時(shí)間：2022-08-30 14:29:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇合作建房協(xié)議，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
委托建房合同范文1 委托人： (簡稱甲方)
受托人： (簡稱乙方)
甲方因在外務(wù)工事務(wù)繁忙，無法進(jìn)行家中房屋建設(shè)今為節(jié)省開支，并最合理處理好相鄰物權(quán)關(guān)系。協(xié)調(diào)鄰里建設(shè)A幢房屋，為使A幢房屋建設(shè)有效，節(jié)儉方式進(jìn)行，特委托乙方統(tǒng)一管理經(jīng)營，經(jīng)雙方本著合法、自愿平等的原則，達(dá)成如下協(xié)議：
一、該A幢房屋座落于永泰縣丹云鄉(xiāng)前洋村村部對(duì)面。
二、建設(shè)該A幢房屋的建設(shè)施工單位由A幢房屋的十戶業(yè)主指定并認(rèn)可(鋼混結(jié)構(gòu)，每平方米造價(jià)不超出人民幣玖佰伍拾元整)。乙方按甲方的意思指示負(fù)責(zé)建宜的經(jīng)營運(yùn)作及協(xié)調(diào)相關(guān)鄰里及相鄰物權(quán)關(guān)系。
三、乙方按照甲方的指示，有責(zé)任支付建筑工人工資，并保證及時(shí)發(fā)放到位。
四、甲方有權(quán)知曉每月建房工程進(jìn)展情況及建房資金運(yùn)作情況，乙方也必須在每月月底，將上述情況及時(shí)通告甲方。
五、甲方必須及時(shí)全力地將建房運(yùn)作資金，匯入乙方帳戶(并包括乙方管理工資)。
六、A幢房屋的建房時(shí)間，由開工起半年內(nèi)必須完成建設(shè)。若有天氣不可抗力及國家政策等原因，經(jīng)雙方協(xié)商可順延。
七、在乙方經(jīng)營管理過程中乙方有權(quán)代為簽字，代收法律文書等相關(guān)特別權(quán)利。
八、本合同一式二份，自雙方簽字之日起，若有《補(bǔ)充合同》視同本合同效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托建房合同范文2 (簡稱甲方)
(簡稱乙方)
甲、乙雙方擬在永泰縣丹云鄉(xiāng)前洋村村部對(duì)面(公路旁)合作建房，今雙方本著自愿、平等、合法的原則達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方提供座落于丹云鄉(xiāng)前洋村部對(duì)面約 平方米的宅基地與乙方合作建房。
二、乙方提供 元，與甲方合建房屋。
三、該幢房屋一共 層， 層歸甲方所有， 層歸乙方所有，共有部分是 。
四、甲方必須在本協(xié)議簽定起 日內(nèi)提供宅基地，乙方必須在本協(xié)議簽訂起 日內(nèi)，提供建房資金。
五、甲方必須負(fù)責(zé)辦理該土地使用權(quán)相關(guān)的手續(xù)，乙方必須全力及時(shí)配合甲方予以辦理。
六、甲方必須負(fù)責(zé)處理鄰里糾紛，全力及時(shí)解決相關(guān)民事糾紛。
七、若政策允許，乙方可以辦理土地使用權(quán)證和房產(chǎn)權(quán)證，甲方及其繼承人必須全力、及時(shí)地配合乙方辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證。
八、本協(xié)議一式二份，自雙方簽字之日起生效，若有《補(bǔ)充協(xié)議》視同本協(xié)議效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托建房合同范文3 甲方：
乙方：
依據(jù)《中華人民共和國合同法》相關(guān)法律、法規(guī)，甲、乙雙方就甲方委托乙方建設(shè)住宜。經(jīng)友好協(xié)商并制定本協(xié)議，以資雙方遵守。
第一條：擬建住房建筑面積約 平方米毛坯房(以最后實(shí)際測(cè)量的建筑面積為準(zhǔn))，項(xiàng)目位于 項(xiàng)目一期的第 號(hào)樓第 單元第 層 房，價(jià)格每平方 元，房號(hào)為 ，共計(jì) 套。合計(jì)建房款人民幣(小寫) 元，金額(大寫) 。
第二條：擬建房款分兩批支付。本合同簽訂之日起叁日內(nèi)，甲方支付擬建房款總額的50%即 元，金額大寫 。在該擬建住房建設(shè)達(dá)到正負(fù)零時(shí)支付剩余建房款即 元，金額大寫 。
第三條：擬建住房竣工時(shí)間為： 年 月 日前。
第四條：本合同期內(nèi)，甲方對(duì)擬建住房可自由更名一次(免費(fèi)更名)，甲方須書面向乙方提供受讓人資料并簽署相應(yīng)合同。
第五條：甲方未能按本協(xié)議約定按期足額支付建房款，乙方可以解除本協(xié)議并退還已收建房款。乙方承建的房屋質(zhì)量驗(yàn)收不合格或未在約定日期前竣工，甲方可以解除本協(xié)議，乙方退還全部建房款并按銀行同期存款利率支付利息。
第六條：雙方同意在取得《商品房預(yù)售許可證后》簽訂《認(rèn)購書》。屆時(shí)如果甲方不能按指定時(shí)間，到指定地點(diǎn)簽訂《認(rèn)購書》，甲方所交的建房款無息退還。
第七條：在履行本協(xié)議中各方如發(fā)生爭議，可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向海南仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁裁決。
第八條：乙方委托 律師事務(wù)所對(duì)本協(xié)議的履行提供全程法律服務(wù)，為本協(xié)議的有效施行提供法律保障。具體服務(wù)律師是 (執(zhí)業(yè)證號(hào)： 電話： )。
第九條：本協(xié)議壹式叁份，甲方執(zhí)壹份，乙方執(zhí)兩份。本協(xié)議自乙方收到甲方支付的第壹期建房款之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
新版合作建房合同范本三篇
溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)的一種參考，當(dāng)事人須根據(jù)具體實(shí)際情況正確選擇適用的條款并作相應(yīng)的調(diào)整，切勿套用，訂立重大合同或者內(nèi)容復(fù)雜的合同最好咨詢相關(guān)的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！
甲方：______________________
地址：_______________________
電話：_______________________
傳真：_______________________
授權(quán)代表：___________________
職務(wù)：_______________________
乙方：_______________________
地址：_______________________
電話：_______________________
傳真：_______________________
授權(quán)代表：___________________
職務(wù)：_______________________
第一條前言
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：
1．甲方已于_________年_________月_________日依法以招標(biāo)（或拍賣、行政劃撥）方式取得位于_________、編號(hào)為_________的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為______、容積率為_________、計(jì)劃建筑面積為_________平方米、土地使用權(quán)年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用權(quán)證（或用地紅線圖）編號(hào)為____________；
2．乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同.
第二條合作建房
甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成____棟_____層的辦公（或商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成.
第三條建房資金
建房資金預(yù)計(jì)為人民幣_(tái)_________元，全部由乙方提供，實(shí)際建筑成本高于或低于該預(yù)計(jì)數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有.
建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗(yàn)收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時(shí)止所需的一切成本、費(fèi)用.該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費(fèi)或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款.
第四條報(bào)批手續(xù)
除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報(bào)批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報(bào)批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報(bào)批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料.
第五條設(shè)計(jì)、建筑
工程設(shè)計(jì)和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計(jì)圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報(bào)批并實(shí)施.
工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個(gè)建筑工程應(yīng)在本合同生效后第天內(nèi)開工，并在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作.
第六條產(chǎn)權(quán)分成
全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán).
乙方應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證.
第七條違約責(zé)任
1．如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時(shí)間完成工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失.
2．除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時(shí)間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價(jià)格向甲方支付違約金.
3．如因甲方的原因造成報(bào)批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時(shí)間在____個(gè)月以內(nèi)時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價(jià)格向乙方支付違約金；當(dāng)拖延時(shí)間超過三個(gè)月以上時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失.
第八條爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)，按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力.
第九條合同生效
本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效.
甲方：_______________________
授權(quán)代表（簽字）：___________
乙方：_______________________
授權(quán)代表（簽字）：___________
日期：_______________________
地點(diǎn)：_______________________
甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿＿＿傳真：＿＿＿＿＿
授權(quán)代表：＿＿＿＿職務(wù)：＿＿＿＿＿
乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
電話：＿＿＿＿＿＿傳真：＿＿＿＿＿
授權(quán)代表：＿＿＿＿職務(wù)：＿＿＿＿＿
第一條前言
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：
1.甲方已于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日依法以招標(biāo)（或拍賣、行政劃撥）方式取得位于＿＿＿、編號(hào)為＿＿＿的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為______、容積率為＿＿＿、計(jì)劃建筑面積為＿＿＿平方米、土地使用權(quán)年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止、土地使用權(quán)證（或用地紅線圖）編號(hào)為＿＿＿＿；
2.乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同.
第二條合作建房
甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公（或商住、住宅）樓，并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成.
第三條建房資金
建房資金預(yù)計(jì)為人民幣_(tái)_________元，全部由乙方提供，實(shí)際建筑成本高于或低于該預(yù)計(jì)數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有.
建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗(yàn)收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時(shí)止所需的一切成本、費(fèi)用.該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費(fèi)或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款.
第四條報(bào)批手續(xù)
除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報(bào)批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報(bào)批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報(bào)批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料.
第五條設(shè)計(jì)、建筑
工程設(shè)計(jì)和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計(jì)圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報(bào)批并實(shí)施.
工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個(gè)建筑工程應(yīng)在本合同生效后第天內(nèi)開工，并在第個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作.
第六條產(chǎn)權(quán)分成
全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán).
乙方應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證.
第七條違約責(zé)任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時(shí)間完成工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失.
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時(shí)間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價(jià)格向甲方支付違約金.
3.如因甲方的原因造成報(bào)批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時(shí)間在____個(gè)月以內(nèi)時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價(jià)格向乙方支付違約金；當(dāng)拖延時(shí)間超過三個(gè)月以上時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失.
第八條爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)，按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力.
第九條合同生效
本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效.
甲方：_______________________乙方：_______________________
授權(quán)代表（簽字）：____________授權(quán)代表（簽字）：____________
日期：______________________________________________
地點(diǎn)：______________________________________________
甲方（方）：
聯(lián)系電話：傳真號(hào)碼：
有效身份證件名稱及號(hào)碼：
住址：
授權(quán)人：
聯(lián)系電話：傳真號(hào)碼：
有效身份證件名稱及號(hào)碼：
住址：
乙方（出資人）：
聯(lián)系電話：傳真號(hào)碼：
有效身份證件名稱及號(hào)碼：
住址：
授權(quán)人：
聯(lián)系電話：傳真號(hào)碼：
有效身份證件名稱及電話：
住址：
為了平抑房價(jià)，滿足中低收入家庭住房需求，經(jīng)甲、乙雙方的深入研究及友好協(xié)商，就__市個(gè)人合作建房一事，達(dá)成以下一致.甲、乙雙方承諾嚴(yán)格遵守本合同，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任.特此鄭重簽訂本合同.
第一章__市個(gè)人合作建房
第一條：__市個(gè)人合作建房是指具有民事行為能力、購房能力并愿意在__市居住的多個(gè)自然人（乙方）以簽訂法律文本（合同、協(xié)議等）的形式共同出資，通過委托咨詢機(jī)構(gòu)全權(quán)運(yùn)作、銀行監(jiān)管資金、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)的方式建造房屋供自己居住.
第二條：__市個(gè)人合作建房遵循合法、合作、公開、公平、公共利益優(yōu)先等原則.
第三條：__市個(gè)人合作建房的出資人（乙方）已完全了解__市個(gè)人合作建房的基本情況及相關(guān)信息，同時(shí)，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)也有足夠的認(rèn)識(shí).
第四條：__市個(gè)人合作建房的出資人（乙方）參與__市個(gè)人合作建房屬于自愿行為.
第五條：__市個(gè)人合作建房以出資人（乙方）自己居住為初始目的.
第六條：__市個(gè)人合作建房有別于黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位集資建房，也有別于由政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房.
第七條：__市個(gè)人合作建房擬為中型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，地點(diǎn)為__市市區(qū)范圍以內(nèi).預(yù)計(jì)可供居住的戶數(shù)為800戶左右，戶型面積約為60平方米至120平方米，準(zhǔn)確的戶數(shù)和戶型面積將根據(jù)取得土地的實(shí)際面積經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)后確定.在綜合考慮地價(jià)、房價(jià)的同時(shí)兼顧交通和環(huán)境因素，盡量做到緊湊、經(jīng)濟(jì)、舒適、宜居.
第八條：__市個(gè)人合作建房是由多方參與的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目.它包括出資人（乙方）、咨詢機(jī)構(gòu)（甲方）、出資人委員會(huì)、資金監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)五方.其相互之間的法律關(guān)系如下：
1.出資人（乙方）：__市個(gè)人合作建房的出資人（乙方）是由多個(gè)自然人組成，其準(zhǔn)確人數(shù)將由取得土地的實(shí)際面積經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)后確定的戶數(shù)決定.__市個(gè)人合作建房的所有權(quán)由全部出資人（乙方）共同享有.
2.咨詢機(jī)構(gòu)（甲方）：__市個(gè)人合作建房的出資人（乙方）共同委托咨詢機(jī)構(gòu)（甲方）對(duì)__市個(gè)人合作建房及相關(guān)事務(wù)進(jìn)行全權(quán)運(yùn)作.其運(yùn)作的主要內(nèi)容包括__市個(gè)人合作建房的籌劃、組織、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、監(jiān)督及簽訂相關(guān)法律文本.（以下可將甲方稱為“方“）
3.出資人委員會(huì)：__市個(gè)人合作建房的全部出資人（乙方）通過共同選舉的方式產(chǎn)生出資人委員會(huì).該出資人委員會(huì)由五名出資人（乙方）義務(wù)組成，其主要職責(zé)是協(xié)助及監(jiān)督方（甲方）對(duì)__市個(gè)人合作建房的運(yùn)作.
4.資金監(jiān)管銀行：__市個(gè)人合作建房的出資人（乙方）共同委托__市境內(nèi)的銀行對(duì)__市個(gè)人合作建房的資金進(jìn)行全面監(jiān)管.其資金監(jiān)管的具體內(nèi)容及權(quán)利、義務(wù)將由出資人（乙方）、方（甲方）和受委托的資金監(jiān)管銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行“）三方共同簽訂的《__市個(gè)人合作建房資金監(jiān)管協(xié)議》確定.
5.房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)：__市個(gè)人合作建房的出資人（乙方）共同委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)__市個(gè)人合作建房所取得的土地進(jìn)行綜合開發(fā)、建設(shè).其開發(fā)、建設(shè)的具體內(nèi)容及權(quán)利、義務(wù)將由出資人（乙方）、方（甲方）和受委托的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)（以下簡稱“開發(fā)方“）三方共同簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》確定.
第九條：__市個(gè)人合作建房的出資人（乙方）在方（甲方）全權(quán)運(yùn)作的過程中，仍享有對(duì)__市個(gè)人合作建房進(jìn)行監(jiān)督及核查的權(quán)利.
第十條：__市個(gè)人合作建房的全部出資人（乙方）均有權(quán)以支付建房成本的方式獲取__市個(gè)人合作建房所建的住房一套.
第十一條：__市個(gè)人合作建房的建房成本將以包括土地成本（項(xiàng)目取得成本）、開發(fā)建造成本（包括改建、改造成本）、稅費(fèi)等支出為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算.
第十二條：__市個(gè)人合作建房的建房成本，由專業(yè)機(jī)構(gòu)或國家相關(guān)單位決算、審計(jì)后最終確定.
第十三條：__市個(gè)人合作建房的房屋面積均以建筑面積為準(zhǔn).
第十四條：__市個(gè)人合作建房的物業(yè)管理由出資人委員會(huì)負(fù)責(zé).
第二章__市個(gè)人合作建房的出資
第十五條：__市個(gè)人合作建房的出資人（乙方）將分預(yù)先出資、追加出資、出資清算三步完成對(duì)__市個(gè)人合作建房的全部出資.具體內(nèi)容如下：
1.預(yù)先出資：乙方作為__市個(gè)人合作建房的出資人，同意預(yù)先出資人民幣元（大寫）用于__市個(gè)人合作建房.此資金在甲、乙雙方共同與監(jiān)管銀行簽訂《__市個(gè)人合作建房資金監(jiān)管協(xié)議》后，由乙方存入監(jiān)管銀行并接受監(jiān)管.
2.追加出資：甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商確定，如__市個(gè)人合作建房在開發(fā)建設(shè)階段出現(xiàn)資金不足或缺口，甲方作為方有權(quán)要求乙方進(jìn)行追加出資.追加出資的額度為乙方應(yīng)支付的建房成本減去乙方預(yù)先出資后的剩余部分資金.（本條所稱“資金不足或缺口“指乙方預(yù)先出資的資金已使用完，同時(shí)，又沒有銀行貸款等其他資金作為補(bǔ)充）
3.出資清算：__市個(gè)人合作建房已完成，乙方作為__市個(gè)人合作建房的出資人，有權(quán)以實(shí)際獲取住房應(yīng)支付的建房成本為依據(jù)與方（甲方）、監(jiān)管銀行、開發(fā)方進(jìn)行出資清算并解除合作關(guān)系.
第三章__市個(gè)人合作建房的資金監(jiān)管
第十六條：__市個(gè)人合作建房的監(jiān)管銀行必須是__市境內(nèi)的銀行機(jī)構(gòu).
第十七條：__市個(gè)人合作建房的資金使用必須遵循?？顚Ｓ玫脑瓌t.不得以現(xiàn)金形式進(jìn)行支取及使用，更不得用于與__市個(gè)人合作建房無關(guān)的事項(xiàng).
第十八條：__市個(gè)人合作建房的資金使用必須由甲方提前以書面形式告知乙方用途.
第十九條：__市個(gè)人合作建房的資金在正當(dāng)使用過程中，乙方作為出資人必須給予積極的支持與配合，否則，甲方作為方將有權(quán)要求不支持、不配合的乙方支付違約金.違約金的金額為乙方預(yù)先出資資金的20%.
第二十條：__市個(gè)人合作建房資金監(jiān)管的相關(guān)約定及詳細(xì)內(nèi)容以甲、乙雙方與監(jiān)管銀行共同簽訂的《__市個(gè)人合作建房資金監(jiān)管協(xié)議》為準(zhǔn).
第二十一條：甲、乙雙方均承諾嚴(yán)格遵守并履行與監(jiān)管銀行共同簽訂的《__市個(gè)人合作建房資金監(jiān)管協(xié)議》.如有違約，由違約方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任.
第四章__市個(gè)人合作建房的購地
第二十二條：__市個(gè)人合作建房的土地將通過參加國有土地使用權(quán)競(jìng)拍的方式取得.
第二十三條：甲方負(fù)責(zé)搜集土地的拍賣信息及資料，并以書面形式向全部出資人（乙方）征詢競(jìng)拍意見，若51%以上的出資人（乙方）同意競(jìng)拍，甲方將遵從公共利益優(yōu)先的原則代表全部出資人（乙方）參加競(jìng)拍并努力取得該宗土地，反之，甲方將不參加競(jìng)拍.
第二十四條：__市個(gè)人合作建房所取得的國有土地使用權(quán)由全部出資人（乙方）共同享有.
第二十五條：__市個(gè)人合作建房在通過競(jìng)拍取得國有土地使用權(quán)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況：即競(jìng)拍取得的土地面積大于實(shí)際使用的土地面積或競(jìng)拍取得的土地面積小于實(shí)際使用的土地面積.當(dāng)以上兩種情況發(fā)生時(shí)，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成以下處理決定：
1.當(dāng)競(jìng)拍取得的土地面積大于實(shí)際使用的土地面積時(shí)，乙方只需負(fù)責(zé)承擔(dān)實(shí)際使用的土地面積及相應(yīng)的公攤面積的費(fèi)用.剩余的土地面積由甲方負(fù)責(zé)召集數(shù)量與可容納戶數(shù)相等并符合要求的自然人參與并成為__市個(gè)人合作建房的出資人（以下稱為“購地后出資人“）.
2.購地后出資人在辦理土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等相關(guān)合法手續(xù)時(shí)，乙方作為__市個(gè)人合作建房所取得土地使用權(quán)的權(quán)屬人必須無條件給予協(xié)助和支持，否則，甲方作為方將有權(quán)要求該乙方退出__市個(gè)人合作建房.
3.購地后出資人不是__市個(gè)人合作建房所取得土地使用權(quán)的權(quán)屬人，因此，在辦理土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等相關(guān)合法手續(xù)時(shí)必須承擔(dān)因土地使用權(quán)變更所產(chǎn)生的一切費(fèi)用.
4.當(dāng)競(jìng)拍取得的土地面積小于實(shí)際使用的土地面積時(shí)，甲方將通過預(yù)算嚴(yán)格按照甲、乙雙方協(xié)定的分配原則進(jìn)行所建住房的分配，并以書面形式告知乙方分配結(jié)果.未分配到住房的乙方可以選擇退出__市個(gè)人合作建房或等待下一次購得土地后享受優(yōu)先分配權(quán).
第五章__市個(gè)人合作建房的開發(fā)、建設(shè)
第二十六條：__市個(gè)人合作建房的開發(fā)方必須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì).
第二十七條：__市個(gè)人合作建房將嚴(yán)格遵照國家相關(guān)規(guī)定、城市總體規(guī)劃及經(jīng)相關(guān)單位核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行開發(fā)、建設(shè).開發(fā)方必須保證所開發(fā)、建設(shè)的工程質(zhì)量合格，同時(shí)，還應(yīng)保證路、水、電、氣、綠化、公共活動(dòng)場(chǎng)地及社區(qū)服務(wù)設(shè)施等配套齊全.
第二十八條：__市個(gè)人合作建房在開發(fā)、建設(shè)過程中的地質(zhì)勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、安裝、監(jiān)理、竣工驗(yàn)收、辦理相關(guān)手續(xù)、辦理銀行貸款等工作由開發(fā)方具體辦理及實(shí)施.
第二十九條：__市個(gè)人合作建房在開發(fā)、建設(shè)過程中凡是涉及會(huì)影響建房成本核算的項(xiàng)目，均應(yīng)由開發(fā)方匯集方（甲方）、出資人委員會(huì)和出資人代表（限定為五名出資人）四方，共同通過公開招標(biāo)的方式進(jìn)行決定.招標(biāo)結(jié)果由四方共同協(xié)商確定，如遇分歧或爭議，最終決定權(quán)歸出資人委員會(huì)享有.
第三十條：__市個(gè)人合作建房在開發(fā)、建設(shè)過程中，甲方作為方有權(quán)對(duì)開發(fā)方的工作進(jìn)行全面監(jiān)督.
第三十一條：__市個(gè)人合作建房在開發(fā)、建設(shè)方面的相關(guān)約定及詳細(xì)內(nèi)容以甲、乙雙方與開發(fā)方共同簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》為準(zhǔn).
第三十二條：甲、乙雙方均承諾嚴(yán)格遵守并履行與開發(fā)方共同簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》.如有違約，由違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任.
甲方：
乙方：
甲方購有XX市XXX國有出讓地一塊，土地證號(hào)： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)：XXX號(hào)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證：XXX號(hào);用地通知書：XXX號(hào);甲方因資金不足，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，一致同意合作興建一棟七層半住宅樓，協(xié)議細(xì)則如下：
一、甲方負(fù)責(zé)提供以上地皮，乙方出資人民幣880000元，分得建筑面積約200㎡的威爾士綜合樓a座201五房二廳一櫥三衛(wèi)的躍層連排別墅一套，按建筑面積4400元/㎡。(面積以建筑面積測(cè)量為準(zhǔn))
二、乙方出資合作興建的房產(chǎn)，甲方協(xié)助乙方統(tǒng)一辦理房地產(chǎn)證，費(fèi)用由各層各套各自支付。乙方擁有此房產(chǎn)的房地產(chǎn)所有權(quán)。房屋使用權(quán)限為70年。
三、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：甲方經(jīng)與規(guī)劃局溝通，初步落實(shí)土地容積率≤2.0，建筑密度≤25%，綠化率≥35%，商住比≤0.15。為此，建筑方案設(shè)定為沿南北向海達(dá)路 55m建進(jìn)深5m鋪面三層(上二層外挑1.5 m)，計(jì)935㎡，占地275㎡;南北向分別建三幢一梯兩戶六層半加一連排別墅，底層技術(shù)層架空2.2m，建筑面積480㎡;一樓以上東西方向部分外挑 1.5 m，單層平均建筑面積584㎡，占地480㎡;共計(jì)十八戶3801㎡(584*6+584/2=3801)。駿工驗(yàn)收后沿東西向建進(jìn)深6m寬4m車庫18 間，計(jì)576㎡。
四、建筑及裝修要求：1、建筑采用框剪結(jié)構(gòu)(超建面積罰款由甲方負(fù)責(zé))。2、裝修：外墻采用青石等石材做墻基貼面和高檔外墻涂料，入戶為毛坯交房，外墻窗用電泳鋁合金窗，入戶門為防火鋼門，水電設(shè)施由甲方預(yù)留入戶，城市征地建設(shè)費(fèi)及道路建設(shè)費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)，甲方須保證房屋建筑質(zhì)量，如果出現(xiàn)問題由甲方負(fù)責(zé)。(按原有布局乙方第二次裝修及更改費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé))
四、付款方式：第一期付款，協(xié)議簽訂生效后支付20萬定金;第二期付款，土地證辦理至甲方公司名下，支付30萬元;第三期付款，施工許可證辦理完畢后，七日內(nèi)支付35萬建設(shè)費(fèi)用;第四期付款，房屋驗(yàn)收合格交付日，支付尾款并交納相關(guān)的購房稅費(fèi)。乙方如未能準(zhǔn)時(shí)交款給甲方視為自動(dòng)放棄產(chǎn)權(quán)，乙方合作建房收據(jù)作廢，律師見證費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)。
五、雙方有權(quán)享有該樓的公共通道設(shè)施，同時(shí)必須遵守國家法律法規(guī)，社會(huì)公德，維護(hù)公共設(shè)施，并按有關(guān)規(guī)定交納公共設(shè)施管理費(fèi)(保安員工資，公共部分電費(fèi)，保安辦公室等相關(guān)住戶共同費(fèi)用按住房面積計(jì)算)。公共設(shè)施需維修時(shí)按雙方所占的房產(chǎn)面積比例分?jǐn)傊Ц丁?/p>
六、房產(chǎn)交付使用后，如需改裝，以不影響整體結(jié)構(gòu)為原則，否則一切經(jīng)濟(jì)損失由損壞方負(fù)責(zé)。
七、違約責(zé)任：本協(xié)議雙方簽訂后經(jīng)見證部門見證后生效，如任何一方違約造成對(duì)方損失者，違約方應(yīng)作相應(yīng)經(jīng)濟(jì)賠償。
八、本合作協(xié)議如雙方發(fā)生爭議，應(yīng)通過互相協(xié)商解決，協(xié)商不成可以深圳仲裁委員會(huì)提起仲裁。
九、因不可抗力或其他因素致使該物業(yè)受損，甲乙雙方共同獲賠償，獲賠金額甲乙雙方按建筑面積比例劃分，涉及相關(guān)費(fèi)用亦依此比例交納。
十、甲方不得在以后日子里，收取任何其他管理費(fèi)及其他雜費(fèi)。
十一、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，見證部門執(zhí)一份，具同等法律效力。
甲方：
乙方：
見證方：
簽約日期：
合同范本二
甲方：
地址：
電話：傳真：
授權(quán)代表： 職務(wù)：
乙方：
地址：
電話：傳真：
授權(quán)代表： 職務(wù)：
第一條 前言
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：
1.甲方已于年月日依法以招標(biāo)(或拍賣、行政劃撥)方式取得位于、編號(hào)為的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為______、容積率為、計(jì)劃建筑面積為平方米、土地使用權(quán)年限自年月日至年月日止、土地使用權(quán)證(或用地紅線圖)編號(hào)為;
2.乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)
企業(yè)資質(zhì)的具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè); 甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成。
第三條 建房資金
建房資金預(yù)計(jì)為人民幣_(tái)_________元，全部由乙方提供，實(shí)際建筑成本高于或低于該預(yù)計(jì)數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。
建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗(yàn)收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時(shí)止所需的一切成本、費(fèi)用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費(fèi)或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
第四條 報(bào)批手續(xù)
除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報(bào)批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報(bào)批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報(bào)批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。
第五條 設(shè)計(jì)、建筑
工程設(shè)計(jì)和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計(jì)圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報(bào)批并實(shí)施。
工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個(gè)建筑工程應(yīng)在本合同[！]生效后第 天內(nèi)開工，并在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作。
第六條 產(chǎn)權(quán)分成
全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。
乙方應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。
第七條 違約責(zé)任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時(shí)間完成工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時(shí)間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價(jià)格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報(bào)批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時(shí)間在____個(gè)月以內(nèi)時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價(jià)格向乙方支付違約金;當(dāng)拖延時(shí)間超過三個(gè)月以上時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。
第八條 爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)，按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。
第九條 合同生效
本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效。
甲方： 乙方：
授權(quán)代表(簽字)： 授權(quán)代表(簽字)：
包工不包料建房合同書范文一甲方： 姓名： 身份證 電話
乙方： 姓名： 身份證 電話
甲方建住宅樓一幢，已具備施工條件。為使樓房盡快建設(shè)，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，經(jīng)甲乙雙方共協(xié)商，自愿達(dá)成以下建房協(xié)議，以便共同遵守。
一、工程名稱：私住宅樓。
二、工程結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)。
三、圖紙?zhí)峁簠f(xié)議書成立后，甲方交付施工圖兩套，交付乙方的圖紙由乙方保管，并作為施工資料、交工驗(yàn)收憑據(jù)。施工中甲方變更設(shè)計(jì)應(yīng)于五個(gè)工作日前通知乙方。不按時(shí)通知造成的損失由甲方自付，通知后乙方不按通知施工造成的損失由乙方承擔(dān)。
四、承包范圍及要求：承包范圍是指整幢房子的主體、內(nèi)外粉刷及施工范圍內(nèi)的專業(yè)施工項(xiàng)目到房子可以竣工驗(yàn)收為止。包括結(jié)構(gòu)建造(土建施工)，內(nèi)外墻水泥粉墻(外墻貼瓷磚)，室內(nèi)水泥地平，房頂?shù)慕ㄔO(shè)及防水處理，木工施工，樓梯的建造。主體從地梁開始至屋面封頂蓋瓦(砼澆搗、墻體的砌筑、所有粱、板砼澆搗、散水坡，鋼筋扎絲、焊條、鋼筋的制作、安裝，內(nèi)外墻腳手架搭拆，內(nèi)墻抹灰、地面找平、東西墻、南外墻貼面、化糞池、落水管、室內(nèi)外垃圾清理、安全網(wǎng)掛設(shè)、龍門吊搭拆，還必須配備施工員、吊機(jī)工、安全員、架子工、電焊工、測(cè)水平和沉降觀察的記錄，澆水養(yǎng)護(hù)、篩砂、半塊磚利用，并每日做好落地灰的清理)。乙方自備攪拌機(jī)、龍門吊、合灰機(jī)、腳手架材料等各種施工用的大小機(jī)械設(shè)備(振動(dòng)器、 攪拌機(jī)等)、安裝、修理與安全帽等。 木工：模板、模板制作安裝、釘子、鐵絲。要求：嚴(yán)格按照施工圖紙施工。
五、承包方式：包工不包料
六、工程期限： 年 月 日開工 年 月 日峻工，有效工期為 天。在施工中，乙方如無法按時(shí)完成工期或技術(shù)力量薄弱，工程質(zhì)量和進(jìn)度搞不上去，甲方有權(quán)終止合同，乙方作自動(dòng)放棄，甲方只付乙方所做工程量工資款的50%。 自然條件造成不能施工的自動(dòng)延長工期。乙方無正當(dāng)理由停工5天以上，甲方有權(quán)解除協(xié)議，未支付施工費(fèi)用不再對(duì)付。對(duì)因長時(shí)間停電、下雨等不良天氣造成停工或甲方同意給予順延的其它情況造成竣工日期推遲的，經(jīng)甲方確認(rèn)，工期可相應(yīng)順延。
七、施工設(shè)備的提供：施工設(shè)備及機(jī)械由乙方全部提供，并與本協(xié)議書成立后，圖紙交付之日起 3日內(nèi)運(yùn)到施工場(chǎng)地。施工設(shè)備、施工機(jī)械的數(shù)量，以有效保證正常施工為限。
八、支付方式：水泥工按實(shí)際建筑面積結(jié)算，每平方米單價(jià)為160元，屋面工程不計(jì)算面積。木工按模板實(shí)際平方結(jié)算，樓梯按實(shí)際平方×2結(jié)算，每平方單價(jià)為35 元。工價(jià)一次性商定，乙方不得找任何理由向甲方補(bǔ)償工程款。采用現(xiàn)金分期支付的方式。施工機(jī)械、施工設(shè)備到施工場(chǎng)地付 元(其中水泥工 元，木工 元)，每層蓋板結(jié)束后甲方付給乙方工程款 元(其中水泥工 元，木工 元)，三層主體結(jié)構(gòu)完成后付 元(其中水泥工 元，木工 元) ，全部主體結(jié)構(gòu)完成后 元(其中水泥工 元，木工 元)，墻體粉墻完成后付 元，全部工程完工經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后付至價(jià)款的95%，下余5%作為保修費(fèi)用一年以后支付。
九、材料供應(yīng)：工程所需材料由甲方提供，乙方對(duì)不符合質(zhì)量的材料有義務(wù)要求甲方更換，不履行此義務(wù)而發(fā)生的損失由乙方承擔(dān)責(zé)任。
乙方應(yīng)提前3天報(bào)工程所需材料計(jì)劃，未提前報(bào)計(jì)劃至材料供應(yīng)延誤工程的，由乙方負(fù)責(zé)，甲方因材料供應(yīng)的原因至工程延誤的，乙方有權(quán)同等地延長施工期限。對(duì)材料的使用應(yīng)依合理為原則，不得有浪費(fèi)的情形，否則甲方有請(qǐng)求乙方有賠償?shù)臋?quán)利。
十、質(zhì)量要求：嚴(yán)格按施工圖紙和有關(guān)建設(shè)部門的規(guī)定施工。
1、乙方完成基礎(chǔ)以及每層的梁、柱、板面布筋后，由甲方組織有關(guān)人員進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后才能進(jìn)行下一步的施工。如因乙方原因造成返工，返工材料等費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
2、梁、柱、樓面的澆筑必須一次性完成。
3、工程竣工后，由甲方組織相關(guān)人員按施工技術(shù)要求進(jìn)行檢查驗(yàn)收。如出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，由乙方重新修繕直到符合甲方質(zhì)量要求為止，并賠償因建筑質(zhì)量問題給甲方造成的全部損失。重新修繕的費(fèi)用(包括修繕工時(shí)費(fèi)用和材料費(fèi)用)，全部由乙方自行承擔(dān)。
4、施工工程中因乙方或其他原因造成工程范圍外的損壞由乙方負(fù)責(zé)并修復(fù)。
十一、施工安全：乙方全面負(fù)責(zé)本施工過程中的施工安全，施工中出現(xiàn)的一切事故均由乙方承擔(dān)。
十二、工傷事故的處理：對(duì)到施工場(chǎng)地的施工人員，乙方必須按實(shí)際人員，
辦理施工人員及第三人人身生命財(cái)產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，支付保險(xiǎn)費(fèi)用。
施工中發(fā)生的一切人身損害和第三人人身損害，由乙方承擔(dān)。
十三、質(zhì)量保修：乙方按法律、行政法規(guī)對(duì)交付使用的工程保修，并保修期內(nèi)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
十四、違約責(zé)任：本協(xié)議書中各條款任何一方不履行或不完全履行即構(gòu)成違約，違約方承擔(dān)守約因此而造的全部損失。
十五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。發(fā)生合同爭議時(shí)，雙方應(yīng)友好協(xié)商。如協(xié)商不成，雙方可將爭議提交人民法院進(jìn)行裁決。
1、本合同一式兩份，甲乙雙方當(dāng)事人各執(zhí)一份。
2、本合同自簽訂之日起生效。
3、雙方必須共同遵守以上合同。如經(jīng)雙方協(xié)商同意簽訂補(bǔ)充合同，補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
年 月 日
包工不包料建房合同書范文二甲方
乙方
甲方建商住樓一幢，施工場(chǎng)地地已平整，道路暢通，水、電設(shè)施齊全，各種建設(shè)審批手續(xù)完備，已完全具施工條件。為使樓房盡快建設(shè)，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，經(jīng)甲乙雙方共協(xié)商，自愿達(dá)成以下建房協(xié)議，以便共同遵守。
一、工程名稱為： 商住并用房。
二、工程結(jié)構(gòu)：商住并用房 層，其中1—— 層為框架結(jié)構(gòu)，以上為磚混結(jié)構(gòu)。
三、圖紙和文件的保管與提供：協(xié)議書成立后 日內(nèi)，甲方交付施工圖兩套，交付乙方的圖紙由乙方保管，并作為施工資料、交工驗(yàn)收憑據(jù)。施工中甲方變更設(shè)計(jì)應(yīng)于五個(gè)工作日前通知乙方。不按時(shí)通知造成的損失由甲方自付，通知后乙方不按通知施工造成的損失由乙方承擔(dān)。設(shè)計(jì)變?cè)龅墓こ塘坑杉追街Ц妒┕べM(fèi)，變減的工程量可相應(yīng)減少工程費(fèi)用。
四、承包范圍及要求：承包范圍為該工程的地基處理(地基高于公路 公分后，再三步階梯計(jì) 公分為一層的地坪)，結(jié)構(gòu)建造(土建施工)，內(nèi)外墻水泥粉墻(外墻貼瓷磚)，室內(nèi)水泥地坪，墻內(nèi)及室頂?shù)碾娫捑€、有線電視線，網(wǎng)絡(luò)線路、空調(diào)線、照明電線等暗線的安裝，上下水道預(yù)留管道的處理及防水處理，房頂?shù)慕ㄔO(shè)及防水處理，天然氣管道的預(yù)留處理，木工施工，樓梯的建造。要求：嚴(yán)格按照施工圖紙施工。
五、承包方式：包工不包料
六、工程期限： 年 月 日開工 年 月 日峻工，有效工期為 天。不能如期峻工，承擔(dān)甲方因此而付出的看管費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)，造成材料損失的，以購買價(jià)承擔(dān)材料費(fèi)。甲方變更設(shè)計(jì)增加施工量的相應(yīng)增加工期。自然條件造成不能施工的自動(dòng)延長工期。乙方無正當(dāng)理由停工 天以上，甲方有權(quán)解除協(xié)議，未支付施工費(fèi)用不再對(duì)付。
七、施工設(shè)備的提供：施工設(shè)備及機(jī)械由乙方全部提供，并與本協(xié)議書成立后，圖紙交付之日起 日內(nèi)運(yùn)到施工場(chǎng)地。施工設(shè)備、施工機(jī)械的數(shù)量，以有效保證正常施工為限。
八、價(jià)金及支付方式：以上工程總承包金為 元。變更設(shè)計(jì)的，變更后的工程量，按總價(jià)金與總工程量的比例，計(jì)算變更價(jià)金的增減。
支付方式：采用現(xiàn)金分期支付的方式。施工機(jī)械施工設(shè)備到施工場(chǎng)地付總價(jià)金的 %，三層主體結(jié)構(gòu)完成后付總價(jià)金的 %， 全部主體結(jié)構(gòu)完成后付總價(jià)款的 %，墻體粉墻完成后付總價(jià)款的 %，全部工程完工付至價(jià)款的95%，下余5%作為保修費(fèi)用一年以后支付。
九、材料供應(yīng)：工程所需材料由甲方提供，乙方對(duì)不符合質(zhì)量的材料有義務(wù)要求甲方更換，不履行此注意義務(wù)而發(fā)生的損失由乙方承擔(dān)責(zé)任。因材料供應(yīng)的原因至工程延誤的，乙方有權(quán)同等地延長施工期限。對(duì)材料的使用應(yīng)依合理為原則，不得有浪費(fèi)的情形，否則甲方有請(qǐng)求乙方有賠償?shù)臋?quán)利。
十、質(zhì)量要求：嚴(yán)格按施工圖紙和有關(guān)建設(shè)部門的規(guī)定施工。
十一、施工安全：乙方全面負(fù)責(zé)本施工過程中的施工安全，施工中出現(xiàn)的一切事故均由乙方承擔(dān)。
十二、工傷事故的處理：對(duì)到施工場(chǎng)地的施工人員，乙方必須按實(shí)際人員，辦理施工人員及第三人人身生命財(cái)產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，支付保險(xiǎn)費(fèi)用。施工中發(fā)生的一切人身損害和第三人人身損害，由乙方承擔(dān)。
十三、質(zhì)量保修：乙方按法律、行政法規(guī)對(duì)交付使用的工程保修，并保修期內(nèi)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
十四、違約責(zé)任：本協(xié)議書中各條款任何一方不履行或不完全履行即構(gòu)成違約，違約方承擔(dān)守約因此而造的全部損失。
十五、本協(xié)議未盡事宜另行協(xié)商。
十六、本協(xié)議一式 份，甲乙雙方各持一份，交 保管一份。
附：施工圖紙以及施工圖中對(duì)各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)及施工要求等是本協(xié)議書的組成部分。
甲方：
乙方：
年 月 日
包工不包料建房合同書范文三甲方： ________________地址：________________ 電話：______ 傳真：_____ 授權(quán)代表：____ 職務(wù)： _____
農(nóng)村建房合同書
甲方： ________________地址：________________
電話：______ 傳真：_____ 授權(quán)代表：____ 職務(wù)： _____
乙方：________________ 地址： _______________
電話：______ 傳真：_____ 授權(quán)代表：____ 職務(wù)： _____
第一條 前 言
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其 他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：
1.甲方已于___年___月___日依法以招標(biāo)(或拍賣、行政劃撥)方 式取得位于___、編號(hào)為___的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為 ______、容積率為___、計(jì)劃建筑面積為___平方米、土地使用權(quán)年限自_ __年___月___日至___年___月___日止、土地使用權(quán)證(或用 地紅線圖)編號(hào)為____ ;
2.乙方是經(jīng)主管部門批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨(dú)立法人資格的房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè); 甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發(fā)建成_____棟_____層的辦公(或 商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成。
第三條 建房資金 建房資金預(yù)計(jì)為人民幣_(tái)_________元，全部由乙方提供，實(shí)際建筑成本高于 或低于該預(yù)計(jì)數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。 建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗(yàn)收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時(shí)止所需的 一切成本、費(fèi)用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣方式取得土地使用權(quán)而應(yīng) 繳的土地使用費(fèi)或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
第四條 報(bào)批手續(xù) 除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報(bào)批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報(bào)批手續(xù) 均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報(bào)批手續(xù)，包括毫不遲延地提供 甲方持有的所需材料。
第五條 設(shè)計(jì)、建筑 工程設(shè)計(jì)和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第 條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計(jì)圖紙須經(jīng)甲方書面認(rèn)可后方可報(bào)批并實(shí)施。 工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個(gè)建筑工程應(yīng)在 本合同生效后第 天內(nèi)開工，并在第 個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作。
第六條 產(chǎn)權(quán)分成
全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____ 層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。 乙方應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的 房地產(chǎn)證。
第七條 違約責(zé)任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時(shí)間完成工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作、 或在本合同生效后第____天內(nèi)開工、或在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作，甲 方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時(shí)間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價(jià)格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報(bào)批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時(shí)間在____個(gè)月以 內(nèi)時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門的指導(dǎo)租金價(jià)格向乙方支付違約金; 當(dāng)拖延時(shí)間超過三個(gè)月以上時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。
第八條 爭議解決 凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成， 應(yīng)提交中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)，按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)實(shí)施的仲裁 規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。
第九條 合同生效 本合同自政府主管部門批準(zhǔn)后生效。
甲方：_______________________ 乙方：_______________________
授權(quán)代表(簽字)：____________ 授權(quán)代表(簽字)：____________
目前，營業(yè)稅對(duì)合作建房的界定及相關(guān)征稅規(guī)定，主要見于兩個(gè)稅收文件，一是國稅函發(fā)[1995]156號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（以下簡稱“156號(hào)文”），二是國稅函[2005]1003號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》（以下簡稱“1003號(hào)文”）。其中156號(hào)文第十七條對(duì)合作建房的兩種形式，即“以物易物”和成立合營企業(yè)，分別作了征稅規(guī)定，而1003號(hào)文進(jìn)一步界定了稅收意義上的合作建房。即，對(duì)“以物易物”的合作建房如何征稅，首先要確定合作雙方是否取得了擁有部分新建房屋的所有權(quán)，再確認(rèn)是否按156號(hào)文規(guī)定征稅。
那么為什么要按是否取得新建房屋所有權(quán)來區(qū)分按不同稅收規(guī)定繳納營業(yè)稅呢？因?yàn)樾陆ǚ课萑缭诤献麟p方之間按約定進(jìn)行分配，可能導(dǎo)致出地方喪失一部分土地使用權(quán)，同時(shí)出資方因取得建筑物而取得一部分土地使用權(quán)，使得出地方的土地使用權(quán)的權(quán)屬發(fā)生變化，帶來新建房屋所有權(quán)相應(yīng)的變化，從而使納稅主體及納稅義務(wù)發(fā)生改變。因此，確定新建房屋所有權(quán)歸屬，是界定合作雙方納稅主體及納稅義務(wù)的前提。
這又帶來另一問題，新建房屋的所有權(quán)究竟是出地方還是出資方，或是歸雙方共同所有？由于企業(yè)間的合作建房往往是為了進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，首先需要報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的各級(jí)政府發(fā)改委批準(zhǔn)，習(xí)慣上把這種報(bào)批行為稱為“立項(xiàng)”，立項(xiàng)的主要目的是確認(rèn)新建房屋的權(quán)屬?！冻鞘幸?guī)劃法》第三十一條及《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)建房立項(xiàng)后應(yīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并依據(jù)土地使用權(quán)證確認(rèn)新建房屋權(quán)屬。因此，簡言之，誰立項(xiàng)，新建房屋所有權(quán)就屬于誰。
實(shí)踐中的合作建房立項(xiàng)方式通常有以下三種：一是出地方立項(xiàng)，二是出資方立項(xiàng)，三是雙方聯(lián)合立項(xiàng)。而156號(hào)文和1003號(hào)文并未明確以上三種立項(xiàng)方式哪種屬于稅收意義上的合作建房，下面，筆者分別就以上三種立項(xiàng)方式，對(duì)合作雙方如何繳納營業(yè)稅作個(gè)淺析。
一、出地方立項(xiàng)
出地方立項(xiàng)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都?xì)w出地方所有，出資方一般不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只是根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的利潤分配方式取得利潤分配。1003號(hào)文明確規(guī)定：“鑒于該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用156號(hào)文第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定?！钡募]有明確雙方如何納稅。實(shí)際上，由于出資方利潤分配方式的不同，帶來了雙方納稅義務(wù)的不同。
（一）出資方只收取固定數(shù)額貨幣
對(duì)出地方來說，由于土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)移給出資方，并未涉及到轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，實(shí)際上是相當(dāng)于向出資方借款建房，法釋[2005]5號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱法釋[2005]5號(hào)文）規(guī)定，這種合同應(yīng)認(rèn)定為借款合同。因此，出地方如將房屋留為自用，則不需繳納營業(yè)稅；只有將新建房屋對(duì)外銷售時(shí)，才以銷售房屋的全部收入為營業(yè)額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。如出地方又自己建房，則又需要按組成計(jì)稅價(jià)格繳納“建筑業(yè)”稅目營業(yè)稅。
對(duì)出資方來說，應(yīng)認(rèn)定其拆借資金給出地方使用，根據(jù)156號(hào)文第十條規(guī)定，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為。因此，對(duì)出資方應(yīng)以收取的貨幣金額按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
如甲企業(yè)投入20000平方土地，乙企業(yè)投入貨幣資金6000萬元，由甲企業(yè)立項(xiàng)，合作建房。雙方約定，房屋建成甲企業(yè)銷售后，乙企業(yè)得到2000萬元的收益。甲企業(yè)自建房屋的建筑成本為5000萬元，房屋共100套，銷售收入為17000萬元，試問甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？（當(dāng)?shù)亟ㄖ杀纠麧櫬蕿?0%）
根據(jù)以上分析：甲企業(yè)應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅＝17000×5%＝850（萬元），應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅＝5000×（1＋10%）/（1－3%）×3%＝170.1（萬元），甲企業(yè)合計(jì)應(yīng)納營業(yè)稅為1020.1萬元（850＋170.1）。
乙企業(yè)應(yīng)納金融保險(xiǎn)業(yè)營業(yè)稅＝2000×5%＝100（萬元）。
（二）出資方只分配固定數(shù)量房屋
房屋建成后，出資方按合同內(nèi)容分配房屋的，相當(dāng)于出資方花錢購買出地方的房屋，法釋[2005]5號(hào)文將其認(rèn)定為房屋買賣合同。因此，對(duì)出地方應(yīng)以出資方的出資額，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。而對(duì)出資方來說，出資額實(shí)質(zhì)是購買房屋的預(yù)付款，不需繳納營業(yè)稅。
房屋分配后，一方或各方分別將分得的房屋對(duì)外銷售的，應(yīng)對(duì)銷售者再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
接上例，如雙方約定房屋建成后，乙企業(yè)分得40套房屋，乙企業(yè)將其全部銷售，取得銷售收入7500萬元，甲企業(yè)將房屋留為自用，試問，甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？
甲企業(yè)應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅為6000×5%＝300（萬元）；而由于甲企業(yè)土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)讓，則不需要繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅。對(duì)于乙企業(yè)來說，需要注意的是，根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》文件規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。因此，乙企業(yè)應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅＝（7500－6000）×5%＝75（萬元）。
（三）出資方只以租賃或者其他形式使用房屋
由于出地方將房屋出租給出資方或以其他形式給出資方使用，法釋[2005]5號(hào)文將其合同認(rèn)定為房屋租賃合同，因此，對(duì)出資方來說，則不需繳納營業(yè)稅，而對(duì)出地方按照“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅毫無疑問。但需要注意的是，由于出地方和出資方存在利益關(guān)系，因此對(duì)其營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)要按照公平交易原則進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)出地方營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)明顯偏低的且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定。
（四）出地方以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)
出地方將土地使用權(quán)出租給出資方若干年，出資方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，出資方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還出地方。在這一經(jīng)營過程中，出資方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，出地方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。但由于土地使用權(quán)和房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，這種情況只有在出地方立項(xiàng)的情況下才會(huì)出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是出地方用土地及新建房屋的使用權(quán)為代價(jià)，向出資方融資，換取資金建房。
對(duì)出地方來說，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，應(yīng)對(duì)其按“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；156號(hào)文規(guī)定，對(duì)出資方要按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。但筆者認(rèn)為156號(hào)文此項(xiàng)規(guī)定存在爭議，因?yàn)?，出地方以出租土地使用?quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)這種形式，只有在出地方立項(xiàng)的情況下才會(huì)存在，出資方不存在對(duì)房屋擁有所有權(quán)，因此，對(duì)出資方來說，不存在銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，不需要繳納營業(yè)稅。
需要提醒的是，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。對(duì)于以上出地方以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)的應(yīng)稅行為，雖然出地方在簽訂合同時(shí)未收取到預(yù)收款，但實(shí)質(zhì)是一次性收取了若干年的房屋租金，計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為出資方的出資額。
如2011年1月甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂合同，甲企業(yè)將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙企業(yè)出資3000萬元委托他人在該土地上建房并使用，雙方約定，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同房屋歸還甲企業(yè)。試問甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？
甲企業(yè)應(yīng)繳納租賃業(yè)營業(yè)稅＝3000×5%＝150（萬元）；乙企業(yè)則不需繳納營業(yè)稅。
二、出資方立項(xiàng)
有觀點(diǎn)認(rèn)為，此種立項(xiàng)方式不是稅收意義上的合作建房，但筆者認(rèn)為，出資方立項(xiàng)進(jìn)行合作建房才是156號(hào)文規(guī)定的合作建房，應(yīng)按其規(guī)定進(jìn)行稅收處理。但由于雙方利潤分配方式的不同，仍然會(huì)帶來雙方納稅義務(wù)的不同：
（一）出地方只按銷售收入或利潤取得分配收入
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，出資方立項(xiàng)，必然導(dǎo)致會(huì)使得出地方將土地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)移給出資方。因此，無論出地方是按銷售收入或利潤進(jìn)行分配，還是分配房屋，根據(jù)法釋[2005]5號(hào)文規(guī)定，對(duì)這種合同應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。因此，對(duì)出地方應(yīng)按照按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。但需要注意的是，由于出地方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是取得房屋銷售一定利潤的經(jīng)濟(jì)效益，因此，對(duì)出地方按照房屋銷售收入或利潤取得分配收入的，要按照分配取得的收入作為其計(jì)稅依據(jù)。
對(duì)出資方來說，如將房屋對(duì)外銷售，應(yīng)以銷售房屋的全部收入為營業(yè)額，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
如甲企業(yè)將20000平方土地作為投資，乙企業(yè)投入資金5000萬元，由乙企業(yè)立項(xiàng)，合作建房。雙方約定，房屋銷售后，甲企業(yè)按銷售收入的55%獲取收益，乙企業(yè)房屋銷售共13000萬元，試問甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？
根據(jù)以上分析，甲企業(yè)應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅＝13000×55%×5%＝357.5（萬元）；乙企業(yè)應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅＝13000×5%＝650（萬元）。
（二）出地方只分配獲取固定數(shù)量的房屋
這種分配方式，是我們通常所說的“以物易物”，即，出地方是“以地?fù)Q房”，出資方是“以房換地”，應(yīng)按照156號(hào)文規(guī)定進(jìn)行稅收處理。
對(duì)出地方，還是應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，但計(jì)稅依據(jù)發(fā)生變化，由于出地方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得的是房屋，所以應(yīng)以取得的房屋建造成本作為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)出資方來說，以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，也以轉(zhuǎn)讓房屋的建造成本作為計(jì)稅依據(jù)。鑒于雙方交易的基礎(chǔ)是公平和等價(jià)交換，兩者的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)相等。
而156號(hào)文規(guī)定，雙方的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定進(jìn)行核定。如甲、乙企業(yè)合作建房。雙方簽訂合作建房協(xié)議：由甲企業(yè)提供土地，乙企業(yè)提供資金及負(fù)責(zé)立項(xiàng)。房屋建成后以4:6的比例分配。工程竣工后，經(jīng)決算，建造房屋共耗資1000萬元，（假設(shè)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定其成本利潤率為20%）。則，新建房屋的計(jì)稅組成價(jià)格為1000×(1＋20%)÷(1－5%)＝1263.16（萬元）。甲企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅為1263.16×40%×5%＝25.2632（萬元）；乙企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅為1263.16×60%×5%＝37.8948（萬元）。
但筆者認(rèn)為此規(guī)定存在商榷之處。因?yàn)?，按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確的公式進(jìn)行核定，其計(jì)稅依據(jù)是自建房屋并銷售的組成計(jì)稅成本價(jià)格，而實(shí)踐中，出地方用來交換的土地價(jià)格實(shí)際上是根據(jù)房屋分配比例進(jìn)行作價(jià)的，如果按公式進(jìn)行核定，顯然有失公允。因此，雙方的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)根據(jù)出資方的出資額及雙方分得的房屋比例進(jìn)行確定。如甲企業(yè)投入20000平方土地，乙企業(yè)投入6000萬元貨幣，由乙企業(yè)立項(xiàng)，合作建房。雙方約定房屋建成后，甲乙雙方按4:6比例進(jìn)行分房，雙方都留為自用。試問甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？
由于乙企業(yè)實(shí)際是用6000萬元獲得了新建房屋60%的所有權(quán)，對(duì)乙企業(yè)來說，如果建造100%的房屋，則需要建造成本和地價(jià)10000萬元，所以甲企業(yè)分得的房屋價(jià)值應(yīng)為10000×40%＝4000（萬元）。又由于雙方是等價(jià)交換的，雙方計(jì)稅依據(jù)的計(jì)算公式應(yīng)為：營業(yè)額＝（出地方分得的房屋比例/出資方分得的房屋比例）×出資方的出資額。因此，甲企業(yè)應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅＝6000×4/6×5%＝200（萬元）；乙企業(yè)應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅＝6000×4/6×5%＝200（萬元）。
三、聯(lián)合立項(xiàng)
這種合作形式是法律規(guī)定的合作建房，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（法發(fā)[1996]2號(hào)令）規(guī)定，這種簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效。也就是說，法律意義上的合作建房，應(yīng)辦理合建審批手續(xù)，并且由于出資方原來沒有土地，辦理分配所得的房屋初始登記申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，此種立項(xiàng)方式也不是稅收意義上的合作建房，原因是雙方聯(lián)合立項(xiàng)，雙方都擁有了部分房屋的所有權(quán)，其實(shí)質(zhì)是雙方自建房屋。對(duì)于出地方來說，是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為，但對(duì)出資方來說，并未發(fā)生房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為?！敦?cái)政部國家稅務(wù)總局的批復(fù)》（財(cái)稅[2000]14號(hào)）規(guī)定：“供地方擁有土地，出資方提供資金，共建住房。出資方獲得了供地方的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，出資方應(yīng)征收契稅，其計(jì)稅依據(jù)為出資方取得土地使用權(quán)的成交價(jià)格。上述雙方合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！币虼?，對(duì)出資方來說，不存在銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，不需要繳納營業(yè)稅。
雖然從表面看，雙方并沒有涉及土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)互換，不具備156號(hào)文規(guī)定的以房屋產(chǎn)權(quán)換土地使用權(quán)的構(gòu)成要件，但我們從開發(fā)流程來看，出資方先以簽訂的“土地使用權(quán)出讓合同”取得了土地使用權(quán)，再與出地方簽訂聯(lián)合建設(shè)意向書，確定合作方式和雙方的權(quán)利義務(wù)，開始開發(fā)建設(shè)，因此從實(shí)質(zhì)上，出資方雖然未取得土地的使用權(quán)屬證書，其在轉(zhuǎn)讓土地過程中也未辦理土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，但其實(shí)質(zhì)上是享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，對(duì)于“聯(lián)合立項(xiàng)”的運(yùn)作模式應(yīng)該認(rèn)定為稅收意義上的合作建房，應(yīng)按156號(hào)文規(guī)定進(jìn)行處理。
同上，筆者認(rèn)為，對(duì)雙方的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定進(jìn)行核定存在商榷之處。
對(duì)雙方都留為自用的，出地方由于發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)利益，即取得的房屋價(jià)值。但帶來一個(gè)問題，房屋的價(jià)值如何確定？由于新建房屋的總建造成本為出資方的出資額，因此，雙方的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按分得房屋的比例進(jìn)行計(jì)算。具體計(jì)算方法為：營業(yè)額＝出地方分得的房屋比例×出資方的出資額。
如甲企業(yè)投入10000平方土地，乙企業(yè)投入4000萬元，雙方共同立項(xiàng)合作建房，雙方約定，房屋建成后，雙方按5:5分取房屋，試問甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？
根據(jù)以上分析，甲企業(yè)應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅＝4000×50%×5%＝100（萬元），乙企業(yè)則需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅＝4000×50%×5%＝100（萬元）
購買期房后提取公積金方法如下：
購買期房后提取公積金的方法是準(zhǔn)備好提取公積金所需要的材料（房產(chǎn)證的原件及復(fù)印件、契稅完稅憑證的原件及復(fù)印件、提取職工本人的身份證原件及復(fù)印件等），然后去公積金管理中心提出申請(qǐng)。
相關(guān)說明：
1、職工因購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房、集資建房等自住住房，首次提取住房公積金時(shí)應(yīng)提供的證明材料如下：
（1）購房合同或購房協(xié)議的原件及復(fù)印件；
（2）購房發(fā)票的原件及復(fù)印件；
（3）提取職工本人的身份證原件及復(fù)印件；
（4）提取職工本人的銀行儲(chǔ)蓄賬號(hào)；
職工配偶提取住房公積金，除以上資料外，還需提供夫妻關(guān)系證明的原件及復(fù)印件、主買房人提取記錄單的復(fù)印件。
2、期房一般指在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）為止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
一、指導(dǎo)思想和基本原則
(一)指導(dǎo)思想。以黨的十七大和總書記、總理對(duì)貴州工作的重要批示精神為指導(dǎo)，按照以人為本、改善民生、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，緊緊依靠群眾，通過政府適當(dāng)補(bǔ)助、政策扶持等措施，全面完成上級(jí)安排的農(nóng)村危房改造工作任務(wù)，努力改善我縣農(nóng)村困難群眾生產(chǎn)生活條件和人居環(huán)境。
(二)基本原則。堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排的原則；堅(jiān)持政府引導(dǎo)，尊重群眾意愿的原則；堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)實(shí)用，保證質(zhì)量安全的原則；堅(jiān)持政策公開、對(duì)象公開、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)公開和民主評(píng)議，接受社會(huì)監(jiān)督的原則。
二、對(duì)象及任務(wù)
(一)危房改造對(duì)象
按照《貴州省農(nóng)村危房評(píng)定暫行標(biāo)準(zhǔn)》，有下列幾類情形的列為改造對(duì)象：
1、維修加固戶。指現(xiàn)居住房屋屬二、三級(jí)危房，經(jīng)維修加固后仍可繼續(xù)居住的農(nóng)戶
2、擇址搬遷戶。指現(xiàn)居住房屋屬一級(jí)危房，且因自然條件惡劣、規(guī)劃等原因，需擇址搬遷的農(nóng)戶。按照搬遷對(duì)象的貧困程度，又分為一般群體擇址搬遷戶、特殊群體（農(nóng)村低保對(duì)象、貧困戶、殘疾人）擇址搬遷戶和五保家庭擇址搬遷戶。
3、原址拆除重建戶。現(xiàn)居住房屋屬一級(jí)危房，可以在原址拆除重建的農(nóng)戶。按照搬遷對(duì)象的貧困程度，又分為一般群體原址拆除重建戶、特殊群體（農(nóng)村低保對(duì)象、貧困戶、殘疾人）原址拆除重建戶和五保家庭原址拆除重建戶。
4、地質(zhì)災(zāi)害搬遷戶。指自然原因誘發(fā)的地質(zhì)災(zāi)害而導(dǎo)致現(xiàn)居住房屋遭到損壞的農(nóng)戶。
(二)工作任務(wù)。按照上級(jí)有關(guān)精神，力爭用三年的時(shí)間完成全縣所有農(nóng)村危房改造任務(wù)。
三、建房方式、要求和階段任務(wù)
(一)建房方式
建房分為擇址搬遷、原址拆除重建和維修三種方式。自然村寨一級(jí)危房超過10戶以上的，原則上統(tǒng)一規(guī)劃、集中連片建設(shè)。五保戶建房采取與親友合建和村委會(huì)代建相結(jié)合的方式進(jìn)行，屬代建的，產(chǎn)權(quán)歸代建單位所有，屬合建的，產(chǎn)權(quán)通過與合建人簽訂供養(yǎng)協(xié)議確定；有條件的地方可統(tǒng)一修建敬老院，安置五保戶。
(二)建房要求
1、在集中連片建房點(diǎn)，各有關(guān)部門要在抓好各類危房改造工作的同時(shí)，按照“渠道不亂、投向不變、捆綁使用、各計(jì)其功”的原則，配套安排道路、飲水、通電、沼氣池等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整體改變農(nóng)村面貌。
2、本著因地制宜、突出特色的原則，各示范點(diǎn)應(yīng)集中優(yōu)先考慮公路、鐵路沿線和旅游點(diǎn)、文明村寨的危房改造工作。
3、要充分征求建房戶意見，設(shè)計(jì)具有民族和地方特點(diǎn)的多套戶型設(shè)計(jì)方案，同時(shí)注重民族民間建筑文化遺產(chǎn)的保護(hù)。
4、危房拆除重建或搬遷應(yīng)本著經(jīng)濟(jì)適用、功能合理，量力而行、不因建房而返貧的原則，建房面積一般不少于人均20平方米（不含附屬設(shè)施），除經(jīng)濟(jì)條件較好的外，原則上人均不超過30平方米(不含附屬設(shè)施)；五保戶建房戶均30平方米左右。
5、注重質(zhì)量。本著節(jié)能、環(huán)保、抗震的原則，進(jìn)行設(shè)計(jì)改造。
(三)階段任務(wù)
1、建設(shè)準(zhǔn)備階段。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)按本人申請(qǐng)、群眾評(píng)議、村委會(huì)申報(bào)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核、縣級(jí)審批的程序確定建房對(duì)象、擬定方案，縣安排本級(jí)補(bǔ)助資金，上報(bào)規(guī)劃方案，申請(qǐng)市級(jí)、省級(jí)補(bǔ)助資金。
2、工程主體施工階段。層層簽訂責(zé)任書和協(xié)議書，組織群眾實(shí)施工程建設(shè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)按進(jìn)度撥發(fā)建房補(bǔ)助款。
3、總結(jié)驗(yàn)收階段?？h級(jí)組織驗(yàn)收和總結(jié)；市級(jí)評(píng)估驗(yàn)收；省級(jí)評(píng)估驗(yàn)收。
四、項(xiàng)目申報(bào)與審批
(一)集中連片建房的項(xiàng)目申報(bào)與審批
1、程序
集中連片建房按照建房對(duì)象申請(qǐng)，村組民主評(píng)議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣逐級(jí)審核申報(bào)，市級(jí)危改辦審批，省級(jí)備案的程序進(jìn)行。
2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)報(bào)縣危改辦申報(bào)材料
（1）建房對(duì)象申請(qǐng)；
（2）試點(diǎn)村組建房方案；
（3）縣級(jí)危改辦所需其它資料。
3、縣危改辦報(bào)市危改辦申報(bào)材料
（1）《危房改造試點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃方案》
（2）《貴州省農(nóng)村危房改造集中建房項(xiàng)目審批表》
（3）《貴州省農(nóng)村危房改造戶審批表》
（4）房屋平面圖、立面圖。
(二)分散建房的申報(bào)與審批
1、程序
分散建房按照建房對(duì)象申請(qǐng)、村組民主評(píng)議、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核、縣審批、市級(jí)備案的程序進(jìn)行。
2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)報(bào)縣危改辦申報(bào)材料
(1)建房對(duì)象申請(qǐng)；
(2)試點(diǎn)建房方案；
(3)縣危改辦所需其它資料。
3、縣危改辦報(bào)市危改辦備案材料
(1)《危房改造試點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃方案》；
(2)《貴州省農(nóng)村危房改造戶審批表》。
五、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、資金籌集及撥付、工作經(jīng)費(fèi)
(一)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)
1、維修加固。每戶補(bǔ)助0.4萬元。
2、擇址搬遷。特殊群體（低保戶、貧困戶殘、疾人戶）擇址搬遷每戶補(bǔ)助2萬元，一般群體擇址搬遷每戶補(bǔ)助1.6萬元，五保戶擇址搬遷每戶補(bǔ)助1.4萬元。
3、原址拆除重建。特殊群體（低保戶、貧困戶、殘疾人戶）原址拆除重建每戶補(bǔ)助1.6萬元，一般群體原址拆除重建每戶補(bǔ)助1.4萬元，五保戶原址拆除重建每戶補(bǔ)助1.4萬元。
4、地質(zhì)災(zāi)害搬遷戶。每戶補(bǔ)助2萬元。
(二)資金籌集及撥付
1、資金籌集。農(nóng)村危房改造資金按照“農(nóng)戶自籌為主、外部扶助為輔”的原則籌集，除國家及省、市補(bǔ)助資金外，按照第一條確定的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，整合殘疾人危房改造資金、縣地質(zhì)災(zāi)害防治資金后，不足部分由縣財(cái)政配套，其余的建房資金缺口由農(nóng)戶自籌解決。
2、資金撥付。危房改造任務(wù)下達(dá)到鄉(xiāng)鎮(zhèn)后，縣財(cái)政一次性將項(xiàng)目資金按照本方案確定的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)撥付到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)再根據(jù)建房進(jìn)度撥付給建房農(nóng)民，具體為確定宅基地，開始下基礎(chǔ)撥付補(bǔ)助資金的30％，主體工程完工支付50％，拆除舊房后支付余下的20％。維修加固首付70%，剩余的30%待驗(yàn)收合格后一次性支付。
3、工作經(jīng)費(fèi)。集中建房點(diǎn)地形圖測(cè)設(shè)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為戶均200元；項(xiàng)目工作經(jīng)費(fèi)為項(xiàng)目補(bǔ)助總額的2％的，其中60％給鄉(xiāng)鎮(zhèn)，40％由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)籌使用。
六、建房管理
農(nóng)村危房改造工程采取“部門監(jiān)督指導(dǎo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織實(shí)施，相關(guān)農(nóng)戶自建”的方式進(jìn)行。對(duì)危房改造對(duì)象，有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)要以戶為單位，明確實(shí)施責(zé)任人，對(duì)村民建房和維修加固的全過程進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，按照一戶一擋的要求，建立健全項(xiàng)目申報(bào)、宅基地選址、戶型設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量監(jiān)督、工程驗(yàn)收等相關(guān)檔案資料。資金撥付必須經(jīng)項(xiàng)目實(shí)施責(zé)任人和改造對(duì)象簽字認(rèn)可。由縣建設(shè)局和民政局對(duì)相關(guān)項(xiàng)目實(shí)施責(zé)任人進(jìn)行培訓(xùn)，實(shí)施過程中由縣建設(shè)局和有關(guān)部門進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。對(duì)集中擇址搬遷建房戶，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及質(zhì)量監(jiān)督由縣建設(shè)局負(fù)責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)部門配合。
七、組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)
成立*縣農(nóng)村危房改造工程領(lǐng)導(dǎo)小組。縣委副書記、縣政府縣長羅資湘任組長；縣委副書記謝承厚，縣委常委、縣政府副縣長吳仕澤，縣政府副縣長張忠陽任副組長；縣建設(shè)、民政、扶貧、殘聯(lián)、發(fā)改、財(cái)政、國土資源、民宗、審計(jì)、監(jiān)察局、公安、消防、水利、農(nóng)業(yè)局、交通、林業(yè)、供電等部門主要負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在縣建設(shè)局，縣政府副縣長張忠陽任辦公室主任，政府辦副主任譚方智、建設(shè)局局長楊九生、民政局局長陳正鷹、扶貧辦主任牛光龍任副主任。
建設(shè)規(guī)劃部門是危房改造工程的綜合協(xié)調(diào)部門，負(fù)責(zé)及時(shí)安排危房改造工作任務(wù)，牽頭協(xié)調(diào)有關(guān)部門配合開展工作，及時(shí)向縣政府匯報(bào)危房改造進(jìn)展情況、存在的問題和困難及對(duì)策建議。負(fù)責(zé)整村規(guī)劃和集中建房點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)；負(fù)責(zé)為農(nóng)戶提供經(jīng)濟(jì)適用、具有地方特色的房屋設(shè)計(jì)圖；負(fù)責(zé)組織工程質(zhì)量監(jiān)督、管理及驗(yàn)收。
民政部門負(fù)責(zé)提供有關(guān)低保戶、貧困戶、五保戶檔案，并結(jié)合危房改造工程，積極探索五保戶連片集中建房供養(yǎng)模式。
扶貧部門負(fù)責(zé)將在檔的農(nóng)村茅草屋納入危房改造工程并牽頭組織實(shí)施。
殘聯(lián)負(fù)責(zé)將殘疾人建房項(xiàng)目納入危房改造工程并牽頭組織實(shí)施。
財(cái)政部門負(fù)責(zé)及時(shí)安排項(xiàng)目配套資金和保證工作經(jīng)費(fèi)；認(rèn)真研究整合部門資金；負(fù)責(zé)資金使用的監(jiān)督管理。
國土資源部門負(fù)責(zé)提供集中建房點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)地形資料；負(fù)責(zé)及時(shí)審批宅基地手續(xù)。
交通部門負(fù)責(zé)以項(xiàng)目的形式配套建設(shè)集中建房點(diǎn)道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
水利部門負(fù)責(zé)以項(xiàng)目的形式配套集中建房點(diǎn)的人畜飲水基礎(chǔ)設(shè)施，保證危改戶人畜飲水需要和飲水安全。
供電部門負(fù)責(zé)將低壓供電線路搭接到集中建房點(diǎn)，并提供足夠的村民生產(chǎn)生活所需的用電容量，同時(shí)對(duì)農(nóng)村危房改造戶電表安裝費(fèi)用給予優(yōu)惠。
信貸部門尤其是農(nóng)村信用合作社要給危改戶開辟“綠色通道”，在貸款方式、額度、期限、利率等方面給予優(yōu)惠。
宣傳部門要加大對(duì)農(nóng)村危房改造的宣傳力度，加強(qiáng)農(nóng)村危房改造工作的輿論監(jiān)督。
廣播電視部門要積極配合農(nóng)村危房改造試點(diǎn)工作，實(shí)施“村村通工程”，擴(kuò)大農(nóng)村廣播電視覆蓋面。已有農(nóng)村廣播電視接收器的，拆除重建后廣播電視部門要幫助恢復(fù)；集中連片建設(shè)的，廣播電視部門要統(tǒng)籌考慮廣電配套。
審計(jì)部門切實(shí)加強(qiáng)對(duì)資金管理使用的監(jiān)督和審計(jì)，確保專款專用。
農(nóng)業(yè)部門對(duì)有條件修建沼氣池的農(nóng)村危房改造戶，優(yōu)先安排沼氣池配套建設(shè)，并給予資金補(bǔ)助。
林業(yè)部門對(duì)農(nóng)村危房改造戶采伐自留地和房前屋后個(gè)人所有零星林木，可以不辦理林木采伐許可證，對(duì)用于危房改造采伐的林木，免收育林基金。
其他農(nóng)村危房改造工程領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位要積極配合危房改造工作。
各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，并根據(jù)工作需要充實(shí)力量，加強(qiáng)工作指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并配備工作經(jīng)費(fèi)、裝備、車輛、電腦等必要的工作設(shè)備和裝備。
一、關(guān)于“合作開發(fā)”的涵義
（一）定義及要件
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定，“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”，為房地產(chǎn)合作開發(fā)提供了法律依據(jù)。房地產(chǎn)合作開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)中一種比較普遍的形式。通過合作開發(fā)的形式，可以有效地把土地、資金、資質(zhì)等房地產(chǎn)開發(fā)的要素結(jié)合起來，從而使合作開發(fā)的各方合法地在房地產(chǎn)開發(fā)中找到各自的利益。
實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開發(fā)的概念也有被稱為“合作建房”、“聯(lián)合建設(shè)”等?？梢姾献鏖_發(fā)是一種整合房地產(chǎn)開發(fā)各要素的民事行為。其法律特征及其要件是：共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
目前，有關(guān)房地產(chǎn)“合作開發(fā)”稅收上的定義主要來源于下列兩個(gè)文件：
1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條規(guī)定：合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房?！獌H指合作建房。
2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第四條“關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題”以及第五條“關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問題”的規(guī)定。此不僅包括合作建房，還包含其他形式的合作開發(fā)項(xiàng)目。
（二）合作開發(fā)方式
作為房地產(chǎn)合作開發(fā)的方式，從稅收政策規(guī)定來看，大體表現(xiàn)為以下幾種形式：
1、國稅發(fā)[1995]156號(hào)規(guī)定的合作方式
第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：(一)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)（以下簡稱A1）；(二)以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)（以下簡稱A2）。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股,成立合營企業(yè),合作建房。具體的方式也有以下三種：(一)房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利潤共享的分配方式（以下簡稱A3）；(二)房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤（以下簡稱A4）；(三)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋（以下簡稱A5）。
2、國稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定的合作方式
第四條：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，可分為下列兩種情形：（一）開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的（以下簡稱B1）；（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的（以下簡稱B2）。
第五條：以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的，可分為下列兩種情形：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（以下簡稱B3）；（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡稱B4）。
由此可見，國稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定的合作方式較國稅發(fā)[1995]156號(hào)規(guī)定的合作方式范圍更加寬泛，尤其突出了兩種新型的合作方式即B1、B2，且對(duì)于以土地使用權(quán)投資，不再強(qiáng)調(diào)必須要成立具有法人資格的項(xiàng)目公司，可將土地使用權(quán)以股權(quán)形式直接投資于開發(fā)項(xiàng)目，即可成立項(xiàng)目股份制。
從上述合作開發(fā)方式對(duì)比來看，國稅發(fā)[1995]156號(hào)規(guī)定的主要是解決營業(yè)稅問題，而國稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定的是所得稅方面的問題，這樣必將會(huì)給相關(guān)征收工作帶來麻煩。在此，本文對(duì)此進(jìn)行嘗試性的歸并。
國稅發(fā)[1995]156號(hào)規(guī)定國稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定
B1、B2
A1、A5B3
A2
A3B4
A4
二、合作開發(fā)涉稅政策的稅種征收要點(diǎn)
合作開發(fā)房地產(chǎn)因涉稅問題繁復(fù)，不僅應(yīng)在營業(yè)稅征收上分清相關(guān)權(quán)責(zé)，還應(yīng)在增值稅，企業(yè)所得稅上區(qū)分相關(guān)征收要素，以堵塞征管漏洞。
（一）國稅發(fā)[1995]156號(hào)文解讀
根據(jù)國稅發(fā)[1995]156號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》第十七條規(guī)定：合作建房的方式一般有兩種：
第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
1、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià),換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià),換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按"銷售不動(dòng)"稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算,因此應(yīng)當(dāng)按照實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為,應(yīng)對(duì)其銷售收入再按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
在所得稅處理上，也必須明確，這種合作方式符合國稅發(fā)[2006]31號(hào)第?六條“關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題”即開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。此外這種合作方式中的土地增值稅處理符合《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，也計(jì)征所得稅是交易雙方都必須計(jì)征營業(yè)稅等稅費(fèi)及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
2、以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中,乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán),甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對(duì)其按"服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)"征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為,對(duì)其按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征營業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí),其營業(yè)額也按稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。
應(yīng)當(dāng)注意的是，在這種合作方式下，對(duì)于出租土地使用權(quán)的甲方，除了計(jì)征營業(yè)稅等稅費(fèi)及附加外，還應(yīng)在扣除出租過程中實(shí)際發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上計(jì)征所得稅。對(duì)于乙方須計(jì)征營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股,成立合營企業(yè),合作建房。對(duì)此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅。
1、房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
這種合作方式中，甲方在投資時(shí)符合財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》即可免征營業(yè)稅等稅費(fèi)及附加，但財(cái)稅[2006]21號(hào)文件，從2006年3月2日開始，要交土地增值稅。同時(shí)國稅發(fā)[2000]118號(hào)規(guī)定甲方須計(jì)征企業(yè)所得稅。甲方、乙方在分得投資收益時(shí)，再按照國稅發(fā)[2000]118號(hào)規(guī)定確認(rèn)是否需要補(bǔ)稅。
2、房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,那么,對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對(duì)合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
在這種合作方式中，已經(jīng)明確規(guī)定甲方必須按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)征營業(yè)稅等稅費(fèi)及附加，同時(shí)也必須按規(guī)定計(jì)征土地增值稅及企業(yè)所得稅等。此中的關(guān)鍵問題在于應(yīng)稅收入的計(jì)算問題。筆者認(rèn)為應(yīng)按照固定利潤或從銷售收入按比例提取收入的總額與稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的利潤或收入孰高的原則來確定。這樣的目的是為了防止合作雙方從中進(jìn)行一些違規(guī)操作，進(jìn)而影響應(yīng)稅收入金額。
3、如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此,首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅,其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此,對(duì)合營企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"征稅。
在這種合作方式中，甲方在以土地使用權(quán)進(jìn)行投資時(shí)，除了計(jì)征營業(yè)稅等稅費(fèi)及附加，還應(yīng)計(jì)征土地增值稅、企業(yè)所得稅等。
綜上所述，根據(jù)國稅發(fā)（1995）156號(hào)文的精神，合作建房的雙方涉及稅種情況可歸納如下：
可能涉及的稅種甲方乙方項(xiàng)目公司
營業(yè)稅金及附加A1、A2、A4、A5A1、A2A4、A5
印花稅A1、A2、A3、A4、A5A1、A2A3、A4、A5
契稅A1、A2、A5A1、A5A3、A4
土地增值稅A1、A3、A4、A5A1、A2、A5A3、A4、A5
企業(yè)所得稅A1、A2、A3、A4、A5A1、A2、A3、A4、A5A3、A4、A5
（二）國稅發(fā)[2006]31號(hào)文解讀
國稅發(fā)[2006]31號(hào)第四條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
1、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
這種合作方式并未要求合作一方必須擁有土地使用權(quán)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項(xiàng)目開發(fā)為依托，以項(xiàng)目股份制為載體，以所開發(fā)的產(chǎn)品作為投資回報(bào)的一種融資方式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為各稅種的主要納稅人，投資方僅在分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)計(jì)征印花稅及契稅等，如果與接受投資方存在所得稅稅率不一致（除法定減免期），才出現(xiàn)投資收益補(bǔ)稅問題。如果投資方將分得的開發(fā)產(chǎn)品再進(jìn)行銷售，將涉及營業(yè)稅金及附加、印花稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。但此時(shí)還應(yīng)注意財(cái)稅[2003]16號(hào)文件關(guān)于出售土地使用權(quán)及房屋等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按差價(jià)計(jì)征營業(yè)稅的規(guī)定。
2、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
（1）開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
（2）投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。
這種合作方式下，開發(fā)企業(yè)或主體企業(yè)為各稅種的納稅人。一般情況下，投資方僅能按照所投項(xiàng)目的投資比例來分配項(xiàng)目利潤，但接受投資方（開發(fā)企業(yè)或主體企業(yè)）要注意：不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出，即接受投資方（開發(fā)企業(yè)或主體企業(yè)）不能將投資方的投資額作為借款來處理，從而在稅前或成本中列支相關(guān)利息。
3、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理：
企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（1）企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
（2）接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。
這種合作方式與前述A1基本相同，合作雙方的營業(yè)稅費(fèi)及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等須到“首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)”才予以確認(rèn)。
企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（1）企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。
（2）接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時(shí)，可按上述投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
這種合作方式與前述A3基本相同，作為以土地使用權(quán)投資方的經(jīng)濟(jì)行為，符合財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》即可免征營業(yè)稅等稅費(fèi)及附加，但財(cái)稅[2006]21號(hào)文件，從2006年3月2日開始，要交土地增值稅。同時(shí)國稅發(fā)[2000]118號(hào)規(guī)定甲方須計(jì)征企業(yè)所得稅。如果成立項(xiàng)目公司，則投資雙方在分得投資收益時(shí)，再按照國稅發(fā)[2000]118號(hào)規(guī)定確認(rèn)是否需要補(bǔ)稅。
綜上所述，根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號(hào)文的精神，合作建房的雙方涉及稅種情況可歸納如下：
可能涉及的稅種聯(lián)合開發(fā)（非法人公司）方式以土地使用權(quán)投資方式
主體開發(fā)企業(yè)合作方投資方接受投資方（開發(fā)商）
營業(yè)稅金及附加B1、B2B1B3B3、B4
印花稅B1、B2B1B3、B4B3、B4
契稅B1、B2B1B3B3、B4
原告：項(xiàng)惠金，男，1949年1月5日出生，漢族，農(nóng)民，住連城縣朋口鎮(zhèn)文坊村第10村民小組。
被告：福建省連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府。法定代表人：吳大東，鎮(zhèn)長。
第三人：曹永進(jìn)，男，1963年1月26日出生，漢族，農(nóng)民，住連城縣朋口鎮(zhèn)文坊村第10村民小組。
1981年10月，項(xiàng)惠金取得連城縣人民政府核發(fā)的第61221號(hào)自留山經(jīng)營證。1992年9月，項(xiàng)惠金與連城縣朋口供銷合作社、朋口鄉(xiāng)文坊村委會(huì)訂立發(fā)展毛竹商品生產(chǎn)基地有償扶持合同，期限為30年，即從1992年8月至2021年12月止。基地的林班號(hào)為朋口證1林班13小班，面積為16畝。1993年2月，連城縣人民政府作出連政（1993）3號(hào)《關(guān)于319國道公路擴(kuò)建工程征地、拆遷的若干決定》，確定征地拆遷范圍為道路寬度及路基兩側(cè)各20米的開發(fā)地帶。1994年8月，連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府與朋口鎮(zhèn)文坊村委會(huì)訂立征地協(xié)議書，征用小賴坑至石門甲的山地面積74畝作為319國道松毛嶺隧道接線工程建設(shè)用地。為此，項(xiàng)惠金領(lǐng)取了果樹補(bǔ)償費(fèi)計(jì)人民幣937.60元。1996年5月，第三人曹永進(jìn)以原住房因319國道擴(kuò)建被征用為由向被告申請(qǐng)?jiān)谂罂阪?zhèn)文坊村塔車甲建房用地面積為150平方米。該地在319國道擴(kuò)建工程建設(shè)中，被填土用作搭建工棚和堆放建筑材料，距離319國道邊溝外緣20米之外。經(jīng)連城縣林業(yè)委員會(huì)鑒定確認(rèn)屬朋口證1986年林業(yè)基本圖1林班13小班內(nèi)。曹永進(jìn)在建房用地申請(qǐng)表村民小組意見欄中擅自填寫了“以上情況屬實(shí)，請(qǐng)上級(jí)給予批準(zhǔn)”的內(nèi)容。文坊村委會(huì)、朋口鎮(zhèn)土管所和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理站均蓋章同意曹永進(jìn)在離319國道邊溝20米以外的山坡地建房。1996年6月14日，連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府核批準(zhǔn)曹永進(jìn)在文坊村塔車甲使用150平方米山坡地建房的申請(qǐng)。為此，項(xiàng)惠金以連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府的上述行為侵犯其土地承包經(jīng)營權(quán)為由，于1996年7月30日向連城縣人民法院起訴，訴請(qǐng)撤銷被上訴人審批曹永進(jìn)建房用地的行為。
原告訴稱：被告1996年6月14日批給曹永進(jìn)建房的用地150平方米屬其自留山，有1981年連城縣人民政府頒發(fā)的61221號(hào)自留山經(jīng)營證為據(jù)。該地塊系其承包經(jīng)營的毛竹生產(chǎn)基地，有1992年與朋口供銷合作社、朋口鎮(zhèn)文坊村委會(huì)簽訂的發(fā)展毛竹商品生產(chǎn)基地有償扶持合同為憑。故被告審批曹永進(jìn)建房用地的行為侵犯其土地承包經(jīng)營權(quán)。訴請(qǐng)判決撤銷被告的具體行政行為。
被告辯稱：原告61221號(hào)自留山經(jīng)營證的范圍與審批給曹永進(jìn)建房用地的范圍不一致；原告雖承包該地生產(chǎn)毛竹，但被告在擴(kuò)建319國道工程中征用了該地，原告也領(lǐng)取了補(bǔ)償費(fèi)937.60元；曹永進(jìn)的建房申請(qǐng)經(jīng)村民小組、村委會(huì)和鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃站審查同意，被告予以審批合法，沒有侵犯原告的土地承包經(jīng)營權(quán)。第三人辯稱：原告認(rèn)為第三人建房侵犯其土地承包經(jīng)營權(quán)缺乏事實(shí)根據(jù)，第三人經(jīng)審批建房之地并非原告生產(chǎn)毛竹合同所規(guī)定的地點(diǎn)，第三人原住房因319國道擴(kuò)建被征用，申請(qǐng)建房理由正當(dāng)，建房申請(qǐng)經(jīng)村委會(huì)和鎮(zhèn)政府審批合法。請(qǐng)求依法判決，維護(hù)其合法權(quán)益。
「審判
連城縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告項(xiàng)惠金承包經(jīng)營的土地屬村集體所有。因國家建設(shè)公路需要，已向村委會(huì)征用，并補(bǔ)償了原告的竹木損失。已征用的土地不屬于原告承包經(jīng)營的范圍，原告可與發(fā)包單位協(xié)商解決承包經(jīng)營的土地面積。被告連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府利用公路建設(shè)剩余的土地安置拆遷戶合理合法，亦未侵犯原告的承包經(jīng)營權(quán)。據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，該院于1996年10月24日作出判決：維持連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府1996年6月14日作出的同意曹永進(jìn)在連城縣朋口鎮(zhèn)文坊村八錢亭自然村塔車甲建房的批復(fù)。
審判后，項(xiàng)惠金不服判決，向龍巖地區(qū)中級(jí)人民法院提起上訴，訴稱：連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府批復(fù)曹永進(jìn)在塔車甲建房的用地屬其自留山，1981年連城縣人民政府已核發(fā)了自留山經(jīng)營證；該地塊距離319國道邊緣水溝23米之外，沒有被征用；其領(lǐng)取的937.60元屬公路建設(shè)范圍內(nèi)的毛竹和果樹補(bǔ)償費(fèi)；曹永進(jìn)采取自己簽署村民小組意見的欺騙手段騙取村、鎮(zhèn)審批違法；原判認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。訴請(qǐng)撤銷原判，依法改判。被上訴人連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府辯稱：第三人的建房用地經(jīng)征用后屬國家所有，被上訴人有權(quán)審批；第三人系319國道改建工程的拆遷戶，建房申請(qǐng)的有關(guān)內(nèi)容經(jīng)其所在的村民委員會(huì)、鎮(zhèn)土管和規(guī)劃部門勘察審查同意，申請(qǐng)面積也沒有超越法定標(biāo)準(zhǔn)，被上訴人予以批準(zhǔn)合理合法；上訴人認(rèn)為被上訴人的審批行為侵犯其土地承包經(jīng)營權(quán)證據(jù)不足；原審判決維持被上訴人對(duì)第三人作出的具體行政行為正確。第三人曹永進(jìn)辯稱：上訴人的上訴理由缺乏事實(shí)根據(jù)，不能成立；原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。要求駁回上訴，維持原判。
龍巖地區(qū)中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，被上訴人連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)曹永進(jìn)建房使用的150平方米土地，屬上訴人項(xiàng)惠金1992年至2021年合法承包經(jīng)營的毛竹基地。因該地位于319國道邊溝外緣20米之外，不屬于連城縣人民政府連政（1993）3號(hào)決定中確定319國道擴(kuò)建工程征用范圍。被上訴人認(rèn)為該地已被征用主要證據(jù)不足。因此，被上訴人批準(zhǔn)曹永進(jìn)在該地建房侵犯了項(xiàng)惠金的土地承包經(jīng)營權(quán)，依法應(yīng)予撤銷。原審法院以項(xiàng)惠金領(lǐng)取果樹補(bǔ)償費(fèi)人民幣937.60元為由認(rèn)定該地已被征用，不屬其承包經(jīng)營的范圍，與事實(shí)不符，判決維持被上訴人1996年6月14日批準(zhǔn)曹永進(jìn)在文坊村塔車甲建房的行為，與法相悖。原判認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。上訴有理，訴請(qǐng)應(yīng)予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第1目、第2目和第六十一條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，該院于1997年3月27日作出判決：1.撤銷連城縣人民法院（1996）連法行初字第3號(hào)行政判決。2.撤銷連城縣朋口鎮(zhèn)人民政府1996年6月14日批準(zhǔn)曹永進(jìn)在文坊村塔車甲使用150平方米土地建房的具體行政行為。
「評(píng)析
1.關(guān)于原告的土地承包經(jīng)營權(quán)是否屬法律規(guī)定的經(jīng)營自主權(quán)的問題。《中華人民共和國行政訴訟法》第十一條第（三）項(xiàng)規(guī)定：人民法院受理公民、法人和其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯法律規(guī)定的經(jīng)營自主權(quán)提起的訴訟。本案原告認(rèn)為被告批準(zhǔn)曹永進(jìn)建房用地的行為侵犯其土地承包經(jīng)營權(quán)而向連城縣人民法院提起行政訴訟。連城縣人民法院也是以侵犯土地承包經(jīng)營權(quán)立案受理本案。那么，原告的土地承包經(jīng)營權(quán)是否屬于法律規(guī)定的經(jīng)營自主權(quán)呢？土地承包經(jīng)營權(quán)是指單位或個(gè)人通過合同的方式，取得對(duì)集體土地或國有土地從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)經(jīng)營并獲得收益的權(quán)利。原告通過與朋口鎮(zhèn)文坊村委會(huì)、朋口供銷社簽訂發(fā)展毛竹商品生產(chǎn)基地有償扶持合同取得對(duì)朋口證1林班13小班16畝集體土地從事林業(yè)經(jīng)營并獲得收益的權(quán)利，屬土地承包經(jīng)營權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定：“集體所有的土地，可以由集體或者個(gè)人承包經(jīng)營，從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)?！保巴恋氐某邪?jīng)營權(quán)受法律保護(hù)?！薄吨腥A人民共和國民法通則》第八十條規(guī)定：“公民、集體依法對(duì)集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營權(quán)，受法律保護(hù)。”根據(jù)上述法律規(guī)定，原告享有的土地承包經(jīng)營權(quán)屬法律規(guī)定的經(jīng)營自主權(quán)。
一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)“長”出七個(gè)違法樓盤
在重慶市沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)，記者看到原本是田園風(fēng)光的山村，如今卻建起了鋼筋水泥的樓盤：天藍(lán)雅園、中梁名都、麒麟香山、洪福秀景等7個(gè)非法樓盤顯得格外扎眼。
重慶市沙坪壩區(qū)國土資源管理分局負(fù)責(zé)人介紹，中梁鎮(zhèn)“小產(chǎn)權(quán)房”從2006年開始建設(shè)，占地總面積166.4畝，違法占地150畝，其中88.83畝為耕地。7個(gè)樓盤建房共計(jì)3266套，絕大部分房屋已售出。
自2011年6月至今，一年里記者多次到實(shí)地查看。在最近的一次走訪中，中梁名都銷售員李小姐向記者推介：“附近商品房每平方米6000元，這里才2000多元，還是現(xiàn)房，城里和外地來買的人都很多?！?/p>
來中梁鎮(zhèn)購房安家的但先生告訴記者：“我是2011年買的，每平方米2200元。城里房子太貴，這里房子便宜，環(huán)境又好，沒有產(chǎn)權(quán)無所謂，我們是自住?！?/p>
頑疾的背后是利益集團(tuán)
重慶市沙坪壩區(qū)國土資源管理分局負(fù)責(zé)人說：“由于裹挾了上萬購房者和村民的利益，中梁鎮(zhèn)‘小產(chǎn)權(quán)房’誰都不敢動(dòng)。”
據(jù)介紹，中梁鎮(zhèn)原鎮(zhèn)長蘭永連在建房申請(qǐng)上加蓋公章，開發(fā)商將此文件貼在售樓部大肆宣傳；中梁鎮(zhèn)原鎮(zhèn)長蘭永連、原副鎮(zhèn)長邱國全、沙坪壩區(qū)國土局原科員劉勇等人為“小產(chǎn)權(quán)房”大開綠燈；無規(guī)劃許可證、無施工許可證、無國土證的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅全部建成，而且還電、水、氣、通訊、閉路電視“五通”。
“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)商緣何有這樣的神通？
在相關(guān)部門的調(diào)查中，背后的利益鏈漸漸浮出水面。重慶市沙坪壩區(qū)國土局原科員劉勇，在參與該區(qū)農(nóng)村違法建設(shè)整治過程中，先后收受“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)商等送上的“感謝費(fèi)”186.1萬元，擁有3輛豪車及多處房產(chǎn)。檢方在調(diào)查劉勇案時(shí)，從中又查出了中梁鎮(zhèn)原鎮(zhèn)長蘭永連收受“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)商好處費(fèi)40余萬元、中梁鎮(zhèn)原副鎮(zhèn)長邱國全收受10余萬元的事實(shí)。
監(jiān)管者變參與者，北京市延慶縣張山鎮(zhèn)上郝莊村的情況同樣如此。根據(jù)國土資源部通報(bào)，上郝莊村委會(huì)與北京廣澤投資咨詢有限公司簽訂合作協(xié)議，合股成立股份經(jīng)濟(jì)合作社，很顯然，雙方結(jié)成了利益共同體。
震懾有效但需終極方案
對(duì)于違規(guī)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”，有關(guān)部門正加大懲處力度，在一定程度上抑制了“小產(chǎn)權(quán)房”繼續(xù)蔓延的勢(shì)頭。
記者了解到，北京市近兩年來審判了多起“小產(chǎn)權(quán)房”案件，北京市國土資源局延慶分局依法作出行政處罰，沒收上郝莊村在違法占用的土地上建設(shè)的51棟樓房，上郝莊村支部書記張書民已被。此外，北京風(fēng)景偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司沒有取得任何審批手續(xù)，打著“養(yǎng)老公寓”的旗號(hào)銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。不久前北京第一中級(jí)人民法院一審以合同詐騙罪判處公司法定代表人李鳳景及其銷售經(jīng)理盧連潔無期徒刑，該公司財(cái)務(wù)總監(jiān)楊萍被法院以合同詐騙罪判處有期徒刑10年。
(一)籌劃“臨界點(diǎn)”，確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價(jià)格
納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅收政策規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產(chǎn)公司的遺憾即屬?zèng)]考慮到該臨界點(diǎn)。所以該公司應(yīng)采用方法1的銷售方式進(jìn)行銷售。
(二)設(shè)立銷售公司以減輕稅負(fù)
一些房地產(chǎn)公司也可以根據(jù)自身情況采用此法。下面我將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果開發(fā)商采用的價(jià)格有兩種。1、可供銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為116696萬元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬元。2、若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167．5萬元，增值率為28．48％，應(yīng)納99．75萬元的土地增值稅，凈賺232．75萬元。如果開發(fā)商將銷售部門獨(dú)立出來，設(shè)立一個(gè)房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬元，從利益集團(tuán)看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加1725萬元。
(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式
1．房地產(chǎn)開發(fā)完工前。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，此時(shí)發(fā)生的為開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的借款，可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計(jì)20％的扣除，加大了扣除項(xiàng)目金額，從而增加企業(yè)凈收益。
2．房地產(chǎn)開發(fā)完工后。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)的成本）*5％以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10％以內(nèi)。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。
(四)利用建房方式進(jìn)行籌劃
1代建房屋的籌劃點(diǎn)。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)――業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費(fèi)330萬元，不能符合“代建房”要求則應(yīng)納營業(yè)稅1000*5%=50萬元；若符合則應(yīng)納營業(yè)稅330*5%=165萬元
2合作建房的籌劃點(diǎn)。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。
五、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入。
隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時(shí)稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。
(五)土地使用權(quán)的稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，需要擁有土地使用權(quán)，獲取、使用土地使用權(quán)主要涉及房產(chǎn)稅（涉外企業(yè)是房地產(chǎn)稅）、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等，都有進(jìn)行籌劃的必要性和可能性。僅以營業(yè)稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、將農(nóng)業(yè)土地出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征營業(yè)稅。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；開發(fā)建設(shè)
【中圖分類號(hào)】F27 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】1007-4309（2012）07-0159-1.5
我國法律體系的不斷健全和財(cái)稅制度的不斷完善，為房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)籌劃活動(dòng)提供了法律依據(jù)，促進(jìn)稅務(wù)籌劃活動(dòng)的法制化和規(guī)范化進(jìn)程。A房地產(chǎn)公司需要充分利用該地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)稅制的優(yōu)惠政策，根據(jù)不同生產(chǎn)產(chǎn)品的稅率差異，為稅務(wù)籌劃的開展提供了地理空間和產(chǎn)品空間。
一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃的可行性
完善的法律體系為A房地產(chǎn)公司合理的展開稅務(wù)籌劃活動(dòng)提供了堅(jiān)實(shí)的制度保證。完善的法律體系是我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常、健康、快速發(fā)展的制度基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟(jì)參與主體從事各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了法律依據(jù)，對(duì)于A房地產(chǎn)公司順利開展稅務(wù)籌劃起到法律支撐的重要作用。該地區(qū)的公共財(cái)稅體制不斷得以完善，公司征繳稅收流程日趨規(guī)范化和法制化，為A房地產(chǎn)公司展開稅務(wù)籌劃工作提供了良好的環(huán)境，為鼓勵(lì)A(yù)房地產(chǎn)公司采用合理的稅務(wù)籌劃方式減輕自身的稅負(fù)水平、削弱投機(jī)的發(fā)生等方面創(chuàng)造了條件。
較長的生產(chǎn)過程和較多的涉稅種類為A房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃的展開提供了條件。由于2011年度的中國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)不斷變化，政府調(diào)控的手段和目標(biāo)具有相應(yīng)的階段性，稅法規(guī)定為服務(wù)于調(diào)控目標(biāo)也隨之而調(diào)整，地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步優(yōu)化。A房地產(chǎn)公司本身所具有的投資周期較長、業(yè)務(wù)范圍廣泛等特點(diǎn)，稅務(wù)籌劃可以在不同時(shí)期和不同稅種之間進(jìn)行，就具備了時(shí)間條件。
豐富的稅務(wù)籌劃工具和基本方法為A房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃的展開提供了技術(shù)基礎(chǔ)。多樣化的稅務(wù)籌劃工具和有效的稅務(wù)籌劃方法為A房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)籌劃活動(dòng)創(chuàng)造了技術(shù)條件。在實(shí)際的財(cái)務(wù)活動(dòng)當(dāng)中，A房地產(chǎn)公司通過運(yùn)用節(jié)稅籌劃技術(shù)、避稅技術(shù)、稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁技術(shù)等三種形式，對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實(shí)務(wù)提供有效的方法指導(dǎo)。
二、A房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃的三種方式
在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，因項(xiàng)目投資體量大，解決資金壓力是A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)之一。結(jié)合A房地產(chǎn)公司目前資本結(jié)構(gòu)形式和市場(chǎng)經(jīng)營濟(jì)環(huán)境，本文就針對(duì)籌資及開發(fā)建設(shè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃分析，以期為A房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃提供較有價(jià)值的參考資料。
利用住宅戶型的設(shè)計(jì)來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期，根據(jù)拍賣土地規(guī)劃指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)總體定位。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。同時(shí)土地增值稅規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅。對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的應(yīng)分別計(jì)算土地增值稅。通過測(cè)算分析得出，分開核算與不分開核算稅負(fù)是有差異的，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣出項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。但不是在所有的情況下將住宅確定普通住宅都合適。當(dāng)住宅增值率較高，難于降到20%以下，或商業(yè)用房增值率較高，就應(yīng)考慮在設(shè)計(jì)時(shí)是否有可讓住宅符合非普通住宅的條件，然后與其他商業(yè)用戶一起計(jì)算土地增值稅，這樣有可通降低總體增值率，減少稅負(fù)。
加大投入，提高市場(chǎng)競(jìng)爭力，控制，降低增值額進(jìn)行納稅籌劃。土地增值稅稅率根據(jù)增值比率，實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率從30%到60%。增值額是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入減除稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額后的余額。增值比率是增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率。根據(jù)土地增值稅稅率特點(diǎn)，增值額越小，計(jì)稅金額就越小，適用的稅率也就越低，土地增值稅的稅負(fù)就越輕。通過測(cè)算分析，在增值比率處于兩個(gè)累進(jìn)稅率上線時(shí)，可采取適當(dāng)加大項(xiàng)目投資成本，來降低增值額。增加的投資成本可用于公共配套設(shè)施費(fèi)、景觀綠化費(fèi)等。這樣既提升了項(xiàng)目品質(zhì)，增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭力，又降低了增值額，減少了稅負(fù)。
融資方式及利息費(fèi)用扣除方式的稅務(wù)籌劃。在開發(fā)建設(shè)階段，A房地產(chǎn)公司在企業(yè)所得稅、增值稅等方面的相關(guān)法律規(guī)定存在差異性，在稅務(wù)籌劃方式上就必須采用不同的形式進(jìn)行開展。在企業(yè)所得稅的計(jì)算方面，我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法法律進(jìn)行了有關(guān)規(guī)定。如果房地產(chǎn)公司的利息費(fèi)用屬于項(xiàng)目開發(fā)之前的范疇，那么，這部分利息費(fèi)用就應(yīng)該計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本當(dāng)中；如果利息費(fèi)用屬于項(xiàng)目開發(fā)之后的范疇，那么，這部分的利息費(fèi)用就應(yīng)當(dāng)納入期間費(fèi)用。
在增值稅的計(jì)算方面，我國有關(guān)土地增值稅暫行條例做出較為明確相關(guān)規(guī)定。我們可以分為兩種情況進(jìn)行分別討論：如果納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，那么，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)該按照利息費(fèi)用、取得土地所得使用權(quán)的所付金額以及房地產(chǎn)開發(fā)成本三部分的5%上繳；如果納稅人未能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘呓鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)該按照取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%上繳。因此，當(dāng)利息費(fèi)用數(shù)據(jù)較大的時(shí)候，應(yīng)該提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明；如果利息費(fèi)用數(shù)量較小，那么，可不計(jì)算應(yīng)該分?jǐn)偟睦ⅲ瑥亩梢远嗫鄢康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)稅后收益最大化產(chǎn)生較大的積極影響。
合作建房的稅務(wù)籌劃。合作建房是房地產(chǎn)業(yè)籌資的一種方式，合作建房模式下采取的合作方式不同，帶來的稅負(fù)有很大的差異。首先第一種合作建房模式如下面所述：A房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生活中，選擇一個(gè)可靠的合作公司伙伴。在這種模式下，合作的雙方擁有不同種類的生產(chǎn)性資源，通過雙方之間的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的相互交換，達(dá)到資源充分利用、產(chǎn)業(yè)互利共贏的生產(chǎn)目標(biāo)。在這個(gè)過程當(dāng)中，由于合作雙方相互交換的資源內(nèi)容不同，合作雙方所承擔(dān)的稅負(fù)水平就存在差異，那么，合作雙方的稅務(wù)籌劃策略也就不同。合作的一方必須承擔(dān)因銷售不動(dòng)產(chǎn)而發(fā)生的營業(yè)稅，另外一方必須承擔(dān)因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的營業(yè)稅種。
第二種合作建房模式如下所述：在開發(fā)建設(shè)過程當(dāng)中，如果A房地產(chǎn)公司在擁有充裕的土地使用權(quán)但缺乏充足的開發(fā)資金支持，A房地產(chǎn)公司可以尋找到一個(gè)擁有充裕的資金資源但是缺乏充足的土地使用權(quán)的合作伙伴公司，通過合作雙方的土地使用權(quán)和資金要素之間的相互交換，實(shí)現(xiàn)土地資源和資金資源的充分利用、合作雙方互利共贏的生產(chǎn)目標(biāo)。在這種合作模式下，如果A房地產(chǎn)公司與合作伙伴采取利益和風(fēng)險(xiǎn)共同擔(dān)當(dāng)?shù)姆峙浞绞?，那么，A房地產(chǎn)公司就不需要承擔(dān)營業(yè)稅；如果以A房地產(chǎn)公司為主體與合作伙伴聯(lián)合開發(fā)，通過對(duì)已經(jīng)完工開發(fā)產(chǎn)品按照合同的約定進(jìn)行分配，那么，A房地產(chǎn)公司需承擔(dān)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)；以合作伙伴為主體聯(lián)合開發(fā)，A房地產(chǎn)公司需承擔(dān)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)納稅義務(wù)。按照合同的相關(guān)規(guī)定完成房屋產(chǎn)業(yè)的分配工作之后，合作雙方將分得的房屋產(chǎn)業(yè)再銷售時(shí)還需承擔(dān)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)。
通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，合作建房項(xiàng)目的過程中，當(dāng)收入和費(fèi)用都相同的時(shí)候，經(jīng)營方式的不同也會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)水平的差異。如果合作企業(yè)采用在房屋建成后雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式，那么，合作雙方僅僅需要在銷售房屋取得收入時(shí)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅率進(jìn)行納稅活動(dòng)；如果合作企業(yè)雙方采用在房屋建成后合作雙方按照一定的比例進(jìn)行分配房屋的利潤分配方式，那么，以土地使用權(quán)出資的一方就需要對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的部分進(jìn)行納稅義務(wù)。如果按照“以物易物”的合作方式開展開發(fā)項(xiàng)目，那么，房屋合作雙方應(yīng)該按照銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的繳納活動(dòng)；如果合作雙方將分得的房屋出售時(shí)，合作雙方還應(yīng)該按照房屋銷售額進(jìn)行營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種的繳納，這樣合作方式的稅負(fù)最高。從某種方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該充分利用國家稅收杠桿導(dǎo)向的作用，選擇最為有利的經(jīng)營方式，以期實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目標(biāo)。
在合作建房過程中，房地產(chǎn)公司承擔(dān)企業(yè)所得稅的計(jì)算方式也要分成兩種情況進(jìn)行分析。合作雙方通過簽訂合作協(xié)議，并對(duì)資金的投入方向進(jìn)行明確規(guī)定，房地產(chǎn)公司在首次進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的分配活動(dòng)時(shí)，如果該項(xiàng)目已結(jié)算計(jì)稅成本，那么，應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如果沒有結(jié)算計(jì)稅成本，那么，投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行稅務(wù)活動(dòng)。
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