時間：2023-05-29 17:43:45
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發方案設計，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；開發項目；設計；變更；管理方式
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2016）05-0135-02
改革開放以來，我國的房地產行業得到了飛速發展，各類房地產行業規范管理制度及法律法規都得到了建立與完善，房地產行業已漸漸成為我國經濟財富的重要組成部分。由于房地產業存在著建設周期長、項目投資成本高、位置固定等多種特殊性質，使得現階段的房地產項目開發管理十分混亂，加大了房地產項目開發管理難度。
一、房地產開發項目設計對房地產項目影響
（一）房地產開發項目設計
設計管理指的是房地產開發企業針對開發建設項目設計工作的全過程管理，高質量的工程設計是房地產開發項目成功的關鍵。在進行房地產開發項目設計管理時，必須充分考慮到項目定位、工程的招投標、工程施工過程中的成本控制、物資的購置以及現場施工等各項工作間的配合與銜接。將房地產開發項目的計劃目標與設計過程進行充分的結合，找出最科學合理的施工管理方案與方法，以最大程度實現項目設計與工程施工的和諧統一。
（二）房地產開發項目設計對房地產項目的影響
有關專家認為，建筑施工的工期、成本以及質量等問題都可以在項目開發設計階段找到根本原因。如缺乏可施工性導致的建筑施工進度緩慢、工程延期、成本超支等問題，都是因為項目開發設計階段的紕漏與缺陷。因此，加強房地產開發項目設計管理，對于建筑工程的工期、成本以及質量控制都有著十分重要的意義。
1.對工期的影響
房地產開發項目設計對于工程工期的影響主要有以下幾個方面。
房地產開發項目設計中的土建設計與設備的購置計劃都直接影響著工程施工進度。科學完善的土建設計與設備的購置計劃可以有效提高工程建設效率。反之，由于土建設計與設備購置計劃的不合理，導致工程出現返工、重置設備等問題，都會嚴重拖延工程進度，延長工程建設工期。
高水準的設計技術文件及咨詢報告可以更好的保障工程施工進度。反之，設計階段的缺失，會導致后期出現頻繁的設計變更，嚴重阻礙工程施工進度，還會使得業主被承包商大量索賠，引起糾紛。
2.對成本的影響
部分專家研究認為：科學有效的工程設計可以為工程項目節省6～10%的成本，減少8.7～43.3%的施工工期。房地產開發項目設計對工程成本的影響在于：有效的開發項目設計可以影響到建筑工程生命周期內所需費用的80%左右；由于在項目規劃設計階段，投資方就基本決定了工程項目規模等大體成本，因此，開發項目設計決定了建筑工程投資的80%左右。
3.對質量的影響
房地產開發項目設計階段的技術文件及咨詢報告等，可以體現出工程項目的質量標準、建筑要求、水平以及住戶的基本使用需求，這些都是工程項目內在質量的重要體現。 因此，只有高水準的工程開發項目設計，才能確保工程項目的經濟性、安全性及實用性。有關調查分析，我國建筑行業項目質量事故中，40.1%的事故原因都在于工程項目設計。
二、房地產開發項目設計管理
方案設計的主要流程有：制定招標設計任務書進行方案招標評審、咨詢方案確定方案規劃方案報建設計文本方案報建。為了制定出一套經濟效益高、滿足市場需求的設計方案，許多的房地產開發商都會在方案設計階段使用如多輪方案競標、專家咨詢論證、內部評審等方法，花費大量的內外資源。但實際設計結果仍是差強人意，出現了許多設計成果偏離預定目標，設計進度緩慢等問題，嚴重影響了工程建設。因此，加強方案設計階段的管理十分重要。
一般情況下，方案設計階段可以分為兩個部分，即方案招標及方案定案階段。從形成基本方案，一直到確定最終方案是一個反復多輪次的方案設計過程。因此，在各階段中，各房地產開發項目設計人員及有關人員，都應認真深入地剖析項目中各個價值體系，如：在建筑空間分布設計、建筑造型分析、建筑環境景觀系統、建筑設備的設置、以及建筑戶型的平面及立體風格等，都要與設計院進行詳細溝通，并與政府有關部門保持聯系，促使方案設計健康發展。
還需要加強方案設計階段的風險管理。部分房地產開發商制定的項目目標不夠科學合理，給建筑施工帶來了許多風險。還有部分開發商喜歡鉆政策漏洞，甚至進行違規操作，都會給建筑項目帶來極大的風險。而在委托與選擇方案設計公司時也存在著一定的風險，這主要在于委托人對方案設計公司不夠了解，選用了資質不佳的設計公司，因而使得設計成果達不到期望效果。因此，工程項目的組織者必須具備一定的風險意識，及時分析項目風險，防患于未然，確保整個方案設計階段與建筑施工的順利發展。
三、房地產開發項目設計變更
（一）設計變更
設計變更指的是設計部門修改與改變已經確定的設計文件以及施工設計圖紙中的設計標準狀態。進行設計變更應當盡早處理，變更的越早，給工程帶來的損失就越小，反之則損失更大。如果是在設計階段進行變更，則僅僅需要修改圖紙，則對于其余費用的影響會很少甚至沒有；而在采購階段進行變更時，不僅需要修改變更圖紙，還需要重新采買設備及材料，浪費了大量資源；在施工階段發生變更時，不僅會增加上述各類費用，還會拆除部分已經施工的工程，造成更大的經濟損失。因此，必須加強設計變更管理，提高設計變更控制力度，盡量將其控制在項目開發設計的初始階段，做好圖紙會審，以便及時發現處理設計中的失誤與漏洞問題，尤其是能嚴重影響到工程造價的設計變更，必須先計算變更預算，再做設計變更。
（二）設計變更產生的原因
提出設計變更的有可能是房地產開發企業、設計單位、監理單位、施工單位等。造成設計變更的主要原因有： 調整項目規劃，變更戶型設計；出現設計失誤、漏洞；變更設計工藝技術；增減工程內容；設計材料品種變化的影響；施工中出現的錯誤；設計時地質勘查資料不準確導致施工出現誤差，如加深基礎等。
四、房地產開發項目設計變更管理
進行設計變更管理主要有以下幾個方面：
（一）技術管理方面
1.在前期研究階段，應仔細做好房地產市場分析以及相關技術準備。房地產開發企業必須提前做好搜集整理數據資料、地質勘測等準備工作，以便為設計人員提供充足的工程資料，提高設計效率。
2.一定要嚴格考察各設計單位的具體情況，根據其技術能力、服務內容等設計資質，科學選擇設計單位，確保設計人員的專業性。
3.組織構建高效的管理團隊。選擇具備一定專業能力的管理人員，可以及時發現設計中的各種紕漏與缺陷，能有效減少設計后期的變更數量，節省設計成本，有效提高設計進度與設計質量。
4.平衡設計方案與初步設計。進行工程項目開發建設不僅需要宏觀考慮到各建筑技術經濟指標，更需要注意技術的成本消耗以及可實現性。因此，在方案設計階段必須做好項目后期的技術深化與設計的平衡，避免出現設計與實際施工脫節的現象。
5.加強設計變更流程管理。加強設計變更管理流程，增加設計變更檢驗及監管程序，可以有效保障設計變更的有效性及合理性。其具體變更流程如下圖所示。
（二）合同管理方面
1.完善設計合同，對于設計變更方法進行事前約定。合同中的各項具體條款需要合約成本部門及設計管理部門進行統一協商制定，對于設計中的缺陷及問題，設立相應的賠償條款，可以最大程度的減少設計變更成本，提高設計效率。
2.做好合同交底工作
在簽訂好設計合同后，企業合約成本部門應立即將合同信息通報給各職能部門，確保每位項目管理人員了解合同內容及注意事項，減少及避免不必要的索賠。
3.進行設計限額
對設計成本提出一定的額度限制，可以避免對于項目成本的浪費，有效控制項目成本。對于能量化的設計指標，對其設立一定的經濟指標或者技術指標。對于不能量化的設計指標，應對其所需的材料設備成本設置一定的控制建議，尤其注意其中消耗成本較多的關鍵點，一定要加強其設計額度的控制。
（三）責任管理方面
制定嚴格的設計管理責任體系，制定完整的設計變更責任圖（如圖2所示），確保每個職能部門都能了解自身工作內容及主要職責，將設計變更等責任落實到具體部門及個人，提高項目開發建設效率。為了提高項目建設工作效率，還可設置一定的獎懲機制，對于施工中引起設計變更的各類設計問題，設定一定的限制。以其限制金額為十萬元為例，如因為設計問題導致設計變更，如果超過十萬元則扣除其1%的設計費用。以此來激勵設計單位，有效提高設計效率。
綜上所述，房地產開發項目設計與變更管理有著較強的復雜性與技術性，其管理難度及其巨大，管理任務十分艱巨。因此，房地產開發公司必須重視房地產開發設計與變更的管理，嚴格把控開發設計質量，提高其設計的科學性與實用性，并加強設計變更管理，規范設計變更流程，完善合同規定，以法律手段維護開發商及施工單位利益，促進房地產業健康發展。
參考文獻：
[1] 姚 昌.房地產項目的設計變更管理研究[D].上海：華東師范大學，2011.
[2] 劉 鑫.房地產企業項目開發設計管理的質量控制[J].山西建筑，2011（8）：222-223.
[3] 魏亞平.房地產開發項目設計與變更管理[J].四川建材，2011（3）：241-243.
[4] 黎東明.關于住宅房地產項目設計管理研究[D].廣州：華南理工大學，2012.
[5] 張冀.房地產開發企業設計沖突管理研究[D].重慶：重慶大學，2013.
[6] 吳向陽.設計變更對房地產開發成本的影響及控制要點[J].建筑經濟，2010（2）：83-86.
關鍵詞：項目管理；質量管理；溝通管理。
隨著我國經濟水平的發展，人民生活水平的不斷提高，社會對住宅商品的需求日趨高漲。這幾年住宅小區項目的開發紅紅火火，設計、生產和管理取得了長足的進步。然而，隨著競爭變得越來越激烈，市場逐漸走向成熟，客戶購房理念也日趨理性，對房間功能設計要求也越來越高，從設計人員的角度出發，建筑項目的設計過程在整個建筑項目開發中也更加顯得重要。房地產開發商對住宅小區項目開發策化和設計階段越來越重視。以往開發商搞到地皮，找幾個人便繪出圖紙，建樓賣樓的日子已經一去不復返了。
建設項目設計階段的管理有其特殊性。首先設計的成果是由建筑設計院完成的。其次房地產開發公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協調、監控作用。因此在建設項目的設計運作過程中，房地產開發公司如何介入，如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。
項目管理是二十世紀五十年代后期發展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多數時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當的稱謂應該是按項目進行管理，即把持續進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術來進行管理。項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執行、控制和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。它將使房地產開發公司決策和設計人員對項目設計的監控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目的后期建設產生積極的影響。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。（有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。）可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。
因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。
方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮。基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環境景觀系統，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。
在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。
在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策擦邊球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。
項目資源的管理對產品的質量影響很大。在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經驗。房地產公司設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。項目質量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質量控制措施。在這幾個環節中，中間過程質量與進度控制是關鍵。工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環節是成果審查，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
關鍵詞:房地產;投資;過程控制
一、引言
一個房地產項目運營周期包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準備又包括設計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發生在此階段。因此,對房地產項目實行有效的過程控制是實現房地產項目投資管理目標的關鍵。
二、建立房地產開發項目投資過程控制體系
建立房地產開發項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標,運用不同的管理方法,對房地產項目全過程的投資進行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標性質和時序不同劃分為不同子系統,如決策控制子系統、設計控制子系統、招投標控制子系統、合同管理子系統、實施控制子系統、結算控制子系統、后評價子系統,各子系統互相聯系、互相影響,形成有機的整體,這是過程控制區別于其他控制方法的特點。
一個房地產項目的投資組成按其性質結合發生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補償費、土地稅等;二是技術服務費用,主要包括勘察費、規劃費、設計費、審圖費、招標費、監理費等;三是政策性費用,主要包括基礎設施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規劃管理費、開發管理費、交易手續費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設備等費用;五是配套設施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設施及增容費、排水管線及設備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務設施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分攤到項目的開辦費等。這些費用在房地產運營各階段均有發生,但對應各階段發生費用不同,發生方式復雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進行過程控制是房地產項目投資控制的有效途徑。
三、實現投資過程控制的方法和途徑
1、采用適應開發運營流程的過程控制方法。項目決策階段強調采用價值工程理論,進行事前控制。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。
項目實施前準備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設計招標、限額設計、優化設計、合同管理等手段。所謂限額設計,就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設計,按照批準方案設計總概算,控制初步設計和施工圖設計,同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,保證總投資額不被突破。而限額設計目標是在方案設計開始前,根據批準的投資估算確定的。
施工和營銷階段注重合同管理,進行事中和事后控制。投資控制的重點是設計變更費用及現場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質量的辯證關系,不能過分強調投資控制而忽略工期控制和質量控制。要充分重視設計變更的早期管理,業主方投資控制團隊應從項目投資目標值的高度嚴格控制設計變更,取消不合理設計變更,對一些預計發生的設計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業主責任引起的設計變更或修改等,業主不要輕易簽章確認。要協調好和監理公司、銷售公司關系,這兩個單位的行為也代表業主,利用這兩個單位有效工作來減輕業主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當行為帶來的投資偏差。
2、加強房地產項目投資的動態控制。房地產項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進行動態管理。各階段工程投資控制目標的基本關系是:根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據投資估算所確定的項目投資回報率;根據方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率;根據項目方案深化設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據方案設計概算所確定的項目投資回報率。上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。項目實施過程中工程投資控制的定時監控、動態控制貫穿整個項目運營周期。
3、做好房地產項目投資結算審計和項目后評價。結算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協議及設計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規范標準中強制執行條文及合同中的規定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標準等情況,防止施工方高估冒算。
項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價,它通過對項目實施過程、結果及其影響進行調查研究和全面系統回顧,與項目決策時確定的投資目標以及技術、經濟、環境、社會指標進行對比,找出差別和變化,分析原因、總結經驗、吸取教訓、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達到提高投資效益的目的。后評價總結的經驗、教訓、意見建議等應成為編制規劃和投資決策的參考和依據,在新項目策劃時,應參考過去同類項目的后評價結論和主要經驗教訓。
主要參考文獻:
[1]柯洪主編.工程造價計價與控制.北京:計劃出版社,2009.
【關鍵詞】開發項目；周期階段；質量控制
近十年以來，房地產開發項目如雨后春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由于未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。
這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。
下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。
1 目前房地產開發項目的問題
在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。
有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。
2 房地產開發項目的前期工作
房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。 1 建立開發項目質量管理責任制。
項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。 2 制定開發項目的質量計劃。
充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。 3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。
建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。
3 設計階段的質量控制 1 方案設計階段
在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。
在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，應該參與到后一階段的規劃方案設計。開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。 2 施工圖設計階段
施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。
工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
4 施工階段的質量控制
工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。
4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。 1.1 明確質量目標
房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。 1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃
在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。 1.3 質量保證
質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。 2 開發項目建設的施工過程質量控制
項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。 2.1 工程施工質量控制特點
（1）從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。
（2）建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。
（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。
（4）及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。
（5）在工程施工中要正確處理造價、工期和質量的關系，努力做到在保證質量的前提下使三者達到對立統一。 2.2 施工階段工程質量的影響因素
影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。
（1）人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。
（2）材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。
（3）機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。
（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。
關鍵詞：房地產開發項目；現場管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著我國城市化進程不斷加快，房地產開發項目急劇增多，然而房地產開發項目工程現場管理仍然存在著較多的問題，在很大程度上制約了我國房地產開發事業的發展。因此，進一步探討房地產開發項目工程現場管理問題，提高房地產開發項目的現場管理水平，對于提高工程項目的施工質量和實現房地產開發企業的目的具有重要意義。
1 房地產開發項目工程現場管理的重要性
1.1 為房地產開發企業創造更大的利益空間
工程現場管理是房地產開發中的重要環節，重視房地產開發項目工程現場管理，提高管理水平，有利于為企業創造更大的利益空間和提高工程項目的施工質量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現場管理的一個重要方面。所以，加強現場管理的成本管理，能夠為企業節省不必要的開支，對于房地產開發企業而言，不僅僅提高了其工程項目開發效率，而且還大大節省了管理成本，提高企業的經濟效益。
1.2 房地產開發項目工程現場管理是房地產企業管理好整個工程項目的根本
房地產開發項目的現場管理相對于整個房地產工程項目開發而言，就如局部與整體的關系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產開發項目工程現場管理，能夠加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產開發項目管理的水平，進而促進房地產開發項目管理工作又快又好地發展。
1.3 房地產開發項目工程現場管理是相關房地產開發法律法規實踐的要求
在房地產項目開發中，重視項目工程現場管理，有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用，為實現整個房地產項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現場管理只是房地產開發項目中的一個部分，但是，現場管理所涉及的領域非常廣泛，包括了城市管理、城市規劃、施工管理、企業管理以及城市環保等各個方面的法律法規和政策，提高現場管理水平有利于促進房地產開發法律法規變革。因此，提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產工程項目管理依法進行的體現。
2 房地產開發項目工程現場管理所存在的問題
2.1 質量管理方面所存在的問題
質量問題一直以來都是房地產開發項目工程現場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產開發項目現場管理的影響因素。主要體現在以下方面。
（1）開發企業施工監理人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，施工過程中對進場材料把關不嚴，主觀性的偷工減料問題普遍存在。
（2）在實際施工過程中，施工作業人員沒有按照施工圖紙設計或有關施工標準要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患。
（3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發企業沒有按要求執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關鍵施工環節作業人員在崗培訓，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產開發項目工程的施工質量。
2.2 設計管理方面存在的問題
隨著房地產開發項目不斷增多，今后我國房地產開發項目工程將向集成化、系統化以及規模化方向發展。然而，在此過程中，房地產開發項目設計將面臨著新的挑戰，設計任務也更為復雜與集中。調查顯示，以往經常出現受到整個房地產項目建設周期的迫切性要求，開發企業設計趕工的情況。這主要是由于房地產開發項目設計人員缺乏現場一線資料，沒能夠深入到施工現場勘察，從而所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的問題
房地產企業的正常運作必須有盈利項目作為保障，由此可見，資金運作管理是一個企業發展中的重要內容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產開發企業工程項目現場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現在。
（1）相關成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統化的監督制度保障，從而使得開發企業對工程項目成本管理的可控性下降，最終導致資金利用率不高，資金浪費嚴重。
（2）不健全的成本管理體系使得房地產開發企業在施工合同的談判及簽訂環節缺乏相關體制的支持，成本管理環節存在較多不利的漏洞，導致今后的項目索賠執行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產開發市場的良性發展。
3 房地產開發項目工程現場管理措施
3.1 提高房地產開發項目工程現場管理水平
質量管理是房地產開發項目現場管理的重點所在，也是提高房地產開發企業核心競爭力的必經途徑。這就要求房地產開發企業必須重視質量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關闡述。
（1）應以經濟處罰為手段，提高監理單位監督管理職能履行度，根據企業的發展實際不斷對相關質量監督體制進行改進與完善。
（2）強化施工現場管理力度，重視對各施工環節的質量管理，并對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為。
（3）加大對施工人員的崗前培訓與在崗培訓力度，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性，提高施工質量。
3.2 強化設計管理
設計管理的圖紙設計、方案設計規劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發企業必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發開企業還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩定性。
3.3 重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產開發項目工程現場管理的保障所在。因此，這就需要相關房地產開發企業必須組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規范性，為企業最終實現經濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環節各階段各工序，逐步制定一套與企業發展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產開發項目工程質量的基礎上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產開發企業資金的利用率。
4 結束語
總之，隨著我國城市化進程的加快，房地產開發項目工程不斷增多，從而使得房地產開發項目的現場管理面臨著新的挑戰與機遇。因此，重視房地產開發項目工程現場管理，提高現場管理水平成為房地產開發企業提高競爭力的重要手段。這就需要相關房地產企業必須加強其現場管理隊伍的建設，不斷轉變觀念，不斷引進國外先進的現場管理理念，并結合企業和工程項目的實際情況，切實地提高房地產開發項目工程現場管理水平，以使其更好地適應新的社會要求和發展要求。
參考文獻：
關鍵詞：房地產；工程項目；現場管理；存在問題；策略
一. 房地產項目工程現場管理的重要性
1.1 為房地產開發企業創造更大的利益空間
工程現場管理是房地產開發中的一個重要環節之一，重視房地產開發項目工程現場管理，提高管理水平，更有利于為企業創造更大的利益空間和提高工程項目的施工質量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現場管理的一個重要方面。所以，加強現場管理的成本管理，能夠為企業節省不必要的開支，對于房地產開發企業而言，不僅僅提高了其工程項目開發效率，而且還大大節省了管理成本，提高企業的經濟效益。
1.2 房地產開發項目工程現場管理是房地產企業管理好整個工程項目的根本
房地產開發項目的現場管理相對于整個房地產工程項目開發而言，就如局部與整體的關系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產開發項目工程現場管理，能夠加強房地產開發項目各個管理部門之間的密切聯系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產開發項目管理的水平，進而促進房地產開發項目管理工作又快又好地發展。
1.3 房地產開發項目工程現場管理是相關房地產開發法律法規實踐的要求
在房地產項目開發中，重視項目工程現場管理，有利于有關法律法規在房地產開發項目中的實行和運用，為實現整個房地產項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現場管理只是房地產開發項目中的一個部分，但是，現場管理所涉及的領域非常廣泛，包括了城市管理、城市規劃、施工管理、企業管理以及城市環保等各個方面的法律法規和政策，提高現場管理水平有利于促進房地產開發法律法規變革。因此，提高現場管理有利于保證各項法規政策在房地產開發項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產工程項目管理依法進行的體現。
二. 房地產開發項目工程現場管理所存在的問題
2.1 質量管理方面所存在的問題
質量問題一直以來都是房地產開發項目工程現場管理過程中的主要問題，也是制約我國房地產開發項目現場管理的影響因素。主要體現在以下方面。
（1）開發企業施工監理人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，施工過程中對進場材料把關不嚴，主觀性的偷工減料問題普遍存在。
（2）在實際施工過程中，施工作業人員沒有按照施工圖紙設計或有關施工標準要求進行施工，從而為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患。
（3）施工人員自身施工技能水平和安全意識良莠不齊，開發企業沒有按要求執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，也沒有定期對基層員工和關鍵施工環節作業人員在崗培訓，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂，最終影響到整個房地產開發項目工程的施工質量。
2.2 設計管理方面存在的問題
隨著房地產開發項目不斷增多，今后我國房地產開發項目工程將向集成化、系統化以及規模化方向發展。然而，在此過程中，房地產開發項目設計將面臨著新的挑戰，設計任務也更為復雜與集中。調查顯示，以往經常出現受到整個房地產項目建設周期的迫切性要求，開發企業設計趕工的情況。這主要是由于房地產開發項目設計人員缺乏現場一線資料，沒能夠深入到施工現場勘察，從而所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。
2.3 成本管理方面存在的問題
房地產企業的正常運作必須有盈利項目作為保障，由此可見，資金運作管理是一個企業發展中的重要內容。然而，不健全的成本管理體系是目前房地產開發企業工程項目現場成本管理所面對并亟需解決的問題。成本管理方面存在的問題主要體現在。
（1）相關成本管理體制不夠完善，成本核算缺乏系統化的監督制度保障，從而使得開發企業對工程項目成本管理的可控性下降，最終導致資金利用率不高，資金浪費嚴重。
（2）不健全的成本管理體系使得房地產開發企業在施工合同的談判及簽訂環節缺乏相關體制的支持，成本管理環節存在較多不利的漏洞，導致今后的項目索賠執行工作以及工程變更難度加大，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大，而不利于房地產開發市場的良性發展。
三.房地產開發項目工程現場管理措施
3.1 提高房地產開發項目工程現場管理水平
質量管理是房地產開發項目現場管理的重點所在，也是提高房地產開發企業核心競爭力的必經途徑。這就要求房地產開發企業必須重視質量管理，切實地提高管理水平，本文主要從以下幾方面對其進行相關闡述。
（1）應以經濟處罰為手段，提高監理單位監督管理職能履行度，根據企業的發展實際不斷對相關質量監督體制進行改進與完善。
（2）強化施工現場管理力度，重視對各施工環節的質量管理，并對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為。
（3）加大對施工人員的崗前培訓與在崗培訓力度，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性，提高施工質量。
3.2 強化設計管理
設計管理的圖紙設計、方案設計規劃可以說是整個項目工程現場管理的前提所在，對房地產開發項目工程的現場管理具有重要意義。通常情況下，房地產開發項目的設計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，這就要求房地產開發企業必須根據項目工程的實際情況，根據工程需求充分整合各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。此外，房地產發開企業還應在設計單位之間構建良好的溝通體系，確保設計工作的內在關系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計，確保項目工程能夠有效開展以及設計方案的提交時間。此外，還要對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保內審有效和出圖質量，從而確保設計管理整體質量的穩定性。
3.3 重視成本管理
重視成本管理，提高成本管理水平是房地產開發項目工程現場管理的保障所在。因此，這就需要相關房地產開發企業必須組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，提高工程項目現場成本管理水平，確保成本核算工作開展的規范性，為企業最終實現經濟效益與社會效益提供可靠保障。此外，還要將成本管理貫穿深入施工環節各階段各工序，逐步制定一套與企業發展相一致的成本管理體制，以健全的成本控制制度為手段，在保障房地產開發項目工程質量的基礎上，確保成本管理的有效性與靈活性，對總成本開支進行合理的控制，提高房地產開發企業資金的利用率。
4 結束語
綜上所述，隨著我國城市變化飛快，房地產開發項目工程也不斷增多，從而使得房地產開發項目的現場管理面臨著新的挑戰與機遇。因此，重視房地產開發項目工程現場管理，提高現場管理水平成為房地產開發企業提高競爭力的重要手段。這就需要相關房地產企業必須加強其現場管理隊伍的建設，不斷轉變觀念，不斷引進國外先進的現場管理理念，并結合企業和工程項目的實際情況，切實地提高房地產開發項目工程現場管理水平，以使其更好地適應新的社會要求和發展要求。
參考文獻：
關鍵詞：工程造價；成本控制；分析；相應策略
工程造價成本是房地產開發的一個重要的環節，如果在房地產開發過程中，能合理的運用工程造價成本的管理，可以促使企業的開發成本降低，利益和利潤處于最大化，而且工程造價成本的管理貫穿于整個工程項目中，重視工程造價的成本控制，能在競爭激烈的房地產行業立于不敗之地，取得良好的效益，并且能提高成本的管理水平。
一、研究背景
房地產開發的前期工作包括市場的準確定位和開發項目區位的分析，選擇等一系列的問題，還有要確定開發內容，開發規模，客戶群的分析和選擇。在開發建設投資前，運用工程造價的分析，能更準確的判斷預期建設造價投入程度的要求，如建造時的物料投入和分包商的競價選擇，前期的定位和預算能為后期的工程建設投資控制實質性的確定范圍和標準，從而在房地產開發的源頭上就控制了建設工程的投資造價。2009年，房地產行業資金面進一步緊張，開發項目轉讓以及企業兼并現象將增加。房地產開發行業和中介行業將面臨重新洗牌，面對房地產供需形勢的逆轉，開發商也將調整發展策略。房地產開發的應對之策必然是：大企業創造需求與控制產品上市并舉；在這樣的形式下，房地產開發企業將更加重視成本控制的作用，把工作的重點逐步轉移到研究市場、加強成本管理、制定企業發展戰略上來。
二、成本控制管理思路
工程造價成本控制在房地產業的發展中發揮著關鍵性的作用，而房地產企業實施成本管理思路具體可以采納以下建議：
1.強化決策階段的工程造價成本控制與管理
工程項目的開發和建造，在前期的決策階段和投資階段，工程項目的規模大小，建造項目水平的高低，地點的分析和選擇，實施過程中相應設備的采買等，都會對工程造價成本造成相應的影響，選擇最優的方案，合理的確定工程項目規模的大小，建造水平的高低等對工程造價的控制有直接的影響，工程項目的方案設計也直接影響工程造價費用高低，并且工程項目的選擇也很重要，要盡量的選擇在有原材料和燃料的附近，這樣可以節約運輸費用和流通的時間。最后還要考慮土地的節約，自然資源的充分利用，交通運輸方便等因素，對不同的工程項目施工方案再做出不同的技術和設備上的決策，不前期的決策階段的管理抓嚴，抓穩，抓牢。
2.重視工程項目方案設計階段的成本控制與管理
在方案設計這個階段，工程造價成本控制的管理也會起到一個關鍵性的作用。工程前期的招標設計是第一步，選擇最優的設計單位和設計方案，并且要全方位的考慮設計方案的主體，盡量的將工程項目的主體和配套個工程設施在一起投標選擇和考量，投標設計完成時，要組織專家對各個方案對比評分，從而選擇最優方案。工程設計的限額是第二步，項目工程設計人員要熟悉掌握工程的預算和材料的費用，進行科學的預算，最好是工程項目的財務管理者，這樣能更好的預算限額，和把握工程投資費用，把施工圖和費用充分的結合在一起，在施工過程中要嚴格的控制設計方案的變更，以確保預算限額的穩定性，在工程項目大的市場環境下有一個穩定的保障。最好要制定一個合同來約束變更設計，這樣更容易加強管理。
3.強化招標階段工程造價成本控制管理
對于房地產企業而言，在招標過程中，嚴格按《中華人民共和國招投標法》執行，首先要全面掌握工程招標條件、范圍，認真編制招標文件，招標文件條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。其次，要保質保量編制工程攔標價，把工程攔標價控制在合理造價的范圍，以達到工程造價成本控制的目的。在評標過程中嚴格按照招標文件要求對施工單位的資質進行審查，對不符合招標文件要求的資質單位，嚴格按招標文件中的評標辦法進行評審，防治施工質量低劣、信譽差以及財務狀況差的施工單位中標，這對后期的工程成本控制將具有重要的意義。
4.優化施工階段工程造價成本控制與管理
在施工的初期階段，要簽訂施工合同，施工合同是雙方重要的依據。施工合同中，嚴謹的合同制度，直接影響到施工階段工程建造的科學管理。施工合同中的制度要保持相對的嚴謹，在施工過程中要根據施工合同中的制度，加強施工管理。這也保證了工程的造價管理和成本控制的合理性。工程建造項目中的施工單位的管理者要以施工合同為重要依據，如果出現建造中的矛盾糾紛，要合理的，強制性的依據合同制度解決糾紛。如果施工單位沒有按合同中的制度來履行合同的話，出現糾紛時，建造企業有權向施工方所要賠償。這樣能減少建造商的損失，也能從另一個方面和角度控制工程造價成本。工程量也是施工方的一個重要工作表現，工程量的成本控制與管理也是施工單位對工程造價成本控制的一項基礎性的工作，在這方面要找個統計員，學財務和數據分析的最好，在施工現場統計和概預算，以此避免錯算，漏算的工程項目，與此同時，還要與預算員統一有效的結合，如若發現可以進行索賠的因素和現象，要及時的做好統計報量工作。施工中的材料成本控制也是工程項目費用中的一項重要的組成部分。在保證質量的前提下，嚴格控制工程項目中的材料費用，建造單位要委派監督員，對材料的現場檢查和如實的記載，對后期的結算工作要做到有憑有據。這兩項重要的組成部分也要與其他各部門密切的結合，對于工程內容和方案的變更，修改，造價管理相關部門要給與合理的核算，科學的管理，在必要的情況下，也可以結合合同中的相關規定和制度提出有效的索賠方案，這樣不僅保證了建造單位的利益，同時也保證了施工單位的合法權益。
5、加強工程竣工結算階段的工程造價成本控制和管理
工程竣工階段的造價成本控制和管理主要體現在兩個方面：一，加強經濟簽證管理、審核，對施工過程中所發生的設計變更、工程量增減、其他增加的工程內容等經濟簽證進行認真審核，做到監理公司、造價公司、建設單位三級審核并簽字確認，審核完后，重視經濟簽證的收集，作為結算審核的依據。二、加強結算審核工作，委托具有相應資質的造價咨詢公司進行審核，在公平、公正的原則上，依據相關的文件、計價依據對施工單位報送的工程結算進行認真的審核，這對控制工程造價成本是重要的一個環節。
三、成本控制管理方法
科學的工程造價管理在工程項目中處于一個重要的地位，成本控制系統的管理也是房地產企業進行成本控制與管理的一個不可或缺的重要組成部分。因此，在明確成本控制與管理的思路后，通過成本控制管理方法的實施，從而在工程項目中真正做到全過程的成本控制，具體可以從以下方面入手：
1.倡導全新理念，與時俱進
房地產企業要根據工程造價的成本控制和管理現狀，提出全新理念，實現與時俱進。比如：在總體的工程建造中，所有的管理工作都要有一個核心的理念和一個核心方案，在我國房地產大市場，大環境下，提出全新的工程造價管理理念，結合新時代的發展，與時俱進，改善施工階段的承包商和業主的對立的利益主體，在有關經濟活動中的一些矛盾沖突等一些問題，要根據各種的管理規定，條例等方法，來解決這些矛盾和沖突。
2.創新管理方法，調整管理策略
在新的市場環境下，為了有效解決這些深入的矛盾，除了依靠制度外，還要采取其他的新措施，比如據最新研究，目前我國的香港等地已經探討出了一種新的管理合作方案，以合作關系為新的合作起點，以合作伙伴為最終的目標，達到雙方共贏，共融，共存的理念為方向，商定共同的目標，從而找到爭端的方法，以此來達到共同的收益。
3.借鑒國外成功經驗，增強市場競爭力
要積極學習國外先進的成本控制理論和經驗，結合我國房地產開發的現狀，形成適合我國房地產開發成本控制的全面控制理論。在工程的建造全過程中，經濟活動上要達到高度的透明狀態，再結合工程項目建設中委托的中介咨詢機構，使得房地產開發項目在成本控制上更有優勢，以更好地適應市場，提高國際競爭力，保證雙方的利益，才能有利于房地產企業的發展壯大。
結語：
隨著時代的發展，如何能更好的完善中國工程造價成本控制的管理，減少房地產開發的成本，從實際上減少老百姓的購房困難問題，這是目前我國與國際間存在的巨大差距。分析問題的根本原因，推動我國工程造價管理的規范化，市場化，科學化和完整化等進程。還有對施工單位工程造價成本控制的管理，不僅僅是為了防止突破工程項目的造價預算，更重要的是從整體上有效的促進工程的實施和施工的管理。因此，只有這樣充分的相結合才能使施工過程中把人力，物力充分的發揮作用，從而達到企業利益最大化，社會利益最大化，同時也能促進我國房地產業的快速發展。
參考文獻：
[1]汪曉舟.房地產開發項目建設投資控制研究[J].同濟大學出版社，2009（1）
[2]王燕.淺論工程造價的全過程控制[J].住宅科技，2012（3）
(一)可以提高企業的核心競爭力房地產企業的黃金時期已經慢慢過去，在這個激烈競爭的市場環境中，房地產企業要想得到市場的認可。不僅需要在資金實力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要在房屋建筑方面實現低成本。在其它條件相同的情況下，房層建筑的低成本，就代表著在銷售價格方面的超強競爭力，銷售越快資金流就越大，企業的競爭力也就越強。所以房地產企業進行成本管理是降低成本、提升企業核心競爭力的主要途徑。
(二)可以保證利潤空間的最大化利潤就是在扣除成本、費用及稅金后剩下的資金額度。落實成本控制，自然可以為企業謀取更多的利潤。目前經濟效益是保證一個企業持續發展的重要手段。因此，房地產企業在實現其最大經濟增加值和目標利潤方面，落實成本控制與管理非常必要。
(三)可以提升企業的運營效率成本控制還能夠提高企業的管理效率。主要表現在成本控制是現代房地產企業成本管理的重要舉措，成本控制水平的高低，就代表著企業管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地產開發項目管理效率的重要手段。
二、房地產企業開發成本控制存在的問題
房地產企業在成本控制方面除了缺乏健全的制度體系和良好的成本控制意識外，對開發各環節成本制定不能全面到位的問題也普遍存在。房地產開發具有周期長、投入大的特點，房地產開發成本集中產生在開發的各主要環節。在這幾個關鍵環節成本控制存在的問題主要有：(
一)設計環節很多房地產企業在控制設計成本時，往往存在設計單位選擇不當，溝通不利以及成本控制意識不嚴等問題。很多房地產開發項目在設計階段都沒能將成本與技術、工藝、材料等指標很好的結合起來分析，很多房地產企業沒有重視設計方案會審這一環節，不能很好的組織評審小組來進行科學、系統的討論和會審。這些問題的存在，都導致了后續施工過程中設計的變更較多，從而造成后期窩工、返工以及誤工等現象，直接影響到了成本的后續控制。
(二)招標環節企業的工程部和成本控制等部門缺乏對投標企業的認真考察，導致一些資質較差的或者是一些資金及技術實力不強的施工企業中標；在對招標文件進行編制時，沒有對相關的信息、數據及資料進行全面的收集，也不能做到精確的分析。導致在招標過程中出現了很多成本控制隱患。
(三)施工環節在這一環節存在的問題最多，很多企業在施工現場簽證都沒有嚴格的制度規范，也不能制定科學的制度流程，導致簽證流程混亂，從而造成成本控制失利；一些大宗的材料及設備采購和使用方面，沒能做到盡可能的利用自身資源和渠道，導致材料及設備的使用成本控制不利，同時也無法保障品質；工程在付款審核方面各方的責任感缺失，審核機制不健全，導致審核不到位，甚至流于形式。
三、房地產企業成本控制的有效措施
(一)做好設計環節的成本控制對于房地產企業來說，開發項目設計方案的好壞對整個項目開發的成敗都會產生直接影響。因此，在對設計方案進行確定時，必須做好方案的評審工作，盡量選擇最為合理、最為經濟也最為科學的設計或規劃方案，同時還要考慮土地的統合利用率。通常最優的設計方案不一定是最為漂亮、最為宏偉的，但必須是即經濟又實用的。無論是布局還是搭配都應該體現出比例的合理性，同樣在戶型、面積及層數方面也應當體現出合理性。實際上方案設計本身的成本控制是次要的，而且通常成本較高的設計方案其技術指標也同樣高，投資效益也越好，因此，在開發項目的設計方案選擇過程中，應該對高收益、低成本等因素進行綜合考慮，以保證設計方案成本的投資收益最大化。
(二)做好招標環節的成本控制在開發項目的設計方案確定以后，便可對該項目實施真正意義上的開發，首先就是對施工單位進行確定。通常施工單位的確定需要根據招投標文件，招投標的目的就是為了以最低的成本，來實現最高的施工標準。因此，在進行招標時，需要先對投標企業的資質、業績、以及技術、管理水平等進行綜合調查和評價，盡量選擇規模較大，信譽較好以及建筑能力強的施工企業。在招投標過程中，房地產企業應該嚴格審查招標文件，在招投標過程中盡量考慮成本控制問題，以低成本為目標，簽訂細致而嚴謹的中標合同條款，避免由于合同中權責不清的問題而引起日后的糾紛，這樣也能夠為自身企業獲取利益的保障。
(三)做好項目前期預算的成本控制房地產開發項目通常周期都較長，尤其是一些大型的項目需要進行分期開發，因此，地房產開發項目開發之前，應該對預算編制進行嚴謹的控制。通常房地產企業所采用的預算控制模式為全面預算模式，主要包括了房地產籌資、采購、投資、銷售以及其它經營活動。在預算控制方面不但要做好預算的編制，還要做好預算的執行、分析以及考核等管理工作。預算項目和標準都應明確，同時還要對預算的審定、下達等程度進行規范，這樣才能及時而有效的控制好預算成本。另外，相關部門還應該對預算的成果進行評價、分析，以積極有效的采取改進措施，保證預算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在籌資時，首先要確定籌資的方案，對現金的使用計劃進行編制和修訂，然后再制定出相應的成本費用計劃，其中要盡量準確的預測出分階段的現金支出情況，最后再對銷售的預期計劃進行制定，以便對未來的收入情況進行較為準確的預測。
(四)做好施工環節的成本控制施工成本占房地產開發總成本的比例較高，因此，對施工成本進行控制是房地產開發成本控制的重中之重。在進行施工成本控制時，應該充分發揮技術及管理優勢，在不影響工程質量的情況下，將施工成本控制到最低，這可以說是房地產企業進行開發成本控制的主要途徑。施工階段除了在技術和管理方面進行成本控制，還應該在工程變更及簽證方面做好成本控制工作。在施工階段設計變更、進度變更、施工條件變更以及工程項目變更等都會對施工成本產生嚴重影響，因此施工過程中要做好這一系列的變更管理工作。由于在房地產開發施工過程中，容易受到很多不確定因素的影響，從而導致工程計劃成本與實際成本出現差異，因此房地產項目施工之前，還需要對各種可能出現的影響因素進行全面的分析，并制定好相應的防范措施，以保證施工成本的可控性。另外，在施工過程中，房地產企業還應該盡量避免擴大建筑規模、提高建筑標準、增加建筑內容等導致施工成本突增的現象出現。
四、結束語
【關鍵詞】房地產；開發項目；成本控制；措施
房地產行業在建設階段進行的成本控制主要涉及到項目投資、方案設計、項目承發包、施工、竣工等各個階段。為了充分實現控制目標，管理人員應使用動態化管理方式對系統化、復雜化成本進行控制。房地產開發項目對成本控制人員的知識范圍要求廣泛，因此應廣益集思運用集體智慧來達到成本控制的需要，進而做好該工作。
一、房地產開發項目主要包括以下成本
1、前期建設費。房地產項目建設的過程較長，其前期項目是指工程勘察到項目動工這一過程，該期間所消耗的資金稱為前期投資。該階段應著重關注征用土地這部分投資，如征用土地和拆遷安置以及補償等各個項目投入成本等，各地政府關于這方面都有明確定位。
2、項目建設費。該階段的成本消耗分為間接和直接兩種。直接成本是指直接消耗的材料、人工等等各類費用。間接成本是指參與管理的人員薪資、固定資產的折舊和修理消耗以及辦公、基礎設施等各類費用。
3、項目安裝費。項目在投入使用前有可能需要消耗一些工程安裝費和設備安裝費。安裝的形式可以是企業自行也可以是向外承包。若企業選擇自行安裝，則項目安裝投入的資金量將和建筑施工投入的資金量基本一致。
4、后期的清理費，如恢復原環境的投入費用。此類費用極易和間接費用發生混淆，因此人們按照現場是否設立管理機構進行費用劃分，管理機構存在將其劃分為開發成本中，反之劃入當期損益。
5、配套設施安裝費。此類費用是指可被計入成本但不能進行有償轉讓的各種公共設施建設費，如建設公廁、鍋爐房等項目費用。
二、房地產開發項目成本控制重點階段
1、方案設計階段
（1）設計方案優化
在設計階段要將方案優化作為第一要務，這也是工程成本控制的重要步驟。設計方案在進行優化時一定要確保其技術上和經濟上都具備可行性。例如寫字樓在進行設計方案優化時，可以對樓型、裝修設計、標準層面積以及公共區域位置等方面進行優化，進而有效提升建筑面積使用效率；在進行設備選型時，既要確保方案的技術可行性，又要考慮方案的經濟可行性，這樣既能有效控制成本，又能確保方案可以被實施。
（2）使用限額控制措施，限額控制是指按照獲批的設計任務書、投資估算有效完成初步設計控制，再使用初步設計規定的總概算設計與控制施工方案。使用限額設計方案，并落實設計經濟責任制，可以有效對設計“鍍金”進行控制。限額設計方案實施后，不能輕易變更，以避免投資限額被隨意突破。房地產開發項目造價管理者要和設計人員及時溝通，以便能為工程建設及時提供有效資料。過多的變更會降低設計方案對工程造價的控制力， 所以，在項目建設中必須要制定明確的限額指標，并使用激勵機制對工作進行獎懲考核。也可使用類比的方式進行工程造價控制，如使用同類工程規定的技術指標對分析、優化工程方案。
（3）分析項目的前期造價
設計階段造價控制的一般程序包括：專題調查、規定設計任務、編制方案設、審查圖紙。因為設計單位和開發單位關注的方向不同，因此開發單位更加重視工程造價控制，該階段的工程造價控制應由開發單位提出，由設計單位具體實施。開發單位和設計單位在選擇設計方案前，應結合各方力量專門對成本控制的敏感點進行討論研究，若進行項目考察、采集先進技術資料、組織專家研討會等。將工程技術方案選擇和成本控制目標確定同時進行。開發單位也可使用定額設計的形式，將成本控制的思想通過設計任務書系統的傳達給設計單位。積極組織人員進行圖紙會審，做好設計方案分析，使方案從設計、建設以及銷售等各個方面都具有可行性。造價控制人員在設計階段的主要工作是使用造價分析的方法協助技術人員，參照經濟分析以及價值工程原理等指標設計出最適合的方案。
2、房地產開發項目建設階段的成本控制
（1）抓好施工圖審核與細化
房地產開發項目在施工階段，對設計圖紙和審核水準的的要求很高，優秀的設計圖紙與高超的審核水準能對成本控制起到積極作用，同時也能有效降低施工中出現可變因素以及不確定因素的幾率。尤其是，經過有效審查和細化的設計圖紙在項目施工成本控制中具有更高的針對性，也具有更明確的著力點，對成本控制的貢獻很大。因此，為了有效對建設成本實行控制，就必須積極對施工圖紙進行審查與細化。
（2）積極進行工程施工招標、材料采購招標、合同管理
房地產開發項目在施工前應選擇優秀的施工企業與建材供應商，以確保工程在建設階段有序開展成本控制工作。房地產企業在選擇建設單位時應使用公開招標的形式，賦予參與投標的單位公平競爭的機會，使其的投標書能充分滿足招標要求，在制定合同條款時，不僅要充分考慮一些其他的要求，更要將成本控制考慮進去。同時，合同在制定時要將一些能用合同形式寫出來的要求都記錄在內，盡量避免漏算事項，以減少在決策、建設過程中出現的索賠等爭執問題，進而避免成本出現控制不當，突破額定預算等問題。
（3）工程建設現場做好管理工作
在工程建設階段需要做的事項是選派一位合格的代表常駐施工現場，并選擇專業的監理公司對施工質量、工期以及成本投入進行全過程監督管理。這樣做，能保證房地產企業及時了解掌控工程進度，進而對監理工作、設計工作、工程施工等項目進行協調管理，并加大現場監督力度，積極找出問題并協調進行解決，避免出現變更。并積極做好施工中出現的變更、簽證、隱蔽工程等認定工作。
（4）做好預算管理，設立預算制度，防止人為原因導致的成本上升
為了使預算管理在房地產開發項目成本控制中發揮更大的作用，在進行項目建設時，要積極加大預算和項目施工檢測的聯系力度，并及時找出可能引起成本變動的因素，通過實行有效的成本控制措施，避免頻繁出現成本上升的狀況，并積極提升預算工作的真實性與準確性，使預算成果能對成本控制產生積極有效的預警效果、輔助效果，進而使項目建設成本控制體系得到更好的完善。
3、房地產開發項目在完工階段的成本控制工作
工程竣工后要進行驗收工作，在此階段，房地產開發商要積極組織有關部門按照合同與施工圖紙的要求對工程項目進行詳細的檢查，并逐一試用其各項功能，發現工程建筑有遺漏問題或質量問題時要及時通知施工單位進行修整，避免在工程投入使用后再出現扯皮問題，或者產生額外的費用。此外，房地產企業的銷售部門應及時關注該行業的市場變化狀況，并制定出合理的銷售計劃，該計劃不僅要確保企業能提升銷售額，還應保證企業擁有一定的市場占有率，進而增大項目回款率，使企業資金迅速回籠。已經竣工的項目在結算時，要根據該項目建設階段記錄的數據，對其盈利狀況進行客觀、公正的評估，并使用這些數據來檢測該項目的實際盈利狀況，對項目進行評估、評價，并按照目標（計劃）開發等各個環節的具體控制水準，做好經驗教訓的總結工作，即就是參照市場要求，制定出更加完善的的激勵機制。
三、小結
房地產開發項目成本控制工作中主要的兩個因素是技術與經濟。其管理過程呈現動態化特點，管理行為具有系統性、綜合性以及科學性等特點，因此為了對成本進行有效控制，就必須廣思集益，鼓勵全體人員積極參與管理過程，進而做好成本控制工作。
參考文獻：
[1]周川. 設計階段的房地產開發項目成本控制[J]. 合作經濟與科技. 2010（14）
【關鍵詞】 房地產 造價 控制
一、背景及意義
最近幾年，房地產行業受到社會各界的關注。從房地產行業的特點來看，房地產開發使用的是國家的有限資源，并且是供小于求的狀態，物以稀為貴，這就決定了房地產市場盈利性強、資金回報率高，從而大批投資者把目光轉向了房地產行業。從社會角度來看，農村的勞動力正在逐年增加的流向城鎮，尤其是一線城市，這就造成了一線城市人口居住的問題成了不可避免的。特定的空間隨著人口的增多，每個人所占用的空間就會降低。為了保證人們的基本生活保障，做好民生工作，政府也十分重視居住問題，今年先后出臺了多項針對房價的調控措施。
從投資者―業主的角度來看，工程造價是指完成一項工程預期費用或者實際開支的全部固定資產的投資費用。這是一個廣泛的概念，在不同的領域根據行業特點和性質工程造價會有更詳細的要求和具體的說明。房地產開發造價就是指在一定時間內在一定的費用內完成規定質量的房屋建設，即在規定的費用內，把人力、物力、財力利用最大化。在房地產的開發建設過程中時間、費用、質量時非常重要的衡量進度的指標。通常情況下，項目的完成率是非常低的，即很少比例的項目在規定的時間內規定的預算內提交了合格質量的工程。調查顯示，美國幾乎有55%的項目超出了預算。所以，對房地產開發造價的控制是十分重要和必要的工作。
二、房地產開發造價控制內容
房地產開發是一項周期長、任務多、工程量大的項目。房地產開發造價控制，就是在項目的投資決策階段、設計階段、基建階段，運用一定的管理手段和技術方法把建設項目的成本能控制在合理的范圍內，確保該項活動所使用的資源都達到了最高的使用率。一是投資決策階段。這個階段是決定要不要開發某房地產項目的階段，在分析可行性的時候，對工程造價的準確估算也是十分重要的一項工作。現在一些大的項目實行招投標方式，企業中標的最大優勢就是相對較低的成本。企業計算成本的過程就是實施造價控制的計劃階段。因為它充分考慮了項目各個階段的任務以及完成任務需要的人力、物力和財力，這是對項目實施的預演，也是事前控制的最有力的證明。它是造價控制的最有力的依據，以及以后監督工作的憑證。二是設計階段。這是影響房地產開發造價的關鍵階段。一個好的設計方案不僅僅具有良好的社會效益，而且有很大的經濟效益，這是投資者最關心的一點。所以在設計階段，就要從不同的角度充分考慮到各種情況的發生，并提出相應的應急措施，力圖把方案做到最好。三是基建階段。項目經理嚴格執行方案和計劃，合理安排開工順序、保證施工環境的安全、合理組織施工人員工作。積極引進市場機制和競爭機制，在施工單位的選擇上盡量使用招投標方式，讓商家在一個公平、公正的平臺上競爭。四是竣工結算階段。由建設方向業主提供竣工圖，進行資金結算，合同的結束。
三、房地產開發造價控制的現狀
在我國建設項目長期存在著決算超過預算的問題，嚴重影響了房地產市場秩序的建設以及行規的確立，損害了整個行業的信譽。本文從房地產開發的四個階段介紹工程造價的現狀。
1、投資決策階段
在項目計劃書階段，對工程做得估價一經審批就會最后撥款或者甲方的交易額最高限額，然而一般這種估價準確性不高。主要表現在：首先，工程量不確定。本階段的主要工作是分析可行性以及方案的確定，工作人員只能根據以往的經驗判斷工程量，由于房地產行業具有一次性、獨特性的特點，即工程之間的工程量由于功能、設計的不同也會有所區別。其次，現在房地產開發一般都是招投標方式選擇建設方或者供應方，尤其是國有企業中鐵、中鐵建等這些大型建設企業，也是通過投標方式爭取合同的。建設方為了中標，就會在合同中模糊自己的責任，從而降低標價又不引起對方的懷疑。一旦中標，在具體的活動中就會由于合同中不明確的事項要求投資方提高投資額，整體下來業主就會發現成本比招投標的時候高了很多。
2、設計階段
這個階段是工程造價最薄弱的環節，也是房地產開發造價控制最重要的階段。該階段造價失控的因素主要有：首先，設計方案不合理。一般是由于設計之初沒有充分考慮或者錯誤認為目的地的地質。有些項目在勘查時候發現土質不符合已有的設計方案，這使得原有的投資全泡湯了，必須修改設計方案甚至重新設計，這些都大大浪費了時間和資金。其次，設計方案不是最優的。設計方案直接決定了人員數目、材料規格和數量，這些都直接和造價相關聯。設計人員的主要關注點在于建設本身，而與經濟性關聯不大。有些設計人員由于專業性不強或者經驗不足會出現計費標準高、設計過于保守、設計出現缺項漏項等情況的發生。最后，沒有嚴格按照規章制度辦事。沒有完全按照“邊勘查，邊設計，邊建設”的三邊原則，這造成了很多人力、物力、財力的不必要的損失。
3、基建階段
基建施工階段是對設計方案的執行，如果方案設計非常完美，那么施工階段出現造價失控的可能性就較小。但是沒有一個設計是完美無缺的，由于設計人員的主觀問題、施工階段沒有預測到的事情，這些都使得原來的設計沒有辦法準確的實施。應付不可測事件或其他非程序性事件都會使成本大大的上升。其次，設建設過程中會出現設計不合理的地方，如果不及時更改，勢必會造成更多錯誤的發生。
4、竣工結算階段
這是建設方、業主最后的資金核算階段。有些施工方會利用這個機會在竣工圖守上標注改進的材料、設計來增加結算造價，對于自己不利的地方則不標注。
四、加強房地產開發造價控制的建議
1、投資決策階段
投資決策階段是產生工程造價的源頭，在此階段對房地產開發造價進行控制是資源優化最直接、最重要的階段。一是做好市場調查工作。市場調查是任何經濟行為的第一步。只有充分了解市場環境、市場需求，才能增加銷售量，獲得經濟效益和社會效益。調查就是深入基層，深入市場，針對自己特定的問題搜集數據和信息，通過對數據和信息的篩選、分類、整理和分析，得出結論。二是做好財務分析工作。請資深的財務評價或者本部門的專業人士對項目的贏利能力、資金回收期、資金籌集以及風險進行評價，從整體上和經濟的角度評價該房地產項目是否可行。贏利能力說明了資金的使用效率，投資者傾向于投資回報率高的項目；資金回收期也是評價資金活動的一個重要指標，它直接影響了資金流向另一個項目的可能性，有時資金回收不回來，企業會因為資金不足失去投資的大好機會；企業也要做好自我信譽和能力的評價，這也是向銀行貸款時房地產行業常見的籌資方式。
2、設計階段
房地產設計階段是除決策之外對業主投資額度影響最大的一個階段。設計階段的主要工作就是提供一張在合理預算內、符合功能要求的建設圖紙。這是施工階段的依據，涉及方案的優劣直接關系到成本的多少。一方面，實行設計方案招投標方式。招投標方式的優勢在于能囿集所有專業人士在一起，比較各個方案，選擇規定功能下的低價標。對于業主來說節約了成本，對于行業來說可以加強企業間的良性競爭和合作，有利于促進技術共享以及場機制的建設。招投標方式也有其缺點就是費用高，成功組織一次招投標并不是一件容易的事，事前的溝通、招投標方式的確定以及召開都是耗時耗力的。但其回報也是很高的，與其在施工階段不斷解決層出不窮的問題不如提前優中選優，選擇最好的方案。另一方面，選擇限額設計。所謂“設計人員一條線，業主千千萬”，這充分說明了設計圖紙對于節約費用的重要性。解決此問題的方法就是讓設計人員在設計之初就有一個大概的費用概念，在一定的約束條件下利用自己的專業知識設計圖紙，而不是任憑自己的經驗不考慮經濟因素。
3、基建階段
一是盡量減少設計變更。設計變更在房地產行業是不可避免的，施工方應該對現場進行管理和監督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費用的增加，要確定變更的界限，規范變更的程序。二是加強施工隊的管理。一般的現場施工人員文化素質比較低，自我約束能力較差，項目經理要加強對這些工人的管理。管理內容包括：合理調度工種人員、科學安排機械設備的進出、加強施工人員的成本意識等。這些可以讓員工最大條件的利用各項資源，節約材料，以及現場安全管理。這樣就能減少浪費，同時預防危險事故的發生。三是加強施工進度網絡管理。運用項目管理的工具和知識充分掌握項目的進展、時間進度、費用使用情況，這樣能讓項目經理清楚項目進行到什么程度，進展如何，為經理安排下一步工作提供信息。
4、竣工結算階段
業主應認真核對合同條款，查看建設項目是否完整竣工，驗收標準是否符合合同條款。以及檢查在費用核算中是否出現重復計算，材料的價格是否合理。另外，需要檢查隱蔽工程驗收記錄，隱蔽工程要經過監理工程師的簽字確認才算合格，才能進行結算。
房地產開發是一個比較大的工程項目，具有資金多、周期長、工程量大的特點，這些特點決定了其在較大的造價基礎上不好管理的問題，如何控制工程造價，使結算在預算之內是房地產行業一個急需解決的問題。本文從房地產開發的四個階段出發分析了各個階段可能出現造價脫離控制的可能，并在每個階段提出了加強造價控制管理的建議。由于房地產行業的復雜性決定了我們不可能解決所有的問題，為了共同的利益，業主、投資者和第三方需要共同合作、相互監督實現造價控制目標。
【參考文獻】
[1] 羅勤：淺談房地產開發全程造價控制[J].當代經濟，2010（2）.
[2] 王慶春：房地產開發概論[M].東北財經大學出版社，2004.
[3] 鄒一洪：淺析房地產造價管理中的有效控制[J].時代經貿，2007（8）.
摘要：房產項目規劃在房產項目設計中的重要性房產項目設計管理則是作為地產商自己實施的對投資開發項目展開的有目標的管理活動。項目的運作也是因為發展商的資金源源不斷的注入而富有活力。隨著競爭越來越激烈,市場逐漸走向成熟,客戶購房理念也日趨理性,房地產開發商對項目開發設計越來越重視。然而從許多房地產開發工程案例反應來看,目前我國的房地產設計水平還非常不理想,管理水平還遠遠落后,經濟效益還沒有達到預期的指標。 關鍵詞：房地產設計管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
隨著國家國民服務經濟的大力發展，人們生活水準日益提高，對社會基礎服務設施建設的需求強度越來越高。其中像人們賴以生存的住宅產品更是需求其質量、功能、安全等能夠保證。因此，伴隨近些年來建筑樓盤的逐年增加，項目開發商與所有項目參建單位等也非常重視項目設計管理，并在設計、施工生產、經營管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當前產業化經濟的迅猛發展，市場競爭也日益激烈，社會各階層群體只會對住宅商品的功能需求等愈發強烈。所以，如果房產開發商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場核心競爭力提升也必然會處于滯緩狀態，進而既不利于民，也不利于房產建筑企業。為此，當前形勢下，加強房產項目的設計管理所具備的指導意義與實用價值非常重大。
1 房產項目設計管理的指導意義與重要價值建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設計的最終成效是由建筑設計專業人員所共同完成的，能夠集結多數專業工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協調等作用的發揮十分重要，對項目后來的規范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段:方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。)可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。
2 強化質量管理工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。一般而言，多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，即結合項目實際情況作出基本策劃，從而才能確立設計目標與投資方向。當然，房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。但總的來說，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。除此之外，我們還要知道基本設計方案的確立往往需要一個反復推敲、反復研究的過程才能確立出最終的設計方案。而在此過程中，房地產公司中專業項目設計人員及有關部門單位也要對重大價值的體系結構展開調研。如，對項目周邊的交通系統與空間布局，項目市區空間部分，建筑結構規劃，綠化景觀體系規劃，樓盤住宅的戶型設置與風格等進行研究與設計，以此才能使得項目最終的設計方案符合多數人的建筑需求。
與此同時，在項目方案規劃設計階段，與項目方案設計同樣重要的協調管理也非常重要。即項目協調管理主要起到溝通、交流、協調的作用。一方面，適當且及時的溝通交流能夠促進項目方案設計奔向正確、滿足實際需求的基本方向發展。另一方面，協調管理需要溝通多個參建單位與部門，其中有著設計公司、政府機關單位、以及監理單位等。因此，如果全面發揮協調管理的作用與職能，勢必會促進這些參建單位積極性與規范性的按照設計方案要求所需進行各項作業。除此之外，在項目方案設計過程中，還要對建筑項目進行有效的風險評估。而具體做法多數房地產開發公司都是通過人員業績考核形式來降低風險。即通過施工作業進度目標、部門業績目標等形式來約束自身部門或單位工作人員的日常工作行為，從而使各項目標作業能夠實現，降低不必要的風險。但值得指出的是，不少公司往往為了高額效益而故意與法制、政策打球，這種做法其實也是一種風險做法。另外，如果對設計公司不能進行有效的深入了解，同樣也會制造較大的行業風險，導致最終實際成果與目標出入程度較大。所以，這些與項目風險有關的事項，對房產項目開發公司而言也應當謹慎、細致考慮。
3 做好協調管理一般而言，一旦項目設計方案已經確立，項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業環節做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環節中做好協調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環節工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業工序、作業工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現場的交叉工作環節要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規范、要求都要結合現行施工單位建設方的各個專業技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協調工作更有效率。
4 結語：總之，在房地產項目設計管理階段，會時常發生設計方案確立周期時間較長的現象，從而給后續施工圖紙設計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業邊設計的施工窘境。為此，項目設計管理階段，務必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設計、質量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務順利執行。
關鍵詞:房地產；造價管理
1、引言
在當今這個競爭激烈的市場經濟大潮中,如何求生存求發展是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。在相同的開發環境中,除了開發適銷對路的適應市場需求的產品外,最重要的是控制價格,盡可能地減少工程成本,降低產品市場價格,最大限度地提高企業的投資收益。這一點一直倍受眾多房地產開發企業的熱切關注,既為熱點又是難點。如何降低工程成本,提高企業工程投資收益,有效地控制工程造價是關鍵。
2、當前房地產開發造價管理中存在的問題
2.1工程前期造價控制不當
房地產開發單位普遍忽視了工程建設項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結算階段。企業對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎的設計概算和投資估算的作用，因此，造成了概算超估算，預算超概算，結算超預算的“三超”現象。
2.2開發商對設計不夠重視
長期以來，許多房地產開發商對設計不夠重視。開發商完全不按照國家標準支付設計費，把設計費壓得很低，把設計周期壓得較短等，導致設計的圖紙質量不高，設計人員隨心所欲，設計變更頻繁。這些都給控制工程造價帶來較大的難度。
2.3招標方式不規范
房地產公司一般采用邀請招標的方式進行招標，競爭不夠充分。有的房地產公司為了趕工期，搶進度，喜歡采用費率招標方式選擇施工單位，認為控制住費率就控制住了總價。還有一些房地產公司采用所謂的“議標”，即在投標人報完價后，采取討價還價的方式與對方議價，這種方式的缺點是比較明顯的，例如投標人在首次報價時故意抬高，水分很大，留出足夠的空間來議價。
3、房地產開發項目的造價控制對策
3.1投資決策階段的工程造價控制
在房地產建設項目中,在項目立項、可行性研究等決策已獲通過的前提下,工程造價的控制應從以下幾個方面入手:1)項目選址是項目成功與否的基礎。a.項目選址應符合城市規劃;b.項目要有準確的市場預測與市場定位;c.要編制科學的環境評價報告;d.應做好地質勘察工作。2)編制投資估算。在投資估算中,設計人員應從工程規模和項目內容上真實反映設計意圖,工程內容、費用構成應齊全、合理,確保估算質量。通常主要采取的措施是進行多方案比較,設計方案不僅要技術上可行,而且經濟上更應合理。所以工程經濟人員從建設方案的優選開始,就應該滲透到設計的全過程中去,按照工程造價管理的原則,合理預測投資估算中各種動態因素的變化,盡可能打足投資不留缺口,這是編制投資估算工作的關鍵,也是下階段工作的重要依據。
3.2規劃設計階段的工程造價控制
工程設計是房地產建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程,是工程建設的靈魂,是處理技術與經濟關系的關鍵性環節,是管理與控制工程造價的重點階段。在設計階段工程造價應從下面五個方面進行控制和管理:
3.2.1優化設計方案
專家指出,雖然設計費用占工程總投資的比例很小(1%-2%),但它對工程造價的影響程度卻能達到75%。建設單位在審查設計單位的設計時,要重視設計方案的優化,采用先進的技術方案。2)實行設計方案招投標制度。在市場經濟的今天,開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制,通過設計招投標來選擇優秀的設計單位,同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案,避免因建筑產品設計落后影響銷售,造成資金長期得不到回收。
3.2.2技術設計和施工圖設計階段的造價控制
方案設計招標完成后,還要重視技術設計和施工圖設計。在設計過程中采用限額設計是加強此階段監督管理的有效手段,可避免無謂的浪費。對于一個建設項目,開發商要做到心中有數,而作為設計單位,在設計中凡是能進行定量分析的設計內容,均要通過計算要用數據說話,開發商應對設計方案提出限額設計要求,并為之創造外部條件。
3.3項目施工階段的造價管理
（一）建設單位、設計單位與施工單位在開工前仔細審核設計圖紙，嚴格遵守設計規范，把在施工中可能出現的問題，在圖紙會審階段予以解決，避免在施工過程中影響工程進度與質量，或發生返工等現象，導致不必要的人力、物力及財力的浪費。
（二）對于施工過程中發生的變更，必須在進行經濟對比優選變更方案后，經建設方、設計單位、總監理工程師共同簽字認可后實施，并在變更下達中要求附加變更價款，將被動的事后控制變為事前控制。簽證內容要及時準確，量化明晰，與實際相符，杜絕不實和虛假簽證的發生。同時要建立一套嚴格的現場管理實施制度，規范現場簽證管理，做到簽證內容及時準確，量化明晰，與實際相符。
（三）工程結算應按合同約定的計算規則、結算方法等進行計算，質量合格、符合合同條件、變更單簽證齊全的工程才可以按程序進行結算。對于承包商已完的工程，并不是全部進行計量。而只是質量達到合同標準的已完工程才予以計量。另被計量的工程數量，并不一定是承包商實際施工的數量，計量的幾何尺寸要以設計圖紙、技術規范及合同為依據。
3.4項目竣工結算階段的造價管理
竣工結算是項目造價管理的最后一關，是造價管理的一個重要環節，是合理確定單位工程造價與竣工決策的保障與前提。
（一）認真熟悉圖紙，核實工程實際數量，對于未完工程或未做工作內容在結算時應予扣除；
（二）嚴格審查施工合同，正確合理處理結算糾紛。核準工程結算范圍，正確計算索賠，審查合同其它條款的落實情況；
（三）做好工程材料價款的結算審查。審查是否按規定計算材料差價，審查是否存在施工單位將建設單位委托購買的材料列人工程結算的現象。
4、總結
綜上所述，房地產項目管理和造價控制應是有計劃、有目標的合同管理，通過采集積累信息、清單編制、風險管理、簽證管理等多方面管理手段相結合的系統管理。在實際管理中，要避免單方面的管理、控制，加強前期計劃管理。目標定位，信息管理控制，過程管理才能有效地使項目始終處于受控狀態，提高投資效益。
參考文獻：
[1]宋曉東．淺談工程造價管理的全過程控制[J]．科技信息，2009,194．
