時間：2022-04-16 11:35:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產稅實施細則，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第二條 凡在我省規定開征房產稅地區的單位和個人的房產，均應依照《條例》和本細則繳納房產稅。
第三條 《條例》第一條所指“城市”，系指國務院批準設立的市;“縣城”，系指未設立建制鎮的縣人民政府所在地;“建制鎮”，系指省人民政府批準的建制鎮。
城市的征收范圍為市區、郊區和市轄縣的縣城，建制鎮為鎮人民政府所在地。均不包括所轄農村和行政村。
工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建鎮標準，但未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地。具體劃分由州、市人民政府、地區行政公署確定，報省稅務局備案。
第四條 除《條例》第五條免稅的規定外，下列房產亦不征房產稅：
一、企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產。
二、作為營業用的地下人防設施。
第五條 房產稅的減免稅權限為：
一、屬于地、州、市范圍內全面性的減稅和免稅，報省人民政府審批。
摘 要 2011年1月，重慶和上海作為試點城市開始征收房產稅，近來，房產稅第二批試點城市即將公布，各界學者都在就此問題而進行討論，認為對存量房征收房產稅是大勢所趨。本文就對存量房征收房產稅的背景、原因、意義以及在征收過程中可能出現的問題進行了闡述，并就可能出現的問題提出了自己的建議。
關鍵詞 房產稅 存量房 房價
一、房產稅定義
房產稅又稱房屋稅，我國的房產稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或房屋的租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。1986年9月15日，國務院頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日開始施行。
二、房產稅征收背景
目前各地對房產稅征收抱不同態度，呼吁和支持房產稅開征主要有以下三個原因，也是人們認為開征房產稅能解決的問題及其開征背景。
近年來房價上升速度過快，各地頻頻現地王，炒房投機現象越來越嚴重，土地出讓金不斷創出新高。根據中國社科院2010年中國經濟形勢分析與預測藍皮書，全國85%家庭沒能力買房，房價遠遠超出家庭收入。房產稅在在抑制房地產投機活動和房價增長速度方面能起到重要作用，使房地產市場價格趨于平穩[1]。
房產稅主要是對擁有二套房，高檔房的群體征稅，大部分的普通居民都不會受到房產稅的影響，在一定程度上，房產稅的征收能夠在一定程度上調節貧富差距，促進社會公平。
開征房產稅，將使得地方政府改變“土地財政”的老路。地方政府無法通過賣地而獲得的收益，只有通過新稅種來彌補財政。表1[2]是2008-2010年度我國房產稅稅收收入總數以及其在當年全國財政收入中所占的比重。
表1
2008 2009 2010 2011
房產稅收入（億元） 680.4 803.64 878.5 1102.36
占當年全國財政收入的比重 1.3% 2.9% 1.2% 1.2%
三、存量房房產稅征收
（一）定義
存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，相對于增量房而言。存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。
（二）征收原因
重慶和上海在試點的過程中，先后出臺了房產稅征收實施細則，在其中對征收對象、稅率等問題作了明確的規定。其中，重慶市實施細則中規定的征收對象為：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的征收對象為：征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房；除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關個人住房房產稅規定執行。
從兩省的實施細則中可以看出，除重慶市對個人擁有的獨棟商品住宅征收房產稅外，房產稅的征收對象以第二套及其以上的房屋為主。如果主要針對新購房屋征收房產稅，可能意味著征收對象沒有被平等對待。因此，從稅法公平原則出發，除對居民生存權的房產免稅外，對擁有個人居住房屋者均應當征稅。征稅范圍應當既包括新購的房產也包括原先的存量，既包括高檔住房，也應當包括普通住房[3]；另外，我國人口老齡化問題日漸突出，尤其是對于一線發達城市而言，老齡化問題已不容忽視。隨著人口的不斷老齡化，增量房將不斷減少，而存量房數量將不斷增多，基于這樣的現狀，將存量房納入房產稅征收對象勢在必行；房產稅
的開征就目前來看是為了引導房價回歸正常，而隨著我國城市化進程的不斷推進，當城市化水平達到70%-80%時，房產稅將成為一個穩定的稅種，換言之，從長期來看，房產稅最終是為了補貼地方財政的。2011年，上海的財政稅收共3429.8億元，而房產稅僅僅73.7億元；重慶市2011年的財政稅收為2900億元，房產稅僅有1.5億元。從上面的數據中不難看出，目前就兩個試點城市而言，房產稅對地方稅收的作用可以說是九牛一毛，因此，勢必要將存量房納入征稅范圍，以更好的發揮房產稅補貼地方財政的作用。最重要的是，人民群眾支持對存量房房產稅的征收。
（三）征收意義
向存量房征收房產稅，主要有以下幾方面的意義：
1．有助于抑制投機炒房。對投機者而言，這一制度的出臺，會增加房地產投資收益的不確定性。在沒有這一制度的情況下，只要房價稍微上漲，投資者就能謀取較大的利潤，而在實施這一制度之后，房價只有漲幅超過了房屋的持有成本，投資者才能有收益。炒房的收益性從而受到影響，而收益不確定會使部分炒房者退出炒房市場，所以向存量房征收房產稅在一定程度上可以抑制炒房現象的發展。
2．有助于引導居民合理住房消費同時自住購房。在實施這一制度后，，買房人就要衡量自己的住房持有能力，是買大還是買小，是買貴還是買便宜，必將根據家庭收入來合理確定。所以，這個制度的出臺，可以引導居民更加合理的購買房屋。
【關鍵詞】個人住房；股權投資和出租；涉稅問題
由于經濟的發展，人們為了安居樂業，個人財富主要集中在住房方面。隨著萬眾創新和大眾創業，一部分創業人士將住房投資入股。
一、個人住房股權投資的涉稅問題
1.個人交易環節涉及的稅種
個人住房投資入股在稅法上視同銷售，涉及的稅種主要包括：
（1）增值稅
假設深圳市居民個人股東擁有住房，建筑面積120平米， 購買時間為2016年4月30日前，持有時間不足2年，價值500萬元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此進行演算。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推行營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號文件，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含兩年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。鑒于此住房不足兩年，需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
（2）附加稅種及印花稅
如城建稅7%、教育費附加3%、地方教育附加2%和印花稅0.05%。需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
（3）個人所得稅
稅率是1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋滿5年但不是首套房，個人所得稅1%也要繳納。需要繳納個人所得稅47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投資公司需要根據評估價格繳納3%契稅及0.05%的印花稅。需繳納契稅及印花稅145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。
此交易環節繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、契稅和印花稅等共計461，877.77元。
2.被投資公司持有環節涉及的稅種
假設該公司的經營期限是20年， 涉及的稅種主要包括：（1）房產稅，該公司經營期限屆滿需繳納房產稅800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用稅，土地級別每年每平米×土地使用面積（一般為建筑面積/樓房總層數）。假設該房產小區地塊容積率為4.0，地段屬于深圳市二級納稅等級即年每平米21元，該公司經營期間應繳納土地使用稅12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企業所得稅，被投資公司將個人股東投資的住房可以作為固定資產按20年提取折舊，抵減企業所得稅，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）該公司在經營期間持有房產在折舊費用遞減企業所得稅后仍需繳納稅款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。
以上（1）和（2）合計該住房在個人股東出售給被投資公司及被投資公司經營期間，共需繳納稅款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。
二、個人住房出租的涉稅問題
個人住房出租涉及的稅種主要包括：
1.增值稅
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推行營業稅改征增值稅試點的通知》財稅[2016]36號文件，個人住房出租按5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。因此，每月8000元的租金無需申報繳納增值稅及相關附加稅種，稅率是萬分之五的印花稅可以忽略不計。
2.房產稅
2008年3月1日起，對個人出租住房不區分實際用途，均按出租收入4%的稅率征收房產稅，即每年應繳納房產稅3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投資企業在20年的經營期需繳納房產稅73，142.86元（相對于被投資公司持有該物業按余值繳納房產稅減少726，857.14元）。
3.個人所得稅
對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。①每次（月）收入不超過4000元：應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元；②每次（月）收入超過4000元：應納稅所得額=〖每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）〗×（1-20%）
在被投資公司經營期間，個人股東應繳納個人所得稅127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12個月×20年]
此外，被投資公司收到租金發票可以抵減企業所得稅，即=8000/1.05×25%×12個月×20年=457，142.86元，相對于被投資公司持有物業計提折舊抵減企業所得稅457，142.86元。個人股東將房產出租給被投資公司，個人股東所繳納的稅款房產稅及個人所得稅合計200，228.57元，相對于被投資公司取得租金發票抵減的企業所得稅457，142.86元，還節稅256，914.29元。
三、個人股東從被投資公司贖回住房的涉稅問題
如果個人財富獲得增長，需要從被投資公司贖回住房，相當于被投資公司向個人出售住房，由于涉及關聯交易，還需要稅局指定的專業評估公司評估作價。假設該房產沒有增值，個人股東原價贖回，被投資公司需要繳納的稅種主要包括：
1.增值稅及附加和印花稅
由于該物業系2016年4月30前取得，仍然使用簡易征收辦法，不分持有物業年限，統一按照5%的征收率全額征收。被投資公司還需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
增值稅附加稅種及印花稅，需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
2.土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含稅收入。
（1）增值額=申報價-扣除項目金額
（2）扣除項目金額=原值+原契稅+遞增額（原值×遞增年數×5%）
（3）增值額/扣除項目金額≤50%，稅率為30%，速算扣除系數為0
50%
100%
200%
雖然個人股東按原價贖回該住房，但根據現行稅法規定，主管稅局對此交易的價格認為明顯偏低，應找有資質的資產評估機構進行評估，以評估價來確認該筆交易是否繳納土地增值稅及計算應繳納的土地增值稅額。
3.契稅
個人需要繳納契稅（面積在90平米一下并且是首套房的可以繳納1%，，面積在90平米以上144平米以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）及0.05%的印花稅。個人股東贖回該住房需繳納契稅及印花稅50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）
四、個人住房股權投資和出租的籌劃建議
個人股東將住房進行股權投資在交易環節和被投資公司經營期間，個人股東及被投資公司需要繳納各種稅款1，167，334.91元；而個人股東僅將住房出租給被投資公司收取租金，被投資公司以此租金抵減納稅所得額，個人股東及被投資企業雙方還少繳納稅款256，914.29元；至此，個人住房股權投資和個人出租住房給被投資公司，綜合繳納稅款差異達到1，424，249.20元。
綜上所述，如果避免繳納轉讓環節的契稅和土地增值稅、及每年繳納的房產稅、土地使用稅，還是個人持有物業出租較好。
參考文獻：
[1]《中華人民共和國企業所得稅法及實施條例》.
[2]《中華人民共和國企業房產稅暫行條例及實施細則》.
[3]《中華人民共和國增值稅暫行條例及實施細則》.
[4]《中華人民共和國土地使用稅暫行條例及實施細則》.
[5]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則》.
[6]《中華人民共和國個人所得稅法及實施條例》.
筆者最近遭遇許多嘲弄，很多人或者伸出食指，或者滿臉帶笑，追問說，你不是支持房產稅嗎？你不是說房產稅是最大的做空工具嗎？現在怎么樣呢？
這讓人想起如下場景。有人說老虎會吃羊，結果，有人在園子里同時放入一只老虎與一只羚羊，這只老虎七老八十，牙落爪鈍，而羚羊正當壯年，奔跑速度快，犄角尖利，一放入場，老虎氣喘不止，羚羊踢掉了老虎一顆牙后逃得不見蹤影。人們感慨，誰說老虎吃羊，看看，老虎是假招子。目前在滬渝實行的房產稅就是這只老掉牙的老虎，而房地產市場就是那只壯年羚羊。5月5日，重慶市財政局表示，目前重慶已經入庫的房產稅幾十萬元，而上海約20筆應征房產稅入庫，兩地相加不到200萬元，不及上海一套高端住宅的價格。
嚴格來說，上海與重慶實行的不是普遍的房產稅。重慶實施的是毫宅與高價房懲罰稅。按照重慶房產稅實施細則第八條，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3（含）～4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。可見重慶的房產稅主要打擊的是高端住宅，收稅范圍小而稅率低，并且隨著商品房均價的上升，納稅的3倍價格標準也將水準船高。
上海的房產稅目標指向過度投資性購房。對部分個人住房征收房產稅試點實行差別化的比例稅率，即適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含）的，稅率可暫減為0.4%，應納稅額＝應稅面積×新購房單價×70%×稅率。上海不征收存量房，是對既有的利益格局的妥協，封堵住了因為拋售存量房產生的房價大幅回落。稅收優惠舉措則在房產稅上開出一道口子，成年子女獨立成家可以減免，本市居民家庭換購住房給予優惠，在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優惠，只有最老實還有錢的人才會成為納稅一族。
無論是重慶還是上海，房產稅已經變性，過于溫柔，彈性極大，既是對已有利益格局的妥協，也是對既往鼓勵房地產投資政策的綏靖。目前還不是評價房產稅效果的時候，因為納稅高峰期還沒有到。重慶個人住房房產稅納稅期限為每年的10月1～31日。上海規定，納稅人應當在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳清當年度應納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。重慶在每年11月或12月、上海在次年1月分析房產稅的效果是最佳時間，能得出較為完整客觀的結論。
分析任何一個樣本，必須有對照組，進行定量與定性分析。上海、重慶實施房產稅必須與其他不實施房產稅的房產稅的城市進行對比。但目前不存在對比的條件，原因在于各地推出的限購舉措消解了房產稅的效力，今年一季度各大城市成交量下降，限購令下，各大城市成交量雪崩，此時即便不實行房產稅，效果大同小異。但實行房產稅的效果在立足于長遠，如果限購令取消之后，上海、重慶的商品房成交量尤其是高端住宅的成交量持續下降，才能印證效果。
房產稅的溫水煮不了鍋里的青蛙？未必。重慶前3個月應納稅額79萬元，說明完成交易的住宅量并不大。據測算，需要交納房產稅占到總交易量的5%～6%。上海情況大同小異，應納房占市場交易量5%左右。非市場人士對于房產稅大加打擊，認為土地財政與地價將托住房價，他們不了解做空工具的厲害，不了解資本利得稅征收后對于中國臺灣等地資本貨幣市場斷崖式的影響。未來房產稅如果依然遭到異化，貨幣超發與通脹壓力不減，房產稅就永遠無法顯效，如果貨幣被控制，通脹壓力下行，房產稅成為真正的資產利得稅，到那時，就是房產稅大顯神通之時。
關鍵詞：房產稅；房地產調控；權力尋租
一、引言
近日，有經濟學界人士稱，1987～2012年這25年里，國內商品房平均銷售價格累計凈增了13.19倍，平均每年上漲55%。數據顯示，1987年全國商品房平均單價僅408元/平方米，到了2012年則達到5791元/平方米。計算定基房價指數1987年為100，2012年已經是1419.4。有專家指出，“由于長期調控政策所積累的樓市結構性矛盾日漸加深，未來房價仍將保持一定的上漲慣性。”伴隨著我國經濟的高速發展，房價上漲本應該是經濟發展到一定階段的產物，但過高過快的持續上漲是不合理的。近幾年我國房價上漲勢頭正足，為了抑制房價的進一步上揚，避免出現房地產泡沫現象，國家繼規定最低首付款比例，在部分城市頒布限購令之后，又重磅推出了房產稅，并且選擇上海和重慶兩個一線城市作為房產稅試點，從而加大了對房地產市場調控力度。本文試圖通過對房產稅的推行情況及達到的效果進行研究，以期得出一些有用的結論，為進一步擴大房產稅的試點范圍甚至全國推廣提供參考，為保障我國房地產市場穩定健康和國家經濟平穩運行提出合理建議。
二、我國房產稅調控房地產市場情況分析
（1）我國房地產現狀。近年來，盡管國務院相繼出臺了包括房產稅在內的限購限貸、規定最低首付款比例等措施，但是樓市在高壓政策下卻頂住了壓力。根據中國指數研究院數據，全國商品房銷售額、銷售面積分別在2012年6月和7月結束了2011年四季度以來的持續下降，保持同比上升且增幅擴大，11月增速分別為38%和30%。根據統計局數據，2012年11月70大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市數量53個，比10月增加了18個；新建商品住宅價格；同比上漲的，11月有25個，比10月增加13。國元證券的數據顯示，12月第2周全國33個城市成交量同比增加71%，環比減少4%。其中一線城市環比上漲19%，二線上漲9%，并且北京上漲74%。華泰證券跟蹤的25個核心城市顯示，11月成交量環比上升19%，創年內新高，量為價先的原因使價格也跟隨上升。12月成交量較11月略下降6%，但依然維持高位，特別是北京等地價格上升趨勢仍在延續，但受到預售價格的監管，上升幅度有限。相關數據顯示，我國樓市總體持續升溫的趨勢似乎已成定局。
（2）房產稅試點調控效果分析。房產稅在千呼萬喚之下終于出臺。自2011年1月28日起，對重慶和上海兩試點起征房產稅。兩地推出不同的征收標準，重慶（相對于上海）的稅率高、對本地居民的征收力度大、對外地居民征收力度小、在計稅依據上計稅基數較大。但是在免稅面積上實現了對其他方面高壓的緩沖，存量獨棟住宅為180平方米、新購高檔住房為100平方米對于一般家庭來說，繳稅的面積基本可以完全免除，政府能夠征到的房產稅恰好是中高薪階層，起到了調節收入分配的作用，有利于實現社會公平；上海在免稅面積上規定人均60平方米，將中低曾收入人群隔離在房產稅之外，也起到了征收富人稅的作用。兩地對比來看，重慶征稅力度稍顯大一些。重慶2011年預計可征收房產稅約為1億～1.2億元人民幣，占當地政府財政收入2900億元的0.04%，而2011年重慶土地出讓金收入820億元。上海2011年預計征收房產稅3億元，土地財政收入為1510億元。由數據不難得出，兩試點房產稅都對財政收入貢獻甚微。從長期來看，試點的房產稅政策由于應稅面窄、稅率過低等，目前所征收的房產稅對降低房價的作用微乎其微，對改善地方財政收入也不會達到很好的效果。
（3）房產稅調控存在的問題及實施阻力因素。第一，調控政策不夠具體，執行困難。2013年2月20日國務院發表聲明將擴大個人住房房產稅改革試點范圍，但是關于這一政策執行的時間、擴大的城市等相關細節一拖再拖、遲遲沒有出臺，公眾猜測中央似乎只是在傳遞樓市政策不會有松動的信號。細則的難產，意味著政策執行接近空話。執行困難，力度不夠，這恰恰給了地方政府空子可鉆，把解釋權留給了地方政府，同時令地方政府以為中央沒有切實的解決辦法反而增強了地方政府對土地財政的信心。這樣微弱無力的調控政策對由于土地財政長期存在而形成的高房價幾乎造不成影響，對高房價的支撐點沒有實質的影響。第二，房產稅增加了供給者的成本。房產稅作為一種稅，本身變成了供應者的成本，開發商和其他投機者很可能將增加的成本轉嫁到普通購房者身上。如此看來，房產稅雖然抑制了購房需求，拉低房價；但作為一種稅賦，卻又推高了房價。我們不愿看到的是，真正有購房需要的普通勞動群眾卻為房產稅買了單，致使房奴數量驟增，加重人民群眾生活壓力。第三，自身設計不合理。從試點來看，房產稅屬于從價計稅。從價計稅是將減除后70%～90%的原房產值，作為計算繳納房產稅的依據。但是這種稅制設計沒有考慮隨著經濟發展、物價變化和房產價值的上升，房產原值并不會發生變化，這就造成了房產稅難以發揮對經濟的調節功能和擔當地方主要稅種的功能。第四，“土地財政”阻力。中央和地方政府實行分稅制后，買賣土地成為地方政府的主要收入來源。雖然中央對樓市一再施壓，但是地方政府未必能夠做到令行禁止。房產稅相對于土地出讓收入猶如九牛一毛，地方政府當然想盡辦法阻撓房產稅的施行，以換來招商引資、買賣土地的巨大利潤。這樣一來，由于地方政府執行大打折扣，房產稅形同虛設，成了一紙空文。“土地財政”的存在對房產稅的推行所產生的阻力使得中央的樓市調控措施收效甚微。第五，剛性需求難以緩解。北京、上海、廣州等大城市住宅需求大于供給，但是開發商的不主動增多樓盤推熱了樓市，使得房價應需而漲。雖然房產稅屬于抑制需求方面的政策，但是現如今人們對住房剛性需求不斷增大，房產稅的調節效果很可能收效甚微。第六，存在權力尋租的空間。單單從重慶和上海這兩個試點來看，就已經發現房產稅的征稅標準存在差異。中央缺乏統一的征收標準，地方政府各自為政，當標準的制定者和執法人員缺乏客觀統一的標準之時，勢必給權力尋租留下空間。房產稅征收標準口徑主觀裁定，執行期間遇到的困難很可能遮遮掩掩而不去實際解決、一帶而過，如此何談調控作用，甚至催生新的腐敗。
三、完善房產稅制設計和施行的建議
房產稅的產生初衷是抑制過度投資和投機，打擊囤房炒房，穩定物價，讓更多的人有房可住。但是，在房產稅推行過程中確實存在諸多阻力。政府部門應當從多個角度制定措施，配合房產稅的實施，使房產稅調控房地產市場的真正作用顯現出來，力爭達到預期效果，維持房地產市場的穩定，承擔起保障我國房地產市場的平穩可持續發展的責任。
（1）完善實施細則。自“國五條”頒布以來，之所以媒體及房地產業內人士對其各種揣測和解釋未曾中斷過，就是因為細則不細，難以執行。中央應該盡快制定更細的房產稅調控和推行準則，將中央和地方標準統一，收回地方政府對房產稅的解釋權，充分切實地執行中央政策。
（2）進一步完善稅制設計。第一，減免其他環節稅收。西方發達國家，在房地產市場穩定方面的通用方法是通過開征房產稅來增加房屋保有環節的稅費的同時減免一些房屋在開發、交易、出租環節的稅費。經驗表明，這種運作模式有利于房價維持在一個合理水平，從根本上降低樓盤開發成本，平抑房價，從而進一步活躍房地產二級市場交易，確保住房市場上出租出售房屋量的增加，以有效遏制房價的過快上漲。第二，改革計稅依據。國際慣例上多以估定價值作為房產課稅的計稅基礎。參照國際經驗，這樣就能建立起稅收收入隨房產價值的上升而增加的機制，確保地方財政收入的穩定增長，同時也有利于解決不同地段級差收益問題。對大多數采取租用形式的商業辦公用房等，以收入法確定其評估價值；對民用住宅的評估，多采用市場成本法、收入法和價格法； 對于某些工廠等，要按其重置成本減除折舊后的凈值作為計稅依據。無論采用哪種方法，評估時都要充分考慮建筑材料價格級差和地租等對房產價值的影響。
（3）重視房地產評估人才培養。據不完全統計，目前全國僅有3.5萬人獲得了房地產估價師執業資格，就算是上海試點也僅有1351名注冊房產估價師，這個數字遠遠滿足不了評估需求。因此，相關部門可以通過采取減免考試費用、安排相關方向的就業等優惠措施重視培養高素質的房地產價值評估人員以適應房地產市場的需要，促進房地產評估人員高質量的批量產生。
（4）規范政府管理房地產市場行為。第一，摒棄“土地財政”。地方政府應當放眼宏觀大局，改變以買賣土地獲得主要財政收入的運作模式。居高不下的土地出讓價解決不了，房價就難以打壓。政府應當積極投身實業，并引導投機者投資實業，踏踏實實發展實業，實現地方政府財政收支的可持續發展。第二，增加住房供給。管理專家閔昱在談房產稅時指出，“行政干預只是權宜之計，長遠來看市場還是會遵循供求關系，這是經濟學最基本的規律”。開發商捂盤不售，住房剛性需求不能滿足，這種現象決定了加大供給是平衡供需的重要舉措。政府要加大保障房建設力度，引導和鼓勵開發商增大經濟適用房的供應量，同時地方政府要保證廉租房出租環節的公平性。廉租房推出之時，一并實現子女入學、戶口遷移政府部門“包辦”等利民政策，這將在一定程度上刺激了有住房需求的公眾對廉租房的需求，從而對購房需求起到了暫時性的緩沖。第三，增強地方政府調控房價信心。中央應當盡快出臺更多更細更嚴格房產稅政策，合理范圍內盡可能做出調控大動作，加強地方政府對房地產市場降溫的信心，只有加大了執行力度，才能令購房者和炒房者更多的持觀望態度而不敢輕易投機，從而穩定市場。
參考文獻：
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【關鍵詞】房產稅；改革；啟示
一、滬渝試點情況比較
（一）征稅的范圍不同
上海的征稅范圍是上海市的行政區域，而重慶的范圍則是主城九區行政區范圍內。相比而言重慶的征收范圍明顯更大，這主要是因為上海的經濟發展水平較高并且全市的行政區域內經濟發展較為平均，對于在全市的行政區域內征收房產稅有著相對成熟的條件；而重慶的經濟發展并不像上海那樣平均，主城九區與其他區域的經濟發展有著較為明顯的差距，如果在全市范圍內開征房產稅的話會有較大的難度且不利于公平，所以兩地的征稅范圍是不同的。
（二）征收的對象不同
對本地居民，上海的征收對象為新購住房，不包括存量住房，而重慶的征收對象則是個人擁有的獨棟商品住宅及新購的高檔住宅，從此可以看出，重慶明顯更有目的的向高收入人群進行征稅。對外地居民，上海的征收對象依據是所有新購住房，而重慶的征收對象則是在重慶市無戶籍、無企業和無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房。相對而言，上海市對外地居民的征稅條件更為嚴格，其打擊投機性購房的決心也更為堅決。
（三）計稅依據與稅率不同
上海在試點初期是以應稅住房市場交易價格的70%計算繳納房產稅，而重慶則是以官方統計的上兩年度房產均價的算術平均值為基準。在這一點上，我認為重慶做的比較好，采取均值可以在一定程度上避免因為市場價格波動而對房產價值的影響，更為穩定。稅率方面，上海市的適用稅率分為兩種暫定為0.4%和0.6%，重慶則采用三級累進稅制，稅率為0.5%、1%、1.2%，對外地居民則采取同一的0.5%的稅率。考慮到剛開始征收房產稅，民眾需要一個接受過程，上海和重慶實施的房產稅稅率都較為溫和，相比而言，重慶稅率規定的更為細化，對征收管理能力的要求也更高。
（四）免稅條件不同
上海對于本地居民是按人減免，人均減免60平方米，而重慶則是以家庭為單位進行減免，已有的獨棟商品住宅免稅180平方米，新購高檔住宅的免稅面積為100平方米。在這一點上，我認為上海的規定更為合理，因為按家庭進行減免很容易催生“假離婚”的行為以逃避房產稅的繳納。此外，上海對新婚家庭和引入人才家庭的唯一住房都暫時實行免征房產稅，重慶則是對農民自有的宅基地暫時免征收稅款，兩地的側重點略有不同。
二、滬渝試點存在的問題
（一）征稅范圍過窄
首先上海與重慶都將征稅范圍限制為增量房，重慶對存量房房產稅的征收也僅限于高檔住宅，沒有涉及到居民的普通自住房。據統計在2011年重慶的房產稅實施細則公布后，達到征收條件的商品房比例僅為13.4%，就是說有將近九成的商品房在征稅條件之外，2011年重慶市財政收人為2908. 8億元，房產稅稅額僅為1億元，房產稅只占到財政收入比重的0. 03%。相比較而言，2011年上海市房產稅收入為73.6億元，乍一看覺得很多，但是2011年上海市財政收入有3429.8億元，房產稅也只占到財政收入比重的2.1%，可見，兩地房產稅的征稅范圍過窄，很難起到為當地政府籌集資金的作用。只對增量房與高檔房征稅而不對擁有多套普通住房的情況進行征稅，這不利于房產稅作為財產稅發揮其的作用，只有將存量房與增量房、普通住房和高檔住房都納入房產稅的征收范圍才能夠有效的遏制購買多套房產的投機行為，防止房價的非理性上漲，最大限度地發揮房產稅的稅收杠桿作用。
（二）征稅稅率偏低
上海房產稅本地居民的適用稅率暫定為0.6%，如果應稅住房每平米的市場交易價格低于上海市上年度的新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫定為0.4%，繳納房產稅時按交易價格的70%進行繳納；外地居民的稅率標準同本地居民，同設0.4%、0.6%兩檔。重慶房產稅對本地居民實行三檔累進稅率，把重慶市主城九區上兩年新建商品住房的成交建筑面均價作為標準，獨棟商品住宅和高檔住房的建筑面積交易單價在3倍以下的，稅率為0.5%；在3-4倍間的，為1%；4倍及以上的為1.2%；在重慶市的外地居民如果滿足同時無戶籍、無工作、無企業的條件，新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。與國外稅率相比，房產稅稅率明顯低于4.1%的國際平均稅率，稅率如果低于投機者對房價的預期漲幅，就很難有效控制投機者的炒房行為，這樣就很難對房地產市場起到真正有效的調控。
（三）計稅依據不科學
由于缺乏房地產評估技術系統的支持，上海和重慶在試點初期房產稅計稅依據都采用的是房屋交易價格而不是評估價格，這有可能背離房屋的真正市場價值，因為隨著經濟的不斷發展，房地產的價格也會隨之發生變化，購買房屋時的價格并不能夠代表房屋現在的價值，比如說重慶對存量的獨棟別墅征收房產稅時依舊是按照多年前的交易價格計算征收，這可能與房屋的實際價值不符，造成稅金的流失。
（四）免稅方案不完善
上海市規定本地居民人均免稅面積為60平米，重慶則是按戶進行免稅，已有的獨棟商品住宅免稅面積為180平米，新購的獨棟商品住宅及高檔住房免稅面積為100平方米。這兩種方案相比，重慶的方案明顯有不完善的地方，按戶進行免稅容易滋生因為逃避房產稅而出現的“假離婚”、分戶、戶籍人數最小化等現象，而且按戶、套來進行免稅面積的計算會使人們在購房時更傾向于一次到位的、大戶型的購買，會不利于100平米以下中小戶型的銷售，這與目前所倡導的房地產消費方式是不符的。
（五）實際操作有一定的困難
首先因為沒有完備的不動產信息聯網制度我們沒有辦法切實掌握應稅者的真實信息，其次房產稅實施細則在不動產價值評估、稅收征管體制等方面都存在這一定的問題。例如，重慶的房產稅試行方案中規定，要發生權屬轉移的應稅住房，原產權人需繳清房產稅的稅款。這就是說，納稅人如果長期拖欠了房產稅，只要他不進行過戶手續的辦理，稅務機關就沒有辦法對他進行懲處，就算他以后要進行房產交易，原應有他繳納的房產稅及拖欠產生的滯納金都可能會轉嫁給使用人，這有悖稅收的公平原則，也為房產稅的征管工作帶來了一定的困難。
三、啟示及建議
（一）擴大征稅范圍
上海和重慶在進行房產稅改革試點時征收對象主要是增量房，重慶雖然涉及到了存量房也僅僅只是對獨棟商品住宅進行征收，征收范圍太過狹窄，應該擴大房產稅的征收范圍，在前面我提到過房產稅的長期目標是提高地方政府財政收入，現在的征收范圍是絕不可能達到提高地方政府財政收入的目的的。隨著房產稅改革范圍的不斷擴大，我們應該考慮將存量房也納入征收范圍內來，稅基的擴大不僅有利于稅收總額的增加還能適當地抑制投機性的需求，降低住房的閑置率并提高土地房產的利用率。對于農村房產，我們應該充分考慮到不同地區的經濟發展水平，不同地區采取不同的政策，對于經濟較發達的地區，且有一定納稅能力的納稅人我們應進行征收，對于經濟發展水平一般或落后的地區則應暫時推遲房產稅的征收步伐。
（二）制定合理稅率
上海和重慶在試點中較有針對性的對富裕階層進行了征稅，但是稅率還是偏低，征稅的力度還是不夠，較低的稅率并不能對富裕階級產生較強的影響。稅率的提高不僅可以增加地方政府的財政收入還能有效支持保障性住房的建設，兩地房產稅的用途都是用于保障性住房的建設，稅率的提高有利于保障性住房資金的籌集，能夠加快保障性住房的建設，還能夠加大對房屋投機性需求的抑制，有利于房地產市場供需合理化的實現。制定合理的稅率當然也不僅僅意味著增加對富裕階級的稅率，在以后房產稅的大規模推廣中，各地還需要根據各自的不同發展水平及不同時期的不同發展狀況適時調整各自的稅率，制定出最適應當地發展的稅率。
（三）健全房產評估機制
上海和重慶在試點中均采用的以交易價格為計稅依據，這種計稅依據是不科學的，因為交易價格并不能夠準確的反映房屋的實際價值。房產稅的計稅依據應實現向評估價格的轉化，相對于市場交易價格，評估價值能夠更真實地反映房屋的真實價值，增加計稅依據的準確性，但是由于我國缺乏相應的專業評估隊伍和評估技術，所以這一轉變的實現還需要我們不斷的努力，加快相關人才的培養與高水平評估團隊的建設是我們不斷努力的方向，同時還應考慮開發、引進相關的價值評估軟件，通過評估軟件的使用縮短評估的時間，節省評估的精力，提高評估的效率。
（四）完善稅收優惠政策
上海在試點中是按照人均面積制定的免稅面積，重慶卻是以家庭為單位制定的免稅面積，免稅面積的確定應充分考慮到不同個體的經濟、生活質量水平及當地的住房實際情況等。按照人均面積制定免稅面積可以有效避免因“假離婚”、分戶等問題產生的稅收損失，還有利于中小戶型房地產市場的發展，也為國家調整房產稅的征收范圍提供了便利，房產稅征收范圍的調整可以通過個人免稅面積的調整而實現。其他方面的稅收優惠政策在制定時也應充分考慮到地區的現實情況，最好能夠做到有重點的照顧到處于弱勢地位的群眾，實現稅收的公平。
（五）建立房地產信息管理系統
房地產改革中我們最可能面對的一個難題就是房屋信息的缺失，因為缺少一個全面、實時、動態的房地產信息管理系統，我們沒有辦法切實的了解個人住房的實際擁有量，這會對房產稅的征收造成阻力，建立全國聯網的房地產信息共享制度，實現個人房產信息的網絡化，不僅可以使我們全面了解個人的住房擁有情況，為全國范圍內的房產稅征收提供良好的支持，還可以幫助政府科學的分析房地產市場的發展形勢，從而不斷加強各項政策的完善。因此，建議一個全面、系統的房地產信息管理系統，實現信息的公開十分有必要。
（六）完善房產稅征收機制
當前滬渝的試點實施方案規定房產稅按年進行繳納，但是在當前的社會狀況下要求每人每年主動申報房產稅還是不太現實的。可以考慮將房屋的產權交易與房產稅的征收結合起來，將房產稅的完稅證明作為房屋產權交易的必備條件，還可以設計稅收返還和房產轉讓所得稅（在房屋轉讓環節對房屋出讓方征收重稅）來鼓勵居民的房產長期持有，起到抑制炒房的作用。還可設置“房屋空置稅”，根據空置的年限的不同征收不同比例的稅金，并將稅金用于補償因房地產供需關系矛盾突出而受到影響的低收入群。完善房產稅征收機制還需要一套可以作為房產稅征收法理依據的完善法律作為保障。最后也是最重要的一點就是要加快與房產稅相關的稅制體系的改革，對于征收成本較高且實際效果不理想的稅種可以進行取消，能夠和房產稅進行合并的稅種也應考慮合并，提高稅收的效率。
（七）健全房產稅監管機制
健全房產稅監管機制首先要做到征收的合理，要嚴格遵守相關規定對房產稅進行征收，做到“不漏征、不亂征”，其次要做到征收的透明，要對稅收收入的用途進行公示，讓民眾能夠實時的知道稅收收入的用途，這樣才能讓民眾放心，也可以方便民眾和媒體的監督，最后要建立有效的監督機制，保證專款專用，切實落實房產稅稅收用于保障房的建設，做到取之于民用之于民。健全房產稅的監管體系是保證房產稅制度能夠良好運行的基礎，如果沒有健全的房產稅監管體系，房產稅的稅收用途就不能得到有效的監管，這樣房產稅的利用效率可能就不能達到理想的狀態，與此同時，政府也應加強對偷稅漏稅的有效監管，督促個人納稅義務的良好履行。
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關鍵詞：租金收入 涉稅業務 會計處理
中圖分類號：F810.42文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0027-03
市場經濟條件下，企業經常發生廠房、辦公樓等固定資產的出租行為，因而取得租金收入，房屋租金收入涉及的主要稅種包括營業稅、企業所得稅、房產稅等，2008年企業所得稅改革和2009年流轉三稅“增值稅、營業稅、消費稅”改革又改變了租金收入納稅義務發生時間，這就和企業按會計準則確認的租金收入產生了的時間性差異，在實務工作中如何處理這類差異以同時滿足會計準則和稅法要求就變得很重要，本文就此進行探討。
一、租金收入涉及主要稅種的納稅義務發生時間
（一）營業稅
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第12條規定，“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。”同時，《營業稅暫行條例實施細則》第25條規定，“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”由于新修訂的營業稅暫行條例和實施細則從2009年1月1日起執行，因此，2009年1月1日以后，租金收入營業稅的納稅義務發生時間為收到預收款的當天，租金收入營業稅納稅義務發生時間的界定采取了收付實現制。通常情況下，大多數納稅人租金收入營業稅的納稅期限為一個月，以一個月為一期納稅的，自期滿之日起15日內申報納稅，因此，租金收入按月納稅，上個月的稅款需要在下個月15日之前申報繳納。
（二）企業所得稅
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第19條規定，租金收入是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。在新企業所得稅法實施以前，租金收入企業所得稅納稅義務發生時間通常遵循企業會計制度或準則收入確認原則，即權責發生制。而2008年1月1日以后，租金收入一般情況下應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入實現。我們把這種制度安排稱之為合同約定制。合同約定制在一定程度上也是一種收付實現制，如果承租人不違約，那么合同約定制等同于收付實現制，但是如果承租人違約，兩者有差別，收付實現制不確認收入，而按合同約定制需要確認收入。另外，新企業所得稅法自實施以后，租金收入由于存在政策新舊交替銜接和合同約定制實際執行的困難，國家稅務總局又下發了兩個涉及租金收入納稅義務發生時間的解釋文件。
1.《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第3條規定，關于利息收入、租金收入和特許權使用費收入的確認，新稅法實施前已按其他方式計入當期收入的利息收入、租金收入、特許權使用費收入，在新稅法實施后，凡與按合同約定支付時間確認的收入額發生變化的，應將該收入額減去以前年度已按照其他方式確認的收入額后的差額，確認為當期收入。這一補充通知可以理解為是為了避免對在新企業所得稅法實施以前就已經開始出租而合同約定實施以后才收取租金收入情況下重復征稅而出臺。舉例來說，如果某企業2007年1月1日將一廠房出租給另一企業，出租合同約定，租期三年，每年租金為10萬元。租金支付方式為2008年7月1日一次性支付三年租金30萬元。那么2007年底，出租方按原權責發生制確認租金收入10萬元，而2008年7月1日實行合同約定制，如果沒有國稅函[2009]98號文的解釋，那么又需要重新確認30萬元的租金收入，這就造成了新舊交替的重復征稅，因此，按照上面文件的解釋，2008年7月1日可以將30萬元減去原來按權責發生制確認的10萬元以后的余額20萬元確認為租金收入。
2.《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）文件第1條規定，根據《實施條例》第19條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第9條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。按照國稅函[2010]79號文的補充規定，對于納稅人收到提前一次性支付且租賃期跨年度的租金收入，納稅人可以選擇按照合同或協議規定的應付租金日期確認收入，也可以選擇在租賃期內分期均勻計入相關年度收入，即納稅人可以選擇采用合同約定制或者權責發生制。需要特別強調指出的是，一方面，國稅函[2010]79號文件的補充通知是對《實施條例》第19條的實質性改變，違反了下位法不得與上位法相沖突的立法原則，但是另一方面這一補充通知又是從法律上對納稅人權利的尊重。
（三）房產稅
《中華人民共和國房產稅暫行條例》第3條規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。第4條規定房產稅的稅率，依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。第7條規定，房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。同時，國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）規定，納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。因此，納稅人出租房產應當從房產交付之日起下個月開始按年計征房產稅。從以上規定可以看出，房產稅的計稅依據是企業當年的租金收入，但是相關文件并沒有明確當年的租金收入是按照權責發生制原則確認的租金收入，還是按照收付實現制或者合同約定制原則確認的租金收入。一般來說，這里應當理解為按權責發生制原則確認的租金收入。
二、租金收入會計準則確認時間和稅法的差異及賬務處理要求
企業收到固定資產的租金收入時，一般按照《企業會計準則第21號――租賃》進行會計處理，其中第26條規定，“對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法”。
關于出租資產的折舊，其中第28條規定，“對于經營租賃資產中的固定資產，出租人應當采用類似資產的折舊政策計提折舊；對于其他經營租賃資產，應當采用系統合理的方法進行攤銷，或有租金應當在實際發生時計入當期損益”。
從會計準則的規定中可以看出，會計準則對租金收入的確認要求按照直線法確認為當期損益，一般情況下，大多數出租廠房都是采取直線法計提折舊，因此，企業出租廠房的租金收入也應當按照租賃期限用直線法來確認收入。這實際上也就是前面所說的權責發生制原則。
對比會計準則和稅法的要求，可以發現會計準則和稅法在租金收入的確認時間上存在以下兩點差異：（1）租金收入營業稅納稅義務發生的時間和會計準則收入確認時間存在差異。租金收入營業稅納稅義務發生時間遵循收付實現制，而會計準則確認收入時間遵循權責發生制。（2）對于提前一次性支付且租賃期跨年度的租金收入，如果納稅人選擇采取按照合同或協議規定的應付租金日期確認收入，那么，企業所得稅納稅義務發生時間和會計租金收入確認時間也產生時間性差異；但是如果納稅人選擇在租賃期內將租金收入分期均勻計入相關年度收入，那么和會計準則確認時間沒有差異。對于不能同時滿足“提前一次性支付”且“租賃期跨年度”兩個條件的租金收入，企業所得稅收入確認時間和會計準則還存在差異，但是考慮到企業所得稅實行按年計算，分期預繳的計征方法，所以，不跨年度的租金收入按照“合同或協議規定應付租金時期”確認收入和按照權責發生制的“直線法”確認收入并不會在租金收入的歸屬的年度上存在差異，但是歸屬月份有差異。
在對租金收入進行會計核算時，企業需要按照《企業會計準則――應用指南》的規定進行賬務處理。按照《企業會計準則――應用指南》附錄中的“會計科目和主要賬務處理”的規定，租金收入的涉稅處理主要涉及到“其他業務收入”、“其他業務成本”、“營業稅金及附加”、“管理費用”四個會計科目。其中，“其他業務收入”科目核算企業確認的除主營業務活動以外的其他經營活動實現的收入，包括出租固定資產、出租無形資產、出租包裝物和商品、銷售材料、用材料進行非貨幣換或債務重組等實現的收入，租金收入一般歸集到“其他業務收入”科目核算；與此相對應，“其他業務成本”科目核算的是企業確認的除主營業務活動以外的其他經營活動所發生的支出，包括銷售材料成本、出租固定資產的折舊額、出租無形資產的攤銷額、出租包裝物的成本或攤銷額等，因此，出租廠房的折舊額應當計入“其他業務成本”；“營業稅金及附加”科目核算企業經營活動發生的相關稅費，包括營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等相關稅費，所以，出租房產應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加計入“營業稅金及附加”科目；房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”科目核算，出租房產的房產稅應當計入“管理費用”。
三、舉例說明租金收入涉稅業務的會計處理
假設某企業將一幢閑置廠房出租，廠房原值為120萬元，直線法分20年計提折舊，殘值為0，無修理費，企業所得稅稅率為25%。2010年1月1日該公司與承租方簽訂房屋租賃合同，租賃合同約定租期從2010年1月1日至2012年12月31日，共計三年，租金為每年12萬元，共計36萬元，分攤到每月為1萬元。為了便于說明稅率差異，假定租金有以下三種支付方式：（1）按月支付，每月租金1萬元；（2）提前支付租金，合同簽訂日2010年1月1日支付三年租金36萬元；（3）延后支付租金，合同終止日2012年12月31日支付三年租金36萬元。下面分析這三種情況下如何進行賬務處理。
（一）按月支付，每月收到租金10 000元
1.每月收到租金日。
借：銀行存款10 000
貸：其他業務收入10 000
同時，計提營業稅附加，營業稅率為5%，城市維護建設稅和教育費附加按營業稅額的10%計算，兩項共計5.5%：
借：營業稅金及附加550
貸：應交稅費 ―― 應交營業稅、城建稅、教育費附加 550
2.每月計提折舊。
借：其他業務成本5 000
貸：累計折舊5 000
3.每年計算繳納房產稅，按租金收入12%計算。
借：管理費用 14 400
貸：應交稅費――應交房產稅 14 400
4.年終計算繳納企業所得稅。
應納企業所得稅=[12×（10 000-5 000-550）-14 400]×25%=9 750（元）
借：所得稅費用 9 750
貸：應交稅費――應交企業所得稅 9 750
（二）提前支付租金，合同簽訂日2010年1月1日支付三年租金36萬元
1.2010年1月1日收到三年租金36萬元。
借：銀行存款360 000
貸：預收賬款 360 000
同時，計算預提應交納的營業稅及附加。
借：營業稅金及附加 19 800
貸：應交稅費――應交營業稅、城建稅、教育費附加19 800
2.以后在租期內每月月末結轉收入，并計提折舊成本，計提折舊分錄同情況（一），這里省去。
借：預收賬款10 000
貸：其他業務收入10 000
3.年末計算繳納房產稅和企業所得稅，房產稅會計分錄和情況（一）相同，2010年應納企業所得稅為6 450元，而2011年和2012年均為11 400元。
2010年應納企業所得稅=[（10 000-5 000）×12-19 800-
14 400]×25%=6 450（元）
借：所得稅費用 6 450
貸：應交稅費――應交企業所得稅 6 450
2011年和2012年末應納企業所得稅=[（10 000-5 000）×12-14400]×25%=11 400（元）
（三）延后支付租金，合同終止日2012年12月31日支付三年租金36萬元
1.每月末計提收入，并結轉成本。
借：應收賬款10 000
貸：其他業務收入 10 000
借：其他業務成本5 000
貸：累計折舊5 000
2.2010年和2011年末計提房產稅和企業所得稅。房產稅數額和會計分錄同情況（一），應納企業所得稅2010年和2011年為11 400元。
3.2012年12月31日，收到租金36萬元。
借：銀行存款360 000
貸：應收賬款360 000
同時，計提營業稅、城市維護建設稅和教育費附加：
借：營業稅金及附加19 800
貸：應交稅費――應交營業稅、城建稅、教育費附加19 800
4.2012年應納企業所得稅為6 450元。
借：所得稅費用 6 450
貸：應交稅費――應交企業所得稅 6 450
參考文獻：
為了進一步加強對出租房屋的稅收征管，根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》和（京地稅征（1996）261號）《北京市地方稅務局關于稅款征收基本方式的暫行規定》及（京地稅征（1997）389號）《委托代征稅款管理的暫行規定》的規定，經市地方稅務局和市房屋土地管理局共同研究，決定由區縣地方稅務局委托區縣房屋土地管理局代征出租房屋應納的稅款。現就有關事項明確如下：
一、本通知前尚未開展委托代征工作的區縣地方稅務局應與本區縣房屋土地管理局簽訂《委托代征協議書》，并向其發放《委托代征稅款證書》，委托其代征出租房屋應納的房產稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅。雙方應嚴格遵守《委托代征協議書》的規定，做好委托代征工作。
二、本通知前已委托區縣房屋土地管理局、外來人口管理處或街道辦事處等單位代征出租房屋應納稅款的區縣地方稅務局，可繼續委托上述單位代征出租房屋應納的稅款，但應與代征單位重新簽訂本通知所附的《委托代征協議書》，重新向其發放本通知所附的《委托代征稅款證書》，除代征房產稅、城鎮土地使用稅外，一并代征營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅。
三、各區縣地方稅務局已委托區縣房屋土地管理局以外的其他部門代征稅款的，應與本區縣房屋土地管理局簽訂協稅把關協議，委托其在進行房屋租賃的年檢時，對出租房屋的納稅情況進行把關；對未按規定納稅的，由區縣房屋土地管理局代征稅款，并由區縣地方稅務局按照征管法的有關規定予以處罰。委托區縣房屋土地管理局代征稅款的，也應由其在進行房屋租賃的年檢時，對出租房屋的納稅情況進行把關。
四、委托、受托雙方應認真履行委托代征協議，嚴格遵守《委托代征稅款管理的暫行規定》。
五、各區縣地方稅務局、房屋土地管理局應切實加強聯系，密切配合，根據本區縣的實際情況，建立資料交換制度，互相通報情況，并定期開展對出租房屋的聯合檢查，共同做好對出租房屋的管理工作。
六、北京市地方稅務局京地稅二〔1997〕16號《關于印發〈北京市地方稅務局委托代征房產稅、城鎮土地使用稅管理辦法〉的通知》同時停止執行。
附件：
1、《委托代征稅款協議書》（略）
中圖分類號：F812；F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-01
企業的固定資產是企業進行生產的重要條件，特別是在那些大型企業當中固定資產占企業總資產的比例較大。固定資產的投資規模較大，不能夠輕易的得到變現，因此我們如何利用好我們的固定資產給我們的企業帶來多的利潤成為當前企業必須要思考的一個問題。因此企業固定資產的稅收籌劃十分必要也是對固定資產的合理規劃。同時，企業的固定資產包含許多種稅負，并且彈性也較大，正因為如此我們企業進行固定資產的納稅籌劃十分必要。筆者認為企業固定資產的納稅籌劃主要包括所得稅、增值稅、營業稅、房產稅等各種稅種。同時，對企業固定資產進行納稅籌劃對于企業來說十分有必要，能夠為企業節稅，實現企業利潤的最大化。我國許多企業的固定資產較多，主要有房產以及設備等各個方面，固定資產的比重大。但是目前我國的企業在固定資產納稅籌劃方面還存在許多的問題，還有許多的不足。本文筆者以新會計準則和企業所得稅法為依據，從企業固定資產的稅收籌劃入手，對現階段我國企業固定資產稅收籌劃進行了簡單的分析，筆者認為固定資產納稅籌劃可以從以下幾個方面來完善。
一、購進固定資產的納稅籌劃
我國從2009年開始實行了增值稅改革，在這個方案當中就增值稅當中固定資產的買入進行了明確的規定。規定說固定資產增值稅的實施可以根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號以及《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號相關規定進行實施，在實施的過程中我們可以憑借相關的增值稅專用發票或者是從海外進口買進的增值稅發票以及固定資產運輸的相關票據來實現抵扣。但是以上說的都必須要在2009年以后發生，因為在2009年以前我們還沒有實行增值稅改革，要進行購進固定資產的納稅籌劃還必須得按照以前的納稅籌劃進行。對于在2009年以后發生的購進固定資產的增值稅我們還必須要注意以下方面，那就是不得抵扣的進項稅額=固定資產凈值×適用稅率。同時，增值稅籌劃還具有納稅行為的合法性和前瞻性等特征，需要我們的企業要好好的把握。我們如果要實現合法性以及前瞻性就必須要求我們的納稅人員具有精通的法律知識，及時的與我們的稅務機關進行溝通，時時刻刻的關注我們稅收政策的變化。
二、固定資產會計核算中房產稅的納稅籌劃
我國房產稅暫行條例的第三條和第四條專門就我國房產稅相關稅率問題進行了規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納”，第四條“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%”。因為1.2%是最低標準沒有變動的空間，因此其具體的減除幅度我們的有關地區可以根據自身的實際情況來決定。因此，相對來說房產的價值也就決定了房產稅的多少，如果我們減少了房產的價值那么他的稅收也將會得到減少。在房產當中所包括的空調、土地使用權、以及房屋所附屬的設施設備也將會影響到房產的價值。因此為了避稅我們的企業可以根據自身的實際情況，對固定資產的核算進行改變，進行細化分類。比如我們可以對那些除了房屋的附屬設施進行單獨的登記，這樣不但可以減少房產的價值還能夠減少稅收籌劃，避免了繳納相關房產稅，給企業獲得更大的優惠。
三、利用折舊計提方法的納稅籌劃
企業固定資產的折舊是我們企業進一步擴大的保證，它可以說直接影響著企業的生產成本和企業的實際利潤。當前，我國企業的所得稅往往采取的是25%的比例，因此我們在會計核算的過程中運用加速折舊的方法是最快的納稅籌劃，也是效果最為明顯的。同時我國企業的所得稅法專門就固定資產的折舊進行了規定允許固定資產加速和提前折舊。如果我們運用直線法令進行固定資產折舊則可以對計提折舊進行均衡，如果我們采取加速折舊法則可以縮短折舊年限，有利于我們資本的快速回收，從而使前期會計利潤發生后移。但是我們的資金往往具有一定的時間價值，我們可以在前期增加折舊額，然后在推遲到后期繳納。除此之外，如果我們的稅收波動不大，相對穩定我們就可以采取遞延的方法進行稅收的繳納，這樣就相當于我們獲得了一定的資金，并且是無息的。但是這種方法不是每一種都合法，我們的企業還必須要做好區分。一是如果是比例稅率，我們企業每年的所得稅的稅率是不會變的，如果我們的企業使用加速折舊的方法將可以把我們企業的利潤獲得情況進行延后，這樣將會給企業帶來一定的稅收好處。二是如果以后企業的所得稅出現上升的情況，我們的企業則可以利用籌劃來進行折現，對相關的稅率進行比較分析從而得出企業的最佳選擇。三是如果我國出現了通貨膨脹，我們就可以對我們的固定資產進行加速折舊，這樣不但能夠讓我們的企業資金得到迅速的回收，還能夠獲得延緩納稅的好處。四是一定要考慮我們的時間等因素，對于我們的企業來說時間就是金錢，不同的時間進行資產折舊具有不同的價值，稅率等也不盡相同。因此，只要符合我國稅法的相關規定，我們的企業一定要選擇能夠給我們企業帶來最大價值的方法進行折舊。
綜上所述，隨著我國經濟的發展以及我國依法治國進程的不斷推進，人們開始不斷對稅收籌劃有一個較新的認識。只要我們的政府以及企業管理層能夠正確宣傳、引導、鼓勵，我們企業將會更加注重固定資產的納稅籌劃，這將會極大的提高企業的經濟效益，促進我國企業稅收籌劃的進一步發展。
災害無情,但對于在各種自然災害中遭受損失的納稅人,稅收政策卻是有情的。對于遭受自然災害損失的,《稅收征收管理法》、《企業所得稅法》、《個人所得稅法》等稅收法律法規均給予了納稅人延緩納稅、減免稅、損失稅前扣除等稅收優惠政策,具有普遍適用性。納稅人受災后,應注意了解國家出臺的有關稅收政策和稅務機關的調整稅收征納期限的通知。具體來說,納稅人在遭受自然災害時,享有以下權利。
(一)延期申報權和延期繳納稅款權
8月8日,舟曲縣發生特大洪澇泥石流災害,8月9日,甘肅省國稅局通知,規定將舟曲縣2010年8月份、9月份、10月份增值稅、消費稅、企業所得稅、儲蓄存款利息所得個人所得稅的申報納稅截止期限延至10月22日。這是特大自然災害發生后,很多稅務機關通常會采取的措施。
(二)企業所得稅減免及財產損失稅前扣除
日前,財政部、海關總署、國家稅務總局《關于支持玉樹地震災后恢復重建有關稅收政策問題的通知》,出臺了支持和幫助玉樹地震災區恢復重建的一系列稅收優惠政策。其中,通知規定對受災地區損失嚴重的企業,免征企業所得稅。自2010年4月14日起,受災地區企業通過公益性社會團體、縣級以上人民政府及其部門取得的抗震救災和災后恢復重建款項和物資,以及稅收法律、法規和國務院批準的減免稅金及附加收入,免征企業所得稅。自2010年1月1日至2014年12月31日,對受災地區農村信用社繼續免征企業所得稅。
(三)個人所得稅減免
《關于支持玉樹地震災后恢復重建有關稅收政策問題的通知》規定,自2010年4月14日起,對受災地區個人接受捐贈的款項、取得的各級政府發放的救災款項,以及參與抗震救災一線人員,按照地方各級政府及其部門規定標準取得的與抗震救災有關的補貼收入,免征個人所得稅。這是國家對特定受災地區出臺的專項稅收政策。
(四)增值稅優惠
根據新修訂的《增值稅暫行條例》和《增值稅暫行條例實施細則》的規定,非正常損失的購進貨物及相關應稅勞務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。非正常損失,是指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質的損失,其中不包括自然災害損失。因此,納稅人自然災害損失不需要作進項稅額轉出。這項規定同以前的規定發生了很大變化,有利于減輕受災納稅人的負擔。
關鍵詞：城市軌道交通；稅收優惠政策；稅負；壓力
1研究城市軌道交通行業稅收優惠政策的重要意義
城市軌道交通項目以其速度快、運量大、安全、準點、節約用地等特點成為城市公眾交通的首選。根據中經未來產業研究院的《2017-2021中國城市軌道交通行業發展模式與未來前景分析報告》顯示截至2016年末，中國大陸地區有48個城市（部分地方政府批復項目未納入統計）在建、30個城市開通運營。建設周期長、投資成本高，嚴重制約了城市軌道交通產業的發展。為鼓勵和支持公共基礎設施項目建設，國家出臺了一系列的稅收優惠政策，如果能夠合理運用稅收優惠政策，減輕稅負的同時緩解資金壓力。
2城市軌道交通行業適用的稅收優惠政策及存在的問題
2.1適用的稅收優惠政策
（1）企業所得稅“三免三減半”政策。為支持和鼓勵公共基礎設施項目建設，根據《企業所得稅法》第二十七條和《企業所得稅法實施條例》第八十七條的規定企業從事國家重點扶持的公共基礎設施項目投資經營的所得即從事《公共基礎設施項目企業所得稅優惠目錄》（以下簡稱《目錄》）范圍內的港口碼頭、機場、鐵路、公路、城市公共交通、電力、水利等項目投資經營所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，給予“三免三減半”稅收優惠。同時，國稅發〔2009〕80號明確了第一筆生產經營收入，是指公共基礎設施項目建成并投入運營（包括試運營）后所取得的第一筆主營業務收入。同時從事不在《目錄》范圍的生產經營項目取得的所得，應與享受優惠的公共基礎設施項目經營所得分開核算，并合理分攤企業的期間共同費用；沒有單獨核算的，不得享受上述企業所得稅優惠。
（2）房產稅困難減免。為減輕鼓勵類和扶持類產業納稅人的負擔，根據《房產稅暫行條例實施細則》第八條的規定納稅人納稅確有困難，可向房產所在地主管稅務機關申請，經縣（市）稅務局批準，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。
（3）免征城鎮土地使用稅。為支持公共交通發展，根據財稅〔2016〕16號的規定自2016年1月1日至2018年12月31日，對城市公交站場、道路客運站場、城市軌道交通系統運營用地，免征城鎮土地使用稅。
2.2執行稅收優惠政策時存在的問題
（1）企業所得稅“三免三減半”政策優惠期短且較難操作。“三免三減半”政策出臺的目的是提升企業的可持續發展能力，緩解建設期間的資金壓力，但在實務中，對城市軌道交通行業而言猶如“空中樓閣”。一般運營前期都會處于虧損狀態，而“三免三減半”政策從項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度算起，期限太短。此外，財政補貼是否屬于項目投資經營所得各地稅務機關對政策的掌握存在不同意見。
（2）難以滿足房產稅困難減免條件。針對房產稅困難減免，不同城市制定了各自的困難減免稅條件，如青島市地方稅務局公告〔2014〕5號規定符合國家產業結構調整指導目錄下的鼓勵產業且屬于國家、山東省、青島市重點建設項目，在建期間沒有經營收入的，可申請減免房產稅，但申請減免的城鎮土地使用稅和房產稅稅額不得超過其稅款所屬年度利潤總額實際發生的虧損額。上述條件對城市軌道交通行業而言過于嚴苛，特別是“在建期間沒有經營收入”這一條。因各條線路完工進度不一致，一條線路運營雖會存在經營收入，但其他線路仍處于建設期，而且運營期間受限于票價低、運營成本高等原因，資金仍然非常緊張。另外，建設期、運營期人力資源需求高，控制中心、辦公用房等都需要繳納房產稅，稅負較重。
（3）城鎮土地使用稅免稅存在優惠期限。財稅〔2016〕16號的文件執行期限為3年，2018年之后是否出臺新的稅收優惠政策無從得知，若后期免稅政策不再延續，城市軌道交通行業將面臨沉重稅負。
（4）免稅政策終止執行，增加企業稅負。2015年12月為提高我國裝備制造業的核心競爭力及自主創新能力國家發改委及財政部等6部門聯合財關稅〔2015〕51號文明確對重大技術裝備進口稅收政策有關規定和目錄進行調整，原免征進口關稅和增值稅的大批技術設備不再免征。
（5）PPP項目未出臺專門的稅收優惠政策。目前城市軌道交通項目建設多采用PPP模式，涉及多方主體且業務特殊，我國尚未針對PPP項目形成專門、成體系的稅務法律法規。在實際操作中PPP項目在增值稅、企業所得稅等稅種上都存在不明確之處。
3未來減輕城市軌道交通行業稅負的建議
3.1爭取稅收返還政策城市軌道交通建設
對當地經濟的發展具有放大及引領作用，對稅負重且無稅收優惠政策的印花稅等稅種向地方財政申請予以返還。
3.2適當放款減免稅條件，延長減免稅期限
目前國家稅務總局下放了城鎮土地使用稅等稅種減免稅的審批權限，建議地方稅務機關在出臺減免稅公告時充分考慮軌道交通行業的特殊性，適當放寬減免稅條件。財稅〔2016〕16號文件到期后，再次延長城鎮土地使用稅的免稅期限，切實減輕城市軌道交通行業的稅負。
3.3隨時關注政策變化，及時做出應對措施
在進口設備免稅政策取消后，改為購置國產化設備可大幅降低建設成本。
3.4明確PPP模式下各方的稅收優惠政策建議
考慮建設模式發展趨勢，對PPP項目各方給予一定的稅收優惠政策。
參考文獻
[1]李莫.從城市軌道交通免稅政策變化看城市軌道交通行業的發展[J].中國經貿，2016（23）.
關鍵詞：房產稅；國際比較；評估；第一居所
一、房地產及房地產稅制概念的界定
（一）房地產的概念界定
房地產是房產和地產的統稱也稱不動產房地產包含土地和土地的附著物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的權利義務關系的總和。也就是說，所謂房產，是指有墻面和立體結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生活、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所（2009年注冊會計師全國統一考試輔導教材《稅法》第九章第一節）。它體現了房屋主體的所有權關系和使用權價值。地產指在一定的土地所有制關系下作為財產的土地。簡單地說，就是土地財產，在法律上有明確的權屬關系。地產包含地面及其上下空間，地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。
（二）房地產稅制概念界定
房地產稅制是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等，即房地產類財產稅。因此房地產稅制，并非嚴謹的稅收經濟學概念，它僅是從行業角度出發的稅收體系。故而，國家為了針對房地產經濟活動而專門制定了房地產稅制，即由若干種稅種共同構成的經濟調節體系。房地產稅制作為國家調控房地產市場，規范房地產經濟行為的重要的經濟杠桿，為抑制房價過快上漲發揮了重要作用。
二、房地產稅制國際比較
（一）房產稅國際征收情況綜述
房地產稅收在目前來看是世界各國普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國家稅收制度中都會涉及到房地產稅，甚至在其稅收收入中占有相當大的比重。而其具體的征稅方式歸納出有四種類型：第一，將房地產與其他財產劃歸在一起，針對納稅人在某一時點的所有財產(即包括動產和不動產)綜合征收，征收此類稅的國家有瑞士、美國、瑞典、德國、丹麥、荷蘭等；第二：只將土地和房產合并課征房地產稅，對于其他的固定資產則不征稅，征收此類稅的國家和地區有泰國、波蘭、香港、墨西哥等：第三，是將房產與土地分開單項征稅，如澳大利亞的地價稅、日本的土地保有稅等；第四，將房屋、土地和有關建筑物、車船及其他固定資產綜合在一起征收不動產稅，按此類型征稅的國家有印度、新加坡、日本、巴西等。下面分別美國、日本二個國家的房產稅情況。
（二）美國：支持社會福利
在美國，對房地產占有、處置、收益等環節征收的各類稅項總稱為房產稅，一般通稱的房產稅是指對方差本身征收的稅收，美國大部分地區都征收房產稅，收稅主體是縣、市政府和學區，州和聯邦政府都不征收房產稅。一般來說，縣稅和城市稅比較接近，而學區稅是前兩者的五倍。
目前美國大部分地區的稅率水平保持在0.8%至3%之間，并以1.5%左右居多。在美國，征收收房產稅的目的主要是維持地方政府的開支，完善公共設施和福利。由于這些活動和民眾的日常生活密切相關，并且向民眾開放監督，因此民眾納稅的意愿十分積極。
（三）日本：兼顧社會公平
在日本，房子和土地都是可以出售的。也就是說，房子買了那就不僅意味著擁有房產本身，同時還意味著獲得相應的土地所有權。就算買公寓樓，開發商也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。由此可見，在日本，房產稅不僅涉及房子，而且涉及土地。
（四）國外征收房產稅經驗歸納
1、作為地方財政收入的重要來源。房產稅收由于具有稅源穩定、容易進行管理的特點，在地方稅收體系中占有相當大的比重。
2、堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”。在課稅范圍方面，按“開源節流”的思想做到寬稅基、少稅種、低稅率，即將非盈利機構的不動產列為免稅項目，而其他無論是營業用房還是非營業用房都征收單一房產稅。同時將主體稅種的稅率設置一般比較低，從而使稅收總體負擔水平也比較低。
3、以房產的評估價值為征稅依據。現在大多數國家按照房屋當前評估的實際價值來計稅，學者普遍認為這是比較公正客觀的。
4、側重在房產的保有環節征稅。國際通行做法是側重在房產的保有環節征稅，避免在房產的流動環節征收過多的稅費。
三、房產稅推廣至全國亟待解決的問題
（一）完善價格評估制度
目前我國不動產價值評估處于體系未建立、市場不規范、配套不完善階段,因此在目前情況對于下不動產稅德征收沒有較好的
技術基礎。當前最常用的技術思路主要有以下兩種:1、將土地基準地價做為基礎然后再加地上物的折余價值；2、直接以公開市場上可獲取的房地產市場價值作為課稅價值基礎。同時還可以引入加拿大等國家的cama(計算機輔助批量評估技術)技術,來降低評估成本，提高稅基的評估效率,同時也增加稅基評估的透明度,可以大大減少人為因素的干擾。
（二）引入“第一居所”概念
第一居所是指納稅人最主要居住、生活的住所，是國外財產稅制和所得稅制中經常使用的概念。在我國房地產稅制中引入第一居所概念的目的是,對于第一居所德房產給予低稅率,然而其他居所適用較高稅率,從而有利打擊地產市場的投機行為,以保證房地產流通市場的穩健發展。
（三）健全和完善房地產稅課稅的配套制度與政策
第一，完善房地產產權登記制度。第二，是在稅務部門內部建立評稅機構并培訓專職評稅人員,以加大房地產稅收征管和稽查的力度。第三，著手理順城市土地和房屋管理體制,力求改變目前多頭管理的積弊,建立“精簡、高效、權威、統一”的房地產管理體制,從而為房地產稅收的課征創造良好的環境。
（四）完善信息共享機制，降低征稅成本
由于房產稅的征稅范圍很廣，這必然會給納稅申報、征收、稽查等工作帶來一些的困難。首先在申報環節對于納稅人身份的鑒定，應稅房屋的評估及稅收優惠減免情況的認定，需要稅務機關掌握精確地房產資料和戶籍信息。因此房地產管理局和地稅系統要實現信息共享。另外鑒于房產稅征收工作的重復性和相對穩定性，在納稅人第一次完成申報以后就可以每年按時在指定的銀行完成房產稅的繳納，或者直接由銀行代扣代繳納稅人的應交稅費。這樣就可以大大降低地稅局的征稅成本。
（五）確定適當的免稅面積
既然房產稅是以家庭為單位來申報，那么就應該考慮到住房的集群效應，即有很多可以共用的空間，例如：廚房、衛生間、客廳等空間，一個和兩個人居住所需要的面積并沒有太多的變化。
（六）對于特殊住房的處理
這里所指的特殊住房是即可作為商用，又可作為居民住房的房產。對于這類房產應該如何設計征收房產稅了?筆者認為對于該類的房產并沒有必要特殊設計稅收制度。因為一般的寫字樓是不適宜正常居住的，所以這類房產本就不在居住免稅的優惠之列，本就應該按照稅法規定從租或者從價征收房產稅。而如果是在家里辦公的化，正符合國家所提倡的節能環保，同時和國家鼓勵創業及就業政策所相吻合，是值得引導和鼓勵的。故沒有必要多征稅收。
結束語:國家開征房產稅的目的本是為了抑制房價的過快增長，為的是打擊房地產市場的投機和泡沫。但是依國際經驗來看，房地產稅的收入作為地方政府主要的收入，其用途也多是用于公立教育和基礎設施建設等。而我國的房產稅收入主要是用于保障性住房建設的支出。此舉措在一定程度上可以平抑房價。重慶、上海試點以后，房產稅的全國征收已經指日可待了。
