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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產經紀機構管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產經紀 行業管理 法規
2011年1月20日,住建部、國家發改委和人社部等三部門聯合出臺《房地產經紀管理辦法》（以下簡稱《辦法》），自2011年4月1日起施行。
一、《辦法》出臺的現實意義
(一)《辦法》出臺是國家對房地產經紀行業地位的肯定
《辦法》的出臺，應該說是國家承認房地產經紀行業地位的表現。我國房地產經紀行業經過近20年的發展，已具較大規模并有不斷發展壯大的趨勢：1.房地產經紀機構數量龐大、從業人數多。據不完全統計，目前全國房地產經紀機構(含分支機構)達5萬余家，從事房地產經紀活動的人員已超過100萬；2.經紀業務量大。房地產經紀業務包括一手樓租售的業務和二手樓租售的居間業務，而且北京、上海、廣州、深圳等城市的二手樓交易量(套數)已超過一手樓的交易量，二手樓又具有交易分散的特點，更加離不開經紀服務。我國目前大部分城市的二手房交易，有50%是通過經紀服務促成的，廣州等城市已達到80%左右。
(二)《辦法》出臺表明國家規范房地產經紀行為的決心
我國房地產經紀行業的現狀不盡如人意：1.部分從業人員素質差、缺乏職業道德；2.房地產經紀機構的業務程序缺乏統一規范、內部管理混亂；3.由于政策法規不健全，無論是政府的行政監管，還是行業組織的自律性監管，都存在缺乏監管力度的問題。《辦法》的出臺表明國家不能容忍房地產經紀行業的混亂狀態再延續下去，決心嚴厲打擊非法中介、規范房地產經紀行為，推動整個房地產經紀業規范、健康發展。
(三)《辦法》出臺是落實國家房地產市場調控的一項重要舉措
國家提出“堅決遏制部分城市房價過快上漲”的房地產市場調控目標，而房地產經紀業直接參與房地產交易活動，會由于房地產經紀機構和人員的違法違規行為為本已高漲的房價推波助瀾，抵消國家房地產市場調控政策的效力。因此，《辦法》的出臺是落實房地產調控的一項重要措施。
二、《辦法》的主要內容解讀
(一)完善監管機制，形成行政管理合力
由于一些地方性法規規定由房地產行政主管部門負責房地產經紀管理工作，實踐中形成房管部門“孤軍作戰”，力不從心。《辦法》規定建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門按照職責分工，分別負責房地產經紀活動的監督和管理，并規定政府三部門要建立房地產經紀機構和人員信息共享制度，建設（房地產）主管部門要定期將備案的經紀機構情況通報同級價格和人社主管部門。政府三個密切相關主管部門進行監督信息共享、協同管理、形成管理合力，這樣的房地產經紀監管機制更完善、更加合理。
(二)體現政府寓服務于管理的新理念
為改變過去行業管理中政府重管理輕服務的問題，在規范房地產經紀行業過程中，政府應該扮演什么樣的角色？《辦法》給出的答案是行業監管者與公共服務提供者的雙重角色。公共服務體現在，《辦法》要求建設（房地產）主管部門構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺，向備案的房地產經紀機構提供經紀機構備案信息公示、房地產交易與登記信息查詢、房地產交易合同網上簽訂、房地產經紀信用檔案公示等公共服務。
(三)房地產經紀監督管理手段多樣性
政府對房地產經紀行業監督管理手段的多樣性體現在：一是監管過程的方式和措施多樣性。《辦法》提出建設（房地產）主管部門、價格主管部門應當通過現場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對經紀機構和人員進行監督。二是監管結果的公開性。《辦法》提出建設（房地產）主管部門要建立房地產經紀信用檔案（不良信用記錄由日常監督檢查中發現的經紀機構和人員的違法違規行為、經查實的被投訴舉報的記錄等信息構成），并向社會公示，供消費者在選擇經紀服務時作參考。公開信用檔案本身就是一種有效的監管手段。
(四)明確房地產經紀行業協會的職責和任務
《辦法》明確提出房地產經紀行業協會的職責是自律管理、反映行業的意見和建議、促進行業發展和提高人員素質。今后，行業協會應認真履行自身的職責，重點要強化新人入職前的教育培訓和在職人員的繼續教育培訓工作，大力提高從業人員的業務素質和職業道德素質。《辦法》還提出了行業協會的三大任務：一是制定從業規程；二是建立和完善資信評價體系；三是建立房源、客源信息共享系統。
(五)建立房地產經紀機構備案與備案信息公開制度
目前部分房地產經紀機構沒有備案，分支機構沒有備案的更多，許多經紀機構是屬下部分分支機構有備案、部分沒有備案。監管部門對沒有備案的不能及時有效地實施管理。往往問題就出在沒有備案的機構。針對這個問題，《辦法》要求房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到建設（房地產）主管部門辦理備案；變更或終止的，應辦理備案變更或注銷手續；主管部門應將經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人（執行合伙人）或負責人、注冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公示，接受消費者監督。《辦法》還規定經備案的經紀機構才能取得網上簽約資格，從而推動備案制度的實施。
(六) 重申房地產經紀人員實行職業資格制度
2001年12月原建設部、人事部聯合頒布的《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》明確：國家對房地產經紀人員實行職業資格制度。但至今該項制度執行的力度不夠，如協理資格的考試在許多省份還未開展起來，許多城市無資格證上崗的現象較普遍，因而經紀服務質量難以保證。《辦法》重申：房地產經紀人員包括房地產經紀人和房地產經紀人協理兩類；房地產經紀人資格實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，每年舉行一次；協理資格實行全國統一大綱、省級命題并組織考試的制度，省考試可每年多次。通過嚴格考試、注冊管理，提高房地產經紀人員的職業水平。
(七)簽訂勞動合同，穩定職工隊伍
當前的房地產經紀人員隊伍中未與房地產經紀機構簽訂勞動合同的現象比較普遍，一些城市存在著“兼職經紀人”、“無底薪提成經紀人”等等。這些人不愿意跟公司簽訂勞動合同，流動性大，經紀機構無法對其進行約束和管理；也有一些經紀機構為逃避責任不愿與員工簽訂勞動合同。《辦法》規定：房地產經紀機構和分支機構與其招用的經紀人員，應當按照《勞動合同法》的規定簽訂勞動合同。通過勞動合同確定經紀機構和經紀人員的權利義務關系，一方面能夠保障經紀人員的合法權益，讓員工安心工作；另一方面保證員工合同期內只在一家經紀機構執業，減少員工的流動性，從而穩定經紀機構的職工隊伍。
(八)規范房地產經紀業務流程中的各種行為
針對房地產經紀業務中的各種不規范行為，《辦法》對房地產經紀業務流程中各個階段的行為作了規范。業務準備階段的規范：1.房地產經紀的內涵。房地產經紀特指房地產居間和等服務并收取傭金的行為，不包括房地產行紀行為。2.經紀業務承接與報酬收取主體。由經紀機構統一承接業務和收取報酬，分支機構以設立該分支機構的經紀機構名義承攬業務，經紀人員不得以個人名義承接業務和收取費用。3.經營場所信息公示制度。公示的內容包括營業執照和備案證明文件，服務項目、內容、標準，業務流程，收費項目、依據、標準，交易資金監管方式，信用檔案查詢方式、投訴電話及價格舉報電話，合同示范文本等。
業務承攬階段的規范：1.經紀合同形式。經紀機構接受委托提供經紀服務的，應當簽訂書面經紀合同；建設（房地產）主管部門或行業組織可制定經紀合同示范文本，供當事人選用。2.代辦服務。經紀機構提供代辦貸款、代辦產權登記等其他服務，要另加收費用的，需經委托人同意另行簽訂合同。3.經紀合同簽署。要加蓋經紀機構印章，并由經手的1名房地產經紀人或者2名房地產經紀人協理簽名。4.書面告知制度。簽訂經紀合同前，經紀機構應向委托人說明經紀合同和買賣合同（或租賃合同）的相關內容，并書面告知容易產生糾紛的有關事項（如是否與委托房屋有利害關系等），書面告知材料需經委托人簽名確認。
業務履行階段的規范：1.房源信息。經紀機構接受放盤，需編制房屋狀況說明書，經委托人書面同意后，方可對外房源信息。2.客源信息收集。經紀機構接受買方或承租方委托，應查看委托人身份證明等資料。3.交易資金監管制度。由經紀機構代收代付交易資金的，應當通過經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉資金，并要經過資金支付方和經紀機構簽字和蓋章。
業務收尾階段的規范：1.明碼標價制度。不得收取任何未予標明的費用，不得進行價格欺詐。2.傭金收取。未完成經紀合同約定事項或者服務未達到經紀合同約定標準的，不得收取傭金。3.業務記錄制度。經紀機構要建立業務記錄制度，如實記錄業務情況，經紀合同的保存期不少于5年。
(九)強化對房地產經紀違法行為的處罰和責任追究
針對房地產經紀違法違規行為突出問題，《辦法》強化了對房地產經紀違法行為的處罰和責任追究。如《辦法》規定了10項房地產經紀禁止行為，并作出了相應的處罰規定。其中，對于“操縱市場價格”和“賺取差價”，由價格主管部門責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款，情節嚴重的依法給予停業整頓等行政處罰；對于“誘騙消費者交易或強制交易”、“泄露或不當使用委托人的個人信息或商業秘密”、“協助簽訂陰陽合同”、“分割出租”、“挪用交易資金”、“承購（租）自己提供經紀服務的房屋”、“為不能交易的房屋提供經紀服務”等，由建設（房地產）主管部門責令限期改正、記入信用檔案，對經紀人員處以1萬元罰款，對經紀機構取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。
參 考 文 獻：
[1]房地產經紀管理辦法 [EB/OL].news.省略/poli
按照省廳下發的《關于轉發建設部<關于進一步加強房地產經紀管理的緊急通知>的通知》文件精神，我局精心布署，狠抓落實，與市工商部門聯合下發了《關于開展房地產經紀市場檢查工作的通知》（宿建發[2008]6號），于元月7-10日在全市范圍內開展房地產經紀市場檢查工作。為細化經紀市場管理，我局又出臺了《關于推行使用<房地產買賣中介合同>（推薦文本）和<房地產委托出售合同（推薦文本）>的通知》（宿建發[2008]2號）、《關于開展房地產經紀機構備案工作的通知》（宿建發[2008]3號）和《關于進一步加強房地產經紀機構管理的通知》（宿建發[2008]4號）三份文件加強對房地產經紀市場的指導管理工作。
一、工作情況
（一）精心布署，成立專門檢查小組
為順利開展檢查工作，市建設局、市工商局相關責任處室成立了**市房地產經紀市場秩序專項檢查工作小組。由市建設局副局長陳恒同志任組長，市工商局副局長穆海兵任副組長，檢查小組成員：夏輝（市房地產管理處主任）、張治國（市房地產管理處副主任）、牛先義（市工商局市場處副主任科員）。各縣建設局在接到市建設局文件后，也積極開展經紀檢查工作，分別成立了檢查領導小組，專項負責房地產經紀檢查工作。
（二）明確工作重點，有序開展檢查工作
為建立主體誠信、行為規范、監管有力的房地產經紀市場秩序，我市在《關于進一步加強房地產經紀機構管理的通知》中明確規定，在全市范圍內全面推行房地產經紀機構備案公示制度，要求房地產經紀機構自領取營業執照之日起30日內，到建設局房管處登記備案，并嚴格實行房地產紀紀人員的職業資格制度，加強紀紀人員注冊管理，和繼續教育制度，提高經紀人員整體素質。在此次經紀市場檢查中，把紀紀合同、經紀行為等作為重點檢查內容，首先從工商營業執照著手，由工商部門按照營業執照登記的經營范圍提供房地產經紀機構的名單、聯系方式和地址，在全市范圍內全面開展房地產經紀機構檢查工作。同時，對房地產經紀人員進行梳理，進一步規范經紀人員的執業行為。在檢查抽查階段，主要針對自查過程中發現的房地產經紀未將營業執照、經紀人員的姓名和聯系方式公示等問題和近期業務擴張較快的20家房地產經紀機構進行抽查。
（三）查實查細查到位、檢查工作成效顯著
自查和抽查結合的方式，強化了檢查力度，7-10日，由各縣區建設局牽頭，工商局配合共同開展對本轄區內房地產經紀機構的檢查工作，同時要求各房地產經紀機構開展自查工作。12-14日，市檢查工作小組對各縣（區）的檢查情況進行抽查，強化檢查效果，并通過檢查規范了全市房地產經紀機構的經營行為，取得了較好的成績。在自查過程中，沭陽縣檢查對檢查中發現的經紀機構人員無證從事經紀業務的情況要求經紀機構立即整改，春節前必須完成；泗陽縣檢查組在檢查過程中發現5家企業未領取營業執照，3家企業未到房地產主管部門備案，1家企業未使用示范文本，1家企業公布房源信息不規范；泗洪縣檢查組對3家存在違規操作、影響較大的經紀機構進行調查，責令停止違規行為。在抽查階段，市檢查組只要針對自查過程中發現的未領取營業執照、不公示經紀人員姓名和聯系方式以及近期業務擴張較快的20家企業進行了抽查，并要求按照建設部門和工商部門的規定，限期整改到位。
二、存在問題
在此次房地產經紀機構檢查中發現，我市的房地產經紀機構和經紀人員基本上能做到規范行為，合法經營，但也還存在一些問題，表現在：一是房地產經紀機構多為外地的分支機構，未在我市注冊工商營業執照就從事房地產經紀業務；二是房地產經紀機構從業人員持證上崗率不高；三是部分經紀機構操作不規范;四是目前尚無規范管理，處罰的規章、規范性文件，給規范管理帶來了十分巨大的困難。
三、下一步工作計劃
（一）規范行為，建立長效管理機制。為了加強我市房地產經紀市場日常監管，我局建立房地產經紀市場長效管理機制。一方面對房地產經紀市場實行不定期檢查制度，對紀紀機構、經紀人員、經紀合同等加強日常檢查。另一方面抓好源頭管理工作。進一步加強房地產經紀機構備案制度，要求在**范圍內，開展房地產經紀業務的企業和個人，必須到建設局房管處備案，否則不予辦理產權手續；
（二）通力合作，加強部門協作。房地產經紀機構管理涉及到工商、物價等多個部門，我局將在營業執照、合同管理、價格收費等方面與各部門緊密聯系、溝通協調、通力合作，共同規范我市房地產經紀市場。
為適應房地產業發展的需要，加強房地產中介服務管理，規范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章規定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發，請認真貫徹執行。執行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規定》等有關法律、法規、規章和規范性文件規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區域內的房地產中介服務管理工作。
第二章 中介服務人員資格管理
第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業務的資格考試取得執業資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執業。
第五條 從事房地產咨詢業務的人員，須取得房地產及相關專業中專以上學歷，具有與房地產咨詢業務相關的中級以上專業技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業務。
第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統一考試、執業資格認證，取得《房地產估價師執業資格證書》，并按有關規定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業務。
第七條 國家實行房地產經紀人員職業資格制度，房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。
房地產經紀人執業資格須經過全國統一考試、取得《房地產經紀人執業資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協理從業資格須經省建設行政主管部門統一培訓、考試，取得《房地產經紀人協理從業資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協理從業資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業務。
第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執業資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協理從業資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發證機關申請補發。
第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執業資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章 中介服務機構管理
第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業務相應資格等級相適應的執業資格人員和專業技術人員；
（五）法律法規規定的其他條件。
第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區、直轄市從事評估業務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執業資格和其他專業技術人員數量、經營業績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執業資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業績，未發生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發執業資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業務。
第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續從事房地產中介服務業務。
第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規、規章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業主管部門及其它有關部門的指導、監督和檢查。
第四章 中介業務管理
第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執業資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統一編號核發的執業專用章。
第二十一條 房地產中介服務機構開展業務應當建立業務記錄，設立業務臺帳。業務記錄和業務臺帳應當載明開展業務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條 房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業務管理和監督，定期報送有關報表。
第二十三條 房地產中介服務人員執行業務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協助。
第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執行業務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規禁止的其他行為。
第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發新的資質證書后，方可繼續從事房地產中介服務業務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業務。
第一條 為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，促進房地產市場發展，保障房地產中介服務活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱的房地產中介服務，是指房地產中介服務機構（以下簡稱中介服務機構）為他人提供房地產咨詢、房地產經紀、房地產價格評估的經營服務活動。
中介服務機構從事房地產價格評估業務的，按國家有關法律、法規的規定辦理。
第三條 在本市行政區域內從事房地產中介服務活動的，均應當遵守本條例。
第四條 市房地產管理局是本市房地產中介服務活動的主管機關。各縣（市）、區房地產管理局（處）（以下簡稱當地房地產管理部門）負責本行政區域內房地產中介服務活動的管理工作。
工商、土地、物價、稅務、公安、勞動等部門應當根據各自職責，協同做好房地產中介服務活動的管理工作。
第五條 從事房地產中介服務活動，應當遵守法律、法規的規定，遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則；遵守職業道德。
第二章 中介人員資格管理
第六條 從事房地產咨詢業務的人員，應當具有房地產或相關專業中等以上學歷，有與房地產業務相關的初級以上專業技術職稱，并經市房地產管理部門考核合格。
第七條 從事房地產經紀業務的人員，應當經市房地產管理部門和市工商行政管理部門考核合格，取得市房地產管理部門和市工商行政管理部門核發的《寧波市房地產經紀資格證》（以下簡稱《房地產經紀資格證》）……
申領《房地產經紀資格證》的人員必須具備下列條件：
（一）經紀業務知識考核合格；
（二）具備完全民事行為能力；
（三）有本地固定或臨時居住證明或經批準合法錄用的勞動合同制職工；
（四）具有高中或相當于高中以上文化程度；
（五）非國家機關在職工作人員；
（六）申請前三年內沒有受過刑事處罰。
符合前款規定條件的，市房地產管理部門和市工商行政管理部門應當自受理申請之日起一個月內核發《房地產經紀資格證》。
第八條 《房地產經紀資格證》每兩年由市房地產管理部門和市工商行政管理部門共同驗證一次。
嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產經紀資格證》。
第九條 按《浙江省經紀人管理條例》已取得經紀資格證書的人員需從事房地產經紀活動的，還應當按本條例第七條規定，申領《房地產經紀資格證》。
第三章 中介服務機構管理
第十條 從事房地產中介服務活動的，應當設立相應的中介服務機構。中介服務機構包括法人中介服務機構、合伙中介服務機構和個體中介服務機構。
第十一條 申請設立法人中介服務機構（含兼營）的，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）從事房地產咨詢業務的，經房地產咨詢業務知識考核合格的專職咨詢人員占從業人員總人數的百分之五十以上；從事房地產經紀業務的，應當有二名以上熟悉房地產業務的助理經濟師及以上職稱的專業技術人員和五名以上取得《房地產經紀資格證》的專職房地產經紀人員；
（四）十萬元以上的注冊資金；
（五）符合企業法人登記管理的其他有關規定。
第十二條 申請設立合伙中介服務機構（含兼營）的，應當有二名以上合伙人經房地產咨詢業務知識考核合格或取得《房地產經紀資格證》，并符合合伙企業登記管理的有關規定。
第十三條 申請設立個體中介服務機構（含兼營）的，申請人應當經房地產咨詢業務知識考核合格或取得《房地產經紀資格證》，并符合個體工商戶登記管理的有關規定。
第十四條 設立中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請領取營業執照后，方可開業。
中介服務機構在領取營業執照一個月內應當向當地房地產管理部門備案。
第十五條 中介服務機構歇業或因其他原因終止中介服務活動的，應當在十五日內向工商行政管理部門辦理有關手續。同時報當地房地產管理部門備案。
第四章 中介服務業務管理
第十六條 中介服務機構從事中介服務活動，必須由該機構內經房地產咨詢業務知識考核合格或取得《房地產經紀資格證》的人員進行。
經房地產咨詢業務知識考核合格或取得《房地產經紀資格證》的人員，必須以中介服務機構的名義從事房地產中介服務活動。
第十七條 除簡單的咨詢業務外，中介服務機構向當事人提供房地產中介服務，應當與當事人簽訂房地產中介合同。
房地產中介合同應當包括下列主要內容：
（一）合同雙方當事人名稱（姓名）、住所；
（二）中介服務項目名稱、內容、要求和標準；
（三）合同履行的期限；
（四）中介服務收費的數額和支付方式、時間；
（五）違約責任和糾紛解決方式；
（六）雙方當事人約定的其他內容。
合同文本由市工商行政管理部門和市房地產管理部門統一印制。
第十八條 中介服務機構應當對中介服務活動中涉及的房地產的合法性、真實性進行審查。
中介服務機構應當將知道或應當知道的合同雙方當事人的資信狀況、履約能力、房地產權屬等情況如實告知委托方和合同他方，法律、法規另有規定的除外。
第十九條 中介服務機構進行房屋租賃中介服務的，應當要求承租人提供本市固定或臨時的居住證明或其他合法證件。
中介服務機構自出租人與承租人簽訂租賃合同之日起七日內，應當將租賃合同的副本及有關情況提交當地房地產管理部門備案。
第二十條 房地產中介合同未能履行或未能完全履行，中介服務機構不能收取或不能全額收取中介服務費，但因委托人過錯造成的除外。
由于中介人員過錯造成委托人經濟損失的，由該中介服務機構承擔賠償責任，該機構可以對中介人員追償。
第二十一條 中介服務機構根據房地產中介合同為當事人提供中介服務后，當事人之間是否履約，不影響中介服務機構收取中介服務費，但中介服務機構與當事人另有約定的除外。
第二十二條 中介服務機構與當事人簽訂房地產中介合同后，轉委托他人的，應當征得當事人的同意，并不得增收中介服務費。
第二十三條 房地產中介服務收費實行明碼標價。中介服務機構應當在其經營場所或交納費用地點的醒目位置公布中介服務內容、收費項目、收費標準、計費方法等事項。具體收費標準由市價格主管部門會同市房地產管理部門根據國家有關規定另行制定。
收取中介服務費應當出具市稅務部門統一印制的發票，并依法納稅。
第二十四條 中介服務機構應當健全財務會計制度，建立記帳簿，編財務報表。
中介服務機構應當每年向當地房地產管理部門和工商行政管理部門報送業務統計報表。
第二十五條 中介人員進行中介服務業務時，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，要求委托人提供必要的協助。
第二十六條 中介服務機構和中介人員在房地產中介服務活動中禁止下列行為：
（一）中介人員同時在兩家或兩家以上的中介服務機構執行業務；
（二）為權屬不清或法律、法規禁止轉讓、抵押、出租的房地產提供中介服務；
（三）超越核準的中介服務業務范圍經營；
（四）弄虛作假或采取欺詐、脅迫、賄賂、串通等非法手段，損害當事人權益；
（五）索取、收受合同規定以外的酬金或其他財物，或利用工作之便索取其他不正當利益；
（六）超過核定標準收費；
（七）違反法律、法規規定，進行不正當競爭。
第五章 法律責任
第二十七條 中介服務機構或中介人員有下列違法行為的，由當地房地產管理部門或工商行政管理部門進行處罰：
（一）未經房地產咨詢業務知識考核合格或未取得《房地產經紀資格證》，擅自從事房地產中介服務活動的，責令其停止房地產中介服務業務，沒收違法所得，并可處二千元以上五萬元以下罰款；
（二）隱瞞真實情況、弄虛作假取得《房地產經紀資格證》。或偽造、涂改、轉讓《房地產經紀資格證》的，吊銷《房地產經紀資格證》，沒收違法所得，并可處二千元以上五萬元以下罰款；
（三）有本條例第二十六條第（一）、（五）項規定情形的，沒收違法所得，并可處五百元以上一萬元以下罰款；情節嚴重的，吊銷《房地產經紀資格證》；
（四）有本條例第二十六條第（二）、（四）項規定情形的，沒收違法所得，并可處一千元以上五萬元以下罰款；情節嚴重的，責令停業整頓或吊銷有關責任人員的《房地產經紀資格證》。
中介服務機構有本條例第二十六條第（三）、（七）項規定情形的，由當地工商行政管理部門依法處罰。
第二十八條 中介服務機構有本條例第二十六條第（六）項規定情形的，由當地價格主管部門依法處罰。
第二十九條 當事人對行政機關的處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。
第三十條 房地產管理部門和工商行政管理部門工作人員在中介服務管理活動中有玩忽職守、濫用職權等行為的，由所在單位或其上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
關鍵詞：房地產經紀;發展現狀;發展對策
引言
自改革開放以來，我國經濟出現了快速平穩發展趨勢，在這個過程中，各行各業都出現了快速穩定發展的趨勢，是利用相應的技術手段進行分析和管理的過程。房地產經紀行業作為向進行房地產開發、轉讓、抵押、租賃等房地產經濟活動，是通過房地產當事人進行有償的提供相應的商品設備和管理手段進行分析與控制，通過有償的條件和方式對房地產進行經濟性經營模式。它的初步發育和發展對于聯接、溝通房地產開發，是房地產交易的過程中能夠為了增加其交易額和交易主體之間的聯系形成的控制手段和管理方式。隨著當前市場經濟發展過程中，各種競爭力的不斷加大，在房地產交易的過程中，是利用各種交易手段和交易方式進行分析和管理的過程，是采用相關的技術控制手段進行分析和管理的方法。有助于促進交易主體間的聯系，活躍房地產市場、促進當前房地產交流過程中消費者對各種房屋常識的認知有著積極的作用。、
1.我國房地產經紀行業在管理層面上的現狀
1.1 房地產經紀行業管理法律、法規不健全 目前，房地產經紀行業缺乏相應的比較完整的上位法規和行政法規。只有在城市房地產管理法、合同法中對房地產經紀的法律地位、收取報酬的條件、經紀人的法定權利和義務做了原則性的規定，但對于如何規范其經紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規章，但總的來說中央與地方的規章還顯得不成體系，規定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。阿
1.2 政府管理部門對房地產經紀行業的市場監管不力 在對行業實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，使得房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。
1.3 房地產經紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。
1.4 房地產經紀機構從業人員的職業資格管理制度執行不力 目前我國已基本建立起房地產經紀人職業資格制度。但是由于缺乏對房地產經紀人的懲治機制，對房地產經紀從業人員資格管理制度執行不力，導致有關規定在現實工作中沒有很好地貫徹執行。另外，執業資格注冊制度只是執業資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經紀從業人員經營過程管理制度和退出機制。
2.我國房地產經紀行業其自身行業發展層面上的現狀
2.1 經紀機構的無資質、無證書、無執照經營、非法異地經營根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。而未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業務。由于房地產經紀行服務業在我國是新興的一個行業，盡管這些條件比較低，但是，有的經紀機構也無法達到。
2.2 從業人員整體素質參差不齊，專業人員匱乏 近年來，我國房地產經紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業人員，其從業人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業人才匱乏，從業人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業道德教育和專業技能的培訓。其次從業人員的流動性也較大。這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。中國社會科學院金融研究所博士、金融發展與金融制度室主任易憲容稱：“中國房地產的地產經紀行業已經越吹越大，房地產降溫刻不容緩。”而國務院發展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙松則持樂觀態度，認為：從房地產市場的發展看，我們充其量只能說，目前房地產市場正在經歷第一次完整意義上的周期波動的考驗。原來擴張階段形成的許多經營慣性有待調整，但中國房地產市場發展空間依然很大的現實是沒人能夠否認的。房地產市場是否存在地產經紀行業仍在爭論之中，但是房地產市場過熱卻已是定論。
3.房地產經紀行業的發展對策
3.1 逐步建立健全的房地產經紀管理法律法規體系 建立健全法律法規是對經紀行業進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產經紀專項配套法規，用健全的房地產經紀法律法規體系規范它們的服務行為，使房地產市場健康有序發展。法律法規對房地產經紀的服務及從業人員應做出全面的規定，內容要覆蓋整個房地產經紀服務領域，具體規范到每一項服務活動，使經紀行業的經營行為的每一個細節都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規體系，形成有效的房地產經紀管理法律法規系統。
3.2 加強對房地產經紀市場的監管 在相關法律、法規健全的基礎上，在法律賦予有關房地產管理部門強制手段的前提下，房地產管理部門應積極、主動地對房地產經紀行業及其行為進行檢查，切實履行好監管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現象，政府各行政部門可以建立聯合辦公制度，進行聯合監管。立在誠信基礎之上，行業才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩腳步，獲得市場的認可。
20__年，是營山房地產中介服務業發展較快的一年，成立了房地產中介協會等，近70二手房交易通過中介來完成。但中介服務中的非法經營、不誠信經營現象仍較突出，我們應采取措施來規范房地產中介服務市場。本文通過對營山房地產中介服務市場情況的調查，從行業現狀、存在的問題及采取措施三個方面來探索如何規范房地產中介服務。一、營山縣房地產中介服務業發展概況
據資料介紹，今年營山房地產中介服務業發展較快。
房地產中介機構數量增多，新設房地產評估機構1家，新設房地產經紀機構3家，評估機構發展到5家，經紀機構發展到8家。二是從事房地產中介業務，應當具有相應的執業資格，營山連續組織了兩期房地產經紀人協理資格培訓，宣傳中介執業資格考試，其中18人參加了全國房地產估價師執業資格考試，23人參加了全國房地產經紀人執業資格考試，37人參加四川省房地產經紀人協理執業資格考試。目前，營山具有從業資格的中介人員80多人，其中全國房地產估價師5人，全國房地產經紀人3人，房地產經紀人協理17人。5月18日，營山縣房地產中介協會正式成立，該協會分房地產評估和房地產經紀兩個分會，協會會員單位已經發展到12個。11月5日，營山房地產中介協會的所有會員單位使用協會統一印制的《營山縣購(租)房委托居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產中介公司自制的服務合同自動失效，消費者可以拒簽中介公司自制的服務合同并可向中介協會投訴。
從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規中介，也能找到適合自己的房子。中介服務由不規范到逐步規范，人們對中介服務行業也由不信任轉為比較信任，中介服務的社會認同度正日益提高。在房地產交易中，通過中介服務公司成交的占主流，今年營山縣二手房交易的70是通過中介成交的。
二、營山縣房地產中介服務業存在的主要問題
營山縣房地產中介服務市場的非法經營現象嚴重，有的中介公司只有營業執照，沒有達到設立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經營、非法經營現象很多。有的不設立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業執照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動，市場無序狀況由此可見一斑。
大多數經紀公司只有一個店鋪，信息量少，經紀人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產買賣和租賃信息業務，對于大中型業務無能為力，管理手段、管理意識滯后，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業知識面窄，不會填寫經紀合同，不會操作電腦，也不具備與客戶進行交流的良好語言表達能力，甚至與行業中的其它公司員工或客戶串通，業務成交不報公司，私下收取客戶的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經紀公司的聲譽，同時還會使客戶的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經紀公司不滿，出現跳槽、流動和大量信息資源流失的現象。
有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶簽單，出現低成本、低效率和低質量的經紀業務。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價，使消費者上當受騙。有的中介人員因為承諾不當，無法兌現，或因操作不規范，合同條款不清而引發交易糾紛。有的客戶經中介公司掌握信息后，為逃避中介服務費而發生“跳單”行為，中介服務方面的糾紛時有發生，房地產中介行業急需建立誠信機制。部分評估機構采取給回扣、壓低收費標準、抬高評估價格等方式惡意承攬業務，估價不實事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價風險。評估機構之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。
近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產公司銷售樓盤，房地產公司屬房地產中介服務機構，應具備相應的執業資格并到房地產主管部門備案，接受行業管理。事實上，很少有公司主動到房管部門備案，因房地產發生的糾紛層出不窮，給房地產市場健康發展帶來不利影響。
三、營山縣房地產中介服務業的規范化措施
針對營山縣房地產中介服務市場存在的主要問題，20__年，我建議將從以下幾個方面加強對房地產中介服務的規范管理。
加大對非法中介服務機構的清理整頓。根據《營山縣人民政府關于加強和改進出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會同房管部門，加強對房地產中介服務機構的日常檢查和管理，依法及時查處和取締非法房地產中介服務機構。無照經營、無證執業的中介服務機構和人員將面臨清理整頓。加強中介服務人員執業資格培訓和繼續教育。繼續做好房地產經紀人協理、房地產經紀人、房地產估價師的培訓和考試工作，通過繼續教育、日常業務培訓，提高房地產中介服務人員的執業技能和服務水平。
對會員單位使用經紀服務合同示范文本的情況進行檢查，規范經紀服務行為，加大打擊“歪中介”、“黑中介”的力度。為避免中介服務行業出現惡性競爭，鼓勵中介企業做大做強，將依據中介企業的設立時間、注冊資金 、執業人員狀況等對經紀機構實行等級管理，實現優勝劣汰。
針對中介行業存在的信用問題，中介協會將研討制定行業自律規則，加大對違約單位和個人的處罰力度，建全中介企業和中介服務人員信用檔案，提高行業整體形象。并對房地產機構實行備案管理，人員必須具有中介服務執業資格。
【關鍵詞】房地產經紀 道德風險 信息不對稱
在我國一線城市，由于中心地塊開發充分新房供給逐漸向市區轉移，市區二手房區位優勢明顯。而二線城市，未來幾年內也將是新房、二手房齊頭并進的格局。由此可見，二手房價量將對整體市場價量影響將越來越大，但近年來我國房地產經紀活動中暴露出的道德風險影響了房地產市場的穩定，急需采取有效的風險規避措施。
一、房地產經紀市場存在的道德風險
（一）客戶道德風險
客戶道德風險主要有兩種：開放性委托風險和合謀。開放性委托風險即委托人常在多家門店掛出房屋信息，成交前才簽訂委托合同。按照時間優先原則，由最先促成成交的經紀人獲得傭金。經紀人提供了實際服務，也可能無法得到回報；合謀即為了減少傭金成本，買賣雙方借故取消委托關系，合謀私下成交。這種道德風險行為是否產生，由行為人通過理性衡量傭金和交易成本的大小來決定的。
（二）經紀人道德風險
主要包括以下四種道德風險：第一，雙向委托風險。由于房地產交易涉及金額比較大且信息較多，手續也相對復雜，導致經紀人與買賣雙方均構成委托關系時，利益不完全重合。經紀人有可能利用信息上的有利地位賺取超額租金、委托價和成交價差額的條件，如簽訂“陰陽合同”等。第二，資金控制風險。我國房地產經紀行業發展尚未成熟，準入門檻低、整體誠信水平低，具體到各企業誠信水平更是參差不齊，缺乏有效監管。如2003年11月金佰佳分部經理卷款“蒸發”。第三，質量風險。房地產作為特殊商品，購買者僅能據初級質量做出購買與否的決定，在購買后使用一定的時間才可能發現房屋質量的真實水平，且經紀機構一般不承擔二手房的質量責任，由購買者完全承擔房屋質量風險。第四，信息不對稱。目前國內房源信息渠道尚未統一規范，個人難以核實區位、配套設施、產權、交易狀態等信息。經紀公司常以優質房源信息吸引客戶上門后，再借故推薦其他的房源，或看房時以其他房屋冒名頂替，或隱瞞房屋存在的不完全所有權利、限制性物權，或哄騙顧客倉促做出不理性的決定。同時，由于專業知識和信息的不對稱，使經紀人可能抬高房價或壓低房價使委托人承擔價格風險。
二、規避道德風險的相關措施
導致經紀人與委托人之間出現道德風險的原因是多方面的，如誠信缺失、監管不當、信息不對稱等，因此只有采取全面系統的措施，才能有效的規避道德風險。
（一）轉變交易模式
首先，應建立抑制雙重風險的傭金制度。有研究證明固定費率加超額比率提成的傭金制度對經紀人和客戶的雙重道德風險控制的有效性最高，有助于經紀人和客戶雙方行為的約束和內在激勵。其次，應確立獨家權制度。規定房地產經紀公司只代表買賣雙方中的一方，且客戶在約定時間內不能再委托其他經紀公司和個人銷售自己的房屋。這既保證了中介公司的利益，也增強了經紀人對客戶的責任。在北美推行的MLS系統是基于此制度建立的，既規范了房源渠道，又提高了市場效率。
（二）完善監管制度
首先，建立經紀人負責制度，若發現經紀人協理有違規行為，經紀人連同受罰，直至吊銷其執業資格。可督促房地產經紀人嚴謹對待協理的招聘、管理，從而減少房地產經紀活動中的違規行為。其次，建立權威的信息平臺。由政府部門主導透明公開成交價格和收費標準，規范操作程序、合同條款。建立交易信息平臺，為個人查詢機構信用信息、政策信息、交易信息、產權信息等服務，以降低市場中信息搜尋成本。第三，借鑒發達國家經驗，提高行業準入門檻和人員素質，健全執業許可證制度以減少經紀服務的不確定性。另外，應規定房地產經紀人和協理的執業資格需每幾年重新審核更發，并附加完成相應學時的房地產相關最新課程學習的更發條件。第四，建立健全信用檔案。對經紀公司信用監管和評審是有效控制誠信缺失、道德風險的重要途徑，所以必須有配套的管理機構和管理措施，使得信用管理和查詢有法可依、真正具有可操作性。最后，完善評級標準。管理部門在考察各經紀機構資質審查中，除資本量、專業人員數外，應充分考慮交易量、投訴量等指標，對其進行綜合評級，對不達標的機構公開整頓，對評級優秀的企業加以宣傳，擴大優秀機構的品牌效應。
（三）資金保障管理
首先，應當由銀行完成各種費用的劃撥，通過銀行作為第三方資金托管的模式來降低錢款交割過程中的風險。其次，建立復原保障基金制度。在規范經紀服務收費發票的基礎上，按一定比率抽取經紀業務傭金并以此建立保障基金。消費者因為經紀公司或人員的不當行為而導致財產損失又不能由當事人賠償時，可動用基金進行賠償。這既保護消費者的利益，又可驅除市場內的非法經紀公司。
三、結語
由于二手房和新房的替代效應明顯，加上土地資源的稀缺性，二手房最終將替代新房，進而主導房地產市場的發展。所以，建立和完善房地產經紀體系，對促進我國房地產三級市場的健康發展起著巨大的作用，同時也是穩定我國房地產整體市場的重要性保證。
參考文獻
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房地產經紀人制度
美國房地產經歷一百多年歷史，在不斷糾錯中逐步形成一套嚴格的房地產經紀人制度。
為了保證房地產經紀業的健康發展，美國建立了嚴格的職業牌照管理制度。法律規定，除一些銀行、律師等可以替他人買賣房屋外，其他人代為買賣房屋，必須持有房地產經紀人牌照，否則不能從事房地產經紀業務。這一規定不僅保證了房地產經紀業從業人員的基本素質，而且很好地規范了他們的行為，從而避免了一些機構和個人擅自從事房地產交易的中介活動。“如果沒有這一制度安排，房地產經紀人良莠不齊，無疑會加劇買賣糾紛的產生。”業內人士指出。
美國的房地產經紀較為發達，房地產經紀活動幾乎滲透到房地產交易市場的每個角落。公開資料顯示，美國有超過200萬人從事房地產經紀業務，而全美約有85% 的房地產買賣是通過房地產經紀人實現交易的。那么，美國人想要買房的時候，購房者是如何獲取房源信息的呢？
原來，美國有一個房源共享系統Multiple Listing Service（MLS），該系統以會員聯盟的形式，將不同房地產經紀公司納入一個加盟體系。每一個從屬于不同經紀公司的經紀人都把房源和求購信息傳輸到MLS共享數據庫中。所有上市的房子在這個系統中都非常透明，一目了然。
需要說明的是，經紀人想加入這個MLS系統，必須向當地經紀人協會提交入會申請，并交納一定注冊會費。只有在獲得經紀人協會審批通過之后，該經紀人才能成為MLS系統中的一員，然后，通過MLS系統上傳房源、客源信息。在客戶購房過程中，房地產經紀人可以幫助客戶在系統上找到他滿意的房子，也可以帶著自己的客人看房、選房，而這房子不必是他所賣的。別的經紀人也是同樣，也可以帶著他們的客人來買其他經紀人賣的房子。他們彼此互利互惠，因為信息公開，彼此共享，所以藏污納垢的事在購房過程中很少發生。
在MLS系統下，房地產中介服務實行的是傭金制度。作為服務的報酬，經紀人將收取房產出售價格一定比例的傭金，而傭金則一律由賣方負擔。也就是說，在美國通常是賣家付費，買方不需付經紀人任何費用。這一點與中國買賣房屋的付費方式剛好相反。一般來說，屋主在委托經紀人出售房屋時就訂立了合同，傭金一般在6%左右。當買方由別的經紀人帶領來買房時，賣方經紀人需分一半的傭金給買方經紀人。
從美國的房地產經紀人制度可以看出，與中國單一中間人不同，美國房屋交易過程中有買方經紀人和賣方經紀人，他們分別和維護買賣雙方各自的利益。賣方經紀人從事房屋銷售的業務，而買方經紀人則為買家免費提供一系列服務，包括找尋合適房子、提供市場和生活環境綜合分析、專業驗房、購房貸款、過戶等。房屋買賣的諸多問題，例如產權的糾紛、后續房屋管理等等一系列問題，都要通過雙方經紀人協調解決。
終止合同權
這一法律條文涉及合同的解除權問題。房屋買賣對于大多數人來說是一生中最大的投資之一，同時不像其他商品一樣可以退貨。因此，為了切實保護買主的利益，在美國許多州的房地產買賣合同中，有一重要的條款，稱之為終止合同權（Termination Option）。這一條款對于房產的買方非常重要。
美國人的房子都是個性化的。一般情況下，房地產開發商在買了地皮之后，會按照法律的規定和開發的要求，設計若干款式、風格各不相同的房子。這些風格、款式各異的房子，都是根據買主的選擇而建的，對于室內，比如臥室、客廳、廚房、陽臺、衛生間、地下室、樓梯等，都會清楚地標出具置和面積，甚至連電話插座、電燈開關的位置都標得一清二楚，建筑商必須按圖施工。交房子時，如果買主發現任何與圖紙有出入的地方，都可以提出來，而建筑商必須免費修改。如果是大問題修改不了，那么，就要按照終止合同權這一規定，建筑商要賠款、退款，或者推倒全部重建。一位房地產經紀人舉例說：“有個客戶在設計好圖紙后，又通知開發商把客廳面積增加4平方英尺。由于建筑開發過程中牽涉諸多事項，還要面對眾多客戶，結果開發商把此事給忘掉了。最后交房時，房主發現了客廳面積并未增加――這已經涉及建筑違約。對此，開發商想賠些款了事，但房主要求退房、退款，于是開發商只好乖乖地退了錢。否則，就得上法庭了。”
終止合同權這一條款在美國各州有相似之處，也有不同點。以德州為例，該條款就是給已經簽約并存入定金的買主在一定的時間內（7-10天，有些州可達15天），可以以任何理由解除合同。合同解除時，定金將如數退還給買主，買主損失的只是附加費（Option Fee，約50-100美元）。Option Fee是買主與賣主在簽訂合約時，除了定金之外直接支付給賣主的費用。如果買主最后購買了這棟房子，賣主要把Option Fee退還給買主。
在簽訂Option期間，賣方不可以和其他的買方再訂合同，但買方可以無條件解除合同。這一條款對美國房產的買方非常有利。買方通常是在這段時間內請專業的驗房師（Home Inspector）做一個全面的上門檢查，如果發現有顯著問題，例如：地基、屋頂、下水系統等，如果對人體健康造成危害，買方就可以單方面終止合同，要求對方退還定金。在大多數情況下，如果只檢查出一些小毛病，這時買方可以要求賣方做一定的維修。往往賣方會接受買方的要求，把不能正常工作的設備修復，或損壞的地方給修好。
美國各州類似于德州的終止合同權這一條款讓買家有充分的時間考慮和審核所購房產，從而保護了房產買方的利益。
產權調查和產權保險制度
美國房產交易中，產權涉及的事宜由產權公司專門負責辦理。
當買主與賣主簽訂了買賣合同后，產權公司的律師就要開始調查賣主房子的產權記錄，即其物業的產權轉移等歷史情況，同時也要調查該房子的產權上有沒有債務，如欠地產稅，物業管理及市政府的罰單等。如果存在問題，就一定要解決了才能轉移產權；如果賣主不愿意解決所查出的問題，那么買主就可以中斷合同，并把定金收回。
值得一提的是，美國買賣房屋時實行的第三方賬戶（Escrow Account）制度。在美國，絕大多數州政府為了保護房產交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產經紀人或賣方的經紀人控制。否則，一旦賣主違約，買主要求退還定金時，賣主的經紀人就會找各種理由拒絕退還；如果定金是在買主經紀人手里，一旦買主違約，賣主要扣下定金時，買主經紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。所以，美國人把定金存放在中立的第三方――獨立于買賣雙方外的產權公司手里，這樣，一旦發生糾紛，定金就能很快地退還給買主，或者賣主。
產權公司經過調查，如果產權沒有任何問題，產權保險公司就可以進入下一道環節――進行買賣雙方產權轉移和過戶手續（Closing）。所有的產權過戶手續都是由中立的產權公司辦理。當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主就要把付的房款用銀行本票（Cashier Check）的形式支付給產權公司，而不是賣主。如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯（Wire Transfer）到產權公司的賬戶上。然后，產權公司根據房地產買賣合同的有關條文，把一些費用，諸如傭金、產權保險、過戶的其他雜費，從房款中扣除，并立即支付給賣主。只有到這時候，房地產交易才真正完成。很多賣主在過戶后往往數小時內就可以拿到房款，這樣，就從根本上杜絕了房地產經紀人介入，抑或控制房款的機會。
需要指出的是，在這一過程中，產權公司會給該房產提權保險（Title Insurance），并提權保險憑證，以保障產權的合法性、真實性。一旦房產的產權出現問題，或者發生其他意外，產權公司就要按規定承擔風險，給予賠償。
糾紛調解與賠償金儲備系統
在房地產交易中，房地產經紀人與消費者如果發生糾紛，消費者投訴渠道有兩個：一是房地產經紀人協會，二是州房地產局或房地產委員會下屬的房地產仲裁委員會。
這兩個組織都可以調處糾紛并做出處罰決定，但兩者發揮的作用又有所不同。房地產仲裁委員會是經政府授權，依法可以做出吊銷牌照的處罰決定；房地產經紀人協會可對會員進行罰款或勸其退會。房地產經紀人協會雖無權吊銷房地產經紀人牌照，但由于協會在行業中的影響，受其處罰的人以后很難在經紀行業中從業，因此房地產經紀人協會對于調解房產買賣糾紛所起的作用不可小覷――實際上，多數情況下，消費者更愿意選擇到房地產經紀人協會進行投訴。此外，房地產經紀機構與經紀人之間因傭金分配爭議等也可由房地產經紀人協會裁決。
美國法律規定，房地產經紀人或銷售員在業務活動中有不良行為，諸如不實陳述、虛假承諾、多頭、公私款項不分、以不法手段騙取執照、有不良行為記載、做不實廣告、因疏忽大意使客戶權益受損、隱瞞實際利潤等均會受到暫停或吊銷執照的處罰。其中因不良行為或過失行為造成客戶經濟利益損失的，還應承擔賠償責任。
如果房產經紀人采取欺詐的手段給買主或賣主造成很嚴重的傷害，或者較大的經濟損失，買主或賣主告到法院，這時可能犯法的經紀人已經畏罪潛逃，或者法院判決下來，要求犯法的經紀人賠償受害人的經濟損失，但是這個經紀人卻沒有錢來償還。此時，如果受害人僅靠輿論的安慰和道義上的支持，而沒有得到經濟上合理的賠償，這對于受害人是非常不公平的。這個問題該怎么解決？對此，美國各州建立了經紀人賠償金儲備系統（Recovery Fund）。該系統不是美國聯邦政府制定，而是由各州政府制定的，在具體細節上有所差異。有些州設置該系統的賠償金是由經紀人出的：每個經紀人剛考到執照時要交大約10美元，然后，在每年執照延期時再交納50美元左右，一直到賠償金儲備系統達到一定數目為止。美國一部分州規定，儲備的賠償金最低額是100萬美元，最高170萬美元，一般維持在150萬美元上下。也有一些州儲備的賠償金比較低，約50萬美元左右。一般來說，一次肇事賠償的最高額可達5萬美元。賠償金儲備系統的建立，使受害人的利益切實得到了保障。
關鍵詞：房地產經紀業房地產經紀市場三維知識管理模式知識
我國房地產經紀業市場特點
房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業應運而生。我國房地產經紀業是伴隨著房地產市場而產生發展起來的。隨著我國房地產市場的發展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環節，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業的法律地位得以確認，房地產經紀業在促進我國房地產市場的快速健康發展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發展中起到不可替代的作用。
在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執業。
根據以上對房地產經紀業的概念和功能的規定，本文認為房地產經紀業主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業務類型。
目前比較流行的知識密集型服務業的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業。房地產經紀業作為知識密集型服務業(Knowledgeintensivebusinessservice，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創造、積累和傳播，是目前服務業中發展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創新的產生、發展和傳播發揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創新領域研究的熱點。
房地產經紀業具有一般知識密集型服務業的特點：首先，智力服務是房地產經紀業的主要形式。房地產經紀業主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業的基礎。最后，人才是房地產經紀業的關鍵。房地產經紀業的人員應該由具有較高專業水平的管理、工程、經濟等各類專業人員組成。
我國房地產經紀市場是一個正在發展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環境發生巨大變化而出現和發展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區發展嚴重不平衡，調查發現，廣州、上海的發展水平遠遠高于其他城市，表現為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業表現出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業人員素質參差不齊，無論是專業素質、還是道德修養都有較大的差距。有很大比例的從業人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業人員的平均從業時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現狀和規律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規不夠完善。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍早已超過現行相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。
由于以上特性的存在，房地產經紀行業中存在許多機會。企業會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發現更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業特性的不同，同樣的機會對于不同企業來說，其價值也是不同的。所以企業面臨的挑戰就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發揮企業的資源優勢，同時，也能夠使企業在市場中優于競爭對手。房地產經紀企業基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業不斷積累自身的優勢資源、整合外部資源，是企業不斷發展的關鍵。
綜上所述，可以看出房地產經紀業是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業。隨著科技發展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發展房地產經紀業，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發展的“助推器”。同時，房地產經紀業還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發揮競爭的優勢是經濟發展的重要保證。因此房地產經紀業運用知識管理模式提升行業競爭力就顯得異常緊迫。
基于動態學習能力的三維知識管理模式
本文認為我國房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業核心發展過程中，知識的創造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業獲利價值時，即產生“知識報酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。
一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協同合作一起創造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。
房地產經紀企業需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變為價值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。
本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現價值。當實行一項策略之時，應避免造成創造性的混亂（creativechaos）。
當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業績萎縮，創造性的混亂自然產生，引發新的問題，非現存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創新的組織知識以解決問題（Nonaka，1994）。
可以構造如圖1所示的基于動態能力的價值創造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：
程序維（processdimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯盟動態性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。位置維（positionsdimension）。房地產經紀組織架構（彈性）：調整組織以控制環境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產較難以商業化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優勢，如機會導向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導向型即大型房地產經紀連鎖企業屬于這種情況，供應鏈型即利用反應市場需求所呈現，拍賣市場型即依賴傳統交易的企業關系。
路徑維（pathsdimension）。房地產經紀業技術的策略性選擇：以目標整合為導向，特定任務具有臨時組織特性；以信息科技為導向，用電子化的方式來進行整個房地產內交易過程的運作，形成合作式網絡；以資源分配為導向，分享彼此的成本、技能、市場，并進行所需資源的重組；以網絡架構為導向，形成松散與模糊的組織架構，利用供應鏈的優勢，透過互相信任與分享信息系統來協調活動。型態包括：虛擬接口、共同聯盟、星狀聯盟、價值聯盟、市場聯盟與虛擬人。
其實房地產經紀服務業的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構造如圖2所示的房地產經紀業網絡價值創造模式：
我國房地產經紀業實施三維知識管理模式的策略
知識管理作為形成企業核心競爭力的關鍵，已在發達國家的許多企業取得了成功，并正在成為一種創新管理范式。這既給我國企業的發展提供了值得借鑒的經驗，又對我國的企業提出了嚴峻的挑戰。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產經紀業的發展具有重要的理論和現實意義。要構建運行這樣一種模式，本文認為可以從以下方面入手：
（一）牢固樹立企業知識管理觀念
知識管理觀念是構成企業核心競爭力的無形要素，影響著企業高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業上下的一致認同，并順利貫徹到企業的經營決策和日常活動之中，就會在企業內部形成一種無形的力量，推動企業的創新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業應積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現代管理觀念，充分認識知識管理對企業生存和發展的深遠價值，為培育企業的核心競爭力奠定堅實的思想基礎。
（二）搞清實施知識管理與業務流程重組的關系
三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發、分解、存儲和共享，并為其構建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧提高企業的應變和創新能力。知識管理必須與房地產交易業務流程緊密相連，將知識創造與擴散同房地產經紀企業的業務流程結合起來，可以節省企業的開支，并產生巨大價值。
（三）努力協調信息技術和人力資源之間的關系
在三維知識管理框架中，技術，特別是信息技術，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術支持，就沒有三維知識管理模式。可是，問題往往不是人們忽視了技術的重要性，而是過分強調技術，認為技術的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術作為工具和渠道，本身并不能創造知識，而是擴展知識傳播的領域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內容，也是企業核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業的中高層管理人員。技術是使企業從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產經紀企業如果僅靠一個現成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應競爭環境的變化，無法完成企業實施三維知識管理的初衷，導致知識管理的失敗，給企業帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發揮出來，企業應該盡快建立一種能激發知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產經紀企業的信息技術能力和人的創造力實現無縫的結合。
（四）適時組建企業動態知識聯盟
核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構成的一種競爭優勢。由于受企業內部資源條件的限制，單靠一個房地產經紀企業自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產經紀企業除了要對知識進行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業在較短時間內獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業自身知識要素的缺陷，并通過對企業知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優勢的核心競爭力。房地產經紀企業從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業動態知識聯盟。企業動態知識聯盟是戰略聯盟的一種形式，由多家獨立企業為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術的供需各方聯合起來，進行過程重組、產品研發、生產制造、銷售服務、利潤分配，形成一種新的動態知識聯盟系統。對一個房地產成員企業來講，實質上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業外部的優勢進行整合，實行聚變，創造出超常的競爭優勢。企業動態知識聯盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應鏈管理，共同組織和控制無形資產，共同保護合作競爭中的優勢，共同承擔競爭的風險。此外，在企業動態知識聯盟中，不能只注重財務指標和短期效益，而應該學習對方企業的各種專業知識和技能，共享核心競爭力。
（五）具體實施策略
從目前我國房地產經紀業的現狀出發，可先在知識密集型經紀企業試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業。從知識管理的內容和知識管理模式的特定內核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰略管理模式。企業知識戰略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數據庫中，以便企業員工通過計算機網絡直接搜尋并調用，其經濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復利用，節省工作時間，使企業產品成本和服務成本大大降低，規模經濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結合，即未經編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進一流專家、人才、知識，在經濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當知識的獲取、運用和創造知識的能力成為經濟發展關鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環境和適應知識型人才發展的管理組織結構；要鼓勵學習，重視培訓，在企業員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進員工“終身學習”；房地產經紀企業要按照一定的標準，采用科學的方法，對員工的工作績效進行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據，并通過績效評價改善員工的工作態度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術創新模式。技術創新作為知識創新的延伸和轉化對房地產經紀企業具有實際意義。企業的技術創新模式有傳統型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產經紀企業應根據不同規模、不同發展時期，對技術創新模式進行有差別的自主選擇。
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2007年是房地產市場的“規范年”。日前，建設部、中國人民銀行聯合了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，進一步對二手房市場中中介公司的經紀行為作出了限制和規范。有關方面對《通知》出臺的理由是這樣解釋的：目前，房地產經紀行業中房地產經紀市場誠信缺失，交易資金安全沒有保障，從業人員素質低。同時．房地產經紀機構行為不規范，無照經營、超越經營范圍，騙取中介費、看房費，未經委托人同意，以高于委托人意向的價格租售房屋，賺取差額部分價款等違規行為時有發生。
從中我們可以看出有關方面的用意。當前房地產市場種種不規范交易行為的發生，經紀公司乃是“萬惡之源”，所以出臺該《通知》更是為了提出這樣一個警告：房地產經紀機構和經紀人員不得對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格，賺取差價。而細細查看《通知》中的相關條款，可以說對經紀公司的交易行為規定得非常詳細，最為關鍵的是提出了一個相對獨立的交易保證機構的概念，該機構將專門從事交易資金監管，而不得從事經紀業務。的確，長期以來，在房地產的二手房交易市場，一些經紀公司的不誠信行為始終是困擾購房者的一大難題，其中最為突出的表現是“吃差價”，一些公司利用自己在交易中的角色優勢和“壟斷”地位，騙了上家然后吃下家，從而最終賺取了豐厚的超額利潤。從這一點來說，現在建設部和央行共同推出的這個《通知》應該說是一件大好事，無論如何都會使那些經紀公司的行為得到收斂。很簡單的道理：事情沒有原來那么容易辦了。
但人們真正關心的是，出臺了這樣的政策，未來市場交易中“吃差價”的行為會被徹底杜絕嗎?我認為這是很難的。雖然不少經紀公司的行為可能會因此而受到種種限制，但在現實的市場中，由于購房者在信息上明顯處在一個弱勢地位，他們被“吃差價”的可能性還是很大的。其實，無論是買房者還是賣房者，長期以來屢屢被“吃差價”的原因就在于他們總是在明處，而那些經紀公司則是在暗處，極度的信息不對稱使不少老百姓上了當還不明就里。所謂“道高一尺魔高一丈”，在當前這種交易環境沒有得到根本改變的情況下，即使在資金的劃撥上設置種種限制，要“吃差價”其實還有許多其他變相的手段和渠道。
所以，老百姓要真正擺脫被“吃差價”的命運，關鍵還在于要把自己的交易行為納入到一個公開、透明、公平的信息交易平臺上來。也只有在這種知己知彼的情況下，才有可能根本上避開“差價”的圈套。建設部官員似乎也看到了這一點，并明確表示，有條件的地方，要積極開通房地產經紀合同和交易合同網上簽約系統，構建統一的網上簽約、交易過戶、產權登記信息平臺。但遺憾的是，有些開通了網上交易的城市并沒有收到應有的效果。就算是強制性的網上交易備案，人們也只是到了簽約時才去辦理。如此一來，一個龐大的二手房網上交易體系形同虛設，究其根本原因，還在于當前網上二手房交易體系信息還不透明，服務還不到位。
由此我認為，要真正做到規范當前房地產市場的交易行為，僅僅靠提出種種限制措施肯定是不夠的，關鍵還在于交易機制和模式的創新，否則就是治標不治本，起不到應有的效果。就像此次提出的交易保證機構一樣，房地產交易中心也應該是獨立的中間交易機構。但長期以來，我們的交易中心都歸屬于房地局等政府部門，成了政府的辦事處，這就大大弱化了其應有的市場功能。從這一點來說，房地產交易中心應盡快與相關政府部門“脫鉤”，成為獨立的市場服務企業。如果做到了這一點，它就會更多地去考慮如何搭建一個讓市場各方參與者都能進行公平交易的平臺，更完善地去制訂一系列相關交易規則，更好地去提供公開透明的信息服務。而在這種情況下，所謂的“吃差價”自然就沒有生存的土壤了。
[關鍵詞]房地產經紀實務 改革 目標 內容
[中圖分類號] G710 [文獻標識碼] A [文章編號] 2095-3437（2013）012-0062-02
一、房地產經紀實務課程改革背景
（一）行業背景
中國房地產經紀行業是房地產業的重要組成部分之一。2007年底以來，受房地產市場固有規律和宏觀調控政策的影響，我國房地產市場出現購房者持幣觀望、買賣成交量持續萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化，房地產經紀行業進入調整發展時期，面對政策的調控、市場的變化，經紀機構也進入洗牌階段，能否在調整階段保住市場甚至擴大規模，很大程度有賴于員工的專業性與穩定性。為給市場輸送專業化經紀人才，在傳統知識灌輸基礎上進行課程改革，以崗位工作流程為主線進行培養，提高準員工技能水平。
（二）專業背景
房地產經營與估價專業是以市場為導向，主要培養適應現代化建設服務需要，具有良好職業素養，掌握房地產基本理論知識，熟悉房地產行業基本制度和政策，在房地產生產、流通、消費領域，企業一線崗位，熟練掌握房地產經紀、估價、物業管理等業務實操能力的高素質高技能型人才。本專業通過市場調研了解專業面向崗位，通過崗位工作流程分析完成行動領域分析，在工作核心任務分析基礎上完成學習領域課程體系構建。調研發現房地產經紀人崗位為主要需求崗位，為提高學生專業技能水平和就業能力，進行房地產經紀實務課程改革。
三、房地產經紀實務課程改革目標
房地產經紀實務課程改革通過知識講授讓學生了解房地產經紀行業三大業務：咨詢、和居間；通過案例分析讓學生掌握開發房源、尋找客戶、接待客戶、經紀洽談、帶客看房、房屋推介、處理異議、組織談判、客戶跟蹤、促成交易、售后服務等業務流程及技巧，基本上做到在房地產經紀人的指導下完成房地產經紀工作。具體實現目標如下：
（一）知識目標
1.掌握房地產經紀三大業務內容；2.掌握房地產經紀業務的基本流程；3.掌握房源、客源搜集方法；4.掌握客戶接待禮儀；5.掌握房地產經紀業務促成的流程和技巧；6.熟悉房地產經紀業務中涉及的合同內容。
（二）能力目標
1.能夠通過網絡、媒體、實地查看等途徑收集房源和尋找客源；2.能夠設計路線并帶客看房，進行房屋推介與異議處理；3.能夠邀約買賣雙方談判并控制談判進度與氣氛；4.能夠進行業務洽談，并促成交易實現；5.能夠向客戶進行合同解釋，并簽訂合同；6.能夠針對不同交易類型解釋稅費繳納及稅費計算。
（三）職業素質目標
1.培養熱情、樂觀和沉著的職業素養；2.培養耐心細致、積極主動的工作態度；3.培養風險防范意識、團隊合作精神及應變和抗壓能力。
四、房地產經紀實務課程改革內容
（一）教學設計改革
為突出工作任務與知識的聯系，讓學生在職業實踐活動的基礎上掌握知識，增強課程內容與職業崗位能力要求的相關性，提高學生的就業能力，課程設計時以經紀工作過程為主線。房地產經紀實務課程改革將整個工作流程分解為3個項目、18項任務，編排依據是該職業所特有的工作任務和邏輯關系，使工作任務具體化。在具體設計中，以杭州市在售二手房為經紀對象，讓學生進行房源客源開發、模擬客戶接待，設計看房路線并模擬帶客看房、業務磋商、促成交易并售后服務，鍛煉學生實際操作能力。讓學生在真實的交易、真實的環境中，用真實的材料學習房地產經紀工作流程及技巧。
（二）教學內容改革
以崗位內容和要求為出發點的教學內容改革，主要安排3個項目，分別是咨詢、和居間，在3個項目基礎上以業務量多少劃分主次，分解出18項任務，分別是咨詢中的二手房售價咨詢、個人住房貸款咨詢、稅費咨詢和置業投資咨詢，中的新建商品房、二手房買賣，居間中的開發房源、尋找客戶、接待客戶、經紀洽談、帶客看房、房屋推介、處理異議、組織談判、客戶跟蹤、促成交易和售后服務。在具體任務學習過程中，以流程、技巧、問題處理為主要學習內容，例如帶客看房，能夠在房源客源匹配基礎上，為了提高交易保障性，說服客戶簽訂看房協議書，掌握預約客戶看房技巧，設計看房路線，提高帶看成功率。
（三）教學方式改革
為實現學生“學了能用”的目標，在理實一體化課程改革中，按照“教、學、做、評、思”的步驟開展教學。每堂課開始時，教師會下發準備好的該堂課對應的實訓單，然后以任務為出發點提出教學目標，并通過一個導入任務讓學生了解具體實現教學目標后能解決什么問題，在明確教學目標后圍繞需要解決的問題進行知識點講授，教師通過案例示范知識的應用，學生通過學習和觀察掌握知識與技能，依據任務不同個人或小組練習并匯報成果，教師對學生成果進行評價，學生反思并總結，完成實訓單。
（四）考核方案改革
房地產經紀實務課程考核以過程性考核為主，期末試卷考核為輔。過程性考核以能力和知識應用考核為主，考核內容分為三個部分：課堂表現、個人作業和小組展示。課堂表現以是否認真聽講、積極回答問題和參與教學組織活動為主；個人作業以每堂課下發的實訓單為檢查依據；小組展示主要有二手房買賣流程展示、客戶接待展示、房屋推介展示、組織談判展示和跟蹤回訪展示。期末考核以知識點考核為主，考核房地產經紀三大業務內容、房地產經紀業務流程、房地產交易合同內容和房地產經紀人職業道德與素養。具體考核標準見表1。
四、結語
為實現高端技能型房地產經紀人才培養，通過理實一體化改革，房地產經紀實務教學以經紀業務流程為主線，以促成經紀業務各工作任務為載體實施項目教學。在具體教學中，以工作任務為教學內容，以工作目標為考核目標，以真實在售房源為學習對象，校內教師與企業專家合作授課。校內教師負責各具體流程內容及技巧講解部分，企業專家負責利用12課時用真實案例進行總體經紀技巧總結和風險控制總結，讓學生整體把握經紀業務促成注意事項，避免學生在校學習與企業工作脫節的問題出現，實現上崗即能勝任崗位工作的培養目標。
[ 參 考 文 獻 ]
[1] 應佐萍.探索人才培養與市場需求的無縫接軌――房地產專業“工學結合、校企合作”的研究與實踐[J].現代科學與技術，2009，（4）.
[2] 鄭曉俐.高職房地產經紀人才培養途徑研究與實踐[J]，江蘇建筑職業技術學院學報，2012，（2）.
[3] 鄭曉俐.房地產經紀行業從業人員穩定性提高對策淺析[J].生產力研究，2012，（8）.
【關鍵詞】房地產經紀企業網絡營銷平臺信息互動與溝通
121世紀不動產石家莊區域分部現狀分析
21世紀不動產是一家顧客高度滿意,中介行業領先,以從業人員的自我價值實現為目標給公眾提供優質房屋的中介服務企業。通過選擇本地區優秀的房地產開發商、營銷策劃公司、中介機構及有志于此業的優秀房地產銷售精英,共同結成石家莊房地產交易服務聯盟,組建金色的Century21房地產交易服務網絡,為消費者提供“放心、省心”的一站式服務。21世紀不動產石家莊區域分部的業務范圍包括不動產評估與咨詢、新樓盤、包裝與銷售、二手房買賣、涉外房屋租售、寫字樓、商業用房租售以及相關衍生業務(金融服務、裝修、搬家等)。
21世紀不動產作為全球化的房地產經紀綜合服務提供商,2000年全面進入中國大陸市場。現已成功地在33個區域內發展了1500家加盟店,培養了15000多名經紀人。2005年10月,21世紀不動產(中國)與河北佳潤置業(后來的河北金潤置業)合作成立石家莊分部,成功進入石家莊房地產經紀服務市場。2008年金融危機蔓延的嚴峻形勢下,逆勢擴張,實現了經營門店100%增長,從原來的17家門店迅速擴張到現在的34家門店,經營規模實現了翻番。
2網絡營銷競爭中的機遇與挑戰
2.1網絡營銷簡介
網絡營銷屬于直復營銷的一種形式,是企業營銷實踐與現代信息通訊技術、計算機網絡技術相結合的產物,是指企業以電子信息技術為基礎,以計算機網絡為媒介和手段而進行的各種營銷活動(包括網絡調研、網絡新產品開發、網絡促銷、網絡分銷、網絡服務等)的總稱。
截止1998年2月,國際互聯網已覆蓋170多個國家和地區,連接著6萬多個區域性網絡、600萬臺以上的主機,擁有大約1.3億用戶,而且網絡用戶還在以每月15%的速度增長。國際互聯網正迅速滲透到社會政治、經濟、文化的各個領域,進入人們的日常生活,并帶來社會經濟、人們生活方式的重大變革。人類已開始步入網絡化社會,愈來愈多的企業認識到國際互聯網對企業經營發展的作用,紛紛擠占這一科技制高點,并將之視為未來競爭優勢的主要途徑。
在我國,網絡營銷起步較晚,直到1996年,才開始被我國企業嘗試。目前,網絡營銷已開始被我國企業采用,各種網絡調研、網絡廣告、網絡分銷、網絡服務等網絡營銷活動,正異常活躍地介入到企業的生產經營中。
2.2房地產網絡營銷概述
房地產網絡營銷是指房地產企業通過互聯網采取各種手段,把企業傳統營銷流程搬到互聯網上包括企業產品的采購、人員的招聘、項目的招標、樓盤的銷售、客戶的管理等流程,企業通過互聯網最終把企業的營銷通過互聯網傳播出去。與傳統房地產經紀機構相比,房地產網絡營銷具有以下優勢:
(1)真正以消費者為中心,增進房地產企業與消費者的溝通。網絡營銷是一種自下而上的營銷方式,與傳統營銷相比,它更強調互動式的信息交流,由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網絡主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息、通過BBS提問并及時得到解答,房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流,大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通,充分了解消費者的需求,樹立企業及產品在消費者心目中的地位。
(2)降低基礎運營成本,提高工作績效。房地產與網絡結合,可以通過網上采購和網上銷售,大大降低諸如采購費、租賃費、廣告費及大量的銷售人員工資等期間費用,從而大幅度降低成本。
(3)擴大選擇空間,提升顧客價值。以前,消費者要購買一套房子,通常要花較多時間了解大致情況并來回奔忙看房,有了網絡,消費者只要坐在家里的電腦旁,輕輕按動鼠標,各種位置、戶型、價位的房屋任你挑選。這些大量信息使房地產企業提供的不同產品之間的差異更加直觀、詳盡和方便查詢,大大拓展了選擇空間,節省了消費者無效奔波的時間。
321世紀不動產石家莊分部的網絡營銷方案
面對石家莊市房地產經紀市場的廣闊空間與發展機遇,充分發揮21世紀不動產的品牌、管理及服務優勢,整合行業優勢資源,制定網絡營銷策略并加以實施,是企業搶抓機遇,搶占和鞏固市場地位與競爭優勢的當務之急。結合21世紀不動產企業實際,本文提出網絡營銷策略為:建立政府、企業和消費者三方信息互動的區域性網絡營銷平臺。
3.1區域性網絡營銷平臺的構建
房地產經紀企業開展網絡營銷主要應考慮以下幾方面因素:首先,既要充分發揮網絡營銷的優勢,又要避免企業過多的資金技術投入;其次,既要保護購房者、賣房者的權益,也要保障經紀公司的合理收入;第三,要形成房產交易的前期(信息)、中期(買賣撮合)和后期(交易過戶和交費,辦理按揭等活動)一條龍服務的模式,從而節約三方的成本,使凈收益最大化。
為了有利于房地產管理部門對于房產交易過程的管理和監督,提高其管理水平和效率,工程的建設可由當地的房地產交易中心建立房地產公共信息平臺(可作為一項政府的電子政務工程)來指導實施,并在此基礎上建具有房地產經紀企業特色的電子商務系統。但是,網絡營銷系統的資金和技術的投入由21世紀不動產所屬的河北金潤置地房地產有限公司(其母公司)主要提供,形成與二手房交易相關房地產行政部門參與的,公司總部(金潤房地產)提供支持的,21世紀不動產負責日常運營的網絡營銷平臺。
3.2構建區域性網絡營銷平臺的意義
1)由房地產公司出資,跳出房地產經紀企業自身資金,能力所限的狹隘視野,很好的解決了房地產經紀企業受資金、人力等因素限制的障礙。
2)借鑒江蘇省工商電子政務系統的建設手段,我們提議采用“政務工程、企業參建”的“BOT”模式,使政府,房產開發商,房地產經紀企業三方本來就具有聯系的三方通過信息平臺的空間更好的聯系在一起,信息得到共享。效率得到提高。
3)金潤集團作為以房地產開發為核心的房地產公司,通過平臺的建立獲得品牌宣傳的工具。提升品牌價值的同時,能更好的加強公司之間的信息溝通和聯系,房地產開發企業也可以借助該信息平臺展開業務活動。
綜上所述,區域性網絡營銷平臺的建立不僅極大的提升政府部門的辦事效率而且運用政府的監管效力使得整個信息平臺的信用度大大提升,進而反過來健康透明化的信息共享平臺使更多的客戶愿意在這里獲得自己的好的房源和客源,進而對公司的信譽及品牌產生深遠而又積極的影響。
4基于網絡營銷策略的21世紀不動產競爭優勢培育機制
4.1有利于推動企業的規模化,擴大加盟店的數量
擴大經營規模有助于企業降低服務成本、提高知名度、擴大市場占有率,是21世紀不動產的競爭優勢。網絡技術的應用可以有效地實現企業內信息收集、處理和共享的實時性和跨區域性;有助于企業對分支機構實施有效、實時的跨區域管理,降低遠程管理的成本,提高遠程管理的效率。
4.2加快建立起行業內部的信息共享機制
面對網絡技術的飛速發展、網絡公司的競爭、網上日益豐富的無償的和透明化的信息服務,中介機構要提高自身的競爭力,首先應當充分利用網絡技術,盡快建立起行業內的信息共享機制,擴大行業內的信息資源,共同維護好行業的生存基礎;通過合作競爭,共同提高整個行業的交易效率。21世紀不動產業可以通過區域性網絡營銷平臺,進一步獲取和鞏固市場地位。
4.3提升服務的專業性、開發新型服務
21世紀不動產在充分利用網絡優勢的同時,應該著重培養經紀人的專業素質、提高經紀活動的專業化、規范化水平,才能顯現專業優勢,增強競爭力。在網絡技術改造服務方式的同時,公司應該充分利用網絡資源,開發新的服務項目,創造新的成長契機。
總之,只有通過區域性網絡營銷平臺,達到最大限度的資源整合,提高運行效率,最大程度的降低運營成本。將21世紀不動產各加盟店以往短期的、個體的行為改變為長期的、專業的、綜合的服務,逐步顯現區域性市場的競爭優勢,提升客戶價值才能有更高的社會價值和自身價值,才能提高市場競爭力。
參考文獻
[1]馮英健.網絡營銷基礎與實踐.北京:清華大學出版社,2002.
