時間：2022-08-27 02:26:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
目前，雖然對城市居民的管理有穩定社會、促進社會和諧等作用，但是在實施的過程中也面一定的困難。社區管理與物業管理在工作中存在各種沖突與矛盾，導致矛盾與沖突的原因是由于兩種管理體制都以各自為主體而存在不同的問題。這種困境的存在，阻礙了城市和諧社區的建設。現在，我們從物業管理公司、業主委員會和社區委員會三方面所面臨的困難進行簡單分析。
1物業管理公司所面臨的困難
我國的物業管理行業盡管隨著《物業管理條例》和《物權法》等有關制度的頒布與實施，發展環境得到了改善，但是，物業管理行業所面臨的困難從誕生那天起就沒有間斷過。物業管理行業是一種在實施過程中要面臨多方主體（業主、開發商、建筑施工企業、社區管理機構等）的管理體制。當前的物業管理處在社會分層的環境里，物業管理公司正處于矛盾沖突的焦點上，特別是近年來，物業管理行業飛速發展，其他的有關機構則相對比較滯后。有研究表明，業主與物業管理公司發生矛盾的原因大部分是因為開發商、建筑施工企業遺留下來的問題所致。我們常見的問題就有業主在租住期間出現房屋的質量問題，或者是在業主居住之后開發商所做出的承諾不兌現。這些問題目前并沒有明確制度對其進行規范。
2業主委員會所面臨的困難
業主委員會在當今可謂“形同虛設”。由于我國城市小區設立了物業管理公司，業主委員會也就成了物業管理中的一大薄弱環節。有人認為，導致業主委員會“形同虛設”的原因是業主委員會運行資費短缺等問題。業主委員會在我國被忽視，無論是以前的《物業管理條例》還是被修改以后的新的《物業管理條例》，都沒有明確地對業主委員會做出相關規定，因此業主委員會的權利被架空。當前業主委員會的成立并不像以前那么簡單。它必須以“由業主參與業主委員會的意愿，并作為自檢候選人明確表達業主委員會的競選理念。同時，業主委員會要求作為其成員，要有較強的責任心，并且善于溝通，有足夠的協調能力，具備這些還不夠，還要有一定的物業管理知識與政治智慧，并且要有堅韌不拔的韌勁。”但是當今社會具備這些能力的復合型人才非常稀缺，這就一定程度上阻礙了業主委員會在物業管理中的實力，并且阻礙了業主委員會的發展。也有很多業主認為，業主委員會是一個非盈利的自治組織，業主委員會的工作費用應該收支平衡，并且認為業主委員會的成員不應得到工作酬勞，或者只能拿一些少量的津貼。但事實上，業主委員會自成立以來，不僅要面臨重大的壓力和風險，還要承擔繁重枯燥的工作，這并不是少量津貼可以彌補的。這些困難導致了業主委員會資金短缺，并且沒有運動機制，由此，業主委員會也就“形同虛設”。
3社區委員會所面臨的困難
不難看出，社區委員會的前身是原街道辦事處和居民委員會。社區委員會的基本性質為基層群眾性自治組織。在自治過程中，實現自我治理、自我管理，并代表居民向國家表達意見。但事實上，社區委員會在工作的時候承擔了大量的政府工作，為政府跑腿，并且代表國家向居民傳遞國家的意志。這就嚴重地削減了居民對社區委員會的認同感和參與社區活動的積極性，并且加重了基層政府的財政負擔，嚴重阻礙了基層民主政治的發展。另外，一方面部分地區為了體現社區自治的性質，地方政府只承擔一些社區專職人員的工資，社區經費劃撥很不合理，社區委員會只能以自身的力量，通過各種途徑來籌集經費，社區委員會面臨著資金困難的問題。另一方面社區管理公司與物業管理公司所提供的市場化的服務商品在某種程度上存在著沖突，這為兩者之間的合作留下嚴重的隱患。當前，社區管理與物業管理還面臨著很多困難，這要求國家以及政府做出相應的措施來完善并且促進基層的管理體制的發展。
4結語
目前，國家為構建和諧社會，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物業管理和社區管理作為兩種不完全相同的管理體制，對城市居民區的管理起著不可忽視的作用。當前，兩種管理體系在實施上還面臨著一定的困難，并且他們在時間和空間上雖然同時運行，但是他們又在參與主體、運行體系上各不相同，是兩種不完全相同的管理體制。對這兩種不同的管理體制進行有效的整合，將會對推動社會的發展，構建和諧社會有著重要影響。
作者：李樂單位：甘肅建筑職業技術學院
1.經濟體制的創新和社會生活方式的轉變
我國現代社會中國的市場制度日益得到完善，傳統的管理方式及經營管理理念并不能滿足現代社會的發展，而現代政府對物業管理行業的保護及干預也越來越少，對于未來石油企業的物業管理來說，最終將會發展成為自我發展的道路，所以，企業自身需要先進行運行戰略的調整。隨著我國經濟能力的不斷上升，我國人民的生活水平也得到了飛速的提升，人們對于自身生活的品味及品質要求也在不斷提升，而物業管理的出現就最大限度的體現了人民生活水平的提高程度。所以，對于石油企業的物業管理來說，所需要做的工作就是采取各種手段更加快捷的為用戶提供服務。
2.現代石油企業物業管理公司不專業
當前情況下，我國的石油企業發展處于相對特殊的時期，不論是從企業物業管理的總面積來說，還是從物業管理公司的數量來說，資源的分配相對來說都不太合理，而企業自身也正慢慢做著一些調整。除了上文中所提到的石油企業物業管理人員是轉型來的之外，現有石油物業管理公司還存在不專業，基本只能承擔石油企業內部現有辦公及住宅物業管理，缺乏市場競爭力等問題。3.管理手段的完善與進步現代物業管理的科技水平隨著我國科技的發展也得到了飛速的發展，例如現代社會中各種智能大廈的出現等。對于物業管理來說，想要最大限度的對其使用價值進行提高，就需要不斷對智能物業的科技功能進行挖掘，這對于物業管理企業來說，是一個非常大的挑戰。同時，企業要求重點做好辦公物業，生活物業將逐步退出市場。因此，如何能夠保證無紙化辦公在現代物業管理中的應用，也是提高物業管理水平的關鍵。
二、物業管理的發展方向展望
1.專業化方向
石油企業物業管理現代最大的問題就是要實現向專業化方向的發展，并采用專業公司進行專業化的服務。例如，綠化由專業的綠化公司進行，房屋及管道的保養及維護也交由專業化的公司進行等，這樣就有效的對物業管理的工作量進行了減少，同時還能夠保證用戶得到更為專業化的服務。
2.規模化方向
簡單的說，規模化方向就是指對經營目標確立的科學性，對企業自身的資源進行充分的利用，最大限度的對管理面積及管理領域進行擴大，并在一定范圍內將市場占有份額最大化。而隨著規模的不斷擴大，相應的生產量也需要不斷的進行加強，其單位增量的效益也得到一定的提升，這才是真正意義上的規模化經營。
三、石油企業物業管理水平改善的對策
1.創新和完善體制
隨著現代市場化腳步的不斷加快，這對于現代石油企業來說也提出的更高的挑戰，石油企業需要有效的抓住現代石油企業較為穩定及完善的市場氛圍，快速的對體制進行創新及完善，為下一步成立專業化的服務公司和物業管理集團做保證，走專業化、規模化經營道路，不斷提升企業的競爭力。同時，石油企業的物業管理還需要創造屬于自己的品牌，在品牌的包裝下不斷提升自身的服務。
2.加快石油企業物業管理網絡化進程
石油企業的物業管理想要完成物業管理的網絡化，就需要建立相應的網絡物業管理系統，并運用網絡的優勢，及時有效的對物業管理信息進行更新。同時，還可以在網絡中建立獨立的用戶管理平臺，用戶可以通過用戶管理平臺對自己所遇到的問題提出自身的建議，這樣不僅能夠使用戶積極的參與到物業管理中來，同時還有效的幫助了用戶之間的溝通，降低了企業物業管理的管理成本。
3.多元發展，豐富物業管理的內涵
對不斷發展的社會經濟來說，物業管理的內容也需要不斷的進行發展，而不能簡單的還局限在住宅及建筑的物業管理，還需要對物業管理進行更為廣泛的詮釋。物業管理中的核心工作就是管理物業，在對自身本職工作做好的同時，還需要最大限度的對空間進行拓展，以構筑多鏈條式物業管理產業結構，擴展生存空間的同時，謀求更大的利益。
四、結束語
(一)充實、完善體育場館人才培養方案
河北體育學院物業管理專業于2013年已申請成功，在其培養方案方面還欠成熟，需要更深入的研究，本項目以專業型體育場館物業管理人才培養為目標，為本校物業管理專業的培養方案的成熟化、系統化提供有益借鑒。
(二)滿足市場需求
根據全國體育場館的普查顯示，到2003年底，全國各類體育場地超過85萬個，其中64種標準體育場地547，178個，累計投入體育場地建設資金1914．5億元。與1995年第四次普查數據相比，場地面積增加了11．8億平方米。2013年末開始的全國第六次體育場地普查的河北省的數據中，體育場館有6萬個左右，其中非標場地1萬個左右，這些場地從業人數7萬人，體育場館的專門人才遠遠不能滿足需求。
二、體育院校物業管理專業人才培養方案內容探索
(一)指導思想、培養目標和要求
在國家政策方針允許以及育人的條件下，強調主動適應社會主義市場經濟建設與社會發展對專業人才的需求，按照“寬口徑、厚基礎、重能力、高素質”的人才培養方向要求，在課程設置上加強理論基礎，突出實踐能力。使學生掌握必要的物業管理(體育場館方向)實務和專業管理基本技能，有管理意識、服務意識和質量意識;強調就業方向為體育場館經營、管理、策劃、維護。對學生的培養要求包括政治素質、專業素質、心理素質、身體素質。政治、心理和身體素質是前提和基礎，同時強調需掌握的內容，包括專業的基礎知識、專業方向前沿知識，并且掌握相關的專業技能。
(二)課程教學
物業管理專業是根據體育場館物業管理的市場經濟和社會發展對物業管理人才的迫切需要，對學生進行專業知識和技能教育，為實現崗位從業能力而設置的。專業和專業課程的設置具有較強的針對性和實用性，注重基本知識和基本理論，強調理論聯系實際，強化專業技能訓練。
1．學期課程安排。按照“專業招生，分段教學，院企聯合，分流培養”的基本思路，前二年(1～4)學期課程設置按照專業統一開設基礎課及專業基礎課，第三年(5～6)開設專業課程，從第七學期開始分流，同時院企聯合培養，將學生分配到與學校合作的實踐教學基地進行學習。
2．主要課程設置。主要課程應當有針對性地設置公共必修課、學科基礎課、專業必修課和專業選修課。物業管理專業學生正常畢業會取得“管理學”學位，但同時方向為體育場館物業管理專業方向，因此要進行兩方面的合理側重，開設財會基礎、統計學、管理學原理、市場營銷、企業戰略管理、運籌學、經濟法、體育產業概論、組織行為學、管理心理學以及體育場館經營管理、體育場館賽事籌辦、體育場館建造、體育設施的維修與維護、體育營銷、體育贊助與廣告、體育俱樂部經營與管理、消費者行為學、體育商務策劃與文案寫作、物業管理信息系統、體育經濟學等課程。為了拓寬學生就業適應面，配合學生的興趣特點而設置的選修課程。這部分的課程應當是對學生、人才市場、高校一線教師以及相關專家進行充分的調研，充分補充物業管理專業體育場館物業管理方向的主干課程，同時滿足社會對學生知識的要求而進行，還要考慮學生的需求。主要包括:體育文化、服務營銷、體育公共關系、體育經濟實務、體育市場調查與分析、企業倫理學、ERP原理與應用、電子商務等。
3．實踐教學。河北體育學院的實踐教學合作單位遍布全國各地，包括全國的主流高爾夫球俱樂部、健身俱樂部、戶外拓展基地以及正在協商的體育器械公司、奧體中心等體育場館，在教師指導下結合本專業特點，熟悉實習單位(部門)的基本概況、工作流程等，通過頂崗實習、教師深入基地進行教學，實現理論和實踐的統一，能夠使學生學到更多的專業知識、技能。
三、結語
1若干個建議指標數據
根據多年實踐經驗，我們推薦以下暫時沒有官方指標的數據(以上海地區為參照)。1)住宅建筑南面綠地寬度≥8m(圖6)。住宅建筑北面綠地寬度≥3m(圖7)。住宅建筑東面、西面綠地寬度≥2m(圖8)。2)大喬木與有窗建筑間隔。東面≥5m，南面≥8m，西面≥4m，北面≥5m。3)居住區地下、半地下建筑頂板上的綠地，覆土層應≥1.5m，其中1/3面積宜與地下建筑以外的自然土層相連接(圖9)。4)綠地面積<3000m2的，植物種類宜配置40種左右。綠地面積3000～10000m2的，植物種類宜配置60種左右。綠地面積10000～20000m2的，植物種類宜配置80種左右。綠地面積>20000m2的，植物種類宜配置100種左右。5)所選用的綠化樹種，以喬木為綠化骨架樹種，并且喬木的種植數量≥2～3株/100m2。快長樹:慢長樹=3:2；常綠樹:落葉樹=1:2～1:3。喬灌木:草坪=7:3。6)喬灌木栽植位置距各種市政地下管線水平凈距應保持≥1.5m。喬木以樹干基部為準，灌木以地表分蘗枝干中最外的枝干基部為準。7)重點景觀區域種植大型全冠喬木，胸徑宜在0.25m左右，其他景觀區域，提倡大量采用青壯樹齡苗木。凡采用的大喬木宜有飽滿的樹冠，嚴禁采用無樹冠喬木。8)綠地中以活動、休憩為主的地坪，宜采用大樹地坪的布置形式，以種植落葉喬木為主，分枝點的高度一般應大于2.2m，喬木種植穴的內徑大于1.5m×1.5m。9)綠地中建筑小品造型應簡潔大方，尺度宜人，與住宅環境、住宅建筑相互協調。建筑小品應充分利用本地自然材料和節能、環保的3R材料。其中自然材料用量≥30%建筑小品工程材料總用量。
2景觀水系統設置
水是萬物之源，生態環境的靈魂；有了水，環境才會顯得空靈，才有生動的氣韻。居住區景觀中水體的各種造型，能形成不同的景觀效果。水體設計分為動態水體和靜態水體。動態水體主要分為噴泉、涌水、瀑布等，可增添空間的活躍氣氛。靜態水體以不同深淺的水池形成平靜的水面，增添空間的寧靜氣氛[4]。現在很多住宅景觀的水景處理摒棄了以往大噴泉、瀑布跌落等偏動態水體，取而代之的是少而精的池塘、溪流等較靜態水體(圖10、11)。上海地區不缺水，但缺優質水，怎樣保持水質的清潔，就成為一個重要的課題。設置水質凈化裝置和運用提升泵是一種方法，但它的缺點是投資大，日后運行成本高，管理維護量繁重。時間一長，如果資金缺乏，管理不善，溪流就會出現“一年清，二年黃，三年臭”的現象。針對這些問題，園林設計師現在已經為恰到好處的“理水”做了大量工作。具體表現在少而精地設置水池、溪流，采用流動水系、種植水生植物實現水體自凈，改善水質，達到使水體變清的目的。這樣以最少的投資成本，達到了同樣的水質凈化效果，并且大大減少了物業部門日后的運營成本和維護工作量。
3綠化樹種的選擇
居住區綠地除了中心綠地與組團綠地外，其余的大部分都為住宅前后的綠地，其布局大都比較規整，形成平行、等大的綠地。在植物種植設計中，既要保證樓間通風，又要保證景觀通透。因此，在配植方式上一般采用自然式配置，通過點、線、面、體的形式來構造層次豐富的植物群落，植物群落要具有特定的季相變化與景觀序列，從而使宅旁綠地構成一個完整的植物景觀。筆者認為，小區內綠化樹種的設計中，要做到8個字，“識地識樹，適地適樹”。第一個“識”是認識的“識”，是指設計師要掌握了解種植地的生存環境和立地條件，也要熟悉不同樹種的習性特點；第二個“適”是“適應”的適，是指在了解種植地的環境特點和樹種習性后，我們要選擇適合這個環境的樹種進行栽植。如果能做到這點，日后物業部門的養護管理成本就會大大降低。以上海居住區景觀綠地為例，引進樹種要遵從自然規律，考慮上海當地氣候環境因素，努力推廣鄉土性植物和適生性植物的運用。前幾年許多高檔住宅區熱帶植物用量過多，模糊了上海海派園林的植物種植特色。有的樓盤花費巨資從國外進加拿利海棗、銀海棗等高檔名貴熱帶植物作為骨干樹種(圖12)，量多面廣。這些樹種能否安全越冬，是一個比較棘手的問題。2004年寒冬，大量的加拿利海棗因保暖防護措施未到位成活率大大降低，據不完全統計，在各大樓盤里的加拿利海棗，來年春天換苗率達到60%～70%。筆者曾與一位物業公司負責人交談，他在抱怨，像這種熱帶植物需要有專業的養護管理技術并花費高額的養護成本。為了這幾棵樹的成活率，他們花費了大量的精力和財力。在具體設計工作中，居住區植物配置樹種選擇以體現地域性植被景觀的鄉土樹種為主，適當引進成熟的能適應本地區氣候條件的新樹種。宜采用觀花、觀葉、觀果植物結合，同時兼顧保健植物、鳥嗜植物、香源植物、蜜源植物、固氮植物等。從養護管理來看，樹木一旦成材，基本不需要太多投入，而草坪養護則不同，它的維護費用高，修剪、施肥的養護費是成型喬木的好幾倍。因此，園林設計師要合理配植喬木、灌木、草坪的種植比例。
4結語
通過從居住區園林景觀規劃布局、水系統的設置、綠化樹種選擇這3個方面的闡述，提示居住區景觀設計者，在營造住宅小區環境“寧靜、舒適、溫馨”的同時，也要為小區物業管理工作提供切實可行的人性化設計。其次，小區物業部門在接手樓盤物業管理之前，應當能先對該小區景觀環境中水系統設備的維護、特殊植物養護等問題有一些了解和掌握；并且預先組織合理的管理工作體系；配備專業的管理、養護職工；預留充分的維修基金，盡量做到未雨綢繆，才能有備無患。綜上所述，如果我們從園林景觀設計和物業管理2個方面，把工作做實，做細，最終必將會為小區的居民提供一個理想完美的生活環境。
作者：任夢非單位：上海市園林設計院有限公司副總工程師
1.創造更宜人的環境
智慧樓宇從樓宇內人們的安全性、便捷性及舒適性三個方面層層遞進地滿足廣大消費者的需求。首先，智慧樓宇的火警消防系統與安全防范系統能第一時間保護人、財、物的高度安全以及具有對災害和突發事件的快速反應能力。其次，智慧樓宇管理系統中的通信及辦公自動化模塊也可通過快速的電話、網絡等系統，為人們提供一個高效快捷的工作、學習及生活環境。與此同時，高度智慧的建筑設備控制與能源自動化系統，能通過調節環境中的溫度、濕度、光照等因素，最大程度的提高人們的舒適性。最終，智慧樓宇智慧的識別人們的需求，最終將樓宇創造出最宜人的環境。
2.綠色節能
如上文所述,智慧樓宇區別智能樓宇的最主要特性就是多加了一個能源自動化系統，其主要目的就是讓智能樓宇變成“綠色樓宇”，即智慧樓宇。由此可見，智慧樓宇的一大特性就是——綠色節能。傳統的智能樓宇都是按照固定的參數來對設備進行匹配控制，而智慧樓宇會有更多的輸入方式來獲取動態數據，從而動態的控制設備，以達到綠色節能。比如：傳統的智能樓宇控制空調只能按照既定的溫度設定，而智慧樓宇會從室內外溫度、室內人員活動情況，以及上下班時間等多種參數綜合分析后再設定空調溫度。
3.樓宇管理的成本最小化
根據美國綠建筑協會統計，一座大廈的生命周期為60年，啟用后60年內的人力維護及營運費用約為建造成本的3倍。同樣在日本，大廈的管理費，水電費，煤氣費，機械設備及升降梯的人工維護費，占整個大廈營運費用支出的60%左右，且其費用還將以每年4%的速度增加。然而依賴高度集中的智慧樓宇管理系統，不僅能實現機電設備的管理維護成本的降低，還能簡化維護程序，使人員配備更加合理，從而進一步降低人工成本。
4.智慧樓宇具有高度的集成性
智慧樓宇與傳統建筑從技術角度來分析，其最大的區別就是將建筑中分散的設備和系統，通過計算機網絡高度集成為一套統一協調的系統，從而最終使傳統的智能物業更加安全、舒適、便利及節能，成為真正意義的智慧樓宇，以此達到各類資源信息以及智慧任務的重組與共享。
二、智慧樓宇物業管理特性分析
基于上一節中分析的特殊性，要做好智慧樓宇的物業管理也必須劉雅婧余凡蘇州工業園區服務外包職業學院有其對應的工作重點。經筆者的研究，管理好智慧樓宇的物業管理應具有以下特性：
1.管理的高度適應性及靈活性
目前，智慧樓宇的發展已然成為了我國建筑經濟市場中新的增長點，據不完全統計，我國從事智能化的企業已經超過三千多家了。物業管理行業看到此契機后已紛紛與智慧樓宇管理相結合。在行業匹配中最重要的技術手段就是已有建筑的節能改造。有報告顯示，2010年建筑節能改造帶來智慧樓宇系統集成200億元的市場需求。我們預計2011年-2013年國家對既有建筑節能改造的實施將增加智慧樓宇系統集成市場需求分別為300億元、350億元和420億元，相對于2010年，年復合增速達28.06%。同時，智慧樓宇行業如此迅猛的發展也急切需要配套的物業管理，由此可見，要讓現今的物業管理能迅速跟上智慧樓宇發展的步伐，就必然要求物業管理具有高度的靈活性和適應性。
2.智慧樓宇物業管理目標——強調管理的能耗降低
據統計，在樓宇中所有浪費的能量中，約有75%左右的能量用于設備運行時自身無用功的消耗，這是物業管理行業所無法解決的問題。但是還有大約百分之十左右的能量是由于管理與監控的疏忽而浪費掉的，以及百分之十五的浪費是因為控制不力和設備運行失誤所導致的，這25%的能源消耗是可以通過選擇智慧物業管理而節省下來的。比如原始物業管理的夜班巡視中，只有依靠夜班巡查員手動的開啟與關閉照明設備，夏日的辦公場所也只有通過人工設置空調溫度等，一旦疏忽，忘記關燈，或者一味追求涼爽而將空調溫度設置過低，那么勢將引起不必要的能源損耗。而智慧樓宇物業管理就可通過程序設置，讓機器自動來完成一些節能操作。例如夜間巡視時，特定路段的照明系統會隨著物業巡更系統的激活而打開，在下一路段的巡更激活時關閉。辦公場所的空調會根據室內、外溫度綜合調節，既讓室內人員感覺舒適，又營造出一段從室外到室內溫度的過渡區，讓業主不會由于溫度突變而造成生理上的不適。另，系統還會在非工作時間自動檢測區域內人員活動情況，智能判斷是否關閉電器，從而達到節能減排的綠色理念，即智慧樓宇物業管理的目標達成。
3.智慧樓宇物業管理的核心——強調維護的預判性
一、校企合作模式與現代學徒制的校企合作模式
校企合作與職業教育密不可分，當前我國高職教育的途徑主要分為如下四個環節:首先學校根據市場和企業的需求制定人才培養方案和課程標準;其次學生在學校進行2～2．5年的理論學習和仿真實訓;再次，學生進入企業進行真實掛職實訓;最后，學生進入企業上崗就業。這四個環節都離不開企業和學校的密切配合，校企合作機制是否完善，關系到眾多高職院校專業健康發展，能否培養出優秀人才的關鍵所在。當前，我國高職教育校企合作還處于初步層次，許多校企合作還流于形式，采用的模式較為單一，與真正意義的校企合作有較大的差距。為了達到真正意義的校企合作，要求企業和學校共同參與、互惠互利，發揮各自優勢，資源共享，共守協議，形成長期穩定的合作關系，本文提出針對物業管理專業，需要構建基于現代學徒制的校企合作模式。學徒制是一種古老的職業教育形式，早期的學徒制主要由師傅帶領徒弟學習某項專業技能，一般一個師傅帶多個學徒，這樣的教育模式效率低，教學難度大，不利于我國高職教育的可持續發展。現代學徒制主張企業派遣具有技術資質的“師傅”參與到高職教育的教學實踐中，面對面傳授學生技能，通過嚴格的考核制度，使每位學生學到技術和本領。這種以企業“師傅”為紐帶，促成了校企的深層次的合作;此外，現代學徒制下，校企之間有明確的權利和義務關系，以合同的形式形成了法律保障，使人才培養模式在正規軌道上運行。
二、構建現代學徒制的物業管理專業校企合作模式的可行性分析
(一)平臺的可操作分析。現代學徒制要求高職院校為學生創造良好的學習平臺，有足夠的實訓設備完成實際操作。物業管理專業可以按照“校企共建，依靠行業，服務社會”的建設思路，為學生建設真實性的工作場景，積極開發建設校內外實訓室(基地)，制定完善的實訓室(基地)的管理制度、開發實訓包和實訓指導手冊。基礎物業管理包括保安、保潔、保綠、保修等“四保”以及客服服務等五個方面，學校可以結合校園物業為背景，與專業的物業管理企業進行深度合作，讓學生在學校學習期間接觸的設施設備操作和工作流程與在企業工作時的操作流程完全一致，縮短學生在企業工作崗位的培養周期。此外，在實際的教學中，通過計算機網絡技術構建物業消防報警系統、物業安防系統、停車場管理系統、物業信息技術平臺等，讓學生置身于逼真的模擬情境中，在這種模擬情境下，學習者可以進行人———機互動，甚至人———人互動。當然，專業平臺的建設不能僅僅靠校內實訓室(基地)，物業管理專業的認知實習、頂崗實習以及部分課程實踐都必須到現場進行。學校可以和本土幾家一級資質物業管理企業進行深度合作，建立定點校外實訓基地，為提升人才培養奠定可靠的平臺。(二)師資的可行性分析。對于物業管理專業，建立學徒制的校企合作模式，對教師是很大的挑戰，要求教師必須增加到物業管理行業工作的經驗，首先讓自己接受企業的聘請成為物業管理公司的員工，直接參與到企業的項目運營管理，而成為行業的專家，這樣才可以將自己在行業中積累的經驗傳授給學生，設置適當的工作情景，設置不同的學習任務，讓學生內化教師的知識。(三)借鑒其他專業學徒制發展經驗。學徒制的校企合作模式在其他專業已經得到較為廣泛的應用，并取得一定的成功經驗，盡管各專業有不同的教學內容，但是在學徒制模式下，教學理念是一致的，如實施流程，物業管理專業可以參照烹飪專業學徒制教學流程，包括:提出學徒制教學改革方案成立學徒制教學指導小組聘請師傅師傅專業技能表演確定學徒名單與師傅簽訂培養協議實施學徒制教學學徒制教學期中檢查與研討學徒制教學期末檢查與研討。每個流程確定詳細的內容和要求，規定具體的教學目標、教學任務、教學方法、課程評價考核體系，以合同形式規定了師徒雙方的責任和義務。
三、構建現代學徒制的物業管理專業校企合作模式
現代學徒制在歐美和澳大利亞等國家已經得到完善的法律保障，并且得到政府財政支持，構建現代學徒制的物業管理專業校企合作模式需要結合專業發展實際和我國國情，其結構如下圖所示:由上圖可知，構建現代學徒制的物業管理專業校企合作模式包括四個平臺作為保障，企業和學校是以“雙主體”的身份進行深度合作，形成了培養目標、培養內容、培養方式和質量監控等四個基礎組成部分。(一)培養目標。強調“必要的現代物業企業經營管理知識”，一方面要求學生不必掌握過多的理論知識，另一方面包括物業管理的層次，不僅是基礎物業管理，還包括資產管理和房地產組合投資管理等高層次的現代物業管理類型。較強的實踐技能是現代學徒制校企合作的人才培養模式的重點，物業管理的技術性要求較高，通過學徒制，學生要熟悉物業經營管理各崗位的操作流程，能夠比較靈活處理各類問題。(二)培養內容。作為培養內容主要是通過課程體系的構建和企業文化的熏陶加以實現，當前作為物業管理是一門新興的學科，專業課程開發難度較大，需要和企業聯手開發課程資源庫，開發案例教學庫，通過各種合作項目，真正體現在學徒制下，學生能夠在“做”中學到更多的實踐技能。(三)培養方式。在培養方式上，可以采用不同的講授和培訓方式讓學生更容易接受不同的學習內容，這樣的培養方式為學生職業精神和職業素質的培養奠定基礎。而這種角色的轉變，需要學校理論教師和企業實踐師傅合作教育。(四)質量評價。在學徒制模式下，需要形成內外有機融合的質量監控平臺，為了保證高質量的人才，在考核體系上要有比較完備的標準，并且必須按照這個標準執行，只有這樣，在現代學徒制培養模式下培養出來的學生才可能得到行業、社會和企業的認可。
四、現代學徒制的物業管理專業校企合作模式的保障機制
(一)轉變功利性觀念，體現以學生為本的教育本質。現代學徒制的校企合作模式不是片面追求就業率、成績和學校收益，它是對以學生為本的教育本質的回歸，它在傳授學生技能知識的同時，注重對學生企業文化的熏陶和感染，注重學生的全面發展。因此，現代學徒制的物業管理專業校企合作模式要注重對學生的“育人性”，這樣才能讓這種模式得以健康穩步的發展。(二)政府扶持性政策的出臺。盡管政府每年都拿出專項資金支援和扶持高職教育的發展，但對資金的流向缺乏較為規范的引導，政府可以嘗試分流一部分資金，用來鼓勵企業單位和學校的培訓合作，對培訓給企業帶來的效益降低給予一定的補償或定期評價優秀的合作企業單位，給予優惠待遇。(三)物業管理行業協會的溝通和監管。當前，我國很多物業管理行業協會多屬于民間性組織，并不參與這種教育或勞動制度的監管。物業管理行業協會應當是學校和物業企業溝通的中間人，應當為校企合作搭建平臺。當校企合作雙方在合作中產生矛盾或沖突，行業協會可以作為中間調解機構，促進校企合作協調發展。(四)校企雙方責權明確的法律保障。校企雙方應通過簽訂協議等形式明確各自責任，如學校如何保證人才培養質量，如何保證企業用人的優選權，如何保證為企業提供培訓、科技支持等，企業如何保證在條件、人員上的支持，如何保證學生實訓任務安排等。通過建立有效的保障機制，防止短期行為和流于形式，保障校企合作辦學長期穩定開展。
作者:葉昌建單位:重慶房地產職業學院
1我國物業管理經營現狀
（1）開發商遺留問題多。現階段在我國，住房建設與管理嚴重脫節，所以建設中產生的問題和本因該在建設中解決的問題都一并推給了物業管理。但是由于維修費用高，且物業公司沒有專業能力解決，造成了物業管理的先天不足。還有的開發商為了促銷，做不切實際的承諾、如綠化率、配套設施、贈送面積等，給后期的物業管理造成被動局面，一旦處理不當，會加劇物業公司與業主之間的矛盾。（2）物業管理收費難。收費難一直是困擾物業企業生存和發展的難題，物業管理企業抱怨物業費難收，也有業主惡意欠費，在一些調查中我們看到，只有極少數業主會故意欠費，刁難物業收費人員，絕大多數業主對交物業費沒有意見，只是希望物業收費就要辦事，只收費不管理的物業公司肯定得不到大家的認同。同時物業管理企業如果做到收費公開透明，讓大家知道交的錢都花在什么地方，欠費的人也就越來越少了。（3）物業管理涉及面廣，專業要求高。隨著生活水平的提高，人們對物業的要求也越來越高，物業管理涉及安保、綠化、保潔、家政、維修等工作，這些工作中有的需要有較高的專業水平，比如水電的維修，電梯的養護等。而我國的物業管理企業大都規模偏小，沒有能力花大量資金配備相應的專業人才，這就造成業主的問題物業管理企業解決不了，或者需要花時間去請專業人員處理。
2拓展物業經營渠道的途徑
對于現階段物業管理企業存在的問題，主觀上是由于思想意識的原因，歸根結底還是物業管理企業缺乏資金引起的。物業管理企業目前只通過向業主提供服務收取酬金，對此外的經營活動采取漠視的態度，只能導致企業靠物業服務費的收入艱苦支撐。我們看到歐美發達國家物業管理企業的大部分收入都是來源于物業服務費之外的經營收入。物業管理企業掌握著巨大的客戶資源，只要用心，就可以創造出巨大的財富。（1）提高常規物業服務的水平。常規的物業服務是為絕大多數業主認可的，作為一個物業管理企業必須提供的服務，如果常規的物業服務做得不好，其他的服務就無從談起。提高常規物業服務的水平也是物業管理企業最容易做到的，可以改善物業管理人員的服務態度、加強物業安全措施等。提供了好的服務自然會得到好的回報，也就提高了收益。（2）提供有償便民服務措施。就目前來看，我國大部分物業是高層住宅或寫字樓，對于業主來說有諸多不方便的地方。比如說住在高層的住戶到了樓下才發現下雨，這時候如果物業服務提供雨傘租賃業務，適當收取押金和費用就能解決業主的燃眉之急。物業服務公司還可以在小區值班室準備簡單的處理外傷的用品、夏天還可以備一些防暑用品有償提供給業主使用。雖然這些服務可能收入不多，但卻對提高業主對物業服務公司滿意度有很好的作用。（3）代客租房。只有業主對物業管理公司有絕對的信任，才會把自己的房產交給物業管理公司代為出租。這種信任就是在物業管理公司提供常規服務的過程中建立起來的。由物業管理公司充當中介，既方便了業主，也增加了收益。同時，由于是通過物業管理公司進行的房屋出租，所以物業管理公司就掌握了租戶的信息，為日后的管理提供了方便。（4）代收快遞業務。電子商務的發展改變了大多數人的購物習慣，越來越多的人選擇通過網絡購物。網上購物雖然方便快捷，但沒有人能保證24小時在家等快遞送上門，所以由物業管理公司代收快速是比較好的解決這一問題的辦法。物業管理公司代收的快遞收取一定的“代收費”，只對快遞商品包裝的完整性負責，不對商品的質量負責。業主授權物業管理公司代收快遞就要明確這一點，以免日后出現糾紛。（5）商鋪的管理與租賃業務。目前我國的物業多數都是商住結合的模式，對于臨街的樓房一定都有一到三層的商鋪，對于這部分物業，管理好了對于物業管理公司來說是一筆不小的收入。但我們現在看到的情況是大部分物業管理公司只是被動的作為出租方，只是收取租金，對于商鋪經營的方向不關心，這就產生了一些矛盾，比如經營戶重復經營的競爭矛盾，經營戶與業主之間擾民的矛盾等等。對于這個問題，作為物業管理公司在招商初期就要對商鋪做一個規劃，最好是物業周圍缺什么就重點招什么，這樣不僅商鋪的租賃能穩定長久，業主的生活也方便了。
3結論
隨著經濟的發展，人們生活水平的不斷提高，對生活舒適度和高品質的進一步追求使得人們對服務業的要求越來越高，作為和人們生活接觸最密切的物業管理公司更應該提高自己的服務質量。經營渠道的拓展增加了物業管理公司的收益，使物業管理公司能更好的為業主服務，這是雙方都樂見其成的事。但是在運作過程中一定要謹慎開展多種經營，前期做好調研，最重要的是和業主溝通好，真正做到尊重業主。
作者：付靜 單位：西安科技大學
一、作業成本法的概念
作業成本法是一種追蹤作業活動的動態反應，計算作業與成本對象的成本，對作業業績和組員的利用情況進行評價的成本計算和管理方法。其指導思想是“成本對象消耗作業，作業消耗資源”。作業成本法把直接成本和間接成本作為產品消耗作業的成本同等的對待，拓寬了成本的計算范圍，使計算出來的產品成本更加的準確真實。作業是成本計算的核心和基本對象，產品成本或服務成本是全部作業的成本總和，是實際耗用企業資源成本的終結。作業成本法有一套必要的概念體系作為支撐，它的九個組成部分分別是：資源、作業、成本對象、成本動因、資源動因、作業動因、作業中作業成本池和成本要素。其中作業和成本動因是作業成本法的兩個核心部分，他們將直接影響到應用作業成本法的適當性、準確性和有效性。
二、物業管理企業成本管理的現狀分析
目前我國物業管理企業實行的一般是定額管理法控制成本費用，但物業管理企業的消耗定額是很難制定的。因此，為了控制總成本的費用，成本計劃需要一個替代指標，一般使用收支差額來代替的。但是，企業的外部環境發生了變化，導致傳統的成本管理方法已經無法繼續使用，否則計算的成本會使信息扭曲，現實問題得不到解決。傳統成本計算模式造成了物業管理大量的“隱含成本”，使得提供的物業成本產生了誤差，對科學的物業控制造成了困難。傳統的會計實踐已經不能滿足物業管理價值鏈的改造要求，物業度量的提供也不夠。因此，目前的物業管理企業成本管理需要迫切的創新和改革。
三、物業管理企業作業成本核算與控制
（一）物業管理企業作業成本核算
物業管理企業成本管理系統是一個開放式的系統，這個系統的重心是核算和控制，即物業管理企業成本管理系統的核心是成本核算和成本控制。物業管理成本核算體系的構建有三個原則：第一，在集中核算和扁平化的條件下，建立一個二級的成本核算組織體系，即二級成本核算制，將管理處作為一個獨立核算的會計主體。第二，改變原本的封閉式物業管理成本系統，使其向開放的動態物業管理成本系統發展。第三，物業管理成本核算系統應改進傳統的系統模式，實現全程管理和管理效益的統一。如果不能先明確企業成本核算的成本對象，那么企業成本核算的成本計算就失去了其原本的意義。以作業作為資源與產品之間的連接點或，是作業成本法中以作業為中心的核算方法的核心思想。例如，計算物業管理中衛生保潔服務項目的總成本，首先要計量和確認其人工費、動力費、材料費、折舊費和業務費。其次，確認其成本動因即清潔面積。第三步，根據工時計算其成本動因分配率。最后計算出衛生保潔項目實際消耗的資源價值。
（二）物業管理企業作業成本控制
成本管理系統中有一個不可缺少的重要組成部分，那就是成本控制。控制成本能夠使企業對于成本制定的運作目標更加準確，還可以保證法分析成本運作責任的準確性，企業的決策者可以因此得到改進企業工作流程方面的幫助。作業成本控制有別于傳統的成本控制方法，它還有一個重要的“作業管理”功能。所謂作業管理，將成本動因作為作業控制的基礎，可以有效的降低成本。作業成本控制的原理綜合了現代管理科學的基本原理，包括目標管理原理、作業管理原理、信息反饋原理、責任追蹤原理。物業管理企業實行作業成本控制的關鍵是對于成本控制標準的確定。全面分析整個物業管理企業生產經營過程中的作業項目是作業成本控制標準制定的基礎。通過對于作業的全面分析，可以知道企業生產經營所需要的作業及作業所需要的資源。企業生產經營的總體目標和全面作業分析的結果是各項作業人員配備和物資等資源條件分配的重要依據。對于各項作業應完成的作業量和應耗用的成本數額進行明確的規定，根據作業動因分解成本，將其轉化為固定部分和變動部分，可以據此編制出作業成本預算，作為作業成本控制的重要參考因素。
作業成本法在我國物業管理企業成本問題的應用中有著顯著的效果，隨著行業的發展，企業之間的競爭日益激烈，傳統的成本管理法已經無法滿足現如今國內的企業發展需求。利用作業成本法對物業管理企業成本進行核算與控制，是符合現今企業發展趨勢的必要手段。
作者：安永梅 單位：北京億方物業管理有限責任公司電梯分公司
一、物業管理人員的現狀
因為物業管理行業在我國屬于剛剛起步的階段，多數的物業管理人員都是半路出家，沒有經過系統的學習和培訓，所以導致物業管理人員的整體素質比較低下，這也是情理之中的事情。就目前我國物業管理行業中管理人員的來源主要可以分為三類。第一類是由原來的房管所職工直接轉化而來的，這些物業管理人員對于現今的管理技術和管理模式并不了解，他們還處于傳統的管理狀態中沒能轉換過來。第二類就是經過系統學習和培訓的中專生和高職學生以及大專學生，對于基本的物業管理工作可以完全的勝任，但是就是數量太少，對于整個物業管理行業來說有些微不足道，同時還嚴重的缺少工作經驗。由于物業管理人員的業務水平不高、知識結構層次有限、物業管理人員的綜合素質不是十分高，從而嚴重的制約了物業管理行業的快速發展，當今的企業和社會都十分的渴望高職院校能夠培養出適應社會去求的專業管理人才，從而得到優質的服務。
二、高校對物業管理專業人才的培養模式
（一）以服務理念作為培養模式的中心所謂的以服務理念為中心的培養模式指的就是將服務理念作為教學的中心，主要培養學生與業主交流的技巧，以這種方法來進行工作可以以優質的服務來爭取業主的心，用心與業主交流，對于企業品牌的樹立十分的有作用。但是這種工作方式也存在著一定的問題，就是當遇到一些實際的問題時無法解決，并且無法勝任總體性的管理工作。
（二）以技能作為培養模式的中心所謂的以技能作為培養模式的中心指的就是對學生進行現代化的培養，主要體現在現代化樓宇設備設施的運行和維護、室內環境品質管理和能源管理以及大型物業管理等方面。要求學生必須要徹底的掌握機械、建筑、計算機應用以及電工電子等基礎技能；以技能作為培養模式的中心主要的目的就是培養學生的專業技能和技術水平，經過這方面的培訓之后物業管理人員可以為業主解決一些實際性的問題，但是卻不能體現出物業管理行業的經營理念和管理理念。
（三）復合型管理人才培養模式復合型物業管理人才的培養模式主要是針對前兩種培養模式的有點，將兩者的有點進行有效的結合，然后對學生進行培訓，所以走的可以算是復合型人才培訓的道路。盡管這種教學模式正處于剛剛起步的階段，但是這是一個好的開頭，能夠為物業管理行業輸送實用性的人才。
（四）最新物業管理專業人才的培養模式物業管理專業對于人才的培養方向是物業的管理員、物業管理公司的部門主管以及項目經理等優秀的管理人才。其培養的目標主要是四個方面。第一方面就是在學術方面對學生進行培養，培養文、理、工相結合的全面型人才。可以在工作中對多科的知識進行靈活的運用，當遇到無法解決的問題時也可以發揮自身的創造性思維。第二方面就是對學生進行方法方面的培養，讓學生徹底掌握定性和定量相結合的分析方法。在明確的管理思維支配之下，具備對所有問題都能夠明確分析的能力，當遇到問題時可以靈活的對問題進行解決。第三方面局勢在經營方面對學生進行培養，所謂的經營方面就是將服務技能和服務理念進行有機的結合，在擁有專業的經濟管理理論的同時還會一種或者是多種技能。不論是服務態度方面還是實際問題解決方面都能夠應對自如。
在對物業管理人才進行培養的過程中應該采用學校和企業合作的模式。學校和企業合作培養學生，可是實現真正意義上的雙贏。企業和學校聯合辦學的形式多種多樣，其中最為常見的就是訂單培育式、校企互動式、崗位見習式以及企業主導式，利用一切能夠利用的資源對學生進行培養，為物業管理行業輸送符合社會需求的人才。
三、總結
物業管理行業是新興產業，有著廣闊的發展前景，但是由于發展時間比較短暫，因此缺少大量的專業管理人才，人才的緊缺嚴重阻礙了物業管理行業的發展。因此高職院校在培養專業的物業管理人才時應該根據社會的需求，具有針對性的培養，從而為物業管理行業輸送優秀的管理人才。
作者：李凱單位：河南財政稅務高等專科學校
一、理論支撐
本文采用JoshuaM.Epstein和RobertAxtell提出的基于復雜適應性“CAS”理論構建“多維度合作實踐教學體系”。該理論指出實踐教學系統是由大量的按一定規則或模式進行非線性相互作用的行為主體所組成的動態系統。這些行為主體包括教學的主體（教師）、學習的主體（學生）、教學監管部門、物業管理合作企業、協會共同開發制定實踐教學體系。這樣開發出來的體系能夠滿足產教深度融合、實現“多維度”的對接模式，以確保所開發出來的實踐教學體系即能滿足行業的需要又能符合學校教學的規律，最重要的是能持久和有效的激發學生產生一種從內心深處萌生的認同感和學習動力，彌補了單一對接實踐教學體系的研究空白。
二、“多維度合作”實踐教學體系構建思路
1.發揮專業經驗優勢，關注多維度的需求。2.重視知識技能培養，更關注素質提升。3.聚焦資源內容建設，更關注形式設計。4.促進專業建設，更關注科研引領。5.立足高職教育，更關注中高職銜接。實踐教學體系聯合武漢相關院校、行業、企業等優勢群體，采用理論分析與實證分析相結合的研究方法，分析對高職物業管理專業學生實踐能力的客觀要求。在行業、企業專家參與和指導下，把物業管理工作就不同的工作要求設為若干領域，按領域要求和考證框架，將應具備的知識和技能進行詳細分解，形成實踐能力單元。制定各單元實踐能力標準和考核指南。在對職業能力分析的基礎上，結合我國物業管理員和物業管理師考證要求，對每一實踐能力單元制定操作能力標準和相應的考核指南。能力標準體系具有層次性，正確區分高級水平與低級水平的能力。依照能力標準和考核指南，考核、評價學生對有關技能的掌握程度，確定學生成績等級水平。依托校內實驗室和校外實訓基地，按照能力標準和考核指南對學生進行實踐教學。依據教學成果和各方的反饋意見對實踐能力標準和相應的考核指南進行檢驗、審核、優化.通過調研，分析難重點問題，制定研究解決方案。利用現代教育技術和網絡信息技術，建成包含2類資源、5大平臺的多維度合作實踐教學體系。具體包括：（1）高職階段式課程資源和高職銜接標準的專業資源；（2）多維度促進學生全面提升發展的物業管理技能平臺、職業素質拓展平臺、學習互動平臺、創業服務平臺、科研與社會服務調研平臺。
三、“多維度合作”實踐教學體系課程資源主體
高職物業管理專業實踐教學體系是由實踐教學活動中的多維度主客體構成的有機聯系整體對物業實踐教學體系課程資源研究主要從以下三方面:
1.多維度實踐教學資源庫結構及建設任務規劃
資源庫建設工作始終圍繞學生、教師、企業展開，資源庫的設計規劃工作以三者的學習需求為出發點和訴求點展開，包括四個層次：用戶層、需求層、資源層和素材層。通過網絡平臺實現認知機制—規劃機制—設計機制—執行與評價機制—反饋機制全程動態的管理機制。實踐課程體系資源。
（1）根據就業崗位跟蹤調查，構建專業核心課程體系。構建從職業基礎到崗位能力再到職業發展的階段式課程體系詳。（2）核心課程資源整合。將每門課程的資源內容層層分解，直至最小學習單元——知識點。以知識點為單位進行課程資源存儲，并根據知識點的內容、性質設計開發形式新穎多樣的資源素材，形成素材庫。資源調用時，根據教學活動設計對資源素材進行逐級整合，集成為學習資源。（3）核心課程建設分工。組建課程開發團隊，每門核心課程由湖北科技職院房地產教研室牽頭、4-6家行業企業參與，聯合開發課程資源。
2.多維度實踐教學專業資源建設
2.1專業教學資源建設標準。（1）專業教學標準。開發專業教學標準，貫徹職業教育“五個對接，十個銜接”精神，遵循四個指導原則：一是融入《助理物業管理師國家職業標準》，二是CAS多維度技能培訓標準，強調學以致用，三是吸收專科及本科院校加入開發團隊，做好高職銜接，四是充分發揮職教集團和骨干企業的作用，校企聯合開發。（2）職業標準。提供國家勞動和社會保障部頒發的《物業管理師國家職業標準》，整理匯集物業管理職業領域不同行業、不同崗位的工作流程、業務規范、崗位描述，為各類學習者了解物業管理相關職業和崗位提供幫助。（3）專業人才培養方案。將設定職業發展范圍與實際崗位需求對接，并尋找兩者的契合點，使人才培養符合學生自身特點和意愿，同時也滿足企業的用人需求。基于以上構建思路的高職教育人才培養模式的模型框架。（4）職業素質養成方案。物業管理專業是典型的服務專業，物業管理專員在熟練掌握專業知識的同時必須具備較高的情商素質，尤其是專業、耐心的職業素質。
2.2專業平臺資源。根據課程和素質項目培養目標，搭建物業技能實訓、職業素質拓展、學習互動、創業服務、科研與社會服務時時調研等5大專業平臺，滿足三類用戶的全面提升和發展需要。隨著國家實施中部崛起重大戰略和武漢城市圈“兩型社會”建設綜合配套改革試驗的實施，為湖北區域經濟的發展提供了重要機遇2014年湖北省主要經濟指標大部分翻了一番，湖北已跨入GDP總量過萬億元省份行列，在快速發展和強勁需求的拉動下，房地產投資也強勁增長，為物業管理創造了巨大的發展空間。
一、先進的全人教育理念
在整個臺灣地區，全人教育作為一種以人為本的教育理念，已經被全面認可并推廣，各階段學校教育都在積極探索落實全人理念的有效途徑。在臺灣培訓學習期間，通過課程學習和參訪的活動，深深感受到全人教育理念在臺灣的深入普及。培訓參訪的學校，都提倡全人教育。我國臺灣地區全人教育理念的興起是在20世紀90年代，是臺灣專家、學者們反思和批判教育工具化、空洞化，同時吸收西方新思想和反觀中國傳統文化的產物。臺灣地區的全人教育理念建構在人的全面發展，尤其是人的情感體驗、道德提升和價值體悟的基礎上，對于“以人為本”的教育革新和塑造21世紀的當代人才具有重要的意義。臺灣地區經過教育課改，漸漸由傳統的以“學科本位”的知識結構轉向以“能力本位”為導向的課程設計，重視學生在情感、價值觀方面感悟的能力的塑造，注重培育學生生存、生活和發展基本技能的“通識教育”和情商訓練，著眼于人本情懷，是全人教育理念的重要體現之一。不論在學術性課程、情感性課程還是自我實現課程中，教師引導，學生主體。表現在與學生一道就課程本身對學生的知識、能力、情感、價值培養所起到的作用進行評估，鼓勵學生讀原版教材并回歸現實，通過自己的情感和價值理解引導學生潛能的挖掘，在對學生的成就采取多元評價方式的基礎上充分肯定每一個學生的潛力和特長等等。我們在圣約翰科技大學和龍華科技大學都深深感受到了這種全人教育的理念：圣約翰科技大學的“德以輔才，學以致用”的校訓，培養具專業力及就業力之優質人才，并涵養具創意、人文關懷及國際觀之約翰人特質的目標，以及強化學生三涯”生涯”+“學涯”+”職涯”輔導。
二、臺灣的物業管理
臺灣的物業管理有了近三十年的發展歷史，是受先進國家的物業管理的成功經驗和為社會創造了大量就業機會對臺灣產生了很大影響而發展起來的。近年來，臺灣當局也十分重視物業管理行業的建設，在十幾所大學內開設了相關專業的學科，并先后制定了一系列物業管理以及公寓大廈維護管理的條例和規定，在政策上，也對物業管理產業給予了支持，如臺中市政府規定，物業管理企業錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業5000元新臺幣。同時，為提升居住和管理品質，臺灣也積極舉辦各類物業管理創優活動，如優良公寓大廈管理維護公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優良社區評比、環境清潔評比、社區活動評比等。臺灣地區普遍實行的是業主自營式物業管理，也稱之為社區的物業管理，既不由房地產開發公司負責，也不聘請社會上專門的物業管理公司負責，而是由樓房業主自已打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。業主自營式物業管理的最大優勢是，業主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統一的物業管理，并實現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車輛實行集中統一的維修和管理，創建安全、整潔、文明、舒適的居住環境。整個社區的建筑物分為兩部分：一部分是私產（即居民的套房），由業主自己打理；另一部分是公產，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公共社區全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業主自營式物業管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會，全權負責，管理純屬義務，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區物業管理的重大問題。臺灣的物業管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員（他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備，并且24小時錄像，保留2周），另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據需要聘請，他們的工資、獎金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業，加上文明程度較高、設備先進、通訊發達，所以其物業管理成本不算高，水平和效率卻很高。業主自營式物業管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費，以及其他費用（如6年一度的樓面清洗費等）公共開支以后，一般還有節余，無需再向住戶收取費用，從而減輕了業主的經濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區生活的安定和有序。另外，臺灣地區的社區一般實行住戶公約制度，按照制度規定，每個住戶都責無旁貸地遵守，維護環境衛生和整潔、愛護使用房屋及設施，無論誰違反了公約制度，毫無疑問，都會受到鄰居們的批評與譴責，因而為提升自營式物業管理水平創造了相互監督與制約的有利條件和保障。
三、全人教育對物業管理發展的意義
從物業管理的發展來看，全人教育的普及意義深遠。物業管理的發展目標是追求家庭利益、社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。第一，以人為本、以物為媒，為業主排憂解難，在維護公共秩序、防火防盜、協助公安部門做好防范工作等方面發揮了重要作用；第二，調動業主積極性，積極組織開展老少咸宜的文體娛樂活動，加強鄰里和諧溝通交流，營造友好愛護的人文氛圍，與小區建設相輔相成；第三，倡導環保意識，在垃圾分類、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發揮了有效的倡導作用。通過全人教育，培養了學生服務社會和關愛他人的義工精神，培養了學生公平競爭、團結協作、尊重他人的道德品質，培養了學生的環境保護意識，培養了學生管理自己情緒和建立和諧人際關系的能力。他們會以良好的全人的素質，去影響感染身邊的每個人，以便靠所有的人來共同創建物業的美好環境。安居樂業是人類幸福的標志，安居就是要有一個安全良好的居住環境，僅靠傳統的物業管理方式是不能完全實現的，這里人的自身因素便顯得尤為重要，如果人人都把愛護公共環境當成自己份內的事情，那么到處都將是和諧的物業。所以，物業管理必須要和人的文明結合起來。我們可借鑒臺灣地區業主自營式物業管理的做法，在居住小區普遍建立樓房住戶公約，要求每個住戶自覺遵守，違者將受到全體住戶的強烈指責。這種物業管理方式更能促進和諧社區的建設，和諧社會的建設是時代潮流，和諧城市的建設又是和諧社會建設的重中之重。住宅小區是城市的基本單元，因此小區物業管理和諧程度在城市建設中具有舉足輕重的地位。全人教育理念無疑對我國的高等職業教育提出了更高的要求與更嚴峻的挑戰，全人發展是教育永恒追求的目標與主題，二十一世紀的世界正走向一個嶄新的時代，成就新時代的全人，是大學素質教育不可推卸的責任。我國的高等職業教育事業，不僅僅是培養應用型高技能的人才，而應，更多考慮在長期的教育中，培養有寬廣胸懷、健全人格、全球視野的現代化的文明公民。也正是因為有了這些“全人”，再通過他們去帶動更多的人也成為“全人”，我們的物業管理才能健康發展，社會才能和諧進步，人民才能幸福安康。
作者：黃鳴強 單位：浙江育英職業技術學院
論文關鍵詞：房地產企業成本控制與管理分析—以安徽信達房地產開發有限公司為例
要做好房地產企業成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產企業的特點以及房地產項目的成本構成要素。只有這樣才能把握在房地產企業成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業成本，贏得最終的勝利。
（一）成本控制的含義
成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。
（二）房地產企業的特征
1、房地產企業最本質的特征是綜合性
現代城市建設中的房地產企業要求在開發過程中堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協調和建設。
2、房地產企業的建設過程具有長期性
房地產企業從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業管理階段，每個階段都要耗費一定的規劃時間，而有時還會出現工期延后的現象。
3、房地產具有很強的地域性
眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據市場需求情況以及地方經濟發展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。
4、房地產企業具有很強的風險性
房地產的風險性便是由房地產企業資金密度高演化而來，每個房地產所開發的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經濟等等這些經濟條件的變化都會引起資金實際數額的變動。
（三）房地產企業成本構成要素
圖一 房地產企業成本構成要素圖
從當前的房地產市場來看，構成房地產企業最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發，壓縮開發項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業經濟效益來看，要擴展企業的利潤，來增強企業的整體實力，實現利潤最大化的最終目的。
二、房地產企業成本控制與管理的現狀
（一）安徽信達房地產開發有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況
1、項目規劃
小區占地167.5畝，規劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區配有停車位1400個，停車率近80％。小區配套設施有：社區幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。
2、項目位置
“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區位于合肥市政務文化新區翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優越的大配套環境及完善的社區配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業主們輕松實現了品質居住。
（二）房地產企業項目開發程序介紹以及階段劃分
圖二 房地產企業項目開發流程圖
根據上圖的房地產企業項目開發流程圖，我們可將房地產項目開發的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業管理階段[2]。
1、項目的決策階段
項目的決策階段是項目開發能否取得成功的奠基石，房地產所開發的項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。可行性研究的目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究按五個步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。
2、項目的設計階段
設計階段是房地產項目開發成本的一個重要部分，雖然它占整個開發費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。
3、項目的招標階段
招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。
4、項目的實施階段
工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經常會出現些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發項目成本控制的核心所在。
5、物業管理階段
物業管理基本上可以分為經營、管理和服務三個方面，它所執行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現管理。
（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題
1、土地成本費用高
費用核算項目
前期估算費用（萬元）
實際發生費用（萬元）
差額（萬元）
土地費用
7500
8400
-900
拆遷補償費用
7260
8100
-840
基礎設施配套費
1420
1470
-50
各項建設手續費
4988
5100
-112
規劃、建筑設計費
456
425
31
小區配套設施費
2280
2100
180
財務費用
2660
3100
-440
管理費用
865
645
220
銷售費用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略來規避材料價格變動
工程建設過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經濟不斷變動的情況下，房地產商可以利用套期保值策略來規避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產商應根據套期保值數量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風險，當公司損益與現貨市場價格波動正相關時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當公司損益與現貨市場價格波動呈負相關時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產商應將主要精力集中在其主營業務上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風險最小化。這樣，就可以回避現貨價格波動風險；發現市場價格的基本動力；鎖定產品成本，穩定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產企業的融資能力。
（三）成本核算對象的正確確認
成本核算對象的確定原則是：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結算；適應成本監控的要求。房地產企業應根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。如下例子：
1、單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。
2、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本對象小論文。
3、對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理需要，按開發項目的一定區域或周期劃分成本核算對象。
4、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
（四）從項目開發的各個階段來有效控制工期
1、房地產項目開發的前期階段，應有效控制建筑設計的時間。當出現設計和施工同步進行的情況時，我們要依照工程建設的預定時間，馬上向設計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯系的基礎設計資料，以保障施工現場的需要。
2、房地產項目開發的中期階段，應做好招標工作，同時保證機械設備以及所需材料的事前供應。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因導致原料的供應出現脫節，房地產商因事前與供應商達成好協議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發放及時溝通的環節，避免內部出現不可協調性。
3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經濟賠償和相應的責任進行明確的條款設置，用以避免或減輕所產生的糾紛和賠償。
4、對施工過程進行一個循環的計劃管理。通過把預先設計的總工期計劃于現場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環節，對此，提出相應的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結合到總工期計劃，不斷根據實際的完工情況來更新總工期計劃。
圖四施工計劃管理流程圖
四、總結
文章通過對成本控制的含義、原則、意義的了解，以及明確房地產企業成本構成要素，總結當前的房地產企業成本控制存在的相關問題，例如：土地成本高、工程建筑中各類材料的變動、成本核算未能適應項目的需求、工期延誤等，并對這四個問題提出相應的解決方法。
