時間：2023-05-30 10:26:02
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇酒店式公寓，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質仍然是公寓。
2、酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務。
3、購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售，是一種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業。相關的業態包括服務式公寓、白領公寓、創業公寓、青年SOHO、青年客棧等。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：公寓 酒店式 戶型設計
中圖分類號： TU2 文獻標識碼： A 文章編號：
1設計原則
國家關于酒店式公寓設計方面的規范、規程都沒有對酒店式公寓進行專門定義，各地方執行的也基本上是現有的住宅設計規范。
（1）整體有機原則，作為一個復雜的大系統，酒店式公寓內部的每個單元又都是完整的小系統，系統之間相互關聯，相互影響。因此，無論是公共部分的設計，還是每個單元的設計都要有整體概念。
（2）動態有機原則，酒店式公寓住戶的居住時間、個人需求等因素都很復雜，所以在設計時要采取動態的彈性原則，以適應各種可變因素。
（3）系統的次序與程序原則，不同的客人同時提出不同的需求，物業管理者在處理時需遵循一定的順序及程序，所以在設計中必須考慮系統的等級與優先
級的問題。
（4）個性化及均好性原則，酒店式公寓住戶的需求較為個性化，物業管理者需提供個性化的家居及服務，因此設計時應根據需要體現個性化的概念，并講求戶型的均好性。
（5）材料選用需遵循親和力、家居性，舒適性和實用性的原則。
2平面及戶型設計
2．1小戶型公寓單位
目前國內市場上的小戶型公寓主要有兩種類型。一種是單間公寓，平面比較類似于普通酒店的標準間，面寬一般在4～5m之間，進深約6m―lOm，套內面積約在30～50m2之間(圖1)
圖1
一個單間公寓基本上都包括：開放式廚房、洗手間和房間三個功能部分。開放式樣廚房多布置在入口走廊的一側，廚房灶臺的操作面和一般住宅相比要少很多，大都在1．5m以下，但是由于單間公寓的客戶以單身人士為多，對廚房的使用率并不太高，所以廚房基本上滿
足使用。入口走廊的另一側面布置洗手間，洗手間內多以布置三套件(馬桶、洗手臺、淋浴間)為標準。可以在房間的前半部分布置沙發、電視等家具形成生活和會客區，而在靠窗的后半部分布置床、衣柜等作為休息區，也可以反過來布置。并可在兩個區之間拉一條可活動的隔簾起到一定的分隔作用。除了單間公寓外，市場上較流行的還有復式公寓。所謂復式公寓實際上是利用比較高的層高在房間內設置部分的夾層。復式公寓層高為4．5m左右，部
分設置夾層，一般會把夾層或者夾層下的空間的層高設計在2．2m以下，這樣層高在2．2m以下的部分便可以不計入建筑面積，這一點就是小戶型復式公寓最大的賣點，即讓買家認為可以用相同價錢獲得更大的使用面積，缺點是夾層部分層很矮，比較壓抑。
總體來說，由于面積小的局限，小戶型公寓大多都只能采用開放式廚房和黑洗手間的平面布局，其實更加接近于西方人的生活方式，對與單身客戶和短期租戶來講也不會有太大問題。由于面積小總價相對低，小小戶型公寓的客戶面很廣，成為了目前市場上最流行的公寓品種。
2．2大戶型公寓單位
大戶型公寓的市場定位與小戶型公寓相比有很大的不同，主要面對的是市場最高端的客戶。大戶型單位面積大、總價高，通常一個單位就需幾百萬甚至于上千萬之多。平面布局方面，大戶型公寓的平面限制比較小，平面布局比較自由，具體的戶型要視產品的定位而定。
既有100多平米的三房單位，也有200多平米的兩房單位，基本上都會設主人房套間，帶衣帽間。但是總的來講，大戶型公寓一般都會設置有采光通風的廚房和廁所，更接近中國人的生活方式，不過與普通住宅相比，公寓會比較少設置大陽臺。
在物業管理方面，酒店式公寓的物業不僅包括傳統酒店的服務功能和管理模式，還擁有完善的辦公環境，同時為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，如銀行、會所、酒吧、便利店、健身房以及秘書、商務中心、信息咨詢、翻譯等商務服務，與傳統酒店相比擁有更多、更全的生活、辦公配套功能。因此。在裙房及商業用房的設計中除了設置傳統酒店的功能用房外，應充分考慮增加相應服務功能的空間。在建筑形象方面，位于城市中心區的酒店式公寓應充分體現其統領該區域的核心地位，建筑形象應具有標志性，體現時代感和城市精神：位于旅游度假區的酒店式公寓則應充分發揮自然景觀的表現力，以創造優美的自然環境為主旨，建筑形象應與自然景觀和諧統一。
3、酒店式公寓環境營造
在探討環境營造之前，我們必須先了解酒店式公寓的服務對象，了解這些人群對建筑本
身和建筑環境的要求。就目前而言，酒店式服務公寓的目標市場可以大概分為兩類，一類是在華從事商務活動，較長期居住的外國人（較長期的定義為一周或以上），這個市場的主要客人有長期在華的商務人士，外企的經營管理者以及正在放長假的家庭來華旅游等；還有一類是指從國內其他城市到本地區從事商業或者其他較為高端的產業的人士，例如IT 行業，這些人也較為長期在特定的城市居住工作，但他們的工作性質同樣存在不穩定性，或者自身不想在這個城市永久性定居。在酒店式公寓既能享受到酒店式的服務，又能在擁有完善的家庭設施配套的公寓里，與家人一起在廚房里自己烹飪美味的家肴。酒店式服務公寓主要集中在市中心的高檔住宅區內,集住宅、酒店、會所多功能于一體，價格一般都不低。由此可見，酒店式公寓的服務對象大部分是受過良好教育的商務人士或者白領一族。這樣的人群，經常穿梭于城市之間，他們對生活的品質要求都比較高，除了上班之外的自己的時間里，他們更多會追求綠色和寧靜。所以建筑師在設計酒店式公寓的時候，應考慮到這點，盡量營造生態的，寧靜的舒適的建筑外部空間。
酒店式公寓，首先是一個居住建筑。居住環境設計應以建筑為主體：在室外環境設計中，
所有室外構筑的設計都應圍繞主體建筑來考慮。它們的尺度、比例、色彩、質感、形體、風
格等都應與主體建筑相協調，這樣室外環境設計與建筑本身才能達到環境的整體和諧。其中，綠化是優化室外空間的重要因素。建筑外綠地的功能有兩種：一種是構建戶外生活空間，滿足各種休閑環境的需要，另一種是創造自然環境，從而營造出優美的室外環境。
4室內設計
酒店式公寓的房間根據用途不同，可分為居住性公寓和商務性公寓。居住性公寓多為精裝修，室內空間功能劃分較為齊備，一般設有單獨的廚房、洗手間、陽臺等，提供全套的家居設計和電器。在設計上一般以現代風格為主，將時尚氣息、實用主義相統一，對于不同戶型有不同格調的設計，滿足使用者的個性化需求。功能劃分更強調實用性和靈活性，如設置開敞式廚房、活動隔斷等。商務性公寓的主要用途為商務辦公。也可兼作居住。這種公寓沒有單獨的廚房和陽臺，室內以太空間為主，以便用戶靈活劃分辦公空間。公寓的室內裝修以相裝修為主，用戶入住后可直接使用，也可對室內進行精裝修。
結語
從發達國家的情況看，酒店式公寓發展到一定階段后是一個穩定存在的物業類型，目前在我國剛剛步入發展階段。針對這一新興酒店模式，建筑師應當緊跟時代變化，設計出滿足其功能和審美要求的建筑形式。以上是現階段酒店式公寓的現發展現狀，隨著酒店式公寓在我國的不斷普及，必將在建筑功能、形象特征等方面對建筑設計提出更高的要求，建筑師應緊跟這些變化，創造出豐富、動人的空間。此外，如何將這一舶來品與中國建筑的傳統精神相結合，創造出富于地域文化特色的建筑空間，也是建筑師今后要不斷思考的問題。
參考文獻
[1]酒店建筑，[美]布賴恩?麥克多諾，約翰?希爾和羅伯特?格萊齊爾，溫福德?巴克?林賽等著，董曉莉譯[M]．北京：中國建筑工業出版社，2007.
第二條本規定所稱酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的住宅建筑形式。
酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商業用地、居住用地或商住用地上兼容建設。
第三條在酒店式公寓用地或居住用地上建設的酒店式公寓為居住酒店公寓（居住用地性質）；在商業用地上建設的酒店式公寓為商業酒店公寓（商業用地性質）；在商住用地上建設的酒店式公寓根據其能達到的具體條件確定為居住酒店公寓（居住用地性質）或商業酒店公寓（商業用地性質）。
第四條本市市區范圍內酒店式公寓的規劃建設管理適用本規定。
在商業用地、商住用地上建設的酒店式公寓，其建設比例（占總建筑面積之比）原則上在舊區不得超過20%，在新區不得超過30%。超出上述比例的，需報經市政府批準。
在酒店式公寓用地、居住用地上建設的酒店式公寓，其建設比例可不受限制。
第五條居住用地或酒店式公寓用地上建設的酒店式公寓項目，其配套公共服務設施及相關技術指標執行一般住宅標準。
商業用地建設的酒店式公寓項目，除物業管理用房按一般住宅標準設置外，其他配套公共服務設施及相關技術指標執行公建標準。
商住用地上建設的酒店式公寓，能達到居住相關指標的，執行居住相關指標，定為居住用地性質；不能達到居住相關指標的，執行公建標準，定為商業用地性質。
第六條酒店式公寓的配建停車設施老城區按0.4輛／套、新城區按照0.6輛／套標準執行。
第七條酒店式公寓層高一般不得超過4.8米;超過4.8米的，不論層內是否有隔層，其建筑面積計算值均按該層水平投影面積的2倍計算。
第八條酒店式公寓的建筑單體平面一般采用通廊式布局，不得按單元式住宅套型設計。
酒店式公寓單套建筑面積一般不得大于60平方米。
第九條酒店式公寓的主要立面應當具備公共建筑的外立面形式與建筑特點，陽臺不得外挑，并采用封閉式。沿城市主干道原則上不得設置空調室外機，確需設置的，應做好遮蔽處理。
關鍵詞凈水方案酒店式公寓 物業管理開發商
中圖分類號： F291.1文獻標識碼：A 文章編號：
目前城市自來水廠執行《生活飲用水衛生標準GB5749-2006》，其出廠水質能夠滿足廣大人民群眾安全使用，但是經過城市管網的長距離輸送，存在二次污染的風險，因此許多酒店及酒店式公寓均有對自來水原水進行進一步處理的要求，以保證終端用水滿足《生活飲用水衛生標準GB5749-2006》要求，部分業主甚至要求達到世界衛生組織《生活飲用水導則》（WHO Guideline for Drinking-water）要求。
酒店由于產權明確，通常有專門的酒店管理公司進行專業管理，通常設置集中凈水系統沒有爭議；但酒店式公寓單套公寓的產權一般歸小業主所有，在凈水系統方式上存在著集中凈水系統與終端凈水系統的爭論，本文結合目前筆者在做的西安某高檔酒店式公寓的工程案例，對2種方案進行了比較。
1比較條件
案例中所例舉酒店式公寓共有公寓480套，最高日直飲水用水量為5m3/d；平均時用水量為0.5m3/h。
原水水質：市政自來水
處理目標：《生活飲用水衛生標準GB5749-2006》，不要求達到直飲水標準
2 處理方案
方案一：集中凈水系統
集中設置水處理系統于公寓的地下一層水處理機房，處理后由變頻泵輸送至各層用戶，其方案如圖1所示。
圖1 集中凈水系統方案圖
方案二：終端凈水系統
市政自來水通過地下一層泵房的變頻泵直接輸送至各層用戶，在每戶設置品牌凈水器，如圖2所示。
圖2 終端凈水系統方案圖
3方案比較
3.1技術比較
兩種凈水系統均能將自來水處理到預定水質，但是從管理，維護，用戶心理感受上還是存在差別，其比較如表1：
表1凈水系統技術比較
3.2經濟比較
兩種系統的主要設備材料如表2所示
表2凈水系統主要設備材料表
上述設備在日常運行中會發生一定的費用，主要包括水處理泵和家庭中央凈水器電耗，過濾器濾料更換費用，紫外消毒器更換費用，家庭中央凈水器濾芯更換費用等，經測算，該項目所選用系統的初投資與運行費用如表3所示，考慮到項目的可比性，上述設備均采用同檔次進口品牌
表3凈水系統投資與運行費用比較
4結論
就開發商而言，集中凈水和終端凈水兩種方案初投資相差不大，2種系統均可考慮，但是考慮終端凈水系統可節約40m2，如該部分面積改造成車位，可產生較好的經濟效益，此種情況下，終端凈水系統更占優勢。
就小業主而言，集中凈水方案運行費用和凈水單價較低，但用水品質受到物業管理等外在因素干擾；終端凈水系統，運行費用較高，且占用戶內空間，并需個人自行維護，但是水質可由自己控制，總體而言，高檔酒店式公寓物管水平較高，就小業主而言，集中供水系統更占優勢。
就物業管理方而言集中凈水方案增加物業量，物業成本增加，終端凈水系統更占優勢。
需要特別說明的是，本項目集中凈水系統與終端凈水系統造價較一致是由本項目規模確定的，當項目規模不同時，初投資費用需另行核算。
參考文獻
1中華人民共和國建設部.飲用凈水水質標準 CJ94-2005.
2中華人民共和國衛生部，中國國家標準化管理委員會. 生活飲用水衛生標準GB5749-2006.
承租方(乙方)：
根據《中華人民共和國合同法》、《廣東省房屋租賃條例》及實施細則等有關規定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，為明確甲乙雙方的權利和義務關系，經雙方協商簽訂此合同。
第一章總則
第一條甲方將其所有的坐落在××街×路×號××酒店式公寓樓房(建筑面積、使用面積、裝修完整程度、家具設備及家居用品附后)，出租給乙方作居住使用。
第二條租賃期限共天。甲方從年月日起將上述房租給乙方使用，至年月日收回。
第三條乙方在租住期間，根據所租住時間享受本合同規定的優惠。
甲方為乙方提供酒店式家居服務;甲方保證乙方在公寓里的人身和財物的安全。為乙方提供貴重財物的保管服務;甲方對乙方實行住客管理，乙方向甲方提供個人相關資料，甲方承擔保密責任。
第四條甲方保證出租公寓具有居住功能，符合國家消防安全規定及其他有關法律、法規和規章的規定。乙方保證在租住公寓期間不改變公寓用途，不破壞房子結構，保證自己的行為符合法律、法規、規章和有關政策的規定，且遵守本合同各項約定。
第五條本合同于乙方向甲方繳納元押金后生效。
第二章租金和其他費用的交納與結算
第六條乙方在人住公寓期間向甲方交納租金和有關服務費及其他消費費用。
租金=標準租金×優惠折扣率×租用的公寓面積有關服務費及其他消費費用包括：水費、電費、燃氣費、電話和網絡使用費用及送餐、托嬰、文印等特殊費用(費用標準另定)。
甲方負責承擔房產稅、出租公寓所用土地的使用費、租賃管理等政府稅費。
第七條乙方租住同一房——天，付——%房租;磚—天及以上享受%的優惠價。
乙方在入住期間，每月日向甲方交納下月租金，先付后用，否則甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必須出具稅務機關監制的收租憑證。
第八條乙方要求提前退房時，甲方根據不同情況計算應付租金和應付其他費用。
第三章公寓的使用、維修和轉租
第九條甲方在出租公寓內配備的所有設施均屬甲方所有，甲方保證出租公寓及其配套設施的安全符合有關法律、法規和規章的規定要求。
乙方應正常使用并妥善保護公寓及配套設施，防止不正常損壞。
第十條乙方事先未經甲方的書面同意：
1.不得在公寓內放置貨物;
2.不得更動公寓內的電線、管道位置;
3.不得隨意更動配套設施的擺放位置或搬離出租公寓;
4.不得在公寓內安裝隔墻、隔板和改變公寓的內部結構。
第十一條乙方在公寓使用過程中，發現公寓本身或內部設施出現或發生妨礙安全、正常使用的自然損壞或人為故障時，應及時告知甲方并采取有效措施防止損失的擴大，甲方應于接到乙方通知的——小時內進行維修。本條維修的費用由甲方承擔。甲方維修期間，乙方應積極配合，不得阻撓施工。.
第十二條因乙方使用不當或不合理使用，導致公寓內的設施損壞、丟失或發生故障，乙方應及時告知甲方，由甲方采取措施進行必要的維修和安裝或重新添置。乙方承擔維修、安裝或重新添置的費用，并賠償相應損失。
第十三條乙方確需對公寓進行改建、擴建或裝修的，經甲方同意，并報請政府有關部門批準方可進行，甲乙雙方應就此另行簽訂書面協議。
第十四條未經甲方書面同意，乙方不得將出租公寓全部或部分轉租給他人。經甲方同意按法定程序轉租的，轉租期限不得超過本租賃合同的有效期限。乙方保證其受轉租人不將轉租公寓再行轉租。本條發生的費用由乙方自行承擔。
第十五條甲方出售房屋，須在兩個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優先購買權。
第四章合同的轉讓、終止、解除和續簽
第十六條未經甲方書面同意，乙方不得將本合同轉讓給第三人。
乙方要將房屋轉讓給第三人或與他人交換房間，須經甲方同意，但所居住天數不能連續計算。
第十七條合同自動終止的免責條件：
1.發生不可抵抗力或意外事件的影響，使合同無法履行;
2.因市政建設需要，政府決定征用出租公寓所在土地而需拆除出租公寓，或者需要改建房屋;
3.甲方的有關公寓租賃有效證件失效。
發生上述情形之一，合同終止，所造成雙方的損失，互不承擔責任，租金按實際使用時間計算。
第十八條有下列情形之一，甲方有權終止合同，通知乙方交回公寓，由此給甲方造成的損失，應由乙方賠償：
1.乙方人為損壞公寓設施而不主動賠償，甲方從乙方租賃押金扣除有關費用后，乙方不及時補足押金的;
2.乙方逾期不交房租的;
3.未經甲方同意，乙方擅自改變出租公寓用途的，擅自將公寓轉租、轉借、轉讓他人或與他人交換的;
4.乙方違反本合同約定，擅自改變公寓內部設施和內部結構的;
5.乙方在公寓內從事違法違規行為。
第十九條有下列情形之一的，乙方有權要求解除合同。在遷離公寓時，乙方有權要求甲方退還預付消費金的余額以及租賃押金;
1.在公寓內固定設施發生自然損壞或乙方愿意承擔人為損壞的費用時，由于甲方不能及時維修，致使乙方無法繼續租用該公寓，且未能及時為乙方安排其他適當公寓;
2.乙方在公寓里得不到安全保障;
3.乙方得不到相應的服務。
第二十條本合同到期或出現本合同自動終止的情況，甲方對公寓進行核收，結算乙方所有應付賬款后，應返還乙方的預付金余額和押金。乙方應按期遷離公寓。乙方提前辦理退房應提前通知甲方。
第二十一條乙方在本合同到期，如需繼續租用甲方公寓乙方應于合同有效期滿前三日向甲方提出續租要求，經與甲方協商一致后，重新訂立新合同，原合同押金將自動轉入新合同。合同期滿后，如甲方繼續出租公寓，在甲方還沒有與其他人簽訂合同前，乙方享有對同一房間的優先承租權。
關鍵詞:南京 ;酒店式公寓;SWOT分析
中圖分類號:C93文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)30-0148-02
引言
最早始于歐洲的“酒店式公寓”是在旅游區內租給游客,供其短暫休息的物業,一般由專門的管理公司統一管理。既有酒店的性質又可作為臨時住宅,意為“酒店式的服務,公寓式的管理”,集住宅、酒店、健身娛樂設施多功能于一體,具有“投資”和“自用”兩大功能。到上世紀中葉,以美國為代表,因人口流動和家庭結構松散,使得酒店式公寓逐漸興起,形成第一批“服務式”公寓。國內酒店式公寓起步較晚,集中在北京、上海、深圳一線城市,之后逐步朝經濟發達,旅游業旺盛的城市發展,如杭州、大連、南京等。通過對南京酒店式公寓SWOT分析,提出適合南京酒店式公寓發展的戰略定位,旨在給南京房地產市場提供啟示。
一、南京市酒店式公寓發展現狀
南京酒店式公寓從2006年開始興起,那時精裝修小戶型市場尚未完全開發,以君臨國際、朗詩熙園、金陵王府、亞東名座等為代表的一批樓盤紛紛以酒店式公寓的特點成為各自賣點。隨著河西奧體CBD的開發,城中商務貿易中心區的形成,一批批小戶型酒店公寓像四季仁恒、紫鑫國際等掀起不少,隨著房地產市場的發展,酒店式公寓逐漸成為繼湖景、海景、地鐵沿線、CBD周邊等開發商投資吸引的亮點。
1.南京酒店式公寓的形式。酒店式公寓有居住和商用兩種類型,在南京大多以居住為主,有凱潤金城、仁恒國際、南京國際廣場、南京萬達廣場、藍晶國際、盈嘉香榴灣、京隆國際公寓、君越湖濱花園、玉橋國際公寓、御湖國際、金地名京、峨眉公寓等。少部分有商業性質:天一居小區、皇冊家園三期、萬科紅館、亞都天元居、明門等。最近出讓的許多地塊,包括棲霞區北苑西路地塊,開發商也表明將會有酒店式公寓投入。
2.南京酒店式公寓的分布。在16家相對高檔的酒店式公寓中有7家位于城中,河西和城北各有3家,江寧、仙林和城南各1家。城中的有5家位于玄武區,因新街口商貿中心和玄武湖的湖景,加之公交和地鐵沿線,開發商在此區段投資也不是不無依據的。另外河西和城北的投資逐漸上升,近些年河西CBD形成以及與青奧會對接,使得開發商熱衷于奧體地塊。城北地塊開發較少加之土地稀缺造成投資增加,但總價不高,最高的藍金國際只有20 000元/m2,而河西的金地名京和城中的南京國際廣場均到30 000元/m2,其他酒店式公寓價格基本在20 000元/m2左右。
二、南京市酒店式公寓開發環境SWOT分析
(一)優勢
第一,戶型小、精裝修、高性價比。酒店式公寓精美的裝修可以在很大程度上給予購房者在看房過程中視覺的享受,而且酒店式公寓的價格相對于同等服務的星級式酒店要低廉,相對于普通住宅又具有相對完善的配套設施。隨著人們生活品位和質量的提高,人們不再限于單純居住的需求,而把目光投向于一種生活理念。
第二,功能多樣化。酒店式公寓兼具辦公和居住兩種功能。此外,相對于其他住宅物業,酒店式公寓富有相對完善的硬件設施,如健身會所、茶室、生活超市、幼兒園等。作為城中的“高端居住物業”,所面對的消費群體是“高層消費者”。因此酒店式公寓的消費群體多為頗有建樹的商務人士,他們處于社會高端階層,對居住環境有一定的要求,對居住理念有獨到的見解,因此把目光投向功能齊全的酒店式公寓。
第三,存在形式綜合化。南京酒店式公寓多以獨立組團或樓梯形式包含在整個大型項目中,開發商很少通過單一物業形式形成自身的競爭優勢。
(二)劣勢
第一,物業管理水平不高。如上海外灘中心酒店式公寓交給著名威斯汀集團管理,北京和上海的雅詩閣是國內豪華酒店式公寓管理的先鋒,這些物業管理公司具有豐富的物業管理經驗。而南京大多數酒店式公寓的物業管理公司是開發商的合營公司或其他資質水平不高的公司,如萬達廣場聘請的萬達商業管理公司為物業管理三級資質,盈嘉香榴灣聘請的南京盈嘉物業管理有限公司的物業管理水平也是三級資質,一級資質的企業相對較少。
第二,硬件一般,軟件缺乏。南京酒店公寓的硬件設施基本滿足消費者需求,位于玄武區中山路上的凱潤金城,處于新街口中心商業,毗鄰中山路與長江路,小區周邊文化底蘊濃厚,東側有總統府、梅園新村、1912酒吧街區、南京圖書館、全民健身中心等。小區設有紅外報警系統及電子巡更系統、一卡通門禁系統、可視對講系統、寬帶網絡系統、社區背景音樂廣播系統。相較于國內外知名的酒店式公寓,其不完備性彰顯一般。此外,南京酒店式公寓的軟件設施缺乏,主要指服務人員綜合素質不高,服務質量參差不齊,服務效率低下等原因限制了酒店公寓的發展。
(三)機會
第一,經濟水平提高為酒店式公寓發展帶來契機。2009年南京市GDP為4 170億元,比上年增長11.5%,作為江蘇省的省會城市,南京的發展穩步前進,2010年1―4月,城市居民人均可支配收入為10 626元,同比增長10.1%,1―4月,居民消費價格指數102.8,同比上升2.8%。隨著經濟社會的發展、人們收入和消費水平的提高,人們對酒店式公寓或租或售都有重新的定位,對酒店式公寓的需求會只增不減。
第二,旅游業的高度發展。南京作為六朝古都,旅游業是帶動其產業經濟發展的支柱產業。2010年第一季度,到南京的香港同胞3.31萬人次,增長29.8%,增速快于入境旅游者14.4個百分點,中山陵、夫子廟、總統府等旅游景點吸引眾多游客,其中不乏高生活品位者,他們會選擇“奢華又不奢侈”的酒店式公寓作為暫居場所,很大程度提高了酒店式公寓的出租需求。
第三,國際大型論壇、體育賽事的落實。隨著經濟一體化,越來越多的國際會議在南京舉辦,WUF4的舉辦和2014年“青奧會”的成功申請已經見證。隨著溝通意識增強,交流頻率提高,互動平臺需求增多,會展經濟發展,都能促進酒店式公寓市場旺盛。
(四)威脅
第一,現有競爭者威脅――商務和單身公寓。商務公寓建筑結構采用大開間,戶型大小不一,多以毛坯形式出售以便后期結合辦公需求改造。在市場上曾出現的STUDIO,雖采用精裝修并配有家具,但整體更適合辦公。單身公寓從裝修標準到物業配置要簡單,同時其面積偏小,一般在50m2以下,以降低總價,適應年輕人的購買需求。因酒店式公寓的配套服務和物業水平與兩者具有相似性,對于其市場熱度和銷售會有一定影響。
第二,潛在競爭者威脅――“都會國際”的出現。這是一種將酒店公寓與SOHO結合的物業產品,在考慮商務需求時,也滿足對高檔住宅的要求。這種模式將居室分為居住與辦公兩大區域,既具備酒店式公寓的生活區又具有SOHO的商務區,同時還配備俱樂部,填補了酒店式公寓主要用于居住而不用于辦公的空白。
第三,地方政策的制約。南京于2009年12月出臺調控酒店式公寓市場不規范的政策:從2010年起購買酒店公寓,不再享受原先購房1%的補貼優惠和個稅退還補貼,而且酒店式公寓在繳納契稅使根據用地性質不同,商業用地繳納3%的契稅,住宅1%。商業性質的用水用電按商業性質繳納且不能遷入戶口。這次政策對購買行為具有明顯抑制。
三、南京酒店式公寓戰略定位和路徑選擇
從現階段南京酒店式公寓的發展現狀以及SWOT分析后,可以看出酒店式公寓的劣勢大于優勢,機會和威脅并存。因此對于南京酒店式公寓的戰略選擇:走品牌化路線,并用扭轉型戰略輔以防御型戰略來調整。
WO――扭轉型戰略:積極引進國外先進的大型物業管理經驗,調整現有酒店式公寓的物業管理模式,提高酒店式公寓的軟件實力以及開發配套的硬件資源,在保證酒店式公寓為顧客群體提供“酒店式的服務、公寓式的管理”前提下,改善內、外部環境,走差異化和細節化路線。另外在提升自有品牌戰略的同時,抓住旅游業的契機和互動平臺、會展經濟的機遇,創自有品牌,把具有中國特色的酒店式公寓提升到全新局面。
WT――防御型戰略:對于現有競爭者和潛在競爭者應報以一種積極的態度,競爭的存在難以避免,應了解競爭對手與自己的差異所在,盡量開辟一種規避競爭威脅的措施,取之長補己短,走好防御型戰略就是通過調整企業內部結構的劣勢和避免外來的威脅調整自己的戰略部署。可以對自有的品牌按照市場需求及時更新改造,根據顧客需求制定不同的標準和營銷策略來滿足目標市場。
四、提升南京酒店式公寓發展的建議
通過對南京酒店式公寓市場的分析和研究,用WO戰略輔以WT戰略規劃和引導酒店式公寓市場的發展無疑是四種戰略選擇中相對合理的一種選擇。對于市場上存在的物業管理水平不高,創新能力不夠顯著,品牌建設不夠突出等一系列問題,在此提出優化南京酒店式公寓市場發展的相關措施。
1.提高物業管理水平,實現國際化管理。通過引進國內外著名物業管理企業的經驗,對酒店式公寓的管理方式進行指導,使管理者掌握當前酒店式物業管理前沿水平。通過多角度經營全方位的管理模式,調整當前物業管理上存在的不足,跟上時代的步伐,走向物業管理的高端市場。
2.加強品牌化建設,實現連鎖化經營。現階段南京市房地產市場上的酒店式公寓良莠不齊,很多酒店式公寓的服務質量和管理水平相距很大,這樣使得國內市場上對于酒店式公寓的形象大打折扣。所以在規范建設的基礎上,實現品牌化管理,創品牌形象,在逐漸發展壯大后,企業之間可以通過強強聯手和連鎖經營來擴大市場份額,實現酒店式公寓可持續發展。
3.加強政府管制,規范市場環境。之前出臺的政策雖然對酒店式公寓的投資和發展有一定的抑制,但是該政策的實施目的是為了更好地規范酒店式公寓市場環境。另外該政策未對產權式酒店公寓做出相關規定,存在一定程度的缺陷。政府對于不同標準的酒店式公寓可以采取分級劃分登記制度,例如在住房補貼和契稅優惠方面,基礎設施的齊全情況,服務的標準情況等對其進行劃分,這樣對酒店式公寓的銷售和出租價格也有一定的指導意義。
參考文獻:
Issue Date: No. 69, 15/11/2011
Title: 年輕的潮域年輕的他
Section: 5小資對話Chic! Interview
Author: 貝浩天
Starting Page: 58
Page range:58,59,60,61,62,63
采訪手記：
潮域投資咨詢是一家專業的高端房地產租賃及管理公司，而這位起了一個文藝浪漫的中文名字的加拿大人――貝浩天就是公司年輕的管理者。潮域能在2010年被選為“上海世博會參展方接待公寓”，就是這些敢于冒險挑戰的年輕人們自主爭取的榮譽。未來的潮域，還要占領陸家嘴最大的酒店公寓份額，我們聽聽他的雄心壯志……
外國家居與中國文化的完美結合
――專訪潮域投資咨詢有限公司管理人貝浩天先生
小資CHIC：浩天你是加拿大人，怎么會想到來中國做酒店式公寓這個項目？
貝浩天：因為我一直對中國很感興趣，所以三年前來到上海學習中國經濟，后來就開始做潮域這個項目。
小資CHIC：在酒店和酒店公寓行業，你們潮域目前處于什么位置？
貝浩天：我們在酒店式公寓里面算是比較高端的，因為我們針對客人定制了特殊的服務項目，比如說公寓里可以出借自行車，方便外國客人領略上海的風情；比如說我們還有漢語課程。
小資CHIC：是不是你們的目標受眾主要還是在上海的外國客人？
貝浩天：是的，但是現在有越來越多的中國人也喜歡住我們的房子，因為很多人去外地并不想住酒店，他們覺得我們的公寓更有家的感覺。
小資CHIC：你們酒店最大的特點是什么？
貝浩天：我們的設計很用心，我們的家具都是在歐洲的丹麥定做的，軟裝飾方面用的是中國的東西，我們希望外國人住在這里，既有家的感覺，又能同時感受中國文化。
小資CHIC：你們酒店曾被評為世博指定的接待酒店是嗎？你們是怎樣獲得這樣的機會的？
貝浩天：這是一個很有意思的故事，其實我們并不是一個很大的酒店式公寓，但是我們自己走進世博的辦公室和他們對話，要求做這個接待的項目，三個月之后他們就通知我們可以做了。
小資CHIC：在世博時期酒店入住率怎么樣？
貝浩天：非常非常高，幾乎沒有空房。世博之后所有的酒店和酒店式公寓的入住率都下降了，但是最近有所好轉，因為又進入了旺季。
小資CHIC：你怎么看待中國酒店式公寓的前景？
貝浩天：酒店式公寓的前景一定會很好，很多大型的酒店式公寓公司都在中國的大城市建立了酒店式公寓，未來還會越來越多的。
小資CHIC：你覺得酒店式公寓和酒店最大的區別在哪里？
貝浩天：我們酒店式公寓的空間和面積很大，還有自己的廚房，感覺就像你家里一樣，如果你出差到這里要呆比較長的時間，比如一個月兩個月，你又想要自己的空間，那么我們酒店式公寓比酒店更適合你。
小資CHIC：中國有很多大城市，為什么你單單選擇了上海開設你的酒店式公寓？
貝浩天：因為上海是中國的金融中心嘛。我們研究了世界上其他的一些金融中心，像新加坡、香港、倫敦、紐約和東京，我們發現，凡是成為金融中心的城市，房地產、酒店業發展都非常快，所以我們當然要選擇上海。
兩年后要在陸家嘴占到最大的市場份額
――專訪潮域投資咨詢有限公司管理人貝浩天先生
小資CHIC：你們的業務還包括高端房屋租賃是嗎？
貝浩天：是的，我們目前有租賃的業務，除了管理自己公司的房子，我們還為其他房產提供物業管理服務，如果你手頭上有閑置的投資房，可以委托我們代租，我們會把它裝修成我們的風格，和公司其他房屋一起租賃。
小資CHIC：這樣會不會因為房屋太分散了造成管理的混亂？
貝浩天：這是很有挑戰的，但是我們有很好的管理團隊可以分散在各處進行管理。如果在同一個酒店大廈里，房型基本都是一樣的，這樣分散在各處，有大房子，有小房子，有花園房，有江景房，各不相同，可以滿足不同客人的需求。
小資CHIC：目前在你們管理下的有多少套公寓？
貝浩天：目前我們用于長租的房子大概有200多套，客人租約都是一年以上的，用于短租的有30幾套，都是提供給6個月以下短時間租借的客人。如果對于短租客人，我們會提供酒店式服務，對長租客人，我們會提供家居式服務。
小資CHIC：我在陸家嘴之類的地方經常會看到一些酒店式公寓，請問你們目前最大的競爭對手有哪些？
貝浩天：FRASER（輝盛國際）是一個很大的酒店式公寓管理公司，在陸家嘴、新天地都有他們的酒店式公寓。
小資CHIC：你們公司近幾年經營的目標是什么？
貝浩天：我們希望兩年后能在陸家嘴占到最大的市場份額，之后我們會在上海的其他地方或中國的其他城市開設我們的新酒店。
小資CHIC：你們和同行相比最大的優勢是什么？
貝浩天：像我剛才說過的，我們潮域酒店的內裝修是歐式家具和亞洲軟裝的結合，風格比較特別，而且每一套公寓在細節上都有自己的特色，我們是仁恒濱江唯一的酒店式公寓，這里綠化面積很大，有籃球場、足球場和網球場，還有兒童的游樂場，配套設施十分齊全，很適合家庭居住。
小資CHIC：浩天之前學的是中國經濟，有沒有學過酒店管理？怎么會想到從事這個領域？
貝浩天：沒有，其實我完全沒有管理酒店的經驗。我以前在加拿大是在一個銀行工作，來到上海以后，我不想再做同樣的行業了，正好有這樣一個機會，找到一個合伙人一起開了這個酒店，現在公司還很小，不過以后肯定會越做越大的。
愛新鮮 愛挑戰 愛中國 愛浪漫
――專訪潮域投資咨詢有限公司管理人貝浩天先生
小資CHIC：浩天你還很年輕，在你眼里中國的年輕人和國外的年輕人在事業發展狀態上有什么不同？
貝浩天：我認識很多在上海工作的外國人，其中大部分都開了自己的公司，這些人愿意放棄舒適的環境和現有的工作，到一個陌生的國家發展，甚至不會說這個國家的語言，說明他們就是有勇氣去冒險。
小資CHIC：中國的年輕人很少有獨自到國外創業的，你覺得由此能體現中國的教育體制和國外的教育體制的區別嗎？
貝浩天：可能有一部分是因為教育體制不同的關系，西方人在學習過程中學到更多的是獨立思考的能力，他們考試的內容往往不是只有一個正確的答案，更多要求你闡述自己的觀點。他們從很小的時候就開始利用放假的時間在外面打工，很早就積累了社會經驗，這些和中國的孩子可能不同。還有就是中國人和西方人的理念不同，中國人更傾向于為政府工作，也就是做公務員，或者進入大公司工作。當然，現在開始有越來越多的中國人傾向于自己創業，溫州人就很有代表性，雖然有很多外國人來上海創業，但是這里最多的創業者還是中國人。
小資CHIC：浩天創業這么長時間，你覺得你最大的收獲是什么？
貝浩天：我在中國收獲最多的是很多特別的經驗，對中國社會更多的了解，我也認識了更多的朋友，這些都像是紐帶，把我和中國聯系在一起，讓我對中國有了一份特殊的感情。
小資CHIC：以后你會一直呆在中國嗎？
貝浩天：這個我不知道，但是我真的很喜歡中國。
小資CHIC：你們做市場營銷的時候，會怎么考慮針對國內的市場做一些有效的宣傳？
貝浩天：我們的目標客戶絕大部分是外國人，但是我們現在也越來越關注中國的市場，把宣傳策略轉移到中國人身上，比如說我們花在百度上的錢就很多。
小資CHIC：你將來會一直從事酒店業嗎？還是也會有別的計劃？
貝浩天：我很喜歡酒店業，我目前也很想一直從事酒店業，但是我也很喜歡新鮮事物，總是想做一些新鮮的嘗試。
小資CHIC：愛嘗挑戰是屬于你個人的性格還是西方人普遍的性格？
貝浩天：現在在上海的外國人應該都是這樣的，當然我說的也主要是我個人的性格。上海現在機會很多，所以我也很愿意接受一些新鮮的挑戰。
小資CHIC：浩天是年輕人，又是長得很帥的年輕人，你是怎么看待時尚的？
貝浩天：哪里哪里，呵呵。我覺得時尚很重要，可以用來向大家表達你是一個怎樣的人，我們最近和一些時尚媒體有合作關系，也讓我對時尚有了更多的了解，我覺得時尚有一點很有趣，就是永遠走在季節的前面，夏天還沒過，冬裝就開始上市了。時尚一直放眼未來。
小資CHIC：你不工作的時候喜歡做什么？
貝浩天：我喜歡運動，喜歡打籃球、打網球、打壁球，最近我還要參加漢語學習考試。我也非常喜歡看書，喜歡和朋友出去玩。我覺得上海的夜生活非常棒！
關鍵詞：五星級酒店；空調系統；設計方案
中圖分類號：TB657.2 文獻標識碼：A
一、原工程介紹
項目位于常州市武進區新中心區，是集三星級酒店和酒店式公寓為一體的綜合體高層建筑，其中裙房部分包括3層的公共建筑空間和1層架空綠化層，塔樓部分包括28層酒店和27層酒店式公寓。地下一二層為停車庫及設備房，可停車292輛。地面裙房3層是為酒店配套的相關功能，包括餐飲，會議和康樂休閑等功能，以及汽車展廳，而兩棟連為一體塔樓分別為酒店和酒店式公寓。
建筑概況：
地下二層，地上：酒店部分28層，酒店式公寓部分27層；
建筑高度： 99.8m，建筑等級：一級 耐火等級：一級
本建筑由3層裙房及其上塔樓組成， 標準層分為高低兩區，低區5~17層為酒店式公寓，高區位于塔樓的18-28層。高區西側為酒店，高區東側為高層高酒店式公寓。
建筑總面積： 73045.41m2（其中計容積率部分面積：43880.62 m2）
包括：酒店式公寓面積：25935.51 m2 酒店及配套面積：16255.68 m2
酒店總間數：200間 其中：普通客房：180行政客房：20
酒店式公寓總套數：514（其中高層高戶型56套）
二、原采暖空調系統設計：
根據本工程的特點，本設計采用中央空調系統，用于夏季集中供冷和冬季酒店客房的集中供熱。冷熱源采用風冷熱泵式熱水機組，塔樓公寓及裙房各功能用房冬季不供熱。裙房空調冷水系統為一個冷源，塔樓公寓不設集中空調。
本工程僅為酒店客房提供集中熱水供應系統，熱水設計溫度為60℃。
熱源及加熱方式：采用太陽能作為熱源（當地規劃本項目必須有太陽能利用），同時設置組環式燃氣熱水機組輔助加熱（太陽能集熱板在28層屋頂）。熱水存儲在熱水箱內供給用水點。
三、空調修改設計定位
由于業主高層對本項目的定位的改變并且擬委托德國某酒店管理公司對酒店進行管理，要把原來僅僅是三星級的普通酒店設計成五星級酒店。本項目于2009年10月份開工，在2010年8月份才開始決定重新調整酒店的定位。這是一個涉及各專業的重大改變，主體結構已經到了十五層。并且原設計院遠在深圳，已經不愿意再做如此重大的設計改變。本人作為原業主單位設計部設備主管工程師參與了全部方案的修改論證，這里僅就其重要的空調系統重新設計的方案選擇談一些心得。
在此困難的情況下，我們聯系了一家本地的設計院重新做了二次機電設計。
涉及暖通專業的主要調整是：
（一）酒店客房空調參數必須符合五星級酒店的標準。
（二）在裙房三層增加8米*12米室內游泳池。
（三）補充原未設計的廚房通風與空調設計（增加了廚房的數量并調整了布局）。
（四）不設洗衣機房，洗衣服務全部外包。
（五）在既有的建筑、結構并且考慮設備吊裝等條件下重新研究空調冷、熱源方案及設備的布置。
四、空調方案選擇確定
經過與酒店管理公司、二次機電設計設計單位、原設計單位的多次深入研究，同時本公司其他專業工程師的配合下，我們最終選擇了以下的設計空調方案。
（一）放棄了原來的二套空調熱泵機組及系統的方案，采用酒店最為常用的冷水機組加鍋爐的方案。裙房與客房采用一空調套系統。由于不設洗衣機房，故采用常壓熱水燃氣鍋爐（天然氣），以滿足消防與環保要求。鍋爐熱水與原有的太陽能熱水系統聯網運行。（關于空調系統各種冷熱源的經濟性分析不在此贅述，該方面的教材與論文已經有很多，可參考。在能耗與初投資方面，冷水機組加鍋爐的方案肯定要優于空調熱泵機組，但是空調熱泵機組在管路系統及布置靈活性方面有優勢，這是原設計選擇它的重要原因）。
（二）在建筑空間已經很緊張的條件下，經過詳細論證，我們得到較為合理的設備布置。設備具體布置為：
冷水機組及冷卻水泵、冷凍水泵布置在裙房四層西南角。冷卻塔布置在裙房四層屋頂，位置冷水機靠近。并在冷卻塔相對公寓的位置采取建筑吸音措施（隔音墻）
在28層屋頂設計熱水鍋爐。考慮到當地吊裝機械力量的限制，每臺鍋爐凈重不超過一噸（用施工塔吊吊裝就位）
重要設備參數如下：
其中鍋爐熱水熱量包括提供生活熱水（通過水-水熱交換器）。
（三）游泳池空調系統采用最近流行的泳池三合一熱泵系統，達到水溫、空氣溫度與濕度的相應要求，為獨立的系統。具體參數為：
（四）空調水系統：本空調水系統由于空間等限制，采用一次泵系統。在制冷機房內的冷凍水總干管加設壓差旁通控制，以實現末端空調的水系統的變流量控制。
（五）空調末段設備：裙房大空間用房采用全空氣系統，過渡季節可全新風運行。客房及小房間均采用新風加風機盤管的水－空氣系統。在末段設備的冷凍回水管上設比例積分二通調節閥或開關型電動二通閥以實現溫度、水流的控制。
（六）廚房排煙系統：廚房通風常常是設計的難點，由于廚房布局的不確定性，特別是廚房灶具排熱量及排油煙量難于估計，一般是需在確定廚房設備廠家工藝確定后才能設計。在已定廚房設備供應商在前提下，我們明確排油煙總管及空調由我們設計，廚房內部排油煙管排與總管接駁，解決了設計與施工中的難題。排油煙總管采用不銹鋼薄板制作，沿中庭外墻至28層高空排放。
五、幾點體會
（一）由于市場及經營目標的改變，建筑設計方案的修改在房地產業界是常見的。但是在工程主體已經施工到一半時進行本工程這樣如此重大的調整還不多見。特別是本工程集公寓、酒店及其裙房（一層還有汽車展廳）于一個結構整體，功能復雜，豎向交通分隔、管井布置都有不少困難。
（二）就五星級酒店而言，本工程的酒店及配套面積僅20000 m2不到，最終的客房數214套（含總統套房及行政客房），實際上是五星級酒店的最底配置了，但是作為一個地級市下區中心位置的城市型酒店而非休閑度假型酒店，如在德國酒店管理的經營下做出特色，也是不錯的選擇。
（三）由于高級酒店配套設施多及相關設備標準也較高，在初步設計階段就應該論證各系統的方案的選擇，從而確定重大設備如空調設備、鍋爐、冷卻塔、變配電房及備用發電機等的布置位置及空間，本工程酒店空調方案及設計在既有的規劃及施工階段、條件下，應該說是較好的選擇，對原設計建筑功能及建筑立面的負面影響最小，在設備造價、能耗及施工工期等方面達到了較好的效果。
參考文獻：
1、《高層民用建筑空調設計》潘云鋼著中國建筑工業出版社， 1999.
售后包租重現濟南
在濟南圣凱?摩登城的廣告中，開發商對投資商鋪的“錢”景進行了展望。廣告中稱，購買首層建筑面積5.04平方米的商鋪，總價11.97萬元，首期付款四成4.97萬元，按揭款7萬元，按貸款10年計算，月供為791元。按照圣凱置業的推算，10年供樓期內，前三年按投資回報率8％核算預計月租金將達到798元，月租可以抵月供；預計后7年商場經營進入成熟期，以現有濼源大街地下商城“韓國城”日租金約8元／平方米為測算基數，預計月租金將達1210元，月租抵月供綽綽有余。用別人的錢供自己的鋪！
更誘人的還在后面。按圣凱置業的說法，“十年供樓期滿后，剩余38年預計租金總收益將達55.16萬元，足足將你的錢翻上11倍。”其廣告上聲稱，這還是保守估計收益，如果按樂觀估計收益，隨著城市經濟的全面發展，剩余38年租金也將水漲船高，租金總收益也將更為可觀。
在整個廣告中，“小投入，低風險；大收益，高成長。”類似這樣具有蠱惑性的詞語比比皆是。
記者在位于濼源大街的圣凱?摩登城工地看到，被廣告牌包圍的工地目前還只是一個大坑。在圣凱?摩登城售樓處，售樓員向記者表示，整個建筑地下2層，地上6層，地下一層、一層和二層作為商場運營。每一層的建筑面積在7000―8000平方米之間，一層商鋪的銷售價格最貴，其他兩層相對便宜一點。
售樓員說，開發商定8％的收益率實際上是比較保守的，圣凱?摩登城是目前濼源大街唯一在售的商鋪，按目前銀座商城的收益率水平，圣凱?摩登城未來的租金收入肯定每年都會增長。
在記者與售樓員交談過程中，不斷有人前來咨詢商鋪情況，而8％收益率回報、以租金付月供也無一例外是售樓人員宣傳的重點。記者在登記手冊上看到，前來咨詢并留下聯系方式的意向購房人不在少數。
預期收益難有保證
雖然售樓員一再解釋，但記者心中的顧慮依舊。租賃合同簽三年，如果三年后經營不善商場運營方不肯續簽合同，投資人去哪里收租金呢？在競爭激烈的環境下，誰又能保證商場運營成功呢？
而且針對一些開發商以售后包租的形式拆零銷售未竣工的商品房屋，并在媒體上大量刊登相關廣告的現象，建設部此前曾發出風險提示：以售后包租的形式購房有風險，投資須慎重。山東省建設廳房產處劉處長也表示，采用售后包租方式銷售房地產項目是禁止的，建設部此前有明確規定。
濟南圣凱?摩登城是否涉嫌售后包租呢？在記者簡要描述了圣凱?摩登城廣告所登的銷售模式之后，濟南市建委房地產開發處殷光偉副處長告訴記者，這種銷售確屬售后包租形式，是不允許的。對于不允許的原因，他表示，“主要是害怕誤導購房者，開發商答應的事情很可能辦不了。”他強調，開發商承諾回報率這都屬于廣告性質，并不具有實質約束力，能否達到預計的收益率很難說。至于該怎么查處，他表示這歸工商局管理。
濟南市工商局商標廣告管理處王立修副處長表示，房地產開發商在廣告中承諾收益率是明令禁止的，必須進行查處，要進行罰款。他表示，圣凱?摩登城的廣告刊登后，歷下區工商局已經找到相關單位，并且要立案查處。
而據記者了解，采用售后包租模式銷售房地產的在濟南并不止圣凱?摩登城一處，采用的手段也多種多樣。
這些銷售行為的實質，是以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或為滾動開發提供資金支持。表現形式常以提供固定年回報、原價(或增值)回購、承諾無(低)風險投資等，銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權商鋪等。
而在建設部發出的風險提示指出，售后包租等銷售形式存在五大風險隱患：
一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；
二是開發商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂；
三是項目建成后經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付；
四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證；
五是往往涉及復雜的權利關系，易引發債權債務糾紛等。
如此看來，售后包租絕不是如某些開發商所言，是所謂的“零風險”，是一種可以高枕無憂、按時回收“租金”的投資方式，恰恰相反，它是十足的高風險，是有可能使投資者今后欲哭無淚的“糖衣炮彈”。
新聞回放：泉城路萬達廣場租戶大逃亡
大連萬達集團攜手世界第一零售大鱷進軍泉城路建起萬達購物廣場后，開業不過兩個多月，位置最好的一樓大廳里的眾多租賃戶紛紛退租，讓當初從萬達公司購買店鋪40年使用權的眾多業主始料不及。
據悉，萬達廣場的鋪位最少要100多萬元一個，多的四五百萬元甚至上千萬元，一平方米(建筑面積)賣到2至5萬元……
那么，當初是什么促使眾多業主賣下這些商鋪的呢？業主們稱：“一是看中了沃爾瑪的牌子，二是萬達當時做的廣告實在太誘人了，三是其帶租銷售的方式讓人一算就知道會賺大錢……”
直到現在，許多業主手里還保留著當初的廣告――濟南萬達商業廣場商鋪投資計劃，上面寫著：“買鋪養三代，投資經營兩相宜。”記者在“萬達商業廣場一層商鋪投資利益分析”中看到――面積是30.60平方米的商鋪，總價為76.5萬元，年收益率是14.4%，第五年末凈資產余值為1689215.40元。
另一張宣傳單也非常誘人，標題是“下一個富翁就是你”、“加入超級富翁行列，從加盟萬達購物廣場開始，沒有風險的投資，強大的財團支持，讓你在家中坐享其成，靜等收錢”。
一份服務承諾的宣傳單上寫道――萬達商業物管提供全面的經營管理服務，實現萬達與您同在40年的承諾。卓越的商業物業管理，專業的商場經營與全國性品牌引進，保證了“一鋪養三代”，真正實現今日投資、代代受益。
面對如此廣告宣傳，眾多業主說，我們算了一筆賬，雖然投的錢比較多，可幾年就能回來啊，要是能經營40年，那不賺大了嗎？大家在知道了自己要購買的商鋪已經租出，而且簽了好幾年的租賃合同后，開始紛紛搶購商鋪。
業主代表李女士說，最初看到萬達廣場在報紙上打出廣告，說可以帶租銷售，并了解到萬達公司售房前已和許多租賃戶簽訂了三年合同，每月租金高達三四萬元。而如果購買了店鋪40年使用權，租賃戶的租金將由萬達公司轉交給購買者。他粗略算了一下，光租金三年就可以收回30多萬元，以后再出租還有利可圖，于是他花了120多萬元買了一間40多平方米的店鋪。不料，租賃戶交給他一個月租金后，第二個月便不知去向，三年回收30萬元的愿望成了泡影。
記者了解到，眾多業主絕大多數是采取類似李女士這種“帶租銷售”形式購買的商鋪，還有一小部分業主選擇了自主經營。
李女士告訴記者，萬達廣場一樓開業一個月后，就有兩家租賃戶退出；兩個月后，又有近20戶退出，現在還有一些正打算從一樓撤出，這讓李女士等許多業主措手不及。
“買房子的時候就是看好上面的沃爾瑪以及萬達公司先期承諾的四樓百腦匯商場能帶來巨大的人氣，商場規模越大，對我們經營越有利。百腦匯商場沒有開業，換成了家具城，電梯、樓梯又給封了，上下無法貫通，上面的人下不到一層，顧客上樓可以不經過一樓的多數商鋪。這樣，一樓的客流量就更少了，規模小了，就沒有競爭力。我們都是貸款買的商鋪，現在連貸款都還不上。”一位業主代表說。
專家提醒――防范風險有對策
關于售后包租有何風險以及如何防范風險，記者就此專門采訪了房地產專家以及資深經紀人，他們為分門別類地總結了目前市場上常見的幾種售后包租的風險防范方法。
酒店式公寓
酒店式公寓的目標租賃客戶主要為外籍公司派出的高級員工、國內大型私企的老板、高層人士等，均以商務居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔負高額的房租費用，同時自己在異地沒有買房定居的需要。其中，歐美人占到65％，其他是港臺人、日本人和華裔等。
風險提示
酒店式公寓的風險在于租賃空置期過長，導致租金收益不穩定，另外，公寓的定位也存在風險，定位太高，公寓難以出租，定位太低，租金收益受影響。但是，相對于其他的售后包租形式，投資酒店式公寓的風險是較小的。
風險防范
投資酒店式公寓需要具有一定的投資實力，同時投資酒店式公寓需要特別關注公寓所在的地理位置，目前北京酒店式公寓的市場需求是比較旺盛的，多集中在中關村、CBD、金融街等商圈及其輻射區域，因為在這些區域，酒店式公寓需求客戶較集中，能夠保證租金的收益，因此，投資者在選擇酒店式公寓前，務必考察公寓所在的區域是否有充足的租客。
分時度假酒店
擁有度假區的別墅是普通人度假的夢想，而富豪們擁有的郊外別墅，常常在一年中空置期很長，而分時度假酒店的客戶群就是這部分對假期居住條件要求較高而不想購買別墅的人群。
風險提示
分時度假產品具有長期性。其合同少則10年，多則30年或者更長，而且每年要交納一定的客房維護費用，進行交換還要向交換公司交納一定的會員費用。這對于消費者來說，無疑是一筆長期的支出。同時國內分時度假市場還存在一些不規范的操作，這些都是消費者需要面對的風險。
風險防范
期限較長，在購買前一定要考慮好自身的實際情況，并適當考慮未來可能出現的支付危機，慎重決定。同時，由于分時度假酒店依托的是旅游資源，所以必須關注區域旅游資源是否具備較長的延續性。
產權式商鋪
因為產權式商鋪能分割成較小的單位，因此投資總金額較低，而且開發商往往承諾一定年限內進行包租并給予穩定的投資回報。因此，產權式商鋪面對的客戶群體是非常廣泛的，一方面，門檻較低，投資者眾多，但同時可能產生盲目投資行為，投入大量資金，收益卻遙遙無期。
風險提示
產權式商鋪的誘惑很大，同時風險也是很大的。首先是商鋪本身是否具有商業價值，“售后包租”是否能吸引商戶，決定于商業氛圍、市場、人流、適宜經營的業態等，其次是經營者的風險，投資回報的基礎是經營者的商業運作實力，一旦經營出現困境，投資者只能無可奈何。
據新聞晨報報道，在異地購房置業，城市的經濟、人口消費、人流量、人均可支配收入等若干要素均不可忽視。酒店式公寓以旅游業發達的城市為佳，最好該城市的旅游業沒有明顯的淡季旺季。而商鋪則需要關注當地的人流量、人均可支配收入、消費能力等。此外，如果當地政府對于城市、景區未來有長遠的建設規劃，并能夠保持持續的旅游熱度，該物業價格將會上揚，反之投資風險較大。
據悉，2004年全國的樓盤都有較大的漲幅。近1年中，海南酒店式公寓均價從6000元/平方米升至如今的10000元/平方米左右。嘉興從1200元/平方米升至3800元/平方米左右。鑒于一年中各地區都已經有不少的漲幅，想要投資外地房產的買家，下手之前還需慎重挑選、比較投資的地區和樓盤，不妨可以從投資項目的所在區域、有無擔保機構以及細節方面入手。
中新網
在酒店和活動房屋領域的經營性物業掘金
除了醫療養老社區，2012年，北極星地產金融公司還拓展了活動房屋（Manufactured House）市場的投資（即，將土地出租用以安置工廠化制造的活動房屋來獲取收益，有時公司也會直接持有一些用以出租的活動房屋）。
截至2015年三季度末，公司的活動房屋投資總值已達到17億美元，占公司股權投資組合總值的12%，共有136個社區的33061個地塊和地上的4100套房屋，平均的出租率為85%，平均每個地塊的月租金約為490美元，預計2015年全年可貢獻凈經營收益1.22億美元，凈租金回報率7.1%，其中，89%的收入來自于土地租金，11%來自于其他收益。
2014年，公司又進入了酒店投資領域，當年斥資31億美元收購了155間酒店的20250個酒店房間，這些酒店大部分為酒店式公寓或有限服務酒店，北極星地產金融公司作為物業的所有者，并不參與日常運營，而是將上述酒店資產全權托管給知名的酒店管理公司，其中75%由萬豪管理，16%由希爾頓管理，4%由喜達屋管理，3%由君悅管理，2%由洲際管理。2015年6月，公司又以1.75億美元購入9處酒店式公寓或有限服務酒店。
截至2015年三季度末，公司的酒店資產總值達到34億美元，占公司股權投資組合總值的23%，共有167家酒店的22088個房間，平均的入住率為75%，預計2015年全年可貢獻凈經營收益2.91億美元，凈收益回報率約8.6%。
其中，97家酒店的13193個房間為有限服務酒店，占房間總數的59.7%，平均入住率72%，平均日房費123美元，平均的經營利潤率（息稅折舊前利潤率）為34%，并貢獻了公司酒店部門息稅折舊前利潤的56.4%；酒店組合中還有66家酒店的7935個房間為酒店式公寓，占房間總數的35.9%，平均入住率80%，平均日房費129美元，平均的經營利潤率為39%，這些酒店式公寓合計貢獻了公司酒店部門息稅折舊前利潤的39.9%；此外，還有4間酒店、960個房間是全服務式酒店，占房間總數的4.3%，全服務酒店的平均入住率為 79%，平均日房費153美元，平均的經營利潤率為21%，貢獻了公司酒店部門息稅折舊前利潤的3.8%。
最后，公司還通過旗下的兩個合資平臺分別進行出租公寓的投資和多租戶寫字樓的投資。截至2015年三季度末，平臺上共有12棟物業的4514套出租公寓，總值約3.8億美元，占公司股權投資組合總值的2%，上述出租公寓平均的出租率為93%，平均每套房間的月租金約801美元，2015年全年預計可貢獻2600萬美元的凈租金收益，凈租金回報率7.0%。在多租戶寫字樓方面，截至2015年三季度末，公司共有13棟建筑、102萬平尺（約11萬平米）的多租戶寫字樓，總值約1.13億美元，占公司股權投資組合總值的1%，平均出租率為90%，2015年全年預計可貢獻凈租金收益1300萬美元，凈租金回報率7.7%。
上述物業的共同特點是它們大多采用凈租賃或托管方式來運營，從而降低了對北極星地產金融公司的經營管理壓力；不過，在低息環境下，大量資本的涌入使物業資產的價格出現快速的上漲，即使是在活動房屋等細分市場領域，土地和物業資產的價格也在過去幾年出現了大幅的飆升，這在一定程度上加大了北極星地產金融公司的轉型難度，尤其是在公司的融資成本要高于其他大型REITS公司的情況下，資產的擴張意味著投資回報率的降低，這也在一定程度上影響了2015年以來公司的股價表現。
從資產證券化的融資服務轉型凈租賃模式下經營性物業的多元投資平臺。
綜上所述，在北極星地產金融公司恢復了資本市場融資能力后，就將大部分新增資金都投向了以凈租賃模式為主的經營性物業資產，2013年經營性物業首次超過不動產債權和證券投資，成為公司的第一大部門。
工程概況
某項目位于北海街與東北大馬路交叉口處，建筑性質為商住公寓，總建筑面積22438平方米，共360套小戶型。每套面積在50平米左右。
市場定位分析
該項目位于一環旁交通便利，屬于大東區繁華地段，適合建成酒店式精裝公寓。酒店式公寓意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種綜合性很強的集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的物業。該類物業往往位于城市的黃金地段，由于總價低，物業管理和服務配套完善，成為白領和商務需求的熱點，亦受投資者的青睞。
酒店式公寓的服務：1.全屋帶精裝修、配全套家私家電；2.物業服務公司提供代租代管服務；3.類酒店式服務；4.與普通小戶型接近的物業服務費用。
由于做酒店式公寓需專業的物管公司及充分的硬件設施，營銷成本高，市場風險巨大，因此提供的只是類似于酒店式公寓的服務，核心仍然為普通小戶型公寓。
客戶分析
1.單身白領特征
崇尚個性，高學歷高收入，具有較強的自主支配能力。喜歡簡潔而豐富的生活方式，崇高個人空間，不追求奢華，追求寬松、自由的生活狀態。
2.投資客戶特征
投資客戶認定住宅是穩定和安全的投資方式。看重投資回報率、風險大小、收益穩定性及變現快的因素。其投資后主要用來出租。地段、產品總價和適租性是其購房時考慮的首要因素。
3.駐沈商務人員特征
多為外企或大型企業的商務骨干，活躍在沈陽的商業領域，收較高，家不在當地。對項目的地段、交通要求很高，要求靠近城市核心區以節省大量的時間，注重戶型的舒適性和便利性，強調亦商亦住的功能。
戶型風格定位
通過設置個性化的裝修菜單，對一個戶型進行三種風格的設計：現代簡約風格、奢華風格、宜家風格的設計。
材料的選擇分析
總結其他樣板房的經驗，結合當地居住人群特點和價格定位，采取局部菜單精裝修方式，搭配要講究，要突出材料和裝修的環保性。從設計、選材到施工要體現環保、健康的要求，強調人性化和可持續發展的理念。
廚衛設計分析
1.廚房設計分析
廚房是各家必不可少的空間，是易污染的地方。因此廚房的裝修是精裝房的關鍵部位之一。
由于精裝房旨在滿足客戶的共性需求，因此對個性化的裝飾弱化處理，盡量使用單一色系。廚房頂部飾面材料需滿足防潮和受熱不變形，通常選擇防水石膏板或鋁扣板在電器的使用上盡量使用嵌入式。在廚房裝修中，櫥柜是必不可少的，決定櫥柜價格的主要因素在于五金件與各類配件的數量與質量。櫥柜面板作為櫥柜中又一重要點，材質用料對裝飾的效果及成本產生也會產生很大影響。面板的配置需考慮廚房的整體風格、視覺效果、成本控制
2.衛生間設計分析
衛生間也是住宅內的重點，設計中各種管線必須進行統一的設計、協調、施工。管線應集中、隱蔽。設立集中管井并且方便更換。
衛浴地面常用的材質有大理石、玻化磚、防滑磚。衛浴墻面用料一般為地面的2.5倍，因此成本比較大。衛生間浴室吊頂與廚房吊頂相類似。衛生間視覺效果的要求較高，因此在產品配置上可能會考慮墻內式水箱，在公共衛生間內采用單盆。水箱隱藏式坐便器造型感強，節約室內空間，并且在節水靜音方面也強于分體。此外，還要避免廚衛與相鄰地面的高差，及設備必要的安全裝置。
衛生間應注重舒適性，使設備和器具的設計更加符合人體工程學的要求；注重健康性，采光、通風、換氣等條件；注重安全性，注意防滑防燃，設置必要的安全警報系統；注重方便性，設置的位置更便于人使用。
成本控制
精裝修的成本控制從設計開始，設計成本控制占整體成本的80%。戶型風格每平米裝修單價：現代簡約風格 1200元/平米；奢華風格 1450元/平米；宜家風格 950元/平米
合同與售后服務
在施工合同簽訂時，要明確工程適用的施工規范，注明裝修項目所使用的主要材料以及設備的品牌、型號、生產廠商、關鍵項目的工藝做法、標準，重要的裝修項目要在合同附件中備有必要的圖紙；明確工程驗收標準，明確工程進度及竣工時間；明確總項及分項目的價格標準；明確保修時間和售后服務措施；明確出現問題時的罰責等。
在與客戶簽署的協議里，保證雙方利益，從裝修的設計、布局到所用建材材質、品牌、型號以及施工工藝、質量、保修時間、售后服務等都作出詳細說明，以此作為解決日后糾紛的依據。
此外與物業管理公司、供應商、裝修施工單位成立產品售后服務中心，建立共同的售后服務機制，做到快速、高效的處理客戶投訴、產品維修等問題。
小結
1. 設計方面：
（1） 室內設計中的各元素可作為一個整體來設計，設計的時候不僅要考慮它們各自的特點，更要考慮它們之間的相互關系。
（2） 建筑設計中的各元素，要做成一個整合設計，各個元素之間都是相互影響、相互制約的。
（3） 在建筑空間里進行更為細致深入的室內研究，在建筑設計的初期，室內設計就要提前介入，針對建筑設計中不合理的地方進行改造。
（4） 建筑及室內部件盡可能使用標準部件，盡量減少預制構配件的類型，使其達到標準化、系列化、通用化，對室內空間尺度進行認真分析，對各個界面進行詳盡、全面的規劃和綜合考慮。
2. 施工方面：
