時間：2023-05-29 17:44:16
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇工業土地，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
代表： （簡稱甲方）
承租方：
代表： （簡稱甲方）
甲、乙雙方為充分利用土地資源，共同發展經濟，提高村民生活水平，根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》經甲方村民會議討論同意將其所屬的農村集體建設工業用地出租給乙方。雙方本著平等互利的原則，真誠合作共同訂立合同，具體條款如下：
一、租地用途：。
二、租地地點及面積：
占地面積 平方米，具體按實際丈量為準，乙方同意以上述土地現狀租用。
三、租賃方式：甲方出租的本村土地由乙方自行建設廠房，廠房及廠房內有關設施的投資由乙方負責，廠房由乙方獨立經營，自負盈虧，并自行承擔其風險，自行承擔債權債務。乙方所建廠房必須符合國家相關建設標準。
四、租賃期限：本合同約定租賃期為十五年，即從2012年 月 日始至2027年 月 日止（含免租期時間在內）。
五、租金交納：
1、2012年 月 日至2012年 月 日為籌建階段，經甲、乙雙方約定，免收租金。
2、2012年 月 日至2017年 月 日每月每平方米租金人民幣 （￥ 元/m2）。
3、2017年 月 日至2022年 月 日每月每平方米租金人民幣 （￥ 元/m2）。
4、2022年 月 日至2027年 月 日每月每平方米租金人民幣 （￥ 元/m2）。
六、廠房建設：甲方應在租賃合同簽訂后一星期內確定辦理好用地四至范圍給予乙方作規劃設計及報建（如需報建費用由乙方承擔）。乙方在接到用地后 月內仍沒有實質性興建廠房，乙方無條件同意甲方單方面終止合同，并不退還乙方已付的押金。
七、交租時間：乙方應在每月15號前一次性付清當月租金給甲方（以甲方出具的收款收據為準，另乙方交稅后的所得稅發票提供甲方記賬及保存）。如乙方延遲一個月交租，乙方需同時支付滯納金（按未付資金總額每日的千分之五計算）給甲方。如連續拖延六個月未交租金，乙方無條件同意甲方有權解除合同并收回土地的使用權，同時按法律程序追究乙方的違約責任。
八、雙方責任：
1、甲方負責在本合同簽訂后交付用地及地上物的補償以便給乙方使用，否則，乙方有權單方解除合同，甲方應退還相應押金并賠償乙方一切經濟損失。
2、乙方承租本宗土地必須進行合法經營，如乙方違法經營，由此產生的一切后果及法律責任由乙方承擔，與甲方無關。
3、甲方應協助乙方辦理國家法律法規，政策規定允許的報建、消防，環保及營業執照以及水、電報裝等的相關手續，費用由乙方負責。
4、在合同期內：乙方擁有該土地的使用權，乙方可自行安排本村地內的建筑布局及生產經營等相關活動，乙方有權出租廠房、宿舍及與第三方進行合作！經營。乙方因生產經營所發生的事故造成他人損失，拖欠債務及工人工資等均由乙方承擔責任，與甲方無關。
5、甲、乙雙方必須嚴格遵守本合同，未經雙方協商一致，任何一方不得擅自更改及終止合同，否則賠償對方的一切經濟損失，因不可抗拒的力量造成本合同無法正常履行的（注如地震、臺風及其它自然災害等）雙方應以實際情況另行協商解決，任何一方需于合同期滿前終止合同，應提前六個月以書面形式告知對方，需取得對方同意并賠償對方所有經濟損失，如雙方協商不一致，繼續履行本合同。
6、在租賃期內，如因甲方土地權屬不清或村民發生糾紛導致本合同無法履行，造成乙方損失的，甲方應賠償乙方的一切經濟損失（包括廠房建筑的總投資和搬遷工廠引起的搬遷費用等）。
7、在合同期內如遇政府征用本合同所屬土地，屬廠房賠償及搬遷補償的費用歸乙方所有，屬土地補償的費用歸甲方所有，協商補償時雙方代表必須在場。如政府占用該地修建道路等，甲方必須減少已占用面積的租金，破壞廠房及設施損失由政府賠償給乙方，與甲方無關。
8、在租賃期內，因不可抗拒的原因或政府城市規劃建設，致使雙方解約合同，由此造成的經濟損失雙方互不承擔責任。如有補償，按本條第（7）款處理。
9、乙方應依法經營，及時交納各項稅費，支付工人工資和當地部門規定的各項規費（包括通過乙方招商使用廠房的其他單位）。
10、甲方必須完善廠區周圍的道路設施及排污渠道的暢通，如乙方施工過程需要增加泥土的，甲方必須無條件安排取土的地方給乙方挖掘。
11、土地使用稅及土地營業稅（含土地出租所得稅及各類附加稅）由乙方承擔。
12、在合同期內，乙方不得將本合同所涉土地轉租，不得將土地使用權轉讓或抵押、不得將土地上建筑轉讓或抵押，否則四方有權單方面解除合同。
13、合同期內：甲方不得將該土地轉讓及抵押，造成后果的，應賠償乙方的一切經濟損失。
九、本合同期滿后的資產處理：
1、本合同期滿后，如乙方繼續租用該地，在同等條件下乙方享有優先租賃權。（具體合同條款另行協商）
2、合同期滿后，所有不動產如廠房建筑物歸屬甲方所有，所有動產如機械設備、生產工具、原材料、產品、零件、電器用品等歸乙方所有。
3、合同期滿后或因乙方違約合同終止的，乙方應在合同期滿或接到甲方解約通知后20日內完成搬遷，將土地和廠房歸還甲方，廠房移交時應保持結構完整和正常使用功能，不得拆除水電、通訊及門窗等基本設施。
十、預付款、押金的支付方式：
1、本合同簽訂之日，乙方支付給甲方人民幣 （￥ 元）作為租地押金。本合同期滿后，乙方交清本合同所引起的費用（經甲方確定）后。甲方應在一個月內退還乙方租地押金民幣叁萬元整，不得延誤。若合同期內因乙方違約造成合同終止的，保證金不予退還。
十一、村民會議：甲方的土地使用權租賃必須經村民會議討論通過，并有90%以上簽名確認有效，因甲方未履行上述手續，造成乙方損失的必須賠償乙方的一切經濟損失。
十二、甲方配合：為確保乙方對土地的有效的使用，甲方保證在交會土地使用時完成地面附著物及四至范圍認定，乙方在興建廠房及生產過程中，甲方必須全力支持乙方的工作。
十三、招商限制：乙方在招商引資過程中，不得引進重大有損壞環境污染的工廠（例如：電鍍廠、電路板廠、廢舊電器分解廠、洗水廠等）否則造成后果均由乙方承擔。
十四、合同補充：本合同未盡事宜，由雙方友好協商解決，雙方協商一致可另行簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
十五、合同生效：本合同自甲乙雙方簽字蓋章后生效。
十六、其他：本合同一式四份，甲、乙雙方各執二份，均具有同等法律效力。
甲方：
代表：
承租方：
代表：
聯系電話：
關鍵詞：土地復墾；土壤改良；植被重建
一、引言
在20世紀80年代初，“復墾”一詞由歐美學者引入我國，基本是由“reclamation”翻譯而來，但從字面看，其含義更貼近“恢復”，內涵應該是保障社會、經濟、生態的綜合效益。《土地復墾條例》中將土地復墾定義為：對人類社會的生產建設活動和自然災害損毀的土地，采取整治措施，使其達到可供利用狀態的活動。工業場地是建設項目在勘探和施工過程中臨時使用土地的類型之一，在建設活動中將致使原土地地表形態、土壤結構、地表植被等直接損毀，且一般在活動結束后即被棄置，基于土地效益最大化的考慮，必須及時對之進行土地整治。目前我國多數建設項目的土地復墾目的限定于恢復農業生產，弱化甚至忽略其生態效益的服務本質——復墾既是恢復土地使用狀態，又是重構生態平衡，它是實現土地資源保護與持續利用的重要環節。而生態重構成功的根本在于土壤的理化性質和生物的適應性，因此，土壤改良、植被重建等生物措施的采用方式與作用程度是研究土地復墾綜合效益的客觀基礎。
二、研究區域概況
隨著珠三角地區城市化和農村工業化的迅速推進，各類生產建設活動蓬勃發展，土地利用結構發生了巨大變化，總體趨勢是農業面積大幅度減少、非農建設用地迅速增長、后備土地資源日漸枯竭，建設用地供需矛盾日益突出。面對嚴峻的土地保護和持續利用問題，認真貫徹執行“十分珍惜和合理利用土地”的方針，本著“誰破壞、誰復墾”的原則，土地復墾就成為各地保障土地資源和保護環境的有效措施之一。《廣東省土地利用總體規劃（2006-2020年）》規定：“到2020年土地復墾補充耕地2.44萬公頃，確保全省耕地占補平衡和耕地保有量目標的實現”；“到2020年，土地復墾率達到60%以上”；“重點支持基本農田整理、災毀復墾和耕地質量建設。”珠三角地區建設用地密度大，交通基礎設施建設難免占用農用地，破壞大量沃土，但對建設過程中臨時使用工業場地的生態恢復重視不足，治理時間短促，資金投入粗放，管理多流于表面，雖有暫時的經濟效益，根本仍未減緩土地生態影響，結果造成范圍更大、程度更深的土地損毀。因此對其及時全面的整治勢在必行，而在分析整治效益前，需要制定合理科學的復墾方案，首先是了解該地區工業場地的損毀形式和土地自然屬性。
工業場地對土地的損毀形式是機械碾壓、建筑物壓占、石渣堆積和人為踩踏等，導致表土層土壤板結、理化性狀發生改變，原有土地降低或失去其生產力，因而對原有地表損毀相對較嚴重，若不及時復墾，將使土地失去利用價值。工業場地所在地屬亞熱帶地區平原殘丘與低山丘陵過渡地帶，多為砂質田，薄有機質層赤紅壤廣泛分布。對未恢復植被的工業場地進行調研，了解情況為：地形坡度小于5°，灌溉條件較差，地處鄉、鎮級公路旁，地勢較周邊略高，因而有利于排水，但場地表土，易受地區常見暴雨沖刷，形成地表低洼積水；土壤有機質低于3g/kg，磷鉀含量較低，土壤偏酸性，pH值小于7.0，有效土層厚度少于30cm，土壤環境質量臨近不合格標準（見表1）；野生植物有芒箕、假連翹、蒲公英，但覆蓋度低、株體瘦小，水土流失控制能力弱。因此，珠三角地區建設項目工業場地的土地復墾關鍵在于土壤改良和人工重建植被。
三、工業場地土地復墾規劃
（一）規劃目標
依據該建設項目工業場地的土壤理化性質和經濟屬性，結合土地利用要求，全面衡量分析其某種土地利用用途的適宜性及適宜程度，即為土地適宜性評價，它是對所有復墾單元明確復墾方向、合理規劃復墾措施的基礎和前提，同時也驗證了土地復墾的可行性與必要性，為下一步的土地復墾工程提供實施保障。根據土地復墾規劃編制的法律法規、技術標準以及工業場地的具體情況，確定如下復墾規劃目標：
1.采用工程措施和生物措施使土地恢復為可利用狀態，土壤質量明顯優于原土地，水土流失可防可控，保證土地不發生二次損毀。
2.依據土地復墾適宜性評價結論，確定工業場地的土地復墾方向以農用地為主，按耕地、園地和林地的標準進行復墾，合理布局田、路、渠等農業基礎設施，提高農業生產條件水平。
3.復墾工藝科學合理，投資費用在建設項目可承受范圍內，并在工程實施過程中，首先取得一定的生態效益和經濟效益，保障地區生產生活的安全；同時充分獲取社會效益，實現綜合效益最大化。
（二）復墾生物措施
1.土壤改良。工業場地使用時間相對較長，土層長期經受高強度碾壓，在進行清障、平整等復墾工程措施后，土壤質地粘重、緊實，通透性弱，有機質含量極低，養分貧乏，保肥蓄水能力差，不易耕種，須采取相應的物理、化學措施，改善土壤性狀，提高土壤肥力，滿足農作物生產的土壤環境要求。基于復墾土地的特點，在改良利用上可分為保土階段和改土階段。針對該工業場地，采用的土壤改良措施有：覆蓋表土，增加有效土層厚度種植綠肥，增加土壤有機質和氮、磷、鉀含量，并深耕疏松土壤；初期多施有機肥和農家肥，加速土壤有機質積累，促進土壤團粒化；利用菌肥或微生物活化劑加快土壤微生物繁殖、發育，快速熟化土壤；及時耕種，采用作物還田，既可熟化土壤，又可保水保土。
2.植被重建。工業場地所在地地形坡度一般小于2%，形成的邊坡一般小于25°，生產路的縱坡坡度小于10%，邊坡和平臺均可用于農業種植。為遵循當地農民的種植習慣，并兼顧經濟效益，初期可適當種植耐瘠經濟作物如花生、番薯和馬鈴薯等，其他投入少、見效快并具有一定收益的適生植物有大葉紫薇、鳳凰木、柑桔、荔枝、龍眼等。
四、效益分析
買受人（乙方）
根據中華人民共和國有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經協商一致訂立本房產買賣合同，以資共同遵守。
第一條 甲方將自有的工業國有土地廠房轉讓占用范圍內的土地使用權（以下簡稱房地產）轉讓給乙方。房地產具體狀況如下：
（一）甲方依法簽訂的房地產權證號為__________________； （二） 房地產座落在上海市__________【區】【縣】__________【路】__________【弄】【新村】_________【支弄】_______號_______室。（部位___________）房屋類型：____________；結構____________；
（三） 房屋建筑面積__________平方米，該房屋占用范圍內的土地使用權【面積】【分攤面積】___________平方米。
（四） 房屋平面圖和房地產四至房屋（附件一）；
（五） 該房屋占用范圍內的土地所有權為【國有】【集體所有】；國有土地使用權以【出讓】【劃撥】【________】方式獲得；
（六） 房屋內附屬設施狀況及室內裝飾情況（附件二）；
（七） 甲方轉讓房地產的相關關系（包括抵押、相鄰、租賃等其他關系）見附件五。
甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、裝飾情況和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解，自愿買受該房地產。
第二條 甲、乙雙方經協商一致，同意上述房地產轉讓價款為（_______幣）__________元。（大寫） _______仟_______佰______拾_______萬_______千_______百_______拾_______元整。
甲、乙雙方同意，自本合同簽訂之日起的_______天內，乙方將上述房地產轉讓價款分_____次付與甲方，具體付款方式、期限另立付款協議（附件三）乙方交付的房價款，甲方應開具收款憑證。
第三條 甲方轉讓房地產時，土地使用權按下列第_____款辦理。
（一） 甲方取得國有土地使用權的使用年限從________年______月_____日起至________年_______月______日止，其中乙方按本合同約定受讓上述房地產，擁有國有土地使用權的使用年限從_________年_______月______日起至________年_______月______日止，為乙方依法使用國有土地使用權的有效期限。甲方將上述房地產轉讓給乙方后，出讓合同載明的權利、義務一并轉移給乙方。
（二） 按照中華人民共和國法律、法規、規章及有關規定，【應辦理】【可以不辦理】土地使用權出讓手續的，應由【甲方】【乙方】按規定【辦理土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金】【將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家】。
（三）
_______________________________________________________.
第四條甲、乙雙方同意，甲方于_______年______月______日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交割。乙方應在收到通知之日起的______日內對房屋及其裝飾、設備情況進行查驗。查驗后雙方簽訂房屋交接書，甲方將房屋交付（轉移占有）給乙方。
第五條甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交割期間，凡已納入本合同附件三的各項房屋裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的，應按被損壞、或被拆除的房屋裝飾及附屬設施【估價____倍】【價值_______元】向乙方支付違約金。
第六條甲、乙雙方確認，在本合同簽訂之日起的_____日內，【甲乙雙方共同】【委托甲方】【委托_______________】向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。
除房地產交易中心依法作出不予過戶決定外，上述房地產權利轉移日期以_____________【市】【區】【縣】房地產交易中心受理該房地產轉讓過戶申請之日為準。
甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉讓過戶時，積極給予協助。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關材料的，造成乙方損失的，甲方負責賠償。
第七條 上述房地產風險責任自該房地產【權利轉移】【轉移占有】之日起轉移給乙方。
第八條 本合同生效后，甲乙雙方應按國家及本市的有關規定繳納稅、費。
在上述房地產【權利轉移】【轉移占有】前未支付的物業管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用，按本合同附件四約定支付。【權利轉移】【轉移占有】后該房地產使用中所發生的費用，按本合同附件四約定支付。
第九條 乙方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列_______款內容處理。
一、每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款_____%的違約金，合同繼續履行。
二、甲方書面催告乙方之日起的_____日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的_____日內乙方未提出異議，視作乙方無異議。甲方可以從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款____%的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之日起的______日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。
三、_______________________________________________________.
第十條 甲方未按本合同約定的期限將上述房地產交付給乙方，甲、乙雙方同意按下列第____款內容處理。
一、每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款____%的違約金，合同繼續履行。
二、乙方書面催告甲方之日起的______日內，甲方仍未交付房地產的，乙方有權單方解除合同，并書面通知交甲方，自收到通知之日起的______日內甲方未提出異議，視作甲方無異議。甲方除應在收到書面通知之日起的______日內向乙方返還已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，還應按已收款的_____%向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的，乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經濟損失預違約金的差額應由甲方據實賠償。
___________________________________________
____________.
第十一條經甲、乙雙方協商一致，在不違反有關法律、法規的前提下，訂立的補充條款或補充協議，為買賣合同不可分割的一部分。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。
第十二條本合同自【甲、乙雙方簽訂】【____________公證處公證】【____________________】之日起生效。
第十三條本合同適用中華人民共和國法律、法規。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決，協商不能解決的，【提交_____________仲裁委員會仲裁】【依法向人民法院】。
相對于日趨完善成熟的商業和住宅用地出讓市場來說，我國工業用地一直隱居土地市場熱潮的背后，采取不透明的協議出讓方式，用地價格與商業和住宅土地價格相差甚遠。根據國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規劃院的《2005年第四季度城市地價動態監測報告》顯示：2005年第四季度商業、居住地價水平分別為2062元／m2、1232元/m2，而工業地價總體水平僅為492元/m2。同期，我國部分城市工業地價出現了負增長，反映出這些城市在工業用地供應量及供應結構上的不協調。
江蘇省工業用地地價現狀
根據2005年江蘇省城市地價動態監測報告，列出2005年江蘇省省轄市、長江三角洲主要城市和全國主要城市平均地價水平對照表(見表1)。
表1江蘇省省轄市、長江三角洲和全國主要城市平均地價水平對照表
單位：元／m2
數據顯示：①江蘇省省轄市的工業地價低于全國主要城市地價水平，兩者相差66元/m2；與長江三角洲主要城市相比，工業地價相差更大，兩者相差竟達309元/m2。②江蘇省省轄市的綜合、商業和住宅用地的地價水平都高于全國主要城市，唯獨工業地價低于全國主要城市，很顯然江蘇省工業地價與商業、住宅及綜合地價不匹配，工業用地地價明顯偏低。
根據2005年江蘇省城市地價動態監測報告，列出2000年～2005年度江蘇省城市地價指數表(見表2)。
表2江蘇省城市地價指數(環比指數)表
數據顯示：2000年～2005年期間商業用地地價的每年的增長率大致在5％～10％，期間商業用地地價上漲42．16％；住宅用地地價的每年的增長率大致在5％～12％，期間住宅用地地價上漲68．49；而工業用地地價的每年的增長率大致在1％～2％，期間工業用地地價僅上漲7．13％，也反映出工業地價明顯偏低且增長緩慢，這與江蘇的經濟發展和經濟水平極不相稱。
江蘇省工業地價現存問題原因分析
江蘇省工業用地地價最本質的問題是地價水平低，增長慢。究其原因：近年來江蘇大部分地區的招商引資是以土地作為優惠條件的，有些地方是零地價甚至負地價來吸引投資者。蘇南地區土地供應緊張，但工業用地的地價不斷降低，許多地塊以低于成本價出讓，蘇州園區約為225元/m2，新區是180元／m2，吳中開發區150元／m2。
工業用地獲得的低成本性，存在很多弊端：第一，往往會造成低水平的重復投資建設，使工業用地被長期圈占、撂荒閑置。第二，容易導致以工業用地的名義申請用地，暗地里搞房地產開發。第三，造成土地資產流失，滋生土地腐敗。第四，低價出讓必然導致對農民的補償安置不到位。具體到江蘇省來看：(1)江蘇省的投資具有較強烈的外源性，在獲取投資的競爭中，各個城市都會競相降低土地出讓價格，以獲取更多的外資。這必然會使江蘇省的土地出讓價格在今后一段時間內將處于下降趨勢。(2)工業用地中的惡性競爭現象若不加以控制，工業用地投機行為將會加劇，從而對土地持續利用、區域工業經濟健康發展造成不良影響。
工業用地出讓價格問題的對策
提高工業用地出讓最低價格標準
為加強國有土地資產管理，規范國有土地使用權出讓行為，保障國家土地所有權收益，國家應當適時出臺政策，提高工業用地出讓最低價格標準，防止低價甚至零地價出讓土地。
江蘇省于2002年制定并頒布了城鎮土地使用權協議出讓最低價標準。2005年，又頒布了《江蘇省征地補償和被征地農民基本生活保障辦法》，并于2005年9月1日起施行。
我們以蘇北、蘇中、蘇南縣城為例來測算新增建設用地出讓的最低標準。為了能夠與江蘇省城鎮土地使用權協議出讓最低價標準相對照，出讓價由土地取得費、利息、利潤以及國家土地所有權收益兩主體部分構成。在蘇南、蘇中和蘇北三大區域中分別選取了昆山、姜堰和濱海三縣市作為代表測算城區新增建設用地出讓的最低標準，測算結果如下(見表3)。
表3新增建設用地最低價測算結果表
單位：元／m2
利用上述測算結果，與2002年頒布的江蘇省城鎮土地使用權協議出讓最低價標準進行對比(見表4)。
表4新增建設用地最低價與協議出讓最低價比較表
可以看出，隨著《江蘇省征地補償和被征地農民基本生活保障辦法》進一步的實施，原先公布的江蘇省城鎮土地使用權協議出讓最低價標準已經明顯偏低。因此，提高工業用地出讓最低價格標準勢在必行。
工業用地逐步全面推行招拍掛出讓
從區域競爭來看，招拍掛出讓工業用地可以使同一區域內的工業用地市場得到整合和統一，可以有效解決工業用地在同一區域內無序競爭的問題，可以使政府對工業用地的總量進行有效地控制，防止低價出讓工業用地，實現招商引資的公平競爭，創造一個良好的投資環境。并且，各個地方可以互相比較工業用地總量和價格，形成互相監督的機制，投資商還能夠全面了解不同區域的土地供應總量和價格，選擇合適的投資地點，使一部分投資轉向土地資源相對充足的地方，降低投資商的投資成本，也保證了投資和土地利用結構趨于科學合理。
從用地效益來看，通過招拍掛方式獲得工業用地，地價提高使企業取得工業用地的成本大大增加，能夠促使企業對取得的土地精打細算，集約合理配置，提高工業用地效益。而且，由于沒有了協議出讓價格和市場價格之間落差所形成的巨大利潤空間，將有效抑制企業的圈地沖動。
總之，針對工業出讓地價普遍偏低現象，最終只能通過工業用地招拍掛方式才能解決，使工業地價得到理性回歸，工業用地虧本出讓的局面才能得到根本扭轉。
今年以來，土地規劃建設部在園區領導的正確領導下，按照縣委、縣政府“12345”的發展思路，依照高標準、高水平建設的原則，保質保量的完成上級交辦的每一項工作任務。自20__年1月至今，工業園道路建設工程、企業內部基礎設施建設、工業園道路綠化工程等基礎設施在有序進行，目前正在積極實施物流園、商貿城項目區住宅戶的拆遷工作及道路基礎設施工作，具體情況如下：
1、道路擴建工程
通過土地規劃建設部的組織，對園區內黃河路東、西延伸段1300余米進行了設計前的測量準備工作，并委托東營市公路勘測設計院進行了疏勒縣南疆齊魯工業園黃河路東、西延及附屬設施配套工程施工圖設計及招投標方案的制作。經工業園建設領導小組研究決定，4月30日對黃河路西延376米道路工程進行了招標工作。按照計劃，施工單位5月10日開始施工。目前，黃河路西延工程的預埋管、路面工程、沿路路燈電纜的埋設工作已完成，下一步將進行道路人行道的鋪設工作。
同時，完成了小項目區道路、克其其村道路的規劃、測量、設計。此項工作已得到交通部門的認可，并審批通過，縣交通局和計劃局正在準備招投標工作。目前，此項工程基礎部分已完工，下一步將完成沿路預埋管、路面水泥穩定層、油面的處理工作。
2、土方工程
南疆齊魯工業園內綠化帶土方工程已竣工，但經過一冬天的沉降，有部分地塊不能滿足綠化用地的要求。經管委會領導研究決定，土地規劃建設部組織施工隊伍，對不能滿足綠化用地要求的地塊再次進行土方施工，確保了園區綠化工程按期完工。同時對企業反映較為強烈的部分地塊進行土方的再次整平。隨著園區招商引資企業數量的不斷加大，土地規劃建設部組織施工隊伍，對黃河路西延段兩側、沂蒙路兩側的低洼地段進行了土方的回填工作。同時，將小項目區道路以南的高地進行挖方，進一步擴大了園區可利用土地面積的數量，為下一步招商引資企業的開工建設奠定了基礎。
3、道路綠化工程
到目前為止，道路綠化工程已基本竣工，現在長4300米（除去昆侖路綠化帶未拆遷道路300米）的道路苗木種植工作、各平交路口處的綠化造型及綠化帶整平工作現已完工，綠化工程共種植苗木3100余棵。依照園區發展的實際情況，經管委會領導研究決定，對園區道路綠化帶草坪進行延伸，截至目前，草坪延伸面積已達9700平方米。苗木、景觀及草坪種植工作已經全部完成，并通過了驗收。根據驗收提出的整改方案，施工單位對此項工程不足之處進行了整改。
4、對企業在建工程進行施工前圖紙審核、驗線
為進一步加強對園區在建企業的管理，確保園區企業基礎設施建設符合園區規劃要求。根據園區管委會的要求，土地規劃建設部對企業新建設的所有建筑進行施工前的圖紙審核和驗線工作，對于圖紙未能通過審批的提出整改措施，保證企業規劃符合園區總體規劃建設要求。施工前對所放施工線進行驗線，施工線與已審批通過圖紙不相符的一律不準開工，進一步確保企業按園區總體規劃進行建設。
5、電力線路施工
經過與喀什夏巴格鄉、帕合太里鄉相關領導的協商，解決了中牙線、中陶線、昆侖食品廠電力線路的改道問題，并且及時完成了對線路改道涉及到農民的補償金發放工作。及時協調電力公司完成了電力線路的改道工作。現園區供電線路直接從中心變接火，園區供電達到專線專用。
6、制定相關辦法，完善管理工作
土地規劃建設部依照《新疆維吾爾自治區實施（中華人民共和國土地管理法）辦法》、《新疆維吾爾自治區實施（中華人民共和國城市規劃法）辦法》，不斷完善園區管理辦法，制定《南疆齊魯工業園建設用地管理暫行辦法》、《南疆齊魯工業園規劃建設管理暫行辦法》、《疏勒縣南疆齊魯工業園市政公用基礎設施配套費征收使用管理暫行辦法》三項辦法，使園區的管理工作有章可循，使園區管理工作走向制度化。
7、完成房屋拆遷評估工作
為加快園區建設，園區通過土地規劃建設部的組織，聘請喀什方夏評估公司作為中介機構，公正、公平、公開的完成園區物流園、商貿城、小項目區房屋拆遷評估工作，截至目前，房屋評估工作已完成，拆遷工作正在有計劃的進行。同時完成了巴仁鄉7組在小項目區的大棚和部分已拆遷房屋的賠償工作。
8、土地規劃建設部組織林業局相關人員，完成巴仁鄉16村7組拆遷戶房前屋后、疏勒鎮1村5組新宅基地的樹木登記、補償統計工作，并對部分已砍伐及需砍伐的樹木進行了補償。
9、落實園區道路衛生環衛人員
通過疏勒縣人才市場為園區招聘了4名園區道路衛生環衛人員，對園區內總長4
600米多的道路進行分段，確定每一名環衛人員的責任區域。責任到人，提高了環境清潔質量，確保園區衛生清潔。10、修繕園區道路人行道、污水井工作開始
根據園區道路實際情況，結合已建道路出現的問題，土地規劃建設部主動聯系已建道路施工隊：喀什農工商建筑安裝公司、新疆寶地建筑公司，要求對各自修建道路的人行道、污水井等便于維修的部分進行初次維修，保證附屬設施的正常使用。
11、完成20__年度固定回報工作
土地規劃建設部積極與大隊相關領導聯系，完成了巴仁鄉16村、疏勒鎮1村20__年度失地農民的登記、補償統計工作，并及時完成了20__年度固定回報補償工作。
土地規劃建設部嚴格按照管委會的部署，積極干好本部室工作，注重與其他個部室的團結協作，遇到問題及時與其他部室溝通，努力做好每一項工作。但由于園區基礎設施建設處于起步階段，問題多、經驗少，與管委會領導的要求還有一定的差距。在剩下的時間里土地規劃建設部將努力做好一下幾個方面的工作。
1、在基礎設施建設方面
進一步加大基礎設施建設管理力度，嚴格按照相關辦法、要求，做好基礎設施建設管理工作，切實保證園區總體規劃的順利實施。繼續抓好道路建設工作，抓好施工過程中各個環節，確保工程質量。
2、繼續抓好園區基礎設施管理維護工作
做好已建工程的維護管理工作，對于需要進行維護、修繕基礎設施及早明確責任進行維護、修繕。對于工程的驗收、道路質保期滿驗收做好充分的準備，保證園區利益不受到損害。
3、做好園區各項關于農民的賠償工作
關鍵詞：湖南省 工業園區 土地集約利用 區域經濟發展 關聯性
中圖分類：F301 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2015）07-160-03
國內的開發區是由中央或省級政府批準設立的吸引外資、發展工業和出口創匯為主要目標的經濟區{1}。湖南省自1988年第一個工業園區建立以來，經歷20多年的發展歷程，各類工業園區數量增多，規模擴大，實力增強，以全省不到1%的土地面積，創造了全省近20%的經濟總量，成為了湖南省經濟社會發展的重要增長極，在對外開放、招商引資、優化環境、調整結構、產業集聚、技術創新等方面發揮著重要作用。但客觀來說，湖南省工業園區存在數量、規模、布局上與地方經濟發展匹配度不高，主導產業不鮮明，產業同質、同構現象較為突出，各工業園區在用地規模、用地結構、用地強度、用地效益、管理績效、土地保障等方面的基本情況不清楚等問題。針對上述現象，在湖南省加快推進“四化兩型”社會建設進程中，在國家部署開展對全國各類開發區進行清理整改前期摸底工作的背景下，率先開展全省工業園區用地調查工作，并以調查數據為基礎進行湖南省工業園區土地利用與區域經濟發展的相關性和協調性分析，以期能為工業園區用地的宏觀調控提供科學依據。
一、區域概況與數據來源
1.區域概況：湖南省自1988年建立第一個工業園區（長沙科技開發試驗區）以來，經歷20多年的發展歷程，至2012年12月底，共有經國務院和省人民政府及地方人民政府批準的各類工業園區115家，分布在全省14個市州的108個縣市區，縣市區的覆蓋率達88.52%。其中，國家級工業園區14家，省級工業園區67家，工業集中區34家。
2.數據來源：本研究數據來源于《湖南統計年鑒2013》、湖南省各工業園區年鑒、實地調研、各市州人民政府官方網站。
二、湖南省工業園區用地概況
從全省115家工業園區用地情況來看，截至2012年12月底，共依法審批土地總面積128686.87公頃，已建成城鎮建設用地面積共92762.76公頃，占工業園區土地總面積的72.08%。其中，已建成住宅用地總面積11089.79公頃，占工業園區土地總面積的8.62%；[]已建成工礦倉儲用地總面積47097.93公頃，占工業園區土地總面積的36.60%；已建成交通運輸用地總面積15907.79公頃，占工業園區土地總面積的12.36%；已建成商服用地總面積2629.86公頃，占工業園區土地總面積的2.04%；已建成公共管理與公共服務用地總面積15306.92公頃，占工業園區土地總面積的11.89%；已建成其他城鎮建設用地總面積730.48公頃，占工業園區土地總面積的0.57%；未建成城鎮建設用地面積共31153.92公頃，占工業園區土地總面積的24.21%；不可建設土地面積共4770.18公頃，占工業園區土地總面積的3.71%。
1.國家級工業園區用地概況。從全省14家國家級工業園區用地情況來看，截至2012年12月底，共依法審批用地總面積40519.26公頃，已建成城鎮建設用地面積共32194.80公頃，占工業園區土地總面積的79.46%。其中，已建成住宅用地總面積4626.20公頃，占工業園區土地總面積的11.42%；已建成工礦倉儲用地總面積17122.92公頃，占工業園區土地總面積的42.26%；已建成交通運輸用地總面積5417.27公頃，占工業園區土地總面積的13.37%；已建成商服用地總面積891.87公頃，占工業園區土地總面積的2.20%；已建成公共管理與公共服務用地總面積3833.36公頃，占工業園區土地總面積的9.46%；已建成其他城鎮建設用地總面積303.18公頃，占工業園區土地總面積的0.75%；未建成城鎮建設用地面積共7768.32公頃，占工業園區土地總面積的19.17%；不可建設土地面積共556.13公頃，占工業園區土地總面積的1.37%。
2.省級工業園區用地概況。從全省67家省級工業園區用地情況來看，截至2012年12月底，共依法審批用地總面積60259.28公頃，已建成城鎮建設用地面積共43266.64公頃，占工業園區土地總面積的71.80%。其中，已建成住宅用地總面積4732.52公頃，占工業園區土地總面積的7.85%；已建成工礦倉儲用地總面積22130.79公頃，占工業園區土地總面積的36.73%；已建成交通運輸用地總面積6225.20公頃，占工業園區土地總面積的10.33%；已建成商服用地總面積1541.20公頃，占工業園區土地總面積的2.56%；已建成公共管理與公共服務用地總面積8286.59公頃，占工業園區土地總面積的13.75%；已建成其他城鎮建設用地總面積350.34公頃，占工業園區土地總面積的0.58%；未建成城鎮建設用地面積共14395.40公頃，占工業園區土地總面積的23.89%；不可建設土地面積共2597.23公頃，占工業園區土地總面積的4.31%。
3.工業集中區用地概況。從全省34家工業園集中區用地情況來看，截至2012年12月底，共依法審批用地總面積27908.34公頃，已建成城鎮建設用地面積共17301.32公頃，占工業園區土地總面積的61.99%。其中，已建成住宅用地總面積1731.06公頃，占工業園區土地總面積的6.20%；已建成工礦倉儲用地總面積7844.21公頃，占工業園區土地總面積的28.11%；已建成交通運輸用地總面積4265.32公頃，占工業園區土地總面積的15.28%；已建成商服用地總面積196.79公頃，占工業園區土地總面積的0.71%；已建成公共管理與公共服務用地總面積3186.98公頃，占工業園區土地總面積的11.42%；已建成其他城鎮建設用地總面積76.96公頃，占工業園區土地總面積的0.28%；未建成城鎮建設用地面積共8990.19公頃，占工業園區土地總面積的32.21%；不可建設土地面積共1616.82公頃，占工業園區土地總面積的5.79%。
4.不同級別工業園區用地結構比較。通過不同級別工業園區土地利用結構比較發現（表1），截至2012年12月底，國家級工業園區土地建成率最高、省級工業園區次之、工業集中區最低，土地建成率依次為79.46%、71.80%、61.99%，相應地，國家級工業園區未建成城鎮建設用地占比最低、省級工業園區次之、工業集中區最高，未建成城鎮建設用地占工業園區依法審批土地面積的比例依次為19.17%、23.89%、32.31%，由此可見，工業園區級別越高，土地利用程度越高；國家級工業園區、省級工業園區、工業集中區工礦倉儲用地占工業園區依法審批土地面積的比例分別為42.26%、36.73%、28.11%，工礦倉儲用地是工業園區的主要用地類型，但隨著園區等級的降低其用地占比也相應減少。
三、湖南省工業園區土地利用與區域經濟發展關聯性分析
國內外的研究成果表明，在工業化初中期和加速發展階段，區域經濟的發展與工業用地的增長呈現顯著的正相關，具體表現為經濟總量與工業用地同步增長{2}。工業園區土地利用需要制定科學合理的規劃，納入地方土地利用總體規劃和城市規劃的范疇{3}。整體上，湖南省正處于工業化的中期階段，定量評判區域經濟發展與工業用地增長的相關性、協調性，有助于摸清兩者之間的匹配程度，以期能為工業園區用地的宏觀調控提供科學依據。
1.工業園區土地利用與區域經濟發展的相關性分析。根據湖南省近十年工業園區用地總量的變化特征，采用灰色關聯分析法對工業園區土地利用與區域經濟發展之間的相關性進行分析。灰色關聯分析法對于兩個系統之間的因素，其隨時間或不同對象而變化的關聯性大小的量度，稱為關聯度。在系統發展過程中，若兩個因素變化的趨勢具有一致性，即同步變化程度較高，即可謂二者關聯程度較高；反之，則較低{4}。具體計算步驟如下：
（1）確定分析數列。確定反映工業園區土地利用特征的參考數列和影響工業園區土地利用因素組成的比較數列。設參考數列（已建成城鎮建設用地面積X0）為X0={X0（k）|k=2003，2004…2012}；比較數列（國內生產總值X1、全社會固定資產投資總額X2、工業總產值X3、城鎮居民人均可支配收入X4）為Xi={Xi（k）|k=2003，2004…2012}。
參考數列和比較數列組成如下矩陣：
R=X0（2003） X0（2004） … … X0（2012）X1（2003） X1（2004） … … X1（2012）X2（2003） X2（2004） … … X2（2012）X3（2003） X3（2004） … … X3（2012）X4（2003） X4（2004） … … X4（2012）
（2）指標的標準化。由于各因素列中的數據可能因量綱不同，不便于比較或在比較時難以得到正確的結論。因此在進行灰色關聯度分析時，一般都要進行數據的無量綱化處理。采用初值化進行指標的標準化，計算公式如下：
Xi、（k）=■（3-1）
式中：Xi、（k）――第k年i指標標準化后的值；
Xi（k）――第k年i指標標準化前的值；
Xi、（2003）――2003年i指標標準化前的值；
i――指標個數；
k――年份。
（3）關聯系數的計算。從幾何角度來看，關聯程度實質上是參考數列與比較數列曲線形狀的相似程度。凡比較數列與參考數列的曲線形狀接近，則兩者間的關聯度較大；反之，如果曲線形狀相差較大，則兩者間的關聯度較小。因此，可用曲線間的差值，即關聯系數的大小作為關聯度的衡量標準。計算公式如下：
ξi（k）=■
（3-2）
式中：ξi（k）――第k年i指標的關聯系數；
X■■（k）――第k年X0指標標準化后的值；
X■■（k）――第k年i指標標準化后的值；
■■X■■（k）-X■■（k）――參考數列與比較數列差值的絕對值在歷年及各指標中的最小值；
■■X■■（k）-Xi■（k）――參考數列與比較數列差值的絕對值在歷年及各指標中的最大值；
ρ――分辨系數，取值0.50；
i――指標個數；
k――年份。
（4）關聯度的計算。因為關聯系數是比較數列與參考數列在各年份的關聯程度值，所以它的數不止一個，導致信息過于分散不便于進行整體性比較。因此有必要將各年份的關聯系數集中為一個值，即求其平均值，作為比較數列與參考數列間關聯程度的數量表示，計算公式如下：
ri=■■ξi（k）（3-3）
式中：ri――i指標的關聯度；
ξi（k）――第k年i指標的關聯系數；
i――指標個數；
k――年份；
n――樣本數量。
（5）計算結果。根據公式（3-1）、（3-2）和（3-3），計算出工業園區土地利用指標（已建成城鎮建設用地面積X0）與區域經濟發展指標（國內生產總值X1、全社會固定資產投資總額X2、工業總產值X3、城鎮居民人均可支配收入X4）之間的關聯系數與關聯度（表2）。
（6）結果分析。由工業園區土地利用與區域經濟發展的相關性分析結果（表1）可知，已建成城鎮建設用地面積X0與國內生產總值X1、社會固定資產投資總額X2、工業總產值X3、城鎮居民人X4均可支配收入的關聯度均超過了0.70，這說明所選的反映經濟發展水平的相關指標與工業園區土地利用均具有較強的正相關性。將關聯度由大到小依次排名為工業總產值X3>國內生產總值X1>全社會固定資產投資總額X2>城鎮居民人均可支配收入X4，這說明湖南省工業園區土地利用面積不斷擴張與工業生產總值的增長最為相關。
2.工業園區土地利用與區域經濟發展的協調性分析。根據湖南省近十年工業園區用地總量變化特征，采用相關公式計算出靜態協調度與動態協調度，對工業園區土地利用與區域經濟發展之間的協調性進行分析。“協調”是指兩者之間或兩者內部要素之間和諧一致、配合得當的關系，是描述事物之間良性相互關系的概念，協調度是度量系統之間或系統內部要素之間協調狀況好壞的定量指標{5}。具體計算模型如下：
（1）確定分析數列。確定反映工業園區土地利用特征的變量（已建成城鎮建設用地面積X0）和反映區域經濟發展水平的變量（國內生產總值X1）。
（2）指標的標準化。由于各因素列中的數據可能因量綱不同，不便于比較或在比較時難以得到正確的結論。因此在進行協調度計算時，一般都要進行數據的無量綱化處理。采用Z-score法進行指標的標準化，計算公式如下：
Xik、=■（3-4）
■=■■Xik（3-5）
σi=■（3-6）
式中：Xik――第k年i指標標準化前的值；
Xik、――第k年i指標標準化后的值；
■――i指標的平均值；
σi――指標的標準差；
k――年份；
n――樣本數量。
（3）協調指數的計算。以反映工業園區土地利用特征的變量（已建成城鎮建設用地面積X0）為自變量，以反映區域經濟發展水平的變量（國內生產總值X1）為因變量，運用SPSS軟件分別對兩者進行回歸分析，得出二者之間的擬合方程，然后將當年各自標準化后的值代入相應的回歸方程，便可得到當年工業園區土地利用與區域經濟發展的靜態協調指數，以靜態協調指數為基礎，計算出工業園區土地利用與區域經濟發展的動態協調指數。
（4） 協調系數的計算。根據模糊數學建模方法，借用隸屬度函數中的分布密度函數對協調性進行描述，計算公式如下：
U（i/j）=exp{-■}（3-7）
U（j/i）=exp{-■}（3-8）
式中：U（i/j）――工業園區土地利用對區域經濟發展的協調系數；
U（j/i）――區域經濟發展對工業園區土地利用的協調系數；
Xi、――i指標當年標準化后的值；
Xj、――j指標當年標準化后的值；
Xi/j――工業園區土地利用對區域經濟發展的協調指數；
Xj/i――區域經濟發展對工業園區土地利用的協調指數；
σi2――指標的標準差；
σj2――指標的標準差。
（5）靜態協調度的計算。工業園區土地利用與區域經濟發展的靜態協調度表明當年兩者之間的協調程度，計算公式如下：
Cs（i，j）=■（3-9）
式中：Cs（i，j）――工業園區土地利用對區域經濟發展的靜態協調度；
min{U（i/j），U（j/i）}――工業園區土地利用對區域經濟發展的協調系數與當年區域經濟發展對工業園區土地利用的協調系數中的最小值；
max{U（i/j），U（j/i）}――工業園區土地利用對區域經濟發展的協調系數與當年區域經濟發展對工業園區土地利用的協調系數中的最大值。
（6）動態協調度的計算。工業園區土地利用與區域經濟發展的動態協調度表明當年兩者之間的協調度的變化過程，反映協調度的變化趨勢，計算公式如下：
Cd（k）=■■Cs（k-i）（3-10）
式中：Cd（i，j）――工業園區土地利用對區域經濟發展的動態協調度；k為年份。
（7）計算結果。根據公式（3-4）、（3-5）、（3-6）、（3-7）、（3-8）、（3-9）和（3-10），計算出反映工業園區土地利用特征的變量（已建成城鎮建設用地面積X0）和反映區域經濟發展水平的變量（國內生產總值X1）之間的靜態協調度與動態協調度（表3）。
（8）結果分析。根據協調性分析中一般的評判標準，協調度≤0.50時為失調狀態；0.50
[基金項目：湖南省教育廳資助科研項目（13C537）；湖南省教育廳資助科研項目（14C0774）；湖南省國土資源科技項目（2013-24）；湖南師范大學青年優秀人才培養計劃（ET13106）。]
注釋：
{1}班茂盛，方創琳，宋吉濤.國內外開發區土地集約利用的途徑及其啟示[J].世界地理研究，2007（3）
{2}賈宏俊，黃賢金，于術桐，王廣洪，鄭澤慶.中國工業用地集約利用的發展及對策[J].中國土地科學，2010（9）
{3}吳旭芬，孫軍.開發區土地集約利用的問題探討[J].中國土地科學，2000（2）
{4}楊建仁，劉衛東.基于灰色關聯分析和層次分析法的新型工業化水平綜合評價――以中部六省為例[J].數學實踐與認識，2011（2）
{5}歐雄，馮長春，沈青云.協調度模型在城市土地利用潛力評價中的應用[J].地理與地理信息科學，2007（1）
（作者單位：1.湖南師范大學資源與環境科學學院 湖南長沙 410081；2.湖南外貿職業學院 湖南長沙 410201）
[關鍵詞]：工業用地 開發模式 策略選擇
工業立市是__市“十一五”的發展戰略，土地是構筑工業發展的基礎和平臺，是工業發展的載體。因此，作為土地這一巨大資產的“大管家”—土地管理部門，必須對土地這一家底如數家珍，應對__工業發展優勢、發展格局、發展特點，致力于工業用地開發模式的策略選擇，提高土地資源的生產能力，保證土地資源的永續利用，推進__工業化和可持續發展進程。
1基本情況
20__年度__市獲__省人民政府批準農轉（征）用地總面積1867.70公頃（28015.50畝）,其中工業用地約1494.16公頃(22412.40畝)，占農轉用地總面積80%，沿海縣（市）所占比例較高，如龍海市占全市農轉用地總面積26.73%；山區縣所占比例較低，在1-10%左右（詳見表一）。另外，全市還有存量工業用地約1600公頃，有部分空閑廠房，在各開發區還有一定用地潛力可挖掘。這些數據表明__市國土資源局為__的工業發展儲備了較充足的工業建設用地資源。后續的工作關鍵在于怎樣從宏觀和微觀角度做好土地資源的有效利用、永續利用工作，進一步促進工業發展、壯大發展。
表1 __市20__年用地報批情況表
單位:公頃.
單位名稱
總面積
其中工業用地面積
工業用地占總面積比重（%）
薌城區
256.05
204.84
10.97
龍文區
120.94
96.75
5.18
龍海市
624.04
499.23
26.73
漳浦縣
171.69
137.35
7.35
云霄縣
63.40
50.72
2.72
詔安縣
37.59
30.07
1.61
東山縣
66.67
53.34
2.86
平和縣
56.38
45.10
2.42
南靖縣
83.61
66.89
3.58
長泰縣
154.41
123.53
6.61
華安縣
139.61
111.69
5.98
常山開發區
31.63
25.30
1.35
__開發區
61.68
49.34
2.64
__市合計
1867.7
1494.16
100.00
資料來源：__市國土資源局， 統計數據截止日期:20__.12.30
2從宏觀角度選擇工業用地策略，促進城鎮工業發展
2.1依托優勢，發揮工業用地資源效用，促進土地資源的永續利用
土地效用發揮重在節約集約用地，科學布局、合理配置，才能使有限的土地資源發揮較大的土地經濟效益，促進土地永續利用。要做到這一點必須依托__現有的港口優勢、交通干線工業集聚帶優勢、開發區優勢發揮土地資源效用。
首先，港口優勢。__有682公里綿長的海岸線，已形成__港、后石電廠、東山3個一類對外開放港區。位于廈門港南岸的__港，與廈門僅3.5海里一水相隔，并已建成1萬至5萬噸級集裝箱和多用途泊位5個，年吞吐能力達到700萬噸以上，又是國家一類口岸和首批對臺直航口岸之一，如今已開通至美國、日本、韓國等國外貿易貨運航線和香港、臺灣、上海、大連、青島、深圳等地的集裝箱航線。也是東南亞的木材重要集散地和交易地。此外可供建設20萬噸以上泊位的漳浦古雷港正在開發建設中。這一港口優勢必然對土地效用發揮起到很重要作用,因為港口發展必然帶動臨港工業、港航、物流的發展。所以土地的有效使用必須先看準這一優勢，讓臨港復地的土地率先發揮效用，優先供地優先使用。
其次，開發區優勢。通過清理整頓，我市已通過規劃審核并經國家有關部門公告保留的國家級開發區1個，省級以下開發區10個。這些開發區的平均建設率為 56.39 %，較大開發區(規劃面積在1000公頃以上)共4個,除了__龍海經濟開發區建設率為100%,其余建設率只達49.99%--73.02%(詳見表2),還有一定的建設潛力，更重要的是這些開發區初具規模，是工業立市的新亮點，是促進工業化進程的一種特殊形式，它摒棄傳統攤餅型城市擴張方式，采取組團式企業化的集中開發模式，其速度和效益是顯而易見的，如招商局__開發區20__年工業總產值達60.98個億，已成為__經濟的主要增長點，是__經濟的重要區域，支撐著__東部地區的崛起。縱觀我市的開發區，區域上的功能分工已基本形成，__開發區承擔了以港口為龍頭，以臨港工業為主體的功能劃分,詔安閩粵邊界貿易加工區承擔了對接珠江三角洲承接海內外產業轉移的功能劃分，有著較強的示范和帶動作用，構成一定的輻射能力。同時也是土地規模經營，集約用地的區域。因此在土地供應上應把這些開發區作為重點供應對象，以土地促進開發區的發展，又以開發區的發展提高土地效益，促進工業化進程。
表2 __市開發區用地情況調查表
單位：公頃
位置
開發區名稱
開發區規劃面積
符合土地利用總體規劃面積
已建成
面 積
未建成
面積
建設率（%）
龍海市
__龍海經濟開發區
1503.2
1
1503.21
1503.21
0.00
100%
平和縣
__平和工業園區
96.12
96.12
96.12
0.00
100%
詔安縣
__省詔安工業園區
147.13
147.13
104.13
43.00
70.77%
薌城區
__省__金峰經濟開發區
815.00
815.00
528.00
287.00
64.79%
龍文區
__省__藍田經濟開發區
1019.00
1019.00
719.00
300.00
70.56%
__開發區
____招商局經濟開發區
3140.00
3140.00
2292.98
847.02
73.02%
云霄、常山
__云霄常山經濟開發區
154.27
154.27
134.27
20.00
87.04%
東山縣
東山經濟技術開發區(國家級)
1023.74
1023.74
511.74
512.00
49.99%
漳浦縣
__省古雷港經濟開發區
998.66
998.66
418.66
580.00
41.92%
南靖縣
__南靖高新技術產業園區
329.00
329.00
227.47
101.53
69.14%
長泰縣
__長泰經濟開發區
500.00
500.00
475.0
25.00
95.00%
合 計
9726.13
9726.13
7010.58
2715.55
72.08%
資料來源：__市國土資源局，統計數據截止日期:20__.4.30
再次，交通干線工業集聚帶優勢。沿鷹廈鐵路、廈漳高速公路、漳龍高速公路、324國道，云漳線省道、輸港公路，形成九龍江北岸的龍池工業開發區—角美開發區—藍田開發區（含龍文、朝陽開發區）--__金峰工業區—__南靖高科技工業園區—華安豐山銀塘工業群；九龍江南岸的南太武協作區—__開發區—東園、海澄工業群—榜山、九湖鄉鎮企業群—__市區橋南工業片。沿漳詔高速公路、324國道和沿海岸線，已有__古雷港口經濟開發區（含漳浦綏安工業區、赤湖工業區）--常山華僑工業區（含云霄縣云陵工業開發區）--東山經濟技術開發區—詔安閩粵邊界貿易加工區。在這里集聚了眾多三資企業、鄉鎮企業和個私企業，加之原來國有企業，已成為__經濟增長最重要的地帶。也是較需要用地的地帶，是能使土地資源產生高效益的地帶，是土地供應應優先安排的地帶。
港口優勢、開發區優勢、交通干線工業集聚優勢已構成我市經濟增長點與經濟增長極相結合的點軸開發的經濟空間組織形式，這是一種有效的空間組織形式。更值得提出是這些區域是構筑海峽西岸經濟區域的重要組成部分，作為土地管理部門，要緊緊抓住海峽西岸寫入中央文件這一機遇，增強主動融入意識，以創新的姿態管好這一方土地，側重集約供地，按土地級差效應供地，使這一方土地地盡其用，推進新一輪的大發展。
2.2充分發揮政府的統籌職能作用，促進資金一工業項目一用地協調發揮效用
土地的開發利用是一個系統工程，資金、工業項目是土地資源效用發揮和工業發展的第一推動力，沒有資金、沒有工業項目土地熱不起來，土地高效產出率無法產生，閑置土地無法盤活，必須充分發揮政府的統籌作用，使資金、工業項目、土地協同發展。一是拓寬融資渠道。按照誰投資誰受益的原則，逐步形成政府資金、工商資金、外商資金、民間資金一起上的投資格局。充分調動全社會力量，加速工業發展速度，擴大工業建設規模，使土地熱起來。二是擴大招商途徑，采取“大中小項目一起要，內外項目一起上”的招商格局，積極實施項目帶動戰略。三是做好各地塊的產業分工及地塊的功能布局規劃。根據各地塊所處的空間位置，臨近的工業產業分工及協作需要，基礎設施配套情況（諸如水、電、路的完善度），地質條件、水文條件等情況對各地塊做出功能布局規劃，比如用電大用水大的行業就應布置在靠近電源、水源地方；重型工業就不適宜布置在地質條件差地方；排污量大項目適宜布置在下游等等，為項目的落地先制定好布局，按土地用途承接項目，統籌考慮社會效益、經濟效益、環境效益，在促進發展的前提下，更重持續發展。四是統籌安排項目落地。發動全社會力量投入招商引資是必要的，但必須扭轉這樣局面，即誰招商就在誰地盤建企業，誰的地盤建了企業就可獲得利、稅分成的做法。要建立一種既能鞏固以往那種轟轟烈烈的招商熱情又能統籌安排項目落地的新的招商引資激勵機制，如“飛地工業”管理機制。這是集約用地、合理配制土地資源的需要，也是做好工業產業聚集分工協作的要求。
2.3確定合理土地價格，引導科學合理用地
地價固然是影響投資開發的因素，但不等于地價低就能吸引開發商，因為開發商投資的目的在于獲利。這就是為什么有的地方地價特別低，投資者卻寥寥無幾，有的地方地價雖高，投資者卻云集的原因。所以不要以低地價來吸引投資者，而應立足創造贏利的投資環境。低地價往往只能誤導投資者浪費用地，造成土地開發成本倒掛，使政府和土地開發企業負債累累。應遵循“以土地分等定級為基礎、土地收益為核心、土地市場交易價格為參考”的原則，合理確定土地價格。 20__年4月30日以來市政府陸續公布市區和各縣（市、區）的基準地價，為地價評估提供法律依據，在確定土地價格時應予遵循，促進土地合理利用。
2.4遵循以定額供地開發的原則，做到原則性與可操作性相結合
為保持宏觀經濟平穩運行，建立節約型社會，中央要求嚴把土地供應閘門，運用土地手段積極參與宏觀調控，抑制投資過快增長和局部過熱的現象。國土資源部和省政府相續出臺相關政策，如國土資源部《關于和實施〈工業項目建設用地控制指標（試行）的通知〉（國土資發[20__]232號）對城市的等別進行劃分，并作為工業項目投資強度控制指標的依據；省政府辦公廳以閩政辦[20__]21號文《__省人民政府辦公廳轉發省國土資源廳等四部門關于促進工業項目集約合理用地若干意見的通知》規定了工業項目的投資強度、容積率、綠地率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比例等五項指標。__市從市區到沿海至山區縣屬于七—十四等范圍，工業項目投資強度控制指標55-166萬元/畝。這一規定為節約用地提供政策保障，也是必須遵循的原則，但是也應該考慮到土地等別后面有級別，土地級別里有差異、有不同的地類。因此建議政府根據我市土地等別、級別制定實施細則，對諸如利用閑置土地、“三荒地”及未利用土地投資建設的項目適當放寬控制指標的低限，做到原則性
和可操作性相結合，提高投資者的積極性。3從微觀角度選擇工業用地開發策略，推動工業化進程
3.1堅持以項目定用地原則，防止土地曬太陽
在供地方面必須堅持以項目供地，依據國家和本省規定的用地定額標準、投資強度控制指標及用地規劃控制指標等因素確定供地量，防止超標準圈占土地。現行的農轉（征）用批準方式的改變，即要求批次批準轉（征用），既有利于集約用地，產業的聚集，但也容易造成成片推平土地，在項目不能及時到位投建生產時閑置土地又產生的現象。可根據各地塊實際情況及各地塊的產業布局規劃，先行進行區間道路及給排水等基礎設施的配套建設和完善，其中的土地保留原狀，讓農民繼續耕作（但必須與農民簽訂協議，一旦要上項目必須無償無條件服從），做到既不盲目平整土地，又為項目引進，縮短項目投建使用時間做好充分準備。
3.2致力于盤活存量
根據調查，全市截止20__年年底約有存量工業用地1600公頃（未包含開發區的存量工業用地），主要分布在薌城區、龍文區、龍海、漳浦、詔安、東山、平和等縣（市），政府、土地管理部門及相關部門必須致力于存量工業用地的盤活利用，采取切實有效的措施，進行有效盤活利用。可采取以下的主要措施：一是無償收回、協議收回出讓轉讓或政府協助二次招商、置換業主或對原業主限期動工收取閑置費用等。二是建立盤活利用閑置工業用地、利用存量工業用地的規范、約束、治理、處罰、激勵等機制，比如對利用閑置工業用地可適當降低項目供地的投資控制強度指標。三是鼓勵企業退二進三，退城進郊，即在進行城市改建時把與城市規劃不相適應的工廠、倉庫外遷利用存量土地，把金融、商貿、服務業引進城市。四是對于存在較大量已批未供地縣（市、區）堅決按有關要求不予辦理新的農用地轉用與土地征收報批手續，按其未供地面積相應核減該縣（市、區）的用地計劃指標。將土地的節約集約利用與建設用地規模、土地利用年度計劃有機結合起來，充分發揮土地效應。
3.3進一步做好“無地招商”工作
市場經濟的沖擊，有部分的國有企業、鄉鎮企業、三資企業經營困難，造成現有廠房空置。另外一種情況是有的企業搞“花園式”工廠，廠區內布置大片綠地。對于空置廠房的利用可側重引導鄉鎮企業、民營企業、手工加工業等投資規模較小，工藝簡單的企業租用或受讓，對于廠區內綠地可限期原業主增資擴建。這是一條集約節約用地之路，也是企業便捷投資、節約投資、易于配套、便于管理之道。
3.4建立用地調整和置換管理機制
近幾年已批的農轉用而未供地建設的項目中大部分布局分散，面積小（有的地塊僅有幾畝之大）。不利于集約用地，不利于基礎設施配套，增加投資，浪費投資；增加環境污染源，擴大環境污染面，不利于環境保護，不利于“堅持科學發展觀”的落實。必須建立用地調整和置換管理機制，改變“村村點火，處處冒煙”的工業格局，促進工業產業群集聚，對工業協作分工作出積極引導，促進工業化水平的提高。因為集約用地過程便是工業產業集聚的過程。
關鍵詞：土地集約；潛力評價；高新區；合肥市
中圖分類號：F323.4 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2013）-01-0032-2
開展開發區土地集約利用潛力工作是深入貫徹落實黨的十七大精神，堅持節約資源基本國策，推動科學發展，保障經濟社會全面協調可持續發展的重要舉措，也是進一步貫徹落實《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）精神，對切實加強開發區用地管理、促進開發區節約集約用地并為開發區擴區升級提供科學依據等方面都具有深遠的意義。本文以國家級高新區――合肥高新技術產業開發區為例，對其潛力進行評價分析，以便為合肥市土地高效集約利用提供參考。
1 研究區域概況
合肥國家高新技術產業開發區（簡稱高新區）地處蜀山腳下，董鋪水庫之濱，1990年10月奠基，1991年3月經國務院批準成為國家級高新區，是合肥市“141城市空間發展戰略”西部組團的核心區域，是首批“中國亞太經濟合作組織科技工業園區”、全國首批光伏發電集中應用示范區，兩度榮獲全國“先進國家高新技術產業開發區”、“全國精神文明建設先進單位”和“全國模范勞動關系和諧工業園區”榮譽稱號，在國家高新區綜合評價中位居第12位。
2 合肥高新區土地集約利用潛力測算
土地集約利用潛力構成包括擴展潛力、結構潛力、強度潛力和管理潛力四個部分[1]。
2.1 土地集約利用擴展潛力測算
擴展潛力測算指評價時點結束時，對本區域內評價范圍可供應的土地面積和可供應的工礦倉儲用地的面積進行測算評價。
合肥市高新區可供應土地面積Qz為1534.10公頃，評價時點結束時已供應國有建設用地面積Qg為1531.90公頃，高新區不可供應土地面積Qw為0.00公頃。
根據可供應的土地面積測算公式Qkz= Qz-Qg-Qw，計算得到合肥市高新區土地集約利用擴展潛力為2.20公頃。
2.2 高新區土地集約利用結構潛力測算
結構潛力指在本區域評價范圍內已建成的城鎮建設用地中，通過調整城鎮用地結構后增加的工礦倉儲用地面積進行測算評價。
合肥市高新區已建成城鎮建設用地面積Qa為1531.90公頃，工業用地率理想值P1為80.00%，工業用地率現狀值P2為20.75%，。
根據土地集約利用結構潛力測算公式Qjg=Qa×（P1-P2），計算得出合肥市高新區土地集約利用結構潛力測算結構為907.65公頃。
2.3 高新區土地集約強度潛力測算
高新區土地集約利用強度潛力測算可分為四種類型的測算：工業用地綜合容積率、工業用地建筑系數、工業用地固定資產投入強度、工業用地產出強度[2]。
2.3.1 工業用地綜合容積率強度潛力測算 合肥市高新區已建成工礦倉儲用地面積Qa1為317.81公頃，工業用地綜合容積率理想值I1為1.20，工業用地綜合容積率現狀值I2為1.03。根據土地集約利用強度潛力測算公式Qqd=Qa1×（I1-I2）/I1，計算得出提高工業用地綜合容積率挖潛土地面積為45.02公頃。
2.3.2 工業用地建筑系數潛力測算 合肥市高新區已建成工礦倉儲用地面積Qa1為317.81公頃，工業用地建筑系數理想值I1為0.55，工業用地建筑系數現狀值I2為0.467。根據土地集約利用強度潛力測算公式Qqd=Qa1×（I1-I2）/I1，計算得出提高工業用地建筑系數挖潛土地面積為47.96公頃。
2.3.3 工業用地固定資產投入強度潛力測算 合肥市高新區已建成工礦倉儲用地面積Qa1為317.81公頃，工業用地固定資產投入強度理想值I1為5000.00，工業用地固定資產投入強度現狀值I2為4600.24。根據土地集約利用強度潛力測算公式Qqd=Qa1×（I1-I2）/I1，計算得出提高工業用地固定資產投入強度可挖潛土地面積為25.41公頃。
2.3.4 工業用地產出強度潛力測算 合肥市高新區已建成工礦倉儲用地面積Qa1為317.81公頃，工業用地產出強度理想值I1為5500.00，工業用地產出強度現狀值I2為9.79.94。根據土地集約利用強度潛力測算公式Qqd=Qa1×（I1-I2）/I1，計算得出提高工業用地產出強度可挖潛土地面積為0.00公頃。
2.4 高新區土地集約利用管理潛力測算
由于高新區截止評價時點沒有到期項目閑置用地，所以區域內有償使用且已到期但未處置土地面積Qx為2000公頃，區域內應收回閑置土地面積Qsx為0.00公頃。根據土地集約利用管理潛力公式Qgl=Qx+Qsx，計算得出高新區土地集約利用無管理潛力可挖。
3 合肥高新區土地集約利用潛力結果分析
通過上述公式計算得出合肥高新區集約利用潛力一般，其中擴展潛力為2.2公頃，結構潛力為907.65公頃；強度潛力也較小，通過提高工業用地綜合容積率可挖潛土地面積45.02公頃，其中通過提高工業用地建筑系數土地面積可挖潛47.96公頃、通過提高工業用地固定資產投入強度土地面積可挖潛25.41公頃。說明開發區土地集約利用程度應經很高，可供挖潛的土地總體上已經很少。
3.1 集約利用潛力測算結果分析
3.1.1 擴展潛力分析 測算結果表明，合肥高新區可供應土地面積為2.20公頃，擴展潛力可挖潛土地面積只占整個高新技術產業開發區評價總面積的0.14%，所占比例非常低。所以，這部分潛力一是面積非常小，二是它對于緩解實際土地供求矛盾并沒有很大作用。
按合肥高新區前三年年均供應土地面積1.72公頃推算，開發區綜合土地尚可供應時間不到2年；開發區范圍內已無可供利用的工礦倉儲用地。
3.2.2 結構潛力分析 由于高新開發區評價區域的歷史原因，目前高新區工業用地率現狀值與理想值尚有一定差距，通過用地結構調整可增加工礦倉儲用地面積907.65公頃。
3.2.3 強度潛力分析 合肥高新區評價范圍內已建成城鎮建設用地中，現狀工業用地固定資產投入低于理想值，潛力為25.41；工業用地產出強度已經達到相應理想值，潛力為0；工業用地建筑系數的現狀值也低于相應的理想值，潛力為47.96；工業用地綜合容積率的現狀值也已非常接近相應的理想值，所以通過提高工業用地綜合容積率僅可挖潛土地面積45.02公頃[3]。按照前三年年均土地和年均工礦用地面積來計算，也只能供應不到兩年時間，遠遠不能滿足開發區經濟持續發展的要求。
3.2.4 管理潛力分析 由于高新技術產業開發區目前尚無到期項目用地和閑置用地，土地集約利用管理潛力自然為0。這也表明高新區土地利用監管績效很好，真正貫徹落實了國家嚴格土地管理，切實保護耕地的方針政策，也達到了安徽省國土資源廳加強土地批后監管的工作要求。
4 結論與建議
通過計算發現，合肥高新技術產業開發區的集約利用潛力一般，其中擴展潛力僅為2.20公頃，結構潛力為907.65公頃；強度潛力也較小，通過提高工業用地綜合容積率挖潛土地面積可挖潛45.02公頃，其中通過提高工業用地建筑系數土地面積可挖潛47.96公頃、通過提高工業用地固定資產投入強度土地面積可挖潛25.41公頃[4]。開發區土地集約利用程度應經很高，可供挖潛的土地總體上來說已經很少。為了落實科學發展觀，促進土地集約利用，土地資源服務于經濟發展，推動合肥市經濟社會的快速發展，提出以下建議：
4.1 強化成果應用，發揮土地調控作用
開展開發區土地集約利用評價工作，是加強開發區用地管理、促進開發區節約集約用地的基礎性工作，是發揮土地調控作用的重要依據。今后工作中，應強化評價成果的應用，將評價結果作為開發區動態監測的技術參考，利用評價結果為合肥市土地利用總體規劃、城市總體規劃、合肥高新技術產業開發區總體規劃、土地利用計劃等規劃計劃的編制提供依據。
4.2 建立開發區土地集約利用定期評價制度
要根據合肥市社會經濟發展、城市規劃和基礎設施條件的變化，及時開展開發區土地集約利用評價工作，確保評價結果的現勢性，為參與制定宏觀調控措施和政策提供科學、客觀的信息和依據。
4.3 深入探索，促進開發區節約集約用地手段的創新
開發區土地集約利用評價所得到的評價工作結果，是研究確定推進開發區土地集約利用方向、挖潛計劃和相關政策建議的重要依據，要積極探索成果應用途徑和方式，強化政府調控和管理土地的有效手段，促進開發區節約集約用地手段的創新。
參考文獻
[1] 國土資源部土地利用管理司，中國土地勘測規劃院，北京大學城市與環境學院.開發區土地集約利用評價規程（試行）[S].2008.
[2] 國土資源部土地利用管理司，中國土地勘測規劃院，北京大學城市與環境學院.開發區土地集約利用評價規程（試行）[S].2010.
[3] 尹劍.開發區地價與土地集約利用的相互關系研究[D].長安大學碩士論文，2009.
《中國統計雜志》2014年第二期
一、城市不同產業經濟與城市用地規模關系
不僅城市產業經濟總量與城市土地利用規模有關，城市產業結構調整也影響城市用地。不同產業的發展對城市土地利用規模擴張作用是不同的。通過研究我國70個大中城市在2006-2010年間建成區與三大類產業發展關系，對城市產業經濟數據進行回歸模擬研究，發現了如下線形規律其中S2代表城市建成區規模，單位為平方公里，X1、X2、X3分別代表第一產業值、第二產業值、第三產業值，單位為億元。利用SPSS系統進行線形模擬，結果如圖2所示:依據上述模型，可以發現產業與城市建成區規模有如下規律：第三產業對城市規模影響較大，且與建成區規模高度相關。第一產業和第二產業對城市規模的影響弱于第三產業。即城市的服務業產值越高，則城市建成區規模越大，從而城市規模越大。
二、城市產業變動與城市土地擴張速度關系
城市化的發展，主要是城市產業經濟的發展，前工業化城市主要是農業經濟為主，工業化城市的城市主導產業則是工業，而后工業化城市則是服務業為主的城市，城市化的不同階段，有不同的主導產業，則城市土地擴張規模速度是不一樣的。通過研究我國70個大中城市的發展過程可以看出，在城市轉型期間，城市由農業城市轉變為工業城市時，土地規模擴張速度最大。當工業城市轉變為服務業城市時，城市土地擴張速度減緩。在2006-2010年間，上述城市轉型的過程中，約60%的城市表現出上述規律。從我國大中城市發展規律來看，工業城市、服務業城市的土地規模擴張確實存在上述規律，此點可通過統計進行分析得出相應結論。假定城市建成區用地增幅為S,工業城市建成區用地增幅為S2,服務業城市建成區用地增幅為S3,工業城市GDP增幅為G2,服務業城市GDP增幅為G3。平均單位面積增幅產值=GDP增幅/用地增幅利用Excel計算70多個城市在2006—2010年的有關數據，計算結果如表所示。該數據表明,工業城市每年的土地擴張規模高于服務業城市，其建城區平均每年土地增幅大于服務業城市約2.26%；但是，服務業城市的平均單位面積產值增幅高于工業化城市約23.2%。所以，當工業化城市發展到服務業城市時，產業的調整導致城市土地擴張速度的減緩。而服務業城市的單位面積產值增加幅度高于工業化城市的單位面積產值增加幅度。產生上述原因，主要是在以工業為主的城市經濟中，工業廠房以土地平面使用為主，且工廠的區位因素直接影響著生產規模效益的發揮。而作為服務業為主的城市，土地利用表現為豎向綜合利用，且土地效能大大提高，導致土地規模擴張速度減慢，所以，服務業城市的土地集約化程度大于工業城市，土地規模擴張速度減緩。
三、總結
在城市化中，土地作為城市經濟的載體，其土地利用形態必然隨著城市主導產業的變動而變動，這種變動也是有規律的。城市化實際上是城市產業的發展歷程，城市產業對土地利用產生重大影響。城市產業總量影響城市土地利用總規模，二者呈正比關系。城市中各個產業對城市土地利用規模也有重大影響，其中，影響最大的是第三產業，其次是第二產業。從我國城市發展數據統計分析可以看出，城市主導產業的不同，其土地擴張速度也不同。主要分為三個階段，前工業時期，城市土地擴張速度較慢﹔工業化時期，土地擴張速度很快；服務業城市時期，土地擴張速度減緩，但土地利用效益大于工業城市，土地功能得到高效利用。
作者：蘇強單位：清華大學社會科學學院
為提高土地節約集約利用水平，推進產業結構優化和經濟轉型升級，根據《省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》、《省人民政府關于加快工業轉型升級的實施意見》（浙政發〔2008〕80號）等文件精神，就加強我市工業用地轉讓管理提出如下實施意見：
一、總體要求
堅持以科學發展觀為指導，圍繞工業用地“退低進高”，堅持新興產業培育和傳統產業提升并舉，加快淘汰落后產能和減少低效產能用地，推動傳統產業向先進制造業提升，切實提高土地資源節約集約利用水平，推進產業結構優化升級，實現經濟可持續發展。
二、基本原則
（一）規劃管控原則。綜合考慮經濟社會發展和資源環境現狀，按照城鎮規劃、開發區和鎮街道工業功能區規劃定位，科學合理推進工業用地“二次開發”，規范有序轉讓工業用地。
（二）高效利用原則。尊重歷史事實并兼顧土地管理政策，按照國家現行法律法規政策，積極穩妥推進工業用地節約集約利用，加快土地投入和產出，提高土地利用效率，鼓勵工業用地向集約高效利用產業項目轉讓，杜絕新的低效用地行為。
（三）政府聯審原則。依據相關政策，鼓勵和引導工業建設用地原使用權人及相關權利人不斷提高土地利用水平，切實加強工業用地轉讓監管，實行政府相關部門聯審備案制度，確保規范有序推進。
三、加強工業用地轉讓管理
工業用地轉讓是指土地使用者將工業用途土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
（一）工業用地轉讓，必須同時具備下列條件
1.按土地出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金、滯納金、違約金及相關稅費，并取得建設用地使用權證。
2.不改變土地出讓合同約定的土地用途和建設規劃條件等。對于受讓人擬改變原工業用途中不同行業類別的，應取得規劃建設、經信等部門審查同意后，方可根據有關政策相應調整土地出讓合同；屬于特殊行業的，還須征得安監、環保、消防等部門同意。
3.除土地使用權出讓金外，投資額已達開發投資總額25%以上，且實際開發建設建筑面積已達到合同約定開發建筑總面積25%以上。
4.土地權屬無爭議、無違法用地（或違法用地已處理完畢)、無違章建（構）筑物、未設定抵押（抵押權人同意轉讓的除外）或他項權利登記。
5.工業用地一般不得分割轉讓，如分割轉讓的，須經規劃建設、國土資源、安監、消防等部門批準。
6.受讓方實施新建、擴建、改建工業投資項目須符合我市工業投資項目準入評價要求。
7.已達到出讓合同約定的其他轉讓前提條件。
（二）工業用地轉讓程序
1.轉讓、受讓雙方向所在鎮街道提出書面申請，如實申報轉讓價格，申請轉讓方提供原土地出讓合同和原立項文件或項目投資協議，受讓方提交擬投資項目可行性報告等資料。
2.所在鎮街道負責初審轉讓方用地是否符合工業用地轉讓條件，受讓方是否符合開發區（工業功能區）規劃、鎮街道產業布局規劃、產業準入條件、用地及建設要求等。對轉讓方用地須經相關中介評估機構對已投資狀況進行評估，根據原土地出讓合同，對履約狀況進行評價認定。
3.初審并通過評估符合轉讓條件的，轉讓方案報送市行政服務中心國土資源窗口，窗口審核受理后將受讓項目可行性報告等相關資料提交市工業項目準入評價領導小組（或其辦公室）組織準入評審。通過評審的，憑評審意見書先辦理轉讓房屋所有權過戶，然后再辦理土地使用權轉讓手續。
（三）土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同
轉讓合同不得違背國家法律、法規規定和原合同及《產業用地投資建設協議》的約定。國有建設用地使用權全部轉讓后，原土地出讓合同和土地登記文件中載明的權利、義務隨之轉移，國有建設用地使用權的使用年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產的除外。
（四）完善轉讓項目竣工復核驗收制度
對于未經復核驗收而急需轉讓工業用地，轉讓合同應進一步明確相關控制指標及要求。對于投資強度、建筑容積率，原土地出讓合同有明確要求的按原要求執行，無明確要求的，按市現行有關標準重新約定，并簽訂補充協議。項目竣工后，須經復核驗收，并辦理土地重次登記。到期未通過復核驗收的，按土地出讓合同、補充協議及有關約定追究相應違約責任。
四、工作要求
（一）提高認識，加強領導。加強工業用地轉讓管理，是加快經濟轉型升級，優化資源要素配置的客觀要求，是有效破解發展中要素瓶頸、拓寬發展空間的迫切需要，對于加快產業結構調整和提高土地利用效率具有十分重要的意義。國土資源部門要加強對土地市場的監管，嚴肅查處違法違規轉讓行為，法院、公安、監察、規劃建設、工商、稅務等部門要通力協作、密切配合，共同維護土地市場的正常秩序。法院在公開處置工業用地資產時，應明確地塊產業項目類別、投資強度等相關準入標準，并將此作為公開處置的前置條件。
關鍵詞：工業招租模式 土地閑置 產業升級 “點對點”招租 招租交易中心
遭遇了金融危機的打擊、再加上人民幣的逐步升值、原材料價格的不斷飛漲，以出口加工業為主的廣東珠三角地區遇到了前所未有的工業土地閑置現象。同樣，作為廣東省工業產值排名第三的佛山市，也存在著這種現象（見圖1）。
10年前，在國有商場的私有化改革當中，商場的經營模式由直營性質轉向招租模式。10年的改革過程中，擁有土地資源的商場大多都采用了招租模式，這種有效轉嫁風險，靠收租金和進場費提前鎖定利潤的經營行為備受到商家的歡迎。結果也顯示，以招租模式為主導的今天，商業消費蓬勃發展，商品種類多種多樣，服務質量大大提升。究其原因，在所有權與經營權分離的前提下，進場零售商比過往的直營商家更有動力、也更專業推出多樣化的產品策略和采用良好的服務態度。結果表明，招租模式在商業中取得了巨大成功。
工業招租模式實施中的障礙
（一）“點對點”招租模式成為了該模式擴張的根本障礙
南方報業對珠三角佛山、東莞、深圳等市的調查顯示，一度紅火的廠房出租業在金融危機影響之下也面臨窘境。在東莞，有些廠房打出廣告，租金降一半也無人問津；在佛山，五區主要工業企業密集的地區廠房商鋪的空置率有所上升，租金則普遍呈現下降趨勢，部分地區租金下降明顯，掉價五成左右；在深圳，來自深圳專業提供廠房租售信息服務的深圳168廠租網的的數據顯示，深圳空置廠房達2500萬平方米，而租金下降了兩至三成，最多降至五成。過去建設廠房用于出租的“廠租經濟”模式一直是集體股份公司一項非常穩定的收益，但現在廠房空置直接威脅著他們賴以生存的廠租經濟。
從目前來看，國內在不同渠道上出現了一批以招租為主營業務的中介機構，其中包括新興的招租網站。然而，由于這些機構的信息交流和傳播模式是“點-點”，僅僅靠中介機構無法形成一個合理、公開、透明的競價模式，也無法實現土地的大規模流轉。由此可見，“點對點”的招租在現實執行中的效果很有限，該種招租方式并不能成為本課題討論的“招租式模式”的主流實現方式。
（二）工業與商業的生產周期不同
由于產業地產面向的客戶與普通住宅類和商業類地產不同，集中在生產、研發、管理等直接創造價值的第二產業上。這類產業具有收益穩定、需求穩定等特點，其生產周期較長，固定成本比商業大得多。因此，對于剛租到廠房的企業來說，受政策影響的風險敞口很大。
（三）工業與商業對土地地理位置要求不同，使收益的差距懸殊
從表1、表2數據可以看出，工業地塊的租金遠遠不及商業旺地的租金。商業地產出租，價格會很高，在經濟狀況良性發展的時候，獲得資本性收益是不成問題的；但工業地產出租，是否能獲得豐厚的收益呢？工業地產出租在價格方面必然低于商業地產的價格，由于地理位置的因素，使得商業性行業不會租賃工業地產，而其他工業行業租賃地產時也不愿意支付較高價格。所以，就這一方面來說，在工業中應用的服務對象存在著探討的選擇。
（四）傳統發展思維的影響
受傳統發展思維的影響，許多工廠只會生產產品，然后銷售，以賺取利潤，大多數企業家缺乏“招租式工業模式”的思維，沒有與時俱進，接受新型盈利方式，即使接觸到較為先進的思想，也無法實施，缺乏實踐型人才，這造成工業化“招租式”無法順利展開。
解決方案與規范策略分析
（一）現存“點-點”招租模式的解決方案
根據以上的現實以及論文的闡釋，本文認為，為實現招租模式的效率最大化，成立“工業土地招租交易中心”，是實現招租模式應用的核心方案。“工業土地招租交易中心”是指，進行交易以招租契約為產品的信息平臺，所需要用的一個固定的地點。它借助信息平臺，實現產權信息共享、異地交易，統一協調，產權交易市場及各種條款來平衡。
招租模式交易中心之所以可以作為產業化的先決因素和助推器，在于以下的功能：
首先，交易中心可以實現公開競價來發現價值。土地招租交易中心由政府負責監督，非盈利事業法人，主要審查交易中心可行方案，準備交易中心章程，確立監管機構的權限和責任，建立交易中心的治理結構，納入試驗區改革試驗方案。交易中心的法律地位，應當是非營利事業法人。其組織形態，可類似證券交易中心或其他金融交易中心，也可類似早期的外匯額度調劑市場。在這個市場中，大量的供求信息通過交易中心進行及時有效的公布，提供大量的買賣價格，最優價格撮合。
其次，交易中心可以進行招租土地價格的回歸。當下土地處于價格不成熟的階段，波動性大，穩定性差，反映經濟條件不足（見圖2）。交易中心通過賣空機制，使得買賣雙方既可以在價格上升時獲得收益，也可以在下降時取得回報。這就在客觀上讓招租土地價格有了共識點，形成契合。與此同時，企業也可以在土地價格趨于穩定下，專注于科技和產業創新。
再次，完善土地估值和評價中介機構，增加投資產品。在證券交易場所，存在大量機構，例如證券登記結算公司、證券投資咨詢公司、信用評級機構、會計師事務所、資產評估機構、律師事務所、證券信息公司等，可以在多方面對市場行為進行通知報道和約束。在土地招租模式下，好的中介機構可以對投資者進行理性規勸，客觀反映監督的作用。
最后，由交易中心制定投資者準則，對交易中心的參與者與投資者實施資格審核，符合一定條件的工業生產企業或研究機構才能擁有開戶權和交易權。這樣既避免了工業用地的再次炒作，也在招租模式中實現了產業的升級。
這些都離不開良好的政策背景。積極地政策導向和市場預期較好。《國務院關于深化嚴格土地管理的決定》（2004年國發28 號文件）指出，“鼓勵農村建設用地整理，城鎮建設用地的增加要與農村建設用地減少相掛鉤”，“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”。在珠三角，大量鄉鎮企業也可以進行土地的流轉和租用以實現盈利目的。
（二）工業生產與商業運作不同經營特性的解決方案
在建立土地交易中心后，仍然面臨這一些問題，其中，最大的問題就是流動性問題。流動性問題體現在兩個方面，可以引入經濟學中的術語來進行闡述，即面臨著系統性風險和非系統性風險。所謂系統性風險，即市場風險,指由整體政治、經濟、社會等環境因素對證券價格所造成的影響。系統性風險包括政策風險、經濟周期性波動風風險、利率風險、購買力風險、匯率風險等。這種風險不能通過分散投資加以消除,因此又被稱為不可分散風險。土地的系統性風險，定義為政策風險。在國家土地法中，規定一般工業土地租期最長可達50年。但是，在這50年中，許多的土地由于政策、經濟發展需要、市政規劃需要等因素面臨著國家征收的風險。大部分工業生產都是長期的、周期性的活動，而不像商業中快速的商品流通速率。人們在面對著未知的被征收的風險的時候，往往會保守的對土地價格作出估計。所謂非系統風險，又稱非市場風險或可分散風險。非系統性風險則是通過各種不同的土地的質量來體現的。土地質量好、勞動力資源充足、交通便利的地塊，流動性自然好，相反，勞動力資源不足、成本高、交通不便利的地塊，流動性相比之下就差些。
第一，科學規劃、完善政策。政府在規劃土地時，應該科學規劃，要具有長遠眼光，將各個職能區域劃分清楚，以便安排各個土地使用；另外，完善法律，保護企業、私人的正當利益。許多地方政府由于起初土地規劃不到位，后來為了引進大項目，而不顧中小企業、工廠的利益，強行征收土地，導致中小企業、工廠主的利益受到侵害。此時，要完善相關法律，積極保護私人的合法權益。2007年3月通過的《物權法》就體現了保護私人的合法權益。第六十八條，企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。 企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。第二，出臺土地分級標準，對交易中心的土地進行分級。針對買方不同的需求，根據不同土地的地理位置、周邊情況、交通條件等因素，對土地進行分級，這樣，大大減少了土地交易的時間和成本，加速了土地交易的流動性。具體的劃分標準可以參照現有的土地劃分標準。
（三）針對“企業家”固有思維的解決方案
加大對“招租式”發展模式的宣傳力度，促進人們盈利方式思維地轉變，加快相應方面人才的培養，為“招租式”發展模式地普及奠定良好的基礎。當今社會，金融創新層出不窮，企業家要與時俱進，及時更新發展理念，與世界接軌，創新思維，為企業地發展注入新的活力。此外，還要注重實踐型人才的培養，人才是當今經濟發展的關鍵，其重要性不言而喻。
結論
完善工業招租模式，在我國有很大的發展潛力，我國處于經濟鵬飛之際，大量的招商引資，許多中央和地方的相關政策給予工業用地極大的優惠。目前我國工業用地的出讓方式主要以協議出讓為主。為了招商引資和地方經濟的發展，以及各自政府政績的考慮，各地方政府普遍采取了吸引投資競相壓價的策略，出現了許多工業用地協議出讓價格遠遠低于工業用地開發成本價格，甚至出現零地價、“負地價”的現象。除價格方面外，我國工業用地的面積也在逐步增加。隨著城市化的加快以及衛星城的普及，城郊土地價格上漲趨勢日漸明顯，這為工業招租提供了一個契機。工廠能夠以極低的成本購置土地，然后再轉租或者招租，獲得土地升值收益。這對于目前珠三角地區來說，還是有很強的操作性和可行性的，這從價格、政策方面可以看出。因此，在珠三角地區發展工業招租，具有很好的發展前景。
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4.國務院關于深化嚴格土地管理的決定，2004
二、搬遷原則。堅持“四個有利”的原則，即有利工業結構和布局優化的原則；有利加快工業企業向小區集中的原則；有利城鎮總體建設規劃實施的原則；有利改善城市環境的原則，進一步提升我市工業經濟的綜合競爭力，推進城市化戰略的順利實施。
三、搬遷要求。要在統一規劃的前提下進行企業搬遷。同一行業要相對集中在同一區域，以提高集中度，拉長產業鏈，促進產業集群式發展；涉及有污染物排放需治理的企業，要在科學論證的基礎上，按照環保規劃予以搬遷。
四、搬遷補償辦法和政策。根據“政府可以承受，企業可以接受”的原則，由市土地儲備中心統一收儲搬遷企業使用的土地，并給予相關企業相應的補償。
（一）在城（鎮）區范圍內使用國有土地的所有工業企業和倉儲企業搬遷補償由區位價補償和建筑物及地面附著物重置價補償這兩部分組成。
區位價由轉制處置價和區位補償價兩部分組成。轉制處置價按企業轉制時土地的實際作價計算。區位補償價由市建設局、國土資源局、物價局按政策規定另行制定（暫定市一類區域25萬元/畝；二類區域22萬元/畝；三類區域19萬元/畝；四類區域15萬元/畝；五類區域11萬元/畝）。
建筑物及地面附著物重置補償價由中介機構予以評估并經審核后確定。
（二）在區位價補償中：
1、對以租賃方式取得土地使用權或改制時土地資產全部剝離的，按區位補償價補償給搬遷企業。土地評估價補償部分由市統一補償給相應的資產授權經營單位。
2、對以劃撥方式取得土地使用權或改制時土地資產雖已處置但未辦理土地出讓手續的，按規定先補辦出讓手續，補交出讓金后按區位價補償。
3、以出讓方式取得土地使用權的，按區位價補償。
（三）企業在規定時間內完成搬遷的給予一定獎勵，主要用于企業搬遷過程中的搬遷費用和停工損失等。獎勵標準按區位價和建筑物及地面附著物重置補償價總額的5%計算。印染企業及限期搬遷企業，可再增加不超過5%的獎勵，具體由各鎮（包括經濟開發區、市城司、市各資產經營公司，下同）根據實際情況制定方案，報經市城（鎮）區工業企業搬遷領導小組批準后實施。
（四）城（鎮）區工業企業和倉儲企業搬遷中辦理新建房屋登記領證時，憑土地儲備中心證明，有關部門應給予收費優惠，其中測繪費、登記費均按標準減半收取；企業搬遷后新建廠房、倉儲房的建設配套費可以按實抵扣。
（五）搬遷工作由搬遷企業負責，拆遷工作由項目建設單位負責。
五、企業搬遷的一般程序。企業搬遷應根據“規劃確定，政策推動，企業接受”的原則進行。
（一）申請搬遷。凡符合本意見規定并決定搬遷的企業，其土地使用權人應持相關資料向市城（鎮）區工業企業搬遷領導小組辦公室申請搬遷。因城市規劃迫切需要搬遷的，由市建設規劃部門提出，報市城（鎮）區工業企業搬遷領導小組決定。
（二）權屬核查。市城（鎮）區工業企業搬遷領導小組辦公室對申請人提供的土地及其地面附著物的權屬、面積、用途等情況進行調查和審核。如搬遷地塊或地上附著物設有抵押權的，企業必須通過合法手續解除抵押權或重新達成債務清償協議，工作中，有關金融單位應積極支持和配合。
（三）費用測算。企業搬遷中土地的評估及測算由市城（鎮）區工業企業搬遷領導小組辦公室負責，企業搬遷中其他補償費用的評估及測算由各鎮負責。
（四）方案報批。各鎮在土地及搬遷費用評估測算的基礎上，提出搬遷補償的具體方案，報市城（鎮）區工業企業搬遷領導小組批準后實施。
（五）簽訂合同。搬遷方案批準后，由各鎮與搬遷企業簽訂《企業搬遷合同》。
（六）補償支付。各鎮根據《企業搬遷合同》約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付企業搬遷、土地收儲的補償費用。補償費用支付原則應按搬遷實施計劃來制訂，可采取先預付30%的定金，用于企業征地和廠房、倉儲房建設，其余按搬遷形象進度撥付。
（七）權屬變更。市土地儲備中心根據《企業搬遷合同》的約定，在鎮支付定金后，原產權人向市土地儲備中心提供土地使用權證和房產所有權證，并共同向市有關部門申請辦理權屬變更、注銷手續。
（八）產權交付。根據合同約定的期限和方式，原產權人向各鎮交付搬遷的土地、建筑物和地面附著物。
六、其他。
（一）在工業企業搬遷范圍內的居民戶由各鎮按拆遷政策負責拆遷。
（二）涉及整體搬遷中的經營性用地，依土地證確認用地性質，按拆遷政策辦理。
（三）各鎮按土地總收益扣除土地區位價和地面附著物評估價后的11%上繳市財政。
（四）成立市城（鎮）區工業企業搬遷領導小組，負責重大事項的協調和決策。
