時間：2022-12-30 08:08:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
合肥分公司房地產(chǎn)項(xiàng)目
12月12日
一年來項(xiàng)目部在上級領(lǐng)導(dǎo)無微不至的關(guān)懷和幫助下，合肥分公司***項(xiàng)目部不斷發(fā)展壯大，取得了一些成績，也存在不少問題。現(xiàn)將項(xiàng)目部一年的工作情況做一總結(jié)如下：
一、2015年工作回顧
（一）工程施工情況：
2015年，***項(xiàng)目完成***30#樓4萬2千平米的竣工驗(yàn)收和交付使用，新開工程****施工完成情況： 從10月1日進(jìn)場建設(shè)臨舍，到甲指分包的降水、土方和護(hù)坡工程完成，我項(xiàng)目部土方撿底實(shí)際從11月1日開始，其后等待護(hù)坡收尾、配合甲方辦理施工許可證，提前介入人工撿底、塔基施工、抗浮錨桿和驗(yàn)槽等工作，實(shí)際底板砼墊層開始時間是11月11日，至12月20日止， 9#~11#樓施工至地上主體三層，在40天時間完成1萬 5千平米施工任務(wù)。
（二）工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工方面情況：
1.工程質(zhì)量：***30#樓按照預(yù)定的目標(biāo)完成創(chuàng)北京市結(jié)構(gòu)長城杯的質(zhì)量目標(biāo)，工程交付后施工質(zhì)量反應(yīng)良好。項(xiàng)目的施工質(zhì)量始終得到公司重視，對新開工程我們在質(zhì)量方面的原則是在保證施工質(zhì)量的前提下?lián)屖┕みM(jìn)度。目前，****一期二標(biāo)段工程已完成的地下結(jié)構(gòu)和地上結(jié)構(gòu)觀感質(zhì)量好，雖然在一些分項(xiàng)工程中質(zhì)量通病仍有輕微發(fā)生，但總體質(zhì)量還在可控制范圍內(nèi)，項(xiàng)目部下一步將采取嚴(yán)格的質(zhì)量控制措施，不斷提高后續(xù)工序的施工質(zhì)量，力爭再創(chuàng)北京市結(jié)構(gòu)長城杯。
2.安全生產(chǎn)：2015年，***項(xiàng)目和****項(xiàng)目沒有發(fā)生過一起安全事故，將安全事故控制在0‰。這與上級領(lǐng)導(dǎo)平常標(biāo)準(zhǔn)化的檢查指導(dǎo)和項(xiàng)目部全體職工的共同努力是分不開的。今年為了保證安全生產(chǎn)，項(xiàng)目部加強(qiáng)安全防范意識，增強(qiáng)安全施工生產(chǎn)的宣傳和教育，取得了較顯著的效果。同時，我們對照公司的《工程聯(lián)合大檢查》標(biāo)準(zhǔn)，在安全檢查、安全教育、安全責(zé)任到人等方面做了不少的工作，防范了各種事故的發(fā)生。2015年全年沒有出現(xiàn)安全事故，但不是一點(diǎn)問題都沒有，安全工作是一項(xiàng)常抓不懈的工作，例如我們在臨時用電上還不規(guī)范，安全防護(hù)還不到位。安監(jiān)站、甲方、監(jiān)理公司安全檢查也指出很多不足，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)安全隱患整改不及時等，這些方面是我們今后工作中需要改進(jìn)的，要把安全教育工作制度化、治理規(guī)范化。
3.文明施工：工程項(xiàng)目文明施工是反映一個企業(yè)的治理水平和企業(yè)信譽(yù)的一個重要窗口。從今年來，項(xiàng)目部先后接待了相關(guān)政府部門領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)單位上級領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的多次檢查，增加人力、物力和財力整治施工現(xiàn)場和生活區(qū)的改造。在文明施工和施工規(guī)范化治理上，我們借鑒當(dāng)?shù)睾玫慕?jīng)驗(yàn)，使現(xiàn)場文明施工有了進(jìn)一步的提高。
（三）經(jīng)營管理和成本考核方面的情況：
經(jīng)營管理
目前***工程正在進(jìn)行結(jié)算工作，進(jìn)行情況如下：
1、萬科巨力•****-*#商業(yè)樓工程與甲方結(jié)算完畢，最終結(jié)算金額為1026.28萬元，略有盈余。
2、萬科巨力•***31#高層住宅樓及地下車庫工程與甲方結(jié)算正在進(jìn)行中，清單范圍內(nèi)工程量已核對完畢，主要存在部分爭議問題待解決，爭議問題如下：
1）關(guān)于人工費(fèi)的調(diào)整
31#樓投標(biāo)時人工費(fèi)執(zhí)行是2012年1月1日人工費(fèi)調(diào)整幅度及計(jì)日工人工單價進(jìn)行調(diào)整的，而31#樓施工期為2012年3月15日-2014年6月28日，故我項(xiàng)目建議業(yè)主按照2013年1月1日人工費(fèi)調(diào)整幅度及計(jì)日工人工單價給予調(diào)整，此部分費(fèi)用約為78.27萬元。
2）由于業(yè)主原因?qū)е碌墓こ萄悠?/p>
2.1因業(yè)主原因外墻真石漆顏色一直未確定，致使項(xiàng)目管理人員費(fèi)用，吊籃租賃費(fèi)用，外用電梯租賃費(fèi)用增加，以及產(chǎn)生真石漆施工人員25人的窩工費(fèi)用。延期時間為：2013年5月 8日至2013年6月13日，此部分費(fèi)用約為34.07萬元。
2.2 2013年7月26日監(jiān)理例會中我司提出業(yè)主需在2013年8月15日前配電箱及電纜供貨到位，我司開始安裝。但業(yè)主于2014年4月3日電纜才陸續(xù)進(jìn)場，2014年6月配電箱才供貨完成，業(yè)主提供的甲供材料配電箱供貨影響我項(xiàng)目施工進(jìn)度、致使工期延誤。
3）業(yè)主直接發(fā)包的專業(yè)工程的安全文明施工費(fèi)的30%應(yīng)納入總包單位
按照《安徽省建設(shè)工程安全文明施工費(fèi)計(jì)價管理辦法》文件規(guī)定：業(yè)主直接發(fā)包的專業(yè)工程納入總包工程現(xiàn)場評價范圍的，其安全文明施工應(yīng)納入總承包單位統(tǒng)一管理，總承包單位收取相應(yīng)項(xiàng)目安全文明施工費(fèi)的30%。發(fā)包人在撥付專業(yè)工程承包人的安全文明施工費(fèi)用時，應(yīng)將其中的30%直接撥付總承包單位。此部分費(fèi)用約為35萬元。
4）根據(jù)安徽省人力資源和社會保障廳《關(guān)于調(diào)整高溫津貼標(biāo)準(zhǔn)的通知》日最高氣溫35℃以上，應(yīng)當(dāng)向勞動者支付（15元/人/天）高溫津貼。
3、萬科巨力•***一期高層（28、29、30#樓）部分地下車庫工程與審計(jì)公司核對完畢。由于甲方經(jīng)營人員手頭工作繁忙，導(dǎo)致大車庫結(jié)算嚴(yán)重滯后。主要存在的問題是因施工工期緊張致使模板一次性攤銷，措施費(fèi)費(fèi)用增加。此部分費(fèi)用約為41.2萬元。
4、萬科巨力•***5-5#樓社區(qū)活動中心工程與審計(jì)公司核對完畢，應(yīng)業(yè)主原因，導(dǎo)致工程還有些零星工程無法施工，使得最終結(jié)算書還未上報至業(yè)主。
5、萬科巨力•***30#高層住宅樓及地下車庫工程現(xiàn)正在與事務(wù)所進(jìn)行清標(biāo)工作，計(jì)劃于2016年1月20日前清標(biāo)完畢。
成本考核情況
截至2015年 12月 25日，項(xiàng)目已完工程造價15060.26萬元，扣除上繳企業(yè)管理費(fèi) 322.47萬元和稅金506.75萬元后，凈收入14231.03萬元，實(shí)際發(fā)生工程成本費(fèi)用14015.88萬元，潛盈215.14萬元。
其中：1、*-*#樓潛盈133.38萬元；
2、5-5#社區(qū)活動中心、大車庫、30#高層住宅樓潛盈32.28萬元；
3、31#樓潛盈49.48萬元。
工程收入及資金回收
經(jīng)建設(shè)單位審核確認(rèn)的產(chǎn)值，截至到 2015年 12 月 13434.97萬元，按合同約定，1）甲方小院改建付款率 100%，已收款85.12萬元；
（2）萬科巨力·****-*#樓售樓處土建主體結(jié)構(gòu)工程及補(bǔ)充協(xié)議：付款率100%，已收款1026.28萬元；
（3）萬科巨力·***31#樓高層住宅及地下車庫工程：付款率81.36%，已收款3416.27萬元；
（4）萬科巨力·***一期高層（28、29、30#樓）地下車庫：付款率69.08%，已收款1367.71萬元；
（5）萬科巨力·***5-5#樓社區(qū)活動中心：付款率65.98%，已收款961.97萬元；
（6)萬科巨力·***30#高層住宅樓及地下車庫工程：付款率90.57%，已收款5716.73萬元。
（四）工程施工碰到的問題：
回顧2015年的工作歷程，現(xiàn)場生產(chǎn)是比較艱難的一年。概括起來講，由于30#后期裝飾裝修施工時受建設(shè)資金、施工步驟和分包單位多且均為甲方指定的影響，二次結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成，但外墻石材幕墻、消防安裝、室內(nèi)精裝修、電梯安裝遲遲不能按期完成后交付后續(xù)工序使用，給今年我們的提前完成竣工驗(yàn)收的工期目標(biāo)造成很大的影響，盡管后期采取了各種優(yōu)化方案，增加新的勞務(wù)班組，增加管理人員，但還是受到各種因素的影響，提前2個月竣工的預(yù)期目標(biāo)沒有完成，僅僅提前了1個多月。
在30#樓竣工后沒有及時接到新工程，項(xiàng)目部8、9月份部分管理人員進(jìn)行調(diào)休，新開工程直到10月初才中標(biāo)，而中標(biāo)的工程利潤很低，甲方合同約定需主體封頂才預(yù)付工程款，預(yù)計(jì)從今年10月到明年5月項(xiàng)目部將墊資施工，項(xiàng)目部資金周轉(zhuǎn)困難。
二、2016年工作要點(diǎn)
（一）主要經(jīng)營指標(biāo)和工作重點(diǎn)：
主要經(jīng)營指標(biāo)
1、31#高層住宅樓工程計(jì)劃于2016年1月20日前結(jié)算完畢
2、28#、31#、30#樓地下車庫計(jì)劃于2016年1月20日前結(jié)算完畢。
3、 5-5#社區(qū)活動中心工程計(jì)劃于2016年1月20日前結(jié)算完畢。
4、30#高層住宅樓工程計(jì)劃于2016年1月20日前清標(biāo)完畢.
5、****工程的清標(biāo)工作
工作重點(diǎn)：如何做好***的結(jié)算與****的過程中二次經(jīng)營工作
1）加大結(jié)算預(yù)算人才的培養(yǎng)力度，提高預(yù)算人員的水平和能力，預(yù)算人員的技能水平和素質(zhì)直接影響到竣工結(jié)算的質(zhì)量。預(yù)算人員不僅要有較高的業(yè)務(wù)水平，還要有對企業(yè)高度負(fù)責(zé)的責(zé)任心。
2）搜集、整理好結(jié)算所需資料。結(jié)算資料是編制工程結(jié)算的重要依據(jù)，它是在施工過程中不斷收集形成的，必須為原始資料：包括招投標(biāo)文件、施工合同、設(shè)計(jì)圖、竣工圖、簽證單、 設(shè)計(jì)變更單、圖紙交底及圖紙會審紀(jì)要、各種驗(yàn)收資料、會議紀(jì)要、工程所執(zhí)行的定額文件、國家及地方調(diào)整文件等。簽證單是結(jié)算資料結(jié)算重點(diǎn)之重，要對現(xiàn)場簽證資料、工程隱蔽記錄進(jìn)行集中整理，分類做好記錄，并按時間順序進(jìn)行編號、對比和核對，做到與建設(shè)單位沒有漏簽，如發(fā)現(xiàn)有漏簽或因建設(shè)單位的原因未辦完手續(xù)應(yīng)及時補(bǔ)辦。在與建設(shè)單位辦理簽證過程中應(yīng)做到相互協(xié)商，耐心解釋，曉之以理、動之以情，靈活運(yùn)用。
3）深入工地，全面掌握工程實(shí)際情況。預(yù)算人員不但要熟悉施工圖紙、工程所在地區(qū)預(yù)算定額，還要深入施工現(xiàn)場，因?yàn)橐恍w形較為怪異或裝修復(fù)雜的工程，竣工圖不可能面面具到，逐一標(biāo)明，因此預(yù)算人員對現(xiàn)場應(yīng)該十分了解，知道哪塊到底做了什么，具體怎么做的，在做的時候有什么特殊的情況，是否有施工困難。這樣才能避免在結(jié)算時有漏報的情況，及對特殊情況特殊對待。
4）結(jié)算編制時應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)的分析
結(jié)算編制中最容易出現(xiàn)的失誤就漏項(xiàng)，漏項(xiàng)就意味著應(yīng)得的收益損失，為防止這一現(xiàn)象，應(yīng)做到以下工作：①對于政策性變化而引起的調(diào)整，應(yīng)仔細(xì)分析。②設(shè)計(jì)變更、簽證、監(jiān)理指令導(dǎo)致的費(fèi)用增加應(yīng)認(rèn)真做好資料整理。③施工索賠費(fèi)用，結(jié)算編制時將已匯總整理好的竣工資料仔細(xì)研究，根據(jù)合同、定額及有關(guān)規(guī)定，將施工資料和招標(biāo)文件、竣工結(jié)算與投標(biāo)預(yù)算進(jìn)行對比分析。分析出那些不在投標(biāo)范圍內(nèi)，屬于變更增加項(xiàng)目，那些項(xiàng)目屬于工程量增減項(xiàng)目；那些屬于實(shí)際價格高出投標(biāo)價；那些項(xiàng)目屬于非施工單位原因造成的費(fèi)用增加或經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)由建設(shè)單位給予補(bǔ)償。根據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策依據(jù)，向監(jiān)理和建設(shè)單位提出追加工程造價或變更索賠。
（二）2016年工作計(jì)劃和措施
1、2016年必須保證****一期二標(biāo)段工程在12月30日前完工。
2、必須保證****一期二標(biāo)段工程全部獲得合肥市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程。
3、力爭****二期工程再中標(biāo)，保證項(xiàng)目部施工連續(xù)不斷。
4、完成***5-5#樓的竣工驗(yàn)收和結(jié)算，完成***30#樓的結(jié)算和決算。
為完成上述計(jì)劃，項(xiàng)目部需做好切實(shí)可行的項(xiàng)目策劃，按照策劃去加強(qiáng)的主要工作有： 安全生產(chǎn)和文明施工是施工企業(yè)的兩項(xiàng)重要工作。2015年雖然工程進(jìn)入掃尾階段，但在安全生產(chǎn)方面，我們要以抓制度落實(shí)為龍頭，不斷的提高和加強(qiáng)安全防范意識和安全措施，同時要在安全檢查、安全教育，落實(shí)安全治理人員教育等方面做要細(xì)致的工作，安全工作常抓不懈，絕不放松。文明施工是反映企業(yè)治理水平的重要窗口，直接影響企業(yè)信譽(yù)，2016年項(xiàng)目部在****一期工程要爭創(chuàng)合肥市標(biāo)化工地，加強(qiáng)規(guī)范治理，促進(jìn)文明施工，要讓項(xiàng)目部的再施項(xiàng)目在文明工地建設(shè)方面有質(zhì)的提高，只有這樣項(xiàng)目部才會比別的單位接更多的項(xiàng)目。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，項(xiàng)目，風(fēng)險控制
Abstract: Along with the development of the real estate project development matures, more and more developers realized project the importance of risk control. How the project start to the after sale service of the whole process, timely and effective risk control, is the key to realize the goal of a project. This paper analyzes the real estate project the importance of risk control, and combined with the author's work experience; put forward the real estate project risk control strategy.
Key words: real estate; project; risk control
中圖分類號 : F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：
1．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險概述
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險，是指因?yàn)橥顿Y商對某房地產(chǎn)項(xiàng)目決策投資與客觀條件的不確定性，從而導(dǎo)致該項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的期望收益和實(shí)際收益之間出現(xiàn)偏差的發(fā)生概率，即在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，投資商遭受各種損失的程度及其概率，其中包括投資商間接或者直接的損失。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險，一般可用風(fēng)險損失的范圍、幅度以及出現(xiàn)偏差的概率這兩個參數(shù)來描述。
2．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制是為了對房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中的各種風(fēng)險因素進(jìn)行客觀地預(yù)測、準(zhǔn)確地評估，進(jìn)而制定有效的風(fēng)險控制策略。
企業(yè)創(chuàng)建和發(fā)展的根本目的在于盈利，同時存在著利潤與風(fēng)險。如果房地產(chǎn)投資者不能準(zhǔn)確有效的把握項(xiàng)目實(shí)施過程中的風(fēng)險，并對其進(jìn)行有效的控制，很大可能會損失巨大。許多小規(guī)模或新建的房地產(chǎn)公司就是由于對風(fēng)險沒有足夠的認(rèn)識、盲目自信、對需求沒有進(jìn)行細(xì)致深入的研究從而蒙受了巨大的損失。
對房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，從提出開發(fā)設(shè)想到最后交付房屋使用權(quán)以及之后的售后服務(wù)過程中，大致可以分為項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃、可行性分析、項(xiàng)目用地申請、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)、征地、工程招投標(biāo)、建設(shè)施工、銷售、以及售后服務(wù)等十幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險復(fù)雜多樣，而且存在同一環(huán)節(jié)中并存多種風(fēng)險等不利情況，一旦其中任何一個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題，均有可能給整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)作帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。
因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險控制具有非常重要的意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目是涉及多個點(diǎn)面、廣度范圍的動態(tài)復(fù)雜過程，只有充分做好項(xiàng)目風(fēng)險控制，同時結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)、工程建設(shè)的實(shí)際形勢，正確的對待和評估房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險，才有利于房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險及時準(zhǔn)確地識別和把握，然后采取合理的風(fēng)險控制措施，以實(shí)現(xiàn)對整個工程項(xiàng)目全方位的控制，確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)取得較高的社會經(jīng)濟(jì)效益。
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在著只重視項(xiàng)目開發(fā)，忽視項(xiàng)目風(fēng)險控制的情況，導(dǎo)致了很多項(xiàng)目在實(shí)施過程中頻繁出現(xiàn)問題，從而使得項(xiàng)目實(shí)施停頓甚至中斷，開發(fā)商受到巨大的損失。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成。結(jié)合市場形勢和項(xiàng)目情況，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)中風(fēng)險控制力度，提升房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險控制意識和風(fēng)險控制水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理向風(fēng)險主動預(yù)控管理方向的轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的核心競爭力。
3．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制的策略
3.1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的控制，從長遠(yuǎn)來看，首先要公司內(nèi)部制度的完善以及項(xiàng)目流程的合理建設(shè)，才可以良好有效的進(jìn)行風(fēng)險控制。
3.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)建立健全風(fēng)險控制體系
房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)建立健全的風(fēng)險控制體系，并應(yīng)設(shè)立專門的風(fēng)險評估分析組織。企業(yè)要根據(jù)當(dāng)前市場情形選擇正確的投資理念，并總結(jié)投資經(jīng)驗(yàn)，防范投資風(fēng)險。企業(yè)要對投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目按照科學(xué)程序，全面分析評估整個項(xiàng)目開發(fā)中存在的風(fēng)險，尤其在方案論證過程中，要對國家政策、房地產(chǎn)市場價格變化等外部限制因素給予充分的考慮和計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目可行性研究的過程中，應(yīng)建立完善的風(fēng)險控制體系，并結(jié)合工程實(shí)際情況，從項(xiàng)目開發(fā)立項(xiàng)到售后服務(wù)整個階段中及時有效的分析和控制存在的風(fēng)險。
3.1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險預(yù)警工作
房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目的過程中，要以財務(wù)風(fēng)險控制為核心，建立系統(tǒng)完善的信息資源數(shù)據(jù)庫，以便實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目整個環(huán)節(jié)的監(jiān)控管理。企業(yè)要定期展開分析會議，明確項(xiàng)目各階段具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并召集企業(yè)相關(guān)的部門對項(xiàng)目實(shí)際情況和現(xiàn)存風(fēng)險進(jìn)行全面分析。企業(yè)對所投資的項(xiàng)目，要充分及時掌握其資產(chǎn)狀況，一旦發(fā)現(xiàn)存在較大風(fēng)險問題，立馬采取相應(yīng)糾正措施，最大化降低項(xiàng)目開發(fā)投資風(fēng)險。
3.1.3強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險轉(zhuǎn)移力度
在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，可以通過加入商業(yè)保險在一定程度上轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險，減少項(xiàng)目實(shí)施過程中可能存在的風(fēng)險。另外，可以通過合理布局項(xiàng)目，分散性的轉(zhuǎn)移項(xiàng)目風(fēng)險。不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目在其不同階段的風(fēng)險類型、風(fēng)險程度，以及獲利能力都存在很大差異。因此，利用不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的綜合投資組合，通過相互補(bǔ)充不同的項(xiàng)目以及相互協(xié)調(diào)資金，達(dá)到提高企業(yè)總體風(fēng)險控制能力的目的。
3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)中所存在的風(fēng)險主要與政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資金、工程建造技能、企業(yè)經(jīng)營管理等因素有關(guān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施周期各階段的主要風(fēng)險因素有很大差異，在投資決策階段、前期工作階段、建設(shè)階段、完工階段、租售階段，對風(fēng)險進(jìn)行控制的策略也不盡相同，下文對此進(jìn)行逐一闡述。
3.2.1項(xiàng)目投資決策階段
項(xiàng)目投資決策階段，應(yīng)對國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策做好充分研究，并對項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目、適宜項(xiàng)目情況做出針對、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供依據(jù)。決定項(xiàng)目之后應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的前期論證，運(yùn)用現(xiàn)代工程學(xué)、工程經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等理論，對掌握的信息資源做出可靠的論證分析，為投資者減少風(fēng)險。控制項(xiàng)目工程總造價的基礎(chǔ)是準(zhǔn)確的投資估算，誤差太大會導(dǎo)致整個決策的失誤，從而給項(xiàng)目的造價控制與管理留下隱患。在項(xiàng)目決策階段，必須編制準(zhǔn)確可靠的投資估算，允許可控范圍內(nèi)的誤差存在。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；各階段；稅收政策
一、房地產(chǎn)階段稅收政策現(xiàn)狀
對于其他行業(yè)來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對政府財政貢獻(xiàn)較大，總體的稅負(fù)率也是較高的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，稅收種類繁多，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經(jīng)占到35%左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常有七個具體階段，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策只占其中四個。
二、決策階段
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目建設(shè)前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的組成部分，項(xiàng)目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)的高低。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費(fèi)關(guān)聯(lián)甚大。一般的籌資方式有向金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤扣除，卻不能作為成本費(fèi)用，不能抵稅。但是債務(wù)利息支出可以作為費(fèi)用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產(chǎn)的利息支出，有兩種扣除方式：當(dāng)企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明等法律文件，且不超過商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實(shí)際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%進(jìn)行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關(guān)鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債比重增加，會帶來一定的財務(wù)風(fēng)險。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財務(wù)風(fēng)險的平衡點(diǎn)，做好籌劃。
三、設(shè)計(jì)施工階段
設(shè)計(jì)施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)委托設(shè)計(jì)公司和建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的階段。該階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在這個階段所涉及的稅種相對簡單，該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務(wù)代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計(jì)稅成本的核算等稅務(wù)事項(xiàng)。印花稅則按企業(yè)實(shí)際簽訂的合同類型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個階段重點(diǎn)是需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算對象的劃分、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅成本、費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偅瑸楹笃诘捻?xiàng)目竣工結(jié)算審計(jì)與稅務(wù)清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用就十分重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行組織管理等活動產(chǎn)生的費(fèi)用可以在開發(fā)間接費(fèi)用列支；企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用則在管理費(fèi)用列支。兩者歸集性質(zhì)有所相同也有所不同，最終的歸集會對后續(xù)項(xiàng)目清算的稅負(fù)產(chǎn)生影響。按土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用是可以加計(jì)20%扣除的，管理費(fèi)用則歸入其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%扣除。但管理費(fèi)用的歸集會影響到當(dāng)期企業(yè)所得稅稅負(fù)的增減，但這也只是時間因素后續(xù)可消化。而開發(fā)間接費(fèi)則用直接影響到土地增值稅稅負(fù)的高低。
四、銷售階段（預(yù)銷售及竣工后銷售）
銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設(shè)立獨(dú)立的銷售公司。筆者認(rèn)為設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，可以在運(yùn)營過程中增加經(jīng)營環(huán)節(jié)，拉長企業(yè)的經(jīng)營鏈條，進(jìn)而分離經(jīng)營收入，降低計(jì)稅收入，能夠有效的進(jìn)行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價格，選擇利潤最大化的土地增值稅稅負(fù)也是關(guān)鍵。另外，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都有促銷環(huán)節(jié)，不同的促銷方式，會影響到收入，同時也會影響稅負(fù)。目前，采用贈送裝修的促銷方式，可以在計(jì)算土地增值稅時加計(jì)20%的扣除，而現(xiàn)金折扣可以從銷售收入中扣除。
五、交付清算
當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入交付清算階段時，對于開發(fā)項(xiàng)目一些剩余資產(chǎn)可以結(jié)合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測算總體稅負(fù)成本，再選擇對其剩余部份資產(chǎn)進(jìn)行出售、自持物業(yè)、或無償贈送業(yè)主等方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤最大化。其次，就是公司的項(xiàng)目清算，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)或者其他外界原因的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不能順利的持續(xù)運(yùn)營，就需要根據(jù)法律程度，對債務(wù)對其結(jié)算，并且要對剩余資產(chǎn)進(jìn)行合理的分配和規(guī)劃。更多時候，很多子公司都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目而建立的，當(dāng)項(xiàng)目完成之后，總公司就會對其清算。在清算過程中，要保障清算日期準(zhǔn)確清晰，房地產(chǎn)企業(yè)也可采取相應(yīng)的措施來進(jìn)行調(diào)整，合理避稅。
六、總結(jié)
綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)政策調(diào)控也更為嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產(chǎn)稅收風(fēng)險，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、運(yùn)作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財務(wù)進(jìn)行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標(biāo)，計(jì)算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險以及抗風(fēng)險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實(shí)際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實(shí)現(xiàn)銷售價格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個數(shù)，mi表示第n個比較實(shí)例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少投資風(fēng)險。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施
1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性和基本原則
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的必要性
1.1.1 項(xiàng)目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)超額的利潤。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險，保證較高的投資收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時也能夠有效控制企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
1.1.2 項(xiàng)目成本控制助推項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的基本原則
1.2.1 經(jīng)濟(jì)效益原則
進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。
1.2.2 目標(biāo)成本控制原則
進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期地進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。
1.2.3 綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對全員和全過程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。
1.2.4 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
1.2.5 動態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時要注重對項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：
2.1 項(xiàng)目開發(fā)前期成本
項(xiàng)目開發(fā)前期階段的成本主要是指機(jī)會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設(shè)計(jì)成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補(bǔ)償費(fèi)、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷賠償費(fèi)，耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)、契稅、利息等。
2.2 項(xiàng)目建設(shè)工程成本
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。
2.3 籌建項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財務(wù)費(fèi)用。
2.4 項(xiàng)目管理運(yùn)營費(fèi)用
管理運(yùn)營費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營費(fèi)用中。
2.5 各相關(guān)品類的稅費(fèi)
房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段策略
3.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個關(guān)鍵階段，一個是項(xiàng)目籌劃階段成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制。
3.1.1 項(xiàng)目籌劃階段成本控制
該階段的成本控制也被稱為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說來，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等。
（2）企業(yè)策劃人員要對消費(fèi)者的需求市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。
（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算。
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過建設(shè)項(xiàng)目的市場需求、財務(wù)評價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。
（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價進(jìn)行準(zhǔn)確估算。
3.1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制
該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過對項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時對工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時，可以充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價和設(shè)計(jì)等角度對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。
（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開展和對工程造價的有效控制。
3.2 項(xiàng)目施工階段成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進(jìn)行分析和總結(jié)。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強(qiáng)對工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。
（3）堅(jiān)持物資采購比價。在物資采購比價審計(jì)中，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應(yīng)商進(jìn)行比價。
（4）對工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。
（5）加強(qiáng)對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
3.3 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制
工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評價，對工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項(xiàng)目的造價管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個項(xiàng)目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。
4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制財務(wù)管理策略
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵機(jī)制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
5 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制發(fā)展趨勢
首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來適應(yīng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險的變化。
其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個過程控制，并適時的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目；產(chǎn)品定位；消費(fèi)者
定位是在消費(fèi)者心智中區(qū)別不同的產(chǎn)品、服務(wù)品牌的一種方法，其實(shí)質(zhì)就是有的放矢的差異化。產(chǎn)品定位是所有定位的基礎(chǔ)，沒有產(chǎn)品在消費(fèi)者頭腦中的鮮明形象，就沒有品牌及公司在消費(fèi)者頭腦中的鮮明形象。因此對房地產(chǎn)前期開發(fā)來說，首先就是要確定產(chǎn)品定位，而產(chǎn)品定位的依據(jù)是目標(biāo)市場定位。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，首先要明確房地產(chǎn)產(chǎn)品的組成。產(chǎn)品定位一般指產(chǎn)品能給消費(fèi)者帶來的基本利益和效用，即產(chǎn)品的使用價值，構(gòu)成產(chǎn)品最本質(zhì)的部分；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)定位、戶型定位、布局定位、建筑風(fēng)格定位和物業(yè)管理定位。
1 產(chǎn)品定位在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的重要性
1.1 產(chǎn)品定位是影響項(xiàng)目成敗的重要因素
產(chǎn)品定位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿在一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)管理等一系列過程，這些過程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會影響到項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位幾乎參與到項(xiàng)目的每個環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。實(shí)踐證明，在開發(fā)過程中自覺運(yùn)用了科學(xué)、規(guī)范的策劃理念及產(chǎn)品定位指導(dǎo)的項(xiàng)目更容易獲得成功。
1.2 增強(qiáng)項(xiàng)目和企業(yè)競爭力
隨著市場的開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷增多，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的競爭壓力，房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是個很好的增強(qiáng)項(xiàng)目的手段。目前調(diào)控政策下，房地產(chǎn)銷售仍未走出相對低迷的狀態(tài)。曾經(jīng)的“搶售一空”和現(xiàn)時的“持幣觀望”形成鮮明對比，使很多房地產(chǎn)企業(yè)壓力很大。而唯一的出路是面對市場，精心策劃，規(guī)范操作，以“精品”顯特色，以“品牌”占市場。在這種情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位就更能發(fā)揮它的特長，增強(qiáng)項(xiàng)目的核心競爭能力，贏得主動地位。房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭能力來自各個方面有市場變化的適應(yīng)能力、產(chǎn)品的被接受程度等，房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃能對其他策劃環(huán)節(jié)起到綱舉目張的作用。在產(chǎn)品定位研究和產(chǎn)品策劃階段，通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品的深入研究和分析，最終提出適應(yīng)消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品必然受到消費(fèi)者的追捧和認(rèn)同，項(xiàng)目自然就會具有競爭力，企業(yè)的競爭力也會得到顯著的提高。
1.3 有效地整合項(xiàng)目資源
開發(fā)好一個房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個很復(fù)雜的過程，開發(fā)前期需要消費(fèi)較多的人力和財力，具有投資額大、投資回收期長、影響因素多等特點(diǎn)，決定了其高度的復(fù)雜性和風(fēng)險性。這就要求房地產(chǎn)商具有戰(zhàn)略眼光、經(jīng)濟(jì)頭腦和敏銳的判斷力，把握投資機(jī)會，識別并控制投資風(fēng)險，合理定位房地產(chǎn)產(chǎn)品，并將其貫徹到投資項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)作中去，這是成功的房地項(xiàng)目具備的必要條件。合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位可以預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品定位可以帶來有效的經(jīng)濟(jì)價值，通過房地產(chǎn)前期定位策劃可以減少整個開發(fā)過程中的決策失誤，減少項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)損失。
2 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場產(chǎn)品定位決策存在的問題
雖然說目前有很一些房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位還是一定挺成功的，但是從整體上來說，還是有一定的不足之處。
2.1 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確度不高
一般客戶是有二種群體，一種是以求價位合理，二是求品位與服務(wù)，這就要求，把一個有自己特色的產(chǎn)品展現(xiàn)在顧客面前，使之心目中形成一個受偏愛的印象。這就要求定位“準(zhǔn)”，符合顧客的心理，以產(chǎn)品的定位優(yōu)勢打動顧客的心。第二是以價廉物美來進(jìn)行產(chǎn)品定位，不能使顧客對產(chǎn)品產(chǎn)生模棱兩可的認(rèn)識而有一種無所適從的感覺，從而導(dǎo)致購買欲喪失。
2.2 總體水平不高
目前房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位決策研究報告發(fā)現(xiàn)：大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目市場產(chǎn)品定位決策研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出，選取應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源，前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對性等。產(chǎn)品定位決策研究報告借鑒作用不大，其原因是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目市場產(chǎn)品定位決策研究的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。
3 提升房地產(chǎn)項(xiàng)目中產(chǎn)品定位的策略
產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)項(xiàng)目中贏得市場的鑰匙，并能有效地形成競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，不斷改善產(chǎn)品定位工作。
3.1 進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位工作是一項(xiàng)科學(xué)性、藝術(shù)性、創(chuàng)新性的工作，不但需要下功夫，而且要求單位領(lǐng)導(dǎo)層、決策層將知識、智慧、經(jīng)驗(yàn)?zāi)墼谝黄鹂嘈慕?jīng)營。首先，對過去眾多的定位工作進(jìn)行回顧、總結(jié)與分析，對成功的定位與失敗的定位進(jìn)行反思，逐步悟出產(chǎn)品定位的要害是什么。其次，對產(chǎn)品定位要進(jìn)一步審視，產(chǎn)品開發(fā)前就事先分析。明確它有什么特色、個性及市場形象，目標(biāo)市場用戶的特定需求是什么，并將它們分別逐項(xiàng)列出。如有汽車的家庭在購房時，要考慮是否有停放汽車的場地；知識文化界人士在購房時，一般要更多地考慮住宅小區(qū)的文化品位與環(huán)境的幽靜；收人比較高的人士。主要是追求住宅小區(qū)或別墅的檔次。進(jìn)行“項(xiàng)目滿足”分析，能夠滿足的項(xiàng)目就列出來，不能滿足的項(xiàng)目由開發(fā)商在產(chǎn)品上下功夫。例如萬科的定位模式，它從產(chǎn)品本身出發(fā)，強(qiáng)調(diào)提供給客戶高質(zhì)量產(chǎn)品，以生活的倡導(dǎo)者和創(chuàng)造者的姿態(tài)出現(xiàn)，引領(lǐng)一種新的生活，打造全精裝產(chǎn)品，以質(zhì)量保證，打造品牌路線，使人們一說到萬科就知道是全精裝為主導(dǎo)的產(chǎn)品。因此每一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都應(yīng)有自己獨(dú)特的定位，這樣才能立于不敗之地。
3.2 抓好市場調(diào)查和預(yù)測環(huán)節(jié)
在每一個項(xiàng)目開發(fā)之前，都應(yīng)預(yù)測市場的未來發(fā)展趨勢，并依次分析周邊項(xiàng)目的市場調(diào)查。在產(chǎn)品定位決策研究的這個重要環(huán)節(jié)，應(yīng)在市場調(diào)查的準(zhǔn)備階段明確市場調(diào)查的內(nèi)容和目的；在房地產(chǎn)市場調(diào)查中合理運(yùn)用一些調(diào)查技術(shù)和技巧，在設(shè)計(jì)調(diào)查問卷時必須突出重點(diǎn)、適合消費(fèi)者心理，便于資料加工和設(shè)置一定數(shù)量的過濾性的問題；同時對已獲取的各種信息資料，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對影響房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的各種因素進(jìn)行綜合分析，對各種條件下市場的發(fā)展趨勢及其狀態(tài)進(jìn)行估計(jì)和判斷，為評價提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。
3.3 提高產(chǎn)品的性價比
總的來說提高產(chǎn)品的性價比，是房地產(chǎn)項(xiàng)目中最應(yīng)該注重的，提高了整個項(xiàng)目的性價比，也是間接宣傳產(chǎn)品的模式，在項(xiàng)目開發(fā)中注重人文環(huán)境，以及公共配套設(shè)施，和嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保項(xiàng)目在各個方面的質(zhì)量。同時保證空間的合理布局。以及戶型的合理安排，戶型的設(shè)計(jì)與空間的合理布局也是項(xiàng)目重要的發(fā)展方向。
4 總結(jié)
隨著消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求。產(chǎn)品定位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)中的作品越來越發(fā)揮著不可想象的作用，所以做好項(xiàng)目中的產(chǎn)品定位，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目，成本管理
Abstract: China real estate industry standard and mature prompted project management step by step focuses from fine management so as to ensure the realization of the target of the project cost management, it needs from organization and system, technical support and so on various formations foms the whole dynamic monitoring, universal coverage, full participation of the cost management mode.
Keywords: real estate project, cost management
中圖分類號： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
前言
隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨規(guī)范與成熟，市場的競爭、成本的上漲、政府宏觀政策的調(diào)控等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤空間逐步縮減，特別是在國內(nèi)二三線城市，房價對項(xiàng)目成本的天花板效應(yīng)更為突出，為保障項(xiàng)目的利潤空間，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的重要性日趨凸顯。筆者參與了多個房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作，深感房地產(chǎn)企業(yè)欲贏得市場的認(rèn)可，在競爭中立于不敗之地，建設(shè)集約式精細(xì)化的全過程動態(tài)監(jiān)控、全面覆蓋、全員參與的成本管理模式是不可或缺的重要途徑。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)
房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的基本單元，項(xiàng)目的成本是指在形成房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中所有直接與間接的成本及費(fèi)用，狹義的僅僅包括交付使用前的成本，廣義的還包括交付使用后運(yùn)營維護(hù)成本以及最終報廢拆除成本。本文對象主要是基于房地產(chǎn)企業(yè)角度的狹義成本，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本一般包括拆遷及土地費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程管理費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、大小市政費(fèi)用、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、稅金，不同的公司有不同的歸類。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)是通過項(xiàng)目成本預(yù)測、成本規(guī)劃、成本實(shí)施監(jiān)控、成本核算、成本分析、成本考核等職能活動在保障或提升產(chǎn)品品質(zhì)的條件下，以合理較低的項(xiàng)目成本建設(shè)獲得市場認(rèn)可的產(chǎn)品，在保障企業(yè)利潤的條件下實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價值，同時得到投資者與大眾的認(rèn)可。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理模式
全面覆蓋，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本種類繁多，數(shù)據(jù)繁雜，在項(xiàng)目成本管理工作中，需要分門別類制定詳盡的工作制度、作業(yè)手冊對涉及項(xiàng)目成本費(fèi)用支出全面統(tǒng)計(jì)，不遺漏重復(fù)，方能全面真實(shí)反映項(xiàng)目成本。
全員參與，管理的對象離不開人的活動，項(xiàng)目成本只有落實(shí)到具體的責(zé)任者形成全員參與的局面管理活動方具實(shí)際意義，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的特殊性，項(xiàng)目建設(shè)的參與者不僅僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)，還包括規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)單位、工料測量顧問、工程監(jiān)理單位、營銷顧問、承包商、供貨商等，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，因此，全員參與的概念須全面涵蓋上述項(xiàng)目建設(shè)參與者。
全過程動態(tài)監(jiān)控：房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期包括項(xiàng)目市場及機(jī)會研究、可行性研究、土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收直至交付使用，項(xiàng)目各項(xiàng)成本以戴明循環(huán)（Edwards Deming recycle, PDCA-plan, do, check, action）模式貫穿于期間，這就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理活動全過程持續(xù)進(jìn)行；同時，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般都比較長，特別是大型集群式房地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)周期多超過五、六年乃至十余年，各項(xiàng)成本動態(tài)發(fā)生需要采取各種措施及時動態(tài)反映，特別是在政策、市場等波動條件下，及時動態(tài)的真實(shí)成本管理往往能化解規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理原則
企業(yè)高級管理層重視：傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理三大目標(biāo)質(zhì)量、成本、進(jìn)度由于其自身矛盾對立統(tǒng)一的關(guān)系，這三大目標(biāo)通過工作分解至具體的責(zé)任者后，如無企業(yè)高級管理層強(qiáng)有力的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，常常出現(xiàn)責(zé)任部門責(zé)任者相互推諉，相互制肘的局面，往往導(dǎo)致項(xiàng)目管理目標(biāo)失控乃至項(xiàng)目建設(shè)失敗，因此，在項(xiàng)目管理三大目標(biāo)分解落實(shí)至具體的責(zé)任者后，更需要企業(yè)高級管理層在更高的層面去統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以保障項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
價值工程：任何管理活動都沒有絕對的最好，只有結(jié)合具體條件的相對較好，由于項(xiàng)目管理三大目標(biāo)質(zhì)量、成本、進(jìn)度之間矛盾對立統(tǒng)一的關(guān)系，一味的降低成本往往導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)降低，工期延長乃至導(dǎo)致安全隱患。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理需要價值工程模式，應(yīng)該在保證產(chǎn)品品質(zhì)、安全與建設(shè)進(jìn)度的條件下使項(xiàng)目成本合理可控。
區(qū)別對待，重點(diǎn)監(jiān)控：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本種類繁多，數(shù)據(jù)繁雜，邏輯關(guān)系復(fù)雜，貫穿于項(xiàng)目建設(shè)周期動態(tài)變化，在目前大多房地產(chǎn)企業(yè)尚無完善的成本管理計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)平臺條件下，要想實(shí)時動態(tài)監(jiān)控項(xiàng)目真實(shí)成本情況極其困難。因此，需要根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成中比例較大、影響深遠(yuǎn)的類別重點(diǎn)監(jiān)控，如設(shè)計(jì)費(fèi)用、建安費(fèi)用、土地拆遷費(fèi)用等，這樣方可在有限的資源條件下有的放矢，取得良好的管理效果。同時，需要根據(jù)不同成本發(fā)生情況及責(zé)任主體區(qū)別應(yīng)對，如規(guī)劃設(shè)計(jì)成本占整個項(xiàng)目成本比例不大，但該階段是形成項(xiàng)目成本的重要階段，可以采取總費(fèi)用預(yù)算包干結(jié)合限額設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控；建安成本占整個項(xiàng)目成本比例最大，可以細(xì)分該類成本，采取適合的采購招標(biāo)及合約模式以控制成本。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理保障
組織措施
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的組織措施主要是將項(xiàng)目成本目標(biāo)分解至具體的責(zé)任承擔(dān)者。作為管理活動的責(zé)任載體，良好的組織形式是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的重要保障。
在房地產(chǎn)企業(yè)外部，主要通過合約關(guān)系將包括市場營銷顧問公司、規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)單位、工料測量顧問、工程監(jiān)理單位、承包商、金融機(jī)構(gòu)等納入房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的項(xiàng)目管理的組織架構(gòu)，除了法定要求外，合約條件約定了各參建單位的項(xiàng)目管理責(zé)任、權(quán)利、利益與義務(wù)，明確了各自的項(xiàng)目成本管理責(zé)任，因此，從房地產(chǎn)企業(yè)外部，需要重視包括項(xiàng)目合約規(guī)劃、合約形式、合約變更與爭端解決機(jī)制等項(xiàng)目合約管理，以形成適合項(xiàng)目條件的組織架構(gòu)，保障項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，一般已有成熟的組織架構(gòu)模式與崗位要求，主要通過勞動合同招募合適的員工將其納入項(xiàng)目管理的組織體系，組織與崗位所承擔(dān)的項(xiàng)目管理責(zé)任則更多的體現(xiàn)于企業(yè)的管理制度。
制度保障
任何管理活動離不開制度，它是人們在長期管理實(shí)踐活動中知識經(jīng)驗(yàn)的沉淀總結(jié)，是規(guī)范人們從事管理活動的準(zhǔn)則，同時也是項(xiàng)目成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的保障。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方面的制度包括項(xiàng)目成本預(yù)測、成本規(guī)劃、成本實(shí)施監(jiān)控、成本核算、成本分析、成本考核等職能活動的各個方面，同時需要根據(jù)上述制度需編制項(xiàng)目成本收益預(yù)測編制、項(xiàng)目成本規(guī)劃與分解、項(xiàng)目責(zé)任成本、采購招標(biāo)、合約管理、合約爭端與變更處理、合約中期付款與結(jié)算等方面的作業(yè)手冊，以指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理責(zé)任者具體工作。
目前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將上述制度保障納入外部合約條件，通過合約的形式將外部參建單位納入項(xiàng)目成本管理活動中，以適應(yīng)目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的項(xiàng)目管理模式。
技術(shù)支持
目前傳統(tǒng)的人員密集手工作業(yè)方式已難以適應(yīng)項(xiàng)目成本管理集約式精細(xì)化發(fā)展趨勢，因此，亟需從技術(shù)層面獲取支持。國內(nèi)已有多家企業(yè)提供完善的成本管理解決方案，如明源公司的POM成本管理系統(tǒng)、用友公司的房地產(chǎn)行業(yè)整體解決方案等，上述解決方案均已在國內(nèi)多家地產(chǎn)公司得到應(yīng)用。但需要注意的是，上述解決方案多需要根據(jù)企業(yè)及項(xiàng)目條件進(jìn)行二次開發(fā)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目 機(jī)電工程 技術(shù)管理
我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展離不開建筑工程的支持，機(jī)電工程作為建筑工程中的重要部分，需要涉及的相關(guān)單位對機(jī)電工程的技術(shù)管理加以重視。機(jī)電工程技術(shù)管理具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性的特征，下面對房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)電工程在設(shè)計(jì)、采購、施工、調(diào)試等環(huán)節(jié)進(jìn)行了講解。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的機(jī)電設(shè)備選型管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段就應(yīng)對涉及到的機(jī)電工程相關(guān)設(shè)備進(jìn)行選型確定，以便在后期的施工過程與建筑工程做好充分的銜接，保證建筑工程與機(jī)電工程的完美匹配，實(shí)現(xiàn)建筑物的最佳使用功能。在進(jìn)行設(shè)備選型時需要考慮三個原則，分別是經(jīng)濟(jì)合理原則、生產(chǎn)適用原則、技術(shù)先進(jìn)原則。設(shè)備選型要基于機(jī)電科理論，在機(jī)電工程領(lǐng)導(dǎo)的安排下，通過房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)部門進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的選擇型號。機(jī)電工程設(shè)備選型要保持通用性，注意標(biāo)準(zhǔn)化，要有相關(guān)的證件保證，例如生產(chǎn)許可證、防爆合格證等。
二、采購階段的控制管理
在房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)電工程采購管理時也要由涉及單位根據(jù)總包合同及施工圖紙編制設(shè)備及材料采購計(jì)劃及采購清單，采購部門根據(jù)采購文件對相應(yīng)供貨商進(jìn)行資格審查進(jìn)行，由相關(guān)部門做好對供貨文件的技術(shù)和商務(wù)評審，評審內(nèi)容包括設(shè)備的性能、質(zhì)量、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、可靠性、使用壽命以及設(shè)備的報價、供貨范圍、付款方式和條件等。購置的機(jī)電設(shè)備要具有相應(yīng)的產(chǎn)品合格證和生產(chǎn)許可證，機(jī)電設(shè)備到貨后還要由專業(yè)人員進(jìn)行驗(yàn)貨工作，當(dāng)設(shè)備同合同標(biāo)準(zhǔn)不相符時需要根據(jù)合同內(nèi)容進(jìn)行退貨處理。
三、施工階段的技術(shù)管理
1.配電箱施工技術(shù)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)電工程施工過程中，需要在配電箱施工前進(jìn)行安裝準(zhǔn)備工作，讓技術(shù)人員仔細(xì)了解配電箱箱盒坐標(biāo)以及標(biāo)高，通過鋼筋套圈焊接配電箱箱盒，使配電箱箱盒在固定好的位置上。配電箱箱盒內(nèi)還要留有支撐物，防止配電箱箱盒發(fā)生偏移。配電箱箱盒與配電箱配管需在進(jìn)行預(yù)埋、預(yù)留以及標(biāo)高處理。需要根據(jù)規(guī)定做好配電箱管線外壁和內(nèi)壁的防腐以及防銹處理。清潔管口的毛刺，在配電箱入盒出做好護(hù)口處理，保持彎曲半徑符合標(biāo)準(zhǔn)。在進(jìn)行預(yù)埋工作時需要根據(jù)實(shí)際的墻體進(jìn)行保護(hù)工作，采用的材料標(biāo)準(zhǔn)是硬質(zhì)、半硬質(zhì)阻燃材料。在配電箱安裝好后，需要檢查線路，保持配電箱導(dǎo)線良好工作，對配電箱導(dǎo)線做絕緣電阻測量，最后進(jìn)行配電箱試送電運(yùn)行。保持電線管的彎曲半徑大于管子外徑10倍，通過電線管彎曲機(jī)處理電線管彎曲部分，使彎曲部分變得光滑平整，防止出現(xiàn)電線管凹痕的現(xiàn)象。在預(yù)埋PVC這類電線管時，不能用鉗子把PVC電線管管口加扁，應(yīng)用PVC塞頭進(jìn)行管口的封塞工作，封塞完成后還需要用膠帶捆綁結(jié)實(shí)。
2.電線鋪設(shè)技術(shù)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目中高層建筑的通道可以采用電線管多層重疊的方法，當(dāng)樓層住宅高于6層時，可以采用公共走廊吊頂?shù)姆椒ǎ尨蟛糠诌M(jìn)入電線通過公共走廊吊頂上的線槽進(jìn)入用戶。還可以使用公共樓道樓板的方法，讓大部分的電線管隱蔽起來，施工人員需要注意：盡可能減少同一處電線的重疊次數(shù)。當(dāng)電線不能緊貼，在施工中不能明顯分開時，需要用水泥塊對電線層進(jìn)行分離。在電線管需要埋入磚墻內(nèi)時，需要保持電線管距離磚墻表面大于15mm，還要根據(jù)“橫平豎直”的埋入原則。
3.現(xiàn)場施工其他方面技術(shù)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)電工程需要結(jié)合建筑的變電系統(tǒng)，高壓系統(tǒng)以及供電系統(tǒng)，這涉及了很多的專業(yè)，比如空調(diào)通風(fēng)專業(yè)、消防、電梯工程專業(yè)、給排水專業(yè)等。對于工程的現(xiàn)場安裝管理，需要提前做好機(jī)電安裝的機(jī)器，場地，施工圖紙，施工材料設(shè)備，相關(guān)機(jī)電安裝的工作人員。準(zhǔn)備齊全后，對建筑工作中的底板結(jié)構(gòu)進(jìn)行施工前的預(yù)處理工作，包括預(yù)埋工作和預(yù)留工作。比如預(yù)留橋架穿越樓板處的孔洞，剪力墻處的孔洞。通過預(yù)埋在淺表電線管的樓板處留墨，可以防止在其他的機(jī)電安裝施工中損壞管線。通過機(jī)電施工前的準(zhǔn)備，可以保證以后機(jī)電安裝的順利實(shí)施。由于墻內(nèi)的機(jī)電安裝管線線盒不能進(jìn)行砌體后的移動修正，所有需要在墻壁進(jìn)行砌體前對機(jī)電安裝管線的線盒進(jìn)行一次性準(zhǔn)確定位處理。
四、機(jī)電工程調(diào)試技術(shù)管理
機(jī)電設(shè)備安裝完成后，需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試工作。調(diào)試工作是為了檢驗(yàn)各個工序的工作成效，一旦發(fā)現(xiàn)設(shè)備出現(xiàn)問題，需要及時進(jìn)行調(diào)整，直到機(jī)電設(shè)備可以正常工作為止。通過調(diào)試檢驗(yàn)各個機(jī)器設(shè)備之間能否相互協(xié)調(diào)，工作的是否順暢。機(jī)電設(shè)備沒有在出廠時進(jìn)行組裝和調(diào)試，有的機(jī)電設(shè)備雖然用過，但由于機(jī)電設(shè)備分拆后再組裝，不一定能夠保持原來的工作狀態(tài)。調(diào)試工作可以安排在機(jī)電安裝后進(jìn)行，機(jī)電設(shè)備發(fā)生修理、更新的情況時也需要在正式使用前進(jìn)行調(diào)試工作。為了調(diào)試工作的順利進(jìn)行，調(diào)試前先要分析機(jī)電設(shè)備的完整性和安全性。調(diào)試機(jī)電過程中，加大設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性調(diào)試、安全可靠性調(diào)試試驗(yàn)力度。調(diào)試過程中要求工作人員堅(jiān)守崗位，隨時把握機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)的狀況。
五、總結(jié)
機(jī)電工程作為房地產(chǎn)項(xiàng)目中重要部分，影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的高效性和安全性。通過房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的機(jī)電設(shè)備選型管理，采購階段的控制管理，施工階段的技術(shù)管理，機(jī)電工程調(diào)試技術(shù)管理，使機(jī)電工程施工技術(shù)達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目對機(jī)電設(shè)備安裝的要求水平。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；工程造價；管理；探討
就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，其工程造價包括以下幾個方面：地價、招標(biāo)費(fèi)、建筑工程造價費(fèi)、廣告費(fèi)、工程管理費(fèi)以及其它稅費(fèi)等。各項(xiàng)費(fèi)用開支較大，如果沒有科學(xué)合理的工程造價管理措施，將會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)商的總體經(jīng)濟(jì)效益。不利于房地產(chǎn)開發(fā)商在激烈的市場競爭中以資本競爭優(yōu)勢，獲得長足發(fā)展。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商而言要認(rèn)清市場發(fā)展的總體態(tài)勢，結(jié)合自身發(fā)展的實(shí)際情況，積極采取有關(guān)的工程造價管理措施和手段，盡可能地在保證工程質(zhì)量的前提條件下降低工程總造價，獲得經(jīng)濟(jì)效益最大化。這是現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)商所要高度關(guān)注和研究的重要問題。本文就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價管理進(jìn)行了淺顯的探討，提出了幾點(diǎn)益于提高工程造價管理水平的方法和措施，望能對有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商在建筑工程造價管理中提供理論參考。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價管理
房地產(chǎn)開發(fā)商工程造價的高低關(guān)鍵在于工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)方案的可行性。對開發(fā)商的受益有著直接性的影響；工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段其實(shí)也就是開發(fā)商對工程項(xiàng)目投資建設(shè)的估算階段；合理化的概算可以使工程項(xiàng)目實(shí)施更具經(jīng)濟(jì)性，大大地降低工程成本投入；從技術(shù)層面上分析，采用先進(jìn)的施工工藝技術(shù)可大大地縮減工期，提高經(jīng)濟(jì)效益和工程質(zhì)量。使整個工程項(xiàng)目建設(shè)的工程造價在一定程度上更為合理，提高資金的利用率和達(dá)到良好的投資管控。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項(xiàng)目的決策階段要對同類項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查研究，根據(jù)建筑工程項(xiàng)目所在區(qū)域的人口密度以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平探究項(xiàng)目投資的可行性。進(jìn)而確定開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)目標(biāo)，如檔次和標(biāo)準(zhǔn)等；可有效地控制和規(guī)避投資項(xiàng)目的市場風(fēng)險；比如，如果沒有深入地對開發(fā)投資項(xiàng)目周邊人口密度及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行調(diào)查研究，而是盲目地進(jìn)行投資，很可能會出現(xiàn)樓盤開盤時，因工程項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，制約樓盤的售出，影響經(jīng)濟(jì)效益；此外，在建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商應(yīng)選擇具備資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，可有效地避免因設(shè)計(jì)能力問題造成工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)錯漏現(xiàn)象及頻繁的設(shè)計(jì)變更，額外地增加工程成本；在工程項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中，應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理控制，做到科學(xué)合理析分配投資額，提高原材料和設(shè)備的利用率。避免因材料購置量和設(shè)備投入不合理造成浪費(fèi)或者窩工現(xiàn)象。完善設(shè)計(jì)方案階段，應(yīng)對項(xiàng)目的功能定位進(jìn)行透徹分析，最大限度地減少工程設(shè)計(jì)方案投入工程項(xiàng)目中引起變更；對于設(shè)計(jì)方案中存在紕漏的地方，應(yīng)及時采取方案措施給以修正、改進(jìn)，達(dá)到設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)性都能滿足工程項(xiàng)目工程造價最優(yōu)化。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工程造價管理
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段應(yīng)采用市場競爭機(jī)制擇優(yōu)選取承包商，可有效地降低工程成本投入，并利于工程的順利實(shí)施。所以有關(guān)的房地產(chǎn)開放商工程造價管理人員應(yīng)在平時工作過程中關(guān)注有關(guān)具有價值的招標(biāo)文件，對招標(biāo)文件內(nèi)容仔細(xì)研讀和推敲，分析影響工程造價的因素，并進(jìn)行總結(jié)，積累大量的經(jīng)驗(yàn)可有效地在招投標(biāo)階段或者工程的實(shí)施階段控制工程造價。在工程項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，要嚴(yán)格按照有關(guān)的法律法規(guī)程序進(jìn)行招投標(biāo)，包括招標(biāo)文件的內(nèi)容要確保真實(shí)性，不能弄虛作假；招標(biāo)過程中應(yīng)本著公開、公正、公平的原則，挖掘具備資質(zhì)的投標(biāo)方作為工程項(xiàng)目的承包方；避面在招標(biāo)過程中存在暗箱操作現(xiàn)象，即一些不具備承建資質(zhì)的投標(biāo)單位或者掛靠其它單位的投標(biāo)單位中標(biāo)。在選定中標(biāo)單位后，為了盡可能地降低投資風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)在簽訂工程合同前，對工程項(xiàng)目的復(fù)雜程度及可能存在的風(fēng)險進(jìn)行量化評估，對合同中的條款進(jìn)行細(xì)化，將其作為降低工程項(xiàng)目投資風(fēng)險和有效控制工程項(xiàng)目工程造價的重要手段和措施。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的工程造價管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的施工順序的調(diào)整，施工方案的優(yōu)化和控制施工階段施工變更是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵；從多層次，多方位了解施工技術(shù)方案的可行性和工程造價的科學(xué)性，避免施工方案因設(shè)計(jì)上的失誤造成經(jīng)濟(jì)損失；比如施工階段的施工變更問題，有關(guān)的施工單位要積極征求有關(guān)部門的審查和技術(shù)鑒定后方可進(jìn)行下一施工環(huán)節(jié)施工；其次，有關(guān)的工程造價管理人員應(yīng)依據(jù)工程合同條款嚴(yán)格施工階段的監(jiān)督管理；建立責(zé)任機(jī)制，做到責(zé)任分工，更具工程造價相關(guān)的管理制度加大對工程進(jìn)度款的審核力度；確保工程各個施工環(huán)節(jié)的款項(xiàng)落實(shí)到位；第三，施工方在購買施工機(jī)具和原材料時應(yīng)征得房地產(chǎn)開發(fā)商的同意，施工方并以書面形式列舉購買的項(xiàng)目，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后方可購買，避免因施工單位私自購買施工原材料或設(shè)備問題影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價控制管理。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段的工程造價管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后的結(jié)算是工程造價管理的最終階段。工程結(jié)算階段的主要工作內(nèi)容是對工程竣工后的質(zhì)量驗(yàn)收。工程驗(yàn)收時應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，對于那些存在質(zhì)量問題工程應(yīng)按照合同規(guī)定內(nèi)容要求施工單位返工。返工后重新驗(yàn)收，直到符合工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后方可給施工單位結(jié)算。這樣可避免工程項(xiàng)目投入使用后因質(zhì)量問題引起雙方的責(zé)任、經(jīng)濟(jì)糾紛。
參考文獻(xiàn)
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理風(fēng)險；項(xiàng)目管理風(fēng)險控制
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)是基于對未來政治、經(jīng)濟(jì)、社會、自然資源等方面的預(yù)測和預(yù)期，基于現(xiàn)有技術(shù)、管理和組織情況下進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動。其投資大，收益高，參與者多，涉及面廣，因此風(fēng)險也非常大。由于土地的權(quán)益價值是地理環(huán)境、政治、經(jīng)濟(jì)等社會各方面資源的綜合函數(shù)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目中置地的風(fēng)險變化也很大。從總的趨勢而言，土地的增值一般是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而穩(wěn)步增長的。但是在有些情況下，受政治、經(jīng)濟(jì)等因素影響，土地增值也可能為負(fù)，這必將給開發(fā)者造成巨額損失。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以分為決策、前期、建設(shè)、銷售四個階段，涉及競爭對手、銀行、顧客、建設(shè)方、中介公司、政府等六大類主要相關(guān)利益者。開發(fā)商在項(xiàng)目經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)都需要和不同利益者進(jìn)行博弈。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險以及風(fēng)險管理內(nèi)涵
一個房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的諸多風(fēng)險，且其間有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系，但主要表現(xiàn)在市場和價格兩方面。市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化給房地產(chǎn)投資帶來損失。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，主要受本地區(qū)房地產(chǎn)供求狀況，消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好，房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式，房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等因素的影響。房地產(chǎn)營銷是指房地產(chǎn)投資者根據(jù)市場狀況、物業(yè)的特點(diǎn)、消費(fèi)者偏好、支付水平等確定房地產(chǎn)租售策略并進(jìn)行房地產(chǎn)租售的行為，其風(fēng)險有銷售渠道風(fēng)險和營銷方式風(fēng)險等。
價格風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)定價不合理而給房地產(chǎn)投資者帶來的收益損失，主要發(fā)生于市場研究不充分、市場定位不準(zhǔn)確、定價策略不科學(xué)又不能及時適應(yīng)價格的波動等。價格定高了，雖然收益增加，但其價格可能不為市場所接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，實(shí)際總效益下降；相反，價格定低了，雖然房地產(chǎn)銷售增加，但會損失收益。風(fēng)險存在于項(xiàng)目整個開發(fā)中，例如在建設(shè)階段風(fēng)險把控不好，會造成如工期延長、成本增加、計(jì)劃修改甚至引起索賠，最終導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至項(xiàng)目失敗。但是風(fēng)險和機(jī)會是并存的，收益是風(fēng)險的補(bǔ)償，風(fēng)險是收益的代價，風(fēng)險是對管理者的挑戰(zhàn)，風(fēng)險控制得好能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益，也有助于競爭能力、管理水平的提高。在現(xiàn)代項(xiàng)目管理中，風(fēng)險的控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。
工程項(xiàng)目風(fēng)險管理（Project Risk Management）是人們對潛在的損失進(jìn)行辨識、評估，并根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，在實(shí)施過程中加強(qiáng)相應(yīng)的管理和監(jiān)督，以最大可能降低風(fēng)險造成的損失。工程項(xiàng)目風(fēng)險管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不可缺少的重要組成部分。而目前，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理還存在著許多問題，如風(fēng)險管理意識淡薄，缺乏相應(yīng)的法律、法規(guī)等制度依據(jù)；風(fēng)險管理模式落后，風(fēng)險管理過程不完整，風(fēng)險管理以事后控制為主等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險產(chǎn)生的原因
房地產(chǎn)是一個特殊的行業(yè)，它具有以下特點(diǎn)：投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險投機(jī)行業(yè)。其次，由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項(xiàng)目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問題，還有很多其它方面的問題，因此，國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。這一切都決定了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險
在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段存在不同風(fēng)險
1、投資決策階段的風(fēng)險
投資決策階段的風(fēng)險主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險，開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險，開發(fā)時機(jī)風(fēng)險和開發(fā)項(xiàng)目的定位風(fēng)險。
2、土地獲取階段的風(fēng)險
土地風(fēng)險主要來自于土地自然屬性、社會屬性和土地規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指示的不確定性。購買了土地使用權(quán)后，還有大量的征地、拆遷、安置和補(bǔ)償工作。
3、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險
項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險主要來自設(shè)計(jì)理念的落后、建筑物實(shí)用性差、甚至由于承包商建筑技術(shù)落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項(xiàng)目監(jiān)管不負(fù)責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患。
4、售管理階段的風(fēng)險
這個階段的主要風(fēng)險有銷售時機(jī)的風(fēng)險、租售合同的風(fēng)險、自然災(zāi)害的風(fēng)險和意外事故的風(fēng)險
五、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險控制策略
（一）編制科學(xué)、完備的風(fēng)險管理計(jì)劃書
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理計(jì)劃書是以開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險管理活動為對象的計(jì)劃安排，體現(xiàn)了開發(fā)商對風(fēng)險管理的制度化約束。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須把企業(yè)全體成員的活動和一切工作都納入風(fēng)險管理計(jì)劃中。通過風(fēng)險管理計(jì)劃書確定各項(xiàng)風(fēng)險管理工作的目標(biāo)，風(fēng)險管理部門或風(fēng)險管理人員的權(quán)責(zé)地位，規(guī)定企業(yè)各部門的風(fēng)險管理工作，識別項(xiàng)目活動中可能存在的風(fēng)險，明確風(fēng)險防范與處理的方法及其選擇應(yīng)用，確定風(fēng)險管理績效評價標(biāo)準(zhǔn)等，以有效保證風(fēng)險管理工作的持續(xù)性。通過對企業(yè)資源的合理配置，以最小的成本獲得最大的保障，保障開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
（二）強(qiáng)化項(xiàng)目的風(fēng)險研究
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)額大、建設(shè)周期長、涉及面廣，具有較高的風(fēng)險性，在項(xiàng)目的四個階段中都容易發(fā)生風(fēng)險，因此要強(qiáng)化風(fēng)險管理中各個階段的風(fēng)險識別，分析判斷影響項(xiàng)目風(fēng)險的主要因素。綜合運(yùn)用專家調(diào)查法、幕景分析法、流程圖分析法、環(huán)境分析法、財務(wù)狀況分析法和事故樹分析法等風(fēng)險識別技術(shù)。風(fēng)險識別中主要強(qiáng)調(diào)置地風(fēng)險、工程招標(biāo)風(fēng)險、合同管理風(fēng)險和融資風(fēng)險。建設(shè)階段發(fā)生的風(fēng)險更多是人為處置不當(dāng)，屬于可控風(fēng)險。租售階段主要風(fēng)險有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險與內(nèi)部決策與管理風(fēng)險，項(xiàng)目如果無法及時租售則會導(dǎo)致財務(wù)危機(jī)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)清各階段項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)現(xiàn)規(guī)律，并采取相應(yīng)的預(yù)防措施。
（三）建立企業(yè)風(fēng)險管理組織
在項(xiàng)目開發(fā)的四個階段都存在風(fēng)險，對項(xiàng)目風(fēng)險的規(guī)避與控制需要相應(yīng)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)來完成。企業(yè)必須建立相應(yīng)的風(fēng)險管理部門（如風(fēng)險管理委員會等），它專門對項(xiàng)目風(fēng)險可能發(fā)生的環(huán)節(jié)和發(fā)展情況進(jìn)行監(jiān)督與控制。風(fēng)險管理部門是項(xiàng)目風(fēng)險管理的決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定風(fēng)險管理方針、政策、總體戰(zhàn)略與目標(biāo)，對風(fēng)險識別、風(fēng)險評價、監(jiān)測、控制、處置，研究制定風(fēng)險管理激勵約束機(jī)制和評價指標(biāo)等，實(shí)行風(fēng)險管理問責(zé)制。當(dāng)然，從管理的角度看，應(yīng)將風(fēng)險控制在萌芽狀態(tài)，這樣才能切實(shí)減少企業(yè)損失。
（四）建立風(fēng)險管理績效評價體系
風(fēng)險管理過程中需要采取各種方案進(jìn)行風(fēng)險控制，為實(shí)現(xiàn)對方案的評估，可以建立房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理績效評價指標(biāo)體系，評價體系包括績效評價指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和方法。評價指標(biāo)包括結(jié)果指標(biāo)和行為指標(biāo)兩類，相應(yīng)的評價標(biāo)準(zhǔn)分為結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)和行為標(biāo)準(zhǔn)兩個方面，分為優(yōu)良、中和差三個等級，能較科學(xué)地評價風(fēng)險管理方案的優(yōu)劣。
（五）加強(qiáng)風(fēng)險管理培訓(xùn)
強(qiáng)化全員風(fēng)險意識，房地產(chǎn)企業(yè)員工的行為不當(dāng)是構(gòu)成開發(fā)項(xiàng)目的一個重要風(fēng)險因素，因此要減輕與不當(dāng)行為有關(guān)的風(fēng)險，就必須對企業(yè)員工進(jìn)行風(fēng)險和風(fēng)險管理教育，內(nèi)容應(yīng)包括有關(guān)安全、城市規(guī)劃許可、工程設(shè)計(jì)以及其它方面的法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程等，使他們了解開發(fā)項(xiàng)目所面臨的各種風(fēng)險，了解和掌握防范與處理風(fēng)險的方法，強(qiáng)化風(fēng)險意識，使他們深深認(rèn)識到，任何個人的疏忽或錯誤行為都可能給項(xiàng)目造成巨大損失。
四、結(jié)束語
深刻認(rèn)識房地產(chǎn)項(xiàng)目各方面風(fēng)險，保證在每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目中都嚴(yán)格制訂并落實(shí)針對性強(qiáng)的風(fēng)險控制策略，對房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，可以使企業(yè)保持長期的市場競爭優(yōu)勢。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；清單計(jì)價模式
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
引言
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來基本投資建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，中國現(xiàn)代房地產(chǎn)事業(yè)對建筑工程項(xiàng)目的全程成本控制的要求越來越大。現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)市場將越來越規(guī)范化、專業(yè)化，逐漸告別暴利時代，利潤率正回歸社會正常利潤水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制，從而真正達(dá)到利潤的最大化。傳統(tǒng)定額計(jì)價模式采用指令性計(jì)價的模式，無法體現(xiàn)投標(biāo)單位的施工、技術(shù)和管理水平，也難以實(shí)現(xiàn)招標(biāo)人對項(xiàng)目成本的有效控制。工程量清單計(jì)價模式采用市場為導(dǎo)向，施工企業(yè)自主計(jì)價，房地產(chǎn)公司通過市場競標(biāo)，擇優(yōu)錄取、合理確定中標(biāo)單位，反映市場的供求關(guān)系。
制定項(xiàng)目的目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。許多地產(chǎn)公司因項(xiàng)目開發(fā)時間緊，并沒有事先建立明確的目標(biāo)成本，總包土建單位合同也是僅有一個平方米指標(biāo)來做合同總造價，無法作為項(xiàng)目的控制線，更沒有對每項(xiàng)工程進(jìn)行細(xì)化指標(biāo)的拆分、測算，結(jié)果導(dǎo)致了無法對工程成本進(jìn)行后續(xù)跟蹤，哪些地方超過成本無從反映。
3.房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制
3.1房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制
房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個建設(shè)工程過程中所占比例不大,但對工程造價的影響很大，能達(dá)到 75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞會直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，決定人力、 物力和財力投入的數(shù)量。因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)可大幅降低造價成本。因此，設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響是極大的。
3.1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價
針對設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄， 設(shè)計(jì)變更隨心所欲。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上,增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，采取一定的約束是對設(shè)計(jì)規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制的一種舉措。
3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法， 以此來將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等都放在一起進(jìn)行招標(biāo)，并組織有關(guān)專家進(jìn)行綜合評比，這樣就既選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局上的開拓創(chuàng)新。
3.1.3房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展限額設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制造價
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)， 建立健全的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。 設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項(xiàng)目投資估算，控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不被輕易突破。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合， 及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。
2房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制
3.2.1投資決策階段的成本控制
建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段工程的成本對整個項(xiàng)目全過程的控制起著決定性作用，一個項(xiàng)目若出現(xiàn)前期決策失誤，后期各階段不論怎么努力也不能彌補(bǔ)損失。在投資決策階段，開發(fā)商要對市場進(jìn)行充分的調(diào)研，對市場走勢做出明確的分析和判斷，初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、進(jìn)行市場定位等。投資決策階段決定建設(shè)項(xiàng)目的投資定位，進(jìn)行多種投資方案的比對，分析建設(shè)過程中的投資風(fēng)險，并考慮好決策，根據(jù)項(xiàng)目間的不同點(diǎn)進(jìn)行投資成本的替換，已確定合理的投資估算。
3.2.2設(shè)計(jì)管理上的成本控制
設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣、設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞都直接影響著房地產(chǎn)工程的成本、進(jìn)度和質(zhì)量。實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，選擇綜合實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位和優(yōu)良的設(shè)計(jì)方案，一般施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用在整個項(xiàng)目投資中所占比例相當(dāng)小。簽訂設(shè)計(jì)合同時，要對設(shè)計(jì)單位提出明確的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)。施工圖設(shè)計(jì)出來后，要組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、監(jiān)理人員，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行會審工作，提出明確的書面審查意見，并監(jiān)督設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。
3.2.3施工招標(biāo)階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招投標(biāo)是有效控制工程成本的核心，開發(fā)商應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、成本四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，同等條件下應(yīng)選擇取費(fèi)低的企業(yè)。
3.2.4施工階段的成本控制
施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體實(shí)施階段，也是建筑產(chǎn)品的形成階段，也是最難的階段。要做好質(zhì)量控制、成本控制、工期控制、合同管理以及組織協(xié)調(diào)。在施工階段中，要抓好合同管理，對工程變更實(shí)行有效的控制，盡可能減少工程索賠，要對合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重考慮，杜絕盲目簽證情況的發(fā)生，根據(jù)施工圖的進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場的實(shí)際進(jìn)度及時核定施工圖預(yù)算、對地產(chǎn)建設(shè)實(shí)行動態(tài)控制；廣泛采用新技藝、新材料，從技術(shù)上對項(xiàng)目施工成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)材料、設(shè)備的采購和管理，控制材料成本。
3.2.5竣工階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工決算階段是成本控制的最后階段，竣工決算階段是成本控制工作的最后階段，房地產(chǎn)成本控制中心應(yīng)依據(jù)工程竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)、施工合同等相關(guān)資料，核定工程的價款和施工記錄，防止錯誤記錄。在房地產(chǎn)交付使用后，進(jìn)行對比，找出工程成本變化的因素，并提出改進(jìn)措施，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高未來房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理水平，達(dá)到提高效益的目的。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是一個動態(tài)的過程，應(yīng)以市場需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作手段，合理控制項(xiàng)目的成本。
4.房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程系統(tǒng)程序控制
在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，成本控制通常包括對上述決策、設(shè)計(jì)、投招標(biāo)、施工和竣工結(jié)算階段的造價進(jìn)行的管理和控制，全過程造價系統(tǒng)控制是根據(jù)控制論、系統(tǒng)論以及價值工程建模形成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策階段可通過可行性研究，依據(jù)系統(tǒng)論中最優(yōu)化、整體性、動態(tài)性、模型性和綜合性的原則來分析、定向、決策和控制項(xiàng)目造價；在設(shè)計(jì)階段，根據(jù)系統(tǒng)論，從全局上把握設(shè)計(jì)權(quán)衡的要點(diǎn)，根據(jù)最優(yōu)化原則設(shè)計(jì)方案控制造價。項(xiàng)目投標(biāo)招標(biāo)階段，通過價值原理，選取最優(yōu)承包方案，進(jìn)行造價控制；項(xiàng)目實(shí)施階段，利用系統(tǒng)控制價值論原理，把握全局，選出最佳方案，對出現(xiàn)的問題進(jìn)行反饋總結(jié)和處理，實(shí)現(xiàn)造價控制；在竣工結(jié)算階段利用系統(tǒng)論和控制論原理，獲取最終工程造價。把關(guān)工程最后的造價控制，總結(jié)該工程的控制經(jīng)驗(yàn)，為以后造價工程控制提供參考。
5.結(jié)語：房地產(chǎn)項(xiàng)目將經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理集為一體，只有均衡各方面，才能做到控制成本的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際生活中要加大成本控制力度，建立一個全過程、全方位的成本控制系統(tǒng)，使項(xiàng)目運(yùn)作各階段彼此相互影響、相互制約、相互作用，從而達(dá)到有效降低成本的作用，還應(yīng)與其供應(yīng)鏈上的企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，降低供應(yīng)鏈內(nèi)部消耗，從而提高企業(yè)的經(jīng)營利潤，提高企業(yè)的競爭能力以及企業(yè)對市場的應(yīng)變能力。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 信息化 管理
科技的飛速發(fā)展迎來了信息化的管理生活，經(jīng)過房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一些有識之士對信息化管理的實(shí)踐，房地產(chǎn)企業(yè)在信息化管理的幫助下著實(shí)取得了長遠(yuǎn)的進(jìn)步。有些信息化的管理并不成熟，乃至國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的整理水平依舊偏低。在20世紀(jì)90年代初期，正是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，當(dāng)前對于信息化的管理應(yīng)用并不像現(xiàn)在這么便捷快速，但這段時間同樣是房地產(chǎn)企業(yè)信息化的初步時期。由此可見，信息化的管理方針在最早就已經(jīng)開始介入房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)中。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的信息化管理現(xiàn)狀
信息化管理現(xiàn)況在科技、信息、企業(yè)、沿時展至今大致形成了三個主要階段。第一階段在1990-2000年，信息化初步應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目中，一些房地產(chǎn)企業(yè)從供應(yīng)商手中購買相應(yīng)軟件，當(dāng)前的信息管理軟件并不成熟，沒有針對性，在應(yīng)用方面也比較廣泛，整體應(yīng)用于帶給房地產(chǎn)項(xiàng)目的幫助比較模糊。甚至相同的軟件可以應(yīng)用在多個行業(yè)的管理基礎(chǔ)中，也沒有顯著的行業(yè)特性。第二階段在2000-2007年，在信息化管理相對成熟的階段，一些較大型的房地產(chǎn)企業(yè)在管理層次的目光比較長遠(yuǎn)，并開始向信息管理高要求的定制相應(yīng)的管理軟件。根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)，應(yīng)用實(shí)際項(xiàng)目中的管理方式，采用具有較強(qiáng)針對性的管理策略，再基于原有的基礎(chǔ)上取得了較大的成果。第三階段在2008年至今，信息化發(fā)展日新月異。信息化和房地產(chǎn)企業(yè)的整體完善并不只再針對項(xiàng)目中做出管理，而是開始對企業(yè)的整體實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的信息管理，以標(biāo)準(zhǔn)的管理建立起整個企業(yè)的完整體系。較大程度的實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部和外部的分別管理，內(nèi)部系統(tǒng)的信息化服務(wù)以及企業(yè)外部服務(wù)的信息化。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目信息化管理的重要作用
首先房地產(chǎn)企業(yè)信息化可以較大程度的節(jié)省人力資源，利用高速傳遞的信息基礎(chǔ)，減少相應(yīng)的處理時間。簡單來說，目前房地產(chǎn)企業(yè)競爭的高低完全取決于該企業(yè)對于信息化管理、信息獲取以及信息處理的能力。采取相應(yīng)的信息管理技術(shù)，可以決定一個企業(yè)是否能夠選擇生存以及正確發(fā)展的能力，信息作榫霾叩幕礎(chǔ)，是否能準(zhǔn)確、快速以及處理信息在企業(yè)的競爭中占據(jù)較大的比重。
三、信息化管理系統(tǒng)的建設(shè)原則
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，管理人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格的遵守著科學(xué)、節(jié)約能源、高效、舒適、和諧等原則開展開發(fā)進(jìn)程。隨著社會的不斷發(fā)展，人們對生活的質(zhì)量也在不斷的提高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題，便是如何滿足人們的需求。面臨的相應(yīng)問題卻又不單單是指需求，以及對社會的影響對環(huán)境的影響，都應(yīng)該再其開發(fā)的策略中。目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中對于信息化管理的策略還并不是特別完善，也相對的不夠成熟。考慮到環(huán)境問題，在項(xiàng)目的開發(fā)中是否利用周邊環(huán)境的一些可再生能源，以及怎樣利用都成為開發(fā)的問題。而面對人們的需求，建筑風(fēng)格、周邊環(huán)境、舒適程度等一些考慮因素，這些信息的采集都影響著企業(yè)是否可持續(xù)發(fā)展。所以，項(xiàng)目開發(fā)的管理人員應(yīng)著重信息的采集、處理方面，有效的利用信息化的生活管理來達(dá)到對于項(xiàng)目的應(yīng)用，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)得到快速發(fā)展。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的信息化管理要點(diǎn)
1、流程逐一。在項(xiàng)目開發(fā)中無論是信息管理還是具體的開發(fā)進(jìn)程必須嚴(yán)格的遵守相關(guān)流程，按照相關(guān)順序進(jìn)行工作或者管理。每一位人員必須按照工作安排進(jìn)行工作，每個崗位負(fù)責(zé)相應(yīng)的流程，清晰明確的指令逐一進(jìn)行項(xiàng)目的開展。在指令得到明確的分散下，施工人員各司其職嚴(yán)格的按照步驟來進(jìn)行項(xiàng)目的施工處理或者項(xiàng)目的開發(fā)。
2、提高效率。有效的利用合格材料以及相應(yīng)的管理程序來達(dá)到提高效率的目的，將各種碎片信重新管理整集，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，在需要時可以有效快速的查詢以及使用。在遇到開發(fā)問題時也可以妥善的處理，做出快速的做出對應(yīng)的處理方案，從而有效的提高項(xiàng)目開發(fā)的效率。
3、人員培養(yǎng)。管理人員也應(yīng)著重于人員的培養(yǎng)，加強(qiáng)人員對于信息處理的認(rèn)識，各方面提高全體人員的基本素養(yǎng)，尤其是施工人員，更是直接的接觸信息指令并執(zhí)行的人員，倘若對于指令不理解或者做出誤解，那么就有可能直接影響項(xiàng)目的進(jìn)程以及質(zhì)量。與此同時還應(yīng)該總結(jié)前人累積的經(jīng)驗(yàn)分析并合理的應(yīng)用項(xiàng)目開發(fā)中，達(dá)到有效并妥善的發(fā)展過程。
結(jié)束語：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，無論是企業(yè)還是國家都積累了大量前人總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)以及教訓(xùn)，在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃以及指導(dǎo)下，受限于發(fā)展。但是目前在信息的高速帶領(lǐng)下逐漸突于現(xiàn)有隔閡，展開了有效妥善的改變。在時代的推動、信息技術(shù)的發(fā)展以及標(biāo)準(zhǔn)化的體系下，我國房地產(chǎn)企業(yè)將會迎來更加完善的方慈善信息庫，在將來的項(xiàng)目開展中高效率、高質(zhì)量的完成。
參 考 文 獻(xiàn)
