時(shí)間：2022-10-02 13:30:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)管理論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
中型房地產(chǎn)企業(yè)，顧名思義就是處在大型與小型企業(yè)之間從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與建設(shè)的企業(yè)。其專業(yè)化程度和規(guī)范化運(yùn)作與大企業(yè)相比，自然是相形見拙。但與小型房地產(chǎn)企業(yè)相比，在發(fā)展經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈條延伸和競(jìng)爭實(shí)力上，都具備雄厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。處在這樣一個(gè)行業(yè)中段，中型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向和管理方式是決定企業(yè)能否在競(jìng)爭激烈的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場(chǎng)分得一杯羹的決定因素。就我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，隨著國家對(duì)日漸攀升的房價(jià)采取一系列保障性措施之后，房價(jià)普遍性大幅度漲落的時(shí)代已經(jīng)漸去漸遠(yuǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的雙重影響下，土地資源顯得彌足珍貴、融資越來越困難、市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈，這些客觀原因都是促進(jìn)中型房地產(chǎn)企業(yè)加快優(yōu)勝劣汰的催化劑。要充分把握競(jìng)爭中的機(jī)遇，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷挑戰(zhàn)，只有從全面加強(qiáng)中型房地產(chǎn)企業(yè)的管理上著手，根據(jù)行業(yè)動(dòng)態(tài)需求來調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)品牌化戰(zhàn)略，實(shí)行多元化融資，改進(jìn)專業(yè)化管理，推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化經(jīng)營，以達(dá)到盡可能符合客觀發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)需求的中型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制，不斷增強(qiáng)在同行業(yè)中的競(jìng)爭實(shí)力，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)中型房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定快速發(fā)展。
一、中型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，國家出臺(tái)頒布實(shí)施了一系列行業(yè)宏觀調(diào)控政策，諸如土地公開招投標(biāo)、房貸政策、保障性住房管理辦法和銀行信貸投資的一些控制措施等，這些制度的推行在目前看來，效果已經(jīng)非常明顯地發(fā)揮出來，直接推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入了一個(gè)非常敏感的階段。尤其在土地利用上，國家對(duì)土地供應(yīng)的節(jié)奏不斷放慢，同時(shí)在土地獲得審批環(huán)節(jié)推行招投標(biāo)、拍賣等方式，對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)審查、利用保證金等都提高了很大層次，進(jìn)而增加了土地開發(fā)利用的原始成本和土地利用難度，部分中型企業(yè)被這些標(biāo)準(zhǔn)拒于行業(yè)競(jìng)爭之外。國家在信貸融資、土地利用、房產(chǎn)開發(fā)建筑銷售等各環(huán)節(jié)都采取宏觀調(diào)控政策，如民營企業(yè)禁止發(fā)行企業(yè)債券等。由于中型企業(yè)發(fā)展規(guī)模有限，多依賴于銀行信貸資金周轉(zhuǎn)，信貸政策的變化對(duì)于中型企業(yè)融資無疑是雪上加霜。融資的束縛直接影響到企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，迫使大多數(shù)中型企業(yè)不得不放棄一些長遠(yuǎn)的產(chǎn)品開發(fā)項(xiàng)目，將目標(biāo)瞄準(zhǔn)短期回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)較小的產(chǎn)品開發(fā)，但往往這些項(xiàng)目的市場(chǎng)只能局限于某一定位，比如經(jīng)濟(jì)型和一般性住宅，對(duì)一些投資風(fēng)險(xiǎn)高、成本高的高端規(guī)模化住宅項(xiàng)目只能是望洋興嘆。盡管受到土地、資金和市場(chǎng)的影響，但中型房地產(chǎn)企業(yè)作為行業(yè)中占比重較大的一個(gè)群體，其存在是必須的，也是非常必要的。因?yàn)橹行头康禺a(chǎn)企業(yè)作為國家稅收的重要稅源之一，占行業(yè)總稅額的1/3強(qiáng)，創(chuàng)造的產(chǎn)值也占行業(yè)總產(chǎn)值的1/3強(qiáng)，成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)增長的重要組成要素。同時(shí)解決了很多人員的勞動(dòng)就業(yè)，將企業(yè)資金注入到產(chǎn)品開發(fā)上，和銀行貸款共同承擔(dān)起社會(huì)資金周轉(zhuǎn)運(yùn)作，推動(dòng)了資金的良性發(fā)展。從這個(gè)角度分析，中型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于行業(yè)發(fā)展以至于社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步來說都是不可或缺的，其存在的價(jià)值也是顯而易見的。只要充分掌握行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需求和行業(yè)發(fā)展規(guī)律的管理運(yùn)營方法，中型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用會(huì)更好地發(fā)揮出來。
二、中型房地產(chǎn)企業(yè)的管理方式
中型房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵歷史節(jié)點(diǎn)，必須全面分析自身存在和發(fā)展所面臨的優(yōu)劣因素，在加強(qiáng)品牌化戰(zhàn)略、多元化融資、專業(yè)化管理和風(fēng)險(xiǎn)化經(jīng)營上下功夫，只有這樣才能夠徹底打破由于制度因素造成的土地、資金和市場(chǎng)等瓶頸束縛，實(shí)現(xiàn)中型房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型崛起和持續(xù)壯大。
一是加強(qiáng)品牌化戰(zhàn)略。品牌作為企業(yè)發(fā)展標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征，受到越來越多中型企業(yè)的青睞，也成為其開拓市場(chǎng)的有力武器。品牌的創(chuàng)建需要產(chǎn)品質(zhì)量作為支撐，質(zhì)量是企業(yè)長期發(fā)展的保證。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，不但要在質(zhì)量上趕得上潮流，同時(shí)也要在信譽(yù)上充分兌現(xiàn)承諾；不但要將品牌的打造理念灌輸?shù)絾T工心中，同時(shí)也要加大企業(yè)在各個(gè)媒體的宣傳力度；不但要不斷創(chuàng)新技術(shù)管理和經(jīng)營手段，同時(shí)也要具有開拓和趕超意識(shí)。品牌的經(jīng)營要與企業(yè)文化經(jīng)營來同步推進(jìn)，以不斷豐富企業(yè)文化為抓手，樹立起良好的企業(yè)發(fā)展形象，豐富企業(yè)發(fā)展內(nèi)涵，來進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的知名度和美譽(yù)度。只有這樣，才能在競(jìng)爭中獲得同行業(yè)的認(rèn)可和合作伙伴的信賴，贏得競(jìng)爭的先機(jī)，為企業(yè)發(fā)展鋪平道路。
二是實(shí)行多元化融資。中型房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中由于業(yè)務(wù)的拓展和企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，資金緊張往往是普遍存在的現(xiàn)象。要想發(fā)揮靈活運(yùn)作的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，就需要在行業(yè)聯(lián)合上積極拓展融資渠道，采用多方融資、多渠道經(jīng)營的方式增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭力，在互惠互利中謀求發(fā)展的捷徑。例如可以加強(qiáng)與實(shí)力相當(dāng)?shù)钠渌康禺a(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合，一方面通過雙方的資金積累實(shí)現(xiàn)企業(yè)由中型向大型的轉(zhuǎn)變過程。另一方面在技術(shù)和管理上實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，同時(shí)很好破除由于政策準(zhǔn)入上設(shè)置的各種瓶頸，讓企業(yè)自身有機(jī)會(huì)躋身于房地產(chǎn)競(jìng)爭行業(yè)，而不是在起跑線上就被拒之門外。企業(yè)聯(lián)合最大的優(yōu)勢(shì)在于通過雙方的各種籌資方式的聯(lián)合進(jìn)一步拓寬了融資渠道，拓展了市場(chǎng)范圍，為企業(yè)發(fā)展提供了更為廣闊的天地和空間。
三是改進(jìn)專業(yè)化管理。專業(yè)化管理是企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化管理，首先是管理制度上要形成立項(xiàng)、投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)和銷售售后等完善的管理體系，這是保證企業(yè)科學(xué)規(guī)范管理的基礎(chǔ)性依據(jù)。其次是人力資源上要落實(shí)優(yōu)勝劣汰的管理方式，不斷引進(jìn)和留住專業(yè)化管理技術(shù)人才，充分發(fā)揮人才和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，建立健全科學(xué)合理的薪酬、獎(jiǎng)勵(lì)和評(píng)價(jià)制度，真正實(shí)現(xiàn)銜接有序、分工細(xì)致、操作合規(guī)的企業(yè)管理流程，為企業(yè)發(fā)展提供有力的人力資源保障和技術(shù)能力支撐。同時(shí)生產(chǎn)設(shè)備的引進(jìn)、應(yīng)用與管理也是重要的因素，要科學(xué)調(diào)度人財(cái)物的匹配，使各項(xiàng)企業(yè)資源發(fā)揮出最大的作用，成為推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化動(dòng)力和保障。
四是推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化經(jīng)營。任何項(xiàng)目的投資都具有一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，如何將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低額度是企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于中型房地產(chǎn)企業(yè)來說，投機(jī)性的暴利投資是完全不可取的，因?yàn)槠髽I(yè)要擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，其投資結(jié)果不外乎兩種，一種是投資成功躋身于大企業(yè)層面，而另一種是投資失敗而跌落到小企業(yè)層面，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。作為中型企業(yè)沒有必要在強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)面前以身試之，在決定成敗的投資面前，應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，充分考慮成功與失敗兩種結(jié)果對(duì)企業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的影響，最壞的結(jié)果也要保證企業(yè)能夠有序經(jīng)營，至多是產(chǎn)值利潤額度的下降在不影響企業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略規(guī)劃為宜。這是底線，不能由于一次兩次投資的失利而使企業(yè)墮入萬劫不復(fù)的深淵。由此看來，建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，進(jìn)行有序的風(fēng)險(xiǎn)化經(jīng)營是中型企業(yè)始終立于不敗之地的最佳方式。
一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的地位和作用
1、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的地位
房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷工作是一項(xiàng)“民心工程”、“實(shí)事工程”。拆遷工作的好壞，直接影響著老百姓的切身利益乃至整個(gè)社會(huì)的民生狀況。房地產(chǎn)拆遷檔案記錄了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、老百姓居住條件的改善過程以及社會(huì)城市建設(shè)的變遷過程。所以，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的數(shù)量和質(zhì)量在某種程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，反映了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，涉及著千家萬戶的生計(jì)。
2、房地產(chǎn)拆遷檔案的作用
(1)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案是檢查、審核拆遷活動(dòng)的重要依據(jù)，是即將消失或已經(jīng)消失的建筑物的原始記錄。由于它是原始建筑的真實(shí)記錄，因此可以作為歷史的見證和證據(jù)供后人利用，同時(shí)其自身所蘊(yùn)含的歷史和文化價(jià)值也是不可估量的，對(duì)于恢復(fù)和還原歷史面貌、了解和認(rèn)識(shí)人類社會(huì)的發(fā)展都有著極其重要的作用。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案不僅是區(qū)域建設(shè)發(fā)展中的寶貴資料，同時(shí)它也與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)穩(wěn)定以及人民群眾的安居樂業(yè)息息相關(guān)。它不但可以為區(qū)域管理、改造區(qū)域形象提供必要的依據(jù)，而且對(duì)保存區(qū)域信息、留存區(qū)域原貌有著重要意義。
(3)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案是房地產(chǎn)企業(yè)檔案的主要組成部分，它是保障被拆遷人合法權(quán)益的重要憑證，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理房屋的重要依據(jù)，同時(shí)它在房屋易主、辦理產(chǎn)權(quán)、法律糾紛等事宜中發(fā)揮著重要的作用，關(guān)系到老百姓的切身利益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案的特點(diǎn)
房地產(chǎn)拆遷檔案區(qū)別于其他門類檔案，具有內(nèi)容復(fù)雜、易變、利用群體相對(duì)穩(wěn)定的特點(diǎn)。
1、內(nèi)容的復(fù)雜性。拆遷改造本身是個(gè)較為復(fù)雜的工程，涉及的部門多、任務(wù)重、工期長，包括從調(diào)查摸底、測(cè)算計(jì)劃、動(dòng)遷審批至拆遷、安置、施工等多個(gè)階段，而且各個(gè)階段內(nèi)部又會(huì)有很多劃分。例如我集團(tuán)負(fù)責(zé)的開陽里危改小區(qū)在拆遷安置、補(bǔ)償問題上，根據(jù)被拆遷入意愿，分為回遷、外遷、貨幣補(bǔ)償、放棄等多種情況，甚為復(fù)雜，隨之產(chǎn)生的檔案在內(nèi)容上也必然會(huì)體現(xiàn)出復(fù)雜性的特點(diǎn)。
2、內(nèi)容的易變性。不同時(shí)期、不同階段、不同地區(qū)國家的拆遷政策不同，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷檔案在內(nèi)容上也會(huì)有所變化。以北京市為例，2001年11月1日起執(zhí)行北京市人民政府第87號(hào)令《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，2003年5月1日起執(zhí)行北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于修訂<北京市房屋產(chǎn)權(quán)單位管理辦法>的通知》，危舊房改造拆遷執(zhí)行北京市人民政府辦公廳(京政發(fā)[2000]19號(hào))《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法(試行)的通知》等。隨著拆遷政策的變化，拆遷檔案也會(huì)隨之而變。
3、利用群體的相對(duì)穩(wěn)定性。房地產(chǎn)拆遷檔案所具有的特殊的依據(jù)和憑證作用，決定了拆遷檔案利用群體的相對(duì)固定性、穩(wěn)定性，即拆遷人、被拆遷人和法律糾紛解決部門。
三、拆遷檔案收集工作存在的問題
拆遷檔案的以上特點(diǎn)說明了拆遷檔案的收集工作會(huì)存在一定難度。筆者結(jié)合自身的工作實(shí)際發(fā)現(xiàn)，目前拆遷檔案的收集工作存在以下問題。
一是拆遷單位領(lǐng)導(dǎo)和工作人員的檔案意識(shí)比較薄弱，領(lǐng)導(dǎo)重視不夠，在拆遷工作中重施工、趕工期，輕視拆遷檔案資料的收集和整理工作，沒有將拆遷檔案工作納入企業(yè)管理中，嚴(yán)重影響了拆遷檔案的收集工作。
二是拆遷任務(wù)重，涉及的拆遷單位或部門多，拆遷人員流動(dòng)大，有些是單位崗位調(diào)整后轉(zhuǎn)崗到該崗位，拆遷人員專業(yè)水平較低，綜合素質(zhì)不高，有的工作人員缺乏責(zé)任心，對(duì)拆遷資料審核不嚴(yán)格，導(dǎo)致原始記錄不準(zhǔn)確，不能真實(shí)反映拆遷工作的過程，給國家、企業(yè)和被拆遷人造成經(jīng)濟(jì)損失。
三是拆遷檔案管理制度不健全，特別是在歸檔范圍、歸檔時(shí)間上沒有統(tǒng)一的依據(jù)和制度，拆遷資料散失在個(gè)人手中，造成檔案人員的收集工作十分被動(dòng)。拆遷人員為了趕工期和方便自己利用，將拆遷資料據(jù)為己有，沒有配合檔案人員及時(shí)歸檔，導(dǎo)致收集的拆遷檔案存在不齊全、不完整問題，最終導(dǎo)致企業(yè)檔案資產(chǎn)的流失。
四、加強(qiáng)拆遷檔案收集工作的對(duì)策
針對(duì)上述問題，筆者認(rèn)為加強(qiáng)拆遷檔案的收集工作，可以采取以下措施。
1、加大對(duì)拆遷檔案收集工作的宣傳力度，形成收集工作重要性的認(rèn)識(shí)，不斷提高檔案意識(shí)。
具體做法：一是檔案部門要加強(qiáng)拆遷檔案收集工作的宣傳教育，使每一個(gè)拆遷工作人員都明白拆遷檔案在企業(yè)管理中的重要意義和作用，養(yǎng)成自覺保管和及時(shí)移交拆遷檔案的習(xí)慣，并將檔案意識(shí)貫穿于整個(gè)拆遷工作。二是加強(qiáng)對(duì)拆遷人員拆遷檔案收集要求的培訓(xùn)工作，明確在拆遷工作中拆遷檔案的收集范圍，保證歸檔文件材料的質(zhì)量和有效性。針對(duì)目前拆遷檔案管理的特點(diǎn)，我集團(tuán)不定期請(qǐng)北京市檔案局專家及相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門舉辦檔案知識(shí)及相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，重視對(duì)拆遷檔案專業(yè)人員的培養(yǎng)，穩(wěn)定檔案干部隊(duì)伍。通過幾年的努力，我集團(tuán)拆遷檔案管理水平有了較大的提高。
2、建立健全拆遷檔案管理體系，明確拆遷檔案職責(zé)。
一是明確各拆遷單位拆遷檔案主管部門及主管領(lǐng)導(dǎo)，配置拆遷檔案人員及拆遷業(yè)務(wù)人員。例如我集團(tuán)在拆遷單位形成了一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)分管、專職檔案員和拆遷部門兼職檔案員“三到位”的管理模式。其中，檔案人員負(fù)責(zé)督促業(yè)務(wù)人員將其分散在各拆遷工作人員手中的拆遷檔案收集齊全完整，按拆遷檔案的形成規(guī)律整理、編目后向檔案人員移交歸檔。通過清晰的檔案管理體系和合理的職責(zé)分工，保證了拆遷檔案收集的齊全、完整、準(zhǔn)確。
二是加強(qiáng)收集拆遷檔案的前期準(zhǔn)備工作，為檔案的收集工作奠定基礎(chǔ)。拆遷檔案內(nèi)容復(fù)雜、分散，收集難度大，但是拆遷檔案的收集質(zhì)量直接涉及到拆遷人與被拆遷人的切身利益，也就是國家、企業(yè)和老百姓的利益。這就要求檔案部門提前介入，從拆遷工作一開始就主動(dòng)介入，進(jìn)行項(xiàng)目跟蹤，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案的收集工作。
三是制定拆遷檔案的收集制度，明確拆遷檔案的收集范圍。正確劃定拆遷檔案的收集范圍，是拆遷檔案工作的重要環(huán)節(jié)，也是拆遷檔案收集工作的依據(jù)。為此，我集團(tuán)檔案部門會(huì)同拆遷部門共同確定了拆遷檔案的收集范圍、歸檔時(shí)間、歸檔要求等，特別是歸檔范圍的制定，保證了收集工作的質(zhì)量和拆遷檔案的質(zhì)量，同時(shí)也決定了拆遷檔案的利用效果，在某種意義上為企業(yè)挽回了一定的經(jīng)濟(jì)損失。近年來，涉及拆遷的行政訴訟案件越來越多，為了使拆遷行政案件的審判體現(xiàn)公正、公平的價(jià)值，體現(xiàn)保護(hù)拆遷人和被拆遷人的合法權(quán)益，收集齊全、完整、準(zhǔn)確的拆遷檔案尤為重要。例如我集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的雙榆樹小區(qū)在拆遷某公司時(shí)與該公司簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議及合作建設(shè)辦公樓的合作書。近期，該公司到檔案室借閱小區(qū)前期開發(fā)資料辦理辦公樓產(chǎn)權(quán)證，檔案人員會(huì)同拆遷部門查閱當(dāng)時(shí)的拆遷檔案，證明該辦公樓產(chǎn)權(quán)歸兩個(gè)公司共同所有，避免了集團(tuán)資產(chǎn)的流失，為企業(yè)挽回了經(jīng)濟(jì)損失，拆遷檔案發(fā)揮了巨大的作用。
3、檔案工作考核與績效考核相結(jié)合，保證拆遷檔案收集工作的順利進(jìn)行。
入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的大多為國外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)弱小，經(jīng)營機(jī)制落后，國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)將消失，勢(shì)必在競(jìng)爭中處于劣勢(shì)。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負(fù)債將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)，開始了房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)），國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國外房地產(chǎn)金融競(jìng)爭對(duì)手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。
其次是國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對(duì)我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏與國際市場(chǎng)更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。
再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場(chǎng)更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國內(nèi)金融市場(chǎng)更加活躍，也使得對(duì)之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。
入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。
一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲(chǔ)蓄存款等會(huì)有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對(duì)居民住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來，個(gè)人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國外銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競(jìng)爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競(jìng)爭刺激，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對(duì)消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對(duì)金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。
三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對(duì)境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對(duì)境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還會(huì)帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)（FHMA）近30年來為3100萬個(gè)美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
面對(duì)挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對(duì)策，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
1、要加強(qiáng)對(duì)國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對(duì)壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢(shì)，如對(duì)國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對(duì)應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場(chǎng)營銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢(shì)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲(chǔ)蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。
2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國際金融等方面的知識(shí)。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級(jí)行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓(xùn)班、選送出國學(xué)習(xí)、鼓勵(lì)職工業(yè)余進(jìn)修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個(gè)人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項(xiàng)業(yè)務(wù)未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，簡化手續(xù)必須及早研究解決。
1.制定目標(biāo)——目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。
許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即便有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。
目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。
影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因
1）項(xiàng)目進(jìn)度太緊：基于市場(chǎng)競(jìng)爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基于完成年度利潤指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間/趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。
另外，也正因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，實(shí)際業(yè)務(wù)中只能使用“費(fèi)率招標(biāo)”方式取代“總價(jià)招標(biāo)”、“工程量清單招標(biāo)”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實(shí)際中的許多項(xiàng)目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個(gè)原因就是采用了“費(fèi)率招標(biāo)”的模式。
“欲速則不達(dá)”，為了進(jìn)度卻犧牲了成本。業(yè)內(nèi)許多企業(yè)都意識(shí)到其間的弊端，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)流程，重點(diǎn)加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“招標(biāo)”環(huán)節(jié)，積極推行“目標(biāo)成本管理”，取得了不錯(cuò)的效果。
2）缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測(cè)算體系：從項(xiàng)目管理的角度看，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度，項(xiàng)目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項(xiàng)目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為這樣的項(xiàng)目制定“目標(biāo)成本”就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實(shí)施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。
規(guī)范的目的：
保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性：通過制定統(tǒng)一的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的準(zhǔn)確度不因項(xiàng)目差異而不同。
實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：通過項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛在的問題并及時(shí)采取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目提供指引，避免犯重復(fù)錯(cuò)誤，并可以站在“歷史的高度”去不斷完善優(yōu)化相關(guān)流程。
規(guī)范的方法：
建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹：綜合公司開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線。
建立規(guī)范的流程：定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)充設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。
2.明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系
“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。
誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？
做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？
“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。
責(zé)任成本范圍：
“責(zé)任成本體系”的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，因此“責(zé)任成本體系”中的“責(zé)任范圍”的劃分，實(shí)際上也就與目標(biāo)成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡單的說，“責(zé)任范圍”的集合應(yīng)該來自“成本結(jié)構(gòu)樹”。理論上，我們還可以把“成本結(jié)構(gòu)樹”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍”來看待，并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。當(dāng)然在實(shí)際工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘取出來進(jìn)行定義并加以實(shí)施。
作業(yè)過程管理：
明確了“責(zé)任成本體系”，按照部門/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本目標(biāo)集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成？為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對(duì)部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。我們可以把房地產(chǎn)開發(fā)全過程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。
3.跟蹤執(zhí)行——?jiǎng)討B(tài)成本法
經(jīng)過前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。
全動(dòng)態(tài)成本：
動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？
我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。
如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本的測(cè)算？——一個(gè)中心，三條主線
動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹薄?/p>
三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布：“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度：“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。
成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動(dòng)態(tài)成本的重要工具
動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭力。
4.業(yè)績?cè)u(píng)估——優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，拿數(shù)據(jù)說話
制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的業(yè)績進(jìn)行評(píng)估。
將項(xiàng)目最終的“動(dòng)態(tài)成本”與“目標(biāo)成本”對(duì)比，我們可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實(shí)際完成的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)”與“責(zé)任成本體系”中的“評(píng)價(jià)指標(biāo)”做比較，我們就可以很好的對(duì)部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進(jìn)行評(píng)估，并真正做到“優(yōu)獎(jiǎng)劣罰”拿數(shù)據(jù)說話。
成本數(shù)據(jù)庫的建立：
1、當(dāng)前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中存在的問題
做好工程預(yù)決算工作對(duì)于施工企業(yè)有著重要的責(zé)任，而當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說更是如此，良好的工程預(yù)決算可以幫助企業(yè)節(jié)省資金，創(chuàng)新管理方式和提升管理效率。當(dāng)前存在的不足主要有兩個(gè)方面：第一，定額更新?lián)Q代的頻率慢，很多房地產(chǎn)企業(yè)還采用這種傳統(tǒng)的工程預(yù)決算方法，而這種方式對(duì)于工程資金運(yùn)用的真是和可靠性不夠準(zhǔn)確，并且計(jì)算繁瑣，增大了工作量，降低了管理效率。第二，缺乏管理的全面性，也就是缺乏綜合管理。面對(duì)工程項(xiàng)目中存在的不足，有效溝通是解決問題的良好方式，但是當(dāng)前設(shè)計(jì)與施工難以溝通的問題，讓預(yù)結(jié)算款額變得不盡合理，更有些工作人員抽逃資金，在資金上弄虛作假，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策
2.1建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系要想健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理，就必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制和執(zhí)行，同時(shí)加強(qiáng)考核分析。歸納一下可以說有以下兩點(diǎn)：第一，要嘗試在企業(yè)內(nèi)部建立成本和投資管理中心，加強(qiáng)利潤的管理，對(duì)于工程財(cái)務(wù)預(yù)算和工程財(cái)務(wù)決算要以季度為目標(biāo)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)合理的資金規(guī)劃，加強(qiáng)未完成工作的審批，對(duì)已經(jīng)完成的工作要加強(qiáng)審查工作，將資金控制的工作做到位，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的精細(xì)化管理。第二，要充分注重企業(yè)內(nèi)部的上行下效，注重企業(yè)部門之間的溝通聯(lián)系，因?yàn)榱己玫臏贤梢詭椭髽I(yè)完善管理，實(shí)現(xiàn)上、下級(jí)的溝通管理。企業(yè)內(nèi)要注意責(zé)任到人，出了問題不出現(xiàn)推諉扯皮的情況，要制定月度、季度、年度的考核目標(biāo)，并在周期末進(jìn)行管理總結(jié)，這樣才能有效健全財(cái)務(wù)成本管理體系。
2.2完善內(nèi)部資金管理體系要完善資金管理體系就要運(yùn)用到信息化管理，而科學(xué)的籌集和管理資金是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要任務(wù)，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要前提。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)日常資金的收支情況予以把握，做好每日現(xiàn)金流的核對(duì)。另外，企業(yè)要建立電子銀行和核算系統(tǒng)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金合理的預(yù)決算，實(shí)現(xiàn)資金控制，讓企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代化真正建立完善的資金管理體系。
2.3對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行升級(jí)第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)成本管理每一個(gè)層次的人員進(jìn)行授權(quán)，只有財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權(quán)利，才能對(duì)成本費(fèi)用的支付以及資金合同的評(píng)審進(jìn)行合理飄轉(zhuǎn)。第二，要對(duì)每一個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的記錄與科學(xué)的收集，使成本管理人員的結(jié)賬以及報(bào)表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會(huì)計(jì)的科目設(shè)置與造價(jià)會(huì)計(jì)的科目設(shè)置相一致。第三，要將全面的預(yù)算體系與核算體系進(jìn)行結(jié)合，使每一個(gè)會(huì)計(jì)主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。
作者：許鑄單位：合肥市長城房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司安徽合肥市
關(guān)鍵詞：資本成本債務(wù)成本市場(chǎng)交易成本所有權(quán)成本
一、對(duì)資本與成本范疇的厘定
要理解和定義資本成本，先要理解和定義好“資本”與“成本”。
按照馬克思的定義，資本是能帶來剩余價(jià)值的價(jià)值。基于經(jīng)濟(jì)學(xué)中“資本”與“資產(chǎn)”不分，我認(rèn)為，會(huì)計(jì)學(xué)中“資產(chǎn)”的定義——資產(chǎn)是指過去的交易、事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，就是資本的定義。一個(gè)佐證是，我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁教授對(duì)資本的定義。他認(rèn)為：資產(chǎn)是可用的經(jīng)濟(jì)資源；資產(chǎn)必須有主，才可能被善用，但清楚界定產(chǎn)權(quán)，從來也不意味著“自己的資產(chǎn)只能自己用”；資產(chǎn)須經(jīng)交易而轉(zhuǎn)手（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓），才能提高有主資產(chǎn)的利用效率；資產(chǎn)的自用權(quán)利一旦可以有償放棄和讓渡，資產(chǎn)所有者就擁有一個(gè)未來的收入來源；這時(shí)，資產(chǎn)就轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本；所以，資本是構(gòu)成獨(dú)立的未來收入流的資產(chǎn)，即可以獨(dú)立提供與本人勞動(dòng)無關(guān)的權(quán)利租金的資產(chǎn)（1）。
會(huì)計(jì)學(xué)中的“資本”一般是指“資產(chǎn)（資金）的來源”，按會(huì)計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債所有者權(quán)益”來解釋，“資本”即指“負(fù)債所有者權(quán)益”。我認(rèn)為，在公司財(cái)務(wù)理論中，資本成本中的“資本”應(yīng)作會(huì)計(jì)學(xué)上的解釋。
張五常（2000）認(rèn)為，“成本是所放棄的價(jià)值最高的選擇”。可見，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是把成本定義為“機(jī)會(huì)成本”的。汪丁?。?996）進(jìn)一步認(rèn)為，機(jī)會(huì)成本的兩個(gè)要素是：（1）任何成本都是選擇的成本；（2）任何成本都是對(duì)于某一個(gè)人的主觀價(jià)值判斷而言的成本。因此，成本概念是建立在人們依據(jù)主觀價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)作出選擇的基礎(chǔ)之上的。不存在選擇，便不存在成本；也不存在獨(dú)立于人們行為選擇的“客觀價(jià)值”基礎(chǔ)上的成本。據(jù)此，在經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，沉沒成本、歷史成本不是成本。在公司財(cái)務(wù)理論中，經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本概念應(yīng)是可取的。還要注意的是，選擇是面向未來的，所以成本也是未來成本，而且必須弄清楚誰將承擔(dān)成本。公司財(cái)務(wù)中的籌資、投資等財(cái)務(wù)決策正是面向未來的，作為財(cái)務(wù)決策標(biāo)準(zhǔn)的“資本成本”自然要能面向未來，所以用面向未來的“機(jī)會(huì)成本”來理解“資本成本”是合理可行的。
二、資本成本的定義與計(jì)量
（一）資本成本的定義及相關(guān)問題
在公司財(cái)務(wù)中，資本成本的一般定義為：公司籌集和使用資本所付出的代價(jià)。根據(jù)上面的分析，這個(gè)“代價(jià)”應(yīng)以“機(jī)會(huì)成本”作衡量，而且承擔(dān)資本成本的主體是特定的公司。因此，資本成本是特定企業(yè)籌集和使用資本應(yīng)承擔(dān)的機(jī)會(huì)成本。
根據(jù)上述定義，資本成本由兩部分構(gòu)成：（1）籌資費(fèi)用，指在籌資過程中所發(fā)生的費(fèi)用，即獲取資本之前所發(fā)生的費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、談判費(fèi)、發(fā)行費(fèi)等，屬于市場(chǎng)交易成本；（2）用資費(fèi)用，指在使用資本過程中所發(fā)生的費(fèi)用，即獲取資本之后所發(fā)生的費(fèi)用。具體表現(xiàn)為：①以利息（利率）形式支付給債權(quán)人的報(bào)酬；②以發(fā)紅或股利（股息）（投資報(bào)酬率）形式支付給所有者的報(bào)酬。進(jìn)一步，資本成本的靜態(tài)（不考慮時(shí)間價(jià)值）表現(xiàn)形式有：（1）絕對(duì)數(shù)，即“資本成本額=籌資費(fèi)用用資費(fèi)用”；（2）相對(duì)數(shù)，即“資本成本率（k）=年平均資本成本額/籌資總額”。實(shí)務(wù)中則常用“資本成本率=年平均用資費(fèi)用/（籌資總額-籌資費(fèi)用）”。通常，用到“資本成本”時(shí)，即指“資本成本率”。
資本成本有四層含義：（1）個(gè)別資本成本，指單獨(dú)使用一種籌資方式下的資本成本。（2）加權(quán)平均資本成本（綜合資本成本或總資本成本），即對(duì)同時(shí)使用多種籌資方式的資本成本以加權(quán)平均方法的綜合計(jì)量。（3）個(gè)別邊際資本成本（MCC），指單獨(dú)使用一種籌資方式去新籌資本的資本成本。它有三種定義方法：①數(shù)學(xué)上的定義。若y=f（x）[y：個(gè)別資本成本；x：籌資量]，則MCC=dy/dx.②經(jīng)濟(jì)學(xué)上的定義。x=1時(shí)的y（因增加一個(gè)單位的資本而增加的資本成本），即為MCC.③財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)上的定義。企業(yè)新籌資本的個(gè)別資本成本，即為MCC.這個(gè)定義的誤差大，但實(shí)用。（4）加權(quán)平均邊際資本成本，它是對(duì)同時(shí)使用多種籌資方式去新籌資本的資本成本以加權(quán)平均方法的綜合計(jì)量。
在公司財(cái)務(wù)理論中，資本成本一般是指加權(quán)平均資本成本或加權(quán)平均邊際資本成本，而且并不嚴(yán)格區(qū)分加權(quán)平均資本成本與加權(quán)平均邊際資本成本，籠統(tǒng)用“加權(quán)平均資本成本”。
（二）資本成本概念在財(cái)務(wù)管理中的重要地位
1、資本成本是比較籌資方式、選擇追加籌資方案的依據(jù)。個(gè)別資本成本是比較各種籌資方式優(yōu)劣的一個(gè)尺度（但不是選擇籌資方式的唯一依據(jù)）；加權(quán)平均資本成本是企業(yè)進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策的基本依據(jù)；個(gè)別、加權(quán)平均邊際資本成本是比較選擇追加籌資方案的重要依據(jù)。
2、資本成本是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目、比較投資方案和追加投資決策的主要經(jīng)濟(jì)（財(cái)務(wù)）標(biāo)準(zhǔn)。人們通常將資本成本視為投資項(xiàng)目的“最低收益率”（Aminimumreturnrate），即視為投資項(xiàng)目的“取舍率”（Acut-offrate），還作為比較選擇投資方案的主要標(biāo)準(zhǔn)。
3、資本成本作為資本化率，是運(yùn)用貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量方法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估（財(cái)務(wù)估價(jià)）的關(guān)鍵因素（變量）。
4、資本成本還可作為衡量整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績的基準(zhǔn)。近年來，在對(duì)公司的績效進(jìn)行財(cái)務(wù)衡量時(shí)，人們?cè)絹碓较矚g用剩余利潤（剩余收益）、經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）或調(diào)整的經(jīng)濟(jì)增加值等指標(biāo)。這時(shí)，“加權(quán)平均資本成本”便成為上述指標(biāo)中不可或缺的解釋變量之一。
（三）資本成本的計(jì)量
要發(fā)揮好“加權(quán)平均資本成本”對(duì)公司的財(cái)務(wù)決策與績效解釋的功能，如何準(zhǔn)確計(jì)量（也許用“預(yù)測(cè)”更恰當(dāng)，因?yàn)橐?jì)量面向未來的“機(jī)會(huì)成本”可能是徒勞的），“加權(quán)平均資本成本”便成為一個(gè)不容回避的問題。
1、所羅門的“現(xiàn)代公式”（2）。所羅門于1963年出版的《財(cái)務(wù)管理理論》認(rèn)為，“加權(quán)平均資本成本”就是“促使企業(yè)預(yù)期未來現(xiàn)金流量的資本化價(jià)值與企業(yè)當(dāng)前價(jià)值相等的折現(xiàn)率”。據(jù)此，所羅門建立了一個(gè)被學(xué)術(shù)界稱為“現(xiàn)代公式”的“加權(quán)平均資本成本（K）”計(jì)量模型：K=[（x-kD）（1-t）/V]（S/V）[k（l-t）D/V]/（DV）
式中，x為企業(yè)預(yù)期未來凈營業(yè)收入；k為債務(wù)資本成本D為債務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值，S為（所有者）權(quán)益價(jià)值；V為企業(yè)價(jià)值（V=S）；t為企業(yè)所得稅的邊際率。
阿迪提（1973）認(rèn)為，“現(xiàn)代公式”所隱含的下列假設(shè)以成立：①預(yù)計(jì)企業(yè)將有永續(xù)固定的盈利（為了運(yùn)用永續(xù)年金值公式）；②企業(yè)盈利等于預(yù)期未來凈營業(yè)入。
我認(rèn)為，“現(xiàn)代公式”還有兩個(gè)致命缺陷：一是推導(dǎo)的問題。所羅門的推導(dǎo)起點(diǎn)是“K=x（1-t）/V”，然后將“x=（-kD）（S/V）kD（D/V）”代人“K=x（l-t）/V”，即得“現(xiàn)公式”。問題是，x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）。理由如下：x=xkDkD=[（x-kD）kD]（V/V）=[（x-kD）kD][（SD）/V]（x-kD）（S/V）kD（D/V）（x-kD）（D/V）kD（S/V），而（x-k）（D/V）kD（S/V）≠0，所以x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）二是本末倒置。在財(cái)務(wù)估價(jià)中，人們本來是要利用“加權(quán)平均資本成本”來估計(jì)（預(yù)測(cè)）適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，以便評(píng)估企業(yè)價(jià)值。而“代公式”不過是這一過程的逆運(yùn)算（有“循環(huán)論證”之嫌），試問：“企業(yè)價(jià)值”又如何確定？用折現(xiàn)現(xiàn)金流量之外的方法確定的“企業(yè)價(jià)值”代人“現(xiàn)代公式”，反求“加權(quán)平均資本成本”，是能保證與折現(xiàn)現(xiàn)金流量方法匹配（即能否保持邏輯上的一致性）？這恐怕是“現(xiàn)代公式”無法回答的。
2、MM的“平均資本成本方法”。MM在1966年出了另一種計(jì)量“行業(yè)平均資本成本（C）”的公式：
C=f（K，dD/dA）=K[1-T（d/dA）]
式中，K為企業(yè)權(quán)益資本成本；T為企業(yè)所得稅稅率；D/dA為企業(yè)負(fù)債比率。其中，K=1/■，■由下列模型回歸而得：
（V-TD）/A=■■/A■■（A/A）U/A
式中，V為企業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)總價(jià)值；D為企業(yè)負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值；A為企業(yè)總資產(chǎn)的賬面價(jià)值；A為資產(chǎn)的變動(dòng)量；X為企業(yè)預(yù)期息稅前收益；U為隨機(jī)干擾項(xiàng)；■為常數(shù)項(xiàng)；■為規(guī)模系數(shù)；■為預(yù)期收益系；■為增長系數(shù)。
筆者發(fā)，這一方法可能存在如下問題：①M(fèi)M方法不是對(duì)個(gè)別企業(yè)資本成本的計(jì)量，雖然它對(duì)個(gè)別企業(yè)的財(cái)務(wù)決策有參考作用，畢竟應(yīng)用受到了很大的限制；②難以從MM方法發(fā)展出個(gè)別企業(yè)資本成本的計(jì)量公式；③C=f（K，dD/dA），而與負(fù)債資本成本本無關(guān)，在理論上難以令人信服；④MM方法放棄了“加權(quán)平均”思想，未必可行；⑤“X（1-T）”的做法與實(shí)踐（稅法）不符，改“（X-I）（I-T）”才對(duì)（I表示因負(fù)債而發(fā)生的利息費(fèi)用），與因變量“（V-TD）”相匹配；⑥1/■是企業(yè)資產(chǎn)收益率，用來作為K替代，顯得很牽強(qiáng)；⑦尋找V的替代變量（計(jì)量方法）成為成功運(yùn)MM方法的關(guān)鍵，而對(duì)V的計(jì)量本來不易；⑧就算MM方法正確，也只能求得歷史（過去）的資本成本，但這與資本成本的定義相。未來不是過去的簡單的、線性的延伸，因此經(jīng)驗(yàn)估計(jì)的結(jié)果對(duì)來的指導(dǎo)作用要大打折扣。
國內(nèi)，沈藝峰（1999）、王寧（2002）運(yùn)用MM方法檢驗(yàn)了“股權(quán)成本高債務(wù)成本”理論的正確性。裴平（2001）用自己構(gòu)建的模型對(duì)我國上市公司的資本成本進(jìn)行了計(jì)量，但與前兩位的結(jié)論相反，少安（2001）的研究結(jié)果支持裴平的結(jié)論。他們的相互矛盾的結(jié)果難以解釋。這也在一定程度上說明MM方法存在缺陷。
3、財(cái)教科書方法。幾乎在所有財(cái)務(wù)管理教科書中，多是先求出個(gè)別本成本，再以財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)（各種資本占總資本的比重）作為權(quán)數(shù)，用統(tǒng)計(jì)學(xué)上的加權(quán)平均方法，最后算出公司的加權(quán)平均資本成本筆者把這種方法叫做“財(cái)務(wù)教科書方法”。胡玉明的博士論文《資本成本會(huì)計(jì)》，就是用的這種方法。既然大量財(cái)務(wù)管理教科書財(cái)務(wù)學(xué)者采用上述方法，筆者認(rèn)為必有一定道理。
縱觀個(gè)資本成本的計(jì)量方法，無不是利用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而求的。這說明資本成本是面向未來的機(jī)會(huì)成本，在理論上是站得住的?！柏?cái)務(wù)教科書方法”還有一大優(yōu)勢(shì)是，它能求出個(gè)別公司的加權(quán)平均資本成本，從而可直接用于財(cái)務(wù)決策。正如胡玉明博士所：“如果世界上存在一種簡單易行且不必涉及任何主觀判斷就準(zhǔn)確的計(jì)量出普通股資本成本的方法，那將是一件非常美好的情。不幸的是，至今，我們?nèi)匀粵]有找到這種方法（作者注：也永遠(yuǎn)也找不到）。這就要求公司必須根據(jù)其自身所面臨的各種經(jīng)環(huán)境，對(duì)各種計(jì)量方法的實(shí)用價(jià)值進(jìn)行判斷，從而，選擇出在現(xiàn)有的情況下相對(duì)合理的計(jì)量方法。”（1997）筆者以為這種概括深“機(jī)會(huì)成本”概念的真諦。據(jù)此，可以預(yù)見，資本成本的計(jì)量方法構(gòu)建與選擇不能偏離“機(jī)會(huì)成本”概念，否則，都將難免犯錯(cuò)誤。
三、對(duì)“資本成本”的分拆及可能的創(chuàng)新
將“資成本”理解為“加權(quán)平均資本成本”時(shí)，才有可能對(duì)其進(jìn)行分拆。一種最簡單的辦法是“還原”，將“加權(quán)平均資本成本”還為債務(wù)成本和（所有者）權(quán)益成本。進(jìn)一步，將債務(wù)成本分拆為短期借款成本、短期債券成本、長期借款成本、長期債券成本等，將權(quán)益成本分拆為普通股成本、優(yōu)先股成本、留存收益成本等。在筆者看來，這種分拆沒有什么理論價(jià)值，因?yàn)樨?cái)務(wù)決策需要的是“加權(quán)平均資本成本”。在此，我們?cè)噲D運(yùn)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)知識(shí)，將“加權(quán)平均資本成本”分拆為“債務(wù)成本”、“市場(chǎng)交易成本”、“所有權(quán)成本”等成本概念（魏明海，2003），以開拓現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論的創(chuàng)新空間。
1、債務(wù)成本。公司因債務(wù)而導(dǎo)致的未來現(xiàn)金流出一般是預(yù)定的，不存在太大的預(yù)測(cè)難題，所以債務(wù)成本的計(jì)量相對(duì)容易做到。不過，因公司一般有多種債務(wù)，所以債務(wù)成本也應(yīng)是一個(gè)加權(quán)平均概念。值得進(jìn)一步研究的是，增加債務(wù)可以增加稅盾（TaxShield）效應(yīng)，降低成本（信號(hào)傳遞效應(yīng)），但債務(wù)成本本身卻會(huì)因此增加（債權(quán)人將要求更多的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，破產(chǎn)成本也會(huì)增加），那么債務(wù)成本與成本之間究竟存在一種什么樣的此消彼長關(guān)系？這種關(guān)系對(duì)資本結(jié)構(gòu)、公司治理結(jié)構(gòu)有何影響？此外，金融市場(chǎng)是如何影響債務(wù)成本的？在公司重組（如債務(wù)重組）時(shí)，降低財(cái)務(wù)杠桿，隨之降低債務(wù)成本，是如何影響企業(yè)績效（效率），資本市場(chǎng)又作什么反應(yīng)？
2、市場(chǎng)交易成本。在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)那里，“交易成本”并不是一個(gè)十分清晰的概念。再加之學(xué)者們的注釋與發(fā)揮，更使人墜入云里霧里。為此，我們嘗試作一粗淺的梳理。
張五常（2000）認(rèn)為：“必須把‘交易成本’定義為所有在魯賓遜?？唆斔鹘?jīng)濟(jì)中不存在的成本。”汪丁?。?996）提出了批評(píng)：“這個(gè)定義顯然不是構(gòu)建性的。因?yàn)樗荒苷f明哪些成本不是交易成本，而不能說明哪些成本是交易成本。”新制度學(xué)派把交易成本按照發(fā)生的時(shí)間分成兩類：（1）事前費(fèi)用，發(fā)生于契約簽訂之前，包括生產(chǎn)信息、交換信息，討價(jià)還價(jià)等等的費(fèi)用；（2）事后費(fèi)用，發(fā)生于契約簽訂之后的執(zhí)行契約的成本，包括監(jiān)督、懲罰、獎(jiǎng)勵(lì)、怠工等等行為造成的費(fèi)用（汪丁丁，1996）。于是，交易成本即指人的契約成本（尤金。法馬，1990）。
在邁克爾。詹森和威廉。梅克林（1976）那里，交易成本即指成本，它包括：（1）委托人的監(jiān)督支出；（2）人的保證支出；（3）剩余損失。
張五常曾經(jīng)提出，“交易成本應(yīng)該稱為‘制度成本’，這一點(diǎn)科斯也完全同意。”汪丁丁同意這個(gè)觀點(diǎn)，并給出了如下定義：制度成本是選擇制度的機(jī)會(huì)成本，這個(gè)機(jī)會(huì)成本是那些沒有得到實(shí)現(xiàn)但經(jīng)由參與博弈者的影響可能實(shí)現(xiàn)的博弈均衡中具有最高價(jià)值的均衡價(jià)值。他還分析了這樣的定義無法回避的四個(gè)困難：（1）交易成本是在一群利益不一致的人們中間組織分工所花費(fèi)的機(jī)會(huì)成本。然而這群人可以通過許多種方式來組織分工并協(xié)調(diào)利益。有些方式如宗教的、權(quán)威和意識(shí)形態(tài)的、自我約束和社會(huì)道德規(guī)范的，等等，其“成本”是無法定義的。（2）交易成本往往不能從生產(chǎn)的“技術(shù)成本”（Transformationcost）分離出來。（3）交易成本存在的前提，是存在著不確定性。于是，當(dāng)事人不可能確定他的每一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)成本是多少。（4）任何交易成本必定涉及兩個(gè)以上人的行動(dòng)，所以必定是博弈行為。改變交易成本就意味著博弈的人“選擇”從一個(gè)均衡跳到另一個(gè)均衡。但是，這種跳躍到底是怎樣實(shí)現(xiàn)的，就連博弈學(xué)家也還沒有找到答案。他的分析表明，計(jì)量交易成本是困難的。
至于交易成本的影響因素，威廉姆森（Williamson）認(rèn)為影響交易成本水平和特征的三個(gè)因素（交易維度）是：資產(chǎn)專用性、不確定性和交易頻率，而亨利。漢斯曼（HenryHansmann）在《企業(yè)所有權(quán)論》中則認(rèn)為下列因素對(duì)交易成本產(chǎn)生影響：單純的市場(chǎng)支配力、置后的市場(chǎng)支配力（鎖定，Lockin）、長期合作的交易風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱、策略性的討價(jià)還價(jià)、客戶偏好的信息傳遞、客戶的不同偏好的妥協(xié)和協(xié)調(diào)、異化（Alienation）。誰來承擔(dān)由此產(chǎn)生的交易成本？他回答道，企業(yè)所有人、企業(yè)客戶、其他生產(chǎn)要素的供應(yīng)方將分擔(dān)這些成本，最后究竟落在誰的頭上是由企業(yè)涉足的其他市場(chǎng)的性質(zhì)來決定。無論這些成本由誰來承擔(dān)，總是存在著一種動(dòng)力或利益驅(qū)動(dòng)推動(dòng)企業(yè)以重組的方式采用一種更有效率的所有權(quán)形式，以盡可能降低這些交易成本?？梢?，要對(duì)象化交易成本并不容易。
將“交易成本”概念引入公司財(cái)務(wù)理論中，筆者以為至少還要解決如下問題：（1）可操作的交易成本定義及其構(gòu)成；（2）交易成本與成本、契約成本之間的關(guān)系；（3）不應(yīng)將交易成本等價(jià)于制度成本；（4）如何分清楚各種交易成本的承擔(dān)者；（5）哪些具體的交易成本才可以進(jìn)入公司財(cái)務(wù)理論視野，即將宏觀意義上的“交易成本”微觀化（深入公司層次）；（6）公司資本成本中，哪些屬于交易成本。
想搞清楚上述問題難度很大，交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)也沒有給出明確的答案。目前，可行的選擇是進(jìn)行簡化處理：將公司資本成本中的交易成本分為顯性的交易成本和隱性的交易成本。顯性的交易成本即前述“籌資費(fèi)用”，即企業(yè)獲取資本之前所發(fā)生的費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、談判費(fèi)、發(fā)行費(fèi)等。至于隱性的交易成本，由于計(jì)量的困難，我們暫時(shí)不作考慮，有待經(jīng)濟(jì)學(xué)和會(huì)計(jì)學(xué)研究的新成果來解決。但在決策時(shí)，我們必須定性地考慮諸如隱性的成本、破產(chǎn)成本、尋租成本等的影響。
經(jīng)過簡化處理后，還必須明確一點(diǎn)：計(jì)算債務(wù)成本和所有權(quán)成本時(shí)，就不要重復(fù)計(jì)算顯性的交易成本——“籌資費(fèi)用”了，必須將交易成本從原來的債務(wù)成本和所有權(quán)權(quán)益成本中分離出來，以便單獨(dú)考慮。單獨(dú)考慮市場(chǎng)交易成本的意義在于，將促使公司財(cái)務(wù)管理關(guān)注其外部市場(chǎng)環(huán)境，從而更加重視對(duì)理財(cái)環(huán)境的研究，以便在籌資時(shí)大大降低市場(chǎng)交易成本。
3、所有權(quán)成本。相對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，“所有權(quán)”概念在法律上比較明確。按照錢穎一（1989）的理解，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“所有權(quán)”有三種常見的含義：（1）對(duì)財(cái)產(chǎn)資本回收的權(quán)利，這是“產(chǎn)權(quán)學(xué)派”的定義；（2）對(duì)實(shí)物財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)利，這是格羅斯曼（Grossman）和哈特（Hart）的定義；（3）資本回收和控制權(quán)利?，F(xiàn)在，一般取第三種含義，并表述為：對(duì)企業(yè)決策的控制權(quán)和收益的索取權(quán)，而且收益權(quán)（而非控制權(quán)）是所有權(quán)的本質(zhì)（李笠農(nóng)，2001；殷召良，2001）。這時(shí)，企業(yè)所有權(quán)事實(shí)上被不同的要素所有者分享著。由于一些要素所有者只享有固定的控制權(quán)和收益權(quán)，企業(yè)所有權(quán)被嚴(yán)格定義為：剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)（謝德仁，2001）。亨利。漢斯曼在《企業(yè)所有權(quán)論》（中譯本）中寫道，企業(yè)的“所有人”指分享以下兩項(xiàng)名義權(quán)利的人：對(duì)企業(yè)的控制權(quán)和對(duì)企業(yè)利潤或剩余收益的索取權(quán)。由此可見，企業(yè)所有權(quán)不是企業(yè)的所有權(quán)，而是指企業(yè)所有者對(duì)企業(yè)的所有權(quán)。
亨利。漢斯曼進(jìn)一步提出了“所有權(quán)成本”概念：企業(yè)所有權(quán)的兩項(xiàng)核心權(quán)能——控制權(quán)和剩余收益索取權(quán)本身都有其固有的成本，這些成本可大致分為三種：管理人員的監(jiān)督成本、集體決策成本和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本。前兩種是與所有權(quán)的剩余控制權(quán)這一權(quán)能相關(guān)的，第三種則是直接與剩余收益的索取相關(guān)。具體而言：（1）管理人員的監(jiān)督成本其實(shí)就是成本。它包括企業(yè)所有者對(duì)管理層進(jìn)行有效監(jiān)督的成本（企業(yè)所有者為對(duì)管理層進(jìn)行有效的監(jiān)督而付出的獲取有關(guān)企業(yè)運(yùn)營信息的成本、所有者之間交換意見和作出決策而溝通信息的成本、敦促管理層執(zhí)行決策的成本）和監(jiān)督不力而導(dǎo)致的管理人員機(jī)會(huì)主義行為的成本。（2）集體決策成本是指當(dāng)多個(gè)人共同分享一個(gè)企業(yè)的所有權(quán)時(shí)，企業(yè)所有者的利益可能會(huì)不一致甚至?xí)l(fā)生沖突，他們要作出決策就必須采用某種形式的集體選擇機(jī)制（如表決）。當(dāng)所有者之間出現(xiàn)利益上的分歧時(shí)，這種機(jī)制本身也會(huì)制造成本，即“集體決策的成本”，包括因決策無效率產(chǎn)生的成本和決策過程本身制造的成本。（3）所有權(quán)的第二種權(quán)能——剩余收益索取權(quán)也涉及很多成本問題，其中最顯而易見的就是與企業(yè)經(jīng)營的重大風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本。因?yàn)檫@些風(fēng)險(xiǎn)通常都直接反映在企業(yè)的剩余收益中。
筆者認(rèn)為，所有權(quán)成本是企業(yè)所有者獲取和維護(hù)所有權(quán)而付出的代價(jià)，這種“代價(jià)”同樣用“機(jī)會(huì)成本”計(jì)量，而且由企業(yè)所有者承擔(dān)。不過，這種所有權(quán)成本最終將在企業(yè)得到補(bǔ)償——企業(yè)支付給所有者的報(bào)酬（除非企業(yè)失敗）。因此，轉(zhuǎn)換一下，可以認(rèn)為，所有權(quán)成本即財(cái)務(wù)管理中的“（所有者）權(quán)益資本成本”，從而使所有權(quán)成本回歸“資本成本”的邏輯體系?！埃ㄋ姓撸?quán)益資本成本”可定義為企業(yè)支付給權(quán)益資本所有者的投資報(bào)酬，投資報(bào)酬又可分解為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。這里，大致可以這樣理解：管理人員的監(jiān)督成本和集體決策成本對(duì)應(yīng)“無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本則正好對(duì)應(yīng)“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。在財(cái)務(wù)理論中，“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”、“無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”均可以單獨(dú)計(jì)量，只是要將“無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”分解為管理人員的監(jiān)督成本和集體決策成本，并進(jìn)一步分解成管理人員的監(jiān)督成本和集體決策成本的具體成本項(xiàng)目，這個(gè)計(jì)量就困難了。
將“（所有者）權(quán)益資本成本”分解為“管理人員的監(jiān)督成本、集體決策成本和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本”，是一種理論上的創(chuàng)新分類，將有助于改進(jìn)財(cái)務(wù)決策理論，使決策分析深入“分子”層次，考慮問題將更周全，并提高決策效率。為了區(qū)別傳統(tǒng)的（所有者）權(quán)益資本成本的分類（如分為普通股成本、優(yōu)先股成本、留存收益成本等），將“管理人員的監(jiān)督成本、集體決策成本和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本”總稱為“所有權(quán)成本”不失為一個(gè)不錯(cuò)的定義。
“所有權(quán)成本”概念還將企業(yè)與其所有者聯(lián)結(jié)在一起，必將拓寬公司財(cái)務(wù)理論的研究視野。公司財(cái)務(wù)管理應(yīng)該為降低所有權(quán)成本作出貢獻(xiàn)。同時(shí)“所有權(quán)成本”概念為論證“所有者（股東）財(cái)富最大化”的目標(biāo)提供了支持，或者說，公司價(jià)值最大化也是為了“所有者（股東）財(cái)富最大化”。為了改善公司績效，我們必須重視股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理結(jié)構(gòu)、公司財(cái)務(wù)治理結(jié)構(gòu)、公司控制權(quán)市場(chǎng)對(duì)所有權(quán)成本的影響，理論上值得對(duì)他們之間的關(guān)系進(jìn)行認(rèn)真研究。
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注釋：
(一)銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)日益增大國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)也提高了人們的生活水平。人們開始對(duì)生活質(zhì)量表達(dá)出自己的想法，出現(xiàn)個(gè)性化需求。如果房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品不能滿足消費(fèi)者，影響消費(fèi)者的購買欲，那么銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可能變大。同時(shí)，由于市場(chǎng)等因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的增加，容易出現(xiàn)商品房價(jià)格上漲的情形，而商品房的價(jià)格上漲又會(huì)影響消費(fèi)者的購買欲，從而給商品房的銷售帶給來消極影響。同時(shí)，同行激烈競(jìng)爭日益顯現(xiàn)，在多方壓力下，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用等支出，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。
(二)資金使用效率有待提高房地產(chǎn)企業(yè)在取得所籌資金后，應(yīng)該制定合理的資金使用計(jì)劃，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。如果把房地產(chǎn)企業(yè)比作一個(gè)生物體，資金就像是這個(gè)生物體的“血液”，只有供血充足，企業(yè)才能健康發(fā)展，如果這個(gè)“生物體”出現(xiàn)貧血斷血等現(xiàn)象，則易發(fā)生“半拉子”工程或“馬拉松”工程，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)。在國家實(shí)施限購、限價(jià)、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)受到了很大的影響，企業(yè)的資金鏈在日益趨緊的融資環(huán)境下顯得更為緊張。所以合理地使用資金，提高資金使用效率十分重要。但部分房地產(chǎn)企業(yè)仍忽略資金使用管理的科學(xué)性與重要性，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。首先，支出與施工進(jìn)度不一致，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行有效的價(jià)格評(píng)估分析，導(dǎo)致工程估價(jià)過高，支付的款項(xiàng)不僅與工程進(jìn)度不符，反而超出工程進(jìn)度應(yīng)該支付的額度。其次，資金在申請(qǐng)撥付的過程中，程序不完善，審批不嚴(yán)格;再者，有些決策層缺少現(xiàn)金流量觀等意識(shí)，并無根據(jù)詳細(xì)的資金使用計(jì)劃與財(cái)務(wù)評(píng)估分析，支出存在隨意性現(xiàn)象，辛苦籌集而來的資金被無辜“揮霍”，預(yù)期收益減少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
(三)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱建立完善的內(nèi)部控制制度是實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)管理模式過渡到現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。通過設(shè)置合理的經(jīng)營管理體制，制定完整可行的崗位責(zé)任制度等，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高經(jīng)營管理效率和企業(yè)綜合實(shí)力。但目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部關(guān)系混亂的問題，沒有明確的權(quán)責(zé)關(guān)系保障工作的順利進(jìn)行，未能將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)維持在企業(yè)所能控制的范圍之中。具體表現(xiàn)在:第一，有些企業(yè)雖然設(shè)立了較為完善的內(nèi)部控制制度或內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控制度，卻沒有落實(shí)到日常的經(jīng)營活動(dòng)中，使得內(nèi)控制度變成一套只有形式?jīng)]有實(shí)質(zhì)的規(guī)章制度，造成凡事看領(lǐng)導(dǎo)、成本費(fèi)用失控等現(xiàn)象發(fā)生;第二，有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致信息流通不順暢，造成上級(jí)管理層因無法及時(shí)獲得資金的使用情況而作出錯(cuò)誤的財(cái)務(wù)決策，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)部門及崗位存在責(zé)任與授權(quán)不清、職能交叉等職責(zé)不明確現(xiàn)象，影響工作的順利進(jìn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
(一)盲目貸款，無合理規(guī)劃對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資金額大是其具有的特點(diǎn)之一。許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限，常常需要通過外部融資來籌集資金，商業(yè)銀行貸款是最常見的方法。但一些房地產(chǎn)企業(yè)為了多建項(xiàng)目，沒有結(jié)合自身的實(shí)力及挖掘企業(yè)自有資金，進(jìn)行合理規(guī)劃及科學(xué)預(yù)測(cè)來選擇自己的融資方式，也沒有通過催回其他企業(yè)對(duì)本企業(yè)的欠款來籌集資金，而是一味地依賴于商業(yè)銀行貸款或從其他金融機(jī)構(gòu)取得貸款，將希望寄托于杠桿效益帶來的預(yù)期收益。但卻忽略到期無法償還的風(fēng)險(xiǎn)，盲目地增加借入資本比例，負(fù)債率隨著借入資本比例的擴(kuò)大而增加，如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度會(huì)相應(yīng)地下降，這樣企業(yè)吸收外部融資的難度也會(huì)增大。此外，過高的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)使到期不能償還本金利息的幾率變大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商的自有資金比例增加，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)能向銀行借貸的資金變少了。此外，國家多次加息，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資要求變高了。原本依賴于商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境，偏高的資產(chǎn)負(fù)債率將威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
(二)個(gè)性化需求增加，同行競(jìng)爭激烈隨著市場(chǎng)的發(fā)展，能否滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售變現(xiàn)的關(guān)鍵之一［6］。但許多房地產(chǎn)企業(yè)存在開發(fā)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)不具前瞻性等問題，容易導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，由于市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭激烈，產(chǎn)品的差異變小，出現(xiàn)同類、同質(zhì)的競(jìng)爭局面。為了在逆境中能夠順利發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用，這又會(huì)無形中增加項(xiàng)目建設(shè)的成本，資金回籠難度進(jìn)一步加大。近年來，國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了宏觀調(diào)控，其中“限購”政策和提高個(gè)人貸款利率，抑制了購買需求，導(dǎo)致交易量的萎縮，供過于求，銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。
(三)資金使用計(jì)劃不完善，資金管理體系不科學(xué)由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金量大的特點(diǎn)，一旦資金使用不合理就易導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大，資金緊張。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高資金使用效率。但許多房地產(chǎn)企業(yè)仍存在資金使用不當(dāng)?shù)膯栴}。首先，企業(yè)管理層忽略了制定資金使用計(jì)劃這一重要環(huán)節(jié)，投資前并沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，沒有從資金運(yùn)作等方面進(jìn)行財(cái)務(wù)分析而是無計(jì)劃地使用負(fù)債而來的資金，也沒有進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)預(yù)算與資金使用規(guī)劃，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也加大;其次，企業(yè)的資金管理體系不科學(xué)。許多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系的靈活性與動(dòng)態(tài)性較差，只進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理及成本控制。對(duì)于資金使用決策沒有經(jīng)過科學(xué)縝密的分析，設(shè)計(jì)的資金管理體系也無法對(duì)整個(gè)項(xiàng)目過程的資金運(yùn)用進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司曾經(jīng)出現(xiàn)因資金使用不當(dāng)而導(dǎo)致資金鏈緊張、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一度無法控制的局面。該公司花費(fèi)過多的人力物力和資金在商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目上，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化后，又投入大量資金高價(jià)拿地，但銷售收益并無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從而出現(xiàn)資金緊張局面［7］。富力地產(chǎn)之所以出現(xiàn)這種狀況是因?yàn)闆]有合理規(guī)劃資金支出，企業(yè)應(yīng)盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性與變現(xiàn)能力，不能一味地追求占用大量資金且回報(bào)周期長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
(四)內(nèi)部控制機(jī)制不健全，財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍素質(zhì)較低1.企業(yè)對(duì)內(nèi)控制度的認(rèn)識(shí)不夠，內(nèi)控制度不完善我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度沒有落實(shí)到位。之所以存在這種現(xiàn)象，一方面由于部分企業(yè)管理者存在錯(cuò)誤意識(shí)，他們認(rèn)為制定大量的制度等同于增加辦事繁雜度，影響辦事效率，增加經(jīng)營成本［8］。另一方面則是他們忽略了內(nèi)部控制的重要性，沒有嚴(yán)格按照制度執(zhí)行，或是沒有結(jié)合自身狀況合理制定政策。同時(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也忽略了能夠保證制度執(zhí)行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等問題突出。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的授權(quán)情況與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營模式不相適應(yīng)，不相容的職能未能分離，沒有確立明確的權(quán)責(zé)關(guān)系來執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)，從而產(chǎn)生了職責(zé)不清晰、信息傳遞不順暢的問題，使得內(nèi)部控制制度不能有效執(zhí)行，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。2.財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)意識(shí)較弱有些企業(yè)的高層管理人員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較弱，未能正視財(cái)務(wù)管理的重要性。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平參差不齊，易出現(xiàn)因工作效果低而影響企業(yè)作出正確的財(cái)務(wù)決策。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖組建了優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍，卻由于傳統(tǒng)意識(shí)的限制等因素使得團(tuán)隊(duì)不能發(fā)揮其作用，不僅沒為企業(yè)帶來利益，反而增大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策
(一)降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，挖掘自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分資金來源于商業(yè)貸款，即負(fù)債經(jīng)營。而負(fù)債經(jīng)營所帶來的財(cái)務(wù)杠桿利益會(huì)增加股東收益。但是，這僅在企業(yè)投資收益率大于負(fù)債利息率才會(huì)出現(xiàn)，如果企業(yè)繼續(xù)向外舉債，負(fù)債籌資運(yùn)用不當(dāng)，則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大，出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)籌資后由于不能按照既定目標(biāo)取得資金使用效率，無法達(dá)到資金供給者事先期待的效果的風(fēng)險(xiǎn)。為了使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)所能接受的范圍之中，企業(yè)應(yīng)該通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，維持資本與債務(wù)合理的比例關(guān)系，適度負(fù)債，控制資產(chǎn)負(fù)債比。同時(shí)也要尋求多元化融資渠道，提高資金利用水平。此外，還應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，在維持資金能夠自由流動(dòng)的前提下，努力挖掘企業(yè)的自有資金，注重資金管理，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)適應(yīng)市場(chǎng)需求，建立合理的營銷策略房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目建設(shè)周期長、投資金額大等特點(diǎn)，易受外部因素的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策之前，要進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解消費(fèi)者的個(gè)性化購買需求，避免決策的失誤及保證決策的前瞻性。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上，要努力做到迎合市場(chǎng)需求，實(shí)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，拉大與其他房地產(chǎn)企業(yè)的差距，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的獨(dú)特性與競(jìng)爭性。這樣才能降低銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，緩和資金緊張。此外，企業(yè)應(yīng)該建立專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)，深入了解并結(jié)合自身產(chǎn)品的特性及優(yōu)點(diǎn)，制定出能夠滿足市場(chǎng)個(gè)性化需求的營銷策略，以期降低因產(chǎn)品滯銷所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的資金回報(bào)目標(biāo)。
(三)制定資金使用計(jì)劃，完善資金管理體系1.加強(qiáng)成本管理，實(shí)施成本控制在整個(gè)經(jīng)營負(fù)債期間，因市場(chǎng)及利率變動(dòng)等因素容易導(dǎo)致項(xiàng)目的成本上漲，若此時(shí)資金使用漫無計(jì)劃，成本管理沒有得到很好的控制，容易使企業(yè)出現(xiàn)資金流通阻礙的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目無法順利進(jìn)行。因此，必須重視與加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的資金使用管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資之前，應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)考察，研究該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況分析項(xiàng)目的可行性，從而降低決策的盲目性以及避免后期執(zhí)行過程中資金短缺等問題;其次，在決定投資后，企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測(cè)與分析，并設(shè)計(jì)一套完整的成本控制計(jì)劃;在項(xiàng)目具體實(shí)施階段，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施監(jiān)督與控制，檢查計(jì)劃的合理性，認(rèn)真登記實(shí)施過程與計(jì)劃的差異，并及時(shí)作出修改，保證計(jì)劃的有序進(jìn)行;在每個(gè)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，應(yīng)將該項(xiàng)目在實(shí)施過程中得出的數(shù)據(jù)和分析與計(jì)劃階段相對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸收可取之處。此外，還應(yīng)注意建筑材料的管理，由于物價(jià)不斷攀升，建筑材料的價(jià)格變動(dòng)也是企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問題，應(yīng)隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，選擇物有所值的建筑材料，控制成本，保證工程質(zhì)量。2.完善資金管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題帶來的影響是巨大的。企業(yè)應(yīng)該完善資金管理體系，由財(cái)務(wù)部作為預(yù)算的主要制定者，其他部門配合，并主動(dòng)提供數(shù)據(jù)作為財(cái)務(wù)部制定資金預(yù)算的依據(jù)。同時(shí)，財(cái)務(wù)部應(yīng)該控制財(cái)務(wù)預(yù)算的整個(gè)實(shí)施過程，對(duì)一些重要會(huì)計(jì)賬戶要及時(shí)跟蹤關(guān)注，特別是受經(jīng)營陷阱影響較大的應(yīng)收賬款等會(huì)計(jì)賬戶更應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督與控制。此外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后，內(nèi)部審計(jì)工作的地位也越來越突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)審計(jì)部門對(duì)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督力度，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的防范作用。在對(duì)不同工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，進(jìn)行各種專項(xiàng)審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面分析與評(píng)估，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理的整體水平。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理體系
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀
目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問題:
1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。
二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義
針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:
1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。
三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容
(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。
(二)完善財(cái)務(wù)核算體系
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):
1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)
目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目
首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。
3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則
各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。
(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)
建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。
1、設(shè)立責(zé)任中心
管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。
2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系
房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。
(四)建立全面預(yù)算管理體系
房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。
1、全面預(yù)算模式
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。
2、預(yù)算的編制與執(zhí)行
房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。
3、預(yù)算的考核與分析
房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。
(五)完善資金管理系統(tǒng)完善
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理
一、引言
以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，隨著國家經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”，業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚(yáng)揚(yáng)，結(jié)果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴(yán)厲控制措施的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”，迎來了中國人民銀行121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)更為嚴(yán)格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調(diào)，迎來了一系列規(guī)范建設(shè)行為，提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內(nèi)的“一個(gè)前提、兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，保證項(xiàng)目目的、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析
風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開發(fā)商實(shí)施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷售前景，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。
2、項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)）。
3、項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題，處理不及時(shí)，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)）。
4、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。
5、項(xiàng)目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。
6、項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)?！罢憋L(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對(duì)于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過程、對(duì)政策不理解的盲目性過程失誤。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等；必須掌握地法規(guī)為：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》等。必須掌握對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
三、開發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容
風(fēng)險(xiǎn)管理是通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果，期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合，目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的主要內(nèi)容為：
1、合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
2、合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。
3、編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。
4、根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持“事前控制”、“事中控制”的原則，對(duì)實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，比照《項(xiàng)目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性、符合性識(shí)別、分析（評(píng)估或測(cè)算）、評(píng)價(jià)，實(shí)事求是地給予適當(dāng)?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)，擬訂應(yīng)對(duì)措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，避免過程控制風(fēng)險(xiǎn)。
5、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過程，對(duì)計(jì)劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。過程中，利用動(dòng)態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項(xiàng)目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險(xiǎn)的可能。
6、合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項(xiàng)目的溝通職能，在項(xiàng)目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。
7、加強(qiáng)合同契約的管理。及時(shí)溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項(xiàng)目的最大利益（計(jì)劃利潤），按照不同階段的工作重點(diǎn)，按照合同約定內(nèi)容開展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn)，控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)行回避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
8、在項(xiàng)目內(nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查，及時(shí)向決策層提供修改計(jì)劃的依據(jù)，向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的偏離情況，對(duì)預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和管理。
四、開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議
1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目（包括在建和意向）、適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較臨時(shí)“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會(huì)更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時(shí)間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會(huì)從容、更周密，提供的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。
2、合理配備具備基本崗位技能和知識(shí)的營銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識(shí)能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、評(píng)價(jià)能力，培養(yǎng)知識(shí)面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵(lì)、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對(duì)待。
3、由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會(huì)經(jīng)營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。
4、積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于ISO9000：2000族質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則（①以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；②領(lǐng)導(dǎo)作用；③全員參與；④過程方法；⑤管理的系統(tǒng)方法；⑥持續(xù)改進(jìn)；⑦基于事實(shí)的決策方法；⑧與供方互利的關(guān)系。）規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
5、加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”，避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)（按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》處罰）。
6、加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競(jìng)爭、價(jià)格、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全投標(biāo)的條件，為項(xiàng)目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。
7、利用計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、過程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過程實(shí)施“事前”“事中”的有效控制。在編制計(jì)劃時(shí)，就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響的范圍、時(shí)間、效果進(jìn)行識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分解風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施、辦法；在實(shí)施過程中，就風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、不確定性、可變性、相對(duì)性、同利益的對(duì)稱性影響，加強(qiáng)計(jì)劃的監(jiān)督，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核的原則，及時(shí)組織實(shí)施效果的評(píng)價(jià)考核，用實(shí)事求是的態(tài)度，科學(xué)地調(diào)整計(jì)劃和應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標(biāo)，是保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。
8、重視“過程控制”，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)”、“協(xié)議、契約履行風(fēng)險(xiǎn)”的影響。在策劃、決策階段，正確把握行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，客觀地進(jìn)行項(xiàng)目可行性評(píng)估、建設(shè)環(huán)境評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和企業(yè)投資支持能力分析，正確決定項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、品質(zhì)定位，合理確定投資額度，避免出現(xiàn)品質(zhì)與投入矛盾的風(fēng)險(xiǎn)；在設(shè)計(jì)階段，堅(jiān)持按照產(chǎn)品的市場(chǎng)定位要求、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求監(jiān)督設(shè)計(jì)，進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審，把投資控制（一般占項(xiàng)目產(chǎn)品投資的90%--95%）的最關(guān)鍵一步控制好;在招標(biāo)、簽訂合同階段，準(zhǔn)確編制標(biāo)的，合理把握投標(biāo)優(yōu)惠條件，簽訂一個(gè)有效且有利的協(xié)議（合同），作好投資控制的關(guān)鍵的第二步（一般占項(xiàng)目產(chǎn)品投資的5%--!0%）；在項(xiàng)目實(shí)施階段，加強(qiáng)“投資、質(zhì)量、工期、安全”控制，加強(qiáng)“合同、信息”管理，強(qiáng)化建設(shè)過程與項(xiàng)目相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)，對(duì)關(guān)鍵部位和容易產(chǎn)生“質(zhì)量通病”、對(duì)結(jié)構(gòu)和使用功能有影響、對(duì)投資、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有重要影響的過程加強(qiáng)監(jiān)督，把實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)作有效的控制。
9、重視項(xiàng)目完成過程中階段性工作（過程、活動(dòng)）、實(shí)施結(jié)果的評(píng)價(jià)考核，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、關(guān)閉階段性計(jì)劃，為企業(yè)正確認(rèn)識(shí)自身的管理水平和下步工作持續(xù)改進(jìn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。階段性工作的考核評(píng)定有項(xiàng)目管理層組織進(jìn)行，也可以由職能主管領(lǐng)導(dǎo)組織分階段或者按照計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)進(jìn)行，考核的內(nèi)容是計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)控制目標(biāo)完成管理情況和階段性目標(biāo)完成情況，考核的結(jié)果是決定是否調(diào)整計(jì)劃、調(diào)整目標(biāo)，是否決定關(guān)閉階段性管理任務(wù)。項(xiàng)目管理考核評(píng)價(jià)的主體是企業(yè)管理層或者是組織結(jié)構(gòu)中的部分，考核評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目管理層（主要是項(xiàng)目經(jīng)理），考核的內(nèi)容是按照《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施情況（包括節(jié)點(diǎn)關(guān)閉情況）、項(xiàng)目管理水平、管理績效進(jìn)行終結(jié)評(píng)價(jià)，確認(rèn)階段性考核的結(jié)果，確認(rèn)最終結(jié)果，確認(rèn)項(xiàng)目管理組織（項(xiàng)目部）的職能是否具備“解體”。
全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。
在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過程。
3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
3.1風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。
3.2風(fēng)險(xiǎn)控制
風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
3.險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。
3.5風(fēng)險(xiǎn)利用
風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問題
4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。
4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合
無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性
為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更
經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。
參考文獻(xiàn)
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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例
要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認(rèn)識(shí)成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。
（一）成本控制的含義
成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征
1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性
現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅(jiān)持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針[1]，不僅對(duì)房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時(shí)對(duì)周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程具有長期性
房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報(bào)告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個(gè)階段，比如決策階段，設(shè)計(jì)階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個(gè)階段都要耗費(fèi)一定的規(guī)劃時(shí)間，而有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。
3、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性
眾所周知，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，因此房地產(chǎn)商在選擇項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場(chǎng)需求情況以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，做出最后的判斷。
4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)性
房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來，每個(gè)房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目都要耗費(fèi)巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如銀行利率的升降、匯率的變動(dòng)、政府的政策、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等等這些經(jīng)濟(jì)條件的變化都會(huì)引起資金實(shí)際數(shù)額的變動(dòng)。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素
圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖
從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)、利潤這五個(gè)組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭力，就必需從這五個(gè)構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項(xiàng)目中的地價(jià)、拆遷費(fèi)用、成本、稅費(fèi)，同時(shí)，從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益來看，要擴(kuò)展企業(yè)的利潤，來增強(qiáng)企業(yè)的整體實(shí)力，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的最終目的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀
（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的最新項(xiàng)目——信達(dá)· 水岸茗都項(xiàng)目概況
1、項(xiàng)目規(guī)劃
小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個(gè)，停車率近80％。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級(jí)洗禮會(huì)所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。
2、項(xiàng)目位置
“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項(xiàng)目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)。“信達(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性價(jià)比，讓業(yè)主們輕松實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)居住。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)程序介紹以及階段劃分
圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)流程圖
根據(jù)上圖的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程劃分成如下幾個(gè)階段:決策階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、實(shí)施階段、后期的物業(yè)管理階段[2]。
1、項(xiàng)目的決策階段
項(xiàng)目的決策階段是項(xiàng)目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。可行性研究的目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益?？尚行匝芯堪次鍌€(gè)步驟進(jìn)行：（1）項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。
2、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的一個(gè)重要部分，雖然它占整個(gè)開發(fā)費(fèi)用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計(jì)的效果以及它的可行性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計(jì)的重要性。
3、項(xiàng)目的招標(biāo)階段
招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象[3]。選擇價(jià)格低廉同時(shí)質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。
4、項(xiàng)目的實(shí)施階段
工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個(gè)階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)些變化的因素，工程時(shí)間久，因此，這是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心所在。
5、物業(yè)管理階段
物業(yè)管理基本上可以分為經(jīng)營、管理和服務(wù)三個(gè)方面，它所執(zhí)行的原則是：管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理。
（三）“信達(dá)· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題
1、土地成本費(fèi)用高
費(fèi)用核算項(xiàng)目
前期估算費(fèi)用（萬元）
實(shí)際發(fā)生費(fèi)用（萬元）
差額（萬元）
土地費(fèi)用
7500
8400
-900
拆遷補(bǔ)償費(fèi)用
7260
8100
-840
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
1420
1470
-50
各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)費(fèi)
4988
5100
-112
規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)
456
425
31
小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)
2280
2100
180
財(cái)務(wù)費(fèi)用
2660
3100
-440
管理費(fèi)用
865
645
220
銷售費(fèi)用
1250
1.戰(zhàn)略成本管理的思想突破與實(shí)踐特征——基于比較分析的視角
2.中國企業(yè)成本管理趨勢(shì)研究——基于文獻(xiàn)數(shù)據(jù)的實(shí)證分析
3.宏觀公益性醫(yī)療改革探索與微觀醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)舉措——基于公立醫(yī)院戰(zhàn)略成本管理的視角
4.供應(yīng)鏈成本管理研究:量表開發(fā)與驗(yàn)證
5.應(yīng)計(jì)盈余管理影響企業(yè)的成本粘性嗎
6.組織環(huán)境對(duì)工程項(xiàng)目成本管理影響研究——基于中鐵二局的案例分析
7.基于生命周期成本管理的知識(shí)庫構(gòu)建研究
8.基于環(huán)境經(jīng)營的排污成本管理研究
9.價(jià)值鏈成本管理為基礎(chǔ)的跨組織資源整合:一個(gè)實(shí)地研究
10.生態(tài)文明、大數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)成本管理創(chuàng)新——中國會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)財(cái)務(wù)成本分會(huì)2014學(xué)術(shù)年會(huì)綜述
11.我國科研項(xiàng)目成本管理的問題及成因分析
12.從KD紙業(yè)公司看企業(yè)環(huán)境成本管理
13.公立醫(yī)院成本管理方法研究
14.基于研發(fā)項(xiàng)目生命周期的成本管理模式研究
15.改革開放30年中國管理會(huì)計(jì)的發(fā)展與創(chuàng)新——許繼電氣與寶鋼的成本管理實(shí)踐與啟示
16.基于價(jià)值星系的戰(zhàn)略成本管理研究——一個(gè)企業(yè)間的戰(zhàn)略視角
17.成本管理系統(tǒng)解析:實(shí)務(wù)發(fā)展、制度變遷和學(xué)術(shù)研究
18.項(xiàng)目成本管理研究綜述
19.我國建設(shè)項(xiàng)目成本管理理論及應(yīng)用分析
20.國外電網(wǎng)成本管理經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國電網(wǎng)企業(yè)的啟示
21.國有施工企業(yè)成本管理方法應(yīng)用情況調(diào)查分析
22.論戰(zhàn)略成本管理的基本思想與方法
23.供應(yīng)鏈成本管理:發(fā)展過程與理論結(jié)構(gòu)
24.建設(shè)項(xiàng)目成本管理理論研究綜述
25.供應(yīng)鏈成本管理理論基礎(chǔ)和方法研究
26.房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理——以龍信房產(chǎn)公司為例
27.房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與開發(fā)
28.戰(zhàn)略成本管理研究
29.基于價(jià)值鏈理論的成本管理體系研究
30.企業(yè)成本管理存在的問題及對(duì)策
31.基于價(jià)值鏈分析的裝配制造型企業(yè)采購成本管理研究——以星瑪電梯為例
32.企業(yè)戰(zhàn)略成本管理在我國應(yīng)用的現(xiàn)狀、問題和對(duì)策
33.我國與美國公立醫(yī)院成本管理的比較及啟示
34.戰(zhàn)略成本管理應(yīng)用研究
35.企業(yè)成本管理方法研究綜述
36.中國企業(yè)物流成本管理現(xiàn)狀與發(fā)展
37.成本管理理論的發(fā)展與研究趨勢(shì)
38.全面實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)成本,實(shí)現(xiàn)電網(wǎng)企業(yè)成本管理的標(biāo)準(zhǔn)化和精益化
39.基于壽命周期成本管理的輸變電設(shè)備狀態(tài)檢修策略研究
40.戰(zhàn)略成本管理在國有制造業(yè)企業(yè)中應(yīng)用的探索——兼論作業(yè)成本法
41.成本管理的概念擴(kuò)展與創(chuàng)新實(shí)踐
42.精益生產(chǎn)成本管理模式在我國汽車企業(yè)的運(yùn)用及優(yōu)化
43.目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理融合研究綜述
44.工程項(xiàng)目成本管理分析
45.供應(yīng)鏈戰(zhàn)略成本管理研究
46.標(biāo)準(zhǔn)成本法在企業(yè)成本管理中的應(yīng)用
47.戰(zhàn)略成本管理研究綜述
48.基于價(jià)值鏈的成本管理模式構(gòu)建
49.從事后核算到過程控制的醫(yī)院全成本管理研究
50.醫(yī)院成本管理引入作業(yè)成本法的可行性分析
51.作業(yè)成本法在第三方物流企業(yè)成本管理中的應(yīng)用
52.試述成本管理在企業(yè)管理中的地位和作用
53.1949-2009年中國企業(yè)成本管理發(fā)展歷史考察
54.對(duì)當(dāng)前我國中小企業(yè)成本管理思想與方法的研究
55.淺談企業(yè)戰(zhàn)略成本管理
56.企業(yè)成本管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀分析
57.成本管理新理念:價(jià)值鏈成本管理
58.企業(yè)成本管理理論發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢(shì)分析
59.工程項(xiàng)目成本管理的問題以及成本控制研究
60.戰(zhàn)略成本管理在營銷過程應(yīng)用的探索
61.對(duì)建筑工程項(xiàng)目成本管理的探討
62.BIM技術(shù)應(yīng)用于總承包成本管理的優(yōu)勢(shì)分析
63.房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任成本管理研究
64.戰(zhàn)略成本管理的應(yīng)用——價(jià)值鏈分析與作業(yè)成本管理的融合
65.成本管理理論新進(jìn)展及其對(duì)企業(yè)績效評(píng)價(jià)的影響
66.論戰(zhàn)略成本管理業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系的構(gòu)建
67.目標(biāo)作業(yè)成本管理模式的運(yùn)用探析
68.寶鋼精益成本管理應(yīng)用案例研究
69.基于現(xiàn)代精益成本管理的中國制造業(yè)發(fā)展
70.精益成本管理模式及其啟示
71.精益會(huì)計(jì)企業(yè)成本管理體系研究綜述及展望
72.我國制造企業(yè)成本管理存在問題及解決問題策略的研究
73.ERP環(huán)境下精細(xì)化成本管理研究
74.企業(yè)戰(zhàn)略成本管理理論框架研究
75.淺析我國企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀及對(duì)策
76.淺談企業(yè)如何加強(qiáng)成本管理
77.我國制造業(yè)企業(yè)成本核算和管理現(xiàn)狀個(gè)案調(diào)查
78.供應(yīng)鏈成本管理研究綜述
79.構(gòu)建基于價(jià)值鏈的成本管理理論框架
80.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的對(duì)策
81.中國成本管理體系研究的現(xiàn)狀與未來——改革開放30年回顧與展望
82.掙值法在工程項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)中的應(yīng)用與實(shí)現(xiàn)
83.電網(wǎng)企業(yè)深化成本管理的舉措研究
84.我國高校應(yīng)實(shí)施戰(zhàn)略成本管理
85.基于價(jià)值鏈的成本管理模式
86.戰(zhàn)略導(dǎo)向的物流成本管理影響因素與實(shí)施
87.我國目標(biāo)成本管理存在的問題、原因和對(duì)策——以邯鋼集團(tuán)的目標(biāo)成本管理為例
88.低碳視角下的企業(yè)戰(zhàn)略成本管理分析
89.精益生產(chǎn)對(duì)成本管理的影響
90.關(guān)于商業(yè)銀行成本管理模型的研究
91.關(guān)于施工企業(yè)成本管理問題的探討
92.基于價(jià)值鏈的成本管理研究
93.淺析我國企業(yè)成本管理現(xiàn)狀、問題及對(duì)策
94.供應(yīng)鏈成本管理的基礎(chǔ)理論與方法研究
95.淺談企業(yè)的成本控制與成本管理
96.企業(yè)成本管理存在的問題及對(duì)策研究
97.鋼鐵企業(yè)集團(tuán)成本管理系統(tǒng)集成架構(gòu)及應(yīng)用研究
98.新《醫(yī)院財(cái)務(wù)制度》下的成本管理
