在自身的承受能力范圍之內進行購房消費或投資。
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