時間：2022-01-26 18:18:07
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產稅細則，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條 根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第十條的規定，制定本細則。
第二條 房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，其范圍按現行行政區劃確定。
第三條 房產稅均按其原值一次減除30％后的余值計算。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關會同房產主管部門參考同類房產核定。
出租房產，以租金收入為計稅依據。
第四條 《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條所規定的自用的房產，是指各該單位辦公、業務和生活使用的房產，不包括出租房產和非本單位業務使用的生產、營業用房。
第五條 企業辦的各類學校、托兒所、幼兒園、醫院（包括門診部、診療所）等自用的房產，免征房產稅。
第六條 經房管部門和主管部門鑒定的危房、停止使用的房產和其他納稅確有困難的房產，經市、縣人民政府批準，可減征或免征房產稅。
第七條 房產稅在房產座落地點繳納。房產不在一地的，按房產座落地點分別繳納。
第八條 房產稅按年征收，分季或半年分期繳納。具體納稅期限由市、縣稅務局確定。
第九條 房產稅的征收管理事項，按《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《安徽省稅收征收管理實施辦法》的規定執行。
第十條 本細則由省稅務局解釋，自一九八七年一月一日起施行。
河南省房產稅暫行條例實施細則修訂版第一條 根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱條例)規定，結合我省實際情況，特制定本實施細則。
第二條 在城市、縣城、工礦區開征房產稅，農村不征收。建制鎮房產稅是否開征、何時開征，由省轄市人民政府、地區行政公署確定。
房產稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)按《條例》第二條規定執行。
第三條 房產稅依照房產原值一次減除百分之三十后的余值計征，年稅率為百分之一點二。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。
房產出租的，以房產租金收入計征，年稅率為百分之十二。
第四條 下列房產免征房產稅：
(一)《條例》第五條所列房產;
(二)工礦企業辦的學校、醫院、幼兒園、職工食堂自用的房產;
(三)工會辦的療養院自用的房產;
(四)經省財政廳批準免稅的其它房產。
第五條 除本細則第四條規定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省轄市人民政府、地區行政公署確定、定期減征或免征房產稅。
第六條 房產稅按年征收，分季繳納。具體繳納時間，由市、縣稅務局確定。
第七條 房產稅由房產所在地稅務機關征收。
第八條 房產稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》辦理。
第九條 本細則由省財政廳負責解釋。
房產稅的意義和作用房產稅的作用主要體現在以下兩點：
一方面，房產稅可以為籌集地方財政收入做出重要貢獻。房產稅屬于地方稅，征收房產稅可以為地方財政籌集一部分市政建設資金，解決地方財力不足。而且，房產稅以房屋為征稅對象，稅源比較穩定，隨著地方經濟的發展，城市基礎設施改善和工商各業的興旺，房產稅收將成為地方財政收入的一個主要來源;
另一方面，征收房產稅有利于加強房產管理。稅收是調節生產和分配的一個重要經濟杠桿。對房屋所有者征收房產稅，可以調節納稅人的收入水平，有利于加強對房屋的管理，提高房屋的使用效益，控制固定資產的投資規模。若房產稅能夠對房屋所有者的多套房屋征稅，則可以抑制房產投資和投機，阻止房地產市場泡沫化，促進宏觀經濟的協調穩定發展。
征收房地產稅至少有三大正面意義：
首先房地產稅是與分稅分級財政體系相匹配的的地方稅體系的重要財源支柱;其次房地產稅是房地產業健康發展過程中不可缺少的配套條件;第三，房地產稅還會增進財產稅再分配調節功能，對整個社會和諧及長期可持續發展的正面意義也是值得期待和肯定的。開征房產稅可擠壓房地產需求泡沫。
房產稅的征收標準房產稅征收標準從價或從租兩種情況：
(1)從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%--30%后的余值;
(2)從租計征的(即房產出租的)，以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%--30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。如浙江省規定具體減除幅度為30%。
房產稅稅率采用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%;按房產租金收入計征的，年稅率為12%。
房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：
(1)以房產原值為計稅依據的
應納稅額=房產原值*(1-10%或30%)*稅率(1.2%)
近來，業界關于房產稅擴容時機、范圍及征稅細則等話題討論激烈。理論界在關注上述問題的同時，還就房產稅是否合法合理、條件是否成熟、如何進一步深化等問題進行研究。但就普通民眾對房產稅看法的關注不夠，對房產稅在中央宏觀調控房價關鍵時期背景下的市場現實需求研究尚有較大空間。而事實上，民眾是否了解房產稅、是否擁護房產稅對納稅工作的后續開展起著重要作用，現階段樓市發展步入“價滯量縮”的微妙時期，能否藉房產稅大規模擴容對房價產生影響，進而促進房地產市場走上理性的可持續發展道路，則是檢驗房產稅實施細則是否科學合理的良好工具。就當前我國房產稅試點與擴容問題，分析普通民眾的心理渴望和市場對房產稅所起作用的現實需求，研究如何將兩者有效協調有較強的現實意義，也是本文探討的主要問題。
二、房產稅試點與擴容
1986年我國頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，對商業和寫字樓以房產原值減除30%后的余值為稅基，稅率1.2%。由此可見，房產稅在中國并非新稅種，但該條例規定了住宅類房屋免稅。所以對于大多數民眾而言，從滬渝開始的以部分普通住宅為征稅對象的房產稅出臺后，感覺還是新生事物。
2011年1月28日，上海市、重慶市作為試點城市開始征收房產稅，前者征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率為0.6%；后者征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%～1.2%。2011年初，住房和城鄉建設部要求當年6月底前，40個重點城市完成個人住房信息系統全國聯網工作，當年年底以來，我國各地密集推進存量房信息系統建設招標工作，為加快房產稅擴容和提高二手房交易稅做好技術準備。
目前所稱房產稅擴容指房產稅試點擴容，即擴大房產稅試點的城市范圍。2012年7月底以來，國家稅務總局組織來自全國36個省市的多名稅務系統工作人員進行房地產估價技術培訓。這說明中央和地方有關部門正在圍繞房產稅試點的擴容密集進行人員和技術準備。房產稅的開征技術日漸成熟，技術問題已不是征稅的最大障礙。盡管目前尚無明確納入下一批房產稅試點的城市和區域，但一些地方政府的態度積極。曾有多個省級地方政府密集派人員赴北京向相關部委咨詢房產稅的有關政策，并就推行房產稅試點的情況進行溝通。值得關注的是，在各地方政府此番積極籌備房產稅擴容前幾天，國土資源部曾在其官網公布“湖南、湖北兩個最新試點區域的房產稅改革征收細則正在制定中，房產稅擴容范圍包括個人已購的第二套存量房，征收的房產稅率不會太高”等信息，但當天傍晚遭撤下，接下來湖南、湖北兩省極力否認房產稅擴容的傳聞。短短幾日，地方政府態度急轉，究竟是“兩湖政府當時不想做吃螃蟹之人，還是各地方政府對房產稅擴容擬定細則有了后續掌握更為樂觀，尚不得而知。但從普通民眾角度考慮，地方政府短短幾日由極力排斥到大為配合的態度，給人些許不安。民眾對房產稅抱有的幻想是不是一廂情愿？而當前城市房地產市場最需要房產稅帶來的作用又是什么？
三、民眾訴求與市場需求分析
（一）民眾心理訴求
從2003年18號文后，我國城市房價進入瘋狂上漲的軌道，雖然期間有短暫的滯脹或微跌，但總體保持“小跌大漲”的態勢。國家在采取純粹行政手段“住房限購令”之前，所采取的財政、金融、稅收、土地等措施，調控效果不佳。房價發展至今，已經很難用“高”或者“低”來形容了，現實中多數有房人希望房價繼續上漲，多數無房者覺得房價太過虛高，應該大幅回落。這種心理分化的社會現象正是由于近幾年房價快速上漲導致的，從整體上看，看漲預期一直持續，其中間雜了很多無房民眾的麻木與絕望。而近來以普通住宅為征稅對象的房產稅的出臺，重新點燃這些無力購買住房的群體之希望，加之有些學者或媒體的觀點進一步放大了這部分民眾的心理訴求，他們希望通過征收房產稅，房價能大幅下降，或者市場投機炒作能大量減少。而有房的民眾，則更關注的是房產稅的實施細則是什么，比如什么類型的住房征收、從第幾套或多大面積標準以上征收、稅率是多少等。這些人要等到具體細則公布以后，才能判讀其情緒是抵觸、配合，抑或是無所謂。
以上是從房產稅可能對房價和自有資產的影響角度，分析不同群體民眾可能有的心理。大體可以判斷，無房民眾希望出臺房產稅，并且能降低房價；而有房群體則可能更排斥，當然如果細則不影響其轉售、出租等行為，甚至在很容易將稅賦負擔轉嫁給下家的情況下，他們可能也表現出配合的態勢。因此，對于房產稅的心理訴求，將分為兩大陣營。近日，某知名門戶網站就房產稅試點相關問題做了問卷調查，筆者借用其數據，分析如下。
問題一：上海版和重慶版房產稅相比，您認為哪個比較嚴厲？問題二：上海、重慶房產稅開征對房價走勢有何影響？問題三：您是否贊成所在城市開征房產稅？其選項和得票情況見圖1。
三個問題中互斥性選項得票相差不多，這充分說明了上文定性分析的結論。民眾對房產稅問題的看法迥異，并且幾乎是一個群體對另一個群體。這也預示著我國的房產稅擴容實踐除了要解決理論和技術方面的問題，還要面對很多由于民眾心理層面導致的現實障礙。
（二）市場現實需求
目前我國經營性土地使用制度采用的是土地出讓方式，政府按照規劃對土地進行一級開發后投放到市場，地塊受讓開發商開發房產與購房者進行交易。以上全部過程為廣義房地產市場，可分為土地出讓市場和房屋買賣市場兩個子市場，前者有明顯的行政壟斷性，后者市場化程度較高，為狹義的房地產市場。
1.土地出讓市場現實需求
在土地出讓市場中，政府尤其是各級地方政府占據主動的地位，從土地供應計劃的制定到實際投放數量、投放節奏的控制，都有強烈的行政壟斷色彩。在地方政府將土地收入作為財政主體收入的現階段，地方政府更看重將要擴容的房產稅能否給當地財政帶來貢獻。毫無疑問，房價高企進一步激發開發商拿地熱情，拉高地價，地方政府收入增加。國家實行住房限購令之后，雖然房價跌幅不大但交易量明顯萎縮，從而導致地方政府土地收入減少。根據財政部的數據，上半年全國國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓收益下滑，導致地方財政壓力增大，這可能將加快房產稅擴容的步伐。可以說，當前很多地方政府征收房產稅熱情高漲，其最主要的動力是保證當地財政收入。
2.房屋買賣市場現實需求
城市用地不斷蔓延、新樓盤不斷拔地而起的同時，伴隨著的是房價過快上漲、房屋資源壟斷、炒作、空置等局面。房價已嚴重超出普通購房人支付能力這一實情無須贅述，有學者對北京50個小區進行了空置率的調查，并依據調查家庭電表度數變化情況得出27.16%的空置率數據，推算出北京2007年有5400多萬平方米已購商品房閑置。實踐也證明，提高購房首付比例、提高貸款利率、提高存款準備金率等措施根本撼動不了房價高漲的根基，而限購令又因其行政色彩太濃為某些人所詬病，也確實影響著經濟的活力。通過科學設計房產稅細則，理想的房產稅的出臺和擴容是解決上述問題的良好途徑。
四、制定理想房產稅應注意的問題
（一）充分尊重民意，防止賦稅負擔轉嫁
加大宣傳力度，使民眾對房產稅的出臺目的及征收細則有客觀判斷。房產稅的征收涉及多方群體利益，凸顯強化正確認識和加大解釋力度的必要性。可通過多種途徑，比如送政策入戶、開設培訓班等，在此過程中要深入了解普通民眾對于房產稅的看法和意見，并將其作為市場反饋的主要內容納入房產稅后續改革之中。
有種現象值得關注，即防止多套房擁有者將房產稅新增稅賦轉嫁給下家，進而拉高房價或抬高租金。近日，很多以房地產中介為主要代表的“甲方”已經明確將此可能的負擔轉嫁給租房者。如有租房協議出現補充條款“若遇不可抗的政府行為對該房屋征收稅費，乙方除按第4條之規定逐年增加租金之外，還應承擔增加稅費總額的80%。若乙方不愿支付，甲方有權中止合同，按第5條之規定由乙方承擔違約責任”。這種“劫貧濟富”的現象是普通民眾最擔心的，政府在制定房產稅細則時應該考慮如何有效預防此類事件的發生。
（二）分類滿足市場需求，將房產稅定位于調節房價的利器
針對不同類型的市場需求，采取不同的解決措施。總理在2012年兩會上提出要促進房價合理回歸，指出房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。房產稅無疑是調節房價走勢的最有效手段。當然，前提是，必須將房產稅設計成梯度型、重度型稅種，同時，用于自住的首套房（或低于一定面積標準）一定要免征。這是滿足房屋買賣市場現實需求的精準定位。對于土地出讓市場現實需求，則要從改變地方政府官員意識和績效考核標準入手，改變地方政府財政對土地收入的過度依賴，加快地區經濟結構的優化進程才是可持續發展的上上策。
（三）嚴格執法，以技術手段和民眾監督機制作為政策生命力保障
土地作為共有資源，與之不分家的房屋作為最基本的生活資料，任何人都有義務將家庭住房信息讓渡給公眾。據有關報道，全國住房信息系統預計2013年實現縣級以上城市聯網，屆時，異地購房和多套購房行為監管，以及房地產稅政策將具備基本的數據基礎支持。在房產稅征收過程，嚴格執行相關法律規定，加大偷稅漏稅打擊力度。同時，強化和加大普通民眾對房產稅執法的監督意識和可行性建設空間，使房產稅能在公平公正的大前提下，對房地產發展起到應有的作用。
參考文獻：
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2.李木子.房產稅試點擴大將成下一輪樓市調控重頭戲.證券日報.2012.8.18
3.張敏.多省密集派員進京備戰房產稅試點擴容.中國證券報.2012.8.28
上海是有房產稅的，計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
上海房產稅細則中規定：一是本市戶籍：購首套不管面積多大免收房產稅。二套以上按人均面積60平米計算、超出部分面積乘單價乘70%乘0.6%（0.4%）等于房產稅，每年征收，一年申報一次。如賣掉前面一套變首套，以后可免；二是外地戶籍：有本市長期居住證滿3年可免交房產稅（如只滿1年先交2年到滿3年可退前面2年交的房產稅）。沒有長期居住證的外地人需每年全額（不以人均面積計算按產證面積全部繳納）繳納房產稅直到賣掉為止。三是外籍人士：每年全額（不以人均面積計算按產證面積全部繳納）繳納房產稅直到賣掉為止。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：
房地產開發企業對于地下車位通常采取銷售、出租、按購房面積比例贈與業主使用等形式獲取利益回報。不同的處理方式導致不同的稅收。只有明確各經濟行為下的權利歸屬，掌握正確的會計處理，明確自身的納稅義務，才能規避涉稅風險。 以下就此問題展開分析：
一、地下車位的構成以及權屬
1、非人防地下車位：根據《物權法》及法律規定，項目建筑工程規劃許可證標識的不屬于人防設施的地上或地下面積。由開發商投資修建的地下車位，開發商可享有占用、使用、收益和處分的權利。
2、人防地下車位：項目建筑工程規劃許可證標識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權屬單位為政府或市、縣（區）人防辦公室。開發商在和平時期有管理和使用的權利，開發商無權出售。
二、不同處置方式下的會計處理及涉稅分析
1、銷售非人防地下車位永久使用權
⑴會計處理：收入與成本單獨設帳，計入“主營業務收入”、“主營業務成本”等科目。
⑵稅務處理：主要涉及營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅。
①營業稅及附加：按銷售不動產對待。《國家稅務總局關于營業稅若干政策的批復》國稅函[2005]83號已作廢，雖然新修改的《營業稅條例》和《細則》沒有談到“永久使用權”這幾個字，但是，總局的《營業稅釋義》中說：取消原條例中的“永久使用權”是因為在149號文件《營業稅稅目注釋》中就已經明確——銷售永久使用權屬于“銷售不動產的子目”所以，此行為按銷售不動產繳納營業稅。稅率為5%。
②企業所得稅：根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則的規定，中華人民共和國境內的企業，應當就其生產、經營所得和其他所得，按適用稅率計算繳納企業所得稅。稅率25%。
③土地增值稅：對土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權收益，納入房地產銷售收入，預征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對應的成本應遵循配比原則。
④印花稅：根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及實施細則規定，所簽署的房地產交易合同，屬于“產權轉移書據”征稅名目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。
2、分期租賃
⑴會計處理：租金收入與出租成本應單獨設帳，計入“其他業務收入”、“其他業務支出”科目。
⑵稅務處理：主要涉及營業稅、企業所得稅、房產稅、印花稅。
①營業稅：根據《營業稅條例》及實施細則，對于經營租賃取得的租金收入，按稅率5%計算繳納營業稅。
②企業所得稅：企業應按取得的實際租金凈利按25%繳納。
③房產稅：根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181 號）的規定，以租金收入為計稅依據按12%從租計征房產稅，并實行按年征收分期繳納。
④印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅規模，應按合同總金額的千分之一繳納印花稅。
3、按購房面積比例贈給業主使用
⑴會計處理：如果將地下車位在銷售房屋時按購房面積贈與業主使用，則此部分成本作為公共配套設置處理。計入“開發成本—公共配套設施”等科目。
⑵稅務處理：主要涉及土地增值稅、企業所得稅、房產稅。
①土地增值稅：《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發（2006）187號）第四條第三款的規定，.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。
②企業所得稅：根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》國稅發[2009]31號文第三十三條規定，利用地下基礎設施形成的停車場所，在開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。”
第二條、房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。
前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。
第三條、房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。
房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
第四條、房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。
第五條、下列房產免納房產稅：
一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；
二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；
三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；
四、個人所有非營業用的房產；
五、經財政部批準免稅的其他房產。
第六條、除本條例第五條規定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。
第七條、房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。
第八條、房產稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》的規定辦理。
第九條、房產稅由房產所在地的稅務機關征收。
1月17日，國務院修訂了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，在房產稅的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅上，賦予國務院更多的權限。這也被看作是為房產稅改革做法理依據的鋪墊。
1月27日晚，上海、重慶分別出臺了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》和《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》及實施細則，并從2011年1月28日起實施，這標志著爭論了一年多的房產稅試點工作正式拉開序幕。
房產稅試點征收已經近5個月，從上海和重慶征收情況來看并不樂觀。根據上海的官方統計，截至4月27日，上海市稅務機關認定的應征稅的住房2306套，從3月份上海首筆個人住房房產稅繳納算起，約20筆應征房產稅已經繳納。即使按照每套住房平均交納5萬元計算，上海房產稅試點3個月的入庫稅款只有百萬元左右，全市范圍3個月的稅款甚至遠遠不到上海市的一套房款。根據官方公布的數據，上海應繳個人住房房產稅很容易匡算：試點前3個月，20筆已繳稅款對于2306套應稅房源，等于上海個人住宅房產稅的繳納比只有應繳房源的1％左右。
重慶的情況同樣慘淡，5月5日，重慶市財政局有關人士表示，截至目前，重慶市入庫的房產稅試點征收稅款只有幾十萬元。
二、房產稅重在完善稅制，降房價之訪“流產”
在國內房價久調不降的困局下，房產稅一度被視為遏制房價升勢的“撒手锏”。但試點的運行實情卻表明，房產稅的威懾力著實被高估了。上海2011年4月商品住宅成交均價22881元／平方米，環比上漲2.35％，5月商品住宅成交均價22387元／平方米，環比下降2.16％；重慶2011年4月商品房成交均價環比上漲7.08％，5月商品房成交均價環比上漲4.05％。當然，試點城市房產稅開征條件較為寬松是其中的一個原因。但更為重要的是，市場對房價繼續走高的預期始終未能真正扭轉，以至于在“稅收轉嫁”等思維的慫恿下，房產稅利器被“鈍化”了。
實際上，房產稅本身就不具備降房價的功能，其開征試點重在完善稅制。
一是完善和健全我國房地產稅收體系。一個健全的房地產稅收體制應該有生產、交易環節的稅，也應該有財產環節持有稅，長遠來看兩種稅制并存是合理的體系。從國際實踐看，房產稅主要作用是保障地方財政收入，并沒有調控房地產價格的顯著功能。
二是有利于引導居民合理住房消費，促進節約集約用地。我國人多地少，需要對居民住房消費進行正確引導。在保障居民基本住房需求的前提下，對個人住房征收房產稅，通過增加住房持有成本，可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房，從而促進土地的節約集約利用。
三是有利于合理調節收入分配，促進社會公平。改革開放以來，我國人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大，這種差距在住房方面也有一定程度的體現。房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。
三、試點效果受限購和信貸緊縮政策影響較大
上海、重慶兩地的房產稅，除重慶的獨棟商品住宅外，其他各類應稅住房都是針對新增部分征收。這一政策受到“新國八條”限購新規的沖擊，在實施效果上將大打折扣。
新限購政策規定：原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購一套住房；對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。
關鍵詞：房產稅
引言：城鎮化絕不等于房地產化，但城鎮化也離不開房地產業的支持。要進一步深化經濟體制改革，推動城鎮化的長期穩定發展，必須立即著手變革現有的房地產制度。鑒于房地產在國民經濟所處的實際地位，其與金融、消費以及數十個關聯產業密不可分的關系，建議將房地產制度改革置于下一步深化經濟體制改革的首要位置，其中，將房產稅作為房地產制度改革的出發點和核心。過去20年，我國貨幣超發，卻沒有造成惡性通脹，是因為大部分流動性被房地產市場吸納，并表現為地價和房價近十年的高漲。這一幕未來20年絕不能再重復。只有將囤積在房地產市場的數以萬億計的資金擠壓或解放出來，其他急需資金的產業和行業才能獲得發展的資本，否則，調整經濟結構、轉變發展方式幾乎不可能取得成功。能發揮這種功效的，唯有在房產保有環節征收累進稅率的房產稅。
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅，又稱房屋稅。2014年1月1日起，對擁有2套住宅的家庭，人均建筑面積80以上部分，視為奢侈性住宅消費，每年征收1%-3%的房產稅，且沒有減除額；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房產稅，且沒有減除額；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房產稅，且沒有減除額。
房產稅實現起來困難重重，一直以來，地方政府除了土地出讓金外就沒有特別好的收入來源，大部分的收入都將上繳中央，由中央再來劃撥分給地方。如果有了房產稅地方政府則可以有一個源源不斷的收入來源。但是房產稅依然沒有更多的細則。實際上在2011年的時候住建部就提過在2012年實現全國聯網，便于收房產稅，但直到現在還沒有實現全國聯網這件事。
房產稅的評估與征管需要大量數據作為基礎。房產稅需要包括稅收、土地、房屋等多個政府部門協調配合，實現政府數據的共享。同時，房產稅評估需要在短時間內對大量不動產進行統一、準確的評估，因此需要批量評估技術和系統作為技術支持。政府部門的完全對接，對市場上龐大的、錯綜復雜的產權進行一一鑒定，這些在技術上本身就存在困難，一時間很難達成。
同時，對于出臺房產稅輿論方面也持了不同的態度，許多人認為房產稅征收有利于地方財政收入，能夠起到抑制投機的作用，能夠引導樓市平穩發展。而有些專家和學者則認為，房產稅到最后或將轉嫁到購房者身上增加購房者壓力，屬于重復收稅，可能將房價推上高位等。
近些年來，房價非理性上漲，中央和地方政府相繼出臺調控政策，但收效甚微，高房價問題在今年“兩會”的十大熱點問題中僅次于收入分配問題，而屈居亞軍。面對畸高的房價政府決定實行房產稅政策。但個人認為，房產稅政策對房價的抑制作用有限，上海、重慶房產稅的試點已滿兩年，但其影響有限，對房價走勢影響不大，并未對購買行為形成太大的壓制作用。
國外的房產稅政策對我國房產稅政策的實施具有一定的借鑒和參考作用。
在國外，很少聽到人們抱怨房地產稅，住房就要交稅，對他們來說是天經地義的事情，因為他們知道，房地產稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。
在美國，對房地產商占有、處置、收益等各個環節征收的各類稅項總稱為房產稅。在絕大多數情況下，美國的房屋主人都愿意繳納房產稅的，這與美國的房產稅政策較好體現了“取之于民，用之于民”的原則有關。對于美國公立學校的學區來說，從添置操場里的運動器械，到支付校車的龐大開支，從為教師發放工資和福利，到為低收入學生免費提供營養午餐，每年的開銷大得很，因此從房產稅中抽得的比例也高得多。如果一個家庭的孩子選擇公立學校的話，從學前班到高中畢業的十幾年中都不用交任何學費，這筆錢都出自他們繳納的房產稅。假若趕上了一個好學區，孩子就會接受更良好的教育，將來的就業和人生前途也會更為光明，家長自然會歡喜，當然要繳納的房產稅也會比別的地方來得多。
房產稅的征收以及其他配套政策的實施，一定要公開透明，集思廣益，務必傾聽基層民眾的心聲。借鑒國外房產稅政策的經驗并結合我國具體國情，對我國房產稅政策的實施提出以下建議：
1、房產稅的稅率不能太低，稅率太低，如隔靴搔癢，效果甚微甚至讓以前心存恐懼的人從此肆無忌憚，勢必推高房價。稅率太高又會加重人民的負擔，引發社會矛盾，甚至可能引發樓市崩潰和影響社會穩定的災難性后果。
2、適度擴大征收對象隨著房產稅征收范圍的擴大，征收過程的成熟，可以適度地擴大征收對象的稅源基礎。建議免征唯一住房的家庭，對二套及二套以上的房產進行征稅，而且采用采取差別的累進稅率方式，真正落實房產稅調節收入和財富分配的作用。此外，目前試點城市重慶的房產稅征收對象雖包含增量及存量房，但僅針對別墅，其他高檔住房等產品均是針對增量房產征收；另一試點城市上海則主要針對新增房產征收，未來必須適時的擴大征收稅源，并且要從“增量房”向“存量房”的過渡。應逐步改革其征管方案，新的試點應該將居民現有大戶型和單價高的住宅也逐步納入，而不只是針對新房征收。
3、大力推進保障性住房建設，政府出臺的政策應該向低收入者傾斜，同時借鑒美國的房產稅政策的長處，應該將房產稅的稅收“取之于民，用之于民”。
結束語
要保持房地產市場健康穩步發展光靠行政手段還不夠，還要依靠市場調節手段。鑒于“限購”等行政措施的短期效應，以及地方政府對土地出讓金的依賴，在全國推行房產稅的大方向是對的。通過開征房產稅，一方面可以彌補地方在土地收入方面的缺口，另一方面為未來取消“限購”創造替代性制度。通過征收房產稅，使資源超量占據者付出更多，從信貸和稅收制度上確立住房的消費品屬性，有利于加快房地產發展模式轉型，及時糾正以往將住房作為投資品而非主要作為消費品的觀念。征收房產稅加大房地產的交易成本，把房地產價格打壓下來，扼制一些購房者的購房欲望和需求，特別用高稅收扼制投機性炒房行為。擠壓房地產業的泡沫經濟，規避金融風險。但這僅僅是房產稅的短期目標。從長遠來看，開征房產稅有利于促進房地產市場的健康發展，有利于調節居民消費結構和縮小收入差距，進而推進宏觀經濟結構的轉型升級。
參考文獻
1、房產稅能否抑制房價. 城市住宅， 2010年 06期
當前房地產板塊的估值已對調控政策利空有反映，中長期的投資價值凸現，隨著房產稅試點腳步的大大加快，房產稅細則出臺后或許成為市場投資機會出現的契機之一。
上周，A股市場的交易如預期般的清淡。然而，9月29日晚，央視《新聞聯播》關于“國家有關部委近日分別出臺措施遏制部分城市房價過快上漲”的報道卻引發了人們的紛紛猜想，是調控加碼?還是靴子落地?正當困惑之際，“招保萬金”對此給予了堅決回應，房地產板塊在“招保萬金”的帶領下整體逞強，似乎是在宣布“王者歸來”。
五道金牌齊發 調控加強
國家有關部委近日分別出臺措施，鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。主要內容包括：1、各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市在一定時間內限制購房套數，政策落實不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責任；2、完善差別化的住房信貸政策。全國暫停三套房貸，暫停無1年以上納稅或社保證明的異地購房，首套房首付提高到3成，禁止消費型貸款用于購房；3、調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。定價明顯超過周邊房價樓盤進行土地增值稅清算和稽查，加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國；4、切實增加住房有效供給；5、加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買地資格。
靴子尚待落地
盡管本次不少政策利空在市場預期之中，但仍有不少政策超出預期：對政府實行問責制、全面停止三套及以上房貸和異地房貸、加快推進房產稅改革試點并擴大到全國、對違法違規的開發商暫停股權和債權融資。而國家選擇在這個時點這樣的調控信息主要目的在于為“十一”期間的房地產供需情緒降溫，以免近期的市場回暖情緒在“十一”黃金周期間不理性爆發而把決策當局逼上更險的調控絕路。
首套房首付比例提高至30％的主要壓制對象為剛性需求，該手段對8月以來量價出現回升壓力起到了有的放矢的壓制。4月首次調控政策之后購房者中剛性需求占到90％左右，而首付比例的提升對剛需的殺傷力是所有手段中最為有效的，杠桿的提高再次擠壓了當前的高房價下的需求人群，這同去年底提出的鼓勵首次購房政策出現明顯的沖突，但同時說明政府為達到其調控房價的目的可以不惜使用一切手段的決心。
由于此次對貸款發放對象和范圍的界定再度從緊，并強調了對違規銀行的懲戒。預計短期內國家會再次收緊銀行的此前已經出現松動的貸款，從而影響市場前期回升的成交熱度。
條文中加快房地產稅試點工作并推廣到全國范圍的表述部分，印證了市場對“十一”期間重慶、上海兩地出臺房產稅試點的猜想，因此也成為政策未拋下的另一只靴子，由于房產稅在征收范圍、稅率制定和征收值確定上仍有許多預期不明之處，市場仍將在迷茫中等待另一只靴子落地。
投資建議
信貸再收緊政策符合預期，房產稅試點的腳步將會大大加快，預計以滬渝為代表的保有房產稅試點短期實施概率非常大，房產稅細則出臺后或許成為市場投資機會出現的契機之一。隨著市場等待的靴子陸續落地，房地產板塊將有階段性反彈行情。當前房地產板塊的估值已對調控政策利空有反映，中長期的投資價值凸現，但超出市場預計的利空可能使板塊短期繼續下挫，若出現大幅下挫即是絕佳的買入機會。國泰君安表示，因行業量價基本面難以持續好轉、政策面基調依然嚴控，維持行業“中性”評級。未來將有階段性反彈行情，建議逢低介入，可適度參與。重點關注：前海區域開發、城市更新改造的受益龍頭招商地產、深天健、華聯控股；有條件逆周期擴張、銷售歷史性放量的萬科A、保利地產、首開股份、榮盛發展、魯商置業、金地集團等。
從房產稅試點城市顯現出來的效應，以及部分城市房產市場“突圍”戰的暗潮涌動中，可以覺察到，地方政府對于房產稅的擴圍實際上是有抵觸情緒的。究其原因就在于，房產稅擴圍后對自己是不利的—這是問題的實質。事實上，面對房產稅擴圍的局勢，地方政府已被置于了“囚徒困境”，兩頭受擠，騎虎難下。房價降下來，負面影響和連鎖效應太大，而替代財源和補救措施又不能及時跟進，在房地產調控政策的后續影響下，資金缺口必將日漸加大，通過開征房產稅緩解財政壓力“遠水不解近渴”。而房價降不下來，又不符合中央政府房地產調控的意圖。
擴圍迷局
地方政府作為中央政府賦予稅政管理權限的責任主體，在房產稅擴圍中將起到關鍵性的作用，直接關系到房產稅擴圍的成敗。住建部政策研究中心主任秦虹表示，“擴大房產稅試點，落地還取決于地方政府配合。”對于地方政府而言，隨著土地資源的逐漸枯竭，房產稅必將成為“土地財政”的主要替代財源和地方財政收入的主體稅種。然而，這一替代過程并非是一帆風順的。
首先，短期內會產生潛在的經濟負效應。目前，房地產業及其相關稅費，已被演變為事實上的地方支柱產業和地方政府的“二財政”，繼而通過各種“掛鉤”等手段讓其承載了城市經營、教育、就業等過多的職能和任務，并形成了強烈的“路徑依賴”和“鎖定效應”。在這樣的格局下，地方政府當然最不希望看到的就是商品房價的大幅下降，一旦下降，短期內所產生的潛在經濟負效應是地方政府難以承受的。
其次，短期內會阻礙地方稅體系的建立和完善。房產稅制度設計的主要目的，在于優化資源配置、促進公平效率、縮小貧富差距，促進地方稅體系的建立和完善。事實表明，經濟發展愈是欠發達、土地資源愈是緊張的地區，其對房產稅的期望值就愈高。由此，若不妥善處理好房產稅與業已形成的“土地財政”替代中的短期與長期問題，不僅不利于促進地方稅體系的建立和完善，反而在一定程度上起到了反向的阻礙作用。
第三，現有征管技術與稅基的確定不完全匹配。以家庭為征稅基礎，在體現房產稅公平與效率原則的同時，也會帶來避稅上的便利，如將戶口拆分到不同的房產項下，即可輕易達到避稅的目的。在實際操作中，囿于現有征管技術和條件的限制，對以家庭為征稅基礎的保有環節房產征稅存在一定的難度。
第四，現有征管技術與房產存量的確定不完全匹配。摸清家庭和個人的房產存量，是計征房產稅的前提和基礎，這就需要對房產存量進行普查和對房產實行實名制。而這又無異于將官員的部分財產也公開了，必然會因觸及到個人利益而困難重重。近日中央黨校《學習時報》載文稱官員財產公開“樂觀估計”最少需要十年，操作難度由此可見一斑。
第五，房產稅“連鎖效應”。如擔心房產價格下降會影響房地產業的發展，進而影響到經濟發展和勞動就業；擔心房產稅政策會對招商引資、改善投資環境等帶來不利影響；擔心先期推出房產稅政策會影響其吸引力和地區競爭力；等等。
破解之道
房產問題是各種經濟社會問題的集中體現，作為中央政府賦予稅政管理權限責任主體的地方政府，在房產稅擴圍過程中，應積極尋求多方利益的均衡，減少擴圍的阻力和成本。
首先，進一步改革完善我國分稅制財政體制。在統一稅政的前提下，按照“十二五”規劃的要求，建立財力與事權相匹配的地方財政體制，賦予地方政府一定的稅政管理權限。對于一般地方稅稅種，在中央統一立法的基礎上，賦予地方政府稅目稅率調整權、減免權，并允許地方政府制定相應的實施細則或辦法，逐步建立完善以房產稅為主體的地方稅體系。
其次，妥善處理房產價值評估和認定過程中的稅收公平問題，為房產稅擴圍創造條件。從財政理論的先驅威廉?配第到亞當?斯密，再到今天的布坎南，無不把公平作為稅收的最重要的原則。稅收公平，意味著情況相同的人負擔相同的稅負，情況不同的人負擔不同的稅負。就其計稅基數房產價值來看，目前的評估技術以及評估機構和評估人員的公信力都與體現稅收公平原則的要求存在較大差距。特別是面對錯綜復雜的房產所有權權屬問題，我國還遠未建設起一支具有較強公信力的，龐大、獨立的房地產評估師隊伍。
第三，建立完善房產稅征管信息公開制度，提高房產稅征收透明度。將房產稅征管信息通過網絡媒體等形式向社會公開，接受廣大社會公眾的監督，是做好房產稅征收工作的必要條件。在美國，一個稅務人員可以負責很大一塊片區的房產稅征管工作，效率很高，從未出現過“關系稅”、“人情稅”，人為設租、尋租行為和腐敗現象，更不存在“自由裁量權”問題，這在我國簡直是不可想象的，其中的秘訣就是信息公開。公開稅收征管信息，實行全程動態監管，是“視其賂之多寡以為稅額之低昂”的克星。
房地產行業作為我國國民經濟發展的支柱性產業，商品房不僅是城市居民生活的必需品，更成為部分人投資的工具。針對我國越來越突出、越來越嚴重的房地產熱現象，必須找出我國房地產稅稅收制度存在的問題，對現行房地產稅制進行改革和完善，以促進我國房地產業健康發展。本文通過對房產稅改革存在的問題分析，提出了未來房產稅改革方向的幾點建議。
【關鍵詞】
房產稅；改革
分析近兩年房產稅在上海、重慶兩地的改革試點效果，可以看出房產稅的實施對抑制投資投機、增加地方財政收入、調節收入分配等方面起到了一定的積極作用，但同時我們也從中看到了目前我國房產稅改革仍存在一些尚未完善的問題。
1.房產稅改革存在的問題
1.1缺乏法律規章制度
目前征收房產稅的政策意圖、標準都不明確，2011年重慶和上海兩地試點的直接依據只是當地政府的規章制度。房產納稅人如果不繳稅，稅務部門也無法對其實行強制措施。一是征稅行為從法理上站不住腳，二是《征管法》并未賦予稅務部門對自然人納稅人采取強制措施的權利。
1.2計稅依據不盡合理
目前重慶、上海應稅住房的計稅價值均為房產的市場交易價格，實質上，按照房產原值計算繳納稅款的方法已經不能滿足經濟發展的變化需要，特別是在稅負負擔水平上，一些成立時間較長的企業的房屋的歷史原值已經遠低于市場價值，采取目前的計征方法的合理性是值得商討的。如果房產稅的計稅依據能逐漸使用“評估價值”代替“交易價格”，效果會更加明顯，但是目前房地產評估機構仍大片空白。
1.3沒有涉及關于土地出讓環節的條款
新房產稅沒有涉及任何關于土地出讓環節的條款，沒有改變土地出讓的成本結構，也就不能對土地出讓的成本產生實質性的影響。既沒有能改變政府對土地出供給的決策，又沒有實質性改變地產商對土地資源的需求。
1.4缺乏專業的信息管理系統
上海、重慶的房產稅除實施標準、細則等尚存爭議外，個人住房信息不透明、不聯網也是房產稅全面推開的一大障礙。支撐房產稅改革的重要前提是“公開透明的社會信息”，然而目前全國聯網的住房檔案信息管理系統、個人收入誠信系統等房產稅的征收基礎欠缺，缺乏全國或是地方省市一級的住房信息系統。
2.房產稅改革趨勢
針對目前我國房產稅仍然存在的問題，在結合上海、重慶的房產稅改革試行效果以及業內外學者提出的觀點，就我國房產稅改革的發展前景和趨勢給出如下幾點建議：
2.1 建立房地產評估機構
完善房產稅的一個重要環節是把計稅依據從交易價改為評估價，而如何對存量房進行統計與評估是一個難題。如今的城市房屋，品類繁多身份負責。有政府免費或者極其廉價劃撥土地建的各類福利房，有拆遷安置房，有歷史上民眾“征了國家的地”在上面蓋并且幾代人慢慢更新換代的棚戶房，有大量新時期以來在農村集體土地上蓋的小房權房，還有一部分是土地招拍掛以后通過有償出讓七十年或四五十年土地使用權蓋的商品房。所以，要加快房地產中介評估機構的建設，以此可以將一個征收區域劃分為若干個片區，每年對其中一個或幾個片區的房地產價格進行評估調整，為以房地產評估價格為計稅依據打下基礎。同時建議房地產的評估機構為政府機構或非盈利組織，以保證評估結果的可靠性，為房產稅的征收提供技術上的可能。
2.2 建立健全房地產信息管理系統
建立和完善房地產信息系統是征收房地產保有稅的基礎。協調各方利益，以城市住房信息為重點，以房屋登記數據為基礎，建立部、省、市三級住房信息系統網絡和數據庫，并使之成為一個具有準確、完整、透明的房地產信息管理平臺，全面掌握一個家庭和個人在全國范圍內擁有的房地產情況，包括不動產坐落、面積、價值、性質等詳細信息，通過充分利用社會資源建立信息共享，最終達到通過該系統集合分析相關數據和信息，自動產生房地產的評估、并自動打印稅票。同時可以通過該系統公開透明房產稅的用途，以確保房產稅“取之于民，用之于民”，保證稅收所得用于公共品和公共服務的提供。此外，這樣的數據庫的建立，可以達到約束房地產的投機行為和抑制異地炒房。同時全國統一的數據庫系統表面了國家征稅房產稅的嚴肅性和權威性，削減了投機者逃避房產稅的可能。同時為在全國內推開房產稅改革打下基礎。
2.3 建立房地產申報制度
擁有房地產的單位和個人必須于取得房地產產權之日起30日內向稅務主管機關申報該項房產的價值。稅務機關也可以通過房地產登記部門取得相關資料，然后直接向房地產所有人郵寄“房地產申報表”，房地產所有人或其人必須于收到改申報表之日起10日內填寫申報表并送還稅務主管部門。
2.4 增加保有環節的稅收征收范圍
房產保有環節的稅收將肯定會繼續增加試點城市，探討更多的模式和經驗。制定房產保有環節稅收政策，明確征稅對象，從房屋價格、面積、戶型等方面進行細分，制定詳細征稅方案，增加房屋持有成本，抑制投機投資性購房需求
參考文獻：
[1]王雙彥.2012年注冊會計師（CPA）全國統一考試應試指導：稅法[M].北京：中國財政經濟出版社，2012：116-129.
【關鍵詞】房產稅；改革；思考
我國現行的房產稅規范，是1986年國務院頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱“條例”）。《條例》規定，對位于城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產每年征收房產稅，其征稅對象主要是生產經營性房產，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收，對個人所有的非營業用房產免稅，這種房產稅制，長期以來難以滿足我國房地產市場快速發展的需要。經國務院常務會議同意，2011年1月28日，上海、重慶作為全國首批城市啟動個人住房征收房產稅改革試點。在總結經驗的基礎上在全國范圍內將適時推廣。
一年來，房產稅改革試點成效如何？從筆者了解到的情況看，這些試點對房地產市場所產生的影響不大，對遏制高房價所起作用更是十分有限。改革試點沒有達到預期收效。于是，針對房產稅爭議不斷，中國為什么要征收房產稅？究竟房產稅能否遏制高房價？開征房產稅會否增加百姓負擔？何時開始全國推廣？一直是各界人士關注的焦點。對此，筆者從以下方面對我國房產稅改革提出幾點思考。
一、全面改革房產稅制度的重要意義
現行的房產稅稅制存在種種弊端，上海、重慶的試點改革又沒有達到預期收效，于是 “中國要不要征收房產稅，如何征收房產稅”的質疑聲不斷。筆者認為，在中國征收房產稅，進行全面的房產稅稅制改革意義重大。主要表現在以下幾個方面。第一，有利于地方稅收體系建設，建立地方支柱稅源，解決地方穩定財政收入來源。中國現行的稅制體系沒有真正意義上的財產稅，而開征房產稅意味著中國財產稅缺失狀態的終結，意味著地方政府握有了可對包括收入、消費、財產等多個環節實施稅收調節的相應手段。這種支柱稅源的確立，有助于地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴。第二，有利于全面轉變經濟發展方式、調整優化經濟結構。第三，有利于抑制房價，確保房地產業健康發展。第四，有利于優化收入分配結構，抑制兩極分化。同時，房產稅對合理引導消費、節約資源、城市化健康發展、加快住有所居目標實現，以及保護大多數老百姓規避過度消費和超前消費所致風險都有重大意義。
二、在上海、重慶試點的基礎上，擴大原房產稅的征收對象范圍
現行房產稅暫行條例規定，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內征收，其征收對象僅限于城鎮的經營性房屋，不包括農村的房屋。自2011年1月28日起，《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》正式施行，規定其征收對象為，上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。同一天，重慶房產稅改革試點暫行辦法及實施細則，規定其征收對象為，重慶主城9區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房。可見，兩市都明確主要以增量住房征稅為主，對存量住房觸及較少。筆者認為，如果主要針對新購住房課稅，就意味著征稅對象沒有被平等對待。再說，隨著新購住房逐步便成為存量住房，如果要實現房產稅的可持續性，并把其打造成為地方財源的支柱，房產稅勢必將對存量住房征收。所以從稅法公平原則出發，除對居民生存權的房產免稅外，對擁有個人居住房屋者均應當征稅。征稅范圍應當既包括新購的房產也包括原先的存量，既包括高檔住房，也應當包括普通住房。從世界上130多個國家和地區征收房產稅的實踐看，房產稅是對個人擁有的住房普遍征收，無論是增量和存量住房都在納稅范圍之內。
另外，現行房產稅把廣大農村的房屋排除在征收范圍之外，但隨著我國城市化進程的加快，一部分農民已經轉換成了“市民”身份，只是沒有真正離開他們的生活區域而進入城鎮生活，對他們用來轉作經營性用途或者出租的房屋，是符合房產稅征收范圍的。按照“寬稅基”的原則，房產稅的征收范圍不局限于城市房產，還包括農村、農場建筑物等。當然對用于農村農用房產可以實現稅收優惠，這樣，在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅，有利于城鄉公平，有利于稅收管理。
三、改變原房產稅計稅依據，實行差別稅率，完善調節功能
我國現行房產稅暫行條例規定，房產稅的計稅依據是房產余值或房產租金收入。上海、重慶試點改革是以應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據。根據我國目前土地和房產大幅度升值的實際情況，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，以余值為計稅依據不但人為的縮小了稅基，而且由于新的房屋稅負重，老房屋由于價值低、稅負輕，顯失公平。另外，以租金收入作為計稅依據，與房產余值差距很大，按不同計稅方式計稅，會導致稅負不均等狀況，使納稅人產生相機抉擇效應，容易產生稅收的漏洞，造成稅源的流失。而以實際的應稅住房的市場交易價格作為房產稅的計稅依據，會因不同城市、同一城市的不同地段的房產交易價格的不同而稅負不同，也會因為不同時期的購房成本的差異而導致房產稅稅負的不公。所以，這個只能是試點初期的短期做法，從長期來看，筆者認為，房產稅以市場評估價作為計稅依據，可以避免因房產余值或房產租金收入或市場交易價格作為房產稅計稅依據帶來的弊端，也更貼合我國實際情況。當然，建立科學的評估制度是保障。
關于稅率問題，就上海和重慶房地產稅試點情況來看，不僅房產稅征收的稅率只是象征性的（比如上海的房地產稅稅率為0.4%－0.6%，重慶為0.5%－1.2%），而且房產稅率既沒有差別性也沒有減免。由于房產稅率過低及征收范圍過小，所收到的稅收總額十分有限，從而使得這種房產稅的征收對住房價格影響十分有限，也談不上對遏制高房價起到作用。筆者認為房產稅實行差別比例稅率，按照房產面積、市場評估價格區別對待。一是讓占有房產多的人交稅，占有越多，交稅越多；二是抑制住房消費上的奢侈現象，為社會節約住房資源和土地資源，同時對住房投機有一定的抑制作用，充分發揮房產稅對收入和財產合理分配的調節作用。
四、進一步創造條件，完善房產稅的配套改革措施
從我國的現狀看，房產稅改革是一個系統工程，要保證其順利實施，一系列配套措施至關重要。筆者以為應該做好以下幾個方面的工作。第一，完善稅法法規，建立嚴密的財產管理登記制度，加快個人住房信息系統建設，實現個人住房信息全國聯網，做到有法可依，信息共享。第二，完善適應我國國情的房產評估制度，建立與評估有關的信息數據庫，為房產稅稅基提供可靠的數據來源。第三，完善稅收征收管理制度，實行按年計算，一次性繳納，自行申報和代扣代繳相結合的征收方式。保證全年房產稅按期入庫，減少稅收征管成本。
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