時間：2023-05-06 16:10:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇經(jīng)濟適用管理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
第一條(目的和依據(jù))
為了建立和完善本市住房保障制度，改善中低收入住房困難家庭居住條件，根據(jù)國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔20xx〕24號)，參照原建設部等七部門《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房〔20xx〕258號)，結合本市實際情況，制定本試行辦法。
第二條(適用范圍)
本試行辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟適用住房的建設、供應、使用及監(jiān)督管理。
本試行辦法所稱的經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，按照有關標準建設，限定套型面積、銷售價格及租金標準，面向本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭供應的具有保障性質(zhì)的政策性住房。
第三條(管理部門)
市政府設立市住房保障領導小組，負責經(jīng)濟適用住房的制度、政策、規(guī)劃和計劃等重大事項的決策和協(xié)調(diào)。區(qū)(縣)政府負責組織實施該行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房的建設、供應、使用及監(jiān)督管理。
市住房保障房屋管理局是本市經(jīng)濟適用住房工作的行政主管部門。區(qū)(縣)房屋管理部門是該行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房工作的行政管理部門。
市和區(qū)(縣)發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃國土、財政、稅務、民政及監(jiān)察等部門按照職責分工，負責經(jīng)濟適用住房的相關管理與監(jiān)督工作。
市住房保障房屋管理局、區(qū)(縣)房屋管理部門、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府分別設立住房保障機構，承擔經(jīng)濟適用住房的事務性工作。
第二章 經(jīng)濟適用住房的建設
第四條(規(guī)劃和計劃編制)
區(qū)(縣)政府應當根據(jù)本區(qū)(縣)住房保障需求、城市規(guī)劃實施和土地利用現(xiàn)狀等情況，組織編制區(qū)(縣)經(jīng)濟適用住房的建設發(fā)展規(guī)劃和年度實施計劃，經(jīng)市住房保障房屋管理局會同市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設等部門綜合平衡，報市政府批準后，納入本市經(jīng)濟適用住房的發(fā)展規(guī)劃和年度實施計劃。
經(jīng)濟適用住房建設用地納入土地利用年度計劃管理，市和區(qū)(縣)規(guī)劃國土部門應當在安排年度用地指標時單獨列出，并確保優(yōu)先供應。
建設用地緊缺的部分中心城區(qū)政府可以向市政府申請統(tǒng)籌安排經(jīng)濟適用住房建設用地;經(jīng)批準統(tǒng)籌安排建設用地的經(jīng)濟適用住房，由提出申請的區(qū)政府組織實施供應，并按照有關規(guī)定承擔土地占用補償?shù)荣M用。
第五條(項目選址)
經(jīng)濟適用住房建設項目的選址應當根據(jù)經(jīng)批準的城市和鎮(zhèn)規(guī)劃，做到統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，充分利用儲備土地、閑置土地、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整土地。項目選址應當符合經(jīng)濟適用住房的發(fā)展規(guī)劃和年度實施計劃，由市和區(qū)(縣)規(guī)劃國土部門會同房屋管理、城鄉(xiāng)建設等部門予以落實。
第六條(項目認定)
經(jīng)濟適用住房建設項目由區(qū)(縣)房屋管理部門等單位向市住房保障房屋管理局申報。項目申報應當明確用地范圍、規(guī)劃參數(shù)、建筑面積、套型面積和比例、配套條件、建設項目招標價格和開發(fā)建設方式等事項。
市住房保障房屋管理局應當組織市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃國土等部門進行項目認定，并對符合要求的項目作出批復。土地供應由市規(guī)劃國土資源局組織實施。
第七條(建設方式)
經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設按照下列方式進行：
(一)單獨選址、集中建設經(jīng)濟適用住房的，由區(qū)(縣)政府通過住房保障機構采取項目法人招投標方式，確定具有相應資質(zhì)和良好社會信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設;也可以由區(qū)(縣)政府直接組織實施開發(fā)建設。
(二)在普通商品住宅建設項目中配建經(jīng)濟適用住房的，由土地管理部門采用國有土地使用權出讓招標、拍賣或者掛牌方式，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設。區(qū)(縣)每年度配建的經(jīng)濟適用住房面積，原則上不低于該行政區(qū)域內(nèi)商品住宅建設項目開發(fā)建設住宅總面積的5%;區(qū)(縣)政府可以根據(jù)實際條件和需要，按照年度實施計劃統(tǒng)籌平衡設定。
第八條(建設項目管理)
經(jīng)濟適用住房項目法人招投標文件和國有土地使用權出讓的招標、拍賣、掛牌文件，應當明確建設用地范圍、規(guī)劃條件、建設要求和建設方式等內(nèi)容。
建設單位確定后，住房保障機構應當和建設單位簽訂經(jīng)濟適用住房建設項目協(xié)議書。項目協(xié)議書作為國有土地使用權劃撥決定書或者出讓合同的附件，并由住房保障機構報市住房保障房屋管理局備案。
經(jīng)濟適用住房建設納入政府投資計劃管理。建設單位應當按照有關規(guī)定，向發(fā)展改革部門辦理項目核準或者備案手續(xù)。
第九條(主要建設要求)
經(jīng)濟適用住房的建筑設計必須符合節(jié)能、省地、環(huán)保要求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口及構成等要素，在較小的套型內(nèi)滿足家庭基本居住生活要求。
單獨選址、集中建設的經(jīng)濟適用住房建設項目應當按照規(guī)定建設相應的公建配套設施。公建配套設施應當與經(jīng)濟適用住房同步建設、同步投入使用。
用于出租的經(jīng)濟適用住房，出租人應當按照有關標準進行室內(nèi)裝修;用于出售的經(jīng)濟適用住房，可以按照家庭基本居住使用的要求進行室內(nèi)裝修。
第十條(優(yōu)惠政策)
經(jīng)濟適用住房建設項目，享受以下優(yōu)惠政策：
(一)建設用地的供應方式采取行政劃撥;
(二)免收建設中的行政事業(yè)性收費與政府性基金;
(三)建設項目外的基礎設施建設費用由政府負擔;
(四)按照規(guī)定不宜建設民防工程的，免收民防工程建設費;
(五)按照規(guī)定申請經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款，取得行政劃撥土地使用權的，可以用于貸款抵押;
(六)按照規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策;
(七)國家和本市規(guī)定的其他優(yōu)惠政策。
第十一條(繳費登記卡)
建設單位應當向住房保障機構辦理經(jīng)濟適用住房建設項目繳費登記卡。有關單位向建設單位收費時，必須在繳費登記卡上如實填寫信息，并不得以押金、保證金等名義變相收費。價格管理部門應當進行監(jiān)督檢查。
第十二條(價格管理)
經(jīng)濟適用住房建設項目結算價格以保本微利為原則。住房保障機構應當依據(jù)經(jīng)濟適用住房價格管理的有關規(guī)定，在綜合考慮建設、財務、管理成本、稅費和利潤的基礎上，制訂建設項目招投標的價格評定標準。
經(jīng)濟適用住房銷售基準價格和浮動幅度以經(jīng)濟適用住房建設項目結算價格為基礎，兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)經(jīng)濟適用住房項目價格平衡等因素，由組織出售經(jīng)濟適用住房的區(qū)(縣)住房保障機構擬訂;經(jīng)濟適用住房基準租金和浮動幅度，由組織出租經(jīng)濟適用住房的區(qū)(縣)住房保障機構參照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場租金的一定比例擬訂。擬訂的銷售基準價格和浮動幅度、基準租金和浮動幅度，經(jīng)區(qū)(縣)價格主管部門會同房屋管理部門審核后，報區(qū)(縣)政府批準，并報市價格主管部門和市住房保障房屋管理局備案。市價格主管部門和市住房保障房屋管理局應當加強指導，做好價格協(xié)調(diào)平衡工作。
經(jīng)濟適用住房銷售價格不得高于銷售基準價格及上浮幅度;經(jīng)濟適用住房租金不得高于基準租金及上浮幅度。住房保障機構應當明碼標價，向社會公布。
第十三條(收購)
經(jīng)房屋所有權初始登記后滿一年尚未出售的經(jīng)濟適用住房，按照項目協(xié)議書約定由住房保障機構收購，繼續(xù)用于經(jīng)濟適用住房的供應。
第三章 經(jīng)濟適用住房的供應
第十四條(申請條件)
符合下列條件的本市城鎮(zhèn)家庭，可以申請購買或者租賃經(jīng)濟適用住房：
(一)家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關系，且共同生活;
(二)家庭成員具有本市城鎮(zhèn)常住戶口達到規(guī)定年限，且戶口在提出申請所在地的區(qū)(縣)達到規(guī)定年限;
(三)住房面積低于規(guī)定限額;
(四)可支配收入和財產(chǎn)低于規(guī)定限額;
(五)在提出申請前的規(guī)定年限內(nèi)，任何成員未發(fā)生過住房交易行為;
(六)市政府規(guī)定的其他條件。
符合下列條件的本市單身人士，可以申請購買或者租賃經(jīng)濟適用住房：
(一)具有本市城鎮(zhèn)常住戶口達到規(guī)定年限，且戶口在提出申請所在地的區(qū)(縣)達到規(guī)定年限;
(二)年齡符合規(guī)定標準;
(三)具有完全民事行為能力;
(四)住房面積低于規(guī)定限額;
(五)可支配收入和財產(chǎn)低于規(guī)定限額;
(六)在提出申請前的規(guī)定年限內(nèi)，未發(fā)生過住房交易行為;
(七)市政府規(guī)定的其他條件。
本條第一款、第二款規(guī)定申請購買、租賃經(jīng)濟適用住房的具體條件，由市政府確定并向社會公布。
第十五條(申請人及申請程序)
家庭申請經(jīng)濟適用住房的，全體成員為共同申請人，應當推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為申請人代表。單身人士申請經(jīng)濟適用住房的，本人為申請人。
申請人代表和單身申請人(以下合稱申請人)應當向戶籍所在地的街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))社區(qū)事務受理服務中心如實填報申請文書，提交戶籍、身份證、房地產(chǎn)權屬證明、租用公房憑證、收入和財產(chǎn)證明等資料，并簽署同意接受住房和經(jīng)濟狀況核查且核查結果予以公示的書面文件。
第十六條(審核)
經(jīng)濟適用住房的審核，實行兩級審核、兩次公示。
街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))住房保障機構負責初審，其中，申請人的收入和財產(chǎn)狀況由上海市居民經(jīng)濟狀況核對中心核查，住房狀況由房屋管理部門指定的專門機構核查。經(jīng)初審符合條件的，應當在申請人的戶籍所在地和實際居住地進行公示。公示期間無異議，或者雖有異議但經(jīng)審核異議不成立的，應當報區(qū)(縣)住房保障機構復審。
經(jīng)區(qū)(縣)住房保障機構復審符合條件的，應當通過指定媒體向社會公示。公示期間無異議，或者雖有異議但經(jīng)審核異議不成立的，應當以戶為單位(以下簡稱申請戶)予以登記，出具登記證明，并報市住房保障機構備案。
第十七條(建立輪候名冊)
區(qū)(縣)住房保障機構應當結合經(jīng)濟適用住房的供應情況，采用公開搖號方式對在規(guī)定時限內(nèi)登記的申請戶進行排序，并建立輪候名冊。
區(qū)(縣)住房保障機構在輪候選房前應當對已登記的申請戶進行隨機抽查和定期核查，發(fā)現(xiàn)不符合申請條件的，應當取消其登記資格。
經(jīng)登記的申請戶，在輪候選房前申請資料填報情況發(fā)生變化的，應當在變化發(fā)生之日起30日內(nèi)，如實向區(qū)(縣)住房保障機構報告。
第十八條(供應標準)
經(jīng)濟適用住房的供應標準由市政府根據(jù)本市城鎮(zhèn)居民家庭住房困難面積標準與申請家庭原有住房面積之間的差額等因素確定，并向社會公布。區(qū)(縣)住房保障機構應當按照供應標準，審核批準申請戶購買或者租賃相應的經(jīng)濟適用住房。
經(jīng)區(qū)(縣)住房保障機構同意，申請戶將原有住房交政府指定的機構按照合理價格收購的，可以適當提高購買或者租賃經(jīng)濟適用住房的套型。
第十九條(供應程序)
區(qū)(縣)住房保障機構應當按照有關規(guī)定及時經(jīng)濟適用住房供應信息。
區(qū)(縣)住房保障機構根據(jù)房源類型和輪候次序，分期分批通過搖號等方式組織申請戶購買或者租賃經(jīng)濟適用住房。
申請戶購買、租賃經(jīng)濟適用住房的，應當先與區(qū)(縣)住房保障機構簽訂選房確認書，然后簽訂《經(jīng)濟適用住房預(出)售合同》或者《經(jīng)濟適用住房租賃合同》。
第二十條(合同文本)
本市經(jīng)濟適用住房供應合同的書面形式使用統(tǒng)一的《經(jīng)濟適用住房預(出)售合同》和《經(jīng)濟適用住房租賃合同》，其主要內(nèi)容包括經(jīng)濟適用住房合理使用、限制處分、回購、收回及違約責任等。
經(jīng)濟適用住房供應的合同文本由市住房保障房屋管理局、市工商局制訂。
第二十一條(輪候序號的調(diào)整)
申請戶因當期供應房源的套數(shù)或者房型等有限而未能購買或者租賃經(jīng)濟適用住房的，其輪候序號排列在下期房源供應的輪候序號之前。
申請戶在當期房源供應的規(guī)定期限內(nèi)不簽訂選房確認書，或者不簽訂《經(jīng)濟適用住房預(出)售合同》、《經(jīng)濟適用住房租賃合同》的，視為放棄選房權利，其輪候序號排列在屆時已登記的申請戶之后;兩次放棄選房權利的，5年內(nèi)不得申請經(jīng)濟適用住房。
第二十二條(房地產(chǎn)權利人和承租人的確定)
家庭購買經(jīng)濟適用住房的，申請人可以協(xié)商確定房地產(chǎn)權利人。經(jīng)協(xié)商一致，由部分申請人作為共同共有的房地產(chǎn)權利人的，全體申請人應當形成書面意思表示，并將房地產(chǎn)權利人以外的申請人明確為同住人。申請人之間達不成一致意見的，全體申請人為共同共有的房地產(chǎn)權利人。單身人士購買經(jīng)濟適用住房的，本人為房地產(chǎn)權利人。
家庭租賃經(jīng)濟適用住房的，全體申請人為承租人;單身人士租賃經(jīng)濟適用住房的，本人為承租人。
第二十三條(購房優(yōu)惠政策)
購買經(jīng)濟適用住房可以按照規(guī)定，申請住房公積金購房貸款或者商業(yè)性購房貸款。
購買經(jīng)濟適用住房可以按照規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策。
第二十四條(租金的支付)
承租人應當按照《經(jīng)濟適用住房租賃合同》的約定支付租金。
承租人可以按照規(guī)定申請?zhí)崛∽》抗e金賬戶余額用于支付租金。
第二十五條(租售轉化)
經(jīng)批準租賃經(jīng)濟適用住房的申請戶，可以在簽訂《經(jīng)濟適用住房租賃合同》時，向區(qū)(縣)住房保障機構申請采取租售轉化方式購買該套經(jīng)濟適用住房。經(jīng)批準的，承租人在按照經(jīng)濟適用住房總價款的一定比例支付購房款后，可以按照該經(jīng)濟適用住房原銷售價格，在規(guī)定期限內(nèi)予以購買。購房款付清前，承租人應當按照規(guī)定支付租金。
第二十六條(房地產(chǎn)登記)
《經(jīng)濟適用住房預(出)售合同》簽訂后，房地產(chǎn)權利人持選房確認書、身份證明等材料，到經(jīng)濟適用住房所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)登記機構申請辦理房地產(chǎn)登記。經(jīng)審核準予登記的，房地產(chǎn)登記機構應當在預告登記證明和房地產(chǎn)權證上注明房地產(chǎn)權利人、同住人姓名及其身份證號碼、產(chǎn)權份額，并注記經(jīng)濟適用住房(有限產(chǎn)權)，5年內(nèi)不得轉讓或者出租。
《經(jīng)濟適用住房租賃合同》簽訂后，應當按照規(guī)定申請辦理租賃合同登記。經(jīng)濟適用住房租售轉化家庭在支付全部房屋價款后，按照本條第一款的規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記。
第二十七條(與廉租住房政策的銜接)
購買或者租賃經(jīng)濟適用住房的家庭屬于享受廉租住房保障家庭的，區(qū)(縣)住房保障機構應當自入住通知送達后三個月屆滿之日起，停止發(fā)放租金補貼、收回配租房屋。
第四章 經(jīng)濟適用住房的售后管理
第二十八條(有限產(chǎn)權)
經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權利人擁有有限產(chǎn)權，其產(chǎn)權份額為購買經(jīng)濟適用住房時購房價格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價格的一定比例，在《經(jīng)濟適用住房預(出)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。
經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權利人、同住人不得將經(jīng)濟適用住房擅自轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質(zhì)，不得設定除經(jīng)濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。
第二十九條(經(jīng)濟適用住房的回購)
取得房地產(chǎn)權證未滿5年，經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權利人、同住人購買其他住房的，該經(jīng)濟適用住房應當由原批準購買該經(jīng)濟適用住房的區(qū)(縣)住房保障機構(以下簡稱原住房保障機構)予以回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行存款利息。
取得房地產(chǎn)權證未滿5年，但確因特殊情況需要轉讓經(jīng)濟適用住房的，房地產(chǎn)權利人、同住人之間應當達成一致意見(單身人士購房的除外)，并向原住房保障機構提出申請。經(jīng)審核同意后，由原住房保障機構予以回購，回購價格為原銷售價格加同期銀行存款利息。
第三十條(經(jīng)濟適用住房的轉讓)
取得房地產(chǎn)權證滿5年后，需要轉讓經(jīng)濟適用住房的，房地產(chǎn)權利人、同住人之間應當達成一致意見(單身人士購房的除外)，并征詢原住房保障機構的意見。原住房保障機構可以行使回購權，回購價格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價確定;原住房保障機構決定不予回購的，房地產(chǎn)權利人方可向他人轉讓。經(jīng)濟適用住房向他人轉讓后，轉為商品住房。
按照前款規(guī)定，經(jīng)濟適用住房由原住房保障機構回購或者向他人轉讓的，房地產(chǎn)權利人按照其擁有的有限產(chǎn)權份額獲得總價款的相應部分，其余部分上繳原住房保障機構所在區(qū)(縣)的財政部門。
第三十一條(禁止再次申請)
經(jīng)濟適用住房按照本試行辦法第二十九條、第三十條規(guī)定被回購或者轉讓的，原房地產(chǎn)權利人及其同住人不得再次申請經(jīng)濟適用住房。
第三十二條(經(jīng)濟適用住房的繼承)
經(jīng)濟適用住房依法發(fā)生繼承的，房地產(chǎn)權利人、同住人依據(jù)本試行辦法、《經(jīng)濟適用住房預(出)售合同》等法律文件所確定的其他權利義務關系不變。
第三十三條(維修資金)
經(jīng)濟適用住房的維修資金應當按照本市商品住宅維修資金的有關規(guī)定繳納。
第三十四條(物業(yè)服務費)
經(jīng)濟適用住房的前期物業(yè)服務，由建設單位采取招投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)，按照約定提供物業(yè)服務。
集中建設的經(jīng)濟適用住房前期物業(yè)服務收費，按照本市住宅物業(yè)服務收費管理有關規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準。
配建經(jīng)濟適用住房的物業(yè)服務收費執(zhí)行所在住宅小區(qū)的物業(yè)服務費標準。
第五章 經(jīng)濟適用住房的租賃管理
第三十五條(權利限制)
承租人不得將經(jīng)濟適用住房擅自轉租、出借，或者改變房屋使用性質(zhì)。
第三十六條(違反租賃合同行為的處理)
承租經(jīng)濟適用住房期間，承租人違反《經(jīng)濟適用住房租賃合同》約定使用承租房屋，區(qū)(縣)住房保障機構應當按照規(guī)定取消其租賃資格;原承租人5年內(nèi)不得申請經(jīng)濟適用住房。
第三十七條(續(xù)租)
租賃合同期限屆滿前3個月內(nèi)，承租人可以向原批準其租賃經(jīng)濟適用住房的區(qū)(縣)住房保障機構申請續(xù)租;經(jīng)審核符合條件的，可以續(xù)簽租賃合同;不符合條件或者承租人已在租賃合同期限內(nèi)購買其他住房的，租賃合同到期終止。
第三十八條(維修資金和物業(yè)服務費)
經(jīng)濟適用住房用于出租的，由出租人按照本辦法第三十三條、第三十四條規(guī)定支付維修資金和物業(yè)服務費。
第六章 監(jiān)督管理
第三十九條(行政監(jiān)督)
市住房保障機構對經(jīng)濟適用住房申請審核檔案和住房需求檔案實行備案抽查制度。抽查發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，應當提出整改意見，由區(qū)(縣)住房保障機構作出相應處理。
市和區(qū)(縣)的房屋管理、發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃國土、財政、稅務、民政及監(jiān)察等部門應當加強對經(jīng)濟適用住房建設、審批、供應、售后和租后管理工作的監(jiān)督，依法查處違法違紀行為。
第四十條(社會監(jiān)督)
經(jīng)濟適用住房建設、申請審核、供應、售后和租后管理工作接受公民、新聞媒體和其他社會組織的監(jiān)督。有關部門應當及時處理違紀違法行為，并向社會公開處理結果。
第四十一條(工作人員的責任追究)
在經(jīng)濟適用住房建設、申請審核、供應、售后和租后管理過程中，有關行政管理部門和住房保障機構工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究有關單位和工作人員的行政責任;涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
第四十二條(申請人弄虛作假的處理)
當事人弄虛作假，隱瞞家庭戶籍、人口、收入、住房和財產(chǎn)狀況及偽造相關證明申請經(jīng)濟適用住房的，區(qū)(縣)住房保障機構應當如實記錄當事人的不良信用記錄，并按照規(guī)定納入上海市個人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，供有關社會主體依法查詢使用;當事人已取得的申請資格應當取消，并禁止其5年內(nèi)再次申請。當事人已騙取購買或者租賃經(jīng)濟適用住房的，區(qū)(縣)住房保障機構應當按照規(guī)定予以收回，并追究其法律責任。
第四十三條(出具虛假證明主體的處理)
個人或者單位為他人申請經(jīng)濟適用住房出具虛假證明材料的，區(qū)(縣)住房保障機構應當如實記錄個人或單位的不良信用記錄，并按照規(guī)定納入上海市個人或者企業(yè)信用聯(lián)合征信系統(tǒng)，供有關社會主體依法查詢使用，并追究其法律責任。
第四十四條(登記限制)
經(jīng)濟適用住房的房地產(chǎn)權利人擅自轉讓經(jīng)濟適用住房，或者經(jīng)濟適用住房的承租人違反《經(jīng)濟適用住房租賃合同》約定擅自轉讓和抵押原有住房的，房地產(chǎn)登記機構不予辦理轉移登記。
第七章 附 則
第四十五條(籌措經(jīng)濟適用住房房源的其他渠道)
政府鼓勵社會機構和居民將可用于出租的自有住房交由住房保障機構經(jīng)租，出租給符合經(jīng)濟適用住房申請條件的家庭。
政府指定機構可以收購符合要求的普通商品住房或者存量住房作為經(jīng)濟適用住房的房源。經(jīng)濟適用住房房源收購執(zhí)行國家規(guī)定的稅收扶持政策。
第四十六條(特殊家庭的政策適用)
經(jīng)市政府認定的其他特殊困難家庭，可以申請經(jīng)濟適用住房，具體辦法另行制定。
第四十七條(配套文件的制訂)
市發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設、房屋管理、規(guī)劃國土、財政、稅務、民政及監(jiān)察等部門根據(jù)職責分工，負責制訂本試行辦法的配套文件。
第四十八條(具體應用問題的解釋)
本辦法的具體應用問題，由市住房保障房屋管理局負責解釋。
第四十九條(試行的范圍和日期)
本辦法自印發(fā)之日起試行。試行的具體范圍及其時間由市住房保障房屋管理局確定。
經(jīng)濟適用住房出售閑置1以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的經(jīng)濟適用房。
2住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足價款及裝修費用的。
3處于戶籍凍結地區(qū)并以列入拆遷公告范圍內(nèi)的經(jīng)濟適用房。
4產(chǎn)權共有的房屋，其他共有人不同意出售的經(jīng)濟適用房。
5已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的經(jīng)濟適用房。
6上市出售后形成新的住房困難的經(jīng)濟適用房。
各區(qū)縣房地局（土地局）、開發(fā)區(qū)房地局：
為保證我市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易的順利進行，依據(jù)國家和本市的有關規(guī)定，結合本市實際情況，現(xiàn)就實施《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》的有關具體問題通知如下：
一、關于辦理上市出售手續(xù)的程序
（一）凡申請上市出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的房屋所有權人，須持房屋所有權證；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權共有的，還要持其他房屋共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售征詢意見表》。
（二）自當事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門須在15個工作日內(nèi)完成審查工作并作出批準或不予批準的書面決定。
（三）經(jīng)批準上市出售的房屋達成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續(xù)。賣方須提交房屋所有權證或確權證明；身份證或其他有效身份證明；房屋所有權共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；交易管理部門批準上市出售的書面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明。
（四）交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關證件及材料之日起即為受理，工作人員須在25個工作日內(nèi)完成審查工作（含對申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，采用兩種以上評估方法進行的評估）、按《北京市城近郊八區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規(guī)定》〔（99）京房改辦字130號〕、《轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策的通知》〔京財稅（1999）1201號〕的規(guī)定，計收有關稅、費、收益等工作，完成立契過戶手續(xù)。
（五）交易管理部門對于繳納的分成或超標收益，要按財政管理的有關規(guī)定分別開具單據(jù)并記帳，城近郊八區(qū)的交易管理部門收繳的收益應按月度統(tǒng)一上繳市局計財處；其余區(qū)縣按本區(qū)縣的規(guī)定辦理。稅費收繳手續(xù)仍按現(xiàn)行規(guī)定辦理。
（六）各區(qū)縣交易管理部門完成立契過戶手續(xù)后要及時將相關材料（評估材料除外）輸入聯(lián)網(wǎng)的電腦，并報送到市局信息中樞。
（七）已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權復印件到區(qū)縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續(xù)。屬于該棟樓房內(nèi)第一套房屋首次上市出售的，應簽訂《國有土地使用權合同》；屬于上述同一樓房內(nèi)的其他各套房屋上市出售時，只須開具《房改房或經(jīng)濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。
已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明土地轉讓字樣和原出讓合同編號的《房改房或經(jīng)濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。
買方辦理上述手續(xù)時應按房屋買賣的成交價的3％交付土地出讓金。
（八）土地行政管理部門對于繳納的土地出讓金，要按財政管理的有關規(guī)定分別開具單據(jù)并記帳。城近郊八區(qū)的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月度統(tǒng)一上交市局計財處，其余區(qū)縣按本區(qū)縣的規(guī)定辦理。
（九）買方辦完上述手續(xù)后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權屬登記部門申辦房屋所有權證。
權屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理，并應于受理之日起60日內(nèi)完成登記、發(fā)證手續(xù)。權屬登記部門可不再進行房屋測繪和現(xiàn)場勘察，但須在房屋所有權證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年期并加蓋印章。
二、關于土地出讓年期的確定
已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年期，即以根據(jù)房屋建筑結構確定的土地最高使用年限減去該棟樓房自竣工之日起至首次上市交易之日止已實際使用的年期；同一樓房的其他各套房屋上市出售時，其土地出讓年期分別依其上市交易日期按上述規(guī)則逐一核定，最終保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。
鋼筋混凝土結構、磚混結構的房屋，其土地使用年期最高不超過70年；磚木結構的房屋，其土地使用年期最高不超過50年。
已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規(guī)定的出讓年期減去已使用的年期計算。
三、關于國有土地使用證問題
論文關鍵詞 政策性住房 經(jīng)濟適用房 房管秩序
一、經(jīng)濟適用房的特殊性
2007年11月19日由建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（以下簡稱《經(jīng)濟適用住房管理辦法》）第二條規(guī)定：“經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房”。由此可知，經(jīng)濟適用房是政府為照顧無住房的中低收入居民而組織建設的具有福利性和保障性的住房，其與一般意義上的商品房相比，具有以下三點特殊性。
一是經(jīng)濟適用房是政府組織建設的。商品房是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為了出售而建設的，商品房的建設者以營利為目的，是一種商人行為。而經(jīng)濟適用房則是政府組織建設的，其目的是保障中低收入群體有房居住，具有福利性和保障性。根據(jù)《國務院關于深化住房制度改革的決定》、《國家安居工程實施方案》、《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》等有關住房制度政策的規(guī)定，各級政府在組織建設經(jīng)濟適用房時，都給予了許多特殊的政策支持，如經(jīng)濟適用房的用地一般實行無償劃撥。
二是經(jīng)濟適用房不能自由買賣。商品房是面向社會公開出售的，任何人都可以購買，而經(jīng)濟適用房則不能在市場上公開出售。首先，經(jīng)濟適用房不是社會上任何人都可以購買的，而是面向特定群體，并由政府按照一定的規(guī)定分配購買的，如政府對經(jīng)濟適用房的購買實行申請、審批制度。其次，買受人轉讓此類房屋時，也有許多限制性規(guī)定，如經(jīng)濟適用房上市出售，應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。因此，經(jīng)濟適用房不是具有完整意義上的商品房。
三是經(jīng)濟適用房的價格不是由市場決定的。商品房的價格是由市場決定的，而經(jīng)濟適用房的價格則是由政府決定的。根據(jù)國務院關于經(jīng)濟適用房的有關政策，經(jīng)濟適用房的銷售價格，實行政府指導價，按保本微利原則確定，其利潤控制在3%以下。
正是鑒于經(jīng)濟適用房的諸多特殊性，如果按照商品房的處理原則解決經(jīng)濟適用房買賣中發(fā)生的糾紛，不僅有違公平原則，而且不利于經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設。基于以上考慮，由于涉及諸多政策因素，經(jīng)濟適用房買賣糾紛不宜單純地依仗訴訟途徑來解決，而應當由經(jīng)濟適用房主管部門依據(jù)國家有關住房政策進行規(guī)范調(diào)整，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三條、第五條明確規(guī)定，縣級以上地方人民政府建設或房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房的建設、供應、使用及監(jiān)督管理工作。那么，如果發(fā)生經(jīng)濟適用房私下交易行為，我們將如何具體處理呢？下面，我們首先了解現(xiàn)行法規(guī)和國家政策對經(jīng)濟適用房的交易是如何規(guī)定的。
二、經(jīng)濟適用房上市交易之限制規(guī)定
從以上論述可知，經(jīng)濟適用房不是商品房，而是有限產(chǎn)權的政策性住房。因此，經(jīng)濟適用房的上市交易受到嚴格限制。2007年1月1日施行的《山東省經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十三條規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房的居民取得權屬證書一定年限后，方可按市場價格上市出售或者換購。上市出售的，應當按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益以及其他已減免和由政府承擔的費用，并依法辦理有關手續(xù)；換購的，必須以不高于屆時經(jīng)濟適用住房的價格出售給經(jīng)濟適用住房主管部門確定的符合購買條件的居民后，方可再次申請購買。具體年限和比例由設區(qū)的市、縣（市）人民政府規(guī)定。未滿規(guī)定年限確需出售的，必須以不高于屆時經(jīng)濟適用住房的價格出售給經(jīng)濟適用住房主管部門確定的符合購買條件的居民。經(jīng)濟適用住房購買人以市場價格出售經(jīng)濟適用住房后，不得再次購買經(jīng)濟適用住房”。
之后，2007年11月19日《經(jīng)濟適用住房管理辦法》對此作出了更嚴格的限制，其第三十條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。上述規(guī)定應在經(jīng)濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。”
2010年4月22日《住房和城鄉(xiāng)建設部關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》第（十一）條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產(chǎn)權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優(yōu)先購買權等情況出具書面意見。房屋登記、租賃管理機構辦理房屋權屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關信息。對已購經(jīng)濟適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得買賣、出租其經(jīng)濟適用住房；房屋租賃備案管理機構應當暫停辦理其經(jīng)濟適用住房的租賃備案，房屋登記機構應當暫停辦理該家庭購買其他房屋的權屬登記，并及時通報住房保障部門。”
綜上，按照現(xiàn)行規(guī)定，經(jīng)濟適用房的限制交易期為5年，不滿5年的私下交易是嚴格禁止的行為；滿5年交易的，購房人必須向政府交納土地收益，政府享有同等條件下的優(yōu)先回購權。同時，作為一種社會保障性質(zhì)的住房政策，經(jīng)濟適用房政策是為了解決占城鎮(zhèn)人口比重很大的中低收入者的住房問題，是以公共利益為其價值取向的。城鎮(zhèn)低收入家庭的住宅問題既是經(jīng)濟問題，也是社會問題，特別在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展時期，低收入家庭的住房問題是一個嚴峻的社會問題，關系到社會的穩(wěn)定和國家的長治久安。從經(jīng)濟適用房的目標群體來看，經(jīng)濟適用房政策是為了解決城鎮(zhèn)中低收入的住房要求，從而實現(xiàn)居者有其屋的理想。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，經(jīng)濟適用房作為一種特殊制度安排，具有明顯的公益性。由此而產(chǎn)生的法律糾紛也必然會引起公共利益的保護問題。維護公共利益是我國民法的一項重要原則，《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的合同無效：（二）惡意串通損害國家、集體、第三人利益的；（四）損害公共利益的；”因此，私下交易經(jīng)濟適用房不僅違反了法規(guī)的強制性規(guī)定，而且損害了社會公共利益，從法律上應當認定無效，但現(xiàn)實情況紛繁復雜，我們不能簡單地從法律視角看待經(jīng)濟適用房私下交易問題，而忽視背后的社會因素、政治因素，否則很難穩(wěn)妥解決這一問題，保障社會的穩(wěn)定。
三、經(jīng)濟適用房私下交易的主要類型
從現(xiàn)實情況來看，經(jīng)濟適用房私下交易主要有以下兩類：
一是頂名買房，指房屋的實際出資人利用他人專屬的分房資格購買經(jīng)濟適用房，被頂名人或為此收取費用或無償。房產(chǎn)證上的所有權人系名義上的購買人，而實際出資的則是他人。對于這種行為的性質(zhì)，有三種認識：一種是合同的概括轉移，即經(jīng)濟適用房購買權利人通過合同方式將購房合同中的權利義務概括轉讓給第三方；一種是買賣合同，即頂名者與被頂名者之間法律關系的標的物最終為房屋，雙方實際為房屋買賣關系；另一種則是委托合同，即被頂名者受頂名者的委托簽訂房屋買賣合同，被頂名者是名義上的合同當事人和房屋權利人，頂名者系實際上的合同當事人和房屋權利人。
二是現(xiàn)房買賣，是指房屋所有權人已實際占有使用房屋的情況下又將房屋出賣給他人。該種類型可因交易行為是否發(fā)生在5年限制交易期內(nèi)分為兩類，本文主要討論發(fā)生在5年限制交易期內(nèi)的交易類型。
結合第二部分的論述，我們可以得出，無論哪種交易類型，其實質(zhì)交易的標的物都是經(jīng)濟適用房，在行為的法律效力上都應被認定無效。但如果這樣處理，就會產(chǎn)生以下后果。
首先，保護了“不誠信”。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，河口的房價逐漸攀高，賣方看到房屋升值，故意毀約，或者拒不配合買方過戶產(chǎn)權，在認定無效的情況下，買方必須返還房屋，多數(shù)情況下，買方已居住房屋多年，而賣方僅需返還購房款和補償利息損失，房屋的升值部分就可能由違約方獲取，導致雙方的利益失衡，變相保護了不守誠信的一方。另外，利益失衡的情況下，受損的一方如果無法從正常途徑得到保護，必將采取過激的行為，擾亂社會秩序。
其次，誘發(fā)不穩(wěn)定因素。從現(xiàn)有掌握的情況看，河安小區(qū)就有三百多套經(jīng)濟適用房涉及私下交易，一旦無效判例出現(xiàn)，就會引發(fā)“示范效應”，賣方受到利益的驅使，故意毀約的動機增強，這樣一來，個案惡化為群體性事件，六百多個家庭的切身利益受到影響，處理不當，必將危害社會穩(wěn)定。
最后，擾亂經(jīng)濟適用房管理秩序。《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條對經(jīng)濟適用房的購買者作了嚴格的資格限制。但因客觀條件所限，并不是所有的適格者都能享受到優(yōu)惠，經(jīng)濟適用房的私下交易損害了政府的優(yōu)先回購權，進而侵犯了這部分人的利益，違背了國家設立經(jīng)濟適用房制度的初衷。2007年11月19日《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十一條規(guī)定：“政府回購的經(jīng)濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。”
四、防范和處置經(jīng)濟適用房私下交易的建議
第一，經(jīng)濟適用房主管部門應強化使用監(jiān)督。建議經(jīng)濟適用房主管部門對河安小區(qū)經(jīng)濟適用住房使用情況（包括自住、閑置、出租、出借、出售以及住房用途等）進行檢查。對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟適用住房的，依據(jù)2007年1月1日施行的《山東省經(jīng)濟適用住房管理辦法》第四十四條、2010年4月22日《住房和城鄉(xiāng)建設部關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》第（十六）條的規(guī)定做出處理。
第一條為規(guī)范市區(qū)經(jīng)濟適用住房的建設和管理，推進城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設，改善居民住房供應結構，保障低收入家庭的住房需求，根據(jù)國家建設部、發(fā)改委、國土資源部、人民銀行頒發(fā)的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《省經(jīng)濟適用住房管理實施細則》、《省經(jīng)濟適用住房價格管理辦法實施細則》等文件精神，結合市區(qū)實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱經(jīng)濟適用住房是指由政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。
第三條市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設堅持政府組織、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作、保本微利、限價銷售、規(guī)范管理、公開公正公平的原則。
第四條市房產(chǎn)管理局是市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設管理的行政主管部門，負責市區(qū)經(jīng)濟適用住房的實施和管理工作，市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設局、財政局、地稅局、物價局、審計局、監(jiān)察局等部門和金融機構各司其職，負責市區(qū)經(jīng)濟適用住房的相關工作。
第二章計劃和建設
第五條市房產(chǎn)管理局會同市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、建設局、物價局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，編制市區(qū)經(jīng)濟適用住房中長期發(fā)展規(guī)劃，報市政府批準后實施。
第六條市發(fā)改委會同市房產(chǎn)管理局、市規(guī)劃局、市國土局等部門結合城市建設和城市低收入住房困難家庭住房需求等因素提出市區(qū)經(jīng)濟適用住房年度建設計劃方案，并報市政府確定后實施。經(jīng)濟適用住房年度建設規(guī)模原則上不低于市區(qū)當年商品住房竣工面積的10%，單套住房建筑面積原則上不超過90平方米。
根據(jù)需求，每年在新建經(jīng)濟適用住房小區(qū)中安排建設一定比例的廉租住房和公共租屋。
第七條經(jīng)濟適用住房建設用地在預先合理確定銷售價格的前提下，采用“招、拍、掛”的方式供應土地，也可以按國家有關規(guī)定以行政劃撥方式供應。以劃撥方式供地的，由市房管局負責市區(qū)經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目的招投標工作,擇優(yōu)選擇開發(fā)單位。
第八條市區(qū)經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目的規(guī)劃設計、工程施工、建設監(jiān)理、材料供應、物業(yè)管理均實行公開招投標，嚴格執(zhí)行國家有關技術規(guī)范和標準進行建設。項目竣工時，按照國家和省、市的有關規(guī)定進行驗收。
第三章優(yōu)惠政策
第九條依據(jù)國家有關政策，市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收。
第十條市區(qū)經(jīng)濟適用住房建設項目小區(qū)外基礎設施建設費用由政府負擔。市財政部門按經(jīng)濟適用住房銷售所征收營業(yè)稅70％的比例同額撥付相應資金給市經(jīng)濟適用住房主管部門，并納入城市住房解困基金。
第十一條市區(qū)經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設單位應在指定銀行設立項目專戶，可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款，貸款利率可下浮10%。
市區(qū)各商業(yè)銀行和市住房公積金管理中心在同等條件下，應優(yōu)先向符合經(jīng)濟適用住房購房條件的個人發(fā)放個人住房貸款和政策性貸款。個人住房貸款利率執(zhí)行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。
第四章供應和管理
第十二條市區(qū)城鎮(zhèn)居民（不含鄉(xiāng)鎮(zhèn)）且符合下列條件之一的可申請享受經(jīng)濟適用住房政策：
1持有年發(fā)放的《市區(qū)低收入家庭住房困難戶認定證》的家庭；
2符合市區(qū)廉租住房保障政策的家庭；
3城市建設拆遷項目中夫婦雙方至少有一方具有市區(qū)常住戶口3年以上、家庭人均年收入低于7440元（以當年市勞動和社會保障局向社會公布的最低工資保障線為準）、無自有住房或家庭人均住房建筑面積低于17平方米的被拆遷人；
4市區(qū)僅有一處房屋且拆遷補償款低于15萬元的家庭。
第十三條經(jīng)濟適用住房供應對象中的無自有住房是指未按房改政策購買過公有住房，未購買過解困房、安居房、經(jīng)濟適用住房、中低價位商品房（拆遷定銷房），未領取過單位發(fā)放的購房補貼和市區(qū)經(jīng)濟適用住房貨幣補貼，未參加單位集資建房和未享受單位資助購建住房的住房困難家庭。承租公有住房的，在購買經(jīng)濟適用住房后，應退出租住的公房。
第十四條購買市區(qū)經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度。經(jīng)濟適用住房供應對象經(jīng)調(diào)查登記、核實認定和社會公示后，由市房產(chǎn)管理局發(fā)給《市市區(qū)經(jīng)濟適用住房準購證》，經(jīng)濟適用住房銷售辦法由市房產(chǎn)管理局另行制定。
第十五條經(jīng)認定，符合市區(qū)經(jīng)濟適用住房保障條件的對象，購買經(jīng)濟適用住房或領取經(jīng)濟適用住房貨幣補貼，只能選擇其中一種，不得重復享受。
第十六條市區(qū)經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導價，以保本微利為原則，按照《省經(jīng)濟適用住房價格管理辦法實施細則》（價服\[\]450號）的有關規(guī)定執(zhí)行，具體由市物價局會同市房產(chǎn)管理局依據(jù)相關政策提出意見，報市政府批準后實施并向社會公布。
第十七條經(jīng)濟適用住房購房人在辦理權屬登記時，房屋所有權證加蓋"經(jīng)濟適用住房"印章，以行政劃撥方式取得建設用地的經(jīng)濟適用住房，土地使用權證加蓋"劃撥土地"印章。
第十八條市區(qū)經(jīng)濟適用住房在取得《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》5年后方可上市出售。以“招、拍、掛”方式取得建設用地的，上市出售時不再向政府補交土地出讓金，以行政劃撥方式取得建設用地的經(jīng)濟適用住房，上市出售時按照經(jīng)濟適用住房與屆時同地段普通商品住房差價的50%向政府補交土地出讓金，納入城市住房解困基金，專項用于市區(qū)住房保障。購買人以市場價出售經(jīng)濟適用住房后，不得再申購經(jīng)濟適用住房。
第五章監(jiān)督管理
第十九條市審計局負責對經(jīng)濟適用住房建設情況進行審計。
京國土房管征[2003]606號
各區(qū)、縣國土房管局、各拆遷單位、各房地產(chǎn)價格評估機構：
根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規(guī)定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》，現(xiàn)予印發(fā)，自2003年8月1日起施行。
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則
第一條、根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規(guī)定，制定本規(guī)則。
第二條、拆遷集體宅基地房屋的補償價（以下簡稱房屋拆遷補償價），按照本規(guī)則計算。
第三條、房屋拆遷補償價，由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成；計算公式為：
房屋拆遷補償價＝宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價
宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區(qū)位補償價由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，依本規(guī)則第四條的規(guī)定確定并公布，報市國土房管局備案。
第四條、宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：
當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。
房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。
戶均安置面積，按照100~150平方米控制，具體安置標準由區(qū)縣人民政府根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展水平、農(nóng)民居住情況確定。
戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝（200平方米）計算。
與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定。
第五條、按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規(guī)定，以經(jīng)濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規(guī)則計算拆遷補償時，當?shù)仄胀ㄗ≌笇r分別為經(jīng)濟適用住房價、定向安置房屋價。
第一條為保障城鎮(zhèn)低收入家庭的基本住房需求，規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設、交易和管理行為，根據(jù)《省經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《市區(qū)經(jīng)濟適用住房管理辦法》有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱的經(jīng)濟適用住房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設標準、套型面積、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。
第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房的建設、交易和管理。
第四條市住房改革委員會辦公室（以下簡稱“市房改辦”）作為經(jīng)濟適用住房主管部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房的管理工作。
市發(fā)改（物價）、建設、國土資源、財政、民政、工商、勞動保障、紀檢（監(jiān)察）、審計、統(tǒng)計、公安、住房公積金中心等職能部門以及鎮(zhèn)、街道和金融機構根據(jù)各自職責，負責經(jīng)濟適用住房的相關工作。
第五條經(jīng)濟適用住房的建設、交易和管理工作，應堅持公開、公正、公平的原則。市房改辦應設立投訴舉報電話，接受公眾監(jiān)督。
第六條嚴格經(jīng)濟適用住房準入條件審核，加大住房保障制度實施力度，逐步擴大覆蓋面，實現(xiàn)經(jīng)濟適用住房供應對象與廉租住房保障對象的銜接。
第七條市政府定期編制經(jīng)濟適用住房發(fā)展規(guī)劃。市房改辦會同發(fā)改、建設、國土資源等行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟適用住房發(fā)展規(guī)劃，編制經(jīng)濟適用住房年度建設投資計劃和用地計劃，其中建設用地計劃應當列入全市年度土地供應計劃。
第二章開發(fā)建設
第八條經(jīng)濟適用住房建設用地以行政劃撥方式供應。禁止以經(jīng)濟適用住房名義取得行政劃撥土地，變相開發(fā)普通商品房。
第九條經(jīng)濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。經(jīng)濟適用住房項目以外的基礎設施建設費用，由政府承擔。
第十條經(jīng)濟適用住房建設單位可以按照國家規(guī)定以在建的經(jīng)濟適用住房項目作抵押，向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款，貸款資金專項用于經(jīng)濟適用住房建設。
第十一條經(jīng)濟適用住房購買人可以按照國家規(guī)定向商業(yè)銀行申請個人住房貸款。對于繳存住房公積金的購買人，可提取個人住房公積金，符合住房公積金貸款條件的，可優(yōu)先辦理住房公積金貸款。
第十二條市房改辦根據(jù)經(jīng)濟適用住房發(fā)展規(guī)劃確定經(jīng)濟適用住房項目建設任務。
經(jīng)濟適用住房項目建設應以集中供地、集中開發(fā)、集中配套建設模式為主。
第十三條經(jīng)濟適用住房以中小套型為主。小套型住房建筑面積一般控制在60平方米左右，中套型住房建筑面積一般控制在80平方米左右。
第十四條經(jīng)濟適用住房建設必須嚴格執(zhí)行國家有關技術規(guī)范和標準，堅持標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，優(yōu)選規(guī)劃設計方案。
第十五條經(jīng)濟適用住房建設單位對其開發(fā)建設的經(jīng)濟適用住房工程質(zhì)量負最終責任。建設單位應向經(jīng)濟適用住房購買人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《使用說明書》，并按合同約定承擔保修責任。
第十六條經(jīng)濟適用住房小區(qū)內(nèi)的配套基礎設施、公共設施應當與主體工程同時設計、同步建設、同期交付使用。
經(jīng)濟適用住房的施工和監(jiān)理，應當采取招標方式，選擇具有相應資質(zhì)和良好社會信譽的建筑企業(yè)和監(jiān)理公司實施。
經(jīng)濟適用住房小區(qū)應按規(guī)定實行物業(yè)管理。
第三章供給、買受和管理
第十七條經(jīng)濟適用住房的銷售價格按照保本微利的原則，實行政府定價。銷售經(jīng)濟適用住房應當實行明碼標價，除物業(yè)維修基金等規(guī)定代收代交的費用外，不得在明碼標價之外收取任何未予公布的費用。
第十八條經(jīng)濟適用住房的購買價款，在保障面積標準內(nèi)的，按照物價部門核定的經(jīng)濟適用住房銷售價格計算；超過保障面積的，超過部分的銷售價格由物價部門會同市房改辦參照同地段同類型商品住房平均價格確定。
經(jīng)濟適用住房開發(fā)所得收益由市政府作為住房發(fā)展基金，專款專用。
第十九條經(jīng)濟適用住房保障面積標準：
（一）家庭成員3人及以下的，保障面積標準為建筑面積60平方米；
（二）家庭成員4人及以上的，保障面積標準為建筑面積80平方米。
第二十條市房改辦根據(jù)年度全市經(jīng)濟適用住房建設和銷售計劃，及時對符合銷售條件的經(jīng)濟適用住房房源組織申購。
第二十一條申請購買經(jīng)濟適用住房，必須同時符合下列條件：
（一）家庭成員至少有一人具有本市常住城鎮(zhèn)居民戶口（不包括學生戶口）三年以上（含符合本市安置條件的軍人）；
（二）已婚［含離異（或喪偶）帶子女］或年齡在35周歲及以上的單身者；
（三）申請家庭房產(chǎn)總建筑面積小于48平方米（含）；
（四）申請家庭成員無商業(yè)用房，未以批建人身份參加過批地建房；
（五）申請家庭年度人均可支配收入低于市統(tǒng)計局每年向社會公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的80%（審核時市統(tǒng)計局尚未公布上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的按照其公布的前一年度數(shù)據(jù)確定）。
第二十二條經(jīng)濟適用住房以一對夫妻為一戶申請家庭，與申請人同一戶籍內(nèi)的直系親屬可作為申請家庭成員。除未成年子女外，已作為申請家庭成員的，以后不得再申請經(jīng)濟適用住房。離異（或喪偶）帶子女或年齡在35周歲及以上的單身者視作一戶申請家庭。
一戶家庭只能申購一套經(jīng)濟適用住房。
第二十三條申請家庭成員現(xiàn)有或三年內(nèi)曾有過的通過購買、贈與、繼承、離婚析產(chǎn)等方式取得的所有住房，均納入該家庭房產(chǎn)建筑面積的核定范圍。
第二十四條申請購買經(jīng)濟適用住房，由申請人向戶籍所在地鎮(zhèn)、街道提出購買經(jīng)濟適用住房書面申請，并提交以下材料原件或復印件：
（一）申請成員身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明（提供復印件并校驗原件）；
（二）申請家庭成員收入狀況證明材料（原件）；
（三）申請家庭成員房產(chǎn)情況證明（原件）；
（四）其他有關證明材料（原件）。
第二十五條購買經(jīng)濟適用住房實行申請家庭戶籍所在社區(qū)（居委會）受理申請并公示，鎮(zhèn)、街道初審，民政、建設、國土資源、房改等部門復審并公示的多級審核公示制度。
第二十六條經(jīng)濟適用住房按以下程序進行申購：
（一）根據(jù)經(jīng)濟適用住房項目建設情況，市房改辦在市內(nèi)主要媒體和房改網(wǎng)上申請公告，公告內(nèi)容應包含房源地址、數(shù)量、準入條件、申請期限、申請受理部門、銷售價格等。
（二）申請家庭根據(jù)公告，到戶籍所在社區(qū)（居委會）領取、填寫《市經(jīng)濟適用住房申請表》，在規(guī)定的時間內(nèi)遞交申請表及相關證明材料，經(jīng)社區(qū)（居委會）公示無異議后交鎮(zhèn)、街道初審，鎮(zhèn)、街道審核后出具初審意見并連同相關材料一并交市房改辦。
（三）市房改辦會同民政、建設、國土資源等相關部門對經(jīng)濟適用住房申請家庭成員收入、住房等基本情況進行復審。其中，民政部門負責審核申請家庭的收入情況；國土資源部門負責審核申請家庭的批地建房等情況；建設（房地產(chǎn)管理）部門負責審核申請家庭的登記房產(chǎn)情況；房改部門負責審核申請家庭的房改情況，并分別出具相關證明。
（四）市房改辦將經(jīng)相關部門復審后符合經(jīng)濟適用住房準入條件的申請家庭名單在市內(nèi)主要媒體和房改網(wǎng)上進行公示，公示期為十個工作日。公示后有異議的，市房改辦會同有關部門依據(jù)各自職責進行調(diào)查核實。
對不符合申購條件的家庭，退還申請材料，并以書面形式予以告知。
（五）市房改辦根據(jù)當期推出的經(jīng)濟適用住房房源數(shù)和符合申請條件的家庭，組織公開搖號，確定申購家庭名單及選房順序。
（六）市房改辦將申購家庭名單及選房順序號在市內(nèi)主要媒體和房改網(wǎng)上進行公告。購房人憑身份證到市房改辦領取《市經(jīng)濟適用住房準購證》（以下簡稱《準購證》）。
（七）購房人按《準購證》所注明的選房順序號，在規(guī)定時間內(nèi)到指定地點辦理購買經(jīng)濟適用住房手續(xù)。
第二十七條對符合經(jīng)濟適用住房準入條件的申購家庭若在規(guī)定期限內(nèi)未領取《準購證》或領取《準購證》未按規(guī)定辦理購房手續(xù)的，視作自動放棄申購資格，核發(fā)的《準購證》作廢。
第二十八條申請人購買經(jīng)濟適用住房后，應當依法辦理權屬登記。房屋權屬登記部門在房屋所有權證“附記”欄中注明“經(jīng)濟適用住房”、“保障面積”及相關內(nèi)容。
第二十九條購買人對經(jīng)濟適用住房擁有有限產(chǎn)權。購買的經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權證之日起滿五年的，購買人在交納土地收益等價款取得完全產(chǎn)權后，可上市交易；購買的經(jīng)濟適用住房不滿五年的，不得直接上市交易。
第三十條購買人未取得完全產(chǎn)權前，因繼承、離婚析產(chǎn)而發(fā)生房屋所有權轉移的，經(jīng)市房改辦核準后，可提前辦理過戶手續(xù)，但經(jīng)濟適用住房性質(zhì)不變，限制上市交易期限從原房屋所有權證填發(fā)之日起計算。
第三十一條在本辦法施行之日（含）后購得的經(jīng)濟適用住房，在上市交易時，保障面積部分按照屆時同地段普通商品住房價格（或評估確認價）與當時經(jīng)濟適用住房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。本辦法施行之日前已購得的經(jīng)濟適用住房，按市政府有關規(guī)定交納土地收益等價款。具體辦法另行制定。
第四章法律責任
第三十二條經(jīng)濟適用住房在限制交易年限內(nèi)不得出租，不得改變使用性質(zhì)。除購房按揭外，經(jīng)濟適用住房在未取得完全產(chǎn)權前不得進行任何抵押。
第三十三條相關行政主管部門應當依據(jù)《省經(jīng)濟適用住房管理辦法》，加強對下列違法違紀行為的查處：
（一）對未經(jīng)批準，擅自改變經(jīng)濟適用住房用地用途的；
（二）擅自提高經(jīng)濟適用住房銷售價格的；
（三）在未領取住房預售證前，收取房款以及任何預定性質(zhì)費用的；
（四）擅自向未取得資格的家庭出售經(jīng)濟適用住房的；
（五）弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房及其他相關情況騙購經(jīng)濟適用住房的；
（六）未滿規(guī)定限制年限和未補交土地收益等價款擅自轉讓的。
第三十四條對在經(jīng)濟適用住房建設和銷售交易管理工作中的違規(guī)、違紀行為，由紀檢（監(jiān)察）部門依法追究責任人員的相關責任。
第五章附則
【關鍵詞】經(jīng)濟適用房制度；經(jīng)濟適用房
近些年來我國一般商品房的價格上漲過快，房價節(jié)節(jié)攀升，居高不下，使原本剛性需求的必需品已變成遙不可及的奢侈品。普通老百姓買不起房，即使是中等收入群體也不堪重負。因此，加快建造經(jīng)濟適用房以滿足廣大的中低收入者的需求，改善他們的生活，是維護社會穩(wěn)定的必然選擇。經(jīng)濟適用住房作為我國住房保障制度中的重要組成部分，在緩解住房壓力、配合住房改革、平抑房價和調(diào)整房地產(chǎn)市場結構等方面都起了重要作用。經(jīng)濟適用房制度出臺的初衷是好的，政策設計思路也是對的，但在實施發(fā)展過程中也存在許多問題。本文從經(jīng)濟適用房的概念，發(fā)展歷程出發(fā)，揭示其現(xiàn)存的問題并提出完善的措施。
一、經(jīng)濟適用房制度發(fā)展歷程
（一）經(jīng)濟適用房概念
在我國，所謂經(jīng)濟適用房一般是指由政府出資扶持的具有經(jīng)濟性和適用性兩方面特點的社會保障性住房。所謂經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場的商品房價格來說是較低的，適合中低收入家庭的負擔能力；所謂適用性，是指在房屋的一般建筑標準上不得削減和降低，強調(diào)住房設計和建設標準的使用效果，以“滿足基本住房需求”為原則，體現(xiàn)經(jīng)濟適用住房的保障功能。建設這種經(jīng)濟適用房一般由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。
（二）制度發(fā)展歷程
自1991年國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》起，“經(jīng)濟適用房”概念開始走進大眾的視野；1994年國家原建設部出臺了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》，明確了經(jīng)濟適用房是“以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)”的住房，同時也對經(jīng)濟適用房的對象認定、資金來源、成本和價格以及管理等進行了相應的規(guī)定。2004年原建設部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)中國第一部《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，對經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設、銷售、管理作了規(guī)定。但2005年-2006年，經(jīng)濟適用房出現(xiàn)了一系列問題，例如戶型過大、標準過高；尋租現(xiàn)象嚴重，富人搶占了窮人的福利等等。2007年8月，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，對經(jīng)濟適用房進行了重新定位，將經(jīng)濟適用房由過去的政策性商品住房轉變?yōu)楸Ｕ闲再|(zhì)的政策性住房，并將供應對象嚴格限定在低收入住房困難家庭。在2007年11月新修訂的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中，詳細規(guī)定了經(jīng)濟適用房的建設管理、價格管理、準入及退出管理、監(jiān)督管理等。強調(diào)了經(jīng)濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接、經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權，此外還用更多的細則限制了經(jīng)濟適用房用于投機。
二、我國經(jīng)濟適用房制度現(xiàn)存主要問題
政府推出經(jīng)濟適用住房是為解決中低收入家庭住房困難，體現(xiàn)它的社會保障性。該制度的確解決了一部分中低收入家庭的住房問題，在一定程度上發(fā)揮了讓利于民、造福于民的功效，但仍存在著一些不容忽視的問題。這些問題主要包括建設方面、銷售方面、供求方面和退出機制方面。
（一）建設方面存在的問題
首先，經(jīng)濟適用住房建設面積偏大。國家對經(jīng)濟適用住房的單價和面積都有規(guī)定和限定。如建房[1994]761號規(guī)定“經(jīng)濟適用住房是按國家住房建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住房）建設的普通住房”，“經(jīng)濟適用住房建設要體現(xiàn)經(jīng)濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活需要”；建房[1998]154 號進一步明確“在進行市場調(diào)查的基礎上，合理確定經(jīng)濟適用住房套型和標準，以滿足目前中低收入家庭的實際消費需要”。但從市場的實際供應情況來看顯然不是這樣的，有不少地方打著經(jīng)濟適用房的幌子開發(fā)豪宅，致使經(jīng)濟適用房的戶型越來越大，嚴重超出了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定。建筑面積過大，超出了購買對象的實際能力范圍，早已沒有了經(jīng)濟適用房本應具備的“經(jīng)濟性”的特點。
其次，部分經(jīng)濟適用住房質(zhì)量方面存在安全隱患。一些開發(fā)商為了牟取巨大利潤，在建設過程中選用質(zhì)次原料，甚至偷工減料，而由商品房轉化過來的經(jīng)濟適用住房多半是一些“半拉子”工程，存在較大的安全隱患。
第三，經(jīng)濟適用住房布局不合理，經(jīng)濟適用度不高。很多經(jīng)濟適用房選址位置過于偏遠，周圍環(huán)境不理想。因經(jīng)濟適用住房建設是面向中低收入家庭，其突出的特點是價格相對較低，大部分開發(fā)企業(yè)為降低成本，一般把其建在遠離市區(qū)的地段。另一方面，也有開發(fā)單位把它建在較為繁華的地段。這兩種選擇都有失偏頗，前者若不解決配套的交通設施，將增大購房者生活、工作等方面的不便。后者因價格較高，大部分中低收入者難以負擔，最終造成新建經(jīng)濟適用住房出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。
最后，缺乏統(tǒng)一的多部門管理機制。經(jīng)濟適用住房實施全過程涉及發(fā)改、規(guī)劃、國土、財政、建設、房產(chǎn)、物價等多個政府部門，程序繁多，缺乏密切合作使經(jīng)濟適用住房整體實施進度緩慢。
（二）銷售方面存在的問題
建設部等部委于2007年頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中規(guī)定經(jīng)濟適用住房的銷售對象為城市低收入住房困難家庭。但我國缺乏完整的居民收入?yún)R總統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，居民收入來源又是多渠道的，年均家庭總收入較難確定，因此在經(jīng)濟適用房銷售過程中就出現(xiàn)了許多違規(guī)行為，使不符合經(jīng)濟適用房購買條件的購買者進入，擠占中低收入家庭本就不多的供應量。例如西安市某經(jīng)濟適用住房小區(qū)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟適用房的出租率高達27%，小區(qū)內(nèi)停放私家車占到總戶數(shù)的62%。種種的現(xiàn)象表明，在目前對經(jīng)濟適用住房購買家庭的經(jīng)濟收入缺乏有效地統(tǒng)計，造成了對經(jīng)濟適用房購買者的信息難以甄別界定。
（三）供求關系方面存在的問題
經(jīng)濟適用住房供不應求的現(xiàn)象十分嚴重。根據(jù)國家主管部門測算和有關規(guī)定， 70%以上的家庭應當享受經(jīng)濟適用住房，與此相適應，經(jīng)濟適用住房的供應或建設的規(guī)模，也應當占到 70%以上。而實際上，經(jīng)濟適用住房的建設規(guī)模遠遠小于社會需求量。由于經(jīng)濟適用住房的價格低于市場均衡價格，出現(xiàn)了經(jīng)濟適用住房倒賣現(xiàn)象。一些不法分子利用制度的漏洞，通過偽造親屬關系進行交易或者偽造拆遷戶身份向社會高價倒賣房號。
（四）轉讓制度方面存在的問題
目前各地沒有設立專門的經(jīng)濟適用住房管理機構、合理的收入檢測機制與有效的住房供給循環(huán)機制。除了出現(xiàn)住房建設與供給管理，銷售管理等問題外，且因為購房人動態(tài)信息管理不足與經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權不清，不但令經(jīng)濟適用住房退出的依據(jù)缺乏，還將引發(fā)退出收益糾紛，降低經(jīng)濟適用住房供給循環(huán)的有效性。
三、完善經(jīng)濟適用房制度的對策措施
（一）完善住房公共財政體制
按照目前法律規(guī)定，用于經(jīng)濟適用住房建設的土地，地方政府將減免土地出讓金，并給予配套建設等一系列優(yōu)惠政策。我國的經(jīng)濟適用住房用地屬于地方政府劃撥范疇，商品房用地屬于土地使用權的出讓，地方政府收取土地出讓金，兩者比較而言，地方政府的財政收入差距顯而易見，不同地區(qū)的土地財政收入也會有差距，這里存在一個公共財政分配體制問題。我國應從中央財政上作補貼，提高經(jīng)濟適用住房建設的效率，達到對中低收入家庭的住房保障目的。
（二）明確經(jīng)濟適用住房供應對象
經(jīng)濟適用房制度的建立其目的是為了解決經(jīng)濟適用房銷售對象對住房的需求，達到“居者有其屋”的最終理想。要想更好的發(fā)揮出經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟性，使國家的惠民政策真正落到實處，首要的問題就是要正確界定經(jīng)濟適用住房購買對象，嚴格經(jīng)濟適用住房購買人的資格審核。結合我國國情及各市經(jīng)濟發(fā)展水平，科學地制定出整套完整明確的購房者資格審核標準。為保證審核結果的準確有效性，可分兩個方面來衡量一個家庭的年總收入：一方面是家庭貨幣收入，另一方面是家庭住房面積。家庭的貨幣收入包括一個家庭全體成員的工資收入、工資外的其它兼職勞務收入及金融證券投資資產(chǎn)的價值。家庭住房面積包括該家庭擁有的不動產(chǎn)，其中涵蓋自己居住的房產(chǎn)價值等。因居民家庭收入是一個變量，且存在各地區(qū)的經(jīng)濟差異，所以在制定審核標準時要充分的結合各地的具體情況。而家庭人均住房面積也要結合各地的實際情況，根據(jù)低收入家庭的合理需要來確定，人均住房面積應適當高于當?shù)氐乃剑㈦S時根據(jù)社會的發(fā)展進行調(diào)整。此外，對已經(jīng)經(jīng)過資格審核的經(jīng)濟適用住房購買人，要進行公開公布，成立經(jīng)濟適用住房公眾監(jiān)督組織，重視投訴舉報等工作，一旦發(fā)現(xiàn)其提供虛假資料，立即取消其購買經(jīng)濟適用房的資格，并限制其在一定年限內(nèi)申請購買經(jīng)濟適用房的資格。制定適合各市經(jīng)濟適用房的配套地方法規(guī)，由專門的部門對經(jīng)濟適用房的申購對象、房屋購買、使用管理、后期買賣等問題進行全方位的管理。建立中低收入家庭住房保障機制，用來與住房供應體系相互配合，真正做到“公開、公平、公正”。
（三）加強對經(jīng)濟適用房建設環(huán)節(jié)的監(jiān)督
為了防止開發(fā)商將用于建設經(jīng)濟適用房的劃撥土地使用權用于普通商品房開發(fā)，應該加強對土地出讓的監(jiān)督，可采取以下措施：
首先，在經(jīng)濟適用房開發(fā)商的確定上，采取招投標的方式，并在一定范圍內(nèi)，向申購此待建經(jīng)濟適用房的購房者及公眾公開，使開發(fā)商的行為置于社會公眾的監(jiān)督之下，將政府部門的監(jiān)管與社會的監(jiān)督有效結合起來。另外，在設計環(huán)節(jié)中，應由相關部門嚴格審批其建筑面積，不能允許有超標面積的房屋出現(xiàn)，嚴格控制各個標準建筑面積房屋的比例。在開發(fā)建設樓盤的期間，由政府組織相關部門定期進行核查，有違設計、施工標準的房屋在建房初期就會被有效制止。合格完成建設任務后，相關部門要對樓房進行質(zhì)量、布局、面積等多方面進行竣工驗收。發(fā)售環(huán)節(jié)也要置于政府專門機關的監(jiān)督下，這樣有利于切斷開發(fā)商直接獲取暴利的渠道。
（四）制定嚴格的經(jīng)濟適用住房退出制度
城市低收入家庭是一個動態(tài)的概念，在一定的時期內(nèi)是在不斷變化的，所以建立科學的、合理的經(jīng)濟適用住房退出機制非常必要。政府的相關管理部門可對購房者實行動態(tài)管理，經(jīng)濟適用房購房者每年必須向有關部門上交家庭收入情況等資料，每5年左右對其進行一次家庭收入狀況審核，特別是要深入社區(qū)入戶調(diào)查，對于符合退出條件的家庭，應提前通知住戶限期退房，以便住戶有較為充裕的時間做好退出準備。
（五） 建立健全法律保障
我國經(jīng)濟適用住房發(fā)展至今出現(xiàn)了較多的問題，其中有些問題已涉及到法律層面，政府應盡快地建立健全法律、法規(guī)來規(guī)范保障性住房市場，使其健康運作。我國也應該盡快出臺《住宅法》或《住宅保障法》等相關法律來規(guī)范和引導我國保障性住房的開發(fā)建設。具體來說，這部法律至少應該包括對象范圍的清晰界定；申請者的公示和監(jiān)督；建設、價格方面的監(jiān)管；進入和退出方面的監(jiān)管；各個參與經(jīng)濟適用房項目的單位各司其職，互相監(jiān)督，對其中出現(xiàn)的和監(jiān)管失職行為進行處罰等內(nèi)容。
經(jīng)濟適用住房對解決社會低收入人群的住房問題和維護社會穩(wěn)定起著重要的保障作用。政府應不斷完善其實施發(fā)展，使經(jīng)濟適用房真正做到利民、惠民、安民，“經(jīng)濟”又“適用”。
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【關鍵詞】保障房；退出模式；多元化模式
【項目】天津市2012年度哲學社會科學規(guī)劃課題“關于我市保障性住房后續(xù)管理問題研究”（項目編碼：TJGL12-014）階段性成果。
【中圖分類號】F8 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2013）03-0121-3
保障性安居工程建設是“十二五”期間滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，完善中國住房保障體系，實現(xiàn)“居者有其屋”目標的核心工作。現(xiàn)階段，中國保障房建設的關注焦點主要集中在如何通過加大保障房的增量供給，滿足保障房的現(xiàn)實需求。但相對而言，對于被保障人從保障房體系當中退出問題的關注程度還較低，相關政策也尚待完善。退出機制的運轉不暢導致存量保障房良性周轉效率低下，資源再配置體系失靈，間接加大了對于保障房增量供給的過度依賴和國家的財政負擔。因此，完善中國保障房退出政策是緩解保障房供需矛盾，節(jié)約社會資源，提高資源利用效率的關鍵。
一、現(xiàn)有保障房退出模式
現(xiàn)階段，中國保障房體系主要由經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房三部分組成，相關的退出政策主要體現(xiàn)在2007年頒布實施的《經(jīng)濟適用房管理辦法》、2004年頒布實施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2012年頒布實施的《公共租賃住房管理辦法》，以及相關地方性法規(guī)之中。
經(jīng)濟適用房的主要保障對象是家庭收入符合當?shù)卣畡澏ǖ牡褪杖爰彝ナ杖霕藴剩覠o房或現(xiàn)住房面積低于當?shù)卣?guī)定住房困難標準的城鎮(zhèn)居民。購買經(jīng)濟適用房之后，購房人將擁有經(jīng)濟適用房的有限產(chǎn)權。一般情況下，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。經(jīng)濟適用房的現(xiàn)行退出模式主要有兩種：其一，政府回購，主要針對購買經(jīng)濟適用房之后又購買其他住房的購房人，以及購買經(jīng)濟適用住房滿5年，并補齊屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的購房人；其二，購房人擁有完全產(chǎn)權，主要針對按照政府所確定標準向政府交納土地收益等相關價款后的購房人。現(xiàn)行經(jīng)濟適用房退出路徑如圖1所示。
廉租房的主要保障對象是符合當?shù)卣?guī)定的住房困難的最低收入家庭，其保障方式以發(fā)放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔。享受廉租房保障的承租人不擁有房屋的產(chǎn)權。《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定了六種住房保障機構收回廉租房的行為，可歸納為三種退出模式：其一，超出收入標準退出，即因家庭人均收入連續(xù)一年以上超出當?shù)亓庾》空叽_定的收入標準不再享受廉租房政策；其二，居住面積超出標準退出，即因家庭人數(shù)減少或住房面積增加導致的人均住房面積超出當?shù)亓庾》空叽_定的住房標準不再享受廉租房政策；其三，違規(guī)退出，即因將承租的廉租住房轉借、轉租，擅自改變房屋用途，未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況不再享受廉租房政策。現(xiàn)行廉租房退出路徑如圖2所示。
公共租賃住房的保障對象是經(jīng)濟能力高于廉租房但低于經(jīng)濟適用房的家庭，以及在當?shù)胤€(wěn)定就業(yè)并達到一定年限的外來務工人員。與廉租房相似，公共租賃住房的承租人也不擁有房屋的產(chǎn)權。公共租賃住房現(xiàn)有三種退出模式：其一，以其他形式獲得住房退出，主要包括租賃期內(nèi)承租或者承購其他保障性住房或者租賃期內(nèi)通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房；其二，期滿解約退出，即租期屆滿不在申請或者因收入水平增加不再符合續(xù)租條件的承租人；其三，違規(guī)退出，即因轉借、轉租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房，改變所承租公共租賃住房用途，破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動及無正當理由連續(xù)6個月以上閑置而退出。現(xiàn)行公共租賃住房退出路徑如圖3所示。
二、保障房退出政策的現(xiàn)存問題
（一）“鼓勵性”退出條款導致“獎懶罰勤”。保障性住房是主要針對生活困難的低收入群體的臨時性住房保障措施，政策的根本還是應當鼓勵被保障人通過自身努力提高收入退出保障房體系，實現(xiàn)保障房的存量循環(huán)。現(xiàn)行政策制定了相應的“鼓勵性”退出條款，如《經(jīng)濟適用房管理辦法》和《公共租賃住房管理辦法》分別規(guī)定了被保障人購買其他住房之后，政府有權回購經(jīng)濟適用房，或要求承租人騰退公共租賃住房。《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》也對家庭收入超標家庭須退出廉租房保障做出了詳盡規(guī)定。但是，現(xiàn)行“鼓勵性”退出條款最終將導致被保障人行為上的“逆向選擇”，客觀上產(chǎn)生“獎懶罰勤”的作用。也就是說，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度與自身實際被保障程度成反比。現(xiàn)行政策可能導致兩個結果：被保障人要么放棄努力使自己長期停留在保障房福利體系之內(nèi)，要么隱瞞真實收入或其他房產(chǎn)，免于退出保障房福利體系。
（二）“懲罰性”退出條款未能規(guī)避“道德風險”。所謂“道德風險”是指在信息不對稱條件下，契約的乙方（通常為人）利用其信息優(yōu)勢采取契約的甲方（通常為委托人）無法觀測或監(jiān)督的行動，導致甲方利益損失的現(xiàn)象。“道德風險”是行為人基于逐利動機最大限度增進自身效用而損害他人利益的行動。在存在“道德風險”時，即使均衡是存在的，行為結果對于社會也是無效率的。為了避免被保障人“道德風險”行為的發(fā)生，現(xiàn)行廉租房和公共租賃住房政策都明確規(guī)定了“懲罰性”退出條款，經(jīng)濟適用房政策也將違規(guī)出租等行為明確界定為違規(guī)。但關鍵問題是，即使被保障人的違規(guī)行為可被觀測和監(jiān)督，但如果其成本超出住房保障機構能夠通過阻止被保障人違規(guī)行為所獲得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考慮放棄監(jiān)督行為。例如，2011年中國之聲相關報道顯示，北京市部分小區(qū)有將近7成經(jīng)濟適用房被出租，租賃雙方僅僅過簽訂租住雙方協(xié)議便可完成經(jīng)濟適用房出租行為。由于根本無需北京市建委備案，政府相關部門也就無從監(jiān)管，只能任由被保障人“道德風險”行為的發(fā)生，造成住房保障資源的極大浪費。即使一種較好的情況，住房保障機構能夠通過監(jiān)管發(fā)現(xiàn)被保障人的違規(guī)行為并迫使其退出保障體系，大量資源也會浪費在監(jiān)管和后續(xù)訴訟過程中。因此，現(xiàn)行保障房所規(guī)定的違規(guī)退出模式在理論上是成立的，但在現(xiàn)實中是較難實現(xiàn)的。
（三）退出標準規(guī)定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本來具有價值的資源或財產(chǎn)，由于產(chǎn)權安排不明，導致其價值下降并引起社會福利損失的經(jīng)濟現(xiàn)象。從經(jīng)濟學角度分析，保障房制度的本質(zhì)是對資產(chǎn)進行的價格管制。其中，經(jīng)濟適用房是對房屋售價的管制，廉租房和公共租賃住房是對房屋租金的管制。因此，經(jīng)濟適用房購置價格必然低于市場出清條件下的均衡價格，均衡價格與管制價格之差就形成了經(jīng)濟適用房的“非專有收入”。同理，廉租房或公共租賃住房的實付租金必然也低于市場出清條件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租賃住房的“非專有收入”。現(xiàn)行保障房退出政策試圖對這部分“非專有收入”進行明晰界定，如《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定了對于購買期滿5年的經(jīng)濟適用房，被保障人須按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后取得完全產(chǎn)權。但是，在實際操作層面，須補足的價差標準如何界定并未形成統(tǒng)一標準。北京市和天津市經(jīng)濟適用房管理辦法的退出條款規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款”；上海市的退出條款規(guī)定：“原住房保障機構可以行使回購權，回購價格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價確定，原住房保障機構決定不予回購的，房地產(chǎn)權利人方可向他人轉讓”。關鍵問題是，房屋價格具有不可比較性，即使是相同地段的住房由于朝向、樓層等方面的差異也是“一房一價”。因此，保障房退出時間點上的“普通商品住房”參照標準如何選擇，“一定比例”以多少為合適等關鍵問題都難以清晰劃定。當事雙方必然都想對這部分“非專有收入”進行爭奪：被保障人必然采用尋租等行為期望盡可能低估參照標的價格以占有更多“非專有收入”；住房保障機構如果沒有被尋租，也必然期望高估參照標的以保障自身權益。其結果將引致租值消散，進而產(chǎn)生福利損耗。
三、多元化退出模式的改革構想
保障房退出政策現(xiàn)存問題產(chǎn)生的根本原因在于其特殊的產(chǎn)權屬性。制度經(jīng)濟學觀點認為，即使在完全競爭市場條件下，也只有在對產(chǎn)權進行明確界定后，市場配置資源的效力才能有效發(fā)揮。一旦產(chǎn)權被置于公共領域（公共物品問題），或部分被其他產(chǎn)權主體所占有（外部性問題），資源的配置機制就會失靈。正如前文分析，被保障人對經(jīng)濟適用房僅擁有部分產(chǎn)權，剩余產(chǎn)權歸屬住房保障機構，且剩余產(chǎn)權的購買金額尚缺乏統(tǒng)一度量標準，從而為尋租行為的出現(xiàn)提供了空間。租賃廉租房和公共租賃住房的被保障人對承租住房無任何產(chǎn)權，基于逐利的行為動機自然傾向于對于承租住房的過度甚至損害性使用。并且，基于信息不對稱和交易成本等考慮，住房保障機構也很難做到對被保障人行為的完全監(jiān)管。因此，問題的解決可從產(chǎn)權視角著手，通過建立多元化的保障房退出模式實現(xiàn)保障房產(chǎn)權的合理讓渡，最終實現(xiàn)住房保障機構與被保障人之間關系上的激勵相容。
（一）經(jīng)濟適用房多元化退出模式的改革構想。經(jīng)濟適用房退出模式改革的基本構想是在將經(jīng)濟適用房產(chǎn)權進行等額劃分基礎上，以經(jīng)濟適用房建設開發(fā)成本為最低產(chǎn)權支付點，通過容許被保障人在特定時間范圍內(nèi)根據(jù)自身實際通過逐步購買房屋剩余產(chǎn)權形式，實現(xiàn)經(jīng)濟適用房產(chǎn)權由住房保障機構到被保障人的逐步讓渡。被保障人擁有完全產(chǎn)權后，經(jīng)濟適用房性質(zhì)自動轉化為普通商品房，可自由上市流通。
例如，某套經(jīng)濟適用房的建設開發(fā)成本為T，開發(fā)當期同地段商品房的售價為S，必然存在S>T。以m（如1萬元）作為產(chǎn)權分割基準，則該套經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權被分割為■等份。被保障人至少需要支付該房屋的建設開發(fā)成本T，才能夠獲得房屋的居住權。當然，被保障人亦可支付一個大于的購買價格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人擁有的產(chǎn)權份額就越高。對于一個首次支付購房款的經(jīng)濟適用房被保障人，剩余的■部分產(chǎn)權歸屬住房保障機構所有，此時的經(jīng)濟適用房不能流通。被保障人可以選擇不同的分期付款方式在不同的時間期限內(nèi)購買剩余產(chǎn)權，每年支付金額越高，獲取完全產(chǎn)權的時間就越短。
如圖4所示，線①表示被保障人初始支付了一個高于經(jīng)濟適用房建設開發(fā)成本的房款，并且之后每年支付一個較高的分期付款金額，可在較短時間內(nèi)獲得經(jīng)濟適用房的完全產(chǎn)權。線②意味著被保障人支付了一個與線①一樣的初始房款，但之后每年支付一個較低的分期付款金額，將在稍長的時間內(nèi)獲得完全產(chǎn)權。線③意味著被保障人選擇在支付初始房款之后延遲t年開始支付剩余房款，將在更長的時間內(nèi)才能獲得完全產(chǎn)權。線④意味著被保障人僅支付了最低的經(jīng)濟適用房建設開發(fā)成本，并延遲t年開始分期支付剩余房款購買剩余產(chǎn)權，將在相當長的時間內(nèi)獲得完全產(chǎn)權。線⑤意味著被保障人僅選擇支付最低的建設開發(fā)成本T，并不再支付剩余房款，將不能獲得經(jīng)濟適用房的完全產(chǎn)權，也就不能轉化為商品住房進行流轉。
被保障人可依據(jù)自身實際，自由選擇經(jīng)濟適用房完全產(chǎn)權獲取方式。同時，由于完全產(chǎn)權價值在購房之初已明確，且通過產(chǎn)權分割和被保障人自身選擇將產(chǎn)權關系在被保障人和住房保障機構之間予以清晰界定，因退出標準規(guī)定不明導致的“租值消散”問題可有效解決。同時，住房保障機構獲取的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權讓渡收益可作為新建保障房的資金來源，間接實現(xiàn)了存量資源的有效流轉。
（二）廉租房和公共租賃住房多元化退出模式的改革構想。廉租房和公共租賃住房退出政策改革的基本構想是設計多元化租金支付模式，解決房屋供需雙方由于激勵不相容而產(chǎn)生的“獎懶罰勤”和“道德風險”問題。具體來講，對于生活確實困難且未來亦無改善可能的被保障人，將繼續(xù)維持原有廉租房政策。除特殊原因，其租賃的廉租房將不產(chǎn)生退出問題。對于具有一定現(xiàn)期或即期支付能力的廉租房和公共租賃住房被保障人，可借鑒融資租賃模式，設計多元化的租金支付標準和退出模式供被保障人選擇。被保障人選擇的支付租金越高，其獲得租住住房完全產(chǎn)權的年限也就越短。
例如，保障機構以S的金額收購某套住房作為公共租賃住房的房源。對于生活確實困難的被保障人可選擇支付最低租金H，H大致相當于當前廉租房或公共租賃住房的一般租金。此時，被保障人將不能獲得承租住房的任何產(chǎn)權。對于具有一定支付能力的被保障人，亦可選擇高于H的租金L，其可在第■年獲得房屋的完全產(chǎn)權。該被保障人如果選擇支付租金nH（n>1），則其可提前■年獲得承租住房的完全產(chǎn)權。
多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益與承租住房的使用行為緊密結合，即可緩解被保障人因產(chǎn)權不明導致的“道德風險”，也可減少現(xiàn)有退出政策所引致的“獎懶罰勤”現(xiàn)象。同時，由于多元化退出模式下住房保障機構收取的租金高于現(xiàn)行政策租金收益，也可在一定程度上緩解保障房建設資金不足問題。
本質(zhì)上講，多元化的廉租房和公共租賃住房租金支付和多元化的經(jīng)濟適用房購買模式都是以激勵相容為目標，以明確房屋產(chǎn)權為手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折舊、資金的時間成本、多元化退出模式之間的轉換等細節(jié)工作的基礎上，輔之以其他相關政策配合，可有效提高保障房退出效率，進一步實現(xiàn)存量資源的優(yōu)化利用。
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一、建章立制，設置機構。
20__年初，我市根據(jù)國務院轉發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（[20__]37號）中關于“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”的要求，結合__的實際，擬定了《__市經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《__市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，3月，市政府分別以36、37號政府令頒布實施，同時成立了由市長和分管副市長掛帥的“市經(jīng)濟適用住房領導小組”和“市廉租住房領導小組”，領導小組分別下設了辦公室。羅市長親自主持兩次專題會議，聽取匯報，研究問題，指導工作的開展。各縣、市、區(qū)參照市級的做法，在5月底前，均相繼建立了住房保障工作領導小組和日常辦事機構，全市共設有專兼職工作人員35人，市本級、達縣、通川區(qū)、萬源、大竹等財政還為工作機構解決了專項辦公經(jīng)費。為使經(jīng)濟適用住房和廉租房制度落到實處，針對經(jīng)濟適用住房房源不足問題，我市研究制定出臺了《__市開發(fā)樓盤配建經(jīng)濟適用住房暫行辦法》，規(guī)定今后凡有土地拍賣，都要增設附加條件，即由開發(fā)商按不低于報建住房總套數(shù)7%的比例配建戶型在60平米以內(nèi)的經(jīng)濟適用住房，從而保證了經(jīng)濟適用住房的多渠道供應。針對通川區(qū)域內(nèi)市、區(qū)、縣三家同處一城，廉租房補貼標準必須統(tǒng)一的問題，我市進行了為期半個月的市場調(diào)查，后經(jīng)市政府批準同意確定了城區(qū)內(nèi)統(tǒng)一按每月每平米2元補貼的標準。針對國家將住房保障對象由中低收入家庭調(diào)整為低收入家庭的政策，我市對通川區(qū)城區(qū)內(nèi)的20__—20__年低收入線進行了認真測算，并經(jīng)市政府第72次常務會確定為家庭人均月收入為450元及以下為低收入。
二、摸清基數(shù)，建立檔案。
我市各縣、市、區(qū)基本上都采取了自下而上、反復核實、公告公示的辦法作了相關工作。即：先由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)審查應保對象的資格，統(tǒng)一上報所在地的廉租辦、經(jīng)適辦進行核實，再進行公示，最后根據(jù)有無異議再行調(diào)查、核實、建檔。經(jīng)過各縣、市、區(qū)的反復核實，我市20__年納入廉租住房保障的對象實際戶數(shù)為3190戶，由于年初下達計劃時省上沒有要求將保障面擴大到低收入家庭，我市20__年僅對最低收入家庭實施了住房保障，全市還有約2.15萬戶（7.2萬人）低收入無房戶和住房困難戶沒有納入07年住房保障范圍，但已納入“十一五”保障規(guī)劃，擬從20__年開始逐步惠及。
三、酬集資金，落實土地。
年初，市委、市政府把住房保障工作納入了全市“十大惠民行動”進行目標管理，各縣、市、區(qū)按照目標任務積極籌集建設、補貼資金，落實建設土地，全年全市共計籌集廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設、補貼資金1504.70萬元（其中：市本級籌集土地出讓金收益649萬、公積金增值收益50萬；宣漢籌集土地出讓金收益70萬；渠縣落實財政預算資金83.48萬；通川區(qū)落實財政預算資金33.3萬；達縣籌集土地出讓金收益11.736萬；開江籌集土地出讓金收益18.36萬；萬源落實財政預算資金8.6976萬；大竹籌集土地出讓金收益223.117萬，落實財政預算資金357萬）；落實廉租房建設用地25畝，落實經(jīng)濟適用住房建設用地50.25畝，共計落實土地75.25畝（其中：市本級45.83畝，達縣17.5畝，大竹2.72畝，萬源5畝，宣漢3.2畝，開江1畝）。
四、分解任務，完成指標。
20__年，省上分別給我市下達了1萬平方米經(jīng)濟適用住房竣工任務和廉租房保障覆蓋面達到80%的廉租房任務。任務下達后，市政府及時進行了分解。各縣市區(qū)根據(jù)目標分解任務，積極制定實施方案，想盡辦法克服困難，全市面向社會銷售經(jīng)濟適用住房竣工面積實際完成10885.15平方米，其他類型經(jīng)濟適用住房完成11386.32平方米，總計完成22271.47平方米，是省定目標任務的222.71%；通過發(fā)放租賃補貼、實物配租、租金核減、出售經(jīng)濟適用住房四種方式對最低收入家庭進行廉租房保障的覆蓋面達到100%，超額完成省定目標任務的20%。全市實際發(fā)放廉租房補貼2272戶，實物配租854戶，租金核減30戶，購買經(jīng)濟適用住房34戶。
完整版北京市公共租賃住房管理辦法第一章 總則
第一條 為完善我市分層次住房供應體系，調(diào)整住房供應結構，實行租售并舉，多渠道滿足部分中低收入住房困難家庭住房需求，根據(jù)《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[20xx]24號)、《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》([20xx]131號)規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)公共租賃住房的建設、分配、管理適用本辦法。
本辦法所稱公共租賃住房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應對象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。
第三條 公共租賃住房建設、分配和管理工作遵循以下原則：政府支持、市場運作;多方建設、統(tǒng)一管理;公平公開、嚴格監(jiān)管。
第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃、財政、稅務、國資、金融、住房公積金等有關部門按照各自職責分工，做好公共租賃住房相關管理工作。各區(qū)縣人民政府負責做好本區(qū)縣范圍內(nèi)公共租賃住房的建設和管理工作。
第二章 房源籌集
第五條 公共租賃住房由市、區(qū)縣政府所屬機構或政府批準的機構通過新建、收購等方式多渠道籌集。
第六條 新建公共租賃住房采取集中建設或配建相結合的方式，戶型以一、二居室小戶型為主。
第七條 公共租賃住房建設用地實行有償使用，其中對于政府所屬機構或政府批準的機構建設的，其用地可采取租賃方式，按年繳納土地租金。
第八條 金融機構通過多種方式支持公共租賃住房建設出租工作，有關單位可按規(guī)定條件申請商業(yè)銀行貸款、使用信托資金、發(fā)行債券和申請住房公積金委托貸款等方式融資。此外，可通過投融資方式改革籌集社會資金、出租公共租賃住房及配套設施回收資金、社會捐助及經(jīng)市政府批準的其它資金等方式多渠道籌措資金。
第三章 配租管理
第九條 公共租賃住房的供應對象為本市中低收入住房困難家庭，包括已通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房資格審核尚在輪候的家庭以及其它住房困難家庭。
第十條 已通過廉租住房、經(jīng)濟適用住房或限價商品住房資格審核正在輪候的家庭，可直接到戶籍所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請輪候公共租賃住房。
第十一條 公共租賃住房實行公開配租制度，由產(chǎn)權單位編制配租方案報住房保障管理部門核準后組織配租。其中，符合廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房條件的家庭以及其它符合配租條件的家庭成員中含有60周歲(含)以上老人、患大病人員、殘疾人員、復轉軍人、優(yōu)撫對象或屬重點工程拆遷的可優(yōu)先配租。
第十二條 符合配租條件的家庭只能承租一套公共租賃住房。
第四章 租賃管理
第十三條 按照保本微利的原則并結合承租家庭負擔能力和同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮確定公共租賃住房租金。
第十四條 政府所屬機構以及政府批準的機構按照規(guī)定的租金出租公共租賃住房凡符合國家有關稅收規(guī)定的，可享受相關的稅收優(yōu)惠政策。
第十五條 公共租賃住房的維修、養(yǎng)護、管理由產(chǎn)權單位負責，產(chǎn)權單位也可委托專業(yè)服務企業(yè)管理。
第五章 監(jiān)督管理
第十六條 公共租賃住房的租賃期限最長不超過5年，合同期滿承租家庭應當退出住房。承租家庭需繼續(xù)承租的，應在合同期滿前3個月內(nèi)提出申請，由產(chǎn)權單位會同相關單位復核，符合條件的續(xù)簽租賃合同;承租家庭不符合承租條件暫時不能騰退承租住房的，租賃合同期滿后給予2個月過渡期，過渡期內(nèi)按同類地段類似房屋市場租金收取租金。過渡期屆滿后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋產(chǎn)權單位規(guī)定的標準收取租金，具體在租賃合同中約定;拒不退出行為記入信用檔案。
第十七條 承租家庭有下列行為之一的，產(chǎn)權單位可與承租家庭解除租賃合同，收回住房：
(一)將承租住房轉借、轉租的;
(二)擅自改變承租住房居住用途的;
(三)連續(xù)6個月以上未在承租住房內(nèi)居住的;
(四)連續(xù)3個月以上未按期交納租金的;
(五)獲得其它形式政策性住房保障的;
(六)其它違反租賃合同行為。
第十八條 違反本辦法規(guī)定，不如實申報家庭住房等情況，騙租公共租賃住房的，由產(chǎn)權單位解除租賃合同，承租家庭應當退出住房并按房屋產(chǎn)權單位規(guī)定的標準補交租金;騙租行為記入信用檔案，5年內(nèi)不得申請政策性住房。
第十九條 產(chǎn)權單位在租賃合同存續(xù)期間不按規(guī)定的租金標準收繳租金或擅自向不符合條件的家庭出租公共租賃住房的,住房保障管理部門應當責令其限期整改，退回、補差租金或收回住房。
第二十條 管理部門相關工作人員利用職務上的便利收受他人財物或者其它好處的，或者不依法履行監(jiān)督管理職責的，給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第二十一條 經(jīng)政府批準負責出租公共租賃住房的機構應當依據(jù)本辦法制定申請審核、租金標準、配租管理等具體實施細則報市住房保障管理部門，由市住房和城鄉(xiāng)建設會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源等部門審核同意后組織實施。
第二十二條 本辦法自20xx年8月1日起施行。
【關鍵詞】住房保障 經(jīng)驗 啟示
住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產(chǎn)品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現(xiàn)社會公平的標志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過市場機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現(xiàn)社會的公平與正義，構建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經(jīng)過多年來的改革與實踐，我國已經(jīng)初步建立起了以經(jīng)濟適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度。自去年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》以及《經(jīng)濟適用住房開發(fā)貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設計劃，對保障性住房的建設規(guī)模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經(jīng)濟適用房，很多地方還積極嘗試、創(chuàng)新經(jīng)濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素制約，但是其中規(guī)律性的先進經(jīng)驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。
一、國外住房保障制度的經(jīng)驗及做法
1、美國
美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對住房保障做了相應的規(guī)定。
美國住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款保險。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協(xié)會尋求貸款。二是提供較低租金公房。 《住房法》規(guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。 《國民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。
發(fā)達的房地產(chǎn)金融是美國住房保障的制度基礎。美國的各類金融機構積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數(shù)人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。
2、日本
二戰(zhàn)結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關法規(guī)，通過建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業(yè)從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對住宅用地實行優(yōu)惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發(fā)揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩(wěn)定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。
其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負責住宅建設的規(guī)劃、開發(fā)和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經(jīng)過發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會制度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、教育、投資等社會生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規(guī)定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價、成本價和略高于成本價的調(diào)整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。
二、對我國的啟示
從以上住房保障制度的經(jīng)驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、市場導向、適度保障、動態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。
1、盡快建立完善的住房保障法律體系
自2003年《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度” 以來，我國至今僅出臺了《廉租住房管理辦法》和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規(guī)文件，尚無全國性的住房保障法律法規(guī)問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規(guī)，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規(guī)定。各地方應當結合本地經(jīng)濟發(fā)展的實際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。
2、健全以政府為主體的住房保障體系
由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調(diào)控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發(fā)展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現(xiàn)政府的公共管理與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。
3、建立健全廉租住房制度
從國際經(jīng)驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內(nèi)廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。
首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應保盡保”。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金融資渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業(yè)擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調(diào)整租金水平。
4、改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度
經(jīng)濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監(jiān)管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經(jīng)濟適用住房制度實施中出現(xiàn)的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產(chǎn)權。二是依法嚴格監(jiān)管。關鍵要加大經(jīng)濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監(jiān)督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經(jīng)濟適用住房，政府優(yōu)先回購用于補充經(jīng)濟適用住房房源。限價房可比照經(jīng)濟適用住房制度實施。
5、綜合運用各種配套手段
（1）稅收政策。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經(jīng)濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅和適時出臺物業(yè)稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。
（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的人口比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應把對保障性住房的建設補貼逐步轉化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產(chǎn)生對高收入家庭的溢出效應，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。
（3）金融配套措施。在目前的住房公積金制度基礎上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設和住房消費的支持力度。適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經(jīng)驗，吸收外資和民間資本組建住房銀行，開辦住房儲蓄業(yè)務，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款證券化，建立住房貸款擔保制度。
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印花稅自1988年開征以來，一直按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的印花稅管理辦法的征收方式在實施過程中暴露出了一些問題。
（一）《條例》與《合同法》不銜接，對應納稅憑證確認易產(chǎn)生爭議，從而加大征管難度。
《條例》對應納稅憑證采用正列舉法，合同名稱基本是根據(jù)原來的《經(jīng)濟合同法》中的10類合同確定。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和法制的健全，1999年10月1日我國開始實施新的《合同法》。新《合同法》按照市場經(jīng)濟發(fā)展需要，共計列舉了15類合同，與舊的《經(jīng)濟合同法》相比較，新增了6種合同，變更了合同名稱5種。《條例》與新《合同法》所列舉的合同之間有差異，與社會經(jīng)濟活動中簽定的各類經(jīng)濟合同名稱也不一致，導致就合同是否為應稅憑證問題，征納雙方易形成爭議，加大了征管難度。如中介服務中簽定的合同、專業(yè)保養(yǎng)服務中簽定的保養(yǎng)合同等，在經(jīng)濟活動中出現(xiàn)頻繁，但由于無法與《條例》中已列舉的合同對號入座，征收依據(jù)不充分，造成了稅款的流失。
（二）征管難度大，合同等憑證應納印花稅的繳納和征收不到位。
印花稅征收面廣，情況比較復雜。在一些企業(yè)中，由于合同所反映的經(jīng)濟業(yè)務不同，不同業(yè)務的合同分散在不同的管理部門，銷售合同一般由銷售部門保管，原料采購合同由采購部門保管，等等。作為應納稅憑證的合同其計稅依據(jù)是合同所記載的金額，并不反映在納稅人財務會計帳簿、報表等會計核算資料當中。這樣，客觀上容易造成企業(yè)的辦稅人員不能全面掌握企業(yè)簽定的全部合同，而導致不能準確計算印花稅計稅依據(jù)。在稅務機關實施稅務檢查過程中，要求納稅人提供有關合同時，有些納稅人往往借故不提供或者不全部提供合同；而稅務機關現(xiàn)有的管理手段也不能有效監(jiān)控企業(yè)的合同簽定行為，依靠稅務檢查人員在企業(yè)不同管理部門之間轉，一個部門一個部門地檢查，一份合同一份合同地計算、匯總，工作效率不高。
二、實行新的印花稅計征辦法及取得的成效
（一）按收入成本比例計征印花稅辦法的產(chǎn)生
在實際征管工作中，有些企業(yè)提出了以銷售收入和成本的一定比例為計稅依據(jù)繳納印花稅的辦法。為不斷完善印花稅征收管理辦法，××地稅局高度重視納稅人的意見、建議，在廣泛開展調(diào)查研究的基礎上，肯定了在部分企業(yè)中實行按收入、成本的一定比例計征印花稅辦法的必要性。通過到100多戶企業(yè)、規(guī)劃局招投標辦公室、外經(jīng)委等相關單位了解合同簽定情況及行業(yè)特點，及時召開企業(yè)財務人員代表座談會，深入了解納稅人的具體想法和需求，確定了新的印花稅計征辦法，并從2003年8月份開始在部分企業(yè)中進行試點。
1、基本原則：以加強印花稅征收管理為目的，本著企業(yè)自愿、逐級審批、簡化程序、方便納稅人的原則確定按收入成本比例計征印花稅的辦法。
2、適用范圍及計稅依據(jù)：凡合同簽定頻繁，貼花不便的納稅人，可以按銷售收入和成本的一定比例，確定計稅依據(jù)計算繳納印花稅（以下簡稱印花稅計征辦法）。采用印花稅計征辦法的納稅人，對其工業(yè)、商業(yè)企業(yè)的購銷合同、建筑安裝業(yè)的建筑安裝工程承包合同，原則上按照本辦法的征收比例和計算公式計算繳納印花稅。
3、征收比例的確定：工業(yè)企業(yè)的購銷合同，按照銷售收入70%以上及材料采購成本50%以上的比例合并計算繳納；商業(yè)企業(yè)的購銷合同，按照銷售收入20%以上及商品進貨成本20%以上的比例合并計算繳納；建筑安裝企業(yè)的建筑安裝工程承包合同，按照銷售收入80%以上及材料采購成本的60%以上的比例合并計算繳納。
4、計算公式：應納印花稅稅額=收入×一定比例×適用稅率+成本×一定比例×適用稅率
5、申請審批程序：采用印花稅計征辦法的納稅人應填制《印花稅計算繳納申請表》（一式三份）——報經(jīng)主管稅務所——報局地方稅管理科審核——報主管局長審批并加蓋公章——地方稅管理科返給主管稅務所——送達納稅人執(zhí)行。
6、審批時限：采用新辦法的納稅人應于每年三月底前報請稅務機關審批，一年審批一次。
7、繳納方法及時限：采用印花稅計征辦法的納稅人，應于次月10日內(nèi)繳納上月稅款，并使用原印花稅申報表，于次年1月10日前申報。
（二）實行新辦法取得的成效
新的印花稅計征辦法進一步簡化了工作程序，方便了納稅人依法履行納稅義務，保證了稅款及時足額入庫，通過五個月的試點實施，取得了顯著的成效。
1、理順了征納關系，促進了稅收收入的較大幅度增長。2003年，××地稅局共有116戶納稅企業(yè)（其中：制造業(yè)67戶，建筑安裝業(yè)34戶，商貿(mào)業(yè)15戶）自愿提出申請按收入、成本的一定比例方法計算繳納印花稅，僅8、9兩個月就入庫印花稅52萬元，比去年同期的16萬元增加了36萬元，稅款增收明顯，同時也受到了企業(yè)的好評。
2、進一步簡化了工作程序，極大地方便了企業(yè)財務人員計算繳納稅款。部分企業(yè)合同簽訂非常頻繁，甚至每天有幾十份訂單，財務人員計算印花稅工作量很大；有的企業(yè)合同不在財務部門管理，財務人員不掌握簽訂合同的情況，給印花稅的完稅帶來很大不便。新辦法的實行，從程序上堵塞了印花稅征管漏洞，財務人員按自己掌握的數(shù)據(jù)就可以完成印花稅的計算和繳納工作，計算簡單方便，工作量小，也有效避免了企業(yè)不按實際合同計算繳納印花稅和因企業(yè)財務人員工作疏忽造成企業(yè)罰款現(xiàn)象的發(fā)生。
3、印花稅收入進度趨于穩(wěn)定，收入預測有據(jù)可依。按照新辦法計算印花稅，稅款與企業(yè)的收入和成本成對應關系，這樣印花稅的稅基穩(wěn)定，稅收收入的穩(wěn)定性有了一定的保證。同時，在進行收入預測時，也可以從企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況中找到依據(jù)，提高了預測的準確性。，
4、提高了印花稅檢查工作的效率。以前到納稅單位檢查印花稅，經(jīng)常要與企業(yè)的幾個部門接觸，工作難度較大，實行新辦法后，不用再到企業(yè)的采購、銷售等部門去查找合同，避免了在稅務檢查過程中企業(yè)有些部門不提供合同等問題，使印花稅的檢查更方便，提高了檢查工作的效率。
三、進一步完善印花稅計征辦法的建議
（一）制定完善的印花稅計征辦法。
通過總結試點階段的經(jīng)驗，應盡快制定完善的印花稅計征辦法，充分考慮納稅人的各種需求和制度的可操作性。對有的企業(yè)在簽訂合同時由對方扣繳了印花稅的問題，應盡快明確規(guī)定以避免重復征稅；與合同的登記相結合，要求企業(yè)將全部合同在登記薄中進行序時登記；與稅源監(jiān)控及信息交換相結合，與有關單位建立定期信息交換制度，全面把握區(qū)域合同簽定情況。同時，通過制度增強對個別不繳或遲繳稅款企業(yè)的約束力和震懾作用。
（二）計征比例的確定還需進一步科學化、合理化。
目前，印花稅新辦法計征比例的確定還有欠缺，在以后的工作中需要進一步加強調(diào)研，把握行業(yè)合同簽定的特點和規(guī)律，使比例的確定更加科學、合理。應進一步放寬計征比例上下浮動的范圍，使更多的企業(yè)可以實行這一辦法。同時，企業(yè)適用比例不能一成不變，稅務機關要經(jīng)常了解企業(yè)納稅情況和合同簽訂情況，定期調(diào)整適用比例，以使新辦法的納稅情況更接近于實際合同簽訂情況。
（三）逐步擴大新辦法的適用范圍。
目前使用印花稅計征辦法需要在納稅人自愿申請的原則上進行，適用對象有一定的局限性，今后應逐步擴大新辦法的適用范圍。對不能按要求序時登記全部合同的企業(yè)，及稅務檢查中發(fā)現(xiàn)印花稅繳納存在問題的企業(yè)，稅務機關應在進行充分調(diào)查的基礎上，根據(jù)結果核定其按新辦法計算繳納印花稅。
