開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)財務管理論文3篇，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

房地產(chǎn)財務管理論文篇1

從本質上來看，房地產(chǎn)行業(yè)屬于綜合性產(chǎn)業(yè)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)與建設、經(jīng)營管理及后期維修服務等多個內容，現(xiàn)已成為我國社會經(jīng)濟結構的重要組成部分，具有先導性、基礎性、帶動性與風險性等特點，這對該行業(yè)的資金成本控制提出較高要求。基于此，財務管理作為企業(yè)管理的重要內容，貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)。尤其是進入新世紀以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛、市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要充分發(fā)揮財務管理在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定中的重要作用，不斷提升財務管理意識與管理水平，用財務管理發(fā)展優(yōu)勢提升企業(yè)市場核心競爭力。

一、財務管理理論概述

（一）財務管理的內涵所謂財務管理，作為企業(yè)財務經(jīng)濟管理活動而存在，其核心在于處理企業(yè)財務利益之間的相互關系。作為企業(yè)管理的重要內容，尤其注重對企業(yè)財務管理活動中的財務數(shù)據(jù)進行分析處理。一般而言，企業(yè)進行財務管理活動的根本目標在于充分提高資金的使用效率，最終實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。基于企業(yè)財務管理的根本目標，財務管理與企業(yè)管理其他內容的職能有所區(qū)別。就財務管理的各個環(huán)節(jié)而言，他們是相互影響、相互作用的。企業(yè)制定財務計劃與財務決策的依據(jù)在于對財務數(shù)據(jù)的預測分析，如通過會計核算的有效輸出，使財務管理者能夠更加準確并深入了解企業(yè)發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)狀，進而對未來發(fā)展作出相應規(guī)劃。尤其是在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標時，通過對戰(zhàn)略目標的量化分解，在逐步實現(xiàn)階段性目標的基礎上作出科學合理的發(fā)展決策。

（二）財務管理內容財務管理作為企業(yè)管理的重要內容，日常工作范圍涉及企業(yè)財務資金預算核算管理、資產(chǎn)運營、信息管理以及財務控制等。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金作為其經(jīng)營核心的主要組成部分，也是企業(yè)運營的基本前提。基于此，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化，最重要的是加強資金管理，而這一工作在很大程度上取決于企業(yè)財務管理水平。從財務管理的角度出發(fā)，預算管理作為財務管理的起點，其主要是對企業(yè)即將發(fā)生的事情進行事先預估和評價，為今后的經(jīng)營活動提供重要參考。與預算管理相比，資金管理的目標在于通過科學合理的資金管理方式提升資金的利用率，核算管理則是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的財務記錄進行規(guī)范化、程序化管理，借用核算管理活動實現(xiàn)對企業(yè)資金的日常監(jiān)管。企業(yè)財務管理中除了預算管理、資金管理、核算管理之外，還包括資產(chǎn)運營、財務控制及信息管理，在當前瞬息萬變的市場經(jīng)濟環(huán)境下，對企業(yè)真實財務狀況的反映與監(jiān)管，為制定財務管理戰(zhàn)略及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提供決策依據(jù)。從上述財務管理的基本內容來看，其主要任務在于對企業(yè)資金實現(xiàn)科學合理預算，并按照預算嚴格執(zhí)行，在此基礎上進行完整、準確的財務決算活動。在激烈的市場環(huán)境中，大多數(shù)企業(yè)為了實現(xiàn)發(fā)展目標和企業(yè)價值最大化，一般會建立相對完善的財務管理制度加以保障，并在制度框架下實施科學的預算績效管理，加強對企業(yè)內部財務活動的有效監(jiān)管與控制，進而實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的合理配置，防止企業(yè)資產(chǎn)流失。

二、當前房地產(chǎn)財務管理發(fā)展現(xiàn)狀

（一）當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展成為地區(qū)經(jīng)濟增長的熱點，在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)已逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟增長的基礎型產(chǎn)業(yè)和支柱型產(chǎn)業(yè)。尤其是隨著社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民對住房剛性需求增大，國內房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)繁榮景象。隨著城市的擴張與發(fā)展，居住、商業(yè)、辦公等多種形態(tài)的城市空間日積月累，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成龐大的規(guī)模。2000—2020年，我國房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重由4.1%不斷攀升，年復合增長率15.6%。2020年，我國房地產(chǎn)行業(yè)增加值為74552.5億元，占GDP比重7.3%；2021年上半年我國房地產(chǎn)行業(yè)增加值為39742.2億元，占GDP的7.5%。以海南省為例，2020年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資1341.67億元，其中住宅投資946.41億元，比2019年下降8.5%；辦公樓投資70.79億元，比2019年增長105.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資165.66億元，比2019年增長21.9%。2020年海南作出決定：堅決破除“房地產(chǎn)依賴癥”，繼續(xù)嚴格執(zhí)行全域限購等政策，實行現(xiàn)房銷售制度。其中房屋銷售面積751.54萬平方米，比2019年下降9.4%；銷售額1232.08億元，比2019年下降3.4%；住宅銷售面積約為626.19萬平方米（如圖1）。就2020年海南省房地產(chǎn)行業(yè)項目發(fā)展情況來看，共計施工面積8600.05萬平方米，比2019年下降6.7%，其中本年新開工面積1064.95萬平方米，下降12.7%（如圖2）。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務管理發(fā)展現(xiàn)狀當前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在管理制度不健全的問題。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)初始發(fā)展階段，往往注重業(yè)務開展、忽視管理制度的建設，這導致企業(yè)日常財務活動和管理工作沒有制度遵循，嚴重影響企業(yè)資金利用效率。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)試行財權分離，但由于相互之間的資金存在方式較為分散，甚至出現(xiàn)銀行存款多頭開戶的現(xiàn)象，這不利于對企業(yè)資金的有效管理與利用，容易在資金使用和管理中出現(xiàn)盲目運作，缺少制度監(jiān)管，甚至出現(xiàn)企業(yè)資金私自挪用、占用以及賬外循環(huán)等惡性現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中經(jīng)營性現(xiàn)金流管控意識不強。在市場擴張發(fā)展目標下，海南綠地集團選用財務管控型管理模式，充分放權事業(yè)部，加強對事業(yè)部門的日常監(jiān)管與考核。綠地集團海南事業(yè)部是綠地集團設在海南的房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展分部，以打造一流的房地產(chǎn)品牌及服務為發(fā)展總目標，將“為消費者提供品牌產(chǎn)品及服務”作為公司發(fā)展的指導思想。在這種情況下，容易出現(xiàn)過度注重市場開發(fā)，進而忽視對財務管理部門的建設與完善的情況。除此之外，在傳統(tǒng)管理理念影響下，過度注重數(shù)據(jù)信息的收集整理及事后分析，忽視對企業(yè)市場擴張中的資金支出等管理。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資管理難的問題。相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，需要投入大量資金且資金占用周期較長、資金周轉率低。基于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，由于對資金使用決策程度不高，未及時選擇合適的融資渠道、融資方式與融資規(guī)模，這在一定程度上給企業(yè)自身發(fā)展帶來了金融風險。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對比較單一，大多需要銀行貸款，這導致部分企業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)負債率高的現(xiàn)象。貸款銀行基于自身利益，大多數(shù)情況下不會向房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸業(yè)務，加上國家宏觀調控政策影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財務壓力增大，面臨融資難等問題。除了上述問題外，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)還面臨著費用支出成本難以管控、采購流程效率低等挑戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的建筑建材等領域眾多，這也給其費用支出的管控帶來挑戰(zhàn)。如企業(yè)日常費用和工程項目種類多、數(shù)量多，而且每種預算編制都是通過傳統(tǒng)的EXCEL表格來體現(xiàn)，導致整個預算流程繁瑣、數(shù)據(jù)不協(xié)同。在實際費用支出過程中，每一筆費用的支出很難實現(xiàn)異地及時、實時對比和審批，導致不是費用支出不及時，就是費用支出和預算偏差大。由此可見，事前規(guī)劃的預算執(zhí)行困難，實際和規(guī)劃脫離，價值不大。單靠人工處理，很難合理、科學、全面地進行事前預算數(shù)據(jù)和實際支出數(shù)據(jù)的對比，不能為下一步?jīng)Q策提供有效依據(jù)。與此同時，在這種繁瑣的費用成本統(tǒng)計控制中，還經(jīng)常存在供應商數(shù)據(jù)庫信息無法實現(xiàn)共享、數(shù)據(jù)庫出現(xiàn)大量失效信息、采購效率過低、采購成本過高等現(xiàn)象。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在固定資產(chǎn)管理工作中大多是人工管理、手工操作，這也使企業(yè)在財務管理中很難在短時間內及時給出準確數(shù)據(jù)以及全面的信息，最終導致企業(yè)管理者和運營者難以了解企業(yè)真實發(fā)展情況，因而無法準確對現(xiàn)有資金、資產(chǎn)進行有效管理和運作，難以迅速適應資本市場。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)運作機制的優(yōu)化路徑

（一）建立并完善企業(yè)財務管理制度體系鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的特殊性，要想充分提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率，首先，要在企業(yè)內部建立并完善相應的財務管理機制和制度體系，實行統(tǒng)一規(guī)范的資金調控制度、統(tǒng)一的資金信息平臺，以便于財務管理人員及時準確管理和控制企業(yè)資金流程，優(yōu)化整合企業(yè)內部資源的同時，挖掘內部資金潛力。其次，在相應制度體系完善的基礎上能夠為企業(yè)制定戰(zhàn)略規(guī)劃提供重要參考，及時有效規(guī)避資金風險。在當前互聯(lián)網(wǎng)信息技術快速發(fā)展的背景下，建立和完善財務管理制度還要善于利用現(xiàn)代化信息技術手段，以充分實現(xiàn)企業(yè)財務管理人員對資金的可控，積極構建以提升資金管控能力為核心的管理體系。如根據(jù)《會計基礎工作規(guī)范》，明確財務管理崗位工作職責、崗位權限以及可以采取的控制措施，對授權批準、業(yè)務經(jīng)辦、會計記錄、財產(chǎn)保管和稽核檢查等不相容職責進行分離。還可建立授權批準制度，明確企業(yè)資金使用的相關程序、審批權限及職責范圍，及時制定資金業(yè)務流程，定期編制現(xiàn)金流量預算，實施資金收支周計劃、月預算，已實現(xiàn)對企業(yè)多部門資金流動的動態(tài)監(jiān)測和控制。最后，還要進一步完善專業(yè)監(jiān)督檢查制度和稽核審計體系，針對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營中可能出現(xiàn)的風險和問題，尤其是內部控制薄弱點、財務報表錯誤等進行及時修正，避免給房地產(chǎn)企業(yè)造成更大的損失。

（二）全面提升財務管理人員業(yè)務水平在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中，不論內部會計控制制度如何完善、管理手段信息化程度如何，都需要借助專業(yè)財務管理人員得以實施。基于此，企業(yè)財務管理人員的專業(yè)技能、職業(yè)操守，都會對整個財務管理乃至企業(yè)管理產(chǎn)生影響，甚至會影響整個財務管理控制機制的作用發(fā)揮。就目前從房地產(chǎn)財務管理人員業(yè)務能力來看，應當著重提升其內部會計控制意識。通過日常專業(yè)技能培訓、崗位職責培訓等，在提升財務管理人員崗位意識的基礎上，強化其對企業(yè)財務、資金及業(yè)務成本的監(jiān)管和控制能力。同時，還要注重對財務管理人員部門協(xié)作意識的培訓，充分發(fā)揮其在企業(yè)戰(zhàn)略制定及內部會計控制中的作用。除此之外，針對現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，企業(yè)還可加大對相應專業(yè)人才的引進，或組建專業(yè)性較強的管理隊伍。從一定程度上來看，專業(yè)管理隊伍的建設有利于強化財務管理職能部門的控制和監(jiān)督職能。通過充分發(fā)揮會計專業(yè)人才優(yōu)勢，進而提升企業(yè)成本控制決策的科學性與客觀性，幫助企業(yè)開展全成本控制和財務管理工作。

（三）推進財務管理風險防范信息化建設房地產(chǎn)企業(yè)作為資金型行業(yè)，會使企業(yè)在財務管理方面容易出現(xiàn)風險，而產(chǎn)生這一狀況的原因在于財務風險管理不到位。以海南綠地集團為例，如果要對企業(yè)現(xiàn)有的財務風險管理到位，減少財務危機事件的發(fā)生，首先要深入了解企業(yè)自身發(fā)展狀況，在此基礎上進一步優(yōu)化財務管理風險防范機制，推進財務風險防范信息化建設。基于此，在財務預警機制的作用下，海南綠地集團能夠更好地收集來自市場、行業(yè)、政策及內部財務信息，以為其所進行的戰(zhàn)略決策提供依據(jù)。其次在這種信息化財務風險防范機制中，通過利用大數(shù)據(jù)、云計算等技術手段對企業(yè)內部潛在的或者即將發(fā)生的財務危機進行準確預測。財務預警機制通過對所收集信息的深入分析，能夠為海南綠地集團財務發(fā)展保持良好的市場競爭力并提供重要保障。與此同時，還能夠幫助企業(yè)負責人對企業(yè)的真實發(fā)展狀況有所了解，最大程度降低財務風險對企業(yè)發(fā)展帶來的損失，在有效預測的前提下，最大限度避免財務風險出現(xiàn)的可能性。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本費用管控體系在建立并完善房地產(chǎn)企業(yè)特有的成本費用管控體系時，要及時做好事前規(guī)劃，通過系統(tǒng)分門別類編制各種費用支出，如土地費用、施工費、人員成本費、差旅費、廣告費，分公司、項目、部門、人員費用等。每種費用的金額明細，如部門、項目、人員可以支出的范圍劃定，支出時間及金額的劃定等。公司多個預算成員通過一個平臺分工合作完成，而且所有的預算數(shù)據(jù)都反映在一個平臺上，實現(xiàn)預算數(shù)據(jù)在整個公司內部共享。企業(yè)預算成員可以根據(jù)實際的突發(fā)情況，對事前的費用預算數(shù)據(jù)做出調整。在成本費用管控體系建設中，針對事中執(zhí)行系統(tǒng)中的費用預算數(shù)據(jù)，作為日后實際費用支出的根本依據(jù)；分公司支出、項目支出、人員支出可以網(wǎng)上申請，相關負責人根據(jù)預算數(shù)據(jù)，審批申請人的要求；財務人員可以批量審批負責人審批通過的單據(jù)，出納人員就可以批量付款；公司需要支出，必須通過申請、審批、審核后才能落實，而申請、審批、審核的工作流程只需網(wǎng)上操作，隨時隨地完成；通過完善房地產(chǎn)公司的支出流程，由此變得嚴謹而輕松。針對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的事后總結，日常費用支出的詳細數(shù)據(jù)通過系統(tǒng)能自動導入金蝶、用友等財務軟件中，方便財務人員做賬。系統(tǒng)提供各種預算報表、執(zhí)行報表、預算和實際對比報表，為決策層做出科學的決策提供有效依據(jù)。

四、結語

綜上所述，隨著近年來市場競爭日益激烈以及國家加強調控力度，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)如何完善財務管理運作機制、提升企業(yè)財務管理能力，進而全面提升其市場核心競爭力已成為其面臨的重大問題。面對現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的成本難以精細管控、專業(yè)人員管理能力不強等問題，應通過建立并完善現(xiàn)有財務管理制度體系、財務管控體系、財務管理風險防范信息化建設，以在為企業(yè)資金管理提供重要保障的同時，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

作者:余金鑫 單位:海南艾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)財務管理論文篇2

近年來，我國經(jīng)濟的騰飛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也十分迅速，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和業(yè)務涉及領域的不斷拓展，在財務工作中也暴露出了很多問題，比如財務工作流程不夠精簡、人員構成復雜等問題都成了制約房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的不利因素。對此企業(yè)也需要運用更加先進的財務管理系統(tǒng)功能和理論來助推企業(yè)的長遠發(fā)展，改善財務工作面臨的各種現(xiàn)實問題。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務處理模式上也存在種種弊病，財務處理模式分散化成了迫切需要解決的一大問題。在財務共享中心趨勢下，一些房地產(chǎn)企業(yè)在財務共享中心建設方面仍然躊躇不斷，或財務共享中心建設仍處于起步環(huán)節(jié)等，對此需要明確財務共享中心下財務工作的變革方向，通過財務共享中心建設來提高財務工作的開展質量。

一、財務共享中心下房地產(chǎn)財務工作的變革與創(chuàng)新

（一）財務組織結構與業(yè)務程序的改進

財務共享中心下，企業(yè)財務工作也逐漸向著專業(yè)化和信息化等方向推進，財務管理中從事標準化工作的會計核算人員也需要進一步抽離，將其配置到財務共享中心，并且財務部門和項目公司財務部也要進行轉變，取消會計核算人員的配置，增加對接人員，主要負責票據(jù)合法性審核等工作，同時將票據(jù)上傳到財務管理系統(tǒng)。如某房地產(chǎn)集團公司因為多年的發(fā)展，開發(fā)性項目規(guī)模逐漸拓展，同時新項目的股權構成較為復雜，人員結構層級多且標準化程度不足，財務管理工作也較為分散，導致財務風險問題較為嚴重，無法達到新時代下房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的需求，所以該企業(yè)也在不斷探索財務共享中心管理模式，通過以下幾項舉措來推進財務工作的變革與創(chuàng)新：（1）構建附屬集團財務部門的財務共享中心，同時對財務共享中心的職能進行梳理，主要包括會計核算、財務控制、監(jiān)督等，所以也成立了對應的預決算組和成本組、資金管理組等；（2）為規(guī)避同質業(yè)務控制分散等問題，在財務流程方面將子公司業(yè)務進行集中化控制，交由財務共享中心實施標準化管控，大大提高了集團部門對于子公司的控制力。

（二）財務精細化管理

財務共享中心的構建能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)精細化的財務管理，以現(xiàn)代信息技術作為基礎，財務共享中心可以針對房地產(chǎn)企業(yè)的預算設計信息和資金流動信息等進行全面管理，傳輸?shù)截攧展芾硐到y(tǒng)，利用預算管理的手段來控制資金的流動。房地產(chǎn)企業(yè)項目資金周轉都可以利用信息化財務管理系統(tǒng)來進行分析，制定科學的資金進出方案，而財務共享中心則可以確保預算管理的落實效果，幫助企業(yè)實現(xiàn)精細化的財務管理，保障項目開展的經(jīng)濟效益［1］。

（三）財務系統(tǒng)的升級

在實現(xiàn)財務組織結構及業(yè)務程序改進的目標后，財務共享服務要求下還需要針對財務系統(tǒng)的功能性進行優(yōu)化和升級，以此來保證財務系統(tǒng)的應用能夠達到財務管理工作要求，規(guī)避系統(tǒng)功能與程序不兼容等問題。某房地產(chǎn)集團在業(yè)務形式上以開發(fā)項目為主，同時兼顧物業(yè)管理和實業(yè)投資等，具有多個控股子公司，在多個省市地區(qū)分布。在財務共享中心下，該集團在實現(xiàn)財務組織結構及程序改革，實現(xiàn)同質業(yè)務程序統(tǒng)一化處理后，信息系統(tǒng)的更新升級上也應用資金管理系統(tǒng)和費用管控系統(tǒng)等，其中后者是財務共享中心的關鍵構成，將預算控制作為基礎，對企業(yè)經(jīng)營項目的費用支出進行全面管控。而資金管理系統(tǒng)則利用財務共享中心，通過銀行企業(yè)合作互聯(lián)作為途徑，針對企業(yè)的賬戶管理和資金管理進行聯(lián)系和統(tǒng)一控制。該企業(yè)建立的集預算、資金、核算一體化系統(tǒng)使得財務工作向財務共享中心的趨勢全面推進，達成了財務管理的集中化、標準化、現(xiàn)代化等目標。

二、財務共享中心趨勢下房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務變革與創(chuàng)新的策略分析

（一）財務管理系統(tǒng)的創(chuàng)新，財務共享服務的拓展

房地產(chǎn)企業(yè)財務共享中心的建立主旨在于加強財務工作的開展質量，提高財務工作的效率，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供依據(jù)，從而保障項目綜合效益。財務共享中心也能對財務資金進行全方位控制，將實際工作內容進行明確劃分，保證各項工作都能夠成為互相聯(lián)系的個體。財務共享中心的建設需要秉承著集中化控制原則，針對資金核算與資金管理等進行統(tǒng)一管理，同時還要探索財務管理系統(tǒng)的創(chuàng)新路徑，結合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀和市場發(fā)展趨向等內在外在環(huán)境，明確房地產(chǎn)企業(yè)構建財務共享中心的當下需求，讓財務共享中心能夠契合企業(yè)的經(jīng)營管理模式，避免相互脫節(jié)的現(xiàn)象。這也需要實現(xiàn)財務系統(tǒng)的升級，實現(xiàn)多方向的分析，對財務系統(tǒng)改造方案進行調節(jié)，主要圍繞系統(tǒng)的功能性、運作程序、性能等方面。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要實現(xiàn)財務的綜合性管理，這也離不開現(xiàn)代信息技術的支持，建立更加符合企業(yè)現(xiàn)實需求的財務信息系統(tǒng)平臺，實現(xiàn)真正的財務信息和資源共享，以及財務信息的高效傳遞等，對此需要確保平臺建設及運行的穩(wěn)定性與標準性，滿足企業(yè)各項業(yè)務管理的基本需求，為財務共享中心建設帶來更為穩(wěn)定的支持力，拓展財務共享中心的功能性和功能覆及領域，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來更高的經(jīng)濟效益［2］。

（二）財務共享中心組織結構的構建

財務共享中心能夠將房地產(chǎn)中的財務人員盡數(shù)集中到一起，納入共享中心來對財務工作進行統(tǒng)一化處理，相應的子公司將不會再設立專門的財務核算人員，取而代之的是結合標準化程序處理財務工作的對接崗位，對財務信息和各種票據(jù)進行處理，并通過共享中心進行處理，共享中心則可以將反饋意見和決策方案傳達到對應子公司和對應項目的對接人員，經(jīng)過對接人員的執(zhí)行來保證方案的落實。在組織結構設計方面需要進行以下設計：（1）收入核算崗位。房地產(chǎn)企業(yè)財務共享中心的核算崗位可以向收入及費用核算兩個方向進行分化，其中收入核算又能分為核算和確認兩個崗位類型，費用核算分為費用報銷與資產(chǎn)采購報銷等；（2）資金結算崗位。資金的結算可以劃分為資金支付、資金劃撥、資金收取等崗位構成；（3）成本核算崗位。成本核算崗位分化為成本核算與分攤兩種崗位；（4）總賬目崗位。具體可以劃分為往來賬單校核、關賬總審核、記賬總審核等多個崗位；（5）檔案管理崗位。檔案管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務工作中的關鍵構成，主要負責企業(yè)賬目往來憑證和財務報告資料的整理與審核等工作，該崗位具體可以劃分為單據(jù)審核、單據(jù)掃描、檔案管理與查詢等；（6）共享中心管理崗位。共享中心管理模式由于具有明顯的集中性特征，涉及人員數(shù)量較大，所以為保證管理效果，需要設立共享中心管理崗位，并且該崗位也可以劃分為行政支持、人員管理、系統(tǒng)維護等具體崗位［3］。

（三）財務共享中心業(yè)務程序的確立

在設定好財務共享中心組織結構之后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好財務共享中心業(yè)務程序再造等工作，將財務共享中心的基本功能作為中心，在業(yè)務程序方面探索標準化和電子化的開展模式。而財務共享中心業(yè)務程序可以劃分為以下幾個關鍵項目：（1）應付流程。該程序和企業(yè)供應鏈具有密切聯(lián)系，供應鏈管理能夠提高供應鏈的應對效率與可靠性，讓供應鏈企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分綁定。企業(yè)構建財務共享中心后，應付流程也要進行一定程度的轉變，具體有發(fā)票收集、發(fā)票上傳、發(fā)票錄入、審核對賬等；（2）應收流程。銷售是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的關鍵業(yè)務構成，而財務共享中心的應用需要將應收流程進行改造，在完成購房合同簽訂后，企業(yè)便需要開具購房發(fā)票，同時創(chuàng)建一份電子發(fā)票，在財務共享中心系統(tǒng)中保存，之后財務共享中心審核單位則對發(fā)票進行再次審核，最后總賬單位完成之后的項目單據(jù)校對等工作；（3）費用報銷流程。費用報銷是財務共享中心下最基本的流程之一，同時也是其中開展頻率較高的一種業(yè)務。費用報銷需要企業(yè)人員在財務系統(tǒng)中提交申請，由經(jīng)辦人員進行單據(jù)收集和上傳等工作，之后共享中心的費用報銷部門則進行審核，完成審核后，財務共享平臺則可以直接進行自動化報銷，最后總賬部門可以對其進行審核確認；（4）總賬流程。在以往傳統(tǒng)財務工作模式下，總賬工作需要人員前往各個子公司進行核對，不僅時效性差而且也可能存在一定的主觀偏差。財務共享中心的建設可以實現(xiàn)實時化的核對功能，定期進行報表的審核檢查；（5）資產(chǎn)管理流程。企業(yè)固定資產(chǎn)的管理難度較大且過程較為冗雜，所涉及的內容較多，而財務共享中心的應用則可以實現(xiàn)資產(chǎn)管理流程的簡化，在系統(tǒng)接收到申請后，預算管理人員則可以進行審核，經(jīng)過審核后向資產(chǎn)管理崗位提交審核，再完成審核后則可以將發(fā)票提交至資金應付部門，最后持憑證歸入檔案部門，以便于總賬部門的查閱確認［4］。

三、結語

經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)的全新階段，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也需要探索現(xiàn)代化的發(fā)展路徑，財務共享理念趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)財務共享中心的建設也并非一日之功，需要做好頂層規(guī)劃、平衡好成本和效益的關系、完善基礎設施建設等，利用財務共享中心來優(yōu)化企業(yè)財務工作結構和程序，為企業(yè)的長遠發(fā)展提供充足的動力。

作者:周曉冬 單位:中鐵房地產(chǎn)興泰（天津）置業(yè)有限公司

房地產(chǎn)財務管理論文篇3

當前，隨著人們生活水平的提升，對于住房的要求也越來越高。而且，城市市政建設也在很大程度上促進了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)發(fā)展的背景上分析，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度較為迅速，這就在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著這樣或者那樣的問題。從房地產(chǎn)發(fā)展的特點上分析，其建設周期較長、資金需求大、涉及面廣，融合了金融融資、工程建設、政策審批與落實等多個方面，這些都會對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

一、縣域房地產(chǎn)財務管理的重要性分析

從財務管理問題的產(chǎn)生原因分析，既包含房地產(chǎn)企業(yè)內部的管控因素，也包含企業(yè)外部面臨的因素，更包含國家相關政策、金融體制、市場因素等方面的影響。在縣域范圍內，無論是房地產(chǎn)的銷售運營，還是金融融資，都遠不及發(fā)達城市。在這種復雜環(huán)境下，縣域房地產(chǎn)發(fā)展受到前所未有的限制。從財務管理對于房地產(chǎn)發(fā)展的重要性上分析，主要包含以下幾點：第一，統(tǒng)籌企業(yè)資金調配。基于房地產(chǎn)企業(yè)巨大的資金需求，財務管理能夠對相關的企業(yè)資金進行功能劃分，針對相關項目提供資金分配，讓所有的資金得到更為全面的利用，最大限度地避免資金亂用的問題。第二，規(guī)避企業(yè)外部風險。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營過程中，不僅面臨著融資的風險，還面臨著眾多的政策性風險，尤其是發(fā)展水平一般的縣域，面臨的挑戰(zhàn)更大。財務管理的價值就通過了解相關的信息發(fā)現(xiàn)風險，并有效控制風險、盡量規(guī)避風險，減少企業(yè)發(fā)展損失。第三，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理在很大程度上需要處理好投資者債權人、承包單位和購房者等多主體之間的關系，這些主體都與財務存在密切的關聯(lián)性，財務管理在日常工作中對于這些問題的處理能夠在一定程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中所產(chǎn)生的不良問題。

二、縣域房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的風險

(一)經(jīng)營不善，負債嚴重

從我國現(xiàn)階段的發(fā)展分析，房地產(chǎn)企業(yè)要想真正投資一個大型的建筑項目建設，往往都需要從多方面進行融資來籌集相關的項目建設資金，其中最為主要的就是銀行貸款。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行借貸過程中，往往需要大量的資金來維持基本的項目開發(fā)。這樣的情況下，銀行在為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款的過程中，雖然可以獲得一定的利息收益，但介于房地產(chǎn)發(fā)展過程中所面臨的風險，不僅要承擔巨大的負債壓力，更要面對巨大的營銷風險。從國家對于房地產(chǎn)政策的調整上分析，房地產(chǎn)的經(jīng)營也會受到很大的影響，往往導致銀行在對房地產(chǎn)貸款項目進行實質性審查時，會將政策因素納入其中，使房地產(chǎn)貸款受到限制，很容易出現(xiàn)一些資金鏈斷裂的問題，甚至導致房地產(chǎn)項目出現(xiàn)爛尾工程問題。經(jīng)營問題作為財務管理問題之一，跟房地產(chǎn)的管理與發(fā)展有著密切的聯(lián)系。

(二)企業(yè)缺乏合理的貸款規(guī)劃

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行相關項目的投資時，并沒有實際分析自身情況和資金實力，投入建設一些遠遠超出自身實力的項目。縣域房地產(chǎn)企業(yè)在進行相關建設項目投資時，更是未能對自身的貸款潛力和營銷效果進行合理化的評估，完全根據(jù)客觀的利益需求進行盲目投資，不能實現(xiàn)基本的變現(xiàn)或者資金回籠，導致企業(yè)在資金鏈上出現(xiàn)斷裂，大大增加了財務管理的風險。

(三)沒有完善的資本結構

對于縣域房地產(chǎn)企業(yè)而言，在針對特定項目投資時，由于企業(yè)內部財務管理結構的不完善，往往會出現(xiàn)很多的問題。如企業(yè)權益資本和負債資金比例不協(xié)調、綜合成本較高、資金回籠緩慢等問題，導致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中受到很大的限制。從實際發(fā)展分析，企業(yè)的發(fā)展不僅需要雄厚的資金作為基礎，更需要外界的金融籌資和政策作為核心保障，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)投資的正確性。就縣域房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展分析，由于地域或者企業(yè)規(guī)模的限制，導致很多企業(yè)并不存在完善的資金結構。如抵押公司土地太多或借貸太多，使得公司的利潤不足以抵消借貸成本，且沒有合理的資本結構將直接影響企業(yè)在資本市場上的舉債能力，這不僅會影響到縣域房地產(chǎn)企業(yè)的基本收益，還會影響到企業(yè)發(fā)展所需要的的資金回流。

三、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務管理風險的原因

(一)財務管理重要性認知不足，財務管理工作形式化

在城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個高收益企業(yè)，尤其是進入改革開放以來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)應運而生。從眾多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形式上分析，縣域房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是將主要的精力放在收益上，在很大程度上忽略對項目成本的管理和控制，出現(xiàn)很多企業(yè)只管建、不管算的問題。在稅務上，也是存在很大的缺陷，導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)很嚴重的利潤下滑，甚至是出現(xiàn)資金濫用等問題。在基本財務工作的管理上，很多企業(yè)不重視財務管理部門，有些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了財務管理機構，但是其財務管理人員素質相對較低，在日常工作中僅僅針對財務數(shù)據(jù)進行淺顯的分析，并未進行實質性審查以及根據(jù)數(shù)據(jù)作出相關的科學化分析，導致企業(yè)在資金運轉中并不能對資金實現(xiàn)良好有效的利用和效益轉化，在很大程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風險。在這樣的背景下，縣域房地產(chǎn)企業(yè)一旦發(fā)生財務風險，很容易使得企業(yè)效益降低，甚至出現(xiàn)投資方向的決策失誤或融資不當，面臨資金鏈斷裂等問題。

(二)成本預算不合理

成本預算是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心內容之一，其最為重要的作用就是實現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。從成本預算的特點上分析，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有很強的戰(zhàn)略性、全程性、全員性，貫穿于整個建筑項目的全過程。科學的成本預算可以提升項目開展的穩(wěn)定性，能夠最大限度地保障各項資金得到落實。目前來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)都缺少科學、系統(tǒng)的成本控制方法，這就使得企業(yè)在進行成本數(shù)據(jù)處理時不能全面掌握項目實況，導致更多的資金進入到流轉環(huán)節(jié)，進而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的成本輸出，增加了財務管理的風險。

(三)風險防范與控制機制不規(guī)范

眾所周知，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，所面臨的市場和內部財務風險都很大。而且，由于項目開展資金需求大，也需要企業(yè)進行貸款和融資，但很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、類型、時間等缺乏合理化和規(guī)范化，風險防范和控制水平低下。從實際情況分析，很多企業(yè)在選擇融資方式時往往僅選擇銀行貸款，在很大程度上會導致企業(yè)相對高的資產(chǎn)負債率，加劇財務管理的風險等級。

(四)財務管理體系缺乏且不完善

財務管理體系建設的不完善，是導致財務管理出現(xiàn)風險的主要原因之一。從目前的縣域房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理上分析，財務管理體系漏洞百出，如財務核算體系不完善、風險評估體系不完善等，導致企業(yè)的財務管理工作流于形式。而且，風險評估體系的缺乏也會導致房地產(chǎn)企業(yè)的貸款、融資、債權處理上都未能達到預期的目標，一旦國家政策變化，銀行收縮銀根，就很容易使得房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)濟危機。

四、縣域房地產(chǎn)財務管理風險的預防與控制措施分析

(一)全面樹立財務風險管理意識

預防和控制房地產(chǎn)財務管理風險，首先要提升財務安全管理意識。從風險管理意識的確立上，主要包含以下幾點：第一，財務管理人員要樹立安全及風險防范意識，及時通過相關數(shù)據(jù)分析尋找到潛在的風險，及時作出相應的反應，找到最為科學的應對措施。第二，財務管理人員不僅要提升自身的專業(yè)化素養(yǎng)，更需要進行定期培訓，能夠掌握最為先進、科學的財務管理技術以及財務風險防范技能。

(二)全面發(fā)揮縣域房地產(chǎn)企業(yè)自身優(yōu)勢，進行科學發(fā)展戰(zhàn)略定位

對于縣域房地產(chǎn)企業(yè)來講，大部分以中小型房地產(chǎn)企業(yè)為主，這一部分企業(yè)在應對財務管理的風險能力也相對較弱。針對財務管理風險的處理和預防，具體措施主要包含以下幾點：第一，在項目的選擇上，要盡量避開大型企業(yè)的熱點項目，充分發(fā)揮出自身的靈活性和適應性強優(yōu)勢，尋求差異化的產(chǎn)品開發(fā)。第二，在財務人員的管理上，加強管理人員學習，加強對市場形勢的適應能力和創(chuàng)新性思維，全面促進企業(yè)發(fā)展方向的轉變。第三，在開發(fā)項目區(qū)域的選擇上，積極抓住國家政策帶來的發(fā)展機遇。如新型城鎮(zhèn)化建設、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造等，以小城鎮(zhèn)建設帶動旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)及大量的基礎設施建設，帶動特色地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第四，財務管理形式上，縣域房地產(chǎn)企業(yè)對于財務管理風險的防范與控制，更需要積極向專業(yè)化、網(wǎng)絡化、信息化方向發(fā)展，借助于更為新進的數(shù)據(jù)分析規(guī)避風險，進而全面實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的定位。

(三)提高企業(yè)預算管理水平

在房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理上，成本預算不僅包含一定的材料費用輸出，更包含一部分的人員費用輸出。科學合理的預算，不僅可以提高企業(yè)對于工程投資決策的管理科學性，更能提升企業(yè)對于整個項目資金的分配、控制和監(jiān)督。提升企業(yè)財務管理風險預防和控制的能力，主要包含以下幾點：第一，加強人員對項目施工現(xiàn)場的勘查，整理分析工程數(shù)據(jù)，如開發(fā)規(guī)模、建筑類型等。第二，加強人員之間的溝通，實現(xiàn)預期與開展的對接合理性，如了解施工方案、措施和要求與預期是否符合規(guī)劃設計，或者是材料、技術的運用是否符合項目開展的標準等。第三，在對相關數(shù)據(jù)進行計算時，計算人員要更加謹慎地對設計圖紙中的各項程序對照標準取費表進行計量，結合其他各項調整費用及利潤、稅額等相關費用，利用高科技技術進行預算匯總，全面保證預算數(shù)據(jù)的準確性。通過這些舉措的實施，即使財務預算出現(xiàn)錯誤，房地產(chǎn)開發(fā)管理人員也能及時作出相關的調整，進而降低財務損失。

(四)完善財務管理和風險防范體系

在財務管理完善的基礎上，面對外界諸多因素的干擾，必須制定一系列完善的風險防范體系對企業(yè)經(jīng)營進行保障。從體系建設的價值上分析，完善的財務管理控制機制對房地產(chǎn)企業(yè)的管理具有指導作用，能夠科學合理安排資金的使用，節(jié)約成本，有效避免浪費。在此過程中，加強責任制極其重要，責任分配到每個人是工作開展的前提，只有每個管理人了解到自己的責任是什么，才能達到理想的管理效果。同時，財務管理細節(jié)的控制也很重要，要保證不出現(xiàn)細節(jié)上的重大漏洞，保證每個項目都有相應的控制機制來管理，在調動管理人員工作積極性時，要制定相應的獎罰制度，進一步督促管理人員的責任制工作。

五、結束語

綜上所述，從國家市場經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設的深入背景上分析，房地產(chǎn)企業(yè)作為社會發(fā)展的主要組成部分，發(fā)展狀況直接影響著我國整體經(jīng)濟的發(fā)展。在面對財務管理存在的風險時，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員不僅要全面分析國家的政策形勢，更需要不斷地提升自身的競爭能力，轉變發(fā)展理念，提升安全預防意識和企業(yè)內部財務管理的綜合水平。為了使我國經(jīng)濟發(fā)展更加穩(wěn)定、快速，房地產(chǎn)企業(yè)應制定完善的財務管理制度，把握經(jīng)營方向，對自身的財務資金進行合理的分配，確保財務管理的合理性及規(guī)范性，防止財務風險的出現(xiàn)，從而推動我國經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

作者:張燕群 單位:廈門市開元國有投資集團有限公司