時間：2022-05-31 01:52:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區物業管理總結，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2006年完美時空物業部項目團隊在公司領導的關心和支持下、在領悟公司提升物業服務品質的服務方針指引下，充分調動廣大員工的積極性，以提升物業管理服務為基礎，以“業主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”為工作標準，通過積極的探索和不懈的努力，以踏實的工作作風，在標準化管理安全文明生產、提高服務質量、隊伍建設等方面取得了一定成績。
具體工作如下：
一、加強管理，持續改進
1、完善配套設施
自業主入住之后，完美時空園區逐步暴露出施工質量問題及計不盡人意之處，2006年項目領導工程及人員協調進行各方處理，彌補不足，使配套設備設施趨于完善，贏得業主信賴，如增設自行車場、a棟安裝空調定時器、檢測消防設施線路、檢修供電系統，調整配電開關負荷等。
2、突發事件處理
針對園區的實際情況，完美時空物業部制定并完善各項應急預案，對突發事件做到事前有預案，事中有程序，事后有總結的預案流程，以便在突發事件時能夠從容應對，消除安全隱患。
3、節能管理
針對園區能源公攤量大，業主交費難，項目部研究制定樓內公共區域及地下停車場，采取多項改進節能措施，不斷挖掘節能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規定時間開啟等。
4、檔案管理
檔案管理是在物業管理當中的一項重要工作，項目部中工作專人對檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內容上，記錄著物業、業主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期，細致的整理完成，并建立了物業業主的數據庫，相關信息輸入，查詢便捷、快速、詳細，并不斷更新，保持數據的完整及可靠性。
5、培訓管理
根據完美時空實際情況，物業部年初制定了詳細的培訓方案，力爭做到業務水平專業化、全面化。如制定物業保安的應知應會、客服人員應知應會，通過工程、客服、保安知識的交叉培訓，使員工物業知識全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火災是物業安全管理的最大“敵人”，一旦發生火災，業主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經理為組長，組建園區義務消防組織，實施嚴格的消防監督管理并將消防責任分解到各戶，向其講解消防知識。在2006年11月9日舉行了完美時空園區消防演習，提高物業部員工及業主的消防安全儀式及消防防火知識。
6.2治安管理：
為了保障園區業主的安全，完美時空安保部對保安隊伍實行嚴格培訓，貫徹“六防”措施，實行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對特別區域實施重點布控，如在自行車場盜竊高發區實行嚴密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業主挽回直接經濟損失數千元，受到業主贊譽。由于完美時空園區安全管理的出色，因此被海淀區評為綜合治安優秀園區。
7、環境管理
7.1監督、管理園區綠化、綠植公司，對園區綠化、綠植實行合理搭配，突出特點，達到自然、和諧、放松的效果。同時，祛除疾病，成功抑制了美國白蛾在園區的蔓延。
7.2對園區垃圾實行分類，利國利民。節約、回收資源，受到了市、區兩級領導及園區業主的贊譽。
7.3為了使園區大廈整體清潔，提升園區環境品質，物業部在本年度對大廈外墻面進行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進、監督，嚴把質量關，通過干凈、整潔的大廈外觀，優化園區環境。
8、客戶服務
8.1針對收費難項目部成立了“貼心管家小組”專人負責、更好的為業主提供貼心服務，每周針對收費情況開會分析總結工作經驗，不但使服務品質有所提升，而且成功化解了收費危機。從“貼心管家小組”成立前的每月收費80萬元到小組成立后每月140萬元的收費飛躍，基本完成了公司的收費指標，減輕了公司的支出壓力。
8.2大廈內制作了不銹鋼企業名牌，大廈外制作樓牌號，方便了園區來訪客戶，同時也大大提升了園區大廈品質。
8.3成立項目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區業主公示實創上地物業公司及完美時空物業部的工作情況，并及時向業主提供相關信息。如天氣預報、租房信息、生活小常識等。
8.4對毗鄰業主間的矛盾進行協調，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機房電磁干擾a403電腦閃屏問題。經過物業部領導與電信多次協調，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數據公司人員多，影響同層其他公司人員用衛生間，物業部通過改造衛生間，增加蹲位和大量細致的溝通工作，最終將矛盾化解。
8.5在接待業主投訴中，針對投訴內容進行分類，由相應部門處理，爭取在最短時間內解決并對處理結果對業主進行回訪。
8.6主動、積極地與業主進行溝通，宣傳物業部的工作及公司的服務理念，創造機會及條件營造良好的氛圍，引導并控制輿論導向。
二、優質服務、贏得贊賞
1、由于物業管理服務的提升，贏得了業主的信賴，本年度完美時空物業部共協助業主完成接待工作上百次，其中人大代表團兩次、全國領導三次、知名企業合作峰會6次，良好的專業素質贏得了來訪單位及業主的高度贊賞。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關頻繁跳閘，嚴重影響了業主的正常辦公，物業工程部及時組織技術力量幫助該公司進行了徹底排查，最終發現掉閘原因是由于負荷過于集中，三相用電負荷嚴重不平衡，造成單項超負荷掉閘，為了保證業主的正常工作不受影響，工程技術人員避開正常工作時間段，在午夜加班加點解決該項問題，工程人員解業主之憂、想業主之想的工作贏得了業主的贊揚。
3、供暖制冷工作是園區的重要工作的一部分，為了部影響業主的供暖保證設備的正常運行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對設備進行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層ibm公司的延時制冷給完美時空物業部換季檢修工作帶來了巨大不便，ibm延時制冷結束后留給工程檢修的時間只有7天（每年檢修時間為兩個月）如何在短時間內完成檢修工作成了技術難點，經過工程技術人員的反復論證，決定進行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區的正常供暖使園區業主無一投訴。
4、垃圾分類工作達標是北京市政府申辦2008奧運會對世界承諾項目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時空物業部專門成立了垃圾分類領導小組，制定了相關制度及流程，配置了相關設施，相關負責人細致、系統的對參與員工進行培訓講解，使垃圾分類工作最終高質量有序進行，受到了市領導、區領導的好評。由于垃圾分類工作的出色，對北京市政府擬列為垃圾分類優秀園區。
5、拾金不昧是中華民族的傳統美德，但是在今天金錢高于一切的社會環境里，此項美德已被大多數人所遺忘，完美時空物業部通過對員工進行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財務人員的不慎，將公司的稅務登記證、支票一些重要票據灑落園區被物業部員工拾到，物業部領導知道該物品的重要性，馬上派財務及客服負責人聯系該公司負責人，該公司負責人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復得并可能造成重大經濟損失的物品，該公司負責人激動得不知道說什么才好。
6、人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現，是一項光榮的政治任務，完美時空物業部經過廣泛的溝通、細致的工作，最終圓滿完成了這一任務。
三、文化宣傳、構建和諧
1、2006年初完美時空物業部就將本年度設定為完美時空文化年，2006年1月10日完美時空物業部與園區業主協作成功舉辦了“完美時空之夜”新春聯誼會，通過此項活動加深了物業與業主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業部正在籌備新春舞會，本著友好、協作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時空物業部與業主之間化解矛盾、建立友誼、團結協作、共取雙贏。
2、為了更好的宣傳企業形象，豐富園區業主的文化生活，完美時空物業部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業部對外的宣傳窗口。通過嚴密的編導、合理的布局，讓業主了解到物業工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業主感覺到物業服務的溫馨。有針對性及專業性強的文章及圖片展示，贏得業主對物業工作的理解及支持，引導園區業主參與園區建設。
2006年完美時空物業部在以項目經理為核心的帶領指引下，服務品質有提升，管理方法有創新，文化宣傳有成就的基礎上，圓滿完成了公司的既定目標，達到了逾期的效果。然而在項目團隊面前存在的有些困難還需公司總部給予關注支援，以便使項目管理更加完善，創造企業品牌。
1、中水問題：自完美時空物業部接管園區以來，中水問題一直是困擾物業部與業主溝通的最大障礙，同時也是費用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個季度，中水事故頻繁，給園區業主帶來不便，給物業部的服務造成重大負面影響。雖然物業部經過多方努力，暫時解決了供水，但從長遠看治標還未治本。希望通過公司與開發企業的高層會晤，盡快、妥善解決中水問題。
2、門牌號、指示牌：完美時空園區入住將近三年，園區導引標識仍不完善業主反映較大，作為高檔大廈、配置檔次較高的公司導引標牌及門牌號是完全必要的，希望公司能夠考慮，以最小的投資，獲取較大的回報。
居住物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的公共設施。物業管理，作為改革開放后出現的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關
方面的立法和完善工作。
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
（二）物業管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。
在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
4、促進業主委員會和業主大會等業主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業管理公司的法律責任。
[關鍵詞] 智能化； 住宅； 物業管理
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 21. 040
[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）21- 0071- 02
近年來，隨著網絡通訊技術的發展和人們對居住條件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小區越來越多地出現在現實生活中，已成為未來房地產住宅市場發展的大趨勢。住宅小區的智能化需要通過相應的物業管理來實現。只有通過智能化小區的管理，才能真正實現物業管理的價值，提升小區物業管理的形象，才能為小區居民提供全方位的服務，進而居民才能感受到小區的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。本文在分析智能化住宅小區物業管理的特征基礎上，探討我國智能化住宅小區物業管理中存在的問題，并提出改進建議。
1 智能化住宅小區物業管理的特征
與普通住宅小區物業管理相比，智能型住宅小區物業管理具有明顯不同的特點。
1.1 物業智能化程度高
與傳統住宅小區在其建筑、設備設施等硬件方面缺乏智能性相比，現代智能化住宅小區給物業智能化的管理創造了條件，不無論在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區范圍要寬、程度要高得多。特別是智能住宅小區物業管理系統，告別了人工收費，手工記賬等傳統方式，可以安全、快捷地保存數據信息，工作效率更高。
1.2 物業管理效率更高、內容更多
智能化住宅小區內建有內部局域網絡，并實現與外部互聯網的連接，實現對本小區的日常管理和控制，并實現與其他各個小區之間的信息交流與互換，有助于學習先進的管理方式，完善小區管理環境，增加物業管理企業自身競爭力并為小區內的業主提供更好的服務。通過智能化的物業管理，繳費管理、停車管理及一些專項與特約綜合經營的服務都將更為高效、便捷，能有效提升對業主的物業服務水平，更大程度地提升業主對小區的滿意度和歸屬感。
1.3 對管理人員素質要求更高
物業管理智能化包括物業管理企業的辦公自動化和業務管理自動化。因此，智能化住宅小區物業管理人員不但要了解自己的服務內容，也必須在技能結構方面熟悉和掌握計算機的基本知識和網絡知識，熟練運用計算機對小區內部所有突發性和日常性情況進行相應的應急處理和各種日常操作，包括文檔處理和網絡操作等。
2 智能化住宅小區物業管理存在的問題
目前，大多數智能化住宅小區普遍存在著“重建設、輕管理”的傾向，造成小區交付后，智能化系統無法正常使用，某些功能閑置。另外由于缺乏有效的管理經驗，小區交付使用后，在系統的使用和維護上也存在問題。調查顯示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上運行不正常，住宅小區智能化系統在物業管理中所發揮的作用僅占20%。以智能化門禁系統和停車管理系統為例，業主對室內安防智能化門禁系統及智能化停車管理系統的投訴率居高不下。
2.1 管理理念認識誤區
早期智能化住宅小區的物業管理都是照搬智能大廈的管理模式，過于強調電視監控、電子巡更、車輛出入樓宇對講等園區智能管理。住宅小區的物業智能化最應該體現在生活的智能上，而非硬件設施。特別是管理層對質量管理投入意愿較為薄弱，質量管理經費投入不足，只重硬件投入，輕視軟件建設，沒有考慮到智能化設施在現實生活中的實用性和后期管理。
2.2 大量設備的日常維護耗費過高
目前中國的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來的污染也很大。智能建筑的設施管理日趨高性能化、自動化、信息化及城市化聯網管理，在其壽命周期中運行與管理的費用約占壽命周期成本總費用的85%。在硬件設施管理方面，也存在多表遠程計量存在差異，系統配置與控制室建設不合理問題。
2.3 人員優化問題
高水平的物業管理，不僅要靠法規、資金、設備、服務手段等，更要靠掌握現代化物業管理知識的人。智能小區擁有大量的電子設備、高新技術設備，但是從業人員素質參差不齊，質量意識欠缺，拿物業管理費低當擋箭牌，不愿多渠道尋求服務質量的提升，普遍存在服務行為被動、服務質量不高的現象。
2.4 隱私安全問題
由于智能住宅小區實行網絡化管理，已從傳統意義上的信息孤島進化為公共運營網絡中的一部分，從而與外界的聯系更為緊密。隨著計算機技術的不斷發展，網絡技術的不斷更新，出現了大量的電腦黑客，物業公司必須防止電腦黑客侵入小區的管理系統盜取業主的隱私。國家和地方政府雖出臺了相關的法律法規，但仍有盲點和空白，亟待完善。
3 提升智能化住宅物業管理水平的對策
住宅小區的智能化建設是大勢所趨，而物業管理水平的高低直接影響到智能住宅的智能化效果。所以提高智能住宅的物業管理水平非常重要。
3.1 強化行業理念的推廣
消除對物業管理智能化的認識誤區，使整個行業和每個從業人員都有一個全面、成熟、理性的認識。通過理論總結和對偏差的糾正，最終形成較完善的理論體系。物業企業可以通過送知識進高校、與本行業專家研討等形式來宣傳物業智能化理念，還可以通過完善公司的財務管理以及內部治理結構，提升物業企業的管理水平。
3.2 加強專業化人才建設和內部管理
目前，我國具備智能化住宅管理相關專業學科知識的物業管理人才缺乏，因而，必須培養一支智能人才隊伍。一方面要在高等院校建立或開設培養智能物業管理專業人才的專業，并按不同人才層次進行有重點的培養來提高實際應用能力和操作水平；另一方面通過實施“繼續教育”，加強員工內部業務培訓。同時，還要加強內部管理能力。重視員工素質、凝聚力、個人及團隊合作的效率及成果，人均投入產出指標、單位面積投入產出指標、客戶滿意提升指標。通過激發員工熱情，提升能力，創造超一流服務。跨行業學習優秀企業、組織的管理經驗，加以整合利用。
3.3 實施智能住宅的全程管理
物業管理雖然是智能住宅開發經營的最后環節，但要做到最優化的物業管理，不能等到智能化系統開始運行時才去介入、到經營管理時才去注意質量。因此，智能化住宅小區物業管理應在全面質量管理的思想指導下進行全程管理。
（1） 規劃設計階段的物業管理。目前，許多住宅小區在規劃設計時對物業管理工作缺乏統籌考慮，基本的公共服務設施不到位，導致物業管理工作難以開展，業主不滿意。有的智能化小區，規劃時智能系統并不配套或者由于其他原因造成系統不能發揮正常工作。因此，物業公司參與規劃設計是非常重要的。在參與的過程中應全面細致地提出保障后期物業管理得以順利實施的各種要求，以及管理實踐中發現的規劃設計環節可能存在的問題或缺陷，并以咨詢報告的形式提交給開發商，要求規劃設計單位加以注意。
（2） 項目施工階段的物業管理。近年來工程建設中施工企業偷工減料導致工程質量差而發生重大工程事故的狀況屢屢出現。物業管理公司介入項目施工階段的管理對提高工程質量有著重要的作用，同時也是做好管理工作的基礎，即從后期管理角度出發把好前期質量關，掌握物業的全部情況，確保物業的優良品質。
（3） 項目竣工驗收階段的物業管理。物業公司在參與驗收過程中，必須發揮應有的作用，“走馬觀花”將會給日后的管理工作帶來困難，也將影響業主的利益。驗收時，在大的方面，要注意智能化管理系統是否正常運行，給排水系統是否暢通，供電供氣系統是否正常，屋面墻面是否滲漏等；細微之處如所用材料的性能、電路接地是否安全合理，預留孔道是否齊全等也要關注。目的是及早發現問題，及時解決問題，為日后的管理工作打好基礎。
主要參考文獻
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[3]張瑩. 淺析智能化小區建設[J]. 科技信息，2010（17）.
肅北縣住房和城鄉建設局黨組書記、局長 王向林
（2019年10月16日）
按照縣委統一部署，對照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調查研究工作方案》要求，結合我縣實際，為進一步了解和掌握全縣物業管理情況，本人深入全縣各物業小區，通過與有關部門、公共服務企業、街道、社區、物業服務企業負責人和部分居民代表進行了座談交流，并現場察看了金地花園、紫亭小區、牧民小區、和碩佳園等4個住宅小區物業管理情況進行了調研?，F將調研情況報告如下：
一、全縣物業管理工作的基本現狀
近年來，縣住建局和房管中心認真貫徹執行《甘肅省物業管理條例》，逐步建立起以縣級為總攬、社區為重點、小區為基礎的物業管理新機制，物業管理工作逐步走向規范。縣城住宅小區物業管理從無到有，實行物業管理的區域不斷擴大，物業管理效應初步顯現，取得一定成效，為維護肅北社會穩定發揮了積極作用。
（一）住宅小區基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關村、鹽管局、東山村棚戶區）。其中封閉式小區六個，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區7棟380套、巴音小區6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區10棟260套；新建雙創大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。
（二）物業管理基本情況。全縣在運行共有物業企業2家，即肅北縣祥和物業服務公司和酒泉鑫隆物業公司。肅北縣祥和物業服務公司成立于2017年4月，物業公司現有職工16人，包括經理、會計、出納、收費員及辦公室管理人員，小區公共秩序維護員、保潔員及門衛。目前該公司與金地花園業主委員會簽訂合同、進行物業服務；對牧民小區、紫亭小區已進行服務，但還未與業主委員會簽訂合同。酒泉鑫隆物業公司是肅北縣和碩佳園開發商管理前期物業服務公司。散居樓58棟（2069套）無專門物業管理機構，由社區管理、環衛處進行垃圾拉運。
二、物業管理工作存在的主要問題及原因分析
在縣委縣政府、相關部門單位、基層組織和物業服務企業的共同努力下，全縣物業管理事業有了較快的發展，但由于我縣物業管理工作起步較晚，整體上看，基礎條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發展和人民群眾對美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現在以下幾方面：
一是政府對物業管理工作重視不夠。由于我縣物業起步較晚，之前各小區物業管理基本處于無序狀態。多年來，縣、鎮政府均沒有專門研究和出臺加強我縣物業管理工作的具體政策及對物業答理作缺乏有力有效的組織領導、工作指導和制度保障，主管部門也存在對物業管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問題。加之主管部門力量有限，履行監管職責等方面不夠到位。目前我縣的物業管理工作主要依靠房管中心進行行業直管，部門之間沒形成監管合力，物業管理涉及到鄉鎮、社區、公安、國土、規劃、執法、供熱、供水、供電、供氣等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，缺乏一個強力部門有效的協調各方，缺乏物業管理矛盾協調機制和應急防御機制。同時鄉鎮、社區還沒有發揮應有的作用。在物業管理中應組織協調業主大會成立，調解業主、業主委員會與物業服務企業間的糾紛，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，但目前鎮及社區都以人手少、工作忙等為由不愿承擔物業管理相關職能。
二是物業服務企業的服務水平和業主的交費意識不高，導致物業費交納率較低。全縣范圍內住宅小區物業費交費比例超過70%，而老舊小區物業費交費比例較低，一般只能達到30%到50%。導致這種現象的主要原因有兩個，一是物業服務的質量和水平不高。目前我縣的物業服務企業提供的都是保潔、綠化、安保等常規，而且服務質量不高，服務水平得不到業主的認可。二是業主的交費意識還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區等老舊小區的部分業主，在實施物業管理之前不需要交納物業費，在進行綜合改造實施物業管理之后，仍然認為應當免費享受物業服務等公共服務，因此不愿意交納物業費。最終形成物業服務水平低、業主不滿意、業主不交費的惡性循環。
三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當前物業管理十分突出的問題。以前建成的老舊小區及散居樓,很少配建停車設施，規劃配建的車位較少，僅有的少量車庫，而近幾年建設小區，雖然調高了規劃車位比，各項管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經開始大量進入市民家庭的時代，已經不能滿足廣大業主的停車需求。
四是物業管理模式落后，缺乏市場競爭機制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業市場低迷，物業市場還沒有真正引入市場競爭機制，物業企業并不是通過招投標進入物業市場的，企業抱著向政府等、靠、要的態度，造成了物業企業缺乏競爭意識和責任意識。部分開發商把自建小區的物業服務變成了經營行為，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低造，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。 加之有資質的物業管理企業少，服務質量不高，物業費收支不公開不透明，物業服務企業運轉困難。部分物業企業擺不正自己的位置，認為自己是管理者而對業主頤指氣使，缺乏主動服務、積極服務意識，從而滋生了眾多的矛盾。
五是居民對物業管理意識淡薄。物業管理是業委會與企業通過合同約定提供服務的市場行為。多數居民對物業管理不了解、不理解，不知道物業企業只是按合同條款為業主提供約定服務，不是交了費，所有的事務企業都要管。部分業主，視物業服務為公益性事業，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現象嚴重。同時從調研情況看鄉鎮、社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少，各級宣傳普及物業管理法規不積極、不主動，普法宣傳也沒有涉及物業管理的內容。
六是業主委員會組建比例低，居民自治基礎薄弱，沒有充分發揮應有的作用。目前我市共成立業主委員會1個，僅占住宅小區物業服務項目的20%。業主委員會運行不夠規范，個別規模小區業主大會召集難，沒人參會、業務委員會選舉難，沒人愿意干，業主委員會作用發揮難等問題。不能夠嚴格按照《甘肅省物業管理條例》規定履行職責，業委會組建比例低，不能依法履職、依法維權，是目前制約物業管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識淡薄、缺乏主動性。
七是公共維修設施基金的收繳問題突出。肅北縣早期建設的集資房以及各機關和企事業單位家屬樓因建成時間較早，大多數沒有交納住宅維修資金，住宅專項維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產權證的業主，根本沒有辦法讓其繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢樓或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。目前許多住宅小區的共用部位,公用設施設備急需維修養護和改造，而這些小區沒有專項維修基金,根本無力進行舊小區改造。
八是小區和散居樓群內違法建設屢禁不止，占用公共綠地現象時有發生。住宅小區內私搭亂建和占用公共空間種菜現象是個老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現象在2000年到2013年建成的小區比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴重。近幾年相關部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動，效果較為明顯；但私搭亂建頂風而上，而且一旦形成，違法建設認定、拆除等程序復雜、涉及部門多、處置時間長，重新恢復難度極大。
三、意見和建議
物業管理與千家萬戶的利益息息相關，是一項涉及到各級各有關部門的系統工程，物業管理行業的健康發展需要全社會的共同關心和支持。為此，提出以下幾點建議：
（一）健全完善物業管理體制機制。完善和規范物業管理行政管理體系，屬地鄉鎮、社區應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、社區的物業管理隊伍組織建設。根據“條塊結合、屬地管理”的原則進一步明確部門、鄉鎮、社區的職責分工將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、社區對轄區日常物業管理活動的監管作用。將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
（二）加強業主委員會組織建設，充分發揮業主委員會的作用。業主委員會是做好物業管理的基礎之一，要學習借鑒外地成功經驗和做法，結合我縣實際，嚴格按照相關的法律法規規定，適時召開業主大會，加強業主委員會建設。倡導業主委員會成員與居民委員會成員交叉任職，鼓勵業主中的黨代表、人大代表、政協委員、機關事業單位人員積極參與業主委員會。積極開展業主委員會組建和運行方面的業務培訓，提高業主委員會成員的思想素質和專業水平。進一步理順居委會、業主委員會、物業服務企業之間的關系，推進溝通合作，提升社區物業管理水平。
（三）增加車位有效供給，規范小區停車管理。超前規劃，科學合理確定新建住宅小區車位配建標準，嚴格落實住宅小區建設規劃審批時車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區的停車潛力，結合小區環境綜合整治，通過調整綠化空間、優化小區布局、拆除違法建設等方式，增加車位。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。對小區內占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進出通道等行為，由物業服務企業進行勸阻引導，規范業主有序停車。
（四）要積極推進舊住宅小區的物業管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區，并相應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差物業管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業管理條件改善舊住宅小區的居住環境?？芍窒刃袑τ袟l件的小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
（五）要強化物業管理指導監督。鄉鎮、社區要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題。加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開和業主委員會的建立并有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。
（六）加大政府對物業企業的政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半征收；給企業給予適當資金、人員、設施設備的補助和幫扶；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對老舊分散樓群進行物業服務管理，在政策上給予扶持和優惠；建立物業服務酬金制度，推進業主自治進程。
（七）提高物業服務質量和水平。加大宣傳力度，通過邀請物管權威人士、法律顧問進行宣講解說，發放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業管理的相關政策、文件，形成強有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識，提高業主交納物業費的自覺性。相關部門要加強對物業服務企業的監管，督促提升物業服務質量和水平。構建和諧的物業服務企業和業主關系，提高業主交費的主動性；建立對惡意拖欠物業費案件快速審判的綠色通道，對一些惡意拖欠物業費的行為，依法快速處理。
（八）加大小區執法力度，清理違法建設、破壞公共綠地等行為。明確各級執法機構工作職責，著重解決住宅小區違法建設、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道等突出問題。城管執法部門要加大執法力度，及時開展執法活動，對拒不配合行政執法的，依法申請人民法院予以強制執行。物業服務企業要加強配合，對違法違規行為及時進行勸阻和報告，積極協助執法活動開展。
關鍵詞：工程監理；弊端；優化策略；分析
中圖分類號：U415 文獻標識碼：A
現代社會電梯被廣泛地應用于商場、住宅、辦公等的各個領域。尤其在現今高層住宅小區中，電梯更是極為重要的組成部分。做好對于小區電梯物業管理，提高小區電梯運行的安全性是小區電梯物業管理的重要發展方向。尤其是近些年來，電梯在運行的過程中各種安全事故頻發，更是為小區電梯物業管理敲響了警鐘。在小區電梯物業管理的過程中應當在總結分析小區電梯物業管理過程中所存在問題的基礎上采取相應的措施加強對于小區電梯物業管理，確保小區電梯安全、穩定地運行。
1.小區電梯物業管理對于確保小區電梯安全運行的重要意義
在F今的商品住宅小區中，高層建筑比比皆是，因此做好對于小區電梯物業管理對于確保小區電梯安全、穩定運行有著極為重要的意義?，F今在商品房的開發過程中，電梯的產權在商品住宅的銷售過程中逐漸由開發商轉移至樓宇內的每位業主手中。根據國家相關法律法規中的規定，在小區電梯監管的過程中可以將小區電梯物業作為電梯的使用監管單位，其主要職責是受到小區住戶的委托來做好對于小區電梯的物業管理，確保小區電梯的正常、安全地運行。在小區電梯物業管理的過程中如電梯無法正常、安全地運行將會對小區住戶的出行安全和出行的便捷造成極大的影響。在小區電梯物業管理的過程中，應當注意做好對于小區電梯的各項管理工作，小區電梯物業管理應當積極組織專業的電梯維修人員對小區電梯的運行情況、日常檢查、應急救援等加強監督管理，以確保小區電梯的正常運行。在小區電梯物業管理的過程中其核心就是要為小區住戶提供一個良好的居住體驗，而小區電梯的安全、穩定的運行是小區住戶出行的核心保障。因此在小區電梯物業管理的過程中應當從小區電梯運行的技術層面和服務層面入手，通過在小區電梯物業管理過程中進行專業化、人性化的管理使得小區電梯物業管理進入一個嶄新的階段。
2.現階段小區電梯物業管理中所存在問題分析
相較于國家對于小區電梯物業管理所提出的要求，現今存在與小區電梯物業管理中的問題要更為復雜，造成這些問題的原因是多方面的，其不僅僅涉及到小區電梯物業管理本身，同時更涉及到其他一些復雜的情況。下文將會對小區電梯物業管理中所存在問題進行分析：
（1）小區電梯物業管理對于電梯管理的定位存在誤區?，F今我國小區物業管理實行的是綜合性的多層次性的管理模式。在這一管理模式下，小區的管理呈現出綜合性的特點。而在小區電梯物業管理的過程中，相較于一般性的管理，小區電梯管理是一項綜合性、技術性要求較高的電氣設備。由于缺乏相應的專業技術手段和小區電梯設備的維修資質，因此在小區電梯物業管理的過程中多采用的是聘請具有專業維修資質的電梯公司來做好對于小區電梯的日常維保及故障處理。而在這一情況下，很多的小區物業在管理過程中認為只要電梯維修公司定期對小區電梯進行維保與故障排除就盡到了自己的管理責任。而這一想法是有很大的管理誤區的，其是對小區電梯物業管理職責的一種誤解，同時也是對小區電梯物業管理的重要性認識不足的一種體現。做好對于小區電梯物業管理必須要對小區電梯的重要性及特殊性引起足夠的重視，小區電梯作為特種設備，其在使用的過程中存在著一定的風險性，為了將這一風險降至最低，在小區電梯物業管理的過程中首要任務就是要從小區電梯的使用和管理入手將這一風險率和事故發生率降至最低。而現今很多的小區電梯物業管理公司對其并未引起足夠的重視，在小區電梯物業管理的過程中除了投入日常維修保養費用外，在小區電梯使用管理中投入的人力、物力極少。眾所周知，在小區電梯物業管理的過程中，做好對于電梯的日常維修保養只是確保小區電梯安全使用的眾多安全保障措施之一，根據國家的相關規定，對于電梯應當每15日、季度、半年、全年進行維修保養。小區電梯在使用的過程中是一個動態的過程，其在運行的過程中出現故障的規律具有一定的偶然性，在小區電梯物業管理的過程中如物業管理人員未能履行國家對于電梯每日檢查的相關規定，及時地發現小區電梯運行中的各種故障，將極有可能導致小區電梯安全事故的發生。客觀地說，小區電梯維修保養單位對電梯僅僅提供必要的技術支持服務，而小區電梯的正常運行管理職責則大部分落在了小區物業的身上。因此，在小區電梯物業管理的過程中應當改變以往的舊觀念、舊思路，加大對于小區電梯日常管理投入，確保小區電梯正常運行。
（2）小區電梯物業管理對于前期的接入意識欠缺。在小區電梯的安裝過程中很多的房地產開發企業都采取的是“交鑰匙”工程，其對于電梯的安裝質量缺乏有效的監督。從而致使小區電梯在安裝的過程中所存在的一些安全隱患無法得到及時有效的整改。而這些問題的存在會對小區電梯運行的安全性造成極大的安全隱患。因此在小區電梯物業管理中應當加強對于前期的介入，與房地產開發商一起共同做好對于小區電梯的安全管理。
（3）在電梯維修企業的選擇上存在誤區。在小區電梯物業管理的過程中對于保養公司的選擇需要考慮維修成本以及維修質量兩個重要的問題，而兩者之間存在著不可調和的矛盾。在現今的維修、保養模式中如何選擇一個保養價格適中、維修質量可靠的公司是物業管理中需要考慮的核心問題之一。
3.做好小區電梯物業管理的幾點建議
3.1 做好對于小區電梯維修保養公司的選擇
在小區電梯物業管理的過程中應當充分結合小區物業公司的經濟實力，在充分考慮自己所管理電梯的使用狀況、故障類型以及發生故障的時間間隔的基礎上做好對于小區電梯維修公司的選擇。
3.2 做好對于小區電梯管理的前期介入
小區電梯物業提前介入是電梯安全運行的重要保障之一，同時也是小區電梯物業管理工作延續開展的重要保證。因此在小區電梯物業管理中應當提前介入小區電梯的施工管理。做好對于小區電梯品牌及電梯安裝質量的把控，確保電梯安裝的硬件質量。通過提前介入能夠提前熟悉小區所安裝的電梯，減少電梯的故障發生率。
3.3 加強對于小區電梯的日常管理
做好對于小區電梯的日常管理是小區電梯物業管理的重要職責之一。在小區電梯日常管理中應當積極做好對于小區電梯運行狀況的記錄以及制定合理的小區電梯維檢計劃。并在日常維修保養的過程中注意為業主提供較為人性化的電梯物業服務。
結語
小區電梯物業管理是小區管理中的重要一環。本文在分析小區電梯物業管理中所存的管理誤區的基礎上對如何做好小區電梯物業管理提出了幾點建議，以確保小區電梯物業管理的質量，從而為住戶提供一個良好的居住環境。
參考文獻
[1]黃永發.物業小區電梯運行管理面臨的問題及解決措施.中國電梯，2012（14）：34-36.
物業管理是指業主委托專門的機構和人員，依照合同和法律規定，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經營的方式進行管理，對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，并向小區業主及使用人提供多方面綜合的活動。對住宅小區進行物業管理，是隨著房地產業發展及房地產經濟體制改革而產生的，其發展是一個長期的演變過程，并且隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善、社會事業的發展、人們生活水平的提高，以及房地產建設、銷售和售后使用管理分工的專業化、社會化、市場化，而得到逐步發展和規范的。
但是，在我國物業管理取得重要進展的同時，各種社會矛盾也逐漸顯現出來。物業管理涉及業主之間的關系，涉及業主、物業管理企業、建設單位相互間的關系，也涉及業主組織與其他組織的關系。在物業管理實踐中，單個業主的利益與業主共同利益的平衡，房屋質量的責任，共用部位、共用設施設備的利用與收益的歸屬，物業管理服務的質量，專項維修資金的使用等，都引發大量糾紛，亟待物業管理相關制度的完善，政府行政監督管理制度應運而生。這是由監督管理機構及其管理職責、管理程序、相互關系等組成的有機整體，其法律依據是國務院《物業管理條例》，該條例所規定的政府行政監督管理內容主要體現在以下幾方面。
1.國務院物業管理主管機構及其職責
根據《物業管理條例》第五條第一款的規定，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。國務院建設行政主管部門的監督管理職責主要包括：制定物業管理企業資質管理制度的具體辦法；配合國務院價格主管部門制定物業服務收費辦法；配合價格主管部門監督物業服務收費；會同國務院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法；對物業管理活動中的違法行為進行查處。
2.地方政府物業管理主管機構和職責
根據《物業管理條例》第五條第二款的規定，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。房地產行政主管部門的監督管理職責主要包括：指導成立業主大會、撤銷業主大會和業主委員會做出的違反法律法規的決定或者責令其限期改正、批準符合條件的建設單位采用協議方式選聘物業管理企業、配合價格主管部門監督物業服務收費、處理物業管理活動中的投訴、對物業管理活動中的違法行為的查處。
3.其他政府部門對物業管理活動的監督管理
物業管理涉及面很廣，物業管理活動的順利進行，需要政府行政主管部門的監督管理，也需要相關行政部門的協助管理，因此，《物業管理條例》也規定了其他相關部門的職責。主要內容有：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作；國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定物業服務收費辦法?？h級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。有關行政管理部門在接到物業管理企業對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定行為的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理；專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
綜上可見，《物業管理條例》對住宅小區物業管理中政府行政監督管理體制、制度進行了科學設定，是政府各級行政主管部門開展物業管理行政監督工作的法律依據。只有嚴格執行上述法律規定，才能在管理中做好政府該管的事，真正實現政府職能轉變。要嚴格區分民事行為與行政行為，物業管理中有大量的矛盾是民事關系，引導小區業主通過設定規則的方法，由業主自行調節和通過司法程序解決，定位好政府的角色。
二、住宅小區物業管理實踐中行政監督管理的思考
在實踐中，一些物業管理企業擅自處分應由業主處分的事項，侵犯業益現象時有發生。一些業主委員會缺少制約，由于缺乏對業主委員會的有效制約和監督機制，民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分體現。有的業主委員會不能真正代表大多數業主的利益，個別成員甚至把個人利益置于業主共同利益之上，任意決定業主共同事務，損害其他業主利益或業主的共同利益。下文將從實踐中一個典型案例的評析，具體探討如何有效應用行政監督管理制度，實現對住宅小區物業管理糾紛的有效指導。
1.某小區游泳池產權糾紛案案情簡介
廣州市某小區游泳池原規劃屬小區公共設施。因工程款糾紛，自2002年起與小區會所一同被省高院查封。2007年拍賣給承建商某建筑公司；2012年，該建筑公司大股東楊某通過債務訴訟方式取得所有權；2013年法院發出執行裁定書要求辦理產權過戶，引起小區業主不滿；2013年9月，某小區部分業主因游泳池權屬問題和對業委會的不滿引發糾紛，組織圍堵廣州市黃埔大道進行維權，引發黃埔大道交通大阻塞。維權業主的基本訴求有三項：一是認為小區游泳池為小區公共設施，屬于全體業主共有，省高院的判決不當，侵害了業主的權益。游泳池不屬于楊某所有。二是認為小區現業委會缺位，不作為，沒有盡力為業主爭取權益，并出賣了小區利益。三是要求召開全體業主大會，并對現業委會進行換屆選舉。
2.政府行政部門在上述案件處理中行政監督職能的體現
政府房地產行政主管部門在處理本案中，總結出該案涉及的爭議焦點為三個方面：一是小區游泳池產權歸屬問題。二是小區業委會是否存在不作為問題。三是小區業委會如何換屆問題。針對上述焦點問題，房地產行政主管部門逐一探求解決問題的思路。
對于小區游泳池產權歸屬問題，目前已由人民法院生效判決判定權利歸屬且生效判決已進入執行階段。在法院生效判決未依法撤銷前，任何機關和個人不得對抗其效力，房地產行政機關也不得拒絕履行協助執行通知書的義務，更不能因為業主的過激維權行為而濫用行政監督管理權，參與到游泳池的產權爭議糾紛中，只有確定此處理原則，才能有效開展其他指導工作。
對于小區業委會是否存在不作為問題，行政機關根據業主提交的資料，認真進行核查，核查中發現業主反映的業主認為業主委員會存在危害業主合法權益的情形存在。根據具體情況，確定以法律途徑解決的方案：對業主委員會違反法律法規規定，嚴重侵害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，由政府有關部門依法追究責任。對業主委員會作出的決定違反法律法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任。對業主委員會委員挪用、侵占業主共有財產，索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬等其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為，由縣級以上人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業管理區域內予以通報；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
縣人大常委會年終工作總結 綜治工作自查年終工作總結 公安交警部門年終工作總結 國家糧食儲備庫年終工作總結
一、工作完成情況 (一)物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》(討論稿)、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
(二)直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元;機關團體用房租金實收166.6萬元;主輔分離房產租金實收107萬元;自行接收房產租金實收53.4萬元。
3、房屋修繕工作。一是XX年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確XX年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《XX年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
(三)房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶;二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區;三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
(四)樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
(五)景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算;二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查;三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
(一)物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》(討論稿)可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
一、總體目標
全面貫徹落實科學發展觀，堅持構建社會主義和諧社會，通過規范工作機制，提升政府監管水平；規范企業管理，提升物業服務品質；規范業主行為，提升服務消費意識；促進住宅小區環境面貌大改善、物業服務企業質量大提高、居民居住品質大提升，
努力創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。
二、時間安排
規范提升物業管理專項活動開展時間為一年，分為動員部署、組織實施和檢查驗收等3個階段。
（一）動員部署階段從年月日至月30日。區建設局要對轄區內物業管理情況進行調查摸底、制定規范提升物業管理水平項目清單，同時組織召開有關部門、物業公司負責人、業主代表參加的會議，制定工作方案，做好部署安排。
（二）組織實施階段從年月日至11月30日。各街道辦事處、各社區、各相關職能部門、各建設單位要緊密圍繞著“三個規范、三個提升”的總體目標，制定工作安排、落實專項資金，扎實開展工作。
（三）檢查驗收階段從年12月1日至12月31日。結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核，總結經驗，建立長效管理機制。
三、工作內容
認真貫徹《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》工作要求，按照新建小區、新建安置小區、舊住宅小區三類物業管理模式，結合城市建設管理年活動要求，把握重點，各司其職，全面推進，著力提升我區物業管理水平。
（一）分類指導，把握各類小區物業管理重點
1．新建小區的物業管理
（1）建設單位。①配置符合規定的物業管理用房，做好前期物業的招投標，與中標物業服務公司簽訂前期物業合同；②做好物業承接驗收手續；③按照國家規定的保修期限和范圍，承擔物業的保修責任；④對已竣工但未出售或者尚未交給物業買售人的物業，由建設單位承擔物業費用；⑤不得擅自處分業主依法享有所有權或使用權的物業共用部位、共用設施設備。
（2）物業服務企業。①根據小區特點，制定物業管理方案；②按照物業服務合同的約定，提供質價相符的服務；③實行明碼標價收費公示制度；④協助做好物業管理區域內的安全防范工作；⑤對發現業主或者使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違規行為的，應當予以勸阻、制止，并及時報告業主委員會或有關行政主管部門；⑥在承接物業或退出物業時，應按照規定做好查驗和物業管理資料的移交工作。
（3）業主委員會。①作為業主大會的執行機構，代表業主與業主大會選聘的物業企業簽訂物業服務合同；②協調業主之間、業主與物業服務企業之間關系；③定期公布財務經費使用情況，督促業主及時交納物業費用和專項維修資金；④依法履行自治管理職責，配合公安機關做好維護物業管理區域內的社會治安，支持社區居委會開展工作并接受其指導和監督；⑤做好組織任期期滿后的換屆選舉；⑥按照有關規定向社會公開選聘物業企業，做好物業企業的聘用、續聘、解聘工作。
2．新建安置小區的物業管理。區屬安置房各建設單位要按照規定以協議方式或邀請招標、公開招標方式選聘物業企業進行前期物業管理。所在街道、社區要創造條件成立物業企業，積極參與區屬安置房的物業管理工作。新建安置小區首套交房后，各建設單位按市物業三級服務等級的收費標準的70%補貼給物業企業，即電梯住宅0.7元/平方米.月，非電梯住宅0.35元/平方米.月，店面0.7元/平方米.月給予補貼，補貼的時間為2年。各建設單位要將物業費補貼資金納入建設投資成本核算之中，保證資金及時到位，物業管理工作可以順利開展。
3．舊住宅小區物業管理。各街道辦事處、社區居委會要在對轄區內的住宅小區、居民聚集區域全面調查摸底的基礎上，根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，將一些分散、規模較小的舊住宅小區，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則整合成一定規模的物業管理區域，實現物業管理的資源共享和規模效益；并逐步改善區域內的基礎設施、環境衛生和治安防范。對暫時無法開展物業管理的舊住宅小區，要依托社區服務中心，采取有償或低償等方式，為居民提供包括物業管理服務項目在內的各項社區服務，從而解決舊住宅小區無法開展物業管理工作的問題。
（二）明確職責，有效發揮三級管理體系作用
1．區物業管理工作領導小組。（1）加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督。（2）制定全區物業管理年度工作計劃與三年發展計劃，出臺規范物業管理和扶持行業發展的規定。（3）將物業管理工作納入區政府年度工作計劃和議事日程。（4）協調區領導分片掛鉤包干制度的落實。（5）每年年底召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。
2．街道辦事處。（1）加強物業管理機構建設。各街道辦事處城管辦具體承擔物業管理工作職責，根據工作實際，要配備一定數量的專兼職工作人員，確保物業管理有工作機構、有人員負責、有經費保障。（2）物業管理納入工作議程。各街道辦事處要負責建立街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。（3）目標責任管理。各街道辦事處對轄區物業管理工作年度要有目標措施、有任務分解、有責任單位、有組織考核，要與下屬單位簽訂年度物業管理工作目標責任書。（4）老舊小區整治。金山社區作為建成10年以上無物業管理的老舊小區，是今年我區老舊小區整治試點。小區綜合整治內容有：設置圍墻、安防門崗，平整道路、整治綠化，完善改造雨、污管道等，在老舊小區面貌初步改善后，根據實際采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制，鞏固整治成果。海濱街道辦事處對于金山社區的整治要做到工作有計劃、資金有著落、人員有到位、措施有落實。其他街道辦事處可以根據本轄區實際，有選擇性地進行老舊小區整治。（5）推進業委會成立和規范運作。各街道要制定業委會成立計劃。本轄區內年符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到40%以上，并逐年提高。要積極牽頭組建轄區內已具備條件的小區召開業主大會并推選成立業主委員會，同時督促轄區內業委會建立健全規章制度，按時完成換屆工作，實現規范化管理。（6）積極參與安置房物業管理。針對安置房管理難、收費難、投訴多，物業公司不愿接、業主意見大的實際，各街道要創造條件成立物業服務公司，主動參與本轄區內安置房物業管理。（7）加強宣傳與培訓工作。各街道要加大宣傳力度，充分運用各種媒體宣傳形式，引導業主更新消費觀念，順應時展趨勢，增強對物業管理重要性的認識和對物業服務消費的認同感;要將遵守業主大會議事規則、管理規約，自覺繳納物業服務費納入街道“五好文明家庭”的評選條件。要定期組織業委會委員、社區管理人員進行小區綜合管理業務培訓。
3．社區居委會。（1）配合街道辦事處開展各項工作，參加小區首次業主大會籌備組和換屆工作，加強對業主大會、業主委員會和物業企業的指導、協調。（2）協助街道、區物業監督管理職能單位對小區項目經理和物業從業人員的管理和考核，并對物業企業和住宅小區的評先評優工作提出意見。
（三）齊抓共管，切實形成物業管理工作合力
1．區財政局。安排物業管理專項資金，建立完善物業管理經費保障的長效機制，把規范提升物業管理工作列入區財政資金專項安排。年區財政將安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費，并逐年提高預算金額。
2．區建設局。（1）加強監督管理。要對轄區內物業管理情況進行調查研究，分析存在問題，加強管理。做好包括物業企業資質、物業項目備案、物業服務標準、前期物業招投標、物業企業信用檔案、物業企業違規行為查處、業委會備案、物業承接檢查、退出管理和移交程序等一系列規范管理工作。（2）制定整改提升方案。指導并督促轄區內物業服務企業針對專項活動制定整改提升方案，并跟蹤落實。（3）加強巡查整治。區建設局要牽頭組織相關單位及人大代表、政協委員和業主代表等，組成若干個檢查工作小組，定期或不定期對轄區內物業管理住宅小區進行重點檢查。每個物業管理小區至少檢查2次，并做好檢查記錄。對發現問題的要及時提出整改，對違法違規行為進行認真查處。（4）組織實施考核。區建設局要在9月份之前按照《省城市住宅小區物業服務規范》的標準對轄區住宅小區物業服務達標進行考核，按照《市物業服務企業考核暫行辦法》對物業服務企業進行考核。采取自查、檢查、評議的方式考核企業管理、企業文化、服務業績、公用設施設備維護管理、房屋管理、環境管理、業主滿意度等，同時開展物業項目經理考核。（4）創建優秀、培育品牌。區建設局要指導企業創建國家級、省級、市級物業管理示范住宅小區，今年任務是創建2個市級以上物業管理示范住宅小區。同時鼓勵物業企業做大、做強，培育、樹立行業品牌。（5）加大違規處罰清理。要加大對物業企業服務品質差、損害業主利益等違規行為的處罰清理力度，并責令企業限期整改，督促企業制定整改方案，明確整改步驟，落實整改措施。（6）推進業委會的成立和規范運作。要牽頭制定全區業委會成立三年規劃，指導協助街道辦事處、社區組建業主委員會或召開業主大會。督促建設單位履行業委會成立工作中的職責。（7）加強培訓和政策法規宣傳。要制定培訓方案，借助市物業協會平臺積極開展培訓學習，提高從業人員素質，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。采取各種形式，大力宣傳物業管理相關政策、法規，讓業主樹立物業管理的服務消費觀念，自覺遵守物業管理法規和業主規約。
3．區城市管理行政執法局。加強對住宅小區內違反市容環境衛生、城市綠化、市政管理、破壞房屋外立面、違章搭建等違法違規行為的監督和檢查。在規范提升物業管理專項活動中，重點加大對下面行為的檢查和處罰：（1）住宅小區內違法搭建建筑物、構筑物；（2）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，改變儲藏間功能；（3）侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木；（4）在小區內焚燒瀝青、橡膠、塑料、垃圾等產生有毒有害煙塵、氣體的物質；（5）未經有關部門批準現場攪拌混凝土、進行產生環境噪聲污染的夜間施工作業；（6）小區周邊亂擺亂放、違章占道的飲食攤點。
4．區公安分局。（1）規范物業服務公司保安隊伍，定期開展保安人員培訓，督促保安人員持證上崗；（2）指導業委會和物業企業制定小區治安管理制度，定期或不定期檢查管理措施落實情況；（3）加強基層民警與小區保安的工作配合，督促物業企業做好物業管理區域內治安工作，創造安全祥和住宅小區。
5．區消防大隊。加強管理轄區內物業管理小區的消防安全。定期對小區的消防設施和消防工作進行檢查和監督，消除重大火災隱患；同時加強對破壞消防設施、擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件以及占用消防通道等違規違法行為的處罰力度。
6．區交警大隊。指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定。加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。
7．區工商局。加強對物業管理小區內的廣告監管，嚴厲查處虛假、違法廣告行為。加大對住宅轉變用途、改變為經營性用房、無照經營等違規行為的查處。
8．區環保局。加強對住宅小區及周邊的建設項目環評審批和環保設施竣工驗收的管理；加強監督查處住宅小區及周邊噪聲污染，亂排污水、亂放廢棄物、飲食服務業亂排放油煙等違規行為。
9．區物價局。要對轄區內物業小區收費行為進行全面抽查，督促服務企業做好收費標準、服務內容和物價舉報監督電話的公示工作；嚴肅查處物業服務企業亂收費和擅自提高收費標準的行為。引導物業服務企業規范收費、業主明白消費。
10．區司法局。加強對街道、社區人民調解組織的業務指導，加強物業管理糾紛人民調解工作，把矛盾糾紛化解在萌芽中，化解在最基層，形成人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯動機制。
11．區社區辦。加強與涉及物業管理有關職能部門的協調聯系工作；協助社區落實人員編制、辦公經費、辦公用房，為社區居委會開展物業管理工作提供支持。
四、工作要求
（一）加強領導，認真組織。物業管理是各級政府改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各級各部門要從大局出發，統一思想，加強領導，認真組織，增強做好這項工作的緊迫感和責任感。
（二）齊抓共管，明確職責。各級各部門要根據區政府規范提升物業管理實施意見中的工作安排，明確工作職責、落實工作責任，全力做好協調配合、整治提升工作，各司其職、齊抓共管，強化聯動、形成合力。
（三）強化監督，建全機制。通過規范提升專項工作，建立健全物業管理規章制度。各級各部門要加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作開展情況實行定期調度，每月底以月報形式向區物業管理工作領導小組（辦公室設在區建設局）報送工作進展情況，有效推動工作落實。區物業管理工作領導小組要及時總結經驗，不斷完善有利于建立長效管理機制的方法。
五、考核辦法
（一）考核對象。為充分發揮各級各部門對物業管理工作的指導監督作用，落實規范提升物業管理專項活動的實施成效，將對各街道辦事處、社區委員會、區直各相關部門、物業服務企業實施工作考核。
（二）考核內容（具體考核評分標準詳見附件）。
1．街道辦事處、社區委員會考核內容。（1）加強組織保障。物業管理組織工作健全，分管領導、具體負責人明確，經費有保障、人員有配備；（2）將物業管理工作納入年度工作計劃和議事日程；轄區內物業管理工作年度有目標措施、有任務分解、有責任單位，有組織考核；（3）加強制度建設和制度落實。實施物業管理聯席會議制度，抓好物業管理政策法規宣傳，完成上級部署的專項工作任務；（4）做好老舊小區整治；（5）加強業委會成立、換屆和日常工作的指導、監督。（6）做好宣傳培訓工作。
2．區直相關部門的考核內容。（1）明確本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確責任科室、分管領導、負責人、經辦人；（2）抓好工作安排部署，加強部門協作配合，加強對物業企業的指導和監督檢查；（3）建立糾紛投訴調處機制，加大對物業管理活動中的違法違規行為的查處力度；（4）加強培訓工作，提高從業人員整體素質；（5）宣傳工作有計劃安排，有組織活動；（6）創新與物業管理有關的管理與執法監督工作。
3．物業服務企業考核內容。按照市住房和城鄉建設局下發的《市住房和城鄉建設局關于印發“市物業服務企業考核暫行規定”的通知》（建綜〔〕13號）文件執行。
關鍵詞：移動辦公；物業管理；應用
近幾年，由于其自身的科學性，移動辦公系統逐漸被大眾認識并運用于多個領域中。物業管理企業對移動辦公的運用尤為典型，相對于其他管理企業，物業管理涉及到的工作細節繁多，需要的工作人員基數也較大。因此，傳統的通過人來管理的方法比較復雜，管理效率較低。將移動辦公系統運用于物業管理企業，可實現物業管理的移動辦公新模式，幫助物業管理向智能化、和技術化的趨勢發展。
1移動辦公概況
1.1移動辦公簡介
移動辦公是及計算機遠程控制、無紙化管理之后的又一新型管理模式。在近年來經濟增長以及科學技術不斷發展的基礎之上，形成的一種具有IT特征的新型辦公體系。其將計算機行業的多種業務技能、較為成熟的計算機系統與通信業的大面積用戶群、交流便捷等特殊元素結合在一起，開創了一個全新的管理模式。從辦公方式上來說，移動辦公，主要通過在各個計算機終端安裝辦公管理需要的應用程序的方式來實現。也就是說，通過這樣的方式，人們可以不用再固定在一個區域、一個計算機上進行操作或辦公，任何一個計算機終端都可以成為個人的移動辦公電腦。相對于傳統的固定管理模式，移動辦公的巨大優勢逐漸體現出來，更加便捷、更加智能、更加高效是移動辦公系統的主要優勢，而移動辦公系統，對于應對突發事件和計劃之外的狀況也尤為關鍵。隨著現代化技術產業的不斷發展，移動辦公已逐漸成為現代化企業管理的重要組成部分。在運用于企業管理的同時，移動辦公對數據進行積累和總結，并不斷地完善自身的管理體系，逐漸被運用于更多的企業甚至政府機關單位。
1.2在企業管理中的應用模型
移動辦公的主要渠道，是將固定終端常用的功能復制到移動手機或平板電腦中。在企業管理中，通過移動辦公的方式，在客戶端除了可以進行日常的基本操作之外，還可以自動獲得并識別其他系統。而在物業管理企業中，移動辦公還可用于安全控制以及進程管理等方面。
2移動辦公系統在物業管理企業的應用
2.1小區物業管理
小區物業管理，是移動辦公在物業企業中的重要運用方面之一。在單獨的住宅或辦公小區范圍內，利用移動辦公形成一個獨立的管理區域和管理系統。在這個獨立的管理區域中，小區業主可以注冊并登陸個人賬號，在物業管理系統中查詢了解相關的繳費信息，或者了解到變更的實施信息。另外，物業管理公司可通過管理系統設置用戶自動繳費入口，使得小區業主僅僅通過手持移動端，就可以完成每月生活費用的繳納。通過應用移動辦公管理，為小區用戶帶來了便利，也使物業管理企業的管理工作更加高效。
2.2公共信息管理
公共信息的管理，主要是指物業公司在系統內進行的信息變更的通知、日常規范的公告、以及相關信息的下載入口等。利用這樣的方式，使得物業公司針對小區的公告信息管理更加透明化和簡潔化，省略了傳統的管理方式中逐一通知的復雜程序。同時，有效提高了管理制度的可行性，保證物業管理員工和其他人員都可以在這個系統內進行辦公和學習。
2.3部門辦公
企業內的部門辦公，主要用于通知管理和文件上報，在企業內部辦公系統內建立整個公司相關部門共用的通知系統，可較為迅速地找出客戶所需要的對應文件并及時發送。同時，移動辦公系統還可主動提示用戶新文件的進入并詢問是否接收，在用戶接收并打開閱覽之后，自動改變文件閱讀狀態。需要企業各相關部門參與的文件，在移動辦公系統中可進行結合處理。這樣的辦公方式大大節省了物業企業的辦公時間。
2.4個人辦公
個人辦公，是指個人管理系統內的文件和事項管理，如電郵、備忘錄、留言簿等，不僅能夠智能提示和接收，還可以幫助用戶進行無用信息的推廣的智能攔截。移動辦公系統將此類的紙質化辦公移植到個人的智能管理設備上面，并在一定程度上優化了辦公模式，幫助辦公人員節省辦公時間以及提升工作效率。2.5綜合辦公綜合辦公涉及到公司的大小事項，在運用移動辦公系統之前，公司會議的召開、公車的管理、財務的審批等等都公司秘書來一一辦理。而在運用新型管理模式之后，在公司系統內就可以消息，甚至直接進行視頻會議，并直接在計算機終端進行相關文件的審核、通過及打印。同時，可進行在辦公系統內的無紙化傳閱，真正形成全面的公司管理網。
3結束語
移動化辦公系統，是科學技術和互聯網飛速發展下的產物?？梢灶A見的是，在不久的將來，隨著移動辦公系統的逐步完善和革新，將會有越來越多的企業和單位充分運用這類新型的辦公系統。其在物業管理企業中的運用便是一個典型的例子，移動辦公系統的加入，不僅使服務對象感受到更加智能化和人性化的服務，也使物業管理工作更加順利和便捷，從而提高企業的競爭力，推動企業的長遠發展。
作者:羅玉玲 單位:桂陽縣市場服務中心
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關鍵詞：物業管理；收費難；解決辦法
在城市化進程推動下，物業管理這種新型房屋管理模式應運而生，以規范化、合理化、專業化等優勢得到了快速的發展。但我國物業管理企業起步較晚，其機制還不是很成熟，在具體發展中遇到很多問題，尤其是收費難這一問題。業主交費少、不交費似乎已經成為了物業管理行業常見的現狀，如何改善這一現狀，促進物業企業健康發展，這是我國社會各界人們都需要著重考慮的問題。
一、導致物業管理難的根本原因
1.服務質量不佳，業主交費積極性不高。普通的物業管理服務，包括很多方面內容，如：清潔衛生服務、維修水電服務、安全保衛服務、園林綠化服務、管理停車場服務等，在履行這些服務中，還經常出現職責行為不履行的情況，如：沒有嚴格把關外來人員，造成小區內亂發廣告狀況，甚至還會出現單車丟失和房屋被盜情況。在綠化過程中，不修剪樹枝枝葉，樹枝枯葉滿地，這些都會讓業主感覺到物業費與物業管理并不等價。2.業主缺乏交費意識，物業企業服務不到位。在2003年，我國頒布的有關《物業管理條例》中，明確規定出業主在法律上有管理住宅小區的權力。也就是在管理住宅小區中，業主才真正扮演了主人的角色，而物業管理部門則是業主聘請的管家，既然是聘請的，自然要上繳服務費，這一點毋庸置疑。但對于“管家”，更多的業主是少交錢，甚至不想交一分錢。3.開發商品房周期長，居民入住率不高。因為開發商品房通常需要四年左右的時間，有的規模大的住宅小區要超過十年。在開發小區中，由于不完善的配套設備、裝修影響住戶等問題，業主并不會在小區建設好之后就搬進來。據不完全統計，有很多新建小區空置率已經高達35%。盡管物業管理中明確規定出：沒有人居住的新建小區要按照75%收取物業費，但因為很難與業主聯系上，即便與業主聯系上了，業主都會以“我還沒有搬進來，為什么要繳納物業費”的理由回絕了物業管理人員。收費難讓物業管理企業陷入了舉步維艱的狀態中。4.物業企業人員素質不高，與業主無法良好溝通。從總體上而言，由于物業管理人員多數都是農民工或者下崗退休的工人。整體文化素質低、交流技能低。也沒有系統學習過有關于收取物業費的理論知識，更沒有物業費收取的社會實踐。5.并未落實好相關制度，缺乏強制性的措施。結合實際情況來講，我國的《物業管理條例》制度并未完全落實，尤其是對于業主不繳納物業費的情況，并未有強制性的措施。雖然在這部條例中明確規定出業主必須要履行繳納物業費的義務，但是因為措施不具體，造成我國人們繳納物業費積極性較低。舉個例子來說明，我國臺灣有關文件中明確規定出住戶繳納物業管理費的行為，在轉讓房屋時，業主必須要交清管理費，否則不得轉讓。
二、解決物業收費難問題的有效方法
1.加大力度宣傳物業管理知識，公開收費標準。在我國與收取物業管理費有關的條例與制度中，都明確規定出收取物業費要遵循科學合理、公正公開的原則。物業企業需要宣傳和推廣物業管理知識，并公開收取物業管理費標準，應通過物業管理公司、上級主管部門等主體共同講解與研究討論下，在業主大會上予以公布收費標準。在平常小區物業管理過程中，利用宣傳欄、發放手冊、公告欄等等途徑來向廣大業主宣傳物業管理理論知識，使廣大業主真正意識到物業管理對于他們生活與居住帶來的積極效用。2.加強建設物業管理企業，提高自身服務水平。為強化業主與使用者的滿意效率，物業管理企業需要從自身上找不足。在實際工作中，強化建設自身，提高服務水平。對內部機制有效調整，強化內部管理，對各項行為準則進行規范。在創新思維下，制定有助于促進企業穩定健康發展的對策，在拓展服務領域，強化服務質量下，真正做到把企業做強。首先，強化物業服務質量，充分創設社區組織文化，引導廣大業主積極參與物業管理中，共同為營造和諧、美好的幸福家園為努力。其次，要拓展服務渠道，擴大服務領域，為廣大業主提供針對性的服務。3.培養物業收費人員的素質，使其積極掌握物業管理知識。作為一名物業管理人員，必須要主動學習物業管理知識，有著較強的職業敏感性，在建設開發企業處理完有問題的房屋后再進行接管，在條件允許情況下，積極與開發企業交流，將建筑施工企業保修費由物業進行保管，保證物業管理企業有一定的修復問題房屋的權利。4.找準物業繳費的主要負責人，創新服務方式。收取物業費的流程：物業繳費單上門發送電話聯系何時繳納物業費發送催繳物業通知單有關人員與業主當面對談物業繳費通知單再次發送雙方僵持。這種傳統的物業費收取流程已經不能滿足現代住戶對物業管理的多樣化需求，并且這種收費方式效率低，也很難讓業主心甘情愿主動繳納物業費。很多時候物業人員上門索要物業費，經常遇到業主不在家，或者業主不開門的情況。而催繳寫字樓物業費經常遇到得領導審批簽字后才能繳納的情況。一系列的推諉拖延情況，讓物業服務中心的工作徹底陷入死循環狀態中，同時還讓業主覺得物業工作人員就像是上門討債的一樣，進而產生了抵觸、煩躁心理。如：對于住宅小區而言，在小區每棟樓之間都要有一個專門的物業管理人員，不但要對區域內的衛生與安全進行監測，也要對此棟樓實際情況有所掌握，并作為此棟樓專門的物管聯絡者，應在每棟樓公告欄處公開物管聯絡員電話，便于業主有問題可以直接找到相應負責人，為雙方的友好交流與互動奠定堅實基礎。并且，物業企業還能夠與居委會聯合，共同選出每棟樓的一位業主兼任樓長職位，在有了樓長的幫助下，其工作效率自然會大大提高。另外，小區物業管理收費人員需要在周末或者夜間八點左右上門，這樣才能找到真正的業主。對于寫字樓的業主，成功收取物業費還需要企業領導有著較高的物業意識。所以，要與企業領導打好關系，找到企業相應的負責人，與之良好交流溝通，構建起誠信、友好服務的關系，為順利進行物業管理活動做好準備工作。在此基礎上，還需要對企業報賬流程有所掌握，針對性的制定收取方法，盡可能縮短物業催取交費的時間，這樣物業企業才能有更多的時間與精力來為廣大業主服務。5.完善物業收費法制環境，總結收費方式中的不足。首先，物業主管部門充分運用政府機關賦予的權力，制定具有可行性與可靠性的物業條例，用法律的武器來提高廣大業主上交物業管理費的積極性。其次，要積極創新，積極配合政府部門，構建起物業管理收費行政機制，提高收費效率。再次，在建立健全的制度下，對于有創意、有想法、收取物業費效率高的員工及時給予獎勵，獎勵形式包括物質獎勵和精神獎勵，以物質獎勵為主，進而提高廣大員工工作的積極性。最后，對收費手段與方式進行總結，與廣大業主積極溝通，必要情況下可采納業主對物業收費合理的建議，最大程度上改善服務，這樣才能讓廣大業主主動的上交物業費。
三、結語
總之，物業管理收費與服務二者是密切相關的，物業管理企業想要妥善解決收費難這一問題，勢必要提高自身的服務水平。并構建健全的質量管理機制，做好保潔環境、維護秩序、維護公共設備等各項服務，切實的提高自身服務水平與管理效率，主動改正工作中不足之地，與業主主動交流，提高業主對物業管理企業的滿意度。唯有如此，才能真正強化收費效率，切實的處理好收費難這一問題，促進物業企業取得健康穩定的發展。
參考文獻:
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[2]吳大偉.物業管理收費中存在問題及對策[J].價格與市場,2014,(06).
感謝市政協和各位政協委員長期以來對我市物業管理工作的關心和支持?，F向市政協第十三屆第五次會議報告我市近年來物業管理工作有關情況。請予審議。
一、物業管理概況
近年來，我市物業管理工作得到了長足的發展。至去年底，我市有資質的物業管理公司216家，從業人員19800多人，已對920多個住宅小區（大樓、別墅區）實施了物業管理，總計面積5800萬平方米。尤其是20__年以來，物業管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區物業管理覆蓋率已達約85%,遠高于全國城市物業管理平均覆蓋率38%的水平。物業管理使廣大業主得到了實惠，與未實施物業管理小區相比，臟、亂、差現象基本消除。物業管理的推行使小區環境整潔了、安全有序了、房屋修繕及時了、居民生活方便了、社區生活豐富了，同時也使管理小區的各類物業使用功能正常的運行，延長了使用壽命，并得到了保值、增值。目前,物業管理已被廣大市民普遍接受,“買房看物業”已成為購房者首選的重要條件，非物業小區的居民要求實施物業管理的呼聲也愈益強烈。物業管理在為小區業主創造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環境的同時，也為創建文明社區、建設現代化國際大都市發揮了積極作用。
二、主要工作情況
圍繞著促進物業管理水平的提高、群眾生活居住環境的改善及城市檔次品位的提升,近年來我們主要做好以下工作:
1、不斷完善物業管理法規體系，營造行業發展的社會環境
物業管理行業是一門新興行業，它是市場經濟條件下房屋多元化的產物，有別于計劃經濟體制下的傳統房屋管理。因此，首先要建章立制，用法律予以規范和制約。為此，我們在《關于市區住宅區推行物業管理的若干意見》的基礎上,草擬了《××市住宅小區物業管理條例》，并經省人大常委會批準于1999年2月1日起實施。為使我市《住宅小區物業管理條例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了《物業管理企業資質等級管理暫行辦法》、《優秀住宅小區（大廈）考評辦法》和《業主委員會運作規程》等11個政策和規范性文件；在全國《物業管理條例》出臺后，我們結合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國〈物業管理條例〉實施意見》等8個配套政策，其中對推行小區管理處主任負責制、業主與物業管理企業和物業管理企業與開發建設單位簽訂前期服務合同協議等做出了明確規定。這些政策法規和規范性文件的制定與出臺改變了我市物業界無法可依的現狀，對引導和規范物業管理行業健康發展起到了重要作用。
2、引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境
自20__年開始全市逐步推進了物業管理招投標工作。規定凡4萬平方米以上的住宅小區、3萬平方米以上的大樓必須實施前期物業管理招投標。至今總計115個小區，總面積達887.49萬平方米推行招投標，僅去年全市就有54個總計面積442萬平方米的小區（大樓）實行了招投標。競爭機制的形成使物業管理企業強烈意識到管理服務不到位,將面臨著被市場所淘汰的結局，從而激發了物業管理企業對品牌效應的內在追求，促進了市場的培育，物業管理的整體水平明顯提高。至今，全市已有18個小區（大樓）榮獲全國優秀（示范）稱號。20__年至去年底，全市有47個小區（大樓）被評為市級優秀（示范）小區。
3、整頓市場秩序，規范物業管理運作
近年來我們針對一些業主反映較突出的問題，如物業管理不到位，服務質量差，亂收費和服務態度惡劣等問題，開展了兩次全市范圍的物業管理市場秩序專項整頓工作。為使專項整治“不走過場”扎實而有效地開展，我們設立了有專人負責的組織機構，并召開了全市近250人參加的動員大會，就整頓的目的、范圍和重點等方面逐項提出了工作目標與要求。同時，健全物業投訴處理機制和反饋機制，要求物業管理企業對群眾反映的問題都要認真核實及時辦理。整頓期間，處理群眾投訴500余件，對群眾的投訴我們做到事事有回音，件件有著落，督促各物業管理企業限期整改，期間對兩起較嚴重的違法事件我們進行了全市通報及降級和取消企業資質的處理。市場秩序專項整頓，使物業管理企業服務態度得到改善，服務質量不斷提高，不少小區（大樓）業主滿意率達到90%以上，物業管理的聲譽有較明顯的好轉。
4、倡導“誠信物業”，增強行業自律
20__年開始我們在全行業推行了“誠信在物業，服務千萬家”的誠信物業活動，并向廣大小區公示，廣泛接受業主的監督。至今已有72個小區（大樓）參加誠信活動。并在繼續擴展。經去年底檢查，“誠信物業”小區，業委會和社區居委會滿意率達96%以上，誠信意識在我市物業界得到逐步弘揚。去年，我市還在500多名物業管理處主任中評選出我市優秀管理處主任35人將予通報表彰，使目前行業中正在開展的“比、學、趕、超”爭先創優活動進一步深入。不少物業管理企業在小區中開展的“坐堂制”和服務中心“站立制”一條龍服務及推行的人性化管理，貼近了業主的多元需要，貼緊了業主的心，使物業管理工作得到了廣大業主的理解和支持，為深化物業管理創造了良好的社會環境。如煙花鞭炮開禁后，全市物業管理企業為使廣大居民過一個歡樂、祥和的
春節，年三十晚各企業的中層以上管理人員放棄與家人團聚的機會，深入到小區內，與值班人員一道查看煙花鞭炮放后有無安全隱患，從而保證了我中心城區各物業管理小區無火災事故的發生，同時不少物業管理人員從年初一凌晨3點起開始打掃煙花鞭炮放后的殘屑，使廣大居民在新年第一天便能看到整潔的環境。5、實施老舊小區整治，改善廣大業主的居住環境
鑒于老舊小區整體環境與我市城市化推進不相適應，且居住的多數是弱勢群體。為使他們與新小區一樣分享到現代化大都市發展的成果，近年來，我們實施了老舊小區整治“實事工程”，并實行邊整治邊物業管理提前介入。這項工作的重點是做到小區內有關設施的更新和功能的完善。整治內容主要是：拆除違法建筑、更新路燈、修復破損道路、綠化的補缺和落實物業管理用房等工作。我們還不斷總結經驗，進一步提高整治質量。20__年下半年開始采用彩色隔熱板進行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區更加潔凈靚麗。20__年至今，市八區已整治老小區63個，總計面積1017萬平方米，直接受益住戶近12萬戶。這項“民心工程”得到了社會各界和群眾的普遍肯定和好評，老小區整治工作在美化城市中發揮了特殊作用。
6、積極投身于開展創建文明城市、衛生城市活動中
近年來物業管理行業遵循“資源共享、各方聯動、協作互助、建設文明社區”的要求，積極投入社區建設，為創建文明社區做了大量工作。物業管理的16小時保潔制和24小時定期巡邏制的推行，使物業管理小區環境更加整潔，發案率大為降低，據××區公安分局的統計顯示，非物業小區與物業小區發案率為5：1，而20__年中××區有84個物業管理小區被列為“無刑案小區”。同時作為一個勞動密集型行業，物業管理崗位也成了社區再就業工作的一條渠道，現有近4000名下崗失業人員從事物業管理崗位工作，為政府排憂解難分擔了責任。此外物業管理企業提供物業用房與社區共享，僅市三區供社區活動的物業用房就近1.5萬平方米，為社區工作開展構筑了活動的平臺，同時還提供一定的人力、物力積極配合社區居委會在小區內開展各類文娛活動，自行購藥積極投入滅“四害”活動，促進了社區精神文明建設，因此社區建設工作搞的較好的如安琪社區、滄浪社區的居委會同志都講到社區工作離不開物業管理公司的配合和支持。
三、存在的矛盾、困難和問題
伴隨著物業管理的發展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問題，主要是：
1、市場機制還不完善，物業管理收費標準過低，行業發展后勁缺乏
由于我市的物業管理是從計劃經濟下傳統房屋管理轉變過來，因此不少業主長期以來的“國家分房、修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業管理為公益性事業，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現象屢屢發生，有的小區收費率幾年來徘徊在30%左右，嚴重挫傷了物業管理企業的工作積極性；其次，我市的物業管理服務收費標準也同市場經濟要求和行業發展需求有一定的差距，目前我市三區20__年以來新建的普通住宅小區收費標準平均為0.4元/平方米/月；而98年以前建成的住宅小區更低，平均僅為0.15-0.2元/平方米/月。這一收費標準與目前上海、廣州同樣小區相比差距近一倍，致使多數物業管理小區經費處與虧損狀態，企業發展缺乏后勁，物業管理服務步履艱難。
2、作為新興行業，職責尚需進一步理順
作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。目前，我市《小區物業管理條例》規定的市政、環衛等專業有償委托事宜，尚未妥善解決，致使物業管理代人勞作，更加重了物業管理自身經費負擔。同時，國家《物業管理條例》規定的供水、供電、供熱等單位應向最終用戶收費的問題，有關部門也沒有認真貫徹，致使物業管理企業無償代收的現象仍然存在，且水電費差額還需物業管理企業承擔，這很不合理。此外，物業管理小區的違法搭建、破墻開門、車輛停放、快餐經營等問題，按照有關職能宜由城管、規劃、環保、工商、房管、公安等部門依法處理。但由于一些法規的交叉，出現互相推諉現象，使物業企業在管理過程中，遇到這類問題得不到有力支持和及時解決，造成小區管理難度大大增加。
3、商品房維修資金尚未建立，尤其是帶電梯的小高層、高層住宅的電梯維修資金及小區技防設施的更新資金尚未建立
若干年后這些設施的維修更新少則幾十萬元多則上百萬元，業主將不堪重負，更會影響長效管理并將導致物業管理退出。
4、物業管理從業人員整體素質不高，管理手段落后，服務離業主要求尚有差距
我市物業管理起步較晚，目前物業管理專業人才的培養還跟不上形勢發展的需要，而企業虧損又難以引進人才，致使善管理、懂技術的專業人才緊缺?，F在我們這支隊伍，3千多名管理人員中，多數為企事業單位下崗分流人員、退伍軍人和農村剩余勞動力，一般為初、高中學歷。因此，要較好的勝任物業管理工作尚有較大距離。同時，由于現行的物業收費標準低，物業管理中收費難、收費率低，致使70%左右的物業公司綜合實力較弱，缺乏發展后勁，也造成了不少物業管理企業管理辦法和管理手段還處于較落后狀態，整體水平不高。此外也有部分從業人員感到物業管理地位偏低，以致缺乏以人為本、敬業愛崗精神，導致服務不規范，侵犯業益現象時有發生，致使整體服務質量不盡如人意。這些成為了我市物業管理工作進一步發展的“瓶頸”。
四、下步工作打算和若干建議
1、進一步完善物業管理法律法規體系，健全市場競爭機制
我們將以全國物業管理條例出臺為契機，結合近幾年我市物業管理運作較成功和成熟的經驗，修訂我市物業管理條例，使之更具地方特色和操作性；其次
，實行市區兩級主管部門組織的物業管理招投標制度，建立全市范圍內的專家評委庫，實施品牌物業在招投標中的傾斜優惠政策，使物業管理企業在“公開、公平、公正”的市場競爭中不斷完善自我，提高自身競爭力，促進物業管理市場趨向規范化；其三，進一步加大行業誠信服務工作力度，建立物業管理企業在招投標中承諾中的服務標準核查制，以提高我市的物業管理整體服務水平。2、建立新的物業管理收費機制，實行分檔管理、優質優價
我們將配合市物價管理部門做好物業管理成本核算工作，編制物業管理用工定額，使物業收費標準逐步貼近市場價值。同時制定我市的等級服務標準，使收費與服務標準有機結合起來，讓業主根據自身的消費水平和消費需求來選擇相應的物業管理服務，滿足不同層次的服務需求。
3，加強規范化建設，不斷提高物業管理整體水平
我們在強化自身建設方面將繼續抓好宣傳教育，牢固樹立從業人員的以人為本、愛崗敬業精神，加強物業管理市場秩序專項整治工作。進一步開展“比、學、趕、超”爭先創優活動。強化財務監督措施以提高物業管理收支透明度，保證居民所繳的費用用到實處。同時還將加強培訓工作，提高從業人員的業務素質。加大考核力度，促進管理服務的進一步規范。并將實施小區管理處主任責任制和上崗任職資格考試制，使每個物業管理項目在稱職的管理處主任管理下物業管理順利開展工作，為廣大的業主提供滿意的服務。
4、發揮業主大會作用，做好業主自治工作
為了充分發揮業主的自治作用，我們將首先做好實施物業管理兩年以上，還未成立業主管委會的小區業委會評選工作；其次開展業委會成員培訓工作，使業主管委會既能代表業主利益，又能依法自治；第三，對那些不按法律有關規定操作的行為，我們將以指導和監督，并予以制止和糾正，從源頭上制止物業管理糾紛的產生和增多。
5、采取措施逐步解決“停車難”問題，建立良好的小區公共秩序
隨著群眾生活水平的提高，近年來我市私家車數量急劇增加，小區停車難問題日益突出。為妥善解決這一社會經濟發展過程中出現的難題，我們擬將采?。阂皇菍σ院笮陆ǖ臉潜P，以高起點、高標準出發，提高停車指標，眼光放遠，指標做足，不留或少留遺憾；其次，對已建成小區我們將通過規范管理，挖掘內部潛力并引進現代化的管理手段，以彌補停車位的不足，即通過物業公司對小區道路的合理排位，確定行車路線，阻止亂停放現象，以提高車位的利用率，將出租改為他用的車庫一律恢復原有使用功能，以增加車位量，同時引進室外立體式車庫盡量彌補小區車位的不足。同時也建議交警進社區，指導和幫助物業管理企業制止車輛亂停放及有條件的允許一些車輛確實過多的小區在小區道路上夜間劃線停車。小區“停車難”問題不是地方問題，而是全國普遍性問題，其形成具有一定的歷史原因，且要妥善解決涉及到的各方各面，需要全社會的共同努力，為此我們將積極引進外地成功的做法，最大限度地解決小區停車難的問題。
6、目前我市物業管理正處于粗放型到規范化發展的過渡階段，更需要全社會為物業管理行業營造相對良好的經營環境
建議工商、稅務、財政、勞動等政府職能部門，在制定具體政策時，能多考慮目前物業管理的實際困難，在政策上給與傾斜和照顧。如稅務部門繼續減免物業管理收入的營業稅（近幾年市財稅部門在營業稅減免方面已給予很大的政策支持）；勞動部門能考慮物業管理企業的“三金”操作問題；對98年前交付使用的并已實施物業管理的老小區采取適當的經費補助辦法等。以多方面為物業管理企業創造經營條件，幫助走出困境。
一、基本情況
近年來，我市堅持以科學發展觀為指導，以改善民生為目的，通過加快以“兩街三路”為突破口的舊城改造和房地產開發，住房保障體系逐步完善，房地產市場呈現出良好狀態，富強、和諧、宜居的現代化中等城市正在形成。
自2008年起，我市通過全面加強建筑業管理和規范房地產市場秩序，在省內率先建立了建設市場信用評價體系；實行了開發項目資金、房屋預售形象管理、民工工資保證金制度；實施了開發資質、招標和預審過程的配套聯動措施，把裝飾裝修工程和部分專業分包、小區配套工程納入招投標范圍；建設并落實了住宅工程分戶驗收制度；制定了涵蓋建筑施工、市政等五個方面的建設領域安全生產評價辦法，試行了安全生產風險抵押金制度和高危行業安全費用提取制度；制定出臺了住宅小區物業收費標準、服務內容和服務規范。三年來，我市房地產開發面積270萬平方米，竣工面積238.4萬平方米，房地產業完成投資45億元。其中，創市精品工程3個，面積2.6萬平方米；創優質結構工程14個，面積5.3萬平方米；創市優良工程206個，面積86.9萬平方米，工程優良率47%；創省、市優秀QC成果5項，省建筑業新技術示范工程、省建筑業技術創新獎各一項，市“質量誠信、用戶滿意”工程17項，裝飾工程“泰山杯”、“鳶都杯”各一項。按照“政府主導、依法拆遷、標準統一、尊重意愿、陽光操作、接受監督”的舊城改造運行機制，截至目前,“兩街三路”綜合改造工程，已完成拆遷面積180萬平方米，12個回遷片區的54棟回遷樓已全面開工建設。今年以來，我市房地產已動工開發面積51.7萬平方米，竣工32萬平方米，房屋銷售2092套，共22.7萬平方米；辦理商品房產權證888件，面積10.15萬平方米；二手交易房741件，面積7.61萬平方米。目前，全市已納入物業管理的住宅小區123個，面積380萬平方米；納入物業管理地理信息平臺的小區46個，占納入管理小區的37%。
二、存在的主要問題及成因
調查中發現，我市房地產開發、舊城改造過程中出現的涉房民生問題主要有以下幾個方面：
（一）建筑質量問題。據有關部門統計，調查回訪的119個小區的972個單體工程中，有22個住宅小區、314個單體工程發現墻皮脫落、屋面滲漏、涂料起皮等質量問題，有的建筑物出現嚴重的不均勻沉降，有的住宅小區甚至出現了樓板、墻體裂縫等嚴重危害到建筑結構和使用安全功能的質量問題。如：天潤寶翠園小區存在地下室滲水，山水名苑閣樓滲漏、車庫地面塌陷、地暖不通等問題，居民意見很大。導致出現這些問題的原因有以下幾個：一是建筑選材標準低。由于小區住宅建設對使用什么材料沒有具體的標準，個別建筑商（開發商）為追求利潤最大化，選擇使用了價格較便宜的建筑材料，從而導致維修期內就出現了質量問題。二是監理工作不到位。由于我市監理企業成立時間短，從業人員技術素質偏低，缺乏成熟的監理經驗，加之當前我市監理市場秩序不規范，惡意競爭激烈，致使不少監理企業只好靠低收費承攬工程。目前，我市建筑工程監理費每平方米只有5-6元，遠低于國家規定標準。由于收費偏低，不少監理企業人員配備不足，不少地方出現一人同時監理2-3個工地的現象，這就很難保證對工程質量的有效監理。三是對監理公司的工作缺乏有效的監管。由于質量監督站亦存在人員少而項目多的矛盾，很難實現對全部工程項目的全程監管，這樣，對監理公司的監管就容易出現缺位，他們的工作質量就大打折扣。四是違規分包。開發企業為了賺取最大利潤，往往在主體結構完成后，將裝飾階段一些利潤較高的項目違規分包。分包方因與開發企業直接簽訂合同，所以不接受總包單位的管理，施工缺乏統一調度，各分包單位的工序安排及進度缺乏統一協調，分包方各自為戰，甚至后道工序破壞前道工序，留下質量隱患。出現問題需要整改時，就相互推諉，推脫責任。總承包企業因為開發商違規分包，從而使總包負責制成了一句空話。五是違規掛靠資質。近年來，由于新開工項目較多，許多不具備施工能力的單位或個人也紛紛承攬建筑工程。這些所謂的施工企業有的不但實力差、技術力量薄弱，而且從業素質低、自律意識差，他們承接的工程很難保證質量。
（二）拆遷及回遷安置問題。這方面主要存在三個問題：
一是拆遷難度大。市政府于2007年制定并出臺的《市城市房屋及附屬設施拆遷補償安置辦法》，統一規定了城區拆遷補償標準，這些規定和標準也得到了絕大多數城區居民的認同。但在具體實施過程中，往往由于個別居民片面強調個人利益，漫天要價，拒不拆遷，影響了整個片區的拆遷進度。如2004年，在膠濟鐵路改造拆遷過程中，醴泉街道一王姓居民，有證房屋面積56.8平方米，根據當時中介機構的評估價格和有關補償規定，應予補償3.53萬元，但該居民除要求補償一套80-90平方米的樓房外，還要30多萬元的補償費，要求得不到滿足就越級上訪。二實小片區一趙姓居民，兄弟四人，在拆遷過程中，經多方協商，已同意補償標準，但在簽字同意并于今年6月份領取了補償費后又反悔，要求額外補償，導致整個片區不能按時施工。
二是回遷交房不及時。從調查的情況看，目前僅在“兩街三路”綜合改造工程的80個片區中，2009年有回遷任務的就有12個片區，共54棟樓，安置回遷面積13.1萬平方米。現在，雖已全部開工建設，但除了城西花園這個片區能按合同約定時間回遷外，其他的11個片區均存在不能按時回遷交房的問題。造成這個問題的原因，其一，由于個別戶不能按時拆遷，導致不能按時開工而延誤工期，從而造成整個片區不能及時回遷和及時交房。其二，開發商實力欠缺，投入資金不足而延誤工期，導致不能按時交房和回遷。如天和兄弟集團于2006年開發的天和家和小區，開工不久，開發商在本來資金就不足的情況下，又抽出資金投資開發天和思瑞酒店，終因資金鏈斷裂而影響工期，導致不能按時回遷。其三，受突發事件的影響，導致不能正常施工而延誤交房回遷。如福城置業公司投資開發的貴賓首府項目，因在施工過程中與周邊居民發生矛盾，部分群眾圍堵施工現場，造成停工影響工期不能按時交房回遷。
三是遺留問題多。由于不能按時交房回遷，長期在外租房居住，給居民生活造成諸多不便，部分租房居住的居民很有意見。據部門反映，近幾年因不能按時交房及時回遷而造成的上訪或越級上訪案件，一直居高不下。同時，由于不能按時交房回遷而增加的租房補助費用，也進一步加重了街辦等開發主體的經濟負擔。
（三）房權證辦理問題。據調查了解，目前在市區內已建成的住宅小區中，因各種原因導致不能及時辦理房權證的問題比較突出，已成為廣大居民關注的的熱點之一。在我市有開發工程的41家開發企業所開發的115個項目中，就有17家企業的25個住宅開發項目因種種原因不能及時為購得住宅的居民辦理房權證，共涉及居民6886戶。分析不能及時辦理房權證的原因，主要有四個：一是因規劃審批原因不能及時辦理房權證的共涉及6個項目1179戶，主要是由兩方面的原因所致。一方面是開發商為追求自身的更大利益，擅自更改建設規劃，違規增加建筑面積，造成規劃建設面積與實際建成面積不符；另一方面是建設標準變更而導致實際建成面積與規劃面積不符。如翠竹園小區，在開工建設后，國家增加了外墻保溫的強制性標準，住宅建成后，由于增加了外墻保溫層，其面積大于原規劃建筑面積，按有關規定要求也不能進行驗收。二是因用地手續不全而導致不能及時辦理房權證的共涉及5個項目，1968戶。如城建開發公司于2006年開發的湖濱花園項目，因開發商未交齊土地出讓金導致工程不能及時驗收。三是缺乏基礎性批復手續，不具備發放房權證條件。近幾年來，我市有不少住宅開發項目采取了開發商提前介入的辦法，在項目開工建設后，有關部門未及時跟進補辦有關手續，導致有的項目雖已建成，但由于沒有前期批復手續，后續驗收辦證等工作無法進行。如華夏房地產公司于2005年投資開發的農豐步行街項目，建成的住宅于2007年12月開始出售，有的購房戶已入住近2年，但由于該項目沒有立項、質檢等前期審批手續，從而導致驗收、發證等后續工作不能如期開展。四是開發商與施工企業之間相互扯皮，導致不能對已建成工程及時進行驗收而貽誤發證。如康成花園工程由于工程合同簽訂后，施工期內材料價格上漲幅度較大，建設單位（市公路局）仍然堅持按原合同付款，承建方（市海建、星合建業、開發區建筑公司）有異議，不提供相關施工資料，導致無法進行工程竣工驗收備案，從而無法及時辦理房權證。
（四）物業管理問題。物業管理工作涉及千家萬戶，其服務水平和質量的高低，對一個地方的民生問題影響很大。在我市這項工作雖起步較晚，但發展較快。目前，全市已有27家物業管理企業，其中本地的就有17家。從我們調查的情況看，目前我市的物業管理工作，尚處發展的初級階段，除面上存在的服務項目少、管理水平低、經驗相對不足等問題之外，小區居民反映比較集中的有四個方面的問題。一是服務不到位，業主利益得不到應有的保障。在有的小區，業主購得的房屋在保修期內出現質量問題，開發商與物業公司相互推諉，致使問題不能及時解決，業主意見很大，有的因此而導致群體上訪，造成不良社會影響。二是收費標準低。我市物業管理收費仍沿用2003年《市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的標準，即規定一級小區每平方米收費0.45-0.50元，二級小區每平方米收費0.35-0.40元，三級小區每平方米收費0.25-0.30元，四級小區每平方米收費0.15-0.20元。由于物價的上漲，特別是新《勞動合同法》實施后，物業企業都必須為企業的從業人員交納“五金”，加大了物業企業的支出。因此，目前我市有不少從事物業管理的企業處在入不敷出、勉強生存的狀態，不僅沒有財力為業主提供優良的服務，而且由于財力不濟而嚴重制約了物業企業的發展。三是收費標準亂。調查發現，全市納入物業管理的123個住宅小區，只有30多個小區的物業管理企業按規定到物價局進行了收費標準申請并得到物價局的正式批復，多數小區物業管理收費不僅沒執行我市規定的標準，而且隨意性很大。目前，我市物業服務收費低的如東鳳城小區回遷安置的居民每月每平方只收0.07元，其它業主每月每平方收0.10元；高的如公園世家每月每平方米收0.68元。還有的小區收費標準與小區級別和服務質量不符，業主意見較大。四是有的住宅小區根本無人管理。如原機械局宿舍由于沒人管理物業，小區內環境臟亂差，嚴重影響了居民的生活質量。還有的住宅小區，因建成的年份較長，區內原有的配套設施、設備大多已老化破舊，亟需整修。也有的住宅小區因建設單位破產或倒閉，而斷失物業管理的資金來源，無人接管物業。
三、今后工作的建議
針對調查中發現的問題，提出以下建議。
（一）完善制度措施，加強質量監管。一是公開質量維修程序和監督電話，采取有力措施，責令開發商和施工企業針對工程質量存在的問題，明確責任，及時整改。對不按要求進行整改的，要按《市建設市場信用管理暫行辦法》予以處罰。二是督促建設單位及時將工程質量控制資料整理齊全并按程序組織工程竣工驗收和備案，對逾期不辦理工程竣工驗收備案的，按照有關規定予以處罰。三是全面實施質量保修金監管制度，建設單位必須按工程總造價的3%-5%繳納工程質量保修金；同時主管部門要加強對監理企業的監管，實行建設工程監理費專戶管理制度，工程開工前建設單位應將一定比例的監理費存入銀行專戶，出現質量問題的由監理企業承擔相應的經濟責任。四是嚴把市場準入關。加大對房地產開發商主體資格的審查與監督，加強對建筑施工企業的監管力度，提高開發商和施工企業的準入門檻，重點解決開發企業和施工企業違規掛靠問題。同時，要加強對項目開發全過程的監督管理，及時糾正開發商違反規劃、擅自改變設計、變更建設標準、違規預售等問題。
（二）嚴格落實拆遷辦法，妥善解決城區拆遷及回遷安置問題。嚴格執行《市城市房屋及附屬設施拆遷補償安置辦法》，統一補償標準，盡快解決拆遷遺留問題，特別是影響及時回遷的問題。對于不能按合同規定時間按時回遷的，要認真做好回遷戶的工作，提前備足租賃房屋補償費，并提前發放給回遷居民。同時，對延期交房的要按合同約定向購房者支付違約金。
