時間：2023-03-24 15:42:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產周期論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房地產企業取得土地較難，且具有資金投入龐大、市場流動性較差、開發周期長的特點。因此， 作為房地產開發論文，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。研究房地產企業的運營機制、資金的管理以及國家的政策趨勢，將有利于房地產企業避免資金鏈斷裂現象的發生，保證企業的健康穩定運行。 關鍵詞：房地產開發論文,企業資金,資金管理論文
一、房地產企業資金介紹
（一）房地產企業資金的主要來源
房地產企業的資金來源主要為三個方面。首先來源于自有資金，包括股東所投入的資本以及企業的留存利潤，這些費用主要用來支付取得土地的價格以及前期的稅費等一些房地產開發的前期費用。其次是來源于借入資金，借入資金主要通過向一些金融機構貸款等如房地產開發貸款、信托等。按國家相關的規定，房地產企業的自有資金應不低于開發項目總投資的百分之三十。房地產企業資金的主要來源還包括銷售回款（含預售房款），銷售回款在開發企業的資金中占有較大比重，將有利于房地產企業的可持續發展，從而解決企業前期建設資金及逐漸償還銀行貸款。
（二）房地產企業資金管理
1. 資金管理的復雜性
房地產企業的投資一般具有比較長的周期，要開發一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產企業的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產企業的發展很大程度上受到國家相關政策的影響以及社會經濟發展的影響，綜上可以看出房地產企業的資金運作比其它企業更為復雜。
2.資金運籌的互補性
不管是房地產方面的開發還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產生分階段的收入，這些都保證了房地產企業資金的互補性。回收的資金可以繼續進行投資，實現資金的合理利用。
（三）房地產企業管理中存在的問題
1.高負債
作為一種資金密集型產業，房地產企業開發項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當前房地產企業普遍面臨的問題，很少有企業能夠依靠自有的資金來實現公司的整體運營，我國對于房地產企業的IPO和股權再融資有比較嚴格的限制，為了進行融資，大部分的房地產企業都是通過銀行借款來實現，這就導致了房地產企業具有較高的負債率。據有關方面的統計，我國的房地產企業的負債率之高，象一些大型的房地產公司如萬科和綠城等，都具有高達70%的負債率，其中2012年的負債率達到了80%，甚至有些房地產企業的負債率達到90%。以上的數據可以看出，房地產行業雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風險，在這種高負債率的情況下，一旦國家政策或者房地產的市場價格發生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務的現象，嚴重的將會導致企業的破產。
2.融資形式比較單一
房地產行業所具有的資金密集型的特點造成了房地產行業的融資形式比較單一，我國的房地產企業的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產行業的調控力度越來越強，政策也在隨時改變，銀行對于房地產企業的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調整其相應的信貸政策，對貸款方進行嚴格的信用審核與風險控制，提高了貸款的標準和條件，對于那些自由資金和相關證明達不到要求的企業拒不提供貸款，同時還嚴格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現象。
3. 資金回款問題
上面介紹過房地產企業的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩定，房地產的銷售狀況直接影響回款金額，當政府出現限價或者限購、限貸的調控時，或者一些當地政府實施一些資金管理制度時，就會造成資金回籠出現問題，回款不穩定，從而造成企業的資金壓力較大，甚至有些企業為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。
（四） 加強房地產開發企業的資金管理
1.加強項目開發進度管理，按時完成計劃進度
整個房地產項目的開發進程主要包括：土地使用權的獲取，開工后的施工建設階段和項目銷售、產證辦理等，整個周期可能會持續三到五年左右，這種開發周期長的特點，使企業在對項目管理時必須要嚴格控制項目的實施過程。房地產企業實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產開發成本以及其它相關費用，這些環節如果出現問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發的進度進行控制對于保證房地產企業的順利運行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴格根據項目的計劃進度對整個項目的運行進行管理，盡量按原有計劃進行項目的開發，做好資金的配置，減少資金積壓現象，降低項目開發過程中的資金風險。
2. 合理控制融資方案
關鍵詞：風險，房地產開發，風險管理
1 房地產開發項目中的風險
房地產開發是指一些開發機構合伙或獨立通過土地買賣與改造，房屋建設或建筑物翻新，供他們自己和他人使用，從而達到他們的社會和經濟目的的過程。論文寫作，風險。這一種通過預測未知的將來需求而進行的產品開發過程。因而，不確定性是整個房地產開發過程的根基，風險與房地產開發時時相伴，處處相隨，這是由房地產產業本身不同于其他行業的特點所決定的。
(1)空間上的固定性。
空間上的固定性作為房地產的風險因素，一方面它在一定程度上限制了房地產開放商自由選擇地段的權利，另一方面，房地產商品的價格與該建筑地塊所處的社會經濟及地理條件的優劣有著密切的關系，而社會經濟與地理環境條件的變化是復雜的，有很多的不確定因素在起作用，是不依開發商的個人意志為轉移的。因此，開發商在進行投資時，必然面臨并承擔因環境條件變化而帶來的風險。
(2)投資規模大。
房地產開發是一項規模龐大的綜合性工程，從購買土地到房產建成出租或經營，涉及許多環節，需要投入大量的資金。巨額的投資使開發商面臨籌資、利率和通貨膨脹風險。
(3)開發周期長。
房地產開發從投資分析、現場勘察、購買土地、建造房屋到刊登廣告、簽署租賃或銷售合同等，往往需要幾年時間才能完成。一般來說，開發期越長，社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金或售價就越不確定，風險相對也越大。論文寫作，風險。房地產開發中，很難在一開始就能對整個開發時期的建設費用和收益做精確的估計，一般只能進行預測。而長期開發中市場供求的變化，消費者的偏好，材料價格的漲跌以及竣工后社會經濟形勢的興衰都是難以準確預測的。
(4)開發條件差，環境惡劣。
由于房地產的固定性和體積龐大，基礎設施和房屋的開發建設不可能像一般工業產品生產那樣在封閉、溫暖的廠房內進行，而房地產開發必須現場露天作業，開發受到各種惡劣自然氣候條件的影響。而現階段，我們無法對自然條件的發生予以準確預測，更無法完全加以控制?，F場作業又使開發商面臨洪災、火災和意外事故等的威脅，這導致了開發建設中的不確定性。
(5)開發過程環節多，涉及面廣。論文寫作，風險。
房地產開發是一項巨大的社會工程，涉及社會的方方面面。如政府的規劃、建設、市政、房管、道路、環保和消防等部門，以及地方政府、當地居民、施工、設計和材料供應等單位，某一環節處置不當都會影響開發進程。例如從事舊城區改造的拆遷戶安置問題，一兩個“釘子戶”拒絕出售自己房屋的所有權或要價過高，就會使開發商處于進退兩難的境地，要么付出高昂代價，要么放棄整個項目;若在困境中舉棋不定，也會因拖延時間而付出代價。
2 房地產開發項目中風險的特征
一般來講，房地產項目風險具有以下一些特征：
(1)多樣性：由于房地產項目開發的整個過程涉及到社會、經濟、技術等各個方面，因而其風險也表現出多樣性，相互間的變化也呈現出極其復雜的關系。
(2)變現差：由于房地產項目開發投入資金量大、周期長，并且房地產市場是個不完全市場，房地產也不像其他資產如存款、國庫券等可以隨時變現，因而其變現風險也較大。
(3)模糊性：即不肯定性，表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。
(4)損失性：風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。
(5)補償性：由于房地產項目開發具有風險，因而投資者一般對承擔的這一風險在經濟上要求補償，這一補償也叫風險溢價或風險回報。
(6)激勵性：風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業推向背水一戰的境地，必然使企業為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。
3 房地產開發項目中的風險管理應用現狀
由于房地產開發項目的開發周期長，項目開發過程中影響因素眾多，不確定性始終伴隨著房地產開發的全過程，所以，房地產項目開發的高風險性，決定了在房地產開發過程中進行風險管理的應用的必要性，下面列舉風險管理意識不足給企業帶來不良影響的實例，以作參考：
湖南張家界國家自然保護區，為開發旅游資源，增加接待能力，在景區建設了大量旅游接待設施。1998年9月，聯合國教科文組織官員進行世界文化遺產申報考察時，認為景區出現城市化傾向，未批準其進入世界文化遺產名單。此事引起當地政府警覺，為此，自1999年8月，張家界市政府啟動了恢復核心景區原始風貌工程，計劃到2002年底，消除核心景區內所有不協調的人造痕跡，在不久的將來，全面恢復原始峰林狀態。論文寫作，風險。這一舉動對景區原房地產開發經營者可以說是毀滅性的打擊。
4 房地產開發項目風險管理研究現狀
目前，國內外已有較多文獻闡述了對房地產開發項目風險管理的研究，其研究包括了技術、經濟等多個方面。
在經濟發達國家，早已對房地產開發風險引起了足夠的重視，1949年法國著名管理學家Henri Fayolgh在《一般管理和工業管理》一書中正式提出了風險管理，并用于企業經營管理。本世紀50年代在美國發展成為一門學科，在許多高新技術領域中大量應用，特別是在軍事工業中，使美國在多項技術上領先于世界水平，著名的“101條風險管理準則”成為許多國家管理的一般準則。英國在20世紀.70年代就提出了“風險工程”的概念，并已廣泛用于大型工程，如1976年北海油田輸油管線工程，采用風險分析方法提高了項目的安全系數，并節約了投資。1979年伊拉克火電廠工程招標中，用風險咨詢，對技術風險進行了詳細分析，結果不投標，以后證明是十分正確的。在非洲一些欠發達國家，風險管理發展也極為迅速。在尼日利亞，1994年對全國高速公路建設項目進行了系統的風險分析。論文寫作，風險。為推動風險管理在發展中國家的普及，1987年聯合國出版了關于風險管理的研究報告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》(UNCTAT DocumentNo.To/B/C/3/218 of 14 TH January 1987)
近年來，中國國內風險理論的研究和應用工作發展也很快，各個行業的研究和管理人員均意識到風險研究和應用工作地重要性，紛紛根據行業的特點采用適當的方法，無論從理論上還是實踐上，均大大豐富了風險理論的內容。
結語：本文主要論述了選題的背景及房地產開發項目風險管理研究的現狀，并提出了本文的研究思路。論文寫作，風險。論文將遵循風險識別、風險評估和風險應對等風險管理的一般步驟，將系統可靠性研究方法用于房地產開發項目的風險識別和評估中。
參考文獻：
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[2]唐坤等.建筑工程項目風險與全面風險管理[J].建筑經濟，2004，04：P49~52
論文摘要:服務是一種無形、特殊的商品;房地產業不僅是一種實物交換行業,也是一種服務行業,特別是其中的物業管理,更具有服務產品的性質?，F代市場營銷中客戶關系的管理愈來愈重要。房地產業的服務營銷策略可分為基于顧客關系生命周期的營銷策略和基于客戶關系模式的營銷策略,顧客生命周期可分成三個階段,即初始階段、購買階段和消費階段,房地產業的客戶關系營銷策略依據這三個階段進行管理;而客戶關系模式的營銷策略,可分為直銷式、定制式、培訓和指導式、合作伙伴型、中間商式客戶關系營銷這五種模式;通過這兩大營銷策略,房地產業服務營銷和服務管理能實現較好的效果。
一、服務與顧客生命周期理論
(一)服務的定義及特性
菲利普•科特勒認為,服務是一方能夠向另一方提供的基本上無形的任何活動或者利益,服務的消費不導致任何所有權的產生、轉移,等等。它的生產可能與某種有形產品聯系在一起,也可能毫無關聯?？死锼雇?#8226;格羅魯斯認為,服務是由一系列或多或少具有無形特性的活動所構成的一種過程,這種過程是在顧客與員工、有形資源的互動關系流中進行的,這些有形資源(有形產品或有形系統)是作為顧客解決問題的方案而提供給顧客的。
總之,服務是一種無形、特殊的商品,它具有不同于有形產品的特性:
1.無形性
服務是由一系統活動和過程構成,服務本身是看不見、摸不著的,沒有物理的形狀,消費者在消費之前見不到產品的效益,在消費時卻可以感知到。
2.不可分性
服務的生產過程和消費過程是同時發生的,而且服務產品與提供者無法分離,如導游員的講解、著名歌手的表演等。
3.差異性
同一項服務會因為提供的時間、地點、環境等的變化而使服務效益產生很大的差異。如同樣的內容不同的老師講授的效果不同。
4.無法儲存性
服務產品無形以及生產和消費的統一導致服務無法儲存,由于服務產品的需求不穩定,變化大,導致潛在損失也大。
5.過程性
服務是一系列過程的結合,生產和消費同時進行,其效益因提供者而異。
6.融合性
服務雖然無形,但往往借助于有形實體加以體現,有形與無形二者相互結合在一起。如交通運輸業通過交通工具來提供服務。
(二)顧客生命周期的階段性特征
由于服務是一種無形、特殊的商品,客戶關系對服務業來說具有突出的重要地位;而且現代市場營銷已不是那種簡單的產品推銷,它更加關注與客戶建立、維持相互滿意的長期關系,在企業與客戶的關系發生了本質性變化的市場環境中,搶占市場的關鍵已轉變為與顧客建立長期而穩固的關系,從交易變成責任、從顧客變成擁躉、從管理營銷組合變成管理和顧客的互動關系,客戶關系的管理在現代市場營銷中愈來愈重要(趙西珍,2004)。因此,把握客戶關系管理中顧客生命周期的階段性具有重要意義。
1.初始階段的高不確定性
與企業沒有接觸的顧客處在顧客關系生命周期中的初始階段,這是一個探索的階段。這個階段里,潛在顧客向企業的老顧客咨詢,視其需要考察企業的承諾、信譽、能力、誠意等,然后考慮為獲得服務所需支付的成本。服務的無形性阻礙了顧客對企業服務的了解。經過衡量,顧客認為企業所提供的服務大于自己所支付的成本,則顧客就會進入顧客關系生命周期的第二階段,即購買階段。與此同時,企業雖然事先就擬訂了要提供的服務,但在很多顧客高度參與的服務項目中,企業對某位具體的顧客真正的需求往往是模糊的,對顧客的潛在價值也不清楚。因此,高不確定性是初始階段的基本特征。
2.購買階段的臨界性
在購買過程中,潛在顧客根據其尋求的目標評估服務并準備出資購買。進入到這一階段的潛在顧客,會與企業發生實質性的接觸,如通過電話或與服務人員進行面對面的接觸,因此,顧客對企業的認識開始逐漸清晰。如果顧客決定購買服務,這就進入了顧客關系生命周期的第三個階段,即消費階段。對于企業來說,如果顧客對它來說是有價值的,它必將進一步確認顧客的需求,強化與顧客的關系。這個階段是顧客決定是否購買和企業是否進一步確認顧客需求的關鍵階段,顧客與企業關系的發展達到了一種臨界狀態。因此,具有臨界性是購買階段的基本特征。
3.消費階段的雙重性
在消費階段,顧客可以感知企業處理問題并提供服務的能力。如果顧客對自己所接受的服務感到滿意,并覺得企業提供的價值也不錯,則關系就可以持續下去,開展新的消費行為,顧客與企業的關系生命周期進入循環;如果顧客感到不滿意,認為所接受的服務與付出的成本不相稱,則顧客與企業的關系將會終止。由于服務這種產品的生產和消費是不可分的,服務產品在生產出來后,隨即被消費,兩者處于同一過程。因此,消費階段具有生產和消費的雙重屬性。
實踐中不少企業的服務與上述顧客生命周期的階段并不完全相符,但總體來說,企業服務與顧客的關系大致可分為初始階段、購買階段和消費階段。因此,基于顧客生命周期的階段性開發相應的服務營銷策略,具有實實在在的意義。
二、房地產業中的服務營銷策略
美國著名經濟學家奧多•萊維特曾經指出,新的競爭已不是發生在各個企業在其工廠中生產什么產品,而是發生在其產品能提供什么附加利益。房地產不僅是一種物,同時也是一種社會關系,體現在房地產上的這種社會關系具體包括:經濟關系、法律關系、鄰里關系、社區關系,等等。而且,房地產還具有使用期限長、財產或權利流轉復雜、專業技術性強的特點。因此,消費者對房地產的現時需求,往往是與今后自己那份房地產的權利保障和使用(或處分)便利性聯系起來考慮的。這就需要房地產企業提供優質的房地產管理和服務來加以解決。作為房地產業主要服務環節的物業管理,是“寓經營管理于服務之中,在服務中完善經營管理”的以服務為核心的行業,物業管理的服務質量優劣已成為決定開發企業物業營銷業績的重要因素,處在激烈競爭環境中的房地產項目,無不依賴于更高層次的物業管理以提升其營銷品位。但是,我們也應該看到,我國物業管理市場作為房地產市場體系中的要素市場還遠未成熟,作為房地產開發企業,率先認定服務管理營銷理念,貫徹服務策略,有利于其獲得市場競爭優勢(吳翔華,2005)。因此,房地產業中的服務營銷策略具有重要的作用。
(一)基于顧客關系生命周期的營銷策略
顧客關系生命周期中的階段會影響企業營銷活動的成效,因此,企業應該識別顧客所處的顧客關系生命周期的階段,并結合服務的六大特性從營銷的角度管理好企業的各方面資源,讓顧客感到滿意,爭取讓顧客進入下一個階段或進行循環消費。換句話說,服務企業必須制定相應的階段營銷策略,對處在不同生命周期階段的顧客采取不同的營銷策略。
1.初始階段的有形化
在初始階段,營銷的目標是培養潛在顧客的興趣。服務營銷者可以借鑒傳統產品營銷的策略,如媒體廣告、宣傳手冊、免費試用、公共關系、人員推銷等,并注意服務的不可感知性。在對房地產的產品進行介紹時,企業可以在房地產展銷會上通過擺放樓盤模型、發放宣傳手冊、進行地產概念主題展示、發送贈品和以影像圖片等形式展示地產信息,來吸引潛在購房者。
由于與樓盤等有形產品相聯系的服務本身具有不可感知性,使得顧客很難判斷與房產相聯系的服務的優劣,這就要求通過地產公司品牌、服務的介紹及服務有形化等方式,讓客戶提前感知此處地產服務的質量,促使其購買。所謂地產服務的有形化是指房地產公司策略性地提供能被顧客直接感知的服務產品的有形物,比如,提供企業向潛在購房者展示購買之后會享受到何種服務、出現了問題后通過怎樣的途徑進行解決等,以幫助顧客識別此處房產服務的獨特性、服務的性價比等,實現初步服務營銷的目的。服務有形化策略是這一階段的重點策略。另外,口碑宣傳在房地產的服務營銷中同樣具有重要的作用,消費者在購買房產時,通常相信從親戚、朋友、同事和專家那里獲得的房產服務的信息。好的口碑傳播是信息交流中最有效的工具,對服務宣傳可以起到意想不到的效果;同時,也要注意,口碑傳播對潛在顧客期望的形成有重大影響,顧客期望與顧客購買后的體驗進行比較,會影響房地產消費中的循環購買行為;而且這種比較會形成新的口碑,從而影響更多的潛在顧客。因此,顧客期望的高低對房地產服務營銷具有重大影響作用。如何引導適度的“好口碑”,利用好老顧客進行口碑宣傳,對房地產服務營銷具有重大影響。
2.購買階段的需求管理
進入購買階段,企業應該讓潛在顧客意識到接受企業的服務是有價值的選擇。當潛在顧客接觸服務企業之時,往往帶著問題或者需求,服務提供者須將注意力集中到顧客的特定需求或相應的問題上,并提出相應的服務產品或解決方案。另外,由于服務是不可存儲的,這導致服務提供者無法通過庫存手段適應需求的波動,而只能存儲需求,即采取需求管理策略。
房地產企業應該充分了解消費者的需求,按照美國心理學家馬斯洛提出來的需求層次理論,人的需求可以分為五個層次,分別是:生理的需求、安全的需求、社交的需求、尊重的需求和自我實現的需求。這五類需求依次由較低層次到較高層次,每一個需求層次上的消費者對產品的要求都不一樣,即會要求不同的產品可以滿足消費者的不同需求。房地產企業在了解消費者需求的基礎上,要不斷適應消費者的需求,進行市場細分并鎖定本企業的目標市場。南京市某居住類房地產項目對目標市場的細分按照年齡、家庭結構、職業、家庭收入、教育程度、生活方式、購房動機、購房次數等因素,將市場細分為四個類型:20~30歲左右的首次置業行為、30~40歲的二次置業行為、40~50歲人群的二次置業行為、40~50歲人群的多次置業行為。通過對這四個細分市場的評估,該項目最終確定了的目標市場是第二和第三類市場(吳翔華,2005)。
對顧客的需求管理除了了解顧客需求和適應消費者需求之外,還應該主動引導消費者的需求,在觀念和行為上實施引導方案。房地產業近些年來的概念地產越來越熱,很多房地產企業打出旅游概念主題、體育概念主題、休閑概念主題等,使房產不再僅僅是滿足居住的房屋,而且也變成一種滿足人們休閑、愛好和生活理想,乃至體現個人地位的物質實體。這種營銷方式其實就是先讓消費者具備了對某種消費的觀念,然后再推出符合這種需求的產品而取得成功的。
在行為上引導消費者的方式有房地產的廣告、情境模擬、展臺布置、終端促銷等。廣告是房產信息和房產企業信息的傳遞,是房地產企業與消費者溝通的一種形式。情境模擬可以分兩種,一是模型模擬,企業可以設計一些諸如房產的推廣塑料模型,房產改進模型等讓消費者在拆裝組合中體驗戶型等,進而引導消費者的需求;二是網絡模擬購物,也可以在網絡上建立免費網站,模擬營銷場所,仿真商品,讓潛在購房者有近乎真實的消費體驗,從而激發潛在購房者對房產和企業服務的需求。此外,在房地產博覽會等場所,裝潢美觀的展臺布置,繽紛熱鬧的終端促銷活動,都會對購房者需求的引導產生良好的效果(蔡滟,2006)。
3.消費或使用階段的流程管理
在消費或使用階段,營銷者必須讓顧客對企業的服務感到滿意。在這一階段,服務提供者傳遞企業的核心服務和價值給顧客,顧客和服務提供者之間的服務接觸要大大高于前兩個階段,而服務接觸中存在著大量的關鍵時刻。
(1)管理關鍵時刻策略
所謂“關鍵時刻”是指,服務提供者將服務質量傳遞給顧客,和顧客發生交互關系的過程?！瓣P鍵時刻”不僅是顧客的敏感期,也是房地產企業對顧客展示其服務質量的重要機會。關鍵時刻的把握有利于增強顧客的品牌忠誠度;而一旦沒有把握好“關鍵時刻”,造成顧客離去,就不能實現商品的價值,而且還可能產生負面口碑宣傳者。因此,管理關鍵時刻是這一階段的重點策略。房地產業中從業人員必須對關鍵時刻發生的時間、頻率有良好的把握,這一方面要求從業人員具備相關的素質,另一方面,企業要對房地產從業人員進行相應的培訓,使購買階段順利過渡到消費或使用階段。
(2)管理服務消費流程策略
服務產品具有不可分性的特點,即服務的生產過程、消費過程是同時發生的,顧客感知的服務質量主要是一種過程質量。為了提高顧客總的感知質量,服務提供者要在管理好關鍵時刻的同時,管理好整個服務消費流程。營銷者通過采用服務流程圖的形式,把服務傳遞形成圖式,考察各個部分是怎樣相互契合的。房地產企業中的產品方面、市場研究方面、行政事務方面、計劃方面、廣告方面、促銷方面等是如何共同協作,實現房產營銷策略的。通過這樣的服務傳遞圖,就能簡便的檢查出企業的整個消費流程是否有效地實現了顧客的需要。
(二)基于客戶關系模式的營銷策略
客戶關系營銷模式有直銷、定制、培訓和指導、合作伙伴型關系營銷、中間商五種模式,結合這五種模式,對房地產業的客戶關系模式的營銷策略進行分析。
1.直銷式客戶關系營銷
產品的銷售是制造商直接將產品和服務送達顧客手中,完全按照顧客的要求生產產品和服務,降低了公司的成本,形成了一對一的高品質顧客互動,創造出與顧客之間更強的關系。房地產業中也存在著直銷市場,通過報刊、雜志的廣告方式實現,比如《中外房地產導報》就是一個重要的房地產直銷市場。
2.定制式客戶關系營銷
根據客戶的特定要求,在企業力所能及的范圍內推出合適的產品,精心制定解決方案,滿足客戶的特定需求,從而滿足市場不斷變化的需求。房地產定制的例子并不多見,原因在于房地產業是個投資成本大、周期長、資金密集型的行業,但是少數顧客仍有資金實力要求房地產定制。所以,針對這部分顧客,進行定制式客戶關系營銷是行之有效的營銷方式。
3.培訓和指導式客戶關系營銷
人們在使用產品的時候,由于種種因素的限制,往往不能充分利用產品的所有功能或者使用過程中遇到一些難題。通過培訓和指導,可以讓客戶盡可能多地了解產品的潛在功能及價值,并讓客戶明白,客戶能從與企業的合作中獲得收益。房地產企業在進行營銷時,對客戶進行培訓和指導,幫助客戶充分了解房產的功能、特點,使客戶在對房產了解的基礎上對房產乃至對這個公司產生認同,因此,購買行為就自然而然的發生了。
4.合作伙伴型客戶關系營銷
在分工日益細化的條件下,企業需要向外尋求合作伙伴,來展開營銷活動。在這種關系營銷模式下,企業與客戶共同承擔了尋找最有成效的解決方案、改變經營模式和營銷時間以及在共同追求相互利益中的行為模式的責任。這需要建立非同尋常的相互信任,是企業與客戶關注共同利益的真正結合。
5.中間商式客戶關系營銷
樹立良好的企業中間商形象,已成為企業關系營銷的一個重要方面。因此,有必要設立專門機構,及時溝通,幫助中間商制定市場開拓計劃。針對中間商的不同特點,請專家或本廠業務能力強的業務員對中間商進行必要的技術及營銷知識培訓,促進中間商隊伍整體素質的提高。
參考文獻:
[1]吳翔華.房地產市場營銷[M].南京:東南大學出版社,2005:168.
[2]趙西珍.淺談企業的客戶關系營銷策略[J].中州煤炭,2004:73-74.
[關鍵詞] 房地產價格房地產經濟周期土地儲備制度
中國當前房地價格快速增長，將會嚴重影響了國民經濟的發展，為了防止金融危機的出現，必須適當控制房價增長的速度。同時，控制房地產價格已成為政府的重要工作部分，各項政策陸續出臺，但效果不是很明顯。論文主要從成本和供求關系兩個方面出發，結合房地產價格的影響因素和中國當前的房地產現狀，得出房地產價格的快速上漲的主要原因，并提出了一些對策建議。
一、中國當前房地產價格上漲的基本情況
自2001年起，中國房地產市場進入了新一輪增長周期，房地產開發、投資、銷售均以20%以上的速度高速增長，遠遠高于同期GDP的增長速度。伴隨著此輪增長周期，全國房地產價格迅速攀升。據國家統計局的數據，2002年全國商品房平均銷售價格為2226元/平方米，2003年則迅速增長到2379元，增長了6.9%。2004年，全國房地產價格一路飆升，全國商品房平均銷售價格高達2714元/平方米，比2003年上升14.08%，與2002年相比，上漲幅度達21.92%。2005年，辦公樓平均銷售價格同比增長13.2%；商業營業用房平均銷售價格增長15.2%。2006年繼續快速增長，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環比上漲0.7%，同比和環比漲幅均與上月持平。
二、中國房地產價格上漲的主要原因分析
影響房地產價格的因素多而復雜，其中，經濟因素包括經濟發展狀況、物價、居民的收入水平、銀行利率。社會因素包括人口狀態、家庭結構、社會福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、規劃政策、房地產價格政策、稅收政策、特殊政策。
價值決定價格，商品價格又受到供求的影響，成本和供不應求是導致商品價格快速上漲的主要因素。結合房地產業的特殊性和我國現實情況，可以知道，房地產價格快速上漲主要原因如下。
1.城市化高速推進導致剛性需求的增加
目前，我國的城市化水平保持在每年提高1個～1.5個百分點的水平上，是改革開放以來城市化演進速度最快的時期。據世界銀行統計，我國2005年底城市人口達到5.62億，城市化水平達到43%，2010年我國城市化水平將達到50%左右，城鎮人口會達到6.5 億人左右。如果新增城鎮人口中有60%需要解決住房，人均居住面積按28平方米計算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面積14億平方米，年需住房2.8億平方米。
2.房地產經濟周期
房地產價格是由客觀經濟規律決定的，我國所處房地產業經濟周期注定房地產價格的快速增長。我國房地產第一個波峰是1993年，當時在局部地區出現了過熱現象，1993年下半年，國家對房地產市場進行宏觀調控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又進入復蘇與增長階段。這就可以解釋1995～1999年左右房地產市場一直低迷，當前我國處于房地產增長階段，客觀經濟規律決定了房地產價格的增長。
3.土地儲備制度實施和“經營城市”觀念的偏差
土地儲備制度實施以后，通過拍賣、競標獲取土市場上最高價的土地。而政府為了獲取更多的建設資金，一味公開拍賣土地，加上政府對住宅用地拍賣最高價不加限制，使得房地產商競相爭搶住宅用地，造成土地價格的飛漲，但開發商作為一個商人不愿意自己的預期開發利潤因此而降低。加之，開發商爭相“圈地”進一步抬高了地價，加劇了土地供應緊張的矛盾。
4.按揭售房方式的推出與大量運用
這些年國家在金融信貸上對房地產業給予極大的支持，房地產信貸業務規模逐年增大，種類不斷增加。就全國來講，房地產信貸從1998年的800多億，猛增到2003年的1.2萬億，2004年上半年更達1.7萬億，凈增長21.25倍。
按照需求是購買欲望和購買能力的統一的說法，按揭購房其實是將潛在的購買能力轉化為現實購買能力的過程，其實質是將未來幾年乃至幾十年的購買能力提前釋放，由此激發出來的自然是對商品住房的爆發式的需求。
5.投機炒作
我國近幾年股市持續低迷，民間投資渠道的單一，銀行利率不斷下降，而經商投資又有一定的風險，對比各類投資的收益率，部分民間資本和居民把住房當作保值增值的良好的投資品，投資性購房大增。在上海，投資比例達到16.6%，長沙市的住房投資比例為16%寫字樓則高達40%。“溫州炒房團”的出現，就是這種投機性住房投資現象的集中體現。
市場投機炒作導致房價上漲幅度和周期長度增加。房地產投機炒作盡管不屬于對房地產的真實需求（居住需求或投資需求），但它依然是市場需求的重要組成部分。更重要的是，它構成了巨大的宣傳效應，特別是經過媒體和房地產開發企業的宣傳，其對人們的心理預期的“雪球效應”來強化這一過程，增大了供需矛盾，造成了價格的上漲。
6.鋼材、水泥等原材料的漲價
2003年，我國的鋼材市場快速升溫，供需增勢強勁，價格高位攀升，鋼材的平均價格比上年同期相比增長30％～40%，水泥平均價格上漲10%左右。進入2004年后，這兩種材料的價格仍繼續攀升，特別是居高不下的鋼材價格并沒有出現市場預期的回調，反而延續了2003年的上升態勢，2005年和2006年建材價格更是全面提升，致使建造成本增加。
7.大規模的城建拆遷
近幾年來各地政府加大了城建投入，大規模的城市建設、老城改造，使大量拆遷居民要重新購房，形成大量“剛性需求”。同時，隨著我國房地產市場的不斷培育，居民的房屋財產意識顯著增強，這使城市房屋拆遷逐步由地方政策定價過渡到市場定價為準，不僅大幅度提高了房屋拆遷補償費用標準，也拉長了房屋拆遷周期，房屋拆遷成本急劇提高，致使房地產開發成本的上升。
三、對策研究
針對上述主要原因，可以得出積極的調控措施，國家建設部、銀行等部門和很多地區也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通過對房地產價格快速上漲的原因分析，我們可以知道，房地產價格的上漲是多方面原因造成的，要想很好控制房價也要從多方面入手，對于當前的房地產市場的情況，我們給出一些對策建議。
1.搞活股市，開辟多種投資渠道，以減少炒房投機行為
股市與房地產是中國當前社會資金尋求回報的兩條主要渠道。由于資金流向取決于投資回報率，決定了這兩條渠道在吸納資金上具有相互排斥的特點，股市贏利率高，社會資金就往股市流，反之，社會資金就往房地產領域流。
2.加強對原材料供應市場的宏觀調控
在材料供求關系緊張，價格快速持續上漲，并波及到全社會物價水平的情況下，政府應采取必要的措施，對鋼材、水泥等原材料的出廠及銷售價格進行適當的調控，防止囤積居奇、哄抬價格。
3.提高首付比例和降低貸款的期限
這樣可以緩和商品住房供需的嚴重不平衡，有效地降低需求，對降低房價有一定的作用。最近，不少地方的商業銀行不約而同地提高了房貸的門檻。
4.對土地使用制度要進行適度的宏觀調控，以發揮其應有的功效
嚴禁開發商囤積土地，嚴格按批準文件與合同約定開發建設。經營城市是政府對土地資源的市場化運作，因此，正確認識和把握哪些應有市場運作，哪些是市場無能為力而由政府來操作的。
四、結束語
當前政府已經在以積極的姿態對待我國的房地產業的現狀，果斷采取各種有效措施以達到平抑房價的目的。雖然很多措施沒有達到預期的效果，但我們只要堅持探索，在不遠的將來中國的房地產市場會走向一個良性的循環。由于我國房地產價格上漲過快的現象是多種原因造成的，所以在實踐中我們應該多種措施綜合運用，打“組合拳”，加強對于政策的執行力，才能使各種措施更好的發揮其功效，更好的控制房價。
參考文獻:
[1]黃賢金陳龍乾:房地產企業經營管理[M].上海:上海財經大學出版社，2000
[2]楊繼瑞:2005年:我國房地產走勢預測與對策解析[J].決策咨詢通訊,2004（2）：17～21
Abstract： This paper aims to study the correlation between the real estate cycle and the business cycle in China. We choose one basic indicator group and two auxiliary indicator groups. We can draw two conclusions. Besides， the research also finds two very interesting strange phenomena listed below. The two strange phenomena are the issues that we need to perform further research in the future.
關鍵詞： 房地產周期；經濟周期；相關關系；實證研究
Key words： real estate cycle；business cycle；correlation；empirical research
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）03-0145-05
0 引言
我國房地產的發展，始于80年代初期，在短短的十幾年間里，就取得了巨大的成就。90年代以后，房地產得到了快速的發展，尤其是2000年以后，其發展更是迅猛。房地產業作為一個具體產業，其實踐性較強，理論的發展對于產業的實際發展起到積極的指導作用。房地產周期與經濟周期間互動關系的研究更是市場經濟發展的現實需要，研究我國房地產周期和經濟周期的關系，發現其中的規律，有著十分重要的意義。
1 文獻綜述
1.1 國外相關研究 國外學者對房地產周期和經濟周期關系的研究開始得比較早。二戰前后，大蕭條引發了人們對經濟周期的關注。房地產周期也成為人們的研究對象，例如Burns（1935）[1]率先利用官方數據描述了美國房地產建筑的長周期，這可視為房地產周期研究的起源。
隨后發展起來的對房地產周期和經濟周期關系的研究有比較多的成果。Grebler和Burns（1982）[2]分析了美國1950—1978年房地產總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，發現了6個住宅周期和4個非住宅的房地產周期，并且發現GNP（經濟周期）領先房地產周期11個月達到峰值。Brown（1984）[3]考察了1968—1983年美國家庭住宅的銷售情況，在消除了季節影響和趨勢影響之后，發現房地產周期依然存在，并且與國民經濟周期具有很強的相關關系。Hekman（1985）[4]檢驗了1979—1983年美國14個城市的寫字樓市場，并將寫字樓租金對GNP、城市就業率、城市失業率、城市寫字樓建設許可數量等進行了回歸，發現寫字樓租金不僅依據本地的經濟情況進行調整，而且與國民經濟周期密切相關，特別是與通貨膨脹相關，從而證實了美國全國寫字樓具有很強的周期特征。Born和Pyhrr（1994）[5]將經濟周期中的基本變量和房地產價值聯系起來進行研究，考察了價格水平波動、通脹水平波動和房地產生命周期等變量對房地產收益和價值的影響，從而確立了基本經濟變量在房地產周期模型中的基本地位。Davis和Heathcote[6]（2005）采用了一個聯合了建筑業、制造業和服務業，經過校準的多部門增長模型去研究住房和經濟周期的關系。
1.2 國內相關研究 國內對于房地產周期和經濟周期關系的研究，由于其研究時間短，加上中國房地產業發展的歷史原因和中國的現實統計數據不健全，相對來說比較落后。但是國內的學者們還是克服困難在這方面作了一些現實的研究工作，取得了一定的成果。
何國釗、曹振良和李晟（1996）[7]對1981—1994年間我國房地產周期進行了實證分析，并對我國房地產周期與宏觀經濟周期的關系及房地產周期波動的原因進行了考察。他們認為，房地產業發展與國民經濟發展一樣，在其發展過程中呈現出由復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段構成的周期循環波動。王勉和唐嘯峰（2000）[8]研究了房地產投資增長率與國民生產總值（GNP）增長率的關系，并試圖去解析國民經濟波動與房地產投資波動的關系。沈悅和劉洪玉（2002）[9]以統計描述和圖示的方法，通過房地產價格與物價指數、房地產價格與居民收入、房地產價格與國民收入等方面對比研究了我國房地產價格和宏觀經濟變量時間序列的關系，并將我國與日本的情況進行了對比分析。李海波（2006）[10]分析了我國經濟周期與房地產發展的相關性，并且探析了房地產調控與宏觀調控的微妙關系。
與國外相比，國內對房地產周期和經濟周期關系的研究工作還處于起步階段，還存在許多問題。這與我國的經濟發展以及房地產業的發展背景相關，同時還受我國的經濟理論水平的限制。由于沒有較扎實的相關學科理論基礎，房地產周期和經濟周期關系的研究工作就比較缺乏，房地產和經濟周期研究更是理論基礎薄弱，研究者較少。另外，由于長期以來有相當一段時間在中國房地產業的發展中斷甚至消失，這一特定歷史條件也成為國內房地產和經濟周期研究滯后的一個重要原因。
2 指標選擇、數據與研究方法
2.1 關于指標的選擇 由于我們研究的是中國房地產周期和經濟周期的關系，因此在指標選擇方面，就涉及到一個個指標組，所選指標組中的兩個變量必然是要各自能夠代表房地產周期和經濟周期的特征。在此，筆者選擇了一個基本指標組和兩個輔助指標組去研究這一問題?；局笜私M就是對于研究最具代表性的指標組，輔助指標組就是作為對研究有參考性意義的指標組。
2.1.1 基本指標組 對于能夠反映宏觀經濟周期的變量，自然會想到每年GDP的增長率。這是因為每年GDP的增長率是一個比較綜合的變量，能夠很好地反映出當年經濟相對于往年增長的情況，是擴張還是衰退。
關于房地產周期的概念，由于目前還沒有一個公認的標準，因此不同文獻有自己關于周期的定義和衡量指標，如房地產投資率、房屋空置率、房地產價格、房地產投資回報率等等[11]。國外許多房地產學者的研究發現標識周期的最優變量是空置率。通常，在建造循環衰退階段，空置率達到很高的水平，在擴張階段逐漸下滑，在循環的頂峰達到最低點。但是在我國，由于房地產市場的統計數據非常缺乏，還沒有建立起像空置率、吸納率、收益率等指標體系，或指標的時間序列都很短，因此目前為止，空置率、吸納率、收益率指標并不適用于作為我國房地產周期的指示指標。而在國內，關于房地產周期指標選的研究并不多見，不同學者有不同的看法。有的學者主張用單項指標來研究，例如曲波、謝經榮和王瑋（2003）[12]選用商品房銷售面積年增長率作為中國房地產周期的指示指標，張曉晶和孫濤（2006）[11]則以房地產投資增長率為衡量指標來劃分中國的房地產周期。也有些學者主張用綜合性指標來研究，例如尹惠媛（2007）[13]用國房景氣指數作為我國房地產周期的變量。從表面上看來每個指標都有一定的可行性，但是具體到本文中我們該如何去選擇指標時，仍然需要經過多方面的考慮后才能夠作出決定。
綜合考慮數據的可獲得性和指標的重要性（這樣做確實是不得已而為之），最后筆者決定效仿曲波、謝經榮和王瑋（2003）[12]的做法，采用商品房銷售面積年增長率作為指示指標。雖說這一做法帶有一定的局限性，但是按照他們的說法，這一指標相對于其他單項指標來說還是有著以下幾個好處：一是銷售面積增長率與綜合指標的指示效果基本一致；二是銷售面積增長率具有較好的代表性；三是銷售面積增長率與宏觀經濟波動指標具有可比性；四是便于和同類研究作比較；五是統計數據質量較好。
2.1.2 輔助指標組1 對于第一組輔助指標，我們可以選擇房地產開發企業每年完成投資額代表房地產周期，國內生產總值（GDP）代表宏觀經濟周期。這一指標組中的兩個指標，屬于價值類指標?？疾旆康禺a開發企業每年完成投資額，能夠直觀地看出，每年的房地產投資的波動情況。考察GDP，能夠直接反映出宏觀經濟的年產出是多少。把這兩者放在一起，就能看出，哪個的波動比較大，相關程度如何，以及房地產投資額能夠在多大程度上解釋GDP的變動。
2.1.3 輔助指標組2 我們可以把平均房屋價格增長率與GDP增長率作一下對比。在這里，我們希望去觀測，是平均房屋價格增長得快一點，還是GDP增長得快一點。除此以外，我們也希望看到房價增長率是否會大幅度偏離GDP增長率，以及兩者間是否存在著一定的內在聯系?？疾爝@樣的指標組，是一件非常有趣的事情。綜合輔助指標組2和輔助指標組3來看，可以發現，這是從兩個不同角度去考察房價高低的問題的。指標組2對比的是物價水平與房價水平，而指標組3對比的則是GDP增長速度與房價增長速度。
2.2 數據的篩選 在我們進行研究前，必須要獲得可靠的數據，而且數據必須是易獲得的、可用的、完整的，這樣才有可能進行研究。我們所研究的是周期性問題，選取的有關指標所涉及的數據均屬于時間序列方面的內容，因此必須先確定好數據的時間范圍。本文所用到的數據，均來源于中國統計局網站公開的統計數據庫?？紤]到有些官方統計數據的不足，特別是關于房地產方面的統計數據，為了便于研究，筆者效仿邱兆祥和王濤（2009）[14]的做法，把數據起點定位于1993年。這是因為按照他們的說法，1993年以后，是房地產市場化程度有了實質性提高，且有了比較完善統計數據和指標體系的階段。
2.3 具體的研究方法 在研究方法這一問題上，由于研究的都是一個個指標組，指標組涉及到的都是兩個的變量，為了直觀地兩個變量的相關性、變化趨勢、波動情況等問題，可以采用圖形的方法。要考察兩個變量之間的數量關系，由于所涉及的均是時間序列方面的數據，因此首先必須對時間序列數據進行平穩性檢驗，所用到的方法是ADF單位根檢驗。若是非平穩時間序列數據，則需要作進一步的協整檢驗，接下來才能夠進行進一步的分析，如沖擊反應分析。在必要時，我們還可以引入簡稱HP濾波法對時間序列數據進行趨勢分解。
3 實證結果
3.1 商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率 對于商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率這一基本指標組，數據的范圍是從1993年到2009年，其中商品房屋銷售面積增長率=（本年度商品房銷售面積/上一年商品房銷售面積-1）×100%。這樣，可得到我們所需要的數據。我們可以先作出兩者的散點圖如下：
透過圖表，我們可以發現，代表房地產周期的商品房屋銷售面積增長率的波動幅度比代表宏觀經濟周期的GDP年增長率的波動幅度要大。這一點也可以從通過分別計算兩者的標準差可以看出，前者的標準差為17.37%，后者的則是1.89%，前者為后者的9.2倍。從這一點來看，房地產周期的波動比宏觀經濟周期的要大很多。與此同時，從圖1初步判斷，商品房屋銷售面積年增長率與GDP年增長率之間擴張和衰退的變動趨勢大致接近。但透過計算兩者之間的相關系數，只有0.16，初步來看，兩者間的相關程度是比較低的，為什么會這樣？對于兩者之間的相關性問題，需要作進一步的研究。
由于兩者都是時間序列數據，因此先對兩個時間序列數據進行平穩性檢驗。在5%的顯著性水平下，經過試算，發現GDP年增長率是非平穩的，為1階單整序列。對于商品房銷售面積年增長率，則發現其是平穩的。由于各自的單整階數不同，GDP年增長率與商品房銷售面積增長率并不協整。由這一結果看來，房地產周期和宏觀經濟周期之間好像不存在相關性，進一步驗證了兩者的相關系數比較低的結論。這看起來，好像與經驗不符，為什么會這樣？難道我國的房地產周期和宏觀經濟周期真的不存在相關關系？對于這一個問題，我們需要作出進一步的研究。
為了進一步考察商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率兩者之間的在長期所表現出的關系，于是我們可以考察時間序列中的趨勢成分，把時間序列中的波動成分剔除，對這兩列時間序列數據分別進行HP濾波處理。對數據進行HP濾波處理（平滑參數λ=100）之后分別對兩者經行平穩性的ADF檢驗，在給定的5%的顯著性水平下，可以得出經過HP濾波后的商品房銷售面積年增長率（用HSCBG表示）與GDP年增長率（用HGDPG表示）都是1階單整序列。進一步地，對兩者采用Johansen協整檢驗來檢驗它們之間是否協整，可知HSCBG和HGDPG有且僅有一個協整關系，即在時間序列的趨勢成分方面，房地產周期和宏觀經濟周期存在著長期均衡關系。
為了考察HSCBG與HGDPG之間的動態關系，我們可以建立ECM模型來分析。首先是建立兩者的長期均衡方程，估計結果為
HGDPGt=■+■·HSCBGt+■t
其中，括號內數值為t值，R2=0.635，■t為殘差項。長期均衡方程中HSCBGt的系數為0.65，表明兩者在長期是一種正向關系。接下來令ecmt=■t作為誤差修正項，建立下面的ECM模型
？駐HGDPGt=■-■·ecmt-1+■·？駐HSCBGt
其中，括號內數值為t值，R2=0.629。在這個模型中，差分項反映了短期波動的影響，誤差修正項的ecmt系數大小反映了對偏離長期均衡的調整力度。從系數估計值0.34來看，當短期波動偏離長期均衡時，將以0.34的調整力度將非均衡狀態拉回到均衡狀態。
可見在對兩個時間序列數據進行HP濾波處理前后，我國的房地產周期和宏觀經濟周期所表現出的相關關系是截然不同的。對于上述實證結果，筆者可以從以下兩個方面去解釋。一是考察原始數據時，由于包含了時間序列的波動成分，房地產周期波動幅度明顯大于宏觀經濟周期波動幅度，宏觀經濟由一國許多產業部門組成，其中也包括房地產業，具有綜合性。房地產業則是國民經濟中一個獨立的具有特殊性質的行業。它具有鮮明的區域特征，其產品的固定性和一致性使它的周期性波動與國民經濟周期波動不同，往往帶有地區性的特點，在一國房地產市場不發達的條件下，這一特點更為明顯。通常，房地產產品是與地產結合在一起的，地產是不可再生的稀缺資源，它的供給從長期看具有剛性，而需求隨著經濟的發展和人口的增加處于不斷上升過程中。地產因此具有保值和增值的功能，既可以作為耐用消費品，又可作為投資品，而且回報率很高，當然風險也很大。這些特點決定了在一定條件下，如法制不健全和國家宏觀調控乏力、市場供求矛盾突出以及地價猛漲時還會誘發過度的投機行為，甚至出現泡沫現象。二是有可能受到樣本容量的限制，兩個變量所表現出的實證結果不太明顯。但這一問題確實是受到現實的限制，因上文已提及，故在此不一一贅述。
我們對房地產周期和宏觀經濟周期關系的研究，必須首先用是原始數據，在考慮兩者在長期趨勢所表現出的相關關系時，才能夠使用HP濾波之后的數據。由于兩者的樣本原始數據不存在協整關系，因此我們只能夠從圖1中去描述房地產周期和宏觀經濟周期所表現出的提前與滯后的關系。
根據圖1可看出，結果與理論基本一致，從整體上說，我國的房地產周期和經濟周期在長期是一種正相關關系。但是，房地產業的發展與國民經濟周期并不是亦步亦趨的簡單互動關系，房地產業的波動比宏觀經濟周期的波動要大得多（從原始數據考察）。具體地，可以從復蘇、高漲、衰退、蕭條這四個時期分別來描述。從復蘇階段看，房地產業復蘇要稍滯后于宏觀經濟（如2000年到2002年）。從高漲期來看，房地產業的高漲期要比宏觀經濟高漲期來得迅速（如2004年到2005年）。從衰退期看，房地產要早于和快于宏觀經濟（如2005年到2006年）。從蕭條期來看，房地產要滯后于宏觀經濟（如1994年到1995年）。
3.2 房地產開發企業每年完成投資額與GDP 研究完了基本指標組后，我們接下來就開始研究輔助指標組1中的兩個變量，房地產開發企業每年完成投資額（下文用REI表示）與GDP。對于這兩個變量所涉及的數據，可以作出兩者之間的散點圖如下：
透過圖表，首先發現，房地產開發企業每年完成投資額與GDP每年都在增加，但前者增加的幅度不如后者，這主要是因為GDP由多個部分組成。分別計算兩者的標準差，得出房地產開發企業每年完成投資額的標準差為10768.681億元，GDP的標準差為90118.206億元，GDP的波動要比房地產投資的波動要大。
考察完兩者的波動情況后，我們就考察一下兩個時間序列的平穩性。為了消除變量可能存在的異方差的影響，我們可以考察取自然對數以后的lnGDP與lnREI。通過ADF檢驗，在5%的顯著性水平下，可發現lnGDP是不平穩的，為1階單整序列，而lnREI也是不平穩的，為2階單整序列。由于單證結束不同，lnGDP與lnREI并不協整，因此無法建立起兩者之間的回歸方程。即使對GDP與REI分別進行HP濾波處理，再取自然對數值，也是發現兩者的單整階數是不同的，于是亦不協整。對于此，筆者認為很正常，這主要是因為，對比起REI，GDP由多個部分組成。另外一個方面是，REI受到房地產投資商的控制比較多，而GDP受到人們控制的程度相對來說比較弱。這一點由圖3中也能看出來，REI每年上升的幅度并不是太大，房地產開發商的投資好像比較謹慎。
3.3 住宅平均銷售價格增長率與GDP增長率 在第二個的輔助指標組里，我們繼續考察房價增長速度的問題，研究住宅平均銷售價格增長率與GDP增長率的關系。我們希望看到，以國民經濟的增長速度為參照，我國的房價增長速度會高多少，實際偏離的程度有多大，還有就是房價增長率和GDP增長率之間是否存在著一定的聯系。兩者的散點圖如下（由于住宅平均銷售價格指數數據難以收集，故數據區間到2008年為止）：
根據圖3，不難發現，住宅平均銷售價格增長率的波動確實比GDP增長率的波動大，前者高于后者最大的差距出現在1995年，數值為15.48%。至于兩者之間的相關性如何，需要作進一步的討論。由于是兩個時間序列數據，因此我們先對其穩定性進行單位根檢驗。經過了ADF檢驗后，在5%的顯著性水平下，發現兩者都是不平穩的，為1階單整序列。分別以RPG代表住宅平均銷售價格增長率，GDPG代表GDP增長率，接下來再進行兩個變量的Johansen協整檢驗，結果表明GDPG與RPG協整，也就是存在著長期的均衡關系。筆者覺得這是個奇怪的現象，基于以下兩點理由。一是住宅平均銷售價格增長率比GDP增長率的波動確實要大很多，這跟基本指標組里的情況相類似，但在此GDPG與RPG卻存在協整關系。二是一般來說，房價的高低，受到供求關系的影響，更多的是受到房地產商的操縱，我國的房地產價格存在著一定的泡沫，其增長率與GDP增長率居然有著長期均衡關系，好像不太正常。
既然兩個時間序列數據GDP和RPG存在著協整關系，那它們的趨勢值的情況呢，是否也一樣？接下來就考慮這問題，由于我們要考慮兩者在趨勢方面變動的相關性，所以可以對兩個時間序列數據進行HP濾波處理，把時間序列數據中所包含的波動成分剔除。經過HP濾波處理后（平滑參數λ=100），作圖如圖4。
由圖4中的住宅平均銷售價格增長率與工資增長率各自的趨勢走向圖形來看，兩者表現出非常的相似。兩者都呈現出U型的走勢，其最低點大概是出現在2001年，這是本文發現的另外一個奇怪的現象。根據圖4，我們初步推斷，兩者在長期必然存在一定的關系。
對兩者進行平穩性檢驗，通過ADF檢驗，在5%的顯著性水平下，兩者都是非平穩的，為1階單整序列。再對兩者進行協整檢驗，結果表明兩者是協整的。根據這一結果，再結合圖4來看的話，筆者認為，未來我國的房價的變動趨勢是很有可能隨著GDP趨勢值的增長而上升的。對于它們的趨勢成分表現出的長期均衡關系，筆者覺得這是可以理解的，這一點跟上文不同。因為房地產業是一個基礎性產業，在長期趨勢方面，其價格增長率的趨勢必定和GDP增長率的趨勢呈大致相同的走向。否則的話，這有可能表明房價泡沫非常嚴重，這在長期會影響到國民經濟的穩定。
4 基本結論與研究展望
4.1 關于商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率 在我們的研究中，把商品房銷售面積年增長率與GDP年增長率分別作為房地產周期和宏觀經濟周期的代表性指標。就時間序列的趨勢成分而言，兩者在長期呈現出大致正的相關關系。我國房地產周期和宏觀經濟周期并不是簡單的同步關系，有時房地產周期會比經濟周期提前，有時卻會滯后與經濟周期。具體來說，從復蘇階段看，房地產業復蘇要稍滯后于宏觀經濟；從高漲期來看，房地產業的高漲期要比宏觀經濟高漲期來得迅速；從衰退期看，房地產要早于和快于宏觀經濟；從蕭條期來看，房地產要滯后于宏觀經濟。
4.2 關于房地產開發企業每年完成投資額與GDP 在本文中，房地產開發企業每年完成投資額與GDP是不存在協整關系的。對此，筆者認為，房地產開發商每一年的投資計劃都是根據上一年的情況而制定的，經過多發考慮之后，他們才會制定計劃進行投資，這就是比較審慎的做法，因此房地產投資額會受到一定的控制。而GDP則不同，它不可能受到很大的操縱，確實能反映國民經濟的波動情況。房地產投資與GDP不存在長期均衡關系，可以從上述角度去解釋。
4.3 關于住宅平均銷售價格增長率與GDP增長率 在研究住宅平均銷售價格增長率與GDP增長率的原始數據時，發現它們存在協整關系。脈沖響應函數圖也表明，兩者會逐漸趨于穩定的狀態。至于為什么兩者會有長期均衡關系，筆者認為這是第一個發現的奇怪的現象，目前尚未能給出解釋，這在今后需要作進一步的研究。
在只考慮趨勢成分時，即把數據進行HP濾波處理之后，可以發現，兩者也是協整的，而且高度相關（相關系數大約為0.94）。以上的事實說明，我國的房價在未來很有可能繼續上升。但有趣的是兩者的趨勢成分都呈現出U型的走勢，曲線的最低點出現在2001年，這是第二個奇怪的現象。對于此，也是今后需要進一步研究的問題。
4.4 研究展望 總體上看，本文只是選擇了幾個指標來研究我國房地產周期和宏觀經濟周期的關系。實際上，應該有更多的變量被考察，對房地產周期進行一個全方位、多角度的研究，但在此由于文章篇幅的限制，筆者并沒有選擇更多的變量去考察房地產和經濟周期的相關性。在今后的研究里，可以考慮把更多的變量，例如租金房價比、房屋租賃價格指數、土地交易價格指數、房屋空置率等多個指標考慮進去，爭取根據我國的實際去構造一個多因素的房地產周期模型，以不斷完善我們的研究。
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關鍵詞：房地產項目；綠色管理；全壽命周期
根據國際綠活組織提供的數據，空氣“霾害”有三大來源，一是建筑及生活排放約40%，二是工業排放約30%，三是交通排放約30%。我國每年新建建筑中95%屬于高能耗建筑，單位建筑采暖能耗為發達國家新建建筑的3倍以上。傳統的房地產業對生態環境和能源的消耗造成了很大的壓力，是節能減排的重點行業。發展綠色地產是我國房地產業轉型的重要途徑，發展綠色地產是大勢所趨，未來房地產項目實施綠色管理將獲得更多發展機會。房地產業可持續健康發展必須走綠色管理的道路。
一、綠色管理的含義
綠色管理就是將環境保護、可持續發展的理念應用于企業或項目的經營管理之中，它涉及企業或項目管理的各個層面、各個領域、各個環節，要求在企或項目業管理中全過程、全方位、全面考慮環保和可持續發展，體現綠色。與傳統的其他管理理念相比，綠色管理具有過程整體性、消費者綠色意識提前、全過程綠色產業化、統一的綠色標志等特征。
二、房地產項目綠色管理的必要性
目前房地產項目的高能耗、高污染涉及材料生產、施工建造及后期運行、拆除等各階段。
1.耗能過高。傳統的建筑產品在建造過程與使用過程中的耗能比約為1∶3，而房地產產品價格即房屋的售價，無法體現房屋在運行與維護階段的使用成本，因此大部分開發商在開發過程中優先考慮降低建造成本，很少顧及運營與維護階段的使用成本，由此造成造成建筑耗能過高。
2.建筑垃圾多。傳統的建筑產品及房屋多采用現澆的鋼筋混凝土體系，施工現場多采用手工作業，在建造過程中大量能耗水、混凝土、鋼材等，并產生大量的建筑垃圾。
3.二次裝修。當前絕大部分建筑產品與房屋都以毛坯房形式驗收并交付使用，消費者不得不進行二次裝修，據中國建筑裝飾協會行業發展部測算，住宅裝飾裝修平均一戶可能產生兩噸垃圾，其中有85%是可以回收再利用的資源，全年如果有2000萬戶進行裝修改造，一年有4000萬噸垃圾污染環境。二次裝修問題，是我國建筑能耗高于國際平均水平的一個重要因素。
4.材料及土地浪費。我國的建筑物平均壽命不到30年，大部分建筑材料為不可再生材料，目前建造的建筑未來將產生大量不可再生的建筑垃圾，這不僅浪費了大量資源，而且廢棄物在垃圾處理過程中還會形成二次污染，成為棘手的環境問題。傳統的房地產項目對生態環境的破壞和不可再生能源的消耗日趨嚴峻，房地產業必須轉變現有的生產方式，房地產業可持續發展必須走綠色管理的道路。
三、房地產項目綠色管理模式的核心特征
將綠色管理理論應用于房地產項目開發管理，在科學發展觀的指引下，抓住房地產項目綠色管理的核心特征，對房地產項目綠色開發與管理的價值與途徑具有重要的現實意義。
1.可持續發展。房地產項目的綠色管理就是要盡最大可能節約資源與能源消耗，通過項目整體的優化設計，采用被動式能源使用策略，充分利用各種可再生能源如太陽能、地熱等和循環利用水資源，實現房地產項目在全生命周期內實現再利用、再節約、再循環與“四節”（節地、節能、節水、節材），盡量降低對項目周圍生態系統的影響，保護自然生態環境系統，努力實現人、建筑與自然和諧共存。
2.全壽命周期管理。對房地產項目實行綠色管理要從全壽命周期的角度出發，不僅考慮建造過程，更多的還要考慮使用過程，引導人們自覺將眼光放到整個項目生命周期，將可持續發展的長遠發展眼光與房地產項目建造過程中的現實項目條件有機結合，強調在項目全壽命期內的環保型、可持續發展、布局合理性、功能完整性，強調環境寶華同時兼顧經濟利益，最終使房地產項目目標達到在項目所在地的資源環境下所能達到的最優經濟目標與環保目標。
3.信息共享。通過全壽命周期綠色管理，可以充分發揮數據信息共享的優勢，通過富有前瞻性的決策，實現資源節約和項目增值。如果大量處于設計使用年限的建筑被拆除，是建筑資源和社會財富的巨大損失；拆除這些建筑不但要消耗大量的人力、物力、財力，同時也會產生大量的粉塵和廢棄物，造成環境污染，加重了環境壓力負荷，這不符合可持續的科學發展觀。究其根源主要是建筑設計的前瞻性差和城市規劃的隨意性，開發商們只想降低成本增加利潤，所以質量越來越糟糕。若在決策階段就充分考慮到項目全壽命周期內各種可能的使用模式，為功能改變預留工作接口，盡量減少設計、施工中的大量重復勞動，就可大大降低上述浪費。
四、房地產項目綠色管理模式應用實例
沈陽亞泰城項目按照綠色管理模式的理念進行設計、施工和運維管理。亞泰城項目由沈陽亞泰金安房地產開發有限公司開發建設，2011年9月開工，2013年12月建成第一期。項目位于蒲河大道與盛京大街交匯處西南側200米，占地面積500000平方米，建筑面積150萬平方米，周邊有盛京醫院、天和綜合門診部、遼寧大學、沈陽航空工業學院、沈陽師范大學等。
1.綠色設計。綠色設計即將綠色管理理念融入到房地產項目的規劃設計中，是房地產項目在規劃設計階段進行綠色管理的核心內容。沈陽亞泰城項目在設計過程中引入綠色管理的理念，采用裝配式結構體系，采用預制疊合樓板、梯梁、樓梯等構件，預制率約10%，減少模板的使用，減少現場垃圾排放，起到保護地球環境的效果。雖然房地產項目的規劃設計只是消耗極少的資源，卻決定了建筑產品存在幾十年內的能源與資源消耗特性。在設計階段就將環境因素和預防污染的措施納入房地產項目的規劃設計之中，將環境性能作為房屋的設計目標和出發點，力求使房屋對周圍環境的影響為最小。
2.綠色施工。綠色施工是指工程建設中，在保證質量、安全等基本要求的前提下，通過綠色管理和技術進步，達到保護環境和節約資源（節材、節能、節水、節地）目標的施工活動，包括施工策劃、材料采購、建筑施工和工程驗收四個環節。沈陽亞泰城項目在施工過程中由于使用預制構件，大部分結構已經在構件廠生產完畢，在現場只需吊裝到施工層即可，模板鋼筋等工種可以減少一半勞動力，還可以采用無外架施工，減少了腳手架等高空作業，減少安全隱患。綠色施工作為建筑全壽命周期中的一個重要階段，施工階段是將設計成果轉化為實物的階段，也是對生態環境的影響最直接的階段，是實現建筑領域資源節約和節能減排的關鍵環節。開發商對建筑產品及生產過程提出綠色建造的要求，將引導承包商的施工行為，對于提高承包商開展綠色施工的積極性，促進其加強管理，提高技術，改善綠色施工的經濟性具有重要作用。所以實施綠色施工并非僅僅是施工單位的任務，綠色施工與開發商同樣密切相關。開發商對綠色施工的控制貫穿于房地產項目發包階段和施工階段的各項管理活動中。綠色施工將環境保護置于施工過程的首位，將整個施工過程作為一個微觀系統進行科學的綠色施工組織設計，以便在建造過程中對環境、資源造成盡可能小的影響。其中包括減少場地干擾，尊重基地環境，結合自然條件施工，節約水、電、物等資源或能源，環保的施工工藝，不使用有害原材料，減少填埋廢棄物的數量，對廢棄物進行恰當處理，以及實施科學管理，保證施工質量等。綠色施工技術因其降低施工噪音、減少施工擾民、減少材料的損耗等作用而在大多數施工現場都會引起重視。
3.綠色運維。目前，對房地產項目運行維護管理階段所實施的綠色管理還停留在“只要有綠化、保持環境清潔就達到綠色管理”的初級階段，這就使房地產項目運維階段的綠色管理表面化。很少有物業公司專門制定并實施節能、節水、節材與綠化管理制度以及具體措施。在物業管理階段，要遵循“以人為本”的基本原則，積極宣傳綠色物業管理和綠色運維的理念，包括建立綠色物業管理機構，制定綠色物業管理制度，制定環保準則，舉辦綠色消費、環保教育及宣傳活動。沈陽亞泰城項目運維由吉林亞泰物業管理有限公司承擔，該公司是國家一級資質物業管理企業，始終堅持以優質服務提升業主的生活質量為服務宗旨，奉行科學管理優質服務美化環境爭創一流的質量方針。公司全面貫徹“服務心貼心，情誼長久遠”的服務理念，公司在發展的過程中始終著眼未來，從培育市場出發，奠定核心競爭力，規范企業運作，不斷追求創新，在基礎管理、房屋管理、共用設備設施管理、公共秩序安全管理、清潔綠化管理等方面形成了“學習+工作”、“環境+文化”的管理模式。2014年以來，房地產開發投資總量與增長速度下行趨勢明顯，房地產業步入下行周期。受宏觀經濟發展進入調整期的影響，2015年房地產下行態勢持續，但是從長期發展看，房地產業對其他行業具有顯著的波及效應，仍然是拉動經濟增長的重要因素，房地產項目開發管理采用綠色管理模式，符合房地產業健康可持續發展的要求，才能更好地為經濟增長做貢獻。
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【論文摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。
前言
上世紀90年代以來，我國的房地產業逐漸放開，房地產市場也逐漸升溫，時至今日可以說幾近瘋狂。房地產開發項目在國內處處開花，雖然在目前瘋狂的形勢下房地產企業基本都有盈利，但是隨著國家調控的開始，其火爆程度必將下降，房地產業也將重新洗牌，競爭力比較強的企業會繼續下去，沒有競爭力的企業則會被淘汰，所以，及早的提高企業的競爭力才是企業生存的王道。提高企業競爭力，從成本控制開始，因為成本是項目建設中最為敏感的因素之一，成本得以控制的話企業就可以具有盈利的機會，成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期，因此本文就施工階段的成本及控制問題進行分析，力圖為房地產企業提供一些建議，促進中國房地產企業的健康發展。
1 房地產企業項目工程成本管理的現狀
目前國內房地產企業的項目工程成本管理處于發展階段，具體表現有以下幾點：
1.1 工程成本管理工作不被重視
工程項目成本管理是房地產企業經營管理的核心內容之一，但目前許多的房地產企業并沒有充分意識到這一點，工程成本管理工作只是留于表面，并沒有真正體現成本管理在企業中的重要作用。
1.2 工程成本信息不準確導致成本管理工作偏離實際
工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用，企業的成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業成本信息的基礎之上的。但目前許多房地產企業的工程成本信息并不能反映企業成本的真實情況，從而導致了工程成本管理工作偏離了實際。
1.3 責任成本制度不健全導致項目工程成本浪費情況嚴重
責任成本制度是現代成本管理的重要思想之一，把成本與責任相結合可以使成本處于受控的狀態，出現異?？梢哉业较嚓P的責任人落實原因。但目前許多房地產企業的工程成本管理并沒有引入責任成本的管理思想，工程成本與管理人員利益無關。
在以上問題存在的情況之下，存在于房地產項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要，下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。
2 施工階段成本控制的主要工作
2.1 施工組織設計的審查
施工組織設計是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方質量、工期、成本目標控制的主要依據，也是承發包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據。
2.2 嚴格控制工程款的支付
2.2.1 當工程進度達到合同規定的付款要求時，工程師也要根據工程計量的結果，扣除不合格的工作量，及時支付進度款。
2.2.2 當工程進度沒有達到合同規定的付款要求時，不能提前支付工程款，盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會造成開發商投資控制的失控。
2.2.3 當工程進度達到合同規定的付款要求，工程師也出具了付款依據時，開發商不能拒絕或拖延付款，否則，將會對承包商的積極性產生負面影響，而且承包商有權向開發商請求延期付款索賠。
2.3 工程變更的控制
建設工程具有成本高、工期長、技術復雜等特點。一方面可能是由于勘察設計工作粗糙，以至在施工中才發現許多事先未考慮的因素，不得不改變設計，從而引起工程量變化；另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化，帶來了設計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設計變更，都將帶來投資變動的后果。
2.4 工程索賠的控制
認真研究合同中索賠條款，減少索賠情況發生；熟悉相關法規的規定，運用法規綜合處理索賠事件；加強反索賠管理。
3 施工現場成本控制措施
現場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制，整個項目開發過程中可以創造商品價值的基本活動。在這個環節上成功地進行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力，因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。
3.1 施工期間成本影響的因素
在施工建設期間，找出影響現場成本控制的因素是對工程進行成本控制的關鍵所在。
一般說來，主要影響施工期間建設成本的因素有以下幾點:
3.1.1 規章制度不健全以及管理組織不落實，在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執行情況監督檢查不及時，造成成本失控。
3.1.2 由于沒能很好的控制設計變更，導致合同工程量增加經濟洽商大量出現，致使了成本的失控。
3.1.3 對施工過程中可能出現的各種將要影響工程質量、施工進度風險估計不足，當風險一旦發生之后，形成了工期延誤、質量事故等等損失，引起施工企業的索賠，造成工程成本加大。
3.1.4 對工程質量和施工進度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延誤了最佳的施工季節使得整個項目周期加長，資金回籠周期加長，資金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的實際操作
工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進行實施操作:
3.2.1 建設項目在建設的過程中，事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態的投資，在做好事前控制的同時，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中，對招投標、合同、采購的管理應該都算是事前控制的內容，同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術交底，也是進行事前控制的重要一環。這是現場成本控制的重要一步，也是進行事中控制和事后控制的重要基礎。
施工過程中按照進度計劃、設計圖紙以及工程的資金計劃進行監控，隨著工程進行中發生的突況洽商或者變更進行成本投入的調整和控制，這是現場成本進行的事中控制和事后控制的內容，也是整個項目在施工建設期間進行成本控制的重要工作。
3.2.2 主動控制和被動控制
主動控制是預先分析目標偏離的可能性，并擬訂和采取各種預防措施，以使計劃目標得以實現。主動控制是一種事前控制，它必須在事情發生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現在管理人員預先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規章制度、組織保障體系，落實制度和計劃的執行情況進行監督和檢查。
被動控制是指當系統按計劃進行時，管理人員對計劃的實施進行跟蹤，把它輸出的項目信息進行加工、整理，再傳遞給控制部門，管理人員從中發現問題和偏差，提出并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再回送給計劃實施系統付諸實施，使得計劃目標一旦出現偏離就能得以糾正。
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一、銷售收款環節的稅收籌劃
1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類
房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。
2、營業稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃
房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。
1、企業所得稅的稅收籌劃
企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。
2、保有房產的房產稅籌劃
房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產,用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅,用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時,也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣,這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅;但是如果為方便出租,打包收取租金,則需要按照總額繳納營業稅。
作為服務營銷基石的服務概念．營銷學者一般是從區別于有形的實物產品的角度來進行研究和界定的。非利普科特勒把服務定義為一方提供給另一方的不可感知且不導致任何所有權轉移的活動或利益。而美國市場營銷學會則將其定義為主要為不可感知卻使欲望獲得滿足的活動而這種活動并不需要與其他的產品或服務的出售聯系在一起。生產服務時可能會或不會利用實物而且即使需要借助某些實物協助生產服務，這些實物的所有權將不涉及轉移的問題。一般而言，與有形產品相比無形性是服務最為顯著的一個特征．它可以從三個不同的層次來理解。首先服務的很多元素無形無質。其次顧客在購買服務之前往往不能肯定他能得到什么樣的服務。最后顧客在接受服務后難以對服務的質量做出客觀的評價。
中國房地產營銷的發展經歷的是一個從局部劍全局從單～到綜合的這樣一個過程。隨著中國房地產開發環境的變化、市場競爭的加?。约胺康禺a營銷本身所存在的不足房地產營銷必將繼續向前不斷發展。其主要的發展趨勢表現為服務營銷的思想將逐步深入到房地產的營銷過程中。一直以來，房地產業都屬于第三產業．即服務業的范疇，房地產業具有一些顯著的服務特征。
隨著服務營銷理念在中國的廣泛傳播服務營銷中的相關思想和營銷方法將被房地產業普遍接受。全程整臺營銷將是未來房地產營銷的主流。將整合營銷的理念運用到房地產開發的全過程營銷中．這是未來房地產營銷的主流。
二、基于服務營銷的房地產營銷組合模式構建
服務業的營銷是服務營銷研究的傳統領域服務營銷的相關理論自然可以用來指導屬于服務業的房地產營銷。同時．房地產產品具有很多服務產品的特性．所以服務營銷的很多理論可以應用到房地產營銷的理論探討和實踐應用之中?；谝陨嫌^點本文試圖從服務營銷的營銷組合策略體系出發．來構建房地產的營銷組合策略模式。在充分考慮到房地產產品的無形性及消費者感知對房地產營銷的影響的情況下．從房地產開發的全程出發，以服務營銷的理論為基本出發點，借鑒服務營銷的7PS策略．筆者認為．房地產營銷組合模式應該包括產品策略、價格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過程策略
1產品策略。根據房地產整體產品概念．房地產產品包括了其所提供的空問、戶型，小區的規劃、景觀、建筑風格建筑質量配套公共部分裝修，樓盤的區位品牌、社區文化物業管理服務和購買過程服務，樓盤的升值潛力和樓盤所在區域的規劃等。因此．產品策略便是在項目開發之前．確定以上內容的框架。其工作內容包括了建筑策劃品牌構建、物業管理服務內容的確定等。
2價格策略。房地產樓盤的定價必須科學地根據樓盤造價、利潤．稅金、地段，朝向，樓層房地產市場利息率物價指數和商品房的市場競爭狀況、供求狀況市場反應周期曲線并結合樓盤的消化過程的規律性進行價格戰略性決策及過程控制。在房地產定價中，一是要控制好銷售前期、中期、后期的銷售比例和價格二是要利用期房和現房的銷售各自優勢控制好預售階段．使現房能熱銷．以獲取項目的最大效益。
3溝通策略。在接受了多年房地產廣告等促銷方式而進行的教育后．消費者日益成熟老練對樓盤綜合素質的高下有著自己明確的評判標準普通的廣告說辭概念設計已難以讓他們動心。
開發商們不能再局限于單方面的銷售促進而應該注重與消費者的有效溝通．徹底摒棄過去教師爺式的強加于人的促銷行徑，以積極的方式適應顧客情感建立基于共同利益上的新型關系。
房地產營銷中的溝通策略包括傳統的促銷策略．如廣告銷售促進和公共關系同時，顧客關系管理己成為刀幾發商與顧客有效溝通最有成效的策略。
4渠道策略。營銷渠道是將產品山生產者轉移給消費者的途徑。在房地產營銷中．主要有三種主要的營銷渠道開發商直銷、委托商銷售和房地產經紀人銷售。開發商可以根據自身的實力、房地產市場結構、樓盤素質等因素選擇適當的渠道策略。
5有形展示策略。所謂有形展示，是指服務市場營銷管理的范疇中．一切可傳達服務特色及優點的有形組成部分。由于房地產產品具有無形性特征．并且該特性對購房者產生了種種特殊影響．房地產開發商可以借鑒服務營銷理論中的有形展示策略．充分展示房地產產品的質量及開發商的良好形象．從而規避房地產無形性帶來的不利影響。房地產營銷中的有形展示策略包括環境展示、人員展示品牌載體以及信息溝通展示四大部分。
論文關鍵詞：房地產；品牌;建設
目前，我國房地產市場發生了很大改變，使得房地產競爭愈益激烈。以前依靠價格和質量的競爭手段已經適應不了眼前的需要，那么在新的形勢下，房地產企業如何在激烈的市場競爭中該如何表現自己，造就企業的核心競爭力呢?無疑，品牌將是一個重要的法寶。
1 加強房地產品牌建設的意義
1.1 獲得品牌溢價
品牌給商品開創了一個新的競爭維度。好的品牌可以增強房地產商品的不可代替性，從而客戶對房地產的價格的敏感程度會降低，這就使得具有優質品牌的樓盤可以按更高的價格銷售。據調查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價每平方米平均高20-30%。
1.2 加快產品的銷售速度
房地產的利潤與銷售速度直接相關，房產銷售的速度直接影響開發成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發的成本也就越低，相應的利潤就會增加。據不完全統計，那些具有較高品牌知名度的發展商所開發的物業，如萬科、中海地產、碧桂園、合生創展、富地地產等樓盤都往往比周邊類似樓盤銷售速度快三分之一以上，比如碧桂園開發的樓盤：廣州碧桂園和碧桂園鳳凰城在預售階段就基本銷售一空。
1.3 有利于跨地域經營
為了獲得規模效應和競爭優勢，當企業品牌形成以后，就會向外延伸、擴散，而強勢的房地產品牌因為具有高的知名度、美譽度，更容易被消費者接受。例如：和記黃埔自進入大陸市場以來，已迅雷不及掩耳之勢在上海、廣州、深圳、珠海、重慶、西安等城市開發了大量的項目。
1.4 提升企業的融資能力
房地產業是資金密集型行業，房地產開發項目具有周期長、投資額大、收益高的特點。當前，我國大多數房地產企業自身籌資能力不強，資金問題在很大程度上成為制約房地產企業開發的瓶頸，特別在經濟周期低谷時更是如此。目前，我國房地產企業融資的渠道主要有房地產信貸、上市融資和房地產信托融資三種。有較高知名度品牌的企業，由于其良好的品牌聲譽，在同銀行等金融機構的融資中就處于更加有利和主動的地位。此外，房地產品牌企業又具備了到資本市場直接融資的機會。顯然，品牌知名度不高的房地產企業很難獲得這樣的機會。如：2008年，我國實行緊縮的金融和貨幣政策，對房地產實行了調控，房地產企業資金極度短缺，房地產品牌企業紛紛通過發行債券進行融資。保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業、中糧地產分別發行43億元、14億元、59億元、17億元、12億。
1.5 提高客戶對于樓盤缺陷的承受能力
任何東西都是不完美的，即使是品牌樓盤也會存在缺陷。一方面可能是樓盤本身存在某些問題，另一方面是由消費者挑剔的眼光所致，因為購買房地產是影響消費者一生的重大決策，所以，消費者會以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿，因為優質品牌對房地產后驗性品質因素的擔?？稍谝欢ǔ潭壬系窒承┤毕荨Ｈ缟钲谌f科在上海開發的城市花園，雖然其位置在七寶這個曾經比較偏僻的地方，但憑借公司的強大品牌影響力，還是成功了。
2 房地產品牌建設的現狀 1 強勢房地產品牌已初步建立，領導品牌凸現
目前，在我國近70%的房地產開發企業都己擁有自己的品牌，在我國房地產行業己經出現了一批知名度高，品牌信譽良好，具有較強的市場競爭力的強勢品牌。萬科地產公司和中海地產憑借品牌強度和品牌經濟上的絕對優勢，品牌價值超過95億，成為行業品牌之首。合生創展、碧桂園、富力地產、綠地地產、金地地產、保利地產分別以66.36億元、62.29億、61.73億元、58.12億元、55.17億元和51.52億元分列第二集團。 2 房地產行業品牌建設水平低
2008年6月2日，由世界品牌實驗室公布的“2008中國500最值價值品牌”揭曉，中國移動以1206.68億元名列榜首，地產行業老大萬科品牌價值181.23億元，位居44位，地產行業只有7個品牌入選，占整個品牌數量的0.014%。 3 品牌建設初具雛形
由于房地產企業間的競爭加劇，房地產商開始從別的競爭手段中擺脫出來，有意識地進行了品牌建設，并初具雛形。2001年，萬科地產也通過系統地調研、分析后，將品牌核心定位于“以您的生活為本”，提出“建筑無限生活”的品牌口號，重塑了品牌形象和品牌架構，并啟動了品牌戰略制定、vi系統設計、整合營銷傳播等的一系列工作。 4 房地產品牌號召力低
目前，我國房地產業的品牌競爭格局比較初級，品牌價值含量很低，生命力還很脆弱，品牌號召力不高。在中國民意調查網的一項行業品牌號召力的調查中，經過統計折算，房地產的品牌號召力在所有行業中最弱，只有0.21個系數。服裝行業最高，達到了0.87。
3 房地產品牌建設存在的問題 1 品牌意識淡
薄，不重視品牌建設
現今,由于房地產業的不成熟，房地產門檻低。從某種程度上說，只要能獲得地皮，就可以進行房地產開發。再者，房地產的利潤很高。加上目前國內旺盛的需求，為房地產公司提供了生存的空間，使得大部分房地產企業品牌意識淡薄?！案惴康禺a當務之急是做銷量”、“做品牌是大企業的事”、“做房地產品牌就是做概念、做賣點”、“做房地產品牌就是做明星樓盤，只有樓盤項目才有品牌”等等品牌意識淡薄的想法漫天飛。品牌意識淡薄，這在國有房地產行業最得以集中體現。以中國最大的國有房地產企業“中房”集團為例，中房集團在北京的項目多達30多個，其知名度反而不如soho。 2 品牌定位單一
品牌定位是為了在市場上樹立一個明確的，有別于競爭對手品牌的、符合消費者需要的形象，其目的是在消費者心目中占領一個有利的位置。目前大部分開發商在創品牌的過程中，定位為高檔房地產，以為占領高檔次的房產才能營造品牌，經濟適用房、普通住宅不需要創品牌。實際上，高檔房產不等于強勢品牌房產，任何檔次的房產，無論是高檔的、中檔的、還是低檔的，都應注意打造自己的品牌，大眾化的住宅更容易創知名品牌。因為品牌的重要特征之一，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費者才是創名牌的首要條件。例如，海南省、廣西北海均不乏高檔樓盤，但卻無人問津。相反，北京回龍觀居住區倒以其經濟適用房譽滿京城。 3 重視房地產項目品牌建設，忽視房地產企業品牌建設
房地產業的品牌有企業品牌和項目品牌之分。企業品牌反映的是企業整體形象，企業品牌的塑造是對企業整體資源的整合，強勢企業品牌地位的取得可以帶動企業整體價值的提升，是企業的重要資產。而項目品牌是房地產企業單個項目的品牌，項目品牌的塑造只能帶動項目本身的銷售，對企業整體形象與價值提升作用有限。兩者之間是整體與個體的關系。
目前我國房地產業并沒有認識到企業品牌塑造的重要性，片面重視對產品的宣傳，忽視品牌長遠的發展，將產品案名和品牌混為一談，企業品牌塑造乏力。翻開報紙，樓盤廣告鋪天蓋地，而企業品牌廣告少之又少。提到藍堡國際公寓、東方銀座、北京公園5號、星河灣等樓盤，我們往往耳熟能詳，但卻沒有多少人能知道其背后的企業品牌。 4 房地產企業的品牌缺乏企業文化內涵
品牌不僅僅是反映不同企業及其產品之間差別的標識，還體現一個企業的內在價值和文化內涵。卓越的企業與平庸的企業之間的最大的區別在于，平庸的企業不重視企業文化的建設，不對本企業的價值觀進行深入的思考，沒有形成一套健全的信念。如今，企業文化已經是一個企業所擁有的不可替代的資本，優秀的企業文化將給企業帶來持久的競爭力。一個企業如果丟掉了優秀的企業文化，就等于失去了生命。目前，我國房地產行業的企業文化從行業的整體上還沒有在新經濟的短暫歷史下沉淀下來，還沒有一種相對成熟、穩定的現代企業文化。品牌建設，實際上是將一種企業文化充分展示的過程，當企業開始建立品牌時，文化必然滲透和貫穿其中，并發揮無可比擬的作用。但是許多房地產企業并未重視這一點。造成品牌沒有深層明確、具體的內涵，難以給顧客留下深刻印象。在這種情況下，其他的配套戰略就顯得盲目，缺乏針對性，當然也談不上保證品牌營銷的有效實施。 5 忽視品牌的維護
房地產品牌建設是一個系統工程，知名品牌的創建并非一朝一夕，需要長期的維護。一個房地產品牌建立起來之后，對它的維護是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的維護，否則會導致品牌的退化和價值的流失。大多數開發企業在短時間內借助傳統的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續管理。因此，不能維持長期的品牌領先地位，無法實現品牌資產的積累。
4 加強房地產品牌建設的措施 1 進行準確的品牌定位
品牌定位在品牌經營和市場營銷中有著不可估量的作用，好的品牌定位是品牌經營成功的前提，為企業進占市場，拓展市場起到導航作用。但如果不能正確地對品牌進行定位，樹立獨特的消費者可認同的品牌個性與形象，不僅會給企業帶來巨大的損失，也會使產品淹沒在眾多產品質量、性能及服務雷同的商品中。華遠集團的“深藍華亭”就是一個很好的反面教材，由于前期的品牌定位錯誤，造成了后來房子賣不出去，大量積壓，幸虧2008奧運的到來，才使其解套。房地產企業本身受土地資源、區位及政策等因素影響比較大，而來自于市場的誘惑無處不在，企業要根據自身的資源優勢、條件和能力進入新選定的目標市場，這是創建房地產品牌的前提。
房地產企業品牌定位應遵循如下原則:①差別化原則；②個性化原則；③延續性原則。 2 引入cis,樹立企業形象
cis戰略（corporation identity system，簡稱cis）即企業識別系統，其含義是：運用視覺設計，將企業理念與本質視覺化、規格化、系統化。它以商標或企業標志的造型與色彩的設計作為表達核心，將企業的經營理念、管理思想以及生產經營戰略與策略等，通過視覺
藝術再現技術傳播給企業職工和社會公眾，以塑造良好的企業形象，使公眾對企業產生一致的認同感，從而贏得社會大眾及消費者對企業的肯定和信賴，有效地塑造企業形象，提高企業的市場竟爭能力。cis是花，品牌是果，房地產企業導入cis，能成功地推行企業形象戰略，塑造企業產品形象。cis包括理念識別（mi）、行為識別（bi）和視覺識別（vi）。 3 房地產品牌的維護
房地產品牌發展到一定規模后，就進入房地產品牌維護期，也就是典型的守城階段。在品牌的發展過程中，管理維護是至關重要的，管理、維護決定著品牌的興衰成敗。創立一個品牌難，維護和發展一個品牌更難。如果一個為社會所公認的品牌，沒有很好地加以維護，則有可能前功盡棄，將品牌毀于一旦。企業作為使用、保護品牌的主體，應當增強對品牌的自我保護意識，樹立對品牌整體主動保護的觀念，并在品牌戰略整個實施過程中，采取全方位動態的保護措施。只有這樣，品牌戰略才有可能順利進行。
房地產品牌維護應從以下方面入手：
（1）做好客戶關系管理，培養品牌忠誠度。
（2）對房地產品牌進行定期檢測。
關鍵詞：房地產；項目管理；管理問題；措施
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
1前言
由于我國經濟發展的飛速，所用的時間較短，有許多行業的模式和經驗相比國際先進水平還有很大差距，其中房地產開發企業的項目管理歷史較短，缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。本文試圖通過對當前我國房地產開發項目管理的初步探討，結合分析房地產開發項目管理存在的問題，提出了具體的項目管理措施。
2我國房地產開發項目管理存在的問題
2.1業主方項目管理自身存在的問題
1)由于項目實施的一次性，房地產開發企業大部分屬于項目公司，使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性，項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。
2)資金短缺，融資能力不足，建設資金難以保障，工程款拖欠嚴重。由于房地產開發投資額巨大，建設用地大多為競拍所得，地價款必須在三個月內支付，且建設周期長，故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60％～70％，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設，工程款拖欠嚴重。
3)技術、管理人才素質較差。根據《房地產企業資質管理規定》，房地產企業應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業管理人員，工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱。
4)工程發包多為邀請招標，未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍，多數由包工頭組成，掛靠有資質的施工企業，施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設經驗，沒有完整有效的管理制度，建筑水平較差。
2.2委托監理存在的問題
目前建設監理制與業主方項目管理并行時，存在以下一些問題：
1)權責不明，責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理，以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂。
2)建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。
3)甲供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮，對于某些大宗材料，采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者，對于材質有最終決定權，且監理是受房地產開發企業委托的，因此對于甲供材料，常疏于管理，或是勉強放行。由于材料是低價購進，故材質往往有偏差，質量難以控制。
2.3前期策劃及市場調研不到位、調整不及時
有些開發商不重視前期的項目詳細可行性研究，項目市場定位不準確，浪費了項目的時機、時間。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后，大多會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產品基本不科學、不系統、不全面，也不完全可行。項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。
2.4設計單位和開發商普遍忽視項目設計階段的投資控制
從功能，技術，審美的角度來評估設計投標，是否符合設計方案的標準，有重技術輕經濟的傾向，較少考慮方案的經濟指標一一項目投資，這顯然不得項目成本控制的要領。同時，現行設計費計取方式不甚合理，因為目前設計費的多少取決于工程總造價的高低或建筑面積的大小，費用本身只反映了設計的程度，而沒有考慮造價的合理性和經濟效益的因素。
2.5項目收尾階段，業主分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾突出
在前期土建施工階段，工作單一，項目管理簡單，包括那些已包含在總包合同內的業主指定分包或專業分包，監理方及業主管理人員在此方面的項目管理工作較易完成，難度較大的是與業主獨立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標時關于工程配合、交接口界定不夠詳細，簽訂的工程施工合同不嚴密，合作意識“較差”的總承包商對業主分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使業主項目管理困難重重，總是在工程接口、配合方面糾纏不清，這是造成工期拖延的重要因素。
業主分包工程的分包商有了需溝通、協調的問題往往直接找業主，業主成了變相的“總承包”單位，業主的現場管理人員成了工程現場的“總協調”，而到了收尾階段其有80％以上的工作精力和工作量都花費在了“協調”工作上，使得工程項目建設虎頭蛇尾，留下諸多問題。一旦出現了工程質量和拖延工期問題后相互扯皮，各方都爭相推諉責任。項目到了即將竣工、交付客戶入住的階段，業主的工程項目管理現場代表總是“求”完了這方，再去“請”那方，還要準備組織進行工程項目整體驗收和交付等工作。在項目收尾階段，業主的工程項目管理現場代表的工作壓力、工作難度和工作量都很大。
3 房地產項目管理的措施
3.1 房地產項目管理中的成本控制
成本控制是一個項目最重要的部分，因為這關乎這個項目，企業能否更多獲利的問題，在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的 30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。
3.2 房地產項目管理中的進度控制
進度控制是項目中，最關鍵的部分，進度控制好壞與否，直接關系到整個工程的進度，房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等)、建設階段、租售階段(還可能包括物業管理階段)。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。1)應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；2)研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的rA0 是不完全相關的；3) 針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；
結語
由于房地產項目在我國還有很廣闊的發展空間，所以我們要總結好房地產開發項目管理存在的問題，提出了具體的項目管理措施，為房地產的新發展提供更好的條件。此外，工程項目管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價的控制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設的各個階段、各個環節，時時都要有控制投資的經濟頭腦。充分利用和認真分析建設周期中的重要信息．把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產投資；投資風險；稅收因素
1 引言
20世紀90年代以來，伴隨著住房制度和土地使用制度的改革，我國的房地產業逐漸恢復和得到快速發展，已成為新的、十分活躍的經濟增長點。同時，由于其對國家宏觀經濟形勢和經濟政策的敏感性使其成為國民經濟的晴雨表。首先是政策對房地產市場投資和消費的拉動效應，國家先后出臺的一系列稅費、簡化手續等政策刺激了住房消費；其次，房地產市場體系初步建立，為市場提供了交易場所和暢通的信息渠道。
但同時我們也應該看到，房地產業是一個高風險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業。房地產投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風險，房地產投資數量大、投資周期長，涉及的風險廣泛復雜，而且很容易受到國家和地區經濟情況的影響，難以預測市場未來的走勢。另外房地產投資本身也存在著一些缺陷，如變現能力低、交易糾紛多、籌措資金困難等。這些都導致了房地產投資成敗的極大不確定性。
作為一個理性的投資者，都希望以最少的投資獲得最大的收益避免投資失敗。因此，本文分析了影響房地產投資的主要要素：風險因素和稅收約束，研究了這兩者對房地產投資的效果影響。
2 房地產投資風險要素
風險的定義最初出現于1901年美國A.M.willet所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中：“風險是關于不愿發生的事件的不確定性之客觀體現”。目前，風險分析在國外房地產投資實踐匯總已得到了廣泛的應用，且日益系統化、規范化。我國是在20世紀80年代后期開始了風險的理論研究。在此之前，經濟學界對社會主義經濟風險問題一直都是否定和回避的。當前，房地產投資風險分析在國內已經得到了廣泛的應用，但是很多房地產企業還未真正建立起完善的房地產投資風險分析系統[1]。
3 房地產投資的稅收約束
住宅項目從取得土地使用權到銷售及再次轉讓完結，需要經過土地征用、開發建設、交易轉讓、裝潢和使用等諸多環節；涉及營業稅、城市維護建設稅、契稅、耕地稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、教育費附加等相關稅收。
住關人民的基本生存和生活需要，住宅產業在整個國民經濟中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市場也是國家公共政策最為關注的焦點之一。除稅收政策以外，還有其他的政策因素，例如經濟適用性住房建設政策、個人住房信貸政策、利率調整政策和消化空置商品住宅政策等。這些政策因素都從不同程度上對房產供需雙方的開發和購買決策行為產生著影響[2]。
4 房地產投資的風險控制
對房地產投資各個過程中的風險進行識別的基礎上，提出針對性的風險防范和控制措施，使企業最大限度地減少風險損失，獲得較高的安全保障。
4.1 投資決策階段的風險控制
投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目的成敗的影響也是最關鍵的。因此，企業應做好以下幾方面的工作：
4.1.1 重視可行性研究，確保投資決策的正確性。
4.1.2 加強市場監測、提高決策的科學性。
4.1.3 采用房地產保險的方式來間接降低風險。
4.1.4 靈活運用投資組合理論。
4.2 土地獲取階段風險的控制
在土地獲取階段前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，一決定或放棄對某一項目的開發。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少來自各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題，統一原則性和靈活性，以防止矛盾激化。
4.3 項目建設階段風險的控制
強化安全意識，事前控制與事中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發項目，縮短建設周期，減輕開發商所面臨的未來的不確定性。
4.4 經營管理階段風險的防范和控制
在經營管理中，房地產商應關注市場的動態發展，了解需求狀況，采取靈活合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷，以充分利用人豐富經驗。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。
5 房地產投資的稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人通過對投資、經營、理財活動的事先計劃和安排，以達到合理合法減輕稅收負擔目的的一種管理方法。它是納稅人的一種積極、主動的經營籌劃行為，它以國家法律為依據，采用經濟學中常用的比較分析方法選擇最佳的納稅方案，目的在于減輕稅收負擔，獲得最大的稅后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多樣性[3]。
房地產開發投資涉及的稅種很多，所以投資具有很大的稅收籌劃空間。主要的稅種包括：營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
5.1 營業稅的稅收籌劃
發生在房地產的交易環節，即銷售房地產應以房屋售價5%的稅率繳納營業稅。作為營業稅的附加，城市維護建設稅的納稅義務也相應產生。《營業稅暫行條例》中規定：“銷售不動產”稅目的營業稅，應在不動產所有者有償轉讓不動產所有權行為或者單位將不動產無償贈與他人的行為發生時，才進行征收。出售者可以通過合理推遲所有權轉移時間達到稅收籌劃的目的。
5.2 土地增值稅的稅收籌劃
進行稅收籌劃時，增值額是一個關鍵的因素。土地增值稅實行四級超額累進稅率。稅率為30%-60%，增值額越高，需繳納的土地增值稅就越多。因此房地產開發企業在進行土地增值稅籌劃時，關鍵是要合理地控制、降低增值額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l理》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。同時還規定，納稅人既要建造普通標準住宅，又有其他房地產開發項目的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的不同標準住宅不享受免稅優惠。因此，如果一個房地產開發企業既要建造普通住宅又搞其他房地產開發項目，分開核算與不分開核算稅負會有很大差異。在分開核算的情況下，如果能將普通住宅的增值額占扣除金額的比例控制在20%以內，則可以免繳土地增值稅，達到減輕稅負的目的。此外，還可以通過增加可扣除項目的金額，使稅基縮小，達到減輕稅付的目的。
合理選擇籌資方式也可以達到減輕稅收負擔的目的。根據制度規定，企業為開發房地產的借款利息，可記入房地產開發成本，并作為計算房地產費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20%的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業的稅后凈收益。
參考文獻：
[1]顧孟迪,雷鵬.風險管理.北京:清華大學出版社, 2005.98~99
[2]高慧瓊.價格構成及形成因素對大城市商品住宅價格的影響分析[D]:[碩士論文].南京:南京農業大學 2005
[3]孟國鴻.運用稅收政策調控房地產業健康發展的對策[J].中國房地產金融，2005
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