時間：2022-10-24 23:59:14
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.雙方當事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方（委托人）為某物業的業主或使用人選 舉產生的物業管理委員會，乙方（受委托人）為物業管理公司；
2.管理項目。即接受管理的房地產名稱、座落位置、面積、四至界限；
3.管理內容。即具體管理事項，包括：房屋的使用、維修、養護；消防、電梯、機電 設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理；清潔衛生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產主管部門規定或委托管理合同規定的其他物業管理事項；
4.管理費用。即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比 較復雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規章明確規定的，如季節性的供暖收費；有的收費項目是同物業管理委員會洽商決定的，如停車場的停車費。這些收費，能明確的都應當在合同中明確規定；
5.雙方的權利和義務。
根據《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，物業管理公司的權利主要有：
①有權根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂小區物業管理辦法。物業管理公司制訂的小區管理辦法可以是綜合性的管理規章，也可以針對不同方面制訂專項規章，例如衛生公約、保安公約等等。物業管理公司制訂規章屬于對小區管理服務的重大措施，必須經小區業主大會或物業管理委員會認可后，管理規章才能生效。這些管理規章不屬于政府行為，沒有普遍的效力，只在小區居民范圍內具有約束力，其性質屬于團體自律性規章；
②依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理，這既是行使權利也是履行義務；
③依照物業管理合同和有關規定收取費用；
④有權制止違反規章制度的行為；
⑤有權要求管理委員會協助。管理委員會作為房屋所有人和使用人的代表，有責任協助物業管理公司做好工作，對于小區管理中出現的重大事件，或者個別難以解決的問題，物業管理公司可以將情況向管理委員會通報，有權要求管理委員會按照管理規章出面協調和解決，管理委員會應當予以支持和協助；
⑥有權選聘專營公司承擔專項管理業務。物業管理是多方面的管理與服務，物業管理公司本身不可能具備各方面的管理條件，因此根據管理項目的需要，一部分專項業務必須委托其他專營公司完成。比如將清掃小區銜道和清理垃圾、化糞井的專項工作，轉包給清潔公司等單位或人員承擔；聘請保安公司承擔小區治安管理工作等；
⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。我國的物業管理開展不久，群眾生活水平也還不高，不能象國外那樣實行物業管理的高收費《在國外物業管理也是微利行業》但又不能沿用傳統房產管理“以收定支”的做法，彌補經費不足的辦法就是開展多種經營，以經營收益補充管理經費。
物業管理公司除享受上述權利外，也應承擔下列義務：①履行物業管理合同，依法經營；②接受管理委員會和小區居民的監督；③重大管理措施應當提交管理委員會審議，并經管理委 員會認可；d接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導；
6.合同期限。即該合同的起止日期；
筆者認為，在現代企業管理中,營銷導向已為廣大企業管理者所接受。身處服務性行業的物業管理企業更要加強顧客至上理念，以市場為中心,以顧客的現實需要及潛在需求為出發點和終點,以此來提高顧客滿意度,保證物業管理行業的健康、快速發展。
首先，加強社區文化建設，實行親情化管理。物業管理是通過人來實施的，人的思想起著決定性的作用。只有提倡親情化服務，物業管理水平才會邁上一個新臺階。物業管理企業要把自身的管理服務工作和發展社區文化以及建設親情小區密切結合起來，并把倡導和發揚家庭親情、鄰里親情和社區親情作為企業的一項重要工作來抓。這樣做可以使小區內的居民能夠親如一家，互相關心和幫助，讓居民住得溫馨，將十分有利于搞好其它各項物業管理工作。一些優秀的物管企業通過優秀的管理與服務，致力改善和提高物業的功能、檔次和人性化，進而推動物業的升值。在這里，物業管理公司不僅僅只是一個看家護院、種花養草、掃地除塵、修修補補的公司，而是一個為開發商、社會、行業、業主、員工及各方利益者創造價值的組織。
第二，早期介入，全程顧問。物業管理公司通過項目管理對各小區物業進行管理，項目組可同時接管幾個小區或者商用樓的物業管理工作，從而可以提高效率，并加快高級物管人才的培養。
項目組應早在房屋設計、建筑及銷售階段就開始介入工作，參與項目的選址、目標市場定位、銷售方式等全過程?？陀^地從使用者及管理者的角度去了解有關樓盤設計、布局、設施及建筑材料等方面的情況，并提出專業性意見及建議，避免因設計或用料差誤造成的不必要的管理開支及維修上的困難。如在開發的規劃設計階段，利用物業管理的豐富經驗與專業知識，對規劃設計提出中肯合理的修改意見，使小區的規劃設計更完美，更人性化，這樣既可以避免商銷售時的亂承諾，也可以保證小區住宅開發時的規劃。在物業交付使用后，又針對不同結構、不同設計、不同情況的物業，分別制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，對工程質量、工程成本和進度進行專業、有效的控制管理，減少維修費用，縮短維修周期，免除開發商、業主的后顧之憂，開發商也因此有了更好的品牌形象，能夠騰出更多的時間與精力去開發下一個樓盤。這樣，可避免物業公司每天被無數的維修電話困擾的情形，也提高了目標顧客的滿意度，提高了顧客對物業公司的滿意度，從而提高了房地產公司的顧客滿意度。
第三，重視前期預防和實時維修。從企業長期發展的角度來看,物管公司提供前期管理，能確保樓宇素質和功能在落成后符合市場需要,從而有助于提高房地產發展商的企業形象。
在維修保養上，應做好預防性的維修和保養。如果只在樓房及其設備出現故障時才維修，容易加速磨損并導致日久失修。這樣不僅會給業主的日常生活帶來不便，更會給物業管理公司帶來經濟上的損失。所以，物業管理公司應該在進入管理之初就草擬計劃，并進行定期保養，減低出現故障的可能性，從而延長樓房的使用壽命。從長遠來說，花小錢省大錢，更能達到節省開支的目的。
第四，因地制宜開創物管新模式。針對有效需求的服務策劃能力和服務實施能力，不斷策劃修正或推出新的個性化服務項目，創立個性化管理服務新模式。
在物業管理發展比較迅速的深圳，幾乎每一家品牌物業管理企業都有自己獨特的模式。深圳物管通過吸引和借鑒國內外同行先進經驗，運用創造性思維和規范化管理，堅持以顧客和市場為導向，不斷探索創新了物業管理的模式與方法，為行業的規范發展做出了有益的探索，并取得了社會及同行的認可，同時也保持了企業在全國市場持續的競爭力。最為重要的是，深圳物管企業在服務內地物業時，并沒有簡單地不顧各地的差異性，而是高度重視當地的經濟水平、文化習俗、市場及行業發育狀況等多種因素，創造性地發展物業管理模式，致力于物業管理模式的本土化，避免了水土不服的情況發生。
第五，從事專業化管理。專業化要求物業管理公司要有專門的組織機構，有專門的人員配備，有專業工具配備。最重要的是應聘請專業公司從事專業工作，如保安、綠化、保潔、供暖、維修等，物業公司主要從事經營、管理、考核工作。在此方面我們還有較大差距，有的公司雖然成立了專業公司，但由于未能完全擺脫老體制的影響，人工費就占了總費用的大半。這樣的專業公司不要說參與社會的競爭，就連生存都困難。還有一些小公司，為了節省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，結果是管理水平非常低。
首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。
在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由蘇州新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。
三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：
1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。
3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。
4、所有公寓門戶及火警通道。
5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。
6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。
8、怎樣利用及控制燈火系統。
9、基本的救傷常識。
除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度錦華苑安全部被市公安局、人事局評為先進集體。
四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對錦華苑范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。
五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：______________________
受托方(以下簡稱乙方)：______________________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將________(物業名稱)委托于乙方被告物來管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：________________________________
坐落位置：_______市________區_______路(街道)________號
四至：東______________ 南 ______________
西______________ 北 ______________
占地面積：____________平方米
建筑面積：____________平方米
委托管理的的業構成細目見附件一。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物來使用人均應對履行本合同承擔相應責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、_________________________________________ 。
第五條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_____________________________________ 。
第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、___________________________
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、____________________。
第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的清運、____________________
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、___________________________________。
第十二條 管理與物來相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。
第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：
1． 物業管理服務費；
一、專項資金的概念和性質
專項資金是由業主或非業主使用人交納的，為了保障物業在使用一定時間后，所需的特定維修、更新及房屋發生緊急情況時應急的資金。在物業管理活動中，為了維護全體業主的共同利益，保證物業始終處于正常的和完好的狀態，除了在物業管理費中滿足物業的日常維護和小修活動外，業主或非業主使用人平時定期交納小量的費用，集中儲備起來，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后特定情況下的中修、大修、更新、改造以及出現特殊或緊急情況時的支出。專項資金的建立可以避免在上述情況出現時，集中大量的出資給業主帶來的負擔。同時，也可以在出現上述情況時，能夠得以及時處理，使業主和非業主使用人能夠工作、生活在一個良好的環境當中。這也是物業管理追求良好和長效管理的重要因素和必要條件。
專項資金是物業管理財務管理中的一項重要內容，其費用性質同物業管理費一樣，是由業主交納，由物業管理單位或政府主管部門設立專門賬戶管理，經業主大會批準，最后由物業管理單位使用的專門費用。所以，專項資金的使用者權益屬于全體業主，物業管理單位對它的管理和使用屬于代管性質。同時，它的使用范圍也是在物業管理費的使用范圍之內，而且更具體、更專指，這就更決定了它的專項性質。
根據上述性質，專項資金本應是物業管理費成本中的一個構成因素，在管理操作中將其納入物業管理費中，由物業管理單位在會計操作中進行提留，設立專賬或開立銀行專戶，其管理使用簡便易行。但根據我國實際情況，現行國家政策和各地政府在實施辦法中都將專項資金從物業管理費中分離出來，并設定了嚴格的使用和管理辦法，這主要出于兩方面的原因，一是由于首次設立專項資金時的資金來源渠道和途徑比較復雜，各地的規定也不盡相同，如果直接并入物業管理費中會給多渠道籌集專項資金帶來障礙。二是由于國內的物業管理從總體上講尚處于起步階段，很多物業管理單位的管理行為和管理費的使用管理還很不規范，同時目前國內的物業管理費水平還普遍較低，有的還難于保證日常運作，如果直接將專項資金并入物業管理費中，可能會給專項資金的專項和規范使用帶來不安全因素，甚至會造成挪用、亂用的情況，使物業和業主的最終利益受到侵害。
二．設立專項資金的目的和作用
設立專項資金的主要目的是為了應付在物業管理活動中比較巨大的非日常性開支和非預見性開支，尤其是為維持和保證物業共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的大型修繕改良性的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，專項資金的作用實際上就是物業本體和共用部分固定資產的折舊補償。
眾所周知，物業在建成之后，必然會受到自然的和使用的損耗。隨著時間的增加，自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立專項資金，就不可能合理、有效地安排物業的修理和保養計劃，必然會加速物業的自然侵損，以致會由于維修保養不及時使物業進入或過早進入衰敗過程，從而加速物業的老化程度，縮短了物業的使用壽命，甚至會釀成傷害事故。相反，建立起專項資金，就可以有效、合理妥善地安排物業的修繕改良，物業就可以得到有效的維修養護，使物業處于良好的狀態，充分發揮物業的正常使用功能，并且可能延長物業的使用壽命，改善和提高物業的使用功能，還可以提高物業的檔次和對現代化城市發展的適應性，進而推動物業的保值和升值，使物業所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高投資回報率。
三．專項資金的來源
(一)法規規定的費用
1．有關地方規定，公房出售時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部份專項資金屬售房單位所有。
2．有的地方規定，業主購買商品
房時按購房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房單位交納專項資金。售房單位代為收取的專項資金屬全體業主共同所有，不得計入住房銷售收入。
3．也有的地方規定，開發建設單位在售房款中按2％的比例劃撥公用設施專用基金，并可計入開發成本。
4．還有規定除以某種方式先建立一部分專項資金外，業主在日常交納物業管理費的同時，另外交納規定數額的專項資金，作為專項資金續籌的主要方式。
(二)物業管理費結轉的費用
物業管理費在運行中會有完成成本開支后的結余，如果有連續幾年或者年度出現較大數額的結余時，除可在管理預算中調整外，也可經業主大會同意設定一定比例納入專項資金，但由于管理費的結余的原因有多種，其結余部分的再分配亦應根據多退少補原則進行適當安排。
(三)業主大會中決定分攤的費用
根據住宅維護保養的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業主大會決定向全體業主收取的、保證物業的正常使用的分攤資金。
(四)業主共有物業的收益
物業區域內的共用部分，通常有些可以用來經營，獲得收益，這部分物業的產權屬全體業主共有，這些物業可采用靈活多樣的方式，由物業管理單位經營，比如對小型超市等商業用房，以及物業區域內的由開發商或有關部門認定的屬業益的廣告牌等商業設施的收益?？蓪⑹杖氲囊徊糠植⑷雽ｍ椯Y金。此項收入并入專項資金必須以首先滿足補充物業管理費的不足和當前的使用為前提。
(五)社會捐贈或政府撥款的費用
由社會各界捐贈或政府根據某種情況撥付的，專項用于某項或某類物業維護保養、本體修繕、美化和裝點設施維護的費用。
四，專項資金的管理
治理相對統治是一種新的公共權力配置模式。近年來從政治學或者公共管理學派來說,更多用治理代替政府的管理,一個社會的管理不是政府一家,而是政府、企業、社會多家共同管理,共同協作[1]。在社區建設中我們更多的使用“自主治理”,它更能體現是自己的事自己管理,自己的財產自己管理。這樣一種自主治理的權力不是任何人賦予的,它是一種財產權,這種財產權有公共事務的性質。世界上有三類物品,一類是純私人物品,跟別人沒有關,今天買多少吃的穿的或買一輛汽車都跟別人沒有關系。還有一類是純公共物品,是政府提供的。第三類絕大部分是兩者的混合的物品,居住小區就是由私人共有物品在這基礎之上產生的私人共有的財產權,它有社區公共事務的性質。我國改革開放不斷深化,改到了財產權制度的變革,越來越多的人擁有自己的房子,這些私有的物業自然而然要求相應的權利與之配套。正如前面所闡述的,這些私人財產權是具有公共事務性質的,比如:你的房子外墻漏水了,你要維修就可能涉及到樓上樓下甚至更多業主的權利。因此,業主自主治理組織的構建成為了必要,它是一個眾多業主溝通、議事和決策的平臺,而這種自主治理的權利來自于眾多業主的財產權。這種領域的私有財產的治理成為地方公共事務是全世界的一個趨勢。業主組織在國外被稱為私人政府、準政府組織,因為它要提供很多地方公共福利,地方公共事務,都是由私人提供的。隨著時間的推進,我國傳統的單位辦社會的功能日漸淡化,城市居民正在從“單位人”轉化為“社會人”[2],業主自治組織成為社區建設的基本組織,其作用也得到了激活和強化。
二、南寧市業主自治組織的構建困難重重
2011年9月,我們針對南寧市物業管理做了實地問卷調查。本次調查共發放問卷243份,實際回收236份,回收率97.1%,有效問卷228份,有效回收率93.8%。其中實地調查中商品房小區占絕大部分。由于是實地發放問卷,因此回收率較高,可是在實地問卷調查的時候發現有些被調查者仍然心里有所顧慮,擔心受報復,哪怕我們一再強調調查的結果只是用于統計研究,完全是匿名的。因此在一些問題上,估計部分答案是失真。但是所統計的數據研究價值還是非常大的。實地調查顯示南寧市物業管理中業主自治組織的構建困難重重。
(一)人數達不到召開業主大會的要求
在調查過程中發現,南寧市許多小區都希望召開業主大會并成立業主委員會,但是往往不是入住的人數沒達到要求,而是該小區入住的根本不是業主本人。調查數據顯示其中所調查的小區中租戶達到調查總人數的40.8%,此外,還有的是給父母居住,有的是給遠房親戚來租住,真正的業主根本不住在本小區。根據《物業管理條例》的規定,業主大會應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。因為人數達不到《物業管理條例》的規定,召開業主大會成了眾多小區的一大難題。
(二)物業服務企業不但不幫助反而阻礙自治組織的構建
《物業管理條例》第十條第一款規定:“同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會?！蹦蠈幨械那闆r是開發商都事先指定一家物業公司進駐小區,這就是“前期物業”,前期物業公司先于業主進駐小區。按正常程序,應是業主購買房屋并入住后,再與前期物業公司協商簽約。但現實情況是,幾乎所有的業主在入住時都會被要求簽訂物業合同,同時還要繳納一定的物業費,才能領到房屋鑰匙。因此,一開始業主就對物業管理認識錯位。同時,“前期物業服務企業”為了占有到手的物業市場,而不被新成立的業主大會“炒掉”,他們想盡辦法干擾業主大會的召開,成了業主大會召開的一大障礙,而不是幫助和引導召開業主大會。這樣的現象在南寧市普遍存在。
(三)業主民主意識淡薄
哪怕沖破了以上第一、第二點的困境,業主的民主意識淡薄是業主自治組織成立的最大障礙和根本原因。很多業主認為業主大會與自己關系不大,也不想在業主委員會擔任什么職位,于是對業主大會的召開參與程度非常低。對南寧市的調查數據顯示,知道本小區有業主委員會的人數占調查總數的40.4%,而不清楚的占到了將近一半。甚至有13.2%的人不知道本小區是否有物業管理公司。業主參與物業管理的意識淡薄的原因是,沒有人愿意牽頭,而實際情況是大家都存在搭“順風車”的心理,他們會認為會有其他業主出來解決這樣的事情,于是誰也不會出來組織。另外,在沒有任何報酬的情況下,鮮有人會犧牲自己的時間、金錢,做更多的事情,而且可能面臨各種壓力和威脅去做服務大眾的事情,因此業主自治組織的構建就更加難上加難了。
三、業主自治組織的缺失導致物業管理存在的問題分析
據實地調查,由于缺乏業主自治組織的監管,物業管理的問題集中表現為這幾個方面:
(一)維修資金的管理混亂
由于缺少業主自治組織(業主委員會),當一部分業主需要啟動維修資金進行一些公共部分維修的時候,不知道如何處理。而物業服務企業雖然管理著業主的這部分資金,但是沒有經過業主的授權,很難支取這個維修資金。于是,部分業主和物業服務企業矛盾非常突出,基于以上原因卻又無法建立起自己的組織。
(二)矛盾尖銳,投訴率高,但收效甚微
投訴的意見主要集中在對物業管理公司以老大身份自居、管理水平低、服務不到位、收費過高等方面。在缺少業主自治組織的監督和約束的情況下,由于利益的驅動,物業服務企業往往偏離了預定的方向,甚至犧牲廣大業主的利益來滿足自身的發展。如實地調查中南寧市某知名物業服務企業為了能夠在政府部門舉辦的“優秀物業服務企業評比活動”中勝出,采用了非常規的管理手段,只要不符合公司要求的,通過勸說不行就強行執行,如:業主空調安裝位置不對,在勸說無果的情況下,業主上班后物業服務企業派人便強行拆除。某些業主為了抗議物業服務企業的粗暴管理方式拒交物業管理費,而物業服務企業也有辦法對付,企業管理層授意員工在用電高峰期將那些沒有交物業管理費用的住戶電閘關掉,強行斷電,業主自然而然要求物業服務人員進行檢修,沒問題,物業服務企業等個把小時再去恢復電閘,一來二去這些業主就不得不妥協。業主和物業服務企業之間的矛盾非常突出,卻又非常無奈。其根本原因就在于業主自治組織的缺失。
(三)業主自治與物業管理脫鉤
業主自治與物業管理兩者有著相互依存、相互促進的關系。物業管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施設備維修養護等工作保證了業主的正常生產生活,增強業主的認同感和歸屬感,有利于業主持有的物業保值增值。同時,業主自治反過來也影響物業管理的發展,業主自治建設得好,居民素質提高,各主體自覺履行職責,有助于物業管理制度的有效遵守和執行,有助于業主自律機制的建立,有助于矛盾和糾紛的減少,物業管理自然事半功倍。而實際上,物業管理中業主自治組織基本沒有發揮出應有的作用。在我們的對南寧市住宅小區實地調查有效的228份問卷中,當問及該業主委員會是否在物業管理中起到應有的作用時,回答不清楚的業主占51.1%,認為不起作用的占18.2%,只有31%認為該業主委員會起到應有的作用。南寧市眾多小區業主自治組織缺失嚴重,有35.9%的物業管理公司是由開發商指定的,而由業主自治委托的只占到調查的4.3%。業主自治和物業管理脫鉤非常嚴重,根本沒有實現兩者的良性互動,推動形成良好的社區建設和物業管理秩序,從而形成溫馨和諧的家園氣氛。
四、業主自治組織的構建
基于業主自治組織的缺失導致物業管理中存在諸多的問題,我們有必要建構起業主自治組織并使其健康成長,真正推動物業管理秩序和提高物業服務水平。具體來說,要做好以下幾個方面的工作。
(一)明確業主自治組織在物業管理中的關系,完善相關法律法規
一個小區要想和諧,就是要市場、政府、公民社會三足鼎立,各自有各自的活動范圍和規則,相互之間能夠構成一種良性的機制。這種良性的機制務必確保業主自治組織在政府部門的指導下充分應用市場機制來實現物業服務企業和業主之間的平等關系。同時,政府相關部門要對物業服務企業進行監管,避免物業服務企業阻礙成立業主自治組織。另一方面,《物權法》規定物業管理區域內全體業主組成業主大會,業主委員會由業主通過業主大會選舉產生,是業主大會的常設性執行機構。但《物權法》對業主大會和業主委員會是否具有民事主體地位規定模糊,造成不管在理論界還是在司法實踐中,對業主委員會或業主大會的民事主體地位爭議頗多,因此,完善相關的法律法規,特別是進一步完善關于業主自治組織構建的相關法律法規才能形成一種良性機制。
(二)立足業主自治組織的構建
業主自治組織伴隨著物業企業的發展而發展,雖然有了十多年的發展,但是總體來說處于非常薄弱的階段。業主自治組織的構建困難重重,正如前面我們分析的原因有很多。解決的辦法有:1•通過政府推動,依靠行政的力量構建起來。如上海市,90%多的小區都成立了業主委員會,其主要是通過行政力量來推動。這種政治色彩較重的業主自治組織的構建有點拔苗助長的意思,但是相比眾多小區的業主自治組織,政府不聞不問,放任不管,自生自滅要好[3]。2•成立業主自治組織協會,通過協會這個平臺,使得全國各地不同的業主在此相互交流、學習經驗,另一方面,使社會各界的聲音、見解參加進來,促進業主這個組織構建和迅速成長。
全面提升物業管理水平，為進一步加強我區物業管理工作。優化人居環境質量，實現物業管理快速健康發展，根據《市人民政府關于印發進一步加強我市物業管理工作意見的通知》鄭政文〔〕35號）精神，結合我區實際，特制定本意見。
一、指導思想
以“十七大”精神和全面構建和諧社會要求為依據，以“三個代表”重要思想為指導。認真貫徹落實《市物業管理條例》以下簡稱《條例》切實抓好物業管理工作的規范化建設，促進物業管理健康有序發展，為我區經濟發展作出積極貢獻。
二、總體目標
使物業管理水平得到提高，通過深入開展物業管理活動。行業功能逐步健全，管理機制效果明顯，物業管理規范有序，誠信服務品質優良，人居環境舒適和諧。
三、主要工作任務
（一）大力宣傳物業管理政策法規。以《條例》宣傳為突破口。宣傳物業管理政策法規。條例》宣傳活動要貫穿全年，通過實施“物業管理政策法規進小區”計劃、舉辦《條例》知識竟賽、開展“共創和諧社區”征文、演講賽等宣傳活動，擴大覆蓋面，增強感染力，使物業管理的政策法規進入行業內部，進入百姓家庭。
（二）著力優化物業管理市場環境：一是培育健康的物業管理市場。為物業管理提供良好的基礎條件。抓好以動態考核為主的行業管理，嚴格市場準入，堅持升優汰劣。加強對物業服務收費價格體系的監督，實現以質論價、質價相符；二是抓好企業自律和誠信服務，建立激勵機制，廣泛開展管理機構、物業企業、住宅小區、員工達標創優活動。拓寬物業企業管理人員培訓渠道，改善素質結構，提高服務技能，塑造良好形象；三是抓好社區管理和物業管理的一體化建設，加強社區文化建設，提升居民的精神境界；四是加強社區民主建設，切實保證業主履行管理責任。區房管局、各鎮辦要積極指導物業小區業主委員會的組建及運行工作，加強對業主委員會的監督管理。建立區、鎮辦、社區三級預警機制，鎮辦和社區負責依法調解本轄區內的物業管理糾紛，做到快速有效，無越級上訪，重訪率不超過20％。
（三）切實建立物業管理聯動機制。依照“條塊結合、以塊為主、鎮辦協調、區域統籌”思路。區政府其他相關部門及物業項目主管單位要把物業管理作為工作重點，認真履行職責，確保一方平安；各鎮、街道辦事處要成立物業管理辦公室，負責協調本轄區內物業管理與社區建設之間的關系，協助區房管局做好轄區內物業管理的監督管理工作。各鎮辦要切實履行職能，真正成為協調社區建設與物業管理的第一責任人；社區居委會應當對業主大會、業主委員會的活動進行指導與監督，及時妥善處置物業管理工作呈現的問題和矛盾。
下午好！隨著人民群眾日益增長的物質文化需求，物業管理已從單純的專業性行業管理轉向綜合性社會管理，并成為建設和諧社區，提升城市管理水平的重要內容之一。《市住宅物業管理規定》自2011年4月1日起實施。今天，我們在這里舉辦培訓班，就是為了更好地抓住機遇，創新思路，貫徹落實《市住宅物業管理規定》，進一步推動滬東社區物業管理水平上新的臺階。
一、新《規定》的背景
本市物業管理從1997年市人大頒布《市居住物業管理條例》，到2004年市人大頒布《市住宅物業管理規定》，再到2010年市人大對《規定》重新進行修訂，再到2011年4月1日新修訂的《市住宅物業管理規定》正式實施，20年的發展歷程，可看出住宅物業管理法制建設更加完善。
1、與《物權法》和《物業管理條例》的規定保持一致；
2、本市物業管理領域出現了一些新的問題和新情況；
3、市民群眾改善物業管理的迫切要求。
二、新《規定》的基本框架
新規定共有6章88條，包括總則（6條）、業主及業主大會（25條）、物業管理服務（16條）、物業的使用和維護（22條）、法律責任（15條）、附則（4條）。
三、學習新《規定》及如何貫徹實施的三點體會
（一）貫徹實施《規定》要正確認識物業管理的現狀，增強責任意識
1、取得的初步成效：
本市物業管理自1991年起步以來，法規政策體系不斷健全，業主自我管理能力不斷提升，物業服務行為不斷規范，行業管理力度不斷加大，行業監管手段不斷完善。
2、存在的主要問題：
一是監督管理體制有待進一步理順。行政主管部門、街道、居委會對業主大會、業委會的組建和運作都負有相應的監督指導責任。
二是業主自我管理有待進一步完善。業主作為住宅小區物業管理的第一責任人，一方面存在著主動參與自我管理的意識不強、制度運行不暢的問題，決策難、執行難現象較為突出；另一方面，部分業主過于關注自身權利、義務意識相對淡薄的問題也較為突出，不遵守管理規約、違法搭建、拖欠物業服務費等損害公共利益的現象時有發生。
三是物業服務的整體水平有待進一步提高。物業服務行業是一個勞動密集型行業，物業從業人員大多為下崗人員和外來勞務人員，存在人員素質不高、服務水平不高、服務不到位等問題。同時，部分物業服務企業缺乏競爭意識，致使業主投訴不斷，導致了很多糾紛。
四是市民群眾反映的熱點、難點問題有待進一步解決。在住宅小區中，擅自改變物業使用性質、專項維修資金續籌難、物業服務費欠繳多、物業保修責任落實難等問題日益成為人民群眾反映的難點問題，有待解決。
（二）貫徹實施《規定》要認真學習修訂的重點內容，把握關節點
《規定》在總體框架不變的前提下，條文由原規定的四十九條，增加到修訂后的八十八條，在理順監督管理體制、完善業主大會組建辦法、優化業主自我管理模式、強化物業行業監督、規范物業的使用和維護等方面進行了調整和細分。主要包括以下幾方面的關節點：
1、物業管理體制要構建新格局。
2、業主自我管理要遵循新規則。
3、物業行業監管要采用新手段。
4、房屋安全使用要推行新制度。
5、貫徹實施《規定》行政主管部門要主動擔當，加強橫向協調配合。
（三）加強《規定》的宣傳培訓工作
我們要通過小區板報、宣傳欄、多媒體顯示器等多種載體，向小區業主宣傳物業管理法規和相關業務操作規程，提高社區居民對法規的理解認同和自我管理能力。
高校物業管理
1引言
隨著二十世紀初物業管理的出現，大大提高了地產行業的管理及服務質量。高校物業管理工作也加快步伐向城市物業管理學習相關的管理服務技能與經驗。高校物業管理的主要內容包括教學區、宿舍區建筑的保養與維護，各區域的生衛清潔工作，園林植物的綠化及養護，校園道路交通的管理與疏導，停車場管理，校園區域內的安防管理等等。本文收集了最常見的高校物業管理問題并有針對性的提出具體解決方案。
2高校物業面臨的主要問題
2.1高校物業管理多數由傳統高校后勤部門來負責管理，缺乏核心競爭力
伴隨城市化步伐的加快，物業管理產生并發展起來。但高校作為社會的一部分但是又有其特殊性，在發展的歷程中受計劃經濟的影響很深，高校物業管理多數由傳統的高校后勤部門來負責管理，管理范圍較之前傳統后勤而言沒有擴展，提高，與城市物業管理企業相比起步晚，缺乏核心競爭力，這一系列的問題都造成了高校物業管理落后。
2.2專業化程度低
目前絕大多數高校都還設傳統的后勤部門，并沒有設立專業的物業管理公司，模式還是沿用原來后勤的管理模式，像一般的物業管理企業都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務、維修和保安等隊伍，現在許多的高校物業管理僅僅是建立了宿舍管理中心和后勤服務中心（主要對學院食堂、宿舍進行管理），物管人員數量少、素質低，意識落后，沒能形成專業化的隊伍，缺乏對相關人員的專業培訓，管理人員的專業技術水平急需提高。
2.3管理不規范、服務意識差
高校的物業管理隊伍多是由本校后勤人員組建，從構成、管理模式、制度等方面都與物業管理市場取得相關資質的物業管理企業相比均有較大的差距。在高校物業管理中，通常教學區域的設施設備及環境衛生由教務處進行管理，學生生活區由后勤部門來負責。區域劃分明確，但是部門之間缺乏溝通和交流。分部門管理會給整體的高校物業管理帶來難度，另外管理不夠成熟、規范，對人的服務意識也很欠缺。
2.4管理制度不夠規范、健全
物業管理公司一般下設：綜合部（負責收費，物資采購，部門計劃編制、制度設立等）、工程部（負責設施設備的維護，保養等）、保潔部（負責物業的綠化維護和衛生保潔）和保安部（負責物業及物資，業主的安全保障工作）。現在高校物業管理沒有下設以上部門，且各個部門沒有制定相應的管理制度，沒有規范自己部門人員的行為，制定相應工作準則。
2.5專業技術培訓力度小
物業管理中四個部門中的物管費用收取，財務做賬，設施設備維護與保養，公共區域的衛生保潔、綠植的種植與保養、秩序維護等工作技術性都很強，物業管理人員不僅需要具備相關的專業技術知識，還需具備計算機應用、財務基礎、設施設備維修、綠化及保潔、客戶管理、客戶心理學等多方面的能力和素質。目前各高校的物業管理大多數還是以原高校后勤職工為主體，這部分人員物業管理的專業知識、技能缺乏，而高校物業管理部門對人員培訓力度小，進一步加劇了城市物業管理與高校物業管理之間的差距。
2.6硬件軟件方面均投入不足
由于高校的物業和城市物業管理相比，物業的使用率高，導致了設施設備維修、保養難度大；日常檢修，維護頻率高；綠化保潔難度大，這些都需要加大投入人力和物力來進行經營管理。另外高校建設規模及建筑物檔次也在提高，對物業管理服務的要求也越來越高。如：多媒體教室的設備保管，特殊實訓室的日常保潔與物資管理，消防設施布置與維護都需要加強。目前大多數高校的物業設施設備陳舊、過時，已經不能滿足現代高校物業管理的需求，而高校的物業管理經費主要是靠學校的行政撥款，投入不足的問題日顯突出。
2.7物業管理服務范圍有待擴展
高校教學區域的教室大多還在依靠上課班級的同學來負責管理，沒有形成整體管理、服務的格局。學生宿舍區面臨的主要問題還是偷盜現象還比較嚴重，宿舍的進出門制度、宿舍區綜合治理許多工作不到位。面向高校師生員工的服務內容及服務范圍還有待擴展，物業服務功能不夠完善。
3高校物業管理發展的建議及對策
高校物業作為高校教學質量的基礎和保證，需要按照國家的相關政策和物業管理的行業標準，結合不同高校各自的特點和實際，加強改革力度，使高校物業管理形成“專業化”、“正規化”、“全方位”的服務管理格局。需做好以下方面的工作：
3.1高校物業管理必須走創新之路
隨著人民生活水平的不斷提高，消費觀念發生了翻天覆地的變化，城市房地產業的大規模發展著，隨著科技技術的創新發展加速了科技成果的轉化，新發明、新創造、新材料、新技術不斷的產生并進行更新換代。新設計以及智能化、數字化設備也更多的應用在高校樓房建設、學生宿舍區、教師住宅小區中。當前人們對于環境保護的訴求，都迫使高校物業管理必須不斷尋求創新，找新路。
高校還可以依托自身專業優勢，例如大多數高?，F在都開設有物業管理專業，我們可以利用專業優勢，進行教學改革將一些課程融入到日常的物業管理中去，一方面可以提升物業管理，加強高校物業管理隊伍的整體水平，另一方面可以加強學生的實踐能力，把所學的知識，直接在校內得以運用，這也為學生將來就業打下一定的基礎。
3.2提升管理質量和服務的水平
目前社會上有影響的品牌物業企業都在積極擴大市場份額，高校物業必須努力提高自身管理水平，應對市場的挑戰，同時抓住高校后勤發展的大好時機，促進自身的發展。按照城市物業管理的內容來對照提升高校物業的管理和服務水平，需要時可以引進第三方管理企業來對學校進行管理，為廣大師生提供專業、優質的服務。
3.3實現規范化的管理和服務
物業管理的各個部門都應該制定各自相應的工作程序和標準，讓員工了解自己的工作內容和職責并制定各個工作崗位相應的考核標準，并嚴格執行。通過規范化的管理，提升員工素質，在對客戶的服務中要使用敬語，不使用禁語；工作時需著工作服，佩戴工牌；服務態度溫和，保持微笑服務等等方面做具體要求，從而不斷提升物業管理水準。
3.4加強制度建設。
高校物業管理部門應該制定相應的制度，還應該為保證各項制度的有效執行建立相應的檢查、監督體系。實時公開各項費用、管理情況，工作做到公開透明，引入師生監督機制，從而促進學校各項事務的良性發展。
3.5加大專業培訓力度，提升從業人員素質
根據各個部門的崗位職責分類，從物業管理的各個階段分別對相關人員進行專業技能訓練、客戶接待、禮儀等方面的培訓。例如對保衛人員在上崗之前可進行準軍事化訓練、對各種可能出現的緊急情況制定相應的應急預案并進行演練、并及時的對培訓成果進行考核等。對教學實施、設備管理人員進行計算機維修、保養，多媒體的安裝等知識與技能的培訓等等，形成自行培訓的體制，不斷提高服務質量及從業人員水平。
3.6加大硬件投入力度，實現現代化、科技化
大力改善高校物業的硬件條件，逐步使高校物業向自動化、智能化轉變。在教學樓、實訓樓、圖書館、宿舍樓等安裝自動感煙、感溫的安防裝置、電子門卡、電子停車系統、物業管理信息系統等等。加大相關工具的資金投入，如小區綠化方面的割草機、撒播機等。真正實現現代化、科技化、智能化。
3.7做好教工住宅區的管理服務
在完善相關制度、提高專業人員素質和硬件設施投入后，高校物業還應做好具有高校特色的服務項目，如教學后勤保障服務、文化建設、學校相關宣傳活動等等，隨著學校發展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷優化和調整。通過完善校園周邊服務，通過招投標出租門面，承包食堂等廣開資金來源，從而促使高校物業管理進入良性循環。
4結語
高校物業管理的現狀已不能滿足教學、科研的發展及社會進步給廣大師生員工帶來的日益增長的消費需求。高校物業管理必須用理性的目光審視取得的成果，用積極的態度應對目前的壓力，以改革要有新突破、發展要有新思路為指導思想，轉換觀念、調整思路，才能使得高校物業管理進入良性發展狀態。
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關鍵詞：物業管理；早期介入；意見；建議
中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-01
隨著住房制度改革和城市建設熱潮的推動，我國物業管理行業迅猛發展。物業管理對改善居民生活環境，促進不動產保值增值，構建和諧社區起著重要的作用。但從目前我國物業管理行業的發展情況來看，物業管理僅僅作為房地產行業的服務終端，在房屋建成或投入使用后才交付物業企業。物業管理的首要環節――物業早期介入未被引起足夠的重視。
一、物業管理早期介入的含義
“物業管理早期介入”是指物業管理企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主（使用人）及物業管理的角度，提出一些合理化建議，使建成的物業最大限度地滿足業主（使用人）和物業管理的需求。
二、物業早期介入的重要性和必要性
一個物業項目的建設，大致分為“立項-建設-竣工-物業前期管理”幾個階段。從表面上看，物業管理是項目竣工驗收之后交付物業企業使用管理的階段。因此，物業管理企業只要在物業交付使用時介入即可。然而從多年實踐經驗來看，物業管理并非如此簡單。物業管理涉及面非常廣，時效性非常長，從環境綠化、通訊設施到水電安裝、電梯消防等等，從接管驗收到物業建筑終結，是一個非常繁雜的系統工程。 建設單位通過投資決策、規劃設計、施工建設形成物業，物業企業對其進行使用、維修、養護和管理。建設單位對物業進行的是硬件建設，物業企業對物業進行的是軟件管理，兩者雖有區別但又相互聯系，其目的都是為了滿足業主的需求，使建成的項目經濟效益最大化。 因此，物業早期介入無論是對建設單位是物業企業、業主（使用人）都是非常重要和必要的。
（一）優化設計、完善細節
在實際工作中，由于建設單位、規化設計人員缺乏物業專業知識和管理經驗，甚至只是為了節約成本，使建成后的物業存在很多矛盾和漏洞，如停車位不足，園林綠化設計不合理，未配建物業用房等等，不僅影響了業主（使用人）的正常生活，還增加了物業管理的難度和強度。即使后期物業企業想盡辦法予以彌補，也很難彌補物業規劃設計階段的缺陷。如果物業企業早期介入，從業主（使用人）及日后管理的角度，對房屋設計和功能配置、設備選型和材料選用，公用設施配套等方面提出合理建議，不僅有利于物業企業的管理而且可以在最大程度上滿足業主（使用人）的需求。
（二）提高工程質量，維護三方益利
建設施工階段是整個物業項目的關健時期，建設單位把主要精力放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。盡管建設單位的本意也是希望能夠保證工程質量，使建成的物業達到優良工程的目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程的全面監控。如：很多物業項目由于工程質量的缺陷，常常出現屋面漏水或者墻體裂縫等問題。物業企業通過早期介入，利用自身優勢，從全體業主利益出發，幫助建設單位加強工程質量，及時發現建設施工過程的缺陷，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決。這樣不僅提升物業品質，更維護了建設單位、業主（使用人）以及物業企業三方利益。
（三）了解物業情況，為后期管理做好充分準備
物業企業通過早期介入，全過程的現場跟蹤，充分了解所管物業的相關情況，可以在日后的管理中做到心中有數，“對癥下藥”。同時，利用早期介入，物業企業能有事實、有根據、較準確地進行財務預算分析，制訂物業管理的服務方案、各項規章制度，開展人員招聘、崗位培訓，為物業移交后各項工作的順利開展作好充分準備。
（四）提升物業價值，促進房屋銷售
我國房地產業經過多年的發展，以抓建設為主的傳統已不再適應社會和市場的需求，一些有遠見的建設單位已逐漸轉變觀念，更注重綜合開發。他們需要物業早期介入，保證項目設計合理、質量優良。在銷售時，開發商與物業周密策劃，站在業主（使用人）的角度，制定出新穎、實用、合理的物業服務方案，以高品質、專業化的物業服務，贏得客戶，促進房屋銷售，實際中也收到了很好的市場回報。
三、對物業早期介入的一些意見和建議
（一）健全法律法規
隨著對物業管理早期介入的深入探索與研究，業內人士普遍認為物業管理早期介入越早越好，但目前我國現有的物業管理法律法規，對物業管理早期介入沒有明確的規定，未制定出相應的運作標準及程序。建議國家能盡早制定出臺相應的法律法規，使物業管理早期介入有法可依。
（二）轉變觀念、提高認識
我國物業管理起步較晚，對物業管理早期介入的觀念和認識還未轉變普及。一方面建設單位認識片面，急功近利，只顧及目前市場情況，不考慮市場發展、消費者需求等變化因素，認為早期介入只會增加投資成本，影響工作效率；另一方面物業企業認為早期介入無償投入，建設單位不付費，業主不會買單，且按相關法律法規要求，物業交付使用后，業主大會擁有“選聘物業服務企業的權利”，也就是說物業企業即使進行早期介入并不等于取得了管理權。種種原因使得建設單位與物業企業對早期介入的積極性、主動性不高，早期介入推進困難。因此，建設單位和物業企業均需轉變觀念，提高認識，足夠重視早期介入的實際意義。
（三）注重培養人才
[關鍵詞]物業管理；準入；監管機制
[DOI]1013939/jcnkizgsc201718232
在我國不斷推動城鎮化的進程中，我國的商品房呈爆炸式的增長，而與之聯系緊密的物業管理也逐漸地發展和完善。作為一種與商品房共存的服務產業，我國的物業管理最早出現在20世紀末期，主要經歷了由政府單位制封閉式的管理模式到目前具有現代化的物業管理模式的轉變。然而，隨著人們生活水平的不斷提高，對生存環境也提出了更高的要求，體現在住房小區的物業管理中就需要創新和完善現有模式中存在的不足。為此，需要總結物業管理中的問題，結合現代業主的需求，創新管理方法，提升管理水平。
1傳統物業管理模式存在的問題
11缺乏有效競爭，買賣雙方不對等
在我國現有的物業管理中，通常的情況下，作為買方的商品房業主不能按自己的意愿來挑選作為賣方的物業管理服務，只能被動地接受商品房和物業管理方單方面的安排。這種買賣雙方不對等的情況，主要是由于現有的物業管理市場沒有放開競爭，相關的物業管理企業沒有形成市場調節機制的管理模式，仍然受到民事行為不完整的約束和限制。雖然我國在相關的法律中對業主大會與物業管理的關系進行了定位，業主擁有選擇物業管理的代表行使權，但因缺乏配套的民事行為能力，導致業主大會的權利不能全面使用。與此同時，物業管理行業缺乏有效的市場調節，不能正常接收來自市場的反饋，行業缺乏激勵機制，影響了物業管理水平的提升。
12業主大會監管有缺陷，業主維護權益難
我國與物業管理的相關法律不全面，導致整個監管機制不完善，業益受損時難以得到公平、公正的合法解決。在《物業管理條例》中，業主大會的權利缺乏明細，其行為能力和權限應如何行使沒有具體的規定。簡單來說，最基本的雙方服務合同，業主大會都不能簽訂，在法律體系中是不合法的，即使簽訂了也沒有法律效力。除此之外，關于業主大會的存在、行使哪些權利、應如何行使等的運行體系不完整。這就導致了小區業主大會缺乏有效的組織者、參與者以及實施者，往往是出現問題時，不能形成有效的業主建議。而從另一個角度來說，業主大會是一個相對獨立的存在，其在行使權力時沒有相對應的監督管理。因此會造成一些權力超范圍以及公器私用的不合理情況，如私自決定公共區域的行使權等。
13管理技術落后，質量意識較低
在物業管理的工作中，最基礎同時也最關鍵的就是對物業的承接查驗工作。只有保證接手時商品房的各方面質量合格，才有以后的物業管理基礎。目前，大部分的物業管理公司的技術落后，缺乏承接查驗的專業人才。從整個行業來說，在承接查驗這一塊的標準來說還處于空白，而各家物業管理企業又不重視，導致一些公共區域沒有人與承建單位交接，而僅僅是商品房的業主對其自身購買的區域進行查驗。這是物業管理技術上的落后，在后期的管理中往往容易牽扯出一些不必要的麻煩，導致整個物業管理水平下降。
14準入機制不完善，造成行業混亂的局面
對于物業管理企業的準入機制決定權在政府手中，如此容易導致物業管理行業不接地氣，缺乏市場化的調節作用。物業管理企業將更多的心思花在如何通過政府部門的批準，而對于市場的需求則忽略不管。一些技術過關的物業管理企業常常因為某一個點過不了政府的審批而被拒之門外，長此以往就出現了一些無證營業和超范圍營業等各種層次不一的企業混在其中，造成了整個物業管理行業的混亂局面。雖然，現有的法規中對一些無證、超范圍等企業的懲罰進行了規定，但是由于對處理的違規企業如何進行整改卻未進行明確的規定，對其整改后應如何管理也缺乏后續，最終導致根本問題沒有得到解決。
2針對物業管理模式的問題進行改進
21確立業主大會的地位，適度放開市場競爭
針對我國物業管理模式中缺乏有效競爭，買賣雙方不對等的問題，我們首要的就是要確立業主大會的地位，適度放開市場競爭，讓市場調節與政府調控雙管齊下。在新的商品房小區入住住戶后，由建設單位主導，安排和M織人員進行業主大會的選舉，并通過小區所在的街道辦事處上報。制定合理的業主委員準入機制，按小區的整體規劃，占小區面積達到一定比例的業主可以擁有業主委員候選人員的機會，組成業主大會的成員還可以由建設單位或是居民小組來選舉。完成業主大會的組建后，我國的相關法律應對其進行科學合理的定位，確保其權利能夠得到正常的行使。在法規中，應對業主大會的組成、職責以及監管等多方面進行明確。同時，適度地放開市場競爭，讓物業管理企業在競爭中改進和提升。在完善機制中，應積極引入專業性組織參與物業管理規定制定的參與。
22完善監管機制，保障業主的維權通道
在物業管理的體系中，業主大會是一個重要的參與者，在完善監管機制時，應對其進行全面的監管。
業主大會作為一個獨立的權益群體，應構建專有的資金賬戶。對于業主大會的成員，應制定明確的通過業主大會簽發的資格行使證件，對資金的使用應制定合理的審批流程，并規定資金的使用范圍。對于業主資金使用后的明細應進行公示，從而有效地減少業主資金被挪用的情況，也有利于提高資金的使用率，為構建一個良好的生活環境發揮效用。在公共設施和公共場所的管理中，采取財產登記的形式，對每一項共有財產都進行登記制。在后期的物業管理中，對公共部分進行維保時也有了依據，也避免了一些可能發生的業主之間的矛盾。
23增強質量意識，提高管理技術
只有保證接手的商品房質量合格，物業管理才具有意義。對于一些本就存在的質量不過關而出現的問題，容易造成業主與物業管理者之間的矛盾。為此，作為物業管理方，應具備較高的承接查驗技術。首先，政府相關部門應牽頭制定一個科學的行業標準，讓承接查驗有理有據。其次，作為已成立的業主大會應具有一個完整承接查驗流程，在完成此項工作時，應選出至少兩名以上的人員進行陪同，同時還應聘請專業的人員對完成的建筑進行專業性的查驗。對于一些公共部分的查驗，業主大會應全程參與，對不合格的情況應堅持不承接，杜絕行賄受賄的情況發生，堅決維護業主的利益。
24完善準入機制，規范行業管理
對于物業管理行業的混亂局面，政府應制定一個明確、合理的準入機制。在制定門檻時，應加強與市場情況的聯系，準確把握行業的發展狀況，與業主的需求緊密相連。在物業管理企業進入后，還應放開市場的競爭，淘汰一些綜合素質較低的企業，培養出高水平的物業管理企業。物業管理行業的規范既需要政府的強制性管理，也需要市場的自動調節機制。政府方面則需要對現有的法律體系進行完善，對于一些違反規定的企業應進行嚴厲的懲罰，并明確可接受的整改程度，限定整改次數和限度，對一些嚴重違規的應讓其出局。規范行業管理是一個持續的過程，需要政府部門、業主大會、物業管理企業以及業主共同努力。
3結論
物業管理服務作為我國發展的短板，存在不少的問題?？偟膩碚f，主要是體系不完善、監管不到位以及缺乏市場機制的參與等問題。針對這些問題，應重視并制定策略解決，完善業主大會的管理機制，適度放開市場競爭，增強技術發展，提高質量意識，規范行業發展，才能有效地推進我國物業管理的發展，從而順利完成企業的轉型升級。
參考文獻：
從中國物業管理行業的發展來看，大體上經歷了引入期、提升期、轉型期三大階段，當前大部分物業企業面臨著進一步提升轉型的挑戰。在轉型期這個階段，競爭更加激烈，客戶要求更高，傳統物業管理利潤被壓縮，對于物業費的收取。受地方政府、業主承受能力等限制，傳統的“四保”業務不可能為物業企業帶來很大的利潤，同時，人工成本的增加以及其他各種維護成本的增加也提高了物業企業的運作成本，物業管理公司開始關注社區增值服務，從多方面滿足業主的需求，尋找新的盈利點。所以，物業管理企業應該轉變思維，尋求新的盈利模式和管理方式，進行開源和節流，為企業創造更高的收益。
物業管理企業要清晰認識到，傳統的“四?！狈找呀浻蛇^去的能夠滿足業主的全部需求，變成了現在只能滿足小區業主的最基本需求，物業管理企業要走出紅海，奔向藍海，需要充分選目前已經對經營模式和管理模式進行創新的企業進行學習，并結合自身能力和資源。重新定位發展模式。
傳統物業管理企業應充分學習業內標桿企業的創新模式，找對自身定位：
案例1：深圳花樣年物業
一個企業盈利的基礎在于如何控制成本和拓展獲利空間渠道，而目前花樣年物業倡導和推行的“彩生活物業管理模式”正是基于這個理解而提出的。花樣年從服務內容創新和管理手段上進行創新，在滿足客戶需求的同時，起到了開源節流的良好效果。
在控制成本方面，花樣年物業通過服務與管理標準化，結合已有的成熟物業管理模式，根據物業項目的特點，運用現代網絡智能技術，摸索出了一整套低成本運營、高效率服務的管理模式，井在其他項口中推廣。此外，花樣年通過優化流程，優化商品和服務的流通環節，降低服務和產品的流通成本，如成立專業的維修保養公司、以技術防范代替人防和通過提升內部管理來節約人手等。最后，花樣年由內部資源整合向外部資源整合，通過對開發商、業豐(住戶)、供應商、物業公司本身的優勢資源進形整合，創造物業管理費的下降空間，如集體采購，提高議價能力等。
在開源方面，深圳花樣年通過拓寬傳統意義上物業管理的概念，賦予其全新的內涵和發展空間，發掘業主的潛在需求。
在滿足客戶需求上，花樣年物業自主發出了一套社區物業管理電子商務平白――“彩生活”網，將常規物業管理服務項目和各項居家生活便利服務內容通過網絡科技的手段融合在一起，為業主提供多層次、全方位的居家生活服務，使業主址不出戶就可以享受到集訂購，配送、服務于一體的一站式服務。其次，他們還拓腱贏利點，創新盈利模式：通過提供形式多樣的居家生活便利服務，彌補物業管理費的不足，創造物業管理費下調的空間。最后是賺錢和服務小沖突，沒有專門請人做增值服務，而是通過獎勵和提成的辦法，讓小當班的保安和管理人員來給業主提供配送服務。
通過對花樣年案例的剖析，傳統物業企業可以學習到：1)服務產品創新和整合、服務平臺搭建與運營才拉動物業企業收入和利潤的持久動力。2)通過建立標準化進行內部組織資源和外部上下游價值鏈的整合已經在物業行業顯現。3)組織架構應體現行業價值鏈的專業分工。
案例2：深圳萬科物業
作為一個成功的企業品牌，萬科物業是伴隨著萬科房地產開發業務的產生而產生，并一步一個腳印地發展起來的。經過十年的發展。萬科物業管理已發展成為國內同行業中的知名品牌。
萬科的成功和以下4個方面的關鍵因素是分不開的：
1) 集團內部的資源共享和整合
2) 主副業經營并舉
3) 服務意識一尊重客戶，讓客戶滿意，以及以客戶為中心的服務體系――客戶接觸點管理
4) 通過第三方客戶滿意度調查，時刻監督服務水準和準備服務改進提升。
從集團內部資源共享和整合方面來看，首先，單獨成立集團物業管理部，在制度上和組織架構上確立了一個強有力的管理核心。其次，建立了規范的物業管理體系，建立了高效的業務共享機制和共享平臺，一方面不但加強了組織管控手段，另一方而實現了集團內部在資金、人力、信息、技術等資源的共享和合理流動，確保管理資源最有效和最大限度的利用。再次，為了給客戶更專業的規范服務，萬科進行了行業調研，逐步建立了統一、規范的業務操作流程指引。要求和督促各地公司嚴格貫徹實施，從而完成對各地公司的業務整合和戰略協同。
從主副業經營并舉方面來看，首先，物業管理服務是萬科物業的主營業務，但是物業管理是個微利行業，不準外接項目的政策又限制了向規模要效益，萬科只能靠拓展副營業務，來支持公司發展與管理能力的提升。其次，依托主營業務積累的品牌效應和客戶資源，圍繞物業管理服務這個中心，通過產業鏈的延伸開發副營業務。主要涉及：前期物業介入、房屋中介服務、物業管理業務咨詢、顧問培訓服務、物業智能化設計、汽車美容等項目。多元化經營取得了明顯的經濟效益，副營業務良好的“造血補血”功能反過來有力地支持了主營業務的發展。
